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Research Studies Österreich AUSTRIA T H E L E A D I N G I N D E P E N D E N T VA L U A T I O N , R I S K & R A T I N G C O M P A N Y VIENNA | DÜSSELDORF EINLEITUNG EINLEITUNG INTRODUCTION INTRODUCTION Dieser Marktbericht ist von den Experten des Bereiches Internationales Research der MRG Metzger Realitäten Gruppe erstellt worden. This market report has been compiled by experts in the field of international research of the MRG Metzger Real Estate Group. own valuation reports as well as publicly accessible information. Extensive research on site, as well as interviews with real estate companies and investors active on the Austrian and and evaluated as source material. The results of our analysis are presented in this market report. This market report is intended to provide clients of our group, as well as investors, developers and other interested parties, with a general survey of the situation in Vienna and Salzburg as a business location, especially as regarding aspects of the real estate management. Basis aus Wertgutachten dieses Berichtes des bilden eigenen Daten Hauses sowie öffentlich zugängliche Informationen. The report is based on data from our group’s international markets, were consolidated Die Umfangreiche Recherchen vor Ort sowie Interviews mit österreichischen und international agierenden Immobilienunternehmungen und Investoren wurden als Quellen zusam- mengeführt und ausgewertet. Die Ergebnisse der Analyse werden in diesem Marktbericht dargestellt. Dieser Marktbericht soll den Klienten unseres Hauses sowie Investoren, Developern und sonstigen Interessierten einen generellen Überblick über die Situation der Wirtschaftsstandorte Wien und Salzburg im Besonderen unter immobilienwirtschaftlichen punkten, geben. Gesichts- AUSTRIA With 84,000 sqm and about 8.4 million inhab- In 2009 finally a negative economic growth itants, the Republic of Austria is one of the happened. The GDP decreased to –3.8% com- smallest nations in the European Union. Its pared to the past year, though could recover geographical position in the centre of Europe in the following years. In 2012 the GDP was and its historical heritage make Austria and 0.8%, a GDP of 0.6% is expected for 2013. particularly Vienna an important gateway to the East of Europe. Compared to the previous year unemployment rose by 9% (+20,818) to 251,895 and is cur- Following the opening of Eastern European rently at 4.9% (May 2013). For the year 2013 markets and the subsequent EU enlargement, the unemployment rate is being predicted at Austria has enjoyed stable economic growth approx. 4.7%. The inflation rate in 2009 was since the mid-90s. Still, the consequences of 0.4%, rising to 3.6% in 2011. In 2013, how- the global economic crisis are also apparent ever, a 2% reduction in inflation is expected. in Austria. DEVELOPMENT OF THE AUSTRIAN ECONOMY 6% 6% 4% 2% 0% -2% 2% -4% 0% -6% 2007 2008 2009 unemployment rate RESEARCH STUDIES | AUSTRIA 2010 2011 inflation rate 2012* 2013* GDP (in real terms) 2014* GDP growth in % 4% ÖSTERREICH Mit 84.000 km² und etwa 8,40 Mio. Einwohnern Im Jahr 2009 kam es endgültig zu einem neg- gehört die Republik Österreich zu den klein- ativen Wachstum des Bruttoinlandsproduktes sten Ländern in der Europäischen Union. Seine (BIP). Es fiel auf -3,8% zum Vorjahresvergleich, geografische Lage im Zentrum Europas und konnte sich aber in den darauffolgenden sein geschichtliches Erbe machen das Land Jahren erholen. 2012 lag das BIP bei 0,8 %, – und insbesondere seine Hauptstadt Wien 2013 rechnet man mit einem BIP von 0,6%. – zu einer wichtigen Drehscheibe in Richtung Osteuropa. Die Arbeitslosigkeit stieg um +20.818 bzw. +9,0% im Vergleich zum Vorjahr auf 251.895 Nicht zuletzt durch die Öffnung der osteu- und liegt derzeit bei 4,9 % (Mai 2013). Für das ropäischen Märkte und die Ost-Erweiterung Jahr 2013 wird eine Arbeitslosenquote von der EU konnte in Österreich seit Mitte der ca. 4,7% prognostiziert. Die Inflationsrate lag 1990er Jahre ein stetes Konjunkturwachstum 2009 bei 0,4% und stieg 2011 auf 3,6%. 2013 nachgewiesen werden. Die Folgen der glo- wird jedoch wieder eine Verringerung der balen Wirtschaftskrise machen sich aber auch Inflation (2,0%) erwartet. in Österreich bemerkbar. GDP (in real terms) IN COMPARISON TO EUROPE 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% -2,0% -2,5% 2012* 2013* * Prognosis RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH VIENNA Vienna is the Austrian capital and a province Vienna offers advanced infrastructure, high of its own. With a population of 1.7 million it legal security and a broad range of services is by far the country´s largest city, not only in - in addition to its healthy environment, a low terms of population but also in size. The city, crime rate and a multitude of educational and which is divided into 23 districts, is the most cultural institutions. All of these are the basis important administrative and economic centre for the high quality of life in the city. of the country. Besides New York and Geneva, it is one of the three main UN headquarters Furthermore, due to its geographical position and houses important international organisa- in the east of Austria and its good transporta- tions, such as IAEO, OPEC, OSCE and UNIDO. tion connections, Vienna has optimal access to one of the world´s most dynamic economic The decrease of the corporate tax in 2005 and regions in Central and Eastern Europe. the amendment to group taxation for companies has created favourable tax ramifications which improved Vienna´s competitiveness visà-vis other capitals in CEE countries. City Centre Airport RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA WIEN Wien ist die Bundeshauptstadt und zugleich ein Sie Bundesland der Republik Österreich. Sie ist mit Wiens im Vergleich zu den Hauptstädten der rund 1,7 Mio. Einwohnern mit Abstand die bev- Reformländer im Osten. Wien verfügt außerdem ölkerungsreichste und flächengrößte Stadt des über eine gut entwickelte Infrastruktur, eine Landes. Die Stadt, die in 23 Verwaltungsbezirke hohe Rechtssicherheit, ein breites Angebot an unterteilt wird, ist das wichtigste Verwaltungs- Dienstleistungen, eine geringe Kriminalitätsrate, und Wirtschaftszentrum des Landes. Wien ist eine intakte Umwelt sowie ein breites Bildungs- zudem – neben New York und Genf – einer und Kulturangebot. All dies sind Grundlagen der der drei Hauptsitze der Vereinten Nationen überdurchschnittlich hohen Lebensqualität in und Standort einiger wichtiger internationaler der Donaumetropole. verbessern die Konkurrenzfähigkeit Organisationen, wie z. B. IAEO, OPEC, OSZE und UNIDO. Zudem bietet Wien durch seine geografische Lage im Osten Österreichs und mit seinen Durch die Senkung der Körperschaftssteuer guten Verkehrsanbindungen einen optimalen im der Zugang zu einer der weltweit dynamischsten Gruppenbesteuerung wurden für Unternehmen Jahr 2005 und Wirtschaftsregionen, den Märkten in Mittel- und steuerlich Osteuropa. günstigere die Novellierung Rahmenbedingungen geschaffen. Stadtzentrum Flughafen RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN THE MARKET FOR OFFICE PROPERTIES Vienna can continue to be referred to as a stable The office space currently amounts to about office real estate market. In 2012 some notably 10.7 million sqm. The vacancy rate is about large rental leases were concluded with a total 7%. It has increased slightly in comparison capacity of 260,000 sqm. For 2013, one can ex- to the previous year, 2012, though remains pect an increase in rentals of around 5% over low by international standards (fourth low- the previous year. Take-up in 2012 was due to est rate in Europe). Currently a trend towards relocation to a greater extent than new tenants. reclassification of office properties into residential or hotel properties is being observed. The supply of new office space coming onto the market is stable and in 2013 is expected The rents for office space have, except for to reach 170,000 sqm. The majority of space prime locations, remained stable. However, (43,000 sqm) will result from the highest of- prime rents saw a small rise and currently fice tower in Vienna, the DC Tower 1. Further stand at about EUR 25 per sqm per month. space is being created in the 2nd Central Office “am Park” (1020 Vienna) and at the The investors in the Vienna office market come Euro Plaza on the Wienerberg (1120 Wien). mainly from the domestic market. The prime 2014 will see further office space on the yield for office properties has fallen steadily since market at the Main Station and Praterstern. early 2011 and currently stands at about +/-5%. TOP RENTS IN EUROPEAN CITIES Zagreb Vienna Warsaw Rome Prague Moscow Manchester London West End Krakow Frankfurt Bucharest Budapest Bratislava Berlin Belgrade 0 20 40 60 € per sqm and month RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA 80 100 120 DER MARKT FÜR BÜROIMMOBILIEN Wien kann er Büroimmobilien-Markt weiterhin als ein stabil- Der Büroflächenbestand beträgt derzeit rund bezeichnet 10,7 Mio. m². Die Leerstandsrate liegt bei werden. Im Jahr 2012 konnten mit einer etwa 7%. Gegenüber dem Vorjahr 2012 ist sie Gesamtvermietungsleistung von 260.000 m² leicht angestiegen, aber im internationalen einige nennenswerte Großvermietungen ab- Vergleich nach wie vor niedrig (viertniedrig- geschlossen werden. Für 2013 rechnet man ste Rate in Europa). Derzeit ist ein Trend zu mit einer Zunahme der Vermietungsleistung Umwidmungen von Büroobjekten in Wohn- um ca. 5% gegenüber dem Vorjahr. Die oder Hotelimmobilien zu verzeichnen. Vermietungsleistung war 2012 jedoch weniger auf Neuzuzüge als vielmehr auf Umzüge Die Mieten für Büroimmobilien sind – aus- zurückzuführen. genommen in den Toplagen – stabil geblieben. Die Spitzenmiete verzeichnete jedoch einen Das Angebot an neu auf den Markt kommenden kleinen Anstieg und liegt derzeit bei etwa 25 Büroflächen ist stabil und wird 2013 voraussi- Euro pro m² pro Monat. chtlich 170.000 m² erreichen. Der Großteil der Flächen ( 43.000 m²) entsteht im höchsten Die Investoren am Wiener Büromarkt stam- Büroturm Wiens, dem DC Tower 1. Weitere men Flächen werden im 2nd Central Office am Park Spitzenrendite für Büroimmobilien ist seit (1020 Wien) und im Euro Plaza am Wienerberg Anfang 2011 kontinuierlich gesunken und liegt (1120 Wien) geschaffen. 2014 kommen weit- derzeit bei etwa +/-5%. hauptsächlich aus dem Inland. Die ere Büroflächen am Hauptbahnhof und am Praterstern auf den Markt. RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN THE MARKET FOR INDUSTRIAL AND COMMERCIAL PROPERTIES AND LOGISTIC CENTRES The opening of the Eastern European markets and the EU enlargement have brought a lasting change to the Viennese industrial, com- THE MARKET FOR RESIDENTIAL PROPERTIES mercial and logistics real estate market. Due to generally lower costs in the new markets, many companies have relocated, leaving be- In recent years, residential property has ex- hind numerous vacant buildings. The City of celled in Austria as a very popular invest- Vienna has responded to this development by ment opportunity. In regard of its function as using vacant urban space for office and apart- the capital city and its significance and size, ment building projects. Vienna has an especially important position in the Austrian residential market. Almost one in It can be said that built-to-suit solutions are four (23%) principal residencies in Austria are less in demand and represent only a small located in Vienna. What is unusual is that 75% fraction compared to the total construction of all principal dwellings in Vienna are rental activity in the industrial and logistics real es- apartments. tate market. From the investors perspective a modern logistic building should provide a About half of the Vienna apartment build- maximum of 10% of office space and meet ings have been completed since World War certain criteria. II. In the 60s, building activity was stronger than ever before. Between 1961 and 1971, These are: the number of apartments increased by over • halls with a height of at least 9m 105,000 while growth slowed down markedly • at least 1 dock loading ramp in the 70s and 80s. After 1991, building activ- per 1,000 sqm of hall space ity in the housing sector picked up again. • exterior manoeuvring space with a radius of at least 35 m For prime properties in the city centre the • floor load capacity > 50 kN demand is indisputably high. In the luxury • sprinkler system, heating residential segment, apartments are being offered for between EUR 25,000 to EUR 30,000 The rents have fallen slightly and are currently per sqm. However, this price is only justifiable at EUR 5.50 per sqm per month in the south for exceptional properties. Districts 1, 18 and and west of Vienna and at about EUR 5 per 19 are currently the top districts that achieve sqm per month in the north and east. the highest prices. Furthermore, the inner city districts 2-9 are considered very good The purchase prices for industrial land in the locations. north and east of Vienna is between EUR 80 – 260 per sqm, in the south and west between The average rental prices for a first time use EUR 90–280 per sqm. Yields for industrial and in Vienna range between EUR 9 to 12.50 per logistics properties located in Vienna are cur- sqm per month. The purchase prices are, on rently around 7.5%. average, at EUR 2,700-16,500 per sqm. The greatest demand is primarily for apartments in the range of 50 - 80m² or from 140 sqm upwards (up to a maximum total rent of EUR 2,500). RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA DER MARKT FÜR INDUSTRIE-, GEWERBEUND LOGISTIKIMMOBILIEN Die Öffnung der Märkte im Osten Europas und die Erweiterung der EU veränderten den Markt für Industrie-, Gewerbe- und DER MARKT FÜR WOHNIMMOBILIEN Logistikimmobilien in Wien nachhaltig. Viele Unternehmen wanderten wegen allgemein geringerer Kosten in die neuen Märkte ab und hinterließen zahlreiche leerstehende Gebäude. Die Stadt Wien reagierte auf diese Entwicklung, indem sie diese ungenutzten Flächen, vor allem in städtischen Lagen, einer Bebauung durch Büro- und Wohngebäude zuführte. Es kann suit gesagt Lösungen werden, weniger dass gefragt built-tosind und Industrie- und Logistikimmobilienmarkt nur kleinen Bruchteil ausmachen. Aus der Sicht von Investoren sollten moderne Logistikimmobilien maximal 10% der Fläche für Büronutzung vorsehen und ganz bestimmte Kriterien erfüllen. den letzten Jahren als sehr beliebte Investitionsmöglichkeit hervorgetan. Wien hat aufgrund seiner Funktion als Bundeshauptstadt und der damit einhergehenden Bedeutung und Größe einen besonderen Stellenwert am österreichischen Wohnungsmarkt. Fast jede vi- • Raum- bzw. Hallenhöhe mind. 9 m • mind. 1 Rampentor pro 1.000 m² befindet sich in Wien. Ungewöhnlich ist, dass 75% aller Hauptsitzwohnungen Wiens Mietwohnungen sind. Rund die Hälfte der heutigen Wiener Wohnungen wurde in der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg erbaut. Die 60er Jahre waren die Phase der mit Abstand stärksten Wohnbautätigkeit. Der Bestand nahm in den Jahren 1961 bis 1971 um über 105.000 Wohnungen zu. Hingegen ist in den 80er Diese wären: • in erte (23%) österreichische Hauptsitzwohnung im Verhältnis zur Gesamtbautätigkeit am einen Wohnimmobilien haben sich in Österreich Hallenfläche Aussenrangierflächen von mindestens 35 m Radius • Bodentragfähigkeit > 50 kN • Sprinkleranlage, Heizung Die Mieten sind leicht gefallen und liegen derzeit bei 5,50 Euro pro m² pro Monat im Süden und Westen und bei etwa 5,00 Euro pro m² Jahren eine deutliche Verringerung des Zuwachses festzustellen. Nach 1991 wurde die Wohnbautätigkeit wieder intensiviert. Für Top-Immobilien im Stadtzentrum ist die Nachfrage unbestritten hoch. Im Luxussegment werden Wohnungen zwischen 25.000 bis 30.000 Euro pro m² angeboten. Diesen Preis rechtfertigen allerdings nur Ausnahmeimmobilien. Die Bezirke 1, 18 und 19 sind derzeit die Top-Bezirke, welche auch die höchsten Preise erzielen. Weiters gelten die in- pro Monat im Norden und Osten von Wien. nerstädtischen Bezirke 2-9 als sehr gute Lagen. Im Norden und Osten Wiens liegen die Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich für Kaufpreise für Industriegrundstücke zwischen 80-260 Euro pro m², im Süden und Westen zwischen 90-280 Euro pro m². Die Renditen für Industrie- und Logistikimmobilien liegen in Wien derzeit bei rund 7,5%. einen Erstbezug in Wien zwischen 9 und 12,50 Euro pro m² pro Monat. Die Verkaufspreise liegen durchschnittlich bei 2.700 bis 16.500 Euro pro m². Die Nachfrage bezieht sich hauptsächlich auf Wohnungen in einer Größenordnung von 50-80 m² oder ab 140 m² (bis zu einer maximalen Gesamtmiete von 2.500 Euro). RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN THE MARKET FOR RETAIL PROPERTIES The economic stability of the country, as well In contrast to the prime locations of Vienna as the on-going positive retail spending cli- where demand exceeds supply, an increase in mate with stable or slightly rising sales, has vacancies is currently occurring in B and C lo- currently made Austria to a very popular lo- cations, such as the Meidlinger or Landstrasser cation for expanding retailers. In 2012 only Hauptstrasse and a slight decline in rents is in Germany was higher up the priority list than sight. The shopping centre density in Vienna Austria. It can be said that about half of the stands at 37 sqm per 100 inhabitants. Taking growing European traders want to establish or into consideration the projects currently under expand their branch network into Austria. construction this will increase to 49 sqm per Austria`s purchasing power currently stands 100 inhabitants. at EUR 20,613 per resident, Vienna has the highest. In European Countries Austria has In 2012, over 120,000 sqm of space was added. the 7th highest purchasing power. Among the areas added are the G3 Shopping Center in Gerasdorf (close to Vienna), the Vienna`s high streets include the “Golden shopping space at the Westbahnhof, The Mall U” (including Kärntner Strasse, Graben and in Wien Mitte and a floor space extension at Kohlmarkt) as well as the “Mariahilfer Straße”. the Auhof Center. The project of the “Golden Quarter” in Vienna`s inner city from the Bognergasse to 2014 will see the addition of the space on the the Tuchlauben to Am Hof currently attracts site of Vienna’s main railway station and the high attention. By the end of 2013 an expan- opening of the CITY GATES in Wagramerstraße. sion of the pedestrian zone will have been Besides the renovation of the Donaucenter carried out in this area. The prime rent for and the SCS there are currently no new Austrian retail in the Golden Quarter and the major projects planned and, due to the cur- Kohlmarkt is around EUR 390 per sqm per rent high density of shopping centres, also not month. Rents at the Graben range between demanded. EUR 180 – 290 per sqm per month. The rents on the Kärntner Straße are between EUR 140 In summary it can be said that Vienna is cur- – 210 per sqm per month. rently one of the most sought after investment locations in Europe. The prime yields of A “Traffic Calming” is also being considered for retail properties currently stands at approxi- the Mariahilfer Straße in 2013/2014. It is to be mately 4%. expected that this will bring rising rent prices with it. RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA DER MARKT FUER EINZELHANDELSIMMOBILIEN Die wirtschaftliche Stabilität des Landes, sowie Während in den Toplagen Wiens die Nachfrage auch das anhaltend positive Einkaufsklima mit das Angebot übersteigt, kommt es in B- und stabilen oder leicht steigenden Umsätzen, haben C-Lagen zu einer Erhöhung der Leerstände und Österreich zu einem derzeit äußerst gefragten bereits zu einem leichten Rückgang der Mieten, Standort für expandierende Retailer gemacht. wie etwa in der Meidlinger oder Landstraßer Innerhalb Europas war 2012 lediglich Deutschland Hauptstraße. in der Prioritätenliste vor Österreich. Es kann ge- Die Shoppingcenterdichte in Wien liegt bei 37 sagt werden, dass etwa die Hälfte aller in Europa m²/100 Einwohner, unter Berücksichtigung der expandierenden Händler ihr Standortnetz mit derzeit im Bau befindlichen Projekte erhöht sich Österreich etablieren oder ausbauen möchten. diese auf 49 m²/100 Einwohner. Die Kaufkraft liegt in Österreich derzeit bei 20.613 Euro/Einwohner und ist in Wien am Höchsten. 2012 sind über 120.000 m² an Flächen Im europäischen Ländervergleich liegt Österreich hinzugekommen. an der siebenten Stelle. das unweit von Wien in Gerasdorf gelegene Darunter befinden sich Shopping Center G3, die Shoppingflächen am Zu den Top-Einkaufsstraßen Wiens zählen der Westbahnhof, The Mall in Wien Mitte und eine Bereich des „Goldenen U“ (Kärntner Straße, Flächenerweiterung des Auhof Centers. Graben und Kohlmarkt) und die Mariahilferstraße. Das Projekt des „Goldenen Quartiers“ von der 2014 kommen die Flächen am Areal des Bognergasse über die Tuchlauben bis zum Platz Wiener Hauptbahnhofs und die Eröffnung des „Am Hof“ zieht in der Wiener Innenstadt aktu- CITYGATES in der Wagramer Straße hinzu. ell besonders große Aufmerksamkeit auf sich. Neben Renovierungen des Donauzentrums und Bis Ende 2013 wird in diesem Bereich auch die der SCS, sind derzeit keine neuen größeren Ausweitung der Fußgängerzone vorgenommen. Projekte Im Goldenen Quartier und am Kohlmarkt wird auch bekannt die Spitzenmiete im österreichischen Einzelhandel Shoppingcenterdichte auch nicht gefragt. in der und Einkaufszentrenlandschaft aufgrund der hohen von rund 390 Euro pro m² pro Monat erzielt. Am Graben bewegen sich die Mieten zwischen 180- Zusammengefasst kann gesagt werden, dass 290 Euro pro m² pro Monat. Die Mieten auf der Wien derzeit einer der am stärksten gefrag- Kärntner Straße liegen zwischen 140-210 Euro testen Investmentstandorte Europas ist. Die pro m² pro Monat.Auch in der Mariahilfer Straße Spitzenrendite von Einzelhandelsimmobilien ist 2013/2014 eine Verkehrsberuhigung ange- liegt derzeit bei rund 4%. dacht. Es wird damit gerechnet, dass es dadurch zu steigenden Mietpreisen kommen wird. RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN TOURISM The importance of the tourism industry has The target of the Vienna tourism marketing increased significantly during the last de- concept is 11 million overnight stays and an cades. In 2011, the direct effect of tourism increase in hotel industry revenues of EUR value added amounted to EUR 16.46 billion, 100 million. With 11.4 million overnight stays which represents a 5.5% share of total value in 2011, the 2015 target has already been created (GDP). achieved. 2012 is considered as the best tourism year in history. Overall, 12.3 million over- Yet, Vienna´s attraction as a tourist destina- night stays were recorded (+ 7.5% compared tion already goes back to the settlement of with 2011). the first upscale hotels along the “Ringstrasse” around 1873. Numerous historical sights dating back to the Habsburg monarchy, paired with a multitude of cultural offerings attract both, domestic and international visitors. Due to its central location in Europe and the presence of international organisations, also congress and business tourism have been of enormous importance. With 181 international congresses in 2011, Vienna ranked first worldwide. In order to promote tourism in Vienna in spite of the financial crisis, the city government invests with the motto “Vienna – now or never” 2012 about EUR 14 million on focused marketing activities. RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA TOURISMUS Die Bedeutung des Tourismussektors ist in Das Marketing Konzept des Wien Tourismus den vergangenen Jahrzehnten beträchtlich ge- bis 2015 hat 11 Mio. Nächtigungen und eine wachsen. Im Jahr 2011 beliefen sich die di- Steigerung des Hotellerie Umsatzes um 100 Mio. rekten Wertschöpfungseffekte des Tourismus Euro zum Ziel. Mit 11,4 Mio. Nächtigungen im Jahr auf 16,46 Mrd. Euro, was einem Anteil an der 2011 konnte das Ziel für 2015 bereits erreicht Gesamtwertschöpfung (BIP) von 5,5% entsprach. werden. 2012 wird als das Beste Tourismusjahr der Geschichte gewertet. Insgesamt wurden Dabei ist Wien bereits seit der Ansiedlung der er- 12,3 Mio. Nächtigungen (+7,5% gegenüber 2011) sten hochklassigen Hotels entlang der Ringstraße verzeichnet. um 1873 ein attraktives Ziel für Städtetouristen. Zahlreiche historische Sehenswürdigkeiten aus der alten Habsburgermonarchie und ein breites Kulturangebot ziehen internationales sowie österreichisches Publikum an. Aber auch der Kongress- und Geschäftstourismus ist durch die zentrale Lage in Europa und durch die Ansiedlung internationaler Organisationen von enormer Bedeutung. 2011 lag Wien diesbezüglich – mit 181 internationalen Kongressen – an erster Stelle im weltweiten Vergleich. Um angesichts einer weltweiten Wirtschaftskrise die Tourismus-Nachfrage zu fördern, investierte die Stadt Wien unter dem Motto „Wien – jetzt oder nie“ 2012 rund 14 Mio. Euro in gezielte Marketingmaßnahmen. RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN SUPPLY In 2012, there were about 55,389 beds in 425 hotels in Vienna, 181 are four and five star hotels, 164 three star and 80 one or two star accommodations. With about 26,591 beds the four star segment ranks first, followed by three star hotels with 15,479 beds. Due to the current economic situation and the attractive cost-benefit ratio, significant growth for the near future is expected in the medium and budget hotel segment, while some of the planned luxury hotels are being postponed. The inner city is still the most desirable location for international hotel chains, which are already well represented in Vienna. However, investors will still find some attractive sites along the major access routes, near important traffic junctions and in the area of “Westbahnhof” and “Südbahnhof” railroad stations. BED CAPACITY BY CATEGORY 2004-2015 (PROGNOSIS) 70.000 60.000 50.000 40.000 5 * Hotels 30.000 4 * Hotels 20.000 3 * Hotels 10.000 1* & 2 * Hotels 0 2004 2005 2006 2007 RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 total ANGEBOT Ende des Jahres 2012 zählte man in Wien Die Wiener Innenstadt ist nach wie vor der 425 Beherbergungsbetriebe mit insgesamt begehrteste rund 55.389 Betten. Davon gehören 181 Hotelketten, die in Wien bereits gut vertre- Unterkünfte zur Kategorie der Vier- und Fünf- ten sind. Allerdings sind auch Standorte an Sterne-Hotels und 164 zu den Drei-Sterne- Haupteinfallsstraßen sowie in der Nähe von Hotels. 80 Betriebe sind Zwei- und Ein- Verkehrsknotenpunkten wie dem Westbahnhof Stern-Hotels. Mit ca. 26.591 Betten ist das und Südbahnhof für Investoren interessant. Standort für internationale Vier-Sterne-Segment am stärksten vertreten, gefolgt von Drei-Sterne-Hotels mit 15.479 Betten. Aufgrund der Rezession prognostiziert man für die Mittelklassehotels sowie die günstige Budget-Hotellerie mit ihren attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnissen in der nächsten Zukunft ein deutliches Wachstum. Einige geplante Luxushotels hingegen werden nur verzögert realisiert werden. HOTELS BY CATEGORY 2012 18 80 5 * Hotels 163 4 * Hotels 3 * Hotels 1 * & 2 * Hotels 164 RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN DEMAND At the beginning of the 1980s, Vienna recorded over 5.5 million room nights per year. After a short slump in 1985, caused by a sudden drop in US visitors, the 7 million mark was surpassed at the end of the decade. As a result of the Gulf War there was another decline in tourism at the beginning of the 1990s, followed by a steady upward trend culminating in 2008 when the 10 million mark was reached. In the year 2012 the uptrend continued further and 12.3 million overnight stays have been counted. In Vienna, four star hotels have by far the largest share in room nights, followed by the three star hotels. In 2012 the average utilization capacity of five-star establishments amounted to 56.1%. Three- and four-star establishments recorded 57.4% and for one- and two-star establishments the figure stood at 51.5%. Guests from Germany represent the largest share of overnight stays, followed by Italy, Germany, United States and Russia. OVERNIGHT STAYS BY COUNTRY OF ORIGIN 2012 18% Austria Germany 28% Italy USA UK Switzerland France 21% 2% Japan 5% Russia 2% Romania 3% 3% RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA Spain 3% 6% 4% 5% Other NACHFRAGE Anfang der 1980er Jahre wurden mehr als 5,5 Mio. Übernachtungen pro Jahr registriert. Nach einem kurzen Einbruch 1985 – v. a. durch das Ausbleiben US-amerikanischer Gäste – konnte bereits Ende der 1980er Jahre die 7-Mio.-Grenze überschritten werden. Nach einem abermaligen Rückgang der Gästezahlen zu Beginn der 1990er Jahre, als Folge des Golfkrieges, setzte danach ein konstanter Aufwärtstrend ein. 2008 wurde die 10-Mio.-Grenze erreicht. Im Jahr 2012 setzte sich dieser Aufwärtstrend weiter fort und es wurden rund 12,3 Mio. Übernachtungen gezählt. In Wien weisen die Vier-Sterne-Hotels, gefolgt von den Drei-Sterne-Hotels, den bei weiten größten Anteil an Übernachtungen auf. 2012 lag die durchschnittliche Auslastung der Fünf-Sterne Betriebe bei 56,1%, der 3- und 4-Stern Betriebe bei 57,4% und die der 1- und 2-Stern Betriebe bei 51,5%. Den größten Anteil der Übernachtungen stellen Gäste aus dem Inland dar, gefolgt von Deutschland, USA, Italien und Russland. ROOM NIGHTS 2003-2012 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0 2003 2004 2005 2006 2007 International 2008 2009 2010 2011 2012 National RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN TREND Due to its positioning in the international con- In the foreground a balanced price/perfor- gress business, Vienna is a very stable mar- mance ratio is available for customers. The ket for investors. The room rates are to be categorization of hotels no longer plays such described as moderate by international stan- an important role, the tendency not to cat- dards and increased only slightly in 2012. egorise design hotels, niche products as well Yields are generally between 4% and 8%. as traditional hotels increases ever more. The establishment of boutique and budget hotels, The 1st District, the city centre, is still of which particularly appeal to young clientelle, paramount the represents another trend. Hotels that offer Ringstraße, which is a very attractive location “self check-in” are also in increasing demand. importance. Specifically for many international operators. But also the Transdanubian districts are, due to the set- Despite demographic projections of an in- tling of international companies and organi- creasingly aged population, older people feel zations, ever more interesting as well as the significantly younger and are guided by the area around new central station. trends of the young. Target groups can no longer be defined by age group; a rethinking of There is a high probability, that the trend of offer quality enhancement, that is of course due to a corresponding demand, will continue over the next few years. There will be an increase of overnight stays in the future on the back of the endeavours of the City of Vienna to promote tourism. RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA stylistic groups will be required in the future. TREND Bei Investoren gilt Wien als sehr stabil- Ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis er Markt, bedingt durch seine internatio- steht nale Kongressgeschäft. Kategorisierung von Hotels spielt keine so Die Zimmerpreise sind im internationalen große Rolle mehr, die Tendenz Design Hotels, Vergleich als moderat zu beschreiben und Nischenprodukte stiegen auch im Jahr 2012 nur leicht an. Die Hotelbetriebe nicht mehr kategorisieren zu Renditen bei Hotels liegen im Allgemeinen lassen, steigt immer mehr. Die Etablierung zwischen 4% und 8%. von Boutique und Budgethotels, die vor allem Positionierung im für Kunden im aber Vordergrund. auch Die traditionelle ein junges Publikum ansprechen, stellen einen Dem 1. Bezirk, der Innenstadt, kommt nach weiteren Trend dar. Auch Hotels die „self wie vor überragende Bedeutung zu. Speziell check in“ anbieten, werden immer gefragter. die Ringstraße ist für viele internationale Betreiber eine sehr attraktive Lage. Aber auch Trotz demographischer Prognosen über eine die transdanubischen Bezirke werden, durch zunehmende Alterung der Bevölkerung, füh- die Ansiedelung internationaler Firmen und len sich ältere Menschen wesentlich jünger Organisationen immer interessanter, sowie und werden von den Trends der Jungen das Areal um den Südbahnhof, der bis 2015 geleitet. Zielgruppen können nicht mehr nach zum neuen Hauptbahnhof ausgebaut werden Altersgruppen definiert werden, ein Umdenken soll. in Stilgruppen wird in Zukunft erforderlich. Der Trend der Qualitätssteigerung im Angebot, das natürlich durch eine entsprechende Nachfrage bedingt ist, wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in den nächsten Jahren, fortsetzen. Durch die touristischen Anstrengungen der Stadt Wien wird ein Anstieg der Nächtigungen auch in Zukunft gefördert. RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN SALZBURG The City of Salzburg lies directly on the Salzach, Wolfgang Amadeus Mozart is still the best known a river right in the middle of the Salzburg Valley. famous citizen of Salzburg, for which reason the It is the provincial capital of the federal prov- city is often referred to as “City of Mozart”. Its ince bearing the same name, and with 148,521 historical centre has been listed by UNESCO as inhabitants it is the fourth largest city in Austria a site of World Cultural Heritage since 1996. after Vienna, Graz and Linz. Nowadays Salzburg is an important convention and trade-fair site with many trading and ser- The north-western part of the statutory city vice enterprises, as well as a high-performing of Salzburg borders on the town Freilassing in tourism sector. Besides this, the city is inter- Bavaria (Germany), its remaining urban terri- nationally well-known for the Salzburg Festival, tory adjoins the district of Salzburg-Umgebung. which has bestowed upon it the additional at- Found within the city is the fortress of tribute as a festival city. “Hohensalzburg”, which at its core originates from the 11th century and possesses one of the The city of Salzburg is a transportation hub for largest European castle complexes of the mid- one of the major east-west as well as trans- dle ages, being considered the city’s emblem- Alpine road and rail routes in Europe (Munich- atic landmark. From the 17th century onwards, Vienna-Budapest, Salzburg-Tauern-Udine). the city has been magnificently furnished as a diocesan residency city by archbishop Wolf Dietrich and his successors. Erected at this time in the south of the city was also Hellbrunn Castle along with its park, trick fountains and tree-lined avenues. THE MARKET FOR OFFICE PROPERTIES In 2012, there were a number of major new The prices for prime locations are curently at leases and also a very good performance in EUR 10 per sqm per month for refurbished terms of used office properties. Office build- properties and EUR 12.50 per sqm per month ings with a large number of parking spaces for new construction projects. For average lo- were clearly preferred. cations the prices range from EUR 8 - 9.50 per sqm per month and from EUR 6 - 7 per sqm However, the vacancy rate increased by 0.4% to 4.45% due to the completion of a number of construction projects in 2012 though, in general, remained at a constant low level. Currently, the existence of office space on the Salzburg market is about 1.12 million sqm. Significant increases in office space are not expected in the coming years. Currently, areas in Maxglan and Wals and properties which are easily accessible from the railway station are most in demand. RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | SALZBURG per month for unfavourable locations. SALZBURG Die Stadt Salzburg liegt direkt an der Salzach, ein Fluss mitten im Salzburger Becken. Sie ist die Landeshauptstadt des gleichnamigen Bundeslandes und mit 148.521 Einwohnern nach Wien, Graz und Linz die viertgrößte Als bekanntester Salzburger gilt Wolfgang Amadeus Mozart, weshalb die Stadt auch den Beinamen „Mozartstadt“ trägt. Das historische Zentrum der Stadt steht seit 1996 auf der Liste des Weltkulturerbes der UNESCO. Stadt Österreichs. Heute ist Salzburg ein bedeutender Messe- Der Nordwesten der Statutarstadt Salzburg und Dienstleistungsbetrieben sowie einem und Kongressstandort mit vielen Handels- grenzt an Freilassing im Freistaat Bayern, das übrige Stadtgebiet an den Bezirk SalzburgUmgebung. In der Stadt befindet sich die Festung Hohensalzburg, sie stammt im Kern aus dem 11. Jahrhundert, besitzt eine der größten europäischen Burganlagen des Mittelalters und gilt als Wahrzeichen der Stadt. Ab dem 17. Jahrhundert wurde die Stadt vom Erzbischof Wolf Dietrich und dessen Nachfolgern als Residenzstadt prunkvoll leistungsfähigen Tourismussektor. Daneben ist die Stadt durch die Salzburger Festspiele international bekannt, was ihr den weiteren Beinamen „Festspielstadt“ einbrachte. Die Stadt Salzburg ist Verkehrsknotenpunkt für eine der wichtigsten West–Ost sowie transalpinen Straßen- und Schienenrouten Europas (München–Wien–Budapest,Salzburg–Tauern– Udine). ausgestattet. Zu dieser Zeit wurde im Süden der Stadt auch das Schloss Hellbrunn samt Schlosspark, Wasserspielen und Alleen errichtet. DER MARKT FÜR BÜROIMMOBILIEN Im Jahr 2012 kam es zu einigen großen Die Preise liegen in sehr guten Lagen für sanierte Neubauvermietungen, aber auch zu einer sehr Bestandsflächen bei 10 Euro pro m² pro Monat guten von und für Neubauobjekte bei 12,50 Euro pro m² pro Bestandsobjekten. Büroimmobilien mit einem Monat. In mittleren Lagen bewegen sich die Preise großen Angebot an Parkflächen wurden deutlich zwischen 8-9,50 Euro pro m² pro Monat und in bevorzugt. schlechten Lagen liegen die Mieten bei 6-7 Euro Vermietungsleistung im Bereich pro m² pro Monat. Dennoch hat sich aufgrund der Fertigstellung einiger Neubauprojekte im Jahr 2012, die Leerstandsrate um 0,4% auf 4,45% erhöht, liegt aber im Allgemeinen weiterhin auf einem konstant niedrigen Niveau. Derzeit beträgt der Bestand an Büroflächen am Salzburger Markt etwa 1,12 Mio. m². Bedeutende Flächenzuwächse sind in den nächsten Jahren nicht zu erwarten. Am gefragtesten sind derzeit Flächen in Maxglan und Wals und Objekte die vom Bahnhof aus schnell erreichbar sind. RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | SALZBURG THE MARKET FOR INDUSTRIAL AND COMMERCIAL PROPERTIES AND LOGISTIC CENTRES Following the upturn in 2010 a strong demand The cost of land in the city area ranges be- for industrial, commercial and logistics prop- tween EUR 300- 450 per sqm, and even erties ensued throughout 2011 which contin- considerably higher alongside the entering ued well into 2012. roads Vogelweiderstraße und Innsbrucker Bundesstraße up to EUR 500 per sqm. The The greatest demand is for properties with a cost of land is roughly EUR 120 to EUR 180 per hall size of up to 500 sqm. For larger prop- sqm for locations around the city. erties, companies are more inclined to erect a new building on their own land. Therefore The most sought after locations for industry longer vacancy durations are to be expected, properties include Salzburg Nord, Bergheim, when leasing larger commercial properties. Hallwang, Eugenedorf, Wals-Siezenheim and Furthermore, a lack of supply of logistics space Maxglan. with excellent accessibility, generous truck maneuvering space and a sufficient number of loading ramps has also been noted. The rental price for commercial halls currently floats between EUR 3.50-5.50 per sqm per month. EUR 5-9 per sqm per month is currently being paid for office space at commercial locations. Current yields stand at around 8% to 9%. RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | SALZBURG DER MARKT FÜR INDUSTRIE-, GEWERBEUND LOGISTIKIMMOBILIEN Nach dem Aufschwung im Jahr 2010 konnte Die Grundstückspreise liegen im Stadtgebiet 2011 eine weiterhin gute Nachfrage nach zwischen 300-450 Euro pro m², an den Industrie-, Einzugstangenten Gewerbe- und Logistikflächen Vogelweiderstraße und festgestellt werden, die auch 2012 noch Innsbrucker Bundesstraße sogar bei bis zu 500 andauerte. Euro pro m². Erst in einer gewissen Entfernung vom Stadtgebiet liegen die Grundstückspreise Die stärkste Nachfrage liegt bei Objekten mit einer Hallengröße bis 500 m². bei etwa 120- 180 Euro pro m². Bei größeren Objekten, tendieren Unternehmen eher zu einem Neubau auf eigenem Zu den gefragtesten Grund. Bei der Vermietung von größeren Gewerbegrundstücke Gewerbeliegenschaften muss dadurch mit län- Bergheim, zählen geren Leerstandsdauern gerechnet werden. Siezenheim und Maxglan. Hallwang, Lagen Salzburg Eugendorf, für Nord, Wals- Weiters kann auch ein Angebotsmangel an Logistikflächen mit einer ausgezeichne- ten Erreichbarkeit und großzügigen LKWRangierflächen sowie einer ausreichenden Anzahl an Verladerampen verzeichnet werden. Die Mietpreise für Hallen bewegen sich derzeit zwischen 3,50-5,50 Euro pro m² pro Monat. Für Büroflächen an Gewerbestandorten wird zwischen 5-9 Euro pro m² gezahlt. Die Renditen liegen bei 8% bis 9%. RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | SALZBURG THE MARKET FOR RETAIL PROPERTIES Salzburg’s market for retail properties is char- The Euro Park has consolidated its position as acterized by the presence of a considerable one of the most successful centers in Austria. purchasing power and a relatively large catch- The “Getreidegasse” is one of the top shopping ment area. streets in Salzburg. As a result of its structure of small units, however, it is very difficult to The existing SCA Salzburg Süd shopping cen- find good properties. ter on the Alpenstraße is currently undergoing an almost complete rebuild and expan- In summary it can be said that vacancy rates sion. Completion is expected in Autumn 2014. for retail premises are very low and the de- From today’s perspective the retail space will mand is to be described as very good. amount to approximately 24,000 sqm and accommodate 88 different shops. The Factory Outlet in Salzburg was not a resounding success to date and can not be compared to the outlet center in Parndorf. THE MARKET FOR RESIDENTIAL PROPERTIES As a result of its location, the city of Salzburg Premium prices of up to EUR 7,400 per sqm is a popular location for residential property. were achieved for prime real estate in the Besides the cultural events, the city offers a Morzg district. wide variety of winter and summer sports. Rental prices in the city of Salzburg have staIn 2012 the number of sold newly built flats bilised at 2011 levels and amount to EUR 13.48 increased significantly compared to the previ- per sqm per month. In comparison to the all ous year (+130 flats). The sale of used flats time low in 2000, this equates to an increase has however been less (-158 flats). The aver- of 39.4% or 11.2 percentage points over infla- age purchase price of all new housing in 2012 tion during this period. amounted to EUR 291,000 or EUR 3,680 per sqm and for used flats EUR 154,000 or EUR 2,390 per sqm. This indicates a positive price trend of about 10% compared to 2011 in both categories. RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | SALZBURG DER MARKT FÜR EINZELHANDELSIMMOBILIEN Einzelhandels- Zu den Top-Einkaufsstraßen Salzburgs zählt immobilien zeichnet sich durch eine große vor- die Getreidegasse. Auf Grund ihrer kleinteili- liegende Kaufkraft und einem relativ großen gen Struktur ist es jedoch sehr schwierig gute Einzugsgebiet aus. Objekte zu finden. Derzeit wird in Salzburg Süd, auf der Alpenstraße Zusammenfassend das bestehende Shopping Center SCA fast Leerstände bei Einzelhandelsflächen sehr gering vollständig neu errichtet und erweitert. Die sind und die Nachfrage als sehr gut zu bezeich- Fertigstellung ist mit Herbst 2014 geplant. Die nen ist. Der Salzburger Marktfür ist zu sagen, dass die Verkaufsfläche wird rund 24.000 m² betragen, und - aus heutiger Sicht - 88 verschiedenen Shops beherbergen. Das Factory Outlet in Salzburg war bis dato noch kein durchschlagender Erfolg und kann mit dem Outletcenter in Parndorf nicht verglichen werden. Der Europark hat seine Position als eines der erfolgreichsten Center in Österreich gefestigt. DER MARKT FÜR WOHNIMMOBILIEN Aufgrund ihrer Lage ist die Stadt Salzburg Für Top-Immobilien im Stadtteil Morzg wurden ein beliebter Standort für Wohnimmobilien. Spitzenpreise bis zu 7.400 Euro pro m² erzielt. Neben den kulturellen Angeboten, bietet die Stadt eine Vielzahl an Winter- als auch Die Mietpreise in der Stadt Salzburg haben Sommersportmöglichkeiten an. sich auf dem Niveau von 2011 eingependelt und betragen 13,48 Euro pro m² pro Monat. 2012 verkauften Gegenüber dem Tiefststand im Jahr 2000 ist Neubauwohnungen im Vergleich zum Vorjahr ist die Anzahl der das eine Steigerung von 39,4%, das sind 11,2 deutlich gestiegen (+130 Wohnungen). Der Prozentpunkte mehr als die Inflationsrate in Verkauf von Gebrauchtwohnungen hat jedoch diesem Zeitraum. nachgelassen (-158 Wohnungen). Der durchschnittliche Kaufpreis aller Neubauwohnungen im Jahr 2012 lag bei 291.000 Euro oder 3.680 Euro pro m², bei Gebrauchtwohnungen bei 154.000 Euro oder 2.390 Euro pro m². Dies bedeutet im Vergleich zu 2011 bei beiden Kategorien eine Preisentwicklung von etwa +10 %. RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | SALZBURG TOURISM Tourism is a vital economic factor for the city; This value is well above the overall average with 2,486,562 (+8.4% from 2011) overnight for the Salzburg tourism (4.2 days) and espe- stays in 2012, Salzburg surpassed the 2 million cially that for Salzburg City tourism (1.8 days). room-nights mark for the 7th time in a row, Almost a third of visitors (30.1%) spent 8 days coming in second after Vienna amongst all or longer at the Salzburg Festival. About 80% Austrian cities. In the last 5 years, the number of the festival guests stayed at a hotel or a of arrivals as well as the number of overnight guesthouse during the Festival. Almost 60% stays increased by 20%. Growing convention of them in the City of Salzburg. and trade-fair tourism as well as new flight connections favour this development. The superior business categories accounted for the majority of the Festival-related over- The Salzburger Festival is of enormous eco- night stays. 72.5% of visitors can be described nomic importance. A 2011 study, published by as regular guests at the Salzburg Festival. the Center for Future Studies of the University Festival attendance statistics show that on av- of Applied Sciences Salzburg, produced the erage festival guests have attended the festi- following figures: val about 18 times. With 200 year-round jobs The economic importance of the Salzburg and more than 3,600 seasonal employees in Festival is expressed in particular through the the summer the Salzburger Festpiele are a high level of spending of the Festival visitors. major employer in the region. When summing up the expenses for accommodation, meals and various other expenses, Besides the “Salzburg Festival”, also the Mozart the result is a total expenditure of around EUR Weeks, Easter Festival, Pentecost & Baroque 317 per non-resident visitor per day. Overnight Festival, Salzburg jazz music autumn, as well stays accounted for around three quarters of as the Salzburg Advent Singing contribute to this (45.4%) and catering (28.9%). Overall, Salzburg’s attractiveness. As every year, also the Festival means an annual turnover of EUR visitor attractions such as the Hohensalzburg 66.4 million net for the hospitality industry fortress, Mozart’s birthplace and home and alone. Hellbrunn Castle were a highlight. Alongside early booking behaviour and weather indifference, the average length of stay of non-resident Festival visitors with around 7.2 days is also of significant importance to the regional tourism economy. RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | SALZBURG TOURISMUS Der Tourismus ist für die Stadt ein bedeutender Dieser Wirtschaftsfaktor, im Jahr 2012 überschritt durchschnitt für den Salzburger Fremdenverkehr Salzburg mit 2.486.562 (+8,4% von 2011) (4,2 Tage) und vor allem über jenem für den Nächtigungen zum siebenten Mal in Folge die 2 Städtetourismus (1,8 Tage). Fast ein Drittel Mio. Nächtigungsmarke und liegt somit nach Wien der Besucher (30,1%) macht acht Tage und an zweiter Stelle unter Österreichs Städten. In länger Festspielurlaub in Salzburg. Etwa 80% den letzten 5 Jahren, stieg die Zahl der Ankünfte der wie auch die Zahl der Nächtigungen um 20%. Festspielaufenthaltes in einem Hotel bzw. einer Der wachsende Kongress- und Messetourismus Pension. Knapp 60% davon in der Stadt Salzburg. Wert liegt weit über dem Gesamt- Festspielgäste wohnen während ihres sowie neue Flugverbindungen begünstigen diese Entwicklung. Der Großteil der festspielbezogenen Nächtigungen entfällt naturgemäß auf die gehobenen Eine enorme wirtschaftliche Bedeutung kommt Betriebskategorien. 72,5% der Besucher können den 2011 sogar als Stammgäste der Salzburger Festspiele veröffentlichte Studie, erstellt vom Zentrum für bezeichnet werden. Im statistischen Durchschnitt Zukunftsstudien der Fachhochschule Salzburg, hat der Festspielgast die Festspiele bisher rund 18- konnte folgende Zahlen ermitteln: mal besucht. Mit 200 Ganzjahresarbeitsplätzen Die besondere wirtschaftliche Bedeutung der und über 3.600 Mitarbeitern im Sommer sind die Salzburger Festspiele kommt vor allem durch Festpiele wichtiger Arbeitgeber in der Region. Salzburger Festspielen zu. Eine das hohe Ausgabenniveau der Festspielbesucher zum Ausdruck. Fasst man die Aufwendungen Neben den Festspielen tragen Mozartwochen, für Beherbergung, Verpflegung und diverse an- Osterfestspiele, Pfingst- und Barockfestspiele, dere Ausgaben zusammen, so ergibt sich eine der Salzburger Jazz-Herbst und das Salzburger Ausgabensumme von rund 317 Euro pro aus- Adventsingen zur Attraktivität Salzburgs bei, wärtigem Besucher und Tag. Rund drei Viertel aber auch Besuchermagneten wie die Festung davon entfallen auf Übernachtung (45,4%) und Hohensalzburg, Mozarts Geburts- und Wohnhaus Verpflegung (28,9%). Insgesamt betrachtet be- und Schloss Hellbrunn waren wie jedes Jahr ein deuten rein für die Hotellerie und Gastronomie Highlight. die Festspiele einen jährlichen Umsatznutzen von 66,4 Mio. Euro netto. Für die regionale Tourismuswirtschaft strukturpolitisch bedeutsam ist neben dem für die Hotellerie wichtigen frühzeitigen Buchungsverhalten und der Wetterunabhängigkeit der Festspielbesucher, vor allem die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der auswärtigen Festspielgäste von 7,2 Tagen. RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | SALZBURG SUPPLY In the last five years, the number of hotels The 74 private bed & breakfast lodgings pro- has dropped by 2%, however, the number of vided 1,430 beds and the 4 youth hostels 701 rooms has increased by 6%. 2012 there were beds. In 2012, an average annual occupancy 5,700 rooms available in the 124 hotels in rate of 54.44% was attained at the commer- the city of Salzburg. The latest additions to cial hotel establishments. The highest degree the hotel market are the Motel One and the of occupancy was recorded by the four-star Star Inn. There are no major new openings houses with 57.6%, followed by the five-star planned in the near future. hotels with 53.41%. Broken down into the individual hotel categories, this means 6 five-star hotels with 965 beds, 48 four-star hotels with 5,999 beds, 50 three-star operations with 3,359 beds, 20 two-star and one-star establishments with a total of 1,022 beds. BED CAPACITY 2004-2012 12.000 10.000 8.000 6.000 5* Hotels 4.000 4* Hotels 3* Hotels 2.000 1* & 2* Hotels total 0 2004 2005 RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | SALZBURG 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 ANGEBOT In den 74 Privatunterkünften wurden 1.430 In den letzten fünf Jahren ging die Anzahl Betten, in den vier Jugendherbergen 701 Betten an Hotels um 2% zurück, jedoch stieg die angeboten. 2012 wurde in den gewerblichen Zimmeranzahl um 6% an. 2012 standen in Beherbergungsbetrieben der Stadt Salzburg in den 124 gewerblichen eine durchschnit- tliche Jahresbettenauslastung von 54,44% Beherbergungsbetrieben 5.700 Zimmer zur erreicht. Den höchsten Auslastungsgrad ver- Verfügung. Die jüngsten Neuzugänge am zeichneten die Vier-Stern-Betriebe mit 57,6%, Hotelmarkt sind das Motel One und das Star gefolgt von den Fünf-Stern-Betrieben mit Inn. In nächster Zeit ist mit keinen größeren 53,41%. Neueröffnungen in Salzburg zu rechnen. Aufgegliedert auf die einzelnen Hotelkategorien bedeutet dies 6 Fünf-Stern-Betriebe mit 965 Betten, 48 Vier-Stern-Betriebe mit 5.999 Betten, 50 Drei-Stern-Betriebe mit 3.359 Betten, 20 Zwei-Stern bzw. Ein-Stern-Betriebe mit insgesamt 1.022 Betten. HOTELS BY CATEGORY 2012 6 20 5* Hotels 48 4* Hotels 3* Hotels 50 1* & 2* Hotels RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | SALZBURG DEMAND When breaking down the 2,486,562 roomnights by hotel categories, five-star hotels accounted for 187,885 (+7.5%) nights, fourstar hotels for 1,252,712 (+4.2%) nights, three-star hotels for 568,027 (+17.2%) nights, and one and two-star operations for 173,607 TREND (+19.7%) nights, the leftover is accounted for private rooms, campsites and hostels. The average net room rate rose by 2.5% to EUR 92. It is Salzburg’s goal to become a year-round Foreign tourists account for about 70% of reg- destination by 2015. Salzburg is not merely istered overnight stays. Besides Germany, the an alpine summer and winter destination, but United States and Asia count, in particular, as rather has very good chances to evolve further Salzburg`s key source markets. However, larg- into the areas of cultural, MICE (meetings, in- est registered increase in tourists is current- centives, congresses and events), wellness ly from the emerging economies of Eastern and health tourism. To a great extent these Europe. touristic topics are seasonally independent, if not even downright suitable for the off season. OVERNIGHT STAYS 2005 - 2012 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 2005 2006 2007 2008 International RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | SALZBURG 2009 National 2010 2011 2012 NACHFRAGE Bei der Aufgliederung der Gesamtübernachtungen Betriebskategorien nach entfielen Fünf-Stern-Betriebe 2.486.562 den auf 187.885 die (+7,5%) Übernachtungen, auf die Vier-Stern-Betriebe 1.252.712 die (+4,2%) Übernachtungen, Drei-Stern-Betriebe 568.027 auf TREND (+17,2%) Übernachtungen, auf die Ein- und Zwei-SternBetriebe 173.607 (+19,7%) Übernachtungen und der Rest auf Privatzimmer, Campingplätze durchschnittli- Salzburgs Ziel ist es, bis 2015 eine Ganzjahres- che Netto-Zimmerpreis stieg um 2,5% auf 92 Destination zu werden. Salzburg ist nicht Euro. nur alpine Sommer- und Winterdestination, und Jugendherbergen. Der sondern hat sehr gute Entwicklungschancen Über 70% aller registrierten Nächtigungen in den Bereichen Kulturtourismus, Meeting-, gehen auf das Konto von ausländischen Incentive-, Kongress- und Event-Tourismus, Touristen. Neben Deutschland zählen vor Wellness- und Gesundheitstourismus. Diese allem die USA und Asien zu Salzburgs wich- touristischen Themen sind weitgehend saiso- tigen Quellmärkten. Die größten Zuwächse nunabhängig, wenn nicht sogar ausgespro- werden chen für die Nebensaison geeignet. jedoch von den aufstrebenden Ländern Osteuropas registriert. OVERNIGHT STAYS BY COUNTRY OF ORIGIN 2012 Germany Italy 26% UK 37% Switzerland, Liechtenstein Spain Japan 7% Australia 5% 4% 10% 3% 2% 4% China USA 2% Austria RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | SALZBURG OUR ACTIVITIES ISLAND D I N E L A N A W R F E Helsinki W C E N A O N N Y D Reykjavik St. Petersburg S O Oslo Stockholm Tallinn ESTONIA C UNITED T I N N IRELAND o Dublin rt DENMARK h Copenhagen S London T a B Hamburg Amsterdam L A KINGDOM e A NETHERLANDS Brussels LUXEMBOURG Paris G E R M Zurich A N F R C E Berne A N Vienna Bratislava CROATIA U BOSNIAHERZEGOVINA R A I N Bucharest SERBIA AND MONTENEGRO Sofia k ac Bl GREECE e d i t e r r a n e a Ankara T U R n S MRG METZGER REAL ESTATE GROUP A -1060 Vienna | Gumpendorferstraße 72 T + 43-1-597 50 60 - 0 | F+ 43-1-597 50 60 - 25 D -40219 Düsseldorf | Düsselstraße 11 T+ 49-211-569 29 0 - 22 | F+ 49-211-569 29 0 -29 [email protected] www.metzger-estate.com a Se Istanbul Tirana MACEDONIA ALBANIA M E MOLDOVA Chisinau BULGARIA Skopje Rome K ROMANIA Belgrade Sarajevo Y A Kiev Kosice Ljubljana HUNGARY Zagreb L S P I BELARUS Budapest AUSTRIA A Barcelona N Minsk Krakow T MONACO Madrid Vilnius CZECH REPUBLIC SLOVAKIA I Nice LITHUANIA P O L A N D SLOVENIA PORTUGAL a RUSSIA Prague Munich SWITZERLAND LIECHTENSTEIN Moscow Wroclaw Y Vaduz e c S Warsaw Milan Lisbon ti al U LATVIA Berlin Duesseldorf Frankfurt BELGIUM R Riga A I S S e a CYPRUS K E