spesen beim bausparvertrag

Konsumentenschutz
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50/2015
November 2015
SPESEN BEIM BAUSPARVERTRAG
Spesen bei Kündigung des Bausparvertrages und
Nichterreichen des Sparzieles
Christian Prantner, Martin Korntheuer
Die wichtigsten Ergebnisse

Bausparvertrag – Bindung auf 6 Jahre: Die vorzeitige Auflösung des
Bausparvertrages bei nicht-widmungsgemäßer Verwendung ist aus drei Gründen
teuer:

Das Guthaben wird rückwirkend mit einem Minimalzinssatz abgezinst:
(nachträglich) auf 0,1 % oder 0,125 %. Eine Bausparkasse sieht die
Halbierung der Zinsen vor.

Die gesamte staatliche Prämie wird rückverrechnet

Es fällt ein Kündigungsbeitrag (Verwaltungskostenbeitrag) durch die
Bausparkasse an: Zwei Bausparkassen verrechnen die Spesen als
Prozentsatz von der Vertragssumme (gestaffelte Prozentsätze je nach
Auflösungszeitpunkt), zwei Bausparkassen orientieren sich bei der
Berechnung an der Sparleistung (monatliche Sparleistung; gesamte
vereinbarte Sparleistung).

Auch das „Nichterreichen“ der vereinbarten Sparleistung geht ins Geld: Auch in
diesem Fall wird Verwaltungskostenbeitrag fällig.

Fazit: Die Auflösungsmodalitäten sind kompliziert und daher schwer vergleichbar:
Die Prozentsätze für die nachträglich Abzinsung variieren und die
Berechnungsbasis des Verwaltungskostenbeitrages ist höchst unterschiedlich.
Er wird entweder als Prozentsatz von der vereinbarten Vertragssumme (mit
unterschiedlichen Staffelsätzen je nach erreichtem Laufzeitjahr) oder in
Abhängigkeit von der Sparleistung berechnet. Auch die Abhängigkeit von der
Sparleistung kennt eine Differenzierung: Einmal wird Beitrag von der monatlichen
Sparleistung abhängig gemacht, einmal von der gesamten vereinbarten
Sparleistung (6 Jahre).

Speseninformationen in Bausparbedingungen: Die Informationen zur
Kündigung (Kosten, Modalitäten) Kosten sind im „Kleingedruckten“ verstreut und
teilweise kompliziert formuliert.

Wie rentabel ist Bausparen? Bei variabel verzinsten Bauspartarifen beträgt der
effektive Zinssatz (Zinssatz inklusive staatlicher Prämie, vor KESt) zwischen 0,62
und 0,7 %. Nur eine Bausparkasse bietet einen fix verzinsten Bauspartarif: Der
effektive Zinssatz beträgt 0,85 %.
1. Ausgangssituation – Fallbeispiele aus der AKKonsumentenberatung
Bausparen ist beliebt. Der übliche Bausparvertrag läuft auf sechs Jahre und wird mit
einer staatlichen Prämie gefördert. Die Bausparkasse bietet einen Zinssatz an, der –
je nach Marktlage – zwischen einer Zinssatzunter- und Zinssatzobergrenze
(zumindest) einmal jährlich neu angepasst wird. Jeder Bausparvertrag wird über eine
bestimmte Vertragssumme abschlossen, die sich beim Ansparen nach der gewählten
Sparleistung richtet. Die Vertragssumme besteht aus zwei Beträgen: Ansparsumme
und Bauspardarlehen. Die Vertragssumme wird von der Bausparkasse festgelegt und
beinhaltet beispielsweise die Bestimmung, wonach der verhältnismäßige Anteil der
Ansparsumme 30% der Vertragssumme ausmacht. Vereinfachtes Beispiel zur
Illustration: Beträgt die Sparleistung (30 % der Vertragssumme) nach 6 Jahren 7200
Euro (72 Monate x 100 Euro), dann beträgt die die Vertragssumme 24.000 Euro (= 30
% Sparsumme + 70 % Bauspardarlehen).
Mehr
Informationen
zu
den
Tarifen,
zu
deren
Zinsanpassung,
Verrechnungsmodalitäten von Spesen sind im AK-Bankenrechner abrufbar:
http://bankenrechner.at/files/files/Info-Bausparen_2014.pdf
Allerdings melden sich in der Konsumentenberatung der AK Wien immer wieder
Bausparkunden, die sich hauptsächlich darüber beschweren, dass sie bei vorzeitiger
Auflösung ihres Bausparvertrages mit teils kräftigen Abzügen konfrontiert sind. In
vielen Fällen erhalten die KundInnen nicht einmal ihr eingezahltes Geld zurück.
Besonders sauer stößt den Betroffenen ein weiterer Umstand auf – vereinbaren die
KundInnen mit ihrer Bausparkasse einen bestimmten Sparbetrag, den sie am Ende
der Laufzeit von sechs Jahren doch nicht erreicht haben, geht das ebenfalls ins Geld.
Bei „nicht erreichter Sparleistung“ sehen die Bausparkassen ebenfalls bestimmte
Spesensätze vor, die das Guthaben nochmal empfindlich schrumpfen lassen können.
Fazit: Diese Spesen und Kosten kommen für die betroffenen Bausparer
überraschend.
2 Fallbeispiele aus der AK-Konsumentenberatung
Die Beispiele von anfragenden BausparerInnen in der AK-Konsumentenberatung
zeigen, dass die Kosten bei vorzeitiger Auflösung sowie bei Nichterreichen des
Sparzieles beträchtlich sind – zudem waren die betroffenen Bausparer von den
Kosten überrascht, weil sie davon nichts wussten.
Fall 1: Frau L. kündigt ihren Bausparvertrag im Jahr 2015 nach einigen Monaten der
Vertragslaufzeit. Sie hat rund 1.576 Euro bis zur Auflösung angespart. Der
Verwaltungskostenbeitrag beträgt 147 Euro, die Zinsenrückverrechnung 10,15 Euro
und die rückgerechnet staatliche Prämie 23,25 Euro. In Summe betragen die
Auflösungskosten 180,40 Euro.
Fall 2: Herr H. erreicht zum Laufzeitende im Jahr 2015 nicht die vereinbarte
Sparleistung von 7.200 Euro (bzw. 100 Euro pro Monat). Die Folge: Mit der letzten
Abrechnung wurden 122,50 Euro für den Verwaltungskostenbeitrag sowie 81,32 Euro
für Zinsenrückbuchung abgezogen – in Summe also 203,82 Euro.
2. Ziel der Erhebung
Hauptziel der Erhebung1 war:



Auflisten der Spesen und Kosten bei vorzeitiger Auflösung des
Bausparvertrages (vor Ablauf der Mindestbindungsfrist von sechs Jahren)
Auflisten der Kosten für das Nichterreichen der vereinbarten Sparleistung am
Ende der Laufzeit.
Zinsen beim Bausparen: Konditionen der vier Bausparkassen im Überblick.
3. Kündigung eines Bausparvertrages, Nichterreichen
des Sparzieles
Bei vorzeitiger Auflösung kommen drei Kostenfaktoren zum Tragen, die den
Bausparvertrag eventuell zum Verlustgeschäft machen:



1
Es erfolgt eine nachträgliche Abzinsung des vereinbarten Bausparzinssatzes.
Diese „Zinsenrückbuchung“ ist erheblich und führt zu einem Zinsertrag von
nahe Null.
Die staatliche Prämie, die nach dem Einkommenssteuergesetz auf die
Sparleistung gewährt wird, wird zur Gänze rückgerechnet. Ausnahme: Wird
ein Bausparvertrag wegen der Schaffung von neuem Wohnraum vorzeitig
aufgelöst, wird die Bausparprämie in diesem Fall nicht rückverrechnet
(widmungsgemäße Verwendung).
Die Bausparkasse verrechnet einen vertraglich vereinbarten Spesensatz, der
in den Allgemeinen Bausparbedingungen als Verwaltungskostenbeitrag
bezeichnet wird. Die Höhe und die Verrechnungsmodalitäten sind je
Bausparkasse unterschiedlich.
Quelle: Bedingungen der Bausparkassen für das Bauspargeschäft, Downloads auf Homepages der vier
Bausparkassen, Oktober 2015.
Als Faustregel gilt: je früher der Vertrag gekündigt wird, desto teurer wird es.
Aber auch für den Fall, dass die ursprünglich vereinbarte Sparleistung am Ende der
Laufzeit nicht erreicht wurde, fallen Spesen an. Die genauen Bestimmungen dazu
finden BausparerInnen in den Allgemeinen Bedingungen für das Bauspargeschäft
(ABB) der jeweiligen Bausparkasse. Diese können beispielsweise auf den
Homepages der vier Anbieter abgerufen werden.
In dieser Erhebung sind die Modalitäten und genauen Kosten jeder einzelnen der vier
österreichischen Bausparkassen für den Fall der vorzeitigen Kündigung sowie bei
Nichterreichen der Sparleistung zusammengefasst. Ergänzend wurden die aktuellen
Kontoführungsspesen erhoben bzw in welchem Gesamtausmaß diese zur
Verrechnung gelangen.
3.1. Bausparkasse der österreichischen Sparkassen
Kontoführungsspesen
Summe der
Kontoführungsgebühren bei
6-jähriger Laufzeit
Folgen bei vorzeitiger Auflösung
– keine widmungsgemäße
Verwendung
4,98 Euro pro Jahr
Verrechnung für jedes Kalenderjahr
(keine Verrechnung im ersten Kalenderjahr)
29,88 Euro



Folgen bei Nichterreichen der
Sparleistung / Voraussetzungen
Rückrechnung der staatlichen Prämie
Rückwirkende Halbierung der Habenzinsen
ab Vertragsbeginn
Kündigungsspesen in Höhe des 1,5fachen des monatlichen Sparbetrags
gestaffelt:
im 1. + 2. Jahr: 100%ige Verrechnung
im 3. Jahr: 80%ige Verrechnung
im 4. Jahr: 60%ige Verrechnung
im 5. Jahr: 40%ige Verrechnung
im 6. Jahr: 20%ige Verrechnung
Kündigungsspesen in Höhe des 1,5fachen
des monatlichen Sparbetrags, sofern die
vereinbarten Sparleistungen im Ausmaß
von über 12 Monaten nicht geleistet
wurden
Quelle: Allgemeine Bedingungen für das Bauspargeschäft, Stand: 01.10.2015
3.2. Bausparkasse Wüstenrot
Kontoführungsspesen
Summe der
Kontoführungsgebühren bei
6-jähriger Laufzeit
Folgen bei vorzeitiger Auflösung
– keine widmungsgemäße
Verwendung
6,36 Euro pro Jahr (bei jährlicher oder
einmaliger Zahlungsweise)
7,12 Euro pro Jahr (bei den übrigen
Zahlungsweisen)
Verrechnung für jedes Kalenderjahr
(Verrechnung auch im ersten Kalenderjahr)
44,52 bis 49,84 Euro



Folgen bei Nichterreichen der
Sparleistung / Voraussetzungen
Rückrechnung der staatlichen Prämie
Abzinsung des Guthabens rückwirkend auf
0,125 % p.a. ab Vertragsbeginn
Verwaltungskostenbeitrag gestaffelt in %
der Vertragssumme:
im 1. + 2. Jahr: 0,75 %
im 3. Jahr: 0,60 %
im 4. Jahr: 0,45 %
im 5. Jahr: 0,30 %
im 6. Jahr: 0,15 %
0,15 % Verwaltungskostenbeitrag von der
Vertragssumme, sofern Bausparguthaben
weniger als 30 % der Vertragssumme ist.
Quelle: Allgemeine Bedingungen für das Bauspargeschäft, Ausgabe 09/2015
3.3. Raiffeisen Bausparkasse
Kontoführungsspesen
Summe der
Kontoführungsgebühren bei
6-jähriger Laufzeit
Folgen bei vorzeitiger Auflösung
– keine widmungsgemäße
Verwendung
5,90 Euro pro Jahr
Verrechnung für jedes Kalenderjahr
(keine Verrechnung im ersten Kalenderjahr)
35,40 Euro



Folgen bei Nichterreichen der
Sparleistung / Voraussetzungen
Rückrechnung der staatlichen Prämie
Abzinsung des Guthabens rückwirkend auf
0,1 % p.a. ab Vertragsbeginn
Verwaltungskostenbeitrag gestaffelt in %
von der vereinbarten Sparleistung:
im 1. – 3. Jahr: 2 %
im 4. Jahr: 1,5 %
im 5. Jahr: 1 %
im 6. Jahr: 0,5 %
0,5 % Verwaltungskostenbeitrag vom nicht
erbrachten Teil der vereinbarten
Sparleistung
Quelle: Allgemeine Bedingungen für das Bauspargeschäft, Fassung 01.09.2015
3.4. start:bausparkasse (vormals ABV)
Kontoführungsspesen
Summe der
Kontoführungsgebühren bei
6-jähriger Laufzeit
Folgen bei vorzeitiger Auflösung
– keine widmungsgemäße
Verwendung
5,62 pro Jahr
Verrechnung für jedes Kalenderjahr
(Verrechnung auch im ersten Kalenderjahr)
39,34 Euro



Folgen bei Nichterreichen der
Sparleistung / Voraussetzungen
Rückrechnung der staatlichen Prämie
Abzinsung des Guthabens rückwirkend auf
0,125 % p.a. ab Vertragsbeginn
Verwaltungskostenbeitrag gestaffelt in %
der Vertragssumme
im 1. + 2. Jahr: 0,6 %
im 3. Jahr: 0,48 %
im 4. Jahr: 0,36 %
im 5. Jahr: 0,24 %
im 6. Jahr: 0,12 %
0,12 % Verwaltungskostenbeitrag von der
Vertragssumme wenn die Bewertungszahl
unter 2,22 Punkte beträgt
Quelle: Allgemeine Bedingungen für das Bauspargeschäft, Stand April 2015
4. Bausparkonditionen im Vergleich
Die vier in Österreich tätigen Bausparkassen bieten in der Regel Verträge mit
variabler oder fixer Verzinsung an. Einen Bausparvertrag mit fixem Zinssatz bei
laufenden Einzahlungen (kein Einmalerlag) können KonsumentInnen derzeit
allerdings nur bei der S-Bausparkasse abschließen (Tarif „Klassisches Bausparen“),
während variabel verzinste Bausparverträge von allen vier Kassen angeboten
werden:



2
Die Verzinsung von variabel verzinsten Bauspartarifen orientiert sich an
einem vertragliche festgelegten Marktzinssatz (meist der 12-MonatsEURIBOR), wird einmal jährlich neu festgelegt und bewegt sich in einer
vorher definierten Zinsbandbreite - derzeit 0,25 bis 4 oder 4,25 %.
Das bedeutet dass der Zinssatz - je nach Zinsniveau - mindestens 0,25 bzw.
maximal 4 oder 4,25 % betragen kann. Das wiederum bedeutet, dass der
Zinssatz nicht unter 0,25 % sinken kann, egal wie tief die Leitzinsen stehen.
Im Gegenzug sind die Zinsen auch nach oben hin gedeckelt: Sollten die
Marktzinsen ansteigen, dann betragen die Bausparzinsen maximal 4 % bzw
4,25 %.
Aufgrund des aktuell extrem niedrigen Zinsniveaus ist das für das Jahr 2015
ermittelte Berechnungsergebnis bei allen Bausparkassen für variabel
verzinste Verträge gerade der untere Wert der Zinsbandbreite: 0,25 %!
wie die exakte „Bewertungszahl“ ermittelt werden kann, bleibt aufgrund komplizierter Angaben in den Bausparbedingungen
für den durchschnittlichen Verbraucher im Verborgenen
Zinssatz, Spesen, staatliche Prämie bestimmen Nettoertrag
Der Nettoertrag beim Bausparen hängt jedoch nicht nur vom Zinssatz ab, den die
Bausparkasse anbietet, sondern auch von den Spesen für die Kontoführung
(Verrechnung erfolgt jährlich im Vorhinein) sowie die staatliche Prämie, die dem
Bausparvertrag gutgeschrieben wird. Die Bausparkassen verrechnen unterschiedlich
hohe jährliche Kontoführungsgebühren – Details siehe weiter unten bei jeweiliger
Bausparkasse.
Um dem Bausparer diesen Nettoertrag – unter Berücksichtigung der
Kontoführungsspesen und der staatlichen Prämie – vorzurechnen, schreibt das
Bausparkassengesetz die Berechnung eines effektiven Zinssatzes (nach Spesen,
inklusive Prämie aber vor Kapitalertragssteuer) vor. Zusammenfassend: Der effektive
Sparzinssatz bewegt sich derzeit in einem sehr engen Rahmen zwischen 0,62 % („3
Plus 3 Bausparen“ start:bausparkasse) und 0,70 % („Klassisches Bausparen“
ebenfalls start:bausparkasse).
Wie hoch ist die staatliche Prämie?
Der Staat zahlt ab 1.4.2012 eine Prämie von 1,5 bis 4,5 % (derzeit 1,5 %) von der
geleisteten Spareinlage bis zu einem jährlichen Höchstbetrag von 1.200,– Euro. Bis
zu diesem Betrag (monatlich 100 Euro) ist eine prämienbegünstigte Einzahlung
möglich. Die gesetzliche Mindestlaufzeit beträgt bei allen Bausparkassen sechs
Jahre.
Die Höhe der staatlichen Prämie ist nicht für die gesamte Laufzeit garantiert, sondern
wird jährlich neu festgelegt. Die Höhe ist von der Zinsenentwicklung am
österreichischen Kapitalmarkt abhängig. Die Bausparprämie – nicht jedoch die
normale Verzinsung – ist von der KESt befreit. Jeder österreichische Staatsbürger
kann nur einen prämienbegünstigten Bausparvertrag abschließen.
Tabelle – variabel verzinste Bausparverträge
Tarifname
Bausparkasse
Fixer
Einstiegsz
inssatz
Effektiver
Dauer der
Zinssatz p.a.
Zinsbandbr
Fixzinsvor KESt, nach
eite
periode
Spesen, inkl.
staatl. Prämie
2,04 %
7 – 12
Monate
je nach
Abschluss
zeitpunkt
0,250 %
bis
4,250 %
0,70 %
Bausparkasse der
Plus Bausparen österreichischen
Sparkassen AG
1,75 %
12 Monate
0,250 %
bis
4,000 %
0,65 %
MixZins-Tarif
(MZT)
Raiffeisen Bausparkasse
GesmbH
0,50 %
Spartarif (SpT)
Raiffeisen Bausparkasse
GesmbH
2,00 %
Dynamischer
Spartarif
Bausparkasse
Wüstenrot AG
2,50 %
6 Monate
3 plus 3
Bausparen
start:bausparkasse
e.Gen.
0,50 %
Bis zu 3
Jahre
Klassisches
Bausparen
start:bausparkasse
e.Gen.
3 Jahre +
Rumpfmonat
12 Monate
+ Rumpfmonat
0,250 %
bis
4,000 %
0,250 %
bis
4,000 %
0,250
bis
4,000 %
0,65 %
0,64 %
0,63 %
0,250 %
bis
4,250 %
0,62 %
Quelle: www.ak-bankenrechner.at Abfrage am 22.10.2015, Die Berechnung des Effektivzinssatzes (nach
Spesen, inklusive Prämie, vor KESt) basiert auf folgenden Annahmen: Einstiegszinssatz je nach
Fixzinsperiode, danach Verzinsung für die Restlaufzeit mit dem jeweils im aktuellen Kalenderjahr
verrechneten variablen Zinssatz gemäß Bausparbedingungen, Einzahlung 100,- monatlich, Bausparprämie
18,- Euro/Jahr, Laufzeit 6 Jahre
Tabelle – fix verzinste Bausparverträge
Tarifname
Bausparkasse
Fixer
Zinsbandbreite
Einstiegszinssatz
Effektiver
Zinssatz p.a.
vor KESt, nach
Spesen, inkl.
staatl. Prämie
klassisches
Bausparen
Bausparkasse der
österreichischen
Sparkassen AG
0,50 %
keine
Quelle: www.ak-bankenrechner.at Abfrage am 22.10.2015, Die Berechnung des Effektivzinssatzes (nach
Spesen, inklusive Prämie, vor KESt) basiert auf folgenden Annahmen: fixer Zinssatz über die gesamte
Laufzeit, Einzahlung 100,- monatlich, Bausparprämie 18,- Euro/Jahr, Laufzeit 6 Jahre
0,85 %
5. TIPPS für Bausparer








Ein Vergleich für Bausparer ist wegen der unterschiedlichen Berechnungsmodalitäten
nicht aussagekräftig. Fordern Sie entweder Ihren Bausparberater auf, er möge Ihnen
mehrere Varianten berechnen. Diese sollten sämtliche Spesen inkludieren und auf den
angebotenen Zinsober- und -untergrenzen basieren.
Informieren Sie sich genau über den angebotenen Zinssatz, beispielsweise wie lange er
gültig ist, wie sich die sogenannte Zinsgleitklausel in nächster Zeit auswirkt.
Lassen Sie sich nicht von attraktiven Einstiegszinssätzen blenden – diese gelten maximal
für das erste Jahr - danach wird der Zinssatz gemäß Zinsanpassungsklausel neu kalkuliert
und sinkt selbst bei gleichbleibendem Zinsniveau auf ein bescheideneres Niveau.
Die Kontoführungsgebühr wird bei der Hälfte der Bausparkassen bereits im ersten Jahr
fällig – ungeachtet ob im Jänner oder erst im Dezember abgeschlossen wurde. Gerade
wenn der Vertrag erst im zweiten Halbjahr beginnt, zahlt es sich aus, mit der
Bausparkasse die Gebühr für dieses „Rumpfjahr“ wegzuverhandeln.
Kündigungen können teuer werden und in einigen Fällen sogar das einzahlte Kapital
„anknabbern“ – es lohnt sich daher mit der Bausparkasse die Kündigungsspesen zu
verhandeln. Die Anbieter sind durchaus zu Kulanzlösungen bereit. Nachfragen lohnt sich!
Um es zu vermeiden, das Sparziel am Laufzeitende zu verfehlen, kann es sinnvoll sein,
die vertragliche vereinbarte Sparleistung (Mindestbetrag) geringer zu halten – freiwillige
Zuzahlungen zumindest bis zum geförderten Höchstbetrag (derzeit 1.200,- Euro pro Jahr
bzw. 100,- Euro monatlich) können ohnehin problemlos geleistet werden.
Die Arbeiterkammer bietet unter www.ak-bankenrechner.at einen Vergleich aller
Bausparkassen an – die Vorgaben für die Berechnung berücksichtigen sämtliche Spesen
sowie die realistische Ermittlung des Endguthabens aufgrund des derzeitigen Zinsniveaus.
Die Arbeiterkammer hat eine Broschüre zum Thema „Sparen und Veranlagen“
veröffentlicht.
Diese
steht
Interessenten
unter
http://wien.arbeiterkammer.at/service/broschueren/konsument/Sparen_und_Veranlagen.ht
ml zum Download bereit.