Rechtsfragen zu Nutzungsverträgen zu eigenen Garagen auf

Brandenburg
25.05.2005
7:53 Uhr
Seite 2
Aus dem Landesverband
Rechtsfragen zu Nutzungsverträgen zu eigenen Garagen auf
fremdem Grund und Boden/Aktivitäten des DMB
1. Die Rechtslage
Rechtsgrundlage für diese Nutzungsverträge ist das Schuldrechtsanpassungsgesetz
–
SchuldRAnpG – vom 21. September 1994 i. d. F. v. 17. Mai
2002 (in Beck-Texte im dtv
„Mietrecht” 39. Auflage 2004,
S. 84 ff, enthalten).
Für die Erhöhung der Nutzungsentgelte (Pachtzinsen) gilt die
Nutzungsentgeltverordnung –
NutzEV.
Achtung: Diese Rechtsvorschriften gelten nicht für gemietete Garagen oder für Verträge
nach dem 2. Oktober 1990. Ob
sie für vom Nutzer auf dem
Wohngrundstück vor dem 3.
Oktober 1990 errichtete Garagen gelten, kann streitig sein.
Einschlägig für vorgenannte
Nutzungsverträge und für die
Beantwortung o. g. „Eigentumsfrage“ sind vor allem die §§
12 (2), 15 (1) und 23 (6)
SchuldRAnpG.
Grundsätzlich:
1.
Das Eigentum an den Garagen
geht 2007 nicht per Gesetz an
den Grundeigentümer über,
sondern – wie auch jetzt – nur
bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses (durch Kündigung
des Nutzers oder des Grundeigentümers).
2.
Seit dem 1. Januar 2000 bereits
kann der Grundeigentümer ohne besonderen Grund das Nutzungsverhältnis kündigen (§ 23
Abs. 6).
3.
Bis 31. Dezember 2006 hat der
Eigentümer in diesem Fall dem
Nutzer den Zeitwert der Garage
zu entschädigen. Danach ist die
so genannte Invest.-Schutzfrist
ausgelaufen und eine Entschädigung nicht mehr vorgesehen
(§ 12 Abs. 2) – von einigen z. T.
als „entschädigungslose Enteignung“ bezeichnet.
(Der Gesetzgeber hatte sich zur
Angleichung der Rechtsverhält16 MieterZeitung 3/2005
(Nutzungsverträge gemäß §§ 312–315 ZGB/DDR)
In den Medien und durch andere Verbände wird immer
wieder verbreitet, dass 2007 das Eigentum der Nutzer an
diesen Garagen per Gesetz in das Eigentum der
Grundeigentümer übergehe („gesetzliche Enteignung“) und
dass dagegen etwas zu tun sei.
In den Mietervereinen besteht zum Teil Unsicherheit, wie die
Mitglieder beraten werden sollen. Folgende Fragen werden
immer wieder gestellt:
1. Wie ist die konkrete Rechtslage?
2. Welche Hinweise für die Rechtsberatung können daraus
abgeleitet werden?
3. Welche rechtspolitischen Aktivitäten leisten
Landesverband und DMB?
nisse – Baulichkeiten sollen wesentlicher Bestandteil des
Grundstückes werden – davon
leiten lassen, dass die Investitionen der Garagenerrichter bis
2007 wirtschaftlich wohl abgeschrieben bzw. abgenutzt sind
und keines besonderen Schutzzweckes mehr bedürfen. Bei
Kündigung durch den Nutzer
oder durch dessen Veranlassung
besteht ohnehin kein Entschädigungsrecht zum Zeitwert –
höchstens bei Verkehrswerterhöhung nach Abs. 3 oder Wertersatz nach Abs. 5.)
4.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Grundeigentümer bei eigener Kündigung ab
2007 gar verlangen, dass der
Nutzer die hälftigen Abbruchkosten trägt (§ 15 Abs. 1).
Bis 31. Dezember 2006 kann
dies nur bei Kündigung durch
den Nutzer oder durch dessen
Veranlassung (z. B. Zahlungsverzug) verlangt werden.
Fragen, z. B. zu ungenehmigt errichteten Garagen – „Schwarzbauten“ -, zu Besonderheiten
bei Nutzerwechsel etc., sind damit bewusst nicht beantwortet
und bedürfen ggf. der Erörterung im jeweiligen Einzelfall.
Die hin und wieder gestellte
Frage, ob ein Grundeigentümer
ab 1. Januar 2007 folglich das
Nutzungsverhältnis kündigen
könne, ohne dem Nutzer eine
Entschädigung zu zahlen und
dann das gleiche Grundstück
mit Garage teurer weiterverpachten kann, muss aus rein
rechtlicher Sicht m. E. bejaht
werden.
Ob dies in praxi tatsächlich so
geschehen wird, bleibt abzuwarten. Gegebenenfalls wird der
Grundeigentümer gar das Risiko
tragen müssen, das Grundstück
gar nicht mehr verpachtet zu bekommen. Auch die Kosten des
Erhaltes der Garage und ggf. eines späteren Abbruchs auf eigene Kosten riskiert er.
Wesentlich
unverständlicher
und mindestens ebenso ungerecht wird die Gesetzesregelung
empfunden, wonach der Nutzer
ab 2007 einerseits sein Eigentum
bei Vertragsende entschädigungslos verliert und zusätzlich
noch mit den hälftigen Abbruchkosten belastet werden kann.
2. Hinweise für die
Rechtsberatung
1.
Die Rechtslage – siehe oben unter 1. – ist relativ eindeutig,
wenn auch für manche Garagennutzer eher misslich und als
ungerecht empfunden.
2.
Den Nutzern muss gegenwärtig
in aller Regel dringend davon
abgeraten werden, selbst zu
kündigen oder durch ihr Verhal-
ten dem Grundeigentümer Anlass zur Kündigung aus wichtigem Grund zu geben.
In diesen Fällen verliert der Nutzer nicht nur seinen Anspruch
auf Entschädigung des Zeitwertes seiner Garage (Entschädigungen wegen Verkehrswerterhöhung nach § 12 Abs. 3 oder
Wertersatz nach Abs. 5 kommen
eher selten in Betracht), sondern
muss ggf. auch noch die hälftigen Abbruchkosten tragen.
In Fällen, in welchen der Nutzer
das Nutzungsrechtsverhältnis
beenden will, sind grundsätzlich
folgende zwei Möglichkeiten
anzuraten:
Erstens: einvernehmliche Nutzungsaufhebungsvereinbarung
mit Entschädigung für Garage
(üblich je nach Bauart und Erhaltungszustand: 1 500 bis 2 500
Euro) – Beibringung eines interessierten Pächters (Nachnutzers) kann sinnvoll sein, wenn
der Grundeigentümer weiterverpachten will und ggf. höheres Entgelt erzielen kann.
Zweitens: dreiseitiger Vertrag
zwischen bisherigem Nutzer,
Nachnutzer und Grundeigentümer (bisheriger Nutzer wird aus
Vertrag entlassen, Nachnutzer
tritt ein und kauft die Garage
etc.).
Vorteil für Nutzer/Nachnutzer:
Rechtsgrundlage
bleibt
SchuldRAnpG und NutzEV.
Ein Rechtsanspruch auf eine
dieser Varianten besteht nicht!
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A
3. Rechtspolitische
Aktivitäten
Der DMB erhält gegenüber dem
Bundesgesetzgeber seine vielfach benannten Forderungen
zur Besserstellung der Garagen(und Datschen-)Nutzer und insoweit zur nochmaligen Novelle des SchuldRAnpG aufrecht.
Der Landesverband Brandenburg des DMB war hier immer
Vorreiter in den neuen Ländern
und arbeitet insoweit mit anderen Interessenverbänden zusammen.
Radloff
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BRANDENBURG
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Der Mieterverein VIADRINA in
Frankfurt (Oder) hat viele seiner Mitglieder in der Universitätsstadt an der Oder. Gut besucht sind aber auch die
Außenstellen des Vereins in
Bad Freienwalde, Seelow und
Neuhardenberg. Jeweils einmal
im Monat können die Mitglie-
Prenzlauer Bilanz nach zwei Jahren: 1500 Beratungen und Interessenvertretungen für seine Mitglieder
BESSER MIT
ANMELDUNG
der so auch einen kurzen Weg
in die Beratung nutzen.
Damit die Berater in den Außenstellen nun aber auch die in der
Geschäftsstelle in Frankfurt liegenden jeweiligen Akten zur
Hand haben können, bittet der
Verein darum, dass die Mitglieder ihren Besuch in den Außenstellen möglichst vorher telefonisch anmelden. Dies kann zu
den üblichen Bürozeiten unter
der Telefonnummer 03 35/
6 85 02 60 erfolgen.
Beratung in den Außenstellen:
Bad Freienwalde - jeden ersten
Donnerstag des Monats von
15.00 bis 18.00 Uhr im Haus
der Begegnung, Ringstraße 1;
Seelow - jeden zweiten Montag
des Monats von 15.00 bis
18.00 Uhr in der SPD-Geschäftsstelle,
Berliner Straße 31a;
Neuhardenberg - jeden dritten
Montag des Monats von 15.00
bis 18.00 Uhr in der Bibliothek,
Birkenweg 2.
Fallen Beratungstermine auf
Feiertage, so verschieben sich
die Beratungen um eine Woche.
Neu gewählt (v. l.): Heinz Rudolf,
Sigrid Bormann, Eberhard Gründel, Hubert
Moser und Hans-Jürgen Völtz
■
Der Mieterverein Prenzlau/Templin erfreut sich
eines guten Rufes. Er hat sich
viel Anerkennung erworben in
den fast 15 Jahren seines Bestehens. In Städten und Dörfern der
Uckermark zählt der Verein immerhin 781 Mitglieder. Wenn es
jüngst auch einige Austritte gab,
woran hauptsächlich die Auswirkungen von Hartz IV ihren
Anteil haben, so stehe der Verein doch auf stabilen Füßen und
er bewähre sich als anerkanntes
Sprachrohr, als Interessenvertreter der Mieter im Territorium,
konstatierte der langjährige
Vereinsvorsitzende, Hans-Jürgen Völtz, auf der Wahlversammlung im April in der
uckermärkischen Kreisstadt.
Mieterverein Potsdam
Mitgliederversammlung
ne
t!
Der Vorstand hat die Mitgliederversammlung für dieses Jahr
einberufen. Sie findet am 22. Juni 2005 von 18.00 bis 20.00 Uhr
in der Fachhochschule Potsdam, Friedrich-Ebert-Straße 4
(Nähe Alter Markt), statt.
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Mieterverein – anerkanntes Sprachrohr
ALS TAGESORDNUNG IST VORGESEHEN:
1. Berichterstattung des Vorstandes
2. Nachwahlen zum Vorstand und von Revisoren
3. Satzungsänderungen
(u. a. Mitgliederversammlungen alle zwei Jahre, § 6)
4. Ergebnisse der Mitgliederbefragung
(Was erwarten unsere Mitglieder von ihrem Verein?)
Wir laden alle Mitglieder hiermit zur Teilnahme ein und freuen
uns auf Ihr Kommen.
gez. Dr. Rainer Radloff, Vorsitzender
30
Zu sich gegenwärtig abzeichnenden Tendenzen wurde im
Bericht der eindeutige Standpunkt des Vereins formuliert.
„Weitere Steigerungen bei den
Wohnkosten, ohne jegliche
Verbesserung des Wohnwertes
sind sozial- und wohnungspolitisch bedenklich.” Die Fluktuation in den Städten und Dörfern,
die vielfach zu leer stehenden
Wohnungen führe, einem Zustand, dem nur noch mit Abriss
begegnet werden kann, die erschreckend anwachsende Kostensteigerung bei den Nebenkosten sowie Versuche von Vermietern, die Empfehlung des
qualifizierten Mietspiegels zu
umgehen, wurden als wichtige
Probleme benannt.
Seit März 2003 kann der Prenzlauer Mieterverein insgesamt
1 500 Beratungen zu elf Themen
verbuchen: Die erste Stelle nehmen mit 32,4 Prozent die Betriebskosten ein, es folgen mit
18,1 Prozent Wohnungsmängel,
mit 14,3 Prozent Schönheitsreparaturen und 5,2 Prozent Probleme, die sich für die Arbeitslosengeld-II-Bezieher ergeben.
Hier geht es vor allem um den
gesetzlich vorgesehenen angemessenen Wohnraum.
Hans Quardokus machte sich
zum Sprachrohr der Mitglieder.
Er bescheinigte dem Vorstand
eine gute Arbeit. Er selbst fühle
sich im Verein gut aufgehoben,
werde diesem auch weiterhin
die Treue halten.
Zur Erfolgsbilanz des Mietervereins Prenzlau gehört auch die
Mitarbeit am neu erschienenen
qualifizierten Mietspiegel, einer
Gemeinschaftsarbeit mit der
Stadtverwaltung und den Wohnungsunternehmen.
Die Mitgliedergewinnung durch
wirksamere Öffentlichkeitsarbeit nimmt zukünftig einen
wichtigen Platz ein. Gegenwärtig gibt es immer noch 144 Orte
im Territorium ohne Vereinsmitglieder.
Drei langjährige verdiente Vereinsmitglieder wurden mit der
Ehrennadel des DMB in Bronze
ausgezeichnet: Ursula Hartwig,
Horst Langhoff und Eberhard
Gründel. Ein Präsent erhielt
Sylvia Hoppstädter.
Neben Hans-Jürgen Völtz (Vorsitzender) wurden Hubert Moser (Stellvertreter), Eberhard
Gründel (Schatzmeister), Heinz
Rudolf, Sigrid Bormann und
Manfred Soope (Mitglieder des
Vorstandes) einstimmig gewählt. Als Kassenprüfer wurden
Hanna Vierk, Gisa Hecht und
Erika Sprenger bestätigt.
■
AUSSERDEM
Die Mitglieder des Landesvorstandes, Geschäftsführer
Dr. Radloff und der Vorsitzende der Mietervereinigung
Nord nahmen am Deutschen
Mietertag in Kiel teil. Lesen
Sie einen ausführlichen Bericht in der nächsten Ausgabe der MieterZeitung.
Den 15. Jahrestag ihrer
Gründung begehen Landesverband und die Mietervereinigung Nord am 17. und 18.
Juni gemeinsam in Oranienburg. Alle Vereine wurden
hierzu bereits herzlich eingeladen.
Landesverband Mieterbund Land Brandenburg, Schopenhauerstraße 31, 14467 Potsdam,
Tel. 03 31/9 51 08 90. Verantwortlich für den Inhalt der Seiten 16–17: Dr. Rainer Radloff
3/2005 MieterZeitung 17