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2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 „Ehemalige Zuckerfabrik im Stadtteil Frankenvorstadt“
Begründung in der Fassung von April 2006
Inhaltsverzeichnis
Teil I – Ziele, Grundlagen und Inhalte des Bebauungsplanes
1. Anlass und Ziel der Planung
2. Lage und Abgrenzung des Plangebietes, Eigentum
3. Planungsvorgaben und vorhandenes Planungsrecht
4. Städtebauliche Ausgangssituation
4.1 Die Umgebung des Plangebietes
4.2 Bestand und gegenwärtige Nutzung des Plangebietes
4.3 Erschließung
4.4 Altlasten und Fundmunition
4.5 Natur und Landschaft
5. Inhalt des Planes
5.1 Das städtebauliche und grünordnerische Entwurfskonzept
5.2 Städtebauliche Vergleichswerte
5.3 Art und maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
5.4 Erschließung
5.5 Immissionsschutz
5.6 Natur und Landschaft, Grünplanung
6. Örtliche Bauvorschriften
7. Nachrichtliche Übernahmen
8. Maßnahmen der Bodenordnung und Planrealisierung
9. Verfahrensablauf
10. Rechtsgrundlagen
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Teil II - Umweltbericht
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1. Einleitung
Inhalte und Ziele des Bebauungsplanes
Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanung
und ihre Berücksichtigung im Bebauungsplan
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
Bestandsaufnahme und Bewertung des derzeitigen Umweltzustandes
Prognosen zur Entwicklung des Umweltzustandes
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich
nachteiliger Umweltauswirkungen
Anderweitige Planungsmöglichkeiten
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3. Zusätzliche Angaben
Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren
Beschreibung der Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen (Monitoring)
Zusammenfassung
HANSESTADT STRALSUND
BAUAMT, ABT. PLANUNG UND DENKMALPFLEGE
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1. Anlass und Ziel der Planung
Auf dem Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik im Stadtteil Frankenvorstadt, nördlich der
Bahnhofstraße und südlich der Reihenhäuser an der Gentzkowstraße gelegen, soll ein
Wohngebiet für Einfamilien- und Doppelhäuser mit einem integrierten Standort für eine Seniorenwohnanlage entwickelt werden. Der betroffene Bereich befindet sich im Geltungsbereich des seit dem 06.05.1998 rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr. 29 der Hansestadt
Stralsund für das Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik. Im Bebauungsplan Nr. 29 war der
von der Planung betroffene Bereich als Mischgebiet ausgewiesen und für den Geschosswohnungsbau vorgesehen. In den zurückliegenden Jahren ist der Bedarf an Geschosswohnungsbau in der Hansestadt Stralsund drastisch gesunken bzw. kann durch die vorhandenen Wohngebiete in der Frankenvorstadt und in anderen Stadtteilen gedeckt werden. In
gleichem Maße ist ein gestiegener Bedarf an Grundstücken für den Einfamilienhausbau
bzw. auch nach Standorten für Senioren- und Pflegeheime zu verzeichnen.
Eine Änderung des rechtswirksamen B-Planes Nr. 29 mit dem Ziel, die baurechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines entsprechenden Wohngebietes zur weiteren Deckung der Nachfrage nach Einfamilienhausgrundstücken zu schaffen, ist daher sinnvoll und
erforderlich. Hierfür soll die Art der baulichen Nutzung von bisher Mischgebiet in künftig allgemeines Wohngebiet geändert werden. Das Maß der baulichen Nutzung, insbesondere die
Zahl der zulässigen Vollgeschosse (betrug bisher vier) wird dem geänderten Bedarf angepasst und künftig auf eins bis maximal zwei Vollgeschosse verringert. Somit wird sich das
neue Wohngebiet gut in die nähere Umgebung einfügen. Der Standort des Gebietes zeichnet sich durch die Nähe zur Altstadt, die Lage unmittelbar am Frankenteich, die kurze Distanz zum Bahnhof und gute Nahversorgungsmöglichkeiten aufgrund des unmittelbar angrenzenden Einzelhandelsmarktes aus.
2. Lage und Abgrenzung des Plangebietes, Eigentum
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Frankenvorstadt, innerhalb des Geltungsbereiches
des Bebauungsplanes Nr. 29 für den Bereich der ehemaligen Zuckerfabrik. Es umfasst eine
Fläche von 6,12 ha und wird begrenzt durch die Bahnhofstraße im Süden, die vorhandenen
Reihenhäuser an der Gentzkowstraße im Norden, das Grundstück des Nahversorgungszentrums im Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 im Osten und
den Kreuzungsbereich der Gentzkowstraße mit der Bahnhofstraße im Westen.
Im Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 liegen die folgenden
Flurstücke:
in der Flur 35, Gemarkung Stralsund: 12 (teilweise), 98/1, 99 (teilweise), 101/105 , 101/106,
101/111 und 102/8,
in der Flur 29, Gemarkung Stralsund: Flurstück 46/1 (teilweise).
Die betroffenen Grundstücke befinden sich überwiegend im Besitz der Stralsunder Wohnungsbaugesellschaft mbH. Die Bahnhofstraße (Flurstück 99), der Sichelweg (Flurstück 12)
und die Gentzkowstraße (Flurstück 46/1) sind im Eigentum der Hansestadt Stralsund.
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3. Planungsvorgaben und vorhandenes Planungsrecht
Es gilt das Regionale Raumordnungsprogramm für die Planungsregion Vorpommern
(RROP VP) von 1998. Dort ist das Plangebiet innerhalb des Teiloberzentrums Stralsund als
allgemeine Siedlungsfläche ausgewiesen. Die Hansestadt Stralsund erfüllt die Funktion einer Kernstadt innerhalb des Ordnungsraumes Stralsund und ist damit Siedlungsschwerpunkt.
Das Verfahren für die Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 wurde mit
Beschluss vom 14.03.2004 eingeleitet. Zu diesem Zeitpunkt galt das Baugesetzbuch in der
Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414). Nach erfolgter frühzeitiger Beteiligung
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie gemeindenachbarlicher Abstimmung nach den Vorschriften des alten Baugesetzbuches erfolgt ab dem Zeitpunkt des
Entwurfes gemäß § 244 Abs. 1 BauGB die Fortführung des Verfahrens nach den Vorschriften des aktuellen Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414).
In dem seit dem 12.08.1999 rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Hansestadt Stralsund ist der betroffene Bereich als gemischte Baufläche und im beigeordneten Landschaftsplan als Baufläche dargestellt. Obwohl die 2. Änderung des Bebauungsplanes die Ausweisung von allgemeinen Wohngebieten vorsieht, ist dem Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2
BauGB hier entsprochen.
„Der Flächennutzungsplan steckt als vorbereitender Bauleitplan den Rahmen für die verbindliche Planung durch Bebauungspläne ab. Wie sich aus § 5 Abs. 1 Satz 1 BauGB ergibt,
ist in ihm für das gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen
Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der
Gemeinde in den Grundzügen darzustellen. Das für diese Planungsebene besondere
Merkmal ist das gemeindegebietsumfassende Gesamtkonzept. Hieraus sind nach § 8 Abs.
2 Satz 1 BauGB Bebauungspläne zu entwickeln. Aus diesem gesetzlich gegebenen Ableitungszusammenhang folgt, dass den Darstellungen des Flächennutzungsplanes als Entwicklungsgrundlage noch nicht der Bestimmtheitsgrad zu Eigen ist, der für Festsetzungen
eines Bebauungsplanes typisch ist. Der Flächennutzungsplan weist ebenenspezifisch ein
grobmaschiges Raster auf, das auf Verfeinerung angelegt ist. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes haben in dieser Planungsabfolge nicht die Funktion schlichter Vollzugsakte.
Der Flächennutzungsplan lässt aufgrund seiner geringeren Detailschärfe Gestaltungsspielräume offen, die auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung ausgefüllt werden können.
Unter der Voraussetzung, dass seine Grundzüge unangetastet bleiben, gestattet er auch
Abweichungen. Festsetzungen, die mit seinen Darstellungen nicht vollständig übereinstimmen, indizieren nicht ohne weiteres einen Verstoß gegen das gesetzliche Entwicklungsgebot. Ob den Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB genügt ist, hängt vielmehr davon
ab, ob die Konzeption, die ihm zugrunde liegt, in sich schlüssig bleibt.“ (vgl. Urteil vom
12.02.2003 – BverwG 4 BN 9.03)
Innerhalb des Gesamtkonzeptes für das Stadtgebiet war für diesen Teil der Frankenvorstadt
mit der Darstellung als gemischte Baufläche im F-Plan eine Nachnutzung des früher industriell genutzten Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik und der ehemaligen Ölspaltanlage
durch Wohnen und nicht störendes Gewerbe beabsichtigt. Diese grundsätzliche Zielstellung
bleibt erhalten, auch wenn im Rahmen der in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne 25.1
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sowie 1. und 2. Änderung des B-Planes 29 eine Konkretisierung der Nutzung erfolgt. Danach wird der gewerbliche Teil im Süden auf den Flächen der ehem. Ölspaltanlage angeordnet, während die Flächen der früheren Zuckerfabrik der Nutzung zu Wohnzwecken dienen sollen. Konflikte dieser beiden aneinander grenzenden Nutzungen sind nicht zu befürchten, da die Gewerbeflächen mit flächenbezogenenen Schallleistungspegeln festgesetzt
werden, die den erforderlichen Immissionsschutz auf den unmittelbar angrenzenden Wohnbauflächen gewährleisten. (Ein entsprechendes Lärmschutzgutachten bestätigt dies.) Die
bei der Aufstellung des F-Planes beabsichtigten Grundzüge der Planung bleiben somit gewahrt. Eine Anpassung des Flächennutzungsplanes an die vorliegende Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 wird nicht erforderlich.
Im rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 29 war der durch die 2. Änderung betroffene Bereich als Mischgebiet 2 gemäß § 6 Baunutzungsverordnung festgesetzt. Zulässig waren hier
Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Ausgeschlossen waren gemäß Text (Teil B) Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und
Vergnügungsstätten. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wurde mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,30 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,20 festgesetzt. Es
waren Gebäude mit bis zu 4 Vollgeschossen zulässig. Dächer der Gebäude konnten mit einer Dachneigung zwischen 15 und 50 Grad ausgeführt werden. Alle durch die Änderung betroffenen Grundstücke waren dem Lärmpegelbereich III zugeordnet. Die Erschließung der
Flächen sollte ausgehend von der Bahnhofstraße über die bügelartig geplanten Straßen D
und E sowie über die Gentzkowstraße und die Planstraße C erfolgen.
Die überbaubaren Grundstücksflächen orientierten sich entlang der geplanten Straßen und
waren als großzügige Baufenster festgesetzt. Nördlich der Bahnhofstraße waren zusammenhängende Flächen für Stellplätze ausgewiesen. In allen Baugebieten galt die geschlossene Bauweise, d. h. Gebäude sollten ohne seitlichen Abstand direkt auf der Grenze zum
Nachbargrundstück errichtet werden.
Darüber hinaus sah der rechtswirksame Bebauungsplan Nr. 29 örtliche Bauvorschriften mit
Vorgaben für die Gestaltung von Außenwänden, Vorgärten, Werbeanlagen und die Umkleidung von Abfallbehältern vor. Auf den Baugrundstücken sind Maßnahmen zum Schutz, zur
Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25
BauGB vorgeschrieben. So sind die nicht überbauten Grundstücksflächen zu 10% mit
standortgerechten Sträuchern zu bepflanzen. Je angefangener 200 m² der nicht überbauten
Grundstücksflächen ist ein Laubbaum zu pflanzen. Innerhalb der Stellplatzanlagen ist je 5
Stellplätze 1 Laubbaum zu pflanzen. Die Stellplätze sollten nur mit wasserdurchlässigen Materialien ausgeführt werden.
Um Baurecht für das Vorhaben zu schaffen und eine geordnete städtebauliche Entwicklung
zu gewährleisten, wird die Änderung des rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr. 29 erforderlich.
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4. Städtebauliche Ausgangssituation
4.1 Die Umgebung des Plangebietes
Das Plangebiet gehört zum innerstädtischen Bereich und befindet sich im Stadtteil Frankenvorstadt. Es grenzt südlich an die Altstadt an. Die Entfernung zur Altstadt als wichtigstem
Teil des Stadtzentrums beträgt ca. 800 m. Südlich grenzen die Bahnhofstraße und das Gelände der früheren Ölspaltanlage an, deren Flächen auch künftig gewerblich genutzt werden
soll. Diese Flächen liegen im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 25.1. Im Osten liegen der im Jahr 2005 neu errichtete Einzelhandelsmarkt (Geltungsbereich der 1. Änderung des B-Planes 29), die Karl-Marx-Straße und gegenüber der
K.-Marx-Straße der neue Frankenfriedhof. Im Norden grenzt das Plangebiet an die Gentzkowstraße und die dort bereits errichteten Reihenhäuser an. Der Frankenteich liegt in unmittelbarer Nähe. Im Westen befindet sich das Gelände der Deutschen Bahn AG. Der Bahnhof
liegt in kurzer Entfernung und ist in wenigen Minuten zu erreichen.
Beidseitig des Frankendamms befindet sich ein Stadtteilzentrum zur Versorgung des Gebietes mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfes. In unmittelbarer Nähe des
Plangebietes (Fährhofstraße) existieren vereinzelt kleine Einzelhandelseinrichtungen.
Sportplätze sind an der Jahnsportstätte (Karl-Marx-Straße) und im Stadion der Freundschaft
(Frankendamm) vorhanden. Am Wulflam- bzw. August-Bebel-Ufer des Frankenteiches befinden sich öffentliche Grünanlagen.
4.2 Bestand und gegenwärtige Nutzung des Plangebietes
Das Plangebiet ist Bestandteil des ehemaligen Betriebsgeländes der früheren Stralsunder
Zuckerfabrik. Ein großer Teil der Flächen war dementsprechend mit Produktionsanlagen
und betriebsspezifisch genutzten Gebäuden bebaut. Seit Aufgabe des Betriebes lagen die
Flächen brach. In der Zwischenzeit wurde der alte Gebäudebestand (auch unterirdisch) abgebrochen. Das Grundstück ist sofort bebaubar.
Auf den angrenzenden Flächen an der Gentzkowstraße und an der Straße „Alte Zuckerfabrik“, die ebenfalls im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 29 liegen und früher zum
Gelände der Zuckerfabrik gehörten, wurden in der Zwischenzeit durch die Stralsunder Wohnungsbaugesellschaft insgesamt 86 Reihenhäuser errichtet. Auf den östlich angrenzenden
Flächen der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 ist ein Nahversorgungszentrum entstanden.
4.3 Soziale Infrastruktur
Im Stadtteil Frankenvorstadt existieren zurzeit zwei Kindereinrichtungen. Die Grundschule
Gerhard Hauptmann und die Regionale Schule Gerhard Hauptmann sowie das Goethegymnasium sind ebenfalls vorhanden.
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4.4 Erschließung
4.4.1 Verkehrserschließung
Die Erschließung der durch die Änderung betroffenen Flächen erfolgt derzeit über die Bahnhofstraße und teilweise über die Gentzkowstraße. Die Bahnhofstraße befindet sich baulich
in einem sehr desolaten Zustand und wäre im Falle einer Beibehaltung ihrer Erschließungsfunktion dringend sanierungsbedürftig. Die Bahnhofstraße endet derzeit stumpf als Sackgasse östlich des Plangebietes. Eine direkte Anbindung an die Greifswalder Chaussee oder
die Karl-Marx-Straße existiert nicht. Über die Bahnhofstraße ist auch der nach Süden verlaufende, außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 29 liegende Bahnweg angebunden. Der im Nordosten des Bebauungsplanes gelegene Sichelweg ist momentan nur so weit ausgebaut, wie er zur Erschließung der durch die Stralsunder Wohnungsbaugesellschaft errichteten Reihenhäuser erforderlich ist. Für eine direkte Anbindung des
Sichelweges an die Karl-Marx-Straße sind die Voraussetzungen nicht gegeben.
Das Plangebiet liegt unweit der Karl-Marx-Straße. Die 4-spurig ausgebaute Trasse war bis
zur Fertigstellung der Ortsumgehung die Hauptverbindung in Richtung der Insel Rügen und
gehörte mit ihrem hohen Verkehrsaufkommen vor allen Dingen in den Sommermonaten zu
einer der meist befahrenen Straßen in Stralsund. Die Karl-Marx-Straße (Ortsdurchfahrt der
B 105) wurde abgestuft zu einer Gemeindestraße. Sie wird nur noch 2-spurig befahren. Die
beiden jeweils äußeren Spuren der Fahrbahn wurden zu Parkstreifen umfunktioniert. Die
Planstraße C, die außer den Flächen im Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 auch das Nahversorgungszentrum im Bereich der 1. Änderung des B-Planes
Nr. 29 und das südlich gelegene Gewerbegebiet im Bereich der ehemaligen Ölspaltanlage
(Bebauungsplan Nr. 25.1) erschließen soll, wird direkt an die Karl-Marx-Straße angeschlossen. Diese Anbindung wurde im Zusammenhang mit der Errichtung des Nahversorgungszentrums realisiert.
4.4.2 Stadttechnische Erschließung
Im äußersten Südosten des Plangebietes verläuft eine vorhandene Hochdruckgasleitung.
Die Lage der Leitung wird nachrichtlich in die Planzeichnung des Bebauungsplanes übernommen. Im Zuge der Herstellung der Erschließungsanlagen für das geplante Wohngebiet
ist die Umverlegung der Hochdruckgasleitung in dem durch die Planung betroffenen Bereich
vorgesehen, da eine Überbauung der Grundstücke in ihrem Nahbereich sonst nicht möglich
wäre.
Über Teile des Plangebietes verläuft der verrohrte Graben 7 (Zuckergraben). Dieser entwässert sowohl Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes als auch
außerhalb des B-Plangebietes liegende Grundstücke. Im Zuge der Erschließungsplanung ist
die örtliche Lage des Gewässers aufzunehmen und durch eine Umverlegung eine Einbindung des verrohrten Grabenabschnittes in die öffentliche Entwässerung zum Frankenteich
vorzunehmen.
Im Plangebiet befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom AG. Vor
Tiefbauarbeiten über oder in unmittelbarer Nähe dieser Anlagen ist es erforderlich, dass
sich die Bauausführenden vorher in die genaue Lage dieser Anlagen einweisen lassen, um
u. a. Schäden am Eigentum der Deutschen Telekom AG zu vermeiden und um aus betriebHANSESTADT STRALSUND
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lichen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) jederzeit den ungehinderten Zugang zu den
Anlagen zu gewährleisten. Diese Einweisung ist auch für Flächen erforderlich, die für die
Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen, für die Lagerung von Baumaterial wie auch zum
Abstellen von Bautechnik benötigt werden.
4.5 Altlasten und Fundmunition
Altlasten:
Die Flächen innerhalb des Plangebietes gehören zum Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik
Stralsund. Das Areal der Zuckerfabrik wies 6 größere Flächen auf, die stark kontaminiert
waren. Bis zum Jahr 1999 erfolgte eine Sanierung in Form einer Gefahrenabwehr. Das Sanierungsgebiet umfasste die Flurstücke 101/111 und 102/8 der Flur 35, Gemarkung Stralsund. Im Bereich dieser Flurstücke kann es punktuell zu Bodenverunreinigungen kommen,
die jedoch kein Altlastenproblem, sondern ein abfallrechtliches Problem darstellen. In dem
Teil der heutigen Bahnhofstraße (Flurstück 99 der Flur 35, Gemarkung Stralsund), die eine
gepflasterte Oberfläche hat, können durch ausgelaufenes Benzin oder Öl Bodenverunreinigungen auftreten. Die übrigen Flurstücke im Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 sind nicht als Altlastenverdachtsflächen im Altlastenkataster der Hansestadt Stralsund registriert. (Stellungnahme des Amtes für öffentliche Sicherheit, Gesundheit und Umwelt,
Abt. Umweltschutz, der Hansestadt Stralsund vom 11.02.2004).
Fundmunition:
Das Plangebiet liegt in einem wahrscheinlich mit Kampfmitteln belasteten Gebiet, in dem unter Umständen mit Kampfmitteln gerechnet werden kann. Zur Erhöhung der Bausicherheit
ist eine Sondierung des Geländes ratsam. Hierzu sind vorher mit einem Vertreter des Munitionsbergungsdienstes beim Landesamt für Brand- und Katastrophenschutz M-V die Vorgehensweise, evtl. Planungszeiträume und technische Details abzusprechen. Zur Durchführung der Sondierungs- und Bergungsarbeiten ist es erforderlich, so zeitig wie möglich, das
Landesamt für Brand- und Katastrophenschutz zu benachrichtigen und dem Munitionsbergungsdienst einen Auftrag zu erteilen. Bei der Bauanlaufbratung ist aus bisheriger Sicht eine
Teilnahme des Munitionsbergungsdienstes zwingend erforderlich. Alle Arbeiten und Maßnahmen der Kampfmittelbeseitigung auf Bundesliegenschaften bzw. die durch Dienststellen
des Bundes oder der Auftragsverwaltung beauftragt werden, sind für den Auftraggeber kostenpflichtig. Bauherren tragen die Kosten der Sondierung und ggf. Freilegung von Kampfmitteln.
4.6 Natur und Landschaft
Das Plangebiet, das bei der Aufstellung des heute rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr.
29 noch durch die Gebäude und Anlagen der ehemaligen Zuckerfabrik geprägt war, ist heute frei von jeglicher Bebauung. Die Grundstücke sind beräumt und stellen sich heute als
Brachflächen dar. Nennenswerter Baum- oder Gehölzbestand ist nur im westlichen Teil der
heutigen Bahnhofstraße vorhanden. Hier stehen einige wertvolle Kastanien. Es gilt § 27
Landesnaturschutzgesetz M-V.
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5. Inhalt des Planes
5.1 Das städtebauliche und grünordnerische Entwurfskonzept
Der durch die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 betroffene Bereich ist im Zusammenhang mit der geplanten bzw. zum Teil bereits realisierten Entwicklung auf dem Gelände
der ehemaligen Zuckerfabrik zu sehen. Der im Norden mit Reihenhäusern bebaute Bereich
soll im Süden durch Einfamilien- und Doppelhäuser ergänzt werden. Dazu fasste die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund am 04.03.2004 den Einleitungsbeschluss zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29. Als sinnvolle Ergänzung zu diesem neuen Wohngebiet
sowie auch zu der bereits vorhandenen Wohnbebauung in der Frankenvorstadt entstand im
Geltungsbereich der 1. Änderung des B-Planes Nr. 29 ein Einkaufsmarkt zur Nahversorgung der Einwohner der umliegenden Wohngebiete.
Die Haupterschließung des Gebietes im Bereich der 2. Änderung des B-Planes Nr. 29 erfolgt ausgehend von der Gentzkowstraße über die Planstraße A und bindet direkt an die
Planstraße C am östlichen Rand des Geltungsbereiches an. Diese Haupterschließungsstraße wird durch eine 2. Erschließungsstraße (Planstraße B) in Richtung des Sichelweges
ergänzt. Die Bahnhofstraße wird im Bereich zwischen der Einmündung in den Bahnweg und
dem Anschluss an die Planstraße C in ihrer Funktion als Straße aufgegeben und zu einem
Rad- und Fußweg zurückgebaut. Der westliche Teil der Bahnhofstraße zwischen der Gentzkowstraße und dem Bahnweg verbleibt in seiner jetzigen Funktion. Für die innere Erschließung des Wohngebiets ist die Bahnhofstraße nicht erforderlich. Die Aufgabe dieses Teils
der Bahnhofstraße bietet weiterhin den Vorteil, dass die unmittelbar anschließenden Baugrundstücke auf ihrer sensiblen Südseite nicht mehr dem Straßenverkehrslärm ausgesetzt
sind.
Unmittelbar an der Gentzkowstraße liegen die attraktivsten Grundstücke des Wohngebietes,
da diese einen unverbaubaren Blick auf den Frankenteich haben werden. Das Entwurfskonzept sieht vor, an dieser Stelle Wohnhäuser mit bis zu zwei Vollgeschossen in zeitgemäßer
Architektur zu errichten. Im Osten des Plangebietes, unmittelbar an das Grundstück des
Nahversorgungszentrums angrenzend, ist eine Seniorenwohnanlage vorgesehen. Dieser
Bereich wird sich aufgrund der von den Einfamilienhäusern abweichenden Bebauung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und der Bauweise als ein eigenständiger Teil
des allgemeinen Wohngebietes darstellen. Gebäude können hier bis zu 2 Vollgeschosse
erhalten. Auf den übrigen Flächen sind Einfamilienhäuser vorgesehen. Für Gebäude im Stil
eines Bungalows wird südlich der geplanten Seniorenwohnanlage ein eigener Bereich innerhalb des allgemeinen Wohngebietes ausgewiesen. Im übrigen Wohngebiet werden
Wohnhäuser in der Art von Bungalows ausgeschlossen.
Zwischen den vorhandenen Reihenhäusern an der Gentzkowstraße und den geplanten Einfamilienhäusern im Norden des Plangebiets soll mit einer auf den privaten Grundstücken
anzupflanzenden Hecke eine grüne Zäsur geschaffen werden. Auch zwischen dem Radund Fußweg auf der Trasse der heutigen Bahnhofstraße und den privaten Baugrundstücken
nördlich davon sollen Gehölzflächen entwickelt werden. In das Wohngebiet wird ein Kinderspielplatz integriert. Hecken auf den privaten Baugrundstücken begleiten die im Wohngebiet
vorgesehenen Rad- und Fußwege beidseitig. An den Kreuzungen der Rad- und Fußwege
mit den Planstraße A und B werden so genannte Baumtore geschaffen, d. h. neben einer
Einengung der Fahrbahn werden an diesen Stellen jeweils 4 Bäume gepflanzt. Entlang der
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Planstraße A werden einseitig Straßenbäume vorgesehen. Der öffentliche Parkplatz im Bereich der Einmündung der Planstraße B in die Planstraße A wird ebenfalls mit Bäumen begrünt. Im westlichen Teil des Plangebietes ist neben dem Kreuzungsbereich Bahnhofstraße/Gentzkowstraße eine Ausgleichsfläche als Abgrenzung der Wohnbauflächen gegenüber
den Verkehrsflächen und den unmittelbar anschließenden Flächen der Deutschen Bahn AG
vorgesehen.
5.2 Städtebauliche Vergleichswerte
Gesamtfläche des Plangebietes
61.188 m²
a) Allgemeine Wohngebiete
davon
WA 1
WA 2
WA 3
WA 4
41.978 m²
b) Öffentliche Verkehrsflächen
davon
vorhandene Straßen
neu zu errichtende Straßen
Rad- und Fußwege
Öffentlicher Parkplatz
12.178 m²
26.667 m²
8.167 m²
2.036 m²
5.118 m²
3.721 m²
8.457 m²
2.448 m²
568 m²
c) Öffentliche Grünflächen
davon
Kinderspielplatz
1.299 m²
d) Ausgleichsflächen
davon
AF 1
AF 2
AF 3
5.690 m²
1.005 m²
1.745 m²
1.525 m²
1.600 m²
e) Flächen für die Abfallentsorgung
43 m²
Anzahl der Wohneinheiten:
Es können insgesamt bis zu 60 Einfamilienhäuser als freistehende Einfamilien- oder Doppelhäuser errichtet werden. Dabei wird davon ausgegangen, dass je Einfamilienhaus bzw.
Doppelhaushälfte 1,2 Wohneinheiten entstehen können, da einzelne Einliegerwohnungen
wahrscheinlich sind. Somit würden im Bereich des WA 1, WA 3 und WA 4 ca. 72 Wohneinheiten entstehen.
Anzahl der neu hinzu kommenden Einwohner:
Gegenwärtig liegt der durchschnittliche Belegungsgrad der Wohnungen in der Hansestadt
Stralsund bei 2,1 Einwohnern pro Wohnung. Bei der zu erwartenden Haushaltsentwicklung
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muss davon ausgegangen werden, dass sich dieser Wert künftig verringern wird. Im Jahr
2010 wird der durchschnittliche Belegungsgrad bei ca. 1,9 Einwohnern pro Wohnung liegen.
In die im Plangebiet vorgesehenen Einfamilienhäuser werden überwiegend Familien ziehen.
Daher wird für die Einfamilienhäuser der Tendenz nicht gefolgt, sondern mit dem heute vorhandenen durchschnittlichen Belegungsgrad von 2,1 gerechnet.
72 Wohneinheiten x 2,1 Wohneinheiten/WE
=
151 EW
Die Seniorenwohnanlage ist für 60 Bewohner in Einzelzimmern konzipiert.
Im Plangebiet wird Wohnraum für insgesamt ca. 210 Einwohner geschaffen.
5.3 Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
Sämtliche Bauflächen im Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29
werden als allgemeine Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Zulässig sind hier
Wohngebäude sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen
werden. Ausgeschlossen sind die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, da im
Bereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 bereits ein Nahversorgungszentrum
mit max. 1.000 m² Verkaufsfläche entstanden ist und für weitere Läden kein Bedarf besteht.
Weiterhin werden Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen, da sie teilweise ein störendes Verkehrsaufkommen erzeugen und dem angestrebten ruhigen Charakter
des Wohngebiets entgegenstehen und würden. (§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO).
Entsprechend § 13 BauNVO sind in Baugebieten nach den §§ 2 bis 4, also auch in allgemeinen Wohngebieten, Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher
Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, zulässig.
Um eventuelle Nachbarschaftskonflikte durch möglicherweise auftretende Geräusch- oder
Geruchsimmissionen von vornherein zu vermeiden, werden Anlagen für die Kleintierhaltung
im Plangebiet ausgeschlossen.
Das Wohngebiet ist in vier verschiedene Teilbereiche gegliedert. Das WA 1 dient der Ansiedlung von Einfamilien- oder Doppelhäusern. Die Grundstücke können mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,25 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,40 ausgenutzt werden. Es dürfen Gebäude mit maximal 1 Vollgeschoss und einer Dachneigung von mind. 35
und max. 47 Grad errichtet werden. Im Bereich des WA 2 soll die geplante Seniorenwohnanlage entstehen. Hier gelten eine GRZ von 0,40 und eine GFZ von 1,00. Gebäude dürfen
maximal 2 Vollgeschosse und eine Dachneigung von max. 25 Grad erhalten.
Der Bereich des WA 3 umfasst die Grundstücke, die in 1. Reihe zur Gentzkowstraße liegen.
Hier wird das Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ von 0,30 und einer GFZ von 0,80
bei maximal 2 Vollgeschossen festgesetzt. Gebäude dürfen hier mit einer Dachneigung von
mindestens 35 und maximal 47 Grad errichtet werden. Der Bereich des WA 4 ist ebenfalls
für die Errichtung von Einfamilien- oder Doppelhäusern vorgesehen. Hinsichtlich des Maßes
der baulichen Nutzung gelten die gleichen Festsetzungen wie im WA 1. Allerdings dürfen
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hier abweichend von den übrigen Grundstücken nur Gebäude im Bungalowstil errichtet
werden. Die maximale Dachneigung wird in diesem Bereich auf 35 Grad begrenzt.
In allen Baugebieten darf die festgesetzte Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 Baunutzungsverordnung durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten
und sonstige Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO um bis zu 50 von Hundert überschritten werden.
Die maximal zulässige Gebäudehöhe (Firsthöhe) beträgt in den festgesetzten WA1 und WA4
8,00 m. In den festgesetzten WA 2 und WA 3 beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe
10 m, da hier 2 Vollgeschosse möglich sind. Mit der Festsetzung der maximalen Höhe der
Gebäude soll ein einheitliches Bild für das Wohngebiet und das Einfügen in die nähere Umgebung erreicht werden.
Alle Höhenangaben beziehen sich auf die festgesetzte Straßenhöhe, bei ansteigendem
bzw. abfallenden Gelände vermehrt bzw. vermindert um das Maß des natürlichen Höhenunterschiedes bis zur Mitte des Gebäudes, gemessen von der Mitte der straßenseitigen Gebäudekante. Aufgrund der Tatsache, dass die Planung für die Erschließungsanlagen noch
nicht vorliegt, können noch keine Angaben zur künftigen Höhe der Oberkante der geplanten
Straßen gemacht werden. Diese Angaben werden im Laufe des Planverfahrens, spätestens
zur Satzungsfassung ergänzt.
Innerhalb der Baugebiete WA 1, WA 3 und WA 4 gilt die offene Bauweise. Gebäude dürfen
eine Länge von 50 m nicht überschreiten und müssen den gemäß Landesbauordnung M-V
erforderlichen Abstand zur Grenze des Nachbargrundstückes einhalten. Die zulässigen
Hausformen werden in den WA 1 und WA 4 auf Einzel- und Doppelhäuser beschränkt. Im
WA 3 sollen nur Einzelhäuser zulässig sein. Dadurch können bei geschickter Anordnung
auch die in 2. Reihe zur Gentzkowstraße liegenden Gebäude noch den Blick auf den Frankenteich erhalten. Im Bereich des WA 2 wird aufgrund der mit den Raum- und Nutzungsansprüchen für die geplante Seniorenwohnanlage einhergehenden Anforderungen an das Gebäude die abweichende Bauweise festgesetzt. Diese gestattet auch Baukörperlängen über
50 m. Ansonsten gelten die Regelungen der offenen Bauweise.
Die überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich am Verlauf der Planstraßen A und B.
Stellplätze und Garagen mit ihren Zufahrten sowie sonstige Nebenanlagen gemäß § 14
BauNVO dürfen grundsätzlich auch außerhalb der Baugrenzen errichtet werden, jedoch
nicht zwischen Straßenbegrenzungslinie und der straßenseitigen Baugrenze. Ein Vortreten
von Gebäudeteilen über die Baugrenze kann für eine Tiefe von maximal einem Meter auf
maximal drei Meter Länge je Gebäude einmal ausnahmsweise zugelassen werden (vgl.
Text - Teil B, Punkt 3(2)).
5.4 Erschließung
5.4.1 Verkehrserschließung
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt von Osten kommend, ausgehend von der KarlMarx-Straße über den bereits realisierten 1. Bauabschnitt der Straße „Am Zuckergraben“
und die noch zu errichtende Planstraße C. Diese bereits im rechtswirksamen BebauungsHANSESTADT STRALSUND
13
plan Nr. 29 vorgesehene Straße dient nicht nur der Erschließung des Nahversorgungszentrums, sondern wird nach Süden bis an die Bahnhofstraße weitergeführt. Die Planstraße C
bildet den Lückenschluss zwischen der aus dem südlich des Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik liegenden Gewerbegebiet (früher Ölspaltanlage - Bebauungsplan Nr. 25.1 der
Hansestadt Stralsund) kommenden Haupterschließungsstraße und der Karl-Marx-Straße.
Weiterhin erschließt die Planstraße C Grundstücke, die zwischen der östlichen Grenze des
Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 29 und der Kreuzung Karl-Marx-Straße /
Greifswalder Chaussee liegen.
Die Planstraße C soll auf einer Breite von insgesamt 11,5 m ausgebaut werden. Dabei setzt
sich der Straßenquerschnitt aus einer 6,50 m breiten Fahrbahn, jeweils beidseitig davon
verlaufendem Gehweg in einer Breite von je 2,00 m und beidseitigen Banketten mit je 0,50
m zusammen.
Von Westen kommend erfolgt die Erschließung des Plangebietes ausgehend von der
Gentzkowstraße über die neu zu errichtende Planstraße A, die wiederum direkt an die Planstraße C anbindet. Die Planstraße A wird auf einer Breite von insgesamt 10 m ausgebaut.
An eine 5,50 m breite Fahrbahn schließen sich einseitig ein 2 m breiter Grünstreifen mit
Parken und ein 1,50 m breiter Gehweg an. An beiden Straßenrändern sind 0,5 m breite
Bankette vorgesehen. Die innere Erschließung des Wohngebietes wird durch die Planstraße
B ergänzt. Diese schafft auch die Verbindung zum Sichelweg. Die Planstraße B soll auf einer Breite von insgesamt 6,75 m ausgebaut werden. Die 5,50 m breite Mischverkehrsfläche
wird durch einen 0,75 m breiten Grünstreifen und ein 0,50 m breites Bankett ergänzt.
Der Sichelweg ist derzeit nur in der Länge der dort vorhandenen Reihenhäuser ausgebaut.
Für die Erschließung der vorgesehenen Einfamilien- und Doppelhäuser ist der weitere Ausbau des Sichelweges bis zur Planstraße B erforderlich. Hinsichtlich der Ausbaubreite wird
der Standard des Regelquerschnittes aus dem rechtswirksamen B-Plan Nr. 29 fortgeführt.
Die 5,50 m breite Fahrbahn wird auf einer Seite durch einen 2,25 m breiten Gehweg und auf
der anderen Seite durch ein 0,50 m breites Bankett ergänzt.
Die heutige Bahnhofstraße wird als Verkehrsfläche teilweise aufgegeben (zwischen der
Einmündung in den Bahnweg und der Kreuzung der Planstraße C) und zu einem 3,0 m breiten Rad- und Fußweg zurückgebaut. Dieser Weg soll auf kurzer Distanz den Bahnhof mit
dem Rügendamm verbinden. Die erforderliche Entwidmung der Straßenverkehrsfläche kann
erst erfolgen, wenn die Planstraße C fertig gestellt und somit auch die Erschließung der außerhalb des Bebauungsplanes liegenden Grundstücke an der Greifswalder Chaussee/KarlMarx-Straße gewährleistet bleibt.
Der westliche Teil der Bahnhofstraße bleibt erhalten. Die Bahnhofstraße stellt in diesem Bereich einen Teil der vorhandenen und im Verkehrskonzept der Hansestadt Stralsund auch
künftig vorgesehenen Verbindung vom Tribseer Damm über den Paschenberg an die
Greifswalder Chaussee dar. Sie erfüllt die Funktion einer Sammelstraße. Mit einem Verkehrsaufkommen von bis zu 3.000 Kfz/24 h ist zu rechnen.
Das Erschließungsstraßennetz im Wohngebiet wird durch eine Reihe von Fußwegeverbindungen ergänzt. So wird der im Bereich der Reihenhäuser an der Gentzkowstraße freigehaltene Fußweg von der Straße „Alte Zuckerfabrik“ nach Süden fortgesetzt und schließt direkt an den Rad- und Fußweg in Richtung Bahnhof bzw. Rügendamm an. Der Fußweg von
14
der Straße „Alte Zuckerfabrik“ zum Sichelweg ist bereits vorhanden. Der Bebauungsplan
stellt hier lediglich den Bestand dar. Auch der am westlichen Rand der Reihenhäuser vorhandene Fußweg wird nach Süden in Richtung Bahnweg verlängert. Der vom Bahnhof in
Richtung Rügendamm geplante Rad- und Fußweg verläuft auf der Trasse der heutigen
Bahnhofstraße. Im westlichen Teil des Plangebietes wird die Trasse des Weges verschwenkt, so dass sie nördlich des vorhandenen Baumbestandes verläuft. An den Kreuzungen zwischen den geplanten Fußwegen und den Straßenverkehrsflächen der Planstraße A und B soll die Fahrbahn jeweils auf 4 m eingeengt werden und über je 4 zu pflanzende
Bäume ein „Baumtor“ gebildet werden, das für die erforderliche Verkehrsberuhigung zur sicheren Querung der Fußgänger und Radfahrer sorgt.
Der ruhende Verkehr für die Wohnnutzung ist auf den privaten Grundstücken unterzubringen. Zusätzlich hierzu sind Besucherparkplätze im öffentlichen Raum (je 3 Wohneinheiten 1
Stellplatz) bereitzustellen. Dies bedeutet im Bereich der Baugebiete WA 1, WA 3 und WA 4
einen Bedarf von ca. 20 Stellplätzen im öffentlich zugänglichen Raum. Davon können allein
18 Stück auf dem zwischen der Planstraße A und der Planstraße B ausgewiesenen öffentlichen Parkplatz nachgewiesen werden. Weiterer Bedarf an Besucherstellplätzen, der sich
auch aus der Nutzung der Seniorenwohnanlage im WA 2 ergibt, kann im öffentlichen Straßenraum der Planstraße A untergebracht werden.
Im äußersten östlichen Bereich des Wohngebietes WA 4 wird zur Planstraße C hin ein Bereich ohne Ein- und Ausfahrten festgesetzt. Gemäß Text (Teil B) ist für jedes Grundstück
maximal eine Zufahrt in einer Breite von max. 3,0 m zulässig. Die Zufahrt zu diesem Grundstück soll von der Planstraße A aus erfolgen.
5.4.2 Wasser/Schmutzwasser und Regenwasserentsorgung
Die Ver- bzw. Entsorgung und des Plangebiets mit Trink-/Abwasser wird durch die REWA
GmbH gewährleistet. Die Ableitung des im Plangebiet anfallenden Schmutzwassers erfolgt
im Anschluss an den Mischwasserkanal in der Karl-Marx-Straße.
Das im Plangebiet anfallende Niederschlagswasser wird gesammelt und in Abstimmung mit
dem örtlichen Versorgungsträger, der REWA GmbH, über einen neu zu errichtenden Regenwassersammler in der Planstraße A in den Frankenteich abgeleitet. Die Versickerung
des Niederschlagswassers auf dem privaten Grundstück ist aufgrund der Boden- und
Grundwasserverhältnisse innerhalb des Plangebietes nicht möglich. Ein entsprechendes
Baugrundgutachten liegt vor. Der vorhandene verrohrte Zuckergraben DN 150 wird aufgenommen und umverlegt. Nach Herstellung der neuen Regenwasserkanalisation zum Frankenteich kann der Zuckergraben in diesem Abschnitt aufgegeben werden.
Im Zuge der Erschließungsplanung für das Wohngebiet ist zu prüfen, ob die wasserrechtliche Erlaubnis vom 10.02.1998 mit einer seinerzeit erlaubten Einleitmenge von 740 l/s (davon 703 l/s für das gesamte Gebiet des rechtswirksamen B-Planes 29) die nun zu erwartenden Einleitmengen noch abdeckt. Ggf. ist die wasserrechtliche Erlaubnis erneut zu beantragen. Weiterhin ist auch zu prüfen, ob die hydraulische Leistungsfähigkeit der Niederschlagswasser-Sammler, die bereits für das gesamte Gebiet des rechtswirksamen B 29 –
also auch für den Bereich der nun vorliegenden 2. Änderung - gebaut wurden, bezüglich der
Überstausicherheit ausreichen.
15
5.4.3 Energieversorgung
Die Versorgung des Plangebiets mit Elektroenergie und dem Energieträger Erdgas ist möglich und wird durch die SWS Energie GmbH gewährleistet. Die vorhandene Hochdruckgasleitung wird im Zuge der Erschließungsarbeiten in Abstimmung mit der SWS Energie GmbH
umverlegt.
5.4.4 Telekommunikation
Der Stadtteil Frankenvorstadt ist an das Netz der Deutschen Telekom AG angeschlossen.
Die Möglichkeit für weitere Anschlüsse ist gegeben. Die Verlegung der Versorgungsleitungen erfolgt im öffentlichen Straßenraum.
Im Plangebiet befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom AG. Vor
Tiefbauarbeiten über oder in unmittelbarer Nähe dieser TK-Linien ist es erforderlich, dass
sich die Bauausführenden vorher in die genaue Lage dieser Anlagen einweisen lassen, um
Schäden am Eigentum der Deutschen Telekom AG zu vermeiden und um aus betrieblichen
Gründen (z. B. im Falle von Störungen) jederzeit den ungehinderten Zugang zu den TKLinien zu gewährleisten. Diese Einweisung bezieht sich auch auf Flächen, die für die Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen, für die Lagerung von Baumaterial wie auch zum Abstellen von Bautechnik benötigt werden. Die „Anweisung zum Schutze unterirdischer anlagen der Deutschen Telekom AG bei Arbeiten anderer (Kabelschutzanweisung)“ ist zu beachten (sieh Anlage). Die Einweisung erfolgt derzeit durch das Ressort Produktion Technishe Infrastruktur 23 (PTI 23), Biestower Weg 20 in 18198 Biestow.
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinierung mit
dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist es notwendig,
dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im B-Plangebiet der Deutschen Telekom AG so früh wie möglich, mind. 6 Monate vor Baubeginn schriftlich angezeigt werden.
5.4.5 Abfallentsorgung
Die Müllbeseitigung erfolgt durch das beauftragte Unternehmen entsprechend der Satzung
der Hansestadt Stralsund. Eine ordnungsgemäße Zuwegung für die Abfallentsorgungsfahrzeuge ist zu gewährleisten.
Es besteht die Notwendigkeit, innerhalb des Plangebietes einen eigenen Stellplatz für die
über das DSD angeschlossenen Systeme auszuweisen. Dieser soll im Bereich zwischen
der öffentlichen Grünfläche 1 und der öffentlichen Stellplatzanlage eingerichtet werden.
5.4.6 Löschwasser
Die Löschwasserversorgung erfolgt über Hydranten des Trinkwasserversorgungsnetzes.
Nach dem DVGW-Arbeitsblatt W 405 ist zwischen dem Grundschutz und dem Objektschutz
zu unterscheiden. Unter Grundschutz ist danach die Löschwasserversorgung z. B. für
Wohngebiete ohne erhöhtes Personen- und Sachrisiko zu verstehen. Der Objektschutz ist
16
dagegen die über den Grundschutz hinausgehende, objektbezogene Löschwasserversorgung für die Objekte mit erhöhtem Risiko. In dem Arbeitsblatt sind die Richtwerte für den
Löschwasserbedarf eines Löschwasserbereiches mit allen Löschwasserentnahmestellen in
einem Umkreis von 300 m tabellarisch angegeben. Dabei sind die Richtwerte in Abhängigkeit von der baulichen Nutzung und der Gefahr der Brandausbreitung dargestellt. Während
der Löschwasserbedarf des Grundschutzes nach den Richtwerten dieser Tabelle von den
Wasserversorgungsunternehmen selbständig ermittelt und mit Hilfe des Trinkwasserrohrnetzes bereitgestellt wird, muss der hierüber hinausgehende Löschwasserbedarf für den
Objektschutz von der zuständigen Brandschutzbehörde bestimmt werden.
Im Arbeitsblatt W 331 des DVGW ist die Hydrantenrichtlinie festgeschrieben. Sie legt für den
Einbau von Hydranten in den Straßen geschlossener Ortschaften folgende Abstände fest:
- in offenen Wohngebieten etwa 120 m
- in geschlossenen Wohngebieten etwa 100 m
Bei der Erschließungsplanung sind diese Richtwerte zu berücksichtigen. Weiterhin bestehen folgende Auflagen: Für die geplante bauliche Nutzung ist ein Löschwasserbedarf von
800 l/min (48 m³/h) für eine Löschzeit von 2 Stunden jederzeit bereitzustellen (Technische
Regeln W 405, Abschn. 4.4 und 4.5).
5.5 Immissionsschutz
Das Plangebiet ist hinsichtlich der Immissionen verschiedenen Einflüssen ausgesetzt. Zum
einen liegt das Plangebiet unmittelbar nördlich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 25.1 für das Gewerbegebiet auf dem Gelände der ehemaligen Ölspaltanlage. Die
dort geplanten Bauflächen sind als uneingeschränkte Gewerbegebiete geplant. Weiterhin
verläuft südlich des Geltungsbereiches der 2. Änderung des B-Planes Nr. 29 die Trasse der
Ortsumgehung Stralsund. Die vorhandene Bahnhofstraße tangiert das Plangebiet. Letztlich
grenzt das geplante Wohngebiet unmittelbar an die Flächen der Deutschen Bahn AG an.
Der Bahnhof ist in Sicht- und Hörweite.
In einer schalltechnischen Prognose galt es daher zu ermitteln, welchen Einfluss die einzelnen Schallquellen auf das Plangebiet haben werden. Die Geräuschimmissionsprognose mit
Stand vom August 2005 wurde vom Ingenieurbüro Akustik und Bauphysik, Herr Gunter Ehrke, erstellt und ist der Begründung als Anhang beigefügt. Die Ergebnisse dieser Prognose
lassen sich wie folgt zusammenfassen:
a) die im Bereich des südlich angrenzenden Gewerbegebietes der ehemaligen Ölspaltanlage entstehenden Immissionen haben für das Plangebiet keine nachteiligen Auswirkungen. Sowohl tagsüber (6.00 Uhr bis 22.00 Uhr) als auch nachts (22.00 Uhr bis 6.00
Uhr) werden die Orientierungswerte der DIN 18005, Teil 1 „Schallschutz im Städtebau“
im geplanten Wohngebiet eingehalten. Die Orientierungswerte der DIN 18005 betragen
tags 55 dB und nachts 45 dB gegenüber Lärmquellen aus Verkehrslärm und 40 dB gegenüber gewerblichen Schallquellen.
b) Durch die Nutzung des Parkplatzes des bereits errichteten Einzelhandelsmarktes im
Geltungsbereich der 1. Änderung des B-Planes 29 wird auf Teilen der unmittelbar angrenzenden Bauflächen westlich der Planstraße B der Orientierungswert von tags 55
dB(A) um max. 3 dB(A) überschritten. Dieser Geräuschpegel liegt noch unterhalb der
Einwirkungen durch den Straßenverkehr und wurde bei der Festlegung der Lärmpegelbereiche für den baulichen Schallschutz berücksichtigt.
17
c) Die Immissionen durch den Straßenverkehr auf der südlich des Plangebiets verlaufenden Ortsumgehung Stralsund und der Karl-Marx-Straße im Zusammenwirken mit den
prognostizierten Verkehrsmengen auf der Planstraße C und der Bahnhofstraße beeinträchtigen das Plangebiet. Die Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005
liegt tagsüber bei ca. 5 dB(A) und nachts bei ca. 10 dB(A)
d) Die Immissionen durch den Schienenverkehr auf den angrenzenden Bahnflächen beeinträchtigen das Plangebiet tagsüber kaum. In den Nachtstunden werden die Orientierungswerte der DIN 18005, Teil 1, im westlichen Teil des Plangebiets jedoch um bis 15
dB(A) und damit erheblich überschritten. Auch aktive Lärmschutzmaßnahmen, wie beispielsweise eine Lärmschutzwand in einer Höhe von 3,50 m würden hinsichtlich der
Immissionen durch den Schienenverkehr keine nennenswerte Verbesserung der Situation im westlichen Teil des Plangebietes bringen. Der Gutachter empfiehlt in den besonders betroffenen Bereichen zwischen der Gentzkowstraße und der Bahnhofstraße die
zunächst angestrebte Nutzung zu Wohnzwecken zu überdenken. Dem wurde gefolgt.
Die betroffenen Flächen werden als Grünflächen ausgewiesen.
e) In der Gesamtbelastung aus südlich angrenzendem Gewerbegebiet, Verkehrslärm und
Schienenverkehr ergibt sich für große Teile des künftigen Wohngebiets der Lärmpegelbereich III.
Aus den Ergebnissen der Lärmschutzprognose lassen sich für den Bebauungsplan folgende
Maßnahmen ableiten: In der Planzeichnung (Teil A) der 2. Änderung des Bebauungsplanes
Nr. 29 werden die Lärmpegelbereiche dargestellt. Der überwiegende Teil des Plangebietes
liegt innerhalb des Lärmpegelbereiches III, die nördlichen Flächen innerhalb des Lärmpegelbereiches II. Nur ein geringfügiger Teil der Bauflächen nördlich der Bahnhofstraße liegt
im Lärmpegelbereich IV. Mit Hilfe der Lärmpegelbereiche kann der Architekt bei der Hochbauplanung nach der konkreten Nutzung die entsprechenden Schalldämmwerte der Außenbauteile aus der DIN 4109, die mit Erlass des Landes M-V (Amtsblatt M-V Nr. 1 von
1998) verbindlich sind, entnehmen. Eine entsprechende Festsetzung erfolgt im Bebauungsplan. Die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen der Gebäude sind
entsprechend der dargestellten Lärmpegelbereiche festzulegen. Die resultierenden Schalldämm-Maße der Außenbauteile sind gemäß der Raumart aus Tab. 8 der DIN 4109 auszuführen.
Dies stellt sich wie folgt dar:
Erforderliches Schalldämm-Maß erf. RW, res [dB(A)]
maßgeblicher
Außenlärmpegel
[dB(A)]
Lärmpegelbereich
Wohnungen, Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume u. ä.
Büroräume
bis 55
56 bis 60
61 bis 65
66 bis 70
71 bis 75
I
II
III
IV
V
30
30
35
40
45
30
30
35
40
Anforderungen an die resultierende Luftschalldämmung von Außenbauteilen nach DIN 4109
18
Die im westlichen Teil des Plangebietes zwischen der Gentzkowstraße und der Bahnhofstraße liegenden Flächen, auf denen die Überschreitung der Orientierungswerte der DIN
18005 nachts bis zu 15 dB(A) beträgt, werden nicht als Baugrundstücke im allgemeinen
Wohngebiet ausgewiesen, sondern als Grünflächen entwickelt bzw. dem Ausgleich für Eingriffe in anderen Plangebieten gewidmet. Mit dieser Grünfläche lässt sich außerdem eine
zumindest optische Abgrenzung des geplanten Wohngebietes gegenüber den Flächen der
Deutschen Bahn AG herstellen.
5.6 Natur und Landschaft, Grünplanung
Der begleitend zum Aufstellungsverfahren des rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr. 29
erstellte grünordnerische Fachbeitrag gilt weiter fort. Die wesentlichen und für den Geltungsbereich der 2. Änderung zutreffenden Regelungen werden nachfolgend noch einmal
wiedergegeben. Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 wurde ein landschaftspflegerischer Fachbeitrag mit detaillierter Bilanzierung
zum Nachweis des Kompensationspotentials der Ausgleichsflächen 1 bis 3 erarbeitet.
In Anbetracht der Nähe des Plangebietes zur Altstadt und zu den Stadtteichen, die in Zukunft einer intensiveren touristischen Erschließung zugeführt werden sollen, sind an die
Grün- und Gestaltungsqualitäten höhere Maßstäbe anzulegen. Die Zielstellung des grünordnerischen Konzeptes besteht darin, diesen Anforderungen Rechnung zu tragen. Die Begrünung erfolgt dabei gemäß den Festsetzungen im Text (Teil B) der Bebauungsplanänderung.
Die festgesetzten Ausgleichsflächen 1 bis 2 sind als Kompensationsflächen sehr gut geeignet, da durch die im Zusammenhang mit dem Rückbau eines Teils der heutigen Bahnhofstraße vorgesehenen, umfangreichen Entsiegelungen auch ein Ausgleich in den Naturhaushaltsfunktionen des Bodens erfolgen kann. Dies wird mit der Pflanzung einer frei wachsenden Hecke mit Bäumen als Überhälter verbunden, die aufgrund ihrer Artenauswahl als
Lebensraum für verschiedene Tierarten dienen können. Der äußerste westliche Teil des
Plangebietes zwischen der Gentzkowstraße und der Bahnhofstraße ist aufgrund der hohen
Belastung durch Immissionen von dem nahe gelegenen Bahnhof für eine Nutzung zu
Wohnzwecken nicht geeignet. Aus diesem Grund und auch um an dieser Stelle zumindest
optisch eine Abgrenzung der Wohngebietsgrundstücke gegenüber den Flächen der Deutschen Bahn AG und gegenüber der Bahnhofstraße zu erzielen, soll in diesem Bereich eine
Grünfläche angelegt werden, die gleichzeitig als Ausgleichsfläche 3 für Eingriffe aus anderen Plangebieten dienen wird.
In Verbindung mit den südlich angrenzenden Gehölzflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 25.1 und den Gehölzflächen am Großen Frankenteich wird ein zusammenhängender Grünzug geschaffen. Das Orts- und Landschaftsbild wird erheblich aufgewertet. Darüber hinaus erfolgt durch die Schaffung von Grünflächen eine Aufwertung der
Wohnqualität der geplanten Einfamilienhausgrundstücke, verbunden mit einer optischen
Abschirmungswirkung gegenüber den südlich anschließenden Flächen der Deutschen Bahn
AG, dem Gewerbegebiet im Bereich der ehemaligen Ölspaltanlage sowie der Ortsumgehung. In den Text (Teil B) des B-Planes werden hierzu unter Punkt 7 die folgenden Festsetzungen aufgenommen:
19
(1) Die Ausgleichsflächen AF 1, 2 und 3 werden dem Ausgleich von Eingriffen aus anderen
Bebauungsplangebieten zugeordnet.
(2) Die festgesetzten Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft AF 1 und AF 2 sind vollflächig mit heimischen, standortgerechten Bäumen
und Sträuchern zu bepflanzen. Im Norden der Flächen AF 1 und AF 2 ist ein 3 m breiter
Streifen mit überwiegend kleinwüchsigen Sträuchern (Wuchshöhe bis 1,50 m) zu gestalten.
In diesem Bereich ist die Verwendung nicht heimischer Arten zulässig. In einem Abstand
von mind. 10 m zu den festgesetzten Baugrenzen der angrenzenden Bauflächen sind auf
der Fläche AF 1 mindestens 17 Bäume und auf der Fläche AF 2 mindestens 13 Bäume anzupflanzen.
(3) Die festgesetzten Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft AF 3 sind vollflächig mit heimischen, standortgerechten Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen. In dem unmittelbar an die Baugrundstücke und an den öffentlichen
Spielplatz angrenzenden Bereich ist auf einer Breite von 3 m die Verwendung von nicht
heimischen Arten zulässig. Auf der Fläche AF 3 sind mind. 10 Bäume anzupflanzen.
(4) Hinsichtlich der Pflanzdichte und der Pflanzqualität wird für die Flächen AF 1 bis AF 3
folgendes festgesetzt: Alle Pflanzungen sind mit einer Pflanzdichte von 1 Stück/m² anzulegen. Für Strauchpflanzungen sind zu 70% Sträucher der Pflanzqualität 60/100 cm, 2mal
verpflanzt, und zu 30% Sträucher der Pflanzqualität 100/150 cm, 3mal verpflanzt, zu verwenden. Bäume sind in der Pflanzqualität Hochstamm oder Stammbusch, 14 bis 16 cm,
3mal verpflanzt, DB, zu pflanzen. Alle Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.
Entlang der Planstraße A sind insgesamt ca. 40 Stück standortgerechte Bäume in einem
Abstand von 8 bis 12 m (Hochstamm, 3mal verpflanzt, DB, Stammumfang 16 – 18 cm) anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Der Ersatz bei evtl. Abgang
regelt sich dabei nach § 27 LNatG M-V.
Im Kreuzungsbereich zwischen den geplanten Rad- und Fußwegen und den Planstraßen A
und B sind an den in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzten Stellen jeweils 4 standortgerechte Bäume (Hochstamm, 3 mal verpflanzt, DB, Stammumfang 16 – 18 cm) anzupflanzen,
dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Ziel ist die Entwicklung so genannter
„Baumtore“, die einhergehend mit einer Einengung der Fahrbahn an dieser Stelle zum langsameren und aufmerksameren Fahren der Kraftfahrzeuge führen werden und somit die Sicherheit der Fußgänger und Radfahrer beim Queren der Straße erhöhen.
Im Plangebiet sind im Bestand eine Reihe von erhaltenswerten Einzelbäumen vorhanden.
Hierbei handelt es sich um Kastanien im Bereich der westlichen Trasse der Bahnhofstraße.
Diese werden in der Planzeichnung des Bebauungsplanes teilweise als zum Erhalten festgesetzt. Die Kastanienreihe in der Bahnhofstraße ist als einseitige Baumreihe gemäß § 27
LNatG M-V gesetzlich geschützt. Die Beseitigung sowie alle Handlungen, die zu deren Zerstörung, Beschädigung oder nachhaltigen Veränderung führen können, sind verboten. Gemäß Abs. 2 kann die untere Naturschutzbehörde im Einzelfall Ausnahmen zulassen, wenn
die Maßnahme aus überwiegenden Gründen des Allgemeinwohls notwendig ist. Eine Maßnahme dient in der Regel erst dann überwiegenden Gründen des Allgemeinwohls, wenn sie
aus Gründen der Verkehrssicherheit zwingend erforderlich ist und die Verkehrssicherheit
20
nicht auf andere Weise verbessert werden kann. Die untere Naturschutzbehörde ordnet
Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen entsprechend den Bestimmungen des § 15 Abs. 4 bis
6 LNatG M-V an. Als Ergänzung der vorhandenen und zum Erhalten festgesetzten Bäume
sind insgesamt 7 standortgerechte Bäume (Hochstamm, 3mal verpflanzt, DB, Stammumfang 16 – 18 cm) anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.
Entlang der nördlichen Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 ist zur Abgrenzung der Reihenhausgrundstücke an der Gentzkowstraße zu den Einfamilienhausgrundstücken im Plangebiet eine 3 m breite Hecke vorgesehen. Diese wird als Pflanzgebot 1 (Pfg 1) auf den privaten Baugrundstücken festgesetzt.
Es gelten folgende Regelungen: Auf den als Pfg 1 festgesetzten Flächen zum Anpflanzen
von Bäumen und Sträuchern ist eine 3 m breite, zweireihige, Hecke aus Laubgehölzen anzupflanzen. Die Hecke wird mit einem Reihenabstand von 1 m und innerhalb der Reihe mit
einem Pflanzabstand von 1 m gepflanzt. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei
Abgang zu ersetzen.
Die im Plangebiet vorgesehenen Fußwege sollen beidseitig mit einreihigen Hecken zu den
Baugrundstücken abgegrenzt werden. Die geplanten 2 m breiten Hecken sind als Pfg 2 im
Bebauungsplan festgesetzt. Gemäß Text (Teil B) gilt folgendes: Auf den als Pfg 2 festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ist eine 2 m breite, einreihige
Hecke aus Laubgehölzen anzupflanzen. Die Hecke wird innerhalb der Reihe mit einem
Pflanzabstand von 1 m gepflanzt. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.
Im westlichen Teil des geplanten Wohngebietes soll ein Kinderspielplatz angelegt werden.
Zur Abgrenzung des Spielplatzes zu den angrenzenden privaten Baugrundstücken ist eine
3 m breite Hecke gemäß Pflanzgebot 3 vorgesehen. Weiterhin sollen einzelne Bäume gepflanzt werden. Im Bebauungsplan lautet die Festsetzung wie folgt: Auf der festgesetzten öffentlichen Grünfläche 2 ist ein Kinderspielplatz für die Altersklassen 1 und 2 sowie 3 (eingeschränkt) anzulegen. Die Fläche ist mit Spiel- und Gebrauchsrasen anzusäen. Es sind mindestens 3 standortgerechte Bäume (Hochstamm, 3 mal verpflanzt, DB, Stammumfang 18 –
20 cm) anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.
Die im Bereich der Einmündung der Planstraße B in die Planstraße A vorgesehene öffentliche Grünfläche 1 und der daran anschließende Parkplatz sollen zu den Straßen hin bepflanzt werden. Es gelten die folgenden Regelungen: Auf dem öffentlichen Parkplatz sind
insgesamt 2 Stück Laubbäume (Hochstamm, 3mal verpflanzt, 16 bis 18 cm Stammumfang)
zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Die Baumscheibe muss
mindestens 10 m² groß sein und ist zu bepflanzen.
Auf der festgesetzten öffentlichen Grünfläche 1 sind insgesamt 6 Stück Laubbäume (Hochstamm, 16 bis 18 cm Stammumfang) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu
ersetzen.
Auf den privaten Baugrundstücken innerhalb des festgesetzten WA 2 ist je 350 m² versiegelbarer Grundstücksfläche ein Laubbaum (Hochstamm, 3mal verpflanzt, DB, Stammumfang 14 – 16 cm) anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Diese
Festsetzung erfolgt ausschließlich auf dem Grundstück des geplanten Seniorenwohnheimes
im WA 2, da die Bauflächen im übrigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes zu einem
21
großen Teil bereits Pflanzgebote auf oder an ihren Grundstücken haben. Bei einer Gesamtfläche des WA 2 von 8.167 m² und einer GRZ von 0,40 bei einer zulässigen 50%igen Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl für Nebenanlagen und Stellplätze beträgt die
mögliche Versiegelung in diesem Bereich des Plangebietes 4.900 m². Da je 350 m² versiegelbarer Grundstücksfläche ein Laubbaum zu pflanzen ist, entspricht dies insgesamt 14
Bäumen. Alle übrigen nicht überbauten Grundstücksflächen – auch in den Bereichen WA 1,
WA 3 und WA 4 - sind zu begrünen und als Zier- bzw. Nutzgärten anzulegen.
Es gilt grundsätzlich, dass eine vollständige Versiegelung der Flächen innerhalb des Plangebietes zu vermeiden ist. Um größere Gebäude, wie z. B. die geplante Seniorenwohnanlage einzubinden, sieht das landschaftspflegerische Konzept eine Fassadenbegrünung vor.
Dies betrifft geschlossene Außenwandflächen mit mehr als 50 m². Die zu verwendenden
Pflanzen für die Fassadenbegrünung sind nach gestalterischen Gesichtspunkten auszuwählen.
Für die Auswahl der zu verwendenden Gehölze werden die folgenden Pflanzlisten empfohlen.
PFLANZLISTE FÜR PLANSTRASSE A UND „BAUMTORE“:
Aesculus x carnea
Corylus colurna
Sorbus intermedia
Rotblühende Kastanie
Baumhasel
Schwedische Mehlbeere
PFLANZLISTE FÜR PFG 1 UND PFG 2:
Berberis thunbergii
Carpinus betulus
Chaenomeles japonica
Cornus mas
Cornus alba „Sibirica“
Corylus avellana
Crataegus monogyna
Deutzia x rosa
Forsythia spec.
Philadelphus coronarius
Prunus laurocerasus
Rosa canina
Spirea x arguta
Viburnum opulus
Weigelia spec.
Berberitze
Hainbuche
Zierquitte
Kornelkirsche
Hartriegel
Haselnuss
Eingriffliger Weißdorn
Niedrige Deutzie
Forsythie
Gartenjasmin
Lorbeerkirsche
Hundsrose
Schneespiere
Gemeiner Schneeball
Weigelie
PFLANZLISTE FÜR KINDERSPIELPLATZ UND PFG 3:
Aesculus hippocastanum
Acer pseudoplatanus
Betula pendula
Carpinus betulus
Rosskastanie
Bergahorn
Sandbirke
Hainbuche
22
Cornus alba „Sibirica“
Cornus mas
Corylus avellana
Crataegus monogyna
Prunus spinosa
Quercus robur
Ribes alpinum
Salix cinerea
Salix purpurea
Sorbus aucuparia
Spirea x arguta
Hartriegel
Kornelkirsche
Haselnuss
Schlehe
Stieleiche
Berg-Johannisbeere
Grauweide
Purpurweide
Eberesche
Schneespiere
PFLANZLISTE FÜR AUSGLEICHSFLÄCHEN AF 1, AF 2 UND AF 3:
Bäume (heimische, standortgerechte Arten):
Acer campestre
Acer pseudoplatanus
Alnus incana
Betula pendula
Populus tremula
Prunus avium
Prunus padus
Quercus robur
Sorbus aucuparia
Feld-Ahorn
Berg-Ahorn
Grau-Erle
Weiß- Birke
Zitter-Pappel
Vogel- Kirsche
Trauben- Kirsche
Stiel-Eiche
Eberesche
Sträucher (heimische, standortgerechte Arten):
Berberis vulgaris
Cornus sanguinea
Corylus avellana
Crataegus laevigata
Crataegus monogyna
Ligustrum vulgare
Lonicera xylosteum
Prunus padus
Prunus spinosa
Rhamnus cathartica
Ribes nigrum
Rosa canina
Rubus idaeus
Salix aurita
Salix caprea
Salix cinerea
Salix purpurea
Sambucus nigra
Viburnum opulus
Berberitze
Roter Hartriegel
Haselnuß
Zweigriffliger Weißdorn
Liguster
Rote Heckenkirsche
Trauben-Kirsche
Schlehe
Echter Kreuzdorn
Schwarze Johannisbeere
Hunds-Rose
Himbeere
Ohr-Weide
Sal-Weide
Grau-Weide
Purpur-Weide
Schwarzer Holunder
Gemeiner Schneeball
23
Sträucher (nicht heimische, standortgerechte Arten)
Chaenomeles (in Sorten)
Zierquitte
Forsythia „Tetragold“
Forsythie
Hydrangea (in Sorten)
Hortensien
Kerria japonica
Ranunkelstrauch
Mahonia aquifoium
Mahonie
Philadelphus (in Sorten)
Pfeifenstrauch
Pyracantha „Soleil d´Or “
Feuerdorn
Rhodotypos scandens
Scheinkerrie
Ribes alpinum
Alpen-Johannisbeere
Rosa rugosa
Kartoffel-Rose
Rosa rugosa „Alba“
Katroffel-Rose
Salix rosmarinifolia
Lavendel-Weide
Spiraea x arguta
Braut-Spiere
Spiraea betulifolia
Spiere
Symphoricarpos x chenaultii „Hancock“
Schneebeere
Symphoricarpos x doorenbosii „Magic Berry“ Schneebeere
Symphoricarpos orbiculatus
Korallenbeere
Weigela „Eva Rathke”
Weigelie
Weigela florida „Purpurea“
Weigelie
Weigela „Nana Variegate“
Weigelie
Der Ersatz für abgehende Bäume regelt sich nach der Baumschutzsatzung der Hansestadt
Stralsund. Der Ersatz für Bäume, die noch nicht der Baumschutzsatzung unterliegen, ist in
gleicher Pflanzqualität zu leisten. Für die Bäume entlang der Bahnhofstraße und der Planstraße regelt sich der Ersatz nach § 27 Landesnaturschutzgesetz M-V, da diese Bäume als
Alleen bzw. einseitige Baumreihen an öffentlichen Verkehrsflächen gesetzlich geschützt
sind. Die Qualität der zu pflanzenden Gehölze muss den „Gütebestimmungen für Baumschulpflanzen“ entsprechen. Die Mindestgröße der unbefestigten Baumscheiben darf, wenn
nichts anderes festgesetzt ist, 6 m² nicht unterschreiten.
Aufgrund der Planung ergeben sich Fällungen von Bäumen, die unter Schutz der Baumschutzsatzung stehen. Hiervon betroffen sind nur eine Säulen-Pappel und 2 Birken im Sichelweg. Mit der Festsetzung der Anpflanzung von Bäumen in der Bahnhofstraße (Ergänzung der vorhandenen Kastanienreihe) gilt der erforderliche Ausgleich für die fortfallenden
Bäume im Sichelweg als erbracht.
Im rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 29 war im Rahmen von Maßnahmen zum Schutz,
zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB
festgesetzt, dass Stellplätze ausschließlich nur aus wasserdurchlässigen Materialien oder
als wassergebundene Decke zulässig sind. Gemäß Baugrundgutachten ist eine Versickerung des auf den Grundstücken anfallenden Niederschlagswassers nicht möglich. Das Regenwasser wird stattdessen gesammelt und in die Vorflut geleitet. Aus diesem Grund wird
die bisher geltende Festsetzung zur Gestaltung der Stellplätze künftig entfallen.
Eine Überarbeitung des grünordnerischen Fachbeitrages zum Bebauungsplan Nr. 29 für die
nun vorliegende 2. Änderung bzw. zusätzliche Ausgleichsmaßnahmen wird nur für die Ausgleichsmaßnahmen, die Eingriffen in anderen Plangebieten zugeordnet werden, erforderlich.
24
Der im Rahmen der Realisierung des vorgesehenen Wohngebietes im Geltungsbereich der
2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 entstehende Eingriff war bereits vor der planerischen Entscheidung über die 2. Änderung zulässig (§ 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB). Ein zusätzlicher Eingriff in Boden, Natur und Landschaft erfolgt hier nicht. Im Gegenteil, der rechtswirksame Bebauungsplan Nr. 29 ließ teilweise ein höheres Maß der baulichen Nutzung zu
als seine nun vorliegende 2. Änderung.
Letztlich sei darauf hingewiesen, dass schon für den rechtswirksamen Bebauungsplan Nr.
29 die naturschutzrechtliche Erforderlichkeit für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nicht
gegeben war. Hierbei wird Bezug auf die „Hinweise zum Investitionserleichterungs- und
Wohnbaulandgesetz nach Inkrafttreten der Landesbauordnung M-V“ (Erlass des Innenministers im Einvernehmen mit dem Umweltminister) vom 02. November 1994 genommen. Im
Abschnitt 11.4.2.2 heißt es: „Dabei ist zunächst zu prüfen, inwieweit zur Verwirklichung der
Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen erforderlich sind (s. o. Nr. 11.3). An der naturschutzrechtlichen Erforderlichkeit kann es im
Einzelfall z. B. fehlen, wenn ehemals baulich genutzte, später aber brach gefallene Flächen
(evtl. mit Altlasten) neu überplant werden sollen oder wenn bereits genutzte Verkehrsflächen, wie Straßen, neu überplant werden sollen.“ Im Fall des früher durch die Zuckerfabrik
genutzten Geländes handelt es sich um derartige Flächen.
Von der Überarbeitung des grünordnerischen Fachbeitrages zum B-Plan Nr. 29 kann auch
aufgrund des § 13 Abs. 1 und 2 Landesnaturschutzgesetz M-V abgesehen werden. Dort
heißt es, die örtlichen Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege sind von den Gemeinden in … Grünordnungsplänen zur Vorbereitung von
Bebauungsplänen näher darzustellen und bei Bedarf fortzuschreiben. Von der Aufstellung
von … Grünordnungsplänen kann abgesehen werden, wenn die Planungen
1. keine nachhaltigen und großräumigen Landschaftsveränderungen vorsehen,
2. nicht Zielen der überörtlich bedeutsamen Erholungsvorsorge dienen,
3. nicht für die Sicherung der Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes bedeutsam sind.
Mit der vorliegenden 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 werden keine nachhaltigen
und großräumigen Landschaftsveränderungen vorgesehen. Die Planung dient nicht den
Zielen der überörtlich bedeutsamen Erholungsvorsorge. Die Planung ist nicht für die Sicherung des Naturhaushaltes oder des Landschaftsbildes bedeutsam.
6. Örtliche Bauvorschriften
Die örtlichen Bauvorschriften sollen für dieses Wohngebiet einen gestalterischen Rahmen
vorgeben, der mit individuellen Anforderungen gefüllt werden kann. Sie gewährleisten die
städtebauliche Qualität des Wohngebietes, ohne dabei Individualität und gestalterische
Freiheiten der einzelnen Bauherren auszuschließen bzw. zu stark zu begrenzen.
Ziel ist die Entwicklung eines Wohngebietes, in dem sowohl Einfamilienhäuser als auch eine
Seniorenwohnanlage zulässig sein sollen. Die im Bebauungsplan getroffenen gestalterischen Festsetzungen sollen gewährleisten, dass sich das geplante Wohngebiet harmonisch
in die vorhandene Bebauung der näheren Umgebung einfügt.
25
Daher sind Außenwände in den Baugebieten nur zulässig als rotes/rotbuntes Sichtmauerwerk und glatt verputzte Fassaden. Holzfassaden sind ebenfalls zulässig.
Die Dächer in den Baugebieten WA 1 sind nur als Satteldächer oder Krüppelwalmdächer
(Dachneigung 35 bis 47 Grad), zulässig. In den festgesetzten Wohngebieten WA 2 und WA 3
sind außerdem Pult- oder Flachdächer mit einer geringeren Dachneigung zulässig, wenn die
Gebäude zwei Vollgeschosse haben oder eine Mindesttraufhöhe von 5,0 m nicht unterschreiten. Flachgeneigte Walmdächer sind nur in den als WA 4 festgesetzten Baugebieten
zugelassen.
Die Dacheindeckung der Gebäude ist innerhalb der Baugebiete nur in roten bis rotbraunen
Farbtönen zugelassen. Anlagen zur passiven Sonnenenergiegewinnung sind zulässig.
Hochglänzende Dacheindeckungen sind unzulässig. In den Baugebieten WA 3 sind Dacheindeckungen der Gebäude ausnahmsweise auch in anthrazitfarbenen Farbtönen zugelassen.
Bewegliche Abfallbehälter auf privaten Grundstücken sind durch ortsfeste Einfriedungen
oder Gehölzpflanzungen mindestens höhengleich zu verdecken oder in das Gebäude zu integrieren. Oberirdische Gas- und Ölbehälter sind nicht zulässig. Werbeanlagen sind nur an
der Stätte der Leistung zulässig. Satellitenantennenanlagen sind so anzuordnen, dass sie
vom öffentlichen Straßenraum aus nicht sichtbar sind.
Einfriedungen der Baugrundstücke sind nur als Laubholzhecke oder als Drahtzaun mit dazu
gepflanzter Laubholzhecke zulässig. Dabei darf die Einfriedung an der straßenseitigen
Grundstücksgrenze eine Höhe von max. 1,20 m nicht überschreiten.
7. Nachrichtliche Übernahmen und Hinweise
7.1 Bodendenkmalpflege
Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes sind archäologische Funde möglich. Es sind daher folgende Auflagen zu beachten:
Der Beginn der Erdarbeiten ist der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Landesamt für Bodendenkmalpflege spätestens zwei Wochen vor Termin schriftlich und
verbindlich mitzuteilen, um zu gewährleisten, dass Mitarbeiter oder Beauftragte des
Landesamtes für Bodendenkmalpflege bei den Erdarbeiten zugegen sein können und
eventuell auftretende Funde gemäß § 11 DSchG M-V unverzüglich bergen und dokumentieren. Dadurch werden Verzögerungen der Baumaßnahme vermieden.
Wenn während der Erdarbeiten Funde oder auffällige Bodenverfärbungen entdeckt
werden, ist gemäß § 11 DSchG M-V die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde zu
benachrichtigen und der Fund und die Fundstelle bis zum Eintreffen des Landesamtes
für Bodendenkmalpflege oder dessen Vertreter in unverändertem Zustand zu erhalten.
Verantwortlich sind hierfür der Entdecker, der Leiter der Arbeiten, der Grundeigentümer
sowie zufällige Zeugen. die den Wert des Fundes erkennen. Die Verpflichtung erlischt 5
Werktage nach Zugang der Anzeige.
26
7.2 Fundmunition
Teilnahme des Munitionsbergungsdienstes zwingend erforderlich. Alle Arbeiten und Maßnahmen der Kampfmittelbeseitigung auf Bundesliegenschaften bzw. die durch Dienststellen
des Bundes oder der Auftragsverwaltung beauftragt werden, sind für den Auftraggeber kostenpflichtig. Bauherren tragen die Kosten der Sondierung und ggf. Freilegung von Kampfmitteln.
7.3 Altlasten
die jedoch kein Altlastenproblem sondern ein abfallrechtliches Problem darstellen. In dem
gepflasterte Oberfläche hat, können durch ausgelaufenes Benzin oder Öl Bodenverunreinigungen auftreten. Die übrigen Flurstücke im Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 sind nicht als Altlastenverdachtsflächen im Altlastenkataster der Hansestadt Stralsund registriert.
7.4 Schutz des Gehölzbestandes
Bezüglich des Schutzes sämtlichen Gehölzbestandes (Bäume, Sträucher, Klettergehölze)
innerhalb des Geltungsbereiches der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 wird auf die
Baumschutzsatzung der Hansestadt Stralsund vom 22.03.2004, veröffentlicht im Amtsblatt
Nr. 3 vom 24.04.2004 verwiesen. Die Baumschutzsatzung bestimmt insbesondere die Art
der geschützten Gehölze, die verbotenen Handlungen, die Ausnahmen und Befreiungen
sowie die Ersatzpflanzungen und Ausgleichszahlungen.
7.5 Alleenschutz
Alleen und einseitige Baumreihen an öffentlichen oder privaten Verkehrsflächen sind gemäß
§ 27 LNatG M-V gesetzlich geschützt. Über Ausnahmen und Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen entscheidet die untere Naturschutzbehörde.
27
7.6 Ausgleichsflächen
Für die Ausgleichsflächen AF 1 bis AF 3 wurde eine Kompensationsermittlung vorgenommen, die in der Anlage „Grünordnerischer Fachbeitrag“ zu dieser Begründung enthalten ist.
Ebenso sind darin Pflanzempfehlungen und konkrete Pflanzschemata aufgeführt.
7.7 Gewässerschutzstreifen
Teile des Plangebietes befinden sich innerhalb des 100 m Gewässerschutzstreifens nach
§ 19 des Landesnaturschutzgesetzes des Landes Mecklenburg-Vorpommern (LNatG M-V).
Zur rechtlichen Sicherheit des Verfahrens bedarf es nach § 19 Abs. 3 Nr. 4 LNatG M-V einer
Ausnahmegenehmigung. Diese Ausnahmegenehmigung wurde bereits im Rahmen des
Aufstellungsverfahrens zum rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 29 mit Schreiben vom
04.04.1997 von der Unteren Naturschutzbehörde erteilt.
8. Maßnahmen der Bodenordnung und Planrealisierung
Der überwiegende Teil des Plangebietes ist derzeit noch Bestandteil eines großen Flurstückes und muss dementsprechend parzelliert werden. Die betroffenen Grundstücke befinden
sich momentan im Eigentum der Stralsunder Wohnungsbaugesellschaft.
Die Kosten für die Erschließung im Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes
Nr. 29 werden durch den Vorhabenträger übernommen und stellen sich voraussichtlich wie
folgt dar:
Allgemeines
Verkehrsanlagen - Wohnstraßen
Verkehrsanlagen - Anliegerstraßen
Verkehrsanlagen – Gehwege
Öffentlicher Parkplatz – Duales System
Regenwassersammler – Wohnstraßen
Regenwasser Hausanschlussleitungen
Regenwasser – Straßenabläufe
Schmutzwassersammler – Wohnstraßen
Trinkwasser – Wohnstraßen
Schmutzwasser – Hausanschlussleitungen
Erdarbeiten – Versorger – Wohnstraßen
Straßenbeleuchtung – Wohnstraßen
Verkehrsanlagen – Planstraße C
Regenwasser – Planstraße C
Erdarbeiten – Versorger – Planstraße C
Landschaftsbau
Spielplatz
Summe Verkehrsanlagen, Erschließung
Zzgl. 16% Mehrwertsteuer
Gesamtsumme Verkehrsanlagen, Erschließung
28
23.582,50 €
292.709,60 €
27.885,00 €
26.543,00 €
23.911,00 €
225.613,50 €
28.930,25 €
27.399,00 €
143.436,50 €
93.782,60 €
32.728,00 €
35.452,60 €
60.737,00 €
59.651,70 €
11.909,20 €
8.943,50 €
16.659,00 €
64.412,70 €
1.213.208,45 €
194.113,35 €
1.407.321,80 €
Die Kosten für die Herstellung der Ausgleichsflächen AF 1 bis AF 3 werden nicht durch den
Vorhabenträger dieses Wohngebietes übernommen, sondern im Rahmen der Realisierung
von anderen Planvorhaben, deren Ausgleich sie dienen werden, von dem jeweiligen Investor getragen.
9. Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss
04.03.2004
Frühzeitige Bürgerbeteiligung
Frühzeitige Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange
Beschluss über den Entwurf und die Auslegung
02.02.2006
Bekanntmachung der Auslegung
17.02.2006
Öffentliche Auslegung des Planentwurfes
Beteiligung der Behörden und sonstigen TöB
Abwägung- und Satzungsbeschluss
01.09.2005 – 16.09.2005
25.08.2005 – 30.09.2005
27.02.2006 – 28.03.2006
22.02.2006
voraussichtlich II. Quartal 2006
10. Rechtsgrundlagen
Das Verfahren für die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 wurde vor dem 20. Juli
2004 förmlich eingeleitet. Nach erfolgter frühzeitiger Beteiligung der Behörden und Träger
öffentlicher Belange sowie der frühzeitigen Beteiligung der Bürger, die gemäß Überleitungsvorschrift in § 244 Abs. 2 BauGB noch nach dem alten Baurecht durchgeführt wurden, wird
das Verfahren nun nach den Vorschriften des jetzt gültigen Baugesetzbuches (BauGB) in
der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) in der am
Tag des Satzungsbeschlusses geltenden Fassung fortgeführt. Weitere rechtliche Grundlagen sind:
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung –
BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132),
zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes
vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)
Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 S. 58)
Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern vom 06. Mai 1998 (GVOBl. M-V Seiten
468, 612), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 16.12.2003 (GVOBl. M-V S. 690)
Regionales Raumordnungsprogramm Vorpommern (RROP Vorpommern) vom
08.09.1998
Gesetz zum Schutz der Natur und der Landschaft im Lande Mecklenburg-Vorpommern
(LNatG M-V) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. Oktober 2002 (GVOBl. M-V
2003 S. 1)
29
Teil II - Umweltbericht (§ 2 a BauGB)
1. Einleitung
Inhalte und Ziele des Bebauungsplanes
a) Angaben zum Standort
Das Plangebiet gehört zum innerstädtischen Bereich und befindet sich im Stadtteil Frankenvorstadt. Es grenzt südlich an die Altstadt an und umfasst eine Gesamtfläche von 6,12 ha.
Der Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 wird begrenzt durch die
Bahnhofstraße im Süden, die vorhandenen Reihenhäuser an der Gentzkowstraße im Norden, das Grundstück des Nahversorgungszentrums im Geltungsbereich der 1. Änderung
des B-Planes 29 im Osten und den Kreuzungsbereich der Gentzkowstraße mit der Bahnhofstraße im Westen (vgl. auch Punkt 2 „Lage und Angrenzung des Plangebietes, Eigentum“ im Teil I der Begründung).
Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gehören zum Gelände der früheren
Stralsunder Zuckerfabrik, für deren gesamten Bereich der seit dem 06.05.1998 rechtswirksame Bebauungsplan Nr. 29 aufgestellt wurde. Die Grundstücke waren früher mit Produktionsanlagen und betriebsspezifisch genutzten Gebäuden bebaut. Nach Aufgabe des Betriebes wurde der alte Gebäudebestand (auch unterirdisch) beräumt. Das Grundstück ist sofort
bebaubar.
Die nördlich an das Plangebiet angrenzenden Grundstücke an der Gentzkowstraße und an
der Straße „Alte Zuckerfabrik“ gehören ebenfalls zum Gelände der früheren Zuckerfabrik.
Hier wurden bereits 86 Reihenhäuser errichtet. Östlich grenzt an das Plangebiet der Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 an. Hier ist im Jahr 2005 ein
Nahversorgungszentrum errichtet worden. Im Süden grenzen an das Plangebiet Flächen
der Deutschen Bahn AG und das Gelände der früheren Ölspaltanlage an, das über den in
Aufstellung befindlichen B-Plan 25.1 auch zukünftig als Gewerbestandort gesichert werden
soll. Die Ölspaltanlage ist nicht mehr in Betrieb (vgl. auch Punkt 4 „Städtebauliche Ausgangssituation“ im Teil I der Begründung).
Der rechtswirksame B-Plan 29 sah die Flächen im Geltungsbereich der 2. Änderung als
Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO vor. Ein Teil der Flächen war für mehrgeschossigen
Wohnungsbau vorgesehen. Die übrigen Flächen sollten einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden die das Wohnen nicht wesentlich stört.
b) Art und Umfang des Vorhabens
Das Plangebiet soll zu einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Baunutzungsverordnung
mit einem integrierten Standort für eine Seniorenwohnanlage entwickelt werden. Das
Wohngebiet wird dabei in 4 Teilbereiche gegliedert. Die als WA 1 festgesetzten Flächen
sind für eine Bebauung mit Einfamilienhäusern vorgesehen. Dementsprechend soll hier die
Ausnutzung der Grundstücke mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,25 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,40 bei einer Bebauung mit maximal einem Vollgeschoss erfolgen. Gebäude dürfen hier mit einer Dachneigung zwischen 35 und 47 Grad errichtet werHANSESTADT STRALSUND
30
den. Innerhalb der mit WA 2 festgesetzten Fläche soll voraussichtlich eine Seniorenwohnanlage errichtet werden. Die Ausnutzung des Baugrundstückes kann hier mit einer GRZ von
0,40 und einer GFZ von 1,0 bei maximal 2 Vollgeschossen erfolgen. Die Grundstücke im
WA 3 haben innerhalb des gesamten Gebiets die exponierteste Lage mit einem unverbaubaren Blick auf den Frankenteich. Hier sind eine GRZ von 0,30, eine GFZ von 0,80 und maximal 2 Vollgeschosse zulässig. Es dürfen nur Einzelhäuser mit einer Dachneigung zwischen 35 und 47 Grad errichtet werden.
Im WA 4 sollen ebenfalls Einfamilienhäuser errichtet werden. Die Ausnutzung der Grundstücke erfolgt mit einer GRZ von 0,25 und einer GFZ von 0,40 bei maximal einem Vollgeschoss. Die Dachneigung wird in diesem Bereich auf max. 35 Grad begrenzt, d. h. dies wird
der einzige Bereich des Wohngebietes sein, in dem auch Gebäude im Bungalowstil errichtet
werden dürfen.
In den Gebieten WA 1, WA 3 und WA 4 gilt die offene Bauweise. Im Bereich der geplanten
Seniorenwohnanlage im WA 2 sollen auch Gebäudelängen über 50 m zulässig sein, daher
wird hier die abweichende Bauweise festgesetzt.
In Rücksichtnahme auf die umgebende Bebauung wird eine Reihe von gestalterischen
Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen. Die Erschließung des Wohngebietes
erfolgt ausgehend von der Bahnhofstraße/Gentzkowstraße über die neu zu errichtenden
Planstraße A bis C an die Karl-Marx-Straße. Die heutige Bahnhofstraße soll im Bereich zwischen dem Bahnweg und der Planstraße C als Verkehrsfläche aufgegeben und zu einem
Fuß- und Radweg zurückgebaut werden. Ein Teil der dann nicht mehr benötigten Flächen
der heutigen Bahnhofstraße wird als öffentliche Fläche dem grünordnerischen Ausgleich für
Eingriffe in anderen Plangebieten gewidmet.
Für das Vorhaben im Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 wird
kein Ausgleich erforderlich, da die vorgesehene Bebauung keinen Eingriff im Sinne des Naturschutzrechtes darstellt. Das Gebiet war durch die baulichen Anlagen der früheren Zuckerfabrik bereits nahezu vollständig versiegelt.
Im westlichen Teil des Plangebietes ist ein Kinderspielplatz vorgesehen. Nördlich davon
liegt eine Ausgleichsfläche, die ebenfalls dem Ausgleich von Eingriffen in anderen Plangebieten gewidmet ist.
c) Bedarf an Grund und Boden
Das gesamte Plangebiet umfasst insgesamt eine Größe von
Davon sind
Vorhandene Verkehrsflächen
(Bahnhof- u. Gentzkowstraße)
3.721 m²
Planstraße A
4.623 m²
Planstraße B
2.205 m²
Planstraße C
954 m²
Sichelweg
675 m²
Neu zu schaffende öffentliche Straßenverkehrsflächen gesamt
Rad- und Fußwege
31
61.188 m²
8.457 m²
2.448 m²
Öffentlicher Parkplatz
WA 1 mit GRZ 0,25
WA 2 mit GRZ 0,40
WA 3 mit GRZ 0,30
WA 4 mit GRZ 0,25
Allgemeine Wohngebiete gesamt
568 m²
26.667 m²
8.167 m²
2.036 m²
5.118 m²
41.978 m².
Die verbleibenden Flächen sind Grün- oder Ausgleichsflächen.
In allen Baugebieten ist eine 50%ige Überschreitung der Grundflächenzahl für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen mit ihren Zufahrten möglich. Daraus ergibt sich folgende Versiegelung:
WA 1 = 26.667 m² x 0,375
WA 2 = 8.167 m² x 0,60
WA 3 = 2.036 m² x 0,45
WA 4 = 5.118 m² x 0,375
∑ Versiegelung WA
= 10.000 m²
= 4.900 m²
= 916 m²
= 1.919 m²
= 17.735 m²
Planstraße A: Versiegelung auf 7,0 m Breite
Planstraße B: Versiegelung auf 5,5 m Breite
Planstraße C: Versiegelung auf 11,5 m Breite
Sichelweg:
Versiegelung auf 7,75 m Breite
∑ Versiegelung Straßen
= 4.623 m² x 0,70
= 2.205 m² x 0,815
= 954 m² x 1,0
= 675 m² x 0,94
= 3.236 m²
= 1.797 m²
= 954 m²
= 634 m²
= 6.6.21 m²
Entsiegelung durch Rückbau eines Teils der Bahnhofstraße
(ca. 335 m x ca. 5,0 m)
= - 1.675 m²
17.735 m² + 6.621 m² + 568 m² (Parkplatz) – 1.675 m²
= 23.249 m²
Durch die mit dem Bebauungsplan ermöglichte Überbaubarkeit des Bodens können bis zu
23.249 m² Bodenfläche dauerhaft versiegelt werden. Diesbezüglich ist zu berücksichtigen,
dass das Plangebiet vor der Aufstellung des rechtswirksamen B-Planes 29 intensiv industriell genutzt wurde und nahezu vollflächig versiegelt war. Demgegenüber stellt die mit der 2.
Änderung des B-Planes 29 ermöglichte Überbauung eine eindeutige Reduzierung der Bodenversiegelung dar.
Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanung und ihre Berücksichtigung im Bebauungsplan
a) Baugesetzbuch und Bundesnaturschutzgesetz:
Für die vorliegende Planung gilt die Eingriffsregelung des § 1 a Abs. 3 Baugesetzbuch
(BauGB) in der Fassung vom 24.06.2004 in Verbindung mit § 18 - 21 Abs. 1 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) in der Fassung vom 25.03.2002, zuletzt geändert durch das
EAG Bau vom 24.06.2004. Eine Überarbeitung des grünordnerischen Fachbeitrages zum
32
Bebauungsplan Nr. 29 für die nun vorliegende 2. Änderung bzw. zusätzliche Ausgleichsmaßnahmen wird nur für die Ausgleichsmaßnahmen, die Eingriffen in anderen Plangebieten
zugeordnet werden, erforderlich. Der im Rahmen der Realisierung des vorgesehenen
Wohngebietes im Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 entstehende Eingriff war bereits vor der planerischen Entscheidung über die 2. Änderung zulässig
(§ 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB). Ein zusätzlicher Eingriff in Boden, Natur und Landschaft erfolgt
hier nicht. Im Gegenteil, der rechtswirksame Bebauungsplan Nr. 29 ließ teilweise ein höheres Maß der baulichen Nutzung zu als seine nun vorliegende 2. Änderung.
Entsprechend § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die
Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege,
zu berücksichtigen. Die Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter werden im Rahmen
der in das Bebauungsplanverfahren integrierten Umweltprüfung untersucht und bewertet
(siehe hierzu Punkte 2.1 bis 2.3 des Umweltberichtes, Teil II).
Gemäß § 1 a Abs. 2 Satz 1 BauGB der Grundsatz: „Mit Grund und Boden soll sparsam und
schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere
Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen.“ Durch die Nachnutzung von Gewerbebrachen im inneren Bereich
vorhandener Siedlungsflächen und die Reduzierung des festgesetzten Maßes der baulichen
Nutzung auf ein möglichst geringes Niveau wird dem entsprochen.
b) Landesnaturschutzgesetz M-V:
Im Landesnaturschutzgesetz des Landes M-V vom 22.10.2002 gilt u. a. folgender Grundsatz
nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 LNatG M-V: „Mit Grund und Boden soll sparsam umgegangen werden.
Die Nutzbarmachung von Industrie- und Infrastrukturbrachen sowie die Bebauung innerörtlicher unbebauter Flächen, die nicht für Grünflächen vorgesehen sind, sollen Vorrang haben
vor der Inanspruchnahme von noch nicht zersiedelten Bereichen im Außenbereich. …“
Diese Grundsätze werden im Bebauungsplan berücksichtigt. Die geplante Bebauung erfolgt
nicht in einen unzersiedelten Bereich im Außenbereich, sondern auf einer früher gewerblich genutzten, nun aber brach gefallenen Fläche innerhalb der vorhandenen Bebauung im Bereich der
Frankenvorstadt in kurzer Entfernung zur Altstadt. Da die Flächen aufgrund ihrer bisherigen gewerblichen Nutzung hochgradig versiegelt waren, der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan
über die festgesetzten Grundflächenzahlen deutlich unter der bisherigen Versiegelung bleiben
wird, darüber hinaus durch die teilweise Aufgabe der Bahnhofstraße noch weitere Flächen entsiegelt werden können und im Zuge der Aufgabe der gewerblichen Nutzung eine Altlastensanierung der Flächen stattgefunden hat, ist ein Eingriff im Sinne des Naturschutzrechts hier nicht
gegeben. Dennoch soll über Bäume entlang der Straßen und auf den privaten Grundstücken
sowie über Hecken entlang der Wege und entlang der Grenze zu den Reihenhäusern an der
Gentzkowstraße das Gebiet gegliedert werden und einen aufgelockerten durchgrünten Charakter erhalten. Die im Bebauungsplan ausgewiesenen Ausgleichsflächen dienen dem Ausgleich
von Eingriffen in anderen Plangebieten innerhalb des Stadtgebiets.
33
c) Regionales Raumordnungsprogramm Vorpommern:
Es gilt das Regionale Raumordnungsprogramm für die Planungsregion Vorpommern
(RROP VP) von 1998. Dort ist das Plangebiet innerhalb des Teiloberzentrums Stralsund als
allgemeine Siedlungsfläche ausgewiesen. Nachfolgend werden die umweltrelevanten Belange des Regionalen Raumordnungsprogramms Vorpommern wiedergegeben und ihre Berücksichtigung im B-Plan dargestellt.
Gemäß 4.2.2(2) des RROP VP gilt folgendes: „Flächenbeanspruchende Maßnahmen, wie
bodenversiegelnde Bauten und Tagebaue, müssen dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden entsprechen. Vor der Neubebauung bisher baulich nicht genutzter Flächen ist die verdichtete Nutzung vorhandener Bauflächen und die Verwertung
von Industriebrache oder anderweitig bebauter und ungenutzter Fläche sowie die Nutzbarmachung von Altlastenstandorten anzustreben.“
Weiterhin heißt es im Punkt 5.1(6) des RROP VP: „Grundsätzlich ist der Erneuerung
und/oder Verdichtung bzw. Umnutzung vorhandener Baugebiete der Vorrang vor der Ausweisung neuer Baugebiete zu geben. Bei der Ausweisung von Bauflächen ist vorrangig auf
die Innenentwicklung der Orte zu orientieren.“ Zum Umgang mit Niederschlagswasser wird
in Punkt 10.2.2(4) RROP VP ausgeführt: „Niederschlagswasser, insbesondere über größeren versiegelten Flächen, soll, soweit für Brauchwassernutzung geeignet, gesammelt und
verwertet werden.“ Hinsichtlich des Einsatzes regenerativer Energien heiß es im Punkt
10.3.5(6) des RROP VP: „Die Nutzung von Solarthermie und Photovoltaik soll weiter ausgebaut werden.“
Die Berücksichtigung im Bebauungsplan erfolgt durch die Tatsache, dass die vorhandene
Bebauung auf einer Industriebrache im Bereich der Frankenvorstadt erfolgt. Die festgesetzten Grundflächenzahlen in den Gebieten WA 1, WA 3 und WA 4 bleiben mit 0,25 bzw. 0,30
unter dem gemäß § 17 BauNVO zulässigen Maß der baulichen Nutzung und verringern somit die Bodenversiegelung durch Überbauung im geplanten Wohngebiet. Im WA 2 wird das
zulässige Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ von 0,40 ausgeschöpft. Die Brauchwassernutzung von Niederschlagswasser wird im Bebauungsplan nicht ausdrücklich festgesetzt, da die städtische Abwasserbeseitigungssatzung für die Grundstücksentwässerung
den Anschluss an die öffentliche Kanalisation fordert. Wenn dafür die notwendigen Voraussetzungen vorliegen, kann ein Grundstückseigentümer von diesem Anschlusszwang befreit
werden und das Regenwasser auf seinem Grundstück, z. B: zur Nutzung als Brauchwasser,
zurückhalten.
Die Zulässigkeit von Anlagen für passive Sonnenenergienutzung auf den Dächern innerhalb
des Baugebiets wird in den „Örtlichen Bauvorschriften“ ausdrücklich aufgeführt.
34
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
Bestandsaufnahme und Bewertung des derzeitigen Umweltzustandes
a) Schutzgut Mensch
Beeinträchtigung durch Schallimmissionen:
Das Plangebiet ist hinsichtlich der Immissionen verschiedenen Einflüssen ausgesetzt. Zum
einen liegt das Plangebiet unmittelbar nördlich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 25.1 für das Gewerbegebiet auf dem Gelände der ehemaligen Ölspaltanlage. Die
dort geplanten Bauflächen sind als Gewerbegebiete mit flächenbezogenen Schallleistungspegeln geplant. Weiterhin verläuft südlich des Geltungsbereiches der 2. Änderung des BPlanes Nr. 29 die Trasse der Ortsumgehung Stralsund. Die vorhandene Bahnhofstraße tangiert das Plangebiet. Letztlich grenzt das geplante Wohngebiet unmittelbar an die Flächen
der Deutschen Bahn AG an. Der Bahnhof ist in Sicht- und Hörweite.
Im Ergebnis einer vom Ingenieurbüro Akustik und Bauphysik, Herrn Ehrke, erstellten Geräuschimmissionsprognose mit Stand vom August 2005 wurde folgendes festgestellt:
- die im Bereich des südlich angrenzenden Gewerbegebietes der ehemaligen Ölspaltanlage entstehenden Immissionen haben für das Plangebiet keine nachteiligen
Auswirkungen. Sowohl tagsüber (6.00 Uhr bis 22.00 Uhr) als auch nachts (22.00
Uhr bis 6.00 Uhr) werden die Orientierungswerte der DIN 18005, Teil 1 „Schallschutz im Städtebau“ im geplanten Wohngebiet eingehalten. Die Orientierungswerte
der DIN 18005 betragen tags 55 dB und nachts 45 dB gegenüber Lärmquellen aus
Verkehrslärm und 40 dB gegenüber gewerblichen Schallquellen.
- Durch die Nutzung des Parkplatzes des bereits errichteten Einzelhandelsmarktes
im Geltungsbereich der 1. Änderung des B-Planes 29 wird auf Teilen der unmittelbar angrenzenden Bauflächen westlich der Planstraße B der Orientierungswert von
tags 55 dB(A) um max. 3 dB(A) überschritten. Dieser Geräuschpegel liegt noch unterhalb der Einwirkungen durch den Straßenverkehr und wurde bei der Festlegung
der Lärmpegelbereiche für den baulichen Schallschutz berücksichtigt.
- Die Immissionen durch den Straßenverkehr auf der südlich des Plangebiets verlaufenden Ortsumgehung Stralsund und der Karl-Marx-Straße im Zusammenwirken mit
den prognostizierten Verkehrsmengen auf der Planstraße C und der Bahnhofstraße
beeinträchtigen das Plangebiet. Die Überschreitung der Orientierungswerte der DIN
18005 liegt tagsüber bei ca. 5 dB(A) und nachts bei ca. 10 dB(A)
- Die Immissionen durch den Schienenverkehr auf den angrenzenden Bahnflächen
beeinträchtigen das Plangebiet tagsüber kaum. In den Nachtstunden werden die
Orientierungswerte der DIN 18005, Teil 1, im westlichen Teil des Plangebiets jedoch um 10 bis 15 dB(A) und damit erheblich überschritten.
- Auch aktive Lärmschutzmaßnahmen, wie beispielsweise eine Lärmschutzwand in
einer Höhe von 3,50 m würden hinsichtlich der Immissionen durch den Schienenverkehr keine nennenswerte Verbesserung der Situation im westlichen Teil des
Plangebietes bringen. Der Gutachter empfiehlt in den besonders betroffenen Bereichen zwischen der Gentzkowstraße und der Bahnhofstraße die zunächst angestrebte Nutzung zu Wohnzwecken zu überdenken.
- In der Gesamtbelastung aus südlich angrenzendem Gewerbegebiet, Verkehrslärm
und Schienenverkehr ergibt sich für große Teile des künftigen Wohngebiets der
Lärmpegelbereich III.
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Die im Beiblatt 1 zur DIN 18005, Teil 1 „Schallschutz im Städtebau“ aufgeführten Orientierungswerte, die für ein allgemeines Wohngebiet bei tags 55 dB(A) und nachts 45 bzw. 40
dB(A) liegen, haben einen informativen Charakter. Sie stellen keine zusätzlichen genormten
Festlegungen oder Grenzwerte dar. Die Orientierungswerte können in Einzelfällen unteroder überschritten werden, je nach den örtlichen Gegebenheiten.
Bewertung:
Auch wenn es sich bei den Orientierungswerten der DIN 18005, Teil 1, „Schallschutz im
Städtebau“ nicht um Grenzwerte handelt, gilt ihre Einhaltung als wünschenswert. Obwohl
sie nicht verbindlich sind, ist dieser Belang doch im Rahmen der Abwägung zu behandeln.
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind insbesondere die allgemeinen Anforderungen an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Hierzu gehört auch der Schutz
vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, wie
z. B. Lärm.
„Die Reduzierung der Geräuschimmissionen im Plangebiet mit aktiven Lärmschutzmaßnahmen an den Geräuschquellen oder mit passiven Maßnahmen auf dem Ausbreitungsweg
ist nicht oder nur mit unvertretbar hohem Aufwand möglich. Die Geräusche der Ortsumgehung lassen sich wegen der Höhenlage nur an der Straße selbst effektiv mindern. Und auch
die Geräusche der Bahnanlagen sind wegen der linien- und flächenhaften Ausdehnung der
Quellen nur in unmittelbarer Nähe z. B. einer Lärmschutzwand wirksam zu reduzieren. Dies
wurde durch entsprechende Variantenrechnungen bestätigt. Als wirksame Lärmminderungsmaßnahmen sind nur bauliche Maßnahmen an den Wohngebäuden selbst zweckmäßig.“ (Quelle: Geräuschimmissionsprognose des Ingenieurbüros Akustik und Bauphysik, G. Ehrke vom August 2005)
Die im südlich angrenzenden Gewerbegebiet „Ehemalige Ölspaltanlage“ entstehenden Emissionen haben keine erheblichen Umweltauswirkungen auf die Bauflächen im Plangebiet.
Die GE-Flächen sind im Geltungsbereich des B-Planes 25.1 sind mit einem flächenbezogenen Schallleistungspegel festgesetzt. Durch diese Maßnahme ist ein ausreichender Schallschutz für die allgemeinen Wohngebiete im Plangebiet gegeben.
Die Beeinträchtigung durch den Straßenverkehrslärm auf der südlich des Plangebiets verlaufenden Ortsumgehung und der Karl-Marx-Straße im Zusammenwirken mit den prognostizierten Verkehrsmengen auf der Planstraße C und der Bahnhofstraße können nur durch
passive Schallschutzmaßnahmen gemindert werden. In den Gebäuden kann damit der erforderliche Schallschutz sichergestellt werden. Nicht zu mindern sind die Schallimmissionen
auf den Grundstücksfreiflächen. Hier liegt die Überschreitung tags bei 5 dB(A) und wird als
zumutbar eingeschätzt. (Bei der Neuplanung eines Wohngebietes sollten höhere Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005, Teil1, als 5 dB(A) möglichst vermieden
werden. Diese Frage kann aber nur situationsabhängig beurteilt werden. Die 5-dBÜberschreitung stellt weder einen Richtwert noch einen Grenzwert dar.)
In den Nachtstunden können die Orientierungswerte der DIN 18005, Teil 1, um bis zu 10
dB(A) überschritten werden. Nur die Überschreitungen auf den Freiflächen tags sind aber
wirklich problematisch. Richtwert-Überschreitungen an den Fassaden der Gebäude tags
und nachts sind kein wirkliches Problem, da die zulässigen Innenraumpegel mit üblichen resultierenden Schalldämm-Maßen der Außenbauteile eingehalten werden. Negative gesundheitliche Folgen sind jedoch selbst bei andauerndem Aufenthalt auf den Freiflächen bei
prognostizierten Beurteilungspegeln von bis zu 62 dB(A) nicht zu befürchten. Wohl aber
36
wird die Attraktivität der Freiflächen beeinträchtigt. Zur Einordnung der RichtwertÜberschreitung von 10 dB: Die Überschreitung eines Immissionsrichtwertes durch den
prognostizierten Beurteilungspegel bedeutet: Wenn der unter worst-case-Annahmen für das
Prognosejahr 2015 ermittelte Beurteilungspegel tatsächlich eintritt, wird von Betroffenen auf
den Freiflächen nachts ein mittlerer Schallpegel empfunden, der doppelt so hoch ist wie derjenige, der sich beim Immissionsrichtwert ergeben würde. Dabei sind keinesfalls gesundheitliche Beeinträchtigungen zu befürchten. Die Grundstücksfreiflächen werden vorwiegend
tags genutzt und der Aufenthalt in Nachtstunden im Freien stellt eher die Ausnahme dar. Die
Umweltauswirkungen durch die Überschreitung der Orientierungswerte werden dennoch als
erheblich bewertet. Es werden Maßnahmen zur Minderung der Auswirkungen, die eine ungestörte Nachtruhe der Bewohner ermöglichen, erforderlich.
Die durch den Schienenverkehr auf den angrenzenden Bahnflächen und auf dem unweit gelegenen Bahnhofsgelände hervorgerufenen Immissionen beeinträchtigen das Plangebiet
tagsüber kaum. In den Nachtstunden jedoch kann die Überschreitung der Orientierungswerte im westlichen Teil des Plangebietes bis zu 15 dB(A) betragen. Im Rahmen des parallel
zum Bebauungsplan erstellten Schallschutzgutachtens (Büro für Akustik und Bauphysik
Stralsund) wurde überprüft, inwieweit diese Überschreitung durch aktive Lärmschutzmaßnahmen, wie z. B. einen Wall oder eine Wand, gemindert werden können. Im Ergebnis war
festzustellen, dass selbst eine 3,50 m hohe Lärmschutzwand die Immissionen durch den
Schienenverkehr auf den Grundstücken im westlichen Teil des Plangebiets nicht maßgeblich mindern kann. Daher erfolgt in diesem Bereich keine Ausweisung von Bauflächen.
Stattdessen werden hier Ausgleichsflächen und ein Kinderspielplatz ausgewiesen. Erhebliche Umweltauswirkungen sind hier dementsprechend nicht zu erwarten.
Durch die Nutzung des Parkplatzes des bereits errichteten Einzelhandelsmarktes im Geltungsbereich der 1. Änderung des B-Planes 29 wird auf Teilen der unmittelbar angrenzenden Bauflächen westlich der Planstraße B der Orientierungswert von tags 55 dB(A) um max.
3 dB(A) überschritten. Dieser Geräuschpegel liegt noch unterhalb der Einwirkungen durch
den Straßenverkehr und wurde bei der Festlegung der Lärmpegelbereiche für den baulichen Schallschutz berücksichtigt. Erhebliche Umweltauswirkungen werden hier nicht erwartet.
Letztlich ist auch zu berücksichtigen, dass durch die teilweise Aufgabe der Bahnhofstraße
im Bereich zwischen der Einmündung in den Bahnweg und der Planstraße C die Immissionen durch den Straßenverkehr auf den nördlich der heutigen Bahnhofstraße liegenden Bauflächen entfallen und hier eine spürbare Entlastung für die Bewohner im Vergleich zu weiteren Nutzung als Straßenverkehrsfläche eintreten wird. Gerade die Grundstücke unmittelbar
nördlich der Bahnhofstraße, die ihre Grundstücksfreiflächen nach Süden orientiert haben,
werden so wesentlich attraktiver.
Freizeit und Erholung:
Das Plangebiet selbst hat keine Erholungs- und Freizeitfunktion. Insofern geht die Planung
und Realisierung des Vorhabens auch nicht mit einem Verlust von Potentialen für die wohnortnahe Erholung einher. Hierfür finden sich Angebote auf den nördlich des Plangebietes
gelegenen Grünflächen entlang des Ufers des Frankenteiches. Darüber hinaus wird in dem
vorgesehenen Wohngebiet ein Kinderspielplatz für die Altersklassen 1 und 2 sowie 3 (eingeschränkt) geschaffen. Ein dichtes Netz an Fuß- und Radwegen im Plangebiet sichert die
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gute Erreichbarkeit der nächst gelegenen Naherholungsgebiete (August-Bebel-Ufer,
Wulflamufer) sowie von Freizeitangeboten in der Altstadt und im sonstigen Stadtgebiet.
Bewertung:
Es werden keine erheblichen Umwelteinwirkungen hinsichtlich der Freizeit- und Erholungsqualität erwartet.
Abfallentsorgung:
Der Hausmüll und Abfälle zur Verwertung (Altpapier, Leichtverpackungen, Altglas) werden
getrennt. Im Wohngebiet wird ein Standort für Wertstoffsammelbehälter des Dualen Systems eingerichtet. Die Entsorgung wird entsprechend der Abfallsatzung der Hansestadt
Stralsund durch das hiermit beauftragte Unternehmen erfolgen.
Bewertung:
Beeinträchtigungen durch ungeordnete Abfallentsorgung sind für die künftigen Bewohner
des Plangebiets nicht zu erwarten. Es werden voraussichtlich keine erheblichen Umwelteinwirkungen auftreten.
Zu Fundmunition:
Teilnahme des Munitionsbergungsdienstes zwingend erforderlich.
Bewertung:
Unter der Voraussetzung, dass vor der Realisierung bzw. vor dem Beginn der Baumaßnahmen eine Sondierung und ggf. Bergung möglicher Fundmunition erfolgt, sind erhebliche
Umweltauswirkungen durch Kampfmittelrückstände nicht zu erwarten.
b) Schutzgut Tiere und Pflanzen
„Der zur Beschreibung der faunistischen und floristischen Bestände relevante Untersuchungsraum wird von den Brachflächen der ehemaligen Zuckerfabrik geprägt. Dort hat sich
im Laufe der Auflassung und der eingefüllten Bodensubstrate der Biotoptyp “Brache der
Verkehrs- und Industrieflächen“ mit Dominanz an Gräsern und teilweise eingestreuten Stauden ausgebildet. Diese Industriebrache wird nur von wenigen Arten wie Quecke, Trespe,
Knaulgras und Landreitgras charakterisiert. Die vorgefundenen Stauden wie Beifuß, Schafgarbe, Brennessel und Rainfarn sind in ihrer Artenvielfalt und -ausprägung infolge der Dominanz der Grasarten nur auf wenige Arten beschränkt. Unter Berücksichtigung der „Hinweise zur Eingriffsregelung“ des Landes M-V ist der Biotoptyp von geringer naturschutzfachlicher Bedeutung (Wertstufe 1). Innerhalb der großen Vegetationsflächen sind u.a. vereinzelt
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Gehölzinitiale aus Weiden sowie Neophytenstauden z.B. der Goldrute eingestreut. Auch die
Brombeere erfährt durch Ausläuferbildungen eine beginnende flächenhafte Ausprägung. Eine dieser Flächen befindet sich südöstlich des Geltungsbereiches der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 und kann als eigenständiger Biotoptyp – Siedlungsgebüsch aus heimischen Arten- kartiert werden. Aus naturschutzfachlicher Sicht wird dem Biotoptyp eine geringe Bedeutung zugeschrieben (Wertstufe 1). Stark verdichtete Böden weisen eine von den
Grasfluren abweichende Vegetationsausprägung auf. Im Bereich der Verdichtungen, die
zum Teil zu Staunässebildungen führen, ist eine beginnende Ausprägung von Schilfbeständen erkennbar.
Die Industriebrache weist insbesondere südlich des neu errichteten Einkaufsmarktes großflächige anthropogene Beeinträchtigungen auf. Es ist anzunehmen, dass die Bautätigkeiten,
das Befahren mit schweren Baufahrzeugen sowie Materialablagerungen und Baustelleneinrichtungen Bodenverdichtungen zur Folge hatten, die eine ungestörte Vegetationsausprägung verhindern. Demzufolge sind einige Flächen vollständig vegetationsfrei bzw. weisen
eine beginnende Spontanvegetation auf. Als weitere anthropogene Beeinträchtigungen der
Vegetationsflächen sind die Trampelpfade in Richtung des Einkaufsmarktes insbesondere
aus Richtung des vorhandenen Wohngebietes zu benennen. Hier sind auch die massiven
Ablagerungen mit Hausmüll und insbesondere Gartenabfällen zu benennen, die einen sehr
störenden Eindruck hinterlassen.
Das Planänderungsgebiet wird nur von wenigen Gehölzstrukturen gekennzeichnet, die auch
fast nur grenzseitig ausgeprägt sind. Auffallend ist eine Pyramiden- Eiche inmitten des Plangebietes, die infolge der Abrissmaßnahmen der Anlagen der Zuckerfabrik vollständig freigestellt ist. Dieses hat zur Folge, dass die Vitalität des Baumes in erheblichem Maße abgenommen hat und die Standsicherheit gefährdet ist.
Besonders prägnant ist eine das Plangebiet südwestlich begrenzende Baumreihe aus Kastanien, die nach § 27 LNatG M-V unter gesetzlichem Schutz steht. Die Baumreihe befindet
sich auf einem schmalen, vornehmlich mit Gräsern bewachsenen Bankettstreifen entlang
der asphaltierten Bahnhofstraße und weist eine fast lückenlose Ausprägung auf. Die Kronen
der Bäume weisen eine gut entwickelte Kronenstruktur auf, die nur wenige Totholzbereiche
erkennen ließen. Im Stammbereich konnten an einigen Bäumen Schädigungen wahrgenommen werden, die eine speziellere Baumdiagnose (Schalltomographie) erforderlich machen. Die Stand- und damit Verkehrssicherheit der Bäume ist nach der Sichtkontrolle nicht
gefährdet. Erforderlich sind jedoch Maßnahmen der Kronenpflege bzw. der Kronensicherung.
Weiterer Baumbestand wurde im nördlichen Bereich des Planänderungsgebietes entlang
des Sichelweges aufgenommen. Dabei handelt es sich um Birken und eine Säulenpappel,
die einen imposanten Eindruck u. a. durch den mächtigen Stammumfang erreicht. Die
Stämmlinge entspringen in ca. 3m Höhe aus einem Druckzwiesel. Der Baum weist zum derzeitigen Zeitpunkt keine auffälligen Totholzbereiche sowie erkennbaren Morschierungen im
Stammkopfbereich auf, jedoch ist die Statik der Krone auch hinsichtlich des anzunehmenden Alters des Baumes als problematisch zu erachten. Astausbrüche können nicht ausgeschlossen werden.
Weitergehende faunistische Bestandserhebungen wurden im Planänderungsbereich nicht
durchgeführt. Die Aussagen beziehen sich nur auf Zufallsbefunde und Annahmen, die sich
aus den bestehenden Vegetationsstrukturen ableiten lassen. Die Industriebrache, die sich
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infolge der Auflassung entwickelt hat, bietet Insekten und Spinnen Lebensraum, jedoch wird
der Artenreichtum aufgrund der Dominanz von nur wenigen Arten begrenzt bleiben. Es ist
anzunehmen, dass die hier vorkommenden Arten keine spezialisierten Lebensraumansprüche stellen und in der nahen Umgebung weitere Lebensräume annehmen können bzw. die
Vegetationsbereiche nur von „Gästen“ angrenzender Biotope zur Nahrungsaufnahme genutzt werden. Das Vorkommen von störanfälligen Arten kann ebenfalls ausgeschlossen
werden, da das Plangebiet bereits durch Geräuschbelastungen der nahen Nutzungsstrukturen (Umgehungsstraße, Bahnanlagen, Zufahrtsstraßen) gekennzeichnet ist.“ (Landschaftsarchitekturbüro Petters, Dezember 2005)
Bewertung:
In Folge der Umsetzung der geplanten Bauvorhaben sind Verluste von Biotopstrukturen der
Industriebrache und des Siedlungsgebüsches heimischer Arten zu verzeichnen, die aus naturschutzfachlicher Sicht mit der Wertstufe 1 beschrieben werden. Damit verbunden ist auch
der Verlust von Lebensräumen, wobei jedoch keine störanfälligen sowie Tierarten mit spezialisierten Lebensraumansprüchen betroffen sind. Dazu ist grundsätzlich anzumerken, dass
für das Vorhaben kein Ausgleichsbedarf besteht. Das Gebiet war durch die ursprüngliche
Nutzung als industrieller Standort für die Zuckerfabrik hochgradig versiegelt. Bei der Aufstellung des rechtswirksamen B-Planes 29 war der Gebäude- und Anlagenbestand noch vorhanden, so dass die Planung keinen Eingriff im Sinne des Naturschutzrechtes vorbereitete.
Im Gegenteil, schon der rechtswirksame B-Plan 29 setzte eine wesentlich geringere Versiegelung fest, als sie seinerzeit im Bestand vorhanden war. Da mit der vorliegenden 2. Änderung kein Vorhaben vorbereitet wird, das eine höhere Versiegelung der Bauflächen vorsieht
als im rechtswirksamen B 29, entsteht hier kein Eingriff im Sinne des Naturschutzrechtes.
Die vorliegenden Planungen bedingen den Verlust einer Pyramiden- Eiche inmitten des
Planänderungsgebietes, einer Pyramiden- Pappel sowie einer Birke entlang des Sichelweges. Der Ausgleich für die zu fällenden Bäume ist in der Baumschutzsatzung der Hansestadt Stralsund (2004) geregelt.
Der zu erhaltende Baumbestand, insbesondere die geschützte Baumreihe aus Kastanien
sind vor Beeinträchtigungen zu schützen. Schutzmaßnahmen sind auch für die an das Plangebiet grenzenden Baumbestände (u.a. Birke entlang des Sichelweges) einzufordern. Es ist
die Einhaltung der geltenden Regelwerke DIN 18920, RAS- LP und ZTV- Baumpflege bei
Bauarbeiten in Nähe des Gehölzbestandes einzufordern und zu kontrollieren, um Beeinträchtigungen, die ggf. die Standsicherheit des Baumbestandes gefährden, auszuschließen.
Es werden keine erheblichen Umweltbeeinträchtigungen des Schutzgutes Pflanzen und Tiere erwartet.
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c) Schutzgut Boden
Zu Geologie und Böden:
Durch das Ingenieurbüro Glasow + Partner erfolgt 1997 im Rahmen der Eingriffs/Ausgleichsbilanzierung für den Bebauungsplan Nr. 29 u. a. auch eine Bestandsaufnahme
zur Geologie und den Böden im Plangebiet. Diese hat nach wie vor Gültigkeit und wird hier
entsprechend wiedergegeben.
„Das Untersuchungsgebiet befindet sich im flachwelligen Bereich der festländischen
Grundmoräne. Die morphologischen Gegebenheiten der Landschaft Stralsunds sind durch
die Velgaster Staffel des Pommerschen Stadiums der Weichselvereisung geprägt. Die ebenen Grundmoränenflächen wurden mehrfach von mächtigen Eisschichten aus skandinavischer Richtung überfahren. Dieses kommt heute in der vorherrschenden NO-SW verlaufenden Richtung der Täler bzw. ehemaligen Schmelzwasserrinnen zum Ausdruck (Landschaftsplan 1994).
Das Schutzgut Boden ist aufgrund der vielfältigen Funktionen im Naturhaushalt (Lebensraum und biotische Standortfunktion, Puffer- und Filtervermögen, Ertragsfunktion) von
grundlegender Bedeutung. Die Beschreibung der geologischen und hydrogeologischen Situation im Untersuchungsgebiet basiert auf dem „Gutachten zu den Altlastenverdachtsflächen Zuckerfabrik“ gemachten Aussagen von BAUGRUND STRALSUND.
Entsprechend den geologischen Gegebenheiten findet sich im Untersuchungsgebiet vorwiegend Geschiebemergel der Grundmoräne des Pommerschen Stadiums der WeichselKaltzeit an, der im oberen Bereich teilweise zu Geschiebelehm verwittert ist. Lokal wird der
Geschiebemergel von glazifluviatilen Sanden überlagert. Der Geschiebemergel der Grundmoräne der Weichsel-Kaltzeit wird direkt vom Geschiebemergel der Grundmoräne des
Brandenburger Stadiums der Weichsel-Kaltzeit unterlagert. Beide Grundmoränen haben eine Mächtigkeit von insgesamt 40 – 50 m. Unterhalb des Geschiebemergels folgen glazilimnische Schluffe und Sande.
Die Geschiebemergelschicht ist nicht eben ausgebildet, sondern weist Senken und Vertiefungen auf, in denen sich Mudde und Torfe gebildet haben. Oberflächlich sind in Teilen des
Untersuchungsgebietes Aufschüttungen unterschiedlicher Mächtigkeit und Zusammensetzung, bedingt durch die vorherige industrielle Nutzung, vorhanden.“
Zu Altlasten:
die jedoch kein Altlastenproblem sondern ein abfallrechtliches Problem darstellen. In dem
gepflasterte Oberfläche hat, können durch ausgelaufenes Benzin oder Öl Bodenverunreinigungen auftreten. Die übrigen Flurstücke im Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 sind nicht als Altlastenverdachtsflächen im Altlastenkataster der Hansestadt Stralsund registriert.
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Bewertung:
Da bereits eine Sanierung der bekannten Altlastenflächen erfolgt ist und sonstige mögliche
Bodenverunreinigungen allenfalls punktuell auftreten können und im Rahmen der Erschließungs- bzw. Gründungsmaßnahmen beseitigt werden würden, sind erhebliche Umweltbeeinträchtigungen auf das Schutzgut Boden nicht zu erwarten.
d) Schutzgut Wasser
Der Gutachterliche Landschaftsrahmenplan für den Bereich Vorpommern trifft Aussagen
über die Schutzwürdigkeit des Grundwassers (Empfindlichkeit gegenüber Schadstoffeintrag). Danach befindet sich das Plangebiet in einem Bereich mittlerer bis hoher Schutzwürdigkeit. Die Aussage stützt sich auf die landesweite Analyse und Diagnose UTAG 1995.
Dementsprechend wird die Gefährdung für eine Kontamination des Grundwassers mittel bis
hoch eingeschätzt. Daher müssen Unfälle und Havarien während der Baumaßnahmen unbedingt vermieden werden.
Im Plangebiet ist ein Grundwasserleiter vorhanden, der von glazilimnischen Sanden einer
Mächtigkeit von 10 m gebildet wird. Der Flurabstand des Grundwasserleiters beträgt ungefähr 50 m. Er ist durch eine etwa 40 m mächtige Geschiebemergelüberdeckung relativ geschützt. Bedingt durch wasseraufstauende Eigenschaften des Geschiebemergels kommt es
zur Ausbildung eines weiteren, oberflächenahen inhomogenen Grundwasserleiters, der je
nach jahreszeitlichen Niederschlägen unterschiedliche Spiegelhöhen erreicht.
Der Abfluss des oberflächennahen Grundwassers erfolgt im westlichen und mittleren Teil
des Untersuchungsgebietes in Richtung Nordwest, d. h. in Richtung Frankenteich. Für den
östlichen Teil des Untersuchungsgebietes wurde eine nördliche Fließrichtung ermittelt. Der
Abfluss resultiert wahrscheinlich aus den im Laufe der Zeit künstlich angelegten Vorflutern.
Das Fließgeschehen im oberen Grundwasserleiter ist stark witterungsabhängig. (Quelle: Ingenieurbüro Glasow + Partner; Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung zum B-Plan 29 mit Stand vom Dezember 1997)
Die Grundwasserneubildungsrate ist durch die Verdichtung von Bodenbereichen vermindert
und durch die Versiegelung gänzlich unterbunden. Nicht versiegelte Freiflächen haben
demzufolge eine besondere Bedeutung für die Grundwasserneubildung im Plangebiet.
Der über Teile des Plangebietes verlaufende, verrohrte Zuckergraben, der im Bereich des
Plangebietes kein Gewässer II. Ordnung mehr, sondern nur noch eine Drainage darstellt,
entwässert sowohl Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes als
auch außerhalb des B-Plangebietes liegende Grundstücke. Im Zuge der Erschließungsplanung ist die örtliche Lage des Gewässers aufzunehmen und durch eine Umverlegung eine
Einbindung des verrohrten Grabenabschnittes in die öffentliche Entwässerung zum Frankenteich vorzunehmen. Nach Herstellung der neuen Regenwasserkanalisation zum Frankenteich kann der Zuckergraben in diesem Abschnitt aufgegeben werden.
Bewertung:
Die Böden im Geltungsbereich habe derzeit eine mittlere Bedeutung für die Grundwasserneubildung. Sie sind außerdem empfindlich gegenüber Schadstoffeinträgen. Mit der Realisierung der Planung sind jedoch voraussichtlich keine erheblichen Auswirkungen auf das
Schutzgut Wasser verbunden.
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Die mit der geplanten Bebauung verbundene Oberflächenversiegelung bleibt weit hinter
dem Maß der Versiegelung der früheren intensiven industriellen Nutzung der Flächen zurück. Selbst das in allgemeinen Wohngebieten zulässige Maß der baulichen Nutzung (GRZ
0,40) wird nur im Teilbereich der Seniorenwohnanlage ausgeschöpft, ansonsten bleibt die
Planung darunter. Durch Drainagemaßnahmen auf den Bauflächen könnte eine Absenkung
des Schichtenwasserspiegels erfolgen, die Auswirkungen auf den vorhandenen Baumbestand haben könnte. Da jedoch im Bereich der neu zu entwickelnden Bauflächen keine
Bäume zum Erhalten festgesetzt sind, wird diese Umweltauswirkung als nicht erheblich bewertet. Die an der Bahnhofstraße vorhandenen Kastanien sind bei Baumaßnahmen entsprechend zu schützen.
Durch die teilweise Aufgabe der heutigen Bahnhofstraße im Bereich zwischen dem Bahnweg und der Planstraße C werden derzeit vollständig versiegelte Flächen entsiegelt und zu
einem Rad- und Fußweg zurückgebaut. Die nicht mehr benötigten Flächen werden zu Ausgleichsflächen entwickelt.
e) Schutzgut Klima/Luft
„Das Untersuchungsgebiet wird durch seine Küstenlage durch ein maritimes Klima geprägt.
Dieses bedingt einen Ausgleich der jährlichen Temperaturschwankungen. Die Jahresmitteltemperatur liegt bei ca. 7,8 Grad Celsius. Erst im November/Dezember ist mit Frosttagen zu
rechnen, wobei um die Jahreswende wieder Plusgrade vorherrschen. In den Monaten Januar/Februar treten Frostperioden mit Schneefall auf. Die Schneedecke erreicht jedoch nur
eine Höhe von wenigen Zentimetern.
Durch die Nähe der Stadt zur Ostsee ist eine hohe Luftfeuchtigkeit zu erwarten. Sie liegt nur
im April bis August knapp unter 80%, im November kann sogar eine Luftfeuchtigkeit von
90% festgestellt werden. Dieses bewirkt dann eine erhöhte Nebelwirkung.
Die Niederschlagsmengen liegen im Jahresdurchschnitt bei 600 mm/a. Dabei sind maximale
Niederschlagsmengen im Monat Juli zu verzeichnen, minimale im Monat Februar. Die vorherrschende Hauptwindrichtung ist Südwest bis West. In den Herbst- und Wintermonaten
treten häufig Stürme und Windstärken von 8 m/s bis zu 15 m/s auf.
Zu verweisen ist noch auf lokale Windsysteme, die der lokalen Frischluftversorgung dienen.
Für den kleinklimatischen Luftaustausch in der Stadt sind vor allem der Strelasund und die
in den Schmelzwasserrinnen gelegenen Teiche, Seen und Grünzüge von Bedeutung, so
auch der direkt an das Plangebiet angrenzenden Frankenteich.
Die lokalen klimatischen Verhältnisse des Plangebietes werden durch seine Lage inmitten
des Stadtgebietes geprägt. Das Stadtklimatop wird charakterisiert durch eine starke Aufheizung bedingt durch den hohen Versiegelungsgrad der ehemals industriell genutzten Flächen, verbunden mit einer hohen Staubentwicklung und einem mäßigen Luftaustausch. Die
verbliebenen freien Vegetationsflächen haben somit eine besondere Bedeutung für den klimatischen Austausch.
Über die lufthygienische Situation liegen keine näheren Angaben vor. Neben allgemeinen
großräumigen Luftbelastungen sind weiterhin Lärmemittenten zu benennen. Dieses wären
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im Wesentlichen der Schienen- und Straßenverkehr. Die Verteilung der Emissionen ist vom
lokalen Windfeld abhängig. (Quelle: Ingenieurbüro Glasow + Partner; Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
zum B-Plan 29 mit Stand vom Dezember 1997)
Bewertung:
Durch die Planung werden keine erheblichen Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Klima/Luft erwartet. Zwar wird die Wiederbebauung der derzeit brach liegenden Flächen einen
Einfluss auf das Kleinklima im Plangebiet haben, dieser Einfluss kann jedoch durch Pflanzung von Bäumen, Sträuchern und Hecken im Wohngebiet sowie die in unmittelbarer Nähe
des Plangebietes vorhandenen Grün- und Wasserflächen des Frankenteiches und seines
Uferbereiches weitestgehend kompensiert werden. Gegenüber der früheren gewerblichen
Nutzung ist eine eindeutige Verbesserung der Luftqualität zu erwarten.
f)
Schutzgut Landschaftsbild
Das Plangebiet kennzeichnet sich durch seine Nähe zur historischen Altstadt von Stralsund
und unmittelbar am Frankenteich sowie zu den nahe liegenden Bahn- und Gewerbeflächen.
Hieraus ergeben sich hohe Anforderungen an die städtebauliche und grünordnerische Gestaltung des Plangebietes. Insbesondere der Blick über den Frankenteich auf die Silhouette
der Altstadt mit der Marienkirche im Vordergrund ist hierbei von Bedeutung.
Bewertung:
Durch die Begrenzung des Maßes der baulichen Nutzung auf maximal 1 Vollschoss bzw. in
einem Teilbereich max. 2 Vollgeschosse, in Verbindung mit den festgesetzten örtlichen
Bauvorschriften, die das Einfügen der geplanten Bebauung in die nähere Umgebung gewährleisten, sind erhebliche Beeinträchtigungen des Orts- und Landschaftsbildes nicht zu
erwarten. Zu berücksichtigen ist hierbei auch, dass es sich um ein Gelände handelt, das
früher bereits bebaut und intensiv industriell genutzt wurde. Die nun geplante Bebauung unterschreitet das Maß der früheren baulichen Nutzung erheblich.
Grünordnerische Maßnahmen, wie die Entwicklung von Ausgleichsflächen entlang der heutigen Bahnhofstraße, das Pflanzen von Einzelbäumen entlang der Straßen und auf den privaten Grundstücken sowie die Entwicklung von Hecken entlang der Fuß- und Radwege und
an der nördlichen Grenze zu den vorhandenen Reihenhäusern sorgen für eine weitere optische Aufwertung des Plangebiets und einen zusätzlichen Sichtschutz zu den Gewebegebiets- und Bahnflächen.
g) Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
Kultur- und sonstige Sachgüter können beispielsweise Denkmale oder andere hinsichtlich
ihrer Architektur wertvolle Gebäude oder Bodendenkmale sein. Baudenkmale und Bodendenkmale sind im Plangebiet derzeit nicht bekannt.
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Bewertung:
Es werden keine erheblichen Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Kultur- und sonstige
Sachgüter erwartet.
h) Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne
des Bundesnaturschutzgesetzes
Die Erhaltungsziele und der Schutzzweck von Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes sind
durch das Vorhaben nicht betroffen.
i) Wechselwirkungen
Erhebliche Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Mensch auf der einen Seite und
Pflanzen, Tieren, Boden, Wasser, Luft und Klima auf der anderen Seite sowie Kultur- und
Sachgütern sind im Plangebiet nicht zu erwarten. Es wäre zwar denkbar, die bereits beräumten und von Altlasten sanierten Flächen weiter brach liegen zu lassen, dies hätte jedoch zur Folge, dass zur Deckung des Bedarfes an Wohnbauflächen für den Einfamilienhausbau neue Flächen irgendwo im Außenbereich versiegelt werden müssten. Im Vergleich
zur Inanspruchnahme von bisher unverbrauchten Flächen wird die Nachnutzung des Geländes der früheren Zuckerfabrik als Maßnahmen im Sinne einer Innenentwicklung vorgezogen.
Prognosen zur Entwicklung des Umweltzustandes
Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
Bei einer Realisierung der Planung ist mit den unter Punkt 2.1 des Umweltberichtes aufgeführten erheblichen Umweltauswirkungen zu rechnen. Im Rahmen der Entwicklung des
Wohngebiets können auf der Grundlage der im Bebauungsplan festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffsverursacher außerhalb dieses Bebauungsplanes erhebliche Verbesserungen für das Schutzgut Mensch erreicht werden.
Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung
Ohne eine die Realisierung der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 würde hier weiterhin der seit 1998 rechtswirksame Bebauungsplan Nr. 29 gelten.
Szenario a) – Realisierung des rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr. 29
Die betroffenen Flächen haben den Status eines Mischgebiets und können mit bis zu 4 Vollgeschossen bebaut werden. Aufgrund einer Dachneigung von max. 50 Grad ist auch der
Ausbau eines Dachgeschosses (kein Vollgeschoss) möglich. Neben Wohngebäuden dürfen
auch die in einem Mischgebiet zulässigen Gewerbebetriebe errichtet werden. Die Bahnhofstraße würde vollständig als Verkehrsfläche erhalten bleiben; die Immissionen durch den
Straßenverkehr würden im Gebiet höher ausfallen als bei Realisierung der 2. Änderung des
B-Planes 29, da die Bahnhofstraße dann auch weiterhin vollständig als Verkehrsfläche geHANSESTADT STRALSUND
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nutzt werden würde. Hinzu käme die Immissionsbelastung durch die entlang der Bahnhofstraße ausgewiesenen Sammelstellplatzanlagen. Die Versiegelung innerhalb der Bauflächen könnte mit einer Grundflächenzahl von 0,30 und 50%iger Überschreitung durch Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen mit ihren Zufahrten erfolgen und würde damit im
Durchschnitt höher ausfallen als bei Realisierung der Planung im Rahmen der vorliegenden
2. Änderung.
Eine Verbesserung des Umweltzustandes ist bei diesem Szenario nicht zu erwarten. Der
Bedarf für Geschosswohnungsbauten ist in Stralsund nicht mehr bzw. nur noch in geringem
Maße gegeben. Hoher Leerstand der Wohnungen wäre vermutlich die Folge. Der Eingriff in
das Landschaftsbild wäre durch die im Vergleich zur näheren Umgebung relativ hohe Bebauung deutlich größer als bei Realisierung der 2. Änderung des B-Planes 29. Da in einem
Mischgebiet, wie es der rechtswirksame B-Plan 29 festsetzt, nur ein Teil der Flächen für den
Wohnungsbau genutzt werden darf, während der andere Teil Gewerbebetrieben vorbehalten ist, die das Wohnen nicht wesentlich stören, würden aufgrund der fehlenden Nachfrage
nach Gewerbeflächen Bereiche des Plangebiets möglicherweise brach liegen bleiben.
Szenario b) – Keine Realisierung des rechtswirksamen B-Planes
Auf den mittlerweile beräumten Flächen könnten sich bei fehlender Nutzung im Laufe der
Jahre durchaus wertvollere Biotope herausbilden. Die Ansiedlung seltener Tierarten ist unwahrscheinlich. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass die Flächen zunehmend für
die illegale Müllentsorgung genutzt werden und verwildern. Das Gebiet könnte im ungünstigen Fall zu einer Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung werden.
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Umweltauswirkungen
Ausgehend von der Beschreibung der Umwelt und ihrer Bestandteile ergeben sich aufgrund
zu erwartender erheblich nachteiliger Umweltauswirkungen Anforderungen für den Bereich
Lärmschutz.
a) Schutzgut Mensch
Im Bebauungsplan werden die aus der Schallschutzprognose resultierenden Lärmpegelbereiche festgesetzt. Danach liegt der überwiegende Teil der Bauflächen innerhalb des Lärmpegelbereiches III nach der DIN 4109:1989-11 „Schallschutz im Hochbau“. Die im nördlichen Bereich, unmittelbar an die vorhandenen Reihenhäuser an der Gentzkowstraße angrenzenden Gebäude befinden sich im Lärmpegelbereich II. Einige der Planstraße C und
der Bahnhofstraße zugewandten Fassaden liegen im Lärmpegelbereich IV.
Mit Hilfe der Lärmpegelbereiche kann der Architekt bei der Hochbauplanung nach der konkreten Nutzung die entsprechenden Schalldämmwerte der Außenbauteile aus der DIN
4109, die mit Erlass des Landes M-V (Amtsblatt M-V Nr. 1 von 1998) verbindlich sind, entnehmen. Die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen der Gebäude
sind entsprechend der dargestellten Lärmpegelbereiche festzulegen. Die resultierenden
Schalldämm-Maße der Außenbauteile sind gemäß der Raumart aus Tab. 8 der DIN 4109
auszuführen.
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Dies stellt sich wie folgt dar:
Erforderliches Schalldämm-Maß erf. RW, res [dB(A)]
maßgeblicher
Außenlärmpegel
[dB(A)]
Lärmpegelbereich
Wohnungen, Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume u. ä.
Büroräume
bis 55
56 bis 60
61 bis 65
66 bis 70
71 bis 75
I
II
III
IV
V
30
30
35
40
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30
30
35
40
Anforderungen an die resultierende Luftschalldämmung von Außenbauteilen nach DIN 4109
In den Lärmpegelbereichen II bis IV werden an die resultierenden Schalldämm-Maße der
Außenbauteile Anforderungen gestellt, die mit marktüblichen Bauweisen ohne besondere
Aufwendungen einzuhalten sind.
Die Festsetzung der Grundrissgestaltung der Wohngebäude, die beispielsweise die Anordnung der Schlafräume zur lärmabgewandten Gebäudeseite vorschreibt, oder die Festsetzung der Verwendung von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen wird von Lärmschutzgutachter nicht empfohlen. Bei derartigen Festsetzungen kann leicht gegen ganzheitliche
bauphysikalische und baubiologische Anforderungen verstoßen werden. So sind zum Beispiel die Anordnung von Räumen innerhalb eines Gebäudes und die Verwendung von Lüftungseinrichtungen viel mehr nach den Belangen der energetischen Gebäudeoptimierung,
des Wohnraumklimas und des Mindestwärmeschutzes (Vermeidung von Schimmelpilzbildung) als nur im Hinblick auf einen anzustrebenden Innenraumpegel auszurichten. Derartige Festlegungen sollten daher dem Architekten bzw. dem Bauherrn überlassen werden. Die
im Bebauungsplan festgesetzten Lärmpegelbereiche bieten dafür die notwendige und ausreichende Ausgangsinformation.
Dennoch wird in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass die in der Geräuschimmissionsprognose vom August 2005 (Ingenieurbüro Akustik und Bauphysik) ermittelten Immissionsbelastungen und die Überschreitungen der Immissionsrichtwerte deutlich (um mind.
5 dB) an den lärmabgewandten Seiten der Gebäude gemindert werden. Eine weitere Minderung der Immissionen ist bei fortschreitender Bebauung auch im Inneren des Plangebietes
durch die abschirmende Wirkung der dann vorhandenen Bebauung zu erwarten. Diese Minderungen sind jedoch bei der Berechnung der Immissionen nicht berücksichtigt worden.
Anderweitige Planungsmöglichkeiten
Standort:
Alternativen zum Standort des geplanten Wohngebietes sind bereits auf der Ebene des Flächennutzungsplanes der Hansestadt Stralsund sowie im Rahmen der Aufstellung des
rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr. 29 geprüft worden. Die kurze Entfernung zur Stralsunder Altstadt, die bereits vorhandene verkehrstechnische Anbindung an das innerstädtische Straßennetz, die attraktive Lage in der Nähe zum Frankenteich sowie auch die in der
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unmittelbaren Umgebung bereits vorhandenen Wohnhäuser sprechen für diesen Standort.
Ebenso entscheidend ist, dass die Chancen auf eine zügige Realisierung der Planung an
diesem Standort besonders gut sind, da sich die betroffenen Grundstücke im Besitz der
Stralsunder Wohnungsbaugesellschaft mbH befinden, die eine 100%ige Tochtergesellschaft
der Hansestadt Stralsund ist.
Planinhalt:
Im Vorfeld der Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes 29 sind verschiedene
städtebauliche Varianten geprüft worden. Dabei wurden unterschiedliche Formen der inneren Erschließung sowie der Anbindung an das vorhandene Straßennetz untersucht (direkte
Anbindung an die Bahnhofstraße, keine direkte Anbindung an die Planstraße C, Beibehalten
der Bahnhofstraße im Abschnitt zwischen Bahnweg und Planstraße C als öffentliche Straße
usw.). Nach Abwägung aller Belange, wie z. B: dem Zustand der vorhandenen Straßen, Alleenschutz, Immissionsschutz) kam letztlich nur die Anbindung des Wohngebietes an die
Gentzkowstraße sowie an die Planstraße C in Frage. Durch die teilweise Aufgabe der
Bahnhofstraße im Bereich zwischen Bahnweg und Planstraße C kann gegenüber dem Beibehalten als öffentliche Straße eine deutliche Reduzierung der Lärm- und Abgasimmissionen auf den unmittelbar nördlich angrenzenden Grundstücken, die ihre sensiblen Freiflächen nach Süden orientiert haben, erreicht werden. Weiterhin wurde geprüft, ob sich mittels
eines Lärmschutzwalls oder einer –wand eine Minderung der Schallimmissionen im äußersten Westen des Plangebiets herbeiführen lässt. Nachdem im Ergebnis der Prüfung festgestellt wurde, dass trotz einer 3,50 m hohen Lärmschutzwand die Belastung der Baugrundstücke durch den Schienenverkehr in den Nachtstunden unzumutbar hoch wäre, wurde in dem betroffenen Bereich auf eine Ausweisung von Bauflächen verzichtet und dort
stattdessen Grünflächen ausgewiesen.
Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung BauNVO ergeben sich keine Alternativen zur
Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO, da nur so dem Bedarf
nach weiteren Grundstücken für den Einfamilienhausbau innerhalb des Stadtgebiets entsprochen werden kann.
3. Zusätzliche Angaben
Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren
Zur Prognose der Schallimmissionen:
„Die Berechnungen mit dem Programmsystem LIMA erfolgten mit einem möglichen Fehler
von max. 0,3 dB. Bei der Berechnung werden an den jeweiligen Immissionsorten jeweils all
die Emittenten vernachlässigt, die in ihrer Summe diesen Fehler nicht überschreiten. Einen
größeren Einfluss auf das Prognoseergebnis haben die getroffenen Annnahmen zu den Emittenten. Bei den dargestellten Emissionsansätzen wurde jeweils vom ungünstigsten Fall
ausgegangen. Außerdem wurde in der Berechnungsmethodik unterstellt, dass alle Emittenten gleichzeitig auf das Plangebiet einwirken. Wenn nun zusätzlich noch einmal alle Emissionen gleichzeitig um 3 dB nach oben streuen sollten, können die prognostizierten Beurteilungspegel um max. 3 dB(A) höher liegen. Dies entspricht auch der oberen Grenze des Vertrauensbereiches nach ISO 9613-2.
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Die Ausbreitungsrechnung wurde bei freier Schallausbreitung auf den z. Zt. unbebauten
Flächen vorgenommen. Bei fortschreitender Bebauung ist eine Verminderung der im BPlan-Gebiet prognostizierten Beurteilungspegel zu erwarten.“ (Quelle: Geräuschimmissionsprognose; Ingenieurbüro Akustik und Bauphysik Gunter Ehrke, Stand: 16.08.2005)
Schwierigkeiten bei der Erhebung:
Weiterführende faunistische Bestandserhebungen wurden im Planänderungsbereich nicht
durchgeführt. Die Aussagen beziehen sich nur auf Zufallsbefunde und Annahmen, die sich
aus den bestehenden Vegetationsstrukturen ableiten lassen.
Beschreibung der Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen (Monitoring)
Die Eingangsdaten der Immissionsprognose werden in den folgenden Jahren regelmäßig
überprüft werden.
a) Verkehrslärm
Aus Verkehrszählungen auf der Ortsumgehung und den anderen im Gutachten betrachteten
Straßen kann abgeleitet werden, ob die tatsächliche Lärmbelastung des Gebietes mit den
Planungsansätzen übereinstimmt. Die aktuelle Belegung der Bahnstrecke kann bei der
Deutschen Bahn AG angefordert werden.
b) Gewerbelärm
Bei der Besiedelung des südlich angrenzenden Gewerbegebiets im Bereich des B-Planes
25.1 wird im Rahmen von Genehmigungsverfahren das geplante Wohngebiet als schutzbedürftige Nutzung berücksichtigt. Durch die festgesetzten flächenbezogenen Schallleistungspegel für Gewerbeflächen wird die Einhaltung der Immissionsrichtwerte gewährleistet. Im
Rahmen der Überwachung gewerblicher Anlagen wird ebenfalls die tatsächliche Lärmentwicklung der Betriebe kontrolliert werden.
Zusammenfassung
Das Plangebiet liegt in der Frankenvorstadt und umfasst Teile des Geländes der frühren
Zuckerfabrik. Es liegt im Geltungsbereich eines rechtswirksamen Bebauungsplanes, der
hier mehrgeschossigen Wohnungsbau und das Wohnen nicht störendes Gewerbe vorsah.
Die nördlich angrenzenden Flächen sind mit Reihenhäusern bebaut und liegen ebenfalls im
Geltungsbereich des rechtswirksamen B-Planes 29. Im Süden grenzt das Gebiet der ehemaligen Ölspaltanlage an, das auch weiterhin Gewerbegebiet bleiben wird. Im Osten wurde
ein Nahversorgungszentrum errichtet (Geltungsbereich der 1. Änderung des B-Planes 29).
Das Plangebiet soll aufgrund fehlenden bzw. nicht mehr in dem zuvor angenommenen Maß
vorhandenen Bedarfes für Geschosswohnungsbau und gewerbliche Bauflächen zu einem
Wohngebiet für Einfamilienhäuser entwickelt werden. In dieses Gebiet wird ein Standort für
eine Seniorenwohnanlage integriert. Das neue Wohngebiet soll sich harmonisch in die in
der Umgebung vorhandene Bebauung einfügen.
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Die Erschließung des Plangebiets erfolgt ausgehend von der Bahnhofstraße über die
Gentzkowstraße und die Planstraßen A und B bis an die Planstraße C, die das Gebiet dann
wieder an die Karl-Marx-Straße anbindet bzw. nach Süden in das Gewerbegebiet führt. Die
heutige Bahnhofstraße wird im Abschnitt zwischen dem Bahnweg und der Planstraße C als
Verkehrsfläche aufgegeben und zu einem Rad- und Fußweg zurückgebaut. Im Gebiet sind
Flächen vorgesehen, die dem Ausgleich von Eingriffen in anderen Plangebieten innerhalb
des Stadtgebietes dienen. Ein Kinderspielplatz wird errichtet.
Als voraussichtlich erhebliche Umwelteinwirkungen in Sinne des § 2 Abs. 4 BauGB, die mit
dem Bebauungsplan vorbereitet werden, sind die Beeinträchtigungen der künftigen Bewohner des Gebiets durch die Schallimmissionen der südlich verlaufenden Umgehungsstraße
und den Schienenverkehr anzuführen. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und
zum Ausgleich der durch die Planung hervorgerufenen erheblichen Umwelteinwirkungen
werden im Umweltbericht dokumentiert. Dies sind:
- Festsetzung von Lärmpegelbereichen zur Berücksichtigung von passiven Lärmschutzmaßnahmen an den künftigen Gebäuden
- Aufgabe eines Teils der heutigen Bahnhofstraße und Rückbau
- Verzicht auf Bauflächen im westlichen Teil des Plangebietes
Weiterhin sind zur besseren Einbindung des Plangebiets in das Orts- und Landschaftsbild
und zur Erhöhung der Wohnqualität des Gebietes folgende Maßnahmen beabsichtigt:
- Erhaltung vorhandener Bäume
- Pflanzung von Einzelbäumen entlang der Planstraße A
- Pflanzung von Einzelbäumen als Ergänzung der vorhandenen Kastanienreihe entlang der Bahnhofstraße
- Pflanzung von Bäumen auf den privaten Baugrundstücke in Abhängigkeit von der
versiegelbaren Grundstücksfläche im WA 2
- Entwicklung von 2 m breiten Hecken beidseitig entlang der Fuß- und Radwege
- Entwicklung einer 3 m breiten Hecke entlang der nördlichen Grenze des Plangebietes als Abgrenzung zu den vorhandenen Reihenhäusern
- Einfriedung der Baugrundstücke mit Laubholzhecken (andere Zäune sind nicht zulässig)
- Errichtung eines Kinderspielplatzes
- Anlage von Ausgleichsflächen für Eingriffe aus anderen Plangebieten
- Begrünung von großen Außenwandflächen der Gebäude
- Zulässigkeit von begrünten Dächern
- Entwicklung von Zier- und Nutzgärten bzw. sonstiger begrünter Freiflächen auf den
nicht überbauten Teilen der privaten Baugrundstücke.
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Link zur Begründung - in der Hansestadt Stralsund

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