Maklerprovision nur bei Abschluss des Hauptvertrages - BVFI

Maklerprovision nur bei Abschluss des Hauptvertrages binnen eines Jahres
Dieser Artikel wurde uns freundlicherweise zu Verfügung gestellt von Herrn Rechtsanwalt
Dr. Ralf Stark, Kanzlei Dr. Stark, Niedeggen & Kollegen, Breite Straße 147-151, 50667 Köln,
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Bezüglich der Zahlung einer Maklerprovision besteht in der Praxis oftmals Streit über den Nachweis
und die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrages, wobei unter gewissen Voraussetzungen eine Vermutung zugunsten des Maklers eingreift. Der Bundesgerichtshof (BGH)
hatte nun mit Urteil vom 06.07.2006 über zwei wichtige Teilaspekte dieser Problematik zu entscheiden.
Die beklagte Kundin, die in München ca. 1000 qm Bürofläche anmieten wollte, beauftragte dazu einen Makler. Dieser übersandte ihr unter Verweis auf seinen Provisionsanspruch ein Kurzexposé von
Mietobjekten, worunter auch die Räume in der „A-Straße“ ohne namentliche Benennung des dortigen Vermieters aufgeführt waren. Aufgrund des Kurzexposés wurde das Interesse der Beklagten für
die Büroflächen in der „A-Straße“ zwar geweckt, sie befand diese aber für zu teuer und unternahm
keine Besichtigung. Erst 19 Monate später kam eine Anmietung in der betreffenden Straße durch die
Beklagte zustande, ohne dass der Makler dabei tätig wurde. Nachfolgend verlangte der Makler von
der Beklagten die Zahlung der Maklerprovision. Das Landgericht wies die Klage des Maklers ab. Im
Ergebnis zu Recht, wie der BGH nun entschieden hat: Nach Auffassung des BGH konnte die Beklagte
dem Provisionsanspruch allerdings nicht entgegen halten, dass der Makler keinen vollständigen
Nachweis erbracht habe, weil er den Vermieter nicht namentlich benannte. Denn der klagende Makler habe den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages auch ohne namentliche Benennung des künftigen Vertragspartners erbracht. Ein ausreichender Nachweis liege immer dann vor,
wenn der Kunde des Maklers durch dessen Mitteilung in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Zwar müsse der Kunde dafür regelmäßig auch über Name und die Anschrift des Vermieters oder Verkäufers informiert werden. Die
Nichtbenennung des Namens sei aber dann unschädlich, wenn bei den Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Vertragspartners erforderlich sind oder wenn es
dem Kunden vorerst nicht auf die Person ankam, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit
des Grundstücks versichern wollte.
Der BGH hatte in dieser Entscheidung des Weiteren darüber zu befinden, ob die (nachgewiesene) Tätigkeit des Maklers für den Abschluss des Mietvertrages ursächlich war. In diesem Zusammenhang
stellt der BGH klar, dass die Kausalität der Maklertätigkeit nur dann vermutet wird, wenn der Vertragsschluss im angemessenen Zeitabstand erfolgt. Dies sind 4-6 Monate. Bei Zeitabständen von einem Jahr und mehr wird eine Vermutung abgelehnt, womit dem Makler die Pflicht aufgebürdet wird,
den vollen Beweis über den Ursachenzusammenhang zu erbringen.
Praxishinweis:
Die Entscheidung des BGH stellt für den Makler einerseits eine Verschärfung, andererseits eine Lockerung der bisherigen Rechtsprechung dar. Zugunsten des Maklers steht nunmehr fest, dass ein
ausreichender Nachweis auch dann vorliegen kann, wenn der Makler den Namen (noch) nicht mitgeteilt hat. Andererseits wurde zum Nachteil des Maklers Rechtsklarheit darüber geschaffen, dass bei
einer Zeitspanne von mehr als einem Jahr zwischen Nachweis und Abschluss des Hauptvertrages keine Kausalitätsvermutung zugunsten des Maklers mehr eingreift.
Bundesgerichtshof, Urt. v. 06.07.2006, Az. III ZR 379/04
Dr. Stark, 10.08.2006
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