1T2015 MarketView Ciudad de México Oficinas
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M A R K E T V I E W CIUDAD DE MÉXICO OFICINAS Ciudad de México Oficinas, 1T 2015 Nuevo récord de construcción: 1.6 millones de m2 a entregarse de 2015 a 2018. Disponibilidad 9.85% Precio de Salida $27.08 US M2MES Absorción Neta 55,999 M2 En Construcción 1,644,516 M2 *Las flechas indican el cambio respecto al trimestre anterior. Gráfica 1: Inventario Histórico de Oficinas, Clase A/A+ (m²) 5 Millones (000,000) 5 4 4 3 3 2 Espacio Ocupado 4.2 millones m2 Fuente: CBRE Research, 1T 2015. • • • La comercialización del mercado de oficinas en Ciudad de México alcanzó los 105 mil metros cuadrados de oficinas, con un pre-arrendamiento del sector financiero por 24 mil metros cuadrados. 182 mil metros cuadrados se suman al inventario de Ciudad de México en 6 edificios; Periférico Sur y Perinorte fueron los mercados con más adiciones . Torre Virreyes se incorpora al inventario de Lomas Palmas, colocando a Lomas Palmas como el corredor con el precio más alto de salida en la Ciudad. 1T 2015 CBRE Research Disponibilidad 458 mil m2 P A N ORA MA D E M E RCA D O La Ciudad de México inicia el año con muy buenas perspectivas para el sector inmobiliario ; la construcción de espacios clase A/A+ ha alcanzado un nuevo récord histórico con 1.6 millones de metros cuadrados en construcción a entregarse de aquí a 2018, con lo que el inventario estaría alcanzando los 6 millones de m 2 desde finales de 2017. Lo anterior representaría un crecimiento de 227% en casi dos decadas, a un ritmo de 7.2% anual. © 2015 CBRE, Inc. | 1 M A R K E T V I E W CIUDAD DE MÉXICO OFICINAS Al iniciar 2015, el mercado oficinas en Ciudad de México, registra una comercialización de 105 mil m 2 , incluido un pre-arrendamiento del sector financiero por 24 mil m 2 en el submercado de Insurgentes . Esta cifra de comercialización (absorción bruta) superó en 38% a la registrada en el mismo período del año anterior, por lo que estimamos una demanda superior a los 430 mil m 2 registrados durante 2014. Por su parte, la absorción neta (comercialización que no incluye pre arrendamientos) se mantuvo en niveles similares a los registrados en el primer trimestre de 2014, por lo que la demanda se mantiene positiva también para los espacios existentes y vacantes en el mercado . Para el primer trimestre de 2015, el inventario de la Ciudad de México oficinas alcanzó los 4.6 millones de metros cuadrados A/A+; con la incorporación de proyectos de alto nivel como: Torre Virreyes en Lomas Palmas, Element Corporativo en Periférico Sur y Plaza Carso II en Polanco como los más representativos del trimestre. La construcción de los 1.6 millones de m 2 que actualmente existe en la ciudad, se concentra en 3 submercados : Insurgentes con 25.9% del total de la actividad, seguido de Reforma con 20.4% y Polanco con 16.8%. En tanto que, 1.3 millones de m 2 se encuentran aún en proyecto de construcción. Gráfica 2: Proyectos en Construcción y Planeados, Clase A/A+ 160 140 120 (000s) 100 80 60 40 20 0 1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 En Construcción 2T 2014 3T 2014 4T 2014 1T 2015 Planeados Fuente: CBRE Research , 1T 2015. 1T 2015 CBRE Research © 2015 CBRE, Inc. | 2 M A R K E T V I E W CIUDAD DE MÉXICO OFICINAS Tabla 1: Inventario de Oficinas Clase A/A+ Submercado Inventario Disponibilidad Tasa de Disponibilidad Precio Promedio de Renta (m²) (m²) (%) (US$/m²/mes) Azcapotzalco 105,335 8,614 8.2 $20.50 Bosques 320,992 17,245 5.4 $26.34 Insurgentes 544,050 34,610 6.4 $25.25 Interlomas 71,165 6,276 8.8 $20.14 Lomas Altas 86,464 14,489 16.8 $24.79 Lomas Palmas 615,314 52,365 8.5 $34.30 Periférico Sur 418,922 59,401 14.2 $24.81 Perinorte 135,423 66,374 49.0 $20.55 Polanco 814,241 92,981 11.4 $32.66 Reforma Centro 445,702 43,088 9.7 $32.42 Santa Fe 1,097,372 62,976 5.7 $21.54 Total 4,654,980 458,419 9.8 $27.08 Fuente: CBRE Research, 1T 2015. Durante este primer trimestre , el submercado con el mayor número de operaciones fue Insurgentes con el 38% de la comercialización del mercado . Así, el corredor Insurgentes se ve fuertemente beneficiado por su ubicación, conectividad y el repunte de la actividad de construcción que alcanza los 426 mil m 2 distribuidos en 19 edificios. Asimismo , Santa Fe y Polanco registraron cuadrados cada uno durante el periodo. una demanda de casi 15 mil metros Los principales sectores en donde se originó la demanda en la ciudad durante este trimestre fueron: financiero , alimentos y farmacéutico . Tabla 2: Principales Operaciones 1T 2015 Inquilino/Comprador M2 Submercado AXA 24,419 Insurgentes Bimbo 4,425 Santa Fe Santander 4,126 Santa Fe Fuente: CBRE Research, 1T 2015. 1T 2015 CBRE Research © 2015 CBRE, Inc. | 3 M A R K E T V I E W CIUDAD DE MÉXICO OFICINAS TASA DE DISPONIBILIDAD Gráfica 3: Tasa de Disponibilidad La tasa disponibilidad para oficinas al inicio de año cerró en 9.85%, incrementando 1.64 puntos porcentuales por encima del trimestre anterior, gracias a la incorporación de nuevos metros. Es importante mencionar que Periférico Sur con la adición de Torre Fuente Bella y Element vió reactivada su oferta de espacios disponibles . Insurgentes con 6.36% y Santa Fe con 5.74% presentaron las tasas de disponibilidad más bajas, siendo éste último un caso especial ya que las absorciones han repuntando dejando al submercado sin los grandes espacios que hasta hace dos años ofrecía. (%) 14 12 9.85% 10 8 6 4 2 0 Fuente: CBRE Research, 1T 2015. Gráfica 4: Precio de Salida Promedio en Renta PRECIO PROMEDIO DE SALIDA EN RENTA US$/m²/mes 28 ABSORCIÓN La absorción neta o diferencial del espacio ocupado de este trimestre contra el anterior, se ubicó en casi 56 mil metros cuadrados cifra similar a la del inicio de año de 2014. Por otro lado la absorción bruta alcanzó los 105 mil m 2 con gran actividad en 3 submercados: Insurgentes, Santa Fe y Polanco. $27.08 27 27 26 26 25 25 24 Fuente: CBRE Research, 1T 2015. Gráfica 5: Absorción Neta m² 120 100 80 (000s) El precio de salida en renta cerró en USD$27.08/m2/mes, incrementando 0.98 centavos de dólar respecto al trimestre anterior, debido a la entrada de edificios como Torre Virreyes y Plaza Carso II con precios que van de los USD$36.00 a USD$40.00/m2/mes, con espacios de alta calidad y ubicación . El top 3 de precios lo integran Lomas Palmas, Polanco y Reforma, corredor que ocupa el último lugar despúes de haber encabezado la lista de precios por casi 2 años ya que era el submercado con más oferta en edificios nuevos. 105,251 m2 60 40 20 0 Fuente: CBRE Research, 1T 2015. 1T 2015 CBRE Research © 2015 CBRE, Inc. | 4 M A R K E T V I E W CIUDAD DE MÉXICO OFICINAS CONTACTOS OFICINAS CBRE MÉXICO Yadira Torres Romero CBRE México Torre Virreyes Pedregal 24, Piso 17 Lomas de Chapultepec, Miguel Hidalgo México, D.F. 11040 T: + 55 52 84 00 00 Directora t: 52 84 00 14 e: [email protected] Jennifer Granados Avendaño Coordinadora t: 85 26 87 77 e: [email protected] Para conocer más de CBRE Research O acceder a algún reporte adicional, por favor visite nuestra página “Global Research Gateway” en la siguiente liga: www.cbre.com/researchgateway Disclaimer: La información contenida en este reporte, incluyendo proyecciones, ha sido obtenida a través de fuentes confiables. 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