היטל השבחה

Transcription

היטל השבחה

‫מתוך אתר ‪www.DelbariMax.com‬‬
‫‪8‬‬
‫היטל‬
‫אריה‬
‫‪.1‬‬
‫השבחה*‬
‫קמיל**‬
‫מבוא‬
‫ראשיתו של היטל ההשבחה היא בפקודת בניין ערים ‪ ,1291‬ופקודת ערים‬
‫‪ ,1291‬שהטילו "מס השבחה"‪ .‬מטרתו של מס ההשבחה היתה לכסות את הוצאות‬
‫התוכנית‪ ,‬וזאת באמצעות גביית מס ממקרקעין שערכם עלה בעקבות אותה תוכנית‪.‬‬
‫התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה‪ ,‬התשכ"ה‪( ,-1211‬להלן‪" :‬חוק התכנון‬
‫והבנייה" ו"התוספת השלישית") נכנסה לתוקף ביום ‪ ,4....4‬ביטלה את "מס‬
‫ההשבחה"‪ ,‬והטילה את "היטל ההשבחה"‪ .‬בסעיף ‪ 41‬לתוספת השלישית מוגדרת‬
‫מטרת ההיטל‪ :‬הכנת תוכניות וביצוען לרבות הוצאות פיתוח‪ ,‬רכישה לצורכי ציבור‪,‬‬
‫הפקעת אתרים לשימור וכדומה‪.‬‬
‫היטל השבחה הינו מס‪ ,‬המוטל על בעלים של מקרקעין בעקבות אישור‬
‫תוכניות מסוימות‪ ,‬אישור הקלה ואישור שימוש חורג‪ .‬אישור תכנית מתאר מקומית‪,‬‬
‫ותוכנית מפורטת הם אירוע מס‪ ,‬אולם אישור תוכנית מתאר מחוזית או תוכנית‬
‫מתאר ארצית אינו אירוע מס‪ .‬הנישום נדרש לשלם היטל השבחה במועד "מימוש‬
‫זכויות" ‪ -‬קבלת היתר לבנייה או לשימוש על‪-‬פי דין‪ ,‬התחלת שימוש במקרקעין כפי‬
‫שהותר על‪-‬פי התוכנית המשביחה‪ ,‬והעברת זכויות במקרקעין הטעונה רישום כולל‬
‫העברת חכירה לדורות‪.‬‬
‫*‬
‫**‬
‫מאמר זה מבוסס על הספר היטל השבחה בהוצאת אוריאן‪ ,‬מאת המחברים‪ :‬הנריק‬
‫רוסטוביץ עו"ד ‪ ,‬פנחס גלדקוב עו"ד‪ ,‬אביהו פרידמן שמאי מקרקעין ואריה קמיל שמאי‬
‫מקרקעין‪.‬‬
‫אריה קמיל הוא שמאי מקרקעין ומנהל מדור היטל השבחה בעיריית תל‪-‬אביב יפו‪.‬‬
‫‪104‬‬
‫היטל השבחה‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫הנישום בהיטל השבחה הוא הבעלים של המקרקעין והחוכר לדורות‪ .‬חכירה‬
‫לדורות הינה שכירות מעל ‪ 42‬שנה‪ .‬היטל ההשבחה מוטל בגין המקרקעין הכלולים‬
‫בתכנית‪ .‬לרוב‪ ,‬מצורף לתוכנית בנין עיר מפורטת תשריט המציין את גבולות‬
‫התוכנית‪ ,‬לחילופין‪ ,‬מצוין בתקנון התוכנית על אילו גושים וחלקות הוא חל‪ .‬היטל‬
‫ההשבחה חל גם על מקרקעין הגובלים בתוכנית‪.‬‬
‫הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה אחראיות לגביית היטל ההשבחה‪.‬‬
‫קיימות ועדות מקומיות שתחום שיפוטן זהה לזה של הרשות המקומית כגון תל‪-‬‬
‫אביב‪ ,‬רמת‪-‬גן וחולון‪ .‬לעומת זאת יש ועדות מקומיות‪ ,‬המאגדות מספר יישובים‪,‬‬
‫מועצות אזוריות ואגודות שיתופיות כגון "זמורה"‪ ,‬המאגדת את גדרה‪ ,‬גן יבנה ועוד‪.‬‬
‫במועצות מקומיות רשאית הוועדה המקומית להחליט בדבר שיעור ההיטל‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫מועד תשלום היטל ההשבחה‬
‫דיני המס שואפים‪ ,‬כי מועד התשלום יחול בסמוך לאחר אירוע המס‪ .‬מועדי‬
‫התשלום של מס ההכנסה הם מועד תשלום המקדמות‪ ,‬וכן מועדים נוספים סמוך‬
‫לאחר תום שנת הכספים‪ .‬מועד התשלום של מס שבח מקרקעין הוא בדרך כלל ‪ 10‬או‬
‫‪ 20‬יום לאחר יום המכירה של המקרקעין‪ .‬מועד התשלום של מס ערך מוסף הוא‬
‫בדרך כלל ב‪ -42‬בחודש לאחר מועד ביצוע המכירה בידי העוסק‪ .‬מועד תשלום‬
‫הארנונה העירונית הוא בדרך כלל החודש הראשון בשנת הכספים‪ ,‬ולעתים שישה‬
‫תשלומים דו‪-‬חודשיים במהלך שנת הכספים‪ .‬מס רכוש יש לשלם בשלושה תשלומים‬
‫במהלך שנת הכספים‪ .‬מועד תשלום היטל ההשבחה יוצא דופן‪ :‬פרק הזמן‪ ,‬שבין‬
‫אישור התכנית המשביחה‪ ,‬קרי‪ ,‬אירוע המס‪ ,‬היוצר את החבות בהיטל ההשבחה‪,‬‬
‫לבין מועד התשלום‪ ,‬אינו מוגדר בימים‪ ,‬בשבועות או בחודשים‪ ,‬אלא באירוע נוסף‪,‬‬
‫הקרוי "מועד המימוש"‪ ,‬ומשך הזמן שבין מועד החבות בהיטל למועד התשלום אינו‬
‫קצוב מראש‪ .‬ייתכן מצב‪ ,‬שבחלוף הזמן תתבטל או תקטן החבות בהיטל השבחה‬
‫שלא שולם‪ .‬כך הוא כאשר תכנית מאוחרת אינה משביחה את המקרקעין‪ ,‬אלא‬
‫‪104‬‬
‫ניהול נדל"ן‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫גורעת מערכם‪ ,‬וכן כאשר יחולו פטורים מסוימים‪ ,‬שיבטלו את החבות בהיטל שלא‬
‫שולם‪ .‬המועד שבו חייב הנישום לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית נקבע בסעיף‬
‫קטן ‪.‬א) לתוספת השלישית ‪-‬‬
‫‪( .7‬א) ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין‬
‫שלגביהם חל ההיטל‪...‬‬
‫אישור תכנית‪ ,‬מתן הקלה והתרת שימוש חורג הם אירועי מס‪ ,‬המטילים על‬
‫בעלי המקרקעין או על חוכר לדורות את החבות בתשלום היטל ההשבחה‪ .‬מועד‬
‫מימוש הזכויות הוא האירוע‪ ,‬המחיל את חובת תשלום ההיטל‪ .‬בסעיף ‪ 4‬לתוספת‬
‫השלישית נקבע‪ ,‬כי "מימוש זכויות" במקרקעין מתרחש במספר מקרים‪ .‬להגדרה זו‬
‫שלוש פסקאות‪ :‬לפסקה הראשונה שלוש חלופות‪ ,‬והיא קובעת‪ ,‬כי מימוש הזכויות‬
‫חל בעת קבלת היתר לבנייה או לשימוש במקרקעין‪ ,‬ואותו היתר מושפע מאישור‬
‫תכנית‪ ,‬ממתן הקלה או מהתרת שימוש חורג‪ .‬הפסקה השנייה קובעת‪ ,‬כי השימוש‬
‫בפועל הוא האירוע המחיל את מועד מימוש הזכויות‪ .‬הפסקה השלישית עוסקת‬
‫בהעברת הבעלות והחכירה לדורות‪.‬‬
‫א‪ .‬היתר בנייה או שימוש לאחר אישור תכנית‬
‫בסעיף ‪ 4‬לתוספת השלישית נקבע ‪-‬‬
‫‪.1‬‬
‫מימוש זכויות" ‪ -‬קבלת היתר לפי חוק זה לבנייה או לשימוש בהם שלא ניתן‬
‫היה לתיתו אלמלא אישור תכנית‪ ...‬שבעקבותיהם חל היטל השבחה;‬
‫מועד התשלום על פי החלופה הראשונה של הפסקה הראשונה מתקיים‪,‬‬
‫לאחר שמתמלאים שני תנאים מצטברים‪.‬‬
‫לתנאי הראשון שתי חלופות‪ :‬האחת ‪ -‬מתן היתר בנייה לפי חוק התכנון‬
‫והבנייה‪ ,‬התשכ"ה‪ ,-4692‬והאחרת ‪ -‬מתן היתר לשימוש מסויים במקרקעין לפי‬
‫החוק האמור‪ .‬התנאי השני הוא כי לא ניתן היה לתת את היתר הבנייה או את‬
‫ההיתר לאותו שימוש מסוים במקרקעין אלמלא אישור התכנית‪ ,‬שיצרה את אירוע‬
‫המס‪ .‬לעיתים‪ ,‬מקנה תכנית פלונית זכויות בנייה מסוימות‪ ,‬אולם היתר הבנייה‬
‫המבוקש אינו כולל אותן זכויות בנייה מסוימות‪ ,‬והוא מצטמצם בזכויות הבנייה‪,‬‬
‫שהיו בתוקף לפני התכנית‪ .‬במקרה כזה אין מימוש זכויות של אותה תכנית‪ ,‬שיצרה‬
‫‪101‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫את אירוע המס‪ ,‬ומועד התשלום לא חל‪ ,‬הואיל ולא התקיים התנאי השני המחיל את‬
‫מועד מימוש הזכויות‪ .‬על אותה דרך יכול הבעלים של המקרקעין להחכיר מקרקעין‬
‫בחכירה לדורות‪ ,‬אולם זכותו של החוכר מוגבלת לזכויות‪ ,‬שהיו בתכנית שקדמה‬
‫לתכנית המשביחה‪ .‬החכרה זו אינה מממשת את הזכויות במקרקעין‪ ,‬ומועד‬
‫התשלום לא חל‪ .‬הוא הדין בהעברת זכות חכירה‪ ,‬שאינה מקנה זכויות לחוכר לנצל‬
‫את הזכויות למימוש חלקי‪ ,‬שהוענקו בתכנית המשביחה‪.‬‬
‫כאשר ועדה מקומית נהגה לאשר היתרי בנייה שלא בהתאם לתכנית‪ ,‬אזי‬
‫אישור התכנית אפשר לה לתת היתרי בנייה כדין‪ ,‬ויש לראות בהיתר בנייה מעין זה‬
‫מימוש זכויות‪ .‬בע"א ‪ 11249.6‬טענה המשיבה‪ ,‬כי שווי החלקות לא עלה בעקבות‬
‫אישורה של התכנית‪ ,‬שכן עוד לפני אישור זה ניתן היה לבנות בקרית‪-‬אתא לפי אחוזי‬
‫הבנייה הקבועים בה‪ .‬נפסק‪ ,‬שאישור תכנית מתאר מקנה לבעלים במקרקעין‪,‬‬
‫המצויים בתחום תכנית זו‪ ,‬זכות של ניצול אחוזי הבנייה המותרים על‪-‬פיה‪ ,‬ועל‬
‫הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לכבד זכות זו הניתנת לאכיפה‪.‬‬
‫בע"ה ‪ .444964‬קרקואר נ' הוועדה המקומית רמת‪-‬גן‪ 2‬התעוררה שאלה מהי‬
‫התכנית הקובעת לעניין "השווי הקודם"‪ .‬תב"ע רג‪ 9442‬לא קיבלה תוקף‪ ,‬למרות‬
‫זאת היו מספר מקרים‪ ,‬בהם אישרו אחוזי בנייה על פי אותה תכנית‪ .‬נפסק‪ ,‬כי לא‬
‫ייתכן לעקוף את אי‪-‬אישור התכנית בכך שיאמר‪ ,‬כי יש להתחשב בהוראותיה‬
‫כטקסט תכנוני‪ ,‬לפיכך אין מקום לקחת בחשבון‪ ,‬שעל פי המצב הקודם היתה‬
‫למערערים זכות קנויה לגבי ‪ 41‬אחוזי בנייה בגין מרפסות‪.‬‬
‫בע"ה ‪ 4964‬ג'רוסלם הומס אינק נ' הוועדה המקומית ירושלים‪ 3‬אישרה‬
‫התכנית המשביחה שלושה עניינים‪ :‬הגדלת שטחי הבנייה‪ ,‬הגדלת מספר הקומות‬
‫המרבי והגדלת מספר יחידות הדיור‪ .‬הוצא היתר בנייה ל‪ 14 -‬יחידות דיור במגרש‪.‬‬
‫החיוב בהיטל התבסס על תוספת זכויות בנייה של ‪ 111‬מ"ר בתכנית המשביחה‪.‬‬
‫היתר הבנייה היה לבניין של ‪ 2‬ו‪ -9‬קומות‪ .‬בניין זה הוא אחד מבין שלושה בניינים‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫הוועדה המקומית קרית‪-‬אתא נ' פ‪.‬ד‪.‬ד‪ .‬בע"מ‪ ,‬היטל השבחה‪ ,‬הוצאת אוריאן‪ ,‬כרך הפסיקה‪.‬‬
‫היטל השבחה‪ ,‬שם‪.‬‬
‫‪101‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫אליהם מתייחסת התכנית המשביחה‪ .‬המערערת טענה‪ ,‬שלא באו לידי מימוש כל‬
‫אפשרויות ניצול הבנייה‪ ,‬ואין היא בונה יותר משיכלה לבנות לפי התכנית הקודמת‪.‬‬
‫מכאן‪ ,‬שמועד המימוש יחול לכשתוגש בקשה להיתר נוסף בעת הצורך לנצל זכויות‬
‫הבנייה לפי התכנית החדשה‪ .‬המשיבה טענה‪ ,‬כי מימוש הזכות בא עם מתן ההיתר‬
‫לפי התכנית החדשה‪ ,‬ואין הצדקה להמתין עד לבניית הבניין האחרון מבין השלושה‬
‫כדי לגבות את ההיטל‪ .‬אלמלא תב"ע ‪12619‬א לא היתה המערערת יכולה לבקש או‬
‫לקבל היתר לבניית שש קומות בכל בניין מן הבניינים בפרוייקט המתוכנן‪ .‬אם כל‬
‫שלושת הבניינים היו בני חמש קומות לכל היותר‪ ,‬והשטח הכולל לא היה עולה‬
‫בגודלו על זה שבתכנית הקודמת‪ ,‬אזי לא היה צורך בתכנית החדשה‪ ,‬וממילא‪ ,‬לא‬
‫היה מימוש‪ ,‬הטעון חיוב בהיטל‪ .‬מימוש הזכויות מתרחש על‪-‬ידי מתן היתר בנייה‬
‫לפי התכנית החדשה‪ .‬הערעור נדחה‪.‬‬
‫ב‪ .‬היתר בנייה או שימוש לאחר מתן הקלה‬
‫‪.1‬‬
‫מימוש זכויות ‪... -‬קבלת היתר לפי חוק זה לבנייה או לשימוש בהם שלא ניתן‬
‫היה לתיתו אלמלא‪ ...‬מתן הקלה‪ ...‬שבעקבותיהם חל היטל השבחה;‬
‫מועד התשלום על פי החלופה השנייה של הפסקה הראשונה מתקיים‪ ,‬לאחר‬
‫שמתקיימים שני תנאים מצטברים‪.‬‬
‫התנאי הראשון להחלת מועד התשלום הוא מתן היתר לבנייה או לשימוש‬
‫במקרקעין‪ ,‬הכולל הקלה שאושרה‪ .‬הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית מאשרות‬
‫את מתן ההקלה כחלק מתהליך קבלת היתר הבנייה‪ .‬אין לראות באישור ההקלה‬
‫לבדו "מימוש זכויות"‪ ,‬ומועד התשלום חל רק בעת קבלת היתר הבנייה‪ ,‬הכולל אותה‬
‫הקלה‪ .‬למסקנה זו שלושה טעמים‪:‬‬
‫א‪ .‬יש לקרוא את הרישא להגדרה‪" :‬קבלת היתר לפי חוק זה לבנייה או לשימוש בהם‬
‫שלא ניתן היה לתיתו אלמלא‪ ,"...‬כמתייחסת בנפרד אל כל אחד משלושת האברים‬
‫שבסיפא‪" :‬אישור תכנית‪ ,‬מתן הקלה או התרת שימוש חורג‪."...‬‬
‫ב‪ .‬הביטוי "מתן הקלה" מתאר את השלב המשפטי של אישור ההקלה בידי הוועדה‬
‫‪102‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫המוסמכת‪ .‬ביטוי זה נזכר בהגדרת "השבחה"‪ ,‬והוא מגדיר את מועד אירוע המס‪,‬‬
‫המחיל את החבות הרעיונית בהיטל ההשבחה‪ .‬הביטוי "קבלת היתר לבנייה או‬
‫לשימוש" נזכר ברישא להגדרת "מימוש זכויות"‪ ,‬והוא השלב המעשי של מתן ההיתר‬
‫לנישום לעשות שימוש במקרקעין שבבעלותו‪ .‬בהמשך ההגדרה נזכר הביטוי "מתן‬
‫הקלה" כאזכור לאירוע המס‪ ,‬שהחיל את החבות בהיטל ההשבחה‪.‬‬
‫ג‪ .‬רק בשלב קבלת ההיתר רשאי הנישום לעשות שימוש במקרקעין על פי אותו היתר‪,‬‬
‫ונמצא‪ ,‬כי רק במועד זה הוא רשאי לממש את זכויותיו כדין‪.‬‬
‫התנאי השני הוא כי אותה הקלה יצרה השבחה‪ ,‬כלומר אירוע המס‪ ,‬אשר יצר‬
‫חבות רעיונית בהיטל‪ ,‬לפיכך חל מועד תשלום היטל ההשבחה רק בעת קבלת היתר‬
‫בנייה הכולל הקלה‪ ,‬שיצרה אירוע מס‪.‬‬
‫ג‪ .‬היתר בנייה או שימוש לאחר אישור לשימוש חורג‬
‫‪.1‬‬
‫מימוש זכויות ‪ -‬קבלת היתר לפי חוק זה לבנייה או לשימוש בהם שלא ניתן‬
‫היה לתיתו אלמלא‪ ...‬התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;‬
‫מועד התשלום על פי החלופה השלישית של הפסקה הראשונה מתקיים‬
‫לאחר שמתקיימים שני תנאים מצטברים‪.‬‬
‫התנאי הראשון להחלת מועד התשלום הוא מתן היתר לבנייה או לשימוש‬
‫במקרקעין‪ ,‬הכולל שימוש חורג שאושר‪ .‬הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית‬
‫רשאיות להתיר שימוש חורג‪ .‬כאשר השימוש החורג הוא חלק מתהליך קבלת היתר‬
‫בנייה‪ ,‬אין לראות באישור השימוש החורג לבדו "התרת שימוש חורג" כמשמעו‬
‫בהגדרת "מימוש זכויות"‪ .‬שעת מימוש הזכויות חלה רק בעת קבלת היתר הבנייה‪,‬‬
‫הכולל אותו שימוש חורג‪ ,‬לפיכך התנאי הראשון מתקיים רק בעת קבלת היתר‬
‫בנייה‪ ,‬הכולל את השימוש החורג שיצר את אירוע המס‪ .‬אין לראות באישור לשימוש‬
‫חורג לבדו "מימוש זכויות"‪ ,‬ומועד התשלום יחול רק בעת קבלת היתר הבנייה‪,‬‬
‫הכולל אותו שימוש חורג‪ .‬למסקנה זו שלושה טעמים‪:‬‬
‫א‪ .‬יש לקרוא את הרישא להגדרה‪" :‬קבלת היתר לפי חוק זה לבנייה או לשימוש‬
‫‪109‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא‪ ,"...‬כמתייחס בנפרד אל כל אחד משלושת‬
‫האברים שבסיפא‪" :‬אישור תכנית‪ ,‬מתן הקלה‪ ,‬או התרת שימוש חורג‪."...‬‬
‫ב‪ .‬הביטוי "התרת שימוש חורג" מתאר את השלב המשפטי של אישור השימוש‬
‫החורג בידי הוועדה המוסמכת‪ .‬ביטוי זה נזכר בהגדרת "השבחה"‪ ,‬והוא מגדיר את‬
‫מועד אירוע המס‪ ,‬המחיל את החבות הרעיונית בהיטל ההשבחה‪ .‬הביטוי "קבלת‬
‫היתר לבנייה או לשימוש" נזכר ברישא להגדרה של "מימוש זכויות"‪ ,‬והוא השלב‬
‫המעשי של מתן ההיתר לנישום לעשות שימוש במקרקעין שבבעלותו‪ .‬בהמשך‬
‫ההגדרה נזכר הביטוי "התרת שימוש חורג" כאזכור לאירוע המס‪ ,‬שהחיל את החבות‬
‫בהיטל ההשבחה‪.‬‬
‫ג‪ .‬רק בשלב קבלת היתר הבנייה רשאי הנישום‪ ,‬לעשות שימוש חורג במקרקעין על‬
‫פי אותו היתר‪ ,‬ונמצא‪ ,‬כי רק במועד זה הוא רשאי לממש את זכויותיו כדין‪ .‬אולם‬
‫כאשר ועדה מקומית או ועדה מחוזית מאשרות שימוש חורג שלא במסגרת היתר‬
‫בנייה‪ ,‬ולאחר אותו אישור אין צורך בהיתר נוסף‪ ,‬מתקיים התנאי הראשון בשעת‬
‫התרת השימוש החורג‪.‬‬
‫התנאי השני הוא‪ ,‬כי התרת השימוש החורג יצרה השבחה‪ ,‬כלומר אירוע מס‪,‬‬
‫אשר יצר חבות רעיונית בהיטל‪ ,‬לפיכך מתן היתר לשימוש חורג במקרקעין‪ ,‬מחיל את‬
‫מועד תשלום היטל ההשבחה‪ ,‬רק אם אותו שימוש חורג הוא אירוע מס‪.‬‬
‫ד‪ .‬תחילת שימוש במקרקעין בפועל‬
‫מועד התשלום על פי הפסקה השנייה מתקיים‪ ,‬בעת שעושים במקרקעין‬
‫שימוש בפועל‪ ,‬שהותר לראשונה בתכנית שיצרה את אירוע המס ‪-‬‬
‫‪.1‬‬
‫מימוש זכויות ‪ -‬התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב‬
‫אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה;‬
‫קיים דמיון בין התרת שימוש חורג לבין שימוש בפועל כפי שמתירה תכנית‪.‬‬
‫הדמיון הוא שבשני המקרים אין מדובר בבנייה‪ ,‬אלא בשימוש שונה מהשימוש שהיה‬
‫מותר לפני האישור‪ .‬ההבדל הוא שאישור לשימוש חורג ניתן בדרך כלל על פי תכנית‬
‫שטרם אושרה‪ ,‬ואותו שימוש אינו מותר בתכנית המאושרת‪ .‬לעומתו "התחלת‬
‫‪10.‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫השימוש בפועל" היא על פי תכנית מאושרת‪ .‬המועד לתשלום היטל ההשבחה הוא‬
‫היום שבו החל בפועל השימוש האמור‪ .‬שימוש מעין זה יכול להיות שימוש בדירת‬
‫מגורים כבמשרד‪ ,‬או שימוש בחנות למטרה פלונית‪ ,‬שלא היה מותר לפני אישור‬
‫התכנית‪ ,‬אשר החילה את היטל ההשבחה‪.‬‬
‫ה‪ .‬רישום בפנקסי המקרקעין‬
‫מועד התשלום על פי הפסקה השלישית מתקיים בעת העברת הזכויות במקרקעין ‪-‬‬
‫‪.1‬‬
‫מימוש זכויות ‪ -‬העברתם או העברת החכירה לדורות בהם‪ ,‬בשלמות או‬
‫חלקית‪ ,‬או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין‪ ,‬בתמורה או ללא‬
‫תמורה‪ ,‬אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו;‬
‫חוק המקרקעין‪ ,‬התשכ"ט‪ ,-1212‬הוא הדין היוצר את הזכויות במקרקעין‪,‬‬
‫קובע מהותם ומסדיר את דרכי העברתם‪ .‬מונחים והגדרות בחוקים פיסקליים‬
‫מתפרשים על פי הוראתם בדין המהותי‪ .‬הדין הפיסקלי רשאי לקבוע משמעות שונה‬
‫למילים ולביטויים‪ ,‬על‪-‬ידי הקניית פירוש שונה להגדרות ולמונחים הקבועים בו‪.‬‬
‫במקרה זה‪ ,‬מתפרשים אותם מונחים והגדרות על פי הוראתם בדין הפיסקלי שיצר‬
‫אותם‪ ,‬אולם אין להם נפקות לגבי פירושם בדין פיסקלי אחר‪ .‬הדין הפיסקלי רשאי‬
‫לקבוע משמעות שונה למילים ולביטוים על‪-‬ידי הקניית פירוש פלוני להגדרות‬
‫ולמונחים הקבועים בו‪ .‬במקרה כזה‪ ,‬מתפרשים אותם הגדרות ומונחים על פי‬
‫הוראתם בדין הפיסקלי שיצר אותם‪ ,‬אולם אין להם נפקות לגבי פירושם בדין‬
‫פיסקלי אחר‪ .‬ככלל‪ ,‬אין לפרש מונח על פי הגדרתו בדין פיסקלי אחר‪ .‬התוספת‬
‫השלישית נחקקה בשנת ‪ ,46.4‬וחוק המקרקעין הוא הדין המהותי לעניין זכויות‬
‫במקרקעין‪ .‬חוק המקרקעין קובע‪ ,‬שהזכויות במקרקעין נקבעות על פי הרישום‬
‫בפנקסי המקרקעין‪ .‬לכלל זה יש יוצאים מהכלל‪.‬‬
‫העברת זכויות‬
‫בהגדרת "מימוש זכויות" נאמר "העברתם"‪ ,‬וכוונתה של מילה זו היא‬
‫העברת הבעלות במקרקעין‪ .‬הביטוי "העברת החכירה לדורות" כולל בחובו הן את‬
‫הקניית החכירה לדורות מהבעלים לחוכר והן את העברת החכירה לדורות מחוכר‬
‫‪10.‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫לחוכר‪ .‬כל אלה יכונו "העברת זכויות"‪ .‬חוק המקרקעין מונה חמישה מיני זכויות‬
‫במקרקעין והם‪ :‬בעלות‪ ,‬שכירות‪ ,‬משכנתא‪ ,‬זיקת הנאה וזכות קדימה‪.‬‬
‫בהגדרת מימוש זכויות נזכרות רק זכות הבעלות וזכות שכירות לתקופה‬
‫העולה על ‪ 42‬שנה‪ ,‬והקרויה "חכירה לדורות"‪ .‬נמצא‪ ,‬כי שכירות שאינה חכירה‬
‫לדורות‪ ,‬משכנתא‪ ,‬זיקת הנאה וזכות קדימה הן זכויות במקרקעין‪ ,‬שאינן נכללות‬
‫בהגדרת "מימוש זכויות"‪ ,‬והקנייתן אינה מחילה את מועד התשלום‪ .‬בסעיף ‪ .‬לחוק‬
‫המקרקעין נאמר ‪-‬‬
‫‪.7‬‬
‫(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום‪ ,‬ורואים את‬
‫השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום‪.‬‬
‫(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה‪.‬‬
‫העברת הבעלות והחכירה לדורות כמשמען בהגדרת "מימוש זכויות" צריכות‬
‫להתפרש כמשמען בחוק המקרקעין‪ ,‬ושעת הרישום בפנקסי המקרקעין היא מועד‬
‫"מימוש הזכויות" לעניין היטל השבחה‪ .‬לעניין זה אין הבדל בין מקרקעין מוסדרים‪,‬‬
‫הרשומים בפנקס הזכויות‪ ,‬לבין מקרקעין לא מוסדרים‪ ,‬הרשומים בפנקס השטרות‪.‬‬
‫לצידם של פנקסים אלה קיימים פנקסי בתים משותפים במקרקעין מוסדרים‬
‫ובמקרקעין לא מוסדרים‪ .‬אלה גם אלה נקראים פנקסי המקרקעין‪.‬‬
‫העברת זכויות ללא תמורה‬
‫העברת בעלות או חכירה לדורות הנעשית ללא תמורה הינה מימוש זכויות‪,‬‬
‫והיא מחילה את מועד התשלום כמו העברה בתמורה‪ .‬לכלל זה יש יוצא מהכלל‬
‫שיידון להלן‪.‬‬
‫הענקת זכויות הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין‬
‫קיים קושי בפרשנות הביטוי‪" :‬הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי‬
‫המקרקעין"‪ .‬המילה "זכויות" צריכה להתפרש על פי חוק המקרקעין‪ ,‬הדן בחמש‬
‫זכויות במקרקעין‪ :‬בעלות‪ ,‬שכירות‪ ,‬משכנתא‪ ,‬זיקת הנאה וזכות קדימה‪ .‬על פי סעיף‬
‫קטן ‪.‬א) לחוק המקרקעין‪ ,‬זכויות אלה טעונות רישום בפנקסי המקרקעין‪ .‬בסעיף ‪1‬‬
‫לחוק המקרקעין‪ ,‬נקבע‪ ,‬כי שכירות לתקופה העולה על חמש שנים קרויה "חכירה"‪.‬‬
‫‪106‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫בסעיף קטן ‪.6‬א) לחוק המקרקעין נקבע‪ ,‬ששכירות לתקופה שאינה עולה על חמש‬
‫שנים אינה טעונה רישום‪.‬‬
‫בסעיף ‪ 424‬לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב)‪ ,‬התשל"ד‪ ,-1291‬נקבע‪ ,‬כי על‬
‫אף האמור בחוק המקרקעין‪ ,‬שכירות לתקופה‪ ,‬שאינה עולה על ‪ 40‬שנים‪ ,‬אינה‬
‫טעונה רישום‪ .‬התוצאה היא כי רישום זכות שכירות לתקופה שאינה עולה על ‪2‬‬
‫שנים‪ ,‬אינו טעון רישום בפנקסי המקרקעין‪ ,‬ולכן הרישום אינו "מימוש זכויות"‪ .‬הוא‬
‫הדין ברישום זכות חכירה לתקופה העולה על חמש שנים‪ ,‬ואינה עולה על ‪ 40‬שנים‪.‬‬
‫זכות חכירה לתקופה העולה על ‪ 40‬שנים‪ ,‬ושאינה עולה על ‪ 42‬שנה‪ ,‬טעונה רישום‬
‫בפנקסי המקרקעין‪.‬‬
‫לכאורה‪ ,‬חלה הוראת הביטוי "הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי‬
‫המקרקעין" על הענקת כל חמש הזכויות האמורות‪ ,‬למעט חכירה שאינה עולה על ‪40‬‬
‫שנים‪ ,‬ומכאן שהיא חלה גם על הענקת זכות בעלות והענקת זכות חכירה לדורות‪.‬‬
‫אם נאמץ פרשנות זו‪ ,‬תתעורר השאלה‪ ,‬מדוע קם הצורך ברישא של הגדרת "מימוש‬
‫זכויות"‪ ,‬הקובע‪" :‬העברתם או העברת החכירה לדורות בהם"‪ ,‬שהרי העברת‬
‫הבעלות והעברת החכירה לדורות כלולה בביטוי הנזכר‪ .‬נמצא‪ ,‬כי יש לתת לביטוי זה‬
‫משמעות אחרת‪.‬‬
‫בישראל קיימים שיכונים רבים‪ ,‬הבנויים על קרקעות לא מפורצלות‪,‬‬
‫ובמקרים אלה נרשמות זכויותיהם של רוכשי הדירות במשרדי החברה המשכנת‪ .‬על‬
‫פי הוראות חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה)‪ ,‬התשכ"ד‪ .-1211‬זכויות‬
‫אלה מועברות ממוכרי הנכסים לרוכשיהם בפנקסי החברה המשכנת‪ ,‬והעברה זו‬
‫טעונה רישום בפנקסי המקרקעין לכשיתאפשר הדבר‪ .‬ניתן לראות בהעברה זו‬
‫"הענקת זכויות הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין" כמשמעה לעניין היטל השבחה‪.‬‬
‫בעוד החברות המשכנות מנהלות פנקסי זכויות בבניינים וכן במקרקעין בבעלות‬
‫פרטית‪ ,‬מנהל מינהל מקרקעי ישראל פנקסי זכויות במקרקעין לא בנויים שבניהולו‪.‬‬
‫מקרקעין באשדוד רשומים בפנקסים המנוהלים על‪-‬ידי החברה‪ :‬קי‪.‬בי‪.‬עי‪ .‬חברת‬
‫בוני ערים בע"מ‪ .‬ניתן לראות בהעברה בקי‪.‬בי‪.‬עי‪" .‬הענקת זכויות הטעונה רישום‬
‫בפנקסי המקרקעין" כמשמעה לעניין היטל השבחה‪.‬‬
‫‪140‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫בהגדרת "מימוש זכויות" נקבע‪ ,‬כי זו חלה במועד העברת הזכויות או במועד‬
‫הענקתן‪ .‬בקרקעות לא מפורצלות לעולם תחול הענקת הזכויות לפני מועד העברתן‪,‬‬
‫ולכן יש לפרש את המועד לתשלום ההיטל לפי המועד המוקדם מבין השניים‪ .‬העולה‬
‫מכל האמור הוא שניתן לתת לביטוי‪" :‬הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי‬
‫המקרקעין" שני פירושים‪ :‬פירוש אחד הוא כי הוראה זו חלה על רישום בפנקסי‬
‫המקרקעין של חכירה העולה על ‪ 40‬שנים ואינה עולה על ‪ 42‬שנה‪ ,‬משכנתא‪ ,‬זיקת‬
‫הנאה וזכות קדימה‪( ,‬להלן‪" :‬הזכויות האחרות") וזאת בנוסף להעברת בעלות‬
‫ולחכירה לדורות‪ .‬הפירוש השני הוא כי הוראה זו חלה על רישום זכות לבעלות וזכות‬
‫לחכירה לדורות בפנקסים אחרים‪ ,‬שאינם פנקסי המקרקעין‪.‬‬
‫בפרשנות של חוקים יש לתת את הפירוש הנותן להוראת החוק טעם כלכלי‬
‫והגיוני‪ :‬אם נחיל את הפירוש הראשון‪ ,‬אזי יחול מועד תשלום היטל ההשבחה בשעת‬
‫רישום הזכויות האחרות בפנקסי המקרקעין‪ ,‬ובעלי המקרקעין או החוכר לדורות‬
‫יידרש לשלם את היטל ההשבחה‪ ,‬אף על פי שלא מכר את זכותו במקרקעין‪ .‬על פי‬
‫פירוש זה‪ ,‬לא יידרש תשלום היטל השבחה ממי שמכר את זכויותיו לבעלות או‬
‫לחכירה לדורות‪ ,‬והעברת הזכויות האמורות נרשמת בפנקסים אחרים‪ .‬פרשנות זו‬
‫תגרום לעוול כלכלי הן למי שממשכן את זכותו במקרקעין‪ ,‬והן למי שקונה זכות‬
‫לבעלות או לחכירה לדורות ונרשם בפנקסים אחרים‪.‬‬
‫אם נחיל את הפירוש השני‪ ,‬אזי המוכר של זכות לבעלות או של חכירה‬
‫לדורות יידרש לשלם את היטל ההשבחה כתנאי להעברת הזכויות בפנקסים אחרים‪.‬‬
‫מאידך גיסא‪ ,‬לא יידרש תשלום של היטל השבחה בעת רישום הזכויות האחרות‬
‫בפנקסי המקרקעין‪ .‬נמצא‪ ,‬כי רק לפירוש השני יש טעם כלכלי והגיוני‪.‬‬
‫יש סיבה מעשית נוספת להעדפת הפירוש השני על פני הראשון‪ :‬הנישום‬
‫בהיטל השבחה הוא הבעלים והחוכר לדורות‪ .‬כל אימת שעומד לחול שינוי בזהותו‬
‫של הנישום‪ ,‬יש שלושה טעמים לגבות ממנו את היטל ההשבחה‪ :‬הטעם האחד הוא‬
‫כי אותו נישום מכר את זכותו במקרקעין‪ ,‬ומתוך התמורה שקיבל עליו להפריש את‬
‫תשלומי החובה החלים בגין מכירה זו‪ .‬הטעם השני הוא כי העברת בעלות וחכירה‬
‫לדורות בפנקסי המקרקעין ובפנקסים האחרים טעונה אישור מהרשות המקומית‬
‫לפי סעיף ‪ 141‬לפקודת העירייות (נוסח חדש)‪ ,‬וסעיף ‪ 44‬לפקודת המועצות‬
‫‪144‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫המקומייות (נוסח חדש)‪ .‬הצורך בקבלת האישור האמור מקל על הרשות המקומית‬
‫לגבות את החובות‪ ,‬שחב מעביר הזכויות לרשות המקומית ובכלל זה את היטל‬
‫ההשבחה‪ .‬הטעם השלישי הוא כי הוועדה המקומית יכולה לגבות את היטל ההשבחה‬
‫באמצעות עיקול זכויות הנישום במקרקעין‪ ,‬ואילו לאחר העברת הזכויות בפנקסים‬
‫אחרים לא נותרה לנישום באותם מקרקעין זכות שניתן להיפרע ממנה‪ .‬נישום כזה‬
‫עלול להתקשות בפרעון חובו לוועדה המקומית‪ ,‬איתורו וגביית היטל ההשבחה‬
‫לאחר העברת זכויותיו במקרקעין מטילים על הוועדה המקומית קשיים שונים‪.‬‬
‫אם נערוך השוואה לתשלומי חובה אחרים‪ ,‬נמצא‪ ,‬כי לצורך העברת בעלות‬
‫וחכירה לדורות נדרש המעביר לקבל אישורים מרשויות המס ולשלם במועד זה את‬
‫חובותיו בגין מס שבח מקרקעין‪ ,‬מס רכישה‪ ,‬מס רכוש וארנונה עירונית‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫בע"ה ‪ .2.4964‬מ‪.‬י‪.‬ק‪ .‬נכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית תל אביב‪-‬יפו‬
‫טענה המערערת‪ ,‬שרישום משכנתא הוא "מימוש זכויות"‪ ,‬מאחר שעל פי התוספת‬
‫השלישית אין לרשום בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות‪ ,‬מבלי‬
‫שניתנה תעודה ששולם היטל השבחה‪ .‬העובדה שמשכנתאות נרשמו‪ ,‬מצביעה על כך‬
‫שאין מקום לדרישה להיטל‪ .‬באת‪-‬כוח המשיבה הצהירה שעיריית תל‪ -‬אביב אינה‬
‫רואה ברישום משכנתא "מימוש זכויות"‪ ,‬ולכן אינה מתנה את רישום המשכנתא‬
‫בתשלום היטל השבחה‪ ,‬וכך נהגה גם במקרה דנא‪ .‬נפסק‪ ,‬כי "מימוש זכויות"‬
‫במקרקעין הוא פשוטו כמשמעו קבלת היתר בנייה‪ ,‬שלא ניתן היה לקבלו לולא‬
‫התכנית המשביחה‪.‬‬
‫את הביטוי "הענקת זכויות במקרקעין הטעונה רישום" יש לפרש כהענקת‬
‫זכות‪ ,‬כגון הזכויות הממשיות שהובאו לעיל‪ ,‬שהן זכויות שימוש בנכס באותם‬
‫חריגים שנתהוו כתוצאה מהתכנית‪ .‬רישום משכנתא אינו יכול להיכנס בגדר מימוש‬
‫זכויות כאמור‪ ,‬ואילו היה כזה‪ ,‬היה הדבר מסכל תשלום היטל השבחה לחלוטין‪,‬‬
‫משום שבעלים של מקרקעין יכול לרשום משכנתא כל עת שיחפוץ‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪144‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫התחייבות לעשות עסקה במקרקעין‬
‫סעיף ‪ .‬לחוק המקרקעין קובע‪ ,‬כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין‬
‫טעונה מסמך בכתב"‪ .‬סעיף קטן ‪.‬ב) קובע‪" :‬עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה‬
‫כהתחייבות לעשות עסקה‪ ".‬נמצא‪ ,‬כי הסכם למכירת על‪-‬ידי זכויות במקרקעין אינו‬
‫"העברת זכות במקרקעין" ואינו "הענקת זכות במקרקעין" כמשמעם בחוק‬
‫המקרקעין‪ ,‬וממילא‪ ,‬זו המשמעות לעניין היטל השבחה‪.‬‬
‫התחייבות למכירת בעלות במקרקעין והתחייבות להחכרת מקרקעין‬
‫ולהעברת חכירה תלויה בקיום מכלול של תנאים ‪ -‬תשלום התמורה‪ ,‬פרעון תשלומי‬
‫החובה המוטלים על פי דין על הצדדים לעסקה‪ ,‬מסירת החזקה במקרקעין והעברת‬
‫הזכות במקרקעין בפנקסי המקרקעין או בפנקסים אחרים‪ .‬נמצא‪ ,‬כי לא ניתן לראות‬
‫ב"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין" הענקת זכויות כמשמעה לעניין היטל‬
‫השבחה‪ .‬הסכם למכירת זכות במקרקעין אינו מעניק לקונה את הזכות במקרקעין‪,‬‬
‫אלא את הזכות להגיש תביעה בבית המשפט נגד המוכר‪ ,‬ולתבוע סעד של אכיפת‬
‫העברת הזכויות במקרקעין לשמו‪ .‬התוצאה היא שהסכם למכירת זכות במקרקעין‬
‫מעניק זכות תביעה ולא זכות במקרקעין‪.‬‬
‫בע"ה ‪ 1962‬חוגי נ' הוועדה המקומית ראשון‪-‬לציון‪ 5‬הוטל היטל השבחה על‬
‫דירה בשיכון המזרח‪ ,‬שעד ליום ‪ 14.44.61‬היה "שכונת שיקום"‪ ,‬וחל פטור מתשלום‬
‫היטל השבחה‪ .‬ביום ‪ 41.2.61‬החליטה הממשלה לבטל את ההכרזה של שכונת שיקום‬
‫החל מיום ‪ .4.4.62‬ביום ‪ 4..40.61‬חתמו המערערים על הסכם למכירת הנכס‪ .‬במאי‬
‫‪ 4662‬פנו המערערים למשיבה בבקשה לאישור העברה בלשכת רישום המקרקעין‪,‬‬
‫ובעקבות פניתם זו הוצאה שומת היטל השבחה ששולמה על‪-‬ידי המערערים‪ .‬ביום‬
‫‪ 44.9.62‬השיגו המערערים על עצם חיובם בהיטל ההשבחה‪ .‬תשובת המשיבה‪ ,‬הדוחה‬
‫את ההשגה‪ ,‬נשלחה ביום ‪ .14...62‬ביום ‪ 44.6.62‬הגישו המערערים ערעור לבית‬
‫המשפט המחוזי‪ ,‬והוסכם להעביר את הדיון לבית משפט השלום‪ .‬המערערים טענו‪,‬‬
‫שהתאריך הקובע לעניין חיוב בהיטל השבחה הוא התאריך בו התכניות המשביחות‬
‫‪5‬‬
‫‪141‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫את המקרקעין קיבלו תוקף‪ ,‬כלומר‪ ,‬לפני שבוטלה הכרזת שכונת השיקום‪ .‬עוד טענו‪,‬‬
‫כי התאריך הקובע לעניין החיוב בהיטל השבחה הוא התאריך בו נחתם חוזה המכר‪.‬‬
‫המשיבה טענה‪ ,‬כי הפטור בגין שכונת שיקום חל כל עוד ההכרזה בתוקף‪ .‬ביום בו‬
‫הוצאה שומת ההשבחה היתה ההכרזה בטלה‪ ,‬ועל כן בטל הפטור‪ ,‬כלומר מועד‬
‫"מימוש זכויות"‪ ,‬המחייב בתשלום ההיטל‪ ,‬הוא המועד הקובע‪.‬‬
‫נפסק‪ ,‬כי טענת המשיבה לפיה מועד מימוש הזכויות חל במועד בו ביקש‬
‫הנישום מן הוועדה המקומית לממש את זכויותיו‪ ,‬אין לה על מה שתסמוך‪ .‬עצם‬
‫הזכות למימוש זכויות אין לה ולא כלום עם הגשת הבקשה לקבלת אישור מהוועדה‬
‫המקומית‪ .‬הגשת הבקשה לוועדה המקומית היא הליך פרוצדורלי שצריך לעבור כדי‬
‫לבצע את הרישום‪ ,‬אך לא מעבר לכך‪ .‬ביום ‪ 4..40.61‬נחתם חוזה מכר בין המערערים‬
‫לבין הקונה‪ ,‬ועל פיו‪ ,‬מסירת החזקה בנכס והעברת הזכויות בו היו מותנים בתשלום‬
‫מלוא התמורה‪ .‬ביום ‪ 4..40.61‬היה אמור להיחתם גם יפוי כוח‪ ,‬שיאפשר את העברת‬
‫הזכויות בנכס‪ ,‬בכפוף לתשלום מלוא התמורה‪ .‬כלומר‪ ,‬החוזה הוא התחייבות‬
‫להעביר בעתיד כנגד תשלום יתרת המחיר זכויות בנכס‪ .‬במועד חתימת ההסכם טרם‬
‫קמה החובה להעביר את הנכס על שם הקונה‪ ,‬ואף לא היתה נכונות להעביר אותו‬
‫באותו מועד‪ .‬במצב עובדתי זה מועד "מימוש הזכויות" הוא המועד בו בוצע התשלום‬
‫האחרון‪ ,‬שאז היתה הסכמה להעברת הזכויות בנכס‪ .‬מאחר שבמועד זה‪ ,‬שהוא‬
‫המועד המוקדם ביותר בו ניתן היה לממש את הזכות בנכס על פי ההסכם‪ ,‬לא היה‬
‫יותר פטור על תשלום היטל השבחה‪ ,‬חלה על המערערים החובה לשלם את ההיטל‪.‬‬
‫לדעתנו‪ ,‬שגה בית המשפט בפירוש שנתן למועד מימוש הזכויות‪ .‬מועד זה חל ביום‬
‫העברת הבעלות או החזקה לדורות על שמו של הקונה ולא ביום מסירת החזקה‬
‫בנכס‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫הליך הכנת השומה‬
‫בידי הוועדה המקומית שתי דרכים לביצוע שומת ההשבחה‪ :‬דרך אחת היא‬
‫‪141‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫הכנת לוח שומה לכל הבעלים תוך חצי שנה מיום אישור התוכנית‪ .‬לבעלים יש‬
‫אפשרות ערעור על השומה תוך שנה ממועד קבלת ההודעה‪ .‬קבלת לוח השומה והליך‬
‫הערעור אינם מחייבים בתשלום ההיטל‪ ,‬וזאת אם האזרח אינו מבצע מימוש זכויות‪,‬‬
‫כלומר אינו מבקש היתר או מכר במקרקעין‪ .‬הוועדה רשאית לרשום הערות אזהרה‬
‫בפנקסי המקרקעין על מקרקעין הכלולים בלוח השומה‪ .‬הדרך האחרת היא דחיית‬
‫השומה עד למימוש זכויות‪ .‬לא ערכה הוועדה המקומית לוח שומה‪ ,‬עליה להחליט על‬
‫דחית מועד עריכת השומה למועד מימוש הזכויות‪ ,‬הוועדה תפנה לשמאי מקרקעין‬
‫שייחשב את ההשבחה‪ ,‬כאשר יפנה האזרח לוועדה בדרישה להיתר בנייה או בבקשה‬
‫לאישור עירייה לרשם המקרקעין‪ .‬מועד הערעור בהליך זה של הוצאת שומה על‪-‬פי‬
‫מימוש הזכויות הינו ‪ 10‬יום ממועד קבלת הודעת השומה‪.‬‬
‫א‪ .‬חישוב ההשבחה‬
‫נישום המבקש היתר בנייה או אישור לרשם המקרקעין‪ ,‬ופונה במסגרת זו‬
‫לוועדה המקומית יידרש על‪-‬פי רוב למסור לוועדה נסח רישום של המקרקעין על‬
‫מנת לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך שיבצע שומת ההשבחה על‪-‬פי הוראות סעיף ‪1‬‬
‫לתוספת השלישית‪ .‬שמאי המקרקעין נדרש לחשב את שווי המקרקעין על‪-‬פי שתי‬
‫חלופות ‪ -‬האחת שווי המקרקעין לפי המצב הקודם לתוכניות המשביחות‪ .‬אם לא‬
‫עברה הקרקע בעלות לאחר ‪ ,4....2‬אזי יחושבו המקרקעין על‪-‬פי אותן זכויות בנייה‬
‫שאושרו עד לתאריך זה‪ .‬תאריך זה אינו מופיע בחוק‪ ,‬אלא בהוראות המעבר של‬
‫תיקון מס' ‪ 4.‬לחוק התכנון והבנייה‪ ,‬בה נאמר‪ ,‬כי כל תוכנית בניין עיר שאושרה ‪9‬‬
‫שנים לפני ‪ 4....4‬חייבת בהיטל‪ .‬השומה במצב החדש תכלול את שווי המקרקעין על‪-‬‬
‫פי כל התוכניות שאושרו מ‪ -4....2‬ועד למועד מימוש הזכויות‪.‬‬
‫אם היה מימוש זכויות לאחר ‪ ,4....2‬לדוגמא‪ ,‬המקרקעין נרכשו ב‪ -46.2‬והם‬
‫נמכרים ב‪ ,-4669‬תבדוק הוועדה‪ ,‬כי אכן שולם ההיטל על כל הזכויות‪ ,‬שהיו ניתנות‬
‫לניצול עד ‪( 46.2‬תוכניות והיתרים שהוצאו עד ל‪ )-46.2‬ותבצע חישוב ההשבחה בגין‬
‫תוכניות חדשות ממועד מימוש הזכויות ב‪( -46.2‬הוצאת היתר בנייה או רישום‬
‫בטאבו) עד למועד מימוש הזכויות ב‪ .-4669‬חישוב המקרקעין בשני מצבי התכנון ‪-‬‬
‫מצב קודם ומצב חדש יעשה לתאריך אישור התוכנית‪ ,‬ההקלה או השימוש החורג‪.‬‬
‫‪142‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫קביעה זו מקשה לעיתים על הכנת השומה‪ ,‬מכיוון שהשמאי צריך לבצע חקר‬
‫שוק למועד רחוק‪ ,‬לדוגמא‪ :‬אדם המוכר את המקרקעין או מבקש היתר ב ‪466.‬‬
‫ואילו התוכנית האחרונה שאושרה על המקרקעין אושרה ב‪, -46.2‬השמאי חייב‬
‫להעריך את שווי המקרקעין בשתי החלופות התכנוניות לפני אישור התוכנית‬
‫ולאחריה על‪-‬פי ערכי המקרקעין שהיו נכונים לשנת ‪ ,46.2‬דבר המצריך נתונים‬
‫היסטוריים‪ ,‬ולכן רשאי שמאי המכין שומה לנושא היטל השבחה לעיין בנתוני מס‬
‫שבח‪ .‬לפיכך המועד הקובע לשומה הינו ‪ 46.2‬ומיום זה תחויב השומה בהצמדה על‪-‬‬
‫פי מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה ‪ ,‬על‪-‬פי הנמוך מביניהם עד ליום‬
‫המימוש‪.‬‬
‫סעיף ‪ )2(1‬לתוספת השלישית מגדיר את אופן חישוב היטל השבחה במקרה‬
‫של אישור מספר תוכניות בזו אחר זו על אותם מקרקעין‪ .‬סעיף זה נתון למחלוקת‬
‫זמן רב ובגין פרשנותו נכתבו מאמרים רבים‪ .‬חשיבתו לאופן חישוב ההיטל לאילו‬
‫מועדים יתייחס השמאי בבואו לחשב את ההשבחה שנוצרה בנכס‪ .‬שתי דרכים‬
‫מקובלות כיום לחישוב היטל ההשבחה השיטות מכונות בשמות השיטה "הגורפת"‬
‫ושיטת "המדרגות"‪.‬‬
‫בשיטה "הגורפת" מחושבת ההשבחה לתאריך אישור התוכנית האחרונה‬
‫שאושרה על המקרקעין‪ .‬בשיטת "המדרגות" מחושבת ההשבחה לתאריך אישור של‬
‫כל אחת מהתכניות‪ ,‬שאושרו על המקרקעין‪ ,‬ומיום האישור מוצמדים הערכים עד‬
‫ליום המימוש‪ .‬לדוגמא‪ :‬חלקת קרקע שאושרו עליה מספר תכניות‪ :‬ב‪ -46.4‬אושרה‬
‫תוכנית לתוספת חדרי יציאה לגג‪ ,‬ב‪ -46.2‬אושרה תוכנית לתוספת מרתפים וב‪-4669‬‬
‫אושרה תוכנית לתוספת קומה‪ .‬על פי השיטה "הגורפת" יחושבו חדרי היציאה לגג‪,‬‬
‫המרתפים‪ ,‬ותוספת הקומה על‪-‬פי ערכי הקרקע של ‪, 4669‬שהיא התוכנית האחרונה‬
‫שאושרה על המקרקעין‪ .‬בשיטת "המדרגות" תחושב ההשבחה לכל אחת מהתוכניות‬
‫לתאריך אישורן( על‪-‬פי ערכי הקרקע לכל מועד אישור) כלומר‪ ,‬חדרי יציאה לגג‬
‫יחושבו על‪-‬פי ערכי הקרקע של ‪ ,46.4‬המרתפים לפי ערכי הקרקע של שנת ‪46.2‬‬
‫ותוספת הקומה על‪-‬פי ערכי ‪ .4669‬על סכומים אילו יחולו הוראות החוק בנושא‬
‫הצמדה‪ ,‬והם יוצמדו עד ליום המימוש לפי המדד הנמוך בין מדד הצרכן למדד‬
‫תשומות הבנייה‪.‬‬
‫‪149‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫ההבדלים בין השיטות‪ :‬על פי שיטת "המדרגות" יחושבו ערכי הקרקע‬
‫בערכים היסטוריים מוצמדים בלבד‪ ,‬ואילו בשיטה "הגורפת" על‪-‬פי ערכי הקרקע של‬
‫התוכנית האחרונה‪ ,‬שאושרו לגביה כל מרכיבי ההשבחה‪ .‬על‪-‬פי הפסיקה האחרונה‬
‫השיטה המקובלת הינה השיטה הגורפת‪.‬‬
‫בסעיף ‪ )2(1‬לתוספת השלישית נקבע‪ ,‬תנאי ל"שיטה הגורפת" והוא‪ ,‬כי לא‬
‫שולם היטל "עקב אף אחד מאישורים אלה‪ ."...‬מכאן‪ ,‬שאם היה משולם אפילו סכום‬
‫נמוך על חשבון כל אחת מהתוכניות שאושרו על המקרקעין ‪,‬היה נמנע חישוב ההיטל‬
‫בדרך הגורפת‪ .‬אחת הדרכים למנוע חישוב ההשבחה לתוכנית אחרונה‪ ,‬שלרוב תביא‬
‫את השומה לערכי קרקע גבוהים (מחירי המקרקעין עלו במאות אחוזים מעל למדד)‬
‫היא לשלם על חשבון היטל ההשבחה סכום מסוים לאחר כל אישור תוכנית‪ ,‬זאת על‬
‫מנת ליצור "מדרגה" על פיה יחושב ההיטל‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫דרכי הערעור על שומת היטל השבחה‬
‫לנישום המקבל שומת היטל השבחה יש אפשרות להגיש שומה נגדית‬
‫באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך‪ .‬המועד להגשת שומה נגדית להודעת שומה רגילה‬
‫הינו ‪ 10‬יום מיום קבלת השומה על‪-‬ידי הנישום‪ .‬על לוח שומה ניתן לערער שנה מיום‬
‫קבלת הודעת השומה‪ .‬להארכת פרק הזמן ניתן לפנות לשר הפנים והוא רשאי‬
‫להאריכו אם ימצא לנכון‪ .‬אם הוועדה והבעלים מגיעים להסכמה נקבעת שומה‬
‫מוסכמת ועליה אין אפשרות לערער עוד‪ .‬אם לא הגיעו הבעלים והוועדה המקומית‬
‫לשומה מוסכמת יבחרו הצדדים שמאי שלישי‪ ,‬הוא השמאי המכריע‪ ,‬שומתו הינה‬
‫סופית בכל הנוגע לשווי המקרקעין ‪,‬אך ניתן לערער בפני בית משפט השלום על‬
‫הכרעתו בנקודה משפטית ‪,‬או אם לא ניתנה לאחד הצדדים הזדמנות להעלות את‬
‫טענותיו בפני השמאי המכריע‪.‬‬
‫‪14.‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫‪.5‬‬
‫הפרשי הצמדה‬
‫בסוגיית תוספת ההצמדה לסכום היטל ההשבחה עוסקים סעיפים ‪ 6‬ו‪-42‬‬
‫בתוספת השלישית‪ .‬על‪-‬פי סעיף ‪ 6‬חוב של היטל ההשבחה חייב בהצמדה‪ .‬זו נעשית‬
‫מיום אישור התוכנית עד למועד התשלום על‪-‬פי הנמוך מבין מדד המחירים לצרכן או‬
‫מדד תשומות הבנייה‪ .‬מרגע שנעשה מימוש בנכס‪ ,‬נקבע בסעיף ‪ ,42‬כי על תשלום‬
‫היטל ההשבחה יחול חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי‬
‫חובה)‪ ,‬התש"מ‪ .-1291‬חוק זה קובע כי על חוב לרשות המקומית יש לחייב בתוספת‬
‫הצמדה למדד המחירים לצרכן ותוספת של ריבית בשיעור ‪ 0.2%‬לחודש‪ .‬מכאן‪,‬‬
‫שמרגע שהוצא היתר בנייה או התקבל אישור עירייה לטאבו‪ ,‬ולא שולם ההיטל‬
‫לוועדה‪ ,‬יחויב הנישום בשני אופנים‪ :‬האחד‪ -‬מיום אישור התוכנית עד ליום ביצוע‬
‫מימוש הזכויות (בנייה או מכירה)‪ ,‬יחויב בהצמדה על‪-‬פי המדד הנמוך בין מדד‬
‫המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה‪ .‬ברגע שבוצע מימוש בנכס‪ ,‬יחויב הנישום‬
‫לשלם בנוסף להיטל ההשבחה הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית‬
‫חודשית בשיעור ‪0.2%.‬‬
‫‪.6‬‬
‫פטורים והנחות בהיטל השבחה ודחיית תשלומים‬
‫א‪ .‬קרקעות בבעלות מינהל מקרקעי ישראל‬
‫קיים הסכם מיוחד בין הרשויות המקומיות לבין מינהל מקרקעי ישראל‪,‬‬
‫המחזיק ביותר מ‪ -60%‬מקרקעות המדינה‪ .‬הסכם זה נוגע לקרקע הנמסרת ליזם‬
‫בתוקף חוזה פיתוח‪ .‬המינהל מעביר ‪ 40%‬מהכנסותיו לוועדה המקומית‪ ,‬על חשבון‬
‫היטל ההשבחה‪ .‬במקרה שחוכר לדורות מן המינהל נדרש לשלם היטל השבחה‬
‫לוועדה המקומית ודמי היתר למינהל‪ ,‬זכאי החוכר לקבל מהמינהל ‪ 20%‬מהנמוך‬
‫מבין היטל ההשבחה או דמי ההיתר ששילם‪.‬‬
‫‪14.‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫ב‪ .‬פטור לשכונת שיקום‬
‫בסעיף ‪(46‬ב)(‪ )4‬לתוספת השלישית נקבע ‪-‬‬
‫‪( .11‬ב) לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה‪:‬‬
‫(‪ )1‬השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה‬
‫הכריזה עליו כעל שכונת שיקום‪ ,‬כל עוד ההכרזה בתוקף;‬
‫"שכונת שיקום" מוכרזת על‪-‬ידי הממשלה‪ ,‬והטיפול המנהלי מתבצע על‪-‬ידי‬
‫משרד השיכון והבינוי‪ .‬הפטור בא לסייע בשיקום השכונות שנכללו בהכרזה‪ .‬הוראת‬
‫הפטור אינה מגבילה את סוגי ההשבחה‪ ,‬והיא חלה על השבחה בעקבות תכנית‪,‬‬
‫הקלה או שימוש חורג‪ .‬התנאי היחיד הוא כי המקרקעין מיועדים למגורים‪ .‬הפטור‬
‫ניתן באופן גורף לאזור‪ ,‬והוא אינו מתייחס למצב הכלכלי של הבעלים של‬
‫המקרקעין‪ .‬בדרך זו ניתן לשקם בבת אחת שכונה שלימה‪ .‬הפטור חל גם על יזמים‪,‬‬
‫הקונים קרקע בשכונת שיקום ופועלים לאישור תכנית משביחה‪.‬‬
‫פרוייקט שכונות השיקום החל בשנת ‪ 46..‬בשיתוף פעולה בין הממשלה‬
‫לסוכנות היהודית‪ ,‬שייצגה קהילות שונות בחו"ל‪ .‬הסוכנות הקציבה כספים ל‪-2‬‬
‫שנים‪ ,‬וממשלת ישראל לא קבעה הגבלת זמן‪ .‬בפרוייקט שותפו‪ :‬משרד האוצר‪,‬‬
‫משרד השיכון והבינוי‪ ,‬משרד החינוך והתרבות‪ ,‬משרד העבודה והרווחה‪ ,‬משרד‬
‫הבריאות ומשרד הפנים‪ .‬משרד השיכון והבינוי אחראי על ההיבט הפיזי של השכונה‪,‬‬
‫שאר המשרדים אחראים על הצד החברתי‪ ,‬והסוכנות אחראית על מבני הציבור‪.‬‬
‫משרד השיכון והבינוי מממן באמצעות הרשות המקומית את שכר האדריכלים‬
‫ומדרבן באמצעות ועדות התכנון והבנייה את השינויים הנדרשים בתכנית בניין העיר‪.‬‬
‫הרעיון המרכזי הוא להגדיל את דירות המגורים ולשפרן‪ .‬הניהול נעשה דרך מנהלת‬
‫הפרוייקט בשכונה עצמה‪ ,‬עובר דרך מנהלה מחוזית של מספר שכונות‪ ,‬ומתרכז באגף‬
‫לשיקום שכונות במשרד השיכון והבינוי בירושלים‪ .‬התכנון מבוצע על חשבון‬
‫ההקצבה ‪,‬ובעלי הדירות אינם נושאים בו‪ .‬לביצוע הבנייה וההרחבה ניתנות הלוואות‬
‫בתנאים נוחים‪ .‬הוצאות תיקון הרכוש המשותף‪ ,‬כגון גגות‪ ,‬תשתיות‪ ,‬מעטפת הבניין‬
‫וחצר מתחלקות בין הממשלה לדיירים בחלקים שווים‪ .‬לשם הכרזה על שכונה‬
‫כשכונת שיקום משוקללים ‪ 4.‬נתונים סוציואקונומיים‪ :‬השכלה‪ ,‬רמת המינוע‪ ,‬רמת‬
‫ההכנסה‪ ,‬אבטלה‪ ,‬קשישים‪ ,‬מצב המבנים ועוד‪ .‬הדרישה לקביעה של שכונות שיקום‬
‫‪146‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫באה בדרך *כלל מהרשות המקומית‪ ,‬והיא נבדקת על‪-‬יד הצוות הבין‪-‬משרדי הנזכר‬
‫על פי נתונים אלו‪ .‬לאחר זמן מתבטלת ההכרזה או מצטמצמת ל"שיקום חברתי" או‬
‫ל"שיקום פיזי" בלבד‪ .‬אין שכונות שיקום מעבר לקו הירוק‪.‬‬
‫שיקום פיזי ושיקום חברתי‬
‫קיימים שני סוגי שיקום‪" .‬שיקום פיזי" של בנייה‪" ,‬שיקום חברתי" של מבני‬
‫ציבור‪ .‬בהגדרת הפטור נאמר "שכונת שיקום"‪ ,‬ולפיכך חל הפטור מהיטל השבחה‪,‬‬
‫גם אם ההכרזה היא לשיקום פיזי או לשיקום חברתי בלבד‪ .‬באגף שיקום השכונות‬
‫במשרד השיכון והבינוי יש מחלקה אחת אשר עוסקת בשיקום פיזי מול הדיירים‬
‫והמנהלות המחוזיות והשכונתיות‪ ,‬ומחלקה אחרת‪ ,‬העוסקת בשיקום חברתי של בתי‬
‫ספר‪ ,‬מועדונים וכדומה‪.‬‬
‫עיתוי הפטור‬
‫התקופה‪ ,‬שבה מוכרזת השכונה כשכונת שיקום‪ ,‬תכונה "תקופת ההכרזה"‪.‬‬
‫הסוגיה המרכזית בפטור זה היא העיתוי‪ ,‬בו אושרה תכנית משביחה‪ ,‬לעומת העיתוי‪,‬‬
‫בו השכונה מוכרזת כשכונת שיקום‪ .‬כאשר אושרה תכנית בתקופת ההכרזה‪,‬‬
‫והמימוש מתבצע בתקופת ההכרזה‪ ,‬אזי לא נוצר כל קושי בפרשנות‪ ,‬והפטור חל‪.‬‬
‫כאשר אחד מאירועים אלה או שניהם אינם חלים בתקופת ההכרזה‪ ,‬נוצר קושי‬
‫בפרשנות בשלושה מקרים‪:‬‬
‫א‪ .‬תכנית‪ ,‬שאושרה לפני תקופת ההכרזה‪ ,‬ואילו מימושה אירע בתקופת ההכרזה‪.‬‬
‫במקרה כזה נוצרה ההשבחה לפני תקופת ההכרזה‪ ,‬וזהו היום הקובע להיווצרות‬
‫החבות הרעיונית בהיטל ההשבחה‪.‬‬
‫ב‪ .‬תכנית‪ ,‬שאושרה בתקופת ההכרזה ומימושה אירע לאחר תקופת ההכרזה‪,‬‬
‫במקרה כזה נוצרה ההשבחה בתקופת ההכרזה‪ ,‬וזהו היום הקובע להיווצרות החבות‬
‫הרעיונית בהיטל ההשבחה‪.‬‬
‫ג‪ .‬תכנית שאושרה לפני תקופת ההכרזה‪ ,‬והמימוש אירע לאחר תקופת ההכרזה‬
‫כאן נוצרה ההשבחה לפני תקופת ההכרזה‪ ,‬וזהו היום הקובע להיווצרות החבות‬
‫הרעיונית בהיטל ההשבחה‪.‬‬
‫‪140‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫השפעת מועד המימוש על החבות הרעיונית בהיטל ההשבחה ‪ -‬בסעיף קטן )‪(46‬ב)‬
‫רישא לתוספת השלישית נאמר‪" :‬לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא‬
‫אחת מאלה‪ ."...‬השאלה היא‪ ,‬מה פירוש הביטוי "לא תחול חובת תשלום‪ ".‬שכן ניתן‬
‫לפרשו בשתי דרכים‪ :‬פטור מהחבות בהיטל ההשבחה; פטור מהחובה לשלם את‬
‫היטל ההשבחה‪ .‬לאבחנה זו חשיבות מרובה‪ .‬פטור מהחבות בהיטל השבחה נוצר‬
‫בשעת ההכרזה על שכונת השיקום‪ ,‬וביטול ההכרזה אינו מבטל את הפטור המוקנה‪,‬‬
‫לעומת זאת פטור מהחובה לשלם את היטל ההשבחה אינו פטור מוחלט‪ ,‬ואם בשעת‬
‫מימוש הזכויות ההכרזה אינה עוד בתוקף‪ ,‬אזי זהו המועד הקובע לתחולת הפטור‪.‬‬
‫בכדי לקבוע עמדה בסוגיה זו ניתן לפנות אל סעיף ‪ 4‬לתוספת השלישית‪.‬‬
‫הכותרת לסעיף זה היא "חבות בהיטל השבחה"‪ ,‬ובסעיף קטן ‪4‬א) נאמר‪" :‬חלה‬
‫השבחה במקרקעין‪ ,‬בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת‪,‬‬
‫ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו‪ ."...‬סעיף ‪ 4‬לתוספת השלישית‬
‫הוא הסעיף‪ ,‬המטיל את החבות בהיטל השבחה על הנישום‪ ,‬והכותרת נוקבת במילה‬
‫"חבות"‪ .‬בגוף הסעיף נעשה שימוש במילה "ישלם"‪ .‬סעיף ‪ 4‬אינו עוסק בגבייה‪ ,‬אלא‬
‫בהטלת החבות הרעיונית של היטל ההשבחה‪ ,‬לפיכך משמעותו של הביטוי‪" :‬ישלם‬
‫בעלם היטל השבחה" היא למעשה‪" :‬תחול על בעלם החבות בהיטל ההשבחה"‪.‬‬
‫המסקנה היא כי הפטור‪ ,‬המוקנה לשכונת שיקום‪ ,‬הוא פטור מהחבות בהיטל‬
‫השבחה ולא פטור מהחובה לשלם את ההיטל‪.‬‬
‫עוד ניתן ללמוד על משמעותו של ביטוי זה מהרישא לסעיף ‪(46‬ג)(‪ ,)4‬לתוספת‬
‫השלישית הקובע‪" :‬בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות‪."...‬‬
‫מהשוואת שני הנוסחים עולה‪ ,‬שלמועד מימוש הזכויות יש נפקות משפטית לעניין‬
‫הפטור מהיטל השבחה בבנייה או בהרחבה של דירת מגורים לפי פסקה ‪(46‬ג)(‪ ,)4‬ואין‬
‫כל נפקות משפטית לפטור מהיטל השבחה בשכונת שיקום‪.‬‬
‫אפשר לגרוס‪ ,‬שהפטור ניתן בגין תכניות‪ ,‬שאושרו לפני תקופת ההכרזה‬
‫ובמהלכה‪ ,‬בתנאי שמומשו לפני תום תקופת ההכרזה‪ .‬המשמעות של עמדה זו היא‬
‫שהפטור אינו ניתן לחבות הרעיונית בהיטל ההשבחה‪ ,‬אלא הוא פוטר את הנישום‬
‫מחובת התשלום בשעת מימוש הזכויות‪ ,‬בתנאי שאלה מומשו בתקופת ההכרזה‪ .‬דא‬
‫עקא‪ ,‬שפירוש זה אינו יכול להתקיים‪ ,‬שכן עלולה הוועדה המקומית לבוא אל בעלי‬
‫‪144‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫הקרקע שמימשו זכויות ולתבוע מהם את תשלום ההיטל לאחר שתתבטל ההכרזה‪.‬‬
‫ברי‪ ,‬כי לא לדחייה של תשלום ההיטל נתכוון המחוקק‪ ,‬אלא לפטור מוחלט‪ .‬נמצא‪,‬‬
‫כי הוועדה המקומית לא תוכל לחזור ולדרוש את תשלום ההיטל מבעלים של‬
‫מקרקעין‪ ,‬שזכה וקיבל פטור מחובת תשלום ההיטל בשעת מימוש הזכויות‪ .‬המסקנה‬
‫היא כי הוראת הפטור לשכונות שיקום אינה עוסקת ב"אי‪-‬חובת תשלום" לתקופה‬
‫קצובה‪ ,‬אלא בפטור מוחלט מהיטל‪.‬‬
‫ג‪ .‬פטור לדירת מגורים‬
‫סעיף ‪ 46‬לתוספת השלישית דן בפטורים מהיטל השבחה‪ .‬הפטור הנפוץ הינו‬
‫פטור לדירת מגורים‪ ,‬והוא מוענק במקרים הבאים‪ :‬לבעלים או למחזיק בעת מתן‬
‫היתר להרחבת דירה בתנאי ששטחה הכולל של הדירה אינו עולה על ‪ 440‬מ"ר‬
‫והבעלים או המחזיק השתמשו בדירה למגוריהם מעל ‪ 1‬שנים; לבעלים או למחזיק‬
‫המעונינים להעביר בטאבו דירה שניתנת להרחבה עד ‪ 440‬מ"ר‪ ,‬והבעלים או המחזיק‬
‫גר בדירה ‪ 1‬שנים; לבעלים או למחזיק‪ ,‬אשר בנה דירה חדשה‪ ,‬ששטחה אינו עולה על‬
‫‪ 440‬מ"ר והחזיק בה ‪ 1‬שנים מיום גמר הבנייה‪ .‬במקרה זה יינתן פטור בגין הקנייה‬
‫ובגין ההעברה בטאבו בתום ‪ 1‬שנים מיום סיום הבנייה‪ .‬התוספת השלישית מעניקה‬
‫פטור זה הן לבעלים של קרקע והן למחזיק בה על‪-‬פי הגדרתו בחוק מס רכוש‪ .‬עובדה‬
‫זו יוצרת פרצה לכאורה בחוק‪ ,‬כך שאדם יכול לחתום חוזה עם בעלים של קרקע‬
‫מבלי לבצע העברת זכויות‪ ,‬להגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין ולזכות‬
‫בפטור על הבנייה‪ ,‬בתנאי‪ ,‬שלא יירשם כבעלים במשך ‪ 1‬שנים מיום גמר הבנייה‪.‬‬
‫בתום ‪ 1‬השנים יוכל לבקש להירשם כבעלים של הקרקע ללא תשלום היטל‬
‫ההשבחה‪.‬‬
‫דחיית התשלום בעת הבנייה‬
‫סעיף קטן ‪(46‬ג) לתוספת השלישית כולל בחובו שתי הוראות שונות‪ .‬הפסקה‬
‫השנייה מעניקה פטור מהחיוב בהיטל‪ ,‬ואילו הפסקה הראשונה מעניקה דחייה‬
‫בתשלום היטל ההשבחה‪ ,‬וניתן לראות בה מעין "פטור על תנאי"‪:‬‬
‫‪( .11‬ג) (‪ )1‬בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק‬
‫‪144‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין שישמשו‬
‫למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה‬
‫לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על ‪ 121‬מ"ר; עם כל בנייה או הרחבה‬
‫נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל‪ ,‬בשיעור יחסי לגודל הבנייה או‬
‫ההרחבה הנוספת‪.‬‬
‫בסעיף ‪ 4‬לתוספת השלישית בהגדרת "מימוש זכויות" ברישא של הפסקה‬
‫הראשונה נאמר‪" :‬קבלת היתר לפי חוק זה לבנייה‪ ...‬שלא ניתן היה לתיתו אלמלא‬
‫אישור תכנית‪ ."...‬נמצא‪ ,‬כי קבלת היתר הבנייה היא מימוש זכויות כמשמעו‬
‫בהגדרה‪ .‬הפסקה הראשונה של סעיף קטן ‪(46‬ג) לתוספת השלישית דנה במימוש‬
‫זכויות‪ ,‬החל בעת קבלת היתר בנייה‪ .‬דא עקא‪ ,‬פסקה זו נוסחה בצורה קלוקלת‪,‬‬
‫ונאמר בה‪" :‬בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות‪ ."...‬הבנייה‬
‫וההרחבה נגרעו מהגדרת "מימוש זכויות"‪ ,‬אולם אירועים אלה ממילא אינם כלולים‬
‫בהגדרה זו‪.‬‬
‫אירוע המס הוא התכנית המשביחה‪ ,‬וחובת תשלום ההיטל חלה בעקבותיה‪.‬‬
‫מועד מימוש הזכויות קובע את מועד התשלום‪ ,‬ואין הוא אירוע מס כשלעצמו‪.‬‬
‫הוראת הפטור לא העניקה פטור מוחלט מהיטל השבחה‪ ,‬אלא צמצמה את הגדרת‬
‫מימוש הזכויות‪ .‬התוצאה היא כי החיוב בהיטל נותר על כנו‪ ,‬אולם במועד קבלת‬
‫היתר הבנייה‪ ,‬טרם הגיע המועד לתשלומו‪ .‬מסקנה זו מתחזקת לאור הוראות‬
‫הפסקה השנייה של סעיף )‪46‬ג)‪ ,‬שתידון להלן‪.‬‬
‫תנאי הפטור‬
‫על מנת לזכות בדחיית היטל ההשבחה בעת קבלת היתר בנייה או הרחבה של‬
‫דירת מגורים צריכים להתקיים ‪ 1‬תנאים מצטברים‪ .‬ב‪ -1‬מבין ‪ 1‬התנאים יש שתי‬
‫חלופות‪ ,‬ודי שתתקיים אחת מהן‪ .‬המילה "או" מבחינה בין החלופות‪ .‬ואלה ארבעת‬
‫התנאים‪:‬‬
‫א‪ .‬המחזיק במקרקעין או קרובו;‬
‫ב‪ .‬הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין;‬
‫ג‪ .‬לבנייה או להרחבה של דירת מגורים;‬
‫‪141‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫ד‪ .‬שתשמש למגוריו או למגורי קרובו‪.‬‬
‫תקרת הפטור היא לבנייה של דירת מגורים חדשה וכן להרחבה של דירת‬
‫מגורים קיימת עד לשטח של ‪ 440‬מ"ר‪ .‬משמעה של "בנייה" בסעיף זה הוא כל בנייה‬
‫הטעונה היתר‪ .‬ההוראה‪ ,‬המגבילה את גובה הפטור‪ ,‬קבועה בסיפא של הסעיף‪ ,‬והיא‬
‫כוללת שני משפטים‪ .‬המשפט הראשון הוא‪..." :‬ובלבד שהשטח הכולל של דירת‬
‫המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על ‪ 440‬מ"ר "‪ .‬לו עמד‬
‫משפט זה לבדו‪ ,‬היה המחזיק פטור מלשלם את ההיטל בבנייה עד ל‪ 440 -‬מ"ר‪ ,‬וחייב‬
‫במלוא ההיטל בשל בנייה העולה על שטח זה‪.‬‬
‫אולם המחוקק ביקש להעניק פטור בגין בניית ‪ 440‬מ"ר‪ ,‬ולחייב רק בנייה או‬
‫הרחבה של דירת מגורים מעבר לשטח האמור‪ ,‬לפיכך המשפט השני של הוראת‬
‫הפטור קובע‪" :‬עם כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל‪,‬‬
‫בשיעור יחסי לגודל הבנייה או ההרחבה הנוספת‪".‬‬
‫הניסוח הלקוי של הוראת הפטור מתבטא כאן בשימוש הלשוני של הביטוי‬
‫"הרחבה"‪ .‬במשפט הראשון נאמר "הרחבה" בלבד‪ ,‬ואילו במשפט השני נאמר‬
‫"הרחבה נוספת"‪ .‬השוני בין זה לזה עלול להעלות את הסברה‪ ,‬כי לא בדיוק באותה‬
‫הרחבה עסקינן‪ ,‬ולא היא‪ .‬זאת ועוד‪ ,‬עצם השימוש בביטוי "הרחבה" אינו מוצלח‬
‫כשלעצמו‪ ,‬וניתן היה להשיג את המטרה לו נוסחה ההוראה כך‪" :‬בנייה של דירת‬
‫מגורים חדשה או תוספת בנייה לדירת מגורים קיימת‪ ...‬ובלבד שהשטח הכולל של‬
‫דירת המגורים האמורה לאחר הבנייה אינו עולה על ‪ 440‬מ"ר; בשל כל בנייה מעל‬
‫השטח האמור‪."...‬‬
‫מה דינו של מחזיק‪ ,‬המבקש לבנות דירת מגורים בת ‪ 410‬מ"ר על קרקע‪,‬‬
‫שהייתה חקלאית קודם לתכנית‪ ,‬ואשר סכום ההיטל‪ ,‬שהוא חייב בו לפני קבלת‬
‫הפטור‪ ,‬הוא ‪ 400,000‬שקל? ניתן לומר‪ ,‬כי הפטור יינתן ביחס אריתמטי ישר בין‬
‫השטח הבנוי לבין השטח הפטור‪ ,‬ובמקרה זה הוא יהיה בשיעור של ‪ 20 %‬בדיוק‪.‬‬
‫נראה‪ ,‬כי לא זו כוונת הוראת הפטור‪ ,‬שהרי בנייה של ‪ 440‬מ"ר הראשונים פטורה‬
‫מהיטל‪ ,‬ואילו בנייה של ‪ 440‬מ"ר הנוספים חייבת‪ .‬אין כל ודאות‪ ,‬כי שוויין של‬
‫זכויות בנייה לבניית דירת מגורים בת ‪ 440‬מ"ר הוא מחצית משוויין של זכויות בנייה‬
‫לבניית דירת מגורים בת ‪ 410‬מ"ר‪ .‬שווי הוא לעניין לשומה ולא לחישוב פשטני‪ .‬בדרך‬
‫‪141‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫כלל‪ ,‬יעלה שוויין של זכויות בנייה של ‪ 440‬מ"ר על ‪ 20 %‬משוויין של זכויות בנייה של‬
‫‪ 410‬מ"ר‪ .‬פער זה עשוי להתקיים במקום‪ ,‬בו כל הבנייה נעשית בקומה אחת‪ ,‬והוא‬
‫עשוי לגדול במקום‪ ,‬בו הבנייה היא ביותר מקומה אחת‪ .‬הטעם לכך הוא כי במקרה‬
‫כזה מוקצה שטח מסוים לגרם מדרגות‪ ,‬ונמצא‪ ,‬כי קטן השטח המנוצל למגורים‪ .‬קל‬
‫וחומר‪ ,‬אם הבנייה המותרת כוללת עליית גג‪ ,‬שערכה נמוך במקצת מקומה רגילה‪,‬‬
‫ואם היא כוללת קומת מרתף‪ ,‬שערכו נמוך בהרבה מקומה רגילה‪.‬‬
‫גם למיקום יש השפעה על "השווי היחסי" של השטח‪ ,‬העולה על ‪ 440‬מ"ר‪.‬‬
‫ביישוב בו מתגוררת אוכלוסייה אמידה‪ ,‬יש שוק לדירות גדולות‪ ,‬ולשטח "הנוסף" יש‬
‫שווי יחסי גבוה יותר מאשר ביישוב‪ ,‬בו מתגוררים התושבים‪ ,‬רובם ככולם‪ ,‬בדירות‬
‫שיכון בנות ‪ .0‬מ"ר‪ ,‬וכל מעיניהם הוא להוסיף חדר או שניים‪ .‬לפיכך‪ ,‬אם למשל‬
‫מתירה התכנית לבנות דירה בת ‪ 410‬מ"ר‪ ,‬יש להעריך את שיעור ההשבחה על פיה‪,‬‬
‫ולהפחית ממנה את שיעור ההשבחה של תכנית מדומה‪ ,‬המתירה בניית ‪ 440‬מ"ר‬
‫בניצול הטוב ביותר‪.‬‬
‫שטחה של דירה יכול להיות עם קירות חוץ או בלעדיהם‪ ,‬עם שטחים‬
‫משותפים או בלעדיהם‪ ,‬כגון חדר מדרגות וכיוצא בזה‪ .‬כיצד מודדים את שטח‬
‫הדירה לצורך קביעת השטחים הפטורים והחייבים? ניתן לומר‪ ,‬כי השטח שיש‬
‫לקחת בחשבון הוא שטח הבנייה‪ ,‬המותר על פי היתר הבנייה‪ .‬בהחלת דרך זו יילקח‬
‫בחשבון השטח ברוטו‪ ,‬כלומר‪ ,‬שטח הדירה לרבות קירות חוץ‪ ,‬חדר מדרגות וכדומה‪.‬‬
‫ניתן גם לומר‪ ,‬כי יש להחיל את שיטת המדידה הנקוטה בפרק "בתים משותפים"‬
‫שבחוק המקרקעין‪ .‬בשיטה זו אין לוקחים בחשבון חדר מדרגות ‪,‬קירות חוץ‪ ,‬ושטח‬
‫של מרפסות בלתי מקורות‪ .‬שטח זה הוא השטח‪ ,‬שנרשם בלשכת רישום המקרקעין‬
‫כשטח הדירה‪ .‬שני טעמים תומכים באימוץ הפרשנות המחמירה‪ :‬הטעם האחד ‪ -‬אם‬
‫בקבלת היתר בנייה עסקינן‪ ,‬אזי יש ללמוד על השטח באותו דין‪ ,‬שעל פיו ניתן אותו‬
‫היתר; והטעם האחר ‪ -‬בסעיף הפטור נאמר‪..." :‬ובלבד שהשטח הכולל של דירת‬
‫המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על ‪ 440‬מ"ר‪ .‬את הביטוי‬
‫"השטח הכולל" יש לפרש כשטח הכולל את כל התוספות האמורות‪.‬‬
‫‪142‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫הפטור במכירת הדירה‬
‫אמרנו‪ ,‬כי הפסקה הראשונה מעניקה דחייה בתשלום היטל ההשבחה‪ ,‬וניתן‬
‫לראות בה מעין "פטור על תנאי"‪ ,‬ואילו הפסקה השנייה מעניקה פטור מהחיוב‬
‫בהיטל בהתקיים התנאי‪ .‬וזו לשונה של הפסקה השנייה‪:‬‬
‫‪( .11‬ג) (‪ )2‬העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה‬
‫(‪ )1‬או שניתן להרחיבה לפי תכנית‪ ,‬לא ייראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה‬
‫חובת תשלום ההיטל‪ ,‬אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה‬
‫למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבנייה ועד מכירתה משך‬
‫זמן שאינו פחות מ‪ 4 -‬שנים‪ .‬לעניין זה‪" ,‬גמר הבנייה" ‪ -‬כמשמעותו בחוק מס‬
‫רכוש וקרן פיצויים‪ ,‬התשכ"א‪.-1161‬‬
‫על השוני במהות הפטור בין שתי הפסקאות ניתן ללמוד מההבדל בניסוח‬
‫הוראת הפטור‪ .‬בפסקה הראשונה נאמר‪" :‬לא ייראו כמימוש זכויות‪ ,"...‬ואילו‬
‫בפסקה השנייה נקבע‪" :‬לא ייראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום‬
‫ההיטל‪ ."...‬הביטוי‪" :‬ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל" אינו קבוע בפסקה‬
‫הראשונה‪ .‬נמצא‪ ,‬שכוונתה של הפסקה השנייה היא להעניק פטור מהיטל ההשבחה‪.‬‬
‫על מנת לקבל את הפטור מהיטל ההשבחה בעת העברת הבעלות או החזקה צריכים‬
‫להתקיים ‪ 1‬תנאים מצטברים‪ .‬ב‪ -1‬מבין ‪ 1‬תנאים יש מספר חלופות‪ ,‬ודי שתתקיים‬
‫אחת מהן‪ .‬המילה "או" מבחינה בין החלופות‪ .‬ואלה ארבעת התנאים‪:‬‬
‫א‪ .‬מועברת הבעלות או החזקה;‬
‫ב‪ .‬בדירה שנבנתה כאמור בפסקה (‪ )4‬או בדירה שהורחבה כאמור בפסקה (‪ .)4‬או‬
‫בדירה שניתן להרחיבה לפי תכנית;‬
‫ג‪ .‬אם בדירה נעשה שימוש למגורים של המחזיק‪ ,‬או של קרובו של המחזיק‪ ,‬או‬
‫של קרובו של הקרוב של המחזיק;‬
‫ד‪ .‬מגמר הבנייה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מ‪ 1 -‬שנים‪.‬‬
‫התנאי הראשון ‪ -‬העברת הבעלות או החזקה ‪ -‬בהוראת הפטור נאמר‪" :‬העברת‪...‬‬
‫החזקה בדירה שנבנתה‪ ,‬או שהורחבה כאמור בפסקה ‪ )4‬או שניתן להרחיבה לפי‬
‫תכנית‪ ,‬לא ייראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל‪ ."...‬אם‬
‫לאחר אישור התכנית הועברה החזקה בדירה לפני חלוף תקופת הצינון‪ ,‬מתקבלת‬
‫‪149‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫תוצאה מוזרה‪ .‬מלשון לאו של ההוראה ניתן‪ ,‬לכאורה‪ ,‬להסיק את ההיפך‪ ,‬כלומר‪ ,‬כי‬
‫אם לא חלפה תקופת הצינון‪ ,‬אזי העברת החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה‬
‫כאמור בפסקה ‪ )4‬או שניתן להרחיבה לפי תכנית‪ ,‬כן תיראה כמימוש זכויות‪ ,‬וכן‬
‫תחול בגינה חובת תשלום ההיטל‪ .‬פירוש זה אינו נכון לנוכח הרישא של הפסקה‬
‫השלישית להגדרת "מימוש זכויות"‪ ,‬בו נקבע‪" :‬העברתם או העברת החכירה לדורות‬
‫בהם‪ ,‬בשלמות או חלקית‪ ,‬או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי‬
‫המקרקעין‪ ."...‬לעומת הוראה זו נעשה שימוש הוראת הפטור בביטוי‪" :‬העברת‬
‫הבעלות או החזקה‪ ...‬לא ייראו כמימוש זכויות‪ ."...‬סעיף הפטור גרע את העברת‬
‫החזקה מההגדרה של מימוש הזכויות‪ ,‬על אף שהעברת החזקה אינה "מימוש‬
‫זכויות" כהגדרתה‪ .‬התוצאה היא שהעברת החזקה אינה מטילה חובה לשלם את‬
‫היטל ההשבחה‪ ,‬שמועד תשלומו נדחה על פי הפסקה הראשונה‪ .‬ניתן לומר‪ ,‬כי‬
‫המחוקק ביקש לבטל את "הדחייה בתשלום ההיטל"‪ ,‬כאשר המחזיק‪ ,‬שקיבל את‬
‫דחיית התשלום‪ ,‬חדל מלהחזיק‪ .‬על מנת להשיג תוצאה זו היתה הפסקה השנייה‬
‫צריכה להיות כך‪" :‬חדלו המחזיק במקרקעין או קרובו להשתמש בדירה למגוריהם‬
‫או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבנייה ועד למכירתה‪ ,‬בטרם חלפו ‪ 1‬שנים‬
‫מגמר הבנייה ועד למכירתה‪ ,‬תיחשב קבלת היתר הבנייה כמימוש זכויות‪ ".‬הניסוח‬
‫הלקוי מאפשר לטעון‪ ,‬כי אין לפרש את הוראת הפטור בדרך השוללת אותה‪ ,‬הואיל‬
‫ומטרתו הוודאית של המחוקק היתה להעניק את הפטור‪ ,‬הפרשנות המחמירה אינה‬
‫ודאית‪ ,‬ויש להחיל את הכלל‪ :‬ברי וספק‪ ,‬ברי עדיף‪.‬‬
‫העברת חכירה והענקת זכויות ‪ -‬הפסקה השנייה מעניקה את הפטור בהעברת בעלות‬
‫או חזקה‪" ,‬אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי‬
‫בני משפחתם הקרובים מגמר הבנייה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מ‪ -1‬שנים‪".‬‬
‫פסקה זו אינה מעניקה פטור בהעברת חכירה לדורות או בהענקת זכויות‪ ,‬הטעונה‬
‫רישום בפנקסי המקרקעין‪ ,‬שהינה מימוש זכויות‪ .‬התוצאה היא כי הענקת חכירה‪,‬‬
‫העברת חכירה‪ ,‬או רישום משכנתא עלולים לבטל את דחיית ההיטל‪ ,‬ונראה‪ ,‬כי לא‬
‫לכך התכוון המחוקק‪ .‬הנוסח הרצוי של הוראות סעיף ‪46‬ג) בפסקה הראשונה הוא‪:‬‬
‫"קבלת היתר בנייה כמשמעה בסעיף ‪ 4‬לא תיראה כמימוש זכויות‪ "...‬ובפסקה‬
‫השנייה הוא‪" :‬העברה כמשמעה בסעיף ‪ 4‬בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור‬
‫‪14.‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫בפסקה ‪ )4‬או שניתן להרחיבה לפי תכנית‪ ,‬תהיה פטורה מהיטל‪".‬‬
‫התנאי השני ‪ -‬התנאי השני הוא כי העברת הבעלות או החזקה נעשית בדירה‪,‬‬
‫העונה על אחד התנאים הקבועים בסעיף‪ .‬שלושה סוגי‪-‬דירות זכאים לקבל את‬
‫הפטור בעת ההעברה‪:‬‬
‫א‪ .‬דירה חדשה‪ ,‬שהיתר הבנייה שלה ניתן על פי הפסקה הראשונה‪ ,‬כלומר‪ ,‬שבעת‬
‫קבלת היתר הבנייה ניתן "פטור על תנאי"‪ ,‬וניתנה דחייה בתשלום ההיטל‪.‬‬
‫ב‪ .‬דירה ישנה שהורחבה‪ ,‬ושהיתר הבנייה להרחבתה ניתן על פי הפסקה הראשונה‪,‬‬
‫כלומר‪ ,‬שבעת קבלת היתר הבנייה ניתן "פטור על תנאי"‪ ,‬וניתנה דחייה‬
‫בתשלום ההיטל‪.‬‬
‫ג‪ .‬דירה ישנה שעל פי התכנית המשביחה ניתן להרחיבה‪ ,‬ואילו נתבקש היתר‬
‫בנייה להרחבתה‪ ,‬ניתן היה לפי הפסקה הראשונה לקבל "פטור על תנאי"‪,‬‬
‫כלומר‪ ,‬דחייה בתשלום ההיטל‪.‬‬
‫התנאי השלישי ‪ -‬שימוש למגורים ‪ -‬תנאי זה לקבלת הפטור מהיטל השבחה הוא‪:‬‬
‫"אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני‬
‫משפחתם הקרובים"‪ .‬ארבעה מיני "מתגוררים" מקיימים את תנאי הפטור‪:‬‬
‫א‪ .‬המחזיק במקרקעין השתמש בדירה למגוריו;‬
‫ב‪ .‬המחזיק במקרקעין השתמש בדירה למגורי בני משפחתו הקרובים;‬
‫ג‪ .‬קרובו של המחזיק במקרקעין השתמש בדירה למגוריו;‬
‫ד‪ .‬קרובו של המחזיק במקרקעין השתמש בדירה למגורי בני משפחתו הקרובים‪.‬‬
‫המונח "שימוש למגורים" צריך להתפרש כפשוטו ‪ -‬שימוש למגורים שאינו‬
‫שימוש בעל אופי עסקי‪ .‬השאלות הן‪:‬‬
‫א‪ .‬האם השימוש למגורים כולל גם שימוש באחד מחדרי הדירה לעיסוק במקצוע‬
‫חופשי?‬
‫ב‪ .‬האם המגורים חייבים להיות רצופים‪ ,‬או אפשר שיהיו מקוטעים?‬
‫ג‪ .‬האם כ"מגורים" נחשבים מגורים במרבית ימות השנה‪ ,‬או אולי גם מגורים‬
‫במיעוטם ייחשבו ל"מגורים"?‬
‫לשאלות אלה ולאחרות אין תשובות חד משמעיות‪ ,‬ונראה‪ ,‬כי בתי המשפט‬
‫‪14.‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫יפסקו לפי נסיבות העניין ולפי היגיון הדברים‪ .‬לדעתנו‪ ,‬שימוש באחד מחדרי הדירה‬
‫לעיסוק במקצוע חופשי אינו שולל את השימוש למגורים‪ ,‬ומבחן רציפות המגורים‬
‫ייחתך על פי ה‪ domicile-‬של המחזיק‪ .‬בהמר' ‪ 261969‬ארבל נ' הוועדה המקומית‬
‫נהריה‪ 6‬המבקש היה דייר משנה מדרגה שנייה בדירת מגורים‪ .‬מינהל מקרקעי‬
‫ישראל הסכים לבטל את החכירה הראשית ואת חכירת המשנה מדרגה ראשונה‪,‬‬
‫וערך הסכם חכירה חדש ל‪ 16 -‬שנה עם המבקש‪ .‬הוועדה המקומית הוציאה שומת‬
‫היטל השבחה ותבעה את פירעונה בגין מימוש הזכויות‪ ,‬כתנאי למתן אישור לרישום‬
‫בפנקסי המקרקעין‪ .‬המבקש טען‪ ,‬כי הוא פטור מהיטל ההשבחה‪ ,‬הואיל ושטח‬
‫הדירה קטן מ‪ 440 -‬מ"ר‪ ,‬ומגיע לו הפטור הקבוע בסעיף קטן ‪(46‬ג) לתוספת‬
‫השלישית‪ .‬הוועדה המקומית טענה‪ ,‬כי הפטור חל‪ ,‬כאשר מדובר בהעברת דירת‬
‫מגורים לזולת‪ ,‬ולא על רישום הזכויות באותה דירה על שם מי שבנה אותה לעצמו‪.‬‬
‫בית המשפט קבע‪ ,‬כי אם העברה לזולת פטורה מהיטל השבחה ‪,‬על אחת כמה וכמה‬
‫חל הפטור ‪,‬כאשר מדובר בהעברת הדירה על שם מי שבנה אותה‪ .‬לדעתנו‪ ,‬חל במקרה‬
‫הנידון פטור מתשלום היטל השבחה במכירת דירת מגורים‪ ,‬הואיל והפטור מוקנה‬
‫לנישום בשעה שהוא מעביר את זכותו בדירת המגורים בתנאי‪ ,‬שהמחזיק בדירה‬
‫השתמש בה למגוריו מגמר הבנייה ועד למכירתה ‪ 1‬שנים לפחות‪ .‬לצורך החלת פטור‬
‫זה אין צורך בקשר או בזיקה כלשהם בין הנישום‪ ,‬החייב בהיטל ההשבחה‪ ,‬לבין‬
‫"המחזיק"‪ ,‬שמגוריו בדירה הם תנאי להחלת הפטור‪ .‬הנישום הנכון במקרה הנידון‬
‫הוא מינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬ורישום זכויות בעלות או חכירה בדירה לכל מאן דהוא‬
‫פטור מתשלום היטל השבחה‪ ,‬הואיל והמחזיק ‪ -‬המבקש במקרה הנידון ‪ -‬התגורר‬
‫בדירה במהלך התקופה הנדרשת‪.‬‬
‫רציפות המס ‪ -‬בסעיף ‪(.‬א) לחוק התכנון והבנייה (תיקון מספר ‪,)19‬‬
‫התשמ"א‪ ,-1291‬נקבע עקרון רציפות המס ‪" -‬לענין הבעלות או ה"חכירה לדורות‬
‫בעת אישור התכנית‪ ,‬דין‪ ,‬מי שהועברו לו זכויות במקרקעין מכוח דין או ללא‬
‫תמורה‪ ,‬כדין המעביר"‪ .‬סעיף זה מבטיח את עקרון רציפות המס‪ .‬בעלי זכויות‬
‫במקרקעין‪ ,‬שקיבל אותן מכוח דין או ללא תמורה‪ ,‬נכנס לנעלי מעביר הזכויות‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫לא פורסם‪.‬‬
‫‪146‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫עיקרון זה חל גם על תקופת הצינון‪ ,‬הנדרשת לצורך קבלת פטור מהיטל‪ .‬כך למשל‪,‬‬
‫אם אב העביר לבנו דירת מגורים‪ ,‬שניתן להרחיבה עד לשטח של ‪ 440‬מ"ר‪ ,‬אזי בעת‬
‫מכירת הדירה על‪-‬ידי הבן‪ ,‬תילקח בחשבון גם התקופה‪ ,‬שהאב גר בדירה‪.‬‬
‫בהגדרת "מימוש זכויות" נקבע‪ ,‬כי העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה‬
‫מאדם לקרובו אינן מימוש זכויות‪ .‬נמצא‪ ,‬כי שתי ההוראות סותרות זו את זו‪.‬‬
‫השאלה היא האם העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו‪ ,‬החלות לפני‬
‫תום תקופת הצינון‪ ,‬מחילות את היטל ההשבחה‪ ,‬או אולי‪ ,‬אין הן מימוש זכויות‬
‫במשמע‪ ,‬וניתן להמשיך ולצבור את הוותק הנדרש?‬
‫התנאי הרביעי ‪ -‬תקופת הצינון ‪ -‬פסקה ‪46‬ג)‪ )4‬לתוספת השלישית קבעה תקופת‬
‫צינון של ‪ 1‬שנים‪ .‬הכוונה היא כי בתום תקופת הצינון תהפוך דחיית מועד תשלום‬
‫ההיטל לפטור‪ ,‬אולם סעיף הפטור אינו מקנה את הפטור בתום תקופת הצינון‪ ,‬אלא‬
‫במועד העברת הזכויות‪ .‬הנוסח הרצוי של תקופת הצינון הוא‪" :‬השתמש המחזיק‬
‫במקרקעין או קרובו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר‬
‫הבנייה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מ‪ 1 -‬שנים‪ ,‬יהיה פטור מהיטל; לעניין זה‬
‫הביטוי‪" :‬גמר הבנייה" ‪ -‬כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים‪ ,‬התשכ"א‪. -4694‬‬
‫ניסוחה של הוראת הצינון יוצר מספר השלכות אבסורדיות‪ .‬אם הבעלים‬
‫מבקש להעביר את הבעלות למחזיק‪ ,‬שקיבל את דחיית התשלום בטרם חלפה תקופת‬
‫הצינון‪ ,‬תחויב ההעברה בהיטל‪ .‬התוצאה המתקבלת היא כי המחזיק‪ ,‬שזכה בדחיית‬
‫ההיטל‪ ,‬אינו יכול להיות הבעלים בטרם ישתמש בדירה במשך ‪ 1‬שנים‪ .‬אם הבעלים‬
‫מבקש להעביר את הבעלות לאדם אחר בטרם חלפה תקופת הצינון‪ ,‬והמחזיק שקיבל‬
‫את ההיתר ממשיך להשתמש בדירה‪ ,‬תחויב ההעברה בהיטל‪ .‬התוצאה המתקבלת‬
‫היא כי הבעלים או המחזיק ‪,‬שזכה בדחיית ההיטל יחויב בו‪ ,‬אף על פי שתקופת‬
‫השימוש בדירה למגורים נמשכת‪.‬‬
‫אם המחזיק‪ ,‬אשר קיבל את דחיית ההיטל‪ ,‬מבקש להעביר את החזקה‬
‫לקרובו‪ ,‬וקרובו ממשיך ומשתמש בדירה למגוריו‪ ,‬תחויב ההעברה בהיטל השבחה‪.‬‬
‫התוצאה המתקבלת היא כי המחזיק‪ ,‬שזכה בדחיית ההיטל‪ ,‬יחויב בהיטל ‪,‬אף על פי‬
‫שתקופת השימוש בדירה למגורים נמשכת כסדרה על‪-‬ידי מחזיק אחר‪ ,‬שהיה זכאי‬
‫‪110‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫לקבל את דחיית ההיטל בזכות עצמו‪ .‬תוצאה זו הינה מוזרה במיוחד לאור הגדרת‬
‫הפסקה השלישית של "מימוש זכויות"‪ ,‬לפיה‪ ,‬העברה ללא תמורה מאדם לקרובו‬
‫אינה מימוש זכויות‪.‬‬
‫מגמר הבנייה ועד מכירתה ‪ -‬על מנת להפוך את דחיית ההיטל לפטור‪ ,‬על המחזיק‬
‫או על קרובו להתגורר בדירה במשך ‪ 1‬שנים לפחות‪ .‬לכאורה‪ ,‬תילקח בחשבון תקופת‬
‫המגורים רק לאחר גמר הבנייה‪ .‬הביטוי "גמר הבנייה" מתפרש כמשמעו בסעיף ‪4‬‬
‫לחוק מס רכוש וקרן פיצויים‪ ,‬תשכ"א‪, 4694 -‬והוא חל לפי המוקדם שבין שני אלה‪:‬‬
‫משעה שהבניין ראוי לשימוש שיועד לו‪ ,‬או משעה‪ ,‬שהבניין כולו או מקצתו נתפס‬
‫לראשונה‪ .‬נמצא‪ ,‬כי עצם המגורים מחילים את גמר הבנייה‪ .‬ארבע שנות המגורים‬
‫צריכות להסתיים לפני המכירה‪ .‬הביטוי "מכירה" מתפרש על פי חוק המקרקעין‪,‬‬
‫כלומר‪ ,‬המסירה חלה ביום שבו מעבירים את הזכויות בפנקסי המקרקעין‪ .‬אין לפרש‬
‫ביטוי זה על פי חוק מס שבח מקרקעין‪ ,‬כלומר ביום חתימת הסכם המכר‪ .‬התוצאה‬
‫היא כי הבעלים רשאי להתחייב למכור את הזכות במקרקעין לפני חלוף תקופת‬
‫הצינון‪ ,‬והפטור יינתן‪ ,‬אם ההעברה בפנקסי המקרקעין תתבצע לאחר חלוף תקופת‬
‫הצינון‪.‬‬
‫משך זמן שאינו פחות מ‪ -1‬שנים ‪ -‬אמרנו‪ ,‬כי על מנת להפוך את דחיית ההיטל‬
‫לפטור‪ ,‬על המחזיק או על קרובו להתגורר בדירה במשך ‪ 1‬שנים לפחות‪ .‬אין דרישה‪,‬‬
‫כי המגורים יהיו רצופים‪ ,‬או כי יחולו בסמוך ליום המכירה‪ .‬הדרישה היא כי מיום‬
‫גמר הבנייה ועד ליום המכירה יתגוררו בדירה המחזיק או קרובו או קרובו של‬
‫הקרוב במשך ‪ 1‬שנים מצטברות באופן כל שהוא‪ .‬כך למשל‪ ,‬אם המחזיק גר בדירה‬
‫שנתיים‪ ,‬ולאחר מכן הושכרה הדירה למשך שנה אחת לאדם זר‪ ,‬ולאחריה התגורר‬
‫בדירה קרובו של המחזיק במשך שנתיים נוספות‪ ,‬אזי נצברה תקופת המגורים‬
‫הנדרשת‪ ,‬והבעלים המוכר זכאי לפטור‪ .‬כך למשל‪ ,‬אם המחזיק גר בדירה שנתיים‪,‬‬
‫ולאחריה התגורר בדירה קרובו של המחזיק במשך שנתיים נוספות‪ ,‬ולאחר מכן‬
‫הושכרה הדירה למשך מספר שנים‪ ,‬אזי נצברה תקופת המגורים הנדרשת‪ ,‬והבעלים‬
‫המוכר זכאי לפטור‪.‬‬
‫הפטור ניתן לבניית דירה חדשה או להרחבתה‪ .‬אם דחיית ההיטל ניתנה בגין‬
‫הרחבת הדירה‪ ,‬אזי חישוב תקופת הצינון הוא החל מיום גמר בניית ההרחבה‪ .‬אין‬
‫‪114‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫לקחת בחשבון מגורים בתקופה שקדמה לכך‪ ,‬הואיל ודחיית ההיטל ניתנה בגין‬
‫ההרחבה‪ ,‬ואכן הוראת הסעיף היא‪" :‬העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או‬
‫שהורחבה כאמור בפסקה (‪."...)4‬‬
‫דירה שניתן להרחיבה לפי תכנית ‪ -‬הפטור ניתן גם לדירה‪ ,‬שניתן להרחיבה לפי‬
‫תכנית‪ .‬במקרה כזה מתחילה תקופת הצינון‪ ,‬ביום בו אושרה התכנית‪ .‬אם מיום זה‬
‫ועד ליום המכירה התגורר בה הבעלים במשך ‪ 1‬שנים לפחות‪ ,‬אזי הוא זכאי לפטור‪.‬‬
‫אם מיום זה ועד ליום המכירה התגורר מחזיק אחר כלשהו בדירה במשך ‪ 1‬שנים‬
‫לפחות‪ ,‬גם אז זכאי הבעלים לפטור‪ .‬אם לאחר אישור התכנית הועברה החזקה‬
‫בדירה לפני חלוף תקופת הצינון‪ ,‬אזי‪ ,‬הוותק שנצבר מתבטל‪ ,‬ויש לצבור אותו‬
‫מחדש‪ .‬תוצאה מוזרה זו מתקבלת מניסוח הרישא של הוראת הפטור‪ ,‬הקובע‪ ,‬כי‬
‫העברת החזקה בדירה‪ ,‬שניתן להרחיבה לפי תכנית‪ ,‬לא תיראה כמימוש זכויות‪ ,‬ולא‬
‫תחול בגינה חובת תשלום ההיטל‪ ,‬אם חלפה תקופת הצינון‪ .‬כבר אמרנו‪ ,‬כי מלשון‬
‫לאו של ההוראה ניתן‪ ,‬לכאורה‪ ,‬להסיק את ההיפך‪ ,‬כלומר‪ ,‬כי אם לא חלפה תקופת‬
‫הצינון‪ ,‬אזי העברת החזקה בדירה‪ ,‬שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה ((‪ 4‬או‬
‫שניתן להרחיבה לפי תכנית‪ ,‬כן תיראה כמימוש זכויות‪ ,‬וכן תחול בגינה חובת תשלום‬
‫ההיטל‪ ,‬אולם‪ ,‬כאמור‪ ,‬פירוש זה אינו נכון לאור הרישא לפסקה השלישית להגדרת‬
‫"מימוש זכויות"‪ ,‬שאינו רואה העברת חזקה כמימוש זכויות‪.‬‬
‫מה דינה של דירה‪" ,‬שניתן להרחיבה לפי תכנית"‪ ,‬וההרחבה בוצעה בדרך‬
‫של הריסת הדירה הישנה ובניית דירה מורחבת‪ .‬נראה‪ ,‬כי ניתן להתייחס אל הדירה‬
‫החדשה כאל דירה שהורחבה ולא כאל "דירה שנבנתה"‪ .‬משמעותה של אבחנה זו‬
‫באה לידי ביטוי במקרה‪ ,‬שתקופת הצינון חלפה לפני ההרחבה‪ .‬במקרה כזה אין צורך‬
‫להמתין תקופת צינון נוספת לאחר הבנייה‪ ,‬שהרי בעת קבלת היתר הבנייה ניתן היה‬
‫לקבל את הפטור ולא את דחיית התשלום‪.‬‬
‫מכירה בטרם עברה תקופת הצינון ‪ -‬כאשר בעלי הדירה מבקש אישור להעברת‬
‫הזכויות בפנקסי המקרקעין‪ ,‬בטרם עברה תקופת הצינון‪ ,‬אזי מתבטלת דחיית היטל‬
‫ההשבחה‪ ,‬שניתנה למחזיק בעת קבלת היתר הבנייה‪ ,‬והוא מחויב בתשלום ההיטל‪.‬‬
‫העברה זו הינה "מימוש זכויות"‪ ,‬וסכום ההיטל יחושב ליום מתן התוקף לתכנית‬
‫בצירוף הצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה לפי הנמוך מבין‬
‫‪114‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫השניים‪ .‬אין לערוך חישוב של הצמדה וריבית‪ ,‬כפי שעורכים במקרה של פיגור‬
‫בתשלום‪ ,‬הואיל ומועד מימוש הזכויות אינו חל ביום קבלת היתר הבנייה‪ ,‬אלא ביום‬
‫ההעברה‪ .‬הטעם לכך הוא כי דחיית היטל ההשבחה לפי הפסקה הראשונה ניתנה‬
‫בעבר כדין‪ .‬יש ונישום מתחייב בהסכם מכר למכור את הדירה‪ ,‬ובמועד זה טרם‬
‫חלפה תקופת הצינון‪ .‬לחתימת הסכם המכר אין נפקות לעניין הפטור‪ ,‬שכן יום‬
‫חתימת ההסכם אינו "אירוע מס" ואינו "מימוש זכויות"‪ ,‬המחיל את יום התשלום‪,‬‬
‫לפיכך אם לאחר חתימת הסכם המכר ממשיך המוכר להתגורר בדירה עד שנשלמת‬
‫תקופת הצינון‪ ,‬ורק לאחר מכן הוא מבקש אישור להעברת הבעלות לקונה‪ ,‬מגיע לו‬
‫הפטור מהיטל השבחה‪.‬‬
‫כלי הבקרה של הערת אזהרה‬
‫הוועדה המקומית יכולה לרשום הערת אזהרה בגין היטל השבחה רק‬
‫בעקבות הכנת לוח שומה‪ ,‬שבוצע לפי סעיף ‪9‬ד) לתוספת השלישית‪ .‬לוועדה המקומית‬
‫אין‪ ,‬נכון להיום‪ ,‬כלי‪ ,‬המאפשר רישום הערת אזהרה בגין דחיית ההיטל‪ .‬אם לא‬
‫הכינה הוועדה לוח שומה‪ ,‬והיא מסתפקת בהמתנה למימוש זכויות‪ ,‬ורק אז מכינה‬
‫שומה ספציפית לנכס‪ ,‬אין ביכולתה לרשום הערת אזהרה‪ .‬כלי הפיקוח לגביית היטל‬
‫ההשבחה‪ ,‬הנתון בידי הוועדה‪ ,‬הוא התניית מתן אישור להעברת הזכויות בתשלום‬
‫היטל ההשבחה‪.‬‬
‫במתכונת המקורית של סעיף ‪1‬ד)‪ ,‬ניתן היה לרשום הערת אזהרה גם בגין‬
‫היטל השבחה‪ ,‬שהוכן בדרך שאינה לוח שומה‪ ,‬אולם בתיקון מספר ‪ 49‬משנת ‪46..‬‬
‫תוקנה הוראה זו‪ .‬נראה‪ ,‬כי המחוקק חשש מהצפת לשכת הרישום ברישום הערות‬
‫אזהרה בעקבות תכניות משביחות "גורפות"‪ .‬הדרך המומלצת כיום היא לדרוש‬
‫ממעביר הזכויות‪ ,‬המבקש את הפטור‪ ,‬להגיש בקשה לפטור מהיטל ההשבחה בדרך‬
‫של הצהרה‪ ,‬בדרך דומה לזו הנקוטה בידי מנהל מס שבח מקרקעין‪ .‬בבקשה זו יידרש‬
‫המבקש להשיב על כל השאלות הרלוונטיות‪ ,‬העונות על תנאי הפטור‪.‬‬
‫ה‪ .‬תקנות הפטור‬
‫סעיף קטן ‪46‬ג) לתוספת השלישית‪ ,‬המעניק את הפטור לדירת מגורים‪ ,‬נחקק‬
‫‪111‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫בתיקון מספר ‪ 40‬לחוק התכנון והבנייה‪ .‬קדמו לפטור זה תקנות התכנון והבנייה‬
‫(תשלום היטל השבחה על הקלה בדירת מגורים)‪ .‬התשמ"א‪ ,-1291‬שתוקפן מיום‬
‫‪ , 4...46.4‬הוא יום תחילת התוקף של תיקון מספר ‪ 4.‬לחוק התכנון והבנייה‪ .‬תקנות‬
‫אלה יכונו בפסקה זו "תקנות הפטור"‪ .‬הוראת הפטור בסעיף קטן ‪46‬ג) לתוספת‬
‫השלישית מייתרת כיום‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬את הצורך להיזקק לתקנות הפטור‪ ,‬ואכן אין‬
‫עושים בהן שימוש רב‪ .‬עם זאת‪ ,‬התנאים לתחולת תקנות הפטור שונים מתנאי‬
‫תחולת הפטור לדירת מגורים‪ ,‬ונישום פלוני עשוי להיזקק דווקא להן‪ .‬נוסחן המלא‬
‫של תקנות הפטור מובא להלן‪ .‬בתקנות הפטור נקבע כי "בעל דירת מגורים המבקש‬
‫הקלה לבניית תוספת שטח לדירת מגוריו או מגורי בני משפחתו‪ ,‬לא תחול עליו חובת‬
‫תשלום היטל על כל תוספת‪ ,‬אלא במידה שהיא מגדילה את השטח הכולל של דירתו‬
‫למעלה מ ‪ 440-‬מ"ר"‪.‬‬
‫תקנות אלה הותקנו בעקבות ההרשאה‪ ,‬שקיבל השר‪ ,‬להתקין תקנות בסעיף‬
‫קטן )‪46‬ב) כנוסחו בתיקון מספר ‪ 4.‬ששונה‪ .‬גם כאן כמו בסעיף קטן ‪46‬ג) נעשה‬
‫שימוש בביטוי "לא תחול חובת תשלום היטל"‪ ,‬וגם כאן הכוונה היא לפטור מהחיוב‬
‫בהיטל‪ ,‬חיוב‪ ,‬שקם ביום אישור התכנית המשביחה‪ .‬יש הבדלים אחדים בין תנאי‬
‫הפטור בין התקנות על‪-‬פי סעיף קטן ‪(46‬ג)‪:‬‬
‫א‪ .‬הפטור בתקנות מוענק לבעלי דירת מגורים ולא למחזיק‪.‬‬
‫ב‪ .‬הפטור על‪-‬פי תקנות אינו ניתן לבנייה של דירת מגורים‪ ,‬אלא רק להגדלה של‬
‫דירה קיימת‪.‬‬
‫ג‪ .‬הפטור על‪-‬פי תקנות הוא לבנייה של עד ‪ 440‬מ"ר ולא לבנייה של ‪ 440‬מ"ר‪.‬‬
‫ד‪ .‬הפטור על‪ -‬פי תקנות מותנה במגורי הבעלים או בני משפחתו‪ ,‬ואילו הפטור‬
‫בסעיף קטן )‪46‬ג) מותנה במגורי המחזיק או קרובו‪.‬‬
‫ה‪ .‬הפטור על‪-‬פי תקנות ניתן בעת קבלת היתר הבנייה‪ ,‬אף על פי שהדבר אינו נאמר‬
‫במפורש‪ .‬סעיף קטן ‪46‬ג) מקנה בעת קבלת היתר הבנייה דחיית תשלום‪ ,‬ואילו‬
‫הפטור ניתן בשעת המכירה‪ ,‬ובתנאי שהמחזיק או קרובו התגוררו בדירה ‪1‬‬
‫שנים‪.‬‬
‫‪111‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫תנאי הפטור‬
‫על מנת לזכות בפטור צריכים להתקיים ארבעה תנאים מצטברים‪ :‬הבעלים;‬
‫של דירת מגורים; מבקש הקלה; לבניית תוספת שטח לדירת מגוריו או מגורי בני‬
‫משפחתו‪.‬‬
‫בעלים של דירה הוא הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין‪ ,‬ובמקרקעין‬
‫לא מוסדרים‪ ,‬מי שרשום כבעל הזכויות בחברה משכנת‪ .‬המונח "בני משפחה" מופיע‬
‫כאן במקום המונח "קרוב"‪ .‬אין הגדרה מי הם בני משפחה‪ ,‬וניתן להניח‪ ,‬כי הם‬
‫כוללים את כל אלה‪ ,‬הנזכרים בהגדרה "קרוב"‪ ,‬וייתכן שאף בני משפחה נוספים‪ .‬יש‬
‫קושי בפירוש הביטוי "הקלה" הנזכר בתקנות‪ .‬הקושי קם‪ ,‬כאשר הבעלים מבקש‬
‫להגדיל את הדירה לא מכוח הוראת "הקלה" בתכנית המשביחה‪ ,‬אלא מכוח הגדלת‬
‫זכויות הבנייה שלא על דרך ההקלה‪ .‬פרשנות מילולית מצמצמת עלולה לגרוע‬
‫מהפטור האמור את מרבית בעלי הדירות‪ ,‬המבקשים לעשות בו שימוש‪ .‬הקלות‬
‫נפוצות לבנייה למגורים הן הקלה כללית של ‪, 9%‬הקלה של ‪ 2%‬בגין בניית מעלית‬
‫והקלה של ‪ 2%‬על כל קומה נוספת בגין קומת עמודים‪ .‬תקנות הפטור ישימות רק‬
‫בתכניות‪ ,‬שהופקדו עד ‪ 4‬באוגוסט ‪ 46.6‬סעיף ‪424‬ב) לחוק התכנון והבנייה קובע‪ ,‬כי‬
‫ממועד זה ואילך כל תוספת של אחוזי בנייה הינה "סטייה ניכרת"‪ ,‬שבגינה לא יינתן‬
‫היתר‪.‬‬
‫תקרת הפטור היא להרחבה של דירת מגורים קיימת עד לשטח של ‪ 440‬מ"ר‪.‬‬
‫משמעה של "בנייה" בסעיף זה הוא כל בנייה הטעונה היתר‪ .‬ההוראה‪ ,‬המגבילה את‬
‫גובה הפטור‪ ,‬קבועה בסיפא של הסעיף‪ ,‬ובה נאמר‪..." :‬אלא במידה שהיא מגדילה‬
‫את השטח הכולל של דירתו למעלה מ‪ 440 -‬מ"ר‪".‬‬
‫הביטוי המקביל בסעיף קטן ‪(46‬ג) קובע‪..." :‬ובלבד שהשטח הכולל של דירת‬
‫המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על ‪ 440‬מ"ר‪ ".‬ואמרנו שם‪,‬‬
‫כי לו עמד משפט זה לבדו‪ ,‬היה המחזיק פטור מלשלם את ההיטל בבנייה עד ל‪440 -‬‬
‫מ"ר‪ ,‬וחייב במלוא ההיטל בשל בנייה העולה על שטח זה‪ ,‬אולם המחוקק ביקש‬
‫להעניק פטור בגין בניית ‪ 440‬מ"ר ולחייב רק בנייה או הרחבה של דירת מגורים‬
‫מעבר לשטח האמור‪ ,‬לפיכך המשפט השני של הוראת הפטור בסעיף קטן ‪(46‬ג) קובע‪:‬‬
‫‪112‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫"עם כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל‪ ,‬בשיעור יחסי‬
‫לגודל הבנייה או ההרחבה הנוספת‪".‬‬
‫אין בתקנות הוראה כה מפורשת‪ ,‬כי בנייה של למעלה מ‪ 440 -‬מ"ר אינה‬
‫שוללת את הפטור לחלוטין‪ ,‬אלא מגבילה אותו בתקרה‪ ,‬עם זאת ניתן ללמוד על כך‬
‫מהמילה "במידה" הנזכרת בתקנות‪ ,‬ואינה נזכרת במשפט הראשון של סעיף ‪(46‬ג)‪.‬‬
‫משמעה של מילה זו היא כי אין מדובר בתנאי מוחלט להקניית הפטור‪ ,‬אלא בתנאי‬
‫יחסי‪ ,‬עד למידה של ‪ 440‬מ"ר ניתן פטור‪ ,‬ומעל למידה זו יש חיוב בהיטל‪.‬‬
‫מה דינו של בעלים של דירה‪ ,‬שיש לו דירה בת ‪ .0‬מ"ר‪ ,‬והוא מבקש להגדילה‬
‫לכדי ‪ 420‬מ"ר? ברי‪ ,‬כי ‪ 10‬מ"ר פטורים מהיטל‪ ,‬ואילו ‪ 10‬מ"ר חייבים‪ ,‬ונניח‪ ,‬כי בגין‬
‫התכנית המשביחה הוא חייב בהיטל בסך של ‪ .0,000‬שקל‪ .‬ניתן לומר‪ ,‬כי הפטור‬
‫יינתן ביחס אריתמטי ישר בין השטח הפטור לבין השטח החייב‪ ,‬וכי במקרה זה הוא‬
‫יהיה בשיעור של ‪ 20 %‬בדיוק‪ .‬נראה‪ ,‬כי לא זו כוונת הוראת הפטור‪ ,‬שהרי בנייה של‬
‫‪ 10‬מ"ר הראשונים פטורה מהיטל‪ ,‬ואילו בנייה של ‪ 10‬מ"ר הנוספים חייבת בו‪ .‬אין‬
‫כל ודאות‪ ,‬כי שווי זכויות בנייה של ‪ 10‬מ"ר הוא מחצית משווי זכויות בנייה של ‪.0‬‬
‫מ"ר‪ .‬שווי הוא עניין לשומה ולא לחישוב פשטני‪ .‬בדרך כלל‪ ,‬יעלה שוויין של זכויות‬
‫בנייה של ‪ 10‬מ"ר על ‪ 20 %‬משוויין של זכויות בנייה של ‪ .0‬מ"ר‪ .‬פער זה עשוי‬
‫להתקיים במקום‪ ,‬בו כל הבנייה נעשית בקומה אחת‪ ,‬והוא עשוי לגדול במקום‪ ,‬בו‬
‫הבנייה היא ביותר מקומה אחת‪ .‬הטעם לכך הוא כי במקרה כזה מוקצה שטח‬
‫מסוים לגרם מדרגות‪ ,‬ונמצא‪ ,‬כי קטן השטח המנוצל למגורים‪ .‬קל וחומר‪ ,‬אם‬
‫הבנייה המותרת כוללת עליית גג‪ ,‬שערכה נמוך במקצת מקומה רגילה‪ .‬לפיכך אם‪,‬‬
‫למשל‪ ,‬מתירה התכנית לבנות דירה בת ‪ 420‬מ"ר‪ ,‬יש להעריך את שיעור ההשבחה על‬
‫פיה‪ ,‬ולהפחית ממנו את שיעור ההשבחה של תכנית מדומה‪ ,‬המתירה בניית ‪ 440‬מ"ר‬
‫בניצול הטוב ביותר‪.‬‬
‫שטחה של דירה יכול להיות עם קירות חוץ או בלעדיהם עם שטחים‬
‫משותפים‪ ,‬כגון חדר מדרגות או בלעדיהם וכיוצא באלה‪ .‬כיצד מודדים את שטח‬
‫הדירה לצורך קביעת השטחים הפטורים והחייבים? ניתן לומר‪ ,‬כי השטח שיש‬
‫לקחת בחשבון הוא שטח הבנייה‪ ,‬המותר על פי היתר הבנייה‪ .‬בהחלת דרך זו יילקח‬
‫בחשבון השטח ברוטו‪ ,‬כלומר שטח הדירה לרבות קירות חוץ‪ ,‬חדר מדרגות וכדומה‪.‬‬
‫‪119‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫ניתן גם לומר‪ ,‬כי יש להחיל את שיטת המדידה הנקוטה בפרק "בתים משותפים"‬
‫שבחוק המקרקעין‪ .‬בשיטה זו אין לוקחים בחשבון חדר מדרגות‪ ,‬קירות חוץ ושטח‬
‫של מרפסות בלתי מקורות‪ .‬שטח זה הוא השטח‪ ,‬שנרשם בלשכת רישום המקרקעין‬
‫כשטח הדירה‪ .‬שני טעמים תומכים באימוץ הפרשנות המחמירה‪ :‬הטעם האחד ‪ -‬אם‬
‫בקבלת היתר בנייה עסקינן‪ ,‬אזי יש ללמוד על השטח באותו דין‪ ,‬שעל פיו ניתן אותו‬
‫היתר‪ ,‬והטעם האחר ‪ -‬בסעיף הפטור נאמר‪..." :‬אלא במידה שהיא מגדילה את‬
‫השטח הכולל של דירתו למעלה מ‪ 440 -‬מ"ר‪ ".‬את הביטוי "השטח הכולל" יש לפרש‬
‫כשטח הכולל את כל התוספות האמורות‪.‬‬
‫ניתן לבקש פטור להגדלת מספר דירות בעת ובעונה אחת‪ ,‬ובלבד‪ ,‬שכולן‬
‫תשמשנה למגורי הבעלים או למגורי בני משפחתו‪ .‬בע"א ‪ ...9..‬גבריאלוב נ' הוועדה‬
‫המקומית רחובות‪ 7‬ביקשו המערערים לבנות בניין בן ‪ 41‬דירות‪ .‬שמונה דירות יועדו‬
‫למגוריהם של בני המשפחה‪ .‬לבקשתם צרפו תצהיר‪ ,‬כי לכל אחד מהם מיועדת‬
‫למגוריו דירה בבית שיבנה‪ .‬המחלוקת בין הצדדים היתה לגבי פרשנותה של פסקה‬
‫‪(46‬ג)(‪ )4‬האם הפטור חל גם כשהדירות‪ ,‬המיועדות למגורי המחזיק וקרוביו‪ ,‬הן רק‬
‫חלק מהדירות הנבנות על הקרקע‪ .‬השופט גרוס פסק‪ ,‬כי אי‪-‬אפשר ללמוד מלשון‬
‫הסעיף‪ ,‬שמדובר דווקא במי שמקים דירה אחת על מגרשו‪ ,‬וכי אין כוחו של הסעיף‬
‫יפה גם לגבי מי שבונה או מרחיב דירת מגורים‪ ,‬המצויה בבניין שבו מכלול דירות‪.‬‬
‫הסעיף גם אינו דן דווקא באדם אחד‪ ,‬אלא מדבר על המחזיק או על קרובו‪ .‬לפי לשון‬
‫הסעיף תיתכן האפשרות שתיבננה מספר דירות מגורים‪ .‬על אפשרות זו למדים אנו‬
‫גם מעיון בדברי הכנסת‪ ,‬שעה שנידון התיקון שהביא עמו את הסעיף הנדון‪ .‬יו"ר‬
‫ועדת הפנים ואיכות הסביבה‪ ,‬שושנה ארבלי אלמוזלינו‪ ,‬אשר הביאה את החוק‬
‫לקריאה שנייה ושלישית‪ ,‬אמרה‪ ,‬כי "אזרחים רבים הקפיאו תכניות בנייה מאז יולי‬
‫‪ 46.4‬הם מחכים לתיקון החדש‪ ,‬אשר בא לפטור אותם מתשלום היטל השבחה‬
‫ולהקל עליהם‪( "...‬ד"כ ‪ 62‬תשמ"ג‪ .).14 ,‬שמע מינה ‪ -‬אין הדברים אמורים בבניית‬
‫דירה אחת בלבד‪ ,‬אלא יפה כוחם גם לגבי בניית דירה יחידה בבניין דירות‪ ,‬כשם‬
‫שניתן להחילם גם על מספר דירות המיועדות למגורים‪ ,‬ובלבד שהמדובר בקרובים‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫‪11.‬‬
‫________________________________________________________________________________‬
‫בפסקה (‪()46‬ג) עשה המחוקק הבחנה ברורה על‪-‬ידי חלוקת הקרקע המושבחת לשתי‬
‫קטגוריות על פי ייעודה והשימוש הסופי שייעשה בה‪.‬‬
‫תקנת הפטור לא התנתה את הפטור במגורי הבעלים לפרק זמן מזערי‪ .‬לאחר‬
‫תקופת מגורים קצרה של הבעלים או של בני משפחתו‪ ,‬ניתן לחזור ולבקש את הפטור‬
‫לדירה אחרת‪ .‬לסיכום‪ ,‬לצורך בדיקת חבות בהיטל השבחה מומלץ לפנות לוועדה‬
‫המקומית על מנת לבדוק בגין אילו תוכניות קיימת חבות בתשלום‪ .‬אין זה ממומלץ‬
‫לבצע עסקה במקרקעין ללא ידע של פרטי החבות‪ ,‬עובדה שעשויה לבטל את כלכליות‬
‫העסקה‪ .‬לשם קבלת חוות דעת ממולץ להיעזר בשרותי שמאי מקרקעין מוסמך‪.‬‬
‫‪11.‬‬

היטל השבחה

Transcription

Similar documents

רשות בנחלה חקלאית והחבות בתשלום היטל השבחה

גביית היטל השבחה בגין תוכניות מתאר ארציות – התפתחויות

נוהל טיפול בבקשה לקבלת אישור בטאבו

זכויות בניה 24.11.10

לחצו כאן להורדת סילבוס הקורס

משרד המשפטים רשם המתווכים במקרקעין 3 גירסה

למטעני יבוא ויצוא מ/ל ישראל THC שינוי בגביית היטל רצ

לטעינת השומה המכרעת לחץ כאן

לחץ לדוגמא - אייל סלע | שילוח בינלאומי