docדה מרקר 11.6.14 - חברת הניהול המומלצת ע"פ סקר The Marker
download 
Report Transcription
דה מרקר 11.6.14 - חברת הניהול המומלצת ע"פ סקר The Marker
28 יום רביעי י"ג בסיון תשע"ד | 11.6.2014 צרכנות consumer.themarker.com החברות שיכניסו סדר לבית משותף הן חוסכות לדיירים כאב ראש -אבל עלולות גם לעלות להם הרבה כסף .חברות ניהול הבניינים הן ענף לא מוסדר ,שפועלים בו גם גורמים מפוקפקים בדיקה שערך אתר מידרג עבור TheMarkerביותר מ– 300בניינים ממפה את החברות המצטיינות בענף רותי לוי << באחד הפרקים בסדרה "קרובים קרובים" ,נכ־ נס השכן קוזילביץ' לביתם של תיקי ואילן כדי לגבות את דמי ועד הבית" :אף פעם לא מש־ למים בזמן ,העיקר נרוויח עוד יום ,אחר כך בוכים על הגינון, על מדרגות מלוכלכות" ,הוא רוטן .שני עשורים מאוחר יותר, בעיצומה של אסיפת בחירות לראשות הוועד ,מבטיח השכן עמרם מזרחי ,בסדרה "אחד העם ,"1כי הוא יוריד את התשלום החודשי לדיירים" :אנחנו נחסוך, נפטר את המנקה ואשתי יהודית תנקה במקומו". בעיית ניהול ועד הבית מעסי־ קה את הישראלים כחצי מאה ,מאז החלה הצמיחה של הבתים המשות־ פים ,ונדמה כי החיכוכים והוויכו־ חים כמעט לא השתנו" .ישראל היא המדינה היחידה ,ככל הידוע לנו ,שקיים בה מוסד של ועד בית", אומר יואב לוי ,מנכ"ל משותף של איזי האוס ) (Easy Houseניהול ואחזקת נכסים" ,בכל המדינות המערביות יש חברות ניהול ,גם לבניינים קטנים ,שהפעילות שלהן מעוגנת בחוק". בעשור האחרון ,עם ריבוי הבנייה הגבוהה והקושי בטיפול בבניינים מרובי דירות ,יותר ויותר בתים משותפים עוברים מוועד הבית המסורתי ,לניהול הבית באמצעות חברה חיצונית" .המגמה פרחה כשבעלי הבתים הוותיקים החלו לעזוב את הדירות שלהם ולהשכיר אותן .כיום בניינים של־ מים מאוכלסים בעיקר בשוכרים שאין להם עניין לנהל את הב־ ניין" ,מסביר לוי .ואולם ,המעבר לחברת ניהול חיצונית אינו נובע רק מהיעדר מתנדבים לתפקיד - אלא גם מכך שהחברות מצליחות לשווק את עצמן היטב ,ומשכנעות ששכירת שירותיהן תשפר את איכות החיים של הדיירים. חברות הניהול המצטיינות* על סמך תשאול של 30 בניינים מלקוחות החברה אדן ניהול נכסים שירות בגוש דן דירוג של 9.00 Easy House הומלי שירות בגוש דן שירות בגוש דן ורמת השרון דירוג של 8.93 דירוג של 8.77 רם ניהול ועד בית ע.י אחזקות שירות בגוש דן שירות באזור השרון דירוג של 8.67 דירוג של 8.60 *לפי סקר מידרג עבור TheMarkerלשיטת הבחירה ראו מסגרת 'כך בדקנו' איור :מרינה זלוצ'ין חברות ניהול מציעות לבנייני מגורים מגוון שירותים ,בהם פיקוח על שירותי ניקיון ,גינון ,אינסט־ לציה ,חשמל ,מעליות ותחזוקת מערכות לגילוי אש ומערכות סו־ לאריות .הן מבצעות מעקב אחר התשלומים השוטפים של חשבו־ נות הבניין )חשמל ,מים( ומטפלות בבעיות לא צפויות ,כמו סתימת ביוב ,פיצוץ בצנרת או התרבות מזיקים .החברות הן גם אלו שרו־ דפות אחרי סרבני התשלום של הבניין. דיירים בבתים משותפים השו־ כרים חברת ניהול חיצונית ישל־ מו על פי רוב 100–50שקל יותר ממיסי ועד הבית הרגילים ,כשהת־ שלום מיועד לכיסוי הוצאות תפ־ עוליות ולשכר טרחה של חברת הניהול .ככל שמדובר בבניינים רגילים ,שאינם חלק מפרויקטי יוקרה ,הרי שוועד הבית יכול לב־ חור להמשיך לעבוד עם ספקים עצמאיים שעליהם חברת הניהול תפקח או לחילופין לבקש מחברת הניהול לספק לו את עובדי האח־ זקה שהיא כבר מקיימת התקשרות רציפה עמם ,דבר שלעתים חוסך עלויות מסוימות מפאת "כוח הק־ נייה" של חברת הניהול. בניינים זהים - דמי ועד שונים פילוח של דן אנד ברדסט־ ריט מעלה כי בבניינים רגילים השוכרים את שירותיה של חברת ניהול -דמי הוועד החודשיים הם 3–2שקלים למ"ר ,שהם 300–200 שקל לדירה ממוצעת בגודל של 100מ"ר .תשלום זה מגלם בתוכו שירותים סטנדרטיים ,כמו ניקיון, חשמל ,אחזקה שוטפת והדברה. דמי הוועד בבנייני יוקרה הנעזרים בשירותי חברות ניהול הם 16–6שקל למ"ר ,שכן בנוסף לשירותים הסטנדרטים עשויים תשלומים אלה לגלם בתוכם שי־ רותים נוספים ,כמו אחזקת בריכה ותפעול חדר כושר. לדברי רונן דדון ,מנכ"ל ובע־ תוספת של בין 100-50שקל לתשלומי ועד הבית התשלום הנוסף שישלם הבניין כולו עבור שכירת שירותי חברת ניהול ,בשקלים* עד 16דירות בין 17ל 30-דירות בין 31ל 60-דירות מורכבות נמוכה בניין קטן ללא מערכות מורכבות בינונית בניין קטן/בינוני עם מעלית/ מערכת סולארית 1,250–850 2,400-1,300 2,450ומעלה 1,350–950 2,500–1,400 2,550ומעלה *הסכום מבטא את שכר הטרחה החודשי שמשלם הבניין כולו לחברת הניהול .תשלום זה מתחלק בין הדירות לפי קביעת הוועד (חלוקה יכולה להיות לפי שטח הדירות/מספר החדרים שלהן/חלוקה שווה בין דירות הבניין) לים של אדן ניהול נכסים ,בפועל יש שונות רבה בין העלויות שמש־ למים הבניינים השונים" .הסעיפים שמשפיעים על גובה מסי הוועד בבניינים סטנדרטיים הם תדירות הניקיון ,תדירות הגינון ,תוספות לכיסוי ביטוחי מבנה וגובה ההפ־ רשה החודשית למקרי חירום" ,הוא מסביר. דדון מציג לדוגמה שני בניינים תאומים בצפון הישן בתל אביב. בשניהם 17דירות המתפרשות על פני ארבע קומות ומעלית, התשלום לדירה ממוצעת בבניין הראשון הוא 176שקל לחודש והשני 292שקל לחודש" .בבניין הראשון הניקיון הוא אחת לשבוע ובשני הוא מתבצע על בסיס יומי דבר שגרר פער של 53שקלבחודש לדירה .גם הגינון מתב־ צע בתדירות נמוכה יותר בבניין הראשון -אחת לחודשיים לעומת שני טיפולים בחודש -פער חודשי של 23שקל לדירה .סעיף ההפרשה לתיקונים של הבניין השני כפול - וכל דירה מפרישה 24שקל נוספים לסעיף זה .לבסוף ,הבניין הראשון בחר שלא לבטח את המבנה ,חי־ סכון של 16שקל לדירה בחודש". סעיף שכר הטרחה לחברת הניהול, אגב ,זהה לחלוטין בשני הבניינים והוא 1,170שקל לחודש לבניין ) 69שקל לדירה(. "כבר שש שנים אנחנו מלווים את שני הבניינים האלה וקשה לה־ פריז בהשפעה של גובה התקציב על מראה הבניינים ורמתם התחזו־ קתית" ,אומר דדון" .הדיירים שה־ חליטו לעבות את מסי הוועד זכו 29 | יום רביעי י"ג בסיון תשע"ד 11.6.2014 חברות ניהול בוטיק מומלצות* על סמך תשאול של 10בניינים מלקוחות החברה .1 התאימו את החברה לסוג הבניין א.א ניהול ואחזקת מבנים שירות בנתניה R.Lניהול מבנים שירות באזור השרון servicioניהול ואחזקת נכסים שירות בגוש דן גז -ניהול ואחזקת מבנים** שירות בחיפה ארגמן ניהול ואחזקה שירות באזור השרון קנדור ניהול נכסים שירות בירושלים *לפי תחקיר אתר מידרג .החברות ברשימה זכו בציונים 9.60-8.90מתוך 10ומוצגים לפי הסדר, מהגבוה לנמוך **מדובר בחברה בינונית ולכן תושאלו במקשה זה 17לקוחות התלונות הנפוצות על חברת הניהול 63% ניקיון 34% החלפת נורות 3% אחר מקור :סקר מידרג ב 44-חברות ניהול רונן דדון ,אדן נכסים" :מה שמשפיע על גובה מסי הוועד בבניינים סטנדרטיים זה תדירות הניקיון והגינון ,תוספות לכיסוי ביטוחי מבנה וההפרשה למקרי חירום" מורכבות גבוהה בניין בינוני / גדול מרובה מערכות 1,500–1,100 2,700-1,550 2,800ומעלה מקור :איזי האוס לבניין מתוחזק היטב ,עם תדירות תקלות נמוכה באופן משמעותי. אמנם אנחנו מטפלים בשני הב־ ניינים ,אך צריך להבין שגם לחב־ רה טובה עם תקציב רע יש אזיקים על הידיים". מיהן חברות הניהול המצטיינות? למרות ההבטחה הטמו־ נה בשירות של חברות הניהול, ענף ניהול הבתים הוא תחום לא מוסדר ורווי בגורמים מפוקפ־ קים .חברות רבות שנכנסו לענף בשנים האחרונות הפסיקו את פעילותן לאחר זמן קצר ,לעתים נעלמו ללא התראה והותירו את הבניינים שתחת חסותן עם חו־ בות של אלפי שקלים לספקים. במקרים אחרים דווח על מעשי עוקץ ,רק לפני חצי שנה נותקו מחשמל עשרות בניינים באשק־ לון ובסביבתה ,שנוהלו על ידי חברת אקספרס אחזקה .הדיירים נותרו עם חדרי מדרגות חשוכים ומעליות מושבתות לאחר שעובד שהעסיקה העביר קריאות מונה מזויפות לחברת החשמל. הדרך הטובה ביותר ,ככל הנ־ ראה ,לברור מבין המגוון הגדול חברת ניהול אמינה ומקצועית, דורשת משאבים רבים -שיחות עם עשרות מלקוחות החברות השונות ,ובלי להסתמך על רשי־ מות ממליצים מסוננות שהחב־ רות מספקות מטעמן .בחודשים האחרונים תיחקרו עובדי אתר מידרג ) (midrag.co.ilעבור TheMarkerיותר מ– 300ועדי בתים הנעזרים בשירותי חברות ניהול. לדדון וללוי יש סיבה לה־ תגאות ,לראש רשימת חברות הניהול המצטיינות העפילו אדן ניהול נכסים וחברת איזי האוס המנוהלות על ידם ,בהתאמה. שתי החברות מנהלות בתים משותפים בתל אביב ,בגבעתיים וברמת גן .שלישית ברשימת כך תבחרו חברת ניהול לבניין המגורים שלכם המצטיינות היא חברת הומלי, אחריה רם ניהול ולבסוף ע.י אח־ זקות הפועלת באזור השרון. עבור חברות הבוטיק ,המ־ טפלות במספר נמוך יותר של בניינים ,נוצרה רשימת המלצה נפרדת .ברשימה זו מופיעות החברות :א.א ניהול ואחזקת מב־ נים ,הפועלת בנתניה R.L ,ניהול מבנים ,המספקת שירות באזור השרון ,סרביסיו ניהול ואחזקת נכסים בגוש דן ,חברת גז ניהול בחיפה ,ארגמן ניהול באזור הש־ רון וקנדור בירושלים. "מניסיוננו בתחום הדירוג, בכל ענפי השירות ,ראינו ,באופן עקבי ,שחברות קטנות ,משיגות דירוג גבוה יותר מחברות גדו־ לות" ,אומרת מירי פסצ'אנסקי, מנהלת התוכן של מידרג" .זה נובע מהיחס האישי שהלקו־ חות מקבלים ממנהל החברה וגם מהעובדה שאין דרג ביניים שהאכפתיות שלו נמוכה יותר מזו של הבעלים. "לפיכך ,לראייתנו ,לא נכון להשוות תוצאה של חברה גדו־ לה שמתחזקת מאות בניינים עם חברה קטנה שמתחזקת כ–15 בניינים בסך הכל .לכך נוסף גם השיקול הסטטיסטי -בחב־ רות הגדולות תוחקרו 30ועדים לעומת עשרה ועדים בחברות הקטנות ,ולכן התוקף הסטטיסטי של התוצאה בחברות הגדולות גבוה יותר". בבניינים גבוהים וחדשים יש מערכות רבות :גנרטורים ,משא־ בות מים ,ספרינקלרים ,מפוחים ועוד .חברה שמנהלת בהצלחה בניין ישן בן ארבע קומות ,עשויה להתקשות בהתמודדות עם בניין בן 15קומות עם מעליות ,משאבות מים ,גינה וחניון תת קרקעי .הדרך הטובה ביותר הוא לגשת ולראות בניינים המנוהלים על ידי החברה. .2 שאלו על תדירות ביקורות המערכות שאלו את חברת הניהול בכל כמה זמן הם מתחייבים לבצע בי־ קורות למפוחי האוויר ,גנרטורים והמערכות לכיבוי אש? האם נע־ שים תרגילים שמדמים שריפה? טיפול שוטף במערכות הנסתרות, לכאורה ,הוא הדבר החשוב ביותר בתחזוקת הבניין ,ואינכם רוצים לגלות בזמן אמת שהמערכות לא תוחזקו כראוי. .3 העדיפו חברה שפועלת בשכונה כשלחברה יש כבר איש תח־ זוקה שמסתובב בשכונה ,השירות שתקבלו עשוי להיות יעיל יותר. בכל מקרה ,כדאי ללכת ולהתרשם ממצב הבניינים שמתחזקת החברה. .4 בחרו בחברה שפועלת בשקיפות חברת ניהול ,במיוחד אם היא מורשית חתימה בחשבון הבנק של הוועד ,מנהלת סכומי כסף גדולים. חברת ניהול איכותית תתנהל בש־ קיפות ותדווח לוועד הבית על כל פעולה ,קטנה כגדולה ,שנעשית בחשבון הבנק. .5 בדקו את טיבו של שירות הלקוחות בררו מול החברה מה הSLA- )(Service-level agreement שלה .כמה זמן לוקח עד שמקב־ לים מענה במוקד החברה? כמה זמן לוקח לקריאת שירות להיות מטו־ פלת? אל תסתפקו בתשובות -נסו בעצמכם .התקשרו למוקד החברה ובידקו כמה זמן עובר עד שתק־ בלו מענה? עכשיו דמיינו את זמן ההמתנה הזה ,בזמן הצפה בבניין, האם הוא סביר? .6 בדקו את רמת הכיסוי הביטוחי על מנת להימנע בעתיד מהוצאות או תביעות ,חשוב לד־ רוש שלושה ביטוחים רלוונטיים: חבות מעבידים ,אחריות מקצועית וביטוח צד ג'. בניין בת"א 44 .חברות הסכימו להשתתף צילום :תומר אפלבאום כך בדקנו נציגי אתר מידרג ) (midrag.co.ilפנו ל–65 חברות ניהול ואחזקת מבני מגורים והציעו להן להשתתף בתחקיר .מדובר בכמעט כל החב־ רות המתמחות בניהול מבני מגורים בישראל. לחברות הניהול הובטח שהבדיקה לא כרוכה בתשלום והתוצאות יישארו חסויות במידה שיתקבל מידע מזיק או פוגעני לגביהן. 44חברות הסכימו להשתתף ,אך רק מחציתן ) (22עמדו בד־ רישות המחמירות :לספק רשימה של כל הבניינים הנמצאים תחת ניהולן ,להוכיח שהעיסוק המרכזי של החברה הוא ניהול מבני מגורים פרטיים וכן להוכיח שמדובר בניהול המבנה ולא רק בא־ ספקת שירותי ניקיון. נציגי אתר מידרג בדקו כי רשימות הוועדים לא מסוננות וכי הבניינים שנמסרו אכן תואמים לספרי החשבוניות של החברות. בדיקה זו נעשתה מול העתקי חשבוניות שהחברות הנפיקו באפ־ ריל .בתהליך בדיקה זה נפסלו שלוש חברות ,שניסו לספק רשימה מסוננת במטרה להשיג דירוג גבוה יותר. נציגי מידרג התקשרו באופן אקראי ל– 30ועדי בתים של כל חברת ניהול גדולה ולעשרה ועדי בתים לפחות בחברות הניהול הקטנות .באופן זה תוחקרו יותר מ– 300ועדי בתים הנעזרים בשירותי חברות ניהול .הלקוחות נשאלו לגבי האיכות ,התמורה למחיר ,היחס ,העמידה בזמנים ,וכן סיפקו דירוג כללי לכל חברה. בנוסף ,הלקוחות דיווחו באופן מילולי על התרשמותם מהשירות של החברה .כל השיחות תומללו .משיקולים שפורטו בכתבה, התוצאות של חברות ניהול גדולות המנהלות יותר מ– 50בניינים מוצגות בנפרד מאלה של חברות הבוטיק המנהלות פחות מ–.50 מפרט לבניין חדיש הוצאה חשמל גינון ניקיון תחזוקת מעליות ביקורת מהנדס הדברת מזיקים חברות באגודה* ביטוח צד ג' מורחב ביטוח מבנה בנק ועמלות ביטוח משאבות מים ביקורת כיבוי אש ביקורת ספרינקלרים שער חניה דמי ניהול הפרשה לתיקונים סה"כ בחודש *הכוונה לאגודה לתרבות הדיור 36דירות 8 ,קומות ושתי מעליות עלות חודשית הערות בשקלים 2,000 750 שני טיפולים בחודש ניקיון יומי 4,000 3,000 כולל אחריות חלפים 100 ביקורת חצי שנתית 480שקל בשנה 40 28 שקל 85 לדירה בשנה 85 28שקל לדירה בשנה 190 570 שקל לדירה בשנה הערכה 25 400 כולל קריאות חירום ותיקונים 100 ביקורת שנתית+תיקונים 350 תחזוקה שנתית ואחריות הערכה לתיקונים 250 2,080 65שקל בחודש לדירה הערכה לתיקונים 2,500 בלתי צפוים 16,252 451שקל לדירה מקור :אדן ניהול נכסים
