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Forschungen Heft 124
Veränderung der Anbieterstruktur
im deutschen Wohnungsmarkt
und wohnungspolitische Implikationen
Projektleitung
Karin Lorenz-Hennig
Christoph Zander
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn
Auftragnehmer
Jürgen Veser
Thomas Thrun
Wolfgang Jaedicke
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Berlin
Ein Projekt des Forschungsprogramms „Allgemeine Ressortforschung“ des Bundesministeriums für Verkehr,
Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) und des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR).
Forschungen
In der Schriftenreihe Forschungen veröffentlichen das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) und das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) ausgewählte Ergebnisse der Ressortforschung in den Themenbereichen Raumordnung, Stadtentwicklung, Wohnungswesen und Bauwesen.
IMPRESSUM
Herausgeber
Bundesministerium für Verkehr,
Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)
Invalidenstraße 44
10115 Berlin
www.bmvbs.bund.de
Bundesamt für
Bauwesen und Raumordnung (BBR)
Deichmanns Aue 31-37
53179 Bonn
www.bbr.bund.de
Gestaltung und Satz
IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Berlin
Druck
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn
Verlag
Selbstverlag des Bundesamtes
für Bauwesen und Raumordnung
Postfach 21 01 50
53156 Bonn
Bestellungen
[email protected]
Stichwort: Forschungen 124
Nachdruck und Vervielfältigung
Alle Rechte vorbehalten
ISSN 1435 – 4659 (Schriftenreihe)
ISBN 978 – 3 – 87994 – 456 – 9
Die vom Auftragnehmer vertretene Auffassung ist
nicht unbedingt mit der der Herausgeber identisch.
Forschungen Heft 124
Bonn 2007
Vorwort
Im Rahmen der Stadtentwicklungspolitik ist es das Ziel
der Bundesregierung, die soziale, ökologische und wirtschaftliche Basis unserer Städte und Gemeinden zu erhalten und zu verbessern und sie in Hinblick auf die demografische Entwicklung zukunftsfähig zu machen.
In diesem Zusammenhang beschäftigt der in jüngster
Zeit in großem Stil stattfindende Erwerb deutscher Wohnungsbestände durch kapitalstarke internationale „Opportunity Fonds“ und „Private-Equity-Gesellschaften“
Öffentlichkeit und Politik. Auch wenn die betriebswirtschaftliche Effizienz durch die neuen Investoren teilweise gesteigert werden kann, geht der Verkauf öffentlicher
Wohnungsbestände mit tief greifenden Auswirkungen auf
die Stadtentwicklung, die soziale Wohnraumversorgung
und die kommunalpolitischen Steuerungsmöglichkeiten
sozialer Integrationsprozesse einher.
Um die Änderung der Eigentümerstrukturen auf dem
Wohnungsmarkt zu untersuchen und ihre Auswirkungen
auf Bewohner, regionale Wohnungsmärkte und kommunale Handlungsspielräume zu beleuchten, hat das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
ein Forschungsprojekt „Veränderung der Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt und wohnungspolitische Implikationen“ in Auftrag gegeben.
Die Studie basiert auf einem umfassenden empirischen
Ansatz, der eine breite Palette statistischer Analysen, Auswertungen von Fach- und Medienberichten, Fallstudien
und Expertengesprächen umfasst.
Die Untersuchung kann für sich beanspruchen, die Verhältnisse im Untersuchungszeitraum von Januar 1999 bis
Juni 2006 weitgehend objektiv und repräsentativ abzubilden. Ihre zentralen Aussagen wurden von einem kompetenten Expertenkreis aus allen von der Thematik betroffenen Gruppen überprüft und bestätigt.
Die nunmehr vorliegenden Ergebnisse zeigen ein differenziertes Bild. Es gibt kein einheitliches Verhaltenmuster
und keinen einheitlichen Investorentyp, sondern eine
Vielfalt von Strategien und Verhaltensweisen. Die Ergebnisse der Studie haben aufgezeigt, dass sich – von einigen
Ausnahmen abgesehen – bislang flächendeckend kaum
negative Auswirkungen der Verkäufe auf Mieterschaft
und Bestände feststellen lassen.
Allerdings werden Befürchtungen hinsichtlich der Kooperationsbereitschaft der neuen Eigentümer bei der Stadtentwicklung und der Unterbringung von Problemhaushalten bestätigt. So kann festgestellt werden, dass als Folge der Privatisierung von Wohnungsbeständen die Aufgabenerfüllung der Kommunen in wichtigen Bereichen des
Städtebaus und der Sozialpolitik erschwert wird.
Eine abschließende Beurteilung der Auswirkungen der
Wohnungsverkäufe für Bewohner, Bestände und Wohnungspolitik und Städtebau ist noch nicht möglich. Ein
erheblicher Teil der Verkäufe hat sich erst in den letzten
drei Jahren vollzogen und die endgültigen Folgen werden
sich erst mittel- bis langfristig zeigen. Es wird weiterhin
erforderlich sein, die Prozesse kontinuierlich weiter zu
analysieren und in einem angemessenen zeitlichen Abstand das Thema erneut empirisch zu überprüfen.
Insbesondere die Versorgung benachteiligter Bevölkerungsgruppen mit Wohnraum und die Auswirkungen auf
die Stadtentwicklung müssen kritisch beobachtet werden.
Gerade die Kommunen laufen ansonsten Gefahr, in den
Feldern Quartiersentwicklung und soziale Wohnungsversorgung an Einfluss zu verlieren. Verkäufe von kommunalem Wohnungseigentum müssen in Hinblick auf die
stadtplanerischen und sozialen Folgen überprüft werden.
Die Bundesregierung wird die Entwicklung großer Transaktionen weiter genauestens beobachten. Die vorgelegte
Studie leistet dabei einen wichtigen Beitrag zur Diskussion und liefert so für die Entscheidungsfindung, insbesondere der Kommunen, pro oder contra Wohnungsverkäufe
eine wertvolle Hilfestellung.
Wolfgang Tiefensee
Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
Inhalt
Kurzfassung
1
Abstract
3
Einleitung
5
1 Untersuchungsmethodik
7
7
7
7
8
10
2 Strukturmerkmale der Transaktionen großer Wohnungsbestände
12
Überblick über die Untersuchungsmethodik
Auswertung der amtlichen Statistik und sonstiger Daten
Allgemeine Recherchen zu Transaktionen großer Wohnungsbestände
Vertiefende Untersuchung ausgewählter Wohnungsmärkte und Verkaufsfälle
Expertengespräche
2.1 Umfang und Art der Verkäufe
12
2.2 Entwicklung der Zahl der verkauften Wohnungen
15
2.3 Erst- und Wiederverkäufe im Zeitraum 1999 bis Juni 2006
17
2.4 Art und Qualität der veräußerten Bestände
17
2.5 Wohnungspreise und Transaktionsvolumen
18
2.6 Struktur der Verkäufer
21
2.7 Struktur der Käufer
21
2.8 Veränderung der Bestände von Eigentümergruppen durch die Transaktionen
23
2.9 Veränderung der Anbieterstruktur durch Transaktionen großer Bestände
Erläuterung des methodischen Vorgehens
Ergebnisse der Berechnungen
24
24
26
2.10 Beispiele für „neue“ und traditionelle Großanbieter
27
2.11 Umfang und Struktur der Verkäufe auf regionaler Ebene
Verkäufe insgesamt sowie Erst- und Wiederverkäufe
Regionale Verteilung der Erstverkäufe bezogen auf den Bestand
Anteile der Verkäufe nach Siedlungszone und Marktanspannung
Regionale Verteilung nach Art der Verkäufer und Käufer
28
28
30
30
33
3 Verkaufskonstellationen und Vorgehensweise der an den Verkäufen Beteiligten
35
3.1 Verkaufskonstellationen
Kommunale Verkäufe
Verkaufsfälle der Länder
Verkaufsfälle des Bundes
Verkaufsfälle industrieverbundener Unternehmen
Verkaufskonstellationen bei Mehrfachverkäufen
35
35
38
39
40
41
3.2 Motive und Vorgehen der Verkäufer
Generelle Hintergründe für Verkäufe der öffentlichen Hand
Kommunale Verkäufe
Verkäufe des Bundes und der Länder
Verkäufe industrieverbundener Unternehmen / privater Eigentümer
45
45
46
48
49
3.3 Motive und Vorgehen der Käufer
49
3.4 Vertragsinhalte
50
3.5 Gescheiterte Verkäufe
52
3.6 Geplante Transaktionen
Anbieterseite
Nachfragerseite
Nachtrag zum Zeitraum Juli bis Dezember 2006
52
52
53
53
4 Strategien der Bewirtschaftung und Verwertung gekaufter Portfolios
55
4.1 Strategiebausteine, Renditeerwartungen und Finanzierung der Kaufinvestition
55
4.2 Strategische Bewertung und Strukturierung des Portfolios
56
4.3 Betriebswirtschaftliche Optimierungsansätze
Umfinanzierung der Unternehmenskredite
Organisation / Management / Personal
Rationalisierung der Bestandsbewirtschaftung
56
56
57
58
4.4 Kundenorientierung
59
4.5 Aufwertung von Wohnungsbeständen
Für die weitere Vermietung vorgesehene Bestände
Für die Einzelprivatisierung vorgesehene Bestände
59
59
60
4.6 Reduzierung der Instandhaltung bzw. gesamten Bestandsinvestitionen
61
4.7 Vermietungs- und Mietenmanagement
Miethöheanpassungen bei Bestandsmieten und bei Neuvermietungen
Mieterauswahl / Belegungspolitik
Umgang mit Mietrückständen und Räumungen sowie Erschließung weiterer Mieteinnahmequellen
63
63
67
67
4.8 Verkauf von Beständen
Einzel- / Mieterprivatisierung
Blockverkäufe
68
68
70
4.9 Exit
71
4.10 Überblick über verfolgte Strategien
Beispiele für verfolgte Strategien bei verschiedenen Käufergruppen
Schwerpunkte bei den verfolgten Strategien und Erfolgsaussichten
72
72
74
5 Auswirkungen der Transaktionen großer Wohnungsbestände
76
5.1 Folgen für die Bestände und Bewohner
Auswirkungen auf die Bestände
Auswirkungen auf die Bewohner
76
77
78
5.2 Auswirkungen der Transaktionen auf lokalen Wohnungsmärkten
Überblick über die Fallstädte
Umfang der Verkäufe und Veränderung der lokalen Eigentümerstruktur
Auswirkungen auf die Mieten und Immobilienpreise
80
80
82
90
5.3 Wirkungen auf das Handeln der Kommune
Stand der Beteiligung an Maßnahmen im Quartier und Wohnumfeld
Ansätze für Kooperationsvereinbarungen
Maßnahmen des Stadtumbau Ost
Soziale Wohnungsversorgung
95
96
97
98
99
5.4 Überblick über die bislang feststellbaren Auswirkungen
6 Überlegungen zu künftigen Entwicklungen und Risiken
102
104
104
104
6.1 Auswirkungen alternativer Rahmenbedingungen
Annahmen: Gleich bleibende versus steigende Kapitalmarktzinsen
Annahmen: Zunehmende Entspannung versus Anspannung auf den regionalen
Wohnungsmärkten 107
6.2 Szenarien: „Status quo“ versus „Spürbare Veränderung“
Auswirkungen des Szenarios „Status quo“
Auswirkungen des Szenarios „Spürbare Veränderung“
Vergleich der Szenarien
110
110
111
112
6.3 Zusätzliche bzw. längerfristige Risiken
112
7 Überblick über die Ergebnisse, Handlungsbedarf und Empfehlungen
115
7.1 Überblick über wesentliche empirische Ergebnisse
115
7.2 Überblick über Ergebnisse zu künftigen Entwicklungen und Risiken
117
7.3 Handlungsbedarf und Empfehlungen
118
Anhang: Kurzbeschreibung der Fallbeispiele der vertiefenden Untersuchung
1.
Verkaufsfälle
123
2.
Städte/Wohnungsmärkte
130
Literatur
136
Abkürzungen
138
Abbildungen
Abbildung 2.1
Abbildung 2.2
Abbildung 2.3
Abbildung 2.4
Abbildung 2.5
Abbildung 2.6
Abbildung 2.7
Abbildung 2.8
Abbildung 2.9
Abbildung 2.10
Abbildung 2.11
Abbildung 2.12
Abbildung 2.13
Transaktionen großer Wohnungsbestände: Anzahl der Transaktionen 1999 bis Juni 2006
Transaktionen großer Wohnungsbestände: Zahl der verkauften Wohnungen
1999 bis Juni 2006
Transaktionen großer Wohnungsbestände: Größte Einzeltransaktion im jeweiligen Jahr
von 1999 bis Juni 2006)
Transaktionen großer Wohnungsbestände: Verkaufsfälle 1999 bis Juni 2006 nach
Größe des Portfolios
Transaktionen großer Wohnungsbestände: Verkaufte Wohnungen nach Größe des
Portfolios 1999 bis Juni 2006
Transaktionen großer Wohnungsbestände: Erst- und Wiederverkäufe bezogen auf
den Zeitraum 1999 bis Juni 2006
Transaktionen großer Wohnungsbestände: Durchschnittlicher Verkaufspreis
pro Wohnung 1999 bis 2005
Transaktionen großer Wohnungsbestände: Durchschnittlicher Verkaufspreis
pro Quadratmeter 1999 bis 2005
Transaktionen großer Wohnungsbestände: Wohnungen nach durchschnittlichem
Verkaufspreis pro Wohnung 1999 bis Juni 2006
Transaktionen großer Wohnungsbestände: Wohnungen nach durchschnittlichem
Verkaufspreis pro Wohnung 2005
Transaktionen großer Wohnungsbestände: hochgerechnetes Transaktionsvolumen
2004 bis Juni 2006
Gesamter Wohnungsbestand der größeren Käufer von Wohnungsportfolios
Gesamter Wohnungsbestand großer öffentlicher Eigentümer (Beispiele)
Abbildung 3.1
Abbildung 3.2
Beispiel für Mehrfachverkauf: Vollständige Aufteilung des Portfolios eines
industrieverbundenen Wohnungsunternehmens
42
Beispiel für Mehrfachverkauf: Wiederholter Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens (mit zwischengelagerter Portfoliobereinigung)
42
Beispiel für Mehrfachverkauf: Verkauf eines städtischen Wohnungsunternehmens mit
anschließendem Weiterverkauf von Teilbeständen (Blockverkäufe, Portfoliobereinigungen) 43
Beispiel für Mehrfachverkauf: Aufbau eines Portfolios durch Aufkäufe öffentlicher Wohnungsunternehmen und dessen vollständiger Weiterverkauf an einen internationalen Investor
44
Zielsetzung der Desinvestition von Unternehmensimmobilien: Durchschnittliche
Einschätzung in einer Befragung von Großunternehmen
49
Abbildung 3.3
Abbildung 3.4
Abbildung 3.5
Abbildung 4.1
Abbildung 4.2
Abbildung 4.3
Abbildung 4.4
Abbildung 5.1
Abbildung 5.2
Abbildung 5.3
Abbildung 5.4
Abbildung 5.5
Abbildung 5.6
Abbildung 5.7
Abbildung 5.8
Abbildung 5.9
Abbildung 5.10
Abbildung 5.11
Abbildung 5.12
Abbildung 5.13
Modernisierungs- und Instandhaltungskosten gekaufter Wohnungsunternehmen am
Beispiel ausgewählter Käufer
Mieten und Leerstand eines ehemals kommunalen Unternehmens unter verschiedenen
Eigentümern (eher entspannter Markt)
Mieten und Leerstand bei überregionalen Beständen nach Kauf durch einen privaten
Investor (ent- und angespannte Märkte)
Jährlicher Verkaufsanteil bezogen auf den Wohnungsbestand in % nach Intensität
der Einzelprivatisierung und Marktlage
Nettokaltmiete bei Neuvermietung in Kiel nach Baualter
Nettokaltmiete bei Neuvermietung in Essen nach Baualter und Wohnwert
Nettokaltmiete bei Neuvermietung in Frankfurt am Main nach Baualter
Nettokaltmiete bei Neuvermietung in Leipzig nach Baualter
Nettokaltmiete bei Neuvermietung in Berlin (West) nach Baualter
Kauffälle bei Eigentumswohnungen in Essen
Kauffälle bei Eigentumswohnungen in Kiel
Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in Kiel nach Baualtersklassen
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin (Grundbuchumschreibungen)
Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in Berlin
Mittlerer Preis von Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main Baujahr 1949-1970
nach Vermietung
Entwicklung der Benennungsrechte, wohnungssuchenden Haushalte und der
vom Wohnungsamt vermittelten Wohnungen in Kiel
Entwicklung der wohnungssuchenden und der von der Stadt vermittelten Haushalte
in Bonn
12
15
15
16
17
17
19
19
20
20
21
28
28
62
65
66
68
90
91
91
92
92
93
93
94
94
95
95
100
100
Abbildung 5.14 Entwicklung der gebundenen Sozialmietwohnungen und der
wohnungssuchenden Haushalte pro 1 000 gebundene WE in Bonn
Abbildung 5.15 Entwicklung der Zahl der gebundenen Sozialwohnungen in Kiel bis 2015
Abbildung 5.16 Entwicklung des belegungsgebundenen Bestands in Berlin bis 2015
101
101
102
Karten
Karte 2.1
Karte 2.2
Karte 2.3
Transaktionen großer Wohnungsbestände (ab 800 WE) 1999 bis Juni 2006 nach regionaler
Lage - Anzahl der Wohnungen
31
Lage - Erstverkäufe von Wohnungen (ohne Wiederverkäufe) in Prozent des Wohnungsbestandes
32
Lage - Von der öffentlichen Hand an private Investoren per Saldo veräußerter Wohnung
34
Tabellen
Tabelle 1.1
Tabelle 1.2
Tabelle 1.3
Tabelle 1.4
Tabelle 1.5
Überblick über die in die vertiefende Untersuchung einbezogenen Städte und Verkaufsfälle:
untersuchte Fallstädte und Fallbeispiele für Verkäufe sowie sonstige örtliche Verkaufsfälle
9
Bei der vertiefenden Untersuchung berücksichtigte Verkaufsfälle nach Art des Verkäufers 10
Bei der vertiefenden Untersuchung berücksichtigte Verkaufsfälle nach Art des Käufers
10
Übersicht über geführte Expertengespräche
11
Expertengespräche der vertiefenden Untersuchungen (Fallbeispiele) nach
Akteursgruppe und Rolle bei der Transaktion von Wohnungsbeständen
11
Tabelle 2.1
Tabelle 2.2
Tabelle 2.3
Tabelle 2.4
Tabelle 2.5
Tabelle 2.6
Tabelle 2.7
Tabelle 2.8
Tabelle 2.9
Tabelle 2.10
Tabelle 2.11
Transaktionen großer Wohnungsportfolios 1999 bis Juni 2006: Übersicht über
die größten Verkaufsfälle (ab 10 000 Wohnungen)
Transaktionen großer Wohnungsportfolios 1999 bis Juni 2006: Übersicht über
Verkaufsfälle mit 5 000 bis unter 10 000 Wohnungen
Transaktionen großer Wohnungsbestände (800 und mehr WE): Verkaufsfälle nach Art
der Transaktion (Verkaufsweg) 1999 bis Juni 2006
Transaktionen großer Wohnungsbestände (800 und mehr WE): Verkaufte Wohnungen
nach Art der Transaktion (Verkaufsweg) 1999 bis Juni 2006
Durchschnittspreis in € pro Wohnung 2004 und 2005 nach Größe des verkauften
Portfolios (Anzahl der Wohnungen)
1999 bis Juni 2006 nach Art des Verkäufers
1999 bis Juni 2006 nach Art des Käufers
Überblick über die Verkäufe und Käufe 1999 bis Juni 2006 nach Art der
Eigentümer/Investoren
Veränderung der Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt durch Transaktionen
großer Wohnungsbestände und weitere Faktoren (Bautätigkeit, Abgänge,
Umwandlung und Verkauf an Selbstnutzer)
Transaktionen großer Wohnungsbestände von 1999 bis Juni 2006 nach regionaler Lage,
Erst- und Wiederverkäufen und Art der Verkäufer/Käufer
Transaktionen großer Wohnungsbestände (800 und mehr WE; Erst- und Wiederverkäufe):
Verkaufte Wohnungen 1999 bis Juni 2006 und gesamter Wohnungsbestand nach
Lage im Ballungsgebiet und Grad der Anspannung des regionalen Wohnungsmarkts
Tabelle 3.1
Tabelle 3.2
Tabelle 3.3
Tabelle 3.4
Tabelle 3.5
Transaktionen großer Wohnungsportfolios 1999 bis Juni 2006: Verkäufe der Kommunen
(inkl. Stadtstaaten)
Transaktionen großer Wohnungsportfolios 1999 bis Juni 2006: Verkäufe der Länder
(ohne Stadtstaaten)
Transaktionen großer Wohnungsportfolios 1999 bis Juni 2006: Verkäufe des Bundes
Transaktionen großer Wohnungsportfolios 1999 bis Juni 2006: Verkäufe
industrieverbundener Unternehmen
Beispiel für Mehrfachverkauf: Industrieverbundenes Unternehmen mit mehrfachem
Zu- und Weiterverkauf von Unternehmen und Beständen sowie Marktexit
des Eigentümers (Viterra-Portfolio)
13
14
14
14
20
22
22
23
26
29
30
36
38
39
40
45
Tabelle 3.6
Tabelle 3.7
Beispiele für vertragliche Regelungen zum Schutz der Mieter bei großen Transaktionen
Nachtrag zu Transaktionen großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen):
Schätzung zu Umfang und Struktur der in 2006 verkauften Wohnungen
Tabelle 4.1
Beispiele zu Mieten ausgewählter verkaufter Portfolios im Vergleich zu MietspiegelVergleichsmieten und Wiedervermietungsmieten (zum Verkaufszeitpunkt)
Tabelle 5.1
Tabelle 5.2
Tabelle 5.3
Tabelle 5.4
Tabelle 5.5
Tabelle 5.6
Tabelle 5.7
Tabelle 5.8
Tabelle 5.9
Tabelle 5.10
Ausgewählte Merkmale zur Einordnung der Wohnungsmärkte der Fallstädte
mit Verkaufsfällen/Spezialthemen
Transaktionen großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen) 1999 bis Juni 2006
und 1997 bis Juni 2006 in den Fallstädten mit Verkaufsfällen/Spezialthemen
Überblick über die Verkäufe und Käufe großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen)
in Kiel 1997 bis Juni 2006 nach Art der Eigentümer/Investoren
in Essen 1997 bis Juni 2006 nach Art der Eigentümer/Investoren
in Frankfurt am Main 1997 bis Juni 2006 nach Art der Eigentümer/Investoren
in Leipzig 1997 bis Juni 2006 nach Art der Eigentümer/Investoren
in Berlin 1997 bis Juni 2006 nach Art der Eigentümer/Investoren
in Bonn 1997 bis Juni 2006 nach Art der Eigentümer/Investoren
in Gera 1997 bis Juni 2006 nach Art der Eigentümer/Investoren
Überblick über bisher feststellbaren Auswirkungen großer Transaktionen
Tabelle 6.1
Tabelle 6.2
Überblick über die Rahmenbedingungen bei den alternativen Szenarien
„Status quo“ und „Spürbare Veränderung“
Überblick zu künftigen Entwicklungen bei den alternativen Szenarien
„Status quo“ und „Spürbare Veränderung“ (Zeithorizont fünf Jahre)
51
54
64
81
82
83
84
85
86
87
89
89
103
110
113
Kurzfassung
Hintergrund
Seit Ende der 90er Jahre haben in Deutschland
verstärkt Verkäufe von großen Wohnungsportfolios bzw. ganzen Wohnungsunternehmen
eingesetzt, die unter dem Stichwort „Globalisierung der Wohnungs- und Immobilienmärkte“ eine wohnungsund sozialpolitische
Debatte angestoßen haben, die kontroverser
nicht sein könnte. Aufgrund der Aktualität und
Dynamik des Themas und der beschränkten
Markttransparenz existiert bisher kein systematischer Überblick über die Strukturen und
die Auswirkungen der Eigentümerwechsel.
Die vorliegende Untersuchung soll diese Lücke
schließen. Sie basiert auf umfangreichen Recherchen zu seit Ende der 90er Jahre erfolgten
größeren Transaktionen, der Auswertung von
Daten und Materialien sowie nahezu 100 Expertengesprächen mit an den Verkäufen Beteiligten bzw. wohnungspolitischen Akteuren.
trachteten Zeitraum um 8 % reduziert, der des
Bundes und der Länder um 54 %.
Strategien und Handeln der Käufer
Das Handeln der privaten Käufer weist eine
große Vielfalt und Flexibilität bei den verfolgten
Strategien auf. Unternehmensinternen Maßnahmen (Finanzierung, Effizienzsteigerung)
kommt eine wichtige Rolle bei der Erfüllung
der Renditeziele zu. Ein wesentlicher Unterschied zu traditionellen Bestandshaltern liegt
in dem stärkeren Handel der privaten Käufer
mit Immobilien, sowohl bezogen auf die Einzelprivatisierung als auch auf den blockweisen
bzw. kompletten Verkauf von Beständen bzw.
Wohnungsunternehmen. Dagegen sind die
Unterschiede bezogen auf das Vermietungsund Mietenmanagement sowie die Bestandsinvestitionen gegenüber traditionellen Vermietern relativ gering.
Verkaufsgeschehen der letzten Jahre
Auswirkungen der großen Transaktionen
Im Zeitraum von 1999 bis Juni 2006 wurden
in Deutschland über 150 Transaktionen großer Wohnungsbestände (mit 800 und mehr
Wohnungen) durchgeführt, in deren Rahmen
insgesamt 1,277 Mio. Wohnungen den Eigentümer wechselten. Davon wurden mit rund
807 000 Wohnungen alleine knapp zwei Drittel
in den beiden Jahren 2004 und 2005 und im
ersten Halbjahr 2006 veräußert. Das Transaktionsvolumen dieser zweieinhalb Jahre liegt bei
34,7 Mrd. €.
Bei den verkauften Beständen haben sich seit
dem Kauf relativ wenige Veränderungen ergeben, insbesondere haben überwiegend keine
groß angelegten und intensiven, sondern meist
nur punktuelle Modernisierungen stattgefunden. Vielfach wurden die Ausgaben für die Bestandsinvestitionen von den Käufern reduziert.
Die Folgen für die Mieter halten sich bislang
überwiegend in Grenzen, und zwar sowohl
was die Veränderungen an Wohnung, Gebäude
und Bewohnerschaft angeht als auch bezogen
auf die Entwicklung der Mieten. Konflikte mit
Mietern aufgrund von Modernisierungen und
Mieterhöhungen sind nur punktuell aufgetreten und stellen Einzelfälle dar. Ein wesentlicher
Grund ist, dass die Mehrzahl der Verkäufe auf
entspannten Märkten stattgefunden hat und
diese nur relativ geringe Spielräume für Mieterhöhungen bzw. Spielräume für rentable Bestandsinvestitionen aufweisen.
Prägend für die großen Transaktionen sind
Bestände der 50er und 60er Jahre. Die Transaktionen großer Wohnungsbestände erfolgten
weit überdurchschnittlich in entspannten
Wohnungsmärkten und in Ballungsgebieten.
Im Schnitt wurden von den Käufern der Portfolios im Zeitraum 1999 bis 2005 rund 42 000 €
pro Wohnung bzw. rund 650 € pro m² bezahlt.
Von 2004 auf 2005 war ein spürbarer Anstieg
der Verkaufspreise von rund 590 auf 760 € pro
m² zu verzeichnen.
Von den verkauften Wohnungen entfallen 57 %
auf Verkäufe der öffentlichen Hand, 19 % auf
Verkäufe industrieverbundener Unternehmen
und rund ein Viertel auf die übrigen privaten
Eigentümer. Gekauft wurden die Wohnungen
zu 77 % von privaten Käufern, zu 22 % von der
öffentlichen Hand und zu 1 % von sonstigen
Käufern (z. B. Genossenschaften). Der Wohnungsbestand kommunaler Eigentümer hat
sich durch die großen Transaktionen im be-
Die Kommunen stehen, was die Auswirkungen
der Verkäufe für ihr Handeln in den Bereichen
Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
angeht, vor Herausforderungen und Risiken,
weil die vielfach langjährige Zusammenarbeit
mit örtlichen Wohnungsunternehmen durch
deren Verkauf unterbrochen wird bzw. eine
Fortsetzung unsicher ist. Es ist damit zu rechnen, dass sich die privaten Finanzinvestoren an
quartiersbezogenen Maßnahmen nur selektiv
beteiligen. Im Bereich der sozialen Wohnungsversorgung macht sich nach dem Verkauf eines
Veränderung der Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt Forschungen Heft 124
kommunalen oder sonstigen traditionellen
Wohnungsunternehmens an einen privaten
Investor der Verlust eines wichtigen Kooperationspartners für die Kommunen meist spürbar
bemerkbar.
Künftige Entwicklungen (Ergebnisse der
Szenarien)
Die zukünftigen Entwicklungen im Bereich der
großen Transaktionen mit Hilfe von Szenarien angestellten Überlegungen (Zeithorizont
fünf Jahre) haben ergeben, dass eine deutliche
Erhöhung des Zinsniveaus und eine Veränderung der regionalen Wohnungsmarktverhältnisse spürbare Auswirkungen zeitigen würden.
Unter den Rahmenbedingungen des Szenarios „Status quo“, das von einem gleich bleibenden Zinsniveau und anhaltenden Entspannungstendenzen auf den Wohnungsmärkten
ausgeht, dürften die Spitzenwerte der großen
Transaktionen der Jahre 2004 und 2005 in den
kommenden Jahren aller Wahrscheinlichkeit
nach nicht mehr erreicht werden; zu erwarten sind Verkaufszahlen zwischen 180 000
und 250 000 Wohnungen p. a. Beim Szenario
„Spürbare Veränderung“, bei dem ein kurzfristiger deutlicher Anstieg der Zinsen auf ein
dann konstant hohes Niveau und einsetzende
Anspannungstendenzen auf den Wohnungsmärkten angenommen wurden, ist aufgrund
des Anstiegs der Zinsen mit einem wesentlich
niedrigeren Umfang an Transaktionen zwischen 100 000 und 180 000 Wohnungen p. a.
zu rechnen.
Beim Szenario „Spürbare Veränderung“ dürften sich aufgrund des Zinsanstiegs international agierende Finanzinvestoren und kurzfristig orientierte Käufergruppen, die mit hohen Fremdkapitalanteilen agieren, zugunsten
von stärker auf Bestandshaltung orientierten
Käufern zumindest teilweise vom deutschen
Wohnimmobilienmarkt zurückziehen. Aber
auch beim Szenario „Status quo“ kann trotz
konstanter Zinsen aufgrund der Wohnungsmarktentwicklung (Entspannung) vom Einsetzen eines gewissen Rückzugs international
agierender Finanzinvestoren und kurzfristig
orientierter Käufergruppen zugunsten von Bestandshaltern ausgegangen werden.
Handlungsbedarf und Empfehlungen
Wohnungspolitischer Handlungsbedarf in Folge der Transaktion großer Wohnungsbestände
ist nach den Ergebnissen der Untersuchung
weniger bei Bund und Ländern als vielmehr bei
den Kommunen zu sehen. Die Auswirkungen
der großen Transaktionen in den Bereichen
Mieterhöhungen, Modernisierungen und Einzelprivatisierungen heben sich bislang weder
quantitativ noch qualitativ so deutlich vom üblichen wohnungswirtschaftlichen Geschehen
ab, dass bei den für diese Thematik in Frage
kommenden klassischen wohnungspolitischen
Instrumenten des Bundes wie Miethöherecht
oder Kündigungsschutz Anlass zu Änderungen
gesehen werden könnte. Ähnliches gilt für die
wohnungspolitischen Handlungsfelder der
Länder, wie beispielsweise die Förderpolitik.
Der wesentliche Handlungsbedarf ist bei den
Kommunen zu sehen, weil sich die Folgen der
großen Transaktionen auf kommunaler Ebene am stärksten bemerkbar machen und das
Handeln der Kommunen unmittelbar berühren. Zudem verfügen die Kommunen über den
weitaus größten Anteil der Verkaufspotenziale
der öffentlichen Hand. Die Kommunen sollten
sich bei ihrer Entscheidung über einen Verkauf nicht alleine von kurzfristigen finanziellen
Einnahmen leiten lassen, sondern eine umfassendere Prüfung der Vor- und Nachteile eines
Verkaufs bzw. eine Folgenabschätzung (unter
Berücksichtigung des mit einem Verkauf verbundenen Einflussverlustes sowie langfristiger
Risiken und Folgekosten) durchführen.
Im Fall einer Entscheidung für den Verkauf
kommunaler Wohnungen erscheint es sinnvoll, Alternativen zu einem Komplettverkauf
an einen privaten Käufer zu prüfen: z. B. den
Verkauf an eine Genossenschaft oder an ein
anderes städtisches Unternehmen bzw. ein
Verkauf nur von Teilbeständen. Außerdem
sollten zum einen Mieterbelange vertraglich
gesichert werden, zum anderen sollten unmittelbare Interessen der Kommunen (Mitwirkung
an Quartiersentwicklung, Stadtumbau, sozialer
Wohnungsversorgung etc.) verankert werden.
Abstract
Background
Strategies and actions of the buyers
Since the end of the Nineties an increasing
number of sales of large-scale housing portfolios or even entire housing enterprises have
taken place. These have initiated a debate on
housing and social policy that could not be
more controversial. Given the current relevance and dynamism of the subject and the relatively limited level of market transparency, no
systematic overview yet exists of the structures
and effects of these changes of ownership. The
intention of this publication is to fill this gap.
It is based on extensive research on the major
transactions that have taken place since the late
Nineties, as well as on the evaluation of data
and material and almost 100 expert interviews
with actors involved in the sales or in housing
policy.
The actions of the private buyers display a wide
variety and a high level of flexibility in the strategies pursued. Internal measures (financing,
increasing efficiency) play an important role in
the fulfilment of the return objectives. An important difference to traditional owners is evident in the greater extent to which the private
buyers trade in property, both in relation to
individual privatisations as well as to block privatisations or the sale of housing stocks or even
housing companies. In contrast the differences
relating to lease and rent management or investment in housing stock are relatively low
compared with traditional landlords.
Housing sales in recent years
During the period from 1999 to June 2006, over
150 transactions involving large-scale stocks
of housing (with 800 or more apartments or
housing units) were carried out in Germany,
in the context of which a total of 1 277 million housing units changed ownership. Of these, just under two thirds, or around 807,000
housing units, were sold over the two years
2004 and 2005 and in the first six months of
2006. The transaction volume of these two and
a half years totals € 34.7 billion.
Most of the large scale transactions are related
to housing stocks from the Fifties and Sixties.
The transactions took place to a greatly above
average degree in relaxed housing markets in
urban centres. On average, the portfolio buyers
in the period 1999 to 2005 paid around € 42,000,
amounting to some € 650 per m². From 2004 to
2005 there was a noticeable rise in selling prices
from around € 590 to € 760 per m².
Of the housing units that were sold, 57 % were
sold by the public authorities or public-owned
housing companies, 19 % were from industryrelated enterprises and around a quarter were
from private owners. In relation to the buyers,
77 % were private owners, 22 % public authorities and 1 % other buyers (e.g. housing co-operatives). The housing stock owned by the local
authorities was reduced over the period under
observation by 8 %, that of the central government and the federal states by 54 %.
Effects of the major transactions
Relatively few changes have occurred in the
housing stocks themselves since being sold. In
particular, the majority of modernisation measures have not been large-scale and intensive,
but more specific and localised. In many cases
the expenditure on investments in housing
stock has been reduced by the new buyers. The
consequences for the tenants have so far been
limited, both with regard to changes in the
apartments themselves, the buildings and the
tenant structure as well as in relation to changes
in rental costs. Conflicts with tenants due to
modernisation measures and rent increases have occurred only sporadically and represent isolated cases. An important reason for
this is that the majority of the sales took place
in relaxed markets which offer only relatively
little room to manoeuvre with regard to rent
increases or profitable investments in housing
stock.
As far as the effects of the sales are concerned,
local authorities are faced with challenges and
risks now that their often long-term cooperation
with local housing companies has either been
terminated or is unlikely to continue. It may be
assumed that private finance investors will only
involve themselves in neighbourhood-related
measures to a selective degree. In the field of
social housing provision, once local authority
housing or another traditional housing provider has been sold to a private investor, the loss
of an important cooperation partner is usually
felt quite keenly by local authorities.
Future developments (scenario results)
Our projections for future developments in the
field of major transactions, which were undertaken on the basis of scenarios with a five-year
time horizon, show that a significant increase
in interest rates and a change in the relations
on regional housing markets would have tangible effects. Within the framework of the “status
quo” scenario, which assumes a constant interest rate and continuing relaxed trends on the
housing markets, the peaks of the major transactions in the years 2004 and 2005 are unlikely
to be repeated in the coming years. Sales figures
of between 180,000 and 250,000 apartments per
year can be expected. The “noticeable change”
scenario, which assumes a short-term significant rise in interest rates which then remain at
a consistently high level and an increased level
of tension on the housing market, envisages a
significantly lower level of transactions - between 100,000 and 180,000 p. a. - due to the interest rate increase.
In the “noticeable change” scenario, the increase in interest rates meant that internationally
active financial investors and groups of buyers
oriented towards short-term gains, often acting
with a high proportion of outside capital, would
partially withdraw from the German residential property market in favour of buyers oriented more towards the long term acquisition of
housing stocks. However, in the “status quo”
scenario too, in spite of constant interest rates
due to the relaxed nature of developments on
the property market, it may also be assumed
that internationally active finance investors
and short-term oriented buyer groups will also
withdraw to a certain extent.
Action requirements and recommendations
According to the results of our research, the
need for action in terms of housing policy rests
less with the central and federal state governments than with the local authorities. The effects of the large-scale transactions in the areas
of rent increases, modernisations and individual privatisations have so far not proven to be so
significantly different from normal activities on
the property market that any need for a change
can be detected in the classical central government instruments of housing policy applying to
this area, such as the laws regulating the level
of rents or tenant protection against eviction. A
similar situation applies for the housing policy
areas in which the federal states are active, such
as funding policy.
The main need for action is at local level, because the consequences of the large-scale
transactions are primarily felt at local level and
have a direct effect on the actions of the local
authorities. In addition the local authorities
have at their disposal by far the largest proportion of public-owned housing that might
potentially be sold. The local authorities ought
not to be led solely by short term financial gains
when making a decision on a sale, but should
conduct a more comprehensive analysis of the
advantages and disadvantages of a sale and/or
an assessment of the consequences (taking
into consideration the loss of influence ensuing
from a sale as well as the long term risks and
follow-up costs).
If the local authority nevertheless decides that
the sale of its housing stock is necessary or unavoidable, it should seek alternatives to selling
the entire stock to one private buyer, e.g. by
selling to a housing cooperative or to another
municipal enterprise, or only selling parts of
the stock. In the case of a sale, tenants’ interests
should on the one hand be contractually guaranteed, whilst on the other hand the local
authority should ensure that its own interests
(involvement in neighbourhood development,
urban renovation, provision of social accommodation, etc) are firmly anchored in any agreement.
Einleitung
Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung hat das IfS Institut für Stadtforschung
und Strukturpolitik GmbH mit der Durchführung einer Untersuchung mit dem Titel
„Veränderung der Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt und wohnungspolitische Implikationen“ beauftragt. Hintergrund
des Forschungsprojektes ist, dass seit Ende der
90er Jahre in Deutschland verstärkt Verkäufe
von großen Wohnungsportfolios bzw. ganzen
Wohnungsunternehmen eingesetzt haben.
In diesem Zeitraum haben im Rahmen von
Transaktionen größerer Wohnungsportfolios
weit mehr als 1 Mio. Wohnungen den Eigentümer gewechselt. Die Jahre 2004 und 2005 stellen einen vorläufigen Höhepunkt in einer Serie
von Großverkäufen dar, die erkennbare Auswirkungen auf die Anbieterstruktur auf dem
deutschen Mietwohnungsmarkt haben.
Veränderungen der Anbieterstruktur hat es auf
dem Mietwohnungsmarkt schon immer gegeben. Die in den letzten Jahren feststellbaren
Veränderungen haben jedoch eine neue Qualität gewonnen, die sich durch die teilweise sehr
großen Einzelverkäufe, den sprunghaft angestiegenen Umfang des Gesamtvolumens der
Veräußerungen sowie durch die Art der Käufer
und Verkäufer der Wohnungspakete auszeichnet. Verkäufer sind aktuell vor allem öffentliche
Eigentümer und große Industrieunternehmen,
als Käufer treten in jüngster Zeit verstärkt international agierende Investoren insbesondere
aus dem angelsächsischen Raum auf.
Aufgrund der Aktualität und Dynamik des Themas und der beschränkten Markttransparenz
existiert bisher kein systematischer Überblick
über die Strukturen und die Auswirkungen der
Eigentümerwechsel. Das Forschungsvorhaben
soll diese Erkenntnislücke schließen und grundlegende Informationen bereitstellen, mit denen ein Überblick über die Strukturen größerer
Transaktionen und die Auswirkungen auf Bestände und Bewohner sowie Wohnungsmärkte und kommunale Handlungsmöglichkeiten
gegeben wird. Darüber hinaus sollen der wohnungspolitische Handlungsbedarf dargestellt
und Empfehlungen gegeben werden.
Im Rahmen des Forschungsprojektes wurden
umfangreiche Recherchen zu Verkaufsfällen
größerer Wohnungsbestände durchgeführt,
Daten und Materialien zum Thema ausgewertet sowie nahezu 100 Expertengespräche mit
an den Verkäufen Beteiligten bzw. wohnungspolitischen Akteuren geführt. Zudem wurden
Überlegungen zu künftigen Entwicklungen
und Risiken im Bereich großer Transaktionen
angestellt und die möglichen Auswirkungen
mit Hilfe von Szenarien dargestellt. Der vorliegende Bericht stellt die auf dieser Grundlage
gewonnenen Informationen und Befunde dar.
In Kapitel 1 wird ein Überblick über die Untersuchungsmethodik und das Vorgehen bei den
empirischen Untersuchungsschritten gegeben.
Kapitel 2 widmet sich den Strukturmerkmalen
der Transaktionen großer Wohnungsbestände
seit Ende der 90er Jahre. Dabei wird zunächst
Umfang und Art der Verkäufe sowie die Entwicklung der Zahl der verkauften Wohnungen
dargestellt. Ein weiter Teil bezieht sich auf die
Art und Qualität der veräußerten Bestände sowie die Struktur und Entwicklung der Verkaufspreise. In weiteren Teilen des Kapitels wird die
Art der Verkäufer und Käufer sowie die Veränderung der Anbieterstruktur in Deutschland
durch die großen Transaktionen dargestellt.
Abschließend wird auf die regionale Verteilung
der Verkäufe eingegangen.
Kapitel 3 beschäftigt sich mit Verkaufskonstellationen und der Vorgehensweise der an
den Verkäufen Beteiligten. Zunächst wird ein
Überblick über die einzelnen Verkaufskonstellationen bzw. Kauffälle gegeben, bei denen
von Bund, Ländern und Kommunen sowie von
Industrieunternehmen in den letzten Jahren
Bestände bzw. Wohnungsunternehmen veräußert wurden. In diesem Zusammenhang
werden auch die Verkaufskonstellationen von
Mehrfachverkäufen thematisiert, d. h. Fälle,
bei denen in der Zeit von 1999 bis Juni 2006 Bestände bzw. Wohnungsunternehmen mehrfach
verkauft wurden. Anschließend werden die
Motive der Verkäufer und Käufer dargestellt,
die im Zusammenhang mit den Transaktionen
großer Wohnungsbestände von Bedeutung waren bzw. sind. Zusätzlich werden die Vertragsinhalte thematisiert.
In Kapitel 4 werden die Strategien der Investoren bei der Bewirtschaftung und Verwertung
gekaufter Portfolios dargestellt. Dabei wird auf
einzelne Strategiebausteine wie betriebswirtschaftliche Optimierungsansätze, Umfinanzierungen der Unternehmenskredite, Rationalisierung der Bestandsbewirtschaftung,
Kundenorientierung, Investitionen, Einzelprivatisierung, Vermietungs- und Mietenmanagement sowie den geplanten Verkauf von
Beständen bzw. den generellen Exit aus der Investition eingegangen. Zusätzlich werden die
Schwerpunkte bei den verfolgten Strategien
und die Erfolgsaussichten der Käufer thematisiert.
Kapitel 5 beschäftigt sich mit den Auswirkungen der Transaktionen großer Wohnungsbestände. Der erste Teil des Kapitels bezieht
sich auf die Folgen der Verkäufe bzw. der Bewirtschaftungs- und Verwertungsstrategien
der Käufer für die Wohnungsbestände und
Bewohner. In einem weiteren Teil werden die
Auswirkungen der Transaktionen für die lokalen Wohnungsmärkte dargestellt. Hierbei geht
es zum einen um die Veränderung der Anbieterstruktur auf den lokalen Märkten in Folge
der Transaktionen und um deren Einfluss auf
Mieten und Immobilienpreise. Schließlich
werden die Auswirkungen auf das Handeln der
Kommunen im Bereich Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik untersucht.
Kapitel 6 gibt einen Ausblick auf mögliche
künftige Entwicklungen und Risiken im Bereich großer Transaktionen. Hierzu werden
Überlegungen zu den Auswirkungen alternativer Annahmen zur Entwicklung der Kapitalmarktzinsen und der regionalen Wohnungsmärkte angestellt. Des Weiteren werden zwei
Szenarien „Status quo“ (unveränderte Zinsen,
weitere Entspannung der Wohnungsmärkte)
und „Spürbare Veränderung“ (höhere Zinsen,
Anspannung der Wohnungsmärkte) gegenübergestellt.
Im abschließenden Kapitel 7 wird zunächst
ein Überblick über die Ergebnisse der empirischen Erhebungen und der Szenarien gegeben. Anschließend wird der Handlungsbedarf
angesprochen und es werden Empfehlungen
gegeben. Der Anhang enthält Kurzbeschreibungen zu den Verkaufsfällen und Fallstädten
der vertiefenden Untersuchungen.
1 Untersuchungsmethodik
Überblick über die
Untersuchungsmethodik
Im Rahmen des Forschungsprojektes wurden
umfangreiche empirische Untersuchungen
durchgeführt, die sich im Einzelnen auf folgende Untersuchungsschritte erstreckten:
• Auswertung der amtlichen Statistik und sonstiger Daten.
• Allgemeine Recherchen zu Transaktionen
großer Wohnungsbestände seit Ende der
90er Jahre: Auswertung von Medienberichten, Unternehmensnachrichten, Geschäftsberichten, Literatur und sonstigen Informationsquellen.
• Vertiefende Untersuchung ausgewählter
Wohnungsmärkte und Verkaufsfälle (Fallbeispiele).
• Expertengespräche mit Beteiligten bzw.
wohnungspolitischen Akteuren im Rahmen
der allgemeinen Recherchen und der vertiefenden Untersuchungen.
Die Untersuchungsschritte werden im Folgenden näher erläutert.
Auswertung der amtlichen Statistik und
sonstiger Daten
Die Auswertung der amtlichen Statistik und
sonstiger Datenquellen diente in erster Linie
dazu, Informationen zur Struktur des Wohnungsbestands, der Wohnungseigentümer
und der Wohnungsmärkte in Deutschland zu
gewinnen. Die Informationen wurden insbesondere benötigt, um die Auswirkungen der
Transaktionen großer Wohnungsbestände
auf die Anbieterstruktur auf dem deutschen
Wohnungsmarkt aufzeigen zu können. Neben
Daten der amtlichen Statistik (Wohnungszählungen/-stichproben, Zusatzerhebungen
zum Mikrozensus, Bautätigkeitsstatistik etc.)
wurden Informationen zur Eigentümer- und
Bestandsstruktur der Mitgliedsunternehmen
des Gesamtverbands der Wohnungswirtschaft
(GdW) einbezogen, mit dem hierzu intensive
Abstimmungen erfolgten.
Allgemeine Recherchen zu Transaktionen
großer Wohnungsbestände
Ein wesentlicher Kern der Untersuchung war
die Gewinnung eines Überblicks über die seit
Ende der 90er Jahre erfolgten Transaktionen
großer Wohnungsbestände und die Erfassung
der zu diesen Verkaufsfällen zur Verfügung
stehenden wesentlichen Informationen (z. B.
Anzahl Wohnungen, Art des Verkaufs und der
daran Beteiligten, Verkaufspreis etc.). Hierzu
wurden breit angelegte allgemeine Recherchen durchgeführt, die zum einen auf die Gewinnung von Informationen von Schlüsselpersonen (in Ministerien, Verbänden, Finanzierungsinstituten, Wissenschaft etc.) zielten
und zum anderen auf der Auswertung von
Medienberichten, Unternehmensnachrichten,
Geschäftsberichten, Literatur und sonstigen
Informationsquellen fußten.
Dem Untersuchungsauftrag entsprechend
wurde für die zu erhebenden bzw. zu erfassenden Transaktionen ein Mindestumfang von
800 Wohnungen pro Verkaufsfall festgelegt.
Wesentlicher Grund hierfür war, den Aufwand
in vertretbarem Rahmen zu halten und den
Fokus auf große Verkaufsfälle zu richten, von
denen im Vergleich zu kleineren Verkaufsfällen
umfangreichere Auswirkungen auf die Anbieterstruktur und die Wohnungsmärkte zu erwarten sind.
Trotz der Beschränkung auf Fälle mit 800 und
mehr Wohnungen wurden für den Zeitraum
1.1.1999 bis 30.6.2006 insgesamt über 150 Verkaufsfälle (mit einem Umfang von rund 1,3 Mio.
verkauften Wohnungen) ermittelt und die dazu
zur Verfügung stehenden Informationen erfasst bzw. ausgewertet. Auf Grundlage dieses
vom IfS aufgebauten Datenpools zu seit Ende
der 90er Jahre erfolgten größeren Verkaufsfällen konnten wichtige Aussagen wie zum generellen Mengengerüst der Wohnungsverkäufe
bzw. zur Struktur von Verkäufern und Käufern,
zur regionalen Verteilung der Verkaufsfälle und
zur Entwicklung der Verkaufspreise getroffen
werden.
Es kann davon ausgegangen werden, dass
mit dem Rechercheansatz des IfS die in der
Zeit von 1999 bis Juni 2006 erfolgten größeren
Transaktionen weitgehend erfasst wurden.
Als besonders ertragreich hat sich der methodische Ansatz einer Online-Auswertung der
Archive von Fachzeitschriften erwiesen, mit
denen bereits ein sehr hoher Abdeckungsgrad
bezogen auf die insgesamt ermittelten Fälle
erreicht wurde. Mit den übrigen Recherchemethoden (Auswertung von Sekundärquellen
mit Übersichten zu Verkaufsfällen, Gespräche
mit Schlüsselpersonen, Expertengespräche auf
Landes- und kommunaler Ebene etc.) wurden
seltener zusätzliche noch nicht erfasste Fälle
aufgespürt als vielmehr zusätzliche Informationen zu bereits erfassten Fällen gewonnen.
Zu den erfassten Fällen ließen sich überwiegend Informationen zu Zeitpunkt und Art des
Verkaufs (Wohnungs- oder Unternehmensverkauf ), zu Art des Verkäufers und Käufers, zur
Zahl der verkauften Wohnungen und ihrer regionalen Verteilung sowie zu Wiederverkäufen
von Wohnungspaketen ermitteln.
notwendig. Da es aus Aufwandsgründen kaum
möglich gewesen wäre, die Gesamtheit der ermittelten Verkaufsfälle im Einzelnen näher zu
untersuchen, wurde eine Auswahl von zu untersuchenden Fallbeispielen getroffen (siehe
Kurzbeschreibungen der Fallbeispiele im Anhang und Tabelle 1.1).
Was die Verkaufspreise und die Merkmale der
verkauften Wohnungsbestände angeht, ließen
sich dagegen nicht ganz so lückenlose Informationen wie bei den oben aufgeführten Merkmalen gewinnen. Insbesondere bei länger zurückliegenden Verkäufen (Jahre 1999 bis 2003)
ergaben sich bei einigen Merkmalen (z. B.
Preisangaben) erhebliche Lücken, während diese Informationen bei den Verkäufen ab 2004
mehrheitlich vorlagen, insbesondere für die
Verkäufe sehr großer Wohnungspakete. Für die
Jahre ab 2004 konnten daher bei den meisten
Merkmalen gute Erfassungsquoten erzielt werden. Beispielsweise liegen bei den Verkaufsfällen der Jahre 1999 bis 2003 nur für 21 % der
Wohnungen Angaben zu den Verkaufspreisen
pro Wohnung (sowohl Angabe zu Preis als auch
zur Wohnungszahl) vor, bei den Verkaufsfällen
der Jahre 2004 bis Juni 2006 jedoch für 71 % der
Wohnungen (Gesamtzeitraum 1999 bis Juni
2006 für 53 %). Insofern können für die Verkaufsfälle der letzten Jahre sehr zuverlässige
Aussagen zur Höhe und Struktur der Verkaufpreise getroffen werden.
Zum einen wurden fünf Verkaufsfälle für eine
vertiefende Untersuchung ausgewählt, wobei
darauf geachtet wurde, dass die Fälle verschiedene Verkaufskonstellationen hinsichtlich der
Art der Verkäufer und Käufer sowie des Umfangs, der Art und regionalen Lage der veräußerten Bestände abdeckten. Hier zielte die vertiefende Untersuchung in erster Linie darauf,
neben den Informationen zu dem Verlauf der
Verkäufe und den daran Beteiligten Hinweise
auf die Auswirkungen für die Bestände und
ihre Bewohner zu gewinnen. Folgende fünf
Verkaufsfälle bzw. Verkaufskonstellationen
wurden näher untersucht:
Des Weiteren ist anzumerken, dass es von Seiten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte so gut wie keine für den Zweck dieses
Gutachtens verwertbare Preisangaben für den
Verkauf größerer Wohnungspakete gibt. Dies
liegt unter anderem daran, dass bei Portfolios,
die zu einem Paketpreis veräußert werden und
überregionale Bestände enthalten, der Preis
für einzelne Standorte nicht ermittelt werden
kann. Zudem werden nicht alle Kaufverträge an
die Gutachterausschüsse übersandt, wenn Unternehmen (z. B. Wohnungsbaugesellschaften)
verkauft werden, zu deren Vermögen nicht nur
Immobilien gehören.
Vertiefende Untersuchung ausgewählter
Wohnungsmärkte und Verkaufsfälle
Die Informationen aus der allgemeinen Recherche bzw. des vom IfS aufgebauten Datenpools erstrecken sich auf zentrale Merkmale
der Verkaufsfälle. Obwohl diese Informationen
eine wertvolle Grundlage darstellen, reichen
sie nicht aus, um die Auswirkungen der Verkäufe näher zu analysieren. Um hierfür geeignete Informationen zu gewinnen, waren
daher zusätzlich vertiefende Untersuchungen
• der Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens an ein (nationales) Beteiligungsunternehmen sowie der spätere Weiterverkauf durch den Erwerber an ein internationales Beteiligungsunternehmen,
• der Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens an ein internationales Beteiligungsunternehmen sowie der Weiterverkauf
von Teilbeständen des Portfolios,
• der Verkauf von Teilen des kommunalen
Wohnungsbestands an einen am regionalen
Wohnungsmarkt seit längerer Zeit agierenden Vermieter,
• der Verkauf von überregional gestreuten
Wohnungsunternehmen des Bundes an ein
internationales Beteiligungsunternehmen,
• der Verkauf von Werkswohnungsbeständen
eines Industrieunternehmens an eine neu
gegründete Immobilien-AG.
Zusätzlich wurden Verkaufsfälle einbezogen,
bei denen folgende Spezialthemen in Zusammenhang mit den Wohnungsverkäufen untersucht werden sollten: Verträge zwischen der
Stadt und Käufern von ehemaligen Werkswohnungen, Verkauf an Stadtwerke/Auswirkungen
von Verkäufen auf den Stadtumbau Ost, Verkauf an Genossenschaften.
Zum anderen wurden für die vertiefende Untersuchung vier Wohnungsmärkte bzw. Städte,
die von Verkaufsfällen betroffen sind, ausgewählt. Die Auswahl dieser Fallbeispiele bzw.
Fallstädte erfolgte nach den Kriterien Wohnungsmarktlage, Region und Art der getätigten
Verkäufe und der daran Beteiligten:
• Kiel,
• Essen,
• Leipzig,
• Frankfurt am Main.
Mit diesen Städten wurde eine Auswahl getroffen, die sowohl angespannte als auch entspannte Märkte sowie Regionen im Norden, Süden,
Osten und Westen Deutschlands umfasst.
Während Frankfurt am Main für einen eher
angespannten Markt steht, stellen Kiel und Essen eher entspannte sowie Leipzig einen sehr
entspannten bzw. von hohem Überangebot
geprägten Markt dar. Bei diesen Städten stan-
den die Auswirkungen der Verkäufe auf die
Wohnungsmärkte (Veränderung des Angebots,
Mieten, Verkaufspreise) und auf das Handeln
der Kommune in den Bereichen Wohnungsund Stadtentwicklungspolitik im Mittelpunkt
der vertiefenden Untersuchungen.
Die Auswahl der Fallbeispiele (Verkaufsfälle
und Wohnungsmärkte) für die vertiefende Untersuchung wurde derart verknüpft, dass sich
teilweise Überschneidungen zwischen Verkaufsfällen und Fallstädten ergaben und die
Informationen beider Untersuchungsansätze
kombiniert genutzt werden konnten. Neben
den Informationen zu den Fallbeispielen flos-
Tabelle 1.1
Überblick über die in die vertiefende Untersuchung einbezogenen Städte und Verkaufsfälle:
untersuchte Fallstädte und Fallbeispiele für Verkäufe sowie sonstige örtliche Verkaufsfälle
Fallstädte
Verkäufe in den Fallstädten
Kiel
KWG (Stadt Kiel an WCM)
KGW u. a. Unternehmen (WCM an Blackstone Group)
Wohnungsbestand (Preussag/TUI an Falk KG)
Wohnungsbestand (Preussag/TUI an DAL)
Objektgesellschaft (DAL an Babcock&Brown)
Wohnungsbestand (Babcock&Brown an Kristensen Properties)
Wohnungsbaugesellschaft Norden GmbH u. a. (Bund an Nileg)
Essen
ThyssenKrupp Wohnimmobilien GmbH (Thyssen Krupp AG an Morgan Stanley/Corpus)
Allbau AG Essen (Stadt Essen an Stadtwerke/Verkehrsbetriebe/Sparkasse)
GAGFAH (BfA an Fortress)
Wohnungsbestand (RWE an Deutsche Annington Immobilien GmbH)
Wohnungsbestand (Häusser-Bau-Gruppe an Quantum Immobilien KAG)
Leipzig
Wohnungsbestand (Baugenossenschaft Leipzig an Conwert)
WBG Lößnig (WBG Lößnig an WBG Kontakt)
Frankfurt a. M.
Wohnungsbau Hoechst GmbH/Hoechst Bauen und Wohnen GmbH
(Hoechst AG an Deutsche Wohnen AG)
Frankfurter Siedlungsgesellschaft (Bund/Land Hessen/Frankfurt a. M. an Viterra AG)
Gemeinnützige Wohnungsbauges. Hessen (Land Hessen an Landesbank Hessen-Thüringen)
Wohnbau Rhein-Main (Deutsche Post AG an Viterra AG)
Wohnungsbestand (Volksfürsorge Versicherungs AG an Dewag GmbH)
Deutschbau (Bund/Post an Deutsche Bank/Viterra AG)
Städte weiterer
Verkaufsfälle
Weitere untersuchte Fallbeispiele für Verkäufe und Spezialthemen
Berlin
GSW (Land Berlin an Cerberus/Goldman Sachs)
Wohnungsbestand-GSW-Portfolio (Cerberus/Goldman Sachs an Vivacon AG)
Wohnungsbestand-GSW-Portfolio (Vivacon AG an Austrian conwert Immobilien Invest AG)
Wohnungsbestand-GSW-Portfolio (Cerberus/Goldman Sachs an EjendomsInvest)
Bonn
Kommunaler Wohnungsbestand (Stadt Bonn an Firma Sahle)
11 Standorte,
u. a. Essen,
Leipzig,
Frankfurt
11 Gesellschaften des Bundeseisenbahnvermögens (Bund an Deutsche Annington Immobilien
GmbH)
Dortmund
Spezialthema: Kooperationsverträge
Viterra AG (EON an Deutsche Annington Immobilien GmbH)
Wohnungsbestand (Mira Grundstücksgesellschaft an Häusser-Bau GmbH)
Gera
Spezialthema: Verkauf an Stadtwerke/Auswirkungen auf Stadtumbau (Ost)
Wohnungsbaugesellschaft Elstertal (Stadt Gera an Stadtwerke Gera AG)
Gewo - Geraer Wohnungsgesellschaft mbH (Stadt Gera an DKB Deutsche Kreditbank)
Gemeinden
im Kreis
Pinneberg,
Berlin
Spezialthema: Verkauf an Genossenschaften
GeWoGe Pinneberg (Kreis Pinneberg/7 Gemeinden an Genossenschaft "Neue GeWoGe")
Wohnungsbestand (Wohnungsbaugesellschaft Marzahn an WBG Eigentum 2000)
Wohnungsbestand (Wohnungsbaugesellschaft Marzahn an WBG Horizont)
Wohnungsbestand (Wohnungsbaugesellschaft Marzahn an WBG Nordlicht)
unterstrichen = Fallbeispiel Verkäufe
nicht unterstrichen = sonstige Verkaufsfälle (im gesamtstädtischen Kontext untersucht)
Datenquelle: Recherche des IfS
10
sen bei der vertiefenden Untersuchung Informationen zu weiteren Städten und Verkaufsfällen ein. Dies ergab sich einerseits daraus, dass
bei den Untersuchungen in den Fallstädten
Informationen zu einer Reihe von weiteren
lokalen Verkaufsfällen (zusätzlich zu ausgewählten Fallbeispielen) gesammelt wurden.
Andererseits wurden im Rahmen der Untersuchung von Fallbeispielen zu Verkaufsfällen und
zu Spezialthemen Informationen zu weiteren
Städten (zusätzlich zu Fallstädten) gewonnen.
Durch die bei der vertiefenden Untersuchung
insgesamt erfassten 34 Verkaufsfälle (Fallbeispiele und übrige lokale Verkaufsfälle; siehe
oben Tabelle 1.1) wurde ein breites Spektrum
an Konstellationen erfasst, insbesondere was
die Art der Verkäufer und Käufer angeht. Tabel-
le 1.2 und Tabelle 1.3 geben einen Überblick,
welche Verkäufer- und Käuferstruktur durch
die in der vertiefenden Untersuchung erfassten
Verkaufsfälle abgedeckt wird.
Expertengespräche
Im Rahmen der allgemeinen Recherchen und
der vertiefenden Untersuchungen (ausgewählte Wohnungsmärkte und Verkaufsfälle)
wurden 95 Expertengespräche durchgeführt,
die sich auf die allgemeinen Recherchen (22
Gespräche) und vor allem auf die vertiefenden
Untersuchungen (73 Gespräche) erstreckten
(Tabelle 1.4).
Die Expertengespräche, die im Rahmen der allgemeinen Recherchen durchgeführt wurden,
bezogen sich in erster Linie auf Landesmini-
Tabelle 1.2
Bei der vertiefenden Untersuchung berücksichtigte Verkaufsfälle nach Art des Verkäufers
Art des Verkäufers
Anzahl
Anteil
Insgesamt
34
100 %
Öffentliche Hand
(inkl. Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung der öffentlichen Hand)
17
50 %
Privateigentümer
15
44 %
2
6 %
Kommune (inkl. Unternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung)
10
29 %
Bund/Land (inkl. Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung Bund/Land)
7
21 %
Ausländisches Unternehmen
3
9 %
Deutsches industrieverbundenes Unternehmen
6
18 %
Sonstiger deutscher privater Eigentümer
6
18 %
Wohnungsgenossenschaft
2
6 %
Sonstige
darunter
Tabelle 1.3
Bei der vertiefenden Untersuchung berücksichtigte Verkaufsfälle nach Art des Käufers
Art des Verkäufers
Insgesamt
Öffentliche Hand
(inkl. Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung der öffentlichen Hand)
Privateigentümer
Anzahl
Anteil
34
100 %
5
15 %
24
71 %
5
15 %
Kommune (inkl. Unternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung)
2
6 %
Bund/Land (inkl. Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung Bund/Land)
3
9 %
Unternehmen aus dem angelsächsischen Ausland
8
24 %
Unternehmen aus dem kontinentaleuropäischen Ausland
4
12 %
Deutsches industrieverbundenes Unternehmen
2
6 %
10
29 %
5
15 %
Sonstige
darunter
Sonstiger deutscher privater Eigentümer
Wohnungsgenossenschaft
11
schiede bzw. Übereinstimmungen festgestellt
und Aussagen gegenseitig plausibilisiert werden. Zusätzlich zu den Informationen in den
Gesprächen wurden von Gesprächspartnern
Materialien zu den Verkaufsvorgängen zur Verfügung gestellt. Von einer Reihe von Käufern
wurden Daten zu den gekauften Beständen
(für insgesamt zehn Unternehmen/Portfolios)
und zu den seit dem Verkauf durchgeführten
Maßnahmen bereitgestellt, wobei ein vom
IfS entwickeltes standardisiertes Datenerfassungsblatt zum Einsatz kam. Die Datenblätter
konnten zwar nicht in allen Fällen völlig vollständig ausgefüllt werden, enthielten jedoch
insgesamt sehr gute Informationen.
sterien (13), Verbände (6) und weitere Akteursgruppen (3; Banken, Bewertungsunternehmen
etc.). Bei den vertiefenden Untersuchungen
wurden die Expertengespräche sowohl mit unmittelbar als auch mittelbar an den Verkäufen
Beteiligten oder davon Betroffenen geführt.
Einen Überblick über die Expertengespräche
der vertiefenden Untersuchungen (Fallbeispiele) je nach Akteursgruppe und Rolle bei
der Transaktion von Wohnungsbeständen gibt
Tabelle 1.5.
Bezogen auf die untersuchten konkreten Verkaufsfälle wurden die Gesprächspartner so ausgewählt, dass verschiedene Sichtweisen erfasst
und die Bewertungen gegenübergestellt werden konnten. Auf diese Weise konnten Unter-
Tabelle 1.4
Übersicht über geführte Expertengespräche
Expertengespräche in Zusammenhang mit ...
Anzahl
allgemeinen Recherchen/übergreifenden Fragestellungen
22
vertiefende Untersuchungen (Fallbeispiele Städte/Verkäufe)
73
gesamt
95
Tabelle 1.5
Expertengespräche der vertiefenden Untersuchungen (Fallbeispiele)
nach Akteursgruppe und Rolle bei der Transaktion von Wohnungsbeständen
Rolle bei der Transaktion
Verkäufer
Käufer
Doppelfunktion als Käufer
und Verkäufer
Kommunalverwaltung/Bund*
8
-
-
17
25
Investoren/Wohnungsunternehmen**
2
14
7
4
27
Verbände (Mieter,
Vermieter, Makler)
-
-
-
15
15
Akteursgruppen
Sonstige Akteure***
Insgesamt
mittelbar
Beteiligte bzw.
Betroffene
Insgesamt
-
-
-
6
6
10
14
7
42
73
* Bundeseisenbahnvermögen
** inkl. Leitungsfunktionen in erworbenen Unternehmen (Käufer, ggf. Doppelfunktion bei Blockverkäufen)
*** Beratungsunternehmen, Gutachter, Gewerkschaft etc.
12
2Strukturmerkmale der Transaktionen
großer Wohnungsbestände
Dieses Kapitel widmet sich dem Umfang und
der Struktur der seit 1999 in Deutschland erfolgten Transaktionen großer Wohnungsbestände. Die Angaben basieren auf den vom IfS
durchgeführten umfangreichen Recherchen
und beziehen sich auf Verkaufsfälle mit 800 und
mehr Wohnungen. Der vom IfS auf Grundlage
der Recherchen aufgebaute Datenpool umfasst
für den Zeitraum 1.1.1999 bis 30.6.2006 insgesamt 153 Verkaufsfälle (Näheres zur Methode
siehe vorangegangenes Kapitel).
2.1 Umfang und Art der Verkäufe
Wie Abbildung 2.1 zeigt, hat sich die Zahl der
Verkaufsfälle bei den Transaktionen großer
Wohnungsbestände (ab 800 WE) von 1999 bis
2005 stark erhöht. Während sich die Zahl der
Verkäufe in den Jahren 1999 bis 2003 innerhalb
einer Spanne von 6 bis 16 Fällen bewegte, stieg
sie in 2004 auf 24 und im Jahr 2005 auf 47 Fälle
spürbar an. Im ersten Halbjahr 2006 erfolgten
19 Verkäufe.
In Tabelle 2.1 und Tabelle 2.2 sind einzelne
Verkäufe aus den Jahren 1999 bis Juni 2006
mit einem Umfang von mehr als 10 000 Wohnungen bzw. zwischen 5 000 und 10 000 Wohnungen (jeweils absteigend nach Zahl der
Wohnungen) dargestellt.
Abbildung 2.1
Transaktionen großer Wohnungsbestände*:
Anzahl der Transaktionen 1999 bis Juni 2006
Anzahl
60
47
50
1999 bis Juni 2006 gesamt: 153 Fälle
40
30
24
20
10
16
15
16
2001
2002
2003
19
10
6
0
1999
2000
* Verkäufe ab 800 Wohnungen
2004
2005
01-06/
2006
Bei den Verkaufsfällen sind zwei unterschiedliche Wege des Verkaufs zu unterscheiden:
• der Verkauf eines Wohnungspakets,
• der Verkauf eines Unternehmens, in dessen
Eigentum sich Wohnungen befinden.
Während im ersten Fall Wohnungen direkt den
Eigentümer wechseln, werden im zweiten Fall
Unternehmensanteile veräußert. Der Käufer
übernimmt nicht nur die Wohnungen, sondern das gesamte Unternehmen und kann auf
vorhandene Management-, Verwaltungs- und
Vertriebsstrukturen zurückgreifen.
Bei einigen der ermittelten Unternehmensverkäufen wurde nicht das komplette Unternehmen, sondern nur ein Teil veräußert und ein
(meist kleiner) Teil der Unternehmensanteile
ist beim ursprünglichen Eigentümer verblieben. In diesen Fällen wurde bei den in diesem
Gutachten dargestellten Werten für verkaufte
Wohnungen nur der Anteil des Wohnungsbestands des Unternehmens als verkauft angesetzt, der den veräußerten Unternehmensanteilen entspricht. Der übrige Anteil des Wohnungsbestands des Unternehmens wurde dem
ursprünglichen Eigentümer zugeordnet bzw.
wie nicht verkaufte Wohnungen behandelt.
Wie Tabelle 2.3 zeigt, handelt es sich bei den
insgesamt für den Zeitraum 1999 bis Juni 2006
erfassten Verkaufsfällen bei 42 % um Unternehmensverkäufe, bei 50 % um Verkäufe von
Wohnungsbeständen und bei 7 % ließ sich
der Verkaufsweg nicht genau feststellen. Es
wird zudem deutlich, dass sich der Anteil der
Unternehmensverkäufe in den letzten Jahren
verringert und der Anteil der Bestandsverkäufe
erhöht hat. In den Jahren 1999 bis 2003 lag der
Anteil der Bestandsverkäufe durchweg noch
unter dem Durchschnitt des Gesamtzeitraums
1999 bis Juni 2006 von 50 %, im Jahr 2004 erreichte er genau den Durchschnittswert 50 %,
im Jahr 2005 stieg er auf 62 % und im ersten
Halbjahr 2006 erreichte er sogar 79 %.
Wie Tabelle 2.4 zeigt, ergeben sich bei Betrachtung der veräußerten Wohnungen andere
Anteile der Verkaufswege als bei Betrachtung
der Verkaufsfälle. 80 % aller von 1999 bis Juni
2006 verkauften Wohnungen wechselten über
Unternehmensverkäufe den Eigentümer, 16 %
über Bestandsverkäufe und bei 4 % ließ sich
der Verkaufsweg nicht eindeutig feststellen.
Hintergrund dieser von den Verkaufsfällen
stark abweichenden Verteilung ist, dass über
13
Strukturmerkmale der Transaktionen großer Wohnungsbestände
Tabelle 2.1
Transaktionen großer Wohnungsportfolios 1999 bis Juni 2006: Übersicht über die größten Verkaufsfälle (ab 10 000 Wohnungen)
lfd Nr.
Jahr
Verkäufer
Art des
Verkaufs
verkauftes
Unternehmen
Wohnungen*
1
2005
EON
Unternehmen
Viterra
137 671
2
2004
Bundesversicherungsanstalt für Angestellte
Unternehmen
GAGFAH
81 912
Fortress
3
2004
Stadt Berlin
Unternehmen
GSW
65 700
Cerberus/Goldman Sachs
(90 %)/ContestBeteiligungs
GmbH (10 %)
4
2001
Bundeseisenbahnvermögen
Unternehmen
11 Gesellschaften
60 835
Deutsche Annington
Immobilien GmbH
5
2004
Thyssen Krupp AG
Unternehmen
ThyssenKrupp Wohnimmobilien GmbH
48 000
Morgan Stanley/Corpus
6
2006
Stadt Dresden
Unternehmen
Wohnungsbauges. Dresden (Woba)
47 830
Fortress
7
2005
Hansestadt Hamburg
Unternehmen
GWG
38 400
Saga Hamburg
8
2000/
2003
Land Hessen
Unternehmen
Gem. Wohnungsbauges. Hessen (GWH)
36 751
Landesbank
Hessen-Thüringen (Helaba)
Käufer/Investor
Deutsche Annington
Immobilien GmbH
9
2002
Stadt Berlin
Unternehmen
Marzahner Wohnungsbauges.
32 000
Degewo
10
2004
WCM
Unternehmen
KWG Kiel u. a. Gesellschaften**
31 300
Blackstone Group
11
2005
Norddeutsche
Landesbank
Unternehmen
Nileg Immobilien Holding
27 701
Fortress
12
2004
Viterra
Bestand
27 000
Mira Grundstücksgesellschaft
13
2002
WCM
Unternehmen
GEHAG
24 500
Hamburger Landesbank
(später HSH-Bank)
14
1999
Berlin
Unternehmen
Wohnungsbauges. Hellersdorf
22 700
Stadt und Land WohnbautenGes. mbH (94 %)/GSW (6 %)
15
2001/
2003
Land
Schleswig-Holstein
Unternehmen
Landesentwicklungsges. Schleswig-Holstein
22 000
DGAG Deutsche Grundvermögen AG
16
2000
RSE
Unternehmen
RSE (inkl. 75 %-Anteil Gehag)
21 750
WCM
17
2005
BGAG Beteiligungsges. der Gewerkschaften
Unternehmen
BauBecon Holding
20 297
Cerberus
18
2001
Unternehmen
Wohnungsbau Niedersachsen GmbH;
Wohnungsbauges. Norden GmbH;
Treuhand BEV-MV
20 000
Nileg
19
2000
LfA-Gesellschaft für
Vermögensverwaltung
mbH
Unternehmen
Landeswohnungs- und Städtebauges. (LWS)
20 000
DKB Deutsche Kreditbank
20
2004
DB Real Estate
Management GmbH
Unternehmen
Deutschbau Holding GmbH (50 %-Anteil)
19 793
Viterra AG
21
2004
Land Hessen
Unternehmen
Wohnstadt Kassel
18 260
Nassauische Heimstätte
22
2005
HSH Nordbank
Unternehmen
GEHAG
17 850
Oaktree Capital Management
23
1999
Stadt Frankfurt/
Deutsche Post AG
Unternehmen
Wohnbau Rhein-Main
14 500
Viterra AG/Hypo-Vereinsbank
24
2002
Preussag/TUI
Unternehmen
WAG Salzgitter Wohnungs-GmbH
14 000
DAL
25
2002
Stadt Jena
Unternehmen
Städtische Wohnungsbau- und
Verwaltungsges. Jena
13 160
Stadtwerke Jena
26
2004
DAL
k. A.
13 500
Babcock&Brown
27
2006
Cerberus
k. A.
Wohnungsbauges. Jade GmbH
und weitere Bestände
12 300
Babcock&Brown/GPT Group
28
1999
Stadt Kiel
Unternehmen
Kieler Wohnungsbauges.
11 000
WCM (99,7 %)/
Privateigentümer (0,3 %)
29
2004
Stadt Nürnberg
Unternehmen
WBG Nürnberg GmbH
10 800
Städtische Werke
Nürnberg GmbH
30
2002
Land Hessen/Bund
+ Stadt Frankfurt
(2 Tranchen)
Unternehmen
Frankfurter Siedlungsges.
10 500
Viterra AG
* sofern von einem Unternehmen lediglich Teile verkauft wurden, wurde die Zahl der mit ihm verkauften Wohnungen nur anteilig angesetzt
** Gladbacher Aktienbauges. AG, Beamten-Bauges. Bremen, Bremische, Eisenbahn Wohnungsbauges. mbH Wuppertal
14
Tabelle 2.2
Transaktionen großer Wohnungsportfolios 1999 bis Juni 2006: Übersicht über Verkaufsfälle mit 5 000 bis unter 10 000 Wohnungen
Art des
Verkaufs
verkauftes
Unternehmen
DZ Bank, HSH Bank
(76 %), Kleinaktionäre
Unternehmen
BiG Heimbau AG
2002
Bayer AG
Unternehmen
BayWoGe
9 110
TreuHandStelle GmbH
2002
Stadt Gera
Unternehmen
Gewo - Geraer Wohnungsges. mbH
9 013
34
1999
Hoechst AG
Unternehmen
Hoechst Immobilien Wohnungsbau Hoechst
(Hoechst Bauen und Wohnen GmbH)
9 099
Deutsche Wohnen AG
35
2005
BLB-Beteiligungsverwaltungsges. Jota mbH
Unternehmen
GBWAG Bayerische
Wohnungs-Aktiengesellschaft
6 179
Deutsche Kreditbank AG/DKB
Immobilien AG
36
2005
Bayrische Landesbank
Unternehmen
Jota GmbH inkl. 75 %-Anteil an GBWAG
Bayerische Wohnungs-Aktiengesellschaft
6 179
Monacchia Treuhand
Gesellschaft
37
2004
Deutsche Bank
Unternehmen
8 209
Cerberus
38
2003
Stadt Gera
Unternehmen
Wohnungsbauges. Elstertal
7 490
Stadtwerke Gera AG
39
2000
Stadt Wilhelmshaven
Unternehmen
7 500
Deutsche Bank
40
2001
Unternehmen
Eisenbahn-Siedlungsges. mbH Stuttgart
6 500
LEG
Baden-Württemberg
41
2004
GWG Wuppertal
Bestand
6 000
Mietgesellschaft der
GWG Wuppertal GmbH&Co
KG/KGAL Allgemeine Leasing
42
2003
DAL
Unternehmen
43
2000
Preussag/TUI
Bestand
44
2001
Unternehmen
45
2005
Babcock&Brown Ltd.
46
2005
Immeo Wohnen (Morgan Stanley/Corpus)
47
2005
Vivacon AG
Unternehmen
48
2005
Berliner Verkehrsbetriebe, Anstalt öff. Rechts
49
2001
Land Hessen
lfd Nr.
Jahr
Verkäufer
31
2003
32
33
Wohnungen*
10 000
Objektgesellschaft
Käufer/Investor
Deutsche Annington Immobilien
GmbH
6 000
Babcock&Brown
6 000
DAL
5 879
TreuHandStelle GmbH
Bestand
5 801
Kristensen Properties A/S
Bestand
5 500
Fonciere des Regions Gruppe
Vivacon Rhein-Ruhr-Portfolio-I GmbH&Co KG
5 326
Institutioneller Anleger,
international
Unternehmen
GHG Wohnen GmbH
5 100
Corpus
Immobiliengruppe
Unternehmen
Wohnungsbauges. Hegemag
5 063
Bauverein Darmstadt
Vestische Wohnungsges. mbH (VWG), Herne
Tabelle 2.3
Transaktionen großer Wohnungsbestände (800 und mehr WE): Verkaufsfälle nach Art der Transaktion (Verkaufsweg) 1999 bis Juni 2006
1999
Verkaufsfälle, darunter Anteil ...
Unternehmensverkäufe
Verkäufe von Beständen
Verkaufsweg unklar
Insgesamt
2000
6
2001
2002
2003
2004
2005
01-06/
2006
199906/2006
10
16
15
16
24
47
19
153
100 %
50 %
75 %
60 %
50 %
33 %
30 %
16 %
42 %
0 %
50 %
25 %
33 %
44 %
50 %
62 %
79 %
50 %
0 %
0 %
0 %
7 %
6 %
17 %
9 %
5 %
7 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
Tabelle 2.4
Transaktionen großer Wohnungsbestände (800 und mehr WE): Verkaufte Wohnungen nach Art der Transaktion
(Verkaufsweg) 1999 bis Juni 2006
01-06/
2006
199906/2006
353 742
89 823
1 276 844
76 %
79 %
58 %
80 %
18 %
18 %
18 %
28 %
16 %
5 %
6 %
3 %
14 %
4 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
verkaufte Wohnungen,
darunter entfallen auf ...
56 855
90 667
139 732
119 168
63 716
363 142
Unternehmensverkäufe
100 %
81 %
95 %
90 %
77 %
Verkäufe von Beständen
0 %
19 %
5 %
8 %
Verkaufsweg unklar
0 %
0 %
0 %
2 %
100 %
100 %
100 %
100 %
Insgesamt
Datenquelle Tabelle 2.2 bis 2.4: Recherche des IfS
15
Unternehmensverkäufe weitaus größere Portfolios den Eigentümer wechselten als über Bestandsverkäufe. So liegt die durchschnittliche
Portfoliogröße bei Unternehmensverkäufen
im Zeitraum 1999 bis Juni 2006 bei rund 15 800
Wohnungen, bei Bestandsverkäufen dagegen
nur bei rund 2 600 Wohnungen.
2.2 Entwicklung der Zahl der
verkauften Wohnungen
Die Transaktionen großer Wohnungsbestände summieren sich über den Zeitraum von
1999 bis Juni 2006 auf insgesamt 1 276 844
Wohnungen. Wie bereits oben dargestellt, ist
bei dieser Zahl zu berücksichtigen, dass bei
Verkäufen von Unternehmen, bei denen die
Geschäftsanteile nicht vollständig den Eigentümer wechselten, sondern Anteile beim Alteigentümer verblieben sind, die Zahl der mit
dem Unternehmen verkauften Wohnungen
nur anteilig (entsprechend des Anteils der veräußerten Geschäftsanteile) angesetzt wurde.
Ohne dieses Bereinigungsverfahren würde die
Zahl der im Zeitraum von 1999 bis Juni 2006
verkauften Wohnungen bei 1 452 896 liegen.
Bei den im Folgenden dargestellten Zahlen zu
den Verkaufsfällen wird grundsätzlich mit den
bereinigten Werten (entsprechend der Gesamtzahl von 1 276 844 Wohnungen) gearbeitet.
Wie Abbildung 2.2 zeigt, wurden von den insgesamt rund 1 277 000 Wohnungen mit rund
807 000 Wohnungen alleine knapp zwei Drittel
in den beiden Jahren 2004 und 2005 und dem
ersten Halbjahr 2006 verkauft. Auf Grundlage
der bislang vorliegenden Verkaufsfälle (Stand
30. Juni 2006) lässt sich noch nicht abschätzen,
ob in 2006 erneut die Zahl an verkauften Wohnungen von 2005 erreicht wird. Zwar wurde bis
Mitte des Jahres 2006 bereits eine hohe Zahl
an Verkaufsfällen erreicht (siehe oben), jedoch
liegt die Zahl der in 2006 verkauften Wohnungen mit knapp 90 000 bislang noch weit
unter dem Niveau der beiden Vorjahre. Dies
liegt daran, dass bislang überwiegend kleinere
Verkäufe durchgeführt wurden und Großverkäufe wie etwa der Wohnungsbaugesellschaft
Dresden (rund 48 000 Wohnungen) Einzelfälle
darstellen. Zur Schätzung der Zahl der insgesamt im Jahr 2006 verkauften Wohnungen siehe Kapitel 3.6 (Nachtrag zum Zeitraum Juli bis
Dezember 2006) bzw. Tabelle 3.7.
Die in den einzelnen Jahren von 1999 bis
Juni 2006 jeweils größten verkauften Wohnungsportfolios streuen zwischen 11 000 und
138 000 Wohnungen. Die beiden größten Verkäufe (Viterra, GAGFAH) entfallen mit rund
138 000 und 82 000 Wohnungen auf die Jahre
2004 und 2005. Ebenfalls im Jahr 2004 fand der
seit 1999 drittgrößte Verkauf mit rund 66 000
Wohnungen (GSW) und der fünftgrößte Verkauf mit rund 48 000 Wohnungen (ThyssenKrupp Wohnimmobilien GmbH) statt. In den
Jahren vor 2004 sticht der im Jahr 2001 erfolgte
Verkauf des Bundeseisenbahnvermögens mit
rund 61 000 veräußerten Wohnungen hervor.
Im Jahr 2006 stellt der Verkauf der Wohnungsbaugesellschaft Dresden mit rund 48 000 Wohnungen bislang (bis Juni) den größten Deal dar
(Abbildung 2.3).
Abbildung 2.2
Zahl der verkauften Wohnungen 1999 bis Juni 2006
Wohnungen
400.000
363.142
353.742
1999 bis Juni 2006 gesamt: 1.276.844 WE
300.000
200.000
139.732
90.667
100.000
119.168
89.823
63.716
56.855
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
01-06/
2006
Abbildung 2.3
Größte Einzeltransaktion im jeweiligen Jahr von 1999 bis Juni 2006
Wohnungen
150.000
137.671
100.000
81.912
60.835
47.830
50.000
22.770
32.000
29.401
11.022
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
*V
erkäufe ab 800 Wohnungen;
sofern von einem Unternehmen lediglich Teile verkauft wurden,
wurde die Zahl der mit ihm verkauften Wohnungen nur anteilig angesetzt
2005
01-06/
2006
16
Abbildung 2.4 zeigt, dass die Zahl der Verkaufsfälle mit 800 bis unter 5 000 Wohnungen
von 1999 bis 2004 kontinuierlich angestiegen
ist: 1999 waren es nur zwei, 2004 bereits 13 Verkaufsfälle. Im Jahr 2005 ist es zu einem sprunghaften Anstieg auf 36 Verkaufsfälle gekommen
und auch im ersten Halbjahr 2006 deutet sich
mit 17 Fällen an, dass das Gesamtjahr 2006
ein ähnliches oder gar höheres Ergebnis als
2005 verzeichnen könnte. Die Verkaufsfälle
mit 5 000 und mehr Wohnungen weisen von
1999 bis 2005 zwar ebenfalls einen spürbaren
Anstieg (von vier auf elf ) auf, jedoch ist dieser
weitaus schwächer als bei den Verkäufen kleiner Portfolios (unter 5 000 WE).
Angesichts der dargestellten Entwicklung
könnte angenommen werden, dass der starke
Anstieg der Verkäufe kleiner Portfolios bereits
Resultat einer vielfach bezogen auf große Finanzinvestoren erwarteten Verwertungsstrategie ist, nämlich der Zerlegung zuvor gekaufter großer Portfolios bzw. des Weiterverkaufs
in Form von Blockverkäufen. Obwohl auf die
Thematik der Wiederverkäufe erst weiter unten
näher eingegangen wird, soll hier bereits festgehalten werden, dass der sprunghafte Anstieg
von Verkaufsfällen mit relativ kleinen Portfolios nicht in erster Linie auf Wiederverkäufe
(bezogen auf seit 1999 gekauften Portfolios)
zurückzuführen ist. Vielmehr spielen erstmals
im Zeitraum 1999 bis Juni 2006 veräußerte
Wohnungsbestände die ausschlaggebende
Rolle für diese Entwicklung bei kleinen Portfolios, wenngleich auch beim Wiederverkauf von
kleinen Portfolios eine gewisse Belebung in
den letzten Jahren festzustellen ist, die jedoch
schwächer ist als bei den Erstverkäufen.
Abbildung 2.4
Verkaufsfälle 1999 bis Juni 2006 nach Größe des Portfolios
Anzahl der Verkaufsfälle
50
40
36
30
17
20
9
10
2
4
5
5
7
8
13
11
7
11
11
5
2
0
1999
2000
bis unter 5.000 WE
2001
2002
5.000 und mehr WE
2003
2004
2005
01-06/
2006
Ausschlaggebend für den starken Anstieg
der Verkäufe relativ kleiner Portfolios dürfte
vielmehr zum einen sein, dass der deutsche
Wohnimmobilienmarkt, nachdem er von
Großinvestoren entdeckt wurde, nunmehr zunehmend von kleineren deutschen und ausländischen Investoren entdeckt wird, die in
erster Linie kleinere Wohnungspakete nachfragen. Von ihnen wird deshalb der Kauf kleinerer
Portfolios verfolgt, entweder weil größere Portfolios ihre Finanzkraft überfordern würden
oder weil über mehrere kleinere Portfoliokäufe
ein regional oder auf bestimmte Bestände verteiltes Portfolio aufgebaut werden soll.
Zum anderen verfolgen viele der größeren Finanzinvestoren durchaus noch das Ziel, das
bereits aufgebaute Portfolio durch weitere
Zukäufe zu vergrößern. Dabei wird auch auf
kleinere Bestände zurückgegriffen, nicht zuletzt weil die Zahl der angebotenen großen
Wohnungspakete inzwischen begrenzt ist.
Die in den letzten Jahren insgesamt gestiegene
Nachfrage nach kleinen Portfolios stößt auf
ein entsprechendes Verkaufsangebot auf Seiten traditioneller öffentlicher und privater Bestandshalter, die sich allerdings eher selten von
ihren Beständen vollständig trennen, sondern
nur Teile davon als strategische oder Gelegenheitsverkäufe veräußern. Zum einen gibt es
Fälle, in denen öffentliche Bestandshalter Teile
ihrer Bestände verkaufen, um Investitionen in
den übrigen Beständen zu finanzieren oder um
sich aus einer finanziellen Schieflage zu befreien. Es gibt jedoch auch eine Reihe traditioneller
privater Bestandshalter, die sich teilweise oder
vollständig von Wohnungsbeständen trennen,
die sie vielfach bereits in den 80er und 90er Jahren aufgekauft haben. Auch unter den privaten
Verkäufern kleinerer Portfolios gibt es Fälle, bei
denen aus finanziellen Schwierigkeiten heraus
verkauft wird.
In Abbildung 2.5 ist dargestellt, wie viele der
verkauften Wohnungen auf Verkäufe kleinerer
Portfolios (unter 5 000 Wohnungen) und auf
Verkäufe größerer Portfolios in den Jahren 1999
bis 2006 entfallen. Ebenso wie die oben dargestellte Zahl der Verkaufsfälle ist auch die Zahl
der im Rahmen kleinerer Portfolioverkäufe
verkauften Wohnungen von 1999 bis 2005 stark
angestiegen: von rund 5 000 Wohnungen auf
rund 78 000 Wohnungen. Auch im ersten Halbjahr 2006 wurden bei Verkäufen kleinerer Portfolios mit einer Anzahl von rund 30 000 mehr
Wohnungen verkauft als in allen Einzeljahren
von 1999 bis 2004. Allerdings wird auch deutlich, dass die Verkäufe kleinerer Portfolios trotz
ihres Anstiegs bzw. ihrer relativ hohen Anzahl
nur einen kleinen Anteil an den insgesamt ver-
17
0
2000
2002
2003
2004
29.693
77.739
25.469
14.448
22.280
104.720
115.380
24.352
2001
bis unter 5.000 WE
2005
5.000 und mehr WE
60.130
276.003
337.674
1999
76.351
100.000
14.316
200.000
41.436
300.000
01-06/
2006
Abbildung 2.6
Erst- und Wiederverkäufe bezogen auf den Zeitraum 1999 bis Juni 2006
Wohnungen
317.862
400.000
350.000
0
1999
2000
Erstverkäufe
2001
Wiederverkäufe
2003
2004
2005
73.398
54.689
126.430
2002
45.281
50.000
9.027
100.000
18.375
150.000
1.961
200.000
100.793
137.771
250.000
16.425
227.312
300.000
0
Dieser Abschnitt widmet sich der Art und
Qualität der veräußerten Bestände. Die im
Folgenden dargestellten Befunde stützen sich
auf die im Rahmen der allgemeinen Recherchen und vertiefenden Untersuchungen (Expertengespräche, Datenblätter zu veräußerten
Wohnungen) ermittelten Informationen zu
Baualter, Qualität und Lage der Bestände. Diese Informationen liegen zwar nicht flächendeckend für alle ermittelten Verkaufsfälle vor,
jedoch konnten insbesondere Angaben für die
Bestände der besonders großen Wohnungsverkäufe ermittelt werden, die einen Großteil aller
verkauften Wohnungen ausmachen, sodass
sich auf dieser Grundlage bzw. auf Basis von
Schätzungen Tendenzaussagen zu den insgesamt verkauften Wohnungen treffen lassen.
400.000
90.667
2.4 Art und Qualität der
veräußerten Bestände
Wohnungen
51.888
Hinter den jüngst angestiegenen Wiederverkäufen stehen insbesondere Verkäufe von
kompletten Wohnungsunternehmen, die
entweder bereits zuvor im Zeitraum seit 1999
komplett veräußert wurden (z. B. Gehag, WBG
Jade Wilhelmshaven) oder die vor ihrem Verkauf als Aufkäufer von Wohnungen aufgetreten
sind, um ihren vorhandenen Wohnungsbestand zu erweitern (z. B. Viterra, HPE Property
Holding). Der Wiederverkauf von Teilen der
seit Ende der 90er Jahre erworbenen Portfolios
(Blockverkäufe) hat zwar in jüngster Zeit etwas
zugenommen, spielt jedoch bei den gesamten Wiederverkäufen derzeit noch keine sehr
große Rolle (bezogen auf Verkäufe ab 800 Wohnungen).
(1)
Ein direkter Vergleich ist nicht
möglich, weil die Zusatzerhebung zum Mikrozensus weiter
gefasste Baualtersgruppen verwendet und nur bewohnte Mietwohnungen (exkl. Leerstand)
ausweist. Im Jahr 2002 lag der
Anteil der bewohnten Mietwohnungen der Baualtersgruppe
von 1949 bis 1978 in Deutschland bei 49 % (alte Länder
55 %). Dieser Wert, der mehr
Baujahre als die der 50er und
60er Jahre abdeckt, lässt auf
überproportionale Verkäufe der
Bestände der 50er und 60er
Jahre schließen.
Abbildung 2.5
Verkaufte Wohnungen nach Größe des Portfolios 1999 bis Juni 2006
4.967
Von den in der Zeit von 1999 bis Juni 2006
insgesamt im Rahmen großer Transaktionen
verkauften 1 276 844 Wohnungen entfallen
1 059 345 auf Erstverkäufe, bei 217 499 Wohnungen handelt es sich um Wiederverkäufe,
d. h. die Wohnungen wurden in dem Zeitraum
bereits zuvor ein- oder mehrmals verkauft.
Einbezogen werden bei dieser Betrachtung
nur Wiederverkäufe ab 800 Wohnungen, also
ohne kleine Blockverkäufe und Einzelprivatisierung. Die Wiederverkäufe weisen insbesondere in 2004 (rund 45 000 WE) und 2005 (rund
126 000 WE) eine spürbar steigende Tendenz
auf (Abbildung 2.6).
56.855
2.3 Erst- und Wiederverkäufe im
Zeitraum 1999 bis Juni 2006
Prägend für die großen Transaktionen sind Bestände der 50er und 60er Jahre, auf die schätzungsweise 50 % bis 60 % der von 1999 bis Juni
2006 verkauften Wohnungen entfallen. Die übrigen Bestände bestehen zu etwa gleichen Anteilen aus Altbauwohnungen (mit Schwerpunkt
auf den 20er und 30er Jahren) und Wohnungen
der 70er bis 90er Jahre (mit Schwerpunkt auf
den 70er Jahren). Ein Vergleich mit den Ergebnissen des Mikrozensus deutet darauf hin, dass
Wohnungen der 50er und 60er Jahre im Vergleich zum gesamten Mietwohnungsbestand
in Deutschland überproportional veräußert
wurden.¹
0
äußerten Wohnungen ausmachen, während
die größeren Portfolioverkäufe mit 5 000 und
mehr Wohnungen den weitaus größten Anteil
der insgesamt verkauften Wohnungen stellen.
01-06/
2006
18
(2)
Basis dieser Berechnung sind
die ca. 1 Mio. Erstverkäufe der
Jahre 1999 bis Juni 2006.
Bei den Verkäufen von Beständen für Beschäftigte öffentlicher oder privater Unternehmen
(Industrie, Bahn, Post, BfA) sind Bauten der
50er und 60er Jahre überproportional vertreten, während bei Verkäufen kommunaler
Wohnungen bzw. Wohnungsunternehmen
das Baualter breiter streut. In Ostdeutschland
spielen Plattenbauten bei den Verkäufen eine
Rolle, jedoch nicht ausschließlich.
(3)
Z. B. eine Kumulation verschiedener Defizite in Wohnungen
und Gebäuden, wie fehlende/veraltete
Sammelheizung,
fehlende/schlecht ausgestattete
Bäder, Einfachverglasung, mangelhafte
Gebäudeisolierung,
Schäden an Fassaden/Gemeinschaftsanlagen etc.
(4)
Bei der Ermittlung dieses Werts
und der übrigen in diesem Kapitel dargestellten
Kaufpreise
wurden nur Fälle mit Angaben
zum Brutto-Preis (Netto-Preis
zuzüglich übernommener Verbindlichkeiten) einbezogen. Fälle, bei denen aufgrund interner
Verkäufe zwischen kommunalen
Unternehmen oder Unternehmen der Länder offensichtlich
bzw. mutmaßlich kein Marktpreis vereinbart wurde, wurden
bei den Berechnungen ausgeklammert (zum Abdeckungsgrad
der Preisangaben bei den Verkaufsfällen siehe Beschreibung
der Untersuchungsmethode im
vorangegangenen Kapitel). Im
Rahmen der Wohnungspakete
wurden auch Gewerbeeinheiten
mit verkauft, die mangels Angaben aus den erhobenen Verkaufspreisen nicht herausgerechnet werden konnten. Dabei
handelt sich typischerweise um
in die Wohnobjekte integrierte
Kleingewerbeeinheiten (Läden,
Geschäfte, Praxen etc.), nicht
aber über eigenständige, große
Gewerbe- oder Bürokomplexe.
Soweit Angaben über die Zahl
der Gewerbeeinheiten vorlagen,
umfassten diese regelmäßig
weniger als 3 % des Gesamtbestands (ein Ausnahmefall mit
6 % bei nur 900 Wohnungen).
Aufgrund der eher geringen
Anteile kann davon ausgegangen werden, dass die durchschnittlichen Verkaufspreise pro
Wohnung nur unwesentlich von
unterschiedlichen Anteilen einbezogener Gewerbeeinheiten
beeinflusst werden.
(5)
Die Schätzung der gezahlten
Quadratmeterpreise wurde auf
Grundlage von Angaben der
Zusatzerhebung zum Mikrozensus zu den Wohnflächen unterschiedlicher Baualtersgruppen
in den alten und neuen Ländern durchgeführt, weil für die
verkauften Wohnungen in zu
wenigen Fällen Angaben zu deren Wohnflächen zur Verfügung
standen. Die Preise pro Wohnfläche der Verkaufsfälle wurden
unter Berücksichtigung der Faktoren alte/neue Länder und Baualter aus den erhobenen Preisen
pro Wohnung unter Nutzung der
jeweiligen Mikrozensusangaben
zu den Wohnflächen näherungsweise ermittelt.
Der durchschnittliche Anteil der gebundenen
Sozialwohnungen liegt bei den veräußerten
Beständen bezogen auf den Verkaufszeitpunkt
schätzungsweise zwischen 20 % und 25 %, also
etwa zwischen 200 000 und 250 000 Wohnungen.² Bei einzelnen Portfolios sind abhängig
von der Baualtersstruktur und den Aktivitäten
des Alteigentümers bezogen auf die vorzeitige
Rückzahlung öffentlicher Darlehen erhebliche
Abweichungen von diesem Durchschnittswert
festzustellen: Bei den recherchierten Fällen
reicht die Spanne von 0 % bis 70 %. Tendenziell dürfte der Anteil preisgebundener Bestände
bei Verkäufen kommunaler Bestände höher
sein, da sie einen in der Regel höheren Anteil
jüngerer Bestände aufweisen.
Aufgrund des hohen Anteils von Beständen der
50er und 60er Jahre werden viele der gebundenen Wohnungen in den nächsten Jahren aus
der Bindung fallen, was nicht nur für die verkauften Bestände, sondern für den Sozialmietwohnungsbestand in Deutschland generell
zutrifft (vgl. hierzu Ausführungen zum Thema
soziale Wohnungsversorgung in Kapitel 5).
Für die verkauften Bestände ist bezogen auf
Gebäude, Wohnung (Standard, Zustand) und
Umfeld eine mittlere Qualität kennzeichnend
(schätzungsweise mindestens 60 % der Wohnungen). Der überwiegende Teil der Bestände
weist keinen spürbaren Modernisierungs- und
Instandsetzungsstau³ auf, was sowohl für eher
entspannte als auch für angespannte Märkte
gilt; auf kleinräumiger Ebene bzw. bei kleineren
Teilportfolios ist dies jedoch teilweise durchaus
der Fall. Insbesondere verkaufte kommunale
Bestände weisen eine eher unterdurchschnittliche Qualität auf (z. B. in Kiel). Dies liegt jedoch nicht immer daran, dass kommunale Bestände grundsätzlich eine unterdurchschnittliche Qualität aufweisen, vielmehr wurden
zum Teil von Kommunen gezielt Teilbestände
mit hohem Instandhaltungsstau aus ihrem Bestand heraus verkauft (z. B. Bonn, Berlin), etwa
um mit den Verkaufserlösen Modernisierungsund Instandhaltungsmaßnahmen an verbliebenen Beständen durchzuführen.
Teile der Bestände wurden in den letzen Jahren
modernisiert, dabei wurde jedoch in der Regel
kein überdurchschnittlicher, sondern ein allgemein üblicher Ausstattungsstandard erreicht.
In Ostdeutschland ist bei den verkauften Wohnungen der Anteil der Bestände mit Modernisierungs- und Instandsetzungsstau tendenziell
höher als in Westdeutschland.
Typisch für große Teile der Bestände sind ein
Wohnquartier und -umfeld, das eine eher geringe Dichte und einen eher hohen Grünanteil
sowie bei der Infrastruktur eine mittlere Qualität (außerhalb des Zentrums, aber gewachsene
Ausstattung/Anbindung) aufweist. In den Fallstädten liegen die verkauften Bestände gemäß
Mietspiegel überwiegend in einfachen oder
mittleren Lagen, die Quartiere gehören jedoch
zumeist nicht zu den sozialen Problemgebieten der Stadt.
Insgesamt sind die verkauften Bestände bezogen auf Gebäude, Wohnung (Standard, Zustand) und Umfeld weder durch eine Vielzahl
von „Schrottimmobilien“ noch durch „Perlen“
geprägt.
2.5 Wohnungspreise und
Transaktionsvolumen
Die im Rahmen von Transaktionen großer
Wohnungsportfolios im Durchschnitt gezahlten Preise pro Wohnung liegen insgesamt
über den Zeitraum von 1999 bis 2005 bei rund
42 000 € pro Wohnung.⁴ In jüngster Zeit ist
ein spürbarer Anstieg der Verkaufspreise zu
verzeichnen: Während in der Zeit von 1999 bis
2003 im Schnitt rund 34 000 € pro Wohnung
entrichtet wurden, waren es 2004 rund 38 000 €
und 2005 rund 49 000 € pro Wohnung (Abbildung 2.7).
Abbildung 2.8 zeigt die Entwicklung der Preise
bezogen auf die Wohnfläche der Wohnungen.⁵
Von 1999 bis 2003 wurden schätzungsweise im
Durchschnitt rund 520 € pro m², in 2004 rund
590 € pro m² und in 2005 rund 760 € pro m²
bezahlt. Dabei wurden für Portfolios in Berlin
die höchsten Preise entrichtet (teilweise über
1 000 € pro m² bzw. über 70 000 € pro Wohnung), wobei es sich jedoch um eher kleine
Wohnungspakete handelt, die den Gesamtdurchschnitt relativ gering beeinflussen.⁶
Im ersten Halbjahr 2006 sind die Durchschnittspreise auf rund 37 000 € pro Wohnung bzw.
640 € pro m² gesunken. Hieraus kann jedoch
nicht auf ein aktuell insgesamt spürbar sinkendes Preisniveau bei Transaktionen großer
Wohnungsbestände geschlossen werden, da
der Durchschnittspreis des ersten Halbjahrs
2006 im Wesentlichen von dem Verkauf der
Wohnungsbaugesellschaft Dresden bzw. dem
Verkauf ostdeutscher Bestände geprägt ist.
Ostdeutsche Bestände verzeichnen nämlich
mit 34 000 € pro Wohnung bzw. 587 € pro m²
im Zeitraum 1999 bis Juni 2006 ein spürbar
niedrigeres Preisniveau als in den alten Ländern verkaufte Bestände, für die durchschnittlich 42 000 € pro Wohnung bzw. 650 € pro m²
gezahlt wurde. Dabei weist der Verkauf der
Dresdner Wohnungsbaugesellschaft den bislang höchsten Verkaufspreis unter den in Ostdeutschland verkauften größeren Beständen
auf. Nimmt man nur die von 1999 bis 2005 in
Ostdeutschland verkauften Bestände (also
ohne den Verkauf der Dresdner Wohnungsbaugesellschaft), so liegt der durchschnittliche
Preis nur bei 22 000 € pro Wohnung bzw. 375 €
pro m², also sehr stark unter dem oben dargestellten durchschnittlichen Niveau der alten
Länder.
Betrachtet man nur verkaufte Portfolios mit
(überwiegend) in den alten Ländern gelegenen
Beständen, so ergibt sich folgende Preisentwicklung: 35 000 € pro Wohnung in den Jahren
1999 bis 2003, 38 000 € pro Wohnung in 2004,
49 000 € pro Wohnung in 2005 und 46 000 € pro
Wohnung im ersten Halbjahr 2006. Der Wert
für das erste Halbjahr 2006 deutet auf einen
leichten Rückgang der Preise bei Verkäufen in
den alten Ländern in 2006 hin. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass im ersten Halbjahr 2006 nur relativ wenige Wohnungen in den
alten Ländern verkauft wurden und dass wenige sehr große Verkäufe im zweiten Halbjahr das
Ergebnis für das Gesamtjahr 2006 stark beeinflussen können. Trotz dieser Einschränkungen
können die Zahlen für das erste Halbjahr 2006
zumindest als erstes Indiz angesehen werden,
dass sich bei den Transaktionen großer Wohnungsbestände der Preisanstieg zumindest
nicht in dem starken Maße wie in den letzten
Jahren fortsetzt und eine gewisse Beruhigung
einsetzt. Hierfür sprechen auch Aussagen aus
den Expertengesprächen. Von einigen Gesprächspartnern wurde das in 2005 erreichte
Preisniveau als überhitzt bzw. gar als „Blase“
bezeichnet. Diese Einschätzung dürfte umso
mehr für das Jahr 2006 gelten, zumal inzwischen ein spürbarer Anstieg des Zinsniveaus
eingesetzt hat, der voraussichtlich dämpfend
auf die Preisentwicklung wirken dürfte.
Abbildung 2.9 zeigt die Verteilung der von 1999
bis Juni 2006 veräußerten Wohnungen auf verschiedene Verkaufspreisklassen. Insgesamt
weisen die Preise eine breite Streuung auf:
31 % der verkauften Wohnungen entfällt auf
die Preisklasse von 30 000 bis unter 40 000 €
pro Wohnung und jeweils 29 % wurden zu
Preisen zwischen 40 000 und unter 50 000 €
19
pro Wohnung bzw. 50 000 und unter 60 000 €
pro Wohnung veräußert. Preise von 60 000 und
mehr € pro Wohnung wurden nur für gut 1 %
der Wohnungen und Preise unter 30 000 € pro
Wohnung für 9 % der Wohnungen bezahlt.
Der Schwerpunkt der Verkaufspreise liegt somit
in den drei Klassen mit Kaufpreisen zwischen
30 000 und 60 000 € pro Wohnung. Für die
Streuung der Preise spielt unter anderem die
zeitliche Komponente eine wesentliche Rolle:
Die Klasse 30 000 bis unter 40 000 € pro Wohnung repräsentiert in hohem Maße die Verkäufe im Zeitraum 1999 bis 2003 (82 % der WE
entfallen in diese Klasse). Die Klasse 40 000 bis
unter 50 000 € pro Wohnung ist kennzeichnend
(6)
Im
aktuellen
Grundstücksmarktbericht 2005/2006 Berlin
des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte widmet sich
ein Abschnitt den Paketverkäufen im 2. Halbjahr 2005. Für
Renditegrundstücke ergibt sich
demnach in Berlin ein durchschnittlicher Paketkaufpreis von
rund 660 € pro m² Wohn- und
Nutzfläche, wobei hier zum
Teil auch Gewerbegrundstücke
enthalten sind und Unternehmensverkäufe teilweise fehlen
(vgl. Gutachterausschuss Berlin
(2006), S. 37).
Abbildung 2.7
Durchschnittlicher Verkaufspreis pro Wohnung 1999 bis 2005
€proWohnung
60.000
1999bis2005gesamt:41.951€proWE
40.000
49.167€/WE
38.006€/WE
33.751€/WE
20.000
0
1999-2003
2004
2005
Datenquelle: Recherche des IfS; Fälle mit Preisangabe (52 % der WE)
Abbildung 2.8
Durchschnittlicher Verkaufspreis pro Quadratmeter 1999 bis 2005
€prom2
1.000
1999bis2005gesamt:646€prom2
800
600
757€/m²
585€/m²
521€/m²
400
200
0
1999-2003
2004
2005
Datenquelle: Recherche des IfS; Fälle mit Preisangabe (52 % der WE), Wohnfläche geschätzt
20
für Verkäufe im Jahr 2004 (61 % der WE entfallen in diese Klasse) und in der Klasse 50 000
bis unter 60 000 € pro Wohnung sind in hohem
Maße Verkäufe des Jahres 2005 vertreten.
Abbildung 2.9
Transaktionen großer Wohnungsbestände*: Wohnungen nach durchschnittlichem
Verkaufspreis pro Wohnung 1999 bis Juni 2006
Anteil der Wohnungen
60%
40%
31,4%
29,2%
29,1%
20%
8,3%
0,7%
0,8%
0,5%
60.00069.999
70.000
u.m.
0%
unter
20.000
20.00029.999
30.00039.999
40.00049.999
50.00059.999
€proWohnung
Abbildung 2.10
Transaktionen großer Wohnungsbestände*: Wohnungen nach durchschnittlichem
Verkaufspreis pro Wohnung 2005
Anteil der Wohnungen
100%
74,5%
80%
60%
40%
20%
0,0%
0%
unter
20.000
4,8%
6,7%
20.00029.999
30.00039.999
11,2%
40.00049.999
50.00059.999
2,0%
0,8%
60.00069.999
70.000
u.m.
€proWohnung
Tabelle 2.5
Durchschnittspreis in € pro Wohnung 2004 und 2005 nach Größe des verkauften
Portfolios (Anzahl der Wohnungen)
Größe des Portfolios
(Anzahl Wohnungen)
800 bis 9.999 Wohnungen
Jahr
2004
2005
Veränderung
2004-2005
36 523
41 557
14 %
10 000 bis 49.999 Wohnungen
38 006
51 634
36 %
50 000 u. m. Wohnungen
38 127
50 846
33 %
Insgesamt
38 006
49 167
29 %
Wie Tabelle 2.5 zeigt, hat von 2004 auf 2005 bei
allen Größenklassen der Portfolios ein Anstieg
der Durchschnittspreise stattgefunden: Bei
Wohnungspaketen mit 800 bis unter 10 000
Wohnungen stieg der Durchschnittspreis von
36 523 € um 14 % auf 41 557 € pro Wohnung,
bei Portfolios mit 10 000 bis unter 50 000 Wohnungen von 38 006 € um 36 % auf 51 634 € und
bei Portfolios mit 50 000 und mehr Wohnungen
von 38 127 € um 33 % auf 50 846 €. Bei mittleren
und großen Portfolios war der Preisanstieg demnach überdurchschnittlich, bei kleinen Portfolios unterdurchschnittlich. Dies deutet darauf hin, dass für mittlere und große Portfolios
- anders als angenommen werden könnte kein Größenrabatt eingeräumt wurde, vielmehr wurde für sie offensichtlich ein Aufschlag
gezahlt. Dies lässt sich dadurch erklären, dass
große Portfolios besonders hohe Rationalisierungspotenziale aufweisen und der Kauf
großer Portfolios für Investoren, die einen
großen Wohnungsbestand aufbauen wollen,
gegenüber dem Kauf vieler kleiner Bestände
eine erhebliche Aufwandsersparnis mit sich
bringt. Da die hohe Nachfrage nach mittleren
und großen Portfolios im Jahr 2005 auf ein begrenztes Angebot stieß, wurden von den Käufern hierfür hohe Preise geboten. Zusätzlich
begünstigt wurde diese Entwicklung durch das
in 2005 auf einen Tiefststand gesunkene Zinsniveau für Hypothekarkredite, das den Käufern
eine günstige Finanzierung der Kaufpreise ermöglichte (siehe auch Kapitel 6).
In Abbildung 2.10 ist die Verteilung der im Jahr
2005 verkauften Wohnungen auf Preisklassen dargestellt. 75 % der Wohnungen wurden
zu einem Preis zwischen 50 000 und unter
60 000 € pro Wohnung verkauft und nur bei
3 % liegt der Verkaufspreis bei 60 000 € und
mehr pro Wohnung (fast ausschließlich Fälle
in Berlin). Das oben dargestellte in 2005 spürbar gestiegene Niveau der Durchschnittspreise
ist somit weniger durch zahlreiche „Ausreißer“
nach oben geprägt, als vielmehr durch ein bei
der überwiegenden Mehrheit der verkauften
Wohnungen spürbar gestiegenes Preisniveau.
In 2005 sind aber nicht nur Verkäufe mit hohen,
sondern auch Verkäufe mit niedrigen Preisen zu
verzeichnen, die eine größere Zahl von Verkäufen mittlerer und kleinerer Portfolios betreffen.
11 % der in 2005 verkauften Wohnungen liegen
in der Preisklasse von 40 000 bis unter 50 000 €
pro Wohnung, 7 % wurden zu Preisen zwischen
30 000 bis unter 40 000 € pro Wohnung verkauft
und bei 5 % der Wohnungen lagen die Preise
noch niedriger. Bei den niedrigen Verkaufspreisen des Jahres 2005 handelt es sich häufig
um Bestände mit berechtigten Preisabschlägen
(z. B. Plattenbauten, ausgesonderte Bestände),
aber nicht nur um solche Bestände. Insgesamt
weisen die Preise pro Wohnung eine spürbare
Streuung auf, die nicht nur auf Unterschiede in
der Größe, Qualität und Lage sowie Verkaufszeitpunkt der Wohnungen, sondern auch auf
unterschiedliche Bewertungen und Renditeerwartungen der Käufer zurückzuführen ist.
Aufgrund steigender Verkaufszahlen sowie
steigender Preise pro Wohnung hat sich das gesamte Transaktionsvolumen in den letzten Jahren stark erhöht. In 2001 wurden im Rahmen
schätzungsweise rund 4,6 Mrd. € bewegt; in
2004 lag das Volumen bei etwa 13,8 Mrd., in
2005 bei rund 17,2 Mrd. € und im ersten Halbjahr 2006 bei 3,7 Mrd. €. Insgesamt ergibt sich
somit für die letzten zweieinhalb Jahre (2004
bis Juni 2006) ein Transaktionsvolumen von
34,7 Mrd. € (Abbildung 2.11).⁷
2.6 Struktur der Verkäufer
Von den im Zeitraum 1999 bis Juni 2006 im
Rahmen von Transaktionen großer Wohnungsbestände verkauften rund 1 277 000
Wohnungen wurden rund 723 000 Wohnungen
(57 %) von der öffentlichen Hand verkauft, d.
h. von Bund, Ländern und Kommunen. Unter
dieser Kategorie wurden auch Wohnungen
bzw. Wohnungsunternehmen einbezogen, die
privaten Eigentümern gehören, an denen die
öffentliche Hand eine Mehrheitsbeteiligung
hat (z. B. Landesentwicklungsgesellschaften,
Bundesunternehmen,
Wohnungsunternehmen im Eigentum von kommunalen Betrieben
wie Stadtwerke; Tabelle 2.6).
Rund 542 000 Wohnungen wurden von Privateigentümern (42 %) veräußert und rund 12 000
verkaufte Wohnungen (1 %) entfallen auf sonstige Eigentümer (Genossenschaften, Unternehmen ohne Erwerbszweck, ohne Angabe
etc.). Unter den Verkäufen von Privateigentümern sind 240 000 Wohnungen von industrieverbundenen Wohnungsunternehmen (44 %
der von Privaten verkauften Wohnungen bzw.
19 % von allen verkauften Wohnungen).
Ausländische Unternehmen haben mit rund
42 000 Wohnungen bisher einen geringen
Anteil von 3 % an den gesamten von 1999 bis
Juni 2006 verkauften Wohnungen. In jüngster
Zeit nimmt deren Bedeutung (insbesondere
aufgrund steigender Wiederverkäufe) jedoch
erheblich zu: so lag ihr Anteil im Zeitraum von
21
2004 bis Juni 2006 bei 5 % (darunter in 2005 bei
8 % bzw. im ersten Halbjahr 2006 bei 16 %) der
verkauften Wohnungen (zur Zuordnung privater Verkäufer siehe Hinweise in Tabelle 2.6).
Insgesamt ist der Anteil der von der öffentlichen
Hand verkauften Wohnungen in jüngster Zeit
zugunsten privater Verkäufe etwas zurückgegangen: Im Zeitraum von 1999 bis 2003 lag der
Anteil der von der öffentlichen Hand verkauften Wohnungen noch bei 77 %, im Zeitraum
2004 bis Juni 2006 nur noch bei 45 %. Im Gegenzug ist der Anteil der von privaten Eigentümern verkauften Wohnungen von 22 % auf
54 % gestiegen.
2.7 Struktur der Käufer
Von den insgesamt rund 1 277 000 Wohnungen
wurden rund 981 000 Wohnungen (77 %) von
privaten Käufern gekauft. Auf die öffentliche
Hand entfallen rund 280 000 gekaufte Wohnungen (22 %) und auf sonstige Käufer 15 000
Wohnungen (1 %). Hinter den Käufen durch
die öffentliche Hand stehen Übernahmen
von Wohnungsunternehmen durch kommunale Unternehmen (andere kommunale Wohnungsunternehmen, Stadtwerke, Verkehrsbetriebe etc.) oder andere Unternehmen mit öffentlicher Mehrheitsbeteiligung (Tabelle 2.7).
Unter den Käufen durch private Investoren
dominieren Unternehmen aus dem angelsächsischen Ausland (UK, USA, Kanada, Australien) mit rund 642 000 Wohnungen. Rund
38 000 Wohnungen wurden von Unternehmen
aus dem kontinentaleuropäischen Ausland
gekauft, die erst seit 2005 merklich als Käufer
auftreten. Von deutschen Unternehmen wur-
(7)
Für die übrigen Jahre wird aufgrund geringerer Besetzungsgrade bei den Preisangaben auf
Angaben zum hochgerechneten
Transaktionsvolumen verzichtet.
Abbildung 2.11
Transaktionen großer Wohnungsbestände*: hochgerechnetes Transaktionsvolumen 2004 bis Juni 2006
Mrd.€
25,0
20,0
15,0
17,2Mrd.€
2004 bis Juni 2006
gesamt:34,7Mrd.€
13,8Mrd.€
10,0
5,0
3,7Mrd.€
0,0
2004
2005
01-06/
2006
Datenquelle: Recherche des IfS; hochgerechnet mit Fällen mit Preisangabe (71 % der WE)
22
Tabelle 2.6
Transaktionen großer Wohnungsbestände (800 und mehr WE): Verkaufte Wohnungen 1999 bis Juni 2006 nach Art des Verkäufers*
1999 bis Juni 2006
Verkäufer
1999 bis 2003
2004 bis
Juni 2006
Wohnungen
Anteil
Anteil
Anteil
1 277 000
100 %
100 %
100 %
Öffentliche Hand
723 000
57 %
77 %
45 %
Kommune
337 000
26 %
29 %
25 %
Kommunales Wohnungsunternehmen
332 000
26 %
29 %
24 %
5 000
0 %
0 %
1 %
Bund/Land
386 000
30 %
48 %
20 %
Wohnungsunternehmen des Bundes bzw. Landes
265 000
21 %
35 %
13 %
Wohnungsunternehmen im Eigentum eines privaten Unternehmens mit
Mehrheitsbeteiligung des Landes/Bundes (Landesbank, LEG etc.)
121 000
9 %
13 %
7 %
Privat
542 000
42 %
22 %
54 %
Gesamt
kommunaler Mehrheitsbeteiligung (Stadtwerke etc.)
Unternehmen aus angelsächsischem Ausland
42 000
3 %
0 %
5 %
0
0 %
0 %
0 %
Deutsches Unternehmen im Eigentum der Industrie
240 000
19 %
10 %
24 %
Deutsches Unternehmen sonst. Eigentümer
Unternehmen aus kontinentaleuropäischem Ausland
236 000
18 %
12 %
22 %
Privateigentümer ohne Zuordnung
24 000
2 %
0 %
3 %
Sonstige
12 000
1 %
0 %
1 %
Genossenschaft
4 000
0 %
0 %
0 %
Übrige (Kirche, keine Angabe etc.)
9 000
1 %
0 %
1 %
* Summenabweichungen durch Rundung
Für die Zuordnung von privaten Verkäufern zu einer Region (Deutschland, kontinentaleuropäisches oder angelsächsisches Ausland) oder zu einer
Gruppe (Industrie/sonstige Eigentümer) wurden Sitz und Art der Muttergesellschaft bzw. des Fonds zugrunde gelegt
Tabelle 2.7
Transaktionen großer Wohnungsbestände (800 und mehr WE): Verkaufte Wohnungen 1999 bis Juni 2006 nach Art des Käufers*
1999 bis Juni 2006
1999 bis 2003
2004 bis
Juni 2006
Käufer
Wohnungen
Anteil
Anteil
Anteil
Gesamt
1 277 000
100 %
100 %
100 %
Öffentliche Hand
280 000
22 %
41 %
11 %
Kommune
8 %
138 000
11 %
17 %
93 000
7 %
12 %
5 %
kommunaler Mehrheitsbeteiligung (Stadtwerke etc.)
45 000
4 %
5 %
3 %
142 000
11 %
25 %
3 %
18 000
1 %
0 %
2 %
124 000
10 %
25 %
1 %
Privat
981 000
77 %
57 %
88 %
Bund/Land
642 000
50 %
18 %
69 %
38 000
3 %
1 %
4 %
44 000
3 %
5 %
2 %
247 000
19 %
33 %
12 %
9 000
1 %
0 %
1 %
15 000
1 %
2 %
1 %
Genossenschaft
8 000
1 %
1 %
0 %
8 000
1 %
1 %
0 %
Sonstige
* Summenabweichungen durch Rundung
Für die Zuordnung von privaten Käufern zu einer Region (Deutschland, kontinentaleuropäisches oder angelsächsisches Ausland) oder zu einer
Gruppe (Industrie/sonstige Eigentümer) wurden Sitz und Art der Muttergesellschaft bzw. des Fonds zugrunde gelegt
Datenquelle Tabelle 2.6 und 2.7: Recherche des IfS
den rund 291 000 Wohnungen übernommen,
davon 44 000 von industrieverbundenen Wohnungsunternehmen, die im Zeitraum von 1999
bis Juni 2006 nicht nur als Verkäufer, sondern
vor ihrem Verkauf noch als Käufer von Wohnungen auftraten. Bei rund 9 000 Wohnungen
liegen keine näheren Angaben zur Art des
privaten Käufers vor (zur Zuordnung privater
Käufer siehe Hinweise in Tabelle 2.7).
Der Anteil der von privaten Investoren gekauften Wohnungen ist von 57 % im Zeitraum 1999
bis 2003 auf 88 % im Zeitraum 2004 bis Juni
2006 gestiegen, der Anteil der Käufe der öffentlichen Hand dagegen von 41 % auf 11 % gesunken. Bei den privaten Käufern ist besonders der
Anstieg der von Unternehmen aus dem angelsächsischen Ausland gekauften Wohnungen
auffällig: Der Anteil dieser Wohnungen an allen gekauften Wohnungen hat sich von 18 % im
Zeitraum 1999 bis 2003 auf 69 % im Zeitraum
2004 bis Juni 2006 erhöht. Aber auch der Anteil von Käufern aus dem kontinentaleuropäischen Ausland hat sich von 1 % auf 4 % erhöht,
wenngleich diese Gruppe insgesamt in ihrer
Bedeutung als Käufer weit hinter den angelsächsischen Investoren zurücksteht.
23
2.8 Veränderung der Bestände von
Eigentümergruppen durch die
Transaktionen
Durch die Verkäufe und Käufe veränderten
sich die Bestände der verschiedenen Eigentümergruppen im Saldo erheblich. Der Wohnungsbestand der öffentlichen Hand ging
durch Transaktionen großer Wohnungsportfolios von 1999 bis Juni 2006 per Saldo um rd.
442 000 Wohnungen zurück. Im Gegenzug hat
sich die Zahl der Wohnungen bei den privaten
Eigentümern um rund 439 000 Wohnungen
und bei den sonstigen Eigentümern um 3 000
Wohnungen erhöht (Tabelle 2.8).
Im Folgenden wird zwischen kommunalen
Wohnungsunternehmen (unmittelbar im Eigentum einer Kommune bzw. eines Stadtstaats)
und Wohnungsunternehmen des Bundes bzw.
eines Landes (ohne Stadtstaaten) unterschieden. Zusätzlich wird bei diesen beiden Gruppen unterschieden, ob sich das Wohnungsunternehmen unmittelbar im Eigentum der
Kommune bzw. des Bundes oder Landes befindet, oder ob es im Eigentum eines privaten
Unternehmens mit Mehrheitsbeteiligung der
Kommune bzw. des Bundes oder Landes ist.
Tabelle 2.8
Überblick über die Verkäufe und Käufe 1999 bis Juni 2006 nach Art der Eigentümer/Investoren*
Verkäufe
Eigentümer
Gesamt
Käufe
Saldo
Wohnungen
Anteil
Wohnungen
Anteil
Wohnungen
1 277 000
100 %
1 277 000
100 %
0
Öffentliche Hand
723 000
57 %
280 000
22 %
-442 000
Kommune
337 000
26 %
138 000
11 %
-199 000
332 000
26 %
93 000
7 %
-239 000
5 000
Strukturmerkmale
der Transaktionen
kommunaler Mehrheitsbeteiligung
(Stadtwerkegroßer
etc.) Wohnungsbestände
0 %
45 000
4 %
40 000
142 000
11 %
-244 000
Bund/Land
386 000
30 %
265 000
21 %
18 000
1 %
-247 000
121 000
9 %
124 000
10 %
3 000
Privat
542 000
42 %
981 000
77 %
439 000
42 000
3 %
642 000
50 %
600 000
0
0 %
38 000
3 %
38 000
240 000
19 %
44 000
3 %
-196 000
236 000
18 %
247 000
19 %
11 000
24 000
2 %
9 000
1 %
-15 000
Sonstige
12 000
1 %
15 000
1 %
3 000
Genossenschaft
4 000
0 %
8 000
1 %
4 000
9 000
1 %
8 000
1 %
-1 000
*Summenabweichungen durch Rundung
Zur Zuordnung privater Eigentümer/Investoren bzw. privater Verkäufer/Käufer siehe Hinweise in Tabellen 2.6 und 2.7
24
Die Zahl der Wohnungen kommunaler Wohnungsunternehmen reduzierte sich per Saldo
um 239 000 Wohnungen (332 000 WE verkauft;
93 000 WE gekauft). Da kommunale Wohnungsunternehmen nicht nur durch Privateigentümer, sondern zu einem kleineren Teil
auch durch kommunale Betriebe (Stadtwerke,
Verkehrsbetriebe etc.) gekauft wurden, hat sich
der Bestand in der Kategorie „Wohnungsunternehmen im Eigentum privater Unternehmen
mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung“ um
40 000 Wohnungen erhöht.
Die Zahl der Wohnungen von Wohnungsunternehmen des Bundes und des Landes nahm
per Saldo um 247 000 ab. Hingegen verbuchten
Wohnungsunternehmen im Eigentum privater
Unternehmen mit einer Mehrheitsbeteiligung
von Bund bzw. Land (z. B. LEG, Landesbank)
per Saldo einen leichten Zuwachs von 3 000
Wohnungen; dieser nahezu ausgeglichene
Saldo ist jedoch Ergebnis umfangreicher Aufkäufe (124 000 Wohnungen) vor allem von
Wohnungsunternehmen des Bundes und des
Landes sowie umfangreicher Verkäufe (121 000
Wohnungen) vor allem an Private.
Die Zahl der Wohnungen, die unmittelbar und
mittelbar im Einflussbereich der Kommunen
stehen (kommunale Wohnungsunternehmen und Wohnungsunternehmen im Eigentum privater Unternehmen mit kommunaler
Mehrheitsbeteiligung), ging von Ende 1998 bis
Ende Juni 2006 durch Verkäufe an Privatinvestoren um 199 000 Wohnungen zurück. Darüber hinaus wurden rund 138 000 Wohnungen
innerhalb des kommunalen Einflussbereichs
verkauft, darunter entfallen rund zwei Drittel
(93 000 WE) auf Verkäufe von kommunalen
Wohnungsunternehmen an andere kommunale Wohnungsunternehmen sowie rund ein
Drittel (45 000 WE) auf Verkäufe an private Unternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung (Stadtwerke etc.). Verkäufe innerhalb des
kommunalen Einflussbereichs sind deshalb
von Interesse bzw. Bedeutung, weil sich durch
die Finanzierung des Kaufs der Renditedruck
auf das veräußerte Wohnungsunternehmen
auch in diesen Fällen in der Regel erhöht.
2.9 Veränderung der
Anbieterstruktur durch
Transaktionen großer Bestände
Erläuterung des methodischen Vorgehens
(8)
GdW(2004), S.106.
Im Folgenden wird dargestellt, wie sich die
Transaktionen großer Wohnungsbestände seit
Ende der 90er Jahre auf die Anbieterstruktur auf
dem deutschen Wohnungsmarkt ausgewirkt
haben. Notwendige Grundlage einer solchen
Analyse sind Informationen zur Anbieterstruktur am Ausgangs- und Endzeitpunkt des betrachteten Zeitraums, d. h. zum 31.12.1998 und
zum 30.06.2006. Zudem werden für die Beantwortung der in Zusammenhang mit den großen Transaktionen stehenden Fragestellungen
Informationen zur Anbieterstruktur benötigt,
die in geeigneter Weise zwischen verschiedenen Gruppen (öffentliche Hand und private
Eigentümer) unterscheiden. Da es keine Datenquelle gibt, aus der sich solche Angaben
zur Anbieterstruktur für diese Zeitpunkte „aus
einer Hand“ gewinnen ließen, mussten eigene
Berechnungen durchgeführt werden, die auf
der Kombination verschiedener Datenquellen
und teilweise auf Annahmen aufbauten.
Vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
wurden im Jahr 2004 Informationen zur Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt
veröffentlicht, die den Stand Anfang 2002 wiedergeben und auf der Nutzung verschiedener
Informationen des Statistischen Bundesamts
(Mikrozensus 2002, 1 % Wohnungsstichprobe
1993 und Gebäude- und Wohnungszählung
1995) sowie der GdW-Jahresstatistik beruhen.⁸
Dabei wird bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand in Deutschland zwischen professionell-gewerblichen Anbietern (darunter Genossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen, öffentliche Wohnungsunternehmen,
privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen
etc.), privaten Kleinanbietern/Amateurvermietern und Selbstnutzern unterschieden.
Die Berechnungen des IfS zur Anbieterstruktur
in den Jahren 1998 und 2006 greifen das vom
GdW verwendete Mengengerüst bzw. Schema
zur Klassifizierung der Anbieter im Kern auf,
weil es in seiner Grundstruktur dafür sehr gut
geeignet ist. Zudem wird in der Fachöffentlichkeit vielfach darauf Bezug genommen, sodass es
gängig ist. Für den Zweck dieser Untersuchung
war jedoch eine gewisse Anpassung bei der Definition einzelner Anbietergruppen notwendig,
um Kompatibilität zwischen den Informationen des GdW und den vom IfS im Rahmen der
erfassten Transaktionen großer Wohnungsbestände ermittelten Eigentümergruppen herzustellen. Dies betraf insbesondere die Zuordnung von Anbietern bzw. Eigentümern zu den
drei Gruppen „Kommunen“, „Bund/Land“ und
„private Eigentümer“. Die Zuordnungen in der
GdW-Statistik beruhen auf einer Selbsteinordnung der befragten Mitgliedsunternehmen zu
Anbietergruppen, während die Zuordnung
der vom IfS ermittelten Transaktionen großer
Wohnungsbestände nicht über eine Selbstein-
ordnung der Unternehmen, sondern vielmehr
auf Grundlage der erhobenen Sachverhalte
zu den Eigentumsverhältnissen erfolgte. Z. B.
wurden vom IfS private Unternehmen mit
Mehrheitsbeteiligung des Bundes/Landes der
Eigentümergruppe „Bund/Land“ zugeordnet
(entsprechendes gilt für die Eigentümergruppe
„Kommune“), während die Selbsteinordnung
von Unternehmen in einigen dieser Fälle zu
der Eigentümergruppe „Privates Unternehmen“ erfolgte. Weitere Änderungen der Zuordnung betrafen von Stadtstaaten verkaufte Wohnungsunternehmen, die vom IfS einheitlich als
kommunales bzw. städtisches Wohnungsunternehmen eingestuft wurden. Diese Anpassungen in der Zuordnung erfolgten unter Beteiligung des GdW, der das IfS bei der Klärung
der Eigentümer- bzw. Anbietersystematik tatkräftig unterstützte.
Ein weiterer Anpassungsschritt bezog sich
auf die von den GdW-Mitgliedsunternehmen verwalteten Wohnungen Dritter, die in
der Anbietersystematik des GdW dem jeweils
verwaltenden Unternehmen zugeordnet bzw.
bei dessen Zahl der Wohnungen subsumiert
wurden. In Zusammenhang mit den Verkäufen von Unternehmen hätte eine Beibehaltung
dieser Systematik zu Verzerrungen geführt, da
bei Unternehmensverkäufen zwar die Verwaltungsverträge in der Regel bestehen bleiben
dürften, die verwalteten Wohnungen jedoch
nicht den Eigentümer wechseln. Sofern es sich
um verwaltete Mietwohnungen Dritter handelt,
wurden sie der vom IfS zusätzlich eingeführten
Kategorie „von professionell-gewerblichen Eigentümern verwaltete Mietwohnungen Dritter“ zugeschlagen, sofern es sich um verwaltete Eigentumswohnungen handelt, die in der
Regel der Mieterprivatisierung entstammen,
wurden sie in der Rubrik „selbst genutzte Wohnungen“ eingeordnet.⁹
Ausgehend von der vom GdW veröffentlichten
und vom IfS strukturell angepassten Anbieterbzw. Eigentümerstruktur 2002 wurde in einem
Schätzverfahren die Eigentümerstruktur für
Ende 1998 und Juni 2006 berechnet. Grundlage
waren die Faktoren Bautätigkeit, Wohnungsabgänge, Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und Transaktionen großer Wohnungsbestände. Dabei wurde zum einen auf Angaben der amtlichen Statistik zurückgegriffen:
Die Wohnungsbestandsfortschreibung diente
als Rahmengröße für die Entwicklung der Gesamtzahl der Wohnungen in dem Mengengerüst, Wohnungszugänge in einzelnen Teilsegmenten (Mehrfamilienhäuser, 1-2-Familienhäuser, Eigentumswohnungen) sowie Abgänge
an Wohnungen wurden über Informationen
25
der Bautätigkeitsstatistik in die Berechnungen
einbezogen. Zum anderen wurden Informationen aus der Jahresstatistik des GdW genutzt,
um den Anteil der gesamten Bautätigkeit und
Abgänge zu bestimmen, der auf die Eigentümergruppen entfällt, die die GdW-Mitgliedsunternehmen stellen bzw. von ihnen weitgehend
geprägt werden. Zusätzlich wurden daraus
Informationen zur Entwicklung der Eigentümerstruktur der GdW-Mitgliedsunternehmen
sowie zu den für Dritte verwalteten Mietund Eigentumswohnungen herangezogen.
Neben den Veränderungen, die sich aus Bautätigkeit und Abgängen auf die Eigentümerstruktur ergeben, galt es, die Umwandlung
von Miet- in Eigentumswohnungen bzw. den
Verkauf der Wohnungen an Selbstnutzer zu
berücksichtigen. Hierzu liegen bundesweit nur
vereinzelt Informationen vor, die zudem von
einer unterschiedlichen Systematik geprägt
sind. Einen relativ guten Anhaltspunkt geben
die Daten des Oberen Gutachterausschusses
des Landes Nordrhein-Westfalen, die sich auf
die landesweit erhobenen Erstverkäufe von
in Wohneigentum umgewandelten Mietwohnungen beziehen. Da Nordrhein-Westfalen als
größtes Bundesland einen relativ großen Anteil
des gesamten Wohnungsbestands in Deutschland abdeckt und zudem sehr verschiedene
Wohnungsmarktregionen und -typen einschließt, wurden die Informationen als Grundlage für eine Hochrechnung bzw. Schätzung
des gesamten Umfangs der Umwandlungen in
Deutschland verwendet.
Da bezogen auf den Zeitraum von Ende 1998
bis Juni 2006 nicht zu allen Einzeljahren Angaben aus den genannten Quellen vorlagen,
wurde teilweise mit Trendfortschreibungen
oder Plausibilitätsüberlegungen gearbeitet.
Beispielsweise wurden die Baufertigstellungen
des ersten Halbjahres 2006 aus der Entwicklung des Vorjahres in Verbindung mit Daten zu
den Baugenehmigungen, die bis zum Stand Februar 2006 vorlagen, abgeleitet. Sofern aus den
Datenquellen keine Informationen vorlagen,
wie sich die Werte auf einzelne Eigentümergruppen verteilen, wurden entweder proportionale Verteilungen (entsprechend des Anteils
am Wohnungsbestand) oder gewisse Abweichungen davon auf der Basis von Plausibilitätserwägungen unterstellt. Dies betraf weniger öffentliche Eigentümer und Genossenschaften,
da zu diesen Eigentümergruppen in der Regel
Informationen aus der GdW-Jahresstatistik zu
gewinnen waren, als private Eigentümergruppen.
Insbesondere bezogen auf die privaten Eigentümergruppen sind die vorgenommenen
(9)
Zusätzliche Anpassung: Mietwohnungen in 1-2-Familienhäusern inkl. leer stehender Wohnungen.
26
Berechnungen als relativ grobe Schätzungen
zu verstehen, zu denen es mangels geeigneter
Informationen keine Alternative gab. Das berechnete Mengengerüst zur Eigentümerstruktur Ende 1998 und Mitte 2006 dürfte für den
maßgeblichen Zweck dieser Untersuchung,
die Darstellung der Veränderungen durch die
in dieser Zeit erfolgten Transaktionen großer
Wohnungsbestände, dennoch eine ausreichende Genauigkeit aufweisen. Schließlich
ging es nicht in erster Linie um die Frage, wie
viele Wohnungen einzelne Eigentümergruppen genau besitzen, sondern darum darzustellen, in welchen Größenordnungen sich
die Wohnungsbestände der für die Verkäufe
maßgeblichen Eigentümergruppen bewegen
und wie diese sich in der Anzahl durch große
Transaktionen, die relativ genau erfasst wurden, verändert haben.
Ergebnisse der Berechnungen
In Tabelle 2.9 sind die Ergebnisse der Berechnungen zur Veränderung der Anbieterstruktur
von Ende 1998 bis Mitte 2006 dargestellt. Als
Folge der Transaktionen großer Wohnungsbestände hat sich die Zahl der Wohnungen, die
sich im Eigentum der öffentlichen Hand befinden, in diesem Zeitraum insgesamt um 15,1 %
(442 000 WE) reduziert. Während sich kommunale Wohnungen um 8,0 % (199 000 WE)
verringert haben, sind es bei Bund/Land mit
54,2 % (243 000 WE) mehr als die Hälfte der
Wohnungen.
Tabelle 2.9
Veränderung der Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt durch Transaktionen großer Wohnungsbestände und weitere Faktoren
(Bautätigkeit, Abgänge, Umwandlung und Verkauf an Selbstnutzer)
Anzahl Wohnungen zum
Stichtag ...
31.12.1998
30.06.2006
Veränderung 1998 bis
Juni 2006
davon durch Transaktionen großer Bestände
Wohnungen
Wohnungen
in Prozent
in Prozent
davon durch weitere
Faktoren*
Wohnungen
in Prozent
2 922 000
2.326 000
-596 000
-20,4 %
-442 000
-15,1 %
-154 000
-5,3 %
Kommunale Eigentümer (Komm.
Wohnungsunternehmen und
WU im Eigentum eines privaten
Unternehmens mit komm.
Mehrheitsbeteiligung)
2 474 000
2 120 000
-354 000
-14,3 %
-199 000
-8,0 %
-155 000
-6,3 %
Bund/Land (Wohnungsunternehmen des Bundes/Landes und
WU im Eigentum eines privaten
Unternehmens mit Mehrheitsbeteiligung des Bundes/Landes)
448 000
206 000
-242 000
-54,0 %
-243 000
-54,2 %
1 000
0,2 %
b) Private professionell-gewerbliche
Eigentümer (privatwirtschaftliche
Wohnungsunternehmen, Banken,
Fonds etc.)
3 516 000
4 059 000
543 000
15,4 %
439 000
12,5 %
104 000
3,0 %
c) Sonstige professionellgewerbliche Eigentümer
2 397 000
2 312 000
-85 000
-3,5 %
3 000
0,1 %
-88 000
-3,7 %
a) Öffentliche Hand
2 164 000
2 079 000
-85 000
-3,9 %
4 000
0,2 %
-89 000
-4,1 %
Übrige (Kirche, sonstige WU
etc.)
233 000
233 000
0
0,0 %
-1 000
-0,4 %
1 000
0,4 %
1. Professionell-gewerbliche
Eigentümer gesamt (a bis c)
8 835 000
8 697 000
-138 000
-1,6 %
0
0,0 %
-138 000
-1,6 %
740 000
453 000
-287 000
-38,8 %
0
0,0 %
-287 000
-38,8 %
13 569 000
14 507 000
939 000
6,9 %
0
0,0 %
939 000
6,90 %
5 160 000
5 421 000
262 000
5,1 %
0
0,0 %
262 000
5,1 %
Genossenschaften
2. Eigentümer, deren Miet-WE
von professionell-gewerblichen
Eigentümern verwaltet werden
3. Private Kleineigentümer/nicht
gewerbliche Vermieter
Vermietete/leere WE 1-2-Fam.h.
Geschosswohnungen
4. Selbstnutzer
1-2-Familienhäuser
Geschosswohnungen
Wohnungseigentümer gesamt
8 409 000
9 086 000
677 000
8,1 %
0
0,0 %
677 000
8,1 %
14 387 000
15 960 000
1 573 000
10,9 %
0
0,0 %
1 573 000
10,9 %
11 749 000
12 812 000
1 063 000
9,0 %
0
0,0 %
1 063 000
9,0 %
2 638 000
3 148 000
510 000
19,3 %
0
0,0 %
510 000
19,3 %
37 531 000
39 617 000
2 087 000
5,6 %
0
0,0 %
2 087 000
5,6 %
*B
autätigkeit, Abgänge, Einzelprivatisierung für Selbstnutzer
Berechnungen des IfS zur Eigentümerstruktur in Anlehnung an die vom GdW verwendete Anbieterstruktur 2002
Datenquelle: Statistisches Bundesamt, GdW, Oberer Gutachterausschuss NRW, Recherche des IfS zu Transaktionen großer Wohnungsbestände
Im Gegenzug hat sich die Zahl der Wohnungen von privaten Eigentümern, die dem
professionell-gewerblichen Bereich zuzuordnen sind, durch die Transaktionen um 12,5 %
(439 000 WE) vergrößert. Bei den sonstigen
professionell-gewerblichen Eigentümern (Genossenschaften, Kirche etc.) haben sich durch
die Transaktionen sehr geringe Zuwächse an
Wohnungen ergeben, und zwar sowohl insgesamt (0,1 %, 3 000 WE) als auch bei der Teilgruppe Genossenschaften (0,2 %, 4 000 WE).
Berücksichtigt man zusätzlich die übrigen
Faktoren, die neben den Transaktionen großer Wohnungsbestände zur Veränderung der
Anbieterstruktur beigetragen haben (Bautätigkeit, Abgänge, Umwandlungen), so ergibt sich
für den Zeitraum von Ende 1998 bis Juni 2006
eine Reduzierung des Wohnungsbestands der
öffentlichen Hand um 20,4 % (596 000 WE),
darunter bei kommunalen Eigentümern um
14,3 % (354 000 WE) und bei Bund/Land um
54,0 % (242 000 WE). Die Bestände der öffentlichen Hand haben sich (zusätzlich zu den
Folgen der Transaktionen von Wohnungsbeständen) reduziert, weil Abrisse und Einzelprivatisierungen stärker als Neubau zu Buche
schlugen, darunter insbesondere bei kommunalen Beständen in Ostdeutschland. Ähnliches
gilt in etwas abgeschwächtem Ausmaß auch
für Genossenschaften, deren Bestand sich gegenüber 1998 leicht um 3,9 % (85 000 WE) reduzierte.
Ein anderes Bild ergibt sich bei den privaten
professionell-gewerblichen Eigentümern, deren Bestand zusätzlich (zu den im Rahmen von
Transaktionen großer Wohnungsbestände per
Saldo hinzugewonnenen Wohnungen) leicht
gewachsen ist. Insgesamt verzeichnet diese
Eigentümergruppe von Ende 1998 bis Mitte
2006 einen Zuwachs an Wohnungen um 15,4 %
(543 000 WE), davon 12,5 Prozentpunkte durch
große Transaktionen und 3,0 Prozentpunkte
durch weitere Faktoren. Anders als bei kommunalen und genossenschaftlichen Eigentümern spielen bei dieser Gruppe Abgänge an
Wohnungen (insbesondere in Ostdeutschland)
eine wesentlich geringere Rolle, sodass bei ihr
bei den weiteren Faktoren insgesamt ein leichter Zuwachs an Wohnungen zustande kommt.
Insgesamt stellte die öffentliche Hand Ende des
Jahres 1998 mit 2,922 Mio. Wohnungen rund
ein Drittel des Wohnungsbestands (33,1 %)
der professionell-gewerblichen Eigentümer
(8,835 Mio. WE). Bis Mitte 2006 ist der Anteil um 6,4 Prozentpunkte auf 26,7 % (bzw.
2,326 Mio. WE) gesunken. Der Anteil kommunaler Wohnungen am Bestand der professionell-gewerblichen Eigentümer ist von 28,0 %
(2,474 Mio. WE) in 1998 um 3,6 Prozentpunkte
auf 24,4 % (2,120 Mio. WE) Mitte 2006 zurückgegangen. Bezogen auf den gesamten
Wohnungsbestand, der für Juni 2006 auf rund
39 617 000 Wohnungen geschätzt wurde, haben die kommunalen Wohnungsbestände aktuell (Juni 2006) einen Anteil von 5,4 %, im Jahr
1998 waren es noch 6,6 %.
Zusätzlich zu den professionell-gewerblichen
Eigentümern sind in Tabelle 2.9 weitere Eigentümergruppen aufgeführt: Eigentümer, deren
Wohnungen von professionell-gewerblichen
Eigentümern verwaltet werden, private Kleineigentümer und Selbstnutzer. Diese Eigentümergruppen wurden bei den Berechnungen
zum Gesamtmengengerüst aus Kontrollgründen mitgeführt und werden in der Tabelle aus
Vollständigkeitsgründen ausgewiesen. Da diese Eigentümergruppen für die Auswirkungen
keine Rolle spielen, werden sie hier jedoch
nicht näher beschrieben.
2.10 Beispiele für „neue“ und
traditionelle Großanbieter
Im Folgenden wird ein Überblick über große
Wohnungsanbieter in Deutschland gegeben.
Zunächst wird auf Finanzinvestoren bzw. Unternehmen eingegangen, die in den letzten
Jahren als Käufer relativ großer Wohnungsportfolios aufgetreten sind (Abbildung 2.12).
Den mit Abstand größten Eigentümer unter den
„neuen Anbietern“ stellt Terra Firma mit der
Deutschen Annington dar, die über ca. 190 000
Wohnungen verfügt, und an zweiter Stelle folgt
Fortress mit ca. 153 000 Wohnungen. Den dritten Platz belegt Cerberus/Goldman Sachs mit
ca. 90 000 Wohnungen (GSW, weitere Portfolios von Cerberus). Beim vierten Platz wird die
Liste internationaler Investoren unterbrochen
von einem deutschen traditionellen Bestandshalter, der sich im Eigentum von Bauverein und
IGBE befindlichen TreuHandStelle GmbH, die
über ca. 47 000 Wohnungen verfügt und in den
letzten Jahren umfangreiche Käufe getätigt
hat. Auf den weiteren Plätzen folgen Morgan
Stanley (ca. 40 000 WE; Immeo Wohnen), die
Blackstone Group (ca. 30 000 WE; fünf Gesellschaften) und Babcock&Brown (ca. 23 000 WE;
WBG Jade und weitere Portfolios). Auf eine Aufzählung der weiteren in der Abbildung dargestellten großen Käufer, die Bestände zwischen
ca. 20 000 und 23 000 Wohnungen haben, soll
hier verzichtet werden.
27
28
In Abbildung 2.13 wird ergänzend ein Überblick über ausgewählte große öffentliche Wohnungseigentümer (traditionelle Anbieter) gegeben. Der größte Eigentümer ist die Stadt Berlin, die über sechs städtische Gesellschaften
mit ca. 267 000 Wohnungen verfügt.
Des Weiteren sind als große öffentliche Eigentümer zu nennen: die Freie Hansestadt Hamburg mit ca. 130 000 Wohnungen (Saga+GWG),
das Land Nordrhein-Westfalen mit ca. 88 000
Wohnungen (LEG) und das Land Hessen mit
ca. 81 000 Wohnungen (Nassauische Heimstätte und GWH). Auf den weiteren Plätzen folgen
große Städte wie Leipzig (ca. 53 000 WE; LWB),
Frankfurt am Main (ca. 50 000 WE; AGB Holding) und Köln (ca. 44 000 WE; GAG Konzern).
Es wird deutlich, dass die „neuen“ Anbieter
Abbildung 2.12
Gesamter Wohnungsbestand der größeren Käufer von Wohnungsportfolios*
Anzahl der Wohnungen ca.
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
190.000
Terra Firma (Deutsche Annington Immobilien GmbH)
153.000
Fortress (Gagfah, Nileg, Woba Dresden)
90.000
Cerberus/Goldman Sachs (GSW, weitere Portfolios Cerb.)
47.000
Bergbauverein/IGBE (TreuHandStelle GmbH)
40.000
Morgan Stanley (Immeo Wohnen)
Babcock & Brown (WBG Jade, weitere Portfolios)
23.000
23.000
Deutsche Wohnen AG
22.000
Oaktree (Gehag)
20.000
Datenquelle: Geschäftsberichte, eigene Berechnungen
Abbildung 2.13
Gesamter Wohnungsbestand großer öffentlicher Eigentümer (Beispiele)*
Anzahl der Wohnungen ca.
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
Stadt Berlin
(6 Gesellschaften)
130.000
Land Nordrhein-Westfalen
(LEG NRW)
88.000
Land Hessen (Nassauische
Heimstätte/GWH)
Stadt Leipzig (LWB)
Stadt Frankfurt (ABG
Holding)
Stadt Köln (GAG Konzern)
300.000
267.000
Stadt Hamburg
(Saga+GWG)
Im Folgenden wird der Umfang und die Struktur der Transaktionen großer Wohnungsbestände in der Zeit von 1999 bis Juni 2006 auf
regionaler Ebene dargestellt. Zunächst wird auf
die Verkäufe insgesamt sowie auf die Erst- und
Wiederverkäufe eingegangen. Anschließend
wird der Umfang der Erstverkäufe bezogen auf
den vorhandenen Wohnungsbestand dargestellt. Zusätzlich wird der Umfang der Verkäufe
nach Grad der Anspannung des Wohnungsmarkts und nach Siedlungszonen thematisiert.
Schließlich wird die Zahl der verkauften Wohnungen nach Art der Käufer und Verkäufer auf
regionaler Ebene untersucht. Die Regionalisierung erfolgt zum einen auf Ebene der Bundesländer, zusätzlich werden Stadtregionen innerhalb der Länder untersucht, sofern sie umfangreiche Verkaufszahlen aufweisen. Einen
detaillierten Überblick über die Ergebnisse auf
regionalisierter Ebene gibt Tabelle 2.10.
Knapp die Hälfte der Verkäufe erfolgte in Berlin (rund 284 000 WE) und dem Ruhrgebiet
(rund 212 000 WE), die unter den Regionen in
Deutschland die höchsten Verkaufszahlen aufweisen. An dritter Stelle folgt das Rhein-MainGebiet (rund 76 000 WE).
* Stand: Juni 2006
0
2.11 Umfang und Struktur der
Verkäufe auf regionaler Ebene
Verkäufe insgesamt sowie Erst- und
Wiederverkäufe
30.000
Blackstone Group (5 Gesellschaften)
durch die Transaktionen inzwischen über
Wohnungsportfolios verfügen, die bezüglich
der Größe denen der großen öffentlichen bzw.
traditionellen Bestandshalter entsprechen.
81.000
53.000
50.000
44.000
* Stand: Juni 2006
Datenquelle: Geschäftsberichte, Internetauftritte, eigene Berechnungen
350.000
Unter den Städten (ohne Stadtstaaten) weisen
insbesondere Dresden (rund 48 000 WE), Kiel
(rund 40 000 WE), Braunschweig-Salzgitter
(rund 33 000 WE), München (rund 27 000 WE)
und Nürnberg (rund 22 000 WE) relativ hohe
Verkaufszahlen auf.
Insgesamt liegt der Schwerpunkt der Verkäufe
neben Berlin im Westen und Norden Deutschlands, während der Süden relativ geringe
Verkaufszahlen verzeichnet. Nachdem Ostdeutschland (ohne Berlin) lange Zeit ebenfalls
von geringen Verkäufen gekennzeichnet war, ist
es durch den im ersten Halbjahr 2006 erfolgten
Großverkauf von Wohnungen in Dresden zu
den Regionen mit hohen Verkaufszahlen aufgerückt.
In nahezu allen Regionen Deutschlands ist die
Zahl der Erstverkäufe spürbar höher als die
der Wiederverkäufe, d. h. die Käufer haben die
Wohnungen in der Mehrzahl nicht in größeren
29
Tabelle 2.10
Transaktionen großer Wohnungsbestände von 1999 bis Juni 2006 nach regionaler Lage,
Erst- und Wiederverkäufen und Art der Verkäufer/Käufer
Anzahl ver-/gekaufter Wohnungen
nach Käufer/Verkäufer
Anzahl verkaufter Wohnungen
Verkäufer
Land
Stadtregion/
übriges Land
Verkäufe
gesamt
(inkl.
Wiederverkäufe)
davon
Erstverkäufe**
Deutschland
1 276 844
1 059 346
217 499
87 940
63 234
24 706
Kiel
39 769
20 290
übriges Land*
48 171
42 944
54 958
Anteil
Erstverkäufe
am Wohnungsbestand
davon
Wiederverkäufe**
Öffentliche
Hand
2,7 %
4,7 %
19 479
5 227
51 078
110 563
Braunschweig-Salzgitter
übriges Land*
Schleswig-Holstein
Käufer
Von öffentlicher
Hand an
private Investoren
per Saldo
veräußerte
Wohnungen
Privat
Öffentliche
Hand
Privat
722 920
553 924
280 445
996 399
442 475
55 734
32 206
2 600
85 340
53 134
15,6 %
12 590
27 179
440
39 329
12 150
3,5 %
43 144
5 027
2 160
46 011
40 984
3 880
5,9 %
54 838
120
44 663
10 295
10 175
62 203
48 360
1,7 %
50 184
60 379
14 044
96 519
36 140
32 889
15 970
16 919
8,5 %
3 161
29 728
0
32 889
3 161
77 674
46 233
31 441
1,3 %
47 024
30 651
14 044
63 630
32 980
darunter
Hamburg
Niedersachsen
darunter
Bremen
Nordrhein-Westfalen
17 190
13 934
3 257
4,0 %
6 290
10 900
0
17 190
6 290
311 366
284 555
26 811
3,4 %
76 630
234 736
3 795
307 571
72 835
28 269
darunter
Ruhrgebiet (RVR)
212 470
196 099
16 372
7,6 %
28 269
184 201
0
212 470
Rheinschiene
27 533
23 068
4 465
1,3 %
11 086
16 448
1 087
26 446
9 999
übriges Land*
71 363
65 389
5 974
1,6 %
37 275
34 088
2 708
68 655
34 567
122 711
104 556
18 155
3,7 %
87 661
35 050
52 441
70 270
35 220
Rhein-Main-Gebiet
75 501
58 521
16 980
10,0 %
45 124
30 377
18 876
56 625
26 248
übriges Land*
47 210
46 035
1 175
2,1 %
42 537
4 673
33 565
13 645
8 972
Rheinland-Pfalz
15 627
10 640
4 987
0,6 %
13 647
1 980
2 036
13 591
11 611
Baden-Württemberg
20 136
19 746
390
0,4 %
19 446
690
6 500
13 636
12 946
Bayern
69 409
60 905
8 504
1,1 %
54 118
15 291
35 879
33 530
18 240
München
26 503
18 000
8 504
2,5 %
11 438
15 066
6 179
20 325
5 259
Nürnberg
21 639
21 639
0
8,4 %
21 414
225
18 000
3 639
3 414
übriges Land*
21 266
21 266
0
0,4 %
21 266
0
11 700
9 566
9 566
Hessen
darunter
darunter
Saarland
Berlin
Brandenburg
Mecklenburg-Vorpommern
Sachsen
3 557
3 557
0
0,7 %
3 557
0
2 462
1 095
1 095
284 116
237 038
47 078
12,6 %
200 967
83 149
84 370
199 746
116 597
4 505
4 417
88
0,3 %
4 505
0
0
4 505
4 505
3 038
1 938
1 100
0,2 %
3 038
0
1 898
1 140
1 140
60 377
60 377
0
2,6 %
56 477
3 900
0
60 377
56 477
darunter
Leipzig
5 800
5 800
0
1,8 %
1 900
3 900
0
5 800
1 900
Dresden
47 830
47 830
0
16,6 %
47 830
0
0
47 830
47 830
übriges Land*
6 747
6 747
0
0,4 %
6 747
0
0
6 747
6 747
Sachsen-Anhalt
2 670
2 495
175
0,2 %
2 084
586
0
2 670
2 084
Thüringen
31 568
31 405
163
2,7 %
31 568
0
29 663
1 906
1 906
nicht einem Bundesland zuzuordnen
77 114
47 269
29 846
0,1 %
2 176
74 938
95
77 019
2 081
* inkl. verkaufte Wohnungsbestände, die nicht einer Region des Landes zuzuordnen sind
** bezogen auf Zeitraum 1999 bis Juni 2006; Pakete von mind. 800 WE; ohne Einzelprivatisierungen etc.
30
Blöcken (ab 800 WE) weiterverkauft, sondern
halten diese bislang bzw. betreiben kleinere
Portfoliobereinigungen oder Einzelprivatisierungen. Wiederverkäufe in höherem Umfang
hat es in Berlin, Niedersachsen (BraunschweigSalzgitter und übriges Niedersachsen) sowie in
Kiel und im Rhein-Main-Gebiet gegeben. Im
Ruhrgebiet bzw. generell in Nordrhein-Westfalen haben angesichts der Höhe der Erstverkäufe relativ wenige Wiederverkäufe stattgefunden (Karte 2.1).
Regionale Verteilung der Erstverkäufe
bezogen auf den Bestand
Zur Darstellung der regionalen Unterschiede in
der Verkaufsaktivität bzw. beim Anteil der von
Verkäufen betroffenen Wohnungen werden im
Folgenden die Erstverkäufe ins Verhältnis zum
Wohnungsbestand gestellt: Unter den Städten
stehen Dresden mit 16,6 %, Kiel mit 15,6 % und
Berlin mit 12,6 % verkaufter Wohnungen an
oberster Stelle, mit gewissem Abstand folgen
Braunschweig-Salzgitter (8,5 %) und Nürnberg
(8,4 %; Karte 2.2).
Bei den Stadt-Umland-Regionen sind Verkaufsanteile durch die andere Bezugsbasis
bzw. durch die Einbeziehung des Umlands naturgemäß niedriger als in den Städten und daher mit diesen nur eingeschränkt vergleichbar.
Im Rhein-Main-Gebiet wurden von 1999 bis
Juni 2006 10,0 % der Wohnungen im Rahmen
großer Transaktionen verkauft, im Ruhrgebiet
7,4 %. In der Rheinschiene ist der Wohnungsbestand dagegen relativ gering von Verkäufen
betroffen (1,3 %).
Bei Betrachtung der Verkäufe auf der Ebene
der Bundesländer steht Berlin mit 12,6 % verkauften Wohnungen ganz oben, gefolgt von
Hamburg (5,9 %), Schleswig-Holstein (4,7 %)
und Bremen (4,0 %). Es wird deutlich, dass der
Schwerpunkt der Verkäufe nicht nur hinsichtlich der Anzahl der verkauften Wohnungen,
sondern auch hinsichtlich des prozentualen
Anteils der verkauften Wohnungen bezogen auf den Wohnungsbestand im Norden
Deutschlands liegt, während der Süden eher
gering betroffen ist.
Anteile der Verkäufe nach Siedlungszone
und Marktanspannung
Wie aus den Karten 2.1 und 2.2 und der Tabelle 2.11 deutlich wird, erfolgte der Großteil der
Verkäufe in Ballungsgebieten (66 %) und in
eher bzw. stark entspannten Wohnungsmärkten (70 %), während ein eher geringer Anteil
von 34 % der verkauften Wohnungen auf Gebiete außerhalb der Ballungsgebiete (inkl.
nicht zuzuordnen) und von 19 % auf eher angespannte Märkte (11 % uneindeutige Marktlage/nicht zuzuordnen) entfällt.
Die Verkaufsquote, die sich hier anders als in
den Karten oben auf Erst- und Wiederverkäufe
bezogen auf den Wohnungsbestand bezieht,
liegt bundesweit bei 3,3 %. Die Verkaufsquote
ist in den Ballungsgebieten mit 8,5 % weitaus
höher als in den übrigen Gebieten, in denen
sie nur bei 1,5 % liegt. Ebenso ist die Verkaufsquote auf eher entspannten Märkten mit 5,5 %
spürbar höher als auf eher angespannten Märkten (1,8 %; stark entspannte Märkte 1,5 %). Die
Tabelle 2.11
Transaktionen großer Wohnungsbestände (800 und mehr WE; Erst- und Wiederverkäufe):
Verkaufte Wohnungen 1999 bis Juni 2006 und gesamter Wohnungsbestand nach Lage im Ballungsgebiet und Grad der Anspannung
des regionalen Wohnungsmarkts
Ballungsgebiet/
übriges Gebiet
Deutschland
Verkaufte Wohnungen
Ballungsgebiete*
Grad der Marktanspannung**
übrige
Gebiete/nicht
zuzuordnen
stark
entspannt
eher
entspannt
eher
angespannt
uneindeutig/
nicht zuzuordnen
1 276 844
846 199
430 646
102 158
787 198
247 537
139 951
100 %
66 %
34 %
8 %
62 %
19 %
11 %
39 141 543
9 902 676
29 238 867
6 995 418
14 318 388
13 754 261
4 073 476
Anteil
100 %
25 %
75 %
18 %
37 %
35 %
10 %
Verkaufsquote
in % des Bestands
3,3 %
8,5 %
1,5 %
1,5 %
5,5 %
1,8 %
3,4 %
Anteil
Wohnungsbestand
* mindestens auf diese Gebiete entfallende Verkäufe/Wohnungen
** stark entspannt = neue Länder (ohne Berlin); eher entspannt = Berlin, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, NRW ohne Rheinschiene, Saarland; eher
angespannt = Hamburg, Rheinschiene NRW, Rhein-Main-Gebiet, Baden-Württemberg, Bayern
31
5.227
42.944
übriges S-H*
19.479
20.290
Kiel
1.100
1.938
3.880
51.078
Hamburg
31.441
46.233
übriges Nds.*
88
4.417
Brandenburg
3.257
13.934
Bremen
16.919
15.970
16.372
196.099
Ruhrgebiet
4.465
23.068
Rheinschiene
4.987
10.640
Rheinland-Pfalz
175
2.495
Sachsen-Anhalt
5.974
65.389
übriges NRW*
1.175
46.035
übriges Hessen*
47.078
237.038
Berlin
0
5.800
Leipzig
0
47.830
Dresden
163
31.405
Thüringen
0
6.747
übriges Sachsen*
16.980
58.521
Rhein-Main-Gebiet
0
21.639
Nürnberg
0
3.557
Saarland
390
19.746
Baden-Württemberg
0
21.266
übriges Bayern*
8.504
18.000
München
29.846
47.269
Deutschland:
217.499 Wiederverkäufe
1.059.346 Erstverkäufe
Karte 2.1
Transaktionen großer Wohnungsbestände (ab 800 WE)
1999 bis Juni 2006 nach regionaler Lage
Anzahl der Wohnungen
Städte
Städte
Stadtregionen(inkl.
(inkl.Landkreise)
Landkreise)
Stadtregionen
Wiederverkäufevon
vonWohnungen**
Wohnungen**
Wiederverkäufe
Erstverkäufevon
vonWohnungen
Wohnungen
Erstverkäufe
* inkl. verkaufte Wohnungsbestände, die nicht einer Region des Landes zuzuordnen sind
** Pakete von mind. 800 WE; ohne Einzelprivatisierungen etc.
32
15,6
Kiel
3,5
übriges S-H*
0,2
5,9
Hamburg
1,3
übriges Nds.*
4,0
Bremen
0,4
Brandenburg
12,6
Berlin
8,5
1,6
übriges NRW*
0,2
Sachsen-Anhalt
7,4
Ruhrgebiet
1,8
Leipzig
2,1
übriges Hessen*
1,3
Rheinschiene
2,7
Thüringen
16,6
Dresden
0,4
übriges Sachsen*
0,6
Rheinland-Pfalz
10,0
Rhein-Main-Gebiet
8,4
Nürnberg
0,7
Saarland
0,4
Baden-Württemberg
0,4
übriges Bayern*
2,5
München
Deutschland gesamt: 2,7
0,1
Karte 2.2
Erstverkäufe von Wohnungen (ohne Wiederverkäufe)
in Prozent des Wohnungsbestandes
Städte
Städte
Stadtregionen(inkl.
(inkl.Landkreise)
Landkreise)
Stadtregionen
* inkl. verkaufte
Wohnungsbestände,
die nicht einer Region des Landes zuzuordnen sind
Wiederverkäufe
von Wohnungen**
Erstverkäufe von Wohnungen
Transaktionen großer Wohnungsbestände erfolgten demnach weit überdurchschnittlich in
Ballungsgebieten und in entspannten Wohnungsmärkten.
Regionale Verteilung nach Art der Verkäufer
und Käufer
In Tabelle 2.10 oben ist die regionale Verteilung
der von 1999 bis Juni 2006 verkauften Wohnungen nach Art des Verkäufers dargestellt. Es
wird deutlich, dass eine große Anzahl an Wohnungen der öffentlichen Hand insbesondere in
den Städten Berlin, Hamburg und Dresden veräußert wurden. Ebenfalls umfangreiche Verkäufe von Wohnungen der öffentlichen Hand
weisen das Rhein-Main-Gebiet und das übrige Hessen sowie Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein auf. Es sei
darauf hingewiesen, dass hier auch Verkäufe
innerhalb der öffentlichen Hand bzw. an Unternehmen mit öffentlicher Mehrheitsbeteiligung
enthalten sind (zu Verkäufen von Beständen
der öffentlichen Hand an Private siehe unten).
Auffällig ist, dass im Ruhrgebiet bzw. generell
in Nordrhein-Westfalen neben Beständen der
öffentlichen Hand in sehr großem Umfang
Wohnungsbestände privater Eigentümer verkauft wurden, wobei es sich insbesondere um
ehemalige Werkswohnungen von industrieverbundenen Unternehmen handelt.
Was die regionale Verteilung der verkauften
Wohnungen nach Art des Käufers angeht, wird
deutlich, dass in den meisten Gebieten die
privaten Käufer das Kaufgeschehen dominieren. Größere Wohnungspakete wurden von
der öffentlichen Hand bzw. Unternehmen mit
Mehrheitsbeteiligung der öffentlichen Hand
in Berlin, Hamburg und Nürnberg sowie im
Rhein-Main-Gebiet und im übrigen Hessen, in
Thüringen (Gera), Nürnberg gekauft.
In Karte 2.3 ist dargestellt, wie viele Wohnungen in den einzelnen Regionen über Verkäufe per Saldo von öffentlichen zu privaten
Eigentümern gewechselt haben. Unter den
Stadtstaaten und den Städten steht hier an erster Stelle Berlin mit rund 117 000 von öffentlichen zu privaten Eigentümern gewechselten
Wohnungen, gefolgt mit großem Abstand von
Dresden mit rund 48 000 Wohnungen, Kiel mit
rund 12 000 Wohnungen und Hamburg mit
rund 10 000 Wohnungen.
Insbesondere in Nordrhein-Westfalen wurden
mit rund 73 000 Wohnungen umfangreiche
Wohnungsbestände von öffentlichen an private Eigentümer verkauft, davon im Ruhrgebiet
rund 28 000 Wohnungen, in der Rheinschiene
rund 10 000 Wohnungen und im übrigen Nordrhein-Westfalen rund 35 000 Wohnungen. In
Schleswig-Holstein sind es insgesamt immerhin rund 53 000 Wohnungen und im RheinMain-Gebiet rund 26 000 Wohnungen, die per
Verkauf von der öffentlichen Hand an Private
gingen. Aber auch in anderen Regionen bzw.
Städten Deutschlands, die hier nicht im Einzelnen aufgeführt werden sollen, hat es in größerem Umfang weitere Wohnungsverkäufe von
öffentlichen an private Eigentümer gegeben.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass
die Verkäufe regional einen sehr unterschiedlichen quantitativen Umfang und auch eine
unterschiedliche Struktur aufweisen. Schwerpunkte der Transaktionen großer Wohnungsbestände sind vor allem der Norden Deutschlands, Ballungsgebiete und eher entspannte
Wohnungsmärkte. Sowohl die Art der Verkäufer als auch die Art der Käufer unterscheidet
sich regional: Umfangreiche Bestände öffentlicher Eigentümer wurden insbesondere dort
an Privatinvestoren veräußert, wo das gesamte
Verkaufsgeschehen im Zeitraum von 1999 bis
Juni 2006 hoch war: in Berlin, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein.
33
34
12.150
Kiel
40.984
übriges S-H*
32.980
übriges Nds.*
1.140
10.175
Hamburg
4.505
Brandenburg
6.290
Bremen
3.161
28.269
Ruhrgebiet
9.999
Rheinschiene
11.611
Rheinland-Pfalz
116.597
Berlin
2.084
Sachsen-Anhalt
34.567
übriges NRW*
1.900
Leipzig
8.972
übriges Hessen*
47.830
Dresden
1.906
Thüringen
6.747
übriges Sachsen*
26.248
Rhein-Main-Gebiet
3.414
Nürnberg
1.095
Saarland
9.566
übriges Bayern*
12.946
Baden-Württemberg
5.259
München
2.081
Deutschland gesamt: 442.475 Wohnungen
Karte 2.3
Von der öffentlichen Hand** an private Investoren
per Saldo veräußerte Wohnungen
Städte
Städte
Stadtregionen(inkl.
(inkl.Landkreise)
Landkreise)
Stadtregionen
* inkl.Wiederverkäufe
verkaufte Wohnungsbestände,
die nicht einer Region des Landes zuzuordnen sind
von Wohnungen**
** Kommunen, Bund, Länder, Unternehmen mit öffentl. Mehrheitsbeteiligung
Erstverkäufe von Wohnungen
35
3 Verkaufskonstellationen und
Vorgehensweise der an den Verkäufen
Beteiligten
In diesem Kapitel wird auf die Verkaufskonstellationen eingegangen, die sich bei Verkäufen
der Kommunen, der Länder, des Bundes und
industrieverbundener Unternehmen ergeben.
Darüber hinaus widmet es sich den Motiven
und Vorgehensweisen der an den Verkäufen
Beteiligten sowie den Inhalten der geschlossenen Kaufverträge. Es sei darauf hingewiesen,
dass nur die Motive und das Vorgehen von Verkäufern Gegenstand dieses Kapitels sind, die
langjährige Bestandshalter der veräußerten
Wohnungsbestände waren. Das Vorgehen von
Verkäufern, die ihre Bestände erst in den letzten
Jahren erworben haben und als Wiederverkäufer auftreten, wird im Rahmen der Strategien
der Bewirtschaftung und Verwertung gekaufter
Portfolios (Kapitel 4) dargestellt. Weitere Teile
dieses Kapitels gehen auf die Hintergründe
gescheiterter Verkäufe und auf die derzeit geplanten Transaktionen großer Wohnungsbestände ein.
Die in diesem Kapitel dargestellten Informationen basieren zum einen auf den Ergebnissen
der allgemeinen Recherchen zu Verkaufsfällen
(Expertengespräche sowie Literatur- und Presseauswertungen). Zusätzlich wurde auf die im
Rahmen der vertiefenden Untersuchung gewonnenen Informationen (Expertengespräche
zu Fallbeispielen und Auswertung von Literatur bzw. in Zusammenhang mit den Verkäufen
stehende Materialien) zurückgegriffen.
3.1 Verkaufskonstellationen
Kommunale Verkäufe
Bezogen auf den Zeitraum von 1999 bis Juni
2006 erfolgten insgesamt 36 Transaktionen großer kommunaler Wohnungsbestände. Insgesamt traten dabei 19 Kommunen als Verkäufer
auf.¹⁰ Verkauft wurden komplette kommunale
Wohnungsunternehmen, Minderheitsbeteiligungen an Wohnungsunternehmen oder Teilbestände von kommunalen Wohnungen bzw.
Unternehmen. Weit überwiegend handelte es
sich nur um einen Verkaufsfall pro Stadt, in wenigen Fällen gab es zwei Verkäufe (Frankfurt a.
M./Gera). Berlin verzeichnet mit 15 Verkäufen
als einzige Stadt eine hohe Zahl an Verkaufsfällen, was vor dem Hintergrund der sehr zahlreichen städtischen Wohnungsgesellschaften
zu sehen ist.
Für die Bewertung der Folgen von kommunalen Verkäufen ist von Interesse, an welche
Art von Käufern (privat, öffentlich, genossenschaftlich) die Wohnungen verkauft wurden,
ob kommunale Wohnungsbestände bzw. Wohnungsunternehmen komplett oder nur teilweise verkauft wurden und ob die Kommunen
nach den Verkäufen noch über Wohnungsbestände verfügen oder keine Wohnungen mehr
besitzen. Insgesamt ist das Spektrum der Verkaufskonstellationen bei den Verkäufen der
Kommunen sehr breit, sodass hierauf im Folgenden differenziert eingegangen wird.
Tabelle 3.1 gibt einen Überblick über verschiedene Verkaufskonstellationen bei kommunalen
Verkäufen. Von den insgesamt 36 Verkäufen erfolgten 20 an private Eigentümer bzw. Privatinvestoren (in der Tabelle die Fälle unter 1 a) bis
c)), darunter:
• in acht Fällen kommunale Unternehmen,
• in zwei Fällen kommunale Minderheitsbeteiligungen an Unternehmen,
• in zehn Fällen nicht die gesamten, sondern
nur Teilbestände kommunaler Wohnungsunternehmen, die durchweg weit weniger
als die Hälfte der Wohnungen des Unternehmens umfassen.
Unter den Fällen mit Verkäufen an Privatinvestoren erfolgten die frühen bzw. kleinen bis
mittleren Verkäufe insbesondere an deutsche
Unternehmen aus dem Banken- oder Beteiligungssektor (z. B. KWG Kiel an WCM, Wilhelmshavener WGB Jade an Deutsche Bank)
oder deutsche Immobilienunternehmen (z. B.
GWK Braunschweig an DGAG, Rendsburger
Wohnungsgesellschaft an J. S. Immobiliengesellschaft). Die größten kommunalen Unternehmen wurden ab 2004 an internationale
Investoren verkauft (Berliner GSW an Cerberus
und die Wohnungsbaugesellschaft Dresden an
Fortress). Bei den zwei Fällen mit an Privateigentümer verkauften Minderheitsanteilen von
Unternehmen (Frankfurt a. M.) erfolgten diese
zeitnah nach den Verkäufen der (ehemaligen)
Mehrheitseigentümer Deutsche Post bzw.
Bund. Käufer der veräußerten Teilbestände
kommunaler Wohnungsunternehmen waren häufig internationale Investoren (sieben
Fälle), die auf diesem Weg bereits früh in den
deutschen Markt eintraten (Lone Star im Jahr
2000), und seltener mittelständische deutsche
(10)
Berlin, Bremen, Bonn, Braunschweig, Dresden, Frankfurt
a. M., Gera, Hamburg, Hannover, Jena, Kiel, Lübeck, Nürnberg, Osnabrück, Pinneberg
(Landkreis), Rendsburg, Saarbrücken, Wilhelmshaven, Wuppertal.
36
Tabelle 3.1
Transaktionen großer Wohnungsportfolios 1999 bis Juni 2006: Verkäufe der Kommunen (inkl. Stadtstaaten)
Jahr
Verkäufer
Art des
Verkaufs
verkauftes Unternehmen
Wohnungen*
Käufer/Investor
1. Verkäufe an Privateigentümer
a) Verkäufe von Unternehmen
2004
Stadt Berlin
Unternehmen
GSW
65 700
Cerberus/Goldman Sachs (90 %)/
ContestBeteiligungs GmbH (10 %)
2006
Stadt Dresden
Unternehmen
Wohnungsbaugesellschaft
Dresden (Woba)**
47 830
Fortress
1999
Stadt Kiel
Unternehmen
Kieler Wohnungsbaugesellschaft**
11 000
WCM (99,7 %)/Privateigentümer (0,3 %)
2000
Stadt Wilhelmshaven
Unternehmen
Jade GmbH**
7 500
Deutsche Bank
2004
Stadt Bremen
Unternehmen
Bremische Gesellschaft für Stadterneuerung, Stadtentwicklung und
Wohnungsbau GmbH
3 257
RSE (WCM)/swb Immobilien GmbH
1999
Gesobau
Unternehmen
Nord Wohnungsunternehmen
GmbH (Gesobau)
2 067
Raab Karcher AG (Viterra)
2003
Stadt Braunschweig/ Landkreise
Wolfenbüttel, Peine und Helmstedt
Unternehmen
GWK Wohnungsbaugesellschaft
mbH Braunschweig
1 661
2005
Stadt Rendsburg
Unternehmen
Rendsburger
Wohnungsgesellschaft mbH**
1 364
J. S. Immobilienbeteiligungsgesellschaft
b) Verkäufe von Minderheitsbeteiligungen an Unternehmen
1999
Stadt Frankfurt
Unternehmen
Wohnbau Rhein-Main
2 900
2002
Stadt Frankfurt
Unternehmen
Frankfurter Siedlungsgesellschaft
1 439
Viterra AG
c) Verkäufe von Teilbeständen
2005
Wohnungsbaugesellschaft Marzahn
Bestand
3 858
Volker-Wessels-/Reggeborgh-Gruppe
2000
Hellersdorf
Bestand
3 300
Lone Star
2004
Degewo, Köwoge
Bestand
2 652
Cerberus/Goldman Sachs
2001
Bestand
2 500
Mega Entwicklungs- und
Gewerbeansiedlungsgesellschaft AG
2002
Stadt Bonn
Bestand
2 482
Firma Sahle
2004
GBH Gesellschaft für Bauen und
Wohnen Hannover
k. A.
2 409
Cerberus
2002
Hellersdorf
Bestand
2 200
Lone Star
2004
Gewobag
Bestand
1 500
Cerberus
2005
Saarbrücker Gemeinnützige
Siedlungsgesellschaft
Bestand
1 095
Mondura AG
2004
WBM/Bewoge Berlin
Bestand
1 000
Apellas Property Management
2. Verkäufe an Unternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung
2005
Hansestadt Hamburg
Unternehmen
GWG
38 400
Saga Hamburg
2002
Stadt Berlin
Unternehmen
Marzahner
32 000
Degewo
1999
Berlin
Unternehmen
Hellersdorf
22 770
Stadt und Land Wohnbauten-Ges.
(94 %) GSW (6 %)
2004
Stadt Nürnberg
Unternehmen
WBG Nürnberg GmbH
10 800
Städtische Werke Nürnberg
2002
Stadt Jena
Unternehmen
Städtische Wohnungsbau- und
Verwaltungsges. Jena
13 160
Stadtwerke Jena
2003
Stadt Gera
Unternehmen
Wohnungsbauges. Elstertal
7 490
Stadtwerke Gera AG
2005
Berliner Verkehrsbetriebe,
Anstalt öff. Rechts
Unternehmen
GHG Wohnen GmbH
5 100
Corpus Immobiliengruppe
(Mehrheitsbeteiligung Sparkassen)
3. Verkäufe an Unternehmen der Länder
2002
Stadt Gera
Unternehmen
Gewo - Geraer Wohnungsgesellschaft mbH
9 013
2003
Stadt Osnabrück
Unternehmen
Osnabrücker Wohnungsbaugesellschaft**
3 600
Nileg
Verkaufskonstellationen und Vorgehensweise der an den Verkäufen Beteiligten
Jahr
Verkäufer
Art des
Verkaufs
37
Wohnungen*
Käufer/Investor
b) Verkäufe von Minderheitsbeteiligungen an Unternehmen
2001
Berlin
Unternehmen
GEHAG (2. Teilmarge)
2002
Stadt Lübeck
Unternehmen
Heimstätten Lübeck
Unternehmen
GeWoGe Pinneberg**
6 125
Hamburger Landesbank
(später HSH-Bank)
1 688
LEG Schleswig-Holstein
4. Verkäufe an Genossenschaften
2006
Kreis Pinneberg (81 %), 7 Gemeinden (19 %)
2 223
Genossenschaft Neue GeWoGe
b) Verkäufe von Teilbeständen
2001
Bestand
1 400
Wohnungsbaugenossenschaft Nordlicht
2001
Bestand
1 329
Wohnungsbaugenossenschaft Horizont
2002
Bestand
1 210
Wohnungsbaugenossenschaft
Eigentum 2000
6 000
Mietgesellschaft der GWG Wuppertal
GmbH & Co KG/ KGAL Allg. Leasing
5. Sonstiges/Sale-and-Lease-Back-Verfahren
2004
GWG Wuppertal
Bestand**
** Verkauf des gesamten Wohnungsbestands der Kommune
Immobilienunternehmen (drei Fälle, z. B. Fa.
Sahle, Mondura).
In 16 Fällen erfolgten die kommunalen Verkäufe nicht an Privatinvestoren, sondern an
Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung der
öffentlichen Hand oder an Genossenschaften
und in einem Fall wurde ein Sale-And-LeaseBack-Verfahren (Wuppertal) umgesetzt. Dabei
wurden:
• In sieben Fällen kommunale Wohnungsunternehmen an private Unternehmen verkauft, die sich mehrheitlich in kommunalem
Eigentum befinden. Dies sind zumeist die
Stadtwerke bzw. andere städtische Betriebe
(Gera, Jena, Nürnberg), andere kommunale
Wohnungsunternehmen (Berlin, Hamburg),
mit denen ein Zusammenschluss zu einem
größeren kommunalen Wohnungsunternehmen hergestellt wurde, und in einem Fall
handelte es sich um ein Unternehmen städtischer Sparkassen (in der Tabelle die Fälle
unter 2.).
• In vier Fällen erfolgten kommunale Verkäufe
an private Unternehmen, die zum Verkaufszeitpunkt mehrheitlich im Landeseigentum
waren, dabei wurde je zwei mal ein kommunales Unternehmen und ein Minderheitsanteil an einem kommunalen Unternehmen
verkauft. In einem Fall des Verkaufs einer
Minderheitsbeteiligung (Gehag) handelt
es sich, nachdem die erste Marge bereits
in 1998 verkauft wurde, um den Abschluss
eines schrittweisen vollständigen Verkaufs
(in der Tabelle die Fälle unter 3.).
• In vier Fällen waren neu gegründete Genossenschaften Käufer kommunaler Wohnungen. Darunter wurden in drei Fällen von
Berliner Wohnungsgesellschaften Bestände
an eigentumsorientierte Genossenschaften
verkauft, nur in einem Fall erfolgte ein Verkauf eines Unternehmens (GeWoGe Pinneberg) an eine Genossenschaft (in der Tabelle die Fälle unter 4.).
Von den insgesamt 36 Verkaufsfällen entfallen
die meisten (22 bzw. rund drei Fünftel) auf Verkäufe von Unternehmen bzw. Unternehmensanteilen. Hierbei wurden zumeist alle Anteile
(19) und eher selten Minderheitsbeteiligungen
(3) an Unternehmen mit sehr unterschiedlicher Größe (von 1 300 bis 65 700 Wohnungen)
verkauft. Bei weiteren 14 Fällen bzw. rund zwei
Fünfteln der Verkaufsfälle wurden einzelne
Wohnungsbestände verkauft. Hierbei wurden
zumeist Teilbestände von kommunalen Wohnungsunternehmen veräußert. Der Verkauf der
Stadt Bonn repräsentiert hingegen den Verkauf
von Beständen, die sich direkt im kommunalen
Eigentum befanden.¹¹ Typischerweise wurden
bei Bestandsverkäufen der Kommunen bzw.
der kommunalen Wohnungsunternehmen
Pakete mit bis zu 2 500 Wohnungen veräußert
(maximal 3 900 Wohnungen).
Rund zwei Drittel (12 von 19) der an Verkäufen
beteiligten Kommunen verfügen nach den Verkäufen noch über kommunale Bestände, während rund ein Drittel (7) sich komplett von den
kommunalen Beständen getrennt haben bzw.
nach den Verkäufen keine kommunalen Bestände mehr besitzen. Unter den Kommunen, die
(11)
Die Bonner Bestände wiesen
beim Verkauf erhebliche Modernisierungs- und Instandhaltungsdefizite auf. Der Bonner
Verkauf ist insofern als typisch
für im direkten kommunalen Eigentum befindliche Wohnungsbestände anzusehen, da diese
nach Expertenaussagen im Vergleich zu Beständen kommunaler Wohnungsunternehmen
häufiger Modernisierungs- und
Instandsetzungsdefizite aufweisen, weil durch die Bewirtschaftung über den kommunalen
Haushalt bzw. die kamerale
Trennung von Einnahmen und
Ausgaben die Mieteinnahmen
regelmäßig nicht für Instandsetzungsinvestitionen eingesetzt
werden.
38
(12)
Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Rheinland-Pfalz, Bayern.
Die meisten Verkäufe entfallen
auf das Land Hessen (5).
nach den Verkäufen über keine kommunalen
Wohnungsbestände mehr verfügen, wurden
von fünf Kommunen die Bestände an Privatinvestoren verkauft (Kiel, Wilhelmshaven, Dresden, Rendsburg und Wuppertal als Sonderfall
mit dem Sale-And-Lease-Back-Verfahren), d.
h. diese in der aktuellen Fachdiskussion besonders kritisch gesehene Verkaufskonstellation
ist in der Praxis bislang noch nicht sehr häufig aufgetreten. Allerdings ist bei einem Fall,
bei dem das kommunale Unternehmen an ein
Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung des
Landes (Osnabrück an Nileg) verkauft wurde,
dieses Unternehmen später an einen Privatinvestor (Fortress) veräußert worden, sodass die
kommunalen Bestände letztendlich doch an
einen Privatinvestor übergegangen sind.
Verkaufsfälle der Länder
Sechs¹² der 13 Flächenländer waren in der Zeit
von 1999 bis Juni 2006 an 16 Transaktionen
großer Wohnungsbestände beteiligt, wobei
hierunter zwei Transaktionen sind, die aus
zwei zeitlich auseinander liegenden Verkaufstranchen bestehen und die hier jeweils zusammengefasst als eine Transaktion betrachtet
werden.
Bei den Verkäufen der Länder wurden Fälle
einbezogen, bei denen entweder Wohnungsunternehmen der Länder (sechs Fälle) oder
Wohnungsunternehmen im Eigentum von
Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung der
Länder (zehn Fälle; Landesbanken, Landesentwicklungsgesellschaften etc.) veräußert wurden (Tabelle 3.2).
Tabelle 3.2
Transaktionen großer Wohnungsportfolios 1999 bis Juni 2006: Verkäufe der Länder (ohne Stadtstaaten)
Hinweis: Verkäufe von Wohnungsunternehmen der Länder bzw. Wohnungsunternehmen
im Eigentum von Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung der Länder
Jahr
Verkäufer
Art des
Verkaufs
Wohnungen*
Käufer/Investor
1. Verkäufe von Unternehmen an Privateigentümer
2005
Norddeutsche Landesbank
Unternehmen
Nileg Immobilien Holding
27 701
Fortress
2001/2003
Land Schleswig-Holstein
Unternehmen
Landesentwicklungsgesellschaft
Schleswig-Holstein
22 000
DGAG Deutsche Grundvermögen
AG
2005
HSH Nordbank
Unternehmen
GEHAG
21 000
2003
HSH Bank (76 %) u. a.
Unternehmen
BiG Heimbau AG
10 000
Deutsche Annington Immobilien
GmbH
2005
Bayrische Landesbank
Unternehmen
Jota GmbH inkl. 75 %-Anteil an
GBWAG Bay. WohnungsAG
6 179
Monacchia Treuhand Gesellschaft
2001
Land Hessen
Unternehmen
Hegemag
5 063
Bauverein Darmstadt
2000
Landesbank Rheinland Pfalz
Unternehmen
Hausbau Rheinland-Pfalz AG
3 400
HPE Property Holding GmbH
2. Verkäufe von Teilbeständen an Privateigentümer
2006
NRW
Bestand
4 300
Gagfah/Fortress
2003
Bavaria Objekt- und
Baubetreuung
k. A.
3 500
Cerberus
2001
Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Hessen (GWH)/Helaba
Bestand
1 961
unbekannt
2006
NRW
Bestand
1 870
Unternehmensgruppe Baum,
Hannover
2000
NRW
Bestand
1 516
Gesellschaft für Beteiligung
(GBAG)
2004
Wohnstadt Hessen
Bestand
1 011
Deutsche Wohnen AG
3. Verkäufe an Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung der Länder
2000/2003
Land Hessen
Unternehmen
Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Hessen (GWH)
36 751
Landesbank Hessen-Thüringen
(Helaba)
2004
Land Hessen
Unternehmen
Wohnstadt Kassel
18 260
Nassauische Heimstätte
2000
Land Bayern (LfA-Ges. für
Vermögensverwaltung mbH)
Unternehmen
Landeswohnungs- und
Städtebaugesellschaft (LWS)
11 700
39
Das Spektrum der Verkaufskonstellationen ist
bei den Verkäufen der Länder weniger breit
als bei den kommunalen Verkäufen. Die Verkäufe der Länder erfolgten weit überwiegend
an Privatinvestoren (13 der 16 Fälle) und eher
selten an Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung der Länder (drei Fälle). Bei den Verkäufen
an Privatinvestoren wurden in sieben Fällen
komplette Wohnungsunternehmen verkauft,
in sechs Fällen wurden nur Teilbestände veräußert.
Bei den Verkäufen von kompletten Wohnungsunternehmen waren dabei mehrheitlich nicht
die Länder Verkäufer, sondern die Landesbanken, die zum Teil diese Wohnungsunternehmen erst wenige Jahre zuvor erworben hatten.¹³ Ebenso wie bei den Kommunen erfolgten
auch bei den Ländern die kleinen bis mittleren
bzw. älteren Verkäufe eher an deutsche Unternehmen (z. B. Hausbau Rheinland-Pfalz an
HPE, Wohnungsbaugesellschaft Hegemag an
Bauverein Darmstadt) und mittlere bis grö-
ßere bzw. jüngere Verkäufe an internationale
Investoren (z. B. Gehag an Oaktree, Niedersächsische Landesentwicklungsgesellschaft an
Fortress). Die sechs Verkäufe von Teilbeständen der Länder umfassten zumeist weniger
als 2 000 Wohnungen (Maximum 4 300 Wohnungen). Diese wurden sowohl an eher traditionelle mittelständische Immobilienunternehmen (z. B. Unternehmensgruppe Baum,
GBAG), als auch neuere deutsche (Deutsche
Wohnen) und internationale (Cerberus, Fortress) Investoren verkauft.
Verkaufsfälle des Bundes
Bei 14 der Transaktionen großer Wohnungsbestände von 1999 bis Juni 2006 trat der Bund
als Verkäufer auf. Die Verkäufe bezogen sich
auf Wohnungsunternehmen des Bundes oder
Wohnungsunternehmen im Eigentum von
Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung des
Bundes. Dabei handelte es sich zu einem hohen Anteil um Verkäufe von Unternehmen des
(13)
Die Bestände der Norddeutschen
Landesbank
(Nileg)
stammen vor allem aus Aufkäufen aus dem Bundeseisenbahnvermögen; die HSH Nordbank
hatte die Gehag im Rahmen
der Abwicklung von Krediten
erhalten.
Tabelle 3.3
Transaktionen großer Wohnungsportfolios 1999 bis Juni 2006: Verkäufe des Bundes
Hinweis: Verkäufe von Wohnungsunternehmen des Bundes bzw. Wohnungsunternehmen
im Eigentum von Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung des Bundes
Jahr
Verkäufer
Art des
Verkaufs
Wohnungen*
Käufer/Investor
2004
Bundesversicherungsanstalt für
Angestellte
Unternehmen
GAGFAH
81 912
Fortress
2001
Unternehmen
11 Gesellschaften
60 835
Deutsche Annington
Immobilien GmbH
2002
Bund/Land Hessen/
Frankfurt
Unternehmen
Frankfurter
9 062
Viterra AG
1999
Deutsche Post AG
Unternehmen
Wohnbau Rhein-Main
9 019
2001
Unternehmen
Vestische Wohnungsgesellschaft
mbH (VWG), Herne
5 879
TreuHandStelle GmbH
2001
Unternehmen
Eisenbahn WohnungsbauGesellschaft Wuppertal
4 200
WCM
2001
Unternehmen
Treuhandbestände des BEV in
Brandenburg
3 800
Investorengruppe Prajis,
Drimmer, Baum und Pielen
2001
Unternehmen
Eisenbahnsiedlungsgesellschaft
Berlin mbH
2 800
Investorengruppe Prajis,
Drimmer, Baum und Pielen
2000
Deutsche Post AG
Bestand
1 600
Viterra/Deutschbau
2005
Bestand
1 096
Apellas Property Management
3. Verkäufe an Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung der Länder
20 000
2001
Unternehmen
Wohnungsbau Niedersachsen;
Wohnungsbauges. Norden;
Treuhand BEV-MV
Nileg
2001
Unternehmen
Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft
mbH Stuttgart
6 500
LEG Baden-Württemberg
2001
Unternehmen
GWN Gem. Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland
3 900
LEG NRW
2001
Unternehmen
Gem. Eisenbahn Wohnungsgesellschaft Saarbrücken WOGE
2 462
LEG Saarland
40
Bundeseisenbahnvermögens (neun Verkäufe
mit zum Teil mehreren Unternehmen an einen Erwerber), der Deutschen Post AG (in
1999/2000) und der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte, die mit der GAGFAH das
bislang größte Einzelpaket verkaufte (siehe
oben Tabelle 3.3).
Das Spektrum der Verkaufskonstellationen ist
bei den Verkäufen des Bundes nicht sehr breit.
In zehn Fällen bzw. über drei Viertel der Fälle
wurde vom Bund an Privateigentümer verkauft.
Die Anfang 2001 verkauften Unternehmen des
Bundeseisenbahnvermögens wurden an traditionelle Bestandshalter (TreuHandStelle) sowie
deutsche (WCM) und internationale (Deutsche
Annington) Finanzinvestoren verkauft. Der Verkauf der Eisenbahnerbestände an die Deutsche
Annington war dabei das größte Teilpaket der
Eisenbahnerwohnungen und der erste Verkauf
eines großen, deutschen Wohnungsportfolios
an internationale Investoren überhaupt. Mit
dem Verkauf der GAGFAH an Fortress erfolgte
der größte Einzelverkauf des Bundes ebenfalls
an einen internationalen Investor.
(14)
Von der Viterra AG wurden vor
ihrem Verkauf Wohnungspakete
aufgekauft.
In vier Fällen - alles Unternehmen des Bundeseisenbahnvermögens - wurden Unternehmen
an (zum Verkaufszeitpunkt) mehrheitlich im
Landeseigentum befindliche Landesentwicklungsgesellschaften verkauft (Baden-Württemberg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Saarland). Prägend für Verkäufe des
Bundes sind Unternehmensverkäufe (zwölf
Fälle). Verkäufe von Teilbeständen spielen eine
untergeordnete Rolle (zwei Fälle).
erkaufsfälle industrieverbundener
V
Unternehmen
Unter den von 1999 bis Juni 2006 erfolgten
Transaktionen großer Wohnungsbestände befinden sich 15 Fälle mit Verkäufen industrieverbundener Unternehmen. Bei den meisten Unternehmen erfolgte nur ein einmaliger Verkauf
(Bayer, Hoechst, Kraus Maffei, RWE, Siemens,
Thyssen) und in der Regel trennten sie sich
vollständig (Ausnahme Siemens) von ihren
Wohnungsbeständen (Tabelle 3.4).
Von der Preussag/TUI AG wurde der gesamte
Bestand in drei einzelnen Verkäufen (Unternehmen bzw. Bestände) verkauft. Aus dem Bestand der Viterra (EON-Konzern) wurden 2002
bis 2004 zunächst in fünf Einzelverkäufen Wohnungsbestände mit mehr als 800 Wohnungen
verkauft, bevor EON in 2005 das gesamte Wohnungsunternehmen veräußerte.¹⁴
Tabelle 3.4
Transaktionen großer Wohnungsportfolios 1999 bis Juni 2006: Verkäufe industrieverbundener Unternehmen
Jahr
Verkäufer
Art des
Verkaufs
Wohnungen*
Käufer/Investor
2005
EON
Unternehmen
Viterra
137 671
Deutsche Annington Immobilien GmbH
2004
Thyssen Krupp AG
Unternehmen
ThyssenKrupp
Wohnimmobilien GmbH
48 000
Morgan Stanley/Corpus
2002
Preussag/TUI
Unternehmen
WAG Salzgitter
Wohnungs-GmbH
14 000
DAL
2002
Bayer AG
Unternehmen
BayWoGe
9 110
TreuHandStelle GmbH
1999
Hoechst AG
Unternehmen
Wohnungsbau Hoechst
GmbH; Hoechst Bauen
und Wohnen GmbH
9 100
Deutsche Wohnen AG
Mira Grundstücksges.
2004
Viterra
Bestand
27 000
2000
Preussag/TUI
Bestand
6 000
DAL
2002
Siemens-Wohnungsgesellschaft mbH
Bestand
2 200
2003
Viterra
Bestand
1 543
Bellaform Maschinenbau GmbH
2003
Viterra
Bestand
1 502
Essener Grundstückgesellschaft
2005
Preussag/TUI
Bestand
1 400
Grainger Trust
2003
Viterra
Bestand
1 257
Emscher Siedlungsgesellschaft
2002
Viterra
Bestand
1 200
2004
RWE
k. A.
4 500
2002
Mannesmann Demag
Kraus Maffei AG
k. A.
2 030
PATRIZIA Immobilien AG
Bei den industrieverbundenen Unternehmen
ist das Spektrum der Verkaufskonstellationen
am engsten: Sie verkauften ausschließlich an
Privateigentümer. Von den Wohnungsunternehmen wurde eines an einen traditionellen
Bestandshalter verkauft (BayWoGe an TreuHandStelle). Prägend für Verkäufe von Wohnungsunternehmen ist der Verkauf an neuere
deutsche (DAL, Deutsche Wohnen AG) oder
internationale (Deutsche Annington, Morgan
Stanley) Investoren, wobei die größten Pakete
von den internationalen Investoren erworben
wurden.
Bestandsverkäufe erfolgten überwiegend in
kleineren Margen (zumeist unter 2 500 Wohnungen) an eher mittelständische Bau- und
Immobilienunternehmen (z. B. HPE, Emscher
Siedlungsgesellschaft, Essener Grundstücksgesellschaft). Mit dem Verkauf eines großen
Pakets an die Mira Grundstücksgesellschaft
(27 000 WE) wurde eine ähnliche Entwicklung
eingeleitet, da die Mira Grundstücksgesellschaft die Bestände in Teilmargen (zum Teil
über Viterra als Dienstleister) ebenfalls an Bauund Immobilienunternehmen weiter verkaufte. In Folge dessen konzentriert sich der Verkauf von Teilbeständen industrieverbundener
Unternehmen (Werkswohnungsbestände) auf
eher mittelständische Bau- und Immobilienunternehmen.
Insgesamt wird aus der Analyse der Verkaufskonstellationen deutlich, dass sich in den vergangenen Jahren zwar viele Kommunen von
Beständen getrennt haben, dass jedoch nicht
immer der gesamte Bestand bzw. das gesamte
Wohnungsunternehmen, sondern in einer Reihe von Fällen nur Teilbestände veräußert wurden. Zudem wurden die kommunalen Bestände
bzw. Wohnungsunternehmen vielfach an städtische Betriebe oder andere städtische Wohnungsunternehmen verkauft, sodass sie sich
noch im kommunalen Einflussbereich befinden. Der von der Fachöffentlichkeit besonders
beachtete Komplettverkauf der Wohnungsbestände einer Kommune an Privatinvestoren hat
bislang nur in fünf Fällen stattgefunden. Dagegen erfolgten die Verkäufe von Bund und Land
weit überwiegend und die Verkäufe industrieverbundener Unternehmen ausschließlich
an Privatinvestoren. Insofern speisen sich die
inzwischen von privaten Käufern gehaltenen
Bestände (der Transaktionen von 1999 bis Juni
2006) im Wesentlichen aus ehemaligen Beständen des Bundes, der Länder und der Industrie
und nur zu einem kleinen Teil aus ehemaligen
Beständen der Kommunen.
Verkaufskonstellationen bei
Mehrfachverkäufen
In den vorangegangenen Abschnitten wurden
im Wesentlichen Verkaufskonstellationen bei
einzelnen Verkaufsvorgängen analysiert. Dieser Abschnitt widmet sich Verkaufskonstellationen bei Mehrfachverkäufen von Unternehmen bzw. Beständen.
Ziel ist, den zeitlichen Ablauf und die Art der
Verkäufe, die an den Verkäufen beteiligten
Verkäufer und Käufer sowie den Umfang der
verkauften Wohnungsbestände aufzuzeigen.
Dabei wird auf verschiedene Beispiele für
Mehrfachverkäufe Bezug genommen, die für
verschiedene Typen von Verkaufskonstellationen stehen.
In Abbildung 3.1 ist anhand des Beispiels der
Werkswohnungsbestände der ehemaligen
Kieler Werft die vollständige Aufteilung des
Portfolios eines industrieverbundenen Wohnungsunternehmens dargestellt. Zunächst erfolgte im Jahr 1997 der Verkauf von 2 300 Wohnungen an die Falk KG/KIV GmbH und im Jahr
2000 der Verkauf der übrigen 6 000 Wohnungen
an die DAL, die diese 2003 an Babcock&Brown
bzw. Krüger Immobilien weiterveräußerte. Ein
Teilbestand von 3 600 Wohnungen, also etwas
mehr als der Hälfte der Wohnungen, wurde von
Letzteren an den dänischen Investor Kristensen Properties veräußert. Das Portfolio wurde
somit im Ergebnis auf drei Eigentümer aufgeteilt.
Abbildung 3.2 zeigt anhand der (ursprünglich)
städtischen Gesellschaft GEHAG in Berlin ein
Beispiel, bei dem anders als beim vorangegangenen Beispiel mehrere Wiederverkäufe
nicht zu einer vollständigen Aufteilung eines
Portfolios geführt haben, sondern bei dem das
verkaufte Wohnungsunternehmen zumindest
mit einem Kernbestand fortbesteht. Ursprünglich verfügte die GEHAG über ca. 29 000 Wohnungen, als von den Teilhabern (Stadt Berlin
und DAG-Beteiligungsgesellschaft) im Jahr
1998 ein 75 %-Anteil in zwei Tranchen an RSE
veräußert wurde.
Im Jahr 2000 wurde ein Teilbestand der GEHAG von 4 500 Wohnungen im Rahmen einer
Portfoliobereinigung an die Agib AG veräußert.
Ebenfalls im Jahr 2000 erfolgte ein Weiterverkauf der 75 %-Anteile der GEHAG durch RSE
an WCM. Diese wurden im Jahr 2001 von WCM
an die Hamburgische Landesbank (später
HSH-Bank) veräußert, die nunmehr, nachdem
sie bereits im Jahr 2000 den bei der Stadt Berlin
verbliebenen 25 %-Anteil an der GEHAG übernommen hatte, die gesamten Anteile an der
GEHAG auf sich vereinigt hatte.
41
42
Abbildung 3.1
Beispiel für Mehrfachverkauf: Vollständige Aufteilung des Portfolios
eines industrieverbundenen Wohnungsunternehmens
Ehemalige Kieler Werft Werkswohnungsbestände
Preussag/TUI (KWW Kieler
Werkswohnungen GmbH 8.277 WE)
2.300
2.227
Falk KG / KIV Kieler Immobilienverwaltung GmbH (2.277 WE)
5.900
6.000
DAL Deutsche
Anlagen und Leasing Ges.
Objekt-Ges.
100%
6.000
Babcock&Brown (94%)
Krüger Immobilien (6%)(2.421 WE)
Kristensen
(3.599 WE)
3.600
3.599
1996
1997
1998
2000
1999
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Erläuterung
5.000
Name
O-Ges
100%
5.000
5.000
100%
Verkaufte Wohnungen
Verkauftes Unternehmen
verkaufter Anteil und
Wohnungszahl
Eigentümer
Name
(1.000 WE) (Wohnungszahl 2006)
Abbildung 3.2
Beispiel für Mehrfachverkauf: Wiederholter Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens
(mit zwischengelagerter Portfoliobereinigung)
GEHAG Gemeinnützige Heimstätten AG*
Stadt Berlin
GEHAG
25%
6.125
DAG-Beteiligungsges.
GEHAG
25%+50%
21.750
Hamburgische Landesbank/HSH-Bank (3.150 WE)
GEHAG
75%
18.375
RSE
GEHAG
GEHAG
75%
18.375
24.500
(17.850 WE)
WCM
4.500
1998
1999
GEHAG
85%
17.850
Agib AG (4.500 WE)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Erläuterung
5.000
Verkaufte Wohnungen
Name
O-Ges
100%
5.000
5.000
100%
Wohnungszahl
Eigentümer
Name
* Summenabweichung durch Reduzierung des Bestands durch Einzelverkäufe von Wohnungen (Mieterprivatisierung)
Sofern von einem Unternehmen lediglich Teile verkauft wurden, wurde die Zahl der mit ihm verkauften Wohnungen
nur anteilig angesetzt
Da ab dem Jahr 2001 bei der GEHAG kleinere
Einzelverkäufe von Wohnungen (Einzelprivatisierung) erfolgten, hat sich der Bestand seither
laufend reduziert. Im Jahr 2005 wurde schließlich von der HSH-Bank (zuvor Hamburgische
Landesbank) ein 85 %-Anteil an der GEHAG,
der zu diesem Zeitpunkt etwa anteilig 17 850
Wohnungen entsprach, an Oaktree Capital Management weiterveräußert. Durch Portfoliobereinigung und Einzelverkäufe hat sich der
Bestand der GEHAG zwar spürbar reduziert,
das Unternehmen blieb jedoch erhalten und
ist nunmehr in der Hand einer Landesbank
und eines international agierenden Finanzinvestors als Mehrheitseigner.
Bei dem in Abbildung 3.3 dargestellten Beispiel der GSW Berlin erfolgte anders als im
vorangegangenen Beispiel der Verkauf eines
städtischen Wohnungsunternehmens nicht
über zahlreiche Umwege, sondern direkt an
einen international agierenden Investor. Bei
dem relativ jungen Verkauf der GSW (mit ca.
65 700 Wohnungen) durch die Stadt Berlin an
Cerberus/Goldmann Sachs im Jahr 2004 ist
kennzeichnend, dass relativ kurze Zeit nach
dem Kauf der GSW kleinere Portfoliobereinigungen bzw. Blockverkäufe erfolgten: ein Paket von 1 529 Wohnungen an die Vivacon AG,
die davon 886 Wohnungen umgehend an Austrian Conwert weiterverkauften, und ein Paket
von 4 031 Wohnungen an die niederländische
Ejendomsinvest.
Das in Abbildung 3.4 dargestellte Beispiel des
WCM-/Blackstone-Portfolios steht für den
sukzessiven Aufbau eines großen Wohnungsportfolios durch Aufkäufe öffentlicher Wohnungsunternehmen und dessen vollständigen
Weiterverkauf an einen internationalen Investor. Bis zum Jahr 2004 trat WCM als Aufkäufer
verschiedener kommunaler Wohnungsunternehmen (Bremen, Kiel) bzw. des Bundes (Eisenbahnerwohnungen) auf und stellte durch
dieses Vorgehen ein umfangreiches Portfolio
mit etwa 31 300 Wohnungen zusammen.
Dieses Portfolio wurde insgesamt (als Paket aus
den einzelnen Unternehmen) im Jahr 2004 an
die Blackstone Group veräußert. Der gesamte
Wohnungsbestand, der sich ursprünglich weitgehend im Eigentum der öffentlichen Hand befand, ist somit bei diesem Beispiel zunächst an
einen nationalen und anschließend an einen
international agierenden Investor übergegangen.
Abbildung 3.3
Beispiel für Mehrfachverkauf: Verkauf eines städtischen Wohnungsunternehmens mit anschließendem
Weiterverkauf von Teilbeständen (Blockverkäufe, Portfoliobereinigungen)
GSW-Berlin
Stadt Berlin
GSW
100%
65.700
Cerberus/Goldman Sachs (<60.000 WE)*
Vivacon (643 WE)
1.529
886
Austrian Conwert (886 WE)
4.031
1/2004
6/2004
1/2005
6/2005
Ejendomsinvest
(4.031 WE)
1/2006
Erläuterung
5.000
Verkaufte Wohnungen
* weitere kleinere Bestandsverkäufe
Name
O-Ges
100%
5.000
5.000
100%
Wohnungszahl
Eigentümer
Name
43
44
Tabelle 3.5 zeigt anhand der Viterra ein Beispiel für Mehrfachverkäufe, bei dem ein industrieverbundenes Unternehmen bzw. ein langjähriger Bestandshalter ab Ende der 90er Jahre
selbst als Aufkäufer und Weiterverkäufer von
zahlreichen Wohnungsunternehmen und Beständen auftritt, bevor der Eigentümer (EON)
das industrieverbundene Unternehmen im
Jahr 2005 an ein Unternehmen (Deutsche Annington Immobilien GmbH) im Besitz eines international agierenden Investors verkauft und
damit seinen Marktexit vollzieht. Bei diesem
Beispiel ist die Zahl der Transaktionen so hoch,
dass eine tabellarische Darstellung gewählt
werden musste, weil die bei den vorangegangenen Beispielen verwendete schematische
Darstellung schwer umsetzbar gewesen wäre.
Vor ihrem eigenen Verkauf im Jahr 2005 hat die
Viterra im Jahr 2004 rund 27 000 Wohnungen
an die Mira Grundstücksgesellschaft verkauft.
Diese tritt nunmehr als Weiterverkäufer dieser
Wohnungen auf und hat in 2004 und 2005 im
Rahmen von vier Transaktionen rund 7 200
Wohnungen bzw. gut ein Viertel davon veräußert.
Insgesamt gibt es bei den Transaktionen großer Wohnungsbestände des Zeitraums 1999 bis
Juni 2006 zusätzlich zu den fünf dargestellten
Beispielen zwölf weitere Fälle an Mehrfachbzw. Wiederverkäufen. Auf eine Darstellung
wird verzichtet, weil mit den fünf Beispielen
die wesentlichen Typen für Verkaufskonstellationen, bei denen eine größere Zahl von Wiederverkäufen aufgetreten ist, abgedeckt werden.
Insgesamt wird aus den dargestellten Beispielen deutlich, dass es kein einheitliches Muster
gibt, nach dem Wohnungspakete mehrfach
veräußert werden, sowohl was die Tendenzen
einer Konzentration bzw. Dekonzentration von
Wohnungsbeständen als auch was die an den
Käufen Beteiligten bzw. die resultierenden Veränderungen bei der Anbieterstruktur angeht.
Auf der einen Seite lassen sich bei den Mehrfachverkäufen Tendenzen zu einem Auf- bzw.
weiteren Ausbau von sehr großen Portfolios
feststellen, insbesondere bezogen auf international agierende Finanzinvestoren. Diese Bestrebungen sind offenbar in vielen Fällen noch
nicht abgeschlossen. Bei diesen Konzentrationsprozessen werden Wohnungsbestände verschiedensten Ursprungs zusammengefasst und
es sind zahlreiche Zwischeninvestoren unterschiedlichsten Typs beteiligt. Auf der anderen
Seite treten in Ansätzen bereits Weiterverkäufe
kleinerer Portfolios auf, die aus großen Portfo-
Abbildung 3.4
Beispiel für Mehrfachverkauf: Aufbau eines Portfolios durch Aufkäufe öffentlicher Wohnungsunternehmen
und dessen vollständiger Weiterverkauf an einen internationalen Investor
WCM/Blackstone Group-Portfolio*
Stadt Bremen
Stadt Kiel
unbekannt
Gladbacher
ABG 100%
6.100
KWG
100%
11.000
EWG Wuppertal 100%
6.100
BBB
100%
4.900
Bremische
50,1%
3.250
Gl.ABG/KWG/BBB/
Bremische/EWG W.
je 100% / 31.300
WCM
Bremische
49,9%
3.250
19911998
Blackstone Group
(31.300 WE)
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Erläuterung
5.000
Verkaufte Wohnungen
Name
O-Ges
100%
5.000
5.000
100%
Wohnungszahl
Eigentümer
Name
* Summenabweichung durch Reduzierung des Bestands durch Einzelverkäufe von Wohnungen
(Mieterprivatisierung)/kleine Blockverkäufe. Sofern von einem Unternehmen lediglich Teile verkauft wurden, wurde die
Zahl der mit ihm verkauften Wohnungen nur anteilig angesetzt
45
lios heraus veräußert werden, sei es zur reinen
Portfoliobereinigung, sei es als verwertungsbezogene Blockverkäufe an Kleininvestoren.
3.2 Motive und Vorgehen der
Verkäufer
Die derzeitige Phase der Transaktionen großer
Wohnungsbestände ist dadurch geprägt, dass
sich anhaltende Konzentrations- und vermehrt
einsetzende Dekonzentrations- bzw. Verwertungsprozesse überlagern. Insgesamt werden
in diesem Prozess traditionelle Bestandshalter,
insbesondere die öffentliche Hand und Industrieunternehmen, zunehmend durch private
Eigentümer abgelöst. Hierbei handelt es sich
auf der einen Seite um internationale Großanleger, auf der anderen Seite um neu bzw.
verstärkt auf dem Markt auftretende kleine bis
mittlere (nationale und internationale) Unternehmen, die sich der Bewirtschaftung bzw. der
Verwertung kleinerer regionaler Portfolios zuwenden.
enerelle Hintergründe für Verkäufe der
G
öffentlichen Hand
Ausschlaggebend für den Verkauf von Wohnungsbeständen der öffentlichen Hand sind
weit überwiegend fiskalische Gründe bzw. die
beabsichtigte Sanierung des Haushalts durch
die Aktivierung von Vermögen. Hintergrund
ist, dass sich die haushaltspolitische Lage des
Bundes, der Länder und der Kommunen in den
vergangenen 15 Jahren teilweise erheblich verschlechtert hat. Als weiterer Hintergrund für
die Verkäufe spielt auch eine Rolle, dass die Bestände der öffentlichen Hand seit ihrer Erstellung einen Bedeutungs- bzw. Funktionswandel
erfahren haben, der sich für Bund und Länder
auf der einen Seite und für die Kommunen auf
der anderen Seite etwas unterschiedlich darstellt. Ihre Wohnungsbestände wurden näm-
Tabelle 3.5
Beispiel für Mehrfachverkauf: Industrieverbundenes Unternehmen mit mehrfachem Zu- und Weiterverkauf von
Unternehmen und Beständen sowie Marktexit des Eigentümers (Viterra-Portfolio)
Verkäufer
Art des
Verkaufs
verkauftes
Unternehmen
1997
Bund/Deutsche Post AG
Unternehmen
Deutschbau
1999
Gesobau
Unternehmen
Nord Wohnungsunternehmen
GmbH
1999
Deutsche Post AG/ Stadt
Frankfurt
Unternehmen
Wohnbau
Rhein-Main
11 919
2000
Deutsche Post AG
Bestand
2002
Land Hessen/Bund/ Stadt
Frankfurt
Unternehmen
Frankfurter
10 500
Viterra AG
2004
Deutsche Bank (DB Real
Estate Management GmbH)
Unternehmen
Deutschbau
Holding GmbH
(50 %-Anteil)
19 793
Viterra AG
Jahr
Wohnungen*
Käufer/Investor
1. Käufe der Viterra
38 675
2 067
1 600
Deutsche Grundbesitz Management GmbH
(Tochter Deutsche Bank/Viterra)
Raab Karcher AG (Viterra)
Viterra/Deutschbau
2. Verkäufe der Viterra
2002
Viterra AG
Bestand
1 200
2003
Viterra AG
Bestand
1 543
Bellaform Maschinenbau GmbH
2003
Viterra AG
Bestand
1 502
Essener Grundstückgesellschaft
2003
Viterra AG
Bestand
1 257
Emscher Siedlungsgesellschaft
2004
Viterra AG
Bestand
27 000
Mira Grundstücksgesellschaft
3. Verkauf der Viterra (Marktexit des Eigentümers)
2005
EON
Unternehmen
Viterra AG
137 671
4. Wiederverkauf von ehemaligen Viterra-Beständen
2004
Bestand
2 700
Wohnprojekt GmbH Essen
2004
Bestand
1 500
Häusser-Bau GmbH Bochum
2005
Bestand
1 842
Terra Heimbau
2005
Bestand
1 164
J. L. Vermögensverwaltung GmbH
46
lich aus unterschiedlichen Gründen errichtet
bzw. hatten ursprünglich eine unterschiedliche Funktion.
wurden bzw. welche Motive und Vorgehensweisen letztendlich ausschlaggebend waren.
Die Bestände des Bundes und der Länder
dienten ursprünglich meist der Versorgung von
eigenen Bediensteten. Die besondere Bedeutung kommunaler Wohnungsbestände bzw. des
kommunalen Wohnungsbaus liegt traditionell
in der Versorgung von sozial Schwächeren bzw.
Haushalten mit Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt. Viele der Wohnungen der öffentlichen Hand wurden im Rahmen des sozialen
Wohnungsbaus gefördert und hatten daher zusätzlich zu den oben genannten die generelle
Funktion der Versorgung breiter Schichten mit
ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum.
Kommunale Verkäufe
Die Bedeutung der Wohnungsbestände der
öffentlichen Hand hat sich aus verschiedenen
Gründen verändert: Die Bestände von Bund
und Land, die in hohem Maße vom Bedienstetenwohnungsbau geprägt sind, haben ihre
ursprüngliche Funktion weitgehend verloren,
weil Wohnraum als Instrument für die Bindung bzw. die Wohnungsversorgung von Bediensteten immer weniger eine Rolle spielt.
Bei den kommunalen Beständen spielt zwar
die Versorgung von sozialen Problemgruppen
nach wie vor eine Rolle, jedoch können sich auf
entspannten Wohnungsmärkten inzwischen
weitaus mehr Haushalte als früher selbstständig außerhalb der kommunalen Bestände mit
Wohnraum versorgen und der allgemeine Versorgungsdruck für die Kommunen hat dort
nachgelassen.
(15)
Kritiker und Befürworter sind
breit gestreut innerhalb der Politik, der Verwaltung, der Wohnungswirtschaft und der Wissenschaft. Die Mieterverbände
stehen den Verkäufen skeptisch
bis kritisch gegenüber. Innerhalb der Kommunalverwaltung
sind die Befürworter eher in den
für Finanzen zuständigen Bereichen und die Kritiker eher in
den für Wohnen und Stadtentwicklung zuständigen Bereichen
zu finden, jedoch verläuft die
Linie nicht immer streng nach
diesem Muster (zur Position des
Deutschen Städtetags siehe
Deutscher Städtetag (2006)).
(16)
McKinsey (2004a).
(17)
Freitag (2005), S. 758.
(18)
Bielka (2004), S. 1.
Teilweise wird in Zusammenhang mit diesen
Entwicklungen in der Fachdiskussion gefolgert,
die öffentliche Hand könne bzw. solle sich von
ihren Wohnungsbeständen vollständig oder
zumindest teilweise trennen, weil sie nicht
mehr benötigt würden. Dieses Argument wird
sowohl vor dem Hintergrund des fiskalischen
Nutzens vorgebracht, der mit den Verkäufen
verbunden wäre, als auch in Verbindung mit
ordnungspolitischen Überlegungen.
Kritiker der Verkäufe von Wohnungsbeständen
der öffentlichen Hand, insbesondere der Kommunen, halten diese Positionen dagegen für
falsch, weil ihrer Ansicht nach die Wohnungsbestände bzw. die öffentlichen Wohnungsunternehmen für verschiedene wohnungs-, sozial- und stadtentwicklungspolitische Aufgaben
weiter benötigt werden und ein Verkauf den
endgültigen und unwiederbringlichen Verzicht
auf ein wichtiges Instrumentarium bzw. strategisches Kapital bedeutet. Im Folgenden wird
dargestellt, welche Abwägungen vor diesem
Hintergrund bei den Verkaufsfällen getroffen
Im Falle der Kommunen wird durchaus gesehen, dass mit dem Verkauf von kommunalen
Wohnungen oder Wohnungsunternehmen der
Einfluss in den Bereichen soziale Wohnungsversorgung und Stadtentwicklung schwindet.
Diese Nachteile wurden bei den bisherigen
Verkäufen (z. B. Kiel, Bonn, Gera, Dresden,
Wilhelmshaven, Berlin, Rendsburg; siehe Tabelle 3.1 oben) jedoch geringer bewertet als
die erwarteten Vorteile für den kommunalen
Haushalt.
Haltungen und Vorgehen bei verschiedenen
Verkaufskonstellationen
Die Verkäufe werden, wie die Auswertung der
Literatur und die Ergebnisse der Expertengespräche zeigen, innerhalb und außerhalb der
Kommunalverwaltung kontrovers gesehen:¹⁵
Von den Befürwortern von Verkäufen wird bezogen auf die bisherige Versorgungsfunktion
der Bestände auf einen Bedeutungsverlust angesichts eines entspannten Wohnungsmarktes
verwiesen (Verkäufe kommunaler Bestände
erfolgten bisher schwerpunktmäßig auf entspannten Märkten). Des Weiteren wird als Kritik die mangelnde Wirtschaftlichkeit kommunaler Wohnungsunternehmen angeführt, die
im Extrem bis hin zur generellen Bewertung
der öffentlichen Wohnungsunternehmen als
„Sanierungsfall“¹⁶ geht. Kritiker sehen in dem
Verkauf kommunaler Wohnungsunternehmen
in erster Linie einen Verlust eines wichtigen
Kooperationspartners bzw. eine Minderung
der kommunalen Handlungsmöglichkeiten,
die für sie schwer wiegen, weil ihrer Ansicht
nach auch unter Bedingungen eines entspannten Wohnungsmarktes ein hoher kommunaler Handlungsbedarf im Bereich der sozialen
Wohnungsversorgung und bei quartiersbezogenen Maßnahmen besteht. Zudem wird von
ihnen darauf verwiesen, kommunale Wohnungsunternehmen seien eine längerfristige
„strategische Beteiligung“¹⁷ bzw. mit Einordnungen wie „kommunale Wohnungswirtschaft
ist Stadtentwicklung“ wird eine umfassende,
weit über die Wohnungsversorgung hinaus gehende Aufgabenstellung definiert.¹⁸
Im Zentrum der Kritik stehen bei den untersuchten Fallbeispielen ebenso wie in der allgemeinen Fachdiskussion insbesondere Verkäufe kompletter kommunaler Wohnungsunternehmen bzw. des gesamten kommunalen
Wohnungsbestands an private Investoren
(z. B. Dresden, Kiel, Wilhelmshaven). In diesem Zusammenhang wird von Kritikern zum
Teil von einen „Ausverkauf der Wohnungsbestände“ gesprochen.¹⁹ Wie oben dargestellt
wurde, handelt es sich bislang in der Praxis
der seit Ende der 90er Jahre erfolgten Transaktionen großer Wohnungsbestände jedoch
nur um wenige Fälle. Weitaus weniger kritisch
werden Fälle gesehen, in denen der Verkauf
kommunaler Wohnungen bzw. des kommunalen Wohnungsunternehmens nicht an einen privaten Investor, sondern an ein anderes
Unternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung (Stadtwerke, Verkehrsbetriebe etc.)
erfolgte (z. B. Nürnberg, Jena, Gera; siehe Tabelle 3.1 oben).
Ebenfalls weniger kritisch als der vollständige
Verkauf an private Investoren werden in der Regel Fälle bewertet, bei denen nur ein kleinerer
Teil der kommunalen Wohnungsbestände,
etwa zur Finanzierung von Investitionen in die
bei der Kommune verbleibenden Bestände,
verkauft werden (z. B. in Hannover, Berlin).
Hierbei handelt es sich um einen Ansatz, der
wie oben dargestellt in den letzten Jahren von
mehreren Kommunen umgesetzt wurde. Allerdings werden hier bei Kritikern teilweise Befürchtungen laut, dass es sich lediglich um den
Beginn eines „scheibchenweisen“ Verkaufs der
gesamten kommunalen Bestände handle. Bislang gibt es jedoch keine Fälle, bei denen diese
Befürchtung eingetreten ist.
Teilverkäufe kommunaler Bestände wurden
auch auf eher angespannten Wohnungsmärkten durchgeführt und stellen dort die bislang
einzige Form von Verkäufen kommunaler Bestände dar. Komplettverkäufe kommunaler
Bestände an Privatinvestoren bzw. der vollständige Verzicht von Kommunen auf kommunale Wohnungsbestände wurden bislang ausschließlich auf eher entspannten Wohnungsmärkten realisiert.
Gutachterliche Beratung in Zusammenhang
mit dem Verkauf
Die Kommunen ließen sich beim Verkaufsprozess in der Regel gutachterlich beraten (Wirtschaftsprüfer, Unternehmensberatungen, Banken). Der Schwerpunkt lag dabei auf der betriebswirtschaftlichen Beurteilung des für den
Verkauf vorgesehenen Unternehmens bzw. der
Wohnungsbestände sowie auf der Durchführung des Verkaufs. Die in der Regel nicht öffentlich vorliegenden Beurteilungen beinhalten nach Angaben der befragten Experten zwar
auch wohnungspolitische Aspekte, diese beziehen sich aber vorrangig auf die Gestaltung
47
vertraglicher Bindungen. Gutachten mit einer
Folgenabschätzung des Verkaufs kommunaler
Wohnungsverkäufe für die Wohnungsversorgung oder die Stadtentwicklung wurden bei
den betrachteten kommunalen Verkaufsfällen
(Fallbeispiele) nicht erstellt.
Bei anvisierten Verkäufen an Private werden
vor dem Verkauf bzw. im Rahmen der Ausschreibung durchweg Auflagen für die künftige Bewirtschaftung und Verwertung definiert
(siehe auch unten Vertragsinhalte). In der Regel wurden diese Auflagen von den Käufern
ohne weitere Verhandlungen akzeptiert, nur in
einem Fall (Bonn) wurden sie für den Käufer in
einem wesentlichen Punkt (Anzahl der Belegungsrechte) abgeschwächt.
Alternativen zum Verkauf kommunaler
Wohnungen an Privatinvestoren
Im Vorfeld von Verkäufen kommunaler Wohnungen an private Investoren wurden von
den Kommunen teilweise auch Alternativen
geprüft, wie etwa der Verkauf an ein Unternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung,
der Verkauf an eine Genossenschaft oder spezielle Lösungen wie ein Sale-And-Lease-BackVerfahren. Der Verkauf an ein Unternehmen
mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung ist
dabei die am häufigsten erwogene und in der
Praxis umgesetzte Alternative. Dieser Ansatz
wurde in einer Reihe von Kommunen mit dem
Motiv umgesetzt, Kapital für den kommunalen
Haushalt zu aktivieren und gleichzeitig das
Wohnungsunternehmen bzw. den Wohnungsbestand im Einflussbereich der Kommune
zu behalten und befürchtete negative Folgen
eines Verkaufs an Privatinvestoren zu vermeiden. Wie die Expertengespräche bzw. die untersuchten Fallbeispiele ergaben, ist allerdings
auch bei diesen Fällen aufgrund der notwendigen Refinanzierung des Kaufs bei den verkauften Wohnungsunternehmen in der Regel
ein gewisser Veränderungsdruck hin zu einer
stärkeren Renditeausrichtung festzustellen. In
der Folge ergibt sich nach dem Verkauf durchaus die Notwendigkeit für Veränderungen bei
den Bewirtschaftungsstrategien, z. B. auf dem
Feld der betriebswirtschaftlichen Optimierung oder bei den Vermietungs- und Mietenstrategien. Teilweise erfolgten Verkäufe eines
kommunalen Wohnungsunternehmens an ein
anderes kommunales Wohnungsunternehmen, so z. B. mehrfach in Berlin. Hier wurde
bei den Verkäufen auf die sich aus einer Fusion von städtischen Wohnungsunternehmen
ergebenden Synergien und Optimierungen
gesetzt.
(19)
Vor allem von Mieterverbänden
und Verbänden der Wohnungswirtschaft, z. B. Mieterbund e. V.
(2006), VdW Bayern (2005).
48
Der Verkauf an eine Genossenschaft wurde als
Alternative zu einem Verkauf an Privatinvestoren häufig verworfen oder gar nicht in Betracht gezogen, entweder weil er mit wesentlich geringeren Verkaufserlösen verbunden
gewesen wäre (geringere Zahlungsfähigkeit
der Genossenschaft) oder weil er aufgrund der
Größe des Portfolios die Aufnahmekapazität
der Genossenschaft überfordert hätte.²⁰ Wie
die bisherige Praxis zeigt, sind Verkäufe an Genossenschaften nämlich offenbar in der Regel
nur bei relativ kleinen bzw. gemessen an der
Größe der Genossenschaft verkraftbaren Portfolios realistisch: Die bisher von Kommunen
umgesetzten Verkäufe an Genossenschaften
betrafen vergleichsweise kleine Bestände unter
2 500 Wohnungen und wurden gefördert (z. B.
mit Neugründungsdarlehen bzw. verbilligten
Krediten). Im jüngst aufgetretenen Falle von
Flensburg handelt es sich um etwas umfangreichere Bestände (4 800 Wohnungen), die an
eine Genossenschaft mit gewissen Preisnachlässen verkauft wurden. Die Verkäufe wurden
nicht in einem offenen Bieterverfahren durchgeführt, sodass die Genossenschaften nicht
der Konkurrenz von Finanzinvestoren oder
sonstigen Käufern mit besseren finanziellen
und organisatorischen Voraussetzungen, die
ggf. höhere Preise hätten bieten können, ausgesetzt waren. Die Rolle der Förderung für
die Realisierungschancen von Verkäufen an
Genossenschaften wird anhand des Fallbeispiels Berlin deutlich, wo über Förderung für
die notwendige Eigenkapitalausstattung von
neu gegründeten Genossenschaften gesorgt
wurde, die daraufhin kommunale Wohnungsbestände übernommen haben. Nach inzwischen erfolgter Einstellung der Förderung wird
dieses Verfahren zur Übernahme von Wohnungen durch weitere Genossenschaftsneugründungen nach Experteneinschätzung als
nicht mehr realistisch angesehen. Der Verkauf
an Genossenschaften ist aus den genannten
Gründen daher bislang eine in der Praxis eher
selten realisierte Alternative zum Verkauf an
Privatinvestoren.
(20)
Auch von Seiten der Genossenschaften wurde bisher offenbar relativ wenig Interesse
am Erwerb kommunaler oder
öffentlicher Wohnungsbestände
gezeigt (Kiehle 2006, S. 62).
Insgesamt lässt sich zusammenfassen und
folgern, dass die Zahl der bisher erwogenen
und realisierten Verkäufe großer Portfolios
an Genossenschaften begrenzt ist und auch
künftig für Kommunen nur sehr begrenzt eine
Alternative zu den Verkäufen an Privatinvestoren darstellen dürfte, insbesondere ohne
Förderung oder Preisnachlässe gegenüber
den von Finanzinvestoren gebotenen Preisen.
Die Erfahrungen von Städten bzw. die Einschätzungen von befragten Experten weisen
darauf hin, dass Wohnungsverkäufe an eine
Genossenschaft entweder nur für vergleichs-
weise kleine Portfolios oder im Falle größerer
Portfolios nur zu relativ geringen Kaufpreisen
bzw. in Verbindung mit Förderung praktikabel
bzw. realistisch sind. Die finanziellen Möglichkeiten von neu gegründeten oder bestehenden Genossenschaften dürften in der Regel im
Vergleich zu anderen Anbietern, insbesondere
großen Investoren, eher begrenzt sein, sodass
für sie der Kauf von Wohnungen zu derzeitigen
Marktpreisen ohne umfassende Fördermittel
zu fehlender Kostendeckung führen dürfte.
Sale-And-Lease-Back-Verfahren, bei denen
die Bestände nach dem Verkauf an eine Objektgesellschaft von der Kommune bzw. einem
kommunalen Unternehmen gepachtet und auf
eigene Rechnung bzw. eigenes Risiko bewirtschaft werden, sind bislang eine eher seltene
Alternative zu herkömmlichen Verkäufen an
Privatinvestoren und stellen einen eher außergewöhnlichen Ansatz dar. Entsprechend befindet sich unter den recherchierten Transaktionen großer Wohnungsbestände seit Ende der
90er Jahre nur ein Fall, bei dem dieser Ansatz
realisiert wurde (Wuppertal, siehe oben).
Verkäufe des Bundes und der Länder
Bei Verkäufen von Wohnungen bzw. Wohnungsunternehmen der Länder oder des Bundes stehen ähnliche Motive wie bei den Kommunen
im Vordergrund: Die finanziellen Vorteile des
Verkaufs von Beständen wiegen hoch, weil
aus Sicht der Verkäufer die ursprüngliche
Funktion der Bestände - die Versorgung von
öffentlichen Bediensteten mit Wohnraum stark an Bedeutung verloren hat. Wo noch
bei Bediensteten ein Wohnungsversorgungsbedarf gesehen wird, wie beispielsweise bei
den Eisenbahnerbeständen, ist dieser eher
begrenzt, sodass er aus Sicht der Verkäufer im
Rahmen von Vereinbarungen mit den Käufern
in ausreichendem Maß sichergestellt werden
kann.
Die von Bund und Ländern in den letzten Jahren durchgeführten Wohnungsverkäufe beziehen sich (anders als kommunale Verkäufe)
nicht in erster Linie auf entspannte, sondern
zu erheblichen Anteilen auch auf angespannte
Wohnungsmärkte, weil es sich um räumlich
breit gestreute Portfolios handelt. Bei Bundesund Landesverkäufen wurden als Alternative
zum Verkauf an Private nur Verkäufe an andere
Wohnungsunternehmen der Länder oder private Unternehmen mit Mehrheitsbeteiligung
des Bundes bzw. der Länder (Landesbanken,
Landesentwicklungsgesellschaften etc.) realisiert. Dort ist, ähnlich wie bereits oben für Verkäufe kommunaler Wohnungsunternehmen an
andere Unternehmen mit kommunaler Mehr-
49
heitsbeteiligung dargestellt, bei den erworbenen bzw. erwerbenden Unternehmen ein
finanzierungsbedingter Veränderungsdruck
hin zu einer stärkeren Renditeorientierung zu
verzeichnen. Teilweise wurden Landesunternehmen, die die Wohnungsunternehmen der
öffentlichen Hand erworben haben, zu einem
späteren Zeitpunkt an Unternehmen ohne öffentliche Beteiligung verkauft, die Privatisierung erfolgte also schrittweise.
erkäufe industrieverbundener
V
Unternehmen / privater Eigentümer
Die Mutterunternehmen von industrieverbundenen Wohnungsunternehmen, die in den
letzten Jahren bei den Verkäufen von privater
Seite mengenmäßig eine große Rolle spielten,
trennen sich in der Regel von ihren Wohnungen, weil die Bestände ihre traditionelle
Funktion der Versorgung und Bindung eigener Arbeitskräfte weitgehend verloren haben.
Dieser Funktionsverlust setzte bereits in den
70er Jahren ein. Die Unternehmen begannen
zunächst teilweise, sich im Rahmen von Einzelverkäufen an Mieter, deren Angehörige oder
andere Betriebsangehörige von Wohnungen
zu trennen. Mit fortschreitendem Funktionsverlust - in einem Extremfall waren zum Verkaufszeitpunkt nach Angaben eines Verkäufers
nur noch 15 % der Wohnungen durch Werksangehörige bewohnt - wurden seit Ende der
90er Jahre große Wohnungsportfolios verkauft.
Bei den Verkäufen von Immobilien sind dabei
die finanzwirtschaftlichen Ziele (Freisetzung
von Eigenkapital, Reduzierung von Kapitalkosten) sowie eine Konzentration der Tätigkeit
auf das Kerngeschäft wichtigste Motive (Abbildung 3.5).²¹
Neben den Verkäufen industrieverbundener
Unternehmen treten jüngst in zunehmendem
Maße Verkäufer kleinerer Portfolios (private
Eigentümer bzw. traditionell bestandshaltende
deutsche Fonds) auf. Bei ihnen spielt eine Rolle, dass die mit dem Verkauf erzielbaren Renditen aufgrund der stark gestiegenen bzw. mittlerweile für Wohnungspakete erzielbaren Verkaufspreise spürbar über denen der langfristigen Vermietung liegen.
von Eigenbedarfskündigungen, lebenslanges
Wohnrecht für Ältere).
3.3 Motive und Vorgehen der
Käufer
Internationale Investoren erwerben deutsche
Wohnungsbestände, weil sie ihrer Ansicht
nach im internationalen Vergleich niedrig bewertet sind. Die Miet- und Wertsteigerungspotenziale werden von ihnen deutlich positiver
eingeschätzt als von deutschen Investoren. Zudem wird von internationalen Investoren in
Deutschland aufgrund der im internationalen
Vergleich relativ niedrigen Eigentumsquote ein
besonders großes Potenzial für die Einzelprivatisierung gesehen.
Für die Wahl der Bestände ist entscheidend,
ob sich nach dem Kauf der Bestände oder des
Unternehmens die im Rahmen des eigenen
Geschäftsmodells angestrebten Renditeziele
erreichen lassen. Hierzu werden das Unternehmen und die Bestände umfassend mit Hilfe von Dienstleistern auf Stärken und Schwächen sowie Potenziale und Risiken geprüft
(Due-Dilligence-Bewertung). Internationale
Erwerber bedienen sich bei der immobilienwirtschaftlichen bzw. bautechnischen und der
finanztechnisch-rechtlichen Bewertung der
(21)
Differenziert bei Pfnür/Armonat
(2004), S. 35 ff.
Abbildung 3.5
Zielsetzung der Desinvestition von Unternehmensimmobilien:
Durchschnittliche Einschätzung in einer Befragung von Großunternehmen*
Abwendung Liquiditätsprobleme
2,25
Erhöhung der Bonität
3,13
Relationen zu Wettbewerbern
3,46
3,54
Optimierung steuerliche Situation
Nutzung von Marktchancen
3,64
Optimierung Ratingergebnisse
3,69
Vermeidung Immobilienmarktrisiken
4,03
Qualitätssicherung
4,13
Aufdeckung stiller Reserven
4,13
Kostenführerschaft
4,13
Verringerung Betriebskosten
4,13
Minimierung Bereitstellungskosten
4,26
Vermeidung operativer Marktrisiken
4,31
Optimierung Bilanz
4,50
Erhöhung Flexibilität
4,58
Erhöhung Kapitalrentabilität
4,59
Konzentration auf Kerngeschäft
Anders als die Kommunen bzw. die übrige öffentliche Hand verkaufen private Eigentümer
in der Regel ihre Bestände ohne vertragliche
Regelungen/Einschränkungen. Dies trifft weit
überwiegend auch auf die Verkäufe ehemaliger Werkswohnungsbestände zu. Bei den bekannten Ausnahmen gehen die Verwertungseinschränkungen nur geringfügig über geltendes Recht hinaus (z. B. längerer Ausschluss
4,74
Anpassung des Bestandes
5,03
Reduzierung Kapitalkosten
5,10
5,10
Freisetzung von Eigenkapital
1
2
3
1: gar nicht bedeutsam
4
5
6
*d
eutsche Unternehmen mit mehr als 8 000 Beschäftigten und ausreichendem bzw.
zum Verkauf geeignetem Immobilienbestand
Datenquelle: Pfnür/Armonat 2004
7
7: sehr bedeutsam
50
Bestände meist nationalen Dienstleistern. Die
Bewertung der Bestände wird dabei durch Unternehmen vorgenommen, die eigene Erfahrungen bei der Bewirtschaftung und Privatisierung von Beständen haben bzw. die bezogen
auf die Standorte der zum Verkauf anstehenden Portfolios über Markterfahrungen verfügen. Aus den erwarteten Potenzialen bezogen
auf Mieteinnahmen, Privatisierungserlöse, unternehmensbezogenen Effizienzsteigerungen
und eine Absenkung der Finanzierungskosten
(siehe auch Kapitel 4) wird in Verbindung mit
den gesteckten Renditezielen der Kaufpreis
bzw. die Zahlungsbereitschaft abgeleitet.
Was die Größe, Art und Lage der nachgefragten
Portfolios angeht, gibt es bei den Käufern
spürbare Unterschiede. Internationale angelsächsische Investoren streben eher den Kauf
großer Portfolios vor allem in Ballungsräumen
an. Aufgrund der in Verbindung mit der Hauptstadtfunktion erwarteten Perspektiven genießt
Berlin dabei bei internationalen Investoren
eine besondere Wertschätzung, was sich auch
in den jüngst gezahlten relativ hohen Kaufpreisen ausdrückt. Kontinentaleuropäische und
deutsche Investoren kaufen vergleichsweise
kleine Portfolios, teilweise auch außerhalb der
Ballungsräume.
Da von internationalen Investoren sehr große
Portfolios nachgefragt werden, können aufgrund des begrenzten Angebots keine allzu
speziellen Anforderungen an die Bestände
gestellt werden. Daher wird von ihnen durchaus in Kauf genommen, dass gewisse Teile der
gekauften Bestände Verwertungsrestriktionen
(z. B. Sozialbindungen, Vertragspflichten) oder
Qualitätsdefizite aufweisen, die anschließend
im Rahmen von Portfoliobereinigungen ggf.
weiterverkauft werden. Käufer kleinerer Portfolios stellen dagegen speziellere Anforderungen
an die Bestände, insbesondere an die Qualität
des Mikrostandorts. Vollständig sanierungsbedürftige Bestände werden gezielt nur durch
eher kleine deutsche oder kontinentaleuropäische Investoren und in überschaubarem Umfang erworben. Von großen angelsächsischen
Investoren werden solche Bestände dagegen
allenfalls als Teil von großen Gesamtpaketen
gekauft. Wesentliches - nicht durch einen
niedrigen Kaufpreis kompensierbares - Ausschlusskriterium für einen Kauf von Beständen
ist eine generell fehlende Entwicklungsperspektive.
3.4 Vertragsinhalte
Bei in den letzten Jahren erfolgten größeren
Verkäufen der öffentlichen Hand an Privatinvestoren wurden durchgängig Vertragsinhalte
aufgenommen, die sich auf den Mieterschutz
und die Verwertung der Bestände bezogen. Bei
den privaten Verkäufern war dies in der Regel
nicht der Fall.
Typische vertragliche Regelungen sind: Begrenzungen von Mieterhöhungen (Kappungsgrenzen oder spezielle Begründungsregelungen für Erhöhungen), Ausschluss von
Luxussanierungen, temporärer Ausschluss
von Eigenbedarfs-/Verwertungskündigungen,
Vorrang von Verkaufsangeboten an Mieter (ggf.
mit „Rabatt“), Obergrenzen für Veräußerungsquoten sowie lebenslanges Wohnrecht für
Ältere. Darüber hinaus gibt es fallbezogen Regelungen zur Modernisierung und Instandhaltung, zur Einhaltung von Mindestquoten der
Mieter-/Angehörigenprivatisierung vor dem
Verkauf an Dritte, zu Belegungsrechten und
zur Versorgung von Zielgruppen, zu über gesetzliche Regelungen hinausgehenden Nachwirkungsfristen bei vorzeitiger Ablösung von
Förderdarlehen, zur Fortsetzung sozialer oder
stadtentwicklungspolitischer Aufgaben, zum
Erhalt des Unternehmens und zum Ausschluss
von Mitarbeiterkündigungen.
In den untersuchten Fällen beziehen sich Mieterschutzregelungen ausschließlich auf zum
Verkaufszeitpunkt bestehende Mietverhältnisse, bei Neuvermietungen gelten für den Erwerber dagegen keine über bestehendes Recht
hinausreichende Auflagen. Insoweit steht bei
den Regelungen eher der sozialverträgliche
Übergang für Bestandsmieter als etwa der längere Erhalt einer wohnungspolitischen Funktion (z. B. Marktsegment mit preisgünstigen
Mieten) im Vordergrund.
Hinsichtlich der für die Mietenentwicklung
wichtigen Kappungsgrenzen (unterhalb der
nach Mietrecht zulässigen Erhöhungen) sind
zwei unterschiedliche Regelungsformen zu verzeichnen: Zum einen eine Obergrenze für die
individuelle Mieterhöhung (z. B. jährlich max.
3 Prozentpunkte oberhalb der Inflationsrate),
zum anderen eine Obergrenze für die durchschnittliche Mieterhöhung im Gesamtbestand
des Unternehmens (Tabelle 3.6).
Die durchschnittliche Mietobergrenze ermöglicht stärkere Erhöhungen in Teilbeständen,
wenn in anderen Beständen - etwa aufgrund
der Marktlage bzw. eines bereits erreichten relativ hohen Mietniveaus - keine bzw. geringere
Erhöhungen möglich sind. Die durchschnitt-
51
liche Kappungsgrenze wird insbesondere von
Mietervertretern kritisch gesehen, weil die Mieter bei einem Erhöhungsverlangen wenig Möglichkeiten haben, eine etwaige Überschreitung
des unternehmensbezogenen Durchschnittssatzes zu prüfen.
Inwieweit die häufig über zehn Jahre ausgeschlossenen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen eine über den Rechtsrahmen
hinausgehende Wirkung entfalten, ist stark
von Landesrecht anhängig. Der erweiterte
Kündigungsschutz soll nach Umwandlungen
und Verkäufen einzelner Wohnungen an Dritte die Kündigung von Mietern vermeiden. Hier
haben die Länder zum Teil von der Ermächtigung des § 577a BGB Gebrauch gemacht und
je nach Wohnungsmarktlage die generelle
Kündigungsschutzfrist nach der Umwandlung
von drei Jahren über Kündigungssperrfristverordnungen auf bis zu zehn Jahre verlängert.
Für den Weiterverkauf von Wohnungsbeständen (einzeln oder blockweise) ist regelmäßig
vertraglich vorgeschrieben, dass vom Käufer
die Verwertungsbeschränkungen beim Weiterverkauf an den nächsten Käufer weitergegeben
werden müssen. Bei Mehrfachverkäufen kann
es zu praktischen Problemen für die Überprüfbarkeit der Einhaltung der Regelungen durch
den Erstverkäufer kommen. Verpflichtungen
können nur gegenüber dem Vertragspartner
eingefordert werden. Kritiker allgemeiner Mieterschutzregelungen fordern daher die Verpflichtung des Käufers zur Ergänzung der Mietverträge, die die Rechte auf die Mieter übertragen, wie es bei einigen Verkäufen bereits praktiziert wurde. Die erweiterten Mieterschutzregeln werden durch Ergänzungen Bestandteil
des individuellen Mietvertrags, der durch den
Kauf an Dritte nicht „gebrochen“ wird.
Insgesamt ist die Regelungspraxis nicht von
Einheitlichkeit, sondern von großer Vielfalt geprägt. Die speziellen vertraglichen Regelungen
bei Verkäufen der öffentlichen Hand dürften in
gewissem Maße kaufpreisdämpfend gewirkt
haben. Die Regelungen sind üblicherweise Vorgabe bzw. Kalkulationsgrundlage für das Gebot
und nur im Ausnahmefall Verhandlungsgegenstand, sodass nur wenige Hinweise auf den
Umfang einer etwaigen Kaufpreisdämpfung
bestehen: Bei einem Verkauf kommunaler Bestände (rund 2 500 Wohnungen) erhöhte sich
beispielsweise der Verkaufspreis nach der Reduzierung von vertraglich zugesicherten Besetzungsrechten von 300 Wohnungen aus einem
Pool von 1 250 Wohnungen auf ausgewählte 80
Wohnungen um 22 %.²²
(22)
Siehe Bundesstadt Bonn(2002).
Tabelle 3.6
Beispiele für vertragliche Regelungen zum Schutz der Mieter bei großen Transaktionen
Jahr
Verkauf
Dauer
Ausschluss
Kündigung
Eigenbedarf/
Verwertung
Quantitative
Beschränkungen Verkauf des Bestands
Unternehmen und
Zahl der Wohnungen
Käufer
Bund/Land
Hessen/ Stadt
Frankfurt
Wohnbau Rhein-Main
14 500 WE
Viterra AG/HypoVereinsbank
1999
10 Jahre***
5 % p. a. im
Durchschnitt Bestand
Frankfurt (Dauer k. A.)
ja,
Dauer k. A.
Erhalt Erbpachtbestände (3 500 WE);
unbefristet
Stadt Kiel
Kieler Wohnungsbaugesellschaft
11 000 WE
WCM
1999
5 Jahre
max. 3 % p. a.; 5 Jahre
5 Jahre
max. 35 % in
10 Jahren
19 Gesellschaften
114 037 WE
Verschiedene
2001
Eisenbahner-Mieter
unbefristet
max. 3 Prozentpunkte
über Verbraucherpreisindex (Einzelerhöhung);
10 Jahre
unbefristet
max. 20 % in 10
Jahren (tlw. nachträglich erhöht auf 50 %)
Stadt Berlin
GSW 65 700 WE
Cerberus/ Goldman Sachs
2004
unbefristet*
Begründung nur über
Mietspiegel; dauerhaft*
unbefristet*
___
Bundesversicherungsanstalt für
Angestellte
GAGFAH 82 019 WE
Fortress
2004
10 Jahre***
Unternehmensbezogen
max. 1,5 Prozentpunkte
über Verbraucherpreisindex; 10 Jahre
unbefristet
___
Stadt Dresden
Wohnungsbaugesellschaft Dresden
(Woba) 47 830 WE
Fortress
2006
10 Jahre***
Unternehmensbezogen
max. 3 Prozentpunkte
über Verbraucherpreisindex; 10 Jahre
unbefristet
Halten und Verwalten
von mind. 41 000
Wohnungen
Verkäufer
*
**
***
****
Begrenzung Mieterhöhungen/Dauer
Dauer
Ausschluss
Luxusmodernisierung ****
Angebot Mietvertragsergänzung; nur teilweise von Mietern unterschrieben zurückgesandt
Zusicherung der Mittelbeantragung/-planung; Fördermittel nicht im Umfang verfügbar
Mieter über 60 bzw. 65 Jahre lebenslang
außer bei Zustimmung Mieter
52
3.5 Gescheiterte Verkäufe
Im Rahmen der Recherchen zu Transaktionen
großer Wohnungsbestände wurden fünf Fälle erfasst, bei denen der Verkauf kommunaler
Wohnungsbestände auf Basis von Beschlüssen
des Rates oder des Verwaltungsvorstands geprüft bzw. vorbereitet wurde, dieser aber nicht
realisiert wurde. Aufgrund der vorliegenden
Pressedarstellungen und Ratsunterlagen sowie
ergänzender Informationen der Expertengespräche ergeben sich drei Typen des Scheiterns
von Verkäufen:
• In drei Fällen scheiterten die Verkäufe an
den wirtschaftlichen Zielen von Verkäufern
bzw. Käufern. Bei grundsätzlich weiterhin
bestehender Verkaufs- bzw. Kaufbereitschaft
konnte kein für beide Seiten akzeptabler
Preis gefunden werden. Während in zwei Fällen ein bis zwei Jahre später die zunehmende
Nachfrage von Käufern großer Portfolios für
einen Verkauf zu einem für die Kommune
akzeptablen Preis genutzt wurde, wurde im
anderen Fall die eigenständige Aufwertung
der Bestände durch das kommunale Wohnungsunternehmen in Angriff genommen.
(23)
Die rechtliche Zulässigkeit bzw.
Wirkung von Bürgerbegehren
bzw. -antrag mussten nach den
Ratsvoten nicht mehr abschließend geprüft werden.
(24)
Siehe Böhrnsen (2005).
(25)
Siehe Pressestelle der Bezirksregierung Köln: Bezirksregierung Köln bestätigt Aachens
Oberbürgermeister Jürgen Linden: Verfahren zum Gewoge
Verkauf rechtswidrig, Pressemitteilung Nr. 138/2004 vom
10.09.2004.
• In zwei Fällen - den Städten Köln und Bremen - sind Verkäufe kommunaler Bestände
an einer fehlenden kommunalpolitischen
Zustimmung gescheitert. In Köln und Bremen stimmten der Stadtrat bzw. die Bürgerschaft mehrheitlich gegen einen Verkauf der
GAG Köln bzw. der Gewoba Bremen. In beiden Fällen waren in Rahmen eines Bürgerbegehrens bzw. eines Bürgerantrags seitens der
Bürger starke Initiativen gegen den Verkauf
zu beobachten.²³ In Köln konnten die Regierungsparteien das Ziel eines Verkaufs zur Sicherung des Haushalts knapp nicht durchsetzen, da in der geheimen Abstimmung überraschend zwei ihrer Fraktionsmitglieder gegen den Verkauf stimmten, weil sie offenbar
die Bedenken gegen den Verkauf von rund
10 % des Wohnungsbestands bei einem eher
angespannten Wohnungsmarkt teilten (hier
wurde insbesondere die mietendämpfende
Wirkung des Bestands herausgestellt, siehe auch Medien-Echo zu Ratsentscheidung
vom 13.01.2003). In der Hansestadt Bremen,
die bereits zuvor Teile ihrer Bestände veräußert hatte, wurde die Sicherheit der Mieter
höher bewertet als die positiven Wirkungen
für den „tiefroten“ Haushalt.²⁴
• In Aachen wurde der Beschluss des Stadtrats
vom 17.03.2004 zum Verkauf der Gewoge an
die EBV AG durch den Oberbürgermeister als
rechtswidrig beanstandet bzw. die Beanstandung durch die Bezirksregierung Köln bestätigt. Der Verkauf verletzte § 90 der nordrhein-
westfälischen Gemeindeordnung, der einen
Verkauf nur zum „vollen Wert“ zulässt. Das
in Aachen durchgeführte Verkaufsverfahren,
bei dem nur einem einzig verbliebenen Bieter ein Angebot zu veränderten Konditionen
des Kaufgegenstandes ermöglicht wurde,
stellte nach Auffassung der Bezirksregierung
Köln nicht sicher, dass der volle Wert erreicht
werden konnte.²⁵
3.6 Geplante Transaktionen
Hinsichtlich geplanter Transaktionen von Wohnungsbeständen ist zwischen den Absichten
der Anbieter bzw. potenziellen Verkäufer und
den Plänen der Nachfrager bzw. potenziellen
Käufer zu unterscheiden.
Anbieterseite
Aktuelle Trends bei Wiederverkäufern
Die Transaktionen großer Wohnungsbestände
werden in zunehmendem Maße von Verkäufen von Beständen geprägt, die bereits in den
letzten Jahren bzw. seit Ende der 90er Jahre verkauft wurden (Marktanteil der Wiederverkäufe
an den großen Transaktionen über ein Drittel
in 2005, siehe oben Kapitel 2). Laut Presseberichten werden von verschiedenen Erwerbern
Teilbestände zum Wiederverkauf vorbereitet
bzw. die Weiterverkäufe von kleineren und
mittleren Portfolios (Blockverkäufe) explizit
angekündigt. Auf diese Pläne soll hier nur verwiesen und nicht näher eingegangen werden,
da auf die Weiterverkäufe der letzten Jahre bzw.
auf die Frage des Marktexits in Kapitel 4 im
Rahmen der Darstellung von Verwertungsstrategien der Käufer näher eingegangen wird.
Aktuelle Trends bei traditionellen
Bestandshaltern
Von besonderem Interesse ist, inwieweit langjährige Bestandshalter weitere Verkäufe planen
bzw. weitere Erstverkäufe von großen Portfolios
vorgesehen sind. Zum Stand Ende Juni 2006
wurde gemäß öffentlicher Verlautbarungen der
Verkauf folgender größerer Wohnungsbestände geplant bzw. von den Eigentümern geprüft:
• Der Verkauf der Anteile des Landes Nordrhein-Westfalen (68,15 %) an der Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen (LEG NRW) wird mit Zielhorizont 2007
vorbereitet. Ein externer Gutachter soll eine
Entscheidungsgrundlage für die Landesregierung erstellen. Die LEG NRW ist Mehrheitseigentümerin von Wohnungsunternehmen mit insgesamt rund 88 000 eigenen
Wohnungen. Insgesamt werden von ihnen
(inklusive für Dritte verwalteter Wohnungen)
rund 106 000 Wohnungen bewirtschaftet.
Mit dem Verkauf der LEG NRW würden in
bisher größtem Umfang gebundene Sozialmietwohnungsbestände verkauft: Von den
bewirtschafteten 106 000 Wohnungen hatten Ende 2004 ca. 70 % die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ und unterlagen somit den
entsprechenden Sozialbindungen.
ßerungen nicht erkennen, dass die gestiegenen
Zinsen zu einer spürbar reduzierten Nachfrage
bei den Käufern führen. Teilweise wurden die
dargestellten Kaufziele nämlich erst jüngst bzw.
in der Phase steigender Zinsen geäußert.²⁶ Von
anderer Seite wird dagegen vorgebracht, der
relativ geringe Umfang der Transaktionen in
2006 sei darauf zurückzuführen, dass die aktuellen Zinsen nicht mehr mit den zuletzt gezahlten Preisen zusammen passen.
• Bei der Nassauischen Heimstätte (65 000
Wohnungen), die sich mehrheitlich im Eigentum des Landes Hessen befindet (Land
Hessen 56 %, Frankfurt 31 %, weitere Kommunen 13 %), wird der Verkauf im Rahmen
der allgemeinen Privatisierungsbestrebungen des Landes diskutiert und seitens
der Stadt Frankfurt ein Verkauf der Minderheitsanteile nicht ausgeschlossen.
Möglicherweise gehen dämpfende Wirkungen
auf den Umfang der gesamten Verkäufe weniger von der Nachfrage- als vielmehr von der
Angebotsseite aus, insbesondere was große
Portfolios der öffentlichen Hand angeht. Offenbar rechnen einige Investoren nicht damit, dass
kurzfristig in größerer Anzahl ähnlich umfangreiche Wohnungspakete der öffentlichen Hand
angeboten werden wie in der Vergangenheit,
wie etwa mit der Woba Dresden von kommunaler Seite oder mit der Gagfah von Seiten des
Bundes. Dies wird unter anderem daran deutlich, dass einige Finanzinvestoren sich intensiv
mit der Erschließung neuer Marktpotenziale
auseinandersetzen, so z. B. mit Beständen der
Versicherungswirtschaft oder anderer größerer
nicht-öffentlicher Bestände.
• Die Stadt Freiburg hat den Verkauf der kommunalen Wohnungsgesellschaft mit rund
9 000 Wohnungen vorbereitet und in Berlin
wurde der Verkauf von bis zu 10 000 Wohnungen der vom Konkurs bedrohten städtischen Wohnungsbaugesellschaft Mitte geprüft (siehe Nachtrag unten).
Es gibt noch weitere Überlegungen zu Verkäufen in Kommunen, die sich aber nur auf Teilbestände beziehen und sich noch im Stadium
vager Planungen bewegen. Insgesamt lässt
sich aus den Verlautbarungen bisheriger Bestandshalter weder eine klare Tendenz für eine
Dynamisierung noch für eine Abschwächung
der Verkaufsaktivitäten ableiten, da sowohl
zeitliche Horizonte als auch die Bedingungen
für eine tatsächliche Verkaufsbereitschaft unscharf sind. Offen ist, ob die Wohnungen mit
den dann von den Verkäufern ins Auge gefassten Konditionen auf eine entsprechende
Nachfrage stoßen.
Nachfragerseite
Auf der Nachfragerseite gaben zahlreiche deutsche wie internationale Unternehmen in den
Expertengesprächen und in Presseverlautbarungen in jüngster Zeit an, Wohnungsbestände in Deutschland kaufen zu wollen. Dabei
handelt es sich sowohl um Unternehmen bzw.
Fonds, die bisher noch nicht als Käufer aufgetreten bzw. nicht in Bieterverfahren zum Zuge
gekommen sind als auch um Unternehmen,
die bereits Bestände erworben haben. Sofern
Quantitäten genannt werden, umfassen die angestrebten Erwerbungen häufig ein Vielfaches
der von diesen Unternehmen bislang gekauften Wohnungen bzw. mehrere zehntausend bis
mehrere hunderttausend Wohnungen. Zumindest ein Teil der Investoren lässt mit seinen Äu-
53
Nachtrag zum Zeitraum Juli bis
Dezember 2006
Im Zeitraum von Ende Juni 2006, dem Abschluss der empirischen Untersuchungen
dieses Forschungsprojekts, bis zur endredaktionellen Erstellung dieses Gutachtens (Dezember 2006) wurden noch eine Reihe von
größeren Verkäufen von Wohnungsbeständen
bekannt, die im Folgenden aufgeführt werden:
• Verkauf der DeWAG Deutsche Wohnanlage
GmbH mit 6 100 Wohnungen an den amerikanischen Investor Archstone-Smith.
• Verkauf der WoBau Flensburg GmbH mit
4 800 Wohnungen an die Genossenschaft
Selbsthilfe-Bauverein eG.²⁷
• Verkauf der Eisenbahnsiedlungsgesellschaft
Berlin mit rd. 6 000 Wohnungen an die Gehag (Mehrheitseigentümer Oaktree).
• Verkauf von 5 046 Wohnungen von Vivacon
in zwei unabhängigen Transaktionen an
zwei internationale Investoren.
• Verkauf der Wohnungsgesellschaft Immeo
(ehem. ThyssenKrupp Wohnen) mit rd.
40 000 Wohnungen von Morgan Stanley/
Corpus an die französische Foncièrce Développement Logements.
(26)
Unklar bleibt hier, von welchem
Niveau der Zinsen und der
Kaufpreise in Zusammenhang
mit diesen Plänen ausgegangen
wird.
• Verkauf der DGAG durch B&L Immobilien/
HSH Nordbank mit rd. 27 000 Wohnungen
(27)
Bestand der Genossenschaft vor
dem Kauf: 2 400 Wohnungen.
54
sowie Einzelhandelsimmobilien an die italienische Pirelli Real Estate.
• Verkauf von 6 800 Wohnungen von der
Münchner Rück an die Patrizia Immobilien
AG.
• Verkauf von 87 % der Anteile der GBH Grundstücks- und Baugesellschaft Heidenheim mit
rund 9 000 Wohnungen durch eine Gruppe
von Aktionären²⁸ an die Gagfah.
• Verkauf von rund 8 000 Wohnungen an Morgan Stanley und Asargo.
• Verkauf von rund 4 700 Wohnungen in zwei
unabhängigen Transaktionen durch insolvente Unternehmen an die Colonia Real Estate AG.
Hervorzuheben bei diesen Verkäufen sind zum
einen der Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens an eine Genossenschaft
(Flensburg), deren Bestand sich dadurch mehr
als verdoppelt, und der Kauf relativ großer
Bestände durch kontinentaleuropäische Investoren (Pirelli Real Estate und Foncièrce Développement Logements), die bislang eher als
Käufer kleiner Portfolios auftraten.
Des Weiteren ist anzuführen, dass im Oktober
2006 ein Wohnungsunternehmen an die Börse
gebracht wurde, welches auf der Grundlage des
2004 von der BfA gekauften Wohnungsunternehmens aufgebaut wurde. Beim Börsengang
der Gagfah-Gruppe (mittlerweile ca. 153 000
Wohnungen) wurden rund 20 % der Anteile
verkauft.
(28)
Stadtwerke Heidenheim, Kreissparkasse Heidenheim, Kreissparkasse Biberach, Voith AG
sowie Fondsgesellschaften.
Tabelle 3.7 zeigt die Ergebnisse einer Schätzung zu Umfang und Struktur der insgesamt
von Januar bis Dezember 2006 im Rahmen
großer Transaktionen (ab 800 Wohnungen)
Tabelle 3.7
Nachtrag zu Transaktionen großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen):
Schätzung zu Umfang und Struktur der in 2006 verkauften Wohnungen
Verkaufte Wohnungen insgesamt
220 000 bis 240 000 Wohnungen
Anteil öffentliche Eigentümer*
ca. ein Drittel
Anteil übrige Eigentümer
ca. zwei Drittel
Anteil Erstverkäufe
ca. Hälfte
Anteil Wiederverkäufe
ca. Hälfte
* Kommunen, Bund, Länder, Unternehmen mit öffentlicher Mehrheitsbeteiligung
erfolgten Verkäufe. Insgesamt lässt sich die
Zahl der in 2006 veräußerten Wohnungen auf
220 000 bis 240 000 beziffern (ohne Börsengang der Gagfah-Gruppe). In 2006 wurden
demnach im Rahmen großer Transaktionen
von Wohnungsbeständen spürbar weniger
Wohnungen verkauft als in den beiden vorangegangenen Jahren (rund 363 000 in 2005 bzw.
rund 354 000 in 2006). Bei ca. einem Drittel
der in 2006 verkauften Wohnungen handelt es
sich um Wohnungen öffentlicher Eigentümer.
Der Anteil dieser Verkäufergruppe ist somit
rückläufig. Kennzeichnend ist zudem, dass es
sich bei jeweils etwa der Hälfte der verkauften
Wohnungen um Wiederverkäufe bzw. Erstverkäufe handelt. Die quantitative Bedeutung der
Wiederverkäufe hat demnach in 2006 spürbar
zugenommen (vgl. Kapitel 2).
Hinsichtlich geplanter Verkäufe ist zu erwähnen, dass in Leipzig und Erfurt der Verkauf
von Teilen der kommunalen Bestände diskutiert und in Schwerin der Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens geplant wird.
Hingegen ist nach dem Bürgerentscheid vom
12.11.2006 in Freiburg der Verkauf der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Stadtbau für
drei Jahre ausgeschlossen. In Berlin wurde im
Rahmen der am 20.11.2006 geschlossenen Koalitionsvereinbarung der kommunale Bestand
in seiner derzeitigen Größenordnung als unabdingbar eingestuft. Wohnungsverkäufe sind
auf das zur Eigensicherung und Bestandsarrondierung der Unternehmen zwingende erforderliche Maß zu begrenzen, Blockverkäufe
an große Investmentgesellschaften werden
ausgeschlossen.
55
4 Strategien der Bewirtschaftung und
Verwertung gekaufter Portfolios
In diesem Kapitel wird auf die Strategien der
Käufer bei der Bewirtschaftung und Verwertung großer Wohnungsbestände eingegangen.
Zunächst werden die Renditeerwartungen und
die Art der Finanzierung der Kaufinvestitionen
thematisiert. Anschließend werden einzelne
Strategiebausteine behandelt, die zur Erhöhung der Rendite angewandt werden. Schließlich wird auf verschiedene Typen von Investoren und den von ihnen geplanten Marktexit
eingegangen.
Wie bereits beim vorangegangenen Kapitel basieren die in diesem Kapitel dargestellten Informationen zum einen auf den Ergebnissen
der allgemeinen Recherchen zu Verkaufsfällen
(Expertengespräche sowie Literatur- und Presseauswertungen). Darüber hinaus flossen die
im Rahmen der vertiefenden Untersuchung gewonnenen Informationen (Expertengespräche
zu Fallbeispielen und Auswertung von Literatur bzw. in Zusammenhang mit den Verkäufen
stehende Materialien) ein.
Renditeerzielung und eines nach fünf bis sieben Jahren angestrebten Exits, das dem Gebaren von Private-Equity-Fonds anhaftet, bei den
aktuellen großen Wohnungskäufen offenbar
nicht zutrifft. Vielmehr ist eine große Vielfalt
bei den verfolgten Strategien und geplanten
Investitionszeiträumen festzustellen.
Unbestritten ist, dass Privatinvestoren mit dem
Kauf großer Wohnungsbestände unabhängig
von den im Einzelnen verfolgten Strategien
- sei es ein relativ schneller Wiederverkauf, sei
es ein auf längere Dauer angelegtes Investment - relativ hohe Renditeerwartungen verbinden. Besonders hoch sind sie bei PrivateEquity-Fonds, die üblicherweise Renditeerwartungen von 15 % bis zu 25 % bezogen auf
das eingesetzte Eigenkapital haben. Trotz des
jüngsten Anstiegs bietet das derzeitige im historischen Vergleich nach wie vor sehr günstige
Zinsniveau insgesamt sehr gute Voraussetzungen für die Finanzierung von Wohnungsunternehmen bzw. Wohnungsbeständen.
Den Erwerbern großer Portfolios steht ein
breites Spektrum an Strategiebausteinen zur
Verfügung, mit denen sie ihre wirtschaftlichen
Ziele verfolgen: Optimierung der Finanzierung,
betriebswirtschaftliche
Effizienzsteigerung
(Organisation, Facility Management, Nutzung
von Bündelungs- und Skaleneffekten beim
Leistungseinkauf etc.), verbessertes Vermietungs- und Mietenmanagement, Erhöhung der
Kundenorientierung und -bindung, Aufwertung von Beständen, Einsparung/Reduzierung
von Instandhaltungskosten, Veräußerung von
Teilportfolios über Einzelprivatisierung oder
Blockverkäufe sowie die Wahl einer Exitstrategie. Auf diese Strategien wird weiter unten im
Einzelnen näher eingegangen.
Da das derzeitige Zinsniveau unterhalb der
Gesamtrendite von Wohnungsportfolios liegt,
die sich nach Umsetzung der oben genannten
Strategiebausteine in der Regel erreichen lässt,
kann die Rentabilität der Investition bezogen
auf das eingesetzte Eigenkapital durch einen
hohen Fremdkapitalanteil spürbar erhöht werden (Leverage-Effekt). Die Finanzierung von
Investitionen erfolgt bei den großen international agierenden Investoren aus diesem Grund
mit hohen Anteilen von Fremdkapital von bis
zu 90 %, sie ist dadurch jedoch auch mit erhöhten Risiken verbunden. Der Fremdfinanzierungsanteil ist jedoch nicht in jedem Falle
so hoch: Teilweise gab es Andeutungen in den
Expertengesprächen, dass der Kauf mit einem
geringeren Fremdkapitalanteil finanziert wurde, ohne diesen genau benennen zu wollen. In
einem Fall des Kaufs durch einen internationalen Finanzinvestor liegt der Eigenkapitalanteil
nach Aussagen in den Expertengesprächen bei
etwa 30 %.
In welchem Maße und in welcher Kombination die einzelnen Strategiebausteine zur
Anwendung kommen, ist zwar auch von den
erworbenen Beständen abhängig, von großer
Bedeutung erscheint jedoch auch, dass von
den Erwerbern unabhängig von den Beständen unterschiedliche Geschäftsmodelle verfolgt werden. Vorab lässt sich festhalten, dass
das Klischee eines einheitlichen Musters der
Anders als reine Zwischenerwerber oder Finanzinvestoren, deren Engagement in den gekauften Beständen auf kurze Dauer angelegt
ist, suchen Bestandshalter eher ein Produkt,
das zu einer langfristigen Immobilienstrategie
passt, und agieren vorsichtiger. Die erwartete
Eigenkapitalrendite von Bestandshaltern fällt
mit 5 % bis 9 % deutlich geringer aus als bei Finanzinvestoren.²⁹
4.1 Strategiebausteine,
Renditeerwartungen
und Finanzierung der
Kaufinvestition
(29)
Just/Reuther (2005), S. 26.
56
4.2 Strategische Bewertung und
Strukturierung des Portfolios
Käufer großer Portfolios führen in der Regel
eine umfangreiche Portfolio-Bewertung durch,
um die jeweiligen Strategien und zeitlichen
Perspektiven für einzelne Teilportfolios festzulegen. Je nach eigenem Geschäftsmodell
und Größe des Portfolios werden dabei das
gesamte Spektrum möglicher Verwertungsansätze (siehe folgende Abschnitte) oder nur
ausgewählte Ansätze in die Bewertung einbezogen (z. B. Ausschluss von Blockverkäufen).
Die Einschätzung der Verwertungspotenziale
bzw. die Kriterien der Geeignetheit von Beständen für bestimmte Verwertungsstrategien
unterscheiden sich den Expertengesprächen
zu Folge bei den Investoren durchaus. Als Beispiel lässt sich hierzu nennen, dass die Privatisierungspotenziale gleichartiger Bestände vor
dem Hintergrund unterschiedlicher nationaler
und internationaler Erfahrungen von den Käufern unterschiedlich eingeschätzt werden. Die
Portfolio-Bewertung erfolgt nicht einmalig,
sondern wird von Zeit zu Zeit, z. B. in Folge von
Neuerwerbungen oder von unternehmensinternen Optimierungen, angepasst (PortfolioReview).
Vielfach werden von den Käufern großer Bestände verschiedene Strategien in Teilportfolios getestet, um die Wirkungen und den Markt
auszukunden. Dass es bei einigen Käufern in
der relativ kurzen Zeit seit dem Kauf von Beständen bereits zu einem Strategiewechsel
gekommen ist, zeigt, dass sich nicht alle eingeschlagenen bzw. getesteten Strategien als
Erfolg versprechend erweisen.
4.3 Betriebswirtschaftliche
Optimierungsansätze
(30)
Kretschmar/Tolkschmitt (2005),
S. 70.
(31)
Vgl.
S. 69.
Betriebswirtschaftliche Ansätze zielen auf eine
Erhöhung der Effizienz durch unternehmensinterne Optimierungen. Gegenstand sind
beispielsweise die Umschuldung von Unternehmenskrediten bzw. die Reduzierung von
Finanzierungskosten, die Neustrukturierung
des Managements bzw. der Unternehmensorganisation sowie Maßnahmen im Bereich
des Facility Managements (Auslagerung von
Leistungen etc.). Unternehmensinterne Optimierungsmaßnahmen stehen beim Erwerb
größerer oder mehrerer Unternehmen unter
den dargestellten Strategiebausteinen in der
Regel am Anfang und werden früh nach dem
Erwerb in Angriff genommen. Die Umsetzung
erfordert in der Regel mehrere Jahre, sodass bei
den großen Käufen der letzten Jahre die Maßnahmen überwiegend noch nicht abgeschlos-
sen sind und sich die Auswirkungen daher nur
in Ansätzen zeigen und derzeit noch schwer
beurteilen lassen.
Umfinanzierung der Unternehmenskredite
Ein wesentliches Ziel der Käufer ist die Reduzierung der laufenden Belastungen aus Altkrediten, mit denen das gekaufte Unternehmen
bzw. die Wohnungen belastet sind. Zum einen
bezieht sich dies auf eine Reduzierung der Finanzierungskosten durch Umstellung auf neue
Kredite mit günstigeren Zinssätzen. Dabei kann
zunächst das reguläre Auslaufen von Zinsbindungen bei Altkrediten genutzt werden, um
Darlehen auf ein günstigeres Zinsniveau umzustellen. Dies wird in den kommenden Jahren
vielfach möglich sein, da einer Befragung zu
Folge bei vielen deutschen Wohnungsunternehmen Kredite bzw. Zinsfestschreibungen
unmittelbar auslaufen: Die Prolongationsspitzen liegen in den Jahren bis 2009 (insbesondere 2008).³⁰ Es kann davon ausgegangen werden,
dass dies auch für viele der im Rahmen großer
Transaktionen übernommenen Unternehmen
bzw. Altkredite zutrifft.
Teilweise wird von den Käufern nicht bis zum
regulären Ende der Zinsfestschreibung gewartet, sondern Kredite werden von ihnen bereits
zuvor abgelöst. Aussagen aus den Expertengesprächen zu Folge ist die Ablösung von
laufenden Krediten trotz anfallender Vorfälligkeitsentschädigungen zum Teil von erheblichem Vorteil.
Ein weiterer wichtiger Ansatz ist die Ablösung
einzelner bestehender Kredite durch einen
Großkredit, für den am internationalen Kapitalmarkt besonders günstige Konditionen
vereinbart werden können. Einsparpotenziale über die gebündelte Ablösung einzelner
Kredite bestehen zum einen auf der Ebene
eines einzelnen Unternehmens, indem Kredite unter Nutzung verbesserter Konditionen
zusammengeführt werden, was besondere
Vorteile mit sich bringt, wenn die Kredite von
verschiedenen Darlehensgebern gegeben wurden. Aus den Aussagen von Experten sowie aus
der Auswertung von Kaufunterlagen und Literatur ergeben sich Hinweise, dass Wohnungsunternehmen in Deutschland (auch unter den
im Rahmen großer Transaktionen gekauften
Unternehmen) eine große bzw. zu große Anzahl an Darlehensgebern aufweisen, was sich
ungünstig auf die vereinbarten Konditionen
auswirkt.³¹
Darüber hinausgehende Einsparpotenziale
bestehen für Käufer bzw. Eigentümer mehrerer
Unternehmen, die die Möglichkeit nutzen kön-
57
Strategien der Bewirtschaftung und Verwertung gekaufter Portfolios
nen, Kredite der verschiedenen Unternehmen
und Darlehensgeber zusammenzuführen. Wie
untersuchte Fallbeispiele zeigen, erfolgt dies
über einen in Teiltranchen weitergeleiteten
Sammelkredit, der durch die Immobilien aller
Unternehmen gesichert ist und mit dem die
Altkredite abgelöst werden. Teilweise werden
hierbei Immobilienbestände eines Unternehmens zu Marktwerten in ein anderes eingebracht, um stille Reserven aufzudecken und
dadurch den Wert des Unternehmens sowie
die Bonität bzw. Ratingnote insgesamt zu erhöhen.
Unter den Käufern nutzen die international
agierenden Fonds nicht nur das aktuell generell
günstige Zinsniveau bzw. das Potenzial von zusammengeführten bzw. Großkrediten. Sie sind
vielmehr zusätzlich in Lage, über die Aufnahme großer Kredite am internationalen Kapitalmarkt in Verbindung mit einer guten Bonitätsbewertung besonders günstige Konditionen zu
erhalten und können somit Wettbewerbsvorteile gegenüber Konkurrenten ausschöpfen.
Experten der Finanzbranche zu Folge kann
dies gegenüber einem herkömmlichen, weniger kreditwürdigem Wohnungsunternehmen
einen Vorteil beim Zinssatz von Krediten von
bis zu einem Prozentpunkt ausmachen.
Darüber hinaus greifen die Käufer großer Portfolios teilweise auch auf in Deutschland noch
wenig gebräuchliche Finanzierungsformen
zurück (Mezzanine Capital, Mortgage Backed
Securities). Mortgage Backed Securities sind
dabei bei hohen Ausläufen (Verhältnis Kreditvolumen/Marktwert der Immobilien) gegenüber klassischen Bankkrediten vorteilhaft.³²
Neben der Nutzung von Vorteilen bei den Finanzierungskosten werden Umfinanzierungen
von den Käufern zugleich meist genutzt, um
eine Reduzierung der laufenden Tilgungsleistungen bzw. eine Tilgungsstreckung vorzunehmen. Ziel ist eine Erhöhung der Liquidität
bzw. Reduzierung des Kapitalbedarfs des Unternehmens. Investoren, die hohe Eigenkapitalrenditen über einen hohen Leverage-Effekt
erreichen möchten, sind bestrebt, den Fremdkapitalanteil im Unternehmen insgesamt über
den gesamten Zeitraum hoch zuhalten.³³
Von den Käufern großer Wohnungsbestände
wird den Expertengesprächen zu Folge daher
zur Verfolgung dieser Strategien regelmäßig
ein aktives Finanzmanagement eingeführt.
Über ein solches Finanzmanagement verfügen
gemäß einer Befragung mittlerer und großer
deutscher Wohnungsunternehmen zwar auch
bedeutende Teile der traditionellen Bestandshalter (80 % mit Finanzierungsmanagement),
offenbar bestehen dort aber nach den Ergebnissen einer Untersuchung in vielen Bereichen
(z. B. Zinsmanagement, Vertragsrisiko, Sicherungsmanagement, Finanzierungsinstrumente
etc.) Wissens- und Handlungslücken.³⁴
In der Literatur wird das Einsparpotenzial im
Finanzbereich auf 10 % beziffert, wobei dieser
einen großen Anteil an den Gesamtkosten hat.
Unklar bleibt dabei indes, welche der oben dargestellten Maßnahmen dabei berücksichtigt
wurden, denn es wird in diesem Zusammenhang lediglich auf einige wenige Finanzmaßnahmen („Mezzanine, Mortgage Backed Securities etc.“) verwiesen.³⁵
Insgesamt wird deutlich, dass insbesondere
die großen, international agierenden Käufer
umfangreicher Wohnungsbestände, die auf
spezielle Kenntnisse und Möglichkeiten der
internationalen Finanzbranche zurückgreifen
können, zielgerichtet Potenziale im Finanzierungsbereich ausschöpfen, die sich bisher nur
geringe Teile der traditionellen Wohnungsunternehmen, aber auch der kleinen Aufkäufer
von Wohnungen erschlossen haben bzw. erschließen konnten. Die großen internationalen
Fonds genießen somit alleine aufgrund ihrer
Möglichkeiten im Bereich der Finanzierung
Wettbewerbsvorteile gegenüber kleineren bzw.
nationalen Investoren und traditionellen Wohnungsbestandshaltern.
Organisation / Management / Personal
Organisatorische Maßnahmen zielen zum einen auf Erhöhung der Effizienz bzw. Kostenersparnis (Umstrukturierung von Management
und Verantwortungsbereichen, Personalabbau, Verbesserung von EDV-Einsatz und -Ausstattung, finanzwirtschaftliche Optimierung).
Zum anderen dienen sie dem Aufbau von
Strukturen, die Voraussetzung für die Umsetzung einzelner Strategiebausteine sind (z. B.
Einzelprivatisierung, Bestandsaufwertung).
Hinsichtlich der Art der organisatorischen
Maßnahmen zeichnet sich auf Grundlage der
Recherchen/Gespräche kein einheitliches Bild
ab. Bei den internationalen Investoren ist der
Ansatz, erworbene Unternehmen in ein neu
gegründetes Dachunternehmen zu integrieren
(wie z. B. bei der Deutsche Annington Immobilien AG) eher die Ausnahme. Vielmehr überwiegt der Ansatz, mehrere erworbene größere
Unternehmen als solche zu erhalten. Nur im
Falle des Erwerbs weiterer kleinerer Unternehmen bzw. Portfolios werden diese nicht selbstständig weitergeführt, sondern die größeren
Unternehmen als Plattform genutzt, um diese
zu integrieren.
(32)
Damaske/Trampe (2005),
S. 232.
(33)
Just/Reuther (2005), S. 27.
(34)
S. 68; an der Befragung nahmen
154
Wohnungsunternehmen
teil, deren Darlehensbestand
weit überwiegend mindestens
30 Mio. € betrug.
(35)
Heftrich (2006), S. 139.
58
Für die Bewirtschaftung und den Vertrieb von
Wohnungen werden von großen Käufern in
der Regel spezialisierte Subgesellschaften gegründet, die entweder regional ausgerichtet
sind (insbesondere für die Vermietung) oder
einen fachlichen Schwerpunkt besitzen (insbesondere für den Vertrieb von Wohnungen).
Im Bereich des EDV-Einsatzes werden insbesondere in Zusammenhang mit dem Erwerb
mehrerer Unternehmen bzw. Portfolios Vereinheitlichungen und übergreifende Lösungen
in Angriff genommen. In diesem Falle wird
über alle Einzelunternehmen eine einheitliche
Datenverwaltung gelegt, sowohl um Rationalisierungseffekte zu erzielen als auch um die Vergleichbarkeit der Unternehmenskennzahlen
bzw. eine übergreifende Portfolio-Analyse zu
ermöglichen.
Das Management der erworbenen Unternehmen wird auf der Führungsebene zum Teil
ausgewechselt. Beim Wechsel werden tendenziell die finanztechnischen Kompetenzen
des Managements gestärkt. Die Expertengespräche weisen darauf hin, dass auf der Ebene
des mittleren Managements Personalwechsel
eher geringe Bedeutung haben. Einige lokale
Gesprächspartner (z. B. Kommune), die nach
den Auswirkungen des Verkaufs in der Zusammenarbeit mit dem Unternehmen gefragt
wurden, wiesen explizit darauf hin, dass für sie
die Ansprechpartner in dem verkauften Unternehmen auf der mittleren Ebene nicht gewechselt hätten. In dem Fall blieben der Kommune
Kommunikationsstrukturen erhalten, die es
bereits vor dem Verkauf gab, wenngleich es
teilweise zu Veränderungen im Handeln der
Personen durch veränderte Vorgaben (Firmenpolitik) gekommen ist.
(36)
Morgan Stanley (2006), S. 33;
aufgrund unterschiedlicher Ansätze der externen oder internen Bearbeitung von Leistungen
kann es bei konkreten Fällen
zu Abweichungen von den genannten
Orientierungswerten
kommen.
(37)
Ein Einsparpotenzial von mindestens 30 % beim Personal
nennt Heftrich (2006), vgl. S.
139.
(38)
McKinsey (2004b), S. 12.
Inwieweit mit den Maßnahmen der Organisations- und Personalentwicklung sowie den
EDV-Maßnahmen ein umfangreicher Stellenabbau verbunden ist, kann derzeit nicht beurteilt werden, da die Maßnahmen überwiegend
noch nicht weit fortgeschritten sind. Hierbei ist
zu berücksichtigen, dass der Mehrfacherwerb
von Unternehmen bzw. Beständen, bei dem
organisatorische und personelle Umstrukturierungen eine größere Rolle als beim Einzelerwerb spielen, erst in den letzten zwei Jahren
verstärkt aufgetreten ist und die Maßnahmen
daher bislang erst angelaufen sind.
Nach Expertenaussagen kann sich der Personaleinsatz zwischen verschiedenen Wohnungsunternehmen je nach Strategie und
Geschäftsfeldern deutlich unterscheiden. Von
Bedeutung ist, ob sich die Tätigkeit nur auf die
Bewirtschaftung von Wohnungen erstreckt,
oder ein eigener Vertrieb bzw. eine eigene
Wohnungseigentumsverwaltung existiert bzw.
darüber hinaus Aktivitäten im Bereich der Projekt- und Stadtentwicklung verfolgt werden.
Das Verhältnis von Wohnung zu Personal
könnte nach Einschätzung von Beratern der
Käufer mit entsprechenden Maßnahmen von
120 bis 150 Wohnungen pro Mitarbeiter/in bei
traditionellen Wohnungsunternehmen auf 180
bis 200 Wohnungen pro Mitarbeiter/in gesteigert werden.³⁶ Bei einem angenommenen Bestand von 10 000 Wohnungen könnte demzufolge das Personal im Schnitt von ca. 74 auf 52
Mitarbeiter/innen reduziert werden. Dies entspricht einem Potenzial, den Personalbedarf
um bis zu 30 % zu senken.³⁷
Nach den Ergebnissen der Expertengespräche
sowie nach Einschätzung einer Unternehmensberatung³⁸ beinhalten die Personalkosten zwar
erhebliche Einsparpotenziale, da sie jedoch im
Vergleich zu strategischen Ansätzen in den Bereichen Mieten, Aufwertung/Instandhaltung
und Finanzierung einen relativ geringen Anteil
an den Gesamtkosten haben, bieten sie ein relativ geringeres Potenzial für die Erhöhung der
Rendite. Zudem sind Personalmaßnahmen aus
Sicht der Käufer nur nach und nach umsetzbar
und erfordern eine längere Zeitspanne.
Die in den untersuchten Fallbeispielen realisierten oder in Angriff genommenen Maßnahmen geben keine eindeutigen Hinweise, dass
bei bestimmten gekauften Unternehmen (z. B.
ehemalige kommunale Wohnungsunternehmen) generell umfangreiche Neustrukturierungen im Bereich Organisation und Personal
erfolgen, etwa weil bei diesen Unternehmen
grundsätzlich hohe Potenziale zur Kostenreduzierung bestehen. Vielmehr wurden bei
verschiedenen kommunalen Verkäufen von
den kaufenden Privatinvestoren jeweils Maßnahmen unterschiedlicher Intensität und
Tragweite durchgeführt. Vieles spricht dafür,
dass die betriebswirtschaftlichen Stärken und
Schwächen der verkauften Unternehmen unterschiedlich sind, dass jedoch auch die Strategien und Maßnahmen der Käufer (selbst unter
ähnlichen Voraussetzungen) keinem einheitlichen Muster folgen.
Rationalisierung der
Bestandsbewirtschaftung
Strategien zur Rationalisierung der Bestandsbewirtschaftung werden vor allem von den
Erwerbern sehr großer Portfolios verfolgt bzw.
umgesetzt. Sie zielen insbesondere auf ein verbessertes Beschaffungswesen bzw. die Nutzung
von Skaleneffekten (Abnahme großer Mengen
durch Bündelung) und auf die Auslagerung
59
von Leistungen (Outsourcing). Mit den Maßnahmen werden drei unterschiedliche Ziele
verfolgt: Senkung der eigenen Kosten (direkte
Renditeerhöhung), Senkung der Nebenkosten
(Erhöhung des Vermietungspotenzials) und
Verlagerung von Grundmietkosten in betriebskostenfähige Leistungen (z. B. vollständige externe Bewirtschaftung der Heizungsanlage). ³⁹
Im Rahmen der Fallstudien wurden zwar einzelne umgesetzte bzw. eingeleitete Maßnahmen
in diesem Bereich ersichtlich, hierbei handelt
es sich jedoch lediglich um erste Ansätze. Dies
dürfte darauf zurückzuführen sein, dass nach
einem Kauf zunächst Rationalisierungen in
den Bereichen Organisation und Finanzierung
angegangen werden, und dass Ansätze für die
Rationalisierung der Bewirtschaftung zeitlich
nachgelagert erfolgen und somit schwerpunktmäßig erst in den kommenden Jahren zu erwarten sind. Veränderungen nach einem Verkauf
bzw. deutliche Unterschiede zu traditionellen
Bestandshaltern sind zudem schwer auszumachen, da traditionelle Wohnungsanbieter sich
durch den starken Anstieg der Nebenkosten
und wegen der Vermietungslage bei Marktentspannungen in den vergangenen Jahren bereits
ebenfalls veranlasst sahen, Verbesserungen in
diesem Bereich zu verfolgen.
4.4 Kundenorientierung
Ziel von Maßnahmen zur Erhöhung der Kundenzufriedenheit ist die Vermeidung von hoher Fluktuation und Leerstand (Mietausfälle)
sowie die Schaffung eines guten Klimas als Voraussetzung für eine erfolgreiche Einzelprivatisierung. Das Ziel der Verhinderung von Leerstand über eine Erhöhung der Mieterzufriedenheit wird von vielen Käufern insbesondere
auf entspannten Wohnungsmärkten verfolgt.
Konkrete Maßnahmen, wie sie unter anderem
bei den untersuchten Fallbeispielen umgesetzt wurden, sind beispielsweise eine zügige
Mängelbehebung (z. B. 24-Stunden-Hotline,
Allround-Anlaufstellen etc.), eine gute Erreichbarkeit/Information (v. a. Internet) und spezielle Zusatzangebote (z. B. Mieterfeste, Servicedienste, insbesondere für ältere Mieter). Der
Kundenorientierung wird seitens der Erwerber
großer Portfolios generell eine hohe Bedeutung
zugemessen. Im Rahmen der Recherchen/Fallstudien ließ sich jedoch nicht eindeutig klären,
ob der Umfang und der Erfolg der Maßnahmen
im Bereich Kundenorientierung bei den Käufern wesentlich größer als bei traditionellen
Bestandshaltern ist. In Gesprächen mit lokalen
Akteuren wurde von diesen zwar vielfach hervorgehoben, dass das Bekenntnis der Käufer
zur Kundenorientierung durchaus wahrgenommen würde, zu einer Bewertung des Umfangs und der Umsetzung konkreter Maßnahmen der Käufer im Vergleich zu traditionellen
Bestandshaltern ließen sich die Gesprächspartner jedoch meist nicht bewegen.
Ein Vergleich wird auch dadurch erschwert,
dass die Kundenorientierung bzw. die Umsetzung besonderer mieterbezogener Maßnahmen bei traditionellen Bestandshaltern
offenbar nicht einheitlich, sondern sehr unterschiedlich ist. So boten beispielsweise einer
Befragung von 590 Wohnungsunternehmen
zu Folge im Jahr 2004 56 % der Unternehmen
Zusatzangebote für Mieter an (insbesondere
für Ältere, aber auch Schuldnerberatung, Gemeinschaftseinrichtungen, Internet etc.), immerhin 44 % der Unternehmen sahen keinerlei
Zusatzangebote für Mieter vor.⁴⁰ Hieraus und
aus den Fallbeispielen kann gefolgert werden,
dass auch bei den verkauften Unternehmen
Kundenorientierung und das Angebot spezieller Mietermaßnahmen vor dem Verkauf sehr
unterschiedlich war, sodass die Potenziale für
Verbesserungen bei den einzelnen Käufern
sehr unterschiedlich sind.
4.5 Aufwertung von
Wohnungsbeständen
Bei den Aufwertungsstrategien wird im Folgenden zwischen für die weitere Vermietung
und für die Einzelprivatisierung vorgesehenen
Beständen unterschieden, weil sich gewisse
Unterschiede ergeben.
Für die weitere Vermietung vorgesehene
Bestände
Aufwertungsstrategien zielen auf die Steigerung der Erträge, zum einen durch Erzielen
einer höheren Miete und zum anderen insbesondere auf entspannten Wohnungsmärkten
durch die Vermeidung von Leerständen bzw.
die Verbesserung der generellen Vermietungssituation.
Nach den Ergebnissen der Recherchen bzw.
Fallstudien hält sich die Modernisierungstätigkeit in den erworbenen Beständen insgesamt in Grenzen, insbesondere bezogen auf
die Aufwertung kompletter Wohnanlagen.
Umfassende Modernisierungsmaßnahmen an
Gebäudekomplexen werden mangels Rentierlichkeit selten durchgeführt. Ausnahme hiervon war im Rahmen der Fallstudien die Modernisierung von 70er-Jahre-Beständen, die
flächendeckend baulich-siedlungsstrukturelle
Defizite aufwiesen. Diese Baujahre bzw. dieser
(39)
Der Bundesgerichtshof hat mit
Urteilen vom 06.04.2005 und
22.02.2006 für laufende Mietverträge die Umlegung von Kosten für den Betrieb der Heizung
durch einen Dritten (Wärmecontracting) eingegrenzt. Wenn
eine ausdrückliche Regelung im
Mietvertrag für die Übertragung
auf einen Dritten fehlt und dem
Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen, bedarf es einer Zustimmung des
Mieters.
(40)
Tauchnitz (2005), S. 11.
60
Bautyp ist unter den seit Ende der 90er Jahre
verkauften Beständen jedoch vergleichsweise
selten.
Bisher durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen beziehen sich insbesondere auf Bestände mit eher niedrigem Standard bzw.
erheblichem Modernisierungsbedarf und beinhalten eine Aufwertung auf einen mittleren
bzw. üblichen Standard. Häufiger Ansatz der
Aufwertung ist bei Erwerbern großer Wohnungsbestände die Durchführung einzelner
Maßnahmen zur Beseitigung von Defiziten des
Objekts (Wohnung oder Gebäude), die die Vermietbarkeit oder die Werthaltigkeit gefährden
(einzelobjektbezogene Maßnahmen). Dabei
werden auch innerhalb gleicher Bestände keine einheitlichen, sondern Modernisierungsmaßnahmen unterschiedlicher Intensität und
Art durchgeführt. Ziel dieser Vorgehensweise
ist, einheitliche Standards aufzulösen und zu
einem diversifizierten Wohnungsangebot innerhalb von Wohnungsbeständen zu kommen,
mit dem unterschiedlich zahlungsfähige Nachfrager bedient werden können. Hierin ziehen
Gesprächspartner unter den Käufern für sich
eine Abgrenzung gegenüber den traditionellen
Wohnungsunternehmen, die ihrer Ansicht
nach von eher technisch geprägten Führungskräften geleitet werden. Zum anderen soll mit
dieser Strategie ein zu hoher Anteil an Maßnahmen vermieden werden, die sich aufgrund
der Marktsituation in absehbarer Zeit nicht
refinanzieren lassen. So wird beispielsweise
von einem Käufer von Wohnungsbeständen
„schwerpunktmäßig nur noch in diejenigen
Gebäude investiert, die innerhalb eines zehnjährigen Zeitraums eine Refinanzierung über
die Mieterlöse sichern“.⁴¹
So genannte Luxusmodernisierungen wurden
im Rahmen der Erhebungen nicht identifiziert
und dürften bei den bislang durchgeführten
Maßnahmen eher Ausnahmen darstellen, die
allenfalls auf stark angespannten Wohnungsmärkten auftreten. Den Experteninterviews
zu Folge bieten umfangreiche bzw. Luxusmodernisierungen aufgrund der Art der Bestände
und ihrer Lage auf überwiegend entspannten
Wohnungsmärkten kein ausreichendes Potenzial für Ertragssteigerungen, sodass mit ihnen
künftig nicht in nennenswertem Umfang zu
rechnen ist. Selbst Aufwertungen mit mittlerem Niveau werden aus diesen Gründen eher
in geringem Umfang erwartet.
(41)
Deutsche Wohnen AG (2005),
S. 27.
In einzelnen Fällen sind im Zusammenhang
mit Modernisierungen Konflikte mit Mietern
oder Mieterverbänden aufgetreten. Diese beziehen sich vor allem auf Modernisierungs-
maßnahmen von kompletten Beständen mit
niedrigem Modernisierungs- und Instandhaltungszustand, die von vielen Mietern in dem
geplanten Umfang nicht gewünscht waren.
Hierbei handelt es sich überwiegend um Maßnahmen, die aus Sicht mittelbar Beteiligter
(z. B. Stadtverwaltung) zwar aus technischbaulicher Sicht erforderlich sind (zeitgemäße
Ausstattung bzw. Beseitigung baulicher Mängel), bei denen aber die nach der Aufwertung
auf Mietspiegelhöhe liegenden Mieten die
Zahlungsfähigkeit bzw. -bereitschaft vieler
Mieter übersteigen. Aus den Recherchen wurde
aber auch deutlich, dass solche Fälle zwar vorkommen, dass es sich hierbei jedoch nicht um
eine durchweg einheitliche bzw. für Privatinvestoren typische Vorgehensweise handelt.
Vielmehr ist die Praxis durch ein unterschiedliches Modernisierungsgebaren bzw. eine unterschiedliche Bereitschaft der Investoren zur
Abstimmung von geplanten Maßnahmen mit
Mietern geprägt, z. B. was das individuelle Eingehen auf Mieterwünsche oder den Umgang
mit Mietereinbauten bei den Modernisierungsmaßnahmen angeht.
Als weniger konfliktreich als eine einmalige
Komplettmodernisierung hat sich in der Praxis aus nahe liegenden Gründen die Strategie
erwiesen, Aufwertungen in Gebäuden nur Zug
um Zug bei einem Mieterwechsel zu realisieren, die für den Investor jedoch über alle Wohnungen kostenträchtiger als eine Komplettmodernisierung ist. Diese Maßnahmen wurden
von den Käufern in erster Linie auf entspannten Wohnungsmärkten mit dem Ziel einer
besseren Vermietbarkeit durchgeführt.
Für die Einzelprivatisierung vorgesehene
Bestände
An Beständen, die für den Einzelverkauf vorgesehen sind, wurden bzw. werden von den großen Käufern in der Regel keine umfangreichen
Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt,
weil sich hierdurch keine Renditesteigerung
erzielen lässt. Große Käufer verfolgen die Einzelprivatisierung in Beständen, bei denen keine bzw. nur geringfügige Maßnahmen durchzuführen sind. In der Regel werden von ihnen
in diesem Zusammenhang nur Maßnahmen
am Gebäude durchgeführt (z. B. Dach, Treppenhaus, Trockenlegung Fundament). Die
Qualität dieser Maßnahmen wird von Beteiligten unterschiedlich bewertet: Während privatisierende Unternehmen hierin die Herstellung eines nachhaltig guten Gebäudezustands
sehen, ordnen Mieterverbände und Teile der
Gesprächspartner aus den Kommunen dieses
Vorgehen eher „kosmetischen Maßnahmen“
zu. Für den Verkauf vorgesehene Wohnungen
werden weit überwiegend nicht modernisiert,
da zum einen die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten der Käufer (Mieterprivatisierung, Selbstnutzer), die als verkaufsfördernd
angesehen werden, nicht eingeschränkt werden sollen und da zum anderen Kosten für
Aufwertungen nicht im vollen Umfang über
den Kaufpreis an die Käufer weiter gegeben
werden können.
Umfangreichere
Modernisierungsmaßnahmen, z. B. der Anbau von Balkonen oder der
Einbau von Fahrstühlen, werden in Verbindung mit Einzelprivatisierung in Einzelfällen von Käufern kleiner Wohnungsportfolios
durchgeführt, die diese speziell unter dem
Gesichtspunkt der Einzelprivatisierung ausgewählt haben (geeignete Mikrostandorte bzw.
-qualitäten mit entsprechender Nachfrage).
Konflikte im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen bei für die Privatisierung vorgesehenen Wohnungen wurden im Rahmen der
Recherchen nur bei einem Beispiel bekannt,
das auch von der Presse aufgegriffen wurde.
Dort hat der Investor offenbar die geringe Zahlungsfähigkeit der Bewohner zu wenig geprüft
bzw. berücksichtigt.⁴²
4.6 Reduzierung der
Instandhaltung bzw. gesamten
Bestandsinvestitionen
Eine weitere mögliche Strategie mit dem Ziel der
Renditesteigerung besteht für die Käufer in der
Reduzierung der Instandhaltungskosten, sei
es über Effizienzsteigerung bzw. Outsourcing
oder sei es über die Reduzierung der Instandhaltungsmaßnahmen bis hin zur gezielten Vernachlässigung von Beständen. Grundsätzlich
kann mit einer gezielten Nichtinstandhaltung
die Rendite erhöht werden, wenn die hierdurch
vermiedenen Ausgaben während der Haltedauer der Bestände nicht mit gleichwertigen
Belastungen bzw. beim Exit mit gleichwertigen
Mindererlösen verbunden sind.
Die Anreize bei der Instandhaltung zu sparen
sind hoch, insbesondere für kurzfristig orientierte Investoren. Bei insgesamt mittlerem Modernisierungs- und Instandhaltungszustand
der Gebäude, der für die Transaktionen großer
Wohnungsbestände der letzten Jahre typisch
ist, würde aus Sicht von befragten Experten
der Bestand nämlich für eine gewisse Zeit Reduzierungen der Instandhaltungsmaßnahmen
verkraften, ohne dass sofort erhebliche Defizite
sichtbar würden. Auf kurze Dauer würde eine
gewisse Reduzierung der Instandhaltungsmaßnahmen demnach nur wenige negative
61
Auswirkungen zeigen, weder in Form verstärkter Klagen von Mietern noch in Form geringer
Einnahmen, etwa durch Mietminderung oder
höhere Leerstände. Auf längere Sicht dürften
sich jedoch solche Auswirkungen und Nachteile für den Käufer einstellen.
In der Fachdiskussion werden teilweise Befürchtungen laut, es könne zu einer völligen
Vernachlässigung von Beständen durch Investoren kommen. In diese Richtung geäußerte
Befürchtungen nähren sich aus Beispielen einzelner Verkäufe der 80er bzw. frühen 90er Jahre, bei denen Bestande der End-60er und 70er
Jahre dauerhaft vernachlässigt wurden.
Bei den Recherchen und Fallstudien wurde
kein Fall (mit Ausnahme eines Altfalls mit Kauf
vor 1999) ermittelt, bei dem offenkundig eine
gezielte Nichtinstandhaltung bzw. Vernachlässigung zu verzeichnen war bzw. dies von einem
Käufer als Strategie benannt wurde. Allerdings
ist der bisherige Instandhaltungsaufwand
durchaus Gegenstand betriebswirtschaftlicher
Überprüfungen, da in diesem Bereich von den
Käufern Einsparpotenziale gesehen werden.
Zu der Frage, wie hoch die Einsparpotenziale
sind, lassen sich zum einen gewisse Schlüsse
aus der Literatur, zum anderen aus dem Umfang der Investitionen von Käufern gewinnen,
für deren Bestände im Rahmen der Recherchen Daten zum Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand ermittelt werden konnten.
Allerdings liegen diese Informationen nicht als
Einzelwerte für Instandhaltung und Modernisierung, sondern nur als zusammengefasste
Werte für die gesamten Bestandsinvestitionen
vor.
Verschiedene Einschätzungen zum bei traditionellen Wohnungsunternehmen üblichen
Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwand decken sich weitgehend. Morgan Stanley⁴³ nennt Werte zwischen 20 und 25 € pro
m² und Jahr und vom Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen werden 20 bis
23 € pro m² und Jahr (darunter 12 bis 13 € für
Instandhaltung und 8 bis 10 € für Modernisierungsmaßnahmen) für traditionelle Wohnungsunternehmen genannt.⁴⁴ Beides deckt
sich weitgehend mit den Angaben des GdW zu
Modernisierungs- und Instandsetzungsinvestitionen seiner Mitgliedsunternehmen in den
alten Ländern in 2004 von 1 442 € pro Wohnung⁴⁵, was einem Wert von 22,18 € pro m²
entspricht, wenn man schätzungsweise eine
durchschnittliche Wohnfläche von 65 m² pro
Wohnung unterstellt. Davon entfallen 13,22 €
pro m² auf Instandhaltungs- und 8,97 € pro m²
auf Modernisierungsinvestitionen.
(42)
Nach den Ergebnissen einer
Befragung des Mietervereins
hatten 73 % der Mieter der
betroffenen Bestände kein Erwerbseinkommen
(Arbeitslosengeld I/II-Bezieher, Rentner
oder Auszubildende; siehe
Holm (2005).
(43)
Morgan Stanley (2006), S. 32.
(44)
Mündliche Auskunft des VNW.
(45)
GdW (2005), S. 204. Für den
Vergleich wurden die GdW-Werte für die alten Länder herangezogen, weil die bundesweiten
Werte stark durch den extremen
Rückgang der Investitionen in
den neuen Ländern geprägt
bzw. verzerrt werden.
62
Nach Einschätzung von Morgan Stanley lassen
sich die „renovation expenditures“ von 20 bis
25 € pro m² bei traditionellen Wohnungsunternehmen auf 10 bis 16 € pro m² („low/midteens“) zu senken, was eine Kostenreduzierung
um ca. 42 % zur Folge hätte; ein nachhaltiges
Niveau für einen längerfristigen Erhalt der Bestandsqualität wird bei einer Senkung auf etwa
16 bis 20 € pro m² („high teens“) gesehen, was
im Schnitt etwa einer Kostenreduzierung von
20 % entspricht.⁴⁶ Anhand der aus Fallbeispielen zu Transaktionen großer Wohnungsbestände zur Verfügung stehenden Informationen
wird im Folgenden dargestellt, auf welchem
Niveau sich die Bestandsinvestitionen der Käufer im Vergleich zu den oben genannten Orientierungswerten bewegen.
Abbildung 4.1 zeigt die Modernisierungs- und
Instandhaltungskosten am Beispiel ausgewählter Wohnungsunternehmen. Die Beispiele
1 und 2, bei denen es sich um kommunale Käufer handelt, verzeichnen Modernisierungs- und
Instandsetzungskosten um 20 € pro m². Die
Werte bewegen sich etwa auf dem Niveau, das
alle GdW-Unternehmen der alten Länder bei
den Modernisierungs- und Instandsetzungsinvestitionen aufweisen (1999: 22,88 € pro m²;
2005: 20,79 € pro m²).⁴⁷
(46)
Heftrich (2006) nennt für den
Bereich Instandhaltungs-/Investitionsaufwand ein Reduzierungspotenzial von mindestens
30 % (vgl. S. 139). Laut McKinsey (2004b) lässt sich die Rendite im Bereich Instandhaltung
(Optimierung der Beschaffungskosten und der Instandhaltungsstrategie) im Schnitt um 1,25
Prozentpunkte steigern (vgl. S.
12).
Bei den zwei Beispielen mit privaten Käufern
(Beispiel 3 und 4) liegen die Kosten für Modernisierung und Instandhaltung in den letzten
Jahren unter 15 € pro m². Im Fall von Beispiel
3 reicht die Zeitreihe über viele Jahre zurück:
hier wurden die Kosten nach dem Erwerb von
über 23 € pro m² im Jahr 2000 auf unter 13 €
pro m² im Jahr 2001 gesenkt. Hierbei handelt
(47)
Eigene
Berechnungen
auf
Grundlage von GdW (2005), S.
202-203, unter der Annahme
einer durchschnittlichen Wohnfläche von 65 m² pro Wohnung.
Wert für 2005: geplante Investitionen auf Basis des Wohnungsbestands von 2004.
Abbildung 4.1
Modernisierungs- und Instandhaltungskosten gekaufter Wohnungsunternehmen
am Beispiel ausgewählter Käufer*
€/m2
30
25
20
15
10
5
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Beispiel 1: Kommunaler Käufer
Beispiel 2: Kommunaler Käufer
Beispiel 3: Privater Käufer
Beispiel 4: Privater Käufer
GdW-Unternehmen alte Länder gesamt
* Durchschnittskosten bezogen auf gesamten Bestand; 2005 z. T. Planwerte
Datenquelle: Geschäftsberichte, GdW, eigene Berechnungen
2005
es sich nach Angaben des Unternehmens nicht
um Folgen etwaiger zuvor erfolgter umfangreicher Investitionen, sondern um reine Kostensenkungsmaßnahmen.
Zwar handelt es sich nur um Einzelfälle, es
bestätigt sich jedoch das Bild einer eher geringen bzw. reduzierten Investitionstätigkeit im
Bereich Modernisierung/Instandsetzung bei
privaten Käufern im Vergleich zu kommunalen
Käufern bzw. den oben dargestellten Orientierungswerten für traditionelle Wohnungsunternehmen sowie den Werten für die GdW-Unternehmen in den alten Ländern.
Nicht geklärt werden konnte, zu welchem Anteil der bei Privatinvestoren geringere bzw.
gesenkte finanzielle Aufwand in der Praxis
über Rationalisierung (Beschaffungswesen,
Portfoliomanagement, Auslagerung etc.) und
über einen geringeren Umfang an Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
erreicht wird. Obwohl in den Expertengesprächen keine völlig klare Trennung zwischen
Rationalisierung und Maßnahmenreduzierung
gezogen wurde, wurde aus den Ausführungen
eines Teils der Gesprächspartner deutlich,
dass auch eine Verringerung von Maßnahmen
erfolgt. Wahrscheinlich ist daher, dass Rationalisierungen zwar angestrebt und erfolgreich umgesetzt werden, dass die verminderten Bestandsinvestitionen jedoch zumindest
teilweise auch auf reine Ausgabensenkungen
zurückzuführen sind, bei denen der Maßnahmenumfang entsprechend proportional reduziert wird. Hierauf deuten zudem auch die
weiter oben dargestellten Angaben von Morgan Stanley hin, die als nachhaltiges Niveau
für einen längerfristigen Erhalt der Bestandsqualität mindestens Bestandsinvestitionen im
oberen Zehnerbereich (ca. 16 bis unter 20 € pro
m²) für nötig halten. Bei den beiden Beispielen
für private Eigentümer wird die Untergrenze
dieser Spanne zumindest derzeit leicht unterschritten, allerdings wird die Untergrenze der
von Morgan Stanley genannten maximalen
Einsparpotenziale, der untere Zehnerbereich,
nicht erreicht.
Die Auswirkungen reduzierter Bestandsinvestitionen auf die veräußerten Wohnungsbestände
lassen sich nicht nur schwer abschätzen, weil
sich schwer abgrenzen lässt, welcher Anteil davon auf reine Ausgabensenkungen bzw. Maßnahmenreduzierungen und welcher auf Rationalisierungen entfällt. Sie lassen sich jedoch
auch dadurch schwer abschätzen, weil etwaige
Folgen (wie oben erläutert) erst nach einiger
Zeit bei den Beständen sichtbar werden. Dies
ist sicherlich auch der Grund, weshalb im Rahmen der Expertengespräche befragte örtliche
Akteure hierzu keine eindeutigen Aussagen
treffen wollten bzw. konnten.
4.7 Vermietungs- und
Mietenmanagement
Das Vermietungs- und Mietenmanagement
zielt im Wesentlichen auf eine Erhöhung der
laufenden Einnahmen durch eine Erhöhung
der Mieten (Bestandsmieten, Neuvertragsmieten) und eine Reduzierung des Leerstands.
Dies kann durch gezielte Mieterauswahl bzw.
Belegungspolitik, Miethöhenanpassungen bei
Bestandsmieten und bei Neuvermietungen,
Erschließung neuer Mieteinnahmequellen
und veränderten Umgang mit Mietrückständen erfolgen.
Miethöheanpassungen bei Bestandsmieten
und bei Neuvermietungen
Mieterhöhungspotenziale
Die erworbenen Bestände weisen zu großen Teilen unter dem Vergleichsmietenniveau
(Mietspiegel) liegende Mieten auf. Den Expertengesprächen zu Folge liegen die Mieten beim
Verkauf von Beständen seit dem Jahr 1999 bis
zu 30 % unter dem örtlichen Vergleichsmietenniveau, jedoch sind nur in sehr wenigen
Fällen so große Abstände zu verzeichnen.⁴⁸ Bei
jüngeren Verkäufen ist die Differenz zum Vergleichsmietenniveau tendenziell geringer als
bei älteren Fällen, da nach Aussagen von Gesprächspartnern die Verkäufer (einschließlich
öffentlicher Unternehmen) in jüngerer Zeit die
Ausschöpfung von Mieterhöhungspotenzialen
selbst verstärkt verfolgt haben. Insgesamt gibt
es daher zahlreiche Fälle, bei denen das Mieterhöhungspotenzial bei Bestandmietverhältnissen weit geringer als die oben genannte
Spanne von 30 % ist bzw. bei denen so gut wie
keine Erhöhungsspielräume vorliegen.
Zumindest bei den untersuchten Fallbeispielen, bei denen geeignete Mietenangaben vorlagen, lässt sich nicht erkennen, dass die Höhe
des Mieterhöhungspotenzials eindeutig davon
abhängt, ob es sich bei dem verkauften Unternehmen beispielsweise um ein kommunales
oder ein anderes (industrieverbundenes) Unternehmen handelt. Zu viele weitere Faktoren
wie das situationsbedingte Mieterhöhungsverhalten der Unternehmen vor dem Verkauf (z. B.
Akzeptanz versus Vermeidung von Leerstand)
und die Wohnungsmarktentwicklung spielen
hierbei offenbar als wesentliche Einflussfaktoren hinein.
63
In Tabelle 4.1 sind verschiedene Beispiele für
Nettokaltmieten von ausgewählten Beständen verkaufter Unternehmen im Vergleich zur
ortsüblichen Vergleichsmiete und zu bei Neuvermietungen vereinbarten Nettokaltmieten
dargestellt, wobei zwischen unterschiedlichen
Wohnungsmarktlagen unterschieden wird.
Bei Beispiel 1 handelt es sich um den Verkauf
kommunaler nicht preisgebundener Bestände
auf einem eher angespannten Markt, wobei
Wohnungen mit gutem Standard/mittlerem
Zustand (Beispiel 1a) und Wohnungen mit
einfachem Standard/eher schlechtem Zustand (Beispiel 1b) mit ihren Mieten separat
betrachtet werden. Der Vergleich zum Mietspiegel zeigt, dass die Mieten im Schnitt über
der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, was
sich durch einen hohen Anteil in jüngster Zeit
neu vereinbarter Mieten (Einzug) erklären
lässt, die in der Regel über der Vergleichsmiete bzw. dem Mietspiegelwert liegen. Bei den
Bestandsmietverhältnissen besteht (auch unter Berücksichtigung einer anzunehmenden
Streuung der Mieten) daher in der Regel kein
Erhöhungspotenzial. Auch bezogen auf die
örtlich typischen Wiedervermietungsmieten
(Maklerangaben; hier nur Angabe für Beispiel
1a möglich) bzw. bei einer Neuvermietung bestehen in den Beständen keine wesentlichen
Erhöhungspotenziale. Der kommunale Eigentümer hat demnach in den Jahren vor dem Verkauf die Mieterhöhungspotenziale weitgehend
ausgeschöpft und durch die nach dem Verkauf
stagnierende Mietenentwicklung haben sich
inzwischen keine zusätzlichen Spielräume ergeben.
Ähnliches gilt für Beispiel 5, bei dem es sich um
ein kommunales Unternehmen auf einem eher
entspannten Markt handelt und das relativ geringe Erhöhungspotenziale bei den Bestandsmieten aufweist; Erhöhungsmöglichkeiten bestehen allenfalls bei Neuvermietungen.
Anders verhält es sich bei Beispiel 3 und Beispiel 6, die von der öffentlichen Hand bzw. von
Kommunen verkaufte Bestände repräsentieren. Bei ihnen liegen die Mieten spürbar unter
der Vergleichsmiete (Werte zwischen 26 % und
42 %), wobei zu berücksichtigen ist, dass es
sich um relativ weit zurückliegende Verkaufszeitpunkte (90er Jahre) handelt, einer Phase
mit noch ansteigenden Mieten. Diese Mieterhöhungspotenziale wurden inzwischen nämlich weitgehend genutzt, auch im Falle von Beispiel 6, bei dem es sich um ein an ein anderes
kommunales Unternehmen verkauftes Wohnungsunternehmen handelt. Derartig hohe
Mieterhöhungspotenziale dürften derzeit nur
noch selten vorkommen, weil damals mögliche
(48)
Teilweise wurde ein noch größerer Unterschied zum Vergleichsmietenniveau zum Verkaufszeitpunkt festgestellt, dabei handelt
es sich jedoch um Verkäufe aus
den 90er Jahren, die nicht auf
heutige Verhältnisse übertragbar sind.
64
Erhöhungen inzwischen vielfach vollzogen
wurden und sich vor dem Hintergrund stagnierender bzw. auf entspannten Märkten sinkender Mieten keine neuen Erhöhungsspielräume
aufgetan haben bzw. diese sogar geschrumpft
sein dürften.
Auch die übrigen untersuchten Beispiele, die
nicht näher beschrieben werden sollen, zeigen,
dass sehr unterschiedliche Mieterhöhungspotenziale vorliegen. Bei der Interpretation der
Ergebnisse ist zu berücksichtigen, dass bei den
aufgeführten Beispielen meist Mieten nicht
preisgebundener Bestände dargestellt wurden,
da nur diese an die Vergleichsmiete angepasst
bzw. bei einer Neuvermietung frei vereinbart
werden können. Die verkauften Unternehmen
bzw. Portfolios verfügen jedoch häufig zusätzlich über eine umfangreiche Anzahl preisgebundener Wohnungen. So lag bei einem der
Fallbeispiele der Anteil der preisgebundenen
Wohnungen zum Verkaufszeitpunkt bei 71 %.
Unter diesen Wohnungen sind regelmäßig umfangreiche Anteile zu vermuten, deren Mieten
unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen,
die jedoch aufgrund der Preisbindung nicht
an diese angepasst werden können. Da jedoch
umfangreiche Bestände in den kommenden
Jahren aus der Bindung fallen werden, eröffnen sich auch bei diesen Wohnungen für die
Käufer der Wohnungen nach und nach Erhöhungspotenziale.
Mietanpassungsstrategien der Käufer
Die Erwerber von Wohnungsbeständen verfolgen durchgängig das Ziel der Heranführung
der Mieten an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Allerdings sind sie häufig vor die Alternative
gestellt, vorhandene Mieterhöhungsspielräume in kurzer Zeit vollständig für Erhöhungen
zu nutzen und damit vermehrte Fluktuation,
höheren Leerstand und zusätzliche (Rechts-)
Streitigkeiten in Kauf zu nehmen, oder vorsichtiger zu agieren und weniger Leerstand sowie
eine zufriedenere und stabilere Mieterschaft zu
erzeugen. Vor diesem Hintergrund wenden die
Käufer sehr unterschiedliche Strategien an.
Tabelle 4.1
Beispiele zu Mieten ausgewählter verkaufter Portfolios im Vergleich zu Mietspiegel-Vergleichsmieten und Wiedervermietungsmieten
(zum Verkaufszeitpunkt)
Nettokaltmiete (im Vergleichsmiete
Verkaufsjahr)
(Mietspiegel)*
Beispiel
Art der Wohnungen
Wiedervermietungsmiete**
€/m²
Potenzial
Mieterhöhung
Potenzial
Neuvermietung
Eher angespannter Markt
Beispiel 1a
Nicht preisgebunden; guter Standard/
mittlerer Zustand
7,10
5,72
7,16
-19,5 %
0,8 %
Beispiel 2
Gesamtbestand***
5,95
6,14
6,65
3,2 %
11,8 %
Beispiel 1b
Nicht preisgebunden; einfacher
Standard/eher schlechter Zustand
5,50
5,00
k. A.
-9,1 %
k. A.
Beispiel 3
Gesamtbestand***
4,21
5,3
k. A.
25,8 %
k. A.
Eher entspannter Markt
Beispiel 4 a
mittlerer Zustand
5,37
4,84
5,70
-9,9 %
6,1 %
Beispiel 4 b
4,54
4,57
4,70
0,7 %
3,5 %
Beispiel 5
Nicht preisgebunden;
3-Zi.-Wohnungen
4,10
4,35
5,50
6,1 %
34,1 %
Beispiel 6a
mittlerer Zustand
3,93
5,45
5,11
38,6 %
30,0 %
Beispiel 6b
3,37
4,79
4,09
42,0 %
21,4 %
3,90
4,85
4,40
24,2 %
12,8 %
Stark entspannter Markt
Beispiel 7
Miete für Wohnungen, die bei Standard/Zustand den Wohnungen des Beispiels am ehesten entsprechen (im Verkaufsjahr); zum Verkaufszeitpunkt
gültiger Mietspiegelwert
** Miete für nicht preisgebundene 3-Zimmer-Wohnungen (70 m²), die bei Standard/Zustand den Wohnungen des Beispiels
am ehesten entsprechen (im Verkaufsjahr)
*** Überwiegend nicht preisgebundene Wohnungen (über 2/3)
*
Datenquelle: G
eschäftsberichte, Angaben der Unternehmen, Mietspiegel, BBR-Wohnungsmarktbeobachtung (Daten des IVD-Wohnimmobilienpreisspiegels), eigene Berechnungen
65
Bei Beständen auf eher angespannten Märkten
werden die Mieten durch die Käufer aufgrund
des geringeren Leerstandsrisikos weitaus weniger vorsichtig als auf entspannten Märkten
angehoben. Bei Neuverträgen werden bei
Wohnungen mit entsprechender Qualität zum
Teil Mieten realisiert, die 20 % über der Vergleichsmiete (Mietspiegelwert) liegen.
Bei Verkäufen auf angespannten Märkten kamen bei Bestandsmieterhöhungen vertraglich vereinbarte Mieterhöhungsgrenzen zum
Tragen: Die auf (unternehmensbezogen)
durchschnittliche Erhöhungen angelegten vertraglichen Kappungsgrenzen zeigten bei den
Erhöhungsfällen wenig Wirkung, da diese in
erster Linie Teilbestände mit niedrigen Ausgangsmieten betrafen. Dagegen führten die auf
einzelne Erhöhungen abstellenden Kappungsregelungen zu moderateren Anhebungen.
Die Mehrzahl der Transaktionen großer Wohnungsbestände erfolgte auf eher entspannten
Wohnungsmärkten. Nach eigenen Aussagen
der Käufer wurde unter diesen Marktverhältnissen bei den Erhöhungen sowohl bei Bestandsmieten als auch Neuverträgen vorsichtig vorgegangen, um das Risiko steigender
Leerstände oder steigender Fluktuation zu
vermeiden. Einige Käufer akzeptieren gewisse
Leerstände, weil sie bei den Mieten nicht unter
ein gesetztes Mindestniveau gehen wollen. Von
anderen Käufern wird der Vermeidung bzw. Reduzierung des Leerstands Priorität gegenüber
einer Erhöhung der Mieterträge eingeräumt.
Bei Beständen mit erheblichen Leerstandsproblemen sind sogar Beispiele mit einer Reduzierung der Mieten oder einem Verzicht auf
die volle Kostenmiete bei Sozialwohnungen
zu verzeichnen, was unter dem früheren Eigentümer nicht geschah. Die unterschiedliche
Vorgehensweise soll im Folgenden anhand von
Beispielen verdeutlicht werden.
Abbildung 4.2 zeigt die Entwicklung der Mieten und der Leerstände bei einem ehemals
kommunalen Wohnungsunternehmen auf
einem eher entspannten Markt. Das Unternehmen wurde relativ früh verkauft und hat bereits
zweimal den Eigentümer gewechselt. Das Unternehmen hält bis heute einen hohen Anteil
(ca. 61 %) an preisgebundenen Wohnungen.
die Durchschnittsmiete in den ersten beiden
Jahren nach dem Verkauf noch leicht erhöhte
(4,69 € pro m²), sank die Miete in 2002 auf
4,52 € pro m² und verharrte 2003 auf diesem
Niveau (4,53 € pro m²). Im Rahmen des Verzichts auf eine weitere Steigerung bzw. durch
die Senkung der Durchschnittsmiete haben
sich die Leerstände bei dem Beispiel von 1999
bis 2003 von 10,4 % auf 5,7 % reduziert und somit nahezu halbiert.
Im Jahr 2004 erfolgte der Verkauf des ehemaligen kommunalen Unternehmens durch den
deutschen Investor an einen international
agierenden Investor. Aus dieser Phase liegen
keine Werte zur Durchschnittsmiete aller Wohnungen des Unternehmens, sondern nur Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen vor,
anhand derer sich jedoch die Mietenstrategie
des neuen Eigentümers ebenfalls gut erläutern
lässt. Bei Wohnungen mit einfachem Standard
blieben die Mieten von 2004 bis Frühjahr 2006
nahezu unverändert (4,54 bzw. 4,57 € pro m²),
bei Wohnungen mit mittlerem Standard wurden die Mieten im Schnitt sogar von 5,37 auf
5,06 € pro m² gesenkt. Ähnlich wurde bei Mieten mit gutem Standard verfahren (nicht in
der Abbildung dargestellt). Durch die Zurückhaltung bei den Mieten konnte der Leerstand
weiter auf 4,8 % im Frühjahr 2006 abgebaut
werden. Das Beispiel zeigt, dass sowohl der
deutsche als auch der international agierende
Investor eine insgesamt eher zurückhaltende
Mietanpassungsstrategie verfolgt hat mit dem
Ziel, die Leerstände gering zu halten bzw. zu
senken. Es handelt sich um ein für entspannte
Märkte typisches Beispiel, sowohl was den Zusammenhang zwischen Mieten und Leerstand
als auch das strategische Handeln der Käufer
Abbildung 4.2
Mieten und Leerstand eines ehemals kommunalen Unternehmens
unter verschiedenen Eigentümern (eher entspannter Markt)
5,37
5,30
5,14
5,06
25%
20%
4,80
4,30
Als das Unternehmen noch der Kommune gehörte, wurden die Mieten von 1995 bis 1999 von
4,26 € pro m² auf 4,62 € pro m² angehoben, was
einer Steigerung von 8,5 % bzw. 2,1 % pro Jahr
entspricht. Im Jahr 1999, dem Jahr des Verkaufs
an einen deutschen Investor, verzeichnete
das Wohnungsunternehmen eine relativ hohe
Leerstandsquote von 10,4 %. Während sich
Leerstand
30%
Mietein€prom2
4,61
4,26
4,34
4,40
4,62
4,67
4,69
4,52
4,53
4,54
4,56
4,57
5,7%
5,2%
5,0%
4,8%
15%
10,4%
6,8%
6,8%
6,7%
10%
3,80
5%
0%
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005 Apr 06
Leerstand
Durchschnittsmiete / Kommune als Eigentümer
Durchschnittsmiete / deutscher Investor als Eigentümer
nicht preisgeb. Miete einfacher Standard / internat. Investor
nicht preisgeb. Miete mittlerer Standard / internat. Investor
Datenquelle: Geschäftsberichte, Unternehmensangaben, Ratsbericht, eigene Berechnungen
66
angeht. Das Ziel der Senkung der Leerstände
steht nach den Ergebnissen der Expertengespräche auf entspannten Wohnungsmärkten
bei vielen privaten Käufern im Vordergrund,
sodass mit Mieterhöhungen vielfach eher vorsichtig agiert wird.
Abbildung 4.3 zeigt die Entwicklung der Durchschnittsmiete eines im süddeutschen Raum
gelegenen überregionalen Portfolios eines
privaten deutschen Investors, das sich sowohl
auf eher entspannte als auch eher angespannte
Märkte verteilt und einen im Vergleich zum
vorangegangenen Beispiel eher kleinen Anteil an preisgebundenen Wohnungen (unter
30 %) aufweist. Bei diesem Beispiel wurde die
Durchschnittsmiete von 1998 bis 2005 von 4,17
auf 5,01 € pro m² bzw. um gut 20 % angehoben, was einer jährlichen Steigerung von knapp
3 % entspricht. Die Erhöhung der Durchschnittsmiete hat im Wesentlichen im Zeitraum
1998 bis 2003 stattgefunden, während die Miete in den Jahren 2004 und 2005 etwa konstant
geblieben ist.
Die kontinuierliche, wenngleich nicht sehr
starke Erhöhung der Mieten von 1998 bis
2003 war mit einem Anstieg des vermietungsbedingten Leerstands verbunden. Von 1999
bis 2001 stieg der vermietungsbedingte Leerstand mit einer Dauer von drei und mehr Monaten von 1,3 % auf 1,8 %. Ab 2002 wurde die
Unternehmensstatistik umgestellt und der vermietungsbedingte Stichtagsleerstand erfasst,
der von 2002 bis 2004 einen Anstieg von 2,0 %
auf 2,7 % verzeichnete. Im Jahr 2005 verringerte sich der vermietungsbedingte Leerstand auf
2,6 %, was sicherlich dadurch mit verursacht
wurde, dass die Miete in den letzten zwei JahAbbildung 4.3
Mieten und Leerstand bei überregionalen Beständen nach Kauf durch
einen privaten Investor (ent- und angespannte Märkte)
Leerstand
Mietein€prom2
6,00
6,0%
5,50
5,0%
5,00
4,50
4,63
4,68
4,85
4,96
2,4%
4,00
1,3%
1,6%
1,8%
5,01
4,0%
4,37
4,17
4,95
2,7%
2,6%
2,0%
3,0%
2,0%
3,50
1,0%
3,00
0,0%
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Vermietungsbedingter Leerstand > 3 Monate*
Vermietungsbedingter Stichtagsleerstand*
Durchschnittsmiete
* Vermietungsschwierigkeiten ohne Leerstand wegen Privatisierung, Modernisierung
Datenquelle: Geschäftsberichte, eigene Berechnungen
ren (2004 und 2005) so gut wie nicht mehr stieg.
Auch dieses Beispiel zeigt, dass die Marktverhältnisse offenbar nicht nur im Norden, sondern auch in süddeutschen Regionen den Käufern oftmals Grenzen für Mietsteigerungen setzen, sofern sie diese nicht mit Leerstand bzw.
Mietausfällen bezahlen möchten.
Es gibt weitere Beispiele, bei denen die Erhöhungen stärker ausfielen als bei den beiden
vorausgegangenen Beispielen. Bei einem Fall
wurden die Mieten auf einem eher entspannten Wohnungsmarkt in den neun Jahren nach
dem Verkauf im Schnitt zwischen 4 % und 5 %
pro Jahr erhöht. Dieser Fall ist jedoch von extrem niedrigen Ausgangsmieten geprägt, sodass es sich um ein Heranführen der Mieten an
das ortsübliche Niveau handelt. Zudem ist von
Bedeutung, dass es sich nicht um einen privaten Investor, sondern um ein kommunales
Unternehmen handelt, das an ein anderes
kommunales Unternehmen verkauft wurde.
Anhand dieses Beispiels wird deutlich, dass
auch in diesen Fällen, in denen der Verkauf
innerhalb der „kommunalen Familie“ erfolgt,
der erhöhte Renditedruck zumindest spürbare
Mietanpassungen mit sich bringt, und dass
nicht nur private, sondern auch kommunale
bzw. öffentliche Unternehmen die Mieten zum
Teil spürbar erhöhen.
Insgesamt zeichnet sich bei öffentlichen wie
privaten Erwerbern von Wohnungsbeständen
ein sehr differenziertes Vorgehen bei Mietanpassungen ab, das neben unterschiedlich gestaffelten Mieterhöhungen auch den Verzicht
auf Mieterhöhungen und Mietsenkungen umfasst. In der Folge kommt es vielfach zu einer
Differenzierung der Mietenstruktur bzw. Vergrößerung der Mietenspanne des Portfolios.
Nach Aussagen der Experten wurden die Anhebungen der Mieten von den Mietern überwiegend akzeptiert. Teilweise kam es bei (nicht
modernisierungsbedingten) starken Mietanhebungen zu Protesten, worauf die Mieterhöhungen von den Käufern zurückgenommen
bzw. abgemildert wurden. Hierbei handelt es
sich jedoch offensichtlich um Einzelfälle. Insgesamt gibt es abgesehen von diesen Einzelfällen
wenig Hinweise dafür, dass von dem Mieterhöhungsgebaren der Käufer auf breiter Ebene ein
sehr großes Konfliktpotenzial ausgeht.
Allerdings ist zu berücksichtigen, dass das
bislang zu beobachtende geringe Konfliktpotenzial in vielen Fällen nicht in erster Linie auf
eine Selbstbeschränkung der Käufer bei Mietanpassungen zurückzuführen ist, vielmehr
werden ihnen vielfach andere Grenzen gesetzt:
sei es aufgrund der Marktverhältnisse bzw. des
Leerstandsrisikos, sei es, weil ein hoher Anteil
des Wohnungsportfolios aufgrund öffentlichrechtlicher Bindungen preisgebunden ist, sei
es, weil der Kaufvertrag Beschränkungen bei
Mieterhöhungsgrenzen vorsieht, oder sei es,
weil Altverpflichtungen gegenüber der Belegschaft (Werkswohnungen) übernommen wurden.
Mieterauswahl / Belegungspolitik
Die Belegungspolitik der Käufer zielt nach
eigener Aussage auf eine stabile, dauerhaft
zahlungsfähige Mieterschaft. Insbesondere
bei ehemaligen Beständen kommunaler Wohnungsunternehmen, in denen zuvor auch so
genannte „Problemmieter“ untergebracht
wurden, ist nach dem Verkauf in der Regel eine
veränderte Belegungspolitik zu verzeichnen.
Als „Problemmieter“ bekannte Wohnungssuchende (Störer, Mietschuldner) werden bei
privaten Käufern bei der Vermietung überwiegend gezielt ausgeschlossen. Dagegen wurde
im Rahmen der Recherchen kein Fall bekannt,
bei dem es zu der Strategie der Käufer gehört,
Bezieher von Transferzahlungen generell als
Zielgruppe für die Vermietung von Wohnungen
gezielt auszuschließen. Bei Käufen durch kommunale Unternehmen (Stadtwerke etc.) werden „Problemmieter“ nicht oder weniger strikt
ausgeschlossen als bei privaten Käufern.
Bei ehemaligen Beständen des Bundes, der
Länder oder industrieverbundener Unternehmen, die der Versorgung von Arbeitnehmern
mit Wohnraum dienten, findet insoweit eine
Veränderung der Belegungspolitik statt, als
dass nach dem Verkauf keine Beschränkung
auf einen bestimmten ehemals privilegierten
Personenkreis erfolgt. Wo besondere Zugangsberechtigungen bestehen (insbesondere bei
den Beständen des Bundeseisenbahnvermögens) wird dies aus Vermietersicht wegen der
guten Mieterklientel (Beschäftigte) sowie der
Reduzierung des Vermietungsaufwands nicht
als Negativum bewertet.
Bei Beständen mit Vermietungsproblemen
werden von einzelnen Anbietern spezielle
Vermietungskampagnen initiiert: Zum einen
werden ausgewählte Zielgruppen mit Mietreduzierungen angesprochen (Nischensegmente
wie Wohnungen für Studenten/Auszubildende
oder „Handwerkerwohnungen“), zum anderen
werden einmalige Anreize (wie eine befristete
geringere Einstandsmiete oder ein befristetes
Freiabonnement eines Bezahlsenders) für alle
Interessenten gesetzt. Solchen Anreizen wird
von anderen Marktteilnehmern zum Teil mit
Skepsis begegnet: Entweder werden sie als
nicht entscheidend für die längerfristige Miet-
entscheidung bzw. nur als Teil der Mietanpassung bei Beständen mit Qualitätsdefiziten angesehen oder sie werden kritisiert, weil nach
Ansicht der Gesprächspartner damit Begehrlichkeiten bei den Mietern erzeugt werden bzw.
sich der Druck gerade auf kleinere Wohnungsanbieter erhöht. Allerdings wird zum Teil gesehen, dass sich mit solchen Anreizen durchaus
gewisse Erfolge verbuchen lassen.
mgang mit Mietrückständen und
U
Räumungen sowie Erschließung weiterer
Mieteinnahmequellen
Bezogen auf Bestandsmieter spielt die Strategie
in der Praxis eine Rolle, Mietrückständen konsequent nachzugehen und säumige Mieter vor
Räumungen zu warnen. Beispielsweise konnte
ein Käufer von Wohnungsbeständen mit eher
guter Mieterklientel (v. a. Betriebsangehörige
des Verkäufers) durch die Einführung eines
konsequenten Mahnwesens die Mietrückstandsquote innerhalb von zwei Jahren von 2 %
auf 1 % zurückführen und somit halbieren.
In einem untersuchten Fall wurde in ehemals
kommunalen Wohnungsbeständen, in denen in hohem Maße sozial schwächere Mieter wohnen und Zahlungsprobleme bestehen,
nach dem Kauf ein stringenterer Umgang mit
Mietschuldnern umgesetzt. Durch ein im Vergleich zum kommunalen Vorläuferunternehmen ausdrückliches und strenges Mahnwesen
wurde in Verbindung mit vorgelagerten „Warnhinweisen“ auf eine bevorstehende Räumung
nach Angaben des Eigentümers die Zahl kostenaufwändiger Räumungsklagen erheblich
reduziert. In einem anderen Fall wurde eine
Schuldnerberatung eingeführt, um die Probleme mit Mietschuldnern zu reduzieren.
Teilweise wird von Käufern die Strategie verfolgt, zusätzliche Mieteinnahmequellen zu
erschließen. Beispielsweise werden für die
Nutzungen von Anlagen im Wohnumfeld (Garagen, Gärten), die nicht im Mietvertrag eingeschlossen sind, ggf. aber aus der historischen
Entwicklung kostenfrei oder gegen geringes
Entgelt genutzt wurden, nunmehr Mieten verlangt bzw. eine bestehende Miete oder Pacht
auf ein marktübliches Niveau gehoben.
McKinsey hat per Schätzung ermittelt, dass
sich durch verschiedene Maßnahmen der
Optimierung der Bewirtschaftung bei (traditionellen) Wohnungsunternehmen die Rendite im Schnitt um 3 % steigern ließe. Davon
entfallen 1 Prozentpunkt auf die selektive Anpassung der Miete an das Marktniveau bzw.
das Management von Mietrückständen und
0,25 Prozentpunkte auf die Reduzierung der
67
68
Leerstandsquote (übrige 1,75 Prozentpunkte
entfallen auf die Reduzierung der Instandhaltungs-, Personal- und Sachkosten).⁴⁹ Glaubt
man diesen Schätzungen, so spielen das Vermietungs- und Mietenmanagement eine wesentliche Rolle bei den gesamten Potenzialen
der Renditesteigerung. Unklar bleibt insbesondere, ob diese Schätzungen von McKinsey auf
die Transaktionen großer Wohnungsbestände
zutreffen, weil diese schwerpunktmäßig auf
entspannten Märkten stattgefunden haben
und dieser Faktor erheblichen Einfluss auf die
Möglichkeiten des Mieten- und Leerstandsmanagements haben dürfte.
4.8 Verkauf von Beständen
Einzel- / Mieterprivatisierung
Mit der Einzelprivatisierung von Wohnungen
wird von den Käufern die Strategie verfolgt, zum
einen eine hohe Rendite und zum anderen relativ kurze Zeit nach dem Kauf Einnahmen für
die Refinanzierung des eingesetzten Kapitals
zu erzielen. Die Einzelprivatisierung bietet zudem gegenüber dem Blockverkauf die Perspektive höherer Nettoverkaufserlöse, selbst bei Berücksichtigung des höheren Vertriebsaufwands
und des Risikos von Restanten.
(49)
McKinsey (2004b), S. 12.
Alle Käufer großer Portfolios verfolgen die
Strategie der Einzelprivatisierung, sofern sie
über geeignete Bestände verfügen. Die Privatisierung richtet sich dabei jeweils nur auf
Teilbestände, da keines der Portfolios vollständig privatisierungsfähige Bestände umfasst.
Generell wird die Einzelprivatisierung in eher
guten bzw. attraktiven Beständen des Portfolios durchgeführt, und zwar bezogen auf die
Abbildung 4.4
Jährlicher Verkaufsanteil bezogen auf den Wohnungsbestand nach Intensität der
Einzelprivatisierung und Marktlage
10%
8%
6%
4%
2%
0%
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Verfolgung Einzelprivatisierung / Marktlage
Beispiel 1: intensiv / unterschiedlich
Beispiel 2: intensiv / überwiegend entspannt
Beispiel 3: intensiv / überwiegend angespannt
Beispiel 4: weniger intensiv / überwiegend entspannt
Beispiel 5: weniger intensiv / überwiegend angespannt
Datenquelle: BEV-Auswertung, Geschäftsberichte, eigene Berechnungen
2005
Gebäudegröße und -qualität (eher klein und
ohne größere Defizite) und das Umfeld (z. B.
Grünausstattung, Infrastruktur, Lage zum Zentrum). Für die Privatisierung nicht bzw. stark
eingeschränkt geeignet sind nach Aussagen
von Käufern Bestände mit Qualitätsdefiziten,
wenig zahlungsfähigen Mietern, preisgebundene Bestände (wegen förderrechtlicher Fragen) sowie Bestände in Ostdeutschland, wo
nach geringen Verkaufszahlen Privatisierungsstrategien zum Teil verworfen wurden.
Was den Umfang der für die Privatisierung
vorgesehenen Teilbestände und die Intensität des Vertriebs betrifft, bestehen erhebliche
Unterschiede zwischen Unternehmen. Diese
betreffen zum einen Einschätzungen, welche
Bestände für die Privatisierung grundsätzlich
geeignet sind. Zum anderen spielen unterschiedliche Schwerpunktsetzungen bei den
Geschäftsmodellen eine Rolle: Teilweise ist
die Einzelprivatisierung das Kerngeschäft und
die Privatisierungspotenziale sollen möglichst
schnell ausgeschöpft werden, teilweise wird
die Einzelprivatisierung nur als Randgeschäft
angesehen, weil sich der Käufer in erster Linie
als langfristiger Bestandshalter versteht.
Unternehmen, die Einzelprivatisierung intensiv bzw. als Kerngeschäft betreiben, erreichen
nach einer Anlaufphase Privatisierungsquoten
von 3 % bis 6 % des Wohnungsbestands pro
Jahr; bei regionalen Teilportfolios auf angespannten Märkten werden, selbst wenn diese
mehrere tausend Wohnungen umfassen, bei
intensiver Vermarktung Spitzenquoten von 9 %
bis 11 % des Bestands pro Jahr erreicht. Andere
Eigentümer liegen teilweise weit unter diesen
Quoten.
Abbildung 4.4 zeigt die Entwicklung von Privatisierungsquoten anhand verschiedener Beispiele, die sich sowohl in der Intensität, mit der
die Privatisierung im Rahmen des Geschäftsmodells verfolgt wird, als auch der Wohnungsmarktlage an den Standorten der privatisierten
Portfolios unterschieden. Da es sich bei den
Beispielen fast ausschließlich um Teilportfolios
der Eisenbahnerwohnungen handelt, sind die
privatisierten Wohnungen vergleichbar.
Es wird deutlich, dass die Intensität, mit der
die „Einzelprivatisierung“ innerhalb des Geschäftsmodells des Käufers betrieben wird,
und die regionale Wohnungsmarktlage großen Einfluss auf die Höhe der erreichten Quote
haben. Beispielsweise verzeichnen die Käufer
der Eisenbahnerwohnungen, die die Privatisierung intensiv betreiben, bei ihren überwiegend in eher angespannten Märkten liegenden
Portfolios eine auf bis zu 8 % gestiegene Jah-
resquote, bei ihren in eher entspannten Märkten liegenden Beständen jedoch nur eine etwa
halb so hohe Quote. Bei den weniger intensiv
privatisierenden Käufern von Eisenbahnerwohnungen liegen die Quoten unabhängig
von der Marktlage bei unter 2 %. Anhand eines
Käufers, der die Mieterprivatisierung bereits
seit 1999 intensiv verfolgt (gemischte Marktlage), ist ersichtlich, dass die zunächst bis 2004
erfolgreich auf 6 % gesteigerte Quote anschließend stagnierte bzw. leicht rückläufig ist.
Vorrangige Zielgruppe des Einzelverkaufs von
Wohnungen sind deren Mieter (einschließlich
deren Angehörige), zum einen weil sie direkt
erreichbare bzw. bekannte potenzielle Käufer
der Wohnungen sind und zum anderen bei
einem Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht besitzen (§ 577 BGB). Daher bieten auch
Unternehmen, die nicht aus dem Kaufvertrag
des Portfolios hierzu verpflichtet sind, in der
Regel zuerst den Mietern die Wohnung an. Sofern aufgrund von im Kaufvertrag verankerten
Verpflichtungen den Mietern ein Vorzugsangebot zu machen ist, handelt es sich üblicherweise um eine Preisreduzierung von 10 % bis 15 %
gegenüber dem Marktwert der Wohnung in unbewohntem Zustand.
Ob Mietern im Rahmen von Verhandlungen
(ggf. zusätzliche) Preisreduzierungen eingeräumt werden, etwa um die Verkaufserfolge
zu beschleunigen, wird in der Regel vom aktuellen Mietertrag (Mietertrag als ggf. wirtschaftlichere Alternative) und der Kapitalbelastung
des verkaufenden Unternehmens abhängig
gemacht. Die Eigentumswohnungen von Siedlungsbauten der 50er und 60er Jahre werden zu
Preisen zwischen 900 und 1 400 €/ m² verkauft.
Nach Ansicht der Verkäufer lässt sich durch das
Angebot dieses Marktsegmentes eine breite
Mittelschicht als Käufer von Wohnungen gewinnen, insbesondere unter den Mietern der
Wohnungen.
Im Rahmen der Expertengespräche wurde als
absolute Untergrenze für den Verkaufspreis für
Mieter das 15-fache der Jahresnettokaltmiete
angeführt, was beispielsweise bei einer Nettokaltmiete von 4,50 € pro m² einem Kaufpreis
von 810 € pro m² und bei einer Nettokaltmiete
von 5,50 € pro m² einem Kaufpreis von 990 €
pro m² entspricht. Von Seiten von Beratungsunternehmen werden je nach lokalen Faktoren
für Privatisierungsverkäufe realisierbare Preise
vom 16,5-fachen bis 22-fachen der Jahresnettokaltmiete angegeben, was bezogen auf eine
(mittlere) Nettokaltmiete von 5,00 € Kaufpreisen von 990 bis 1 320 € pro m² entspricht.⁵⁰
69
Da sich wie oben bereits dargestellt für Wohnungen, die im unbewohnten Zustand angeboten werden und für Käufer mit Selbstnutzungsabsicht direkt nutzbar sind, in der Regel höhere
Preise erzielen lassen, wird die Fluktuation im
Bestand für Verkäufe genutzt, auch wenn hierbei teilweise vertriebsbedingte Leerstände hinzunehmen sind.
Exakte Zahlen über die Anteile der Verkäufe an
Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger liegen
nicht vor: Nach Schätzungen von Privatisierungspraktikern werden in der Startphase (erste Jahre) 80 % der verkauften Wohnungen von
Mietern (oder deren Angehörigen) erworben,
im weiteren Verlauf dann jeweils ein Drittel der
Wohnungen von Mietern, zuziehenden Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Für Unternehmen mit einer hohen Zahl von Einzelverkäufen
ergeben sich nach Expertenaussagen (Angaben
größerer Unternehmen) erfahrungsgemäß folgende Quoten: etwa 50 % bis 60 % der verkauften Wohnungen gehen an Mieter (oder deren
Angehörige) und jeweils etwa 20 % bis 30 % an
Selbstnutzer und Kapitalanleger.
Diese genannten Quoten können im Einzelfall
spürbar abweichen. Im Rahmen der Gespräche
wurde nämlich deutlich, dass seitens der privatisierenden Unternehmen unterschiedliche
Strategien verfolgt werden, was den Umgang
mit dem Verlust der Mehrheit innerhalb der
Eigentümergemeinschaft angeht. Bei einigen
Privatisierern wird in dem Falle die Strategie
verfolgt, möglichst schnell aus dem Objekt
„herauszukommen“, indem versucht wird, die
restlichen Wohnungen mit günstigen Preisangeboten und Aktionen an verschiedenste Kaufinteressenten - also verstärkt auch an Kapitalanleger - zu verkaufen. Damit soll verhindert
werden, dass das privatisierende Unternehmen
von der Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss zu ungewollten Maßnahmen
wie beispielsweise Investitionen gezwungen
wird, wofür es jedoch in der Regel reduzierte
Kauferlöse hinnehmen muss. Andere privatisierende Unternehmen sehen den Verlust
der Mehrheit in der Eigentümergemeinschaft
gelassener und lassen sich für die restliche
Privatisierung wesentlich mehr Zeit, da damit
höhere Verkaufserlöse erzielt werden können.
Der „Abverkauf“ von Restbeständen erfolgt
demnach je nach Privatisierungsstrategie des
Unternehmens sehr unterschiedlich: teils als
Schnellverkauf, teils mit „langem Atem“.
Nach den Ergebnissen der Recherchen vollziehen sich die Privatisierungen in der Regel
weitgehend konfliktfrei. Hierfür sind nach Angaben der befragten Verkäufer jedoch intensive
Vorbereitungen durch Informationen der Mie-
(50)
70
ter sowie der lokalen Verwaltung und Politik
erforderlich, da mit Privatisierungsabsichten
regelmäßig das Risiko einer Verunsicherung
verbunden ist. Um Vertriebserfolge nicht zu
gefährden, versuchen viele der Verkäufer, die
auf eine intensivere Privatisierung setzen, Konflikte zu vermeiden und ein gewisses Wohlwollen gegenüber ihrem Handeln in der lokalen
Öffentlichkeit bzw. bei lokalen Akteuren (siehe
auch Kapitel 5 Ausführungen zu Kooperationen) zu erzeugen. Die relativ geringe Konfliktträchtigkeit der bisherigen Privatisierungen
dürfte zudem auch daraus resultieren, dass die
Privatisierung selten mit einer Modernisierung
kombiniert wird (aufgrund fehlender Rentierlichkeit; siehe oben).
Dennoch gibt es Einzelbeispiele, bei denen in
Zusammenhang mit der Einzelprivatisierung
durchaus Probleme aufgetreten sind. So sind
Fälle von großen Unternehmen mit Einzelprivatisierung als Kerngeschäft bekannt, bei
denen in frühen Phasen der Privatisierung aufgrund nicht ausreichender Beratung bei Verkaufsgesprächen bzw. eines Bedrängens durch
Verkäufer Probleme auftauchten. Diese wurden
jedoch, wie auch von Mietervertretern bestätigt
wurde, durch den Aufbau eigener Vertriebsstrukturen oder die Auswahl bestimmter Verkäufer behoben. In einigen Fällen sind kleinere
Unternehmen aufgetreten, die im Rahmen
von Blockverkäufen relativ kleine Portfolios
erworben haben und eine weniger behutsame
und somit konfliktträchtigere Privatisierungsstrategie verfolgten. Käufer größerer Bestände
verweisen darauf, dass kleinere, eher regionale
Anbieter weniger im öffentlichen Fokus stehen
bzw. sie weniger auf einen auch für andere Bestände bzw. Standorte wichtigen guten Ruf angewiesen sind, was für sie jedoch nicht gelte.
Blockverkäufe
Ziel von Blockverkäufen ist zum einen die zügige Realisierung eines Ertrags aus dem Handel
mit Wohnungen und zum anderen die Bereinigung des Portfolios von Beständen, die nicht
in das eigene Bewirtschaftungs- und Verwertungskonzept passen. Aus diesen Gründen erfolgen Blockverkäufe meist bereits relativ kurze
Zeit nach dem Kauf des Gesamtportfolios.
(51)
Just (2005), S. 28.
(52)
Siehe auch Immobilienzeitung
vom 26.05.2006.
Da beim Blockverkauf die hohe Wertschöpfung
der Mieterprivatisierung auf die nächste Stufe
verlagert wird und meist spürbar geringere
Preise erzielt werden, ist die erzielte Rendite
in der Regel geringer als bei der Einzelprivatisierung.⁵¹ Expertengesprächen und Darstellungen von privatisierenden Unternehmen
zu Folge⁵² sind für eine Einzelprivatisierung
gegenüber einem Blockverkauf zwar höhere
Kosten (für Vertrieb etc.) von 100 bis 200 € pro
m² zu Grunde zu legen, in der Regel werden
diese Kosten durch höhere Einnahmen bei
der Einzelprivatisierung jedoch bei Weitem
wettgemacht. Blockverkäufe lohnen sich daher
grundsätzlich nur für Bestände, die nicht privatisierungsfähig sind oder für die ein Käufer einen Preis mit einem relativ geringen Abschlag
gegenüber dem Preis, der vom Verkäufer bei
einer Einzelprivatisierung erzielbar wäre, zu
zahlen bereit ist.
Blockverkäufe wurden von vielen Aufkäufern
durchgeführt, jedoch bislang (mit wenigen Ausnahmen) jeweils nur in relativ kleinen Mengen.
Der gezielte Verzicht auf umfangreiche Blockverkäufe wird zum einen mit den im Vergleich
zu Mieterprivatisierungen geringeren Erlösen
und zum anderen mit den möglichen Risiken
der Verwertungsstrategie des Neuerwerbers für
das Ansehen des eigenen Geschäftsmodells in
der Öffentlichkeit begründet. Letzteres Argument spielt insbesondere für große, überregional tätige Investoren eine wichtige Rolle.
Überwiegend wurden Bestände en bloc verkauft, die einen vergleichsweise hohen Modernisierungsbedarf aufweisen und/oder außerhalb der Hauptbewirtschaftungsgebiete des
Unternehmens liegen (Bereinigung des Portfolios). Nach Angaben von befragten großen
Unternehmen mit derartigen Blockverkäufen
sollen diese künftig nicht in entsprechendem
Umfang fortgesetzt werden, weil die Portfoliobereinigungen abgeschlossen sind.
Teilweise wurden auch Bestände einer guten
bzw. mittleren Qualität verkauft; hier stand
eine zügige Realisierung von Gewinnen aus
dem Handel mit Wohnungen bzw. Refinanzierung im Vordergrund. Beispiele für Verkäufe
von Beständen, die zunächst längere Zeit im
Portfolio gehalten werden sollten, aber nach
Angaben der Verkäufer aufgrund eines guten
Angebots verkauft wurden, weisen darauf hin,
dass auch in Zukunft insbesondere bei opportunistisch ausgerichteten Fonds bzw. ähnlich
motivierten sonstigen privaten Eigentümern
mit Blockverkäufen zu rechnen sein dürfte.
Im Fall eines größeren Käufers, der jedoch für
die derzeitige Praxis des Blockverkaufsgeschehens nicht typisch ist, werden kleinere Pakete
von 200 bis 600 Wohnungen in einschlägigen
Zeitungen inseriert. Hiermit sollen neben den
am Markt aktiven Käufern von größeren Wohnungspaketen auch regionale mittelständische
Investoren als Zielgruppe angesprochen werden.
Insgesamt sind die Anreize für Blockverkäufe in
jüngster Zeit etwas gewachsen, da die Preise für
71
Paketverkäufe erheblich angestiegen sind (vgl.
Kapitel 2), während sich im Vergleich dazu die
Verkaufspreise für einzelne Wohnungen moderat entwickelt haben (vgl. Kapitel 5). Die Differenz zwischen erzielbarem Einzelverkaufspreis
und Blockpreis dürfte demnach insgesamt zurückgegangen sein.
Insgesamt ist der Strategiebaustein „Blockverkäufe“ davon geprägt, dass die größeren Aufkäufer von Wohnungsportfolios in der Praxis
sehr unterschiedlich mit ihm umgehen: vom
generellen Ausschluss von Blockverkäufen
über beschränkte Portfoliobereinigungen und
gelegentliche Opportunitätsverkäufe bis hin
zum beworbenen Handel mit kleineren Paketen. Insgesamt überwiegen bei den Käufern
sehr großer Wohnungspakete derzeit noch die
gegenüber Blockverkäufen zurückhaltenden
Positionen, dies könnte sich jedoch ändern,
insbesondere wenn die Zahl der Bestände, die
sich als nicht oder schwer privatisierungsfähig
erweisen, steigt.
4.9 Exit
Der Ausstieg aus dem Markt (Exit) kann durch
den vollständigen Verkauf der Bestände, den
Verkauf des bzw. der Unternehmen/s oder
durch das Einbringen der Bestände in eine
Aktiengesellschaft bzw. den Verkauf der Anteile an der Börse erfolgen. Künftig kann ggf.
das Einbringen der Bestände in börsennotierte
deutsche Reits hinzutreten.
Bei den seit 1999 erworbenen Wohnungsportfolios haben bereits nach wenigen Jahren
einige Käufer (ausschließlich deutsche Unternehmen) den Marktausstieg durch Bestandsoder Unternehmensverkäufe vollzogen: WCM
verkaufte das von 1991 bis 2004 aufgebaute
Portfolio (mehrere Unternehmen) in 2004, die
Deutsche Bank veräußerte die 2000 erworbene
Wohnungsgesellschaft Jade und den 50 %-Anteil an der Deutschbau in 2004, DAL verkaufte
seine 2000 und 2002 gekauften Bestände abschließend in 2004 und die HPE Property Holding GmbH, die 2000 bis 2003 verschiedene
Bestände aufkaufte, wurde in 2005 veräußert.
In allen Fällen waren Investoren aus dem angelsächsischen Ausland Käufer. Mit zwei sich
abzeichnenden Verkäufen würden zwei weitere deutsche Käufer, die mittelgroße Portfolios
durch Aufkäufe zusammengeführt haben, aus
dem Markt aussteigen (DeWag sowie ein Privateigentümer).
Im Rahmen der Fallstudien wurden mit Experten zwei der erfolgten Exits erörtert bzw. Material dazu ausgewertet. Dabei wurde deutlich,
dass nur in einem Fall der zügige Marktaus-
stieg Teil der ursprünglichen Strategie war, die
gezielt den Zwischenerwerb vorsah. Hingegen
war in einem anderen Fall die Investition in
den Immobilienbereich ursprünglich langfristig bzw. auf mindestens 20 Jahre ausgelegt. Jedoch war die zwingend erforderliche schnelle
Schuldenreduzierung des Gesamtkonzerns am
besten mit dem Verkauf des Wohnimmobilienbereichs zu erreichen. Aus Sicht des Verkäufers
wurde mit dem Verkauf des Gesamtpakets das
Erlöspotenzial, welches bei einer langfristigen
Privatisierung (Einzelverkauf ) möglich gewesen wäre, nicht erreicht.⁵³
Zu den konkreten Plänen der aktuellen Eigentümer großer Wohnungsportfolios können
bezogen auf den Strategiebaustein „Exit“ nur
begrenzt Aussagen getroffen werden. Klare
Aussagen über die Art und den Zeitpunkt des
geplanten Exits aus dem Investment konnten
im Rahmen der Recherchen und Gespräche
mit den Käufern nämlich in der Regel nicht gewonnen werden. Lediglich in einem Fall wurde konkret der Gang an den Aktienmarkt als
Exitstrategie benannt. Die Gespräche waren
vielmehr davon geprägt, dass auf verschiedene
zur Verfügung stehende Möglichkeiten verwiesen und keine Notwendigkeit gesehen wurde,
sich bereits jetzt festzulegen. Dies korrespondiert mit Äußerungen von Unternehmen in
der Fachpresse, die den Börsengang als eine
Option anführen, ohne konkrete Schritte zu
benennen.⁵⁴
Die geringe Neigung der Käufer zu einer Festlegung der Exitstrategie wurde sicherlich dadurch
verstärkt, dass für sie zum Gesprächszeitpunkt
die Frage der Einführung und Ausgestaltung
von deutschen Reits für Wohnungen weitgehend offen war. Ob Reits grundsätzlich eine
Exitmöglichkeit darstellen, wurde in der Regel
mit dem Hinweis, dass das von deren Ausgestaltung abhängig sei, nicht klar beantwortet,
aber auch nicht grundsätzlich ausgeschlossen.
Auch was den Zeitpunkt eines Exits angeht,
ist man unter den Käufern derzeit noch wenig
festgelegt. Nach derzeitigem Stand dürfte ein
früher vollständiger Exit nach beispielsweise
fünf Jahren nur selten realisiert werden. Teilweise wurde geäußert, dass eine Haltedauer
der Bestände über zehn Jahre oder noch länger
durchaus denkbar sei. Jedoch ist insbesondere
bei Opportunity Funds damit zu rechnen, dass
Chancen des Marktes auch zum kurzfristigen
Ausstieg aus lokalen Märkten genutzt werden
(Verkauf von Teilportfolios, die für die lokalen Märkte durchaus bedeutende Größenordnungen haben können).⁵⁵
(53)
WCM (2005), S. 37 f.
(54)
Z. B. Immobilienzeitung vom
26.05.2006: Corpus Immobiliengruppe. Lautes Nachdenken über die Börse; FAZ
vom 24.06.2006: Terra Firma
wettet auf den deutschen Aufschwung.
(55)
Beispielsweise
wurde
die
ehemals kommunale Wohnungsbaugesellschaft
Jade
(Wilhelmshaven) von einem
ausländischen Investor nach
weniger als zwei Jahren wieder
verkauft.
72
Auch wenn sich kein einheitliches Bild der
Haltedauer von Wohnungsbeständen bei den
Erwerbern großer Wohnungsportfolios abzeichnet bzw. innerhalb der Gruppe der ausländischen Investoren aus dem Private-EquityBereich nicht prinzipiell von kurzen Haltedauern auszugehen ist, so bestehen hinsichtlich
der Haltedauer-Ziele Unterschiede zwischen
Erwerbertypen. So ergab eine Befragung unter Käufern von Wohnanlagen (auch kleinere
Portfolios unter 800 Wohnungen), dass Wohnungsbaugesellschaften häufiger eine längere
Haltedauer (über zehn Jahre) anstreben, während Opportunity Funds besonders häufig eine
Haltedauer von bis zu fünf bzw. fünf bis zehn
Jahren ins Auge fassen.⁵⁶
4.10 Überblick über verfolgte
Strategien
Im Folgenden wird ein Überblick über die von
den Käufern in der Praxis verfolgten Strategien
bzw. den Strategiemix aus den dargestellten
einzelnen Strategiebausteinen gegeben. Die
Strategien bei verschiedenen Käufergruppen
werden zunächst anhand von Beispielen verdeutlicht. Anschließend wird auf die Schwerpunkte bei den verfolgten Strategien und auf
die Erfolgsaussichten eingegangen.
eispiele für verfolgte Strategien bei
B
verschiedenen Käufergruppen
Internationale Fonds
Internationale Fonds haben die Gemeinsamkeit, dass sie überwiegend nicht nur Wohnungsbestände, sondern durch den Kauf von
Wohnungsunternehmen zugleich auch Management- und Verwaltungskapazitäten einkaufen. Abgesehen von diesem einheitlichen
Vorgehen zeichnet sich bei den internationalen
Fonds ein breites Spektrum des strategischen
Vorgehens ab, wie sich anhand der folgenden
Beispiele verdeutlichen lässt:
(56)
Dr. Lübke GmbH (2004), S. 9.
(57)
Ebenfalls sind nach der Übernahme der Gehag durch den
Fonds Oaktree im Rahmen der
Recherchen keine bedeutenden
Veränderungen gegenüber der
Strategie des Voreigentümers
bei der Vermietung und Privatisierung bekannt geworden.
• Der amerikanische Fonds Cerberus zeichnet
sich durch eine hohe Aktivität am Transaktionsmarkt aus, in deren Rahmen ein breites
Spektrum an unterschiedlichen Portfolios
gekauft wird: kleine einzelne Bestände von
1 000 bis 3 600 Wohnungen sowie mittlere
(WBG Jade 8 200 WE) und große (BauBeCon
23 000 WE/GSW 65 700 WE) Wohnungsunternehmen. Teile der Portfolios werden
zeitnah wieder verkauft (Handel mit Immobilien und Unternehmen). Bei den erworbenen Unternehmen wird ebenfalls zeitnah
das gesamte Spektrum potenzieller Ansätze
aufgegriffen: betriebswirtschaftliche Optimierungen, Aufwertung von ausgewählten
Teilbeständen,
Vermietungsmanagement
(insbesondere Mieterhöhungen). Insgesamt
werden zügig verschiedene Chancen des
Unternehmens bzw. des Marktes zur Verbesserung der Ertragslage in Angriff genommen
(keine Priorität eines Einzelansatzes).
• Der britische Fonds Terra Firma ist der einzige
internationale Fonds in Deutschland mit einer eigenen Plattform (Deutsche Annington).
Diese wird für den Kauf einer begrenzten Zahl
großer bis sehr großer Unternehmen (vier
Käufe mit 10 000 bis 137 700 Wohnungen)
und die Erschließung von Synergien der Unternehmen genutzt. Der Handel mit Immobilien beschränkt sich auf Einzelprivatisierungen (keine Block-/Paketverkäufe), der zugleich der Hauptansatz zur Ertragserzielung
ist. Im Vermietungsbestand haben bestandserhaltende Investitionen Priorität (keine ausgeprägte Aufwertungsstrategie). Der Aufbau
einer eigenen Plattform und die angestrebte,
nur über einen längeren Zeitraum erreichbare Erweiterung des Bestands können als
Hinweise auf eine längere Haltedauer des
Unternehmens angesehen werden.
• Beim amerikanischen Fonds Fortress, der
sich ebenfalls auf den Kauf großer Unternehmen konzentriert (drei Käufe mit insgesamt
rund 153 000 Wohnungen), steht allgemein
die Verbesserung der Leistung der erworbenen Unternehmen im Vordergrund, um
diese kapitalmarktfähig zu machen. Als einziger Investor hat Fortress das Ziel benannt,
die Wohnungsunternehmen im Oktober
2006 an die Börse zu bringen (geplanter
Marktexit).
• Die Blackstone Group kaufte eine bereits von
einem deutschen Investor (WCM) zusammengekaufte Unternehmensgruppe (fünf
Unternehmen). Strategie zur weiteren Wertsteigerung ist, Potenziale auszuschöpfen, die
der Voreigentümer nicht angegangen hat
oder erreichen konnte. Dies sind vor allem
betriebswirtschaftliche
Optimierungen
durch Synergien zwischen den fünf Unternehmen und die Chancen der Finanzierung
am internationalen Kapitalmarkt (Umfinanzierungen). Im Bereich Vermietung und
Wohnungsprivatisierungen wird im Wesentlichen die Strategie des Voreigentümers fortgesetzt.⁵⁷
• Der australische Fonds Babcock&Brown
kaufte bei seinen vier Erwerbungen zunächst
nur größere Wohnungsbestände (6 000 bis
13 500 Wohnungen) und erst in jüngster Zeit
ein Wohnungsunternehmen (Wohnungsbaugesellschaft Jade). Kennzeichnende Strategie ist der Handel mit großen Teilen der
Bestände (Verkauf von 3 600 bis 5 800 Wohnungen) sowie die Vermietung der verbleibenden Bestände (wenig privatisierungsfähige Bestände).
• Die Fonds Appelas und Lone Star konzentrieren sich auf den Berliner Markt, auf dem
sie jeweils zwei bis drei kleine Pakete mit bis
zu 3 300 Wohnungen kauften. Die Bestände
werden immer modernisiert und zumeist
vermietet (nur ein Teilbestand mit Privatisierungen). Sie ähneln im Vorgehen bisher
eher deutschen Investoren aus der Immobilienbranche (siehe unten).
Internationale Immobilieninvestoren
Internationale Investoren aus der Immobilienbranche kommen typischerweise aus Nachbarländern.⁵⁸ Anhand von zwei Beispielen (zu
in den Fallstädten agierenden Unternehmen)
lassen sich auch bei diesen Investoren recht
unterschiedliche Strategien feststellen:
• Die Conwert AG (Österreich) kauft eher
kleinere Pakete (bis 2 200 Wohnungen) von
Beständen mit Modernisierungsbedarf:
Über die Aufwertung sollen Mietsteigerungspotenziale ausgeschöpft bzw. Leerstände
reduziert werden. Da wenig privatisierungsfähige Bestände gekauft wurden, wird die
Strategie eines längerfristigen Bestandshalters verfolgt.
• Die Strategie der dänischen Kristensen Properties sah ursprünglich einen zumindest
mittelfristigen Bestandshalt vor (mind. fünf
Jahre), wobei die Vermietung einziger Bewirtschaftungs- und Verwertungsansatz
war. Aufgrund der Marktlage wird nunmehr
der Marktexit bzw. der Weiterverkauf eines
Portfolios angestrebt. Dieser Strategiewechsel entspricht eher dem chancenorientierten
Vorgehen wie beim Fonds Cerberus.
Deutsche Investoren
Das Spektrum (privater) deutscher Investoren
ist breiter als das internationaler Fonds, da
weitere Typen hinzutreten. Bedeutender Unterschied zwischen deutschen und internationalen Investoren sind zum einen die deutlich
geringeren Portfoliogrößen, mit denen bestimmte Modelle verfolgt werden, sowie dass
Unternehmensaufkäufe eine deutlich geringere
Bedeutung haben, also Strategien der Renditesteigerung aufgrund von Unternehmensumstrukturierung weniger relevant sind:
• Der Kauf von Wohnungsunternehmen
durch deutsche Beteiligungsunternehmen,
die auch außerhalb des Immobilienbereichs
aktiv sind, ist ein typisches Merkmal für
ausländische Fonds. Vor diesen sind schon
73
deutsche Unternehmen mit ähnlicher Strategie (Mischstrategie aus Unternehmensoptimierungen und Potenzial Vermietung/Privatisierung) am Markt aufgetreten: WCM
(fünf Unternehmen) und Deutsche Bank
(Wohnungsbaugesellschaft Jade). Diese sind
inzwischen wieder aus diesem Markt ausgestiegen.
• Deutsche Käufer von Unternehmen, die
selbst auf den Immobilienbereich spezialisiert sind (z. B. Deutsche Wohnen, DG AG,
THS TreuHandStelle GmbH) sind zwar zum
Teil frühzeitig als Käufer aufgetreten, haben
jedoch anders als die oben dargestellten Beispiele nicht den Marktausstieg gewählt, sondern engagieren sich weiter. Es spricht vieles
dafür, dass sie auch künftig länger am Markt
bleiben mit der Absicht, längerfristige Erträge
aus den Immobilien zu erzielen. Dabei werden jedoch unterschiedliche Schwerpunkte
gesetzt: zum einen stärker auf die Privatisierung (insbesondere Deutsche Wohnen) und
zum anderen stärker auf die Vermietung bzw.
dem Bestandserhalt (insbesondere THS).
• Bei den deutschen Käufern, die nicht Unternehmen, sondern Wohnungsbestände
kaufen, handelt es sich überwiegend um
mittelständische Unternehmen mit unterschiedlichen Schwerpunkten innerhalb der
Immobilienbranche, die sich auch in ihrer
Strategie bezogen auf den Umgang mit den
gekauften Beständen erheblich unterscheiden:
• Reine Händler von Portfolios, wie DAL
Deutsche Anlagen Leasing Gruppe, die
nach Verbesserung der Handelbarkeit der
Portfolios (Einbringen der Bestände in Objektgesellschaft) Bestände weiter verkaufen, die Bewirtschaftung aber nicht verändern (seltener Typ).
• Händler von Portfolios als zusätzliches
neues Geschäftsfeld, wie bei der Vivacon
AG, die kleinere Portfolios aufkaufen und
diese als größere Pakete an ausländische
Investoren weiterverkaufen (neuer Typ).
• Auf die Privatisierung spezialisierte Unternehmen, die Bestände erwerben, ggf. aufwerten und den vollständigen Verkauf des
Portfolios anstreben (z. B. Patrizia, Vivacon
bis 2004).
• Mischstrategien aus Vermietung und Privatisierung verfolgende Unternehmen (wie
z. B. Fa. Sahle und Mondura AG), wobei für
die Vermietung/Privatisierung ggf. Aufwertungen durchgeführt werden.
• Mischstrategien aus Vermietung, Privatisierung und Blockverkäufen verfolgende
Unternehmen, wie z. B. die Colonia Real
(58)
Z. B. Conwert (Österreich),
EjendomsInvest (NL), Immofinanz Immobilien Anlagen AG
(Österreich), Kristensen Properties (DK), Volker-Wessels-/Reggeborgh-Gruppe (NL).
74
Estate AG, die mit dem Ergreifen eines breiten Spektrums an Marktchancen im Vorgehen Fonds wie Cerberus ähneln.
• Auf die Vermietung spezialisierte Unternehmen bzw. reine Bestandshalter, die
allein die Bestände für die Vermietung erwerben, wie die Falk KG/KIV (eher seltener
Typ).
Schwerpunkte bei den verfolgten Strategien
und Erfolgsaussichten
Im Folgenden wird ein abschließender Überblick über die bei den Transaktionen großer Wohnungsbestände verfolgten Strategien
bzw. die dabei gesetzten Schwerpunkte gegeben. Zusätzlich werden Überlegungen und
Einschätzungen zu den Erfolgsaussichten der
Kaufinvestitionen, insbesondere vor dem Hintergrund der jüngst stark gestiegenen Kaufpreise in Verbindung mit der Erhöhung des
Zinsniveaus wiedergegeben.
(59)
Die Ansicht, dass solche Potenziale vorliegen und sich die Preise rechnen, wird vor allem von
Beraterfirmen vertreten. Teilweise wird dies bezogen auf einzelne Unternehmen der eigenen
Branche auch von klassischen
Bestandshaltern
eingeräumt,
vereinzelt auch von Vertretern
der Mieterverbände.
(60)
Diese Ansicht wird vor allem von
klassischen
Bestandshaltern
vorgebracht.
(61)
Dies ist eher die Ansicht von Beratern und Investoren.
(62)
Heftrich (2006) rechnet vor, dass
bei Kaufpreisen von 700 bis
800 € pro m² bei einem Zinssatz
von 5 % Finanzierungskosten
zwischen 2,92 und 3,33 € pro m²
entstehen, sodass bei für Westdeutschland typischen Bruttokaltmieten von 5,30 € pro m² ein
Betrag von ca. 2,20 € pro m² für
die Bewirtschaftung verbleibt,
der derzeit von keinem Unternehmen auch nur annähernd
erreicht werde, sodass vor dem
Erreichen des Ziels noch eine
bedeutende Wegstrecke liege.
Heftrich geht von einem gesamten Einsparpotenzial von 20 %
bei der Bewirtschaftung aus, mit
dem bei einer Mietsteigerung
von 2,5 % pro Jahr nach spätestens acht Jahren Bewirtschaftungsrentabilität erreicht werden
könne (vgl. S. 138).
Bei den meisten Käufern liegt der Strategieschwerpunkt in einer Kombination von Einzelprivatisierung und Bestandshaltung, bei
Letzterer teilweise mit geplanter längerer Haltedauer. Die Einzelprivatisierung stellt insgesamt die von vielen Käufern von Anfang an am
konsequentesten verfolgte Strategie dar, da von
ihr unmittelbare Handelserfolge sowie ein großer Beitrag zur schnellen Refinanzierung des
eingesetzten Kapitals und zur Steigerung der
Rendite erwartet wird. Ebenfalls am Anfang
stehen Maßnahmen zur betriebswirtschaftlichen Effizienzsteigerung und zur Senkung der
Finanzierungskosten.
Aufwertungsstrategien werden aufgrund fehlender Rentabilität nur relativ selten verfolgt,
auch in Verbindung mit der Einzelprivatisierung. Bei der Instandhaltung werden Kostenreduzierungen angestrebt, zum einen über interne Effizienzsteigerung und Outsourcing, zum
anderen über eine Reduzierung der Instandhaltungstätigkeit. Bei Einzelprivatisierung wird
im Vorfeld in der Regel eine Behebung von
Mängeln am Gebäude vorgenommen. Zur Erhöhung der Einnahmen wird von den Käufern
nahezu durchgängig eine Mieterhöhungsstrategie verfolgt, sowohl bezogen auf Neuvermietungen als auch bei Bestandsmieten. Den
Erhöhungen sind auf entspannten Wohnungsmärkten jedoch Grenzen gesetzt.
Welche Ansätze die Rendite der erworbenen
Wohnungsunternehmen besonders stark erhöhen bzw. beim Management eine besondere
Priorität besitzen, ist den Recherchen zu Folge
im Einzelfall von den sehr unterschiedlichen
Ausgangsbedingungen in den erworbenen
Unternehmen abhängig. Tendenziell zeichnet
sich jedoch folgende Hierarchie der Verwertungs- bzw. Renditesteigerungsmöglichkeiten
ab: Verkauf von Wohnungen, Vermietungsund Mietenmanagement, Umfinanzierung
der Unternehmenskredite, Reduzierung der
Bestandsinvestitionen, Rationalisierung der
Bewirtschaftung und Einsparung von Personalkosten.
Abschließend wird auf die Frage eingegangen,
ob die von den Käufern geplanten Maßnahmen ausreichen, um die Renditeziele vor dem
Hintergrund der bezahlten Kaufpreise zu erreichen. Bezogen auf die jüngsten Käufe wurden
nämlich bei den Expertengesprächen zum Teil
generelle Zweifel geäußert, ob sich die Investitionen angesichts des inzwischen erreichten
Preisniveaus von rund 700 bis 800 € pro m² für
die Käufer überhaupt noch rechneten, auch
angesichts des inzwischen wieder angezogenen Zinsniveaus.
Zwar wird von vielen Seiten auf die enormen Effizienzsteigerungspotenziale und Einsparmöglichkeiten verwiesen,⁵⁹ die die Bewirtschaftung
der Immobilien bietet (siehe vorangegangene
Abschnitte dieses Kapitels), dennoch wird von
anderer Stelle bezweifelt, dass diese ausreichen
könnten, um angesichts des Mietniveaus zu
einer rentablen Bestandshaltung zu kommen
(Stichwort: „Kaufpreisblase“).⁶⁰ Andere sehen
das weniger kritisch und sind der Ansicht, auch
solche Preise würden sich bei stringenten Maßnahmen rechnen.⁶¹
Einige Einschätzungen gehen zumindest davon aus, dass es selbst bei Umsetzung der Effizienz- bzw. Einsparpotenziale und bei Steigerung der Mieten längere Zeit dauern wird, bis
sich bei diesem Kaufpreisniveau Bewirtschaftungsrentabilität herstellen lässt.⁶² Sicherlich
auch deshalb spielt der Handel mit Immobilien (Einzelprivatisierung, Gelegenheitsblockverkäufe) als zusätzliche Einnahmequelle zur
Bestandsbewirtschaftung für die Käufer großer Wohnungsbestände eine besondere Rolle,
frühzeitig die gesteckten Rentabilitätsziele zu
erreichen. Der Gesamterfolg wird somit stark
von einer erfolgreichen Realisierung der mit
der Einzelprivatisierung bzw. dem Handel mit
Immobilien verbundenen Erwartungen und
Ziele abhängen.
Wie bereits eingangs dieses Kapitels festgestellt, lässt sich aufgrund der Befunde zu den
Strategien der Bewirtschaftung und Verwertung der gekauften Bestände festhalten, dass
die gängigen Klischees zum Gebaren privater
Käufer, seien es international agierende Investoren oder nationale Akteure, zu kurz greifen.
Es gibt weder ein einheitliches Muster der Renditeerzielung bzw. -maximierung, noch ein
standardmäßiges Vorgehen bei einzelnen Strategiebausteinen und auch keine durchgängig
gleichen Vorstellungen, was den Exit aus der
Kaufinvestition angeht. Vielmehr bestehen bei
den Investoren sehr vielfältige Vorgehensweisen und Haltungen, was die verfolgten Strategien zur Erzielung der angestrebten Rendite
und die Dauer des geplanten Engagements
angeht.
In der Praxis weist das Handeln der privaten
Käufer weniger Unterschiede zu dem traditioneller Bestandshalter auf als nach dem Stand
der bisherigen Fachdiskussion bzw. bei Rückgriff auf die oben genannten klischeehaften
Vorstellungen hätte erwartet werden können,
wenngleich durchaus Unterschiede bestehen.
Unterschiede bestehen zunächst in dem gegenüber traditionellen Bestandshaltern stärkeren Handel mit Immobilien, insbesondere
bezogen auf die zum Teil intensiv verfolgte
Einzelprivatisierung und die Erschließung
mittlerer Schichten als Käufer für Wohnungen
mittleren Standards und Zustands. Ein weiterer
wichtiger Unterschied liegt in der stringenten
Nutzung von Finanzinstrumenten und sich
insbesondere Großinvestoren bietenden Vorteilen des internationalen Kapitalmarkts sowie
der Nutzung von Rationalisierungs- und Optimierungspotenzialen. Dagegen sind die Unterschiede bezogen auf das Vermietungs- und
Mietenmanagement sowie auf die Bestandsinvestitionen gegenüber traditionellen Vermietern weitaus geringer als von vielen Seiten
befürchtet.
Offenbar lassen sich bestimmte Vorgehensweisen der sehr kurzfristigen Umstrukturierung
und Verwertung, die von Finanzinvestoren
bei gekauften Unternehmen außerhalb des
Wohnimmobilienbereichs angewandt werden,
auf den Wohnimmobilienbereich nicht einfach
übertragen. Dies könnte zum einen in der Natur
der Sache liegen, nämlich dass Wohnimmobilien ein langfristiges Investitionsgut sind, das für
die Umsetzung kurzfristig angelegter Strategien
weniger geeignet ist. Zum anderen könnte es
damit zusammenhängen, dass von den großen
Investoren im Wesentlichen auf vorhandene
Management- und Verwaltungsstrukturen
zurückgegriffen wurde, und dadurch ein sehr
schneller, radikaler Strategiewechsel erschwert
wird bzw. nicht möglich ist.
Es kann daher davon ausgegangen werden,
dass sich das „Gesicht“ der privaten Großinvestoren, wie es sich zum derzeitigen Zeitpunkt
auf Grundlage dieser Untersuchung darstellt,
noch etwas wandeln wird. Hierfür wird auch
der anhaltende Druck des Erreichens der Renditeziele sorgen. Insbesondere für den Fall,
dass die Privatisierung nicht die erwarteten
Erfolge erbringt, wird der Druck in anderen
Strategiebereichen steigen (z. B. Mieten, Bestandsinvestitionen etc.). Die hier dargestellten
Ergebnisse zu den Strategien der Käufer geben
sicherlich einen wichtigen Einblick in deren
bisheriges Vorgehen, sie stellen jedoch aus
den oben dargelegten Gründen lediglich einen Zwischenstand einer für die kommenden
Jahre zu erwartenden Veränderung der Anbieterlandschaft bzw. des Handelns der „neuen“
Anbieter in Deutschland dar.
75
76
5 Auswirkungen der Transaktionen großer
Wohnungsbestände
In diesem Kapitel werden die Auswirkungen
der Transaktionen großer Wohnungsbestände untersucht. Zunächst wird auf die Folgen
für die Bestände und die Bewohner bzw. die
Bewohnerstruktur eingegangen. In einem weiteren Teil werden die Auswirkungen auf die
lokalen Wohnungs- und Immobilienmärkte
in den Fallstädten dargestellt. Dabei werden
in einem ersten Schritt die Auswirkungen der
Verkäufe auf die lokale Anbieterstruktur thematisiert und es wird der Frage nachgegangen, welchen Umfang kommunale Bestände
nach dem Verkauf noch aufweisen und ob sich
über die Verkäufe bzw. Aufkäufe neue Anbieter
mit einer Markt prägenden Stellung etabliert
haben. Anschließend wird analysiert, ob sich
bei der Entwicklung der Mieten und der Preise für Eigentumswohnungen Auswirkungen in
Folge der großen Verkäufe bzw. der Privatisierungsaktivitäten erkennen lassen. Schließlich
wird auf die Auswirkungen der Verkäufe auf
das Handeln der Kommunen im Bereich der
Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik eingegangen.
Wie bereits bei den vorangegangenen Kapiteln bauen die in diesem Kapitel dargestellten
Befunde zum einen auf den Ergebnissen der
allgemeinen Recherchen zu Verkaufsfällen
(Expertengespräche sowie Literatur- und Presseauswertungen) und zum anderen auf den im
Rahmen der vertiefenden Untersuchung gewonnenen Informationen (Expertengespräche
zu Fallbeispielen und Auswertung von Literatur
bzw. in Zusammenhang mit den Verkäufen stehende Materialien) auf. Kurzbeschreibungen
der Verkaufsfälle und Fallstädte der vertiefenden Untersuchung befinden sich im Anhang.
5.1 Folgen für die Bestände und
Bewohner
(63)
Sautter (2006), S. 122-124.
In Zusammenhang mit den in den letzten Jahren zunehmend auftretenden Transaktionen
großer Wohnungsbestände wird von Kritikern
zum Teil befürchtet, dass die Renditeorientierung der privaten Investoren dazu führen
werde, dass es entweder zu umfangreichen
mietsteigernden Modernisierungen oder zu einer Vernachlässigung von Beständen aufgrund
fehlender Instandhaltung kommen könnte.
Zudem wird befürchtet, dass insbesondere
weniger zahlungskräftige und ältere Haushalte
aufgrund der steigenden Mieten und Belästigungen durch Modernisierungen aus ihren
angestammten Wohnungen verdrängt werden
könnten. Zusätzlich könne es aufgrund einer
veränderten Mieterauswahl der Käufer (Ausschluss weniger zahlungsfähiger und auffälliger Mieter) zu einer spürbaren Veränderung
der Sozialstruktur zu Lasten einkommensschwacher und hilfebedürftiger Mieter in den
Beständen bzw. zu einer Konzentration sozial
Schwacher in anderen Stadtgebieten kommen.
Im Rahmen einer Untersuchung des Instituts
Wohnen und Umwelt wurde im Frühsommer
2004 in sechs westdeutschen Städten unter
anderem eine Bewohnerbefragung in Wohnungsbeständen durchgeführt, die zuvor von
der öffentlichen Hand privatisiert wurden. Die
Untersuchung konnte keine empirisch begründeten Anhaltspunkte für die (oben dargestellten) befürchteten negativen Auswirkungen
finden. So ergaben sich keine Hinweise dafür,
dass die Wohnungsbestände nach der Privatisierung bei der Instandsetzung vernachlässigt
bzw. erforderliche Bestandsinvestitionen nicht
durchgeführt wurden. In den untersuchten Beständen waren zudem Haushalte mit niedrigen
Einkommen, ausländische Familien mit Kindern, Alleinerziehende, Arbeitslose, Sozialhilfeempfänger und -empfängerinnen unter den
nach der Privatisierung eingezogenen Haushalten stärker vertreten als unter den Haushalten mit längerer Wohndauer, eine selektive
Mieterauswahl zu Lasten unterer Einkommen
und hilfebedürftiger Haushalte hat demnach
nicht stattgefunden. Zudem ergab die Untersuchung keine Hinweise auf eine erhöhte Wegzugsbereitschaft der Bewohner als Folge der
Privatisierung der Bestände und die Entwicklung der Mieten wich nur unwesentlich von
der allgemeinen Mietenentwicklung ab. Von
den Verfassern der Studie wird gefolgert, dass
die Untersuchung somit keine Anhaltspunkte
für die Verdrängung einkommensschwacher
Mieter und die Veränderung der Bewohnerstruktur zugunsten zahlungskräftigerer Haushalte geliefert hat. Allerdings wird von ihnen
auch zu Bedenken gegeben, dass seit dem
Zeitpunkt der Privatisierung erst wenige Jahre
vergangen seien, weitere Eigentümerwechsel
stattgefunden hätten und Veränderungen in
der Unternehmensstrategie möglicherweise
noch keine messbaren Wirkungen zeigten. Zudem wird darauf verwiesen, dass der Verkauf
der untersuchten Wohnungsunternehmen fast
durchweg an Auflagen zum Schutz der Mieter
gebunden war.⁶³
Auswirkungen der Transaktionen großer Wohnungsbestände
Die Ergebnisse der empirischen Untersuchung
des Instituts Wohnen und Umwelt aus dem Jahr
2004 decken sich weitgehend mit den Befunden
der vom IfS in 2006 durchgeführten Recherchen und Expertengespräche. Was die bereits
in Kapitel 4 dargestellten Modernisierungsstrategien der privaten Käufer angeht, wurden
in den Beständen bislang nur relativ wenige
ganze Gebäude betreffende und umfangreiche
Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt,
weil diese für die Investoren keine Renditesteigerung mit sich bringen. Häufig werden
nur Einzelmodernisierungen bei Auszug von
Mietern durchgeführt, die auf entspannten
Märkten der Verbesserung der Vermietbarkeit
und Vermeidung von Leerstand dienen. In der
Regel werden die Wohnungen von einem sehr
einfachen Standard bzw. schlechtem Zustand
auf ein derzeit übliches Ausstattungsniveau
gebracht. Es gibt aus den überregionalen Recherchen und den im Rahmen der vertiefenden Untersuchung analysierten Fallbeispielen
(siehe auch Anhang) keine Hinweise, dass bei
den Beständen in größerem Umfang eine gegenüber dem heute üblichen Standard unangemessene Aufwertung oder gar Luxusmodernisierung vorgenommen wird.
Beispiele, bei denen der Umfang der geplanten
Aufwertungen strittig war bzw. ist, finden sich
vor allem in Berlin. Bei drei Fällen mit jeweils
einigen 100 Wohnungen (Teile von großen
Portfolios bzw. herausverkaufte Blöcke) waren
insbesondere der Anbau von Balkonen (2 Fälle) oder Aufzügen (1 Fall) zwischen Eigentümern und Mieter(verbände)n strittig. Bei diesen Maßnahmen laufen noch im Jahr 2006 die
Verhandlungen zwischen Eigentümern und
Mieter(verbände)n, inwieweit diese eine in der
Umgebung übliche Ausstattung repräsentieren. Insbesondere in einem Fall zeichnet sich
nach Engagement der lokalen Bezirksverwaltung ein Verfahren ab, bei dem der Umfang der
Maßnahmen (Balkonanbau sowie Maßnahmen in der Wohnung) unter Berücksichtigung
der Wünsche der Mieter stärker im Haus differenziert wird als nach ursprünglicher Planung
des neuen Eigentümers. In einem anderen Fall
sollen nur Teile der Gebäude Balkone erhalten,
sodass Mietern ohne Balkonwunsch Alternativwohnungen angeboten werden können
(Umzug innerhalb der Siedlung). Die Beispiele
zeigen, dass sich die Konflikte nicht um völlig
ungewöhnliche bzw. umfangreiche Maßnahmen drehen, schließlich werden Maßnahmen
dieser Art auch von der übrigen Wohnungswirtschaft für die Sicherstellung einer dauerhaften Marktfähigkeit als notwendig angese-
77
hen und in Teilbeständen durchgeführt. Da sie
aber auch mit einer spürbaren Erhöhung der
Miete verbunden sind, treffen sie überall dort
auf den Widerstand der Bewohner, wo sich diese auf einen niedrigen Standard eingerichtet
haben oder die höhere Miete nicht zahlen können (mehr hierzu weiter unten).
Eine potenziell größere Gefahr als von der Modernisierung geht für die veräußerten Bestände,
die schwerpunktmäßig Baujahren der 50er und
60er Jahre angehören, von einer etwaigen zu
geringen Instandhaltung aus. Wie in Kapitel 4
dargestellt, verfolgen viele der privaten Käufer
eine spürbare Reduzierung der Ausgaben für
Bestandsinvestitionen (Modernisierung und
Instandhaltung). Dabei bleibt unklar, ob die
Einsparungen nur über Rationalisierung und
Effizienzsteigerungen erreicht werden und der
Umfang der Maßnahmen gleich bleibt, oder ob
der Umfang der Maßnahmen (als reine Einsparung) reduziert wird. Da eine Reduzierung
der Instandhaltungsmaßnahmen nicht sofort
sichtbar wird, sondern erst nach ein paar Jahren offenkundige Auswirkungen zeigt, lassen
sich die Folgen kurze Zeit nach Beginn der Einsparungen noch nicht erkennen oder nachweisen. Auch wenn das nicht als sicheres Indiz zu
werten ist, dass keine geringe Instandhaltung
stattfindet, ist dennoch als wichtiges Ergebnis
der Recherchen festzuhalten, dass keine Fälle
bekannt wurden, bei denen bei größeren Käufern bislang eine dauerhafte Vernachlässigung
der Instandhaltung und ein spürbarer Niedergang der Qualität der Bestände erkennbar war.
Zwar gibt es immer wieder Medienberichte, so
z. B. zu einem Fall in Bonn und zu zwei Fällen
in Hamburg, in denen die systematische Vernachlässigung von Beständen durch Finanzinvestoren angeprangert wird.⁶⁴ Allerdings
ließ sich auch hier bei näherem Hinsehen
feststellen, dass die dargestellten Mängel aufgrund der kurzen Haltedauer (zwischen gut
einem und eindreiviertel Jahren) schwerlich
Folge einer dauerhaften Vernachlässigungsstrategie der Käufer sein können, sondern offensichtlich Ergebnis der Bewirtschaftung der
Voreigentümer (industriegebundenes Unternehmen bzw. öffentlicher Eigentümer) sind.⁶⁵
Diese Fälle können allenfalls als Beispiele für
eine fehlende unmittelbare Beseitigung übernommener Mängel bzw. einen nicht optimalen
Mieterservice durch Finanzinvestoren gewertet
werden, wie dies in einem der Fälle von einem
der Käufer als Folge der Neuorganisation der
Bewirtschaftung auch eingeräumt wurde. Die
Frage, ob die Nichtbeseitigung von Mängeln
eher auf organisatorische Schwierigkeiten der
neuen Eigentümer zurückzuführen oder als
(64)
Bonner Generalanzeiger vom
13.9.2006 zu Bonn (Artikel
„Neuer Eigentümer hat legale,
aber hohe Mietpreise“ von Sarah-Lena Gombert) und TVSendung Panorama (ARD) vom
21.9.2006 zu Hamburg.
(65)
So wird beispielsweise auch in
dem Beitrag der TV-Sendung
Panorama vom 21.9.2006 von
dem Verkauf „maroder Bestände“ der Rentenversicherung an
den amerikanischen Investor
gesprochen.
78
erstes Indiz für eine dauerhafte Vernachlässigungsstrategie zu werten ist, muss hier daher
offen bleiben.
(66)
Für diese im Rahmen der Recherchen bekannt gewordenen
Beispiele ist kennzeichnend,
dass diese Strategien vor
dem Hintergrund eines angespannten Marktes (Frankfurt,
Mainz) bzw. zu dem Zeitpunkt
der Vernachlässigungsstrategie noch eher angespannten
Marktes (90er Jahre in Kiel) umgesetzt wurden.
(67)
Ein Teilgebiet der aus den 30er
Jahren stammenden Siedlung
„Grüne Stadt“ sollte modernisiert werden. Je nach Umfang
der Maßnahmen sollte sich die
Nettokaltmiete zwischen 1,50 €/m² bei Basismaßnahmen
(Heizung, Warmwasser, Elektrik)
und 2,60 €/m² bei Komplettmodernisierungen (gefliestes Bad/
Küche) erhöhen, was aufgrund
des niedrigen Ausgangsniveaus
von Ausgangsmieten zwischen
2,50 und 3,00 €/m² zu Verdopplungen der Miete hätte führen
können (ohne den Rahmen der
ortsüblichen Vergleichsmiete zu
überschreiten).
(68)
Im März 2006 beschloss das
Bezirksamt Pankow von Berlin
(nach Aufforderung durch die
Bezirksverordnetenversammlung) die Aufstellung einer
Umstrukturierungssatzung
(§
172 Abs. 1 Nr. 3 BauGB; veröffentlicht im Amtsblatt Berlin
17.03.2006). Der Aufstellungsbeschluss ermöglicht Bauanträge für 12 Monate zurückzustellen. Im September 2006 wurde
dann zwischen dem Bezirksamt,
der GSW und der Gesellschaft
für Sozialplanung mbH ein Prozedere über die Umsetzung der
Modernisierung vertraglich vereinbart. Eckpunkte sind Begrenzungen der Miethöhen gestaffelt
nach sozialen Gruppen (Einhaltung der Wohnkostenrichtlinie
ALG II-Empfänger für weitere
zwei Jahre; Mietbelastung von
Haushalten mit geringem Einkommen max. 30 %; max. Miete
alle Haushalte: Mittelwert Mietspiegel), eine vom Eigentümer
unabhängige
Mieterberatung
sowie die Aufstellung von individuellen Sozialplänen. Damit soll
nunmehr die Vereinbarkeit der
notwendigen Quartiersentwicklung und der sozialen Belange
der Mieter erreicht worden sein
(laut Pressemitteilung des Bezirksamts Pankow von Berlin
vom 13.09.2006).
Allerdings lassen sich bei kleineren Käufern
- insbesondere aus dem semiprofessionellen
Bereich - Fälle finden, bei denen Bestände
aus Aufkäufen der 80er und 90er Jahre gezielt
vernachlässigt wurden. Hierbei handelt es sich
jedoch in der Regel um eher eigenwillige bzw.
gar exotische Geschäftsmodelle oder um in
Schieflage geratene Investoren, die eher eine
Ausnahme darstellen, jedoch für lokale Märkte durchaus große Bedeutung erlangen bzw.
öffentliches Aufsehen erregen können. Als Beispiele lassen sich Bestände in Elmshorn und Itzehoe nennen, bei denen ca. 1 600 Wohnungen
gezielt an zum Teil aus Hamburg angeworbene
Transferzahlungsempfänger vermietet wurden und die mangels Instandhaltung in einen
schlechten Zustand geraten sind. Die Bestände
wurden vom Eigentümer 2006 verkauft bzw.
von der Colonia Real Estate übernommen und
es sind Bestandsinvestitionen geplant.
Es lassen sich noch einige weitere Beispiele
nennen, bei denen notwendige Instandhaltungen nicht durchgeführt wurden und lokale
Probleme entstanden sind. Dabei handelt es
sich jedoch um noch geringere Bestände als
die in Elmshorn und Itzehoe. Kennzeichnend
für diese ist, dass jeweils Wohnungen in Großblöcken der 60er und 70er Jahre (zum Teil ehemalige Neue Heimat-Bestände) an Personen
mit vermietet wurden, die wenig Alternativen
am Wohnungsmarkt haben (Migranten, „Problemmieter“ etc.), und dass trotz hohem Vermietungsstand keine Instandsetzungsinvestitionen erfolgten.⁶⁶ Diese Beispiele sind als
ausgesprochene Einzelfälle einzuordnen (kein
Massenphänomen). Sie werden jedoch insbesondere von Mietervertretern, aber auch von
Vertretern der Kommunen und der Länder als
warnendes Beispiel für eine mögliche Entwicklung von Verkäufen der jüngeren Vergangenheit
angeführt - und zwar weniger aufgrund der
Bewirtschaftung durch die großen Aufkäufer,
sondern eher als Folge von zu beobachtenden
oder möglichen Blockverkäufen an kleinere
Immobilieneigentümer.
Insgesamt kann festgehalten werden, dass in
Zusammenhang mit den Transaktionen großer Wohnungsbestände weder eine ausgesprochene Aufwertungs- noch eine spürbare Vernachlässigungsstrategie festzustellen ist. Die
Veränderungen an den Beständen bzw. die unmittelbaren Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz sind relativ gering, auch im Vergleich
zu den Zeiten der Voreigentümer.
Von Seiten der Modernisierung und Instandhaltung haben sich bislang nur in sehr begrenztem Umfang Auswirkungen für die Mieter ergeben. Einzelne Konflikte mit Mietern bei
Modernisierungen, die zum Teil schwerwiegender Natur und mit negativen Folgen für die
Mieter verbunden sind, lassen sich durchaus
feststellen. Diese sind darauf zurückzuführen,
dass von den neuen privaten Eigentümern mit
zum Teil unsensiblen Methoden versucht wurde, Maßnahmen über die Köpfe der Mieter hinweg oder in einem die Zahlungsfähigkeit der
Mieter übersteigenden Maße durchzuführen.
In den Fällen, in denen bislang von den Käufern in größerem Umfang in Beständen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, war die grundsätzliche Notwendigkeit der
Maßnahmen in der Regel nicht strittig. Teilweise wurden die Käufer von den Verkäufern sogar
vertraglich zur Durchführung von Maßnahmen verpflichtet, wie z. B. beim Verkauf der
KWG durch die Stadt Kiel an WCM, die diese
Verpflichtung einlöste. In Bonn wurden die Bestände von der Stadt unter anderem verkauft,
weil diese erheblichen Modernisierungs- und
Instandhaltungsstau aufwiesen, und die Stadt
die auch von ihr als unverzichtbar angesehenen Maßnahmen nicht selbst durchführen
wollte bzw. konnte. In Bonn wurden daher die
recht umfassenden Maßnahmen vom Käufer,
der Firma Sahle, durchgeführt. Bei den Bonner
Wohnungsbeständen traf insbesondere der
Einbau von Zentralheizungen auf Widerstand,
weil es teilweise von Mietern eingebaute Gasetagenheizungen gab.
Im Falle der ehemals städtischen Berliner GSW
ging die Initiative für die Modernisierung in
Teilbeständen anders als bei den vorangegangenen Beispielen von ihr selbst aus.⁶⁷ Sie stieß
damit zum Teil auf heftige Kritik, begleitet von
einem breiten Medienecho. Von Seiten der
Kritik (Mieter, Verbände, Bezirk) wird dabei
weniger die grundsätzliche Notwendigkeit der
Maßnahmen in Frage gestellt oder die Ansicht
vertreten, es sollten keinerlei Maßnahmen
durchgeführt werden. Vielmehr hat sich der
Konflikt an einer wenig an den Mieterbelangen orientierten Planung der Maßnahmen und
einer unglücklichen Informations- und Beratungspolitik des Unternehmens entzündet. Der
Widerstand richtete sich gegen Teile der Modernisierungsmaßnahmen, die einigen Mietern zu weit gingen und für sie zu hohe Mietsteigerungen mit sich gebracht hätten, sowie
gegen (mietrechtlich unwirksame) „vorläufige
Vorankündigungen von Modernisierungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen“. Auch die Bera-
tungspraxis der vom Unternehmen beauftragten Modernisierungsberater stieß auf Kritik.
Aufgrund der Verunsicherung der Mieter und
einer befürchteten Verdrängung sozialer Gruppen schaltete sich der Bezirk ein und konnte
eine Einigung zwischen den Beteiligten für
das Vorgehen bei den Modernisierungsmaßnahmen bewirken.⁶⁸
Die Beispiele zu Konflikten verdeutlichen, dass
sich diese weniger an der Frage der generellen
Notwendigkeit von Investitionen entzünden.
Vielmehr stellen vereinheitlichte, nicht auf
einzelne Mieter zugeschnittene Maßnahmenpakete sowie Modernisierungsmaßnahmen,
die die Zahlungsfähigkeit/-bereitschaft einzelner Mieter übersteigen, die wesentlichen Konfliktpunkte dar. Dies wird auch durch Einschätzungen von nicht an den Konflikten direkt beteiligten Gesprächspartnern (Kommune/Land)
bestätigt: Ihrer Ansicht nach ist für solche Fälle
kennzeichnend, dass zwar ein objektiver Modernisierungsbedarf besteht, aber der Grad der
Modernisierung (zeitgemäßer Standard) strittig ist.⁶⁹ Es handelt sich zwar um keine Luxusmodernisierungen, aber von Teilen der Mieter
werden einfachere Ausstattungen als ausreichend erachtet.
Die Beispiele zeigen auch, dass die Hintergründe der Konflikte zu Modernisierungsmaßnahmen zum einen nicht unbedingt spezifisch
für Finanzinvestoren bzw. private Käufer sind,
zum anderen handelt es sich um kein Massenphänomen, sondern gemessen an den insgesamt veräußerten Beständen um relativ kleine
Teile und spezielle Fallkonstellationen. Vielmehr stellen die Beispiele eher Einzelfälle dar,
die nicht typisch für das gesamte Geschehen
nach dem Verkauf großer Wohnungsbestände
sind. Es ist eher davon auszugehen, dass sich
im Bereich der Modernisierung und Instandhaltung in vielen Fällen für die Mieter nach
dem Verkauf bislang nicht sehr viel gegenüber
dem Voreigentümer geändert hat. Von diesem
Bereich dürften daher bislang wenig negative
Wirkungen ausgegangen sein, die zu einer Erhöhung der Mieterfluktuation oder einer tatsächlichen Verdrängung von Mietern geführt
haben.⁷⁰ Auch im Rahmen der Recherchen
bzw. Expertengespräche gab es dafür so gut wie
keine Anhaltspunkte.
Ähnliches gilt auch für die Privatisierungsaktivitäten in Zusammenhang mit den Verkäufen
großer Wohnungsportfolios. Da sich die Verkaufsbemühungen der größeren Privatisierer
in der Regel in hohem Maße an die Mieter
selbst richten und sie bei ihrem Verkaufserfolg
auf eine gute Resonanz in der Bewohnerschaft
und der Öffentlichkeit angewiesen sind, gehö-
ren Drückermethoden, wie sie in Verbindung
mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen insbesondere bei kleinen Umwandlungsfirmen in der Vergangenheit immer
wieder aufgetreten sind, nicht zum Alltag des
Privatisierungsgeschehens dieser Käufer. Wo
sich bislang Schwierigkeiten bei der Einzelprivatisierung ergaben, wurde darauf reagiert.
So traten z. B. im Frankfurter Raum, im dem
früh Bestände verkauft bzw. mit der Privatisierung begonnen wurde (ab 1999), anfänglich
einzelne Verkaufsberater auf, die Kaufinteressenten nicht ausreichend über die Risiken
des Eigentumserwerbs informierten bzw. die
geringe Zahlungsfähigkeit der Bewohner nicht
ausreichend beachteten. Nach Interventionen
von Mietervereinen wurden diese Personen
von den Unternehmen bzw. den beauftragten
Dienstleistern aus dem Beratungsgeschäft herausgenommen.
Es sind im Rahmen der Recherchen auch keine
Fälle bekannt geworden, in denen wie teilweise
befürchtet in Verbindung mit der Einzelprivatisierung zahlreiche Kündigungen gegenüber
Mietern ausgesprochen wurden, etwa um die
Verkaufschancen an Dritte mit Selbstnutzungsabsicht zu erhöhen. Es gibt zum Teil Hinweise, dass die Einzelprivatisierung in der Bewohnerschaft ⁷¹ und der lokalen Öffentlichkeit
positiv aufgenommen wird, zum einen wegen
der Möglichkeit der Bewohner zum Kauf ihrer
Wohnung, zum anderen aufgrund der von der
Privatisierung erwarteten Stabilisierung der
Bestände.
Die Erhöhung der Mieten und die damit in
der Regel verbundene Erhöhung der Mietbelastung wird von den Mietern naturgemäß als
unangenehm empfunden. Im Wesentlichen
geht es dabei jedoch um die Angemessenheit
der Erhöhung bzw. der insgesamt zu zahlenden
Miete. Zwar stehen Mietanpassungen bei den
Käufern als Maßnahmen nach dem Kauf ganz
oben, die durchgeführten Recherchen und Expertengespräche haben jedoch keine Hinweise
dafür erbracht, dass die bislang konkret durchgeführten Mietanpassungen zu einer Verdrängung von Mietern geführt haben.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Mieterhöhungen, soweit sie aufgrund der aus den Recherchen und Gesprächen zur Verfügung stehenden Informationen nachvollzogen werden
konnten, insgesamt meist moderat ausgefallen
sind und zum Teil keine wesentlichen Unterschiede zum Erhöhungsverhalten des Voreigentümers erkennen lassen. Teilweise sind die
Erhöhungen der privaten Käufer sogar geringer
als in der Vergangenheit bzw. vor dem Verkauf.
Allerdings ist dies nicht auf eine Selbstbe-
79
(69)
Typischer Gegenstand hierbei
sind Balkon- und Fahrstuhlanbau oder Ersatz-/Ausbauinstallationen bei vorab von
Vermietern
vorgenommenen
Modernisierungen bei Teilen
der Wohnungen (Gasetagenheizung, Bäder).
(70)
Im Rahmen der Recherchen
wurde nur ein Fall (Bonn) bekannt, bei dem es in einem
verkauften Teilbestand in größerem Maßstab zu einem Austausch der Mieterschaft bzw.
zu Verdrängungen in Folge von
Modernisierungen gekommen
ist. Diese sind jedoch zum Teil
einer besonderen Bestandsund Belegungssituation geschuldet. Rund 400 der 2 500
von der Stadt Bonn verkauften
Wohnungen waren Substandardwohnungen (50er Jahre
Schlichtbauten ohne Heizung).
Diese wurden vorrangig an soziale Randgruppen bzw. schwer
integrierbare Personengruppen
vermietet (Drogenabhängige,
Punks etc.). Die Bestände wurden sukzessive teils umfassend
modernisiert bzw. teils abgerissen (mit anschließendem
Neubau). Die Versorgung der
ausziehenden Mieter erfolgte
nach Angaben befragter lokaler
Gesprächspartner zum Teil
beim kommunalen Wohnungsunternehmen (über Belegungsrechte), zum Teil durch eine eigenständige Suche der Mieter.
(71)
Für zwei große Teilpakete der
Eisenbahnerwohnungen
(Dt.
Annington 61 000 Wohnungen,
Nileg 20 000 Wohnungen) wurde die ursprüngliche Obergrenze für Einzelprivatisierungen von
20 % auf 50 % innerhalb von
zehn Jahren erhöht. Ausschlaggebend hierfür war der von verschiedenen Seiten (Investor,
Bundeseisenbahnvermögen,
Eisenbahnergewerkschaften)
bestätigte große Zuspruch bei
Mietern, deren Kaufinteresse
bei Einhaltung der Obergrenzen
nicht hätte befriedigt werden
können.
80
schränkung der Käufer zurückzuführen, sondern meist in deren Bemühen begründet, auf
entspannten Märkten die Leerstände nicht
anwachsen zu lassen bzw. diese zu reduzieren.
Auf angespannten Märkten haben sich in vielen Fällen zudem die vertraglich vereinbarten
Mieterhöhungsbeschränkungen ausgewirkt,
zudem ist die Akzeptanz von Mieterhöhungen
auf angespannten Märkten bei den Mietern
tendenziell größer.
Insgesamt sind nur wenige Fälle bekannt, wo es
zu Konflikten mit Mietern bei Mieterhöhungen
gekommen ist, die Anlass für einen vermehrten
Auszug hätten bieten können. In den meisten
Fällen wurden, als die Konflikte mit den Mietern offenkundig wurden, die Mieterhöhungen
abgemildert oder zurückgezogen, unabhängig
davon, ob sie auf rechtlich richtigen Grundlagen standen oder nicht.⁷²
Insgesamt zeigt die bisherige Praxis, dass die
von Kritikern der Verkäufe geäußerte Befürchtung, die neuen Eigentümer könnten sich über
die Belange der Mieter völlig hinwegsetzen, in
der Regel nicht zutrifft. Vielmehr reagieren die
neuen Eigentümer offensichtlich in den Fällen,
in denen sie Mieterbelange aus deren Sicht
nicht ausreichend berücksichtigt haben, auf
entstehenden Gegendruck und lenken weitgehend ein. Dass sich die Medien des Themas
„internationale Finanzinvestoren“ derzeit sehr
gerne annehmen, insbesondere wenn Konflikte auftauchen, stärkt die Position der Mieter
bzw. ihrer Interessensvertreter in der Öffentlichkeit und hat eine dämpfende Wirkung auf
das Handeln der neuen Eigentümer, weil sie
(ebenso wie klassische Bestandshalter) in der
Regel bemüht sind, ein schlechtes Medienecho
zu vermeiden.
(72)
Z. B. hat die Berliner GSW bei
Beständen in Berlin-Spandau
nach Auslaufen von Mietpreisbindungen die Anhebung der
Mieten ab Herbst 2005 um bis
zu 3 €/m² auf Kostenmietniveau
angekündigt. Nach Mieterprotesten wurde eine gestaffelte
Mieterhöhung angekündigt und
die erste Erhöhung auf 0,50 €/m² beschränkt. In Berlin-Lichterfelde wurden von der GSW
angekündigte Mieterhöhungen
nach von der Presse begleiteten
Protesten mit der Begründung
eines „technisches Versehens“
zurückgenommen. Siehe u. a.
Berliner Tagesspiegel vom
17.11.2005 (Artikel „GSW erschreckt ihre Mieter mit Preiserhöhung“) und Berliner Morgenpost vom 29.03.2005 (Artikel
„Protest erfolgreich. Lichterfelde
Mieterhöhungen: GSW lenkt ein
und will Bescheide prüfen“).
Gewisse Auswirkungen ergeben sich aus einer
(gegenüber öffentlichen Eigentümern) etwas
veränderten Mieterauswahl der privaten Käufer. Zwar gehört es zur Strategie der privaten
Käufer, Haushalte mit niedrigen bzw. Transfereinkommen nicht grundsätzlich bei der Vermietung von Wohnungen auszuschließen, da
auch diese Nachfrager insbesondere auf entspannten Märkten willkommen sind, um die
in der Masse mittleren Standard aufweisenden
Wohnungen in ausreichendem Maß vermieten
zu können. Dies gilt jedoch nicht für auffällige
bzw. störende Mieter oder Mieter mit regelmäßig auftretenden Mietrückständen, die vor dem
Verkauf von den Voreigentümern, wenn es sich
beispielsweise um die Kommune handelte,
nicht grundsätzlich und in dieser Konsequenz
ausgeschlossen wurden. Dieses Thema und die
Folgen werden weiter unten unter dem Punkt
„Handeln der Kommune“ bzw. „Soziale Woh-
nungsversorgung“ erneut aufgegriffen. Insgesamt ergibt sich trotz der Ausklammerung
von so genannten „Problemmietern“ durch
die privaten Käufer in der Konsequenz, dass
sich die Veränderungen der Bewohnerstruktur in den veräußerten Beständen im großen
Ganzen in Grenzen halten. Am ehesten sind
Auswirkungen auf angespannten Märkten zu
erwarten, weil die privaten Käufer dort eine
größere Auswahlmöglichkeit haben und auch
von den eher möglichen höheren Mietanpassungen stärkere selektive Wirkungen auf die
Zusammensetzung der Bewohnerschaft ausgehen dürften.
5.2 Auswirkungen der
Transaktionen auf lokalen
Wohnungsmärkten
Im Folgenden wird untersucht, wie sich die
Transaktionen großer Wohnungsbestände auf
die Wohnungsmärkte auswirken. Hierzu werden zunächst einige Informationen zur Einordnung der Wohnungsmärkte der Fallstädte
gegeben. Anschließend wird anhand der Städte
dargestellt, welchen Umfang die Transaktionen
bezogen auf den lokalen Wohnungsbestand
hatten und welche Veränderungen bei der lokalen Anbieterstruktur zu verzeichnen waren.
Hieran anknüpfend wird untersucht, ob sich
in Folge der Transaktionen bzw. der Strategien
der neuen Eigentümer Auswirkungen auf die
lokale Mieten und die Immobilienpreise feststellen lassen.
Überblick über die Fallstädte
In diesem Abschnitt wird ein Überblick über
wohnungsmarktbezogene Merkmale gegeben,
die die Städte mit untersuchten Verkaufsfällen/Spezialthemen kennzeichnen. Dabei geht
es insbesondere um die Verdeutlichung der
Unterschiede zwischen den Städten bei der
Wohnungsmarktsituation. Die Daten dienen
zugleich als Hintergrundinformation für die
Einordnung der in den anschließenden Abschnitten dargestellten Ergebnisse.
Wie Tabelle 5.1 zeigt, weisen Frankfurt am
Main und Bonn unter den dargestellten Städten als einzige Wachstumstendenzen auf
(BBR-Wohnungsmarktregionstyp bezogen auf
aktuelle Entwicklungen bei Bevölkerung/Beschäftigung). Sie haben eher angespannte
Wohnungsmärkte, was insbesondere anhand
der im Vergleich zu den übrigen Städten geringen Leerstände und relativ hohen Mieten
bzw. Preisen für Eigentumswohnungen deutlich wird. Sie weisen zudem die günstigste Beschäftigungs- und Einkommenssituation auf
81
sowie die positivste Entwicklungsperspektive,
was die vom BBR prognostizierte Bevölkerung
angeht. Im Vergleich zu ihnen setzen sich
die übrigen in den alten Ländern gelegenen
Städte wie Kiel, Essen und Dortmund durch
Schrumpfungstendenzen bzw. eher entspannte Wohnungsmärkte spürbar ab. Entsprechend
sind die Leerstände dort höher und die Mieten
bzw. Preise für Eigentumswohnungen tendenziell niedriger als in Frankfurt am Main und
Bonn. Nach den Ergebnissen der Bevölkerungsprognose des BBR haben Kiel und Essen
einen spürbaren Bevölkerungsrückgang bis
2020 zu erwarten, während der Rückgang bei
Dortmund vergleichsweise moderat ausfällt.
Dortmund), weist jedoch höhere Leerstände
als die beiden Ruhrgebietsstädte auf. Berlin ist
von starken Beschäftigtenverlusten und einem
relativ niedrigen Einkommensniveau geprägt.
Bis 2020 sind relativ geringe Bevölkerungsverluste zu erwarten.
Berlin ordnet sich etwa im mittleren Bereich
der untersuchten Städte ein und verzeichnet
bei einigen Merkmalen ein ähnliches Niveau
wie die beiden Städte des Ruhrgebiets (Essen,
Zudem sind die ostdeutschen Städte von einer
schwierigen wirtschaftlichen Situation, hoher
Arbeitslosigkeit sowie relativ niedrigen Einkommen geprägt. Die Mieten und Preise für
Die beiden Städte in Ostdeutschland, Leipzig
und Gera, sind von einem sehr hohen Überangebot auf dem Wohnungsmarkt bzw. von hohen Wohnungsleerständen geprägt, wobei hier
anzumerken ist, dass die gesamten Leerstände
noch weitaus höher sind als die in Tabelle 5.1
oben dargestellten marktaktiven Leerstände,
im Falle von Leipzig z. B. 16 %.⁷³
(73)
Stadt Leipzig (2005), S. 15-16.
Tabelle 5.1
Ausgewählte Merkmale zur Einordnung der Wohnungsmärkte der Fallstädte mit Verkaufsfällen/Spezialthemen
Frankfurt
am Main
BBR-Wohnungsmarktregionstyp
(Bevölkerung/Beschäftigung)
Bevölkerung 31.12.2003
Bevölkerungsentwicklung 1995/2003
Wachstum
643 432
Bonn
Wachstum
311 052
Kiel
Essen
Dortmund
Schrumpfung
Schrumpfung
Schrumpfung
233 039
589 499
589 661
Berlin
Leipzig
Gera
Schrumpfung
Starke
Schrumpfung
3 388 477
497 531
106 365
Divergierend***
-1,0 %
6,7 %
-5,3 %
-4,1 %
-1,5 %
-2,4 %
-4,7 %
-13,9 %
2,5 %
-0,4 %
-10,8 %
-7,5 %
-3,2 %
-2,4 %
-6,9 %
-22,0 %
Ausländeranteil 2003
22,0 %
17,1 %
9,6 %
11,6 %
16,1 %
13,2 %
6,5 %
1,4 %
Arbeitslosenquote 2004
BBR-Prognose: Bevölkerung 2002-2020
10,1 %
8,6 %
14,7 %
13,2 %
16,6 %
19,7 %
20,4 %
20,9 %
Beschäftigtenentwicklung 1995/2003
3,7 %
2,5 %
-4,8 %
-2,9 %
-5,2 %
-15 %
-16,1 %
-26,5 %
Arbeitnehmerentgelte 2002 (€ je Arbeitsnehmer)
3 400
2 919
2 830
2 930
2 876
2 716
2 292
2 241
72,7
36,1
33,8
32,6
27,6
22,7
22,3
20,6
346 482
156 017
129 939
316 020
304 634
1 876 049
316 341
65 201
13,0 %
27,8 %
19,7 %
18,3 %
22,2 %
9,7 %
9,4 %
14,7 %
6,3 %
6,8 %
4,1 %
2,3 %
5,7 %
5,9 %
11,6 %
5,6 %
<2,5 %
<2,5 %
2,5 %
bis 5,0 %
2,5 %
bis 5,0 %
2,5 %
bis 5,0 %
5,0 %
bis 10,0 %
5,0 %
bis 10,0 %
>10,0 %
-Neuvertrag Baujahr ab 1949 (€/m²)
7,20
7,30
5,70
5,00
5,00
5,60
4,50
4,50
-Neubau-Erstbezug (€/m²)
8,50
8,00
6,30
6,60
6,40
6,20
5,50
5,75
Ortsübliche Vergleichsmiete Nettokaltmiete
in €/m² (F+B-Mietspiegelindex 1.1.06)
6,86
6,46
5,21
6,29
4,86
5,09 Ost
5,54 West
4,92
k. A.
Bruttoinlandsprodukt je Einwohner 2003
(1 000 € je Einw.)
Zahl der Wohnungen am 31.12.2003
Anteil WE in Ein- und Zweifamilienhäusern
Veränderung der Zahl der Wohnungen
1995-2003
Marktaktiver Leerstand
Mehrfamilienhäuser 2003****
IVD-Wohnungsmieten 2006:
Preise Eigentumswohnungen (ETW):
-Neubau-ETW 2005* (€/m²)
-Veränderung Neubau-ETW 2000-2005
-gebrauchte ETW 2005* (€/m²)
-Veränderung gebrauchte ETW 2000-2005
*
**
***
****
2 650
2 250
1 800
1 950
1 900
1 700
1 850
1 100
-5,8 %
2,3 %
-14,1 %
-4,7 %
-4,7 %
-32,1 %
16,7 %
-32,8 %
2 400
1 400
1 350
1 400
1 100
1 400
800
700
-6,1 %
-5,6 %
-5,7 %
-21,8 %
-17,3 %
-21,8 %
-44,1 %
-49,3 %
häufigster Wert gemäß LBS-Preisspiegel
nicht preisgebunden, ca. 3 Zimmer/70 m², mittlerer Wohnwert
wachsende Bevölkerung/schrumpfende Beschäftigung
Empirica-Techem-Leerstandsindex laut BBR-Angaben
Datenquelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), BBR Inkar 2005, BBR Raumordnungsprognose 2020, IVD, F+B, LBS
82
Eigentumswohnungen sind, insbesondere bezogen auf den Bestand, weitaus niedriger als in
den westdeutschen Städten. Dabei stellen sich
die Perspektiven von Leipzig weitaus günstiger
als die von Gera dar, was sich unter anderem im
geringeren bis 2020 prognostizierten Bevölkerungsrückgang ausdrückt.
Umfang der Verkäufe und Veränderung der
lokalen Eigentümerstruktur
In Tabelle 5.2 ist für sieben Fallstädte dargestellt, welchen Umfang die Verkäufe in der Zeit
von 1999 bis Mitte 2006 hatten und welcher
Anteil davon auf Erst- und Wiederverkäufe
entfällt. Da bei einigen der Fallstädte Verkäufe
von Bedeutung sind, die vor dem in den vorangegangenen Kapiteln dargestellten Zeitraum
1999 bis Juni 2006 stattgefunden haben, wird
im Folgenden zusätzlich der Zeitraum 1997 bis
Juni 2006 in die Betrachtungen einbezogen.
Den höchsten Anteil verkaufter Wohnungen
(Erstverkäufe im Zeitraum bezogen auf den
Bestand) weist mit 25,3 % Gera auf. An zweiter Stelle steht bezogen auf den Zeitraum 1997
bis Juni 2006 mit 17,4 % Kiel, gefolgt von Essen
(13,6 %) und Berlin (13,4 %). In Frankfurt am
Main wurden 11,1 % der Wohnungen veräußert
und in Bonn und Leipzig liegen die Verkaufsanteile vergleichsweise niedrig. Die Städte waren somit in sehr unterschiedlichem Umfang
von Transaktionen großer Wohnungsbestände
betroffen. Im Folgenden wird der Frage nachgegangen, wie sich die Verkäufe auf die lokale
Eigentümerstruktur ausgewirkt haben.
Kiel
Kennzeichnend für den Kieler Markt ist eine relativ große Zahl an verkauften Wohnungen, darunter eine größere Zahl an Wiederverkäufen,
d. h. Wohnungen, die im Zeitraum von 1997 bis
Juni 2006 mehrmals verkauft wurden. Von den
rund 42 000 verkauften Wohnungen entfallen
rund 22 500 auf Erstverkäufe und rund 19 500
auf Wiederverkäufe, sodass nahezu jede der
seit 1997 verkauften Wohnungen bis Juni 2006
ein zweites Mal verkauft wurde. Die seit 1997
in Kiel erstmalig verkauften rund 22 500 Wohnungen stammen vor allem aus zwei Portfolios:
Zum einen verkaufte die Stadt Kiel 1999 das
kommunale Wohnungsunternehmen KWG mit
rund 11 000 Wohnungen an einen deutschen
Finanzinvestor (WCM), der das Unternehmen
wiederum in 2004 an einen amerikanischen
Fonds (Blackstone) verkaufte. Zum anderen
wurde das Portfolio der ehemaligen Kieler
Werft-Werkswohnungen von TUI/Preussag
(rund 8 300 Wohnungen) in zwei Margen verkauft (1997/2000). Der größte Teil der Werkswohnungen (rund 6 000 Wohnungen) wurde
von einem deutschen Händler von Immobilien
(DAL) erworben und nach wenigen Jahren an
einen australischen Fonds (Babcock&Brown)
Tabelle 5.2
Transaktionen großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen) 1999 bis Juni 2006 und 1997 bis Juni 2006 in den Fallstädten
mit Verkaufsfällen/Spezialthemen
Kiel
Essen
insgesamt
129 939
316 020
in Mehrfamilienhäusern
(inkl. Nichtwohngebäuden)
104 401
258 278
insgesamt
39 769
darunter Erstverkäufe
(ohne Wiederverkäufe)
Frankfurt
Leipzig
Berlin
Bonn
Gera
346 482
316 341
301 430
286 732
1 876 049
156 017
65 201
1 694 087
112 632
55 628
25 551
47 743
5 800
284 116
11 695
16 503
20 290
25 287
38 374
5 800
237 038
7 561
16 503
Anteil verkaufter WE
am Wohnungsbestand
30,6 %
8,1 %
13,8 %
1,8 %
15,1 %
7,5 %
25,3 %
am Wohnungsbestand
15,6 %
8,0 %
11,1 %
1,8 %
12,6 %
4,8 %
25,3 %
insgesamt
42 046
43 311
45 606
5 800
321 209
13 164
16 503
darunter Erstverkäufe
(ohne Wiederverkäufe)
22 567
43 047
38 374
5 800
251 298
7 561
16 503
Anteil verkaufter WE
am Wohnungsbestand
32,4 %
13,7 %
13,2 %
1,8 %
17,1 %
8,4 %
25,3 %
am Wohnungsbestand
17,4 %
13,6 %
11,1 %
1,8 %
13,4 %
4,8 %
25,3 %
Wohnungsbestand 31.12.03
Verkaufte Wohnungen 1999-06/2006
Verkaufte Wohnungen 1997-06/2006
vollständig weiter verkauft. Dieser verkaufte
wiederum Teile der Bestände (rund 3 600 Wohnungen) an dänische Investoren.
Unter Berücksichtigung weiterer überregionaler Portfolioverkäufe reduzierte sich der
Wohnungsbestand öffentlicher Eigentümer um
rund 12 200 Wohnungen (darunter rund 11 000
Wohnungen der Kommune). Im Gegenzug
nahm der Bestand Privater in gleichem Maße
zu, darunter insbesondere von Unternehmen
aus dem angelsächsischem Ausland (rund
15 200 Wohnungen) und dem kontinentaleuropäischen Ausland (rund 3 600 Wohnungen).
Die Bestände deutscher privater Eigentümer
gingen insgesamt hingegen zurück, insbesondere durch den Verkauf von Beständen industrieverbundener Unternehmen (Rückgang um
rund 8 300 Wohnungen; Tabelle 5.3).
In Folge der Transaktionen verfügt die Stadt
Kiel über keine eigenen Wohnungsbestände,
und auch die anderen Bestände der öffentlichen Hand in Kiel wurden im Rahmen überregionaler Verkäufe vollständig veräußert. Der
größte Einzeleigentümer (Blackstone/KWG)
besitzt derzeit mit rund 9 500 Wohnungen bzw.
83
ca. 7 % des Wohnungsbestands der Stadt eine
etwas geringere Marktstellung als ursprünglich das kommunale Unternehmen. Der ursprünglich zweitgrößte Marktanteil, der auf die
Werkswohnungen entfiel, verteilte sich in Folge
der Transaktionen auf drei Einzeleigentümer.
Kiel ist sicherlich eine der größeren Städte in
Deutschland, die in den letzten Jahren von der
stärksten Veränderung der Anbieterstruktur
durch große Wohnungsverkäufe betroffen war.
Essen
In Essen wurden im Rahmen der Transaktionen großer Wohnungsbestände von 1997
bis Juni 2006 43 300 Wohnungen verkauft,
die fast ausschließlich nur ein Mal veräußert
wurden (43 000 Wohnungen Erstverkäufe).
Größter Einzelverkauf war der des kommunalen Wohnungsunternehmens (Allbau AG)
an die Stadtwerke in 1997 (anteilig rund 17 800
Wohnungen). In 2001 kaufte die Deutsche Annington, die deutsche Plattform des britischen
Fonds Terra Firma, ein Paket von Beständen
des Bundeseisenbahnvermögens, darunter
auch Wohnungen in Essen. Dem folgten Käufe
Tabelle 5.3
Überblick über die Verkäufe und Käufe großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen) in Kiel
1997 bis Juni 2006 nach Art der Eigentümer/Investoren*
Verkäufe
Eigentümer
Käufe
Saldo
Wohnungen
Anteil
Wohnungen
Anteil
Gesamt
42 000
100 %
42 000
100 %
0
Öffentliche Hand
12 600
30 %
400
1 %
-12 200
Kommune
11 000
26 %
0
0 %
-11 000
11 000
26 %
0
0 %
-11 000
0
0 %
0
0 %
0
1 600
4 %
400
1 %
-1 200
Wohnungsunternehmen im Eigentum eines privaten
Unternehmens mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung
(Stadtwerke etc.)
Bund/Land
Wohnungen
400
1 %
0
0 %
-400
1 200
3 %
400
1 %
-800
29 500
70 %
41 600
99 %
12 100
3 600
9 %
18 800
45 %
15 200
0
0 %
3 600
9 %
3 600
8 300
20 %
0
0 %
-8 300
17 600
42 %
19 300
46 %
1 700
0
0 %
0
0 %
0
Sonstige
0
0 %
0
0 %
0
Genossenschaft
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
Unternehmens mit Mehrheitsbeteiligung
des Landes/Bundes (Landesbank, LEG etc.)
Privat
*Summenabweichungen durch Rundung. Für die Zuordnung der Eigentümer/Investoren bzw. Verkäufer/Käufer zu einer Region (Deutschland, kontinentaleuropäisches oder angelsächsisches Ausland) oder zu einer Gruppe (Industrie/sonstige Eigentümer) wurden Sitz und Art der Muttergesellschaft bzw.
des Fonds zugrunde gelegt
84
von industrieverbundenen Beständen in 2004
(RWE, ca. 2 300 WE) und 2005 (Viterra, ca.
6 600 WE). Weiterhin wurden von Thyssen
beim Verkauf der gesamten Bestände des Konzerns rund 11 000 Wohnungen in Essen an den
amerikanischen Finanzinvestor Morgan Stanley veräußert.
Unter Berücksichtigung weiterer überregionaler Portfolioverkäufe (v. a. Gagfah an Fortress) reduzierte sich der Wohnungsbestand öffentlicher Eigentümer in Essen um 4 600 Wohnungen; dies geht ausschließlich auf Verkäufe
des Bundes zurück. Der kommunale Bestand
wurde innerhalb „der kommunalen Familie“
veräußert (Tabelle 5.4).
Der Bestand Privater nahm durch die Transaktionen um rund 4 700 Wohnungen zu. Dabei verbuchten Unternehmen aus dem angelsächsischen Ausland einen Zuwachs von rund
25 300 Wohnungen, während der Bestand industrieverbundener Unternehmen um 19 900
Wohnungen zurückging (Private ohne Zuordnung Rückgang um 800 Wohnungen). Kennzeichnend für den Essener Wohnungsmarkt
sind damit der innerkommunale Verkauf des
kommunalen Wohnungsunternehmens und
die Verlagerung von Beständen industriever-
bundener Unternehmen hin zu angelsächsischen Unternehmen, wobei letzteres erst in
2004 und 2005 erfolgte.
Größter Einzeleigentümer im Essener Wohnungsmarkt sind die kommunalen Essener
Stadtwerke als Mehrheitseigentümer der Allbau AG (aktuell ca. 18 500 WE bzw. 6 % des
Wohnungsbestands). Dem folgen Morgan
Stanley und die Deutsche Annington als größte Einzeleigentümer, die auch nach Verkäufen
(Privatisierungen, Blockverkäufe) jeweils über
10 000 bis 11 000 Wohnungen verfügen dürften
(3 % bis 4 % des Wohnungsbestands).
Frankfurt am Main
in Frankfurt sind durch eine vergleichsweise
große Heterogenität der Verkaufskonstellationen gekennzeichnet, wobei es sich bei den
rund 47 700 verkauften Wohnungen überwiegend um Erstverkäufe handelt (rund 38 400
Wohnungen). Erster großer Verkauf war 1999
der Verkauf der Bestände der Hoechst AG an
die Tochter der Deutsche Bank, die Deutsche
Wohnen AG (ca. 5 700 Wohnungen in Frankfurt). In 1999 verkauften der Bund bzw. die
Post sowie die Minderheitseigentümerin Stadt
Tabelle 5.4
Überblick über die Verkäufe und Käufe großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen) in Essen
Verkäufe
Eigentümer
Käufe
Saldo
Wohnungen
Anteil
Wohnungen
Anteil
Gesamt
43 300
100 %
43 300
100 %
0
Öffentliche Hand
22 400
52 %
17 800
41 %
-4 600
Kommune
17 800
41 %
17 800
41 %
0
17 800
41 %
0
0 %
-17 800
0
0 %
17 800
41 %
17 800
Bund/Land
4 600
11 %
0
0 %
-4 600
4 600
11 %
0
0 %
-4 600
0
0 %
0
0 %
0
20 900
48 %
25 600
59 %
4 700
0
0 %
25 300
58 %
25 300
(Stadtwerke etc.)
Unternehmens mit Mehrheitsbeteiligung des Landes/
Bundes (Landesbank, LEG etc.)
Privat
Wohnungen
0
0 %
0
0 %
0
19 900
46 %
0
0 %
-19 900
300
1 %
300
1 %
0
800
2 %
0
0 %
-800
Sonstige
0
0 %
0
0 %
0
Genossenschaft
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
* Summenabweichungen durch Rundung. Zur Zuordnung privater Eigentümer/Investoren bzw. privater Verkäufer/Käufer siehe Hinweise in Tabelle 5.3
Frankfurt ihre Anteile an der Wohnbau RheinMain (anteilig in Frankfurt rd. 7 100 Wohnungen) an Viterra; des Weiteren kaufte Viterra
2002 vom Bund sowie den Minderheitseigentümerinnen Land Hessen und Stadt Frankfurt
die Frankfurter Siedlungsgesellschaft mit 2 300
Wohnungen in Frankfurt. Diese von Viterra gekauften Bestände wurden im Rahmen des Verkaufs der Viterra an die Deutsche Annington
von dieser in 2005 übernommen; zuvor hatte
die Deutsche Annington bereits Eisenbahnerwohnungen in 2001 im Raum Frankfurt gekauft. Der größte Einzelverkauf von Wohnungsbeständen in Frankfurt erfolgte im Rahmen
des Verkaufs der GWH Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Hessen durch das Land
Hessen an die Landesbank Hessen-Thüringen
in 2000 bzw. 2003 (ca. 13 400 Wohnungen in
Frankfurt). Des Weiteren sind drei Verkäufe
von Versicherungsunternehmen an die DeWag
(deutscher Investor) mit jeweils 1 000 bis 1 700
Wohnungen zu verzeichnen.
Unter Berücksichtigung weiterer überregionaler Portfolioverkäufe (v. a. Gagfah an Fortress) ergibt sich ein Rückgang des Bestands
der öffentlichen Hand um rund 16 700 Wohnungen in Frankfurt. Dies geht v. a. auf einen
85
negativen Saldo bei den Beständen von Bund
und Land (14 600 WE) zurück, während auf die
Kommune und ihre Anteilsverkäufe nur rund
2 000 Wohnungen entfallen. Der Bestand Privater nahm insgesamt um 16 600 Wohnungen
zu, dabei verbuchten Unternehmen aus dem
angelsächsischen Ausland ein Plus von 16 200
Wohnungen und deutsche nicht-industrieverbundene Unternehmen von 5 700 Wohnungen.
Bei den industrieverbundenen Unternehmen
ging der Bestand dagegen um ca. 5 200 Wohnungen zurück (Tabelle 5.5).
Größter Einzeleigentümer in Frankfurt ist die
nicht an den Transaktionen beteiligte kommunale ABG Frankfurt Holding mit rd. 50 000
Wohnungen bzw. 14 % des Frankfurter Wohnungsbestands. Infolge des Zusammenführens
von ehemals drei Portfolios bei der Deutschen
Annington (eigener Erstkauf und Übernahmen
von zuvor von Viterra aufgekauften Portfolios)
dürfte der Bestand der Deutschen Annington
auch unter Berücksichtigung von Einzelprivatisierungen in Frankfurt in etwa die Größenordnung haben wie der des Landesunternehmens GWH (über 13 000 Wohnungen bzw. 4 %
des Bestands).
Tabelle 5.5
Überblick über die Verkäufe und Käufe großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen) in Frankfurt am Main
Verkäufe
Eigentümer
Wohnungen
Käufe
Anteil
Wohnungen
Saldo
Anteil
Wohnungen
Gesamt
47 700
100 %
47 700
100 %
0
Öffentliche Hand
30 100
63 %
13 400
28 %
-16 700
Kommune
2 000
4 %
0
0 %
-2 000
2 000
4 %
0
0 %
-2 000
0
0 %
0
0 %
0
Bund/Land
28 000
59 %
13 400
28 %
-14 600
22 700
48 %
0
0 %
-22 700
5 300
11 %
13 400
28 %
8 100
(Stadtwerke etc.)
Privat
17 700
37 %
34 300
72 %
16 600
0
0 %
16 200
34 %
16 200
0
0 %
0
0 %
0
14 600
31 %
9 400
20 %
-5 200
3 100
6 %
8 800
18 %
5 700
0
0 %
0
0 %
0
Sonstige
0
0 %
0
0 %
0
Genossenschaft
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
86
Leipzig
(74)
Es besteht in Leipzig im Untersuchungszeitraum eine gewisse
Marktaktivität unterhalb der
Grenze von 800 Wohnungen,
bei der auch Wiederverkäufe zu
verzeichnen sind.
(75)
Die nicht unbeträchtliche Verkaufstätigkeit unterhalb der
Grenze von 800 Wohnungen
beeinflusst zusätzlich zu den
großen Transaktionen die Anbieterstruktur in Leipzig, da sie
unter anderem Verkäufe kommunaler Wohnungen an Private
betrifft.
Die insgesamt im Rahmen großer Transaktionen in Leipzig verkauften Bestände von 5 800
Wohnungen wurden ausschließlich einmal
verkauft (keine Wiederverkäufe)⁷⁴. Im Rahmen
von drei Verkäufen wurden jeweils zwischen
1 700 und 2 300 Wohnungen veräußert. Erster
Verkauf war der von Eisenbahnerbeständen
des Bundes an die Deutsche Annington. Dem
folgten zwei Transaktionen von Genossenschaften in 2005, zum einen die vollständige
Übernahme der insolventen Wohnungsbaugenossenschaft Lößnig durch die Wohnungsbaugenossenschaft Kontakt und zum anderen der
Verkauf von Teilbeständen der Baugenossenschaft Leipzig an die österreichische Immobilien AG Conwert.
Insgesamt veränderte sich der Wohnungsbestand der Eigentümer in Leipzig aufgrund der
großen Transaktionen nur gering. Der Bestand
der öffentlichen Hand bzw. des Bundes ging
um 1 900 Wohnungen zurück, die Bestände
privater Unternehmen (nur internationale Unternehmen) nahmen um 4 100 Wohnungen zu
(Tabelle 5.6).⁷⁵
Größter Einzeleigentümer in Leipzig ist die
kommunale Wohnungsbaugesellschaft LWB
mit über 53 000 Wohnungen bzw. 17 % des
Wohnungsbestands. Infolge der Integration
anderer Genossenschaftsbestände baute die
Wohnungsbaugenossenschaft Kontakt ihre
Rolle als größte Genossenschaft mit über 14 000
Wohnungen in Leipzig aus, es gibt jedoch in
Leipzig fünf weitere große Genossenschaften
mit Beständen zwischen ca. 6 000 und 9 500
Wohnungen. Die Bestände der internationalen
Aufkäufer haben diesen Einzeleigentümern
gegenüber bzw. gemessen am Gesamtbestand
einen sehr geringen Umfang.
Berlin
In Berlin wurden von 1997 bis Juni 2006 etwa
321 200 Wohnungen im Rahmen der Verkäufe großer Wohnungsportfolios verkauft,
darunter rund 251 300 Wohnungen einmalig und rund 69 900 mehrmalig. Die seit 1997
erfolgten Verkäufe großer Portfolios umfassen in Berlin insgesamt 58 Fälle, angesichts
der großen Anzahl sollen daher nur ausgewählte Fälle beispielhaft angeführt werden.
Tabelle 5.6
Überblick über die Verkäufe und Käufe großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen) in Leipzig
Eigentümer
Verkäufe
Käufe
Saldo
Wohnungen
Anteil
Wohnungen
Anteil
Gesamt
5 800
100 %
5 800
100 %
0
Öffentliche Hand
1 900
33 %
0
0 %
-1 900
Kommune
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
(Stadtwerke etc.)
0
0 %
0
0 %
0
Bund/Land
1 900
33 %
0
0 %
-1 900
1 900
33 %
0
0 %
-1 900
0
0 %
0
0 %
0
Privat
0
0 %
4 100
71 %
4 100
0
0 %
1 900
33 %
1 900
0
0 %
2 200
38 %
2 200
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
Sonstige
3 900
67 %
1 700
29 %
-2 200
Genossenschaft
3 900
67 %
1 700
29 %
-2 200
0
0 %
0
0 %
0
Wohnungen
Am häufigsten sind Verkäufe der Stadt Berlin
entweder durch den Verkauf städtischer Wohnungsunternehmen oder von Beständen kommunaler Wohnungsunternehmen (insgesamt
25 Fälle). Zumeist (19 Fälle) wurden Bestände
kommunaler Unternehmen in Paketen von
bis zu 5 000 Wohnungen verkauft, darunter
sowohl an Unternehmen der Stadt (Landesbank), Genossenschaften (Eigentum 2000,
Horizont, Nordlicht), sonstige deutsche Unternehmen (Prima Wohnbauten, MEGA EntwicklungsGmbH), als auch kontinentaleuropäische
(Volker-Wessels-/Reggeborgh-Gruppe) und
angelsächsische Unternehmen (z. B. Lone Star,
Appelas, Cerberus). Die übrigen sechs Fälle
betrafen Verkäufe kommunaler Unternehmen: darunter zwei große Unternehmen, die
mehrheitlich an ein privates Unternehmen aus
Deutschland (Gehag; rund 29 000 Wohnungen
an RSE in 1998)⁷⁶ und ein Unternehmen aus
dem angelsächsischen Ausland (GSW mit
über 65 000 Wohnungen an Cerberus in 2004)
verkauft wurden. Zwei große Wohnungsbaugesellschaften (Marzahner Wohnungsbaugesellschaft und Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf ) mit 32 000 bzw. 23 000 Wohnungen
wurden an die städtischen Gesellschaften
Degewo und Stadt und Land veräußert bzw.
87
mit diesen fusioniert. Zusätzlich gab es zwei
kleinere Unternehmensverkäufe mit weniger
als 1 700 Wohnungen. Die Gehag-Mehrheitsanteile wurden später mehrfach weiter verkauft
und aus den GSW-Beständen wurden mehrere
Teilbestände weiter veräußert (siehe auch Kapitel 3 Mehrfachverkäufe).
Unter den Verkäufen des Bundes und der Länder sind vor allem der Verkauf der Gagfah an
Fortress (rund 23 000 Wohnungen in Berlin)
sowie der Wiederverkauf der Gehag durch die
HSH Nordbank (Hamburg/Schleswig-Holstein)
an Oaktree (anteilig ca. 17 900 Wohnungen) zu
nennen. Verkäufe durch deutsche Unternehmen (insgesamt 16 Fälle) umfassen ein breites
Spektrum an Verkäufern: lokale (z. B. Tempelhofer Feld AG) und überregionale (BauBeCon)
Bestandshalter, kleinteilige Aufkäufer aus dem
Privatisierungsgeschäft (z. B. Bendzko Immobilien, Vivacon) sowie Wiederverkäufer von
Paketen (Prima Wohnbauten) oder Unternehmen (z. B. RSE/WCM).
Insgesamt reduzierte sich der Bestand der öffentlichen Hand durch Verkäufe großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen) in Berlin per Saldo von 1997 bis Juni 2006 um rund
149 200 Wohnungen, darunter um 127 500
(76)
Ein Minderheitsanteil an der
Gehag wurde 2001 an die seinerzeitige Mehrheitseigentümerin Hamburgische Landesbank
verkauft.
Tabelle 5.7
Überblick über die Verkäufe und Käufe großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen) in Berlin
Eigentümer
Verkäufe
Käufe
Wohnungen
Anteil
Gesamt
321 200
100 %
321 200
100 %
0
Öffentliche Hand
238 100
74 %
88 900
28 %
-149 200
Kommune
191 900
60 %
64 400
20 %
-127 500
186 800
58 %
54 800
17 %
-132 000
5 100
2 %
9 600
3 %
4 500
Bund/Land
46 100
14 %
24 500
8 %
-21 600
28 300
9 %
0
0 %
-28 300
17 900
6 %
24 500
8 %
6 600
Privat
79 300
25 %
220 500
69 %
141 200
7 100
2 %
140 500
44 %
133 400
0
0 %
12 400
4 %
12 400
11 800
4 %
800
0 %
-11 000
(Stadtwerke etc.)
Wohnungen
Saldo
Anteil
Wohnungen
57 900
18 %
66 800
21 %
8 900
2 500
1 %
0
0 %
-2 500
Sonstige
3 900
1 %
11 800
4 %
7 900
0
0 %
3 900
1 %
3 900
3 900
1 %
7 800
2 %
3 900
Genossenschaft
88
Wohnungen aus dem kommunalen Bereich
und 21 600 Wohnungen von Bund und Land
(oben Tabelle 5.7).⁷⁷
Der Bestand privater Unternehmen nahm insgesamt um 141 200 Wohnungen zu. Darunter
wuchs der Bestand von Unternehmen aus dem
angelsächsischen Ausland um 133 400, von
kontinentaleuropäischen Unternehmen um
12 400 sowie von nicht industrieverbundenen
deutschen Unternehmen um 8 900 Wohnungen. Bei industrieverbundenen Unternehmen ging der Bestand um rund 11 000 zurück
(ohne Zuordnung: -2 500 Wohnungen). Die
sonstigen Eigentümer verbuchten ein Plus von
7 900 Wohnungen, darunter die Genossenschaften ein Plus von 3 900 Wohnungen.
Größter Wohnungsanbieter in Berlin ist auch
nach den Verkäufen die Stadt Berlin mit etwa
insgesamt 275 000 Wohnungen (rund 15 %
des Bestands). Diese verteilen sich auf sechs
Einzelunternehmen mit der Degewo-Gruppe
als größtem Unternehmen (ca. 55 000 Wohnungen bzw. rund 3 % des Wohnungsbestands)
und fünf weitere städtische Gesellschaften mit
Beständen zwischen rund 31 000 und 50 000
Wohnungen. Auch nach erfolgten Portfoliobereinigungen und ersten Einzelprivatisierungen
dürfte die sich im Eigentum eines amerikanischen Fonds (Cerberus/Goldman Sachs) befindliche GSW damit größtes Einzelunternehmen in Berlin sein (bis zu 60 000 Wohnungen
bzw. 3 % des Bestands). Darüber hinaus sind
weitere Bestände im Eigentum von Cerberus
(z. B. BauBeCon etc., insgesamt ca. 13 000 Wohnungen). Weitere größere Unternehmen befinden sich im Eigentum von Fonds: Gagfah in der
Hand von Fortress (23 000 WE) und Gehag in
der Hand von Oaktree/HSH (21 000 WE). Größere Bestände entfallen in Berlin mit insgesamt
184 000 Wohnungen auf 87 Genossenschaften.
Bonn
(77)
Nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
reduzierte sich der Bestand der
Berliner
Wohnungsunternehmen unter Berücksichtigung
aller Verkäufe (inkl. Einzelprivatisierungen,
Blockverkäufen, kleinere Pakete) um insgesamt 194 000 Wohnungen
(von 461 000 Wohnungen am
31.12.1996 auf 267 000 Wohnungen am 30.06.2006).
(78)
Die Deutschbau wurde 1998
zunächst gemeinsam mit der
Deutschen Bank gekauft und in
2004 vollständig von der Viterra
AG übernommen.
Insgesamt wurden von 1997 bis Juni 2006 rund
13 200 Wohnungen in Bonn verkauft; darunter
betrafen 7 600 Wohnungen Einmalverkäufe
und rund 5 500 Wohnungen Wiederverkäufe.
Die Stadt Bonn verkaufte 2002 2 500 städtische Wohnungen an ein mittelständisches
deutsches Wohnungsunternehmen (Fa. Sahle).
Des Weiteren speisen sich die Erstverkäufe aus
Verkäufen von Unternehmen des Bundes und
des Landes Hessen mit Beständen in Bonn
(Deutschbau, Frankfurter Siedlungsgesellschaft). Diese Bestände wurden von der Viterra
AG⁷⁸ aufgekauft und gingen später im Rahmen
des Verkaufs der Viterra an die Deutsche Annington (Terra Firma).
Unter Berücksichtigung weiterer (kleinerer)
überregionaler Portfolioverkäufe (Verkauf
Allianz-Paket) ergeben sich folgende Veränderungen der Anbieterstruktur in Bonn: Der
Bestand der öffentlichen Hand ging um 7 400
Wohnungen zurück, insbesondere durch einen Rückgang bei Bund und Land (-4 400
Wohnungen), jedoch auch durch kommunale
Verkäufe. Der Bestand privater Eigentümer
nahm um 7 400 Wohnungen zu, wobei die
stärksten Zuwächse Unternehmen aus dem
angelsächsischen Ausland verbuchen (4 900
Wohnungen; Tabelle 5.8).
Größter Eigentümer in Bonn ist aktuell das
im kommunalen Eigentum verbliebene Wohnungsunternehmen VEBOWAG mit rund 6 200
Wohnungen bzw. 4 % des Wohnungsbestands.
Mit den 4 900 über den Kauf der Viterra erworbenen Wohnungen ist die Deutsche Annington
zweitgrößter Anbieter in Bonn geworden.
Gera
Die rund 16 500 in Gera verkauften Wohnungen wurden im Rahmen von zwei Transaktionen veräußert: Die Stadt Gera verkaufte im
Jahr 2002 94 % der Anteile an der Gewo - Geraer Wohnungsgesellschaft mbH - an die DKB
Deutsche Kreditbank, eine Bank im Eigentum des Landes Bayern bzw. der bayerischen
Landesbank (anteilig 9 500 Wohnungen). In
2003 wurden von der Stadt 75 % der Anteile
der Wohnungsbaugesellschaft Elstertal (anteilig ca. 7 500 Wohnungen) an die Stadtwerke
(Mehrheitseigentümerin Stadt) verkauft.
Infolge der Verkäufe veränderte sich der Bestand der öffentlichen Hand insgesamt nicht.
Jedoch ging der Bestand der kommunalen
Wohnungsunternehmen um 16 500 Wohnungen zurück. Dem gegenüber steht eine Zunahme von 7 500 Wohnungen auf Seiten von
Wohnungsunternehmen im Eigentum eines
privaten Unternehmens mit kommunaler
Mehrheitsbeteiligung (Stadtwerke) und 9 000
Wohnungen bei Wohnungsunternehmen im
Eigentum eines privaten Unternehmens mit
Mehrheitsbeteiligung des Landes Bayern (Tabelle 5.9).
Infolge der Anteilskäufe sind die Stadtwerke
Gera sowie die DKB die beiden größten Wohnungsanbieter: Ihre Unternehmen verfügen
jeweils über rund 10 000 Wohnungen bzw. jeweils 15 % des gesamten Wohnungsbestands
in Gera.
89
Tabelle 5.8
Überblick über die Verkäufe und Käufe großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen) in Bonn
Eigentümer
Verkäufe
Wohnungen
Gesamt
Käufe
Anteil
Wohnungen
Saldo
Anteil
Wohnungen
13 200
100 %
13 200
100 %
0
Öffentliche Hand
7 400
56 %
0
0 %
-7 400
Kommune
2 900
22 %
0
0 %
-2 900
2 900
22 %
0
0 %
-2 900
0
0 %
0
0 %
0
Bund/Land
4 400
33 %
0
0 %
-4 400
4 400
33 %
0
0 %
-4 400
0
0 %
0
0 %
0
(Stadtwerke etc.)
Privat
5 800
44 %
13 200
100 %
7 400
0
0 %
4 900
37 %
4 900
0
0 %
0
0 %
0
4 900
37 %
4 100
31 %
-800
900
7 %
4 200
32 %
3 300
0
0 %
0
0 %
0
Sonstige
0
0 %
0
0 %
0
Genossenschaft
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
Tabelle 5.9
Überblick über die Verkäufe und Käufe großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen) in Gera
Eigentümer
Verkäufe
Wohnungen
Käufe
Anteil
Wohnungen
Saldo
Anteil
Wohnungen
Gesamt
16 500
100 %
16 500
100 %
Öffentliche Hand
16 500
100 %
16 500
100 %
0
0
Kommune
16 500
100 %
7 500
45 %
-9 000
16 500
100 %
0
0 %
-16 500
(Stadtwerke etc.)
0
0 %
7 500
45 %
7 500
Bund/Land
0
0 %
9 000
55 %
9 000
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
9 000
55 %
9 000
Privat
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
Sonstige
0
0 %
0
0 %
0
Genossenschaft
0
0 %
0
0 %
0
0
0 %
0
0 %
0
Datenquelle Tabelle 5.8 und 5.9: Recherche des IfS
90
Zusammenfassung zur Veränderung der
lokalen Anbieterstruktur
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die
öffentlichen bzw. kommunalen Eigentümer in
nahezu allen dargestellten Fallstädten (mit Ausnahme von Kiel) auch nach den bis Juni 2006
erfolgten großen Transaktionen nach wie vor
die größten lokalen Wohnungsanbieter stellen.
Unverkennbar ist jedoch auch, dass sich mit
den privaten Käufern neue große Wohnungsanbieter etabliert haben, die in einigen Städten
die zweit- oder drittgrößten Wohnungsanbieter stellen, so z. B. die Deutsche Annington Immobilen Gruppe mit ihren Beständen in Bonn,
Frankfurt am Main und Essen. Die privaten
Käufer nehmen somit auf einigen Wohnungsmärkten eine wichtige Marktstellung ein.
Teilweise wird in Zusammenhang mit den
Transaktionen großer Wohnungsbestände
die Frage aufgeworfen, ob hierdurch auf Seiten der neuen Anbieter nicht ein zu großes
Marktgewicht bzw. sogar die Möglichkeit der
Marktbeherrschung entstehe, die missbräuchlich eingesetzt werden könnte. Hiervon kann
derzeit jedoch kaum gesprochen werden, da
der Marktanteil der größten privaten Käufer
auf dem Mietwohnungsmarkt in der Regel
spürbar unter 10 % liegt und es (zusätzlich zu
einer Vielzahl von Kleineigentümern) meist
andere größere Wohnungsanbieter gibt, die
ein Gegengewicht darstellen. Dieses ist insbesondere dann gewährleistet, wenn es sich um
öffentliche/kommunale oder genossenschaftliche Eigentümer handelt, die meist anders
ausgerichtete Bewirtschaftungsstrategien verfolgen. Dass dies nicht mehr in allen Städten
der Fall ist, davon zeugt das Beispiel der Stadt
Kiel, die über keine kommunalen Wohnungen
Abbildung 5.1
Nettokaltmiete bei Neuvermietung in Kiel nach Baualter*
€/m2
9,00
8,00
7,57
7,16
7,00
6,42
6,39
6,06
6,14
6,00
6,90
6,90
6,65
6,54
6,44
6,14
5,62
5,47
5,52
5,32
5,27
1999
2000
5,88
5,52
5,00
5,37
5,11
6,40
6,50
5,50
5,45
5,30
5,35
2002
2003
6,40
6,30
5,70
5,70
5,70
5,60
4,00
1995
1996
1997
1998
2001
2004
2005
Neubau (Erstbezug); mittlerer Wohnwert
Fertigstellung ab 1949 (Wiedervermietung); mittlerer Wohnwert
Fertigstellung bis 1948 (Wiedervermietung); mittlerer Wohnwert
* Wieder-/Erstvermietung nicht geförderte 3-Zimmer-Wohnung (ca. 70 m²)
Datenquelle: BBR-Wohnungsmarktbeobachtung (IVD-Wohnimmobilienpreisspiegel)
mehr verfügt. Allerdings kann auch dort nicht
von einer marktbeherrschenden Stellung der
privaten Käufer gesprochen werden.
Auswirkungen auf die Mieten und
Immobilienpreise
Im Folgenden wird der Frage nachgegangen,
ob es Hinweise dafür gibt, dass in Folge der
Verkäufe großer Wohnungsbestände und der
Erhöhungsstrategien der Privatinvestoren das
allgemeine Mietenniveau in den Fallstädten
spürbar beeinflusst wird. Zusätzlich wird untersucht, ob sich aus der Einzelprivatisierung
Auswirkungen auf die Immobilienpreise feststellen lassen.
Mietenentwicklung
In Abbildung 5.1 ist die Entwicklung der Nettokaltmieten nicht preisgebundener Wohnungen
in Kiel von 1995 bis 2005 nach dem Baualter
dargestellt. Zum einen werden die Neubaumieten (Erstbezüge) für etwa 70 m² große
3-Zimmer-Wohnungen mit mittlerem Wohnwert gezeigt, zum anderen Mieten entsprechender Wohnungen in bis 1948 bzw. ab
1949 gebauten Beständen. Die Neubaumieten reagieren in der Regel am stärksten und
schnellsten auf Marktveränderungen und sind
daher sehr gut als Sensor für die Darstellung
aktueller Markttrends bei Mietwohnungen geeignet.
Kiel repräsentiert einen Wohnungsmarkt, der in
den letzten zehn Jahren von Entspannungstendenzen und rückläufigen Neubaumieten geprägt war. Auch der Altbau verzeichnete bis
2001 rückläufige Mieten, ist jedoch seit 2002
wiederum von einem leichten Anstieg bei den
Wiedervermietungen gekennzeichnet.
Die Baujahre ab 1949 sind die Bestände, bei denen im Wesentlichen die Transaktionen großer
Wohnungsbestände zu verzeichnen waren und
die am ehesten die Entwicklungen in den veräußerten Beständen wiedergeben. Wenn sich
die Verkäufe und das Handeln der Käufer bei
der Mietenentwicklung niederschlagen bzw.
diese gar prägen, so müsste es am ehesten bei
dieser Baualtersgruppe erkennbar sein, etwa
durch eine von der in anderen Beständen spürbar abweichenden Mietenentwicklung.
Dies lässt sich aber im Falle von Kiel nicht erkennen, vielmehr ist die Mietenentwicklung
der Baujahre ab 1949 weitgehend parallel zu
der bei den Baujahren bis 1948 verlaufen. Es
gibt demnach keine Hinweise, dass in Kiel von
den Verkäufen Auswirkungen auf das Mietenniveau in der Stadt ausgegangen sind. Dies dürfte
im Falle von Kiel daran liegen, dass es sich bei
91
einem großem Teil der verkauften Wohnungen
um preisgebundene Wohnungen⁷⁹ handelt
und von den privaten Käufern die Mieten von
nicht preisgebundenen Wohnungen nicht angehoben wurden, um Leerstände zu vermeiden, teilweise wurden sie sogar gesenkt.
Frankfurt weist als eher angespannter Markt
ebenso wie die eher entspannten Märkte Kiel
und Essen bei der Mietenentwicklung keine
deutlich sichtbaren Spuren mietsteigernder
Maßnahmen nach den großen Transaktionen
von Wohnungsbeständen auf.
Abbildung 5.2 zeigt die Mietenentwicklung in
Essen für die bereits oben für Kiel dargestellten Wohnungstypen. Essen weist ebenfalls
einen eher entspannten Markt auf: Die Neubaumieten waren bis 2000 rückläufig bzw.
stagnierend und verzeichnen seit 2001 einen
leichten Anstieg auf. Anders ist es bei den Wiedervermietungsmieten der Baujahre ab 1949,
die seit 1995 durchgängig eine rückläufige bzw.
stagnierende Tendenz aufweisen. Sie lagen im
gesamten Zeitraum über den Altbaumieten,
der Abstand hat sich jedoch verringert. Auch in
Essen gibt die Entwicklung der Wiedervermietungsmieten der Baujahre ab 1949 keine Hinweise, dass von den Verkäufen Wirkungen auf
einen Anstieg der Mieten in diesem Segment
ausgegangen sind.
In Abbildung 5.4 wird die Mietenentwicklung
in Leipzig dargestellt. Die Mietenentwicklung
von Leipzig ist bis 2002 bzw. 2003 in allen Baualtersgruppen von einer rückläufigen Tendenz
gekennzeichnet, seither haben sich die Mieten
stabilisiert und weisen teilweise sogar eine
leichte Erhöhung auf. Die Darstellung erfolgt
insbesondere aus Vollständigkeitsgründen,
um die Mietenentwicklung auf einem sehr entspannten Markt in Ostdeutschland mit hohen
Überangeboten zu verdeutlichen. Der Umfang
Im Falle von Essen dürfte dies daran liegen,
dass ein Großteil der verkauften Wohnungen
sich auf einen innerkommunalen Verkauf beziehen, bei dem sich die Mieten zwar nach dem
Verkauf spürbar erhöhten, jedoch ausgehend
von einem sehr niedrigen Niveau. Die Mieten
wurden lediglich an das Vergleichsmietenniveau herangeführt, sodass das gesamte Marktgeschehen in Essen, insbesondere im Bereich
der Wiedervermietungsmieten, davon nicht
wesentlich beeinflusst wurde. Ähnliches gilt
offenbar auch für die übrigen in Essen verkauften Bestände. Insgesamt scheint zudem
das Volumen der Wohnungen, bei denen nach
den Verkäufen Mietsteigerungen erfolgten, in
Essen (ebenso wie in Kiel) nicht groß genug zu
sein, um den Gesamtmarkt spürbar zu beeinflussen.
Abbildung 5.3 zeigt die Mietenentwicklung
in Frankfurt am Main. Frankfurt weist einen
eher angespannten Mietwohnungsmarkt auf,
was sich in einem gegenüber Kiel und Essen
spürbar höheren Mietniveau ausdrückt. Die
Neubaumieten bewegen sich in den letzten
zehn Jahren innerhalb einer relativ eng begrenzten Spanne, bei den Altbaumieten sind
starke Schwankungen mit einer Tendenz zu
einem leichten Anstieg zu verzeichnen. Die
Mieten der Baujahre ab 1949 weisen in den
letzten zehn Jahren eine weitgehend parallele
Entwicklung zu den Altbaumieten auf, erst in
den letzten drei Jahren haben sie sich von den
Altbaumieten nach unten abgekoppelt bzw.
sind gesunken.
(79)
Aufgrund vorliegender Daten zu
den größten Portfolios kann der
Anteil preisgebundener Wohnungen an den insgesamt verkauften Wohnungen auf mindestens 40 % geschätzt werden.
Abbildung 5.2
Nettokaltmiete bei Neuvermietung in Essen nach Baualter und Wohnwert*
€/m2
9,00
8,00
7,41
6,65
7,00
6,00
5,62
5,62
6,65
5,37
6,39
6,40
6,40
6,50
6,60
4,99
5,11
5,11
5,00
5,00
5,00
4,50
4,60
4,60
4,50
4,50
4,50
2000
2001
2002
2003
2004
2005
6,14
6,14
6,14
5,11
4,99
5,00
4,00
4,35
4,35
4,35
4,35
4,35
1995
1996
1997
1998
1999
3,00
Abbildung 5.3
Nettokaltmiete bei Neuvermietung in Frankfurt am Main nach Baualter*
€/m2
10,00
9,00
9,00
8,69
8,69
8,56
8,18
8,18
8,00
8,18
8,00
8,50
8,50
8,00
8,00
7,50
7,50
7,67
7,41
7,00
8,18
6,90
8,50
7,80
8,00
6,90
7,16
6,65
6,65
6,65
6,65
1997
1998
7,41
6,90
6,90
7,20
6,65
6,65
2000
2001
6,00
1995
1996
1999
2002
2003
2004
2005
92
der Verkäufe in Leipzig ist mit mehreren tausend Wohnungen angesichts der Größe des
Wohnungsmarkts viel zu gering, als dass Wirkungen auf das Mietenniveau - insbesondere
vor dem Hintergrund des entspannten Marktes - hätten erwartet werden könnten.
Abbildung 5.5 zeigt die Mietenentwicklung
in Berlin (West), auf dessen Wohnungsmarkt
eine eher entspannte Situation zu verzeichnen
ist. In Berlin wiesen Neubau, Altbau und die
Baujahre ab 1949 über längere Zeit eine weitgehend parallele Entwicklung auf. Seit 2003
hat sich das Mietenniveau der Baujahre ab
1949 etwas nach oben verlagert und sich dem
Niveau der Neubaumieten etwas angenähert.
Diese Entwicklung könnte als Hinweis gewertet werden, dass die Verkäufe sich bei dieser
Abbildung 5.4
Nettokaltmiete bei Neuvermietung in Leipzig nach Baualter*
€/m2
9,00
7,93
8,00
7,34
7,00
6,31
6,14
6,00
5,88
5,88
5,98
5,47
6,14
5,70
5,00
6,14
4,00
5,62
5,35
5,30
4,99
4,60
4,50
4,50
4,75
4,47
4,45
4,35
4,35
4,40
1999
2000
2001
2002
2003
5,47
4,76
5,88
5,60
5,50
4,60
4,50
4,60
4,50
2004
2005
3,00
1995
1996
1997
1998
Baualtersgruppe in einem gegenüber anderen
Segmenten stärkeren Mietenanstieg niedergeschlagen haben.
Allerdings spricht der zeitliche Verlauf bzw. der
Anstieg der Mieten im Jahr 2003 gegen diese
Hypothese, weil in den Jahren vor 2003 die Verkaufstätigkeit in Berlin eher von Kleinverkäufen an Private und Fusionen städtischer Gesellschaften geprägt war, und große Verkäufe wie
etwa der der GSW an den international agierenden Investor Cerberus erst danach erfolgte.
Darüber hinaus gibt es andere Faktoren, die
diese Entwicklung erklären: so z. B. die Devise
der städtischen Gesellschaften, keine Mietverzichte mehr zu leisten.
Die Ergebnisse der quantitativen Analyse der
Mietenentwicklung in den Fallstädten korrelieren mit den qualitativen Einschätzungen der
lokalen Wohnungsmarktakteure. Sowohl Makler und andere Vermieter (Großeigentümer),
aber auch Mietervereine skizzierten in den
Gesprächen ein Bild, nachdem die Käufer großer Wohnungsbestände „im Markt“ und nicht
„am Markt“ agieren. Eine besondere marktbeherrschende oder marktbeeinflussende Stellung, die über die anderer lokaler Vermieter
hinausginge, wurde weder insgesamt noch für
Teilsegmente (z. B. Bautyp oder ausgewählte Quartiere) konstatiert. Auch außerhalb der
Fallstädte sind im Rahmen der Recherchen
keine Beispiele bekannt geworden, bei denen
die neuen Eigentümer ihre Marktstellung etwa
aufgrund besonderer Knappheiten für eine
überdurchschnittliche
Mietenentwicklung
nutzen bzw. das Tempo der Mietenentwicklung bestimmen konnten.
Anzahl der Verkäufe und Preisentwicklung bei
Eigentumswohnungen
Abbildung 5.5
Nettokaltmiete bei Neuvermietung in Berlin (West) nach Baualter*
Im Folgenden wird der Frage nachgegangen,
ob sich auf den Immobilienmärkten der Fallstädte Auswirkungen der Privatisierungstätigkeit der Käufer großer Portfolios bemerkbar
machen, etwa bei der Anzahl von Kauffällen
oder den Kaufpreisen für in Eigentum umgewandelte Wohnungen. Zum einen ist dabei
die Hypothese zu prüfen, ob es einen Anstieg
der Preise gegeben hat, z. B. weil viele Mieter
aus Angst vor Verdrängung ihre Wohnungen
zu hohen Preisen gekauft haben, was jedoch
aufgrund der oben dargestellten Befunde zur
Privatisierungspraxis eher unwahrscheinlich
ist. Zum anderen ist zu prüfen, ob sich Privatisierungsaktivitäten der Käufer durch ein
erhöhtes Angebot bei Eigentumswohnungen
bzw. über günstige Konditionen für Mieter auf
dem Immobilienmarkt preisdämpfend ausgewirkt haben. Schließlich ist zu prüfen, ob die
€/m2
9,00
8,00
8,00
7,20
6,65
7,00
6,00
6,10
6,00
6,00
5,62
5,60
6,00
4,90
4,90
4,90
4,00
4,00
1999
2000
5,00
5,00
4,00
4,70
4,20
4,00
4,86
5,80
6,20
6,00
6,00
5,50
5,50
5,60
4,60
4,60
4,70
2003
2004
2005
5,00
4,35
4,30
2001
2002
3,00
1995
1996
1997
1998
93
Privatisierungsaktivitäten zu gering oder die
Verkaufskonditionen so marktkonform sind,
dass sich kein wesentlicher Einfluss auf das allgemeine örtliche Preisniveau von Eigentumswohnungen, insbesondere für umgewandelte
Wohnungen, ergibt.
Vergleich zu anderen Städten auf sehr niedrigem Niveau. Der Einfluss der Verkäufe bzw.
der Privatisierungsaktivitäten schlägt sich somit bei den Verkaufszahlen auf dem Kieler
Markt für Eigentumswohnungen nicht offenkundig nieder.
Zunächst wird ein Überblick gegeben, wie stark
sich das Niveau der Verkäufe umgewandelter
Wohnungen in den Fallstädten unterscheidet.
Im Jahr 2005 verzeichneten Leipzig und Bonn
mit 0,56 % bzw. 0,50 % die höchsten Verkaufsquoten umgewandelter Wohnungen (Erstverkäufe) bezogen auf den Wohnungsbestand,
knapp gefolgt von Essen mit 0,48 %. Spürbar
geringer sind die Verkaufs- bzw. Umwandlungsquoten in Frankfurt und Berlin (bei Berlin
Grundbuchumschreibungen, nicht Verkäufe)
mit 0,33 % bzw. 0,30 %. Eine relativ niedrige
Umwandlungsaktivität ist in Kiel mit einer Verkaufsquote von 0,10 % zu verzeichnen. Während bei vier dieser Städte die Verkaufsquote
von 2005 gleichzeitig das Maximum im Zeitraum 2000 bis 2005 darstellt, also aktuell ein
Anstieg gegenüber den Vorjahren stattgefunden hat, verzeichneten zwei Städte in früheren
Jahren Höchststände bei den Umwandlungsaktivitäten: Kiel 2004 mit 0,21 % und Berlin
2000 mit 1,14 %.
Dies wird auch anhand der Preisentwicklung
für Eigentumswohnungen in Kiel deutlich,
wobei hierzu keine Differenzierung nach umgewandelten und sonstigen Eigentumswohnungen (Neubau, Wiederverkäufe), sondern
lediglich eine baujahrsbezogene Unterscheidung vorliegt. Die Preise für Eigentumswohnungen der Baujahre von 1950 bis 1959 und
1960 bis 1974 waren in den letzten zehn Jahren tendenziell rückläufig, Privatisierungen
haben sich somit, sofern überhaupt, nicht in
steigenden, sondern in fallenden Preisen niedergeschlagen.⁸⁰ Eine Ausnahme stellt das Jahr
In Essen hat sich die Zahl der Verkäufe umgewandelter Wohnungen von 1999 bis 2004
auf einem etwa gleichen Niveau von ca. 1 000
Wohnungen bewegt. In 2005 ist die Verkaufszahl spürbar angestiegen, und zwar gegenüber
dem Vorjahr um mehr als die Hälfte (Abbildung 5.6).
In diesem Anstieg der Verkaufszahlen in Essen
dürften sich verstärkte Aktivitäten der verschiedenen privaten Käufer (siehe oben), die erst
jüngst gekauft haben und die die Privatisierung
als Geschäftsmodell verfolgen, niedergeschlagen haben. Leider liegen für Essen keine Informationen zur Kaufpreisentwicklung bei umgewandelten Wohnungen vor, sodass der Einfluss
auf die Preise nicht analysiert werden kann.
Abbildung 5.7 zeigt die Kauffallentwicklung
bei umgewandelten Wohnungen in Kiel. Mit
Ausnahme der beiden Jahre 2000 und 2001
bewegten sich die Verkäufe bis zum Jahr 2004
innerhalb einer Spanne zwischen 178 und 271
Wohnungen. Im Jahr 2005 kam es zu einem
spürbaren Rückgang auf 128. Für Kiel lässt
sich hieraus schließen, dass in Zusammenhang mit den Käufen durch private Investoren
kein auffälliger Anstieg der Verkaufszahlen bei
umgewandelten Wohnungen festzustellen ist.
Zudem bewegt sich (wie oben dargestellt) die
Verkaufsquote umgewandelter Wohnungen im
(80)
Die von einem Kieler Investor
angegebenen realisierten Verkaufspreise von 750 bis 900 €/m² für Wohnungen mit einfacher bis mittlerer Qualität liegen unterhalb der Durchschnittspreise, die für die diesem Bestand am ehesten entsprechende Baualtersklasse 1960
bis 1974 in den letzten Jahren
gezahlt wurde (knapp 1 000 bis
1 100 €/m² in 2001 bis 2004;
2005 Sonderfall).
Abbildung 5.6
Kauffälle bei Eigentumswohnungen in Essen
Anzahl
2.000
1.519
1.500
1.050
1.031
1.000
500
463
383
959
993
298
341
990
956
375
281
468
104
295
248
251
220
150
146
1999
2000
2001
2002
2003
2004
0
Bauvorhaben
Verkäufe Umwandlungen
2005
Weiterverkäufe
Datenquelle: Grundstücksmarktbericht 2006 der Stadt Essen
Abbildung 5.7
Kauffälle bei Eigentumswohnungen in Kiel
Anzahl
700
600
638
661
500
649
555
300
241
264
275
269
223
229
264
565
251
537
271
178
200
100
540
500
400
635
632
592
178
206
127
0
1995
1996
1997
Erstbezug/-verkäufe
1998
1999
128
83
85
62
50
73
41
85
2000
2001
2002
2003
2004
Verkäufe Umwandlungen
117
2005
Weiter-/Zweitverkäufe
Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel
94
2005 bei den Baujahren von 1960 bis 1974 dar,
in dem sich die Preise drastisch erhöht haben.
Allerdings handelt es sich hierbei um einen
Sonderfall, da der Preisanstieg durch dieser
Baualtersgruppe zugeordnete Dachausbauten
bzw. mit Mietgarantien veräußerte vermietete
Eigentumswohnungen verursacht wurde, die
nicht in Zusammenhang mit den Privatisierungsaktivitäten in den verkauften Beständen
stehen (Abbildung 5.8).
(81)
Die von der GSW veröffentlichten Verkaufspreise für Verkäufe
an die Mieter (vorrangiges Privatisierungssegment sind Altbauten) liegen zwischen 1 000
bis 1 200 €/m² (siehe Immobilienzeitung vom 28.07.2005) und
somit etwas unter dem Durchschnittspreis für bezugsfreie
Berliner Altbauwohnungen von
1 300 €/m².
Abbildung 5.9 verdeutlicht, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in
Berlin nach einem Höchststand im Jahr 2000
bis 2005 spürbar zurückgegangen ist, und zwar
etwa auf ein Viertel des Werts von 2000. Dennoch bewegt sich die Umwandlungsaktivität
Abbildung 5.8 Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in Kiel
nach Baualtersklassen
€/m2
2.400
2.200
2.176
2.161
2.055
2.053
1.998
2.000
2.019
1.962
1.842
1.826
1.800
1.600
1.381
1.402
1.400
1.200
1.643
1.565
1.504
1.308
1.275
1.181
1.181
1.372
1.308
1.261
1.258
1.100
1.071
1.049
2001
2002
2003
1.921
1.322
1.269
1.379
1.255
1.205
1.000
1.228
800
1995
1996
1997
1998
1950 bis 1959
1999
2000
1960 bis 1974*
988
2004
2005
ab 1990
* in 2005 Preise inkl. Dachaufbauten, die Baualter des Bestandsgebäudes zugeordnet wurden,
und inkl. WE mit Mietgarantien
Abbildung 5.9
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin
(Grundbuchumschreibungen)
Anzahl Fälle
25.000
21.354
18.449
20.000
18.326
16.824
15.055
14.071
15.000
10.000
9.173
10.549
7.021 6.718
5.582
5.000
0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Datenquelle: Wohnungsmarktbericht 2005 der Investitionsbank Berlin und Bericht des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte 2005/2006
im Vergleich der untersuchten Städte in Berlin
nach wie vor auf hohem Niveau, wenngleich
bei den Werten für Berlin zu berücksichtigen
ist, dass hier Grundbuchumschreibungen und
nicht Verkäufe, die teilweise mit zeitlicher Verzögerung zur Umwandlung und nicht alle umgewandelten Wohnungen betreffend erfolgen,
dargestellt werden. Die im Rahmen der großen
Transaktionen umgewandelten Wohnungen
lassen sich nicht genau beziffern, dürften jedoch nur einen kleinen Teil der hohen Umwandlungszahlen in Berlin ausmachen.
Wie Abbildung 5.10 zeigt, hat sich das hohe Angebot umgewandelter Wohnungen in Verbindung mit der entspannten Wohnungsmarktlage in Berlin dämpfend auf die Entwicklung
der Preise für Eigentumswohnungen niedergeschlagen. Dies trifft insbesondere auf die
Marktsegmente bzw. Baualtersgruppen zu, die
in Berlin eine große Rolle im Zusammenhang
mit großen Transaktionen spielen. So sind die
Preise für umgewandelte Altbauwohnungen
und insbesondere Wohnungen des sozialen
Wohnungsbaus (u. a. 50er und 60er Jahre) seit
vielen Jahren rückläufig. Ein Einfluss der Privatisierungsaktivitäten in Zusammenhang mit
den Transaktionen großer Wohnungsbestände
auf die Preise für umgewandelte Wohnungen
ist auch in Berlin nicht klar zu erkennen, was
angesichts der Größe des Marktes nicht verwundert.⁸¹
Abbildung 5.11 zeigt die Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen der Baujahre
1949 bis 1970 in Frankfurt am Main, wobei
hier mangels Werten zu den umgewandelten
Wohnungen die Preise für alle Eigentumswohnungen dieser Baualtersgruppe dargestellt werden. Es wird jedoch zwischen vermieteten und
unvermieteten Wohnungen unterschieden.
Es wird deutlich, dass auf einem eher angespannten Markt, wie ihn Frankfurt am Main
darstellt, die Preise für vermietete Eigentumswohnungen gegenüber denen von bezugsfreien
Eigentumswohnungen spürbar niedriger liegen, so im Jahr 1999 um ca. 20 % und 2005 um
ca. 15 %. Damit unterscheidet sich Frankfurt
am Main beispielsweise von Kiel mit seinem
eher entspannten Markt, wo die Preise für vermietete Eigentumswohnungen 1996 um 26 %
unter denen von unvermieteten Eigentumswohnungen lagen, mit fortschreitender Entspannung des Marktes haben sich beide Preisniveaus in Kiel inzwischen jedoch sehr stark
angenähert (durch den stärkeren Rückgang bei
unvermieteten Eigentumswohnungen) und
waren beispielsweise 2004 nahezu gleich hoch
(nicht in einer Abbildung dargestellt).
Frankfurt weist bei in den letzten Jahren ebenso wie viele der zuvor dargestellten Fallstädte
rückläufige Preise bei Eigentumswohnungen
auf, und zwar sowohl bei vermieteten als auch
unvermieteten Eigentumswohnungen. Allerdings liegt das Preisniveau aufgrund der Wohnungsmarktlage höher als bei den übrigen
Städten, wenngleich es sich im Rahmen des
Rückgangs diesen angenähert hat. Für vermietete Eigentumswohnungen der Baujahre 1949
bis 1970 wurden im Zeitraum von 2002 bis
2005 im Durchschnitt Preise zwischen 1 290
und 1 430 €/m² erzielt. Dieses Preisniveau wird
etwa auch von Käufern großer Wohnungsportfolios, die Mieterprivatisierung in Frankfurt betreiben, genannt.⁸²
Die Tendenz rückläufiger Preise trifft auch für
Bonn zu, das ebenfalls über einen eher angespannten Wohnungsmarkt verfügt. Dort sind
die Preise für Eigentumswohnungen der Baujahre bis 1959 von 1 350 € pro m² in 2002 auf
1 150 € pro m² in 2005 und bei den Baujahren
von 1960 bis 1969 von 1 400 auf 1 220 € pro m²
zurückgegangen (nicht in einer Abbildung dargestellt).
95
ments liegen. Insofern kann angenommen
werden, dass von den Privatisierungsstrategien der großen Käufer zumindest auf einigen
Märkten gewisse preisdämpfende und den
Trend des allgemeinen Preisrückgangs bei Eigentumswohnungen verstärkende Wirkungen
ausgehen.
5.3 Wirkungen auf das Handeln der
Kommune
Ein weiterer Teil der mit Transaktionen großer Wohnungsbestände verbundenen Befürchtungen bezieht sich auf das Handeln der
Kommunen in den Bereichen Wohnungs- und
Stadtentwicklungspolitik. Die Befürchtungen
beziehen sich insbesondere darauf, dass den
Kommunen im Falle des Verkaufs öffentlicher
bzw. kommunaler Wohnungsunternehmen
Abbildung 5.10
Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in Berlin
€/m2
2.000
1.790
1.800
1.687
1.687
1.738
1.790
Zusammenfassung zu Mieten und Preisen für
Eigentumswohnungen
Insgesamt wird deutlich, dass nicht nur auf
eher entspannten, sondern auch auf eher angespannten Märkten keine klaren Hinweise
zu finden sind, dass von den großen Transaktionen bzw. den Privatisierungsaktivitäten der
Käufer starke Impulse auf die Verkaufszahlen
bei umgewandelten bzw. den gesamten Eigentumswohnungen und deren Kaufpreise ausgehen. Zumindest findet dadurch kein sichtbarer
Anstieg der Preise in diesem Segment statt und
sofern derartige Wirkungen überhaupt bestehen sollten, werden sie von dem rückläufigen
Trend der allgemeinen Preisentwicklung überlagert. Es ist (auch aufgrund der Ergebnisse der
Expertengespräche) eher davon auszugehen,
dass die im Rahmen der Privatisierungsaktivitäten erzielten Preise etwa dem allgemeinen
Marktniveau entsprechen oder vielfach gar
darunter liegen. Dies ergibt sich auch aus den
von vielen privaten Investoren verfolgten bzw.
geäußerten Strategien, durch preisgünstige
Angebote zusätzliche Käuferschichten unter
den Mietern und sonstigen Interessenten zu
erschließen sowie in möglichst kurzer Zeit Privatisierungserfolge zu verzeichnen. Dies wird
auch durch die Beispiele für Verkaufspreise
von Investoren, auf die oben Bezug genommen
wurde, insofern bestätigt, als diese jeweils unter oder allenfalls auf dem Niveau der Durchschnittspreise des vergleichbaren Marktseg-
(82)
Nach Angaben von zwei Investoren wurden in den letzten Jahren (2004/2005) zwischen 1 300
bis 1 400 €/m² bei Mieterprivatisierungen in Frankfurt erzielt.
1.600
1.585
1.687
1.432
1.585
1.400
1.483
1.370
1.329
1.200
1.300
1.176
1.000
1.023
1.023
1.320
1.432
1.023
1.023
990
1.300
1.300
1.110
1.090
910
890
2003
2004
1.240
990
800
600
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2005
Umgewandelte Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus
Umgewandelte Altbauwohnungen bezugsfrei
Umgewandelte Wohnungen in Betonplattenbauten des komplexen Wohnungsbaus
Datenquelle: Wohnungsmarktbericht 2005 der Investitionsbank Berlin
Abbildung 5.11
Mittlerer Preis von Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main Baujahr 1949-1970
nach Vermietung
€/m2
2.000
1.810
1.800
1.776
1.730
1.677
1.677
1.661
1.587
1.600
1.660
1.582
1.580
1.590
1.628
1.450
1.538
1.400
1.455
1.431
1.470
1.470
1.440
1.430
1.426
1.370
1.360
1.290
1.200
1998
1999
insgesamt
2000
2001
vermietet
2002
2003
unvermietet
Datenquelle: Grundstücksmarktberichte der Stadt Frankfurt am Main
2004
2005
96
wichtige Kooperationspartner und Einflussbereiche verloren gehen, wodurch ihr Handeln
und die Verfolgung ihrer Ziele maßgeblich
erschwert wird. Dies betrifft zum einen das
Handeln im Bereich der Quartiersentwicklung
bzw. das Lösen von Aufgaben in Quartieren
mit besonderen baulichen und sozialen Problemlagen, bei denen die Kommunen bei der
Umsetzung eigener Strategien auf die Zusammenarbeit mit Wohnungseigentümern (z. B.
Aufwertung von Beständen) angewiesen sind.
Zum anderen geht es um das Agieren der Kommune im Bereich der sozialen Wohnungsversorgung, wofür sie Kooperationspartner für die
Unterbringung hilfebedürftiger Haushalte bzw.
solcher mit Zugangsproblemen auf dem Wohnungsmarkt benötigt.
Von Kritikern der Verkäufe wird befürchtet,
dass die privaten Käufer von öffentlichen
Wohnungsunternehmen bzw. Wohnungsbeständen aufgrund ihres auf Profitmaximierung
ausgerichteten Handelns kein Interesse haben,
sich als Kooperationspartner der Kommunen
zu geben und sich an Maßnahmen in diesen
Bereichen zu beteiligen. Zusätzlich wird argumentiert, die veräußerten Wohnungsunternehmen hätten zwar aus betriebswirtschaftlicher
Sicht eine geringere Rendite erwirtschaftet als
die neuen Eigentümer, durch die Übernahme
von Aufgaben, die im öffentlichen Interesse
sind und den Kommunen bei der Verfolgung
ihrer sozial-, wohnungsund stadtentwicklungspolitischen Ziele und Aufgaben nutzen,
würden sie zusätzlich eine „Stadt- oder Sozialrendite“ erwirtschaften. Aktuell wird daran
gearbeitet, diese Stadt- und Sozialrendite zu
quantifizieren.⁸³
(83)
Bielka (2006), Freitag (2005),
Schweyen (2005).
(84)
Siehe z. B. Freitag (2005).
(85)
Die Maßnahmen beziehen sich
beispielsweise auf die Bereitstellung von Räumlichkeiten für
soziale Projekte, Beteiligung am
Stadtmarketing und Quartiersaktionen wie die Grafitti-Beseitigung.
(86)
Die aufgekauften Unternehmen verhielten sich damit nicht
anders als andere private Eigentümer mit eher kleineren
Beständen in Quartieren; kooperationsbereit waren in der Regel öffentliche Unternehmen, die
die größten Anbieter im Quartier
darstellten.
(87)
Wermker/Heil (2006), S. 157158.
Stand der Beteiligung an Maßnahmen im
Quartier und Wohnumfeld
Die privaten Käufer bekennen sich in der Regel
zur renditeorientierten Ausrichtung ihrer Investitionen in Wohnungsbestände und sehen die
Beteiligung an stadtentwicklungspolitischen
Maßnahmen in Quartieren, in denen ihre Bestände liegen, nicht als zentrale Aufgabe. Sie
bestätigen mit diesen Aussagen die oben dargestellte Einschätzung von Kritikern der Verkäufe, dass mit einem fehlenden Engagement
der privaten Käufer zu rechnen ist und die Umsetzung von Maßnahmen der Kommunen hierdurch erschwert und zumindest in Frage gestellt wird.⁸⁴ Konkrete Folgen der veränderten
Ausrichtung von Wohnungsunternehmen nach
dem Kauf durch private Investoren lassen sich
bislang jedoch nur schwer ausmachen. Zum
einen wurde von den Käufern, mit denen Gespräche geführt wurden, keine grundsätzliche
Ablehnung gegenüber einer Beteiligung mit
eigenen Ressourcen an Maßnahmen im Quartier oder Wohnumfeld geäußert. Als Bedingung
für eine Beteiligung wurde ein bedeutender
Marktanteil im entsprechendem Quartier mit
dauerhaft für die Vermietung vorgesehenen
Beständen genannt.
Zum anderen lassen sich die Folgen schwer
ausmachen, weil die verkauften Wohnungsbestände eher außerhalb von Problemlagen
bzw. Schwerpunktgebieten der Stadtentwicklung liegen, sodass auch vor dem Verkauf in
der Regel kein ausgesprochenes Engagement
des veräußerten Wohnungsunternehmens
oder quartiersbezogene Kooperationen mit
der Kommune vorlagen. Wo in den Fallstädten
Unternehmen Bestände in Problemquartieren
hatten, ist auch nach dem Verkauf überwiegend
ein fortgesetztes Engagement zu verzeichnen,
weil zum Teil auch von den international agierenden Käufern darin ein Beitrag für die Stabilisierung der Quartiere und eine Investition in
die Vermietbarkeit der eigenen Bestände gesehen wird.⁸⁵
Es gibt durchaus Beispiele für eine Ablehnung
von Kooperationen: So gelang es einer Fallstadt nicht, bei neuen Projekten der sozialen
Quartiersentwicklung die privaten Käufer bzw.
die aufgekauften Unternehmen zur Mitwirkung zu bewegen. In diesem Falle wurde deren
fehlende Mitwirkung von der Stadt jedoch als
nicht sehr problematisch eingeschätzt, weil der
Käufer in den relevanten Quartieren nur einen
geringen Anteil des gesamten Wohnungsbestands besitzt.⁸⁶
Aus diesen Befunden zu bislang eher geringen
feststellbaren Auswirkungen der Verkäufe kann
jedoch nicht geschlossen werden, dass diese
auch künftig bei quartiersbezogenen Maßnahmen nur in geringem Maße auftreten werden.
Die bisherigen Erfahrungen und die Argumentation von privaten Käufern von Wohnungsbeständen sprechen dafür, dass diese zwar prinzipiell offen für quartiersbezogene Maßnahmen
bzw. Kooperationen mit der Kommune sind,
dass für sie jedoch ein positiver Ertrag aus dem
eigenen Engagement für die Vermietbarkeit
der Bestände klar erkennbar sein muss. Insofern ist damit zu rechnen, dass die Beteiligung
an Maßnahmen selektiv erfolgt bzw. erfolgen
wird. Es ist in vielen Fällen daher derzeit noch
zu früh, um die Auswirkungen der Käufe privater Investoren abschließend zu beurteilen.
Ähnlich scheint auch die diesbezügliche Haltung in den Kommunen: leicht skeptisch und
abwartend.⁸⁷
Ansätze für Kooperationsvereinbarungen
Aus den Recherchen und Gesprächen gibt es
Hinweise, dass es für die Kommunen viel versprechend sein könnte, aktiv die privaten Verkäufer zu einer Zusammenarbeit zu bewegen.
Für die Kommunen gibt es nämlich einige Ansatzpunkte, mit privaten Käufern von großen
Wohnungsbeständen zu Kooperationen oder
gar Vereinbarungen zu gelangen. Die Chancen
hierfür dürften in der Regel nicht schlecht sein,
weil nicht nur die Kommunen bei der Verfolgung ihrer Ziele und Aufgaben auf die privaten
Käufer angewiesen sind, sondern auch die
privaten Käufer häufig ein Interesse an einer
guten Zusammenarbeit mit den Kommunen
haben dürften bzw. müssten:
• So sind Käufer, zu deren Geschäftsmodell
die Privatisierung gehört, in der Regel an
einer wohlwollenden Haltung der Kommune bzw. der lokalen Öffentlichkeit gegenüber
den Privatisierungsaktivitäten interessiert,
weil sich auf diese Weise schnellere und größere Privatisierungserfolge erzielen lassen
(vgl. Kapitel 4 Privatisierungsstrategien).
Die Einzelprivatisierung beinhaltet nämlich
stets das Risiko einer Verunsicherung der
Bewohner (z. B. bezogen auf die Seriosität
des Verkäufers bzw. der Kaufangebote, die
Sorge um Verdrängung Nicht-Kaufwilliger/
-fähiger etc.). Negative Meldungen können
dabei den Verkauf der Wohnungen erschweren. Professionelle bzw. größere Privatisierer
informieren daher inzwischen zum Teil vorab die Stadtverwaltung bzw. die lokale Politik
über die angestrebten Maßnahmen und versuchen Akzeptanz bei den lokalen Akteuren
herzustellen. Ein solches Vorgehen ist jedoch
nicht Standard aller privatisierenden Unternehmen und entwickelte sich zum Teil erst
aufgrund von Erfahrungen.
• Des Weiteren sind die privaten Käufer in
Zusammenhang mit geplanten Investitionen auf die Kommune angewiesen, sei
es in Zusammenhang mit der Vergabe von
Fördermitteln oder der Erteilung von Genehmigungen, sei es im Falle von benötigten Informationen zu den Planungen der
Kommune als Hintergrund für die Investitionsentscheidung.
• Darüber hinaus verfügen viele der von privaten Käufern gekauften Wohnungen über
öffentlich-rechtliche Bindungen bzw. über
Benennung- oder Besetzungsrechte der
Kommune, sodass Fragen der Freistellung
von Wohnungen oder des praktischen Umgangs mit Benennungs- oder Besetzungsrechten auch für sie von großer Bedeutung
97
sein dürften. Ähnliches gilt für private Käufer, deren Bestände in Sanierungs- oder Satzungsgebieten liegen.
• Schließlich kann für die privaten Investoren, wie bereits oben dargestellt, eine Zusammenarbeit mit der Kommune und anderen lokalen Akteuren bei der Entwicklung
und Vitalisierung von Quartieren unmittelbar
Verbesserungen in den eigenen Wohnungsbeständen bezogen auf die Vermietung und
die Ertragslage mit sich bringen.
Es wird deutlich, dass auch private Käufer in
vielen Situationen auf eine gute Zusammenarbeit und ein allgemeines Wohlwollen der
Kommune angewiesen sein können. Es widerspricht daher keinesfalls dem Prinzip der
Renditemaximierung, auf lokaler Ebene strategische Allianzen einzugehen und mit öffentlichen Partnern zu kooperieren.
Dass solche Kooperationen nicht nur informeller Natur sein müssen, sondern auch in
schriftliche Vereinbarungen münden können,
lässt sich anhand des Beispiels der Stadt Dortmund verdeutlichen, die mehrere quartiersbezogene Vereinbarungen mit örtlichen Eigentümern bzw. privaten Käufern geschlossen hat.⁸⁸
Erstmalig im Jahr 2000 wurde eine Kooperationsvereinbarung zwischen einem privatisierenden Unternehmen, lokalen Mietervereinen
und der Stadt Dortmund abgeschlossen, die
Zusagen zum Kündigungsschutz über das gesetzliche Maß hinaus vorsah (insbesondere
lebenslanges Wohnrecht für Ältere, Ausschluss
Eigenbedarfskündigung für zehn Jahre). Zum
Teil wurden bei weiteren Fällen - sofern für
die Weiterentwicklung des Quartiers relevant auch Grundsätze für die Modernisierung von
Teilbeständen (Mietentwicklung, Erhaltung
Erscheinungsbild etc.) sowie zur Neubebauung vereinbart. Die Vereinbarungen umfassten
eher kleinere, überschaubare Siedlungseinheiten mit wenigen hundert Wohnungen.⁸⁹
Vereinbarungen wurden sowohl mit traditionellen Bestandshaltern, die in das Privatisierungsgeschäft einstiegen, als auch mit deutschen und internationalen Käufern von Wohnungsbeständen abgeschlossen. Insgesamt
wurden elf Vereinbarungen unterzeichnet.
Die Vereinbarungen sind zwar rechtlich nicht
verbindlich, wurden jedoch bislang durchweg
eingehalten.
Nicht nur das dargestellte Beispiel Dortmund,
sondern weitere im Rahmen der Recherchen
und Expertengespräche bekannt gewordene
Beispiele aus Schleswig-Holstein und Berlin
zeigen, dass die Kommunen zu Vereinbarungen oder Absprachen mit privaten Käufern
(88)
Die Darstellung zu den Dortmunder
Kooperationsvereinbarungen beruht auf der
Auswertung vorliegender Vereinbarungen, Expertengesprächen mit Vertretern der Stadt
sowie den Ausführungen von
Böhm/Neuhaus (2005).
(89)
In Dortmund gab es keinen lokalen großen Einzelverkauf. Die
Wohnungsbestände wurden im
Rahmen regionaler oder überregionaler Pakete veräußert.
98
kommen können, insbesondere wenn sie aufgrund bestimmter Konstellationen aus einer
Position der Stärke bzw. nach dem „Prinzip
des Wiedersehens“ verhandeln können.⁹⁰ In
diesen Fällen führte das Interesse der privaten
Käufer an einer zügigen im Ermessen der Kommune liegenden Entscheidung in anderen Bereichen dazu, dass Vereinbarungen über eine
sozialverträgliche oder gewünschte Form der
Modernisierung⁹¹ getroffen wurden.
Für das Handeln auf der lokalen Ebene ist
nicht nur von Bedeutung, dass Kooperationen
oder Vereinbarungen zwischen Kommunen
und privaten Käufern zustande kommen.
Einige der öffentlichen oder kommunalen
Unternehmen, aber auch der industrieverbundenen Unternehmen, waren vor ihrem
Verkauf in wohnungswirtschaftliche Netzwerke, Arbeitsgemeinschaften oder Dialogrunden eingebunden.⁹² Auch hier zeigt sich,
dass die privaten bzw. internationalen Käufer
sich nicht völlig selbstverständlich aus diesen
Strukturen herausbewegen. Diese Tendenz ist
auch auf Landes- bzw. Bundesebene festzustellen: Wohnungsunternehmen, die vor dem
Verkauf Mitglied im Gesamtverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e. V. (GdW) bzw. seiner Landesverbände waren, bleiben in der Regel Mitglied. Die „Global
Player“ auf dem deutschen Wohnungsmarkt
verfolgen demnach offenbar nicht die Strategie
des „Lonesome Players“, sondern bewegen sich
in vorhandenen Strukturen.
Maßnahmen des Stadtumbau Ost
(90)
Z. B. Freistellung bezogen auf
die Fehlbelegungsabgabe, Lage
im Sanierungsgebiet oder einem
Satzungsgebiet.
(91)
Z. B. bezogen auf die Ausführung der Modernisierung, die
Gestaltung der Gebäude und
Art der Beratung der Mieter.
(92)
Z. B. der Essener Wohnungsunternehmen, siehe Pieper
(2005).
(93)
Siehe IfS (2004).
(94)
Siehe auch Immobilienzeitung
vom 11.05.2006: „Hure des
Marktes“ setzt auf „Aldi-Wohnen“.
Im Rahmen der Untersuchungen wurde auch
der Frage nachgegangen, welche Folgen der
Transaktionen großer Wohnungsbestände bei
Maßnahmen des Stadtumbau Ost auftreten.
Der Stadtumbau Ost zielt innerhalb der Städte
auf die Aufwertung und den Rückbau ausgewählter Bestände und erfordert eine weitgehende Kooperation zwischen den Wohnungsmarktakteuren. Die Kommunen verfolgen
diese Ziele auf Grundlage ihrer Stadtentwicklungskonzepte sowie der Förderung von Stadtumbaumaßnahmen. Kooperanten seitens der
Wohnungswirtschaft sind beim Stadtumbau
vor allem kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen und nur selten
rein private Unternehmen wie z. B. Zwischenerwerber.⁹³
Aufgrund der wenigen bzw. erst jüngst erfolgten
Transaktionen großer Wohnungsbestände in
Ostdeutschland sind die damit in Zusammenhang stehenden Erfahrungen zum Stadtumbau
Ost eher gering. Auf der Basis der vertiefenden
Untersuchungen zu Leipzig und Gera sowie
von zwei im Rahmen der Expertengespräche
erörterten Verkäufen in Berlin-Ost lassen sich
jedoch die im Folgenden dargestellten Tendenzen der Kooperationsbereitschaft ableiten.
Hinsichtlich der Ausrichtung der Kooperation
ist zu unterscheiden zwischen dem Kauf von
Beständen mit Aufwertungsbedarf und Beständen mit potenziellen Rückbauobjekten. In Berlin und Leipzig wurden sowohl Plattenbauten
als auch Altbauten verkauft, die aus Sicht der
Kommune aufgewertet werden sollten und bei
denen der Käufer Aufwertungen durchführte
bzw. aktuell vorbereitet. Die Maßnahmen
wurden bzw. werden weitgehend eigenständig vom Eigentümer durchgeführt bzw. die
Zusammenarbeit beschränkt sich auf wechselseitige Informationen über die generellen
Ziele. Von kommunaler Seite wird auch kein
höherer Bedarf der Zusammenarbeit gesehen,
die Aufwertungsstrategie wird als Chance für
die Umsetzung kommunaler Ziele angesehen
und es werden keine besonderen Konflikte
aus der Aufwertung erwartet (hoher Leerstand
bzw. alternative, günstige Wohnungsangebote
im Quartier vorhanden).
Bei Beständen mit Rückbaupotenzial sind unterschiedliche Erfahrungen zu verzeichnen. In
Leipzig erwarb ein Käufer, dessen Strategie es
ist, in Ostdeutschland unsanierte Bestände mit
hohen Leerständen bzw. potenzielle Abrissobjekte aufzukaufen und diese nach einfacher
Instandsetzung mit niedrigen Mieten zu vermieten⁹⁴, vergleichsweise kleine Bestände (500
Wohnungen). Der Eigentümer ist ähnlich wie
viele Zwischenerwerber der 90er Jahre nicht für
Abstimmungen zugänglich (z. B. zum Rückbau von Teilbeständen oder zur Aufwertung
etc.). Die erfolgreiche Billig-Vermietung wird
seitens der Stadt wegen der Verschiebung von
Leerständen im Quartier und der daher (noch)
schwierigeren Abstimmung von Rückbauobjekten mit rückbauwilligen Eigentümern als
problematisch angesehen. Größere Wohnungsanbieter in Leipzig sehen den Kauf angesichts
der geringen Größenordnung zwar lediglich als
Besetzung eines Nischensegments und daher
als wenig problematisch für den Stadtumbau
insgesamt an, jedoch würde man keine Bestände an vergleichbare Käufer veräußern.
In Gera wurden 2002 bzw. 2003 im Rahmen des
Verkaufs der zwei kommunalen Unternehmen
an die Stadtwerke und an eine Bank, die sich
im Eigentum des Landes Bayern befindet, sowohl Bestände mit Aufwertungsbedarf als auch
Rückbauobjekte verkauft. Grundsätzlich folgen die Unternehmensstrategien beider Käufer den stadtentwicklungspolitischen Zielen
(Konzentration der Aufwertung auf die Innen-
stadt/Altbaubestände, Reduzierung Plattenbaubestand), da darin das Potenzial für einen
langfristig wirtschaftlichen Bestand gesehen
wird.⁹⁵ Seitens der Stadt wurden Rückbauziele
nur beim Verkauf des einen Unternehmens an
die Bank vertraglich festgeschrieben, wobei
die Rückbauzusage an die Förderfähigkeit der
Maßnahmen gebunden war, beim Verkauf an
die Stadtwerke wurde das Verbleiben im kommunalen Verfügungsbereich als ausreichend
angesehen. In der bisherigen Umsetzung blieben die realisierten Rückbaumaßnahmen hinter den Zielen der Stadtentwicklungsplanung
zurück; dies wird seitens der Stadt jedoch
nicht auf mangelnde Mitwirkungsbereitschaft
der Käufer, sondern auf die nicht ausreichend
vorhandenen Fördermittel zurückgeführt.⁹⁶
Die Rückbauaktivität ist aktuell bei dem an die
Bank verkauften Unternehmen höher als beim
im Eigentum der Stadtwerke befindlichen Unternehmen; der Unterschied ist jedoch aus
Sicht der Stadt auf einmalige organisatorische
Veränderungen (u. a. Führungswechsel) zurückzuführen bzw. kein struktureller Unterschied.
Insgesamt ergaben sich bislang wenige negative Folgen aus den Transaktionen großer
Wohnungsbestände für die Verfolgung der
Ziele des Stadtumbaus Ost. Wo diese auftraten,
beispielsweise bei der dem Stadtumbau entgegenlaufenden Strategie, für den Rückbau geeignete Objekte mit Neumietern zu füllen, sind
die Größenordnungen relativ gering. Bei den
größeren Verkäufen ist bisher zwar keine enge
Kooperation, aber doch ein den Stadt-UmbauZielen entsprechendes Vorgehen der Käufer zu
verzeichnen, weil Zielgleichheit mit der Gesamtstrategie der Stadt besteht (insbesondere
bei Aufwertungen oder gefördertem Abriss),
weil Vertragsklauseln den Käufer bezogen auf
die Ziele des Stadtumbaus binden oder weil es
sich um einen innerkommunalen Verkauf handelt, sodass die Kommune weiterhin Einfluss
auf das Wohnungsunternehmen besitzt. Allerdings steht, was die Folgen der Transaktionen
sehr großer Wohnungsbestände für den Stadtumbau angeht, die Nagelprobe erst noch an: Es
bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen sich
bei Komplettverkäufen von kommunalen Beständen an international agierende Käufer wie
etwa in Dresden (Verkauf der Woba an Fortress) auf den Stadtumbau Ost ergeben und wie
sich die Kooperation zwischen der Stadt und
dem neuen Eigentümer abseits aller vertraglicher Regelungen in der Praxis darstellt. Die
im Rahmen dieser Studie untersuchten und
oben dargestellten Beispiele sind, was das Ausmaß möglicher Folgen angeht, im Vergleich zu
dem Verkauf in Dresden eher bescheiden.
99
Soziale Wohnungsversorgung
Die soziale Wohnungsversorgung ist ein weiteres wichtiges Handlungsfeld der Kommunen, das durch die Transaktionen großer
Wohnungsbestände und insbesondere durch
Verkäufe kommunaler Unternehmen an private Käufer betroffen ist. Um die Auswirkungen
näher zu beleuchten, soll vorab ein Überblick
gegeben werden, wie sich die Rahmenbedingungen für die Kommunen bei der sozialen
Wohnraumversorgung in den letzten Jahren
entwickelt haben und welche Entwicklungen
künftig erwartet werden können.
Verkauf kommunaler Bestände im Kontext der
sozialen Wohnraumversorgung
In den letzten Jahren hat die Zahl der gebundenen Sozialwohnungen und der den Kommunen für die soziale Wohnungsversorgung
zur Verfügung stehenden Wohnungen mit
Benennungs- bzw. Belegungsrechten spürbar abgenommen. Diese Entwicklung soll im
Folgenden anhand von Beispielen aus dem
Kreis der Fallstädte verdeutlicht werden. Kiel
verfügte Ende der 90er Jahre noch über rund
13 500 Benennungsrechte, bis 2005 ist die Zahl
auf rund 10 700 zurückgegangen. Es stehen
demnach inzwischen weitaus weniger Wohnungen zur Verfügung, auf die die Stadt bei der
sozialen Wohnungsversorgung (hilfebedürftige
Haushalte, Probleme des Zugangs zum Wohnungsmarkt) zurückgreifen kann als noch vor
einigen Jahren (Abbildung 5.12).
Wie die Abbildung auch zeigt, ist die Zahl der
von der Stadt vermittelten Wohnungen (pro
1 000 Einwohner) in den letzten Jahren ebenfalls spürbar zurückgegangen (von 6,9 auf 4,1),
was jedoch nicht nur vor dem Hintergrund der
gesunkenen Zahl von Benennungsrechten,
sondern auch vor dem Hintergrund des entspannten Wohnungsmarktes in Kiel zu sehen
ist. Dies wird unter anderem daran deutlich,
dass die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte (pro 1 000 Einwohner) aktuell weitaus
niedriger liegt als noch Mitte der 90er Jahre, da
sich offenbar mehr Haushalte ohne Hilfe der
Kommune mit einer Wohnung versorgen konnten. Das Verhältnis von Wohnungssuchenden
zu vermittelten Wohnungen hat sich trotz des
Rückgangs der Vermittlungen dadurch gegenüber Mitte der 90er Jahre verbessert.
Der Vergleich mit der Situation Mitte der 90er
Jahre, als in Kiel noch ein eher angespannter
Wohnungsmarkt zu verzeichnen war, verdeutlicht, dass das derzeitige günstige Verhältnis
von Wohnungssuchenden zu Vermittlungen
insbesondere auf die entspannten Marktver-
(95)
Die Wirtschaftlichkeitsanalyse
eines Käufers basierte - nach
Angaben der verkaufenden
Stadt - auf dem Szenario sinkender Leerstände durch Reduzierung des eigenen Wohnungsbestands und des gesamten
Bestands in der Stadt.
(96)
Zur hohen Bedeutung der Förderung für die Umsetzung von
Rückbaumaßnahmen
siehe
IfS (2004), S. 26. Hinter den
Rückbauzielen zurückbleibende
Abrissquoten verzeichnen auch
andere ostdeutsche Städte,
siehe z. B. Stadt Halle/Saale
(2006), S. 55.
100
hältnisse zurückzuführen ist. Aus den Expertengesprächen wurde jedoch auch deutlich,
dass sich die verbesserte Situation nur auf die
Masse der Wohnungssuchenden bezieht, nicht
jedoch auf den harten Kern der Wohnungssuchenden bzw. soziale Gruppen mit großen Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt.
Der Verkauf des kommunalen Wohnungsbestands wirkte sich in Kiel unterschiedlich auf
die Vermittlung von Haushalten durch die
Kommune aus. Zum einen wirkte sich der Verkauf insofern negativ auf die Vermittlungen
aus, als Problemmieter (Mietschuldner, Süchtige, auffälliges Verhalten etc.) von dem Unternehmen nunmehr nicht mehr als Mieter
übernommen werden. Zum anderen konnte
(97)
Zum Zeitpunkt des Verkaufs
des kommunalen Wohnungsunternehmens waren von den
rund 11 000 Wohnungen für
über 40 % Belegungsrechte formal gesichert (für weitere 20 %
bestanden Benennungsrechte
aufgrund freiwilliger Maßnahmen des Unternehmens).
Abbildung 5.12
Entwicklung der Benennungsrechte, wohnungssuchenden Haushalte und
der vom Wohnungsamt vermittelten Wohnungen in Kiel
Anzahl
14.000
13.440
13.250
13.495
13.402
13.486
Haushalte pro 1.000 Ew.
30
13.000
25
12.070
12.000
20
11.400
11.000 11.000
10.700
13,1
13,3
11,7
10.000
6,0
6,7
6,2
8,6
6,9
4,4
6,2
4,8
6,1
8,9
7,4
8,4
5,7
5,2
4,8
6,7
15
10
5,3
5,2
4,1
8.000
5
0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
wohungssuchende Haushalte (Antragsteller) pro 1.000 Einwohner
vermittelte Wohnungen pro 1.000 Einwohner
WE mit Benennungsrecht (teilweise Belegungsrecht)*
* WE mit Benennungs-/Belegungsrecht;
in der Praxis wird jedoch nur Benennungsrecht ausgeübt
Datenquelle: Wohnungsmarktbeobachtungssystem Schleswig-Holstein; Angaben Stadt Kiel
Abbildung 5.13
Entwicklung der wohnungssuchenden und der von der Stadt
vermittelten Haushalte in Bonn
Anzahl
5.000
4.500
3.500
3.850
3.844
4.000
3.302
3.165
4.110 4.109
3.714
3.532
3.327
3.556
3.509
3.042
3.000
2.820 2.736
2.982 3.033
3.187
2.500
2.000
1.418
1.000
500
2.376
2.130 2.046
1.500
995
868
971
1.564
2.044
1.724
1.446 1.404
1.848
1.601 1.630 1.580
953
0
1989
1991
1993
1995
Wohnungssuchende Haushalte
Datenquelle: Stadt Bonn, Amt 50
1997
1999
2001
2003
Vermittelte Wohnungen/Haushalte
2005
die allgemeine Vermittlung von hilfebedürftigen Haushalten (z. B. niedrige Einkommen,
Transfergeldempfänger etc.), die nicht zum
harten Kern der Problemmieter zu rechnen
sind, an das Wohnungsunternehmen erfolgreich fortgesetzt werden, indem an die frühere
Praxis der Kooperation mit dem Unternehmen
angeknüpft wurde. Hierfür wirkte sich günstig
aus, dass umfangreiche Teile der verkauften
Bestände Belegungs- bzw. Benennungsrechten
unterliegen⁹⁷, mit denen im Rahmen der kooperativen Vermittlung von Wohnungssuchenden flexibel und für beide Seiten vorteilhaft
umgegangen wurde. Zudem bestand auf Seiten
des Unternehmens weiterhin ein grundsätzliches Interesse an der Vermittlung von Mietinteressenten durch die Kommune, u. a. um bei
entspannter Wohnungsmarktlage einen hohen
Vermietungsstand zu erreichen.
Wie schnell sich eine solch relativ günstige Situation aufgrund eines entspannten Wohnungsmarkts im Falle einer Wiederanspannung ändern kann, lässt sich sehr gut anhand des Beispiels Bonn nachvollziehen. Dort war die Zahl
der wohnungssuchenden Haushalte von Mitte
der 90er Jahre bis 2000 aufgrund nachlassender
Anspannung auf dem Wohnungsmarkt stark
rückläufig (von 4 110 auf 2 820). In der gleichen
Zeit stieg die Zahl der Vermittlungen durch die
Stadt (von 1 446 auf 2 376) spürbar an, sodass
sich ein nahezu ausgeglichenes zahlenmäßiges
Verhältnis zwischen Wohnungssuchenden und
Vermittlungen ergab (Abbildung 5.13).
In diese günstige Phase fiel die Überlegungsund Entscheidungsphase für den Verkauf der
städtischen Wohnungen an einen privaten
Investor in Bonn (siehe oben). Hierdurch wurden die Argumente derer, die künftig dauerhaft
einen geringen Bedarf an städtischen Wohnungen sahen, gestärkt.
In der Folgezeit ging, wie Abbildung 5.13 ebenfalls zeigt, die Schere zwischen Wohnungssuchenden und Wohnungsvermittlungen wieder stark auseinander und die Zahl von Wohnungssuchenden und Vermittlungen hat sich
bis 2005 jeweils wiederum weitgehend dem
Niveau von Mitte der 90er Jahre angenähert.
Ausschlaggebend für diese Entwicklung war sicherlich in erster Linie die verstärkte Anspannung des Bonner Wohnungsmarkts. Zusätzlich
dürfte sich in gewissem Maße der Rückgang der
gebundenen Sozialwohnungen, der in Bonn
seit vielen Jahren zu beobachten ist, niedergeschlagen haben. Jedenfalls hat sich die Zahl der
wohnungssuchenden Haushalte, die auf 1 000
gebundene Sozialmietwohnungen in Bonn
kommen, in den letzten Jahren spürbar erhöht:
von 205 Haushalten in 2001 auf 264 Haushalte
Es wird deutlich, dass sich für die Kommunen
in den letzten Jahren aufgrund der Entspannungstendenzen auf vielen Wohnungsmärkten
zum Teil eine Entlastung bei der sozialen Wohnungsversorgung ergeben hat. Künftig werden
sich jedoch die Rahmenbedingungen für die
Kommunen verschlechtern, weil die Zahl der
13.558
13.294
13.714
13.661
13.715
13.319
13.933
14.000
13.814
14.582
380
14.065
15.851
15.292
16.000
Wohnungssuchende
15.804
18.000
16.073
Sozialwohnungen
15.871
Ein wesentlicher Grund hierfür ist, dass bei den
frühen Förderjahrgängen der 50er und 60er
Jahre nunmehr für die letzten Wohnungen die
planmäßige Tilgung der öffentlichen Darlehen
und damit der Wegfall der Bindungen ansteht.
Ein weiterer Grund liegt in der in der Vergangenheit vielfach von den Eigentümern vorgenommenen vorzeitigen Rückzahlung der öffentlichen Darlehen, die trotz der zehnjährigen
Nachwirkungsfrist in der Regel zu einem vor
der regulären Tilgungszeit liegenden Bindungswegfall führen. Die Verhältnisse sind aufgrund
der unterschiedlichen Förderbestimmungen
sowie der unterschiedlichen Anzahl und förderjahrgangsspezifischen Zusammensetzung
der geförderten Wohnungen von Land zu Land
und von Kommune zu Kommune unterschiedlich. Kiel ist jedoch kein Einzelfall, vielmehr haben viele deutsche Städte derzeit und künftig
einen erheblichen Rückgang der gebundenen
Sozialwohnungen zu verzeichnen, so auch
Berlin. Dort wird die Zahl der belegungsgebundenen Wohnungen, nachdem bereits in der
Vergangenheit ein erheblicher Rückgang zu
verzeichnen war, (die Schaffung weiterer Belegungsbindungen ausgeklammert) von 2005
bis 2015 um ca. 117 000 Wohnungen bzw. ein
Drittel zurückgehen (Abbildung 5.16).
(98)
Nur 1 % der Bestände unterlagen zum Verkaufszeitpunkt Bindungen; der Investor führte später geförderte Modernisierungen
durch, wodurch für rund weitere
12 % Belegungsbindungen entstanden.
Abbildung 5.14
Entwicklung der gebundenen Sozialmietwohnungen und der wohnungssuchenden
Haushalte pro 1 000 gebundene WE in Bonn
15.808
Künftig wird die soziale Wohnungsversorgung
für die Kommunen dadurch erschwert, dass
die Zahl der gebundenen Sozialmietwohnungen spürbar zurückgehen wird. Dies lässt
sich anhand des Beispiels von Kiel verdeutlichen, wo von 2004 bis 2008, also innerhalb
von vier Jahren, 36 % der gebundenen Sozialmietwohnungen aus der Bindung fallen (Abbildung 5.15).
gebundenen Wohnungen bzw. die den Kommunen zur Verfügung stehenden Belegungsund Besetzungsrechte zurückgehen werden,
und zwar insbesondere in den Baualtersgruppen, die in besonders hohem Maße von Transaktionen großer Wohnungsbestände betroffen waren. Zudem ist, wie das Beispiel Bonn
verdeutlichte, bei einer Wiederanspannung
des Wohnungsmarktes mit einer zusätzlichen
Erschwernis für die Kommunen zu rechnen,
ihren Aufgaben bei der kommunalen Wohnungsversorgung nachzukommen. Welche
weiteren Auswirkungen für die Kommunen aus
den Transaktionen großer Wohnungsbestände
zu erwarten sind, wird im Folgenden thematisiert.
15.720
pro 1 000 gebundene Wohnungen in 2006. Des
Weiteren standen nach dem Verkauf in 2002 die
rund 2 500 Wohnungen, die zuvor den Pool der
Wohnungen für sozial Schwächere auch ohne
Bindungen wegen der direkten kommunalen
Verfügungsgewalt faktisch erhöhten, fast gänzlich nicht mehr für Zielgruppen der sozialen
Wohnungsversorgung zur Verfügung.⁹⁸ Die
Lage bei der sozialen Wohnungsversorgung hat
sich somit seit dem Verkauf der kommunalen
Wohnungen in Bonn spürbar angespannt und
die Chancen der Vermittlung von Wohnungssuchenden für die Kommune erheblich verschlechtert (Abbildung 5.14).
101
330
12.000
282
10.000
269
8.000
243
6.000
4.000
210
200
210
264
280
264
255
243
235
220
220
218
221
230
206 205
2.000
0
180
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
gebundene Sozialmietwohnungen (öffentlich gefördert)
Wohnungssuchende pro 1.000 gebundene Sozialmietwohnungen
Datenquelle: Stadt Bonn, Amt 50
Abbildung 5.15
Entwicklung der Zahl der gebundenen Sozialwohnungen in Kiel bis 2015
Wohnungen
12.000 10.659
9.486
10.000
8.695
7.209
8.000
6.855 6.848 6.524
6.483 6.483 6.476 6.461 6.348
6.000
4.000
2.000
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Basis 2004: Wohnungen 1. bis 3. Förderweg/vereinbarte Förderung; inkl. Wohnungen in der
Nachwirkungsfrist; Prognose (ab 2005): auslaufender 1. Förderweg (einschl. Wohnungen in
Nachwirkungsfrist); ohne Auslaufen 3. Förderweg und ohne weitere Bindungen
Datenquelle: Investitionsbank Schleswig-Holstein
102
Auswirkungen der Transaktionen auf die
soziale Wohnungsversorgung
(99)
Die Verkäufer der Wohnungsbestände haben zum Teil erhebliche Darlehensablösungen seit
Mitte der 90er Jahre vorgenommen, sodass sich bedeutende
Teile der preisgebundenen Bestände bereits in der Nachwirkungsfrist befinden.
(100)
Beispielsweise werden in Kiel
auch formelle Belegungsrechte
wie Benennungsrechte behandelt (Dreier-Vorschlag), zugleich
sind die Eigentümer bereit, nach
Auslaufen von Bindungen Benennungsrechte einzuräumen.
In Bonn wurden mit einzelnen
Vermietern finanzielle Erstattungen für die Übernahme von
Mietern auf Vorschlag der Kommune vereinbart.
(101)
Ein Kooperationsvertrag existiert
beispielsweise in Lübeck.
werden sich erst nach und nach in vollem Umfang auf das Handeln der Kommunen im Bereich der sozialen Wohnungsversorgung auswirken. Dies liegt darin begründet, dass Teile
der von privaten Investoren gekauften Wohnungsbestände Sozialbindungen unterliegen
bzw. die Kommunen über Benennungs- bzw.
Besetzungsrechte verfügen. Diese Bestände
stehen auch nach deren Verkauf den Kommunen weiterhin zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben bei der sozialen Wohnraumversorgung
zur Verfügung. Nach den Ergebnissen der Expertengespräche gibt es in diesem Zusammenhang keine offenkundigen Bestrebungen der
privaten Käufer, sich in großem Umfang aus
diesen Verpflichtungen zu lösen. Allerdings
werden in den kommenden Jahren umfangreiche Bestände ohnehin aus der Bindung fallen sowie Benennungs- und Besetzungsrechte
enden. Der Grund hier für ist, dass bereits über
viele Jahre vor dem Verkauf der Wohnungen
von den Voreigentümern in erheblichem Maße
öffentliche Darlehen vorzeitig zurückgezahlt
wurden und die Nachwirkungsfrist bei diesen
Wohnungen in wenigen Jahren ausläuft.⁹⁹
In vielen deutschen Kommunen ist die Praxis
der sozialen Wohnungsversorgung davon geprägt, dass nicht alleine auf formell bestehende Benennungs- und Belegungsrechte zurückgegriffen wird, sondern dass versucht wird, mit
den Eigentümern zu für beide Seiten akzeptablen Verfahren bei der Belegung von Wohnungen mit unterstützungsbedürftigen Mie-
Abbildung 5.16
Entwicklung des belegungsgebundenen Bestands* in Berlin bis 2015
Wohnungen
600.000
512.963
500.000
360.104
400.000
300.000
351.770
357.228
287.600
200.000
234.400
tern zu gelangen.¹⁰⁰ In vielen Kommunen wird
dies informell gehandhabt, in einigen bestehen
Kooperationsverträge.¹⁰¹ Dieses auf dem Prinzip des „Gebens und Nehmens“ beruhende
Verfahren, das insbesondere auf den Umgang
mit „Problemmietern“ bzw. auf die Vermeidung der Konzentration sozialer Problemgruppen zielt, bringt sowohl für die Kommunen
als auch für die Vermieter Vorteile. Sowohl
aus diesem Grunde, aber auch weil die Zahl
formeller Bindungen und Belegungsrechte
schwindet, sind die Kommunen in der Praxis
der sozialen Wohnungsversorgung in hohem
Maße auf Kooperationen mit Vermietern angewiesen, insbesondere bezogen auf den harten
Kern der hilfebedürftigen bzw. schwer vermittelbaren Mieter. Diese Rolle nahmen bislang
insbesondere kommunale Wohnungsunternehmen, aber teilweise auch sonstige am Ort
tätige große Vermieter wie ehemals gemeinnützige bzw. industrieverbundene Wohnungsunternehmen ein.
Wie bereits oben dargestellt, werden von privaten Investoren bzw. verkauften Wohnungsunternehmen nach eigenem Bekunden auf
entspannten Wohnungsmärkten Wohnungssuchende mit niedrigen Einkommen bzw. Transfereinkommen durchaus als Mieter akzeptiert
und auf angespannten Märkten besteht diese
Bereitschaft zum Teil. „Problemmieter“ werden jedoch verstärkt generell als Mieter ausgeschlossen, sowohl was Mietschuldner als auch
was sonstige Fälle mit auffälligem Verhalten
(Störer, Beschädigungen, Vermüllung etc.) angeht. Auch private Käufer, die auf entspannten
Märkten über Mietensenkungen eine gezielte
Leerstandssenkung betreiben, übernehmen in
schwer vermietbare Bestände keine „Problemmieter“. Die Vermittlung solcher Mieter durch
die Kommune wird nach einem Verkauf kooperierender Wohnungsunternehmen durch
die veränderte Haltung der neuen Eigentümer
erheblich erschwert. Im Bereich der sozialen
Wohnungsversorgung macht sich daher der
Verlust eines wichtigen Kooperationspartners
nach dem Verkauf eines kommunalen oder
sonstigen kooperierenden Wohnungsunternehmens an einen privaten Investor für die
Kommunen meist spürbar bemerkbar.
100.000
0
1995
1997
1999
Ist-Bestand
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
Voraussichtlicher Bestand
* Belegungsbindungswohnungen (BelBindG) und Sozialwohnungen (WoBindG)
Datenquelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin
2015
5.4 Überblick über die bislang
feststellbaren Auswirkungen
Einen Überblick über die bisher feststellbaren
Auswirkungen der Transaktionen großer Wohnungsbestände gibt Tabelle 5.10.
103
Tabelle 5.10
Überblick über bisher feststellbare Auswirkungen großer Transaktionen
Eher entspannte Märkte
Eher angespannte Märkte
Zustand/Substanzerhalt
- Modernisierungen vor Einzelprivatisierung
eher selten umfangreiche Maßnahmen
häufiger umfangreiche Maßnahmen
- Instandsetzung vor Einzelprivatisierung
häufig Grundinstandsetzung
häufig Grundinstandsetzung
- Umfangreiche Modernisierungen (außerhalb Privatisierung)
selten umfangreiche Maßnahmen (eher
kommunale Bestände)
teilweise umfangreiche Maßnahmen (kommunale Bestände)
- Vernachlässigung laufender Instandhaltung
teilweise (vielfach schwer einschätzbar)
teilweise (vielfach schwer einschätzbar)
- Sichtbarer Instandhaltungsstau seit Verkauf
sehr selten
sehr selten
Veränderung des Leerstands
häufig Rückgang
häufig Rückgang
- durch allgemeine Mietanhebung
insgesamt gering, starke Erhöhung
Einzelfälle
häufiger Erhöhung
- durch Anhebung bei Modernisierung
gering, da Maßnahmen selten
häufiger Erhöhung
- durch Senkung Miete (Bestand/Neuvermietung)
Einzelfälle
nein
- durch Mietanhebung
Einzelfälle
eher selten
- durch Modernisierungsmaßnahmen
Einzelfälle
eher selten
- durch Privatisierung
Einzelfälle
Einzelfälle
- Transferzahlungsempfänger
sehr selten
eher selten
- Schuldnerhaushalte
in der Regel
in der Regel
- “Problemmieter“
in der Regel
in der Regel
Starke Veränderung der Bewohnerstruktur
so gut wie nicht
so gut wie nicht
Eintreiben Mietschulden/Räumungen
in der Regel
in der Regel
- Angebot des Kaufs der Wohnung an Mieter
in der Regel
in der Regel
- Kauf durch Mieter in der Praxis
überwiegend
überwiegend
- Stabilisierung Bewohnerschaft
in der Regel der Fall
in der Regel der Fall
Mehr Kundenorientierung/ Service
eher unklar bzw. teils/teils
eher unklar bzw. teils/teils
- Marktdominanz eines Käufers
nein
nein
- Beeinflussung Mieten/Wohnungspreise
eher gering
eher gering
Veränderung der Nettokaltmiete
Erhöhte Fluktuation / Verdrängung
Selektive Mieterauswahl (Ausklammerung)
Einzelprivatisierungspraxis
Auswirkungen auf regionale Märkte
Auswirkungen des Verkaufs kommunaler Bestände auf das Handeln der Kommunen
Kooperationsbereitschaft privater Käufer bei Maßnahmen im Stadtquartier
- Grundsätzliche Bereitschaft
eher gering
eher gering
- Zusammenarbeit in der Praxis
nur bei hohem Anteil eigener Bestände im
Quartier
nur bei hohem Anteil eigener Bestände im
Quartier
- Quartiersbezogene Kooperationsverträge
Einzelfälle
Einzelfälle
Kooperationsbereitschaft privater Käufer bei sozialer Wohnungsversorgung
- Übernahmebereitschaft von Problemmietern
sehr gering
sehr gering
- Übernahmebereitschaft sonstiger von
Kommune vermittelter Mieter
eher hoch
eher gering
- Praxis bei bestehenden Bindungen und Belegungsrechten
eher wenige Probleme
eher wenige Probleme
104
6 Überlegungen zu künftigen Entwicklungen
und Risiken
In diesem Kapitel werden künftige Entwicklungen und Auswirkungen im Bereich großer
Transaktionen thematisiert. Dabei wird zunächst untersucht, wie sich alternative Rahmenbedingungen auf die Entwicklungen bei
den großen Transaktionen auswirken könnten.
Anschließend werden die bei den zwei Szenarien „Status quo“ und „Spürbare Veränderung“
zu erwartenden Entwicklungen gegenübergestellt. Schließlich wird auf zusätzliche Risiken
eingegangen, die sich in den kommenden Jahren bzw. längerfristig in Zusammenhang mit
den verkauften Wohnungspaketen ergeben.
6.1 Auswirkungen alternativer
Rahmenbedingungen
Im Folgenden werden Überlegungen angestellt, welchen Einfluss alternative Rahmenbedingungen auf die künftige Entwicklung des
Umfangs und der Struktur der Transaktionen
sowie die Veränderung der Anbieterstruktur
haben könnten und welche Auswirkungen
sich auf die Bestände und Bewohner sowie das
Handeln der Kommunen ergeben könnten. Als
wesentliche Rahmenbedingungen bzw. Faktoren werden dabei die Höhe der Zinsen und
die Entwicklung der regionalen Wohnungsmärkte betrachtet. Es werden folgende alternativen Annahmen unterschieden:
• Kapitalmarktzins: gleich bleibendes Niveau
versus spürbarer Anstieg.
• Regionale Wohnungsmarktentwicklung: zunehmende Entspannung (mehr Märkte mit
Entspannungstendenzen) versus zunehmende Anspannung (mehr Märkte mit Anspannungstendenzen).
(102)
Vgl. FMH-Index; www.fmh-index.de. Baugeldzinsen von Banken, fünf Jahre fest. Der Schnitt
der ersten neun Monate 2006
entspricht etwa dem aktuellen
Wert (Anfang Oktober 2006).
Im Folgenden werden bezogen auf die einzelnen Faktoren zunächst die jeweiligen alternativen Annahmen beschrieben. Anschließend
werden Überlegungen zu den jeweiligen Auswirkungen auf den Umfang künftiger Transaktionen und die in den letzten bzw. in kommenden Jahren verkauften Wohnungsbestände angestellt. Der dabei ins Auge gefasste Zeithorizont beträgt etwa fünf Jahre. Ein längerfristiger
Ausblick auf zusätzliche Entwicklungen bzw.
Risiken in Zusammenhang mit großen Transaktionen erfolgt weiter unten.
Annahmen: Gleich bleibende versus
steigende Kapitalmarktzinsen
Erläuterung der alternativen Annahmen zur
Zinsentwicklung
Zum einen wird angenommen, dass sich die
Hypothekenzinsen in den kommenden fünf
Jahren in Deutschland (bzw. international) auf
einem Niveau wie im Schnitt der ersten neun
Monate des Jahres 2006 (Januar bis September)
bewegen, nämlich etwa bei 4,3 %, was zugleich
auch dem aktuellen Zinsniveau (Anfang Oktober 2006) entspricht.¹⁰²
Alternativ wird angenommen, dass es in relativ kurzer Zeit zu einem spürbaren Anstieg des
Zinsniveaus auf etwa 6 % kommt und sich der
Zins dauerhaft auf diesem erhöhten Niveau
hält. Der angenommene Anstieg beträgt gegenüber dem derzeitigen Niveau etwa 1,7 Prozentpunkte und vollzieht sich sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene. Gegenüber dem Tiefststand der Zinsen von Mitte
2005 (ca. 3,3 %) bzw. dem Durchschnittsniveau
von 2005 (ca. 3,5 %) entspricht dies einem Anstieg von etwa 2,7 bzw. 2,5 Prozentpunkten.
Auswirkungen auf die künftige Entwicklung
der Transaktionen
Für eine Einschätzung der künftigen Entwicklungen bei den Transaktionen großer Wohnungsbestände bei unterschiedlichen Zinsentwicklungen bietet sich an, zunächst einen
Blick auf die Entwicklung der letzten Jahre zu
werfen. Was den Umfang der Transaktionen
angeht, lassen sich aus der bisherigen Entwicklung zwar gewisse Schlüsse ziehen, jedoch
ergibt sich kein völlig eindeutiger Trend, der
sich ohne Einschränkungen in die Zukunft im
Sinne einer Status-quo-Prognose bzw. eines
Szenarios fortschreiben ließe. Von 1999 bis
2004 ist die Zahl der verkauften Wohnungen
deutlich angestiegen, allerdings nicht kontinuierlich, sondern in einigen Jahren mit erheblichen Sprüngen. Der Aufwärtstrend ist zudem
nicht eindeutig, da sich von 2004 auf 2005 nur
noch ein vergleichsweise geringer Anstieg der
Verkaufszahlen ergeben hat und die bisher in
2006 erfolgten Verkäufe für das gesamte Jahr
eher auf einen spürbaren Rückgang der Verkaufszahlen schließen lassen (siehe Kapitel 2).
Gleichwohl zeigt der Verkauf der Woba Dresden im Frühjahr 2006 oder jüngst der Immeo
und der DGAG (Oktober 2006), dass wenige
große Pakete, sollten sie noch 2006 veräußert
Überlegungen zu künftigen Entwicklungen und Risiken
werden, die Verkaufszahlen schnell nach oben
schnellen lassen könnten. Größere Verkäufe,
die noch 2006 realisiert werden könnten, sind
jedoch derzeit - insbesondere was Verkäufe
bzw. Teilverkäufe durch die öffentliche Hand
(Freiburg, Berlin, Schwerin, Leipzig, Hessen,
NRW) angeht - nur begrenzt und überwiegend
frühestens für das Jahr 2007 erkennbar. Für
die Interpretation der in 2006 wahrscheinlich
gegenüber dem Vorjahr sinkenden Verkaufszahlen und die daraus zu ziehenden Schlüsse
für die Entwicklung der weiteren Verkäufe sind
Überlegungen zu den möglichen Gründen für
diese Entwicklung von Bedeutung.
Glaubt man der Kaufbereitschaft, die von einigen größeren Finanzinvestoren nach wie
vor geäußert wird und die darauf zielt, ihr bestehendes Portfolio noch zu vergrößern, so
erscheint der aktuelle Rückgang der Verkäufe
weniger von der Nachfrageseite als von der
Angebotsseite auszugehen. Allerdings ist zu
berücksichtigen, dass sich das Preisniveau für
die Wohnungen von 2003 bis 2005 spürbar
erhöht hat und dass zugleich ein gewisser Anstieg des Zinsniveaus in 2006 zu verzeichnen
war. Beides hat sich sicherlich dämpfend auf
die Käufe ausgewirkt. Zudem könnte durch die
Diskussion um die Einführung von Wohnimmobilien-REITs eine abwartende Haltung bei
potenziellen Verkäufern und Käufern entstanden sein.
Geht man, wie oben bei den alternativen
Annahmen dargestellt, von einem in den
kommenden Jahren etwa gleich bleibenden
Zinsniveau aus, so dürften sich die Verkäufe
insbesondere dann auf relativ hohem Niveau
fortsetzen, wenn die Verkäufer ihre Preisvorstellungen nicht an den Durchschnittspreisen
des Jahres 2005 (ca. 49 000 € pro Wohnung)
ausrichten, das den bisherigen Tiefststand des
Zinsniveaus (ca. 3,5 %) verzeichnet, sondern
eher an den Kaufpreisen von 2004 (ca. 38 000 €
pro Wohnung), in dem ein ähnliches Zinsniveau wie heute herrschte (ca. 4,3 %). Sofern
eine solche Ausrichtung der Preisvorstellungen
bei den Verkäufern erfolgt, spricht zumindest
unter Renditegesichtspunkten wenig dagegen,
dass sich für angebotene große Wohnungspakete Käufer unter den bereits heute auf dem
deutschen Wohnimmobilienmarkt vertretenen
oder neu hinzukommenden Finanzinvestoren
finden.
Auch auf der Angebotsseite scheint nach wie
vor großes Interesse an Verkäufen zu bestehen,
wie die im Falle von Kommunen oder Ländern
geführten Verkaufsdiskussionen zeigen, beispielsweise in Freiburg (FSB), Leipzig (LWB),
Berlin (WBG Mitte), Schwerin (WGS), Hessen
(Nassauische Heimstätte) und NordrheinWestfalen (LEG NRW). Diese Fälle könnten
sich überwiegend im Jahr 2007 in Verkäufen
niederschlagen. Aber auch Industrieunternehmen dürften sich wie bereits in der Vergangenheit weiter von Wohnungsbeständen
bzw. Wohnungsunternehmen trennen und
diese zum Verkauf anbieten. Zudem sind Weiterverkäufe durch Finanzinvestoren, die in den
letzten Jahren gekauft haben, zu erwarten. Lediglich der Bund hat nur noch sehr wenige Bestände und verfügt somit inzwischen über ein
geringes Verkaufspotenzial. Dass jedoch unter
den genannten Bedingungen in den kommenden fünf Jahren die Verkaufszahlen der Jahre
2004 und 2005 von über 300 000 Wohnungen
pro Jahr erreicht werden, erscheint angesichts
des wieder gestiegenen Zinsniveaus als zu
hoch gegriffen. Vielmehr ist zu erwarten, dass
die jährlichen Verkaufszahlen niedriger liegen
(zu geschätzten Verkaufszahlen siehe unten
Szenarien).
Geht man alternativ von einem in den kommenden fünf Jahren deutlich höheren Zinsniveaus
von etwa 6 % aus, so dürfte sich dies spürbar
auf die Verkaufstätigkeit auswirken, wenn nicht
gleichzeitig ein starker Rückgang der Verkaufspreise erfolgt. Dies lässt sich anhand eines Beispiels verdeutlichen: Ein Portfolio wurde 2005
zum Preis von 750 € pro m² gekauft, mit einem
Fremdkapitalanteil von 90 % zu einem Zinssatz
von 3,5 % finanziert und die Eigenkapitalrendite liegt bei 20 %. Bei einem höheren Zinssatz
von beispielsweise 6,0 % und ansonsten gleichen Bedingungen müsste der Preis desselben
Portfolios etwa bei 520 € pro m² liegen, damit
trotz der höheren Zinsen dieselbe Eigenkapital-Rendite erwirtschaftet wird. Der hier
im ersten Fall angenommene Preis von 750 €
pro m² entspricht etwa dem Durchschnittspreis der großen Transaktionen des Jahres 2005
(757 € pro m²; vgl. Kapitel 2) und der Preis des
zweiten Falls von etwa 520 € pro m² etwa dem
Durchschnittspreis der großen Transaktionen
der Jahre 1999 bis 2003 (521 € pro m²). Ein
angenommener Anstieg des Zinsniveaus von
3,5 %, das etwa dem Durchschnitt des Jahres
2005 entspricht, auf 6 % hätte zur Folge, dass
die in 2005 erzielten Preise etwa um ein knappes Drittel bzw. auf das Niveau, das Anfang der
2000er Jahre üblich war, zurückgehen müssten,
um den Käufern ähnliche Renditen zu ermöglichen.
Es ist zu erwarten, dass ein solcher Zinsanstieg
zunächst zu einem spürbaren Rückgang der
Verkäufe führen würde, weil viele Verkäufer
sich vorerst weiter am bisherigen Preisniveau
orientieren dürften und erst nach und nach
105
106
die verminderten Verkaufschancen realisieren
bzw. sich von ihren Preisvorstellungen verabschieden. Selbst unter der Annahme einer
allmählichen Reduzierung des Preisniveaus
dürften die Verkäufe zwar wieder zunehmen,
dennoch ist über einen Zeitraum von fünf Jahren bei einem spürbaren Zinsanstieg mit niedrigeren Verkaufszahlen als bei einem gleich
bleibenden Zinsniveau zu rechnen: entweder
weil nicht alle potenziellen Verkäufer ihre Preisvorstellungen anpassen und die angebotenen
Wohnungsbestände keinen Käufer finden oder
weil einige der potenziellen Verkäufer aufgrund
der schlechteren Finanzierungsbedingungen
bzw. der geringeren Ertragschancen von einem
Verkauf Abstand nehmen.
Auswirkungen auf die Käuferstruktur
Ein spürbarer Anstieg des Zinsniveaus hätte
nicht nur Auswirkungen auf das Verkaufsvolumen der nächsten Jahre, sondern würde sich
zudem selektiv bei der Käuferstruktur niederschlagen. Käufergruppen, die den Kauf mit
einem hohen Fremdkapitalanteil finanzieren,
werden von Zinserhöhungen in besonderem
Maße getroffen, weil die höheren Finanzierungskosten für sie stärker zu Buche schlagen als für Käufer mit einem relativ geringen
Fremdkapitalanteil. Der Anteil internationaler
Finanzinvestoren, die häufig mit relativ hoher Fremdfinanzierung arbeiten, wird daher
tendenziell zurückgehen, dagegen werden Investoren, die weniger stark auf den LeverageEffekt setzen und mit relativ hohen Eigenkapitalanteilen arbeiten, anteilsmäßig gewinnen.
Ebenso ist damit zu rechnen, dass weniger
Wohnungen von kurzfristig orientierten Verwertern und Händlern aufgekauft werden und
der Anteil der Bestandshalter und langfristig
orientierten Investoren steigt. Letztere dürften
Veränderungen des Zinsniveaus vielfach schon
in ihrer langfristigen Kalkulation berücksichtigt haben bzw. durch eine Finanzierung mit
höherem Eigenkapitalanteil weniger davon betroffen sein.
Auswirkungen auf die Bewirtschaftungs- und
Verwertungsstrategien der Käufer
Was die Auswirkungen erhöhter Zinsen auf die
Bewirtschaftungs- und Verwertungsstrategien
angeht, ist zwischen Käufern zu unterscheiden, die in den letzten Jahren bei einem relativ
günstigen Zinsniveau Bestände gekauft haben
(Altkäufer bzw. Altkäufe), und jenen, die künftig bei höherem Zinsniveau Bestände erwerben werden (Neukäufer bzw. Neukäufe). Bei
den Altkäufen führt ein erhöhtes Zinsniveau
zu einer Erhöhung der Finanzierungskosten,
sobald die Prolongation bzw. Refinanzierung
von Darlehen ansteht. Die Auswirkungen innerhalb der nächsten fünf Jahre sind demnach
davon abhängig, ob von den Altkäufern Zinsbindungen mit einer Dauer von fünf und mehr
Jahren eingegangen wurden oder ob bereits
innerhalb dieses Zeitraums die Neufestsetzung der Finanzierungskonditionen ansteht.
Zinsbindungen mit kürzerer Dauer sind insbesondere typisch für kurzfristig orientierte
Käufer, die die Strategie eines schnellen Weiterverkaufs von Beständen (insgesamt oder
als Block) oder einer stringenten Einzelprivatisierung verfolgen, da eine langfristige Festschreibung der Finanzierungskonditionen im
Falle eines vorzeitigen Verkaufs in der Regel
nachteilig ist. Längerfristige Zinsbindungen
sind dagegen für Käufer von Interesse, die die
gekauften Bestände länger halten (z. B. fünf bis
zehn Jahre oder noch länger) und das Risiko
von Zinserhöhungen ausschließen wollen. In
den Expertengesprächen wurde von einigen
längerfristig orientierten Käufern deutlich gemacht, dass beim Kauf sowohl kurzfristige als
auch längerfristige Finanzierungen (länger als
fünf Jahre) eingegangen wurden.
Der Anteil kurz- oder längerfristiger Finanzierungen bei den gesamten Käufen der letzten
Jahre lässt sich zwar nicht quantifizieren, anhand der Überlegungen wird jedoch deutlich,
dass sich eine Zinserhöhung bei den Altkäufern selektiv auswirken wird und dass bei größeren Teilen der kurzfristig orientierten Käufer
eine Erhöhung der Finanzierungskosten in den
nächsten fünf Jahren zu erwarten ist. Da sich die
gesetzten Renditeziele angesichts der erhöhten Kosten nicht mehr verwirklichen lassen,
wird sich bei diesen Fällen der Druck auf eine
verstärkte Verwertung der Bestände erhöhen.
Zugleich führt das höhere Zinsniveau zu einer
Verschlechterung der Veräußerungschancen
bei der Einzelprivatisierung, weil sich die Kosten für die Finanzierung des Kaufpreises für die
Erwerber erhöhen und ein Teil der Mieter bzw.
Anleger die Wohnung unter diesen veränderten
Bedingungen nicht kaufen kann oder möchte. Nur über eine Senkung der Verkaufspreise
könnten die durch den Zinsanstieg erhöhten
Finanzierungskosten kompensiert werden.
Eine spürbare Zinserhöhung hätte demnach
erhebliche Auswirkungen auf die von den meisten Käufern als wesentliche Verwertungsstrategie verfolgte Einzelprivatisierung, mit der sie
in der Regel hohe Renditeerwartungen verbinden. Welche Reaktionen bei den Altkäufern in
Folge der dargestellten Entwicklungen erfolgen, ist schwer vorherzusagen. Möglich wären
verstärkte Privatisierungsaktivitäten (zur Kompensation der verschlechterten Verkaufschan-
cen) oder die konsequentere Nutzung von
Potenzialen in anderen Bereichen (z. B. von
Mieterhöhungspotenzialen), eine (weitere)
Reduzierung der Instandhaltungsausgaben
oder der Versuch, die Bestände in Blöcken
oder insgesamt an Käufer mit spezialisierten
bzw. auf lokale Verhältnisse ausgerichteten
Verwertungsstrategien zu verkaufen.
Bei den Neukäufen würden sich aus einem
höheren Zinsniveau abgesehen von den oben
beschriebenen geringeren Kaufaktivitäten
und der veränderten Käuferstruktur relativ
wenige Auswirkungen ergeben, weil davon
auszugehen ist, dass die Käufe dann überwiegend zu entsprechend geringeren Kaufpreisen
zustande kommen (siehe oben). Selbst wenn
bei den Einzelprivatisierungen in Folge der
Zinserhöhung niedrigere Verkaufspreise erzielt werden könnten, bliebe die Marge dann
aufgrund der niedrigeren Einstandspreise
etwa gleich hoch.
Auswirkungen für die Bestände und die
Bewohner
Ein höheres Zinsniveau würde dazu führen,
dass insgesamt weniger Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, weil diese mit höheren Finanzierungskosten verbunden sind. Insbesondere auf entspannten Wohnungsmärkten stehen für deren Deckung keine
entsprechenden Mieterhöhungspotenziale gegenüber. Allerdings sind die Folgen insgesamt
begrenzt, weil bereits bisher auf entspannten
Wohnungsmärkten wenig Modernisierungen
durchgeführt wurden. Auf angespannten
Märkten, wo bislang mehr Modernisierungen
stattfanden, ist daher in Folge höherer Zinsen
eher mit einem Rückgang von umfangreichen
Modernisierungen zu rechnen. Auch bei den
Instandhaltungen ist zumindest bei kurzfristig
orientierten Käufern damit zu rechnen, dass
Maßnahmen zusätzlich zurückgefahren werden, um Kosten einzusparen.
Durch den oben beschriebenen Verwertungsdruck, unter dem vor allem kurzfristig
orientierte Käufer durch die Zinserhöhungen
stehen, dürften Mieter zumindest punktuell
häufiger Versuchen dieser Käufergruppe ausgesetzt sein, die Mieten zu erhöhen. Aufgrund
der Marktverhältnisse und vertraglicher Bindungen ist jedoch in dem hier betrachteten
Zeitraum von fünf Jahren nicht auf breiter Ebene mit wesentlich stärkeren Mieterhöhungen
als bei gleich bleibendem Zinsniveau zu rechnen, vielmehr werden sich die Erhöhungen
auf angespannte Märkte konzentrieren.
Auswirkungen auf die Zusammenarbeit von
Kommunen und Eigentümern
Ein gegenüber heute höheres Zinsniveau hätte
nur indirekte Auswirkungen, was die Zusammenarbeit zwischen Käufern und den Kommunen im Bereich der Quartiersentwicklung und
der sozialen Wohnungsversorgung angeht. Die
Auswirkungen ergeben sich aus den oben dargestellten Auswirkungen auf die Bewirtschaftungs- und Verwertungsstrategien der Käufer.
So dürften die aufgrund der höheren Zinsen
geringeren Möglichkeiten bzw. die geringere
Bereitschaft, Modernisierungen und Instandsetzungsinvestitionen durchzuführen, sich bei
der Quartiersentwicklung dort auswirken, wo
die Kommune in ihren Planungen derartige
Investitionen begrüßen würde. Umgekehrt
sind auch Fälle denkbar, in denen geringe Modernisierungsmaßnahmen aus Sicht der Kommune erwünscht sind, damit es nicht zu einer
Verteuerung der Mieten in Quartieren kommt.
Allerdings sind solche Auswirkungen erhöhter
Zinsen auf die Investitionsbereitschaft in den
Stadtquartieren nichts Typisches für die Käufer großer Wohnungsbestände, sondern treffen auch auf andere Eigentümergruppen bzw.
klassische Bestandshalter zu.
Annahmen: Zunehmende Entspannung
versus Anspannung auf den regionalen
Wohnungsmärkten
Erläuterung der alternativen Annahmen zur regionalen Wohnungsmarktentwicklung
Einerseits wird angenommen, dass sich die
in den letzten Jahren erkennbaren Entwicklungen auf den regionalen Wohnungsmärkten
in den kommenden Jahren tendenziell fortsetzen. Dies beinhaltet, dass sich die regionalen Unterschiede der Wohnungsmarktlage
(schrumpfende/wachsende Märkte) weiter
verstärken und dass der Anteil der Märkte, die
Schrumpfungs- bzw. Stagnationstendenzen
(bezogen auf die Nachfrageseite) aufweisen,
im Zeitverlauf zunimmt, während sich der
Kreis der wachsenden Märkte tendenziell etwas verringert. Etwa ein Fünftel der verkauften
Wohnungen (1999 bis Juni 2006) befindet sich
derzeit auf eher angespannten Märkten (siehe
Kapitel 2); es wird angenommen, dass sich dieser Anteil durch die Entspannungstendenzen
auf ein Zehntel halbiert.
Alternativ wird angenommen, dass aufgrund
einer positiven konjunkturellen Entwicklung,
die sich über einen längeren Zeitraum erstreckt, die Zuwanderung nach Deutschland
deutlich zunimmt bzw. die Bevölkerungszahl
spürbar ansteigt. In Verbindung mit einem Anstieg der verfügbaren Einkommen der Haus-
107
108
halte kommt es auf dem Wohnungsmarkt zu
einer deutlichen Steigerung der Nachfrage, von
der letztendlich mit wenigen Ausnahmen alle
Regionen in Deutschland profitieren und die
sich sowohl auf den Mietwohnungs- als auch
auf den Eigentumssektor erstreckt. Es wird
angenommen, dass sich der Anteil verkaufter
Wohnungen auf eher angespannten Märkten
von derzeit etwa einem Fünftel durch die Anspannungstendenzen auf zwei Fünftel verdoppelt.
Hierzu ist jedoch anzumerken, dass sich diese Entwicklung im Wesentlichen auf den hier
betrachteten Zeitraum der nächsten fünf Jahre beschränkt. Der sich nach den Ergebnissen
aktueller Prognosen abzeichnende langfristige
Trend des Rückgangs der Nachfrage bzw. der
Haushalte (z. B. laut Wohnungsprognose des
BBR nach 2020¹⁰³) wird unter der Annahme
„Anspannung der Wohnungsmärkte“ nicht umgekehrt, sondern allenfalls hinausgezögert. Abgesehen von einer kurzfristigen Verbesserung
ändert sich demzufolge bei dieser Annahme
die langfristige Perspektive für Investitionen in
Wohnimmobilien nicht wesentlich.
Auswirkungen auf die Entwicklung der
Transaktionen und die Käuferstruktur
Eine weitere Entspannung der regionalen
Wohnungsmärkte (Zunahme der lokalen
Märkte mit Überangebotssituation, Verstärkung bereits bestehender Überangebotssituationen) hätte sicherlich eine gewisse dämpfende
Wirkung auf die Verkaufstätigkeit bzw. die Zahl
der verkauften Wohnungen. Zwar dürfte es sich
dabei für viele Akteure nicht um eine überraschende Entwicklung handeln, da sich schließlich der bereits in den letzten Jahren feststellbare Trend fortsetzt. Allerdings wäre eine
psychologische Reaktion auf der Käuferseite
denkbar, z. B. wenn in Zusammenhang mit bereits erfolgten Käufen optimistischere Erwartungen an die künftige Entwicklung des deutschen Wohnungsmarkts geknüpft wurden, die
durch die tatsächliche Entwicklung enttäuscht
werden. In der allgemeinen Fachdiskussion
werden solche zu hohen Erwartungen zum Teil
bei internationalen Finanzinvestoren vermutet
und auf fehlende Vertrautheit mit den deutschen Verhältnissen zurückgeführt. Sollte dies
zutreffen, könnte ein gewisser Rückgang der
Kaufaktivitäten aufgrund der beschriebenen
Wohnungsmarktentwicklung insbesondere bei
dieser Gruppe vermutet werden.
(103)
Bundesamt für Bauwesen und
Raumordnung (2006).
Zugleich könnte bei den Käufen eine verstärkte
Selektion hinsichtlich der künftigen Perspektiven der Standtorte und eine regionale Verschiebung der Verkäufe erfolgen: Regionen mit
zunehmendem Überangebot (Ostdeutschland,
Ruhrregion etc.) werden für Käufe zusehends
unattraktiver, während nach wie vor wachsende Regionen (z. B. süddeutsche Märkte,
Rheinschiene, Hamburg) verstärkt nachgefragt
werden. Zudem dürfte sich bei den in den letzten Jahren veräußerten Wohnungsbeständen
die Zahl der Weiterverkäufe auf entspannten
Wohnungsmärkten verstärken, da von einigen
Käufern realisiert wird, dass die Renditeziele
schwerer erreichbar sind als angenommen. Es
könnte eine Phase verstärkter Dekonzentration der Bestände einsetzen, z. B. mit Blockverkäufen an Spezialverwerter mit guten lokalen
Kenntnissen oder mit Teilverkäufen an lokale
Bestandshalter (ggf. unter Einstandspreis).
Die alternative Annahme, ein Rückgang der
Überangebotssituation auf vielen regionalen
Wohnungsmärkten bzw. eine steigende Zahl
angespannter Märkte in Deutschland, hätte
eine gegengerichtete Wirkung: Der Anreiz für
Käufe auf dem deutschen Wohnungsmarkt
steigt und die Zahl der verkauften Wohnungen
ist höher als bei einer weiteren Entspannung
der Märkte. Allerdings dürfte die erhöhte
Nachfrage nach kurzer Zeit zu einer Erhöhung
der Verkaufspreise führen, die sich regulierend auf die Zahl der Transaktionen auswirkt.
Regional kommt es zu keiner Einengung der
Kaufaktivitäten.
Internationale Finanzinvestoren dürften unter
angespannten Marktverhältnissen am Markt
bleiben, weil ihre ursprünglichen Erwartungen
an die künftige Wohnungsmarktentwicklung
in Deutschland bestätigt werden und ein weiterer Ausbau des bereits vorhandenen Portfolios vorgenommen wird. Aber auch deutsche
Investoren, die der Entwicklung deutscher
Wohnimmobilien ursprünglich skeptisch gegenüberstanden, dürften unter diesen Vorzeichen deutsche Wohnimmobilien wieder
entdecken. Andererseits wird es auch bei einer Anspannung regionaler Wohnungsmärkte
nach wie vor viele zurückhaltende Akteure geben, die bei ihrem Handeln vor Augen haben,
dass es sich um eine nur vorübergehende Anspannungsphase handelt und sich mittel- bis
langfristig die Marktlage wieder in Richtung
Entspannung bzw. Überangebot ändern wird.
Auswirkungen auf Strategien der Käufer,
Bestände und Bewohner
Für den Fall einer weiteren Entspannung regionaler Wohnungsmärkte werden sich für die
Käufer großer Wohnungsbestände die Möglichkeiten, ihre Einnahmen über eine Anhebung der Mieten oder eine Reduzierung des
Leerstands zu erhöhen, tendenziell verschlech-
tern. Auch die Einzelprivatisierung wird bei
sich weiter entspannenden Wohnungsmärkten erschwert, weil der Kauf der Wohnung als
Alternative zur Miete für die Bewohner an Attraktivität verliert bzw. von den potenziellen
Käufern verstärkte Risiken (z. B. Wertentwicklung) gesehen werden. Bei vielen Käufern wird
sich der Druck, zusätzliche Rationalisierungen
und Kosteneinsparungen durchzuführen, erhöhen, weil sich die Renditeziele nur schwer
über steigende Einnahmen erreichen lassen.
Es ergibt sich daher eine ähnliche Entwicklung
wie in Folge der oben dargestellten Annahme
steigender Zinsen, jedoch nicht aufgrund höherer Kosten, sondern aufgrund begrenzter
Einnahmensteigerungen.
Umfangreiche Modernisierungen dürften aufgrund fehlender Wirtschaftlichkeit noch seltener als heute durchgeführt werden. Eine zunehmende bzw. völlige Vernachlässigung der
Bestände wäre für die Käufer außer in Ausnahmefällen (z. B. bei unmittelbar bevorstehendem Verkauf ) jedoch keine tragfähige Lösung
für Kosteneinsparungen. Der Zustand von Gebäuden und Wohnungen ist eine wesentliche
Grundlage für die Verhinderung wachsender
Leerstände und eine erfolgreiche Einzelprivatisierung, die umso mehr an Wichtigkeit
gewinnt, je entspannter der Wohnungsmarkt
ist. Von daher sind Kosteneinsparstrategien zu
Lasten der Mieter eher unwahrscheinlich, vielmehr dürften sich die Anstrengungen verstärkt
auf interne Rationalisierungsmaßnahmen (Finanzierung, Personal, Einkauf, Bewirtschaftung, Auslagerung etc.) richten.
Für die Mieter führt eine anhaltende bzw. weitere Entspannung des Wohnungsmarkts dazu,
dass sich Mieterhöhungen in der Regel in Grenzen halten, weil diese schwieriger durchzusetzen sind bzw. von den Vermietern erhöhter
Leerstand befürchtet werden muss. Die Mieter
haben zudem bei der Einzelprivatisierung unter entspannten Marktbedingungen eine gute
Verhandlungsposition, was die Einforderung
einer Grundinstandsetzung vor Verkauf oder
von Preisnachlässen ermöglicht. Insgesamt
werden viele Käufer bei sich weiter entspannenden Wohnungsmärkten gezwungen sein,
die Werbung um ihre Kunden zu verstärken.
Die Variante „Wieder steigende Anspannung
der Wohnungsmärkte“ führt dazu, dass sich
für die Käufer zusätzliche Mieterhöhungsspielräume ergeben und etwas häufiger Investitionen bzw. umfangreichere Modernisierungen durchgeführt werden. Was umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen angeht,
dürften sich diese auch bei sich anspannenden
Märkten in Grenzen halten. Es ist nämlich zu
erwarten, dass größere Teile der Investoren
vorsichtig agieren, weil sich Modernisierungsinvestitionen nur auf längere Sicht rechnen
und eine längere Dauer der Marktanspannung
vielen aufgrund der langfristigen demographischen Entwicklung ungewiss erscheinen
dürfte. Ziele der Einzelprivatisierung lassen
sich für die Käufer leichter realisieren, sowohl
hinsichtlich der Privatisierungsquoten als auch
hinsichtlich der erzielbaren Preise, weil für die
Bewohner der Kauf der eigenen Wohnung im
Vergleich zur Miete an Attraktivität gewinnt.
Die Mieter werden auf den sich anspannenden
Märkten von stärkeren Mieterhöhungen betroffen sein, es sei denn, dies ist durch vertragliche Bindungen in Zusammenhang mit
dem Verkauf ausgeschlossen. Zudem dürften
Interessenten sich höheren Anforderungen bei
der Mieterauswahl ausgesetzt sehen. Transfergeldempfänger dürften es tendenziell schwerer
haben, als Mieter aufgenommen zu werden, da
die Vermieter mehr Auswahlmöglichkeiten besitzen, in der Masse dürften die Vermieter auf
diese Gruppe jedoch nicht völlig als Mieter für
ihre Wohnungen verzichten können.
Auswirkungen auf die Zusammenarbeit von
Kommunen und Eigentümern
Die Annahme einer weiteren Entspannung regionaler Wohnungsmärkte hätte Auswirkungen
auf die Zusammenarbeit der Kommunen mit
den Käufern in den Bereichen Quartiersentwicklung und soziale Wohnungsversorgung.
Zwar wird sich die Haltung der Käufer gegenüber einer Kooperation mit der Kommune
dadurch grundsätzlich nicht wesentlich verändern, es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass beispielsweise das Interesse an einer
günstigen Quartiersentwicklung umso größer
ist, je ungünstiger die Marktlage aus Sicht der
Investoren bzw. je größer der Handlungsdruck
für sie ist, die Vermietungssituation in ihren
Beständen durch quartiersbezogene Maßnahmen zu verbessern. Unter den Bedingungen
eines eher angespannten Marktes ist dieser
Anreiz wesentlich geringer, weil sich die Wohnungen ggf. auch ohne solche Maßnahmen
vermieten lassen.
Im Bereich der sozialen Wohnungsversorgung
verhält es sich ähnlich wie bei quartiersbezogenen Maßnahmen: Bei einem entspannten
Wohnungsmarkt dürfte die Kooperationsbereitschaft der Käufer höher sein als bei angespannten Marktverhältnissen. Sie sind nämlich bei der Vermietung ihrer Wohnungen vielfach auf große Teile der weniger kaufkräftigen
Haushalte bzw. auf Transfergeldempfänger
als Nachfragergruppen angewiesen, um Leer-
109
110
stände zu verhindern. Durch eine Zusammenarbeit mit den Kommunen beispielsweise
bezogen auf ihre Wohnungen, die Bindungen
oder Belegungsrechten unterliegen, können
sie Einfluss auf die von den Kommunen vermittelten Wohnungssuchenden bzw. auf die
Belegung der Wohnungen nehmen. Es ist auch
in ihrem Interesse, dass sich keine einseitigen
Belegungsstrukturen oder Instabilitäten in der
Mieterschaft durch eine ungünstige Belegung
ergeben. Bei angespannten Marktverhältnissen sind die Interessengegensätze zwischen
Käufern und Kommune bei der sozialen Wohnungsversorgung größer als bei entspannten
Marktverhältnissen, sodass es für Kommunen
schwerer ist, Haushalte mit niedrigem Einkommen oder hilfebedürftige bzw. schwer vermittelbare Haushalte als Mieter in den Wohnungsbeständen der Käufer unterzubringen. Die
Kommunen sind aber gerade bei angespannter
Wohnungsmarktlage auf eine solche Zusammenarbeit angewiesen.
6.2 Szenarien: „Status quo“ versus
„Spürbare Veränderung“
(104)
Die Schätzung des IfS bewegt
sich etwa im Rahmen anderer
Schätzungen:
Just/Reuther
(2005), S. 31, gehen von gut
1 Mio. verkaufter Wohnungen
für einen Zeitraum von knapp
sechs Jahren (April 2005 bis
2010) aus, was etwa 170 000
bis 180 000 Wohnungen pro
Jahr entspricht. Davon wurden
bislang (bis Juni 2006) bereits
ca. 420 000 Wohnungen verkauft. Morgan Stanley (2006),
S. 2, schätzt Anfang 2006 den
Umfang von Portfoliokäufen
über einen Zeitraum von fünf
bis sechs Jahren auf bis zu
1 Mio. Wohnungen, was weitgehend der von Just/Reuther
geschätzten
Größenordnung
gleichkommt.
Nachdem oben die Auswirkungen einzelner alternativer Entwicklungen (bezogen auf Zinsen
und Wohnungsmarkt) thematisiert wurden,
sollen im Folgenden Überlegungen dazu angestellt werden, wie sich die Auswirkungen bei
einer Kombination dieser unterschiedlichen
Rahmenbedingungen darstellen könnten.
Zum einen wird ein Szenario „Status quo“ betrachtet, das darauf basiert, dass die Zinsen
etwa auf aktuellem Niveau verharren und sich
die Entspannung der Wohnungsmärkte fortsetzt. Zum anderen wird das Szenario „Spürbare Veränderung“ angenommen, bei dem die
Zinsen stark ansteigen und sich die Wohnungsmärkte anspannen. Diese Kombination wird
gewählt, weil sowohl ein Anstieg der Zinsen
(als Folge einer steigenden Inflationsrate) als
auch eine Anspannung der Wohnungsmärkte
(als Folge vermehrter Zuwanderung und Einkommenssteigerungen) insbesondere vor dem
Hintergrund einer günstigen konjunkturellen
Entwicklung denkbar sind und daher diese
Kombination wesentlich wahrscheinlicher und
plausibler ist als die Kombination konstanter
Zinsen und sich anspannender Wohnungsmärkte, wenngleich diese auch denkbar wäre
(Tabelle 6.1).
Die bei den beiden Szenarien „Status quo“
und „Spürbare Veränderung“ zu erwartenden
Entwicklungen werden wiederum bezogen auf
einen Zeithorizont von fünf Jahren betrachtet.
Insgesamt wird dabei davon ausgegangen, dass
beim Szenario „Spürbare Veränderung“ der
Anstieg der Zinsen die stärkeren Auswirkungen
auf die Entwicklungen in diesem Zeitraum
hat, weil er sich als Kostenfaktor unmittelbar
auf das künftige Kaufgeschehen auswirkt und
auch für die bereits in den letzten Jahren veräußerten Bestände von Bedeutung ist (z. B. Investitionen, Privatisierung, Refinanzierung;
siehe oben). Eine kurzfristig einsetzende völlige Umkehr der Verhältnisse auf derzeit entspannten Märkten wäre kaum realistisch.
Daher sind von einer Wiederanspannung der
regionalen Wohnungsmärkte eher allmählich
einsetzende Auswirkungen zu erwarten und
die Tragweite dürfte auch geringer sein als bei
einem schnellen Anstieg der Zinsen.
uswirkungen des Szenarios
A
„Status quo“
Die Überlegungen zu den alternativen Entwicklungen (bezogen auf Zinsen und Wohnungsmarkt) haben gezeigt, dass bei einem in
den nächsten fünf Jahren konstanten Zinsniveau verbunden mit einer weiteren Entspannung der Wohnungsmärkte die Spitzenwerte
der großen Transaktionen der Jahre 2004 und
2005 mit jeweils über 300 000 veräußerten
Wohnungen in den kommenden Jahren aller
Wahrscheinlichkeit nach nicht mehr erreicht
werden und ein gewisser Rückgang der Transaktionen erwartet werden kann. Die Transaktionen lassen sich unter diesen Voraussetzungen
auf im Schnitt 180 000 bis 250 000 Wohnungen
pro Jahr bzw. 0,9 Mio. bis 1,3 Mio. Wohnungen
in den kommenden fünf Jahren (2007 bis 2011)
schätzen.¹⁰⁴
Tabelle 6.1
Überblick über die Rahmenbedingungen bei den alternativen Szenarien
"Status quo" und "Spürbare Veränderung"
Rahmenbedingungen in den nächsten fünf Jahren
Alternative Szenarien
Zinsen
Regionale Wohnungsmärkte
Status quo
konstant (etwa 4,3 %)
Entspannungstendenz (mehr entspannte Märkte)
Spürbare Veränderung
kurzfristiger Anstieg und Verharren
(etwa 6,0 %)
Anspannungstendenz (mehr angespannte Märkte)
Wesentlich hierfür sind beim Szenario „Status
quo“ das gegenüber dem Tiefststand von 2005
wieder angestiegene Zinsniveau, das inzwischen bei großen Transaktionen erreichte und
künftig allenfalls allmählich wieder nachgebende Preisniveau sowie die Entwicklung der
Wohnungsmärkte, die für einige Investoren
enttäuschend verläuft bzw. ihre Erwartungen
nicht erfüllt.
Durch die weiter fortschreitende Entspannung
der Wohnungsmärkte beim Szenario „Status
quo“ dürfte das Durchsetzen von Mieterhöhungen, aber auch die Einzelprivatisierung
erschwert werden. Längerfristig orientierte
Käufer können auf die sich verschlechternden
Perspektiven von Einnahmesteigerungen
nur begrenzt mit zusätzlichen Kosteneinsparungen im Bereich der Instandhaltung reagieren, weil angesichts der entspannten Marktverhältnisse erhöhte Fluktuation, Vermietungsschwierigkeiten und Leerstände drohen.
Modernisierungsstrategien werden weiterhin
wegen fehlender Wirtschaftlichkeit selten bzw.
allenfalls auf angespannten Märkten mit Mietsteigerungspotenzialen verfolgt. Unter diesen
Rahmenbedingungen ist unter den Käufern
der letzten Jahre vermehrt mit Blockverkäufen zu rechnen, um zusätzliche Einnahmen zu
erzielen. Kurzfristig orientierte Käufer dürften
verstärkt versuchen, sich vollständig von den
gekauften Beständen zu trennen. Unter diesen
Rahmenbedingungen dürfte sich der Anteil der
an einer langfristigen Bewirtschaftung orientierten Käufer erhöhen.
Für die Bewohner dürfte sich unter diesen Rahmenbedingungen zumindest auf entspannten Wohnungsmärkten relativ wenig ändern,
weil nur relativ moderate Mieterhöhungen
zu erwarten sind und die privaten Käufer bemüht sein werden, sie als Mieter zu halten.
Auf den Wohnungsmärkten, die künftig nach
wie vor angespannt sind, werden die Mieter
(wie bereits in der Vergangenheit) dagegen
mit stärkeren Auswirkungen konfrontiert, was
Mieterhöhungen und teilweise auch Modernisierungen angeht.
Für die Kommunen verbessern sich auf sich
entspannenden Wohnungsmärkten die Voraussetzungen, private Käufer zu einer Zusammenarbeit zu bewegen, weil diese unter diesen
Marktverhältnissen stärker darauf angewiesen
sind als unter angespannten Marktverhältnissen. Vermehrte Block- bzw. Weiterverkäufe von
Wohnungsunternehmen erschweren jedoch
wegen wechselnder Kontaktpersonen die Zusammenarbeit der Kommunen mit Käufern.
Auswirkungen des Szenarios „Spürbare
Veränderung“
Die Überlegungen zu den alternativen Entwicklungen (bezogen auf Zinsen und Wohnungsmarkt) haben deutlich gemacht, dass insbesondere bei einem deutlichen und dauerhaften
Anstieg der Zinsen ein spürbarer Rückgang der
Transaktionen und eine Veränderung der Käuferstruktur zu erwarten ist. International agierende Finanzinvestoren und kurzfristig orientierte Käufergruppen dürften sich zumindest
teilweise vom deutschen Wohnimmobilienmarkt zurückziehen. In gewissem Maße würde
dieser Entwicklung ein spürbarer Rückgang
der Verkaufspreise von großen Immobilienpaketen entgegenwirken. Ähnliches gilt für eine
spürbare Anspannung der Wohnungsmärkte,
weil sich daraus für die Investoren die Perspektive höherer Einnahmen (Mieten, Einzelprivatisierung) ergeben würde. Ein Sinken der Preise und eine Anspannung der Wohnungsmärkte
ist jedoch erst nach und nach zu erwarten, sodass ihre dem Zinsanstieg entgegengerichtete
Wirkung erst allmählich eintreten wird. Zudem
dürften sie die Wirkungen des Zinsanstiegs
nicht kompensieren.
Unter Berücksichtigung dieser Faktoren wird
der Rückgang der Transaktionen im Falle eines
deutlichen Zinsanstiegs spürbar stärker ausfallen als im Falle (der oben getroffenen Annahme) eines konstanten Zinsniveaus, weil
die unterschiedliche Zinsentwicklung den entscheidenden Faktor bzw. wesentlichen Unterschied zwischen den alternativen Annahmen
der Szenarien darstellen dürfte. Die Transaktionen lassen sich unter diesen Voraussetzungen
auf im Schnitt 100 000 bis 180 000 Wohnungen
pro Jahr bzw. 0,5 Mio. bis 0,9 Mio. Wohnungen
in den kommenden fünf Jahren (2007 bis 2011
inkl. Wiederverkäufe) schätzen.
Der im Falle notwendiger Refinanzierungen
und Bestandsinvestitionen mit den höheren
Zinsen verbundene Kostendruck lässt erwarten, dass von den Käufern häufiger das Durchsetzen von Mieterhöhungen versucht wird und
dass die Blockverkäufe verstärkt werden, um
höhere Einnahmen zu erzielen. Dies dürfte insbesondere auf den angespannten bzw. sich anspannenden Wohnungsmärkten möglich sein.
Trotz der Anspannung der Wohnungsmärkte
dürften Einzelprivatisierungen aufgrund der
jetzigen gestiegenen Zinsen geringere Erfolge
zeigen. Ebenso ist zu erwarten, dass seltener
Bestandsinvestitionen erfolgen und auch an
der Instandhaltung vermehrt gespart wird.
Auch dieses Vorgehen wird durch eine Anspannung der Wohnungsmärkte begünstigt,
weil die Bewohner eher weniger Möglich-
111
112
keiten haben, in andere Wohnungen auszuweichen. Unter diesen Rahmenbedingungen
ist demnach zu erwarten, dass die Bewohner
häufiger mit steigenden Mieten und verminderter Instandhaltung konfrontiert werden.
Durch einen steigenden Weiterverkauf von
Wohnungsunternehmen sind die Mieter häufig mit einem Vermieterwechsel konfrontiert.
Allerdings dürfte auch unter diesen Rahmenbedingungen (ähnlich wie beim Szenario „Status quo“) der Anteil der an einer längerfristigen
Bewirtschaftung orientierten Käufer steigen,
sodass das Risiko sinkt, dass die Bewohner mit
kurzfristig angelegten Verwertungsstrategien
und etwaigen extremen Begleiterscheinungen
konfrontiert sind.
Für die Kommunen wird die Zusammenarbeit
mit den neuen Eigentümern unter diesen Rahmenbedingungen erschwert, weil die privaten
Käufer bei angespannten Wohnungsmarktverhältnissen weniger auf eine Kooperation
mit der Kommune angewiesen sind, sowohl
bei der Quartiersentwicklung als auch bei der
sozialen Wohnungsversorgung. Zudem wird
sie durch einen häufigeren Weiterverkauf von
Wohnungsunternehmen und eine fehlende
Konstanz bei den Entscheidungsträgern beeinträchtigt.
Vergleich der Szenarien
Tabelle 6.2 gibt einen Überblick zu künftigen
Entwicklungen bei den beiden alternativen Szenarien. Der wesentliche Unterschied zwischen
den Szenarien besteht im spürbar stärkeren
Rückgang der Transaktionen beim Szenario
„Spürbare Veränderung“. Bei beiden Szenarien ist eine Veränderung der Käuferstruktur zu
erwarten: Aufgrund des Zinsanstiegs dürften
sich beim Szenario „Spürbare Veränderung“
international agierende Finanzinvestoren und
kurzfristig orientierte Käufergruppen, die mit
hohen Fremdkapitalanteilen agieren, zugunsten von stärker auf Bestandshaltung orientierten Käufern zumindest teilweise vom deutschen Wohnimmobilienmarkt zurückziehen.
Aber auch beim Szenario „Status quo“ ist trotz
konstanter Zinsen aufgrund der Wohnungsmarktentwicklung (Entspannung) das Einsetzen eines gewissen Rückzugs international
agierender Finanzinvestoren und kurzfristig
orientierter Käufergruppen zugunsten von Bestandshaltern zu erwarten.
Bei den Maßnahmen an den Beständen zeigen sich zwischen beiden Szenarien wenig
Unterschiede: Umfangreiche Modernisierungen werden in beiden Fällen künftig eher
selten sein, auch in Zusammenhang mit der
Einzelprivatisierung, und vorwiegend auf an-
gespannten Märkten stattfinden. Aufgrund
der Marktanspannung steigt das Risiko für Instandhaltungsvernachlässigungen beim Szenario „Spürbare Veränderung“, während es
beim Status-quo-Szenario aufgrund erhöhten
Leerstandsrisikos sinkt. Ein wesentlicher Unterschied zwischen beiden Szenarien sind die
stärkeren allgemeinen Mieterhöhungen (ohne
Modernisierungen) und die etwas häufigere
Ausgrenzung von Transfergeldempfängern
als Mieter beim Szenario „Spürbare Veränderung“.
Die Einzelprivatisierung wird bei beiden Szenarien für die Käufer etwas schwieriger. Die
Kooperationsbereitschaft der Käufer mit den
Kommunen ist bei beiden Szenarien eher gering, wobei die Chancen für eine Zusammenarbeit im Einzelfall beim Szenario „Status quo“
aufgrund der Wohnungsmarktverhältnisse
etwas höher sind als beim Szenario „Spürbare
Veränderung“.
6.3 Zusätzliche bzw. längerfristige
Risiken
Im Folgenden wird auf einige weitere Aspekte
eingegangen, die in Zusammenhang mit den
Auswirkungen großer Transaktionen in den
kommenden Jahren bzw. längerfristig von Bedeutung sind. Dabei wird insbesondere auf zusätzliche Risiken hingewiesen, die in Folge der
Verkäufe bestehen.
Dass die im Rahmen der empirischen Untersuchungen festgestellten Auswirkungen
auf die Bewohner bislang in der großen Masse eher moderat waren, ist zum einen auf die
vielfach entspannten Wohnungsmarktverhältnisse und die relativ wenigen Jahre, die seit den
Verkäufen vergangen sind, zurückzuführen.
Insbesondere bezogen auf die von den Käufern
verminderte Instandhaltung besteht das Risiko, dass zumindest bei Teilen der verkauften
Bestände eine grundlegende Verschlechterung
der Gebäudesubstanz stattfindet und sich mittel- bis langfristig ein offensichtlicher Instandhaltungsstau offenbart.
Zum anderen spielte für die moderaten Auswirkungen eine Rolle, dass ein Teil der Wohnungen
öffentlich-rechtlichen Sozialbindungen unterliegt und bei kommunalen Verkäufen vertragliche Auflagen zum Schutz der Mieter („Sozialcharta“) verankert wurden. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Zahl
der gebundenen Sozialmietwohnungen in den
kommenden Jahren in Deutschland spürbar
zurückgehen wird, und zwar laut Angaben
des GdW von 2,5 Mio. im Jahr 2005 um 44 %
113
Tabelle 6.2
Überblick zu künftigen Entwicklungen bei den alternativen Szenarien
"Status quo" und "Spürbare Veränderung" (Zeithorizont fünf Jahre)
Status quo:
Konstantes Zinsniveau, Entspannung Wohnungsmarkt
Spürbare Veränderung:
Steigende Zinsen,
Anspannung Wohnungsmarkt
- Umfang der Wohnungsverkäufe
180 000 bis 250 000 WE p. a.
100 000 bis 180 000 WE p. a.
- Veränderung Käuferstruktur
Rückgang Finanzinvestoren/Kurzfristorientierte
zugunsten Bestandshalter
spürbarer Rückgang Finanzinvestoren/Kurzfristorientierte zugunsten Bestandshalter
- Regionale Verteilung Verkäufe
Verlagerung in angespannte Märkte
Verlagerung in angespannte Märkte
- Bewirtschaftungs-/Verwertungsstrategien
schwächere Nachfrage: weniger Modernisierung,
mehr Instandsetzung/Pflege, etwas schwierigere
Privatisierung
erhöhter Kostendruck: weniger Modernisierung,
Einsparungen bei Instandhaltung, etwas
schwierigere Privatisierung
- Maßnahmen vor Einzelprivatisierung
häufig Grundinstandsetzung, wenig Modernisierung
häufig Grundinstandsetzung, sehr wenig Modernisierung
- Umfangreiche Modernisierungen
weiterhin selten umfangreiche Maßnahmen
noch weniger als bisher umfangreiche Maßnahmen
- Vernachlässigung laufender Instandhaltung
seltener (schlechtere Vermietbarkeit)
etwas häufiger (bessere Vermietbarkeit)
Veränderung des Leerstands
tendenziell steigend
tendenziell sinkend
- durch allgemeine Mietanhebung
weiterhin gering
stärker
- durch Anhebung bei Modernisierung
- durch Mietanhebung
weiterhin eher selten
etwas häufiger
- durch Modernisierungsmaßnahmen
weiterhin Einzelfälle
- durch Privatisierung
- Transferzahlungsempfänger
weiterhin selten
etwas häufiger
- Schuldnerhaushalte/"Problemmieter"
in der Regel
in der Regel
Eintreiben Mietschulden/Räumungen
in der Regel
in der Regel
- Angebot des Kaufs der Wohnung an Mieter
in der Regel
in der Regel
- Kauf durch Mieter in der Praxis
etwas seltener
etwas häufiger
Auswirkungen auf Transaktionen
Zustand/Substanzerhalt
(außerhalb Privatisierung)
Veränderung der Nettokaltmiete
Erhöhte Fluktuation / Verdrängung
Selektive Mieterauswahl (Ausgrenzung)
Einzelprivatisierungspraxis
Auswirkungen des Verkaufs kommunaler Bestände auf das Handeln der Kommunen
Kooperationsbereitschaft privater Käufer bei Maßnahmen im Stadtquartier
- Grundsätzliche Bereitschaft
weiterhin eher gering
weiterhin eher gering
- Zusammenarbeit in der Praxis
Kooperationsbereitschaft privater Käufer bei sozialer Wohnungsversorgung
- Übernahmebereitschaft von
Problemmietern
weiterhin gering
weiterhin gering
- Übernahmebereitschaft sonstiger von
Kommune vermittelter Mieter
weiterhin eher hoch
geringer
- Praxis bei bestehenden Bindungen und
Belegungsrechten
weniger Bindungen/Belegungsrechte
weniger Bindungen/Belegungsrechte
Quelle: IfS
auf 1,4 Mio. im Jahr 2010.¹⁰⁵ Zwar liegen keine
Zahlen zu den auslaufenden Bindungen für die
Wohnungsbestände der großen Transaktionen
der letzten Jahre vor, jedoch ist aufgrund deren
Baualtersstruktur (überproportionaler Anteil
an Bauten der 50er und 60er Jahre) davon auszugehen, dass sie in ähnlichem Maße wie alle
gebundenen Sozialmietwohnungen bzw. ggf.
sogar überproportional vom Bindungswegfall
betroffen sind. Von den im Zeitraum 1999 bis
Juni 2006 verkauften gebundenen Wohnungen,
die sich auf etwa 200 000 bis 250 000 beziffern
lassen (siehe Kapitel 2), dürften daher bis 2010
zwischen zwei Fünftel und der Hälfte aus der
Bindung fallen. Diese Entwicklung ist zum einen für die soziale Wohnungsversorgung der
(105)
Vgl.GdW-Jahrespressekonferenz vom 09.06.2005,
www.gdw.de.
114
Kommunen von Bedeutung, zum anderen
könnten nach Auslaufen der Bindungen Mietsteigerungen erfolgen.
Die noch bestehenden privatrechtlichen Verpflichtungen (Sozialchartas), die die Käufer im
Rahmen der Verkäufe der öffentlichen Hand
bezogen auf die Mietenentwicklung und den
Kündigungsschutz (Eigenbedarf, Verwertung)
eingegangen sind, wurden meist auf zehn Jahre befristet und laufen zwischen 2009 und 2016
aus. Der Wegfall von vertraglichen Verpflichtungen birgt längerfristig das Risiko, dass sich
in den veräußerten Beständen stärkere Auswirkungen (Mieten, Fluktuation, Verdrängung) als
bisher ergeben.
Neben dem Auslaufen von Bindungen und vertraglichen Verpflichtungen besteht zusätzlich
das Risiko einer künftigen Veränderung des
Agierens der Käufer. Zum einen könnte dies
dadurch entstehen, dass einzelne Käufer in
wirtschaftliche Not geraten. Dies könnte z. B.
eintreten, wenn sich erwartete Erfolge bei der
Einzelprivatisierung nicht einstellen, erhoffte
Wertsteigerungen ausbleiben oder die Kosten zu hoch sind bzw. steigen (z. B. fehlende
Effizienzsteigerungen). In der Folge könnten
zumindest in Einzelfällen extreme Bewirtschaftungs- und Verwertungsstrategien (Einzelprivatisierung mit Drückermethoden, völlige Vernachlässigung von Beständen, konsequente Belegung mit Transfergeldempfängern
etc.) oder Insolvenzlösungen drohen. Diese
Gefahren erscheinen bei auf den kurzfristigen
Handel ausgerichteten und bei kleineren Käufern am Ende der Verwertungskette höher als
bei großen und stärker auf Bestandshaltung
ausgerichteten Käufern. Diese Risiken lassen
sich lediglich benennen, wie hoch sie sind, lässt
sich kaum vorhersagen und hängt sowohl vom
einzelnen Agieren des Käufers als auch von
den gekauften Beständen und den örtlichen
Marktbedingungen ab. Zudem ist darauf zu
verweisen, dass das Insolvenzrisiko keine Besonderheit von großen Transaktionen darstellt,
sondern ebenso bei privaten Bestandshaltern,
Wohnungsunternehmen mit öffentlicher Beteiligung und Genossenschaften besteht.
Zum anderen könnte sich im Vorfeld eines geplanten Exits eine Veränderung des Handelns
der Käufer ergeben, die zuvor während des
Aufbaus und der Bewirtschaftung ihres Portfolios moderat agiert haben, um ein für die
Einzelprivatisierung und die Vermietung der
Wohnungen abträgliches Medienecho zu vermeiden. Anlässlich eines geplanten Ausstiegs,
so die teilweise geäußerte Befürchtung von Kritikern großer Transaktionen, könnte die regulierende Wirkung der Medien bzw. der Öffentlichkeit auf die Hinwegsetzung der Käufer über
die Mieterbelange, die Bestandspflege oder
eine verträgliche Privatisierung entfallen und
sich das moderate Agieren ins Gegenteil umkehren. Dieses Risiko besteht zwar, jedoch sind
kaum Situationen denkbar, bei denen sich ein
schlechtes Medienecho oder öffentliche Kritik
nicht negativ auf den geplanten Exit auswirken
würde. Dies gilt auch, wenn der Ausstieg aus
der Investition über mehrere Blockverkäufe
oder über das Einbringen der Wohnimmobilien in eine börsennotierte Aktiengesellschaft
erfolgt. Eine negative Vorbelastung würde sich
sicherlich im Falle eines Verkaufs ungünstig
auf den erzielbaren Kaufpreis bzw. im Falle
des Einbringens der Bestände in eine börsennotierte Aktiengesellschaft nachteilig auf die
Akzeptanz seitens der Börse auswirken.
115
7 Überblick über die Ergebnisse,
Handlungsbedarf und Empfehlungen
In diesem Kapitel wird ein Überblick über die
wesentlichen Ergebnisse der empirischen Untersuchungen und der Überlegungen zu künftig zu erwartenden Entwicklungen gegeben.
Auf dieser Grundlage wird der wohnungspolitische Handlungsbedarf angesprochen und es
werden Empfehlungen gegeben.
7.1 Überblick über wesentliche
empirische Ergebnisse
haben seit Ende der 90er Jahre stark zugenommen und verzeichneten 2004 und 2005 Höchststände. Auch 2006 setzten sich die Verkäufe bislang auf einem hohen Niveau fort, insgesamt
dürften sie jedoch nicht an das Niveau der beiden Vorjahre heranreichen. Die umfangreichen
Verkäufe haben eine erhebliche Bedeutung für
die Wohnungspolitik und die Akteure auf den
Wohnungsmärkten.
Zum einen wurde durch die großen Transaktionen eine wohnungsund sozialpolitische
Debatte angestoßen, die kontroverser nicht
sein könnte: Während die Befürworter die Globalisierung des deutschen Wohnungsmarkts
für unausweichlich und die Impulse, die von
den Investoren auf das wohnungswirtschaftliche Handeln und die Märkte ausgehen, für
fruchtbar halten, sehen die Kritiker hierdurch
fundamentale Eckpfeiler der Wohnungs- und
Stadtentwicklungspolitik in Frage gestellt und
erwarten aus den Verkäufen öffentlicher Bestände sehr nachteilige Entwicklungen für die
Bestände, Bewohner und die Kommunen. Die
Renditemaximierung als vorrangiges Ziel der
privaten Käufer und eine angenommene kurze
Haltedauer ist dabei eine wesentliche Grundlage, auf der die Argumentation der Kritiker zu
den erwarteten Folgen der Privatisierung öffentlicher Bestände aufbaut.
Zum anderen ergeben sich aus den Transaktionen großer Wohnungsbestände konkrete
Veränderungen in der Anbieterlandschaft und
Auswirkungen für viele wohnungspolitische
Akteure. Entscheidend für die Veränderung
der Anbieterlandschaft ist nicht alleine, dass
Bestände der öffentlichen Hand nunmehr an
private Eigentümer übergegangen sind, denn
dies hat es bereits früher gegeben und ist nicht
ungewöhnlich. Vielmehr ist von großer Bedeutung, dass der Prozess in sehr kurzer Zeit
vonstatten gegangen ist bzw. noch weitergeht
und dass dadurch „neue“ große Anbieter auf
dem Wohnungsmarkt auftreten, die es von
der Zahl der Wohnungen durchaus mit den
traditionellen großen Bestandshaltern der öffentlichen Hand aufnehmen können. Zugleich
verfolgen die neuen großen Anbieter andere
Ziele bzw. Strategien der Bewirtschaftung und
Verwertung der Bestände als die traditionellen
öffentlichen und industrieverbundenen Wohnungsunternehmen.
Ein wesentliches Ergebnis dieser Untersuchung
ist, dass die Vorstellung, private Finanzinvestoren würden hinsichtlich der Renditeerzielung und der geplanten Bewirtschaftungsdauer
der Bestände einheitlichen Mustern folgen, ein
Klischee ist. Zwar zeigen die aktuellen großen
Wohnungsverkäufe, dass die großen privaten
Käufer durchaus Renditeziele verfolgen und die
damit in Verbindung gebrachten Bewirtschaftungs- und Verwertungsstrategiebausteine anwenden, jedoch lässt sich eine große Vielfalt
und Flexibilität bei den verfolgten Strategien
und geplanten Investitionszeiträumen feststellen. Hieraus ergibt sich auch hinsichtlich der
Folgen der Transaktionen kein einheitliches
Muster, vielmehr sind die Auswirkungen von
Verkaufsfall zu Verkaufsfall sehr unterschiedlich.
In der Praxis zeigt das Handeln der privaten
Käufer weniger Unterschiede zu dem traditioneller Bestandshalter als nach dem Stand
der Fachdiskussion hätte erwartet werden
können. Ein wesentlicher Unterschied liegt
in dem stärkeren Handel der privaten Käufer
mit Immobilien, sowohl bezogen auf die Einzelprivatisierung als auch auf den blockweisen
bzw. kompletten Verkauf von Beständen bzw.
Wohnungsunternehmen. Dagegen sind die
Unterschiede bezogen auf das Vermietungsund Mietenmanagement sowie die Bestandsinvestitionen gegenüber traditionellen Vermietern weitaus geringer als von vielen Seiten
befürchtet.
Von Bedeutung für die Auswirkungen ist zudem, dass ein größerer Teil der Strategiebausteine der Käufer unternehmensinterne Maßnahmen betrifft, deren externe Wirkungen und
Sichtbarkeit begrenzt sind. Hierbei handelt es
sich in erster Linie um Fragen der Finanzierung
bzw. Umschuldung und um Effizienzsteigerungen und Optimierungen von Organisation
und Personaleinsatz in den Bereichen Management, Verwaltung, Vertrieb und Bestands-
116
bewirtschaftung. Diese internen Maßnahmen
haben einen erheblichen Stellenwert, was den
Beitrag zur Erfüllung der Renditeziele angeht.
Für die Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik ist von stärkerem Interesse, welche
Wirkungen sich bei den Beständen und Bewohnern, auf den lokalen Wohnungs- und
Immobilienmärkten und für das Handeln der
Kommunen (soziale Wohnungsversorgung
und Quartiersentwicklung) ergeben. In diesem
Bereich kommt die durchgeführte Untersuchung zu unterschiedlichen Ergebnissen: Bei
den Beständen haben sich bislang relativ wenige Veränderungen seit dem Kauf ergeben,
insbesondere hat es überwiegend keine groß
angelegten und intensiven, sondern meist nur
punktuelle Modernisierungen gegeben. Eine
gewisse Unsicherheit geht von den reduzierten
Ausgaben der Käufer für Instandhaltung bzw.
für die gesamten Bestandsinvestitionen aus,
da diese aller Wahrscheinlichkeit nach nicht
alleine durch Effizienzsteigerungen, sondern
auch in gewissem Umfang durch reine Einsparungen realisiert werden, was eine Reduzierung des Umfangs von Maßnahmen an den
Beständen zur Folge hat. Dies hat zwar in der
Regel kurzfristig wenig sichtbare Folgen für die
Bestände, langfristig jedoch durchaus. In den
Fällen, in denen Maßnahmen dauerhaft reduziert werden, besteht daher auf längere Sicht
das Risiko, dass wohnungsund städtebauliche
Problemfälle reifen.
Die Folgen für die Mieter halten sich bislang
überwiegend in Grenzen, und zwar sowohl
was die Veränderungen an Wohnung, Gebäude
und Bewohnerschaft angeht, als auch bezogen
auf die Entwicklung der Mieten. Bezogen auf
Modernisierungen und Mieterhöhungen sind
Konflikte mit Mietern nur punktuell aufgetreten und stellen Einzelfälle dar. Es ist jedoch
nicht zu verkennen, dass die relativ geringe
Erhöhung der Mieten und die fehlende Rentabilität von umfangreicheren Modernisierungsinvestitionen, die wesentlich zu der geringen Konflikthäufigkeit beigetragen haben,
auf Seiten der Käufer in erster Linie den entspannten Wohnungsmarktverhältnissen und
bei dem Verkauf eingegangenen vertraglichen
Auflagen und nicht etwa einer Selbstbeschränkung geschuldet sind. Diese Rahmenbedingungen haben wesentlich dazu beigetragen,
dass die Folgen für die Bestände und Bewohner bislang zumindest auf entspannten Wohnungsmärkten, auf die die Mehrzahl der im
Rahmen großer Transaktionen veräußerten
Wohnungsbestände entfällt, begrenzt waren.
Dagegen wurden auf angespannten Märkten,
auf denen wesentlich weniger Wohnungen
veräußert wurden, häufiger umfangreiche Modernisierungen durchgeführt als auf entspannten Märkten, weil dort für die Käufer eher die
Möglichkeit besteht, die mit den Investitionen
verbundenen Kosten über höhere Mieten oder
im Falle von Einzelprivatisierungen über höhere Verkaufspreise zu decken bzw. mit den
Maßnahmen eine Renditesteigerung zu erzielen. Auf angespannten Märkten wurden daher
nach den Transaktionen häufiger eine Erhöhung der Mieten durchgeführt als auf entspannten Märkten, sowohl im Rahmen allgemeiner
Mietanpassungen als auch in Folge von Modernisierungen.
Auf einigen Wohnungsmärkten haben die
Käufer Wohnungsportfolios in einem Umfang
aufgekauft, der sie nunmehr mit zu den großen
lokalen Anbietern gehören lässt. Mit Ausnahme der wenigen Städte, die ihren gesamten
Wohnungsbestand bzw. das komplette kommunale Wohnungsunternehmen an private Eigentümer verkauft haben, stellt die öffentliche
Hand bzw. die Kommune jedoch in der Regel
noch den größten lokalen Wohnungsanbieter,
sodass (bis auf sehr wenige Ausnahmen) nicht
von einer Marktdominanz der privaten Käufer
gesprochen werden kann. In der Folge sind
die Wirkungen, die von den Käufen bzw. den
von den Käufern verfolgten Bewirtschaftungsund Verwertungsstrategien auf den lokalen
Wohnungs- und Immobilienmarkt ausgehen,
sehr gering, wie anhand der Mieten- und Immobilienpreise festgestellt werden konnte.
Allenfalls bezogen auf die Privatisierungsaktivitäten kann davon ausgegangen werden, dass
von ihnen eine gewisse preisdämpfende und
den allgemeinen Trend rückläufiger Preise
für Eigentumswohnungen verstärkende Wirkung ausgeht. Insgesamt ist bei der Bewertung
der festgestellten Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte sowie auf die Bestände und Bewohner zu berücksichtigen, dass vielfach erst
wenige Jahre seit den Verkäufen vergangen
sind.
Die Kommunen stehen, was die Auswirkungen
der Verkäufe für ihr Handeln in den Bereichen
Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
angeht, vor Herausforderungen und Risiken,
weil die vielfach langjährige Zusammenarbeit
mit örtlichen Wohnungsunternehmen durch
deren Verkauf unterbrochen wird bzw. eine
Fortsetzung unsicher ist. Zwar waren im Rahmen der empirischen Erhebungen bislang nur
relativ geringe negative Auswirkungen bezogen auf die Zusammenarbeit bei quartiersbezogenen Maßnahmen feststellbar. Auch geben
sich die Käufer vielfach offen für quartiersbezogene Maßnahmen bzw. Kooperationen mit
Überblick über die Ergebnisse, Handlungsbedarf und Empfehlungen
der Kommune, jedoch verknüpfen sie damit
die Erwartung, dass für sie aus dem eigenen
Engagement möglichst kurzfristig ein positiver
Ertrag klar erkennbar sein muss. Insofern ist
damit zu rechnen, dass die Beteiligung der privaten Finanzinvestoren an quartiersbezogenen
Maßnahmen nur selektiv erfolgt.
Im Bereich der sozialen Wohnungsversorgung macht sich in Folge der Verkäufe der
Verlust eines wichtigen Kooperationspartners
nach dem Verkauf eines kommunalen oder
sonstigen kooperierenden Wohnungsunternehmens an einen privaten Investor für die
Kommunen meist spürbar bemerkbar. Zwar
werden auf entspannten Wohnungsmärkten
Wohnungssuchende mit niedrigen Einkommen bzw. Transfereinkommen von den privaten Käufern durchaus akzeptiert, da sie auf
diese Nachfragergruppen angewiesen sind, um
ihre Bestände ausreichend zu vermieten bzw.
die Leerstände gering zu halten. Auf angespannten Wohnungsmärkten sind die Bereitschaft der Käufer, diese Mieter aufzunehmen,
bzw. die Möglichkeiten der Kommune, diese
Haushalte (ohne Belegungsrechte) in den Beständen der Käufer unterzubringen, eher gering. So genannte Problemmieter (Mietschuldner, Personen mit auffälligem Verhalten etc.)
werden von den privaten Käufern konsequent
als Mieter ausgeschlossen, sodass die Kommunen solche hilfebedürftigen Mieter in der Regel
nicht an sie vermitteln können.
Mit den Verkäufen von großen Beständen an
private Finanzinvestoren laufen die Kommunen Gefahr, in wichtigen Aufgabenfeldern an
Einflussmöglichkeiten zu verlieren. Dies gilt
umso mehr, wenn sie ihre eigenen Bestände
veräußern, weil dann der Einflussverlust besonders hoch ist. In diesem Zusammenhang ist
als Problem anzusehen, dass bei den Verkaufsentscheidungen der Kommunen in der Regel
finanzielle Aspekte im Vordergrund standen
und den Ausschlag gaben. Zwar legten die
Kommunen bei den Verkäufen ihrer Bestände
in der Regel Wert auf den Schutz der Mieter,
indem vertragliche Regelungen zur Miethöhe
und zum Kündigungsschutz im Kaufvertrag
aufgenommen wurden, eine Zusammenarbeit bei der Quartiersentwicklung und bei der
sozialen Wohnungsversorgung wurde jedoch
selten im Vertrag verankert. Zum Teil wurde
externer Sachverstand eingeholt, jedoch nur
bezogen auf die Verkaufsmodalitäten und die
damit verbundenen Entlastungen des kommunalen Haushalts, die Auswirkungen der Verkäufe auf das Handeln der Kommune und die
damit verbundenen langfristigen Folgekosten
wurden in der Regel nicht untersucht. Vielfach
wurde ohne Nachweis schlicht der Auffassung
gefolgt, die Kommune brauche inzwischen keine eigenen Wohnungsbestände mehr. Insofern
erscheint der Vorwurf der Kritiker, kommunale Wohnungsbestände würden ohne ausreichende Berücksichtigung der langfristigen
Folgen verkauft, nicht ganz unberechtigt. Um
dieser Kritik zu begegnen, wären die Kommunen mit Verkaufsabsichten daher gut beraten,
die langfristigen Auswirkungen eines Verkaufs
gegenüber alternativen Möglichkeiten unter
Berücksichtigung aller Faktoren zu bilanzieren
und die vermuteten Vorteile nachzuweisen.
7.2 Überblick über Ergebnisse zu
künftigen Entwicklungen und
Risiken
Die zu künftigen Entwicklungen im Bereich
der großen Transaktionen angestellten Überlegungen (Zeithorizont fünf Jahre) haben ergeben, dass eine deutliche Erhöhung des Zinsniveaus und eine Veränderung der regionalen
Wohnungsmarktverhältnisse spürbare Auswirkungen zeigen würden. Dabei wurde zum
einen das Szenario „Status quo“ untersucht,
das von einem gleich bleibenden Zinsniveau
und anhaltenden Entspannungstendenzen auf
den Wohnungsmärkten ausgeht. Zum anderen wurde das alternative Szenario „Spürbare
Veränderung“ untersucht, bei dem ein kurzfristiger deutlicher Anstieg der Zinsen auf ein
dann konstant hohes Niveau und einsetzende
Anspannungstendenzen auf den Wohnungsmärkten angenommen wurden.
Unter den Rahmenbedingungen des Szenario „Status quo“ dürften die Spitzenwerte der
großen Transaktionen der Jahre 2004 und 2005
aufgrund des gegenüber dem Tiefststand von
2005 wieder angestiegenen Zinsniveaus in den
kommenden Jahren aller Wahrscheinlichkeit
nach nicht mehr erreicht werden. Beim Szenario „Spürbare Veränderung“ ist aufgrund
des Anstiegs der Zinsen mit einem wesentlich
niedrigeren Umfang an Transaktionen zu rechnen.
Bei beiden Szenarien ist eine Veränderung
der Käuferstruktur zu erwarten: Beim Szenario „Spürbare Veränderung“ dürften sich aufgrund des Zinsanstiegs international agierende Finanzinvestoren und kurzfristig orientierte
Käufergruppen, die mit hohen Fremdkapitalanteilen agieren, zugunsten von stärker auf Bestandshaltung orientierten Käufern zumindest
teilweise vom deutschen Wohnimmobilienmarkt zurückziehen. Aber auch beim Szenario „Status quo“ kann trotz konstanter Zinsen
117
118
aufgrund der Wohnungsmarktentwicklung
(Entspannung) vom Einsetzen eines gewissen
Rückzugs international agierender Finanzinvestoren und kurzfristig orientierter Käufergruppen zugunsten von Bestandshaltern ausgegangen werden.
Beim Szenario „Spürbare Veränderung“ sind
aus Gründen erhöhter Finanzierungskosten
weniger Modernisierungen, zusätzliche Einsparungen bei Instandhaltungen und geringere Verkaufszahlen bei der Einzelprivatisierung zu erwarten. Die Mieter werden demnach
häufiger mit fehlender Instandhaltung und seltener mit Modernisierungen, zugleich jedoch
aufgrund der sich anspannenden Wohnungsmarktverhältnisse häufiger mit allgemeinen
Mieterhöhungen konfrontiert sein. Beim Szenario „Status quo“ dürfte aufgrund der weiter
fortschreitenden Entspannung der Wohnungsmärkte das Durchsetzen von Mieterhöhungen,
aber auch die Einzelprivatisierung erschwert
werden. Längerfristig orientierte Käufer können auf fehlende Einnahmensteigerungen nur
begrenzt mit zusätzlichen Kosteneinsparungen
im Bereich der Instandhaltung reagieren, weil
angesichts der entspannten Marktverhältnisse
erhöhte Mietausfälle (Fluktuation, Leerstände)
drohen. Unter den Käufern der letzten Jahre ist vermehrt mit Teilverkäufen zu rechnen,
um zusätzliche Einnahmen zu erzielen und
kurzfristig orientierte Käufer dürften verstärkt
versuchen, sich vollständig von den gekauften
Beständen zu trennen.
Für die Bewohner dürfte sich unter den Rahmenbedingungen des Szenarios „Status quo“
wenig ändern, weil durch die Entspannung der
Wohnungsmärkte nur relativ moderate Mieterhöhungen zu erwarten sind und die privaten
Käufer bemüht sein werden, sie als Mieter zu
halten. Für die Kommunen verbessern sich
zwar die Voraussetzungen, private Käufer zu
einer Zusammenarbeit zu bewegen, weil diese
unter diesen Marktverhältnissen stärker darauf
angewiesen sind, allerdings wird in der Praxis
weiterhin eine Zusammenarbeit eher selten
sein. Unter den Bedingungen des Szenarios
„Spürbare Veränderung“ werden die Mieter
aufgrund der Wohnungsmarktanspannung mit
stärkeren Mieterhöhungen konfrontiert. Für
die Kommunen verschlechtern sich die Voraussetzungen für eine Zusammenarbeit mit
privaten Käufern.
Zusätzlich zu den auf Grundlage der Szenarien
dargestellten Ergebnissen sind in Zusammenhang mit den Auswirkungen großer Transaktionen weitere bzw. längerfristige Risiken zu berücksichtigen. So ist damit zu rechnen, dass bei
den verkauften Wohnungen in den nächsten
Jahren in großem Umfang öffentlich-rechtliche
Sozialbindungen und kommunale Belegungsrechte entfallen. Zudem laufen viele der privatrechtlichen Verpflichtungen, die die Käufer im
Rahmen der Verkäufe der öffentlichen Hand
bezogen auf die Mietenentwicklung und den
Kündigungsschutz (Sozialchartas) eingegangen sind, innerhalb der nächsten zehn Jahre
nach und nach aus. Das Auslaufen der öffentlich-rechtlichen Bindungen bei Sozialmietwohnungen bzw. der vertraglichen Verpflichtungen birgt längerfristig das Risiko, dass sich
in den veräußerten Beständen stärkere Auswirkungen (Mieten, Fluktuation, Verdrängung)
als bisher ergeben. Bezogen auf die von den
Käufern verminderten Instandhaltungskosten
besteht das Risiko, dass diese nicht vollständig
auf Effizienzsteigerungen beruhen, sondern zu
einem gewissen Teil auf einer Reduzierung von
Maßnahmen, was längerfristig zumindest bei
Teilen der verkauften Bestände eine grundlegende Verschlechterung der Gebäudesubstanz
zur Folge hätte.
Zusätzlich besteht das Risiko einer künftigen
Veränderung des Agierens der Käufer, das dadurch entstehen könnte, dass einzelne Käufer
in wirtschaftliche Not geraten. Auch im Vorfeld
eines geplanten Exits könnte sich eine Veränderung des Handelns von Käufern ergeben, die
zuvor ein für die Einzelprivatisierung und die
Vermietung der Wohnungen abträgliches Medienecho über ein moderates Handeln vermieden haben. Anlässlich eines geplanten Ausstiegs könnte sich das moderate Agieren nach
teilweise von Kritikern großer Transaktionen
geäußerten Befürchtungen ins Gegenteil umkehren. Dieses Risiko besteht zwar, jedoch sind
kaum Situationen denkbar, bei denen sich ein
schlechtes Medienecho oder öffentliche Kritik
nicht negativ auf den geplanten Exit (Verkauf,
Börsengang) auswirken würde.
7.3 Handlungsbedarf und
Empfehlungen
Was den wohnungspolitischen Handlungsbedarf angeht, ist dieser nach den Ergebnissen
der empirischen Untersuchungen und den
Überlegungen zu künftigen Entwicklungen
im Bereich großer Transaktionen weniger bei
Bund und Ländern als vielmehr bei den Kommunen zu sehen. Die Auswirkungen der großen Transaktionen in den Bereichen Mieterhöhungen, Modernisierungen und Einzelprivatisierungen heben sich bislang weder quantitativ noch qualitativ so deutlich vom üblichen
wohnungswirtschaftlichen Geschehen ab, dass
bei den für diese Thematik in Frage kommenden klassischen wohnungspolitischen Instru-
Überblick über die Ergebnisse, Handlungsbedarf und Empfehlungen
menten des Bundes wie Mietrecht oder Kündigungsschutz Anlass zu Änderungen gesehen
werden könnte. Ähnliches gilt für die wohnungspolitischen Handlungsfelder der Länder,
wie beispielsweise die Förderpolitik.¹⁰⁶
Bund und Ländern kommt vielmehr die Rolle
zu, das Feld der großen Transaktionen und der
sich verändernden Anbieterstruktur weiter zu
beobachten und ggf. zu reagieren, wenn sich
künftig wesentlich drastischere Auswirkungen
als bislang zeigen sollten. Zudem könnten
Bund und Länder die Aufgabe wahrnehmen,
die Kommunen im Umgang mit den großen
Transaktionen und deren Folgen über die Bereitstellung von Informationen oder einen kontinuierlichen Erfahrungsaustausch zwischen
wohnungspolitischen Akteuren zu unterstützen.
Der wesentliche Handlungsbedarf ist bei den
Kommunen zu sehen, zum einen weil sich die
Folgen der großen Transaktionen auf kommunaler Ebene am stärksten bemerkbar machen
und das Handeln der Kommunen insbesondere
in den Feldern Quartiersentwicklung und soziale Wohnungsversorgung unmittelbar berühren. Zudem verfügen die Kommunen über den
weitaus größten Anteil der Verkaufspotenziale
der öffentlichen Hand. Sofern die Kommunen
bereits in größerem Umfang von Transaktionen
betroffen sind, sollten sie versuchen - ähnlich
wie das bereits einigen Kommunen gelungen
ist - zu einer Zusammenarbeit mit den neuen
Eigentümern in diesen Feldern zu kommen.
Zum anderen besteht Handlungsbedarf, was
die Rolle der Kommunen als Verkäufer ihrer
Wohnungen bzw. Wohnungsunternehmen
angeht, da sie hier zugleich die Rolle des Verursachers und des von Verkäufen Betroffenen
einnehmen. Anders als bei den meisten bisherigen Verkäufen sollten die Kommunen sich
bei ihrer Entscheidung über einen Verkauf
nicht alleine von kurzfristigen finanziellen
Einnahmen leiten lassen, sondern eine umfassendere Prüfung der Vor- und Nachteile eines
Verkaufs bzw. eine Folgenabschätzung selbst
durchführen oder durch einen unabhängigen
Gutachter vornehmen lassen. Hierzu zählt
insbesondere auch die Berücksichtigung des
Einflussverlusts sowie der langfristigen Risiken
und Folgekosten, die ein Verkauf für die Kommune mit sich bringt, wie beispielsweise eine
Belastung des Sozialetats durch Mietsteigerungen oder Kosten für den Ersatz bzw. Einkauf
von Leistungen des verkauften Unternehmens
(Verlust der Sozial-/Stadtrendite). Dabei sollte
insbesondere berücksichtigt werden, dass sich
eine Verkaufsentscheidung, sollte sie sich im
Nachhinein als falsch erweisen, in der Regel
119
nicht oder nur sehr schwer rückgängig machen
lässt. Zudem sollte geprüft werden, wie sich die
Bilanz Verkauf versus Nichtverkauf darstellt,
wenn im Falle eines Nichtverkaufs Strategien
der Verbesserung der Einnahmensituation von
der Kommune verfolgt werden. So könnten
beispielsweise Maßnahmen zur Steigerung
der Rendite des kommunalen Wohnungsunternehmens (z. B. Erhöhung der Effizienz, sozialverträgliche Nutzung von Mieterhöhungsspielräumen, ggf. Einzelprivatisierung etc.) ins
Auge gefasst werden, die ansonsten bei einem
Verkauf vom Käufer in noch stringenterer Form
zu erwarten wären.
Eine Bilanzierung der Optionen Verkauf und
Nichtverkauf durch die Kommunen würde erleichtert werden, wenn ihnen ein verbessertes
Instrumentarium für die Bewertung der finanziellen und handlungsbezogenen Vor- und
Nachteile (inkl. langfristige Folgekosten) zur
Verfügung stünde. Derzeit gibt es vielfältige Bemühungen um eine Verbesserung des Instrumentariums (z. B. Sozial-/Stadtrendite etc.).
Sollten hieraus künftig zusätzliche Möglichkeiten der Bewertung der Auswirkungen eines
Verkaufs kommunaler Wohnungen erwachsen,
sollten diese von den Kommunen bei ihrer Entscheidung genutzt werden.
Sollte dennoch ein Verkauf kommunaler Wohnungen beabsichtigt oder unabdingbar sein,
so sollten Alternativen zu einem Komplettverkauf an einen privaten Käufer geprüft werden.
Sofern es sich nicht um sehr umfangreiche
Bestände bzw. nur um Teilbestände handelt
und die Kommune bereit ist, ggf. gewisse Kaufpreisabschläge hinzunehmen, könnte ein Verkauf an eine Genossenschaft in Frage kommen,
wodurch sich die Perspektive einer längerfristigen Bewirtschaftung der Bestände durch
den Käufer ergäbe. Eine weitere Alternative zu
einem Verkauf an einen privaten Investor stellt
ein Verkauf an ein anderes städtisches Unternehmen dar, wie er von einer Reihe von Kommunen bereits durchgeführt wurde. Hierbei ist
anzumerken, dass ein solcher Verkauf in der
Regel mit einer Erhöhung des Renditedrucks
auf das veräußerte Wohnungsunternehmen
verbunden ist, was Maßnahmen zur Effizienzsteigerung oder zur Erhöhung der Mieteinnahmen erforderlich macht. Gleichwohl können
von dem Wohnungsunternehmen Aufgaben
im Bereich Quartiersentwicklung und soziale
Wohnungsversorgung wahrgenommen werden, die im Sinne der Kommune sind.
Wenn ein Verkauf an Dritte bzw. private Käufer erwogen bzw. notwendig wird, dann sollten
möglichst nicht das gesamte kommunale Wohnungsunternehmen bzw. der gesamte kom-
(106)
Bezogen auf etwaige Folgen der
Einzelprivatisierung ist anzumerken, dass die Länder nach
§ 577a BGB die Möglichkeit
haben, die Kündigungssperrfrist
bei Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen in Gebieten mit besonders angespannter
Wohnungsmarktsituation
per
Landesverordnung auf bis zu
zehn Jahre zu verlängern.
120
munale Bestand, sondern nur Teile davon veräußert werden. Hierdurch verbleibt der Kommune ein Teilbestand, der es ihr ermöglicht,
bestimmte Aufgaben und Ziele, z. B. der sozialen Wohnungsversorgung, weiterhin umzusetzen. Auch ein Verkauf von Teilbeständen an
verschiedene Käufer könnte Vorteile mit sich
bringen, z. B. eine geringere Abhängigkeit von
dem Handeln eines großen Käufers bzw. eine
breitere Anbieterstruktur und damit mehrere
mögliche Kooperationspartner.
Im Falle eines Verkaufs sollten zum einen Mieterbelange vertraglich gesichert werden (z. B.
Regelungen zu Mietenentwicklung, Kündigungsschutz, Investitionen, Einzelprivatisierung, Weiterverkauf ), zum anderen sollten unmittelbare Interessen der Kommunen (Mitwirkung an Quartiersentwicklung, Stadtumbau,
sozialer Wohnungsversorgung etc.) verankert
werden. Was den Schutz der Bewohner angeht,
sollte dieser möglichst durch eine Änderung
der Mietverträge gesichert werden, da die eingeräumten Rechte im Falle des Weiterverkaufs
der Bestände nicht nur mittelbar, sondern direkt gegenüber dem neuen Eigentümer eingefordert werden können. Dies kann, wie bereits
in einigen Kommunen bei Verkäufen der letzten Jahre durchgeführt, durch eine einseitige
Erklärung des Wohnungsunternehmens gegenüber den Mietern erfolgen, in der diesen
zusätzliche Rechte eingeräumt oder vom Vermieter zusätzliche Verpflichtungen eingegangen werden. Unternehmensbezogene Mietbegrenzungsklauseln sollten vermieden werden,
weil diese bei Mieterhöhungen im Einzelfall
wenig Wirkung zeigen.
Anhang
Kurzbeschreibung der Fallbeispiele der vertiefenden Untersuchung
Anhang
123
Kurzbeschreibung der Fallbeispiele¹⁰⁷
1. Verkaufsfälle
1.1 KWG Kieler Wohnungsbaugesellschaft
GmbH (Stadt Kiel an WCM/WCM an
Blackstone Group)
Kennzeichen:
Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens an den deutschen Finanzinvestor
WCM (1999) sowie Weiterverkauf nach fünf
Jahren an internationalen Finanzinvestor
Blackstone vor dem Hintergrund eines seit
der zweiten Hälfte der 90er Jahre entspannten
Wohnungsmarkts
Verkaufter Wohnungsbestand:
geprägt von 50er-/60er-Jahre-Bauten (ca. 45 %)
und 70er-Jahre-Bauten (ca. 27 %); Bestand im
gesamten Stadtgebiet in einfachen bis mittleren Lagen; Schwerpunkt Großsiedlungsgebiet
Kiel-Mettenhof (einfache Lage); hoher Anteil
preisgebundener Wohnungen (1999 ca. 70 %,
2006 ca. 60 %)
1. Verkauf in 1999:
Verkauf des Unternehmens mit rund 11 000 WE
durch die Stadt Kiel an die deutsche Beteiligungsgesellschaft WCM; Verkauf umfasste gesamten kommunalen Bestand bzw. das größte
Portfolio in Kiel (rund 8 % des Wohnungsbestands); Preis rund 409 Mio. € (rund 37 200 €/WE bzw. 630 €/m²)
Verkaufsmotiv der Kommune:
Einnahmen zur Reduzierung kommunaler
Schulden; geprüfte Alternative des Verkaufs an
Genossenschaften wegen zu geringer Einnahmen verworfen; Prüfung künftig ausreichender
Anzahl gebundener Bestände (jedoch ohne
Option einer möglichen Wiederanspannung
des Marktes)
Vertragsinhalte Verkauf Kommune:
max. Mieterhöhung 3 % p. a. für 5 Jahre;
Ausschluss Eigenbedarfs-/Verwertungskündigungen für 5 Jahre; Erhalt Mieterbeirat; Luxusmodernisierung nur bei Zustimmung der Mieter; Fortführung der sozialen Programme für 5
Jahre; Verpflichtung zu Modernisierungen in
Höhe von mind. 51 Mio. € innerhalb von 5 Jahren; max. Verkauf 35 % des Bestandes über 10
Jahre; Erhalt des Unternehmens/Firmensitzes
mind. 10 Jahre
Maßnahmen/Strategien von WCM:
• Erhöhung der Mieteinnahmen durch Leerstandssenkung (Ausgangsbasis rund 10 %
Leerstand): teilweise Senkung von Mieten,
besondere zielgruppenorientierte Werbeaktionen
• keine Vermietung an Problemmieter (Mietschuldner, Störer etc.); intensivere Einforderung Mietrückstände (vorgerichtliches
Mahnverfahren)
• Fortsetzung Kooperation mit Stadt bei Wohnungsversorgung: Übernahme von der Stadt
vermittelter Wohnungssuchender auch nach
Auslaufen von Bindungen
• kontinuierliche Wohnungsprivatisierung:
ca. 1-2 % p. a. bei fünf Konzernunternehmen
insgesamt (eher mittleres Niveau)
• Modernisierung
von
Teilbeständen:
55 Mio. € in 5 Jahren in Zusammenhang mit
vertraglichen Verpflichtungen aus Kauf (siehe oben)
• ergänzender Blockverkauf/Portfoliobereinigung: rund 700 Wohnungen in 2003
2. Verkauf in 2004:
Verkauf der KWG mit rund 9 500 WE durch
WCM an die amerikanische Beteiligungsgesellschaft Blackstone Group; Verkauf im
Rahmen eines Gesamtpaketes mit vier weiteren Wohnungsunternehmen mit Beständen in Nordrhein-Westfalen und Bremen
(siehe Abbildung 3.4); Preis des Gesamtpakets mit 31 300 WE: 1 390 Mio. € bzw. rund
44 400 €/WE
Verkaufsmotiv WCM:
zügige Erzielung von Einnahmen wegen Finanzierungsproblemen des Konzerns bei Beteiligungen außerhalb der Wohnungsmarktbranche (Abkehr von ursprünglicher Langfriststrategie für Wohnungsunternehmen; Aufgabe
des Beteiligungssegments Wohnen durch Konzern)
Vertragsinhalte Verkauf WCM:
Weitergabe der bestehenden vertraglichen
Verpflichtungen aus erstem Kauf
Maßnahmen/Strategien von Blackstone:
• Fortsetzung der Vermietungs-/Privatisierungsstrategie von WCM
• Fortsetzung von Maßnahmen in sozialen
Problemgebieten auch nach Auslaufen der
Verpflichtungen (in 2004) mit dem Ziel der
besseren Vermietung der Bestände
• verstärkte Nutzung von Synergien bei den
fünf Tochter-Unternehmen (neben Kiel in
Bremen, Wuppertal, Mönchengladbach)
sowie Nutzung der Einsparpotenziale des
internationalen Kapitalmarkts
Auswirkungen auf Bestände und Bewohner:
• Bestandsaufwertung in Teilbeständen (Abbau energetischer/städtebaulicher Defizite)
(107)
Zur Auswahl der Fallbeispiele
für Verkaufsfälle und Städte/
Wohnungsmärkte siehe Kapitel 1 bzw. Tabelle 1.1. Die folgenden
Kurzbeschreibungen
enthalten Querverweise auf
Abbildungen bzw. Tabellen im
Hauptteil dieser Untersuchung
(Kapitel 1 bis 7).
124
• Konflikte mit Mietern in Einzelfällen im
Rahmen der Modernisierung und des Mietmahnverfahrens bei WCM
• Rückgang des Leerstands von 10 % (1999)
auf 5 % (2006)
• Mietentwicklung moderater als vor kommunalem Verkauf (Folge der Leerstandsvermeidungsstrategie in Reaktion auf entspannte Marktlage); keine großen Konflikte
• Einzelprivatisierung: ohne größere Konflikte mit Bewohnern, leicht unterdurchschnittliche Preisangebote im Vergleich zu
Durchschnittspreisen vergleichbarer Bautypen (Grundstücksmarktbericht)
• selektive Auswahl Mieter: Transfergeldempfänger/niedrige Einkommen werden
akzeptiert, jedoch keine Problemmieter
(Mietschuldner, Störer etc.)
1.2 GSW (Stadt Berlin an Cerberus/
Goldman Sachs)
Kennzeichen:
deutschlandweit größter Verkauf städtischer
Wohnungsbestände, Kauf durch internationale Finanzinvestoren Cerberus/Goldman Sachs
vor dem Hintergrund eines seit zweiter Hälfte
der 90er Jahre weitgehend entspannten Wohnungsmarkts
65 700 Wohnungen, darunter rund die Hälfte Altbauten (v. a. in 20er-/30er-Jahre-Siedlungen), rund ein Viertel von 50er-/60er-Jahre-Bauten und ein Viertel seit 1970 errichtet;
Bestand fast im gesamten Stadtgebiet (10 von
12 Bezirken) in einfachen bis guten Lagen;
Schwerpunkt im Westteil der Stadt, insbesondere in Bezirken Spandau und Reinickendorf;
rund 30 % preisgebundene Wohnungen; Leerstand ca. 5 %
Verkaufsmotiv der Stadt:
Einnahmen zur Reduzierung von Schulden;
Auswahl der GSW aus den Berliner Wohnungsunternehmen v. a. wegen räumlich vergleichsweise gestreutem Wohnungsbestand
bzw. Vermeidung einer lokal geballten Reduzierung des kommunalen Bestands (jedoch in
Steglitz-Zehlendorf und Spandau Reduzierung
um rund 70 % bzw. 50 %); keine differenzierte
Folgenabschätzung für mögliche Wiederanspannung des Marktes (internes Gutachten
einer Wirtschaftsprüfergesellschaft); es wurden keine Alternativen zum Verkauf an Private
angestrebt (andere städtische Bestände/Unternehmen wurden zum Teil an weitere städtische Wohnungsgesellschaften verkauft bzw.
mit diesen fusioniert)
gescheiterter Verkauf in 2003:
das höchste Angebot des ersten Bieterverfahrens (ca. 220 Mio. € netto) entsprach nicht
Erwartungen der Stadt; ein zweites Verfahren
wurde 2004 durchgeführt
Verkauf in 2004:
Verkauf des Unternehmens durch die Stadt
Berlin an die internationalen Finanzinvestoren
Cerberus/Goldman Sachs (anfängliche 10 %
Minderheitsbeteiligung von ContestBeteiligungs GmbH); Verkauf umfasste 19 % des städtischen Bestands bzw. das größte Portfolio in
Berlin (ca. 3,5 % des Wohnungsbestands); Preis
rund 2 105 Mio. € (rund 32 000 €/WE bzw.
510 €/m²); Nettoverkaufserlös 405 Mio. €
Mieterschutz/Vertragsinhalte:
a) Vor Verkauf Versand eines Angebots einer
unbefristeten Mietvertragsergänzung an die
Mieter des GSW: Ausschluss der Eigenbedarfs-/
Verwertungskündigung, Mieterhöhungsverlangen nur unter Bezugnahme auf Mietspiegel,
Ausschluss Luxusmodernisierung (Maßnahmen über dem „allgemein üblichen“ Standard
von geförderten Wohnungsbaumaßnahmen),
Bestandsschutz genehmigter Einbauten; Mietvertragsergänzung wurde nur von einem Teil
der Mieter unterschrieben zurück gesandt
b) Regelungen im Kaufvertrag: Verzicht Kündigung wegen Eigenbedarf/wirtschaftlicher
Verwertung, Halt der Gesellschafteranteile an
GSW für mind. 10 Jahre; dauerhafter Firmensitz Berlin, Aufsichtsratsitz Berlin bis 2012; EnBloc-Verkäufe nur bei Übernahmen Pflichten
durch Folgekäufer
Maßnahmen/Strategien von Cerberus/Goldman Sachs:
• zügige Blockverkäufe nach Kauf (siehe Abbildung 3.3): rund 1 500 Wohnungen an Vivacon nach 6 Monaten (10/2004) und rund
4 000 Wohnungen an EijedomInvest nach
18 Monaten (12/2005); weitere Blockverkäufe als Option angekündigt
• Einzelverkauf: ca. 8 000 WE für Einzelprivatisierung identifiziert; Erhöhung der Intensität der bereits vor dem Verkauf der GSW
begonnenen Mieterprivatisierung (Ziel
rund 4 500 Wohnungen 2006 bis 2010), Umsetzung über ausgewählte Schwerpunktquartiere (Pankow, Köpenick, Steglitz-Zehlendorf ); Verkaufspreise zwischen 1 000
und 1 200 €/m²; Vermeidung von Restanten
• durch Verkäufe an Kapitalanleger/Fonds;
Umsetzung nach „GSW-Privatisierungskodex“ (u. a. Mietererstangebot mit Vorzugspreis, bei Drittverkauf Ausschluss der Eigenbedarfskündigung)
Anhang
• Modernisierung schwerpunktmäßig in Teilen des 1 800-Wohnungs-Quartiers „Grüne
Stadt“ (30er-Jahre-Siedlung im Bezirk Pankow); Vorbereitung von weiteren Maßnahmen
• nach Einschätzung der GSW verfügen ihre
Bestände vielfach über unterdurchschnittliche Mieten im Vergleich zu ähnlichen Beständen in Berlin; Durchschnittsmiete GSW
2005 von 4,17 € pro m² liegt im unteren Bereich der Spanne der Durchschnittsmieten
der städtischen Wohnungsunternehmen
(3,91 bis 4,64 € pro m²) in Berlin; Ziel der
GSW: Heranführung an das allgemein übliche Niveau in der Stadt (unter Berücksichtigung der Leerstandsentwicklung)
• Beteiligung an einer Kooperationsvereinbarung von Berliner Wohnungsunternehmen
(städtische, kirchliche sowie zwei private
Unternehmen - GSW und Gehag) mit dem
Berliner Senat zur Beteiligung am Quartiersmanagement im Jahr 2005 (Bereitstellung
Räumlichkeiten Quartiersarbeit, Informationsaustausch)
• Beginn eines internen Neuorganisationsprozesses (u. a. Hierarchieabflachung)
• Zusammenführung dezentraler Büros zur
Optimierung des Vermietungsservices
(Möglichkeit der Spezialisierung der Mitarbeiter für Aufgabenbereiche durch Zusammenlegung kleinerer Vor-Ort-Büros)
• Optimierung der Fremdfinanzierung unter
Nutzung der Erfahrungen der neuen Eigentümer
• Konflikte mit Mieterhöhungen in zwei Gebieten bzw. Rücknahme nach (nicht über
Initiativen etc. organisierten) Protesten:
Verzicht auf rechtlich zulässigen (starken)
Anstieg der Miete nach Bindungsauslauf
sowie Rücknahme mit Begründung „technisches Versehen“
• Konflikte zum Grad der Modernisierung
und Art der Beratung bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen (keine Luxussanierung, aber für Mieter erhebliche Mieterhöhungen möglich); Gründung einer Mieterinitiative; Intervention des Bezirksamts
wegen befürchteter sozialer Verdrängungen
(Aufstellungsbeschluss einer Umstrukturierungssatzung 03/2006); in 09/2006
Vereinbarung zwischen GSW, Bezirk und
Sozialplanungsbüro über Verfahren mit
unabhängiger Beratung sowie gestaffelten
Modernisierungsmaßnahmen und Mietentwicklungen (Umsetzung noch ausstehend)
• weitere Konflikte betreffen nicht GSW direkt,
sondern von der GSW an Vivacon verkaufte
125
Bestände: Konflikte um Grad der Modernisierung bzw. bezogen auf Einzelprivatisierung (von Mietern/Verbänden befürchtete
Verdrängung)
1.3 Teilverkauf kommunaler Wohnungen
(Stadt Bonn an Firma Sahle)
Kennzeichen:
Teilverkauf kommunaler Wohnungsbestände
durch die Stadt Bonn an das mittelständische
deutsche Wohnungsunternehmen Firma Sahle
(Unternehmensschwerpunkt Wohnungsbau
und -vermietung) vor dem Hintergrund eines
eher angespannten Wohnungsmarkts
2 500 Wohnungen, darunter überwiegend
50er-/60er-Jahre-Bauten (ca. 65 %) sowie Altbauten (30 %) und 70er-Jahre-Bauten (ca. 5 %);
Bestand vor allen in Nordstadt (einfache bis
mittlere Lage) sowie Südstadt (mittlere bis gute
Lage); hoher Sanierungs-/Modernisierungsbedarf vor dem Verkauf: ca. 15 % Substandard
(Ofenheizung etc.), weitere 65 % einfacher
Standard/schlechter Zustand (Folge geringer
Investitionen der über den kommunalen Haushalt bewirtschafteten Bestände); marginaler
Anteil preisgebundener Wohnungen (1 %);
kaum Leerstand (1 %); teilweise Belegung mit
sozialen Randgruppen (Problemfälle der sozialen Wohnungsversorgung)
Verkaufsmotiv der Kommune:
Einnahmen zur Reduzierung kommunaler
Schulden; Beseitigung des Sanierungsstaus in
den Beständen; effizientere Bewirtschaftung
der Bestände durch Herausnahme aus dem
kommunalen Haushalt bzw. der kameralen
Bewirtschaftung
Gescheiterter Verkauf in 2000:
zunächst Verhandlungen zum Verkauf der
Bestände an die kommunale Gesellschaft Vebowag (Ratsbeschluss 25.5.2000); Verkaufsbedingungen waren Belegungsrechte für 1 200
Wohnungen und ein Ausschluss von Einzelverkäufen; das Angebot der Vebowag wurde als
nicht ausreichend angesehen bzw. von der Verwaltung vorgeschlagen, einen am Markt zu erzielenden Verkehrswert im Wettbewerb zu ermitteln (Verwaltungsstellungnahme 9.6.2000)
Verkaufsverfahren 2001/2002:
Beschluss einer öffentlichen Ausschreibung
mit Verkaufsbedingungen zu geplanten Sozialbindungen, u. a. Besetzungsrecht für 300
Wohnungen aus Pool von 1 250 Wohnungen
für 10 Jahre bei Mieteneinordnung „einfache Lage und Ausstattung“ (Beschlüsse
22.3.2001/13.12.2001); mehrstufiges Verfah-
126
ren: vertrauliche Ansprache (68 Investoren,
darunter fünf ausländische), Versand eines
detaillierten Informationsmemorandums (28
Investoren, darunter zwei ausländische); Einholung schriftlicher Interessensbekundungen
(11 eingegangen); Einladung sechs Investoren
zur Due Dilligence; Kaufvertragsentwürfe drei
Investoren; parallele Vertragsverhandlungen/
wettbewerbliches Bietverfahren; Verkauf unter Modifikation der ursprünglichen Sozialbindungen (nur 75 Besetzungsrechte für bestimmte Wohnungen), die zu einer Erhöhung
des ursprünglichen Preisangebots des Käufers
um 22 % führte (vgl. Begründung zum Ratsbeschluss vom 26.9.2002)
Verkauf 2002:
Verkauf der im direkten Eigentum der Stadt befindlichen 2 500 Wohnungen an die nordrheinwestfälische Firma Sahle (Bestandshalter mit
seinerzeit 20 000 Wohnungen) zum Preis von
rund 86 Mio. € (rund 34 600 €/WE bzw. 590 €/m²); verbleibender kommunaler Wohnungsbestand: rund 6 200 Wohnungen der Vebowag
(Mehrheitseigentümerin Stadt Bonn)
Vertragsinhalte:
Besetzungsrecht für 75 Wohnungen mit begrenzter Nettokaltmiete (Mittelwert Mietspiegel, einfache Lage und Ausstattung); insgesamt
rund 2 200 Wohnungen langfristig im Bestand
halten (u. a. gesichert durch Rückkaufrecht);
Verkauf von 300 Wohnungen vorrangig an Mieter; Verpflichtung zu Modernisierung mit Volumen von rund 75 Mio. €, teilweise unter Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel aus
dem Landesprogramm „Um-/Ausbau“ (Ziel:
1 800 geförderte Wohnungen/Bindungen)
Maßnahmen/Strategien von Firma Sahle:
• rund 900 Wohnungen 2003 bis 2005 modernisiert (ca. 35 Mio. €), darunter ca. 150
Wohnungen mit öffentlicher Förderung
(Belegungsbindungen); Beantragung von
weiteren Fördermitteln aus dem Programm
„Um-/Ausbau“; Mittel wegen begrenzter
regionaler Kontingente/Auslaufen des Programms nicht bewilligt bzw. nicht zur Verfügung stehend, daher frei finanzierte Modernisierung der Mehrheit der Wohnungen;
überwiegend frei finanzierte Modernisierung von weiteren 750 Wohnungen 2006 bis
2010 geplant (27 Mio. €)
• modernisierungsbedingte Anhebungen von
Mieten um etwa 1,80 bis 2,50 € pro m² auf
6,80 bis 7,50 € pro m², typische Miete bei
gutem Standard/mittlerem Zustand beträgt
7,10 € pro m²; zum Teil über mehrere Jahre
gestaffelte Anhebung
• nicht modernisierungsbedingte Erhöhung
der Mieten auf Mietspiegelniveau (starke
Streuung der Ausgangsmieten; teilweise
Mietspiegelniveau, teilweise deutlich unterhalb)
• Quartiersumbau in Teilgebieten: Abriss von
70 Wohnungen (nicht modernisierungsfähige Schlichtbauten) sowie Neubau von Gebäuden (40 Wohnungen) und Dachausbau
(20 Wohnungen); 2006 bis 2010 geplante
weitere Abrisse (80 Wohnungen) und Neubauten (200 Wohnungen) und Dachausbauten (20 Wohnungen)
• Verkauf von Wohnungen in der Südstadt
(überwiegend Altbau) vorrangig an Mieter;
Mieterprivatisierung für 1 100 € pro m² (einfacher Standard) bis 1 600 € pro m² (mittlerer Standard)
• Konflikte zum Umfang der Modernisierung
(angestrebter einheitlicher mittlerer/guter
Standard) sowie zum Umgang mit Mietereinbauten (Gasetagenheizungen) in
verschiedenen Einzelfällen (Proteste über
Presse etc, keine Mieterinitiative oder organisierte Ablehnung der Maßnahmen); teilweise Lösung über Alternativwohnungen
im Quartier (Bestände mit geringeren Maßnahmen)
• weitgehender Austausch der Mieterschaft
in den Substandardwohnungen (sehr hoher
Anteil sozialer Randgruppen bzw. schwer
integrierbarer Personengruppen wie Drogenabhängige, Punks etc.) durch Modernisierungsmaßnahmen. Wohnungsversorgung dieser Mieter erfolgte (nach Angaben
befragter lokaler Gesprächspartner) zum
Teil beim kommunalen Wohnungsunternehmen (über Belegungsrechte), zum Teil
durch eine eigenständige Suche
• erhöhte Fluktuation in begrenztem Umfang
in Folge der Modernisierungen in übrigen
Beständen; nach Angaben des Vermieters
verblieben ca. 80 % der betroffenen Mieter
und 20 % verließen das Quartier, zum Teil
wegen gestiegener Miete und zum Teil wegen allgemeiner Wohnungsneuorientierung
im Kontext der Maßnahmen (zum Vergleich:
Techem-Umzugsquotient für Bonn 16,5 %
in 2004 und 12,2 % in 2003)
Anhang
1.4 Elf Gesellschaften des
Bundeseisenbahnvermögens (Bund
an Deutsche Annington Immobilien
GmbH/Terra Firma)
Kennzeichen:
größter Verkauf von Wohnungsbeständen der
öffentlichen Hand (hier Bund); Kauf durch den
internationalen Finanzinvestor Terra Firma
bzw. seine deutsche Plattform Deutsche Annington Immobilien GmbH
Wohnungsmarktlage:
überregionales Portfolio mit sich stark unterscheidenden Wohnungsmarktlage von stark
entspannt (z. B. Leipzig) über eher entspannte
Märkte (z. B. Essen) bis zu angespannten Märkten (z. B. Frankfurt a. M.)
50er-/60er-Jahre-Bauten
(schätzungsweise
drei Fünftel) sowie zu kleineren Teilen Altbauten (schätzungsweise ein knappes Drittel),
zu sehr geringen Teilen Bestände mit Baujahr ab 1970 (etwa ein Zehntel); eher geringer
Anteil preisgebundener Wohnungen (etwa
ein Zehntel); regionale Schwerpunkte: Nordrhein-Westfalen (EWG Köln 8 100 WE, EWG
Essen 9 000 WE), Bayern (EWG München rund
5 500 WE; EWG Nürnberg 3 600 WE; EWG Regensburg 3 300 WE), Hessen (EWG Frankfurt
6 600 WE, EWG Kassel 3 500 WE), Baden (EWG
Karlsruhe 5 600 WE), Rheinland-Pfalz (EWG
Mainz 4 400 WE) sowie Treuhandbestände des
BEV in Sachsen (9 000 WE), Sachsen-Anhalt
(1 800 WE) und Thüringen (1 700 WE); überwiegend innerstädtische, gut erreichbare Bestände (Bahnnähe); in Westdeutschland: heterogene Bestände (in Abhängigkeit von der damaligen Strategie der einzelnen EWG und der
Marktlage) hinsichtlich Mietenniveau (teilweise Mietspiegelniveau erreicht, teilweise unterhalb), Leerstand und Modernisierungsstand, allerdings keine Bestände mit Instandhaltungs-/
Modernisierungsstau; in Ostdeutschland: v. a.
traditionelle Bauweise; teils saniert, teils unsaniert (dort Leerstandskonzentration)
Verkauf in 2001:
Verkauf der Mehrheitsanteile (94,9 %) an 11
Eisenbahnergesellschaften des Bundeseisenbahnvermögens mit rund 64 000 Wohnungen
für 2 096 Mio. € (rund 34 500 €/WE bzw. ca.
500 €/m²) an die Deutsche Annington Immobilien GmbH, die sich im Eigentum des
in Großbritannien firmierenden Fonds Terra
Firma befindet (Fonds-Kapital ursprünglich
mehrheitlich von japanischer Nomura-Bank)
127
Verkaufsmotiv des Bundes:
vorrangig Einnahmen zur Schuldenreduzierung; Alternative zum Verkauf, die Umstrukturierung der Eisenbahner-Wohnungsfürsorge
(Gutachter-Vorschlag), wurde nicht verfolgt
Vertragsinhalte Verkauf:
Ausschluss Eigenbedarfs-/Verwertungskündigung für derzeitige Eisenbahnermieter
(Mitarbeiter, Mitarbeiter im Ruhestand oder
Ehegatten/Hinterbliebene); Begrenzung Mieterhöhung 3 % p. a. zzgl. Inflationsrate (10 Jahre); Ausschluss Luxussanierungen; Nachtrag
zum Mietvertrag zu vorgenannten mieterrechtlichen Schutzklauseln (einzelvertragliche
Regel); bei Einzelverkauf Vorzugsangebote an
Mieter/Angehörige (10 % unter Marktpreis unvermietete Wohnung); Hausverkäufe und Verkauf von Einzelwohnungen an Dritte nur bei
aus Nicht-Eisenbahnern bestehender Bewohnerschaft; maximale Veräußerung von 10 %
des Bestands in 10 Jahren; Verpflichtung zu
Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen von durchschnittlich rund 12,78 €
pro m²/Jahr für 5 Jahre; Bestandsgarantie aller
Eisenbahngesellschaften (Verschmelzungsverbot); dauerhafte Aufrechterhaltung Wohnungsfürsorge Eisenbahner (Wohnungsangebote für
Eisenbahner); Weisungsrecht des Bundeseisenbahnvermögens im Bereich Wohnungsfürsorge/Wohnungsbeschaffung, dauerhaft Aufsichtratsplätze für Bundeseisenbahnvermögen
und Personalvertretung
Modifikation Vertragsinhalte:
aufgrund des großen Verkaufserfolges bei der
Einzelprivatisierung und des Interesses von
Mietern am Kauf von Wohnungen wurde zwischen der Deutschen Annington und dem
Bund 2005 eine Erhöhung der Verkaufsquote
auf 50 % in 10 Jahren vereinbart (Gegenleistungen: Geldzahlung sowie Verlängerung der
Mindestinvestitionsregel um weitere fünf Jahre)
Maßnahmen/Strategien von Annington:
• Erhöhung der unter Mietspiegelwerten liegenden Mieten (Ausschöpfung der vertraglichen Maximalgrenze in Teilmärkten, z. B.
in Frankfurt/München); teilweise Reduzierung der Mieten zur Leerstandsvermeidung
bei bereits hohem Mietniveau/entspanntem
Markt (z. B. in Essen); Reduzierung der Mietrückstände (Verbesserung Mahnwesen)
• Professionalisierung des Privatisierungsgeschäfts durch spezialisierte Tochterunternehmen; Mieterprivatisierung in fast allen
Regionen mit hoher Intensität; Ausnahme
Ostdeutschland: Einstellung der Einzelprivatisierung nach schlechter Erfahrung mit
Vermarktung
128
• Wohnungsmodernisierung vorrangig bei
einzelnen Wohnungen (Fluktuationsmaßnahmen); an Mikrostandort angepasster
Maßnahmenumfang (innerhalb der Bestände differenzierter Ausstattungsstand);
sukzessive Gebäudemodernisierungen, v. a.
energetische Maßnahmen bzw. Instandsetzung von Gemeinschaftsanlagen bei Privatisierungsbeständen
• kleine Blockverkäufe nur im Ausnahmefall
der Portfoliobereinigung (insbesondere dezentrale Standorte oder stark sanierungsbedürftige Bestände in Ostdeutschland); größter Verkauf ca. 640 Wohnungen in Leipzig
• Abstimmung von Mieterinformationen/
Merkblättern mit dem Bundeseisenbahnvermögen/Eisenbahner-Gewerkschaften
zum Kauf der Wohnung bzw. zur Zustimmung zum Verkauf des Hauses
• Ausbau des Portfolios des Unternehmens
durch Zukauf anderer Unternehmen und
Zusammenführung der Verwaltung/Bewirtschaftung; sukzessive Erschließung von
Synergie-Effekten (z. B. Mengeneffekte, gemeinsamer Vermietungsservice)
• Optimierung der Fremdfinanzierung der
einzelnen Gesellschaften
• schrittweiser Aufbau des Mieterservices
„Wohnen plus“ für ältere Mieter: professionelle Beratung zu/Vermittlung von Pflege-/
Hilfsdiensten und Notrufdiensten; Hilfen
zur altengerechten Wohnraumanpassung
(auch von Eigentumswohnungen)
• geringe Konflikte bei Modernisierungen
• Mietenentwicklung insgesamt zwar steigend, jedoch wenig Hinweise auf bedeutende Probleme mit Mietern (vergleichsweise kleine Mietschritte in Einzeljahren)
• Probleme/Konflikte bei Einzelprivatisierung in der Startphase, behoben durch Ausschluss von Verkäufern mit Beratungsdefiziten
• nach Startphase (2-3 Jahre) hohe Privatisierungsquoten von 7-9 % p. a. vor allem in
eher angespannten Märkten erreicht (z. B.
München, Karlsruhe, Köln), aber auch auf
eher entspannten Märkten Quoten von ca.
5-6 % p. a. (z. B. Essen); Verkaufspreise von
bundesdurchschnittlich 1 000 bis 1 150 €
pro m² mit regionaler Differenzierung;
überwiegend Verkauf an Mieter und deren
Verwandte
1.5 Wohnungsbau Hoechst GmbH/Hoechst
Bauen und Wohnen GmbH (Hoechst AG
an Deutsche Wohnen AG)
Kennzeichen:
Verkauf eines industrieverbundenen Unternehmens an die neu gegründete deutsche
Immobilien-AG Deutsche Wohnen vor dem
Hintergrund eines eher angespannten Wohnungsmarkts
50er-/60er-Jahre-Bauten (etwa zwei Drittel)
sowie des Weiteren vor allem Altbauten (etwa
ein Viertel; Bestände ab 1970 etwa ein Zehntel);
Anteil preisgebundener Wohnungen rund zwei
Fünftel; regionaler Schwerpunkt: Raum Frankfurt a. M. (drei Viertel des Portfolios), innerhalb
von Frankfurt vor allem nördlich des Main gelegene Ortsteile (Sindlingen, Höchst, Griesheim,
Fechenheim) bzw. überwiegend einfache
Lage; weitere Bestände in Bayern/NordrheinWestfalen; Mieten bei Verkauf nicht erheblich
unter Mietspiegelniveau (Mieterhöhung des
Voreigentümers in den 90er Jahren zum Abbau
steuerpflichtiger geldwerter Vorteile der Mitarbeiter)
Verkauf in 1999:
Verkauf aller Wohnungsunternehmen der
Hoechst AG (Wohnungsbau Hoechst GmbH;
Hoechst Bauen und Wohnen GmbH) mit insgesamt 9 100 Wohnungen an die Deutsche
Bank/Deutsche Wohnen AG (siehe unten Eigentümer); Preis nicht bekannt
Verkaufsmotiv des Unternehmens:
Orientierung auf das Kerngeschäft; entfallene
Bedeutung der Wohnungsversorgung von Betriebsangehörigen
Vertragsinhalte Verkauf:
keine speziellen Mieterschutzregelungen getroffen; jedoch Übernahme von Verpflichtungen des gekauften Unternehmen aufgrund
einer Vereinbarung mit dem Hoechst-Betriebsrat aus den 90er Jahren (anfänglich max. Mieterhöhung 14 % statt seinerzeitiger mietrechtlicher 30 %-Kappungsgrenze bzw. heutiger
20 %-Kappungsgrenze)
Eigentümerin Deutsche Wohnen AG:
der Deutsche Wohnen Konzern wurde
1998/1999 aufgebaut, bei dem die DB Real Estate Management GmbH (100 %-Tochter der
Deutschen Bank) neben den Wohnungsbeständen der Hoechst AG die 1998 erworbene Heimstätte Rheinland-Pfalz mit einbrachte; die Börseneinführung erfolgte 1999; Aktionärsstruktur
2005: Ärzteversorgung Westfalen Lippe 9 %,
Deutscher Herold 7 %, ca. 40 institutionelle In-
Anhang
vestoren, rund 4 100 private Anteilseigner; im
Mai/Juni 2006 beschlossen Aktionäre den Verzicht auf ein Andienungsrecht in 2009 (garantierte Rückgabebedingungen) bzw. wandelten
mehrheitlich Namensaktien in Inhaberaktien;
die Deutsche Bank beendete einen bis dahin
bestehenden Beherrschungsvertrag über die
Deutsche Wohnen AG
Maßnahmen/Strategien der Deutschen Wohnen
AG:
• Differenzierung der Bestände in Verkaufs-/
Vermietungsbestände; ab 2001 Einführung
eines konzerneinheitlichen Portfoliomanagements zur zielgerichteten Auswahl von
Beständen für Vermietung/Privatisierung
sowie Bestimmung des Umfangs von Maßnahmen der Modernisierung/Instandsetzung
• Erhöhung der unter Mietspiegelniveau liegenden Mieten; Neuvertragsabschlüsse zum
maximal am Markt erzielbaren Preis (bis zu
rechtlich zulässigen 20 % über Mietspiegel);
im Mietwohnungsbestand des Konzerns
(inkl. Bestände ehem. Heimstätte Rheinland-Pfalz) stieg Durchschnittsmiete von
1999 bis 2005 um 14,6 % (2,4 % p. a.)
• Aufbau und Intensivierung der Mieterprivatisierung; Konzentration auf einzelne Quartiere; Anstieg der Privatisierungsquote bis
auf 6 % p. a. im Konzerndurchschnitt; im
Frankfurter Raum Verkaufsquote 1999 bis
2005 gleich hoch wie im Gesamtkonzern;
Akzeptanz nicht privatisierungsbedingter
Leerstände (3-4 %) zur Erzielung höherer
Verkaufspreise
• überwiegender Verkauf von Wohnungen
an Mieter und Selbstnutzer, weniger als ein
Drittel der Wohnungen werden an Kapitalanleger verkauft (Eigenangaben Unterneh-
129
men); die Verkaufspreise in Frankfurt entsprechen den laut Grundstücksmarktbericht
für die relevanten Marktsegmente (Baualter, Vermietungsstand) erzielten Durchschnittspreisen
• Reduzierung des Modernisierungs- und
Instandhaltungsaufwands in 2001 (nur
Durchführung dringend erforderlicher oder
verkaufsfördernder Maßnahmen); Halten
dieses Modernisierungs- und Instandsetzungsniveaus seitdem; Konzentration der
Modernisierung auf Gebäude, bei denen innerhalb von 10 Jahren Refinanzierung über
die Mieterlöse gesichert ist
• Blockverkäufe/Verkäufe Häuser in Einzelfällen zur Portfoliobereinigung (vor allem
außerhalb der regionalen Schwerpunkte
wegen des dort höheren Bewirtschaftungsaufwandes)
• Übertragung des Betriebs von Heizungsanlagen (Wärmecontracting) für Teile der Bestände auf Dritte
• teilweise Verunsicherung der Mieter über
künftige Entwicklung bei Einzelprivatisierung/Gründung eines speziellen Mietervereins aus Anlass des Verkaufs (Mieterverein
Hoechster Wohnen e. V. mit nach Eigenangaben 2 300 Mitgliedern)
• Widerstände
(Rechtsstreitigkeiten/Intervention Mieterverein) gegen Verlagerung
von nicht umlagefähigen Kosten auf Betriebskosten durch Wärmecontracting (Kostenverlagerung bei Bestandsmietern zurückgenommen)
• keine Hinweise auf größere Konflikte wegen
Mietenerhöhungen (allgemein und in Zusammenhang mit Modernisierungen)
130
2. Städte/Wohnungsmärkte
2.1 Kiel (Schleswig-Holstein/233 000
Einwohner)
Kennzeichen:
früh einsetzende Verkäufe (1997) sowie umfangreiche Wiederverkäufe
Wohnungsmarktlage:
weitgehend entspannte Wohnungsmarktlage
seit zweiter Hälfte der 90er Jahre (marktaktiver
Leerstand zwischen 2,5 % und 5,0 %)
Verkaufsvolumen:
von 1997 bis Juni 2006 wurden rund 22 500 WE
bei erstmalig verkauft (ca. 17 % des Wohnungsbestands); rund 19 500 WE wurden nach 2 bis
5 Jahren wieder verkauft (Zweit- und Drittverkäufe); insgesamt mind. 42 000 Wohnungen im
Rahmen großer Transaktionen verkauft (inkl.
Wiederverkäufe)
Große Transaktionen:
Verkaufsvolumen v. a. von Verkäufen der beiden größten Portfolios in Kiel geprägt:
• Verkauf der ehemaligen Kieler Werft-Werkswohnungen von TUI/Preussag (rund 8 300
Wohnungen) in zwei Margen (1997/2000);
kleinere Marge (rund 2 300 Wohnungen)
1997 an deutschen Bestandshalter (Falk
KG/KIV); größere Marge (rund 6 000 Wohnungen) in 2000 von deutschem Immobilienhändler (DAL) erworben und in 2003
an australischen Fonds (Babcock&Brown)
vollständig weiter verkauft; weiterer Verkauf
von Teilbeständen (rund 3 600 Wohnungen)
des Fonds an dänischen Investor (siehe Abbildung 3.1)
• Verkauf des kommunalen Unternehmens
KWG mit rund 11 000 WE durch die Stadt
Kiel an die deutsche Beteiligungsgesellschaft WCM in 1999 (gesamter kommunaler Bestand); Weiterverkauf durch WCM
an amerikanische Beteiligungsgesellschaft
Blackstone Group in 2004 (siehe Abbildung 3.4)
• überwiegend vergleichsweise kleine Anteile
(jeweils einige 100 WE) an überregionalen
Portfolios (BIG Heimbau, LEG SchleswigHolstein, Deutschbau/Viterra, Eisenbahnerwohnungen/Nileg); zusätzlich rund
2 100 WE beim BauBeCon-Verkauf
Bestände im gesamten Stadtgebiet in einfachen
bis mittleren Lagen; Schwerpunkte Großsiedlungsgebiet Kiel-Mettenhof sowie Kiel-Gaarden (zum Teil Soziale-Stadt-Gebiet); überwiegend 50er-/60er-Jahre-Bestände; Altbauten
v. a. bei ehem. Werkswohnungen; gebundene
Bestände v. a. bei ehem. kommunalen Beständen (ca. 70 %), ansonsten geringe Anteile gebundener Bestände (0 % bis 8 %)
Marktanteile der Eigentümer:
größter Einzeleigentümer ca. 7 % des Wohnungsbestands (Blackstone/KWG), weitere
vier Eigentümer mit ca. 2 % bis 3 % des Bestands; Tendenz: Verringerung der Bestände
großer Eigentümer (Aufteilung von Portfolios,
Blockverkäufe)
Veränderung Eigentümerstruktur:
Reduzierung der Bestände der öffentlichen
Hand um 12 200 WE; Zunahme privater Bestände 12 200 WE, darunter Zunahme bei
(+15 200 WE) und kontinentaleuropäischem
Ausland (+3 600 WE) und Rückgang bei industrieverbundenen Unternehmen (-8 300 WE;
siehe Tabelle 5.2)
Maßnahmen der Käufer:
• insgesamt geringe Modernisierungsaktivität (überwiegend nur bei Mieterfluktuation); Modernisierung von Blöcken nur
bei Teilbeständen eines Unternehmens
(KWG)
• Mieterhöhungen insgesamt eher gering
aufgrund Marktlage (drohende Leerstände); Veränderung der Mietstrategie v. a. bei
ehem. kommunalen Unternehmen: teilweise Mietsenkungen zur Leerstandsvermeidung, Ausschluss von Problemmietern
(Mietschuldner, Störer etc.)
• Einzelprivatisierung geringer bis mittlerer
Intensität (max. 1-2 % des Bestands p. a.);
zum Teil Erwerber ohne Einzelprivatisierung (Bestände nicht geeignet)
• Blockverkäufe nur in einem Einzelfall
(700 WE)
Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und
das Handeln der Kommune:
• Mietenentwicklung Wohnungsmarkt: aufgrund relativ geringer Erhöhung der Mieten
in verkauften Beständen haben Transaktionen wenig Einfluss auf Mietenniveau der
Stadt; Neuvermietungsmieten in Kiel sinkend/stagnierend (siehe Abbildung 5.1);
Mietspiegelmieten bei Teilsegmenten
sinkend 2006/2004 und 2004/2002 (insbesondere kleinere/mittlere Wohnungen
in einfacher Lage sowie Baualter vor 1976
mit einfacher/mittlerer Ausstattung); Folge: sinkende Erhöhungsspielräume bei
Bestandsmieten (für gekaufte Bestände typische Segmente)
• Marktentwicklung Eigentumswohnungen:
Einzelprivatisierung der Käufer hat aufgrund eher geringer Verkaufszahlen wenig
Anhang
Einfluss auf den städtischen Markt, keine
erkennbare Erhöhung der Verkaufszahlen
nach Transaktionen, Preise tendenziell sinkend (siehe Abbildungen 5.7 und 5.8)
• Vermittlung Wohnungssuchender durch
Stadt: Vermittlungsquote auch nach Verkauf kommunaler Bestände vergleichsweise
hoch (siehe Abbildung 5.12), Grund: entspannte Wohnungsmarktlage und zum Teil
Fortsetzung der bereits zuvor bestehenden
Kooperation zwischen Stadt und kommunalem Unternehmen KWG nach deren Verkauf (Vermittlung von Mietinteressenten/
Wohnberechtigten); ausgesprochene „Problemmieter“ (Mietschuldner, Störer etc.)
werden von der KWG jedoch nicht mehr
übernommen
• Kooperation bei Quartiersmaßnahmen:
Beteiligung im Programmgebiet „Soziale
Stadt“ durch zwei Käufer mit umfangreichen
Beständen in diesem Quartier (KWG, Falk/
KIV); bei KWG vertragliche Verpflichtung
aus Kauf bis 2004, danach Fortsetzung aus
Interesse an besserer Vermietung
2.2 Essen (Nordrhein-Westfalen/588 000
Einwohner)
Kennzeichen:
früher innerkommunaler Verkauf des städtischen Wohnungsunternehmens (1997) sowie
mehrere jüngere Verkäufe vor allem durch industrieverbundene Unternehmen an internationale Investoren (2001-2005)
Wohnungsmarktlage:
weitgehend entspannte Wohnungsmarktlage
seit Ende der 90er Jahre (marktaktiver Leerstand zwischen 2,5 % und 5,0 %)
Verkaufsvolumen:
erstmalig verkauft (ca. 14 % des Wohnungsbestands); es wurden sehr wenige der verkauften
Wohnungen erneut verkauft (nur ca. 300 WE)
Verkaufsvolumen v. a. vom innerkommunalen
Verkauf und sowie von in Essen gelegenen Teilen überregionaler Portfolios geprägt (Schwerpunkt im Zeitraum 2004/2005):
• Verkauf der Mehrheitsanteile (96 %) der Allbau AG mit anteilig rund 17 800 WE durch
Stadt Essen an die Stadtwerke Essen (Mehrheitseigentümerin Stadt Essen) in 1997
• Essener Anteile an bundesweiten Portfolios: ca. 2 900 WE des Bundeseisenbahnvermögens an Deutsche Annington Immobilien GmbH in 2001, 1 800 WE der GAGFAH
(Bundesversicherungsanstalt für Angestell-
131
te) an Fortress in 2004 und 6 600 WE der Viterra (EON) an Annington in 2005
• Essener Anteile an Ruhrgebiets-Portfolios:
2 300 WE der RWE an Annington in 2004
und 11 000 WE von Thyssen an Morgan
Stanley/Corpus in 2004 (Fortführung unter
Firma Immeo) sowie jeweils einige 100 WE
aus Verkäufen von Privateigentümern (in
2005 an Cerberus bzw. Quantum)
Bestände im gesamten Stadtgebiet (kommunale Bestände) in einfachen bis mittleren Lagen; Schwerpunkte im Westen (Stadtbezirk
III/Altendorf, Frohnhausen) und im Norden
(Bezirk V/Altenessen, Bezirk VI Kartenberg)
sowie teilweise Osten (Bezirk VII/Kray, Steele);
überwiegend 50er-/60er-Jahre-Bestände; Altbauten schätzungsweise unter einem Viertel;
etwas höhere Anteile 70er-/80er-Jahre-Bestände beim kommunalen Portfolio; ca. ein Viertel
der Bestände preisgebunden, mit starker Streuung bei einzelnen Portfolios
größter Einzeleigentümer ca. 6 % des Wohnungsbestands (Allbau/Stadtwerke), weitere
zwei Eigentümer mit ca. 3 % bis 4 % des Bestands (Annington sowie Morgan Stanley/Corpus (Immeo)); Gesamttendenz: Herausbildung
eines neuen großen Eigentümers durch mehrere Aufkäufe (Annington), der jedoch geringeren
Anteil als kommunales Unternehmen hat
Hand um 4 600 WE; Zunahme privater Bestände um 4 600 WE, darunter starke Zunahme bei
(+25 300 WE) und Rückgang bei industrieverbundenen Unternehmen (-19 900 WE; siehe
Tabelle 5.3)
• insgesamt geringe Modernisierungsaktivität; wenig blockweise Modernisierung
(Ausnahme: im Gebiet Vogelheim durch
Allbau in Zusammenarbeit mit anderen Eigentümern)
• Mieterhöhungen gering aufgrund Marktlage
(drohende Leestände); teilweise Mietsenkungen und zielgruppenbezogene Ermäßigungen (z. B. Studenten)
• Einzelprivatisierung (Mieterprivatisierung):
hohe Intensität bei einigen Eigentümern
(bis zu 6 % p. a.; Annington); andere mit
geringer Intensität (unter 1 % des Bestands
p. a.; Allbau)
• kleinere Blockverkäufe (<100 WE) einzelner
Eigentümer (Allbau, Immeo)
132
• Aufrechterhaltung der bisherigen Kommunikationsstrukturen zwischen lokalen Wohnungsunternehmen (Arbeitsgemeinschaft
Essener Wohnungsunternehmen)
• Mietenentwicklung Wohnungsmarkt: aufgrund geringer Erhöhung der Mieten in
verkauften Beständen haben Transaktionen wenig Einfluss auf Mietenniveau der
Stadt; Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen (ohne Neubau) stagnieren (siehe
Abbildung 5.2); nach Experteneinschätzungen stagnieren die Bestandsmieten
ebenso (Mietspiegelmieten 2001 und 2005
wegen Methodenwechsel nicht direkt vergleichbar)
• Verkäufe Eigentumswohnungen: deutliche
Zunahme der Verkaufshäufigkeit von Eigentumswohnungen in der Stadt ab 2005
erkennbar, nachdem in 2004/2005 große
Portfolios von Käufern mit intensiver Privatisierungsstrategie (Annington, Morgan
Stanley/Corpus, Fortress) gekauft wurden
(siehe Abbildung 5.6); Angaben zur Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in
Essen liegen nicht vor; von der Stadt wurde
2005 zur Vermeidung von Privatisierungskonflikten eine Informationsbroschüre herausgegeben
• kommunale Wohnungsversorgung: beim
Stadtwerke-Unternehmen Allbau besteht
fortgesetzte Bereitschaft zur Übernahme
sozial Schwacher (kein grundsätzlicher
Ausschluss von Problemmietern); von den
neuen Eigentümern der ehemaligen industrieverbundenen Bestände (RWE, Thyssen)
werden Wohnungssuchende u. a. im Zusammenhang mit bestehenden öffentlichrechtlichen Belegungsbindungen weiterhin
übernommen, dabei jedoch ausgesprochene Problemmieter (Mietschuldner, Störer etc.) ausgeschlossen
• Stadtentwicklung: bisherige Kooperationen
erfolgten v. a. mit Unternehmen, die nicht
gekauft wurden (Genossenschaften, Ausnahme: Stadtwerke-Unternehmen Allbau);
von einem jüngeren Verkauf (2005) sind
Bestände in einem „Soziale Stadt“-Gebiet
(Katernberg) betroffen, die Fortsetzung der
Beteiligung an den Maßnahmen in dem
Gebiet durch den Viterra-Käufer Deutsche
Annington ist noch offen
2.3 Frankfurt a. M. (Hessen/647 000
Einwohner)
Kennzeichen:
früh einsetzende Verkaufsaktivität mit einer
Vielzahl von großen Transaktionen (deutschlandweit höchstes Verkaufsvolumen auf einem
angespannten Wohnungsmarkt)
Wohnungsmarktlage:
langjährig angespannter Wohnungsmarkt
(marktaktiver Leerstand unter 2,5 %)
Verkaufsvolumen:
erstmalig verkauft (ca. 11 % des Wohnungsbestands); rund 7 200 WE wurden wieder verkauft; insgesamt mind. 45 600 Wohnungen im
Rahmen großer Transaktionen verkauft (inkl.
Wiederverkäufe)
das Verkaufsvolumen in Frankfurt setzt sich
aus zahlreichen Einzelverkäufen mit heterogenen Verkaufskonstellationen zusammen:
• Verkauf von rund 5 700 WE von der Hoechst
AG an die Deutsche Wohnen AG (Tochter
Deutsche Bank) in 1999
• Käufe der Viterra, und zwar Wohnbau
RheinMain von Post AG/Stadt Frankfurt
(1999, anteilig ca. 4 900 WE), Frankfurter
Siedlungsgesellschaft von Bund/Hessen/
Stadt Frankfurt (2002, anteilig ca. 2 300 WE)
und Deutschbau (1997/2004; keine Angabe WE); Weiterverkauf von 8 900 Wohnungen in 2005 im Rahmen des Verkaufs
der Viterra von EON an Annington
• Frankfurter Anteile an bundesweiten Portfolio-Verkäufen: ca. 4 500 WE des Bundeseisenbahnvermögens an Annington in 2001,
ca. 3 000 WE der GAGFAH an Fortress in
2004
• Verkauf der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft Hessen (GWH) durch Land
Hessen an Landesbank Hessen-Thüringen
(Helaba) 2000/2003 mit ca. 13 400 WE
• drei Verkäufe von Versicherungsunternehmen mit 500 bis 1 500 Frankfurter Wohnungen an Deutsche Wohnanlage GmbH in
2004/2005
Bestände in einfachen bis mittleren Lagen;
Schwerpunkte: nahe dem Industriegürtel
bzw. am Main gelegene Stadtteile: Sindlingen,
Höchst, Griesheim, Gallusviertel, Sachsenhausen; tlw. Bestände in Großsiedlungen im
Norden (Nordweststadt/Sossenheim) bei Landesverkauf (GWH); überwiegend 50er-/60erJahre-Bestände
Anhang
größter Einzeleigentümer nicht verkauftes
kommunales Unternehmen (ABG Holding
Frankfurt; ca. 14 % des Wohnungsbestands),
zwei weitere Eigentümer mit ca. 4 % des Bestands (GWH, Annington); Gesamttendenz:
Herausbildung eines neuen großen Eigentümers durch mehrere Aufkäufe von Annington
(Konzentrationsprozess), der jedoch erheblich
geringeren Anteil als kommunales Unternehmen hat
Hand um 14 500 WE (v. a. Bund/Land); Zunahme privater Bestände um 14 500 WE, darunter
Zunahme bei Unternehmen aus angelsächsischem Ausland (+16 200 WE) und deutsche
nicht-industrieverbundene
Unternehmen
(+5 700 WE) sowie Rückgang bei industrieverbundenen Unternehmen (-7 400 WE; siehe
Tabelle 5.4)
• insgesamt moderate Modernisierungsaktivität: hauptsächlich in Wohnungen mit hoher Mieterfluktuation/Vermietungsschwierigkeiten; bei Privatisierungsbeständen nur
Instandsetzung (Beseitigung von Defiziten
bei Außen-/Gemeinschaftsanlagen)
• teilweise spürbare Mieterhöhungen bei
Neuvermietungen und bei bestehenden Erhöhungspotenzialen (gegenüber Mietspiegel), bei Bestandsmieten teilweise geringe
Erhöhungen aufgrund Regelungen des
Kaufvertrags (insbesondere Eisenbahnerwohnungen)
• Verkauf von Einzelwohnungen (Mieterprivatisierung/Kapitalanleger) bei allen
Erwerbern: von geringer Intensität (öffentlicher Käufer (GWH) deutlich unter 1 %) bis
hohe Intensität der frühen privaten Käufer
(Annington, Deutsche Wohnen) mit 6-8 %
des Bestands p. a. (weitere private Käufer
bereiten Einzelprivatisierung vor)
• keine Blockverkäufe (teilweise Verkäufe von
Häusern)
das Handeln der Kommune
• Mietenentwicklung: Einfluss großer Transaktionen auf das Mietenniveau der Stadt ist
eher gering, zum einen aufgrund der teilweise bestehenden vertraglichen Regelungen
zur Begrenzung von Mieterhöhungen, zum
anderen aufgrund des im Vergleich zum
Gesamtmarkt eher kleinen Anteils der Verkäufe mit spürbaren Erhöhungen; Neuvermietungsmieten in der Stadt mit leicht
steigender Tendenz (siehe Abbildung 5.2);
133
•
•
•
•
•
Durchschnittsmiete des Mietspiegels 2004
gegenüber 2000 um 6,3 % gestiegen
vertragliche Mietobergrenzen griffen bei
überregionalen Portfolio-Verkäufen mit Anteilen in Frankfurt unterschiedlich: auf die
jeweilige Miete bezogene Grenzen führten
zu geringeren Mietsteigerungen (Eisenbahnerwohnungen), während bei unternehmensbezogener Durchschnittsgrenze
(Gagfah) Erhöhungsverlangen bis an die
normale mietrechtliche Grenze erfolgten
- mit Hinweis auf eingehaltenen Gesamtdurchschnitt (geringere Erhöhung in anderen Regionen)
Verkaufspreise
Eigentumswohnungen:
Umfang der Einzelprivatisierung bei den
verkauften Beständen zu gering für spürbare Beeinflussung des Gesamtmarkts, ggf.
gewisse preisdämpfende Wirkung durch
zusätzliches preisgünstiges Angebot der
Käufer; Preise für Eigentumswohnungen in
Frankfurt sinkend (siehe Abbildung 5.11)
keine Verdrängung Mieter nach Verkauf
Einzelwohnungen an Dritte wegen 10-jähriger Kündigungssperrfrist im Raum Frankfurt (Einzelfälle von angestrebten früheren
Selbstnutzungen sind Hinweis auf mögliche
künftige Probleme)
kommunale Wohnungsversorgung: Übernahme sozial Schwacher nur im Rahmen
der bestehenden öffentlich-rechtlichen Bindungen; durch Verkauf/Eigentümerwechsel
Verlust von früheren Partnern der Kommune für die Schaffung neuer Bindungen (kein
geförderter Neubau/Modernisierung durch
Käufer)
Beteiligung an quartiersbezogenen Maßnahmen: nur durch das Unternehmen der
Landesbank (GWH); Privateigentümer: keine Bereitschaft zur Beteiligung an Programm
„Soziale Stadt - Neue Nachbarschaften“,
wobei jeweils nur geringe Bestände in den
Programmgebieten
2.4 Leipzig (Sachsen/498 000 Einwohner)
Kennzeichen:
vergleichsweise geringe Verkaufsaktivität, jedoch mit Bedeutung für den Stadtumbau auf
einem ostdeutschen Wohnungsmarkt
Wohnungsmarktlage:
seit zweiter Hälfte der 90er Jahre stark entspannter Wohnungsmarkt: marktaktiver Leerstand
zwischen 5 % und 10 %; gesamter Leerstand
ca. 16 % (ca. 50 000 WE Ende 2004)
134
Verkaufsvolumen:
erstmalig verkauft (ca. 2 % des Wohnungsbestands); keine Weiterverkäufe großer Bestände
(>800 WE)
mer wegen Teilverkäufen aus großen Portfolios
(neue mittelgroße Eigentümer), zugleich Herausbildung einer (besonders) großen Genossenschaft (wachsende WG Kontakt vs. zum Teil
sich verkleinernde Genossenschaften)
Verkaufsvolumen wird durch drei Portfolio-Verkäufe mit mehr als 800 Wohnungen geprägt:
• Verkauf von ca. 1 900 in Leipzig gelegenen
Wohnungen des Bundeseisenbahnvermögens in 2001 an Annington; davon Weiterverkauf sanierungsbedürftiger Bestände (ca.
640 WE; Portfoliobereinigung) an regionales
Unternehmen 2006
• Übernahme der insolventen Wohnungsbaugenossenschaft Lößnig eG mit 1 700
Wohnungen in die Wohnungsbaugenossenschaft Kontakt eG in 2005 (Bestandsverwaltung durch WG Kontakt bereits seit 2003)
• Verkauf von Teilbeständen der Baugenossenschaft Leipzig eG (2 200 WE) an die österreichische Conwert Immobilien Invest
AG in 2005
Hand um 1 900 WE; Reduzierung Bestände
von Genossenschaften (sonstige Eigentümer)
um 2 200 WE; Zunahme privater Bestände um
4 100 WE, darunter 1 900 bei Unternehmen
aus angelsächsischem Ausland und 2 200 bei
Unternehmen aus kontinentaleuropäischem
Ausland; siehe Tabelle 5.5)
weitere kleine/mittlere Transaktionen mit Bedeutung für Stadtumbau:
Verkauf von drei Paketen mit jeweils rund
500 Wohnungen durch Genossenschaften
an private Investoren (Neutecta, Wohnmeister/Unifinanz) bzw. eine Genossenschaft
(WG Kontakt)
Bestände im Stadtgebiet verteilt, Schwerpunkte
in den Ortsteilen Lößnig (Süden), Lindenthal/
Möckern (Norden), Schönefeld (Osten), Grünau (Westen); im Rahmen großer Transaktionen
überwiegend Altbaubestände der 20er und
30er Jahre, sowie zum Teil 50er-/60er-JahreBestände (traditionelle Bauweise) und Plattenbauten verkauft; sanierungsbedürftige Bestände (Conwert), ansonsten große Varianz des
Modernisierungsstandes innerhalb der Pakete
(Substandard bis hoher Standard); vergleichsweise viele Bestände mit Modernisierungsbedarf (bei Portfolios zwischen ein Drittel bis
zwei Drittel des Bestands); hohe Leerstände
(10-40 %); keine preisgebundenen Bestände;
kleine/mittlere Pakete mit rund 500 WE: überwiegend Plattenbauten
größter Einzeleigentümer mit ca. 17 % des
Wohnungsbestands ist das kommunale Unternehmen LWB (nicht verkauft), kaufende
Genossenschaft Kontakt ca. 4 % (weitere 5 Genossenschaften mit je ca. 2 % bis 3 % des Bestands); internationale Investoren insgesamt
nur 1 % Marktanteil; Gesamttendenz: eher
Verringerung der Bedeutung großer Eigentü-
Maßnahmen der Käufer großer Portfolios
(>800 WE):
• teilweise Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen mittlerer Intensität (WG
Kontakt), teilweise Modernisierung sanierungsbedürftiger Bestände geplant (Conwert)
• Abriss nicht modernisierungsfähiger Bestände (ca. 200 WE; WG Kontakt)
• keine Mieterhöhungen (außer nach Aufwertungsmaßnahmen); Verbesserung des
Mieterservice in gekauften Beständen (Annington, WG Kontakt)
• Verkauf von Einzelwohnungen nach Testphase eingestellt (Annington), übrige Käufer keine Einzelprivatisierung
ausgewählte Maßnahmen der Käufer mittlerer
bis kleiner Portfolios (<800 WE):
• Vermietung von ca. 500 Plattenbauwohnungen durch die auf ostdeutsche, unsanierte Plattenbauten spezialisierte Neutecta
zu sehr günstigen Mieten und Weiterverkauf des Portfolios nach Leerstandsreduzierung an nordrhein-westfälischen Investor
(Jannsen&Helbig; bis dahin keine Erfahrung
mit ostdeutschen Plattenbauten)
• Sanierung und Vermietung von Altbaubeständen durch Wohnbaumeister
• Mietenentwicklung: Umfang der Verkäufe
bei Weitem zu gering für Auswirkungen auf
das Mietenniveau in Leipzig; lokale Wirkungen können erst nach Durchführung
weiterer bzw. geplanter Maßnahmen (Modernisierungen) erwartet werden; Neuvermietungsmieten in Leipzig seit 2002 stagnierend (nach vorherigem Rückgang; siehe
Abbildung 5.4)
• Altbaubestand: Beseitigung des bestehenden Modernisierungsstaus (zum Teil aufgrund von Vorbereitungen perspektivisch);
Anhang
Ermöglichung der Aufwertung von im Sinne
des Stadtumbaus vorrangigen Beständen;
trotz der für die Gesamtstadt eher geringen
Zahl der verkauften Wohnungen hohe Bedeutung der Bestände für Entwicklung der
jeweiligen Quartiere
• Plattenbaubestand: bei Verkauf an Genossenschaft (Kontakt) keine Beeinflussung der
Stadtumbaustrategie der Stadt (Kooperationspartner als Käufer); Billig-Vermietungsstrategie eines Käufers (Neutecta) führt
grundsätzlich zur schwierigerer Abstimmung des Rückbaus im Stadtumbaugebiet
(Verschiebung von Leerstands im Quartier);
135
nach Ansicht anderer Vermieter handelt es
sich jedoch um quantitativ begrenztes Nischensegment
• Stadtumbau-Abstimmung: der Dialogkreis
aus Stadt und traditionellen Wohnungsunternehmen blieb durch Verkäufe unverändert, da sich Abstimmungen mit Käufern
auf Einzelberatungen zur Aufwertung der
Bestände/des Quartiers (Altbaubestände)
beschränken; daher Verkäufe wenig problematisch für Stadtumbau (Ausnahme: skizzierter Fall des „Billig-Vermieters“)
136
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138
Abkürzungen
BauGB
Baugesetzbuch
BBR
B
undesamt für Bauwesen und
Raumordnung
BelBindG
Belegungsbindungsgesetz
BMVBS
B
undesministerium für Verkehr,
Bau und Stadtentwicklung
LEG
NRW
Nordrhein-Westfalen
REIT
Real Estate Investment Trust
WBG
WE
Wohneinheiten
WoBindG
Wohnungsbindungsgesetz
WU
Wohnungsunternehmen

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