NEBENKOSTEN UND ABRECHNUNG

Transcription

Jedes Jahr die gleiche Prozedur: die Neben- und Heizkostenabrechnung. Für Vermieter ist sie eine lästige Pflicht und Mieter werden mit
Nachzahlungen konfrontiert, mit denen sie nicht gerechnet haben.
Die Kosten für Heizung und Warmwasser stellen dabei den größten
Teil der Nebenkosten dar. Hauptgrund sind die in den letzten Jahren
gestiegenen Heizkosten bedingt durch höhere Öl- und Gaspreise.
Immer wieder schleichen sich aber auch Fehler in die Abrechnungen
ein. Die Folgen: zeitraubende Schriftwechsel und unerfreuliche
Rechtsstreitigkeiten.
Dieser Ratgeber für Vermieter und Mieter beantwortet die wichtigsten Fragen rund um das Thema Nebenkosten und hilft Ihnen, die
Abrechnung besser zu verstehen.
RATGEBER
ANNE KRONZUCKER • ULF MATZEN
DIESER RATGEBER IST TEIL DER REIHE D.A.S. RATGEBER RECHT.
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© D.A.S. Allgemeine Rechtsschutz-Versicherungs-AG | 81728 München | RS | 50054586 | 2.2014 | MKMM
Nebenkosten
und Abrechnung
RATGEBER FÜR VERMIETER UND MIETER
Anne Kronzucker
Ulf Matzen
RATGEBER FÜR VERMIETER UND MIETER
Februar 2014
Liebe Leserin, lieber Leser,
Herausgeber:
D.A.S.
Deutscher Automobil Schutz
Allgemeine Rechtsschutz-Versicherungs-AG
Thomas-Dehler-Str. 2
81737 München
www.das.de
Layout: Stefan Schweizer, www.stefanschweizer.de
Druck: DFS Druck Brecher GmbH, Köln
Lektorat: Caroline Kazianka, www.kazianka.de
Heizkosten-ABC: in Kooperation mit Verlag Akademische Arbeitsgemeinschaft,
Mannheim
Bildnachweis: Seite 137
Redaktionsschluss: Februar 2014
Copyright © 2008 by D.A.S.
3. aktualisierte Auflage 2014
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Alle Inhalte dieses Ratgebers sind urheberrechtlich geschützt. Die Vervielfältigung
und der Nachdruck sind ohne Genehmigung der D.A.S. untersagt. Alle Rechte
bleiben vorbehalten.
Hinweis:
Der D.A.S. Ratgeber informiert über die juristischen Grundlagen und soll nicht der
Beratung im Falle eines individuellen rechtlichen Anliegens dienen. Die Informationen in diesem Ratgeber sind sorgfältig recherchiert. Eine Haftung für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Beiträge kann jedoch nicht übernommen
werden.
„Jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch“, so oder ähnlich liest
man viele Schlagzeilen. Diese Einschätzung mag stimmen oder auch
nicht – fest steht, dass zahlreiche Abrechnungen formal oder inhaltlich fehlerhaft sind und dieses Thema mit den steigenden Kosten für
Heizöl und Gas immer mehr an Brisanz gewinnt.
Was oft im Eifer des Gefechts nicht realisiert wird: Mieter und Vermieter haben das gleiche Problem. Denn im Regelfall erstellt nicht
der Vermieter die Abrechnung, sondern ein Abrechnungsunternehmen. Oft entstehen so für beide Beteiligte unverständliche
Zahlenkolonnen.
Die Abrechnung wird auf Basis der Einzelabrechnungen zum Beispiel
von Versorgungsunternehmen und Energielieferanten erstellt. Nicht
selten ist auch deren Zahlenmaterial nicht über Zweifel erhaben
– und oft verwenden alle diese „Zulieferer” auch noch unterschiedliche Abrechnungszeiträume. Die vom Gesetzgeber geforderte Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnung für Laien existiert nur in
der Theorie.
Umso wichtiger ist es für Mieter und Vermieter, im anderen Vertragspartner nicht sofort den Missetäter zu sehen, wenn Rechnungen
nicht nachvollziehbar sind oder zu hoch ausfallen. Vor einem Streit
– gar einem Rechtsstreit – sollte immer zunächst eine gemeinsame,
gütliche Einigung versucht werden.
Die D.A.S. versteht sich als Rechtsdienstleister, der auch einen Beitrag zur Schadenprävention durch Information und Beratung leistet.
Ist aber einmal ein Rechtsproblem aufgetreten, steht Ihnen die D.A.S.
mit Rat und Tat zur Seite.
Ihre D.A.S. Rechtsschutzversicherung
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INHALTSVERZEICHNIS
NEBENKOSTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
WAS NEBENKOSTEN SIND
BEGRIFF NEBENKOSTEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
DER MIETVERTRAG. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
BETRIEBS- UND HEIZKOSTENVERORDNUNG. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
17 VERSCHIEDENE BETRIEBSKOSTENARTEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
NICHT UMLEGBARE KOSTEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
DAS WIRTSCHAFTLICHKEITSGEBOT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
VORAUSZAHLUNG ODER PAUSCHALE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
NEBENKOSTEN UND STEUER. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
NEBENKOSTENABRECHNUNG. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
DIE KORREKTE AUFTEILUNG
EINSICHTSRECHT DES MIETERS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
FORMALIEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
DER VERTEILERSCHLÜSSEL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
VERTEILUNG IN SONDERFÄLLEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
DIE HÄUFIGSTEN FEHLER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
FRISTEN FÜR DEN VERMIETER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
FRISTEN FÜR DEN MIETER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
HEIZUNG UND WARMWASSER. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
ZÜNDSTOFF „WARME BETRIEBSKOSTEN”
FORMALIEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
HEIZKOSTEN-ABC. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
DER VERTEILERSCHLÜSSEL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
SCHÄTZUNG DER HEIZKOSTEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
HEIZKOSTEN SPAREN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
LIEFERSTOPP: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
WOHNUNG KALT UND DUNKEL
SPERRE DURCH VERSORGUNGSBETRIEBE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
VERSORGUNGSBETRIEBE – MIETER. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
VERSORGUNGSBETRIEBE – VERMIETER. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
UNTERBINDUNG ZUFUHR DURCH VERMIETER . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
ENERGIEAUSWEIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
VERGLEICHEN UND NEBENKOSTEN SPAREN
SINN UND ZWECK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
VERBRAUCHSAUSWEIS ODER BEDARFSAUSWEIS?. . . . . . . . . . . . . . 130
INHALT DES ENERGIEAUSWEISES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
DIE AUTOREN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
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NEBENKOSTEN
WOHNNEBENKOSTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
NEBENKOSTEN HABEN VIELE NAMEN
DER MIETVERTRAG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
DIE VERTRAGLICHEN GRUNDLAGEN
BETRIEBS- UND HEIZKOSTENVERORDNUNG . . . . . . . 15
DIE GESETZLICHEN GRUNDLAGEN
17 VERSCHIEDENE BETRIEBSKOSTENARTEN . . . . . . . 17
EINMALEINS DER UMLAGEFÄHIGEN KOSTEN
NICHT UMLEGBARE KOSTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
FALSCHE POSTEN IN DER ABRECHNUNG
DAS WIRTSCHAFTLICHKEITSGEBOT . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
VERMIETER MUSS SPARSAM HAUSHALTEN
VORAUSZAHLUNG ODER PAUSCHALE . . . . . . . . . . . . . . . 34
WIE BETRIEBSKOSTEN ABGERECHNET WERDEN
NEBENKOSTEN UND STEUER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
WIE VERMIETER UND MIETER STEUERN SPAREN
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NEBENKOSTEN
NEBENKOSTEN
Was kostet eigentlich Ihre Wohnung „warm”? Oder entrichten
Sie eine „Teilinklusivmiete”? Was ist denn die „Kaltmiete”? Und
die „warmen Betriebskosten”? In Wohnungsanzeigen, Mietverträgen und gesetzlichen Bestimmungen geistern viele Fachausdrücke
herum, die Vermieter und Mieter nicht richtig einordnen können.
Dazu kommen auf beiden Seiten zahlreiche Unsicherheiten bei der
Abrechnung der Nebenkosten: Welche Positionen können wie auf
den Mieter umgelegt werden? Welche Fristen müssen eingehalten werden? Und warum
kann im Mietvertrag nicht
einfach eine Pauschale
vereinbart werden, mit
der alle Nebenkosten
beglichen sind?
Die Rechtslage ist durch
eine Fülle von Urteilen
und gesetzlichen Vorschriften für die Betroffenen oft unübersichtlich.
WOHNNEBENKOSTEN
NEBENKOSTEN HABEN VIELE NAMEN
Unter Nebenkosten (Betriebskosten) versteht man alle Kosten, die
für eine Mietwohnung zusätzlich zur eigentlichen Miete (auch „Kaltmiete” oder „Grundmiete”) anfallen. Nebenkosten sind zum Beispiel
Kosten für Heizung und Warmwasser, Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, bestimmte Versicherungen,
Hausmeister, Aufzug und Gartenpflege. Die Begriffe Nebenkosten
und Betriebskosten werden gleichrangig nebeneinander verwendet.
Im Wesentlichen muss man folgende Bestandteile einer Gesamtmiete auseinanderhalten:
- Grundmiete
- Nebenkosten (Betriebskosten)
Kalte und warme Betriebskosten
Die Nebenkosten unterteilen sich in kalte und warme Betriebskosten,
sodass sich die Miete für eine Wohnung in den meisten Fällen folgendermaßen zusammensetzt.
Miete
Grundmiete
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kalte Betriebskosten
warme Betriebskosten
-Grundsteuer
-Wohngebäudeversicherung
-Haftpflichtversicherung
-Müllabfuhr
- Wasser
- Abwasser
- Hausbeleuchtung
- Aufzug
- Hausmeister (Hauswart)
- usw.
- Heizung
- Warmwasser
-Schornsteinfeger
- Wartung Heizung
-Heizkostenabrechnung
- usw.
9
NEBENKOSTEN
NEBENKOSTEN
Begriffsverwirrung
Neben den Begriffen „Grundmiete“ sowie „kalte und warme Nebenkosten“ gibt es zahlreiche weitere Bezeichnungen, die mit Miete und
Nebenkosten zusammenhängen.
So ist unter „Warmmiete“ bzw. „Bruttomiete“ die gesamte Miete
inklusive aller Neben- und Heizkosten zu verstehen. „Teilinklusivmiete“ sagt aus, dass in dieser Miete ein Teil der Nebenkosten enthalten
ist. Ein weiterer Teil, wie zum Beispiel Strom-, Wasser-, Müll- und
Heizkosten, wird gesondert auf den einzelnen Mieter umgelegt.
Kosten, deren Höhe unmittelbar mit dem Verbrauch zusammenhängt, werden als „verbrauchsabhängige Nebenkosten“ bezeichnet. Dagegen
sind Grundsteuer und Gebäudeversicherungsprämien Aufwendungen, die unabhängig
von einem Verbrauch anfallen,
also „verbrauchsunabhängige
Nebenkosten“.
Bezeichnung
Erläuterung
Grundmiete
(Kaltmiete, Nettomiete)
Miete nur für die Wohnungsüberlassung. Alle anfallenden Nebenkosten inklusive Heiz- und Warmwasserkosten
müssen vom Mieter zusätzlich gezahlt werden.
Kalte (allgemeine)
Betriebskosten
Alle Nebenkosten ohne Kosten in Verbindung mit Heizung und Warmwasserbereitung
Warme Betriebskosten
Kosten für Heizung und Warmwasser (bzw. alle Positionen die mit Heizanlage und Warmwasserbereitung
zusammenhängen)
Warmmiete
(Inklusiv-, Bruttomiete)
Bezeichnet die gesamte Miete, alle Nebenkosten (auch
Heizkosten) sind darin enthalten.
Teilinklusivmiete
Ein Teil der Nebenkosten (Betriebskosten) ist in der
Miete enthalten, der andere Teil, wie z. B. verbrauchsabhängige Wasser-, Abwasser-, Müllabfuhr- und Heizkosten, wird aber gesondert auf den Mieter umgelegt.
Verbrauchsabhängige
Nebenkosten
Kosten, deren Höhe mit dem Verbrauch unmittelbar
zusammenhängt, wie z. B. Kosten für Kaltwasser und
Entwässerung, Heizkosten, Stromkosten
Verbrauchsunabhängige Kosten, die unabhängig von der Verbrauchsmenge
anfallen, wie die Kosten für Grundsteuer und GebäudeNebenkosten
versicherung
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NEBENKOSTEN
Hier muss der Mieter Nebenkosten zahlen
Nebenkosten (Betriebskosten) muss ein Mieter nur bezahlen, wenn
die nachfolgenden drei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Der Mietvertrag muss ausdrücklich vorsehen, dass die Betriebskosten vom Mieter zu zahlen sind.
- Es muss sich um umlagefähige Betriebskosten handeln. Nur die
in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten können
vom Vermieter dem Mieter in Rechnung gestellt werden.
- Diese Kosten müssen auch tatsächlich angefallen sein und es
muss sich um laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten im
Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstück handeln.
NEBENKOSTEN
DER MIETVERTRAG
DIE VERTRAGLICHEN GRUNDLAGEN
Neben der Miete müssen Nebenkosten (Betriebskosten) vom Mieter
nur dann bezahlt werden, wenn es im Mietvertrag so vereinbart
wurde. Sonst gelten sie mit der Miete als abgegolten.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 535
Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
Gesetz
Festlegung im Mietvertrag
Soll der Mieter, wie heute üblich, die Nebenkosten bezahlen, muss
der Mietvertrag dies so vorsehen. Die Betonung liegt hier auf „im
Mietvertrag”. Nachträgliche Absprachen muss der Mieter nicht
unterschreiben.
Keine Nebenkosten – mit Ausnahme der Heizkosten – sind deshalb
zu begleichen, wenn
-es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt
(Art der Absprache kann nicht bewiesen werden),
- im Formularmietvertrag freie Felder über Betriebskosten nicht
ausgefüllt sind (Indiz dafür, dass keine Zahlung durch Mieter
beabsichtigt war),
- der Mietvertrag zu den Betriebskosten ungenaue, missverständliche oder gegen das Gesetz verstoßende Klauseln enthält
(der Mieter muss exakt bestimmen können, welche Kosten er zu
erwarten hat).
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NEBENKOSTEN
Tipp!
Tipp!
NEBENKOSTEN
Als Vermieter sollte man die Regelung zu den Betriebskosten im Formularmietvertrag bei Beginn des Mietverhältnisses sehr sorgfältig
ausfüllen. Vergisst man eine zulässige Kostenart, muss der Mieter
diese Kosten nicht bezahlen.
BETRIEBS- UND HEIZKOSTENVERORDNUNG
Ausnahme: Die sogenannten „warmen Betriebskosten” – also Heizund Warmwasserkosten –, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden, kommen immer zur Miete dazu.
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück
oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes,
der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks
laufend entstehen.
Als Mieter sollte man die Positionen der Nebenkostenabrechnung
mit dem Mietvertrag vergleichen: Der Vermieter darf nur die Bezahlung solcher Nebenkosten verlangen, die im Mietvertrag festgelegt
sind (ggf. auch per Verweis auf die Betriebskostenverordnung) und
bei denen eine Umlage nach der Betriebskostenverordnung zulässig
ist. Auch unter dem Punkt „Sonstige Betriebskosten” im Mietvertrag
darf nicht einfach alles untergebracht werden, was der Vermieter
sonst nirgendwo gefunden hat. Nicht umlagefähige Kosten wie diejenigen für eine Fassadenreinigung gehören hier zum Beispiel nicht
hinein.
DIE GESETZLICHEN GRUNDLAGEN
Die Betriebskostenverordnung (§ 1 BetrKV) definiert Betriebskosten so:
Gesetz
Laufend ist bei der Definition der Betriebskosten ein wichtiges Wort.
Einmalig entstehende Kosten können meist nicht als Betriebskosten
auf den Mieter umgelegt werden.
Beispiel: Die Kosten für das regelmäßige Rasenmähen, Unkrautjäten
und jährliche Schneiden von Bäumen und Sträuchern kann der Vermieter auf die Mieter abwälzen. Ob dagegen das Fällen eines alten,
morschen Baumes umlagefähig ist, ist in der Rechtsprechung sehr
umstritten.
Hat der Vermieter versehentlich einen zulässigen Einzelposten vergessen, hat er Pech und der Mieter Glück. Sind in einem Vertragsformular nur einzelne Nebenkosten angekreuzt, braucht der Mieter
zusätzliche nicht angekreuzte Nebenkosten nicht zu bezahlen.
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NEBENKOSTEN
Die Betriebskostenverordnung zählt alle Betriebskostenarten auf, die
ein Vermieter auf seinen Mieter per Mietvertrag umlegen, diesem
also anteilig in Rechnung stellen darf.
Die Heizkostenverordnung (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten) als Spezialregelung gilt zudem für die Heiz- und Warmwasserkosten. Sie regelt,
dass die Kosten für Heizung und Warmwasser zu bestimmten Anteilen entsprechend dem Verbrauch abgerechnet und auf den Mieter
umgelegt werden müssen. Deshalb sind sogenannte Warmmieten,
Heizkostenpauschalen oder die Verteilung der Heizkosten nach
Wohnfläche bzw. Personenzahl unzulässig.
Hinweis: Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung
der Heiz- und Warmwasserkosten gibt es unter anderem für Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter selbst mitwohnt.
NEBENKOSTEN
17 VERSCHIEDENE BETRIEBSKOSTENARTEN
EINMALEINS DER UMLAGEFÄHIGEN KOSTEN
Die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) zählt alle 17 Betriebskostenarten auf, die ein Vermieter auf seinen Mieter per Mietvertrag
umlegen, diesem also anteilig in Rechnung stellen darf. 14 Kostenarten betreffen die kalten Betriebskosten, drei Kostenarten (Nr. 4,
5 und 6) die warmen Betriebskosten. Die warmen Betriebskosten
werden regelmäßig im Rahmen der Heizkostenabrechnung erfasst
und auf den Mieter umgelegt (mehr dazu im Kapitel „Heizung und
Warmwasser“). Die Heizkostenverordnung als Spezialregelung gilt
hier zusätzlich.
Umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung
sind:
Nr. 1. Grundsteuer (laufende öffentliche Lasten des Grundstücks)
Die Grundsteuer wird erhoben von der Gemeinde durch Grundsteuerbescheid. In Wohnungseigentumsanlagen bekommt jeder Eigentümer einen gesonderten Bescheid.
Nr. 2. Wasser (Kosten der Wasserversorgung)
Wasserverbrauch, Grundgebühr Wasser, Miete von Wasserzählern,
Eichkosten für Zähler, Kosten für Abrechnung Wasser und Kostenaufteilung, Wartungskosten von Wassermengenreglern, Betriebskosten einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer
Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
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NEBENKOSTEN
Nr. 3. Abwasser/Kanal (Kosten der Entwässerung)
Städtische Gebühren für Abwasser/Kanal (durch Abwasserbescheid)
bzw. die entsprechenden Kosten für den Betrieb einer hauseigenen
Abwasseranlage, z. B. Kosten der Wartung und Reinigung einer
privaten Klär- und Sickergrube sowie Abfuhr des Klärschlamms und
Schmutzwassers. Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.
Anmerkung: Nicht umlagefähig sind Kanalanschlussgebühren und
Kosten der Beseitigung einer Abflussverstopfung!
Nr. 4. Heizkosten
Die Kosten für Heizung umfassen insbesondere
- Brennstoff – also die Kosten für den Ankauf von Öl, Gas, Kohle
und Holzpellets – inklusive Anlieferung
- Betriebsstrom (z. B. Strom für Umwälzpumpe)
- Bedienung, Wartung und Überwachung der Heizungsanlage
- Reinigung der Anlage und des Betriebsraums (z. B. Reinigung
Tank und Heizungsraum)
- jährliche Abgasmessung des Schornsteinfegers
- Verbrauchserfassung (z. B. Kosten für Miete/Leasing Messgeräte)
- Abrechnung (Kosten für Ablesen der Heizkostenverteiler und
Erstellung Abrechnung)
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NEBENKOSTEN
Nr. 5. Warmwasser
Die Kosten für Warmwasser umfassen insbesondere
- Kosten für das Wassergeld (wenn nicht schon bei den kalten
Betriebskosten abgerechnet, vgl. Nr. 2)
- Kosten für Wassererwärmung (Positionen vergleichbar mit Heizkosten, siehe Nr. 4)
- Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
Nr. 6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Anmerkung: Mehr zu den Kostenarten Nr. 4, 5 und 6 erhalten Sie im
Kapitel „Heizung und Warmwasser“.
Nr. 7. Aufzug (Fahrstuhlkosten)
Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs einschließlich
der Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung
ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der
Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der
Anlage.
Anmerkung: Die Kostenverteilung erfolgt in der Regel unabhängig
von einer Verwendung durch den einzelnen Bewohner. Auch Personen, die parterre wohnen, können mit den Aufzugskosten belastet
werden. Wurde ein „Vollwartungsvertrag” abgeschlossen, darf der
Vermieter den auf Reparaturen entfallenden Kostenteil nicht mit auf
den Mieter umlegen.
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NEBENKOSTEN
Nr. 8. Müll und Straßenreinigung
Gebühren für Müllabfuhr (Abgabenbescheid der Gemeinde) und
Kosten für entsprechende private Maßnahmen, auch Kosten des
Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
NEBENKOSTEN
Nr. 11. Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen/-räumen
Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung
der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie
der Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und
des Heizungsraums.
Nr. 9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten für die Säuberung und Schädlingsbekämpfung in den
von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteilen, wie
Zugängen, Fluren, Treppen, Kellern, Bodenräumen, Waschküchen,
Fahrkorb des Aufzugs. In die Betriebskostenabrechnung dürfen die
Kosten dann aufgenommen werden, wenn es sich um regelmäßige
Kosten handelt.
Anmerkung: Kommt Personal dafür zum Einsatz, sind die Personalkosten umlagefähig.
Aber: Einmalige Ausgaben für einen Kammerjäger, für einen Imker
zur Beseitigung eines Wespennests oder Kosten für eine Sonderreinigung des Gebäudes nach Umbaumaßnahmen des Vermieters
dürfen nicht angesetzt werden.
Nr. 10. Gartenpflege
Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der
Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen
einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen,
Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Anmerkung: Hier sind nur die Stromkosten gemeint und nicht z. B.
die Kosten für das Auswechseln von defekten Glühlampen im Treppenhaus.
Nr. 12. Schornsteinreinigung
Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit
sie nicht bereits bei den Kosten der Heizanlage berücksichtigt sind.
Anmerkung: Der einmalige Ankauf von Gartengeräten und Maschinen ist nicht umlagefähig.
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NEBENKOSTEN
Nr. 13. Sach- und Haftpflichtversicherung
Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie
sonstige Elementarschäden, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
NEBENKOSTEN
Nr. 17. Sonstige Betriebskosten
Es handelt sich bei den „Sonstigen Betriebskosten“ um einen Auffangtatbestand für solche Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich geregelt, aber gerichtlich anerkannt
sind.
Anmerkung: Nicht umlagefähig sind Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen.
Nr. 14. Hausmeister (Kosten für Hauswart)
Vergütung des Hauswarts sowie die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die ihm der Eigentümer für seine Arbeit gewährt,
soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung,
Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen; soweit
die Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für
Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt
werden.
Nr. 15. Gemeinschaftsantenne, Breitbandkabel
Dazu gehören insbesondere der Strom und die Wartungskosten für
den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne. Beim Kabelanschluss kann
die monatliche, an die Kabelgesellschaft zu zahlende Grundgebühr
umgelegt werden, nicht aber die einmalige Anschlussgebühr oder
die Kosten für Reparaturen.
Anmerkung: etwa für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss im Mietvertrag genau benennen, für was er Geld als
„Sonstige Betriebskosten“ verlangt. Hier finden sich oft Fehler in den
Abrechnungen, weil Vermieter hier manche Hauskosten einordnen
wollen, die nicht umlagefähig sind oder nicht im Mietvertrag als
„Sonstige Betriebskosten“ aufgeführt sind.
Nr. 16. Wäschepflegeeinrichtungen
Kosten des Betriebs der Waschmaschinen, Trockner, Wäscheschleudern etc. Dazu zählen die Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die
Kosten der Wasserversorgung, soweit nicht dort bereits berücksichtigt.
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NEBENKOSTEN
Eigenleistung des Vermieters
Die Betriebskostenverordnung regelt auch, dass der Vermieter
regelmäßige Arbeiten, die er selbst oder durch eigenes Personal
durchführt – zum Beispiel Hausputz, Gartenpflege und Hausmeistertätigkeit –, den Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen
kann. Reinigt der Vermieter regelmäßig den Hausflur und das Treppenhaus, räumt den Schnee im Winter und gießt den Garten im
Sommer, muss er dies nicht umsonst tun. Er kann die Kosten ansetzen, die eine Fremdfirma in Rechnung stellen würde.
Gesetz
Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 1 Abs. 1 Satz 2
Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers,
angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht
angesetzt werden.
Doch Vorsicht: Auch hier gelten die Voraussetzungen, die für die
Umlage aller Betriebskosten gelten. So muss eine entsprechende
Vereinbarung im Mietvertrag vorliegen und die Kosten müssen
umlagefähig sein.
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NEBENKOSTEN
Typische Klausel zur Eigenleistung in Mustermietverträgen
Betriebskosten und Abrechnung
Soweit der Vermieter Eigenleistungen für
-Gartenpflege,
-Fußwegreinigung,
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
erbringt, kann er seinen hierfür entstehenden Kostenaufwand auf die
Mieter anteilig umlegen. Rechnungsgrundlage sind entsprechende
Tätigkeitsnachweise sowie die Nettobeträge, die für gleichwertige
Leistungen von Dritten, insbesondere von Unternehmern, angesetzt
werden können.
Vermieter sollten genau überlegen, ob und in welcher Höhe sie die
in Eigenleistung durchgeführten Arbeiten tatsächlich auf die Mieter
umlegen. Bei der betragsmäßigen Bemessung der Kosten sollten
sie berücksichtigen, dass Fachkräfte die Arbeiten unter Umständen
schneller erledigen. Ein Preisabschlag ist also ratsam. Zudem sollten
sie Tätigkeitsnachweise haben, also über ihre Arbeiten Buch führen.
Tipp!
Bewertung des angemessenen Entgelts
Bei der Bewertung der vom Vermieter selbst erbrachten Arbeitsleistungen ist zu berücksichtigen, dass ein hauptberuflich tätiger Hausmeister oder ein Hausmeisterdienst aufgrund seiner praktischen Erfahrung
und der ihm zur Verfügung stehenden Arbeitsgeräte effizienter arbeitet
als ein als fachlicher Laie tätiger Vermieter. Daher kann auch eine an
dem früheren Hauswartentgelt orientierte Honorarforderung des Vermieters zu reduzieren sein.
Amtsgericht Wetzlar, Az. 38 C 1759/06, Urteil vom 16.1.2007
Urteil
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NEBENKOSTEN
NEBENKOSTEN
NICHT UMLEGBARE KOSTEN
FALSCHE POSTEN AUF DER ABRECHNUNG
Nicht alle Kosten, die in einem Haus anfallen, sind anrechenbare
Nebenkosten. Die Betriebskostenverordnung (§ 1 Abs. 2 BetrKV) gibt
Anhaltspunkte, welche Kosten eines Hauses der Mieter nicht übernehmen muss.
Hausverwaltung (Verwaltungskosten)
Die Kosten für die Hausverwaltung oder sonstige Kosten für die
Verwaltung des Gebäudes gehören nicht zu den Betriebskosten.
Davon abweichende Vereinbarungen sind bei der Wohnraummiete
unzulässig. Der Vermieter kann die Verwaltungskosten zwar in die
Grundmiete einkalkulieren, als Betriebskosten darf er sie aber nicht
umlegen.
Lediglich für die Abrechnung und
Verteilung des verbrauchsmäßig
erfassten Wassers, der Heizkosten
und des Mülls sieht die Betriebskostenverordnung entsprechende Ausnahmen vor.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Die Kosten für Modernisierung, Renovierung und Reparaturen im
Haus können ebenfalls nicht über die Nebenkostenabrechnung auf
den Mieter umgelegt werden.
Ein Blick in viele Hauswartverträge zeigt, dass der Hausmeister
nicht nur die typischen, umlegbaren Hauswartarbeiten durchführt,
sondern auch Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten. Die
Arbeitszeit und die Kosten, die für solche Instandhaltungen, Instandsetzungen, Erneuerungen, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung anfallen, müssen aus den Hauswartkosten herausgerechnet
werden.
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
§ 1 Abs. 2 Betriebskosten
(2)Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1.die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen
Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert
der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die
Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
Gesetz
2.die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des
bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen,
um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung
entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß
zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
26
27
NEBENKOSTEN
Keine Betriebskosten sind darüber hinaus auch:
- Instandhaltungsrücklagen (bei gemieteten Eigentumswohnungen)
- Kontogebühren für das Mietkonto
- Rechtsschutzversicherung des Vermieters
- Kosten für Erstellung eines Energieausweises
-Mietausfallversicherung
- Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen
-Portokosten
- Zinsen für einen Kredit, um Heizöl einzukaufen
-Fassadenreinigung
-Reparaturkostenversicherung
- Wartungskosten der Klingelsprechanlage und der Türschließanlage
- Leasingkosten für Öltank oder Ölbrenner
- Zinsabschlagssteuer auf Instandhaltungsrücklagen
- Kosten und Pflege einer Dachbegrünung
- Bewachungskosten (außer bei speziellen Gebäuden, mit Nachweis
des Vermieters, dass Bewachung notwendig ist)
-Erbbauzinsen
- Anliegerbeiträge (z. B. Erschließungsbeiträge oder Straßenbaubeiträge)
28
NEBENKOSTEN
Mieter von Eigentumswohnungen müssen besonders genau darauf
achten, dass keine unzulässigen Posten berechnet werden. Allzu leicht
reichen Vermieter die Abrechnung der Hausverwaltung („Hausgeld”)
einfach an den Mieter weiter. Diese ist jedoch für den Eigentümer
erstellt und enthält immer Posten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen – etwa Verwaltungskosten, Reparaturkosten und
Instandhaltungsrücklagen.
Tipp!
Hinweis: Die Kosten für den elektrischen Strom in der Mietwohnung
zählen zwar ebenfalls zu den Nebenkosten der Mietwohnung. Üblicherweise rechnet der Mieter jedoch direkt mit dem Stromversorger
ab. So hat in der Regel jede Mietwohnung ihren eigenen Stromzähler – jeder Mieter kann den Stromanbieter selbst wechseln. Über den
Vermieter wird jedoch der Betriebsstrom für die Haustechnik abgerechnet – zum Beispiel für die Heizanlage und den Aufzug.
29
NEBENKOSTEN
NEBENKOSTEN
DAS WIRTSCHAFTLICHKEITSGEBOT
VERMIETER MUSS SPARSAM HAUSHALTEN
Vermieter müssen bei der Bewirtschaftung des Mietshauses das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten (§ 556 Abs. 3 BGB, § 560 Abs. 5 BGB).
Das bedeutet: Vermieter
dürfen zwar frei entscheiden, welchen Handwerker,
Abrechnungsservice oder
Brennstofflieferanten sie
beauftragen. Es muss nicht
der günstigste sein, und
auch Qualität und Service
dürfen eine Rolle spielen.
Sie dürfen jedoch nicht ohne
jeden Vergleich ein Angebot
auswählen, das den Maßstab der vor Ort üblichen
Preise deutlich sprengt.
Gesetz
30
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten (Auszüge)
(3)Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (…)
Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang
der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der
Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn,
der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
§ 560 Veränderung der Betriebskosten (Auszüge)
(5)Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Gesetz
Angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis
Der Vermieter darf also keine unwirtschaftlich hohen oder unnötigen
Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Die Kosten müssen erforderlich und angemessen sein. Natürlich kann lange darüber gestritten
werden, was nun unwirtschaftlich ist. Daher steht dem Vermieter
ein gewisser Ermessensspielraum zu. Erst wenn dieser überschritten ist, wird es ernst: Dann ist der Vermieter nicht mehr zur Umlage
überhöhter Betriebskosten berechtigt. Er muss die Mehrkosten selbst
tragen.
Beispiel: Der Vermieter beschließt, einen Vertrag mit einem Breitbandkabelanbieter abzuschließen, um die Versorgung der Mieter
mit Kommunikationsmöglichkeiten und Unterhaltungsmedien zu
verbessern. Dadurch fallen zusätzliche Kosten an. Solange sich die
Kabelgebühren halbwegs im üblichen Rahmen bewegen, bleibt das
Wirtschaftlichkeitsgebot gewahrt – obwohl vielleicht eine Gemeinschafts-Satellitenantenne billiger wäre.
31
NEBENKOSTEN
Beispiel: Der Vermieter beschließt, den Zugangsweg zur Haustür und
die Garageneinfahrt mit elektrischen Heizschleifen zu versehen, damit
im Winter niemand stürzt. Leider verdreifachen sich die Stromkosten.
In diesem Fall wäre das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht gewahrt, da hier
durch eine unübliche Installation unverhältnismäßig hohe zusätzliche
Kosten verursacht werden. Anders kann dies allerdings im Einzelfall
z. B. bei einer Seniorenwohnanlage gehobenen Niveaus sein.
Rückzahlung überhöhter Nebenkosten
Fordert ein Mieter von seinem Vermieter Schadenersatz, weil dieser bei
den Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht beachtet haben
soll, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes der Mieter beweispflichtig. Der Hinweis auf die Angabe des „Betriebskostenspiegels für
Deutschland“ reicht als Beweis nicht aus.
Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 340/10, Urteil vom 6.7.2011
Urteil
Beispiel: Der Vermieter lässt den Hausgarten pflegen. Er beauftragt
damit einen exklusiven Landschaftsdesigner, der viermal im Jahr für
200 Euro die Stunde den Rasen mäht. Auch hier wird das Wirtschaftlichkeitsgebot missachtet.
Der vom Deutschen Mieterbund jährlich aktualisierte Betriebskostenspiegel kann Vergleichswerte geben. Als alleiniger Nachweis für ein
unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters reicht er jedoch nicht aus.
Tipp!
Der Vermieter muss im Übrigen auch den Wettbewerb der Leistungsanbieter nutzen, um einen möglichst günstigen Preis zu erzielen.
Insbesondere von Vermietern mit großem Wohnungsbestand kann
erwartet werden, dass sie nicht ohne zu vergleichen den teuersten
Anbieter wählen, sondern nach den Prinzipien vernünftigen Wirtschaftens einen Preisvergleich anstellen.
Preissteigerungen zum Vorjahr
Zeigt ein Vergleich der einzelnen Posten der Nebenkostenabrechnung
gegenüber dem Vorjahr einen starken Kostenanstieg, muss der Vermieter dem Mieter die Ursachen dafür angeben. Er muss begründen,
wodurch die Preissteigerung hervorgerufen wurde und warum er diese
Preissteigerung nicht – z. B. durch Beauftragung eines anderen Unternehmens – vermeiden konnte. Wann ein „starker“ Anstieg vorliegt, ist
umstritten und hängt wohl auch von der einzelnen Kostenposition ab.
KG Berlin, Az. 12 U 216/04, Urteil vom 12.1.2006
Urteil
Mieter hat Beweispflicht
Der Mieter muss bei einem Rechtsstreit beweisen, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat. Es reicht nicht,
dass er die Angemessenheit der Kosten lediglich pauschal in Zweifel
zieht. Dafür kann er beim Vermieter von seinem Belegeinsichtsrecht
Gebrauch machen, die Rechnungen zum Beispiel fotokopieren oder
fotografieren. und bei anderen Anbietern Vergleichsangebote einholen. Damit ist es ihm möglich, bei der Einleitung rechtlicher Schritte
seinen Vorwurf genauer zu begründen.
32
NEBENKOSTEN
33
NEBENKOSTEN
VORAUSZAHLUNG ODER PAUSCHALE
NEBENKOSTEN
Typische Regelung in Mustermietverträgen
WIE BETRIEBSKOSTEN ABGERECHNET WERDEN
Miete
Wurden die Betriebskosten wirksam auf den Mieter umgelegt, können sie auf zwei Arten erhoben werden.
Entweder ...
... durch Abrechnung und Umlage der tatsächlich entstandenen
Kosten. Meist sieht eine Klausel im Mietvertrag einen bestimmten
Betrag als monatliche Vorauszahlung vor. Diese werden am Ende
eines Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenen
Betriebskosten verrechnet. Es ergibt sich eine Nachzahlung oder eine
teilweise Erstattung für den Mieter.
Oder ...
... in Form einer Pauschale. Mit der Pauschale sind alle Ansprüche
des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten abgegolten. Sie ist
unabhängig von den tatsächlich entstandenen Kosten. Eine Abrechnung am Ende des Jahres findet nicht statt.
Keine Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten
Eine Pauschale bezieht sich nur auf die kalten (allgemeinen) Betriebskosten. Die Heizkosten müssen dagegen genau abgerechnet werden.
Der Grund: Die Heizkostenverordnung schreibt für Heizkosten eine
anteilige Verteilung auf die Mieter unter Berücksichtigung des jeweiligen Verbrauchs vor. Nur für wenige Gebäude gibt es Ausnahmen
davon (siehe dazu Seite 100).
34
1. Die monatliche Miete beträgt:
Nettomiete (ohne Nebenkosten) für Wohnung
Euro ________
2. Zusätzlich zahlt der Mieter
als Vorauszahlung auf Heizungsund Warmwasserkosten
Euro ________
und für die übrigen Betriebskosten Euro ________
c Vorauszahlung auf die allgemeinen Betriebskosten (oder alternativ)
c Pauschale für die allgemeinen Betriebskosten Gesamtbetrag zu Vertragsbeginn
Euro ________
Anpassung der Vorauszahlungen
Üblicherweise werden Nebenkosten für Mietwohnungen in Form
einer Vorauszahlung erhoben.
Nach der Abrechnung der Nebenkosten kann eine Anpassung der
Vorauszahlungen für die Zukunft gefordert werden – und zwar von
beiden Vertragspartnern. Dies kann nicht per Mietvertrag anders
geregelt werden.
35
NEBENKOSTEN
Gesetz
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 560
(4)Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann
jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in
Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Hinweis: Vermieter dürfen bei der Festsetzung der Vorauszahlungen
für die Nebenkosten keinen pauschalen Sicherheitszuschlag erheben (BGH, Az. VIII ZR 294/10). Zulässig sind solche Zuschläge nur,
um konkret zu erwartende Kostensteigerungen auszugleichen, nicht
jedoch, um generell erwartete Steigerungen der Heiz- oder sonstiger
Nebenkosten aufzufangen.
36
NEBENKOSTEN
Pauschale für kalte („allgemeine”) Betriebskosten
Bei einer Pauschale sind die Nebenkosten mit diesem Pauschalbetrag abgegolten. Nachzahlungen oder Auszahlungen von Guthaben
sind damit ausgeschlossen, eine jährliche Abrechnung findet nicht
statt. Haben Mieter hohe verbrauchsabhängige Nebenkosten, profitieren sie von einer solchen Vereinbarung. Lebt dagegen ein alleinstehender Mieter in einem Haus voller Familien und haben alle die
gleiche Pauschale, wird dieser Mieter erheblich höhere Nebenkosten
bezahlen als beim Vorauszahlungsmodell. Für den Vermieter bedeutet die Vereinbarung einer Pauschale eine nicht zu unterschätzende
Vereinfachung der Verwaltungsarbeit, aber auch ein Kostenrisiko.
Anpassung der Nebenkostenpauschale
Bei der Pauschale kann eine Anpassung der monatlichen Zahlung
durch den Vermieter dann vorgenommen werden, wenn der Mietvertrag dazu eine eindeutige Vereinbarung enthält. Fehlt eine Regelung im Mietvertrag, bleibt es für die Dauer des Mietverhältnisses bei
der fixen Pauschale.
37
NEBENKOSTEN
Beispiel für eine Regelung im Mustermietvertrag
„Werden allgemeine Betriebskosten pauschal bezahlt, erfolgt keine
Nachzahlung bezüglich dieser Betriebskosten. Der Vermieter kann
die Pauschale erhöhen, wenn sie zur Deckung der Betriebskosten
nicht mehr ausreicht. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist die
Betriebskostenpauschale herabzusetzen.”
NEBENKOSTEN
Muster für Vermieter
Name des Vermieters/
der Vermieter
Vermieteranschrift
Datum
Name/Anschrift des Mieters/
der Mieter
Erhöhung der Betriebskostenpauschale für Ihre Wohnung: 2. Obergeschoss rechts
Die Erhöhungserklärung selbst muss begründet und die Begründung
erläutert werden. Auch eine Verringerung der Betriebskosten muss
der Vermieter zum Anlass nehmen, die Pauschale anzupassen.
Gesetz
§ 560 Veränderung der Betriebskosten (Auszüge)
(4)Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann
jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in
Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Sehr geehrte/r ............................................,
mietvertraglich haben wir vereinbart, dass die Betriebskostenpauschale erhöht werden
darf. Wie Sie der beiliegenden Aufstellung entnehmen können, betrugen die in der Pauschale enthaltenen jährlichen Kosten ..........Euro. Diese haben sich inzwischen erhöht.
Bitte zahlen Sie die erhöhte Pauschale in Höhe von ........... Euro ab dem (Datum einfügen)
...............
In der Pauschale enthaltene Betriebskosten:
bisher
1.Grundsteuer
..................... Euro
.....................
2.Straßenreinigung
..................... Euro
.....................
3.Müllabfuhr
..................... Euro
.....................
4.Sach- und Haftpflichtversicherung
..................... Euro
.....................
(5)Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Positionen 5.–15.: insgesamt:
..................... Euro
Gesamtwohnfläche des Hauses: .............. qm
Ihre Wohnfläche: .............. qm
Ihr Anteil (.../...) an den Gesamtkosten:
..................... Euro
(6)Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
Mit freundlichen Grüßen
jetzt
Euro
Euro
Euro
Euro
..................... Euro
..................... Euro
.....................................................
Ihre Unterschrift
38
39
NEBENKOSTEN
NEBENKOSTEN UND STEUER
WIE VERMIETER UND MIETER STEUERN SPAREN
Eigentümer und Mieter können Aufwendungen für Arbeiten in Haus
oder Wohnung steuerlich absetzen. Dies gilt auch für Arbeiten, die
nicht selbst in Auftrag gegeben wurden: Auch Lohnkosten, die über
die Neben- und Heizkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, zum Beispiel für Hausmeister, Schornsteinfeger oder Wartung
des Aufzugs sowie Gartenpflege und Winterdienst, werden steuerlich
begünstigt.
Mietnebenkosten absetzen
Ein Mieter kann nicht nur die Rechnung eines von ihm beauftragten
Handwerkers in seiner Steuererklärung berücksichtigen, sondern
auch die von ihm über die Nebenkostenabrechnung bezahlten
Arbeitskosten.
20 Prozent der anfallenden Arbeitskosten können direkt von der Steuerschuld abgezogen werden (Einkommenssteuergesetz § 35a).
Beispiel: Würde der Arbeitskostenanteil der Nebenkostenabrechnung
für Gartenpflege, Hausreinigung, Hauswartstätigkeiten, Schornsteinfeger und Aufzugswartung 400 Euro jährlich betragen, könnte der
Mieter 80 Euro von seiner Steuerschuld abziehen.
NEBENKOSTEN
Nicht die Materialkosten
Das Finanzamt akzeptiert nur die reinen Arbeits- und Fahrtkosten.
Nicht begünstigt sind die Kosten für das Material.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Lohnkostenanteile in der Betriebskostenabrechnung getrennt auszuweisen bzw. eine entsprechende
separate Bescheinigung zu erstellen und dabei eine Reihe von Vorgaben zu beachten. Dies ist nicht unproblematisch, da einige Versorgungsunternehmen und Abrechnungsdienste die Arbeitskosten nach
wie vor nicht getrennt ausweisen.
Gesetzliche Grundlagen
Schon seit 2003 können haushaltsnahe Dienstleistungen einschließlich Handwerkerleistungen im Haushalt steuerlich geltend gemacht
werden (§ 35a des Einkommenssteuergesetzes). Seit 2006 besteht
diese Möglichkeit auch bei den Arbeitskostenanteilen der Nebenkostenabrechnung unabhängig vom Auftraggeber.
Es gibt jedoch Grenzen: Der
Steuerabzug ist nur bis zu
einer gewissen Höchstsumme der Aufwendungen pro
Jahr möglich.
Aber: Die Steuervergünstigung bekommt nur, wer auch Lohn- bzw.
Einkommenssteuer zahlt.
40
41
NEBENKOSTEN
NEBENKOSTEN
Hier eine Übersicht der seit 1.1.2009 geltenden Grenzen:
- Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse (Haushaltshilfe, Pflege):
Es können bis zu 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens insgesamt 4.000 Euro von der Steuerschuld abgezogen werden.
- Geringfügig beschäftigte Haushaltshilfen: Es können 20 Prozent der
Aufwendungen, höchstens 510 Euro von der Steuerschuld abgezogen werden.
- Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen: Hier können ebenfalls bis zu 20 Prozent
der Aufwendungen, höchstens 1.200 Euro des Arbeitslohns von der
Steuerschuld abgezogen werden.
Voraussetzung: Der Steuerpflichtige kann die Originalrechnung des
Handwerksbetriebs mit aufgeschlüsselten Arbeitskosten sowie den
Bankauszug mit der entsprechenden
Abbuchung vorlegen.
Mieter müssen die Nebenkostenabrechnung mit entsprechender Aufschlüsselung der Kosten oder eine
Bescheinigung des Vermieters bzw.
des Verwalters sowie Zahlungsbelege über Nebenkosten und ggf.
Nachzahlungen vorweisen können.
42
43
NEBENKOSTENABRECHNUNG
EINSICHTSRECHT DES MIETERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
ORIGINALBELEGE PRÜFEN
FORMALIEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
GRUNDSÄTZE ORDNUNGSGEMÄSSER ABRECHNUNG
DER VERTEILERSCHLÜSSEL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
WOHNFLÄCHE, PERSONENZAHL, VERBRAUCH
VERTEILUNG IN SONDERFÄLLEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
FALLSTRICKE IN DER ABRECHNUNG
DIE HÄUFIGSTEN FEHLER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
ABRECHNUNGSFEHLER VERMEIDEN
FRISTEN FÜR DEN VERMIETER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
12-MONATS-FRIST UND FRISTÜBERSCHREITUNG
FRISTEN FÜR DEN MIETER. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
ZEIT FÜR EINWÄNDE
44
45
Eine Nebenkostenabrechnung zu verstehen ist nicht einfach. Jeder
Vermieter ist nach dem Gesetz zwar verpflichtet, die Kosten so darzustellen, dass auch ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht
geschulter Mieter die Abrechnung nachvollziehen kann. In der Praxis
wird jedoch die Abrechnung meist von Abrechnungsfirmen erstellt.
Deren Zahlenwerke verstehen auch viele Vermieter nicht mehr.
Trotzdem ist Ansprechpartner des Mieters bei Unklarheiten immer
der Vermieter bzw. der Verwalter – nicht jedoch die vom Vermieter
beauftragte Abrechnungsfirma. Der Vermieter oder Verwalter muss
dem Mieter auch alle Unterlagen zeigen, auf denen die Abrechnung
beruht.
EINSICHTSRECHT DES MIETERS
ORIGINALBELEGE PRÜFEN
Der Mieter hat das Recht, die Originalbelege beim Vermieter oder
Hausverwalter einzusehen – also zum Beispiel die Rechnungen, die
der Vermieter selbst von den Versorgungsunternehmen erhalten hat,
und die Verträge, die der Vermieter abgeschlossen hat. Sinn und
Zweck des Einsichtsrechts ist es, dem Mieter die Überprüfung der
in die Abrechnung eingestellten Kosten zu ermöglichen (LG Berlin,
Az. 65 S 4/10). Der Mieter darf diese Unterlagen auch mit mitgebrachten Geräten kopieren oder fotografieren (LG Potsdam, Az. 4 S 31/11).
Der Mieter kann jedoch nicht in jedem Fall eine Zusendung von
Kopien verlangen. Die Gerichte gehen davon aus, dass der Mieter
sich schon ins Büro des Vermieters oder Verwalters begeben muss,
um Zweifel aufzuklären. Ein Anspruch besteht jedoch dann, wenn
sich der Vermieter bzw. die Verwaltung in einer weiter entfernten
Stadt befindet oder es dem Mieter aus anderen Gründen (z. B. Alter,
Krankheit) unmöglich ist, deren Büroräume aufzusuchen. Werden
für den Mieter Kopien angefertigt, kann der Vermieter die Kosten
für die Kopien (max. ca. 25 Cent pro Kopie) sowie die Portokosten in
Rechnung stellen. Allerdings darf der Vermieter für die Einsichtnahme in Kostenbelege keine Gebühren, Stundensätze oder Ähnliches
verlangen.
Verweigert der Vermieter die Einsichtnahme, kann der Mieter eine
eventuelle Nachzahlung zurückbehalten, bis ihm Einsicht gewährt
wird.
46
Tipp!
47
Urteil
Zusendung von Rechnungskopien
Der Mieter kann von seinem in der gleichen Stadt ansässigen Vermieter nicht die Zusendung der Kopien aller für die Nebenkostenabrechnung relevanten Abrechnungsbelege fordern. Dieses Recht
haben nur Mieter von preisgebundenen Wohnungen – alle anderen
müssen im Büro des Vermieters Einsicht nehmen.
FORMALIEN
Die Nebenkostenabrechnung muss der Mieter schriftlich erhalten.
Maßgeblich ist die sogenannte Textform. Das heißt: Der Vermieter
darf auch per Fax oder E-Mail ohne Originalunterschrift abrechnen.
Ist die Abrechnung nicht übersichtlich oder sind Positionen unverständlich oder unzulässig, muss der Mieter eine Nachzahlung nicht
begleichen. Der Mieter sollte in diesem Fall der Abrechnung widersprechen und den Vermieter auffordern, ihm eine nachvollziehbare
Berechnung der Kosten vorzulegen.
Eine korrekte Betriebskostenabrechnung enthält:
- eine genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk),
- eine Angabe des Abrechnungszeitraums,
- eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten,
- die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels,
- die Berechnung der auf den einzelnen Mieter entfallenden
Betriebskostenanteile,
- eine Aufstellung der vom Mieter vorgenommenen Vorauszahlungen.
48
49
Abrechnungszeitraum
Darunter versteht man den Zeitraum, über den abgerechnet wird.
Bei Wohnraum beträgt er immer ein Jahr, nicht notwendigerweise
jedoch das Kalenderjahr.
Beispiel: Ein Abrechnungszeitraum vom 1. Juli 2012 bis zum 30. Juni
2013 ist möglich.
Hinweis: Zieht ein Mieter mitten im Jahr aus, werden die Nebenkosten entsprechend seiner Mietzeit berechnet. Es erfolgt eine
Zwischenablesung der Zähler zur Erfassung seines Verbrauchs, der
Mieter hat aber keinen Anspruch auf eine Zwischenabrechnung.
Auch gegenüber einem bereits ausgezogenen Mieter muss erst zum
üblichen Zeitpunkt der Jahresabrechnung abgerechnet werden.
Zusammenstellung der anrechenbaren Betriebskosten
Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung die Gesamtkosten zusammenstellen, die in den Abrechnungszeitraum fallen. Dabei
muss für den Mieter erkennbar sein, wie sie sich zusammensetzen.
Die einzelnen Nebenkostenpositionen müssen aufgelistet werden.
Oft kommt es zu Problemen mit der Zuordnung von einzelnen Leistungen, wenn der Vermieter nicht nach dem Kalenderjahr abrechnet,
sein Versorgungsunternehmen wie zum Beispiel das Wasserwerk
dies jedoch macht. In der Praxis hat es der Vermieter meist mit mehreren Versorgungsbetrieben zu tun, die im ungünstigsten Fall alle
unterschiedliche Abrechnungszeiträume verwenden.
50
Hinweis: Die Zuordnung der angefallenen Kosten zu einer bestimmten Abrechnungsperiode ist für den Vermieter nicht immer einfach.
Maßgeblich ist, zu welcher Zeit die in Rechnung gestellte Leistung
erbracht wurde, also z. B. das Wasser verbraucht wurde (Leistungsprinzip bzw. Zeitabgrenzungsprinzip). Damit werden die Nebenkosten abgerechnet, die tatsächlich für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind.
Bei den „kalten Betriebskosten“ ist jedoch ausnahmsweise auch eine
Abrechnung danach möglich, wann der Vermieter die Rechnungen
bezahlt hat (Abflussprinzip, BGH, Az. VIII ZR 49/07 und Az. VIII 27/07).
Bei einem Mieterwechsel sowie bei „warmen Betriebskosten“ sollte
dagegen in jedem Fall eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip
erfolgen.
Tipp!
Heizkosten nach Verbrauch
Das Abflussprinzip darf nicht für die Heizkosten (und Warmwasserkosten) angewendet werden. Der Vermieter darf dem Mieter also nicht
einfach die im Abrechnungszeitraum an den Wärmeversorger gezahlten Abschläge in Rechnung stellen. Dies verbietet die Heizkostenverordnung. Er muss der Abrechnung die Kosten des tatsächlichen
Verbrauchs an Heizenergie (z. B. Heizölverbrauch) zugrunde legen.
Urteil
51
DER VERTEILERSCHLÜSSEL
WOHNFLÄCHE, PERSONENZAHL, VEBRAUCH
Hat der Vermieter die Nebenkosten des gesamten Hauses ermittelt,
muss er sie auf die Mieter verteilen. Der Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) ist also der Maßstab, nach welchem die für das gesamte
Gebäude anfallenden Betriebskosten auf die einzelnen Wohnungen
aufgeteilt („umgelegt”) werden.
Umgelegt werden kann nach:
- Wohnfläche (Quadratmeter),
- Personenzahl im Haushalt,
-Wohneinheiten,
- Miteigentumsanteilen (Eigentumswohnungen),
- Kubikmetern (m3) umbautem Raum,
-Verbrauch.
In der Regel ergibt sich aus dem Mietvertrag, welcher Aufteilungsmaßstab vereinbart ist.
Findet sich im Mietvertrag keine Regelung, sind die Nebenkosten
nach dem Anteil der Wohnfläche zu verteilen (d. h. Anteil der Wohnfläche der einzelnen Wohnung in m2 an der Gesamtwohnfläche des
Gebäudes).
Tipp!
52
Um sich unnötige Arbeit mit Umrechnungen zu ersparen, sollten
Vermieter von Eigentumswohnungen den gleichen Umlageschlüssel
im Mietvertrag vereinbaren, wie er in ihrer Hausgeldabrechnung der
Wohnungseigentumsgemeinschaft verwendet wird.
§ 556a Abs. 1 S. 1 Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die
Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem
Anteil der Wohnfläche umzulegen.
Gesetz
Ein für den Mieter ungünstiger Verteilerschlüssel hat unmittelbar
Auswirkungen auf seinen Geldbeutel. Kein Wunder, dass es deshalb
um die Kostenverteilung der einzelnen Abrechnungsposten immer
wieder Streit gibt, weil ein Mieter den Verteilerschlüssel zum Beispiel
nach Wohnfläche als ungerecht empfindet.
Denn warum soll ein Single ebenso viel für Wasser bezahlen wie die
Familie mit sieben Kindern?
Wasser, Abwasser, Müllabfuhr
Verbrauchsabhängige Betriebskosten (z. B. Wasser, Abwasser,
Müllabfuhr) sollen deshalb nach
dem Willen des Gesetzgebers
möglichst verbrauchsabhängig
abgerechnet werden. Sie müssen
verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn entsprechende
Messeinrichtungen vorhanden
sind.
53
Gesetz
§ 556a Abs. 1 S.2 Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer
erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem
Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der
unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Hinweis: Sind in allen Wohnungen des Hauses oder an allen Zapfstellen Kaltwasserzähler installiert, muss der Vermieter die Zählerstände bei der Abrechnung berücksichtigen. Grundgebühren
für Kaltwasser/Abwasser können weiterhin nach Wohnfläche (qm)
umgelegt werden.
Wasser/Abwasser:
Viele Bundesländer haben in ihren Bauordnungen vorgeschrieben,
dass jede Wohneinheit mit einem eigenen Kaltwasserzähler auszustatten ist. Dies gilt teilweise auch für bestehende Gebäude. In diesen Bundesländern müssen Vermieter daher nicht nur Wasseruhren
anschaffen, sondern auch verbrauchsabhängig abrechnen.
Besteht keine gesetzliche Ausrüst- oder Nachrüstpflicht und sind
keine Wasserzähler vorhanden, kann der Vermieter das Wasser weiter nach den oben dargestellten Aufteilungsmaßstäben (Wohnfläche,
Personenzahl) abrechnen.
54
Müll:
Auch für die Menge des in einem Mehrfamilienhaus durch die einzelnen Parteien weggeworfenen Mülls existieren Verbrauchsmessgeräte (sogenannte Müllmengenscanner). Gibt es so eine Anlage im
Haus, müssen die Kosten nach einem Maßstab, der der unterschiedlichen Müllverursachung Rechnung trägt, umgelegt werden.
Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, Verbrauchsmessgeräte anzuschaffen. Vertraglich kann auch vereinbart werden, dass
die Abfallentsorgungsgebühren nicht nach Wohnfläche, sondern
nach Personenanzahl im jeweiligen Haushalt verteilt werden. Dies
erscheint gerecht, ist jedoch in der Praxis sehr problematisch.
Nicht nur muss der Vermieter bei jeder Neuvermietung den Umlagemaßstab anpassen – was z. B. in einem Hochhaus mit 150 vermieteten Eigentumswohnungen für die Hausverwaltung sehr aufwändig
werden kann –, sondern es wird (wie in einschlägigen Internetforen
zu beobachten) auch permanenter Streit darüber entstehen, wer
sich wie lange in der Wohnung aufhält, wer mehr Besuch hat, ob
ein neuer Lebenspartner schon angemeldet ist und ob ein Kleinkind
mehr Müll verursacht als ein Rentner usw.
Unproblematischer ist eine Abrechnung nach der Wohnfläche.
Hinweis: Für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten gelten wiederum Sonderregelungen. Über diese informieren wir Sie im
Kapitel „Heizung und Warmwasser“.
55
Änderung des Verteilerschlüssels
Der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel kann unter bestimmten
Bedingungen auch während des Mietverhältnisses für zukünftige
Abrechnungsperioden geändert werden – niemals jedoch rückwirkend (OLG Frankfurt, Az. 7 U 50/02). Dies erfolgt durch eine Erklärung
in Textform (schriftlich, aber auch ohne eigenhändige Unterschrift
per Fax oder E-Mail). Der Vermieter kann festlegen, dass die Betriebskosten künftig nach einem verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Maßstab umgelegt werden dürfen. Dies darf er aber nur vor
Beginn des Abrechnungszeitraums tun.
Gesetz
56
§ 556a Abs. 2 BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(2)Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann derVermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die
Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werdendürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder
der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums
zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist
diese entsprechend herabzusetzen.
VERTEILUNG IN SONDERFÄLLEN
FALLSTRICKE IN DER ABRECHNUNG
Verteilung neu entstandener Nebenkosten
Oft entsteht Streit darüber, ob der Vermieter während des Mietverhältnisses neu entstandene Kostenpositionen auf den Mieter umlegen
darf. Dies ist der Fall, setzt aber eine genaue vertragliche Vereinbarung voraus. Der Mietvertrag muss die Regelung enthalten, dass neu
entstehende Nebenkosten umlegbar sind, und es muss sich um umlagefähige Betriebskosten handeln. Dies entschied der Bundesgerichtshof bezüglich einer vom Vermieter neu abgeschlossenen Sach- und
Haftpflichtversicherung für das Mietobjekt (BGH, Az. VIII ZR 80/06).
Beispiel für eine zulässige Klausel im Mietvertrag:
Betriebskosten und Abrechnung
Sofern Betriebskosten während der Mietdauer neu entstehen oder
öffentliche Abgaben neu eingeführt werden, können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Regelungen umgelegt und dafür
angemessene Vorauszahlungen angesetzt werden.
Leer stehende Wohnungen
Stehen in einem Mehrfamilienhaus eine oder mehrere Wohnungen
leer, darf der Vermieter nicht einfach die Nebenkosten der leer stehenden Wohnungen mit auf die verbliebenen Mieter umlegen. Er
muss diese Nebenkosten grundsätzlich selbst tragen.
57
Tipp!
Ein Hinweis auf eine unzulässige Umlage auf die Mieter ist, wenn
als Gesamtwohnfläche in der Abrechnung im Vergleich zum Vorjahr
weniger angegeben ist.
Urteil
Umlage bei Leerstand
Der Bundesgerichtshof hatte 2006 die Frage zu entscheiden, ob der
Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit 35 Parteien die Betriebskosten leer stehender Wohnungen umlegen darf. Vereinbarungsgemäß
sollten die „kalten” Nebenkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mietwohnungen zur Gesamtwohnfläche umgelegt werden.
Der Vermieter wollte nun erreichen, dass einige Nebenkostenarten
(Wasser, Hausbeleuchtung, Fahrstuhlstrom und Müllabfuhr) der leer
stehenden Wohnungen mit auf die Nebenkosten der anderen Wohnungen verteilt werden.
Die Entscheidung: Der Vermieter hat das Leerstandsrisiko grundsätzlich selbst zu tragen. Dies gilt für verbrauchsunabhängige Nebenkosten ebenso wie für verbrauchsabhängige, die mangels Messgeräten
(Kaltwasserzähler) nicht in den einzelnen Wohnungen erfasst werden
können.
Nur im Einzelfall gibt es dazu Ausnahmen. So kann der Vermieter
Anspruch auf eine Vertragsänderung wegen einer „Störung der
Geschäftsgrundlage” haben, wenn die Abrechnung nach der Wohnfläche aufgrund erheblicher Leerstände für ihn unzumutbar ist. Da
die Änderung des Umlageschlüssels aber eine dauerhafte Sache ist,
muss dazu schon nachweislich ein ständiger Leerstand in erheblichem
Maße vorliegen. Ein oder zwei Wohnungen von 35 reichen nicht aus.
58
Verteilung bei abweichender Wohnfläche
In manchen Fällen ergibt sich nach Abschluss des Mietvertrages,
dass die tatsächliche Wohnfläche größer oder kleiner ist als die im
Mietvertrag angegebene. Wird die
Wohnfläche für die Berechnung
der Betriebskosten als Umlageschlüssel herangezogen, kann
dies Probleme bereiten. Nach
dem Bundesgerichtshof ist nach
der vereinbarten Fläche abzurechnen, wenn die Abweichung zehn
Prozent nicht überschreitet (BGH,
Az. VIII ZR 261/06).
Verteilung von Kosten eines Gewerbeobjekts im Haus
Für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern sorgen manchmal auch Gewerbeeinheiten in einem Wohnhaus. Befindet sich zum
Beispiel im Erdgeschoss ein Ladengeschäft oder eine Gaststätte
oder gibt es gar mehrere Gewerbebetriebe, kann dies zu einer ungerechten Verteilung der Betriebskosten führen. Generell gilt, dass der
Vermieter die Kosten für einzelne Gewerbeeinheiten nicht in jedem
Fall vor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die Wohneinheiten herausrechnen muss. Handelt es sich aber um Betriebe,
durch deren Eigenarten typischerweise besonders hohe Nebenkosten anfallen, kann eine unverhältnismäßige Benachteiligung der
Wohnungsmieter vorliegen. In diesem Fall müssen zumindest die
verbrauchsabhängigen Nebenkosten des Gewerbebetriebes aus der
Gesamtabrechnung im Vorweg herausgenommen werden.
59
Urteil
Urteil
Gewerbeobjekte im Haus
Das Amtsgericht Neukölln hat ein entsprechendes Urteil gefällt, bei
dem es um ein Mehrfamilienhaus ging, in dem zusätzlich zu den
Wohnungen eine Pizzeria, ein Blumengeschäft und ein thailändischer
Lebensmittelladen untergebracht waren. Das Gericht setzte bei
Pizzeria und Blumengeschäft einen gegenüber den Wohnungen
unverhältnismäßig erhöhten Wasserverbrauch und beim Lebensmittelladen ein erhöhtes Abfallaufkommen voraus. Die entsprechenden
Betriebskosten musste der Vermieter daher aus der Abrechnung
heraushalten.
Amtsgericht Neukölln, Az. 15 C 111/01, Urteil vom 12.6.2001
Nach einem Urteil des Landgerichts Aachen sind die Mehrkosten
einer Gewerbeeinheit dann als erheblich anzusehen, wenn sie drei
Prozent der Gesamtkosten übersteigen.
Landgericht Aachen, Az. 5 S 68/06, Urteil vom 11.8.2006
Hinweis: Der Bundesgerichtshof hat am 25.10.2006 entschieden,
dass der Mieter vor Gericht die Beweislast dafür trägt, dass er bei
Abrechnung nach dem Flächenmaßstab durch den unterlassenen
Abzug der Nebenkosten einer Gewerbeeinheit im Haus erheblich
höhere Nebenkosten zahlen muss (Az. VIII ZR 78/05).
Die Nutzerwechselgebühr
Zieht einer der Mieter im laufenden Abrechnungszeitraum aus, muss
eine Zwischenablesung der Erfassungsgeräte erfolgen. Hier stellt
sich dann die Frage, wer die hierfür entstandenen Kosten zahlen
muss. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei
der sogenannten „Nutzerwechselgebühr“ nicht um umlagefähige
Betriebskosten. Denn dazu gehören nur Kosten, die laufend entstehen. Eine Nutzerwechselgebühr fällt demgegenüber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines
Mietverhältnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem
Auszug des Mieters.
Die Kosten einer Zwischenablesung müssen deshalb im Normalfall
„mangels anderweitiger Vereinbarung“ vom Vermieter getragen
werden (BGH, Az. VIII ZR 19/07). Ob man die Mieter-Nutzerwechselgebühr als „Verwaltungskosten“ mittels einer Formularklausel
vertraglich auf den Mieter abwälzen kann, ist rechtlich umstritten.
Mögliche Regelung in Mustermietverträgen
Die Kosten einer durch den Auszug veranlassten Zwischenablesung
trägt der Mieter.
60
61
DIE HÄUFIGSTEN FEHLER
ABRECHNUNGSFEHLER VERMEIDEN
Wir haben in einer Liste zusammengestellt, wo die häufigsten
Abrechnungsfehler liegen.
Bernhard Berger l Burgstraße 35 l 85630 Neukirchen
Eheleute
Rosa und Walter Wagner
Schlossallee 2
93300 Halberstadt
Bernhard Berger
Burgstraße 35
85630 Neukirchen
Telefon 08335/38 49 28
Telefax 08335/38 49 29
Neukirchen, 3.3.2014
Hier einige Beispiele:
- Die Abrechnung ist nicht übersichtlich und für den Mieter nicht
nachvollziehbar.
- Es werden Kosten auf den Mieter umgelegt, die im Mietvertrag
nicht vereinbart wurden.
- Es werden Kosten umgelegt, die keine gesetzlichen Betriebskosten
sind, wie zum Beispiel Reparaturkosten und Verwaltungskosten.
- Bei den gesetzlich umlegbaren Positionen sind Aufwendungen
enthalten, die der Vermieter selbst tragen muss (z. B. die Position
„Wartung der Heizung“ enthält versteckte Reparaturkosten, die
Hausmeisterkosten enthalten auch Reparaturen und Verwaltungstätigkeiten).
- Es werden einzelne Nebenkosten doppelt berücksichtigt. So tauchen
Schornsteinfegerkosten zum Teil in der Betriebskostenabrechnung
und dann erneut in der Heizkostenabrechnung auf.
- Es wird ein anderer Verteilerschlüssel verwendet als im Mietvertrag vereinbart (z. B. nach Personenzahl statt nach Quadratmetern
Wohnfläche).
- Bei leer stehenden Wohnungen trägt der Vermieter die anteiligen
Betriebskosten nicht selbst.
- Die Vorauszahlungen werden nicht angerechnet.
- Es wird einfach die „Hausgeld“-Abrechnung bei einer EigentümerGemeinschaft an den Mieter weitergeleitet – obwohl diese Posten
enthält, die der Wohnungseigentümer allein zahlen muss.
Beanstandung der Betriebskostenabrechnung vom 13.2.2014
Sehr geehrte Frau Wagner,
sehr geehrter Herr Wagner,
Ihre Betriebskostenabrechnung vom 13.2.2014 habe ich erhalten. Leider kann ich
sie in dieser Form nicht akzeptieren, da viele der aufgeführten Punkte für mich
unklar sind.
Eine korrekte Betriebskostenabrechnung muss beinhalten, wie die Nebenkosten
auf den einzelnen Mieter umgelegt werden. Nach Angabe des Verteilerschlüssels
wird der Anteil des einzelnen Mieters an den Kosten berechnet und die Vorauszahlungen davon abgezogen. Da in Ihrem Schreiben diese Angaben fehlen, ist das
Zustandekommen des Nachzahlungsbetrages nicht nachvollziehbar.
In der Abrechnung finden sich darüber hinaus Posten, die nicht auf den Mieter
umgelegt werden können. Dies sind insbesondere Kosten für die Hausverwaltung,
die Reparatur des Haustürschlosses, eine Fassadenreinigung, Instandhaltungsrücklagen und der Beitrag für eine Versicherung gegen Mietausfälle.
Bitte klammern Sie diese Posten aus der Betriebskostenabrechnung aus und
berechnen Sie den von mir zu leistenden Nachzahlungsbetrag neu.
Darüber hinaus setzen Sie Hausmeisterkosten in Höhe von 8.200 Euro an. Da der
Hausmeister auch immer wieder Reparaturarbeiten im Haus macht, Instandsetzungsarbeiten jedoch nicht zu den umlegbaren Kosten gehören, wäre ich für eine
Aufschlüsselung dieser Kostenposition dankbar.
Sobald ich eine korrekte und nachvollziehbare Abrechnung erhalte, werde ich den
ausstehenden Betrag umgehend an Sie überweisen. Vielen Dank für Ihre Mühe.
Bernhard Berger
62
63
FRISTEN FÜR DEN VERMIETER
12-MONATSFRIST UND FRISTÜBERSCHREITUNG
Die Abrechnung über die Nebenkosten muss der Vermieter dem
Mieter spätestens bis zum Schluss des zwölften Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums schriftlich, per Fax oder E-Mail
zukommen lassen.
Beispiel: Ist Abrechnungszeitraum 1. Juli 2012 bis 30. Juni 2013,
muss der Vermieter die Abrechnung bis zum 30. Juni 2014 vorlegen.
Verspätete Abrechnung
Rechnet der Vermieter erst nach Ablauf der zwölf Monate ab, darf der
Mieter Nachzahlungen verweigern.
Es gibt jedoch Ausnahmefälle, in denen der Vermieter die Abrechnungsfrist ohne Konsequenzen
überschreiten darf: nämlich dann, wenn er nicht
selbst Schuld an der Verspätung trägt, diese
also nicht zu vertreten hat. So ist es denkbar,
dass er noch mit Lieferanten über deren Abrechnungen streitet, dass der Grundsteuerbescheid
der Gemeinde noch nicht eingetroffen ist oder
die Hausverwaltung die Abrechnung noch nicht
fertiggestellt hat. Der Vermieter muss in solchen
Fällen den Grund der Verspätung nachweisen;
liegt eine Verspätung der Hausverwaltung vor,
muss er eine Anmahnung der Abrechnung bei
der Hausverwaltung vorlegen können.
64
65
Schlossallee 2
93300 Halberstadt
R. W. Wagner • Schlossallee 2 • 93300 Halberstadt
Herrn
Bernhard Berger
Burgstr. 35
85630 Neukirchen
Halberstadt, den 12.12.2013
Betriebskostenabrechnung
Sehr geehrter Herr Berger,
in der Anlage erhalten Sie die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1.1.2012 bis 31.12.2012. Darin konnten jedoch ausnahmsweise folgende
Kostenpositionen bisher nicht berücksichtigt werden:
- Kalt- und Abwasser
Versorgungsunternehmen: Wasserwerke Halberstadt
-Treppenhausreinigung
Vertragspartner: Firma Putz und Weg GmbH & Co KG
Hinsichtlich der Kosten für Kalt- und Abwasser liegt uns selbst bis heute trotz Aufforderung keine Abrechnung vor.
In der Abrechnung für die Kosten der Treppenhausreinigung haben wir einige
Unstimmigkeiten gefunden, die wir beanstandet haben. Eine Klärung steht noch
aus.
§ 556 Abs. 3 Vereinbarung über Betriebskosten
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die
Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften
Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach
Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung
durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat
die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Gesetz
Ausschlussfrist und Anerkenntnis
Erstellt oder berichtigt der Vermieter eine Abrechnung erst nach
Ende der Abrechnungsfrist, obwohl der Mieter noch während der
Abrechnungsfrist versprochen hat, die Nachzahlung zu bezahlen,
ändert dies nichts an der Verspätung. Die Abrechnungsfrist ist abgelaufen, es kann keine Nachzahlung mehr gefordert werden – egal was
der Mieter zugesagt hat.
Urteil
Wir bitten Sie um Verständnis dafür, dass wir nach Erhalt einer korrekten Rechnung
die auf Ihre Wohnung entfallenden Kosten anteilig nachberechnen werden. Dies ist
nach dem Gesetz (§ 556 Absatz 3 Satz 3 BGB) in derartigen Fällen ausnahmsweise
auch noch nach Überschreitung der Abrechnungsfrist zulässig.
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67
Vorauszahlungen: wann der Mieter zurückfordern kann
Für den Mieter stellt sich die Frage, ob er Betriebskosten-Vorauszahlungen zurückfordern kann, wenn die 12-Monats-Frist abgelaufen
ist, ohne dass eine Abrechnung stattgefunden hat.
Wurde in einem bestehenden Mietverhältnis nicht fristgerecht abgerechnet, kann der Mieter die im Abrechnungszeitraum geleisteten
Vorauszahlungen nicht zurückverlangen (BGH, VIII ZR 191/05, Urteil
vom 29.3.2006). Als Druckmittel kann er jedoch weitere Vorauszahlungen vorläufig zurückhalten, wenn er Kostenerstattung erwartet.
Findet innerhalb der 12-monatigen Frist keine Abrechnung statt, hat
der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten: „Zurückbehalten” ist nicht das Gleiche wie „behalten können”. Die Vorauszahlungen darf der Mieter nur vorläufig einbehalten – eben solange
keine Abrechnung stattfindet. Führt der Vermieter die Abrechnung
durch, hat der Mieter alle ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen zu bezahlen.
Bernhard Berger • Burgstr. 35 • 85630 Neukirchen
Bernhard Berger
Burgstr. 35
85630 Neukirchen
Schlossallee 2
93300 Halberstadt
Neukirchen, den 31.1.2014
Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1.1.2013 bis 31.12.2013
Sehr geehrte Frau Wagner,
sehr geehrter Herr Wagner,
seit Beendigung des oben genannten Abrechnungszeitraumes für die Betriebskosten meiner Wohnung sind mittlerweile über 12 Monate vergangen. Die gesetzliche Abrechnungsfrist ist damit abgelaufen. Ich möchte Sie deshalb bitten, mir bis
zum 28.2.2014 die Abrechnung zukommen zu lassen. Nach Ablauf der Frist werde
ich die monatlichen Betriebskosten-Vorauszahlungen vorläufig bis zur Vorlage
einer ordnungsgemäßen Abrechnung zurückbehalten.
Bernhard Berger
68
69
Das Zurückbehaltungsrecht kann der Mieter jedoch nur geltend machen, solange der Mietvertrag noch läuft. Nach Ende des Vertrages
leistet er schließlich auch keine Betriebskostenvorauszahlungen
mehr. Dies führt dazu, dass ehemaligen Mietern durch die Gerichte
das Recht zugestanden wird, nach ergebnislosem Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist alle Betriebskostenvorauszahlungen für
den jeweiligen Abrechnungszeitraum zurückzuverlangen. Ansonsten müsste der Mieter nämlich zuerst auf Abrechnung klagen und
dann nach Erhalt der Abrechnung ein weiteres Mal vor Gericht gehen, um nun das Guthaben laut Abrechnung einzufordern. Ein derart umständliches Vorgehen halten die Gerichte für den Mieter (und
ihren eigenen Terminplan) für unzumutbar. Allerdings wird in derartigen Fällen auch dem Vermieter das Recht eingeräumt, selbst noch
nach einem rechtskräftigen Urteil zugunsten des Mieters hinsichtlich
Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen nachträglich über die
Nebenkosten abzurechnen und den Mieter auf Zahlung einer Restforderung zu verklagen (BGH, Az. VIII ZR 57/04).
Nebenkostenabrechnung: Anspruch des Mieters
Viele Vermieter unterliegen einem Irrtum, was die Verjährung der
Betriebskostenabrechnung angeht: Sie verwechseln die 12-monatige
Frist, innerhalb der der Vermieter die Abrechnung zu erstellen hat,
mit einer Verjährungsfrist. Dies führt bei Vermietern zu der Überzeugung, dass der Mieter nach Fristablauf keine Nebenkostenabrechnung mehr verlangen kann.
§ 556 BGB verpflichtet den Vermieter dazu, innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Betriebskostenabrechnung anzufertigen. Diese zwölf Monate sind keine Verjährungsfrist. Das heißt: Der Mieter kann auch nach Ablauf dieses Zeitraumes
noch die Abrechnung fordern – und gegebenenfalls auch die Überweisung eines Guthabens.
Das Recht des Mieters auf Auszahlung eines Guthabens aus der
Nebenkosten-Abrechnung verjährt nicht, nur weil der Vermieter die
12-monatige Abrechnungsfrist versäumt.
Tipp!
Ist die Frist ohne Abrechnung abgelaufen, hat dies für den Vermieter
zwei Konsequenzen:
1. Er kann keine Nachzahlung mehr fordern.
2. Er muss damit rechnen, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend macht.
70
71
Die eigentliche Verjährungsfrist des Anspruches auf Abrechnung beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Jahres zu
laufen, in dem die Forderung entstanden und damit fällig geworden
ist (§ 199 Abs. 1 BGB).
FRISTEN FÜR DEN MIETER
ZEIT FÜR EINWÄNDE
Prüfung der Abrechnung
Nach Eingang der jährlichen Nebenkostenabrechnung beim Mieter
hat dieser ca. vier Wochen Zeit, um die Betriebskostenabrechnung
nach Art und Höhe zu überprüfen. Hat er keine Einwände, muss er
Nachzahlungen nach dieser Frist begleichen.
Gesetzliche Ausschlussfrist
Zweifelt der Mieter an der Richtigkeit der Abrechnung, gibt es eine
Einwendungsfrist von zwölf Monaten. Nur innerhalb dieser Zeit kann
er Einwände gegen die Abrechnung erheben. Danach ist es zu spät
(§ 556 Abs. 3 BGB).
Aber: Diese Ausschlussfrist darf nicht so verstanden werden, dass
der Mieter grundsätzlich ein Jahr Zeit hat, bis er die Nachzahlung
zu entrichten hat. Wie schon angesprochen, wird von den Gerichten
meist für die Prüfung eine Zeit von vier Wochen als ausreichend
erachtet.
Hinweis: Die vorbehaltslose Zahlung einer Nebenkostennachforderung durch den Mieter ist kein Schuldanerkenntnis, welches den Mieter daran hindern würde, später Einwände gegen die Forderung vorzubringen. Dies gilt übrigens auch für die vorbehaltslose Erstattung
eines Guthabens durch den Vermieter
(BGH, Az. VIII ZR 296/09, Urteil vom 12.1.2011).
72
73
Nebenkostenabrechnung
Musterbeispiel mit Erläuterungen
Nebenkosten
10
Für das Gebäude sind im Abrechnungszeitraum folgende umlagefähige Nebenkosten angefallen:
Absender:
1
Kostenart
Schlossallee 2
Grundsteuer
Betrag (EUR)
93300 Halberstadt
Kaltwasser und Abwasser
554,00
1.200,00
Müllabfuhr:
11
Haushaltsgrundgebühr
Herrn / Frau
Liegenschafts- Nr.: N-25-6
Bernhard Berger
Liegenschafts-Anschrift:
Burgstr. 35
Burgstr. 35, 85630 Neukirchen
85630 Neukirchen
Nutzer-Nr.: 38
275,76
Müllabfuhr
Abrechnung vom: 02.03.2014
518,65
Hausmeister
1.524,20
Versicherungen:
- Wohngebäude
2
1.446,00
- Haftpflicht
Abrechnungszeitraum: 01.01.2013-31.12.2013
3
422,00
Treppenhausreinigung
Allgemeinstrom
4
12
13
1.100,00
352,44
Zahlungen bitte nur an den Vermieter.
Abrechnung erstellt durch:
Ein Guthaben wird ggf. überwiesen
Name / Firma: Rechenfix GmbH
- Betriebsstrom
400,43
auf Konto Nr. 12345678
Anschrift: Marktstr. 2, 93300 Halberstadt
- Fahrstuhlwartung
250,00
bei Geldinstitut: Stadtsparkasse Neukirchen
im Auftrag / nach Angaben von:
Kabelanschluss
723,99
BLZ: 10010010
R. u. W. Wagner
Fahrstuhl:
5
Gesamtkosten Liegenschaft
8.767,47
14
Sehr geehrter Herr Berger,
1.099,84 Euro
6
- 1.080,00 Euro
7
Heizungs- und Warmwasserkosten laut gesonderter Abrechnung:
27,68 Euro
8
Ihr Nachzahlungsbetrag / Ihre Gutschrift (mit negativem Vorzeichen):
47,52 Euro
9
Ihr Nebenkostenanteil für den Abrechnungszeitraum beträgt:
Nebenkostenvorauszahlung:
Erläuterungen zur Nebenkostenabrechnung
1
Vermieter / Hausverwalter
2
Datum, an dem die Abrechnung
erstellt wurde
3
74
7
8
Zeitraum, in dem die abgerechneten
Kosten angefallen sind
4
Adresse der Abrechnungsfirma
5
Vermieter / Hausverwalter
6
Auf den Mieter entfallender Anteil
an den (Gesamt-) Betriebskosten
9
Aufstellung der geleisteten
Vorauszahlungen des Mieters
Die Heizungs- und Warmwasserkosten
werden in einer getrennten Heizkostenabrechnung aufgeschlüsselt. Hier steht
in vorliegendem Beispiel der Nachzahlungsbetrag oder das Guthaben aus der gesonderten Abrechnung
12
1
10
Zusammenstellung der gesamten
Betriebskosten mit Aufgliederung
der einzelnen Kostenarten
11
Hier Aufteilung, da es hier meist
eine Grundgebühr für jeden Haushalt
und eine von der Müllmenge bzw.
Wohnungsgröße abhängige Gebühr gibt.
Wenn nicht durch Hausmeister oder
Vermieter selbst, sondern durch
Reinigungspersonal die Treppenhausreinigung übernommen wird
13
z.B. für Treppenhausbeleuchtung
14
Gesamtkosten der Liegenschaft
2
Betrag, den Sie dem Vermieter zu
bezahlen haben oder vom Vermieter
erstattet bekommen
75
Kostenverteilung
15
Ihr Nebenkostenanteil errechnet sich wie folgt:
16
Kostenart
Schlüssel
Grundsteuer
Kaltwasser
17
Gesamtbetrag
(EUR)
qm Wohnfl.
554,00
cbm Verbrauch
1.200,00
und Abwasser
18
geteilt durch
Einheiten
gesamt
550 qm
180,265 cbm
19
ergibt:
Kosten pro
Einheit (EUR)
20
21
multipliziert
mit Ihren
Einheiten
ergibt:
Ihre Kosten
(EUR)
1,0072727
70 qm
70,51
6,6568662
20,876 cbm
138,97
lt. Zähler
Müllabfuhr
Haushaltsgrundgebühr
Anz. Whg.
275,76
Müllabfuhr
qm Wohnfl.
518,65
550 qm
0,943
70 qm
66,01
Hausmeister
qm Wohnfl.
1524,20
550 qm
2,7712727
70 qm
193,99
184,04
8
34,47
1
34,47
Versicherungen:
- Wohngebäude
qm Wohnfl.
1446,00
550 qm
2,6290909
70 qm
- Haftpflicht
qm Wohnfl.
422,00
550 qm
0,7672727
70 qm
53,71
Treppenhausreinigung
qm Wohnfl.
1.100,00
550 qm
2
70 qm
140,00
Allgemeinstrom
qm Wohnfl.
352,44
550 qm
0,6408
70 qm
44,86
50,96
Fahrstuhl:
- Betriebsstrom
qm Wohnfl.
400,43
550 qm
0,728054
70 qm
- Fahrstuhlwartung
qm Wohnfl.
250,00
550 qm
0,4545454
70 qm
Anz. Whg.
723,99
Kabelanschluss
Gesamtkosten Liegenschaft:
8
8.767,47
90,49875
31,82
1
Ihre Kosten:
90,50
1.099,84
22
-1.080,00
23
27,68
24
abzüglich
Ihrer Vorauszahlungen
Kosten Heizung / Warmwasser lt. gesonderter Abr.
(neg. Betrag = Guthaben)
Ihr Guthaben (-)
Ihr Nachzahlungsbetrag
25
47,52 Euro
15
Detaillierte Aufschlüsselung der Kosten
und Berechnung des Betriebskostenanteils
des Mieters
16
Angabe des Verteilerschlüssels
(je nachdem, ob nach Quadratmetern
oder Personenzahl eine Umrechnung
auf die Anteile der Einzelmieter erfolgt)
17
Gesamtbeträge der einzelnen Nebenkosten
für die gesamte Liegenschaft
18
Einheiten der gesamten Liegenschaft
(Gesamtwohnfläche, Gesamtpersonenzahl
der Liegenschaft, je nach Verteilerschlüssel)
19
76
Errechnung der Kosten pro Einheit
(z.B. pro Quadratmeter)
20
Ihre Einheiten (z.B. Angabe Ihrer Wohnraumfläche oder Personenzahl Ihrer Wohnung)
21
Auf Ihre Wohnung entfallender Kostenanteil
bei den einzelnen Nebenkosten
22
Auf Ihre Wohnung entfallender Betriebskostenanteil an den gesamten Betriebskosten
23
Betrag abzüglich der geleisteten
Vorauszahlungen
24
vgl. 8
25
Das Endergebnis! Ihr Guthaben /
Ihre Nachzahlung
3
77
HEIZUNG UND WARMWASSER
ZÜNDSTOFF „WARME
BETRIEBSKOSTEN”
FORMALIEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
HEIZKOSTEN-ABC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
UMLAGEFÄHIG ODER NICHT?
DER VERTEILERSCHLÜSSEL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
ABRECHNUNG NACH VERBRAUCH
SCHÄTZUNG DER HEIZKOSTEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
AUSNAHMEN BEI FEHLGESCHLAGENER ABLESUNG
HEIZKOSTEN SPAREN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
WIE KANN MAN KOSTEN REDUZIEREN?
78
79
Kontinuierlich steigende Energiekosten sind ein Dauerthema. Ob
Strom, Gas oder Kohle – die Preisspirale nach oben trifft Hausherr
und Mieter gleichermaßen.
Die Kosten für Heizung und Warmwasser stellen deshalb auch den
größten Teil der Hausnebenkosten
dar. Mieter prüfen die Heizkostenabrechnungen besonders kritisch
und vergleichen sie mit den Abrechnungen der Vorjahre.
Anhaltspunkte dafür, dass die Kosten
zu hoch sind, können Vermieter und
Mieter durch Vergleichswerte in den
kommunalen oder bundesweiten
Heizspiegeln finden.
Das Ergebnis sagt allerdings nichts darüber aus, wer für die hohen
Kosten verantwortlich ist – der Mieter selbst durch falsches Heizverhalten, die unzureichende Isolierung der Wohnung oder Fehler in der
Abrechnung.
Auf den nachfolgenden Seiten zeigen wir auf, was bei den Heiz- und
Warmwasserkosten umlegbar ist, welche Sonderregelungen bezüglich der Abrechnung gelten und wie man falsches Heizverhalten
ändern kann.
80
FORMALIEN
Auch Heiz- und Warmwasserkosten sind Nebenkosten. Auch für
sie gelten deshalb die schon in den letzten Kapiteln dargestellten
Grundsätze.
Bei den Heizkosten – zu
denen auch Betriebsstrom,
Wartungs- und Messkosten
gehören – muss es aber
besonders gerecht zugehen. Der Vermieter darf sie
nicht einfach durch Wohnfläche oder Personenzahl
teilen, sondern hat sie am
tatsächlichen Verbrauch zu
orientieren und muss das
Haus mit entsprechenden
Messeinrichtungen versehen. Von dieser Verpflichtung gibt es nur wenige
Ausnahmen.
81
Abrechnung für Heizung und Warmwasser
Musterbeispiel mit Erläuterungen
Die korrekte Abrechnung
Ähnlich wie bei der Nebenkostenabrechnung muss der Mieter der
Heizkostenabrechnung entnehmen können:
Absender:
1
Schlossallee 2
93300 Halberstadt
- den Abrechnungszeitraum (zwölf Monate, meist ist es das Kalenderjahr),
- den zu verteilenden Gesamtverbrauch mit Anfangs- und Endstand,
- den Anteil der Gesamtkosten, der verbrauchsabhängig umgelegt
wird,
- die genaue Aufschlüsselung der Kosten für seine Wohnung,
- die Aufstellung der Vorauszahlungen und deren Anrechnung,
- den Nachzahlungs- bzw. Erstattungsbetrag.
Herrn / Frau
Liegenschafts-Nr.: N-25-6
Bernhard Berger
Liegenschafts-Anschrift:
Burgstr. 35
Burgstr. 35, 85630 Neukirchen
85630 Neukirchen
Nutzer-Nr.: 38
2
Abrechnung vom: 02.03.2014
Abrechnungszeitraum: 01.01.2013 - 31.12.2013
Zahlungen bitte nur an den Vermieter.
Abrechnung erstellt durch:
Ein Guthaben wird ggf. überwiesen
Name / Firma: Heiß & Kalt GmbH
auf Konto Nr. 12345678
Anschrift: Marktstr. 2, 93300 Halberstadt
bei Geldinstitut: Stadtsparkasse Neukirchen
im Auftrag / nach Angaben von:
BLZ: 10010010
R. u. W. Wagner
Gesamtkosten
3
4
5
6
Brennstoffkosten
Datum
Liter Öl
7
Rest aus Vorjahr
Betrag
Heiznebenkosten
Datum
(EUR)
Betrag
(EUR)
3000
1.423,02
Betriebsstrom
31.12.13
146,02
143,48
Rechnung vom
23.01.13
2004
1.336,05
Wartung
18.09.13
Rechnung vom
01.03.13
3000
1.563,20
Immissionsmessung
31.05.13
59,40
Rechnung vom
20.12.13
3004
1.509,13
Kaminkehrer
20.06.13
62,60
-3002
-1.504,00
Gebühren für
31.12.13
211,10
abzüglich Endbestand
Verbrauchserfassung
Summen:
Brennstoffverbrauch:
Brennstoffkosten:
8006
4.327.40
Summe Heiznebenkosten
622.60
Summe
Brennstoffkosten und
Heiznebenkosten
Gesamtkosten Liegenschaft
Erläuterungen zur Heizkostenabrechnung
82
1
Adresse des Vermieters,
ggf. Hausverwaltung
2
Datum der Abrechnung
3
Zeitraum, in dem die hier
berechneten Kosten entstanden sind
4
Adresse der Abrechnungsfirma
5
Vermieter/Hausverwaltung
6
In dieser Aufstellung werden die für
das gesamte Gebäude entstandenen
Heizkosten errechnet. Auf der linken Seite
4.950
8 4.950
1
findet sich die Höhe der Brennstoffkosten
mit Anfangsbestand (= Endbestand des
Vorjahres) und Endbestand, rechts werden die Nebenkosten für den Betrieb der
Heizanlage aufgelistet (Betriebsstrom,
Wartungskosten, Messkosten etc.)
7
Anstelle „Liter Öl“ könnte hier ggf.
auch stehen „kwh Fernwärme“
8
Summe beider Spalten, gesamte Heizkosten
für das gesamte Gebäude
83
HEIZKOSTEN-ABC
UMLAGEFÄHIG ODER NICHT?
Eine abschließende Liste aller möglichen „warmen“ Betriebkosten,
ist kaum zu erstellen. Zwar enthält § 2 Nr. 4, 5 und 6 der Betriebskostenverordnung eine gesetzliche Aufzählung der umlagefähigen
Kosten. Auch in der Heizkostenverordnung sind sie abschließend
aufgeführt (vgl. § 7 Abs. 2 HeizkostenV für Heizung und § 8 Abs. 2
HeizkostenV für Warmwasser). Nur diese Kosten dürfen umgelegt
werden. Immer wieder werden aber durch Gerichtsentscheidungen
Hauskosten des Eigentümers zu den in den Verordnungen aufgeführten Positionen gerechnet (z. B. Öltankreinigung, BGH VIII ZR
221/08).
65
müssen
muss
84
In dem folgenden Heizkosten-ABC finden Sie die in den Heizkostenabrechnungen üblicherweise auftauchenden Kostenarten. Wir zeigen
auf, wie diese nach dem derzeitigen Stand der Rechtsprechung auf
die Mieter umgelegt werden dürfen.
Abgasmessung
Die Kosten für die jährlich von den Schornsteinfegern durchgeführten Abgasmessungen sind als „Kosten der Messungen nach
dem Bundes-Immissionsschutzgesetz“ umlegbar (§ 2 Nr. 4 BetrKV).
Der Mieter kann diese dann als „haushaltsnahe Hilfen“ steuerlich
geltend machen (§ 35 a EStG).
Stellt der Schornsteinfeger bei seiner Messung fest, dass die erforderlichen Werte nicht eingehalten werden, wird er den Vermieter zur
Abhilfe auffordern und einen zweiten Überprüfungstermin ansetzen.
In diesem Fall kann der Mieter sich weigern, die hierfür entstandenen
weiteren Kosten zu übernehmen.
85
Ablesung
Wenn die Heizkostenverteiler bzw. Wärmezähler abgelesen werden
(in der Regel durch ein Messdienstunternehmen), sind die hierfür
entstandenen Kosten als „Kosten der Berechnung und Aufteilung“
umlegbar (§ 2 Nr. 4 a BetrKV).
Wird anlässlich der Ablesung festgestellt, dass (z. B. wegen Defekts
der Wärmezähler) nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden kann, sind die Kosten der Verbrauchserfassung aus der
Abrechnung herauszunehmen (LG Hannover, Urteil vom 19.4.1991,
Az. 8 S 53/90, WM 1992 S. 540).
Abrechnung
Die Kosten für die Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung sind als „Kosten der Berechnung und Aufteilung“
umlegbar (§ 2 Nr. 4a BetrKV).
Bei den allgemeinen Betriebskosten dürfen derartige Abrechnungskosten (mit Ausnahme der Kosten für die Wasserversorgung und die
Müllbeseitigung) nicht umgelegt werden.
Anmietung der Messgeräte
Als Vermieter haben Sie die Wahl: Sie können die Messgeräte kaufen
oder anmieten bzw. leasen.
Die Kosten für die Anmietung bzw. das Leasing sind als „Kosten der
Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung“ umlegbar (§ 2 Nr. 4a BetrKV).
Austauschen der Messampullen
Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip werden jährlich die Flüssigkeitsampullen ausgetauscht. Die Materialkosten für
die neuen und das Recycling der alten Ampullen sind als „Kosten der
Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung“ umlegbar
(§ 2 Nr. 4 a BetrKV).
86
Betriebsstrom
Die „Kosten des Betriebsstroms“ sind nach § 2 Nr. 4 a BetrKV ausdrücklich umlegbar. Darunter fallen in der Regel die Stromkosten für
den Betrieb der Umwälzpumpe des Öl- oder Gasbrenners und der
Regelelektronik.
Die Kosten für die Beleuchtung des Heizungskellers gehören nicht
dazu. Diese können aber bei den allgemeinen Betriebskosten als
Kosten der „Beleuchtung“ umgelegt werden. Erfahrungsgemäß
wird nämlich über die mangels eines Zählers geschätzten Kosten
gestritten. Das Bayerische Oberste Landesgericht hatte seinerzeit
als Schätzwert „fünf Prozent der Brennstoffkosten“ ausgemacht
(BayObLG, Beschluss vom 10.1.1997, Az. 2 Z BR 35/96, WM 1997 S.
234). Dieser Prozentsatz wurde allerdings zu Zeiten ermittelt, als die
Kosten pro Liter Heizöl bei etwa DM 0,60 (Euro 0,30) lagen. Steigt der
Preis des Heizöls, muss der prozentuale Ansatz für den Betriebsstrom
entsprechend verringert werden. Eine allgemeine Regel zum Verhältnis der Betriebsstromkosten zu den Brennstoffkosten der Heizungsanlage gibt es aber nicht (LG Hannover,
Urteil vom 19.4.1991, Az. 8 S 53/90, WM 1991 S. 540).
Brennstoff
Die Kosten für den Ankauf von Öl, Gas, Kohle
oder anderer fester Brennstoffe (z. B. Holzpellets) sind als „Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung“ umlegbar (§ 2 Nr.
4 a BetrKV).
Handelt es sich um eine ölbefeuerte Zentralheizungsanlage, müssen zu Beginn der
Abrechnungsperiode immer der Anfangsstand
und zum Ende der Abrechnungsperiode der
87
Restbestand des Öls (Liter Öl) bestimmt werden. Nur die in diesen
Zeitraum verbrauchten Brennstoffe dürfen auf die Mieter umgelegt
werden. Der Zukauf von Öl wird in der Nebenkostenabrechnung
ebenfalls aufgeführt und berücksichtigt.
Hinweis: Wurden beim Kauf Mengenrabatte, Preisnachlässe oder
Skonti gewährt, müssen diese an die Mieter weitergegeben werden.
Die Umrechnung auf die einzelnen Mieter wird schließlich anhand
der Aufzeichnung der Erfassungsgeräte (z. B. Heizkostenverteiler)
umgerechnet. Bei Gasanlagen misst der Gaszähler die Menge des
durch den Zähler strömenden Gases. Der Rechnungszeitraum des
Energielieferanten und der Abrechnungszeitraum sollten möglichst
übereinstimmen.
Eichgebühren
Wird in Ihrem Mietobjekt der Heizungs- und Warmwasserverbrauch durch entsprechende Heizungsmengenzähler und Warmwasseruhren erfasst, ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen,
dass dadurch die Verbrauchsmengen auch korrekt erfasst werden.
Die Eichgültigkeitsdauer für Wärmezähler und Warmwasseruhren
beträgt fünf Jahre.
Die durch die Eichung entstehenden Kosten sind nach dem Gesetz
ausdrücklich als „Kosten der Eichung“ umlegbar (§ 2 Nr. 4 d BetrKV).
Da die Eichung vor Ort äußerst kostenaufwendig ist, hat es sich eingebürgert, dass stattdessen die Geräte gegen neue oder geeichte
gebrauchte ausgetauscht werden.
88
Etagenheizung
Sinnvollerweise regeln die
Mietparteien im Mietvertrag immer, dass der Mieter direkt mit dem Versorgungsunternehmen (z. B.
Gasversorger) abrechnet.
Nach § 2 Nr. 4 d BetrKV
sind auch die „Kosten der
Reinigung und Wartung“
von Etagenheizungen als
Betriebskosten anzusehen.
Fernwärme
Wird das Mietobjekt mit Fernwärme beheizt, sind auch die hierfür
anfallenden Kosten umlegbar (§ 2 Nr. 4 c BetrKV). Hierbei tritt an die
Stelle der Brennstoff- und Heizungsnebenkosten ein sogenannter
„Wärmepreis“. Dieser setzt sich aus Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis zusammen. Hierin enthalten sind Unternehmergewinn,
Arbeitslohn, Reparatur- und Modernisierungskosten. Auch bei Fernwärmelieferung müssen die hierdurch entstehenden Kosten nach der
Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig verteilt werden.
Enthält der Preis für Fernwärme auch die Kosten der von dem Versorgungsunternehmen gestellten Hausanschlussstation, sind die
Fernwärmekosten nur umlagefähig, soweit die auf die Investition der
Hausanlage entfallenden Kosten zuvor herausgerechnet wurden (LG
Gera, Urteil vom 10.10.2000, Az. 8 S 261/00, WM 2000 S. 681).
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Flüssiggas-Tankmiete
Hat der Vermieter einen Flüssiggas-Tank gemietet statt gekauft, sind
diese Kosten nicht auf die Mieter umlegbar. Denn hätte er den Tank
gekauft, hätte er diese Investitionskosten ebenso wie die Abschreibungen stets in den Mietzins einkalkulieren müssen und nicht auf
den Mieter umlegen dürfen.
Durch die Anmietung einer solchen Anlage darf der Mieter aber nicht
schlechter gestellt werden (AG Bad Kreuznach, Urteil vom 9. 5. 1989,
Az. 2 C 338/88, WM 1989 S. 310; LG Bonn, Urteil vom 12.6.1989, Az.
6 S 102/89, WM 1989 S. 398).
Gaseinzelfeuerstätten
Die Kosten der Reinigung und Wartung von Gaseinzelfeuerstätten
sind gemäß § 2 Nr. 4 d BetrKV bei entsprechender Umlagevereinbarung umlegbar. Insofern gilt dasselbe wie für die Etagenheizung.
Heizöltank
Die Tank-Haftpflichtversicherung gehört nicht zu den Heizkosten
(BayObLG, Beschluss vom 10.1.1997, Az. 2Z BR 35/96, WM 1997
S. 234). Allerdings können die Kosten hierfür bei den allgemeinen
Betriebskosten umgelegt werden (§ 2 Nr. 13 BetrKV).
Die Reinigung des Öltanks kann auf den Mieter umgelegt werden
(BGH, VIII ZR 221/08). Der Vermieter kann den gesamten Betrag den
Mietern in der Abrechnungsperiode der Ausführung in Rechnung
stellen.
90
Messgeräte
Zu den Kosten für Ablesung, Anmietung, Austausch der Messampullen und Eichgebühren vgl. unter diesen Stichpunkten in diesem
Heizkosten-ABC.
Lässt sich ein konkreter Verbrauch aufgrund eines Defekts der
Messgeräte nicht feststellen, können die Mieter nach überwiegender
Ansicht keinen 15-prozentigen Abzug von den Kosten vornehmen,
wie dies eigentlich § 12 Heizkostenverordnung vorsieht.
Vielmehr kann dann, wenn eine Verbrauchserfassung unmöglich
ist, auf der Grundlage des Verbrauchs in vergleichbaren früheren
Abrechnungszeiträumen der Verbrauch nach § 9 a Heizkostenverordnung geschätzt werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.3.2003,
Az. 24 U 74/02).
Schornsteinreinigung
Zwar fallen die hierfür entstehenden Kosten nach § 2 Nr. 12 BetrKV
unter die allgemeinen Betriebskosten. Dies gilt jedoch nur, soweit in
dem Mietobjekt keine Zentralheizung betrieben wird. Sonst werden
sie in der Regel mit den Heizkosten abgerechnet.
Beispiel: Die vermieteten Wohnungen verfügen über Einzelöfen, die
an einen Schornstein angeschlossen sind, oder über Kamine, Etagenheizungen sowie Lüftungsanlagen und ähnliche Einrichtungen.
91
Solaranlage
Steuert eine Solaranlage in dem Mietobjekt Heizungsenergie bei,
können lediglich die laufenden Kosten für die Wartung und Überprüfung der Solaranlage auf die Mieter umgelegt werden. Die Umlage
fiktiver Kosten ist nicht möglich.
Wärmecontracting
Vermieter, deren Heizungsanlage veraltet ist, oder die sich nicht
mehr so viel um die Beheizung Ihrer Mietobjekte und Abrechnungsfragen kümmern möchten, greifen immer öfter zum sogenannten
„Wärmecontracting“.
Von den Abrechnungszwängen der Heizkostenverordnung (Umlage
nach teilweise erfasstemVerbrauch) kann sich der Vermieter befreien, wenn er sein Mietobjekt überwiegend mit Wärme aus Anlagen
zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Wärmepumpen- oder
Solaranlagen versorgt.
Hierbei handelt es sich um eine Dienstleistung, die in der Regel von
mittelständischen Heizungsbauunternehmen sowie öffentlichen und
privaten Energielieferanten angeboten wird. Das Leistungsangebot
der Wärmelieferungsunternehmen geht von der Planung, Finanzierung und dem Bau einer neuen Wärmeerzeugungsanlage über den
Betrieb der Anlage (einschließlich Wartung und Reparatur) bis hin
zur Abrechnung mit den einzelnen Mietern.
Voraussetzung ist allerdings, dass er hierfür eine Ausnahmegenehmigung von der zuständigen Landesbehörde hat (§ 11 Abs. 1 Nr. 3a
HeizkostenV). Je nach Bundesland kann dies zum Beispiel der Regierungspräsident sein oder die Umweltbehörde, die Bezirksregierung
oder gar das Innen- oder Wirtschaftsministerium.
Unabhängig davon, ob der Wärmelieferer als Eigentümer der Heizungsanlage auftritt (sog. Eigentümer-Modell) oder die Heizungsanlage im Eigentum des Vermieters bleibt (sog. Betreiber-Modell),
geht es dabei nicht mehr um die reinen Heizkosten, sondern um den
„Wärmepreis“. Darin sind nicht nur die Energiekosten enthalten,
sondern auch Kapitalkosten, Abschreibungen, Instandhaltungskosten und Unternehmergewinne (BGH, Urteil vom 16.7.2003, Az. VIIII
ZR 286/02).
Die Umlage der im Rahmen eines Wärmecontractings entstehenden
Kosten auf die Mieter ist nach § 2 Nr. 4 c BetrKV ausdrücklich zugelassen. Voraussetzung für die praktische Anwendung ist allerdings,
dass eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung vorliegt. Ist
im Mietvertrag nichts vereinbart, kann der Vermieter einer zentral
beheizten Wohnung vom Mieter nicht verlangen, dass dieser anstelle
der Heizkosten einen Wärmepreis bezahlt (BGH, Urteil vom 6.4.2005,
Az. VIII ZR 54/04).
92
93
Will der Vermieter nach Vertragsbeginn auf das Wärmecontracting
umschwenken, geht dies nur, wenn er dies im Mietvertrag vereinbart
hat. Bei der Umstellung auf das Wärmecontracting muss der bisher
in der Miete enthaltene Instandhaltungskostenanteil für die Heizung
herausgerechnet und die Miete entsprechend abgesenkt werden.
Warmwassergeräte
Nach § 2 Nr. 5 c BetrKV sind die Kosten der Reinigung und Wartung
von Warmwassergeräten (Einzelgeräte) umlegbar.
Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie
die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung
durch eine Fachkraft. Es handelt sich hauptsächlich um Gasthermen,
Boiler, Durchlauferhitzer oder ähnliche Geräte.
Warmwasserversorgung
- Eigenständige gewerbliche Warmwasserversorgung
Wird Warmwasser im Rahmen eines Contracting-Vertrages geliefert (Wärmecontracting), sind die von dem Wärmelieferer berechneten Kosten (z. B. Grund-, Arbeits- und Messpreis) nach § 2Nr. 5b
BetrKV umlegbar.
- Zentrale Warmwasserversorgung
Erfolgt die zentrale Warmwasserversorgung über einen im Haus
befindlichen Wärmetauscher, fallen als Warmwasserbereitungskosten Kosten der Heizwärme an, die über das Warmwasser in den
Tauscher eingeleitet wird, sowie die Kosten für das zum Zweck der
Erwärmung am Wärmetauscher im Hauskreislauf eingeleitete Kaltwasser. Hierbei können auch die erforderlichen Kaltwasserkosten
als Teil der Kosten für die Versorgung mit Warmwasser geltend
gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 7.7.2006, Az. 63 S 373/05,
GE 2006 S. 1041).
Wartung
Diese dafür anfallenden Kosten sind als „Kosten der Pflege der Anlage und der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der
Betriebssicherheit“ (§ 2 Nr. 4a BetrKV) umlegbar.
Bei Wartungsarbeiten fallen häufig auch Reparaturen an. Die hierfür
entstehenden Kosten sind nicht umlagefähig. Streit gibt es meist,
wenn der Vermieter einen „Vollwartungsvertrag“ abgeschlossen
hat, mit dem regelmäßig auch Reparaturkosten abgegolten sind. Die
Gerichte verlangen, dass in diesem Fall ein pauschaler Abzug (von
20 bis 50 Prozent) für die darin enthaltenen Reparaturkosten vorgenommen werden muss.
94
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DER VERTEILERSCHLÜSSEL
ABRECHNUNG NACH VERBRAUCH
Nach welchem Maßstab die Heizkosten in einem Mehrparteienhaus auf
die Mieter umgelegt werden, ist in
der Heizkostenverordnung geregelt.
Es gibt einen Verbrauchskostenanteil
zwischen 50 und 70 Prozent und einen
Festkostenanteil. Die genaue Kostenverteilung ergibt sich dann aus den
Verteilungsformeln je nach verwendeter Anlage.
Die Heizkostenverordnung unterscheidet drei verschiedene Arten:
- reine Heizanlage/Wärmeversorgung (§ 7 HeizkostenV),
- reine Anlage der Warmwasserversorgung (§ 8 HeizkostenV),
- kombinierte Anlage, die beides leistet (§ 9 HeizkostenV).
Reine Heizanlage/Wärmeversorgung
Bei den Heizkosten sind nicht die gesamten Ausgaben, sondern mindestens 50 Prozent, höchstens aber 70 Prozent nach dem exakten
Verbrauch zu berechnen. Der Rest, also 30 bis 50 Prozent, wird als
Festkostenanteil nach der Wohnfläche in m2 oder dem umbauten
Raum in m3 aufgeteilt (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).
Dies betrifft Häuser,
- die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994
nicht erfüllen
- und die eine Öl- oder Gasheizung haben
- und in denen die frei liegenden Leitungen der Wärmeverteilung
überwiegend gedämmt sind.
Alle drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Sind die Leitungen
nicht gedämmt, kann der Wärmeverbrauch auch anderweitig nach
anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden und wird dann als
erfasster Wärmeverbrauch behandelt.
Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl er es
müsste, darf der Mieter 15 Prozent von seinen Heizkosten abziehen
(§ 12 Heizkostenverordnung).
Tipp!
Hinweis: Am 1. Februar 2012 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip (vgl. Seite 51)
abgerechnet werden dürfen. Allerdings berechtigt laut BGH eine
Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Mieter nicht zu
einer Kürzung der Kosten nach § 12 Heizkostenverordnung (Az. VIII
ZR 156/11).
Bei bestimmten Gebäuden sind seit 2009 zwingend 70 Prozent der
Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch zu berechnen.
96
97
Reine Anlage der Warmwasserversorgung
Warmwasserkosten müssen, wie die Heizkosten, zu 50 bis 70 Prozent
nach dem erfassten Verbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche
aufgeteilt werden (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV).
Kombinierte Anlage: Heizwärme und Warmwasser
Erzeugt eine Anlage Heizwärme und Warmwasser, sind die einheitlichen Kosten ihres Betriebs aufzuteilen.
Anteile an einheitlich entstandenen Kosten werden bei Anlagen mit
Heizkessel nach den Anteilen am Brennstoff- oder Energieverbrauch, bei Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch
bestimmt.
Anteile an nicht einheitlich entstandenen Kosten müssen zu den einheitlichen Kosten hinzuaddiert werden. Der Anteil der zentralen Wärmeversorgung ergibt sich aus dem Gesamtverbrauch nach Abzug
des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage.
Hinweis: Seit 1.1.2014 muss bei Verbundanlagen die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit
einem Wärmezähler gemessen werden. Ist dies aufgrund baulicher
oder technischer Gründe nicht oder nur mit unverhältnismäßig
hohem Aufwand möglich, gibt es eine Formel, bei der das gemessene
Volumen des verbrauchten Warmwassers in m³ und dessen gemessene oder geschätzte mittlere Temperatur Berücksichtigung finden.
Wenn im Ausnahmefall auch diese Messungen unmöglich sind, gibt
es eine weitere Formel, die sich an der Wohnfläche orientiert.
Die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme auf die Mieter
erfolgt nach den oben unter „Reine Heizanlage/Wärmeversorgung“
dargestellten Grundsätzen, der Anteil an den Kosten der Versorgung
mit Warmwasser nach den unter „Reine Anlage der Warmwasserversorgung“ geschilderten Grundsätzen.
Tipp!
Werden Anlagen weder durch Heizkessel noch durch eigenständige
gewerbliche Wärmelieferung versorgt, sind auch andere anerkannte
Regeln der Technik zur Kostenaufteilung anwendbar.
Der Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Wärmeverbrauch ist wiederum nach den Formeln in § 9 Abs. 2 sowie
der am Brennstoffverbrauch nach § 9 Absatz 3 HeizKV zu berechnen.
Letztere Berechnung berücksichtigt auch die verschiedenen Brennwerte unterschiedlicher Brennstoffe wie Heizöl oder z. B. Holzpellets.
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Ausnahmen von der Verbrauchsmessung
Grundsätzlich geht die Heizkostenverordnung vertraglichen Vereinbarungen vor. Nur in wenigen Ausnahmefällen muss der Vermieter
nicht verbrauchsabhängig abrechnen.
Nach der Heizkostenverordnung gelten die §§ 3–7 Heizkostenverordnung (u. a. Pflicht zur Verbrauchserfassung, Ausstattung mit
Zählern zur Verbrauchserfassung, Pflicht zur verbrauchsabhängigen
Kostenverteilung, Verteilung der Kosten der Wärmeversorgung) für
Heizwärme bzw. Warmwasser nicht,
-wenn der Mieter mit dem Vermieter eine Wohnung in dessen
Zweifamilienhaus bewohnt (sog. Einliegerwohnung), und eine Vereinbarung getroffen hat, nach der die Heizkostenverordnung nicht
anwendbar sein soll.
- wenn das Gebäude einen Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro m2
und Jahr hat (Passivhausstandard),
-wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich (keine Amortisation innerhalb von zehn Jahren) ist,
- wenn das Gebäude vor dem 1.7.1981 bezugsfertig geworden ist
und der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann,
- wenn es sich um ein Alters- und Pflegeheim, Studentenwohnheim
oder Lehrlingsheim handelt,
-
bei ähnlichen Gebäuden, mit deren Bewohnern üblicherweise
keine normalen Mietverträge abgeschlossen werden,
- wenn die Räume mit speziellen energiesparenden Heizanlagen
beheizt werden (Wärmerückgewinnung, Wärmepumpe, Solarthermie, Kraft-Wärme-Kopplung).
100
SCHÄTZUNG DER HEIZKOSTEN
AUSNAHMEN BEI FEHLGESCHLAGENER ABLESUNG
Der Verbrauch an Heizenergie kann im Ausnahmefall auch durch
den Vermieter geschätzt werden. Dies ermöglicht eine Vorschrift der
Heizkostenverordnung (§ 9a HeizkostenV).
Danach kann eine Schätzung stattfinden, wenn eine genaue Verbrauchserfassung wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht möglich oder nicht erfolgt ist. Zu den anderen
zwingenden Gründen gehört es auch, wenn der Mieter trotz rechtzeitiger Ankündigung der Ablesung mehrmals in Folge den Mitarbeiter
des Ablesedienstes nicht in die Wohnung lässt.
Nach § 9a Absatz 1 der Heizkostenverordnung sind drei Schätzverfahren zulässig:
-
Schätzung anhand des Verbrauchs in früheren Abrechnungszeiträumen,
- Schätzung anhand des Verbrauchs vergleichbarer Räume im Haus
im gleichen Abrechnungszeitraum,
-
Schätzung anhand des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes
oder der Nutzergruppe (Neuregelung § 9a Heizkostenverordnung).
Maximal 25 Prozent der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes dürfen geschätzt werden. Übersteigt die Fläche, für die keine Verbrauchserfassung möglich ist, diesen Wert, sind die Heizkosten nach der
Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum aufzuteilen.
101
Urteil
Funkbasierte Zähler
Der Vermieter darf herkömmliche Zähler für den Wärme- und Wasserverbrauch durch funkbasierte Zähler austauschen lassen. Diese
haben den Vorteil, dass kein Ableser mehr die Wohnung betreten
muss. Der Bundesgerichtshof begründete seine Entscheidung damit,
dass die neuen Zähler eine Verbesserung der Mietsache darstellten –
und derartige Maßnahmen müsse der Mieter dulden.
HEIZKOSTEN SPAREN
WIE KANN MAN KOSTEN REDUZIEREN?
Etwa 90 Prozent des Energieverbrauchs im Haus entfallen auf Heizung und Wassererwärmung. Ein unnötig hoher Heizenergieverbrauch belastet sowohl den Geldbeutel als auch die Umwelt. Hier
einige Tipps zum Energie- und Kostensparen.
Bei der Wohnungssuche: Mieter
sollten darauf achten, was für
eine Heizanlage im Haus verbaut ist. Eine neue, zeitgemäße
Heizanlage verbraucht ca. 30 bis
40 Prozent weniger Energie als
eine alte Anlage. Ein guter Hinweisgeber, mit welchen Kosten
beispielsweise bei Heizung und
Warmwasser im neuen Heim
zu rechnen ist, ist der Energieausweis. Er informiert über den
gegenwärtigen Energiebedarf
eines Gebäudes beziehungsweise einer Wohnung.
- Kein Heizen mit Strom: Nachtspeicherheizungen sind Stromfresser.
Vielerorts sind die günstigen Nachttarife für Strom entfallen. Im
Einsatz sind immer noch veraltete oder gar mit Asbest belastete
Geräte. Derartige Technik ist unzeitgemäß. Die Energieeinsparverordnung 2009 sieht die Außerbetriebnahme der meisten Nachtspeicherheizungen bis 2019 vor. Abzuraten ist auch vom Dauerbetrieb
elektrischer Heizlüfter.
102
103
- Ein Grad Temperatursenkung kann bis zu sechs Prozent
Heizkosten einsparen. Hier ist – je nach persönlichem Wohlbefinden
– eine Temperaturabsenkung per Thermostat zu empfehlen. Ungenaue, schlecht regelbare oder gar defekte Thermostatventile sollten
ausgetauscht werden. Wer im Eigenheim wohnt, kann programmierbare elektronische Thermostatventile in Betracht ziehen. Diese
sind erheblich teurer als normale, hier kann aber für jeden Raum
je nach Benutzung über den Tag die Temperatur programmiert
werden. Mieter sollten ggf. ihren Vermieter auf den Austausch der
Ventile ansprechen. Sinn machen solche Geräte allerdings nur bei
einigermaßen gut gedämmten Räumen. Wenn ein programmierter
Thermostat versucht, gegen den Luftzug undichter Fenster anzuarbeiten, ist eine Erhöhung der Heizkosten unvermeidlich.
104
- Heizen nach Bedarf. Wenn die Wohnung länger leer steht, sollten
die Heizkörper in Frostschutzeinstellung gedreht werden. Ein
Herunterregeln der Heizung während der täglichen Abwesenheit
senkt die Heizkosten, dies sollte jedoch nur in moderatem Rahmen praktiziert werden: Kühlt die Wohnung zu sehr aus, ist mehr
Energie zum Aufheizen erforderlich. Zusätzlich steigt die Gefahr
der Schimmelbildung, da die Feuchtigkeit aus der Raumluft sich
bei Abkühlung an Wänden und Gegenständen niederschlägt. Aus
diesen Gründen raten viele Experten auch von einer drastischen
Nachtabsenkung der Heizleistung ab. Unter 16 Grad sollte die
Raumtemperatur nicht sinken.
- Kein „Mitheizen“: Abzuraten ist auch von allzu großen Temperaturunterschieden in den einzelnen Räumen. Heizt ein Heizkörper
indirekt mehrere Räume, (sogenanntes Überschlagenlassen), muss
dieser erheblich mehr arbeiten, da die warme Luft in den kalten
Nebenraum abfließt. Dort kondensiert die Feuchtigkeit aus der warmen Luft an den kalten Flächen und es entsteht Schimmel. Besser
ist ein moderates Heizen in allen Räumen.
105
- Richtiges Lüften: Viel Energie kann durch richtiges Lüften gespart
werden. Tabu sein sollte stundenlanges Lüften mit Fenstern in
Kippstellung: Hier wird die freie Natur geheizt. Zu empfehlen ist
kurzes Stoßlüften der gesamten Wohnung mit ganz geöffneten
Fenstern mehrmals täglich. Ganz auskühlen lassen sollte man
die Räume dabei nicht (Gefahr der Schimmelbildung).
- Heizkörper dürfen nicht zugestellt oder verdeckt werden: Sie
müssen die Wärme frei in den Raum abgeben können. Schränke
oder Zierblenden gehören nicht vor den Heizkörper. Bei modernen
Flachheizkörpern kommt die warme Luft oben aus dem Heizkörper heraus – es sollte also auch nichts daraufgestellt werden. An
Außenmauern ist eine zusätzliche Dämmung zwischen Wand und
Heizkörper empfehlenswert.
-Die Warmwassertemperatur sollte nicht höher als 60 °C sein. Dies
kann nur an der Zentralheizung selbst eingestellt werden.
-Sämtliche Warmwasserleitungen im Keller des Hauses sollten wärmegedämmt sein. Ansonsten geht zu viel Wärme verloren – zum
Schaden aller Bewohner.
- Rollläden sollten nachts geschlossen werden. Rollladenkästen können zusätzlich wärmegedämmt werden. Moderne Fenster verfügen
über eine Wärmeschutzverglasung. Mieter sollten schon beim Einzug auf derartige Details achten. Später haben sie keinen Anspruch
auf eine Modernisierung.
-Gluckert es in den Heizkörpern, sollten diese entlüftet werden.
Halb mit Luft gefüllte Heizkörper arbeiten nicht mehr effektiv und
es wird Energie verschwendet. Die Entlüftung kann jeder Mieter
selbst durchführen – ggf. mit einem Entlüftungsschlüssel aus dem
Baumarkt.
106
107
LIEFERSTOPP
SPERRE DURCH VERSORGUNGSBETRIEBE . . . . . . . . . 111
RECHNUNG OFFEN, KEINE ENERGIE
VERSORGUNGSBETRIEBE – MIETER . . . . . . . . . . . . . . . . 119
MIETER IN ZAHLUNGSVERZUG
VERSORGUNGSBETRIEBE – VERMIETER. . . . . . . . . . . . 119
VERMIETER IN ZAHLUNGSVERZUG
UNTERBINDUNG ZUFUHR DURCH VERMIETER. . . . . 123
MIETER MIT MIETZAHLUNGEN IN VERZUG
108
109
LIEFERSTOPP
LIEFERSTOPP
Kaltes Wasser zum Duschen, eine ungeheizte, dunkle Wohnung – eine unangenehme Vorstellung. Und dennoch ist dieser Zustand Jahr für Jahr in zahlreichen
Haushalten Realität, wenn Strom, Wasser,
Gas oder Fernwärme wegen unbezahlter
Rechnungen gekappt werden. Die entsprechenden Versorgungsunternehmen stellen
daraufhin die Lieferung ein oder Vermieter
unterbinden die Zufuhr im Haus.
Dabei muss der Leidtragende nicht der Vertragspartner und Schuldner des Versorgungsunternehmens sein.
Folgende drei Fälle sind zu unterscheiden:
1) Der Mieter ist direkter Vertragspartner des Versorgungsunternehmens und zahlt seine Rechnung nicht.
2)Der Vermieter kommt mit der Bezahlung der Strom- und Gasrechnung beim Versorgungsbetrieb in Verzug. Den Mieter trifft die
Liefersperre.
3)Der Mieter kommt mit den Zahlungen (Miete und BetriebskostenPauschale) beim Vermieter in Verzug. Der Vermieter will die Versorgung unterbrechen, damit er nicht auf den Kosten für Heizung,
Strom und Wasser sitzen bleibt.
Nicht immer ist ein Versorgungsstopp zulässig. Durch eine einstweilige Verfügung können unberechtigte Liefersperren wieder aufgehoben werden.
110
SPERRE DURCH VERSORGUNGSBETRIEBE
RECHNUNG OFFEN, KEINE ENERGIE
Zwischen dem Versorgungsbetrieb (z. B. Stadtwerke, Wasserwerke)
und dem Kunden bestehen Verträge über den Bezug von Wasser,
Strom, Gas oder Fernwärme. Zahlt der Kunde den vereinbarten
Preis nicht, kann das Energieversorgungsunternehmen nach seinen
allgemeinen Geschäftsbedingungen (Versorgungsbedingungen) die
Energielieferung einstellen.
Ein Lieferstopp darf jedoch nicht ohne Vorwarnung erfolgen.
Gas- und Stromversorgung
Folgende Voraussetzungen müssen in der Regel erfüllt sein, bevor
das Energieversorgungsunternehmen die Gas- und Stromversorgung unterbindet (Grundversorgungsverordnungen für Strom
und Gas, abgekürzt als GasGVV und StromGVV):
- Mahnung: Vor der Einstellung der Versorgung muss der Versorger
dem Kunden eine Mahnung zukommen lassen.
- Sperrandrohung: Die Unterbrechung der Lieferungen muss angekündigt werden. Diese Androhung kann mit der Mahnung verbunden sein.
- Vier Wochen Frist: Der Kunde zahlt innerhalb einer Frist von vier
Wochen (so bei Strom und Gas) nach Zugang der Sperrandrohung
immer noch nicht.
- 100 Euro: Der Rückstand muss bei Strom mindestens 100 Euro
betragen.
- Unterbrechungsankündigung: Die Liefersperre muss nochmals
mindestens drei Werktage im Voraus angekündigt werden.
- Verhältnismäßigkeit: Zudem ist das Verhältnismäßigkeitsgebot
zu beachten. So sind vor jeder Liefersperre die Folgen für den betroffenen Kunden zu berücksichtigen.
111
LIEFERSTOPP
Unverhältnismäßig kann eine Sperre z. B. sein, wenn es in der
Wohnung kleine Kinder oder pflegebedürftige Personen gibt oder
wenn Medikamente gekühlt werden müssen.
Tipp!
Wer als Mieter von einer drohenden Versorgungssperre betroffen ist,
sollte unbedingt sofort reagieren und Kontakt mit dem Versorgungsunternehmen aufnehmen.
Die Versorgung darf in der Regel nicht unterbrochen werden, wenn
-der Kunde darlegen kann, dass die Folgen der Liefersperre unverhältnismäßig sind, oder
-der Kunde direkt bezahlt oder eine Stundungs- und Ratenzahlungsvereinbarung trifft oder
-eine hinreichende Zahlungsaussicht besteht. Zahlungsunfähige
Mieter sollten sofort Hilfe beim Sozialamt suchen. Besteht eine
hinreichende Aussicht auf eine Übernahme der Energieschulden,
ist eine Versorgungssperre ebenfalls unzulässig.
LIEFERSTOPP
Lieferstopp durch Stromversorger
Pressemeldung des AG München
Urteil
Ist der Stromkunde mit seinen Zahlungen im Rückstand, darf trotzdem die Stromzufuhr nicht unterbrochen werden, wenn hinreichend
Aussicht besteht, dass der Kunde seinen Verpflichtungen nachkommen wird.
Der Fall:
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung, die von der Klägerin mit
Strom versorgt wird. Allerdings hatte er die Wohnung bis zum Juli
2004 untervermietet. Ab August 2004 bewohnte er sie selbst. Im
März 2006 forderte das Stromunternehmen vom späteren Beklagten
für den Zeitraum März 2003 bis Juli 2004 1.900 Euro. Im Juli 2006
forderte es für den Zeitraum Juli 2005 bis Juli 2006 644 Euro. Im Juli
2007 forderte es für den Zeitraum Juli 2006 bis Juni 2007 209 Euro.
Die künftigen monatlichen Vorauszahlungen wurden mit 16 Euro
festgesetzt. Der spätere Beklagte zahlte bis Mitte Juni 2007 450 Euro
an das Stromversorgungsunternehmen und überwies von da an 50
Euro monatlich. Gegen die erste Rechnung vom März 2006 wandte
er sich allerdings. Schließlich sei die Wohnung zu diesem Zeitpunkt
nicht von ihm bewohnt gewesen.
Dem Stromversorgungsunternehmen waren diese Zahlungen zu
wenig. Es wandte sich an das Amtsgericht München, um eine
Berechtigung zum Einstellen der Stromversorgung zu erreichen.
Das Urteil:
Der zuständige Richter des Amtsgerichts München wies die Klage
jedoch ab:
Das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien über den Bezug von
Strom bestimme sich nach der Verordnung über allgemeine Bedin-
112
113
LIEFERSTOPP
gungen für die Grundversorgung von Haushaltskunden und die
Ersatzversorgung mit Elektrizität aus dem Niederspannungsnetz
(Grundversorgungsverordnung – Strom GVV) vom 7.11.06. Diese
Verordnung finde auch Anwendung auf ältere Vertragsbeziehungen.
Gemäß § 19 Absatz 2 StromGVV sei der Grundversorger bei der
Nichterfüllung einer Zahlungspflicht durch den Kunden nicht berechtigt, die Versorgung zu unterbrechen, wenn der Kunde darlege, dass
ausreichend Aussicht bestehe, dass er seiner Verpflichtung nachkomme. Bei der Berechnung der rückständigen Forderung müssten
zudem diejenigen nicht titulierten Forderungen außer Betracht bleiben, die der Kunde form- und fristgerecht sowie schlüssig begründet
beanstandet habe.
Daher sei die Jahresrechnung vom März 2006 nicht mitheranzuziehen, da der Beklagte zu diesem Zeitpunkt die Wohnung nicht selbst
bewohnte. Ziehe man von der übrig bleibenden Forderung in Höhe
von 853 Euro (644 Euro plus 209 Euro) die gezahlten 450 Euro ab,
berücksichtige man darüber hinaus, dass die Vorauszahlungen jetzt
nur noch 16 Euro betragen und dass der Beklagte 50 Euro monatlich
bezahle, sei davon auszugehen, dass der Zahlungsrückstand innerhalb angemessener Zeit getilgt sein werde.
Die Grundversorgung mit Strom dürfe daher nicht versagt werden.
AG München, Az. 242 C 4590/07, Urteil vom 19.9.2007
114
LIEFERSTOPP
Stromversorgungsverordnung (StromGVV)
Gesetz
§ 19 Abs. 1 bis 4 Unterbrechung der Versorgung
(1)Der Grundversorger ist berechtigt, die Grundversorgung ohne
vorherige Androhung durch den Netzbetreiber unterbrechen zu
lassen, wenn der Kunde dieser Verordnung in nicht unerheblichem Maße schuldhaft zuwiderhandelt und die Unterbrechung
erforderlich ist, um den Gebrauch von elektrischer Arbeit unter
Umgehung, Beeinflussung oder vor Anbringung der Messeinrichtungen zu verhindern.
(2)Bei anderen Zuwiderhandlungen, insbesondere bei der Nichterfüllung einer Zahlungsverpflichtung trotz Mahnung ist der Grundversorger berechtigt, die Grundversorgung vier Wochen nach Androhung unterbrechen zu lassen und den zuständigen Netzbetreiber
nach § 24 Abs. 3 der Niederspannungsanschlussverordnung mit
der Unterbrechung der Grundversorgung zu beauftragen. Dies
gilt nicht, wenn die Folgen der Unterbrechung außer Verhältnis
zur Schwere der Zuwiderhandlung stehen oder der Kunde darlegt,
dass hinreichende Aussicht besteht, dass er seinen Verpflichtungen nachkommt. Der Grundversorger kann mit der Mahnung
zugleich die Unterbrechung der Grundversorgung androhen,
sofern dies nicht außer Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung steht. Wegen Zahlungsverzuges darf der Grundversorger
eine Unterbrechung unter den in den Sätzen 1 bis 3 genannten
Voraussetzungen nur durchführen lassen, wenn der Kunde nach
Abzug etwaiger Anzahlungen mit Zahlungsverpflichtungen von
mindestens 100 Euro in Verzug ist. Bei der Berechnung der Höhe
des Betrages nach Satz 4 bleiben diejenigen nicht titulierten For-
115
LIEFERSTOPP
derungen außer Betracht, die der Kunde form- und fristgerecht
sowie schlüssig begründet beanstandet hat. Ferner bleiben diejenigen Rückstände außer Betracht, die wegen einer Vereinbarung
zwischen Versorger und Kunde noch nicht fällig sind oder die
aus einer streitigen und noch nicht rechtskräftig entschiedenen
Preiserhöhung des Grundversorgers resultieren.
(3)Der Beginn der Unterbrechung der Grundversorgung ist dem
Kunden drei Werktage im Voraus anzukündigen.
(4)Der Grundversorger hat die Grundversorgung unverzüglich wiederherstellen zu lassen, sobald die Gründe für ihre Unterbrechung
entfallen sind und der Kunde die Kosten der Unterbrechung und
Wiederherstellung der Belieferung ersetzt hat. Die Kosten können
für strukturell vergleichbare Fälle pauschal berechnet werden; die
pauschale Berechnung muss einfach nachvollziehbar sein. Die
Pauschale darf die nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu
erwartenden Kosten nicht übersteigen. Auf Verlangen des Kunden ist die Berechnungsgrundlage nachzuweisen. Der Nachweis
geringerer Kosten ist dem Kunden zu gestatten.
Hinweis: Die GasGVV und StromGVV gelten nach dem Wortlaut nur
für Grundversorger (das sind die Versorgungsunternehmen, die die
meisten Haushaltskunden in einem Netzgebiet beliefern). Viele Energieversorgungsunternehmen verweisen jedoch in ihren Allgemeinen
Geschäftsbedingungen (AGB) auf die Vorschriften GasGVV und
StromGVV oder übernehmen den Inhalt.
116
LIEFERSTOPP
Wasser und Fernwärme
Für Wasser und Fernwärme gelten derzeit noch die Allgemeinen
Versorgungsbedingungen AVB WasserV beziehungsweise AVB FernwärmeV.
Danach müssen folgende Voraussetzungen für die Liefersperre vorliegen:
- Vor der Einstellung der Versorgung muss der Versorger dem Kunden eine Mahnung zukommen lassen.
-Die Unterbrechung der Lieferungen muss angekündigt werden.
-Zahlt der Kunde dann innerhalb einer zweiwöchigen Frist immer
noch nicht, kann der Versorger ihm „den Hahn zudrehen”.
-Dabei ist allerdings das Verhältnismäßigkeitsgebot zu beachten.
So darf wegen geringfügiger Zahlungsrückstände nicht im Winter
die Heizung abgedreht werden, auch die Umstände des Einzelfalles
sind zu berücksichtigen.
Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit
Wasser (AVB WasserV)
Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit
Fernwärme (AVB FernwärmeV)
Gesetz
Auszüge § 33 Abs. 1 bis 3 Einstellung der Versorgung
(1)Das Wasserversorgungsunternehmen ist berechtigt, die Versorgung fristlos einzustellen, wenn der Kunde den allgemeinen
Versorgungsbedingungen zuwiderhandelt und die Einstellung
erforderlich ist, um
117
LIEFERSTOPP
1. eine unmittelbare Gefahr für die Sicherheit von Personen oder
Anlagen abzuwenden,
2. den Verbrauch von Wasser unter Umgehung, Beeinflussung oder
vor Anbringung der Meßeinrichtungen zu verhindern oder
3.zu gewährleisten, dass Störungen anderer Kunden, störende
Rückwirkungen auf Einrichtungen des Unternehmens oder Dritter
oder Rückwirkungen auf die Güte des Trinkwassers ausgeschlossen sind.
VERSORGUNGSBETRIEBE – MIETER
(2)Bei anderen Zuwiderhandlungen, insbesonderebei Nichterfüllung
einer Zahlungsverpflichtung trotz Mahnung ist das Wasserversorgungsunternehmen berechtigt, die Versorgung zwei Wochen
nach Androhung einzustellen. Dies gilt nicht, wenn der Kunde
darlegt, dass die Folgen der Einstellung außer Verhältnis zur
Schwere der Zuwiderhandlung stehen und hinreichende Aussicht
besteht, dass der Kunde seinen Verpflichtungen nachkommt. Das
Wasserversorgungsunternehmen kann mit der Mahnung zugleich
die Einstellung der Versorgung androhen.
VERSORGUNGSBETRIEBE – VERMIETER
(3)Das Unternehmen hat die Versorgung unverzüglich wiederaufzunehmen, sobald die Gründe für ihre Einstellung entfallen sind und
der Kunde die Kosten der Einstellung und Wiederaufnahme der
Versorgung ersetzt hat. Die Kosten können pauschal berechnet
werden.
118
LIEFERSTOPP
MIETER IN ZAHLUNGSVERZUG
Viele Mieter haben einen eigenen Vertrag mit dem Versorgungsbetrieb (z. B. Stadtwerke) über die Lieferung von Strom oder Gas. Kann
der Mieter seine Rechnung nicht bezahlen, kann es unter den bereits
geschilderten Voraussetzungen zu einer Liefersperre kommen.
VERMIETER IN ZAHLUNGSVERZUG
Ist der Vermieter Vertragspartner der Versorgungsbetriebe und
kommt er seinen Zahlungsverpflichtungen für Wasser, Gas, Strom
oder Fernwärme nicht nach, können die jeweiligen Versorgungsbetriebe nach Meinung vieler Gerichte ebenfalls ihre Lieferungen
einstellen.
Das ist bitter für die Mieter: Sie haben zwar die Nebenkostenvorauszahlungen an den Vermieter pünktlich überwiesen, sitzen nun aber
frierend im Dunkeln.
In diesem Fall bestehen für Mieter folgende Möglichkeiten:
-Fristlose außerordentliche Kündigung des Mietvertrages: Möglich
in Extremfällen, wenn die Wohnung wegen Unterbrechung der
Versorgung mit Wasser, Wärme oder Strom praktisch nicht mehr
nutzbar ist (LG Saarbrücken, Az. 13 BS 58/94).
-Mietminderung: Abhängig vom Grad der Nutzungseinschränkung
der Wohnung, bei Ausfall der Heizung im Winter um bis zu 100
Prozent (LG Berlin, Az. 65 S 70/92).
-Zurückbehaltungsrecht an den Nebenkosten: Die Mieter können
weitere Nebenkostenvorauszahlungen so lange zurückhalten, bis
wieder Heizwärme geliefert wird.
119
LIEFERSTOPP
-Es besteht auch die Möglichkeit, sich mit dem Versorger in Verbindung zu setzen und die zurückbehaltene Vorauszahlung direkt
an den Versorgungsbetrieb zu zahlen, solange der Vermieter die
Zahlungen nicht weiterleitet.
Tipp!
Insbesondere bei Insolvenz des Vermieters bietet es sich als Mieter
an, eine direkte Zahlung der Mieter an die Versorgungsbetriebe in die
Wege zu leiten. Die Miete selbst ist weiterhin an den Vermieter bzw.
dessen Insolvenzverwalter zu bezahlen.
LIEFERSTOPP
Sperre der Fernwärmeversorgung
Pressemeldung des OLG Brandenburg
Urteil
Die Stadtwerke dürfen die Fernwärmeversorgung für ein Haus sperren, wenn der Vermieter wegen einer seiner Auffassung nach unbilligen Preiserhöhung die Rechnungen nicht vollständig bezahlt hat. Die
Einstellung der Fernwärmeversorgung kann zwar für die betroffenen
Mieter eine unzumutbare Härte darstellen. Hierauf müssen die Stadtwerke aber keine Rücksicht nehmen, weil ihr Vertragspartner allein
der Vermieter ist.
Der Fall:
Bei der Antragsgegnerin handelt es sich um die örtlichen Stadtwerke,
die mehrere Mietshäuser der Antragstellerin mit Fernwärme beliefern. Die Antragstellerin hielt die Preiserhöhungen der Antragsgegnerin seit dem 1.10.2005 für unbillig und bezahlte daher die Jahresabrechnung 2006 und die Abschlagszahlungen für die Monate März
bis Juni 2007 nicht vollständig. Hierdurch entstand ein Zahlungsrückstand von 10.000 Euro.
Die Antragsgegnerin drohte zunächst ohne Erfolg die Versorgungseinstellung an und sperrte sodann die Fernwärmeversorgung. Der
hiergegen gerichtete Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung
hatte keinen Erfolg.
Die Begründung:
Die Antragsgegnerin war angesichts der hartnäckigen Zahlungsverweigerung der Antragstellerin zur Sperre der Fernwärmeversorgung
berechtigt.
Im Streitfall kann dahinstehen, ob Kunden bei unbilligen Preiserhöhungen der Stadtwerke zur Kürzung ihrer Zahlungen berechtigt
sind. Denn die Antragstellerin hat nicht bewiesen, dass überhaupt
120
121
LIEFERSTOPP
eine ermessensabhängige Preiserhöhung stattgefunden hat, da sie
mit der Antragsgegnerin eine automatische Preisanpassungsklausel
vereinbart hat. Gegen eine unbillige Preiserhöhung spricht zudem,
dass die Antragsgegnerin ihre Preise zum 1.10.2005 um weniger
als fünf Prozent angehoben hat, während gleichzeitig die Preise
für Erdgas, woraus die Fernwärme teilweise erzeugt wird, um zehn
Prozent gestiegen sind. Die Sperre der Fernwärmeversorgung stellt
für die Antragstellerin auch keine unzumutbare Härte dar. Anders ist
dies zwar für die unmittelbar von der Sperre betroffenen Mieter zu
beurteilen. Hierauf muss die Antragsgegnerin aber keine Rücksicht
nehmen, da ihre Vertragspartnerin allein die Antragstellerin ist.
OLG Brandenburg, Az. 7 W 82/07, Beschluss vom 27.8.2007
Urteil
122
Einstellung der Versorgung in Mehrfamilienhaus
Energieversorgungsunternehmen können die Gas- und Stromversorgung für die Mieter unterbrechen, wenn ein erheblicher Zahlungsrückstand des Vermieters besteht.
LG Frankfurt (Oder), Az. 6 a S 75/01, Urteil vom 1.1.2002
LIEFERSTOPP
UNTERBINDUNG ZUFUHR DURCH VERMIETER
MIETER MIT MIETZAHLUNGEN IN VERZUG
Darf der Vermieter wegen ausstehender Miet- und Nebenkostenzahlungen dem Mieter die Heizung abdrehen?
Der Vermieter ist im laufenden Mietverhältnis nach Meinung vieler
Gerichte nicht berechtigt, bei Zahlungsrückständen den Mietern bei
den Energie- und Versorgungsleistungen – z. B. Strom, Heizung,
Wasser – „den Hahn zuzudrehen”. Er darf die Weiterleitung der von
ihm bezogenen Leistungen also in der Regel nicht unterbinden.
Dies geht unter anderem aus einem Urteil des Berliner Kammergerichts (Urteil vom 29.8.2005, Az. 8 U 70/05) hervor. Ein „Zurückbehaltungsrecht bei Versorgungsleistungen” wegen Mietrückständen gibt
es nicht. Das Gericht sah das Handeln des Vermieters als eine Besitzstörung des Mieters und als verbotene Eigenmacht an. In dem Urteil
ging es um Gewerberäume, die jedoch teilweise auch zum Wohnen
vermietet waren. Gerade bei Wohnräumen ist nach Meinung des
Gerichts eine Sperrung der Versorgungsleistungen als Druckmittel
unzulässig.
123
LIEFERSTOPP
LIEFERSTOPP
In einem anderen Fall des Berliner Kammergerichts (Urteil vom
8.7.2004, Az. 12 W 21/04) wurde eine Sperrung der Versorgungsleistungen als Druckmittel wegen Mietrückständen zugelassen und ein
Zurückbehaltungsrecht für möglich gehalten.
Was war der Unterschied? Im zweiten Fall hatte der Vermieter den
Mietvertrag bereits vorher wegen aufgelaufener Mietrückstände
fristlos gekündigt – berechtigterweise. Da kein Mietvertrag mehr
bestand, hatte der Mieter auch kein Recht mehr, die Räume zu nutzen
und dafür notwendige Versorgungsleistungen zu beziehen. Es ging
dabei um ein reines Gewerbeobjekt und allein um die Sperrung der
Wasserversorgung.
(Ähnlich für Wohnräume: Amtsgericht Höhenschönhausen, Urteil
vom 10.7.2007, Az. 9 C 120/07; Landgericht Berlin, Urteil vom
28.11.2006, Az. 65 S 220/06).
Hinweis: Die Rechtslage ist sehr strittig und die Gerichte urteilen sehr
unterschiedlich. In keinem Fall ist die Unterbindung der Stromzufuhr
durch den Vermieter zulässig (beispielsweise das Herausschrauben
der Sicherung), wenn der Mieter einen eigenständigen Vertrag mit
dem Versorgungsunternehmen hat (Landgericht München I, Az. 15
T 19143/05).
124
125
ENERGIEAUSWEIS
EV)
rgieeinsparverordnung (En
gemäß den §§ 16 ff. der Ene
für Wohngebäude
vom 1
Registriernummer
des Gebäudes
Berechneter Energiebedarf
Endenergiebedarf dieses
kWh/(m²·a)
0
25
B
75
50
C100
125
SANFTER DRUCK ZUM ENERGIESPAREN
DER AUSWEIS IN ZWEI VARIANTEN
INHALT DES ENERGIEAUSWEISES . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
MEHR TRANSPARENZ BEI DEN HEIZKOSTEN
H
G
>250
225
200
175
150
kg/(m²·a)
3
Gebäudes
F
E
D
SINN UND ZWECK. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
VERBRAUCHSAUSWEIS ODER BEDARFSAUSWEIS? . . 130
CO2-Emissionen
A
2
2
e beantragt am...“)
(oder: „Registriernummer wurd
Energiebedarf
A+
ENERGIEAUSWEIS
VERGLEICHEN UND NEBENKOSTEN
SPAREN
kWh/(m²·a)
Gebäudes
Primärenergiebedarf dieses
ahren
ungen verwendetes Verf
Für Energiebedarfsberechn
V4
Anforderungen gemäß EnE
Primärenergiebedarf
wert
kWh/(m²·a) Anforderungs
Ist-Wert
kWh/(m²·a)
-6 und DIN V 4701-10
Verfahren nach DIN V 4108
18599
 Verfahren nach DIN V
atz 5 EnEV
 Regelung nach § 3 Abs
§ 9 Absatz 2 EnEV
 Vereinfachungen nach

Gebäudehülle HT‘
Energetische Qualität der
W/(m²·K)
Anforderungswert
W/(m²·K)
Ist-Wert
 eingehalten
z (bei Neubau)
Sommerlicher Wärmeschut
Endenergiebedarf dieses
Gebäudes
kWh/(m²·a)
nzeigen]
[Pflichtangabe in Immobiliena
Angaben zum EEWärmeG
ie
Vergleichswerte Endenerg
5
rgien zur Deckung des
Nutzung erneuerbarer Ene
auf Grund des Erneuerbarearfs
ebed
Kält
und
meWär
s (EEWärmeG)
Energien-Wärmegesetze
%
Deckungsanteil:
Art:
%
A+
0
25
50
75
E
D
C
B
A
100
125
150
F
175
G
200
225
H
>250
%
126
Ersatzmaßnahmen
6
ärmeG werden durch die
Die Anforderungen des EEW
7 Absatz 1 Nummer 2
Ersatzmaßnahme nach §
EEWärmeG erfüllt.
7
127
ENERGIEAUSWEIS
ENERGIEAUSWEIS
Steht ein Wohnungswechsel an, so ist der Energieausweis ein guter
Hinweisgeber, mit welchen Kosten beispielsweise bei Heizung und
Warmwasser im neuen Heim zu rechnen ist. Denn: Alle Eigentümer, die ihr Haus oder eine Wohnung
neu vermieten oder verkaufen wollen, müssen den Interessenten einen
Energieausweis vorlegen können.
Der Energieausweis gibt Auskunft über
den zu erwartenden Energiebedarf
bzw. -verbrauch des Gebäudes beziehungsweise der Wohnung. Anhand
einer farbigen Skala können Mieter
abschätzen, ob ein Haus geringe oder
hohe Energiekosten verursacht. In
der Fachsprache ist von der Energieeffizienz von Gebäuden die Rede.
Hinweis: Ist ein Haus bereits vermietet, kann der derzeitige Mieter
weder die Vorlage eines Energieausweises verlangen noch wegen
schlechter Energieeffizienzwerte eine Mietminderung vornehmen.
Nur bei einer Neuvermietung besteht die Pflicht zur Vorlage.
SINN UND ZWECK
SANFTER DRUCK ZUM ENERGIESPAREN
Eingeführt wurde der Energieausweis, um das Klima zu schonen und
in Zeiten steigender Heizkosten zum Energiesparen anzuregen. Die
Energieeinsparverordnung (EnEV) bildet die Rechtsgrundlage dafür.
Mieter und Käufer sollen in die Lage versetzt werden, sich vor dem
Vertragsabschluss ein Bild von der Energieeffizienz der zukünftigen
Wohnung zu machen.
Sie können ihre Entscheidung
damit auch von den zu erwartenden Energiekosten abhängig machen – eine nicht zu
unterschätzende
Entscheidungshilfe. Durch den sanften
Druck des Marktes sollen
Hauseigentümer schließlich
dazu gebracht werden, ihre
Gebäude auf den energiespartechnisch aktuellen Stand
zu bringen.
Nachdem Strom, Gas und Öl immer teurer werden, lassen sich
immer mehr Interessenten dieses Zertifikat bei der Hausbesichtigung vorlegen. Schlecht gedämmte alte Häuser können nur noch zu
schlechteren Bedingungen vermietet oder verkauft werden.
128
129
ENERGIEAUSWEIS
VERBRAUCHSAUSWEIS ODER BEDARFSAUSWEIS?
ENERGIEAUSWEIS
Eine Übersicht:
DER AUSWEIS IN ZWEI VARIANTEN
Man unterscheidet zwei Arten von Energieausweisen: den auf Basis
des Energieverbrauchs und den auf Basis des Energiebedarfs.
Der Verbrauchsausweis wird mithilfe der bisherigen Betriebskostenabrechnungen erstellt und bildet hauptsächlich das Heizverhalten
(also den Verbrauch) der Vormieter ab. Dieser Ausweis ist bereits ab
ca. 50 Euro zu bekommen.
Der teurere Bedarfsausweis basiert auf dem rechnerisch ermittelten
theoretischen Energiebedarf. Fachleute halten ihn für genauer, da
die Bauteile des Hauses und die Heizanlage miteinbezogen werden.
Seine Erstellung ist aufwendiger, kann aber auch ohne Besuch eines
Fachmanns vor Ort erfolgen.
Welchen Ausweis benötigt der Vermieter?
Eigentümer größerer Wohngebäude (mit mehr als vier Wohneinheiten) können zwischen beiden Modellen wählen. Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen besteht das Wahlrecht nur, wenn
das Haus nach dem Standard der Wärmeschutzverordnung vom
1. August 1977 gebaut oder später dementsprechend modernisiert
wurde. Ansonsten muss ein Bedarfsausweis angefertigt werden. Die
Geltungsdauer dieser Ausweise beträgt zehn Jahre.
130
Bei Neubauten, erheblichen Modernisierungen, Erweiterungen der
beheizten/gekühlten Nutzfläche ist der BEDARFSAUSWEIS vorgeschrieben.
Bei bestehenden Wohngebäuden,
-die mehr als vier Wohnungen haben oder
- deren Bauantrag ab dem 1.11.1977 gestellt wurde oder
- die nachträglich durch Sanierung auf den Standard der Wärmeschutzverordnung vom 11.8.1977 gebracht worden sind, besteht
ein Wahlrecht zwischen VERBRAUCHS- und BEDARFSAUSWEIS.
Bei bestehenden Wohngebäuden
- mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1.11.1977
gestellt wurde und die nicht durch Sanierung auf den Standard
der 1977er-Wärmeschutzverordnung gebracht wurden, ist ein
BEDARFSAUSWEIS erforderlich.
Ausnahmeregelungen gibt es für kleine Gebäude bis 50 m2 Wohnfläche, unter Denkmalschutz stehende und nur zeitweilig bewohnte
Häuser.
131
ENERGIEAUSWEIS
INHALT DES ENERGIEAUSWEISES
MEHR TRANSPARENZ BEI DEN HEIZKOSTEN
Den Inhalt der Energieausweise gibt die Energieeinsparverordnung
vor. Ihre Anlagen enthalten verbindliche Muster, denen jeder Energieausweis inhaltlich zu entsprechen hat. Der Energieausweis für
Wohngebäude nennt zunächst die Grunddaten des Gebäudes:
Anschrift, Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten, Alter der Gebäudetechnik. Im Energieausweis werden Angaben zum Energiebedarf
oder -verbrauch des Gebäudes gemacht. Der sogenannte JahresPrimärenergiebedarf gibt die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes
an. Zur Veranschaulichung enthält der Ausweis eine Vergleichsskala
mit den Durchschnittswerten unterschiedlicher Haustypen. Auf einer
farbigen Skala kann der Energieverbrauchskennwert abgelesen werden. Ab Mai 2014 ist an der Farbskala auch die Energieeffizienzklasse
des Hauses abzulesen. Auch die Art der für das Heizen verwendeten
Brennstoffe wird genannt.
Neuregelung: EnEV 2014
Am 1. Mai 2014 tritt eine Neufassung der Energieeinsparverordnung
in Kraft. Diese wird die Regeln für die Energieeffizienz von Neubauten deutlich verschärfen. Sie legt fest, dass der Energiebedarf
des Hauses und der Wärmeverlust der Gebäude-Außenhülle bei
neuen Gebäuden ab 1. Januar 2016 um 25 bzw. 20 Prozent geringer
ausfallen müssen. Für bestehende Gebäude ändert sich wenig – es
gibt allerdings Austauschvorschriften für bestimmte unmoderne
Heizkessel.
132
ENERGIEAUSWEIS
Neue Regeln für den Energieausweis
Auch für den Energieausweis gibt es ab Mai 2014 neue Vorschriften.
Dieser muss nun dem Kauf- oder Mietinteressenten nicht mehr erst
auf Anforderung, sondern zwingend und unaufgefordert bei der
Besichtigung vorgelegt werden. Auch ohne Besichtigung muss dem
Interessenten der Energieausweis zugänglich gemacht werden. Bei
Vertragsabschluss muss der Mieter oder Käufer den Ausweis oder
eine Kopie davon ausgehändigt bekommen.
Verschärft wurden ebenfalls die Aushangpflichten für den Energieausweis bei öffentlichen und gewerblichen Gebäuden mit großem
Publikumsverkehr.
Neu ist auch, dass in Immobilienanzeigen künftig eine Reihe von
Angaben aus dem Energieausweis wiederzugeben ist. Bei Wohngebäuden sind dies im Einzelnen:
-Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
-im Energieausweis genannter Wert des Endenergiebedarfs oder
Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
-die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für
die Heizung des Gebäudes,
- Baujahr laut Ausweis,
-neue Energieeffizienzklasse laut Ausweis (soweit Ausweis nach
neuer Rechtslage).
133
ENERGIEAUSWEIS
ENERGIEAUSWEIS
Wurde der Energieausweis nach einer älteren Fassung der Energieeinsparverordnung ausgestellt, gelten für die Pflichtangaben Übergangsvorschriften.
Jeder Energieausweis erhält künftig von einer amtlichen Registrierungsstelle eine Registriernummer. Registrierte Energieausweise
unterliegen einem stichprobenartigen Kontrollsystem. Es muss
also künftig ein gewisser Anteil aller ausgestellten Energieausweise
behördlich daraufhin überprüft werden, ob die vom Hauseigentümer
angegebenen Daten plausibel sind und zu den Ergebnissen des Energieausweises passen. Es kann auch eine Inspektion des Gebäudes
stattfinden, um zu prüfen, ob die Angaben im Energieausweis korrekt
sind – dies allerdings nur mit Zustimmung des Eigentümers. Bei falschen Angaben durch den Eigentümer oder nicht vorschriftsmäßiger
Erstellung durch den Aussteller drohen Bußgelder.
Der Energieausweis muss künftig soweit möglich kosteneffiziente
Modernisierungsempfehlungen enthalten. Diese betreffen Maßnahmen am ganzen Gebäude, an einzelnen Außenbauteilen und an
Anlagen und Einrichtungen.
134
135
DIE AUTOREN
Anne Kronzucker
Anne Kronzucker ist Rechtsanwältin
und Fachautorin. Seit vielen Jahren verfasst sie Beiträge zu Rechtsthemen für Zeitungen, Radio- und
Fernsehsender und Artikel rund
um Handwerk und Gewerbe. Sie
hat die Buchreihe D.A.S. Ratgeber
Recht ins Leben gerufen und war
maßgeblich am Aufbau des D.A.S.
Rechtsportals im Internet beteiligt.
Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Jurist und freier
Fachjournalist. Er befasst sich
schwerpunktmäßig mit dem Immobilienrecht und schreibt für Fachverlage, Online-Veröffentlichungen
und Anwaltsnachrichtendienste.
Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons „Immobilien-Fachwissen von
A – Z” und Verfasser der Broschüre
„Immobilienkauf in Griechenland”.
136
BILDNACHWEIS
Titel
Fotolia.com: 6338070 © emmi
Kapitel 1
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231717SDCCMYK35 © Stockdisc SD162
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Kapitel 2
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Kapitel 3
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Kapitel 4
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Kapitel 5
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Der Autor
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