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Logistikimmobilien-Report
Deutschland 2007
German Distribution
Warehouses Report 2007
Allgemeine Trends im Logistiksektor
General Trends in the Logistics Sector
Der Vermietungsmarkt für Lager-/Logistikflächen
The Letting Market for Warehouse Space
Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien
The Investment Market for Distribution Warehouses
Logistikimmobilien-Report – April 2007 – Deutschland
Inhaltsverzeichnis
Table of Contents
Vorwort. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Foreword . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Logistikstandort
Deutschland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Germany as a
Logistics Location. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Allgemeine Trends
im Logistiksektor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
General Trends
in the Logistics Sector . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Der Vermietungsmarkt
für Lager-/Logistikflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
The Letting Market
for Warehouse Space . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Angebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Supply . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Grundstücksverfügbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Site Availability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Regionale Schwerpunkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Main Regional Concentrations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Lagerflächenumsatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Warehouse Space Take-up . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Umsatz nach Branchen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Take-up by Sector . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Umsatz nach Größenklassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Take-up by Size . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Mieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Rents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Der Investmentmarkt
für Logistikimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
The Investment Market
for Distribution Warehouses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Art der Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Type of Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Umfeld. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Background . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Transaktionsvolumen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Transaction Volume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Art und Herkunft der Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Type and Origin of Investors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Art und Herkunft der Verkäufer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Type and Origin of Vendors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Entwicklung der Renditen und Capital Values . . . . . . . . . . . 34
Development in Yields and Capital Values . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Outlook . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2007. All rights reserved.
1
2
Vorwort
Foreword
Unser erster Logistikimmobilien-Report vom April 2006 hat starkes Interesse bei allen mit dem Thema beschäftigten Leserinnen und Lesern hervorgerufen.
Our first German Distribution Warehouses Report in April 2006
evoked great interest among all readers involved in this field.
Der Report wird daher zunächst jährlich erscheinen, um Ihnen
regelmäßig einen bundesweiten Überblick zu ermöglichen.
Der Logistikimmobilienmarkt hat sich gut entwickelt, sowohl bei
den Nutzern mit starken Zuwächsen beim Umsatz, als auch
bei Investoren, die 2006 über EUR 2 Mrd. in Deutschland in
dieser Asset-Klasse angelegt haben. Hier dürfte angebotsbedingt der Zenit erreicht sein bei unverändert anhaltender Nachfrage der Investoren. Der Mietmarkt hat angesichts der guten
Konjunktur noch Potenzial für weiteres Umsatzwachstum.
We have therefore decided to publish this report annually from
now on to give you a regular nationwide overview.
The distribution warehouse market has developed well, both
for occupiers with strong growth in take-up, and also for investors who invested over EUR 2 bn in this asset class in Germany in 2006. In terms of the supply situation, the zenith must
have been reached, though demand from investors continues
unabated. The letting market still offers potential for further
growth in take-up in view of the positive state of the economy.
Für Detailfragen stehen Ihnen bundesweit unsere Teams Industrie Immobilien – in allen unseren Büros –, Industrial Investment, Logistikimmobilien-Consulting sowie Spezialimmobilien selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Our Industrial Agency (in all our offices), Industrial Investment,
Distribution Warehouse Consultancy and Special Property
teams throughout Germany will, of course, be more than happy to answer any questions you may have on details of this
reports.
Wir wünschen Ihnen eine vergnügliche Lektüre.
Enjoy reading.
Ihr Rainer Koepke
Rainer Koepke
European Director
Leiter Industrie Immobilien Deutschland
Jones Lang LaSalle, Frankfurt/M.
European Director
Head of Industrial Agency Germany
Jones Lang LaSalle, Frankfurt/M.
3
Logistikstandort
Deutschland
Die Globalisierung beeinflusst die Entwicklung der Logistikbranche positiv. Der europäische und weltweite Logistikmarkt
befindet sich im Wandel. Durch den Wegfall der europäischen
Grenzen rücken neue Absatzmärkte in das Blickfeld der international tätigen Unternehmen. Beschaffungswesen und Distributionsnetze werden neu geordnet, der Verlauf der Güterströme verändert sich. Im Zuge der EU-Osterweiterung hat sich
der Mittelpunkt Europas nach Osten verlagert. Wurden bisher
als Standorte für europäische Distributionszentren oft die Benelux-Länder gewählt, rückte Deutschland weiter ins geographische Zentrum der erweiterten EU und konnte so seine Akzeptanz als einer der wichtigsten Logistikstandorte weiter ausbauen, vor allem die Ost-West-Verbindung wird weiter an Bedeutung gewinnen. Laut der Studie „Top 100 der Logistik“
(durchgeführt von der Fraunhofer Arbeitsgruppe für Technologien der Logistik-Dienstleistungsgesellschaft) wurden in
Deutschland die höchsten Logistikumsätze (in EUR Mrd.) in
Europa registriert. Die nächst größeren Logistikmärkte sind
Großbritannien und Frankreich.
Germany as a
Logistics Location
Globalisation is having a positive impact on developments in
the logistics sector. The European and worldwide logistics
market is in flux. The removal of European borders means that
internationally operating companies are turning their sights on
new sales markets. Procurement practices and distribution
networks are being reorganised, and the flow of goods is
changing. The centre of Europe has shifted eastwards with the
eastward enlargement of the EU. Whereas the Benelux countries were often chosen in the past as the location for European distribution centres, Germany has now moved more into
the geographic centre of the enlarged EU, which has enabled
it to further expand its acceptance as one of the major logistics
centres, and the east-west link in particular will gain in importance. According to the “Logistics Top 100” study (carried out
by the Fraunhofer Center for Applied Research on Technologies for the Logistics Service Industries) the highest logistics
sales (in EUR bn) in Europe were achieved in Germany. The
next largest logistics markets are the UK and France.
Der Standort Deutschland bietet viele Vorteile für national und
international tätige Unternehmen. Für Unternehmen aus dem
Logistiksektor besonders wichtig ist die überdurchschnittlich
gute Verkehrsinfrastruktur. Mit knapp 12.000 km hat Deutschland das längste Autobahnnetz in Europa, ein eindeutiges
Plus, denn für Logistikdienstleister ist eine gute Autobahnanbindung unabdingbar. Die Bedeutung des Straßennetzes gegenüber anderen Verkehrszweigen zeigt sich auch dadurch,
dass auf den Straßengüterverkehr nach wie vor – trotz höherer
Wachstumsraten bei Luft-, Schienen- und Seeverkehr – der
höchste Anteil am Transportaufkommen entfällt (ca. 77 % der
Beförderungsmenge). Nach einer Schätzung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung wurden im vergangenen Jahr 3.258 Mio. Tonnen auf der Straße befördert,
rund 5,9 % mehr als im Jahr 2005.
Germany offers a range of benefits for companies operating
nationally and internationally. The above-average transport infrastructure is particularly important to companies from the logistics sector. With almost 12,000 km of roads, Germany’s
motorway network is the longest in Europe, which is a clear
plus as good motorway connections are indispensable for logistics service providers. The importance of the road network
compared with other types of transport is also evidenced by
the fact that it still carries the highest proportion of total traffic
(approximately 77 % of goods carried) – despite higher growth
rates for air, rail and sea transport. Germany’s Federal Ministry
of Transport, Building and Urban Affairs estimates that 3,258
million tonnes were transported by road last year, some 5.9 %
more than in 2005.
Ebenfalls positiv zu werten ist das gut ausgebaute Informations- und Kommunikationsnetz, das den Einsatz hochwertiger
Logistikdienstleistungen erst möglich macht.
The well developed information and communications network
which enables the use of high-quality logistics services also
merits a positive assessment.
Ein weiteres Argument für den Standort Deutschland ist seine
absolute Größe als Absatz- und Beschaffungsmarkt. Mit ca. 82
Mio. Einwohnern ist Deutschland das bevölkerungsreichste
Land der EU und steht somit zwangsläufig im Fokus internationaler Handelsunternehmen. Mit der Deutschen Post/DHL und
der Deutschen Bahn/Schenker haben zwei führende international tätige Logistikkonzerne ihren Hauptsitz in Deutschland.
Another argument in favour of Germany as a base is its absolute size as a sales and procurement market. With approximately 82 million inhabitants, Germany is the most populous
country in the EU, and it is therefore an obvious target for international retailers. Two leading internationally operating logistics companies – Deutsche Post/DHL and Deutsche Bahn/
Schenker – have their headquarters in Germany.
4
Europäische Union/European Union
Quelle/Source: Jones Lang LaSalle GmbH – Stand/Status: März/March 2007
Mitgliedstaaten
Member States
Schweden
Beitrittskandidaten
Candidate Countries
Finnland
Andere Staaten
Other Countries
Estland
Lettland
Litauen
Dänemark
Irland
Vereinigtes
Königreich
Niederlande
Belgien
Polen
Deutschland
Tschechien
Lux.
Frankreich
Österreich
Slowakei
Ungarn
Rumänien
Slowenien Kroatien
Bulgarien
Italien
Mazedonien
Portugal
Spanien
Türkei
Griechenland
Zypern
Malta
Innerhalb Deutschlands haben sich verschiedene bedeutende
Logistik-Regionen herausgebildet. Ausschlaggebend für die
Standortwahl der Unternehmen war und ist z.B. die Nähe zu
bevölkerungsreichen Gebieten (z.B. Rhein-Ruhr Gebiet), die
Lage an Verkehrsknotenpunkten (z.B. Frankfurt/M. im RheinMain Gebiet) oder die zentrale Lage innerhalb Deutschlands
(Kassel/Bad Hersfeld). Vom weltweit zweistellig wachsenden
Containerverkehr haben insbesondere die Häfen (sowohl Seeals auch Binnenhäfen) profitiert: Hamburg ist der TOP-Logistikstandort in Deutschland, und auch Duisburg und Bremen entwickeln sich gut.
A number of important logistics regions have emerged within
Germany. Key factors in the choice of location for these companies were and still are, for example, the proximity to centres
of population (e.g. the Rhine/Ruhr Area), the strategic location
near transportation hubs (e.g. Frankfurt/M. in the Rhine/Main
Area) or the central location within Germany (Kassel/Bad
Hersfeld). Germany’s ports (both sea and inland waterway
ports) in particular have profited from the container transport
business which has experienced double-digit growth globally:
Hamburg is the top logistics centre in Germany, and Duisburg
and Bremen are also developing well.
5
Allgemeine Trends
im Logistiksektor
Die Bedeutung des Logistiksektors in Deutschland hat in den
letzten Jahren immer mehr zugenommen, so zählt er laut der
schon erwähnten Studie „Top 100 der Logistik“ nach Automobilwirtschaft und Gesundheitswirtschaft mittlerweile zu den
drei größten Branchen in Deutschland. In der Logistikwirtschaft, die Arbeitgeber für ca. 2,5 Mio. Menschen ist, werden
jährlich ca. EUR 170 Mrd. erwirtschaftet. Auch künftig ist davon auszugehen, dass der Logistiksektor zu den treibenden
Branchen der Wirtschaft zählen wird. Der Kurzbericht zur
Branche „Transport und Logistik“ der deutschen Industriebank
(IKB, Oktober 2006) geht für die nächsten Jahre von einem
durchschnittlichen nominalen Marktwachstum des Logistikumsatzes von ca. 4 % und 5 % pro Jahr für Deutschland aus. Bezogen auf die Kontraktlogistik werden sogar jährliche Steigerungen von 10 % bis 15 % für möglich gehalten. Es werden
sich neue Geschäftsfelder für Logistikdienstleister entwickeln,
z.B. durch die speziellen Anforderungen einzelner Branchen,
kürzere Produktlebenszyklen, das sich ändernde Kaufverhalten der Bevölkerung (weitere Zunahme des Internethandels)
oder durch den Einsatz neuer Technologien.
Auch die Politik hat die hohe Bedeutung der Logistik für den
Wirtschaftsstandort Deutschland erkannt. Das Bundesverkehrsministerium arbeitet zurzeit zusammen mit der Wirtschaft an
einem „Masterplan Güterverkehr und Logistik“, mit dem Ziel
den Standort Deutschland als Produktions- und Logistikstandort zu stärken. Damit wird in Deutschland erstmals ein konkretes verkehrsübergreifendes Konzept für Güterverkehr und
Logistik erstellt.
Der Konzentrationsprozess, der in den letzten Jahren zu beobachten war – insbesondere vorangetrieben von europäischen
Bahn- und Postunternehmen – wird sich weiter fortsetzen.
Eine Vernetzung auch über die Landesgrenzen hinaus wird für
Logistikdienstleister immer wichtiger, um im Wettbewerb zu bestehen. So übernahm beispielsweise DHL den britischen Logistikdienstleister Exel plc., Kühne + Nagel die ACR Logistics und
die FIEGE Gruppe übernahm die tts Gruppe in Hamburg sowie deren Schwestergesellschaft, die Rewico Logistik. Unternehmen, die weder einem großen Netzwerk angehören noch
mit ihrer Dienstleistung eine Nische bedienen, werden es
schwer haben, sich am Markt zu behaupten.
6
General Trends
in the Logistics Sector
The logistics sector has become more and more important in
Germany in recent years, so much so that it is now in the top
three sectors in Germany after the automotive industry and the
healthcare industry according to the above-mentioned “Logistics Top 100” study. The logistics industry employs some 2.5
million people and generates approximately EUR 170 bn in
revenues per year. It may be assumed that the logistics sector
will continue to be one of the driving sectors in the economy in
future years. IKB Deutsche Industriebank’s abridged report on
“Transport and Logistics” (IKB, October 2006) assumes an average nominal market growth of between roughly 4 % and 5 %
per annum in logistics take-up for Germany in the next few
years. With reference to contract logistics, annual increases of
as much as 10% to 15% are even considered possible. New
business areas will open up for logistics service providers, e.g.
as a result of the special requirements of individual sectors,
shorter product lifecycles, changes in purchasing patterns by
the general public (further increase in internet shopping) or
through the use of new technologies.
The government has also recognised the great importance of
logistics in Germany as a business centre. The Federal Ministry of Transport is currently working with industry on a “Freight
and Logistics Master Plan”, with the aim of strengthening Germany’s position as a manufacturing and logistics centre. This
will be the first specific cross-transport-sector concept for
freight and logistics produced in Germany.
The consolidation process which has been apparent in recent
years – driven in particular by European railway and postal
companies – is set to continue. Tie-ups across national boundaries are becoming ever more important for logistics service
providers to enable them to withstand competition. DHL, for
example, took over UK logistics service provider Exel plc.,
Kühne + Nagel bought ACR Logistics, and the FIEGE Group
acquired the Hamburg-based tts Group and its sister company, Rewico Logistik. Companies which are neither part of a
large network nor serve a niche with their particular service will
find it difficult to remain competitive in the market.
Dieser Konzentrationsprozess hat und wird auch in Zukunft
eine verstärkte Nachfrage nach größeren und modernen Logistikimmobilien auch in Deutschland nach sich ziehen, was
sich bereits in der Umsatzstatistik der angemieteten Lagerflächen niederschlägt. Neue Logistikimmobilien werden nicht
nur auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtet, sondern erfüllen bei entsprechender Planung zusätzlich auch die Anlagekriterien der Investoren (z.B. Nachvermietbarkeit und Teilbarkeit), sie werden zukünftig häufiger als „Multi-User“ und „multifunktionale Einheiten“ konzipiert.
This consolidation process has resulted and will continue in future to result in an increased demand for relatively large, modern distribution warehouses in Germany as well, and this effect
is already being seen in the take-up statistics for rented warehouse space. New distribution warehouses will not only be designed to meet the tenants’ needs, but will also, with the appropriate planning, meet the investors’ investment criteria (e.g.
will be capable of being divided and sub-let). Distribution warehouses will in future be designed more frequently as multi-use
and multi-functional units.
Der Anteil der eigengenutzten Flächen von Lager-/Logistikimmobilien am gesamten Lagerflächenumsatz ist gesunken. Ein
weiterer Rückgang ist absehbar, denn um Kosten zu sparen
werden Unternehmen aus den Bereichen Industrie, Handel
und Dienstleistung weiterhin verstärkt die Möglichkeit prüfen,
Aktivitäten, die nicht zu ihrem Kerngeschäft gehören, auszulagern. Dieses Outsourcing wird zwangsweise zu einer erhöhten Nachfrage nach modernen Logistik- und Lagerflächen
zur Anmietung führen.
The proportion of take-up in owner-occupied warehouses and
other logistics assets compared with overall warehouse space
has fallen. A further downturn is anticipated because there will
be a continued growing trend among customers from the industrial, retail and service sectors to examine the possibility of
outsourcing activities that are not part of their core business, in
the interests of cutting costs. This outsourcing will inevitably
lead to an increased demand for modern logistics and warehouse space for rent.
Die Veräußerung von Lager- und Logistikimmobilien zur Freisetzung von Kapital zu Gunsten der Kerngeschäftsfelder ist
ebenfalls ein Thema und wird das Angebot an attraktiven Logistikimmobilien für Investoren beleben, ebenso wie die Entscheidung vieler Unternehmen eine Logistikimmobilie bei Bedarf nicht mehr selbst zu bauen, sondern zu mieten.
The sale of warehouse and logistics assets to release capital
in favour of core business operations is another issue which
will spice up the supply of attractive distribution warehouses
for investors, as will the decision of many companies to rent a
distribution warehouse if required, rather than build their own.
Auch die Ausgliederung der Logistikabteilung aus dem Unternehmen in eine neu gegründete Gesellschaft, die dann neben
der eigenen Logistik auch Drittkunden gewinnen soll, um die
Kapazitäten besser auszulasten, könnte in Zukunft zunehmen.
So hat z.B. der Discounthändler Woolworth Anfang Januar
2007 seinen Unternehmensbereich Logistik in die DWLogistics
GmbH & Co. KG in Bönen ausgegründet. Aktuell erwirtschaftet
die DWLogistics noch fast ihren kompletten Umsatz mit Woolworth, doch auf Dauer soll der Anteil auf unter 50 % sinken.
The practice of companies spinning off their logistics departments into newly established companies with the intention of
winning business from third parties to make better use of their
capacity in addition to handling their own logistics could also
increase in future. Schachtelsatz. Discount retailer Woolworth,
for example, outsourced its Logistics division into DWLogistics
GmbH & Co. KG in Bönen at the beginning of January 2007.
At present, almost all of DWLogistics’ sales are transacted with
Woolworth. In the long term, however, the intention is for the
proportion to fall to less than 50 %.
7
Der Vermietungsmarkt
für Lager-/Logistikflächen
The Letting Market
for Warehouse Space
Angebot
Supply
Nach unseren Erhebungen beläuft sich der Bestand an Logistikimmobilien in den fünf Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf,
Hamburg, München und Frankfurt/M. inklusive Wiesbaden und
Mainz auf 10,2 Mio. m². Zählt man noch die Flächen im Ruhrgebiet hinzu, sind es ca. 12,7 Mio. m², die sich insgesamt auf
über 640 Logistikimmobilien verteilen. Die erfassten Hallenflächen entsprechen folgenden Kriterien: sie eignen sich für
eine logistische Nutzung, sie sind mindestens 8.000 m² groß,
verfügen über eine lichte Höhe von mindestens 6,5 m und
wurden nach 1985 errichtet. Über den größten Bestand verfügt
mit ca. 2,86 Mio. m² die Region Hamburg gefolgt von der Region Frankfurt/M. mit ca. 2,76 Mio. m² und vom Ruhrgebiet
(ca. 2,55 Mio. m²).
According to our surveys, the stock of distribution warehouses
in the five conurbations of Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Munich
and Frankfurt/M. including Wiesbaden and Mainz adds up to
10.2 million m². Including the Ruhr Area, there are roughly 12.7
million m² spread across 640 distribution warehouses. The
warehouse space included above meets the following criteria:
it is suitable for logistics operations, it has a floor area of 8,000
m² or larger, it has a ceiling height of at least 6.5 m and it was
built after 1985. The Hamburg region represents the largest
stock with approximately 2.86 million m², followed by the
Frankfurt/M. region with approximately 2.76 million m² and the
Ruhr Area (approximately 2.55 million m²).
Bestand von Logistikflächen/Logistics Stock
Quelle/Source: Jones Lang LaSalle GmbH – Stand/Status: Dezember/December 2006
.000 m2
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Region
Hamburg
Region
Frankfurt/M.
Ruhrgebiet/
Ruhr Area
Region
Berlin
Region
München/Munich
Region
Düsseldorf
Folgenden Kriterien gelten für die Flächen/The Warehouse Space Meets the Following Criteria:
sie eignen sich für eine logistische Nutzung/it is suitable for logistics operations,
sie sind mindestens 8.000 m² groß/is at least 8,000 m² in size,
sie verfügen über eine lichte Höhe von mindestens 6,5 m und/has a clear height of at least 6.5 m and
sie wurden nach 1985 errichtet/was built after 1985
Folgende Städte und Gemeinden wurden in den genannten Regionen betrachtet/The Following Towns Are Covered:
Frankfurt/M.: Frankfurt/M., Babenhausen, Bad Homburg, Biebesheim, Bischofsheim, Bubesheim, Butzbach, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Eppertshausen, Flörsheim, Friedrichsdorf, Gernsheim, Ginsheim-Gustavsburg,
Groß-Gerau, Großostheim, Groß-Umstadt, Hainburg/Klein-Krotzenburg, Hanau, Hattersheim, Heppenheim, Heusenstamm, Hochheim, Karlstein, Kelsterbach, Langen, Liederbach, Lorsch, Maintal, Mainz, Messel, MörfeldenWalldorf, Mühlheim/Main, Neu-Isenburg, Niederroden, Oberursel, Offenbach, Otzberg, Pfungstadt, Rödermark, Rodgau, Schwalbach, Weiterstadt, Wiesbaden
Hamburg: Hamburg, Bad Oldesloe, Bargteheide, Barsbüttel, Braak, Brake, Glinde, Heidenau, Kaltenkirchen, Neu Wulmstorf, Norderstedt, Pinneberg, Rastede, Reinbek, Schwarzenbek, Seevetal, Stelle, Wedel, Wentorf,
Winsen/Luhe
Ruhrgebiet/Ruhr Area: Bochum, Bönen, Bottrop, Dortmund, Duisburg, Essen, Gelsenkirchen, Hagen, Hamm, Hattingen, Herne, Herten, Kamen, Lünen, Mülheim, Oberhausen, Schwerte, Unna
Berlin: Berlin, Brieselang, Falkensee, Freienbrink, Großbeeren, Hangelsberg, Hoppegarten, Kleinmachnow, Kremmen, Ludwigsfelde, Marquardt, Mittenwalde/Schenkendorf, Plötzin, Potsdam, Rangsdorf, Velten,
Vogelsdorf, Wustermark
München/Munich: München, Eching, Feldkirchen, Garching, Hallbergmoos, Ismaning, Karlsfeld, Kirchheim, Maisach, Neufahrn, Oberding, Oberschleißheim, Olching, Poing, Puchheim, Unterschleißheim, Wang a.d. Isar
Düsseldorf: Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss, Grevenbroich, Kaarst, Korschenbroich, Krefeld, Langenfeld
8
Aufgrund der anhaltenden Nachfrage wird der Bestand an
Lagerflächen in den nächsten Jahren voraussichtlich weiter zunehmen. Ende 2006 befanden sich in den fünf Ballungsräumen
ca. 420.000 m² Lagerflächen im Bau, mehr als die Hälfte dieser Flächen entstehen in der Region Hamburg. Drei Viertel
des Gesamtvolumens sind bereits vermietet oder werden für
Eigennutzer errichtet.
Derzeit übersteigt die Nachfrage nach modernen und marktgerechten Logistikimmobilien das Angebot. Hauptsächlich
hängt dies damit zusammen, dass viele Bestandsflächen zu
klein sind oder den heutigen Anforderungen der unterschiedlichen Nutzergruppen nicht entsprechen. So sind Nachfrager
durch den Kostendruck ihrer Auftraggeber in Industrie und Handel gezwungen – insbesondere bei Nutzung großer Flächen –
in preisgünstige Lagen mit niedrigen Mieten und Grundstückskosten auszuweichen, in diesen Lagen allerdings ist das Angebot an Bestandsflächen nicht besonders groß.
Aufgrund der Knappheit von geeigneten Bestandsflächen und
der guten Wachstumsaussichten im Logistiksektor, werden
Projektentwickler Flächen zukünftig – insbesondere in der Nähe von Häfen und Flughäfen – auch wieder spekulativ errichten, da ein großer Teil der Mieter kurzfristig (innerhalb von drei
Monaten) beziehbare Flächen sucht. Dennoch ist festzuhalten,
dass die spekulative Errichtung für den Entwickler trotz der
derzeitig guten Nachfrage mit Risiken verbunden ist. Da eine
Vermietung nicht sichergestellt ist, sind Leerstandszeiten von
12 bis 15 Monaten möglich, wenn das Objekt z.B. wichtige
Kriterien der am Markt aktiven Nachfrager zum Zeitpunkt der
Fertigstellung nicht erfüllt, die Flächen zu teuer angeboten
werden oder die Nachfrage konjunkturbedingt zurückgeht.
Assuming sustained demand, the stock of warehouse space is
expected to increase further in the next few years. At the end
of 2006 approximately 420,000 m² of warehouse space was
under construction in the five conurbations, and more than half
of the floor space under construction was located in the metropolitan area of Hamburg. Three-quarters of the total volume is
already let or is being built for owner occupiers.
The demand for modern distribution warehouses which meet
market expectations is currently exceeding supply. The main
reason for short supply is that many existing properties do not
offer large floor plans or they do not meet today‘s requirements from the various occupier groups. In particular, tenants
are minimizing costs in the industrial and retail sectors which
forces many companies searching for properties – especially
large properties – to prefer inexpensive locations with low
rents and property costs, even though the supply of existing
properties in these locations is not particularly large.
In view of the shortage of suitable existing properties and the
good growth prospects in the logistics sector, project developers will engage more and more in speculative developments in
the future – especially in the vicinity of ports and airports –
since a large proportion of tenants are looking for warehouses
which they can occupy in the near future (within three months).
It should be noted nonetheless that speculative construction
entails considerable risks for the developer despite the current
healthy demand. Vacancy periods of 12 to 15 months are considered possible if the property does not meet key criteria of
potential clients at the time of completion, if the properties are
over-priced, or if demand is declining with the economic climate.
9
Nach 2001 kam die Ende der 1990er Jahre noch lebhafte spekulative Bautätigkeit weitgehend zum Erliegen. Der Grund dafür liegt – neben dem konjunkturellen Einbruch – in den verkürzten Genehmigungs- und Bauzeiten, die sich von ca. 12
Monaten auf aktuell ca. 5 bis 8 Monate verringert haben. Angesichts dieser kurzen Realisierungszeiten warten die Entwickler
daher in der Regel mit der Errichtung der Hallen, bis der Mieter
und damit die spezifischen Nutzerbedürfnisse feststehen. Aber
nicht nur die Wünsche des Mieters, der in der Fläche die eigenen Arbeitsprozesse bestmöglich realisieren möchte, spielen
eine Rolle. Entwickler und Investoren stellen heute vielfältige
Anforderungen an eine Logistikfläche, so steht die „MultiuserFähigkeit“ bzw. Nachnutzbarkeit im Vordergrund. Im Folgenden werden die idealtypischen Gebäudekriterien einer Logistikimmobilie anhand der bei Investoren beliebten „MultiuserLager“ dargestellt:
Eingeschossige Halle
Hallenhöhe 10 - 12 m (min. 10 m UKB=
Unterkante der Binder)
Stützenabstand > 12,5 m, z.B. 25 x 25 m
Bodentragfähigkeit > 5.000 kg/m²
große Anzahl von Rampen sowie ein ebenerdiges Tor pro
Abschnitt (min. eine Rampe für 1.000 m² Halle)
zweiseitige Andienung bei Umschlaglagern
Rangier-/Hoffläche mit einer Mindesttiefe von 35 m
Unterteilbarkeit für mehrere Nutzer
Sprinkleranlage/ESFR-Sprinklerung (Deckensprinklerung mit
hohem Druck anstelle einer Regalsprinklerung)
Gasheizung
vollständige Umzäunung des Grundstücks
ausreichend Parkplätze für PKW und LKW bzw. Trailer
Büroanteil 5 - 10%
45 - 60% überbaute Grundstücksfläche
potenzielle Erweiterbarkeit
flexible Nutzung, die Multifunktionalität und
Anpassungsfähigkeit gewährleistet
hohe Drittverwendungsfähigkeit
Mietpreis auf oder unter Marktniveau
aus Entwicklersicht sollte die Halle eine Mindestgröße von
10.000 m² aufweisen
10
Speculative construction activity which was still in full swing in
the late 1990s largely came to a halt after 2001. The reason
for this – apart from the economic collapse – lies in the shortened planning process and construction times which have fallen from approximately 12 months to today’s figure of approximately 5 to 8 months. As a result of these short lead times, developers are generally holding back from building warehouses
until the tenant and thus the specific user requirements are
known. Even though the tenant would like to operate in an optimal warehouse environment, other factors are just as important. Developers and investors nowadays make a variety of
demands on their warehousing, and thus the emphasis is on
multi-user capability or reusability. Investors search for “multiuser warehouses” which need to meet the following typical
building criteria:
Single-storey building
Building height 10 – 12 m (min. 10 m under soffit of beams)
Column spacing > 12.5 m, e.g. 25 x 25 m
Load-bearing capacity of floor > 5,000 kg/m²
Large number of ramps and one large ground-level door per
section (at least one ramp for 1,000 m² of warehouse space)
Two-sided access with cross-dock warehouses
Manoeuvring/apron area with a minimum depth of 35 m
Capable of being divided for multiple users
Sprinkler system/ESFR sprinklers (ceiling-mounted highpressure sprinkler system instead of a bay-mounted sprinkler
system)
Gas-fired heating
Site fully fenced
Sufficient parking space for cars, trucks and trailers
Office space 5 - 10%
45 - 60% of site developed
Potential for expansion
Flexible use, possibility for multi-functional use and adaptability
Highly suitable for third-party use
Rents at or below market level
From the developer’s perspective, the building should have a
minimum size of 10,000 m²
Ob ein Nutzer sich entscheidet, eine Immobilie zu kaufen bzw.
selbst bauen zu lassen oder zu mieten hängt wesentlich von
der Art und Dauer der vorgesehenen Nutzung der Immobilie
ab. Auch die Finanzierung spielt bei der Entscheidung eine
Rolle. Ein Unternehmen, das voraussichtlich 10 - 30 Jahre das
Gebäude nutzen wird, z.B. als Hauptstandort (Hub), und das
eine speziell auf die eigenen Bedürfnisse zugeschnittene Immobilie benötigt, wird tendenziell selber bauen. Finanziell ermöglicht dieses Vorgehen, dass das Gebäude nach 20 Jahren
durch Tilgung über Annuität oder Leasing „abbezahlt“ ist. Unterstützend wirkt hierbei das derzeit günstige Kreditzinsniveau.
Dient das Gebäude der Umsetzung eines Kontraktlogistikvertrages, d.h. eines Dienstleistungsvertrages eines Logistikunternehmens mit seinem Kunden, wird voraussichtlich nur eine
Mietdauer von 3 - 7 Jahren analog dem Dienstleistungsvertrag
zum Abschluss kommen. Hier wird sich der Nutzer nicht für ein
Eigeninvestment, sondern für eine Bestandsimmobilie zur
Miete oder eine nutzerspezifische Projektentwicklung eines Entwicklers entscheiden.
Whether a user decides to buy a warehouse, develop a warehouse, or rent a warehouse depends in general on the type of
building and duration tennancy. Financing also plays a part in
the decision. For example, a company intending to occupy a
building as a hub for 10 - 30 years needs a warehouse tailored
to its own needs and will prefer to develop a new building as
owner occupier. Financially this process enables the building
to be paid off after 20 years, thanks to amortisation via annuity
or leasing. The currently favourable loan interest rate is helping in this regard.
In cases where a logistics building is used to carry out a service contract between a logistics company and a customer with
a lease of only 3 - 7 years, there will usually be an agreement
matching the service contract term. In such cases, the user will
avoid a capital investment and choose to rent an existing warehouse or a user-specific project development from a developer.
11
Grundstücksverfügbarkeit
Site Availability
Die Grundstücksverfügbarkeit für die Nutzung von Gewerbegrundstücken durch Logistikunternehmen hat sich in den letzten Jahren stark erhöht. Da die Nachfrage nach Grundstücken
für die Errichtung von Produktionsanlagen stark zurückgegangen ist und die Nachfrage der typischen Eigennutzer, die Büround Hallenkombinationen errichteten, ebenfalls nachließ, sind
die Kommunen zunehmend bereit, ihre Gewerbe- und Industriegrundstücke für Logistiknutzungen vorzusehen. Hinzu kommt,
dass sich das Image der Logistikbranche in den letzten Jahren
deutlich zum Positiven gewandelt hat. Vor einigen Jahren waren Logistikunternehmen noch rein transportorientiert und bei
den Kommunen eher unbeliebt, da sie kaum Arbeitsplätze
schufen und viel Verkehr verursachten. Mittlerweile ist die Logistikbranche dienstleistungsorientiert und ergänzt die klassischen Aufgabenbereiche Transport, Umschlag und Lagerung
mit neuen Aufgaben wie Kommissionierung, Reparatur-Service, Retourenmanagement, Call Center Dienstleistungen oder
Marketing, was sich auch positiv auf den Arbeitskräftebedarf
und letztlich auf die Attraktivität eines Standortes auswirkt.
Durch diese zusätzliche Wertschöpfung an den Produkten ist
die Anzahl der Mitarbeiter in den Hallen stark angestiegen, so
dass man inklusive der Beschäftigten in den angegliederten
Büroflächen durchschnittlich mit 60 - 80 Mitarbeitern pro
10.000 m² Lagerhalle rechnen kann.
There has been a marked increase in recent years in the availability of property for use as commercial sites by logistics companies. Since the demand for property for building production
plants has declined sharply and there has also been a downturn in demand from typical owner occupiers who built combined office and industrial buildings, local authorities are increasingly prepared to make their commercial and industrial
sites available for logistics use. In addition, the logistics sector
has undergone a significant positive image change in recent
years. A few years ago, logistics companies were purely transport-oriented and rather unpopular with local authorities because they created hardly any jobs and generated a great deal
of traffic. Since then, the logistics sector has become serviceoriented and complements the classic sectors of transport,
transhipment and warehousing with new tasks such as order
picking, repair service, returns management, call centre services or marketing, which also has a positive impact on labour requirements and, ultimately, on the attractiveness of a location.
Thanks to this supplementary value added to the products, the
numbers of employees in the logistics sector have greatly increased. Consequently, an average of 60 - 80 employees per
10,000 m² of warehouse including the adjacent office space
may be assumed.
Kaufpreise für Logistikgrundstücke 2006/Sales Prices for Logistics Sites 2006
Region
EUR/m2
Region
Hamburg
100,00 - 150,00
Frankfurt/M.
90,00 - 200,00
Stuttgart
150,00 - 200,00
25,00 - 100,00
München/Munich
130,00 - 250,00
20,00 - 50,00
Ruhrgebiet/Ruhr Area
30,00 - 70,00
Düsseldorf
70,00 - 125,00
Bremen
40,00 - 120,00
Kassel/Bad Hersfeld
30,00 - 55,00
Hannover/Hanover
40,00 - 120,00
Berlin
Leipzig
Zusätzlich zu den kommunalen Angeboten ergänzen alte Industriegrundstücke sowie ehemalige Kasernengelände die potenzielle Grundstückspalette. Während zum Beispiel im RheinMain-Gebiet bis vor wenigen Jahren so gut wie keine Grundstücke für Logistiknutzungen angeboten wurden und daher nur
wenige Lagerhallen neu gebaut werden konnten, sind heute –
im Jahre 2007 – größere Gelände für diese Nutzungen vorgesehen: Das ehemalige Holzmann-Gelände in Neu-Isenburg
mit 50 ha („An der Gehespitz“), die frühere Ayers-Kaserne in
Butzbach/Langgöns mit 100 ha, davon 50 ha für Logistik
(„Magna Park“) sowie das CALTEX-Gelände in Raunheim/
Kelsterbach am Mönchhofdreieck mit ebenfalls ca. 100 ha.
Auch an anderen Standorten wie z.B. im Raum Kassel/Bad
Hersfeld, im Ruhrgebiet oder im Berliner und im Leipziger
Raum stehen exzellente Grundstücke für Logistikprojektentwicklungen zur Verfügung. Die Grundstückspreise reichen je
nach Standort von EUR 20,00/m² bis ca. EUR 250,00/m² –
jeweils in erschlossenem Zustand.
12
EUR/m2
Apart from the supply by local authorities, old industrial sites
and former military barracks are adding to the supply of potential development properties. The supply of land for development of logistics properties had been rather short in the RhineMain Area in the last few years which resulted in only a small
number of logistics developments. In 2007 relatively properties
will be available development including the former Holzmann
site at “An der Gehespitz” in Neu-Isenburg (50 ha), the CALTEX site in Raunheim/Kelsterbach (100 ha), and the former
Ayers Barracks in Butzbach/Langgöns (100 ha) half of which
will be developed into the “Magna Park”. Excellent properties
for logistics developments is also available in other locations
such as the Kassel/Bad Hersfeld region, the Ruhr Area, or
Berlin and Leipzig. Land prices for developed sites vary by location and can range from EUR 20.00/m² to approximately
EUR 250.00/m².
Regionale Schwerpunkte
Neben den fünf Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Frankfurt/M. und München) mit ihren klassischen Lagerflächenmärkten haben sich in den vergangenen 10 bis 15 Jahren in
Deutschland weitere Standorte entwickelt. Hierzu gehören das
Ruhrgebiet, der Raum Kassel/Bad Hersfeld, die Region Nürnberg, das Rhein-Neckar-Gebiet, die Region Bremen/Bremerhaven und künftig auch Leipzig. Folgende Einflussfaktoren
haben zum Erfolg dieser Lagen beigetragen z.B.:
Ruhrgebiet: Nähe zur Industrie/Verfügbarkeit von Grundstücken
Kassel/Bad Hersfeld: Zentrale Lage innerhalb Deutschlands
insbesondere für Umschlag
Bremen: Hafen und Zentrallager für einige Großunternehmen
Leipzig: Ansiedlung von Großunternehmen im Automobilund Logistiksektor sowie Versandhandel
Neben diesen individuellen Standortkriterien haben die folgenden Rahmenbedingungen dazu geführt, dass sich in diesen
Regionen erfolgreiche Logistikstandorte entwickelt haben:
Verfügbarkeit von zum Teil sehr preisgünstigen Grundstücken
(z.B. verkaufen einige Kommunen Grundstücke zu einem
Preis in Höhe der Erschließungskosten),
entsprechendes Arbeitskräftepotential in der Region,
Offenheit der Kommunen für Logistikentwicklungen,
gute Verkehrsanbindung, vor allem Autobahn(kreuz)nähe und
Betriebsgenehmigung ohne eine wesentliche
Lärmeinschränkung an 24 Stunden an 7 Tagen.
Standorte, an denen insbesondere die Verfügbarkeit von Grundstücken nur eingeschränkt gegeben ist, können sich trotz
eines wirtschaftlich starken Umfeldes nur schwer entwickeln;
ein Beispiel hierfür ist der Raum Stuttgart.
Während die Nutzer bei der Standortsuche versuchen, ihre
Logistikkosten europaweit zu optimieren, vergleichen die internationalen Entwickler Gewinnpotenziale verschiedener europäischer Standorte und die Investoren Risiko- und Chancenpotenziale von Logistikimmobilien-Investments. Alle Marktparteien realisieren somit ihre Marktchancen weit über die nationalen Grenzen hinaus bei der von Land zu Land unterschiedlichen Markttransparenz. Deutschland ist durch seine zentrale
Lage in Europa prädestiniert für weitere Ansiedlungen.
Main Regional Concentrations
Apart from the five conurbations (Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Frankfurt/M. and Munich) with their classic warehousing markets, other locations have emerged in the last 10 to 15 years in
Germany. These include the Ruhr Area, the Kassel/Bad Hersfeld Area, the Nuremberg region, the Rhine-Neckar region, the
Bremen/Bremehaven region and in the future also Leipzig.
The following factors have contributed to the success of these
locations:
Ruhr Area: proximity to industry/availability of land;
Kassel/Bad Hersfeld: central location in Germany, especially
for transhipment operations;
Bremen: port and central warehouse for a number of large
companies;
Leipzig: home to major companies in the automotive and
logistics sector and mail-order retailing.
Besides individual location criteria, the following conditions
have significantly contributed to the development of successful
logistics centres in the regions mentioned above:
Availability of, in some cases, very inexpensive land (e.g.
some local authorities are selling land at a price which just
covers the development costs),
Available labour potential in the region,
Willingness of local authorities to accept logistics
developments,
Good transportation, in particular proximity to motorways or
motorway intersections, and
24/7 operating licence without significant noise restrictions.
Locations where there is only limited availability of land will
find development difficult, even if the surrounding area is economically strong; the Stuttgart region is a good example.
While occupiers seek to optimise their logistics costs throughout Europe when choosing a location, international developers
are comparing the profit potentials of different European locations, and investors are comparing the potential risks and opportunities of distribution warehouse investments. All the parties in the market are therefore exploring their market opportunities well beyond national borders in light of the varying market transparency from country to country. Considering Germany’s central position in Europe, Germany is bound to benefit
from further developments of this kind.
13
Logistikstandorte/Logistics Locations
Logistik-Konzentration/Concentration
Quelle/Source: Jones Lang LaSalle GmbH – Stand/Status: März/March 2007
Int. Flughafen /Int. Airport
Binnen- oder Seehafen / Major Port
Autobahn /Highway
In Bau / Under Construction
Stadt /City (> 500.000 Einw. /Inh.)
Stadt /City (< 500.000 Einw. /Inh.)
Dänemark
SCHLESWIGHOLSTEIN
MECKLENBURGVORPOMMERN
NIEDERSACHSEN
Polen
Niederlande
NORDRHEINWESTFALEN
BRANDENBURG
SACHSENANHALT
SACHSEN
THÜRINGEN
Belgien
HESSEN
Lux.
RHEINLANDPFALZ
Tschechien
SAARLAND
BAYERN
Frankreich
BADENWÜRTTEMBERG
Österreich
Schweiz
14
Lagerflächenumsatz
Warehouse Space Take-up
Neben den fünf Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
München und Frankfurt/M. inkl. Wiesbaden und Mainz) analysieren wir seit einigen Jahren auch die Gebiete außerhalb dieser Regionen und erfassen den Lagerflächenumsatz bundesweit. Außerhalb der Ballungsräume berücksichtigen wir nur Lagerflächenumsätze mit einer Mindestgröße von 4.000 m². Im
Jahr 2006 wurden insgesamt ca. 3,26 Mio. m² Lagerflächen
umgesetzt. Auf die fünf Ballungsräume entfielen davon ca. 47%.
Die restlichen ca. 1,73 Mio. m² verteilten sich auf das übrige
Bundesgebiet. Regionale Schwerpunkte waren hier vor allem
das Ruhrgebiet (mit ca. 250.000 m² – davon allein ca. 90.000
m² in Duisburg), Bremen und Leipzig mit je ca. 160.000 m².
In addition to the five conurbations (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Munich and Frankfurt/M. incl. Wiesbaden and Mainz), we
have analyzed the areas outside these regions for several
years, which allows us to record warehouse space take-up on
a national scale. Warehouse space take-up outside the conurbations has been taken into account if the minimum size was
4,000 m² or more. In 2006, the total take-up of warehouse
space was approximately 3.26 million m², and approximately
47 % thereof was located within the five conurbations. The remaining 1.73 million m² or so were spread throughout the rest
of Germany. The main regional hotspots were the Ruhr Area
(approximately 250,000 m² – of which some 90,000 m² alone
were in Duisburg), and Bremen and Leipzig, each of which
had approximately 160,000 m².
Seit 2003 ist in jedem Jahr eine zweistellige Umsatzsteigerung
zu verzeichnen, von 2005 auf 2006 lag das Umsatzwachstum
bei ca. 20 %, hier zeigt sich die Attraktivität und Dynamik des
deutschen Logistikmarktes.
Take-up has seen double-digit growth every year since 2003,
and an increase of approximately 20 % from 2005 to 2006,
which shows that the German logistics market is very dynamic
and attractive.
Lagerflächenumsätze/Warehousing Take-up
2004/m2
2005/m 2
2006/m2
Veränderung 2006 zu 2005 in %
Change 2006/2005 in %
Region Berlin
216.400
137.500
236.100
72
Region Düsseldorf
216.000
158.600
236.600
49
Region Frankfurt/M. (inkl. Wiesbaden)
187.700
220.200
297.300
35
Region Hamburg
426.400
313.200
515.400
65
Region München/Munich
163.500
223.500
245.400
10
Summe Ballungsräume/Total Conurbations
1.210.000
1.053.000
1.530.800
45
Außerhalb der Ballungsräume*/Outside the Conurbations
1.190.000
1.650.000
1.725.500
5
Gesamt/Total
2.400.000
2.703.000
3.256.300
20
Region
*berücksichtigt sind Abschlüsse > 4.000 m 2 /only deals > 4.000 m 2
15
Differenziert man den Gesamtumsatz nach Eigennutzer- und
Vermietungsumsatz zeigten die letzten Jahre, dass Eigennutzerumsätze in den fünf Ballungsräumen kaum eine Rolle
spielten, so lag ihr Anteil auch 2006 nur bei ca. 14 %. Im übrigen Bundesgebiet prägten in der Vergangenheit bisher traditionell Eigennutzer das erzielte Umsatzvolumen. 2006 war
dies zum ersten Mal nicht mehr der Fall. Während die klassischen Vermietungen im Einjahresvergleich um 61 % auf ca.
1,016 Mio. m² anstiegen, ging das Volumen der durch Eigennutzer generierten Umsätze im selben Zeitraum von 1,020
Mio. m² auf 710.000 m² zurück. Damit fiel der Anteil der Eigennutzer außerhalb der Ballungsräume auf 41 % und hat sich
innerhalb von zwei Jahren fast halbiert. Der Hauptgrund dieser
Entwicklung ist darin zu sehen, dass großflächige Projektentwicklungen – beispielsweise für Amazon in Leipzig (ca. 70.000 m²),
BLG in Bremen (60.000 m²) und DHL in Unna (60.000 m²) –
nicht mehr von den Eigennutzern selbst durchgeführt wurden,
sondern auf Grund des guten Angebotes seitens der Entwickler angemietet wurden. Dieser Wandel vom „Selbst bauen“
zum „Mieten“ zeigt deutlich, dass die Unternehmen die Angebote der Entwickler verstärkt annehmen und die Logistikimmobilie nicht mehr selbst im Bestand halten. Von dieser Entwicklung profitieren alle Parteien, sowohl die Nutzer die so ihr
Zeitkontingent und ihre Unternehmensbilanz weniger belasten
als auch die Entwickler und Investoren, die dringend Anlagemöglichkeiten für ihre reichlich vorhandenen finanziellen Mittel
suchen.
A breakdown of the overall figures by owner-occupier and letting take-up shows that owner-occupier take-up has played
only a negligible role in the five conurbations, which had a
share of only 14% in 2006. However, owner-occupiers have
traditionally dominated the take-up volume in the rest of Germany. This changed for the first time in 2006. Whereas classic
lettings in the one-year comparison grew by 61 % to approximately 1.016 million m², the volume of take-up generated by
owner occupiers in the same period declined from 1.020 million m² to 710,000 m². The proportion of owner occupiers outside the conurbations therefore fell to 41 % and has almost
halved within two years. The main reason behind this development is that large-scale project developments – for example,
Amazon in Leipzig (approximately 70,000 m²), BLG in Bremen
(60,000 m²), and DHL in Unna (60,000 m²) – were no longer
carried out by the owner-occupiers themselves but were rented because of the good supply available from the developers.
This change from “self-built” to “rent” clearly shows that companies are increasingly taking up the offers made available by
the developers and no longer own the distribution warehouses
themselves. All parties are profiting from this development,
both the occupiers, who are making fewer demands on their
available time and their balance sheet, and the developers and
investors, who are urgently searching for investment opportunities for their surplus of funds.
Lagerflächenumsatz Deutschland/Warehousing Take-up in Germany
.000 m 2
1.800
1.600
Ballungsräume*/Conurbations*
1.400
1.200
Außerhalb der Ballungsräume/
Outside the Conurbations
1.000
800
600
400
200
* Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
München/Munich, Frankfurt/M.
0
2003
2004
Für 2007 kann von einem weiteren leichten Wachstum des
Umsatzvolumens – insbesondere in den Gebieten außerhalb
der fünf Ballungsräume – ausgegangen werden. Zusätzliche
europäische Zentrallager werden in diesen Regionen als
Wachstumsmotor wirken. Aber auch in Frankfurt/M. und Hamburg gibt es durch geplante großflächige Logistikentwicklungen
wieder ein entscheidendes Potenzial für einen Anstieg ihres
umgesetzten Lagerflächenvolumens. So sollen nach Angaben
der Logistik-Initiative Hamburg bis 2015 jährlich ca. 17 ha
zusätzliche Gewerbeflächen für die Logistikbranche zur Verfügung gestellt werden.
16
2005
2006
A further slight growth in take-up volume is expected for 2007 –
especially in the areas outside the five conurbations. Additional European central warehouses will act as a growth motor in
these regions. But in Frankfurt/M. and Hamburg, too, there is
once again a significant potential for a rise in its take-up of
warehousing volume as a result of planned large-scale logistics developments. According to the Hamburg Logistics Initiative, for example, approximately 17 ha of additional commercial space is to be made available annually up to 2015 for the
logistics sector.
Lagerflächenumsätze in den Ballungsräumen/Warehousing Take-up in the Conurbations
.000 m2
600
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Region Berlin
1998
1999
2000
Region Hamburg
Region Frankfurt/M.
Region Düsseldorf
2001
Untersucht man nur die Umsatzentwicklung in den Ballungsräumen, so lag der erzielte Umsatz 2006 um ca. 45 % über
dem Vorjahreswert. Zurückzuführen ist dies u.a. auf die positive
Entwicklung der gesamtdeutschen Konjunktur im Jahr 2006.
Die Regionen profitierten in unterschiedlichem Maße von diesem Umsatzplus. Während in der Münchner Region das gute
Vorjahresergebnis nur um ca. 22.000 m² übertroffen wurde,
konnten in den Regionen Frankfurt/M., Düsseldorf und Berlin
deutlich mehr Flächen (zwischen 77.000 m² und 99.000 m²)
umgesetzt werden als im Jahr 2005. Der größte absolute Zuwachs – mit einem Plus von über 200.000 m² gegenüber 2005 –
wurde in der Hamburger Region registriert, die Deutschlands
stärkster Logistikmarkt ist. 2006 wurde hier mit über einer halben Mio. m² der höchste Umsatz erzielt, der jemals in einer
Region registriert wurde. Jeder dritte Quadratmeter, der 2006
in den betrachteten Ballungsräumen umgesetzt wurde, wurde
hier generiert. Die norddeutsche Hafenstadt hat durch die Öffnung Osteuropas an Bedeutung als zentrale Warendrehscheibe für die nord- und osteuropäischen Staaten gewonnen
und profitierte vom überdurchschnittlich hohen Wachstum des
Containerumschlags. Aufgrund der weiterhin sehr positiven
Prognosen der Entwicklung des Containerverkehrs ist auch in
den kommenden Jahren von hohen Flächenumsätzen in
dieser Region auszugehen.
2002
2003
2004
Region München/Munich
2005
2006
An analysis of take-up development in the conurbations
alone shows that the take-up recorded in 2006 was approximately 45 % above the preceding year’s level. This is attributable, among other things, to the positive developments in the
overall business cycle in Germany. The regions benefited to
varying degrees from this increased take-up. Whereas the Munich region surpassed the good result from the previous year
by only about 22,000 m², take-up was significantly higher (between 77,000 m² and 99,000 m²) in the Frankfurt/M., Düsseldorf and Berlin regions than in 2005. The largest absolute
growth – more than 200,000 m² over the 2005 figure – was recorded in the Hamburg region which is Germany’s strongest
logistics market. 2006 saw the highest take-up – at more than
half a million square metres – ever recorded in the region. One
in three square metres of take-up in conurbations in 2006 was
generated in Hamburg. The North German port city has gained
in importance as a hub for the Northern and Eastern European
states following the opening-up of Eastern Europe and has
profited from above-average growth in container transhipment
operations. Ongoing high space take-up can be expected in
this region in the next few years in light of the continued very
positive forecasts for developments in container traffic.
17
Umsatz nach Branchen
Take-up by Sector
Fast 90 % des bundesweiten Lagerflächenumsatzes wurden
von nur drei Branchen generiert. An der Spitze lagen Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung, sie
mieteten mit ca. 54 % das größte Flächenvolumen an, weitere
22 % entfielen auf Handelsunternehmen und 13 % auf Unternehmen aus der Industrie. Verglichen mit 2005 ergibt sich bei
gleicher Reihenfolge eine Zunahme (9 %-Punkte) beim Anteil
der Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung, während der Anteil der Handelsunternehmen um
10 %-Punkte zurückging. Handelsunternehmen hatten sich in
den Vorjahren stark mit Flächen eingedeckt, so dass ihr Bedarf 2006 vielfach bereits gedeckt war. Bei der Auswertung der
Anzahl der abgeschlossenen Verträge führten ebenfalls die
Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung die Statistik des Jahres 2006 mit etwa einem Drittel
aller abgeschlossenen Verträge an.
Almost 90 % of warehouse space take-up in Germany as a
whole was generated by just three sectors. At the head of the
field were companies from the transport, traffic and storage
sector who rented the lion’s share of space at approximately
54 %, with a further 22 % being taken up by trade companies
and 13 % by industrial companies. A comparison with 2005
shows the same order but an increase (9 percentage points) in
the share of companies from the transport, traffic and storage
sector, while the trade companies share fell by 10 percentage
points. Trade companies had taken up a great deal of space in
the preceding years, with the result that their needs were already largely met in 2006. Companies from the transport, traffic and storage sector also headed the statistics for 2006 in
terms of the number of contracts concluded, with approximately
one-third of the completed contracts.
Umsatz von Lagerflächen nach Branchen 2006/Warehousing Take-up by Business Sectors 2006
Außerhalb der Ballungsräume/Outside the Conurbations
*Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München/Munich, Frankfurt/M.
3% Andere/Others
14% Industrie/
Manufacturing
62% Transport, Verkehr,
Lagerhaltung/
Transport, Traffic,
Storage
21% Handel/Trade
22% Andere/Others
45% Transport, Verkehr,
Lagerhaltung/
Transport, Traffic,
Storage
11% Industrie/
Manufacturing
22% Handel/Trade
Basis: 1.725.500 m²
Differenziert man bei der Betrachtung nach Branchen
zwischen den Ballungsräumen und den Regionen außerhalb
der Ballungsräume, so treten außerhalb der Ballungsräume
die Unternehmen der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung
deutlicher in Erscheinung, ihr Anteil betrug 2006 ca. 62 %, in
den Ballungsräumen lag ihr Anteil bei ca. 45 %. Absolut gesehen wurden, verglichen mit 2005, in dieser Branche außerhalb
der Ballungsräume ca. 270.000 m² mehr Flächen umgesetzt.
Betrachtet man nur die Umsätze von mehr als 5.000 m²
Fläche, ergibt sich eine durchschnittliche Größe für die von der
Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung umgesetzten
Flächen von ca. 12.700 m² (in den Ballungsräumen) bzw. ca.
17.100 m² (außerhalb der Ballungsräume).
18
Basis: 1.530.800 m²
Breaking down the sector-based study into the conurbations
and the regions outside the conurbations, the presence of
companies from the transport, traffic and storage sector is
more significant outside the conurbations where they had a
share of approximately 62 % in 2006 compared with a share of
approximately 45 % in the conurbations. In absolute terms,
take-up by this sector outside the conurbations increased by
approximately 270,000 m² compared with 2005. If we look only
at take-ups of more than 5,000 m² in size, there is an average
size for the spaces taken up by the transport, traffic and storage sector of approximately 12,700 m² (in the conurbations) or
approximately 17,100 m² (outside the conurbations).
Umsatz nach Größenklassen
Take-up by Size
Von den 2006 insgesamt umgesetzten 3,26 Mio. m² entfielen
ca. 2,64 Mio. (ca. 81 %) auf Flächen mit einer Größe von mehr
als 5.000 m². Mehr als die Hälfte dieser großvolumigen Umsätze, die sich auf ca. 170 Einzeldeals (Vermietungen und Eigennutzer) verteilten, wurde außerhalb der Ballungsräume
getätigt. Besonders deutlich wird der Unterschied bei der Betrachtung der Umsätze von mehr als 20.000 m². Außerhalb der
Ballungsräume wurden in dieser Größenordnung – bezogen
auf alle Umsätze größer 5.000 m² – ca. 60 % des Volumens
umgesetzt, in den Ballungsräumen lag der entsprechende Anteil mit ca. 35 % weit niedriger. Verglichen mit 2005 als der Anteil in den Ballungsräumen nur bei 4 % lag, bedeutet dies jedoch eine erhebliche Steigerung. Aufgrund der niedrigeren
Mieten und Grundstückspreise finden großflächige Einzeldeals
normalerweise eher in den Gebieten außerhalb der Ballungsräume statt – eine Ausnahme bildete 2006 der flächenmäßig
größte Deal, der in einem Ballungsraum, nämlich Hamburg, zu
beobachten war: der schwedische Modekonzern Hennes &
Mauritz mietete in einem Projekt ca. 115.000 m², von hier aus
sollen ab 2008 die Filialen in Deutschland und den Niederlanden beliefert werden.
Of the total of 3.26 million m² taken up in 2006, approximately
2.64 million m² (approximately 81 %) were accounted for by
warehouses larger than 5,000 m². More than half of these
large-scale take-ups, which were made up of some 170 individual deals (lettings and owner occupiers), were located outside the conurbations. The difference is particularly apparent
when looking at take-ups of more than 20,000 m². Approximately 60 % of the volume in this size category – take-ups
larger than 5,000 m² – were located outside the conurbations,
while the corresponding share in the conurbations was far lower with approximately 35 %. However, this represents a significant increase compared with 2005, when the share in the conurbations was only 4 %. Large-scale individual deals tend to
take place in the areas outside the conurbations because of
the lower rents and land prices. However, the great exception
to the rule was the largest deal in 2006 in terms of size within
the conurbation of Hamburg: the Swedish fashion retailer
Hennes & Mauritz rented approximately 115,000 m² in one
project, with the aim of supplying branches in Germany and
the Netherlands starting in 2008.
Die durchschnittliche Größe einer Vermietung – bezogen auf
alle Vermietungen mit einer Größe von mindestens 5.000 m² –
lag außerhalb der Ballungsräume bei ca. 17.500 m², in den
Ballungsräumen lag dieser Wert mit ca. 12.500 m² deutlich
niedriger. Ein Grund für diese unterschiedliche Verteilung liegt
darin, dass in den Ballungsräumen nicht so viele große Flächen
vorhanden sind bzw. gebaut werden können und die Grundstückspreise und Mieten höher sind.
The average size of a lease – with reference to all lease agreements with a minimum size of 5,000 m² – was approximately
17,500 m² outside the conurbations, whereas the corresponding figure within the conurbations was substantially lower with
approximately 12,500 m². One reason for this variation in distribution lies in the fact that there are not as many large warehouses available in the conurbations or not as many can be
built there. In addition, the land prices and rents are higher.
Umsatz von Lagerflächen nach Größenklassen 2006/Warehousing Take-up by Size 2006
Außerhalb der Ballungsräume/Outside the Conurbations
*Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München/Munich, Frankfurt/M.
60% > 20.000 m²
12% 5.000 m² 9.999 m²
28% 10.000 m² 19.999 m²
35% > 20.000 m²
31% 5.000 m² 9.999 m²
34% 10.000 m² 19.999 m²
Basis: 1.699.600 m²
Basis: 938.400 m²
nur Flächen/Only Space > 5.000 m²
nur Flächen/Only Space > 5.000 m²
19
Top Logistik-Deals 2006, Ballungsräume/Conurbations
Ort/Location
m2
Mieter/Entwickler – Tenant/Developer
Hamburg
115.000
H & M Hennes & Mauritz GmbH/The Carlyle Group GmbH
Hamburg
41.000
Fiege Logistik GmbH & Co. (Eigennutzer/Owner Occupier)
Hamburg
35.000
PANALPINA Welttransport GmbH/Garbe Logistic AG
Hamburg
31.200
Schwarze & Consort. GmbH ( Privatinvestor/Private Investor)
Frankfurt/M.
28.000
LSG Sky Chefs GmbH (Eigennutzer/Owner Occupier)
Frankfurt/M.
19.000
Geis Industrie-Service GmbH/ING Fonds und Harder & Partner GmbH & Co. KG
München/Munich
18.400
Hellmann Worldwide Logistics GmbH & Co. KG/Prologis Germany Management GmbH
München/Munich
17.000
Dachser GmbH & Co. KG/Prologis Germany Management GmbH
Hamburg
15.200
TOM TAILOR GmbH/IXOCON GmbH
Top Logistik-Deals 2006, Außerhalb der Ballungsräume (ab 30.000 m²)/Outside the Conurbations (above 30.000 m²)
20
Ort/Location
m2
Mieter/Entwickler – Tenant/Developer
Leipzig
70.000
Amazon.de GmbH/Eurinpro GmbH
Bremen
60.200
BLG Logistics Group AG & Co. KG/Eurinpro GmbH
Unna
60.000
DHL/Garbe Logistic AG
Speyer
50.000
Pneuhage Reifendienste GmbH (Eigennutzer/Owner Occupier)
Leipzig-Airport
48.000
DHL (Eigennutzer/Owner Occupier)
Lahr
35.000
FIEGE Holding Stiftung & Co. KG/ING Fonds und FIEGE
Bremen
35.000
BM Base Metals Storage Ltd./Halverton Real Estate Investment GmbH
Lahr
35.000
ABX Logistics GmbH/IKB Immobilien Leasing GmbH
Köln (Frechen)/Cologne (Frechen)
32.500
Antalis GmbH/DIBAG Industriebau AG
Gernsheim
32.000
Bender jr., R.A.K. Ceramics Deutschland GmbH (Eigennutzer/Owner Occupier)
Korbach
30.000
Continental AG/Circum Real Estate GmbH & Co. KG
Von Jones Lang LaSalle vermittelte Anmietungen/Eigennutzerankäufe im Jahr 2006 über 5.000 m² Lagerfläche
Lettings/Owner Occupier Transactions for Warehousing Space over 5.000 m² Advised by Jones Lang LaSalle in 2006
Quelle/Source: Jones Lang LaSalle GmbH – Stand/Status: Januar/January 2007
m2 Lager/
Warehousing
Neubau/
New Building
Deutsche Post Immobilien GmbH für DHL/GPL Gesellschaft für Privatkundenlogistik mbH
35.500
x
FIEGE Holding Stiftung & Co. KG
35.000
x
Achim Becker Grundstücksverwaltung
Schwarze & Consort. GmbH
31.200
teilweise/in parts
Bönen
Elmer GmbH & Co.
Baumarktkette
24.200
Duisburg
Henning Conle Grundstücksverwaltung
Handelskonzern
20.100
Worms
IXOCON GmbH***
TST Trans Service Team Logistic-Systems GmbH
15.500
x
Hamburg
IXOCON GmbH
Tom Tailor GmbH
15.200
x
Düsseldorf
CommerzLeasing und Immobilien GmbH
Inntralog Innovation Transport Logistik GmbH
12.200
Berlin
REDEVCO Services Deutschland GmbH
NFB GmbH & Co. KG
10.600
Hamburg
Bau-Verein zu Hamburg AG
TSL Textil-Service & Logistik GmbH & Co. KG
8.600
Frankfurt/M.
MI Investition GmbH
Merlin Logistics GmbH
8.600
Düsseldorf (Grevenbroich)
Orion Capital Managers Deutschland GmbH
DFDS Transport GmbH
6.900
München/Munich
Privateigentümer
Geis Industrie-Service GmbH
5.000
Ort/
Location
Eigentümer/Investor
Owner Occupier/Investor
Mieter/
Tenant
Bad Hersfeld (Ludwigsau)
ProLogis Germany GmbH*
Lahr
ING Fonds und FIEGE**
Hamburg
* Mietvertragsabschluß Anfang 2007
** Vermittelt wurde das Grundstück mit 100.000 m²
*** Vermittelt wurde ebenfalls das Grundstück mit insgesamt 142.000 m²
teilweise/in parts
* Signing date of rental contract in the beginning of 2007
** The property was brokered with a total area of 100.000 m²
*** The property was brokered including a total area of 142.000 m²
Lagerflächenumsatz in den Ballungsräumen 2006/Warehousing Take-up Conurbations 2006
.000 m2
600
500
400
300
Lagerflächen gesamt/
Total Warehousing Space
200
100
Davon Lagerflächen > 5.000 m²/
Thereof Space > 5.000 m²
0
Region
Berlin
Region
Düsseldorf
Region
Frankfurt/M.
Region
Hamburg
Region
München/Munich
21
Rents
Mieten
Im europäischen Vergleich sind die Mietpreise in Deutschland
angesichts der je nach Lage sehr unterschiedlichen Grundstückskosten sehr wettbewerbsfähig. Der starke Wettbewerb
von Investoren und Entwicklern von Logistikimmobilien führte
in der Vergangenheit zu sinkenden Mietpreisen, insbesondere
außerhalb der Ballungsräume bei Grundstückspreisen von
maximal EUR 50,00/m² und bei nutzerspezifischen Projektentwicklungen.
The rents in Germany are very competitive compared with other European countries because of the great variation in land
prices. The fierce competition among investors and developers
of distribution warehouses led to falling rents in the past, especially outside the conurbations with land prices of EUR 50.00/m²
at most and for occupier-specific project developments.
Immobilienuhr Q4 2006/Short Term Rental Cycle – 4th Quarter 2006
Lager/Warehousing
Russland/Russia
Spanien/
Spain
Verlangsamtes
Mietpreiswachstum/
Rental Growth Slowing
Beschleunigter
Mietpreisrückgang/
Rents Falling
Beschleunigtes
Mietpreiswachstum/
Rental Growth
Accelerating
Verlangsamter
Mietpreisrückgang/
Rents Bottoming
Out
Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen
Geschwindigkeiten bewegen.
Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf.
Schweden/
Sweden
Großbritannien, Polen/
Great Britain, Poland
Niederlande/Netherlands
Frankreich/France
Belgien/Belgium
Tschechische Republik, Irland, Italien/
Czech Republic, Ireland, Italy
Ungarn, Deutschland, Luxemburg/
Hungary, Germany, Luxembourg
Betrachtet man nur die Spitzenmieten in den fünf Ballungsräumen für Lagerflächen in der Größenordnung über 5.000 m² so
blieben diese im Verlauf der letzten Jahre überwiegend stabil.
Eine Ausnahme bildet die Region Berlin, hier sind die Werte im
Vergleich mit dem Jahr 2000 um ca. 27 % gefallen, was darauf
zurückzuführen ist, dass nach der Wiedervereinigung die Mieten in Erwartung des Wirtschaftswachstums zunächst stiegen.
Als der erhoffte Aufschwung ausblieb, schlug sich dies in der
Mietentwicklung negativ wider. Seit 2003 liegt die Spitzenmiete
konstant bei EUR 4,50/m²/Monat. In den Regionen München
(EUR 6,50/m²/Monat) und Frankfurt/M. (EUR 5,80/m²/Monat)
sind die Spitzenmieten traditionell am höchsten. Einen Ausreißer im oberen Mietpreisniveau von ca. EUR 9,00/m²/Monat,
der nicht als marktübliche Spitzenmiete gewertet werden kann,
bildete in der Vergangenheit der Frankfurter Flughafen mit der
Cargo City Nord und der Cargo City Süd, wo standort- und
knappheitsbedingt diese Mietpreise ausschließlich von Luftfrachtunternehmen und Handling-Agents akzeptiert wurden. In
den Ballungsräumen befinden sich die Spitzenmieten bereits
auf dem Tiefpunkt, im Jahr 2007 ist aufgrund der guten Konjunktur und der geringen Leerstände ein Anziehen der Mieten
möglich.
22
Anmerkung:
Die Uhr zeigt, wo sich die Lagerflächenmärkte nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle
innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Dezember 2006 befinden.
Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investmentmarkt.
Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten.
Note:
This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each warehousing market is
within its individual rental cycle as at end December 2006.
Markets can move around the clock at different speeds and directions.
The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their
rental cycle.
Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects.
If we look only at the prime rents in the five conurbations for
warehouse space in the category above 5,000 m², these have
mostly been stable in recent years. One exception is the Berlin
region where the figures have fallen by approximately 27 %
compared with 2000, which is attributable to the fact that rents
initially rose after reunification in the expectation of economic
growth. When the expected upturn failed to materialise, this
had a negative impact on rents. The prime rent has been constant at EUR 4.50/m²/month since 2003. Prime rents are traditionally highest in the regions around Munich (EUR 6.50/m²/
month) and Frankfurt/M. (EUR 5.80/m²/month). Frankfurt Airport with Cargo City North and Cargo City South represent an
exception in the upper rent category with approximately EUR
9.00/m²/month in the past. This cannot be regarded as a
standard prime market rent, because these rents were accepted exclusively by air cargo companies and handling agents
because of the airport location and the shortage of alternatives. In the conurbations the prime rents are already at their
low point, and a rise in rents is possible in 2007 because of the
positive economic climate and the low level of vacancies.
Es besteht ein enger Zusammenhang zwischen der Mietpreishöhe, der Nutzung der Immobilie und der Standortwahl. Der
Mietpreis, den ein Entwickler für eine Logistikimmobilie berechnet, wird bestimmt durch die Lage und den Grundstückspreis,
die Einschätzung über den Verkaufsfaktor, die erste feste Laufzeit des Mietvertrags, die Bonität des Mieters sowie die Art
und Größe der Immobilie. Der Mietpreis, den der Nutzer zahlen kann, ist stark an den geplanten Verwendungszweck und
die Lage der Immobilie gekoppelt. Hochwertige Kontraktlogistik in einer modernen Logistikimmobilie dürfte in der Lage sein,
Miethöhen von EUR 3,50/m²/Monat bis EUR 5,50/m²/Monat zu
erwirtschaften – an Top-Standorten gegebenenfalls auch
mehr. Im unteren Mietpreislevel von EUR 2,00 bis EUR 3,00
finden sich alte Lagerhallen mit niedrigen Deckenhöhen und
schlechter Andienung, die schwerpunktmäßig für die Einlagerung und gegebenenfalls den Umschlag von Produkten angemietet werden.
There is a close correlation between the rent level, the use of
the property, and the choice of location. The rent that a developer charges for a distribution warehouse is determined by the
location and the land price, the estimated sales factor, the first
fixed term of the lease contract, the tenant‘s credit rating, and
the type and size of the property. The rent that the occupier
can pay is strongly linked to the property’s planned usage and
its location. High-quality contract logistics in a modern distribution warehouse ought to be capable of generating rents of
EUR 3.50/m²/month to EUR 5.50/m²/month – or even more under certain circumstances in prime locations. The lower price
level of EUR 2.00 to EUR 3.00 there is characterized by old
warehouses with low ceiling heights and poor access which
are mainly rented for the storage and possibly transhipment of
products.
Spitzenmieten für Lagerflächen > 5.000 m²/Prime Rents for Warehousing > 5.000 m²
EUR/m 2 /Monat/month
7,50
7,00
Region
München/
Munich
6,50
6,00
Region
Frankfurt/M.
5,50
Region
Hamburg
5,00
Region
Düsseldorf
4,50
Region
Berlin
4,00
3,50
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
23
Mietpreisspannen für Lagerflächen > 5.000 m² in den Regionen/Rental Band for Warehousing > 5.000 m² in the regions
EUR/m2/Monat/month
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
München/
Munich
Stuttgart
Frankfurt/M.
Hamburg
Düsseldorf
Nürnberg/
Nuremberg
Kassel/
Bad Hersfeld
Ruhrgebiet/
Ruhr Area
Bremen
Hannover/
Hanover
Berlin
Leipzig
Jeder regionale Markt hat sein Mietpreisniveau für unterschiedliche Arten von Immobilien, die im Zeitablauf Schwankungen
unterliegen können. Diese Schwankungen entstehen durch die
konjunkturell bedingte Nachfrage, die lokale Angebotssituation
mit höheren oder niedrigeren Leerständen, die Leerstandszeiten und letztlich durch die Verhandlungsbereitschaft der
Eigentümer und Mieter unter Berücksichtigung der sonstigen
Mietvertragskonditionen, welche durch mietfreie Zeiten, Umbauten, unterschiedliche Laufzeiten und Flächenabnahmen
bedingt werden.
Each regional market has its own rent level for different types
of property which can be subject to fluctuations over time.
These fluctuations occur as a result of changes in demand because of the economic situation, the local supply situation, with
more or less vacancies, the vacancy periods, and ultimately
the willingness of the owners and tenants to negotiate, taking
into account other lease contract terms which are determined
by rent-free periods, conversion work, differing terms and decreases in space availability.
Autoren: Rainer Koepke, Karin Frahne
Authors: Rainer Koepke, Karin Frahne
24
25
Der Investmentmarkt
für Logistikimmobilien
The Investment Market
for Distribution
Warehouses
Das im Rekordjahr 2005 ermittelte Transaktionsvolumen von
EUR 1,76 Mrd. konnte im vergangenen Jahr noch einmal
übertroffen werden. Nach Markterhebungen von Jones Lang
LaSalle wurden im Investmentmarkt mit Logistikimmobilien rd.
EUR 2,35 Mrd. umgesetzt, ein Plus von 33,5 %. Obwohl noch
recht klein im Vergleich mit den traditionellen Sektoren Büro
und Einzelhandel, entwickelt sich damit das Segment der Logistikimmobilien zunehmend zu einer wichtigen Anlageklasse.
Die Renditen waren weiter rückläufig und konnten sich für erstklassige Objekte in der Spitze bei rd. 6,1 % (Nettoanfangsrendite) einpendeln. Bei Portfolioverkäufen lagen sie zum Teil
unter 6,0 %.
The transaction volume of EUR 1.76 billion achieved in the
record year of 2005 was even surpassed again last year. According to market surveys by Jones Lang LaSalle some EUR
2.35 billion changed hands in the investment market for distribution warehouses, representing an increase of 33.5 %. Although it is still very small by comparison with the traditional
office and retail sectors, the distribution warehouse segment is
therefore gaining increasing importance as an asset class.
Yields showed a further downturn, settling at around 6.1 % (net
initial yield) for first-class properties. In the case of portfolio
sales, yields were below 6.0 % in some cases.
Art der Immobilien
Type of Property
Wie 2005 erstreckt sich das oben genannte Transaktionsvolumen auf Logistikimmobilien. Hierunter haben wir die folgenden Objektarten zusammengefasst:
As in 2005, the transaction volume specified above refers to
distribution warehouses. We have included the following types
of property in this:
Lagerhallen
Logistik- und Warenverteilzentren
Hochregallager
Umschlaghallen
Gewerbeparks mit einem Lager- und/oder
Serviceanteil > 50 %
Warehouses
Distribution centres
High-bay storage warehouses
Handling centres
Business parks with a warehousing and/or service
proportion > 50 %
Es wurden ausschließlich vermietete Objekte berücksichtigt
(inklusive ‚Sale & Leaseback‘ Transaktionen).
Only let properties were taken into account (including
‘sale & leaseback’ transactions).
Umfeld
Background
Das Marktumfeld wurde 2006 von einem wahren Ansturm ausländischen Kapitals, WM 2006-Euphorie sowie von steigenden
Leitzinsen geprägt. Auf der Verkäuferseite bestimmten die
deutschen offenen Publikumsfonds mit umfangreichen Portfolioverkäufen den Markt, darunter auch Logistikportfolios. Deutsche Spezialfonds, geschlossene Fonds sowie einige Immobilien AG’s hingegen stellten sich den ausländischen Wettbewerbern. Sie kauften 2006 wieder vermehrt Logistikimmobilien.
The defining features of the market in 2006 were the enormous
influx of foreign capital, 2006 FIFA World Cup fever, and rising
bank base rates. On the vendor side, the market was defined
by the German open-ended public funds with large-scale portfolio sales, including warehousing portfolios. However, German
special funds, close-ended funds and a number of listed property companies responded to the challenge by foreign competitors and again invested more in distribution warehouses in 2006.
Um die Inflationsgefahr im Euro-Raum einzudämmen, erhöhte
die Europäische Zentralbank 2006 schrittweise die Leitzinsen.
Die Anhebung des sog. Refinanzierungszinssatzes von 2,25 %
im Dezember 2005 um 125 Basispunkte auf 3,5 % in Dezember
2006 konnte jedoch ein Anstieg des Preisniveaus bei Logistikimmobilien nicht verhindern. Ganz im Gegenteil, die Renditen
sanken in der zweiten Jahreshälfte weiter.
To stem the risk of inflation in the Eurozone, the European
Central Bank gradually increased base rates in 2006. However, the increase in the refinancing base rate by 125 basis
points from 2.25 % in December 2005 to 3.5 % in December
2006 was not sufficient to prevent a rise in the price level for
distribution warehouses. On the contrary, yields fell further still
in the second half of the year.
26
Transaktionsvolumen
Mit rd. EUR 2,35 Mrd. lag das für 2006 ermittelte Transaktionsvolumen um 33,5 % höher als im Vorjahr. Davon entfielen ca.
EUR 771,5 Mio. (33 %) auf Portfoliotransaktionen. So wechselte im vergangenen Sommer ein EUR 315 Mio.-Immobilienpaket¹ seinen Besitzer. Verkäufer war die IVG Immobilien AG,
Käufer die britische Investmentgesellschaft Scarborough Continental Partners. Umgekehrt erwarb die IVG im gleichen Zeitraum für EUR 121 Mio. 22 Logistikimmobilien von dem französischen Einzelhandelsunternehmen ITM Entreprises. Damit
gehörte die Bonner Immobilien AG 2006 zu den bedeutenden
Playern im Logistiksegment.
Transaction Volume
At approximately EUR 2.35 bn, the transaction volume determined for 2006 was 33.5 % higher than in the previous year. Of
this, approximately EUR 771.5 million (33 %) came from portfolio transactions. Last summer, for example, a EUR 315 million
property package¹ changed hands. The vendor was IVG Immobilien AG, and the purchaser was UK investment company
Scarborough Continental Partners. IVG was also active on the
purchasing side, paying French retailer ITM Entreprises EUR
121 million in the same period for 22 distribution warehouses.
The Bonn-based property company was therefore one of the
major players in the logistics sector in 2006.
Einige weitere beispielhafte Portfolio-Transaktionen:
A few other examples of portfolio transactions:
Die Commerz Grundbesitz Gruppe erwarb für ihren Immobilien-Spezialfonds Euro Logistik 1 ein Paket von drei Logistikimmobilien in Nordrhein-Westfalen. Es handelt sich um
drei hochwertige Objekte an etablierten Logistikstandorten in
Bedburg, Greven und Solingen. Verkäufer war der zur IKB
und KfW gehörende Finanzdienstleister Movesta Lease and
Finance GmbH. Das Gesamtinvestitionsvolumen lag bei rd.
EUR 50 Mio. Die als ‚Projekt Triple‘ vermarktete Transaktion
vermittelte Jones Lang LaSalle, die auch den Verkäufer beraten hat.
Ein deutscher offener Fonds hat unter der Projektbezeichnung ‚Runway‘ für knapp EUR 123 Mio. ein Logistik- und
Gewerbeportfolio bestehend aus 11 Immobilien in Kelsterbach (nahe Frankfurt Airport) an den britischen Investor Matrix Property Fund verkauft. Jones Lang LaSalle beriet den
Verkäufer und steuerte den Bieterprozess.
The Commerz Grundbesitz Group acquired a package of
three distribution warehouses in North-Rhine Westphalia for
its Euro Logistik 1 special property fund. These are highquality properties in established logistics centres in Bedburg,
Greven and Solingen. The vendor was financial services provider Movesta Lease and Finance GmbH which belongs to
IKB and KfW. The total investment volume was of the order
of EUR 50 million. This transaction, which was marketed as
‘Project Triple’, was brokered by Jones Lang LaSalle who also advised the vendor.
A German open-ended fund sold a logistics and commercial
portfolio under the project name ‘Runway’ consisting of 11
properties in Kelsterbach (near Frankfurt Airport) for almost
EUR 123 million to UK investor Matrix Property Fund. Jones
Lang LaSalle advised the vendor and managed the bid
process.
Die oben genannten Transaktionen umfassen allesamt ausschließlich Immobilien in Deutschland. Es fanden jedoch auch
bedeutende Transaktionen mit einem pan-europäischen
Charakter statt.
The above-mentioned transactions all refer exclusively to
properties in Germany. However, there were also significant
transactions with a pan-European character.
¹ Zum Zwecke der Datenerhebung wurden aus dem Portfolio nur Objekte mit einem Lager/Produktions-
¹ For the purposes of data recording, only properties in the portfolio with a warehouse/production ratio
anteil > 50 % berücksichtigt.
> 50% were taken into account.
27
So erwarb die Warburg-Henderson KAG vom britischen
Logistik-Entwickler Gazeley für zwei ihrer Immobilien-Spezialfonds zwei Immobilien-Portfolios für insgesamt rund EUR
240 Mio. Nach Angaben des Käufers betrug die Anfangsrendite beider Portfolien rd. 6,5 %. Das erste Portfolio umfasst
Logistikobjekte in Deutschland, Frankreich, Italien und
Spanien: ein ca. 42.700 m² großes Distributions-Zentrum für
Excel Logistics in Alovera nördlich von Madrid, einen Logistik-Komplex in Veronella/Norditalien mit DHL als Mieter, ein
ca. 76.300 m² großes Logistik-Zentrum in Amiens südlich
von Calais/Frankreich (Mieter: Procter&Gamble) und ein ca.
7.200 m² großes Distributions-Zentrum von UTI Deutschland,
einem internationalen Frachtunternehmen, in Mannheim. Der
Kaufpreis für dieses Portfolio lag bei rd. EUR 115 Mio. Kurz
zuvor hatte Warburg-Henderson für etwa EUR 123 Mio. drei
Logistikobjekte in Lagny le Sec (Frankreich), Straubing-Sand
(Deutschland) und Tilburg (Niederlande) erworben. Vermittelt
wurde die letztgenannte Transaktion von Jones Lang
LaSalle.
Warburg-Henderson KAG, for example, acquired two property portfolios for a total of some EUR 240 million from UK distribution warehouse developer Gazeley for two of its special
property funds. According to the purchaser, the initial yield of
the two portfolios totalled around 6.5 %. The first portfolio
covers distribution warehouses in Germany, France, Italy
and Spain: an approximately 42,700 m² distribution centre for
Excel Logistics in Alovera north of Madrid, a logistics complex in Veronella/Northern Italy with DHL as the tenant, an
approximately 76,300 m² logistics centre in Amiens south of
Calais in France (tenant: Procter&Gamble) and an approximately 7,200 m² distribution centre for UTI Germany, an international freight transport company in Mannheim. The purchase price for this portfolio was around EUR 115 million. A
short time before this, Warburg-Henderson had acquired
three warehouse properties in Lagny le Sec (France),
Straubing-Sand (Germany), and Tilburg (Netherlands) for approximately EUR 123 million. Jones Lang LaSalle brokered
the latter transaction.
Die Bandbreite bei den Einzeltransaktionen war enorm. So bewegten sich Investitionen in einem Volumenbereich zwischen
EUR 1,6 Mio. und EUR 68 Mio. Bei Objekten kleiner als
10.000 m² lag der durchschnittlich gewichtete Kaufpreis bei
EUR 5,1 Mio., bei Objekten zwischen 10.000 m² und 20.000 m²
bei EUR 9,7 Mio. und bei Objekten darüber bei EUR 35,1 Mio.
The range of the individual transactions was enormous. Thus,
investments varied between EUR 1.6 million and EUR 68 million. In the case of properties less than 10,000 m² in size, the
average weighted purchase price was EUR 5.1 million. For
properties between 10,000 m² and 20,000 m² the average purchase price was EUR 9.7 million, and even larger properties
sold for an average weighted purchase price of EUR 35.1
million.
Auffällig war ferner, dass in rd. 79 % der Fälle sich die Standorte außerhalb der fünf großen Ballungsräume (Berlin,
Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt/M., München) befanden. Das
nachstehende Diagramm veranschaulicht dies.
A further noticeable feature was that in some 79 % of the cases
the locations were outside the five large conurbations (Berlin,
Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt/M., Munich). This is illustrated
in the figure below.
Transaktionsvolumen nach geographischer Lage/Transaction Volume by Geographic Spread
Quelle/Source: Jones Lang LaSalle GmbH – Stand/ Status: Dezember/December 2006
21% Ballungsräume*/
Conurbations*
79% Außerhalb der Ballungsräume/
Outside Conurbations
*Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
München/Munich, Frankfurt/M.
Basis: EUR 2,35 Mrd./Bn
28
Trotz der festgestellten Diskrepanz suchten die Investoren
auch 2006 bevorzugt neuwertige Lager- und Logistikobjekte
mit geringem Büroanteil (5 % - 10 %) in den großen Ballungsräumen Deutschlands. Investoren mit niedrigem Risikoprofil
(‚core‘) bevorzugten dabei Objekte in einer Größenordnung
von EUR 15 bis EUR 30 Mio. mit 100 % Vermietungsstand und
Mietvertragslaufzeiten von mehr als 7 Jahren (dies auch vor
dem Hintergrund einer möglichen Verbriefung der Darlehensforderungen).
Despite the discrepancy identified investors in 2006 were still
preferably looking for warehousing and logistics properties
with a small proportion of office space (5 % - 10 %) in the large
German conurbations. Risk-averse investors (‘core’) preferred
properties with a value in the order of EUR 15 to EUR 30 million with a 100 % occupancy rate and lease contract terms of
more than 7 years (against the backdrop also of possible securitisation of the loans).
2006 fanden erstmals wieder einige spekulative Projektentwicklungen statt. Und erstmals waren auch einige Investoren bereit
solche Objekte nach Fertigstellung oder schon im Voraus ohne
nennenswerte Vorvermietung zu erwerben.
2006 also saw a number of speculative project developments
for the first time again. Furthermore, some investors were also
prepared for the first time to purchase such properties on completion or even in advance without any significant level of
preletting.
Die von Jones Lang LaSalle registrierten Transaktionen belegen ferner, dass davon ca. 79 % in der Risikoklasse ‚core+/value add‘ anzusiedeln sind. Es betrifft hier meist sg. ‚multi-tenant‘
Objekte mit Möglichkeiten zur Mietoptimierung und/oder Objekte älter als 20 Jahre mit nicht mehr zeitgemäßem Objektlayout und daher nicht für moderne Kontraktlogistik oder Distributionszwecke geeignet. Diese Objekte fordern einen proaktiven Managementansatz. Besonders die Nachfrage nach
Objekten, die von mehreren Mietern genutzt werden, – als
‚multi-let industrial‘ zusammengefasst – ist 2006 sprunghaft
angestiegen. Sie stammt nahezu ausschließlich von britischen
Investoren, die mit ähnlichen Investmentstrategien im Heimatland bereits Erfolg hatten und durch die Produktknappheit und
das Preisgefüge im eigenen Land nunmehr auf dem europäischen Festland nach Investmentmöglichkeiten Ausschau halten. Es ist diese Käufergruppe, die sich in Deutschland stark
für ältere Gewerbeparks der ersten und zweiten Generation
(mit hohem Lageranteil) interessiert.
The transactions recorded by Jones Lang LaSalle also demonstrate that approximately 79 % of these can be categorised in
the ‘core+/value add’ risk class. These are mostly ‘multi-tenant’
properties with opportunities to optimise rental income and/or
properties which are over 20 years old, no longer have a contempory layout and are therefore not suitable for modern contract logistics or distribution purposes. These properties require a proactive management approach. The demand for
properties occupied by multiple tenants in particular – grouped
together as ‘multi-let industrial’ – saw a significant increase in
2006. This demand comes almost exclusively from UK investors who had already been successful with similar investment
strategies at home and who, as a result of the shortage of
products and the price structure in their own country, are now
on the lookout for investment opportunities on the continent. It
is this buyer group that is particularly interested in older firstand second-generation business parks (with a high warehousing proportion) in Germany.
Im Ergebnis war 2006 eine erhöhte Risikobereitschaft bei den
Investoren festzustellen.
An increased willingness on the part of the investors to take
risks was seen in the results for 2006.
29
Art und Herkunft der Investoren
Type and Origin of Investors
Im Vergleich zu 2005 war im vergangenen Jahr auf der Käuferseite eine verstärkte Aktivität der deutschen Investoren wahrzunehmen. Ca. 23 % (ca. EUR 540 Mio.) des gesamten Transaktionsvolumens ging auf das Konto der einheimischen Anleger. Dabei handelte es sich vorwiegend um die Immobilien
AG’s und die offenen Spezialfonds der deutschen Großbanken.
Compared with 2005, we saw an increase in activity on the
buyer side among German investors in 2006. Some 23 % (approximately EUR 540 million) of the total transaction volume
was spent by domestic investors. These were mainly listed
property companies and the open-ended special funds of the
major German banks.
Von den 77 % (ca. EUR 1,81 Mrd.) durch ausländische Käufer
getätigten Abschlüsse entfiel mit rd. EUR 1,518 Mrd. der
größte Teil auf britische Investoren. Die Briten waren hiermit
erneut Spitzenreiter (2005: 54 %). Zu den Aktivsten gehörten
hier Halverton und Teesland iOG. Auch die Hansteen Holdings
Plc. schaffte 2006 mit Erfolg den Markteintritt in Deutschland.
Wie auch im letzten Jahr wurden die meisten Käufe von nichtbörsennotierten Immobilienunternehmen getätigt. Dies ist dadurch zu erklären, dass immer mehr institutionelle Anleger sich
dafür entscheiden, gezielt indirekt und häufig über Themenfonds in Immobilien zu investieren. Besonders im Spezialsegment der Logistik fehlt hier häufig der Marktüberblick, weshalb
vor allem kleinere Versicherungen und Pensionsfonds sich der
Dienste dieser Immobilienunternehmen bedienen.
30
Of the 77 % (approximately EUR 1.81 bn) transactions conducted by foreign investors, UK investors made up the largest
group with approximately EUR 1.518 bn. Britons were thus the
top group again (2005: 54 %). Among the most active of these
were Halverton and Teesland iOG. Hansteen Holdings Plc also
successfully entered the German market in 2006.
As was the case last year, most purchases were transacted by
non-listed property companies. This can be explained by the
fact that more and more institutional investors are deciding to
invest in property in a deliberately indirect manner and frequently via themed funds. Particularly in the specialised logistics sector, there is often no clear overview of the market, and
it is for this reason that small insurance companies and pension funds, in particular, avail themselves of the services of
these property companies.
Transaktionsvolumen nach Nationalität der Käufer/Transaction Volume by Nationality of Purchaser
56% Großbritannien/
Great Britain
21% Andere*/Others*
23% Deutschland/Germany
*u.a./amongst others
Japan, Australien/Australia, Israel,
USA, Niederlande/Netherlands,
Irland/Ireland, Schweiz/Switzerland
Transaktionsvolumen nach Käufertyp/Transaction Volume by Type of Investor
1% Börsennotierte REITs/Listed REITs
1% Entwickler/Developers
1% Geschlossene Fonds/Closed-Ended Funds
68% Nicht-börsennotierte Immobilienunternehmen/
Unlisted Property Companies
4% Offene Fonds/Open-Ended Funds
5% Private Investoren/Private Investors
9% Banken, Pensionskassen, Versicherungen/
Banks, Pension Funds, Insurance Companies
11% Immobilien AGs/
Public Quoted
Property Companies
31
Art und Herkunft der Verkäufer
Type and Origin of Vendors
Hatte im Jahr 2005 – bedingt durch die Karstadt-Quelle Portfoliotransaktion – die Verkäufergruppe der ‚Corporates‘ mit 51 %
noch den größten Anteil am Transaktionsvolumen, so war ihr
Anteil 2006 mit rd. 17 % wesentlich niedriger. Größter Verkäufer war hier das französische Einzelhandelsunternehmen
ITM Entreprises.
As a result of the KarstadtQuelle portfolio transaction, ‘Corporates’ represented the largest vendor group in 2005 with 51 %
of transaction volume. Their share was substantially smaller in
2006 with approximately 17 %. The largest vendor was the
French retailer ITM Entreprises.
Transaktionsvolumen nach Verkäufertyp/Transaction Volume by Type of Vendor
17% Unternehmen/Corporates
65% Investoren*/Investors*
18% Entwickler/Developers
*Investoren, die die Immobilie zuvor weder selbst genutzt oder entwickelt haben, sondern diese als reines Anlageprodukt sehen
*Investors who neither used the assets themselves previously nor developed them, but rather acquierd them purly as an investment
32
Auch die Entwickler trugen mit rd. 18 % nur unwesentlich zu
den getätigten Verkäufen bei. Die Gründe dafür sehen wir darin, dass entweder der Entwickler aufgrund im Jahr 2005 durchgeführter Portfoliotransaktionen 2006 in Deutschland so gut
wie keine Objekte für den Verkauf mehr zur Verfügung hatte
(Beispiel: Gazeley), oder der Entwickler Developments grundsätzlich im eigenen Bestand hält (Beispiel: Prologis), oder aufgrund von Übernahmen oder Reorganisation erst einmal die
Verkaufsstrategie neu bestimmt (Beispiel: Eurinpro/Arlington/
Macquarie Goodman). Zu Eurinpro sei angemerkt, dass die
Übertragung von fünf deutschen Logistikobjekten durch Eurinpro in den neu aufgelegten und von der Schwestergesellschaft
Arlington Property Investors gemanagten Arlington European
Logistics Fund nicht als Markttransaktion notiert und daher
nicht in der Analyse berücksichtigt wurde.
The developers accounted for a relatively insignificant contribution to the transaction volume with approximately 18 %. We
hypothesize that either the developers had a limited amount of
properties available for sale in Germany in 2006 because of
the large-scale portfolio transactions in 2005 (example:
Gazeley), or that the developers are retaining ownership of
their developments (example: Prologis). Another possibility is
that developers first have to redefine their sales strategy in the
afternath of takeovers or reorganisation (example: Eurinpro/
Arlington/Macquarie Goodman). With reference to Eurinpro, it
may be noted that the transfer of five German distribution
warehouses by Eurinpro to the newly created Arlington European Logistics Fund which is managed by the affiliate Arlington
Property Investors was not recorded as a market transaction
and was therefore not taken into account in the analysis.
Umso aktiver war 2006 die dritte Verkäufergruppe – die der Investoren, die die Immobilien zuvor weder selbst genutzt oder
entwickelt haben, sondern diese zuvor als reines Anlageprodukt erworben hatten. Sie zeichnete für rd. 65 % der Verkäufe
verantwortlich und nutzte damit das für Verkäufer vorteilhafte
Investmentklima, das 2006 durch weiter fallende Renditen geprägt war.
The third vendor group active vendor group in 2006 is represented by investors who neither occupied nor developed the
properties themselves but had previously acquired them as an
investment product. This group was responsible for 65 % of the
sales and took adavntage of the vendor-friendly investment climate of which a defining feature in 2006 was further declines
in yields.
Differenziert man die Verkäufer nach ihrer Nationalität zeigt
sich ein einseitiges Bild. Ca. 64 % aller Verkaufstransaktionen
wurden von Deutschen getätigt. Die IVG Immobilien AG, die
Deutsche Bank Tochter DB Real Estate sowie ein großes
deutsches Speditionsunternehmen gehörten hier mit Transaktionen über EUR 100 Mio. volumenmäßig zu den Größten. Die
Zurückhaltung der ausländischen Verkäufer muss vor dem
Hintergrund der jeweiligen Investmenthorizonte gesehen werden, die meist 2 - 3 Jahre betragen. Die Mehrzahl der ausländischen Investoren ist erst seit Ende 2004 in Deutschland
aktiv und befindet sich daher noch in der Investitionsphase.
A one-sided picture emerges if the vendors are broken down
by nationality. Approximately 64 % of all sales were conducted
by Germans. IVG Immobilien AG, DB Real Estate (a subsidiary of Deutsche Bank) and a large German freight forwarding
company were among the largest in this field in terms of transaction volume with more than EUR 100 million. The reluctance
of foreign vendors must be seen against the backdrop of the
respective investment horizons which are generally in the order of 2 - 3 years. Most of the foreign investors have only been
operating in Germany since the end of 2004 and and are
therefore still in the investment phase.
33
Entwicklung der Renditen und
Capital Values
Development in Yields and
Capital Values
Die bereits 2005 eingesetzte Abwärtstendenz der Spitzenrenditen setzte sich 2006 fort. Lag die Nettoanfangsrendite (definiert als Jahresreinertrag zum Zeitpunkt des Ankaufs in Bezug
auf die Gesamtinvestitionskosten inklusive Erwerbsnebenkosten) Ende 2005 noch bei rd. 7,0 %, sank sie durch den nicht
nachlassenden Druck aus dem Kapitalmarkt im Laufe des
Jahres 2006 bis auf 6,1 % ab. Bei bestimmten Portfoliotransaktionen wurde sogar die 6,0 %-Marke durchbrochen. Die gestiegenen Leitzinsen in der Eurozone vermochten diese Talfahrt nicht zu stoppen, wohl auch deswegen, weil sich die Zinserhöhung in der Regel zunächst nur bei den Kurzfristzinsen
bemerkbar macht.
The downward trend in prime yields which began in 2005 continued in 2006. While the net initial yield (defined as the net
annual yield at the time of purchase in relation to the total investment costs including expenses associated with the transaction) at the end of 2005 was still approximately 7.0 %, it fell
to 6.1 % over the course of 2006 as a result of the sustained
pressure from the capital market. In some portfolio transactions the 6.0 % threshold was even breached. The increase in
base rates in the Eurozone was unable to halt this slide, probably in part because rate increases are generally only felt initially in the short-term interest rates.
Festzustellen ist ferner, dass sich das Renditeniveau regional
immer weniger unterscheidet. Wie die nachstehende Grafik
zeigt, nähern sich die Spitzenrenditen in den großen Ballungsräumen zunehmend an. Bestimmte Mikrostandorte ausgenommen, belegen die von Jones Lang LaSalle registrierten Investmenttransaktionen, dass die Rendite weniger durch die geografische Lage, sondern viel mehr durch gewisse Objektmerkmale (bauliche Konzeption, Mietvertragslänge und Mieterbonität) bestimmt wird. Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor ist,
ob eine Logistikimmobilie als Einzeltransaktion (häufig ‚offmarket‘) oder im Rahmen eines strukturierten Portfolioverkaufs
veräußert wird. Die von Jones Lang LaSalle 2006 begleiteten
Portfolioverkäufe zeigten, dass bei Portfoliotransaktionen 2006
Preisaufschläge zwischen 5 % und 15 % erzielt worden sind.
A further feature to note is that the yield level shows less and
less regional variation. As the figure below shows, there is increasing convergence in the prime yields in the large conurbations. With the exception of certain micro-locations, the investment transactions recorded by Jones Lang LaSalle show that
the yield is determined less by the geographic location, and instead much more by particular features of the property (design, length of lease contract and tenant credit rating). Another
important factor is whether a distribution warehouse is being
sold as an individual transaction (frequently off-market) or as
part of a stuctured portfolio sale. The portfolio sales monitored
by Jones Lang LaSalle in 2006 showed that price premiums of
between 5 % and 15 % were achieved on portfolio transactions
in 2006.
34
Die Capital Values (Kaufpreis pro m² Nutzfläche) variierten
stark und bewegten sich zwischen ca. EUR 95 und EUR 1.560
pro m² für Objekte mit hohem Büroanteil. Die mit der Gesamtfläche durchschnittlich gewichteten Capital Values sind in der
nachstehenden Grafik nach Größenklassen aufgeführt.
The capital values (purchase price per m² of usable floor
space) varied greatly, i.e. between approximately EUR 95 and
EUR 1,560 per m² for properties with a high proportion of office space. The average capital values weighted by total floor
space are shown in the figure below by size category.
Entwicklung der Spitzenrenditen* für Lagerflächen > 5.000 m²/Development of Warehousing* Prime Yields > 5.000 m²
*Ohne Berücksichtigung von Portfolio Zu- und Abschlägen/Without Consideration of Markups/Markdowns for Portfolios Deals
%
8,5
8,0
Region
Berlin
7,5
Region München/
Munich
7,0
Region Hamburg
6,5
Region
Düsseldorf
6,0
Region
Frankfurt/M.
5,5
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Durchschnittlicher, gewichteter Kapitalwert*/Average Weighted Capital Value*
*Gewichtet mit der gesamten Nutzfläche/Weighted With Total Space
EUR/m2
1.000
800
600
400
200
0
< 10.000 m²
10.000 m² - < 20.000 m²
> 20.000 m²
35
Ausblick
Outlook
Die Investorennachfrage nach modernen Logistikimmobilien
mit gutem Vermietungsstand wird auch 2007 ungebrochen
sein. Die Aussichten im Logistiksektor sind gut. Dementsprechend wird sich auch die Mieternachfrage nach geeigneten
Lager- und Distributionsflächen entwickeln.
Das für Investoren verfügbare Angebot wird 2007 im Wesentlichen vom Verhalten der Projektentwickler sowie von der Anlage- und Verkaufstrategie der eigenen Investoren-Mitbewerber
abhängen:
Da einige Projektentwickler 2005 und 2006 ihre Projekte als
Portfolio weiter veräußert haben, ist davon auszugehen, dass
sie 2007 dazu nutzen werden, die Verkaufspipeline wieder aufzustocken, um somit möglicherweise zum Jahresende bzw.
2008 erneut Projekte als Portfolio an Endinvestoren zu verkaufen. Vereinzelt werden auch spekulative Developments im
Markt angeboten werden, da die Bereitschaft bei Investoren
an guten Standorten ein Vermietungsrisiko generell in Kauf zu
nehmen, zugenommen hat.
Bei den Investoren bleibt abzuwarten, ob sie das dynamische
Marktumfeld nutzen werden und versuchen ihre in den vergangenen Jahren eingekauften Logistikobjekte mit einem Aufschlag weiter zu veräußern. Unsere Erwartung ist, dass die Bedeutung solcher ‚investor-to-investor‘ Transaktionen 2007
weiter zunehmen wird.
Aufgrund des nach wie vor starken Nachfrageüberhangs wird
sich das Renditeniveau im Topsegment unserer Erwartung
nach auf einem Niveau von 6,0 % (Portfolio Zu- oder Abschläge nicht berücksichtigt) stabilisieren.
Investor demand for modern distribution warehouses with a
good occupancy rate is set to continue in 2007. The prospects
in the logistics sector are positive and the demand from tenants for suitable warehousing and distribution space will grow
correspondingly.
The supply available to investors in 2007 will largely depend
on the behaviour of project developers and on the investment
and sales strategy of competing investors:
Since some project developers sold their projects as portfolios
in 2005 and 2006, it may be assumed that they will use 2007
to restock their sales pipeline so that they may well be in a position by year’s end or in 2008 to sell projects as portfolios to
end investors again. Individual speculative developments will
be offered on the market since there has been increased willingness on the part of investors to take a risk on lettings in
general in good locations.
It remains to be seen whether the investors will make use of
the dynamic market environment and attempt to obtain a markup by selling their distribution warehouses purchased in recent
years. Our expectation is that the importance of such investorto-investor transactions will further increase in 2007.
In view of the continued strong surplus demand, we anticipate
that the yield level in the prime segment will stabilise around
6.0 % (not taking account of portfolio premiums or discounts).
Die bereits im letzten Logistikimmobilien Report vorhergesagte
‚Wiederbelebung‘ des ‚multi-let industrial‘ Segments hat sich
2006 bewahrheitet. Auch für 2007 erwarten wir daher, auch
durch den Eintritt neuer Marktteilnehmer, ein gleich bleibendes
Interesse nach älteren Industrie- und Gewerbeparks mit kombinierten Lager-, Büro- und Serviceflächen, die Asset Management Potenzial aufweisen. Da die auf dieses Segment spezialisierten Investoren relativ preissensibel sind, erwarten wir, dass
es hier vorerst lediglich zu einem moderaten Preisanstieg
kommen wird.
The prediction in the last Distribution Warehouses Report of a
revival in the multi-let industrial segment came true in 2006.
For 2007 we expect to see continued interest in older industrial estates and business parks offering combined warehousing,
office and service space with asset management potential, in
part also as a result of the entry of new players in the market.
Since the investors specialising in this sector are relatively
price-sensitive, we anticipate only a moderate initial price increase.
Insgesamt erwarten wir für das laufende Jahr 2007 ein ähnlich
dynamisches Investmentjahr wie 2006.
Overall, we expect 2007 to show comparable investment
dynamics as 2006.
Autor: Peter Schuijlenburg
Author: Peter Schuijlenburg
36
Kontakt/Contact
Agency Industrie Immobilien/
Industrial Agency
Rainer Koepke
Leiter Industrie Immobilien
Deutschland/
Head of Industrial Agency
Germany
Wilhelm-Leuschner-Straße 78
60329 Frankfurt/M.
Tel +49 (0) 69 2003 1116
Fax +49 (0) 69 2003 1001
Frank Freitag
Teamleader/Team Leader
Oberbaumbrücke 1
20457 Hamburg
Tel +49 (0) 40 350011 227
Fax +49 (0) 40 343700
Britt Eggers
Teamleaderin/Team Leader
Berliner Freiheit 2
10785 Berlin
Tel +49 (0) 30 203980 150
Fax +49 (0) 30 203980 140
Carlo Schöps
Juliusstraße 2
65189 Wiesbaden
Tel +49 (0) 611 9011315
Fax +49 (0) 611 9011311
Arnd Sternberg
Kaistraße 5
40221 Düsseldorf
Tel +49 (0) 211 1300628
Fax +49 (0) 211 133990
Ferdinand Rock
Mies-van-der-Rohe-Straße 6
80807 München
Tel +49 (0) 89 290088 40
Fax +49 (0) 89 290088 29
Industrial Investment/
Industrial Investment
Steven Siebert
60329 Frankfurt/M.
Tel +49 (0) 69 2003 1171
Fax +49 (0) 69 2003 1001
Research/
Research
Helge Scheunemann
Leiter Research Deutschland/
Head of Research Germany
Oberbaumbrücke 1
20457 Hamburg
Tel +49 (0) 40 350011 225
Fax +49 (0) 40 343700
Logistikimmobilien-Consulting/
Logistics Real Estate
Consulting
Thomas Groenmeyer
Oberbaumbrücke 1
20457 Hamburg
Tel +49 (0) 40 350011 213
Fax +49 (0) 40 343700
Spezialimmobilien/
Special Properties
Stefan Langner
60329 Frankfurt/M.
Tel +49 (0) 69 2003 1238
Fax +49 (0) 69 2003 1001
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- Frankfurt am Main

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