SE ZAVEDAMO PROBLEMOV VIKENDA NA HRVAŠKI OBALI

SE ZAVEDAMO PROBLEMOV VIKENDA NA HRVAŠKI OBALI ?
Državljani Republike Slovenije smo od osamosvojitve pa vse do aprila leta 2008, težko čakali na
priložnost nakupa nepremičnine na Hrvaškem. Šele takrat je namreč začela veljati t.i. vzajemnost s
katero nam je bil omogočen nakup nepremičnin v sosednji državi. Vsi pa vemo, da Hrvaška predvsem njena obala, že od nekdaj velja za zelo privlačno in nadvse zanimivo turistično destinacijo
in prav ta njena privlačnost je poleg možnosti dobrega zaslužka, gnala nemalokaterega Slovenca, da
kupi nepremičnino ob hrvaški obali. Eden izmed pogostejših načinov, katerega smo se in se ga še
vedno poslužujemo, je ustanovitev družbe na Hrvaškem. Družba na Hrvaškem s svojimi sredstvi
(praviloma izvirajo iz kapitala, ki ga je zagotovil družbenik) kupi nepremičnino, družbenik – slovenska
fizična oseba, pa potem z nepremičnino upravlja kot s svojo lastno (v njej počitnikuje, jo oddaja v
najem,...). S tem pa se zgodba šele zares zaplete.
Tako v nadaljevanju morebitne zmote, pasti in ovire, ki se jim morate izogniti, če želite v vaši
nepremičnini brezskrbno preživeti tudi naslednja poletja. Po naših izkušnjah se namreč večina
lastnikov družb, ki so na Hrvaškem vpisane kot lastnice nepremičnin ne zaveda problemov glede
davčnih obveznosti, ki nastanejo v zadevnem primeru. Nakup nepremičnine preko družbe na
Hrvaškem je namreč potrebno spremljati kar s treh različnih davčnih vidikov, in sicer, davka od
dohodkov pravnih oseb in DDV na Hrvaškem ter dohodnine v Sloveniji.
Davek od dohodkov pravnih oseb na hrvaškem:
Stroški amortizacije in dejanski stroški v zvezi z nepremičnino so lahko davčno priznani odhodki le v
primeru, če je vaša hrvaška družba registrirana za dajanje nepremičnine v najem in če je prihodek iz
naslova predmetnega apartmaja v višini najmanj 5% nabavne vrednosti nepremičnine. V primeru, da
prikažete prihodke, ki bodo nižji od 5% nabavne vrednosti apartmaja, se niti amortizacija, niti
dejanski stroški nepremičnine, ne bodo priznali kot davčno priznani odhodki. Posledica je pozitivna
davčna osnova, ki je na hrvaškem obdavčena z 20% davkom na dobiček.
Nepriznavanje odhodkov pa žal ni edini problem z vidika davkov na hrvaškem, saj je potrebno
opozoriti tudi na vidik (ne)izkazovanja prihodkov. Nam vsem dobro poznana praksa v tej zadevi je
namreč, da družbenik poleg tega, da sam brezplačno počitnikuje v počitniški hišici, le-to brezplačno
koristijo tudi njegovi prijatelji, sorodniki, sosedi in ostale, z družbenikom tako ali drugače povezane
osebe. Hrvaška družba je iz tega naslova upravičena do prihodkov iz naslova najemnine in bi jih kot
take tudi bila dolžna izkazati in vključiti v davčno osnovo za obdavčitev z davkom od dohodkov
pravnih oseb. V kolikor omenjenega hrvaška družba ni izvedla in hrvaški davčni organ ugotovi, da se
je nepremičnina dajala v brezplačen najem, obstaja tveganje, da bo pristojni davčni organ zahteval
povečanje davčne osnove za omenjene prihodke (kot podlaga je lahko primerljiva cena oddajanja na
trgu), poleg tega pa lahko družbi in odgovorni osebi izreče globo – neizkazovanje prihodkov se
namreč obravnana kot davčna utaja.
DDV na Hrvaškem:
V zvezi z brezplačnim dajanjem nepremičnine v najem je potrebno opozoriti tudi na DDV, ki bi ga bila
družba dolžna obračunati. V kolikor bi namreč pristojni davčni organ zahteval od hrvaške družbe
povečanje davčne osnove iz naslova neizkazanih prihodkov, bi po vsej verjetnosti zahteval tudi
obračun in plačilo DDV iz omenjenega naslova. Za dobavo blaga, opravljeno za plačilo, se namreč
šteje tudi uporaba blaga, ki je del poslovnih sredstev davčnega zavezanca, za zasebne namene ali
brezplačna odtujitev tega blaga. Dajanje nepremičnin v najem je sicer transakcija, ki je oproščena
plačila DDV, vendar to ne velja za nastanitev v počitniških domovih, počitniških kampih ali na
prostorih, namenjenih kampiranju.
Dohodnina v Sloveniji:
V primeru, da hrvaška družba omogoča lastniku, torej fizični osebi iz Slovenije, da lahko brezplačno
uporablja kapacitete iz naslova nepremičnine v njeni lasti na Hrvaškem, je potrebno vedeti, da se z
vidika slovenske davčne zakonodaje omenjene aktivnosti štejejo kot prikrito izplačilo dobička fizične
osebe, ki se v Sloveniji obdavčuje kot dividenda po stopnji 20%. Za prikrito izplačilo dobička se
namreč šteje vsako nadomestilo, ki ga zagotovi izplačevalec, zlasti zagotovitev vseh oblik sredstev in
opravljanje storitev, vključno z odpustom dolga, brez plačila ali po ceni, ki je nižja od primerljive tržne
cene, ali plačila za nakup vseh oblik sredstev in storitev po ceni, ki je višja od primerljive tržne cene,
ali plačila za sredstva in storitve, če sredstva niso bila prevzeta ali storitve niso bile opravljene.
S to novičko vas dragi bralci nismo želeli strašiti in vam kvariti užitkov počitnikovanja na Mediteranski
obali, temveč smo vas želeli samo opozoriti, da je potrebno vsako transakcijo, pa naj bo odplačna ali
neodplačna, poslovna ali v privatne namene, preveriti tudi z davčnega vidika. Najsi je bila zadeva
predstavljena v še tako slabi luči, je mogoče njeno transparentnost dokaj enostavno urediti. Naši
svetovalci imajo odgovore na vsa vaša vprašanja, saj se s tovrstnimi vprašanji srečujejo dnevno.
Za konkretna vprašanja smo za vas dosegljivi na spodaj navedeni telefonski številki oziroma na
elektronskem naslovu. Z veseljem se z vami dogovorimo za sestanek, pri čemer je uvodni
predstavitveni sestanek za vas brezplačen.
Kontakt: Dušan Jeraj, davčni svetovalec
tel.: 01 360 30 40 ali [email protected]
OBLIKUJEMO PRIHODNOST!