immobilienreport bonn rhein
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IMMOBILIENREPORT BONN / RHEIN-SIEG • • • • DATEN ZU DEMOGRAPHIE UND WIRTSCHAFTSKRAFT PREISE FÜR EIN-/ZWEIFAMILIENHÄUSER PREISENTWICKLUNGEN TRENDS / MARKTEINSCHÄTZUNGEN Foto: Lars Ahrens, Bonn Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Einleitung: Sehr geehrte Damen und Herren, wir freuen uns Ihnen den aktuellen Immobilienreport 2012 vorstellen zu dürfen. In diesem Jahr haben wir die Regionen Bonn und Rhein-Sieg-Kreis in einem Bericht zusammengefasst. Was ist das besondere an unserem hauseigenen Marktbericht? Wir haben uns dazu entschieden, unseren Marktbericht nur auf amtlichen Daten der Gutachterausschüsse aufzubauen. Diesen Daten liegen sämtliche auswertbaren Kauffälle der Gemeinden zu Grunde, also das tatsächliche Marktgeschehen. Ferner haben wir eine Datenbank aufgebaut und die Daten der Grundstücksmarktberichte seit dem Jahre 2005 erfasst. Nur so können wir Marktentwicklungen wirklich seriös beurteilen. Denn eine punktuelle Entwicklung in einem Teilmarkt kann stets durch einzelne Effekte hervorgerufen sein, die möglicherweise nicht nachhaltig sind. Bonn Kaufpreise freist. EFH 800000 700000 600000 500000 Neubau 400000 ab 1975 300000 1950-1974 200000 bis 1949 100000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2011 2012 Was beabsichtigen wir mit unserem Immobilienreport Bonn/Rhein-Sieg? Für unsere tägliche Arbeit im Sachverständigenbereich sind verlässliche Daten die entscheidende Basis. Für unsere Kunden ist es zusätzlich von Bedeutung, dass diese Daten durch Experten interpretiert werden. Deswegen verfolgen wir die Zielsetzung neben der Marktberichtung auch eine Markterklärung und eine Marktprognose abzuliefern. Auf diese Weise können auch Sie Ihre, meist sehr stark vermögensrelevanten Entscheidungen auf solide Beine stellen. Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Immobilienbewertung nach Maß bei Kauf, Verkauf, Scheidung/Nachlass • Wertgutachten • Kaufberatung • Energieausweise Profi statt privat Konzept statt Korsett • Verkaufsberatung • Aktive Vermarktung • Finanzierungsservice Entscheidungen sind bei uns immer Chefsache • Mietverwaltung • Sondermietverwaltung (WEG) Das Team: v.l.: Marlies Haase, Nicole Tentler, Till Herrmann Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg I. Bonn 1. Allgemeine Daten: (Quelle: Wikipedia) Wappen Lage innerhalb NRW Basisdaten Bundesland: Nordrhein-Westfalen Regierungsbezirk: Köln Höhe: 60 m ü. NN Fläche: 141,22 km² Einwohner: 324.899 (31. Dez. 2010) Bevölkerungsdichte: 2301 Einwohner je km² Postleitzahlen: 53111–53229 Vorwahl: 0228 Kfz-Kennzeichen: BN Stadtgliederung: 4 Stadtbezirke Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 2. Wirtschaftsdaten: (Quelle: Bundesagentur für Arbeit, GfK AG Nürnberg) Kaufkraft 2011 (Vorjahr) Arbeitslosenquote Bonn 113,0 (111,5) 6,4 % (6,9%) NRW 101,2 (101,5) 8,3% Deutschland 100 7,0% In Bonn wurden Ende Juni 2010 insgesamt 153.805 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte registriert. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das eine Steigerung von rund +1,6% (+ 2.495). Im Land NRW ist die Beschäftigung ebenfalls - mit etwas geringerer Dynamik - um ca. +0,9% gewachsen. Bonn hat durch den positiven Wachstumstrend einen neuen Beschäftigtenhöchststand erreicht. Gegenüber dem Jahr des Bonn/Berlin-Umzugsbeschlusses im Jahr 1991 mit 134.199 Beschäftigten hat deren Zahl somit um mehr als 19.600 (+14,6%) zugenommen. (Quelle Stadt Bonn) Nach der amtlichen Bevölkerungsfortschreibung lebten in der Bundesstadt Bonn Ende 2010 insgesamt 324.899 Einwohner. Gegenüber dem Vorjahr konnte damit - entgegen dem NRWLandestrend mit rückläufigen Zahlen - ein Wachstum von 5.058 Einwohnern (+1,6%) verzeichnet werden. Nach den Prognosen von IT.NRW als Statistisches Landesamt wird die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2030 auf etwa 353.600 ansteigen. Damit wird Bonn das größte Bevölkerungswachstum aller kreisfreien Städte und Kreise in NRW realisieren können. Der Einwohnerzuwachs setzt sich zu +9,0% aus dem Überschuss der Zu- und Fortgezogenen und zu +2,8% aus dem Überschuss der Geborenen und Gestorbenen zusammen. Dabei ist der Geburtenüberschuss eine Besonderheit, da nur ganz wenige Kreise und kreisfreie Städte über einen positiven Saldo verfügen. (Quelle. Stadt Bonn) Die Einwohner verteilen sich wie folgt auf die 4 Stadtbezirke: Bonn 2011 (2010): 46,3 % (46 %) Beuel: 20,9% (20 %) Hardtberg: 10,3 % (10 %) Bad Godesberg: 22,4 % (22 %) (Quelle: Grundstücksmarktbericht 2012 Stadt Bonn) Zu sehen ist, dass die Verteilung der Einwohner auf die Stadtbezirke sehr stabil ist, was z.B. Standortvorurteile entkräften sollte. Fazit: Bonn erfreut sich „sehr guter Daten“ bei Kaufkraft, Arbeitslosenzahlen und Bevölkerungszuwachs. Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 3. Immobilienpreise in guten + mittleren Wohnlagen: (Quelle Grundstücksmarktberichte Bonn) 3.1. Bodenrichtwerte (Grundstückspreis) Gem. Bodenrichtwertübersicht des örtlichen Gutachterausschusses wurden zuletzt 260 (Vorjahr 245) €/m² in einfachen bis 375 (Vorjahr 350) €/m² in guten Lagen gezahlt (= normale Spanne). In sehr guten Wohnlagen sind Bodenrichtwerte von 500 € und mehr üblich. Der örtliche Gutachterausschuss veröffentlicht in seinem aktuellen Grundstücksmarktbericht 2012 folgende, durchschnittliche Preisentwicklungen für baureifes Land: EFH/ZFH: + 7 %, MFH/WGH: +5%, Wohn- uTeileigentum: +7%, Gewerbe/Industrie: +3%. 3.2 Teilmarkt der Ein-/und Zweifamilienhäuser differenziert nach „freistehend“; „Doppelhaushälfte+Reiheneckhaus“ sowie „Reihenmittelhaus“ Bonn EFH/ZFH Geldumsatz in Mio € 250 200 150 100 50 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Bonn EFH/ZFH Flächenumsatz 40 30 20 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Zwischenfazit: Der Geldumsatz ist von 203 auf 222 Mio. € gestiegen, dies entspricht einer Entwicklung von +9%. Dagegen ist der Flächenumsatz leicht rückläufig. Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Entsprechend der im Grundstücksmarktbericht der Stadt Bonn 2012 (=amtliche Daten) angewandten Systematik, werden nachfolgend nur Kauffälle in mittleren und guten Lagen ausgewertet. Im Umkehrschluss, können diese Daten nicht unangepasst zur Orientierung von Kauffällen in einfachen und sehr guten Lagen verwendet werden. Was sind einfache und sehr gute Lagen? Zur Orientierung kann die Mietlagenkarte 2007 des Bonner Mietspiegels herangeführt werden (Quelle: www.bonn.de) Nördlicher Teil Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Südlicher Teil Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de 3.2.1.) Freistehende Einfamilienhäuser in mittleren und guten Lagen Grundstücksgröße zwischen 350 und 800 m² Bonn Kauffälle freist. EFH 90 80 70 60 Neubau 50 ab 1975 40 1950-1974 30 bis 1949 20 10 0 2005 2006 2007 2008 2009 2011 2012 Bonn Kaufpreise freist. EFH 800000 700000 600000 500000 Neubau 400000 ab 1975 300000 1950-1974 200000 bis 1949 100000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2011 2012 Zwischenfazit freist. EFH: Im Teilmarkt der freistehenden Häuser zeichnet sich eine Zunahme bei den Kauffällen ab. Diese Zunahme beginnt sich auch bereits auf das Preisniveau positiv auszuwirken. Baujahr Kauffälle 2010-2011 1975-2009 0 22 (Entwicklungen Vorjahr) Preisspannen (+2) k.A. ∅- Preise € Preisentwicklungen zu Vorjahr ∅ -Größe m² Wfl. KP €/qm (Vorjahr/Entwicklung) 243-640t€ (+0) 160-393t€ bis 1949 13 (+0) 142-615t€ (215-530t€) (130-430t€) (200-375t€) 370.000 € 275.000 € 344.000 € (360.000) Ka. 1950-1974 57 + 2,7% (+2,5% ) (280.000) (320.000) - 1,8 % + 7,5% (+1,8% ) (+3,2%) 178 142 141 (215) (146) (155) 2.270 2.073 2.304 (1872/+21%) (1928/+7,5%) (1972/+16%) Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 3.2.2 Doppelhaushälften/Reiheneckhäuser in mittleren und guten Lage mit einer Grundstücksgröße von 250-500 m², zugrundeliegen Daten der Jahre 2009-2011. Bonn Kauffälle DHH/REH 140 120 100 Neubau 80 ab 1975 60 1950-1974 40 bis 1949 20 0 2005 2006 2007 2008 2009 2011 2012 Bonn Kaufpreise DHH/REH 350000 300000 250000 Neubau 200000 ab 1975 150000 1950-1974 100000 bis 1949 50000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2011 2012 Zwischenfazit freist. DHH/REH: Weniger Verkäufer von Neubauten (Indiz auf weniger Angebot wg. fehlender Neubauflächen) und Gebäuden der Baujahre 1950-1974, Zuwachs bei Gebäuden der Bj. Ab 1975 und bis 1949. Lediglich die Preise für Gebäude der Bj. ab 1975 leicht rückläufig, die übrigen Preise steigen, Preise für Neubauten steigen stark. Baujahr Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr) Preisspannen (Vorjahreswerte) Preisentwicklungen zu Vorjahr ∅ - Preise € ∅ - Größe in m² Wfl. KP/qm (Vorjahr/Entwicklung) 2010-2011 1975-2009 99 58 (-2) (+9) 259-604t€ 180-400t€ 1950-1974 42 (-6) 135-400t€ bis 1949 16 (+4) 118-448t€ (227-370t€) (140-448t€) (130-360t€) (134-345t€) +10,1 % 325.000 € - 1,4% 283.000 € - 1,25 % 236.000 € + 6,78% 236.000 € (295.000) (287.000) (239.000) (221.000) 144 2350 139 2.093 125 1.939 126 2.008 (2085/+12%) (2077/+,07%) (1970/-2%)) (1856/+8%) Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 3.2.3 Reihenmittelhäuser in mittleren und guten Lagen mit einer Grundstücksgröße von 150-300 m², zugrunde liegen Daten der Jahre 2009-2011. Bonn Kauffälle RMH 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Neubau ab 1975 1950-1974 bis 1949 2005 2006 2007 2008 2009 2011 2012 Bonn Kaufpreise RMH 300000 250000 200000 Neubau ab 1975 150000 1950-1974 100000 bis 1949 50000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2011 2012 Zwischenfazit RH: Keine Daten für Neubauten (Indiz auf geringes Angebot wg. fehlender Neubauflächen). Bei älteren Gebäuden steigende Kauffallzahlen, die sich auch schon auf die Preise positiv auswirken. Baujahr Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr) Preisspannen (Vorjahreswerte) Preisentwicklungen zu Vorjahr ∅ - Preise € (Vorjahr) ∅ - Größe in m² Wfl. KP/qm (Vorjahreswert/Entwicklung) 2010-2011 1975-2009 1950-1974 bis 1949 51 47 47 18 (+3) (+6) (+7) (+6) 239-419t€ 150-315t€ 140-335t€ 66-455t€ (220-335t€) (150-330t€) (120-360t€) (180-363t€) + 16,6% + 6,7% - 1,32 % + 6,95% 282.000 224.000 200.000 253.000 (255.000) (227.000) (187.000) (217.000) 139 2.065 135 1653 112 1835 148 1900 (1906/+8%) (1728/-5%) (1769/+3,7%) (1673/+13%) Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 3.2.4 Freist. Villa in mittleren und guten Lagen Bonn Kauffälle freist. Villa 30 25 20 15 10 5 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Bonn Kaufpreise freist. Villa 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Zwischenfazit Freist. Villa: Mehr Verkäufer, geringere (absolute) mittlere Preise jedoch deutlich gestiegene (+13%) relative Preise (€/m²). 1880- 2008 Baujahr (1910-1994) 24 Kauffälle (+4) (Entwicklungen Vorjahr) 500t-2,1 Mio. Preisspanne in € (530t - 1,22 Mio.) 977.000 € ∅ - Preise in € (1.050.000) Preisentwicklungen zu Vorjahr - 7% 309 ∅ - Größe in m² Wfl. (298) 3270 € KP/qm (Vorjahr/Entwicklung) (2890/+13%) Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 3.2.5 Gründerzeithaus (beidseitig angebaut) in mittleren und guten Lagen Bonn Kauffälle Gründerzeithaus 60 50 40 30 20 10 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Bonn Kaufpreise Gründerzeithaus 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Zwischenfazit Gründerzeithäuser: sehr starke Zunahme bei den Verkäufen, dies wirkt sich auch in einer sehr starken Steigerung der Kaufpreise absolut (+26%) und auch relativ (+9,1%) aus. Baujahr Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr) Preisspanne in € ∅ - Preise in € Preisentwicklung zum Vorjahr Größe KP/qm (Vorjahr/Entwicklung) 1870-1926 (1860-1906) 57 (+32) 353.000 – 1,0 Mio. (210t - 1,2 Mio. ) 600.000 € (565.000) + 6,12 % 308 2192 (2008/+9,1%) Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 4) Wohnungseigentum Kauffälle: + 6,2 % Geldumsatz: + 13,5 % (269 Mio. €) Preisniveau bis 3 Jahre: 2.941 (Vorjahr 2.783) €/m² +- 5,6% die höchsten Preise wurden in Bonn-Zentrum (3.950 €/m² + 1,5% zu Vorjahr) erzielt; in der Südstadt (3.630) und Musikerviertel (3.460) werden ebenfalls sehr hohe Kaufpreise erzielt. Relativ niedrige Preise wurden in Lengsdorf (2.200) und LiKüRA (2.100), Mehlem (2.300) und Duisdorf/Lessenich (2.300 €) erzielt. Preisübersicht nach Art des Kauffalls in mittleren und guten Lagen in Gebäuden mit 4-16 Wohneinheiten und einer Wohnfläche zwischen 60 und 100 m². Art des Kauffalls Erstverkauf nach Neubau Weiterverkauf Altersklasse 2010 bis 2011 Anzahl Kauffälle 98 ∅ Wohnfläche ∅ Preis 82 m² 2.790 €/m²(100%) 2000-2009 1990-1999 1980-1989 1970-1979 1960-1969 1950-1959 Älter 1919 17 43 60 55 112 51 9 82 m² 76 m² 76 m² 80 m² 73 m² 76 m² 77 m² 2.281 €/m² (81%) 1.790 €/m² (64%) 1.504 €/m² (53%) 1.305 €/m² (46%) 1.1071 €/m² (38%) 1.491 €/m² (53%) 1.855 €/m² (66%) Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Meine Markteinschätzung für dem Immobilienmarkt Bonn: Der Bonner Immobilienmarkt wird überall gelobt sogar internationale Investoren haben die alte Bundeshauptstadt „ins Visier“ genommen. Bekannt ist, dass Bonn den Absprung von der Beamtenstadt zum Dienstleistungs- und Wissenschaftsstandort „gepackt“ hat. Insgesamt 3 Dax-Unternehmen sorgen für viele Jobs und vor allem „relativ“ sichere Zukunftsprognosen. Internationales Flair, viel Kultur, viele grüne Naherholungsflächen, optimale Verkehrsanbindung und eine strategisch günstige Lage in Deutschland und Europa sorgen dafür, dass viele kaufkräftige Neu-Bonnerinnen und Neu-Bonner, die berufsbedingt nach Bonn kommen, „Wurzeln schlagen wollen“. Dies wirkt sich offenbar einerseits auf die in Bonn steigende Geburtenrate (+ 6,3% von 2010 auf 2011) aus aber auch ganz deutlich positiv auf den lokalen Immobilienmarkt. Die ausgewerteten Wirtschaftsdaten (Kaufkraft + Arbeitslosenquote) haben sich erneut positiv entwickelt. Die in dem 2012er-Bericht ausgewerteten Daten, basieren auf realisierten Kaufverträgen der Jahre 2009 bis 2011. Die anhaltenden Effekte der globalen Finanz- und europäischen Währungskrise, wirken sich scheinbar eher positiv auf die deutschen Immobilienmärkte aus. Diese Wirkung wird zusätzlich durch die günstigen Zinsen verstärkt. Auch der Bonner Immobilienmarkt hat in 2011 einige kuriose Zahlen geschrieben. 27 % mehr Geld gegenüber dem Vorjahr floss in Bonner Immobilien. Allerdings basiert dieser starke Zuwachs sehr stark aus Effekten des Teilmarktes „Gewerbe/Industrie/Büro/Verwaltung (fast + 70%). Für den Teilmarkt der Ein/Zweifamilienhäuser wurde aber immerhin ein sehr stattlicher Zuwachs von über 9 % gemessen. Unser Immobilienreport analysiert vorrangig die Marktentwicklung über einen längeren Zeitraum. Daher erscheint die Betrachtung der Diagramme nützliche Ergebnisse zu liefern. Kauffälle: Überwiegend steigende Tendenzen besonders ausgeprägt in den Teilmärkten „Gründerzeithäuser“ und „freist. Villa“, leicht rückläufig sind die Zahlen im Teilmarkt DHH/REH Bj. 1950-1974. Kaufpreise: Ganz überwiegend steigende Tendenzen, besonders ausgeprägt in den Teilmärkten „freist. EFH Bj bis 1949“, „DHH/REH, Neubau und Bj. bis 1949“, „RMH Neubau, Bj. 1950-1974 und bis 1949“ sowie Gründerzeithäusern. Prognose: Einwohnerzahl, Kaufkraft und Flächenbedarf wachsen voraussichtlich weiter – hieraus lässt sich eine Stabilität bei der Nachfrage ableiten. Aber auch Bonn hat einen relativ großen Bevölkerungsanteil älterer Bürger (18 % ü65). Dieser Trend ist nachhaltig, hieraus ergibt sich vermutlich ein gewisser Angebotszuwachs, da diese Bürger langfristig zunehmend in seniorengerechte Wohnsituationen umziehen müssen bzw. Immobilien durch Ableben freimachen. Außerdem wird eine zu erwartende Verteuerung von Hypothekenzinsen ebenfalls zu einer Regulierung der Kaufpreise beitragen. Aus diesen zwei Effekten lässt sich vorsichtig prognostizieren, dass die Marktentwicklung vermutlich vorerst anhalten könnte. Ein starker Anstieg der Kaufpreise erscheint jedoch unwahrscheinlich, da für einen Immobilienkäufer immer die Möglichkeit der Ausweichung in den Rhein-SiegKreis besteht. Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg II. Rhein-Sieg-Kreis 1. Allgemeine Daten: (Quelle: Wikipedia) Wappen Übersichtskarte Basisdaten Bundesland: Nordrhein-Westfalen Regierungsbezirk: Köln Fläche: 1.153,28 km² Einwohner: 600.125 Bevölkerungsdichte: 519 Einwohner je km² Kfz-Kennzeichen: SU Kreisgliederung: 19 Gemeinden Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 2. Wirtschaft & Demographie Kaufkraft (Quelle: www.rhein-sieg-kreis.de) Kaufkraft Arbeitslosenquote Rhein-Sieg-Kreis 109,2 (109,7) 5,2 % (5,5%) NRW 101,2 (101,5) 8,3 % (8,1%) Deutschland 100 7,0% Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Einwohnerzahlen Gemeindeweise (Stand 31.12.2010) Städte 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. Bad Honnef, Mittlere kreisangehörige Stadt (25.213) Bornheim, Mittlere kreisangehörige Stadt (48.531) Hennef (Sieg), Mittlere kreisangehörige Stadt (46.114) Königswinter, Mittlere kreisangehörige Stadt (40.771) Lohmar, Mittlere kreisangehörige Stadt (31.129) Meckenheim, Mittlere kreisangehörige Stadt (24.241) Niederkassel, Mittlere kreisangehörige Stadt (37.552) Rheinbach, Mittlere kreisangehörige Stadt (27.392) Sankt Augustin, Mittlere kreisangehörige Stadt (55.442) Siegburg, Mittlere kreisangehörige Stadt (Kreisstadt) (39.746) Troisdorf, Große kreisangehörige Stadt (75.369) Gemeinden 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Alfter (22.820) Eitorf (19.386) Much (14.893) Neunkirchen-Seelscheid (20.634) Ruppichteroth (10.631) Swisttal (18.215) Wachtberg (20.202) Windeck (20.455) Einwohnerzahlen (Quelle Wikipedia): In einem Artikel der Zeitschrift Haus & Grund 2/2012 wurde der Landrat Friedjof Kühn zitiert, wonach der Rhein-Sieg-Kreis erstmals die Schwelle von 600.000 € Einwohnern überschritten hat. Nur die Gemeinden Ruppichteroth, Windeck und Neunkirchen-Seelscheid sind zuletzt geschrumpft. Die stärksten Zuwächse wurden in den Gemeinden: Sankt Augustin, Troisdorf, Niederkassel und Hennef bzw. Rheinbach und Alfter auf der linken Rheinseite gezählt. Die Zahl der Arbeitsplätze rangiert mit 133.000 auf einem Höchststand. Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 3. Immobilienpreise Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhäuser: (Quelle Grundstücksmarktberichte 2012 Rhein-Sieg-Kreis) 3.1 Entwicklungen im gesamten Kreisgebiet Bodenwerte (Grundstückspreis) Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhaus Gemäß dem aktuellen Grundstücksmarktbericht 2012 des Rhein-Sieg-Kreises wurden auch in 2011, wie in den Jahren zuvor, über das gesamte Kreisgebiet eher stagnierende Grundstückspreise festgestellt. Es wurden steigende Verkaufszahlen (+10%), Geldumsatz (+11%) und Flächenumsatz (+14%) gemessen. Bei stagnierenden Grundstückspreisen sollte der Flächenumsatz die interessante Größe sein. Denn dort wo viele Grundstücke verkauft werden, ist von einer steigenden Bautätigkeit auszugehen, die dann wiederrum meist einen positiven Effekt auf die Preise in diesem Teilmarkt hat. Folgende Gemeinden fielen durch besonders großen Zuwachs beim Flächenumsatz auf: Sankt Augustin (+200%), Hennef (+100%), Siegburg (+57%) Durch besonders großen Rückgang beim Flächenumsatz, fielen folgende Gemeinden auf: Neuenkrichen-Seelscheid (-60%), Meckenheim (-50%), Alfter (-45%). Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Kauffälle im Rhein-SiegKreis 1500 1000 EFH DHH 500 Rhein-Sieg-Kreis RH 0 Die Entwicklungen seit 2005 zeigen im Kreisgebiet zunehmende Kauffälle und Geldumsatz. Besonders ausgeprägt ist diese Entwicklung im Teilmarkt „EFH – also freistehenden Einfamilienhäusern). 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Geldumsatz im Rhein-SiegKreis (in TSD €) Im Kreisdurchschnitt wurde in 2011 folgende Kaufpreise gezahlt (Vorjahr): 300000 200000 EFH 100000 DHH Freist. EFH: 213.000 € (201.000 €) DHH/Reiheneckhs: 214.000 € (208.000 €) RH Reihenmittelhäuser: 190.000 € (177.000 €) 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Auch die mittleren Kaufpreise zeigen einen steigenden Trend. Allerdings sind hier auch allgemeine Preissteigerungen aufgrund von Erhöhungen bei den Baukosten zu würdigen. Mittlerer Kaufpreis im Rhein-Sieg-Kreis 250 200 150 EFH 100 DHH RH 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 3.2 Betrachtung Preise und Entwicklungen in einzelnen Bezirken / bzw. Gemeinden 3.2. 1 Bezirk Alfter, Meckenheim, Rheinbach, Swissttal, Wachtberg Freistehende Einfamilienhäuser: Baujahr Kauffälle (Entwicklung Vorjahr) Preis min. in € Preis max. in € Preis mittel in € KP/qm ab 2008 4 0 279.000 515000 367.000 2.500 1975-2007 124 -2 130.000 594.000 276.000 1.700 1950-1974 bis 1949 129 7 -2 2 90.000 40.000 340.000 165.000 206.000 115.000 1.500 900 Doppelhaushälften / Reiheneckhaus: Baujahr Kauffälle ab 2008 37 -2 199.000 309.000 256.000 1.900 1975-2007 115 -8 136.000 335.000 222.000 1.600 1950-1974 bis 1949 30 6 -7 2 83.000 88.000 220.000 158.000 168.000 111.000 1.400 1.100 Baujahr ab 2008 Kauffälle 18 Preis min. in € 162.000 Preis max. in € 273.000 Preis mittel in € 212.000 KP/qm 1.600 1975-2007 90 100.000 285.000 186.000 1.500 1950-1974 18 105.000 240.000 164.000 1.400 Preis min. in € Preis max. in € Preis mittel in € KP/qm Reiheneckhäuser: bis 1949 1 Nachfolgend sollen die Entwicklungen in den einzelnen Gemeinden dieses Bezirkes betrachtet werden. Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Alfter Kauffälle 80 60 EFH 40 DHH 20 RH Alfter: 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Alfter Flächenumsatz Analog zum Kreistrend waren eher steigende Tendenzen bei Kauffallzahlen, Geld- und Flächenumsatz zu verzeichnen. (in ha) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 EFH DHH RH 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Alfter Flächenumsatz Bei den mittleren Kaufpreisen war ein Rückgang im Teilmarkt der freistehenden Einfamilienhäuser auffällig (von 245 auf 187.000 €). Es bleibt jedoch abzuwarten, ob sich dieser Trend nächstes Jahr bestätigt. (in ha) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 EFH DHH RH 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Alfter mittlerer Kaufpreis 300 250 200 150 100 50 0 EFH DHH RH 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Meckenheim Kauffälle 100 80 60 EFH 40 DHH 20 RH Meckenheim: 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Meckenheim Flächenumsatz Analog zum Kreistrend waren eher steigende Tendenzen bei Kauffallzahlen, Geld- und Flächenumsatz zu verzeichnen. (in ha) 2,5 2,0 1,5 EFH 1,0 DHH 0,5 RH 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Meckenheim Geldumsatz Die mittleren Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser waren auch in Meckenheim rückläufig 227.000 € (Vorjahr 241.000 €), für DHH und REH stagnierten die Preise. (in TSD €) 20000 15000 EFH 10000 DHH 5000 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Meckenheim mittlerer Kaufpreis 300 200 EFH DHH 100 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Rheinbach Kauffälle 80 60 EFH 40 DHH 20 RH Rheinbach: 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Rheinbach Flächenumsatz (in ha) 6,0 4,0 EFH 2,0 DHH Der Teilmarkt der DHH verzeichnete einen starken Zuwachs bei der Kauffallzahl, Geld- und Flächenumsatz. Dagegen war die Entwicklung bei den Freistehenden EFH und Reiheneckhäuser eher stagnierend bis rückläufig. RH 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Dagegen war ein starker Anstieg bei den mittleren Kaufpreisen im Teilmarkt „freist. EFH“ zu verzeichnen von 213 auf 252.000 €, bei sonst eher stagnierenden Preisen. Rheinbach Geldumsatz (in TSD €) 20000 15000 EFH 10000 DHH RH 5000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Rheinbach mittlerer Kaufpreis 300 200 EFH DHH 100 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Swisstal Kauffälle 60 40 EFH DHH 20 RH 0 Swisttal: 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Swisstal Flächenumsatz (in ha) 4,0 3,0 EFH 2,0 DHH 1,0 RH 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Swisstal Geldumsatz Auffällig ist der Zuwachs im Teilmarkt „freist. EFH“ bei Kauffallzahl, Geld- u. Flächenumsatz. Diese Entwicklung schlägt sich auch bereits in einer sehr starken Entwicklung der mittleren Preise nieder (von 178 auf 197.000 €). Die verbleibenden Teilmärkte entsprächen dem Kreistrend. (in TSD €) 12000 10000 8000 EFH 6000 DHH 4000 RH 2000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Swistal mittlerer Kaufpreis 200 190 180 EFH DHH 170 RH 160 150 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Wachtberg Kauffälle 60 50 40 30 20 10 0 EFH DHH RH Wachtberg: 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Wachtberg Flächenumsatz (in ha) 6,0 4,0 EFH 2,0 DHH 0,0 RH Auffällig ist der Zuwachs im Teilmarkt „freist. EFH“ bei Kauffallzahl, Geld- u. Flächenumsatz. Diese Entwicklung schlägt sich auch bereits in einer sehr starken Entwicklung der mittleren Preise nieder (von 258 auf 287.000 €). 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Die Marktentwicklung für DHH/REH entspricht dem Kreistrend, allerdings wurden in 2011 leicht niedrigere Preise erzielt als im Vorjahr. Wachtberg Geldumsatz (in TSD €) 20000 15000 EFH 10000 DHH 5000 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Wachtberg mittlerer Kaufpreis (in TSD €) 400 300 EFH 200 DHH 100 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 3.2. 2 Bezirk Bornheim, Niederkassel Freistehende Einfamilienhäuser Baujahr Kauffälle ab 2008 (Entwicklung Vorjahr) Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm 1975-2007 1950-1974 bis 1949 7 +4 301.000 456.000 31 -3 145.000 500.000 28 -9 100.000 350.000 4 +1 92.000 248.000 357.000 2.400 316.000 1.900 209.000 1.600 153.000 1.400 Doppelhaushälften / Reiheneckhäuser: Baujahr Kauffälle Veränderungen Vorjahr Geldumsatz Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm ab 2008 50 -3 1975-2007 66 -15 1950-1974 14 -3 bis 1949 2 0 169.000 365.000 271.000 2.000 162.000 370.000 237.000 1.700 135.000 240.000 185.000 1.500 ab 2008 29 1975-2007 33 1950-1974 10 bis 1949 +22 +33 +10 -66 149.000 251.000 195.000 1.700 155.000 235.000 200.000 1.600 139.000 193.000 164.000 1.500 Reiheneckhäuser: Baujahr Kauffälle (Entwicklung Vorjahr) Geldumsatz Preis min. € Preis max. € Preis mittel KP/qm € Nachfolgend sollen die Entwicklungen in den einzelnen Gemeinden dieses Bezirkes betrachtet werden. Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Bornheim Kauffälle 100 EFH 50 DHH RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Bornheim Flächenumsatz Bornheim: (in ha) 6,0 4,0 EFH 2,0 DHH RH 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Bornheim Geldumsatz Auffällig ist die stark rückläufige Entwicklung des Teilmarktes „DHH/REH“, die sich jedoch noch nicht in den mittleren Kaufpreisen abzeichnet. Ansonsten entspricht die Entwicklung dem Kreistrend. (in Tsd €) 20000 15000 EFH 10000 DHH 5000 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Bornheim mittlerer Kaufpreis 250 200 150 EFH 100 DHH RH 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Niederkassel Kauffälle 200 150 EFH DHH RH 100 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Niederkassel Flächenumsatz Niederkassel: (in ha) 6,0 4,0 EFH DHH 2,0 RH 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 40000 Niederkassel Geldumsatz Rückläufige Kauffallzahlen führten zum Rückgang beim Flächenumsatz. Die leicht ansteigenden mittleren Preise wirken dagegen und sorgen für einen stabilen Geldumsatz (mit einem leichten Rückgang im Teilmarkt „freist EFH“). … 20000 EFH DHH RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Niederkassel mittlerer Kaufpreis 300 200 EFH DHH 100 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 3.2.3 Bezirk Bad Honnef, Königswinter Freistehende Einfamilienhäuser Baujahr Kauffälle (Entwicklung Vorjahr) Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm € ab 2008 1975-2007 1950-1974 bis 1949 2 77 63 8 -3 +9 115.000 570.000 291.000 1.800 -2 70.000 425.000 215.000 1.500 +3 70.000 240.000 141.000 1.200 Doppelhaushälften / Reiheneckhäuser Baujahr Kauffälle Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm € ab 2008 +11 237.000 352.000 309.000 2.000 1975-2007 +51 110.000 465.000 248.000 1.800 1950-1974 +14 130.000 250.000 178.000 1.500 bis 1949 +3 ab 2008 2 1975-2007 20 1950-1974 4 bis 1949 2 160.000 360.000 211.000 1.500 125.000 199.000 170.000 1.500 Reihenmittelhäuser Baujahr Kauffälle Geldumsatz Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm Nachfolgend sollen die Entwicklungen in den einzelnen Gemeinden dieses Bezirkes betrachtet werden. Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Königswinter Kauffälle 150 100 EFH DHH 50 RH 0 Königswinter: 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Königswinter Flächenumsatz (in ha) 10,0 8,0 6,0 EFH 4,0 DHH 2,0 RH 0,0 Besonders auffällig ist die zuletzt starke Dynamik im Teilmarkt „freist. EFH“ gemessen an Kauffalzahlen, Flächen- und Geldumsatz. Diese positive Entwicklung scheint sich bereits in den mittleren Kaufpreisen nieder zu schlagen (212 auf 232.000 €). Auch die mittleren Preise für Reihenmittelhäuser steigen sehr stark von 166 auf 209.000 €. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Königswinter Geldumsatz (in TSD €) 40000 30000 EFH 20000 DHH 10000 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Königswinter mittlerer Kaufpreis 300 200 EFH DHH 100 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Bad Honnef Kauffälle 80 70 60 50 40 30 20 10 0 EFH DHH RH Bad Honnef: 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Alle ausgewerteten Teilmärkte sind gekennzeichnet durch mehr Kauffälle, mehr verkaufte Grundstücksflächen und mehr Geldumsatz. Bad Honnef Flächenumsatz (in ha) 6,0 4,0 EFH 2,0 DHH RH 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diese positive Dynamik zeigt sich auch in steigenden Preisen. Freist. EFH verteuern sich im Mittel von 220 auf 270.000 €(+22%). Bad Honnef Geldumsatz (in TSD €) 20000 15000 EFH 10000 DHH 5000 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Bad Honnef mittlerer Kaufpreis 300 250 200 150 100 50 0 EFH DHH RH 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3.2.4 Bezirk Sankt Augustin, Siegburg, Troisdorf Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Freistehende Einfamilienhäuser Baujahr Kauffälle ab 2008 (Entwicklung Vorjahr) 1975-2007 1950-1974 bis 1949 1 +69 +80 0 +7 -8 Geldumsatz Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm € 17 -2 155.000 700.000 290.000 1.800 125.000 465.000 225.000 1.700 80.000 274.000 182.000 1.300 ab 2008 164 200.000 327.000 249.000 1.800 1975-2007 91 140.000 330.000 232.000 1.700 1950-1974 60 121.000 260000 176000 1.600 bis 1949 14 78.000 210.000 155.000 1.400 ab 2008 71 150.000 266.000 218.000 1.700 1975-2007 89 141.000 255.000 194.000 1.500 1950-1974 39 98.000 215.000 157.000 1.500 bis 1949 4 98.000 236.000 163.000 1.400 Doppelhaushälften / Reiheneckhäuser Baujahr Kauffälle Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm € Reihenmittelhäuser Baujahr Kauffälle Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm € Nachfolgend sollen die Entwicklungen in den einzelnen Gemeinden dieses Bezirkes betrachtet werden. Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Sankt Augustin Kauffälle 200 150 EFH 100 DHH 50 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Sankt Augustin: Sankt Augustin Flächenumsatz (in ha) 8,0 6,0 EFH 4,0 Es sind eher rückläufige Tendenzen bei der Zahl der verkauften Häuser, dem Geld- und Flächenumsatz ablesbar. DHH 2,0 RH 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Die mittleren Preise waren zuletzt auch eher leicht rückläufig bzw. stagnierend. Sankt Augustin Geldumsatz (in TSD €) 40000 EFH 20000 DHH RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Sankt Augustin mittlerer Kaufpreis 350 300 250 200 150 100 50 0 EFH DHH RH 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Siegburg Kauffälle 150 100 EFH 50 DHH RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Siegburg Flächenumsatz Siegburg: (in ha) 4,0 3,0 EFH 2,0 DHH 1,0 RH Fast 60 % mehr Häuser wurden in 2011 gegenüber dem Vorjahr verkauft (151 statt 95). Der Geldumsatz hat ebenfalls sehr stark zugenommen. 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diese Dynamik zeichnet sich bereits durch steigende Preise im Markt ab. Siegburg Geldumsatz (in TSD €) 25000 20000 15000 EFH 10000 DHH RH 5000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Siegburg mittlerer Kaufpreis 300 250 200 EFH 150 DHH 100 RH 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Troisdorf Kauffälle 200 150 EFH 100 DHH 50 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Troisdorf Flächenumsatz Troisdorf: (in ha) 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 EFH Der Teilmarkt Troisdorf ist durch sehr starkes Wachstum geprägt. DHH RH DHH/REH verteuern sich durchschnittlich um fast 9%. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Troisdorf Geldumsatz (in TSD €) 40000 30000 EFH 20000 DHH 10000 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Troisdorf mittlerer Kaufpreis 250 200 150 EFH 100 DHH RH 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 3.2.5 Hennef, Lohmar Freistehende Einfamilienhäuser Baujahr Kauffälle ab 2008 (Entwicklung Vorjahr) 1975-2007 3 -2 1950-1974 bis 1949 81 +8 47 -2 5 +1 138.000 390.000 240.000 1.600 110.000 300.000 193.000 1.400 60.000 180.000 128.000 1.000 ab 2008 14 1975-2007 76 1950-1974 12 bis 1949 2 206.000 270.000 243.000 2.000 148.000 304.000 214.000 1.600 135.000 228.000 171.000 1.400 ab 2008 8 169.000 225.000 192.000 1.400 1975-2007 31 128.000 240.000 183.000 1.400 1950-1974 6 105.000 187.000 144.000 1.300 Geldumsatz Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm € Doppelhaushälften / Reiheneckhäuser Baujahr Kauffälle Geldumsatz Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm Reihenmittelhäuser Baujahr Kauffälle Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm bis 1949 Nachfolgend sollen die Entwicklungen in den einzelnen Gemeinden dieses Bezirkes betrachtet werden. Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Hennef Kauffälle 150 100 EFH 50 DHH RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Hennef: Hennef Flächenumsatz (in ha) 10,0 8,0 6,0 4,0 EFH 2,0 0,0 RH DHH 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Auch in Hennef ist der Teilmarkt der freistehenden Einfamilienhäuser durch sehr großes Wachstum geprägt. Diese Entwicklung zeichnet sich noch nicht in der Preisentwicklung ab. Der Teilmarkt „DHH/REH“ ist dagegen etwas rückläufig. Der mittlere Kaufpreis für ein Reihenmittelhaus stieg zuletzt von 165 auf 183.000 € (+10%). Hennef Geldumsatz (in TSD €) 30000 20000 EFH 10000 DHH RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Hennef mittlerer Kaufpreis 250 200 150 EFH 100 DHH RH 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Lohmar Kauffälle 100 80 60 EFH 40 DHH 20 RH 0 Lohmar: 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Lohmar Flächenumsatz (in ha) 8,0 6,0 EFH 4,0 DHH 2,0 Wiederrum der Teilmarkt der freistehenden Einfamilienhäuser ist durch sehr starkes Wachstum geprägt. Diese Entwicklung zeichnet auch bereits in der Preisentwicklung ab (von 186 auf 221.000 € bzw. +18 %) RH 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Der Teilmarkt „DHH/REH“entwickelt sich in Lohmar entsprechend dem Kreistrend. Lohmar Geldumsatz (in TSD €) 25000 20000 15000 EFH 10000 DHH RH 5000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Lohmar mittlerer Kaufpreis 250 200 150 EFH 100 DHH RH 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg 3.2.6 Eitorf, Much, Neunkirchen-Seelscheid, Ruppichteroth, Windeck Freistehende Einfamilienhäuser Baujahr Kauffälle (Entwicklung Vorjahr) Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm € ab 2008 1975-2007 1950-1974 bis 1949 8 135 57 6 +1 +11 +5 +2 165.000 65.000 53.000 80.000 420.000 350.000 235.000 207.000 246.000 198.000 137.000 112.000 1.800 1.300 1.100 800 Doppelhaushälften/Reiheneckhäuser Baujahr Kauffälle Preis min. € Preis max. € Preis mittel € KP/qm € ab 2008 +2 1975-2007 +26 90.000 230.000 174.000 1.300 1950-1974 +4 85.000 165.000 124.000 1.100 bis 1949 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Eitorf Kauffälle 80 60 40 EFH 20 DHH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Eitorf Flächenumsatz Eitorf: (in ha) 6,0 4,0 EFH 2,0 DHH Im Teilmarkt „freist. EFH“ wurden zwar rückläufige Tendenzen bei Kauffällen, Flächen- und Geldumsatz gemessen, allerdings stiegt der mittlere Kaufpreis von 134 auf 142.000 €. 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Im Teilmarkt der DHH zeichnet sich der rückläufige Markttrend auch im Kaufpreisniveau ab. Eitorf Geldumsatz (in TSD €) 10000 8000 6000 EFH 4000 DHH 2000 0 20052006 20072008 200920102011 Eitorf mittlerer Kaufpreis 250 200 150 EFH 100 DHH 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Neunkirchen-Seelscheid Kauffälle 100 EFH 50 DHH RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Neunkirchen-Seelscheid Flächenumsatz (in ha) 6,0 4,0 NeunkirchenSeelscheid Der Teilmarkt „freist. EFH“ ist durch einen eher starken Zuwachs bei Kauffällen, Geld- und Flächenumsatz gekennzeichnet. EFH DHH 2,0 RH 0,0 Dagegen wurden in NeunkirchenSeelscheid in 2011 weniger DHH verkauft. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Die mittleren Kaufpreise für DHH stiegen um 10 %. Neunkirchen-Seelscheid Geldumsatz (in TSD €) 20000 15000 EFH 10000 DHH 5000 RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Neuenk.-Seelscheid mittlerer Kaufpreis 300 200 EFH 100 DHH RH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Ruppichteroth Kauffälle 40 30 EFH 20 DHH 10 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Ruppichteroth Flächenumsatz Ruppichteroth: (in ha) 4,0 3,0 2,0 EFH 1,0 DHH In der Gemeinde Ruppichterroth ist der Markt für Einfamilienhäuser (freist. und DHH) eher rückläufig seit 2009. 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Ruppichteroth Geldumsatz (in TSD €) 6000 4000 EFH 2000 DHH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Ruppichteroth mittlerer Kaufpreis 250 200 150 EFH 100 DHH 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Windeck Kauffälle 100 EFH 50 DHH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Windeck Flächenumsatz (in ha) 10,0 8,0 Windeck: 6,0 EFH 4,0 DHH 2,0 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Auch in Windeck ist ein Zuwachs im Teilmarkt „freist. EFH“ festzustellen, der sich jedoch noch nicht in den mittleren Preisen abzeichnet. Windeck Geldumsatz (in TSD €) 10000 8000 6000 EFH 4000 DHH 2000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Windeck mittlerer Kaufpreis (in TSD €) 150 100 EFH 50 DHH 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de Immobilien-Report 2012 – Bonn / Rhein-Sieg Meine Markteinschätzung für dem Immobilienmarkt Rhein-Sieg-Kreis: Die Wirtschaftsdaten und demographischen Daten haben sich auch in 2011 wieder recht positiv im Kreisgebiet entwickelt. Die Prognosen (z.B. gemessen an den Erhebungen der IHK Bonn7Rhein-Sieg zur Zufriedenheit der Unternehmer) sind wohl eher positiv auszulegen. Daher kann man wohl ausschließen, dass sich die Preissteigerungen, die sich bereits im aktuellen Berichtsjahr (2011) abgezeichnet haben, in 2012 nicht fortsetzen werden. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Teilmarkt der freistehenden Häuser. In vielen Gemeinden ist dagegen der Teilmarkt der Doppelhaushälfte und Reihenhäuser eher rückläufig. Möglicherweise kann ein Zusammenhang mit den günstigen Zinsen hergestellt werden, denn Interessenten, deren Budget sonst nur für ein kleineres, mindestens einseitig angebautes Haus gereicht hätte, sind dank der niedrigen Zinsen in der Lage ein freistehendes Haus zu kaufen. Sofern diese These stimmen würde, würde sich dieser Trend mit Verteuerung der Hypothekenzinsen wieder ausgleichen. Innerhalb des Kreisgebietes ist zu beobachten, dass die Gemeinden, die eine gute Infrastruktur und Anbindung haben, sich gut entwickelt haben, eher ländlich geprägte Gemeinden konnten keine nennenswerten Marktzuwächse behaupten. Das geringe Angebot an Ein-/ und Zweifamilienhäuser in der Bundesstadt Bonn sowie der Nachfragezuwachs, wird sich natürlich auch weiterhin positiv auf die Teilmärkte der direkt angrenzenden Gemeinden auswirken. Till Herrmann geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (ZIS Sprengnetter) Mitglied im Expertengremium für Immobilienwerte Kölner Bucht Verfasser: Till Herrmann – geprüfter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Coburger Str. 19, 53113 Bonn, Immobilienreport abonnieren Tel. 0228 – 18 47 40 60 oder [email protected] . www.dergutegutachter.de