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ARD-MORGENMAGAZIN – SERVICE 19.11.2013
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EXPERTE IM STUDIO:
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RECHTE UND PFLICHTEN FÜR MIETER
Hubert Feller
WOLFGANG BÜSER
Morgenmagazin-Rechtsexperte
Mit einem am 06. November 2013 verkündeten Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden: Mieter müssen bunt gestrichene Wände vor Rückgabe einer Wohnung wieder in hellen, neutralen Farben streichen. Während der Mietzeit dürfe der Mieter zwar selbst bestimmen,
in welchen Farben er die Wände streichen will – zur Rückgabe der Wohnung müsse er sie jedoch wieder in einer Farbe streichen, "die für möglichst viele Mietinteressenten akzeptabel ist".
(Az.: VIII ZR 416/12)
Schönheitsreparaturen
Wer kennt das nicht? Beim Einzug in eine Wohnung, spätestens beim Auszug, stößt man im
Mietvertrag auf die Klausel "Schönheitsreparaturen". Vermieter und Mieter sind nicht selten unterschiedlicher Auffassung über die Auslegung dieses "unbestimmten Rechtsbegriffs". Kein
Wunder: Es geht oft um Kosten in Höhe von mehreren Tausend Euro.
Normalerweise hat der Vermieter beim Einzug eines Mieters für einen "bezugsgeeigneten Zustand" zu sorgen und diesen zu erhalten. Übliche Abnutzungen durch das "Bewohnen" belasten
den Mieter nicht. Im Klartext: Geht es nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, dann muss an sich
der Vermieter die Wohnung regelmäßig streichen und tapezieren (lassen). Diese Norm wird aber
in Mietverträgen fast immer (und das erlaubt) abgeändert, und die Pflicht zur Renovierung den
Mietern auferlegt. Das wird mit der Unterschrift des Mieters wirksam.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Im Wesentlichen handelt es sich um das Anstreichen und Tapezieren von Wänden und Decken,
das Streichen der Heizkörper, Innentüren (einschließlich der Innenseite der Wohnungstür), Fenster (ebenfalls nur von innen) und Fußböden. Nicht dazu zählen das Erneuern eines normal verschlissenen Teppichbodens, das Reinigen des Teppichs sowie das Abschleifen und Versiegeln
von Parkett.
Steht im Mietvertrag nichts über die Termine für Renovierungen, so sollte der Mieter folgende
Fristen vor Augen haben:
 drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen;
 fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten;
 sieben Jahre für andere Nebenräume.
Dabei handelt es sich um Orientierungswerte des Bundesgerichtshofs. Es kommt auf den Zustand der jeweiligen Wohnung an. Starke Raucher müssen eventuell öfter streichen, gute Pflege
erlaubt längere Fristen. Das bedeutet: Letztlich ist maßgebend, ob es objektiv erforderlich ist,
beispielsweise die Heizkörper in der Küche alle drei Jahre zu streichen. Es kommt immer auf die
"Notwendigkeit" an, über die Mieter und Vermieter natürlich durchaus unterschiedlicher Auffassung sein können.
Hat ein Vermieter die Perioden für Schönheitsreparaturen zu kurz bemessen, dann werden die
mietvertraglichen Klauseln unwirksam – mit der für den Mieter angenehmen Folge, dass die
Schönheitsreparaturen auf den Vermieter zurückfallen, also von ihm erledigt und finanziert werden müssen. Dasselbe gilt, wenn ein Vermieter von seinen Mietern verlangen sollte, dass die
Schönheitsreparaturen "starr" innerhalb bestimmter Fristen ausgeführt werden müssten, weil die
Einhaltung solcher Fristen (s. o.) oft nicht erforderlich ist. Die Klausel wäre ebenfalls unwirksam.
Die Klausel "Der Mieter muss beim Auszug die Wohnung renovieren", ohne dass der Zustand
der Wohnung oder der Termin der letzten Renovierung berücksichtigt wird, ist unwirksam. Mit
der Folge, dass der Mieter die Wohnung gar nicht "renoviert" verlassen muss.
Ansonsten: Als Ersatz für Schönheitsreparaturen beim Auszug fordern Vermieter oft Abschlagszahlungen, die sich nach dem Zeitpunkt der letzten Renovierung errechnen. Faustregel: Je länger die Renovierung zurückliegt, desto höher der zu zahlende Betrag. Der Bundesgerichtshof
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hält dies für rechtens. Grundlage dafür kann das Angebot einer anerkannten Firma sein. Der
Mieter darf aber – so die Karlsruher Richter – selbst Farbe und Pinsel in die Hand nehmen, um
Geld zu sparen. Denn hier wie auch während des laufenden Mietverhältnisses gilt: Es muss nicht
immer ein "Fachmann" sein, der die Wohnung auf Vordermann hält; solange der Mieter keinen
Pfusch liefert, darf er sich selbst um die entsprechenden Arbeiten kümmern.
Der Bundesgerichtshof hat in zahlreichen Fällen Streitigkeiten in Sachen "Schönheitsreparaturen" zwischen Vermietern und Mietern zu klären gehabt – fast immer zu Gunsten der Mieter. So
zum Beispiel in dem Fall eines Mieters, der die Wohnung – "neutral gestrichen" – übernommen,
sich dann aber daran gegeben hatte, aus den einzelnen Zimmern in grellen Farben jeweils "bunte Salons" zu machen. Das durfte er auch – bis er auszog. Dann hätte er die Wohnung wieder
"in neutraler Dekoration" zurückgeben müssen. Was er aber nicht wollte. Deshalb verlangte der
Vermieter von ihm die Kostenübernahme für den bestellten Malermeister in Höhe von 3.600 Euro. Und der Bundesgerichtshof gab diesmal dem Vermieter Recht. Die Wohnung sei so bunt
kaum wieder zu vermieten gewesen. (VIII ZR 416/12)
Keine Regel ohne Ausnahme: Das Amtsgericht Neuruppin hat in einem solchen Fall den Mietern
beigestanden. Sie hatten nämlich (für den Vermieter "zumutbare") Nachmieter gefunden, die es
ebenfalls "bunt" mochten – und die Wohnung so übernommen haben. Nun sind sie am Ende der
Mietzeit aber in der Pflicht, die Wohnungswände in einen "neutralen Zustand" zurück zu bringen.
(32 C 329/07)
Weitere Entscheidungen zum Thema "Schönheitsreparaturen":
Auch die Quotenabgeltungsklausel zählt – formularmäßig vorgesehen – nicht: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine formularmäßige "Quotenabgeltungsklausel" in einem Mietvertrag
für unwirksam erklärt. Diese sollte den Mieter verpflichten, anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen zu übernehmen, die zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig
waren. Das gilt auch, wenn Berechnungsgrundlage für die beim Auszug zu zahlenden Renovierungskosten der Kostenvoranschlag "eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts"
sein soll. Der BGH: Da dem Mieter mit dieser Festlegung keine Möglichkeit bleibt, Einwendungen
gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Angebotes zu erheben oder gar auf die Berechnung nach einem günstigeren Kostenangebot (eventuell vom Mieter selbst eingeholt) zu dringen,
werde der Mieter unangemessen benachteiligt. (BGH, VIII ZR 285/12)
Erst unwirksam und dann unzulässig – Pech für den Vermieter: Ist in einem Mietvertrag die
Klausel über Schönheitsreparaturen unwirksam gewesen (etwa, weil sie starre Fristen für die
Instandhaltungsarbeiten der Mieter vorgesehen hat), so darf sie nicht durch eine unzulässige
Klausel einseitig ersetzt werden (Hier hatte der Vermieter die Klausel durch die Formulierung
ersetzt, dass der Mieter künftig einen pauschalen Zuschlag zur Miete zu zahlen habe. Ist der
Mieter dem ohne Rechtsgrund gefolgt, so kann er die zwischenzeitlichen Überzahlungen zurück
verlangen.) (AmG Wiesbaden, 911 C 1866/12)
Manchmal können Mieter sogar einen Kostenvorschuss bekommen: Stehen in einem Mietvertrag keine Regelungen zu den Schönheitsreparaturen, so ist grundsätzlich der Vermieter dafür verantwortlich, dass die Räume – je nach Abnutzung – regelmäßig gestrichen werden. Bleibt
er jedoch untätig, so kann der Mieter selbst Hand anlegen oder einen Kostenvoranschlag von
einem Maler einholen und sich auf Grundlage dieser Kalkulation einen Vorschuss vom Vermieter
zahlen und dann die Arbeiten ausführen lassen. Der Vermieter kann dann nicht argumentieren,
er hätte "günstigere Angebote von Nichtfachhandwerkern" einholen können. Denn ein Mieter
habe Anspruch auf "fachgerechte" Ausführung der Arbeit. Außerdem hätte der Vermieter mühelos selbst tätig werden können. (LG Berlin, 65 S 440/09)
Soll "regelmäßig" Hand angelegt werden, ist das nicht "starr": Hat ein Vermieter in seinem
vorformulierten Mietvertrag den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" zu
bestimmten Zeitpunkten durchzuführen, so handelt es sich nicht um "starre" Fristen. Ebenso
wenig bei der Formulierung, "die Fristen gelten für den Regelfall". Denn dann werde es dem Mie-
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ter jeweils überlassen, ob er der Ansicht ist, dass die von ihm bewohnten Räume noch nicht renovierungsbedürftig seien. (BGH, VIII ZR 192/11)
Auch nachvollziehbare "Unwissenheit" schützt vor Ablehnung nicht: Hat ein Mieter in seiner Wohnung Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er dazu nach dem Mietvertrag nicht
verpflichtet war (etwa weil darin starre Fristen vorgesehen waren), so kann er vom Vermieter
Schadenersatz verlangen. Das ist jedoch nur innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung
des Mietverhältnisses möglich, da der Anspruch spätestens dann verjährt ist und vom Vermieter
zwar noch erfüllt werden kann – aber nicht mehr muss. Dies gilt nach neuester Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Mieter zu dem Zeitpunkt, in dem er die Instandhaltungsarbeiten erledigt hatte, keine Kenntnis hatte, dazu nicht mehr verpflichtet zu sein (da die
neue BGH-Rechtsprechung da noch nicht bekanntgegeben worden war). (BGH, VIII ZR 12/12)
Auch nach Ablauf der Preisbindung keine grenzenlose Mieterhöhung: Vermieter, die hinsichtlich der Schönheitsreparaturen eine unwirksame Klausel in ihren Mietverträgen haben und
damit selbst für diese Arbeiten zuständig sind, dürfen die Mietverträge nicht dahin ändern, dass
sie nun für die Instandhaltung der Mietwohnung einen Zuschlag zur Miete erheben, um ihre Zusatzbelastung auszugleichen. Dasselbe gilt für den in der Grundmiete einer preisgebundenen
Wohnung enthaltenen Kostenansatz für Schönheitsreparaturen. Der Vermieter darf auch in diesen Fällen "nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung" die nunmehr zur "Marktmiete"
gewordene Grundmiete nicht über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete
hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen erhöhen. (BGH, VIII ZR 87/11)
Bei den Gewerblichen gelten andere Regeln als bei Wohnungsmietern: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei der Vermietung von Geschäftsräumen individuell vereinbart
werden kann, dass der Mieter bei Auszug – unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Räume –
Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Insoweit gilt in diesem Bereich anderes Recht als bei
Wohnungsmietverträgen. Der Bundesgerichtshof: Es handelt sich um einen Teil der Gegenleistung des gewerblichen Mieters für den Gebrauch der Räume, die in der vereinbarten Miete berücksichtigt ist. Diese Kalkulationsgrundlage sei gestört, wenn die vereinbarte Übernahme der
Schönheitsreparaturen unwirksam wäre. (BGH, XII ZR 200/06)
Urteile zu anderen Themen:
Ist Musizieren Lärm? Je nach Empfindsamkeit: ja oder nein. Die Gerichte haben – natürlich
nicht einheitlich – den in Mietshäusern musizierenden Bewohnern oft "Korridore" erlaubt, in denen sie ihrem Hobby oder Beruf nachgehen können, ohne dass sich die Nachbarn darüber beschweren dürfen. Dabei könnte es sich zum Beispiel um Zeiten zwischen "10 und 12" sowie am
Nachmittag handeln. Auch hierzu ein Urteil, gesprochen vom Landgericht Coburg: Hört ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus immer wieder nachts überlaut Musik, sodass Mitmieter in ihrer
Nachtruhe gestört werden, und bessert sich das rücksichtslose Verhalten des Mieters trotz einer
Abmahnung durch den Vermieter nicht, so kann er sich nicht gegen die fristlose Kündigung des
Mietvertrages wehren. (AZ: 32 S 1/08)
Ab wann sind Kinder in der Mietwohnung zu laut? Generell gar nicht. Allenfalls dann, wenn
Mitmieter in dem Haus der Meinung sind (und das gegebenenfalls nachweisen können), dass der
Nachwuchs anderer Familien geradezu "gedrillt" wird, für Lärm zu sorgen, um Nachbarn zu
drangsalieren. Ansonsten gilt: Kinderlärm ist "sozialadäquat" ... Hierzu eines von vielen Urteilen,
gesprochen vom Amtsgericht Hamburg-Harburg: Ein Ehepaar, das in einem Mehrfamilienhaus
unterhalb einer neu eingezogenen Familie mit Kindern wohnt, kann nicht verlangen, dass die
Kinder auf Knopfdruck zu den Ruhezeiten still zu sein haben. Ein Lärmprotokoll, aus dem hervorgeht, dass die Kinder auch in den Ruhezeiten "Lärm gemacht haben", könne nicht dazu führen, dass die Familie zunächst eine Mahnung und später eine Kündigung des Mietvertrages kassiere. Das jedenfalls dann nicht, wenn aus dem Protokoll sich auch erlesen ließe, dass die Eltern
bemüht waren, die Kinder zur Ruhe zu bewegen. (AZ: 641 C 262/09)
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Dürfen Kinder in Garagen- und Hinterhöfen allein spielen? Das kommt auf die "Gestaltung"
der Flächen an. Etwa darauf, wie "befahren" sie sind – und welche Gefahren folglich für kleine
Kinder damit verbunden sind. Der Vermieter hat durchaus ein Recht, das Spielen zu untersagen
(er könnte sich sonst gegebenenfalls schadenersatzpflichtig machen – Stichwort "Verkehrssicherungspflicht"). Auch hierzu ein Urteil, gesprochen vom Landgericht Wuppertal: Das Gericht hat
einem Vermieter widersprochen, der einem Ehepaar mit drei kleinen Kindern die Wohnung gekündigt hatte, weil der Nachwuchs trotz Verbots auf dem Garagenhof und nicht auf einem angrenzenden Spielplatz gespielt hatte. Sind die Nachbarn durch Spiellärm nicht unzumutbar beeinträchtigt worden, so sei eine Kündigung nicht rechtens. In dem Fall ging es um ein Elternehepaar mit Kindern im Alter von zwei, vier und fünf Jahren, die immer wieder im Garagenhof spielten. Ältere Nachbarn beschwerten sich beim Vermieter, der die Kündigung aussprach. Zu Unrecht. (AZ: 16 S 25/08)
Dürfen Kinder in der Wohnung Bobby Car fahren? Auf jeden Fall dann, wenn sie "Parterre"
wohnen. Ansonsten kommt es natürlich auf das "Nervenkostüm“ der darunter wohnenden Mieter
an. Kompromissbereite Mieter werden eine Lösung finden, die beiden Seiten gerecht wird: den
Eltern mit Kindern und ihrem "Spieldrang" sowie den Mietern, die ihre Ruhe schätzen.