Baukredite werden teurer Wie entschärft man Zinsrisiken?

in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de
Von Max Geißler
32/15
Baukredite werden teurer
Wie entschärft man Zinsrisiken?
Seit dem Frühjahr sind Baudarlehen einen
halben Prozentpunkt teurer geworden. Ein
Kredit über 200.000 Euro kostet dadurch
bis zu 1.000 Euro mehr im Jahr. Experten
erwarten im Augenblick zwar keine neuen
Zinsschübe, doch der Trend zeigt eindeutig nach oben. Ist in nächster Zeit eine
Anschlussfinanzierung nötig oder soll für
einen Immobilienkauf ein Baudarlehen
aufgenommen werden, dann stehen Eigentümer vor der Frage: Schnell den Baukredit unter Dach und Fach bringen oder
besser abwarten?
Experten raten zu Besonnenheit. „Steigende Bauzinsen sind kein Grund zur Panik“, beruhigt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer
des
Baugeldvermittlers
Baufi24.de. Viel wichtiger sei gute Planung
und eine optimale Baufinanzierung. Ähnlich argumentiert Isold Heemstra, Vertriebsleiter Immobilienfinanzierung bei der
ING-Diba: „Wir raten von übereilten Vertragsabschlüssen oder Zinsspekulationen
ab.“ Erwerber sollten langfristig kalkulieren
und die Konditionen gerade für die Anschlussfinanzierung möglichst bis zum
Schluss festschreiben. „Das Zinsumfeld
allein sollte kein Kriterium für eine voreilige
Kreditentscheidung sein“, betont auch die
Allianz. Viel entscheidender sei, dass die
Finanzierung ins Budget passt und sich
der Erwerber nicht übernimmt.
Immobilieninteressenten, die noch etwas
Zeit haben, können sich mit einem Forward-Darlehen die aktuell noch günstigen
Konditionen für später sichern. Vorlaufzeiten von drei Jahren sind möglich, in Ausnahmefällen auch mehr. Doch welche Optionen besitzen Immobilienkäufer, die heute eine Finanzierung brauchen? Wie lassen sich Zinsrisiken minimieren bzw. auszuschalten?
1. Tilgung optimieren
Trotz Zinsanstieg sind die Kreditzinsen im
langjährigen Vergleich immer noch extrem
günstig. Was auf den ersten Blick positiv
klingt, hat jedoch einen Haken: Niedrigzinsen verlangsamen die Entschuldung von
Immobiliendarlehen. Ursache hierfür ist
der kleinere Zinsanteil an der Kreditrate.
Dadurch ist die Zinsersparnis von Rate zu
Rate geringer als bei Darlehen mit hohen
Kreditzinsen. Folge: Der Tilgungsanteil an
der Kreditrate wächst nur langsam. Zehnjährige Standarddarlehen, die mit einem
Prozent Anfangstilgung starten, benötigen
heute fast 60 Jahre bis sie vollständig abgezahlt sind.
Um das Eigenheim in angemessener Zeit
schuldfrei zu bekommen, müssten Immobilienkäufer eigentlich ihre Tilgungsleistung erhöhen. Doch viele Erwerber scheuen sich, weil die Darlehensrate dadurch
teurer wird. Häufig regiert der Irrglaube,
eine niedrige Tilgung und damit eine niedrige Darlehensrate mache die Baufinanzierung preiswert. Doch weit gefehlt. Geringe
Kreditraten verlangsamen die Rückzahlung des Darlehens – das gilt besonders
im Zinstief. Je länger das Baudarlehen
läuft, umso mehr Zinsen zahlt man im
Endeffekt an die Bank.
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Um Kosten zu sparen, empfehlen Bankberater eine höhere Tilgungsrate. „Mit jedem
zusätzlichen Euro, der in die Tilgung fließt,
senken Bauherren ihre Kreditkosten und
verkürzen die Kreditlaufzeit“, erklärt Marcus Weismantel von der Bausparkasse
Schwäbisch Hall. Eine höhere Tilgungsrate wirkt wie ein Entschuldungsturbo.

Beispiel: Wer mit 2,0 statt mit 1,0 Prozent Anfangstilgung einsteigt, der verringert bei einem Sollzins von 2,3 Prozent die Laufzeit seines Hypothekendarlehens von 52 auf gut 33 Jahre.
Wer es schafft anfänglich drei Prozent
zu tilgen, ist bereits in knapp 25 Jahren
fertig. Bei 3,0 Prozent Anfangstilgung
verringert sich der Zinsaufwand um
mehr als die Hälfte gegenüber 1,0
Prozent. Das gilt für alle Kreditbeträge.
Um die Rückzahlung zu beschleunigen
und Kreditrisiken zu mindern, rät die INGDiba zu höherer Tilgung. „In der Haushaltsrechnung setzen wir bei jedem Kunden automatisch drei Prozent Tilgung p.a.
an und prüfen ob dies langfristig tragbar
ist“, so Isold Heemstra, Vertriebsleiter Immobilienfinanzierung. Wählt der Kunde
trotzdem eine niedrigere Anfangstilgung,
erhält er ein Schreiben, in dem die Vorteile
der Drei-Prozent-Tilgung nochmals schriftlich erläutert und die Änderung des Tilgungssatzes angeraten wird – bei der
Diba geht das zweimal während der Zinsbindung sogar kostenfrei.
Wie sich eine höhere Anfangstilgung auf
den Baukredit auswirkt, zeigt folgende
Tabelle:
Wann ist ein Immobiliendarlehen abgezahlt?
1 Prozent
Darlehensbetrag
Sollzins
monatliche Kreditrate
Zinskosten gesamt
Laufzeit
550,00 Euro
ca. 142.930 Euro
52 Jahre
Anfangstilgung
2 Prozent
200.000 Euro
2,3 Prozent
716,67 Euro
ca. 86.500 Euro
33 Jahre, 4 Monate
3 Prozent
883,33 Euro
ca. 62.500 Euro
24 Jahre, 9 Monate
Quelle: Biallo.de, eigene Berechnungen
3. Zinsbindung entschärft Zinsrisiken
Zinsänderungsrisiken entschärfen Käufer
am besten mit langer Zinsbindung. Als
Faustregel gilt: Bei niedrigem Zinsniveau
sollte man die günstigen Konditionen möglichst lange festschreiben, bei hohen Zinsen lohnt eine kurze Zinsbindung und das
Spekulieren auf fallende Zinsen.
Langläuferdarlehen maximal kosten darf,
wenn sich der Kreditnehmer zunächst für
eine kurze Zinsbindung entscheidet. Liegt
der Effektivzins der Anschlussfinanzierung
später über dem Gleichgewichtszins, zahlt
der Bauherr gegenüber dem Langfristdarlehen drauf.
Problem: Wählt man eine lange Zinsbindung, verteuert sich der Kredit. So kosten
15-Jahres-Hypotheken bis zu einem halben Prozentpunkt mehr als zehnjährige.
Eine zwanzigjährige Zinsfestschreibung
kann den Kredit u. U. um einen ganzen
Prozentpunkt verteuern.

Kluge Abwägung ist also gefragt. Als
Richtwert können sich Kreditnehmer am
sogenannten Gleichgewichtszins orientieren. Dies ist der Zinssatz, den der spätere
Anschlusskredit im Vergleich zu einem
Beispiel: Ein 100.000-Euro-Darlehen
mit zehnjähriger Zinsbindung kostet
2,32 Prozent Effektivzins und bei fünfzehnjähriger Zinsbindung 2,94 Prozent. Bei der Langfristvariante verbleibt
bei einer Anfangstilgung von jährlich
zwei Prozent und einer Monatsrate von
408 Euro nach 15 Jahren noch eine
Restschuld von 62.472 Euro. Fließen
die gleichen Monatsraten in das ZehnJahres-Darlehen, kann der Tilgungssatz dank des Zinsvorteils auf 2,6 Prozent steigen. Folge: Der Schuldenwww.biallo.de
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stand ist nach zehn Jahren um 6.032
Euro niedriger als beim 15-JahresDarlehen.
Um mit dessen Schuldenstand nach
15 Jahren mindestens gleichzuziehen,
darf die fällige, fünfjährige Anschlussfinanzierung nun nicht mehr als 4,85
Prozent effektiv kosten – das entspricht dem Gleichgewichtszins. Im
Vergleich zu heute könnten sich dadurch Fünfjahresdarlehen mehr als
verdreifachen und man wäre immer
noch billiger dran. Erst wenn das Anschlussdarlehen teurer ist, fährt der
Kreditnehmer mit der geteilten Finanzierung schlechter. Die Entscheidung,
Anbieter
welche Darlehensvariante voraussichtlich die günstigere ist, liegt letztendlich
beim Käufer.

Tipp: Langläuferdarlehen eignen sich
vor allem für Immobilienkäufer, die
bewusst mit geringer Anfangstilgung
einsteigen möchten und die lange Finanzierungssicherheit wünschen. In
den letzten Jahren hat sich das Angebot kontinuierlich vergrößert. Vor allem
bei Versicherern sind langlaufende Finanzierungen sehr beliebt. Die Allianz
bietet sogar Finanzierungen mit Zinsfestschreibungen über 40 Jahre an.
Zinssatz effektiv LZ 20 Jahre
in Prozent
Zinszahlung für 20 Jahre
in Euro
Internet-Anbieter
Volksbank Mittweida
2,45
74.029,43
2,84
3,09
2,12
84.924,11
91.965,90
64.685,23
2,43
2,40
2,42
2,30
2,50
2,40
2,38
2,35
2,55
2,43
73.450,21
72.579,86
73.159,86
69.960,28
75.475,83
72.579,86
71.998,46
71.125,75
76.918,48
73.450,21
Filialbanken
Commerzbank
Deutsche Bank
Hypovereinsbank
Versicherer
Debeka
DEVK
Ergo Lebensversicherung
Europa
Hannoversche Leben
HUK-Coburg
LVM-Versicherung
Swiss-Life
Volkswohl-Bund
Provinzial Nord-West
Bei 2% Mindesttilgung und Kredithöhe 200.000 €, Stand August 2015. Quelle: Biallo.de, eigene Berechnungen
4. Zinssicherheit durch Volltilgerdarlehen
Käufer mit geringem Kreditbedarf bzw.
gutem Einkommen schaffen mit einem
Volltilgerdarlehen absolute Zinssicherheit.
Bei diesen Festzinskrediten werden die
monatliche Rate und der Tilgungssatz so
gewählt, dass die komplette Kreditsumme
samt Zinszahlungen am Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig getilgt ist – eine
Anschlussfinanzierung ist dann nicht mehr
nötig.

Vorteil:
Immobilienkäufer
wissen
schon bei Darlehensabschluss, wann
sie schuldenfrei sind und was sie die
Finanzierung insgesamt kostet.
Die zügige Rückführung der Darlehenssumme bedingt zwar meist höhere Monatsraten als ein Standarddarlehen, dafür
verringern sich aber Kreditlaufzeit und
Zinslast. Da zugleich auch das Risiko für
die Bank sinkt, honorieren Kreditinstitute
die geringere Ausfallwahrscheinlichkeit mit
Zinsnachlässen zwischen 0,1 und 0,3 Prozent. Schnelle Tilgung und Zinsrabatt
bringen deutliche Ersparnis, wie das folgende Rechenbeispiel zeigt:
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
Beispiel: Ein Baudarlehen über
200.000 Euro wird mit vier Prozent Anfangstilgung komplett während der
Zinsbindung zurückgeführt. Die Kreditlaufzeit dauert bei einem Zinssatz von
2,5 Prozent nur gut 19 Jahre. Die Monatsrate beträgt 1.083 Euro, die Zinszahlungen summieren sich insgesamt
auf knapp 53.000 Euro.
Wählt der Eigentümer statt des
Volltilgerdarlehens ein Standarddarlehen mit 2-prozentiger Anfangstilgung,
so berechnet die Bank 0,2 Prozent
Zinsaufschlag. Bei 2,7 Prozent Sollzins
verlängert sich die Darlehenslaufzeit
aufgrund der halbierten Tilgung um
fast 13 Jahre auf knapp 32 Jahre.
Zwar ist die Monatsrate mit 783 Euro
deutlich
niedriger
als
beim
Volltilgerdarlehen, aber wegen der
längeren Tilgungsphase summieren
sich die Zinskosten auf fast 98.000 Euro.
Fazit: Unterm Strich bringt das
Volltilgerdarlehen eine Zinsersparnis
von rund 45.000 Euro.
5. Forward-Darlehen sichert Niedrigzins für später
Hat der Immobilienkauf und damit die Finanzierung noch etwas Zeit, hilft ein sogenanntes Forward-Darlehen, heutige Zinskonditionen für später zu sichern. Die auch
als Vorratsdarlehen bekannten Kredite
starten unabhängig vom späteren Zinsniveau erst in Monaten oder Jahren. So sichern sich Käufer Tiefzinsen für bis zu drei
Jahre im Voraus, in Einzelfällen sogar bis
zu fünf Jahre.

Kostenvorteil: Wie viel man durch ein
günstiges Forward-Darlehen sparen
kann, zeigt der Vergleich: Schließen
Sie heute ein zehnjähriges ForwardDarlehen über 200.000 Euro ab, so
kostet Sie das bei ein Prozent Anfangstilgung etwa 425 Euro im Monat.
Schreiten Sie erst in drei Jahren zur
Tat und haben sich die Bauzinsen in
der Zwischenzeit verdoppelt, müssen
Sie für das gleiche Darlehen monatlich
683 Euro zahlen. Binnen zehn Jahren
ein Mehraufwand von gut 30.000 Euro!
5a. Zinsentwicklung und Kosten
Ein Forward-Darlehen ist im Prinzip eine
Wette auf steigende oder fallende Zinsen.
Ob man am Ende gewinnt, hängt davon
ab, wie man die weitere Zinsentwicklung
einschätzt. Bei sinkenden oder stagnierenden Marktzinsen besteht geringer
Handlungsdruck, denn Baugeld wird tendenziell billiger. Klettern die Bauzinsen
jedoch aufwärts, sollte man handeln. Andernfalls kann die Anschlussfinanzierung
teuer werden.
Forwardzins: Zum Nulltarif sind ForwardDarlehen allerdings nicht zu haben. Banken berechnen für die Bereitstellung des
Geldes und die langfristige Festschreibung
der Zinsen eine zeitabhängige Gebühr.
Die ersten drei Monate sind in der Regel
kostenlos, manche Kreditinstitute verzichten auch sechs oder zwölf Monate auf
Bereitstellungszinsen, so etwa die INGDiba (sechs Monate) oder die Bausparkasse Mainz (zwölf Monate). Danach fallen für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht, 0,01
bis 0,03 Prozent Extrazins an. Ein in drei
Jahren startendes Forward-Darlehen würde sich bei einem Zinsaufschlag von 0,02
Prozent und drei Monaten bereitstellungsfreier Zeit also um insgesamt 0,66 Prozent
verteuern.
5b. Rahmenbedingungen
Die Konditionen für Forward-Darlehen
entsprechen im Prinzip denen herkömmlicher Hypothekendarlehen. Die entscheidenden Finanzierungseckpunkte sind Kreditsumme, Beleihungshöhe, Laufzeit, Nominalzins sowie Tilgungssatz. Als Immobilienbesitzer mit auslaufender Erstfinanzierung können Sie beim Forward-Darlehen
einige Pluspunkte für sich nutzen. So dürfte die Kreditsumme und damit auch die
Beleihungshöhe heute niedriger sein als
zu Beginn des Erstkredits – dadurch kann
die Bank günstigere Zinssätze anbieten. In
Kombination mit Niedrigzinsen lässt sich
der Tilgungssatz erhöhen.
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Wichtig: Achten Sie auf Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit zur Tilgungssatzänderung während der Laufzeit des
Forward-Darlehens. Die Kündigungsregeln
gelten adäquat zu klassischen Hypothe-
kendarlehen: Ein Ausstieg vor Kreditende
ist nur mit Zustimmung der Bank möglich.
Läuft das Forward-Darlehen länger als
zehn Jahre, haben Sie ein außerordentliches Kündigungsrecht.
6. Sondertilgung vermindert Zinsrisiken bei Anschlussfinanzierung
Einen Sicherheitspuffer gegen steigende
Zinsen in der Zukunft leisten Sondertilgungen. Die Extrazahlungen beschleunigen die
Kredittilgung, sparen Schuldzinsen und
senken den Darlehensbedarf bei einer fälligen Anschlussfinanzierung. Kostenexplosionen beim Folgekredit werden dadurch
gemildert. Nach Angaben des Kreditvermittlers Interhyp haben gut zwei Drittel aller
deutschen Darlehensnehmer bei ihrer Baufinanzierung die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbart. Neben den monatlichen
Kreditraten besitzen sie dadurch die Option, einmal im Jahr eine Extrazahlung auf
ihr Darlehenskonto zu leisten.
Doch obwohl meist nur eine schriftliche
Vorankündigung bei der Bank genügt, wird
die Möglichkeit zur außerplanmäßigen Tilgung nur selten ausgeschöpft. „Wer über
größere Sparguthaben verfügt oder eine
Einmalzahlung aus einer Lebensversicherung bzw. aus einem Erbe erwartet, der
sollte unbedingt prüfen, ob er seine Sondertilgungsoption wahrnehmen kann“, rät
Interhyp-Chef Michiel Goris.
6a. Einmalige Sondertilgung spart Tausende
Oft unterschätzen Immobilienbesitzer wie
sehr sich die Ausübung ihres Sonderzahlungsrechts auszahlt – selbst dann, wenn
sie während der Zinsbindung nur ein einziges Mal genutzt wird. „Wer zum Beispiel
bei einem 200.000-Euro-Kredit, der zu fünf
Prozent bei zehnjähriger Sollzinsbindung
aufgenommen wurde, nach fünf Jahren
10.000 Euro außerplanmäßig zurückzahlt,
der verringert die geleisteten Zinszahlungen durch den Zinseszinseffekt zusätzlich
um 2.800 Euro“, rechnet Goris vor. Zugleich verringert sich die Gesamtlaufzeit
des Darlehens um 3,5 Jahre.
wichtige Rolle. Da durch die Extrazahlung
die Kreditschuld sofort verringert wird,
steigt zugleich der Tilgungsanteil an der
monatlichen Rate und beschleunigt die
Entschuldung. Erfolgt bei einem 200.000
Euro-Darlehen eine Sondertilgung in Höhe
von 10.000 Euro bereits nach zwei statt
nach fünf Jahren, verringern sich die geleisteten Zinszahlungen sogar um 4.800
Euro und der Darlehensnehmer wird vier
Jahre schneller schuldenfrei.
 Tipp: Kreditnehmer sollten bei Vertragsunterzeichnung darauf achten,
dass der gewählte Anbieter keinen
Zinsaufschlag für die Sondertilgungen
fordert. Bundesweite Anbieter mit kostenloser Tilgungsmöglichkeit sind unter
anderem BB Bank, ING-Diba, 1822 direkt und Augsburger Aktienbank. Auch
regionale Kreditinstitute bieten diesen
Service, etwa die PSD Bank RheinRuhr und die Sparda Bank Berlin.
6b. Hohe Sondertilgungsmöglichkeit
Für Kreditnehmer mit unregelmäßigen Einkünften oder unkalkulierbaren Geldzuflüssen lohnen sich Darlehen mit hoher Sondertilgungsmöglichkeit. Flexible Extrazahlungen kommen heute vielen Beschäftigten
entgegen, da kaum noch jemand sein Einkommen über 15 oder 20 Jahre realistisch
abschätzen kann. Durch Nutzung der
Rückzahlungsoptionen
können
auch
Selbstständige mit erheblich schwankenden Einkommen eine solide und günstige
Baufinanzierung realisieren.
Viele Banken erlauben standardmäßig
Sonderzahlungen in Höhe von fünf Prozent
der Darlehenssumme. Gegen einen geringen Zinsaufschlag sind aber oft höhere
Sonderzahlungen möglich. Tipp: Fragen
Sie ihre Bank, welche Sonderzahlungsrechte sie Ihnen einräumen kann.
Zeitpunkt entscheidend: Der Ausübungszeitpunkt der Sondertilgung spielt eine
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
Tipp: Das Baudarlehen "Münchener
Freiheit" der Münchener Hypothekenbank erlaubt unbegrenzt hohe Sondertilgungen ab dem dritten Kreditjahr.
Selbst die vorzeitige Rückzahlung des
Kredits ist möglich. Die jährlichen Extrazahlungen müssen aber mindestens
10.000 Euro betragen. Zum Nulltarif ist
so viel Freiheit nicht zu haben: Zwei
oder drei Zehntel Zinsaufschlag müssen Kreditnehmer einplanen.
6c. Nachteile bei
Sondertilgungsrecht
kostenpflichtigem
Ungünstig ist es, wenn die Bank einen Zusatzzins für die Sondertilgungsoption berechnet. Häufig kostet das Darlehen dann
0,1 Prozent Zinsen mehr. Klingt auf den
ersten Blick nicht viel, summiert sich aber.
Für ein Darlehen über 200.000 Euro fallen
bei 3,1 statt 3,0 Prozent Nominalzins im
Lauf von zehn Jahren bis zum Ende der
Zinsbindung fast 1.900 Euro mehr an Zinsen an.
Um die Mehrzinsen zu nivellieren und keinen finanziellen Nachteil zu erleiden, müssten Kreditnehmer mindestens 900 Euro
jährlich an Sonderzahlungen leisten. Mal
davon abgesehen, dass Sonderzahlungen
häufig erst ab bestimmten Mindestsummen
möglich sind, meist erst ab 1.000 oder
2.000 Euro, sollten sich Eigentümer darüber im Klaren sein, dass Sie auch tatsächlich Sonderzahlungen leisten können –
andernfalls verteuert die Option unnötig
den Kredit.
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