KURZPORTRÄT des Autors

wohnungsmaerkte.qxp
05.05.2006
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KURZPORTRÄT des Autors
Klaus Niewöhner-Pape
seit 1. März 2006 Geschäftsführer der INDUSTRIA Bau- und
Vermietungsgesellschaft mbH
zuständig für die Bereiche Strategie und Immobilienankauf
Alter
48 Jahre
Familienstand verheiratet, 3 Kinder
Wohnort
Nidderau
Hobbys
Tennis, Jogging, Bergwandern
Pop und Oper
Soziale Tätigkeiten
Beruflicher Weg
1979 – 1990
Deutsche Bank Wuppertal / Zentrale Frankfurt
Firmenkunden- und Bauträgergeschäft, Steuermodelle,
Bewertungen, Gewerbliche Immobilienfinanzierung
1991 – 1998
Deutsche Immobilien Anlagegesellschaft / Deutsche Grundbesitz
Research und Consulting / Beteiligungsgeschäft
Vertrieb von Direktanlagen
1998 – 2000
Hausbau AG (Landesbank Rheinland-Pfalz)
Vorstandsmitglied
2000 – 2006
HPE Hausbau GmbH & Co. KG (Peabody/JP Morgan)
Geschäftsführer
Aufbau des aktiven Portfoliomanagements
Integration der HPE in den Konzern General Electric
INDUSTRIA Bau- und Vermietungsgesellschaft mbH
Theodor-Heuss-Allee 74 · 60486 Frankfurt a.M.
Postfach 200 164 · 60605 Frankfurt a.M.
Telefon (069) 83 83 98 - 0 · Telefax (069) 83 77 99
www.industria-gmbh.de · [email protected]
Kostenlose Servicehotline (0800) 83 83 888
Degussa Bank
Theodor-Heuss-Allee 74 · 60486 Frankfurt a.M.
Postfach 200 123 · 60605 Frankfurt a.M.
Telefon (069) 36 00 21 31
www.degussa-bank.de
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DER BOOM
steht erst am Anfang
Der deutsche Wohnungsmarkt ist für Investoren attraktiv – und dies nicht nur für internationale Firmen, die
auf Wirtschaftsaufschwung und hohe Renditen in Deutschland setzen. Mehr und mehr investieren jetzt auch
langfristig orientierte Anleger in vermietete Wohnungsbestände. Bestände erwerben sie von Kommunen,
die sich von ihren Wohnungsbeständen trennen, um Haushalte zu konsolidieren, oder von Industrieunternehmen, die sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren. Die Kaufinteressenten stehen Schlange. Die Preise für
vermietete Wohnungsbestände sind in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen – und angesichts der
hohen Nachfrage ist ein Ende des Booms nicht abzusehen.
Herr Niewöhner-Pape, was bewegt die Investoren,
Wohnungsbestände zu erwerben?
Investitionen in Wohnungsbestände in Deutschland gelten im internationalen Vergleich als günstig. Unsere
Preise für Gebrauchtwohnungen liegen deutlich unter
den Kosten eines Wohnungsneubaus. Dies ist nur in
wenigen Ländern der Fall. Und im Gegensatz zu vielen
anderen Ländern haben sich unsere Wohnungspreise
in den vergangenen Jahren kaum verändert – in
unseren Nachbarländern dagegen sind sie in den letzten 10 Jahren teilweise um mehr als 50 % gestiegen.
Die wirtschaftliche Gesamtsituation, das Vertrauen in
den eigenen Arbeitsplatz und die Bedeutung der
Immobilie für die eigene Altersvorsorge waren ausschlaggebend für die unterschiedlichen Preisentwicklungen.
ATTRAKTIVE WOHNUNGSMÄRKTE
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DIE IMMOBILIENPREISE
in Deutschland werden steigen
Erwarten Sie für Deutschland ebenfalls steigende
B
Preise ?
Die Immobilienpreise in Deutschland werden steigen.
Die Nachfrage wird sich dabei auf die Ballungsräume
und die Regionen konzentrieren, in denen Arbeitsplätze angeboten werden. Dies werden insbesondere
die westdeutschen Ballungsgebiete sein. Zunächst werden in diesen Regionen die Mieten steigen. Der Mietwohnungsbau ist deutlich rückläufig gewesen und auf
Basis heutiger Durchschnittsmieten nicht rentabel,
Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten werden
Bremst die Bevölkerungsentwicklung nicht einen
Preisanstieg?
Die Prognose der Bevölkerungsentwicklung bis 2030 ist
für Gesamtdeutschland leicht negativ (- 1,1 %), doch
auch hier wird die Entwicklung regional sehr unterschiedlich verlaufen. Während in Ostdeutschland im
Prognosezeitraum ein Rückgang von fast 12 % erwartet
wird, liegt die Erwartung für Westdeutschland bei
+ 1,7 %. Gleichzeitig ist nicht die Entwicklung der Bevölkerungszahl, sondern die Entwicklung der Haushaltszahl ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage.
Und hier sieht die Prognose ganz anders aus – die Zahl
der Haushalte wird in den kommenden Jahren in
auf die Miete umgelegt werden und öffentliche Förde-
Deutschland zunächst einmal deutlich steigen – bedingt
rungen werden angesichts leerer Haushaltskassen aus-
durch eine höhere Lebenserwartung und eine zuneh-
laufen. Zeitversetzt zu den Mietsteigerungen werden
mende Zahl von Singlehaushalten. Mit der Entwicklung
auch die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen
der Haushaltszahl einhergehen wird ein weiterer An-
zu steigen beginnen.
stieg der pro Kopf-Wohnfläche, auch dies wird die
Nachfrage unterstützen.
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WOHNUNGSEIGENTUM
wird von den Banken gerne finanziert
Durch wen wird die Kaufnachfrage ausgelöst?
die Tilgungsansparung dabei in unterschiedlicher Höhe
Auch hier lohnt ein Blick in das Ausland. In Spanien,
erfolgen – setze ich auf Wertsteigerung, reicht ein
in Großbritannien und in vielen unserer Nachbarländer
moderates Ansparen zur Tilgung, setze ich auf Alters-
ist das Wohneigentum aus der privaten Altersvorsorge
vorsorge, sollte eine schuldenfreie Immobilie das Ziel
nicht mehr wegzudenken. Selbstverständlich wird hier
sein. Bei Immobilien aus unserem eigenen Bestand fi-
die Eigentumsbildung angestrebt. Sie bietet Inflations-
nanziert die Degussa Bank bis zu 100 % des Kaufpreises,
schutz, sichert ein Zusatzeinkommen im Alter und
da wir auch hier für die Erwerber attraktive Preise dar-
ist durch Wertsteigerung und Mietrendite langfristig
stellen.
gesehen ein attraktives Investment. Die Eigentumsquoten zeigen den Unterschied – im Schnitt haben 60 %
der Haushalte in Europa Immobilieneigentum. Groß-
Ihre Empfehlung?
britannien, Italien, Spanien liegen mit 60 – 80 % in der
Investitionen in Wohneigentum sind attraktiv. Die
Spitze – dagegen liegt die Eigentumsquote in Deutsch-
Preise für Bestandswohnungen sind niedrig, die Mieten
land gerade einmal bei 43%. Und auch dies ist nur die
decken die Kapitalkosten und die Prognosen sind posi-
halbe Wahrheit – in den Ballungsräumen liegen die
tiv. In Verbindung mit einer Finanzierung durch die
Quoten noch deutlich darunter (Hamburg 22 %, Frank-
Degussa Bank unterstützen wir den Wohnungserwerb –
furt 16 %, München 23 %). Hier wird es Veränderungen
sei es für den Eigenbedarf, die Altersvorsorge oder als
geben.
Kapitalanlage. Die Region muss stimmen und die Finanzierung auf die Erwartung abgestellt sein. Dann ist die
Investition in Wohneigentum lohnend.
Vielen Dank für das Gespräch.
Wie finanziert man den Immobilienerwerb?
Zunächst einmal stellen wir fest, dass der Kauf von
Wohnungseigentum von den Banken gerne finanziert
wird. Die Konditionen sind günstig, die Mieten decken
die Zinsen und hierdurch bedingt ist ein Eigenkapitaleinsatz oft entbehrlich. Das Finanzierungskonzept sollte
auf die Erwartung abgestellt sein – bei Eigennutzung
sollte eine kontinuierliche Tilgung vereinbart sein, bei
einer Renditeanlage kann die Tilgung über attraktive
Anlageprodukte erfolgen. Je nach Motivation kann