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Di e ha u s h a l t s n a h e n Di e n s t l e i s t u n g e n (§35a E S t G) als
Pr o b l e m f e l d de s W E G V e r w a l t e r s
Noch im Herbst 2006 waren haushaltsnahe Dienstleistungen (kurz HHD genannt) für WEG Verwalter und Eigentümer kein Thema. Erst mit dem sogenannten „Erläuterungsschreiben“ des
Bundesfinanzministeriums vom 3.11.2006 wurde klar, daß auch Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen in den Genuß des Steuerabzugs gemäß § 35a EStG kommen würden. Sozusagen über Nacht entbrannte eine lebhafte Diskussion, wie nun das Erläuterungsschreiben zu „erläutern“ sei und zu welchen praktischen Tätigkeiten dies im Verwaltungsbetrieb
führen würde. Es ergab sich eine Vielzahl von Unsicherheiten, zum Teil widersprüchliche Verbandsempfehlungen, halboffizielle Meinungsäußerungen einzelner OFDs und ein Verstummen
des Bundesfinanzministeriums, nachdem der Urheber des Erläuterunsschreibens kurzerhand
versetzt worden war.
In der Sache selbst geht es um folgendes: §35a EStG bestimmt, daß private Steuerbürger in einem Bereich der bislang jeglicher steuerlicher Bewertung entzogen war, nämlich dem der privaten „haushaltsnahen“ Dienstleistungen, zulässigerweise Steuerabzüge vornehmen können. Voraussetzung ist:
1. Es handelt sich um einen Haushalt, keinen irgendwie gearteten Gewerbebetrieb.
2. Auch mehrere Steuerpflichtige bilden nur einen Haushalt, wenn sie zusammenleben.
3. Mehrere getrennte Haushaltsführungen führen nicht zu einer Erhöhung der Abzugsmöglichkeit.
4. Es handelt sich um solche Tätigkeiten die im Bereich des Haushalts ausgeübt werden.
5. Die Aufwendungen werden gegen Rechnung oder Vertrag geleistet und unbar bezahlt.
6. Der bzw. die Steuerpflichtigen im Haushalt bezahlen überhaupt Steuern auf _Einkommen.
Dabei unterscheidet § 35a EStG vier verschiedene Tatbestände. Der Einfachheit halber nennen
wir diese Tatbestände Körbe.
Korb 1: Abzugsfähig sind die Aufwendungen für eine nebenberufliche Arbeitskraft, welche nach
dem sog.Haushaltsscheckvefahren steuer- und sozialversicherungsrechtlich erfaßt ist.
Der Abzug beträgt 10 %, maximal € 510,00 pro Jahr.
Korb 2: Abzugsfähig sind die Aufwendungen (Lohn + Sozialabgaben + Berufsgenossenschaft)
für eine sozialversicherungspflichtige Arbeitskraft.
Der Abzug beträgt 12 %, maximal € 2400,00 pro Jahr.
Korb 3: Abzugsfähig sind Kosten incl. MWSt für erbrachte Dienstleistungen diverser Art und
Lohnkosten für nebenberuflich (400-Euro-Kräfte), jedoch nicht nach dem Haushaltsscheckverfahren Beschäftigte.
Der Abzug beträgt 20 %, maximal € 600,00 pro Jahr.
Korb 4: Abzugsfähig ist der Teil von Handwerkerleistungen am bestehenden Gebäude und an
der Liegenschaft, der dessen Dienstleistung, nicht aber den materialeinsatz betrifft, soweit sie direkt dort durchgeführt werden. Der Abzug beträgt 20 %, maximal € 600,00 pro Jahr.
Hinzu kommen zusätzliche Abzüge für Pflegeleistungen mit besonderen Bemessungsgrenzen.
Die Abzüge, die sich aus den einzelnen Körben ergeben, können einzeln in Anspruch genommen werden und ergeben somit in ihrer Summe einen Maximalbetrag von derzeit € 4100,00 pro
Jahr. In der Fachliteratur wird oft irrigerweise nur Korb 4 betrachtet und damit behauptet, die Begünstigung beliefe sich auf maximal € 600,00 pro Jahr.
Die Schwierigkeit für den Steuerpflichtigen, der selbst und ohne steuerliche Beratung seine Erklärung ausfüllen möchte, liegt darin, daß die Zuordnung der jeweiligen Dienstleistung richtig
und sinnvoll sein muß. Der Verfasser hat inzwischen eine Vielzahl von Tätigkeiten erfaßt und katalogisiert, die jeweils einem der Körbe zuordenbar sind. Die Tabelle erfüllt mehrere Funktionen:
Zum einen soll sie dazu dienen, Anhaltszahlen zum Dienstleistungsanteil liefern bei konkreten
Rechnungen bestimmter Arbeiten über die Höhe des Dienstleistungsanteiles. Damit dient sie
auch gleichzeitig der für das Fiskaljahr 2006 möglichen Schätzungen. Sie gibt außerdem den
derzeitigen (Mai 2007) Stand des Umfanges HHD wieder ohne einen Anspruch auf Vollständigkeit zu erheben.
Sie ist folgendermaßen aufgebaut:
1. Spalte bezeichnet konkret die abzurechnende Tätigkeit.
2. Spalte gibt an, wer der Leistende ist. Da die gleiche Tätigkeit je nach Leistendem anders einzuordnen ist, spielt dies eine wesentliche Rolle. Dabei bedeutet: F – Firma, Handwerksfirma,
Dienstleistungsfirma, HM – Sozialversicherter Arbeitnehmer, CH – Nebenberuflicher im privaten Haushalt angestellter Arbeitnehmer im Haushaltscheckverfahren abgerechnet, FP –
Firma mit Putzdienst,
3. Spalte 3 sagt aus ob es sich überhaupt um eine Tätigkeit im Sinne 35a EstG handelt.
4. Spalte 4 korrespondiert mit Spalte 3
5. Spalte 5 gibt den „Korb“ an zu dem die Tätigkeit gehört. Bei möglicher sich aus dem Einzelfall zu entscheidender Zugehörigkeit zu verschiedenen Körben ist dies vermerkt.
6. Spalte 6 gibt die aus rund 1000 Gemeinschaften und Befragung von zahlreichen Handwerkern gewonnenen Schätz-Erfahrungen bezüglich des Dienstleistungsanteils wieder. Die Zahlen sind nach bestem Wissen wiedergegeben. Dennoch kann der Verfasser keine Gewähr
dafür übernehmen, daß der Fiskus bei der Prüfung nicht zu anderen Werten kommt.
7. Spalte 7 gibt einen Hinweis auf diejenigen Tätigkeiten nach 35a EStG wieder, die nur der individuelle Haushalt beauftragen kann, die also in keiner Aufstellung des WEG- Verwalters
enthalten sein können, die aber gleichwohl begünstigt sind. Wo dies der Fall ist, steht in
Spalte 7 ein X
Leistung
wer tuts
HHD JA
HHD
NEIN
Gruppe Üblicher DL
Anteil in
Rechnung
Ablesen Heizkostenverteiler
F
N
4
Ablesen Wasseruhren
F
N
4
0
0
Aufzug Kabinen auskleiden
F
J
4
60
Aufzug reparatur
F
J
4
80
Aufzug Steuerung erneuern
F
J
4
70
Aufzug Tragseile erneuern
F
J
4
70
Aufzug Treibscheiben erneuern
F
J
4
70
Aufzug Wartung Teilwartung
F
J
4
100
Aufzug Wartung Vollwartung
F
J
4
80
Aufzug Wartung Schmierwartung
F
J
4
100
Aushangkasten anbringen
F
J
4
80
Aushangkasten neue Infos anbringen
HM
J
2
100
Nicht vom WEG
Verwalter zu bescheinigen
Aussenbeleuchtung anbringen
F
J
Aussenbeleuchtung reparieren
HM
J
2
100
50
Bad einzelne Kacheln erneuern
F
J
4
80
X
Bad neu fließen
F
J
4
60
X
Balkone fliesen
F
J
4
80
Bäume fällen
HM
J
2
100
Bäume fällen
F
J
3o4
100
Bäume schneiden
F
J
3o4
100
Bäume schneiden
HM
J
2
100
Betonarbeiten an Fassade
F
J
4
90
Blumen anliefern
F
Blumen einsetzen
HM
J
2
100
Blumen bringen und einsetzen
F
J
3o4
80
Boden in Wohnung verlegen
F
J
4
60
Briefkastenanlage erneuern
F
J
4
60
Briefkastenanlage Namensschilder anbringen
HM
J
2
100
Briefkastenanlage Reinigen
FP
J
2
100
Briefkastenanlage Reparieren
F
J
4
90
Briefkastenanlage teilweise erneuern
F
J
4
80
Büsche schneiden
F
J
3o4
100
Büsche schneiden
HM
J
2
100
Dachantennen neu installieren
F
J
4
60
Dachantennen reparieren
F
J
4
70
Dachantennen warten
F
J
4
100
Dachreparatur
F
J
4
70
Dachsanierung großflächig
F
J
4
60
Decke in Wohnung streichen
CH
J
1
90
Doppelparker Wartung auf WEG Gelände
F
J
3
100
Doppelparker Reparatur auf WEG Gelände
F
J
4
70
Eis beseitigen
HM
J
2
100
Eis beseitigen
F
J
3o4
100
Elektro Reparatur
F
J
4
50
Fassade reinigen
F
J
4
100
Fassade streichen
F
J
4
90
Fenster erneuern
F
J
4
60
Fenster putzen Keller
P
J
2
100
Fenster putzen Keller
FP
J
3
100
Fenster putzen Treppenhaus
P
J
2
100
Fenster putzen Treppenhaus
FP
J
3
100
Fenster putzen Wohnung
CH
J
1
100
Fenster streichen
HM
J
2
100
Fenster streichen
F
J
4
90
Fernheizung warten
F
J
4
80
Feuerlöscher prüfen
F
J
4
90
Feuerlöscher füllen
F
J
4
50
Feuerlöscher neu anbringen
F
J
4
40
Feuerlöscher warten
F
J
4
100
Garage CO Warnanlage neu installieren
F
J
4
60
Garage CO Warnanlage reparieren
F
J
4
90
Garage CO Warnanlage warten
N
3o4
0
F
J
4
100
Garagendächer erneuern auf WEG Grundstück F
J
4
60
Garagendächer reparieren /WEG Grundstück
F
J
4
80
Garagentore streichen / WEG Grundstück
F
J
4
90
X
X
X
Garagenarbeiten separater Garagenhof
F/HM
Glühlampen Erneuerung
HM
J
N
2
Glühlampen Erneuerung
F
J
4
80
Haus - Müll entsorgen
F
J
3o4
100
Heizkostenabrechnung erstellen
F
N
4
Heizkostenverteiler ablesen
F
N
4
0
Heizung Kessel erneuern
F
J
4
60
Heizung Kessel reparieren
F
J
4
80
Heizungsreparatur
F
J
4
80
Heizungsventile erneuern
F
J
4
80
Heizungswartung
HM
J
2
100
Heizungswartung
F
J
4
100
Holzdecke einbauen
F
J
4
60
X
Hund ausführen
CH
J
1
100
X
Kabelanschluß installieren
F
J
4
80
Kehrarbeiten
HM
J
2
100
Kehrarbeiten
F
J
3o4
100
Kellerabgang streichen
F
J
3o4
90
Kellerabgang streichen
HM
J
2
100
Kellerabgang streichen
F
J
3o4
100
Kellerboden streichen
HM
J
2
100
Kinderspielplatzgeräte neu
F
J
4
50
Kinderspielplatzgeräte warten
F
J
3o4
100
Kleingarten separat, alle Arbeiten
HM, Ch, F
Markisen anbringen
F
4
60
Mulch anliefern
F
3o4
0
Müll entsorgen
HM
Musikunterricht
Lehrer
Papier zusammenlesen
HM
Papier zusammenlesen
Parkplätze einzeichnen
N
J
N
J
100
0
0
2
100
J
2
100
F
J
3o4
100
F
J
3o4
90
Parkplätze einzeichnen
HM
J
2
100
Parksperren einrichten
F
J
3o4
50
Parksperren einrichten
HM
J
2
100
Pflegebedürftige betreuen
CH
J
1
100
Rasen mähen
F
J
3o4
100
Rasen mähen
HM
J
2
100
Rasen Vertikutieren
HM
J
2
100
Rasen Vertikutieren
F
J
3o4
100
Reinigen Wohnung
CH
J
1
100
Rohrreinigung
F
J
4
90
Rohrsanierung LSE
F
J
4
60
Rohrsanierung Austausch der Rohre
F
J
4
50
Rolltor - Erneuerung
F
J
4
60
Rolltor Reparatur
F
J
4
80
Rolltorwartung
F
J
4
100
Sand einbringen
HM
J
2
100
Sand anliefern und einbringen
F
J
3o4
90
Sandkasten säubern
HM
J
2
100
Sandkasten säubern
F
J
3o4
100
Schloß – Zylinder austauschen
HM
J
2
100
Schloß – Zylinder liefern und austauschen
F
J
3o4
70
Schnee beseitigen
HM
J
2
100
N
0
X
X
X
Schnee beseitigen
F
J
3o4
100
Schwimmbad der WEG reinigen
HM
J
2
100
Schwimmbad der WEG reparieren
F
J
4
80
Schwimmbad der WEG sanieren
F
J
4
70
Schwimmbad der WEG warten
HM
Sperrmüll entsorgen
F
Sperrmüll zusammentragen
HM
Tapeten erneuern
J
2
100
3o4
100
J
2
100
F
J
4
70
X
Tapeten überstreichen
F
J
4
90
X
Teppichboden in WEG Reinigung
F
J
4
100
Teppichboden in WEG Reparatur
F
J
4
80
Teppichboden in WEG neu verlegen
F
J
4
60
Teppichboden in Wohnung Reparatur
F
J
4
80
X
Teppichboden in Wohnung neu verlegen
F
J
4
60
X
Teppichboden in Wohnung Reinigung
F
J
4
100
X
Tiefgarage abdichten
F
J
4
90
Tiefgarage reinigen
HM
J
2
100
Tiefgarage Rolltore anbringen
F
J
4
60
Tiefgarage Rolltore einstellen und prüfen
F
J
4
100
Tiefgarage Rolltore reparieren
F
J
4
90
Tiefgarage Rolltore warten
F
J
4
100
Treppen reinigen
P
J
2
100
Treppen reinigen
FP
J
3
100
Türen streichen
F
J
3o4
90
Wartung Heizkostenverteiler
F
J
4
100
Wartung Wasseruhren
F
J
4
100
Wohnungsabschlußtür erneuern
F
J
4
60
Wohnungsabschlußtür streichen
F
J
4
90
Wohnungsabschlußtür streichen
HM
J
2
100
Wohnungswände streichen
F
J
3o4
90
X
Wohnungswände streichen
CH
J
1
90
X
Zaun reparieren
F
J
3o4
90
Zaun reparieren
HM
J
2
100
Zaun setzen
F
J
3o4
100
Zaun setzen
HM
J
2
100
N
Eine falsche Zuordnung führt zum steuerlichen Nachteil. Entweder gehen Abzugsspitzen über
die zulässigen Grenzen hinaus verloren oder der Abzug wird nicht anerkannt.
Die gleiche Tätigkeit mit dem gleichen technischen Ergebnis kann zu völlig unterschiedlichen
Steuerabzugstatbeständen führen. Dazu drei Beispiele:
Erstes Beispiel:
1. Blumenhändler B liefert Blumen, Eigentümer E pflanzt die Blumen in seinem Garten ein. Ergebnis: Keine HHD, kein Steuerabzug.
2. Eigentümer E kauft Blumen und pflanzt sie in seinem separaten Kleingarten ein. Ergebnis:
Keine HHD, kein Azug.
3. Gärtner G liefert Blumen für den Garten von Eigentümer E und pflanzt sie ein. Die Dienstleistung des Einpflanzens und das Wegegeld einschl. der eingesetzten Maschinenstunden
sind abzugsfähig gemäß Korb 3 oder 4.
4. Der bei Eigentümer E angestellte Hausmeister H kauft Blumen, transportiert sie zu E und
pflanzt sie in dessen Garten ein. Voller Abzug des Lohnes von Hausmeister H, je nach Art
des Lohnbezuges in Korb 1, 2 oder 3.
Zweites Beispiel:
Die Waschmaschine bei E ist defekt. E beauftragt einen Kundendienst K. Dieser kommt. Dabei
ergeben sich zwei Möglichkeiten:
1. K stellt fest, daß die Reparatur nicht vor Ort ausgeführt werden kann. Er nimmt die Maschine
mit, repariert sie in seiner Werkstatt, liefet sie wieder an und schließt sie an. Ergebnis: Keine
HHD, kein Abzug.
2. K repariert die Maschine vor Ort. Ergebnis: HHD liegt vor, Abuzug gemäß Korb 3.
Drittes Beispiel:
Eigentümer E feiert mit seinen Freunden ein Jubiläum. Er will sie mit einem Buffet erfreuen. Er
hat folgende Möglichkeiten:
1. Er beauftragt einen Freund, Koch K. Dieser kommt ins Haus, bereitet das Buffet zu, arrangiert es und hilft beim Servieren. Ergebnis: Das gesamte Entgelt, welches E an K bezahlt,
einschließlich des Wegegeldes ist HHD gemäß Korb 3.
2. E beauftrag einen Partyservice. Dieser liefert ein Buffet an. E und seine Frau bedienen die
Gäste. Ergebnis: Kein HHD, kein Abzug.
3. E beauftragt den Partyservice. Dieser kommt, liefert das fertige Buffet und versorgt die Gäste. Ergebnis: Die Dienstleistung des Servierens ist HHD gemäß Korb 3.
Ein weiteres Beispiel macht deutlich, dass auch Handwerkerleistungen in ihrer Zuordnung nicht
ohne genaue Kenntnisse der Umstände eingeordnet und richtig bewertet werden können. Dazu
ein Beispiel:
Dachdecker D saniert das Dach des Hauses von E. Er benutzt ein Gerüst und ein Förderband,
um die Materialien zu befördern. Er stellt E am Schluß eine Rechnung, in der er Kosten für Material, Arbeitsleistung, Fahrwege und Kosten für Gerüst und Förderband getrennt ausweist.
Ergebnis: Außer den Kosten für Material sind alle anderen Kosten zuzüglich der jeweiligen
MWSt HHD gemäß Korb 4.
Von den vier Körben betreffen die WEG Verwaltung Körbe 2, 3 und 4. In seinem Erläuterungsschreiben vom 3.11.2006 hat das BMF ausgeführt, daß die Vergünstigungen des § 35a EStG
auch von Wohnungseigentümern wahrgenommen werden können, sofern der Verwalter die einzelnen Tatbestände dem Wohnungseigentümer „bescheinigt“. Die Immobilienverbände raten
den Verwaltern dringend davon ab, steuerrelevante Bescheinigungen zu erstellen. Allgemein
wird darauf hingewiesen, daß es sich um eine Tätigkeit im Rahmen der Steuerberatung handelt,
welche mit einem nicht unerheblichen Riskio für den Verwalter verbunden ist. Der Verwalter sollte vielmehr alle irgendwie relevanten Rechnungen nach Bezahlt-Datum zusammenstellen und
den Eigentümern den ausgewiesenen Dienstleistungsanteil im Rahmen dieser Aufstellung mitteilen. Das weitere soll dann dem Eigentümer selbst überlassen bleiben. Dieser kann sich dann
im Zweifelsfall an einen Steuerberater seiner Wahl werden, um die vorgsehenen Formularvordrucke richtig auszufüllen. Für seine zusätzliche Tätigkeit empfiehlt die Branche dem Verwalter,
ein Zusatzhonorar zwischen € 10,00 und € 20,00 pro Jahr in Anspruch zu nehmen. Der Verfasser hat rechtliche Bedenken, ob eine direkte Erhebung von Gebühren bei einzelnen Wohnungseigentümern überhaupt möglich ist, da der Verwalter bekanntlich in keinem Vertragsverhältnis
mit dem einzelnen Wohnungseigentümer steht.
Einzelne Verwalter beauftragen von vorn herein Steuerberater und übersenden den Eigentümern Bescheinigungen, die bereits unmittelbar für die Einkommenssteuererklärung verwertbar
sind. Die dafür entstehenden Kosten werden als Kosten der laufenden ordnungsgemäßen Verwaltung betrachtet und sind von allen Eigentümern im Rahmen der Jahresabrechnung zu tragen. Die Umlegung der Kosten erfolgt nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes bestimmt ist. Die Umlegung dieser Kosten nach Miteigentumsanteilen ist nicht nur gesetzlich geboten, sondern scheint auch gerecht zu sein, da der potentielle Steuerabzug unmittelbar von der
Höhe der MEAT entsprechend der Größe der Wohnung und den damit verbundenen Kosten abhängt.
Die Tätigkeit des Verwalters und damit sein Mehraufwand besteht aus folgenden Teilen:
1. Information und intensive Absprache mit den Handwerkerfirmen über die neue Form der
Rechnung, bei der Material, Dienstleistung, Anfahrtkosten und eingesetzte Maschinenstunden getrennt ausgewiesen werden müssen. Manche Rechnungssteller meinen es genüge,
wenn sie auf die Rechnung einen Aufdruck hinzufügen, in welchem steht: „In dieser Rechnung sind Y Prozent Dienstleistung enthalten.“ Das ist keineswegs ausreichend. Dieser Hinweis genügt nicht der gesetzlichen Bestimmung nach unmittelbar erkennbarer Trennung von
Dienstleistungsanteil und Materialanteil. Eine in dieser pauschalen Weise ausgestellte Rechnung zwingt den Verwalter, bei der Bearbeitung zusätzliche Rechenschritte durchzuführen.
Andere Rechnugssteller stellen mangels EDV-technischer Möglichkeiten zur Zeit jeweils
zwei Rechnungen aus, wovon eine die Kosten des Materials, die zweite den aufgeschlüsselten Dienstleistungsanteil enthält. Die zweite Rechnung muß somit Lohnkosten sowie Anfahrtskosten und Maschinenstunden enthalten. Der Nachteil dieser Lösung besteht darin,
dass der Verwalter wiederum diese Rechnungen zusammenrechnen muß, beziehungsweise
für jeden Auftrag letztendlich doppelte Buchungs- und Abwicklungsarbeit hat.
Die richtige und sinnvolle Rechnungsstellung wird wie folgt dargestellt werden.
a) Kosten für Material + MwSt
b) Kosten für Lohn + Fahrtkosten + Maschinenstunden + MwSt
c) Gesamtkosten der Rechnung + MwSt
2. Getrennte Verbuchung jeder einzelnen HHD relevanten Rechnung. Der Mehraufwand bei
der Verbuchung darf nicht unterschätzt werden. Hat eine durchschnittliche WEG ca 3 – 8
Rechnungen pro Monat, welche HHD relevant sind, macht dies im Jahr ca 40 – 100 Rechnungen aus. Bei einem häufig vertretenenen Bestand von 50 Gemeinschaften sind dies jährlich 2000 – 5000 Rechnungen. Dies wird den Buchungsaufwand glatt verdoppeln. Auch die
Rechnungsprüfung ist davon betroffen. Je nach Darstellung findet jetzt nicht mehr der Gesamtbetrag der Rechnung Eingang in die Prüfungsunterlagen, sondern jede Zahlung ist
möglicherweise in zwei Teile geteilt.
3. Änderung aller Verträge in denen Wartungsarbeiten pauschal vereinbart sind.
4. Der Verwalter darf keine Angebote mehr akzeptieren, in denen Handwerker pauschale Leistungen anbieten.
5. Bei Zusatzleistungen von Hausmeister- und Reinigungsfirmen sind die gleichen Kriterien anzuwenden wie bei allen anderen Handwerksrechnungen, d.h. getrennter Ausweis von Material und Dienstleistung. Dabei können völlig andere Prozentzahlen erscheinen als in dem abgeschlossenen Dauervertrag.
6. Zusätzliche Aufstellung steuerjahrbezogener Daten, wie oben beschrieben.
7. Lösung spezieller Probleme, die auftreten können:
a) Eigentümerwechsel
WEG-rechtlich bietet ein Eigentümerwechsel seit Jahren buchhalterisch kein besonderes Problem mehr. Solange beide Wohnungseigentümer, Verkäufer und Käufer ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der WEG korrekt nachgekommen sind. Die Einzelabrechnung der betreffenden Wohnung wird ausschließlich von demjenigen getragen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über diese Abrechnung grundbuchlicher Eigentümer der Wohnung ist. Der Verwalter erstellt also von Rechts wegen für das gesamte Wirtschaftsjahr nur jeweils eine Einzelabrechnung.
Nur auf besonderen Antrag wird der Verwalter in Koordination mit der Meßdienstfirma zusätzliche Heizkostenabrechnungen erstellen lassen. Die gesamten Unterlagen über die Jahresabrechnung erhält der zahlungsverantwortliche, „neue“ Eigentümer. Als besonderen kundenfreundlichen Service außerhalb der Verpflichtung als WEG-Verwalter schicken manche Verwalter dem
neuen Eigentümer zwei zusätzliche Abrechnungen, in welchen die Kosten pro rata temporis zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt sind. Diese sollen Verkäufer und Käufer dazu dienen, untereinander die anteiligen Belastungen aushandeln zu können. Im Zusammenhang mit dem 35a
EStG genügt dies nicht. Steuerrechtlich gilt ein strenges Abflussprinzip.Dies bedeutet, daß die
Kosten demjenigen zuzuordnen sind, welcher im Zeitpunkt der Zahlung durch die Gemeinschaft
tatsächlich Eigentümer war. Allein damit wird deutlich, daß es keinen unmittelbar erkennbaren
Zusammenhang zwischen der Einzelabrechnung und der „Bescheinigung“ nach 35a EStG geben kann.
b) Eigenbeteiligung bei Versicherungsschäden
Viele Gemeinschaften haben eine Vielzahl von Versicherungsschäden, insbesondere im Leitungswasserbereich. Dort ist es üblich, daß Versicherungen mit den Gemeinschaften ein Arrangement treffen, daß pro Schaden ein bestimmter Betrag als Eigenbeteiligung pauschal von der
WEG übernommen wird. In diesem Betrag sind selbstverständlich anteilige Dienstleistungen
enthalten. Der Prozentsatz kann jedoch nur dadurch festgestellt werden, daß die Dienstleistungsanteile der Rechnungen aller beteiligten Handwerker zusammengezählt und ins Verhältnis
des Gesamtaufwandes der Reparatur gesetzt werden. Damit entsteht ein erheblicher zusätzlicher Arbeitsaufwand bei der Abwickelung von Versicherungsschäden.
c) Heizkostenabrechnung
Eine der wesentlichen Informationen im Rahmen der Jahresabrechnung, die jedem Eigentümer
übersandt wird, ist die Berechnung der Heizungs- und Heizungsnebenkosten durch eine Meßdienstfirma. Die Berechnung endet in einer einzigen Zahl ungeachtet der Tatsache, daß die Kosten sich aus Grund- und Verbrauchskosten in bestimmten Schlüsseln zusammensetzten. Diese
Zahl wird eins zu eins vom Verwalter in seine Einzelabrechnung übernommen. Künftig wird die
Meßdienstfirma drei Zahlen berechnen und ausweisen müssen, nämlich Kosten für Energie (keine HHD), Kosten für Überwachung und Betreuung der Heizung (Korb 2 oder 3) und Kosten für
Heizungswartung (Korb 3). Es mag sein, daß aus dieser Position die Beträge für Korb 2 oder 3
sich nur geringfügig erhöhen, an der Notwendigkeit der korrekten Einordnung ändert dies nichts.
d) Mieterwechsel
Die Problematik des Mieterwechsels entspricht grundsätzlich der des Eigentümerwechsels (siehe 4a), jedoch mit der Besonderheit, daß hier in erster Linie der vermietende Eigentümer selbst
zur Auskunft gegenüber dem Mieter verpflichtet ist. Dieser wird aber in der Regel gar nicht in der
Lage sein, ohne Unterstützung durch den Verwalter, korrekte Auskünfte zu erteilen. Hier werden
sich Verwalter und Eigentümer durch einen fairen Zusatzvertrag über Leistung und Gegenleistung einigen müssen.
e) Abweichendes Wirtschaftsjahr
Eigentümergemeinschaften können zulässigerweise vereinbaren oder in der Teilungserklärung
vorsehen, daß das Wirtschaftsjahr der Gemeinschaft abweichend vom Kalenderjahr festgelegt
wird. Das Steuerjahr entspricht in jedem Fall dem Kalenderjahr. Steuerrechtlich sind nur Abweichungen bis zu 10 Tagen nach „vorne und hinten“ erlaubt, sofern sinnvolle Abgrenzungen zur
Erfassung der im Steuerjahr aufgewendeten Kosten geboten sind. Damit besteht erneut die objektive Notwendigkeit, die „Bescheinigung“ völlig losgelöst von der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft zu erstellen. Es besteht keine Veranlassung, deswegen das Abrechnungsjahr der Gemeinschaft zu ändern.
f)
Vorauszahlungen an Handwerker
Da bei Korb 4 eine maximale Steuerentlastung von € 600,00 möglich ist, welche bei zwanzig
prozentigem Steuerabzug einer einzelnen Kostenbelastung von € 3000,00 entspricht, ist es bei
größeren Sanierungsmaßnahmen durchaus denkbar, daß der Steuerabzug (Korb 4) völlig ausgeschöpt wird. Diesen Betrag überschreitende Kosten im gleichen Fiskaljahr sind für den Steuerabzug verloren. Der Fiskus läßt deswegen ausdrücklich zu, daß Rechnungen von erheblichem
Aufwand auf zwei Jahre verteilt werden. Dabei ist jedoch darauf zu achten, daß bei der jeweiligen Teilrechnung auch wieder ein klarer Ausweis von Material und Dienstleistungen, wie oben
beschrieben, erfolgt. Wichtig ist, daß die Zahlungen für die Teilrechnung im jeweiligen Fiskaljahr
erfolgen.
g) Wechsel der Diestleistungsbeauftragten
Zu welchen komplizierten Berechnungen der §35a EStG zwingt, läßt sich am anschaulichsten
an einem Beispiel erläutern, welches den Wechsel von Personal/Dienstleistern innerhalb einer
WEG zum Gegenstand hat. Spätestens hier wird deutlich, daß der einzelne Eigentümer mit der
korrekten steuerlichen Umsetzung der Vorschriften des §35a ohne Hilfe überfordert sein dürfte.
Die Eigentümergemeinschaft B besteht aus 50 Wohnungen. Die Wohnungen seien, der Einfachheit halber, alle gleich groß und haben alle gleiche MEAT. Die WEG beschäftigt einen hauptamtlichen Hausmeister zum Bruttolohn (inklusive Arbeitgeberanteil) von € 3000,00. Hausmeister H
scheidet aus dem Dienst der Gemeinschaft zum 30.6. des Jahres aus. Für drei Monate übernehmen drei Eigentümer E 1. E2 und E3 nebenberuflich die Hausmeistertätigkeit, wobei jeder monatlich € 400,00 erhält und die Eigentümergemeinschaft die gesetzlich vorgeschriebenen 30 %
an die Knappschaftskasse bezahlt. Ab 1.10. schließt die Gemeinschaft einen Vertrag mit der
Haumeisterdienstleistungsfirma F ab zu einem Preis von € 3000,00 pro Monat zuzügl MWSt.
Die Aufstellung für die WEG Abrechung sieht folgendermaßen aus:
1. Aufwendungen für H für 6 Monate € 18000,00
2. Aufwendungen für E1 – E3 monatlich € 1560,00, ergibt € 4680,00
3. Aufwendungen für F monatlich € 3570, ergibt E 10710,00
Gesamtsumme: € 33390,00
Diese Summe ist zu gleichen Anteilen unter die 50 Eigentümer aufzuteilen. Diese Aufstellung ist
unproblematisch und wäre auch ohne HHD so erfolgt.
Für die Bescheinigung der HHD ist folgende Berechnung anzustellen:
1. Die Aufwendungen für H gehören zu Korb 2, sind daher mit 12 % absetzbar. Da H aber nur
50 % eines Jahres beschäftigt war, wird die Vergünstigung für ihn auch nur zu 50 % gewährt. Dies bedeutet pro Eigentümer eine Entlastung von nur € 21,60.
2. Die Aufwendungen für E1 – E3 und für F in Höhe von € 15390 sind voll anzusetzen gemäß
Korb 3 mit 20 %. Hier gibt es keinen zeitanteiligen Ansatz. Somit beträgt die Entlastung pro
Eigenümer 61,56
Die Gesamtentlastung beträgt somit € 83,16 pro Eigentümer.
Wenn auch die Finanzämter nicht in der Lage sind, zu allen einzelnen Abgrenzungstatbeständen inhaltlich eine klare Antwort zu geben, da auch die OFD auf eine weitere Erläuterung zur
gegebenen Erläuterung vom November 2006 warten, so sind sie doch mindestens organisatorisch auf die Bearbeitung des 35aEStG vorbereitet: Im Vordruck zur Einkommensteuererklärung
für 2006 sind bereits vier Zeilen für Angaben aus den diversen „Körben“ vorgesehen.
Es ist unschwer erkennbar, daß die korrekte Umsetzung der Vorschriften des 35a EstG in Verbindung mit der Verwirrung der diversen bereits publizierten und noch zu erwartenden Erläuterungsschreiben, den kaufmännischen Alltagsbetrieb des Verwalters in erheblicher Weise beeinflussen und belasten. Auch der Verfasser rät dringend davon ab, ohne fachkundige Überwachung und Anleitung steuerrelevante „Bescheinigungen“ auszustellen.
Andererseits ist der Verfasser der Überzeugung, daß dem Gesetz in der jetzigen Form ohnehin
keine lange Lebensdauer beschieden sein wird. Rechnet man nämlich hoch, daß nahezu 40 Millionen Haushalte Ansprüche stellen könnten, kommt man leicht auf eine Größenordnung zwischen 20 – 30 Mrd Euro, die die Staatskasse bei tatsächlicher Inanspruchnahme jährlich belasten würden. Der Verfasser fürchtet allerdings, daß das Gesetz nicht im ganzen wieder abgeschafft wird, sondern daß es lediglich in seiner Wirkung abgeschwächt werden wird. Dies wird
einmal mehr dazu führen, daß den WEG-Verwaltern der bürokratische Aufwand bleiben wird,
ohne die heutige positive Wirkung, die die Rückerstattung mit sich bringt, und die zunächst die
WEG bereit macht, die Kosten, die für den Verwalter in der Mehrarbeit enthalten sind, zu tragen. Es wäre eine gute Aufgabe für die Immobilienverbände, rechtzeitig die politischen Entscheidungsträger auf das Massenproblem einer haushaltsbedingten Korrektur des 35aEStG aufmerksam zu machen. Da die Vergünstigung umfassend für alle steuerzahlenden Privathaushalte
gedacht ist, sind die meisten aller bundesdeutschen Haushalte davon berührt.