משכנתא יעילה מאת: רימון חייט ינואר 1025

Transcription

משכנתא יעילה מאת: רימון חייט ינואר 1025
‫משכנתא יעילה‬
‫מאת‪ :‬רימון חייט‬
‫ינואר ‪1025‬‬
‫© כל הזכויות שמורות לרימון חייט ‪ www.EffectiveMortgage.co.il‬טלפון‪30-945-1166 :‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫מבוא ‪4..................................................................................................................‬‬
‫על המחבר‪1......................................................................................................... :‬‬
‫עקרונות יסוד ‪7.......................................................................................................‬‬
‫מהו המחיר האמתי של הדירה שלכם? ‪8.....................................................................‬‬
‫מהו תקציב רכישת הדירה שלכם? ‪5...........................................................................‬‬
‫שיקולים שכדאי לקחת בחשבון בעת חיפוש הדירה ‪ ...........‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫רכישת דירה מקבלן ‪ ................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫דברים נוספים שכדאי לבדוק לגבי קבלן‪ .................. :‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫הקדמת תשלומים לקבלן ‪ ......................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫לסיכום ‪ .....................................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫ידע הוא כוח ‪ ..............................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫הלוואה צמודה ‪ ....................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫הלוואות לא צמודות ‪ .............................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫משכנתא בהחזר קבוע ‪ /‬ריבית קבועה לא צמודה‪ .......‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫תעודת זכאות‪ ............................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫משא ומתן מול הבנק על תנאי המשכנתא שלכם ‪ ..............‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫פגישה ראשונה בסניף ‪ ................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫המיקוח ‪ ....................................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫המלצותיי לגבי מסלולי משכנתא ‪ ...................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫מגבלות בנק ישראל על תמהילי משכנתא ‪ .................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫לוחות זמנים לקבלת משכנתא ‪ ......................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫תהליך קבלת המשכנתא ‪ .......................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫מחזור משכנתא ‪ .........................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫שינויים בתנאי השוק ‪ ...............................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫שינויים ביכולת ההחזר של המשפחה ‪ .........................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫עליה במחיר הדירה או קיטון ביתרת ההלוואה ‪ ..............‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫מיחזור פנימי ‪ /‬מיחזור חיצוני ‪ ....................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫ביטוחים ‪ ...................................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫ביטוח ‪ ......................................................... EMI‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫פירעון מוקדם של משכנתא ‪ ..........................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫משכנתאות מיוחדות ‪ ...................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫משכנתא לדירה להשקעה ‪ ........................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫משכנתא עבור בית בבניה עצמית ‪ ..............................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫תקציב ‪ ..................................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫תזרים מזומנים ‪ ......................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫משכנתא על רכישת המגרש בלבד ‪ .............................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫משכנתא עבור קניית בית עם שיפוץ גדול ‪ ....................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫ואם משהו ישתבש במהלך השנים ? ‪ ..............................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫סיכום ‪ ......................................................................‬שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת‪.‬‬
‫יצירת קשר ‪30........................................................................................................‬‬
‫נספח א' – רשימת אתרי האינטרנט למשכנתאות של הבנקים‪34......................................‬‬
‫נספח ב' טבלת השוואה בין משכנתאות לצורך משא ומתן עם הבנקים ‪34...........................‬‬
‫נספח ג' – קישורים שימושיים ‪39................................................................................‬‬
‫נספח ד' – אתרים לחיפוש דירות באינטרנט ‪39.............................................................‬‬
‫נספח ה' – תהליך לקיחת המשכנתא בבנק ‪37..............................................................‬‬
‫טפסים דרושים כדי להגיש בקשה למשכנתא ‪37.........................................................‬‬
‫נספח ו' – עוגני קביעת ריבית למשכנתא ‪37.................................................................‬‬
‫מבוא‬
‫"נפסח על הלבטים שבמכירת דירה וסיגּול דירה חדשה‪ :‬הריצות ממוסד אל מוסד וחימום‬
‫ספסלים במסדרונות; החתימות על ניירות אין־קץ‪ ,‬כתובים בסיגנון־חרטּומים של עורכי־דין;‬
‫ההתחייבות על משכנתאות בריבית‪ ,‬המטילות חורים גדולים בתשלומי־המשכורת – לחודשים‬
‫ולשנים; ועצם־האנדרלמוסיה‪ ,‬שבהעתקה מבית־דירה לבית־דירה‬
‫"גינת חיה ‪",‬אברהם רגלסון‬
‫המלה משכנתא הינה מלה עתיקה ומקורה בארמית‪" .‬והרי משכנתא בלא נכייתא‪ ,‬דבדיניהם‬
‫מוציאין מלוה למלוה‪ ,‬ובדינינו אין מחזירין ממלוה ללוה!‬
‫תלמוד בבלי‪ ,‬מסכת בבא מציעא‪ ,‬דף סב‪ ,‬עמוד א־ב‪.‬‬
‫באנגלית מופיעה המלה משכנתא החל משנת ‪ ,6653‬כאשר מערכת המשפט כללה הגנה על‬
‫מלווה באמצעות שיעבוד בטוחה‪ .‬המלה האנגלית ‪ Mortgage‬מורכבת מחיבור שתי מילים‪:‬‬
‫‪ – Mort‬בצרפתית מוות‪.‬‬
‫‪ – Gage‬באנגלית עתיקה התחייבות‪.‬‬
‫הכוונה הייתה ככל הנראה להתחייבות אשר מסתיימת בפירעון או במות הנכס של הלווה‬
‫(בשפתנו‪ ,‬הנכס הממושכן)‪.‬‬
‫משכנתא של ‪( ₪ 133,333‬משכנתא ממוצעת ב‪ )3366-‬ל‪ 33 -‬שנים בריבית של ‪ 1%‬תגרום‬
‫לסה"כ החזר של ‪ .₪ 6,306,116‬סה"כ תשלומי הריבית הינם ‪ .₪ 406,116‬כלומר‪ ,‬מי שאין‬
‫לו כסף לדירה יקנה בפועל כמעט שתי דירות‪ :‬אחת לו ואחת לבנק‪ .‬מטרת מסמך זה הינה‬
‫להגדיל את הידע של הלווים לגבי האפשרויות השונות הקשורות למשכנתא על מנת שיוכלו‬
‫להקטין למינימום את תשלומי המשכנתא שלהם וכן להקטין את המתח והלחץ שתהליך לקיחת‬
‫המשכנתא גורם‪.‬‬
‫רבים חושבים שרכישת דירה הינה העסקה הגדולה ביותר שעושה אדם בחייו‪ .‬כפי שהראינו‬
‫בפסקה הקודמת‪ ,‬המשכנתא הינה בעצם עסקה גדולה בהרבה‪ .‬למרות שהמשכנתא נלקחת‬
‫על סכום קטן מעלות הדירה‪ ,‬סך ההחזרים שלה עולה בהרבה על מחיר הדירה‪.‬‬
‫עסקת משכנתא הינה עסקה שתשפיע על רמת החיים של המשפחה במשך השנים החשובות‬
‫ביותר‪ :‬שנות ההתפתחות המשפחתית וגידול הילדים‪ .‬שנים אלו מאופיינות גם כך בלחץ של‬
‫החיים המודרניים ולחץ כלכלי יכול להיות הרסני מבחינה משפחתית גם אם לא מגיעים לרע‬
‫מכל מבחינה כלכלית‪ ,‬דהיינו אי יכולת לפרוע המשכנתא ופינוי כפוי מהבית‪.‬‬
‫אני מקווה בכל ליבי שקריאת ספר זה תסייע לכם להגיע למשכנתא יעילה ביותר כלומר‬
‫משכנתא שכל שקל שישולם כדי לפרוע אותה‪ ,‬באמת יקטין את חובכם ולא ילך רק לתשלומי‬
‫ריביות‪ ,‬הצמדות ועמלות אשר ישמרו אתכם כבעלי חוב לבנק‪ .‬ישנן דוגמאות רבות של אנשים‬
‫אשר שילמו את המשכנתא שלהם במשך שנים ולהפתעתם יתרת החוב שלהם לבנק רק גדלה‪.‬‬
‫נשמע מפתיע? ברוב המשכנתאות הנמכרות בארץ זהו המצב‪.‬‬
‫אתחיל בסיפור אישי‪ :‬לפני מספר שנים פגשתי את זו אשר מאוחר יותר תהפוך לאשתי‪ .‬באחת‬
‫הפעמים היא ביקשה ממני להתלוות אליה לבנק לשיחה עם יועצת ההשקעות (היה לה חיסכון‬
‫צנוע)‪ .‬ישבתי בפגישה‪ ,‬דיברתי מעט ושאלתי מספר שאלות‪ .‬בתום הפגישה יצאנו מהבנק‬
‫ואשתי לעתיד הייתה נרעשת מאד‪ .‬מסתבר שפגישה זו הייתה שונה מכל פגישה אחרת עם‬
‫יועצת השקעות זו‪ ,‬אותה הכירה משך שנים‪ .‬אני כמעט לא דיברתי אך מעט ההערות והשאלות‬
‫שלי הבהירו ליועצת ההשקעות שמולה ישנו אדם שמטיל ספק ובודק את דבריה כתוצאה מכך‬
‫היא הרגישה פתאום צורך לנמק החלטותיה והפגישה הייתה מקצועית הרבה יותר‪.‬‬
‫אני שואף ומקווה שלאחר קריאת ספר זה‪ ,‬תהיו בעלי ידע נרחב בנושא המשכנתאות‪ .‬פקידי‬
‫הבנק ישימו לב שמולם נמצא לקוח המבין דבר או שניים וכך באופן מידי תשופר ההצעה‬
‫שתקבלו מנציג הבנק וגם הצעה זו תשופר באופן משמעותי במידה ותנהגו על פי המוצע‬
‫במסמך זה‪.‬‬
‫חישבו על החברות הסלולאריות וחברות הכבלים‪ .‬ודאי שמעתם סיפורים מחברים אשר סיפרו‬
‫לכם כיצד לא הבינו סעיף כזה או אחר בחוזה ועקב כך שילמו הרבה יותר משחשבו שישלמו‪.‬‬
‫עכשיו חישבו על הסכומים ומשך הזמן הקשורים למשכנתא (כאמור‪ ,‬על משכנתא של ‪133,333‬‬
‫‪ ₪‬אפשר בקלות לשלם מעל מיליון שקלים במשך ‪ 33‬שנים)‪ .‬תת סעיף אחד קטן המציין הצמדה‬
‫ל"עוגן גיוס האג"ח " או משפט סתום מסוג זה‪ ,‬עלול לעלות לכם עשרות אלפי או מאות אלפי‬
‫שקלים‪ .‬כולי תקווה שניסיוני יחסוך לכם כסף רב‪.‬‬
‫על המחבר‪:‬‬
‫רימון חייט‪ ,‬בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל ותואר שני במנהל‬
‫עסקים מהמכללה למנהל‪ .‬לפני כ‪ 33 -‬שנים עזבתי את הקיבוץ‬
‫בו גדלתי ועברתי למרכז הארץ‪ .‬הורי נשארו בקיבוץ‪ .‬מהר מאד‬
‫הבנתי שעליי לייצר עבור עצמי את הקביים הכלכליים שלי‪ .‬עזרה‬
‫מהורי אוכל לקבל בעיקר במילים טובות אך לא באמצעים‬
‫כספיים‪ .‬בפעם הראשונה שנפתחה לי קרן השתלמות קניתי‬
‫דירה ומאז לא הפסקתי‪ .‬מזה כ‪ 69 -‬שנים משקיע בנדל"ן‪ .‬במהלך השנים רכשתי ‪ 7‬דירות‬
‫(חלקן נמכר בינתיים)‪ .‬כיום יש בבעלותי ארבע דירות להשקעה המניבות שכר דירה של ‪5,333‬‬
‫‪ ₪‬בחודש‪.‬‬
‫לאחר שלקחתי מספר משכנתאות בבנקים שונים אני מכיר היטב את החששות שמלוות לקיחת‬
‫הלוואה בסכום כל כך גדול ולפרק זמן כל כך ארוך‪ .‬מצד שני אני מכיר היטב גם את תהליך‬
‫לקיחת המשכנתא‪ ,‬על כל חלקיו והגורמים השונים המעורבים בו‪ 69 .‬שנות עבודה במערכת‬
‫הבנקאית מספקות לי הבנה של האופן בו "חושב" הבנק‪ .‬הבנה זו ניצלתי בעת שלקחתי‬
‫משכנתאות עבור עצמי ועכשיו אני מוכן לחלוק תובנות אלו עמכם‪.‬‬
‫חלק א' – לפני תחילת חיפוש הדירה‬
‫עקרונות יסוד‬
‫רווחתכם ועתידכם אינם חשובים לאף אחד מנותני השירותים בתחום המשכנתאות‪ .‬בניגוד‬
‫לעסקים אחרים אשר שואפים לכך שתהיו לקוחות חוזרים‪ ,‬בתחום המשכנתאות כל נותני‬
‫השירות מבינים שזו עסקה של פעם בחיים וכדאי להם להרוויח את המקסימום בעסקה‬
‫הנוכחית מולכם‪ .‬כולם מבינים שמקסימום רווח לבנק או לחברת הביטוח משמעותו שב‪33 -‬‬
‫השנים הקרובות תעבדו קשה יותר ותבלו פחות‪.‬‬
‫מצד שני‪ ,‬הבנק וחברת הביטוח הינם חברות מסחריות בשוק תחרותי‪ .‬כן‪ ,‬בניגוד לתחומים‬
‫אחרים של המערכת הבנקאית‪ ,‬בשוק המשכנתאות ישנה תחרות ערה‪ .‬רוב האנשים כבר‬
‫מבינים שעסקה חד פעמית לא משנה אם עושים בסניף אליו הם רגילים כיוון שהוא קרוב לבית‬
‫אלא אפשר לחתום גם בסניף של בנק אחר‪ .‬התנהלות נכונה מול הבנק תדגיש לו שאינכם‬
‫בכיסו וככל גוף מסחרי אחר‪ ,‬הוא יעדיף רווח קטן על אפס רווח במידה ותעברו לבנק אחר‪.‬‬
‫מרבית האנשים כבר יודעים ששוק המשכנתאות מתנהל כמו בזאר טורקי‪ .‬אני מדבר על ממש‬
‫כמו בזאר‪ .‬עליכם לשכוח את כל העכבות‪ ,‬לוותר על הכבוד ולומר מילים כמו בבנק השני הציעו‬
‫לי ‪ 3.6%‬פחות ממכם‪ . ...‬בהמשך יפורט אופן ניהול המשא ומתן בצורה מלאה‪ .‬הבנקים‬
‫מודעים ליכולת הצרכן להשוות ולנהל משא ומתן וכתגובת נגד הם נוהגים באופן דומה לחברות‬
‫הסלולאריות הוותיקות‪ :‬יוצרים חבילות שאינן ניתנות להשוואה‪ .‬לך תשווה בין הצעת בנק א' ‪:‬‬
‫הלוואה בריבית צמודה ‪ 3% +‬ריבית משתנה כל שנתיים על פי עוגן האג"ח של הבנק לבין‬
‫הצעה של בנק ב'‪ :‬של ריבית צמודה ‪ 6% +‬משתנה כל שנה צמודה לריבית הגיוס הממוצעת‬
‫כפי שמפרסם בנק ישראל בתוספת ‪ .3.9%‬אההה ?‬
‫הלקוח המבולבל מתעלם משלל הנתונים שאינם אומרים לו כלום ומתמקד בסופו של דבר‬
‫במספרים שהינם כמעט חסרי משמעות כמו תחזית סכום ההחזר בחודש הקרוב‪.‬‬
‫כפי שציינתי בתחילת המסמך‪ ,‬הפגנת ידע תיצור מצב בו הפקיד‪ ,‬נציג הבנק‪ ,‬יחשוב פעמיים‬
‫לפני שיציע את ההצעות הגרועות במיוחד עבורכם‪ .‬יש לזכור שהפקיד מתוגמל בשכרו לפי‬
‫כמות המשכנתאות שהוא יוצר ולפי רווחיות המשכנתא לבנק‪ ,‬כלומר ככל שאתם תשלמו יותר‬
‫בשנים הקרובות כך התגמול לפקיד הבנק יגדל‪.‬‬
‫מהו המחיר האמתי של הדירה שלכם?‬
‫בעת חיפושי דירה אנו רואים במודעות הקבלנים או מוכרי דירות מהו המחיר אותו מצפים לקבל‬
‫עבור הדירה שהם מוכרים‪ .‬בניגוד למוצרים אחרים בהם המחיר הרשום על המוצר זהה לכמות‬
‫הכסף שנצטרך להוציא מהכיס כדי לרכוש אותו‪ ,‬כאשר מדובר על דירה‪ ,‬ישנם מרכיבי עלות‬
‫נוספים מלבד המחיר אותו מבקש מוכר הדירה לקבל‪.‬‬
‫כדי לסבך את העניינים עוד קצת צריך לזכור שברכישת דירה אנו משתמשים בכסף שלנו ובכסף‬
‫של הבנק‪ .‬ברם‪ ,‬את ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה נוכל לשלם רק מכספינו‪ .‬כספי המשכנתא‬
‫אינם יכולים לממן דבר פרט לרכישת הדירה‪ .‬למעשה‪ ,‬הבנק מעביר את כספי המשכנתא‬
‫ישירות למוכר הדירה במיוחד כדי למנוע אפשרות שימוש בכספים אלו למטרה שונה מרכישת‬
‫הדירה‪.‬‬
‫נספח ג' במדריך זה מכיל קישור למחשבון המחשב את העלות האמתית של רכישת הדירה‬
‫שלכם‪ .‬עלות הרכישה כוללת מלבד הכספים שתעבירו למוכר הדירה גם עלויות עורך דין (כ‪-‬‬
‫‪ 3.9%‬מערך הדירה‪ ,‬עלות מס רכישה ‪ ,‬בדירה חדשה – עלות עורך דין של הקבלן‪ ,‬עלויות‬
‫שיפוץ ‪ /‬שינויים בדירה ועוד)‪ .‬כאמור‪ ,‬כל התוספות משולמות במזומן מתוך הכספים שלכם ולא‬
‫כספי המשכנתא‪ .‬בפרק הבא יתואר האופן בו עליכם לקבוע מהו תקציבכם לרכישת הדירה‪.‬‬
‫זכרו להפחית מההון העצמי שלכם את כל ההוצאות הנלוות‪.‬‬
‫מהו תקציב רכישת הדירה שלכם?‬
‫תשלומי המשכנתא ילוו אתכם שנים רבות‪ .‬יש שיאמרו ישחירו או יאפילו על חייכם לשנים רבות‪.‬‬
‫החלק המשמעותי ביותר במחיר הכולל של הדירה הוא משך השנים שתשלמו עליה‪ .‬כלומר‪,‬‬
‫ככל שתיקחו משכנתא ליותר שנים‪ ,‬כך מחיר הדירה הכולל (תשלום מהון עצמי ‪ +‬החזרי‬
‫משכנתא) יהיה גדול יותר‪ .‬בבנקים אתם עלולים לקבל את ההרגשה שיש לכם תקציב גדול‬
‫מאד לרכישת הדירה‪" :‬לא כדאי להתפשר על דירת חלומות‪ ,‬במקום ל‪ 69 -‬שנים קחו הלוואה‬
‫ל‪ 03 -‬שנים באותו החזר‪" , "...‬דירה לא קונים כל יום‪ ,‬אם כבר קונים לא מתפשרים על‬
‫המטבח‪/‬ריצוף‪/‬דלתות מעוצבות וכו' "‪.‬‬
‫ובכן‪ ,‬מהי המשמעות הכלכלית של לקיחת "הלוואה באותו החזר" ל‪ 03 -‬שנים במקום ‪?69‬‬
‫תשלום כולל‬
‫תשלום ראשון‬
‫תשלום אחרון‬
‫מסלול ‪1‬‬
‫‪1,302,921‬‬
‫‪2,108‬‬
‫‪5,169‬‬
‫הפרש‬
‫‪471,566‬‬
‫מסלול ‪2‬‬
‫‪831,355‬‬
‫‪3,453‬‬
‫‪5,403‬‬
‫בטבלה שלמעלה ישנם נתונים של שתי משכנתאות בסכום זהה של ‪: ₪ 933,333‬‬
‫מסלול ‪ 6‬הינו הלוואה צמודה‪ ,‬משתנה כל ‪ 9‬שנים ל‪ 03 -‬שנים‪.‬‬
‫מסלול ‪ 3‬הינו הלוואה צמודה‪ ,‬משתנה כל ‪ 9‬שנים ל‪ 69 -‬שנים‪.‬‬
‫שתי המשפחות היו צריכות ‪ .₪ 933,333‬המשפחה שבחרה במסלול ‪ 03( 6‬שנים) הרגישה‬
‫שלא תוכל לעמוד בתשלום חודשי של מעל ‪ ₪ 3,638‬ולכן בחרה במסלול ‪ .6‬לעומתה‬
‫המשפחה השנייה בחרה במסלול ‪ 3‬אשר חייב אותה בתשלום חודשי של ‪.₪ 0,490‬‬
‫ובכן כמה עלתה ההלוואה לכל משפחה?‬
‫משפחה א' (‪ 03‬שנות החזר) שילמה בסה"כ ‪ ₪ 6,033,536‬עבור המשכנתא של ‪933,333‬‬
‫‪( ₪‬קרוב לשלושה שקלים עבור כל שקל הלוואה)‪.‬‬
‫משפחה ב' (‪ 69‬שנות החזר) שילמה בסה"כ ‪ ₪ 806,099‬עבור ההלוואה שלה‪.‬‬
‫כלומר משפחה א' שילמה לבנק‬
‫חצי מיליון שקל (!)‬
‫יותר ממשפחה ב'‪ .‬חצי מיליון‬
‫השקלים האלו הלכו אל הבנק‪ .‬עתה קל להבין מדוע כדאי לפקידי הבנק להמליץ על רכישת‬
‫"דירת החלומות" לכולם‪.‬‬
‫נקודה נוספת שחשוב מאד להבין בקשר להלוואות צמודות‪ .‬כזכור‪ ,‬משפחה א' לא יכלה לשלם‬
‫יותר מ‪ ₪ 3,633 -‬ולכן כדי לקבל ‪ ₪ 933,333‬היא נזקקה להלוואה עם שנות החזר ארוכות‪.‬‬
‫ובכן‪ ,‬אותה משפחה ש‪ ₪ 3,633 -‬היו הגבול העליון מבחינת יכולת ההחזר שלה תאלץ מהר‬
‫מאד להתמודד עם החזרים של מעל ‪( ₪ 0,433‬כמו משפחה ב') ובסוף הדרך עם החזרים של‬
‫‪ ,₪ 9,615‬יותר מכפול ההחזר שהיווה את הגבול העליון מבחינת יכולת ההחזר שהם חשבו‬
‫שהם מסוגלים‪ .‬ההפרש בין החזר מתוכנן של כ‪ ₪ 3,333 -‬לבין החזר בפועל של כ‪₪ 9,333 -‬‬
‫הוא הפרש אשר עלול לרסק משפחות‪.‬‬
‫כיצד ניתן להימנע ממצב זה?‬
‫ראשית כל יש לברוח ממוסכמות חברתיות‪ .‬מוסכמות חברתיות יקרבו אתכם אל הממוצע‪.‬‬
‫הממוצע אינו בהכרח הצלחה גדולה‪ 03% :‬מהמתחתנים מתגרשים‪ .‬בקרב החילוניים‪ ,‬האחוז‬
‫קופץ ל‪ . 93% -‬מקובל לומר שבעיות כלכליות הינן גורם מזרז רב עוצמה לתהליכי זוגיות‬
‫בעיתיים‪.‬‬
‫מוסכמות חברתיות הינן בדיוק הגורם לחיפוש אחר "דירת חלומות"‪ .‬שימו לב לפרסומות של‬
‫הקבלנים השונים אשר מפתות את הקונים בדיוק בפריטה על חלומות אלו‪ .‬מוסכמה חברתית‬
‫הינה שאחרי החתונה צריך לרכוש דירה אשר תשמש את הזוג גם כמשפחה עם בעל ואשה‬
‫בלבד וגם כמשפחה עם זוג ‪ 0 +‬ילדים וכלבה‪ .‬כך‪ ,‬אותה משפחה אשר לא היו לה אמצעים‬
‫לרכוש את הדירה שהם רצו‪ ,‬נדחפו ללקיחת משכנתא אשר גרמה להם גם לשלם חצי מיליון‬
‫שקלים נוספים וגם להגיע להחזר עצום ביחס ליכולתם הכלכלית‪.‬‬
‫המפתח להימנעות ממשכנתא שאינה מתאימה הוא בחישוב נכון של תקציב רכישת הדירה‬
‫לפני התחלת חיפוש הדירה‪ .‬בדיוק כשם שאדם יודע כמה ישקיע ברכישת רכב יד שניה לפני‬
‫שהוא מתחיל לחפש‪ ,‬כך על המשפחה לדעת מהו תקציבה לרכישת הדירה לפני שהיא‬
‫מתחילה לחפש דירה‪.‬‬
‫כדי לדעת מהו התקציב לרכישת דירה אני מציע לעבור ביחד את השלבים הבאים‪:‬‬
‫‪ .6‬מהו ההחזר החודשי בו יכולה לעמוד המשפחה ? שלב זה הוא הקריטי מכולם‪ .‬ישנה‬
‫נטייה לחשוב שנעמוד בסכום נמוך מהסכום האמתי שאפשר לעמוד בו‪ .‬הבנקים נותנים‬
‫לנו כלל אצבע על פיו ‪ 03%‬מההכנסה נטו יכולים ללכת למשכנתא‪ .‬כלל זה ככל כלל‬
‫אצבע אינו מתאים לכולם‪ .‬ברור לגמרי שזוג ללא ילדים יכול להחזיר סכום שונה מזוג‬
‫עם שלושה ילדים אפילו אם ההכנסה זהה‪ .‬נסו לקבוע סכום גדול ככל האפשר‪ .‬בשלב‬
‫זה אין טעם לומר לעצמיכם שעדיף החזר נמוך כדי "לשים משהו בצד"‪ .‬האמונה‬
‫שחיסכון כסף בעודכם משלמים חוב משפר במשהו את מצבכם הינה שגויה‪ .‬ראינו‬
‫מקודם איך ‪ ₪ 6,333‬בחודש בגודל ההחזר הופכים בסוף הדרך לחצי מיליון שקלים‪.‬‬
‫זוגות רבים אמרו לי שהם לא רוצים לשלם רק משכנתא אלא גם לצאת לבלות‪ .‬אני‬
‫מאד בעד בילויים‪ .‬חישבו כמה בילויים אפשר לעשות עם חצי מיליון שקלים‪ .‬קביעת‬
‫ההחזר החודשי דורשת תקשורת טובה בין בני הזוג‪ .‬לדעתי מיותר לגמרי "לחסוך‬
‫למקרים בלתי צפויים" בעודכם משלמים משכנתא יקרה‪ .‬בדיוק כמו שלא תפקידו‬
‫לפיקדון (‪ 6%‬תשואה בשנה) בעודכם מחזיקים ביתרת חובה בעו"ש (‪ 8%-63%‬ריבית‬
‫לתשלום)‪ .‬במקרה ובאמת יחול אירוע בלתי צפוי תוכלו לקחת הלוואה קצרת מועד על‬
‫חשבון קרן ההשתלמות או לקחת הלוואה רגילה מהבנק‪ .‬הרצון להימנע מכל סיכון‬
‫עולה כל כך הרבה כסף (זכרו את דוגמת חצי המיליון) עד שהוא לכשעצמו מהווה סיכון‬
‫גדול‪ .‬גם במקרה של קטסטרופה כלכלית כמו איבוד מקום העבודה לתקופה מסוימת‪,‬‬
‫התנהלות נכונה מול הבנק תגרום להקטנת הבעיה למינימום‪ .‬למעשה‪ ,‬הבנקים אינם‬
‫מעוניינים כלל לפנות אנשים מדירתם‪ .‬הם מעוניינים לגבות ריבית ולמכור משכנתאות‪.‬‬
‫אם תגיעו לבנק לפני שיתחילו פיגורים בתשלומי המשכנתא‪ ,‬ישנו סיכוי גבוה מאד‬
‫שהבנק יאשר מספר חודשים ללא תשלומי משכנתא בלי קושי‪.‬‬
‫‪ .3‬מסכום ההחזר החודשי שיצרתם בסעיף הקודם הפחיתו כמאתיים שקלים להוצאות‬
‫ביטוח‪ .‬הכניסו למחשבון משכנתא את סכום ההחזר האפשרי בניכוי הוצאות הביטוח‬
‫(כאמור‪ ,‬כ‪. )₪ 333 -‬צרו תמהיל בו הלוואות צמודות מדד לא יעברו את רף ‪ 69‬שנות‬
‫ההחזר‪ .‬הלוואות שאינן צמודות בריבית משתנה (פריים) ניתן לקחת לתקופה ארוכה‪.‬‬
‫הלוואות שאינן צמודות בריבית קבועה אפשר לקחת לתקופה ארוכה אך התנאים‬
‫נעשים גרועים ככל שמשך הזמן מתארך‪.‬‬
‫‪ .0‬באמצעות מחשבון המשכנתא תוכלו לדעת מהו סכום ההלוואה שתוכלו לקבל על בסיס‬
‫ההחזר האפשרי שלכם‪.‬‬
‫‪ .4‬קבלו אישור מהבנק למשכנתא שיצרתם בסעיף ‪ – 0‬אישור עקרוני‪.‬‬
‫‪ .9‬צרפו את סכום המשכנתא האפשרי אל ההון העצמי שיש לכם – הכסף שחסכתם עד‬
‫עתה‪ .‬צירוף שני הסכומים‪ :‬זה שהבנק מוכן לתת לכם ‪ +‬הכסף שכבר אצלכם ייתן לכם‬
‫את תקציב הדירה שבה תוכלו לגור מבלי להיות במצוקה כלכלית בהמשך חייכם‪.‬‬
‫בנוסף למגבלה של סכום המשכנתא על פי יכולת ההחזר יש לשים לב גם לאחוז המימון של‬
‫הדירה באמצעות משכנתא‪ .‬ישנם זוגות עם הכנסה חודשית גבוהה אך כיוון שעדיין הם לא‬
‫חסכו מספיק כסף‪ ,‬יש להם הון עצמי נמוך ולכן המשכנתא שיוכלו לקבל נמוכה מהמשכנתא‬
‫שיכולה ההכנסה החודשית שלהם לממן כפי שחישבנו למעלה‪ .‬בשנת ‪ 3363‬קבע בנק ישראל‬
‫את אחוזי המימון המקסימליים‪ ,‬מתוך מחיר הדירה‪ ,‬שהוא מאפשר ללקוחות ללוות כמשכנתא‬
‫בעת רכישת דירה‪.‬‬
‫אחוזי המימון הנדרשים מחולקים לשלוש קבוצות רוכשים‪:‬‬
‫א‪ .‬רוכשי דירה ראשונה‪ :‬יכולים לממן באמצעות משכנתא עד ‪ 79%‬מערך הדירה‪.‬‬
‫ב‪ .‬משפרי דיור‪ :‬בעלי דירה אשר קונים דירה אחרת וימכרו את דירתם הנוכחית‪ :‬זכאים‬
‫למימון של עד ‪ 73%‬מערך הדירה‪.‬‬
‫ג‪ .‬משקיעים‪ :‬רוכשים דירה נוספת על הדירה שיש להם‪ :‬זכאים לעד ‪ 93%‬מימון על‬
‫הדירה שהם רוכשים‪.‬‬
‫לבנק אין אפשרות לבדוק לאיזו קבוצת לווים מתוך שלוש הקבוצות לעיל אתם שייכים‪ .‬ברם‪,‬‬
‫כחלק מתהליך רכישת המשכנתא ידרוש הבנק שתמלאו מול עורך דין הצהרה לגבי‬
‫השתייכותכם לאחת משלושת הקבוצות‪ ,‬דהיינו‪ ,‬האם המשכנתא הינה עבור דירה ראשונה‪,‬‬
‫דירה שאתם קונים ובשנתיים הקרובות תמכרו את דירתכם הנוכחית או שאתם משקיעים‬
‫הקונים דירה נוספת על דירת המגורים שלכם‪.‬‬
‫כיוון שאין הרשויות (בשלב זה) בודקות בפועל האם יש ברשותכם דירה נוספת‪ ,‬בעת בקשת‬
‫ההלוואה שלכם‪ ,‬ישנם המנסים להשיג אחוז מימון גבוה יותר על ידי הצהרה שקרית‪ :‬בעת‬
‫רכישת דירה להשקעה מצהירים בפני עורך הדין שיש כוונה למכור את דירת המגורים‪ .‬כך‬
‫הלווים נחשבים משפרי דיור (קבוצה ב' לעיל) ומקבלים ‪ 73%‬מימון במקום ‪ 93%‬מימון‪ .‬בעתיד‬
‫כך חושב אותו לווה‪ ,‬אני אוכל לומר שלא הצלחתי למכור את דירה המגורים שלי ולכן נשארתי‬
‫עם שתי דירות‪ .‬ובכן‪ ,‬אני ממש לא ממליץ על שיטה זו‪ .‬מעבר לעניין הערכי של אי אמירת אמת‬
‫ישנו גם העניין החוקי‪ .‬אנשים טועים לעיתים קרובות בהבנת המושג הצהרה מול עורך דין‪.‬‬
‫ישנם ה נוטים לחשוב שעורך הדין אמור לוודא שההצהרה הינה הצהרת אמת‪ .‬בפועל כמובן‪,‬‬
‫העורך דין אינו קורא מחשבות‪ ,‬אין לו כל דרך לוודא אם ההצהרה הינה הצהרת אמת וזה גם‬
‫לא תפקידו‪ .‬תפקיד העורך דין מולו אתה מתהירים וחותמים הינו לוודא שאתם מבינים על מה‬
‫אתם חותמים ולהזהיר אתכם לגבי העונשים הקבועים בחוק בעת הצהרה שקרית‪ .‬כך‪ ,‬בעתיד‬
‫לא תוכלו לטעון "חשבנו שנמכור את הדירה אך לא יצא לנו"‪" ,‬לא הבנו את הכתוב בטופס"‬
‫וכו'‪ .‬עורך הדין מוודא‪ ,‬וחותם על הטופס כדי להראות שאכן וידא‪ ,‬שאתם מבינים על מה אתם‬
‫חותמים ומה העונשים שתקבלו אם הצהרתכם אינה אמת‪.‬‬
‫כיוון שעסקאות נדל"ן ובעלות על נדל"ן רשומים במאגרי מידע ממחושבים‪ .‬ישנו סיכוי סביר‬
‫שבעתיד יחליטו הרשויות לבצע הצלבה בין לווים שלקחו מעל ‪ 93%‬משכנתא לבין בעלי יותר‬
‫מדירה אחת וכך יזהו בקלות את מצהירי הצהרת השקר‪.‬‬
‫הערה‪ :‬בעבר היה ניתן לקבל הלוואה עם אחוזי מימון הגבוהים מ‪ 79% -‬מערך הדירה‬
‫באמצעות ביטוח החזרי משכנתא בחברת ‪ .EMI‬בהמשך הספר ישנו הסבר מפורט על ‪,EMI‬‬
‫עבור הלווים שהשתמשו בשירות זה בעבר‪ .‬שירות זה בוטל עם ההנחיות של בנק ישראל בדבר‬
‫אחוזי מימון בשנת ‪.3363‬‬
‫כיוון שהנושא מאד מאד חשוב לעתידכם אני חוזר שוב על ההקדמה לפרק זה‪ :‬אי הבנת‬
‫המשמעות הכלכלית של לקיחת משכנתא שאינה מתאימה ליכולתכם עלולה לגרום לכם‬
‫לתסמונת ה"עניים בבית של עשירים"‪ .‬כלומר‪ ,‬יש לכם "דירת חלומות" אך אין לכם יכולת ללכת‬
‫לסרט וארוחת ערב (או בילוי אחר לפי טעמכם)‪.‬‬
‫כפי שנכתב לעיל‪ ,‬חישוב ההחזר החודשי האפשרי הוא מהותי לגבי גיבוש תקציב רכישת‬
‫הדירה‪ .‬בהרצאה שלי‪ , http://youtu.be/4x5fnkMmMSw :‬אני מדגים את העלות הכוללת‬
‫בגובה של מאות אלפי שקלים כתוצאה מהפחתה של אלף שקלים בתשלום החודשי‪.‬כדי‬
‫להחליט מהו ההחזר החודשי המיטבי עבורכם‪ ,‬מומלץ לבדוק את ההכנסות וההוצאות ולהחליט‬
‫אם כל ההוצאות הכרחיות‪ .‬כמובן שבדיקה זו צריכה להתבצע על ידי שני בני הזוג תוך שמירה‬
‫על הכבוד ההדדי בין בני הזוג‪.‬‬
‫ביטוחים‬
‫אחת ההוצאות החבויות בתקציב משפחות רבות הינה הוצאה כבדה על ביטוח‪ .‬החלטתי‬
‫להכניס פרק שלם על ביטוחים בגלל החשיבות בה אני רואה את ניהול התקציב המשפחתי‬
‫בצורה נכונה ולאחר אין ספור משפחות אותן פגשתי ואשר לדעתי שגו בניהול הנושא הביטוחי‬
‫שלהן‪.‬‬
‫לפיכך החלטתי לשלב במסגרת ספר זה קטע אשר מדבר ישירות על נושאים הביטוח‬
‫המשפחתיים‪.‬‬
‫לביטוחים יש מאפיין אחד מאד דומה למשכנתא‪ .‬למרות עלותם הגבוהה וההשפעה הניכרת‬
‫שלהם על יכולת המשפחה להתנהל היטב מבחינה כלכלית‪ ,‬אנו לא אוהבים להתעסק איתם‪.‬‬
‫לדעתי יש לכך מספר סיבות‪:‬‬
‫‪ .6‬ביטוח קשור מצד אחד בהבטחות לסכומים גדולים במקרה של אירוע ביטוח ומצד שני‬
‫בהוצאה יחסית קטנה כל חודש‪.‬‬
‫‪ .1‬ביטוחים קשורים לפחדים הגדולים ביותר שלנו‪ :‬ילד נפצע‪ ,‬ילד חולה‪ ,‬נכות‪ ,‬מוות‪ ,‬חולי‪ .‬אנו‬
‫לא יכולים למנוע אירועים אלו אך אנו רגילים "לעשות משהו" כנגד סכנות‪ .‬ה"משהו" הזה נתפס‬
‫על ידינו (בעידוד סוכני הביטוח כמובן) כעשיית ביטוח‪.‬‬
‫‪ .3‬בדומה למשכנתאות‪ ,‬אנו לא מבינים גדולים בביטוח אך סומכים על "בעלי המקצוע" (בנקים‪,‬‬
‫חברות ביטוח‪ ,‬סוכני ביטוח) שיהיו המבוגר האחראי וימליצו לנו מה לעשות‪ .‬כמובן שאלו‬
‫המלצות בעלות אינטרס‪ .‬ליועצי המשכנתאות כמו גם לסוכני הביטוח צריך להתייחס לא כיועצים‬
‫אלא כמוכרים‪ .‬שינוי של מלה אחת‪ ,‬עוזר להבין טוב יותר את המקום של כל אחד במשוואה‬
‫ומביא להבנה טובה יותר של "הייעוץ‪".‬‬
‫ובכן‪ ,‬מה יש לי נגד ביטוחים? למעשה כלום‪ .‬אני חושב שחלק מהביטוחים חיוניים‪ .‬אני לא נגד‬
‫ביטוחים אני נגד עודף ביטוחים‪ .‬למשל אנשים חושבים שככל שיש יותר כסף‪ ,‬כך כדאי לבצע‬
‫יותר ביטוחים‪ .‬למעשה המציאות ממש הפוכה‪ :‬ככל שאתם עשירים יותר כך פחות כדאי לבצע‬
‫ביטוחים‪.‬‬
‫זה הזמן להסבר קצר על עולם הביטוח‪ .‬חברת הביטוח פועלת בשיטה פשוטה‪ :‬היא מחשבת‬
‫את הסיכון להתרחשות של אירוע מסוים הנקרא אירוע ביטוח‪ .‬לאחר חישוב הסיכון להתרחשות‬
‫האירוע היא מעריכה את העלות הממוצעת שתצטרך לשלם כפיצוי אם יתרחש אירוע כזה‪.‬‬
‫ניקח לדוגמה ביטוח תאונות אישיות לילדים‪ .‬במסגרת הביטוח ישנו החזר של ‪ 9333‬ש"ח על‬
‫שבירת יד‪ .‬חברת הביטוח חישבה שהסיכון לשבירת יד של ילד כתוצאה מתאונה אישית הוא‬
‫אחד לעשרת אלפים‪ .‬כלומר‪ ,‬בכל חודש‪ ,‬על כל עשרת אלפים ילדים מבוטחים‪ ,‬אחד ישבור את‬
‫היד‪ .‬עלות הביטוח עבור חברת הביטוח אם כן היא‪:‬‬
‫‪ 1/10,000 * 5,000 = 0.5‬שקלים חדשים‪ .‬ביטוח תאונות אישיות כולל מרכיבי ביטוח שונים‬
‫(כוויה‪ ,‬שבר‪ ,‬מוות וכו')‪ .‬לכל אחד ממרכיבי הביטוח עושה חברת הביטוח חישוב דומה ולבסוף‬
‫מגיעה‪ ,‬לצורך הדוגמה‪ ,‬לעלות ממוצעת של ‪ 33‬שקלים‪ .‬כמו כל חברה מסחרית‪ ,‬גם חברת‬
‫הביטוח אינה קיימת לצורך גמילות חסדים אלא לצורך השגת מרב הרווחים האפשריים‪ .‬לכן‬
‫על עלות הנזק שחושבה קודם (‪ 33‬שקלים)‪ ,‬מוסיפה חברת הביטוח סכום נוסף אשר אמור‬
‫לכסות את כל העלויות שלה (עמלה לסוכן הביטוח‪ ,‬שכר עובדיה‪ ,‬עלויות אחזקת משרדים)‬
‫ורווח לבעלי המניות שלה‪ .‬דוגמאות לעלויות שכר המשולמות בחברות הביטוח אפשר לראות‬
‫בנספח א' של מאמר זה‪ .‬חברות הביטוח פועלות בשוק תחרותי והן קובעות את הפיצוי לכל‬
‫מקרה ביטוח וכן את התשלום עבור הביטוח בהתאם לתחרות בשוק‪ .‬החברות נעזרות‬
‫במומחים התנהגותיים שונים כדי למכור את מרכולתם ולפרוט במידה הנכונה על הפחדים‬
‫שלנו‪.‬‬
‫לדוגמה ‪,‬ביטוח חתונות של הראל רוכב על פחדם של בני הזוג לאבד את הממון הרב שהשקיעו‬
‫בארגון חתונתם‪ .‬מהתבוננות בטבלת התשלומים והפיצויים של ביטוח זה אפשר לראות דבר‬
‫מרתק‪:‬‬
‫ביטול חתונה עקב פקק תנועה‪ ,‬מחלה של בן זוג או מילואים עקב מלחמה יזכה את בני הזוג‬
‫ב‪ 633,333 -‬ש"ח‪ .‬לעומת זאת ביטול חתונה עקב מותו של אחד מבני הזוג יזכה את בן או בת‬
‫הזוג הנותרים ב‪ 39,333 -‬ש"ח‪ .‬לאחר קריאת החלק הראשון של המאמר אנו לא אמורים‬
‫להיות מופתעים מהאבסורד בו פקק תנועה מזכה בפיצוי גבוה פי ארבעה מאשר מקרה מוות‪.‬‬
‫פשוט‪ :‬חברת הביטוח חישבה ככל הנראה שמוות שכיח יותר מביטול מכל אחת מהסיבות‬
‫האחרות וכדי לעמוד בעלות ביטוח מקובלת על הלקוחות‪ ,‬היא הפחיתה את הפיצוי במקום בו‬
‫השכיחות גדולה יותר‪.‬‬
‫מה בכל זאת כדאי לבטח? לטעמי ביטוח צריך לעשות כנגד משהו שההתמודדות אתו לא תהיה‬
‫אפשרית מבחינת המשפחה‪ .‬לדוגמה‪ :‬אחזקה של בן משפחה במוסד סיעודי עולה כ‪63,333 -‬‬
‫שקלים לחודש‪ .‬רוב המשפחות לא יוכלו להתמודד עם עלות זו ולכן יש הגיון בביטוח‬
‫סיעודי‪ .‬משפחה שעמידה בעלות זו אפשרית מבחינתה‪ ,‬הביטוח מיותר‪ .‬זכרו את הכלל ‪:‬ככל‬
‫שאתם עמידים יותר‪ ,‬כך אתם זקוקים לפחות ביטוחים ‪.‬‬
‫דוגמאות נוספות‪:‬‬
‫‪‬‬
‫ביטוח מקיף לרכב –אני נוהג ברכב שעולה כ‪ 93,333 -‬ש"ח‪ .‬אני יודע שאם הרכב ייגנב או‬
‫ייהרס‪ ,‬אוכל לממן רכישת רכב חדש באמצעות הלוואה עם החזרים חודשיים בהם אוכל‬
‫לעמוד‪ .‬אין אני מבצע ביטוח מקיף לרכב‪ .‬לעומת זאת ביטוח עבור נזקי צד ג' אני כן מבצע‬
‫– כי אם אפגע במרצדס אשר שווה ‪ 333,333‬ש"ח‪ ,‬יהיה לי קשה לממן את הפיצוי‪.‬‬
‫‪‬‬
‫ביטוח תכולת דירה –אותו עקרון כמו קודם‪ ,‬אני יודע שאם תכולת הדירה שלי תינזק‪ ,‬אוכל‬
‫לממן רכישתה מחדש‪ .‬לעומת זאת את בניית הדירה עצמה אתקשה לממן‪ .‬לכן אני מבצע‬
‫ביטוח דירה אך לא ביטוח לתכולת הדירה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫ביטוח בריאות –איני מבצע ביטוח בריאות‪ .‬כמשקיע בנדל"ן יש לי מספר דירות‪ .‬אחת מהן‬
‫אני שומר ללא משכנתא והיא מהווה תחליף לביטוח בריאות‪ .‬אם אחד מבני משפחתי יצטרך‬
‫חס וחלילה טיפול יקר בחו"ל‪ ,‬אמכור דירה זו ואממן הטיפול‪ .‬ביטוח בריאות בדומה לביטוח‬
‫סיעודי אשר תואר לעיל הנו אישי ולא משפחתי‪ .‬ישנו סיכון קלוש ביותר ששני בני משפחה‬
‫יזדקקו לו במקביל אך כיוון שאין אנו יודעים מראש מי יזדקק לכספי הביטוח אנו נאלצים‬
‫לבטח את כולם‪ .‬באותו אופן‪ ,‬אנו עושים ביטוח סיעוד במקביל לביטוח בריאות למרות שאם‬
‫נהיה סיעודיים קרוב לוודאי שלא נזדקק לניתוחים בחו"ל או לתרופות יקרות‪ .‬כיוון שאין אנו‬
‫יודעים איזה מהמצבים (חולי עם תרופות מחוץ לסל) או מצב סיעודי‪ ,‬אנו נאלצים לבטח כנגד‬
‫שני המצבים‪.‬‬
‫ביטוח תאונות אישיות ‪ -‬למעשה פרק זה נכתב בעקבות שיחותיי עם מספר חברים בנושא‬
‫ביטוח תאונות אישיות‪ .‬ביטוח זה הוא לדעתי המעניין ביותר לדיון ולכן אני מקדיש לו פרק מיוחד‪.‬‬
‫לגבי הביטוחים שלמעלה קבעתי כללים ברורים באמצעותם אני חושב שכל אחד יוכל להחליט‬
‫האם הוא מבצע כל אחד מסוגי הביטוחים או לא‪ .‬ביטוח תאונות אישיות לטעמי לא מומלץ לאף‬
‫אחד לעשות ולכן חלק זה יהיה רחב יותר על מנת שאוכל לספק נימוקים לדעה זו‪ .‬ראשית אפתח‬
‫ואספר שמשפחתי ואני חברים בקהילה של חינוך בייתי דהיינו‪ ,‬הורים שהחליטו לא לשלוח את‬
‫ילדיהם לבית ספר אלא לקחת אחריות על חינוכם ולחנכם באופן עצמאי‪ .‬כיוון שהילדים שלנו‬
‫אינם הולכים לבית הספר לא חל עליהם ביטוח התאונות האישיות שחל על כל ילדי ישראל דרך‬
‫משרד החינוך‪ ,‬ולכן התעוררה השאלה האם לבטחם באופן עצמאי ‪.‬‬
‫לפני מענה על שאלה זו אני רוצה‪ ,‬כיהודי טוב לשאול שאלה אחרת‪:‬‬
‫מה יש יותר באו"ם ‪ ,‬מדינות ששמן מתחיל באות י' או מדינות ששמן מתחיל באות ק' ? מרבית‬
‫הישראלים יענו שיש יותר מדינות שמתחילות באות י' ‪ .‬זה הרי ברור‪ :‬תוך שניה אני מוצא‬
‫מדינות ב‪ -‬י' ‪ :‬ישראל (שלנו)‪ ,‬ירדן (צמודה אלינו)‪ ,‬יוון (ערש התרבות המערבית‪ ,‬חופשה‬
‫שנתית)‪ ,‬יפן (טויוטה)‪ ,‬יגוסלביה (פטרוביץ‪ ,‬כדורסל)‪ .‬מדינות ב‪ -‬ק'? קנדה…………‬
‫בפועל‪ ,‬יש כמובן יותר מדינות ב‪ -‬ק'‪.‬‬
‫המדינות עליהן חשבנו כדוגמה למדינות ב‪ -‬י'‬
‫הינן כל המדינות ב‪ -‬י' (למעט יגוסלביה שפורקה לפני יותר מעשור והפכה דוקא למדינת ק' –‬
‫קרואטיה)‪.‬‬
‫מקור‪ :‬ויקפדיה‬
‫לעומת זאת ב‪ -‬ק' יש ‪ 68‬מדינות‪ :‬קובה‪ ,‬קנדה‪ ,‬קזחזטן‪ ,‬קיריחסטן‪ 3 ,‬קוריאות‪ 3 ,‬קונגו‪,‬‬
‫קפריסין‪ ,‬קטאר‪ ,‬קמבודיה ועוד‪.‬‬
‫שאלה נוספת‪ :‬לכולם ברור שהסיכוי לזכיה בלוטו הוא נמוך‪ .‬מדוע משקיע הלוטו כל כך הרבה‬
‫כסף בפרסומות‪ :‬אראלה התקשרה למוטי… אראלה התקשרה ליונית… וכו? '‬
‫התשובה לשתי השאלות נעוצה בדרך בה פועל המוח שלנו‪ ,‬המוח מתרגם קלות שליפה‬
‫לשכיחות‪ .1‬כלומר‪ ,‬אם קל לי לחשוב על דוגמאות (כישראלים קל לנו לחשוב על מדינה באות‬
‫י')‪ ,‬כנראה שדוגמאות אלו שכיחות יותר‪ .‬באותו אופן‪ ,‬אם אשמע על פלוני שזכה בלוטו ופלונית‬
‫שזכתה בלוטו‪ ,‬אני עשוי (עלול) לחשוב שקל לזכות בלוטו‪ .‬במציאות אין הדבר בהכרח כך‪.‬‬
‫נחזור אל ביטוח תאונות אישיות‪ :‬כל פעם שאני אומר שאיני עושה ביטוח תאונות אישיות אני‬
‫שומע על חבר של חבר או אפילו על ילד של בן‪/‬בת שיחי אשר שבר את ידו ובעקבות כך קיבלה‬
‫המשפחה ‪ 3,933‬ש"ח‪ .‬התשובה שלי היא‪:‬‬
‫‪ .6‬אם מכר שלכם עבר אירוע זה לא מעלה ולא מוריד את הסיכוי שזה יקרה גם לכם‪ .‬זיכרו את‬
‫מדינות ה‪ -‬י'‪ .‬גם אם קל לנו לזכור אותן השכיחות שלהן לא עולה‪.‬‬
‫‪ 1‬עוד על נושא זה אפשר לקרוא כאן ‪ -‬באתר האוניברסיטה הפתוחה‬
‫‪ 2,500 .3‬שקלים אינו בשום אופן סכום אשר יכול להיחשב כ"טראומה כלכלית" כנגדה צריך‬
‫לעשות ביטוח‪ .‬נחמד לקבל כסף ולא נחמד לקבל גבס על יד של ילד‪ .‬אבל אין קיזוז בין‬
‫הדברים ‪.‬לעשות ביטוח ו"לשמוח" כשמקבלים ‪ 3,933‬שקלים על יד שבורה זה כמו להמר‬
‫נגד הקבוצה שאתה אוהד בכדורגל‪ :‬אם הקבוצה תנצח‪ ,‬תשמח על הניצחון‪ ,‬אם היא תפסיד‬
‫תשמח על הכסף? לא נראה לי שווה לשלם את הפרמיה עבור סוג כזה של הימור‪/‬ביטוח‪.‬‬
‫אפשר גם להסתכל על הנושא מכיוון אחר‪ .‬נניח שאומר לכם שהסיכוי (סיכון) ליד שבורה של‬
‫ילד הוא ‪ .6:63,333‬האם הייתם קונים ממני ב‪ 03 -‬ש"ח לחודש כרטיס הגרלה שבסיכוי של‬
‫‪ 6:63,333‬תקבלו ממנו ‪ 3933‬ש"ח? במידה ואספר לכם שהבן של השכנה שלי זכה ב‪-‬‬
‫‪ 3933‬ש"ח‪ ,‬האם תשובתכם תשתנה?‬
‫‪ .0‬שימו לב לטבלת תגמולי ביטוח תאונות אישיות כפי שנלקחה מאתר האינטרנט של חברת‬
‫הראל (טבלאות דומות יש בכל חברות הביטוח)‪:‬‬
‫מקור‪ :‬הראל ביטוח‬
‫לטבלה זו מאפיין דומה לטבלת ביטוחי החתונות שהוצגה לעיל ‪:‬אין כל קשר בין גובה הנזק‬
‫לגובה התגמול‪.‬‬
‫שימו לב‪ ,‬על שברים וכוויות תקבלו לכאורה ‪ 63,333‬שקלים למרות שבפועל הנזק הכלכלי זניח‬
‫(יום במיון או במוקד קופת חולים‪ ,‬קצת טושים לקשקש על הגבס ואפשר לשלוח את הילד לגן‬
‫ולבית הספר‪ ,‬עוד יום‪-‬יומיים לביקורות)‪ .‬לעומת זאת מקרה של ילד סיעודי (כאמור‪ ,‬עלות‬
‫החזקה של כ‪ 63,333 -‬בחודש) יזכה אתכם בתשלום חד פעמי של ‪ 63,333‬ש"ח‪ .‬כלומר יש‬
‫כאן "ביטוח" אשר עובד הפוך מהרצוי‪ :‬עבור אירוע כלכלי קל שאין כל בעיה לממנו מכיסינו‬
‫הביטוח נותן לנו תשלום זהה לטראומה כלכלית משמעותית ממנה נתקשה להתאושש ‪.‬זהו לא‬
‫ביטוח זהו הימור‪ .‬אנו מקבלים תחושה טובה בגלל שכביכול באמצעות ביטוח זה דאגנו‬
‫לבריאות הילדים שלנו (מה יותר חשוב מזה) אבל בפועל לא הקטנו את הסיכון לקרות אירוע‬
‫במהומה וכל מה שיצרנו זה מצב בו אם חס ושלום ייפצע ילד‪ ,‬כביכול נהיה פחות עצובים כי‬
‫נקבל תשלום כלשהו עבור זה‪.‬‬
‫מדוע אני רושם "תשלום כלשהו" ולפני כן רשמתי "לכאורה" על הסכום ‪ 63,333‬שקלים שחברת‬
‫הביטוח מבטיחה עבור שבר? ובכן‪ ,‬אם אתם קונים "לא ביטוח אלא הימור" ‪ ,‬אינכם צריכים‬
‫להיות מופתעים אם את ההצעה כותבים אנשי שיווק מתוחכמים עם מערכת "אותיות קטנות"‬
‫מיוחדת עבורכם‪ .‬שימו לב בבקשה‪ .‬ישנה טבלה ברורה בחזית הדף ובה פירוט התגמולים‬
‫עבור כל מסלול (רוצים לדעת מהו התשלום? חפשו…‪ .).‬בתחתית הטבלה כתוב" ‪:‬התנאים‬
‫המלאים והמחייבים הינם התנאים שבפוליסת הביטוח "‪ .‬רוב האנשים מניחים שאם בטבלה‬
‫כתוב שעבור שבר מקבלים ‪ 63,333‬ש"ח אז "התנאים המלאים" לא יסתרו זאת‪ .‬עבדיכם‬
‫הנאמן הוא טיפוס כפייתי אשר פתח את הפוליסה וראה את "טבלה ב' " ‪ ,‬זו אשר מכילה את‬
‫"התנאים המלאים‪" :‬‬
‫מקור‪ :‬אתר האינטרנט של הראל ביטוח‬
‫כלומר‪ ,‬נכון שהבטחנו עבור שבר ‪ 63,333‬אבל בעצם זה היה ב‪ -‬ש‪.‬ק‪.‬ר ‪ .‬עבור שבר נדיר‬
‫בחוליות הגב או באגן תקבלו ‪ 63,333‬שקלים עבור שבר שכיח כמו יד ‪,‬רגל‪ ,‬גולגולת וכדומה‬
‫תקבלו רק שליש ומטה ממה שהבטחנו בחלון הראווה שלנו‪ .‬אתם יכולים לנחש שגם עבור‬
‫כוויה לא תקבלו את מה שהובטח בעמוד הראשי אלא שיש טבלה נוספת עם הפחתות לכוויות‬
‫וכך לגבי שאר המרעין בישין‪.‬‬
‫עצה‪ :‬תמיד כאשר כתוב משהו בסגנון "בכל סתירה בין הכתוב כאן לבין הכתוב במקום‬
‫אחר‪ ,‬וודאו שקראתם מה כתוב באותו מקום אחר עלום‪.‬‬
‫ביטוח תאונות אישיות לילד עולה על פי השמועה (באתר אין כמובן מחירים) כ‪ 03 -‬שקלים‬
‫בחודש‪ .‬משפחה עם שלושה ילדים תשלם כ‪ 53 -‬שקלים בחודש שהם כ‪ 6333 -‬שקלים בשנה‪.‬‬
‫כלומר‪ ,‬אם ניקח את הפיצוי עבור שבר ביד כדוגמה‪ ,‬אם הוא מתרחש במשפחה בתדירות של‬
‫פחות מפעם בשלוש שנים‪ ,‬הביטוח אינו כדאי ובעת קרות אירוע שבר‪ ,‬הביטוח בסך הכל מחזיר‬
‫לכם חלק קטן ממה שכבר שילמתם לו‪.‬‬
‫סיכון אי תשלום על ידי חברת הביטוח‬
‫ביטוח אמור לגדר (מלשון גדר) את הסיכונים שלנו‪ ,‬כלומר להגבילם‪ .‬במקום סיכון לאובדן דירה‬
‫ששווה ‪ 6.9‬מיליון שקלים אנו מוכנים לשלם ‪ 6933‬ש"ח כל שנה (כדוגמה) או ‪=6933*13‬‬
‫‪ 53,333‬ש"ח במהלך החיים‪ .‬הוודאות לאובדן ‪ 53,333‬שקלים עדיפה לנו על האי וודאות‬
‫והסיכון של אובדן ‪ 6.9‬מיליון שקלים‪.‬‬
‫סיכון שרבים אינם לוקחים בחשבון הוא הסיכון שחברות הביטוח שגבו את התשלום בכל חודש‬
‫כמו שעון שוויצרי מכוון היטב‪ ,‬ינסו בדרכים שונות ויצירתיות להימנע מתשלום ביום בו יקרה‬
‫אירוע ביטוחי‪ .‬לפעמים ניתן ללמוד רבות מתוך שמות בעלי התפקיד אשר אמורים לפגוש אתכם‬
‫בנקודות שונות‪.‬‬
‫אם תזדקקו לכספי ביטוח לא תתקלו ב"נציג שירות" גם לא ב"מסייע" מסוג כלשהו‪ .‬לאיש או‬
‫האשה שאחראים על תביעות מבוטחים קוראים בחברת הביטוח" מסלק‪/‬ת תביעות ‪".‬כלומר‬
‫זה אשר אמור לפתור לחברת הביטוח את הבעיה המטרידה של כסף שהיא אמורה לשלם‪.‬‬
‫החוק הישראלי לצערי עושה חסד רב עם חברות הביטוח‪ .‬למעט ריבית עונשין קטנטנה על אי‬
‫תשלום של סכומים שלא היו במחלוקת‪ ,‬אין חברת הביטוח נענשת כלל על אי תשלום כספי‬
‫ביטוח אף אם הוכח במשפט שאנשיה הונו את המבוטח ושיקרו לבית המשפט‪ .‬כלומר בכל‬
‫אישור ביטוח יכולה חברת הביטוח לטעון שיש "מחלוקת"‪ ,‬לגרור את המבוטח לבית משפט‬
‫למספר שנים (בהן הוא לא יכול למשל לממן טיפול רפואי או סיעודי) ואז אם המבוטח היה בר‬
‫מזל להישאר בחיים ולהצליח לממן עורך דין למרות מצוקתו הוא יקבל מבית המשפט את מה‬
‫שהיה אמור לקבל מלכתחילה‪.‬‬
‫מהצד השני‪ ,‬מבוטח אשר נתפס מרמה בחלק קטן מהסכום‪ ,‬למשל אם כל ביתו נשרף אך הוא‬
‫טען שהייתה בבית טלויזיה אחת יותר מדי‪ ,‬יפסיד את כל כספי הביטוח כולל אלו שהגיעו לו‬
‫בדין‪ .‬להבדיל מהחוק הישראלי‪ ,‬החוק האמריקני לדוגמה‪ ,‬מאפשר לקבוע פיצויי עונשין אשר‬
‫מטרתם אינם דוקא פיצויי התובע אלא ענישת החברה על דרך התנהלותה ולכן סכומם יכול‬
‫להיות גבוה עד כדי הפיכת התנהלות נלוזה כבלתי כדאית‪ .‬למשל תובע אמריקני אשר תבע‬
‫את ‪ BMW‬על כך שלא גילו לו שהמכונית החדשה שרכש‪ ,‬עברה תיקוני צבע לפני מכירתה‪,‬‬
‫זכה בפיצויי על הנזק בגובה ‪ $4333‬ובפיצוי עונשין (אשר מטרתם כאמור להרתיע את החברה‬
‫מלחזור על המעשה) בגובה ‪( 3,333,333$‬שני מיליון דולר)‪.‬‬
‫שימו לב ! לעתים אי תשלום כספי הביטוח מתבצע בצורה חוקית אך מסריחה‪ .‬רבים יודעים‬
‫שזמן ההתיישנות על המשפטי הוא שבע שנים‪ .‬מעטים יודעים שלתביעות ביטוח יש כלל מיוחד‬
‫הקובע התיישנות מקוצרת של שלוש שנים בלבד‪ .‬מונה השנים מתחיל מקרות אירוע הביטוח‪.‬‬
‫דמיינו משפחה בה מת ילד בנסיבות המזכות בביטוח‪ .‬שנה ראשונה ההורים בהלם אך למרות‬
‫זאת פונים לחברת הביטוח ופוגשים את מסלקי התביעות אשר דורשים מסמך כזה או אחר‪.‬‬
‫המסמך נשלח‪ ,‬עוברים חודשיים ‪,‬ההורים נזכרים שלא קיבלו תשובה‪ ,‬פונים שוב ונדרשים‬
‫למסמך נוסף‪ .‬וכן הלאה… עברו שלוש שנים ויום ? כסף ההורים לא יקבלו‪.‬‬
‫פרקטיקה אחרונה להימנעות מתשלומים הינה אי בדיקת הצהרת מבוטח בעת ביצוע הביטוח‬
‫אלא רק בעת שמתעורר הצורך לשלם‪ .‬למשל מבוטח נדרש למלא הצהרת בריאות בעת עשיית‬
‫הביטוח‪ .‬חברת הביטוח מקבלת ממנו הרשאה לפתוח את התיק הרפואי שלו אך לא משתמשת‬
‫בה בשלב זה‪ .‬אם תידרש חברת הביטוח לשלם היא תפתח את התיק הרפואי של המבוטח‬
‫ותחפש סתירות בין הצהרתו לבין התיק הרפואי‪ .‬המבוטח שכח שבגיל שנתיים אושפז ליומיים?‬
‫חבל… דוקא יכול היה לקבל את כל התרופות שמחוץ לסל על חשבון חברת הביטוח‪ .‬חידה‬
‫למתקדמים‪ .‬אדם עשה ביטוח לתכולת דירה והצהיר על רכוש בשווי ‪ 93,333‬ש"ח‪ .‬ביתו נפרץ‬
‫וחברת הביטוח גילתה ששווי הרכוש שהיה בבית היה ‪ 633,333‬ש"ח ולא ‪ 93,333‬כפי‬
‫שהצהיר המבוטח‪ .‬מהו גובה הפיצוי שיקבל המבוטח? מי שחשב על ‪ 39,333‬ש"ח יקבל חולצה‬
‫ותקליט‪.‬‬
‫רוצים לקרוא עוד על תעלולי חברות ביטוח (חולת פרקינסון שאינה יכולה לשתות מים מכוס אך‬
‫אינה סיעודית כי רק מים נשפכים עליה‪ ,‬אדם אשר יש לו גידול סרטני בראש אך אינו מקבל‬
‫כספי ביטוח כי לא סיפק תוצאות לבדיקות אשר בתי החולים הפסיקו לבצען לפני שנים רבות‪,‬‬
‫וכו'…)‪ ,‬אתם מוזמנים לעיין במדורו המצוין של עורך דין חיים קליר ב‪- YNET.‬‬
‫לסיכום פרק זה‬
‫‪‬‬
‫ביטוח יש לעשות רק כנגד סיכון כלכלי ממנו לא נוכל להתאושש לבד‪.‬‬
‫ככל שאנו עשירים יותר יש פחות סיכונים מהם לא נוכל להתאושש ולכן‬
‫צריך פחות ביטוחים ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫כל המבוגרים בבית צריכים לדעת אילו ביטוחים עשו במשפחה‪.‬‬
‫את כל מסמכי הביטוח יש לשמור במקום מרוכז ובצורה מסודרת‪ .‬יתכן‬
‫וזה אשר ייאלץ לטפל בתביעת הביטוח לא יהיה זה אשר עשה את הביטוח‬
‫מלכתחילה‪ .‬את מסמכי הביטוח כדאי לסרוק ולשמור באינטרנט‬
‫‪DROPBOX‬וכו' ) זכרו שהביטוח אמור לכסות למשל שריפה בבית‪ .‬זה‬
‫יהיה קשה יותר אם המסמכים יישרפו או יירטבו על ידי הכבאים ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫כדאי לקבל בזהירות המלצות מכאלו אשר שכרם תלוי בשה שימליצו לכם‬
‫על צריכה מוגברת של מוצר מסוים‪.‬‬
‫‪‬‬
‫כאשר גובה הפיצוי אינו תלוי בגובה הנזק‪ ,‬יש סיכוי גבוה שזהו לא ביטוח‬
‫אלא "כרטיס הגרלה" ועדיף להימנע ממנו ‪.‬‬
‫חלק ב' – חיפוש הדירה‬
‫לקריאת המשך הספר אני ממליץ בחום לרכשו‪ .‬לחצו כאן על מנת לרכוש את הספר המלא‪.‬‬
‫כדאי לזכור‪:‬‬
‫א‪ .‬קל לראות את המחיר של הידע (במקרה זה ‪ 83‬שקלים)‪ ,‬קשה מאד לזהות את מחיר‬
‫הבורות (במשכנתא‪ ,‬מאות אלפי שקלים בלי למצמץ)‪.‬‬
‫ב‪ .‬יש החזר כספי מלא‪ .‬אם מסיבה כלשהי‪ ,‬הספר א יענה על צרכיכם‪ ,‬כספכם יוחזר‬
‫ללא שאלות והספר יישאר אצלכם‪.‬‬
‫יצירת קשר‬
‫מידע נוסף ניתן לראות באתר ‪ . www.EffectiveMortgage.co.il‬ניתן גם לקבל‬
‫ייעוץ וליווי אישי בכל תהליך לקיחת המשכנתא או בחלק מהתהליך על פי‬
‫בחירתכם‪ .‬ליצירת קשר לחצו כאן או התקשרו אלי ל‪.30-945-1166 -‬‬
‫טיפים נוספים ועדכונים בנושא משכנתאות ניתן לקבל על ידי הרשמה לרשימה הפרטית שלי‬
‫– לחצו כאן‬
‫נספח א' – רשימת אתרי האינטרנט למשכנתאות של הבנקים‬
‫‪‬‬
‫משכן – פועלים משכנתאות‬
‫‪‬‬
‫הבנק הבינלאומי‬
‫‪‬‬
‫בנק ירושלים‬
‫‪‬‬
‫בנק לאומי‬
‫‪‬‬
‫בנק דיסקונט‬
‫‪‬‬
‫מזרחי‪-‬טפחות‬
‫נספח ב' טבלת השוואה בין משכנתאות לצורך משא ומתן עם הבנקים‬
‫מזרחי – לאומי‬
‫דיסקונט אדנים‬
‫מישכן‬
‫הבינלאומי ירושלים‬
‫טפחות‬
‫טלפון‬
‫‪1-700-‬‬
‫‪642-‬‬
‫‪548-1324‬‬
‫‪7020-88‬‬
‫‪1785‬‬
‫‪1800-‬‬
‫תום‬
‫‪6403313‬‬
‫‪/‬‬
‫‪09-‬‬
‫‪* 3533‬‬
‫‪7467779‬‬
‫*‬
‫‪5727554‬‬
‫*‬
‫‪800-700‬‬
‫ירושלים‬
‫פקס‬
‫שם נציג‬
‫‪5403238‬‬
‫חדר‬
‫סניף‬
‫עיסקאות שוסטר‬
‫רמה"ש‬
‫סניף‬
‫כ"ס‬
‫ב‪.‬א‪.‬‬
‫שוסטר‪:‬‬
‫שרון‬
‫ק‪.‬ט‪.‬‬
‫פריים‬
‫פ‪0.0-‬‬
‫א‪.‬ג‬
‫פ‪. 0.11-‬‬
‫‪15‬‬
‫שנים ‪ P-‬מימון‬
‫‪ 30 305,500‬שנים‬
‫‪0.8‬‬
‫פריים‬
‫פ‪0.0-‬‬
‫‪ 15 305,500‬שנים‬
‫‪60%‬‬
‫משתנה‬
‫כל‬
‫בלבד‬
‫פריים‪2-‬‬
‫שנה‬
‫‪4.54‬‬
‫‪54000‬‬
‫קבועה‬
‫צמודה‬
‫למדד‬
‫‪4.0%‬‬
‫‪0.042‬‬
‫‪ -‬מוקד‬
‫מוקד‬
‫נספח ג' – קישורים שימושיים‬
‫מצאתי שני מחשבוני משכנתא אשר לדעתי עונים על הדרישה הבסיסית להכיל בתוכם גם את‬
‫השפעת ההצמדה למדד על ההחזר ויתרת החוב של המשכנתא‪ .‬מחשבוני הבנקים בדרך כלל‬
‫אינם מציגים נתונים אלו גם בהלוואות צמודות למדד ובכך לטעמי אם להיות עדין אינם מגלים‬
‫את כל האמת ואם להיות פחות עדין‪ ,‬מעלימים במתכוון מידע חשוב‬
‫‪‬‬
‫‪ - http://www.mashkantaview.co.il/‬מחשבון משכנתא מצוין המציג בצורה גראפית את‬
‫ההחזרים כולל ההצמדה למדד‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ - http://yatir.info/house.html‬מחשבון קניה או שכירת דירה‬
‫‪‬‬
‫‪ - https://www.misim.gov.il/simulator_mekarkein/‬מחשבון מס רכישה‬
‫‪‬‬
‫‪https://www.bankhapoalim.co.il/mashkanta/calcs/mishkanCalc1.html‬‬
‫‪-‬‬
‫חישוב‬
‫המחיר הסופי של הדירה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪http://www.bankisrael.gov.il/deptdata/pikuah/ribit/mortgageh.htm‬‬
‫‪-‬‬
‫ריבית‬
‫ממוצעת בשנים האחרונות ומחשבון עמלת פירעון מוקדם‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/‬אתר השייך לרשות המיסים ומאפשר‬
‫לדעת על עסקאות נדל"ן באזור מסוים והמחיר ששולם בהן‪.‬‬
‫‪‬‬
‫חישוב סכום ההצמדה למדד תשומות הבניה‬
‫‪‬‬
‫הזמנת נסח טאבו‬
‫‪‬‬
‫האם האדם שדורש דמי תיווך הוא אכן מתווך רשום? אם לא‪ ,‬אינכם חייבים לשלם דמי‬
‫תיווך‪.‬‬
‫‪‬‬
‫קניתם דירה מקבלן‪ ,‬הוא הבטיח לבצע פרצלציה ולרשום אותה על שמכם‪ .‬האם ביצע?‬
‫‪‬‬
‫איתור גוש חלקה לפי כתובת‬
‫נספח ד' – אתרים לחיפוש דירות באינטרנט‬
‫‪‬‬
‫‪www.Homeless.co.il‬‬
‫‪‬‬
‫‪www.yad2.co.il‬‬
‫‪‬‬
‫‪www.WinWin.co.il‬‬
‫‪‬‬
‫‪www.madas.co.il‬‬
‫נספח ה' – תהליך לקיחת המשכנתא בבנק‬
‫טפסים דרושים כדי להגיש בקשה למשכנתא‬
‫‪‬‬
‫תעודת זהות ‪ +‬ספח של כל הלווים והערבים עם יש‪ .‬את הספח יש לצלם כשהוא פתוח‬
‫(החלק בו רשומים הילדים גלוי‪ ,‬גם אם אין ילדים)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫תעודת עולה (אם הלווה הינו עולה)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫תעודת זכאות אם יש כוונה להשתמש בהלוואת זכאות‪ .‬בתנאי השוק הנוכחיים איני‬
‫ממליץ להשתמש בהלוואת זכאות‪.‬‬
‫‪‬‬
‫שלושה תלושי שכר אחרונים של כל לווה שכיר‪.‬‬
‫‪‬‬
‫לווה עצמאי יספק שומת מס אחרונה ‪ +‬מכתב מרואה חשבון ‪ +‬מכתב על נייר לוגו של‬
‫רואה החשבון המפרט את הכנסות הלווה בשנת המס הנוכחית‪ .‬לדוגמה אם נלקחת‬
‫הלוואה ביוני ‪ 3360‬אזי תוגש שומת המס של ‪ 3363‬ומכתב מרואה חשבון המפרט את‬
‫ההכנסות בינואר עד מאי ‪.3360‬‬
‫‪‬‬
‫תדפיסי תנועות בחשבון בנק של כל חשבונות הבנק של הלווים לשלושה חודשים‬
‫אחורה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫אם ישנה הכנסה ממקורות נוספים יש לספק מסמכים המוכיחים אותה‪ .‬לדוגמה‪ :‬אם‬
‫יש הכנסה משכר דירה אז יש לצרף צילום של חוזה השכירות‪ .‬אם הדירה הנרכשת‬
‫תשמש להשכרה (דירה להשקעה)‪ ,‬שכר הדירה ממנה לא יחושב כיוון שאינו וודאי‪.‬‬
‫שימו לב שאם החוזה שאתם מציגים מראה על הכנסות של ‪ ,₪ 0333‬הבנקאי יחפש‬
‫בחשבון הבנק שלכם הפקדת שיק על סך ‪ ₪ 0333‬בכל חודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫צילום חוזה רכישה של הדירה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫נסח טאבו של הדירה הנרכשת עם הערת אזהרה לטובת הלווים או אישור זכויות עדכני‬
‫ממנהל מקרקעי ישראל או אישור מחברה משכנת‪.‬‬
‫נספח ו' – עוגני קביעת ריבית למשכנתא‬
‫כפי שציינתי בפרק על קביעת ריבית משתנה‪ ,‬ישנן שיטות שונות לקביעת הריבית במועד השינוי‬
‫של הריבית‪.‬‬
‫לדוגמה‪ :‬אם לקחתי הלוואה בריבית משתנה כל חמש שנים‪ ,‬אזי במועד חישוב הריבית מחדש‪,‬‬
‫פעם בחמש שנים‪ ,‬הבנק יפעיל את נוסחת החישוב הייחודית שלו‪ ,‬ויקבע את הריבית החדשה‬
‫על פיה תנוהל המשכנתא שלי למשך חמשת השנים הבאות‪.‬‬
‫פרק זה יתאר את נוסחאות החישוב השונות של הבנקים או במילים של הבנק‪ :‬עוגני‬
‫המשכנתא‪ .‬זהו פרק למיטיבי לכת‪ .‬מי שהאופן בו הבנק פועל אינו מעניין אותו‪ ,‬יכול לדלג על‬
‫פרק זה מבלי להרגיש יותר מידי ייסורי מצפון‪.‬‬
‫לצורך קביעת הריבית משתמש הבנק בשני מושגים‪ :‬מרווח‪ ,‬עוגן‪ .‬מושגים אלו אינם שגורים‬
‫בשפת היום יום שלנו בהקשר של ריבית אך לא צריך להיבהל מהם‪.‬‬
‫עוגן ‪ -‬מספר כלשהו מהמערכת הכלכלית שלנו אשר הריבית מתייחסת אליו‪ .‬לדוגמה‪ :‬כולנו‬
‫מכירים את מדד המחירים לצרכן‪ .‬זהו עוגן מדדי‪ .‬כולנו גם מכירים את ריבית הפריים וגן זהו‬
‫סוג של עוגן‪.‬‬
‫מרווח – ההפרש בין העוגן אותו בחר הבנק לצורך חישוב הריבית לבין הריבית שתשלמו‬
‫בפועל‪ .‬לדוגמה‪ :‬אם העוגן על פיו מחושבת הריבית הוא פריים וקיבלתם הצעה למשכנתא‬
‫צמודת פריים מינוס ‪ 3.5%‬אז אפשר לומר שה‪-‬עוגן הוא פריים והמרווח הוא ‪.3.5%‬‬
‫כאמור‪ ,‬עוגני משכנתא משמשים לצורך חישוב הריבית במועד השינוי שלה בהלוואות עם ריבית‬
‫משתנה‪ .‬לפיכך בכל הלוואה בעלת ריבית משתנה ישנו עוגן כלשהו‪.‬‬
‫העוגנים הקיימים הינם‪:‬‬
‫‪‬‬
‫פריים ‪ -‬מבוסס על ריבית בנק ישראל בתוספת ‪ .6.9%‬כלומר אם קיבלתי הלוואה‬
‫בריבית פריים מינוס ‪ 3.5%‬ואני שומע בחדשות שריבית בנק ישראל לחודש הקרוב‬
‫הינה ‪ ,0%‬אזי על ההלוואה שלי יגבו בפועל ‪ .3%+1.5% - 0.9% = 3.6%‬ריבית בנק ישראל‬
‫משתנה בכל חודש וכך גם הריבית על הלוואות במסלול פריים‪ .‬מכל העוגנים‪ ,‬זהו העוגן‬
‫היחיד התלוי בהחלטה (של בנק ישראל) ולא בכוחות השוק‪.‬‬
‫‪‬‬
‫מק"מ לשנה ‪ -‬מק"מ – הינו מלווה קצר מועד או בעברית – הלוואה לזמן קצר אותה‬
‫מבקשת הממשלה מאזרחיה‪ .‬למדינה ישנם מקורות שונים למימון פעילותה‪ .‬מקור אחד‬
‫שכולנו מכירים הוא המיסים‪ :‬המדינה גובה מיסים ומשלמת בכסף זה לעובדי המדינה‬
‫ועבור הסחורות והשירותים שהמדינה נזקקת להם‪ .‬מקור שני למימון פעילות המדינה‬
‫הוא על ידי הלוואות‪ .‬אחד מסוגי ההלוואות הוא הלוואות קצרות מועד (עד שנה) אשר‬
‫נלקחות מהאזרחים דרך הבורסה‪ .‬המדינה מפיקה נייר ערך מסוג מק"מ אשר מבטיח‬
‫למחזיק בו ריבית מסוימת‪ .‬סוחרים בבורסה קונים נייר ערך זה מהמדינה כדי לקבל‬
‫את הריבית בסוף התקופה וכך מקבלת המדינה כסף תמורת הבטחה לריבית‪ ,‬כלומר‬
‫המדינה לווה כסף מסוחרי הבורסה‪ .‬עוגן זה מחושב על ידי ריבית המק"מ הממוצעת‬
‫לשנה‪ .‬ישנו קשר בין הפריים לריבית המק"מ‪ :‬כאשר ריבית הפריים תעלה‪ ,‬תעלה גם‬
‫תשואת המק"מ‪ .‬קישור לטבלת ריביות המק"מ ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫משתנה כל חמש שנים לא צמודת מדד ‪ -‬עוגן זה הגיע לשוק בשנת ‪ .3363‬עוגן זה‬
‫למעשה מייצג את התשואה שניתנת על אג"ח מדינה מסוג גליל לתקופה של חמש‬
‫שנים‪ .‬זהו עוגן מצוין למי שיודע שיהיה לו סכום כסף גדול בעוד מספר שנים ואז יוכל‬
‫לפרוע א המשכנתא שלו‪ .‬עוגן זה ניתן לקבל בבנקים הגדולים יותר‪ :‬מזרחי‪-‬טפחות‪,‬‬
‫לאומי‬
‫ופועלים‪.‬‬
‫קישור‬
‫לצפייה‬
‫בנתוני‬
‫אג"ח‬
‫גליל‪:‬‬
‫‪http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Documents/mashfix.xls‬‬
‫שימו לב לבחור בתקופה של חמש שנים‪.‬‬
‫‪‬‬
‫צמוד מדד – עוגן זה מחשב את הריבית בנקודת השינוי על פי ממוצע הריביות של‬
‫הלוואות צמודות (בריבית משתנה וקבועה) בחודש שלפני נקודת החישוב מחדש של‬
‫הריבית‪ .‬כיוון שהריבית תלויה בתקופת ההלוואה‪ ,‬גם חישוב הממוצע אמור להיות‬
‫להלוואות בעלות משך דומה‪ .‬בפועל ישנם בנקים שנוהגים כך וישנם בנקים שמבצעים‬
‫ממוצע לכל ההלוואות בחודש הקודם‪ .‬קישור לממוצע הריביות של הלוואות צמודות‬
‫מדד ניתן למצוא כאן‪.‬‬
‫תודות‬
‫ראש וראשונה‪ ,‬אשתי‪ ,‬אשר תומכת ומעודדת אותי רבות במיזם זה של משכנתא יעילה‪.‬‬
‫קוראים אשר העירו ותיקנו שגיאות סופר כאלו ואחרות‪:‬‬
‫‪‬‬
‫ברק נ‪.‬כ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫יהודה ק‪.‬‬
‫קוראים אשר כתבו לי משובים באינטרנט‪ .‬משובים אלו מוסיפים לי אנרגיה רבה ועוזרים לי‬
‫לשפר את הספר עוד ועוד‪.‬‬
‫תוכלו גם אתם לתת משוב לספר זה על ידי לחיצה כאן‪.‬‬
‫תודה‪.‬‬