Mietrecht II – Mängel der Mietsache

MIETRECHT TEIL 2
Liebe Leserinnen und Leser!
Mit diesem Informationsblatt möchte ich Ihnen einige Tipps geben, die Ihnen bei mietrechtlichen
Problemen helfen können. Aus Platzgründen muss ich mich dabei auf zwei Alltagsprobleme
beschränken, nämlich die BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG und die MIETMINDERUNG. Die
Tipps sollen Ihnen zeigen, welche typischen Fehler Betriebskostenabrechnungen enthalten
können und welche Rechte Sie als Mieter haben, wenn in Ihrer Wohnung ein Mangel auftritt.
Gerade für diejenigen, die über keine Rechtsschutzversicherung verfügen, können diese Tipps
nützlich sein um zu beurteilen, ob der Weg zum Anwalt lohnt. Wer über Mietrechtsschutz verfügt, kann bei der Geltendmachung einer Mietminderung sowie bei Streitigkeiten über eine Betriebskostenabrechnung anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.
Mängel der Mietsache
Treten in Ihrer Wohnung Mängel auf, ist es zunächst wichtig, dass Sie sich richtig verhalten. Auf
zwei besonders wichtige Dinge möchte ich Sie hinweisen:
Abhilfeverlangen
Wenn Sie bereits bei der Übernahme einer Wohnung einen Mangel entdecken, muss dies im
Übergabeprotokoll aufgenommen werden und Sie müssen Ihren Vermieter auffordern, den
Mangel zu beseitigen. Das gleiche gilt, wenn ein Mangel während der laufenden Mietzeit auftritt.
Auch hier müssen Sie Ihren Vermieter zeitnah informieren und verlangen, dass der Mangel
beseitigt wird. Hierbei empfehle ich Ihnen, den Mangel schriftlich bei Ihrem Vermieter anzuzeigen und eine Eingangsbestätigung zu verlangen. Dann haben Sie im Streitfall ein Beweismittel.
Wenn Sie diese Anzeige bei der Übernahme einer Wohnung oder während der laufenden Mietzeit unterlassen, können Sie in der Regel weder eine Mietminderung geltend machen, noch
Schadenersatz verlangen oder kündigen. Wie lange Sie sich während des laufenden Mietverhältnisses mit der Anzeige eines Mangels Zeit lassen dürfen, ist eine Frage des Einzelfalles.
Geraten Sie hierüber mit Ihrem Vermieter in Streit, sollten Sie sich durch eine fachkundige Stelle beraten lassen. Allerdings verlieren Sie auch in dem Fall, dass Sie einen Mangel verspätet
angezeigt haben, nicht alle Mieterrechte. Den Anspruch auf Mangelbeseitigung behalten Sie.
Selbsthilferecht
Mit der Mangelanzeige sollten Sie eine angemessene Frist für die Beseitigung setzen. Wie lang
diese Frist sein muss, richtet sich nach der Art des Mangels und nach den Auswirkungen auf
Sie als Mieter. Wenn Sie bei der Länge der Frist unsicher sind, sollten Sie sich Rat einholen.
Lässt Ihr Vermieter die von Ihnen gesetzte Frist unbeachtet, sollten Sie eine so genannte Nachfrist setzen und Ihren Vermieter gleichzeitig darauf hinweisen, dass Sie nach Ablauf dieser
Nachfrist den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen werden. Lässt Ihr Vermieter
auch diese Frist unbeachtet, können Sie den Mangel auf Kosten Ihres Vermieters selbst beseitigen lassen. Bevor Sie diesen Schritt gehen, sollten Sie sich aber in jedem Fall beraten lassen.
Denn schließlich müssen Sie in diesem Fall die Kosten für die Beseitigung des Mangels zunächst erst einmal verauslagen. Da in den meisten Mietverträgen ein so genanntes Aufrechnungsverbot enthalten ist, können Sie die zunächst verauslagten Kosten möglicherweise auch
nicht einfach von der Miete abziehen. Am Ende müssen Sie Ihrem Geld dann noch hinterher
rennen oder vielleicht sogar vor Gericht gehen. Seien Sie hier also vorsichtig.
© Frank Uhlmann
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Zeigt sich in Ihrer Wohnung während der laufenden Mietzeit ein Mangel, haben Sie folgende Rechte:
o
o
o
Sie können die Miete mindern (einige Beispiele folgen an späterer Stelle).
Sie können vom Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn der Vermieter den Mangel
zu vertreten hat oder die von Ihnen gesetzten Fristen zur Mangelbeseitigung unbeachtet gelassen hat (der Schaden kann z. B. darin bestehen, dass Sachen von Ihnen beschädigt werden oder Sie wegen Unbewohnbarkeit der Wohnung in ein Hotel ziehen
müssen).
Sie können den Mietvertrag kündigen, wenn Ihr Vermieter alle von Ihnen gesetzten Fristen für die Beseitigung des Mangels verstreichen ließ und Sie darauf hingewiesen haben, dass Sie sich für diesen Fall die Kündigung vorbehalten.
Ist in Ihrer Wohnung ein Mangel aufgetreten und befürchten Sie Streit mit Ihrem Vermieter,
müssen Sie darauf achten, Beweise zu sichern. Sie müssen den Mangel ausreichend dokumentieren. Lässt sich der Mangel fotografieren, fertigen Sie Fotos an. Dazu sollten Sie
Zeugen hinzuziehen, damit später kein Streit darüber entsteht, wann diese Fotos eigentlich
angefertigt wurden. Lässt sich der Mangel nicht fotografieren, ziehen Sie Zeugen hinzu, die
den Mangel später bestätigen können. Sinnvoll ist es, wenn Sie und die Zeugen schriftliche
Aufzeichnungen anfertigen. Besonders wichtig sind solche Aufzeichnungen in zwei Fällen,
nämlich bei der Beeinträchtigung durch Lärm sowie dann, wenn Ihre Heizung nicht ausreichend funktioniert. Hier müssen Sie ein so genanntes Lärmprotokoll und ein so genanntes
Temperaturprotokoll führen. Führen Sie solche Protokolle nicht, werden Sie bei der
Durchsetzung Ihrer Mieterrechte möglicherweise erhebliche Schwierigkeiten bekommen.
Wie solche Protokolle anzufertigen sind, kann Ihnen Ihr Anwalt oder eine andere fachkundige Stelle (z. B. Mieterverein) mitteilen. Genauso wie bei der Anzeige anderer Mängel sollten
Sie diese Protokolle mit der Aufforderung zur Beseitigung der Beeinträchtigungen in regelmäßigen Abständen Ihrem Vermieter zusenden.
Oft wenden Vermieter gegen eine Mietminderung ein, dass sie an dem aufgetretenen Mangel keine Schuld tragen oder dass eine Mietminderung z. B. im Mietvertrag ausgeschlossen
wurde. Hierzu müssen Sie wissen, dass Sie die Miete auch dann mindern können, wenn Ihr
Vermieter an dem aufgetretenen Mangel keine Schuld trägt. Schadenersatz muss er hingegen nur leisten, wenn er den Mangel zu vertreten hat. Eine Kündigung muss er nur hinnehmen, wenn er den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt hat. Wendet Ihr Vermieter ein,
dass im Mietvertrag eine Mietminderung oder andere Mieterrechte ausgeschlossen sind,
sollten Sie sich Rat einholen. In der Regel handelt es sich bei Mietverträgen um so genannte Allgemeine Geschäftsbedingungen. In solchen Formularmietverträgen können Ihre Mieterrechte nur ganz begrenzt beschränkt werden.
Die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab. Die nachstehenden Beispiele sollen
Ihnen lediglich zur Orientierung dienen. Sie müssen auch beachten, dass sich Mängel nur
anteilig auswirken können, wenn z. B. nur ein Teil Ihrer Wohnung betroffen ist oder der
Mangel nur zeitweise vorliegt. Als Berechnungsgrundlage kann oft die Warmmiete herangezogen werden. Aber auch hier kommt es immer auf den Einzelfall an.
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Nachstehend gebe ich Ihnen zur Orientierung der Höhe einer Mietminderung einige Beispiele
(alphabethisch geordnet):
Bauarbeiten
Braunes Wasser
Dach undicht
Dusche defekt
Fahrstuhl defekt
Gerüche/Gestank
Haustür offen
Heizung defekt
Lärm
Scheiben blind
Schimmel
Stromausfall
Ungeziefer
Warmwasser fehlt
Wohnfläche
Zugluft/Fenster
Bei Bauarbeiten in der Wohnung richtet sich die Minderung nach dem
Verhältnis der Fläche der betroffenen Zimmer zur Fläche der Wohnung;
ist die gesamte Wohnung nicht nutzbar, kann bis zu 100 % gemindert
werden; bei Bauarbeiten im Haus kann bis zu 60 % gemindert werden, z.
B. wegen der Verschmutzungen, Fassadeneinrüstung, Nichtnutzbarkeit
von Gemeinschaftseinrichtungen, Baulärm.
etwa 10 %
bis zu 50 %, je nachdem in welchem Umfang Wasser/Wind in die Wohnung gelangen
bis zu 15 %
bis zu 10 %, je nachdem in welcher Etage der Mieter wohnt
bis zu 20 %, je nachdem um was für Gerüche es sich handelt und zu
welchen Zeiten diese auftreten
etwa 5 %
im Winter bis zu 100 %
bis zu 50 %, je nachdem zu welchen Zeiten, wie lange und in welcher
Stärke der Lärm auftritt
etwa 5 % je Fenster
bis zu 100 %, je nachdem wie stark die Wohnung vom Schimmel befallen
ist und um welche Pilzarten es sich handelt
bis zu 100 %, je nachdem wann der Strom ausfällt, wie lange er ausfällt
und welche Geräte (Licht, Herd, Warmwasser, Steckdosenring) betroffen
sind.
bis zu 20 %, je nachdem wie stark die Wohnung befallen ist und um welche Tiere es sich handelt.
bis zu 30 %, je nachdem zu welcher Jahreszeit, zu welcher Tageszeit
und wie lange das Warmwasser ausfällt
Die Minderung bemisst sich nach dem Verhältnis der tatsächlichen
Wohnfläche zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche; Abweichungen sind
jedoch erst ab 10 % beachtlich.
bis zu 20 %, je nachdem wie undicht die Fenster sind und wie stark Zugluft auftritt
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Pirna, 01.03.2008
Frank Uhlmann
Rechtsanwalt
© Frank Uhlmann