2013 Slowakei.indd

Research
Studies
Slowakei
SLOVAKIA
T H E L E A D I N G I N D E P E N D E N T VA L U A T I O N , R I S K & R A T I N G C O M P A N Y
VIENNA | DÜSSELDORF
EINLEITUNG
EINLEITUNG
INTRODUCTION
INTRODUCTION
Dieser Marktbericht ist von den Experten des
Bereiches Internationales Research der MRG
Metzger Realitäten Gruppe erstellt worden.
This market report has been compiled by experts
Die
in the field of international research of the MRG
aus
Metzger Real Estate Group.
sowie
Basis
dieses
Wertgutachten
öffentlich
Umfangreiche
Berichtes
des
zugängliche
Recherchen
bilden
eigenen
Daten
Hauses
Informationen.
vor
Ort
sowie
The report is based on data from our group’s own
Interviews mit österreichische n und international
valuation reports as well as publicly accessible
agierenden
information. Extensive research on site, as well
Investoren wurden als Quellen zusammengeführt
as interviews with real estate companies and
und ausgewertet. Die Ergebnisse der Analyse
investors active on the Austrian and international
werden in diesem Marktbericht dargestellt.
markets, were consolidated
Immobilienunternehmungen
und
and evaluated as
source material. The results of our analysis are
Dieser Marktbericht soll den Klienten unseres
presented in this market report.
Hauses
sonstigen
sowie Investoren, Developern
Interessierten
einen
und
generellen
This market report is intended to provide clients
Überblick über die Situation des Wirtschafts-
of our group, as well as investors, developers and
standortes Bratislava, im Besonderen unter
other interested parties, with a general survey of
immobilienwirtschaftlichen
the situation in Bratislava as a business location,
geben.
especially as regarding aspects of the real estate
management.
Gesichtspunkten,
SLOVAK REPUBLIC
The
Slovak
Republic,
formerly
part
of
Compared with the average forecast economic
Czechoslovakia, is located in the centre of Europe
growth of the EU27, this value is higher than the
and borders on the EU member states of Poland,
negative average of -0.1%. Slovakia was sub-
Hungary, the Czech Republic and Austria. To the
jected to severe austerity measures under the
east it borders on Ukraine. About 5.4 million in-
government of Robert Fico, the resulting slow-
habitants live on an area of more than 49,000
down in economic growth has become a problem
sqkm. Slovakia comprises eight autonomous
due to the reduced tax revenues which will be
regions which are subdivided into a total of 79
significantly lower than expected. The Austerity
districts. The country joined the European Union
Measures were imposed to reduce the 2013 bud-
and the NATO in 2004 and introduced the Euro on
get deficit to below 3% of GDP to avoid sanc-
January 1st, 2009. With 25.5% and 19.3% of GDP
tions from Brussels. To this end, corporate tax
respectively, the industrial sector and the ser-
increased from 19 to 23% and tax rates for high
vice sector are of great importance to the Slovak
earners has also been increased. An increase in
economy. Economic growth will mainly driven by
VAT is not expected to materialise.The unem-
the automotive and electronics sectors. Exports
ployment rate, which was at 11.2% in 2007,
in particular, mainly to Germany and the Czech
increased during the crisis of 2009 and reached
Republic, play a significant role. However, the do-
12.1% in 2012. For the year 2013 an unemploy-
mestic economy continues to be the Achilles heel
ment rate of 14.5% is expected and a rate of
of the Slovak economy. The proportion of exports
14.1% in 2014.
to GDP in 2011 was just under 83% and increased
For the next few years it is expected that the
to 88.5% in 2012. High growth rates in 2013 are
Slovakian export sector will benefit in particular
projected for neither export nor GDP. The rea-
once the euro zone is back on the upswing. This
sons for the lowered expectations are, on the one
would provide an opportunity for the labour mar-
hand, the disappointing economic performance in
ket to recover and could result in rising growth
Germany and also the market difficulties in selling
rates in the consumer and investment markets.
the car industry in Europe. In terms of GDP for
If inflation and unemployment cannot be reduced
2013, the economic growth is expected to be little
domestic demand will be severely adversely af-
more than 1% rather than the forecasted 2.9%.
fected and lead to a further restrained growth in
GDP.
DEVELOPMENT OF THE SLOVAKIAN ECONOMY
12%
20%
18%
10%
16%
8%
14%
6%
12%
4%
8%
2%
6%
0%
4%
2%
-2%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012*
2013*
-2%
-4%
-4%
-6%
unemployment rate
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC
2014*
inflation rate
GDP (in real terms)
GDP growth in %
10%
SLOWAKEI
Die aus der Teilung der Tschechoslowakei her-
Verglichen mit dem durchschnittlichen prognosti-
vorgegangene Slowakische Republik liegt im
zierten Wirtschaftswachstum der EU27 liegt dieser
Zentrum Europas. Sie ist umgeben von den EU-
Wert über dem negativen Durchschnitt von -0,1%.
Mitgliedsstaaten Polen, Ungarn, Tschechien und
Da die Slowakei, unter der Regierung von Robert
Österreich. Im Osten grenzt das Land an die
Fico einem starken Sparkurs unterzogen wurde,
Ukraine. Auf einer Fläche von mehr als 49.000 km²
stellt
leben etwa 5,4 Millionen Einwohner. Die Slowakei
ein Problem dar, weil auch die Steuereinnahmen
ist in acht sich selbst verwaltende Regionen un-
deutlich niedriger ausfallen werden als erwartet.
terteilt, die ihrerseits wiederum aus 79 Bezirken
Dabei soll das Haushaltsdefizit 2013 auf unter
bestehen. Seit 2004 ist das Land ein Mitglied der
3% des BIP gesenkt werden um Sanktionen aus
Europäischen Union und der NATO und mit dem
Brüssel zu vermeiden. Zu diesem Zweck wur-
1. Januar 2009 wurde der Euro eingeführt. Der
den sowohl die Firmensteuern von 19 auf 23%,
Industriesektor sowie der Dienstleistungsbereich
als auch die Steuersätze für Besserverdiener er-
haben mit 25,5% und 19,3% gemessen am BIP eine
höht. Zu einer Erhöhung der Mehrwertsteuer
große Bedeutung in der slowakischen Wirtschaft.
wird es jedoch voraussichtlich nicht kommen.Die
Das Wirtschaftswachstum wird dabei vor allem
Arbeitslosenrate, welche 2007 bei 11,2% lag, stieg
durch den Automobil- und Elektroniksektor get-
im Zuge der Krise 2009 wieder an und erreichte
rieben. Vor allem die Exporte insbesondere nach
12,1% in 2012. Für das Jahr 2013 wird mit einer
Deutschland und Tschechien haben einen großen
Arbeitslosenquote von 14,5% gerechnet und 2014
Stellenwert. Die Binnenkonjunktur bleibt jedoch
mit 14,1%.
das
verlangsamte
Wirtschaftswachstum
nach wie vor die Achillesferse der slowakischen
Für die nächsten Jahre wird erwartet, dass sobald
Wirtschaft. Der Anteil der Exporte am BIP lag im
sich die Eurozone wieder im Aufschwung befindet,
Jahr 2011 bei knapp 83% und konnte sich 2012
in der Slowakei vor allem der Exportsektor profitie-
auf 88,5% steigern. Für das Jahr 2013 werden
ren wird. Dies würde eine Chance zur Erholung des
keine hohen Wachstumsraten der Exportrate
Arbeitsmarkts bieten und könnte in den Bereichen
sowie des BIPs selbst prognostiziert. Grund für
Konsum und Investments wieder zu steigenden
die gesenkten Erwartungen ist die einerseits ent-
Wachstumsraten führen. Sollte die Inflation und
täuschende Konjunkturentwicklung in Deutschland
die Arbeitslosenquote nicht gesenkt werden kön-
und andererseits die Absatzschwierigkeiten der
nen, würde sich das weiter stark negativ auf die
Autoindustrie in ganz Europa. Das prognostizierte
Inlandsnachfrage auswirken und zu einem weit-
Wirtschaftswachstum für 2013 wird daher gemes-
eren zurückhaltenden BIP-Wachstum führen.
sen am BIP nicht wie erwartet um 2,9% sondern
lediglich um 1% wachsen.
GDP (in real terms) IN COMPARISON TO EUROPE
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
-1,0%
-1,5%
-2,0%
-2,5%
2012*
2013*
* Prognosis
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI
BRATISLAVA
Bratislava, the capital of Slovakia, is situated
The urban zone of Bratislava covers a total area
in the far west of the country, in the tri-nation-
of almost 370 sqkm and is subdivided into five
al corner where Slovakia meets both Austria
districts: Bratislava I (city centre), Bratislava
and Hungary. Together with the Austrian capi-
II (eastern part), Bratislava III (north-eastern
tal of Vienna, the project of a united economic
part), Bratislava IV (western and northern
zone, the so-called Twin City Region Vienna–
part) and Bratislava V (southern part), on the
Bratislava, was launched. Bratislava is counted
right side of the Danube, which is dominated
among the youngest capital cities in Europe,
by buildings made with concrete slabs. The
accommodating the government, all the min-
districts are divided into 17 neighbourhoods,
istries and central administrative institutions
which have their own mayor, a local council
as well as the most important media of the
and a municipal administration.
country. This city on the Danube, one of the
most important European waterways, has app.
With its multiple universities, museums and
433,000 inhabitants and is the largest city of
theatres, Bratislava is not only the political
Slovakia.
and cultural focal point, but above all the economic centre of the country. The city is seen as
being the market of the future and having the
greatest economic potential within Slovakia.
Particularly the services sector, including not
only banking, trade and information technology, but also tourism is strongly represented
in Bratislava.
Bratislava is an important railway hub and
a major motorway junction, conjoining the
Motorway D1 (bound for Žilina, with a planned
extension to Košice and, later on, to the
Ukrainian border), the Motorway D2 (Brno –
Bratislava – Rajka/Hungary) as well as the
North-East Motorway (bound for Vienna). In
addition, Bratislava possesses a major harCity Centre
bour, for transportation of both cargo and passengers. The international airport, which is located north-east of Bratislava, accommodated
more than 1.5 million passengers in 2011. In
the year 2008 the construction of a new terminal has been completed by July 2012 and has
Airport
increased the yearly capacity from 2.6 million
to 5 million passengers.
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
BRATISLAVA
Die Hauptstadt der Slowakei, Bratislava, liegt im
Bratislava ist auf einer Gesamtfläche von rund
äußersten Westen des Landes, im Dreiländereck
370 km² in fünf Bezirke eingeteilt: Bratislava I im
mit Österreich und Ungarn. Gemeinsam mit der
Stadtzentrum, Bratislava II im Osten, Bratislava
österreichischen Bundeshauptstadt Wien bildet
III im Nordosten, Bratislava IV im Westen und
Bratislava die so genannte „Twin-City-Region
Norden, sowie das von Plattenbauten domi-
Wien-Bratislava“. Bratislava gehört zu den
nierte Bratislava V im Süden auf der rechten
jüngsten Hauptstädten Europas, sie ist Sitz der
Seite der Donau. Die Bezirke sind wiederum in
Regierung, sämtlicher Ministerien und zentralen
17 Stadtteile unterteilt, welche einen eigenen
Verwaltungseinrichtungen, sowie der bedeu-
Bürgermeister, einen Gemeinderat und eine
tendsten Medien des Landes. Die Stadt an der
Gemeindeverwaltung haben.
Donau – eine der wichtigsten Wasserstraßen
Europas – zählt etwa 433.000 Einwohner und
Bratislava ist nicht nur das politische, sondern
ist die größte Stadt der Slowakei.
auch – mit mehreren Universitäten, Museen,
Theatern – das kulturelle und vor allem das
wirtschaftliche
Zentrum
des
Landes.
Die
Stadt gilt als Zukunftsmarkt mit dem größten
wirtschaftlichen Potential des Landes. Besonders
der Dienstleistungssektor mit Banken, Handel,
Informationstechnik ist hier angesiedelt. Nicht
zu unterschätzen ist auch die Bedeutung der
Stadt als beliebtes Touristenziel.
Bratislava ist Verkehrsknotenpunkt einiger bedeutender Eisenbahnstrecken und Autobahnen. Hier
sind die Autobahnen D1 (Richtung Žilina – sie wird
gerade bis Košice und dann bis zur ukrainischen
Grenze verlängert), die D2 (von Bratislava aus
Richtung Brno und in Richtung Rajka in Ungarn),
sowie die Nordost-Autobahn Richtung Wien zu erwähnen. Außerdem verfügt Bratislava über einen
großen, für den Güter- und Personenverkehr
Stadtzentrum
relevanten
Donauhafen.
Der
internationale
Verkehrsflughafen, der sich nordöstlich von der
Hauptstadt befindet, fertigte 2011 über 1,5 Mio.
Fluggäste ab. Der im Jahr 2008 begonnene Bau
eines neuen Terminals wurde im Juli 2012 fertig
gestellt und erhöht die jährliche Kapazität von
Flughafen
2,6 Millionen auf 5 Millionen Passagiere.
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
THE MARKET FOR OFFICE PROPERTIES
The subdued domestic demand, low consumer
Due to the reduced demand, 210,000 sqm
spending and the generally difficult business
have kept vacant at the beginning of 2013.
climate has had a major impact on the office
This corresponds an average vacancy rate of
market in Bratislava.
14.3%. The lowest vacancy rates fall onto the
districts Bratislava I with 12.3% followed by
By the end of the first Quarter of 2013, the
Bratislava V with 12.6% and Bratislava III with
supply of space in Bratislava amounted to ap-
13%.
proximately 1,452 million sqm. The category
distribution is about 60% and 40% for catego-
The development of the rental prices of office
ry A category B respectively. Due to the lack
spaces in the inner and outer city zones can
of new construction projects, this distribution
be considered stable. In the inner districts the
figure and the supply of space has only mar-
average rents are between EUR 10.50-12.50
ginally changed. Most of the class A spaces are
per sqm per month and in the outer districts
located in the 1st and 2nd district with 326,736
between EUR 8-10 per sqm per month. The
sqm and in the 1st district with 319,239 sqm.
highest rents for attractive office properties
are in the year 2013 at around EUR 15 per
However, the additional space from the Forum
sqm per month.
Business Centre (18,800 sqm) in Bratislava II
and Stefanikova Business Centre (5,500 sqm)
Developers and owners keep their tenants
in Bratislava I are expected on the market in
mainly with incentives such as rent-free periods
the coming months. What is more, the con-
of 3-5 months for 5 year contract extensions.
struction of the Westend Gate Project (35,000
sqm) started at the beginning of the year and
will come on the market in Q3 of 2014.
TOP RENTS IN EUROPEAN CITIES
Zagreb
Vienna
Warsaw
Rome
Prague
Moscow
Manchester
London West End
Krakow
Frankfurt
Bucharest
Budapest
Bratislava
Berlin
Belgrade
0
20
40
60
€ per sqm and month
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
80
100
120
DER MARKT FÜR BÜROIMMOBILIEN
Die verhaltenen Binnennachfrage, die niedrigen
Durch die gesunkene Nachfrage gab es Anfang
Konsumausgaben und das allgemein schwierige
2013 etwa 210.000 m² leerstehende Flächen. Das
Geschäftsklima haben einen starken Einfluss auf
entspricht einer durchschnittlichen Leerstandsrate
den Büromarkt in Bratislava.
von
14,3%.
Die
niedrigsten
Leerstandsraten
weisen die Bezirke Bratislava I mit 12,3% gefolgt
Mit Ende des 1. Quartals 2013 beläuft sich das
von Bratislava V mit 12,6% und Bratislava III mit
Flächenangebot in Bratislava auf etwa 1.452
13% auf.
Millionen m². Diese teilen sich in etwa 60%
Kategorie A und 40% Kategorie B Flächen. Diese
Die Entwicklung der Mietpreise von Büroobjekten
Verteilung sowie das Flächenangebot haben sich
in der inner- und außerstädtischen Zone kann als
zum Vorjahr, auf Grund nur weniger Neuprojekte
stabil angesehen werden. In den Innenbezirken
nur marginal verändert. Die meisten Klasse
bewegten sich die Durchschnittsmieten zwischen
A Büroflächen befinden sich im 2. Bezirk mit
10,50-12,50 Euro pro m² pro Monat und in den
326.736 m² und im 1.Bezirk mit 319.239 m².
Außenbezirken zwischen 8-10 Euro pro m² pro
Monat. Spitzenmieten für attraktive Büroobjekte
Für die nächsten Monate werden jedoch die
liegen im Jahr 2013 bei etwa 15 Euro pro m² pro
Flächenzugänge
Monat.
aus
den
Projekten
Forum
Business Center (18.800 m²) in Bratislava II
und Business Center Stefanikova (5.500 m²) in
Eigentümer und Developer können ihre Mieter
Bratislava I am Markt erwartet. Darüber hinaus
überwiegend mit Incentives wie mietfreie Perioden
hat der Bau des Projekts Westend Gate (35.000
von 3 bis 5 Monaten für eine Vertragsverlängerung
m²) Anfang des Jahres begonnen und soll im
von 5 Jahren halten.
3. Quartal 2014 auf den Markt kommen.
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
THE MARKET FOR INDUSTRIAL AND COMMERCIAL PROPERTIES AND LOGISTIC CENTRES
At the moment the total size of industrial space
in Slovakia is more than 1.17 million sqm of
which app. 791,000 sqm are located in the vicinity of Bratislava. 16,000 sqm of which has
only recently come to the market. In the region of Bratislava and Kosice 24,400 sqm are
currently still under construction.
The commercial and logistic real estate market
in Bratislava benefits from the geographical
very central location of the city. It is not surprising, that most contracts have been signed
in the region Bratislava in 2013. Among them
is a new lease from DSV in the Prologis Park
(12,000 sqm) and a lease extension for DHL
(25,000 sqm) at the same industrial location.
The demand is mainly being generated by logistic service providers and enterprises of the
automobile and electronic industry.
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
In total the current vacancy rate seen in
Slovakia in the 1st quarter of 2013 is at about
4.8%. The vacancy rate in the region around
Bratislava is slightly higher at 5.23%. Generally
a decrease in the vacancy rate was recorded.
Very few vacant industrial spaces (1,85 %) are
located in the west of Slovakia. In increasing
demand is expected in the future.
Prime rents are traditionally achieved in the region of Bratislava and Kosice and are between
EUR 3.75 and 4.20 per sqm per month. Prime
yields have remained stable since last year and
range from 8.5 to 8.75% Despite the economic
difficulties it can be assumed that the average
rents and prime yields will be able to maintain
their current levels. Greater increases won’t be
seen until 2014.
DER MARKT FÜR INDUSTRIE-, GEWERBEUND LOGISTIKIMMOBILIEN
Die Slowakei verfügt momentan über mehr als
Die momentane Leerstandsrate liegt in der
1,17 Millionen m² Industriefläche, wovon etwa
Slowakei gesamt gesehen im 1. Quartal 2013
791.000 m² in der Umgebung von Bratislava an-
bei etwa 4,80%. Die Leerstandsrate der Region
gesiedelt sind. Davon sind 16.000 m² erst kür-
rundum Bratislava liegt mit 5,23% leicht darüber.
zlich auf den Markt gekommen. In der Region
Die wenigsten leerstehenden Industrieflächen be-
Bratislava und Košice befinden sich derzeit noch
finden sich mit 1,85% im Westen der Slowakei
24.400 m² im Bau.
Gesamt gesehen konnte ein Rückgang der
Leerstandsrate verzeichnet werden. Auch für
Der Gewerbe- und Logistikimmobilienmarkt in
die Zukunft wird mit einer steigenden Nachfrage
Bratislava profitiert von der zentralen geograf-
gerechnet.
ischen Lage der Stadt. Es ist daher auch nicht
überraschend, dass in der Region Bratislava
Die Spitzenmieten werden traditionell in der
2013 die meisten Verträge in der Slowakei ab-
Region Bratislava und Kosice erzielt und liegen
geschlossen wurden. Darunter befindet sich
zwischen 3,75-4,20 Euro pro m² pro Monat.
ein Neuabschluss von DSV im Prologis Park
Die Spitzenrenditen sind seit dem letzten Jahr
(12.000 m²) und eine Mietverlängerung von
stabil geblieben und liegen zwischen 8,5 und
DHL (25.000 m²) am selben Industriestandort.
8,75%. Trotz der wirtschaftlichen Schwierigkeiten
Die Nachfrage wird dabei vor allem durch
kann davon ausgegangen werden, dass die
Logistikdienstleister
Durchschnittsmieten sowie die Spitzenrenditen
und
Unternehmen
Automobil- und Elektronikindustrie erzeugt.
der
ihr Niveau weitgehend halten können. Von
größeren Steigerungen muss jedoch bis 2014 abgesehen werden.
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
THE MARKET FOR RESIDENTIAL PROPERTIES
With the fall of the Iron Curtain, the era of
The greatest demand is currently for three-
centrally planned residential building construc-
room apartments with a floor area between 55
tion ended also in Bratislava. The lack of high-
and 75 sqm. Average residential property pric-
quality apartments led to lively building activi-
es have steadily declined since 2009 though
ties during the years 2005 and 2007. In most
should slowly stabilize in 2013.
recent years, more and more international investments were made, in addition to local ac-
Depending on the location and furnishings
tivities. The building boom has been supported
current purchase prices in the districts of
by the strong koruna to the Euro and the ex-
Bratislava are between EUR 2,200-1,500 per
pected introduction to Euro.
sqm. The highest prices are currently achieved
in the district of Bratislava I and the lowest
Due to the Euro crisis in 2009 there transac-
selling prices are in the district of Bratislava V.
tions were halted. Projects that were already
In average the prices in Bratislava are at EUR
under construction were completed with mas-
1,694 per sqm during 1st quarter of 2013.
sive support of the financing banks. Major projects were partially simply frozen. Nevertheless,
The rental market stabilized in 2012. The rea-
there was an over-development of hundreds of
son for this is mainly the increase in rental to
housing units. Between 2009 and 2012 about
students. The average rental price is current-
10,000 homes came on the market of which
ly at EUR 10 per sqm per month with energy
about 3,000 are still empty.
costs included.
The reason for the high vacancy rate is mainly
An increasing migration of families from the
due to the fact that market requirements were
city to border villages such as Kitsee in Austria
not sufficiently considered. The apartments
or Rajka in Hungary has been observed over
are either poorly designed (poor lighting condi-
the last three years. The reasons for this are
tions and/or unfavourable ground plan) or too
social security and the still reasonable land
expensive.
prices.
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
DER MARKT FÜR WOHNIMMOBILIEN
Mit dem Fall des Eisernen Vorhangs war auch
Die größte Nachfrage besteht derzeit nach drei
in Bratislava die Zeit des reglementierten
Zimmer Wohnungen mit einer Wohnnutzfläche
Wohnbaus beendet. Der Mangel an qualitativ
zwischen 55 und 75 m². Die Durchschnittspreise
hochwertigen Wohnungen führte in den Jahren
für Wohnimmobilien sind dabei seit 2009
2005 bis 2007 zu reger Bautätigkeit. In diesen
stetig zurückgegangen und sollten sich 2013
Jahren wurden neben lokalen, vermehrt inter-
langsam stabilisieren.
nationale Investments getätigt. Unterstützt
wurde der Bauboom von einer starken Krone
Je nach Lage und Ausstattung liegen die der-
zum Euro und der erwarteten Euroeinführung.
zeitigen Kaufpreise in den Bezirken Bratislavas
zwischen 2.200 und 1.500 Euro pro m². Die
In 2009 kam es jedoch auf Grund der Eurokrise
höchsten Preise werden derzeit im Bezirk
zu
die
Bratislava I, und die niedrigsten Verkaufspreise
bereits in Bau waren wurden mit massiver
im Bezirk Bratislava V erzielt. Durchschnittlich
Unterstützung
liegen die Preise in Bratislava im 1. Quartal
einem
fertig
Transaktionsstopp.
gestellt.
der
Projekte
finanzierenden
Großprojekte
Banken
wurden
teil-
2013 bei 1.694 Euro pro m².
weise überhaupt gestoppt. Trotzdem kam es
zu einer Überentwicklung von hunderten von
Der Vermietungsmarkt hat sich bereits 2012
Wohneinheiten. Zwischen 2009 und 2012
stabilisiert. Grund dafür ist vor allem die ver-
kamen etwa 10.000 Wohnungen auf den Markt
mehrte Vermietung an Studenten. Der durch-
von denen etwa 3.000 dauerhaft leer stehen.
schnittliche Mietpreis liegt derzeit bei 10 Euro
pro m² pro Monat und inkludiert bereits die
Der Grund für die hohe Leerstandsrate liegt
Energiekosten.
vor allem darin, dass die Bedürfnisse am Markt
nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Die
In
Wohnungen sind entweder schlecht konzipi-
mehrt beobachtet werden, dass auf Grund
ert (schlechte Lichtverhältnisse, unvorteilhafte
der Grenznähe Bratislavas zu Ungarn und
Grundrissgestaltung) oder zu teuer.
Österreich, viele Familien von der Stadt in
den
letzten
drei
Jahren
konnte
ver-
die grenznahen Dörfer wie Rajka in Ungarn
oder Kitzsee in Österreich migrieren. Der
Grund
dafür,
sind
die
noch
günstigen
Grundstückspreise und die soziale Sicherheit.
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
THE MARKET FOR RETAIL PROPERTIES
Slovakia declares a significant East/West down
In recent months rent levels for A1 space in shop-
grade in reference to saturation of the mar-
ping centres in Bratislava have been between
ket, spending capacity and the labour market.
EUR 50-80 per sqm per month and in regional
Thereby Bratislava provides a leading concentra-
cities between EUR 25-35 per sqm per month.
tion of shopping centres and high spending ca-
Prices for the A1 shopping streets in Bratislava
pacity. However, falling consumer spending, due
are between EUR 35-50 per sqm per month
to the economic situation in Slovakia, has also left
and between EUR 15-25 per sqm per month in
its mark on the retail property market.
the regions. The rents are higher for shopping
centres than for the shopping streets. Although
Above all, leisure and cultural assets (18.3%)
rents have fallen in both areas in recent months
have been affected by this drop in sales. Slight
they are expected to remain constant in 2013.
decreases were recorded in the food, beverages
and tobacco sectors.
Due to the economic situation it will be difficult for
new projects to survive on the market in the near
In the 1st quarter of 2013 there were 1.54 mil-
future. Therefore very little new space is being
lion sqm of retail space on the market in en-
added in 2013. These are mainly being realised
tire Slovakia. About 538,000 sqm of which is in
in the west and centre of the country. With re-
Bratislava itself. As an amount of new space has
gards to expansion policy, retail businesses are
been added in recent years and the average shop-
pursuing very conservative strategies concentrat-
ping centre density is 210 sqm/1,000 inhabitants
ing mainly on concepts and locations which have
the demand for new space is very subdued. The
already proven successful.
demand for A1 retail space alone has remained
constant in Bratislava and other regions.
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
DER MARKT FÜR EINZELHANDELSIMMOBILIEN
In der Slowakei kann ein deutliches Ost/West
Die Mieten für 1A Flächen in Shoppingcentern
Gefälle bezüglich Marktsättigung, Kaufkraft
lagen in den letzten Monaten zwischen 50-80
und Arbeitsmarkt festgestellt werden. Dabei ist
Euro pro m² und in den regionalen Städten
Bratislava führend was die Einkaufscenterdichte
zwischen 25-35 Euro pro m² pro Monat. Bei
und die Kaufkraft anbelangt. Jedoch haben
den 1A Einkaufsstraßen in Bratislava liegen
die fallenden Konsumausgaben auf Grund der
diese zwischen 35-50 Euro pro m² pro Monat
wirtschaftlichen Situation in der Slowakei auch
und in den Regionen zwischen 15-25 Euro pro
am Markt für Einzelhandelsimmobilien ihre
m² pro Monat. Die Mieten in Shopping Center
Spuren hinterlassen.
liegen höher als jene in den Einkaufsstraßen.
Obwohl die Mieten in beiden Bereichen in
Von diesen Umsatzrückgängen sind vor allem
den letzten Monaten gesunken sind, wird im
die Freizeit- und Kulturgüter (18,3%) betrof-
Jahr 2013 mit einem konstant bleibenden
fen. Im Bereich der Lebensmittel, Getränke
Mietniveau gerechnet.
und dem Tabak wurden nur leichte Rückgänge
verzeichnet.
Auf
Grund
der
wirtschaftlichen
Situation
wird es in nächster Zeit für neue Projekte
Im 1. Quartal 2013 gibt es 1,54 Millionen m²
schwierig am Markt zu bestehen. Es kommen
an Verkaufsflächen in der gesamten Slowakei.
daher in 2013 nur wenig neue Flächen hinzu.
Davon befinden sich im Jahr 2013 etwa 538.000
Diese werden vor allem im Westen und im
m² in Bratislava. Da in den letzten Jahren
Zentrum des Landes realisiert. Der Einzelhandel
einige neue Flächen dazu gekommen sind und
verfolgt, was die Expansionspolitik betrifft eine
die durchschnittliche Shoppingcenterdichte bei
sehr zurückhaltende Strategie und konzentri-
210 m² pro 1.000 Einwohnern liegt, ist die
ert sich hauptsächlich auf bereits erfolgreiche
Nachfrage nach neuen Flächen sehr verhalten.
Konzepte und Lagen.
Allein die Nachfrage nach 1A Verkaufsflächen in
Bratislava und auch in den anderen Regionen
blieb konstant.
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
TOURISM
Despite the existing potential, which is due to the
presence of historic sites and scenic attractions
in the surrounding Bratislava, according to expert estimates, 70 to 80% of the visitors travel to
Bratislava on business.
Nevertheless, according to expert estimates,
merely 20 to 30% of those coming to Bratislava
are leisure tourists. The city is still little-known
abroad as a potential sightseeing destination.
The city administration is attempting to stimulate
its leisure tourism through cooperative ventures
such as the Twin City project and through increased investments.
Also more important became the one day-visitors
due to the bus and boat trips from/to Vienna and/
or Budapest.
Over recent years, since the separation of
Czechoslovakia shopping tourism has been becoming an ever more important factor.
Currently the closer area of Bratislava offers a
shopping centre space of app. 538,000 sqm. The
presence of internationally known fashion chains
and the competitive prices are attracting foreign
visitors in particular to do their shopping in this
city on the Danube. The most popular shopping
centres are the “Aupark Shopping Park” and the
“Polus City Shopping & Entertainment Centre”
close to the city centre, as well as the “Avion
Shopping Park”, which was expanded by 4,600
sqm in the 2nd quarter of 2012.
Besides the business tourism, shopping tourism
and culture tourism, stag parties have hold a noticeable share in the tourism sector. For the stag
parties most tourists come from Great Britain.
This trend has been enforced due to the flights
into Bratislava of the budget airlines.
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
TOURISMUS
Trotz
auf
vorhandenen
das
Potenzials,
Vorhandensein
Sehenswürdigkeiten
und
welches
Ein
weiteres
wichtiges
Segment
ist
der
historischen
Shoppingtourismus, der vor allem seit der
landschaftlichen
Teilung der Tschechoslowakei vermehrt an
von
Reizen in und um Bratislava zurückzuführen
Bedeutung gewonnen hat.
ist, reisen laut Expertenschätzungen 70 bis
80% der Besucher aus geschäftlichen Gründen
Momentan
in die Hauptstadt der Slowakei.
Shopping Center Fläche in und rund um
stehen
etwa
538.000
m²
an
Bratislava zur Verfügung. Ein Angebot an
Nur 20 bis 30% der Besuche fallen auf den
international bekannten Modeketten und die
Freizeittourismus. Ein Hauptgrund dafür ist,
wettbewerbsfähigen Preise führen vor allem
dass Bratislava im Ausland als touristische
ausländische Gäste in die Donaustadt. Zu den
Stadt noch wenig bekannt ist. Seitens der Stadt
derzeit beliebtesten Einkaufszentren gehören
Bratislava wird versucht dieses Segment durch
das „Aupark Shopping Center“ und das „Polus
Kooperationen (z.B.: „Twin City-Projekt“) und
City Shopping & Entertainment Center“ nahe
verstärkte Investitionen besser anzusprechen.
der Innenstadt sowie der „Avion Shopping
Park“, welche im Zuge des 2. Halbjahr 2012
Ein bedeutender, nicht näher bezifferbarer Anteil
um 4.600 m² vergrößert wurde.
der Besucher sind jedoch auch Tagestouristen,
die meist in Zusammenhang mit einer Bus-
Zusätzlich machen neben dem Kulturtourismus,
oder Schiffsreise von Wien und/oder Budapest
Junggesellenabschiede
kommen.
Teil der Tourismusbranche aus. Dabei kom-
einen
spürbaren
men vor allem Besucher aus Großbritannien.
Verstärkt wird dieser Trend durch die Tatsache,
dass
Bratislava
zunehmend
ein
Ziel
von
Billigfluggesellschaften ist.
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
SUPPLY
According to figures from the main bureau of sta-
Growth has been recorded since 2010, especial-
tistics of Slovakia, Bratislava provides its guests
ly in the 5-star category. In absolute terms the
with 132 places of lodging with a total of 8,028
range of four-and three-star establishments has,
rooms as per March 2013. 76 of which are cate-
however, increased only slightly.
gorized hotels, a further two being so-called boatels, hotel ships anchored along the banks of the
The room capacity in the categorized range
Danube. The remaining 54 places of lodging are
has increased since 2009 from 4,748 rooms by
guest houses and other accommodations.
1,121 rooms up to 5,869 rooms. Room capacity increase has remained constant since 2002
In March 2013 there were 6 hotels of the five-star
apart from minor drops. Only in the 1 and 2 star
category, 23 hotels of the four-star category, 33
categories there were no significant room growth
hotels of the three-star category, 10 hotels of the
rates observed. On average the hotels with the
two-star category and 4 hotels of the one-star
most hotel rooms are in the 4 and 5 star catego-
category on the market.
ries, with about 100 rooms. The average number
of rooms for the lower category hotels is between
In comparison to the year 2011 the number of
40 and 60.
categorized establishments has increased by
2 hotels in the year 2013. The strong growth
In Bratislava, only a few international hotel chains
of the hotel industry, which saw an average of
are currently present on the market, such as
5 new establishments per year, does not seem to
InterContinental, Rezidor SAS and Falkensteiner.
be continuing into 2013. Nevertheless Bratislava
Amongst those are hotels such as Ibis Bratislava
kept its attractiveness as a hotel location as it is
Centrum, the Radisson SAS Carlton Hotel, the
visibly in the number of overnight stays in 2012.
Crowne Plaza and the Kempinski Hotel. During
The demand for the luxury categories increased
the past years a few hotels of the four- and
because of the added tourism from the neigh-
five-star category, which provide also convention
bouring western countries.
facilities, have opened.
BED CAPACITY 2002 - Q1/2013
7.000
6.000
5.000
4.000
5* Hotels
3.000
4* Hotels
3* Hotels
2.000
2* Hotels
1* Hotels
1.000
TOTAL
0
2002
2003
2004
2005
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 2013/Q1
ANGEBOT
Laut dem statistischen Zentralamt der Slowakei
Zuwächse konnten seit 2010 vor allem im
bietet Bratislava seinen Gästen, mit Stand
5-Sterne Segment verzeichnet werden. Das
März 2013, 132 Unterkunftsmöglichkeiten mit
Angebot an Vier- und Drei- Sterne Betrieben hat
insgesamt 8.028 Zimmern an. Von diesen fallen
sich dagegen, absolut gesehen nur leicht erhöht.
76 auf kategorisierte Hotels und zwei auf sogenannte „Boatels“ – vor Ufer verankerte Schiffe,
Die
Kapazität
der
kategorisierten
Betriebe
die übrigen 54 Unterkünfte sind Pensionen und
hat seit 2009 von 4.748 Zimmern um 1.121
andere Unterkünfte.
Zimmer auf 5.869 Zimmer zugenommen. Die
Zimmerkapazitäten steigen seit 2002, abgeseh-
Im März 2013 gab es sechs Hotels der Fünf-
en von kleineren Einbrüchen, konstant. Allein im
Sterne Kategorie, 23 Hotels der Vier-Sterne
1- und 2- Stern Bereich konnten keine bedeuten-
Kategorie, 33 Hotels der Drei-Sterne Kategorie,
den Zimmerwachstumsraten beobachtet werden.
zehn Hotels der Zwei-Sterne Kategorie und vier
Die Hotels mit den durchschnittlich meisten
Hotels der Ein-Stern Kategorie.
Hotelzimmern sind im 4- und 5-Sterne Bereich,
mit etwas über 100 Zimmer zu finden. In den un-
Im Vergleich zu 2011 hat sich die Zahl der kat-
teren Segmenten belaufen sich die Hotelgrößen
egorisierten Hotels bis ins Jahr 2013 um 2 Hotels
zwischen 40 und 60 Zimmern.
gesteigert. Die starken Hotelzuwächse von 2008
bis 2012 mit durchschnittlich 5 Betrieben pro
In
Bratislava
Jahr scheinen sich 2013 nicht fortzusetzten.
nale Hotelketten vertreten. Dazu zählen die
Dennoch hat der Hotelstandort Bratislava, wie
Betriebe
an den Nächtigungszahlen 2012 ersichtlich ist,
Rezidor SAS und Falkensteiner. Darunter fin-
nicht an Attraktivität verloren. Durch das ver-
den sich Hotels wie das Ibis Bratislava Centrum,
stärkte Reiseaufkommen aus den westlichen
das Radisson SAS Carlton Hotel, das Crowne
Nachbarländern ist der Bedarf vor allem in den
Plaza und das Kempinski. In den letzten Jahren
Luxuskategorien gestiegen.
kamen vor allem 4- und 5-Sterne Betriebe mit
der
sind
nur
wenige
Hotelgruppen
internatio-
InterContinental,
Kongresseinrichtungen hinzu.
HOTELS BY CATEGORY Q1/2013
4
10
6
23
5* Hotels
4* Hotels
3* Hotels
2* Hotels
33
1* Hotels
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
DEMAND
By the end of the year 2012 Bratislava count-
Montenegro displayed the greatest growth
ed 1.72 million overnight stays. In 2011, there
differentiation with a 5 fold increase record-
were 1.52 million overnight stays, represent-
ed over the previous year followed by South
ing an increase of approximately 13% thus
Africa with 3 fold increase. Regarding the main
breaking the 2008 record of 1.54 million over-
markets, the biggest growth was in indigenous
night stays. The average length of stay of all
guests (+24%), followed by visitors from the
guests in 2012 was about 2.1 days, and is thus
UK (+20%) and Austria (15%). Poland, with a
slightly. International guests were 1.7 and 2.9
decrease of -14%, has endured the greatest
days national guests.
drop in demand.
From the total of 1.72 million overnight stays,
the share of national guests was 44%. As observed in recent years, most visitors come from
Slovakia itself, the Czech Republic, Germany
and the UK.
ROOM NIGHTS BY CATEGORY 2007 - 2012
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
4&5* 3* 2* 1* 4&5* 3* 2* 1* 5* 4* 3* 2* 1* 5* 4* 3* 2* 1* 5* 4* 3* 2* 1* 5* 4* 3* 2* 1*
2007
2008
2009
National
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
2010
International
2011
2012
NACHFRAGE
Bis zum Ende 2012 verzeichnete Bratislava rund
Die meisten Zuwächse nach Herkunftsländern
1,72 Millionen Nächtigungen. Im Jahr 2011
differenziert,
waren es noch 1,52 Millionen Nächtigungen,
einer Erhöhung um das 5- und Südafrika mit
was einen Anstieg von etwa 13% entspricht.
einer Erhöhung um das 3-fache der vorjähri-
Damit wurde die Rekordmarke von 2008 mit
gen Nächtigungszahlen. Auf die Hauptmärkte
1,54 Millionen Nächtigungen gebrochen. Die
bezogen, gab es die meisten Zuwächse bei den
durchschnittliche Aufenthaltsdauer aller Gäste
nationalen Gästen (+24%) gefolgt von Gästen
betrug 2012 etwa 2,1 Tage und ist damit leicht
aus Großbritannien (+20%) und Österreich
rückläufig. Internationale Gäste blieben 1,7
(+15%). Mit einem Gästerückgang von -14%
und nationale Gäste 2,9 Tage.
hat die Nachfrage aus Polen am stärksten
verzeichnete
Montenegro
mit
nachgelassen.
Von den 1,72 Millionen Gesamtnächtigungen
betrug der Anteil der Inlandsnächtigungen
44%. Wie auch in den letzten Jahren zu
beobachten kommen die meisten Besucher
aus der Slowakei selbst, der Tschechischen
Republik, Deutschland und Großbritannien.
OVERNIGHT STAYS BY COUNTRY OF ORIGIN 2012
8%
Czech Republic
2%
France
5%
Germany
3%
Poland
3%
44%
Austria
2%
2%
Russia
3%
Spain
4%
2%
Italy
GB
USA
Other
22%
National
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
TREND
The transition to the Euro caused a gen-
At the beginning of 2012 the first NH hotel
eral increase in prices, the effect being that
of the Spanish hotel chain has opened in
tourists from countries which didn’t yet have
Bratislava. This hotel belongs to the 4-star cat-
the Euro were shut out. This has been anal-
egory and offers 117 rooms and is designed for
ysed due to the decrease in overnight stays
business travellers. Also in the budget hotels
from the traditional markets like Poland and
sector new projects are in the pipeline. The
Hungary. On the other hand the decline has
hotel Kyjev, which was operating for 40 years,
been filled by European and the local tourists,
has been closed down by the end of 2011, and
since Slovakians did not travel abroad on their
is planned to be refurbished within the next
holidays because of the traces of the economi-
years. The renovation of this hotel is part of a
cal situation and they had a better price com-
bigger project, including the re-design of the
parison with the Euro.
Kamenne square.
Despite the current economic situation, in 2012
The city of Bratislava is an interesting getaway
there was a further increase in the number of
for visitors for the long run. The introduction
overnight stays. Together with only a moder-
of the Euro can be seen as stabilisation factor
ate increase in bed capacity a 33.6% increase
and as well to improve the service standards
in the utilization of categorized establishments
to the European level. In the latest edition
was possible. This is in line with the European
of “Best in Travel 2013“, from Lonely Planet
average though there is still potential for ex-
publishing, Slovakia ranks fifth behind Sri
pansion. The average room rate per night has
Lanka, Montenegro, South Korea and Ecuador.
increased with the increased capacity utiliza-
Bratislava is also a popular party metropolis.
tion. Especially in the 4 and 5 star category,
However, also the proximity to the Danube
prices have increased by 30% since 2010 to
with the possibility of many scenic boat trips
2013 are now and at EUR 90 for a night in a 5
and the often bizarre communist architecture
star hotel and EUR 70 a night for a 4 star hotel.
(e.g. the Slovakian Radio HQ) are mentioned
positively in this report.
The project of the “River Park” alongside the
Danube in the city centre of Bratislava shows
an example of a multi mixed-used centre, within the construction plan of a residential, office
and retail space, a five-star hotel, belonging to
one of the worldwide oldest luxury hotel chains
the Kempinski Hotels with 230 rooms.
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
TREND
Die Umstellung auf den Euro wirkte sich prei-
Anfang 2012 wurde das erste Hotel der spanisch-
serhöhend aus und Touristen aus Ländern, die
en Hotelkette NH in Bratislava errichtet. Dieses
noch nicht den Euro eingeführt haben, blieben
gehört der 4-Sterne Kategorie an, bietet 117
aus. Dies wurde z.B. anhand des Rückgangs
Zimmer und ist als Businesshotel konzipiert.
der Nächtigungen aus traditionellen Märkten
Auch im Budget Hotel Sektor gibt es für 2012
wie Polen und Ungarn festgestellt. Andererseits
Neuerungen. Das seit 40 Jahren durchgehend
wurden diese Rückgänge derzeit durch eu-
operierende Hotel Kyjev wurde Ende 2011 ge-
ropäische und einheimische Touristen gefüllt, da
schlossen und soll über die nächsten Jahre um-
viele Slowaken auf Grund der Auswirkungen der
fangreich renoviert werden. Die Renovierung des
wirtschaftlichen Lage weniger ins Ausland auf
Hotels, ist Teil eines größeren Projekts, welche die
Urlaub fuhren und einen besseren Preisvergleich
Umgestaltung des Kamenne Platzes beinhaltet.
durch den Euro hatten.
Die Stadt Bratislava ist langfristig ein interesTrotz der derzeitigen wirtschaftlichen Situation
santes Ausflugsziel für Besucher. Die Einführung
kam es 2012 zu einem weiteren Anstieg der
des Euros kann als Stabilisierungsfaktor gesehen
Nächtigungszahlen. Gemeinsam mit einem nur
werden sowie die Bestrebung den gebotenen
moderaten Anstieg der Bettenkapazitäten war
Service auf europäisches Niveau zu steigern. In
eine Steigerung der Auslastung von kategorisi-
der neuesten Ausgabe von „Best in Travel 2013“
erten Betrieben auf 33,6% möglich. Diese hat,
vom Herausgeber Lonley Planet
verglichen mit dem europäischen Durchschnitt
Slowakei auf dem fünften Platz hinter Sri Lanka,
jedoch noch Ausbaupotential. Mit der gestiegenen
Montenegro, Südkorea und Ecuador. Dabei gilt
Auslastung haben sich auch die durchschnittli-
Bratislava als beliebte Partymetropole. Aber auch
chen Zimmerpreise pro Nacht erhöht. Vor allem
die Nähe zur Donau mit der Möglichkeit zu zahl-
im 4- und 5-Sterne Segment sind diese von 2010
reichen Ausflugsschifffahrten und die oft bizarre
bis jetzt um 30% gestiegen und liegen 2013 bei
kommunistische Architektur (z.B. der Sitz des
90 Euro für eine Nacht in einem 5-Sterne Hotel
Slowakischen Rundfunks) werden in diesem
und 70 Euro pro Nacht in einem 4-Sterne Hotel.
Bericht positiv erwähnt.
rangiert die
Das Projekt „River Park“ am Donauufer im
Stadtzentrum von Bratislava ist ein Vorzeigemodell
eines „Mixed-Use-Centers“: im Rahmen dieses
Bauvorhabens wurde neben Wohn-, Büro- und
Geschäftsflächen ein fünf-Sterne-Hotel der weltweit ältesten Luxushotelkette Kempinski Hotels
mit 230 Zimmern und Suiten errichtet.
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
OUR ACTIVITIES
ISLAND
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Helsinki
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Reykjavik
St. Petersburg
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Stockholm
Tallinn
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UNITED
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Dublin
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DENMARK
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Copenhagen
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London
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Hamburg
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KINGDOM
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NETHERLANDS
Brussels
LUXEMBOURG
Paris
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MONTENEGRO
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BELARUS
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AUSTRIA
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Madrid
Minsk
Krakow
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MONACO
Vilnius
CZECH REPUBLIC
SLOVAKIA
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P O L A N D
SLOVENIA
PORTUGAL
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RUSSIA
Prague
Munich
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Moscow
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CYPRUS
K
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