cfb-fonds - Anmeldung als CFB

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Das Papier ist aus chlorfrei gebleichter Cellulose hergestellt. – © by CommerzLeasing und Immobilien AG – Gestaltung & Realisation: GCM Gesellschaft für Creatives Marketing mbH, Duisburg; Titelbilder rechts und oben links © AMD/Advanced Media Design
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21.09.2006
12:47 Uhr
Seite 3
Comcast center, Philadelphia
cfb-fonds 160
cfb-fonds
/ immobilienfonds / Prospekt zum beteiligungsangebot /
www.commerzleasing.de/cfb-fonds
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21.09.2006
12:48 Uhr
Seite 2
Blick auf die Skyline von Philadelphia; © R. Bradley Maule
Impressum
Emittent
1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P., nachfolgend
Fondsgesellschaft oder Gesellschaft genannt
Anbieter des Beteiligungsangebotes /
Prospektverantwortlicher / Herausgeber
CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Telefon: 0211 7708-2200
Telefax: 0211 7708-3280
E-Mail:
[email protected]
Internet: www.commerzleasing.de/cfb-fonds
nachfolgend CFB oder Fondsinitiator genannt
Gestaltung & Realisation
GCM Gesellschaft für Creatives Marketing mbH,
Duisburg
Datum der Prospektaufstellung
22.08.2006
2 comcast center
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18:20 Uhr
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William Penn, Gründer der Stadt Philadelphia
Ihr Partner
Die wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption liegt bei der
CFB Commerz Fonds
Beteiligungsgesellschaft mbH
comcast center
3
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*1
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*1 © R. Bradley Maule
*2 © AMD/Advanced Media Design
4 Comcast center
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Seite Inhaltsverzeichnis Prospekt Teil 1
7 / Motive für Ihre Beteiligung
8 / Angebot im Überblick
14 / Risiken im Überblick
22 / Investitionsstandort
27 / Investitionsobjekt
27
27
32
Lage
Immobilie
Wertgutachten
33 / Vermietung der Immobilie
40 / Liberty Property – ein erfahrener Partner bei Immobilien
42 / Investitionsplanung und Prognoserechnung
42
46
53
55
57
Investitions- und Finanzplan
Einnahmen- und Ausgabenprognose
Verkaufsprognose
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
Sensitivitätsanalysen
60 / Rechtliche Grundlagen
88 / Steuerliche Grundlagen
104 / Jahresabschlüsse der Fonds- sowie der Objektgesellschaft
zum 13.04.2006
110 / Rückkauf-Optionsvereinbarung für Anleger im Notfall
112 / Ihre Partner im Überblick
116 / Abwicklungshinweise (inkl. Widerrufsbelehrung)
121 / Ergänzende Informationen zur Verordnung über
Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte
Anlagen: Wesentlicher Prospektbestandteil ist ferner der als Anlage beigefügte Gesellschaftsvertrag in englischer und deutscher Sprache
(Prospekt Teil 2 nebst Glossar)
Weitere Anlagen: Beitrittserklärung, Empfangsbestätigung etc.
(vgl. Auflistung auf S. 119, Ziff. 13)
Dieser Prospekt wurde vor seiner Veröffentlichung gemäß § 8 i Verkaufsprospektgesetz bei der Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hinterlegt. Es wird darauf hingewiesen, dass die inhaltliche Richtigkeit der im
Prospekt gemachten Angaben nicht Gegenstand der Prüfung des Prospektes durch die BaFin ist.
comcast center
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Modell des Comcast Center
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Motive für Ihre Beteiligung
Vermögensbaustein Immobilie
Erfahrene Partner
Die Investition in Immobilien ist langfristig gesehen eine
der sichersten Formen der Vermögensanlage und stellt einen
wichtigen Baustein zur Risikodiversifikation des eigenen Vermögens dar. Hierbei tragen attraktive und wettbewerbsfähige
Gewerbeimmobilien an ausgewählten nationalen und internationalen Standorten mit bonitätsstarken Mietern und langfristigen Mietverträgen dem Interesse an Sicherheit, Inflationsschutz und stetiger Wertentwicklung Rechnung. Eine geographische Streuung ergänzt die Risikodiversifikation des Vermögens.
Neben der Standort- und Objektqualität sind das Know-how
und die Erfahrung Ihrer Partner, die für Sie das professionelle
Management der Immobilie übernehmen, ein weiterer
wesentlicher Erfolgsfaktor für Ihr US-Immobilien-Investment.
Die Anlageform des geschlossenen Immobilienfonds eröffnet
Ihnen als Anleger die Chance, mit einem vergleichsweise niedrigen Kapitaleinsatz alle Vorteile einer Immobilieninvestition
zu realisieren, wie sie sonst nur institutionellen Anlegern vorbehalten bleiben.
Sicherheit und Ertragspotenzial
Der US-Immobilienmarkt ist aufgrund der politischen und
wirtschaftlichen Stabilität der Vereinigten Staaten von Amerika
sowie der anlegerfreundlichen Gesetzgebung ein wichtiger
Investitionsstandort ausländischer und speziell deutscher Investoren. Eine Diversifikation des eigenen Anlageportefeuilles
in die Weltleitwährung US-Dollar ist ein weiterer Baustein
einer sicheren und werthaltigen Vermögensplanung.
Mit dem vorliegenden Angebot können sich Anleger an der
exklusiven Immobilie „Comcast Center“ in zentraler Lage
im Central Business District von Philadelphia beteiligen. Das
Objekt wird durch eine Bahnstation in den Untergeschossen
direkt an das öffentliche Verkehrsnetz Philadelphias angebunden. Die Immobilie wird als „Class-A Trophy Office Building“
die Skyline von Philadelphia prägen und ein Wahrzeichen der
Stadt werden. Die langfristige Vermietung an den bonitätsstarken und renommierten Hauptmieter Comcast stellt ein
hohes Maß an Sicherheit und Ertragspotenzial dar.
Attraktive Ausschüttungen auf das investierte Eigenkapital
und eine vergleichsweise niedrige Besteuerung in den USA
runden das Beteiligungsangebot ab. In Deutschland sind die
Vermietungseinkünfte steuerbefreit und unterliegen lediglich
dem sog. Progressionsvorbehalt.
Das Wirtschaftsforschungsinstitut Feri, Bad Homburg,
bewertet die Entwicklung des Büroimmobilienmarktes
Philadelphia mit der Note „A“: Hohes Potenzial, geringes
Risiko! (Stand: Juni 2006)
Die Fondsgesellschaft beteiligt sich mittelbar mit 80 % an
dem Beteiligungsobjekt im Rahmen eines Joint Ventures. Der
Partner Liberty Property Limited Partnership (LPLP), die
operative Tochtergesellschaft des Liberty Property Trust, ist
ein renommiertes Immobilienunternehmen und erfahrener
Projektentwickler in den USA, das ausgezeichnete Kenntnisse
über den Immobilienmarkt an der US-Ostküste, speziell in
Philadelphia, hat.
Die CLI-Gruppe – mit der CommerzLeasing und Immobilien
AG (CLI), einem mittelbaren, organschaftlich verbundenen
Tochterunternehmen der Commerzbank AG, an der Spitze –
bietet ihren Kunden ein breites Dienstleistungsspektrum rund
um die Immobilie an. Der Schwerpunkt liegt dabei auf Aktivitäten in den Bereichen Structured Investments, geschlossene Fonds, Bau- und Immobilienmanagement. Zur Leistungspalette gehören weiterhin Leasing sowie die Strukturierung
der Finanzierung von Großmobilien, Mobilien und immateriellen Wirtschaftsgütern. Renommierte Unternehmen aus Handel, Industrie und der Dienstleistungsbranche sowie die
Öffentliche Hand zählen dabei zu ihren Kunden.
Die CFB ist das Emissionshaus für geschlossene Fonds der
CLI-Gruppe sowie des gesamten Commerzbank-Konzerns.
Sie ist Spezialist für Konzeption, Vertrieb und Verwaltung von
geschlossenen Fonds. Mit rd. 20 Jahren Erfahrung aus 156
realisierten Fonds mit einem Investitionsvolumen von über
€ 10,0 Mrd. zählt die CFB zu den führenden Initiatoren in
Deutschland. Für knapp 55.000 Kunden mit rd. 100.000
Beteiligungen betreut die CFB Eigenkapital in Höhe von
rd. € 4,1 Mrd. (Stand: 31.12.2005). Die Erfolgsgeschichte der
CFB spiegelt sich in einer überzeugenden Leistungsbilanz
wider, die einen umfassenden Überblick über die Historie
sämtlicher CFB-Fonds liefert und die langjährig erfolgreiche
Performance der CFB dokumentiert (CFB-Leistungsbilanz
siehe auch unter www.commerzleasing.de/cfb-fonds). Die
CFB betreibt zur Erhöhung der Fungibilität von Fondsanteilen
eine aktive Zweitmarktpflege. Im Jahr 2005 hat die CFB auf
dem Zweitmarkt insgesamt Fondsanteile im Nominalwert von
ca. € 10,9 Mio. umgesetzt. Veräußerungswünsche konnten in
der Regel kurzfristig erfüllt werden.
comcast center
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Angebot im Überblick
Das Beteiligungsangebot richtet sich im Wesentlichen an
natürliche Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland, die ihre Beteiligung im steuerlichen Privatvermögen halten. Die Ausführungen in diesem Beteiligungsangebot stellen auf diese Zielgruppe ab. Es können
sich aber auch Anleger mit Wohnsitz in den Mitgliedstaaten
der Europäischen Union oder der Schweiz an der Kapitalanlage beteiligen. Ausdrücklich nicht zeichnen können Personen, die Staatsbürger der Vereinigten Staaten von Amerika
(oder Inhaber einer Green Card/Einwanderungsvisum sind)
oder ihrer Territorien sind oder dort ihren Wohnsitz haben
oder dort für Steuerzwecke ansässig gelten.
/
Geschossfläche von bis zu 25.976 sf (ca. 2.413 m2);
außergewöhnliche Raumhöhe; hohe Flexibilität und
Flächeneffizienz durch stützenfreie Geschossflächen;
/
Spektakuläres Erscheinungsbild des Comcast Center
durch Wintergarten, Atrien und Glasfassade; repräsentative Eingangslobby mit Granitböden und Holzvertäfelung;
/
Das Comcast Center ist als „Green Building“ konzipiert.
Hierfür müssen eine Vielzahl von Kriterien des sog. LEEDPunktesystems (Leadership in Energy and Environmental
Design / Führerschaft bei Energie- und Umweltbau) erfüllt
sein: u.a. Energie- und Wasserverbrauch, Luftqualität in
den Innenräumen und die Nutzung von erneuerbaren
Materialien beim Bau;
/
Kaufpreis der Immobilie per Fertigstellung von TUS-$
505.000 (hiervon entfallen mittelbar TUS-$ 404.000 aufgrund der Joint-Venture-Struktur auf die Fondsgesellschaft)
sowie die herausragende Immobilienqualität wurden durch
ein Wertgutachten bestätigt.
GRUNDLAGEN DES INVESTMENTS
Art der Vermögensanlage
Die Vermögensanlage ist ein geschlossener Immobilienfonds
in der Rechtsform einer US Limited Partnership, die im Rahmen eines Joint Ventures 80 % der Kapitalanteile der Objektgesellschaft Liberty / Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P. erworben hat. Die Objektgesellschaft ist Eigentümer der im
Bau befindlichen Immobilie Comcast Center mit der Adresse
1701 JFK Boulevard, Philadelphia /Pennsylvania, USA.
Merkmale der Beteiligungsimmobilie
/
Class-A Trophy Office Building mit sehr guter Gebäudequalität, einer hochwertigen Innenausstattung sowie
modernster Gebäudetechnik;
/
Geplante Fertigstellung gestaffelt von September bis
Dezember 2007;
/
Mit 58 Stockwerken und einer Gesamthöhe von
975 feet*1 (ca. 297 Meter) wird das Comcast Center
künftig als höchstes Gebäude die Skyline Philadelphias
bestimmen;
/
Geplante Mietfläche von insgesamt 1.254.500 sf*2 (ca.
116.543 m2), davon 1.204.431 sf Bürofläche und 50.069 sf
Einzelhandelsfläche; 87 Stellplätze in der Tiefgarage;
*1 1 foot = 0,3048 Meter
*2 1 square foot (bzw. 1 sf) = 0,0929 m2 bzw. 10,76 sf = 1 m2
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/
Erstklassige Lage des Comcast Center im Central
Business District von Philadelphia;
/
Sehr gute Verkehrsanbindung durch direkten Zugang
zu der unterhalb des Gebäudes liegenden Bahnstation
„Suburban Station“.
Die Vermietung
Die im Bau befindliche Büroimmobilie ist bereits 12 bis 15
Monate vor der geplanten, gestaffelten Fertigstellung zu ca.
80 % vermietet. Hauptmieter ist die Comcast Corporation,
der Marktführer für Kabel-, Unterhaltungs- und Kommunikationsdienstleistungen in den Vereinigten Staaten. Comcast
wird hier seine Unternehmenszentrale einrichten. Das
Unternehmen ist an der US-Börse NASDAQ gelistet und
weist einen Börsenwert von ca. US-$ 72 Mrd. auf (Stand:
22.08.2006). Comcast hat 943.568 sf Bürofläche, das sind
rd. 75,2 % der Gesamtfläche, für 151/2 Jahre angemietet
(plus 4 Verlängerungsoptionen à 5 Jahre). Darüber hinaus
hat Comcast vier Anmietungsoptionen für weitere Büroflächen von insgesamt 119.449 sf (maximal 5 Stockwerke),
voraussichtlich per Dezember 2009, 2014, 2017 und 2019.
Blick über den Delaware River auf die Skyline
breit diversifizierten Wirtschaft bilden der Kommunikations-,
der Gesundheits-, der Bildungs- und der Finanzsektor. 38
Unternehmen der Fortune Top 500 haben ihren Firmensitz
bzw. ein regionales Hauptquartier in Philadelphia.
Der Hauptmieter Comcast wird von den internationalen
Rating-Agenturen Standard & Poor’s, Fitch und Moody’s mit
einem guten Credit Rating von BBB+ bzw. Baa2 (Moody’s)
und einem stabilen Ausblick bewertet.
/
Langlaufender Mietvertrag des Hauptmieters Comcast
bis voraussichtlich Juli 2023 über mindestens 75,2 % der
Gesamtfläche (vgl. S. 81);
Charakteristisch für Philadelphia sind weiterhin u.a. folgende
Aspekte:
/
vertraglich vereinbarte, jährliche Mietsteigerungen;
/
/
/
Philadelphia ist mittels Luftverkehr, Schiene, Straße und
Schifffahrt national und international bestens angebunden.
aussichtsreiche Verhandlungen mit namhaften und bonitätsstarken Mietinteressenten für die noch nicht vermieteten Flächen;
/
Philadelphia ist eine „junge Stadt“. Rund 30 % ihrer
Einwohner sind zwischen 25 und 34 Jahre alt. Das
Durchschnittsalter liegt bei nur ca. 37,5 Jahren.
Der Joint Venture Partner Liberty Property Limited Partnership (LPLP) garantiert spätestens ab dem 01.01.2008
die Mieteinnahmen für dann eventuell noch nicht vermietete Flächen für maximal 7 Jahre (vgl. S. 75 ff.);
/
Philadelphia bietet eine reizvolle Mischung aus Tradition
und Moderne: Einerseits die Geburtsstätte der amerikanischen Unabhängigkeit und andererseits der Inbegriff für
eine erfolgreiche, moderne Großstadt mit urbaner Vitalität
und hoher Lebensqualität.
/
Die wirtschaftliche Stärke Philadelphias sowie die herausragenden Ausbildungsmöglichkeiten und Arbeitsbedingungen machen diese Stadt zu einem attraktiven Standort
zum Arbeiten und zum Leben!
Der Standort
Philadelphia ist mit ca. 1,5 Mio. Einwohnern nach New York
die zweitgrößte Metropole an der Ostküste der Vereinigten
Staaten. Mit ca. 5,7 Mio. Einwohnern ist der Großraum
Philadelphia das sechstgrößte Ballungsgebiet der USA. Die
dynamische 24-Stunden-Stadt hat sich in den vergangenen
Jahren von einer Industriestadt zum modernen Dienstleistungs- und Technologiestandort gewandelt. Schwerpunkte der
Fazit: Class-A Trophy Office Building in erstklassiger
Lage mit namhaftem Hauptmieter und langfristiger
Vermietung.
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Das Fondskonzept
/
20 % des Eigenkapitals (TUS-$ 38.370) halten zusammen
LPLP und Liberty Property Philadelphia Corporation IV
East (General Partner der Objektgesellschaft);
/
Zinsfestschreibung für das Fremdkapital über 10 Jahre;
/
Fondsvolumen der Fondsgesellschaft per 2006/2007
(ohne Agio)*1
Wesentliche Komponenten des Beteiligungsangebotes sind:
/
Der Partner LPLP, die operative Tochtergesellschaft des
Liberty Property Trust, ist ein renommiertes Immobilienunternehmen und erfahrener Projektentwickler in den USA,
das ausgezeichnete Kenntnisse über den Immobilienmarkt
an der US-Ostküste, speziell in Philadelphia, hat; LPLP ist
als Property Manager auch für die Verwaltung und Vermietung der Immobilie verantwortlich;
TUS-$
in %
153.480
85,3
2.100
1,2
20.800
11,6
Technische Bauüberwachung/
Fondsverwaltung
1.455
0,8
Liquiditätsreserve
2.170
1,2
Gesamtausgaben
180.005
100,0
Eigenkapital
180.005
100,0
Beitrittspreis der Fondsgesellschaft
Erwerbsnebenkosten
/
/
/
/
/
Kostensicherheit durch Fertigstellungs- und Festpreisgarantie: Übernahme der Fertigstellungsrisiken sowie der
Kosten der Erstvermietung durch LPLP;
Dienstleistungshonorare
Ertragssicherheit durch Mieteinnahmengarantie von
LPLP für noch nicht vermietete Flächen (für maximal 7
Jahre);
Finanzierungsvolumen der Objektgesellschaft
TUS-$
in %
Fremdkapital
324.000
62,8
Eigenkapital
191.850
37,2
Gesamt
515.850
100,0
Eigentümer der Immobilie ist die Objektgesellschaft
Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.;
Die Fondsgesellschaft ist als Limited Partner mit TUS-$
153.480 (80 %) am Eigenkapital der Objektgesellschaft
im Rahmen des Joint Ventures beteiligt;
/
Platzierungsgarantie für das Eigenkapital von der CFB
per 28.12.2007;
/
Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft wird
von der Commerz Realty Associates GP V, LLC wahrgenommen, einer 49 %igen Beteiligungsgesellschaft der
CommerzLeasing und Immobilien AG;
/
Die Verwaltung der Fondsgesellschaft in Deutschland
und die Betreuung der Anleger übernimmt die CFB;
/
Real Estate Capital Partners, New York, ist mit dem
Asset Management vor Ort beauftragt.
Die Beteiligung
Sie beteiligen sich als natürliche Person an der Fondsgesellschaft 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P.
City Hall, One & Two Liberty Place (letztere sind Projektentwicklungen
von LPLP)
10 Comcast center
/
als Limited Partner (vergleichbar mit einem Kommanditisten nach deutschem Recht und mit vergleichbaren Stimmund Kontrollrechten ausgestattet),
/
mit einer Kapitaleinlage von mindestens US-$ 15.000
(6 Fondsanteile) oder einem höheren, durch 2.500 teilbaren Betrag (auf Basis des zu platzierenden Eigenkapitals
von TUS-$ 180.000 entspricht dies maximal 72.000 Fondsanteilen),
*1 Auf Tausend US-$ gerundet, Rundungsdifferenzen sind EDV- bedingt
möglich.
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/
mit einer Einzahlung von 100 % zzgl.
5 % Agio zum 20. des Monats, der der
Zeichnung durch den Anleger folgt (Einzahlung frühestens zum 20.12.2006).
/
Der Beitritt wird wirksam nach Annahme der Beitrittserklärung durch die Fondsgesellschaft zum Ultimo (24:00 Uhr) des
Monats, in dem die Einzahlung der Einlage zzgl. Agio erfolgt (Beitritt erstmals
möglich zum 31.12.2006).
Die Fondsgesellschaft ist eine US-Limited
Partnership (vergleichbar mit einer GmbH &
Co. KG nach deutschem Recht) nach dem
Recht des US-Bundesstaates Delaware. Die
Haftung der Limited Partner ist auf die Höhe
ihrer Kapitaleinlage begrenzt. Eine Nachschusspflicht über die erbrachte Einlage
hinaus besteht nicht. Die Laufzeit der Fondsgesellschaft endet, sofern sie nicht zuvor aufgelöst wird, am 31.12.2050.
Seite 11
Baustelle des Comcast Center; © R. Bradley Maule
Wesentliche Grundlage für die vorgenannten Zahlen sind
u.a. folgende Prämissen:
Das Beteiligungsergebnis*1
Ihr Ergebnis gemäß Prognoserechnung (mittleres Szenario)
bis zum Ende des Prognosezeitraumes am 31.12.2022/
01.01.2023:
Für das Jahr
/
2007
4,50
2008
– 2010
6,25
2011
– 2014
/
Ausübung der 1. Verlängerungsoption von Comcast per
2023 zu 90 % der zuletzt bezahlten Nettomiete (Abschlag
im Hinblick auf die Kalkulation des Veräußerungserlöses);
/
angenommene Veräußerung der Immobilie zum 14fachen
der für den Verkauf zugrunde gelegten Jahresnettomiete;
darüber hinaus wurde im Rahmen des Veräußerungsszenarios das 1,3fache der für den Verkauf zugrunde gelegten
Jahresnettomiete für Vermietungs- und Verkaufsnebenkosten berücksichtigt. Zum Vergleich: Die Immobilie wurde
per Fertigstellung zum ca. 14,6fachen der anfänglich abgesicherten Jahresnettomiete von TUS-$ 34.500 erworben.
6,50
6,75
2016
– 2018
7,00
2019
– 2020
7,50
2021
– 2022
8,00
Ausschüttungen in US-Dollar (vor US-Steuern)
Die durchschnittliche Ausschüttung während der Vermietungsphase 2008 – 2022 beträgt ca. 6,9 % p.a. und für
den gesamten Prognosezeitraum inkl. Bauphase ca.
6,75 % p.a. (jeweils vor US-Steuern). Die Ausschüttung
wird spätestens am 30. Juni des Folgejahres nach Abzug
der geleisteten US-Steuervorauszahlungen auf US-Bundes- und Bundesstaatenebene erfolgen.
/
Vollvermietung der Immobilie zu den angenommenen
Nettomieten bis Oktober 2008 (mit Ausnahme von
Optionsflächen im 21. und 22. Stockwerk für Comcast
per Dezember 2009);
Ausschüttung in % p.a.
(Bauphase)*2
2015
/
Veräußerungserlös von ca. 132 % vor US-Steuern bei
einer angenommenen Veräußerung der Immobilie per
01.01.2023.
Eine Veräußerung zum Ablauf des Prognosezeitraumes ist nur
eine Handlungsalternative. Denkbar ist auch eine Veräußerung
zu einem früheren Zeitpunkt, genauso wie eine Veräußerung
zu einem späteren Zeitpunkt. Die Anlagedauer ist somit
nicht von vornherein festgelegt, sondern hängt insbesondere von der Marktentwicklung ab.
*1 Jeweils Prozentangaben bezogen auf die gezeichnete Kapitaleinlage
(ohne Agio).
*2 Zeitanteilige Ausschüttung ab dem 01. des Monats, der der Einzahlung
der Kapitaleinlage folgt (frühestens ab 01.01.2007).
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Baustelle des Comcast Center im Juli 2006
Die vorteilhafte US-Besteuerung
Die laufenden Vermietungseinkünfte und der Veräußerungsgewinn sind gemäß Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
USA /Deutschland in den USA zu versteuern und in Deutschland steuerbefreit (mit Ausnahme des sog. Progressionsvorbehaltes). Steuerfreibeträge und niedrige
Steuersätze führen zu einer vergleichsweise
geringen Besteuerung in den USA.
Der Progressionsvorbehalt erhöht den in Deutschland anzuwendenden Steuersatz und richtet sich nach den persönlichen Einkommensverhältnissen des einzelnen Anlegers (vgl.
S. 100). Das Besteuerungsrecht hinsichtlich der Zinseinnahmen auf Ebene der Fondsgesellschaft steht Deutschland zu
(Einkünfte aus Gewerbebetrieb, vgl. S. 99).
Ergebnis gemäß Prognoserechnung (mittleres Szenario) für den Zeitraum
2007 – 2022/01.01.2023 in % der Kapitaleinlage *1
Gemäß der Prognoserechnung ergibt sich
nebenstehendes Ergebnis nach US-Steuern,
sofern der Anleger keine weiteren in den
USA steuerpflichtigen Einkünfte erzielt und
die in den USA einbehaltenen Steuervorauszahlungen mit der tatsächlichen Steuerbelastung verrechnet werden. Hierfür ist die Abgabe einer US-Steuererklärung notwendig;
dies kostet im Rahmen des angebotenen
Standardverfahrens anfänglich i.d.R. US-$ 80
p.a. (2008 – 2010).
Kapitaleinlage in US-$
15.000
50.000
100.000
250.000
Durchschnittliche Ausschüttung
vor US-Steuern
6,75
6,75
6,75
6,75
Voraussichtliche US-Steuern
0,09
0,09
0,10
0,23
Durchschnittliche Ausschüttung
nach US-Steuern ca.
6,66
6,66
6,65
6,52
Veräußerungserlös nach US-Steuern ca.
110
110
109
109
Gesamtrendite (Interner Zinsfuß)*2 rd.
6,3
6,3
6,3
6,2
*1 Jeweils Prozentangaben bezogen auf die gezeichnete Kapitaleinlage (ohne Agio).
*2 Gesamtrendite nach US-Steuern bezogen auf gezeichnete Kapitaleinlage zzgl. 5 %
Agio. Die so ermittelte Rendite stellt nur einen eingeschränkten Vergleichsmaßstab für
andere Anlageformen dar. Insbesondere entspricht sie nicht der Effektivverzinsung festverzinslicher Wertpapiere.
12 Comcast center
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18:20 Uhr
Seite 13
Rückgaberecht für Anleger im Notfall
In bestimmten persönlichen Notfällen bzw. im Todesfall wird
die CFB Verwaltung und Treuhand GmbH die Beteiligung der
jeweiligen Anleger – wenn gewünscht – zurückkaufen (vgl.
Rückkauf-Optionsvereinbarung, S. 110 f.). Dieses „Rückgaberecht“ kann durch Nachweis mit entsprechenden Unterlagen
bei Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit (jeweils mindestens
drei Monate), Pflegebedürftigkeit, Scheidung und Tod ausgeübt werden. Der Verkaufspreis beläuft sich auf 100 % des
Verkehrswertes (Zweitmarktkurs) abzüglich anfallender Kosten
(z.B. Vermittlungsgebühr für den Wiederverkauf von derzeit
5 %). Dieses Rückgaberecht ermöglicht es dem Anleger im
Notfall bzw. den Erben, zeitnah die Beteiligung zu verkaufen.
ERKLÄRUNG DES
PROSPEKTVERANTWORTLICHEN UND
PROSPEKTAUFSTELLUNGSDATUM
Die in diesem Verkaufsprospekt zugrunde gelegten Annahmen
und Berechnungen wurden mit großer Sorgfalt getroffen und
erstellt. Die dem Verkaufsprospekt zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen beruhen auf den Vorinformationen und auf der Grundlage der in diesem Prospekt erwähnten
und dargestellten Verträge sowie auf den geltenden gesetz-
lichen Bestimmungen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung.
Die den Prospektaussagen zugrunde liegenden Annahmen
wurden durch die Prospektverantwortlichen getroffen. Eine
Haftung für den Eintritt der im Verkaufsprospekt enthaltenen
Ertrags-, Aufwands- und Liquiditätsprognosen sowie für den
Eintritt etwaiger von den Anlegern angestrebten wirtschaftlichen oder steuerlichen Ziele wird nicht übernommen.
Die Prospektverantwortliche, CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH, Düsseldorf, übernimmt gemäß § 3
der Verordnung über Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte
(VermVerkProspV) die Verantwortung für diesen Verkaufsprospekt und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben richtig
und keine wesentlichen Umstände ausgelassen worden sind.
Datum der Prospektaufstellung: 22.08.2006
Die Geschäftsführer der CFB Commerz Fonds
Beteiligungsgesellschaft mbH
Siegfried Ley
Rolf-Dieter Müller
Modell des Comcast Center, Haupteingang mit Wintergarten
comcast center
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21.09.2006
18:21 Uhr
Seite 14
Risiken im Überblick
Ihre Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist eine grundsätzlich langfristig orientierte, unternehmerische Beteiligung.
Dabei können Risiken nicht ausgeschlossen werden, die
den wirtschaftlichen Erfolg – zum Teil erheblich, bis hin
zum Totalverlust der von Ihnen übernommenen Einlage –
beeinträchtigen.
Im Hinblick auf eine weitere Risikostreuung (vgl. Motive für
Ihre Beteiligung, S. 7, Abs. 1) sollte auch eine Anlage in einen
geschlossenen Immobilienfonds immer nur einen Teil Ihres
Vermögens bzw. einen Teil Ihrer frei verfügbaren Liquidität
umfassen (Portfoliobeimischung), dessen bzw. deren Verlust wirtschaftlich verkraftet werden kann. Insofern können
die aus dieser Beteiligung resultierenden Risiken im Sinne
des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) grundsätzlich nur
prognose- oder gegebenenfalls anlagegefährdend (bis hin
zum Totalverlust) sein.
Im Ausnahmefall könnte diese Beteiligung ein anlegergefährdendes Risiko darstellen, wenn dem Aspekt der Portfoliobeimischung nicht Rechnung getragen und z.B. der Hauptmieter
in Insolvenz geraten würde und der Anleger weiterhin eine
gegebenenfalls individuell vereinbarte Anteilsfinanzierung mit
Zins und Tilgung bedienen müsste.
Zukünftige Entwicklungen der wirtschaftlichen, politischen,
rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, wie
z.B. Änderung in der Gesetzgebung, der Rechtsprechung
oder der Verwaltungspraxis, können die Ertragslage und damit
die Werthaltigkeit der Vermögensanlage nachteilig beeinflussen. Diese Risiken können in der vorliegenden Fondskonzeption nicht berücksichtigt sein.
Außerdem besteht beispielsweise generell das Risiko, dass
sich Vertragspartner nicht vertragskonform verhalten. Bei
Immobilieninvestitionen können sich zusätzlich zu diesen
allgemeinen Faktoren u.a. die Entwicklungen des Objektstandortes und des dortigen Immobilienmarktes negativ auf
die Werthaltigkeit der Immobilien auswirken. Ob die in der
Prognoserechnung zu Grunde gelegten Annahmen eintreten,
wird u.a. wesentlich davon beeinflusst, wie sich der Büroimmobilienmarkt in den USA und speziell der Büroimmobilienmarkt in Philadelphia entwickelt. Diese und weitere
Risikoaspekte werden in den folgenden Abschnitten ausführlich erläutert.
Der besseren Übersichtlichkeit wegen erfolgt die Darstellung
der Risiken nach Themengebieten. Dabei ist zu beachten,
dass einzelne Risiken nicht zwangsläufig nur ein einzelnes
Themengebiet betreffen müssen. Sie können vielmehr auch
in Kombination eintreten und somit die negative Auswirkung
14 comcast center
verstärken. Die für die nachfolgende Risikodarstellung gewählte Reihenfolge stellt keine Aussage des Fondsinitiators
über die Wahrscheinlichkeit des Eintretens der beschriebenen
Risiken dar.
Sofern Sie nicht über die notwendigen rechtlichen, wirtschaftlichen und steuerlichen Kenntnisse verfügen, sollten Sie vor
Ihrer Anlageentscheidung fachkundige Berater hinzuziehen.
/
Fungibilität, Veräußerung
Die Fondsgesellschaft hat grundsätzlich eine Laufzeit bis
zum 31.12.2050. Eine Kündigung der Gesellschaftsbeteiligung
ist nicht vorgesehen. Die Gesellschaftsbeteiligung selbst ist
grundsätzlich mit Zustimmung des General Partners der
Fondsgesellschaft zum 01. (April, Juli, Oktober, Januar) des
Kalenderquartals übertragbar, das auf die Zustimmung folgt.
Die Zustimmung des General Partners kann nur aus wichtigem Grund versagt werden. Die Fungibilität ist eingeschränkt,
da kein geregelter Zweitmarkt für den Handel von Anteilen an
geschlossenen Immobilienfonds, wie z.B. für Aktien oder
Anleihen, besteht. Deshalb ist der Verkehrswert der Beteiligung zum Zeitpunkt des Ausscheidens eines Limited Partners
ggf. auch nur näherungsweise bestimmbar. Bei Veräußerungswünschen wird die CFB Verwaltung und Treuhand GmbH nach
Möglichkeit vermittelnd tätig und versuchen, den Verkauf
abzuwickeln. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass
über einen längeren Zeitraum keine Nachfrage oder nur eine
geringe Nachfrage besteht und damit der Verkaufspreis unter
dem Verkehrswert der Beteiligung und /oder der Verkaufspreis
deutlich unter dem Einstandspreis liegt.
Grundsätzlich handelt es sich bei Anteilen an geschlossenen
Immobilienfonds um eine langfristige Anlage, wie allgemein
bei Immobilieninvestitionen. Der Anleger sollte sich deshalb
darauf einstellen, seine Anteile bis zur Veräußerung der
Immobilie halten zu müssen.
Sollten Anleger und /oder der Joint-Venture Partner Liberty
Property Limited Partnership („LPLP“ – vgl. zum Thema auch
S. 97) innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Immobilie
Anteile in Höhe von mehr als nominal TUS-$ 19.185 (10 %
bezogen auf das Eigenkapital der Objektgesellschaft) übertragen, würde dies eine Grundstücksübertragungssteuer in
Höhe von 4 % des ursprünglichen Kaufpreises auslösen.
Insofern könnte die Fungibilität der Anteile während dieses
Zeitraums bis 13.04.2009 ggf. eingeschränkt sein (wichtiger
Ablehnungsgrund des General Partners).
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Die Veräußerbarkeit des Fondsobjektes Comcast Center ist
durch keine vertragliche Vereinbarung gesichert. Insofern
besteht das Risiko, dass die Immobilie nicht veräußert werden kann und /oder der kalkulierte oder erforderliche Verkaufserlös nicht erzielt werden kann und/oder der Verkauf zu
einem anderen Zeitpunkt als dem 01.01.2023 durchgeführt
wird. Aufgrund der Größe des Objektes und der somit erforderlichen Finanzkraft späterer Käufer ist die Anzahl potenzieller Käufer eingeschränkt. Dadurch kann die Veräußerbarkeit
eingeschränkt sein und /oder die Kaufpreisfindung verzerrt
werden.
Im Rahmen einer vorzeitigen Veräußerung kann die Syndizierung bzw. Verbriefung des aufgenommenen Darlehens (vgl.
S. 78 ff.) nachteilhaft sein, weil die Modalitäten und das Volumen dieser Refinanzierung den Vorstellungen eines potenziellen Käufers ggf. nicht entsprechen. Insofern könnte ggf. ein
geringerer Verkaufspreis erzielt werden.
/
Joint Venture Partner und Garantiegeber Liberty
Der Joint Venture Partner LPLP und die Muttergesellschaft
Liberty Property Trust (nachfolgend gemeinsam „Liberty“,
vgl. S. 40 f.) könnten aufgrund von Fehlinvestitionen, stagnierenden oder abwärts tendierenden Immobilien- und Mietmärkten in ihrer Bonität abgewertet werden. Dies würde u.a.
dazu führen, dass in Bezug auf das abgeschlossene Zinssicherungsgeschäft weitere Sicherheiten gestellt werden
müssten (vgl. S. 17 und 77). Eine schlechtere Bonität von
Liberty könnte auch nachteilige Auswirkungen auf die von
LPLP zu Gunsten der Objektgesellschaft und /oder Fondsgesellschaft abgegebenen Garantien und Verpflichtungen im
Rahmen des Fertigstellungsgarantie-Vertrages und des Mieteinnahmengarantie-Vertrages haben (vgl. S. 74 ff.). Auch die
Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Objektgesellschaftsvertrag, z.B. Gewährung eines Liberty Ersatzdarlehens im
Falle einer Kündigung der Darlehenszusage von Citigroup
oder Kauf der Kapitaleinlage der Fondsgesellschaft im Rahmen der Put Option, könnte beeinträchtigt sein (vgl. S. 66 ff.).
Eine deutliche Bonitätsverschlechterung von Liberty kann
schlimmstenfalls zu einem Totalverlust der Einlage führen.
/
Objekt
Die Fertigstellung des Comcast Center soll gestaffelt von
September bis Dezember 2007 erfolgen. Üblicherweise
gehen mit der Erstellung eines Gebäudes viele Risiken einher,
insbesondere können die aufeinander abgestimmten Zeitabläufe durch verschiedenste Ereignisse gestört oder verzögert
werden. Eine nicht rechtzeitige Fertigstellung des Comcast
Center würde auch eine verspätete Einzugsmöglichkeit sowie
einen späteren Zeitpunkt für den Beginn der Mietzahlungsver-
pflichtung für Comcast bedeuten. Zur Kompensation dieser
Risiken wurden zu Gunsten der Objektgesellschaft und /oder
der Fondsgesellschaft ein Fertigstellungsgarantie-Vertrag und
ein Mieteinnahmengarantie-Vertrag abgeschlossen (vgl. S. 74
ff.). Garantiegeber ist LPLP. Eine deutliche Bonitätsverschlechterung von Liberty kann schlimmstenfalls zu einem
Totalverlust der Einlage führen.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bisher nicht
bekannte Altlasten im Grundstück und Gebäude entdeckt
werden oder durch Gesetzesänderungen – etwa durch
Grenzwertsenkungen – einzelne Flächen bzw. verwendete
Baustoffe zukünftig als kontaminiert zu deklarieren sind.
/
Versicherung
Grundsätzlich trägt ein Eigentümer das immobilientypische
Risiko von Baumängeln, der Mangelhaftigkeit, der Unbenutzbarkeit und der ganzen oder teilweisen Zerstörung der Immobilie. Das Objekt wird zur Abdeckung üblicher Immobilienrisiken – unter Berücksichtigung marktüblicher Ausschlussklauseln und Selbstbehalte – versichert.
Es besteht das Risiko, dass im Schadensfall die Versicherungsleistungen nicht ausreichen, um sämtliche Schäden infolge von Unbenutzbarkeit, ganzer oder teilweiser Zerstörung
der Immobilie vollständig auszugleichen. In diesen Fällen
besteht zusätzlich das Risiko, dass die Liquidität der Objektgesellschaft durch den Anfall von Kosten zur Durchsetzung der
Rechtsposition der Objektgesellschaft (z.B. Rechtsanwaltsgebühren und Gerichtskosten) unvorhergesehen belastet wird.
/
Mieterbonität
Es besteht die Möglichkeit, dass sich die Bonität der Mieter
und insbesondere des Hauptmieters Comcast verschlechtert
und diese ihren vertraglich vereinbarten Zahlungsverpflichtungen und weiteren Pflichten nicht vollständig, nicht fristgerecht
oder sogar gar nicht nachkommen. Im Vergleich zu einem an
mehrere große Mieter vermieteten Objekt, kommt der Bonität des Hauptmieters Comcast hier besondere Bedeutung zu.
Ein Ausfall des Hauptmieters kann schlimmstenfalls zu einem
Totalverlust der Einlage führen.
/
Leerstand /Erstvermietung
In einer Sensitivitätsanalyse wird exemplarisch untersucht,
welche Risiken sich ergeben, wenn 5 % der Gesamtfläche
für den gesamten Prognosezeitraum unvermietet bleiben
(vgl. S. 58). In diesem Fall würde – unter sonst gleichen
Bedingungen – die durchschnittliche Ausschüttung während
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der Vermietungsphase 6,15 % p.a. vor US-Steuern betragen,
im Vergleich zu 6,9 % p.a. im mittleren Szenario. Bei einem
höheren Leerstand als 5 % könnten weitere Ausschüttungskürzungen notwendig werden.
Gemäß Mieteinnahmengarantie-Vertrag trägt die Objektgesellschaft das Risiko, dass im Falle eines Leerstandes höhere
Betriebsausgaben (einschließlich Grundsteuer) als kalkuliert,
anteilig nicht über die Nebenkostenumlage erstattet werden.
Zum Beispiel: Sollten die Betriebsausgaben in 2008 um
TUS-$ 1.000 höher sein als kalkuliert, dann können bei einem
Leerstand von 5 % Kosten in Höhe von TUS-$ 50 nicht auf
die Mieter umgelegt werden und würden somit die Liquiditäts- und Ertragssituation der Objekt- bzw. Fondsgesellschaft
belasten.
LPLP ist verpflichtet, der Objektgesellschaft alle Vermietungskosten für die Erstvermietung von sämtlichen Flächen zu
erstatten. Eine deutliche Bonitätsverschlechterung von Liberty
kann schlimmstenfalls zu einem Totalverlust der Einlage führen.
/
Prognoserechnung
Die für die derzeit noch nicht vermieteten Flächen und für
den Fall der Ausübung von Verlängerungsoptionen oder der
Anschlussvermietung angenommenen Nettomarktmieten
(vgl. S. 46) werden mit einer durchschnittlichen Mietsteigerungsrate von 2,0 % p.a. fortgeschrieben. Niedrigere Nettomarktmieten und /oder niedrigere Mietsteigerungsraten würden die Liquiditäts- und Ertragssituation der Objekt- bzw.
Fondsgesellschaft belasten. Beim Hauptmieter Comcast
kommt die Nettomarktmiete ggf. bei Ausübung der 1. Verlängerungsoption per 2023, mindestens jedoch 90 % der zuletzt
gezahlten Nettomiete, zum Tragen (vgl. S. 82).
Die aktuellen Mietflächenangaben basieren auf einem BOMAFlächenaufmaß auf Grundlage der Vertragspläne (vgl. S. 32).
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die tatsächliche
Mietfläche nach Fertigstellung geringer ist. Gemäß Fertigstellungsgarantie-Vertrag erhält die Objektgesellschaft keinen
Ausgleichsbetrag, falls die tatsächliche Mietfläche um weniger als 1 % (12.545 sf) geringer ist (vgl. S. 74). Dies kann
ggf. negative Auswirkungen auf die Liquiditäts- und Ertragssituation der Objekt- bzw. Fondsgesellschaft haben.
Comcast hat Anspruch auf eine zeitlich begrenzte Mietreduzierung, falls bestimmte Servicedienstleistungen (Food Court,
Fitness-Center sowie Restaurant) im Comcast Center nicht
zur Verfügung stehen (vgl. S. 86). Sollte z.B. bis spätestens
01.07.2008 kein Fitness-Center zur Verfügung stehen, dann
reduziert sich die Miete von Comcast um TUS-$ 19 pro Monat
(längstens für 48 Monate). Ab 2009 könnte somit die Liquiditäts- und Ertragssituation der Objekt- bzw. Fondsgesellschaft
entsprechend belastet werden.
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Für die Anlage liquider Mittel werden Zinssätze von 3,0 % p.a.
und 4,0 % p.a. kalkuliert. Geringere Wiederanlagezinsen können zu einer niedrigeren Liquiditätsreserve, aber auch zu verminderten Ausschüttungen führen. Bei niedrigeren Mieteinnahmen und /oder höheren Ausgaben, einer niedrigeren als
der kalkulierten Liquiditätsreserve oder niedrigeren Wiederanlagezinssätzen werden die kalkulierten Zinseinnahmen nicht
erreicht, was ebenfalls zu einer Belastung der Liquiditäts- und
Ertragssituation führen kann.
Instandhaltungskosten für Investitionen in die Gebäudestruktur (Dach und Fach, Fassade) sind, sofern sie nicht zu einer
Betriebskosteneinsparung führen, grundsätzlich nicht auf die
Mieter umlegbar und von der Objektgesellschaft zu tragen
(vgl. S. 82 f.). Die kalkulierten Ansätze für Instandhaltung von
anfänglich US-$ 0,20 psf/p.a. wurden von einem technischen
Gebäudegutachter bestätigt. Trotzdem könnte bei unvorhergesehenen Investitionen die Instandhaltungsrücklage nicht ausreichen, was die Liquiditäts- und Ertragssituation der Objektbzw. Fondsgesellschaft belasten würde.
Im Rahmen der angenommenen Veräußerung der Immobilie
zum 01.01.2023 wurde im mittleren Szenario ein Verkaufsfaktor von 14 für die per 2023 kalkulierte Jahresnettomiete
angenommen. Im Hinblick auf die Ausübung der 1. Verlängerungsoption durch Comcast wurde dabei eine Nettomiete von
90 % der zuletzt bezahlten Miete angenommen. Die für den
Verkaufserlös maßgebliche Jahresnettomiete wird damit um
TUS-$ 3.667 bezogen auf die fortgeschriebenen Nettomarktmieten reduziert (vgl. S. 53). Im Rahmen des Veräußerungsszenarios wird eine 5 - jährige Anschlussvermietung an
Comcast sowie Vermietungs- und Verkaufsnebenkosten in
Höhe der 1,3fachen der für den Verkauf zugrunde gelegten
Jahresnettomiete berücksichtigt. Sollte der kalkulierte Veräußerungserlös nicht erzielt werden können, z.B. aufgrund
von höheren Vermietungskosten, reduziert sich der Veräußerungserlös und damit die Rendite des Fondsinvestments (vgl.
S. 53 f. und 57 f.). Zum Vergleich: Die Immobilie wurde zum
14,6fachen der anfänglichen Jahresnettomiete von TUS$ 34.500 erworben.
/
Langfristige Finanzierung, Anschluss- und
Anteilsfinanzierung
Der am 20.03.2006 abgeschlossene Zinssicherungs-Vertrag
mit Citi Global sieht vor, dass eine Verschlechterung des
Ratings für LPLP auf eine Stufe unterhalb der sog. Investment
Grade Stufe der jeweiligen Rating Agentur zur Folge hat, dass
LPLP ein sog. Rate Lock Deposit und ggf. weitere Zusatzsicherheiten leisten muss (vgl. S. 77).
In diesem Fall hat die Fondsgesellschaft gemäß Objektgesellschaftsvertrag 80 % der Zusatzsicherheiten zu leisten. Dies
würde aufgrund einer notwendigen höheren Zwischenfinan-
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zierung zu einem höheren Zinsaufwand führen und somit die
Liquiditäts- und Ertragssituation der Objekt- und Fondsgesellschaft belasten.
Citi Global ist berechtigt, den Zinssicherungs-Vertrag zu
kündigen, falls die verbindliche Darlehenszusage gekündigt
wird, da deren Auszahlungsvoraussetzungen nicht bis spätestens zum 30.09.2008 erfüllt worden sind. Im Fall einer
Kündigung werden die geleisteten Zinssicherungskosten nicht
zurückerstattet (max. Negative Carry von TUS-$ 7.776). Citi
Global hat Anspruch auf eine Kündigungsgebühr in Höhe
von TUS-$ 1.300, die allerdings nicht anfällt, wenn die Nichtauszahlung des Darlehens auf eine wesentliche Beeinträchtigung des CMBS-Marktes zurückzuführen ist. Außerdem sind
Citi Global ggf. anfallende Hedging-Verluste aus der Auflösung
des Zinssicherungsgeschäftes zu erstatten. Hedging-Verluste
fallen an, wenn der Basis-Zinssatz zum Zeitpunkt der Auflösung niedriger ist als der abgeschlossene Basis-Zinssatz von
5,1985 % p.a. Sollte weder LPLP noch die Fondsgesellschaft
die Kündigung der verbindlichen Darlehenszusage zu vertreten haben (im Wesentlichen wegen einer nachhaltigen Beeinträchtigung und IIiquidität des CMBS-Marktes über den
30.09.2008 hinaus), dann müssen die vorgenannten Kosten
zusätzlich mit Fremdkapital finanziert werden (vgl. S. 67 ff.).
Dadurch würden zusätzliche Zins- und Tilgungszahlungen entstehen, die die Liquiditäts- und Ertragsituation der Objekt bzw. Fondsgesellschaft belasten.
Für den Fall, dass die verbindliche Darlehenszusage durch die
Citigroup gekündigt wird, und dies LPLP zuzurechnen ist (z.B.
verspätete Fertigstellung des Gebäudes und der Mietereinbauten, vgl. S. 74 f.), ist geregelt, dass LPLP alle finanziellen
Nachteile übernimmt, die der Objektgesellschaft im Zusammenhang mit der Kündigung entstehen. Hierunter fallen u.a.
Kündigungsgebühren, nicht rückerstattete Zinssicherungskosten, Hedging-Verluste und höhere Zinszahlungen im
Rahmen eines neuen Darlehens. Auch in diesem Zusammenhang besteht grundsätzlich das Risiko der Bonitätsverschlechterung von Liberty (vgl. S. 15).
Bei einer späteren Fertigstellung der Immobilie als geplant
(September bis Dezember 2007) kann nicht ausgeschlossen
werden, dass die Darlehensauszahlung erst nach dem
09.01.2008 erfolgen kann. Die Objektgesellschaft trägt das
Risiko, dass sich insofern der in der Kalkulation angenommene Zinssatz um bis zu 3 Basispunkte erhöhen kann. Dadurch
entstehen zusätzliche Zinszahlungen, die die Liquiditäts- und
Ertragssituation der Objekt- und Fondsgesellschaft belasten
(vgl. S. 74 f.).
Der Zinssatz erhöht sich um weitere 21 Basispunkte, falls
Comcast zum Zeitpunkt der Darlehensauszahlung nicht
jeweils mindestens ein Credit Rating von BBB- bei Standard
& Poor’s und Fitch bzw. Baa3 bei Moody’s hat (Investment
Grade, vgl. S. 78). Außerdem erhöht sich der angenommene
Festzinssatz um 1 Basispunkt pro US-$ 0,20 psf gesunkene
Marktmiete im Teilmarkt West of Broad Street, um die die
genehmigte Abweichung von US-$ 2 psf überschritten wird
(vgl. S. 78). Dadurch können jeweils zusätzliche Zinszahlungen
entstehen, die die Liquiditäts- und Ertragssituation der Objektbzw. Fondsgesellschaft belasten.
Hat LPLP die Nichtauszahlung des Darlehens nicht zu vertreten, im Wesentlichen bei Illiquidität des CMBS-Marktes, dann
stellt LPLP der Objektgesellschaft ein Darlehen (sog. abgeändertes LPLP Loan) mit einer Laufzeit von max. 10 Jahren und
zu einem Zinssatz von entweder US-$-Libor zzgl. 115 Basispunkte oder 10-jährige US-Staatsanleihen zzgl. 150 Basispunkte – je nachdem welcher Wert der höhere ist – zur Verfügung (vgl. S. 67), was je nach Zinsniveau negative Auswirkungen auf die Liquiditäts- und Ertragssituation der Objekt bzw. Fondsgesellschaft haben würde. Insoweit besteht auch
grundsätzlich das Risiko einer Bonitätsverschlechterung von
Liberty und damit das Risiko, dass das beschriebene Darlehen der Objektgesellschaft nicht gewährt werden kann. Im
Falle einer solchen Darlehensgewährung durch LPLP ist die
Objektgesellschaft verpflichtet, die gewährte Finanzierung so
schnell wie möglich durch ein Refinanzierungsdarlehen abzulösen. Die Beleihungshöhe, das Zinsniveau und die Tilgungsvoraussetzungen dieser weiteren Finanzierung könnten
gegenüber der jetzigen mit Citigroup vereinbarten Finanzierung nachteilig abweichen (z.B. auch wegen eines schlechteren Ratings für Comcast oder LPLP). Dies könnte zu einer
nachhaltigen Liquiditäts- und Ertragsbelastung der Objekt bzw. Fondsgesellschaft führen.
Sollte der Nettoauszahlungsbetrag eines neuen Refinanzierungsdarlehens für die Ablösung des LPLP Loan nicht ausreichen, dann wird der Differenzbetrag um einen im Vergleich
zum Refinanzierungsdarlehen um 400 Basispunkte erhöhten
Zinssatz zur Verfügung gestellt (vgl. S. 67). Durch diese zusätzlichen Zinszahlungen sowie durch Bearbeitungsgebühren,
Rechtsberatungskosten sowie ggf. Vermittlungsgebühren im
Zusammenhang mit einer neuen Refinanzierung könnte die
Liquiditäts- und Ertragssituation der Objekt- bzw. Fondsgesellschaft belastet werden.
Falls die prognostizierten Ertragserwartungen nicht eintreffen,
weil z.B. Comcast und /oder weitere Mieter ihre mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllen, könnte unter Umständen
der Kapitaldienst nicht geleistet werden, und die Gläubigerbank könnte die Zwangsversteigerung des Comcast Center
betreiben. Dies kann schlimmstenfalls zu einem Totalverlust
der Einlage führen.
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Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist von 10 Jahren
(voraussichtlich am 31.12.2017) ist das Darlehen mit einer
Restvaluta von dann voraussichtlich rd. TUS-$ 303.516 zurückzuzahlen und durch eine Anschlussfinanzierung abzulösen. In der Prognoserechnung wurde für die Anschlussfinanzierung ein Kapitaldienst von monatlich TUS-$ 2.145 berücksichtigt, der sich aus einem Nominalzins von 7,0 % p.a. und
einer vollständigen Darlehenstilgung bis zum 31.12.2042, d.h.
insgesamt 300 monatlichen Tilgungsperioden, errechnet. Da
die Darlehenszinsen der Volatilität des Kapitalmarktes unterliegen, besteht das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung
nur zu schlechteren Konditionen abgeschlossen werden kann,
was deutlich negative Auswirkungen auf die Liquiditäts- und
Ertragssituation der Objekt - bzw. Fondsgesellschaft haben
kann. Ebenso können höhere als die kalkulierten Bearbeitungsgebühren für die Anschlussfinanzierung die Liquiditätsreserve der Objekt - bzw. Fondsgesellschaft belasten.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass im Zeitpunkt der
Anschlussfinanzierung aufgrund geänderter Kreditvergaberichtlinien oder aufgrund von objektspezifischen Umständen
eine andere, als die bei Abschluss der jetzigen Finanzierung
festgestellte Beleihungsgrenze gilt. In diesem Fall muss der
zu diesem Zeitpunkt fällige Kredit ggf. zum Teil durch Liquidität oder Eigenkapital der Objektgesellschaft oder durch
höher verzinsliche Darlehensmittel abgelöst werden. Es
besteht ein generelles Risiko, dass die erforderliche Anschlussfinanzierung nicht gewährt wird.
Sollte ein Anleger seine Beteiligung fremdfinanzieren (Anteilsfinanzierung), besteht das zusätzliche ggf. anlegergefährdende Risiko (Stichwort: Portfoliobeimischung), dass neben dem
Verlust der Kapitaleinlage die Verbindlichkeiten aus der privaten Darlehensaufnahme (Zins und Tilgung) bedient werden
müssen. Darüber hinaus sind die Zinsen einer Anteilsfinanzierung steuerlich in den USA nicht absetzbar, in Deutschland
können die Zinsen lediglich im Rahmen des Progressionsvorbehalts geltend gemacht werden. Deshalb rät der Fondsinitiator Anlegern davon ab, ihre Beteiligung durch Kreditaufnahme zu finanzieren.
/
Wertentwicklung
Die Entwicklung des Immobilienmarktes des Central Business District (CBD) von Philadelphia und insbesondere des
Teilmarktes West of Broad Street und somit die Wertentwicklung des Comcast Center ist konkret nicht vorhersehbar. Die
Wertentwicklung dieses Immobilieninvestments wird insbesondere durch die Faktoren Standortentwicklung, Erhaltungszustand und Ausstattung der Immobilie, technischer Fortschritt, Mietentwicklung und Vermietungsstand sowie die
wirtschaftlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen be-
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stimmt. Die bei Kauf des Objektes und /oder bei der Fondsauflegung geleisteten Kaufnebenkosten und Dienstleistungshonorare, wie z.B. die Eigenkapitalvermittlungsgebühr, müssen durch Wertzuwächse erst ausgeglichen werden, bevor
ein positiver Nettowertzuwachs für den Anleger entsteht. Ein
Wertverlustrisiko ist grundsätzlich gegeben. Wenn im ungünstigsten Fall der Wert der Immobilie nachhaltig unter den
Wert der Resthypothek sinken sollte, wäre ein Totalverlust
der Einlage möglich.
/
Anschluss- bzw. Neuvermietung
Die Mietansätze bei Anschluss- bzw. Neuvermietung können
aufgrund rückläufiger Mietpreisentwicklung geringer als kalkuliert ausfallen. Die angenommenen Leerstandszeiten – ggf.
auch vor dem Hintergrund der Objektgröße in Relation zum
Büromarkt Philadelphia – und gewährte mietfreie Zeiten bei
Neuvermietungen können realiter länger ausfallen. Generell
kann eine Verlängerung der Mietverträge oder eine Anschlussvermietung nicht garantiert werden. Im Zusammenhang mit
der Anschluss- bzw. Neuvermietung können der Objektgesellschaft über die bereits prognostizierten Kosten hinaus Aufwendungen für Vermietungsprovisionen (sog. Leasing Commissions) und Zuschüsse zu Mietereinbauten (sog. Tenant
Improvements) entstehen. Im Hinblick auf die Anmietungsoption für Comcast (vgl. S. 81 f. i.V. m. S. 39) könnte es zu
einer eingeschränkten Vermietungsfähigkeit dieser Flächen
kommen. Die vorstehend beschriebenen Einnahmenminderungen und Kostenerhöhungen können zu einer Belastung
der Liquiditäts- und Ertragssituation der Objekt - bzw. Fondsgesellschaft führen.
In der Prognoserechnung wird angenommen, dass Comcast
die Mietverlängerungsoption per 2023 ausübt und dass anschließend die Immobilie verkauft wird. Es ist möglich, dass
die Objektgesellschaft länger als geplant Eigentümer und
Vermieter des Comcast Center ist, da der geplante Verkauf
des Objektes per 01.01.2023 z.B. aufgrund der Marktverhältnisse nicht durchgeführt werden kann. Im Jahr 2023 wäre
eine Neuvermietung des überwiegenden Teils des Objektes
erforderlich, sofern Comcast die 1. Mietverlängerungsoption
nicht ausübt. In einem solchen Fall würde die Liquidität der
Objekt - bzw. Fondsgesellschaft durch zusätzlich anfallende
Vermietungskosten, z.B. für Modernisierungsmaßnahmen,
Zuschüsse für Mietereinbauten und Maklerprovision belastet
werden. Auch durch längere Leerstände für Umbaumaßnahmen und längere mietfreie Zeiten bei Neuvermietung kann
es zu weiteren Einnahmeausfällen kommen (vgl. S. 58). Eine
Neuvermietung wäre auch im Fall einer Mieterinsolvenz erforderlich. Bei einer geschossweisen Vermietung an mehrere
Mieter, kann es zu einer Reduzierung der vermietbaren
Flächen durch zusätzliche Trennwände und Zugänge kommen.
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Das Comcast Center wird als Class-A Trophy Office Building
eine Premium-Marktmiete (brutto) von US-$ 35,8 psf in 2008
erzielen (vgl. S. 25). Es kann nicht ausgeschlossen werden,
dass die bei einer Neuvermietung erzielbare Miete unter der
zuletzt bezahlten Miete und /oder kalkulierten Miete liegt. Zusätzliche liquiditätsbelastende Kosten können auch dadurch
entstehen, dass die jeweiligen Mieter ihre Mieträume bei
Mietvertragsende nicht in dem Zustand übergeben, wie es
im jeweiligen Mietvertrag festlegt ist.
/
Rechtliche Aspekte
Individuelle Interessen der Anleger können durch Mehrheitsentscheidungen beeinträchtigt werden. Insbesondere ist bei
einer eventuellen Majorisierung der Fondsgesellschaft, z.B.
im Rahmen der Platzierungsgarantie, auch eine vorzeitige
Veräußerung der Immobilie möglich.
Wesentliche Verträge, insbesondere der Gesellschaftsvertrag
der Objektgesellschaft, der Fertigstellungsgarantie-Vertrag
und der Mieteinnahmengarantie-Vertrag, die Mietverträge
sowie die diversen Verträge im Rahmen des Citigroup Darlehens unterliegen amerikanischem Recht. Ansprüche hieraus
sind vor den dortigen Gerichten geltend zu machen. Folglich
kann sich die Rechtsverfolgung schwieriger gestalten und /
oder mit deutlich erhöhten Aufwendungen verbunden sein.
Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft obliegt dem
General Partner der Fondsgesellschaft. Die Möglichkeiten der
Einflussnahme durch die Anleger sind auf Kontrollrechte und
bestimmte Zustimmungsvorbehalte beschränkt. Dies gilt
wiederum auch für die Fondsgesellschaft als Limited Partner
der Objektgesellschaft.
Das Ergebnis der Beteiligung wird wesentlich durch die
Qualifikation des jeweiligen Asset Managements sowie
des Property Managements der Immobilie beeinflusst.
Jedoch können ein künftiges Ausscheiden der anfangs
das Engagement prägenden Personen bzw. fehlerhafte
Entscheidungen mit möglichen negativen Auswirkungen auf
das Ergebnis der Beteiligung nicht ausgeschlossen werden.
Bei einem Managementwechsel besteht im Übrigen das
Risiko einer höheren Kostenbelastung als kalkuliert, sofern
Managementaufgaben anderweitig nur zu höheren
Vergütungen vergeben werden können.
/
Steuerliche Aspekte
Die steuerliche Konzeption des Beteiligungsangebotes entspricht den derzeit gültigen Steuergesetzen und Bestimmungen in den USA und in Deutschland. Die endgültige Anerkennung der steuerlichen Auswirkungen erfolgt erst im Rahmen
der steuerlichen Veranlagung oder gegebenenfalls im Rahmen
einer abschließenden steuerlichen Betriebsprüfung. Bis dahin
können Änderungen der einschlägigen Steuergesetze, der
Rechtsauffassung und der Erlasse der deutschen und /oder
der amerikanischen Finanzverwaltung zu einer abweichenden
Behandlung der im vorliegenden Beteiligungsangebot dargestellten steuerlichen Auswirkungen führen. Ebenso kann nicht
ausgeschlossen werden, dass Deutschland und /oder die USA
das abgeschlossene Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
unterschiedlich interpretieren oder ändern. Derartige Änderungen können negative steuerliche und wirtschaftliche Folgen
für die Fondsgesellschaft und die Anleger haben.
Bei unterschiedlichen Auffassungen zwischen den USA und
Deutschland hinsichtlich des Besteuerungsrechts für Zinseinnahmen besteht das Risiko einer Doppelbesteuerung
der Zinseinkünfte (vgl. S. 99). Für die Anwendung des Progressionsvorbehalts ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen, dies betrifft insbesondere den Fall einer beabsichtigten
Verlustverrechnung mit anderen Einkünften aus derselben
Einkunftsart und demselben Land. Nach dem BMF-Schreiben
vom 08.10.2004 zur Einkunftserzielungsabsicht ist ein Totalüberschuss innerhalb von 30 Jahren zu erzielen; dieser ist
sowohl auf Ebene der Fondsgesellschaft als auch auf Ebene
des einzelnen Gesellschafters zu erreichen (vgl. S. 99). Zusätzlich sollte der Anleger bei einer Fremdfinanzierung seiner
Beteiligung (Anteilsfinanzierung) und für den Fall einer Anteilsübertragung (Schenkung, Veräußerung) grundsätzlich den
Nachweis der Überschusserzielungsabsicht durch seinen
persönlichen Steuerberater prüfen lassen.
Für den Fall, dass die Fondsgesellschaft oder ein Anleger nur
einen Teil ihres/seines Gesellschaftsanteils veräußert, kann
das Besteuerungsrecht ggf. Deutschland zustehen (vgl. S.
101). Dies könnte dazu führen, dass der Veräußerungsgewinn
aus dem Anteilsverkauf das in Deutschland zu versteuernde
Einkommen erhöhen würde, also nicht steuerfrei wäre. Die
auf dem Veräußerungsgewinn lastende amerikanische Steuer
würde auf die resultierende deutsche Steuer angerechnet
werden. Im Ergebnis käme es für die Anleger in Deutschland
für die Einkünfte aus der Fondsgesellschaft zu einer Hochschleusung der Steuerbelastung auf das deutsche Niveau.
Im Zusammenhang mit der Veräußerung weiterer Objekte
kann aufgrund Rechtsprechung und Verwaltungsmeinung
unter besonderen Umständen ein gewerblicher Grundstückshandel des Anlegers angenommen werden (z.B. Veräußerung
von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren), mit der
Folge, dass ein Veräußerungsgewinn für das Objekt Comcast
Center in Deutschland dann einkommens- und ggf. auch
gewerbesteuerpflichtig ist (vgl. S. 101 f.).
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Mit Beschluss vom 22.05.2002 hat der Bundesfinanzhof dem Bundesverfassungsgericht
gegenüber Bedenken an der Verfassungsmäßigkeit sämtlicher im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz enthaltenen Vergünstigungen von Immobilienvermögen geäußert. Es
kann daher nicht ausgeschlossen werden,
dass das BVerfG diese Auffassung teilt und
damit die bisher grundsätzlich möglichen
Vorteile von Immobilieninvestitionen nicht
mehr erzielt werden können. Die Finanzverwaltung erlässt entsprechende Bescheide
deshalb nur mit einem Vorläufigkeitsvermerk.
Seite 20
Wechselkursentwicklung
auf Basis durchschnittlicher Monatswerte (Januar 1990 – Juli 2006)
1,6 1,60
Wechselkurs US-$ / €
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1,40
1,20
1,00
0,8 0,80
1990
/
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
Wechselkurs
Die Investition und der Mittelrückfluss (Kapitaleinlage, Ausschüttungen und Veräußerungserlös) erfolgen grundsätzlich in US-Dollar, so
dass innerhalb der Fondsgesellschaft kein
Wechselkursrisiko besteht.
Aktueller Wechselkurs: 1,2802 US-$ = 1 € (Stand: 22.08.2006)
Durchschnittswert während des Zeitraums: 1,156 US-$ = 1 € (Stand: 30.07.2006)
1,6
Quelle: Commerzbank Economic Research
1,4
/
Quellenangaben
1,2
Sofern Anleger jedoch ihre Kapitaleinlage durch einen Umtausch von Euro in US-Dollar leisten bzw. ihren US-Dollar1,0
Mittelrückfluss (Ausschüttungen und anteiligen Veräußerungs0,8
erlös) in Euro transferieren, besteht für die Anleger ein Wechselkursrisiko. Bei Abwertung des US-Dollars gegenüber dem
Euro um konstant 10 % während des gesamten Prognosezeitraumes – im Vergleich zum historischen Einstandskurs bei
Einzahlung des Eigenkapitals – ergibt sich eine durchschnittli2,00
che Ausschüttung von ca. 6,06 % p.a. und ein Veräußerungserlös von ca. 100 % jeweils nach US-Steuern und bezogen auf
1,75
die gezeichnete Kapitaleinlage ohne Agio (vgl. S. 58 f.). Zum
Vergleich: Im mittleren Szenario betragen die entsprechenden
1,50
Werte ca. 6,66 % p.a. und ca. 110 %.
1,25
1,00
20 comcast center
Die Angaben in diesem Beteiligungsprospekt beruhen teilweise auf Informationen von fremden Dritten. Diese Informationen wurden ohne weitere Prüfung auf Richtigkeit bzw.
Wahrheit ihres Inhalts durch den Fondsinitiator und die Fondsgesellschaft übernommen. Es besteht somit ein Risiko, dass
der Inhalt von verwendeten Quellen unrichtig ist.
/
Weitere Risiken
Weitere oder über die hier dargestellten hinausgehende
Risiken einer Beteiligung bestehen nicht.
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15:45 Uhr
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City Hall, Philadelphia
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Investitionsstandort
Philadelphia,
Geburtsstätte der USA
Philadelphia im US-Staat Pennsylvania ist die zweitgrößte
Metropole an der Ostküste der Vereinigten Staaten. Die
Metropolregion Philadelphia-Camden-Wilmington beherbergt
fast 5,7 Mio. Menschen, im Stadtgebiet von Philadelphia
leben ca. 1,5 Mio. Einwohner. Die dynamische 24-StundenStadt hat sich in den vergangenen Jahren von einer Industriestadt zu einem modernen Dienstleistungs- und Technologiestandort und zu einem Anziehungspunkt in den Vereinigten
Staaten entwickelt. Dieser schwierige Transformationsprozess
führte in den 1970er und 80er Jahren zunächst zu einem
Bevölkerungsrückgang. 1991 startete die Stadtverwaltung
eine Initiative für die Innenstadt „Center City District“. Die
Maßnahmen der Initiative führten u.a. zu einer signifikanten
Senkung der Kriminalitätsrate und dazu, dass sich der Center
City District sauber, bunt und pulsierend darstellt. Die hohe
Lebens- und Wohnqualität, insbesondere in der City von
Philadelphia, verbunden mit den im nationalen Vergleich für
eine Großstadt niedrigen Lebenshaltungskosten führte zu
einem Bevölkerungswachstum von ca. 5,4 % (1991 – 2003).
In Downtown Philadelphia wuchs die Bevölkerung seitdem
sogar um gut 9 %. Die mittlerweile ca. 90.000 Einwohner
machen die Innenstadt nach New York und Chicago zur drittgrößten „Downtown Residential“ der USA.
Philadelphia ist eine „junge Stadt“. Rund 30 % ihrer Einwohner sind zwischen 25 und 34 Jahre alt. Das Durchschnittsalter
liegt bei nur ca. 37,5 Jahren. Dies ist begründet in der großen
Anzahl von Hochschulen und Bildungsinstituten und den dort
Studierenden. Über 19 % der Einwohner Philadelphias absolvieren ein Studium oder befinden sich in einer weiterführenden Ausbildung.
Philadelphia ist eine der historischsten Städte der Vereinigten Staaten. Mit der Freiheitsglocke und der Independence
Hall beherbergt Philadelphia zwei der wichtigsten Denkmäler
der amerikanischen Geschichte. Kein anderer Ort des Landes
steht in derart enger Verbindung mit der Entstehung der heutigen USA wie die Metropole im Osten des Bundesstaates
Pennsylvania. Der englische Quäker William Penn gründete
C A N A D A
Seattle
U N I T E D
Las Vegas
O F
Detroit
Chicago
Denver
Salt Lake
City
San Francisco
S T A T E S
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Los Angeles
Dallas
Atlanta
L. O n t a r i o
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Orleans
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Boston
Miami
PENNSYLVANIA
New York
Philadelphia
WASHINGTON
22 comcast center
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21.09.2006
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die Stadt im Jahr 1682. Von da an dauerte es keine 100 Jahre
bis Freiheitskämpfer (und spätere Präsidenten) wie George
Washington und Thomas Jefferson 1776 in Philadelphia die
Loslösung der amerikanischen Kolonien von der englischen
Krone ausriefen. Nach dem Ende des Unabhängigkeitskrieges
wurde in Philadelphia die in ihren Grundzügen bis heute gültige Verfassung der Vereinigten Staaten von Amerika formuliert
und die Stadt war für zehn Jahre Sitz von Regierung und Parlament bis diese 1800 ins heutige Washington D.C. umzogen.
Verkehr
Philadelphia verfügt über eine hoch entwickelte Verkehrsinfrastruktur. Die Stadt ist mittels Luftverkehr, Schiene, Straße und
Schifffahrt national und international bestens angebunden.
Philadelphia hat zwei Flughäfen, den Philadelphia International
Airport und den Northeast Philadelphia Airport. Der größere –
Philadelphia International Airport – ist einer der am schnellsten
wachsenden Flughäfen in den Vereinigten Staaten. 26 Fluglinien bedienen mehr als 100 Flugziele in den USA und der
ganzen Welt. Im Jahr 2005 nutzten rund 31,5 Mio. Passagiere
den Flughafen, ein Plus von 10,5 % gegenüber 2004. Damit
belegt der Philadelphia International Airport nach Anzahl der
abgefertigten Passagiere Platz 27 unter den größten Flughäfen
der Welt. Mit rd. 535.700 Flugbewegungen im Jahr 2005
belegt der Flughafen in diesem Segment sogar Rang 9.
Dem amerikanischsten aller Verkehrsmittel – dem Auto –
steht ein ausgedehntes Netz an Highways zur Verfügung,
das Philadelphia insbesondere mit den Metropolen der Ostküste verbindet. New York (ca. 90 Meilen), Baltimore (ca. 100
Meilen) und Washington (ca. 135 Meilen) sind von Philadelphia aus gut mit dem PKW zu erreichen. Die wichtigsten
überregionalen Anbindungen (Interstate) sind der „New
Jersey Turnpike“ (I-95), die „Blue Route“ (I-476) und der
„Vine Street Expressway“ (I-676).
Auch an das nationale Schienennetz ist Philadelphia hervorragend angebunden. Der Hauptbahnhof „30th Street Station“ –
nur eine Station vom Comcast Center entfernt – ist Amerikas
zweitgrößte Amtrak-Bahnstation. Etwa 22 Mio. Passagiere
pro Jahr nutzen von hier aus die nationale Eisenbahngesellschaft. Die Fahrzeit nach New York beträgt rund eine Stunde,
nach Washington ist man weniger als zwei Stunden unterwegs. Die Southeastern Pennsylvania Transportation Authority (SEPTA) ist das viertgrößte Nahverkehrssystem der USA.
Sie unterhält in Philadelphia 27 Buslinien, 7 regionale Eisenbahnlinien, 5 Straßenbahn- und 2 U-Bahnlinien. Etwa 270.000
der Innenstadt-Pendler (ca. 70 %) nutzen die SEPTA täglich
Pennsylvania 30th Street Station
auf ihrem Weg zur Arbeit. Der wichtigste Innenstadtbahnhof
der SEPTA ist die „Suburban Station“. Diese Bahnstation bietet einen direkten Zugang zum Comcast Center.
Der Hafen von Philadelphia war in der Vergangenheit einer
der führenden Handelsplätze der neuen Welt. Heute ist er
der zweitgrößte Hafen an der Atlantikküste der Vereinigten
Staaten und ist Heimat von 7 Luxuskreuzfahrtlinien.
Wirtschaft
Philadelphia ist einer der wichtigsten Wirtschaftsstandorte
der USA. In der breit diversifizierten Wirtschaft findet man
Unternehmen aus den Bereichen Telekommunikation, verarbeitendes Gewerbe, Finanzwirtschaft, Versicherungen, Dienstleistungen, Ölindustrie, Pharmazie, Chemie und Computertechnologie. Schwerpunkte bilden der Kommunikations-, der
Gesundheits-, der Bildungs- und der Finanzsektor. Die größten Unternehmen der Stadt sind der Catering- und Servicedienstleister Aramark, der Telekommunikationsdienstleister
Comcast, der Versicherer CIGNA, der Verpackungshersteller
Crown Cork & Seal, die Chemiekonzerne Rohm & Haas und
FMC sowie der Raffinerie- und Erdölkonzern Sunoco. Alles in
allem haben 38 Unternehmen der Fortune Top 500 hier ihren
Firmensitz bzw. ein regionales Hauptquartier.
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Der am schnellsten wachsende Sektor in der Ökonomie
Philadelphias ist der der Pharmazie und der Biomedizin. 14
Pharmaunternehmen, davon 8 der weltgrößten, und über
100 Biotechnologiefirmen sind in und um Philadelphia angesiedelt. Unterstützt wird dieses Wachstum durch die vielen
Colleges und Universitäten, die Philadelphia zu einem nationalen Zentrum für Biowissenschaften – vergleichbar mit
Boston oder San Francisco – machen. Im Bildungs- und
Gesundheitssektor sind 34 % der rund 620.000 Erwerbstätigen Philadelphias angestellt.
Ein weiterer wichtiger Wirtschaftssektor ist die Informations-,
Unternehmens- und Finanzdienstleistung. Dort sind rund
32 % aller Erwerbstätigen beschäftigt. Das Finanzzentrum
Philadelphia ist Sitz einer der Hauptverwaltungen der 12
„Federal Reserve Districts“, vergleichbar mit den Landeszentralbanken in Deutschland. Dazu sind die großen Geschäftsbanken Wachovia und PNC Bank hier angesiedelt.
Mit CIGNA ist einer der größten Versicherungskonzerne der
USA in Philadelphia ansässig.
Kunstbegeisterten bietet Philadelphia eine Vielzahl von
Museen, unter anderem die großartige Kunstsammlung im
„Philadelphia Museum of Art“, das „Kimmel Center for
Performing Arts“ und die „Barnes Collection“. Das Rodin
Museum beherbergt die größte Sammlung von Werken des
französischen Künstlers außerhalb von Paris. Musikliebhabern
bieten das „Philadelphia Orchestra“ und das „Pennsylvania
Ballet“ ein großartiges Kulturprogramm. Dazu prägen unzählige Parks, Rasenflächen und Anlagen das Stadtbild. Mit rund
115 ha Grünflächen – dies entspricht ca. 10 % der gesamten
Stadtfläche – gilt Philadelphia als die „grünste Stadt in den
USA“.
Auch Feinschmecker kommen auf ihre Kosten. Die Restaurants
der Stadt stehen in dem Ruf, zu den besten des ganzen
Landes zu gehören und haben schon vielfach Auszeichnungen
gewonnen. Bunt und quirlig ist das Nachtleben, das Lokale,
Bars und Szenetreffs jeglicher Couleur zu bieten hat. Beliebtester Treffpunkt zum Ausgehen ist die South Street mit ihren
mehr als 75 Restaurants und über 150 Nachtclubs, Theatern
und Geschäften.
Wissenschaft und Kultur
Philadelphia – a good place to be
Der Großraum Philadelphia beheimatet eine Vielzahl von
Bildungsinstituten. Den etwa 290.000 Studenten stehen
84 Colleges und Universitäten zur Verfügung. Sechs medizinische Schulen und drei der besten Hospitäler der Vereinigten
Staaten bilden die Mediziner aus. Dieser Agglomeration
von Hochschulen verdankt Philadelphia eine dreimal höhere
Anzahl von Ingenieuren, Architekten, Wissenschaftlern und
IT-Spezialisten als im amerikanischen Durchschnitt.
Blick auf die Skyline von Philadelphia; © R. Bradley Maule
24 comcast center
Philadelphia bietet eine reizvolle Mischung aus Tradition und
und Moderne. Die Stadt ist einerseits die Geburtsstätte der
amerikanischen Unabhängigkeit und andererseits der Inbegriff
für eine erfolgreiche, moderne Großstadt mit urbaner Vitalität
und hoher Lebensqualität.
Die wirtschaftliche Stärke Philadelphias, die herausragenden
Ausbildungsmöglichkeiten und Arbeitsbedingungen machen
diese Stadt zu einem attraktiven Standort zum Arbeiten
und Leben!
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12th St.
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South St.
South St. Shops & Restaurant Area
South St.
Center City von Philadelphia
Immobilienmarkt Philadelphia
Mietniveau
Der Büroimmobilienmarkt des Großraums Philadelphia, mit
ca. 110 Mio. sf Fläche der zehntgrößte der USA, ist ein relativ
konstanter und sich stetig entwickelnder Markt. Er ist aufgegliedert in die Hauptmärkte Central Business District (sog.
CBD, d.h. der Büromarkt des Stadtzentrums, mit ca. 37 %
des Büroflächenbestands) und Suburban (die an das Stadtzentrum angrenzende und in der näheren Region liegende
Büroimmobilienmärkte, mit ca.63 % des Büroflächenbestands).
Nach Angaben verschiedener Immobilien-Consultants liegt
die durchschnittliche Bruttomiete für Class-A Büroflächen im
Teilmarkt West of Broad Street zum Ende des 2. Quartals
2006 bei Werten zwischen US-$ 24,2 und US-$ 24,8 psf/p.a.
(CB Richard Ellis, CoStar Group und Jones Lang LaSalle). Die
erzielte Bruttospitzenmiete für Class-A Büroflächen liegt zwischen US-$ 26,5 psf und US-$ 28,5 psf.
Immobilienmarkt des Central Business
District (CBD)
Der CBD der City of Philadelphia umfasst ca. 41,1 Mio. sf
Bürofläche und unterteilt sich in einen östlichen (East of
Broad Street, 29,2 % des CBD Bestandes) und einen westlichen Teilmarkt (West of Broad Street, 70,8 % des CBD
Bestandes). Das Comcast Center wird im Teilmarkt West
of Broad Street errichtet.
Der Büroimmobilienbestand im CBD setzt sich zusammen
aus einer Vielzahl von sanierten und modernisierten Objekten,
die in den 1950er, 60er und den 80er Jahren gebaut wurden.
Modernere Gebäude, die in der starken Entwicklungsphase
der späten 80er und frühen 90er Jahre entstanden sind, wie
z.B. One & Two Liberty Place (Projektentwicklungen des
Partners Liberty), befinden sich hauptsächlich im Teilmarkt
West of Broad Street.
Die durchschnittliche Bruttomiete für das Comcast Center per
2008 beträgt US-$ 35,8 psf und setzt sich zusammen aus
einer Nettomiete von US-$ 27,6 psf und Nebenkosten in Höhe
von US-$ 8,2 psf. Abgezinst auf die Mitte des Jahres 2006
(2,5 % p.a.) bedeutet dies eine Bruttomiete von US-$ 34,5
psf/p.a. Die im Comcast Center erzielbare Bruttomiete ist
deutlich höher als die vorgenannten Bruttomieten für Class-A
Gebäude im Teilmarkt West of Broad Street. Dies beruht auf
mehreren Faktoren bzw. Überlegungen.
Die großen Class-A Gebäude des CBD sind i.d.R. mindestens
13 Jahre alt und genießen nicht die Alleinstellungsmerkmale,
die das Comcast Center für sich in Anspruch nehmen kann,
wie z.B. die überdurchschnittliche Ausstattungs- und Gebäudequalität sowie den künftig stadtbildprägenden Charakter.
Durch den rechteckigen Grundriss, stützenfreie Geschossflächen und schmale Fensterbrüstungen ist die Flächeneffizienz deutlich höher als bei älteren Bürogebäuden. Das
als sog. Green Building konzipierte Comcast Center, mit
außergewöhnlich hohen Räumen mit bis zu 13 feet (Raumhöhe bis zu 3,96 m sorgt für hohen natürlichen Lichteinfall),
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LAS VEGAS
Amerikanische Immobilienuhr
2. Quartal 2006, Büros
Anmerkung:
DALLAS, MIAMI,
WASHINGTON DC
Verlangsamtes
MietpreisWachstum
LOS ANGELES,
NEW YORK (DOWNTOWN),
SAN FRANCISCO,
NEW YORK (MIDTOWN)
Beschleunigtes
MietpreisWachstum
Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung
von Jones Lang LaSalle innerhalb ihrer MietpreisKreisläufe Ende Juni 2006 befinden.
Beschleunigter
MietpreisRückgang
Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene
Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten
bewegen.
Verlangsamter
MietpreisRückgang
Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen
der Märkte in ihrem Kreislauf.
Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den
Investmentmarkt.
BOSTON, DENVER,
HOUSTON, SEATTLE
Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die
Spitzenmieten.
ATLANTA, CHICAGO,
MINNEAPOLIS, ST. LOUIS
CLEVELAND, DETROIT
PHILADELPHIA
KANSAS CITY, PITTSBURGH
wird im Hinblick auf Energie- und Wasserverbrauch sowie
Luftqualität in den Innenräumen deutliche Vorteile haben.
Insgesamt wird erwartet, dass sich dadurch auch die Produktivität der im Comcast Center beschäftigten Menschen erhöht. Ergänzt werden diese Vorteile durch ein herausragendes
Serviceangebot im Büroturm (Fitness-Club, Top-Restaurant,
Food-Court im Untergeschoss etc.), der zentralen, hervorragenden Lage und sehr guten Anbindung an den öffentlichen
Verkehr durch den „eigenen“ Bahnhof „Suburban Station“.
Das Comcast Center als Class-A Trophy Office Building ist als
Premium-Immobilie somit per se grundsätzlich nicht vergleichbar mit den vorhandenen Objekten und schafft sich so seinen
eigenen Markt. Die durchschnittliche Bruttomiete per 2008 in
Höhe von US-$ 35,8 psf wird auch durch die aussichtsreichen
Verhandlungen mit namhaften und bonitätsstarken Mietinteressenten für die noch nicht vermieteten Flächen (ca. 20 %
der Gesamtfläche) untermauert. Darüber hinaus lässt sich
diese Markteinschätzung auch durch das Ende 2005 fertig
gestellte Cira Centre am westlichen Rand des CBD bestätigen: Die Bruttomieten für diesen Büroneubau, der bei Fertigstellung zu 93 % vermietet war und derzeit zu 100 % vermietet ist, liegen zwischen US-$ 32,5 und US-$ 37,5 psf.
Leerstand
Der Leerstand im CBD hatte sich von Anfang/Mitte der
90er Jahre bis zum Jahr 2000 von 18 % (über alle Gebäudeklassen) auf 9 % halbiert. Im Zuge der anschließenden angespannten Wirtschaftssituation wuchs der Leerstand
wieder auf über 17 % in 2004 an. Seit 2004 zeichnet sich
nun eine nachhaltige Erholung ab. Im Teilmarkt West of
Broad Street betrug der Leerstand Ende 2005 laut CB
Richard Ellis und Jones Lang LaSalle für Class-A Büroflächen
zwischen 9,8 % und 11,8 %. Da ein Mieter eine große Fläche
im Two Liberty Place freigezogen hat, ist die Leerstandrate
26 comcast center
Quelle: Jones Lang LaSalle
zum Ende des 2. Quartals 2006 auf Werte zwischen 11,8
und 12,2 % angestiegen.
Entwicklung
CB Richard Ellis und Jones Lang LaSalle gehen davon aus,
dass die Leerstandsrate zum Jahresende hin absinken wird
und die Mieten leicht anziehen werden. Trotz mehrerer auslaufender Mietverträge über große Mietflächen in den nächsten zwei Jahren und der damit verbundenen Unsicherheit für
den Mietmarkt im CBD geht auch der Wertgutachter mittelfristig von einem nachhaltigen Aufwärtstrend mit steigenden
Mieten und sinkenden Leerständen aus. Gestützt werden
diese Annahmen zum einen auf die weiterhin positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und zum anderen auf die
Tatsache, dass Mieter verstärkt Wert auf hochwertige Mietflächen (sog. „flight to quality“) und einen Standort im CBD
legen. Hierbei sind insbesondere auch Faktoren wie das gute
Transportsystem Philadelphias, das Merkmal „24-StundenStadt“ und die Attraktivität der zahlreichen zentrumsnahen
Wohngebiete von Bedeutung.
Highlights Comcast Center
/
Philadelphia – eine Stadt mit Zukunft
/
Sehr gutes öffentliches Verkehrsnetz
/
Gesunder Büromarkt mit Wachstumsaussichten
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investitionsobjekt
Das Comcast Center wird in erstklassiger Lage des Stadtzentrums von Philadelphia, nur drei Straßenblocks entfernt
von der City Hall, im sog. Parkway/Museums District errichtet. Das Grundstück hat eine Größe von ca. 46.945 sf
(ca. 4.361 m2) zzgl. 38.808 sf für die Plaza-Fläche und ist Teil
eines Straßenblocks, der zwischen der 17. und 18. Straße
liegt, nördlich von der Arch Street sowie südlich vom JFK
Boulevard begrenzt wird. Letzterer gibt dem Comcast Center
auch seine Adresse, 1701 JFK Boulevard.
Verkehrsanbindung
Die Verkehrsanbindung des Comcast Center ist sehr gut.
Der Anschluss an den öffentlichen Personennah- und Fernverkehr erfolgt über einen direkten Zugang zu der im 2. Untergeschoss des Gebäudes und dessen Vorplatz gelegenen
Bahnstation „Suburban Station“. Hier verkehren die Züge
der SEPTA, die die direkten Verkehrsanbindungen der Vororte
und des internationalen Flughafens an das Stadtzentrum
sowie die schnelle Anbindung an den überregionalen Eisenbahnverkehr nach Bosten, New York und Washington (über
Linien der Gesellschaften Amtrak und NJ Transit) sicherstellen. Der Hauptbahnhof „30th Street Station“ ist nur eine
Station entfernt. Für den Individualverkehr sind nach kurzer
Fahrtzeit die Interstate Highways 476, 95 und 676 erreichbar,
die Philadelphia mit den genannten Großstädten der Ostküste
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Market-Frankford Line
21st St.
Die Entwicklung des gesamten Areals des Straßenblocks, die
auch die historische, im nordwestlichen Bereich des Blocks
gelegene Presbyterian Church mit einbezieht, soll zu einem
späteren Zeitpunkt mit dem Bau eines weiteren Bürogebäudes im Rahmen einer Phase II ihren Abschluss finden. Dieser
Bauabschnitt, der nicht Bestandteil des Beteiligungsobjektes
ist, befindet sich derzeit in der Vorplanungsphase. Comcast
hat betreffend Phase II sowohl ein Vormietrecht als auch ein
Vorkaufsrecht, womit dem erwarteten Wachstum der Firma in
den nächsten Jahren Rechnung getragen werden kann.
Broad St.
S
Die Entwurfskonzeption des international renommierten
Architekten Robert A.M. Stern wird auch als ein Bauwerk
des digitalen Zeitalters bezeichnet; es vernetzt die primären
Funktionen des Verkehrs, der Versorgung, des Konsums, der
Kommunikation und der Entspannung innerhalb eines architektonisch bemerkenswert gestalteten Ensembles.
B ro
Mellon
Bank
Center
Mit einer Höhe von 975 feet (ca. 297 m) wird das Comcast
Center als künftig höchstes Gebäude Philadelphias die Skyline
verändern und nachhaltig bestimmen.
Comcast Center
S
JFK Blvd.
IMMOBILIE
15th St.
Regional Rail Line
Commerce
Square
One
Two
sowie den Städten im Landesinneren verbinden. Darüber hinaus ermöglicht die zentrale Lage des Comcast Center, viele
Anlaufpunkte des Stadtzentrums, wie z.B. Büro- und Verwaltungsgebäude, die City Hall, Geschäfte, Restaurants sowie
Wohngebiete zu Fuß oder auch mit dem Bus zu erreichen.
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Sansom St.
Walnut St.
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Square
S
comcast center
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Vom Wintergarten aus gelangt man entweder
in die Lobby des Gebäudes oder über eine
große Treppe zum sog. Concourse Level
im 1. Untergeschoss. Der Concourse Level
verbindet das Comcast Center mit der im
2. Untergeschoss gelegenen Bahnstation
„Suburban Station“ und bietet den Nutzern
der S-Bahn und U-Bahn, den im Gebäude
tätigen Menschen und Besuchern einen
großzügigen Aufenthaltsbereich mit Einzelhandelsgeschäften und Gastronomiebetrieben (Food Shops, Dining Court, Cafés etc.).
Im Lobbybereich gelangt man über die Zugangskontrollanlagen der Rezeption zu den
vier Hauptaufzugsgruppen, die mit insgesamt
28 Aufzügen den unteren, den unteren bis
mittleren, den mittleren bis oberen oder ausschließlich den oberen Bereich des Gebäudes
bedienen. Neben diesen Aufzügen stellen
acht weitere Personen- und Lastenaufzüge
eine effiziente vertikale Erschließung des
Comcast Center sicher. Sie verbinden u.a.
den Lobbybereich mit der den Mietern zur
Nutzung vorbehaltenen Tiefgarage mit 87
Stellplätzen sowie die Anlieferungszone mit
den übrigen Ebenen des Gebäudes. Im Erdgeschoss (1. Stock) des Gebäudes befinden
sich neben der Lobby auch weitere Einzelhandels- und Restaurantflächen.
Gebäudestruktur
Vom JFK Boulevard kommend, nähert man sich dem Gebäude
über die sog. Plaza, einem begrünten, mit Wasserflächen und
Ruhenischen versehenem Platz, der Raum gewährt für den
Blick auf den dem Comcast Center vorgelagerten, spektakulären, 8-geschossigen (ca. 36 m hoch) und vollverglasten
Wintergarten. Dieser lässt den dahinter liegenden Lobbybereich des Objektes transparent und lichtdurchflutet erscheinen
und bindet den Betrachter bereits vor Betreten des Wintergartens und des Lobbybereichs in das Gebäudegeschehen
mit ein. Im oberen Bereich des Wintergartens wird ein Werk
des Künstlers J. Borofsky installiert, das menschliche Figuren
in luftiger Höhe scheinbar durch den Raum des Wintergartens
„schreiten“ lassen wird.
28 comcast center
Konstruktives Herz des Comcast Center ist
der zentrale, bis in die Spitze des Gebäudes
reichende Kern aus Stahlbeton, in dem die
vier Hauptaufzugsgruppen, die beiden Fluchttreppenhäuser, die vertikalen Ver- und Entsorgungsstränge mit den geschossweisen haustechnischen Anschlusspunkten und die sanitärtechnischen Einrichtungen untergebracht
sind. Zwischen diesem mittigen Kern und der
tragenden, brandschutztechnisch ummantelten Stahlstützenkonstruktion unmittelbar vor der Fassadenebene spannen sich
Doppel-T-Stahlträger, auf welchen die Betondecken in Stahlverbunddeckenblechen aufliegen.
Aufgrund dieser Konstruktionsweise ergeben sich stützenfreie Geschossflächen, die es ermöglichen, von einer Großraumlösung bis hin zu einer Einzelbüroaufteilung eine flexible
Raumaufteilung zu wählen. Das Grundrisslayout der Normalgeschosse bietet zudem die Möglichkeit einer geschossweisen Einzelvermietung sowie einer Unterteilung jedes
Geschosses in zwei Mietbereiche (letzteres ohne großen
bautechnischen Aufwand). Die durchschnittliche vermietbare Geschossfläche beträgt ca. 22.725 sf (ca. 2.111 m2).
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Arch Street
Restaurant
Anlieferung
und
Arch Street
Presbyterian
Church
Aufzüge
Einzelhandel
Lobby
Einzelhandel
17th Street
Comcast
Center
Philadelphia
18th Street
Wintergarten
Ein- und Ausfahrt
Tiefgarage
Plaza
John F. Kennedy Boulevard
N
1
2
3
Typische Etagen-Aufteilung:
Stützenfreie Büromietfläche
Betonkern mit Aufzügen,
Treppenhäusern, Sanitäranlagen und Haustechnik
4
5
6
Quelle: Robert A.M. Stern
1
2
3
4
Wintergarten
Atrien
Büromietflächen
Lobby
7
5
Concourse mit Einzelhandelsgeschäften und Gastromiebetrieben
6
7
Bahnstation „Suburban Station“
Untergeschosse mit Tiefgarage
Architects, LLP
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Durch die geringe Brüstungshöhe der Stockwerke (ca. 0,53 m
über Rohfußboden) ist innen eine nahezu raumhohe Verglasung gegeben. Im Zusammenspiel mit der außergewöhnlichen lichten Raumhöhe der Normalgeschosse, variierend
zwischen 11 und 13 feet (3,35 m und 3,96 m), werden sich
insbesondere bei einer Großraumnutzung eine hervorragende
natürliche Belichtung sowie ein faszinierender Ausblick für die
Nutzer ergeben.
Die Fassade im obersten Gebäudebreich (sog. Crown Level)
ist vollständig in Klarglas konzipiert, was einen transparent
wirkenden Abschluss erzeugt. Durch diese unaufdringliche
Gestaltung der obersten Geschosse wird sich das Comcast
Center mit einfachsten Mitteln stilistisch von den unterschiedlich geformten Dachzonen der Umgebungsbebauung
abheben.
Gebäude- und Umwelttechnik
Äußere Gestaltung
Durch die Verwendung von Klarglas in den Bereichen Wintergarten, Atrien, Eckzonen und Krone erscheinen die vier Ansichtsseiten des Comcast Center, welche im Gegensatz dazu
in getönter Sonnenschutzverglasung ausgeführt werden, als
flächige Elemente. Damit entsteht der Eindruck eines zweiten, innen liegenden Glaskörpers. Dieser Eindruck wird noch
verstärkt durch die fensterartige Ausbildung von zwei unterschiedlich hohen Rücksprüngen im oberen Gebäudebereich
auf der Süd- und Nordseite. Wesentlich unterstützt durch die
sich vertikal verjüngende Staffelung der Eckzonen entsteht so
ein in der Höhe verjüngender, eleganter Baukörper.
Die jeweils 3-geschossigen Atrien an der Südseite des
Gebäudes befinden sich in Stockwerken 6, 9, 12 und 15.
Dadurch wird die Attraktivität dieser unteren Geschosse
(bis einschließlich Stockwerk 17) für Mieter erhöht.
30 comcast center
Dem hohen architektonisch-gestalterischen Anspruch entsprechend, ist die technische und umwelttechnische Gebäudeausstattung auf die Erfordernisse eines modernen, ökonomisch und ökologisch hoch effizienten Bürogebäudes ausgerichtet. Das Comcast Center ist als sog. Green Building
konzipiert und soll diese offizielle Zertifizierung durch das
U.S. Green Building Council nach Fertigstellung erhalten.
Um die Zertifizierung zu erhalten, muss ein Gebäude eine
Vielzahl von Kriterien des sog. LEED-Punktesystems (Leadership in Energy and Environmental Design / Führerschaft bei
Energie- und Umweltbau) erfüllen. Bewertete Kriterien
sind u.a. Energie- und Wasserverbrauch, Luftqualität in den
Innenräumen und die Nutzung von erneuerbaren Materialien
beim Bau.
Insbesondere die folgenden haus- und umwelttechnischen
Merkmale zeichnen das Comcast Center aus:
Die lichte Raumhöhe und
annähernd raumhohe Verglasung verbessert gegenüber
einer herkömmlichen Fassadengestaltung die natürliche
Belichtung in der Tiefe der
Büroräume entscheidend. Als
direktes Resultat ist dadurch
die Möglichkeit einer ökonomisch verbesserten Auslegung der Beleuchtungseinrichtungen gegeben, was
einen reduzierten Verbrauch
an Beleuchtungsenergie erwarten lässt. Im Bereich des
Wintergartens und des Atriums wird die natürliche Belichtung in besonderem
Maße eingesetzt; dort ist
darüber hinaus eine Verbesserung des Mikroklimas
durch den Einsatz intensiver
Bepflanzung vorgesehen.
Für die Bewässerung ist die
Nutzung von Regenwasser
geplant.
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Modell des Comcast Center mit sichtbarem Food Court auf der Concourse-Ebene
Der Wärmeeintrag in das Gebäude wird durch die Verwendung einer effizienten Sonnenschutzverglasung reduziert.
Durch den Einsatz hochwirksamer, zentraler Kältemaschinen
und der Verwendung vorbehandelter Frischluft (Temperatur,
Luftfeuchte) ist eine hohe Wirtschaftlichkeit für die Klimatisierung des Gebäudes zu erwarten. Die Steuerung der Luftqualität wird über CO2-Sensoren erfolgen, was einen hohen
Raumluftkomfort sicherstellt. Die Belüftung mit vorbehandelter
Frischluft wird bis zu den geschossweisen Übergabepunkten
für die Mietbereiche vermieterseitig sichergestellt und nach
Verbrauch umgelegt. Von dort aus wird ein mieterspezifisches
Klimanetz eingerichtet. Zur Ergänzung wird ein Kältenetz
vorgehalten, an welches der Nutzer optional angeschlossen
werden kann.
Um einen ressourcenschonenden Umgang mit den Verbrauchsmedien zu fördern, wird eine geschossweise Verbrauchserfassung installiert. Die Messungen werden elektronisch kontrolliert (Building Automation System).
Die in der Kernzone angeordneten Allgemeinflächen, technischen Anschlussräume und Sanitärbereiche werden fertig
ausgebaut. In den Herrentoiletten soll durch den Einbau
von Urinalen mit geringem Wasserbedarf eine merkliche
Reduzierung des Wasserverbrauchs erreicht werden.
Zur Elektro-Grundausstattung pro Geschoss zählen ein Starkstromanschluss, Transformer und Schwachstromanschluss,
verteilt auf zwei Anschlussräume. Für eine mieterseitig
gewünschte, unterbrechungsfreie Stromversorgung werden
für die Einrichtung der dazu notwendigen Technik geschossweise geeignete Räumlichkeiten vorgehalten.
Gebäudesicherheit
Den seit den Anschlägen vom 11.09.2001 gestiegenen Sicherheitsbedürfnissen wird in hohem Maße Rechnung getragen.
Der mittig angeordnete Stahlbetonkern sorgt für eine hohe
Festigkeit der gesamten Konstruktion. Er umschließt die
gegenüber den gesetzlichen Anforderungen überbreiten
Fluchttreppenhäuser, die gleichzeitig „Flucht von oben“ und
„Hilfe von unten“ ermöglichen. Die sicherheitstechnische
Ausstattung bzw. das Sicherheitskonzept des Gebäudes
umfasst einen 24-Stunden-Service, basierend auf einem
elektronischen Überwachungssystem (Building Security
System) aus magnetkartengestützten Zugangskontrollpunkten, Überwachungs- und Alarmierungseinrichtungen
sowie einem geschlossenen Kameraüberwachungssystem
(CCTV). Hinzu kommt die Aufschaltung der Alarmierungseinrichtungen für den Brand- und Evakuierungsfall zu einer
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ausgelagerten Dienststelle einer unabhängigen Drittfirma, die
ihrerseits die Notfälle an die zuständigen städtischen Stellen
meldet. Die Notstromversorgung über ein 1.750 KW-Dieselaggregat im 2. Stockwerk sichert die Funktionsfähigkeit der
sicherheitsrelevanten Einrichtungen des gesamten Gebäudes
im Notfall. Das Gebäude wird umfassend mit einer Nasssprinkleranlage ausgestattet.
Wochen hinter dem gültigen Zeitplan zurück. Der Joint Venture Partner LPLP arbeitet derzeit mit seinem Generalunternehmer an einem veränderten Terminkonzept. LPLP geht
davon aus, dass die geplante gestaffelte Fertigstellung (September bis Dezember 2007) dadurch gehalten werden kann.
Die Commerz Baumanagement GmbH hat im Rahmen des
von ihr zu erbringenden technisch-wirtschaftlichen Controllings
während der Bauphase (vgl. S. 45) diesen Aspekt ebenfalls
beleuchtet und hält die Terminaufholung für realistisch.
Aktueller Bautenstand
Der Stahlbetonkern ist derzeit bis zum 36. Geschoss fertiggestellt und damit vollauf im gültigen Terminplan. Das Gewerk
Stahlbau ist derzeit im 19. Geschoss, hier werden die Stützen
für das 20. und 21. Geschoss montiert. Dieses Gewerk und
dadurch bedingt die nachfolgenden Gewerke sind ca. 3 bis 4
Mietflächenberechnung
Die nach BOMA-Standard von Liberty und dem Architekten
des Comcast Center kalkulierte Mietfläche anhand der Vertragspläne in Höhe von 1.254.500 sf wurde im Rahmen der
Due Diligence von einem unabhängigen Gutacher überprüft.
Das Gutachterbüro de Stefanis & Associates hat eine Mietfläche von 1.309.000 sf errechnet.
Wertgutachten
Das von dem international renommierten und weltweit tätigen
Gutachterbüro Cushman & Wakefield erstellte MAI-Wertgutachten (MAI = Member of Appraisal Institute) vom 31.01.2006
nebst Fortschreibung vom 21.08.2006 bescheinigt dem Comcast Center eine herausragende Immobilienqualität: Class-A
Trophy Office Building! Für die Büroimmobilie Comcast Center
wird unter Berücksichtigung der Vertragskonzeption (z.B. dem
Aspekt, dass Liberty alle Kosten der Erstvermietung trägt) ein
Verkehrswert von TUS-$ 505.000 per 01.01.2008 festgestellt.
Comcast Center von Westen, 18th Street (Stand:Juli 2006)
32 comcast center
/
Neues, hochwertig ausgestattetes Class-A Trophy
Office Building
/
Spektakuläres Erscheinungsbild durch Wintergarten,
Atrien, Glassfassade und Gebäudehöhe
/
Sog. Green Building mit erwartetem geringerem
Energie- und Wasserverbrauch
/
Hohe Flächeneffizienz durch stützenfreie Geschossflächen
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vermietung der immobilie
Der HauptMieter
Comcast Corporation
(www.comcast.com)
Marktführer bei Kabel-, Unterhaltungs- und
Kommunikationsdienstleistungen
Das seit 1969 unter Comcast Corporation (Comcast) firmierende Unternehmen startete im Jahr 1963 mit dem Erwerb
eines Kabelnetzes mit rd. 1.200 Kunden und ist heute mit
rd. 23,3 Mio. Kabelnetz-, rd. 10 Mio. High-Speed Internetund ca. 1,6 Mio. Telefonkunden in 36 US-Bundesstaaten der
führende Anbieter von Kabel-, Unterhaltungs- und Kommunikationsdienstleistungen in den Vereinigten Staaten.
Die heutige Marktführerschaft erreichte das seit 1972 an der
NASDAQ gelistete Unternehmen durch Ausbau seiner Kabelnetze und den damit verbundenen Dienstleistungen sowie
durch strategische Akquisitionen und Beteiligungen, wie insbesondere die Fusion mit AT & T Broadband im Jahr 2002.
Strategische Joint Ventures bestehen mit Firmen wie z.B.
Microsoft, Sony oder Motorola. Die im Hinblick auf die Wettbewerbsintensivierung getätigten strategischen Akquisitionen
und Beteiligungen haben die Jahresabschlusszahlen bis einschließlich 2003 belastet. Comcast beschäftigt derzeit ca.
72.000 Mitarbeiter. Der aktuelle Börsenwert des Unternehmens liegt bei etwa US-$ 72 Mrd. (Stand: 22.08.2006).
Comcast bietet seinen Kunden unter anderem folgende Produkte bzw. Dienstleistungen an: Kabelfernsehen in analoger
Qualität (bis zu 75 Programme) oder Digitalqualität (bis zu 250
Programme), Hochauflösendes Fernsehen (HDTV – High
Definiton Television), Programme auf Abruf, wie z.B. Filme,
Dokumentationen, Musik-Videos inkl. Karaoke-Funktion, Serien
sowie Sport- und Kinderprogramme (Video on Demand mit
mehr als 4.000 Titeln), Digitale Video Recorder (Programmaufzeichnung), Interaktive Programmführung, High-Speed
Internet mit bis zu 7 E-Mail-Adressen und Telefon in digitaler
Qualität (Voice over Internet Protocol, d.h. Sprachübertragung
über den bei Computern üblichen Internet-Übertragungsstandard). Ziel von Comcast ist es, über sog. Triple-Play-Angebote
(Telefon, Internet und TV aus einer Hand) die Einzelangebote
des Kerngeschäfts zu verbinden und somit zusätzliche Einnahmemöglichkeiten zu erschließen.
comcast center
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Geschäftsfelder und
Finanzzahlen
Die Geschäftstätigkeit von
Comcast ist in die drei Sparten „Cable“, „Content“ und
„Corporates“ unterteilt. Die
Hauptsparte Cable, aus der
95,1 % des Gesamtumsatzes
in 2005 resultierte, ist wiederum in die drei Hauptsegmente Video, High-Speed
Internet und Phone (Telefon)
unterteilt, welche insbesondere die oben beschriebenen
Produkte bzw. Dienstleistungen zur Verfügung stellen.
Die Sparte Content (4,1 %
des Gesamtumsatzes) beinhaltet die 12 Comcast
eigenen Fernsehprogramme,
wie z.B. E! Entertainment Television, Style Network, The Golf
Channel und Comcast Sports Nets.
Corporates (0,8 % des Gesamtumsatzes) steht für die Mehrheitsbeteiligung an Comcast-Spectator, einer Firma, die u.a.
Eigentümer des Philadelphia Flyers (NHL) Eishockey Teams,
des Philadelphia 76ers (NBA) Basketball Teams sowie zweier
Mehrzweck-Arenen in Philadelphia ist.
Die 3 Hauptsegmente der umsatzstärksten Cable-Sparte trugen in 2005 wie folgt zum Erfolg des Unternehmens bei:
Video: Comcast realisierte in diesem Segment einen Umsatz
von US-$ 13,6 Mrd. (2004: US-$ 12,9 Mrd.); dies entspricht
ca. 64,2 % des gesamten Cable-Umsatzes von US-$ 21,2 Mrd.
Damit ist Comcast mit ca. 52 % Marktanteil unangefochtener
Marktführer. Um das für das Programmangebot notwendige
Kabelnetz betreiben zu können, verfügt Comcast über nationale und lokale Lizenzrechte. Im Geschäftsjahr 2005 wurden
diese Lizenzrechte in der Bilanz mit US-$ 51,1 Mrd. (entspricht ca. 49,5 % der Bilanzsumme) bewertet. In den ersten
beiden Quartalen 2006 belief sich der Umsatz auf rd. US-$
7,4 Mrd. (+ 7 %). Der Kabelnetzbetreiber Comcast konnte
690.000 neue Digital-TV-Abonnenten gewinnen und verzeichnete damit die höchste Zuwachsrate in der Unternehmensgeschichte. Insgesamt beziehen 10,5 Mio. Kunden ihr Kabelprogramm digital. Das sind 48,7 % der 21,7 Mio. Comcast
Haushalte mit einem Programmabonnement („Basic Subscriber“). Im 2. Quartal 2005 lag die entsprechende Marktdurchdringung noch bei 42,4 %. Der durchschnittliche Monatsumsatz ist im Quartalsvergleich von US-$ 82,6 auf US-$ 91,4
(davon US-$ 53,3 Videoumsatz) pro Basic Subscriber gestiegen. Rund 1,8 Mio. Settop-Boxen mit HDTV- und/oder Festplattenrecorder wurden in der ersten beiden Quartalen 2006
abgesetzt (ca. 1,5 Mio. im Jahr 2005). Das entspricht einer
Zunahme von 62 % gegenüber den Quartalen des Vorjahres.
Mittlerweile nutzen ca. 28 % der Digital-TV-Abonnenten mindestens zwei Receiver, im Geschäftsjahr 2004 waren es noch
13,1 %.
High Speed Internet: Der Umsatz in diesem Segment ist in
2005 um 27,6 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen und
betrug rd. US-$ 4,0 Mrd. Ca. 18,8 % des Cable-Umsatzes
wurden mit der Digital Subscriber Line (DSL) erzielt, wodurch
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Comcast in diesem Marktsegment nach Cablevison, Cox
Communications und Time Warner mit 21,5 % Marktanteil
an vierter Stelle liegt. Langfristig sehen die Analysten von
Morgan Stanley den Marktanteil von Comcast auf ca. 35 %
anwachsen. In den ersten beiden Quartalen 2006 wurde ein
Umsatz von US-$ 2,3 Mrd. im High-Speed Internet Segment
erzielt. Die Anzahl der Abonnenten hat sich um 742.000 neue
Internet-Surfer auf 9,3 Mio. erhöht. Die monatlichen Umsätze
pro Abonnent betragen US-$ 43,8 gegenüber US-$ 43,3 im
Vorjahreszeitraum.
Telefon: Seit 2004 bietet Comcast seinen Kunden die Möglichkeit des Internettelefons „Voice-over-IP“ an. Dieses wachsende
Segment trug mit 3,2 % zum „Cable“-Umsatz bei (ca. US$ 687 Mio.). Aktuell liegt Comcast mit einem Marktanteil von
6,2 % gemeinsam mit Time Warner an dritter Stelle hinter
Cablevision und Cox Communications. Die Analysten von
Morgan Stanley gehen davon aus, dass Comcast langfristig
seinen Marktanteil auf ca. 25 % erhöhen kann. Weitere Umsätze in der Sparte Cable wurden mit Werbung (12/2005:
6,4 %) sowie durch die Vergabe von Lizenzrechten (12/2005:
3,2 %) und sonstige Einnahmen (12/2005: 3,8 %) erzielt.
Insgesamt wird für das Geschäftsjahr 2005 eine Bilanzsumme von US-$ 103,1 Mrd. ausgewiesen (2004: US-$
104,7 Mrd.). Das Eigenkapital beträgt US-$ 40,2 Mrd. (2004:
US-$ 41,4 Mrd.). Die Umsätze sind gegenüber dem Vorjahr
im Geschäftsjahr 2005 um rd. 9,6 % auf US-$ 22,3 Mrd. gestiegen (2004: US-$ 20,3 Mrd.). Der Nettogewinn belief sich
auf US-$ 928 Mio. (2004: US-$ 970 Mio.). Der freie Cashflow
betrug US-$ 2,6 Mrd. in 2005 (2004: US-$ 1,9 Mrd.).
In den ersten beiden Quartalen 2006 konnte Comcast seinen
Umsatz um 10,6 % auf US-$ 12,1 Mrd. steigern und einen
deutlichen Gewinnanstieg auf US-$ 926 Mio. vermelden. Auch
beim Cashflow konnte ein Anstieg auf US-$ 1,3 Mrd. gegenüber US-$ 756 Mio. in den Vorjahresquartalen verzeichnet
werden. Die vorgenannten Quartalszahlen bestätigen die
Erwartungen von Comcast für das Geschäftsjahr 2006. Der
Kabelnetzkonzern möchte seinen Umsatz und Cashflow im
aktuellen Jahr um 9 – 10 % bzw. um 10 – 11 % steigern.
Die Ratingagenturen Standard & Poor’s, Moody’s und Fitch
beurteilen die Langfristverbindlichkeiten von Comcast jeweils
mit einem guten Credit Rating von BBB+ (08.11.2005),
Baa2 (10.11.2005) und BBB+ (21.12.2005) sowie jeweils
einem stabilen Ausblick (stable outlook).
Zur Erläuterung: Das Credit Rating von BBB+ bei Standard &
Poor’s und Fitch bedeutet, dass adäquate Mittel zur Deckung
der langfristigen Verbindlichkeiten vorhanden sind. Der Zusatz
+ gibt an, dass sich das jeweilige Rating im oberen Bereich
dieser Stufe befindet. Mit diesem Rating ist Comcast drei
Stufen von einem sog. Speculative Grade entfernt. Das Rating
Baa2 bei Moody’s ist um eine Stufe niedriger als bei den
anderen beiden Rating-Agenturen. Deutsche DAX30-Unternehmen wie z.B. Bayer und Continental haben das gleiche
Rating bei Standard & Poor’s wie Comcast. Unternehmen
wie z.B. DaimlerChrysler und Deutsche Lufthansa haben ein
um eine Stufe niedrigeres Rating von BBB.
Comcast Center –
die neue Unternehmenszentrale
Die Büroimmobilie Comcast Center wird die neue Unternehmenszentrale der Comcast Corporation. Mit der Anmietung
der exklusiven, umweltfreundlichen Immobilie mit modernster
Gebäudetechnik erzielt Comcast durch Zusammenlegung bisher in Philadelphia verteilter Standorte hohe Synergieeffekte.
Nach Fertigstellung werden bis zu 4.000 Mitarbeiter von
Comcast in der neuen Büroimmobilie arbeiten. Comcast investiert auf eigene Kosten einen nachhaltigen Betrag in das
Objekt – auch hierdurch wird die hohe Identifikation mit der
Immobilie unterstrichen.
Die Weiteren Mieter
TelAmerica, LLC.
(www.telamericamedia.com)
TelAmerica ist ein US-Medienunternehmen mit Sitz in
Philadelphia. Über die Tochtergesellschaften CableConnect
und AdMax bietet TelAmerica 11 so genannten Multiple
System Operators (MSO’s) – das sind große Kabelnetzbetreiber wie Comcast oder NTL – Nachrichten und andere
Dienstleistungen an.
Center City Video, Inc.
Center City Video ist eine Firma, die sich auf die Produktion
von regionalen und nationalen Werbespots, Unternehmensmarketing, Anzeigen und Filmaufnahmen von Events spezialisiert hat. Zu ihren Kunden zählen u.a. Comcast, McDonald’s
und Ramada Inn.
1701 JFK Restaurant
(www.georgesperriergroup.com)
Das 1701 JFK Restaurant wird von Georges Perrier betrieben
werden. Georges Perrier ist der französische Spitzenkoch
Philadelphias und gehört zu den Spitzenköchen in den USA.
Sein 1970 eröffnetes und mit fünf Sternen ausgezeichnetes
Restaurant Le Bec Fin ist eine der exklusivsten Lokalitäten
der Stadt. Daneben betreibt Georges Perrier in Philadelphia
noch die Brasserie Perrier und das Georges.
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Geschossflächenplan
Die geplante Mietfläche des Comcast Center
von 1.254.500 sf (116.543 m2) ist bereits 12
bis 15 Monate vor der geplanten, gestaffelten
Fertigstellung zu ca. 80 % an vier Mieter vermietet. In den Stockwerken 4 bis 56 befinden
sich die Büroflächen von 1.204.431 sf. Die Retailflächen von 50.069 sf liegen im Untergeschoss (Concourse) und im 1.– 3. Stockwerk.
Seite 36
58
ROOF
Gebäude-
Crown
57
Comcast
11.787 sf
54 15.951 sf
Comcast
97.379 sf
53 19.365 sf
52 21.263 sf
FLOOR 51-56
Penthouse
51 21.435 sf
50 21.600 sf
49 21.760 sf
Comcast
114.251 sf
48 23.492 sf
47 23.614 sf
46 23.785 sf
45 21.898 sf
Comcast
91.471 sf
44 23.127 sf
43 23.141 sf
42 23.305 sf
41 23.399 sf
Comcast
70.352 sf
40 23.431 sf
39 23.522 sf
38 23.609 sf
37 23.696 sf
36 23.780 sf
Comcast
140.881 sf
35 23.862 sf
FLOOR 33-50
34 23.942 sf
High-rise
33 21.992 sf
Die starke Expansion von Comcast spiegelt
sich auch in den bisherigen Erhöhungen der
Mietflächen wieder. Die im Januar 2005
angemietete Fläche von 534.337 sf wurde
im August 2005 um 338.288 sf erhöht. Im
April 2006 hat Comcast im Rahmen einer
Option weitere Büroflächen von 70.943 sf
angemietet.
32 21.935 sf
Comcast
90.355 sf
31 21.512 sf
30 23.425 sf
29 23.483 sf
28 23.582 sf
Comcast
70.943 sf
27 23.649 sf
26 23.712 sf
Option ab Dez 2019
Comcast 23.774 sf
Option ab Dez 2014
Comcast 23.834 sf
Center City Video Option ab Dez 2017
Comcast 23.892 sf
11.498 sf
TelAmerica
23.774 sf
71/2
Option ab Dez 2009
Comcast 47.949 sf
25 23.774 sf
24 23.834 sf
23 23.892 sf
22 23.948 sf
21 24.001 sf
20 23.827 sf
freie Mietflächen
71.629 sf
Interessent: Versicherung
19 23.877 sf
18 23.925 sf
17 24.803 sf
freie Mietflächen
69.785 sf
Interessent: Bank
FLOOR 15-32
Mid-rise
16 24.852 sf
15 20.130 sf
14 22.541 sf
13 23.256 sf
12 22.923 sf
11 23.307 sf
10 23.342 sf
Comcast
256.149 sf
9 22.971 sf
8 23.381 sf
7 23.409 sf
6 23.038 sf
5 22.005 sf
FLOOR 4-14
Low-rise
4 25.976 sf
freie Mietfläche 14.500 sf
1701 JFK Restaurant
15.777 sf
freie 2.300 sf
Mietfl.
Lobby / 1
Concourse
freie Mietfläche
17.492 sf
Quelle: Robert A.M. Stern Architects, LLP
36 comcast center
56 11.787 sf
55 19.365 sf
Der Hauptmieter Comcast hat derzeit eine
Bürofläche von 943.568 sf angemietet. Aufgrund der starken Expansion wird davon ausgegangen, dass Comcast seine vier Anmietungsoptionen für Flächen von insgesamt
119.449 sf im 21.– 25. Stockwerk für die
jeweiligen Optionsjahre 2009, 2014, 2017
und 2019 ausüben wird. In diesem Fall
würde Comcast dann eine Bürofläche von
1.063.017 sf (ca. 84,7 % der Gesamtfläche)
im Comcast Center bis ca. Juli 2023 mieten
(vgl. S. 81 f.).
Es verbleiben nur
Stockwerke mit einer
Bürofläche von 177.642 sf, die von Mietinteressenten bis zur voraussichtlichen Fertigstellung des Bürogebäudes in 2007 angemietet werden können (ohne die Anmietungsoption von Comcast für 47.949 sf in 2009).
Konkrete Mietverhandlungen und Raumplanungen werden derzeit mit namhaften und
bonitätsstarken Interessenten über die Büroflächen in den Stockwerken 15 – 17 bzw.
18 – 20 geführt (u.a. eine Bank mit einem
Flächenbedarf von bis zu 95.000 sf und ein
internationaler Versicherungskonzern mit
einem Flächenbedarf von bis zu 100.000 sf).
Der bereits feststehende Mieter Center City
Video hat Interesse für die restlichen Flächen
von 12.394 sf des 23. Stockwerks bekundet.
Darüber hinaus gibt es mehrere weitere
Mietinteressenten für die Büro- und Einzelhandelsflächen.
technik
3 20.851 sf
2
5.169 sf
1
6.557 sf
U1 17.492 sf
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22.09.2006
15:46 Uhr
Seite 37
Die Beteiligungsimmobilie im Überblick
Comcast Center
Gebäudeklassifizierung
Class-A Trophy Building *1
sog. Green Building mit
LEED-Zertifizierung (geplant)
Standort
Philadelphia, Center City
Lage
1701 JFK Boulevard / 17th Street
Verkehrsanbindung
u.a. direkter Zugang zur Bahnstation
„Suburban Station“ der SEPTA
Geplante Fertigstellung
September bis Dezember 2007
Stockwerke
58 (davon 56 vermietbar)
Grundstücksgröße
ca. 46.945 sf
Tiefgarage
3-geschossig mit 87 Stellplätzen
Personenaufzüge
28 (Bürogebäude)
5 (Restaurant, Tiefgarage, Concourse)
Service-/ Lastenaufzüge
3
Mietfläche *2
1.254.500 sf
Bürofläche
Einzelhandelsfläche
1.204.431 sf
50.069 sf
Hauptmieter
Comcast Corporation
943.568 sf
Vermietungsstand
ca. 80 %
Nettomieteinnahmen 2008 *3
TUS-$ 34.500
Nettomiete für bereits vermietete
Büroflächen (Durchschnitt in 2008)
US-$ 27,6 psf / p.a.
Kaufpreis
TUS-$ 505.000
Wert lt. MAI-Gutachten
(31.01.2006 / 21.08.2006)
TUS-$ 505.000
*1 Gemäß MAI-Gutachten.
*2 Gemäß BOMA-Flächenaufmaß auf Grundlage der Vertragspläne; ein endgültiges
Flächenaufmaß wird nach Fertigstellung erstellt.
Mietverträge
Mit den Mietern wurden bzw. werden wie
marktüblich sog. Nettomietverträge abgeschlossen, bei denen die gesamten Betriebskosten einschließlich Versicherungen, Steuern,
Reparaturen und zum Teil Instandhaltung
anteilig neben der vereinbarten Nettomiete
von den Mietern zu tragen sind.
In der Tabelle auf S. 39 werden die
Eckpunkte der abgeschlossenen Mietverträge sowie die Vermietungsannahmen
für noch unvermietete Flächen dargestellt.
Der jeweils angegebene Mietbeginn setzt
eine termingerechte Fertigstellung des Comcast Center von September bis Dezember
2007 voraus. Die Zahlung der ersten Monatsnettomiete erfolgt nach Ablauf der vereinbarten mietfreien Monate. Die anteilige Nebenkostenumlage tragen die Mieter allerdings ab
Mietbeginn. Comcast wurde mietvertraglich
für alle Flächeneinheiten (inklusive Optionsflächen) eine mietfreie Zeit von jeweils zwei
Monaten eingeräumt, so dass der Mietzahlungsbeginn z.B. für die Fläche im 4. – 14.
Stockwerk voraussichtlich Dezember 2007
ist. Den Büromietern Center City Video und
TelAmerica wurde eine mietfreie Zeit von 6
bzw. 12 Monaten eingeräumt, da es sich bei
diesen Flächen zugleich um Optionsflächen
von Comcast handelt. 1701 JFK Restaurant
hat eine mietfreie Zeit von 12 Monaten.
*3 Inklusive Einnahmen gemäß Mieteinnahmengarantie-Vertrag.
comcast center
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18:22 Uhr
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Besonderheiten der Mietverträge
Die Mieter Center City Video und TelAmerica haben keine
Verlängerungsoption und müssen nach Mietvertragsablauf im
September 2017 bzw. August 2019 ihre Flächen zurückgeben,
sofern Comcast die Anmietungsoption per Dezember 2017
und 2019 für die Büroflächen im 23. und 25. Stockwerk ausübt. 1701 JFK Restaurant hat ebenfalls keine Option zur
Verlängerung des Mietvertrages.
TelAmerica hat das Recht bis zu 50 % der angemieteten
Flächen (ca. 11.887 sf) bis spätestens 27.05.2007 zurückzugeben. Eine Übertragung des Mietvertrages oder eine
Untervermietung ist grundsätzlich nur mit Zustimmung der
Objektgesellschaft (Vermieter) möglich. Bei TelAmerica kann
die Zustimmung allerdings nicht unangemessen verweigert
werden. Die Objektgesellschaft hat einen Anspruch auf durch
Untervermietung erzielte Mehrmieteinnahmen unter Berücksichtigung von Vermietungskosten des Mieters. Zur Mietzahlungsabsicherung für die Objektgesellschaft muss der
Mieter 1701 JFK Restaurant ein Sicherheitsdepot in Höhe
von TUS-$ 500 für die ersten fünf Mietjahre hinterlegen.
/
Bonitätsstarker und renommierter Hauptmieter
Comcast Corporation
/
Sicherheit durch langfristige Mietverträge mit festen
Mietsteigerungen (Staffelmiete)
/
Mieteinnahmengarantie über maximal 7 Jahre
für noch nicht vermietete Flächen
/
Vermietungsstand von ca. 80 % bereits 12 bis 15
Monate vor geplanter, gestaffelter Fertigstellung
Hinweis
Der Fondsinitiator weist ausdrücklich darauf hin, dass die
aktuellen Vermietungsverhandlungen keine Gewähr für den
Abschluss von Mietverträgen sind.
Comcast Center aus südwestlicher Richtung
38 comcast center
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Eckpunkte der abgeschlossenen Mietverträge sowie Vermietungsannahmen
für die noch nicht vermieteten Flächen
Stockwerk
Mieter
Mietfläche*2
Fläche
anfängliche
Nettomiete
Nettomiete
StaffelMieterhöhung
Nettomiete
bei Mietende
in sf *1
in %
psf/ p.a.
p.a.
in % p.a.
psf/ p.a.
Mietbeginn
Mietende
56
Comcast
11.787
0,94
29,59
348.777
2,85
44,78
Jan. 08
Jul. 23
51 – 55
Comcast
97.379
7,76
29,59
2.881.445
2,85
44,78
Dez. 07
Jul. 23
46 – 50
Comcast
114.251
9,11
29,59
3.380.687
2,85
44,78
Nov. 07
Jul. 23
42 – 45
Comcast
91.471
7,29
29,59
2.706.627
2,85
44,78
Dez. 07
Jul. 23
39 – 41
Comcast
70.352
5,61
24,85
1.748.247
2,00
33,71
Nov. 07
Jul. 23
33 – 38
Comcast
140.881
11,23
29,59
4.168.669
2,85
44,78
Nov. 07
Jul. 23
29 – 32
Comcast
90.355
7,20
29,59
2.673.604
2,85
44,78
Okt. 07
Jul. 23
26 – 28
Comcast
70.943
5,66
24,85
1.762.934
2,00
33,71
Okt. 07
Jul. 23
25
TelAmerica
23.774
1,90
27,75
659.729
2,00
33,83
Mrz. 08
Aug. 19
23
Center City Video
11.498
0,92
26,96
309.986
2,00
32,21
Okt. 07
Sep. 17
4 – 14
Comcast
256.149
20,42
24,85
6.365.303
2,00
33,71
Okt. 07
Jul. 23
24
unvermietet
23.834
1,90
27,75
2,50
Okt. 08
Sep. 13
23
unvermietet
12.394
0,99
27,75
2,50
Apr. 08
Sep. 17
21 – 22
unvermietet /
Comcast
Optionsfläche
47.949
3,82
24,75
2,00
Dez. 09
Jul. 23
18 – 20
unvermietet *3
71.629
5,71
27,75
2,50
Feb. 08
Jan. 23
15 – 17
unvermietet *4
69.785
5,56
28,75
2,50
Mrz. 08
Feb. 23
1.204.431
96,01
Ø 27,59
1701 JFK
Restaurant
15.777
1,26
22,00
Okt. 07
Mrz. 23
3
unvermietet
14.500
1,16
26,00
2,50
Okt. 07
Sep. 14
Lobby / 1
unvermietet
2.300
0,18
45,00
2,50
Okt. 07
Sep. 14
Concourse unvermietet
17.305
1,38
30,00
2,50
Okt. 07
Sep. 17
Concourse unvermietet
187
0,01
23,00
2,50
Okt. 07
Sep. 17
50.069
3,99
Ø 26,98
1.254.500
100,00
23.774
1,90
Dez. 19
Jul. 23
Büroflächen gesamt
1– 3
Einzelhandelsflächen gesamt
Gesamtfläche
347.094
2,00
32,32
28,60
Comcast Optionsflächen *5
25
Comcast
34,27
2,75
36,18
24
Comcast
23.834
1,90
29,93
2,75
36,18
Dez. 14
Jul. 23
23
Comcast
23.892
1,90
32,46
2,75
36,18
Dez. 17
Jul. 23
*1 1 square foot (bzw. 1 sf) = 0,0929 m2 bzw. 10,76 sf = 1 m2.
*2 Flächenangaben anhand der Vertragspläne vor endgültigem Flächenaufmaß (vereinfachend ohne Lagerfläche von 2.604 sf sowie TG-Stellplätze).
*3 Mietverhandlung mit einem internationalen Versicherungskonzern.
*4 Mietverhandlung mit einer Bank.
*5 Zzgl. Optionsfläche von 47.949 sf im 21. und 22. Stockwerk, die bei der Erstvermietung der Flächen berücksichtigt wird.
comcast center
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22.09.2006
15:47 Uhr
Seite 40
Liberty Property – ein erfahrener
Partner bei Immobilien
Die Fondsgesellschaft beteiligt sich mit 80 % an der Objektgesellschaft Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P., die
das Eigentum an der Büroimmobilie Comcast Center hält.
Joint Venture Partner ist Liberty Property Limited Partnership
(kurz „LPLP“), die mit 19,9 % als Limited Partner an der
Objektgesellschaft beteiligt ist. Liberty Property Philadelphia
IV East Corp. ist General Partner (Geschäftsführer und Komplementär) der Objektgesellschaft und mit 0,1 % beteiligt.
LPLP ist Garantiegeber und Zahlungsverpflichteter im Fertigstellungsgarantie-Vertrag und im MieteinnahmengarantieVertrag (vgl. S. 74 ff.).
Liberty Property Trust ist die Muttergesellschaft der vorgenannten Gesellschaften und hält als General Partner 96,1 %
an LPLP bzw. 100 % am Eigenkapital des General Partners.
Liberty Property Trust ist ein US-REIT (Real Estate Investment
Trust), dessen Vermögen ausschließlich über LPLP als Eigentümer der Immobilien gehalten wird. Diese operative Gesellschaft ist für die Verwaltung und Vermietung der Immobilien,
deren Kauf und Verkauf sowie für Projektentwicklungen verantwortlich. LPLP und die Muttergesellschaft Liberty Property
Trust werden im Folgenden kurz „Liberty“ genannt.
Liberty Property Limited Partnership
(www.libertyproperty.com)
Liberty mit Hauptsitz in Malvern, Pennsylvania, ist einer der
führenden Projektentwickler der USA. Die Gesellschaft besitzt
bzw. verwaltet per 31.12.2005 ein Immobilienvermögen im
Buchwert von US-$ 4,1 Mrd. Dieses verteilt sich auf mehr als
718 Immobilien mit über 64 Mio. sf Büro-, Industrie- und Gewerbeflächen in den Vereinigten Staaten von Amerika und
Großbritannien. Schwerpunkte bilden die Ostküste und der
Mittlere Westen der USA.
40 comcast center
Lobby One Liberty Place; © John McGrail
Das 1972 gegründete Unternehmen hat sich auf Ankauf,
Entwicklung, Verwaltung und Vermietung sowie Verkauf von
hochwertigen Büro- und Industriegebäuden spezialisiert. In
2005 konnte Liberty 11 Projektentwicklungen mit einem
Gesamtinvestitionsvolumen von rund US-$ 126 Mio. fertig
stellen. Diese Immobilien umfassen ca. 1,8 Mio. sf vermietbare Fläche, von der Ende Dezember 2005 rund 98 % vermietet waren. Neue Projekte mit ca. 4,4 Mio. sf vermietbarer
Fläche und einem Investitionsvolumen von über US-$ 340 Mio.
wurden von Liberty in 2005 in Angriff genommen (Angaben
ohne Berücksichtigung des Comcast Center).
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21.09.2006
18:22 Uhr
Seite 41
Liberty sieht sich als Vorreiter in der Entwicklung moderner, energieeffizienter und
umweltverträglicher Immobilien. Für seine
hervorragenden Gebäude wurde das Unternehmen wiederholt ausgezeichnet. So erhielt
Liberty zum Beispiel für „The Plaza at PPL
Center“, ein Gebäude in Allentown in der
Nähe von Philadelphia, vom U.S. Green
Building Council die „LEED Gold certification“
(Leadership in Energy and Environmental
Design) und den „Urban Land Institute 2004
Award for Excellence“. Weitere ausgezeichnete, von Liberty errichtete Immobilien sind
z.B. die Bürotürme One & Two Liberty Place,
die die Skyline Philadelphias prägen, und
die Hochhaustürme 1200 & 1300 Riverplace
Boulevard in Jacksonville, Pennsylvania. Diese
zukunftsweisende Bauart hat auch für die
Mieter messbare Vorteile in Form von niedrigeren Betriebskosten und einem gesünderen
Arbeitsumfeld, was sich wiederum positiv auf
die Zufriedenheit und die Produktivität der
in diesen Bürogebäuden arbeitenden Menschen auswirkt. Für Liberty liegt der Vorteil
u.a. in einer überdurchschnittlich hohen Vermietungsquote. Ende 2005 waren ca. 92 %
der Mietfläche des Liberty Immobilienportfolios vermietet.
Die Stärke, einen Mehrnutzen für die Mieter
zu schaffen und dadurch einen hohen Vermietungsstand der Gebäude zu erreichen, konnte
Liberty auch im vergangenen Jahr wieder
unter Beweis stellen. In 2005 erwarb Liberty
z.B. 23 Immobilien für rund US-$ 300 Mio.
Zum Zeitpunkt des Erwerbs waren rund 57 %
von insgesamt ca. 3,7 Mio. sf vermietbarer
Fläche vermietet. Bis zum 31.12.2005 konnte
Liberty die Vermietung auf gut 77 % steigern.
One & Two Liberty Place im CBD Philadelphias; © John McGrail
Per 31.12.2005 hat LPLP eine Bilanzsumme von ca.
US-$ 4,5 Mrd. ausgewiesen, die sich u.a. aus einem Fremdkapital von US-$ 2,5 Mrd. und einem Eigenkapital von US-$
1,8 Mrd. ergibt. Der Gesamtumsatz des Unternehmens belief
sich im Geschäftsjahr 2005 auf US-$ 680,7 Mio. Damit konnte
der Umsatz 2004 von US-$ 628,3 Mio. um rund 8 % gesteigert werden. Auch der Nettogewinn konnte von US-$ 168,4
Mio. auf US-$ 259,9 Mio. gesteigert werden. Dieser Gewinnsprung enthält außerordentliche Erträge aus Verkäufen in
Höhe von ca. US-$ 84,3 Mio. Die aktuelle Marktkapitalisierung
der Aktien von Liberty, die an der New York Stock Exchange
gehandelt werden, beträgt ca. US-$ 4,3 Mrd. (Stand:
22.08.2006).
In den ersten beiden Quartalen 2006 ist der Umsatz von
LPLP auf US-$ 334,2 Mio. im Vergleich zu US-$ 325,1 Mio.
in den entsprechenden Vorjahresquartalen gestiegen. Der
Nettogewinn betrug ca. US-$ 172,5 Mio., verglichen mit
US-$ 99,7 Mio. in 2005.
Die Langfristverbindlichkeiten von Liberty werden von
Standard & Poor’s (Stand: 22.08.2006) und Moody’s (Stand:
03.12.2004) mit einem Credit Rating von BBB bzw. Baa2 und
einem positiven Ausblick (positive outlook) bzw. einem stabilen Ausblick (stable outlook) bewertet. Das Credit Rating von
BBB für Liberty ist im Branchenvergleich mit anderen Immobilienunternehmen und REIT’s etwas besser als der Durchschnitt.
comcast center
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18:23 Uhr
Seite 42
INVESTITIONSPLANUNG UND
PROGNOSERECHNUNG
Vorbemerkungen
Investitions- und Finanzplan der Objektgesellschaft
Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P., 2006/2007
Im Folgenden wird vereinfachend vom „Kaufpreis der
Immobilie“ gesprochen, da die Fondsgesellschaft mittelbar –
durch Erwerb von Anteilen an der Objektgesellschaft am
13.04.2006 – das Comcast Center zu 80 % erwirbt (wirtschaftliche Betrachtungsweise).
Die beteiligten Gesellschaften verwenden das ihnen zur Verfügung stehende Investitionskapital (Eigenkapital und Fremdkapital) ausschließlich zur unmittelbaren bzw. mittelbaren
Finanzierung der Beteiligungsimmobilie Comcast Center
bzw. zum Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft. Das
notwendige Fremdkapital wird auf der Ebene der Objektgesellschaft aufgenommen. Die sich derzeit noch im Bau befindliche Immobilie ist Eigentum der Objektgesellschaft und wird
voraussichtlich gestaffelt von September bis Dezember 2007
fertig gestellt. Die Immobilie ist derzeit zu ca. 80 % vermietet
(siehe hierzu S. 36 ff.). Die im nachfolgenden Investitions- und
Finanzplan der Objekt- bzw. Fondsgesellschaft kalkulierten
Nettoeinnahmen (Eigenkapital zzgl. Fremdkapital) decken den
Kaufpreis der Immobilie und die Anschaffungsnebenkosten
vollständig ab. Für andere Zwecke, als die im Investitions- und
Finanzplan der Objekt- bzw. Fondsgesellschaft ausgewiesenen, werden die Nettoeinnahmen nicht genutzt.
der Liberty/Commerz 1701 JFK
Boulevard, L.P.
(Objektgesellschaft)
Die Gesamtausgaben der Objektgesellschaft von
TUS-$ 515.850 werden mit TUS-$ 191.850 Eigenkapital
und TUS-$ 324.000 Fremdkapital finanziert. Abweichungen
vom dargestellten Investitions- und Finanzplan sind nur im
begrenzten Umfang möglich, da die für die einzelnen Positionen angesetzten Beträge im Wesentlichen auf abgeschlossenen Verträgen basieren. Für ausstehende Kosten wurden im
Investitionsplan der Objektgesellschaft ausreichende Rücklagen gebildet. Einen Überblick über die Verwendung der finanziellen Mittel gibt der folgende Investitions- und Finanzplan.
Die Fondsgesellschaft hält 80 % der Anteile an der Objektgesellschaft. Neben der Fondsgesellschaft haben die anderen
Gesellschafter der Objektgesellschaft (General Partner und
Limited Partner von Liberty) – entsprechend ihren Kapitalanteilen – grundsätzlich den Anspruch auf Ergebniszuweisung,
Ausschüttung und Veräußerungserlös.
42 comcast center
TUS-$ *1
%
Kaufpreis für Grundstück und Gebäude
505.000
97,9
Zuschuss für Comcast Mietereinbauten
7.133
1,4
917
0,2
Finanzierungskosten
1.800
0,3
Betriebsmittelreserve
1.000
0,2
Gesamtausgaben
515.850
100,0
Eigenkapital *2
191.850
37,2
Hypothekendarlehen
324.000
62,8
Gesamtfinanzierung
515.850
100,0
Kaufnebenkosten
*1 Auf Tausend US-$ gerundet, Rundungsdifferenzen sind
EDV-bedingt möglich.
*2 von dem Eigenkapital entfällt auf:
TUS-$
%
1701 JFK Boulevard Philadelphia,
L.P. (Fondsgesellschaft)
153.480
80,0
38.178
19,9
Liberty Property Philadelphia
Corporation IV East (General Partner)
192
0,1
Erläuterungen zum Investitionsplan
/
Kaufpreis für Grundstück und Gebäude
Die Objektgesellschaft ist Eigentümerin der Immobilie
Comcast Center, Philadelphia. Die Fondsgesellschaft hat am
13.04.2006 einen 80%igen Kapitalanteil an der Objektgesellschaft erworben. Mit Beitritt in die Objektgesellschaft wurde
die vereinbarte erste Kapitaleinlage der Fondsgesellschaft von
TUS-$ 76.480 in die Objektgesellschaft eingebracht. Die zweite Kapitaleinlage der Fondsgesellschaft von TUS-$ 77.000 ist
am 31.12.2006 zur Zahlung fällig. Grundlage für die Bestimmung des Erwerbspreises für den 80%igen Gesellschaftsanteil an der Objektgesellschaft ist ein vereinbarter Kaufpreis
für die Immobilie in Höhe von TUS-$ 505.000 per Fertigstellung (inkl. Zwischenfinanzierungsaufwand). Eine der größten
und landesweit in den USA tätigen Immobilienberatungsgesellschaften hat die Büroimmobilie bewertet. Gemäß
MAI-Wertgutachten vom 31.01.2006 / 21.08.2006 wurde ein
Verkehrswert für das Comcast Center von TUS-$ 505.000 per
01.01.2008 festgestellt.
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/
21.09.2006
18:23 Uhr
Seite 43
Zuschuss für Comcast Mietereinbauten
Gemäß 3. Nachtrag zum Mietvertrag hat Comcast bereits die
ursprünglich für 2014 bestehende Option auf einen zusätzlichen Zuschuss für Mietereinbauten ausgeübt und erhält hierfür einen abgezinsten Betrag in Höhe von US-$ 7,56 psf bezogen auf eine Mietfläche von 943.568 sf (vor endgültigem
Flächenaufmass nach Fertigstellung). Insgesamt wird der von
der Objektgesellschaft an Comcast im November 2007 zu
zahlende Zuschuss für Mietereinbauten mit TUS-$ 7.133 kalkuliert. Im Gegenzug erhöht sich die von Comcast zu zahlende Miete ab dem 8. Mietjahr um US-$ 0,925 psf Mietfläche
für die verbleibende Mietvertragsdauer (vgl. hier S. 85).
Erläuterungen zum Finanzplan
/
Das Eigenkapital von insgesamt TUS-$ 191.850 wird durch
eine Kapitaleinlage der Fondsgesellschaft 1701 JFK Boulevard
Philadelphia, L.P. in Höhe von TUS-$ 153.480 (80 %), durch
eine Kapitaleinlage der Liberty Property Limited Partnership in
Höhe von TUS-$ 38.178 (19,9 %) und durch eine Kapitaleinlage des General Partner Liberty Property Philadelphia IV East
in Höhe von TUS-$ 192 (0,1 %) erbracht.
/
/
Kaufnebenkosten
Diese Position in Höhe von insgesamt TUS-$ 917 beinhaltet
die Prämie der Rechtstitelversicherung (sog. Title Insurance)
von TUS-$ 293, die Rechts- und Steuerberatungskosten für
die Erstellung der Beitrittsdokumente in Höhe von TUS-$ 575
sowie Kosten von TUS-$ 49 für die in Auftrag gegebenen
Gutachten (technisches Gebäudegutachten und MAI-Wertgutachten). Die vorgenannten Kostenpositionen wurden am
13.04.2006 bezahlt.
/
Hypothekendarlehen
Die Objektgesellschaft hat gemäß Loan Commitment vom
13.04.2006 eine verbindliche Darlehenszusage der Citigroup
Global Markets Realty Corp. zu den in der unten dargestellten
Tabelle angegebenen Konditionen erhalten (vgl. Rechtliche
Grundlagen, S. 78 ff.).
Das Hypothekendarlehen im Überblick
Darlehensbetrag
US-$ 324.000.000
Darlehensauszahlung
nach Erfüllung der Auszahlungsbedingungen (Fertigstellung des
Bürogebäudes, erste Mietzahlung
von Comcast etc.) spätestens
am 31.03.2008, Verlängerung bis
30.09.2008 möglich
Laufzeit
10 Jahre ab Darlehensauszahlung
Zinssatz
5,9085 % p.a. Swap-Festzinssatz
(inkl. Kreditmarge von 0,71 % p.a.)
für 10 Jahre ab Darlehensauszahlung
zzgl. 0,22 % (22 Basispunkte) bei
einer Darlehensauszahlung bis
09.01.2008; hieraus resultiert ein
nominaler Zinssatz für die Prognoserechnung in Höhe von 6,1285 % p.a.
Zinsbasis
365 / 360
Tilgung
5 Tilgungsfreijahre ab Darlehensauszahlung; Volltilgung der Restvaluta bei Fälligkeit nach 10 Jahren
Amortisationsbasis
30 Jahre
Zahlungsweise
monatlich nachschüssig
Restschuld
kalkulierte Restvaluta von TUS-$
303.516 (93,7 %) am 31.12.2017
Finanzierungskosten
Für die Vermittlung des Hypothekendarlehens hat Eastdil
Secured als Darlehensbroker eine Gebühr von TUS-$ 1.000
erhalten.
Die mit der Ausarbeitung der Kreditverträge angefallenen
Kosten der Objektgesellschaft und die dem Darlehensgeber
erstatteten Kosten für Rechtsberatung betrugen insgesamt
TUS-$ 594 und wurden vollständig bezahlt. Für zusätzliche
Rechtsberatungskosten im Zusammenhang mit der Auszahlung des Darlehens wurde eine Reserveposition von
TUS-$ 206 gebildet.
/
Eigenkapital
Die Betriebsmittelreserve in Höhe von TUS-$ 1.000 ist für
unvorhergesehene Ausgaben vorgesehen und wird verzinslich
angelegt. Es wird mit einem Zinssatz von 3 % p.a. kalkuliert.
Unter Berücksichtigung von weiteren unterjährigen Zinseffekten auf Ebene der Objektgesellschaft beträgt die Betriebsmittelreserve zum Ende des Prognosezeitraums TUS-$ 2.599.
Das Darlehen wird syndiziert bzw. verbrieft (vgl. S. 78 ff.).
comcast center
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21.09.2006
18:23 Uhr
Seite 44
der 1701 JFK Boulevard
Philadelphia, L.P.
(Fondsgesellschaft)
100 (bis Ende 2006). Die einmaligen Dienstleistungshonorare
werden, mit Ausnahme der Eigenkapitalvermittlung, fällig
nach Rechnungsstellung, frühestens jedoch Dezember 2006.
Die Dienstleistungsverträge können nur aus außerordentlichen Gründen gekündigt werden.
Die Gesamtausgaben von TUS-$ 180.005 werden mit
TUS-$ 180.005 Eigenkapital finanziert. Einen Überblick
über die Verwendung der finanziellen Mittel gibt der nachfolgende Investitions- und Finanzplan.
Erläuterungen zum Investitionsplan
/
Investitions- und Finanzplan der Fondsgesellschaft
1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P., 2006/2007*1
TUS-$
%
Ewerbspreis für den
80%igen Gesellschaftsanteil
153.480
85,3
Steuer- und Rechtsberatung
100
0,1
2.000
1,1
300
0,2
Objektbeschaffung
1.400
0,8
Fremdkapitalvermittlung
1.800
1,0
Fondsaufbereitung
1.100
0,6
Eigenkapitalvermittlung
5.400
3,0
10.800
6,0
Technische Bauüberwachung /
Fondsverwaltung
1.455
0,8
Liquiditätsreserve
2.170
1,2
Gesamtausgaben
180.005
100,0
Eigenkapital *2
(Kapitaleinlagen der Gesellschafter)
180.005
100,0
Gesamtfinanzierung
180.005
100,0
Objektakquisition
Technische Projektprüfung
Platzierungsgarantie
*1 Auf Tausend US-$ gerundet, Rundungsdifferenzen sind EDV-bedingt
möglich.
*2 Auf das hiervon neu einzuwerbende Eigenkapital von TUS-$ 180.000
wird ein Agio in Höhe von 5 % – insgesamt TUS-$ 9.000 – erhoben,
das im Investitions- und Finanzplan nicht enthalten ist. Das Agio
steht den jeweiligen Eigenkapitalvermittlern als zusätzliche Vertriebsprovision zu. Die Fondsgesellschaft nimmt das Agio treuhänderisch
entgegen und leitet es an die Eigenkapitalvermittler zeitnah weiter.
Die CLI-Gruppe, die Eigenkapital-Vermittler sowie Real Estate
Capital Partners und der Steuer- und Rechtsberater erhalten
gemäß dem Investitions- und Finanzplan für 2006/2007
Dienstleistungshonorare (Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare Vergütungen) in Höhe
von insgesamt TUS-$ 32.605 inkl. Agio. Im Investitions- und
Finanzplan sind dabei zusätzlich bereits TUS-$ 750.000 für
Asset Management und Fondsverwaltung für die Jahre 2008
und 2009 berücksichtigt. Darüber hinaus realisiert die Commerz Immobilien GmbH (CIMO) einen Zinsüberschuss aus
der Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals in Abhängigkeit
der Kapitalmarktverhältnisse in Höhe von geschätzten TUS-$
44 comcast center
Erwerbspreis an der Objektgesellschaft
Der Erwerbspreis für den 80% igen Gesellschaftsanteil an der
Objektgesellschaft beträgt insgesamt TUS-$ 153.480. Davon
hat die Fondsgesellschaft TUS-$ 76.480 am 13.04.2006 in die
Objektgesellschaft eingezahlt. Die verbleibende Kapitaleinlage
von TUS-$ 77.000 ist am 31.12.2006 an die Objektgesellschaft
zu zahlen (vgl. Rechtliche Grundlagen, S. 66).
/
Steuer- und Rechtsberatung
Für Steuer- und Rechtsberatungskosten im Zusammenhang
mit dem Abschluss des Gesellschaftsvertrages der Objektund Fondsgesellschaft werden Kosten in Höhe von TUS-$ 100
kalkuliert (davon TUS-$ 83 bereits bezahlt).
/
Objektakquisition
An Real Estate Capital Partners wurde für die im Zusammenhang mit der Objektakquisition erbrachten Leistungen sowie
für Unterstützung bei den Kaufvertragsverhandlungen eine
Vergütung in Höhe von TUS-$ 2.000 bezahlt.
/
Technische Projektprüfung
Für die technische Prüfung der derzeit im Bau befindlichen
Immobilie erhält die Commerz Baumangement GmbH (CBM)
ein einmaliges Honorar in Höhe von TUS-$ 300. Der Leistungsumfang beinhaltet u.a. die Auswertung des technischen
Gebäudegutachtens (erstellt von de Stefanis & Associates,
White Plains, New York, USA), die Analyse der Baubeschreibung und der maßgeblichen Planungsunterlagen hinsichtlich
Qualität und Werthaltigkeit sowie die Prüfung der Drittverwendungsfähigkeit und der Flächenangaben.
/
Objektbeschaffung
Die Commerz Immobilien GmbH (CIMO) hat die Immobilie in
wirtschaftlicher Hinsicht analysiert. Die erbrachten Leistungen
umfassen u.a. die Erstellung einer Standort- und Objektanalyse sowie die Bewertung der Mieterbonitäten und Mietverträge. Hierfür erhält sie ein Honorar von TUS-$ 1.400.
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/
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Fremdkapitalvermittlung
Für die Unterstützung bei der Vermittlung des langfristigen
Hypothekendarlehens durch Eastdil Secured, Beratungsleistungen in Hinblick auf die fondsspezifischen Erfordernisse
sowie die Verhandlungen mit dem Darlehensgeber erhält die
CIMO ein Honorar von TUS-$ 1.800.
/
umfang beinhaltet u.a. die laufende Inspektion des Gebäudes
mit Plausibilitätsprüfung hinsichtlich der Übereinstimmung der
Ausführung mit dem vertraglich vereinbarten Leistungsumfang sowie die Überwachung des Bauzeitplans. CBM wird
Plausibilitätsprüfungen im Rahmen der Abnahme der Immobilie und der Mängelbeseitigung durchführen. Die vorgenannte Vergütung beinhaltet auch die Beauftragung eines technischen Gutachters aus den USA, der einmal monatlich an Baubesprechungen teilnimmt und an die CBM Bericht erstattet.
Fondsaufbereitung
Bestandteile dieser Position sind u.a. die Prospektkonzeption
und die Prospekterstellung. Für ihre Leistung erhält die CFB
eine Vergütung in Höhe von TUS-$ 1.100. Hierin sind Fremdkosten, wie z.B. Prospektdruck und -prüfung sowie Werbung,
bereits enthalten.
Real Estate Capital Partners erhält für das Asset Management
eine pauschale Vergütung von TUS-$ 55 in 2006, TUS-$ 75 in
2007 und jeweils TUS-$ 200 in den Jahren 2008 und 2009.
Die CFB erhält für Aufgaben im Rahmen der Fondsverwaltung in Deutschland eine pauschale Vergütung von jeweils
TUS-$ 175 in den Jahren 2007 – 2009.
/
/
Eigenkapitalvermittlung
Für die Eigenkapitalvermittlung erhalten die jeweiligen Vermittler, zu denen auch die CLI-Gruppe zählen kann, von der
Fondsgesellschaft eine Gebühr in Höhe von 3 % des eingeworbenen Eigenkapitals (TUS-$ 5.400) sowie zusätzlich ein
Agio in Höhe von 5 % des eingeworbenen Eigenkapitals
(TUS-$ 9.000).
Liquiditätsreserve
Trotz der konzeptionell bedingten Kostensicherheit wird für
unvorhergesehene Kosten eine anfängliche, kalkulatorische
Reserve von TUS-$ 2.170 gebildet. In den folgenden Jahren
soll die Reserve deutlich erhöht werden (vgl. Einnahmen- und
Ausgabenprognose, S. 48 f.).
Erläuterungen zum Finanzplan
/
Platzierungsgarantie
/
Sofern das Eigenkapital bis zum 28.12.2007 nicht vollständig
platziert ist, übernimmt die CFB (oder ein von ihr zu benennender Dritter) im Rahmen der Platzierungsgarantie die entsprechenden Einlagen oder stellt der Fondsgesellschaft ein
Darlehen in entsprechender Höhe zur Verfügung. Das Darlehen wird für den entsprechenden Zeitraum in Höhe der für
die Gesellschafter realisierten Ausschüttung verzinst. Das
Honorar für die Garantie der vollständigen Platzierung des
Eigenkapitals und dessen fristgerechte Einzahlung beträgt
TUS-$ 10.800 (6 % des neu einzuwerbenden Eigenkapitals).
Darüber hinaus garantiert die CFB in diesem Vertrag gegenüber der Fondsgesellschaft, dass die Vermittlungsgebühr für
das Eigenkapital nicht mehr als 3 % zzgl. des an die jeweiligen Vermittler abzuführenden Agios betragen wird. Eine insgesamt höhere Vermittlungsgebühr wird der Fondsgesellschaft von der CFB erstattet.
/
Technische Bauüberwachung/Fondsverwaltung
CBM erhält für das technisch-wirtschaftliche Controlling während der Bauphase eine einmalige Vergütung in Höhe von insgesamt TUS-$ 400. Der von CBM zu erbringende Leistungs-
Eigenkapital
Das Eigenkapital beträgt nach Platzierung TUS-$ 180.005.
Davon entfallen TUS-$ 180.000 auf die Kapitaleinlagen der
Limited Partner. Das nicht platzierte Eigenkapital wird durch
einen Barvorschuss der CIMO zwischenfinanziert. Der
Kreditrahmen für die Zwischenfinanzierung beträgt maximal
TUS-$ 180.000 und hat eine Laufzeit bis zum 28.12.2007.
Die Zinsfestlegung erfolgt auf LIBOR-Basis (US-Dollar) für
die gewünschte Zinsbindungsfrist zzgl. einer Marge von
0,4 % p.a.
Der anfänglich in Anspruch genommene Barvorschuss von
ca. TUS-$ 78.480 setzt sich zusammen aus der ersten Kapitaleinlage in die Objektgesellschaft von TUS-$ 76.480 zzgl.
TUS-$ 2.000 für die Vergütung der Objektakquisition. Da die
Fondsgesellschaft für ihre Kapitaleinlage in die Objektgesellschaft eine ebenfalls variable Verzinsung auf LIBOR-Basis zzgl.
einer Marge von ca. 0,40 % p.a. (mindestens jedoch 5 %
p.a.) erhält, werden in 2006 (13.04. – 31.12.) die Zinsaufwendungen für den Barvorschuss durch Einnahmen aus der Verzinsung der Kapitaleinlage abgedeckt. Ein Zinsänderungsrisiko
besteht nicht, allerdings kann die Marge von 0,40 % p.a.
geringfügig variieren.
comcast center
45
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In der Prognoserechnung wird angenommen, dass das zu
platzierende Eigenkapital der Fondsgesellschaft von TUS-$
180.000 vollständig per 31.12.2006 platziert wird. Sollte dies
nicht der Fall sein, wird eine Zwischenfinanzierung ab dem
01.01.2007 vereinfachend über den Teil der eingesparten Ausschüttung, der auf das noch nicht eingezahlte Eigenkapital
entfällt, bedient. Bei einer vollständigen Platzierung des
Eigenkapitals erst per 30.06.2007 reduziert sich die in der
Prognoserechnung dargestellte Liquiditätsreserve per
31.12.2007 um ca. TUS-$ 377 auf TUS-$ 2.792 (Annahme:
1-Monat US-$ LIBOR von 5,4 %).
Einnahmen- und
Ausgabenprognose
Die Prognoserechnung projiziert die zukünftige Entwicklung
der Einnahmen und Ausgaben und somit einen aus heutiger
Sicht möglichen Ergebnisverlauf des Immobilien-Engagements (mittleres Szenario). Die prognostizierten Einnahmen
(insbesondere Mieteinnahmen) und Ausgaben (u.a. für Renovierungen und Anschlussvermiertung) können von den später
realisierten Werten abweichen.
Einnahmen- und Ausgabenprognose der
Objektgesellschaft Liberty/Commerz
1701 JFK Boulevard, L.P.
/
Flächenkategorie / Stockwerk
Büroflächen
Penthouse
High-rise
Mid-rise
Mid-rise (mit Atrium)
Low-rise
51
33
18
15
4
–
–
–
–
–
Nettomarktmiete psf/p.a.
in US-$ für Prognose
56
50
32
17
14
32,75
30,75
27,75
28,75
25,75
Einzelhandelsflächen
Restaurantfläche
1–3
Fitness Center
3
Einzelhandel
Lobby /1
Food Court
Concourse
22,00
26,00
45,00
30,00
bei auslaufenden Mietverträgen der Abschluss von Zehnjahresverträgen mit jährlichen Staffelmieterhöhungen von
2,5 % angenommen.
Im Zusammenhang mit der Erstvermietung der derzeit noch
unvermieteten Büroflächen in den Stockwerken 15 – 20, 23
und 24 (insgesamt 177.642 sf, vgl. S. 36 und 39) wird ein
gestaffelter Mietbeginn von Februar bis Oktober 2008 sowie
eine mietfreie Zeit von zwei Monaten angenommen. Außerdem wird davon ausgegangen, dass Comcast seine Anmietungsoption gemäß Mietvertrag für weitere noch unvermietete Flächen von 47.949 sf in den Stockwerken 21 und 22 per
Dezember 2009 ausübt, so dass unter Berücksichtigung von
2 Monaten mietfreie Zeit ein erstmaliger Mietzahlungsbeginn
für diese Flächen im Februar 2010 kalkuliert wird.
Mieteinnahmen
Kalkulationsgrundlage für die in der Prognoserechnung in
Ansatz gebrachten Mieteinnahmen sind die mit den Mietern
abgeschlossenen Mietverträge (vgl. S. 37 ff.). Mit allen Mietern
wurden Staffelmietverträge abgeschlossen. Die Mietsteigerungen sind daher unabhängig von der Marktmietentwicklung
oder Inflation fest vereinbart. Durch die Mieteinnahmengarantie sichert LPLP die Mieteinnahmen für die noch nicht
vermieteten Flächen für eine Laufzeit von maximal 7 Jahren
ab (vgl. S. 75 f.).
Mit den Mietern werden marktüblich sog. Nettomietverträge
abgeschlossen, bei denen die gesamten Betriebskosten einschließlich Versicherungen, Steuern, Reparaturen und Instandhaltung (Inspektion, Wartung, Instandsetzung – mit Ausnahme von Dach und Fach) anteilig neben der vereinbarten Nettomiete von den Mietern zu tragen sind.
Ausgangsgröße für die Berechnung der Mieteinnahmen der
noch zu vermietenden Flächen bzw. bei einer Anschluss- oder
Neuvermietung sind die in der obenstehenden Tabelle für die
einzelnen Stockwerke in Abstimmung mit Liberty gewählten
Mietansätze. Die dabei angenommene, anfängliche Nettomarktmiete wird ab 2008 mit einer angenommenen Mietsteigerung von 2,0 % p.a. fortgeschrieben. In der Regel wird
46 comcast center
Bei den unvermieteten Einzelhandelsflächen von 34.292 sf
wird ein einheitlicher Mietbeginn im Oktober 2007 angenommen.
Comcast hat neben der vorgenannten Anmietungsoption
außerdem das mietvertraglich geregelte Recht, im 7., 10. und
12. Mietjahr jeweils ein weiteres Stockwerk anzumieten. Aufgrund der starken Expansion von Comcast wird davon ausgegangen, dass Comcast für die Anmietung der Stockwerke
23 – 25 optiert. Kalkulierter Mietbeginn für diese Anschlussvermietung ist jeweils der Dezember der Jahre 2014, 2017
und 2019. Annahmegemäß wird Comcast demnach ab
Dezember 2019 eine Mietfläche von 1.063.017 sf (entspricht
ca. 84,7 % der Gesamtfläche) im Comcast Center belegen.
Die Mieteinnahmen beinhalten außerdem die Einnahmen
aus der Vermietung der vorhandenen Lagerflächen von
2.604 sf an Comcast. Gemäß Mietvertrag beträgt die Miete
anfänglich US-$ 15 psf und erhöht sich jährlich um 2 %.
Weitere sonstige Einnahmen werden aus der Vermietung
der 87 Stellplätze der Tiefgarage erzielt. Entsprechend dem
Mietvertrag mit Comcast wird angenommen, dass der Hauptmieter seine jährliche Option für die Bereitstellung von derzeit
max. 59 Stellplätzen (basierend auf 943.568 sf Mietfläche)
ausübt. Die vereinbarte monatliche Miete beträgt anfänglich
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US-$ 350 pro Stellplatz. Entsprechend dem Mietvertrag wird
für diese Stellplätze eine Mieterhöhung von 10 % nach Ablauf
von jeweils drei Mietjahren angenommen. Für die restlichen
Stellplätze wird mit einer erzielbaren monatlichen Miete von
US-$ 385 gerechnet. Insgesamt erhöhen sich die Einnahmen
aus der Tiefgarage nach Vollvermietung im Jahr 2009 von
TUS-$ 379 auf TUS-$ 566 im Jahr 2022. Dies entspricht einer
durchschnittlichen Steigerung von ca. 2,9 % p.a.
Comcast hat einen Anspruch auf Mietreduzierung, falls Mietverträge für bestimmte Büroflächen abgeschlossen werden,
bei denen die zu ermittelnde effektive Nettomiete (Nettomiete unter Berücksichtigung von Vermietungskosten) über
einer im Comcast-Mietvertrag definierten effektiven Nettomiete liegt (vgl. Rechtliche Grundlagen, S. 84). Aus Vorsichtsgründen wurde für die Fläche von 141.414 sf im 15. – 20.
Stockwerk, die von dieser Regelung betroffen sein könnte,
eine jährliche Mietreduzierung von TUS-$ 323 bis Ende 2022
in Abzug gebracht.
/
Einnahmen aus dem Mieteinnahmengarantie-Vertrag
Gemäß Prognoserechnung betragen die kalkulierten Objektausgaben z.B. für das Jahr 2010 TUS-$ 10.948, wovon TUS-$
10.388 auf die Mieter umlegbar sind.
/
Kalkulatorischer Mietausfall
Es wird angenommen, dass es bei allen im Prognosezeitraum
auslaufenden Mietverträgen mit 70%iger Wahrscheinlichkeit
zu einer Anschlussvermietung an den bisherigen Mieter und
mit 30%iger Wahrscheinlichkeit zu einer Neuvermietung
kommt. Unter Berücksichtigung dieser Annahme wird bei
Neu- und Anschlussvermietung von Büroflächen eine mietfreie Zeit von jeweils zwei Monaten angenommen (d.h. zwei
Monate im gewichteten Durchschnitt). Zusätzlich wird bei
auslaufenden Mietverträgen für Büroflächen mit einem generellen Leerstand von zwei Monaten kalkuliert. Da Comcast
annahmegemäß seine Anmietungsoption für das 23., 24.
und 25. Stockwerk ausüben wird, findet der beschriebene
kalkulatorische Mietausfall nur bei den Flächen im 15. – 20.
Stockwerk Anwendung. Bei Einzelhandelsflächen wird ein
genereller Leerstand von drei Monaten angenommen.
In dieser Position sind die voraussichtlich von Liberty zu leistenden Zahlungen aus dem Mieteinnahmengarantie-Vertrag
abgebildet, die sich ergeben, wenn die Vermietung der noch
unvermieteten Flächen wie geplant erfolgt (vgl. auch Rechtliche Grundlagen, S. 75 ff.).
Außerdem wird ein Mietausfall von 2,5 % bezogen auf die
prognostizierten Mieteinnahmen inklusive umlegbarer Objektausgaben kalkuliert, insgesamt TUS-$ 5.712, wobei bei
dieser Berechnung die Gesamtmieteinnahmen von Comcast
ausgenommen werden.
/
Der in der Prognoserechnung bis Ende 2022 berücksichtigte
kalkulatorische Mietausfall beträgt insgesamt TUS-$ 8.107.
Umlagen
Die von den Mietern zusätzlich zu tragenden Nebenkostenumlagen beinhalten alle Betriebskosten (Abgaben, Reinigungs-, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Gebäudeversicherungsprämien sowie Versorgungsleistungen). In der
Position Umlagen sind außerdem die Kosten für den Objektverwalter sowie die Grundsteuern zusammengefasst. Diese
Kosten sind von den Mietern entsprechend ihrem Anteil an
der Gesamtmietfläche zu tragen. Fixe Kosten (z.B. Versicherungsprämien), die auf leerstehende Flächen entfallen, sind
vom Eigentümer zu tragen.
In der Berechung der Nebenkostenumlage wurde berücksichtigt, dass der Hauptmieter Comcast nur US-$ 0,75 psf bezogen auf seine Mietfläche für die Objektverwaltung erstattet.
Diese Kappungsgrenze erhöht sich um 6 % nach jedem dritten vollendeten Mietjahr. Da die von der Objektgesellschaft
an den Property Manager Liberty zu zahlende Gebühr 3 %
der Bruttoeinnahmen beträgt (entspricht ca. US-$ 1,11 psf in
2010) kann der Differenzbetrag nicht auf Comcast umgelegt
werden. Außerdem wurde berücksichtigt, dass Reparatur- und
Instandhaltungsmaßnahmen für die Tiefgarage nicht auf die
Mieter umgelegt werden können.
/
Betriebsausgaben, Grundsteuer und Verwaltergebühr
Die anfänglichen Betriebsausgaben wurden von Liberty auf
Basis von Erfahrungswerten, vorläufigen Bietungsangeboten
von externen Servicedienstleistern und Kostenschätzungen
abgeleitet. Für das Geschäftsjahr 2008 werden Betriebsausgaben von TUS-$ 10.210 kalkuliert (zzgl. nicht auf die Mieter
umlegbare Kosten von anfänglich TUS-$ 75, z.B. für Steuerberatung). Die Ausgabenpositionen werden jährlich um 2,5 %
fortgeschrieben, so dass sich die kalkulierten Betriebskosten
bis 2022 auf TUS-$ 21.782 (inkl. TUS-$ 6.924 für Grundsteuer
auf Gebäude) erhöhen.
Die größten Betriebsausgabepositionen in 2008 sind TUS-$
4.312 für Personalkosten (Verwaltung, Hausmeister und
Bewachung), TUS-$ 2.747 für Wartungs- und Instandhaltungskosten (inkl. Reinigungsarbeiten) sowie TUS-$ 614 für Versorgungsleistungen (Strom für Klimaanlagen, Aufzüge und
Gemeinschaftsflächen, Wasser, Abwasser etc.). Die Kosten
für die Versicherungsprämie werden auf anfänglich TUS-$ 119
p.a. geschätzt. Der Versicherungsschutz beinhaltet die sog.
„all risk“-Versicherung, die u.a. Feuer-, Wasser-, Sturm- und
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Prognoserechnung für die Jahre 2007 – 2022 *1
I.
1.
Objektgesellschaft Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
(Bauphase)
2007
2009
2010
2011
36.475
37.411
32.297
34.524
2. Einnahmen aus der Mieteinnahmengarantie
4.914
1.268
3. Umlagen
9.143
9.777
10.388
10.645
4. Kalkulierter Mietausfall
1.645
511
447
360
5. Gesamteinnahmen
44.710
45.058
46.416
47.696
6. Betriebsausgaben, Grundsteuer und Verwaltergebühr
10.285
10.634
10.948
11.226
0
408
0
0
8. Instandhaltungsrücklage
251
251
251
251
9. Lokale Steuern
221
214
283
348
10. Gesamtausgaben
10.757
11.507
11.482
11.825
11. Darlehenszinsen
20.132
20.132
20.132
20.132
12. Darlehenstilgung
0
0
0
0
13.821
13.418
14.802
15.739
324.000
324.000
324.000
324.000
9.025
11.057
10.735
11.842
12.591
211
405
398
398
426
55
55
55
55
57
0
25
26
417
442
9.181
11.382
11.053
11.767
12.518
82
114
114
114
118
8.100
11.250
11.250
11.250
11.700
4,50 %
6,25 %
6,25 %
6,25 %
6,50 %
3.169
3.188
2.877
3.281
3.981
24. Gesamteinnahmen (abzgl. Betriebskosten, Darlehenszinsen)
14.156
14.145
15.145
16.088
25. Abschreibungen
10.977
11.073
11.078
11.078
26. US-steuerliches Ergebnis der Objektgesellschaft
3.179
3.072
4.066
5.009
27. Anteil der Fondsgesellschaft
1.761
1.675
2.471
3.225
715
716
732
759
29. US-steuerliches Ergebnis der Limited Partner (99%)
1.036
950
1.721
2.441
30. Steuerliches Ergebnis in % (USA)
0,6 %
0,5 %
1,0 %
1,4 %
31. Steuerliches Ergebnis in % (Deutschland)
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
3.125
3.125
3.125
3.250
7.
Mieteinnahmen
2008
Renovierungsaufwand und Maklerprovision
13. Einnahmenüberschuss nach Kapitaldienst
14. Restschuld des Darlehens (31.12. d.J.)
II. Einnahmen- und Ausgabenprognose der
Fondsgesellschaft 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P.
15. Anteiliger Einnahmenüberschuss aus der Objektgesellschaft *2
16. Zinseinnahmen
17. Prüfungs- und Steuerberatungskosten
18. Fondsverwaltung / technische Projektbetreuung
19. Einnahmenüberschuss
20. Ausschütung an General Partner (Anteil 1 %)
21. Ausschüttung an Limited Partner (Anteil 99 %)
22. Auschüttung in % der Kapitaleinlage der Limited Partner
23. Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft (kumuliert)
III. US-steuerliche Ergebnisprognose der Fondsgesellschaft
28. Laufende Fondskosten und Abschreibungen
IV. Steuerliche Beispielrechnung für eine Beteiligung von US-$ 50.000
32. Anteilige Ausschüttung
2.250
33. Steuerzahlung im Bundesstaat Pennsylvania
0
9
8
15
21
34. Steuerzahlung auf US-Bundesebene
0
0
0
0
0
2.250
3.116
3.117
3.110
3.229
4,50 %
6,23 %
6,23 %
6,22 %
6,46 %
35. Ausschüttung nach US-Steuern *3
36. Ausschüttung in % der Kapitaleinlage nach US-Steuern *4
*1 Geringfügige Abweichungen sind auf Rundungsdifferenzen zurückzuführen; Prozentangaben jeweils bezogen auf die Kapitaleinlage (ohne Agio);
Die Betriebsmittelreserve der Objektgesellschaft (vgl. S. 43) wird aus Vereinfachungsgründen nicht dargestellt.
*2 Im Jahr 2007 erhält die Fondsgesellschaft eine Verzinsung auf ihre Kapitaleinlage in der Objektgesellschaft (vgl. Rechtliche Grundlagen, S. 70).
48 comcast center
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18:23 Uhr
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(alle Beträge bis Zeile 29 in Tausend US-$, ab Zeile 32 in US-$)
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
38.346
39.115
39.832
42.156
43.185
44.127
45.285
46.197
47.573
48.752
49.717
10.907
11.118
11.196
11.725
12.014
12.221
18.911
19.279
19.838
20.329
20.831
368
371
418
454
405
469
534
541
561
506
518
48.885
49.862
50.610
53.427
54.794
55.879
63.661
64.935
66.851
68.575
70.030
11.506
11.786
12.065
12.416
12.727
13.036
19.836
20.322
20.839
21.362
21.888
0
0
991
994
0
641
1.124
397
0
0
0
251
251
251
251
251
251
257
264
270
277
284
408
459
501
675
761
827
673
803
917
1.021
1.107
12.165
12.496
13.809
14.336
13.739
14.756
21.890
21.785
22.027
22.660
23.279
20.132
20.027
19.797
19.552
19.291
19.013
22.308
21.079
20.737
20.370
19.976
0
3.605
3.836
4.081
4.342
4.620
4.345
4.663
5.005
5.372
5.766
16.588
13.734
13.169
15.459
17.422
17.490
15.119
17.407
19.082
20.173
21.009
324.000
320.395
316.559
312.478
308.136
303.516
299.171
294.508
289.503
284.131
278.365
13.270
10.987
10.535
12.367
13.938
13.992
12.095
13.926
15.265
16.138
16.807
465
457
408
381
404
432
435
433
453
514
571
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
466
391
377
623
699
703
613
701
766
809
842
13.212
10.993
10.505
12.061
13.576
13.653
11.848
13.586
14.878
15.767
16.458
118
118
118
123
127
127
127
136
136
145
145
11.700
11.700
11.700
12.150
12.600
12.600
12.600
13.500
13.500
14.400
14.400
6,50 %
6,50 %
6,50 %
6,75 %
7,00 %
7,00 %
7,00 %
7,50 %
7,50 %
8,00 %
8,00 %
5.374
4.549
3.236
3.024
3.873
4.799
3.920
3.869
5.111
6.332
8.244
16.942
17.680
18.317
20.866
22.128
23.103
20.928
22.839
24.485
25.958
27.201
11.078
11.078
11.106
11.157
11.182
11.200
11.254
11.293
11.288
11.272
11.272
5.864
6.602
7.211
9.709
10.946
11.902
9.674
11.546
13.197
14.686
15.929
3.909
4.499
4.987
6.985
7.975
8.740
6.957
8.454
9.775
10.966
11.961
784
711
699
947
1.025
1.030
762
853
920
965
1.000
3.093
3.751
4.245
5.977
6.880
7.632
6.133
7.525
8.766
9.901
10.851
1,7 %
2,1 %
2,4 %
3,3 %
3,8 %
4,2 %
3,4 %
4,2 %
4,9 %
5,5 %
6,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
1,4 %
2,0 %
1,2 %
1,9 %
2,4 %
2,9 %
3,3 %
3.250
3.250
3.250
3.375
3.500
3.500
3.500
3.750
3.750
4.000
4.000
26
32
36
51
59
65
52
64
75
84
93
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3.224
3.218
3.214
3.324
3.441
3.435
3.448
3.686
3.675
3.916
3.907
6,45 %
6,44 %
6,43 %
6,65 %
6,88 %
6,87 %
6,90 %
7,37 %
7,35 %
7,83 %
7,81 %
*3 Ausschüttungen werden (nach Abzug der US-Steuervorauszahlung von der 35,0 %) spätestens am 30.06. des Folgejahres geleistet.
*4 Auswirkungen des Progressionsvorbehaltes, die Besteuerung der Zinseinkünfte sowie US-Steuerberatungskosten sind hier nicht berücksichtigt.
comcast center
49
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Flutschäden, politische Risiken sowie Terror absichert. Es
wird auch eine Mietausfallversicherung abgeschlossen, die –
sofern ein Mietausfall aufgrund eines versicherten Schadens
entsteht – Mietzahlungen für mindestens 18 Monate übernimmt (oder einen längeren Wiederherstellungszeitraum).
von TUS-$ 1.540 (zzgl. TUS-$ 15.292 im Veräußerungsszenario)
angenommen. Bei Ausübung einer Mietverlängerungsoption
von 5 Jahren ist eine niedrigere Maklerprovision von ca. 30 %
der Jahresnettomiete realistisch.
Die verschiedenen Grundsteuern auf Grund und Boden werden für 2008 mit TUS-$ 1.162 kalkuliert. Das Comcast Center
profitiert von einer 10-jährigen Grundsteuerbefreiung auf das
Gebäude. Ab dem Jahr 2018 wird für diese Grundsteuer ein
Betrag von US-$ 5 psf (insgesamt TUS-$ 6.273) angenommen. Die Objektverwaltung wird von Liberty Property Limited
Partnership wahrgenommen, die hierfür eine Verwaltergebühr
von 3,0 % der Gesamteinnahmen, anfänglich ca. TUS-$ 1.194
in 2008, erhält.
/
/
Instandhaltungsrücklage
Diese Rücklage dient für Instandhaltungsmaßnahmen, die
nicht von den Mietern getragen werden. Für den Prognosezeitraum wird eine jährliche Instandhaltungsrücklage für Dach
und Fach sowie Ersatzanschaffungen von US-$ 0,20 psf/p.a.
(für insgesamt ca. 1.254.500 sf) zzgl. einer 2,5%igen jährlichen Steigerung ab dem Jahr 2018 angenommen. Gemäß
Darlehensvertrag muss die Instandhaltungsrücklage an ein
separates Reservekonto abgeführt werden (vgl. Rechtliche
Grundlagen, S. 80).
Renovierungsaufwand und Maklergebühren
Für die erstmalige Vermietung der Flächen sind keine Vermietungskosten kalkuliert, da gemäß FertigstellungsgarantieVertrag die hierfür anfallenden Vermietungskosten komplett
von Liberty zu tragen und ggf. der Objektgesellschaft von
Liberty zu erstatten sind (vgl. Rechtliche Grundlagen, S. 74).
Die von der Objektgesellschaft als Eigentümer bei Neuvermietung zu übernehmenden Umbau- und Renovierungskosten (sog. Tenant Allowances) werden bei Büroflächen auf
US-$ 25 psf geschätzt. Bei einer Anschlussvermietung ist eine
Kostenerstattung von US-$ 15 psf für die Mieter kalkuliert.
Entsprechend der Annahme, dass bei allen Mietverträgen (mit
Ausnahme von Comcast) mit 70%iger Wahrscheinlichkeit
eine Verlängerung und zu 30 % eine Neuvermietung erfolgt,
betragen die gewichteten Renovierungskosten im Jahr 2008
US-$ 18 psf. Für die Einzelhandelsflächen werden Umbaukosten von anfänglich US-$ 32,5 psf angenommen. Die vorgenannten Kostenansätze werden mit 2,5 % jährlich erhöht und
betragen z.B. im Jahr 2018 US-$ 23 bzw. US-$ 41,6 psf. Bei
den Optionsflächen für Comcast im 23. – 25. Stockwerk werden entsprechend der mietvertraglichen Regelung Renovierungskosten von US-$ 3 psf je verbleibende Mietvertragsjahre angenommen. Im Prognosezeitraum wird ein Renovierungsaufwand von insgesamt TUS-$ 2.914 kalkuliert. Im
Veräußerungsszenario werden außerdem Umbau- und Renovierungskosten von TUS-$ 27.523 berücksichtigt.
Der Gebäudeverwalter Liberty Property Limited Partnership
hat vertragsgemäß Anspruch auf eine Maklerprovision bei
Anschluss- und Neuvermietung (vgl. Rechtliche Grundlagen,
S. 86). Aus Vorsichtsgründen wird angenommen, dass bei
allen auslaufenden Mietverträgen ein weiterer Makler bei der
Vermietung beteiligt ist, so dass bei einem Zehnjahresvertrag
mit einer Maklerprovision (sog. Leasing Commission) von
52,5 % bezogen auf die durchschnittliche Jahresnettomiete
kalkuliert wird. Insgesamt wird somit eine Maklerprovision
50 comcast center
/
Lokale Steuern
Die Stadt Philadelphia erhebt auf den steuerlichen Gewinn
der Objektgesellschaft die sog. Philadelphia Business
Privilege Tax. Der Steuersatz beträgt 6,5 %. Außerdem wird
die sog. Philadelphia Net Profits Tax mit einem Steuersatz
für Gebietsfremde von 3,77 % erhoben, die allerdings im
Ergebnis nicht anfällt, da 60 % der Steuerschuld aus der
Business Privilege Tax anrechenbar sind. Die von der Objektgesellschaft zu zahlende lokale Steuer ist bei der Ermittlung
des steuerpflichtigen Einkommens für die Bundesbesteuerung abzugsfähig.
/
Darlehenszinsen und Darlehenstilgung
Darlehenszinsen und -tilgung sind entsprechend der Darlehenszusage der Citigroup (vgl. auch Rechtliche Grundlagen,
S. 78 f.) kalkuliert. Der Zinssatz von 6,1285 % p.a. setzt sich
zusammen aus dem abgeschlossenen 10-Jahres-Swapfestzinssatz von 5,9085 % p.a. zzgl. einer Margenerhöhung von
0,22 % bei einem Darlehensabruf bis spätestens 09.01.2008.
Das Darlehen wird für fünf Jahre tilgungsfrei gewährt. In der
Kalkulation wird aus Vereinfachungsgründen ein Tilgungsbeginn ab dem 01.01.2013 und eine Darlehenslaufzeit bis
31.12.2017 angenommen. Diese Zeitpunkte werden sich in
Abhängigkeit des Zeitpunktes der tatsächlichen Darlehensauszahlung verändern.
Für die Anschlussfinanzierung ab dem 01.01.2018 in Höhe von
TUS-$ 303.516 wird in der Prognoserechnung eine monatliche
Annuität von TUS-$ 2.145 berücksichtigt, die sich aus einem
Nominalzins von 7,0 % p.a. und 300 monatlichen Tilgungsperioden errechnet. Im Jahr 2018 werden einmalige Finanzierungskosten in Höhe von TUS-$ 911 für ein neues Darlehen
kalkuliert.
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Fondsgesellschaft 1701 JFK Boulevard
Philadelphia, L.P.
/
Anteiliger Einnahmeüberschuss aus Objektgesellschaft
Die Fondsgesellschaft erhält entsprechend ihrer Kapitalbeteilung 80 % des Einnahmeüberschusses der Objektgesellschaft (vgl. Rechtliche Grundlagen, S. 65 ff.). In der Prognoserechnung wird angenommen, dass der Einnahmeüberschuss
eines Jahres vollständig an die Gesellschafter ausgeschüttet
wird. Die anfänglich gebildete Betriebsmittelreserve von
TUS-$ 1.000 wird kalkulatorisch lediglich um die Zinseinnahmen der Objektgesellschaft erhöht (vgl. S. 43). Es kann jedoch
erforderlich sein, auf Ebene der Objektgesellschaft eine höhere
Liquiditätsreserve aufzubauen, z.B. im Hinblick auf die Vermietungskosten im Jahr 2023, so dass sich der anteilige
Einnahmeüberschuss und die Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft entsprechend vermindern.
/
Zinseinnahmen
Die Zinseinnahmen stammen zum einen aus der Anlage der
langfristigen Liquiditätsreserve (Stand Dezember des Vorjahres), die mit einem durchschnittlichen Habenzinssatz von
4,0 % p.a. kalkuliert wird. Für die Anlage der aus den laufenden Einnahmeüberschüssen vorhandenen kurzfristigen
Liquidität wird ein Zinssatz von 3,0 % p.a. angenommen.
Zum Vergleich: Der aktuelle Zinssatz für eine Anlage mit einer
Laufzeit zwischen einem Monat und einem Jahr liegt bei ca.
4,9 % bis 5,2 % p.a. Der
gewichtete fünfzehnjährige
Durchschnittszinssatz liegt
bei ca. 3,8 % bzw. 4,5 % p.a.
(jeweilige US-$-Libor abzgl.
0,4 %).
/
renommierten amerikanischen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft abgeschlossenen Vertrag. Für die
Jahre ab 2011 wurden die Kosten kalkulatorisch mit 3 % p.a.
erhöht. Eine Reserveposition in Höhe von anfänglich TUS-$ 10
wurde für evt. weitere Beratungsleistungen gebildet. Der
Leistungsumfang beinhaltet u.a. die steuerliche und wirtschaftliche Überprüfung der Bilanzen, Erstellung der Steuererklärungen der Fondsgesellschaft auf US-Bundes- und Bundesstaatenebene sowie die Umrechnung der steuerlichen
Ergebnisse und der Quellensteuervorauszahlungen auf die
einzelnen Limited Partner. Nicht enthalten sind die persönlichen US-Steuerberatungskosten der Anleger.
/
Fondsverwaltung USA /Deutschland und technische
Projektbetreuung
Für die Fondsverwaltung in Deutschland und die Betreuung
der Limited Partner erhält die CFB ab dem 01.01.2010 eine
laufende Vergütung von 1,55 % p.a. des anteiligen Einnahmeüberschusses der Fondsgesellschaft. Die vorgenannte Vergütung erhöht sich auf 2,3 % ab dem Jahr 2015. 50 % der
Vergütung für die Fondsverwaltung Deutschland sind am
30.07. des jeweiligen Geschäftsjahres zur Zahlung fällig. Die
verbleibenden 50 % sind am 30.01. des Folgejahres zu zahlen.
Die mit dem Asset Management beauftragte Real Estate
Capital Partners, New York, erhält ab dem 01.01.2010 für
die laufende Fondsverwaltung in den USA, die u.a. das
Controlling der Objektgesellschaft und des Property
Managers sowie die Betreuung der Limited Partner der
Fondsgesellschaft in den USA umfasst, eine laufende
Prüfungs- und
Steuerberatungskosten
Die angesetzten Prüfungsund Steuerberatungskosten
für die Jahre 2007 bis 2010
basieren auf dem mit einer
Liberty Bell
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Vergütung von 1,75 % p.a. des anteiligen Einnahmeüberschusses. Die vorgenannte Vergütung erhöht sich
auf 2,5 % p.a. ab dem Jahr 2015. Die Vergütung für die
Fondsverwaltung USA ist in vierteljährlichen Abschlagszahlungen jeweils am 30.04. / 30.07. / 30.10. des laufenden
Jahres und im Januar des Folgejahres zur Zahlung fällig.
Die CBM erhält für das Controlling von Instandhaltungsmaßnahmen des Gebäudes und der technischen Anlagen,
die auch eine jährliche Inspektion vor Ort und eine Dokumentation umfasst, eine anfängliche Vergütung von TUS-$ 25 im
Jahr 2008, die um 2,5 % p.a. erhöht wird.
/
Ausschüttung
Ausgeschüttet werden Barüberschüsse, soweit diese nicht
der Liquiditätsreserve zugeführt werden. Gemäß Gesellschaftsvertrag erhalten von der Gesamtausschüttung die
Limited Partner 99 % und der General Partner 1 %.
Die Ausschüttungen werden spätestens bis zum 30. Juni des
Folgejahres geleistet. In der Platzierungsphase erhalten die
Anleger eine zeitanteilige Ausschüttung für das Beitrittsjahr,
ab dem 1. des Monats, der der Einzahlung folgt (frühestens
ab 01.01.2007).
Der Ausschüttungsbetrag vermindert sich um die abzuführende Steuervorauszahlung auf US-Bundesebene und auf
US-Bundesstaatenebene Pennsylvania. Die Steuervorauszahlungen auf US-Bundesebene werden dem Anleger nach
Abgabe der persönlichen US-Steuererklärungen von der amerikanischen Finanzbehörde erstattet oder auf die tatsächliche
Steuerschuld angerechnet (vgl. Steuerliche Grundlagen, S. 92).
Die Kosten für die Erstellung der persönlichen US-Steuererklärungen werden bei Nutzung des von der CFB initiierten
Standardverfahrens mit dem Ausschüttungsbetrag verrechnet.
/
Liquiditätsreserve
Die Liquiditätsreserve wird durch den Stand des Vorjahres
(Zeile 23) zzgl. dem Einnahmeüberschuss (19) abzgl. den
Ausschüttungen (20+21) ermittelt. Bei Fondsauflösung wird
diese Position im Verhältnis 99 % zu 1 % an Limited Partner
und General Partner verteilt.
Steuerliche Ergebnisprognose der
Fondsgesellschaft
Zunächst werden zur Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses
der Objektgesellschaft die Gesamteinnahmen (5) um die abzugsfähigen Betriebsausgaben, Grundsteuer und Verwaltergebühr (6), lokale Steuern (9) sowie Darlehenszinsen (11)
52 comcast center
vermindert. Zinseinnahmen der Objektgesellschaft aus der
Anlage der Betriebsmittelreserve von anfänglich TUS-$ 84
wurden gewinnerhöhend berücksichtigt. Die Abschreibungen
(25) beinhalten die lineare Abschreibung über 39 Jahre für das
Gebäude zzgl. der anteiligen Kaufnebenkosten. Die einmaligen
Finanzierungskosten der Objektgesellschaft können über die
Darlehenslaufzeit von 10 Jahren aufwandswirksam abgeschrieben werden.
Das steuerliche Ergebnis der Objektgesellschaft (26) wird
gemäß Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft auf die
Fondsgesellschaft (27) und die Mitgesellschafter von Liberty
verteilt. Auf Fondsebene können die Prüfungs- und Steuerberatungskosten, die Fondsverwaltung USA /Deutschland
sowie die technische Projektbetreuung als sofort aufwandswirksam abgezogen werden. Die Kosten der Fondsaufbereitung sowie Steuerberatungskosten für die Fondsstrukturierung können über 15 Jahre abgeschrieben werden. Die
Fremdkapital-Vermittlungsgebühr kann über 10 Jahre abgeschrieben werden (vgl. Steuerliche Grundlagen S. 89 f.). Die
Zinseinnahmen der Fondsgesellschaft werden in dem für
US-Steuerzwecke ermittelten Ergebnis nicht erfasst. Es wird
angenommen, dass die erzielten Zinserträge aufgrund des
Doppelbesteuerungsabkommens nur in Deutschland der
Besteuerung unterliegen.
Das in Prozent ausgewiesene steuerliche Ergebnis in Deutschland ist lediglich für Zwecke des Progressionsvorbehaltes
wesentlich (vgl. Steuerliche Grundlagen S. 99 f.). Nach dem
Doppelbesteuerungsabkommen unterliegen die Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung von Grundvermögen, welches in den Vereinigten Staaten belegen ist, ausschließlich
der US-Einkommensteuer.
Steuerliche Beispielrechnung für eine
Beteiligung von US-$ 50.000
In dieser Beispielrechnung wird exemplarisch dargestellt, wie
sich die Ausschüttung nach US-Steuern für eine Beteiligung
an der Fondsgesellschaft von US-$ 50.000 entwickeln könnte.
Es gelten die Prämissen der Prognoserechnung sowie die
Annahme, dass der Anleger keine weiteren US-Einkünfte
erzielt. Die Berechnung der US-Bundessteuer basiert auf
der für 2006 gültigen Steuertabelle für einen verheirateten,
nicht amerikanischen Anleger. Die Steuersätze der einzelnen
Progressionsstufen wurden entsprechend dem US-Steuersenkungsgesetz 2001 reduziert. Der persönliche Freibetrag
von US-$ 3.300 in 2006 wird jährlich an die Inflationsentwicklung angepasst. Für die Berechnung wird eine jährliche
Erhöhung von US-$ 75 angenommen, so dass sich der persönliche Freibetrag in 2008 auf US-$ 3.450 erhöht. Weiterhin
wird davon ausgegangen, dass die US-Steuervorauszahlung
von 35,0 % vollständig erstattet bzw. auf die tatsächliche
Steuerschuld angerechnet wird. Dies geschieht durch die
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15:47 Uhr
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Logan Square in Philadelphia
Abgabe einer persönlichen US-Steuererklärung seitens der
Anleger. Die Einkommensteuer im Bundesstaat Pennsylvania
wird mit dem einheitlichen Steuersatz von 3,07 % berechnet
und führt zu einer definitiven Steuerbelastung (vgl. Steuerliche Grundlagen, S. 92 ff.).
Die US-steuerlichen Auswirkungen bei höheren Beteiligungsbeträgen sind auf der Seite 55 dargestellt.
Verkaufsprognose
Die Wertentwicklung und damit der Veräußerungserlös dieses
Immobilien-Investments wird insbesondere durch die Faktoren
Mietentwicklung, Erhaltungszustand und Ausstattung der
Immobilie, technologischer Fortschritt, Standortentwicklung
sowie rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen bestimmt. Bei den dargestellten Veräußerungserlösen handelt
es sich lediglich um eine Vorausschau, die bei jetziger Einschätzung im Bereich des Möglichen liegt. Es kann jedoch
nicht ausgeschlossen werden, dass der Anleger im Veräußerungsfall nur einen Teil seiner gezeichneten Nominaleinlage
zurückerhält.
In der dargestellten Verkaufsüberlegung wird exemplarisch ein
Verkauf der Immobilie am Ende des Prognosezeitraums per
01.01.2023 abgebildet. Grundlage für die Bestimmung des
Verkaufspreises und für die Renditebetrachtung eines Käufers
ist die erwartete Jahresnettomiete vor Kapitaldienst (sog.
Net Operating Income). Bei der Berechnung der Nettomiete
wird davon ausgegangen, dass der Hauptmieter Comcast
seine Option zur Verlängerung des Mietvertrages für mindestens 5 Jahre ausübt. Aus Vorsichtsgründen wird bei der
dann angenommenen Comcast-Mietfläche von 1.063.017 sf
(vgl. S. 36) eine Nettomiete von nur 90 % der zuletzt bezahlten
Miete angenommen, obwohl gemäß Mietvertrag eine zu
diesem Zeitpunkt höhere Marktmiete zu leisten ist. Die gewichtete Nettomiete des Jahres 2023 von US-$ 39,5 psf
wird folglich bei der Mietvertragsverlängerung von Comcast
auf US-$ 35,6 psf reduziert. Zum Vergleich: Die gemäß Prognoseannahmen fortgeschriebenen Nettomarktmieten würden
für diese Flächen im Jahr 2023 bei US-$ 39,0 psf liegen (vgl.
S. 46). Insgesamt wird damit die für den Verkaufserlös maßgebliche Jahresnettomiete um TUS-$ 4.199 gegenüber der
zuletzt von Comcast bezahlten Miete bzw. um TUS-$ 3.667
bezogen auf die fortgeschriebenen Nettomarktmieten vermindert.
Der Veräußerungspreis wird mit dem Multiplikator bzw. Verkaufsfaktor als das x-fache der Jahresnettomiete errechnet.
Dieser ist abhängig vom Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt
sowie von der Einschätzung potentieller Käufer hinsichtlich
Qualität und zukünftiger Ertragskraft des Objektes und der
Entwicklung des Büroimmobilienmarktes.
Im Rahmen der Verkaufsprognose wird in der untenstehenden Tabelle ein Verkaufsfaktor von 14,0 als mittleres
Szenario angenommen. Als Orientierungshilfe dient der
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53
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Vom Verkaufspreis werden außerdem kalkulierte Vermietungskosten des Jahres 2023 in Höhe von insgesamt TUS-$ 42.814
abgezogen. Hiervon entfallen TUS-$ 23.093 auf Umbau- und
Renovierungskosten, die dem Hauptmieter Comcast erstattet
werden. Dies entspricht ca. US-$ 21,7 psf bezogen auf die
dann angenommene Mietfläche von 1.063.017 sf (vgl. S. 36).
Unter Berücksichtigung der angenommenen Prämissen
Die kalkulierte Maklerprovision für die Mietvertragsverlängeergibt sich im mittleren Szenario ein Verkaufspreis von
rung von Comcast von TUS-$ 11.800 basiert auf der Annahme,
TUS-$ 628.021. Die Verkaufsnebenkosten werden eindass ein Fünfjahresvertrag abgeschlossen wird. Es wird
schließlich der Grundstücksübertragungsteuern der Stadt
hierbei mit einer Provision von 30 % der durchschnittlichen
Philadelphia sowie des Bundesstaates Pennsylvania mit
Jahresnettomiete gerechnet. Bei einem Zehnjahresvertrag
2,5 % des Verkaufspreises kalkuliert. Es wird angenommen,
kann sich die Maklerprovision um weitere 22,5 % erhöhen;
dass die Grundstücksübertragungssteuer in Höhe von insgedies entspricht ca. TUS-$ 9.925. Aus Vorsichtsgründen wird
samt 4 % marktüblich von Verkäufer und Käufer jeweils zur
bei der Berechnung der Maklerprovision davon ausgegangen,
Hälfte getragen wird.
dass Comcast einen eigenen Mietermakler beauftragt, der
marktüblich von der Objektgesellschaft zu bezahlen ist.
Verkaufsprognose für die Immobilie zum 01.01.2023 (in Tausend US-$) *1
Sollte dies nicht der Fall sein,
Negative
PrognosePositive
reduziert sich die MaklerproAbweichung
rechnung
Abweichung
vision auf 24 % für einen
(mittleres
Szenario)
Fünfjahresvertrag zzgl. weitere 15 % für einen ZehnNettomieteinnahmen des Folgejahres
44.859
44.859
44.859
jahresvertrag.
Kaufpreis von TUS-$ 505.000 und die sich daraus ergebende Kapitalisierungsrate (sog. Cap Rate) von 6,8 % bei
einer Jahresnettomiete von TUS-$ 34.500 in 2008. Dies
entspricht einem Multiplikator als Kehrwert der Cap Rate
von ca. 14,6.
Multiplikator
13,25
14,00
14,75
594.377
628.021
661.665
14.859
15.701
16.542
278.365
278.365
278.365
42.814
42.814
42.814
2.599
2.599
2.599
Nettoerlös Liberty/
Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
260.938
293.740
326.543
Verteilung des Nettoerlöses *3
Anteil Liberty
Anteil 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P.
52.188
208.750
58.748
234.992
65.309
261.235
Nettoerlös
1701 JFK Boulevard Phialadelphia, L.P.
208.750
234.992
261.235
Rückzahlung der Kapitaleinlagen
an General Partner
an Limited Partner
5
180.000
5
180.000
5
180.000
Überschuss *4
28.745
54.987
81.230
Verteilung des Überschusses
Anteil des General Partner (10 %)
Anteil der Limited Partner (90 %)
2.875
25.871
5.499
49.489
8.123
73.107
82
8.162
82
8.162
82
8.162
214.032
119 %
237.651
132 %
261.269
145 %
Verkaufspreis
Verkaufsnebenkosten *2
Restdarlehen
Vermietungskosten
Verteilung der prognostizierten Liquiditätsreserve
Anteil des General Partner (1 %)
Anteil der Limited Partner (99 %)
Veräußerungserlös für Limited Partner
vor US-Steuern
in % der Kapitaleinlage (ohne Agio) ca.
*1 Geringfügige Abweichungen sind auf Rundungsdifferenzen zurückzuführen.
*2 Als Verkaufsnebenkosten werden 2,5 % des Verkaufspreises kalkuliert.
*3 Vgl. Rechtliche Grundlagen, S. 65 ff.
*4 Zur Aufteilung des Überschusses siehe 10.2 (b) des Gesellschaftsvertrages.
54 comcast center
Alternativbetrachtung:
Unter sonst gleichen Bedingungen erhält der Anleger
bei einem Verkaufsfaktor
von ca. 13,65 sein eingesetztes Eigenkapital zzgl. Agio –
nach US-Steuerbelastung auf
einen Veräußerungsgewinn –
vollständig zurück.
Alternativbetrachtung:
Ausgehend von dem Veräußerungsfaktor 14,0 und
den angenommenen Vermietungskosten erhält der
Anleger bei einer für die Veräußerung zugrunde gelegten
Jahresnettomiete in Höhe
von rd. TUS-$ 43.750 – unter
sonst gleichen Bedingungen
– seine Kapitaleinlage zzgl.
Agio nach US-Steuerbelastung auf einen Veräußerungsgewinn vollständig zurück.
Eine Veräußerung zum Ablauf
des Prognosezeitraums ist
natürlich nur eine Handlungsalternative. Denkbar ist eine
Weitervermietung genauso
wie eine Veräußerung zu
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21.09.2006
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einem anderen Zeitpunkt. Der Verkaufszeitpunkt ist insbesondere von der Marktverfassung abhängig. Die Schätzung des
Veräußerungspreises auf Basis eines Veräußerungsfaktors ist
marktüblich. Der Veräußerungsfaktor von 14,0 wurde unter
Berücksichtigung der Perspektive des Standortes und dem
Alter der Immobilie beim Wiederverkauf angenommen.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung –
Beteiligungserfolg
nach US-Steuern
Der Veräußerungsgewinn unterliegt in den USA der Besteuerung. Es kommen die Steuersätze der Alternativen Mindestbesteuerung zur Anwendung, d.h., dass die bislang erfolgten
Abschreibungen (sog. recaptured gain) mit einem Steuersatz
von 25 % nachversteuert werden. Darüber hinausgehende
Gewinne unterliegen, je nach individuellem Einkommen des
Anlegers, einem Steuersatz von 8 % oder 18 %. In der untenstehenden Tabelle wurde exemplarisch der Beteiligungserfolg nach US-Steuern bei einem Verkauf der Immobilie per
01.01.2023 für unterschiedliche Kapitaleinlagen errechnet.
Dabei wurden die in der Einnahmen- und Ausgabenprognose
dargestellten Prämissen und Werte zugrunde gelegt.
Insgesamt resultiert aus der Beteiligung im mittleren Szenario
eine Rendite (Interner Zinsfuß) nach US-Steuern – aber
vor Progressionsvorbehalt und Besteuerung von Zinsen in
Deutschland – von rd. 6,3 % bzw. 6,2 % p.a. in Abhängigkeit
der Höhe der Beteiligung, jeweils bezogen auf die Kapitaleinlage zzgl. 5 % Agio. Hierbei wurde angenommen, dass die
Mittelrückflüsse (Ausschüttung, Steuerrückerstattung sowie
Veräußerungserlös) zum 30.06. des Folgejahres erfolgen.
Die so ermittelte Rendite stellt nur einen eingeschränkten
Vergleichsmaßstab für andere Anlageformen dar. Insbesondere entspricht sie nicht der Effektivverzinsung festverzinslicher Wertpapiere.
Die angegebene durchschnittliche Verzinsung in Prozent der
Kapitaleinlage berücksichtigt – im Gegensatz zur internen Zinsfußmethode – finanzmathematisch nicht die Zeitpunkte der
Ausschüttungen und der Erzielung des Veräußerungserlöses.
Ergebnis gemäß Prognoserechnung nach US-Steuern (mittleres Szenario)
für den Zeitraum 2007 – 2022 / 01.01.2023 in % der Kapitaleinlage *1
Kapitaleinlage in US-$
15.000
50.000
100.000
250.000
Kumulierte Ausschüttungen von 2007 – 2022
16.200
54.000
108.000
270.000
207
690
1.380
3.450
./. Einkommensteuer in Pennsylvania
./. US-Bundeseinkommensteuer
*2
0
0
262
5.623
Kumulierte Ausschüttungen nach US-Steuern
15.993
53.310
106.358
260.928
Durchschnittliche Ausschüttung nach US-Steuern p.a.
6,66 %
6,66 %
6,65 %
6,52 %
19.804
66.014
132.028
330.070
3.353
11.176
22.627
56.566
16.451
54.838
109.401
273.504
110 %
110 %
109 %
109 %
32.444
108.148
215.760
534.431
15.750
52.500
105.000
262.500
16.694
55.648
110.760
271.931
7,0 %
7,0 %
6,9 %
6,8 %
6,3 %
6,3 %
6,3 %
6,2 %
Veräußerungserlös
von ca. 132 % für Limited Partner
./. US-Veräußerungsgewinnsteuer *3
Veräußerungserlös nach US-Steuern
In % der Kapitaleinlage ca.
Rückflüsse gesamt
./. Kapitaleinlage zzgl. 5 % Agio
Nettoüberschuss nach US-Steuern
Durchschnittliche Verzinsung pro Jahr
*4
Gesamtrendite (Interne-Zinsfuß-Methode) *5 rd.
*1 Geringfügige Abweichungen sind auf Rundungsdifferenzen zurückzuführen; Prozentangaben jeweils bezogen auf die gezeichnete
Kapitaleinlage (ohne Agio).
*2 US-Besteuerung für einen verheirateten, deutschen Kapitalanleger, der sonst keine weiteren US-Einkünfte bezieht. Der persönliche Freibetrag von US-$ 3.300 in 2006 wurde jährlich um US-$ 75 erhöht.
*3 Bei der Berechnung der US-Veräußerungsgewinnsteuer wurden keine laufenden Erträge berücksichtigt, da der Verkauf annahmegemäß zum 01.01.2023 erfolgt.
*4 Durchschnittliche Verzinsung, d.h. Nettoüberschuss nach US-Steuern bezogen auf Kapitaleinlage (ohne Agio), dividiert durch
16 Jahre.
*5 Bezogen auf die Kapitaleinlage zzgl. 5 % Agio.
comcast center
55
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15:48 Uhr
Seite 56
/
Einzahlung des Eigenkapitals zum
20.12.2006;
/
US-Besteuerung gemäß Prognoserechnung; verheirateter Kapitalanleger,
der über keine weiteren US-Einkünfte
verfügt;
/
Ausschüttungen und Steuereffekte sind
jeweils in dem Jahr berücksichtigt, für
das die Ergebniszuweisung erfolgt;
/
der Anleger hat seine Beteiligung nicht
fremdfinanziert;
/
Die Auswirkungen des Progressionsvorbehaltes sowie die Steuerbelastung auf
die Zinseinkünfte in Deutschland sowie
US-Steuerberatungskosten sind in dieser
Berechnung nicht berücksichtigt.
Das zu Beginn der Prognoserechnung gebundene Kapital (Kapitaleinlage zzgl. Agio) wird
jährlich um die Summe der Rückflüsse (Ausschüttung minus Steuerzahlung) verringert.
Pennsylvania RR 30th Street Station / Cira Center
Für einen Anleger mit einer gezeichneten Kapitaleinlage von
US-$ 50.000 zzgl. 5 % Agio ergibt sich untenstehende Beispielrechnung (mittleres Szenario). Die Berechnung stellt
den gesamten Mittelrückfluss aus der Beteiligung für den
Prognosezeitraum 2007 – 2022 / 01.01.2023 dar und beruht
u.a. auf folgenden Prämissen:
Im Jahr 2023 (01.01.) wird die bei einem Verkauf (vgl. S. 55)
erwartete Kapitalrückzahlung aus dem Veräußerungsserlös in
die Berechnung miteinbezogen.
Beispielrechnung für den prognostizierten Mittelrückfluss nach US-Steuern für eine Kapitalbeteiligung in Höhe von US-$ 50.000
zzgl. Agio bei einer angenommenen Veräußerung der Immobilie per 01.01.2023 (mittleres Szenario – alle Beträge in US-$) *1
31.12.2006
2007
(Bauphase)
Eigenkapitaleinzahlung /-rückzahlung
-52.500
Ausschüttung
Davon
2008
2009
2010
2011
2012
2013
(Vermietungsphase 2008 bis 2022)
0
0
0
0
0
0
0
2.250
3.125
3.125
3.125
3.250
3.250
3.250
*2
–
Eigenkapitalrückzahlung
0
2.837
2.861
2.647
2.572
2.391
2.208
–
Gewinnausschüttung
nach US-Handelsrecht
0
288
264
478
678
859
1.042
0
-9
-8
-15
-21
-26
-32
2.250
3.116
3.117
3.110
3.229
3.224
3.218
-50.250
-47.134
-44.017
-40.907
-37.677
-34.454
-31.236
0
0
0
0
0
0
0
US-Steuerwirkung *2
Mittelrückfluss nach US-Steuern
Kapitalbindung zum jeweiligen Ultimo
Mögliche Wiederauflebung der Haftung
nachUS-handelsrechtlichen Vorschriften
(vgl. Rechtliche Grundlagen, S. 64)
-52.500
*1 Geringfügige Abweichungen sind auf Rundungsdifferenzen zurückzuführen, dies gilt insbesondere für die Berechnung der Steuerwirkung.
*2 Die Verzinsung des Eigenkapitals in Höhe von 4,5 % p.a. in der Bauphase (Jahr 2007) wird in den USA nicht besteuert.
56 comcast center
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21.09.2006
18:23 Uhr
Seite 57
Sensitivitätsanalysen –
Modifikation der
Prognoserechnung
Die Prognoserechnung (mittleres Szenario) wurde auf Basis
der geschlossenen Verträge und der getroffenen Annahmen
erstellt. Hiervon können sich naturgemäß Abweichungen nach
oben oder unten ergeben. Die nachfolgenden Sensitivitätsanalysen berücksichtigen beispielhaft negative und positive
Abweichungen vom mittleren Szenario der Prognoserechnung
und zeigen die Auswirkungen auf das Beteiligungsergebnis auf.
Für vier wichtige Einflussfaktoren wurden die positiven und
negativen Abweichungen analysiert und die Auswirkungen auf
das Beteiligungsergebnis aus Vermietung und Verkauf berechnet. Die Position „Rückflüsse gesamt” ergibt sich aus der
Addition aller Ausschüttungen sowie des kalkulierten Veräußerungserlöses, jeweils nach US-Steuern. Die nachfolgenden Sensitivitätsberechnungen wurden beispielhaft für eine
Beteiligung von US-$ 50.000 durchgeführt.
Der bedeutendste Einflussfaktor beim Immobilien-Engagement Comcast Center ist die Entwicklung der Nettomarktmieten bis zum Zeitpunkt der Anschluss- bzw. Neuvermietung.
Sie wirkt sich auf die jährlichen Einnahmeüberschüsse aus,
insbesondere aber auf den später zu erzielenden Verkaufspreis. In der Prognoserechnung wurde im Durchschnitt mit
einer anfänglichen Nettomarktmiete z.B. für die Büroflächen
von US-$ 28,9 psf kalkuliert und eine jährliche Mietsteigerung
von 2,0 % angenommen. In der Sensitivitätsanalyse wird
angenommen, dass die anfänglichen Marktmieten 10 % unter
bzw. über der Prognoserechnung liegen. Die Mietsteigerung
von 2,0 % wird um minus oder plus 20 % variiert. In der
2014
2015
2016
2017
2018
2019
negativen Abweichung wird somit z.B. für die Anschlussvermietung in 2023 der Mietfläche im 15. – 17. Stockwerk
eine erzielbare Nettomiete von US-$ 32,8 psf angenommen,
gegenüber US-$ 38,7 psf in der Prognoserechnung.
Der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung von 7,0 % p.a. im
mittleren Szenario wird um 20 % variiert. Somit wird im Vergleich zur Prognoserechnung ein Zinssatz von 8,4 % p.a. in
der negativen Abweichung bzw. 5,6 % p.a. in der positiven
Abweichung angenommen. Abschließend werden die Auswirkungen auf die Rückflüsse bei einem Verkaufsmultiplikator
von 13,25 bzw. 14,75 dargestellt.
In der Prognoserechnung werden die Kosten für Mietereinbauten z.B. für Büroflächen mit anfänglich US-$ 25 bzw.
US-$ 15 psf kalkuliert (vgl. S. 50). In der Sensitivitätsanalyse
2020
2021
2022
Summe
01.01.2023
(Veräußerung)
0
0
0
0
0
0
0
0
0
66.014
3.250
3.375
3.500
3.500
3.500
3.750
3.750
4.000
4.000
54.000
0
2.071
1.715
1.589
1.380
1.797
1.660
1.315
1.250
986
29.277
0
1.179
1.660
1.911
2.120
1.703
2.090
2.435
2.750
3.014
22.473
0
-36
-51
-59
-65
-52
-64
-75
-84
-93
-690
-11.176
3.214
3.324
3.441
3.435
3.448
3.686
3.675
3.916
3.907
53.310
54.838
-28.022
-24.698
-21.257
-17.822
-14.374
-10.688
-7.013
-3.097
810
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
comcast center
57
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21.09.2006
werden die Kosten für Mietereinbauten durchgängig
pauschal um 20 % erhöht
bzw. vermindert und die
Auswirkungen auf die
Rückflüsse dargestellt. Der
gemäß Prognoserechnung
kalkulierte Renovierungsaufwand in 2023 für die
Comcast-Mietflächen erhöht
sich somit in der negativen
Abweichung von US-$ 21,7
auf US-$ 26,1 psf.
18:23 Uhr
Seite 58
Auswirkungen auf die kumulierten Rückflüsse nach US-Steuern bis Ende 2022/01.01.2023 für eine
Kapitaleinlage von US-$ 50.000 (ohne Agio) bei Veränderung einzelner Einflussfaktoren *1
Einflussfaktor
Negative Abweichung
Prognoserechnung
(mittleres Szenario)
Positive Abweichung
US-$ 26,0 psf
1,60 %
US-$ 28,9 psf
2,00 %
US-$ 31,8 psf
2,40 %
104.600
108.100
112.100
+20 %
8,40 %
prognosegemäß
7,00 %
- 20 %
5,60 %
103.900
108.100
112.300
+20 %
prognosegemäß
- 20 %
107.100
108.100
109.200
13,25
14,00
14,75
103.400
108.100
113.900
Anfängliche Nettomarktmiete
(z.B. Büroflächen)
Mietsteigerung p.a.
Rückflüsse gesamt
Zinssatz für die Anschlussfinanzierung
Rückflüsse gesamt
Renovierungsaufwand
Alternativbetrachtung 1:
Rückflüsse gesamt
Das Class-A Trophy Office
Building Comcast Center ist
Multiplikator bei Verkauf
bereits eineinhalb Jahre vor
Rückflüsse gesamt
Fertigstellung zu ca. 80 %
*1 Auf Hundert US-$ gerundet.
vermietet. Aufgrund der konkreten Mietverhandlungen
(vgl. S. 36) wird in der Prognoserechnung eine Vollvermietung des Bürogebäudes bis
Oktober 2008 angenommen (mit Ausnahme von 2 Optionsflächen im 21. und 22. Stockwerk für Comcast per Dezember
2009).
Sollten hingegen 62.725 sf Bürofläche (5 % der Gesamtfläche) für die gesamte Laufzeit der Prognoserechnung unvermietet bleiben, dann reduziert sich die Ausschüttung während
der Vermietungsphase vor US-Steuern unter sonst gleichen
Bedingungen auf durchschnittlich 6,15 % p.a. – im Vergleich
zu 6,9 % p.a. im mittleren Szenario. Der Veräußerungserlös
nach US-Steuern für eine Kapitalbeteiligung von US-$ 50.000
beträgt bei einem Multiplikator von 14,0 dann ca. 96 %. Die
Rückflüsse nach US-Steuern betragen US-$ 96.100 im Vergleich zu US-$ 108.100 im mittleren Szenario. Aus dieser
Sensitivitätsbetrachtung resultiert eine Rendite (Interner
Zinsfuß) von rd. 5,3 % p.a. bezogen auf die Kapitaleinlage
von US-$ 50.000 zzgl. 5 % Agio.
Alternativbetrachtung 2: Eine Veräußerung zum Ablauf des
Prognosezeitraumes ist nur eine Handlungsalternative. Denkbar ist auch eine Veräußerung zu einem früheren Zeitpunkt,
genauso wie eine Veräußerung zu einem späteren Zeitpunkt.
Die Anlagedauer ist somit nicht von vornherein festgelegt,
sondern hängt insbesondere von der Marktentwicklung ab.
Im Fall der Weitervermietung des Comcast Center könnte
das Ergebnis für das Jahr 2023 wie folgt aussehen:
Bei einer 5 -Jahres Mietvertragsverlängerung mit Comcast
wird angenommen, dass die anfallenden Vermietungskosten
von TUS-$ 42.814 komplett fremdfinanziert werden. In diesem
Szenario lässt sich eine Ausschüttung in 2023 von ca. 7,0 %
p.a. bezogen auf die Kapitaleinlage (ohne Agio) ableiten.
58 comcast center
Sollte Comcast seine Option auf Mietvertragsverlängerung
per 2023 (vgl. S. 82) nicht ausüben, müsste eine Bürofläche
von dann annahmegemäß 1.063.017 sf komplett neu vermietet werden. Gemäß Prognoseannahme wären diese Flächen
dann für 10 Monate unvermietet. Der kalkulatorische Mietausfall beträgt dann insgesamt TUS-$ 36.710 in 2023 und 2024.
Die Vermietungskosten betragen insgesamt TUS-$ 71.858;
davon entfallen TUS-$ 43.880 auf Umbau- und Renovierungskosten (US-$ 36,7 psf für die Comcast -Mietflächen bzw. US-$
26,1 psf für sonstige Büroflächen). Es wird angenommen,
dass per 31.12.2023 die Fremdfinanzierung um TUS-$ 63.937
erhöht wird. In diesem Szenario wird in 2023 und 2024 keine
Ausschüttung geleistet. Nach Stabilisierung der Mieteinnahmen beträgt die Ausschüttung dann anfänglich ca. 8,0 % ab
2025.
/
Wechselkurs-Schwankungen
Die Investition und der Mittelrückfluss (Kapitaleinlage, Ausschüttungen und Veräußerungserlös) erfolgen grundsätzlich
in US-Dollar, so dass innerhalb der Fondsgesellschaft kein
Wechselkursrisiko besteht.
Sofern Anleger jedoch ihre Kapitaleinlage durch einen Umtausch von Euro in US-Dollar leisten bzw. ihren US-Dollar
Mittelrückfluss (Ausschüttungen und anteiligen Veräußerungserlös) in Euro transferieren, ist der jeweilige Wechselkurs zu
den entsprechenden Zeitpunkten für das Ergebnis der Anleger maßgebend. In der nebenstehenden Tabelle sind die
Auswirkungen von Wechselkursänderungen exemplarisch
dargestellt.
45366_CFB160 Phila T.3a 060921
22.09.2006
15:48 Uhr
Seite 59
Blick entlang des Benjamin Franklin Parkway auf die City Hall
Prognose der Auswirkungen des Wechselkurses US-$ /€ für eine Kapitaleinlage von US-$ 50.000
auf die Ausschüttungen und/oder den Veräußerungserlös (jeweils nach US-Steuern)*1
Wechselkurs
Ausschüttungen
in % der
Kapitaleinlage
Durchschnittliche Ausschüttungen p.a. in % während
des Prognosezeitraum
Veräußerungserlös
zum 01.01.2023 in %
der Kapitaleinlage
Faktor
13,25
Faktor
14,00
Faktor
14,75
5,79
87
95
105
7,12
6,06
91
100
110
6,88
7,83
6,66
100
110
121
6,92
7,65
8,70
7,40
111
122
135
7,33
8,10
9,21
7,84
118
129
143
2008
2016
2021
US-$ 1,4722 = 1 €
(Abwertung des US-$ um 15 %)
5,42
5,98
6,81
US-$ 1,4082 = 1 €
(Abwertung des US-$ um 10 %)
5,67
6,26
US-$ 1,2802 = 1 € *2
(angenommener Einstandskurs)
6,23
US-$ 1,1522 = 1 €
(Aufwertung des US-$ um 10 %)
US-$ 1,0882 = 1 €
(Aufwertung des US-$ um 15 %)
*1 Jeweils Prozentangaben bezogen auf die Kapitaleinlage (ohne Agio).
*2 Wechselkurs gemäß Stand: 22.08.2006.
comcast center
59
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21.09.2006
18:23 Uhr
Seite 60
Rechtliche Grundlagen
Das Beteiligungsangebot richtet sich im Wesentlichen an
natürliche Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland, die ihre Beteiligung im steuerlichen
Privatvermögen halten. Die Ausführungen in diesem Beteiligungsangebot stellen auf diese Zielgruppe ab. Es kann aber
nicht ausgeschlossen werden, dass sich auch Anleger mit
Wohnsitz in den Mitgliedsstaaten der Europäischen Union
oder der Schweiz an der Kapitalanlage beteiligen. Die einzelnen Teilbeträge für diese Länder sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht bekannt.
gleichbar. Der General Partner (vergleichbar einem Komplementär nach deutschem Recht) und Geschäftsführer der
Fondsgesellschaft ist die Commerz Realty Associates GP V,
LLC, eine nach dem Recht des US-Bundesstaates Delaware
gegründete Limited Liability Company. Sie ist vergleichbar
mit einer deutschen GmbH. Der General Partner ist mit
einem Anteil von US-$ 5.000 am Eigenkapital der Fondsgesellschaft beteiligt und haftet nur beschränkt auf das eigene
Vermögen. Die Commerz Realty Associates GP V, LLC ist
eine mittelbare 49%ige Beteiligungsgesellschaft der
CommerzLeasing und Immobilien AG.
Art der Beteiligung
Eigentümer der Büroimmobilie Comcast Center ist die Objektgesellschaft Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P. Die
Fondsgesellschaft ist als Limited Partner an der Objektgesellschaft beteiligt und hat einen 80%igen Gesellschaftsanteil an
der vorgenannten Objektgesellschaft erworben (vgl. S. 66).
Der General Partner vertritt die Fondsgesellschaft und nimmt
ihre Interessen gegenüber der Objektgesellschaft wahr.
Anleger beteiligen sich als Limited Partner, d.h. als beschränkt
haftende Gesellschafter an der Fondsgesellschaft 1701 JFK
Boulevard Philadelphia, L.P. Die Rechtsstellung der Anleger ist
vergleichbar mit der eines Kommanditisten einer deutschen
Kommanditgesellschaft. Die Fondsgesellschaft 1701 JFK
Boulevard Philadelphia, L.P. ist eine Limited Partnership,
die nach dem Recht des US-Bundesstaates Delaware am
23.02.2006 gegründet wurde. Sie ist als Personengesellschaft
mit einer Kommanditgesellschaft nach deutschem Recht ver-
Die Fondsgesellschaft ist somit aufgrund des Konzepts der
„doppelstöckigen Personengesellschaft“ mittelbar zu 80 %
Eigentümer des Comcast Center.
Private Anleger
Limited Partner (Kommandititsten)
Commerz Realty Associates GP V, LLC
General Partner (Komplementär)
und Geschäftsführung
99 %
BETEILIGUNGSSTRUKTUR
IM ÜBERBLICK
1%
Fondsgesellschaft
1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P.
80 %
19,9%
Liberty Property
Philadelphia Corporation IV East
General Partner und Geschäftsführung
0,1 %
Objektgesellschaft
Liberty /Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
Eigentümer von Grundstück / Gebäude
Beteiligungsobjekt
Comcast Center, 1701 JFK Boulevard, Philadelphia
60 comcast center
Objektverwalter
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21.09.2006
18:23 Uhr
Seite 61
Die Fondsgesellschaft:
1701 JFK Boulevard
Philadelphia, L.P.
Gesellschaftsvertrag
Die Rechte und Pflichten der Limited Partner (Kommanditisten)
untereinander sind im Gesellschaftsvertrag der 1701 JFK
Boulevard Philadelphia, L.P. geregelt. Der Gesellschaftsvertrag
ist dem Beteiligungsprospekt in englischer Sprache und deutscher Übersetzung beigefügt. Allein rechtsverbindlich ist
die englische Version. Paragrafenverweise in diesem
Abschnitt beziehen sich jeweils auf den Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft.
Gesellschaftszweck, Dauer und
Geschäftsjahr
Die Fondsgesellschaft wurde am 23.02.2006 gegründet.
Zweck der Fondsgesellschaft ist gemäß Gesellschaftsvertrag
der Erwerb, das Halten und Verwalten sowie der Verkauf der
Beteiligung an der Objektgesellschaft Liberty/ Commerz 1701
JFK Boulevard, L.P. Die Laufzeit der Fondsgesellschaft endet,
sofern sie nicht zuvor aufgelöst wird, am 31.12.2050. Das
Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
Abhängigkeiten von Patenten, Lizenzen oder neuen Herstellungsverfahren bestehen nicht. Neben der – von der Objektgesellschaft ausgeführten – laufenden Vermietung der Immobile
unternimmt die Fondsgesellschaft keine weiteren laufenden
Investitionen. Gerichts- und Schiedsverfahren, die einen
wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der Fondsgesellschaft haben könnten, bestehen nicht. Ebenso haben
keine außergewöhnlichen Ereignisse die Tätigkeit der Fondsgesellschaft beeinflusst.
Beitritt und Einlagen der Anleger
Die Fondsgesellschaft bietet Anlegern Beteiligungen als
Limited Partner an der 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P.
in einer Gesamthöhe von TUS-$ 180.000 zur Zeichnung an.
Ausdrücklich nicht zeichnen können Personen, die Staatsbürger der Vereinigten Staaten von Amerika oder ihrer Territorien sind, oder Inhaber einer Green Card (Einwanderungsvisum) sind, oder dort ihren Wohnsitz haben, oder dort für
Steuerzwecke als ansässig gelten. Der Gründungskommanditist (Commerz Immobilien GmbH) hält einen Kapitalanteil
von US-$ 15.000. Die sechs vom Gründungskommanditisten gehaltenen Fondsanteile werden nach Ausgabe der
ersten 12 Fondsanteile an einen oder mehrere neue Limited Partner gegen Rückzahlung der Kapitaleinlage eingezogen, woraufhin der Gründungskommanditist aus der Fondsgesellschaft ausscheidet (vgl. § 3.2). Jeder Fondsanteil wird
zum Nominalbetrag von US-$ 2.500 (plus 5 % Agio) zum
Kauf angeboten (auf Basis des zu platzierenden Eigenkapitals von TUS-$ 180.000 entspricht dies maximal 72.000
Fondsanteilen). Die Mindestzeichnung beträgt US-$ 15.000,
d.h. der Anleger muss mindestens sechs Fondsanteile
erwerben. Der General Partner hält einen Kapitalanteil von
US-$ 5.000, so dass das Eigenkapital der Fondsgesellschaft
insgesamt TUS-$ 180.005 nach Platzierung betragen wird.
Zum Prospektaufstellungsdatum steht die Fondsgesellschaft unter der Leitung des General Partners. Nach Beitritt
von Anlegern und Erhöhung des Eigenkapitals handelt es
sich bei der Fondsgesellschaft nicht mehr um ein Konzernunternehmen im Sinne des § 18 AktG i.V.m. § 290 HGB.
Die Mitglieder der Geschäftsführung insgesamt haben für
das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr keine Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen
und Nebenleistungen jeder Art erhalten.
Die Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaft haben
zusammen ein gezeichnetes Kapital in Höhe von US-$ 20.000
übernommen. Die Gründungsgesellschafter werden ihre Einlagen zum 30.09.2006 voll einzahlen. Den Gründungsgesellschaftern stehen außerhalb des Gesellschaftsvertrages keine
Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte oder sonstige Gehälter, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen oder Nebenleistungen jeder Art zu, mit Ausnahme der
Vergütungen für den Gründungskommanditisten in Höhe von
TUS-$ 3.3000 (vgl. S. 44 f.).
Die Einzahlung der Kapitaleinlage zzgl. 5 % Agio erfolgt zum
20. des Monats, der der Zeichnung folgt, in 2006 erstmalig
zum 20.12.2006 (erster Einzahlungstermin). Das Agio steht
den jeweiligen Eigenkapitalvermittlern als zusätzliche Vertriebsprovision zu. Die Fondsgesellschaft nimmt das Agio
treuhänderisch entgegen und leitet es an die betreffenden
Eigenkapitalvermittler zeitnah weiter.
Neben der Kapitaleinlage zzgl. 5 % Agio ist vom Anleger
eine pauschale Aufwandsentschädigung von US-$ 250 zzgl.
Umsatzsteuer im Fall einer Schenkung (vgl. § 8.1 (e)) und
im Erbfall (vgl. § 8.3 (c)) an die CFB zu zahlen. Im Fall einer
Kündigung eines Gesellschaftsanteils oder bei Auschluss des
Limited Partners, hat der Anleger eine pauschale Aufwandsentschädigung in Höhe von 0,5 % seiner Nominaleinlage,
maximal jedoch US-$ 1.000, zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer zu zahlen (vgl. § 9.4). US-Steuerberatungskosten im
Rahmen des CFB-Steuerservices in Höhe von anfänglich
i.d.R. US-$ 80 p.a. (2007 – 2010) werden von der Ausschüttung einbehalten. Darüber hinaus entstehen mit dem Erwerb,
der Verwaltung und der Veräußerung keine weiteren Kosten
für den Anleger.
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Die Zeichnung dieser Kapitalanlage ist auf der Grundlage
des Emissionsprospektes vom 22.08.2006 möglich. Die
Zeichnungsfrist beginnt einen Werktag nach Veröffentlichung
des Verkaufsprospektes und endet mit der Vollplatzierung,
spätestens am 28.12.2007. Der Beitritt wird wirksam mit
Annahme der Beitrittserklärung durch die Fondsgesellschaft
zum Ultimo (24:00 Uhr) des Monats, in dem der Eingang der
Eigenkapitalzahlung erfolgt ist (Beitritt erstmals möglich zum
31.12.2006).
Über die Einzahlung der Kapitaleinlage sowie der Zahlung des
Agios hinaus ist der Anleger nicht verpflichtet, Nachschüsse
oder sonstige Leistungen zu erbringen.
über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehenden
Geschäfte einen Gesellschafterbeschluss, soweit sie im Einzelfall einen Geschäftswert von US-$ 20 Mio. übersteigen.
Beschlüsse über die folgenden Geschäftsentscheidungen
bedürfen gemäß § 6.2 i.V.m. § 6.3 bzw. § 6.4 mindestens
einer Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen der
Limited Partner sowie der Zustimmung des General Partners:
/
Zustimmung zu oder Ablehnung einer Kündigung des
Comcast Mietvertrages;
/
Verkauf, Übertragung oder andere Verfügung der
Immobilie oder eines wesentlichen Teils davon;
/
eine Verschmelzung mit einem anderen Unternehmen;
/
eine Ergänzung oder Änderung dieses Gesellschaftsvertrages, sofern sich wesentliche nachteilige Auswirkungen
für die Limited Partner ergeben oder soweit eine solche
Änderung nicht durch eine andere Regelung des Gesellschaftsvertrages erlaubt ist;
/
eine Auflösung, Liquidation und Beendigung der Fondsgesellschaft;
/
Verkauf und Übertragung sämtlicher von den Limited
Partnern gehaltenen Fondsanteilen;
/
Verkauf, Übertragung oder andere Verfügung von
Kapitalanteilen an der Objektgesellschaft.
Geschäftsführung
Die Geschäftsführung und Vertretung der Fondsgesellschaft
obliegt dem General Partner, also der Commerz Realty
Associates GP V, LLC. Die Vertretungsbefugnis des General
Partner umfasst die Vornahme jeder Art von Rechtsgeschäften
einschließlich des Abschlusses oder der Änderung bestehender Verträge der Fondsgesellschaft. Besonders wichtige Geschäfte kann der General Partner nur mit Zustimmung der
Limited Partner vornehmen (s.u.).
Die Fondsgesellschaft ist gemäß § 6.9 (a) verpflichtet, den
General Partner von sämtlichen Nachteilen freizustellen, die
dieser als General Partner oder im Rahmen der Geschäftsführung und/oder Vertretung der Fondsgesellschaft erlitten hat
oder zu erleiden droht, sofern der General Partner nicht grob
fahrlässig oder vorsätzlich zum Nachteil der Fondsgesellschaft
gehandelt hat.
Der General Partner der Fondsgesellschaft kann von den
Limited Partnern unter bestimmten Voraussetzungen (z.B.
Betrug, Veruntreuung von Geldern etc.) gemäß § 9.2 aus der
Fondsgesellschaft ausgeschlossen werden. Für die Berufung
eines neuen General Partner ist in bestimmten Fällen die
Zustimmung des General Partner der Objektgesellschaft erforderlich, welche nur aus wichtigem Grund versagt werden darf.
Für eine Abberufung des General Partners ist die Zustimmung
von Gesellschaftern erforderlich, die zusammen mindestens
75 % aller Kapitalanteile an der Fondsgesellschaft halten.
Für die u.a. nachfolgend beschriebenen Beschlüsse genügt
gemäß § 6.2 i.V.m. § 6.3 bzw. § 6.4 die Zustimmung bzw.
Ablehnung von mindestens 50 % der abgegebenen Stimmen:
/
Ergänzung oder Änderung des Gesellschaftsvertrages der
Objektgesellschaft, es sei denn, die Ergänzung oder Änderung hat keine wesentliche nachteilige Auswirkung auf die
Stellung der Fondsgesellschaft als Limited Partner der
Objektgesellschaft;
/
Ausgabe von weiteren Kapitalanteilen an der Objektgesellschaft oder Ausgabe von weiteren Kapitalanteilen der
Fondsgesellschaft;
/
Änderung des Gesellschaftszweckes der Objektgesellschaft oder Änderung des Gesellschaftszwecks der
Fondsgesellschaft;
/
Kauf weiterer Vermögensgegenstände durch die Objektgesellschaft;
Gesellschafterbeschlüsse, Kontrollrechte
der Limited Partner
Beschlüsse der Limited Partner werden in Gesellschafterversammlungen oder im schriftlichen Verfahren gefasst (§ 6.3
und § 6.4). Die Gesellschafterversammlung soll innerhalb von
10 Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahres einberufen werden. Gesellschafterversammlungen werden am Geschäftssitz
der CommerzLeasing und Immobilien AG in Düsseldorf oder
an einem anderen vom General Partner zu benennenden Ort
abgehalten. Grundsätzlich benötigt der General Partner für alle
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Belastung des Grundstücks mit weiteren Pfandrechten
und Gewährung von zusätzlichen Sicherheiten (z.B. Verpfändung des 80%igen Anteils an der Objektgesellschaft).
Das Sitzungsprotokoll wird den Limited Partnern innerhalb
von 30 Tagen nach der Gesellschafterversammlung in Kopie
zugesandt.
In Not- und Eilfällen kann der General Partner auch Rechtsgeschäfte vornehmen, die einen Beschluss der Limited
Partner erfordern, um einen wesentlichen Nachteil für die
Fondsgesellschaft zu vermeiden.
Die Interessen eines einzelnen Gesellschafters können durch
Mehrheitsentscheidungen beeinträchtigt werden. Weiterhin
besteht die Möglichkeit der Majorisierung der Fondsgesellschaft durch den Eintritt eines Großgesellschafters. Dies gilt
insbesondere in Zusammenhang mit der zur Sicherung der
Investition gegebenen Platzierungsgarantie. Bei den von der
CFB bisher initiierten Publikumsfonds hat eine Majorisierung
der Gesellschaftsanteile in keinem Falle stattgefunden.
Der Gesellschaftsvertrag räumt den Limited Partnern der
Fondsgesellschaft darüber hinaus u.a. folgende Kontroll- und
Einflussrechte ein:
/
Der General Partner hat die Limited Partner einmal jährlich
in einem Geschäftsbericht über die Aktivitäten der Gesellschaft zu informieren. Der Geschäftsbericht wird spätestens bis zum 30.09. des folgenden Jahres erstellt und
den Limited Partnern zugesandt.
/
Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft wird durch
einen unabhängigen Wirtschaftsprüfer erstellt und geprüft.
/
Der General Partner ist verpflichtet, innerhalb von 30 Tagen
eine Gesellschafterversammlung einzuberufen, nachdem
Limited Partner, die mindestens 9,9 % der Fondsanteile
halten, eine solche Gesellschafterversammlung formgerecht beantragt haben. Kommt der General Partner dieser
Verpflichtung nicht nach, sind die betreffenden Limited
Partner berechtigt, die Gesellschafterversammlung selbst
einzuberufen.
/
Jeder Limited Partner oder dessen Bevollmächtigter hat
das Recht, nach vorheriger schriftlicher Anmeldung, die
Kontenbücher oder sonstige Finanzunterlagen zu jeder
angemessenen Zeit am Geschäftssitz der CFB einzusehen, zu prüfen und Kopien davon anzufertigen. Er ist
berechtigt, sich hierbei – auf seine Kosten – eines von
Berufs wegen zur Verschwiegenheit gegenüber Dritten
verpflichteten Rechtsanwalts, Steuerberaters oder Wirtschaftsprüfers zu bedienen.
© AMD/Advanced Media Design
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Die Gesellschafter können einen aus 3 Mitgliedern bestehenden Beirat wählen, wobei ein Beiratsmitglied vom
General Partner ernannt werden kann. Der Beirat hat den
General Partner in allen wichtigen Fragen der Gesellschaft
zu beraten und einen schriftlichen Bericht über jedes
Geschäftsjahr zu erstellen. Der Beirat ist berechtigt, die
Bücher und Aufzeichnungen der Gesellschaft durch Steuerberater prüfen zu lassen. Er kann außerdem den Limited
Partnern Vorschläge in Bezug auf Maßnahmen des General
Partners unterbreiten und eine außerordentliche Gesellschafterversammlung einberufen.
Ausschüttungen, Gewinn- und
Verlustbeteiligung
Am steuerlichen Gewinn und Verlust sowie den Liquiditätsüberschüssen der Fondsgesellschaft ist der General Partner
zu 1 % und die Limited Partner zu 99 % beteiligt. Die Limited
Partner werden im Verhältnis ihrer Beteiligungsquote bezogen
auf den Kapitalanteil von 99 % beteiligt. In der Platzierungsphase werden die Barüberschüsse zeitanteilig ausgeschüttet.
Die Ausschüttung wird spätestens am 30. Juni des Folgejahres nach Abzug der US-Steuervorauszahlung geleistet. Verkaufserlöse gemäß § 10.2 werden nach Rückführung etwaiger
Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft und nach Abzug ggf.
notwendiger Rücklagen zunächst zur Rückzahlung der von
den Gesellschaftern geleisteten Kapitaleinlagen verwendet.
Ein noch verbleibender Überschuss wird in Höhe von 10 % an
den General Partner und 90 % an die Limited Partner entsprechend ihrer Beteiligungsquote ausgeschüttet. Als Liqudator ist
der General Partner bestimmt. Insofern weichen die Regelungen zur Verteilung dieser Beträge im Hinblick auf den General
Partner von dessen Kapitalbeteiligung ab.
seiner Fondsanteile überträgt und Limited Partner der Fondsgesellschaft bleibt, ist er verpflichtet, mindestens sechs
Fondsanteile zu behalten. Darüber hinaus ist jeder Erwerber,
der nicht bereits Fondsanteile hält, ebenfalls verpflichtet, mindestens sechs Fondsanteile zu erwerben. Der General Partner ist berechtigt, die Zustimmung zur Übertragung zu versagen, wenn eine solche Übertragung die Bestimmungen des
US-Securities Act von 1933 (US-Wertpapiergesetz) einschließlich der Ausführungsbestimmungen oder andere gesetzliche
Regelungen verletzen würde oder die Fondsgesellschaft verpflichten würde, sich als Investmentgesellschaft im Sinne des
Investment Company Act registrieren zu lassen. Außerdem
kann der General Partner der Übertragung nur zustimmen,
wenn der Übertragungsempfänger die Regelungen des
Gesellschaftsvertrages anerkennt.
Eine vertragskonforme Übertragung im Rahmen einer Veräußerung oder Schenkung von Fondsanteilen kann mit Wirkung
zum 01. (April, Juli, Oktober, Januar) des Kalenderquartals
erfolgen, das auf die Zustimmung des General Partners folgt.
Vor dem Abschluss der Platzierung des Eigenkapitals ist eine
Verfügung wahlweise nur zum 01.01. des Folgejahres möglich.
Bei einer Veräußerung der Beteiligung eines Limited Partner
wird die CFB Verwaltung und Treuhand GmbH, Düsseldorf,
(eine 100%ige Tochtergesellschaft der CLI) auf Wunsch vermittelnd tätig. Für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds besteht jedoch kein organisierter Zweitmarkt, wie
z.B. für Wertpapiere. Die Fungibilität ist daher eingeschränkt
(vgl. S. 14 f.). Grundsätzlich ergibt sich der Kaufpreis der
Beteiligung mittelbar aus dem Verkehrswert der Immobilie
sowie aus Angebot und Nachfrage. In bestimmten persönlichen Notfällen wird die CFB V + T die Beteiligung der jeweiligen Anleger zurückkaufen (vgl. Rückkauf-Optionsvereinbarung, S. 110 ff.).
Haftung der Limited Partner
Anteilsübergang im Rahmen eines Erbfalles
Die Haftung der Limited Partner ist auf die Höhe der gezeichneten Einlage beschränkt. Die Haftung erlischt, wenn und
soweit die Einlage vollständig geleistet ist. Eine Nachschusspflicht im Hinblick auf die Einzahlung weiterer Einlagen aufgrund der Regelungen des Gesellschaftsvertrages besteht
nicht. Die Haftung der Limited Partner lebt unter Umständen
bei Rückzahlungen der geleisteten Einlage für den Fall wieder
auf, dass Ausschüttungen trotz Insolvenz oder sich abzeichnender bzw. drohender Insolvenz getätigt werden, und die
Limited Partner von diesen Umständen Kenntnis haben.
Übertragung von Fondsanteilen
Ein Anleger kann einen oder mehrere seiner Fondsanteile
mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des General Partners
im Wege der Abtretung übertragen. Soweit er nur einen Teil
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Für den Fall des Todes eines Limited Partners ist geregelt,
dass die Fondsgesellschaft grundsätzlich mit dem / den Erben
fortgesetzt wird. Der Erbe muss seinen Anspruch durch Vorlage eines Erbscheins bzw. eines entsprechenden Erbschaftsnachweises belegen. Die Limited Partner verpflichten sich
grundsätzlich, ihren Nachlass so zu gestalten, dass jeder Erbe
mindestens sechs Fondsanteile erhält.
Die oben genannte Rückkauf-Option wird zusätzlich auch für
den Fall, dass der Anleger verstirbt (Nachweis durch den Erbschein), durch die CFB V + T eingeräumt.
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Beendigung der Beteiligung
Ein Gesellschafter scheidet u.a. aus der Fondsgesellschaft aus
bzw. kann ausgeschlossen werden:
d) Verkauf der Kapitalanteile an der Objektgesellschaft, es
sei denn, der General Partner beschließt die Fondsgesellschaft fortzuführen, bis die Fondsgesellschaft sämtliche
Verkaufserlöse erhalten hat;
/
e) Eintritt des 31.12.2050.
wenn über sein Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet
oder mangels Masse die Eröffnung abgelehnt wird
(gemäß § 9.4);
Maßgebendes Recht
/
/
bei Anordnung einer Vollstreckungsmaßnahme über den
Anteil eines Gesellschafters, sofern die Vollstreckungsmaßnahme nicht binnen 3 Monaten wieder aufgehoben
wird (gemäß § 9.4);
gemäß § 9.3 bei einer Verletzung von Vorschriften des
USA PATRIOT Act of 2001 (Antiterrorismus- und Geldwäschegesetz) oder der sog. OFAC-Vorschriften.
Scheidet ein Gesellschafter aus der Fondsgesellschaft aus,
hat er Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben. Das
Auseinandersetzungsguthaben entspricht dem Verkehrswert
seiner Beteiligung zum Zeitpunkt des Ausscheidens abzüglich
der im Zusammenhang mit dem Ausscheiden angefallenen
Kosten und Gebühren. Die Finanzierung des Auseinandersetzungsguthabens erfolgt ausschließlich aus der Liquidationsreserve der Fondsgesellschaft. Soweit keine Einigung
über die Höhe des Verkehrswertes erzielt wird, gilt als Verkehrswert der Betrag, den ein Dritter tatsächlich zu zahlen
bereit ist.
Falls die Gesellschafterversammlung den Verkauf und die
Übertragung sämtlicher Fondsanteile beschließt, sind alle
Gesellschafter verpflichtet, die Verkaufstransaktion mitzutragen und alle ihre Fondsanteile an den Käufer zu übertragen
(vgl. Ziffer 8.4).
Auflösung der Fondsgesellschaft
Jedes der folgenden Ereignisse bewirkt grundsätzlich eine
Auflösung der Fondsgesellschaft:
a) Beschlussfassung der Limited Partner, die Fondsgesellschaft aufzulösen, zu liquidieren oder zu beenden;
b) Grundsätzlich im Fall von Insolvenz, Konkurs oder Liquidation des General Partners, es sei denn, die Limited
Partner haben gemäß § 6.2 einen Beschluss gefasst,
die Geschäfte der Fondsgesellschaft mit einem anderen
General Partner fortzuführen;
c) Auflösung der Objektgesellschaft;
Der Gesellschaftsvertrag sowie die den Gesellschaftern eingeräumten Rechte unterliegen dem Recht des US-Bundesstaates Delaware.
Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft weicht im
Bereich Geschäftsführung (vgl. § 6.1, S. 34, Prospekt Teil 2)
von § 17 – 403 des Delaware Revised Uniform Limited
Partnership Act (nachfolgend DRULPA), in den Bereichen
Gesellschafterversammlungen, schriftliche Beschlussfassung,
Stimmverteilung, Vertretungsvollmacht zur Stimmabgabe
und Kosten und Aufwendungen (vgl. §§ 6.3 – 6.7, Seite 37 ff.,
Prospekt Teil 2) von § 17 – 302 DRULPA, im Bereich Freistellung und Haftung (vgl. § 6.9, S. 40, Prospekt Teil 2) von
§ 17 – 1101(d) DRULPA, in den Bereichen Übertragung und
Ausscheiden (vgl. § 8.1 – 8.3, S. 41 ff., Prospekt Teil 2) von
§ 17 – 1702 DRULPA, im Bereich Freiwilliges Ausscheiden
(vgl. § 9.1, S. 43 f., Prospekt Teil 2) von § 17 – 602 und 603
DRULPA sowie in den Bereichen Auflösung, Liquidation und
Beendigung (vgl. § 10.1 – 10.3, S. 47 f., Prospekt Teil 2) von
§ 17 – 801 und 802 DRULPA ab.
Im Übrigen sieht das anwendbare Recht des US-Bundesstaates Delaware keine weiteren Vorschriften zu den Regelungsinhalten des Gesellschaftsvertrages bzw. zum Verhältnis
zwischen der Fondsgesellschaft und dem General Partner vor.
Die Objektgesellschaft:
Liberty/Commerz 1701 JFK
Boulevard, L.P.
Die Objektgesellschaft hält das Eigentum (sog. fee simple)
am Gebäude Comcast Center sowie dem dazugehörigen
Grundstück und ist zudem Mieterin der öffentlichen Plaza (vgl.
S. 73 f.). Im Nachfolgenden werden die wesentlichen Regelungen und Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages der
Objektgesellschaft dargestellt, die die Rechte und Pflichten
zwischen dem General Partner und den Limited Partnern der
Objektgesellschaft regeln. Die Limited Partner sowie der
General Partner der Objektgesellschaft werden im Folgenden
als die „Gesellschafter“ bezeichnet. Weitere Informationen
zu Liberty als Partner in der Objektgesellschaft (als General
Partner und Limited Partner) finden Sie im Kapitel „Liberty
Property – erfahrener Partner bei Immobilien“ auf S. 40 f.
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Gesellschaftsrechtliche Verhältnisse
Die Objektgesellschaft wurde am 12.12.2000 mit Liberty
Property Limited Partnership (kurz „LPLP“) als Limited
Partner und Liberty Property Philadelphia Corporation IV East
(kurz „Liberty General Partner“) als General Partner gegründet. Mit Vereinbarung zwischen Fondsgesellschaft, LPLP und
Liberty General Partner vom 11.04.2006 ist die Fondsgesellschaft der Objektgesellschaft als weiterer Limited Partner
beigetreten, die Objektgesellschaft wurde umfirmiert zu
„Liberty/ Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.“, und der Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft (nachfolgend der
„Gesellschaftsvertrag“) ist insgesamt neu gefasst worden.
Gesellschaftszweck
Gesellschaftszweck der Objektgesellschaft ist u.a. der Erwerb, die Errichtung, die Verwaltung und Vermietung sowie
ein späterer Verkauf der Immobilie Comcast Center, 1701
JFK Boulevard, Philadelphia.
Kapitalbeteiligung
Die Fondsgesellschaft hält als Limited Partner einen Kapitalanteil von 80 %, LPLP hält als Limited Partner einen Kapitalanteil von 19,9 % und der verbleibende Kapitalanteil von
0,1 % wird vom Liberty General Partner gehalten.
Das Eigenkapital der Objektgesellschaft von TUS-$ 191.850 ist
definiert als die Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie (TUS-$ 505.000) zzgl. Nebenkosten (TUS-$ 10.850) und
dem Citigroup Darlehen (TUS-$ 324.000). Die bei der Ermittlung des Eigenkapitals zugrunde gelegten Nebenkosten beinhalten alle Kosten, die von den jetzigen Gesellschaftern der
Objektgesellschaft anteilig entsprechend ihrem jeweiligen
Kapitalanteil getragen werden. Sie sind im Gesellschaftsvertrag in einem abschließenden Katalog definiert und umfassen
u.a. die sog. Additional Construction Allowance für Comcast
Mietereinbauten, Kaufneben- und Finanzierungskosten sowie
eine Betriebsmittelreserve (vgl. S. 77 f. und S. 85 f.). Jegliche
Ausgaben für die Fertigstellung des Comcast Center und der
Mietereinbauten, sonstige Vermietungskosten für die Erstvermietung von Flächen sowie weitere Ausgaben, die bis zum
Beginn der Laufzeit der Mieteinnahmengarantie anfallen, sind
gemäß Fertigstellungsgarantie-Vertrag von LPLP zu übernehmen bzw. der Objektgesellschaft zu erstatten (vgl. S. 74 f.).
Hieraus resultiert für die Objektgesellschaft eine Sicherheit hinsichtlich der Höhe der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie. Mögliche marginale Erhöhungen
der Nebenkosten, die anteilig von der Fondsgesellschaft zu
tragen sind, können durch die Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft aufgefangen werden.
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Die Fondsgesellschaft hat eine Eigenkapitaleinlage in Höhe
von insgesamt TUS-$ 153.480 zu erbringen und hat hiervon
bereits am 13.04.2006 einen Betrag in Höhe von TUS-$ 76.480
an die Objektgesellschaft geleistet. Der verbleibende Betrag
von ca. TUS-$ 77.000 ist von der Fondsgesellschaft am
31.12.2006 zu erbringen, sofern die Fertigstellung des
Comcast Center nicht mehr als 30 Tage hinter dem genehmigten Bauzeitplan zurückliegt.
Falls die Fondsgesellschaft die verbleibende Kapitaleinlage
vertragswidrig nicht einzahlen sollte (also wenn keine über
30-tägige Baufertigstellungsverzögerung vorliegt), dann werden die Zustimmungsrechte der Fondsgesellschaft an der
Objektgesellschaft deutlich eingeschränkt. Außerdem hat
LPLP in diesem Fall das Recht, Schadensersatz von der
Fondsgesellschaft zu verlangen, oder den Kapitalanteil der
Fondsgesellschaft ohne finanziellen Ausgleich von 80 % auf
30 % zu reduzieren, den Kapitalanteil der Fondsgesellschaft
zu einem Betrag in Höhe von 75 % der von der Fondsgesellschaft geleisteten Einlage zu erwerben und/oder weitere
Limited Partner in die Objektgesellschaft aufzunehmen. Es
gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Fondsgesellschaft
der Verpflichtung zur Einzahlung ihrer Kapitaleinlage nicht
nachkommt oder nachkommen kann.
Die Kapitaleinlagen der Fondsgesellschaft werden zur Rückzahlung eines der Objektgesellschaft von LPLP zur Finanzierung sämtlicher Baukosten (inkl. Zinszahlungen, Pre-Completion Return, Vermietungskosten etc.) gewährten Zwischenfinanzierungsdarlehens (sog. LPLP Loan) verwendet.
LPLP und der Liberty General Partner erbringen ihre Kapitaleinlage durch anteilige Einbringung der noch fertig zu stellenden Immobilie Comcast Center (Sacheinlage). Zum anderen
Teil gelten ihre Kapitalanteile nach Rückzahlung des LPLP
Loan als an die Objektgesellschaft geleistet (vgl. unten).
Spezielle Regelung hinsichtlich der
Darlehensfinanzierung
Neben der Kapitaleinlage der Fondsgesellschaft wird der
Nettoauszahlungsbetrag des Citigroup Darlehens – nach Einbehalt von Reserven für Kosten der Erstvermietung – zur Tilgung des LPLP Loan benutzt. Falls dieser Betrag nicht ausreicht, um das LPLP Loan zzgl. ausstehender Zinszahlungen
zurück zu zahlen, übernimmt LPLP die verbleibenden Verpflichtungen vollständig, so dass die Objektgesellschaft keine Verbindlichkeiten aus dem LPLP Loan mehr hat (vgl. auch S. 75).
Für den Fall, dass die verbindliche Darlehenszusage – weil
eine der im Citigroup Darlehen aufgeführten Auszahlungsvoraussetzungen nicht bis spätestens 30.09.2008 erfüllt ist
(vgl. S. 79 f.) – gekündigt wird, enthält der Gesellschaftsvertrag besondere Regelungen. So legt der Gesellschaftsvertrag
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fest, welche Fälle der Kündigung der verbindlichen Darlehenszusage LPLP, der Fondsgesellschaft oder keinem der Gesellschafter zuzurechnen sind, und sieht zum anderen für jedes
dieser drei Szenarien unterschiedliche Rechtsfolgen vor:
Für die meisten Auszahlungsvoraussetzungen bestimmt
der Gesellschaftsvertrag, dass im Falle ihrer von LPLP oder
dem Liberty General Partner verursachten Nichterfüllung, eine
daraufhin erfolgte Kündigung der verbindlichen Darlehenszusage LPLP zuzurechnen ist. Zu diesen Auszahlungsvoraussetzungen zählen u.a. die Fertigstellung des Gebäudes und
der Mietereinbauten, der Mietzahlungsbeginn von Comcast,
das Bestehen einer Gebäudeversicherung, ein zufrieden stellendes technisches Gebäude- und Umweltgutachten und ein
gültiger Zinssicherungsvertrag (vgl. S. 77 f.).
Zu den wenigen Auszahlungsvoraussetzungen, die von der
Fondsgesellschaft erfüllt werden müssen, gehören u.a. der
Nachweis der Gründungszertifikate der Fondsgesellschaft,
der Nachweis, dass die Bestimmungen des sog. Patriot Act
erfüllt werden, der Nichteintritt einer Insolvenz der Fondsgesellschaft. Falls eine Nichterfüllung dieser Auszahlungsvoraussetzungen zur Kündigung der Darlehenszusage führt,
ist dies von der Fondsgesellschaft zu vertreten.
Die Kündigung der verbindlichen Darlehenszusage ist keinem
der Gesellschafter zuzurechnen, falls die Liquidität des
CMBS-Marktes zum Zeitpunkt der Darlehensauszahlung
als Auszahlungsvoraussetzung nicht erfüllt ist (vgl. S. 79).
Für den Fall, dass die verbindliche Darlehenszusage der
Citigroup gekündigt wird, und dies LPLP zuzurechnen ist,
gilt Folgendes:
a) LPLP ist berechtigt, namens der Objektgesellschaft mit
einem anderen Darlehensgeber ein für die Fondsgesellschaft akzeptables Ersatzdarlehen (nachfolgend das
„Ersatzdarlehen“) abzuschließen oder der Objektgesellschaft selbst oder durch ein verbundenes Unternehmen
ein Darlehen (nachfolgend das „Liberty Ersatzdarlehen“)
zu den gleichen finanziellen und im Wesentlichen ähnlichen sonstigen Bedingungen wie das Citigroup Darlehen
zu gewähren.
In diesem Fall übernimmt LPLP gemäß Fertigstellungsgarantie-Vertrag die finanziellen Nachteile, die der Objektgesellschaft im Zusammenhang mit der Kündigung der
verbindlichen Darlehenszusage entstehen. Hierunter fallen
u.a. Kündigungsgebühren, Zinssicherungskosten, HedgingVerluste, Zinserhöhungen.
b) Die Fondsgesellschaft hat eine Put Option, die sie
berechtigt, LPLP ihre Kapitalbeteiligung an der Objektgesellschaft anzudienen, sofern LPLP nicht innerhalb
von 45 Tagen den Abschluss eines Ersatzdarlehens oder
eines Liberty Ersatzdarlehens herbeiführt (vgl. S. 71).
Für den Fall, dass LPLP die Kündigung der verbindlichen
Darlehenszusage nicht zu vertreten hat, ist im Hinblick
auf eine geschlossene Finanzierung der Objektgesellschaft Folgendes geregelt:
a) Der Darlehensbetrag entweder des Ersatzdarlehens oder
des Liberty Ersatzdarlehens ist ggf. um die Kündigungsgebühr und um nicht an die Objektgesellschaft rückerstattete Zinssicherungsbeträge zu erhöhen.
b) LPLP ist verpflichtet, sofern weder ein Ersatzdarlehen
noch ein Liberty Ersatzdarlehen abgeschlossen wurden,
der Objektgesellschaft das bestehende LPLP Loan zu
abgeänderten Bedingungen für eine Laufzeit von maximal
10 Jahren zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensbetrag
wird um die der Objektgesellschaft nicht rückerstatteten
Zinssicherungskosten sowie etwaige Kündigungsgebühren der Citigroup erhöht. Das abgeänderte LPLP Loan
ist mit dem höheren Zinssatz von entweder US-$-LIBOR
(1 Monat) zzgl. 115 Basispunkte oder 10-jährige US-Staatsanleihen zzgl. 150 Basispunkte zu bedienen.
c) Hedging-Gewinne aus dem abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäft sind von LPLP kurzfristig an die Objektgesellschaft weiterzuleiten (vgl. S. 78).
d) Die Objektgesellschaft ist verpflichtet, das abgeänderte
LPLP Loan so schnell wie möglich durch ein Refinanzierungsdarlehen (nachfolgend das „Refinanzierungsdarlehen“) abzulösen. Ein vom Liberty General Partner zu
beauftragender Darlehensbroker hat hierzu mindestens
5 Finanzierungsangebote zu Bedingungen einzuholen,
die denen des Citigroup Darlehens weitestgehend entsprechen (einschließlich 10 Jahre Laufzeit, 5 tilgungsfreie
Jahre). Darlehensbetrag sowie Zinssatz werden hingegen
von den dann vorherrschenden Marktbedingungen bestimmt. Der Liberty General Partner kann die für die
Objektgesellschaft günstigste Finanzierung auswählen
sowie den Darlehensvertrag verhandeln und namens der
Objektgesellschaft abschließen. Das Refinanzierungsdarlehen ersetzt dann das abgeänderte LPLP Loan. Sollte
der Nettoauszahlungsbetrag des Refinanzierungsdarlehens
für die Ablösung des abgeänderten LPLP Loan nicht ausreichen, dann verpflichtet sich LPLP, den Differenzbetrag
im Rahmen des LPLP Loan zu den gleichen Bedingungen
wie das Refinanzierungsdarlehen zur Verfügung zu stellen,
wobei auf das LPLP Loan ein im Vergleich zum Refinanzierungsdarlehen um 400 Basispunkte erhöhter Zinssatz
zu zahlen ist.
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LPLP hat mit Citigroup zugunsten der Objektgesellschaft
einen Zinssicherungsvertrag abgeschlossen (vgl. S. 77 f.).
Grundsätzlich stehen die wirtschaftlichen Vorteile aus der Zinssicherung einschließlich Hedging-Gewinne bei einer Auflösung
der Objektgesellschaft zu; alle Kosten und Verpflichtungen aus
diesem Geschäft sind von der Objektgesellschaft zu tragen
und LPLP zu erstatten. Die Fondsgesellschaft muss hiervon
entsprechend ihrem Kapitalanteil an der Objektgesellschaft
80 % der Kosten tragen, es sei denn, dass die Kündigung der
verbindlichen Darlehenszusage durch Citigroup der Fondsgesellschaft zuzurechnen ist. In diesem Fall muss die Fondsgesellschaft alle Kosten und Verluste übernehmen; ggf. anfallende Hedging-Gewinne stehen dann ihr zu. Die gleiche
Ausnahmeregelung wurde spiegelbildlich für LPLP vereinbart,
falls LPLP die Kündigung zuzurechnen ist (s.o.).
Fazit für den Fall der Kündigung der verbindlichen Darlehenszusage: Die vorgenannten Regelungen stellen sicher,
dass die Objektgesellschaft in jedem Fall über eine geschlossene Finanzierung verfügt. Es ist nahezu ausgeschlossen,
dass die Fondsgesellschaft ihre formalen Auszahlungsvoraussetzungen nicht erfüllen kann und insofern die Kündigung der
Darlehenszusage zu vertreten hat. Sollte LPLP für die Kündi-
gung der Darlehenszusage verantwortlich sein, dann muss
LPLP alle die der Objektgesellschaft hieraus entstehenden
finanziellen Nachteile übernehmen.
Sollte die Kündigung der Darlehenszusage weder von LPLP
noch von der Fondsgesellschaft zu vertreten sein, dann entstehen für die Objektgesellschaft zusätzliche Kosten, die
ebenfalls fremdfinanziert werden müssen (z.B. nicht rückerstattete Zinssicherungskosten, ggf. anfallende Kündigungsgebühr, Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühr für ein Ersatzdarlehen). Es besteht außerdem grundsätzlich ein Zinsänderungsrisiko (inklusive Kreditmargenrisiko) für die neue
Finanzierung. Ein höherer Marktzinssatz kann allerdings zum
Teil durch Heding-Gewinne aus der Auflösung der bestehenden Zinssicherung kompensiert werden. Dieser Fall ist im
Wesentlichen auf die Liquidität des CMBS-Marktes als Auszahlungsvoraussetzung beschränkt. Es ist relativ unwahrscheinlich, dass der CMBS-Markt über einen langen Zeitraum
(bis 30.09.2008) illiquide ist. Nur dann kann diese Auszahlungsvoraussetzung nicht erfüllt werden. Die in diesem Fall
eintretenden wirtschaftlichen Nachteile sind von der Objektgesellschaft zu tragen.
Zusätzliche Kapitaleinlagen
Falls der Liberty General Partner und die Fondsgesellschaft
feststellen, dass die Objektgesellschaft zusätzliche finanzielle
Mittel benötigt und eine Fremdfinanzierung zu wirtschaftlichen Konditionen nicht möglich bzw. durch die Regelungen
des Citigroup Darlehens oder eines sonstigen Darlehens ausgeschlossen ist, dann kann der Liberty General Partner die
Fondsgesellschaft und LPLP zur Bereitstellung einer zusätzlichen Kapitaleinlage (sog. Additional Capital Contribution)
auffordern. Jeder Gesellschafter ist berechtigt, aber nicht
verpflichtet, solche zusätzlichen Kapitaleinlagen im Verhältnis
seines Kapitalanteils einzuzahlen, die mit einer Vorzugsverzinsung von LIBOR zzgl. einer Marge von 600 Basispunkten
zu verzinsen sind. Leistet einer der Limited Partner seine
zusätzliche Kapitaleinlage nicht, so ist der andere Limited
Partner berechtigt, aber nicht verpflichtet, die fehlenden Mittel
bereitzustellen. Die Rückzahlung der zusätzlichen Kapitaleinlagen zzgl. der Verzinsung erfolgt vorrangig aus künftigen
Liquiditätsüberschüssen und Nettoveräußerungserlösen der
Objektgesellschaft.
Die Möglichkeit der Einzahlung zusätzlicher Kapitaleinlagen
dient der Aufrechterhaltung der Zahlungsfähigkeit der Objektgesellschaft in Ausnahmesituationen und stellt somit für
die Gesellschafter der Objektgesellschaft ein Sicherheitsinstrument dar. Zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe war
kein über den in der Prognoserechnung hinausgehender
Finanzierungsbedarf erkennbar.
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Haftung, Nachschusspflicht
Die Haftung der Limited Partner der Objektgesellschaft ist auf
den Betrag ihrer Kapitaleinlage begrenzt. Die Haftung erlischt,
wenn und insoweit die Einlage vollständig geleistet ist. Eine
Nachschusspflicht im Hinblick auf die Einzahlung weiterer
Einlagen aufgrund der Regelungen des Gesellschaftsvertrages
besteht nicht. Die Haftung der Limited Partner lebt unter
Umständen bei Rückzahlungen der geleisteten Einlage für
den Fall wieder auf, dass Ausschüttungen trotz Insolvenz oder
sich abzeichnender bzw. drohender Insolvenz getätigt werden,
und die Limited Partner von diesen Umständen Kenntnis
haben.
Der Liberty General Partner ist mit einem Anteil von US-$
191.850 am Eigenkapital der Objektgesellschaft beteiligt und
haftet seinerseits nur beschränkt auf das eigene Vermögen.
/
Abschluss oder die Verlängerung von Hauptmietverträgen
(mindestens ein Stockwerk oder 25.000 sf), jede wesentliche Änderung von bestehenden Mietverträgen (einschl.
Kündigung), Abschluss oder Verlängerung von Mietverträgen, sofern diese nicht im Einklang mit den genehmigten
Vermietungsrichtlinien (sog. Leasing Guidelines) stehen
(vgl. S. 86);
/
Wesentliche Abweichungen vom genehmigten Budget
(u.a. 5 % pro Budgetposten bzw. 2,5 % insgesamt);
/
Kündigung oder materielle Änderung der Teileigentumserklärung (sog. Condominium Declaration) oder des
Vertrages über gegenseitige Dienstbarkeiten (vgl. S. 72 f.);
/
Anerkennung von Schadensersatzforderungen Dritter
gegen die Objektgesellschaft, soweit im Einzelfall diese
TUS-$ 75 übersteigen und nicht von der Haftpflichtversicherung getragen werden;
/
Erhöhung der Betriebsmittelreserve auf über TUS-$ 1.500.
Geschäftsführung
Die Geschäftsführung in der Objektgesellschaft obliegt dem
Liberty General Partner. Der Liberty General Partner ist
berechtigt, das tägliche Geschäft weitgehend in eigener
Regie zu führen. Bei bestimmten, vertraglich geregelten
Entscheidungen, Rechtsgeschäften und Geschäftsführungsmaßnahmen benötigt der Liberty General Partner die vorherige schriftliche Zustimmung der Fondsgesellschaft. Dazu
gehören u.a. grundsätzlich:
/
Verkauf, Tausch oder sonstige Übertragung eines wesentlichen Teils des Vermögens der Objektgesellschaft oder
Begründung von Belastungen des Vermögens der Objektgesellschaft über die bestehenden oder die im Citigroup
Darlehen vorgesehenen Pfandrechte hinaus;
/
Kreditaufnahme (außer LPLP Loan, Ersatzdarlehen, Liberty
Ersatzdarlehen oder andere Refinanzierungsdarlehen als
Ersatz für das Citigroup Darlehen);
/
Änderung des Gesellschaftsvertrages der Objektgesellschaft, des Citigroup Darlehens, des Objektverwaltungsvertrages, des Fertigstellungsgarantie-Vertrages und des
Mieteinnahmengarantie-Vertrages und des Master Agreements;
/
Aufnahme neuer Gesellschafter und Ausgabe weiterer
Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft;
/
Abschluss von Verträgen und Änderung von Vereinbarungen, die jährliche Ausgaben von mehr als TUS-$ 75 bedingen;
Der Liberty General Partner muss zur Einholung der Zustimmung der Fondsgesellschaft eine schriftliche Anfrage stellen,
die von der Fondsgesellschaft binnen vertraglich geregelter
Antwortfristen zu beantworten ist. Bei einem Verkauf der
Gesellschaftsanteile oder der Immobilie gelten besondere
Regelungen.
Der Liberty General Partner hat den Gesellschaftern der
Objektgesellschaft spätestens am 01.11. des laufenden
Geschäftsjahres (Kalenderjahr) ein Budget vorzulegen, in dem
alle Einnahmen und Ausgaben für das folgende Geschäftsjahr
detailliert aufgeschlüsselt sind. Außerdem muss der Liberty
General Partner jeweils zum 01.01. und 01.07. des laufenden
Geschäftsjahres der Fondsgesellschaft den Entwurf der Leasing Guidelines für die unvermieteten oder freiwerdenden
Flächen des Gebäudes zur Zustimmung vorlegen. Die Fondsgesellschaft hat das Budget und die Leasing Guidelines binnen 20 Tagen zu genehmigen oder abzulehen.
Vergütung
Der Liberty General Partner erhält für seine Tätigkeit keine
Vergütung. Er hat jedoch Anspruch auf eine Erstattung oder
Freistellung von angemessenen Auslagen bzw. Kosten (z.B.
angemessene Kosten für Verwaltungsaufwand im Hinblick auf
die Vorbereitung von Jahresabschlüssen), die in geeigneter
Form nachzuweisen sind. Der Liberty General Partner erhält
Auslagen und Kosten nicht erstattet bzw. vergütet, sofern
bereits der Objektverwalter für die zugrunde liegenden
Tätigkeiten vergütet wird bzw. wurde oder diese Tätigkeiten
grundsätzlich in dessen Verantwortungsbereich liegen.
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Abberufung des General Partners
Grundsätzlich kann die Fondsgesellschaft den Liberty General
Partner insbesondere dann abberufen und einen neuen
General Partner bestellen, wenn der Liberty General Partner
insolvent oder aufgelöst ist, eine Veruntreuungs- oder Betrugshandlung begangen oder in seiner Eigenschaft als General
Partner grob fahrlässig gehandelt hat, und der Objektgesellschaft hierdurch ein erheblicher Schaden entstanden ist. Eine
Abberufung des Liberty General Partner ist zudem dann
möglich, wenn LPLP seinen Verpflichtungen aus dem Fertigstellungsgarantie-Vertrag sowie dem MieteinnahmengarantieVertrag auch nach Mahnung und Ablauf bestimmter Fristen
nicht nachgekommen ist oder wenn dem Objektverwalter
(soweit es sich um ein mit LPLP verbundenes Unternehmen
handelt) wegen schwerwiegender Vertragsverletzung gekündigt worden ist. Bei einer Abberufung erhält der Liberty
General Partner die Rechtsstellung eines Limited Partners;
sowohl dem Liberty General Partner als auch LPLP stehen
dann nur noch eingeschränkte Zustimmungsrechte zu.
Laufende Ausschüttungen an die
Gesellschafter
Ab Beitritt in die Objektgesellschaft erhält die Fondsgesellschaft von der Objektgesellschaft monatlich eine Verzinsung
auf ihre eingezahlte Kapitaleinlage in Höhe des sog. PreCompletion Return. Die Zahlung des Pre-Completion Return
endet an dem Tag (nachfolgend der „Übergangstag“), an
dem für Comcast die erste Nettomiete für die letzte Teilmieteinheit der Ursprungsmietfläche fällig wird, spätestens jedoch
am 01.01.2008 (vgl. auch Mieteinnahmengarantie-Vertrag,
S. 76 f.). Der Pre-Completion Return entspricht dem gewichteten Zinssatz der von LPLP im Rahmen seiner allgemeinen
Kreditlinie bei Bank of America, N.A. (als sog. Administrative
Agent), J.P. Morgan Chase (als sog. Syndication Agent) und
anderen Banken in Anspruch genommenen Darlehenstranchen, mindestens jedoch 5,0 % p.a.
II. Rückzahlung von ggf. vorhandenen zusätzlichen Kapitaleinlagen;
III. Ein verbleibender Liquiditätsüberschuss wird an die
Gesellschafter im Verhältnis ihrer jeweiligen Kapitaleinlagen ausgeschüttet.
Verteilung von Veräußerungserlösen
Beim Verkauf der Immobilie wird der erzielte Nettoveräußerungserlös (vgl. Verkaufsprognose S. 53 f.), soweit dieser nicht
zur Bedienung von vertraglichen und gesetzlichen Verpflichtungen benötigt wird, nach einem Kaskadenprinzip in folgender Reihenfolge an die Gesellschafter verteilt:
I.
LPLP erhält zunächst eine ggf. noch nicht geleistete Verzinsung aus dem Refinanzierungsdarlehen; Verzinsung von
zusätzlichen Kapitaleinlagen;
II. Rückzahlung eines Refinanzierungsdarlehens an LPLP
und anschließend Rückzahlung von zusätzlichen Kapitaleinlagen;
III. Ein verbleibender Nettoerlös wird im Verhältnis der
Kapitalbeteiligungen an die Gesellschafter verteilt, bis die
Fondsgesellschaft eine interne Rendite von 12 % p.a.
bezogen auf ihre Kapitaleinlage erhalten hat;
IV. Vom restlichen und verbleibenden Nettoerlös erhalten
die Fondsgesellschaft einerseits und der Liberty General
Partner und LPLP andererseits jeweils 50 %.
Die unter IV. dargestellte höhere Erlösbeteiligung für den
Liberty General Partner und LPLP kommt in den im Rahmen
der Prognoserechnung dargestellten Szenarien nicht zum
Tragen.
Übertragung von Gesellschaftsanteilen
Nach dem Übergangstag werden die laufenden Liquiditätsüberschüsse der Objektgesellschaft nach Erfüllung gesetzlicher und vertraglicher Zahlungspflichten sowie nach Bildung
einer angemessenen Betriebsmittelreserve vierteljährlich,
jeweils am 15. des Folgemonats, vom Liberty General Partner
an die Gesellschafter der Objektgesellschaft ausgeschüttet.
Die Ausschüttung wird nach einem Kaskadenprinzip in folgender Reihenfolge geleistet:
I.
Bedienung von fälligen Zinsen aus einem von LPLP
gewährten Refinanzierungsdarlehen; anschließend
Verzinsung von ggf. vorhandenen zusätzlichen Kapitaleinlagen;
Sofern die Fondsgesellschaft ihre Beteiligung an der Objektgesellschaft vor Ablauf von sieben Jahren seit dem sog. Final
Occupancy Date for the Initial Office Premises (voraussichtlich 11.01.2008, vgl. S. 81) verkaufen möchte, benötigt sie die
Zustimmung des Liberty General Partner, die jederzeit ohne
Angabe von Gründen versagt werden kann. Nach diesem
Datum kann die Zustimmung des Liberty General Partner
nicht grundlos verweigert werden und ein Verkauf der Gesellschaftsanteile ist grundsätzlich möglich. Der Liberty General
Partner kann in diesem Fall die Zustimmung nur dann verweigern, wenn der Erwerber
a) gegenüber dem Liberty General Partner nicht hinreichend
benannt wird,
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b) kein solventes, reputables und in Immobilieninvestments
erfahrenes Unternehmen ist, oder
jeweils ein besonderes Vorkaufsrecht bezüglich des Anteils
des anderen Gesellschafters zu.
c) ein Wettbewerber des Liberty General Partner (oder eines
mit ihm verbundenen Unternehmens) im Bereich der
Projektentwicklung oder der Gebäudeverwaltung ist.
Bevor LPLP oder der Liberty General Partner einerseits oder
die Fondsgesellschaft andererseits ihren Gesellschaftsanteil
an der Objektgesellschaft verkaufen können, müssen sie der
anderen Partei ihre Verkaufsabsicht und die Höhe des Kaufpreises in einer schriftlichen Anzeige (nachfolgend die „Verkaufsabsichtsanzeige“) offen legen.
Vor Ablauf von sieben Jahren nach dem Final Occupancy
Date for the Initial Office Premises können LPLP und der
Liberty General Partner ihren Anteil an der Objektgesellschaft
jeweils nur mit Zustimmung der Fondsgesellschaft verkaufen,
die jederzeit ohne Angabe von Gründen verweigert werden
kann (mit Ausnahme der Veräußerung an verbundene Unternehmen). Nach Ablauf der sieben Jahren kann die Zustimmung der Fondsgesellschaft nicht grundlos verweigert werden. Die Fondsgesellschaft kann die Zustimmung verweigern,
wenn der Erwerber kein solventes, reputables oder in vergleichbaren Immobilieninvestments erfahrenes Unternehmen
ist, ein Wettbewerber ist, oder der Fondsgesellschaft nicht
hinreichend benannt wird. Falls mehr als 49 % der Kapitalanteile von LPLP veräußert werden, ist die Fondsgesellschaft
grundsätzlich befugt, den Liberty General Partner zu ersetzen
und einen neuen General Partner zu bestimmen.
Zudem kann nach Ablauf der sieben Jahre die Fondsgesellschaft ihre Zustimmung zur Veräußerung des Anteils des
Liberty General Partner nicht grundlos verweigern, aber jedenfalls dann, wenn der Erwerber kein institutioneller Immobilienverwalter ist, der mindestens sieben Class-A Bürogebäude
mit mindestens 7 Mio. sf verwaltet, nicht zugleich die Kapitalanteile von LPLP an der Objektgesellschaft erwirbt, ein Wettbewerber ist oder der Fondsgesellschaft nicht hinreichend
benannt wird.
Grundsätzlich ist der Verkauf bzw. die Übertragung der Kapitalanteile an verbundene Unternehmen sowie die Syndizierung
des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft ohne Zustimmung
des jeweiligen anderen Gesellschafters möglich. Ein Verkauf
bzw. die Übertragung der Kapitalanteile ist aber nur zulässig,
wenn die Objektgesellschaft von ggf. anfallenden Grundstücksübertragungssteuern freigestellt wird.
/
Zeigt LPLP bzw. der Liberty General Partner seine Verkaufsabsicht an, dann kann die Fondsgesellschaft den
Gesellschaftsanteil von LPLP bzw. dem Liberty General
Partner bevorrechtigt kaufen und einen neuen General
Partner einsetzen (besonderes Vorkaufsrecht für die
Fondsgesellschaft).
/
Zeigt die Fondsgesellschaft ihre Verkaufsabsicht an, dann
kann LPLP die Gesellschaftsanteile der Fondsgesellschaft
bevorrechtigt kaufen (Besonderes Vorkaufsrecht für LPLP).
Übt der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht nicht innerhalb von 90 Tagen – bzw. in dem Fall, in dem ein konkretes
Erwerbsangebot einer dritten Partei vorliegt, innerhalb von
45 Tagen – nach der Verkaufsabsichtsanzeige aus, dann ist
der Gesellschafter, der die Verkaufsabsicht angezeigt hat,
grundsätzlich berechtigt, seinen Gesellschaftsanteil innerhalb
von 270 Tagen zu einem Kaufpreis von mindestens 95 %
des in der Verkaufsabsichtsanzeige genannten Preises zu
verkaufen. Wird dieser Kaufpreis nicht erzielt, so ist der
betreffende Anteil erneut dem Vorkaufsberechtigten zum
Erwerb anzubieten. Anderenfalls ist eine Veräußerung an
Dritte nicht wirksam.
Put Option der Fondsgesellschaft
In den folgenden Fällen kann die Fondsgesellschaft im
Rahmen einer Put Option ihre Kapitalbeteiligung an der
Objektgesellschaft an LPLP andienen:
/
die Fertigstellung des Comcast Center ist nicht spätestens
bis zum 30.09.2008 erfolgt (bei Verzögerungen aufgrund
von höherer Gewalt bis spätestens 31.03.2009);
/
die verbindliche Darlehenszusage der Citigroup wurde
gekündigt und die Kündigung ist LPLP zuzurechnen und
LPLP kann innerhalb von 45 Tagen weder den Abschluss
eines Ersatzdarlehens noch eines Liberty Ersatzdarlehens
herbeiführen (vgl. S. 67 f.);
/
der Hauptmieter Comcast kündigt den Mietvertrag, da das
Bürogebäude nicht spätestens bis zum 31.03.2009 fertig
gestellt ist (bzw. 31.03.2010, vgl. S. 82).
Solange das Citigroup Darlehen noch nicht zurückgeführt ist,
ist für die Übertragung der Gesellschaftsanteile außerdem die
Zustimmung des Darlehensgebers erforderlich.
Besonderes Vorkaufsrecht
Für Übertragungen von Gesellschaftsanteilen an nicht verbundene Unternehmen und Personen sieht der Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft zusätzlich zu den vorstehend
beschriebenen Voraussetzungen weitere Regelungen vor. So
steht der Fondsgesellschaft auf der einen Seite und LPLP
bzw. dem Liberty General Partner auf der anderen Seite
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In diesen Fällen hat die Fondsgesellschaft die Option, LPLP
ihren Kapitalanteil an der Objektgesellschaft anzudienen.
LPLP ist dann verpflichtet, die Beteiligung zu einem Kaufpreis von 125 % der von der Fondsgesellschaft geleisteten
Kapitaleinlage zu erwerben. Alle damit verbundenen Kosten
(einschließlich Grundstücksübertragungssteuern) sind von
LPLP zu tragen.
Veräußerung der Immobilie
Vor Ablauf von sieben Jahren nach dem Final Occupancy Date
for the Initial Office Premises (vgl. S. 81) sind die Gesellschafter der Objektgesellschaft nicht berechtigt, einseitig den
Verkauf des Comcast Center zu betreiben. Danach können
sowohl die Fondsgesellschaft als auch LPLP den Verkauf des
Objektes jederzeit initiieren, indem die betreffende Partei
(nachfolgend der „Initiator“) der anderen Partei (nachfolgend
der „Angebotsempfänger“) durch Verkaufsanzeige mitteilt,
zu welchem Kaufpreis die Immobilie Drittinteressenten angeboten werden soll. Diese Verkaufsanzeige stellt zugleich ein
Angebot zum Erwerb des Gesellschaftsanteils des Initiators
dar (Kaufoption). Der Gesellschaftsanteil des Initiators umfasst im Fall von LPLP auch den Anteil des Liberty General
Partner an der Objektgesellschaft. Der Angebotsempfänger
hat daraufhin die Möglichkeit, sich für eine der beiden folgenden Optionen zu entscheiden:
a) Der Angebotsempfänger übt innerhalb von 90 Tagen die
Kaufoption aus und verpflichtet sich damit, die Gesellschaftsanteile des Initiators an der Objektgesellschaft zu
erwerben. Der Kaufpreis ist der Betrag, der an den Initiator ausgeschüttet bzw. verteilt würde, wenn die Immobilie zu dem in der Verkaufsanzeige genannten Preis
(abzüglich Grundstücksübertragungssteuer) verkauft werden würde. Der Angebotsempfänger kann auch einen
Dritten benennen, der die Gesellschaftsanteile des Initiators erwirbt. Der Angebotsempfänger muss binnen 15
Tagen nach Ausübung der Kaufoption eine Anzahlung von
5 % des in der Verkaufsanzeige genannten Kaufpreises
leisten. Die Eigentumsübertragung muss spätestens 120
Tage nach Zustellung der Verkaufsanzeige stattfinden. Eine
auf Wunsch der ankaufenden Partei mögliche Verlängerung
um 30 Tage erfordert eine weitere Anzahlung in Höhe von
10 % des in der Verkaufsanzeige genannten Kaufpreises.
Falls es der Angebotsempfänger nach Ausübung der Kaufoption versäumt, den Gesellschaftsanteil des Initiators
innerhalb der vorgenannten Fristen zu erwerben, so stehen dem Initiator zum einen alle gesetzlichen Ansprüche
und Rechte zu. Zum anderen ist es dem Angebotsempfänger für einen Zeitraum von einem Jahr verwehrt, einen
Verkauf der Immobilie gemäß den vorstehend beschriebenen Regelungen zu initiieren oder sonstige Rechte in
einem durchgeführten Verkaufsverfahren auszuüben.
Zudem ist der Initiator entweder berechtigt, den Gesell-
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schaftsanteil des Angebotsempfängers an der Objekt gesellschaft zu erwerben, und zwar zu einem Kaufpreis
in Höhe des Betrages, der an den Angebotsempfänger
ausgeschüttet worden wäre, wenn die Immobilie zu dem
in der Verkaufsanzeige genannten Preis (abzüglich Grundstücksübertragungssteuer) verkauft worden wäre, oder
die Immobilie namens der Objektgesellschaft innerhalb
von 365 Tagen zu einem Kaufpreis von mindestens 95 %
des in der Verkaufsanzeige genannten Kaufpreises zu
veräußern.
b) Der Angebotsempfänger übt die Kaufoption für die Gesellschaftsanteile nicht rechtzeitig aus. Der Initiator kann dann
binnen 270 Tagen nach Ablauf der 90-tägigen Optionsfrist
einen Kaufvertrag über das Beteiligungsobjekt mit einem
Erwerber aushandeln und die Objektgesellschaft veranlassen, innerhalb dieser Frist den Verkauf und die Eigentumsübertragung des Beteiligungsobjektes durchzuführen. Der
Kaufpreis für die Immobilie muss mindestens 95 % des in
der Verkaufsanzeige genannten Kaufpreises betragen.
Dauer und Auflösung
Die Laufzeit der Objektgesellschaft endet am 31.12.2050,
soweit sie nicht vorher durch einstimmigen Beschluss der
Gesellschafter, durch den Verkauf des Beteiligungsobjektes
oder durch Ausschließung, Insolvenz oder Absetzung des
Liberty General Partner beendet wird, es sei denn, dass die
Fondsgesellschaft eine Fortführung der Objektgesellschaft
beschließt und innerhalb von 60 Tagen einen neuen General
Partner ernennt.
Besondere Rechte der Fondsgesellschaft in
der Bauphase
In der Bauphase des Comcast Center können ein Vertreter
der Fondsgesellschaft und ein von ihr beauftragter bautechnischer Berater an den im Turnus von zwei Wochen stattfindenden Baubesprechungen von LPLP und an den monatlichen
Besprechungen von LPLP mit dem Generalunternehmer bzgl.
des aktuellen Leistungsstandes teilnehmen. LPLP muss einen
monatlichen Bericht erstellen, der u.a. einen Soll-/ Istvergleich
des Baukostenbudgets und der Bauzeitfristen beinhaltet und
der die geplanten und offiziellen Projektänderungen beschreibt.
Der Liberty General Partner benötigt die schriftliche Zustimmung der Fondsgesellschaft für jede Projektänderung oder
Änderung des genehmigten Baukostenbudgets, sofern diese
Änderung nicht mehr einem Class-A Trophy Building entspricht oder wenn eine einzelne Änderung die Projektkosten
um über TUS-$ 100 oder um über TUS-$ 1.000 in der Summe
reduziert.
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Skyline von Philadelphia bei Nacht
Grundstücksverhältnisse
mitteln in Höhe von US-$ 30 Mio. erforderlich, die von PIDC
für den Bau der Plaza verwendet werden. Die Nettomiete von
US-$ 100 für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages wurde
bereits bezahlt. Die Objektgesellschaft trägt grundsätzlich alle
sonstigen Kosten für die Einheit 3, wie z.B. Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen und Instandhaltung. Die Objektgesellschaft hat ein exklusives Nutzungsrecht für die Einheit 3, die
u.a. als öffentlicher Platz, Zugang zum Comcast Center und
zum Untergeschoss, Restaurantfläche und für spezielle Veranstaltungen (z.B. Feiern, Konzerte) genutzt werden kann. Ab
dem 01.01.2031 oder ggf. im Falle der Verletzung der Regelungen der Declaration of Condominium durch den Eigentümer
der Einheit 1 kann PIDC der Objektgesellschaft die Einheit 3
im Rahmen einer Put Option zu einem US-Dollar zum Kauf
andienen. Zudem ist die Objektgesellschaft ab dem
01.01.2031 berechtigt, die Einheit 3 im Rahmen einer Call
Option zum dann gültigen fairen Marktwert zu erwerben.
Das Eigentum an dem Grundstück (ohne Arch Street
Presbyterian Church, vgl. S. 29) befand sich ursprünglich vollständig bei der Objektgesellschaft. Das Grundstück ist in der
sog. Declaration of Condominium vom 23.03.2006 in 4 Teileinheiten aufgeteilt und teilweise wie folgt übertragen worden:
Die Objektgesellschaft ist nunmehr nur noch Eigentümerin
der Einheit 1, die das Comcast Center (einschließlich Anlieferungsbereich und Tiefgarage) sowie die Einzelhandelsflächen
im Untergeschoss (Concourse) umfasst. Die Einheit 2 ist eine
unbebaute Fläche an der Ecke 18th Street/JFK Boulevard, die
sich im Eigentum von Liberty Property Philadelphia Limited IV
West befindet und ggf. für den Bau einer weiteren Büroimmobilie vorgesehen ist (Phase II, vgl. S. 27). Die Einheit 3
umfasst u.a. die Plaza, den Wintergarten sowie bestimmte
Flächen des Untergeschosses (Concourse). Bei der Einheit 3A
handelt es sich schließlich um einen öffentlich zugänglichen
Bereich im Untergeschoss, dem auch einige Treppenhäuser
und Aufzüge zugerechnet werden und der ggf. im Zusammenhang mit der Errichtung einer Büroimmobilie auf der
Einheit 2 umgestaltet werden kann. Die Einheiten 3 und 3A
sind Eigentum der PIDC/ Development Management Corporation (kurz „PIDC“). Die Größe der Einheiten verhält sich
prozentual wie folgt: Einheit 1: 82,98 %, Einheit 2: 17 %,
Einheit 3: 0,01 % und Einheit 3A: 0,01 %.
Das Master Agreement wurde am 11.04.2006 zwischen dem
Liberty General Partner, LPLP, der Objektgesellschaft, der
Fondsgesellschaft, Liberty Property Philadelphia Limited IV
West und CommerzLeasing und Immobilien AG (kurz „CLI“)
geschlossen.
Im Anschluss an die Übertragung des Eigentums an der
Einheit 3 auf PIDC hat die Objektgesellschaft diese gemäß
Mietvertrag vom 01.03.2006 für eine Laufzeit von 60 Jahren
von PIDC zurückgemietet. Diese Sale-and-Lease-Back Konstruktion war für die Genehmigung von öffentlichen Förder-
Das Master Agreement unterliegt dem Sachrecht des USBundesstaates Delaware. Es ergänzt den Gesellschaftsvertrag
der Objektgesellschaft und bezweckt, die Joint Venture Partner
von bestimmten Risiken im Zusammenhang mit der Eingehung
dieses Vertrages freizustellen.
Master Agreement
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So geben der Liberty General Partner und LPLP auf der einen
Seite sowie die Fondsgesellschaft auf der anderen Seite sich
wechselseitig eine Anzahl von Zusicherungen. Diese haben
einen in US-amerikanischen Verträgen dieser Art üblichen
Umfang und betreffen beispielsweise die gesellschaftsrechtliche Befugnis zum Abschluss des Master Agreement sowie
die Einhaltung des USA Patriot Act 2001.
insbesondere, die Fondsgesellschaft sowie die Objektgesellschaft von bestimmten Nachteilen im Zusammenhang mit
der Errichtung und Fertigstellung des Comcast Center freizustellen.
Darüber hinaus geben der Liberty General Partner und LPLP
gegenüber der Fondsgesellschaft zusätzliche Zusicherungen
ab, insbesondere zur Richtigkeit von Unterlagen, die der
Fondsgesellschaft im Rahmen der Projektprüfung (sog. Due
Diligence), zur Umweltsituation des Grundstücks bzgl. Altlasten, zur Entrichtung von Steuern durch die Objektgesellschaft sowie zum Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Versorgungsnetz zur Verfügung gestellt wurden.
/
die Fertigstellung des Comcast Center bis spätestens zum
30.09.2008 (bei Verzögerungen aufgrund höherer Gewalt
bis spätestens 31.03.2009),
/
die fristgemäße Fertigstellung aller Mietereinbauten, zu
denen die Objektgesellschaft im Falle einer Erstvermietung von Flächen des Comcast Center mietvertraglich verpflichtet ist, und
Sollte sich eine Zusicherung als unrichtig herausstellen, ist die
Seite, die die Zusicherung abgegeben hat, grundsätzlich verpflichtet, sowohl die andere Seite als auch die Objektgesellschaft von sämtlichen hieraus entstehenden Schäden freizustellen. Allerdings setzt dies voraus, dass die Unrichtigkeit
innerhalb bestimmter Ausschlussfristen geltend gemacht wird.
Die Ausschlussfristen sind für jede Zusicherung gesondert
vereinbart, belaufen sich in jedem Fall aber auf mindestens
24 Monate ab Vertragsunterzeichnung.
/
die unverzügliche Ablösung aller im Rahmen der Bauarbeiten entstehenden Pfandrechte.
So garantiert LPLP sowohl gegenüber der Fonds- als auch
gegenüber der Objektgesellschaft beispielsweise
Darüber hinaus verpflichtet sich LPLP, der Objektgesellschaft alle Kosten und Ausgaben zu erstatten,
/
die die Objektgesellschaft für Mietereinbauten bei der
Erstvermietung von Flächen zu tragen hat,
/
die die Objektgesellschaft im Zusammenhang mit einer
mietvertraglich geregelten Reduzierung der Miete aufgrund von nicht in Anspruch genommenen Mieterzuschüssen zu tragen hat (bezogen auf die Erstvermietung
von Flächen),
/
die über den vereinbarten Kaufpreis nebst Kaufnebenkosten für die Immobilie hinausgehen,
/
die der Objektgesellschaft bei der Erstvermietung von
Flächen aufgrund verspäteter Bereitstellung von Mietflächen an die Mieter entstehen,
/
die der Objektgesellschaft im Zusammenhang mit dem
Citigroup Darlehen (oder der Kündigung/ Beendigung der
Darlehenszusage) entstehen (z.B. höherer Zinssatz, Kündigungs- und Zinssicherungskosten), weil die Comcast zu
überlassende Mietfläche erst nach dem 31.03.2008 vollständig übergeben wird oder Bauarbeiten erst nach dem
20.09.2008 im Sinne von Ziff. 3(ff) der Darlehenszusage
abgeschlossen werden oder aufschiebende Bedingungen
für die Auszahlung des Citigroup Darlehens gemäß
Ziff. 3(ee)(ii)-(v) der Darlehenszusage (u.a. Mietzahlungsbeginn von Comcast bis 20.09.2008) nicht erfüllt werden
oder die Darlehenszusage aus bestimmten in der Sphäre
von LPLP liegenden Gründen gekündigt wird.
Des Weiteren stellen der General Partner und LPLP die
Fondsgesellschaft von sämtlichen Verbindlichkeiten oder
sonstigen Schäden frei, die sich auf das Grundstück oder
die Objektgesellschaft beziehen und im Zeitraum vor
Abschluss des Master Agreement verursacht wurden.
Schließlich haben sich CLI und die Fondsgesellschaft in § 9.2
des Master Agreement verpflichtet, LPLP und den Liberty
General Partner sowie die mit diesen verbundenen Unternehmen und deren Geschäftsführer, Direktoren, Treuhänder,
Angestellte und Gesellschafter von Verlusten und weiteren
Nachteilen freizustellen, die den Vorgenannten dadurch entstehen, dass sie Forderungen Dritter ausgesetzt sind, die aus
Rechtsverletzungen in Zusammenhang mit der Erstausgabe
oder Übertragung der Anteile an der Fondsgesellschaft bzw.
der Prospektierung des CFB-Fonds 160 „1701 JFK Boulevard,
Philadelphia“ resultieren (vgl. auch S. 87).
FertigstellungsgarantieVertrag (sog. Completion and
Payment Agreement and
Guarantee)
Der Fertigstellungsgarantie-Vertrag wurde am 11.04.2006 zwischen LPLP, der Objektgesellschaft und der Fondsgesellschaft
geschlossen. Der Fertigstellungsgarantie-Vertrag unterliegt
dem Sachrecht des US-Bundesstaates Delaware. Er bezweckt
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gleichsbetrag in Höhe von bis zu TUS-$ 6.165 zu zahlen,
falls die geplanten Tiefgaragenstellplätze nicht spätestens
bis zum 31.12.2009 genehmigt worden sind,
Außerdem verpflichtet sich LPLP,
/
die Objektgesellschaft zu veranlassen, einen Ausgleichsbetrag an die Fondsgesellschaft zu zahlen, falls die tatsächliche Mietfläche nach Flächenaufmaß gemäß ComcastMietvertrag um mehr als 1 % geringer ist als die geplante
Mietfläche des Gebäudes, und zudem der Objektgesellschaft diesen Ausgleichsbetrag zu erstatten (vgl. S. 32),
/
der Objektgesellschaft den Schaden zu ersetzen, der ihr
entsteht, falls die Grundsteuerbefreiung auf das Gebäude
nicht aufrechterhalten werden kann und die anfallende
Grundsteuer nicht auf Mieter umgelegt werden kann,
/
der Objektgesellschaft rechtzeitig Geldmittel zur Verfügung
zu stellen, damit diese ihre Zins- und Tilgungsverpflichtungen aus dem von LPLP gewährten Zwischenfinanzierungsdarlehen (LPLP Loan) erfüllen kann,
/
bis zum Beginn der Mietzahlungen für alle Teilmieteinheiten durch Comcast, längstens jedoch bis zum 31.12.2007
(vgl. Mieteinnahmengarantie-Vertrag) der Objektgesellschaft grundsätzlich alle ihre Ausgaben zu erstatten,
/
der Objektgesellschaft alle Beträge zu erstatten, die von
dieser gemäß der sog. Participation Interest an Comcast
zu zahlen sind (vgl. S. 85 f.),
/
/
der Objektgesellschaft jegliche Vermietungskosten der
Erstvermietung von Mietflächen zu erstatten (einschließlich der sog. Development Cost Savings, vgl. S. 85),
der Objektgesellschaft alle Finanzierungskosten zu erstatten, die sich im Fall einer Reduzierung des Citigroup
Darlehens (wegen Verringerung der Mietfläche oder NichtGenehmigung der geplanten Tiefgaragenstellplätze) auf
den reduzierten Darlehensbetrag entfallen (z.B. einbehaltene Zinssicherungskosten, vgl. S. 77 f.) und
/
/
die Objektgesellschaft mit Liquidität auszustatten, die
es ihr ermöglicht, der Fondsgesellschaft die sog. PreCompletion Return auszuzahlen,
/
der Objektgesellschaft bestimmte Schäden (Mietausfall,
Mieterforderungen) zu ersetzen, die ihr entstehen, falls
die für das Gebäude vorgesehenen 87 Tiefgaragenstellplätze nicht wie geplant behördlich genehmigt werden
sollten, und der Objektgesellschaft zudem einen Aus-
für den Fall, dass der Objektgesellschaft für das im
Zusammenhang mit dem Citigroup Darlehen abgeschlossene Zinssicherungsgeschäft entrichtetes Entgelt
(sog. Negative Carry, vgl. S. 77) zurückerstattet wird, der
Objektgesellschaft einen Betrag in Höhe von 80 % der
Rückerstattungssumme zu zahlen und die Auszahlung dieses Betrags an die Fondsgesellschaft zu veranlassen.
Im Gegenzug für die qua Fertigstellungsgarantie-Vertrag
übernommenen Garantien und Verpflichtungen stehen LPLP
alle Vorteile aus dem Herstellungsprozess der Immobilie zu,
z.B. Rechte, Forderungen und Schadensersatzansprüche
gegenüber Baufirmen. Verstößt LPLP gegen eine der vorstehenden Garantien oder Verpflichtungen, so ist LPLP
nicht nur zum Ersatz des aus dem Verstoß resultierenden
Schadens verpflichtet, sondern die Objekt- bzw. die Fondsgesellschaft sind darüber hinaus befugt, von LPLP Erfüllung
zu verlangen.
Falls Comcast den Mietvertrag wegen verspäteter Fertigstellung des Gebäudes kündigt, so stehen der Objekt- und der
Fondsgesellschaft die im Fertigstellungsgarantie-Vertrag vorgesehenen Rechte nicht zu. In diesem Fall ist die Fondsgesellschaft allein zur Ausübung der im Gesellschaftsvertrag
der Objektgesellschaft vorgesehenen Put Option – und damit
zur Veräußerung ihres Anteils an der Objektgesellschaft –
befugt (vgl. S. 71). Übt die Fondsgesellschaft die Put Option
aus, so führt dies zum automatischen Erlöschen des Fertigstellungsgarantie-Vertrages und zur Nichtigkeit der in diesem
Vertrag enthaltenen Garantien und Verpflichtungen.
Brunnen in Philadelphia mit City Hall im Hintergrund
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MieteinnahmengarantieVertrag
(sog. NOI Support Agreement)
Der Mieteinnahmengarantie-Vertrag wurde am 11.04.2006
zwischen LPLP, der Objektgesellschaft und der Fondsgesellschaft geschlossen. Er unterliegt dem Recht des Bundesstaates Delaware. Durch diesen Vertrag sichert LPLP die
Mieteinnahmen für die noch nicht vermieteten Flächen für
eine Laufzeit von maximal 7 Jahren ab. Hierdurch werden die
für die Ermittlung des Kaufpreises zugrunde gelegten Nettomieteinnahmen der Objektgesellschaft in Höhe von anfänglich
TUS-$ 34.500 p.a. (nachfolgend die „abgesicherten Nettomieteinnahmen“) sichergestellt.
So verpflichtet sich LPLP, monatlich an die Objektgesellschaft
eine Abschlagszahlung zu leisten, die grundsätzlich dem Betrag
entspricht, um den die tatsächlichen Nettomieteinnahmen hinter den garantierten Nettomieteinnahmen zurückbleiben (sog.
Shortfall Amount). LPLP hat mit den Abschlagszahlungen mit
Fälligkeit der Nettomiete für die letzte Teilmieteinheit der Ursprungsmietfläche gemäß Comcast-Mietvertrag (vgl. S. 81) zu
beginnen, spätestens jedoch am 01.01.2008. Die Zahlungspflicht endet (je nachdem, welches Ereignis früher eintritt) mit
Ablauf von sieben Jahren seit Zahlungsbeginn, oder falls der
Shortfall Amount auf Null reduziert wird, oder falls die Fondsgesellschaft die ihr im Objektgesellschaftsvertrag eingeräumte
Put Option zur Veräußerung ihres Anteils an der Objektgesellschaft an LPLP ausübt (vgl. S. 71).
Für die Berechnung des Shortfall Amount gilt grundsätzlich
Folgendes:
a) Bis zum Ablauf des Jahres, in dem der Mietzins für die
letzte Teilmieteinheit der Ursprungsmietfläche gemäß
Comcast-Mietvertrag fällig wird (voraussichtlich ab 2008,
vgl. S. 82), berechnet sich der jährliche Shortfall Amount
aus der Differenz zwischen dem Betrag der abgesicherten
Nettomieteinnahmen (TUS-$ 34.500) und den zahlbaren
Nettomieten zzgl. Betriebs- und Nebenkostenumlage
aus den im Zeitpunkt des Abschlusses des Mieteinnahmengarantie-Vertrags bestehenden Mietverträgen (mit
Comcast, TelAmerica, Center City Video und 1701 JFK
Restaurant, nachfolgend die „bestehenden Mietverträge“). Die geschätzten Betriebsausgaben (einschließlich
Grundsteuer und Verwaltergebühr) für das gesamte Gebäude werden zu der o.g. Differenz hinzu addiert. Im Fall
einer Auszahlung des Citigroup Darlehens nach dem 01.01.
eines Jahres wird der Shortfall Amount um den Betrag
einer im Vergleich zur fiktiven Auszahlung am 01.01. dieses
Jahres eingetretenen Zinsersparnis reduziert.
b) Der anfängliche, jährliche Shortfall Amount wird in dem
Kalenderjahr, in dem Comcast erstmals die vollständige
Jahresnettomiete entrichtet (voraussichtlich ab 2009) auf
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vertraglich fixierte Nettomieteinnahmen von rd. TUS-$
11.714 reduziert. Dieser Betrag wurde wie folgt errechnet:
Abgesicherte Nettomieteinnahmen (TUS-$ 34.500) minus
zu zahlende Nettomieten und anteilige Betriebs- und
Nebenkostenumlagen aus den bestehenden Mietverträgen (rd. TUS-$ 33.413) zzgl. der geschätzten Betriebskosten für 2009 (vertraglich fixiert in Höhe von TUS-$ 10.626).
Folglich garantiert LPLP mit diesem Shortfall Amount
Nettomieteinnahmen in einer maximalen Höhe, die dem
Betrag der zugrunde gelegten Nettomieteinnahmen zzgl.
anteiliger Umlagen der bei Vertragsabschluss noch unvermieteten Mietflächen entspricht. Staffelmieterhöhungen ab
2009 bezogen auf die Comcast-Mietfläche bei Vertragsabschluss (872.625 sf) mindern den maximalen Shortfall
Amount nicht mehr.
c) LPLP ist verpflichtet an die Objektgesellschaft monatlich
vorschüssig Abschlagszahlungen zu leisten, die auf Basis
von einem Zwölftel der oben definierten und fortgeschriebenen Shortfall Amounts bestimmt werden und die um
folgende Minderungen und Erhöhungen angepasst werden:
/
Der Shortfall Amount wird dauerhaft mit Beginn eines
neu abgeschlossenen Mietvertrages um den Betrag
der jährlich gemäß dem neuen Mietvertrag zu zahlenden Bruttomiete (Nettomiete zzgl. Umlagen) reduziert,
wobei auch Mieterhöhungen – sowohl gemäß neu
abgeschlossener Mietverträge als auch gemäß bestehender Mietverträge (Ausnahme: Comcast-Mietvertrag) – den Shortfall Amount reduzieren.
/
Sonstige kurzfristige Einnahmen, wie z.B. Umsatzmiete oder Einnahmen aus Antennenmasten, mindern lediglich die von LPLP monatlich zu leistenden
Abschlagszahlungen, nicht jedoch dauerhaft den
Shortfall Amount.
/
LPLP kann unter bestimmten Voraussetzungen die
Objektgesellschaft veranlassen, kurzfristige Mietverträge mit einer Laufzeit von weniger als drei Jahren
abzuschließen, die nicht den Bestimmungen der zu
diesem Zeitpunkt geltenden Leasing Guidelines entsprechen (vgl. S. 69). Die hieraus erwachsenden Mieteinnahmen mindern lediglich die monatliche Abschlagszahlung, nicht jedoch dauerhaft den Shortfall Amount.
Zudem bleibt bei einer Vermietung, die nicht den
Leasing Guidelines entspricht, LPLP weiterhin gemäß
Fertigstellungsgarantie-Vertrag zur Übernahme der
Kosten einer der Leasing Guidelines konformen Erstvermietung der betreffenden Flächen verpflichtet.
/
Wenn die Summe der tatsächlichen Mietreduzierungen
für Comcast (vgl. S. 84) größer ist als die kalkulierte
Mietreduzierung von TUS-$ 323 p.a. (für 15 Jahre),
dann wird der Shortfall Amount um den jährlichen
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Differenzbetrag erhöht. Im umgekehrten Fall wird eine
entsprechende Reduzierung des Shortfall Amount vorgenommen.
/
/
Der Shortfall Amount wird zudem um einen im Mieteinnahmengarantie-Vertrag definierten Betrag reduziert,
falls die Fondsgesellschaft ihre zweite Eigenkapitalrate
(vgl. S. 66) im Zeitpunkt der Fälligkeit des Mietzinses
für die letzte Teilmieteinheit der Ursprungsmietfläche
gemäß Comcast-Mietvertrag, spätestens aber am
01.01.2008, nicht in die Objektgesellschaft eingezahlt
hat. Die Höhe der Reduzierung ist vertraglich geregelt
und variiert in Abhängigkeit davon, ob die Nichteinzahlung des Eigenkapitals eine Vertragsverletzung darstellt
oder nicht.
Falls LPLP gemäß Fertigstellungsgarantie-Vertrag
einen Ausgleichsbetrag für eine geringere tatsächliche
Mietfläche als vertraglich vorgesehen leistet, dann
wird der Betrag der abgesicherten Nettomieteinnahmen von TUS-$ 34.500 mit dem Quotienten von
tatsächlicher Mietfläche und geplanter Mietfläche
multipliziert und der Shortfall Amount in Höhe des
Ergebnisses dieser Berechnung reduziert.
/
Falls LPLP gemäß Fertigstellungsgarantie-Vertrag einen
Ausgleichsbetrag zahlt, da die geplanten Tiefgaragenstellplätze behördlich nicht genehmigt worden sind,
dann wird der Betrag der garantierten Nettomieteinnahmen von anfänglich TUS-$ 34.500 mit einem im
Mieteinnahmengarantie-Vertrag definierten Quotienten
multipliziert und der Shortfall Amount entsprechend
reduziert.
/
Falls der Mieter TelAmerica von seiner Option Gebrauch
macht, eine Teilmietfläche zu kündigen (vgl. S. 38),
dann erhöht sich der Shortfall Amount um die jährliche
Nettomiete zzgl. Nebenkostenumlage, die auf die
gekündigte Fläche entfällt.
Langfristige Finanzierung
Die Objektgesellschaft als Darlehensnehmer und LPLP als
weiterer Verpflichteter haben mit Citigroup Global Markets
Realty Corp. (nachfolgend „Citigroup“) als Darlehensgeber
am 13.04.2006 ein sog. Loan Commitment (nachfolgend die
„Darlehenszusage“) abgeschlossen. Mit dem Abschluss der
Darlehenszusage hat sich Citigroup verpflichtet, bei Fertigstellung der Immobilie, Beginn des Mietvertrages mit Comcast
und Vorliegen bestimmter weiterer Voraussetzungen, mit der
Objektgesellschaft einen Darlehensvertrag abzuschließen,
welcher zwischen den Parteien bereits endverhandelt und
der Darlehenszusage als Anlage beigefügt ist. Das langfristige
Darlehen der Citigroup wird grundpfandrechtlich abgesichert
werden. Bereits am 20.03.2006 hat LPLP (als Beauftragte der
Objektgesellschaft), im Hinblick auf den künftigen Darlehensvertrag zwischen Objektgesellschaft und Citigroup, mit Citigroup Global Markets, Inc. (nachfolgend „Citi Global“) zur
Festschreibung des Zinssatzes einen Zinssicherungs-Vertrag
(sog. Extended Rate Lock Agreement) abgeschlossen.
Zinssicherungs-Vertrag
Der Zinssicherungs-Vertrag sichert den Basis-Zinssatz der
künftigen, maximal US-$ 324 Mio. betragenden Langfristfinanzierung für eine Laufzeit von 10 Jahren, sofern das
Darlehen bis spätestens 30.09.2008 ausbezahlt wird. Der
abgeschlossene Basis-Zinssatz für die 10-jährige Zinsfestschreibung beträgt 5,1985 % p.a. Für die Bestimmung des
Festzinssatzes des Darlehens wird der Basiszinssatz um
bestimmte, in der Darlehenszusage definierte Margen erhöht.
Als Gegenleistung für die von Citi Global im Zusammenhang
mit dem Zinssicherungs-Vertrag übernommenen Risiken hat
LPLP während der Laufzeit des Zinssicherungs-Vertrages
monatlich im Voraus einen Betrag von US-$ 259.200 an Citi
Global zu entrichten (sog. Negative Carry). Die Zahlung
des Negative Carry erfolgte erstmals zum 19.04.2006. Der
geleistete Negative Carry wird LPLP durch Citi Global (bzw.
der Objektgesellschaft durch LPLP) lediglich dann erstattet,
wenn der Darlehensvertrag zwischen Citigroup und der Objektgesellschaft zustande kommt und die Darlehenssumme
ausbezahlt wird. Sollte ein geringerer Darlehensbetrag als
US-$ 324 Mio. zur Auszahlung kommen, dann verringert sich
die Rückerstattung des Negative Carry um die prozentuale
Differenz zwischen dem Maximaldarlehensbetrag von
US-$ 324 Mio. und dem tatsächlichen Darlehensbetrag.
Verschlechtert sich das Credit Rating für Langfristverbindlichkeiten von LPLP bei Standard & Poor’s, Fitch oder Moody’s
auf eine Stufe unterhalb des jeweiligen sog. Investment
Grade (weniger als BBB- bzw. Baa3), so hat LPLP als weitere
Sicherheit ein sog. Rate Lock Deposit an Citi Global zu leisten, und zwar in Höhe von 2 % des Maximaldarlehensbetrages von US-$ 324 Mio. Dies würde im Vergleich zum gegenwärtigen Credit Rating eine Herabstufung um zwei Stufen
bedeuten (vgl. S. 41). Sollte zu solch einem Zeitpunkt der
aktuelle Basis-Zinssatz niedriger sein als der gemäß Zinssicherungs-Vertrag gesicherte Basis-Zinssatz von 5,1985 % p.a.,
hat LPLP einen weiteren Geldbetrag als Sicherheit an Citi
Global zu leisten. Die Höhe des Betrags ergibt sich aus der
Multiplikation (a) der Differenz zwischen dem gesicherten
Basis-Zinssatzes und dem niedrigeren aktuellen Basis-Zinssatzes mit (b) dem Maximaldarlehensbetrag multipliziert mit
0,07845 %. Darüber hinaus hat LPLP an Citi Global eine
zusätzliche Sicherheit in Höhe von 1 % des Maximaldarlehensbetrags zu leisten für jede 0,1275 Prozentpunkte, um
die die Höhe des aktuellen Basis-Zinssatzes die Höhe des
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gesicherten Basis-Zinssatzes unterschreitet. Citi Global ist
berechtigt, den Zinssicherungs-Vertrag zu kündigen, falls
die Darlehenszusage gekündigt wird (s.u.). Im Falle der
Kündigung sind Citi Global die angefallenen Kosten des
Zinssicherungsgeschäfts (inkl. Hedging-Verluste) zusammen
mit ausstehenden Beträgen des Negative Carry sowie einer
eventuell gemäß der Darlehenszusage von LPLP und/oder
der Objektgesellschaft zu entrichtenden Kündigungsgebühr
zu erstatten (vgl. S. 15 und 17). Citi Global ist berechtigt, bis
zur Höhe dieser Zahlungsverpflichtung von LPLP und/oder der
Objektgesellschaft ein eventuell bestehendes Rate Lock
Deposit sowie eventuelle Hedging-Gewinne (nach Kosten),
die Citi Global mit der Auflösung des Zinssicherungsgeschäftes realisiert, zu verrechnen.
Die Fondsgesellschaft hat aufgrund ihrer 80%igen Beteiligung
an der Objektgesellschaft 80 % des Negative Carry, d.h. monatlich US-$ 207.306, zu tragen. Diesen Betrag überweist die
Fondsgesellschaft monatlich an LPLP. Darüber hinaus hat die
Fondsgesellschaft LPLP auch 80 % des Betrags des Rate
Lock Deposit sowie sonstiger von LPLP gemäß dem Zinssicherungs-Vertrag zu erbringende Zahlungen zu erstatten.
Soweit die Fondsgesellschaft ihren Zahlungspflichten gegenüber LPLP nicht nachkommt, ist die CFB verpflichtet, die entsprechende Zahlung an LPLP zu leisten.
Darlehenszusage
Darlehenssumme, Zinsfestlegung und Zinsaufschläge
Der maximale Darlehensbetrag beträgt gemäß Darlehenszusage US-$ 324 Mio. Der Darlehensbetrag wird um US$ 4 Mio. gekürzt, sollten die vorgesehenen 87 Tiefgaragenstellplätze nicht genehmigt werden. Sollte die Gesamtmietfläche des Comcast Center nach Fertigstellung weniger als
1.245.579 sf betragen, reduziert sich der Darlehensbetrag
zudem um US-$ 259 multipliziert mit der Differenz zwischen
1.245.579 sf und der tatsächlichen Mietfläche (vgl. S. 74).
Der gemäß Zinssicherungs-Vertrag gesicherte Basis-Zinssatz
zzgl. einer Kreditmarge von 0,71 % p.a., also von insgesamt
5,9085 % p.a., wird zum Zeitpunkt des Abschlusses des
Darlehensvertrags pro Zeitspanne von 30 Tagen, die zwischen
dem 20.03.2006 und dem Abschluss des Darlehensvertrags
vergangen ist, um 0,01 % p.a. erhöht. Findet der Vertragsabschluss innerhalb einer Zeitspanne von 30 Tagen statt, wird
diese bei der Berechnung mit vollen 30 Tagen berücksichtigt.
Anmerkung: Für die Prognoserechnung wurde von einem
Vorliegen sämtlicher Auszahlungsvoraussetzungen (und damit
einem Abschluss des Darlehensvertrages) bis spätestens
09.01.2008 ausgegangen, so dass sich in der Prognoserechnung der Zinssatz von 5,9085 % p.a. um 0,22 Prozentpunkte
p.a. erhöht. Zinserhöhungen, die aus einer Fertigstellung
nach dem 31.03.2008 resultieren, hat LPLP gemäß Fertigstellungsgarantie-Vertrag der Objektgesellschaft grundsätzlich
zu ersetzen (vgl. S. 15).
Verschlechtert sich das Credit Rating für Langfristverbindlichen von Comcast zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses
bzw. der Darlehensauszahlung bei Standard & Poor’s, Fitch
oder Moody’s auf eine Stufe unterhalb des sog. Investment
Grade (weniger als BBB- bei Standard & Poor’s und Fitch bzw.
Baa3 bei Moody’s), so erhöht sich der Zinssatz um weitere
0,21 Prozentpunkte p.a. (vgl. S. 17). Dies würde im Vergleich
zum gegenwärtigen Credit Rating eine Herabstufung um drei
Stufen bei Standard & Poor’s und Fitch bzw. um zwei Stufen
bei Moody’s bedeuten. Der Zinssatz erhöht sich außerdem,
sofern zum Zeitpunkt des Darlehensabrufes die durchschnittliche Class-A Marktmiete im Teilmarkt Market West von Philadelphia um mehr als US-$ 2 psf gegenüber der entsprechenden Marktmiete zum Zeitpunkt des Abschlusses der Darlehenszusage gefallen ist (vgl. S. 17). Der Zinssatz erhöht sich
um 0,01 % p.a. pro US-$ 0,20 psf gesunkene Marktmiete, um
die die genehmigte Abweichung von US-$ 2 psf überschritten
wird (im Folgenden „Marktzinserhöhung“).
Skulptur in der 30th Street Station
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Darlehensauszahlung
Gemäß Darlehenszusage soll der Abschluss des Darlehensvertrags (sog. Closing) bis 31.03.2008 erfolgen. Diese Frist
kann aber von der Objektgesellschaft um 6 Monate verlängert
werden, so dass der späteste Termin der 30.09.2008 ist.
Dieses sog. Closing Date bezeichnet den Tag, an dem alle
Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, so dass der bereits
verhandelte Darlehensvertrag unterschrieben werden kann
und die Darlehenssumme ausbezahlt wird. Insbesondere
folgende Auszahlungsvoraussetzungen müssen erfüllt sein:
/
Fertigstellung des Comcast Center
Die Fertigstellung des Comcast Center, der Plaza und der
Arbeiten, die zum einen die Ausführung des Anschlusses
des Comcast Center an die SEPTA Bahnstation „Suburban
Station“ und zum anderen die gemäß Vertrag mit der angrenzenden Kirche vereinbarten baulichen Maßnahmen betreffen,
muss erfolgt sein. Ausstehen dürfen lediglich sog. Punchlist
Items, d.h. untergeordnete oder lediglich kosmetische Restarbeiten, die für den Beginn oder die Fortsetzung der Mietverträge unerheblich sind und welche die Nutzung des Gebäudes
weder rechtlich noch sicherheitstechnisch beeinträchtigen.
Nachzuweisen ist die Fertigstellung durch bestimmte Zertifikate des Architekten und des ausführenden Bauunternehmens, durch ein die tatsächliche Bauausführung beurteilendes
Gutachten eines Sachverständigen, durch Vorlage temporärer
oder permanenter Gebäudenutzungsgenehmigungen und
durch Nachweis des Bestehens aller gemäß Darlehensvereinbarung notwendigen Versicherungen. Die Betreibergesellschaft SEPTA, die presbyterianische Arch Street Kirchengemeinde und die PIDC (Vertragspartner im Hinblick auf die
Vermietung der Plaza sowie deren Baufertigstellung) haben
Citigroup gegenüber schriftlich zu bestätigen, dass sämtliche
in den jeweiligen Verträgen festgelegten Bauleistungen wie
vorgesehen durchgeführt wurden, die Objektgesellschaft
dem jeweiligen Vertragspartner keine Zahlungen schuldet und
dass kein erheblicher Verstoß gegen den jeweiligen Vertrag
vorliegt. Auf eventuell zu Gunsten des ausführenden Bauunternehmens oder von Sub-Unternehmen bestehende dingliche
Sicherheiten müssen diese verzichtet bzw. insoweit eine
Nachrangigkeit gegenüber den der Bank zu gewährenden
Sicherheiten erklärt haben.
/
wirksam sind. Die Mietzahlungsverpflichtung von Comcast
muss – sofern für Comcast weiterhin ein Investment Grade
Rating besteht (vgl. S. 78) – für die Flächen der Phase I
begonnen haben und Comcast muss bereits die erste monatliche Zahlung der Nettomiete sowie der Betriebs- und Nebenkostenumlage für diese Flächen geleistet haben. Sollte
Comcast kein Investment Grade Rating mehr haben, muss
die Mietzahlungsverpflichtung hinsichtlich der gesamten
Ursprungsmietfläche (mit Ausnahme des 56. Stockwerkes)
begonnen haben und Comcast muss mindestens die erste
monatliche Zahlung der Nettomiete sowie der Betriebs- und
Nebenkostenumlage für die gesamte Ursprungsmietfläche
geleistet haben.
Comcast Mietvertrag
Der Mietvertrag mit Comcast muss unverändert wirksam sein
und Comcast und die Objektgesellschaft müssen Citigroup
gegenüber schriftlich bestätigt haben, dass die Fertigstellung
der Ursprungsmietfläche erfolgt ist (vgl. S. 81), die Laufzeit
des Mietvertrages begonnen hat und der Mieteinnahmengarantie-Vertrag sowie das sog. Overlay Agreement (vgl. S. 81)
Darüber hinaus darf keine Verletzung der Vorschriften des
Comcast Mietvertrages vorliegen und Comcast muss ggf.
Citigroup gegenüber schriftlich erklärt haben, auf das Kündigungsrecht zu verzichten, das besteht, sofern die Objektgesellschaft das Comcast Center nicht bis spätestens zum
31.03.2009 fertig gestellt hat. Des Weiteren muss Comcast
schriftlich erklären, ob ein Anspruch von Comcast wegen
Kosteneinsparung oder aufgrund eines (Teil-) Verkaufes gemäß
Mietvertrag vorliegt (vgl. S. 85) und ob die Objektgesellschaft
ihre insofern ggf. bestehende Zahlungsverpflichtung vollständig
erfüllt hat (vgl. S. 74 f.). Ebenfalls muss Comcast den vollständigen Erhalt der vereinbarten Construction Allowance gemäß
Mietvertrag und dessen vollständige Verwendung bestätigen
(vgl. S. 85).
/
Sonstige Auszahlungsvoraussetzungen
Die Gesellschafter der Objektgesellschaft dürfen ihre erbrachten Kapitaleinlagen nicht gekürzt haben und der für das
Comcast Center vereinbarte Kaufpreis muss weiterhin mindestens TUS-$ 505.000 betragen. Das LPLP Loan muss in
Gänze zurückgeführt sein (vgl. S. 74). Sollte dies nicht der Fall
sein, müssen zumindest alle damit in Verbindung stehenden
Sicherheiten, welche Vermögen der Objektgesellschaft oder
ihres General Partners betreffen, freigegeben worden sein.
Eine weitere Auszahlungsvoraussetzung ist, dass zum Zeitpunkt des Closing keine wesentliche Verschlechterung in
der Liquidität des CMBS-Marktes (Commercial Mortgage
Backed Securities) vorliegt, die eine Syndizierung bzw.
Verbriefung des Darlehens nachhaltig beeinträchtigt.
Sollten die Voraussetzungen für den Eintritt des Closing und
die Auszahlung des Darlehens nicht bis spätestens zum
30.09.2008 erfüllt sein, haben beide Vertragsparteien zu
jedem Zeitpunkt das Recht, die Darlehenszusage zu kündigen. Kommt es zu einer Kündigung muss die Objektgesellschaft, unabhängig davon, welche Vertragspartei gekündigt
hat, an Citigroup eine Kündigungsgebühr (sog. Break-up Fee)
in Höhe von US-$ 1,3 Mio. zahlen (vgl. zur Kündigung auch
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S. 66 ff.). Die Kündigungsgebühr fällt lediglich dann nicht an,
wenn der Nichteintritt des Closing allein darauf beruht, dass
der CMBS-Markt nachhaltig in seiner Liquidität beeinträchtigt
ist.
Darlehensvertrag
Am Closing Date, d.h. wenn sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt worden sind, ist der Darlehensvertrag in den
derzeit noch nicht zu bestimmenden Punkten (z.B. Darlehensbetrag und Zinssatz) gemäß den Vorgaben der Darlehenszusage zu ergänzen, von der Objektgesellschaft als Darlehensnehmer und Citigroup als Darlehensgeber zu unterzeichnen
und die Darlehenssumme ist auszubezahlen.
Citigroup wird bei Auszahlung der Darlehenssumme bestimmte Einbehalte für Restarbeiten sowie für Bezuschussungen von Mieterausbauten und sonstige Vermietungskosten
vornehmen, sofern solche Arbeiten noch durchzuführen sind
und damit verbundene Kosten noch anfallen werden oder
noch nicht vollständig beglichen worden sind. Anmerkung:
LPLP hat gegenüber der Objektgesellschaft im Rahmen des
Gesellschaftsvertrages der Objektgesellschaft bzw. gemäß
des Fertigstellungsgarantie-Vertrages die Kosten für die genannten Maßnahmen zu tragen und der Objektgesellschaft
Nachteile, die durch eventuelle Einbehalte entstehen, auszugleichen.
Citigroup hat das Recht, den Kredit zu syndizieren oder zu
verbriefen. Der Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung) für das
Darlehen ist monatlich nachschüssig zu zahlen. Das Darlehen
weist eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren auf. Die ersten
fünf Jahre sind tilgungsfrei und es sind ausschließlich Zinszahlungen zu leisten. Mit Beginn des 6. Jahres der Zinsfestschreibung besteht der Kapitaldienst aus Zins- und Tilgungszahlungen, wobei die monatliche Annuität auf Basis des festgeschriebenen Zinssatzes und einer 30-jährigen Amortisationsdauer (360 Monatsperioden) berechnet wird. Am Ende
der Laufzeit ist die verbleibende Restvaluta vollständig zu
tilgen.
Die Objektgesellschaft hat pro square foot Mietfläche eine
Instandhaltungsreserve von jährlich US-$ 0,20 zu bilden, die
in monatlich gleichen Beträgen auf ein dafür vorgesehenes,
an Citigroup verpfändetes Konto einzuzahlen ist. Sämtliche
Zahlungen der Mieter (Nettomiete, Betriebs- und Nebenkostenumlage), weitere Einkünfte aus dem Betrieb des
Comcast Center und Zahlungen von LPLP an die Objektgesellschaft im Rahmen des Mieteinnahmengarantie-Vertrages sowie im Rahmen des Overlay Agreement (vgl. S. 81)
haben auf ein unter der Kontrolle von Citigroup stehendes
Konto (sog. Clearing Account) zu erfolgen. Solange keine
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Vertragsverletzung gegen die Vorschriften des Darlehensvertrags und die damit in Zusammenhang stehenden Verträge
vorliegt, sind die aufgelaufenen Beträge täglich an die Objektgesellschaft weiterzuleiten. Sollte eine Vertragsverletzung vorliegen, wird Citigroup die auf dem Clearing Account befindlichen und zukünftig auflaufenden Beträge nicht mehr an
die Objektgesellschaft freigeben, sondern nach eigenem
Ermessen auf weitere Sicherheitskonten transferieren und
für anstehende Ausgaben und/oder Bedienung des Kapitaldienstes verwenden.
Während der Darlehenslaufzeit muss ein definierter Cash
Flow-Überschuss der folgenden 12 Monate mindestens
das 1,1fache der jährlichen Darlehensannuität von ca.
TUS-$ 23.633 betragen (sog. Debt Service Coverage Test).
Sollte diese Kennziffer nicht erfüllt sein, dann werden die
Einzahlungen auf dem Clearing Account zunächst für drei
Monate nicht mehr freigegeben und stattdessen auf
Sicherheitskonten überwiesen.
Die im Darlehensvertrag im Einzelnen aufgeführte Vertragsverletzungen (sog. Events of Default) sind z.B., (a) wenn die
Objektgesellschaft die Zinsen und/oder die Tilgung nicht rechtzeitig bedient, (b) wenn sie falsche Angaben im Darlehensvertrag oder den dazugehörigen Dokumenten gemacht hat,
(c) wenn die Objektgesellschaft nicht für eine ausreichende
Versicherung des Gebäudes Sorge trägt, (d) Insolvenz der
Objektgesellschaft, (e) Nichterfüllung von Berichts- und/oder
Mitwirkungspflichten, (f) wenn der MieteinnahmengarantieVertrag geändert oder gekündigt wird oder eine Vertragsverletzung insofern vorliegt.
Liegt eine Vertragsverletzung vor, hat Citigroup nach ihrem
Ermessen das Recht, das Darlehen unverzüglich fällig zu stellen. Sollte die Objektgesellschaft ihren Gesellschaftszweck
oder ihre Struktur über das erlaubte Maß hinaus ändern, sich
in oder an der Schwelle zur Insolvenz befinden oder ihre
Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag auf Dritte übertragen, erfolgt die Fälligstellung des Darlehens automatisch
und ohne weitere Mitteilung durch Citigroup. Wird das Darlehen fällig gestellt, hat die Objektgesellschaft zudem eine
Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Während der Zeitspanne, in der ein Event of Default vorliegt, hat die Objektgesellschaft auf alle Citigroup geschuldeten Zahlungen einen
zusätzlichen Zins von 5 % p.a. bzw. in Höhe des höchsten
gesetzlich zulässigen Zinssatzes – je nachdem welcher
Zinssatz der niedrigere ist – zu zahlen. Für nicht rechtzeitig
geleistete Kapitaldienstzahlungen ist ein zusätzlicher Verzugszins von 5 % p.a. zu zahlen. Im Falle einer Vertragsverletzung ist Citigroup ferner berechtigt, einen neuen Property
Manager für die Immobilie einzusetzen.
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Eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ist grundsätzlich
nicht möglich. Das Darlehen bzw. die Rechte und Pflichten
aus dem Darlehensvertrag können unter bestimmten Voraussetzungen auf Dritte übertragen werden. In diesem Fall ist
eine Gebühr in Höhe von 0,5 % der ausstehenden Darlehensvaluta an Citigroup zu zahlen. Citigroup hat bestimmte Informations- und Zustimmungsrechte in Bezug auf die geschäftliche Situation der Objektgesellschaft (wie z.B. Jahresabschluss,
Mieterlisten, Budget).
Als Sicherheiten für das Darlehen dienen Citigroup insbesondere eine erstrangige Grundstückshypothek sowie die Abtretung aller Mietzahlungsverpflichtungen. Ferner sind Citigroup zur Sicherheit alle Rechte der Objektgesellschaft an
sämtlichen bestehenden Verträgen (einschließlich Fertigstellungsgarantie-Vertrag und Mieteinnahmengarantie-Vertrag,
Bau- und Architektenverträge, Wartungs-, Serviceverträge,
Objektverwaltungsvertrag etc.) abgetreten worden. Die
Haftung für die Verbindlichkeiten aus dem Darlehensvertrag
ist auf das Vermögen der Objektgesellschaft beschränkt („non
recourse“). Eine persönliche Haftung der Gesellschafter der
Objektgesellschaft (und damit auch Fondsgesellschaft) ist
somit grundsätzlich ausgeschlossen. Allerdings gelten
bestimmte Ausnahmen von dieser Haftungsbeschränkung
(sog. carve outs), wie dies im bestimmten Rahmen in den
USA üblich ist. Solche Ausnahmen liegen insbesondere bei
vorsätzlicher Täuschung/Fehlinformation durch die Objektgesellschaft, bei Unterschlagung/ Veruntreuung von Geldern und
Umweltverschmutzungen vor. Die Objektgesellschaft ist verpflichtet, die Immobilie umfassend zu versichern, wozu insbesondere Versicherungen gegen Erdbeben-, Wind- und
Flutschäden sowie eine Terrorismusversicherung gehören. Die
Objektgesellschaft hat die im Zusammenhang mit dem Kredit
entstehenden Nebenkosten, wie u.a. Beratungskosten und
Gutachterkosten, zu zahlen. Der Darlehensvertrag unterliegt
dem Recht des Staates von New York.
Die Objektgesellschaft verpflichtet sich ferner in einer separaten Vereinbarung, Citigroup von sämtlichen Schäden aus
Umweltverunreinigungen und den damit in Zusammenhang
stehenden Kosten freizustellen. Am Closing Date ist zudem
zwischen der Objektgesellschaft, LPLP, der Fondsgesellschaft
und Citigroup ein sog. Overlay Agreement abzuschließen,
welches bereits endverhandelt und im Entwurf der Darlehenszusage als Anlage beigefügt ist. LPLP übernimmt darin
gegenüber Citigroup verschiedene Verpflichtungen im Hinblick
auf die Mieteinnahmen aus dem Comcast Center, die über
den Mieteinnahmengarantie-Vertrag hinausgehen, während
die Fondsgesellschaft gegenüber Citigroup verschiedene Zusicherungen im Zusammenhang mit dem Mieteinnahmengarantie-Vertrag abgibt.
Mietvertrag mit der Comcast
Corporation
Beginn, Laufzeit und
Verlängerungsoptionen, Mietgegenstand
Der Mietvertrag zwischen der Objektgesellschaft als Vermieterin und Comcast als Mieter wurde am 02.01.2005 abgeschlossen und durch Nachträge vom 10.08.2005, 09.11.2005,
04.04.2006 und 07.04.2006 ergänzt. Der Mietvertrag bezieht
sich auf eine Bürofläche von insgesamt 943.568 sf in den
Stockwerken 4 – 14 und 26 – 56 (nachfolgend die „Ursprungsmietfläche“). Seine Laufzeit beginnt – je nachdem, welches
Ereignis zuerst eintritt – entweder am Tag (nachfolgend der
„erste Einzugstag“, sog. First Occupancy Date) der wesentlichen Fertigstellung der Teilmietfläche der Ursprungsmietfläche, die als erste von Comcast bezogen wird, (nachfolgend
die „erste Teilmieteinheit“) inklusive der mieterspezifischen
Grundausbauten (Bodenbeläge, Anstriche, Trennwände etc.)
oder am Tag des Einzugs von Comcast in die erste Teilmieteinheit mit Zustimmung der Objektgesellschaft und der
Geschäftsaufnahme darin.
Der Mietvertrag endet automatisch nach Ablauf von 186
Monaten (151/2 Jahre) – je nachdem, welches Ereignis zuerst
eintritt – ab dem Tag (nachfolgend der „letzte Einzugstag“,
sog. Final Occupancy Date) der wesentlichen Fertigstellung
der Teilmietfläche der Ursprungsmietfläche, die als letzte von
Comcast bezogen wird, (nachfolgend die „letzte Teilmieteinheit“) inklusive der mieterspezifischen Grundausbauten
(Bodenbeläge, Anstriche, Trennwände etc.) oder ab dem Tag
des Einzugs von Comcast in die letzte Teilmieteinheit mit Zustimmung der Objektgesellschaft und der Geschäftsaufnahme
darin. Der Mietvertrag endet aber spätestens nach Ablauf von
186 Monaten nach dem ersten Jahrestag des ersten Einzugstags.
Der Mietvertrag verlängert sich, falls Comcast von einer im
Mietvertrag vorgesehenen Verlängerungsoption Gebrauch
macht. Comcast hat 4 Verlängerungsoptionen von jeweils 5
Jahren, welche spätestens 2 Jahre vor Ablauf der jeweiligen
Laufzeit ausgeübt werden müssen (nachfolgend „Verlängerungsoptionen“).
Das erwartete Einzugsdatum ist für eine Phase I (4.– 14.
und 29.– 32. Stockwerk) der 21.09.2007, für eine Phase II (26.–
28., 33.– 41. und 46.– 50. Stockwerk) der 02.11.2007 und für
eine Phase III (42.– 45., 51– 55. Stockwerk) der 07.12.2007. Für
das der Phase III zugerechnete 56. Stockwerk wurde als
erwartetes Einzugsdatum der 11.01.2008 vereinbart (letzter
Einzugstag). Bei Einhaltung dieses Zeitplans und damit einem
letzten Einzugstag im Januar 2008 hätte der Mietvertrag folglich eine Laufzeit bis zum 31.07.2023.
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Als spätester Fertigstellungstermin ist ungeachtet etwaiger
Verzögerungen wegen höherer Gewalt für die Phase I der
15.01.2008, für Phase II der 15.02.2008 und für Phase III
der 15.03.2008 vereinbart. Werden diese spätesten Fertigstellungstermine nicht eingehalten, so ist die Objektgesellschaft gegenüber Comcast zum umfassenden Schadensersatz verpflichtet, allerdings maximal bis zu einer Höhe von
US-$ 56,4 Mio. (vgl. Fertigstellungsgarantievertrag, S. 74).
Comcast kann den Mietvertrag grundsätzlich kündigen,
falls die Fertigstellung insgesamt nicht spätestens bis zum
31.03.2009 (sog. Final Substantial Completion Date) erfolgt ist. Der Final Substantial Completion Date kann von der
Objektgesellschaft auf den 31.03.2010 verschoben werden,
sofern ein unabhängiger Architekt bestätigt, dass die Fertigstellung bis zu diesem Termin möglich ist (vgl. S. 71).
Vertraglich geregelt wurden zudem weitere Anmietungsoptionen für Comcast. Demnach besteht für Comcast die
Option (nachfolgend jeweils „Jahrestagsoption“), jeweils
zum Ende des zweiten, siebten, zehnten und zwölften Mietjahres weitere Flächen (nachfolgend „Optionsflächen“) anzumieten. Zum Ablauf des zweiten Mietjahres können ein oder
zwei weitere Stockwerke angemietet werden, zu den drei
späteren Optionszeitpunkten kann jeweils ein weiteres Stockwerk hinzukommen. Die Ausübung der Jahrestagsoption ist
der Objektgesellschaft ein Jahr vor dem Beginn des jeweils
einschlägigen Mietjahres schriftlich mitzuteilen. Ferner räumt
der Mietvertrag Comcast das Recht ein, jede freiwerdende
Fläche im Bürogebäude anzumieten, soweit nicht ein vorrangiges Optionsrecht eines anderen Mieters besteht. Solche
zusätzlichen Mietflächen haben ebenso wie die Optionsflächen die gleichen Laufzeit wie die Ursprungsmietfläche
(d.h. voraussichtlich bis 31.07.2023).
Zusätzlich zur Bürofläche hat Comcast ca. 2.604 sf Lagerfläche im Untergeschoss für die Laufzeit des Mietvertrages
angemietet. Außerdem hat Comcast das Recht, Stellplätze
in der Tiefgarage anzumieten. Die Anzahl der Stellplätze
bemisst sich nach der angemieteten Bürofläche. Bei der derzeitigen Bürofläche von 943.568 sf kann Comcast bis zu 59
Stellplätze mieten. Für die Stellplätze wird ein separater
Jahresmietvertrag bis zum 15.11. eines jeden Jahres abgeschlossen, der dann jeweils für das darauf folgende Kalenderjahr gültig ist.
Nettomiete
In der Tabelle auf S. 39 werden für die einzelnen Teilmieteinheiten (inkl. Optionsflächen) die jeweiligen Mietflächen und
anfänglichen Nettomieten sowie die jeweils vereinbarten prozentualen Staffelmieterhöhungen dargestellt. Während der
Mietvertragslaufzeit von 151/2 Jahren wird die Miete vierzehn
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Mal gesteigert, so dass bei einem Mietbeginn Ende 2007 die
letzte Staffelmieterhöhung Ende 2021 durchgeführt wird. Zu
Beginn des 8. Mietjahres ist zudem für die Ursprungsmietfläche sowie ggf. für die Optionsfläche nach Ablauf des 2. Mietjahres eine einmalige Mietsteigerung von 92,5 Cent psf p.a.
fest vereinbart. Die jährliche prozentuale Mietsteigerung gilt
auch für die ab dem 8. Mietjahr um 92,5 Cent erhöhte Nettomiete, so dass z.B. die Nettomiete für das 51. – 55. Stockwerk von US-$ 35,02 auf US-$ 36,95 psf Ende 2014 (voraussichtlich Dezember) angepasst wird.
Die Nettomiete für die Lagerfläche beträgt im ersten Mietjahr US-$ 15 psf/ p.a. Zu Beginn eines jeden weiteren Mietjahres wird diese um 2 % gesteigert. Die Miete pro Stellplatz beträgt im ersten Mietjahr US-$ 350 pro Monat und
wird jeweils nach Ablauf von drei Jahren an die Marktmiete
für vergleichbare Stellplätze im Center City Business District
angepasst, wobei die jeweilige Erhöhung nach drei Jahren
10 % nicht übersteigen darf.
Für den Fall, dass Comcast eine Verlängerungsoption ausübt,
wurde bezüglich der anfänglichen Nettomieten im ersten Jahr
der jeweiligen Verlängerungszeit folgendes vereinbart: Für das
jeweils erste Mietjahr nach Ausübung der ersten und zweiten
Verlängerungsoption beträgt die zu zahlende Nettomiete je
nachdem, welcher Wert höher ist, entweder 90 % der zuletzt
für die jeweilige Fläche gezahlten Nettomiete oder die sog.
Fair Market Rent (im folgenden „Nettomarktmiete“). Zur
Ermittlung der Nettomarktmiete sind unter Beachtung von
Faktoren, wie z.B. Gebäudealter, Lage, Mietvertragslaufzeit,
Flächengröße und -effizienz, Service im Gebäude etc., Nettomieten von vergleichbaren erstklassigen Bürogebäuden (sog.
Class A+ Office Buildings) heranzuziehen und zu bewerten.
Nach Ausübung der dritten und vierten Verlängerungsoption
entspricht die anfänglich zu zahlende Nettomiete der jeweils
ermittelten Nettomarktmiete. Nach Ausübung der Verlängerungsoptionen wird die Nettomiete jährlich, erstmals mit
Beginn des jeweils 2. Mietjahres, um 2 % gesteigert.
Die Verpflichtung zur Zahlung der Nettomiete beginnt für
jede Teilmieteinheit zwei Monate nach dem Tag (nachfolgend
der „Einzugstag“; sog. Occupancy Date) der wesentlichen
Fertigstellung der betreffenden Teilmieteinheit inklusive der
mieterspezifischen Grundausbauten (Bodenbeläge, Anstriche,
Trennwände etc.) oder, falls dies zuerst erfolgt, zwei Monate
nach den Einzug von Comcast in die betreffende Teilmieteinheit mit Zustimmung der Objektgesellschaft und der
Geschäftsaufnahme darin. Die Nettomiete ist im Voraus am
ersten Tag eines jeden Monats zu entrichten. Die anteiligen
Betriebs- und Nebenkosten sind hingegen sofort ab dem
jeweiligen Einzugstag zu entrichten.
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Instandhaltung aufgrund gesetzlicher Vorschriften notwendig
ist bzw. wird, oder tatsächlich die Betriebs- und Nebenkosten
senkt und auch in dieser Absicht vorgenommen wird, Fahrstuhlantriebsmotoren betrifft oder angemessen ist, um die
erstklassige Marktposition, das Erscheinungsbild und die
Funktionalität des Gebäudes und der Plaza zu erhalten.
Die Maßnahmen zur Erhaltung der erstklassigen Marktposition,
des Erscheinungsbilds und der Funktionalität der Immobilie
sind dem Mieter ab einer Größenordnung von TUS-$ 50 vor
Ausführung anzuzeigen. Des Weiteren sind die in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten grundsätzlich nur umlegbar,
sofern die resultierende höhere Betriebskostenumlage für
eine Einzelmaßnahme den Betrag von TUS-$ 125 und insgesamt pro Jahr den Betrag von TUS-$ 1.000 nicht übersteigt.
Bezüglich der Kosten für die Objektverwaltung wurde eine
Umlagenhöchstgrenze von anfänglich US-$ 0,75 psf/ p.a. vereinbart. Diese wird jeweils nach Ablauf von drei Mietjahren
um 6 % gesteigert (vgl. Investitionsplanung und Prognoserechnung, S. 47).
Insbesondere folgende Kosten können nicht auf Comcast
umgelegt werden:
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/
Kosten, die für Reparaturen oder sonstige Arbeiten anfallen, welche verursacht werden durch Fehler oder Mängel
der Arbeitsausführung bzw. verwendeter Materialien, für
die der Objektgesellschaft entweder Gewährleistungsansprüche zustehen oder deren Vorliegen in den ersten
fünf Jahren nach dem letzten Einzugstag bekannt wird;
/
Kosten, die für Reparaturen oder sonstige Arbeiten anfallen, welche durch ein Ereignis (z.B. Feuer oder Sturm)
verursacht werden, für das eine Versicherung besteht bzw.
das die Objektgesellschaft hätte versichern müssen;
/
Kosten des Betriebs und der Instandhaltung der Tiefgarage;
/
Kosten des Betriebs und der Instandhaltung der
Einzelhandelsflächen im Untergeschoss (Concourse);
/
Betriebs- und Instandhaltungskosten, die typischerweise
(zusätzlich) anfallen, sofern Mietflächen an ein FitnessStudio vergeben werden.
Mietfläche
Die im Mietvertrag definierte Mietfläche von Comcast sowie
die Gesamtmietfläche des Bürogebäudes basieren auf den
Vertragsplänen des Gebäudes. Jeweils 10 Tage vor jedem
Einzugstag hat die Objektgesellschaft Comcast ein Flächenaufmaß nach BOMA-Standard vorzulegen, das von einem mit
dem Gebäude vertrauten Architekten erstellt wurde. Comcast
hat das Recht, ggf. einen eigenen Architekten mit dem Flächenaufmaß zu beauftragen. Der Mietvertrag wird entsprechend
angepasst, falls gemäß dem endgültigen Flächenaufmaß die
Abweichung in einem Stockwerk um mehr als 1,0 % oder die
Gesamtmietfläche um mehr als 0,1 % abweicht. Eine etwaige
Erhöhung der Bruttomiete (Nettomiete zzgl. Umlagen) ist
allerdings auf maximal 1,0 % begrenzt.
Betriebs- und Nebenkosten
Zusätzlich zur Nettomiete hat Comcast entsprechend seinem
Anteil an der Gesamtmietfläche anteilig die üblichen Betriebsund Nebenkosten (inkl.Grundsteuer) des Gebäudes zu tragen.
Außerdem sind jährliche Kosten der Instandhaltung (Erneuerung) über eine von der Höhe der Kosten abhängige Abschreibungsdauer (von fünf Jahren bei Kosten in Höhe von bis zu
TUS-$ 100 bis zu maximal 15 Jahren bei Kosten in Höhe
von über TUS-$ 1.000) umlagefähig, sofern die betreffende
Die anteiligen Betriebs- und Nebenkosten sind im Voraus als
Abschlagszahlungen am ersten Tag eines jeden Monats zu
entrichten. Die Verpflichtung zur Übernahme der Abschlagszahlung beginnt am Einzugstag für die entsprechende Teilmieteinheit. Grundlage für die Bestimmung der monatlichen
Vorauszahlung ist das Budget, dessen Entwurf die Objektgesellschaft Comcast erstmals zum 01.09.2006 und für die
weiteren Jahre jeweils bis spätestens zum 01.11. für das dacomcast center
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rauf folgende Jahr vorzulegen hat. Das Budget muss die
gesamten voraussichtlich anfallenden Betriebs- und Nebenkosten aufführen sowie eine Kalkulation des auf Comcast
entfallenden Teils der umlegbaren Kosten enthalten. Die
Abrechnung der tatsächlich angefallenen Betriebs- und
Nebenkosten hat, sofern verwaltungstechnisch möglich,
unmittelbar nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres zu erfolgen, spätestens jedoch zum 30.04. des folgenden Jahres.
Kündigungsrechte der Objektgesellschaft
Die Elektrizitätskosten, die allein die Mietflächen bzw. die
Geschäftstätigkeit von Comcast betreffen, werden von der
Objektgesellschaft mit gesonderter monatlicher Rechnung
an Comcast weitergereicht. Die Objektgesellschaft kann
Verwaltungskosten von bis zu 3,5 % des Rechnungsbetrages
zuschlagen, soweit dies gesetzlich zulässig ist.
Der Objektgesellschaft steht u.a. ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, sofern Comcast trotz (mehrmaliger) Mahnung
durch die Objektgesellschaft und unter Ankündigung der
außerordentlichen Kündigung seiner Verpflichtung zur Zahlung
der Nettomiete und/oder der anteiligen Betriebs- und Nebenkosten innerhalb bestimmter Fristen nicht nachkommt. Die
Objektgesellschaft hat darüber hinaus ein außerordentliches
Kündigungsrecht, sofern ein Großteil des Gebäudes beschädigt und nicht nutzbar ist und für die Wiederherstellung der
Nutzbarkeit mehr als zwei Jahre erforderlich sind oder wenn
für die Wiederherstellung von der Objektgesellschaft zu tragende Kosten über US-$ 8 Mio. entstehen, die nicht über
Versicherungserlöse abgedeckt sind.
Kündigungsrechte für Comcast
Mietreduzierung
Zum Ablauf des 7., 10. und 12. Mietjahres hat Comcast das
Recht, den Mietvertrag hinsichtlich insgesamt maximal
dreier Stockwerke zu kündigen: Zum Ablauf des 7. Mietjahres kann ein Stockwerk gekündigt werden. Zum Ablauf
des 10. Mietjahres können bis zu 2 Stockwerke gekündigt
werden, abzüglich der Anzahl der Stockwerke, die nach Ablauf
des 7. Mietjahres gekündigt wurden. Zum Ablauf des 12. Mietjahres schließlich kann Comcast bis zu drei Stockwerke kündigen, abzüglich der Anzahl der Stockwerke, die nach Ablauf
des 7. und 10. Mietjahres gekündigt wurden. Eine Ausübung
dieser Kündigungsrechte darf nicht gleichzeitig mit der Ausübung einer Jahrestagsoption erfolgen (vgl. S. 82). Eine
Kündigung hat Comcast jeweils spätestens 18 Monate vor
dem einschlägigen Zeitpunkt schriftlich mitzuteilen. Für alle
gekündigten Mietflächen hat Comcast Entschädigungszahlungen in Höhe der nicht amortisierten Vermietungskosten
(Zuschüsse für Mietereinbauten und Maklerprovision) zu
leisten.
Sollte die Objektgesellschaft innerhalb von 90 Tagen nach
dem letzten Einzugstag weitere Mietverträge (mit Comcast
oder mit Dritten) über noch freie Büroflächen des Gebäudes
abschließen (nachfolgend die „weiteren Mietverträge“), so
reduziert sich, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen,
die von Comcast zu zahlende Nettomiete gemäß einer vorgegebenen Berechnungsmethode: Zunächst wird jeweils eine
„effektive“ Nettomiete des betreffenden weiteren Mietvertrages pro Mietjahr ermittelt, wobei die von der Objektgesellschaft zu tragenden Vermietungskosten (wie z.B. mietfreie
Zeiten, Zuschüsse für Mietereinbauten, Maklerprovision)
unter Berücksichtigung eines Abzinsungsfaktors von 10 %
auf die Mietvertragslaufzeit verteilt und dann von der vertraglichen Nettomiete abgezogen werden. Zur Veranschaulichung:
Liegen bei einem weiteren Mietvertrag die Vermietungskosten wie kalkuliert bei US-$ 62 psf, so wird die „effektive“
Nettomiete ermittelt, indem im Fall einer 15-jährigen (bzw. 10jährigen) Laufzeit dieses weiteren Mietvertrages vom Betrag
der vertraglichen Nettomiete ein Betrag in Höhe von US-$ 8
psf/p.a. (bzw. US-$ 9,8 psf/p.a.) subtrahiert wird. Die effektive
Nettomiete des weiteren Mietvertrages wird dann mit einer
im Comcast-Mietvertrag definierten Proforma-Nettomiete für
korrespondierende Mietjahre verglichen. Verbleibt in der Summe ein positiver Betrag, um den die effektive Nettomiete des
weiteren Mietvertrages die Proforma-Nettomiete übersteigt,
so wird dieser mit der Mietfläche des weiteren Mietvertrages
multipliziert. Der sich ergebende Betrag wird anschließend
halbiert. Basierend auf der Laufzeit des neuen Mietvertrages
wird dann die jährliche Mietreduzierung für Comcast berechnet. In der Prognoserechnung wurde eine jährliche Mietreduzierung von TUS-$ 323 für 15 Jahre berücksichtigt. Eine höhere Mietreduzierung wird zum Teil im Rahmen des Mieteinnahmengarantie-Vertrages durch LPLP für längstens 7 Jahre kompensiert (vgl. S. 76). Grundsätzlich kann sich eine höhere Mietreduzierung als TUS-$ 323 nur bei deutlich geringeren Erstvermietungskosten (kalkuliert: US-$ 62 psf) und bei längeren
Darüber hinaus steht Comcast ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, sofern die Objektgesellschaft Comcast
wesentlich und schwerwiegend darin beeinträchtigt, die
Mietsache vertragsgemäß zu nutzen, und die Objektgesellschaft diese Beeinträchtigung nicht innerhalb von 30 Tagen
nach Feststellung des Bestehens einer solchen Beeinträchtigung durch ein Schiedsgericht oder ordentliches Gericht
beendet. Zudem hat Comcast ein außerordentliches Kündigungsrecht im Fall des Ausschlusses der Nutzbarkeit des
Gebäudes (z.B. infolge einer Zerstörung oder Beschädigung
durch Feuer), wenn die Nutzbarkeit absehbar länger als zwei
Jahre ausgeschlossen ist oder wenn die Laufzeit des Mietvertrages innerhalb von einem Jahr nach dem absehbaren
Zeitpunkt der Wiederherstellung der Nutzbarkeit endet oder
wenn mit der Wiederherstellung der Nutzbarkeit nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Schadensfall begonnen
wird.
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Mietvertragslaufzeiten als die angenommenen 15 Jahren ergeben. Dies ist allerdings nach Auffassung der Fondsinitiators
sehr unwahrscheinlich.
Abtretung des Mietvertrages und
Untervermietung
Comcast hat während der Laufzeit des Mietvertrages grundsätzlich unter bestimmten Bedingungen das Recht, die angemieteten Flächen ganz oder teilweise an einen oder mehrere
Dritte unterzuvermieten oder den bestehenden Mietvertrag in
Gänze oder teilweise auf einen Dritten zu übertragen.
Unabhängig von einer vollständigen oder teilweisen Übertragung bzw. Untervermietung obliegt es weiterhin Comcast, die
Pflichten aus dem Mietvertrag, insbesondere zur Zahlung der
Nettomiete zzgl. der anteiligen Betriebs- und Nebenkosten,
zu erfüllen. Bei Nichterfüllung der Pflichten durch den neuen
Mieter bzw. Untermieter hat die Objektgesellschaft das Recht,
sich sofort und uneingeschränkt an Comcast zu wenden,
um Erfüllung der Vertragspflichten zu verlangen. Die ggf. im
Rahmen einer Übertragung bzw. Untervermietung erzielbaren
Mehrmieteinnahmen (nach Abzug von Vermietungskosten)
werden zwischen der Objektgesellschaft und Comcast hälftig
geteilt.
Eine Fusion, Verkauf, Spin-Off oder sonstige wesentliche
Restrukturierung von Comcast darf nur mit schriftlicher
Zustimmung der Objektgesellschaft durchgeführt werden,
es sei denn, dass der dann neue bzw. restrukturierte Mieter
ein Credit Rating hat, das mindestens dem Rating von
Comcast bei Standard & Poor’s oder Moody’s zum Zeitpunkt
der Restrukturierungsmaßnahme entspricht oder im Fall von
Standard & Poor’s bei mindestens BBB oder im Fall von
Moody’s bei mindestens Baa3 liegt.
Bezuschussung von Mieterausbauten (sog.
Construction Allowance)
Die Objektgesellschaft gewährt Comcast – wie marktüblich –
eine sog. Construction Allowance, die Comcast für den Ausbau, die Gestaltung und für die technische Ausstattung der
Ursprungsmietfläche sowie für die damit und mit dem Bezug
der Flächen in Zusammenhang stehenden Kosten (z.B. Genehmigungen und Umzugskosten) verwenden kann. Die Construction Allowance beträgt für diese Flächen insgesamt maximal US-$ 58,56 psf, wobei hiervon US-$ 7,56 psf im Rahmen
einer sog. Additional Construction Allowance optional gewährt werden. Als Kompensation für die gewährte Additional
Construction Allowance erhöht sich die von Comcast zu
zahlende Miete ab dem 8. Mietjahr um US-$ 0,925 psf/p.a.
bezogen auf die Ursprungsmietfläche für die verbleibende
Mietvertragsdauer. Anmerkung: Die Additional Construction
Allowance ist gemäß Objektgesellschaftsvertrag von der Objektgesellschaft und mittelbar zu 80 % von der Fondsgesellschaft zu tragen, während die verbleibende Construction
Allowance von US-$ 51 psf der Objektgesellschaft von LPLP
erstattet werden muss (vgl. S. 66 und 74 f.).
Darüber hinaus gewährt die Objektgesellschaft Comcast auch
dann eine Construction Allowance, falls Comcast Jahrestagsoptionen ausübt. Die Höhe dieser Construction Allowance
berechnet sich für jede der Optionsflächen, indem für die
betreffende Optionsfläche ein Betrag von US-$ 3 psf multipliziert wird mit der Anzahl der verbleibenden, vollen Mietjahre
für diese Fläche. Bei Ausübung der Jahrestagsoption nach
Ablauf des zweiten Mietjahres erhält Comcast zusätzlich eine
Additional Construction Allowance von US-$ 8,19 psf für die
betreffende Optionsfläche (vgl. oben).
Vorkaufsrecht
Solange Comcast mindestens 400.000 sf des Gebäudes
anmietet, steht Comcast ein Vorkaufsrecht am Gebäude zu.
Falls die Objektgesellschaft beabsichtigt, das Gebäude zu
veräußern, hat sie Comcast die beabsichtigten Bedingungen
des Verkaufs mitzuteilen bzw. Comcast den Entwurf des
beabsichtigten Kaufvertrags vorzulegen. Wird Comcast der
vollständige Entwurf des Kaufvertrags, der mit einem Dritten
abgeschlossen werden soll, vorgelegt, so hat Comcast
30 Tage Zeit, um das Vorkaufsrecht zu den im Kaufvertragsentwurf enthaltenen Bedingungen auszuüben. Werden
Comcast lediglich die Bedingungen des beabsichtigten Verkaufs mitgeteilt, nicht jedoch ein vollständiger Vertragsentwurf vorgelegt, so kann der Mieter innerhalb von 10 Tagen
signalisieren, dass er mit der Objektgesellschaft in Kaufvertragsverhandlungen eintreten möchte. Übt Comcast sein
Vorkaufsrecht nicht aus bzw. tritt Comcast nicht in Vertragsverhandlungen mit der Objektgesellschaft ein, ist letztere
berechtigt, das Gebäude an einen Dritten zu veräußern, wobei
der Kaufpreis nicht weniger als 95 % des Comcast mitgeteilten Kaufpreises betragen darf.
Beteiligung des Mieters bei
Kosteneinsparung und Verkauf
Sollten die tatsächlichen Projektentwicklungskosten bis zur
Fertigstellung des Gebäudes niedriger sein als die für die
Projektentwicklung budgetierten Baukosten, erhält Comcast
von der Objektgesellschaft einen Betrag von 20 % der eingesparten Summe (sog. Development Cost Savings). Außerdem hat Comcast gegen die Objektgesellschaft einen einmaligen Anspruch auf 17 % des Veräußerungsgewinns (sog.
Participation Interest), der entsteht, falls das Gebäude oder
Anteile an der Objektgesellschaft veräußert werden, und daraufhin Liberty Property Trust und/oder LPLP (direkt oder indicomcast center
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rekt) mit einem geringeren Eigentumsanteil als 40 % an dem
Gebäude oder an der Objektgesellschaft oder an einer sonstigen Gesellschaft, die das Eigentum an dem Gebäude hält,
beteiligt sind. Der Veräußerungsgewinn ist definiert als die
Differenz zwischen Verkaufspreis abzgl. Nebenkosten und
Gesamtprojektentwicklungskosten. Evt. Zahlungsansprüche
vom Comcast sind der Objektgesellschaft gemäß Fertigstellungsgarantie-Vertrag von LPLP zu erstatten (vgl. S. 74 f.).
Sonstiges
Die Objektgesellschaft muss Investitionen in Höhe von mindestens US-$ 2,5 Mio. für Kunstwerke tätigen, die in dem
der Öffentlichkeit zugänglichen Bereich des Gebäudes ausgestellt werden. Die Kosten hierfür sind der Objektgesellschaft
von LPLP zu erstatten. Solange Comcast mindestens
400.000 sf Bürofläche anmietet, hat Comcast das Recht, den
Namen für das Gebäude und für die Plaza zu bestimmen.
Comcast hat den Namen „Comcast Center“ für das Bürogebäude vorgegeben. Liberty Property Trust oder eine seiner
Tochtergesellschaften ist mit dem Gebäudemanagement
(Property Management) zu beauftragen. Andernfalls ist die
Zustimmung von Comcast erforderlich, die jedoch nur aus
wichtigem Grund verweigert werden kann.
Die Objektgesellschaft hat wirtschaftlich angemessene Anstrengungen zu unternehmen, um sicherzustellen, dass ein
Food Court, ein Fitness Center sowie ein Restaurant für gehobene Ansprüche als sog. Amenities im Comcast Center
zur Verfügung stehen. Comcast hat Anspruch auf eine zeitlich
begrenzte Mietreduzierung (im Fall des Food Court i.H.v.
monatlich US-$ 0,02 psf für maximal 60 Monate, im Fall des
Fitness Center i.H.v. US-$ 0,02 psf für maximal 48 Monate
und im Fall des Restaurants i.H.v. US-$ 0,01 psf für maximal
24 Monate – jeweils bezogen auf die Bürofläche, derzeit
943.568 sf), falls die vorgenannten Amenties nicht ab bestimmten definierten Zeitpunkten vollumfänglich zur Verfügung stehen oder definierte Öffnungszeiten nicht erfüllt
werden. Aufgrund des Mieteinnahmengarantie-Vertrages
werden etwaige Mietreduzierungen bis 31.12.2008 von LPLP
getragen.
Sonstige Verträge
Objektverwaltung
Die Objektgesellschaft hat LPLP gemäß dem sog. Management and Leasing Agreement vom 11.04.2006 mit der Verwaltung und Vermietung der Immobilie (Property Management) beauftragt.
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Die vom Objektverwalter zu erbringenden Dienstleistungen
umfassen den Betrieb, die Wartung und Instandhaltung der
Immobilie sowie die Überwachung und ggf. Durchführung von
Reparaturen, Umbauten und ggf. Mieterausbauten. Dabei hat
der Property Manager den Standard eines „Class-A Trophy
Office Building“ entsprechend vergleichbarer Immobilien in
Washington und New York zu erhalten. Der Objektverwalter
ist im Rahmen der kaufmännischen Verwaltung u.a. für das
Objektrechnungswesen und die Buchhaltung, die Liquiditätssteuerung und für den Abschluss sowie die Verwaltung
von Service- und Versicherungsverträgen verantwortlich. Darüber hinaus ist der Objektverwalter für die Vermietung des
Comcast Center zuständig. Dies umfasst u.a. das Aufstellen
von Vermietungsrichtlinien (sog. Leasing Guidelines), die Verhandlung und den Abschluss von Mietverträgen, die Kontrolle
der Mietverträge sowie die Durchsetzung von Ansprüchen aus
den Mietverträgen. In den halbjährlich vom Objektverwalter
vorzuschlagenden Leasing Guidelines werden die Nettomiete,
Mietsteigerungen, Mietvertragslaufzeit, Mieterzuschüsse und
mietfreie Zeiten für unvermietete und freiwerdende Mietflächen geregelt. Nach Genehmigung durch die Objektgesellschaft kann der Property Manager Mietverträge abschließen,
sofern die Leasing Guidelines eingehalten werden.
Der Objektverwalter muss spätestens zum 01.11. eines jeden
Jahres für das kommende Betriebsjahr (Kalenderjahr) ein von
der Objektgesellschaft zu genehmigendes Budget vorlegen,
in dem alle Einnahmen und Ausgaben des kommenden Betriebsjahres detailliert aufgeschlüsselt sind. Die budgetierten
Kosten und Ausgaben sollen grundsätzlich nicht überschritten
werden. Betriebsausgaben, die jeweils einzelne Budgetpositionen um 5 % übersteigen oder insgesamt 2,5 % des
genehmigten Budgets überschreiten und Serviceverträge
über TUS-$ 75 dürfen nur mit schriftlicher Genehmigung der
Objektgesellschaft durchgeführt werden. Grundsätzlich bedürfen alle nicht budgetierten Maßnahmen, mit Ausnahme von
Notfallsituationen und abgeschlossenen Dienstleistungsverträgen, der Zustimmung durch die Objektgesellschaft. Der
Objektverwalter berichtet monatlich über die Vermietung des
Comcast Center, Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen
Monats und Abweichungen einzelner Budgetpositionen.
Darüber hinaus erstellt er vierteljährlich Quartalsbilanzen und
Prognosen zum Ende des Betriebsjahres.
LPLP erhält für die Gebäudeverwaltung von der Objektgesellschaft eine Gebühr in Höhe von 3 % der Bruttoeinnahmen,
sofern die Objektverwaltungsgebühr in entsprechender Höhe
auf die Mieter umlegbar ist (mit Ausnahme des Comcast
Mietvertrages, vgl. S. 47). Für die im Zusammenhang mit der
Vermietung der Immobilie erbrachten Leistungen hat LPLP
Anspruch auf eine Vermietungsprovision. Die Vermietungsprovision ist gestaffelt in Abhängigkeit von der Mietvertragslaufzeit und beträgt, sofern kein weiterer Makler eingeschaltet
ist, 4 % für das erste bis fünfte Mietjahr, 3 % für das sechste
bis zehnte Mietjahr, und 2 % für jedes weitere Mietjahr, je-
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© R. Bradley Maule
weils bezogen auf die entsprechende Nettomiete. Wenn ein
weiterer Makler beteiligt ist, reduziert sich die Vermietungsprovision auf 2 %, 1,5 % sowie 1 % für die jeweiligen Jahre.
Für die Überwachung von Instandhaltungsmaßnahmen erhält
der Objektverwalter bei Baukosten von TUS-$ 75 bis TUS-$
250 eine Gebühr von 3 % der Baukosten, für einen TUS-$ 250
übersteigenden Betrag erhält er 2 %. Für die Überwachung
von Mieterausbauten erhält der Objektverwalter bei Kosten
bis TUS-$ 250 eine Gebühr von 5 % der Baukosten, für einen
TUS-$ 250 übersteigenden Betrag erhält er 2 %.
Der Objektverwaltungsvertrag läuft zeitlich unbegrenzt und
endet automatisch bei Veräußerung der Immobilie durch die
Objektgesellschaft. Die Objektgesellschaft hat das Recht, bei
Veruntreuung, grober Fahrlässigkeit sowie Insolvenz von LPLP
den Vertrag fristlos zu kündigen. Außerdem kann der Vertrag
gekündigt werden, wenn der Liberty General Partner abberufen wird oder wenn die Objektgesellschaft den Property
Manager gemäß den Vorschriften des Comcast Mietvertrages
entlassen muss. Der Vertrag unterliegt dem Recht des
Staates Pennsylvania.
Freistellungsvereinbarung für CLI und CFB
Mit Freistellungsvereinbarung vom 07.08.2006 hat sich die
Fondsgesellschaft verpflichtet, (a) CLI von allen Ansprüchen,
Haftungen, Schäden und sonstigen wirtschaftlichen Nachteilen freizustellen, die der CLI aufgrund von § 9.2 des Master
Agreement entstehen (Ausgabe der Anteile der Fondsgesellschaft und die dies betreffende Prospektierung, vgl. S. 74)
und (b) CFB in gleichem Umfang freizustellen, sofern CFB
gemäß Letter Agreement zwischen LPLP, CFB und CIMO
vom 20.03.2006 samt Nachtrag vom 11.04.2006 von LPLP
auf Zahlung von Kosten in Zusammenhang mit dem Zinssicherungsgeschäft in Anspruch genommen wird. Unmittelbar
gegenüber der CLI geltend gemachte Prospekthaftungsansprüche sind von dieser Freistellungsvereinbarung nicht
betroffen.
Weitere Dienstleistungs- und
Garantieverträge
Es handelt sich hier um folgende mit der Fondsgesellschaft
abgeschlossene Verträge (vgl. S. 44 f.):
/ Objektbeschaffung (28.07.2006)
/ Fremdkapitalvermittlung (28.07.2006)
/ Fondsaufbereitung (28.07.2006)
/ Eigenkapitalvermittlung (noch abzuschließen)
/ Platzierungsgarantie (28.07.2006)
/ Technische Projektprüfung / technisch-wirtschaftliches
Controlling (01.08.2006)
Die wesentlichen Inhalte dieser Verträge und die vereinbarten
Vergütungen werden im Kapital „Investitionsplanung und
Prognoserechnung“ erläutert (vgl. S. 44 ff.).
Wertpapiergesetzgebung
in den USA
US-amerikanische Staatsbürger, Staatsangehörige oder Einwohner dürfen nur Beteiligungen erwerben, die gemäß den
US-amerikanischen gesetzlichen Vorschriften in englischer
Sprache bei der amerikanischen Wertpapier- und Börsenaufsicht (Securities Exchange Commission – SEC) registriert
worden sind. Diese Registrierung ist zeit- und kostenintensiv
und wurde deshalb für dieses Beteiligungsangebot nicht
durchgeführt. Der vorgenannte Personenkreis kann sich
daher nicht an der Fondsgesellschaft 1701 JFK Boulevard
Philadelphia, L.P. beteiligen.
Nach Ablauf einer Haltefrist von drei Jahren ist die Übertragung einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft an
einen Staatsbürger, Staatsangehörigen oder Einwohner
der USA jedoch möglich.
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STEUERLICHE GRUNDLAGEN
VORBEMERKUNGEN
Die nachfolgenden Ausführungen geben einen Überblick
über die wesentlichen steuerlichen Auswirkungen der USamerikanischen Bundeseinkommensteuer, der steuerlichen
Bestimmungen des Bundesstaates Pennsylvania, der Stadt
Philadelphia sowie der deutschen Besteuerung für natürliche
Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in der
Bundesrepublik Deutschland.
Grundlage für die steuerliche Behandlung der Einkünfte aus
der Liberty/ Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P. (nachfolgend
„Objektgesellschaft“ genannt) und der 1701 JFK Boulevard
Philadelphia, L.P. (nachfolgend „Fondsgesellschaft“ genannt)
ist das zwischen der Bundesrepublik Deutschland und den
Vereinigten Staaten von Amerika (nachfolgend „USA“ genannt)
geschlossene Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und zur Verhinderung der Steuerverkürzung auf
dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und einiger anderer
Steuern vom 29.08.1989 BGBl. 1991 II S. 355 (nachfolgend
„DBA“ genannt), das Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und den USA zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Nachlass-, Erbschaft- und
Schenkungssteuern vom 03.12.1980 BGBl. 1982 II S. 847 in
der am 21.12.2000 bekannt gemachten Neufassung (nachfolgend „DBA-ErbSt“ genannt) und die in den USA und
Deutschland geltenden nationalen Steuergesetze auf Basis
des derzeitigen Rechtsstandes in Deutschland und in den
USA. Für eine abweichende Beurteilung durch die Finanzbehörden und /oder Finanzgerichte, z.B. im Rahmen einer
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Betriebsprüfung, sowie im Falle künftiger Gesetzesänderungen oder aufgrund von Veränderungen der Verwaltungsauffassung oder Änderung der Rechtsprechung kann keine Gewähr
übernommen werden. Am 01.06.2006 wurde das Protokoll
zur Änderung des derzeit bestehenden Doppelbesteuerungsabkommens vom 29.08.1989 unterzeichnet. Das Änderungsprotokoll bedarf zum Zeitpunkt der Prospekterstellung noch
der Zustimmung des gesetzgebenden deutschen und amerikanischen Organs und wird dann an dem Tag in Kraft treten,
an dem die Ratifizierungsurkunden ausgetauscht werden. Die
grundlegende abkommensrechtliche Behandlung von USImmobilieninvestments für in Deutschland ansässige Investoren wird durch das Änderungsprotokoll allerdings nicht
berührt.
Im Folgenden wird davon ausgegangen, dass die Anleger
/
unbeschränkt steuerpflichtige natürliche Personen mit
Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland
sind,
/
nicht Staatsbürger der USA sind, ihren Wohnsitz nicht
in den USA haben, nicht Inhaber einer Green Card (USEinwanderungsvisum) sind bzw. eine vergleichbare
Anknüpfung an das Besteuerungsrecht der USA haben
sowie
/
ihre Beteiligung an der Fondsgesellschaft im Privatvermögen halten.
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Diese steuerliche Zusammenfassung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Die Erläuterungen bieten lediglich
einen allgemeinen Überblick hinsichtlich der wesentlichen
steuerlichen Aspekte. Auswirkungen auf die individuelle
Steuersituation des Anlegers sind nicht Gegenstand dieser
Ausführungen. Deshalb sollten Anleger gegebenenfalls einen
auf diesem Gebiet erfahrenen steuerlichen Berater hinzuziehen. Sofern die Beteiligung an der Fondsgesellschaft über
eine Kapitalgesellschaft oder im Betriebsvermögen des Anlegers gehalten wird, gelten abweichende von den hier dargestellten steuerlichen Folgen in Deutschland und in den USA.
Grundsätzlich gilt für natürliche Personen, die in Deutschland
ansässig sind, das sog. Welteinkommensprinzip. Das bedeutet,
dass die Personen auch ihr im Ausland erzieltes Einkommen
in Deutschland versteuern müssen. Mit der Beteiligung als
Limited Partner an der Fondsgesellschaft erzielt der Anleger
mittelbar Einkünfte aus der Vermietung von Grundvermögen
in den USA. Mit diesen Einkünften wird der Anleger in den
USA beschränkt steuerpflichtig. In Deutschland sind diese
Einkünfte steuerbefreit, unterliegen jedoch dem Progressionsvorbehalt (s.u.).
Besteuerung in den USA
zweck der Fondgesellschaft ist nach dem Gesellschaftsvertrag
das Halten und Verwalten der Beteiligung an der Objektgesellschaft. Einer darüber hinausgehenden Geschäftstätigkeit geht
die Fondsgesellschaft nicht nach. Aufgrund der Gesellschaftsstruktur und den Regelungen in den Gesellschaftsverträgen
sind sowohl die Objektgesellschaft als auch die Fondsgesellschaft für US-Einkommensteuerzwecke als Personengesellschaften zu qualifizieren.
Personengesellschaften sind nach dem US-Steuerrecht kein
Steuersubjekt. Ihr Ergebnis (Gewinn oder Verlust) wird auf der
Ebene der Objekt- bzw. Fondsgesellschaft festgestellt und
anschließend auf die Gesellschafter aufgeteilt. Dies gilt auch
für Veräußerungsgewinne und /oder -verluste. Somit sind die
Fondsgesellschaft und Objektgesellschaft sog. steuerlich
transparente Personengesellschaften. Sie unterliegen weder
in den USA noch in Deutschland einer eigenen Ertragsbesteuerung, vielmehr werden die Anleger in den USA und
in Deutschland steuerlich so behandelt, als würden sie die
Immobilien in den USA unmittelbar halten und verwalten.
Den Anlegern wird entsprechend ihrer Beteiligungsquote
an der Fondsgesellschaft ein Anteil am Ergebnis der Fondsgesellschaft zugewiesen (sog. Transparenzprinzip).
/
Besteuerungsrecht
Besteuerung der laufenden Einkünfte
/
Steuersubjekt
Bei der Objekt- sowie Fondsgesellschaft handelt es sich
jeweils um eine Limited Partnership, eine Personengesellschaft amerikanischen Rechts. Die Fondsgesellschaft ist zu
80 % am Ergebnis der Objektgesellschaft beteiligt (Konzept
der „doppelstöckigen Kommanditgesellschaft“). Der Geschäfts-
Eine Doppelbesteuerung der Einkünfte aus der Immobilie in
den USA aufgrund des Wohnsitzes des Anlegers in Deutschland und der Belegenheit der Immobilie in den USA wird
durch das DBA vermieden.
Nach Artikel 6 Abs. 1 DBA haben die USA als Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht für sämtliche Einkünfte, die in
einem engen unmittelbaren und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie erzielt werden. Dazu
zählen auch laufende Einkünfte aus einer Beteiligung an einer
Personengesellschaft, die Grundvermögen in den USA vermietet. In Deutschland werden derartige Gewinnanteile der
Anleger steuerfrei gestellt und nur im Rahmen des Progressionsvorbehaltes berücksichtigt (s.u.).
/
Besteuerungsgrundsätze
Das steuerliche Ergebnis wird zunächst auf der Ebene der
Objektgesellschaft ermittelt. Es errechnet sich aus den laufenden Mietüberschüssen, die die Objektgesellschaft nach
Abschreibung, Fremdkapitalzinsen und sonstigen Betriebsausgaben, insbesondere Verwaltungskosten aus der Vermietung des Grundbesitzes, erzielt. Die Abzugsfähigkeit der
geltend gemachten Aufwendungen unterliegt einer grundsätzlichen Angemessenheitsprüfung. Von diesem steuerlichen
Ergebnis erhält die Fondsgesellschaft den ihr nach Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft zuzurechnenden Gewinncomcast center
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oder Verlustanteil. Dieser Anteil wird nach Abzug der jeweiligen
auf Ebene der Fondsgesellschaft entstehenden Betriebsausgaben und Abschreibungen anteilig den Anlegern zugerechnet.
Anschaffungs- und /oder Herstellungskosten für gewerbliche
Immobilien wie Bürogebäude werden für die Ermittlung des
steuerlichen Gewinns auf Bundesebene im Wesentlichen über
39 Jahre (2,564 % p.a.) linear abgeschrieben. Die Grundstückskosten können nicht abgeschrieben werden. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung bildet der auf das Gebäude
entfallende Kaufpreis zuzüglich der anteiligen Erwerbsnebenkosten (z.B. Maklergebühr, Rechtskosten etc.) entsprechend
dem Gebäudeanteil von ca. 94 %. Die Abschreibung wird im
Jahr der Anschaffung und im Jahr der Veräußerung zeitanteilig
berechnet. Die lineare Abschreibungsmethode über 39 Jahre
findet auch für Instandhaltungskosten Anwendung. Die Finanzierungskosten werden über die Darlehenslaufzeit aufwandswirksam verteilt.
Die mit der Gründung der Objekt- und Fondsgesellschaft verbundenen Kosten (z.B. Konzeption, Kosten für Rechts- und
Steuerberatung etc.) können in den USA nach Ausübung
eines Wahlrechts als sog. „organization costs“ über mindestens 15 Jahre abgeschrieben werden (IRC Sec. 709 b). Die
Kosten der Eigenkapitalbeschaffung, sog. „syndication costs“
(z.B. Eigenkapitalvermittlung, Platzierungsgarantie etc.), können nicht abgeschrieben werden. Sie werden steuerlich erst
bei der Berechnung eines etwaigen Veräußerungsgewinnes
gewinnmindernd in Ansatz gebracht. Das gleiche gilt für das
vom Anleger gezahlte Agio.
Auf individueller Ebene können die Anleger bei der Ermittlung
der Bemessungsgrundlage für die Bundeseinkommensteuer
nur solche Ausgaben in Ansatz bringen, die in direktem
Zusammenhang mit der Erzielung der US-Einkünfte aus
US-Grundvermögen stehen. So werden als Sonderbetriebsausgaben i.d.R. nur im Bundesstaat Pennsylvania gezahlte
Steuern und zum Teil US-Steuerberatungskosten, nicht aber
Reisekosten und Zinsaufwendungen für eine eventuelle
Anteilsfinanzierung der Kapitaleinlage anerkannt. Die Abzugsfähigkeit solcher Zinsaufwendungen ist gemäß Treasury
Regulation Section 1.861-9T (e)(7) für nicht in den USA ansässige Anleger ausgeschlossen.
/
Verlustausgleich
Etwaige Verluste aus der Kapitalbeteiligung an der Fondsgesellschaft kann der Anleger nur mit sog. der US-Besteuerung unterliegenden „passiven“ Einkünften und nur bis zur
Höhe des steuerlichen Kapitalkontos am Jahresende verrechnen („at risk limitation“). Als Einkünfte aus passiver Tätigkeit
werden u.a. die Mieteinkünfte aus dieser und ähnlichen USBeteiligungen qualifiziert. Die gemäß vorgenannter Regelung
nicht in einem Wirtschaftsjahr verrechenbaren Verluste aus
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passiver Tätigkeit können zeitlich und der Höhe nach unbegrenzt in Folgejahre vorgetragen werden und sind in den
nachfolgenden Jahren mit positiven Passiveinkünften oder
einem Gewinn aus der Veräußerung der Beteiligung bzw. aus
der Liquidation der Fondsgesellschaft verrechenbar. Unterliegen Zinseinkünfte der Nettobesteuerung, können diese
nicht mit einem passivem Verlust aus der Vermietung von
Grundbesitz verrechnet werden.
/
Bundessteuer (Federal Income Tax)
Nach dem US-Einkommensteuergesetz (IRC = Internal
Revenue Code) ist für die Besteuerung von Einkünften der
Anleger aus Vermietung von US-Grundvermögen – welche
nicht im Zusammenhang mit einer US-Geschäftstätigkeit stehen –, da es sich um sog. passive Einkünfte handelt, grundsätzlich eine pauschale Quellensteuer von 30 % der Mieteinnahmen (Bruttobesteuerung) vorgesehen. Ausländische
Anleger haben in den USA jedoch gegenüber der US-Finanzverwaltung ein mit Abgabe der Steuererklärung auszuübendes Wahlrecht („net basis election“), die laufenden Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung wie Einkünfte aus einer USGeschäftstätigkeit („income effectively connected with trade
or business in the U.S.“) behandeln zu lassen, mit der Folge,
dass die Einkünfte nach dem Nettoprinzip besteuert werden
können. Dies ist in der Regel günstiger als die pauschale
Besteuerung nach dem Bruttoprinzip, da Aufwendungen wie
beispielsweise Abschreibungen, Zinsen, laufende Verwaltungskosten etc. steuermindernd geltend gemacht werden können.
In der vorliegenden Darstellung wird unterstellt, dass das
Grundvermögen im Zusammenhang mit einer US-Geschäftstätigkeit steht bzw. die Anleger ihr Optionsrecht auf Nettobesteuerung gem. Section 871 (d) IRC ausüben. Der Antrag
auf Nettobesteuerung umfasst darüber hinaus einheitlich alle
anderen, außerhalb dieser Gesellschaft von dem jeweiligen
Anleger erzielten Einkünfte aus in den USA belegenen Grundbesitz. Die Ausübung des Wahlrechtes ist grundsätzlich für
das laufende Jahr und alle darauf folgenden Jahre bindend.
Der auf Einkünfte aus US-Geschäftstätigkeit anwendbare
Steuersatz richtet sich nach dem gesamten in den USA der
Besteuerung unterliegenden Einkommen („taxable income“).
Die Steuertabellen für nicht in den USA ansässige Ausländer
unterscheiden sich danach, ob der Steuerpflichtige verheiratet
ist oder nicht. Verheiratete, nicht in den USA ansässige Anleger können in den USA nicht gemeinsam veranlagt werden.
Sie müssen getrennte Einkommensteuererklärungen abgeben.
Die für 2006 gültigen Steuersätze sind in den nachfolgenden
Steuertabellen dargestellt.
Im Rahmen des Economic Growth and Tax Relief Reconciliation Act 2001 (US-Steuerreform 2001 mit Änderung in
2003) wurde ein Steuersenkungsprogramm in Kraft gesetzt,
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Steuertabelle USA (2006) für unverheiratete, nicht in den USA ansässige Kapitalanleger
zu versteuerndes Einkommen
(nach persönlichem Freibetrag von US-$ 3.300)
Steuern
bis
10 %
US-$
7.550
über US-$
7.550 bis US-$
30.650
US-$
755,0
plus 15 %
des über US-$
7.550 hinausgehenden Betrages
über US-$
30.650 bis US-$
74.200
US-$
4.220,0
plus 25 %
des über US-$
über US-$
74.200 bis US-$ 154.800
US-$ 15.107,5
plus 28 %
des über US-$
über US-$ 154.800 bis US-$ 336.550
US-$ 37.675,5
plus 33 %
des über US-$ 154.800 hinausgehenden Betrages
über US-$ 336.550
US-$ 97.653,0
plus 35 %
Steuertabelle USA (2006) für verheiratete, nicht in den USA ansässige Kapitalanleger (getrennt veranlagt)
zu versteuerndes Einkommen
(nach persönlichem Freibetrag von US-$ 3.300)
Steuern
bis
10 %
US-$
7.550
über US-$
7.550 bis US-$
30.650
US-$
755,0
plus 15 %
des über US-$
über US-$
30.650 bis US-$
61.850
US-$
4.220,0
plus 25 %
des über US-$
über US-$
61.850 bis US-$
94.225
US-$ 12.020,0
plus 28 %
des über US-$
über US-$
94.225 bis US-$ 168.275
über US-$ 168.275
US-$ 21.085,0
plus 33 %
des über US-$
US-$ 45.521,5
plus 35 %
mit dem ein neuer Eingangstarif von 10 % eingeführt wurde.
Die weiteren Steuersätze mit Ausnahme der 15 % Stufe wurden dabei schrittweise gesenkt. Die in den Tabellen dargestellten Steuersätze gelten bis einschließlich 2010. Ab dem Jahr
2011 gelten wieder die für das Jahr 2001 gültigen Steuersätze
(Eingangssteuersatz 15 %, weitere Steuersätze: 28 %, 31 %,
36 % und 39,6 %), falls zwischenzeitlich keine neue Regelung
durch die zuständigen Gremien beschlossen wird.
Bei der Berechnung des zu versteuernden Einkommens
wird bei jeder steuerpflichtigen Person ein Freibetrag von
US-$ 3.300 (in 2006) in Abzug gebracht. Ehegatten, die beide
Einkünfte aus US-Grundvermögen haben, können jeweils
beide den Freibetrag in Anspruch nehmen. Bei Einkommen
über US-$ 150.500 (Unverheiratete) bzw. US-$ 112.875
(Verheiratete) wird der Vorteil des persönlichen Freibetrages
sukzessive (2 % pro US-$ 2.500 bei Verheirateten und 2 %
pro US-$ 1.250 bei Ledigen) vermindert und erreicht Null,
sobald das steuerliche Einkommen bei Unverheirateten
US-$ 273.000 (Verheirateten US-$ 174.125) übersteigt. Zur
Vermeidung einer durch schleichende Inflation verdeckten
Steuererhöhung werden sowohl der persönliche Freibetrag
als auch die Schwellenbeträge jährlich kraft Gesetzes an die
Entwicklung des US-Lebenshaltungskostenindex angepasst.
/
Alternative Mindestbesteuerung (AMT)
Neben dem Normalveranlagungssystem der Bundeseinkommensteuer besteht ein zweites Veranlagungssystem, das der
sog. Mindestbesteuerung (AMT für „Alternative Minimum
Tax“). Die Einkünfte eines jeden Gesellschafters sind nach
beiden Systemen zu berechnen, die jeweils höhere Steuer
ist zu entrichten. Das alternative Einkommen errechnet sich
grundsätzlich auf Basis des „normal“ ermittelten Einkommens,
unter Berücksichtigung von bestimmten Zu- oder Abschlägen.
Hierdurch soll eine Mindestbesteuerung trotz bestimmter
Abzugsbeträge sichergestellt werden. Im Rahmen der AMT
werden Gebäude über 40 Jahre abgeschrieben. Die auf Bundesstaatenebene gezahlten Steuern sind nicht abzugsfähig.
Von dem ermittelten alternativen Mindesteinkommen ist
ein persönlicher Freibetrag (ab Jahr 2007) von US-$ 22.500
bei getrennt veranlagten Verheirateten (bzw. US-$ 33.750
bei Ledigen) abzuziehen, der allerdings für alternative
Mindesteinkommen ab US-$ 75.000 bei Verheirateten (bzw.
US-$ 112.500 bei Ledigen) um 25 % der über US-$ 75.000
(bzw. US-$ 112.5000) hinausgehenden Einkommensbestandteile gekürzt wird; er entfällt somit bei AMT-Einkommen
von US-$ 165.000 bei Verheiraten (bzw. US-$ 247.500 bei
Ledigen). Das um den Freibetrag gekürzte alternative Mindesteinkommen (eines getrennt veranlagten Verheirateten)
unterliegt einer Besteuerung von 26 % für Einkommen bis
US-$ 87.500 und von 28 % für vorgenannten Betrag übersteigende Einkommensbestandteile. Für Ledige liegt der
Schwellenwert bei US-$ 175.000.
Aufgrund des o.g. Freibetrages kommt die AMT im Regelfall
nur im Jahr der Veräußerung zur Anwendung, da im Jahr
der Veräußerung von Grundvermögen oder Beteiligungen
an Gesellschaften, die überwiegend Grundvermögen halten,
die vorgenannten Freibeträge im Rahmen der sog. „Modified
Alternative Tax“ nicht gewährt werden.
comcast center
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/
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Einkommensteuervorauszahlung
Zur vorsorglichen Sicherung
der von den Anlegern geschuldeten US-Einkommensteuern auf Bundesebene
ist die Fondsgesellschaft
nach den einschlägigen
US-einkommensteuerlichen
Vorschriften (Section 1446
IRC) verpflichtet, vierteljährliche Bundes-Einkommensteuervorauszahlungen
(sog. „withholding tax“) in
Höhe von jährlich insgesamt
35,0 % auf den geschätzten
anteiligen Jahresgewinn an
die US-Finanzverwaltung
abzuführen.
Die von der Fondsgesellschaft
geleisteten Steuervorauszahlungen werden jedem einzelnen Anleger im Verhältnis seines Anteils am Jahresgewinn
zugerechnet und auf seine
tatsächliche US-Einkommensteuer angerechnet. Übersteigt der anteilige Steuervorauszahlungsbetrag die
Straßeneingang zur Suburban Station
tatsächliche Einkommensteuerschuld des Anlegers,
wird die Überzahlung im Rahmen der US-Einkommensteuererklärung von der US-Bundessteuerbehörde erstattet. Die
Ausschüttungen an die Anleger werden um die von der
Fondsgesellschaft geleistete Steuervorauszahlung gekürzt.
/
Bundesstaatensteuer (Pennsylvania Income Tax)
Die Einkünfte aus der Büroimmobilie unterliegen neben der
Bundessteuer (Federal Tax) zusätzlich der Einkommenbesteuerung durch den Bundesstaat Pennsylvania. Die Berechnungsgrundlage entspricht im Wesentlichen derjenigen für
die Bundeseinkommensteuer. Der Steuersatz in Pennsylvania
beträgt unabhängig von der Einkommenshöhe einheitlich
3,07 %. Ein persönlicher Freibetrag wird im Bundesstaat
Pennsylvania nicht gewährt.
Die Fondsgesellschaft wird prinzipiell für alle Anleger bis zum
15. April des Folgejahres eine sog. einheitliche Steuererklärung („Nonresident Consolidated Income Tax Return“; Form
PA-40 NRC) und die Quellensteuererklärung Form PA-65 einreichen. In diesem Fall entfällt i.d.R. die Abgabe von indivi-
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duellen Steuererklärungen durch die Anleger; durch die von
der Fondsgesellschaft zu leistende Steuervorauszahlung von
3,07 % ist die Steuerschuld des Anlegers insoweit abgegolten. Die im Bundesstaat Pennsylvania entrichteten Einkommensteuern sind von der Bemessungsgrundlage der Bundeseinkommensteuer abzugsfähig. Die von der Fondsgesellschaft
für die Anleger anteilig geleistete Steuerzahlung wird von der
Ausschüttung einbehalten.
/
Steuern der Stadt Philadelphia (Local Income Tax)
Die Stadt Philadelphia erhebt auf Ebene der Objektgesellschaft eine sog. Philadelphia Net Profits Tax von 3,7557 % in
2007 und 3,7242 % ab 2008 auf das Nettoeinkommen der
Objektgesellschaft. Die Nettoeinkommensermittlung folgt im
Wesentlichen der Bundessteuer. Die Bundes- und Bundesstaatensteuer, die ebenfalls von der Objektgesellschaft zu
tragende Philadelphia Business Privilege Tax (BPT) sowie die
auf Ebene der Fondsgesellschaft anfallenden Aufwendungen
sind von der Bemessungsgrundlage nicht abzugsfähig. Allerdings werden 60 % der zu leistenden Philadelphia BPT auf
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die Steuerschuld der Philadelphia Net Profit Tax angerechnet,
so dass im Ergebnis gemäß Prognoserechnung keine
Philadelphia Net Profit Tax zu entrichten ist.
Die Philadelphia BPT setzt sich aus zwei Komponenten
zusammen. Der Steuersatz der BPT bezogen auf das Nettoeinkommen beträgt 6,5 %. Der Steuersatz der BPT bezogen
auf die Bruttoeinnahmen beträgt 0,1625 % in 2007 und
0,15 % ab 2008. Die Philadelphia Business Privilege Tax mindert als Betriebsausgabe in voller Höhe die Bemessungsgrundlage der Bundes- und Bundesstaatensteuer. Die BPT
bezogen auf Bruttoeinnahmen wird marktüblich im Regelfall
von den Mietern im Rahmen der Nebenkostenumlage erstattet (z.B. gemäß dem Mietvertrag mit Comcast).
Besteuerung von Veräußerungsgewinnen
/
Besteuerungsrecht
Gemäß Art. 13 Abs. 1 DBA hat die USA als Belegenheitsstaat
das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung
von unbeweglichen Vermögen bzw. aus der Veräußerung von
Anteilen an der Objekt- sowie Fondsgesellschaft.
/
Besteuerungsgrundsätze
Die Differenz zwischen den ursprünglichen Anschaffungskosten und dem steuerlichen Buchwert wird als „recaptured
gain“ bezeichnet und entspricht im Grundsatz den bis zum
Veräußerungszeitpunkt geltend gemachten Abschreibungen.
Die Höhe des anzuwendenden Steuersatzes variiert in Abhängigkeit von der Besitzdauer in Bezug auf den veräußerten
Gegenstand. Die langfristigen „capital gains“ werden entsprechend den in der untenstehenden Tabelle aufgeführten
Höchststeuersätzen besteuert. Die Steuerlast auf den Veräußerungsgewinn wird neben der sog. „Regulären Besteuerung“ auch durch Berechnung der sog. Alternativen Mindeststeuer ermittelt. Im Rahmen der Alternativen Mindeststeuer
wird der „recaptured gain“, soweit er auf Gebäude und
Außenanlagen („real property“) entfällt, generell mit einem
Satz von 25 % besteuert. Der verbleibende capital gain
innerhalb der 10 % und 15%igen Progressionszone des
US-Bundeseinkommensteuertarifs (d.h. US-$ 30.650 für
Verheiratete und Ledige in 2006) wird mit 5 % versteuert.
Ein darüber hinausgehender Gewinn ist vom Steuerpflichtigen
mit 15 % zu versteuern. Entsprechend dem Steuerreformgesetz 2003 wird ab dem 01.01.2008 ein verbleibender capital
gain mit 0 % innerhalb der 15%igen Progressionsstufe und
mit 15 % für darüber hinausgehende Gewinne besteuert.
Ab dem 01.01.2011 werden Steuersätze von 8 % bzw. 18 %
(Haltedauer von mindestens 5 Jahren) für die vorgenannten
Veräußerungsgewinne angewendet, sofern der amerikanische
Gesetzgeber bis zu diesem Zeitpunkt keine anders lautende
Regelung verabschiedet hat (z.B. Verlängerung der Steuerreform 2003).
Gewinne aus der Veräußerung von US-amerikanischem Grundbesitz werden als sog. langfristige „capital gains“ behandelt,
wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung
länger als 12 Monate beträgt. Kurzfristige Veräußerungsgewinne bei einer Haltedauer bis zu einem Jahr
unterliegen den regulären Steuersätzen für
laufende Einkünfte (bis zu 35 % in 2006; vgl.
Haltedauer mehr als 60 Monate (bzw. 12 Monate)
hierzu Steuertabellen USA).
Derzeitige Steuersätze ab 01.01.2011
Veräußerungsgewinne, die durch die Veräußerung des Objektes durch die Objektgesellschaft oder durch die Veräußerung
des 80%igen Gesellschaftsanteils an der
Objektgesellschaft entstehen, werden den
Anlegern anteilig zugerechnet.
Bei einer Immobilienveräußerung durch die
Objektgesellschaft ermittelt sich der Veräußerungsgewinn als Differenz zwischen dem
Nettoveräußerungserlös (d.h. nach Abzug der
mit der Veräußerung im Zusammenhang stehenden Kosten) und dem Buchwert. Bei einer
Veräußerung von Anteilen an der Fondsgesellschaft bzw. an der Objektgesellschaft ermittelt
sich der Gewinn aus der Differenz zwischen
Nettoveräußerungserlös und dem entsprechenden steuerlichen Kapitalkonto (tax basis).
Reguläre Besteuerung
–
Recaptured gain
10 % und 15 % oder 25 % *1
–
Verbleibender capital gain
(ohne recaptured gain)
8 % oder 18 % *2 *3
D
Alternative Mindeststeuer (AMT)
–
Recaptured gain
25 % *4
–
(ohne recaptured gain)
8 % oder 18 % *2 *3
V
*1 Ein recaptured gain innerhalb der 15%igen Progressionszone des US-Bundeseinkommensteuertarifs (US-$ 30.650 für Verheiratete und Ledige) wird mit 10 % bis US-$ 7.550 und
mit 15 % für darüber hinausgehende Beträge bis US-$ 30.650 besteuert.
*2 Ab dem 01.01.2011 wird nach derzeitiger Gesetzeslage ein verbleibender capital gain
innerhalb der 15%igen Progressionszone mit 8 % besteuert. Ein darüber hinausgehender
Gewinn wird mit 18 % besteuert.
*3 Bei einer Haltedauer von weniger als 60 Monaten aber länger als 12 Monate erhöhen
sich die Steuersätze auf 10 % (sonst 8 %) bzw. auf 20 % (sonst 18 %).
*4 Im Rahmen der Alternativen Mindeststeuer wird der recapture gain immer mit 25 %
besteuert.
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V
W
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/
Beispiel für die Besteuerung des Veräußerungsgewinns
Fall A
US-$
Fall B
US-$
Ein verheirateter Anleger erzielt einen
Veräußerungsgewinn von
50.000 125.000
darin enthaltener recaptured gain
15.000
37.500
35.000
87.500
Reguläre Steuer
10 % bzw. 15 % Steuer auf
recaptured gain bis US-$ 30.650
25 % Steuer auf den restlichen recaptured gain
US-$ 37.500 - US-$ 30.650 = US-$ 6.850 (Fall B)
1.873
4.220
0
1.713
8 % Steuer auf verbleibenden capital gain
US-$ 30.650 - US-$ 15.000 = US-$ 15.650 (Fall A)
1.252
0
18 % Steuer auf verbleibenden capital gain
US-$ 35.000 - US-$ 15.650 = US-$ 19.350 (Fall A)
3.483
15.750
Summe Reguläre Steuer
6.808
21.683
25 % Steuer auf recaptured gain
3.750
9.375
8 % auf verbleibenden capital gain
US-$ 30.650 - US-$ 15.000 = US-$ 15.650 (Fall A)
1.252
0
18 % Steuer auf restlichen capital gain
US-$ 35.000 - US-$ 15.650 = US-$ 19.350 (Fall A)
3.483
15.750
Summe Alternative Mindeststeuer
8.485
25.125
Steuereinbehalt und Steuervorauszahlung
Bei einem Verkauf der Anteile an der Fondsgesellschaft ist der
Käufer verpflichtet, 10 % des Bruttokaufpreises als Quellensteuer einzubehalten und an die US-Steuerbehörde IRS
(Internal Revenue Service) abzuführen. Unter bestimmten
Voraussetzungen kann der Verkäufer eine Herabsetzung der
Quellensteuer beantragen.
Für den Fall der Veräußerung der Immobilie hat die Fondsgesellschaft einen Quellensteuereinbehalt von bis zu 35 %
(gültig für das Jahr 2006) des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnes vorzunehmen und an die IRS abzuführen. Bereits
durch den Käufer abgeführte Quellensteuern werden hierauf
angerechnet. Auf der Bundesstaatenebene Pennsylvania ist
ein Quellensteuereinbehalt von 3,07 % erforderlich. Bei den
Steuereinbehalten handelt es sich um eine Steuervorauszahlung, die auf die persönliche US-Einkommensteuerschuld
der Anleger angerechnet wird; zuviel gezahlte Beträge werden erstattet.
Alternative Mindestbesteuerung (AMT)
Die Regelungen bezüglich Quellensteuersteuereinbehalt und
Einkommensteuervorauszahlung sind lediglich abwicklungstechnische Vorschriften zur Sicherung des endgültigen Steueranspruchs der IRS und der Bundesstaatensteuerbehörde
Pennsylvania und führen bei fristgerechter Abgabe der
Steuererklärung nicht zu einer erhöhten Steuerbelastung.
Nachlass- und Schenkungsteuer
Das Beispiel unterstellt, dass keine Vermietungseinkünfte im
Verkaufsjahr vorliegen. Sollte dies dennoch der Fall sein, werden diese Einkünfte vorrangig mit 10 % bzw. 15 % besteuert.
Im Fall der Nettobesteuerung können Veräußerungsverluste
generell nur mit Veräußerungsgewinnen verrechnet werden.
Es ist jedoch ein unbefristeter Vortrag möglich. Außerdem
können Veräußerungsverluste bis zu einem Höchstbetrag von
US-$ 3.000 (US-$ 1.500 für getrennt veranlagte verheiratete
Kapitalanleger) mit regulären anderen Einkünften verrechnet
werden.
Im Bundesstaat Pennsylvania werden Gewinne aus der Veräußerung der Immobilie wie laufende Gewinne behandelt und
mit dem Pauschalsteuersatz von 3,07 % besteuert (vgl. hierzu
Bundesstaatensteuer). Der Gewinn aus der Veräußerung der
Beteiligung an der Objektgesellschaft bzw. aus der Veräußerung eines Anlegeranteils an der Fondsgesellschaft ist nicht
einkommensteuerpflichtig, sofern der Anleger für Steuerzwecke nicht in Pennsylvania ansässig gilt.
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/
Besteuerungsrecht
Das Besteuerungsrecht für die Nachlass- bzw. Erbschaft- und
Schenkungsteuer haben laut DBA ErbSt vom 03.12.1980 die
USA als Belegenheitsstaat der Immobilie und Deutschland
als Wohnsitzstaat des Erblassers bzw. Schenkers (Anleger).
Dies gilt auch für die durch Schenkung oder Erbgang erfolgte
unentgeltliche Übertragung eines Anteils an einer Personengesellschaft, die eine US-Immobilie hält.
In den USA wird zwischen der Nachlass- und Schenkungsteuer unterschieden, welche jedoch zumindest bis einschließlich 2009 weitgehend denselben Regelungen unterliegen. Es ist innerhalb von neun Monaten nach dem Ableben
des Erblassers die US-Nachlasssteuererklärung (Formblatt
706-NA) einzureichen. Die geschuldete Steuer muss selbst
berechnet und innerhalb der Frist von neun Monaten gezahlt
werden. Im Hinblick auf die Komplexität des Steuerrechts und
Gestaltungsmöglichkeiten wird in jedem Fall die Hinzuziehung
eines US-Steuerberaters empfohlen.
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US-Nachlasssteuer
Netto-Nachlasswert
Steuerbelastung und Steuersatz*
bis
keine Steuerbelastung wegen Steuergutschrift von US-$ 13.000
US-$
60.000
über US-$
60.000 bis US-$
80.000
US-$
13.000
plus 26 %
des über US-$
über US-$
80.000 bis US-$ 100.000
US-$
18.200
plus 28 %
des über US-$
über US-$ 100.000 bis US-$ 150.000
US-$
23.800
plus 30 %
über US-$ 150.000 bis US-$ 250.000
US-$
38.800
plus 32 %
über US-$ 250.000 bis US-$ 500.000
US-$
70.800
plus 34 %
über US-$ 500.000 bis US-$ 750.000
US-$ 155.800
plus 37 %
über US-$ 750.000 bis US-$ 1,0 Mio.
US-$ 248.300
plus 39 %
US-$ 780.800
plus 46 %
des über US-$ 2,0 Mio. hinausgehenden Betrages
...
über US-$ 2,0 Mio.
* Ab einen Netto-Nachlasswert von US-$ 60.000 ist die Steuerbelastung vor der Steuergutschrift von US-$ 13.000 ausgewiesen.
/
US-Nachlasssteuer
Im Erbfall besteuern die USA nicht die Erben, sondern den
Nachlass, im vorliegenden Fall also den dem Anleger zuzurechnenden Anteil an dem Grundbesitz der Fondsgesellschaft.
Die US-Nachlasssteuer richtet sich nach der Höhe des Nachlassvermögens und kennt keine Tarifunterschiede im Hinblick
auf den Verwandtschaftsgrad, so dass ein Kind des Erblassers
mit demselben Steuersatz besteuert wird, wie ein nichtverwandter Dritter. Nur für Ehepartner bestehen weit reichende
Vergünstigungen.
Bemessungsgrundlage für die amerikanische Nachlasssteuer
ist der Verkehrswert des Anteils. Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem in den USA belegenen Vermögen sowie
Nachlasskosten können steuermindernd berücksichtigt werden. Außerdem können in der Regel bei Beteiligungen an
Gesellschaften, deren Anteile nicht an einer amtlichen Börse
gehandelt werden, angemessene Abschläge wegen geringer
Fungibilität (sog. minority discount) gemacht werden.
Die Steuersätze für die US-Nachlasssteuer liegen unabhängig
vom Verwandtschaftsgrad zwischen 18 % (ab einem NettoNachlasswert von bis zu US-$ 10.000) und einem Spitzensteuersatz von 46 % (ab 2006) bei einem Netto-Nachlasswert von
über US-$ 2,0 Mio. Gemäß dem US-Steuerreformgesetz von
2001 sinkt der Spitzensteuersatz in den Jahren 2007 – 2009
auf 45 %. Im Jahr 2010 wird keine US-Nachlasssteuer erhoben. Wird bis zum Jahr 2011 keine neue gesetzliche Regelung
zur US-Nachlasssteuer erlassen, sieht das US-Steuerreformgesetz von 2001 ein Wiederaufleben der US-Nachlasssteuer
auf dem Niveau des Jahres 2002 vor (Eingangssteuersatz von
18 % und Spitzensteuersatz von 55 % ab US-$ 3 Mio.), da die
vorgenannten Änderungen nur eine Laufzeit bis 31.12.2010
haben. Dies betrifft auch das nachfolgend beschriebene
Ergänzungsprotokoll. Ob der amerikanische Kongress eine
Verlängerung der Laufzeit der Steuerreform 2001 über das
Jahr 2010 beschließen wird, ist derzeit nicht absehbar. In
den USA wird ein Steueranrechungsbetrag bzw. eine pauschale Steuergutschrift von US-$ 13.000 (sog. foreign credit)
gewährt, so dass im wirtschaftlichen Ergebnis ein NettoNachlasswert von bis zu US-$ 60.000 – nach Abschlag von
30 % bis 50 % wegen geringer Fungibilität – von der Besteuerung freigestellt ist. Der Steueranrechnungsbetrag
von US-$ 13.000 gilt sowohl für sonstige Erben als auch für
Ehegatten.
Durch die nachfolgend beschriebene Ratifizierung zu einem
Ergänzungsprotokoll zum DBA-ErbSt vom 14.12.1998, haben
sich für Nachlässe von zum Zeitpunkt des Ablebens in
Deutschland ansässigen Personen mit US-Grundvermögen
folgende Vergünstigungen bei der US-Nachlasssteuer ergeben:
Es wird alternativ ein nachlasssteuerlicher Anrechnungsbetrag
von US-$ 780.800 (entspricht dem Freibetrag auf den Nachlass von US-$ 2.000.000) für die Jahre 2006 – 2008 gewährt,
der sich auf US-$ 1.455.800 (entspricht einem Freibetrag
auf den Nachlass von US-$ 3,5 Mio.) im Jahr 2009 erhöht,
sofern in den USA eine Steuererklärung zum weltweiten
Nachlass abgegeben wird. Ab 2011 (nach Ablauf des Zeitraums der Steuerreform) beträgt der Höchstbetrag jährlich
US-$ 345.800 (entspricht einem Freibetrag auf den Nachlass
von US-$ 1 Mio.). Dieser erhöhte Steueranrechnungsbetrag
ist entsprechend dem Wertverhältnis des in den USA belegenen Bruttonachlasses zum weltweiten Nachlass des Erblassers zu kürzen. Im Jahr 2006 – 2008 kommt deshalb nur
dann ein höherer Steueranrechnungsbetrag als US-$ 13.000
zur Geltung, wenn der Anteil des US-Nachlasses rd. 1,7 %
des weltweiten Nachlasses übersteigt. Ist der erhöhte
Steueranrechnungsbetrag geringer als die pauschale Steuergutschrift von US-$ 13.000, wird letztere gewährt.
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Die vorstehende Tabelle zeigt die für den Netto-Nachlasswert
maßgebenden US-Nachlasssteuersätze und Steuerbelastung
(vor pauschaler Steueranrechnung in Höhe von US-$ 13.000).
Hierzu ein Berechnungsbeispiel: Bei einem Netto-Nachlasswert der US-Beteiligungen eines deutschen Investors von
US-$ 250.000 zu einem weltweiten Gesamtnachlass von
US-$ 3.000.000 beträgt der erhöhte Steueranrechnungsbetrag rd. US-$ 65.041 (8,33 % von US-$ 780.800). Die
US-Steuerbelastung von US-$ 70.800 gemäß oben stehender
Tabelle führt unter Berücksichtigung der erhöhten Steuergutschrift von US-$ 65.041 zu einer US-Nachlasssteuer von
US-$ 5.759. Dies entspricht einem Nachlasssteuersatz von
2,3 % auf den US-Nachlass.
Bei Vererbung (und ebenso bei Schenkung, vgl. rechte Spalte)
des US-Nachlasses an den Ehegatten wird, sofern der Erblasser (bzw. Schenker) seinen Wohnsitz in Deutschland hatte
oder deutscher Staatsangehöriger war, eine dreifache Steuervergünstigung gewährt, die bei der US-Nachlasssteuerberechnung nach folgenden Prioritäten Berücksichtigung findet:
/
Zunächst erhält der nicht in den USA ansässige Ehepartner
einen Ehegattenfreibetrag von 50 % des steuerpflichtigen
Nachlasses. Das bedeutet, dass lediglich 50 % des in den
USA steuerpflichtigen Reinvermögens in diesem Fall der
US-Nachlasssteuer unterliegen.
/
Gemäß Ergänzungsprotokoll wird Ehegatten zusätzlich
ein begrenzter Ehegattenfreibetrag gewährt, der im
Jahr 2006 – 2008 US-$ 2 Mio. entspricht und in 2009 auf
US-$ 3,5 Mio. angehoben wird. Ab 2011 (nach Ablauf des
Zeitraums der Steuerreform) beträgt der begrenzte Freibetrag US-$ 1 Mio.
/
Erhöhter Steueranrechnungsbetrag, mindestens jedoch
die pauschale Steuergutschrift von US-$ 13.000.
Hierdurch können in Deutschland lebende Anleger US-Vermögen von bis zu US-$ 4.120.000 (gültig jeweils für die
Jahre 2006 – 2008) steuerfrei an den Ehegatten übertragen
(Berechnung des Netto-Nachlasswertes:
US-$ 4.120.000 * 50 % - US-$ 2.000.000 = US-$ 60.000).
Der US-Bundesstaat Pennsylvania erhebt für Nichtansässige
bei der Übertragung von Anteilen von Todes wegen keine
Nachlassteuer.
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/
US-Schenkungsteuer
Schenkungen von US-Grundvermögen oder sonstigen materiellen Wirtschaftsgütern durch nicht in den USA ansässige
Personen unterliegen grundsätzlich der US-Schenkungsteuer.
Bei Anteilen an Personengesellschaften wird derzeit vielfach
die Meinung vertreten, dass die unentgeltliche Übertragung
(Schenkung) von Gesellschaftsanteilen steuerfrei in den USA
erfolgen kann, da das geltende Steuergesetz ausdrücklich
Schenkungen von immateriellen Wirtschaftsgütern, wie z.B.
Gesellschaftsanteile oder Wertpapiere, als in den USA nicht
schenkungsteuerpflichtig einstuft. Nach dem DBA-ErbSt wird
das Besteuerungsrecht den USA zugewiesen, wobei es für
nachlass- und schenkungssteuerliche Zwecke unerheblich
ist, ob das US-Immobilienvermögen direkt oder indirekt über
eine Personengesellschaft gehalten wird. Ob die USA ihr
Besteuerungsrecht auch tatsächlich ausüben, ist umstritten.
Eine verbindliche Rechtsprechung oder Anweisung der USSteuerbehörde besteht zurzeit nicht. Nach unserer Kenntnis
verweigert die US-Steuerbehörde eine verbindliche Auskunft
zu diesem Thema.
Sollte die unentgeltliche Übertragung von Kommanditanteilen
in den USA steuerpflichtig sein, gelten für die Besteuerung
in Hinblick auf Bemessungsgrundlage und anzuwendende
Steuersätze im Wesentlichen dieselben Grundsätze wie
für die Nachlasssteuer. Anstelle der Steuergutschrift von
US-$ 13.000 erhält jeder Beschenkte jährlich einen Freibetrag
von US-$ 12.000 (Ehegatten: bis zu US-$ 120.000 – Beträge
für Jahr 2006). Die Schenkungsteuer wird in den USA vom
Schenkungsgeber kumulativ erhoben, d.h. die Steuersätze
und die Steuerberechnung richten sich nach dem Gesamtbetrag aller Schenkungen zu seinen Lebzeiten. Erfolgte
Steuerzahlungen werden mindernd in Abzug gebracht. Zu
Lebzeiten gezahlte Schenkungsteuer ist auf die Nachlasssteuer anzurechnen. Die Schenkungsteuer wird allerdings –
anders als die Nachlasssteuer – im Jahr 2010 nicht aufgehoben.
Der Bundesstaat Pennsylvania erhebt keine Schenkungsteuer.
/
Grundsteuer (Real Estate Tax)
Mit Datum vom 23.05.2005 hat die City of Philadelphia den
Eigentümer ab Fertigstellung des Bürogebäudes für 10 Jahre
von einer Erhöhung der Grundsteuer durch die Bebauung und
der damit verbundenen Wertsteigerung des Grundbesitzes
befreit. Die Grundsteuer auf einen pauschalierten Wert des
Grund und Bodens im unbebauten Zustand ist von der
Objektgesellschaft als Eigentümer zu entrichten, wird aber im
Rahmen der Nebenkostenumlage von den Mietern erstattet.
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Bootshäuser in Philadephia
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Grundstücksübertragungssteuer
(Real Estate Transfer Tax)
Besteuerungsverfahren in den USA
/
Die Übertragung von 80 % der Anteile der Objektgesellschaft
von dem Joint-Venture Partner Liberty auf die Fondsgesellschaft, sowie der Beitritt der Anleger in die Fondsgesellschaft
unterliegt in Philadelphia nicht der Grundstücksübertragungssteuer. Sollten jedoch Anleger und /oder der Joint-Vernture
Partner Liberty innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der
Immobilie Anteile in Höhe von insgesamt mehr als nominal
TUS-$ 19.185 (10 % bezogen auf das Eigenkapital der Objektgesellschaft) verkaufen, würde dies eine Grundstücksübertragungssteuer in Höhe von 4 % des ursprünglichen Kaufpreises auslösen. Soweit dieser Umstand alleine durch den
Joint-Venture Partner Liberty verursacht wird, wäre die anfallende Grundstücksübertragungssteuer entsprechend den
vertraglichen Regelungen im Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft von Liberty zu zahlen.
/
Vermögensteuer
Eine Bundesvermögensteuer existiert in den USA nicht. Im
Bundesstaat Pennsylvania wird ebenfalls keine Vermögensteuer erhoben.
Fondsgesellschaft
Die Fondsgesellschaft wird bei den zuständigen US-Finanzämtern jährlich bis zum 15. April des folgenden Jahres eine
US-Einkommensteuererklärung (Form 1065 bzw. Form PA-40
NRC) sowie eine Quellensteuererklärung (Form 8804) einreichen. Der anteilige steuerpflichtige Gewinn/ Verlust und
Quellensteuereinbehalt der Limited Partner auf Bundesebene
wird auf Ebene der Fondsgesellschaft festgestellt und den
Limited Partnern mit dem Formular K -1 und der Quellensteuerbescheinigung (Form 8805) zur Verfügung gestellt.
/
Limited Partner / Anleger
Anleger sind verpflichtet, eine Bundeseinkommensteuererklärung (Form USA-1040 NR) bis spätestens 15. Juni des
Folgejahres abzugeben. Für die Erstellung der Steuererklärung gilt das Prinzip der Selbstveranlagung, wonach der
Steuerpflichtige selbständig die Besteuerungsgrundlagen
zu ermitteln und die sich daraus ergebende Steuerschuld
zu berechnen hat. Auf die berechnete US-Steuerlast des
Anlegers werden die von der Fondsgesellschaft abgeführten
Steuereinbehalte angerechnet. Falls sich im Rahmen der
Veranlagung eine Überzahlung ergibt, wird diese von der
US-Finanzverwaltung an die Anleger zurückerstattet.
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US-Steuernummer (ITIN). Mit Hilfe des der
Beitrittserklärung angehängten Formulars
kann eine US-Steuernummer beantragt werden (vgl. auch Abwicklungshinweise).
/
US-Steuerservice
Die Fondsgesellschaft bietet den Anlegern
der Fondsgesellschaft an, dass die individuelle
Steuererklärung auf US-Bundesebene durch
eine renommierte, international tätige Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft erstellt wird. Der Anleger muss den
amerikanischen Steuerberater mit der Abgabe seiner Steuererklärung beauftragen und
bevollmächtigen, indem er eine Vollmacht
(sog. „Power of Attorney“) erteilt. Soweit die
Einkünfte aus der Beteiligung an der Fondsgesellschaft die einzigen Einkünfte des Anlegers in den USA sind, betragen die Kosten
für die US-Steuererklärung auf Bundesebene
für die Jahre 2007 – 2010 US-$ 80 p.a.
Besteuerung in
Deutschland
Besteuerungsverfahren
City Hall in Philadelphia
/
Da nicht in den USA ansässige verheiratete Limited Partner
grundsätzlich getrennt veranlagt werden, müssen Eheleute,
die beide beteiligt sind, grundsätzlich zwei Einkommensteuererklärungen auf US-Bundesebene abgeben.
Im Bundesstaat Pennsylvania wird die Fondsgesellschaft
aufgrund des einheitlichen Steuersatzes von 3,07 % nur
eine Steuererklärung für alle Anleger abgeben. Individuelle
Steuererklärungen der Limited Partner sind deshalb nicht
erforderlich, soweit der Anleger keine weiteren Einkünfte
im Bundesstaat Pennsylvania erzielt.
Die von der Fondsgesellschaft für die steuerpflichtigen
Limited Partner geleisteten Steuervorauszahlungen auf USBundes- bzw. Bundesstaatenebene wird von der Ausschüttung an die Anleger einbehalten.
/
US-Steuernummer
Jeder Anleger benötigt aufgrund der US-Steuerpflicht für
die Beteiligung an der Fondsgesellschaft zwingend eine
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Feststellung der Einkünfte
Die Einkünfte der Gesellschaft und die Aufteilung auf die
Gesellschafter der Fondsgesellschaft werden nach den Vorschriften des deutschen Steuerrechts in der sog. einheitlichen
und gesonderten Feststellung der Besteuerungsgrundlagen
(vgl. § 179 ff. Abgabenordung) ermittelt und den Wohnsitzfinanzämtern der Anleger (Limited Partner) von Amts wegen
mitgeteilt.
Ebenfalls erfolgen einheitliche und gesonderte Feststellungen
für die in Deutschland zu versteuernden Zinsen. An einen
Feststellungsbescheid des Betriebsfinanzamtes ist das Wohnsitzfinanzamt bei der Veranlagung des einzelnen Gesellschafters gebunden. Zeitlich parallel zur Mitteilung an die Wohnsitzfinanzämter erhält jeder Limited Partner eine Steuermitteilung, in der die zugewiesenen Einkünfte verzeichnet
sind. In der persönlichen Steuererklärung des Anlegers sind
dann positive Einkünfte im Rahmen der Ermittlung des
Progressionsvorbehaltes, derzeit in der Anlage AUS, Zeile
41 ff., zu erklären. Die in Deutschland ggf. steuerpflichtigen
Zinseinkünfte sind derzeit in der Anlage KAP anzugeben.
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Jeder Anleger ist grundsätzlich gemäß § 138 Abs. 2 Nr. 2
der Abgabenordnung verpflichtet, seinem Wohsitzfinanzamt
die Beteiligung an der Fondsgesellschaft mit dem Formular
„Formblatt BfF 2“ anzuzeigen. Die Fondsgesellschaft wird
dies in einem gesammelten Verfahren an das für sie zuständige Finanzamt melden, sofern vom Anleger die notwendigen
Angaben vollständig bekannt sind.
ermittelten Einkünften ab, da die Abschreibungen auf das
Gebäude gemäß § 7 Abs. 4 EStG linear mit 3 % der Anschaffungskosten vorzunehmen sind. Zusätzlich zu den originären
Anschaffungskosten sind nach dem deutschen Steuerrecht
auch die Aufwendungen für Objektakquisition, Platzierungsgarantie, Fondsaufbereitungskosten, Eigenkapitalvermittlung
und Fremdkapitalvermittlung mittelbar als Anschaffungskosten
für Grundstück und Gebäude zu werten.
/
Für die Zinseinnahmen aus der Anlage der verfügbaren
Liquidität, die nicht in einem unmittelbaren Zusammenhang
mit der Vermietungstätigkeit stehen (z.B. die Anlage der
Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft), hat gem. Art. 11
Abs. 1 DBA Deutschland als Wohnsitzstaat der Limited
Partner (Anleger) das Besteuerungsrecht. Die steuerpflichtigen Zinseinkünfte werden aufgrund der gewerblichen
Prägung der Fondsgesellschaft als Einkünfte aus Gewerbebetrieb umqualifiziert. Sie unterliegen insoweit bei dem
Anleger in Deutschland entsprechend seiner Beteiligungsquote seinem jeweils gültigen individuellen Einkommensteuertarif. Aufgrund der Umqualifizierung der Zinsen in
Einkünfte aus Gewerbebetrieb ist der Sparerfreibetrag nach
§ 20 Abs. 4 EStG nicht anwendbar. Die Zinseinnahmen sind
im Hinblick auf die Haupttätigkeit der Objektgesellschaft von
untergeordneter Bedeutung.
Besteuerung der laufenden Einkünfte
Der General Partner der Fondsgesellschaft ist eine Limited
Liability Company (LLC). Unter Beachtung der Grundsätze
des BMF-Schreibens vom 19.03.2004 ist diese aufgrund der
rechtlichen Struktur des General Partners nach deutschen
Grundsätzen als Kapitalgesellschaft einzustufen. Die Struktur
der Fondsgesellschaft ist demnach mit der gesellschaftsrechtlichen Struktur einer deutschen GmbH & Co. KG durchaus vergleichbar und als gewerblich geprägte Personengesellschaft
i.S.d. § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG (Einkommensteuergesetz) zu
qualifizieren. Die Einkünfte der Gesellschaft gelten insoweit
gemäß gesetzlicher Definition als Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Diese sind abkommensrechtlich allerdings als Einkünfte aus unbeweglichen Vermögen zu beurteilen und deshalb in Deutschland unter Progressionsvorbehalt steuerfrei
zu stellen.
Den Gesellschaftern sind daher „steuerfreie“ gewerbliche
Einkünfte aus Vermietungstätigkeit, die lediglich dem
Progressionsvorbehalt unterliegen, und steuerpflichtige
gewerbliche Einkünfte aus etwaigen Zinseinnahmen zuzurechnen.
Der Gesellschaftsvertrag gewährt den einzelnen Gesellschaftern Rechte, die es ihnen ermöglichen, eine Mitunternehmerinitiative zu entfalten. Die Beteiligung der Anleger an den
laufenden Ergebnissen sowie den stillen Reserven entsprechend ihrer jeweiligen Beteiligungsquote am Eigenkapital der
Limited Partnership bedeutet, dass sie Mitunternehmerrisiken
tragen. Damit handelt es sich nach deutscher steuerlicher
Wertung bei der Personengesellschaft auch um eine Mitunternehmerschaft.
Das deutsche Einkommensteuergesetz sieht vor, dass zum
Zweck der Ermittlung der Höhe der Einkünfte des jeweiligen
Anlegers, die dem Progressionsvorbehalt unterliegen, eine
Umrechung des amerikanischen steuerlichen Gewinns der
Objekt- und der Fondsgesellschaft nach deutschen Gewinnermittlungsvorschriften (§§ 4,5 EStG) zu erfolgen hat. Aus
dieser Ermittlung können sich in Deutschland abweichende
steuerliche Gewinnanteile ergeben. Die Einkünfte weichen
insbesondere von den nach US-amerikanischem Steuerrecht
Falls Zinserträge als Nebenertrag aus der Vermietung des
Grundbesitzes angesehen werden (z.B. Zinsen auf Instandhaltungsreserve), steht das Besteuerungsrecht gem. Art. 6
DBA den USA zu. Bei unterschiedlichen Auffassungen besteht
das Risiko einer Doppelbesteuerung der Zinseinkünfte. Dies
wäre in einem sog. Verständigungsverfahren zu behandeln
und könnte ggf., wenn keine Einigung der beiden Finanzämter
erzielt wird, im Wege der Anrechung der US-Steuer auf die
deutsche Einkommensteuer des § 34c Abs. 1 EStG vermieden werden. Mit Urteil vom 28.03.2006 hat das FG
Schleswig-Holstein entschieden, dass Zinsen aus der Anlage
von Überschüssen aus Vermietungseinkünften von in den
USA belegenem Grundvermögen nicht nach Art. 6 DBA den
Einkünften aus unbeweglichem Vermögen zuzuordnen sind,
sondern nach Art. 11 Abs. 1 DBA der deutschen Besteuerung
unterliegen. Gegen das Urteil ist Revision zugelassen.
Gemäß BMF-Schreiben vom 08.10.2004 zur Einkunftserzielungsabsicht ist ein Totalperiodenüberschuss innerhalb von
30 Jahren sowohl auf der Ebene der Fondsgesellschaft als
auch auf Ebene des Gesellschafters zu erzielen. Nach den
Prognosen dieses Prospektes ist der Totalüberschuss auf
Ebene der Fondsgesellschaft gegeben; für die Ebene des
Gesellschafters ist dies durch den Gesellschafter bzw. seinem
steuerlichen Berater selbst zu überprüfen.
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Progressionsvorbehalt
Die in Deutschland steuerbefreiten US-Vermietungseinkünfte
sind im Rahmen des Progressionsvorbehaltes gem. § 32b
Abs. 1 Nr. 3 EStG bei der Festsetzung des Steuersatzes für
die in Deutschland zu versteuernden Einkünfte des Anlegers
zu berücksichtigen. Zu diesem Zweck wird das steuerpflichtige Einkommen in Deutschland um die US-amerikanischen
Einkünfte aus der Beteiligung (ermittelt nach den deutschen
Einkunftsermittlungsvorschriften) erhöht und der sich ergebende Durchschnittssteuersatz entsprechend der Grund- oder
Splittingtabelle ermittelt. Dieser höhere Durchschnittssteuersatz ist dann auf das in Deutschland zu versteuernde Einkommen ohne die US-amerikanischen Einkünfte anzuwenden.
Die Auswirkung des Progressionsvorbehaltes ist in jedem
Jahr unterschiedlich und hängt insbesondere von der Beteiligungshöhe und vom individuellen Steuersatz des Anlegers
im jeweiligen Jahr ab. Die nachfolgende Tabelle zeigt exemplarisch die Auswirkung des Progressionsvorbehaltes (inkl.
SolZ bis 2010) – im Rahmen des mittleren Szenarios – bei
folgenden Annahmen:
Beteiligungshöhe:
Betrachtungsjahr:
Wechselkurs:
US-$ 50.000
2016
US-$ 1,2802 = 1 €
(Stand: 22.08.2006)
Steuerliche Verluste
Für steuerliche Verluste der Fondsgesellschaft bzw. des
Anlegers kann ein negativer Progressionsvorbehalt nicht
geltend gemacht werden. Verlustanteile können jedoch im
Rahmen des Progressionsvorbehaltes zeitlich unbefristet
mit positiven Einkünften derselben Art aus US-Immobilien
(i.S.d. § 2a Abs. 1 Satz Nr. 6 a EStG) ausgeglichen werden.
Nur soweit nach der vorgenannten Verlustberücksichtigung
ein positiver Betrag verbleibt, wird dieser im Rahmen des
Progressionsvorbehaltes berücksichtigt.
Besteuerung der Veräußerungsgewinne
/
Veräußerung der Immobilie
Nachfolgende Erläuterungen basieren darauf, dass die Fondsgesellschaft als gewerblich geprägte Personengesellschaft mit
Einkünften aus Gewerbebetrieb einzustufen ist.
Veräußerungsgewinne, die bei der Objektveräußerung entstehen, sind in Deutschland gemäß Art. 13 Abs. 1 DBA von der
Besteuerung freigestellt. Diese in Deutschland unter Progressionsvorbehalt (siehe oben) freigestellten Gewinne sind wie
auch die laufenden Einkünfte nach deutschen steuerrechtlichen Vorschriften zu ermitteln und stellen im Jahr der
Veräußerung der Immobilie Einkünfte aus Gewerbebetrieb
Auswirkung des Progressionsvorbehaltes (ProVB) auf das Beteiligungsergebnis bei Einzelveranlagung *1
Zu versteuerndes
Einkommen ohne
Auslandseinkünfte
Gesamtbesteuerung
vor ProVB
Durschnittssteuersatz
Einkommen
inkl. Auslandseinkünfte 2016
Euro
Euro
80.000
27.099
33,87 %
80.720
100.000
35.961
35,96 %
150.000
58.116
200.000
80.271
Erhöhter
Durchschnittssteuersatz
Einkommensteuer nach
ProVB
Steuermehrbelastung
Euro
Euro
33,97 %
27.173
74
0,19 %
100.720
36,02 %
36.020
60
0,15 %
38,74 %
150.720
38,77 %
58.156
40
0,10 %
40,14 %
200.720
40,15 %
80.301
30
0,08 %
Einkommensteuer nach
ProVB
Steuermehrbelastung
Auswirkung
in % der
Kapitaleinlage
Euro
Euro
Euro
Auswirkung
in % der
Kapitaleinlage
*1 Grundlage: Einkommensteuer-Grundtabelle für das Jahr 2006
Auswirkung des Progressionsvorbehaltes (ProVB) auf das Beteiligungsergebnis bei Zusammenveranlagung *2
Zu versteuerndes
Einkommen ohne
Auslandseinkünfte
Gesamtbesteuerung
vor ProVB
Euro
Euro
Durschnittssteuersatz
Einkommen
inkl. Auslandseinkünfte 2016
Erhöhter
Durchschnittssteuersatz
Euro
80.000
19.461
24,33 %
80.720
24,45 %
19.563
101
0,26 %
100.000
27.633
27,63 %
100.720
27,75 %
27.745
112
0,29 %
150.000
49.766
33,18 %
150.720
33,23 %
49.846
80
0,20 %
200.000
71.921
35,96 %
200.720
35,99 %
71.981
60
0,15 %
*2 Grundlage: Einkommensteuer-Splittingtabelle für das Jahr 2006
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Seite 101
dar. Im Gegensatz zu den laufenden Einkünften unterliegen
die anteiligen Veräußerungsgewinne gemäß der sog. 1/ 5Regelung dem Progressionsvorbehalt (§ 32b Abs. 1 EStG
i.V.m. § 34 Abs. 1 EStG).
Besteuerungsrecht auch aus Art. 13 Abs. 2a DBA abkommensrechtlich ableiten, ist es nach unserer praktischen Erfahrung
bisher noch zu keiner Besteuerung in Deutschland gekommen.
Bei Vorliegen der vorgenannten Voraussetzungen steht dem
Gesellschafter ein Freibetrag in Höhe von € 45.000 (§ 16
Abs. 4 S. 1 EStG) zu. Dieser Freibetrag kann nur einmal im
Leben in Anspruch genommen werden und auch nur dann,
wenn die tatbestandlichen Ausschlussmerkmale der Vergünstigungen nicht vorliegen. So muss die Objektgesellschaft mit
der Veräußerung die Vermietung einstellen und darf diese
nicht mit Ersatzobjekten fortsetzen, damit außerordentliche
Einkünfte i.S.d. § 34 Abs. 1 EStG vorliegen. Der Freibetrag
reduziert sich um den Betrag, um den der Veräußerungsgewinn € 136.000 übersteigt.
Im Einzelfall wird dringend empfohlen, eine Abstimmung mit
dem persönlichen Steuerberater vor einer etwaigen Veräußerung des Fondsanteils vorzunehmen.
Im Einzelfall wird dringend empfohlen, eine Abstimmung mit
dem persönlichen Steuerberater vor Inanspruchnahme des
Freibetrages vorzunehmen.
/
Anteilsveräußerung
Bei einer gesamten Veräußerung des Anteils der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft oder bei einer entgeltlichen
Veräußerung der gesamten Beteiligung eines Anlegers an der
Fondsgesellschaft, ist nach unserer Auffassung ein hierbei
entstehender Veräußerungsgewinn in Deutschland gemäß
DBA von der Besteuerung freigestellt (Art. 13 Abs. 1 und 2
DBA), unterliegt aber gemäß der sog. 1/ 5-Regelung dem
Progressionsvorbehalt. Ferner gelten die zuvor zur Veräußerung des Objektes durch die Fondsgesellschaft dargestellten
Grundsätze analog.
Veräußert die Fondsgesellschaft oder ein Anleger nur einen
Teil ihres /seines Gesellschaftsanteils, besteht nicht die Möglichkeit auf Antragstellung der Tarifermäßigung nach § 34
EStG. Der Veräußerungsgewinn gilt in diesem Fall als laufender Gewinn und ist im Rahmen des Progressionsvorbehaltes
in voller Höhe zu berücksichtigen.
Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass zu diesem Fall
(Anteilsverkauf) bisher keine gesicherte Rechtsprechung vorliegt und in der Literatur teilweise die Auffassung vertreten
wird, dass Deutschland das Besteuerungsrecht zusteht. Eine
Freistellung derartiger Veräußerungsgewinne von der deutschen Besteuerung wird jedoch nicht gewährt, wenn die
Veräußerungsgewinne als solche i.S.d. Art. 13 Abs. 2b DBA
zu behandeln sind und die USA nur aufgrund dieses Abs. 2b
abkommensrechtlich ihr Besteuerungsrecht ableiten können.
In diesem Fall ist auf die Veräußerungsgewinne die Anrechnungsmethode anwendbar (vgl. a. S. 20). Da die USA ihr
/
Gewerblicher Grundstückshandel
Gewerblicher Grundstückshandel kann sowohl auf Ebene der
Fondsgesellschaft als auch auf der Ebene jedes einzelnen
Anlegers vorliegen. Gem. BMF-Schreiben vom 15.12.1994
sind bei der Anwendung der sog. „Drei-Objekt -Grenze“ auch
Grundstücksverkäufe im Ausland zu berücksichtigen.
Im Rahmen der Prüfung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sind sowohl Objektveräußerungen als auch
die Veräußerung einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft
nach gegenwärtiger Auffassung der Finanzverwaltung beim
Gesellschafter dann als sog. Zählobjekt anzurechnen, wenn
seine Beteiligung an der Gesellschaft mindestens 10 %
beträgt oder der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils oder
des Anteils am veräußerten Grundstücks bei einer Beteiligung
von weniger als 10 % einen Verkehrswert von mehr als
€ 250.000 hat und die Veräußerung innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren seit Beitritt erfolgt (BMF-Schreiben
vom 26.03.2004, BStBl 2004 I, S. 434).
Gemäß vorgenannten BMF-Schreiben sind Grundstücke jeglicher Art – unabhängig von der Größe, dem Wert und der
Nutzungsart – „Objekte“ i.S. der genannten „Drei-Objekt Grenze“. Allerdings ist die Rechtsprechung des BFH zu der
Veräußerung von sog. Großobjekten weiterhin anwendbar.
Die Rechtsprechung des BFH hatte u.a. in dem Urteil vom
24.01.1996 (BStBl. II 1996, S. 303) ausdrücklich erklärt, dass
bei gewerblichen Großobjekten keine „Objektgrenzen“ gelten,
wenn unter besonderer Berücksichtigung der Bebauung für
Zwecke der Veräußerung die Wertschöpfung nach Art eines
Bauunternehmers / Bauträgers und nicht als Fruchtziehung
aus erhaltenen Vermögenswerten zu beurteilen ist (vgl. auch
BMF-Schreiben vom 26.03.2004).
Diese Grundsätze des BFH sind jedoch auf die Beteiligung
an der Fondsgesellschaft nicht anwendbar, weil weder eine
Bebauung zum Zweck der Veräußerung noch eine Wertschöpfung nach Art eines Bauunternehmers vorliegt, sondern
eine langfristige Vermietung beabsichtigt ist.
Nach dem Beschluss des Großen Senats des BFH vom
03.07.1995 (BStBl. II 1995, S. 617) sind Grundstücksveräußerungen einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts für
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die Prüfung eines gewerblichen Grundstückshandels eines
Gesellschafters mit einzubeziehen. Der Entscheidung des
Großen Senats ist hinsichtlich der Höhe der Beteiligung keine
Grenzen zu entnehmen. Darüber hinaus hat der Große Senat
besonderen Wert auf das Gesamtbild der Verhältnisse (d.h.
Zahl der Veräußerungen, zeitlicher Zusammenhang und
Branchennähe), wie aber auch auf den Gesellschaftszweck
der Beteiligungsgesellschaft gelegt.
Bei Annahme des Vorliegens eines gewerblichen Grundstückshandels wäre die Immobilie nicht Anlagevermögen
der Objektgesellschaft, sondern Umlaufvermögen mit der
Folge, dass bei der deutschen Ermittlung der im Rahmen
des Progressionsvorbehaltes einzubeziehenden Vermietungseinkünfte bzw. Abschreibungen nicht als Betriebsausgaben
abgezogen werden können.
Weiterhin wäre ein Veräußerungsgewinn – wenn die Immobilie
und damit die wesentliche Betriebsgrundlage im Rahmen
einer Betriebsaufgabe veräußert wird – in der Regel nicht
begünstigt i.S.d. §§ 16, 34 EStG mit der Folge, dass der nicht
zu den außerordentlichen Einkünften zählende Veräußerungsgewinn nicht nur gemäß der sog. 1/ 5-Regelung, sondern in
voller Höhe in die Berechnung des persönlichen Steuersatzes
des Anlegers anteilig seiner Beteiligungsquote einzubeziehen
ist (Progressionsvorbehalt). Das Finanzamt würde jedoch bei
der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels in die
Berechnung des Veräußerungsgewinns nur die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Veräußerungspreis
einbeziehen. Dies würde dann ggf. auch für die Gewerbesteuer gelten.
Es verbleibt zu überprüfen, ob sich im Bereich der privaten
Vermögensanlagen des Anlegers überhaupt Problembereiche
im Sinne eines gewerblichen Grundstückshandels ergeben,
denn nur dann ist die o.a. Betrachtung bedeutsam. Im Einzelfall wird empfohlen, eine Abstimmung mit dem persönlichen
Steuerberater vor einer etwaigen Veräußerung des Fondsanteils vorzunehmen.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Erbfall und Schenkung, d.h. die unentgeltliche Übertragung
des Anteils an der Fondsgesellschaft, werden, ungeachtet der
Belegenheit des Grundvermögens in den USA, in Deutschland
als Wohnsitzland des Anlegers ebenfalls steuerlich erfasst.
Somit unterliegt eine Beteiligung an US-Vermögenswerten
auch in Deutschland der Besteuerung und wird deshalb in die
deutsche Steuerbemessungsgrundlage mit einbezogen.
Die Doppelbesteuerung wird durch Anrechnung der in den
USA gezahlten Nachlass- oder Schenkungsteuer auf die
deutsche Erbschaft- oder Schenkungsteuer vermieden. Die
Anrechnung ist jedoch begrenzt auf den Betrag der deutschen
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Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, der auf das US-Immobilienvermögen entfällt. Aufgrund der prozentual höheren US-amerikanischen Belastungssätze kann im Ergebnis, je nach individueller Vermögenssituation, die US-amerikanische Nachlasssteuer nicht vollständig auf die deutsche Erbschaftsteuer
angerechnet werden.
Bei der Bewertung des Anteils an der Fondsgesellschaft ist
die US-Immobilie gemäß § 12 Abs. 6 ErbStG i.V.m. § 31 BewG
mit ihrem gemeinen Wert (Verkehrswert) anzusetzen. Im
Rahmen eines Erbfalls oder einer Schenkung wird in der
Regel aus Kostengründen kein Verkehrswertgutachten angefertigt. Der Verkehrswert ist in diesem Fall zu schätzen. Verbindlichkeiten sind zu ihrem jeweiligen Nennwert anzusetzen
und mit diesem bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage
abziehbar.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 22.05.2002
(BStBl. II 2002, S. 568) dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG)
die Frage vorgelegt, ob das ErbStG in Verbindung mit den entsprechenden Bewertungsregelungen des BewG wegen der
unterschiedlichen Behandlung der Vermögensarten (u.a. Begünstigung des Betriebsvermögens) einen verfassungswidrigen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz bedeuten. Der
BFH äußerte in diesem Beschluss, dass nach seiner Auffassung ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz gegeben
sei. Es ist nicht auszuschließen, dass das BVerfG diese Rechtsauffassung teilt und dem Gesetzgeber aufgibt, die Ungleichbehandlung zu beseitigen. Es kann darüber hinaus nicht ausgeschlossen werden, dass der Gesetzgeber bereits vor einer
Entscheidung des BVerfG eine Gesetzesänderung herbeiführt,
durch die ggf. auch die günstige Bewertung des Betriebsvermögens (Freibeträge; Ansatz von 65 %) wegfallen könnte.
Darüber hinaus liegen Gesetzesentwürfe vor, in denen die
Begünstigung des Betriebsvermögens (§§13a, 19a ErbStG)
für gewerblich geprägte Personengesellschaften mit Wirkung
zum 01.01.2007 wegfallen soll.
Im vorliegenden Fall wird wie oben dargestellt die Immobilie
bereits nach dem derzeitig gültigen Gesetz mit dem Verkehrswert angesetzt, so dass eine gesetzmäßige Begünstigung
nicht vorliegt. Lediglich die begünstigende Verwaltungsvereinfachung in der Schätzung des Verkehrswertes und die
Begünstigungen für Betriebsvermögen könnte im Zuge einer
Gesetzesänderung entfallen (vgl. a. S. 20).
Im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder Schenkung sollte
immer der Rat des persönlichen Steuerberaters bezüglich der
individuellen Auswirkungen beim Schenker und Beschenkten
bzw. Erben eingeholt werden, insbesondere auch um die
aktuellen Entwicklungen des ErbStG und des BewG zu
berücksichtigen.
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Der Steuersatz bei einer Schenkung bzw. Vererbung richtet
sich nach der individuellen Steuerklasse (die sich nach dem
Verwandtschaftsgrad richtet) und dem Wert des übertragenen
Anteils unter Berücksichtigung der gesetzlichen Freibeträge.
Der niedrigste Steuersatz beträgt 7 % in der Steuerklasse I
und einem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bis zu
€ 52.000 und steigt auf maximal bis zu 50 % in der Steuerklasse III und einem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs
ab € 25.565.000.
Sonstige Steuern
/
Vermögensteuer
Eine Vermögensteuer wird in Deutschland derzeit nicht erhoben. Das DBA erstreckt sich auch auf die Vermögensteuer
und stellt von einer – wenn existierenden – deutschen Vermögensbesteuerung frei.
/
schaft in Deutschland keinen inländischen Gewerbebetrieb.
Aus diesem Grund unterliegt die Fondsgesellschaft mit ihren
Einkünften nicht der deutschen Gewerbesteuer.
/
Zinsabschlagsteuer
Die Fondsgesellschaft wird eine Liquiditätsreserve verzinslich
anlegen. Zinseinnahmen aus einer Anlage der Liquiditätsreserve in Deutschland unterliegen in Deutschland aufgrund
der gesetzlichen Regelungen zur Besteuerung von Kapitalerträgen einer 30%igen Zinsabschlagsteuer sowie dem
Solidaritätszuschlag. Die Höhe der anteilig auf die einzelnen
Gesellschafter entfallenden Zinsabschlagsteuer wird einheitlich und gesondert festgestellt und den Wohnsitzfinanzämtern
mitgeteilt. Die von der Gesellschaft gezahlte Zinsabschlagsteuer wird bei den Gesellschaftern anteilig auf die Einkommensteuerschuld angerechnet.
In der Prognoserechung wird eine Zinsabschlagsteuer sowie
ein Solidaritätszuschlag nicht berücksichtigt, da es vorgesehen
ist, liquide Mittel ausschließlich in den USA verzinslich anzulegen.
Umsatzsteuer
Die Objektgesellschaft erbringt keine in Deutschland steuerbaren Umsätze.
/
Die Fondsgesellschaft erbringt durch die Ausgabe von Gesellschaftsanteilen an die Anleger keine steuerbaren Umsätze. Da
sie darüber hinaus auch keine weiteren steuerbaren Umsätze
erbringt, ist sie kein Unternehmer i.S.d. § 2 UStG.
Die Objektgesellschaft und die Fondsgesellschaft sind daher
für die an sie erbrachten Leistungen nicht zum Abzug deutscher Vorsteuer berechtigt. Insoweit wurden die Ausgaben
der Gesellschaften in der
Kalkulation mit dem jeweiligen Bruttobetrag berücksichtigt.
/
Investmentsteuergesetz
Die Fondsgesellschaft ist über die Objektgesellschaft an
einem Immobilienprojekt außerhalb von Deutschland beteiligt.
Nach Auffassung des Prospektherausgebers ist das Investmentsteuergesetz nicht anzuwenden, da das Vermögen der
Fondsgesellschaft kein einem ausländischen Recht unterstehendes risikogemischtes Vermögen (ausländische Investmentanteile) darstellt.
Gewerbesteuer
Die im Eigentum der Objektgesellschaft stehende Immobilie ist in den USA belegen.
Die Fondsgesellschaft unterhält somit mit ihrer Beteiligung an der Objektgesell-
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Jahresabschluss der
Fondsgesellschaft zum 31.12
Vorbemerkung
Die Fondsgesellschaft ist eine amerikanische Limited Partnership und hat deshalb keinen Jahresabschluss und keinen Lagebericht gemäß den
Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuchs aufgestellt und prüfen lassen (Negativerklärung gem. § 8h Abs. 2 VerkProspG). Die Fondsgesellschaft hat vielmehr einen Jahresabschluss gemäß den in den USA allgemein anerkannten Rechnungslegungsrichtlinien aufgestellt und
gemäß den in den USA allgemein anerkannten Prüfungsrichtlinien prüfen lassen (Positiverklärung gem. § 8h Abs. 2 VerkProspG). Zusätzlich
wird im Anschluss an den Jahresabschluss der Fondsgesellschaft auch der entsprechende, geprüfte Jahresabschluss der Objektgesellschaft
dokumentiert (jeweils zum 13.04.2006).
Beglaubigte Übersetzung des eingescannten Originals aus der englischen Sprache
[[Briefkopf der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Rödl Langford de Kock LLP]]
Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
An die Gesellschafter der
1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P. *1:
Wir haben die beiliegende Bilanz sowie Aufstellung des Gesellschafterkapitals der 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P. (die
„Fondsgesellschaft“) zum 13. April 2006 geprüft. Die Erstellung des
Jahresabschlusses liegt in der Verantwortung der Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft. Unsere Aufgabe als Abschlussprüfer besteht
darin, auf der Grundlage unserer Prüfung einen Bestätigungsvermerk
für die vorgelegten Finanzunterlagen zu erteilen. Unsere Prüfung
erstreckte sich nicht auf den Jahresabschluss der Objektgesellschaft
Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P., an der, wie in Anmerkung
1 des Anhangs zum Jahresabschluss erwähnt, die Fondsgesellschaft
beteiligt ist und deren Abschluss auf Basis der Equity-Methode,
d.h. der Bilanzierung langfristiger Beteiligungen, erstellt wurde. Per
13. April 2006 belief sich die Beteiligung der Fondsgesellschaft an der
Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P. auf 76.480.000 US-Dollar.
Der Jahresabschluss der Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
wurde von einer anderen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft,
deren Bericht uns zur Verfügung gestellt wurde. Soweit sich unser
Bestätigungsvermerk auf die hier ausgewiesenen Beträge der
Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P. bezieht, basiert dieser
ausschließlich auf den Bericht dieser anderen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.
erstreckt sich eine Prüfung auch auf die Beurteilung der angewandten
Rechnungslegungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen
der Geschäftsführung sowie die Bewertung der Gesamtdarstellung
des Jahresabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung
eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Auf der Grundlage unserer Prüfung und des Berichtes der anderen
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft vermittelt der Jahresabschluss ein im
Wesentlichen den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
über die finanzielle Situation der Fondsgesellschaft zum 13. April 2006
gemäß den in den Vereinigten Staaten von Amerika allgemein anerkannten Rechnungslegungsrichtlinien.
Atlanta, Georgia,
14. Juli 2006.
[[gez.]] Rödl Langford de Kock LLP
Ein Mitgliedsunternehmen der
Rödl & Partner International
(Europa, Asien, Nordamerika)
Wir haben den Jahresabschluss nach den in den Vereinigten Staaten
von Amerika allgemein anerkannten Prüfungsrichtlinien geprüft.
Gemäß diesen Prüfungsrichtlinien ist die Prüfung so zu planen und
durchzuführen, dass mit hinreichender Sicherheit wesentliche Unrichtigkeiten im Jahresabschluss erkannt werden können. Eine Prüfung
beinhaltet die stichprobenartige Überprüfung der Nachweise für die
im Jahresabschluss ausgewiesenen Beträge und Posten. Weiterhin
*1 LP steht für Limited Partnership, eine Gesellschaft nach dem Recht eines Einzelstaates der USA, vergleichbar mit einer Kommanditgesellschaft nach
deutschem Recht.
*2 GP steht für General Partner, vergleichbar mit einem Komplementär nach deutschem Recht.
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Bilanz der 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P. per 13. April 2006
Aktiva
Beteiligung an der Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
Anschaffungsnebenkosten
Forderungen an Gesellschafter
76.480.000
2.040.378
11
USD
USD
USD
Aktiva gesamt
78.520.389
USD
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
Rückstellungen und andere kurzfristige Verbindlichkeiten
Gesellschaftskapital
76.480.000
2.040.378
11
USD
USD
USD
Passiva gesamt
78.520.389
USD
Passiva
Der beiliegende Anhang ist wesentlicher Bestandteil des vorliegenden Jahresabschlusses.
Gesellschaftskapital der 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P. per 13. April 2006
Anfängliche Kapitaleinlage
per 13. April 2006
Commerz Realty Associates GP *2 V, LLC
(General Partner)
Commerz Immobilien GmbH
(Anfänglicher Limited Partner * 3)
Gesamt
1 USD
10 USD
11 USD
Anhang zum Jahresabschluss der
per 13. April 2006
zu besitzen, zu verwalten, zu erschließen, zu vermieten, zu finanzieren
und zu verkaufen. Diese Immobilie wird die offizielle Bezeichnung
„Comcast Center“ tragen.
1. UNTERNEHMENSSTRUKTUR UND HINTERGRUND
Die Fondsgesellschaft nimmt Ausschüttungen an ihre Gesellschafter
zu den Zeitpunkten und in den Höhen vor, wie sie von dem General
Partner festgelegt werden. Diese Ausschüttungen sind unter den Gesellschaftern der Fondsgesellschaft im Verhältnis zu ihrem jeweils
dann ausgewiesenen Kapitalkontosaldo zuzuweisen. Nettogewinne
(Nettoverluste) werden wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen zugewiesen.
Die 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P. (die „Fondsgesellschaft“)
wurde von der Commerz Realty Associates GP V, LLP (der „General
Partner“), einer nach dem Recht des amerikanischen Bundesstaates
Delaware gegründeten Gesellschaft mit beschränkter Haftung, sowie
der Commerz Immobilien GmbH (der „Anfängliche Limited Partner“),
einer nach deutschem Recht gegründeten Kapitalgesellschaft, am
23. Februar 2006 gegründet. Die Fondsgesellschaft endet zum
1. März 2056, sofern sie nicht zuvor gemäß ihrem Gesellschaftsvertrag aufgelöst wird.
Der Zweck der so gegründeten Fondsgesellschaft besteht darin, eine
80%ige Beteiligung als Limited Partner an der Immobiliengesellschaft
namens Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P. (die „Objektgesellschaft“) zu erwerben, zu besitzen, zu halten, zu verwalten und letztendlich darüber zu verfügen. Unter anderem besteht der Zweck der
Objektgesellschaft darin, ein „Class A“-Bürogebäude mit einer Fläche
von 1,25 Millionen *4 Quadratfuß, einschließlich eines öffentlichen
Vorplatzes und integrierten Einzelhandelsgeschäften, Parkplätzen und
sonstigen Einrichtungen, in Philadelphia im Bundesstaat Pennsylvania
Zum Zeitpunkt der Erstellung des vorliegenden Berichtes wurde
seitens des General Partners eine Ergänzung des Gesellschaftsvertrages vorgenommen.
2. ZUSAMMENFASSUNG DER WICHTIGSTEN
RECHNUNGSLEGUNGSGRUNDSÄTZE
Grundlagen der Rechnungslegung
Der beiliegende Jahresabschluss wurde nach den Prinzipien der
periodengerechten Aufwands- und Ertragsrechnung gemäß
US-GAAP *5 erstellt.
*3 Ein Limited Partner ist vergleichbar mit einem Kommanditisten nach deutschem Recht, hier als Gründungskommanditist.
*4 In der englischen Vorlage fehlt das Wort „million“, das hier korrekt ergänzt wurde, siehe auch den Abschluss der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Ernst & Young betreffend die Objektgesellschaft Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
*5 US-GAAP steht für United States Generally Accepted Accounting Principles, d.h. in den Vereinigten Staaten von Amerika allgemein anerkannte
Rechnungslegungsgrundsätze.
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Beteiligung an der Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
4. VERPFLICHTUNGEN
Die Beteiligung wird nach dem Grundsatz der Bilanzierung langfristiger Beteiligungen (Equity-Methode) ausgewiesen. Nach der
Equity-Methode wird die Beteiligung der Fondsgesellschaft um die
Kapitaleinlagen und um anteilige Gewinne erhöht bzw. um Ausschüttungen und anteilige Verluste vermindert (siehe Anmerkung 5).
Die Fondsgesellschaft hat sich verpflichtet, bis zum 31. Dezember
2006 eine weitere Kapitaleinlage in Höhe von 76.480.000 USD in
die Objektgesellschaft einzuzahlen.
5. BETEILIGUNG AN DER LIBERTY/COMMERZ
1701 JFK BOULEVARD, L.P.
Einschätzungen
Die Erstellung des Jahresabschlusses in Übereinstimmung mit
US-GAAP verlangt von der Geschäftsführung die Vornahme von Einschätzungen und die Ableitung von Annahmen in Bezug auf die zum
Stichtag des Jahresabschlusses ausgewiesenen Aktiva und Passiva
sowie auf die zu diesem Tag offen gelegten aktivischen und passivischen Rechnungsabgrenzungsposten wie auch auf die während des
Berichtszeitraumes realisierten Einnahmen und Ausgaben. Die tatsächlich erzielten Ergebnisse könnten von diesen Einschätzungen
abweichen.
Anschaffungsnebenkosten
Zum 13. April 2006 hielt die Fondsgesellschaft eine 80%ige
Beteiligung als Limited Partner an der Objektgesellschaft (siehe
Anmerkungen 1 und 2).
Der Jahresabschluss der Objektgesellschaft per 13. April 2006 wurde
nach den Prinzipien der periodengerechten Aufwands- und Ertragsrechnung gemäß US-GAAP erstellt. In ihrem Jahresabschluss werden
die folgenden Kennzahlen ausgewiesen:
13. April 2006
Aktiva gesamt
Verbindlichkeiten gesamt
Gesellschaftskapital gesamt
163.714.746
87.233.746
76.481.000
USD
USD
USD
Die Anschaffungsnebenkosten in Verbindung mit der Akquisition,
der Prüfung und dem Kauf des im Eigentum der Objektgesellschaft
befindlichen Objektes wurden in der beiliegenden Bilanz als Anschaffungsnebenkosten ausgewiesen. Hierbei handelt es sich um
einen nicht abschreibungsfähigen Vermögenswert bzw. Posten.
Einkommensbesteuerung
Der Jahresabschluss enthält keine Rückstellungen für Bundes- oder
bundesstaatliche Einkommenssteuerforderungen, da die Gewinne
und Verluste der Fondsgesellschaft letztlich in die Einkommenssteuererklärungen der Gesellschafter einfließen.
3. TRANSAKTIONEN MIT VERBUNDENEN UNTERNEHMEN
Per 13. April 2006 hat die Fondsgesellschaft Fremdkapital in Höhe von
76.480.000 USD von dem Anfänglichen Limited Partner in Form eines
Darlehens aufgenommen. Das zugrunde liegende Darlehen stellt eine
Kreditlinie in Höhe von 180.000.000 USD zur Verfügung. Die für das
Darlehen zu zahlenden Zinsen betragen LIBOR zuzüglich 0,1 % und
sind monatlich fällig. Das Darlehen wird von einem verbundenen
Unternehmen des Limited Partners garantiert. Der Saldo des Darlehensbetrages ist zusammen mit sämtlichen aufgelaufenen und rückständigen Zinszahlungen zum 28. Dezember 2007 fällig.
Zum 13. April 2006 schuldete die Fondsgesellschaft dem Anfänglichen Limited Partner einen Betrag in Höhe von 40.378 USD für
bestimmte Honorarforderungen, die der Anfängliche Limited Partner
im Auftrag der Fondsgesellschaft beglichen hat.
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Angaben über den jüngsten Geschäftsgang
und die Geschäftsaussichten für das
laufende Geschäftsjahr
Der jüngste Geschäftsgang seit dem Zwischenabschluss per
13.04.2006 ist im Rahmen der Unternehmensplanung (vgl. S. 42 ff.)
bereits berücksichtigt. Entwicklungen oder Umstände (z.B. Verschlechterung der Bonität von Vertragspartnern), die auf wesentliche
Veränderungen der Geschäftsaussichten im laufenden Geschäftsjahr
2006 im Vergleich zur prognostizierten Unternehmensplanung hindeuten, liegen zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe nicht vor.
Düsseldorf, den 22.08.2006
Commerz Realty Associates GP V, LLP
gez. Manfred Heiler
gez. Laurent Rucker
gez. Mark Ludwig
gez. Stephan Heinen
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Jahresabschluss der
Objektgesellschaft zum 31.12.2005
Beglaubigte Übersetzung des eingescannten Originals aus der englischen Sprache
[[Briefkopf der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young LLP]]
Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
An die Gesellschafter der
Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P. *1 :
Wir haben den beiliegenden Jahresabschluss der Liberty/Commerz
1701 JFK Boulevard, L.P. (die „Objektgesellschaft“) zum 13. April
2006 geprüft. Die Erstellung des vorliegenden Jahresabschlusses
liegt in der Verantwortung der Geschäftsführung der Objektgesellschaft. Unsere Aufgabe als Abschlussprüfer besteht darin, auf der
Grundlage unserer Prüfung einen Bestätigungsvermerk für den vorliegenden Jahresabschluss zu erteilen.
Wir haben den vorliegenden Jahresabschluss nach den in den
Vereinigten Staaten von Amerika allgemein anerkannten Prüfungsrichtlinien geprüft. Gemäß diesen Prüfungsrichtlinien ist die Prüfung
so zu planen und durchzuführen, dass mit hinreichender Sicherheit
wesentliche Unrichtigkeiten in dem vorliegenden Jahresabschluss
erkannt werden können. Unser Auftrag beinhaltete nicht die Prüfung
der internen Kontrollmechanismen der Objektgesellschaft hinsichtlich
der Vorlage von Abschlüssen. Zu unserem Prüfungsauftrag zählte
die Berücksichtigung der internen Kontrollmechanismen der Objektgesellschaft hinsichtlich der Festlegung von angemessenen Prüfungsabläufen bei der Aufstellung von Abschlüssen, nicht jedoch die Beurteilung der Effektivität der internen Kontrollmechanismen hinsichtlich
der Vorlage von Abschlüssen. Daher enthält unser Bestätigungsvermerk keine derartige Beurteilung. Eine Prüfung beinhaltet weiterhin
die stichprobenartige Überprüfung der Nachweise für die im Jahresabschluss ausgewiesenen Beträge und Posten, die Beurteilung der
angewandten Rechnungslegungsgrundsätze und der wesentlichen
Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Bewertung der
Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses. Wir sind der Auffassung,
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere
Beurteilung bildet.
Auf der Grundlage unserer Prüfung vermittelt der Jahresabschluss für
den oben genannten Zeitraum ein im Wesentlichen den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild über die finanzielle Situation der
Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P. zum 13. April 2006 gemäß
den in den Vereinigten Staaten von Amerika allgemein anerkannten
Rechnungslegungsrichtlinien.
23. Mai 2006
[[gez.]] Ernst & Young LLP
*1 LP steht für Limited Partnership, eine Gesellschaft nach dem Recht eines Einzelstaates der USA, vergleichbar mit einer Kommanditgesellschaft nach
deutschem Recht.
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21.09.2006
18:24 Uhr
Seite 108
Jahresabschluss der Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P. per 13. April 2006
Aktiva
Gebäude in Bau
Abzugrenzende Finanzierungskosten
Sonstige Rechnungsabgrenzungsposten
156.441.505
1.563.600
5.709.641
USD
USD
USD
Aktiva gesamt
163.714.746
USD
Bauzwischenfinanzierung
Fällige Bauraten
Sonstige Verbindlichkeiten
69.694.923
4.602.347
12.936.476
USD
USD
USD
Verbindlichkeiten gesamt
87.233.746
USD
1
USD
999
76.480.000
76.481.000
USD
USD
USD
163.714.746
USD
Verbindlichkeiten
Gesellschaftskapital
Kapital des General Partners *2
Liberty Property Philadelphia Corporation IV East
Kapital der Limited Partner *3
Gesellschaftskapital gesamt
Passiva gesamt
Siehe beiliegenden Anhang.
Anhang zum Jahresabschluss der
Liberty / Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
per 13. April 2006
zum 31. Dezember 2050 besteht oder zu einem von allen Gesellschaftern festgelegten Tag aufgelöst wird, je nachdem, welches
Ereignis zuerst eintreten wird.
1. UNTERNEHMENSSTRUKTUR
Liberty Property Philadelphia Corporation IV East (der „General
Partner“), eine nach dem Recht des amerikanischen Bundesstaates
Pennsylvania gegründete Kapitalgesellschaft und hundertprozentige
Tochtergesellschaft der Liberty Property Limited Partnership („LPLP“),
ist mit der Leitung der geschäftlichen und betrieblichen Angelegenheiten der Objektgesellschaft betraut. Der General Partner hält eine
0,1%ige Beteiligung und LPLP hält eine 19,9%ige Beteiligung als
Limited Partner an der Objektgesellschaft. Der General Partner und
LPLP haben 1.000 USD ihrer Kapitaleinlagen eingezahlt. Der Saldo
in Höhe von 31.439.000 USD ihrer Kapitaleinlagen wird durch Fertigstellung der Immobilie erbracht. Die Fondsgesellschaft wird für eine
80%ige Beteiligung an der Objektgesellschaft eine Kapitaleinlage in
Höhe von 152.960.000 USD einbringen. Zeitgleich mit ihrer Aufnahme in die Objektgesellschaft hat die Fondsgesellschaft die Hälfte ihrer
Kapitaleinlage am 13. April 2006 eingezahlt; der verbleibende Saldo in
Höhe von 76.480.000 USD wird vorbehaltlich bestimmter Bedingungen bis zum 31. Dezember 2006 eingezahlt.
Liberty Property Philadelphia Limited Partnership IV East, eine nach
dem Recht des amerikanischen Bundesstaates Delaware gegründete
Gesellschaft (die „Objektgesellschaft“), wurde am 12. Dezember
2000 gegründet. Die Objektgesellschaft änderte Ihren Namen am
11. April 2006 in Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P. und
nahm die 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P., ein verbundenes
Unternehmen der in Düsseldorf ansässigen Commerzbank-Gruppe*4
(die „Fondsgesellschaft“), als Gesellschafterin auf.
Der Zweck der so gegründeten Objektgesellschaft besteht unter
anderem darin, ein „Class A“-Bürogebäude mit einer Fläche von
1,25 Millionen Quadratfuß, einschließlich eines öffentlichen Vorplatzes
und integrierten Einzelhandelsgeschäften, Parkplätzen und sonstigen
Einrichtungen, in Philadelphia im Bundesstaat Pennsylvania zu erbauen, zu besitzen und zu betreiben. Dieses Bürogebäude (die
„Immobilie“) wird die offizielle Bezeichnung „Comcast Center“ tragen.
Der Gesellschaftsvertrag sieht vor, dass die Objektgesellschaft bis
*2 Ein General Partner ist vergleichbar mit einem Komplementär nach deutschem Recht.
*3 Ein Limited Partner ist vergleichbar mit einem Kommanditisten nach deutschem Recht.
*4 Gemeint ist hier die CommerzLeasing und Immobilien Gruppe.
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2. ZUSAMMENFASSUNG DER WICHTIGSTEN
RECHNUNGSLEGUNGSGRUNDSÄTZE
Grundstück
Aufwendungen, die in direktem Zusammenhang mit dem Bau der
Immobilie stehen, einschließlich Zinsen und sonstiger Kosten, die
während der Erschließungsphase aktiviert wurden, sind im Posten
„Gebäude in Bau“ enthalten und werden zum Anschaffungswert
ausgewiesen. Zu den aktivierten Kosten zählen Kosten, die vor
der Aufnahme der Bautätigkeit entstanden sind und die für die
Erschließung der Immobilie von wesentlicher Bedeutung waren,
Erschließungs- und Baukosten, Zinsaufwendungen, Grundsteuern,
Gehälter sowie sonstige Kosten, die im Laufe der Erschließung
entstanden sind.
Die Objektgesellschaft bewertet ihr Investment an dem Grundstück
danach, ob im Falle einer erheblichen negativen Veränderung ihres
Betriebs Beeinträchtigungsindikatoren vorliegen, die die Wiederbeschaffung des ausgewiesenen Wertes beeinflussen. Falls ihr Investment am Grundstück als beeinträchtigt betrachtet wird, kann ein
Verlust ausgewiesen werden, um den Nettobuchwert der Immobilie
auf ihren geschätzten Zeitwert zu senken.
Vermietungsstand ist LPLP verpflichtet, der Objektgesellschaft
11,7 Millionen USD für das erste volle Betriebsjahr zu zahlen. Mit
genehmigten, neu abgeschlossenen Mietverträgen verringert sich
die von LPLP im Rahmen der NOI-Vereinbarung übernommene
Zahlungsverpflichtung.
Die Objektgesellschaft hat mit LPLP einen Objektverwaltungsvertrag
geschlossen, nach dem LPLP eine Vergütung für Vermietungs- und
Gebäudemanagementdienstleistungen erhält. Die Vergütung für
die Objektverwaltung beträgt 3 % der Bruttomieteinnahmen. Die
Vergütung für Vermietungsdienstleistungen liegt bei 1– 4 % der von
neuen Mietern zu zahlenden Nettomiete.
Die Objektgesellschaft hat bei LPLP ein gesichertes Baudarlehen aufgenommen. Siehe hierzu nachfolgende Anmerkung 4. „Verschuldung“.
4. VERSCHULDUNG
Die Objektgesellschaft hat bei LPLP ein durch die Immobilie gesichertes Baudarlehen aufgenommen, das zum 30. November 2010 fällig
wird. Der in dem Baudarlehen vereinbarte Zinssatz für die so aufgenommenen Fremdmittel liegt bei 7 %. Das Darlehen kann jederzeit
ohne Aufschläge oder Aufgelder zurückgezahlt werden.
Abzugrenzende Finanzierungskosten
5. VERPFLICHTUNGEN UND EVENTUALVERBINDLICHKEITEN
Kosten, die in Zusammenhang mit der Finanzierungsbeschaffung
entstanden sind, wurden aktiviert und werden über die Laufzeit des
jeweiligen Darlehens aufwandswirksam verteilt.
Zeitwert der Finanzierungsinstrumente
Die Nettobuchwerte der sonstigen Rechnungsabgrenzungsposten,
der fälligen Bauraten und sonstigen Verbindlichkeiten stellen aufgrund der kurzfristigen Fälligkeiten dieser Instrumente angemessene
Schätzungen ihrer jeweiligen Zeitwerte dar. Da die aufgenommenen
Fremdmittel zum marktüblichen Zinssatz verzinst werden, entspricht
der Zeitwert der langfristigen Verbindlichkeiten der Objektgesellschaft
seinem Nettobuchwert.
3. TRANSAKTIONEN MIT VERBUNDENEN UNTERNEHMEN
Die Objektgesellschaft hat mit LPLP einen Fertigstellungs- und
Zahlungsgarantievertrag (Completion and Payment Guaranty
Agreement) geschlossen, in dem LPLP die Höhe der Anschaffungskosten für die Immobilie von 505 Millionen USD zugunsten der
Objektgesellschaft garantiert.
Die Objektgesellschaft hat sich verpflichtet, die langfristige Finanzierung des Comcast Center sicherzustellen (das „Darlehen“). Das
Darlehen wird nach Fertigstellung der Immobilie und mit Beginn
der Mietzahlungen der Comcast Corporation ausgezahlt. Dies wird
voraussichtlich zum 1. März 2008 der Fall sein. Das Darlehen hat
ein Volumen von 324 Millionen USD, und der Zinssatz ab dem
1. März 2008 liegt bei 6,15 %. Das Darlehen weist eine Laufzeit von
10 Jahren auf. Mit den Zahlungen während der ersten fünf Jahre
der Darlehenslaufzeit werden zunächst nur Zinsbeträge abgedeckt.
Danach beinhalten die Zahlungen, basierend auf einem 30-jährigen
Tilgungsplan, sowohl die Zins- wie auch die Tilgungszahlungen für
den Darlehensbetrag.
Comcast Corporation hat für eine Fläche von 874.000 Quadratfuß, was
69,7 % der Mietfläche der Immobilie entspricht, einen Mietvertrag
über eine Laufzeit von 15 1/2 Jahren geschlossen. Per 13. April 2006
waren mit dem mit Comcast Corporation geschlossenen Mietvertrag
und den mit den anderen Mietern geschlossenen Mietverträgen
insgesamt 72,8 % der Mietfläche des Comcast Center vermietet.
Die Objektgesellschaft ist gegenüber Comcast Corporation verpflichtet, bis zum 31. Januar 2008 ca. 7 Millionen USD in Form eines
Renovierungszuschusses zu zahlen.
Die Objektgesellschaft hat mit LPLP einen Mieteinnahmengarantievertrag (NOI *5 Support Agreement, die „NOI-Vereinbarung“)
geschlossen. Die NOI-Vereinbarung hat eine Laufzeit von sieben
Jahren und verpflichtet LPLP zur anfänglichen Vermietung der
Immobilie. Ausgehend von dem zum 13. April 2006 bestehenden
*5 NOI steht für Net Operating Income, d.h. Nettomieteinnahmen.
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Rückkauf-Optionsvereinbarung
für Anleger im Notfall
zwischen der
§ 2 PERSÖNLICHE NOTSITUATION
CFB Verwaltung und Treuhand GmbH
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
(nachfolgend „CFB V+T“ genannt)
Die Rückkauf-Option wird unter der aufschiebenden Bedingung eingeräumt, dass, nachdem der Anleger sich an der Fondsgesellschaft
beteiligt hat, eine der folgenden persönlichen Notsituationen eintritt:
(a) Der Anleger ist mehr als drei aufeinander folgende Monate
arbeitslos (Nachweis durch Bescheinigung des Arbeitsamtes),
und der
in der jeweiligen Beitrittserklärung genannten Person
(nachfolgend der „Anleger“ genannt).
(b) die Ehe des Anlegers wird geschieden (Nachweis durch
Scheidungsurkunde),
(c) der Anleger ist mehr als drei aufeinander folgende Monate
berufsunfähig (amtsärztlicher Nachweis erforderlich),
VORBEMERKUNGEN
(A)
Der Anleger hat sich gemäß den Bestimmungen der Beitrittserklärung als Limited Partner an der 1701 JFK Boulevard
Philadelphia, L.P. (nachfolgend die „Fondsgesellschaft“ genannt)
beteiligt.
(B)
Unternehmensgegenstand der Fondsgesellschaft ist der
Erwerb, das Halten und Verwalten sowie die Veräußerung
einer 80%igen Beteiligung an der Liberty/Commerz 1701 JFK
Boulevard, L.P. (nachfolgend die „Objektgesellschaft“), in deren
Eigentum die Immobilie 1701 JFK Boulevard, Philadelphia,
Pennsylvania (USA), (nachfolgend auch „Comcast Center“
genannt) liegt.
(C)
CFB V+T bietet nachstehend dem Anleger für den Fall einer im
Rahmen dieser Rückkauf-Optionsvereinbarung definierten persönlichen Notsituation den Erwerb des vom Anleger gehaltenen
Gesellschaftsanteils an der Fondsgesellschaft an.
(d) der Anleger ist pflegebedürftig gemäß mindestens Pflegestufe II im Sinne von § 15 SGB XI oder der entsprechenden,
an dessen Stelle tretenden Bestimmung (Bestätigung des
Medizinischen Dienstes der Krankenversicherung (MDK)
erforderlich)
und der Anleger gerät hierdurch in eine wirtschaftliche Notlage,
die im Zeitpunkt der Ausübung der Rückkauf-Option andauert
(nachfolgend der „Erwerbsgrund“ genannt). Die RückkaufOption wird zusätzlich auch für den Fall, dass der Anleger verstirbt (Nachweis durch den Erbschein), eingeräumt.
§ 3 BEGRENZUNG DER RÜCKKAUF-OPTION
3.1
Die Rückkauf-Option wird unter den auflösenden Bedingungen
gewährt, dass der Übertragungsvertrag nicht innerhalb von 21
Tagen, nachdem CFB V+T oder ein von CFB V+T bestimmter
Dritter das entsprechende Vertragsangebot abgegeben hat,
abgeschlossen wird.
3.2
Die Rückkauf-Option ist befristet bis zur Veräußerung der
80%igen Beteiligung an der Objektgesellschaft bzw. bis zur
Veräußerung des Comcast Center durch die Objektgesellschaft,
längstens jedoch bis zum Ablauf des Zeitraums der Prognoserechnung der Fondsgesellschaft am 31.12.2022, und erlischt,
wenn sie bis zu diesem Zeitpunkt nicht ausgeübt wurde.
§ 1 EINRÄUMUNG DER RÜCKKAUF-OPTION
1.1
CFB V+T bietet nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmungen hiermit dem als Limited Partner der Fondsgesellschaft beigetretenen Anleger den Kauf seines Gesellschaftsanteils an der
Fondsgesellschaft (nachfolgend der „Kaufgegenstand“ genannt)
an (nachfolgend die „Rückkauf-Option“ genannt), und zwar
unter folgenden aufschiebenden Bedingungen:
(a) Der Anleger hat die in Verbindung mit der Beitrittserklärung
vom Anleger zu erbringende Einlage voll eingezahlt und
(b) es liegt eine persönliche Notsituation des Anlegers gemäß
§ 2 vor.
1.2
Die dingliche Übertragung des Kaufgegenstandes an CFB V+T
oder einen von CFB V+T bestimmten Dritten erfolgt mittels
gesonderten von CFB V+T bzw. dem von CFB V+T bestimmten
Dritten mit dem Anleger abzuschließenden Übertragungsvertrages (nachfolgend der „Übertragungsvertrag“ genannt).
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§ 4 AUSÜBUNG DER RÜCKKAUF-OPTION
4.1
Die Ausübung der Rückkauf-Option durch den Anleger (bzw. im
Todesfall des Anlegers durch den/die Erben) hat innerhalb von
zwei Monaten nach Eintritt des Erwerbsgrundes sowie unter
schriftlichem Nachweis des Erwerbsgrundes gemäß § 2 durch
eingeschriebenen Brief zu erfolgen und wird mit Zugang bei
CFB V+T wirksam.
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4.2
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Im Todesfall des Anlegers darf, soweit der Kaufgegenstand
mehreren Erben des Anlegers zusteht, die Ausübung der Rückkauf-Option nur durch diese Erben gemeinschaftlich erfolgen.
§ 5 KAUFPREIS
5.1
5.2
5.3
Der von CFB V+T oder einem von CFB V+T gemäß §§ 8.2, 1.2
bestimmten Dritten an den die Rückkauf-Option ausübenden
Anleger zu zahlende Kaufpreis beläuft sich auf den Betrag, den
ein Dritter bereit ist, für den Erwerb des Kaufgegenstandes zu
zahlen.
Hat sich innerhalb von drei Monaten nach Ausübung der Rückkauf-Option kein Dritter bereit erklärt, den Kaufgegenstand zu
erwerben, so beläuft sich der Kaufpreis auf einen Betrag in
Höhe des zuletzt realisierten Zweitmarktkurses, sofern sich die
wirtschaftlichen Grunddaten des Engagements seit Realisierung
des letzten Zweitmarktgeschäftes nicht wesentlich geändert
haben. Sofern noch kein Zweitmarktgeschäft stattgefunden hat
oder sich die wirtschaftlichen Grunddaten des Engagements
wesentlich geändert haben, werden die Beteiligten sich über die
Höhe des Kaufpreises unter Berücksichtigung der Umstände
verständigen.
Der Kaufpreis ist zu dem im Übertragungsvertrag vorgesehenen
Zeitpunkt der dinglichen Übertragung des Kaufgegenstandes
auf die CFB V+T oder einen von ihr bestimmten Dritten zur
Zahlung fällig.
5.4
Der Kaufpreis ist abzüglich etwaiger von CFB V+T gemäß § 9.4
(d) des Gesellschaftsvertrages aufgerechneter Beträge auf ein
vom Anleger bestimmtes Bankkonto zu überweisen.
5.5
Ausschüttungen für das Kalenderjahr, in dem der Kaufgegenstand dinglich übertragen wird, erfolgen bis spätestens 30. Juni
des darauf folgenden Kalenderjahres. Ausschüttungen stehen
dem Anleger und der CFB V+T zeitanteilig bezogen auf den
Zeitpunkt der dinglichen Übertragung zu.
§ 6 BELASTUNGEN DES KAUFGEGENSTANDES
Der Anleger sichert zu, dass seine Ansprüche aus dem Gesellschaftsanteil nicht mit Rechten Dritter belastet, insbesondere nicht verpfändet oder abgetreten, sind. Für den Fall, dass diese Zusicherung unzutreffend sein sollte, hat der Anleger die CFB V+T oder den von ihr
gemäß § 1.2 bestimmten Dritten von allen daraus entstehenden
Schäden, Kosten und sonstigen wirtschaftlichen Nachteilen freizustellen.
§ 7 KOSTEN
Die im Zusammenhang mit dem Verkauf und der Übertragung des
Kaufgegenstandes entstehenden Kosten, Gebühren trägt der
Anleger. CFB V+T ist berechtigt, den Betrag solcher Kosten, Gebühren, Aufwendungen und Steuern gegen den von der CFB V+T zu
erbringenden Kaufpreis aufzurechnen.
§ 8 SCHLUSSBESTIMMUNGEN
8.1
Änderungen oder Ergänzungen dieser Rückkauf-Option bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Gleiches gilt für den
Verzicht auf das Schriftformerfordernis.
8.2
CFB V+T ist berechtigt, ihre Rechte und Pflichten aus dieser
Vereinbarung auf Dritte zu übertragen.
8.3
Diese Rückkauf-Option gilt auch für etwaige Rechtsnachfolger
des Anlegers und geht bei Übertragung des Kaufgegenstands
auf dessen Erwerber über.
8.4
Gerichtsstand für alle Streitigkeiten im Zusammenhang mit dieser Rückkauf-Option ist Düsseldorf.
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ihre partner im überblick
Handelsregister:
06.04.1993
HRB 29507,
Amtsgericht Düsseldorf
Handelsregister:
21.06.1995
HRB 32248,
Stammkapital:
€ 26.000
Stammkapital:
€ 2.557.000
Geschäftsführung: Siegfried Ley
Rolf-Dieter Müller
Günter Ress
Funktion:
Anbieter des Beteiligungsangebotes/Prospektverantwortlicher/Herausgeber, Fondsaufbereitung, Fondsverwaltung, Platzierungsgarantie und
Marketing
Geschäftsführung: Jürgen Gawron
Manfred Heiler
Lothar Woeste
Funktion:
(Immobilienankauf Inland)
(Immobilienankauf Ausland)
(Immobilienverwaltung und
-verwertung)
Gesellschafter des General Partners der Fondsgesellschaft, Gründungskommanditist der Fondsgesellschaft, Objektbeschaffung, Vermittlung des
Fremdkapitals und Zwischenfinanzierung des
Eigenkapitals der Fondsgesellschaft
CFB Verwaltung und Treuhand GmbH
Handelsregister:
21.10.1998
HRB 36573,
Stammkapital:
€ 26.000
Geschäftsführung: Siegfried Ley
Rolf-Dieter Müller
Funktion:
Vermittlung von Zweitmarktanteilen, Vertragspartner für Rückkauf-Optionsvereinbarung für Anleger
im Notfall
Die vorstehenden Gesellschaften sind alle 100%ige Tochtergesellschaften der CommerzLeasing und Immobilien AG, mit Organschaftsund Ergebnisabführungsvertrag.
CommerzLeasing und Immobilien AG (CLI)
Handelsregister:
17.04.1990
HRB 39931,
Grundkapital:
€ 26.000.000
Vorstand:
Hubert Spechtenhauser (Sprecher)
Eberhard Graf
Roland Potthast
Günter Ress
CommerzBaumanagement GmbH
Handelsregister:
Stammkapital:
13.10.1992
HRB 28877,
€ 52.000
Geschäftsführung: Klaus Burkhart
Ralph Grahlke
Funktion:
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Technische Projektprüfung und technische
Projektbetreuung
Die CLI ist eine mittelbare, organschaftlich verbundene 100 %ige
Tochtergesellschaft der Commerzbank AG, Frankfurt am Main.
Vorstehende Gesellschaften haben ihren Sitz jeweils in Düsseldorf.
Diese Gesellschaften und deren Geschäftsführer bzw. Vorstände sind
sämtlich geschäftsansässig in der
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
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Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
Form :
Limited Partnership nach dem Recht des
Bundesstaates Delaware (USA)
Form:
Limited Liability Company nach dem Recht des
Registrierung :
Registriert beim Treasurer des State of Delaware
am 12.12.2000 /13.04.2006 unter der
Registernummmer 332 87 96
Registrierung:
Registriert beim Secretary des State of Delaware
am 23.02.2006 unter der
Registernummer 411 47 78
Sitz:
c/o Liberty Property Trust, Great Valley Corporate
Center, 500 Chesterfield Parkway, Malvern,
Pennsylvania (USA) 19355
Sitz:
c/o Real Estate Capital Partners
114 West 47th Street, New York,
New York (USA) 10036 -1508
Eigenkapital:
US-$ 191.850.000,
davon US-$ 76.481.000 eingezahlt
Eigenkapital:
US-$ 10.000
Gesellschafter:
General Partner:
Liberty Property Philadelphia Corporation
IV East mit einer Kapitaleinlage von US-$ 191.850,
davon eingezahlt US-$ 1
Commerz Immobilien GmbH, Düsseldorf,
mit US-$ 4.900
HOJAGA-US Vermietungsgesellschaft mbH,
Düsseldorf, mit US-$ 5.100
Limited Partner:
1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P. mit einer
Kapitaleinlage von US-$ 153.480.000 (80 %
Beteiligung), davon US-$ 76.480.000 eingezahlt;
Liberty Property Limited Partnership mit einer
Kapitaleinlage von US-$ 38.178.150 (19,9 %
Beteiligung), davon US-$ 999 eingezahlt;
Funktion:
General Partner und Geschäftsführung der
Fondsgesellschaft
Funktion:
HAJOGA-US Vermietungsgesellschaft mbH
Sitz:
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Handelsregister:
HRB 52021,
Stammkapital:
€ 12.500
Objektgesellschaft, Eigentümer der Immobilie
Comcast Center
Form:
Registrierung:
Sitz:
Limited Partnership nach dem Recht des
Registriert beim Secretary des State of Delaware
am 23.02.2006 (Gründungsdatum) unter der
Registernummer 409 74 09
New York (USA) 10036 -1508
Adresse und Büro: c/o Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Geschäftsführung: Hans-Joachim Hahn
Stephan Gebhardt
Funktion:
Gesellschafter des General Partner
Real Estate Capital Partners, L.P.
Sitz:
New York (USA) 10036 -1508
Funktion:
Unterstützung bei der Immobilienakquisition,
Asset Management, Fondsverwaltung in den
USA
Eigenkapital
(nach Platzierung): US-$ 180.005.000
General Partner:
Original
Limited Partner:
Funktion:
Sitz:
Great Valley Corporate Center
500 Chesterfield Parkway,
Malvern, Pennsylvania (USA) 19355
Funktion:
Limited Partner in der Objektgesellschaft
(19,9 %), Objektverwaltung (Property
Management), Garantiegeber gemäß
Fertigstellungsgarantie-Vertrag und
Mieteinnahmengarantie-Vertrag
Fondsgesellschaft/Emittent, Eigentümer
des 80%igen Gesellschaftsanteils an der
Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
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Citigroup Global Markets Realty Corp.
Personelle Verflechtungen
Funktion:
Zwischen den genannten Gesellschaften bestehen verschiedene personelle Verflechtungen, die sich aus den obigen Ausführungen ergeben.
Loan Commitement für langfristige Fremdfinanzierung auf Ebene der Objektgesellschaft
Rödl Langford de Kock LLP
Certified Public Accountants
Sitz:
1100 South Tower, 225 Peachtree Street, N.E.
Atlanta, Georgia (USA) 30303
Funktion:
Jahresabschlussprüfer der Fondsgesellschaft
Ernst & Young LLP
Certified Public Accountants
Sitz:
Two Commerce Square, Suite 4000, 2001 Market
Street, Philadelphia, Pennsylvania 19103-7096
Funktion:
Jahresabschlussprüfer der Objektgesellschaft
Bild-, Daten- und Informationsmaterial
Für das uns freundlicherweise zur Verfügung gestellte Bild-, Datenund/oder Informationsmaterial bedanken wir uns bei folgenden
Kooperationspartnern:
AMD/Advanced Media Design, Commerzbank Economic Research,
Cushman & Wakefield of Pennsylvania Inc., John McGrail, Liberty
Property Trust, R. Bradley Maule, Robert A.M. Stern Architecture, LLP
und Tom Crane Photography Inc.
Weiteres Bildmaterial wurde von der CommerzLeasing und
Immobilien Gruppe zur Verfügung gestellt oder stammt aus Archiven
der GCM, Gesellschaft für Creatives Marketing mbH, Duisburg.
BraNek Übersetzen und Dolmetschen
Sitz:
Alberichstraße 13 b, 68199 Mannheim
Funktion:
Beglaubigte Übersetzung der Jahresabschlüsse
zum 13.04.2006 der Fonds- und Objektgesellschaft
Abb. rechts: © R. Bradley Maule
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abwicklungshinweise
Um sich an der Fondsgesellschaft zu beteiligen, ist das vollständige
Ausfüllen und die Unterzeichnung der folgenden Zeichnungsunterlagen erforderlich:
/
Beitrittserklärung
/
Empfangsbestätigung über den Erhalt des Beteiligungsprospektes (inkl. der Abwicklungshinweise nebst Widerrufsbelehrung und
Gesellschaftsvertrag) und der Verbraucherinformation für den
Fernabsatz
/
Ggf. Angaben für US-Steuernummer/Interview und Legitimation
/
Ggf. W-7 Formular (Antrag auf Erteilung einer US-Steuernummer
in englischer Sprache)
Sofern Sie Ihre Beteiligung über einen Berater zeichnen, der an das
CFB Buchungssystem CoFIZ angeschlossen ist, wird dieser die notwendigen Informationen unmittelbar in das Buchungssystem eingeben, die Beitrittserklärung, Empfangsbestätigung, sowie ggf. die
Angaben für US-Steuernummer/Interview und Legitimation und
das W-7 Formular ausdrucken und Ihnen zur Unterschrift vorlegen.
Darüber hinaus wird der Berater die Verbraucherinformation für den
Fernabsatz ebenfalls ausdrucken und Ihnen übergeben. Die notwendigen Zeichnungsunterlagen sind in diesem Fall dem Prospekt nicht
beigelegt.
Sofern Sie Ihre Beteiligung über einen Berater zeichnen, der nicht
an das Buchungssystem CoFIZ angeschlossen ist, sind die Beitrittserklärung, die Empfangsbestätigung, sowie ggf. die Angaben für USSteuernummer/Interview und Legitimation dem Prospekt als Anlage
(Durchschreibesatz) beigefügt. Die Verbraucherinformation ist lediglich
einfach beigefügt; Das W-7 Formular wird Ihnen – sofern erforderlich
– durch die CFB nach Aufnahme in die Fondsgesellschaft bereits ausgefüllt zur Unterschrift zur Verfügung gestellt.
Die vermittelnde Stelle sendet die vollständig ausgefüllten
Zeichnungsunterlagen an:
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Das Beteiligungsangebot richtet sich im Wesentlichen an natürliche
Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland, die ihre Beteiligung im steuerlichen Privatvermögen halten. Es
können sich aber auch Anleger mit Wohnsitz in den Mitgliedsstaaten
der Europäischen Union oder der Schweiz an der Kapitalanlage beteiligen. Ausdrücklich nicht zeichnen können Personen, die Staatsbürger der Vereinigten Staaten von Amerika oder ihren Territorien sind
oder dort ihren Wohnsitz haben oder dort für Steuerzwecke ansässig
gelten.
Ehepaare werden in den USA getrennt veranlagt und müssen daher
gesonderte Zeichnungsunterlagen abgeben.
2. Beitritt und Zeichnungsunterlagen
Es ist unbedingt erforderlich, alle Felder zu persönlichen Angaben
auszufüllen und die Beitrittserklärung, die Empfangsbestätigung
sowie ggf. die Angaben für US-Steuernummer/Interview und Legitimation und das W-7 Formular zu unterschreiben. Die vollständig ausgefüllten und unterschriebenen Unterlagen händigen Sie bitte Ihrem
Berater aus. Jeweils eine Ausfertigung (blaue Version beim Durchschreibesatz) verbleibt bei Ihnen.
Die Beitrittserklärung ist für Sie sofort bindend, ohne dass Ihnen eine
Annahmebestätigung der Fondsgesellschaft zugehen muss. Der Beitritt wird wirksam nach Annahme der Beitrittserklärung durch die
Fondsgesellschaft zum Ultimo (24:00 Uhr) des Monats, in dem die
Einzahlung des Eigenkapitals erfolgt (Beitritt erstmals möglich zum
31.12.2006).
Zeichnungsstelle /Zahlstelle:
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Gehen bei der Fondsgesellschaft mehr Zeichnungen ein, als zu platzierendes Eigenkapital vorhanden ist, so gilt die Reihenfolge des
Posteingangs. Im Falle einer Überzeichnung ist der Anleger verpflichtet, einen zugeteilten geringeren Betrag zu übernehmen. Unvollständig oder fehlerhaft ausgefüllte Zeichnungsunterlagen werden in der
Bearbeitung zurückgestellt.
3. Beteiligungshöhe
Für Ihren Beitritt verfahren Sie bitte wie folgt:
Die Mindestbeteiligung beträgt US-$ 15.000. Höhere Beträge müssen durch 2.500 teilbar sein.
1. Zeichnung
4. Einzahlung
Die Zeichnung einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist nur als
einzelne natürliche Person oder ggf. juristische Person/Personengesellschaft möglich. Natürliche Personen müssen das 18. Lebensjahr
vollendet haben; bei minderjährigen Personen ist grundsätzlich die
Zustimmung des zuständigen Vormundschaftsgerichts erforderlich.
Die Zahlung der Einlage zzgl. 5 % Agio (Einzahlungsbetrag) ist
fällig am 20. des Monats, der der Zeichnung folgt (erstmals zum
20.12.2006).
Das Agio steht dem jeweiligen Eigenkapitalvermittler als zusätzliche
Vertriebsprovision zu.
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Als Kunde der Commerzbank AG erteilen Sie der Commerzbank
bzw. der Fondsgesellschaft mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung
die Vollmacht, den Einzahlungsbetrag zu dem oben genannten
Fälligkeitstermin zu Lasten Ihres in der Beitrittserklärung angegebenen Kontos abzubuchen (Abbuchungsauftrag).
Als Kunde eines anderen Instituts/Drittvertriebs haben Sie die folgende Wahlmöglichkeit:
a) Einzugsermächtigung
Sie erteilen der Fondsgesellschaft mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung die Vollmacht, den Einzahlungsbetrag zu dem oben
genannten Fälligkeitstermin zu Lasten Ihres in der Beitrittserklärung angegebenen Kontos abzubuchen. Der einmalige Lastschrifteinzug erfolgt zum fünf Bankarbeitstage vor dem jeweiligen Einzahlungstermin festgestellten Wechselkurs und kann nur von
einem Euro-Konto erfolgen.
b) Überweisungsauftrag Z1
Sofern Sie keine Einzugsermächtigung (im Rahmen der Betrittserklärung) erteilen wollen, müssen Sie den Einzahlungsbetrag
spätestens mit Valuta zu dem oben angegebenen Fälligkeitstermin auf das unten angegebene US-$-Konto der Fondsgesellschaft
überweisen. Für die Überweisung ist das Z1-Formular „Zahlungsauftrag im Außenwirtschaftsverkehr“ (als Prospektbeilage
beigefügt) zu verwenden. Die Einzahlung der Einlage mittels
Überweisung hat spesen- und gebührenfrei auf das Konto der
Fondsgesellschaft zu erfolgen. Die im beigefügten Z1-Formular
und in der Beitrittserklärung abgedruckte identische Zeichnungsschein-Nummer (ZS) ist zur Identifizierung Ihrer Überweisung
erforderlich.
Die Einzahlung der Einlage und des Agios sind in US-$ auf das folgende Konto zu leisten:
Kontonummer: 1051051 00 USD
Bankleitzahl: 300 400 00
Bank: Commerzbank AG, Filiale Düsseldorf
5. Ausschüttungen
Als Anleger sind Sie ab dem 1. des Monats, der dem wirksamen
Beitritt folgt, ausschüttungsberechtigt (frühestens ab dem 01.01.2007).
Die Ausschüttung erfolgt jährlich nachschüssig, spätestens bis zum
30. Juni eines Jahres für das vorangegangene Jahr (erstmals im Juni
2008 für das Jahr 2007). Die für einzelne Anleger von der Fondsgesellschaft verauslagten US-Steuervorauszahlungen bzw. Quellensteuereinbehalte werden von der Ausschüttung einbehalten (vgl. Ziff. 7).
Sie erhalten Ihren Anteil an den laufenden Ausschüttungen und an
dem Veräußerungserlös bei Verkauf der Fondsimmobilie in US-Dollar.
Für die Anleger, die gemäß Beitrittserklärung einen Umtausch ihrer
Ausschüttungen in Euro wünschen, wird der US-$-Ausschüttungsbetrag zum fünf Bankarbeitstage vor der Ausschüttung geltenden
Wechselkurs im Namen des Anlegers und auf seine Kosten in Euro
umgetauscht und auf das in der Beitrittserklärung angegebene EuroKonto überwiesen.
6. US-Steuernummer
Bei Vorhandensein einer US-Steuernummer
Tragen Sie bitte unter der vorgegebenen Position in der Beitrittserklärung Ihre persönliche, bereits vorhandene US-Steuernummer (ITIN
für Individual Taxpayer Indentification Number) bzw. US-Sozialversicherungsnummer (jeweils vergeben nach dem 01.01.1997) ein.
Falls Sie bereits eine US-Steuernummer beantragt, aber noch nicht
erhalten haben (bitte diese Alternative auch auf der Beitrittserklärung
ankreuzen), bitten wir Sie, uns diese unverzüglich nach Erhalt mitzuteilen.
Beantragung einer US-Steuernummer
Falls Sie noch keine US-Steuernummer (ITIN) bzw. keine US-Sozialversicherungsnummer haben bzw. beantragt haben, füllen Sie bitte
unbedingt die Angaben für US-Steuernummer/Interview und
Legitimation aus und unterschreiben es. In diesem Fall übernimmt
die CFB kostenlos für Sie die Beantragung der ITIN bei der USFinanzbehörde.
Beizufügen ist eine Kopie (jeweils Vorder- und Rückseite),
a) des Reisepasses oder
b) des Personalausweises und Kopie der Geburtsurkunde oder
c) des Personalausweises und Kopie des Führerscheins
die mit einem unterschriebenen Vermerk „Kopie entspricht Original“
des Bankberaters bzw. der vermittelnden Stelle zu versehen ist.
Ohne Kopie der Dokumente ist eine Beantragung der US-Steuernummer nicht möglich.
Sofern Sie Ihre Beteiligung über einen Berater, der an das CFB
Buchungssystem CoFIZ angeschlossen ist, zeichnen, kann das
Originalformular W-7 (Antrag in englischer Sprache auf Erteilung
einer US-Steuernummer) sofort ausgedruckt und unterschrieben werden.
Sofern Sie Ihre Beteiligung über einen Berater zeichnen, der nicht
an das Buchungssystem CoFIZ angeschlossen ist, erhalten Sie
nach Aufnahme in die Fondsgesellschaft das mit Ihren Angaben von
der CFB bereits ausgefüllte Originalformular W-7, das Sie bitte
unterschreiben und datiert an die CFB zurücksenden.
7. US-Steuererklärung
Als Limited Partner sind Sie verpflichtet, die Ihnen anteilig zuzurechnenden US-Immobilieneinkünfte in einer US-Bundeseinkommensteuererklärung anzugeben. Im Rahmen der US-Steuerveranlagung erhalten Sie die von der Ausschüttung zu viel abgezogene Quellensteuer
vom US-Finanzamt erstattet (vgl. S. 92).
Die CFB bietet zusammen mit einer renommierten internationalen
Steuerberatungsgesellschaft dem einzelnen Limited Partner an, die
persönliche Einkommensteuererklärung auf Bundesebene (Form USA
1040 NR) zu einem Pauschalhonorar erstellen und bei den US-Finanzbehörden einreichen zu lassen. Soweit vom Anleger keine weiteren in
den USA steuerpflichtigen Einkünfte erzielt werden, betragen die
Kosten im Rahmen dieses Standardverfahrens anfänglich US-$ 80
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p.a. Um zusätzlichen Verwaltungsaufwand zu vermeiden, verrechnet
die Fondsgesellschaft das fällige Honorar mit den Ausschüttungsbeträgen der jeweiligen Anleger.
Bitte kreuzen Sie in der Beitrittserklärung an, ob Sie das von der CFB
initiierte Standardverfahren zur Erstellung der US-Steuererklärung nutzen möchten oder nicht.
8. Laufende Informationen
Anleger, die ihre US-Bundessteuererklärung nicht über das von der
CFB initiierte Standardverfahren erstellen lassen, erhalten die USsteuerliche Ergebnismitteilung (Schedule K -1) sowie die Quellensteuerbescheinigung (Form 8805) jeweils im Mai des folgenden
Jahres mit der Bitte um Weiterleitung an den mit der Abgabe der
US-Steuererklärung beauftragten persönlichen US-Steuerberater.
Anleger, die das von der CFB initiierte Standardverfahren nutzen,
erhalten eine Ausfertigung bzw. Auszüge der in den USA eingereichten Steuererklärung.
Bis spätestens 30. Juni eines jeden Jahres erhalten Sie eine Mitteilung über die Ausschüttung für das vorangegangene Jahr. Die Limited
Partner werden jährlich in einem Geschäftsbericht über das abgelaufene Geschäftsjahr informiert. Dieser wird u.a. auf Basis des von einem
Wirtschaftsprüfer geprüften Jahresabschlusses gefertigt und geht
Ihnen bis spätestens 30. September des folgenden Jahres zu.
Die deutsche steuerliche Ergebnismitteilung zwecks Berücksichtigung
beim Progressionsvorbehalt wird Ihnen jährlich, voraussichtlich im
Juni des folgenden Jahres, zugesandt. Sonderbetriebsausgaben, die
im Zusammenhang mit dieser US-Beteiligung entstanden sind (z.B.
Zinsaufwendungen einer Anteilsfinanzierung) und im Rahmen des
Progressionsvorbehaltes Berücksichtigung finden, sind der Fondsgesellschaft bis spätestens 28. Februar des folgenden Jahres mitzuteilen.
Darüber hinaus erhalten Sie jährlich eine Einladung zur Gesellschafterversammlung (oder ggf. eine Aufforderung zur Stimmabgabe im
schriftlichen Verfahren) nebst Geschäftsbericht des General Partners
sowie ein Protokoll über die Gesellschafterversammlung.
9. Sonderbetriebsausgaben
Die von Ihnen im jeweils abgelaufenen Kalenderjahr persönlich getragenen Aufwendungen (Sonderbetriebsausgaben) – die unmittelbar
mit der Beteiligung zusammenhängen – können, wenn sie der Fondsgesellschaft bis zum 28. Februar des Folgejahres unaufgefordert
eingereicht werden, nur im Rahmen der deutschen Besteuerung
(Progressionsvorbehalt) geltend gemacht werden.
Sofern Sonderbetriebsausgaben zu einem späteren Zeitpunkt eingereicht werden, können diese von der Fondsgesellschaft gegebenenfalls erst im Rahmen einer Betriebsprüfung nacherklärt werden.
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10. Widerrufsbelehrung
Sie können Ihre Vertragserklärung innerhalb von zwei Wochen
ohne Angabe von Gründen in Textform (z.B. Brief, Fax, E-Mail)
widerrufen. Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser
Belehrung. Zur Wahrung der Widerrufsfrist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Der Widerruf ist zu richten an:
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Fax: 0211 7708-3377
E-Mail: [email protected]
Der Widerruf kann auch an die von der Fondsgesellschaft
bevollmächtigte:
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Fax: 0211 7708-3370
E-Mail: [email protected]
gerichtet werden.
11. Widerrufsfolgen
Im Falle eines wirksamen Widerrufs sind die beiderseits empfangenen Leistungen zurückzugewähren und ggf. gezogene
Nutzungen (z.B. Zinsen) herauszugeben. Können Sie uns die
empfangene Leistung ganz oder teilweise nicht oder nur in verschlechtertem Zustand zurückgewähren, müssen Sie uns insoweit ggf. Wertersatz leisten. Dies kann dazu führen, dass Sie
die vertraglichen Zahlungsverpflichtungen für den Zeitraum bis
zum Widerruf gleichwohl erfüllen müssen. Verpflichtungen zur
Erstattung von Zahlungen müssen Sie innerhalb von 30 Tagen
nach Absendung Ihrer Widerrufserklärung erfüllen.
Wurde der Vertrag unter ausschließlicher Verwendung von
Fernkommunikationsmitteln (das heißt, Kommunikationsmitteln, die ohne gleichzeitige körperliche Anwesenheit der Vertragsparteien eingesetzt werden können, wie etwa Briefe,
Kataloge, Telefonanrufe oder E-Mails) abgeschlossen, so erlischt
Ihr Widerrufsrecht vorzeitig, wenn der Vertrag vollständig
erfüllt ist und Sie dem ausdrücklich zugestimmt haben.
Haben Sie diesen Vertrag durch ein Darlehen finanziert und
widerrufen Sie den finanzierten Vertrag, sind Sie auch an den
Darlehensvertrag nicht mehr gebunden, wenn beide Verträge
eine wirtschaftliche Einheit bilden. Dies ist insbesondere anzunehmen, wenn wir gleichzeitig Ihr Darlehensgeber sind oder
wenn sich Ihr Darlehensgeber im Hinblick auf die Finanzierung
unserer Mitwirkung bedient. Wenn uns das Darlehen bei Wirksamwerden des Widerrufs oder der Rückgabe bereits zugeflossen ist, können Sie sich wegen der Rückabwicklung nicht nur
an uns, sondern auch an Ihren Darlehensgeber halten. Letzteres
gilt nicht, wenn der vorliegende Vertrag den Erwerb von Wertpapieren, Devisen, Derivaten oder Edelmetallen zum Gegenstand hat.
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12. Sonstiges
Etwaige Änderungen der in der Beitrittserklärung gemachten
Angaben sind der Fondsgesellschaft unverzüglich mitzuteilen.
Gemäß § 9.3 des Gesellschaftsvertrages ist der General Partner der
Fondsgesellschaft berechtigt und verpflichtet, zu überprüfen, ob die
Beteiligung eines Limited Partners mit den Anti -Terror -Vorschriften
der USA (insbesondere USA Patriot Act und Vorschriften des OFAC,
Office of Foreign Assets Control) vereinbar ist. Insoweit ist der
General Partner berechtigt, Informationen und evtl. Nachweise beim
jeweiligen Anleger abzufragen. Bei Nichtvereinbarkeit der Beteiligung
mit diesen Vorschriften muss der General Partner die Beteiligung des
jeweiligen Limited Partners ablehnen.
13. Anlagen
Die nachfolgend aufgeführten Anlagen sind wesentlicher Bestandteil
des Prospekts; diese Anlagen sind dem Prospekt nur dann unmittelbar beigefügt, sofern Sie über einen Berater zeichnen, der nicht an
das CFB-Buchungssystem CoFIZ angeschlossen ist:
/
Beitrittserklärung
/
Empfangsbestätigung über den Erhalt des
Beteiligungsprospektes
/
Zahlungsauftrag im Außenwirtschaftsverkehr (Z1-Formular)
/
Angaben für US-Steuernummer/Interview und Legitimation
/
Verbraucherinformation für den Fernabsatz
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Ergänzende Informationen zur
Verordnung über VermögensanlagenVerkaufsprospekte
Die Verordnung über Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte
(VermVerkProspV) verlangt vollständige Aussagen zu allen in
der VermVerkProspV genannten Punkten. Die nachfolgenden
Aussagen beruhen auf gesetzlichen Anforderungen.
/
Die Baugenehmigung wurde am 25.10.2005 erteilt. Es liegen alle
notwendigen behördlichen Genehmigungen vor (§ 9 Abs. 2 Nr. 5
VermVerkProspV), mit Ausnahme der behördlichen Genehmigung
für die Tiefgarage (vgl. S. 75).
/
Neben dem beschriebenen Wertgutachten (vgl. S. 32) liegt kein
weiteres Wertgutachten vor (§ 9 Abs 2 Nr. 7 VermVerkProspV).
/
Die nach §§ 3, 7 oder 12 der VermVerkProspV zu nennenden
Personen haben keine Lieferungen oder Leistungen erbracht
(§ 9 Abs. 2 Nr. 8 VermVerkProspV).
/
Konzeptionell ist beim Emittent kein Treuhänder vorgesehen (§ 4
Satz 2 Var. 2 VermVerkProspV).
/
Der Anbieter übernimmt in keinem Fall die Zahlung von Steuern
(§ 4 S. 1 Nr. 2 HS 2 VermVerkProspV).
/
Neben der hier angebotenen Vermögensanlage hat der Emittent
weder weitere Wertpapiere noch Vermögensanlagen im Sinne
des § 8 f. VerkProsG ausgegeben (§ 6 Nr. 2 VermVerkProspV).
/
Der Jahresabschluss liegt in testierter Form bereits vor. Aus
diesem Grund wurde eine Zwischenübersicht nach diesem
Stichtag nicht erstellt (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 VermVerkProspV).
/
Der Emittent ist weder Aktiengesellschaft noch eine Kommanditgesellschaft auf Aktien (§ 6 Satz 2 VermVerkProspV). Aus diesem
Grund sind Angaben zu den Bedingungen und dem Verfahren für
den Umtausch oder den Bezug von Aktien nicht genannt (§ 6 S. 3
VermVerkProspV).
/
Es ist keine wesentliche Änderung im Vergleich zu den Angaben
im testierten Jahresabschluss zum 13.04.2006 nach diesem
Stichtag eingetreten (§ 10 Abs. 3 VermVerkProspV).
/
Konzeptionell ist beim Emittent weder ein Vorstand, ein
Aufsichtsgremium noch anfänglich ein Beirat vorgesehen
(§ 12 Abs. 1 VermVerkProspV).
/
Die Mitglieder der Geschäftsführung sind und waren nicht tätig
für:
/
Die Gründungsgesellschafter des Emittenten waren und sind
weder mittelbar noch unmittelbar beteiligt an:
– Unternehmen, die mit dem Vertrieb dieser Vermögensanlage
beauftragt sind;
– Unternehmen, die mit dem Vertrieb dieser Vermögensanlage
beauftragt sind;
– Unternehmen, die dem Emittenten Fremdkapital zur
Verfügung gestellt haben;
– Unternehmen, die im Zusammenhang mit der Herstellung
des Anlageobjektes nicht nur geringfügige Lieferungen oder
Leistungen erbringen (§ 12 Abs. 2 VermVerkProspV).
– Unternehmen, die im Zusammenhang mit der Herstellung
des Anlageobjektes nicht nur geringfügige Lieferungen oder
Leistungen erbringen (§ 7 Abs. 2 VermVerkProspV).
/
/
Keine der nach §§ 3, 7 oder 12 der VermVerkProspV zu nennenden Personen stand oder steht Eigentum am Anlageobjekt
oder wesentlichen Teilen desselben zu. Ebenso steht keiner
dieser Personen eine dingliche Berechtigung am Anlageobjekt
zu (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 VermVerkProspV).
Es existieren keine rechtlichen oder tatsächlichen Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeit der Beteiligungsimmobilie,
insbesondere nicht im Hinblick auf das Anlageziel, die langfristige Vermietung der Immobilie an den Hauptmieter Comcast
Corporation (§ 9 Abs. 2 Nr. 4 VermVerkProspV).
/
Neben den in diesem Prospekt genannten Personen hat niemand
die Herausgabe oder den Inhalt dieses Prospektes oder die
Abgabe oder den Inhalt des Angebotes der Vermögensanlage
wesentlich beeinflusst (§ 12 Abs. 4 VermVerkProspV).
/
Bei der hier angebotenen Vermögensanlage hat niemand eine
Gewährleistung für deren Rückzahlung oder deren Verzinsung
übernommen (§ 14 VermVerkProspV).
Abb. links: © R. Bradley Maule
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© R. Bradley Maule
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12:47 Uhr
Seite 2
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Telefon - 0211 7708-2200
Telefax - 0211 7708-3280
E-Mail - [email protected]
Internet - www.commerzleasing.de/cfb-fonds
CommerzLeasing und Immobilien Gruppe
Immobilien- und Mobilienleasing / Structured
Investments / Eigeninvestments / CFB-Fonds /
Baumanagement / Immobilienmanagement / Service
Das Papier ist aus chlorfrei gebleichter Cellulose hergestellt. – © by CommerzLeasing und Immobilien AG – Gestaltung & Realisation: GCM Gesellschaft für Creatives Marketing mbH, Duisburg; Titelbilder rechts und oben links © AMD/Advanced Media Design
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Comcast center, Philadelphia
cfb-fonds 160 /
Gesellschaftsvertrag / Prospekt teil 2
Das Papier ist aus chlorfrei gebleichter Cellulose hergestellt. – © by CommerzLeasing und Immobilien AG – Gestaltung & Realisation: GCM Gesellschaft für Creatives Marketing mbH, Duisburg
cfb-fonds
Der Gesellschaftsvertrag in englischer
und deutscher Sprache ist wesentlicher
Prospektbestandteil. Allein rechtsverbindlich ist die englische Version.
/
LIMITED PARTNERSHIP AGREEMENT
OF 1701 JFK BOULEVARD
PHILADELPHIA, L.P.
/
GESELLSCHAFTSVERTRAG DER
KOMMANDITGESELLSCHAFT
1701 JFK BOULEVARD
PHILADELPHIA, L.P.
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Inhalt Prospekt Teil 1
Motive für Ihre Beteiligung
Angebot im Überblick
Risiken im Überblick
Investitionsstandort
Investitionsobjekt
Vermietung der Immobilie
Liberty Property – ein erfahrener Partner bei Immobilien
Investitionsplanung und Prognoserechnung
Rechtliche Grundlagen
Steuerliche Grundlagen
Jahresabschlüsse der Fonds- sowie der Objektgesellschaft
zum 13.04.2006
Rückkauf-Optionsvereinbarung für Anleger im Notfall
Ihre Partner im Überblick
Abwicklungshinweise (inkl. Widerrufsbelehrung)
Ergänzende Informationen zur Verordnung über
Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte
Seite U2
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Seite 3
Inhaltsverzeichnis Prospekt Teil 2
4 / LIMITED PARTNERSHIP AGREEMENT
PHILADELPHIA, L.P.
28 / GESELLSCHAFTSVERTRAG DER
1701 JFK BOULEVARD
PHILADELPHIA, L.P.
4 /
Article 1
DEFINITION
29 /
§1
BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
4 /
Article 2
ORGANIZATION
29 /
§2
AUFBAU DER KOMMANDITGESELLSCHAFT
5 /
Article 3
CAPITAL
29 /
§3
KAPITAL
6 /
Article 4
ALLOCATIONS, TAX MATTERS
31 /
§4
ZUWEISUNGEN, STEUERLICHE ASPEKTE
8 /
Article 5
DISTRIBUTIONS
33 /
§5
AUSSCHÜTTUNGEN
8 /
Article 6
MANAGEMENT OF THE PARTNERSHIP
34 /
§6
GESCHÄFTSFÜHRUNG DER
14 /
Article 7
ACCOUNTING
40 /
§7
BUCHFÜHRUNG
14 /
Article 8
TRANSFERS, DEATH OF A LIMITED
PARTNER
41 /
§8
ÜBERTRAGUNGEN; AUSSCHEIDEN EINES
KOMMANDITISTEN
43 /
§9
AUSSCHEIDEN UND AUSSCHLUSS DER
KOMMANDITISTEN UND DER
KOMPLEMENTÄRIN
47 /
§ 10
AUFLÖSUNG, LIQUIDATION UND
BEENDIGUNG DER
48 /
§ 11
VERSCHIEDENES
16 /
18 /
20 /
Article 9
Article 10
Article 11
WITHDRAWAL AND REMOVAL OF THE
LIMITED PARTNERS AND THE GENERAL
PARTNER
DISSOLUTION, LIQUIDATION AND
TERMINATION OF PARTNERSHIP
MISCELLANEOUS
22 /
EXHIBIT A Definitions
52 /
ANLAGE A
Begriffsbestimmungen
26 /
EXHIBIT B Partners and Capital Contributions
57 /
ANLAGE B
Gesellschafter und Kapitaleinlagen
27 /
EXHIBIT C List of Contracts to be Entered Into by
the Partnership
57 /
ANLAGE C
Aufstellung der Verträge, die von der
Kommanditgesellschaft abzuschließen
sind
27 /
EXHIBIT D Fund Administrator
58 /
ANLAGE D
Fondsverwalterin
59 /
GLOSSAR
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Seite 4
LIMITED PARTNERSHIP AGREEMENT
PHILADELPHIA, L.P.
The Units of limited partnership interest in 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P. are subject to substantial restrictions
on transfer and other terms and conditions described in this Limited Partnership Agreement. The Units have not been
registered with the United States Securities and Exchange Commission under the Securities Act or under the securities
laws of any state of the United States of America.
The Units are not being offered for sale in the United States of America or its territories or possessions or any state of
the United States of America or the District of Columbia, or to, or for the account or benefit of, any individual residing in
United States of America or its territories or possessions or the District of Columbia, or any partnership, corporation,
trust, association, estate, agency, branch or other entity organized or incorporated under the laws of the United States of
America or its territories or possessions or the District of Columbia.
LIMITED PARTNERSHIP AGREEMENT OF
1701 JFK BOULEVARD PHILADELPHIA, L.P.
This LIMITED PARTNERSHIP AGREEMENT (the “Agreement”)
is made and entered into as of the 16th day of August, 2006,
by and among, COMMERZ REALTY ASSOCIATES GP V, LLC, a
limited liability company organized under the laws of the State
of Delaware (the “General Partner”) and COMMERZ IMMOBILIEN GMBH, a limited liability company organized under the
laws of the Federal Republic of Germany (“Commerz Immobilien”).
NOW, THEREFORE, in consideration of the mutual covenants
and agreements herein contained, the parties hereto do hereby
mutually covenant and agree to amend and restate the Original
Partnership Agreement in its entirety as follows:
ARTICLE I. DEFINITIONS.
All capitalized terms used in this Agreement shall have the
respective meanings attributed to such terms on Exhibit A
attached hereto, or if not defined in Exhibit A shall have the
meaning as attributed to such terms within the Joint Venture
Agreement.
WITNESSETH
WHEREAS, pursuant to a Certificate of Limited Partnership
filed with the Secretary of State of the State of Delaware on
the 23rd day of February 2006 and a limited partnership agreement dated as of the 11th day of April 2006 (the “Original
Partnership Agreement”), the General Partner and Commerz
Immobilien have formed 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P.,
(the “Partnership”) to invest in and hold limited partnership
interests in Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P., a
Delaware limited partnership (the “Joint Venture”), which Joint
Venture shall, inter alia, own certain real property generally
located at 17th and John F. Kennedy Boulevard, Philadelphia,
Pennsylvania, to be improved and developed with a 58-story
Class A “trophy” office building commonly known as “Comcast Center” (the “Property”), and the General Partner and
the Limited Partner desire to set forth herein their respective
rights, duties, and responsibilities with respect to the Partnership by entering into this Agreement.
WHEREAS, the parties hereto desire to amend and restate the
Original Partnership Agreement.
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ARTICLE II. ORGANIZATION.
Section 2.1. Formation.
The Partnership was formed under the Act pursuant to the
filing, on February 23, 2006, of the Certificate with the
Delaware Secretary of State.
Section 2.2. Name.
The business of the Partnership shall be conducted under the
name of “1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P.” or such other
name as may be designated by the General Partner at any time
upon notice to the Limited Partners.
Section 2.3. Registered Office and Principal Place of
Business.
The Partnership’s initial registered office in the State of
Delaware shall be the office of its registered agent at 2711
Centerville Rd., Suite 400, City of Wilmington, County of New
Castle, Delaware 19800, U.S.A., and the name of its initial registered agent at such address is Corporation Service Company.
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The General Partner may change the registered office and /or
registered agent of the Partnership from time to time. The
principal place of business of the Partnership shall be located
at c/o Real Estate Capital Partners, 114 West 47th Street, 23rd
floor, New York, NY 10036, U.S.A. The Partnership may locate
its principal place of business at any other place or places the
General Partner may from time to time deem advisable. Notification of any changes in the principal place of business, registered office and /or registered agent shall be given to the
Limited Partners on or before the date of any such change.
(c) the Partnership has received the entire Capital Contribution
as stipulated in the respective subscription agreement, provided, however, that the General Partner has entered into
the subscription agreement which has already been signed
by such Person. Each Limited Partner shall be issued a
number of Units such that the number of Units issued
to such Limited Partner multiplied by US Dollars two
thousand and five hundred (US $ 2,500) equals, in the
aggregate, the Capital Contribution by such Limited Partner
on that date.
Section 2.4. Purpose.
The purpose of the Partnership is to acquire, own, hold (directly or indirectly), finance, or refinance, sell, transfer, or otherwise deal with and dispose of limited partnership interests in
the Joint Venture, and to engage in any and all activities related
or necessary, appropriate, proper, advisable or incidental thereto.
On the day after the first twelve (12) Units have been issued to
a New Limited Partner or New Limited Partners, all units held
by Commerz Immobilien shall automatically be redeemed by
the Partnership in exchange for an amount equal to the Capital
Contribution paid to the Partnership by Commerz Immobilien.
Section 2.5. Term.
The term of the Partnership commenced as of the date of filing
the Certificate, and shall continue until the termination of the
Partnership pursuant to ARTICLE X of this Agreement.
ARTICLE III. CAPITAL.
Section 3.1. Original Partners.
Each Original Partner has contributed to the capital of the
Partnership in cash an amount of money as set forth opposite
such Original Partner’s name on Exhibit B and has been admitted to the Partnership. Following such capital contributions,
two (2) Units were issued to the General Partner and six (6)
Units were issued to Commerz Immobilien.
Section 3.2. New Limited Partners.
The General Partner has the power and is authorized to issue
up to seventy one thousand nine hundred and ninety four
(71,994) additional Units in consideration of a Capital Contribution of US Dollars two thousand five hundred (US $ 2,500)
per Unit and, subject to Section 9.3 below, to admit additional
Persons as Limited Partners to the Partnership. Each such
Person shall become a Limited Partner (a “New Limited Partner”) on the last day of the month, 12pm (CET), in which the
following conditions have been met, unless the following
conditions have been met by December 31, 2006, in which
event such Person shall become a Limited Partner on
December 31, 2006, 12pm (CET):
(a) such Person has subscribed for six (6) or more Units by
entering into a subscription agreement,
(b) the General Partner has accepted the subscriber as Limited
Partner, and
Section 3.3. Evidence of Ownership.
The issuance and ownership of Units shall be reflected on
the books of the Partnership only and, except as the General
Partner shall otherwise elect in its sole and absolute discretion,
the Units shall not be evidenced by any certificate.
Section 3.4. Additional Invested Funds.
Except as set forth in Section 3.1 and Section 3.2 or in the
respective subscription agreement, no Partner shall be required
to make any Capital Contribution to the Partnership.
Section 3.5. No Interest on Capital.
No interest shall accrue or be paid by the Partnership on the
Capital Contribution to the capital of the Partnership as reflected in the capital account of a Partner.
Section 3.6. Return of Capital.
No Partner shall be entitled to withdraw any part of its Capital
Contribution, except as expressly provided in this Agreement.
Section 3.7. Capital Accounts.
(a) The Partnership shall establish and maintain a separate
Capital Account for each Partner.
(b) To each Partner’s Capital Account there shall be credited
(i) the amount of any money contributed by the respective
Partner to the capital of the Partnership, (ii) if applicable,
the Gross Asset Value of any property contributed, as
determined by the General Partner and the contributing
Partner at arm’s length at the time of contribution (net of
liabilities secured by such property that are considered
assumed by the Partnership or subject to which the Partnership takes such property, within the meaning of Section
752 of the Code), and (iii) the Partner’s share of Net Profits
and of any separately allocated items of income or gain,
excluding income or gain described in Treasury Regulations
Section 1.704-1(b)(4)(i). To each Partner’s Capital Account
there shall be debited (i) the amount of any money distributed to the respective Partner by the Partnership, (ii) the
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Gross Asset Value of any property distributed to the respective Partner (net of liabilities secured by such property
that the Partner is considered to assume or subject to
which the Partner takes such property within the meaning
of Section 752 of the Code), and (iii) the respective Partner’s share of Net Losses and of any separately allocated
items of deduction or loss, excluding losses or deductions
described in Treasury Regulations Sections 1.704-1(b)(4)(i)
or (iii).
(c) No Partner shall be required to repay or restore to the
Partnership all or any part of the amount of any negative
balance in its Capital Account and the negative balance of
such Partner’s Capital Account shall not be considered a
debt owed by such Partner to the Partnership or to any
other Person for any purpose whatsoever.
(d) If any Unit in the Partnership is transferred in accordance
with the terms of this Agreement, the transferee shall
succeed to the Capital Account of the transferor to the
extent it relates to the transferred Unit.
(e) The provisions of this Agreement relating to the maintenance of Capital Accounts are intended to comply with
Section 1.704-1(b) of the Treasury Regulations, and shall be
interpreted and applied in a manner consistent with such
Treasury Regulations. If the General Partner shall determine that it is prudent to modify the manner in which the
Capital Accounts, or any debits or credits thereto, are computed in order to comply with such Treasury Regulations,
the General Partner may make such modification, provided
that it is not likely to have a material effect on the amounts
distributable to any Partner pursuant to ARTICLE X hereof
upon the dissolution of the Partnership.
ARTICLE IV. ALLOCATIONS, TAX MATTERS.
Section 4.1. Allocation of Net Profit.
The Partnership’s Net Profit for each Fiscal Year (as defined in
Section 7.1 below) shall be allocated one percent (1 %) to the
General Partner, on the one hand, and ninety-nine percent
(99 %) to the Limited Partners, on the other hand. Provided,
however, that if any Unit of a Limited Partner has not been
issued for the entire period of the respective Fiscal Year, the
Partnership’s Net Profit that is to be allocated among the
Limited Partners shall be allocated among the Limited Partners
pari passu in proportion to each Limited Partner’s respective
Weighted Average for such Fiscal Year.
Section 4.2. Allocation of Net Loss.
(a) The Partnership’s Net Losses for each Fiscal Year shall be
allocated to the General Partner at an amount equivalent
to one percent (1 %) of the Net Losses, on the one hand,
and to the Limited Partners at an amount equivalent to
ninety-nine percent (99 %), on the other hand. In the event
a Unit of a Limited Partner has not been issued for the
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entire period of the respective Fiscal Year, the Partnership’s
Net Losses shall be allocated among the Limited Partners
pari passu in proportion to each Limited Partner’s respective Weighted Average for such Fiscal Year.
(b) Notwithstanding Section 4.2(a) above the Partnership’s
Net Losses for the Fiscal Year 2006 shall be allocated one
percent (1 %) to Commerz Immobilien, on the one hand,
and ninety-nine percent (99 %) to General Partner, on the
other hand.
Section 4.3. Allocation of Capital Gain or Capital Loss.
(a) If, in any Fiscal Year, the Partnership realizes, or is deemed
to realize, gain or loss (determined by reference to Gross
Asset Value immediately prior to the event triggering such
gain or loss) from the sale or other disposition of the
Property or the liquidation of the Partnership (“Capital
Gain” or “Capital Loss”, as applicable), Capital Gain or
Capital Loss, as applicable (as of the end of such Fiscal
Year, but after making all special allocations pursuant to
Section 4.4 and Section 4.5 of this Agreement and all
allocations of Net Profit or Net Loss under Section 4.1
or Section 4.2 hereof for such Fiscal Year), shall be allocated to the Partners in a manner that causes the Capital
Account balances of the Partners (taking into account any
other allocations required to be made upon liquidation of
the Partnership) to equal the amounts that would be allocated to the Partners pursuant to Section 10.2(b)(iv).
(b) Notwithstanding as set forth in Section 4.3(a) above the
Partnerships’s Capital Gain for the year in which capital
gain is realized shall be allocated to the General Partner up
to an amount which equals the lesser of any deficit in the
General Partner’s capital account or the amount of the Net
Losses of Fiscal Year 2006 allocated pursuant to Section
4.2(b) above. The remainder of the Capital Gain shall be
allocated to the Partners in accordance with Section 4.1 or
Section 4.3(a) above.
Section 4.4. Limitation on Net Loss Allocation.
Notwithstanding the provisions of Section 4.2 or Section 4.3
above, if the amount of Net Loss or Capital Loss for any Fiscal
Year that would otherwise be allocated to a Partner under Section 4.2 or Section 4.3 would cause or increase an Adjusted
Capital Account Deficit of such Partner as of the last day of
such Fiscal Year, then an amount of such Net Loss or Capital
Loss, respectively, that would cause or increase the Adjusted
Capital Account Deficit shall be allocated to the other Partners
to the extent permitted under this Section 4.4. The remainder
of the respective Net Loss or Capital Loss, if any, shall be allocated to the General Partner.
Section 4.5. Qualified Income Offset.
In the event any Partner, in such capacity, unexpectedly receives an Offsettable Decrease, such Partner will be allocated
items of income and gain (consisting of a pro rata portion of
each item of partnership income and gain for such year) in an
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amount and manner sufficient to offset such Offsettable
Decrease and, to the extent required by the Regulations, to
eliminate the Adjusted Capital Account Deficit of such Partner
as quickly as possible, provided that an allocation pursuant to
this Section 4.5 shall be made only if and to the extent that
such Partner would have an Adjusted Capital Account Deficit
after all other allocations provided for in this ARTICLE IV had
been tentatively made as if this Section 4.5 were not in this
Agreement. The allocation contained in this Section 4.5 is
intended to be a “qualified income offset” within the meaning
of Section 1.704 -1(b)(2)(ii)(d) of the Regulations, and shall be
interpreted consistently therewith.
Section 4.6. Partner Nonrecourse Deductions.
Notwithstanding any provision hereof to the contrary, any item
of Partnership loss, deduction, or expenditure described in
Section 705(a)(2)(B) of the Code for any Fiscal Year (or any portion of any such item) that is required to be allocated to the
Partners under Section 1.704 -2(i)(1) of the Treasury Regulations
shall be allocated to the Partners for such Fiscal Year in the
manner so required by such Treasury Regulation.
Section 4.7. Minimum Gain and Partner Nonrecourse Debt
Minimum Gain Chargeback.
(a) Notwithstanding anything contained in this ARTICLE IV
to the contrary, if there is a net decrease in Partnership
Minimum Gain during any fiscal year, except as otherwise
permitted by Sections 1.704-2(f)(2), (3), (4) and (5) of the
Regulations, items of Partnership income and gain for such
taxable year (and subsequent years, if necessary) in the
order provided in Section 1.704-2(j)(2)(i) of the Regulations
shall be allocated among all Partners whose shares of
Partnership Minimum Gain decreased during that year in
proportion to and to the extent of their respective share of
the net decrease in Partnership Minimum Gain during such
year. The allocation contained in this Section 4.7(a) is intended to be a minimum gain chargeback within the meaning
of Section 1.704-2 of the Regulations, and shall be interpreted consistently therewith.
(b) Notwithstanding anything contained in this ARTICLE IV
to the contrary, if there is a net decrease in Partner Nonrecourse Debt Minimum Gain, except as provided in Section 1.704-2(i) of the Regulations, items of Partnership income and gain for such taxable year (and subsequent years,
if necessary) in the order provided in Section 1.704-2(j)(2)(ii)
of the Regulations shall be allocated among all Partners
whose share of Partner Nonrecourse Debt Minimum Gain
decreased during that year in proportion to and to the extent of their respective share of the net decrease in Partner
Nonrecourse Debt Minimum Gain during such year. This
Section 4.7(b) is intended to comply with the partner nonrecourse debt minimum gain chargeback requirement in
Section 1.704-2 of the Regulations and shall be interpreted
consistently therewith.
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Section 4.8. Gross Income Allocation.
Notwithstanding any provision hereof to the contrary, if a
Partner has an Adjusted Capital Account Deficit as of the last
day of any Fiscal Year, then all items of income and gain of the
Partnership (consisting of a pro rata portion of each item of
Partnership income and gain) for such Fiscal Year shall be allocated to such Partner in the amount and in the manner sufficient to eliminate such Adjusted Capital Account Deficit as
quickly as possible.
Section 4.9. Curative Allocations.
The allocations set forth in Section 4.5 and Section 4.8 hereof
(the “Regulatory Allocations”) are intended to comply with certain requirements of Sections 1.704 -1(b) and 1.704 -2 of the
Treasury Regulations. The Partners do hereby acknowledge and
agree that the Regulatory Allocations may not be consistent
with the manner in which the Partners intend to divide the
Partnership’s Net Profit, Net Loss, Capital Gain and Capital
Loss. Accordingly, the General Partner is hereby authorized and
directed to divide other allocations of Net Profit, Net Loss,
Capital Gain and Capital Loss (or portions thereof) among the
Partners so that, after such offsetting special allocations are
made, the amount of each Partner’s Capital Account will be, to
the extent possible, equal to the Capital Account balance such
Partner would have had if the Regulatory Allocations were not
a part of this Agreement.
Section 4.10. Tax Elections.
The General Partner shall make all applicable elections, determinations and other decisions required or permitted to be
made under the Code, state tax and /or local tax law, including
the positions to be taken on the Partnership’s U.S. federal information return. The General Partner is entitled to represent the
Partnership and the Partners before taxing authorities and
courts of competent jurisdiction in tax matters affecting the
Partnership and the Partners in their capacity as Partners and
to execute any agreement or other document that binds the
Partners with respect to such tax matters or otherwise affects
the rights of the Partnership and Partners. The General Partner
is hereby appointed as the tax matters partner of the Partnership for the purposes of Section 6231(a)(7) of the Code and is
authorized to act in any similar capacity under state or local
law. The General Partner shall have all the powers and obligations of a tax matters partner pursuant to the Code.
Section 4.11. Tax Compliance.
Each Limited Partner hereby undertakes promptly to provide to
the General Partner, at its request, any and all information, statements or certificates which the General Partner may at any
time judge necessary to comply with the tax laws of any jurisdiction, or in order to minimize any obligation which the Partnership may have to withhold tax on distributions to such
Partners. If any Limited Partner shall fail to provide any such
information, statement or certificate reasonably requested
by the General Partner, the General Partner shall be entitled
to take such action, including redemption of such Limited
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Partner’s Units and to withhold any distribution otherwise due
to be paid, as the General Partner may reasonably determine.
Section 4.12. Tax Returns.
(a) The General Partner shall cause any and all income tax
(state and federal) returns of the Partnership required in
the United States of America or in the Federal Republic
of Germany to be timely prepared and filed, and in such
manner as is consistent with the classification of the
Partneship as a partnership for income tax purposes of
the United States of America and the Federal Republic of
Germany. In addition, the General Partner shall timely distribute Form K-1 and any other required information returns
to each of the Partners. Copies of all U.S.-tax returns shall
be supplied to each Partner within two hundred and seventy (270) calendar days after the end of the respective Fiscal
Year.
(b) The Partners acknowledge that in connection with the filing
of tax returns, the Partnership may to some extent be
dependent on the Joint Venture performing its tax obligations and furnishing appropriate information to the Partnership in a timely manner. In the event the Partnership or the
General Partner fails to comply or is delayed in complying
with its obligations under this ARTICLE IV, for any reason
caused by the Joint Venture, then such failure or delay shall
not constitute a default under this Agreement, provided
that the Partnership has taken reasonable action to induce
the Joint Venture to comply with its tax obligations and to
furnish appropriate information to the Partnership.
ARTICLE V. DISTRIBUTIONS.
Section 5.1. Right to Receive Distributions, Net Cash Flow.
(a) No Partner shall be entitled to receive any distributions
from the Partnership, except as expressly provided in this
Agreement.
(b) The Partnership’s “Net Cash Flow”, for any given Fiscal
Year, shall be the excess, if any, of
(i)
the gross receipts of the Partnership from all sources
less
(ii)
all cash expenditures of the Partnership incurred for
such fiscal period, including, without limitation,
(A) any costs, expenses, fees and salaries incurred or
paid by the Partnership;
(B) any amount to be reimbursed by the Partnership
to the General Partner (e.g.: pursuant to Section
6.8 of this Agreement) or any other Person;
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(C) any taxes (excluding any withholding taxes required to be imposed on distributions to Partners);
and
(D) any reserves established or supplemented from
time to time in such amounts, at such times and
for such purposes as the General Partner shall, in
its reasonable discretion, determine.
Section 5.2. Distributions of Net Cash Flow.
(a) Subject to Section 5.2(b) and ARTICLE X of this Agreement, the Net Cash Flow realized by the Partnership
during a Fiscal Year shall be distributed among the Partners
on or before June 30 of the year following the relevant
Fiscal Year, in accordance with their respective Percentage
Shares on December 31 of such Fiscal Year. Provided,
however, that if any Unit of a Limited Partner has not been
issued for the entire period of the respective Fiscal Year,
the Net Cash Flow to be distributed among the Limited
Partners shall be distributed among the Limited Partners
pari passu in proportion to each Limited Partner’s respective Weighted Average for such Fiscal Year.
(b) In the event of a dissolution, liquidation or termination of
the Partnership the assets of the Partnership shall be
distributed in the manner set forth in ARTICLE X of this
Agreement.
Section 5.3. Taxes on Distributions.
To the extent that the Partnership shall be required to withhold
any amount of money (e.g., tax) in respect of a Partner’s share
of income of the Partnership or in respect of any distribution to
a Partner, the Partnership is authorized so to withhold and to
pay any amounts required to be so withheld to the competent
authority and any amount so withheld shall be deemed to have
been distributed by the Partnership to such Partner for all purposes of this Agreement.
ARTICLE VI. MANAGEMENT OF THE PARTNERSHIP
Section 6.1. Management.
(a) Except as expressly provided herein, the General Partner (i)
shall conduct and manage the business, the affairs and
assets of the Partnership in accordance with the terms of
this Agreement and shall have, except as and to the extent
otherwise expressly provided in this Agreement or under
the Act (excluding, however, such requirements of the Act
as are permitted to be overridden by agreement among
the Partners) full, exclusive and complete discretion with
respect thereto.
(b) Subject to the restrictions set out in Section 6.2 below, the
General Partner shall have the sole and exclusive authority
for all aspects of the conduct, operation, management and
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control of the business, the affairs and assets of the Partnership. Without limiting the generality of the foregoing,
the General Partner is authorized and empowered, on
behalf and in the name of the Partnership:
(i)
(ii)
(iii)
(iv)
to acquire limited partnership interests in the Joint
Venture, to borrow monies in order to acquire interests in the Joint Venture (including, without limitation,
to enter into the Interim Loan Agreement) and to pay
any costs and expenses of organization and operation
of the Partnership and to perform any acts related
thereto;
to perform (directly or indirectly) all acts (including,
without limitation, arranging for payment of all indebtedness to third parties, establishing and main
taining reserves and providing for distribution of proceeds to the Partners), and to enter into, to amend,
to perform, to extend, to renew and/or to terminate
all contracts (including, without limitation, the contracts referenced in Exhibit C attached hereto and
the Interim Loan Agreement) and other undertakings,
which the General Partner may in its sole discretion
deem necessary or advisable to carry out the purposes of the Partnership or which are incidental thereto;
subject to the requirements set out in Section 6.2
below, to exercise any rights of the Partnership under
and/or in connection with the Joint Venture Agreement, and perform all acts related thereto, (including
the exercise of the Put Option pursuant to Section
9.03 of the Joint Venture Agreement) and/or to grant,
withhold or reject to grant consent to the Joint
Venture or its general partner under the Joint Venture
Agreement (including, without limitation, consent (A)
to any conclusion, amendment, modification, termination (excluding a termination of the Comcast Lease),
renewal or extension of the term of (1) any lease
agreement relating to any part of the Property and/or
(2) the Management and Leasing Agreement or any
agreement replacing or supplementing the Management and Leasing Agreement, (B) to the determination of the amount of any budget, (C) to any leasing
guidelines relating to the Property or the Joint Venture, (D) to the selection of the auditor and/or tax
accountant of the Joint Venture, and/or (E) to any
Transfer of any interest in the Joint Venture of the
Investor A Limited Partner and/or of the general
partner of the Joint Venture pursuant to Section IX
of the Joint Venture Agreement);
to accept and admit additional Persons as Limited
Partners of the Partnership who subscribe for Units
by entering into a subscription agreement in accordance with ARTICLE III above;
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(v)
to maintain the cash and liquidity management of
the Partnership, to open and close bank accounts
and to invest any funds of the Partnership in saving
accounts, money market funds or comparable investments;
(vi)
to commence, prosecute and settle any litigation
involving the Partnership;
(vii) to liquidate the Partnership in the event the Joint
Venture is dissolved pursuant to Section 10.1 below;
(viii) in its sole discretion, to identify, select, approve
and remove any property manager to manage the
Property;
(ix)
to arrange any financing for the Joint Venture, to
borrow monies, if appropriate, and to make additional
capital contributions to the Joint Venture in accordance with Section 3.03 of the Joint Venture Agreement
(including, without limitation, to borrow monies for
the purpose of making such additional capital contributions), and/or to grant any security or indemnity or
make any representation as any third party lender to
the Joint Venture may require;
(x)
to cause the Partnership to hire such officers and
other employees or unaffiliated agents as the General
Partner shall determine appropriate, who shall be
authorized to act on behalf of and in the name of the
Partnership, inter alia in connection with the activities
and the operation of the Joint Venture; and
(xi)
to authorize up to three (3) Persons (the “Designated
Representatives”) to grant, withhold or reject to grant
any consent to and/or authorization of any action or
matter of the Joint Venture or its general partner, on
behalf of the Partnership, provided that none of the
Designated Representatives shall be entitled to represent the Partnership alone, and that the Designated
Representatives shall only be authorized to represent
the Partnership if at least two (2) of the Designated
Representatives are acting jointly. The General Partner
shall be entitled to replace any and all Designated
Representative(s) with any other Person(s), irrespective of a cause for such replacement.
(c) Any action taken by the General Partner shall constitute
the act of, and serve to bind, the Partnership. Except as
expressly set forth in this Agreement, none of the Limited
Partners (i) shall participate in the conduct, management or
operation of the business, the affairs or the assets of the
Partnership, or (ii) shall have any right, power or authority
to act on behalf of or to bind the Partnership or to approve,
vote on or otherwise consent to any matter relating to the
business, affairs or assets of the Partnership.
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(d) The General Partner shall have the right to delegate all
or any of its duties hereunder, and in furtherance of any
such delegation to appoint, employ or contract with any
Person(s) as it may in its sole discretion deem necessary
or desirable.
Section 6.2. Approval by Partners.
Notwithstanding anything to the contrary in this Agreement,
the General Partner shall not take any actions or matters
beyond the ordinary course of business of the Partnership provided that the respective action or matter exceeds an actual
value of US Dollars twenty million (US $ 20,000,000), and shall
not take any of the following actions without the Partners’
approval, which approval can only be obtained in a Partners’
meeting (as stipulated in Section 6.3 below) or pursuant to
an action by written consent in lieu thereof (as stipulated in
Section 6.4 below):
(a) The granting of or rejection to grant any consent to or
approval of each of the following actions of the Joint
Venture or its general partner, under the Joint Venture
Agreement:
(i)
any amendment, deletion or supplementation of any
provision of the Joint Venture Agreement or the certificate of the Joint Venture, provided that an approval
by the partners shall not be required if such amendment, deletion or supplementation does not have a
material adverse effect on the Partnership’s status as
a limited partner of the Joint Venture;
(ii)
a termination of the Comcast Lease;
(iii)
issuance of additional capital or interests in the Joint
Venture;
(iv)
(v)
(vi)
any extension of the scope of business and the activities of the Joint Venture or any engagement of the
Joint Venture in any business other than to acquire,
own, hold, manage, develop, operate, improve, build
upon, renovate, refurbish, rehabilitate, alter, rent,
lease, license, repair, finance or refinance, mortgage,
encumber, sell, exchange or otherwise deal with and
dispose of the Property, to obtain financing under the
Mortgage Loan Documents, or any activities necessary, appropriate, proper, advisable, incidental or convenient thereto;
any acquisition of any assets, in each case other than
as may be incidental to, or necessary or desirable in
connection with the conduct, operation, management
and control of the business, the affairs and assets of
the Joint Venture;
any voluntary provision or granting of any contractual
and material lien, mortgage or encumbrance on the
Property, other than in connection with (A) the Mort-
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gage Loan Documents, (B) any additional capital contributions to the Joint Venture in accordance with
Section 3.03 of the Joint Venture Agreement (including, without limitation, in connection with the borrowing of monies for the purpose of making such additional capital contributions), or (C) any other financing
permitted under the terms of the Joint Venture
Agreement; and
(vii) any sale, conveyance or other disposal (other than
for security purposes) of any material part of the
Property;
(b) any issuance of additional capital or interests in the
Partnership;
(c) any extension of the scope of business and the activities of
the Partnership;
(d) any voluntary provision or granting of any contractual and
material lien, mortgage or encumbrance on the interests in
the Joint Venture (other than for security purposes);
(e) any acquisition of any assets (other than interests in the
Joint Venture), in each case other than as may be incidental
to, or necessary or desirable in connection with the conduct, operation, management and control of the business,
the affairs and assets of the Partnership or the Joint
Venture;
(f) any transfer by the General Partner of all or any portion of
its interest in the Partnership pursuant to Section 8.2(b)(ii)
of this Agreement;
(g) the continuance of the business of the Partnership in case
an event set out under Section 10.1(a)(ii) of this Agreement
has occurred;
(h) any sale, conveyance or other disposal of any material part
of the Partnership’s assets (excluding the Partnership’s
interests in the Joint Venture which may only be transferred in accordance with Section 6.2(o) below) or any material part of the business of the Partnership;
(i) any matter or action not expressly set out in this Section
6.2 and presented by the General Partner to the Partnership’s partners in writing accompanied by the request to
pass a decision with regard to such action or matter;
(j) any merger or consolidation of the Partnership with or into
another entity;
(k) any amendment, deletion or supplementation of any provision of this Agreement or the Certificate, provided that an
approval by the Partners shall not be required if such
amendment, deletion or supplementation (i) does not have
a material adverse effect on any Partner, or (ii) is caused by
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or results in (A) an action (including, without limitation, the
admission or substitution of one or more Partners) that is
otherwise permitted hereunder, or (B) a change in the principal office of the Partnership or the identity or address of
the registered agent of the Partnership;
(l) any distribution in kind;
(m) subject to ARTICLE X of this Agreement, the dissolution,
liquidation and termination of the Partnership;
(n) any transfer of all Units owned by the Partners pursuant to
Section 8.4 of this Agreement;
(o) any sale, transfer or other disposal (other than for security
purposes) of all or any part of the Partnership’s interests in
the Joint Venture; and
(p) any removal of the General Partner from the Partnership
pursuant to Section 9.2 of this Agreement.
Notwithstanding the requirement to obtain approvals as stipulated in this Section 6.2, the General Partner is entitled to act
without a Partners’ approval, if in the business judgment of the
General Partner immediate action is necessary to prevent the
Partnership from suffering any material disadvantage and if in
the reasonable business judgment of the General Partner such
disadvantage cannot be reasonably prevented in any other way.
In any of the foregoing instances the General Partner shall not
be liable to the Limited Partners or the Partnership for any act
or omission of the General Partner which has been made in
good faith, or for any breach of this Agreement or mistake or
error in judgment, except as provided in Section 6.8.
Section 6.3. Partner Meetings.
(a) The General Partner shall be entitled to call a meeting of
the Partners at which the Partners may discuss and/or vote
and decide on any matter (i) presented by the General
Partner to the Limited Partners in order to obtain a decision
from the Limited Partners, or (ii) relating to (A) the business, the affairs or the assets of the Partnership, and (B)
any rights or obligations of the Limited Partner pursuant
to this Agreement, at any time. The General Partner shall
use its best efforts to call a meeting of the Partners (or
alternatively, to request a Partners’ resolution by written
procedure in accordance with Section 6.4 below) within
ten (10) months after each of the Partnership’s Fiscal Years
(as defined in Section 7.1 below). The General Partner shall
– in its sole discretion – determine the items of the agenda
for each meeting, produce the agenda for each meeting
and determine the date, time and place of each meeting
(provided, however, that each meeting shall take place in
Düsseldorf).The General Partner shall be obligated to call
a meeting of the Partners within thirty (30) calendar days,
if Limited Partners owning, in the aggregate, at least nine
point nine percent (9.9 %) of all Units issued at that point
of time, (i) have requested vis-à-vis the General Partner in
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writing that a meeting of the Partners shall be called and
held, and (ii) have submitted to the General Partner a detailed agenda for such meeting in writing. In the event such
requirements are fulfilled but the General Partner fails to
call such meeting within the thirty calendar day period, the
Limited Partners requesting such meeting are authorized to
call the meeting.
(b) The General Partner shall inform each Partner in writing
that a meeting will be held. The notification shall:
(i)
state the date, time and place of the meeting;
(ii)
be accompanied by the agenda for the meeting, and
(iii)
be given in accordance with Section 11.1 of this
Agreement not less than seven (7) calendar days
before the date of the meeting.
Each Partner may waive the fulfillment of these requirements
before, at or after a meeting of the Partners, and attendance at
a meeting without objection by a Partner shall be deemed a
waiver of such requirements by the attending Partner.
(c) The General Partner or its Representative, if present, shall
preside over meetings of the Partners. The General Partner
shall be entitled to grant persons who are not Partners the
right to participate in a Partners’ meeting, if the General
Partner shall determine that the participation of such person(s) is necessary or desirable. The General Partner or its
Representative shall cause written minutes to be prepared
of all actions taken by the Partners at a meeting and shall
cause a copy thereof to be sent to each Partner.
(d) Any motion properly raised in a Partners’ meeting shall be
adopted by way of a Partners’ resolution if
(i)
Partners present in person or by proxy at such meeting have voted in favor of the relevant motion; and
(ii)
at the date of such meeting, Partners which have
voted in favor the relevant motion, are owning, in the
aggregate, at least
(A) fifty percent (50 %) of all Units owned by
Partners present in person or by proxy at such
meeting if the relevant motion deals with an
action set out under any of Section 6.2(a)(i),
Section 6.2(a)(iii) – Section 6.2(a)(vi) or Section
6.2(b) – Section 6.2(i) of this Agreement; or
(B) seventy-five percent (75 %) of all Units owned
by the Partners present in person or by proxy at
such meeting if the relevant motion deals with
an action set out under any of Section 6.2(a)(ii),
Section 6.2(a)(vii) or Section 6.2(j) – Section 6.2(o)
of this Agreement; or
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(C) seventy-five percent (75 %) of all Units owned by
the entirety of all Partners if the relevant motion
deals with an action set out under Section 6.2(p)
of this Agreement; and
(iii)
the General Partner has approved the Partners’ resolution in writing, provided that the underlying motion
deals with one of the actions or matters set out
under either of Section 6.2(a)(ii), Section 6.2(a)(vii)
or Section 6.2(j) – Section 6.2(o) of this Agreement.
Section 6.4. Written Procedure in lieu of Meeting.
The General Partner shall be entitled – instead of calling a
Partners’ meeting – to request a Partners’ resolution by written
procedure with regard to any matter or action on which the
Partners are authorized or required to resolve pursuant to this
Agreement or pursuant to any applicable law. Any resolution so
taken without a meeting shall be valid and effective (as if taken
by the Partners at a meeting duly called and convened), if:
(a) the General Partner or its Representative has sent a written notification to each Partner requesting a resolution by
written procedure with regard to certain motions set out in
such notification (each a “Notification”);
(b) the General Partner or its Representative has received
written votes and/or abstentions from voting within twentyone (21) days after the General Partner has sent the Notifications to the Partners and the votes so received by the
General Partner which are in favor of the underlying
motion, have been cast by Partners owning, in the aggregate, at least:
(i)
(ii)
(iii)
fifty percent (50 %) of all Units owned by the Partners from whom the General Partner has received
written votes and/or abstentions from voting on such
motion, provided that the relevant motion deals with
an action set out under any of Section 6.2(a)(i),
Section 6.2(a)(iii) – Section 6.2(a)(vi) or Section 6.2(b)
– Section 6.2(i) of this Agreement; or
seventy-five percent (75 %) of all Units owned by
the Partners from whom the General Partner has
received written votes and/or abstentions from voting
on such motion, provided that the relevant motion
deals with an action set out under any of Section
6.2(a)(ii), Section 6.2(a)(vii) or Section 6.2(j) – Section
6.2(o) of this Agreement; or
seventy-five percent (75 %) of all Units owned by the
entirety of all Partners, provided that the relevant
motion deals with an action set out under Section
6.2(p) of this Agreement; and
(c) the General Partner has approved the Partners’ resolution
in writing, provided that the underlying motion deals with
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one of the actions or matters set out under either of
Section 6.2(a)(ii), Section 6.2(a)(vii) or Section 6.2(j) –
Section 6.2(o) of this Agreement
The General Partner or its Representative shall file such votes
and abstentions from voting with the records of the Partnership and shall – within thirty (30) days of the resolution by
written procedure becoming valid and effective – notify each
Partner in writing of the resolution taken.
Section 6.5. Votes.
Any vote or abstention from voting issued by a Partner in connection with this Agreement shall refer to all Units owned by
such Partner at the relevant point in time. Each Partner shall
have one (1) vote per Unit. Each Partner who is entitled to cast
a vote hereunder shall be obligated to cast no more than one
(1) vote or one (1) abstention from voting with respect to each
motion.
Section 6.6. Proxies.
Both in the event of a Partners’ meeting and in the event of a
Partners’ resolution by written procedure, each Partner may
vote by proxy, provided that such vote shall only be valid if the
General Partner or its Representative has received the proxy in
writing: (a) (i) in the event of a Partners’ meeting, prior to or at
the beginning of the Partners’ meeting, or (ii) in the event of a
Partners’ resolution by written procedure, together with the
vote or statement of abstention from voting of such Partner;
and (b) such proxy identifies the specific meeting or matter to
which the proxy applies or states that it applies to all matters
(subject to specified reservations, if any) to be resolved by the
Partners under any provision of this Agreement.
Section 6.7. Costs and Expenses.
All and any costs and expenses incurred by a Partner in
connection with any: (a) meeting of the Partners; (b) Partners’
resolution by written procedure; and /or (c) proxy or representation shall be borne solely by such Partner.
Section 6.8. Advisory Board.
The Partners may resolve to establish an advisory board (the
“Advisory Board”), in line with the following requirements:
(a) The Advisory Board shall have three (3) members: Two (2)
of the Advisory Board members shall be elected by partners’ resolution from among those Partners attending the
relevant partners’ meeting (the “LP Deputies”). One (1)
of the Advisory Board members shall be deputed by the
General Partner (the “GP Deputy”), unless the General
Partner expressly waives such deputation right in which
case a third LP Deputy shall be elected by partners’ resolution from among those Partners attending the relevant
partners’ meeting.
(b) The election of an LP Deputy shall only be effective if
approved by the General Partner in writing. The General
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Partner’s approval may be withheld for important reasons,
such as (but not limited to) the elected person’s lack of
experience or economic expertise.
(c) The Advisory Board shall be appointed for a term of three
(3) Fiscal Years, not counting the calendar year in which the
Advisory Board is established (the “Term”). The Term may
be prolonged for successive periods of three (3) Fiscal
Years.
(d) At any time
(i)
each member of the Advisory Board may resign from
the Advisory Board by way of written declaration visà-vis the General Partner;
(ii)
each LP Deputy may be removed or replaced by
partners’ resolution; and
(iii)
the GP Deputy may be removed or replaced by
declaration of the General Partner.
In case of removal or resignation of an LP Deputy, a replacement LP Deputy shall be elected by partners’ resolution, at the
next partners’ meeting. In case of removal or resignation of the
GP Deputy, a replacement GP Deputy shall be deputed by the
General Partner, at its earliest convenience.
(e) The Advisory Board shall have the following rights and
duties, only:
(i)
The Advisory Board shall advise the General Partner
in all important matters of the Partnership.
(ii)
The Advisory Board shall draw up a written report
on each Fiscal Year which expires during or simultaneously with the Term. Such report shall be submitted to the Partners.
(iii)
The Advisory Board shall be entitled:
(A) to have tax consultants inspect the books and
records of the Partnership;
(B) to make proposals to the Partners with respect
to measures of the General Partner or the Partnership requiring Partners’ approval; and/or
(C) to call an extraordinary meeting of the Partnership.
(f) Meetings of the Advisory Board shall be held in Düsseldorf.
The General Partner or a representative appointed by it
shall be entitled to attend all meetings of the Advisory
Board.
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(g) Resolutions of the Advisory Board shall require votes of
at least two (2) of its members. The Advisory Board shall
elect a chairman from among its members (the “Chairman”). The Chairman shall represent the Advisory Board.
The Advisory Board shall be entitled to adopt internal rules
of procedure to govern its internal affairs.
(h) Each member of the Advisory Board shall be obligated to
keep all information relating to or in connection with the
Partnership or its activities strictly confidential, and shall
continue to be so obligated even if no longer member to
the Advisory Board.
(i) Notwithstanding Section 6.9 below, the Advisory Board
shall receive no remuneration.
Section 6.9. Indemnification and Liability.
(a) The Partnership shall indemnify and hold each of the General Partner, its shareholders, members, managers, officers,
directors, Advisory Board members, employees, agents,
consultants, independent contractors (including any contractors providing the fund administration) and their representatives (each, an “Indemnified Party”) harmless from
and against any and all liabilities, losses, damages, claims,
costs and expenses (including without limitation (i) court
fees, attorney fees and expenses and (ii) any amounts paid
in respect of judgments, fines or settlement of litigation)
suffered or incurred by an Indemnified Party by virtue of
anything the Indemnified Party may do or refrain from
doing for or on behalf of the Partnership in the good faith
exercise of its judgment. Neither the Partnership nor any
Partner shall have any claim against any Indemnified Party
by reason of any act or omission of any Indemnified Party
in the exercise of such judgment, provided the Indemnified
Party was not acting grossly negligent or is guilty of willful
misconduct or such act or omission constitutes fraud or
other criminal conduct.
(b) The General Partner may consult with any legal counsel
selected by the General Partner and any action or omission
suffered or taken in good faith in reliance upon and in
accordance with the opinion or advice of such legal counsel shall fully protect, discharge and justify the General
Partner with respect to the action or omission so suffered
or taken.
(c) The General Partner shall not be personally liable for the
return of all or any part of a Limited Partner’s Capital Contribution or payment of any amounts allocated to it or credited to its Capital Accounts, which return or payment shall
be made solely from the Partnership’s assets and only to
the extent available therefrom.
(d) The Partnership shall reimburse the General Partner for
all costs and expenses incurred and paid by the General
Partner on behalf of the Partnership in furtherance of the
business, management and affairs of the Partnership.
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ARTICLE VII. ACCOUNTING.
ARTICLE VIII. TRANSFERS, DEATH OF A LIMITED PARTNER.
Section 7.1. Fiscal Year.
The fiscal year of the Partnership (the “Fiscal Year”) shall be
the calendar year.
Section 8.1. Transfer by a Limited Partner.
(a) Except as specifically provided in this Section 8.1 and further subject to the transfer restrictions set forth in the Joint
Venture Agreement, no Limited Partner shall Transfer all or
any Unit(s) or portion of its Partnership interest or permit
or suffer such a Transfer or contract to do so. Each Limited
Partner may Transfer its Partnership interest or Unit(s) if,
and only if:
Section 7.2. Books and Records.
(a) The General Partner shall keep, maintain and preserve or
cause to be kept, maintained or preserved all books,
accounts, records and other relevant documents of the
Partnership. Those books and records of the Partnership
shall be retained at the office of the General Partner.
(b) Each Partner or his duly authorized representative (provided
that such representative is an attorrney-at-law, tax advisor
or a certified public accountant and subject to an obligation
of confidentiality pursuant to applicable law or rules of professional conduct) shall have the right, at all reasonable
times during usual business hours and upon reasonable
prior written notice to the fund administrator CFB Commerz
Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH (the “Fund Administrator”) – which shall also provide the Fund Administrator
with reasonable time to obtain required documents from
the General Partner –, to inspect and make copies of, or
extracts from, the books and records of the Partnership at
the office of the Fund Administrator at its own expense.
Each Partner shall keep all information obtained during such
inspection confidential. In the exercise of their rights under
this Section 7.2, the Partners agree that they shall not cause
any unreasonable interference with or disruption of the
Partnership’s or Fund Administrator’s business.
Section 7.3. Financial Reports.
(a) Within one-hundred five (105) calendar days after the end
of each Fiscal Year of the Partnership or as soon thereafter
as possible, the General Partner shall cause to be prepared
annual audited financial statements for such Fiscal Year.
These financial statements shall be prepared in accordance
with U.S. generally accepted accounting principles, or in
accordance with other methods of accounting, on an accrual basis of accounting and at the expense of the Partnership. The General Partner shall have the right to choose the
certified auditor required for such purpose. The General
Partner shall furnish to each Partner, within two-hundredseventy (270) calendar days after the end of each Fiscal
Year, the annual report for such year which shall include
information concerning all transactions between the Partnership and the General Partner and/or any of its affiliates
that have occurred during such Fiscal Year.
(b) To the extent that a valuation of the assets of the Partnership is deemed necessary by the General Partner, the
assets of the Partnership will be valued as determined in
good faith by the General Partner.
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(i)
after the intended Transfer has been effected such
Limited Partner would own none or at least six (6)
Units and the transferee would own at least six (6)
Units;
(ii)
such Transfer (A) will not result in a termination of
the Partnership under Section 708 of the Code; (B)
will not cause the Partnership to lose its status as
a partnership for United States federal income tax
purposes including by becoming a “publicly traded
partnership”; (C) will not violate any federal or state
securities laws, and (D) will not cause the Partnership
to become subject to the Investment Company Act of
1940, as amended;
(iii)
the General Partner has approved such Transfer in
advance (which approval may be withheld by the
General Partner only for good cause in particular, but
without limitation, if such Transfer involves a proposed usufruct to be given by a Limited Partner); and
(iv)
such Transfer is undertaken in compliance with the
applicable transfer provisions of the agreements
governing the Joint Venture.
(b) In particular, the General Partner shall be entitled to refuse
to accept any Transfer of any interest in the Partnership, if
the General Partner has not received a written statement
executed and delivered by the respective transferee pursuant to which such transferee (i) agrees to comply with and
be bound by the terms of this Agreement, (ii) confirms that
it is not a U.S. Person, (iii) makes a representation, warranty and covenant with regard to himself and with the content of Section 11.14 of this Agreement, (iv) confirms that
it will only Transfer the acquired Partnership interest (subject to the terms of this ARTICLE VIII) to a Person who so
similarly represents, warrants and covenants, and (v) agrees
that it will duly execute and/or deliver all documents that
the General Partner may deem necessary in connection
with the Transfer.
(c) Any purported Transfer in violation of this Section 8.1 shall
be void ab initio, and shall not bind the Partnership, unless
and until the General Partner consents to such Transfer by
way of written notification to the transferor and the transferee (a “Cure Notification”) within ten (10) Business Days
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after the General Partner has obtained knowledge of the
facts which have caused the Transfer to be void. The Cure
Notification shall provide and determine (i) whether the
Transfer shall be valid and binding only from and /or until a
certain date indicated in the Cure Notification and be void
prior thereto and /or thereafter, or (ii) whether the Transfer
shall be valid and binding ab initio and for an indefinite period of time. The Limited Partner making a purported Transfer
in violation of this Section 8.1 shall (irrespective of whether
such violation is cured under a Cure Notification, or not)
indemnify and hold harmless the Partnership and the other
Partners from and against any federal, state or local income
taxes, or transfer taxes, including without limitation, transfer gain taxes, arising as a result of, or caused directly or
indirectly by, such purported Transfer.
(d) Notwithstanding the foregoing, unless a transferee is admitted as a substitute Limited Partner to the Partnership
in accordance with the provisions of this ARTICLE VIII, the
transferor shall not be relieved of any liability hereunder,
and the transferee shall not be entitled to any of the rights
granted to a Limited Partner hereunder, other than the
right to receive all or part of the share of the income, gain,
losses or cash distributions to which its transferor would
otherwise be entitled.
(e) Each Limited Partner who Transfers any portion of its Partnership interest agrees to indemnify and hold harmless
the Partnership and the other Partners from and against
all taxes, costs and/or expenses incurred by or asserted
against the Partnership as a result of or in connection with
such Transfer and/or the change of Limited Partners. In the
event the Transfer is made by way of donation, the transferee and the transferor shall be obligated jointly and severally to additionally pay to the Fund Administrator a lump
sum administrative fee of US $ 250 plus any applicable
VAT. Such fee shall fall due for payment upon the Transfer
by donation becoming effective. The Partnership shall
be entitled to offset such amounts against any payment
claim the relevant Limited Partner may have against the
Partnership and subsequently to forward the amount of
such offset to the fund administrator.
(f) Any Transfer of Units (including Transfers by way of donation) in accordance with this Section 8.1 shall be effective
if the General Partner has approved such Transfer (i) prior to
or on March 31, on April 1 of the same year, (ii) after March
31 and prior to or on June 30, on July 1 of the same year,
(iii) after June 30 and prior to or on September 30, on October 1 of the same year, or (iv) after September 30 and prior
to or on December 31, on January 1 of the immediately
following year, provided, however, that no Transfer shall
become effective prior to January 1 of the year following
the year in which the entirety of additional Units referred to
in Section 3.2 above has been issued to Limited Partners
and/or New Limited Partners. Upon a Transfer of Units
becoming effective, the transferee shall at the same time
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be admitted to the Partnership as Limited Partner.
Section 8.2. Transfer by the General Partner.
The General Partner shall be entitled to Transfer
(a) its Unit(s) without the approval of any other Partner at any
time, and
(b) all or any portion of its General Partner Interest
(i)
to any entity Controlled, directly or indirectly, by
CommerzLeasing und Immobilien AG or HAJOGA-US
Vermietungsgesellschaft mbH without the approval of
any other Partner at any time, or
(ii)
to any other Person, provided that such Transfer has
been approved by the Partners in accordance with
Section 6.2(f) and Section 6.3 or Section 6.4 (as applicable) of this Agreement.
In case and to the extent of a Transfer of the General Partner
Interest, the Transfer shall be effective upon its completion
and the transferee shall at the same time be admitted to the
Partnership as General Partner.
Section 8.3. Death of a Limited Partner.
(a) Upon the death of a Limited Partner that is an individual,
the Partnership shall automatically be continued with the
heir(s) of the deceased Limited Partner.
(b) Each heir of a Limited Partner shall prove its entitlement by
presenting a certificate of inheritance or a respective proof
of inheritance to the General Partner. Each Limited Partner
covenants to structure its inheritance in such way that
upon its death (i) its interest in the Partnership will not be
divided into fractional Units, and (ii) no heir will hold fewer
than six (6) Units. Should an interest be split upon the
death of a Limited Partner into amounts which do not comply with this provision, then the heirs are obligated to appoint and empower an attorney to represent them and vote
on their behalf. In case no such attorney is named, the
General Partner shall be entitled but is not obligated to
appoint such attorney on behalf of the heirs. Such attorney
shall not be entitled to split the votes he casts on behalf
of the heirs. Distributions shall be payable exclusively to
such attorney. Until an attorney is appointed or an heir has
proven its entitlement, the right to vote and to participate
in any Partnership meeting will be suspended and any
distribution will be retained by the General Partner. In addition, heirs whose interest amount is less than six (6) Units
or whose interest amount represents a fractional Unit shall
assign their interest or buy interest(s) from the other heir(s)
so that their aggregate interest amounts to at least six (6)
Units and no heir holds a fractional Unit. The Partners hereby approve any appointment of an executor of a deceased
Limited Partner’s will and such executor shall exercise the
voting rights for the relevant Units.
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(c) Heirs of a Limited Partner holding Units following the death
of such Limited Partner shall be jointly and severally liable
for the obligations of the deceased Limited Partner. In addition, the heir(s) of a Limited Partner shall indemnify and
hold harmless the Partnership from and against all taxes,
costs and/or expenses incurred by or asserted against the
Partnership as a result of or in connection with the death
of the Limited Partner, the inheritance and/or the transfer
of the interest. In addition, the heir(s) shall be obligated
jointly and severally to pay to the Fund Administrator
a lump sum administrative fee of US $ 250 plus any
applicable VAT. Such fee shall fall due for payment upon
the accrual of the inheritance. The Partnership shall be
entitled to offset such amounts against any payment
claim the heir(s) may have against the Partnership and
subsequently to forward the amount of such offset to
the fund administrator.
Section 8.4. Obligation to Transfer.
In the event of the affirmative vote of Partners in accordance
with Section 6.2(n) and Section 6.3 or Section 6.4 of this
Agreement, to sell and transfer all outstanding Units held
by Limited Partners to one (1) or more purchasers who have
offered to purchase all outstanding Units held by the Limited
Partners as part of a single transaction, then, all Partners shall
be required to enter into such transaction and to transfer all
of their Units to such purchaser or purchasers.
ARTICLE IX. WITHDRAWAL AND REMOVAL OF THE
LIMITED PARTNERS AND THE GENERAL PARTNER.
Section 9.1. Voluntary Withdrawal by Limited Partners.
(a) No Limited Partner shall at any time voluntarily withdraw
from the Partnership.
(b) In the event a Partner withdraws from the Partnership in
violation of this Agreement, whether voluntarily or involuntarily, such Partner shall not be entitled to receive the distributions to which such Partner would otherwise be entitled
under Section 5.2 or Section 10.2 of this Agreement, but
shall instead be entitled to receive, concurrently with
the distribution to the other Partners of any distributable
amounts resulting from and in connection with a liquidation
of the Partnership in accordance with ARTICLE X of this
Agreement, an amount equal to the lesser of
(i)
(ii)
the amount such Partner would have been entitled to
receive pursuant to Section 10.2 hereof in respect of
such liquidation had such Partner remained a Partner
in good standing, less such Partner’s Damages
Amount; or
such Partner’s Maximum Payout Amount, less such
Partner’s Damages Amount.
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Section 9.2. Removal of the General Partner.
(a) The General Partner may be removed as a general partner
from the Partnership by the affirmative vote of Limited
Partners in accordance with Section 6.2(p) and Section 6.3
or Section 6.4 (as applicable) of this Agreement, if:
(i)
an Event of Withdrawal occurs with respect to the
General Partner;
(ii)
the General Partner has committed fraud or engaged
in intentional and willful misconduct in its capacity as
General Partner; or
(iii)
the General Partner or an officer or principal of the
General Partner misappropriates funds of the Partnership, such misappropriation is intended to benefit the
General Partner or any officer or principal thereof and,
in the case of misappropriation by an officer or principal of the General Partner, the General Partner has
not reimbursed the Partnership for any portion of
such misappropriation for which the Partnership is
not made whole by insurance or a fidelity bond and
removed such officer from office or terminated such
employee’s employment, as the case may be; or
(iv)
the General Partner is grossly negligent in its capacity
as General Partner and as a consequence thereof the
Partnership suffers a substantial loss or damage; provided, however, that the General Partner does not act
grossly negligently, if the relevant act or omission has
been approved by the Partners or is required by the
Joint Venture Agreement;
and always provided that such removal does not constitute
or result in a default under or a breach of any provision of
the Joint Venture Agreement and /or the Mortgage Loan
Documents.
The General Partner shall not be removed unless the Limited
Partners have elected a substitute general partner by an affirmative vote of Limited Partners owning, in the aggregate, at
least fifty percent (50 %) of all Units owned by such Limited
Partners (i) which are present in person or by proxy at the
respective meeting of the Partners, or (ii) in the event of a
resolution by written procedure, which have submitted votes
and /or statements of abstentions from voting on the underlying motion.
(b) Upon any removal of the General Partner in accordance
with this Section 9.2, the removed General Partner’s future
liability, obligations, and duties as a general partner shall
automatically cease, and the Partnership shall indemnify
and hold harmless the removed General Partner from and
against any and all losses, costs, expenses, claims, and
damages arising from or relating to any action or omission
of the Partnership to the extent allocable to periods on and
after the date of removal of the General Partner.
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Section 9.3. Removal of Limited Partners for NonCompliance with Law.
(a) Each incoming Limited Partner acknowledges that:
(i)
The Partnership may be subject to certain provisions
of the USA PATRIOT Act of 2001 (the “Patriot Act”),
including, but not limited to, Title III thereof, the
International Money Laundering and Abatement and
Anti-Terrorist Financing Act of 2001 (“Title III”), certain regulatory and legal requirements imposed or
enforced by the Office of Foreign Assets Control
(“OFAC”) and other similar laws of the United States;
(ii)
To comply with applicable United States antimoney
laundering legislation and regulations, all payments by
an incoming Limited Partner to the Partnership and all
distributions to the Limited Partners from the Partnership will only be made in the Limited Partner’s name
and to and from a bank account of a bank that is not
a “foreign shell bank” within the meaning of the U.S.
Bank Secrecy Act (31 U.S.C. Section 5311 et seq.), as
amended, and the regulations promulgated thereunder by the U.S. Department of the Treasury, as such
regulations may be amended from time;
(iii)
The General Partner may request that each Limited
Partner shall provide documentation verifying, among
other things, the Limited Partner’s identity and source
of the funds contributed by such Limited Partner,
and the General Partner may decline to accept an
incoming Limited Partner’s subscription if this information is not provided or on the basis of the information that is provided;
(iv)
The General Partner may reasonably request additional documentation and information from a Limited
Partner at any time during which such Limited Partner
holds Units, and such Limited Partner agrees to provide such documentation or information;
(v)
Either before or after accepting a subscription, the
Partnership may be required to report any information
received from an incoming Limited Partner, or report
the failure of an incoming Limited Partner to comply
with requests for information, to appropriate governmental authorities, in certain circumstances without
informing such Limited Partner that such information
has been reported; provided that any information
received from an incoming Limited Partner will not
be used for any purpose other than ensuring that the
Partnership is in compliance with applicable law, regulations, orders, directives or special measures, including, but not limited to, those imposed or enforced
by OFAC, the Patriot Act and Title III; and
(vi)
The General Partner, without a Limited Partner’s consent or approval, may take such steps that it deter-
mines are necessary to comply with applicable law,
regulations, orders, directives or special measures,
including, but not limited to, those imposed or enforced by OFAC, the Patriot Act and Title III, possibly
including, among other things, prohibiting a Limited
Partner from making further contributions of capital
to the Partnership, depositing distributions to which
such Limited Partner would otherwise be entitled into
an escrow account or causing the withdrawal of such
Limited Partner from the Partnership in accordance
with the procedures in Section 9.4 below. Furthermore, the Partnership may be obligated by law to
“freeze” the Limited Partner’s capital account by
declining any withdrawal requests and the Partnership may also be required to report such action to
the appropriate United States government authorities.
In any of the foregoing instances, no Limited Partner
shall have any claim against General Partner or any of
its Affiliates as a result of such actions.
(b) Each incoming Limited Partner hereby indemnifies and
shall hold harmless the Partnership, the General Partner
and any Affiliate of the General Partner (including officers,
directors and employees of such Affiliates) and all other
Limited Partners, from and against any and all loss, damage, liability or expense, including costs and reasonable
attorneys’ fees, to which they may become subject or
which they may incur by reason of or in connection with
any misrepresentation made by an incoming Limited
Partner in any subscription agreement or in any information
furnished pursuant to this Section 9.3, or any action that
causes the Partnership to be in violation of the Patriot Act.
Section 9.4. Other Rights to Remove Limited Partners.
(a) The General Partner may terminate a Limited Partner’s
interest in the Partnership, cancel all of such Limited
Partner’s Units, and eliminate, remove and exclude such
Limited Partner as a Limited Partner from the Partnership
upon the occurrence of any of the following events:
(i)
Insolvency proceedings have been opened against
the assets of such Limited Partner or the application
for the opening of insolvency proceedings has been
refused on the grounds of insufficient assets or an
Event of Withdrawal has occurred with respect to
such Limited Partner. The same shall apply to such
Limited Partner’s successors in interest if insolvency
proceedings have been opened against such Limited
Partner’s or such successor’s estate or the application
for the opening of insolvency proceedings has been
refused on the grounds of insufficient assets or an
Event of Withdrawal has occurred with respect to
such successor in interest;
(ii)
Such Limited Partner’s Units, interests or specific
rights in and pursuant to the Partnership shall become subject to foreclosure or other enforcement
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measure by such Limited Partner’s creditors and any
such enforcement measure is not dismissed within
three (3) months;
(iii)
Such Limited Partner or such Limited Partner’s
successor in interest (e.g., its heirs) has not made
its capital contributions in full when due. In the event
a Limited Partner has made only a portion of its capital contribution, the General Partner may, instead
of terminating such Limited Partner’s interest in its
entirety, reduce such Limited Partner’s interest to
reflect the capital contribution actually made; or
(iv)
If good cause for termination exists with respect to
such Limited Partner, including non-compliance with
Section 9.3(a) above.
(b) The General Partner may terminate a Limited Partner’s
interest (or reduce a Limited Partner’s interest) pursuant
to Section 9.4(a) hereof by written notice to such Limited
Partner. Any such termination or reduction of a Limited
Partner’s interest shall be effective upon the earlier to
occur of actual receipt by such Limited Partner of the
termination notice or three (3) Business Days after the
mailing of such notice to the address of the Limited
Partner last communicated to the Partnership in writing.
(c) In the event of a Limited Partner’s removal pursuant to this
Section 9.4, the Units and interest of such Limited Partner
in the Partnership shall be cancelled and terminated and
the proportionate interests of the remaining Partners shall
be adjusted accordingly. Alternatively and instead of cancelling such Limited Partner’s Units, the General Partner may
sell and assign such Limited Partner’s Units to any Person.
The proceeds from such sale and assignment shall belong
to the Partnership and the respective Limited Partner shall
not have any claim with respect to such proceeds but shall
receive an amount limited to the compensation pursuant to
Section 9.4(d) below.
(d) In the event of a Limited Partner’s removal (but not in the
event of a mere reduction of such Limited Partner’s interest) pursuant to this Section 9.4, the following shall apply:
(i)
(ii)
Such Limited Partner shall receive a compensation
payment from the Partnership which shall be equal
to the fair market value of its former interest in the
Partnership less the costs and fees caused by the
Limited Partner’s removal.
If the General Partner and such Limited Partner cannot agree on the fair market value of such Limited
Partner’s former Partnership interest, the fair market
value of such interest shall be deemed to be the
amount a third party is actually willing to pay for such
interest.
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(iii)
Any such Limited Partner’s compensation is payable
interest-free in three equal annual installments, the
first such installment being due six (6) months after
the removal of such Limited Partner. The Partnership
is entitled to pay the compensation as a whole or
in larger installments at all times. Furthermore, any
compensation payment to any removed Limited
Partner shall be made solely from amounts then standing in the Partnership’s liquidity reserves and, to the
extent the amounts standing in the Partnership’s liquidity reserves are not sufficient to pay the compensation amount in full, the balance of such removed
Limited Partner’s compensation amount shall be paid
at the time the amounts standing in the Partnership’s
liquidity reserves are sufficient or at the time of the
liquidation of the Partnership.
(iv)
Such Limited Partner shall indemnify and hold the
Partnership harmless from all damages, costs and
expenses caused by such Limited Partner’s removal
(e.g., costs in connection with the determination of
the fair market value of such Limited Partner’s interest, fees and taxes). Any amounts owed by the removed Limited Partner shall be due ten (10) calendar
days after demand therefore by the General Partner.
The Partnership shall be entitled to deduct, set off
and retain any such costs, fees and taxes directly
from and against the compensation payable to the
removed Limited Partner in lieu of making a demand
therefore.
(v)
In addition, such Limited Partner shall be obligated to
pay to the Fund Administrator an administrative fee of
0.5 % of the Capital Contribution (plus any applicable
VAT) paid to the Partnership with respect to the Units
which have been cancelled, but in no event more
than US Dollars one thousand (US $ 1,000) plus any
applicable VAT. Such fee shall be due and payable at
the time the cancellation of such Units becomes
effective.
ARTICLE X. DISSOLUTION, LIQUIDATION AND
TERMINATION OF PARTNERSHIP.
Section 10.1. Events of Dissolution.
(a) The Partnership shall be dissolved upon the earliest to
occur of the following:
(i)
on a date designated in a resolution passed by the
Partners in accordance with Section 6.2(m) and Section 6.3 or Section 6.4 (as applicable) of this Agreement to so dissolve, liquidate or terminate the Partnership; or
(ii)
an Event of Withdrawal occurs with respect to the
General Partner (unless the Limited Partners, have
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passed a resolution in accordance with Section 6.2(g)
and Section 6.3 or Section 6.4 (as applicable) of this
Agreement to continue the business of the Partnership and, in furtherance thereof, have appointed a
successor general partner within thirty (30) calendar
days after the occurrence of such Event of Withdrawal; or
(iii)
(iv)
(v)
the dissolution of the Joint Venture (unless the
General Partner elects to continue the Partnership
until the Partnership has received all and any proceeds from the winding up of the Joint Venture which
the Partnership is entitled to receive); or
the sale or other disposal of the Partnership’s interest
in the Joint Venture (unless the General Partner elects
to continue the Partnership until the Partnership has
received all and any proceeds from such sale or other
disposal); or
December 31, 2050.
(b) Upon the occurrence of an Event of Withdrawal with respect to any Limited Partner, the Partnership shall not be
terminated, the Partnership shall continue to conduct its
business without interruption despite the occurrence of
any such Event of Withdrawal.
Section 10.2. Winding Up, Liquidation and Distribution of
Assets.
(a) Upon dissolution of the Partnership, an accounting shall be
made by the Partnership’s accountants of the accounts of
the Partnership and of the Partnership’s assets, liabilities
and operations, from the date of the immediately preceding accounting until the date of dissolution. The General
Partner shall immediately proceed to wind up the affairs of
the Partnership.
(b) If the Partnership is dissolved and its affairs are to be
wound up, the General Partner shall:
(i)
sell or otherwise liquidate all of the Partnership’s
assets as promptly as practicable;
(ii)
(A) discharge all liabilities of the Partnership, other
than liabilities to Partners for distributions, and
(B) establish such reserves as the General Partner
may (in its good faith business judgment) determine to be necessary to provide for contingent,
unliquidated or unforeseen liabilities or obligations
of the Partnership (for purposes of determining
the Capital Accounts of Partners, the amounts of
such reserves shall be deemed to be an expense
of the Partnership); and
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(iii)
allocate net income and gain or net loss up to and
including the date of distribution in accordance with
ARTICLE IV hereof, and allocate any net income and
gain or net loss resulting from such sale or liquidation
in accordance with ARTICLE IV hereof, with proper
adjustments to the Capital Accounts of the Partners,
so as to generate, to the extent possible, Capital
Account balances equal to the respective amounts
distributable to the Partners pursuant to this ARTICLE
X; and
(iv)
distribute the remaining assets of the Partnership,
after the payment of all debts and liabilities of the
Partnership and all fees, costs and expenses incurred
in connection with the dissolution and liquidation of
the Partnership, as follows and in the following order
of priority:
(A) first, to the Partners, pari passu in proportion to
their respective Percentage Share in the Partnership, until each of the Partners has received an
amount equal to one hundred percent (100 %) of
such Partner’s Capital Contribution;
(B) second, ten percent (10 %) of the balance, if any,
to the General Partner and ninety percent (90 %)
of the balance, if any, to the Limited Partners’
pari passu in proportion to the Limited Partners
respective Percentage Share.
(c) The General Partner shall comply with any requirements of
applicable law pertaining to the winding-up of the affairs of
the Partnership and the final distribution of its assets.
(d) Notwithstanding anything to the contrary in this Agreement, upon a liquidation within the meaning of Section
1.704-1(b)(2)(ii)(g) of the Treasury Regulations, if any Partner
has a deficit Capital Account (after giving effect to all contributions, distributions, allocations and other Capital Account
adjustments for all taxable years, including the year during
which such liquidation occurs), such Partner shall have no
obligation to make any capital contribution, and the negative
balance of such Partner’s Capital Account shall not be considered a debt owed by such Partner to the Partnership or
to any other Person for any purpose whatsoever.
(e) Upon completion of the winding-up, liquidation and distribution of the assets, the Partnership shall be deemed
terminated.
(f) When all debts, liabilities and obligations of the Partnership
have been paid and discharged or adequate provisions have
been made therefore and all of the remaining property and
assets of the Partnership have been distributed, a certificate of cancellation as required by the Act shall be executed
by the General Partner and filed with the Delaware Secretary of State. Upon the filing of the certificate of cancellacomcast center
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tion with the Delaware Secretary of State, the existence
of the Partnership shall cease, except for the purpose of
suits, other proceedings and appropriate action as provided
in the Act. The General Partner shall have the authority to
distribute any Partnership property discovered after dissolution, to convey real estate and to take such other action
as may be necessary on behalf of and in the name of the
Partnership.
Section 10.3. Return of Contribution.
Except as provided by law or as expressly provided in this
Agreement, upon dissolution, each Partner shall look solely
to the assets of the Partnership for the return of its capital
contributions. If the Partnership property remaining after payment or discharge of the debts and liabilities of the Partnership
is insufficient to return the capital contributions of one or more
Partners, such Partner or Partners shall have no recourse
against any other Partner.
ARTICLE XI. MISCELLANEOUS
Section 11.1. Notices.
(a) Any and all notices, Notifications, demands, consents,
approvals, requests or other communications which any
Partner may desire or be required to give hereunder (collectively, “Notices”) shall be in writing and shall be addressed
as follows:
(i)
(ii)
(iii)
if to a Limited Partner, at such address as such
Limited Partner has last furnished to the Partnership
in writing for the purpose of any Notices under this
Agreement, or if the Partnership has not been provided with a specific address, to the address set out in
the subscription agreement of such Limited Partner;
if to the Partnership or to the General Partner, at
such address as the General Partner has last furnished to the respective Partner in writing for the
purpose of Notices under this Agreement, or if the
respective Partner has not been provided with a
specific address, to the address of the General
Partner set forth on Exhibit B hereto.
if to the Fund Administrator, at such address as the
Fund Administrator or the General Partner has last
furnished to the respective Partner in writing for the
purpose of Notices under this Agreement, or if the
respective Partner has not been provided with a specific address, to the adress of the Fund Administrator
set forth in Exhibit D hereto.
Any Partner may change its address for future notices
under this Agreement.
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(b) Each Notice shall become effective:
(i)
if delivered by hand or courier, upon receipt; or(ii) if
sent by mail on the date three (3) Business Days after
mailing by letter; or
(iii)
if sent by facsimile or another electronic transmission,
on the date of receipt, if such date is a Business Day
at the place of the addressee and if the message is
received prior to 5 p.m. local time at the place of the
addressee, otherwise on the next Business Day at
10 a.m. local time.
Section 11.2. Entire Agreement.
This Agreement represents the entire agreement of the parties
with respect to the subject matter hereof, and fully supersedes
any and all prior agreements, writings or understandings between the parties pertaining to the subject matter hereof.
Section 11.3. Captions; Counterparts.
(a) Titles or captions of articles and sections contained in this
Agreement are inserted as a matter of convenience and for
reference only, and in no way define, limit, extend or describe the scope of this Agreement or the intent of any provision hereof.
(b) This Agreement may be executed in several counterparts,
all of which together shall for all purposes constitute one
Agreement, binding on all the Partners and the Partnership
notwithstanding that all the Partners and the Partnership
have not signed the same counterpart.
Section 11.4. Severability.
If any provision of this Agreement shall be or become invalid,
illegal, or unenforceable in any respect under any law, the validity, legality and enforceability of the remaining provisions and
the validity, legality and enforceability of the respective provision under any other law shall not in any way be affected or
impaired.
Section 11.5. No Third Party Rights.
Except as expressly provided herein or in the Act, this Agreement is for the sole benefit of the Partners and their respective
permitted successors and assigns, and shall not confer directly,
indirectly, contingently, or otherwise, any rights or benefits on
any Person or party other than Partners and their permitted
successors and assigns. Without limiting the generality of the
foregoing, except as expressly permitted hereunder, none of
the Partners shall be entitled to assign any of its rights under
this Agreement to any third party, including, without limitation,
any of the constituent members or partners in such Partner.
Section 11.6. Consents.
Any consent or approval to any act or matter required under
this Agreement must be in writing and shall apply only with
respect to the particular act or matter to which such consent
or approval is given, and shall not relieve any Partner from the
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obligation to obtain the consent or approval, as applicable,
wherever required under this Agreement to any other act or
matter.
Section 11.7. Incorporation of Exhibits and Schedules.
All exhibits, schedules and appendices attached and referred to
in this Agreement are hereby incorporated herein as if fully set
forth in this Agreement.
Section 11.8. Amendment, Waiver or Modification.
No amendment, waiver or modification to this Agreement shall
be effective without the prior written approval of the Partners
in accordance with Section 6.2(k) and Section 6.3 or Section
6.4 (as applicable) of this Agreement, provided, however, that
no such amendment or modification of this Agreement shall
require any additional Capital Contributions to be made by any
Partner who has not voted in favor of such amendment or
modification.
Section 11.9. Translation.
This Agreement has been prepared in the English language,
but may be translated into German. In case of any conflict or
contradiction between the English original version and the
German translation of this Agreement, the English original
version shall prevail.
Section 11.10. Waivers.
Except as otherwise expressly provided herein, for the duration
of the term of the Partnership each Partner irrevocably waives
any right that it may have:
(a) to cause the Partnership or any of its assets to be partitioned;
(b) to cause the appointment of a receiver for all or any portion
of the assets of the Partnership;
(c) to compel any sale of all or any portion of the Property or
any other assets of the Partnership pursuant to applicable
law; or
(d) to file a complaint, or to institute any proceeding at law or
in equity, or otherwise, to cause the termination, dissolution or liquidation of the Partnership.
Section 11.11. Successors and Assigns.
The provisions of this Agreement shall be binding upon and
inure for the benefit of the heirs, distributees, permitted
successors and assigns of each Partner.
Section 11.12. Information.
Each Limited Partner shall be obligated to promptly inform the
General Partner in writing of any and all changes with regard
to any information made by the respective Limited Partner in
the subscription agreement (including, without limitation, any
change regarding its address, tax number or competent tax
authority).
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Section 11.13. Conflict with Act.
If any term of this Agreement is inconsistent or in conflict with
any non-mandatory terms of the Act, the terms of this Agreement shall control.
Section 11.14. Investment Purpose.
Each Partner represents, warrants and covenants that
(a) it is acquiring its Units and Partnership interest for its own
account (and not on behalf of or for the benefit of any
other Person) for investment and not with a view to the
distribution or resale thereof, or with the present intention
of distributing or reselling such interest, and
(b) that it will not transfer or attempt to transfer its Units and
Partnership interest to any U.S. Person(s) and/or in violation
of any applicable securities laws (including, without limitation, the Securities Act of 1933, as amended, and the
Securities Exchange Act of 1934, as amended) and/or any
other laws; and
(c) that it is not affiliated or associated with any nation, organization or group subject to restrictions imposed by, under
investigation by, or considered hostile to the United States
by, any federal, state or local governmental authority.
Section 11.15. Further Assurances.
Each party covenants and agrees that it will at any time and
from time to time do, execute, acknowledge and deliver, or will
cause to be done, executed, acknowledged and delivered, all
such further acts, documents and instruments as may reasonably be required by the parties hereto in order to carry out and
effectuate fully the transactions herein contemplated in accordance with this Agreement; provided, however, that no party
shall be obligated to provide any further assurance that would
materially increase the liabilities or obligations of such party
hereunder or materially reduce the rights and benefits of such
party hereunder.
Section 11.16. Right to Specific Performance.
The failure or refusal by a Partner to comply with any or all of
the provisions of this Agreement shall entitle the other Partners to specific performance of the terms, covenants and conditions of this Agreement or any part hereof in addition to any
and all other remedies available to such Partners at law or in
equity.
Section 11.17. Relationship of Parties.
The relationship between the parties hereto shall be that of
partners for the sole and limited purpose of carrying on the
business of the Partnership. Except as otherwise provided for
in this Agreement, nothing herein shall be deemed to create
an agency, partnership, limited liability company or other agreement, understanding or arrangement between the Partners for
the carrying on of business outside the scope of this Agreement, nor shall any Partner have the ability to act as agent for
any other Partner.
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Section 11.18. Currency
All payments under this Agreement shall be made in US
Dollars, except for payments under Section 8.1(e) and Section
8.3(b) which shall be made in US Dollars or EURO.
Section 11.19. Governing Law.
This Agreement and the rights of the parties hereunder shall
be governed by and interpreted in accordance with the internal
laws of the State of Delaware, United States, without reference to the rules regarding conflict or choice of laws of such
State.
Section 11.20. Venue.
Each Partner hereby irrevocably and unconditionally submits
itself and its property, solely for the purposes of any legal
action or proceeding relating to this Agreement, or for recognition and enforcement of any judgment thereof, to the exclusive
jurisdiction of the District Court (Landgericht) of Düsseldorf,
Germany, and any appellate courts thereof.
IN WITNESS WHEREOF, the Partners have entered into this
Agreement as of the day and year first above written.
A Delaware Limited Liability Company
Manfred Heiler, Director
Laurent Rucker, Officer
A German Limited Liability Company
Mark Ludwig, Prokurist
Stephan Heinen, Prokurist
EXHIBIT A
Section 11.21. Attorneys’ Fees; Waiver of Jury Trial.
(a) In the event of any litigation between the Partners to enforce or interpret any provision or right hereunder, the
unsuccessful party to such litigation covenants and agrees
to pay to the successful party all costs and expenses
reasonably incurred, including, without limitation, reasonable attorneys’ fees and disbursements.
(b) EACH PARTNER HEREBY WAIVES TRIAL BY JURY IN ANY
ACTION, PROCEEDING OR COUNTERCLAIM BROUGHT
BY ONE OR MORE OF THE PARTNERS AGAINST ONE OR
MORE OTHER PARTNERS IN CONNECTION WITH ANY
MATTER WHATSOEVER ARISING OUT OF OR IN ANY
WAY CONNECTED WITH THIS AGREEMENT, THE RELATIONSHIP OF THE PARTNERS OR ANY CLAIM OF INJURY
OR DAMAGE RELATING TO ANY OF THE FOREGOING,
OR THE ENFORCEMENT OF ANY REMEDY UNDER ANY
STATUTE WITH RESPECT THERETO.
Section 11.22. Assignment of Special Sale Rights.
Subject to the conditions precedent that (1) the Limited Partner
A of the Joint Venture invokes a “Special Sale Right” under
Section 11 of the Joint Venture Agreement and (2) the Partners
take a Partner’s resolution not to accept the “Purchase Option”
under Section 11 of the Joint Venture Agreement, the Partnership herewith assigns all of its rights under Section 11 of the
Joint Venture Agreement to Commerz Immobilien and the
Partners herewith authorize the General Partner to accept the
“Purchase Option” under Section 11 in the name and on behalf
of Commerz Immobilien (provided that Commerz Immobilien
has agreed to such acceptance prior thereto).
Definitions
“Act” shall mean the Revised Uniform Limited Partnership Act
of the State of Delaware (8 Del. C. Section 17 – 101, et. seq.),
as amended from time to time.
“Adjusted Capital Account Deficit” shall mean with respect
to any Partner as of any particular date, the deficit balance, if
any, in such Partner’s Capital Account as of such date, as determined in the manner provided in Section 3.7 hereof, after
giving effect to the following adjustments:
(a) Such Capital Account shall be increased to reflect any
amounts, if any, which such Partner is deemed to be obligated to restore or is deemed obligated to restore pursuant to the penultimate sentences of Sections 1.704-2(g)(1)
and 1.704-2(i)(5) of the Treasury Regulations.
(b) Such Capital Account shall be reduced to reflect any items
described in Sections 1.704-1(b)(2)(ii)(d)(4),(5) and (6) of the
Treasury Regulations.
(c) If such Adjusted Capital Account Deficit is being determined as of the last day of a Fiscal Year for purposes of
Section 4.4 or Section 4.5 of this Agreement, then such
Capital Account shall be adjusted to reflect the tentative
allocation to such Partner of all amounts that would be
required to be allocated to such Partner for such Fiscal Year
if neither Section 4.4 nor Section 4.5 were part of this
Agreement.
The foregoing definition of Adjusted Capital Account Deficit
is intended to comply with the provisions of Section 1.7041(b)(2)(ii)(d) of the Treasury Regulations and shall be interpreted
consistently therewith.
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“Advisory Board” shall have the meaning set forth in Section
6.8 of this Agreement.
“Affiliate” shall mean, with respect to any Person, (i) any
Person directly or indirectly Controlling, Controlled by, or under
common Control with, such Person, (ii) any officer, director,
employee or general partner of such Person, or (iii) any Person
who is an officer, director, employee or general partner of any
Person described in clause (i) of this definitions.
“Aggregate Unit Days” shall mean, with respect to any
Limited Partner, the aggregate of the number of Unit Days for
each Unit held by the Limited Partner during the respective
Fiscal Year. For example, if a Limited Partner holds six (6) Units
for three-hundred and sixty-five (365) days each during the
Fiscal Year, the amount of the Aggregate Unit Days of that
Limited Partner for that Fiscal Year would be two thousand
one hundred and ninety (2,190).
“Agreement” shall mean this Limited Partnership Agreement
of 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P., as amended, supplemented or modified from time to time.
“Business Day” shall mean each day on which banks are open
for business in Düsseldorf.
“Capital Account” shall mean, with respect to any Partner,
the capital account maintained for such Partner in accordance
with applicable rules under the Code and as set forth in
Treasury Regulations Section 1.704 -1(b)(2)(iv), as amended
from time to time.
“Capital Contribution” shall mean, separately with respect
to each Partner, any amount of cash or other property, as
applicable, contributed by such Partner to the capital of the
Partnership.
“Capital Gain or Capital Loss” shall have their respective
meanings set forth in Section 4.3 of this Agreement.
“Certificate” shall mean the Certificate of Limited Partnership
of 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P., as amended, supplemented or modified from time to time.
“Chairman” shall have the meaning set forth in Section 6.8(g)
of this Agreement.
“Code” shall mean the Internal Revenue Code of 1986, as
amended, and as it may be further amended from time to
time, any successor statutes thereto, and all applicable U.S.
Department of Treasury regulations issued pursuant thereto in
temporary or final form.
“Commerz Immobilien” shall have the meaning set forth in
the first paragraph of this Agreement.
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“Control” shall mean (i) the possession, directly or indirectly,
of the power to direct or cause the direction of the day-to-day
operations or the management by a management agreement
or otherwise or policies of a Person, whether by the ownership
of voting securities or general partnership or managing member interests, by contract or otherwise or (ii) the ownership of
at least 50 % of all voting securities of a Person.
“Cure Notification” shall have the meaning set forth in
Section 8.1(c) of this Agreement.
“Damages Amount” shall mean, with respect to any wrongfully withdrawing Partner, the aggregate amount of all damages
suffered by the Partnership as a result of the withdrawing
Partner’s wrongful withdrawal.
“Designated Representative” shall have the meaning set
forth in Section 6.1(b)(xi) of this Agreement.
“Event of Withdrawal” shall mean, with respect to any Partner, the death, incapacity, dissolution, expulsion, withdrawal,
insolvency or bankruptcy of such Partner. For the purposes of
this Agreement, the “bankruptcy” or “insolvency” of a Partner
shall be deemed to occur only (i) when such Partner shall file a
voluntary petition in bankruptcy, or shall be adjudicated a bankrupt or insolvent, or shall file any petition or answer seeking for
itself any reorganization, arrangement, composition, readjustment, liquidation, dissolution or similar relief under any present
or future statute, law or regulation, or shall file any answer
admitting (or shall fail to contest) the material allegations of a
petition filed against such entity in any such proceeding or shall
seek or consent to or acquiesce in the judicial appointment of
any trustee, fiscal agent, receiver or liquidator of such entity or
of all or any substantial part of its properties or shall take any
action looking to its dissolution or liquidation; or (ii) if, within
sixty (60) days after the commencement of an action against
such Partner seeking any bankruptcy, insolvency reorganization,
arrangement, composition, readjustment, liquidation, dissolution or similar relief under any present or future statute, law
or regulation, such action shall not have been dismissed or all
orders or proceedings thereunder affecting the operations or
the business of such entity stayed, or if the stay of any such
order or proceeding thereafter shall be set aside, or if, within
sixty (60) days after the judicial appointment, without the consent or acquiescence of such entity, of any trustee, fiscal
agent, receiver or liquidator of such entity or of all or any substantial part of its properties, such appointment shall not have
been vacated.
“Fiscal Year” shall have the meaning set forth in Section 7.1 of
this Agreement.
“Fund Administrator” shall have the meaning set forth in
Section 7.2(b).
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“General Partner” shall have the meaning set forth in the first
paragraph of this Agreement and /or any additional or successor general partner of the Partnership hereafter admitted to the
Partnership in accordance with the terms of this Agreement.
“General Partner Interest” shall mean, with respect to the
General Partner, its total economic interest in the Partnership
as a Partner, including without limitation, its rights, functions
and position as general partner of the Partnership pursuant to
this Agreement, regardless whether or not the General Partner
holds any Unit(s).
“GP Deputy” shall have the meaning set forth in Section
6.8(a) of this Agreement.
“Gross Asset Value” shall mean with respect to any asset,
such asset’s adjusted basis for federal income tax purposes,
except as follows:
(a) the initial Gross Asset Value of any asset contributed to the
Partnership shall be such asset’s gross fair market value at
the time of such contribution;
(b) at the option of the General Partner, the Gross Asset
Values of all Partnership assets shall be adjusted to equal
their respective gross fair market values, as reasonably
determined by the General Partner, at the times specified
in Treasury Regulations Section 1.704-1(b)(2)(iv)(f);
(c) the Gross Asset Value of any Partnership asset distributed
to any Partner shall be adjusted to be the gross fair market
value of such asset on the date of the distribution, as
determined by the General Partner in the exercise of its
good faith business judgment;
(d) the Gross Asset Value of Partnership assets shall be
increased (or decreased) to reflect any adjustments to the
adjusted basis of such assets of the Partnership pursuant
to Sections 734 (b) or 743 (b) of the Code, but only to the
extent that such adjustments are taken into account in
determining such asset’s Gross Asset Value in a manner
consistent with Treasury Regulations Section 1.7041(b)(2)(iv)(m); and
(e) if the Gross Asset Value of an asset has been determined
or adjusted pursuant to paragraph (a), (b) or (d) above, such
Gross Asset Value shall thereafter be adjusted in the same
manner as would the asset’s adjusted basis for federal
income tax purposes, except that depreciation deductions
shall be computed based on the asset’s Gross Asset Value
as so determined, rather than on its adjusted tax basis.
“Indemnified Party” shall have the meaning set forth in
Section 6.9(a) of this Agreement.
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“Interim Loan Agreement” shall mean the interim loan agreement (Vertrag über einen Darlehensrahmen) dated April 10,
2006, as amended and restated on May 18, 2006, and as
further as modified, supplemented and /or amended from time
to time, between the Partnership and Commerz Immobilien,
pursuant to which the Partnership has obtained a credit line of
US Dollar one hundred and eighty million (US $ 180,000,000)
in order to acquire its limited partnership interest in the Joint
Venture and to pay costs and expenses related to such acquisition and further financing thereof and which loan is intended
to be repaid after investors have been admitted to the Partnership as Limited Partners in accordance with Section 3.2 of this
Agreement.
“Investment Company Act” shall mean the U.S. Investment
Company Act of 1940, as amended, and any successor thereto.
“Joint Venture” shall have the meaning set forth in the first
WHEREAS clause of this Agreement.
“Joint Venture Agreement” shall mean that certain Amended
and Restated Limited Partnership Agreement of Liberty
Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P., a Delaware limited partnership, dated April 11, 2006, as amended, modified or supplemented from time to time.
“Limited Partner(s)” shall mean any Person other than the
General Partner holding a Unit in the Partnership at any given
time.
“Limited Partners’ Share” shall mean ninety nine percent
(99 %) of any amount which is to be distributed or allocated
among the Partners.
“Loan Agreement” shall mean the Loan Agreement between
the Joint Venture as Borrower and Citigroup Global Markets
Realty Corporation as Lender, dated April 13, 2006, as amended, modified or supplemented from time to time.
“LP Deputies” shall have the meaning set forth in Section
6.8(a) of this Agreement.
“Management and Leasing Agreement” shall mean the
Management and Leasing Agreement between the Joint
Venture as Owner and Liberty Property Limited Partnership as
Manager dated April 11, 2006 as amended, modified or supplemented from time to time.
“Maximum Payout Amount” shall mean the amount that
would have been distributable to a wrongfully withdrawing
Partner under Section 10.2 hereof, had the Property been sold
on the date of such Partner’s wrongful withdrawal for a sales
price equal to the Property’s then fair market value (to be established by an appraisal performed by an independent M.A.I.
appraiser selected by the General Partner); the “Maximum
Payout Amount” shall not bear interest for any period subsequent to such wrongful withdrawal.
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“Mortgage Loan Documents” shall mean collectively,
(a) the Loan Agreement;
(b) the Note, the Contract Assignment, the Management
Agreement, the Manager’s Subordination, the Mortgage,
the Assignment of Rents and Leases, the Environmental
Indemnity Agreement, the Overlay Agreement, the Cooperation Agreement, the Guaranty of Comcast Lease Construction Obligations, the Architect’s Consent and the
Contractor’s Consent, each as defined under the Loan
Agreement; and
(c) all other agreements, instruments, certificates and documents delivered by or on behalf of the Joint Venture or an
Affiliate of the Joint Venture to a Lender under the Loan
Agreement to evidence or secure the Loan as the same
may be amended or modified from time to time.
“Net Cash Flow” shall have the meaning set forth in Section
5.1 of this Agreement.
“Net Profits” and “Net Losses” shall mean, for each Fiscal
Year, an amount equal to the Partnership’s taxable income or
loss for such Fiscal Year, determined in accordance with Code
Section 703(a) (for this purpose, all items of income, gain, loss,
or deduction required to be stated separately pursuant to Code
Section 703(a)(1) shall be included in taxable income or loss),
with the following adjustments:
(a) any income of the Partnership that is exempt from federal
income tax shall be added to such taxable income or loss;
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(e) in lieu of the depreciation, amortization, and other cost
recovery deductions taken into account in computing such
taxable income or loss, there shall be taken into account
depreciation for such Fiscal Year, computed in accordance
with Treasury Regulations Section 1.704-1(b)(2)(iv)(g);
(f) to the extent an adjustment to the adjusted tax basis of
any Partnership asset pursuant to Code Section 734(b) or
Code Section 743(b) is required pursuant to Treasury
Regulations Section 1.704-1(b)(2)(iv)(m)(4) to be taken into
account in determining Capital Accounts as a result of a
distribution other than in complete liquidation of a Partner’s
Units, the amount of such adjustment shall be treated as
an item of gain (if the adjustment increases the basis of
the asset) or loss (if the adjustment decreases the basis of
the asset) from the disposition of the asset and shall be
taken into account for purposes of computing Net Profits
or Net Losses; and
(g) notwithstanding the foregoing, any items which are
specially allocated pursuant to Section 4.3, 4.4 or Section
4.5 of this Agreement shall not be taken into account in
computing Net Profits or Net Losses.
“New Limited Partner” shall have the meaning set forth in
Section 3.2 hereof.
“Notices” shall have the meaning set forth in Section 11.1.
“Notification” shall have the meaning set forth in Section
6.4(a).
“OFAC” shall have the meaning set forth in Section 9.3(a)(i).
(b) any expenditures of the Partnership described in Code
Section 705(a)(2)(B) or treated as Code Section 705(a)(2)(B)
expenditures pursuant to Treasury Regulations Section
1.704-1(b)(2)(iv)(i) and not otherwise taken into account in
computing Net Profits or Net Losses pursuant to this definition shall be subtracted from such taxable income or
loss;
(c) gain or loss resulting from any disposition of property
with respect to which gain or loss is recognized for federal
income tax purposes shall be computed by reference to
the Gross Asset Value of the property disposed of, notwithstanding that the adjusted tax basis of such property differs
from its Gross Asset Value;
(d) in the event the Gross Asset Value of any Partnership asset
is adjusted pursuant to paragraphs (b) and (c) of the definition of Gross Asset Value, the amount of such adjustment
shall be taken into account as gain or loss from the disposition of such asset for purposes of computing Net Profits or
Net Losses;
“Offsettable Decrease” shall mean any adjustment, allocation
or distribution described in Regulation Sections 1.704 1(b)(2)(ii)(d)(4), (5) and (6) that causes or increases an Adjusted
Capital Account Deficit in the Partner’s Capital Account as of
the end of the taxable year to which the adjustment, allocation
or distribution relates.
“Original Partner” shall mean each of the General Partner and
Commerz Immobilien.
“Original Partnership Agreement” shall have the meaning set
forth in the first WHEREAS clause of this Agreement.
“Partner(s)” shall mean, collectively, the General Partner and
each of the Limited Partners.
“Partner Nonrecourse Debt” shall have the meaning set forth
for such term in Section 1.704 -2(b)(4) of the Regulations.
“Partner Nonrecourse Debt Minimum Gain” shall have the
meaning set forth for such term in Section 1.704 -(2)(i)(2) of the
Regulations.
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“Partner Nonrecourse Deductions” shall have the meaning
set forth for such term in Section 1.704 -2(i) of the Regulations.
“Partnership” shall mean 1701 JFK Boulevard Philadelphia,
L.P., a Delaware limited partnership.
“Partnership Minimum Gain” shall have the meaning set
forth for such term in Section 1.704 -2(b)(2) of the Regulations.
“Patriot Act” shall have the meaning set forth in Section
9.3(a)(i).
“Treasury Regulations” shall mean the applicable provisions
of the income tax regulations under the Code, as amended
from time to time, including the corresponding provisions of
any succeeding regulations.
“Unit” shall mean a Partnership interest of a Partner representing a Capital Contribution of US Dollar two thousand five
hundred (US $ 2,500).
“Unit Days” shall mean, with respect to any Unit held by a
Limited Partner, the number of days such Unit was held by
such Limited Partner during any relevant Fiscal Year.
“Percentage Share” shall mean
“U.S.” or “US” shall mean the United States of America.
(a) in respect of the General Partner, one percent (1 %) of any
amount which is to be distributed or allocated among the
Partners; and
(b) in respect of the entirety of all Limited Partners, the
Limited Partners’ Share; and
(c) in respect of an individual Limited Partner, a percentage
from the Limited Partners’ Share calculated for each
Limited Partner as follows: the total number of Units held
by the relevant Limited Partner at the relevant point in
time, divided by the total number of Units held by all
Limited Partners at that point in time, multiplied by one
hundred (100).
“Person” shall mean and include an individual, a partnership, a
joint venture, a corporation, a trust, a limited liability company,
an unincorporated organization and a government or other
department, agency or subdivision thereof.
“U.S. Persons” shall have the meaning as defined under
Regulation S promulgated under the Securities Act. The term
U.S. person includes, inter alia, any individual residing in, or
any partnership, corporation, trust, association, estate, agency,
branch, account or other entity organized or incorporated under
the laws of the United States of America or its territories or
possessions or the District of Columbia.
“Weighted Average” shall mean, with respect to any Limited
Partner for any Fiscal Year, the ratio of (a) the Aggregate Unit
Days of such Limited Partner for such Fiscal Year, over (b) the
total number of Aggregate Unit Days for all Limited Partners
holding Units during this Fiscal Year.
EXHIBIT B
Partners and Capital Contributions
“Property” shall have the meaning set forth in the first
WHEREAS clause of this Agreement.
“Representative” shall mean Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH, Düsseldorf, Germany, or any other Person
so designated by the General Partner to the Limited Partners.
“Securities Act” shall mean the U.S. Securities Act 1933, as
amended from time to time.
“Term” shall have the meaning set forth in Section 6.8(c) of
this Agreement.
“Title III” shall have the meaning set forth in Section 9.3(a)(i).
“Transfer” shall mean, as a noun, any transfer, sale, assignment, exchange, charge, pledge, gift, hypothecation, conveyance, encumbrance or other disposition whether direct or
indirect, voluntarily or involuntarily, by operation of law or
otherwise and, as a verb, directly or indirectly, voluntarily or
involuntarily, by operation of law or otherwise, to transfer, sell,
assign, exchange, charge, pledge, give, hypothecate, convey,
encumber or otherwise dispose of.
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General Partner
Commerz Realty Associates GP, V, LLC
1185 Avenue of the Americas,18th Floor
New York, New York 10036
Attn: Michael Fruchtman
Original Limited Partner
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Germany
Attn: Manfred Heiler
Capital Contribution
US $ 5,000
US $ 15,000
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EXHIBIT C
EXHIBIT D
List of Contracts to be Entered Into by the Partnership
Fund Administrator
1.
Fund Administrator:
Placement Guarantee Agreement between the Partnership
and CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH;
2. Agreement regarding the preparation and structuring of the
Syndication between the Partnership and CFB Commerz
Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH;
CFB Commerz Fonds Beteiligunggesellschaft mbH
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Germany
Attn: Laurent Rucker
3. Fund Administration Agreement between the Partnership
and CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH;
4. Agreements regarding the procurement of equity between
the Partnership and various sales agents;
5. Agreement regarding the procurement of debt capital
between Partnership and Commerz Immobilien GmbH;
6. Agreement regarding the acquisition and examination of
the Property between Partnership and Commerz Immobilien GmbH;
7.
Asset Management Agreement between Partnership and
Real Estate Capital Partners;
8. Agreement regarding the technical project analysis and
controlling between Partnership and CommerzBaumanagement GmbH;
9. Agreement regarding the ongoing technical project
management between Partnership and CommerzBaumanagement GmbH;
10. Agreement between the Partnership, CFB Commerz Fonds
Beteiligungsgesellschaft mbH and CommerzLeasing und
Immobilien AG regarding the indemnification of CFB
Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH and
CommerzLeasing und Immobilien AG from liabilities
assumed (i) under the Master Agreement entered into
by the parties to the Joint Venture and CommerzLeasing
und Immobilien AG and (ii) under the Letter Agreement
entered into by Liberty Property Limited Partnership,
CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH and
CommerzLeasing und Immobilien AG in connection with an
Extended Rate Lock Agreement between Liberty Property
Limited Partnership and Citigroup Global Markets Inc.
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GESELLSCHAFTSVERTRAG DER
1701 JFK BOULEVARD PHILADELPHIA,
L.P.
Die Fondsanteile, die eine Beteiligung an der Kommanditgesellschaft 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P. darstellen,
unterliegen den wesentlichen, Übertragungen betreffende Einschränkungen und den sonstigen wesentlichen und allgemeinen Bestimmungen des vorliegenden Vertrages. Die Fondsanteile wurden nicht bei der amerikanischen Börsenaufsichtsbehörde (Securities and Exchange Commission) gemäß dem Wertpapiergesetz oder gemäß den Wertpapiergesetzen
eines anderen Bundesstaates der Vereinigten Staaten von Amerika registriert.
Die Fondsanteile werden weder in den Vereinigten Staaten von Amerika noch in ihren Territorien, noch in deren Besitzungen, noch in einem Bundesstaat der Vereinigten Staaten von Amerika, noch im Bundesdistrikt Columbia zum Verkauf
angeboten, und zwar weder an noch auf Rechnung, noch zugunsten einer natürlichen Person mit Wohnsitz in den Vereinigten Staaten von Amerika, in ihren Territorien, in deren Besitzungen oder im Bundesdistrikt Columbia; weiterhin werden die Fondsanteile weder in den Vereinigten Staaten von Amerika noch in ihren Territorien, noch in deren Besitzungen,
noch in einem Bundesstaat der Vereinigten Staaten von Amerika, noch im Bundesdistrikt Columbia weder an noch auf
Rechnung, noch zugunsten jeglicher Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft, jeglichen Trusts, jeglicher Vereinigung, jeglichen aus Vermögensgegenständen zusammengesetzten Rechtsgebildes, jeglicher Einrichtung, Zweigstelle oder jeglicher
sonstigen juristischen Person zum Verkauf angeboten, die/der/das gemäß den Gesetzen der Vereinigten Staaten von
Amerika, ihrer Territorien oder deren Besitzungen oder des Bundesdistrikts Columbia errichtet oder gegründet wurde.
GESELLSCHAFTSVERTRAG DER KOMMANDITGESELLSCHAFT 1701 JFK BOULEVARD PHILADELPHIA, L.P.
Dieser GESELLSCHAFTSVERTRAG der Kommanditgesellschaft
1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P. (im Nachfolgenden als der
vorliegende Vertrag bezeichnet) wurde mit Wirkung zum heutigen 16. August 2006 von und zwischen der COMMERZ REALTY ASSOCIATES GP V, LLC, einer nach den Gesetzen des amerikanischen Bundesstaates Delaware errichteten Gesellschaft
mit beschränkter Haftung (im Nachfolgenden als die Komplementärin bezeichnet) und der COMMERZ IMMOBILIEN GMBH,
einer nach den Gesetzen der Bundesrepublik Deutschland
errichteten Gesellschaft mit beschränkter Haftung (im Nachfolgenden als die Commerz Immobilien bezeichnet) eingegangen und geschlossen.
NUN BEZEUGT DER NACHFOLGENDE
RECHTSBEGRÜNDENDE TEIL DES VORLIEGENDEN
VERTRAGES FOLGENDES:
ANGESICHTS DER TATSACHE, DASS die Komplementärin
und die Commerz Immobilien gemäß einer beim Innenministerium des amerikanischen Bundesstaates Delaware am
23. Februar 2006 eingereichten Gründungsurkunde sowie
gemäß einem mit Wirkung zum 11. April 2006 geschlossenen
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Gesellschaftsvertrag (im Nachfolgenden als der ursprüngliche
Gesellschaftsvertrag bezeichnet) die Kommanditgesellschaft
1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P. (im Nachfolgenden als die
Kommanditgesellschaft bezeichnet) gegründet haben, um
Investitionen in die Kommanditgesellschaft Liberty/Commerz
1701 JFK Boulevard, L.P., einer nach den Gesetzen des amerikanischen Bundesstaates Delaware errichteten Kommanditgesellschaft (im Nachfolgenden als das Joint Venture bezeichnet), vorzunehmen und Beteiligungen an diesem Joint Venture
zu halten, das unter anderem Eigentümer eines bestimmten,
im Wesentlichen an der 17th und dem John F. Kennedy Boulevard, Philadelphia, Pennsylvania, Vereinigte Staaten von
Amerika, gelegenen Grundstückes sein wird, das mit einem
58 -stöckigen „Class A Trophy“ Bürogebäude erschlossen und
bebaut werden soll, das die offizielle Bezeichnung „Comcast
Center“ tragen wird (im Nachfolgenden als die Immobilie
bezeichnet), und dass die Komplementärin und die Kommanditisten mit dem Abschluss des vorliegenden Vertrages den
Wunsch haben, in diesem ihre jeweiligen Rechte, Pflichten und
Verantwortlichkeiten in Bezug auf die Kommanditgesellschaft
niederzulegen;
ANGESICHTS DER TATSACHE, DASS die Vertragsparteien
den Wunsch geäußert haben, den ursprünglichen Gesellschaftsvertrag zu ergänzen und zu überarbeiten;
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DIES VORAUSGESCHICKT, sichern sich die Vertragsparteien
des vorliegenden Vertrages unter Berücksichtigung der hier
niedergelegten gegenseitigen Zusicherungen und Vereinbarungen gegenseitig zu und vereinbaren gegenseitig, den ursprünglichen Gesellschaftsvertrag in seiner Gesamtheit wie folgt zu
ergänzen und zu überarbeiten:
§ 1 BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
Sämtliche Begriffe, die in dem vorliegenden Vertrag kursiv
wiedergegeben sind, haben jeweils die Bedeutung, die für
diese in Anlage A zum vorliegenden Vertrag niedergelegt ist;
sofern sie nicht in Anlage A zum vorliegenden Vertrag niedergelegt sind, haben sie die Bedeutung, die für diese im JointVenture-Vertrag niedergelegt ist.
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2.4 Zweck der Kommanditgesellschaft
Der Zweck der Kommanditgesellschaft besteht darin, die
Kommanditanteile am Joint Venture zu erwerben, zu ihrem
Eigentum zu machen, zu halten (sei es direkt oder indirekt), zu
finanzieren oder zu refinanzieren, zu verkaufen, zu übertragen
oder sonst wie die Kommanditanteile am Joint Venture zu
handhaben und sonst wie über diese zu verfügen und jegliche
und sämtliche Handlungen vorzunehmen, die mit diesen in
Zusammenhang stehen oder für diese notwendig, angemessen, zweckmäßig, ratsam oder mit diesen verbunden sind.
2.5 Dauer
Der Zeitraum, für den die Kommanditgesellschaft bestehen
wird, begann mit dem Tag der Einreichung der Gründungsurkunde der Kommanditgesellschaft und wird mit der Beendigung der Kommanditgesellschaft gemäß § 10 des vorliegenden
Vertrages enden.
§ 2 AUFBAU DER KOMMANDITGESELLSCHAFT
§ 3 KAPITAL
2.1 Errichtung
Die Kommanditgesellschaft wurde gemäß den Bestimmungen
des Gesetzes sowie gemäß der beim Innenministerium des
amerikanischen Bundesstaates Delaware am 23. Februar 2006
eingereichten Gründungsurkunde der Kommanditgesellschaft
errichtet.
2.2 Firma
Die Geschäftsaktivitäten der Kommanditgesellschaft erfolgen
unter dem Namen „1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P“ oder
unter einem anderen Firmennamen, den die Komplementärin
jederzeit mittels einer Mitteilung an die Kommanditisten
bestimmen kann.
2.3 Eingetragener Gesellschaftssitz und Hauptgeschäftssitz
der Kommanditgesellschaft
Der anfangs im Bundesstaat Delaware eingetragene Sitz der
Kommanditgesellschaft liegt am Sitz ihres zustellungsbevollmächtigten Vertreters unter der Anschrift 2711 Centerville
Road, Suite 400, City of Wilmington, County of New Castle,
Delaware 19800, U.S.A.; der Name ihres anfangs zustellungsbevollmächtigten Vertreter unter dieser Anschrift lautet
Corporation Service Company. Die Komplementärin kann den
eingetragenen Sitz und /oder den zustellungsbevollmächtigten
Vertreter der Kommanditgesellschaft von Zeit zu Zeit ändern.
Der Hauptgeschäftssitz der Kommanditgesellschaft befindet
sich unter der Anschrift c/o Real Estate Capital Partners,
114 West 47th Street, 23rd Floor, New York, New York 10036,
U.S.A. Die Kommanditgesellschaft kann ihren Hauptgeschäftssitz an einen oder mehrere andere(n) Ort(e) verlegen, den/die
die Komplementärin von Zeit zu Zeit als ratsam erachten kann.
Eine Benachrichtigung über eine Änderung des Hauptgeschäftssitzes, des eingetragenen Geschäftssitzes und /oder des zustellungsbevollmächtigten Vertreters ist den Kommanditisten am
oder vor dem Tag des Inkrafttretens einer derartigen Änderung
zuzustellen.
3.1 Gründungsgesellschafter
Jeder Gründungsgesellschafter leistete zum Kapital der Kommanditgesellschaft eine Bareinlage in Höhe des Betrages, der
in Anlage B zum vorliegenden Vertrag hinter dem Namen des
jeweiligen Gründungsgesellschafters angegeben ist, und wurde
als Gesellschafter der Kommanditgesellschaft aufgenommen.
Nach Leistung dieser Kapitaleinlagen erfolgte die Ausgabe von
zwei (2) Fondsanteilen an die Komplementärin und sechs (6)
Fondsanteilen an die Commerz Immobilien.
3.2 Neue Kommanditisten
Die Komplementärin hat die Befugnis und Erlaubnis, unter
Beachtung einer Stückelung der Kapitaleinlagen von US-$ 2.500
(zweitausendfünfhundert US-Dollar) pro Fondsanteil bis zu
71.994 (einundsiebzigtausendneunhundertvierundneunzig)
weitere Fondsanteile auszugeben und vorbehaltlich der nachfolgenden Ziffer 9.3 weitere Personen als Kommanditisten in
die Kommanditgesellschaft aufzunehmen. Jede dieser so aufgenommenen Personen erlangt den Status eines Kommanditisten (im Nachfolgenden als neuer Kommanditist bezeichnet)
mit Wirkung zum letzten Tag des Monats, um 24:00 Uhr MEZ,
in dem die nachfolgend aufgeführten Bedingungen erfüllt sind,
es sei denn, die nachfolgend aufgeführten Bedingungen sind
bis spätestens zum 31. Dezember 2006 erfüllt, wodurch eine
solche Person am 31. Dezember 2006, um 24:00 Uhr MEZ, als
Kommanditist in die Kommanditgesellschaft aufgenommen
wird:
(a) die betreffende Person hat auf der Grundlage einer abgeschlossenen Zeichnungsvereinbarung mindestens 6 (sechs)
Fondsanteile gezeichnet;
(b) die Komplementärin hat den Zeichner als Kommanditisten
akzeptiert; und
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(c) die Kommanditgesellschaft hat den Gesamtbetrag der in
der jeweils abgeschlossenen Zeichnungsvereinbarung
niedergelegten Kapitaleinlage erhalten, unter der Voraussetzung jedoch, dass die Komplementärin die Zeichnungsvereinbarung angenommen hat, die bereits von einer solchen
Person unterzeichnet wurde. An jeden Kommanditisten
wird eine Anzahl von Fondsanteilen dergestalt ausgegeben,
dass die Anzahl der an den betreffenden Kommanditisten
ausgegebenen Fondsanteile multipliziert mit US-$ 2.500
(zweitausendfünfhundert US-Dollar) insgesamt der vom
jeweiligen Kommanditisten an diesem Tag eingebrachten
Kapitaleinlage entspricht.
An dem Tag, der der Ausgabe der ersten 12 (zwölf) Fondsanteile an einen oder mehrere neue Kommanditisten folgt, sind
sämtliche von der Commerz Immobilien gehaltenen Fondsanteile automatisch von der Kommanditgesellschaft gegen
Zahlung eines Betrages einzuziehen, der der von der Commerz
Immobilien an die Kommanditgesellschaft entrichteten Kapitaleinlage entspricht.
3.3 Eigentumsnachweis
Die Ausgabe von Fondsanteilen und das Eigentum an den
Fondsanteilen sind ausschließlich in den Büchern der Kommanditgesellschaft zu dokumentieren; sofern die Komplementärin
nach alleinigem und freiem Ermessen nicht eine anders lautende
Regelung trifft, wird das Eigentum an den Fondsanteilen nicht
verbrieft.
3.4 Nachschusspflicht
Eine Nachschusspflicht der Gesellschafter, die über die in Ziffer
3.1 und Ziffer 3.2 des vorliegenden Vertrages oder über die in
der jeweiligen Zeichnungsvereinbarung übernommene Kapitaleinlage auf die Kommanditgesellschaft hinausgeht, besteht
nicht.
3.5 Keine Verzinsung der Kapitaleinlagen
Für die auf das Kapital der Kommanditgesellschaft eingebrachte
Kapitaleinlage, wie sie auf dem Kapitalkonto eines Gesellschafters dokumentiert ist, fallen weder Zinsen an, noch zahlt die
Kommanditgesellschaft hierfür Zinsen.
3.6 Kapitalrückzahlung
Sofern nicht ausdrücklich in dem vorliegenden Vertrag niedergelegt, ist keiner der Gesellschafter berechtigt, irgendeinen Teil
seiner Kapitaleinlage abzuziehen.
3.7 Kapitalkonten
(a) Die Kommanditgesellschaft richtet für jeden Gesellschafter
ein separates Kapitalkonto ein und führt diese.
(b) Auf jedem Kapitalkonto eines Gesellschafters werden gutgeschrieben: (i) jegliche Geldbeträge, die von dem jeweiligen Gesellschafter auf das Kapital der Kommanditgesellschaft eingebracht wurden, (ii) gegebenenfalls der Bruttobuchwert von eingebrachten Vermögenswerten, wie er von
der Komplementärin und dem einbringenden Gesellschafter
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auf rein geschäftlicher Basis zum Zeitpunkt der Einbringung
festgelegt wird (ohne die über diese Vermögenswerte
abgesicherten Verbindlichkeiten, die als von der Kommanditgesellschaft übernommen betrachtet werden oder vorbehaltlich derer die Kommanditgesellschaft diese Vermögenswerte übernimmt, wie in § 752 des Steuergesetzes niedergelegt), und (iii) den Anteil des Gesellschafters am Jahresüberschuss und an jeglichen separat zugewiesenen Einnahme- oder Gewinnposten, ausgenommen Erträge oder
Gewinne im Sinne des § 1.704 -1(b)(4)(i) der Einkommenssteuerrichtlinien. Jedes Kapitalkonto eines Gesellschafters
wird belastet mit: (i) jeglichen Geldbeträgen, die von der
Kommanditgesellschaft an den jeweiligen Gesellschafter
ausgeschüttet wurden, (ii) dem Bruttobuchwert eines jeden
Vermögenswertes, der an den jeweiligen Gesellschafter
ausgeschüttet wurde (ohne die über diese Vermögenswerte abgesicherten Verbindlichkeiten, die als von dem
Gesellschafter zu übernehmende Verbindlichkeiten betrachtet werden oder vorbehaltlich derer der Gesellschafter
diese Vermögenswerte übernimmt, wie in § 752 des
Steuergesetzes niedergelegt), und (iii) dem Anteil des
jeweiligen Gesellschafters am Jahresfehlbetrag und an
jeglichen separat zugewiesenen Abzugs- oder Verlustposten, ausgenommen Verluste oder Abzüge, wie sie in
§ 1.704 -1(b)(4)(i) oder (iii) der Einkommenssteuerrichtlinien
definiert sind.
(c) Keiner der Gesellschafter ist verpflichtet, den Gesamtbetrag oder einen Teil des Betrages eines negativen Saldos
auf seinem Kapitalkonto an die Kommanditgesellschaft
zurückzuzahlen oder zurückzugeben; ein negativer Saldo
auf dem Kapitalkonto eines solchen Gesellschafters ist
nicht als eine Schuld zu betrachten, die von einem solchen
Gesellschafter gegenüber der Kommanditgesellschaft
oder irgendeiner anderen Person für irgendeinen Zweck
geschuldet wird.
(d) Im Falle einer Übertragung eines Fondsanteils der Kommanditgesellschaft gemäß den Bestimmungen des vorliegenden Vertrages tritt der übernehmende Gesellschafter
die Rechtsnachfolge für das Kapitalkonto des übertragenden Gesellschafters in dem Ausmaß an, wie die Rechtsnachfolge den übertragenen Fondsanteil betrifft.
(e) Die Bestimmungen des vorliegenden Vertrages in Bezug
auf die Führung von Kapitalkonten zielen auf die Einhaltung
des § 1.704 -1(b) der Einkommenssteuerrichtlinien ab und
sind in einer Weise auszulegen und anzuwenden, die
im Sinne der Einkommenssteuerrichtlinien ist. Sollte die
Komplementärin zu der Erkenntnis gelangen, dass eine
Änderung der Art und Weise, in der die Kapitalkonten oder
die Belastungen oder Gutschriften auf den Kapitalkonten
berechnet werden, vorteilhaft wäre, um dadurch die Einhaltung der Einkommenssteuerrichtlinien zu gewährleisten,
kann die Komplementärin eine derartige Änderung vornehmen, vorausgesetzt jedoch, dass dies voraussichtlich keine
wesentlichen Auswirkungen auf die an einen Gesellschafter
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gemäß § 10 des vorliegenden Vertrages im Falle einer
Auflösung der Kommanditgesellschaft auszuschüttenden
Beträge hat.
§ 4 ZUWEISUNGEN, STEUERLICHE ASPEKTE
4.1 Zuweisung von Jahresüberschüssen
Der in jedem Geschäftsjahr (wie in nachstehender Ziffer 7.1.
definiert) erzielte Jahresüberschuss der Kommanditgesellschaft
ist einerseits zu 1 % (einem Prozent) der Komplementärin und
andererseits zu 99 % (neunundneunzig Prozent) den Kommanditisten zuzuweisen. Sofern jedoch ein Fondsanteil eines
Kommanditisten nicht für die gesamte Dauer des jeweiligen
Geschäftsjahres ausgegeben wurde, ist der den Kommanditisten zuzuweisende Jahresüberschuss der Kommanditgesellschaft den Kommanditisten gleichrangig im Verhältnis zum
jeweiligen gewichteten Durchschnitt eines Kommanditisten
für das betreffende Geschäftsjahr zuzuweisen.
4.2 Zuweisung von Jahresfehlbeträgen
(a) Der in jedem Geschäftsjahr erzielte Jahresfehlbetrag der
Kommanditgesellschaft ist einerseits der Komplementärin
in Höhe von 1 % (ein Prozent) des jeweiligen Jahresfehlbetrages, und andererseits den Kommanditisten in Höhe
von 99 % (neunundneunzig Prozent) des jeweiligen Jahresfehlbetrages zuzuweisen. Sofern jedoch ein Fondsanteil
eines Kommanditisten nicht für die gesamte Dauer des
jeweiligen Geschäftsjahres ausgegeben wurde, ist der den
Kommanditisten zuzuweisende Jahresfehlbetrag der Kommanditgesellschaft den Kommanditisten gleichrangig im
Verhältnis zum jeweiligen gewichteten Durchschnitt eines
Kommanditisten für das betreffende Geschäftsjahr zuzuweisen.
(b) Unbeschadet der vorstehenden Ziffer 4.2(a) ist der Jahresfehlbetrag der Kommanditgesellschaft für das Jahr 2006
einerseits zu 1 % (ein Prozent) der Commerz Immobilien
und andererseits zu 99 % (neunundneunzig Prozent) der
Komplementärin zuzuweisen.
4.3 Zuweisung von Veräußerungsgewinnen oder -verlusten
(a) Für den Fall, dass die Kommanditgesellschaft in einem
Geschäftsjahr einen Gewinn oder Verlust (der unter Hinzuziehung des Bruttobuchwertes unmittelbar vor dem
Ereignis ermittelt wird, das zu einem Gewinn oder Verlust
führt) aus dem Verkauf oder einer sonstigen Verfügung
über die Immobilie oder aus der Liquidation der Kommanditgesellschaft realisiert oder voraussichtlich realisieren
wird (im Nachfolgenden als Veräußerungsgewinn bzw.
Veräußerungsverlust bezeichnet), ist der Veräußerungsgewinn bzw. der Veräußerungsverlust (am Ende des jeweiligen Geschäftsjahres, jedoch nach Vornahme sämtlicher
Sonderzuweisungen gemäß Ziffer 4.4 und Ziffer 4.5 des
vorliegenden Vertrages sowie sämtlicher Zuweisungen
von Jahresüberschüssen oder Jahresfehlbeträgen gemäß
Ziffer 4.1 oder Ziffer 4.2 des vorliegenden Vertrages für das
Seite 31
betreffende Geschäftsjahr) den Gesellschaftern dergestalt
zuzuweisen, dass die Salden der Kapitalkonten der Gesellschafter (unter Berücksichtigung jeglicher sonstiger Zuweisungen, die bei einer Liquidation der Kapitalgesellschaft
vorgenommen werden müssen) den Beträgen entsprechen,
die an die Gesellschafter gemäß Ziffer 10.2(b)(iv) ausgeschüttet werden würden.
(b) Unbeschadet der vorstehenden Ziffer 4.3(a) ist der Veräußerungsgewinn der Kommanditgesellschaft für das
Jahr, in dem der Veräußerungsgewinn realisiert wird, der
Komplementärin zuzuweisen, und zwar bis zu einem
Betrag, der gegebenenfalls der Höhe einer Differenz auf
dem Kapitalkonto der Komplementärin oder der Höhe des
gemäß vorstehender Ziffer 4.2(b) zuzuweisenden Jahresfehlbetrages für das Geschäftsjahr 2006 entspricht, je nachdem, welche Betrag niedriger ist. Der verbleibende Betrag
des Veräußerungsgewinns ist den Gesellschaftern gemäß
vorstehender Ziffer 4.1 oder 4.3(a) zuzuweisen.
4.4 Begrenzung der Zuweisung von Jahresfehlbeträgen
Unbeschadet der in vorstehender Ziffer 4.2 oder Ziffer 4.3
niedergelegten Bestimmungen ist, falls in einem Geschäftsjahr
die Höhe des Jahresfehlbetrages oder Veräußerungsverlustes,
der ansonsten gemäß Ziffer 4.2 oder Ziffer 4.3 einem Gesellschafter zugewiesen werden würde, bei einem solchen Gesellschafter am letzten Tag des betreffenden Geschäftsjahres zu
einer bereinigten Kapitalkontodifferenz führen oder eine bereinigte Kapitalkontodifferenz erhöhen würde, ein Teilbetrag des
Jahresfehlbetrages bzw. des Veräußerungsverlustes, der zu
einer bereinigten Kapitalkontodifferenz führt oder eine bereinigte Kapitalkontodifferenz erhöht, den anderen Gesellschaftern
zuzuweisen, wobei die Zuweisung in dem Rahmen zu erfolgen
hat, der gemäß vorliegender Ziffer 4.4 zulässig ist. Der Restbetrag des jeweiligen Jahresfehlbetrages bzw. Veräußerungsverlustes ist gegebenenfalls der Komplementärin zuzuweisen.
4.5 Steuerbegünstigte Ertragsanrechnung
Für den Fall, dass ein Gesellschafter in dieser Eigenschaft unerwartet eine anrechnungsfähige Ermäßigung erhält, sind diesem
Gesellschafter Einnahme- und Gewinnposten zuzuweisen (die
sich aus dem anteilsmäßigen Betrag der einzelnen Einnahmeund Gewinnposten der Kommanditgesellschaft für das betreffende Jahr zusammensetzen), und zwar in einer Höhe und
Weise, die ausreicht, eine derartige anrechnungsfähige Ermäßigung steuerlich geltend zu machen und die bereinigte Kapitalkontodifferenz eines solchen Gesellschafters in dem nach den
Einkommenssteuerrichtlinien erforderlichen Umfang so schnell
wie möglich zu kompensieren, sofern eine Zuweisung gemäß
vorliegender Ziffer 4.5 nur unter der Bedingung und in dem
Ausmaß erfolgt, dass bzw. wie ein solcher Gesellschafter eine
bereinigte Kapitalkontodifferenz aufweisen würde, nachdem
sämtliche anderen in dem vorliegenden § 4 vorgesehenen Zuweisungen vorläufig vorgenommen wurden, ganz so, als ob die
vorliegenden Ziffer 4.5 nicht im vorliegenden Vertrag enthalten
wäre. Die in der vorliegenden Ziffer 4.5 vorgeschriebene Zuweisung ist als eine „steuerbegünstigte Ertragsrechnung“ im
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Sinne des § 1.704 -1(b)(2)(ii)(d) der Einkommenssteuerrichtlinien
zu betrachten und ist in Übereinstimmung mit den dort niedergelegten Regelungen auszulegen.
4.6 Abzugsfähige Aufwendungen ohne persönliche Haftung
der Gesellschafter
Unbeschadet einer hier niedergelegten anders lautenden
Bestimmung ist ein Posten, der für ein Geschäftsjahr einen
Verlust, eine abzugsfähige Aufwendung oder eine Ausgabe der
Kommanditgesellschaft gemäß § 705(a)(2)(B) des Steuergesetzes ausweist (oder einen Teilbetrag eines solchen Postens) und
der gemäß § 1.704 -2(i)(1) der Einkommenssteuerrichtlinien den
Gesellschaftern zuzuweisen ist, den Gesellschaftern für das
entsprechende Geschäftsjahr in der Weise zuzuweisen, wie sie
in den Einkommenssteuerrichtlinien vorgesehen ist.
4.7 Ausgleich eines Mindestgewinns und eines Mindestgewinns aus einer rückgriffsfreien Geldschuld ohne persönliche Haftung der Gesellschafter (Minimum Gain and
Partner Nonrecourse Debt Minimum Gain Chargeback)
(a) Unbeschadet irgendwelcher anders lautender Bestimmungen des vorliegenden § 4 sind im Falle einer Nettoverringerung des Mindestgewinns der Kommanditgesellschaft im
Laufe eines Geschäftsjahres und vorbehaltlich der Zulässigkeit gemäß § 1.704 -2(f) Abs. (2), (3), (4) und (5) der Einkommenssteuerrichtlinien Posten, die eine Einnahme oder einen
Gewinn der Kommanditgesellschaft für das betreffende
Steuerjahr (und gegebenenfalls die nachfolgenden Jahre)
ausweisen, in der in § 1.704 -2(j)(2)(i) der Einkommenssteuerrichtlinien vorgegebenen Reihenfolge sämtlichen
Gesellschaftern zuzuweisen, deren Anteile an dem Ausgleich eines Mindestgewinns der Kommanditgesellschaft
sich im Laufe des betreffenden Jahres verringerte, und
zwar in dem Verhältnis und Ausmaß, wie sich eine Nettoverringerung ihrer jeweiligen Anteile am Mindestgewinn
der Kommanditgesellschaft im betreffenden Jahr einstellte.
Die in der vorliegenden Ziffer 4.7(a) vorgeschriebene Zuweisung ist als eine Mindesteinkommensrückerstattung
im Sinne des § 1.704 -2 der Einkommenssteuerrichtlinien
zu betrachten und ist in Übereinstimmung mit den dort
niedergelegten Regelungen auszulegen.
(b) Unbeschadet irgendwelcher anders lautender Bestimmungen des vorliegenden § 4 sind im Falle einer Nettoverringerung des Ausgleichs eines Mindestgewinns aus einer rückgriffsfreien Geldschuld der Gesellschafter ohne persönliche
Haftung im Laufe eines Geschäftsjahres und vorbehaltlich
der Zulässigkeit gemäß § 1.704 -2(i) der Einkommenssteuerrichtlinien Posten, die eine Einnahme oder einen
Gewinn der Kommanditgesellschaft für das betreffende
Steuerjahr (und gegebenenfalls die nachfolgenden Jahre)
ausweisen, in der in § 1.704 -2(j)(2)(ii) der Einkommenssteuerrichtlinien vorgegebenen Reihenfolge sämtlichen
Gesellschaftern zuzuweisen, deren Anteile an dem Ausgleich eines Mindestgewinns aus einer rückgriffsfreien
Geldschuld der Gesellschafter ohne persönliche Haftung
sich im Laufe des betreffenden Jahres verringerte, und
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zwar in dem Verhältnis und Ausmaß, wie sich eine Nettoverringerung ihrer jeweiligen Anteile am Mindestgewinn
aus einer rückgriffsfreien Geldschuld der Gesellschafter
ohne persönliche Haftung im betreffenden Jahr einstellte.
Mit der vorliegenden Ziffer 4.7(b) soll den Voraussetzungen
für eine Rückbelastung eines Mindestgewinns aus einer
rückgriffsfreien Geldschuld von Gesellschaftern ohne persönlich Haftung im Sinne des § 1.704 -2 der Einkommenssteuerrichtlinien entsprochen werden; sie ist in Übereinstimmung mit den dort niedergelegten Regelungen auszulegen.
4.8 Zuweisung der Bruttoeinnahmen
Unbeschadet einer hier niedergelegten anders lautenden Bestimmung sind, sofern ein Gesellschafter am letzten Tag eines
Geschäftsjahres eine bereinigte Kapitalkontodifferenz aufweist,
sämtliche Einnahme- und Gewinnposten der Kommanditgesellschaft (bestehend aus einem anteilsmäßigen Betrag der einzelnen Einnahme- und Gewinnposten der Kommanditgesellschaft)
für das betreffende Geschäftsjahr den jeweiligen Gesellschaftern zuzuordnen, und zwar in einer Weise und Höhe, die ausreicht, um die bereinigte Kapitalkontodifferenz so schnell wie
möglich auszugleichen.
4.9 Korrigierende Zuweisungen
Zweck der in den Ziffern 4.5 und 4.8 des vorliegenden Vertrages
festgelegten Zuweisungen (im Nachfolgenden als die richtlinienkonformen Zuweisungen bezeichnet) ist es, den betreffenden in den § 1.704 -1(b) und 1.704 -2 der Einkommenssteuerrichtlinien niedergelegten Vorschriften zu genügen. Die
Gesellschafter erkennen hiermit an und erklären ihr Einverständnis, dass die richtlinienkonformen Zuweisungen nicht mit
dem Verfahren übereinstimmen dürfen, mit dem die Gesellschafter beabsichtigen, den Jahresüberschuss, Jahresfehlbetrag, Veräußerungsgewinn und Veräußerungsverlust der Kommanditgesellschaft aufzuteilen. Dementsprechend wird hiermit
die Komplementärin ermächtigt und angewiesen, sonstige Zuweisungen des Jahresüberschusses, Jahresfehlbetrages, Veräußerungsgewinnes und Veräußerungsverlustes (oder Anteile
hiervon) so zwischen den Gesellschaftern aufzuteilen, dass
nachdem diese Sonderzuweisungen getätigt wurden, der Betrag
auf dem Kapitalkonto eines jeden Gesellschafters, sofern möglich, dem Kapitalkontosaldo entspricht, den der jeweilige Gesellschafter aufweisen würde, wenn die richtlinienkonformen Zuweisungen kein Bestandteil des vorliegenden Vertrages wären.
4.10 Steuerliche Wahlrechte
Die Komplementärin übt alle einschlägigen Wahlrechte aus und
trifft sämtliche einschlägigen Bestimmungen und sonstigen
Entscheidungen, die gemäß dem Steuergesetz, dem Steuerrecht des Bundesstaates Delaware und /oder örtlichen Steuergesetzen erforderlich oder zulässig sind, einschließlich der
Beantwortung des von den US-Bundesbehörden herausgegebenen Fragebogens zur Überprüfung der Steuerangaben der
Kommanditgesellschaft. Die Komplementärin ist berechtigt,
die Kommanditgesellschaft und die Gesellschafter vor Steuerbehörden und zuständigen Finanzgerichtshöfen in Steuerange-
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legenheiten zu vertreten, die die Kommanditgesellschaft und
die Gesellschafter in ihrer Eigenschaft als Gesellschafter betreffen, und jegliche Vereinbarung oder sonstiges Dokument
rechtsgültig auszufertigen, die/das für die Gesellschafter in
Bezug auf diese Steuerangelegenheiten verbindlich ist oder
die/das die Rechte der Kommanditgesellschaft und der Gesellschafter sonst wie berührt. Die Komplementärin wird hiermit
zum bevollmächtigten Gesellschafter für Steuerangelegenheiten der Kommanditgesellschaft im Sinne des § 6231(a)7 des
Steuergesetzes bestellt und wird hiermit ermächtigt, gemäß
den Gesetzen des Bundesstaates Delaware oder örtlich geltenden Rechtsvorschriften in jeglicher vergleichbaren Eigenschaft
zu fungieren. Die Komplementärin verfügt über sämtliche Vollmachten und Verpflichtungen eines für Steuersachen bevollmächtigten Gesellschafters gemäß dem Steuergesetz.
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lichen Verpflichtungen rechtzeitig erfüllt sowie entsprechende Informationen rechtzeitig an die Kommanditgesellschaft
weiterleitet. Sollte die Kommanditgesellschaft oder die
Komplementärin ihre Verpflichtungen gemäß dem vorliegenden § 4 aufgrund eines vom Joint Venture zu vertretenen Umstandes nicht erfüllen oder nicht rechtzeitig
erfüllen, so ist ein solches Versäumnis oder eine solche
Verspätung nicht als ein Verzug im Sinne des vorliegenden
Vertrages zu betrachten, sofern die Kommanditgesellschaft
angemessene Maßnahmen ergriffen hat, um das Joint
Venture zu veranlassen, seine steuerlichen Verpflichtungen
zu erfüllen und entsprechende Informationen an die Kommanditgesellschaft weiterzuleiten.
§ 5 AUSSCHÜTTUNGEN
4.11 Einhaltung steuerrechtlicher Vorschriften
Jeder Kommanditist verpflichtet sich hiermit, der Komplementärin auf deren Ersuchen unverzüglich jegliche und sämtliche
Informationen, Erklärungen oder Nachweise zur Verfügung
zu stellen, die die Komplementärin zu jedem beliebigen Zeitpunkt als erforderlich erachten kann, um die Einhaltung der
steuerrechtlichen Vorschriften eines Besteuerungsgebietes
zu gewährleisten oder um mögliche Verpflichtungen der Kommanditgesellschaft zur Einbehaltung von Steuern auf an die
Gesellschafter zu entrichtende Ausschüttungsbeträge zu minimieren. Für den Fall, dass einer der Kommanditisten derartige
von der Komplementärin in angemessener Weise angeforderte
Informationen, Erklärungen oder Nachweise nicht zur Verfügung
stellt, ist die Komplementärin berechtigt, sämtliche Maßnahmen zu ergreifen, die sie für angemessenen hält, einschließlich
der Einziehung der Fondsanteile eines solchen Gesellschafters,
und der Zurückhaltung von Ausschüttungen die zur Auszahlung
anstehen.
5.1 Recht auf Ausschüttung; Netto-Cash-Flow
(a) Sofern in dem vorliegenden Vertrag ausdrücklich nichts
anderes niedergelegt ist, besteht für keinen der Gesellschafter ein Recht auf eine Ausschüttung in irgendeiner
Form seitens der Kommanditgesellschaft.
(b) Der in einem Geschäftsjahr gegebenenfalls realisierte
„Netto-Cash-Flow“ der Kommanditgesellschaft stellt den
Überschuss
(i)
der Bruttoerlöse der Kommanditgesellschaft aus ihren
sämtlichen Einnahmequellen abzüglich
(ii)
sämtlicher Barausgaben der Kommanditgesellschaft,
die ihr in einem solchen steuerpflichtigen Zeitraum
entstanden sind, einschließlich, jedoch nicht ausschließlich,
4.12 Steuererklärungen
(a) Die Komplementärin veranlasst die rechtzeitige Erstellung
und Einreichung jeglicher und sämtlicher Einkommenssteuererklärungen (staatliche und bundesstaatliche) für die
Kommanditgesellschaft, die in den Vereinigten Staaten
von Amerika oder in der Bundesrepublik Deutschland notwendig sind, und zwar in einer Weise, wie sie für die Einstufung der Kommanditgesellschaft als eine einkommenssteuerpflichtige Kommanditgesellschaft in den Vereinigten
Staaten von Amerika und in der Bundesrepublik Deutschland vorgeschrieben sind. Des Weiteren verteilt die Komplementärin an jeden Gesellschafter rechtzeitig das Formular
K-1 sowie sonstige erforderliche Vordrucke für steuerliche
Angaben. Jedem Gesellschafter sind innerhalb von 270
(zweihundertsiebzig) Kalendertagen nach Ablauf des betreffenden Geschäftsjahres Kopien sämtlicher US-amerikanischer Steuererklärungen zur Verfügung zu stellen.
(b) Die Gesellschafter nehmen hiermit zur Kenntnis, dass die
Kommanditgesellschaft in Zusammenhang mit der Einreichung von Steuererklärungen in einem gewissen Maße
davon abhängig ist, dass das Joint Venture seine steuer-
(A) jeglicher Kosten, Ausgaben, Honorare und
Gehälter, die der Kommanditgesellschaft entstehen oder von dieser bezahlt werden;
(B) jeglicher Beträge, die von der Kommanditgesellschaft gegenüber der Komplementärin (z.B.
gemäß Ziffer 6.8 des vorliegenden Vertrages)
oder gegenüber irgendeiner anderen Person
erstattet werden;
(C) jeglicher Steuern (ausgenommen Quellensteuern,
die auf die Ausschüttungen an die Gesellschafter
erhoben werden); und
(D) jeglicher Rücklagen, die von Zeit zu Zeit gebildet
oder erhöht werden, und zwar in einer Höhe, zu
einem Zeitpunkt und für Zwecke, wie die Komplementärin dies/e/n nach sachgemäßem Ermessen
festlegt bzw. bestimmt;
dar.
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5.2 Ausschüttung des Netto-Cash-Flow
(a) Vorbehaltlich Ziffer 5.2(b) und § 10 des vorliegenden Vertrages ist der Netto-Cash-Flow, der von der Kommanditgesellschaft während eines Geschäftsjahres erwirtschaftet
wird, in jedem Geschäftsjahr am oder vor dem 30. Juni
des dem jeweiligen Geschäftsjahr folgenden Jahres an die
Gesellschafter auszuschütten, und zwar im Verhältnis zur
jeweiligen Beteiligungsquote der Kommanditisten zum
31. Dezember des betreffenden Geschäftsjahres. Wenn
jedoch ein Fondsanteil eines Kommanditisten nicht für
den gesamten Zeitraum eines entsprechenden Geschäftsjahres ausgegeben wurde, ist der unter den Kommanditisten auszuschüttende Netto-Cash-Flow unter den Kommanditisten gleichrangig im Verhältnis zum gewichteten
Durchschnitt des jeweiligen Kommanditisten für das betreffende Geschäftsjahr auszuschütten.
und Vermögensgegenstände der Kommanditgesellschaft.
Ohne dadurch die Allgemeingültigkeit der vorstehenden
Bestimmung einzuschränken, ist die Komplementärin
befugt und ermächtigt, im Auftrag und im Namen der
Kommanditgesellschaft:
(i)
Kommanditanteile am Joint Venture zu erwerben,
Fremdgelder aufzunehmen, um Kommanditanteile am
Joint Venture zu erwerben (einschließlich, jedoch nicht
ausschließlich, um dem Vertrag über einen Darlehensrahmen beizutreten), und jegliche Kosten und Aufwendungen für die Errichtung und den Betrieb der
Kommanditgesellschaft zu begleichen und jegliche
Handlungen vorzunehmen, die damit in Verbindung
stehen;
(ii)
(direkt oder indirekt) sämtliche Handlungen vorzunehmen (einschließlich, jedoch nicht ausschließlich, die
Begleichung sämtlicher gegenüber Dritten geschuldeter Beträge zu veranlassen, Rückstellungen zu bilden
und zu erhalten sowie die Ausschüttung von Erlösen
an die Gesellschafter sicherzustellen) und sämtliche
Vereinbarungen (einschließlich, jedoch nicht ausschließlich, jener Vereinbarungen, auf die in Anlage C
zum vorliegenden Vertrag Bezug genommen wird,
sowie des Vertrags über einen Darlehensrahmen) und
sonstige Übereinkünfte, die von der Komplementärin
nach alleinigem Ermessen als notwendig oder ratsam
erachtet werden können, um die Zwecke der Kommanditgesellschaft durchzuführen, oder die mit den
Zwecken der Kommanditgesellschaft verbunden sind,
abzuschließen, zu ergänzen, zu erfüllen, zu verlängern,
zu erneuern und /oder aufzukündigen;
(iii)
vorbehaltlich der in nachfolgender Ziffer 6.2 dargelegten Voraussetzungen jegliche Rechte der Kommanditgesellschaft auszuüben, die ihr gemäß und in Verbindung mit dem Joint-Venture-Vertrag zustehen, und
sämtliche damit verbundenen Handlungen vorzunehmen (einschließlich der Ausübung der Verkaufoption
gemäß Ziffer 9.03 des Joint-Venture-Vertrages),
und /oder gemäß dem Joint-Venture-Vertrag dem
Joint Venture oder dem Komplementär des Joint
Ventures die Zustimmung zu erteilen, vorzuenthalten
oder zu verweigern (einschließlich, jedoch nicht ausschließlich, der Zustimmung (A) zum Abschluss, zur
Ergänzung, Abänderung, Aufkündigung (ausgenommen die Kündigung des Comcast-Mietvertrages),
Verlängerung oder Erneuerung der Laufzeit (1) eines
Mietvertrages, der mit irgendeinem Teil der Immobilie
in Verbindung steht, und /oder (2) des Geschäftsführungs- und Leasingvertrages oder einer sonstigen Vereinbarung, die den Geschäftsführungs- und Leasingvertrag ersetzt oder ergänzt, (B) zur Ermittlung der
Höhe eines Budgets, (C) zu Leasing-Richtlinien in
Verbindung mit der Immobilie oder dem Joint
Venture, (D) zur Auswahl des Wirtschaftsprüfers
(b) Im Falle einer Auflösung, Liquidation oder Beendigung der
Kommanditgesellschaft sind sämtliche Vermögensgegenstände der Kommanditgesellschaft in der in § 10 des vorliegenden Vertrages niedergelegten Weise auszuschütten.
5.3 Steuern auf Ausschüttungen
Sofern die Kommanditgesellschaft in Zusammenhang mit einem
Anteil eines Gesellschafters am Ertrag der Kommanditgesellschaft oder in Zusammenhang mit einer Ausschüttung an einen
Gesellschafter Geldbeträge (z.B. eine Steuer) einzubehalten hat,
ist die Kommanditgesellschaft ermächtigt, jegliche so einzubehaltende Beträge zurückzuhalten und diese an die zuständige
Behörde zu entrichten; jeglicher in dieser Weise zurückbehaltene Betrag ist so zu betrachten, als wenn er von der Kommanditgesellschaft an einen Gesellschafter für jegliche Zwecke des
vorliegenden Vertrages ausgeschüttet worden wäre.
§ 6 GESCHÄFTSFÜHRUNG DER
6.1 Geschäftsführung
(a) Sofern nicht im vorliegenden Vertrag ausdrücklich vereinbart, (i) leitet und führt die Komplementärin die Geschäfte,
Angelegenheiten und Vermögensgegenstände der Kommanditgesellschaft gemäß den Bestimmungen des vorliegenden Vertrages und verfügt in diesem Zusammenhang,
sofern und in dem Ausmaß, wie in dem vorliegenden
Vertrag oder in dem Gesetz nichts anderes ausdrücklich
niedergelegt ist (ausgenommen jedoch jene im Gesetz verankerten Voraussetzungen, die durch eine Vereinbarung
zwischen den Gesellschaftern außer Kraft gesetzt werden
können), über einen uneingeschränkten, ausschließlichen
und umfassenden Ermessenspielraum.
(b) Vorbehaltlich der in der nachfolgenden Ziffer 6.2 niedergelegten Beschränkungen hat die Komplementärin die
alleinige und ausschließliche Zuständigkeit in Verbindung
mit sämtlichen Aspekten der Leitung, dem Betrieb, der
Führung und der Kontrolle der Geschäfte, Angelegenheiten
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und /oder Abschlussprüfers des Joint Ventures
und /oder (E) zu jeglicher Übertragung einer Beteiligung am Joint Venture des Kommanditisten Investor
A und /oder des Komplementärs des Joint Ventures
gemäß § 9 des Joint-Venture-Vertrages);
(iv)
weitere Personen, die gemäß vorstehenden § 3 durch
Abschluss einer Zeichnungsvereinbarung Fondsanteile
zeichnen, als Kommanditisten der Kommanditgesellschaft zu akzeptieren und diese in die Kommanditgesellschaft aufzunehmen;
(v)
die kurzfristige Liquiditätssteuerung und die Liquiditätsdisposition der Kommanditgesellschaft durchzuführen, Bankkonten zu eröffnen und aufzulösen und
Gelder der Kommanditgesellschaft auf Sparkonten, in
Geldmarktfonds oder über vergleichbare Investitionsinstrumente anzulegen;
(vi)
jegliche Prozesse anzustrengen, zu führen und beizulegen, in die die Kommanditgesellschaft involviert ist;
(vii) die Kommanditgesellschaft im Falle einer Auflösung
des Joint Ventures gemäß nachfolgender Ziffer 10.1
zu liquidieren;
(viii) nach alleinigem Ermessen Grundstücksverwalter zur
Verwaltung der Immobilie zu ermitteln, auszuwählen,
zu bestätigen und zu entlassen;
(ix)
für das Joint Venture jegliche Finanzierung zu regeln,
gegebenenfalls Fremdgelder aufzunehmen und
gemäß § 3.03 des Joint-Venture-Vertrages weitere
Kapitaleinlagen auf das Joint Venture einzuzahlen (einschließlich, jedoch nicht ausschließlich, Fremdgelder
zur Einzahlung solcher weiterer Kapitaleinlagen aufzunehmen) und /oder jegliche Sicherheit oder Freistellung zu gewähren oder Zusicherung abzugeben, die
von einem Dritten als Darlehensgeber in Zusammenhang mit dem Joint Venture verlangt werden kann;
(x)
die Kommanditgesellschaft dazu aufzufordern,
Geschäftsführer und sonstige Mitarbeiter oder nicht
mit der Kommanditgesellschaft verbundene Vertreter
einzustellen, die die Komplementärin als geeignet
benennt und die die Ermächtigung erhalten, im
Namen und im Auftrag der Kommanditgesellschaft
zu handeln, und zwar unter anderem in Verbindung
mit den Aktivitäten und dem Betrieb des Joint
Ventures; und
(xi)
bis zu 3 (drei) Personen zu ermächtigen (im Nachfolgenden als die ernannten Vertreter bezeichnet), die
Zustimmung zu einer Handlung oder Angelegenheit
des Joint Ventures oder des Komplementärs des
Joint Ventures und /oder die Genehmigung für eine
solche Handlung oder Angelegenheit im Namen der
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Kommanditgesellschaft zu erteilen, vorzuenthalten
oder zu verweigern, unter der Bedingung jedoch,
dass keinem der ernannten Vertreter ein Alleinvertretungsrecht für die Kommanditgesellschaft eingeräumt
wird und dass die ernannten Vertreter nur dann die
Kommanditgesellschaft vertreten, wenn mindestens
2 (zwei) der ernannten Vertreter gemeinschaftlich handeln. Die Komplementärin hat das Recht, jeden und
sämtliche ernannten Vertreter durch jegliche sonstige(n) Person(en) auszutauschen, und zwar ungeachtet
des Grundes für einen solchen Austausch.
(c) Jegliche Handlung, die von der Komplementärin vorgenommen wird, stellt eine Handlung der Kommanditgesellschaft
dar und dient der rechtlichen Bindung der Kommanditgesellschaft. Sofern in dem vorliegenden Vertrag nichts
anderes ausdrücklich niedergelegt ist, (i) beteiligt sich
keiner der Kommanditisten an der Leitung, Führung oder
dem Betrieb des Geschäftes, der Angelegenheiten oder
der Vermögensgegenstände der Kommanditgesellschaft
oder (ii) hat keiner der Kommanditisten das Recht, die Befugnis oder die Ermächtigung, im Namen der Kommanditgesellschaft zu handeln oder die Kommanditgesellschaft
rechtlich zu binden oder seine Genehmigung, Stimme oder
sonstige Zustimmung bei Sachverhalten abzugeben, die
das Geschäft, die Angelegenheiten oder Vermögensgegenstände der Kommanditgesellschaft betreffen.
(d) Die Komplementärin hat das Recht, sämtliche oder Teile ihrer
gemäß dem vorliegenden Vertrag übernommenen Verpflichtungen zu übertragen und zur Erfüllung der übertragenen
Verpflichtungen jegliche Person(en) zu ernennen, einzustellen oder zu beauftragen, die sie nach alleinigem Ermessen
als notwendig oder wünschenswert erachten kann.
6.2 Zustimmung der Gesellschafter
Unbeschadet irgendwelcher anders lautender Bestimmungen
des vorliegenden Vertrages nimmt die Komplementärin keine
Handlungen vor oder wird in keiner Angelegenheit tätig, die
über die gewöhnliche Geschäftstätigkeit der Kommanditgesellschaft hinausgehen, d.h. wenn die betreffende Handlung
oder die betreffende Angelegenheit einen effektiven Wert von
US-$ 20.000.000 (zwanzig Millionen US-Dollar) übersteigt;
weiterhin nimmt die Komplementärin ohne die Zustimmung
der Gesellschafter keine der nachfolgend aufgeführten Handlungen vor oder wird in keiner der nachfolgend aufgeführten
Angelegenheiten tätig, wobei die hierfür erforderliche Zustimmung (gemäß nachfolgender Ziffer 6.3) nur im Rahmen einer
Gesellschafterversammlung oder im Wege einer schriftlichen
Beschlussfassung, die (gemäß nachfolgender Ziffer 6.4) eine
Gesellschafterversammlung ersetzt, eingeholt werden kann:
(a) Die Erteilung oder Verweigerung einer Zustimmung oder
einer Genehmigung für/zu die/den einzelnen nachfolgend
aufgeführten Maßnahmen des Joint Ventures oder des
Komplementärs des Joint Ventures gemäß dem JointVenture-Vertrag:
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(i)
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jeglicher Zusatz, jegliche Streichung oder Ergänzung
einer der Bestimmungen des Joint-Venture-Vertrages
oder der Gründungsurkunde des Joint Ventures, vorausgesetzt jedoch, dass eine Zustimmung der Gesellschafter nicht erforderlich ist, wenn ein solcher Zusatz, eine solche Streichung oder Ergänzung keine
erheblichen negativen Auswirkungen auf den Status
der Kommanditgesellschaft als Kommanditist des
Joint Ventures hat;
(ii)
eine Kündigung des Comcast-Mietvertrages;
(iii)
jegliche Aufnahme weiteren Kapitals oder weiterer
Beteiligungen für das bzw. am Joint Venture;
(iv)
jegliche Erweiterung des Geschäfts- und Operationsfeldes des Joint Ventures oder jegliche Betätigung
des Joint Ventures in Geschäftsbereichen, die nicht
mit dem Erwerb, Eigentum, Halten, der Verwaltung,
Erschließung, dem Betrieb, Ausbau, der Bebauung,
Renovierung, Sanierung, Wiederherstellung, Veränderung, An-/ Vermietung, dem Leasen, der Untervermietung /-verpachtung, dem Reparieren, der Finanzierung
oder Refinanzierung, Hypothekarisierung, Belastung,
dem Verkauf, Vertragsabschluss, der sonstigen Handhabung und Verfügung über die Immobilie, der Finanzierung gemäß den Hypothekendarlehensdokumenten oder sonstigen Aktivitäten in Verbindung stehen,
die dazu notwendig, zweckdienlich, geeignet, ratsam
oder angemessen sind oder damit in Zusammenhang
stehen;
(v)
(vi)
jeglicher Erwerb von Vermögensgegenständen, die
in jedem Einzelfall in Bezug auf die Leitung, dem
Betrieb, die Führung und Kontrolle der Geschäfte,
der Angelegenheiten und Vermögensgegenstände
des Joint Ventures nicht erforderlich oder wünschenswert sind oder damit nicht in Zusammenhang stehen;
jegliche freiwillige Stellung oder Gewährung eines
Pfandrechtes, einer Hypothek oder einer Belastung
auf die Immobilie, das /die vertraglich vereinbart
wurde und bestandserheblich ist und das /die nicht
mit (A) den Hypothekendarlehensdokumenten, (B)
jeglichen weiteren Kapitaleinlagen auf das Joint
Venture gemäß § 3.03 des Joint-Venture-Vertrages
(einschließlich, jedoch nicht ausschließlich, in Verbindung mit der Aufnahme von Fremdmitteln zwecks
Einbringung solcher weiterer Kapitaleinlagen) oder (C)
jeglicher sonstiger Finanzierung in Zusammenhang
steht, die gemäß den Bestimmungen des JointVenture-Vertrages zulässig ist; und
(vii) jeglicher Verkauf, jegliche Übereignung oder jegliche
sonstige Verfügung über einen wesentlichen Teil der
Immobilie (ausgenommen für Sicherungszwecke);
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(b) jegliche Aufnahme weiteren Kapitals oder weiterer
Beteiligungen an der Kommanditgesellschaft;
(c) jegliche Erweiterung des Geschäfts- und Operationsfeldes
der Kommanditgesellschaft;
(d) jegliche freiwillige Stellung oder Gewährung eines Pfandrechtes, einer Hypothek oder einer Belastung auf die
Anteile am Joint Venture, das /die vertraglich vereinbart
wurde und bestandserheblich ist (ausgenommen für
Sicherungszwecke);
(e) jeglicher Erwerb von Vermögensgegenständen (ausgenommen Anteile am Joint Venture), die in jedem Einzelfall in
Bezug auf die Leitung, den Betrieb, die Führung und Kontrolle der Geschäfte, der Angelegenheiten und Vermögensgegenstände der Kommanditgesellschaft oder des Joint
Ventures nicht erforderlich oder wünschenswert sind oder
damit nicht in Zusammenhang stehen;
(f) jegliche Übertragung sämtlicher oder eines Teils ihrer
Beteiligung an der Kommanditgesellschaft durch die
Komplementärin gemäß Ziffer 8.2(b)(ii) des vorliegenden
Vertrages;
(g) die Fortführung der Geschäfte der Kommanditgesellschaft
nach Eintritt eines in Ziffer 10.1(a)(ii) des vorliegenden Vertrages aufgeführten Ereignisses;
(h) jeglicher Verkauf, jegliche Übereignung oder sonstige Verfügung über einen wesentlichen Teil der Vermögensgegenstände (mit Ausnahme der Anteile der Kommanditgesellschaft an dem Joint Venture, die nur gemäß nachstehender
Ziffer 6.2(o) übertragen werden können) oder eines wesentlichen Teils des Geschäftes der Kommanditgesellschaft;
(i) jeglicher Sachverhalt oder jegliche Handlung, der /die nicht
ausdrücklich in Ziffer 6.2 des vorliegenden Vertrages erwähnt
wird und von der Komplementärin den Kommanditisten
schriftlich und mit der Bitte vorgetragen wird, in Bezug auf
einen solchen Sachverhalt oder eine solche Handlung eine
Entscheidung zu fällen;
(j) jegliche Verschmelzung oder jeglicher Zusammenschluss
der Kommanditgesellschaft auf eine andere juristische
Person oder mit einer anderen juristischen Person;
(k) jeglicher Zusatz, jegliche Streichung oder Ergänzung einer
der Bestimmung des vorliegenden Vertrages oder der
Gründungsurkunde der Kommanditgesellschaft, vorausgesetzt jedoch, dass eine Zustimmung der Gesellschafter
nicht erforderlich ist, wenn ein solcher Zusatz, eine solche
Streichung oder Ergänzung (i) keine erheblichen negativen
Auswirkungen auf einen der Gesellschafter hat oder (ii)
durch (A) eine Handlung verursacht wurde oder zu einer
Handlung führt (einschließlich, jedoch nicht ausschließlich,
der Aufnahme oder Ersetzung eines oder mehrerer Gesell-
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schafter), die gemäß dem vorliegenden Vertrag ohnehin
zulässig ist, oder (B) eine Änderung des Hauptgeschäftssitzes der Kommanditgesellschaft oder der Identität oder
Anschrift des zustellungsbevollmächtigten Vertreters der
Kommanditgesellschaft verursacht wurde oder dazu führt;
(l) jegliche Ausschüttung von Sachleistungen;
(m) vorbehaltlich § 10 des vorliegenden Vertrages die Auflösung,
Liquidation und Beendigung der Kommanditgesellschaft;
(n) jegliche Übertragung sämtlicher von den Gesellschaftern
gehaltenen Fondsanteile gemäß Ziffer 8.4 des vorliegenden
Vertrages;
(o) jeglicher Verkauf, jegliche Übertragung oder sonstige Verfügung (ausgenommen für Sicherungszwecke) über sämtliche oder einen Teil der Anteile der Kommanditgesellschaft
am Joint Venture; und
(p) jeglicher Ausschluss der Komplementärin aus der Kommanditgesellschaft gemäß Ziffer 9.2 des vorliegenden
Vertrages.
Unbeschadet des Erfordernisses der Einholung von Zustimmungen gemäß Ziffer 6.2 des vorliegenden Vertrages ist die
Komplementärin berechtigt, ohne Zustimmung der Gesellschafter zu handeln, wenn nach Beurteilung der geschäftlichen
Umstände durch die Komplementärin diese zu der Auffassung
gelangt, dass sofortige Maßnahmen zu ergreifen sind, um
die Kommanditgesellschaft vor einem erheblichen Nachteil zu
bewahren, und wenn nach angemessener Beurteilung der
geschäftlichen Umstände durch die Komplementärin diese zu
der Auffassung gelangt, dass die Kommanditgesellschaft vor
einem solchen Nachteil auf keinem anderen Weg in einer angemessenen Weise bewahrt werden kann. In all den vorstehend
aufgeführten Fällen haftet die Komplementärin weder gegenüber den Kommanditisten noch der Kommanditgesellschaft für
Handlungen oder Unterlassungen, die die Komplementärin in
gutem Glauben vorgenommen bzw. nicht vorgenommen hat,
oder für einen Verstoß gegen den vorliegenden Vertrag oder für
Fehler oder Irrtümer bei der Beurteilung der Lage; hiervon ausgenommen sind die in Ziffer 6.8 des vorliegenden Vertrages
aufgeführten Fälle.
6.3 Gesellschafterversammlungen
(a) Die Komplementärin ist berechtigt, jederzeit eine Versammlung der Gesellschafter einzuberufen, in deren Verlauf die
Gesellschafter über Angelegenheiten diskutieren und /oder
abstimmen und beschließen können, die (i) von der Komplementärin den Kommanditisten unterbreitet wurden, um
eine Entscheidung durch die Kommanditisten herbeizuführen, oder (ii) in Verbindung mit (A) der Geschäftstätigkeit,
den Angelegenheiten oder den Vermögensgegenständen
der Kommanditgesellschaft und mit (B) jeglichen Rechten
oder Pflichten der Kommanditisten stehen, die diesen im
Rahmen des vorliegenden Vertrages eingeräumt wurden
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bzw. übernommen haben. Die Komplementärin unternimmt ihr Möglichstes, um eine Versammlung der Gesellschafter innerhalb von 10 (zehn) Monaten nach dem Ablauf
eines Geschäftsjahres der Kommanditgesellschaft (wie in
nachfolgender Ziffer 7.1. festgelegt) (oder alternativ hierzu,
um eine schriftliche Beschlussfassung der Gesellschafter
gemäß nachstehender Ziffer 6.4 zu beantragen) einzuberufen. Nach alleinigem Ermessen bestimmt die Komplementärin für jede Gesellschafterversammlung die jeweiligen
Tagesordnungspunkte, erstellt die Tagesordnung für die
jeweilige Gesellschafterversammlung und bestimmt den
Tag, die Uhrzeit und den Ort einer jeden Gesellschafterversammlung (sofern die Gesellschafterversammlung in
Düsseldorf stattfindet).
(b) Die Komplementärin ist verpflichtet, eine Gesellschafterversammlung innerhalb von 30 (dreißig) Kalendertagen einzuberufen, wenn Kommanditisten, die insgesamt mindestens 9,9 % (neun Komma neun Prozent) der gesamten
zum jeweiligen Zeitpunkt ausgegebenen Fondsanteile halten, (i) gegenüber der Komplementärin schriftlich die Einberufung und Abhaltung einer Gesellschafterversammlung
beantragt und (ii) der Komplementärin schriftlich eine detaillierte Tagesordnung für eine solche Gesellschafterversammlung vorgelegt haben. Falls diese Voraussetzungen erfüllt
wurden und die Komplementärin eine solche Gesellschafterversammlung nicht innerhalb der vorgeschriebenen dreißig Kalendertage einberuft, sind die Kommanditisten, die
die Einberufung einer Gesellschafterversammlung beantragt haben, selbst berechtigt, eine solche Gesellschafterversammlung einzuberufen.
(c) Die Komplementärin setzt jeden Gesellschafter schriftlich
über die Einberufung einer Gesellschafterversammlung in
Kenntnis. Eine solche Benachrichtigung:
(i)
hat das Datum, die Uhrzeit und den Ort der einberufenen Gesellschafterversammlung zu enthalten;
(ii)
hat die Tagesordnung für die einberufene Gesellschafterversammlung zu enthalten; und
(iii)
ist gemäß Ziffer 11.1 des vorliegenden Vertrages spätestens 7 (sieben) Kalendertage vor dem Datum der
einberufenen Gesellschafterversammlung abzugeben.
Jeder Gesellschafter kann vor, während oder nach einer
Gesellschafterversammlung den Verzicht auf die Einhaltung
dieser Vorgaben erklären; nimmt ein Gesellschafter an
einer Gesellschafterversammlung ohne die Vorbringung
eines Einwandes teil, so gilt dies als ein Verzicht auf die
Einhaltung dieser Vorgaben im Namen des teilnehmenden
Gesellschafters.
(d) Sofern anwesend, übernimmt die Komplementärin oder Ihr
Stellvertreter den Vorsitz bei den Gesellschafterversammlungen. Die Komplementärin ist berechtigt, Personen, die
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keine Gesellschafter sind, das Recht zur Teilnahme an einer
Gesellschafterversammlung einzuräumen, wenn die Komplementärin zu der Auffassung gelangt, dass die Teilnahme
(einer) solcher(n) Person(en) notwendig oder wünschenswert ist. Die Komplementärin oder Ihr Stellvertreter trägt
dafür Sorge, dass ein schriftliches Protokoll über sämtliche
Maßnahmen angefertigt wird, die von den Gesellschaftern
während der Gesellschafterversammlung beschlossen
werden; die Komplementärin stellt weiterhin sicher, dass
jedem Gesellschafter eine Abschrift des Protokolls zugesandt wird.
(e) In einer Gesellschafterversammlung ordnungsgemäß
gestellte Anträge sind als von den Gesellschaftern gefasste
Beschlüsse zu betrachten, wenn
(i)
die bei einer solchen Gesellschafterversammlung persönlich anwesenden oder durch Vertreter vertretenen
Gesellschafter dem jeweiligen Antrag zugestimmt
haben; und
(ii)
die Gesellschafter, die dem jeweiligen Antrag zugestimmt haben, am Tag der Abhaltung einer solchen
Gesellschafterversammlung insgesamt mindestens
(A) 50 % (fünfzig Prozent) sämtlicher Fondsanteile
halten, die von den bei einer solchen Gesellschafterversammlung persönlich anwesenden oder
durch Vertreter vertretenen Gesellschafter gehalten werden, wenn es sich bei dem betreffenden
Antrag um eine Handlung handelt, die in Ziffer
6.2(a)(i), 6.2(a)(iii) bis 6.2(a)(vi) oder 6.2(b) bis 6.2(i)
des vorliegenden Vertrages aufgeführt ist; oder
(B) 75 % (fünfundsiebzig Prozent) sämtlicher Fondsanteile halten, die von den bei einer solchen Gesellschafterversammlung persönlich anwesenden
oder durch Vertreter vertretenen Gesellschafter
gehalten werden, wenn es sich bei dem betreffenden Antrag um eine Handlung handelt, die in
Ziffer 6.2(a)(ii), 6.2(a)(vii) oder 6.2(j) bis 6.2(o) des
vorliegenden Vertrages aufgeführt ist; oder
6.4 Schriftliche Beschlussfassung anstelle der Einberufung
einer Gesellschafterversammlung
Die Komplementärin ist berechtigt, statt der Einberufung einer
Gesellschafterversammlung eine schriftliche Beschlussfassung
der Gesellschafter in Bezug auf jegliche Handlung oder Maßnahme zu beantragen, zu deren Beschluss die Gesellschafter
gemäß dem vorliegenden Vertrag oder anwendbaren Rechtsvorschriften ermächtigt oder verpflichtet sind. Ein Beschluss,
der auf diesem Wege ohne die Einberufung einer Gesellschafterversammlung gefasst wird, ist dann als ein rechtsgültiger
und rechtswirksamer Beschluss zu betrachten (ganz so, als ob
dieser Beschluss von den Gesellschaftern im Rahmen einer
ordnungsgemäß einberufenen und abgehaltenen Gesellschafterversammlung gefasst worden wäre), wenn:
(a) die Komplementärin oder ihr Vertreter jedem Gesellschafter
eine schriftliche Benachrichtigung zugesandt hat, in der um
eine schriftliche Beschlussfassung ohne die Einberufung
einer Gesellschafterversammlung in Bezug auf (einen)
bestimmte(n) Antrag/Anträge ersucht wird, der/die in der
betreffenden Benachrichtigung aufgeführt wird bzw. werden (im Nachfolgenden als Benachrichtigung bezeichnet);
(b) die Komplementärin oder ihr Vertreter die schriftlich abgegebenen Stimmen und /oder Stimmenthaltungen innerhalb
von 21 (einundzwanzig Tagen) nach Versendung der Benachrichtigung an die Gesellschafter durch die Komplementärin erhalten hat und die auf diesem Wege der Komplementärin zugesandten Stimmen für den zugrunde liegenden Antrag von Gesellschaftern abgegeben wurden, die
insgesamt mindestens:
(i)
50 % (fünfzig Prozent) sämtlicher Fondsanteile halten,
die im Besitz der Gesellschafter sind, die ihre Stimmen und /oder Stimmenthaltungen in Bezug auf den
zugrunde liegenden Antrag der Komplementärin
schriftlich eingereicht haben, wenn es sich bei dem
betreffenden Antrag um eine Handlung handelt, die
in Ziffer 6.2(a)(i), 6.2(a)(iii) bis 6.2(a)(vi) oder 6.2(b) bis
6.2(i) des vorliegenden Vertrages aufgeführt ist; oder
(ii)
75 % (fünfundsiebzig Prozent) sämtlicher Fondsanteile halten, die im Besitz der Gesellschafter sind, die
ihre Stimmen und /oder Stimmenthaltungen in Bezug
auf den zugrunde liegenden Antrag der Komplementärin schriftlich eingereicht haben, wenn es sich bei
dem betreffenden Antrag um eine Handlung handelt,
die in Ziffer 6.2(a)(ii), 6.2(a)(vii) oder 6.2(j) bis 6.2(o)
des vorliegenden Vertrages aufgeführt ist; oder
(iii)
75 % (fünfundsiebzig Prozent) sämtlicher Fondsanteile
halten, die von sämtlichen Gesellschaftern gehalten
werden, wenn es sich bei dem betreffenden Antrag
um eine Handlung handelt, die in Ziffer 6.2(p) des
vorliegenden Vertrages aufgeführt ist; und
(C) 75 % (fünfundsiebzig Prozent) sämtlicher Fondsanteile halten, die von sämtlichen Gesellschaftern
gehalten werden, wenn es sich bei dem betreffenden Antrag um eine Handlung handelt, die in
Ziffer 6.2(p) des vorliegenden Vertrages aufgeführt ist, und
(iii)
die Komplementärin dem Beschluss der Gesellschafter schriftlich zugestimmt hat, sofern es sich bei dem
zugrunde liegenden Antrag um eine Handlung oder
Angelegenheit handelt, die in Ziffer 6.2(a)(ii), 6.2(a)(vii)
oder 6.2(j) bis 6.2(o) des vorliegenden Vertrages aufgeführt ist.
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(c) die Komplementärin dem Beschluss der Gesellschafter
schriftlich zugestimmt hat, sofern es sich bei dem zugrunde
liegenden Antrag um eine Handlung oder Angelegenheit
handelt, die in Ziffer 6.2(a)(ii), 6.2(a)(vii) oder 6.2(j) bis 6.2(o)
des vorliegenden Vertrages aufgeführt ist.
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Die Zustimmungen und Enthaltungen sind von der Komplementärin oder ihrem Vertreter in den Aufzeichnungen der
Kommanditgesellschaft niederzulegen; die Komplementärin
oder ihr Vertreter unterrichtet jeden Gesellschafter schriftlich
über einen gefassten Beschluss innerhalb von 30 (dreißig)
Tagen, nachdem der im Wege der schriftlichen Beschlussfassung gefasste Beschluss Rechtsgültigkeit und Rechtswirksamkeit erlangt hat.
(a) Der Beirat besteht aus 3 (drei) Mitgliedern. Zwei (2) Mitglieder des Beirates sind im Wege eines Beschlusses der
Gesellschafter aus der Mitte der Gesellschafter zu wählen,
die bei der betreffenden Gesellschafterversammlung anwesend sind (im Nachfolgenden als die Vertreter der Kommanditisten bezeichnet). Ein (1) Mitglied des Beirates ist
von der Komplementärin zu ernennen (im Nachfolgenden
als der Vertreter der Komplementärin bezeichnet), sofern
die Komplementärin nicht ausdrücklich auf dieses Ernennungsrecht verzichtet, was zur Folge hätte, dass ein dritter
Vertreter der Kommanditisten im Wege eines Beschlusses
der Gesellschafter aus der Mitte der Gesellschafter zu
wählen ist, die bei der betreffenden Gesellschafterversammlung anwesend sind.
6.5 Stimmenverteilung
Eine von einem Gesellschafter abgegebene Stimme oder
Stimmenthaltung in Verbindung mit dem vorliegenden Vertrag
bezieht sich auf sämtliche Fondsanteile, die von einem solchen
Gesellschafter zum jeweiligen Zeitpunkt gehalten werden.
Jeder Gesellschafter hat 1 (eine) Stimme pro Fondsanteil.
Jeder gemäß dem vorliegenden Vertrag stimmberechtigte
Gesellschafter kann in Verbindung mit einem Antrag nur eine
einzige Stimme (Zustimmung oder Enthaltung) abgeben.
(b) Die Wahl eines Vertreters der Kommanditisten ist nur dann
rechtswirksam, wenn sie von der Komplementärin schriftlich anerkannt wird. Die Komplementärin kann ihre Anerkennung aus wichtigen Gründen verweigern; ein solcher
wichtiger Grund liegt vor, wenn beispielsweise (d.h. ein
solcher wichtiger Grund ist nicht auf einen solchen Fall
beschränkt) ein gewählter Vertreter der Kommanditisten
nicht über die Erfahrung oder wirtschaftliche Sachkenntnis
verfügt.
6.6 Vertretungsvollmacht zur Stimmabgabe
Ein Gesellschafter kann durch einen Vertreter seine Stimme
abgeben, und zwar sowohl bei einer Gesellschafterversammlung wie auch im Wege der schriftlichen Beschlussfassung.
Eine solche Stimmabgabe ist jedoch nur dann rechtsgültig,
wenn die Komplementärin oder ihr Stellvertreter die Vertretungsvollmacht schriftlich erhalten hat, und zwar (a) (i) im Falle
einer Gesellschafterversammlung vor oder zu Beginn der jeweiligen Gesellschafterversammlung oder (ii) im Falle einer schriftlichen Beschlussfassung zusammen mit der Stimme oder
Stimmenthaltungserklärung eines solchen Gesellschafters;
und (b) wenn die Vertretungsvollmacht die betreffende Gesellschafterversammlung oder Angelegenheit bezeichnet, auf die
sich die Vertretungsvollmacht bezieht, oder angibt, dass sie
sich auf alle Angelegenheiten erstreckt (gegebenenfalls vorbehaltlich bestimmter Einschränkungen), die den Gesellschaftern
gemäß einer Bestimmung des vorliegenden Vertrages zur
Abstimmung vorzulegen sind.
(c) Der Beirat ist für eine Amtszeit von 3 (drei) Geschäftsjahren
zu ernennen, wobei das Kalenderjahr, in dem der Beirat
gegründet wird, nicht mitzählt (im Nachfolgenden als
Amtszeit bezeichnet). Die Amtszeit kann für Nachfolgezeiträume von jeweils 3 (drei) Geschäftsjahren verlängert
werden.
6.7 Kosten und Aufwendungen
Sämtliche und jegliche Kosten und Aufwendungen, die einem
Gesellschafter in Verbindung mit (a) einer Gesellschafterversammlung, (b) einer schriftlichen Beschlussfassung und /oder
(c) einer Vertretungsvollmacht oder Vertretung entstehen, sind
ausschließlich von dem betreffenden Gesellschafter zu tragen.
6.8 Beirat
Die Gesellschafter können die Gründung eines Beirates (im
Nachfolgenden als Beirat bezeichnet) beschließen, sofern die
folgenden Voraussetzungen erfüllt werden:
(d) Zu jedem beliebigen Zeitpunkt
(i)
kann ein Mitglied des Beirates vom Amt mittels
einer schriftlichen an die Komplementärin gerichteten
Erklärung zurücktreten;
(ii)
kann ein Vertreter der Kommanditisten durch einen
Beschluss der Gesellschafter aus dem Amt entfernt
oder ersetzt werden;
(iii)
kann der Vertreter der Komplementärin mittels einer
Erklärung der Komplementärin aus dem Amt entfernt
oder ersetzt werden.
Im Falle einer Entfernung oder eines Ausscheidens eines
Vertreters der Kommanditisten ist bei der nächsten Gesellschafterversammlung im Wege eines Gesellschafterbeschlusses eine Ersatzperson zu wählen, die an die Stelle
des entfernten oder ausgeschiedenen Vertreters der
Kommanditisten tritt. Im Falle einer Entfernung oder eines
Ausscheidens eines Vertreters der Komplementärin ist
von der Komplementärin baldmöglichst eine Person zu
ernennen, die an die Stelle des entfernten oder ausgeschiedenen Vertreters der Komplementärin tritt.
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(e) Dem Beirat werden nur die folgenden Rechte und Pflichten
übertragen:
(i)
Der Beirat hat die Komplementärin in allen wichtigen
Fragen der Kommanditgesellschaft zu beraten.
(ii)
Der Beirat hat einen schriftlichen Bericht über jedes
Geschäftsjahr zu erstellen, das während oder zusammen mit der Amtszeit ausläuft. Dieser Bericht ist den
Gesellschaftern vorzulegen.
(iii)
Der Beirat ist berechtigt,
(A) die Bücher und Aufzeichnungen der Kommanditgesellschaft durch Steuerberater prüfen zu lassen;
(B) den Gesellschaftern Vorschläge in Bezug auf Maßnahmen der Komplementärin zu unterbreiten,
die der Genehmigung seitens der Gesellschafter
bedürfen; und /oder
(C) eine außerordentliche Gesellschafterversammlung
einzuberufen.
(f) Die Versammlungen des Beirates finden in Düsseldorf
statt. Die Komplementärin oder ein von der Komplementärin ernannter Vertreter ist berechtigt, an allen Zusammenkünften des Beirates teilzunehmen.
(g) Die Beschlüsse des Beirates bedürfen einer Stimmenmehrheit von mindestens 2 (zwei) seiner Mitglieder. Der Beirat
wählt aus seinen Reihen einen Vorsitzenden (im Nachfolgenden als der Vorsitzende bezeichnet). Der Vorsitzende
vertritt den Beirat. Der Beirat ist berechtigt, eine Geschäftsordnung zu verabschieden, um seine internen Angelegenheiten zu regeln.
(h) Jedes Mitglied des Beirates ist verpflichtet, jegliche Informationen in Verbindung oder Zusammenhang mit der
Kommanditgesellschaft oder ihren Aktivitäten streng vertraulich zu behandeln; die Mitglieder des Beirates sind
hierzu auch nach ihrem Ausscheiden aus dem Beirat verpflichtet.
(i) In Abweichung von nachstehender Ziffer 6.9 des vorliegenden Vertrages erhält der Beirat keine Vergütung für seine
Tätigkeit.
6.9 Freistellung und Haftung
(a) Die Kommanditgesellschaft stellt jeweils die Komplementärin, ihre Anteilseigner, Mitglieder, Geschäftsführer,
Vorstandsmitglieder, leitenden Angestellten, ihre Beiratsmitglieder, Mitarbeiter, Vertreter, Berater, unabhängigen
Auftragnehmer (einschließlich Auftragnehmer, die mit der
Fondsverwaltung beauftragt sind) und deren Stellvertreter
(jede einzelne dieser Personen wird im Nachfolgenden als
eine freigestellte Partei bezeichnet) frei von und hält jede
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freigestellte Partei schadlos gegen jegliche/n und sämtliche/n Haftungsansprüche/n, Verluste/n, Schäden, Forderungen, Kosten und Ausgaben (einschließlich, jedoch nicht
ausschließlich, (i) Gerichtsgebühren, Anwaltshonorare und
-aufwendungen sowie (ii) jeglicher Beträge, die in Verbindung mit Urteilen, Geldstrafen oder der Beilegung von
Streitigkeiten gezahlt werden), die einer freigestellten
Partei infolge einer vorgenommenen oder unterlassenen
Handlung für oder im Namen der Kommanditgesellschaft
nach Beurteilung der jeweiligen Gegebenheiten nach dem
Grundsatz von Treu und Glauben durch die freigestellte
Partei entstehen oder von dieser zu tragen sind. Weder
die Kommanditgesellschaft noch einer der Gesellschafter
kann gegenüber einer freigestellten Partei irgendwelche
Ansprüche aus einer Handlung geltend machen, die eine
freigestellte Partei nach Beurteilung der jeweiligen Gegebenheiten vorgenommen oder unterlassen hat, es sei
denn, die freigestellte Partei hat grob fahrlässig gehandelt
oder sich eines vorsätzlichen Fehlverhaltens schuldig gemacht oder die vorgenommene oder unterlassene Handlung stellt einen Betrug oder ein sonstiges kriminelles
Verhalten dar.
(b) Die Komplementärin kann jeglichen von der Komplementärin ausgewählten Rechtsberater zu Rate ziehen; jegliche
Handlung, die nach Treu und Glauben im Vertrauen auf und
im Einklang mit der Stellungnahme oder dem Ratschlag
eines solchen Rechtsberaters vorgenommen oder unterlassen wurde, schützt, entlastet und rechtfertigt in vollem
Umfang die Komplementärin in Bezug auf die vorgenommene oder unterlassene Handlung.
(c) Die Komplementärin übernimmt nicht die persönliche
Haftung für die Rückzahlung des Gesamtbetrages oder
eines Teilbetrages der Kapitaleinlage eines Kommanditisten
oder für die Zahlung irgendwelcher Beträge, die einem
Kommanditisten zugewiesen oder dessen Kapitalkonten
gutgeschrieben werden; eine derartige Rückzahlung oder
Zahlung hat ausschließlich aus dem Vermögen der Kommanditgesellschaft und ausschließlich bis zur Höhe desselben zu erfolgen.
(d) Die Kommanditgesellschaft erstattet der Komplementärin
sämtliche Kosten und Aufwendungen, die der Komplementärin im Auftrag der Kommanditgesellschaft bei der Wahrnehmung der Geschäftsaktivitäten, Geschäftsführung und
Angelegenheiten der Kommanditgesellschaft entstehen
und von dieser bezahlten werden.
§ 7 BUCHFÜHRUNG
7.1 Geschäftsjahr
Das Geschäftsjahr der Kommanditgesellschaft (im Nachfolgenden als das Geschäftsjahr bezeichnet) ist das Kalenderjahres.
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7.2 Bücher und Aufzeichnungen
(a) Die Komplementärin führt sämtliche Bücher, Konten, Aufzeichnungen und sonstige diesbezügliche Dokumente der
Kommanditgesellschaft, führt diese fort und bewahrt diese
auf oder lässt diese führen, fortführen oder aufbewahren.
Die Bücher und Aufzeichnungen der Kommanditgesellschaft sind am Geschäftssitz der Komplementärin aufzubewahren.
(b) Jeder Gesellschafter oder sein ordentlich beauftragter Stellvertreter (vorausgesetzt, dass es sich bei dem Stellvertreter um einen von Berufs wegen zur Verschwiegenheit
gegenüber Dritten verpflichteten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer handelt) hat das Recht, zu
jedem angemessenen Zeitpunkt während der üblichen
Geschäftszeiten und nach einer entsprechenden vorherigen schriftlichen Mitteilung an den Fondsverwalter CFB
Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH (im Nachfolgenden als Fondsverwalterin bezeichnet) – welche auch
einen angemessenen Zeitraum für den Fondsverwalter vorsehen muss, damit dieser verlangte Bücher und Aufzeichnungen von der Komplementärin erhalten kann – auf eigene
Kosten die Bücher und Aufzeichnungen der Kommanditgesellschaft am Geschäftssitz der Fondsverwalterin einzusehen und Kopien oder Auszüge von diesen anzufertigen.
Jeder Gesellschafter hat über sämtliche Informationen, von
denen er während einer solchen Einsichtnahme Kenntnis
erlangt, Stillschweigen zu bewahren. Bei der Ausübung
ihrer Rechte gemäß vorliegender Ziffer 7.2 werden sich die
Gesellschafter in die Geschäftstätigkeiten der Kommanditgesellschaft oder der Fondsverwalterin weder unangemessen einmischen noch die Geschäftstätigkeiten der Kommanditgesellschaft oder der Fondsverwalterin stören.
7.3 Jahresabschluss
(a) Die Komplementärin veranlasst innerhalb von 105 (einhundertundfünf) Kalendertagen nach dem Ende eines jeden
Geschäftsjahres der Kommanditgesellschaft oder so bald
wie möglich nach dem Ende eines jeden Geschäftsjahres
der Kommanditgesellschaft die Erstellung eines testierten
Geschäftsberichtes für das betreffende Geschäftsjahr. Der
Geschäftsbericht ist auf Kosten der Kommanditgesellschaft
nach den US-amerikanischen Grundsätzen ordnungsgemäßer Rechnungslegung (US-GAAP) oder nach sonstigen
Rechnungslegungsgrundsätzen nach dem Prinzip der Periodenabgrenzung zu erstellen. Die Komplementärin hat das
Recht, die für diesen Zweck erforderliche Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auszuwählen. Die Komplementärin stellt
jedem Gesellschafter innerhalb von 270 (zweihundertundsiebzig) Kalendertagen nach dem Ende eines jeden Geschäftsjahres den Jahresabschluss für das betreffende Jahr
zur Verfügung. Der Geschäftsbericht eines jeden Jahres
hat Informationen in Bezug auf sämtliche Transaktionen
zwischen der Kommanditgesellschaft und der Komplementärin und /oder ihren Verbundenen Unternehmen aufzuführen, die im jeweiligen Geschäftsjahr durchgeführt wurden.
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(b) Sollte seitens der Komplementärin eine Wertbestimmung
der Vermögensgegenstände der Kommanditgesellschaft
als erforderlich angesehen werden, so sind die Vermögensgegenstände der Kommanditgesellschaft so zu bewerten,
wie sie nach den Grundsätzen von Treu und Glauben von
der Komplementärin ermittelt wurden.
§ 8 ÜBERTRAGUNGEN; AUSSCHEIDEN EINES
KOMMANDITISTEN
8.1 Übertragung durch einen Kommanditisten
(a) Sofern nicht in der vorliegenden Klausel 8.1 ausdrücklich
festgelegt und weiterhin vorbehaltlich der im Joint-VentureVertrag niedergelegten Übertragungsbeschränkungen, überträgt keiner der Kommanditisten sämtliche Fondsanteile
oder irgendeinen Fondsanteil oder einen Teil seiner Beteiligung an der Kommanditgesellschaft; weiterhin stimmt
keiner der Kommanditisten einer solchen Übertragung zu
oder duldet eine solche Übertragung oder geht eine vertragliche Verpflichtung mit dem Ziel einer solchen Übertragung ein. Ein Kommanditist kann seine Beteiligung an
der Kommanditgesellschaft oder seine(n) Fondsanteil(e)
nur, und nur dann übertragen, wenn:
(i)
nach der Durchführung der beabsichtigten Übertragung der übertragende Kommanditist keinen Fondsanteil mehr oder mindestens 6 (sechs) Fondsanteile
behält und der Übertragungsempfänger mindestens
6 (sechs) Fondsanteile erhält;
(ii)
die Übertragung (A) nicht zu einer Beendigung der
Kommanditgesellschaft gemäß § 708 des Steuergesetzes führt, (B) nicht dazu führt, dass die Kommanditgesellschaft ihren Status als eine einkommenssteuerpflichtige Kommanditgesellschaft in den Vereinigten Staaten von Amerika verliert, auch nicht
dadurch, dass die Kommanditgesellschaft eine „Publikums-Kommanditgesellschaft“ wird, (C) in den Vereinigten Staaten von Amerika nicht gegen ein Wertpapiergesetz des Bundes oder des Bundesstaates
Delaware verstößt, und (D) nicht dazu führt, dass das
US-amerikanische Gesetz über Investmentgesellschaften aus dem Jahr 1940 in der jeweils gültigen
Fassung auf die Kommanditgesellschaft Anwendung
findet;
(iii)
die Komplementärin bereits im Voraus ihre Zustimmung zu einer Übertragung gegeben hat (wobei sie
ihre Zustimmung aus wichtigem Grund verweigern
kann, insbesondere dann, wenn die erbetene Zustimmung mit der Einräumung eines geplanten
Nießbrauches seitens eines Kommanditisten verbunden ist); und
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(iv)
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die Übertragung unter Einhaltung der anwendbaren
Übertragungsbestimmungen der Verträge vorgenommen wird, die die Bedingungen für den Joint-VentureVertrag regeln.
(b) Insbesondere ist die Komplementärin berechtigt, einer
Übertragung einer Beteiligung an der Kommanditgesellschaft nicht zuzustimmen, wenn die Komplementärin keine
schriftliche von dem jeweiligen Übertragungsempfänger
rechtsgültig ausgefertigte und zugestellte Erklärung erhalten hat, gemäß welcher der Übertragungsempfänger (i)
sich damit einverstanden erklärt, die Bestimmungen des
vorliegenden Vertrages einzuhalten und sich an diese gebunden zu fühlen, (ii) bestätigt, dass er kein Staatsbürger
der Vereinigten Staaten von Amerika ist, (iii) in Bezug auf
sich selbst eine Zusicherung, Gewährleistung und Vertragsabrede des Inhaltes abgibt, wie er in Ziffer 11.14 des vorliegenden Vertrages vorgeschrieben ist, (iv) bestätigt, dass er
die erworbene(n) Beteiligung(en) an der Kommanditgesellschaft (vorbehaltlich der Bestimmungen des vorliegenden
§ 8) nur an eine Person überträgt, die eine ähnliche Zusicherung, Gewährleistung und Vertragsabrede abgibt, und
(v) sich damit einverstanden erklärt, sämtliche Dokumente,
die die Komplementärin in Zusammenhang mit der Übertragung als notwendig erachten kann, ordnungsgemäß und
rechtsgültig auszufertigen und /oder auszuhändigen.
(c) Jegliche angedachte Übertragung, die gegen die vorliegende Ziffer 8.1 verstößt, gilt als null und nichtig ab initio (d.h.
von Anfang an) und ist für die Kommanditgesellschaft nicht
bindend, sofern nicht und bis die Komplementärin einer solchen Übertragung innerhalb von 10 (zehn) Geschäftstagen,
nachdem die Komplementärin Kenntnis von den Tatsachen
erlangt hat, die dazu geführt haben, dass die Übertragung
als null und nichtig gilt, mittels einer schriftlichen Benachrichtigung (im Nachfolgenden als eine heilende Mitteilung
bezeichnet) an die übertragende Partei und den Übertragungsempfänger zustimmt. In der heilenden Mitteilung ist
zu bestimmen und festzulegen, (i) ob die Übertragung nur
ab und /oder bis zu einem bestimmten, in der heilenden
Mitteilung zu erwähnenden Datum rechtsgültig und rechtsverbindlich und ob die Übertragung vor und /oder nach diesem Datum null und nichtig ist oder (ii) ob die Übertragung
ab initio und für einen unbegrenzten Zeitraum rechtsgültig
und rechtsverbindlich ist. Der Kommanditist, der eine angedachte Übertragung, die gegen die vorliegende Ziffer 8.1
verstößt, durchführt, stellt die Kommanditgesellschaft und
die anderen Gesellschafter frei von und hält diese schadlos
gegen jegliche/n vom Bund, bundesstaatlich oder lokal erhobene/n Einkommenssteuer/n oder Übertragungssteuern,
einschließlich, jedoch nicht ausschließlich, einer Übertragungsgewinnsteuer, die infolge einer solchen angedachten
Übertragung anfällt oder durch die angedachte Übertragung
direkt oder indirekt entsteht (und zwar ungeachtet dessen,
ob ein solcher Verstoß mittels einer heilenden Mitteilung
geheilt wird oder nicht).
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(d) Unbeschadet der vorstehenden Bestimmungen wird der
übertragende Kommanditist, sofern nicht ein Übertragungsempfänger gemäß den Bestimmungen des vorliegenden
§ 8 als ein Kommanditist in die Kommanditgesellschaft aufgenommen wurde, der an die Stelle des übertragenden
Kommanditisten tritt, nicht von einer Haftungsverpflichtung
entbunden, die er gemäß dem vorliegenden Vertrag übernommen hat, und der Übertragungsempfänger hat keinerlei Anspruch auf Ausübung irgendwelcher Rechte, die
gemäß dem vorliegenden Vertrag einem Kommanditisten
gewährt werden, ausgenommen das Recht auf Erhalt des
gesamten oder eines Teils des Anteils am Ertrag, Gewinn,
Verlust oder der Barausschüttung, auf den/die sein übertragender Kommanditist ansonsten Anspruch hätte.
(e) Jeder Kommanditist, der einen Teil seiner Beteiligung an
der Kommanditgesellschaft überträgt, erklärt sich damit
einverstanden, die Kommanditgesellschaft und die anderen
Gesellschafter freizustellen und schadlos zu halten, und
zwar von bzw. gegen sämtliche/n Steuern, Kosten und /
oder Aufwendungen, die der Kommanditgesellschaft infolge
oder in Zusammenhang mit einer solchen Übertragung
und /oder eines Kommanditistenwechsels entstehen oder
von dieser zu tragen sind. Sofern die Übertragung in Form
einer Schenkung vollzogen wird, haften der Übertragungsempfänger und der übertragende Kommanditist gesamtschuldnerisch gegenüber der Fondsverwalterin für die
zusätzliche Zahlung einer pauschalen Verwaltungsgebühr in
Höhe von US-$ 250,00 (zweihundertfünfzig US-Dollar) zzgl.
Umsatzsteuer in der jeweils gesetzlich vorgeschriebenen
Höhe. Diese Gebühr wird mit der Rechtswirksamkeit der
in Form einer Schenkung vollzogenen Übertragung zur Zahlung fällig. Die Kommanditgesellschaft ist berechtigt, diese
Beträge gegen Zahlungsforderungen aufzurechnen, die der
jeweilige Kommanditist gegenüber der Kommanditgesellschaft haben könnte, und danach den aufgerechneten
Betrag an die Fondsverwalterin weiterzuleiten.
(f) Die Übertragung von Fondsanteilen (inklusive der Übertragung von Fondsanteilen in Form einer Schenkung) gemäß
der vorliegenden Ziffer 8.1 erlangt Rechtswirksamkeit,
wenn die Komplementärin ihre Zustimmung jeweils erteilt
(i) vor dem oder zum 31. März des jeweiligen Jahres, am
1. April desselben Jahres, (ii) nach dem 31. März und vor
dem oder zum 30. Juni, am 1. Juli desselben Jahres, (iii)
nach dem 30. Juni und vor oder zum 30. September des
jeweiligen Jahres, am 1. Oktober desselben Jahres oder
(iv) nach dem 30. September und vor dem oder zum
31. Dezember des jeweiligen Jahres, am 1. Januar des
sich direkt anschließenden Jahres, wobei zu beachten ist,
dass keinerlei Übertragung von Fondsanteilen vor dem
1. Januar des Jahres Rechtswirksamkeit erlangt, welches
unmittelbar auf das Jahr folgt, in dem die Ausgabe weiterer
Fondsanteile gemäß Ziffer 2.3 an Kommanditisten bzw.
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neue Kommanditisten vollständig erfolgt ist. Zu dem selben Zeitpunkt, zu dem die Übertragung der Fondsanteile
Rechtswirksamkeit erlangt, ist der Übertragungsempfänger
in die Kommanditgesellschaft aufzunehmen.
8.2 Übertragung durch die Komplementärin
Die Komplementärin ist berechtigt,
(a) jederzeit ihre(n) Fondsanteil(e) ohne die Genehmigung
irgendeines anderen Gesellschafters zu übertragen; und
(b) die gesamte oder einen beliebigen Teil der Beteiligung
der Komplementärin an der Kommanditgesellschaft zu
übertragen, und zwar
(i)
(ii)
jederzeit ohne die Genehmigung irgendeines anderen
Gesellschafters auf ein Rechtssubjekt, das direkt oder
indirekt von der Commerzleasing und Immobilien AG
oder der HAJOGA -US Vermietungsgesellschaft mbH
kontrolliert wird, oder
auf eine andere Person, vorausgesetzt jedoch, dass
die Gesellschafter gemäß Ziffer 6.2(f) und Ziffer 6.3
oder gegebenenfalls Ziffer 6.4 des vorliegenden Vertrages einer solchen Übertragung zugestimmt haben.
Falls und sofern die Beteiligung des General Partners an der
Kommanditgesellschaft übertragen wird, erlangt die Übertragung mit ihrem Abschluss Rechtswirksamkeit und der
Übertragungsempfänger ist zu dem selben Zeitpunkt als
General Partner in die Kommanditgesellschaft aufzunehmen.
8.3 Ausscheiden eines Kommanditisten durch Tod
(a) Sollte einer der Kommanditisten, der eine natürliche Person
ist, versterben, so wird die Kommanditgesellschaft automatisch mit dem/den Erben des verstorbenen Kommanditisten
weitergeführt.
(b) Jeder Erbe eines Kommanditisten hat seinen Anspruch
durch Vorlage eines Erbscheines oder eines entsprechenden Erbschaftsnachweises gegenüber der Komplementärin
nachzuweisen. Jeder Kommanditist verpflichtet sich hiermit, seinen Nachlass so zu gestalten, dass im Falle seines
Versterbens (i) seine Beteiligung an der Kommanditgesellschaft nicht in Teil-Fondsanteile aufgeteilt wird, und (ii) kein
Erbe weniger als 6 (sechs) Fondsanteile hält. Sollte eine
Beteiligung im Falle des Ablebens eines Kommanditisten
in Beträge aufgeteilt werden, die dieser Bestimmung nicht
genügen, so sind die Erben verpflichtet, einen Bevollmächtigten zu ernennen und diesen zu ermächtigen, sie zu vertreten und in ihrem Namen seine Stimme abzugeben. Für
den Fall, dass ein solcher Bevollmächtigter nicht benannt
wird, ist die Komplementärin berechtigt, jedoch nicht verpflichtet, einen solchen Bevollmächtigten im Namen der
Erben zu ernennen. Ein solcher Bevollmächtigter ist nicht
berechtigt, die Stimmen, die er im Namen der Erben
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abgibt, aufzuteilen. Ausschüttungen werden ausschließlich
an einen solchen Bevollmächtigten ausgezahlt. Bis ein
Bevollmächtigter ernannt oder ein Erbe den Nachweis für
seinen Anspruch erbracht hat, ruht das Recht auf Stimmabgabe und Teilnahme an den Gesellschafterversammlungen der Kommanditgesellschaft und wird jegliche Ausschüttung von der Komplementärin zurückgehalten. Des weiteren übereignen Erben, deren Beteiligungsbetrag 6 (sechs)
Fondsanteile nicht erreicht oder einen Teil-Fondsanteil darstellt, ihren Fondsanteil oder kaufen von dem/den anderen
Erben (eine) Beteiligung(en) auf, um ihre Gesamtbeteiligung auf mindestens 6 (sechs) Fondsanteile aufzustocken
und sicherzustellen, dass keiner der Erben weiterhin einen
Teil-Fondsanteil hält. Die Gesellschafter stimmen hiermit
der Bestellung eines Testamentsvollstreckers für den Nachlass eines verstorbenen Kommanditisten zu, ein solcher
Testamentsvollstrecker ist berechtigt, die Stimmrechte für
die jeweiligen Fondsanteile auszuüben.
(c) Die Erben eines Kommanditisten, die nach dem Ableben
des betreffenden Kommanditisten dessen Fondsanteile
halten, übernehmen die gesamtschuldnerische Haftung
für die Verpflichtungen des verstorbenen Kommanditisten.
Des Weiteren stellen die Erben eines Kommanditisten die
Kommanditgesellschaft frei von und halten diese schadlos
gegen jegliche/n Steuern, Kosten und /oder Aufwendungen,
die der Kommanditgesellschaft infolge oder in Zusammenhang mit dem Ableben des Kommanditisten, der Erbschaft
und /oder der Übertragung der Beteiligung entstehen oder
gegen diese geltend gemacht werden. Weiterhin übernimmt/übernehmen der /die Erbe(n) die gesamtschuldnerische Haftung für die Zahlung einer pauschalen Verwaltungsgebühr in Höhe von US-$ 250,00 (zweihundertfünfzig
US-Dollar) zzgl. Umsatzsteuer in der jeweils gesetzlich
vorgeschriebenen Höhe an die Fondsverwalterin. Diese
Gebühr wird mit dem Anfall der Erbschaft zur Zahlung fällig.
Die Kommanditgesellschaft ist berechtigt, diese Beträge
gegen Zahlungsforderungen aufzurechnen, die der/die
jeweilige(n) Erbe(n) gegenüber der Kommanditgesellschaft
haben könnte(n), und danach den aufgerechneten Betrag
an die Fondsverwalterin weiterzuleiten.
8.4 Übertragungspflicht
Im Falle einer Stimmenmehrheit der Gesellschafter gemäß
Ziffer 6.2(n) und Ziffer 6.3 oder gegebenenfalls Ziffer 6.4 des
vorliegenden Vertrages, die über den Verkauf und die Übertragung sämtlicher umlaufender und von den Kommanditisten
gehaltener Fondsanteile an 1 (einen) oder mehrere Käufer beschließen, der/die angeboten hat /haben, sämtliche umlaufende
und von den Kommanditisten gehaltene Fondsanteile als Teil
einer Einzeltransaktion aufzukaufen, sind alle Gesellschafter
verpflichtet, eine solche Verkaufstransaktion mitzutragen und
alle ihre Fondsanteile an den oder die an einer solchen Transaktion beteiligten Käufer zu übertragen.
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§ 9 AUSSCHEIDEN UND AUSSCHLUSS DER
KOMMANDITISTEN UND DER KOMPLEMENTÄRIN
untreuten Teilbetrag entschädigt hat, der bei der Kommanditgesellschaft nicht durch eine Versicherung oder
eine Kautionsversicherung abgedeckt wurde, und die
Komplementärin den betreffenden leitenden Angestellten nicht von seinem Posten entfernt oder gegebenenfalls dessen Arbeitsvertrag aufgekündigt hat;
oder
9.1 Freiwilliges Ausscheiden eines Kommanditisten
(a) Keiner der Kommanditisten kann zu irgendeinem Zeitpunkt
freiwillig aus der Kommanditgesellschaft ausscheiden.
(b) Sollte ein Gesellschafter freiwillig oder unfreiwillig aus der
Kommanditgesellschaft ausscheiden und damit gegen den
vorliegenden Vertrag verstoßen, so hat ein solcher Gesellschafter keinerlei Anspruch auf die Ausschüttungen, auf
die ein solcher Gesellschafter ansonsten gemäß Ziffer 5.2
oder Ziffer 10.2 des vorliegenden Vertrages Anspruch hätte;
stattdessen hat er zeitgleich mit der Ausschüttung von ausschüttungsfähigen Beträgen an die anderen Gesellschafter,
die aus einer Liquidation der Kommanditgesellschaft gemäß
§ 10 des vorliegenden Vertrages stammen oder mit einer
solchen Liquidation in Zusammenhang stehen, Anspruch
auf einen Betrag,
(i)
(ii)
der dem Betrag entspricht, auf den ein solcher
Gesellschafter gemäß Ziffer 10.2 des vorliegenden
Vertrages im Falle einer Liquidation der Kommanditgesellschaft Anspruch gehabt hätte, wenn er seinen
vertragskonformen Status als Gesellschafter beibehalten hätte, abzüglich des Schadensersatzbetrages
des betreffenden Gesellschafters; oder
der dem maximalen Auszahlungsbetrag des jeweiligen
Gesellschafters entspricht, abzüglich des Schadensersatzbetrages des betreffenden Gesellschafters, je
nachdem, welcher Betrag niedriger ist.
9.2 Ausschluss der Komplementärin
(a) Die Komplementärin kann durch eine Stimmenmehrheit
der Kommanditisten gemäß Ziffer 6.2(p) und 6.3 oder gegebenenfalls 6.4 des vorliegenden Vertrages als Komplementär der Kommanditgesellschaft ausgeschlossen werden,
wenn:
(i)
ein Ausscheidungsereignis in Bezug auf die Komplementärin eintritt; oder
(ii)
die Komplementärin die Straftat des Betrugs begeht
oder sich in ihrer Eigenschaft als Komplementärin
eines absichtlichen und vorsätzlichen Fehlverhaltens
schuldig macht; oder
(iii)
die Komplementärin oder ein Vorstandsmitglied oder
leitender Angestellter der Komplementärin die Gelder
der Kommanditgesellschaft veruntreut, eine solche
Veruntreuung dem Nutzen der Komplementärin oder
eines ihrer Vorstandsmitglieder oder leitenden Angestellten dienen soll, und wenn die Komplementärin
im Falle einer Veruntreuung durch ein Vorstandsmitglied oder einen leitenden Angestellten der Komplementärin die Kommanditgesellschaft nicht für den ver-
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(iv)
die Komplementärin in ihrer Eigenschaft als Komplementärin grob fahrlässig handelt, sodass infolge einer
solchen groben Fahrlässigkeit die Kommanditgesellschaft einen erheblichen Verlust oder Schaden erleidet;
der Vorwurf der groben Fahrlässigkeit ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Komplementärin eine Handlung unterlässt oder durchführt, zu deren Unterlassung oder Durchführung die Gesellschafter ihre
Zustimmung gegeben haben oder deren Unterlassung oder Durchführung der Joint-Venture-Vertrag
vorsieht; immer unter der Voraussetzung, dass ein
solcher Ausschluss nicht eine Vertragsverletzung
oder einen Bruch einer der Bestimmungen des JointVenture-Vertrages und /oder der Hypothekendarlehensdokumente darstellt oder dazu führt.
Die Komplementärin kann erst dann ausgeschlossen werden, wenn die Kommanditisten zuvor einen an die Stelle
der Komplementärin tretenden Komplementär mit einer
Stimmenmehrheit der Kommanditisten gewählt haben, die
insgesamt mindestens 50 % (fünfzig Prozent) sämtlicher
Fondsanteile halten, die (i) von den bei der entsprechenden
Gesellschafterversammlung persönlich anwesenden oder
durch einen Vertreter vertretenen Kommanditisten gehalten
werden, oder die (ii) im Falle einer schriftlichen Beschlussfassung Ihre Stimmen und /oder Stimmenthaltungserklärungen in Bezug auf den zugrunde liegenden Antrag eingereicht haben.
(b) Mit dem Ausschluss der Komplementärin gemäß der vorliegenden Ziffer 9.2 enden automatisch die zukünftige Haftung,
die zukünftigen Verpflichtungen und Aufgaben der Komplementärin als Komplementär der Kommanditgesellschaft,
und die Kommanditgesellschaft stellt die ausgeschlossene
Komplementärin frei von und hält diese schadlos gegen
jegliche/n und sämtliche/n Verluste/n, Kosten, Aufwendungen, Ansprüche/n und Schäden, die sich aus oder in
Verbindung mit der Vornahme oder Unterlassung einer
Handlung der Kommanditgesellschaft ergeben, sofern
diese Zeiträumen zugeordnet werden kann, die den Tag
des Ausschlusses der Komplementärin einschließen und
diesem folgen.
9.3 Ausschluss von Kommanditisten im Falle eines
Gesetzesverstoßes
(a) Jeder beitretende Kommanditist ist sich des Umstandes
bewusst, dass:
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(i)
die Kommanditgesellschaft in den Vereinigten Staaten
von Amerika gewissen Bestimmungen des USA
PATRIOT Act aus dem Jahr 2001 [Gesetz zur Einschränkung der Bürgerrechte im Namen der Terrorbekämpfung] (im Nachfolgenden als der Patriot Act
bezeichnet), einschließlich, jedoch nicht ausschließlich, Titel III des Patriot Act, dem International Money
Laundering and Abatement and Anti-Terrorist Financing Act aus dem Jahr 2001 [Gesetz zur Bekämpfung
der internationalen Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung] (im Nachfolgenden als Titel III bezeichnet),
gewissen von der amerikanischen Office of Foreign
Assets Control [Abteilung des Finanzministeriums
zur Beaufsichtigung der Einhaltung von Handelssanktionen] (im Nachfolgenden als die OFAC bezeichnet)
auferlegten oder durchgesetzten Verwaltungs- und
Rechtsvorschriften sowie vergleichbaren Gesetzen
der Vereinigten Staaten von Amerika unterliegen
kann;
(ii)
zur Einhaltung der anwendbaren US-amerikanischen
Gesetze und Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche sämtliche Zahlungen seitens eines beitretenden Kommanditisten an die Kommanditgesellschaft
und sämtliche Ausschüttungen der Kommanditgesellschaft an die Kommanditisten ausschließlich im Namen
des jeweiligen Kommanditisten an und von ein/em
Konto eines Bankhauses vorgenommen werden, das
im Sinne des US Bank Secrecy Act [US-amerikanisches Gesetz über das Bankgeheimnis] (31 U.S.C.
§ 5311 ff.) in seiner jeweils gültigen Fassung sowie
im Sinne der auf der Grundlage dieses Gesetzes vom
US-amerikanischen Finanzministerium erlassenen
Regelungen – in ihrer jeweils gültigen Fassungen –
keine „ausländische Strohbank“ ist;
(iii)
die Komplementärin jeden der Kommanditisten dazu
auffordern kann, eine entsprechende Dokumentation
vorzulegen, anhand derer u.a. die Identität des Kommanditisten und die Quelle nachgewiesen werden
können, aus der die vom jeweiligen Kommanditisten
eingebrachten Gelder stammen; die Komplementärin
kann die Zeichnung eines beitretenden Kommanditisten aufgrund der Nichtvorlage dieser Unterlagen oder
aufgrund der vorgelegten Informationen ablehnen;
(iv)
die Komplementärin in zumutbarem Umfang zu
jedem Zeitpunkt, zu dem ein Kommanditist Fondsanteile hält, von einem solchen Kommanditisten die
Vorlage zusätzlicher Dokumente und Informationen
verlangen kann; ein solcher Kommanditist erklärt
sich bereit, die so angeforderten Dokumente oder
Informationen zur Verfügung zu stellen;
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tretenden Kommanditisten erhalten hat, der/n zuständigen Regierungsbehörde(n) zu melden, oder
die Nichteinhaltung der Aufforderung zur Vorlage von
Informationen seitens eines beitretenden Kommanditisten an die zuständige/n Regierungsbehörde(n) zu
melden, unter bestimmten Umständen sogar ohne
den betreffenden Kommanditisten darüber in Kenntnis zu setzen, dass die Weiterleitung dieser Informationen vorgenommen wurde; unter der Voraussetzung
jedoch, dass die von einem beitretenden Kommanditisten erhaltenen Informationen nicht für andere
Zwecke als für die Versicherung verwendet wird, dass
die Kommanditgesellschaft anwendbare Gesetze,
Regelungen, Anordnungen, Anweisungen oder besondere Verordnungen einhält, einschließlich, jedoch
nicht ausschließlich, der von der OFAC, dem Patriot
Act und Titel III auferlegten oder durchgesetzten Verwaltungs- und Rechtsvorschriften; und
(iv)
(v)
entweder vor oder nach der Annahme einer Zeichnung die Kommanditgesellschaft dazu aufgefordert
werden kann, Informationen, die sie von einem bei-
die Komplementärin ohne die Zustimmung oder
Genehmigung eines Kommanditisten solche Maßnahmen ergreifen kann, die sie für notwendig erachtet, um anwendbare Gesetze, Regelungen, Anordnungen, Anweisungen oder besondere Verordnungen
einzuhalten, einschließlich, jedoch nicht ausschließlich, der von der OFAC, dem Patriot Act und Titel III
auferlegten oder durchgesetzten Verwaltungs- und
Rechtsvorschriften; dazu zählen möglicherweise u.a.
die Untersagung der Zuführung weiterer Kapitaleinlagen in die Kommanditgesellschaft gegenüber einem
Kommanditisten, die Hinterlegung von Ausschüttungen, auf die ein solcher Kommanditist ansonsten Anspruch hätte, auf einem Anderkonto oder die Herbeiführung des Ausschlusses eines solchen Kommanditisten aus der Kommanditgesellschaft gemäß dem in
unten stehender Ziffer 9.4 beschriebenen Verfahren.
Weiterhin kann die Kommanditgesellschaft gesetzlich
dazu verpflichtet werden, das Kapitalkonto des betreffenden Kommanditisten durch Verweigerung eines
Auszahlungsantrages „einzufrieren“; die Kommanditgesellschaft kann ebenfalls dazu verpflichtet werden,
eine solche Vorgehensweise der/den zuständigen
US-amerikanischen Regierungsbehörde(n) zu melden.
In all den vorstehend beschriebenen Fällen haben
die Kommanditisten gegenüber der Komplementärin
oder einer ihrer Verbundenen Unternehmen keinerlei
Ansprüche aus einer solchen Handlung.
(b) Jeder beitretende Kommanditist stellt hiermit die Kommanditgesellschaft, die Komplementärin und die Verbundenen
Unternehmen der Komplementärin (einschließlich der Vorstandsmitglieder, leitenden Angestellten und Mitarbeiter
der Verbundenen Unternehmen) sowie alle anderen Kommanditisten frei von und hält diese schadlos gegen jegliche/n und sämtliche/n Verluste/n, Schäden, Haftungsansprüche/n oder Ausgaben, einschließlich Kosten und angemessener Anwaltshonorare, die ihnen entstehen können
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oder die ihnen aufgrund oder in Zusammenhang mit einer
unzutreffenden Darstellung in einer Zeichnungsvereinbarung
oder einer gemäß der vorliegenden Ziffer 9.3 zu liefernden
Information durch einen beitretenden Kommanditisten entstehen können, oder jegliche/r Handlung eines beitretenden Kommanditisten, die zu einem Verstoß der Kommanditgesellschaft gegen den Patriot Act führt.
9.4 Sonstige Rechte auf Ausschluss von Kommanditisten
(a) Die Komplementärin kann die Beteiligung eines Kommanditisten an der Kommanditgesellschaft aufkündigen, sämtliche
Fondsanteile eines solchen Kommanditisten annullieren
und einen solchen Kommanditisten in seiner Eigenschaft
als Kommanditist aus der Kommanditgesellschaft löschen,
entfernen und ausschließen, sofern eines der nachfolgend
aufgeführten Ereignisse eintritt:
(i)
ein Insolvenzverfahren wurde gegen das Vermögen
des betreffenden Kommanditisten eröffnet oder der
Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens
wurde mangels Masse abgelehnt oder ein Ausscheidungsereignis in Bezug auf den betreffenden Kommanditisten ist eingetreten. Die vorstehende Regelung findet ebenfalls Anwendung auf den/die Rechtsnachfolger des betreffenden Kommanditisten, wenn
ein Insolvenzverfahren gegen den Nachlass des
betreffenden Kommanditisten oder dessen Rechtsnachfolger eröffnet wurde oder der Antrag auf
Eröffnung eines Insolvenzverfahrens mangels Masse
abgelehnt wurde oder ein Ausscheidungsereignis in
Bezug auf den/die betreffenden Rechtsnachfolger eingetreten ist;
(ii)
die Fondsanteile, die Beteiligung oder die Sonderrechte eines Kommanditisten an der Kommanditgesellschaft unterliegen einem Zwangsversteigerungsverfahren oder sonstigen Zwangsmaßnahmen,
die von den Gläubigern des jeweiligen Kommanditisten betrieben werden, und eine solche Zwangsmaßnahme wird nicht innerhalb von 3 (drei) Monaten
eingestellt;
(iii)
(iv)
der betreffende Kommanditist oder der /die Rechtsnachfolger des betreffenden Kommanditisten (z.B.
dessen Erben) hat /haben zum Fälligkeitszeitpunkt
seine /ihre Kapitaleinlage(n) nicht in voller Höhe geleistet. Sollte ein Kommanditist nur einen Teil seiner
Kapitaleinlage eingebracht haben, kann die Komplementärin – anstatt die Beteiligung eines solchen
Kommanditisten in ihrer Gesamtheit aufzukündigen –
die Beteiligung eines solchen Kommanditisten dergestalt verringern, dass die Beteiligung des betreffenden Kommanditisten der bisher von diesem tatsächlich eingebrachten Kapitaleinlage entspricht; oder
in Bezug auf den betreffenden Kommanditisten liegt
ein wichtiger Aufkündigungsgrund vor, einschließlich
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der Nichteinhaltung der in vorstehender Ziffer 9.3(a)
niedergelegten Bestimmungen.
(b) Die Komplementärin kann die Beteiligung eines Kommanditisten gemäß Ziffer 9.4(a) des vorliegenden Vertrages mittels einer an den betreffenden Kommanditisten gerichteten
schriftlichen Mitteilung aufkündigen (oder die Beteiligung
eines Kommanditisten verringern). Eine solche Aufkündigung oder Verringerung der Beteiligung eines Kommanditisten wird rechtswirksam entweder mit der tatsächlichen
Entgegennahme der Aufkündigungsmitteilung durch den
betreffenden Kommanditisten oder 3 (drei) Geschäftstage
nach dem Versand einer solchen Mitteilung an die zuletzt
der Kommanditgesellschaft schriftlich mitgeteilten Anschrift
des Kommanditisten, je nachdem, was früher eintritt.
(c) Im Falle des Ausschlusses eines Kommanditisten gemäß
der vorliegenden Ziffer 9.4 werden die Fondsanteile und
die Beteiligung des betreffenden Kommanditisten an der
Kommanditgesellschaft annulliert und aufgekündigt und die
anteiligen Beteiligungen der verbleibenden Kommanditisten
entsprechend angepasst. Alternativ hierzu und anstatt die
Fondsanteile eines solchen Kommanditisten zu annullieren,
kann die Komplementärin die Fondsanteile des betreffenden Kommanditisten an eine beliebige Person verkaufen
oder übertragen. Der aus einem solchen Verkauf und einer
solchen Übertragung erzielte Erlös kommt der Kommanditgesellschaft zugute, und der betreffende Kommanditist hat
keinerlei Anspruch auf diesen Erlös; er erhält jedoch einen
Betrag, der auf die in der nachfolgenden Ziffer 9.4(d) festgelegte Entschädigung beschränkt ist.
(d) Für den Fall des Ausschlusses eines Kommanditisten
(jedoch nicht für den Fall einer bloßen Verringerung der
Beteiligung eines solchen Kommanditisten) gemäß der
vorliegenden Ziffer 9.4 gilt folgendes:
(i)
Der betreffende Kommanditist erhält von der Kommanditgesellschaft eine Entschädigungszahlung in
Höhe des Verkehrswertes seiner ehemaligen Beteiligung an der abzüglich der durch den Ausschluss des
betreffenden Kommanditisten entstandenen Kosten
und Gebühren.
(ii)
Sollten sich die Komplementärin und der betreffende
Kommanditist nicht auf den Verkehrswert für die ehemalige Beteiligung des betreffenden Kommanditisten
an der Kommanditgesellschaft einigen können, so
wird der Betrag als Verkehrswert einer solchen Beteiligung betrachtet, den ein Dritter für die betreffende
Beteiligung tatsächlich zu zahlen bereit ist.
(iii)
Die Zahlung einer an den betreffenden Kommanditisten zu entrichtenden Entschädigung erfolgt zinsfrei in
drei gleich bleibenden Jahresraten, wobei die erste
dieser Jahresraten 6 (sechs) Monate nach dem Ausschluss des betreffenden Kommanditisten fällig wird.
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Die Kommanditgesellschaft ist jederzeit berechtigt,
die Entschädigung in voller Höhe oder in Form von
höheren Raten auszuzahlen. Weiterhin erfolgt die
Zahlung einer Entschädigung an einen ausgeschlossenen Kommanditisten ausschließlich aus jeweils in der
Liquiditätsreserve der Kommanditgesellschaft stehenden Finanzmitteln; für den Fall, dass die in der Liquiditätsreserve stehenden Finanzmittel der Kommanditgesellschaft nicht ausreichen, um die Entschädigung
in voller Höhe zu leisten, ist der Saldo für die Entschädigung des betreffenden Kommanditisten zu dem
Zeitpunkt zu zahlen, zu dem die in der Liquiditätsreserve der Kommanditgesellschaft stehenden Finanzmittel ausreichen oder zu dem die Kommanditgesellschaft liquidiert wird.
(iv)
(v)
Der betreffende Kommanditist stellt die Kommanditgesellschaft frei von und hält diese schadlos gegen
sämtliche/n Schadensersatzforderungen, Kosten und
Aufwendungen, die sich infolge des Ausschlusses des
betreffenden Kommanditisten ergeben (z.B. Kosten
in Zusammenhang mit der Ermittlung des Verkehrswertes der Beteiligung des betreffenden Kommanditisten, Gebühren und Steuern). Beträge, die von
dem ausgeschlossenen Kommanditisten geschuldet
werden, sind 10 (zehn) Kalendertage nach diesbezüglicher Aufforderung seitens der Komplementärin zur
Zahlung fällig. Die Kommanditgesellschaft ist berechtigt, sämtliche Kosten, Gebühren und Steuern direkt
von bzw. gegen der/die Entschädigung abzuziehen,
aufzurechnen und einzubehalten, die an den ausgeschlossenen Kommanditisten zahlbar ist, anstatt
diesen zur Zahlung dieser Beträge aufzufordern.
Weiterhin ist ein solcher Kommanditist verpflichtet,
der Fondsverwalterin eine Verwaltungsgebühr in
Höhe von 0,5 % der in die Kommanditgesellschaft
eingebrachten Kapitaleinlage (zuzüglich der jeweils
gültigen Umsatzsteuer) in Bezug auf die annullierten
Fondsanteile, jedoch keinesfalls mehr als US-$ 1.000
(eintausend US-Dollar) zzgl. Umsatzsteuer, zu zahlen.
Diese Gebühr wird zum Zeitpunkt der Rechtswirksamkeit der Annullierung der betreffenden Fondsanteile zur Zahlung fällig.
§ 10 AUFLÖSUNG, LIQUIDATION UND BEENDIGUNG DER
10.1 Auflösungsereignis
(a) Die Kommanditgesellschaft ist aufzulösen, sobald eines der
nachfolgend aufgeführten Ereignisse zuerst eintritt:
(i)
an dem Tag, der in einem von den Gesellschaftern
gemäß Ziffer 6.2(m) und Ziffer 6.3 oder gegebenenfalls Ziffer 6.4 des vorliegenden Vertrages angenommenen Beschluss zu dem Tag bestimmt wurde, an
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dem die Kommanditgesellschaft aufgelöst, liquidiert
oder beendet werden soll; oder
(ii)
in Bezug auf die Komplementärin tritt ein Ausscheidungsereignis ein (es sei denn, die Kommanditisten
haben gemäß Ziffer 6.2(g) und Ziffer 6.3 oder gegebenenfalls Ziffer 6.4 des vorliegenden Vertrages einen
Beschluss gefasst, die Geschäftsaktivitäten der Kommanditgesellschaft fortzuführen und infolgedessen
innerhalb von 30 (dreißig) Kalendertagen nach dem
Eintritt des Ausscheidungsereignisses einen der
Komplementärin nachfolgenden Komplementär
ernannt); oder
(iii)
die Auflösung des Joint Ventures (es sei denn, die
Komplementärin entscheidet sich dazu, die Kommanditgesellschaft so lange weiterzuführen, bis die Kommanditgesellschaft sämtliche und jegliche Erlöse aus
der Abwicklung des Joint Ventures erhalten hat, auf
die die Kommanditgesellschaft Anspruch hat); oder
(iv)
der Verkauf oder eine sonstige Verfügung der/über
die Beteiligung der Kommanditgesellschaft am Joint
Venture (es sei denn, die Komplementärin entscheidet sich dazu, die Kommanditgesellschaft so lange
weiterzuführen, bis die Kommanditgesellschaft sämtliche und jegliche Erlöse aus dem Verkauf oder einer
sonstigen Verfügung des /über das Joint Ventures
erhalten hat, auf die die Kommanditgesellschaft
Anspruch hat); oder
(v)
der 31. Dezember 2050 wird erreicht.
(b) Bei Eintritt eines Ausscheidungsereignisses in Bezug auf
einen Kommanditisten ist die Kommanditgesellschaft nicht
zu beenden; die Kommanditgesellschaft führt vielmehr
ihre Geschäftsaktivitäten trotz des Eintrittes eines solchen
Ausscheidungsereignisses ohne Unterbrechung fort.
10.2 Abwicklung, Liquidation und Ausschüttung des
Vermögens der Kommanditgesellschaft
(a) Bei Auflösung der Kommanditgesellschaft ist seitens des
Wirtschaftsprüfungsunternehmens der Kommanditgesellschaft eine Aufstellung der Konten der Kommanditgesellschaft und der Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten
und Geschäftsaktivitäten der Kommanditgesellschaft zu
erstellen, und zwar von dem Tag ab, der der Aufstellung
unmittelbar vorausgeht, bis zum Tag der Auflösung. Die
Komplementärin setzt sofort die Abwicklung der Geschäfte
der Kommanditgesellschaft um.
(b) Im Falle der Auflösung der Kommanditgesellschaft und
der anstehenden Abwicklung ihrer Geschäfte geht die
Komplementärin wie folgt vor:
(i)
sie verkauft sämtliche Vermögensgegenstände der
Kommanditgesellschaft oder liquidiert diese in irgendcomcast center
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einer anderen Weise, und zwar so schnell wie unter
Berücksichtigung der Umstände möglich;
(ii)
(A) sie befriedigt sämtliche Verbindlichkeiten der
Kommanditgesellschaft, ausgenommen Ausschüttungen an die Gesellschafter, und (B) sie bildet
solche Rückstellungen, die von der Komplementärin
(nach gutgläubiger Beurteilung der geschäftlichen
Umstände) als erforderlich festgelegt werden können,
um Eventual-, feststellungsbedürftige oder unvorhergesehene Verbindlichkeiten oder Verpflichtungen der
Kommanditgesellschaft abzudecken (bei der Ermittlung der Kapitalkonten der Gesellschafter werden
die Beträge dieser Rückstellungen als eine Ausgabe
der Kommanditgesellschaft betrachtet); und
(iii)
sie weist den Kapitalkonten der Gesellschafter den
Nettoertrag und Nettogewinn oder Nettoverlust bis
einschließlich des Tags der Ausschüttung gemäß § 4
des vorliegenden Vertrages zu; weiterhin weist sie
den Kapitalkonten der Gesellschafter jegliche Nettoerträge und Nettogewinne oder Nettoverluste aus
einem solchen Verkauf oder einer solchen Liquidation
gemäß § 4 des vorliegenden Vertrages nach entsprechender Bereinigung der Kapitalkonten der Gesellschafter zu, um in dem möglichen Umfang Kapitalkontosalden zu erhalten, die den jeweiligen Beträgen
entsprechen, die gemäß dem vorliegenden § 10 an
die Gesellschafter auszuschütten sind; und
(iv)
sie schüttet das verbleibende Vermögen der Kommanditgesellschaft nach Zahlung sämtlicher Schulden und
Verbindlichkeiten der Kommanditgesellschaft sowie
sämtlicher Gebühren, Kosten und Aufwendungen, die
in Zusammenhang mit der Auflösung und Liquidation
der Kommanditgesellschaft entstehen, wie folgt und
in der folgenden Rangfolge aus:
(A) erstens, an die Gesellschafter, und zwar gleichrangig im Verhältnis zu ihrer jeweiligen Beteiligungsquote, mit der diese Anteile an der
Kommanditgesellschaft halten, bis jeder der
Gesellschafter einen Betrag erhalten hat, der zu
100 % (einhundert Prozent) der Kapitaleinlage
des jeweiligen Gesellschafters entspricht;
(B) zweitens, 10 % (zehn Prozent) eines gegebenenfalls verbleibenden Saldos an die Komplementärin
und 90 % (neunzig Prozent) eines gegebenenfalls
verbleibenden Saldos an die Kommanditisten,
und zwar gleichrangig im Verhältnis zur jeweiligen
Beteiligungsquote der Kommanditisten.
(c) Die Komplementärin erfüllt jegliche Voraussetzungen, die
anwendbare Gesetze für die Abwicklung der Geschäfte
der Kommanditgesellschaft und die abschließende Ausschüttung ihres Vermögens vorschreiben.
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(d) Unbeschadet einer anders lautenden Regelung in dem vorliegenden Vertrag ist im Falle einer Liquidation im Sinne
des § 1.704 -1(b)(2)(ii)(g) der Einkommenssteuerrichtlinien
ein Gesellschafter, sofern sein Kapitalkonto eine Differenz
aufweist (nach Berücksichtigung sämtlicher Einlagen, Ausschüttungen, Zuweisungen und sonstiger Kapitalkontobereinigungen für sämtliche steuerpflichtigen Jahre, einschließlich des Jahres, in dem die Liquidation durchgeführt
wird), nicht verpflichtet, eine Kapitaleinlage zu leisten; der
Debetsaldo auf dem Kapitalkonto eines solchen Gesellschafters ist nicht als eine Schuld zu betrachten, die von
diesem Gesellschafter gegenüber der Kommanditgesellschaft oder einer anderen Person für irgendeinen Zweck
geschuldet wird.
(e) Nach Abschluss der Abwicklung, Liquidation und Ausschüttung des Vermögens gilt die Kommanditgesellschaft
als beendet.
(f) Nachdem sämtliche Schulden, Verbindlichkeiten und Verpflichtungen der Kommanditgesellschaft beglichen und befriedigt oder hierfür angemessene Rückstellungen gebildet
und sämtliche verbleibenden Vermögenswerte und das verbleibende Gesamtvermögen der Kommanditgesellschaft
ausgeschüttet wurden, fertigt die Komplementärin eine
nach dem Gesetz vorgeschriebene Löschungserklärung
rechtsgültig aus und reicht diese beim Innenministerium
des Bundesstaates Delaware (Delaware Secretary of State)
ein. Mit der Einreichung dieser Löschungserklärung beim
Innenministerium des Bundesstaates Delaware erlischt die
Kommanditgesellschaft, jedoch nicht für die Zwecke einer
Klage, eines sonstigen Verfahrens und eines entsprechenden Prozesses, wie sie/es /er im Gesetz niedergelegt ist.
Die Komplementärin hat die Befugnis, jegliche Vermögenswerte der Kommanditgesellschaft auszuschütten, die nach
ihrer Auflösung noch auftauchen sollten, Grundstücke zu
übereignen und solche sonstigen Maßnahmen zu ergreifen,
die im Auftrag und im Namen der Kommanditgesellschaft
notwendig sein können.
10.3 Rückzahlung der Einlage
Sofern nicht eine anders lautende Gesetzesvorschrift Anwendung findet oder in dem vorliegenden Vertrag nicht ausdrücklich
niedergelegt, verfolgt jeder Gesellschafter nach der Auflösung
der Kommanditgesellschaft einzig und allein die Rückzahlung
seiner jeweiligen Kapitaleinlage aus dem Vermögen der Kommanditgesellschaft. Wenn das nach Begleichung oder Befriedigung der Schulden und Verbindlichkeiten der Kommanditgesellschaft verbleibende Vermögen der Kommanditgesellschaft
nicht ausreicht, um die Kapitaleinlagen eines oder mehrerer
Kommanditisten zurückzuzahlen, dann steht /stehen (einem)
solchen Gesellschafter/n kein Rückgriffsrecht gegenüber irgendeinem der anderen Gesellschafter zu.
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§ 11 VERSCHIEDENES
11.1 Mitteilungen
(a) Jegliche und sämtliche Mitteilungen, Anzeigen, Aufforderungen, Zustimmungen, Genehmigungen, Anträge oder
sonstige Benachrichtigungen, die einer der Gesellschafter
wünschen oder zu deren Abgabe einer der Gesellschafter
gemäß dem vorliegenden Vertrag verpflichtet sein kann (im
Sinne des vorliegenden Vertrages in ihrer Gesamtheit als
Mitteilungen bezeichnet), haben schriftlich zu erfolgen und
sind zwecks Zustellung mit den nachstehend aufgeführten
Anschriften zu versehen:
(i)
(ii)
(iii)
sofern sie an einen Kommanditisten gerichtet sind, an
die Anschrift, die der betreffende Kommanditist der
Kommanditgesellschaft zuletzt für die Zwecke der
Zustellung von Mitteilungen gemäß dem vorliegenden Vertrag schriftlich mitgeteilt hat, oder, sofern der
Kommanditgesellschaft keine spezifische Anschrift
des betreffenden Kommanditisten vorliegt, an die
Anschrift, die in der Zeichnungsvereinbarung des
betreffenden Kommanditisten erwähnt wird;
sofern sie an die Kommanditgesellschaft oder an die
Komplementärin gerichtet sind, an die Anschrift, die
die Komplementärin dem jeweiligen Gesellschafter
zuletzt schriftlich für die Zwecke der Zustellung von
Mitteilungen gemäß dem vorliegenden Vertrag mitgeteilt hat, oder, sofern die Komplementärin dem
jeweiligen Gesellschafter keine Anschrift mitgeteilt
hat, an die Anschrift der Komplementärin, die in der
Anlage B zum vorliegenden Vertrag erwähnt wird;
sofern sie an die Fondsverwalterin gerichtet sind,
an die Anschrift, die die Komplementärin oder die
Fondsverwalterin dem jeweiligen Gesellschafter
zuletzt schriftlich für die Zwecke der Zustellung von
Mitteilungen gemäß dem vorliegenden Vertrag mitgeteilt hat, oder, sofern dem jeweiligen Gesellschafter
keine gesonderte Adresse mitgeteilt wurde, an die
Anschrift der Fondsverwalterin, die in der Anlage D
des vorliegenden Vertrages erwähnt wird.
Jeder Gesellschafter kann seine Anschrift zur Zustellung
zukünftiger Mitteilungen gemäß des vorliegenden Vertrages
ändern.
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(iii)
sie per Telefax oder über einen anderen elektronischen Versandweg versandt wurde, am Tag ihres
Erhalts, wenn ein solcher Tag an der Anschrift des
Mitteilungsempfängers auf einen Geschäftstag fällt
und wenn die Mitteilung vor 17:00 Uhr Ortszeit an
der Anschrift des Mitteilungsempfängers empfangen
wurde, ansonsten am nächstfolgenden Geschäftstag
um 10:00 Uhr Ortszeit an der Anschrift des Mitteilungsempfängers.
11.2 Vollständiger Gesellschaftervertrag
Der vorliegende Vertrag stellt die vollständige Vereinbarung
zwischen den Vertragsparteien in Bezug auf den Gegenstand
des vorliegenden Vertrages dar und ersetzt vollständig jegliche
und sämtliche zuvor zwischen den Vertragsparteien geschlossenen Vereinbarungen, Schriftstücke oder Abreden in Bezug
auf den Gegenstand des vorliegenden Vertrages.
11.3 Überschriften; Anzahl der Exemplare des vorliegenden
Vertrages
(a) Die Überschriften der Paragrafen oder die Unterüberschriften der Ziffern, wie sie in dem vorliegenden Vertrag aufgeführt werden, wurden ausschließlich zur besseren Orientierung und zur Erleichterung der Bezugnahme eingesetzt
und bestimmen, beschränken, erweitern oder bezeichnen
in keiner Weise den Geltungsbereich des vorliegenden
Vertrages oder den Zweck irgendeiner der Bestimmungen
des vorliegenden Vertrages.
(b) Der vorliegende Vertrag kann in mehreren Exemplaren
rechtsgültig ausgefertigt werden, wobei sämtliche Exemplare zusammen für jegliche Zwecke einen einzigen Vertrag
darstellen, der für alle Gesellschafter und die Kommanditgesellschaft verbindlich ist, unbeschadet des Umstandes,
dass nicht alle Gesellschafter und die Kommanditgesellschaft dasselbe Exemplar unterzeichnet haben.
11.4 Salvatorische Klausel
Sollte eine der Bestimmungen des vorliegenden Vertrages in
irgendeiner Hinsicht unter irgendeiner Gerichtsbarkeit rechtsungültig, rechtsunwirksam oder undurchsetzbar sein oder werden, so berührt oder beeinträchtigt eine solche Rechtsungültigkeit, Rechtsunwirksamkeit oder Undurchsetzbarkeit weder die
Rechtsgültigkeit, Rechtswirksamkeit und Durchsetzbarkeit der
übrigen Bestimmung, noch die Rechtsgültigkeit, Rechtswirksamkeit und Durchsetzbarkeit der betreffenden Bestimmung
unter irgendeiner anderen Gerichtsbarkeit.
(b) Eine Mitteilung erlangt Rechtsverbindlichkeit, wenn
(i)
sie gegen Quittierung des Empfangs persönlich zugestellt oder über einen Kurier in Empfang genommen
wurde; oder
(ii)
sie per Post versandt wurde, am 3. (dritten)
Geschäftstag nach ihrer postalischen Aufgabe; oder
11.5 Keine Rechte Dritter
Sofern in dem vorliegenden Vertrag oder im Gesetz nichts
anderes ausdrücklich niedergelegt ist, kommt der vorliegende
Vertrag ausschließlich den Gesellschaftern und ihren jeweiligen
zulässigen Rechtsnachfolgern und Zessionaren zugute; des
weiteren tritt der vorliegende Vertrag weder direkt noch indirekt
noch in einer bedingenden Weise noch sonst wie irgendwelche
Rechte oder Rechtswohltaten an Personen oder Parteien ab,
die nicht Gesellschafter oder deren zulässige Rechtsnachfolger
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und Übertragungsempfänger sind. Ohne dadurch die Allgemeingültigkeit der vorstehenden Bestimmung einzuschränken
und sofern nicht gemäß dem vorliegenden Vertrag ausdrücklich
zulässig, ist keiner der Gesellschafter berechtigt, irgendeines
seiner gemäß dem vorliegenden Vertrag eingeräumten Rechte
an Dritte abzutreten, einschließlich, jedoch nicht ausschließlich,
der einzelnen den betreffenden Gesellschafter bildenden
Mitglieder oder Gesellschafter.
(b) Ernennung eines Insolvenzverwalters für sämtliche oder
einen Teil der Vermögensgegenstände der Kommanditgesellschaft;
11.6 Zustimmungen
Jegliche gemäß dem vorliegenden Vertrag erforderliche Zustimmung oder Genehmigung zu einer Handlung oder einem
Sachverhalt hat schriftlich zu erfolgen und betrifft ausschließlich
die spezielle Handlung oder den speziellen Sachverhalt, zu
der/dem die Zustimmung oder Genehmigung erteilt wird, und
entbindet keinen der Gesellschafter von der Verpflichtung, die
Zustimmung oder gegebenenfalls Genehmigung wie gemäß
dem vorliegenden Vertrag vorgeschrieben für eine andere
Handlung oder einen anderen Sachverhalt einzuholen.
(d) Einreichung einer Klage oder Einleitung eines gerichtlichen
Verfahrens nach dem [angloamerikanischen] equity-Recht
oder Common Law oder auf irgendeiner sonstigen Grundlage mit dem Ziel der Beendigung, Auflösung oder Liquidation der Kommanditgesellschaft.
11.7 Anlagen und Anhänge als Bestandteile des vorliegenden Vertrages
Sämtliche Anlagen, Anhänge und Zusätze, die dem vorliegenden Vertrag beiliegen oder auf die in dem vorliegenden Vertrag
Bezug genommen wird, gelten hiermit als Bestandteil des vorliegenden Vertrages, ganz so, als ob sie in dem vorliegenden
Vertrag in ihrer Gänze fixiert wurden.
11.8 Ergänzung, Verzicht oder Abänderung
Ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der Gesellschafter
gemäß Ziffer 6.2(k) und Ziffer 6.3 oder gegebenenfalls Ziffer 6.4
des vorliegenden Vertrages erlangt keine Ergänzung, kein Verzicht oder keine Abänderung Rechtsverbindlichkeit, wobei eine
solche Ergänzung oder Änderung des vorliegenden Vertrages
nicht die Einbringung weiterer Kapitaleinlagen durch einen
Gesellschafter vorschreiben darf, der gegen eine derartige
Ergänzung oder Abänderung gestimmt hat.
11.9 Übersetzung
Der vorliegende Vertrag wurde in seinem Original in englischer
Sprache verfasst; er kann jedoch in die deutsche Sprache übersetzt werden. Im Falle eine Kollision oder eines Widerspruches
zwischen dem englischen Originalvertrag und dessen deutscher Übersetzung ist dem englischen Originalvertrag Vorrang
einzuräumen.
11.10 Verzichtserklärungen
Sofern der vorliegende Vertrag nichts anderes ausdrücklich vorschreibt, verzichtet jeder der Gesellschafter während der Dauer
der Kommanditgesellschaft unwiderruflich auf jegliches ihm
möglicherweise zustehende Recht auf:
(a) Aufteilung der Kommanditgesellschaft oder irgendeines
ihrer Vermögensgegenstände;
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(c) Erzwingung eines Verkaufs sämtlicher oder eines Teils der
Immobilie oder sonstiger Vermögensgegenstände der
Kommanditgesellschaft gemäß anwendbaren Rechtsvorschriften; oder
11.11 Rechtsnachfolger und Zessionare
Die Bestimmungen des vorliegenden Vertrages sind rechtsverbindlich für die Erben, Ausschüttungsempfänger, zulässigen
Rechtsnachfolger und Zessionare eines jeden Gesellschafters
und kommen diesen zugute.
11.12 Informationspflicht
Jeder Kommanditist ist verpflichtet, die Komplementärin unverzüglich schriftlich über jegliche und sämtliche Änderungen in
Kenntnis zu setzen, die die Angaben betreffen, die der jeweilige Kommanditist in der Zeichnungsvereinbarung gemacht hat
(einschließlich, jedoch nicht ausschließlich, jeglicher Änderung
seiner Anschrift, Steuernummer oder seines zuständigen
Finanzamtes).
11.13 Kollision mit dem Gesetz.
Sollte eine der Bestimmungen des vorliegenden Vertrages mit
einer nicht zwingenden Bestimmung des Gesetzes unvereinbar
sein oder mit einer solchen kollidieren, so ist den Bedingungen
des vorliegenden Vertrages Vorrang einzuräumen.
11.14 Investitionszweck
Jeder Gesellschafter sichert zu, gewährleistet und verpflichtet
sich mit dem vorliegenden Vertrag dazu,
(a) auf eigene Rechnung (und nicht im Auftrag oder zum Vorteil irgendeiner anderen Person) seine Fondsanteile und
((s)eine) Beteiligung(en) an der Kommanditgesellschaft für
Investitionszwecke und nicht mit dem Ziel zu erwerben,
diese zukünftig zu vertreiben oder weiterzuverkaufen, oder
in der gegenwärtigen Absicht, diese zu vertreiben oder
weiterzuverkaufen; und
(b) seine Fondsanteile und Beteiligung an der Kommanditgesellschaft an einen Staatsbürger der Vereinigten Staaten
von Amerika und /oder unter Verletzung anwendbarer wertpapierrechtlicher Vorschriften (einschließlich, jedoch nicht
ausschließlich, des amerikanischen Wertpapiergesetzes aus
dem Jahr 1933 in seiner jeweils gültigen Fassung und des
amerikanischen Wertpapierhandelsgesetztes aus dem Jahr
1934 in seiner jeweils gültigen Fassung) und /oder irgend-
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welcher sonstiger Rechtsvorschriften weder zu übertragen,
noch den Versuch einer solchen Übertragung zu unternehmen; und
(c) keinerlei Beziehungen (im Rahmen eines Verbundes oder
einer Assoziation) zu einem Staat, einer Organisation oder
einer Gruppe zu unterhalten, der/die Beschränkungen
unterliegt, die ihm/ihr von einer Bundes-, bundesstaatlichen oder lokalen Regierungsbehörde der Vereinigten
Staaten von Amerika auferlegt wurden, gegen den/die die
eine solche Behörde Ermittlungen anstellt oder der/die den
Vereinigten Staaten von Amerika feindlich gesonnen ist.
11.15 Weitere Versicherungen der Vertragsparteien
Jede Vertragspartei sichert hiermit zu und erklärt, dass sie
jederzeit und zu gegebener Zeit jegliche weiteren Handlungen,
Dokumente und Urkunden vornehmen, rechtsgültig ausfertigen, anerkennen und aushändigen wird oder lassen wird, die
von den Vertragsparteien des vorliegenden Vertrages in angemessener Weise gefordert werden können, um die hier angedachten Transaktionen gemäß dem vorliegenden Vertrag vollständig durch- und rechtsgültig auszuführen, vorausgesetzt
jedoch, dass keine Vertragspartei verpflichtet wird, weitere
Versicherungen abzugeben, die die Verbindlichkeiten oder Verpflichtungen dieser Vertragspartei gemäß dem vorliegenden
Vertrag in einem wesentlichen Umfang erweitern oder die
Rechte und Rechtswohltaten dieser Vertragspartei gemäß dem
vorliegenden Vertrag in einem wesentlichen Umfang einschränken würden.
11.16 Recht auf Erbringung der vertraglich geschuldeten
Leistung
Die Unterlassung oder Weigerung eines Gesellschafters, eine
oder sämtliche Bestimmungen des vorliegenden Vertrages einzuhalten, begründet auf Seiten der anderen Gesellschafter das
Recht auf Erbringung der vertraglich geschuldeten Leistung und
auf die Einhaltung der allgemeinen Bestimmungen, Versicherungen und wesentlichen Bedingungen oder irgendeines Teils
des vorliegenden Vertrages, und zwar zusätzlich zu jeglichen
und sämtlichen Rechtsmitteln, die diesen Gesellschaftern nach
dem [angloamerikanischen] equity-Recht oder Common Law
zustehen können.
11.17 Beziehung unter den Vertragsparteien
Die Beziehung zwischen den Vertragsparteien des vorliegenden
Vertrages entspricht einer Beziehung zwischen Gesellschaftern,
die sich einzig und allein zum Zweck der Wahrnehmung der
Geschäfte der Kommanditgesellschaft zusammengeschlossen
haben. Sofern in dem vorliegenden Vertrag nichts anderes
niedergelegt ist, ist nichts in dem vorliegenden Vertrag als ein
Umstand zu betrachten, der einen Geschäftsbesorgungsvertrag
oder einen Vertrag über die Errichtung einer Kommanditgesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder einen
sonstigen Vertrag, eine sonstige Vereinbarung oder Abrede zwischen den Gesellschaftern zur Wahrnehmung von Geschäften
außerhalb des Geltungsbereiches des vorliegenden Vertrages
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begründet; des Weiteren ist keiner der Gesellschafter befugt, als
Vertreter irgendeines der anderen Gesellschafter zu fungieren.
11.18 Währung
Sämtliche gemäß dem vorliegenden Vertrag zu entrichtenden
Zahlungen erfolgen in amerikanische Dollar (US-Dollar); hiervon
ausgenommen sind Zahlungen gemäß Ziffer 8.1(e) und 8.3(b),
die entweder in US-Dollar oder in EURO vorzunehmen sind.
11.19 Maßgebendes Recht
Der vorliegende Vertrag sowie die hier den Vertragsparteien
eingeräumten Rechte unterliegen dem innerstaatlichen Recht
des amerikanischen Bundesstaates Delaware und sind gemäß
diesem Recht auszulegen, wobei die Regelungen in Bezug auf
Gesetzeskollision und Rechtswahl dieses Bundesstaates unberücksichtigt bleiben.
11.20 Gerichtsstand
Jeder Gesellschafter unterwirft sich selbst und sein Vermögen
unwiderruflich und bedingungslos der konkurrierenden Zuständigkeit des Landgerichts der Stadt Düsseldorf sowie dessen
Berufungsgerichte, und zwar einzig und allein für die Zwecke
eines Prozesses oder eines Verfahrens in Zusammenhang mit
dem vorliegenden Vertrag oder für die Zwecke der Anerkennung und Durchsetzung eines mit dem vorliegenden Vertrag in
Verbindung stehenden Urteils.
11.21 Anwaltshonorare, Verzicht auf Schwurgerichtsverfahren
(a) Im Falle eines Rechtsstreites unter den Gesellschaftern in
Bezug auf die Durchsetzung oder Auslegung einer Bestimmung oder eines Rechts, die/das in dem vorliegenden
Vertrag niedergelegt bzw. eingeräumt wird, sichert die
unterliegende Partei hiermit zu und erklärt sich damit einverstanden, der obsiegenden Partei sämtliche angemessenen Kosten und Aufwendungen zu erstatten, die dieser
entstanden sind, einschließlich, jedoch nicht ausschließlich,
angemessener Anwaltshonorare und -auslagen.
(b) JEDER GESELLSCHAFTER ERKLÄRT HIERMIT SEINEN
VERZICHT AUF DIE VERHANDLUNG EINES PROZESSES,
VERFAHRENS ODER GEGENANSPRUCHES VOR EINEM
SCHWURGERICHT, DER/DAS VON EINEM ODER MEHREREN GESELLSCHAFTERN GEGEN EINEN ODER MEHRERE GESELLSCHAFTER IN VERBINDUNG MIT IRGENDEINEM SACHVERHALT, DER SICH AUS ODER SONST WIE
IN ZUSAMMENHANG MIT DEM VORLIEGENDEN VERTRAG, DER BEZIEHUNG UNTER DEN GESELLSCHAFTERN ODER EINES ANSPRUCHES AUS EINEM IRGENDWIE DAMIT IN VERBINDUNG STEHENDEN PERSONENODER SACHSCHADENS ERGIBT, ODER IN ZUSAMMENHANG MIT DER DURCHSETZUNG EINES RECHTSMITTELS AUF DER GRUNDLAGE EINES HIERAUF ANWENDBAREN GESETZES GEFÜHRT ODER GELTEND GEMACHT
WIRD.
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11.22 Abtretung von Sonderverkaufsrechten
Vorbehaltlich der aufschiebenden Bedingungen, dass (1) der
Kommanditist A des Joint Ventures ein „Sonderverkaufsrecht“
gemäß § 11 des Joint-Venture-Vertrages gelend macht und (2)
die Gesellschafter einen Gesellschafterbeschluss dahingehend
fassen, dass sie die „Kaufoption“ gemäß § 11 des Joint-Venture-Vertrages nicht annehmen, tritt die Kommanditgesellschaft
hiermit sämtliche ihr gemäß § 11 des Joint-Venture-Vertrages
verliehenen Rechte an die Commerz Immobilien ab, und die
Gesellschafter ermächtigen hiermit die Komplementärin, die
„Kaufoption“ gemäß § 11 des Joint-Venture-Vertrages im
Namen und im Auftrag der Commerz Immobilien anzunehmen
(unter der Voraussetzung, dass die Commerz Immobilien einer
solchen Annahme zuvor zugestimmt hat).
ZU URKUND DESSEN haben die Gesellschafter den vorliegenden Vertrag an dem in dieser Urkunde zuoberst erwähnten
Datum geschlossen.
Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung
nach den Gesetzen des US- Bundesstaates Delaware
Manfred Heiler, Direktor
Laurent Rucker, Officer
Eine deutsche Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Mark Ludwig, Prokurist
Stephan Heinen, Prokurist
ANLAGE A
Begriffsbestimmungen
Der Begriff „abzugsfähige Aufwendungen ohne persönliche
Haftung eines Gesellschafters“ (Partner Nonrecourse
Deductions) hat die Bedeutung, die in § 1.704 -2(i) der
Einkommenssteuerrichtlinien niedergelegt ist.
Der Begriff „Amtszeit“ hat die Bedeutung, die in Ziffer 6.8(c)
des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „anrechnungsfähige Ermäßigung“ bezeichnet
eine in § 1.704 -1(b)(2)(ii)(d)(4), (5) und (6) der Einkommenssteuerrichtlinien niedergelegte Bereinigung, Zuweisung oder
Ausschüttung, die am Ende des Steuerjahres, auf das sich die
Anpassung, Zuweisung oder Ausschüttung bezieht, zu einer
bereinigten Kapitalkontodifferenz auf dem Kapitalkonto eines
Gesellschafters führt oder eine bereinigte Kapitalkontodifferenz
erhöht.
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Der Begriff „Ausscheidungsereignis“ bezeichnet in Bezug auf
einen Gesellschafter das Ableben, die Geschäftsunfähigkeit,
Auflösung, den Ausschluss, das Ausscheiden, die Insolvenz
oder die Zahlungsunfähigkeit eines solchen Gesellschafters.
Im Sinne des vorliegenden Vertrages ist ein Gesellschafter nur
dann als „zahlungsunfähig“ oder „insolvent“ zu betrachten,
(i) sobald der betreffende Gesellschafter einen schuldnerseitigen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellt oder
gerichtlich für zahlungsunfähig oder insolvent erklärt wird
oder selbst einen Antrag oder Gegenantrag stellt, der auf
eine Umstrukturierung, gütliche Einigung, einen Vergleich,
eine Sanierung, Liquidation, Auflösung oder einen ähnlichen
Rechtsschutz auf der Grundlage eines gegenwärtigen oder
zukünftigen Gesetzes, gegenwärtiger oder zukünftiger Rechtsvorschriften oder rechtlicher Regelungen abzielt, oder einen
Gegenantrag stellt, der die wesentlichen Behauptungen, die in
einem gegen ihn als Rechtssubjekt gestellten Antrag in einem
solchen Verfahren vorgebracht werden, anerkennt (oder nicht
widerlegt), oder die gerichtliche Bestellung eines Treuhänders,
Finanzverwalters, Insolvenzverwalters oder Liquidators für
ihn als Rechtssubjekt oder für sämtliche oder einen wesentlichen Teil seiner Vermögensgegenstände verfolgt oder dieser
zustimmt oder stillschweigend einwilligt oder Maßnahmen
ergreift, die auf seine Auflösung oder Liquidation abzielen; oder
(ii) wenn innerhalb von 60 (sechzig) Tagen nach der Einleitung
eines Gerichtsverfahrens gegen den betreffenden Gesellschafter, das auf eine Zahlungsunfähigkeit, Insolvenz, Umstrukturierung, gütliche Einigung, einen Vergleich, eine Sanierung,
Liquidation, Auflösung oder einen ähnlichen Rechtsschutz
auf der Grundlage eines gegenwärtigen oder zukünftigen
Gesetzes, gegenwärtiger oder zukünftiger Rechtsvorschriften
oder rechtlicher Regelungen abzielt, ein solches Gerichtsverfahren nicht abgewiesen wurde oder sämtliche Anordnungen
oder Verfahren, die die Aktivitäten oder den Geschäftsbetrieb
dieses Rechtssubjektes betreffen, gemäß dieser Vorschriften
ausgesetzt wurden oder die Aussetzung einer damit verbundenen Anordnung oder eines damit verbundenen Verfahrens nach
diesem Zeitraum aufgehoben wurde, oder wenn innerhalb von
60 (sechzig) Tagen nach der gerichtlichen Bestellung – die ohne
die Zustimmung oder stillschweigende Einwilligung des betreffenden Rechtssubjektes erfolgte – eines Treuhänders, Finanzverwalters, Insolvenzverwalters oder Liquidators für ein solches
Rechtssubjekt oder für sämtliche oder einen wesentlichen Teil
seiner Vermögensgegenstände eine solche Bestellung nicht
annulliert wurde.
Der Begriff „Beirat“ hat die Bedeutung, die in Ziffer 6.8 des
vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „Benachrichtigung“ hat die Bedeutung, die in
Ziffer 6.4(a) des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „bereinigte Kapitalkontodifferenz“ bezeichnet in
Bezug auf einen Gesellschafter den ab einem bestimmten Tag
möglicherweise auf dem Kapitalkonto dieses Gesellschafters
ab einem solchen Tag vorhandenen Debetsaldo, der wie in
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Ziffer 3.7 des vorliegenden Vertrages nach Vornahme der nachfolgend aufgeführten Bereinigungen zu ermitteln ist:
(a) Das Kapitalkonto ist zu erhöhen, um gegebenenfalls
Beträge wiederzugeben, die als Beträge betrachtet
werden, zu deren Wiedereinbringung ein Gesellschafter
gemäß den vorletzten Sätzen der §§ 1.704 -2(g)(1) und
1.704 -2(i)(5) der Einkommenssteuerrichtlinien voraussichtlich verpflichtet wird oder ist.
(b) Das Kapitalkonto ist zu belasten, um jegliche Posten
wiederzugeben, die in § 1.704 -1(b)(2)(ii)(d)(4), (5) und (6)
der Einkommenssteuerrichtlinien aufgeführt sind.
(c) Für den Fall, dass eine solche bereinigte Kapitalkontodifferenz am letzten Tag eines Geschäftsjahres für die
Zwecke der Ziffer 4.4 oder Ziffer 4.5 des vorliegenden
Vertrages ermittelt wird, ist das Kapitalkonto zu bereinigen,
um die vorläufige Zuweisung sämtlicher Beträge an einen
solchen Gesellschafter wiederzugeben, die einem solchen
Gesellschafter für das betreffende Geschäftsjahr zugewiesen werden müssten, wenn weder Ziffer 4.4 noch Ziffer
4.5 im vorliegenden Vertrag niedergelegt worden wären.
Mit der vorstehenden Definition des Begriffs „bereinigte
Kapitalkontodifferenz“ soll den Bestimmungen des § 1.704 1(b)(2)(ii)(d) der Einkommenssteuerrichtlinien entsprochen
werden und ist dementsprechend auszulegen.
Der Begriff „Beteiligung der Komplementärin an der
Kommanditgesellschaft“ bezeichnet in Bezug auf die Komplementärin deren gesamte wirtschaftliche Beteiligung an der
Kommanditgesellschaft in ihrer Eigenschaft als Gesellschafter,
einschließlich, jedoch nicht ausschließlich, ihrer Rechte, Aufgaben und Position als Komplementär der Kommanditgesellschaft
gemäß dem vorliegenden Vertrag, und zwar ungeachtet dessen, ob die Komplementärin Fondsanteile an der Kommanditgesellschaft hält oder nicht.
Der Begriff „Beteiligungsquote“ bezeichnet
(a) in Bezug auf die Komplementärin 1 % (ein Prozent) eines
an die Gesellschafter auszuschüttenden oder diesen zuzuweisenden Betrages; und
(b) in Bezug auf die Gesamtheit aller Kommanditisten die
Kommanditistenbeteiligung; und
(c) in Bezug auf einen einzelnen Kommanditisten der prozentuale Anteil an der Kommanditistenbeteiligung, der sich für
jeden Kommanditisten wie folgt errechnet: die Gesamtzahl
der von einem Kommanditisten zu einem bestimmten
Zeitpunkt gehaltenen Fondsanteile dividiert durch die
Gesamtzahl der von allen Kommanditisten zum betreffenden Zeitpunkt gehaltenen Fondsanteile, multipliziert mit
100 (ein hundert).
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Der Begriff „Bruttobuchwert“ bezeichnet in Bezug auf einen
Vermögensgegenstand dessen bereinigten Grundbetrag für die
Zwecke der Bundeseinkommensbesteuerung, wobei jedoch
die folgenden Regelungen Anwendung finden:
(a) der anfängliche Bruttobuchwert eines Vermögensgegenstandes, der in die Kommanditgesellschaft eingebracht
wird, wird als der Bruttomarktwert des Vermögensgegenstandes zum Zeitpunkt seiner Einbringung betrachtet;
(b) nach Wahl der Komplementärin sind die Bruttobuchwerte
sämtlicher Vermögensgegenstände der Kommanditgesellschaft so zu bereinigen, dass sie ihren jeweiligen Bruttomarktwerten entsprechen, wie sie in angemessener Weise
von der Komplementärin zu den in § 1.704 -1(b)(2)(iv)(f) der
Einkommenssteuerrichtlinien vorgegebenen Zeitpunkten
ermittelt werden;
(c) der Bruttobuchwert eines von der Kommanditgesellschaft
an einen Gesellschafter ausgeschütteten Vermögensgegenstandes ist so bereinigen, dass er dem Bruttomarktwert
dieses Vermögensgegenstandes am Tag der Ausschüttung
entspricht, der von der Komplementärin nach gutgläubiger
Beurteilung der geschäftlichen Umstände ermittelt wird;
(d) der Bruttobuchwert eines Vermögensgegenstandes der
Kommanditgesellschaft ist zu erhöhen (oder herabzusetzen), um die Bereinigungen des bereinigten Grundbetrages
eines solchen Vermögensgegenstandes gemäß §§ 734(b)
oder 743(b) des Steuergesetzes wiederzugeben, jedoch
nur in dem Ausmaß, wie derartige Bereinigungen bei der
Ermittlung des Bruttobuchwertes des betreffenden Vermögensgegenstandes in einer Weise Berücksichtigung
finden, die den Anforderungen des § 1.704 -1(b)(2)(iv)(m)
der Einkommenssteuerrichtlinien genügt; und
(e) wenn der Bruttobuchwert eines Vermögensgegenstandes
gemäß den vorstehenden Buchstaben (a), (b) oder (d)
ermittelt oder bereinigt wurde, ist der so ermittelte oder
bereinigte Bruttobuchwert sodann in derselben Weise zu
bereinigen, wie der bereinigte Grundbetrag des Vermögensgegenstandes für die Bundeseinkommensbesteuerung, wobei die abschreibungsfähigen Abzüge auf der
Grundlage des so ermittelten Bruttobuchwertes des Vermögensgegenstandes und nicht auf der Grundlage seines
bereinigten Besteuerungswertes zu berechnen sind.
Der Begriff „Commerz Immobilien“ hat die Bedeutung, die im
ersten Abschnitt des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „Darlehensvereinbarung“ bezeichnet den am
13. April 2006 zwischen dem Joint Venture als Darlehensnehmer und der Citigroup Global Markets Realty Corporation
als Darlehensgeberin geschlossene Darlehensvertrag in seiner
jeweils abgeänderten, ergänzten oder gültigen Fassung.
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Der Begriff „Einkommenssteuerrichtlinien“ (Treasury
Regulations) bezeichnet die anwendbaren Bestimmungen der
Einkommensteuerrichtlinien nach dem Steuergesetz in der
jeweils gültigen Fassung, einschließlich der entsprechenden
Bestimmungen etwaiger Nachfolgerichtlinien.
Der Begriff „ernannter Vertreter“ hat die Bedeutung, die in
Ziffer 6.1(b)(xi) des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „Fondsanteil“ bezeichnet die Beteiligung eines
Gesellschafters an der Kommanditgesellschaft in Form einer
Kapitaleinlage jeweils in Höhe von US-$ 2.500 (zweitausendfünfhundert US-Dollar).
Der Begriff „Fondsverwalterin“ hat die Bedeutung, die in
Ziffer 7.2(b) der vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „freigestellte Partei“ hat die Bedeutung, die in
Ziffer 6.9(a) des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „Gesamtzahl der Tage, an denen ein Kommanditist Fondsanteile hält“ bezeichnet in Bezug auf einen
Kommanditisten die Summe sämtlicher Tage, an denen ein
Kommanditist während eines betreffenden Geschäftsjahres
jeweils einen Fondsanteil hält. Wenn beispielsweise ein
Kommanditist in einem Geschäftsjahr jeweils 6 (sechs) Fondsanteile über einen Zeitraum von 365 (dreihundertfünfundsechzig) Tagen hält, beträgt bei einem solchen Kommanditisten in
dem betreffenden Geschäftsjahr die Gesamtzahl der Tage, an
denen ein Kommanditist Fondsanteile hält, 2.190 (zweitausendeinhundertneunzig) Tage.
Der Begriff „Geschäftsführungs- und Leasingvertrag“ bezeichnet den zwischen dem Joint Venture als Eigentümer und
der Liberty Property Limited Partnership als Geschäftsführerin
am 11. April 2006 geschlossene Geschäftsführungs- und
Leasingvertrag in seiner jeweils abgeänderten, ergänzten oder
gültigen Fassung.
Der Begriff „Geschäftsjahr“ hat die Bedeutung, die in Ziffer 7.1
Der Begriff „Geschäftstag“ bezeichnet jeden Bankarbeitstag in
Düsseldorf.
Der Begriff „Gesellschafter“ bezeichnet die Komplementärin
und jeden der Kommanditisten in ihrer Gesamtheit.
Der Begriff „Gesetz“ bezeichnet das Überarbeitete Einheitliche
Gesetz über die Kommanditgesellschaft (Revised Uniform
Limited Partnership Act) des amerikanischen Bundesstaates
Delaware (8 Del. C. § 17-101 ff.) in seiner jeweils gültigen
Fassung.
Der Begriff „Gesetz über Investmentgesellschaften“
(Investment Company Act) bezeichnet das US-amerikanische
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Gesetz über Investmentgesellschaften aus dem Jahr 1940 in
der jeweils gültigen Fassung sowie jegliche Nachfolgegesetze
desselben.
Der Begriff „gewichteter Durchschnitt“ bezeichnet in Bezug
auf einen Kommanditisten in jedem Geschäftsjahr das Verhältnis zwischen (a) der Gesamtzahl der Tage, an denen der
jeweilige Kommanditist im jeweiligen Geschäftsjahr Fondsanteile hält, und (b) der Summe sämtlicher Tage, an denen
sämtliche Kommanditisten im betreffenden Geschäftsjahr
Fondsanteile halten.
Der Begriff „Gründungsgesellschafter“ bezeichnet jeweils die
Komplementärin und die Commerz Immobilien.
Der Begriff „Gründungsurkunde der Kommanditgesellschaft“ bezeichnet die Gründungsurkunde der Kommanditgesellschaft 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P. in ihrer
jeweils gültigen, überarbeiteten oder ergänzten Fassung.
Der Begriff „heilende Mitteilung“ hat die Bedeutung, die in
Ziffer 8.1(c) des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „Hypothekendarlehensdokumente“ bezeichnet in
ihrer Gesamtheit
(a) die Darlehensvereinbarung,
(b) den Solawechsel (Note), die Auftragsbestätigung und -vergabe (Contract Assignment), den Geschäftsführungsvertrag
(Management Agreement), die Rangrücktrittsvereinbarung
der Geschäftsführerin (Manager’s Subordination), die
Hypothek (Mortgage), die Übertragung von Miet - und
Leasingverträgen (Assignment of Rents and Leases), die
Schadloshaltungsvereinbarung im Fall von Umweltschäden
(Environmental Indemnity Agreement), die Rahmenvereinbarung (Overlay Agreement), der Kooperationsvertrag
(Cooperation Agreement), die Garantie für die Übernahme
von Verpflichtungen aus der Errichtung des Comcast Center
(Guaranty of Comcast Lease Construction Obligations), die
Freigabe des Architektenbüros (Architect’s Consent) und
die Freigabe des Auftragnehmers (Contractor’s Consent),
sämtliche Dokumente jeweils in dem in der Darlehensvereinbarung niedergelegten Sinn; und
(c) alle sonstigen Vereinbarungen, Unterlagen, Bescheinigungen und Dokumente, die vom oder im Namen des
Joint Ventures oder einem/s Verbundenen Unternehmen/s
des Joint Ventures einem Darlehensgeber gemäß der
Darlehensvereinbarung als Nachweis oder zur Sicherung
des Darlehens übergeben wurden bzw. werden, und zwar
in ihrer jeweils abgeänderten oder gültigen Fassung.
Der Begriff „Immobilie“ hat die Bedeutung, die in der ersten
Einleitung beginnend mit „Angesichts der Tatsache, dass“ in
der einleitenden Erklärung zum vorliegenden Vertrag niedergelegt ist.
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Die Begriffe „Jahresüberschuss“ und „Jahresfehlbetrag“
bezeichnen in jedem Geschäftsjahr einen Betrag, der dem zu
versteuernden Ertrag oder Verlust der Kommanditgesellschaft
in dem jeweiligen Geschäftsjahr entspricht und der gemäß
§ 703(a) des Steuergesetzes ermittelt wird (hierbei werden
sämtliche Ertrags-, Gewinn-, Verlust- oder abzugsfähige Posten,
die gemäß § 703(a)(1) des Steuergesetzes separat ausgewiesen werden müssen, in den zu versteuernden Ertrag oder
Verlust eingerechnet), wobei die folgenden Bereinigungen
vorzunehmen sind:
(a) jeglicher Ertrag der Kommanditgesellschaft, der nicht der
amerikanischen Bundeseinkommenssteuer unterliegt, ist
dem zu versteuernden Ertrag oder Verlust zuzurechnen;
(b) jegliche Aufwendung der Kommanditgesellschaft, die in
§ 705(a)(2)(B) des Steuergesetzes Erwähnung findet oder
gemäß § 1.704 -1(b)(2)(iv)(i) der Einkommenssteuerrichtlinien als eine Aufwendung im Sinne des § 705(a)(2)(B)
des Steuergesetzes zu behandeln ist und gemäß dieser
Definition ansonsten bei der Ermittlung des Jahresüberschusses oder des Jahresfehlbetrages keine Berücksichtigung findet, ist von dem zu versteuernden Ertrag oder
Verlust abzuziehen;
(c) der Gewinn oder Verlust aus der Verfügung über Vermögenswerte, für die zwecks Bundeseinkommensversteuerung ein Gewinn oder Verlust ausgewiesen wird, ist unter
Hinzuziehung des Bruttobuchwertes des verfügten Vermögenswertes zu berechnen, ungeachtet dessen, ob die
bereinigte Besteuerungsgrundlage für einen solchen Vermögenswert von seinem Bruttobuchwert abweicht oder
nicht;
(d) für den Fall, dass der Bruttobuchwert eines Vermögensgegenstandes der Kommanditgesellschaft gemäß den
Buchstaben (b) und (c) der Definition des Begriffes Bruttobuchwert bereinigt wird, ist der Betrag dieser Bereinigung
bei der Berechnung des Jahresüberschusses oder des
Jahresfehlbetrages als ein Gewinn oder Verlust aus der
Verfügung über diesen Vermögensgegenstand zu berücksichtigen;
(e) anstelle der Abschreibung, Tilgung und sonstiger anrechenbarer Abzüge, die bei der Berechnung des zu versteuernden Ertrages oder Verlustes Berücksichtigung finden, sind
die Abschreibungen für das betreffende Geschäftsjahr zu
berücksichtigen, die gemäß § 1.704 -1(b)(2)(iv)(g) der Einkommenssteuerrichtlinien zu ermitteln sind;
(f) sofern gemäß § 1.704 -1(b)(2)(iv)(m)(4) der Einkommenssteuerrichtlinien infolge einer Ausschüttung, die nicht eine
vollständige Liquidierung eines Fondsanteils eines Gesellschafters ist, eine Bereinigung der bereinigten Besteuerungsgrundlage eines Vermögensgegenstandes der
Kommanditgesellschaft nach § 734(b) oder § 743(b) des
Steuergesetzes bei der Ermittlung der Kapitalkonten zu
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berücksichtigen ist, ist der Betrag einer solchen Bereinigung aus einer Verfügung über den Vermögensgegenstand
als ein Gewinnposten (wenn die Bereinigung den Grundbetrag des Vermögensgegenstandes erhöht) oder als
Verlustposten (wenn die Bereinigung den Grundbetrag
des Vermögensgegenstandes reduziert) zu behandeln und
bei der Berechnung des Jahresüberschusses oder des
Jahresfehlbetrages zu berücksichtigen; und
(g) unbeschadet der vorstehenden Regelungen sind jegliche
Posten, die gemäß Ziffer 4.3, 4.4 oder gegebenenfalls Ziffer
4.5 des vorliegenden Vertrages eine Sonderzuweisung darstellen, nicht bei der Berechnung des Jahresüberschusses
oder des Jahresfehlbetrages zu berücksichtigen.
Der Begriff „Joint Venture“ hat die Bedeutung, die in der
ersten Einleitung beginnend mit „Angesichts der Tatsache,
dass“ in der einleitenden Erklärung zum vorliegenden Vertrag
niedergelegt ist.
Der Begriff „Joint-Venture-Vertrag“ bezeichnet den ergänzten
und überarbeiteten Gesellschaftsvertrag der Liberty Commerz
1701 JFK Boulevard, L.P., einer nach den Gesetzen des amerikanischen Bundesstaates Delaware errichteten Kommanditgesellschaft, vom 11. April 2006 in seiner jeweils abgeänderten,
ergänzten oder gültigen Fassung.
Der Begriff „Kapitalkonto“ bezeichnet in Bezug auf einen
Gesellschafter das für einen solchen Gesellschafter gemäß
den anwendbaren Bestimmungen des Steuergesetzes sowie
des § 1.704 -1(b)(2)(iv) der Einkommenssteuerrichtlinien unterhaltene Kapitalkonto, beide in ihrer jeweils gültigen Fassung.
Der Begriff „Kapitaleinlage“ bezeichnet in Bezug auf jeden
einzelnen Gesellschafter jeglichen Geldbetrag oder gegebenenfalls jegliche Vermögenswerte, der/die von einem Gesellschafter jeweils auf das Kapital der Kommanditgesellschaft
einbezahlt wurde/n.
Der Begriff „Kommanditgesellschaft“ bezeichnet die 1701
JFK Boulevard Philadelphia, L.P., eine nach dem Recht des
Bundesstaates Delaware errichtete Kommanditgesellschaft.
Der Begriff „Kommanditist(en)“ bezeichnet jegliche Person,
die nicht die Komplementärin ist und zu jedem beliebigen Zeitpunkt einen Fondsanteil an der Kommanditgesellschaft hält.
Der Begriff „Kommanditistenbeteiligung“ bezeichnet 99 %
(neunundneunzig Prozent) eines jeglichen Betrages, der an die
Gesellschafter auszuschütten oder den Gesellschaftern zuzuweisen ist.
Der Begriff „Komplementärin“ hat die Bedeutung, die im
ersten Abschnitt des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist
und /oder bezeichnet ebenfalls jeglichen zusätzlichen oder
Nachfolgekomplementär der Kommanditgesellschaft, der nach
dem Inkrafttreten des vorliegenden Vertrages gemäß den hier
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niedergelegten Bestimmungen in die Kommanditgesellschaft
aufgenommen werden sollte.
schaft mit beschränkter Haftung, einer nicht rechtsfähigen
Vereinigung und einer Regierung.
Der Begriff „Kontrolle“ bzw. „kontrollieren“ bezeichnet (i) die
direkte oder indirekte Befugnis, Weisungen in Bezug auf den
laufenden Geschäftsbetrieb oder auf die Führung – auf der
Grundlage eines Managementvertrages oder sonst wie – oder
auf die Geschäftspolitik einer Person zu erteilen oder diesbezüglich Weisungen erteilen zu lassen, sei es über vertraglich
oder sonst wie eingeräumte stimmberechtigte Aktien oder
Komplementärs- oder Geschäftsführerbeteiligungen, oder (ii)
den Besitz von mindestens 50 % sämtlicher stimmberechtigter
Aktien einer Person.
Der Begriff „rückgriffsfreie Geldschuld eines Gesellschafters“
(Partner Nonrecourse Debt) hat die Bedeutung, die in § 1.704 2(b)(4) der Einkommenssteuerrichtlinien niedergelegt ist.
Der Begriff „Maximaler Auszahlungsbetrag“ bezeichnet den
Betrag, der an einen aus der Kommanditgesellschaft vertragswidrig ausscheidenden Gesellschafter gemäß Klausel 10.2 des
vorliegenden Vertrages ausschüttungsfähig gewesen wäre,
wenn die Immobilie am Tag des vertragswidrigen Ausscheidens
eines solchen Gesellschafters zu einem Verkaufspreis verkauft
worden wäre, der dem dann anzusetzenden Marktwert der
Immobilie entspricht (wobei dieser Marktwert durch eine
Schätzung seitens eines von der Komplementärin bestimmten
unabhängigen Schätzers zu ermitteln ist, der Mitglied des
US-amerikanischen Appraisal Institute ist); auf den maximalen
Auszahlungsbetrag entfallen keine Zinsen für Zeiträume an,
die einem vertragswidrigen Ausscheiden folgen.
Der Begriff „Mindestgewinn der Kommanditgesellschaft“
(Partnership Minimum Gain) hat die Bedeutung, die in § 1.704 2(b)(2) der Einkommenssteuerrichtlinien niedergelegt ist.
Der Begriff „Mindestgewinn aus einer rückgriffsfreien Geldschuld eines Gesellschafters ohne persönliche Haftung“
(Partner Nonrecourse Debt Minimum Gain) hat die Bedeutung,
die in § 1.704 -2(i)(2) der Einkommenssteuerrichtlinien niedergelegt ist.
Der Begriff „Mitteilung“ hat die Bedeutung, die in Ziffer 11.1
Der Begriff „Netto-Cash-Flow“ hat die Bedeutung, die in Ziffer
5.1 des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „OFAC“ hat die Bedeutung, die in Ziffer 9.3(a)(i)
Der Begriff „Patriot Act“ hat die Bedeutung, die in Ziffer
9.3(a)(i) des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „Person“ bezeichnet und umfasst eine natürliche
Person, eine Personenvereinigung, ein Joint Venture, eine Kapitalgesellschaft, einen Trust, eine Gesellschaft mit beschränkter
Haftung, eine nicht rechtsfähige Vereinigung und eine Regierung
oder eine sonstige Abteilung, Stelle oder Untereinheit einer
natürlichen Person, einer Personenvereinigung, eines Joint
Venture, einer Kapitalgesellschaft, eines Trust, einer Gesell-
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Der Begriff „Schadensersatzbetrag“ bezeichnet in Bezug auf
einen aus der Kommanditgesellschaft vertragswidrig ausscheidenden Gesellschafter den Gesamtbetrag sämtlicher Schäden,
die der Kommanditgesellschaft infolge des vertragswidrigen
Ausscheidens eines solchen Gesellschafters entstehen.
Der Begriff „Staatsbürger der Vereinigten Staaten von
Amerika“ entspricht der Begriffsbestimmung, die in Richtlinie
S des Wertpapiergesetzes niedergelegt ist. Der Begriff Staatsbürger der Vereinigten Staaten von Amerika bezeichnet demnach u.a. jegliche natürliche Person mit Wohnsitz in den
Vereinigten Staaten von Amerika oder in ihren Territorien (d.h.
Teilgebiete unter der Souveränität der Vereinigten Staaten von
Amerika, die keine Bundesstaaten sind) oder in deren Besitzungen oder im Bundesdistrikt Columbia, oder jegliche Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft, jeglichen Trust, jegliche
Vereinigung, jegliches aus Vermögensgegenständen zusammengesetzte Rechtsgebilde, jegliche Agentur, Zweigstelle,
jegliche Firma oder sonstige juristische Person, die/der/das
gemäß den Gesetzen der Vereinigten Staaten von Amerika,
ihrer Territorien oder deren Besitzungen oder des Bundesdistrikts Columbia errichtet oder gegründet wurde.
Der Begriff „Stellvertreter“ bezeichnet die Commerz Fonds
Beteiligungsgesellschaft mbH, Düsseldorf, oder jegliche
sonstige Person, die von der Komplementärin gegenüber
den Kommanditisten bestimmt wird.
Der Begriff „Steuergesetz“ bezeichnet das US-amerikanische
Bundessteuergesetz (Internal Revenue Code) aus dem Jahr
1986 in seiner aktuellen Fassung und in jeder zukünftigen
Fassung, jegliches Nachfolgegesetz dieses Gesetzes sowie
sämtliche anwendbaren Übergangs- oder Endregelungen des
US-amerikanischen Finanzministeriums, die gemäß diesen
Gesetzen erlassen werden.
Der Begriff „Tage, an denen ein Kommanditist Fondsanteile
hält“ bezeichnet in Bezug auf einen von einem Kommanditisten gehaltenen Fondsanteil die Anzahl der Tage, an denen
ein solcher Fondsanteil während des betreffenden Geschäftsjahres von einem solchen Kommanditisten gehalten wurde.
Der Begriff „Titel III“ hat die Bedeutung, die in Ziffer 9.3(a)(i)
Der Begriff „Übertragung“ bzw. „übertragen“ bezeichnet als
Substantiv den Vorgang und als Verbum die Vornahme einer/s
Übertragung, Verkaufs, Übereignung, Austauschs, Belastung,
Verpfändung, Schenkung, Beleihung, Eigentumsübergangs,
Grundlast oder Verfügung in jeglicher Form, sei sie/er direkt
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oder indirekt, freiwillig oder unfreiwillig oder auf der Grundlage
einer gültigen Rechtsvorschrift oder sonst wie vorgenommen.
L.P., in seiner jeweils gültigen, überarbeiteten oder ergänzten
Fassung.
Der Begriff „ursprünglicher Gesellschaftsvertrag“ hat die
Bedeutung, die in der zweiten Einleitung beginnend mit
„Angesichts der Tatsache, dass“ in der einleitenden Erklärung
zum vorliegenden Vertrag niedergelegt ist.
Der Begriff „weiterer Gesellschafter“ hat die Bedeutung, die
in Ziffer 3.2 des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Die Abkürzung „US“ oder „USA“ bezieht sich auf die
Vereinigten Staaten von Amerika.
Der Begriff „Veräußerungsgewinn“ oder „Veräußerungsverlust“ hat die jeweilige Bedeutung, die in Ziffer 4.3 des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „Wertpapiergesetz” bezeichnet das US-amerikanische Wertpapiergesetz aus dem Jahr 1933 (Securities Act) in
seiner jeweils gültigen Fassung.
ANLAGE B
Gesellschafter und Kapitaleinlagen
Der Begriff „Verbundenes Unternehmen“ bezeichnet in Bezug
auf eine Person (i) jegliche Person, die diese Person direkt
oder indirekt kontrolliert, von dieser Person direkt oder indirekt
kontrolliert wird oder unter der direkten oder indirekten gemeinsamen Kontrolle dieser Person steht, (ii) jegliches Vorstandsmitglied, jeglicher leitende Angestellte, Mitarbeiter oder Komplementär dieser Person oder (iii) jegliche Person, die ein Vorstandsmitglied, leitender Angestellter, Mitarbeiter oder Komplementär
einer Person gemäß Buschstabe (i) der vorliegenden Begriffsbestimmung ist.
Der Begriff „Vertrag über einen Darlehensrahmen“ bezeichnet
den zwischen der Kommanditgesellschaft und der Commerz
Immobilien geschlossenen Vertrag über einen Darlehensrahmen
vom 10. April 2006 in seiner am 18. Mai 2006 ergänzten und
überarbeiteten Fassung sowie in seiner zu einem späteren
Zeitpunkt jeweils abgeänderten, ergänzten und /oder gültigen
Fassung, gemäß dem der Kommanditgesellschaft eine Kreditlinie in Höhe von US-$ 180.000.000 (einhundertachtzig Millionen US-Dollar) für den Erwerb ihrer Beteiligung am Joint Venture und für die Begleichung der Kosten und Aufwendungen,
die mit dem Erwerb und der weiteren Finanzierung dieser Beteiligung verbunden sind, eingeräumt wird; weiterhin legt der
Vertrag über einen Darlehensrahmen fest, dass das gewährte
Darlehen zurückgezahlt werden soll, nachdem Investoren als
Kommanditisten gemäß Ziffer 3.2 des vorliegenden Vertrages
in die Kommanditgesellschaft aufgenommen wurden.
Der Begriff „Vertreter der Kommanditisten“ hat die Bedeutung, die in Ziffer 6.8(a) des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „Vertreter der Komplementärin“ hat die Bedeutung, die in Ziffer 6.8(a) des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „Vorsitzender“ hat die Bedeutung, die in Ziffer
6.8(g) des vorliegenden Vertrages niedergelegt ist.
Der Begriff „vorliegender Vertrag“ bezeichnet den vorliegenden Gesellschaftsvertrag der 1701 JFK Boulevard Philadelphia,
Komplementärin
Commerz Realty Associates GP, V, LLC
1185 Avenue of the Americas, 18th Floor
New York, New York 10036
Attn: Michael Fruchtman
Gründungskommanditist:
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
z. Hd. Hrn. Manfred Heiler
Kapitaleinlage
US-$ 5.000
US-$ 15.000
ANLAGE C
Aufstellung der Verträge, die von der
Kommanditgesellschaft abzuschließen sind
1.
Platzierungsgarantie zwischen der Kommanditgesellschaft
und der CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft
mbH;
2. Vereinbarung über die Fondsaufbereitung und Gesellschaftsgründung zwischen der Kommanditgesellschaft und
der CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH;
3. Vereinbarung über die Fondsverwaltung zwischen der
Kommanditgesellschaft und der CFB Commerz Fonds
Beteiligungsgesellschaft mbH;
4. Vereinbarungen über die Vermittlung von Gesellschaftskapital zwischen der Kommanditgesellschaft und verschiedenen Vertriebsgesellschaften;
5. Vereinbarung über die Vermittlung von Fremdkapital
zwischen der Kommanditgesellschaft und der Commerz
Immobilien GmbH;
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6. Vereinbarung über die Objektbeschaffung zwischen der
Kommanditgesellschaft und der Commerz Immobilien
GmbH.
7. Vermögensverwaltungsvereinbarung zwischen der
Kommanditgesellschaft und der Real Estate Capital
Partners;
8. Vereinbarung über technische Projektprüfung /technischwirtschaftliches Controlling zwischen der Kommanditgesellschaft und der CommerzBaumanagement GmbH;
9. Vereinbarung über technische Projektbetreuung
zwischen der Kommanditgesellschaft und der
CommerzBaumanagement GmbH.
10. Freistellungsvereinbarung zwischen der Kommanditgesellschaft und der CommerzLeasing und Immobilien AG
über die Haftungsfreistellung der CFB Commerz Fonds
Beteiligungsgesellschaft mbH und der CommerzLeasing
und Immobilien AG von Ansprüchen aus (i) dem Master
Agreement des Joint-Ventures und (ii) dem Extended Rate
Lock Agrement.
ANLAGE D
Fondsverwalterin
Fondsverwalterin:
CFB Commerz Fonds Beteiligunggesellschaft mbH
Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
z. Hd. Hrn. Laurent Rucker
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GLOSSAR
BOMA-Standards
BOMA (The Building Owners and Managers Association) steht
für internationale Flächenkatalogisierungsstandards. Sie kommen aus den USA und legen Nutzungsklassen in Gebäuden
fest. In den USA bestehen zwar keine landesweit einheitlichen
Büroflächenkonventionen, wohl aber Regionalstandards, die
klare Objekteinordnungen und -vergleiche gestatten.
CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities)
Wertpapier, das durch die aus einer Hypothek für gewerbliche
Immobilien resultierende Zahlungsverpflichtung besichert ist.
Concourse Level
Erstes Untergeschoss im Comcast Center mit Einzelhandel
und Food Court. Durchgangsbereich zur Bahnstation „Suburban-Station“
Food Court
Eine Zone, in der es Verkaufsstellen verschiedener Restaurants,
Imbisse und Cafes gibt sowie einen gemeinschaftlich genutzten Sitz- bzw. Essbereich.
Fortune Top 500
Das US-Wirtschaftsmagazin „Fortune“ veröffentlicht mit der
Fortune Top 500 jedes Jahr eine Liste der 500 umsatzstärksten
amerikanischen Unternehmen.
Fungibilität
Die Handelbarkeit von Gesellschaftsanteilen.
Investment Grade Rating
Ein Rating gibt Auskunft über die Kreditwürdigkeit bzw. die
Bonität eines Schuldners, sofern er z.B. von unabhängigen
Rating-Agenturen wie Moody’s oder Standard & Poor’s bewertet
wird. Ein Rating ist somit eine „Bonitätsnote“ für den Schuldner.
Ausgedrückt wird es durch eine Buchstaben- und Zahlen-/
Zeichenkombination, welche die Bonitätsbeurteilung des Unternehmens durch die Rating-Agentur repräsentiert. Als Investment Grade werden Unternehmen mit gutem und sehr gutem
Rating (BBB - und besser) bezeichnet.
Joint Venture
Kooperationen von Gesellschaften, bei denen es zur Gründung
einer neuen, rechtlich selbstständigen Geschäftseinheit kommt,
an der beide Gründungsgesellschaften mit ihrem Kapital beteiligt sind.
MAI-Schätzgutachten
Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie,
erstellt von einem Mitglied des größten Schätzgutachterverbandes in den USA; MAI steht für „Member Appraisal
Institute“.
Majorisierung
Beherrschung durch Stimmenmehrheit.
Marktkapitalisierung
Der Börsenwert einer Aktiengesellschaft. Er ergibt sich aus
der Multiplikation von Aktienkurs des Unternehmens und der
Anzahl der ausgegebenen Aktien des Unternehmens.
NASDAQ
NASDAQ steht für National Association of Securities Dealers
Automated Quotation System. Automatisches Kurswiedergabesystem des amerikanischen Börsenmaklerverbandes.
REIT (Real Estate Investment Trust)
Eine US-Aktiengesellschaft, die Aktien an Kapitalanleger ausgibt, das Anlegerkapital überwiegend in Immobilien oder
Immobilienrechten investiert und hierbei Steuervorteile nach
US-amerikanischem Steuerrecht nutzt.
Shortfall Amount
Differenzbetrag, um den die tatsächlichen Mieteinnahmen
hinter den abgesicherten Nettomieteinnahmen zurückbleiben.
USA PATRIOT Act of 2001 (Uniting and Strengthening
America by Providing Appropriate Tools Required to
Intercept and Obstruct Terrorism Act of 2001)
Das USA PATRIOT Act ist ein amerikanisches Bundesgesetz,
das am 21.10.2001 vom Kongress als Reaktion auf die Terroranschläge am 11.09.2001 verabschiedet wurde. Es bringt eine
Einschränkung der amerikanischen Bürgerrechte mit sich, aber
auch Auswirkungen für USA-Reisende. Im Patriot Act werden
den US-amerikanischen Ermittlungsbehörden unter anderem
mehr Befugnisse bei der Verfolgung und Überwachung von
Verdächtigen zugebilligt.
US-Securities Act
Amerikanisches Kapitalanlegerschutzgesetz von 1933.
LIBOR (London Inter Bank Offered Rate)
Maßstab für einen Zinssatz, zu dem Gelder unter Banken verzinst werden.
comcast center
59
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17:14 Uhr
Mercedesstraße 6
D-40470 Düsseldorf
Telefon - 0211 7708-2200
Telefax - 0211 7708-3280
E-Mail - [email protected]
Internet - www.commerzleasing.de/cfb-fonds
CommerzLeasing und Immobilien Gruppe
Immobilien- und Mobilienleasing / Structured
Investments / Eigeninvestments / CFB-Fonds /
Baumanagement / Immobilienmanagement / Service
Seite U4
Das Papier ist aus chlorfrei gebleichter Cellulose hergestellt. – © by CommerzLeasing und Immobilien AG – Gestaltung & Realisation: GCM Gesellschaft für Creatives Marketing mbH, Duisburg
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