Akademische Arbeitsgemeinschaft

Heizkosten-ABC
Abgasmessung ...................................... 2
Ablesung ............................................. 2
Abrechnung ......................................... 2
Anmietung der Messgeräte ....................... 2
Austauschen der Messampullen .................. 3
Heizöltank .......................................... 6
Bedienung ........................................... 3
Beschichtung des Heizöltanks.................... 3
Betriebsstrom....................................... 3
Brennstoff ........................................... 3
Öltank-Haftpflichtversicherung ................. 6
Dichtigkeitsprüfung bei
Gasdruckleitungen ................................. 4
Eichgebühren ....................................... 4
Etagenheizung ...................................... 5
Fernwärme .......................................... 5
Flüssiggas-Tankmiete.............................. 5
Immissionsschutzmessung ........................ 6
Miete der Messgeräte ............................. 6
Reinigung ........................................... 6
Schornsteinreinigung .............................. 7
Solaranlage ......................................... 7
Wärmecontracting.................................
Wärmemessgeräte .................................
Warmwassergeräte ................................
Warmwasserversorgung...........................
Wartung .............................................
7
8
8
8
8
Zwischenablesung ................................. 9
Gaseinzelfeuerstätten............................. 5
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Abgasmessung
Die Kosten für die jährlich von den Schornsteinfegern durchgeführten Abgasmessungen sind als
»Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz« umlegbar (§ 2 Nr. 4 BetrKV).
Q Wenn die Immissionswerte nicht eingehalten werden
Stellt der Schornsteinfeger bei seiner Messung fest, dass die erforderlichen Werte nicht eingehalten werden, wird er den Vermieter zur Abhilfe auffordern und einen zweiten Überprüfungstermin ansetzen. In diesem Fall kann der Mieter sich weigern, die hierfür entstandenen weiteren
Kosten zu übernehmen.
Q Was ist mit den Kosten für die Reinigung der Schornsteine?
Hier stellt sich die Frage, ob diese Kosten bei den allgemeinen Betriebskosten oder bei den Heizkosten auf die Mieter umgelegt werden können.
¤ Schornsteinreinigung
Ablesung
Wenn die Heizkostenverteiler bzw. Wärmezähler abgelesen werden (in der Regel durch ein Messdienstunternehmen), sind die hierfür entstandenen Kosten als »Kosten der Berechnung und Aufteilung« umlegbar (§ 2 Nr. 4 a BetrKV).
Wird anlässlich der Ablesung festgestellt, dass (z. B. wegen Defekts der Wärmezähler) nicht nach
dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden kann, sind die Kosten der Verbrauchserfassung aus der Abrechnung herauszunehmen (LG Hannover, Urteil vom 19. 4. 1991, Az. 8 S 53/90,
WM 1992 S. 540).
Abrechnung
Die Kosten für die Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung sind als »Kosten
der Berechnung und Aufteilung« umlegbar (§ 2 Nr. 4 a BetrKV).
Bei den allgemeinen Betriebskosten dürfen (mit Ausnahme der Kosten für die Wasserversorgung
und die Müllbeseitigung) derartige Abrechnungskosten nicht umgelegt werden. Denn die für die
Heizkostenabrechnung hierfür geltende Sonderregelung lässt sich nicht auf die anderen Betriebskostenarten übertragen (AG Köln, Urteil vom 3. 11. 1995, Az. 217 C 28/95, ZMR 1996 S. 269).
Anmietung der Messgeräte
Als Vermieter haben Sie die Wahl: Sie können die Messgeräte kaufen oder anmieten bzw. leasen.
Die Kosten für die Anmietung bzw. das Leasing sind als »Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung« umlegbar (§ 2 Nr. 4 a BetrKV).
Q Die Informationspflichten des Vermieters bei Miete oder Leasing
Entscheidet sich der Vermieter für die Miete oder das Leasen der Messgeräte in einem bereits
laufenden Mietverhältnis, muss er seine Mieter vorab darüber und über die dadurch entstehenden Kosten informieren (§ 4 Abs. 2 Satz 2 Heizkostenverordnung).
Mit einem Aushang im Treppenhaus erfüllt ein Vermieter seine Informationspflicht im Sinne der
Heizkostenverordnung nicht (AG Neuss, Urteil vom 17. 6. 1994, Az. 36 C 85/, WM 1995 S. 46).
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Widerspricht die Mehrheit der Mieter den Miet- bzw. Leasingabsichten bzw. hat der Vermieter
die Mieter nicht korrekt informiert, darf er die Mietkosten für die Erfassungsgeräte nicht mit der
Heizkostenabrechnung umlegen (AG Tecklenburg, Urteil vom 27. 5. 1998, Az. 5 C 17/98, WM 1999
S. 365).
Austauschen der Messampullen
Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip werden jährlich die Flüssigkeitsampullen
ausgetauscht. Die Materialkosten für die neuen und das Recycling der alten Ampullen sind als
»Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung« umlegbar (§ 2 Nr. 4 a BetrKV).
Bedienung
Zwar zählt § 2 Nr. 4 a BetrKV ausdrücklich auch die »Kosten der Bedienung« zu den Heizkosten,
doch kommen solche heutzutage praktisch kaum noch vor. Denn die meist mit Öl oder Gas betriebenen Zentralheizungsanlagen arbeiten vorwiegend automatisch und bedürfen in aller Regel
keiner Bedienung. Deshalb wird ein Kostenansatz hierfür nicht als gerechtfertigt angesehen.
In Einzelfällen kann noch bei alten Kohle- oder Koksheizungen ein entsprechender Kostenansatz
in Betracht kommen. Führt in einem solchen Fall der Hausmeister solche Arbeiten aus, dürfen
dessen Tätigkeiten nur über die allgemeinen Betriebskosten abgerechnet werden (LG Hamburg,
Urteil vom 19. 9. 1989, Az. 16 S 20/87, WM 1990 S. 561).
Beschichtung des Heizöltanks
Die Kosten für eine Neubeschichtung des Heizöltanks werden als Instandhaltungskosten angesehen.
Diese sind deshalb nicht umlegbar (LG Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 10. 4. 1985, Az. 2 S 483/84,
WM 1990 S. 32).
Betriebsstrom
Die »Kosten des Betriebsstroms« sind nach § 2 Nr. 4 a BetrKV ausdrücklich umlegbar. Darunter
fallen in der Regel die Stromkosten für den Betrieb der Umwälzpumpe des Öl- oder Gasbrenners
und der Regelelektronik.
Die Kosten für die Beleuchtung des Heizungskellers gehören nicht dazu. Diese können aber bei
den allgemeinen Betriebskosten als Kosten der »Beleuchtung« umgelegt werden.
Erfahrungsgemäß wird nämlich über die mangels eines Zählers geschätzten Kosten gestritten.
Das Bayerische Oberste Landesgericht hatte seinerzeit als Schätzwert »5 % der Brennstoffkosten« ausgemacht (BayObLG, Beschluss vom 10. 1. 1997, Az. 2 Z BR 35/96, WM 1997 S. 234). Dieser Prozentsatz wurde allerdings zu Zeiten ermittelt, als die Kosten pro Liter Heizöl bei etwa
DM 0,60 (€ 0,30) lagen. Steigt der Preis des Heizöls, muss der prozentuale Ansatz für den Betriebsstrom entsprechend verringert werden.
Eine allgemeine Regel zum Verhältnis der Betriebsstromkosten zu den Brennstoffkosten der Heizungsanlage gibt es aber nicht (LG Hannover, Urteil vom 19. 4. 1991, Az. 8 S 53/90, WM 1991 S. 540).
Brennstoff
Die Kosten für den Ankauf von Öl, Gas, Kohle oder anderer fester Brennstoffe (z. B. Holzpellets) sind
als »Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung« umlegbar (§ 2 Nr. 4 a BetrKV).
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Q Nur die tatsächlich angefallenen Kosten sind umlegbar
Ein Vermieter soll an den Heizkosten nicht verdienen. Deshalb darf er dafür auch nicht mehr ansetzen, als er selbst bezahlt hat.
Beispiele:
• Hat der Vermieter das Heizöl im Sommer günstiger als im Winter eingekauft, darf er nur den für die
Sommerlieferung tatsächlich gezahlten Preis in Rechnung stellen und nicht den höheren, den er für
die Winterlieferung gezahlt hat.
• Wurden beim Kauf Mengenrabatte, Preisnachlässe oder Skonti gewährt, müssen diese an die Mieter weitergegeben werden.
Handelt es sich um eine ölbefeuerte Zentralheizungsanlage, müssen immer der Anfangs- und
Endbestand des Brennstoffs in der jeweiligen Abrechnungsperiode als Grundlage für den Brennstoffverbrauch gemessen werden (AG Wittlich, Urteil vom 2. 1. 2002, Az. 4 C 609/01, WM 2002
S. 377).
Q Beachten Sie den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
Der Vermieter muss die Brennstoffe wirtschaftlich einkaufen. Die Betankung des Heizöltanks sollte
deshalb immer dann vorgenommen werden, wenn − wie zum Beispiel im Sommer − die Durchschnittspreise für den Brennstoff günstiger liegen (AG Rotenburg/Fulda, Urteil vom 24. 10. 1991,
Az. C 350/91, WM 1992 S. 139).
Keinesfalls sollte der Brennstoff in preistreibenden Kleinmengen bestellt werden. So ist der Vermieter verpflichtet, jeweils eine im Verhältnis zu dem verfügbaren Tankvolumen angemessene
große Menge zu tanken, um hierdurch günstigere Preise zu erzielen (OLG Koblenz, Urteil vom
17. 9. 1985, Az. 3 U 1623/83, WM 1986 S. 282). Hat er sich hierbei einmal trotz gewissenhafter Abwägung der Umstände verkalkuliert, wird man ihm hieraus keinen Vorwurf machen können.
Unzulässig ist es allerdings, die Brennstoffkosten dadurch künstlich zu erhöhen, indem man unnötigerweise Dritte bei der Belieferung einschaltet, obwohl eine Direktlieferung billiger wäre
(LG Hannover, Urteil vom 7. 6. 1993, Az. 18 S 154/92, WM 1996 S. 776).
Dichtigkeitsprüfung bei Gasdruckleitungen
Ob die Kosten einer Druck- und Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen umgelegt werden dürfen,
ist umstritten:
− Das Amtsgericht Bad Wildungen hat die Umlage als »Kosten der Prüfung der Betriebssicher-
heit« im Sinne des § 2 Nr. 4 a BetrKV bejaht.
− Demgegenüber wird aber auch die Meinung vertreten, dass schon wegen des Prüfungsinter-
valls von durchschnittlich zwölf Jahren derartige Kosten nicht mehr als »laufende« Kosten anzusehen sind.
Für die Kostenumlage des jährlichen »Gasleitungs-Checks«, der sich lediglich auf eine Sichtkontrolle beschränkt, bestehen demgegenüber keine Bedenken.
Eichgebühren
Wird in Ihrem Mietobjekt der Heizungs- und Warmwasserverbrauch durch entsprechende Heizungsmengenzähler und Warmwasseruhren erfasst, ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass dadurch die Verbrauchsmengen auch korrekt erfasst werden. Die Eichgültigkeitsdauer
für Wärmezähler und Warmwasseruhren beträgt fünf Jahre.
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Die durch die Eichung entstehenden Kosten sind nach dem Gesetz ausdrücklich als »Kosten der
Eichung« umlegbar (§ 2 Nr. 4 d BetrKV). Da die Eichung vor Ort äußerst kostenaufwendig ist, hat
es sich eingebürgert, dass stattdessen die Geräte gegen neue oder geeichte gebrauchte ausgetauscht werden. Unter dem Gesichtspunkt der Kostenersparnis sind diese Kosten umlegbar
(AG Koblenz, Urteil vom 28. 5. 1996, Az. 42 C 970/96, DWW 1996 S. 252).
Etagenheizung
Sinnvollerweise regeln die Mietparteien im Mietvertrag immer, dass der Mieter direkt mit dem
Versorgungsunternehmen (z. B. Gasversorger) abrechnet. Nach § 2 Nr. 4 d BetrKV sind auch die
»Kosten der Reinigung und Wartung« von Etagenheizungen als Betriebskosten anzusehen.
Zu den Kosten der Reinigung und Wartung zählen nach dem Gesetzeswortlaut (§ 2 Nr. 4 d BetrKV)
ausdrücklich:
− die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage,
− die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und
− der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie
− die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
Fernwärme
Wird das Mietobjekt mit Fernwärme beheizt, sind auch die hierfür anfallenden Kosten umlegbar
(§ 2 Nr. 4 c BetrKV). Hierbei tritt an die Stelle der Brennstoff- und Heizungsnebenkosten ein sogenannter »Wärmepreis«. Dieser setzt sich aus Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis zusammen. Hierin enthalten sind Unternehmergewinn, Arbeitslohn, Reparatur- und Modernisierungskosten.
Auch bei Fernwärmelieferung müssen die hierdurch entstehenden Kosten nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig verteilt werden.
Enthält der Preis für Fernwärme auch die Kosten der von dem Versorgungsunternehmen gestellten Hausanschlussstation, sind die Fernwärmekosten nur umlagefähig, soweit die auf die Investition der Hausanlage entfallenden Kosten zuvor herausgerechnet wurden (LG Gera, Urteil vom
10. 10. 2000, Az. 8 S 261/00, WM 2000 S. 681).
¤ Wärmecontracting
Flüssiggas-Tankmiete
Haben Sie einen Flüssiggas-Tank gemietet statt gekauft, sind diese Kosten nicht auf die Mieter
umlegbar. Denn hätte der Vermieter den Tank gekauft, hätte er diese Investitionskosten ebenso
wie die Abschreibungen stets in den Mietzins einkalkulieren müssen und nicht auf den Mieter
umlegen dürfen.
Durch die Anmietung einer solchen Anlage darf der Mieter aber nicht schlechter gestellt werden
(AG Bad Kreuznach, Urteil vom 9. 5. 1989, Az. 2 C 338/88, WM 1989 S. 310; LG Bonn, Urteil vom
12. 6. 1989, Az. 6 S 102/89, WM 1989 S. 398).
Gaseinzelfeuerstätten
Die Kosten der Reinigung und Wartung von Gaseinzelfeuerstätten sind gemäß § 2 Nr. 4 d BetrKV
bei entsprechender Umlagevereinbarung umlegbar. Insofern gilt dasselbe wie für die ¤ Etagenheizung.
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Heizöltank
Q Haftpflichtversicherung für Öltank
Die Tank-Haftpflichtversicherung gehört nicht zu den Heizkosten (BayObLG, Beschluss vom 10. 1. 1997,
Az. 2Z BR 35/96, WM 1997 S. 234).
Allerdings können die Kosten hierfür bei den allgemeinen Betriebskosten umgelegt werden.
Denn dort sind sie laut § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich umlegbar.
Q Korrosionsschutz
Derartige Maßnahmen dienen nicht lediglich der Wartung der Anlage, sondern auch insbesondere
dazu, die durch Alterung entstehenden Mängel des Tanks zu beheben bzw. zu verhindern. Von
daher zählen sie zu den Instandhaltungskosten, die nicht umlegbar sind (AG Friedberg/Hessen,
Urteil vom 18. 3. 1998, Az. C 1626/ - 17, WM 2000 S. 381; AG Regensburg, Urteil vom 11. 8. 1993,
Az. 9 C 2418/93, WM 1995 S. 319).
Q Tankreinigung
Ob die Kosten der Öltankreinigung umlegbar sind, ist umstritten. Nach einer neueren Entscheidung des Amtsgerichts Karlsruhe kann die Öltankreinigung als Wartungsmaßnahme angesehen
und umgelegt werden, auch wenn diese Kosten nicht jährlich anfallen (AG Karlsruhe-Durlach,
Urteil vom 31. 8. 2005, Az. 9 C 558/05, DWW 2006 S. 119).
Eine Mehrzahl von Gerichten hat in den letzten Jahren jedoch die Umlagefähigkeit unter dem
Gesichtspunkt der Instandhaltung verneint. Danach dient die Öltankreinigung hauptsächlich dem
Zweck, künftigen Schäden der Heizungsanlage vorzubeugen (LG Landau, Urteil vom 24. 6. 2005,
Az. 3 S 129/04, WM 2005 S. 720; AG Gießen, Urteil vom 26. 6. 2001, Az. 45 MC 207/01, WM 2003
S. 358; AG Ahrensburg, Urteil vom 13. 7. 2000, Az. 46 C 303/99, WM 2002 S. 117).
Immissionsschutzmessung
¤ Abgasmessung
Miete der Messgeräte
¤ Anmietung der Messgeräte
Öltank-Haftpflichtversicherung
¤ Heizöltank
Reinigung
»Kosten für die Reinigung der Anlage und des Betriebsraums« (§ 2 Nr. 4 a BetrKV) dürften vor
allem bei Zentralheizungsanlagen anfallen, die mit Koks oder Öl befeuert werden. Hier wird es
notwendig sein, die Wände des Heizkessels mindestens einmal jährlich vom Ruß zu befreien.
Soweit es sich um eine Anlage handelt, die mit Gas, Strom oder Fernwärme betrieben wird, dürften hier allenfalls kleinere Arbeiten anfallen (z. B. Staub wischen). Diese sollten dann eher bei
den allgemeinen Betriebskosten (z. B. unter den Hausreinigungs- oder Hausmeisterkosten) umgelegt werden.
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Schornsteinreinigung
Zwar fallen die hierfür entstehenden Kosten nach § 2 Nr. 12 BetrKV unter die allgemeinen Betriebskosten. Dies gilt jedoch nur, soweit in dem Mietobjekt keine Zentralheizung betrieben wird.
Beispiel:
Die vermieteten Wohnungen verfügen über Einzelöfen, die an einen Schornstein angeschlossen sind,
oder über Kamine, Etagenheizungen sowie Lüftungsanlagen und ähnliche Einrichtungen.
Solaranlage
Steuert eine Solaranlage in dem Mietobjekt Heizungsenergie bei, können lediglich die laufenden
Kosten für die Wartung und Überprüfung der Solaranlage auf die Mieter umgelegt werden. Die
Umlage fiktiver Kosten ist nicht möglich.
Von den Abrechnungszwängen der Heizkostenverordnung (Umlage nach teilweise erfasstem
Verbrauch) kann sich der Vermieter befreien, wenn er sein Mietobjekt überwiegend mit
Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Wärmepumpen- oder Solaranlagen versorgt. Voraussetzung ist allerdings, dass er hierfür eine Ausnahmegenehmigung von
der zuständigen Landesbehörde hat (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 a HeizkostenV). Je nach Bundesland
kann dies zum Beispiel der Regierungspräsident sein oder die Umweltbehörde, die Bezirksregierung oder gar das Innen- oder Wirtschaftsministerium.
Wärmecontracting
Vermieter, deren Heizungsanlage veraltet ist, oder die sich nicht mehr so viel um die Beheizung
Ihrer Mietobjekte und Abrechnungsfragen kümmern möchten, greifen immer öfter zum sogenannten »Wärmecontracting«. Hierbei handelt es sich um eine Dienstleistung, die in der Regel
von mittelständischen Heizungsbauunternehmen sowie öffentlichen und privaten Energielieferanten angeboten wird.
Das Leistungsangebot der Wärmelieferungsunternehmen geht von der Planung, Finanzierung und
dem Bau einer neuen Wärmeerzeugungsanlage über den Betrieb der Anlage (einschließlich Wartung und Reparatur) bis hin zur Abrechnung mit den einzelnen Mietern.
Unabhängig davon, ob der Wärmelieferer als Eigentümer der Heizungsanlage auftritt (sog. Eigentümer-Modell) oder die Heizungsanlage im Eigentum des Vermieters bleibt (sog. Betreiber-Modell), geht es dabei nicht mehr um die reinen Heizkosten, sondern um den »Wärmepreis«. Darin
sind nicht nur die Energiekosten enthalten, sondern auch Kapitalkosten, Abschreibungen, Instandhaltungskosten und Unternehmergewinne (BGH, Urteil vom 16. 7. 2003, Az. VIIII ZR 286/02,
WM 2003 S. 501).
Die Umlage der im Rahmen eines Wärmecontractings entstehenden Kosten auf die Mieter ist
nach § 2 Nr. 4 c BetrKV ausdrücklich zugelassen. Voraussetzung für die praktische Anwendung ist
allerdings, dass eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung vorliegt. Ist im Mietvertrag
nichts vereinbart, kann der Vermieter einer zentral beheizten Wohnung vom Mieter nicht verlangen, dass dieser anstelle der Heizkosten einen Wärmepreis bezahlt (BGH, Urteil vom
6. 4. 2005, Az. VIII ZR 54/04, WM 2005 S. 387).
Will der Vermieter nach Vertragsbeginn auf das Wärmecontracting umschwenken, geht dies nur,
wenn er dies im Mietvertrag vereinbart hat. Bei der Umstellung auf das Wärmecontracting muss
der bisher in der Miete enthaltene Instandhaltungskostenanteil für die Heizung herausgerechnet
und die Miete entsprechend abgesenkt werden.
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Wärmemessgeräte
¤ Ablesung
¤ Anmietung der Messgeräte
¤ Austauschen der Messampullen
¤ Eichgebühren
Lässt sich ein konkreter Verbrauch aufgrund eines Defekts der Messgeräte nicht feststellen, können die Mieter nach überwiegender Ansicht keinen 15%igen Abzug von den Kosten vornehmen,
wie dies eigentlich § 12 Heizkostenverordnung vorsieht.
Vielmehr kann dann, wenn eine Verbrauchserfassung unmöglich ist, auf der Grundlage des Verbrauchs in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen der Verbrauch nach § 9 a Heizkostenverordnung geschätzt werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11. 3. 2003, Az. 24 U 74/02, GE 2003
S. 879).
Warmwassergeräte
Nach § 2 Nr. 5 c BetrKV sind die Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
(Einzelgeräte) umlegbar.
Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft
und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft.
Es handelt sich hauptsächlich um Gasthermen, Boiler, Durchlauferhitzer oder ähnliche Geräte.
Warmwasserversorgung
Q Eigenständige gewerbliche Warmwasserversorgung
Wird Warmwasser im Rahmen eines Contracting-Vertrages geliefert (¤ Wärmecontracting), sind
die von dem Wärmelieferer berechneten Kosten (z. B. Grund-, Arbeits- und Messpreis) nach § 2
Nr. 5 b BetrKV umlegbar.
Q Zentrale Warmwasserversorgung
Erfolgt die zentrale Warmwasserversorgung über einen im Haus befindlichen Wärmetauscher (¤ Fernwärme), fallen als Warmwasserbereitungskosten Kosten der Heizwärme an, die über das Warmwasser
in den Tauscher eingeleitet wird, sowie die Kosten für das zum Zweck der Erwärmung am Wärmetauscher im Hauskreislauf eingeleitete Kaltwasser. Hierbei können auch die erforderlichen Kaltwasserkosten als Teil der Kosten für die Versorgung mit Warmwasser geltend gemacht werden (LG Berlin,
Urteil vom 7. 7. 2006, Az. 63 S 373/05, GE 2006 S. 1041).
Wartung
Diese dafür anfallenden Kosten sind als »Kosten der Pflege der Anlage und der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit« (§ 2 Nr. 4 a BetrKV) umlegbar.
Bei Wartungsarbeiten fallen häufig auch Reparaturen an. Die hierfür entstehenden Kosten sind
nicht umlagefähig. Streit gibt es meist, wenn der Vermieter einen »Vollwartungsvertrag« abgeschlossen hat, mit dem regelmäßig auch Reparaturkosten abgegolten sind. Die Gerichte verlangen, dass in diesem Fall ein pauschaler Abzug (von 20 bis 50 %) für die darin enthaltenen Reparaturkosten vorgenommen werden muss.
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8/9
Zwischenablesung
¤ Ablesung
Zieht einer der Mieter im laufenden Abrechnungszeitraum aus, muss eine Zwischenablesung der
Erfassungsgeräte erfolgen. Hier stellt sich dann die Frage, wer die hierfür entstandenen Kosten
zahlen muss.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei der sogenannten »Nutzerwechselgebühr«
nicht um umlagefähige Betriebskosten. Denn dazu gehören nur Kosten, die »laufend« entstehen.
Eine Nutzerwechselgebühr fällt demgegenüber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen
an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug
des Mieters.
Die Kosten einer Zwischenablesung müssen deshalb im Normalfall »mangels anderweitiger Vereinbarung« vom Vermieter getragen werden (BGH, Urteil vom 14. 11. 2007, Az. VIII ZR 19/07, WM
2008 S. 85). Ob man eine Nutzerwechselgebühr als »Verwaltungskosten« mittels einer Formularklausel vertraglich auf den Mieter abwälzen kann, ist umstritten.
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