Begründung zum Bebauungsplan „Lamm

Amt für Stadtentwicklung
und Vermessung
26.02.2016
Anlage 2 zur GR-Drucksache Nr.:
Begründung
zum Bebauungsplan
„Lamm-Areal“
Gemarkung Mittelstadt
Inhalt:
1.
1.
Anlass und Zweck der Planung
2.
Lage und Geltungsbereich
3.
Planerische Rahmenbedingungen
4.
Planungskonzeption
5.
Örtliche Bauvorschriften
6.
Umweltbelange
7.
Planverwirklichung
8.
Prüfung alternativer Planungsmöglichkeiten
9.
Gutachten
Anlass und Zweck der Planung
Die Ortsmitte Mittelstadt wurde 2008 als Sanierungsgebiet ausgewiesen, die Sanierungsfördermittel
waren zunächst bis 31.12.2015 bewilligt. Der Abbruch der Gebäude auf dem Lamm-Areal und die Entwicklung einer Neubebauung ist eines der wesentlichen Ziele des Sanierungsgebiets zur Stärkung des
Ortskerns.
Der Gemeinderat hatte bereits am 22.07.2010 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan
„Lamm-Areal“ gefasst (GR-Drucksache Nr. 10/081/02). Zur Suche nach einem geeigneten Investor für
die Neuordnung und Bebauung des Areals wurde am 22.11.2011 ein städtebauliches Sanierungskonzept beschlossen (GR-Drucksache Nr.11/100/01) und die Grundstücke wurden zum Verkauf ausgeschrieben.
Ein Bauträger hat daraufhin Interesse bekundet, das Gebiet zusammen mit einigen Nachbargrundstücken neu zu ordnen und zu bebauen. Der vorgelegte Bebauungsvorschlag mit Nahversorger, Kinderhaus, Arztpraxen und Wohnungen hat sich jedoch als nicht realisierbar erwiesen, weil nur ein Teil der
dafür notwendigen Nachbargrundstücke tatsächlich zur Verfügung steht. Die Grunderwerbsverhandlungen mit den Nachbarn haben einige Zeit in Anspruch genommen und konnten erst 2015 zum Abschluss
gebracht werden. Die unmittelbar angrenzenden Gebäude Stadtstraße 5 und Riedericher Straße 4 hat
der Bauträger zwischenzeitlich erworben. Die für einen Nahversorger notwendigen Flächen im QuarSeite 1 von 8
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tiersinneren stehen dagegen nicht zur Verfügung, weshalb nun eine kleinere Lösung realisiert werden
soll. Auch ein Kinderhaus ist nicht mehr Bestandteil der Planungen.
Für das Projekt sollen Fördermittel aus dem Landessanierungsprogramm eingesetzt werden. Förderfähig sind die Abbruchkosten und eine Restwertentschädigung der privaten Gebäude. Da das Sanierungsgebiet “Mittelstadt Ortskern“ lediglich bis 31.12.2016 verlängert ist, ist jetzt die letzte Gelegenheit,
um für das Projekt noch Fördermittel in Anspruch nehmen zu können.
Wegen des engen Zeitrahmens gilt es nun zügig das begonnene Bebauungsplanverfahren fortzuführen,
um Planungsrecht für das Projekt zu schaffen. Grundlage für die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens sind die vom Investor vorgelegten Planungen vom Februar 2016.
2.
Lage und Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst die gesamte Ecke Stadtstraße / Riedericher Straße
im Ortskern von Mittelstadt. Neben den Straßenflächen der Riedericher Straße (L 374) und der Stadtstraße (K 6715) sind dies die Grundstücke Stadtstraße 3 und 5, Riedericher Straße 2 und 4 und Flurstücke Nr. 139.
Das Flurstück Nr. 136 ist nicht mehr Bestandteil der Planungen, das Plangebiet wird angepasst.
3.
Planerische Rahmenbedingungen
3.1. Derzeitige Nutzung
Die beiden städtischen Gebäude des ehemaligen Gasthofs Lamm an der Ecke Stadtstraße / Riedericher
Straße sind in einem sehr schlechten baulichen Zustand und stehen daher schon seit langem leer. Zuletzt wurden sie noch als Lagerflächen genutzt. Bei den Gebäuden Stadtstraße 5 und Riedericher Straße 4 handelt es sich um eine alte Schmiede und ein Wohnhaus.
3.2. Bestehendes Planungsrecht
Die Verkehrsflächen der L 374 und der K 6715 liegen teilweise im Bereich des Bebauungsplans „Ortsdurchfahrt Mittelstadt“, in Kraft am 19.09.1986. Für die Baugrundstücke gibt es bisher keinen qualifizierten Bebauungsplan. Zur Riedericher Straße hin gibt es eine alte Baulinie.
Im Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Reutlingen-Tübingen ist das Plangebiet als
gemischte Baufläche dargestellt. Der Bebauungsplan wird aus dem FNP entwickelt.
Laut Regionalplan Neckar Alb 2013 liegt das Plangebiet im Bereich eines Grund- und Nahversorgungszentrums als Vorranggebiet. Erwünscht sind danach Sortimente der Grundversorgung (Nahrung, Getränke, Genussmittel, Apothekerwaren) und Drogeriewaren, auch als Agglomerationen solcher Einrichtungen. Sonstige Waren sind nur als Nebensortiment auf maximal 10% der Verkaufsfläche erwünscht.
Die Zielsetzungen des Regionalplans werden im Bebauungsplan umgesetzt, die Ansiedlung eines Nahversorgers ist jedoch aufgrund fehlender Flächenverfügbarkeit nicht möglich.
3.3. Denkmalschutz
Im Plangebiet befinden sich keine Denkmale.
Die Gebäude im Plangebiet sind mit Ausnahme des Gebäudes Stadtstraße 5 bereits im Urkatasterplan
von Mittelstadt eingetragen und sind teilweise durchaus ortsbildprägend. Sie besitzen jedoch nicht die
Eigenschaften von Kulturdenkmalen, ein Abbruch oder Erhalt unterliegt der politischen Abwägung.
Seit über 20 Jahren bemühen sich Stadt und Bezirk, dieses Areal zu entwickeln und neue Nutzungen
anzusiedeln. Der Standort ist wegen der zentralen Lage, der Nähe zum Ortskern, zu Läden, Banken
u.a.m. sowie aufgrund der Flächenverfügbarkeit für die Ansiedlung neuer und die örtliche Infrastruktur
ergänzender Nutzungen ideal geeignet. Die Bausubstanz der bestehenden Gebäude ist schlecht und für
die Anforderungen moderner Verkaufs- und Praxisräume ungeeignet.
Die Stärkung des Ortskerns ist ein wichtiges Ziel des 2008 ausgewiesenen Sanierungsgebiets Ortskern
Mittelstadt. Der Abbruch der nicht mehr sanierungsfähigen Gebäude auf dem Lamm-Areal und die Entwicklung einer Neubebauung ist eines der wesentlichen Ziele des Sanierungsgebiets. Das Projekt dient
der Umsetzung dieser Ziele und soll den Ortskern langfristig beleben und strukturell stärken. Der GeSeite 2 von 8
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meinderat hat sich 2011 für eine Ausschreibung der Grundstücke zum Zwecke der Neubebauung entschieden. Im Vertrauen auf diese Grundsatzentscheidung hat der Investor seither verschiedene Nachbargrundstücke erworben um eine sinnvolle Arrondierung des Projektes zu ermöglichen. Es hat sich
gezeigt, dass das Gebiet nur im Gesamtzusammenhang sinnvoll neu bebaubar ist. Der Erhalt bestehender Gebäude ist deshalb nicht vorgesehen.
Wenig nördlich des Planungsgebiets wurde 1965 im Verlauf von Heerstraße und Bempflinger Straße
eine ältere Straßenbefestigung festgestellt, bei der es sich um die Reste eines römischen Straßenzuges
handeln kann. Weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass dieser Straßenverlauf in südwestlicher
Verlängerung das Planungsareal tangiert sind die zuständigen Behörden rechtzeitig vor Baubeginn zu
informieren.
4.
Planungskonzeption
4.1. Städtebauliches Konzept
Im Ergebnis der Ausschreibung 2011/2012 bestand zunächst die Absicht, auf dem Lamm-Areal ein
Wohn- und Geschäftshaus mit einem integrierten Nahversorger zu errichten. Arztpraxen und Apotheke
waren weitere Bestandteile der Planung, ergänzt durch Wohnungen, auch ein Kinderhaus sollte untergebracht werden. Diese zunächst favorisierte Lösung konnte allerdings trotz mehrjähriger Grunderwerbsverhandlungen des Investors nicht realisiert werden. Die notwendigen Grundstücke stehen nicht
zur Verfügung. Da ein Abwarten nicht länger sinnvoll ist, soll nun eine Neubebauung auf den zur Verfügung stehenden Flächen erfolgen und eine kleinere Variante realisiert werden.
Der nun vorliegende Bebauungsvorschlag umfasst die komplette Ecke Riedericher Straße / Stadtstraße,
inklusive der Gebäude Riedericher Straße 4 und Stadtstraße 5. Geplant sind der Abbruch der maroden
Bestandsgebäude und die Neubebauung mit einem 3-geschossigen Gebäudekomplex. Dieser besteht
aus 2 Hauptbaukörpern mit Satteldach und einem dazwischenliegenden flachen Verbindungsbau. Durch
die zusammenhängende Bebauung entlang der Straßen entsteht ein geschützter Innenbereich. Die
städtebauliche Grundfigur der historischen Bebauung mit mehreren giebelständigen Baukörpern zur
Stadtstraße und einer traufständigen Bebauung entlang der Riedericher Straße wird durch die Neubebauung aufgenommen und neu ausgeformt.
Vorgesehen sind im Gebäude an der Riedericher Straße Praxisräume für Ärzte und Ladenflächen für
eine Apotheke, ergänzt durch Wohnungen in den Obergeschossen. Im Zwischenbau und dem Gebäude
an der Stadtstraße sind weitere Wohnungen geplant, neben den Dienstleitungsflächen sollen insgesamt
ca. 16 barrierefreie Wohnungen entstehen, davon 2 Wohnungen rollstuhlgerecht. Auf Ebene der Stadtstraße ist eine Tiefgarage untergebracht, weitere Stellplätze sind entlang der Stadtstraße und im Quartiersinnenbereich vorgesehen.
Das Projekt dient der nachhaltigen Stärkung und Verjüngung des gewachsenen Ortskerns. Die örtliche
Infrastruktur wird gesichert, ausgebaut und gestärkt, auch wenn die Ansiedlung eines zentral gelegenen
Nahversorgers wegen fehlender Flächen nicht umgesetzt werden konnte.
4.2. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
Art der baulichen Nutzung:
Zur Realisierung des vorgelegten Bebauungsvorschlags wird ein Mischgebiet (MI) ausgewiesen. Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke, Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten, Sexshops und Wettbüros sollen zur besseren Einfügung in die Umgebung nicht zugelassen werden. Einzelhandelsbetriebe werden gemäß den Empfehlungen des Regionalplans Neckar Alb 2013 beschränkt auf
Sortimente der Grundversorgung (Nahrung, Genussmittel, Getränke, Apothekerwaren) und Drogeriewaren. Sonstige Waren sind nur als Nebensortiment auf maximal 10% der Verkaufsfläche zulässig.
Maß der baulichen Nutzung:
Das Maß der baulichen Nutzung wird definiert durch die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 in Verbindung
mit den festgesetzten, maximalen Gebäudehöhen entsprechend dem Gebäudeentwurf des Investors
vom Februar 2016. Für die nach § 19 (4) BauNVO nachzuweisende GRZ (GRZ II) wird eine Obergrenze von 0,85 zugelassen, weil sonst eine zweckentsprechende Grundstücksnutzung erschwert wäre.
Gleichzeitig sind, z.B. durch die Festsetzung wasserdurchlässiger Beläge für offene Stellplätze, mehr
als geringfügige Auswirkungen nicht zu befürchten.
Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen:
Festgesetzt wird offene Bauweise. Die überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich am vorliegenden Gebäudeentwurf des Investors vom Februar 2016. Die Baugrenzen werden entsprechend dem
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Entwurf mit einer gewissen Variabilität festgesetzt. An der Ecke Stadtstraße / Riedericher Straße wird
durch Baulinien die städtebauliche Grundfigur gesichert.
4.3. Erschließung (Verkehr, Parkierung, Entwässerung, Ver- und Entsorgung)
Verkehr und Parkierung:
Das Plangebiet ist über das bestehende Straßennetz erschlossen und über die Buslinie 6 mit dem
ÖPNV gut erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich direkt vor dem Gebäude.
Entlang der Stadtstraße entsteht durch die Neubebauung die Möglichkeit, den öffentlichen Gehwegbereich zu verbreitern und Platz für einige öffentliche Stellplätze zu schaffen, welche das bestehende öffentliche Parkierungsangebot im Ortskern ergänzen und auch anderen Nutzungen zur Verfügung stehen. Wenn notwendig, kann diese Fläche eines Tages auch alternativ als Bushaltestelle genutzt werden. Die Neubebauung bleibt an der Stadtstraße entsprechend zurück.
Die Zufahrt zur Tiefgarage ist ebenerdig von der Stadtstraße möglich. Weitere Stellplätze sind entlang
der Stadtstraße und im Quartiersinnenbereich, mit Zufahrt von der Riedericher Straße, vorgesehen. Die
Zufahrten zu Tiefgaragen und Stellplätzen sind jeweils mit Abstand zum Kreuzungsbereich angeordnet.
Entwässerung und Ver- und Entsorgung:
Nach den wasserrechtlichen Vorgaben soll Niederschlagswasser ortsnah versickert oder ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, sofern dem keine wasserrechtlichen
Vorschriften und wasserwirtschaftlichen Belange entgegenstehen.
Die betroffenen Baugrundstücke wurden vor dem Ausbau der Neckartenzlinger Straße im Mischsystem
entwässert. Im Zuge der Kanalbauarbeiten wurden daher die bestehenden Grundstücksanschlüsse
wieder an den neuen Mischwasserkanal angeschlossen; zusätzliche Anschlüsse zur getrennten Ableitung von Dachflächenwasser waren seinerzeit nicht erforderlich. Grundsätzlich sollten jetzt nachträgliche Eingriffe in die neu gebaute Straße vermieden werden. Darüber hinaus befinden sich die Baugrundstücke an einer stark befahrenen Ortsdurchfahrt.
Es ist davon auszugehen, dass entstehendes Dachflächenwasser belastet ist und eine direkte Einleitung ohne vorherige Prüfung in den Vorfluter nicht möglich ist. Ob bzw. unter welchen Bedingungen
ggf. die Einleitung des Dachwassers über den Regenwasserkanal in den Vorfluter denkbar ist, soll daher erst im Rahmen konkreter Planungen im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens geprüft bzw. festgelegt werden. Von einer verbindlichen Festsetzung zur getrennten Ableitung des Dachwassers wird
daher im Bebauungsplan abgesehen.
Zur Pufferung des anfallenden Regenwassers wird bei Flachdächern eine extensive Dachbegrünung
festgesetzt. Die vorgesehenen Stellplatzflächen sind wasserdurchlässig zu gestalten.
4.4. Sonstige Festsetzungen (Nebenanlagen, Leitungsrechte, Hochwasserschutz, etc.)
Um den Vorgaben der angrenzenden Bereiche an die Gestaltqualität und das Ortsbild gerecht zu werden, werden Niederspannungsfreileitungen im Plangebiet ausgeschlossen
5.
Örtliche Bauvorschriften
Zur Gewährleistung eines Einfügens der Neubebauung wurden die örtlichen Bauvorschriften in Anlehnung an die umgebende Bebauung entwickelt. Für die Hauptbaukörper werden deshalb Satteldächer
festgesetzt. Die in Reutlingen üblichen Regelungen für Dachaufbauten und Dacheinschnitte werden
übernommen. Der Zwischenbau ist als Flachdach vorgesehen, das Dach ist zu begrünen, womit gleichzeitig positive Effekte für die Regenwasserrückhaltung und das örtliche Kleinklima erreicht werden.
Um den Gesamteindruck des Gebiets nicht zu stören, werden Werbeanlagen auf die Stätte der Leistung
und auch in ihrer Größe beschränkt.
6.
Umweltbelange
6.1 Verfahren
Das Bebauungsplanverfahren kann als beschleunigtes Verfahren durchgeführt werden, wenn die Kriterien des § 13 a BauGB erfüllt sind.
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die Fläche des Plangebiets umfasst ca. 3.550 m und liegt damit unterhalb des Schwel2
lenwertes von 20.000 m für eine Vorprüfung nach § 13 a BauGB,
die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVP-Gesetz ist für ein
Mischgebiet nicht erforderlich,
es liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Schutzgüter in Gebieten
von gemeinschaftlicher Bedeutung und der europäischen Vogelschutzgebiete vor.
Damit kann das Bebauungsplanverfahren nach § 13 a BauGB durchgeführt werden. Auf eine Umweltprüfung und den Umweltbericht kann verzichtet werden. Eine Eingriffs- / Ausgleichbilanzierung ist nach
§ 13 a (2) 4 BauGB nicht erforderlich.
6.2 Umweltbelange
Unabhängig davon sind nach § 1 Abs. 6 Ziff. 7 BauGB die Belange der Umwelt in der Abwägung zu
berücksichtigen. Daher erfolgt an dieser Stelle eine kurze Einschätzung der aktuellen Situation und der
Umwelt-Auswirkungen bei Umsetzung der Planung. Die folgende Übersicht fasst das Ergebnis zusammen. Generell gilt, dass die Nutzung innerstädtischer Flächen die Inanspruchnahme bisher unversiegelter und ökologisch wertvollerer Flächen im Außenbereich vermeidet.
Schutzgut
Tiere, Pflanzen und
ihre Lebensräume
Boden
Wasser
Luft
Klima
Weitere Aspekte zum
Schutz der Menschen
und ihrer Gesundheit
Ergebnis
Tiere und Pflanzen finden sich hauptsächlich im rückwärtigen Bereich der
Gärten. Die straßenzugewandten Flächen bieten wenig Lebensraum für Tiere und Pflanzen. Durch die Neubebauung werden die Grünflächen reduziert.
Entlang der umgebenden Straßen sind Baumpflanzungen geplant.
Ein Artenschutzgutachten wurde erstellt. Die Gutachter kamen zu dem Ergebnis, dass keine Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG erfüllt sind.
Erg.: Auswirkungen voraussichtlich nicht erheblich
Geolog. Untergrund: Löss bzw. Lösslehm unbekannter Mächtigkeit, darunter
oberflächennah verwitterte Gesteine des Knollenmergels bzw. des Stubensandsteins (beides Keuper), möglicherweise Auffüllungen. Der Lösslehm
stellt einen setzungsfähigen Baugrund dar und neigt zu saisonalen Volumenveränderungen infolge Schrumpfens nach Austrocknung und Quellens nach
Wiederbefeuchtung. Objektbezogene Baugrunduntersuchungen gemäß DIN
4020 bzw. hydrologische Versickerungsgutachten empfohlen. Keine Altlasten
bekannt.
Erg.: Auswirkungen voraussichtlich nicht erheblich
Die Flächen sind mit Ausnahme der Gärten weitgehend versiegelt, Grundwasserneubildung ist durch die bestehende Versiegelung bereits eingeschränkt, voraussichtlich keine gravierenden Veränderungen durch Neubebauung. Gewässer sind in der unmittelbaren Umgebung keine betroffen.
Erg.: Auswirkungen voraussichtlich nicht erheblich
Gewisse Vorbelastung durch Verkehrsimmissionen der umgebenden Straßen und Feuerungsanlagen der bestehenden Altbauten. Durch eine zeitgemäße Neubebauung wird die Luftqualität voraussichtlich kaum verschlechtert.
Erg.: Auswirkungen voraussichtlich nicht erheblich
Das Gelände liegt mitten im Ort und ist bereits bebaut. Die Auswirkungen
einer Neubebauung bleiben voraussichtlich auf das Kleinklima vor Ort beschränkt. V.a. die geplante Dachbegrünung wirkt klimatisch günstig. Durch
die Neubebauung einer innerstädtischen Fläche wird die Versiegelung bisher
unversiegelter Flächen im Außenbereich vermieden.
Erg.: Auswirkungen voraussichtlich nicht erheblich
Lärm: Gewisse Vorbelastung durch die umgebenden Straßen. Entsprechend
dem Schallschutzgutachten werden Lärmpegelbereiche ausgewiesen und
sind bei der Planung und Grundrissgestaltung zu berücksichtigen.
Erg.: Gewisse Vorbelastung vorhanden, Auswirkungen bei Berücksichtigung
der Maßnahmen aus dem Schallschutzgutachten voraussichtlich nicht erheblich.
Landschaftsbild / Erholung: Die Fläche liegt innerhalb des Orts und hat praktisch keine Bedeutung für Landschaftsbild und Erholung; die leerstehenden
Gebäude beeinträchtigen jedoch das Ortsbild. Mit dem Ersatz der sanierungsbedürftigen Gebäude ist eine Aufwertung des Ortsbilds zu erwarten.
Erg.: Verbesserungen im Ortsbild erwartet
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Kultur- und Sachgüter
Innerhalb des Planungsgebiets befindet sich kein Denkmal. In der näheren
Umgebung wurden archäologische Zeugnisse angetroffen. Weitere archäologische Funde sind auch im Bereich des Plangebiets nicht ausgeschlossen,
eine archäologische Begleitung bei Erdbaumaßnahmen ist daher erforderlich.
Erg.: Auswirkungen voraussichtlich nicht erheblich, bei den Erdbaumaßnahmen ist jedoch eine Begleitung durch die Archäologische Denkmalpflege
erforderlich.
6.3 Eingriffsregelung
Das Plangebiet liegt im Innenbereich, das Bebauungsplanverfahren erfolgt nach § 13a BauGB. In diesem Fall gelten Eingriffe als zulässig (§ 13a Abs. 2 Ziff. 4) und eine Eingriffs-Ausgleichsbilanz sowie
Ausgleichsmaßnahmen sind nicht erforderlich.
6.4 Artenschutz
Unabhängig von der Berücksichtigung der Umweltbelange im Bebauungsplan und der Eingriffsregelung
sind die artenschutzrechtlichen Bestimmungen gem. § 44 BNatSchG zu berücksichtigen.
Besonders relevante Artengruppen für die artenschutzrechtliche Betrachtung sind an dieser Stelle
hauptsächlich Fledermaus- und Insektenarten. Die zum Abbruch stehenden Gebäude sowie das Freigelände wurden vom Büro Batmedia, Ingrid Kaipf aus Tübingen am 24.06.2010 und ergänzend am
18.11.2015 daraufhin untersucht. Im Ergebnis dieser Gutachten ist im Gebiet keine der geschützten
Arten durch die Umsetzung der Planung beeinträchtigt.
Zum Schutz eventuell in einem alten Obstbau vorhandener Insektenbruten ist dieser Baum großteilig
abzutragen und im nahen Umfeld ein Jahr aufrecht zu lagern. Eine fachliche ökologische Beratung wird
empfohlen, ein Nachweis der Umsetzung ist im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen.
6.5. Grünplanungskonzept / Gestaltung der Freiflächen
Die Festsetzung von Baumstandorten für einheimische, standortgerechte Bäume entlang der umgebenden Straßen und die Vorgabe einer Mindestbegrünung von Vorgartenflächen dienen der Begrünung des
öffentlichen Raums und der Eingrünung des Neubauvorhabens. Zur Verbesserung des Kleinklimas und
zur Regenwasserrückhaltung sind Flachdächer im Plangebiet zu begrünen.
6.6 Vorkehrungen zur Minderung schädlicher Umwelteinwirkungen
i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes
Durch den Straßenverkehr sind im Plangebiet Schallemissionen gegeben, die das geplante Mischgebiet
belasten. Die Riedericher Straße (L 374) ist im fraglichen Abschnitt mit ca. 10.000 PKW-E/24 h belastet,
die Neckartenzlinger Straße mit ca. 9.000 PKW-E/24 h und die Stadtstraße (K 6715) mit etwa 4.500
Fahrzeugen pro Tag.
Hierzu wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Schalltechnische Untersuchungen durch das
Büro Soundplan GmbH, Backnang, vom Dezember 2015 angestellt. Danach kommt es entlang der umgebenden Straßen zu teilweise deutlichen Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte
der DIN 18005. Zur Riedericher Straße hin werden tagsüber maßgebliche Lärmpegel zwischen 65 und
70 dB(A) erreicht.
Da aktive Lärmschutzmaßnahmen (Lärmschutzwand / -wall) entlang der innerörtlichen Straße zum
Schutz der Bebauung nicht möglich sind, werden zum Schutz der Wohnräume gegen Außenlärm Lärmpegelbereiche ausgewiesen, in denen bei Neubauvorhaben passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich sind. Dabei sind die in der jeweils geltenden DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - festgesetzten
Schalldämm-Maße und die in der VDI-Richtlinie 2719 - Schalldämmung von Fenstern - angegebenen
Richtwerte für Innengeräuschpegel zu beachten. Durch entsprechende Gebäudeplanung (Gebäudeanordnung, Grundrissgestaltung, Konstruktion der Außenbauteile) ist ein ausreichender Schallschutz zu
gewährleisten, ein Nachweis der Umsetzung ist im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen.
Da Fenster nur im geschlossenen Zustand die erforderliche Schalldämmung aufweisen, ist ab LPB III
zur Einhaltung der DIN 4109, ein entsprechend der VDI 2719 geeignetes Lüftungskonzept empfohlen,
um einen ausreichenden Luftwechsel auch bei geschlossenen Fenstern zu gewährleisten.
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(Quelle: Schalltechnische Untersuchung, Büro Soundplan GmbH)
7.
Planverwirklichung
7.1. Bodenordnung
Die Grundstücke Stadtstraße 3 und Riedericher Straße 2 mit insgesamt 1.117qm befinden sich in städtischem Besitz und sollen vom Investor nach Schaffung des entsprechenden Planungsrechts erworben
werden. Für die Verbreiterung des Gehwegbereichs an der Stadtstraße und die Anpassung der Vorflächen an der Riedericher Straße ist im Zuge des Kaufvertrags ein Flächentausch zu vereinbaren.
Die umgebenden Privatgrundstücke hat der Investor bereits erworben. Eine Bodenordnung ist deshalb
nicht notwendig.
7.2. Flächenbilanz
2
Das Plangebiet umfasst eine Gesamtfläche von ca. 3.550 m .
Mischgebiet
ca. 1.950 m
2
Verkehrsfläche, inkl. Verkehrsgrün
ca. 1.600 m
2
Gesamt
Ca. 3.550 m
2
7.3 Verträge
Fragen der Umsetzung und der Kostentragung sollen im Grunderwerbsvertrag für die vom Investor noch
zu erwerbenden städtischen Grundstücke geregelt werden.
8.
Prüfung alternativer Planungsmöglichkeiten
Durch die Nutzung und Neubebauung der innerörtlichen Brachflächen wird ein wichtiger Beitrag zur
Verjüngung und Belebung des Ortskerns geleistet und macht diesen in der Folge auch für junge Familien als Wohnstandort wieder attraktiv. Durch die Schaffung moderner Räumlichkeiten für den örtlichen
Arzt und geeigneter Flächen für ergänzende Dienstleister sowie die Schaffung neuer Wohnungen wird
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die Zentralität des Ortskerns gestärkt. Für die – ursprünglich beabsichtigte – Unterbringung eines Nahversorgers an dieser Stelle stehen nicht ausreichend Flächen zur Verfügung, weshalb diese Absicht
nach mehrjährigen Grunderwerbsverhandlungen nicht weiter verfolgt wurde.
Das Projekt stellt einen weiteren Baustein der Innenentwicklung Reutlingens dar und dient neben dem
Schutz des Außenbereichs auch der effizienten Nutzung bestehender technischer und sozialer Infrastrukturen.
9. Gutachten
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans „Lamm-Areal“ wurden folgende Gutachten erarbeitet:

Untersuchung zu Fledermausvorkommen (und anderer Arten), Büro Batmedia Ingrid Kaipf, Tübingen vom 24.06.2010 und vom 18.11.2015

Schalltechnische Untersuchung „Lamm-Areal RT-Mittelstadt“, Büro Soundplan GmbH, Backnang vom 08.12.2015
Dvorak
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