Flyer Bayernfonds Australien 8
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Flyer Bayernfonds Australien 8
Bayernfonds Australien 8 Nachhaltig anlegen im Zentrum von Melbourne mit staatlichem Mieter Titelbild: Melbourne, Victoria, in Australien. Ansicht der Skyline von Southbank Richtung Princes Bridge und St. Pauls Cathedral Stadtansicht von Melbourne Melbourne eröffnet Ihnen nachhaltig gute Perspektiven Ein Zeichen für Melbournes Zukunft Die Skulptur „Green Knot“ steht in Melbourne. Die Metropole wird laut Prognose bis 2056 von aktuell über 4 Mio. auf rd. 6,8 Mio. Einwohner anwachsen. Angesichts dieser Herausforderung entwickelt die Metropole Strategien, um ihre Ressourcen nachhaltig zu sichern. Der Grüne Knoten ist ein sichtbares Zeichen dafür. Quelle: RMIT University Melbourne, http: / / www.rmit.edu.au / staff / simonperry, Jan. 2012 Das Angebot Der „Bayernfonds Australien 8“ bietet Ihnen die Chance, in den Standort Australien nachhaltig zu investieren. Das Beteiligungsangebot zeichnet sich durch eine hochwertige Büroimmobilie in einer exponierten Lage im Geschäfts zentrum von Melbourne aus, die langfristig an den austra lischen Staat als Mieter bester Bonität vermietet ist. Fondsobjekt Büroimmobilie Defence Plaza 655 – 661 Bourke Street, Melbourne VIC, mit 19.027 m² vermietbarer Fläche Fondsstruktur Die Fondsgesellschaft erwirbt das Fondsobjekt über ein vorgeschaltetes australisches Treuhandvermögen. 1) Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen 6,25 % p. a. ansteigend auf 6,5 % p. a. 3) Diese drei guten Gründe sprechen für eine Beteiligung: Nachhaltiges und zertifiziertes Fondsobjekt im Zentrum von Melbourne Die Büroimmobilie befindet sich in exponierter Lage im westlichen Bereich des zentralen Geschäftsviertels von Melbourne (CBD). Durch die derzeit im laufenden Betrieb durchgeführten Modernisierungs- und Aufwertungsar beiten soll der Energieeffizienzstatus des hochwertigen Fondsobjekts von 3,5 auf 4,5 von 6 möglichen Sternen nach dem Ratingsystem NABERS erhöht werden. Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen nach australischen Steuern ) % , % % % , % , % , % , % , % , % , % , % , % % % % Abgeltungsteuer in Deutschland auf Zinserträge aus der Anlage der Liquiditätsreserve ) Langfristig vermietet an staatlichen Mieter mit sehr guter Bonität Das Fondsobjekt ist seit 2001 vollständig und langfristig bis zum 15.06.2021 an die australische Regierung, vertre ten durch das Verteidigungsministerium, vermietet. Der Staat Australien als Mieter verfügt über eine ausgezeich nete Bonität, u. a. ein Rating von „AAA“ für langfristige Verbindlichkeiten und damit das bestmögliche Rating bei Standard & Poor’s. 2) Attraktive Ausschüttungen / Entnahmen prognostiziert: 6,25 % p. a. ansteigend auf 6,5 % p. a. nach australischen Steuern 3) Bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag des Anlegers (ohne Agio) werden für den Prognosezeitraum jährliche Ausschüttungen / Entnahmen von anfänglich 6,25 Prozent ansteigend auf 6,5 Prozent nach australischen Steuern angestrebt. Gemäß dem Doppelbesteuerungs abkommen zwischen Deutschland und Australien sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Fonds objekts in Australien zu versteuern und in Deutschland unter Progressionsvorbehalt freigestellt. Zinseinnahmen unterliegen in Deutschland der Abgeltungsteuer. Mieter des Fondsobjekts Australische Regierung, vertreten durch das Verteidigungsministerium Laufzeit Mietvertrag 10 Jahre, Restlaufzeit noch bis zum 15.06.2021 Vermietungsstand 100 % Gesamtinvestitionsvolumen (inkl. 5 % Agio) AUD 130.840.000 Eigenkapital (inkl. 5 % Agio) AUD 130.840.000 Empfohlene Mindest beteiligung AUD 15.000 zzgl. 5 % Agio Beteiligungsdauer / Prognosedauer Unbegrenzt, Kündigung erstmals zum 31.12.2027 möglich. Eine Beteiligung im Rahmen dieses Angebots ist als langfristige Vermögensan lage konzipiert. Für Zwecke der Prognoserechnung wurde exemplarisch eine Ver äußerung des Fondsobjekts zum 31.12.2021 / 01.01.2022 angenommen. 1) Details hierzu siehe Tz. 10 des Beteiligungsprospekts. 2) Standard & Poor’s, Dez. 2011 3)Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf das eingezahlte Betei ligungskapital ohne Agio für das jeweilige Geschäftsjahr ab 2012 (während der Platzierungsphase ggf. zeitanteilig auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen der Fondsgesellschaft), nach australischen Steuern, jedoch ohne Berücksichtigung der Effekte des Progressionsvorbehalts und der in Deutschland auf Anlegerebene zu versteuernden Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve. Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen. 4)Abgeltungsteuer von 25 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent und ohne Berücksichtigung der Kirchensteuer. Australien wächst bewusst Australien – Commonwealth of Australia Fläche 7,71 Mio. km² Bevölkerung 22,5 Mio. (2011) Bevölkerungsdichte 2,9 Einwohner pro km² Hauptstadt Canberra Währung Australischer Dollar (AUD) Bruttoinlandsprodukt pro Kopf USD 54.869 (2010) Wirtschaftswachstum 2010: 2,6 % 2011: 2,9 % (prognostiziert) 2012: 4,5 % (prognostiziert) Inflationsrate Arbeitslosenquote Timorsee Pazifischer Ozean Darwin Carpentariagolf Indischer Ozean Cairns Port Hedland Dampier Nordterritorium Alice Springs Townsville Mackay Queensland Gladstone Westaustralien Südaustralien 2010: 2,8 % 2011: 3,4 % (prognostiziert) 2012: 2,5 % (prognostiziert) Landessprache Englisch Regierungsform Parlamentarisch-demokratische Monarchie im Commonwealth of Nations Neusüdwales Perth Große Australische Bucht 2010: 5,2 % 2011: 5,0 % (prognostiziert) 2012: 4,9 % (prognostiziert) Brisbane Sydney Adelaide Victoria Canberra Melbourne Indischer Ozean Tasmansee Tasmanien km Quelle: OECD, Economic Outlook 89, May 2011 Wirtschaft zeigt Kontinuität Nachhaltig, dynamisch und stabil präsentiert sich Aus tralien als Investitionsraum. Dafür ausschlaggebend sind solide Staatsfinanzen, große Rohstoffvorkommen und die Nähe zu den asiatischen Wachstumsmärkten. Australiens Wirtschaft konnte in den letzten 15 Jahren im Schnitt mit rd. 3,4 Prozent p. a. wachsen. Praktisch ein Alleinstellungs merkmal unter den hoch entwickelten Industrienationen, das die Wirtschaftspolitik der jüngeren Vergangenheit unterstreicht. Für das Wirtschaftsjahr 2012 wird ein Wachstum von 4,5 Prozent prognostiziert. 1) Starke Basis mit Rohstoffen Australien zählt zu den wirtschaftlich leistungsfähigeren Ländern der Welt, was auch und vor allem an seinem Rohstoffreichtum liegt. Laut den Veröffentlichungen der Welthandels- und Entwicklungskonferenz UNCTAD hat Australien China als größten Eisenerzproduzenten der Welt abgelöst. Auch bei den an Bedeutung gewinnenden Industriemetallen Titan, Lithium, Gold und Aluminium zählt Australien zu den weltgrößten Produzenten. Aus tralien ist seit Mitte der 80er Jahre weltweit der größte Exporteur von Steinkohle. 3) Gut aufgestellter Staatshaushalt Die Tatsache, dass Australien die Finanzkrise praktisch un beschadet überstanden hat, ist nicht nur auf die Stabilität des Bankensystems, sondern auch auf das im internationa len Vergleich überdurchschnittlich große und rasch in Kraft gesetzte staatliche Konjunkturpaket zurückzuführen. Die Verschuldungsquote Australiens gemessen am Bruttoin landsprodukt beträgt rd. 20,5 Prozent und soll bis zum Jahr 2016 auf rd. 18 Prozent sinken. Der Staatshaushalt wird nach Expertenmeinung auch in den kommenden Jahren gemessen an der Staatsverschuldung im Verhältnis zu anderen Wirtschaftsnationen gut aufgestellt sein. 2) Vorderste Plätze für Infrastruktur, Bildung und Finanzsystem Australien verfügt in Relation zu seiner Einwohnerzahl über eine sehr effiziente Infrastruktur. Das Autobahnnetz um die Großstädte ist gut ausgebaut und das Flugnetz eines der best ausgebauten der Welt. So nimmt Australien beim Wachstumsfaktor „Infrastrukturausstattung“ in der Bewertung des „Global Competitiveness Index“ des World Economic Forums Platz 24 von 142 Ländern ein. Auch das Bildungssystem des Landes stellt mit Platz 11 seine internationale Wettbewerbsfähigkeit unter Beweis. Bei der Bewertung der Entwicklung des Finanzsystems ist Australien auf Platz 6 und bei der Stabilität der Banken auf Platz 4 gelistet. Die Gesamtplatzierung Australiens mit Rang 20 veranschaulicht die zunehmende Bedeutung Australiens im weltwirtschaftlichen Kontext.4) 1) 2) 3) 4) 5) OECD Economic Outlook 89 database, May 2011 Analyse des Internationalen Währungsfonds „IWF“, September 2011 Auswärtiges Amt The Global Competitiveness Report 2011 - 2012 Standard & Poor’s, Dez. 2011 Bruttoinlandsprodukt mit Prognose , Prognose , Prozent , , -, – -, -, Australien Deutschland Euro-Raum gesamt OECD Quelle: OECD Economic Outlook database, May Stabiler Ausblick mit „AAA“ Die hohe Wettbewerbsfähigkeit Australiens in Verbindung mit einem soliden öffentlichen Haushalt bilden günstige Voraussetzungen, das hohe Wachstum der Vergangenheit langfristig fortzuführen. Dies spiegelt sich auch im Finanz status des Kontinents wider. Die führende Ratingagentur Standard & Poor’s bewertet die Bonität Australiens zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung mit einem hervorra genden „AAA, bei stabilem Ausblick“, was der Bestnote entspricht. 5) Beständig in Australien Erster deutscher Fondsmanager für geschlossene Fonds in Australien Die Markterfahrung der Real I.S. steckt in bislang sieben Australien-Investments, die das Münchner Investment haus seit 2005 platzieren konnte. Mit dem Verkauf der Büroimmobilie in Melbourne, dem Fondsobjekt des „Bayernfonds Australien 1“, war die Real I.S. nicht nur der erste deutsche Fondsinitiator auf dem australischen Markt, sondern auch der erste Fondsmanager, der einen Investmentzyklus im Rahmen eines geschlossenen Fonds für Privatanleger erfolgreich abschließen konnte. Die Anleger profitierten davon mit einem Gesamtrückfluss von rd. 147 Prozent *. Das Gesamtinvestitionsvolumen der Real I.S. in Australien beträgt über AUD 1,2 Mrd. Real I.S. Down Under Die Real I.S. operiert in Australien in allen wesentlichen Immobiliensegmenten (Office, Retail, Industrial und Hospitality) über ein breites lokales Netzwerk und verfügt über eine eigene Tochterge sellschaft, die Real I.S. Australia Pty Ltd. Im Jahr 2011 wurde die Real I.S. mit dem Scope Award in der Kategorie „Immobilien Ausland“ ausgezeichnet. * Bezogen auf die Kapitaleinlage ohne Agio, nach Steuern in Australien und vor Progressionsvorbehalt und deutschen Steuern auf Zinserträge. Aus der (Wert-)Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf zukünftige Entwicklungen / Ergebnisse geschlossen werden. Quelle: Real I.S. AG „Moomba Waterfest 2003“, Volksfest am Victoria Hafen von Melbourne, in den Docklands am Fluss Yarra Millionenstadt mit Lebensstil MELBOURNE WÄCHST NACHHALTIG Melbourne, die kosmopolitische Hauptstadt von Victoria im Süden Australiens, gilt als die „lebenswerteste Stadt der Welt“. Im Großraum von Melbourne leben über 4 Mio. Menschen. Die Metropole mit ihren internationalen Universitäten und weltweit führenden Konzernen wird bis 2056 auf rd. 6,8 Mio. Einwohner angewachsen sein. Angesichts dieser großen Herausforderung für die Zukunft hat Melbourne eine Vision entwickelt, wie es seine Lebensgrundlagen für die nächsten Jahrzehnte nachhaltig sichern kann. Dazu gehören u. a. Investitionen in Zukunftstechnologien, die Förderung von erneuerbaren Energien sowie der Ausbau des öffent lichen Nahverkehrs. Quellen: The Economist, The world’s most liveable cities 2011; Australian Bureau of Statistics, Future population growth and ageing, 2009; http://www.vlsci.org.au, Jan. 2012; State Government of Victoria, Dez. 2011; Auszug aus „Melbourne 2032“, Victorian Department of Eco-Innovation and Sustainable Living (DEISL), Juli 2008 Melbourne prosperiert Melbourne, die südlichste Millionenstadt der Welt, ist die Hauptstadt des Bundesstaates Victoria und nach Sydney zweitgrößte Stadt Australiens. Von den insgesamt rd. 5,5 Mio. Menschen, die im Bundesstaat Victoria gemeldet sind, leben rd. 4,08 Mio. Einwohner in der Metropolregion Melbourne. Historisch lässt sich der CBD in die Teilmärkte „Eastern Core“, „Western Core“, „Civic“ und „Docklands“ einteilen. Der Büroflächenbestand des zentralen Geschäftsviertels, Melbourne CBD, beläuft sich auf rd. 4,24 Mio. m², wobei der Teilmarkt „Western Core“, in dem sich das Fondsobjekt befindet, den in Bezug auf die vorhandene Bürofläche größten Teilmarkt darstellt. Im wachstumsstärksten Bundesstaat Melbourne hat nicht nur durch die Australian Open, eines der vier jährlichen Grand-Slam-Turniere im Tennis, sowie den „Grand Prix von Australien“ in der Formel 1 weit über die Grenzen Australiens hinaus eine Bedeutung erhalten. Die Metropole zeigt vor allem Wirtschaftskraft: Im austra lischen Finanzjahr 2010 – 2011 haben Melbourne und der Bundesstaat Victoria den größten Beitrag zum Bruttoin landsprodukt Australiens geleistet. Das kontinuierliche Wirtschaftswachstum in Victoria und solide Staatsfinanzen sind Folge dieser positiven Rahmenbedingungen und wer den durch ein AAA-Rating für den australischen Staat von Standard & Poor’s untermauert. 1) Gesunde Planung im Immobilienmarkt Der Büroimmobilienmarkt im zentralen Geschäftsvier tel von Melbourne zeichnet sich insbesondere durch eine sorgfältig geplante Bauvergabe und somit eine gut vorhersehbare Fertigstellungsquote neuer Immobilien projekte aus. Die Leerstandsrate ist im 3. Quartal 2011 auf 5,9 Prozent über alle Gebäudequalitäten im zentralen Geschäftsviertel von Melbourne bzw. auf rd. 3,9 Prozent im Premiumbereich und rd. 8,5 Prozent im Sekundärbereich gesunken. Günstiger Zeitpunkt für Investoren Melbourne befindet sich gemäß der aktuellen Analyse des Immobilienzyklus in einer Phase der ansteigenden Mieten und bildet demnach einen günstigen Einstiegszeitpunkt, um an der Wertentwicklung von Immobilien, die sich grundsätzlich gemäß der langfristig erzielbaren Rendite entwickeln, teilzuhaben. Die positiven Fundamentaldaten des Büroimmobilienmarkts von Melbourne spiegeln sich auch in der Nachfrage nach geeigneten Immobilienin vestments, zu denen das Fondsobjekt gehört, wider. Der Immobilienwert für A-Grade-Gebäude pro Quadratme ter wird gemäß den Berichten der lokalen Experten von Colliers International im zweiten Halbjahr 2011 in einer Bandbreite zwischen AUD 4.500 und AUD 5.750 je m² angegeben. 1) Standard & Poor’s, Dez. 2011 Ausgezeichnete Lebensqualität Neben der wirtschaftlichen Bedeutung des Standorts für das Land Australien bietet Melbourne den „Melburnians“ durch seine Lage und Stadtplanung ein sehr hohes Maß an Lebensstandard und -qualität. So wurde Melbourne von der britischen Wochenzeitschrift „The Economist“ 2011 erneut zur lebenswertesten Stadt der Welt gewählt. CBD mit Wachstumspotenzial Das zentrale Geschäftsviertel (Central Business District, CBD) von Melbourne erstreckt sich zwischen der Spencer und der Spring Street und wird durch die La Trobe Street respek tive durch die Flinders Street zum Yarra River begrenzt. Quellen: Germany Trade & Invest; Auswärtiges Amt; OECD Economic Outlook 89 database, May 2011; IMF Outlook September 2011; IMF Country Report No. 11 / 300 Sep 2011; The Global Competitiveness Report 2011 – 2012; Australian Bureau of Statistics; The Economist, Liveability Ranking 2011; Valuation Report, Jones Lang LaSalle, 01.11.2011 Mietzyklus Asien-Pazifik Beschleunigter Mietpreisrückgang Verlangsamter Mietpreisrückgang Beschleunigtes Mietpreiswachstum Verlangsamtes Mietpreiswachstum Kuala Lumpur Singapur, Hongkong, Mumbai Neu-Delhi, Shanghai Jakarta, Guangzhou, Adelaide Peking HCM City, Tokio Perth, Brisbane, Bangalore, Sydney Hanoi, Wellington, Canberra, Seoul Melbourne, Manila, Taipeh Auckland, Bangkok Quelle: CBRE Asia Pacific Offices, Q Fondsobjekt Defence Plaza, 655 – 661 Bourke Street, in Melbourne Nachhaltiges und zertifiziertes Fondsobjekt im Zentrum von Melbourne HOHE UMWELT- UND ENERGIESTANDARDS FÜR GREEN BUILDINGS Green Buildings setzen im Büroimmobilienmarkt von Melbourne Maßstäbe. Die Büroimmobilien werden anhand von Standards für eine energieeffiziente und umweltbewusste Gebäudeausstattung bewertet, wie z. B. dem National Australian Built Environment Rating System („NABERS“). Quelle: http: / / www.nabers.com.au, Jan. 2012 Zukunftsorientierter Business-Standort Die Fondsimmobilie befindet sich in exponierter Lage im westlichen Bereich („Western Core“) des zentralen Geschäfts viertels von Melbourne („Melbourne CBD“) an der Bourke Street, zwischen der Little Collins Street, Spencer Street und King Street, in unmittelbarer Nähe zum Fern- und S-Bahnhof „Southern Cross Station“, dem wichtigsten Verkehrsknoten des öffentlichen Personennahverkehrs in Melbourne. In der unmittelbaren Nachbarschaft haben sich weitere renommierte Mieter angesiedelt, wie bei spielsweise die National Australia Bank (NAB), die Australia and New Zealand Banking Group (ANZ), das Telekommuni kationsunternehmen Telstra und die Kaufhauskette Myer. Hochwertiger Gebäudekomplex Der zehnstöckige Gebäudekomplex besteht aus einem Bürohochhaus, welches 1990 fertiggestellt wurde, und einem denkmalgeschützten eingeschossigen Gebäude mit historischer Fassade von etwa 1876, welches sich auf dem gleichen Grundstück befindet und verbunden mit dem Bürohaus eine Einheit bildet (der sog. „Hudson Store“). Energieeffizienz wird weiter optimiert Derzeit wird eine umfassende Modernisierung und Aufwer tung des Fondsobjekts durchgeführt, bei der auch Klimaund Heiztechnik, Brandschutz, Aufzüge, Lobby und Wasch räume energieeffizient bzw. nach neuestem Standard modernisiert werden. Durch diese Maßnahmen soll der derzeitige „Green-Building-Status“ des Fondsobjekts von 3,5 Star NABERS 1) auf voraussichtlich 4,5 Star NABERS erhöht und das Gebäude damit langfristig und nachhaltig hohen Ansprüchen bezüglich der Energieeffizienz gerecht werden. Verkehrsgünstig im CBD gelegen Neben dem Anschluss an den regionalen und überregiona len Zugverkehr durch den Hauptverkehrsknoten „Southern Cross Station“, welche sich in rd. 50 Meter Entfernung zur Immobilie befindet, ist die Immobilie weiterhin durch die gegenüberliegenden Trambahn- und Bushaltestellen ideal toria St an denVicöffentlichen Personennahverkehr angeschlossen. Rathdowne St Lygon St Swanston St 1)Die Ergebnisse des NABERS-Bewertungssystems werden auf einer Skala von eins bis sechs Sternen abgebildet, wobei eine Bewertung von sechs den höchsten marktführen den Gebäudestandard ausweist. g Kin t ley S Dud t rS Docklands Hwy B YARRA Queensbridge St E RIVER N INM OW TA CR TER LEX EN MP O C Shopping ARTSTRE CEN OU AS T Southb a n Po w er eway r No Rd Cit y b an m wy sH nce l nne in Tu Pr i Prince Prince s Hw y s Hw y a Dom Princes West Gate Fre ow ithg Linl k Hwy Ave k Boule vard Fondsobjekt Bayernfonds Australien n St ma ite Wh ay W gs Kin n St s Hwy Hwy Yarra Ban d yR Cit St A Eureka Skydeck , Aussichtsplattform | BB Immigration Museum | C Australian Centre for the Moving E NTRE L o N r i m e r St R E Image (AMCI) | D D State Library of Victoria E Victoria Police Museum | FF Supreme Court of Victoria | OU ION C| E B L ME HIBIT d EX | II The Hellenic G G Rialto Towers | H Melbourne Opera Museum | JJ Victoria University Prince yR Princes BIRRARUNG MARR PARK TE THGA EN Restaurant | ENT ION LIAM TAT PARILWAY S RA S ST DER FLINTION STA d da R Straßenbahn | a tm an Av e TION ERA FEDUARE SQ il St K St o end Clar A Eisenbahn | t ers S Flind B AR AQU Fondsobjekt, – Bourke Street, Melbourne YARRA RI VER n IUM ers Flind Ln St m beth s St Collin e rs L Flind y Wa St Eliza ri dje St rke Bou St s St C St ket Mar run Wu G s St ns Colli t E NT STATRLIAME PA USE HO er Flind St Co Collin Little ers Flind H CK STO HANGE St EXC llins RN N THE TIO SOUOSS STA CR e St ourk s St Collin rke S t wy Little en S Que t cer S sH t ke S Bour am Willi Spen St King t rke S Bou Little and ade splan ou r E B E ST RK BOULL MA St dale F Lons ckl Do Harb TELSTRA DOME (ETIHAD STADIUM) J le St Bou St da Lons Little St obe La Tr A R DIGIT BOU HAR I St iW a L y Pigott e St ourk n St nsto Swa rive ds D klan c o D F STAF FLAGTION STA ur un dje r St dale Lons ition Exhib W D RNE BOU MEL TRAL CEN ell Russ y d Lons Little B Little St ley Dud Hw t ale S St obe La Tr St Do ckl and s F STAF FLAGRDENS GA St obe La Tr t ng S Spri iam Will t t en S Que rle yS St klin Fran St Ad de nc e beth Eliza Queen St St Sp e Langfristig vermietet an staatlichen Mieter mit exzellenter Bonität Objektdaten im Überblick Etablierte Regierungsadresse Mieter des Fondsobjekts ist das Commonwealth of Australia, die australische Regierung, im vorliegenden Fall vertreten durch das Verteidigungsministerium, das Department of Defence. Das Ministerium bildet zusammen mit den aus tralischen Verteidigungskräften einen Teil der staatlichen australischen Verteidigungsorganisation und gehört somit dem Commonwealth von Australien an. Das Ministerium erfüllt mit seinen rd. 65.600 Mitarbeitern ein weites Spek trum öffentlicher Aufgaben zur Sicherung und Verteidi gung des Landes Australien. Der staatliche Mieter verfügt über eine ausgezeichnete Bonität, was an den aktuellen Bonitätsnoten namhafter Ratingagenturen abgelesen werden kann. So besteht u. a. ein Rating von „AAA“ für langfristige Verbindlichkeiten und damit das bestmögliche Rating von Standard & Poor’s. Allgemeine Objektdaten: Defence Plaza 655 – 661 Bourke Street, Melbourne VIC Anschrift 655 – 661 Bourke Street Melbourne VIC Nutzung Untergeschoss: Parkplätze und Lagerflächen Erdgeschoss: Lobby / Café, Konferenzräume Hudson Store: Fitnessraum und Eingangshalle 1. – 9. Obergeschoss: Büroflächen Dachgeschoss: Gebäudetechnik / Technikaufbauten Zeitraum der Fertigstellung Langjährige Standorttreue Der aktuelle Mieter ist seit 2001 an den Standort und damit das Fondsobjekt gebunden. Das Verteidigungsmi nisterium hat den Mietvertrag zum 23.03.2011 langfristig bis zum 15.06.2021 um zehn Jahre verlängert bzw. neu abgeschlossen. Baujahr Bürogebäude 1990 Baujahr Hudson Store etwa 1876 Renovierung Hudson Store 1990 Gesamtrenovierung derzeit bis voraussichtlich August 2013 Stockwerke 1 Untergeschoss, 1 Erdgeschoss, 9 Obergeschosse, Dachaufbauten Grundstücksfläche 3.328 m² Mietvertrag mit Wertsicherung Die Miete für die ersten zwölf Monate wurde mit rd. AUD 7.499.813 vereinbart und ist monatlich vorschüssig und grundsätzlich immer zum ersten Tag des Monats zu bezahlen, jeweils zzgl. australischer Umsatzsteuer. Unter dem bestehenden Mietvertrag mit der australischen Regierung, vertreten durch das Verteidigungsministerium, wurde eine Wertsicherungsklausel vereinbart, die Miet steigerungen zum 16.06. eines jeden Jahres von 4 Prozent vorsieht. Mietflächen Bürofläche rd. 19.027 m² Pkw-Tiefgaragenstellplätze 64 Vermietungsstand 100 % Kaufpreis Fondsobjekt AUD 100 Mio. Einkaufsfaktor (ohne Erwerbsneben kosten) rd. das 13,3-fache der Jahresnettomiete (Anfangsmiete 16.06.2011 bis 15.06.2012) Verkehrswert gemäß Bewertungsgutachten AUD 100,5 Mio. Betriebskosten trägt der Mieter Bei dem Mietvertrag mit dem Verteidigungsministerium handelt es sich um einen sog. „Net-Lease“, einen Netto mietvertrag, unter dem der Mieter sämtliche Bewirtschaf tungs- und Betriebskosten des Fondsobjekts, sog. „Out goings“, zu leisten hat. Der Mietvertrag sieht grundsätzlich vor, dass die strukturellen Instandhaltungs- und Reparatur kosten für das Fondsobjekt vom Vermieter zu tragen sind. Quellen: www.defence.gov.au; CIA - The World Factbook: Australia 15.11.2011; Standard & Poor’s, Dez. 2011 Oben: Haupteingang des Fondsobjekts, Bourke Street Unten: Innenansichten des Fondsobjekts Attraktive Ausschüttungen / Entnahmen prognostiziert Brunnen vor dem Crown Entertainment Complex in Melbourne Ertragsorientierte Beteiligung Bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag des Anlegers (ohne Agio) sind während des Prognosezeitraums anfänglich jährliche Ausschüttungen / Entnahmen von 6,25 Prozent nach australischen Steuern prognostiziert, die während der Prognosedauer auf 6,5 Prozent p. a. ansteigen sollen. 1) Der Ausschüttungsanspruch besteht dabei zeitanteilig ab dem Ersten des auf die vertragsgemäße Einzahlung des Beteiligungsbetrags nebst Agio folgenden Monats. Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen ) nach australischen Steuern % , % % % , % , % , % , % , % , % , % , % , % % % % Abgeltungsteuer in Deutschland auf Zinserträge aus der Anlage der Liquiditätsreserve ) Steuerliche Konzeption Die Beteiligung an der vermögensverwaltend ausgestal teten Fondsgesellschaft vermittelt den Anlegern laufende Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung einer in Australien belegenen Immobilie sowie ggf. Einkünfte aus der Veräußerung der Immobilie und in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen. in Deutschland nicht steuerpflichtig (auch nicht im Rahmen des Progressionsvorbehalts), sofern die Veräußerung nach Ablauf von zehn Jahren seit dem Erwerb der Rechte an der Immobilie und dem Beitritt des jeweiligen Anlegers erfolgt (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.4 des Beteiligungspros pekts). Zinseinnahmen im Rahmen der Beteiligung unter liegen in Deutschland der Abgeltungsteuer. Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Australien in der derzeit geltenden Fassung werden laufende Einkünfte aus der Vermietung der Fondsimmobilie nur in Australien besteuert. Laut angestrebtem Fondskonzept werden die Einkünfte aus dem Objekt in Australien mit einer Quellenbesteuerung von 7,5 Prozent besteuert. In Deutschland sind die laufen den Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von der Besteuerung freigestellt, werden aber im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt. 3) Die Anleger selbst sind nach derzeitigem australischen Steuerrecht aufgrund der Beteiligung an der Fondsgesell schaft nicht zur Abgabe einer persönlichen Steuererklä rung in Australien verpflichtet. Details: Zu den steuerlichen Grundlagen siehe Tz. 11 des Beteiligungsprospekts, Hinweise zu steuerlichen Risiken siehe Tz. 3.4 des Beteiligungsprospekts. 1)Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf das eingezahlte Beteiligungs kapital ohne Agio für das jeweilige Geschäftsjahr ab 2012 (während der Platzierungs phase ggf. zeitanteilig auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen der Fondsgesellschaft), nach australischen Steuern, jedoch ohne Berücksichtigung der Effekte des Progressionsvorbehalts und der in Deutschland auf Anlegerebene zu ver steuernden Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve. Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen. Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung der Fondsim mobilie unterliegen in Australien gemäß dem angestreb ten Fondskonzept ebenfalls der Quellensteuer von derzeit 7,5 Prozent, wobei der Veräußerungsgewinn und damit die steuerliche Bemessungsgrundlage für diese Besteue rung nach den anwendbaren australischen Vorschriften zu ermitteln ist. 2)Abgeltungsteuer von 25 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent und ohne Berücksichtigung der Kirchensteuer. 3) Zu den Details siehe hierzu Tz. 11.3.5 des Beteiligungsprospekts. Sofern die Veräußerung vor Ablauf von zehn Jahren (Spe kulationsfrist) seit dem Erwerb der Rechte an der Immobi lie und dem Beitritt des jeweiligen Anlegers erfolgt, sollten die Einkünfte aus der Veräußerung der Fondsimmobilie in Deutschland für Anleger der Zielgruppe im Rahmen des Progressionsvorbehalts zu berücksichtigen sein (siehe dazu Details in Tz. 3.4.2 a), Tz. 7, Tz. 8.2 und Tz. 11 des Be teiligungsprospekts). Die Einkünfte aus der Veräußerung der Fondsimmobilie sind jedoch für Anleger der Zielgruppe Investition in eine nachhaltige Zukunft Drei gute Gründe für eine Beteiligung Risiken der Beteiligung (Auszug) – Die ausführlichen Risikohinweise finden Sie im Beteiligungsprospekt, Kapitel „Risiken“ (Tz. 3) Nachhaltiges und zertifiziertes Fondsobjekt im Zentrum von Melbourne Die Büroimmobilie befindet sich in exponierter Lage im westlichen Bereich des zentralen Geschäftsviertels von Melbourne (CBD). Durch die derzeit im laufenden Betrieb durchgeführten Modernisierungs- und Aufwer tungsarbeiten soll der Energieeffizienzstatus des hoch wertigen Fondsobjekts von 3,5 auf 4,5 von 6 möglichen Sternen nach dem Ratingsystem NABERS erhöht werden. Vollständiger Verlust des Beteiligungsbetrags inklusive Agio (Totalverlustrisiko) Negative Abweichungen von der Prognose / Höhere Kosten Der wirtschaftliche Erfolg hängt wesentlich von der Wert entwicklung der Büroimmobilie, von der Vermietung und Instandhaltung und der Bonität des alleinigen Mieters ab. Insoweit wirken sich geringere Einnahmen, höhere Kosten (auch im Falle der Anschlussvermietung) sowie ein geringerer Verkaufserlös der Immobilie negativ auf die Rentabilität der Beteiligung für die Anleger aus. Währungsrisiko für Anleger, deren finanzielle Verhältnisse durch andere Währungen als AUD geprägt sind Eingeschränkte Fungibilität / Handelbarkeit Risiko der Änderung der steuerlichen Rahmen bedingungen Die Anleger tragen das Risiko einer höheren als prognos tizierten Steuerlast, wenn z. B. die steuerliche Konzeption oder die Veräußerungsgewinnbesteuerung ausschließ lich in Australien nicht anerkannt wird. Langfristig vermietet an staatlichen Mieter mit sehr guter Bonität Das Fondsobjekt ist seit 2001 vollständig und langfris tig bis zum 15.06.2021 an die australische Regierung, vertreten durch das Verteidigungsministerium, vermie tet. Der Staat Australien als Mieter verfügt über eine ausgezeichnete Bonität, u. a. ein Rating von „AAA“ für langfristige Verbindlichkeiten und damit das bestmög liche Rating bei Standard & Poor’s.1) Attraktive Ausschüttungen / Entnahmen prognos tiziert: 6,25 % p. a. ansteigend auf 6,5 % p. a. nach australischen Steuern 2) Bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag des Anlegers (ohne Agio) werden für den Prognosezeitraum jährliche Ausschüttungen / Entnahmen von anfänglich 6,25 Prozent ansteigend auf 6,5 Prozent nach australi schen Steuern angestrebt. 2) 1) Standard & Poor’s, Dez. 2011 2)Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf das eingezahlte Beteiligungs kapital ohne Agio für das jeweilige Geschäftsjahr ab 2012 (während der Platzierungs phase ggf. zeitanteilig auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen der Fondsgesellschaft), nach australischen Steuern, jedoch ohne Berücksichtigung der Effekte des Progressionsvorbehalts und der in Deutschland auf Anlegerebene zu versteu ernden Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve. Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen. Stadtansicht von Melbourne bei Nacht Vertriebsvergütung Zu den im Zusammenhang mit dem vorliegenden Beteili gungsangebot anfallenden Vertriebsvergütungen siehe Tz. 6.2 und Tz. 10.6.6 des Beteiligungsprospekts. Zielgruppe Das vorliegende Beteiligungsangebot wendet sich an natürliche Personen, die in Deutschland ihren ausschließlichen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben und in Deutsch land unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind, ihre Beteiligung im steuerlichen Privatvermögen halten und diese nicht fremdfinanzieren, Beteiligungsangebot Die Vermögensanlage besteht in einem mittelbar über einen Treuhandkommanditisten gehaltenen Kommandit anteil an der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Australien 8 KG, mit Sitz in München („Fondsgesell schaft“). Eine spätere Umwandlung der Treuhandbeteili gung in eine Direktbeteiligung als Kommanditist ist nach § 5 Abs. (4) des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesell schaft möglich. die langfristig in eine professionell verwaltete ge werbliche Immobilie in Melbourne (Australien), unter Berücksichtigung der damit zusammenhängenden Schwankungen des Wechselkurses und des lokalen Immobilienmarkts, investieren möchten und die im Rahmen einer unternehmerischen Beteiligung, die, aufgrund ihrer Größenordnung, üblicherweise nur institutionellen Investoren vorbehalten ist, auf Grund lage eines soliden Fondskonzepts an den Erträgen und an den Wertentwicklungsmöglichkeiten einer Sachwert anlage teilhaben möchten. Platzierungsfrist und Platzierungsgarantie Das öffentliche Angebot beginnt einen Tag nach Veröffent lichung des Beteiligungsprospekts und endet bei Vollplat zierung des Kommanditkapitals, spätestens jedoch mit Ab lauf der vorgesehenen Platzierungsfrist zum 31.03.2013. Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt, die Platzierungsfrist bis zum 31.12.2014 zu verlängern. Die Real I.S. hat eine Platzierungsgarantie für das zur Durch führung der Investition erforderliche Eigenkapital über nommen. Mindestzeichnungssumme Der Beteiligungsbetrag jedes künftig beitretenden Anlegers soll mindestens AUD 15.000 betragen; höhere Beteiligungsbeträge müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein (Erwerbspreis). Auf den Beteiligungsbetrag künftig beitretender Anleger wird ein Agio von 5 Prozent erhoben. Der Initiator Real I.S. Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetma nagement („Real I.S.“), mit Sitz in München, zählt zu den großen bankgebundenen Initiatoren auf dem deutschen Kapitalanlagemarkt. Das Investmenthaus wendet sich sowohl an private als auch an institutionelle Anleger. Neben Publikumsfonds und Spezialfonds gehören indivi duelle Fondslösungen, das Portfoliomanagement und das Management von institutionellen internationalen Immo bilienportfolios zu den Tätigkeitsfeldern. Seit 1991 hat die Real I.S. mehr als 100 Fondsprodukte mit einem Gesamt investitionsvolumen von mehr als EUR 8 Mrd. für über 67.000 Anleger angeboten. Mitglied VGF Die Real I.S. ist Gründungsmitglied des Verbands Geschlossene Fonds e.V., der sich im Dialog mit Gesetzge ber, Verwaltung und interessierter Öffentlichkeit für die Belange dieser Vermögensanlage einsetzt. Bezogen auf den Gesamt markt in Deutschland mit einem Fondsvolumen von ca. EUR 9 Mrd. repräsentiert der VGF ein Marktvolumen von annähernd EUR 5 Mrd. Damit vertritt der VGF mehr als 0 Prozent des Markts geschlossener Fonds. Die Real I.S. ist mit einem ganzheitlichen Qualitäts managementsystem DIN EN ISO 9001:2008 des TÜV Süddeutschland zertifiziert. 0001 Wichtige Hinweise © Real I.S. AS, Stand: Februar 2012 Die in diesem Dokument enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung bzw. Empfehlung dar, sondern geben lediglich eine zusammenfassende Kurzdarstellung der beschriebenen unternehmerischen Beteiligung wieder. Weitere Informationen insbesondere zur Struktur und den Risiken enthält der Beteiligungsprospekt mit Stand vom 10.02.2012, der die allein maßgebliche Verkaufsunterlage darstellt. Dieser ist kostenfrei bei Ihrem Berater oder der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, Innere Wiener Str. 17, 81667 München, zu beziehen. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Soweit der Anbieter die Beteiligung ganz oder teilweise im Internet veröffentlicht, sind diese Angaben nicht geprüft worden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben wird keine Gewähr übernommen. Aus der (Wert-) Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf zukünftige Entwicklungen / Ergebnisse geschlossen werden. Das Beteiligungsangebot richtet sich an natürliche Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, ihre Beteiligung im Privatvermögen halten und diese nicht fremdfinanzieren. Dem Beteiligungsprospekt ist zu entnehmen, inwieweit der Vertrieb des Produkts unzulässig oder eingeschränkt ist (z. B. Beschränkungen für bestimmte Rechtsordnungen oder ausländische Personen). Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement Innere Wiener Straße München www.realisag.de