לטעינת השומה המכרעת לחץ כאן

Transcription

‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי
‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו
והבניה תשכ"ה‪1965‬‬
‫ירושלי
‪5.5.2010 ,‬‬
‫סימוכי‪731.0 :‬‬
‫בעני ‪:‬‬
‫מאיה דירות פאר בע"מ ע"י עו"ד עמיר‪ $‬גיצלטר‬
‫השמאי מאיר פר' ‪[email protected]‬‬
‫המבקשת‬
‫הועדה המקומית לתכנו
ובניה הרצליה‬
‫השמאי אברה‪ $‬כ' ‪[email protected]‬‬
‫המשיבה‬
‫שומה מכרעת‬
‫בעני
חטיבת קרקע ברח' הגאו
מוילנה הרצליה‬
‫גו"ח )חלק( ‪6546/16‬‬
‫‪.1‬‬
‫מטרת השומה‬
‫הכרעה במחלוקת בנושא ההשבחה במקרקעי שבנדו בגי תכניות בני עיר מס' הר‪1656/‬‬
‫והר‪/1635/‬א‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫הצדדי‪ $‬למחלוקת‬
‫‬
‫‬
‫‪.3‬‬
‫ועדה מקומית לתכנו ולבניה הרצליה‪.‬‬
‫מאיה דירות פאר בע"מ ע"י עו"ד עמיר
גיצלטר‪.‬‬
‫המועד הקובע לעריכת השומה עפ"י הלכת פמיני )רע"א ‪:(4217/04‬‬
‫תכנית משביחה‬
‫הר‪1656/‬‬
‫הר‪/1635/‬א‬
‫מועד קובע‬
‫‪19.11.1993‬‬
‫‪6.3.2000‬‬
‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי
‪ 92264‬טל ‪ 025660239‬פקס‪025660235 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬
‬
‫‪.4‬‬
‫מסמכי‪ $‬שנמסרו‬
‫עמדת הועדה‪:‬‬
‫דרישה לתשלו
היטל השבחה עפ"י שומות שנערכו ע"י אברה
כ‪ ,+‬שמאי‬
‫מקרקעי‪ :‬‬
‫• שומה מתארי‪ ,14.3.94 ,‬בגי אישור תכנית הר‪.1656/‬‬
‫• שומה מתארי‪ ,15.7.09 ,‬בגי אישור תכנית הר‪/1635/‬א‪.‬‬
‫עמדת המבקשת‪:‬‬
‫הוגשה "שומה אחרת" מתארי‪ 19.10.09 ,‬שנערכה ע"י מאיר פר‪ ,+‬שמאי‬
‫מקרקעי‪.‬‬
‫מסמכי‪ $‬נוספי‪:$‬‬
‫מטע
הועדה‪:‬‬
‫)‪ (1‬תגובה מתארי‪ 16.11.09 ,‬לשומת המבקשת‪.‬‬
‫)‪ (2‬מכתב מתארי‪ ,24.12.09 ,‬בצרו‪ -‬המסמכי
דלהל‪:‬‬
‫ תכנית מער‪ ,‬ביוב‪.‬‬
‫ שומת השבחה מתארי‪ 12.2.09 ,‬לחלקה ‪) 2‬חלק( בגוש ‪.6545‬‬
‫ שומה מוסכמת מתארי‪ 24.8.09 ,‬למגרש ‪ 2‬ב' בגו"ח ‪.6545/2‬‬
‫)‪ (3‬תגובה מתארי‪ 12.1.10 ,‬ו‪ 24.1.10‬למכתב שמאי המבקשת‪.‬‬
‫מטע
המבקשת‪:‬‬
‫)‪ (1‬לשומה האחרת צורפו בי היתר המסמכי
דלהל‪:‬‬
‫שומה מכרעת שנערכה ע"י השמאי ג‪ .‬גולדשטיי בגו"ח ‪.6545/4‬‬
‫• שומה מוסכמת למגרש ‪ 2‬ב' בגו"ח ‪.6545/2‬‬
‫• מידע מעירית הרצליה‪.‬‬
‫• תרשי
סביבה סכמטי‪.‬‬
‫• מכתב מעו"ד בס )לקוח פוטנציאלי(‪.‬‬
‫• דרישה לתשלו
היטל השבחה‪.‬‬
‫)‪ (2‬מכתבי
מתאריכי
‪ 16.10.08‬ו‪ 22.11.09‬תגובה למכתב השמאי כ‪+‬‬
‫מתארי‪.16.11.09 ,‬‬
‫)‪ (3‬מכתב מתארי‪ 3.12.09 ,‬בצרו‪ -‬המסמכי
דלהל‪:‬‬
‫• חוזי מכר למגרשי
בחלקה ‪ 2‬הסמוכה‪.‬‬
‫• טבלת חישוב ההשבחה למגרשי
‪/16‬א‪/16‬ו‪.‬‬
‫• מכתב מתארי‪ 8.12.09 ,‬תגובה לפרוטוקול והסכ
שיתו‪.-‬‬
‫• מכתב מתארי‪ 4.1.10 ,‬בצרו‪ -‬תגובה של עו"ד עמיר
גיצלטר‪.‬‬
‫• מכתב מתארי‪ 27.1.10 ,‬תגובה למכתב השמאי כ‪ +‬מ ‪.21.1.10‬‬
‫• שומה אחרת שנערכה לגבי חלקה ‪) 2‬חלק( בגוש ‪.6545‬‬
‫• תכתובות בנושא הביוב ע
עירית הרצליה‪.‬‬
‫‪2‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫‪.5‬‬
‫בתארי‪ 25.11.2009 ,‬נערכה ישיבה בנוכחות הצדדי
‪:‬‬
‫מטע
הועדה ‬
‫מטע
המבקשת ‬
‫השמאי אברה
כ‪ ,+‬הגב' ז'נט אמיר‪.‬‬
‫השמאי מאיר פר‪ +‬וב"כ הבעלי
עו"ד עמיר
גיצלטר ועו"ד תמר צחר‪.‬‬
‫פרוטוקול הישיבה נשלח לצדדי
ביו
‪.4.12.2009‬‬
‫בתארי‪ 22.2.2010 ,‬ערכתי ביקור בנכס ללא נוכחות שמאי הצדדי
ולפי הסכמת
‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫פרטי המקרקעי
‬
‫גוש‪:‬‬
‫חלקה )חלק(‪:‬‬
‫זיהוי‪:‬‬
‫כתובת‪:‬‬
‫תאור‪:‬‬
‫‪.7‬‬
‫‪.6546‬‬
‫‪.16‬‬
‫מגרשי
מס' ‪ /16‬א'‪ /16/‬ו' בתכנית הר‪.1656/‬‬
‫רח' הגאו מוילנה הרצליה‪.‬‬
‫חטיבת קרקע הכוללת ‪ 6‬מגרשי
לבנית ‪ 22‬יח"ד‪.‬‬
‫תאור הנכס והסביבה‬
‫חלקה ‪ 16‬בגוש ‪ 6546‬מהווה חטיבת קרקע בשטח רשו
של ‪ 9,091‬מ"ר‪.‬‬
‫החלקה ממוקמת ברח' הגאו מווילנה בדרו
מזרח העיר הרצליה‪ ,‬בסמו‪ ,‬לשכונת‬
‫"הרצליה הצעירה"‪.‬‬
‫גבולות החלקה‪:‬‬
‫מערב – רח' הגאו מווילנה‪.‬‬
‫מצפו – בתי מגורי
‪.‬‬
‫מדרו
– מרכז קהילתי חברתי שכונת דרו
ומועדו ספורט‪.‬‬
‫מזרח – חלקות ריקות‪.‬‬
‫סביבת הנכס מאופיינת בבתי מגורי
בבניה רוויה חדשה לצד בתי
בבניה ותיקה‪.‬‬
‫בתכנית הר‪ 1656/‬חולקה החלקה ל‪ 12‬מגרשי
‪ ,‬מה
‪ 6‬מגרשי מגורי
לבניית ‪ 22‬יח"ד‬
‫)מגרשי
‪16‬א'‪16‬ו'( והמגרשי
האחרי
למבני ציבור‪ ,‬שטח ציבורי פתוח ודר‪.,‬‬
‫מגרשי
‪16‬א' ו‪16‬ג'‪:‬‬
‫מגרשי
‪16‬ה' ו‪ 16‬ו'‪:‬‬
‫גובלי
מציד
המערבי במגרשי
לבניני ציבור‪.‬‬
‫גובלי
מציד
המזרחי בשטח ציבורי פתוח מעברו מגרשי
‬
‫לבניני ציבור‪.‬‬
‫‪3‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫‪.8‬‬
‫זכויות משפטיות‬
‫עפ"י העתק נסח רישו
מתארי‪ 13.10.09 ,‬רשו
הנכס בלשכת רישו
מקרקעי נתניה כדלהל‪:‬‬
‫חלקה ‪ 16‬בגוש ‪.6546‬‬
‫‪ 9,091‬מ"ר‪.‬‬
‫רישו
‪:‬‬
‫שטח חלקה‪:‬‬
‫בעלויות‪:‬‬
‫בעלי‪$‬‬
‫מאיה דירות פאר בע"מ‬
‫עמנואלו‪ -‬חיי
‬
‫החלק בנכס‬
‫‪570/1000‬‬
‫‪430/1000‬‬
‫עפ"י הסכ
פשרה שקיבל תוק‪ -‬פס"ד בתארי‪) 23.10.07 ,‬תא ‪ ,(010945/05‬יוחדו הזכויות‬
‫בחלקה ‪ 16‬לחברת מאיה דירות פאר בע"מ‪.‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫‪ .1‬הערת הפקעה לפי סע' ‪ 19‬לחוק לטובת עירית הרצליה )י‪.‬פ‪ 5836 .‬מיו
‪.(31.7.2008‬‬
‫‪ .2‬הערה בדבר זיקת הנאה כחלקה נהנית מזכות מעבר על פני חלקה ‪ 3‬בגוש ‪.6545‬‬
‫‪.9‬‬
‫תכנו
‬
‫בשטח חלות תכניות בני עיר דלהל‪:‬‬
‫מספר תכנית‬
‫מצב תכנוני קוד
‬
‫מצב תכנוני חדש‬
‫‪/253‬א‬
‫‪706‬‬
‫הר‪/2000/‬מ‬
‫הר‪1656/‬‬
‫הר‪/2000/‬ב‬
‫הר‪/1635/‬א‬
‫הר‪/‬מק‪/1635/‬ב‬
‫הר‪/‬מק‪/2000/‬מב‬
‫תארי‪ -‬פרסו‪ $‬למת
תוק‪,‬‬
‫‪8.6.61‬‬
‫‪25.5.72‬‬
‫‪25.10.90‬‬
‫‪4.11.93‬‬
‫‪16.11.97‬‬
‫‪20.2.00‬‬
‫‪14.10.01‬‬
‫‪5.8.08‬‬
‫‪4‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‫י‪.‬פ‪.‬‬
‫‪852‬‬
‫‪1825‬‬
‫‪3807‬‬
‫‪4157‬‬
‫‪4587‬‬
‫‪4856‬‬
‫‪5022‬‬
‫‪5837‬‬
‬
‫הוראות בינוי‪:‬‬
‫תכנית ‪253‬א‬
‫יעוד הקרקע "אזור חקלאי א" ‪.‬‬
‫שטח מגרש מינימלי ‪ 10,000‬מ"ר והבניה בו אסורה פרט לבניני עזר‬
‫בשטח ‪ 50‬מ"ר לנספח‪ ,‬לפי הדרוש למטרה חקלאית‪.‬‬
‫תכנית ‪706‬‬
‫חלק מחלקה ‪) 16‬ביחד ע
חלקה ‪ ,(465‬מסווג להקמת מחס הג"א‬
‫ומועדו נוער‪.‬‬
‫הר‪1656/‬‬
‫תכנית מתאר מפורטת‪ ,‬שמטרתה בנית שכונה חדשה‪.‬‬
‫התכנית קובעת הוראות אחוד וחלוקה מחדש ועל פיה שונה יעוד חלקה‬
‫‪ 16‬משטח חקלאי א' והוקצו בו מגרשי מגורי
חדשי
כמפורט להל‪:‬‬
‫מס' מגרש‬
‫‪/16‬א‪/16‬ד‬
‫יעוד‬
‫מגורי
א'‬
‫‪/16‬ה‪/16‬ו‬
‫מגורי
מיוחד‬
‫‪/16‬ז‪/16 ,‬ח‬
‫‪/16‬יא‬
‫‪/16‬ט‪/16 ,‬י‬
‫‪/16‬יב‬
‫הר‪2000/‬ב‬
‫הוראות בינוי‬
‫צפיפות‪:‬‬
‫שטח מגרש‪:‬‬
‫זכויות בניה‪:‬‬
‫קומות‪:‬‬
‫צפיפות‪:‬‬
‫שטח מגרש‪:‬‬
‫זכויות בניה‪:‬‬
‫קומות‪:‬‬
‫‪ 3‬יח"ד‪.‬‬
‫‪ 750‬מ"ר‪.‬‬
‫לקומה‬
‫‪30%‬‬
‫ובסה"כ ‪150 ,60%‬‬
‫מ"ר ליח"ד‪.‬‬
‫‪ 2‬קומות‪.‬‬
‫‪ 5‬יח"ד‪.‬‬
‫‪ 773‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ 110‬מ"ר ליח"ד‪.‬‬
‫‪ 3‬על עמודי
‬
‫חלקית‪.‬‬
‫בניני ציבור‬
‫ש‪.‬צ‪.‬פ‬
‫דר‪,‬‬
‫קביעת הוראות לבניית בריכות שחיה באזורי מגורי
וילות וקוטג'י
‪.‬‬
‫‪5‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫הר‪/1635/‬א‬
‫הוראות בדבר בניה ועיצוב אדריכלי לגג רעפי
‪.‬‬
‫בניה צמודת קרקע‪:‬‬
‫בית מגורי
אחר‪:‬‬
‫הר‪/2000/‬מ‬
‫הר‪/1635/‬ב‬
‫יותר שימוש בחלל גג רעפי
בנוס‪ -‬לזכויות הבניה‬
‫המותרות‪ .‬שטח מירבי ‪ 60%‬משטח קומת המגורי
‬
‫העליונה‪.‬‬
‫גג רעפי
דו שיפועי‪ ,‬הגובה ברו
‪ 9‬מ'‪) .‬גובה מירבי‬
‫בחלל הגג ‪ 3‬מ'(‪.‬‬
‫בכל בית בו נית לבנות גג רעפי
‪ ,‬נית יהא לנצל את‬
‫חלל גג הרעפי
‪ ,‬כאשר גובה חלל הגג עד ‪ 3‬מ'‪.‬‬
‫תכנית מרתפי
המתירה בנית מרת‪ -‬בשטח ‪ 100%‬מהיטל הבניי‪.‬‬
‫בבנייני מגורי
השימושלחניה‪ ,‬מקלט‪ ,‬מתקני
‪ ,‬אול
התעמלות‪ ,‬ספורט‪,‬‬
‫משחקי
לדיירי
בלבד ויירשמו כרכוש משות‪.-‬‬
‫מחסני
לפי ‪ 6‬מ"ר ליח"ד‪.‬‬
‫התכנית קובעת כי שיפוע גג הרעפי
לא יעלה על‬
‫‪0‬‬
‫‪ 45‬בכל חת‪.,‬‬
‫‪6‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫‪.10‬‬
‫עמדות הצדדי‪ ,$‬דיו
והכרעה‬
‫א‪ .‬עפ"י סע' ‪ (5)4‬לתוספת השלישית‪ ,‬חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪) 1965‬להל החוק(‬
‫"במקרקעי
שבה‪ $‬אושרו מספר תכניות בזו אחר זו‪ ,‬בלי ששול‪ $‬היטל עקב א‪ ,‬אחד‬
‫מאישורי‪ $‬הנ"ל‪ ,‬תהא ההשבחה ההפרש בי
שוויי‪ $‬של המקרקעי
בסמו‪ -‬לפני‬
‫אישורה של התכנית הראשונה לבי
שוויי‪ $‬מיד ולאחר התכנית האחרונה"‪.‬‬
‫ברע"א ‪ ,4217/04‬ציו פמיני נ‪ .‬הועדה המקומית לתכנו ובניה ירושלי
קבע ביהמ"ש‬
‫העליו‪ ,‬כי חישוב ההשבחה הראוי הוא בשיטת המדרגות המקיי
באופ מיטבי את‬
‫הקשר הסיבתי הישיר בי פעילות תכנונית ובי ההשבחה החייבת בהיטל‪.‬‬
‫במקרה שלפנינו אושרו בחלקה מאז המועד בתארי‪ ,1.7.1975 ,‬רצ‪ -‬תכניות בני עיר‬
‫כמפורט בפרק התכנו לעיל )בסע' ‪ .(9‬דרישת הועדה המקומית מתייחסת להשבחה‬
‫בגי תכניות הר‪ 1656/‬ותכנית הר‪1635/‬א' בלבד )להל‪" ,‬התכניות המשביחות"(‪.‬‬
‫אי דרישה לגבי תכנית הר‪/2000/‬מ‪ ,‬הואיל ותכנית זו אושרה בתארי‪25.10.1990 ,‬‬
‫עוד בטר
שונה יעודה של חלקה ‪ 16‬למגורי
‪ .‬לגבי התכניות הנוספות‪ ,‬אי בה
כדי‬
‫השבחה נוספת‪.‬‬
‫ההשבחה תחושב לגבי כ " א מ " התכניות ה משביחות " ‪ ,‬נכו למועד הקובע ‪.‬‬
‫ב‪ .‬תכנית הר‪ 1656/‬‬
‫המועד הקובע לאומד ההשבחה ‪.19.11.1993‬‬
‫התכנית מקצה בתחומה ‪ 6‬מגרשי מגורי
חדשי
‪ ,‬מגרשי
א'ד' ב"אזור מגורי
א"‬
‫ומגרשי
ה'ו' ב"אזור מגורי
מיוחד"‪.‬‬
‫גובה היטל השבחה בש"ח‬
‫שומת המבקשת‬
‫דרישת הועדה‬
‫‪142,674‬‬
‫‪364,914‬‬
‫‪16‬א‬
‫‪160,315‬‬
‫‪394,380‬‬
‫‪16‬ב‬
‫‪160,315‬‬
‫‪396,906‬‬
‫‪16‬ג‬
‫‪177,956‬‬
‫‪428,056‬‬
‫‪16‬ד‬
‫‪180,638‬‬
‫‪365,601‬‬
‫‪16‬ה‬
‫‪180,638‬‬
‫‪365,601‬‬
‫‪16‬ו‬
‫חישוב ההשבחה בשומות הצדדי
נער‪ ,‬עפ"י העקרונות הבאי
‪:‬‬
‫‪7‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫שווי מצב קוד‪$‬‬
‫שמאי הועדה‬
‫יעוד‬
‫שמאי המבקשת‬
‫נקבע לגבי שווי ביעוד חקלאי א'‪.‬‬
‫ערכי שווי‬
‫‪ $80,000‬לדונ
ברוטו‪.‬‬
‫• לפי בסיס ‪ $160‬למ"ר נטו )כ‬
‫‪ $80,000‬לדונ
ברוטו(‪.‬‬
‫• הפחית בגי התאמות למיקו
‬
‫ולמושע‪.‬‬
‫שווי מצב קוד
‬
‫‪$ 699,099‬‬
‫‪$727,280‬‬
‫שווי מצב חדש‬
‫שמאי הועדה‬
‫גישת החישוב‬
‫שמאי המבקשת‬
‫משק‪ -‬את השווי במצב חדש לפי זכויות הבניה בתוספת פיצויי‬
‫הפקעה המגיעי
‪.‬‬
‫אומד פיצויי ההפקעה נער‪ ,‬עפ"י השווי במצב קוד
ביעוד‬
‫חקלאי א' וממנו חושבו פיצויי
לגבי שטחי הפקעה מעבר ל‪.40%‬‬
‫שווי המגרשי
‬
‫באזור מגורי
א'‬
‫• ‪ $139,000‬ליח"ד‪.‬‬
‫• חישב התאמות בגי מיקו
‬
‫במתח
‪.‬‬
‫• ‪ $120,000‬ליח"ד‪.‬‬
‫• הפחית בגי התאמות למיקו
‬
‫ולמושע‪.‬‬
‫שווי המגרשי
‬
‫‪ $76,700‬ליח"ד‪ ,‬לאחר‬
‫התאמות למיקו
‪.‬‬
‫‪ $67,620‬ליח"ד‪ ,‬לאחר התאמות‬
‫למיקו
ולמושע‪.‬‬
‫באזור מגורי
מיוחד‬
‫הפחתה בגי קו ביוב במכתב מתארי‪24.12.09 ,‬‬
‫הציג חישוב בו קבע הפחתה‬
‫בשווי מגרש ‪16‬א' של ‪1%‬‬
‫בשל קיומה של שוחת חיבור‬
‫וקטע מקו ביוב‪.‬‬
‫בשל קיומו של קו ביוב העובר‬
‫במגרשי
ולאור דרישה לתאו
‬
‫תכנית פיתוח‪ ,‬חושבה דחיה ל‬
‫‪ 14‬שנה בהיוו ‪.4%‬‬
‫‪8‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫הכרעה‪:‬‬
‫)‪(1‬‬
‫פיצויי הפקעה‬
‫בתכנית הר‪ 1656/‬נקבעה חלוקה של חלקה ‪ 16‬בגוש ‪ 6546‬ל‪ 12‬מגרשי
חדשי
‪ ,‬מה
‬
‫‪ 6‬מגרשי מגורי
והיתר מגרשי
המיועדי
להפקעה ביעוד מבני ציבור‪ ,‬שטח ציבורי‬
‫פתוח ודר‪.,‬‬
‫הוראות החוק‬
‫‪(1‬‬
‫מאפשרות הפרשות לצרכי ציבור ללא תמורה בשעור מירבי של ‪40%‬‬
‫משטח החלקה‪ .‬בפועל‪ ,‬ס‪ ,‬השטחי
המיועדי
להפקעה בחלקה ‪ 16‬ה
‪ 4,545‬מ"ר‪,‬‬
‫המהווי
כ‪ 50%‬משטחה הרשו
)=‪ 9,091‬מ"ר(‪ .‬לאור האמור‪ ,‬קיזזו שמאי הצדדי
‬
‫מס‪ ,‬היטל ההשבחה את גובה הפיצוי לה
זכאי
הבעלי
בג הפקעה עודפת בשעור‬
‫‪ ,10%‬דהיינו לשטח של ‪ 909‬מ"ר‪.‬‬
‫בעת הדיו נאמר ע"י שמאי הועדה‪ ,‬כי קיי
נוהג ברשויות לשל
את הפיצוי בדר‪ ,‬של‬
‫קיזוז מהיטל ההשבחה‪ .‬ג
השמאי מטע
המבקשת נקט בגישת חישוב דומה‪.‬‬
‫להלי‪ ,‬זה לא מצאתי סימוכי בחוק‪ ,‬שכ המועד הקובע לגבי כ"א מההליכי
הללו‪,‬‬
‫היטל השבחה ופיצויי הפקעה הינו שונה‪ .‬המועד הקובע לאומד ההשבחה וההיטל‬
‫הוא "תחילתה של תכנית" )‪ 15‬יו
ממועד הפרסו
ברשומות( ואילו המועד הקובע‬
‫לפיצויי הפקעה הוא ‪ 60‬יו
לאחר מועד פרסו
ההודעה לפי סע' ‪ 5‬ו‪ 7‬לפקודה בדבר‬
‫הכוונה לרכוש את המקרקעי‪.‬‬
‫במקרה שלפנינו מדובר בשני מועדי
‪ ,‬שהפער ביניה
הוא כ‪ 14‬שנה‪" .‬תחילתה" של‬
‫תכנית הר‪ 1656/‬היה בתארי‪ 19.11.1993 ,‬ואילו פרסו
הודעת ההפקעה היה בתארי‪,‬‬
‫‪) 11.10.2007‬פורס
בי‪.‬פ‪ ,5725 .‬עמ' ‪.(145‬‬
‫זאת ועוד‪ ,‬בתוספת השלישית לחוק נקבע "הפקעת מקרקעי ללא תשלו
פיצויי
‬
‫לפי פרק ח' לחוק זה‪ ,‬לא תובא בחשבו בעת עריכת השומה של אות
מקרקעי"‪.‬‬
‫לפיכ‪ ,‬סבורה אני‪ ,‬כי יש להפריד בי ההליכי
ולקבוע את גובה ההשבחה וגובה‬
‫הפיצוי בגי הפקעת יתר‪ ,‬כ"א בנפרד‪ ,‬נכו למועד הקובע עפ"י החוק‪.‬‬
‫למרות האמור‪ ,‬אי להתעל
מהעובדה כי ג
שמאי המבקשת נקט בגישה זו וקיזז‬
‫מגובה ההיטל את הפיצויי
בגי הפקעת יתר‪ ,‬המצביע לכאורה על הסכמה מצד‬
‫המבקשת להלי‪ ,‬זה‪.‬‬
‫לפיכ‪ ,,‬הצגתי בשומה זו חישוב נוס‪ -‬לפי שיטת הצדדי
‪ ,‬לפיו קוזזו פיצויי הפקעה‬
‫לה
זכאית המבקשת מהיטל ההשבחה‪.‬‬
‫___________________________________________‬
‫‪(1‬‬
‫סע' ‪) 190‬א( )‪ (1‬לחוק התכנו והבניה תשכ"ה‪ 1965‬ופקודת הקרקעות )רכישה לצרכי ציבור( ‪.1943‬‬
‫‪9‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫)‪(2‬‬
‫שווי במצב קוד‪$‬‬
‫עקרונות לקביעת השווי במצב קוד
פורטו בהרחבה בשומה מכרעת שערכתי לפי‬
‫תיקו ‪ 84‬לחוק‪ ,‬לנכס סמו‪ ,‬ברח' משה בהרצליה )גו"ח ‪.(6545/28‬‬
‫בקביעת השווי התבססתי על טבלת המחירי
שפורסמה בבטאו לשכת שמאי‬
‫מקרקעי בישראל "מקרקעי וערכ
" מיולי ‪ 1991‬בו צוי כי שווי מגרשי
בהרצליה‬
‫ביעוד "חקלאי" הוא ‪ $60$70‬למ"ר קרקע‪ ,‬ובמגרשי
ל"תכנו בעתיד" ‪$70$90‬‬
‫למ"ר קרקע‪ .‬בהתחשב במיקו
הנכס בסמו‪ ,‬למירק
העירוני ובעלית המחירי
‬
‫שחלה מאז שנת ‪ ,1991‬נקבע שווי במצב קוד
בס‪.$90,000 ,‬‬
‫)‪(3‬‬
‫שווי במצב חדש‬
‫הצדדי
חלוקי
בינה
בנושא השווי הבסיסי ובעיקר בנושא ההתאמות שיש‬
‫להביא בחשבו בהערכת המגרשי
‪.‬‬
‫כתימוכי‪ ,‬הציג שמאי הועדה עסקת השוואה משנת ‪ 91‬למגרש בשטח ‪ 250‬מ"ר‬
‫לקוטג' חד משפחתי‪ ,‬ברח' ב יהודה ‪ , 44‬מחיר מכירה ‪ .$120,000‬לשיטתו‪ ,‬עסקה זו‬
‫מצביעה על שווי מבונה בס‪/$630 ,‬מ"ר‪.‬‬
‫לאחר חישוב הפחתה בגי צפיפות )‪ 3‬יח"ד ב"אזור מגורי
א'( לעומת קוטג' חד‬
‫משפחתי‪ ,‬ותוספת בגי עלית מחירי
משנת ‪ 91‬והפרשי מיקו
כנטע‪ ,‬מתקבל שווי‬
‫מבונה בס‪/$555 ,‬מ"ר‪.‬‬
‫מגורי
‬
‫מגורי
‬
‫מרת‪-‬‬
‫חצר‬
‫סה"כ‬
‫שווי מבונה‬
‫שווי מגרש‬
‫שטח – מ"ר‬
‫‪125‬‬
‫‪25‬‬
‫‪75‬‬
‫‪175‬‬
‫מקד‪ $‬שווי‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.85‬‬
‫‪0.45‬‬
‫‪0.25‬‬
‫שטח משוקלל‬
‫‪125.0‬‬
‫‪21.3‬‬
‫‪33.8‬‬
‫‪43.8‬‬
‫‪223.9‬‬
‫‪/$ 555‬מ"ר‬
‫‪~ $124,000‬‬
‫בטבלת המחירי
בבטאו "מקרקעי וערכ
" מיולי ‪ 1991‬מצוי כי מחירי קרקע לחדר‬
‫בהרצליה ב"מיקו
מעולה" נעי
בטווח ‪ $12,000$15,000‬לחדר וב"מיקו
בינוני"‬
‫בטווח ‪ $10,000$12,000‬לחדר‪ .‬ניתוח ערכי
אלו לאחר ביצוע התאמות ליח"ד‬
‫בשטח ‪ 150‬מ"ר בבית ב ‪ 3‬יח"ד‪ ,‬בגבולות ‪.$110,000‬‬
‫‪10‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫לאור האמור‪ ,‬נקבע שווי ממוצע של יח"ד כדלהל‪:‬‬
‫שווי יח"ד‬
‫אזור מגורי
א‬
‫בית ב ‪ 3‬יח"ד‪ ,‬שטח יח"ד ‪ 150‬מ"ר‬
‫‪$117,000‬‬
מיוחד‬
‫בית ב ‪ 5‬יח"ד‪ ,‬שטח יח"ד ‪ 110‬מ"ר‬
‫‪$ 77,800‬‬
‫התאמות‬
‫)א(‬
‫מיקו‪ $‬המגרשי‪$‬‬
‫מוסכ
על הצדדי
כי יש לבצע התאמה לשווי כ"א מהמגרשי
בהתא
למיקומו‬
‫במתח
‪.‬‬
‫‪16‬א' ‪16+‬ג'‬
‫‪16‬ב' ‪16+‬ד'‬
‫‪16‬ה'‪165+‬ו'‬
‫)ב(‬
‫מיקו‪$‬‬
‫גובלי
במגרשי
לבניני ציבור‬
‫גובלי
בבתי מגורי
‬
‫מגרשי
עורפיי
הגובלי
בשטח ירוק מעברו‬
‫מבני ציבור‬
‫‪0.9‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.875‬‬
‫דחיה למימוש –קו ביוב‬
‫שמאי המבקשת טע כי עירית הרצליה התקינה במתח
קו ביוב עירוני לפני שני
‬
‫רבות ללא ידיעת ו‪/‬או אישור הבעלי
‪.‬‬
‫מצד המבקשת הוגשה תכתובת ע
עירית הרצליה המצביעה על הנחת קו ביוב עפ"י‬
‫הודעה מתארי‪.27.10.78 ,‬‬
‫לדבריו נושא זה מרתיע קונה בכוח וכראיה הציג מכתב מקונה פוטנציאלי שמסר כי‬
‫"כל עוד קיי
קו ביוב במתח
" אינו מעוניי ברכישת הנכס‪ .‬לפיכ‪ ,‬בשל המחלוקת‬
‫ע
עירית הרצליה בנושא פתרו הבעיה וחוסר ודאות לעני עלויות העתקת הביוב‬
‫קבע שמאי המבקשת הפחתה בשווי המגרשי
בשעור ‪ ,42.3%‬המשקפת דחיה בת ‪14‬‬
‫שנה לפי שעור היוו של ‪.4%‬‬
‫שמאי הועדה הציג תשריט מער‪ ,‬הביוב של סביבת הנכס ובו סימו קו הביוב המבוטל‬
‫וקטע הביוב הנותר‪ ,‬חתו
ע"י ד‪ .‬קוב‪ ,+‬מנהל מח' ביוב בעירית הרצליה‪.‬‬
‫‪11‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫מתשריט זה עולה‪ ,‬כי במגרשי
‪16‬א ו‪16‬ב' מותק קו ביוב ובכוונת העיריה לבטל
‬
‫ולהותיר שוחת חיבור לחלקה ‪ 307‬הסמוכה וקטע מהקו בתחו
מגרש ‪16‬א'‪.‬‬
‫מכא שלטענת שמאי הועדה המשמעות של הימצאות הקו היא לגבי מגרש ‪16‬א' בלבד‬
‫וגובה הפגיעה מוער‪ ,‬על ידו בשעור ‪ 1%‬משווי המגרש‪.‬‬
‫במחלוקת זו קיבלתי את טענת המבקשת כי במועד הקובע יש להביא בחשבו פחת‬
‫לאור קיומו של קו ביוב במתח
‪ .‬סביר להניח כי כל קונה בכוח בעת שהיה עור‪,‬‬
‫בדיקה במשרדי עירית הרצליה‪ ,‬תו‪ ,‬חובת גילוי נאות של רשות ציבורית‪ ,‬היתה זו‬
‫מודיעה על המצאות קו ביוב במגרשי
‪16‬א' ו‪16‬ב'‪.‬‬
‫לדעתי פגיעה כזו‪ ,‬ג
א
מדובר בקו ביוב שאינו פוגע באפשרויות ניצול הבניה‬
‫והשימוש בחצר )ממוק
בתחו
קו בני ובעומק כ‪1.5‬מ'(‪ ,‬עדיי יש בו כדי להוות‬
‫גור
מרתיע לקונה בכוח‪ .‬לפיכ‪ ,‬חושבה הפחתה משווי מגרשי
אלו בשעור של ‪.10%‬‬
‫)ג(‬
‫הפחתה‬
‫שמאי המבקשת חישב הפחתה לגור
השיתו‪) -‬מושע( בשל העובדה כי רשומי
‬
‫בחלקה שני בעלי
וקיימת יריבות קשה בינה
שנדונה בבתי המשפט‪.‬‬
‫לדברי ב"כ המבקשת‪ ,‬קיבלה חברת מאיה דירות פאר בע"מ‪ ,‬את הזכויות בחלקה ‪16‬‬
‫עפ"י הסכ
פשרה שקיבל תוק‪ -‬של פס"ד בתארי‪) 23.10.07 ,‬תא ‪ ,(010945/05‬א‪ ,‬עד‬
‫היו
פרוק השיתו‪ -‬לא התבצע וטר
נרשמו המגרשי
בחלקה ‪ 16‬בלשכת רש
‬
‫המקרקעי בבעלותה בשלמות של חברת מאיה דירות פאר בע"מ )להל "החברה"(‪.‬‬
‫נכו למועד הקובע בשנת ‪ ,93‬היתה חלקה ‪ 16‬רשומה בבעלות שני שותפי
‪" ,‬החברה"‬
‫ועמנואלו‪ -‬חיי
ורק מאוחר יותר יוחדו הזכויות במלוא ל"חברה" עפ"י הסכ
‬
‫השיתו‪.-‬‬
‫אומד ההשבחה מתייחס לשווי הזכויות בחלקה בשלמות ולא לזכויותיו של צד זה או‬
‫אחר‪ ,‬עדיי בשל ריבוי בעלי
צפוי קושי במימוש‪.‬‬
‫זאת ועוד‪ ,‬מדובר ב ‪ 6‬מגרשי
לבנית ‪ 22‬יח"ד‪ ,‬בעוד שעסקאות ההשואה מתיחסות‬
‫ליח"ד בודדת‪ .‬לפיכ‪ ,‬במועד הקובע בשנת ‪ ,93‬היה מקו
לחשב הפחתה לגודל כלכלי‬
‫בעת מכירה לרוכש אחד‪ .‬ג
א
מדובר במכירה פרטנית של כ"א מהמגרשי
‪ ,‬אזי‬
‫צפויה דחיה לשווק‪.‬‬
‫לאור האמור‪ ,‬חושבה הפחתה בשעור ‪ 5%‬בגי גור
זה‪.‬‬
‫‪12‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫חישוב – השבחה לתכנית הר‪1656/‬‬
‫)א(‬
‫שווי מצב קוד‪$‬‬
‫הבסיס ‪ $90,000‬לדונ
ברוטו‪ ,‬שווי החלקה במצב קוד
‪.$818,190‬‬
‫)ב(‬
‫שווי במצב חדש‬
‫שווי מגרש‬
‫ב‪$‬‬
‫קו ביוב‬
‫‪351,000‬‬
‫‪351,000‬‬
‫‪351,000‬‬
‫‪351,000‬‬
‫‪389,000‬‬
‫‪389,000‬‬
‫‪0.9‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.9‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.875‬‬
‫‪0.875‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪16‬א'‬
‫‪16‬ב'‬
‫‪16‬ג'‬
‫‪16‬ד'‬
‫‪16‬ה'‬
‫‪16‬ו'‬
‫סה"כ‬
‫דחיה למימוש‬
‫)ג(‬
‫התאמות‬
‫שווי מתוא‪$‬‬
‫ב‪$‬‬
‫‪284,310‬‬
‫‪315,900‬‬
‫‪315,900‬‬
‫‪351,000‬‬
‫‪340,375‬‬
‫‪340,375‬‬
‫‪1,947,860‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪1,850,467‬‬
‫השבחה‬
‬
‫השבחה‬
‫‪$ 1,850,467‬‬
‫‪ $ 818,190‬‬
‫‪$ 1,032,277‬‬
‫‪7 3,049,346‬‬
‫בש"ח למועד הקובע *‬
‫________________‬
‫* שער דולר יציג ‪7 2.954‬‬
‫‪13‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫ג‪.‬‬
‫תכנית הר‪ 1635/‬א'‬
‫התכנית אושרה בתארי‪ 20.2.2000 ,‬ומתירה ניצול למגורי
בקומת חלל גג הרעפי
‪.‬‬
‫עמדת הועדה‬
‫תאור‬
‫עמדת המבקשי‪$‬‬
‫גובה השבחה‪:‬‬
‫‪7 2,068,000‬‬
‫מהות ההשבחה‪:‬‬
‫ניצול חלל הגג למגורי
‬
‫שטח לניצול‪ :‬אזור מגורי
א'‬
מיוחד‬
‫מקד
שווי בחלל גג‪:‬‬
‫שווי מבונה‪:‬‬
‫‪ 135‬מ"ר‬
‫‪ 80‬מ"ר‬
‫‪0.85‬‬
‫‪/$ 950‬מ"ר‬
‫‪7 691,824‬‬
‫‪ 123‬מ"ר‬
‫‪ 67.5‬מ"ר‬
‫‪0.65‬‬
‫‪/$ 800‬מ"ר‬
‫)‪ (1‬גישת השומה‬
‫שומות הצדדי
מתייחסות להשבחה הנובעת רק בגי תוספת ניצול בעלית הגג‪.‬‬
‫עפ"י התוספת השלישית לחוק התכנו והבניה תשכ"ה‪ ,1965‬מוגדרת ההשבחה‬
‫כעליה בשווי המקרקעי עקב אישור תכנית‪ ,‬מת הקלה או התרת שימוש חורג‪.‬‬
‫הדר‪ ,‬לאמוד את ההשבחה היא ההפרש בי שווי המקרקעי במצב תכנוני חדש‬
‫לעומת המצב הקוד
ואול
‪ ,‬יש מיקרי
בה
נית לבודד את הגור
המשביח‬
‫ולבחו לגביו בלבד‪ ,‬בא
חלה השבחה‪.‬‬
‫במקרה הנדו מצאתי כי לא חלה השבחה ברכיבי הנכס‪ ,‬למעט ההרשאה לניצול‬
‫חלל גג הרעפי
למגורי
‪ .‬ההשבחה חושבה לגבי רכיב זה בלבד‪ ,‬תו‪ ,‬הבאה‬
‫בחשבו הגורמי
הרלוונטיי
‪.‬‬
‫)‪ (2‬שטחי בניה‬
‫שמאי הועדה התבסס על שטח לניצול חלל הגג באזור מגורי
א' ‪ 135‬מ"ר ובאזור‬
‫מגורי
מיוחד ‪ 80‬מ"ר‪ .‬ושמאי המבקשת טע כי יש להפחית את פיר המדרגות‪.‬‬
‫בתכנית הר‪1635/‬א נאמר כי השטח המירבי המותר לשימוש בחלל גג רעפי
לא‬
‫יעלה על ‪ 60%‬משטח קומה עליונה בשטחי
עיקריי
‪.‬‬
‫חישוב השטח בעלית הגג נגזר בשומת הועדה משטח עיקרי ואי מקו
להפחתה‬
‫בגי פיר מדרגות‪.‬‬
‫‪14‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫)‪ (3‬ערכי שווי‬
‫שמאי הועדה הציג נתוני עסקאות השוואה ממכרז ממ"י מתארי‪10.10.01 ,‬‬
‫)תא‪ (197/2001/‬המיועדי
לבניית ‪ 4‬יח"ד ועל עסקת מכר מתארי‪ 10.9.00 ,‬בחלקה‬
‫‪ 30‬בגוש ‪ .6545‬לטענתו‪ ,‬התמורה במכרז ממ"י משקפת שווי של ‪/$1,060‬מ"ר‬
‫מבונה וזו של עסקת המכר בחלקה ‪ 30‬בס‪/$933 ,‬מ"ר‪ .‬לפיכ‪ ,‬קבע שווי ממוצע‬
‫בס‪/$ 950 ,‬מ"ר מבונה‪.‬‬
‫הכרעה‪:‬‬
‫התבססתי על עסקאות ההשוואה הנ"ל והובא בחשבו כי שטחי הבניה המוקני
‬
‫עפ"י תכניות בני תקפות‪ ,‬כוללי
ג
בנית מרת‪ -‬וחלל גג רעפי
‪.‬‬
‫מגרשי‪ 449 $‬ו‪ 450‬בגוש ‪6546‬‬
‫‪$463,534‬‬
‫מחיר זכייה‬
‫‪(1‬‬
‫שטח לבניה‬
‫‪ 592‬מ"ר‬
‫שווי מבונה בבניה ‪/$ 783‬מ"ר‬
‫"סמי רוויה"‬
‫‪(2‬‬
‫התאמה‬
‫‪/$ 746‬מ"ר‬
‫חלקה ‪ 30‬בגוש ‪6545‬‬
‫מחיר מכירה‬
‫שטח לבניה‬
‫שווי מבונה לקוטג'‬
‫‪$260,000‬‬
‫‪ 296.5‬מ"ר‬
‫‪/$ 877‬מ"ר‬
‫התאמה לצפיפות ‪ 3‬יח"ד‬
‫‪/$ 810‬מ"ר‬
‫‪(1‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫‪(1‬‬
‫חישוב שטחי בניה משוקללי
‬
‫מגרשי‪ 449 $‬ו‪ 450‬בגוש ‪6546‬‬
‫מגורי
‬
‫חלל גג רעפי
‬
‫מרת‪-‬‬
‫ממ"ד‬
‫מרפסות‪/‬חצר‬
‫סה"כ‬
‫‪(2‬‬
‫שטח‬
‫מקד
‬
‫‪440‬‬
‫‪65‬‬
‫‪110‬‬
‫‪30‬‬
‫‪75‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪0.5‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.2‬‬
‫חלקה ‪ 30‬בגוש ‪6545‬‬
‫‪440‬‬
‫‪52‬‬
‫‪55‬‬
‫‪30‬‬
‫‪15‬‬
‫‪592‬‬
‫שטח‬
‫מקד
‬
‫‪150‬‬
‫‪45‬‬
‫‪80‬‬
‫‪7.5‬‬
‫‪420‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪0.5‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.15‬‬
‫‪150‬‬
‫‪36‬‬
‫‪40‬‬
‫‪7.5‬‬
‫‪63‬‬
‫‪296.5‬‬
‫המגרשי
נרכשו ע"י אותו רוכש במכרז ממ"י‪ ,‬והוגשה בקשה לבניית בית משות‪-‬‬
‫על שני המגרשי
)היתר בניה ‪ .(20030063‬מחיר הזכייה היה גבוה בשעור ניכר‬
‫מממוצע ההצעות‪ ,‬דבר המעיד כי מדובר בקונה מיוחד‪ .‬לפיכ‪ ,‬חושבה הפחתה‬
‫בשעור ‪.5%‬‬
‫‪15‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫)‪(4‬‬
‫שטחי הבניה בחלל גג רעפי
הוערכו ע"י שמאי הועדה בשעור ‪ 0.85‬משווי המגורי
‬
‫וע"י שמאי המבקשת בשעור ‪.0.65‬‬
‫במחלוקת זו‪ ,‬נקבע מקד
שווי בשעור ‪ ,0.8‬שכ שטחי חלל גג הרעפי
האפקטיביי
‬
‫)בגובה מעל ‪ 1.8‬מ'(‪ ,‬יש בה
כדי תרומה גבוהה לשווי הנכס‪.‬‬
‫)‪(5‬‬
‫ג
לגבי תכנית זו קבע שמאי המבקשת כי יש לחשב דחיה למימוש בשל העובדה כי‬
‫החלקה רשומה בבעלות ‪ 2‬שותפי
ביניה
קיימת יריבות קשה‪.‬‬
‫מהנימוקי
שפורטו לעיל )עמ' ‪ 12‬סע' ‪)3‬ג((‪ ,‬קבעתי הפחתה בגי דחיה הנובעת מריבוי‬
‫בעלי
ומקשה על המימוש בשעור ‪ .3%‬מאיד‪ ,,‬הפחתה לגודל הכלכלי או דחיה לשווק‬
‫שצוינו לעיל‪ ,‬לגביה
לא מצאתי כי יש להביא
בחשבו בשנת ‪ 2001‬לאור התנהגות‬
‫שוק המקרקעי בתקופה זו‪.‬‬
‫)‪(6‬‬
‫קו ביוב‬
‫נכו למועד הקובע בשנת ‪ ,2001‬היה מצוי קו ביוב במגרשי
‪16‬א' ו‪16‬ב' וע"כ חושבה‬
‫הפחתה בשווי המבונה במגרשי
אלו בשעור ‪.10%‬‬
‫)‪(7‬‬
‫חישוב השבחה‬
‫מס'‬
‫מגרש‬
‫התאמות‬
‫שטח‬
‫מ"ר‬
‫שווי מבונה‬
‫‪/$‬מ"ר‬
‫חלל גג‬
‫רעפי‪$‬‬
‫‪135‬‬
‫‪135‬‬
‫‪135‬‬
‫‪135‬‬
‫‪80‬‬
‫‪80‬‬
‫‪810‬‬
‫‪810‬‬
‫‪810‬‬
‫‪810‬‬
‫‪746‬‬
‫‪746‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪16‬א'‬
‫‪16‬ב'‬
‫‪16‬ג'‬
‫‪16‬ד'‬
‫‪16‬ה'‬
‫‪16‬ו'‬
‫השבחה‬
‫השבחה‬
‫בש"ח למועד הקובע‬
‫‬
‫המגרש‬
‫קו ביוב‬
‫‪0.9‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.9‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.875‬‬
‫‪0.875‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪16‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‫שווי מתוא‪$‬‬
‫ב‪$‬‬
‫‪70,859‬‬
‫‪78,732‬‬
‫‪78,732‬‬
‫‪87,480‬‬
‫‪41,776‬‬
‫‪41,776‬‬
‫‪399,355‬‬
‫‪3%‬‬
‫‪$ 387,374‬‬
‫‪7 1,549,883‬‬
‬
‫‪.11‬‬
‫שומה‬
‫לאור האמור‪ ,‬הגעתי לכלל דעה כי גובה היטל השבחה במקרקעי שבנדו בגי רצ‪ -‬התכניות‬
‫שאושרו לאחר המועד הקובע בתארי‪ 1.7.1975 ,‬הוא‪:‬‬
‫היטל השבחה‬
‫תכנית משביחה‬
‫מועד קובע‬
‫השבחה‬
‫תכנית הר‪1656/‬‬
‫‪19.11.1993‬‬
‫‪7 3,049,346‬‬
‫‪7 1,524,673‬‬
‫תכנית הר‪1635/‬א'‬
‫‪6.3.2000‬‬
‫‪7 1,549,883‬‬
‫‪7 774,942‬‬
‫בתכניות האחרות לא נמצאה כדי השבחה נוספת‪.‬‬
‫‪.12‬‬
‫נספח – גובה היטל השבחה לתכנית הר‪ 1656/‬בקיזוז פיצויי הפקעה‬
‫ברמה העקרונית קיזוז פיצויי הפקעה מגובה היטל ההשבחה אינו מעיניה של שומת ההשבחה‪.‬‬
‫יחד ע
זאת במידה ויש הסכמה מצד הצדדי
לנקוט בהלי‪ ,‬זה‪ ,‬מוצגת אומד כזה והחישוב‬
‫נער‪ ,‬בהתא
לגישה שנקטו שמאי הצדדי
בשומותיה
‪.‬‬
‫סה"כ שווי מצב חדש‬
‬
‫השבחה‬
‫היטל השבחה‬
‫‪(1‬‬
‫היטל השבחה לתשלו
‬
‫בש"ח למועד הקובע *‬
‫________________‬
‫___________________________________‬
‫‪(1‬‬
‫‪(1‬‬
‫‪$ 1,850,467‬‬
‫‪+ $ 81,810‬‬
‫‪$ 1,932,277‬‬
‫‪ $ 818,190‬‬
‫‪$1,114,087‬‬
‫‪$ 557,044‬‬
‫‪ $ 81,810‬‬
‫‪$ 475,234‬‬
‫‪7 1,403,841‬‬
‫הפקעת יתר לשטח של ‪ 909‬מ"ר לפי שווי של ‪/$90‬מ"ר‪.‬‬
‫ולראיה באה אני על החתו
‪,‬‬
‫נאוה סירקיס‬
‫שמאית מכריעה‬
‫‪17‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬
‬
‫‪18‬‬
‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬

לטעינת השומה המכרעת לחץ כאן

Transcription

Similar documents

בקשה לקבלת מידע תכנוני

לטעינת השומה המכרעת לחץ כאן

- עצים בוגרים בישראל שימור עצים בישראל

השגה על שומות רמ"י החלטת מועצה 1304 סקירה מקצועית

התפתחות ומיסוי : שטחי שירות - בועז ברזילי

קורות חיים פיליפ מרכוס

נוהל טיפול בבקשה לקבלת אישור בטאבו

הפניה למעבדה המרכזית של משרד הבריאות

לבנה אשד – שמאית מקרקעין ומשפטנית

201307 סדר יום לישיבת ועדת משנה מספר

אמנון נזרי

יקירות העיר לשנת 2015 - עיריית תל-אביב-יפו

משרד הבריאות הרבנות הראשית לישראל רשימת מוהלים ארצית

היטל השבחה

מקומית תוכנית מתאר

יחסם של ראשי רבני ירושלים ללימודי חול בראשית המאה ה-20

ספר תקצירים - רוחניות עכשווית

2014009 פרוטוקול דיון והחלטות ישיבת ועדת משנה מס` - karkarank

דוד ילין איש הרוח והמעש-מנהיגותו של ילין בתחומי החברה, התרבות והחינוך