עדכון לאחר ביקור בנכס של חנות ברחוב פלטין 6 ראשון לציון

‫שגיא קלישקובסקי ‪-‬‬
‫לירז רוזנפלד‬
‫גיאוגרף ושמאי מקרקעין‬
‫‪Sagi Klishkovsky - Geographer & Real Estate Appraiser‬‬
‫‪ -‬גיאוגרפית ושמאית מקרקעין‬
‫‪Liraz Rosenfeld - Geographer & Real Estate Appraiser‬‬
‫הערכת מקרקעין‬
‫בעניין‪:‬‬
‫יחידה מסחרית במתחם "ראשון שוק"‬
‫נפתלי פלטין ‪ ,6‬פינת משה לוי‪ ,‬אזור התעשיה החדש‪ ,‬ראשון לציון‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪ ,09-8822508 :‬פקס‪ ,077-9100534:‬נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫תוכן העניינים‬
‫תוכן‬
‫עמוד‬
‫כללי‪1 .........................................................................................................‬‬
‫תאור הנכס וסביבתו‪2 .....................................................................................‬‬
‫הרקע התכנוני‪5 ............................................................................................‬‬
‫רישוי‪7 ........................................................................................................‬‬
‫הזכויות בנכס ‪9 ............................................................................................‬‬
‫עקרונות גורמים ושיקולים‪12 ............................................................................‬‬
‫נתונים ותחשיבים לאומדן השווי‪13 ....................................................................‬‬
‫שומה‪15 .......................................................................................................‬‬
‫נספחים‪:‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪ ,09-8822508 :‬פקס‪ ,077-9100534:‬נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫‪ 26‬במרץ‪2014 ,‬‬
‫מספרנו‪1444a/14 :‬‬
‫לכבוד‬
‫משרד עורכי דין אבי נימצוביץ‬
‫עו"ד אבי נימצוביץ‬
‫א ‪.‬נ ‪, .‬‬
‫שומת מקרקעין מלאה‬
‫הנדון‪ :‬יחידה מסחרית במתחם "ראשון שוק"‬
‫נפתלי פלטין ‪ ,6‬פינת משה לוי‪ ,‬אזור התעשיה החדש‪ ,‬ראשון לציון‬
‫בהתאם לבקשתך‪ ,‬נבדק הנכס שבנדון למטרת אומדן שוויו ולהלן חוות הדעת‪:‬‬
‫אומדן שווי שוק מקונה מרצון למוכר מרצון‬
‫‪:‬‬
‫מטרת חוות הדעת‬
‫בעלי הזכויות בנכס‬
‫תאריך הביקור בנכס‬
‫‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫‪:‬‬
‫המועד הקובע להערכה ‪:‬‬
‫מיכאל עבו‬
‫‪ 18‬בדצמבר‪ 2013 ,‬ו‪ 25 -‬מרץ‪2014 ,‬‬
‫‪ 18‬בדצמבר‪2013 ,‬‬
‫‪2‬‬
‫פרטי הנכס‬
‫גוש מספר‬
‫חלקה מספר‬
‫יחידה מספר‬
‫‪3‬‬
‫שטח בנוי נטו‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪3946‬‬
‫‪299‬‬
‫‪43‬ג'‬
‫‪ 18‬מ"ר‬
‫כתובת‬
‫זכויות בנכס‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫רחוב נפתלי פלטין ‪ ,6‬פינת משה לוי‪ ,‬אזור התעשיה החדש‪ ,‬ראשון לציון‬
‫חוזיות לחכירה פרטית ל‪ 999 -‬שנים‪) 4‬ראה פרק "הזכויות בנכס"(‬
‫‪1‬‬
‫בתאריך ‪ 25.3.2014‬בוצע על ידי שגיא קלישקובסקי ביקור פנימי בנכס‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫פרטי הנכס הינם בהתאם לנסח רישום מקרקעין‪ ,‬חוזה רכישה מתאריך ‪ 23.8.1993‬וכן העתק משטר רישום הערת‬
‫אזהרה על פי סעיף ‪ 126‬מתאריך ‪) 23.2.2014‬ראה פרק‪":‬הזכויות בנכס"(‬
‫‪3‬‬
‫שטח בנוי נטו הינו בהתאם למדידה גרפית מתשריט היתר הבניה המאושר הכולל את שטח קירות פנים וחוץ ללא החלק‬
‫היחסי ברכוש המשותף )ראה פרק‪":‬רישוי"(‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫הנכס נשוא חוות הדעת‪ ,‬טרם נרשם בפנקס בתים משותפים‪ ,‬באופן בו כל יחידה מסחרית נרשמה כתת חלקה נפרדת‪.‬‬
‫בעיון בחוזה הרכישה מתאריך ‪ ,23.8.1993‬עולה כי ניתן לרשום את הזכויות בנכס‪ ,‬באופן של רישום חכירה פרטית‬
‫לתקופה של ‪ 999‬שנים‪ .‬נכון למועד חוות הדעת טרם בוצע רישום הזכויות בנכס וזכויות רשומות נכון למועד הקבוע‬
‫להערכה כהערת אזהרה על פי סעיף ‪ 126‬לחוק )ראה פרק‪":‬הזכויות בנכס"(‪.‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪1‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫תיאור הנכס וסביבתו‬
‫נשוא חוות הדעת מהווה יחידה מסחרית‪ ,‬הממוקמת בקומה הקרקע של מבנה מסחר ותעשיה הידוע בשם‬
‫"ראשון שוק"‪ ,‬ברחוב נפתלי פלטין מספר ‪ ,6‬פינת משה לוי‪ ,‬אזור התעשיה החדש‪ ,‬ראשון לציון‪.‬‬
‫הנכס ידוע כגוש מספר ‪ ,3946‬חלק מחלקה מספר ‪ ,299‬יחידה מספר ‪43‬ג'‪ ,‬ששטחה הינו כ‪ 18 -‬מ"ר נטו‪.‬‬
‫אזור התעשיה החדש‪ ,‬ממוקם בחלק המערבי של העיר ומאופיין בשימושי תעשיה‪ ,‬מלאכה ומשרדים לצד‬
‫עסקים מסחריים והוא ידוע גם כאזור הקניונים )קניוכל‪ ,‬מרכז חונים קונים‪ ,‬קניון הזהב‪ ,‬מרכז הריהוט‬
‫הישראלי ועוד(‪.‬‬
‫לאזור התעשיה קיימת נגישות טובה למדי מכבישים ארציים ואליהם‪ ,‬באמצעות כביש מספר ‪) 4‬תל אביב‪-‬‬
‫אשדוד(‪ ,‬דרך מחלף ראשון לציון‪ ,‬וכן דרך כביש מספר ‪ 20‬איילון דרום‪.‬‬
‫רחוב נפתלי פלטין מהווה רחוב דו סטרי התחום ממערב‬
‫ברחוב דוד רזיאל וממזרח ברחוב משה לוי‪.‬‬
‫רחוב משה לוי מהווה רחוב דו סטרי‪ ,‬התחום מצפון‬
‫ברחוב דוד סחרוב ומדרום ברחוב רוזנסקי‪.‬‬
‫הבניין בשלמות‪ ,‬כאשר נשוא חוות הדעת מהווה רק חלק‬
‫ממנו‪ ,‬ממוקם בקרן הדרום מערבית של הרחובות נפתלי‬
‫פלטין ומשה לוי‪.‬‬
‫סביבת הנכס מאופיינת בעיקר בבניה משולבת של בנייני‬
‫תעשיה‪/‬משרדים בני ‪ 3-2‬קומות מעל קומת קרקע‬
‫מסחרית‪ ,‬המשמשת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬למטרת ריהוט מכירת‬
‫כלי רכב וכיוצ"ב‪.‬‬
‫הפיתוח העירוני מלא וכולל כבישים‪ ,‬מדרכות‪ ,‬חשמל‪,‬‬
‫מים‪ ,‬ביוב‪ ,‬ניקוז וכיוצ"ב‪.‬‬
‫החלקה בשלמות‪ ,‬בעלת צורה רגולרית "מלבנית"‪ ,‬פונה‬
‫בחזית צפונית לרחוב נפתלי פלטין וחזית מזרחית לרחוב‬
‫משה לוי‪.‬‬
‫בתחום החלקה קיים מבנה בן ‪ 3‬קומות‪ ,‬אשר נבנה‬
‫קונבנציונאלית‬
‫בבניה‬
‫ה‪90-‬‬
‫שנות‬
‫בתחילת‬
‫מקונסטרוקצית בטון מזוין‪ ,‬קירות בלוקים בשילוב‬
‫חיפוי דקורטיבי ורמפה גישה וחניה לכלי רכב בקומות‬
‫העליונות של המבנה‪.‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪2‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫המבנה כולל קומת קרקע מסחרית המחולקת לכ‪ 85 -‬יחידות מסחריות הבנויות לאורך ‪" 5‬שדרות" ומעליה ‪2‬‬
‫קומות תעשיה‪/‬מלאכה‪.‬‬
‫קומת הקרקע כוללת ‪ 6‬כניסות נפרדות ורמת הגמר בקומה כוללת חיפוי הרצפה באריחי "טרצו"‪ ,‬הנמכת‬
‫תקרה וגופי תאורה חלקים‪.‬‬
‫קומת הקרקע‪ ,‬אשר ידעה ימים טובים יותר‪ ,‬כאשר הפעילות המסחרית בתחומה כללה מכירת מוצרי מזון‬
‫)בשר‪ ,‬דגים‪ ,‬פירות‪ ,‬ירקות(‪ ,‬הלבשה‪ ,‬הנעלה וכלי בית מהווה כיום שטח לא מאוכלס‪ ,‬מוזנח‪ ,‬ובחלקו ללא‬
‫תאורה‪ ,‬למעט מספר מועט של יחידות מסחריות המשמשות למטרת אחסנה‪.‬‬
‫הנכס נשוא חוות הדעת‪ ,‬ידוע כיחידה מספר ‪43‬ג'‪ ,‬הממוקמת בקומת הקרקע בשדרה השלישית‪ ,‬ושטחה המדוד‬
‫הינו כ‪ 18 -‬מ"ר נטו‪.‬‬
‫היחידה בעלת צורה רגולרית "מלבנית"‪ ,‬פונה בחזית מערבית באורך של כ‪ 3 -‬מטר לשדרה ועומקה הינו כ‪6 -‬‬
‫מטר‪.‬‬
‫רמת הגמר של היחידה כוללת ריצוף באריחי קרמיקה‪ ,‬תריס גלילה ותאורה פלורוסנטית‪.‬‬
‫להלן תצלומי הנכס‬
‫היחידה שבנדון‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫פנים היחידה‬
‫‪3‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫הרקע התכנוני‬
‫א‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר מספר רצ‪/1/1/‬יא‪ ,‬אשר פורסמה למתן תוקף בילקוט פירסומים )בי‪.‬פ‪ (.‬מספר ‪4303‬‬
‫מתאריך ‪ 11.5.1995‬ואשר חלה על כל אזורי התעשיה והמלאכה בתחום מרחב תכנוני ראשון לציון‪ ,‬הותרה‬
‫בניית מרתפים לחניה בגבולות המגרש‪ ,‬הקמת רמפות ירידה למרתף בקו בניין ‪ ,0‬הקמת יציאות חדרי‬
‫מדרגות‪ ,‬חדרי מכונות או ארובות ומתקנים טכניים אחרים עד לגובה של ‪ 16‬מטר‪.‬‬
‫ב‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר מספר רצ‪/1/1/‬טו‪ ,‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 4431‬מתאריך‬
‫‪ 28.7.1996‬ואשר חלה על כל אזורי התעשיה והמלאכה בתחום מרחב תכנוני ראשון לציון‪ ,‬הותרה בניית‬
‫רמפות עלייה לבניינים באזורי התעשיה והמלאכה בקו ‪ ,0‬צדדי ואחורי‪.‬‬
‫ג‪ .‬בהתאם לתוכנית בניין עיר מס' רצ‪/‬מק‪/1/1/‬יד‪ ,‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 4454‬מתאריך‬
‫‪ ,5.11.1996‬נקבע כי שטח הגינון באזורי תעשיה יהיה לא פחות מ‪ 20% -‬משטח המגרש נטו‪.‬‬
‫ד‪ .‬בהתאם לתוכנית בניין עיר מספר רצ‪ ,5/3/2/1/‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 4550‬בתאריך‬
‫‪ ,31.7.1997‬סווג מגרש מספר ‪) 4‬לימים חלקה ‪ (299‬ביעוד "אזור תעשיה"‪.‬‬
‫זכויות הבניה של המגרש ישארו על פי שטחו הקיים ולא‬
‫יופחת בגין התווית דרך וש‪.‬פ‪.‬פ‪.‬‬
‫על תוכנית זו יחולו כל הוראות התוכנית המאושרת‬
‫רצ‪ ,3/2/1/‬הכוללות זכויות בניה בשיעור של ‪ 120%‬בבינוי‬
‫של ‪ 4‬קומות )‪ 30%‬בקומה( או ‪ 3‬קומות )‪ 40%‬בקומה(‪.‬‬
‫תכליות )עפ"י תוכנית רצ‪ :(3/2/1/‬בתי מלאכה‪ ,‬מבני‬
‫מלאכה‪ ,‬בתי חרושת‪ ,‬בנייני משרדים ושרותים מסחריים‬
‫מסעדות ומזנונים‪ ,‬אולמי חתונה ושמחה וכו'‪.‬‬
‫ה‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר מספר רצ‪/1/1/‬יג‪ ,‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 5280‬מתאריך ‪,9.3.2004‬‬
‫נקבעו שטחי שירות לייעודי הקרקע השונים בעיר‪ ,‬כאשר אחוזי הבניה הינם לפי שטח מגרש נטו‪.‬‬
‫בתוכנית נקבע כי באזור תעשייה‪ ,‬בשטח מגרש נטו מעל ‪ 2,000‬מ"ר‪ ,‬בהם זכויות בנייה עיקריות באחוזים‬
‫על פי תוכנית תקפות ‪ 40%‬לקומה‪ 3 ,‬קומות וסה"כ ‪ ,120%‬שטחי השירות יהיו כדלקמן‪ 30% :‬שירות‪20% ,‬‬
‫אחסנה‪ 20% ,‬גלריות והשימושים המותרים‪ :‬ממ"ק‪ ,‬מדרגות חוץ‪ ,‬מדרגות פנימיות‪ ,‬חדר מעליות‪,‬‬
‫מעברים‪ ,‬מקום לסילוק אשפה‪ ,‬מחסנים ומתקנים טכניים‪.‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪4‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫ו‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר מספר רצ‪/‬מק‪/1/1/‬ח‪ 1/‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 5622‬מתאריך‬
‫‪ ,31.1.2007‬נקבעו הוראות בדבר בניית מבנים מיוחדים לתשתיות או לתחנות טרנספורמציה זעירות‪.‬‬
‫כל הטרנספורמטורים יותקנו בתוך מבני מגורים‪ ,‬מסחר‪ ,‬תעשיה וכו' באחריות היזם‪.‬‬
‫ז‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר מספר רצ‪/‬מק‪/1/1/‬יא‪ 1/‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 5715‬מתאריך‬
‫‪ ,10.9.2007‬עולה כי מטרת התוכנית הינה להוסיף הנחייה כי במגרשים מדרוניים ניתן יהיה לאשר את‬
‫מרתף החניה כקומה מפולשת‪ ,‬באופן שינצל את המדרון הטבעי על פי הקרקע באישור מהנדס העיר‪.‬‬
‫ח‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר מספר רצ‪/‬מק‪ ,39/1/1/‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 5947‬מתאריך‬
‫‪ ,7.5.2009‬עולה כי גובה המבנה באזורי תעסוקה‪ ,‬מלאכה ואחסנה יהיה עד ‪ 20‬מטר במקום ‪ 12‬מטר ללא‬
‫הגבלת מספר הקומות ובנוסף יותרו יציאות לחדרי מדרגות‪ ,‬חדרי מכונות או ארובות ומתקנים טכניים‬
‫אחרים מעבר ל‪ 20 -‬מטר‪.‬‬
‫ט‪ .‬סיכום הרקע התכנוני‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫שטח חלקה רשום‬
‫‪:‬‬
‫אחוזי בניה‬
‫גובה‬
‫תכסית‬
‫תכליות‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪ 8,656‬מ"ר‬
‫‪ 10,387‬מ"ר עיקרי‬
‫‪ 6,059‬מ"ר שירות‬
‫עד ‪ 20‬מטר‬
‫‪30%‬‬
‫‪ 40%‬או‬
‫בתי מלאכה‪ ,‬מבני מלאכה‪ ,‬בתי חרושת‪ ,‬בנייני משרדים ושרותים מסחריים‬
‫מסעדות ומזנונים‪ ,‬אולמי חתונה ושמחה‪.‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪5‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫רישוי‬
‫א‪ .‬בהתאם להיתר בניה מספר רש‪ ,13646/‬אשר אושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון‬
‫בתאריך ‪ ,21.2.1993‬עולה כי הותר בגוש ‪ ,3946‬חלקה מספר ‪) 4/35‬מספר חלקה ישן(‪ ,‬ברחוב פלטין מספר ‪,6‬‬
‫ראשון לציון‪ ,‬הקמת מבנה חדש משולב ‪ 3‬קומות‪ ,‬קומת קרקע מסחרית‪ ,‬קומות א' ו‪-‬ב' תעשיה‪.‬‬
‫בכל קומה ‪ 2‬ממ"קים‪ ,‬בתוך הבניין רמפה המובילה לחניות בקומות א' ו‪-‬ב'‪.‬‬
‫ב‪ .‬בהתאם להיתר בניה מספר רש‪ ,15768/‬אשר ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון‬
‫בתאריך ‪ ,11.7.1995‬עולה כי הותר בגוש ‪ ,3946‬חלקה מספר ‪) 4/35‬מספר חלקה ישן(‪ ,‬ברחוב פלטין מספר ‪,6‬‬
‫אזור התעשיה החדש בראשון לציון‪ ,‬תוכנית שינויים לתוכנית ברשיון‪ ,‬מבנה מסחרי ‪ 3‬קומות‪ ,‬תוספת שטח‬
‫בכל הקומות‪ ,‬שינוי מיקום חניה ותוספת חניה‪.‬‬
‫להלן טבלת השטחים המאושרת‪:‬‬
‫קומה‬
‫קרקע‬
‫א'‬
‫ב'‬
‫סה"כ‬
‫שטח עיקרי במ"ר‬
‫מוצע‬
‫קיים‬
‫‪112.58 3,444.78‬‬
‫‪532.95 2,668.78‬‬
‫‪417.95 2,783.78‬‬
‫‪1063.48 8,897.34‬‬
‫מקלט‬
‫‪78.36‬‬
‫‪78.36‬‬
‫‪78.36‬‬
‫‪235.08‬‬
‫שטח שירות במ"ר‬
‫מדרגות‬
‫חניה‬
‫טכני‬
‫‪121.18‬‬
‫‪197.17‬‬
‫‪122.42‬‬
‫‪2788.97‬‬
‫‬‫‪122.42‬‬
‫‪2788.97‬‬
‫‬‫‪366.02‬‬
‫‪5577.94 197.17‬‬
‫מעברים‬
‫‪2203.76‬‬
‫‪117.89‬‬
‫‪117.89‬‬
‫‪2439.54‬‬
‫סה"כ‬
‫‪6157.83‬‬
‫‪6309.39‬‬
‫‪6309.37‬‬
‫‪18776.59‬‬
‫על פי מדידה מתשריט היתר הבניה‪ ,‬עולה כי שטח היחידה הינו כ‪ 18 -‬מ"ר נטו‪.‬‬
‫להלן תשריט היתר הבניה‪:‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪6‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫ג‪ .‬להלן תשריט קומת הקרקע‪ ,‬אשר נמצאה בתיק הבניין ומהווה חלק מבקשה לרשיון עסק משנת ‪ 1998‬של‬
‫יחידת מסחרית בקומת הקרקע‪ ,‬אשר אינה מהווה חלק מנשוא החוות הדעת‪.‬‬
‫מיקום היחידה נשוא חוות הדעת כיחידה ‪43‬ג'‪ ,‬סומנה על ידי החתום מטה בצבע אדום‪:‬‬
‫תעודת גמר‪:‬‬
‫ד‪ .‬בתאריך ‪ 2.3.1997‬ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון תעודת גמר מספר ‪ - 2216‬לנכס‬
‫אשר נבנה על פי היתר בניה מספר רש‪) 15768/‬מתאריך ‪ ,(11.7.1995‬ברחוב פלטין מספר ‪ ,6‬אזור התעשיה‬
‫ראשון לציון‪.‬‬
‫רישוי עסקים‪:‬‬
‫ה‪ .‬בהתאם לשיחה שנערכה עם מר דני מרון ‪ -‬מנהל אגף רישוי עסקים בעיריית ראשון לציון בתאריך‬
‫‪ ,17.12.2013‬עולה כי לעניין היותה של קומת הקרקע "נטושה" ולא מאוכלסת נמסר כי לצורך קבלת רשיון‬
‫עסק יש צורך לקבל אישור כיבוי אש‪ ,‬משרד הבריאות וכיוצ"ב‪ ,‬כאשר ככל שידוע המבנה לא עומד כיום‬
‫בתקנות כיבוי אש ודרישותיהם גבוהות‪.‬‬
‫כמו כן לא ידוע על חברת ניהול למבנה‪ ,‬אשר לוקחת יוזמה לטפל בהסדרת הליכי הרישוי‪.‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪7‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫הזכויות בנכס‬
‫נסח רישום מקרקעין‪:‬‬
‫א‪ .‬בהתאם לפלט‪ 5‬מידע מפנקס הזכויות מתאריך ‪ ,18.12.2013‬רשומות זכויות הבעלות בגוש מספר ‪,3946‬‬
‫חלקה מספר ‪ ,299‬בשטח רשום של ‪ 8,656‬מ"ר‪ ,‬על שם חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ‪ ,‬בשלמות‪.‬‬
‫חכירות‪:‬‬
‫בתאריך ‪ 24.6.2003‬נרשמה חכירה לטובת כהן אברהם )‪ 1/2‬חלקים בזכות( וכהן סלומון שלמה )‪1/2‬‬
‫חלקים בזכות(‪ ,‬על כל הבעלים‪ ,‬בשלמות‪ .‬תקופת החכירה הינה ל‪ 999 -‬שנים‪ ,‬תאריך סיום ‪.11.3.2991‬‬
‫אין הגבלה בהעברה‪.‬‬
‫משכנתאות‪:‬‬
‫בתאריך ‪ 9.9.2012‬נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪ ,‬לטובת פרימיום ר‪.‬ש אחזקות‬
‫בע"מ‪ ,‬החלק בנכס – בשלמות‪ ,‬על כל החוכרים‪.‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫בתאריך ‪ 24.6.2003‬נרשמה הערת אזהרה על פי סעיף ‪ ,126‬לטובת עבו מיכאל‪ ,‬על כל החוכרים )בשטר‬
‫מקורי מספר ‪.(21618/1998/0001‬‬
‫בתאריך ‪ 24.6.2003‬נרשמה הערת אזהרה על פי סעיף ‪ ,126‬בסך של ‪ 60,000‬ש"ח‪ ,‬לטובת בנק כרמל‬
‫למשכנתאות והשקעות בע"מ‪ ,‬על כל החוכרים )עבו מיכאל(‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 24.6.2003‬נרשם צו עיקול‪ ,‬לטובת לשכת ההוצאה לפועל תל אביב‪ ,‬על ההערה של עבו מיכאל‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 13.4.2008‬נרשמה הערה על פי סעיף ‪ 11‬א' )‪ (2)(1‬לפקודת המסים‪ ,‬לטובת עיריית ראשון לציון‪,‬‬
‫בסך של ‪ ,₪ 24,847.5‬על ההערה של עבו מיכאל‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 24.5.2010‬נרשמה הערה על פי סעיף ‪ 11‬א' )‪ (2)(1‬לפקודת המסים‪ ,‬לטובת עיריית תל אביב‪ ,‬בסך‬
‫של ‪ ,₪ 587,727.93‬על הבעלות של עבו מיכאל‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 21.2.2012‬נרשם צו עיקול‪ ,‬לטובת לשכת ההוצאה לפועל תל אביב‪ ,‬על ההערה של עבו מיכאל‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 26.2.2012‬נרשם צו עיקול‪ ,‬לטובת לשכת ההוצאה לפועל תל אביב‪ ,‬על ההערה של עבו מיכאל‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 14.10.2012‬נרשם צו ניהול על ידי כונס נכסים‪ ,‬לטובת נימצוביץ אבי‪ ,‬על ההערה של עבו מיכאל‪.‬‬
‫בנוסף לאמור לעיל‪ ,‬נרשמו הערות נוספות‪ ,‬צויעיקול וכד' לטובת בעלי זכויות נוספים בחלקה‪/‬במבנה‪.‬‬
‫זיקת הנאה‪:‬‬
‫בתאריך ‪ 24.6.2003‬נרשמה זיקת הנאה חלקה כפופה‪ ,‬בזכות מעבר להולכי רגל ברוחב של ‪ 2‬מטר ובשטח‬
‫של ‪ 178‬מ"ר‪ ,‬לטובת כל הציבור‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫פלט מידע זה אינו נסח רישום מאושר או העתק רישום‪ ,‬כמשמעותם בחוק המקרקעין‪ ,‬תשכ"ט ‪ ,1969 -‬התקנות והנהלים‬
‫שעל פיו‪.‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪8‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫חוזה רכישה‪:‬‬
‫ב‪ .‬בהתאם לחוזה שנחתם בתאריך ‪ 23.8.1993‬בין אברהם כהן וסלמון )שלמה( כהן )להלן‪":‬כהן"( לבין עבו‬
‫מיכאל )להלן‪":‬עבו"( עולים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הפרטים כדלקמן‪:‬‬
‫"כהן" רכשו את זכויות הבעלות ו‪/‬או חכירה פרטית לדורות )‪ 999‬שנים( כולל זכויות החזקה במקרקעין‬
‫הידועים כחלק מחלקות ‪ 24‬ו‪ 45 -‬בגוש ‪ ,3946‬חלקה ארעית ‪ ,64‬ששטח ‪ 8,651‬מ"ר )להלן‪":‬הקרקע"(‪.‬‬
‫"כהן" יזמו ותכננו פרוייקט מסחרי מיוחד על "הקרקע"‪ ,‬אשר יכיל בין השאר קומת קרקע מסחרית סגורה‬
‫וממוזגת‪ ,‬בתוכה יחידות מסחריות קמעוניות הוקומה המסחרית הנ"ל תחולק לאזורים או אגפים שונים‪,‬‬
‫שבכל אחד מהם סוק עיסוק או מסחר מיוחד )להלן‪":‬הפרוייקט"(‪.‬‬
‫"עבו" רוכש "מכהן" יחידה מסחרית )חנות( ב"פרוייקט" בשטח של כ‪ 18 -‬מ"ר בקומת הקרקע המסומנת‬
‫בתוכנית כמספר ‪43‬ג'‪.‬‬
‫מטרת העסק שינוהל בממכר הינו תחום המזון )להלן‪":‬הממכר"(‪.‬‬
‫"כהן" מתחייב להקנות ל"עבו" את הבעלות "בממכר" כיחידה נפרדת או כחלק מיחידה גדולה משותפת‬
‫בבית משותף ולגרום לכך כי "הממכר" הנ"ל יועבר על שמו של "עבו" בלשכת רישום המקרקעין‪.‬‬
‫מוסכם כי אם יווכח "כהן" כי הליכי האיחוד והחלוקה עלולים להמשך לתקופה ארוכה‪ ,‬יהיו "כהן"‬
‫רשאים וזכאים לרשום את זכויות "עבו" "בממכר" על ידי רישום חכירה או חכירת משנת לטובתו לגבי‬
‫ה"ממכר" לתקופה של ‪ 999‬שנים‪ ,‬כאשר החכירה תהיה חכירה פרטית‪ ,‬ללא תשלום דמי חכירה ואו דמי‬
‫הסכמה כלשהם ותנאי החכירה יאפשרו ל"עבו" לעשות בקניינו "בממכר" כטוב בעיניו ולעשות "בממכר"‬
‫כמנהג בעלים‪.‬‬
‫שטר רישום‪:‬‬
‫ג‪ .‬בהתאם להעתק משטר רישום מספר ‪ ,21618/98‬שהוצא על ידי פקיד לשכת רישום מקרקעין בתאריך‬
‫‪ ,23.2.2014‬עולה כי מהות השטר הינו רישום הערת אזהרה על פי סעיף ‪ ,126‬לטובת "עבו" על הבעלות של‬
‫"כהן" בגין הנכס הידוע כגוש ‪ ,3946‬חלקה ‪ ,7192‬יחידה מספר ‪43‬ג' בראשון לציון‪.‬‬
‫רישום הערה הינה בגין הסכם‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫לימים חלקה ‪ ,299‬אשר נשוא חוות הדעת מהווה רק חלק ממנה‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫לימים חלקה ‪ ,299‬אשר נשוא חוות הדעת מהווה רק חלק ממנה‪.‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪9‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫דוח חוקר‪:‬‬
‫ד‪ .‬בהתאם לדוח חוקר שנערך על ידי מזור חקירות בתאריך ‪ 30.12.2012‬בעניין עבו מיכאל )גוש ‪ ,3946‬חלקה‬
‫‪ (299‬עולים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הפרטים כדלקמן‪:‬‬
‫הנכס הנבדק מתייחס לחנות‪/‬מחסן הממוקם במרכז מסחרי הנקרא "ראשון שוק" בגוש ‪ ,3946‬חלקה ‪,299‬‬
‫ברחוב נפתלי פלטין ‪ ,6‬ראשון לציון‪.‬‬
‫חקירת שטח במקום העלתה כי רוב המרכז המסחרי אינו מאוכלס והחניות‪/‬מחסנים סגורים‪.‬‬
‫המרכז המסחרי כולל בתי מלאכה מחסנים וחנויות‪ ,‬כאמור רוב העסקים אינם פעילים ובביקור במקום‬
‫הבחנו כי בתוך המרכז המסחרי מתנהל במהלך שעות היום מעין "שוק רוכלים" בו מוציאים רוכלים‬
‫מהמחסנים ציוד ופריטים שונים למכירה במסדרונות המרכז המסחרי בקומת הקרקע‪.‬‬
‫בסריקה במקום הבחנו כי לעיתים השוק מתנהל ללא חשמל ולאור נרות‪ .‬המרכז נראה מוזנח ונטוש ורוב‬
‫החנויות בחלק הפנימי סגורות ואינן מאוכלוסות‪.‬‬
‫התרשמנו כי המקום פועל‪ ,‬באופן לא מוסדר וכי על חלק מהמחסנים השתלטו כל מיני גורמים המאחסנים‬
‫ציוד במקום‪.‬‬
‫נערך תחקור בעיריית ראשון לציון על מנת לדלות מידע אודות הנכס הנבדק ו‪/‬או לקבל פרטי מחזיק אחרון‬
‫בטרם ננטש המרכז המסחרי‪.‬‬
‫בחקירה הובהר כי לנבדק זיקה ל‪ 2-‬נכסים כמפורט להלן‪:‬‬
‫חנות‪/‬מחסן בשטח של ‪ 18‬מ"ר‪ ,‬החנות ממוקמת בקומת הקרקע במרכז המסחרי‪ ,‬בצמוד לחנות מחסן‬
‫בגודל של ‪ 6‬מ"ר‪ .‬מספר החנות הרשום הינו ‪43‬ג'‪.‬‬
‫נכס נוסף מתייחס למחסן בשטח של ‪ 6‬מ"ר הממוקם בכניסה הדרומית‪.‬‬
‫במהלך חקירת שטח שבוצע‪ ,‬אותרה חנות מספר ‪43‬ג'‪ ,‬אשר מיקומה הינו כדלקמן‪":‬כניסה למרכז המסחרי‬
‫מהכניסה המזרחית מרחוב לוי משה‪ ,‬הולכים בתוך המרכז המסחרי בפסאז' מכיוון מזרח למערב עד‬
‫שמגיעים לאמצע המרכז המסחרי בו ממוקם כיכר‪ ,‬פונים שמאלה )דרומה( לשדרת חנויות‪ ,‬הנכס הנבדק‬
‫הינו השלישי מצד שמאל‪ .‬הנכס סגור בתריס גלילה בצידו העליון השמאלי רשום ‪43‬ג' ומעל לתריס רשום‬
‫"פיצוחי כהן ובניו"‪.‬‬
‫הנכס סגור בתריס גלילה‪ ,‬נראה מוזנח כלפי חוץ ונטוש‪ ,‬כשאר החנויות בשדרה זו‪.‬‬
‫סיכום‪:‬‬
‫על פי ממצאי החקירה הנכס הנבדק מתייחס לחנות‪ ,‬הממוקמת במרכז מסחרי שפעילותו הופסקה ורוב‬
‫החנויות‪/‬מחסנים במרכז סגורים ואינם פעילים‪.‬‬
‫חקירה העלתה כי הנכס הנבדק מתייחס לחנות ‪ 18‬מ"ר הממוקמת בקומת הקרקע במרכז המסחרי‬
‫וממוספרת כחנות ‪43‬ג'‪ .‬הנכס סגור ואינו מאוכלס ובעבר התנהל במקום עסק הנקרא פיצוחי כהן ובניו‪.‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪10‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫לפי מידע שנמסר בעיריית ראשון לציון‪ ,‬לנבדק זיקה ל‪ 2 -‬מחסנים שגודלם ‪ 6‬מ"ר‪ ,‬האחד ככל הנראה צמוד‬
‫לחנות בחלקה הפנימי ומחסן נוסף ממוקם באזור אחר במרכז המסחרי )לעיריה אין מידע אודות מיקום‬
‫הנכס(‪.‬‬
‫נציין כי המרכז המסחרי הפסיק פעילותו ומדובר במקום המשמש כיום כשוק רוכלים ועל חלק מהנכסים‬
‫השתלטו גורמים מפוקפקים‪ ,‬בחלק אחר של החנויות‪/‬מחסנים נערכו שינויים מבניים‪ ,‬דלתות נפרצו‬
‫ומחסנים אוחדו‪.‬‬
‫לאור האמור מומלץ לבדוק את נושא מיקום המחסנים על ידי איש מקצוע ומול תשריטי העירייה‪.‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪11‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫עקרונות גורמים ושיקולים‬
‫באומדן השווי הובאו בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ ,‬העקרונות הגורמים והשיקולים הבאים‪:‬‬
‫ התבקשתי לאמוד את שווי שוק מקונה מרצון למוכר מרצון של היחידה שבנדון‪ .‬גישת השומה המתאימה‬‫להערכה זו הינה גישת ההשוואה לנכסים דומים‪.‬‬
‫ מיקום היחידה המסחרית בקומה הקרקע של מבנה מסחר ותעשיה‪ ,‬ברחוב נפתלי פלטין ‪ 6‬פינת משה לוי‪,‬‬‫אזור התעשיה החדש‪ ,‬ראשון לציון‪.‬‬
‫ הנתון כי הנכס ידוע כגוש מספר ‪ ,3946‬חלק מחלקה מספר ‪ ,299‬יחידה מספר ‪43‬ג'‪ ,‬ששטחה על פי מדידה‬‫גרפית מתשריט קומת הקרקע ועל פי ביקור במקום הינו כ‪ 18 -‬מ"ר נטו‪.‬‬
‫ הנתון כי קומת הקרקע‪ ,‬אשר בתחומו ממוקמת היחידה שבנדון‪ ,‬אינה פעילה מזה תקופה ארוכה‪ ,‬ומצבה‬‫התחזוקתי ירוד‪ ,‬זאת ועוד לצורך קבלת רשיון עסק ואיכלוס הקומה יש צורך לקבל אישור כיבוי אש‪,‬‬
‫משרד הבריאות וכיוצ"ב‪ ,‬כאשר ככל שידוע המבנה לא עומד כיום בתקנות כיבוי אש ודרישותיהם גבוהות‪.‬‬
‫ הנתון כי הבניין בשלמות נבנה על פי היתר בניה למטרת מסחר בקומת הקרקע ומלאכה‪/‬תעשיה בקומות‬‫העליונות‪.‬‬
‫ הנתון כי באומדן השווי לא הובאו בחשבון ‪ 2‬מחסנים‪ ,‬אשר צויינו בדוח החוקר‪ ,‬ומיקום בקומה אינו ידוע‪,‬‬‫כמו כן שטחי מחסנים אלו אינם מהווים חלק מהסכם הרכישה שהוצג לחתום מטה‪.‬‬
‫ הנתון כי הזכויות המוערכות הינם זכויות חוזיות לחכירה פרטית לתקופה של ‪ 999‬שנים‪.‬‬‫ הנתון כי הנכס נשוא חוות הדעת‪ ,‬טרם נרשם בפנקס בתים משותפים‪ ,‬באופן בו כל יחידה מסחרית נרשמה‬‫כתת חלקה נפרדת‪/‬חכירה פרטית‪ ,‬ברם שווי הנכס מגלם את העדר הרישום המוסדר‪.‬‬
‫ היחידה מוערכת במצבה הנוכחי כריקה‪ ,‬פנויה וחופשייה מכל מחזיק‪ ,‬חוב‪ ,‬עיקול‪ ,‬זכויות צד ג'‪ ,‬משכנתא‬‫שיעבוד וכיוצ"ב‪.‬‬
‫‪ -‬מחירי נכסים דומים ורלוונטיים ומצב שוק המקרקעין נכון למועד חוות הדעת‪.‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪12‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫נתונים לאומדן השווי‪:‬‬
‫להלן סקר עסקאות בפועל שנערכו בשנים האחרונות במתחם "ראשון שוק"‪ ,‬אשר מהווה מרכז לא פעיל‪:‬‬
‫כתובת‬
‫מחיר מכירה‬
‫לא כולל מע"מ‬
‫מחיר מכירה‬
‫למ"ר בנוי‬
‫מקור‬
‫‪ 70,000‬ש"ח‬
‫‪ 3,900‬ש"ח‪/‬מ"ר‬
‫מס שבח‬
‫‪19.9.2012‬‬
‫‪ 18‬מ"ר‬
‫בקומת‬
‫הקרקע‬
‫‪ 90,000‬ש"ח‬
‫‪ 5,000‬ש"ח‪/‬מ"ר‬
‫מס שבח‬
‫‪30.12.2010‬‬
‫‪ 18‬מ"ר‬
‫פנימיות ללא‬
‫חשיפה‬
‫‪ 52,000‬ש"ח‬
‫‪ 2,900‬ש"ח‪/‬מ"ר‬
‫מס שבח‬
‫‪10.8.2010‬‬
‫‪ 37,280‬ש"ח‬
‫‪ 2,500‬ש"ח‪/‬מ"ר‬
‫מס שבח‬
‫‪6.10.2009‬‬
‫תאור‬
‫שטח ברוטו‬
‫‪ 18‬מ"ר‬
‫חנויות‬
‫נפתלי פלטין‬
‫מתחם "ראשון‬
‫שוק"‬
‫‪ 15‬מ"ר‬
‫להלן סקר מחירי דרישה‪:‬‬
‫כתובת‬
‫שטח ברוטו‬
‫תאור‬
‫מחיר מכירה‬
‫לא כולל מע"מ‬
‫מחיר מכירה למ"ר‬
‫בנוי‬
‫מקור‬
‫‪ 18‬מ"ר‬
‫חנות בקומת‬
‫הקרקע‬
‫‪ 70,000‬ש"ח‬
‫‪ 3,900‬ש"ח‪/‬מ"ר‬
‫גולן נכסים‬
‫‪050-5566001‬‬
‫)‪(12.2013‬‬
‫‪ 170‬מ"ר‬
‫שטח‬
‫לאחסנה‬
‫כ‪ 17.6 -‬ש"ח‪/‬מ"ר‬
‫לחודש‬
‫רפי‬
‫‪03-6428865‬‬
‫)‪(12.2013‬‬
‫נפתלי פלטין‬
‫מתחם "ראשון‬
‫שוק"‬
‫דמי שכירות‬
‫מבוקשים ‪3,000‬‬
‫ש"ח‪/‬מ"ר לחודש‬
‫להלן סקר עסקאות של חנויות במתחמים פעילים‪:‬‬
‫מחיר מכירה‬
‫לא כולל מע"מ‬
‫מחיר מכירה‬
‫למ"ר בנוי‬
‫‪ 200,000‬ש"ח‬
‫‪ 8,000‬ש"ח‪/‬מ"ר‬
‫‪ 10,660‬ש"ח‪/‬מ"ר‬
‫‪ 11,600‬ש"ח‪/‬מ"ר‬
‫מס שבח‬
‫‪10.9.2012‬‬
‫‪ 9,750‬ש"ח‪/‬מ"ר‬
‫מס שבח‬
‫‪6.2.2013‬‬
‫כתובת‬
‫שטח ברוטו‬
‫תאור‬
‫מתחם "כרמל‬
‫שוק" רחוב‬
‫משה לוי )ממול‬
‫ראשון שוק"‬
‫‪ 25‬מ"ר‬
‫חנות בקומת‬
‫קרקע במרכז‬
‫מסחרי פעיל‬
‫‪ 320,000‬ש"ח‬
‫‪ 56‬מ"ר‬
‫חנות בקומת‬
‫‪ 650,000‬ש"ח‬
‫‪ 114‬מ"ר‬
‫הקרקע‬
‫חשיפה לרחוב‬
‫‪ 1,111,500‬ש"ח‬
‫‪ 30‬מ"ר‬
‫פלטין ‪3‬‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪13‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫מקור‬
‫מס שבח‬
‫‪23.4.2012‬‬
‫מס שבח‬
‫‪2.12.2012‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫תחשיבים לאומדן השווי‪:‬‬
‫קומת הקרקע‪ ,‬אשר בתחומו ממוקמת היחידה שבנדון‪ ,‬אינה פעילה מזה תקופה ארוכה‪ ,‬ומצבה התחזוקתי‬
‫ירוד‪ ,‬זאת ועוד לצורך קבלת רשיון עסק ואיכלוס הקומה יש צורך לקבל אישור כיבוי אש‪ ,‬משרד הבריאות‬
‫וכיוצ"ב‪ ,‬כאשר ככל שידוע המבנה לא עומד כיום בתקנות כיבוי אש ודרישותיהם גבוהות‪.‬‬
‫בניתוח עסקאות המכר השונות‪ ,‬עולה כי יחידות מסחריות במתחם "ראשון שוק" נמכרו בשנים האחרונות‬
‫תמורת ‪ 37,000‬ש"ח‪/‬מ"ר ‪ 90,000 -‬ש"ח לחנות בשטח של ‪ 18‬מ"ר ברוטו‪.‬‬
‫זאת ועוד חנות במתחם מוצעת כיום למכירה תמורת ‪ 70,000‬ש"ח‪.‬‬
‫לפיכך אומדן שווי היחידה המסחרית שבנדון )כ‪ 18 -‬מ"ר נטו( נאמד סביב ‪ 70,000‬ש"ח לא כולל מע"מ‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪14‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬
‫הערכה‬
‫בשים לב למיקומו של הנכס )גוש ‪ ,3946‬חלק מחלקה ‪ ,299‬יחידה מספר ‪43‬ג'‪ ,‬רחוב נפתלי פלטין ‪ 6‬פינת משה‬
‫לוי‪ ,‬אזור התעשיה החדש‪ ,‬ראשון לציון( ולכל שאר הנתונים כאמור ומפורט לעיל‪,‬‬
‫נראה כסביר לאמוד את שווי זכויות בנכס סביב ‪ 70,000‬ש"ח )שבעים אלף שקלים חדשים( לא כולל מע"מ‪.‬‬
‫לצורך מימוש בדרך של מכירה באילוץ )זמן חשיפה קצר יחסית(‪ ,‬אפשר להעמיד הערך על כ‪ 85% -‬מהשווי‬
‫הנקוב לעיל‪ ,‬קרי ‪ 60,000‬ש"ח )שישים אלף שקלים חדשים( לא כולל מע"מ‪.‬‬
‫הכל במצבו הנוכחי כריק‪ ,‬פנוי וחופשי מכל מחזיק‪ ,‬חוב‪ ,‬משכנתא‪ ,‬עיקול ושיעבוד‪ ,‬נכון לתאריך חוות דעת זו‪.‬‬
‫הערכה זו הוכנה עבור מזמינה ולמטרתה בלבד‪ .‬אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה‬
‫לכל מטרה אחרת‪ .‬השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא‪ ,‬אשר אינו המזמין ועורך השומה לא יהא‬
‫אחראי להסתמכות כלשהי כאמור‪.‬‬
‫ובאתי על החתום‪,‬‬
‫שגיא קלישקובסקי‬
‫שמאי מקרקעין‬
‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬
‫‪15‬‬
‫פקס‪,077-9100534:‬‬
‫נייד‪050-5317843 :‬‬
‫‪Email: [email protected]‬‬