מאמר - נוסח מושבים - "התר אגודות מוטה"

‫"התר אגודות מוטה" – תשע"ו‬
‫בועז מקלר‪ ,‬רו"ח‬
‫ספטמבר ‪2015‬‬
‫לקראת השנה החדשה הבאה עלינו לטובה‪ ,‬ריכזנו כאן‪ ,‬כבכל שנה‪ ,‬חלק מהנושאים החשובים‬
‫אשר העסיקו את אנשי ההתיישבות החקלאית‪ .‬הנושאים המובאים להלן מהווים את הסוגיות‬
‫הבוערות ביותר בתחום ההתיישבות הכפרית החקלאית בהיבטים שונים הנוגעים לזכויות‬
‫במקרקעין‪.‬‬
‫כבכל שנה‪ ,‬המגזר החקלאי מקווה כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה"‪ ,‬ומייחל כי‬
‫יוכרו זכויותיו המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי‬
‫המכביד של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)‪ ,‬שהרי הוא בבחינת אגודות מוטה למגזר החקלאי‪.‬‬
‫א‪ .‬החשת חתימה על חוזי חכירה לדורות עם אגודות הישובים החקלאיים וחבריהם‬
‫על פי החלטה מס' ‪ 1‬של מועצת מקרקעי ישראל מיום ‪ 17.5.1965‬יוחכרו הנחלות החקלאיות‬
‫לאגודות הישובים החקלאיים (מושבים וקיבוצים) בחוזי חכירה לדורות‪ .‬כמו כן‪ ,‬לימים התקבלו‬
‫החלטות נוספות בעניין זה‪ ,‬כגון החלטה ‪ 416‬בעניין חוזי חכירה במושבי עובדים מיום ‪11.5.1989‬‬
‫והחלטה ‪ 361‬בעניין חוזי חכירה לדורות לקיבוצים מיום ‪.27.10.1987‬‬
‫במבחן התוצאה המצב רחוק מלהשביע רצון ואף מעיד על כשל מערכתי של רמ"י‪ ,‬זאת למרות‬
‫קיומו של נוסח חוזה חכירה למושבים (לאגודה ולבעלי הנחלות) שאושר על ידי מועצת מקרקעי‬
‫ישראל בהחלטתה ‪( 416‬להלן‪" :‬חוזה ‪ ,)"416‬לפני יותר מ‪ 26 -‬שנים‪.‬‬
‫לא זו אף זו‪ ,‬ביום ‪ 28.1.2014‬נכנסה לתוקפה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ 1311‬בעניין‬
‫"חוזי חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים"‪ ,‬המכרסמת משמעותית בעקרונות חוזי‬
‫החכירה לדורות שאושרו על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה ‪.416‬‬
‫עיקר ההרעה בהחלטה ‪ 1311‬טמון בתנאי הסף הדרקוניים שנקבעו כתנאי לחתימה על נוסח חוזה‬
‫החכירה החדש‪ :‬גריעת שטחי הציבור‪ ,‬גריעת שטחי הנחלות שטרם אוישו מחוזה החכירה (כולל‬
‫איתור‪ ,‬סימון ומדידה של אותם שטחים) והסדרת כל השימושים החורגים בשטחי הנחלות‪.‬‬
‫מושבים להם נחלות שטרם אוישו מוזהרים מחתימה חפוזה על נוסח חוזה חכירה לדורות‪,‬‬
‫שמשמעותו וויתור על שטח הנחלות שטרם אוישו‪ ,‬ללא תמורה‪.‬‬
‫החלטה ‪ 1311‬אף מצמצמת‪ ,‬באופן משמעותי את מטרות החכירה לאגודת המושב ולחבריה‪ ,‬כפי‬
‫שנקבעו בחוזה ‪ ,416‬בשימוש בקרקע למטרת "מפעל"‪:‬‬
‫"שטח קרקע מתוך המוחכר המשמש או נועד לשמש לתעשייה‪ ,‬לבתי הבראה ונופש‪ ,‬לחניונים‬
‫(קמפינג)‪ .‬לתחנות דלק‪ ,‬לבריכות שחיה מסחריות‪ ,‬או לכל מטרה עסקית אחרת שאינה משק‬
‫חקלאי"‪.‬‬
‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬
‫תשעו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪8‬‬
‫ב‪ .‬יישום מידי של החלטת מועצת מקרקעי ישראל ‪ 1399‬בעניין חלקת המגורים בנחלה‬
‫החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ 1399‬בעניין "קביעת הזכויות למגורים בישובים חקלאיים‬
‫שהם מושב עובדים‪ ,‬כפר שיתופי‪ ,‬או אגודה חקלאית שיתופית"‪ ,‬המחליפה את החלטה ‪,1355‬‬
‫נכנסה לתוקפה ביום ‪.29.7.2015‬‬
‫בבג"צ חלקת המגורים (‪ )1027/04‬מיום ‪ ,9.6.2011‬אושרה החלטת מועצת מקרקעי ישראל ‪,979‬‬
‫הקובעות את הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים והחלטה ‪ ,1101‬העוסקת‬
‫בשימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה‪.‬‬
‫יחד עם זאת נציין כי החלטה ‪( 979‬כיום ‪ )1399‬כמו גם החלטה ‪( 1101‬כיום ‪ )1265‬אושרו כבר ביום‬
‫‪ 26.6.2007‬כלומר לפני למעלה מ ‪ 8 -‬שנים(!)‪.‬‬
‫בהחלטת מועצה ‪ 1399‬גלום פוטנציאל רב להפחתת העומס הבירוקרטי הן על רמ"י עצמה והן על‬
‫בעלי הזכויות בנחלות ואגודות ישובים חקלאיים‪ .‬כמו כן‪ ,‬ההחלטה מאפשרת להוון את הזכויות‬
‫בחלקת המגורים ובכך להקנות ודאות לבעל הזכויות ואף לאפשר לו למכור חלק מזכויותיו‬
‫לאחר‪.‬‬
‫עם זאת‪ ,‬גם כיום‪ ,‬כעבור יותר מארבע שנים מאישור ההחלטה בבג"צ‪ ,‬רמ"י טרם נערכה ליישום‬
‫מהיר ומיידי של החלטה ‪.1399‬‬
‫יודגש כי יישום מהיר ויעיל של החלטה ‪ 1399‬עשוי לשרת את האינטרסים של רמ"י ושל המגזר‬
‫החקלאי ועשוי להזרים מיליארדי שקלים לקופת המדינה‪ ,‬מדמי היוון דמי רכישה וממיסים‪ ,‬דבר‬
‫שבהחלט יסייע לממשלה לעמוד ביעדי התקציב שהציבה לעצמה‪.‬‬
‫לדעתנו‪ ,‬נוכח העיכובים הרבים ביישום החלטה ‪ 1399‬עד כה‪ ,‬והעיכובים שעוד צפויים בהמשך‬
‫הדרך‪ ,‬יש למצוא דרכים חדשות ליישומה המידי של החלטה ‪ ,1399‬קרי‪ ,‬כינון מסלול מהיר‬
‫להכרה בזכויות החוכרים בתנאי נחלה ולהיוון הזכויות בחלקת המגורים‪.‬‬
‫ג‪ .‬היטל השבחה יחול על בר רשות – פסיקה בביהמ"ש העליון‬
‫בעקבות פס"ד בלוך (רע"א ‪ 725/05‬הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך)‪,‬‬
‫אשר ניתן ב‪ 3.9.2014 -‬בבית המשפט העליון‪ ,‬נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים‬
‫בישובים החקלאיים כחוכרים לדורות‪ ,‬לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה‪.‬‬
‫שאלת החבות בהיטל השבחה במימוש זכויות תכנוניות במגרשי מגורים בחלקת המגורים לטובת‬
‫בני משפחה הוא נושא הנתון במחלוקות משפטיות רבות‪ .‬אי הסדרת הנושא‪ ,‬יוצרת אי וודאות‪,‬‬
‫בין היתר‪ ,‬בעת יישום החלטת מועצת מקרקע ישראל לעניין הקניית הזכויות בחלקת המגורים‬
‫(החלטה‪ .)1399 :‬אי וודאות זו מתגברת‪ ,‬לאור ההלכה שנקבע בפס"ד בלוך‪.‬‬
‫במספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל קיים מנגנון הפחתה של היטל השבחה מהתשלום‬
‫הנדרש ע"י רמ"י‪ ,‬לדוגמא‪ :‬בהחלטה ‪ 1252‬שעניינה "בניה למגורים בחלקות א' במושבים‪,‬‬
‫בכפרים שיתופיים ובמושבות" בהחלטה ‪ 1265‬שעניינה "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת‬
‫המגורים של הנחלה" ובהחלטה ‪ " 1316‬שימושים נלווים לפעילות החקלאית בנחלה במושבי‬
‫עובדים ובכפרים שיתופיים"‪.‬‬
‫לטעמנו‪ ,‬יש להחיל מנגנון הפחתת תשלומי היטל השבחה‪ ,‬ככל שיחולו‪ ,‬מתשלומי דמי החכירה‬
‫המהוונים ו‪/‬או דמי השימוש לרמ"י‪.‬‬
‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬
‫תשעו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪8‬‬
‫כמו כן‪ ,‬יש ליזום חקיקה לקביעת פטור מהיטל השבחה בהקצאת מגרשים מתוך חלקת מגורים‬
‫לבני משפחה בגובה הפטור (‪ 140‬מ"ר) שיש לכל אזרח אחר‪.‬‬
‫ד‪ .‬התייחסות לאגודות הישובים החקלאיים וחבריהם כחוכרים לדורות לכל דבר ועניין‬
‫לפי עמדתה של רמ"י‪ ,‬כפי שהובהרה בהזדמנויות שונות‪ ,‬זכויות בני רשות בנחלות חקלאיות‬
‫במקרקעי ישראל זהות לאלו של חוכרים לדורות בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל‬
‫ונוהלי רמ"י‪.‬‬
‫כך למשל במסגרת בג״צ ‪ ,10695/05‬צויין במסגרת כתבי הטענות‪ ,‬אשר אושרו בתצהיר גב' שולה‬
‫בן צבי‪ ,‬מנהלת האגף החקלאי דאז‪ ,‬כי‪:‬‬
‫"‪...‬בשל הזמן הרב שנמשך הליך הסדרתן״‪ .‬מרבית הקרקעות ביישובים החקלאיים מוחזקות עד‬
‫להשלמת הליך הרישום וההחכרה במסגרת הסכמי שכירות תלת שנתיים המתחדשים באורח‬
‫שוטף‪... .‬התנהלות המינהל ומועצת מקרקעי ישראל לגבי ישובים אלה זהה לזו הנוהגת בישובים‬
‫חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות‪"...‬‬
‫או למשל במסגרת רע״א ‪:725/05‬‬
‫"המשיב (המינהל) סבור ‪...‬כי יש לראות בבני הרשות "חוכרים לדורות"‪ .‬הסיבה בשלה מוגדרים‬
‫המשיבים כבני רשות‪ ,‬היא סיבה היסטורית‪ ,‬וכיום ‪ -‬טכנית‪ ,‬וקיימת להם זכות שייחתמו עימם‬
‫חוזי חכירה לדודות‪ .‬יתירה מכך‪ ,‬בחינת מערכת הזכויות שלהם כלפי ממ"י נותנת כי אין היא‬
‫שובה ממערכת זכויותיהם של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים‪ .‬משכך‪ ,‬הרי שיש לראותם‬
‫כחוכרים לדורות‪ ,‬לפחות לצורך העניין הנדון‪".‬‬
‫החכירה לדורות מעניקה לחוכר‪ ,‬להבדיל מזכות חוזית‪ ,‬זכות קניינית הנרשמת בפנקסי‬
‫המקרקעין ותוך כך‪"-‬הגנה קניינית'‪.‬‬
‫על כן‪ ,‬עד שייחתמו חוזי חכירה לדורות‪ ,‬יש לתת ביטוי לעמדת רמ"י בחקיקה ראשית‪.‬‬
‫ה‪ .‬הרפורמה בניהול מקרקעי ישראל – אפליית הנחלות החקלאיות במושבים ובקיבוצים‬
‫ביום ‪ 28.7.2014‬נכנסה לתוקף החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ 1370‬בעניין "רפורמה‬
‫במקרקעי ישראל"‪ .‬ההחלטה החדשה מרחיבה את ההחלטות הקודמות ‪ 1299‬ו‪ 1185-‬ומפחיתה‪,‬‬
‫משמעותית‪ ,‬את התשלומים הנדרשים להעברת בעלות‪.‬‬
‫במסגרת ההחלטה העניקה רמ"י הטבות בסכומי עתק בהנחות ובפטורים הן מתשלום דמי‬
‫חכירה מהוונים והן מתשלום דמי היתר מהוונים‪ ,‬כתמריץ להעברת בעלות במגרשי מגורים‬
‫במגזר העירוני‪ ,‬לרבות מגרשי הרחבות במושבים ובקיבוצים‪.‬‬
‫הליך העברת הבעלות בקרקע משמעו הינתקות מוחלטת מרמ"י‪ ,‬בכל המשתמע מכך‪ .‬בין היתר‪,‬‬
‫פטור מתשלומים כלשהם לרמ"י‪ :‬דמי חכירה‪ ,‬דמי הסכמה‪ ,‬דמי היתר וכו'‪ .‬זכות הבעלות הינה‬
‫הזכות החזקה ביותר (מכוחה ניתן לבצע כל פעולה פיזית או משפטית בקרקע ללא צורך בהסכמת‬
‫רמ"י)‪.‬‬
‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬
‫תשעו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪8‬‬
‫עם זאת‪ ,‬יש לשים לב כי מדובר ברפורמה סלקטיבית‪ ,‬אשר אינה חלה על כל אזרח‪ ,‬אלא רק על‬
‫אזרחים עירוניים‪ .‬שכן‪ ,‬אזרח אשר בחר לבנות את ביתו במושב או בקיבוץ‪ ,‬אינו עומד‬
‫ב"קריטריונים הנדרשים" ולא זכאי ליהנות מזכות הבעלות‪.‬‬
‫חלקות המגורים בנחלות ומגרשי המגורים בקיבוץ הוחרגו במפורש בהחלטה ‪( 1185‬כיום ‪)1370‬‬
‫(ראו ס' ‪ 3.5‬להחלטה) ונקבע כי אלו "לא יהווה נכס מקרקעין הפטור מתשלום או נכס מקרקעין‬
‫הכפוף לתשלום ולא תוקנה בהם בעלות בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף ‪4‬יז לחוק‪".‬‬
‫לגבי שטחים אלו‪ ,‬נקבע כי "במידה ותתאשר החלטת מועצה המאפשרת היוון של חלקת המגורים‬
‫בנחלה‪/‬חלקת המגורים תדון המועצה בתנאים להעברת בעלות של חלקת המגורים"‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬גם מגרשי תעסוקה בישובים חקלאיים החכורים לדורות‪ ,‬לרבות אלו אשר שולם בגינם‬
‫דמי חכירה מהוונים על אף היותם "קרקע עירונית"‪ ,‬הוחרגו מתחולת הקניית הבעלות לפי‬
‫החלטה ‪( 1370‬ראו סעיף ‪.)3.5.5‬‬
‫כפי שפירטנו בעבר‪ ,‬אפליית המגזר החקלאי יוצרת אבסורדים במדיניות הקרקעות של רמ"י‪.‬‬
‫במיוחד לנוכח העובדה כי המגזר החקלאי‪ ,‬ברובו המכריע‪ ,‬מרוכז באזורי הספר והפריפריה‬
‫(למרות הנטייה הנפוצה להתמקד ב"קיבוצים העשירים" במרכז הארץ)‪ ,‬בעוד שרוב המגזר‬
‫העירוני מצוי באזור המרכז‪.‬‬
‫בנתיים נוכח עתירת "האגודה לצדק חלוקתי" כנגד הרפורמה הודיעה הנהלת רמ"י על הקפאתה‬
‫החלקית של ההחלטה ביחס לאוכלוסיות שרכשו זכויות במסגרת עסקאות הרחבה במושבים‬
‫ובקיבוצים‪.‬‬
‫לטעמנו‪ ,‬על מנת שתחול רפורמה אמיתית‪ ,‬אשר תוביל לשיפור בהתנהלותה של רמ"י מול‬
‫האזרח (כפי שמוצהר כאחת ממטרותיה המרכזיות של הרפורמה)‪ ,‬יש להחילה שיוויונית על‬
‫כלל האזרחים במדינה‪.‬‬
‫ו‪ .‬הקצאת מגרשים בדרך של ועדות קבלה בישובים שאינם בנגב ובגליל‬
‫חסם משמעותי לשיווק מגרשי מגורים בישובים חקלאיים‪ ,‬הוא שלילת זכות ההמלצה (באמצעות‬
‫ועדות קבלה) מישובים שאינם בנגב ובגליל‪ ,‬זאת בעקבות החלטת הנהלת רמ"י ‪ 3212‬על רקע‬
‫החוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מספר ‪.)8‬‬
‫החלטת הנהלה זו‪ ,‬לא זו בלבד שפגעה באינטרס ההסתמכות של אותם הישובים אשר היו‬
‫בעיצומו של הליך הקמת הרחבה בתחומם‪ ,‬לאחר שהשקיעו מזמנם ומכספם בפרויקט‪ ,‬אלא אף‬
‫יוצרת את המשקל המכריע בשיקול הדעת המוביל לביטול הרחבות הישובים החקלאיים‪.‬‬
‫לעניין זה יש לציין את סעיף ‪ 5.3‬להחלטת המועצה מס' ‪( 1271‬כיום ‪ )1315‬שנכנסה לתוקף ביום‬
‫‪ 26.12.2012‬הקובע‪:‬‬
‫"על אף האמור בסעיפים ‪ 5.1‬ו‪ ,5.2-‬המינהל יבחן מקרים בהם תותר הקצאת מגרשי מגורים‬
‫בפטור ממכרז‪ ,‬על פי המלצת האגודה ‪ ,‬ללא קיום ועדת קבלה תוך התייחסות לתיקון מס' ‪8‬‬
‫לפקודת האגודות השיתופיות‪ .‬המינהל יביא מקרים אלה לאישור ועדת המשנה של המועצה"‪.‬‬
‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬
‫תשעו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪8‬‬
‫עד כה לא הובאו מקרים לאישור ועדת המשנה של המועצה ולא ידוע לנו מהם הקריטריונים‬
‫שנקבעו למקרים אלו‪.‬‬
‫להשגת יעדי צדק חלוקתי ובראש ובראשונה הורדת מחירי הדיור יש לפעול לשיווק מיידי של כ‪-‬‬
‫‪ 7,000‬מגרשים במרכז הארץ להם יש תב"ע והם זמינים לשיווק מיידי בדרך של ביטול הדרישה‬
‫למכרז ושיווקם באמצעות ועדת קבלה‪.‬‬
‫ז‪ .‬הסרת חסמים לשיווק עשרות אלפי מגרשים בישובים חקלאיים בנגב ובגליל‬
‫קרקעות הישובים החקלאיים מגלמים בתוכם פוטנציאל לבניית עשרות אלפי יחידות דיור‪ ,‬אשר‬
‫יכולות להשתחרר לשוק ולפתור את מצוקת הדיור השוררת כיום‪ ,‬עם זאת מסיבות של חסמים‬
‫ביורוקראטיים מיותרים אין אפשרות לממש פוטנציאל אדיר זה‪.‬‬
‫ההרחבות למגורים בישובים רבים מוקפאות למעשה בשל מגבלות מכבידות‪ ,‬כמו דרישת קיומם‬
‫של מכרזים והחשש של ישובים שהדבר יביא לקליטה לא מבוקרת לקהילתם‪.‬‬
‫ישובים רבים אינם מסוגלים לפתח את התשתיות בתחומם בשל קשיי מימון הנובעים מההגבלה‬
‫שמטילה רמ"י על גובה הכספים שניתן לגבות מהמתיישבים בהרחבות בגין עלויות הפיתוח‪.‬‬
‫סכומים הניתנים לפיתוח מגרשי המגורים בהרחבות ישובים חקלאיים‪ ,‬הקבועים בהחלטת מועצה‬
‫‪ 1315‬הנם בבחינת לעג לרש ואינם משקפים את עלויות הפיתוח הריאליות‪.‬‬
‫קליטת משפחות חדשות מחייבת הקמת מבני ציבור והתאמת התשתיות לאוכלוסייה ההולכת‬
‫וגדלה‪ .‬היות ופיתוח תשתיות הנלוות לקליטת אוכלוסייה חדשה בעיר מתוקצב ברשויות‬
‫המקומיות ובעיריות‪ ,‬כך יש לנהוג גם ביחס להרחבות בישובים חקלאיים‪.‬‬
‫החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ ,888‬במסגרתה אושר לישובים חקלאיים באזורי עדיפות‬
‫לאומית לגבות כספים ממתיישבים חדשים עבור חיזוק תשתיות‪ ,‬היוותה ניסיון מוצלח אשר‬
‫הוביל לתנופת התיישבות ביישובי קו העימות בצפון‪ ,‬בהם הוקצו מעל ‪ 3,000‬מגרשים בתקופת‬
‫זמן קצרה‪.‬‬
‫הכספים הנגבים בשיווק המגרשים לחיזוק הישוב‪ ,‬נועדים בראש ובראשונה לתיקון העיוות‬
‫הכלכלי בחוק התכנון והבניה‪ ,‬אשר אינו מאפשר גביית היטל השבחה על מגרשים אלו‪ ,‬בשל‬
‫היותם מקרקעי המדינה‪ .‬כספים אלו יושקעו בשדרוג תשתיות הישוב החקלאי ובניית מוסדות‬
‫ציבור וכך יסירו חסם נוסף בדרך לפתרון בעיית הדיור‪.‬‬
‫נוכח הצלחתו של מודל החלטה ‪ 888‬כאמור‪ ,‬מוצע להרחיבו ולהחילו על כל הישובים החקלאיים‬
‫באזורי עדיפות לאומית‪.‬‬
‫הוראות ההחלטה יביאו להסרת חסמים ולשיווק עשרות אלפי מגרשי מגורים בישובים חקלאיים‬
‫בכלל ובאזורי עדיפות לאומית בפרט‪ ,‬תוך הגשמת מדיניות ההתיישבות של הממשלה באזורי‬
‫עדיפות לאומית מחד ולהורדת רמת מחירי הקרקע הגואים מאידך‪.‬‬
‫הוראות שעה אשר תקחנה בחשבון הן את הצורך בשמירה על הקהילה הכפרית‪ ,‬יחד עם הקצאת‬
‫משאבים לפיתוח תשתיות‪ ,‬שיפוץ מבנים ו‪/‬או הסבתם‪ ,‬תסייענה להתיישבות‪ ,‬שרובה ככולה‬
‫נמצאת בפריפריה‪ ,‬להירתם ולסייע לצמצום מצוקת הדיור‪.‬‬
‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬
‫תשעו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪8‬‬
‫ח‪ .‬חיזוק עצמאותה של מועצת מקרקע ישראל בקביעת מדיניות קרקעית‬
‫עפ"י חוק רשות מקרקעי ישראל‪ ,‬תש"ך‪ ,1960 -‬מועצת מקרקעי ישראל הוקמה על מנת "שתקבע‬
‫את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות‪ ,‬תפקח על פעולות הרשות ותאשר הצעת תקציבה‬
‫שיקבע בחוק" (סעיף ‪ 3‬לחוק)‪.‬‬
‫לקראת ישיבת מועצת מקרקעי ישראל האחרונה שהתקיימה ב‪ 15.7.2015 -‬הונחה הצעה בעניין‬
‫הקמת "מטה מועצת מקרקעי ישראל" להצעה צורפו דברי ההסבר הבאים‪:‬‬
‫"הדוח המיוחד של מבקר המדינה בנושא משבר הדיור (מיום ‪ ,)25.2.2015‬הצביע על שורה של‬
‫כשלים וחסמים המכבידים על שוק הדיור בישראל‪ .‬בהיבט המדיניות עוסק הדוח בשני היבטי‬
‫מאקרו עיקריים‪ :‬ראשית‪ ,‬היעדר אסטרטגיה שיטתית ומתואמת בין כלל הגופים הממשלתיים‬
‫העוסקים בדיור‪ .‬שנית‪ ,‬היעדר פיקוח‪ ,‬מעקב ובקרה‪ ,‬בכל הנוגע לשרשרת היצור של הדירה‪.‬‬
‫במסגרת הביקורת קובע המבקר כי המועצה לא מילאה באופן מיטבי את תפקידה כגוף המוביל‬
‫את מדיניות המקרקעין‪ ,‬כמו גם נכשלה בפיקוח על אופן ביצוע המדיניות ועמידת רמ"י ביעדים‬
‫האיכותיים והכמותיים הנגזרים מהמדיניות הממשלתית‪.‬‬
‫במטרה לפעול ליישום לקחי דוח הביקורת‪ ,‬מוצע להקים בצמוד למועצה גוף מטה רזה ומקצועי‪,‬‬
‫שיסייע לחברי המועצה לתקן את הכשלים עליהם הצביע הדוח‪.‬‬
‫לגוף יוצבו שלוש מטרות עיקריות‪:‬‬
‫‪ .1‬ייעוץ והתווית מדיניות מקרקעין דינמית ורלוונטית לטווח הקצר ולטווח הארוך;‬
‫‪ .2‬ביצוע מעקב ובקרה בזמן אמת אחר ביצוע מדיניות רשות מקרקעי ישראל בשטח;‬
‫‪ .3‬ריכוז הפעילות האדמיניסטרטיבית של מועצת מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫חשיבותו של גוף המטה מתחדדת על רקע תיקון מס' ‪ 7‬לחוק רשות מקרקעי ישראל‪ .‬על פי תיקון‬
‫זה‪ ,‬מורכבת המועצה ממנכ"לי משרדי ממשלה בלבד‪ ,‬ולא כוללת כל גוף מקצועי המכוון את‬
‫פעילותה‪ .‬במצב הדברים כיום‪ ,‬כאשר שוק המקרקעין נמצא במשבר חמור‪ ,‬נדרש אפוא גוף מטה‬
‫שיציע מדיניות המבוססת על מחקרים ותכנון ארוך טווח‪ ,‬כמו גם יוודא את יישום החלטות‬
‫המועצה בפועל‪".‬‬
‫בסופו של דבר ההצעה לא הועלתה לדיון בישיבת המועצה‪.‬‬
‫אנו תקווה כי ייושמו לקחי דו"ח ביקורת המדינה ובכך תתחזק מועצת מקרקעי ישראל כגוף‬
‫מקצועי הקובע מדיניות ותגדל יכולתה של הממשלה לממש את יעדיה החברתיים‪ /‬הכלכליים‬
‫בתחום המקרקעין‪.‬‬
‫ט‪ .‬יישום החלטה ‪ -1317‬המרת נחלות פנויות למגרשי הרחבה‬
‫ביום ‪ 12.2.2014‬נכנסה לתוקף החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ 1317‬בעניין "איוש נחלות‬
‫פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים"‪ ,‬אשר לה השלכות משמעותיות ביחס לשיווק מגרשים‬
‫ללא מכרז במושבים במרכז הארץ‪ ,‬בהם קיימות נחלות לא מאוישות‪.‬‬
‫החלטה ‪ 1317‬מצביעה‪ ,‬לאחר שנות שפל רבות‪ ,‬על שינוי מגמה חיובי ברמ"י ומביאה לסיומה‬
‫תקופה ארוכה‪ ,‬של למעלה מעשור‪ ,‬בה חרגה רמ"י מסמכויותיה בהקפאת איוש הנחלות במושבים‪,‬‬
‫בניגוד למדיניות שנקבעה על ידי מועצת מקרקעי ישראל‪/‬הועדה לענייני קרקע חקלאית‪.‬‬
‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬
‫תשעו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪8‬‬
‫ההחלטה מפרידה בין "ישובי נגב גליל" (ישובים אשר נמצאים בתחום הגליל או הנגב כהגדרתם‬
‫בחוק)‪ ,‬בהם יתאפשר הליך של איוש נחלות פנויות (בתנאים מסוימים אשר נקבעו בהחלטה)‪ ,‬ובין‬
‫"יישובי מרכז הארץ"‪ ,‬בהם הוחלט כי לא ישווקו נחלות לא מאוישות‪ ,‬אך תינתן אפשרות להמירם‬
‫במגרשי מגורים אשר ישווקו ללא מכרז‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬קובעת ההחלטה תמריצים כלכליים נרחבים לשיווק המגרשים בישובי המרכז‪ ,‬אולם‬
‫מקציבה תקופה זמן קצרה יחסית (‪ 5‬שנים מיום כניסתה לתוקף) לשיווק המגרשים למומלצי‬
‫האגודה‪ ,‬בפטור ממכרז‪.‬‬
‫למרות האפשרויות החדשות שמעניקה החלטה ‪ 1317‬המצביעות‪ ,‬כאמור‪ ,‬על שינוי מגמה‬
‫חיובי‪ ,‬ההחלטה נוגדת את הזכויות החוזיות שיש לאגודת המושב אשר חוכרת את כל הנחלות‬
‫עשרות רבות של שנים‪.‬‬
‫בעניין זה‪ ,‬יצוין כי בהתאם להוראות סעיף ‪ 29‬לחוזה חכירה לדורות למושב עובדים‪ ,‬שנוסחו‬
‫אושר בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ 416‬מיום ‪ ,11.5.1989‬ניתן לאגודת הישוב החקלאי‬
‫פרק זמן של ‪ 5‬שנים‪ ,‬ממועד חתימת חוזה החכירה לדורות‪ ,‬אשר במהלכו עליה להקצות את‬
‫הנחלות הפנויות‪.‬‬
‫אגודות המושבים חייבות לקבל החלטה האם להיאבק בגזרות ההחלטה הקשה (בדרך משפטית)‬
‫לרבות דרישת פיצויים עבור הפקעת (גריעת) שטחי משבצת הנחלות או לפעול במתווה ההחלטה‬
‫החדשה‪.‬‬
‫בעת בחירת המתווה המיטבי למושב‪ ,‬מתוך המתווים שנקבעו בהחלטה ‪ ,1317‬יש להתחשב‪ ,‬בין‬
‫היתר‪ :‬בשטח הנחלות שיגרע ממשבצת המושב‪ ,‬בהיקף ההטבות הכלכליות שיוקצו למושב לטובת‬
‫פיתוח תשתיות‪ ,‬בלוחות הזמנים שנקבעו ליישום ההחלטה ובמגבלת תמ"א‪ 35/‬החלה על המושב‪.‬‬
‫עד כה טרם פירסמו רמ"י נוהלים לביצוע המרת נחלות פנויות למגרשי מגורים‪ .‬מאחר ומניין‬
‫השנים למימוש המרת הנחלות למגרשים לא נעצר (חמש שנים ממועד ההחלטה) יש צורך דחוף‬
‫לעדכן את מועדי ההחלטה‪.‬‬
‫י‪ .‬העלאת מכסת יח"ד לישוב חקלאי ‪ -‬עדכון תמ"א ‪35‬‬
‫אחד מהכשלים המרכזיים המונע היצע דיור זמין בישובים החקלאיים נובע ממגבלת תקרת‬
‫מכסת יח"ד בישוב חקלאי שנקבעה לאחרונה בתמ"א ‪ 35‬בשנת ‪ 2005‬והיתה אמורה להתעדכן‬
‫בשנת ‪.2009‬‬
‫העיכוב הארוך והמתמשך (למעלה משש שנים) בעדכון מגבלת תקרת מכסות יח' הדיור הקבועה‬
‫בתמ"א‪ ,35/‬מוביל להקפאת הפיתוח בישובים חקלאיים רבים‪ .‬מגבלה זאת מונעת בפועל‪ ,‬את‬
‫המשך הצמיחה הטבעית הדמוגרפית בישובים חקלאיים רבים לרבות באזורי עדיפות לאומית‪.‬‬
‫עצירת צמיחה מסיבות פרוצדורליות היא גזרה שאין הציבור יכול לעמוד בה ואין לה מקום‬
‫במדינה מתוקנת‪.‬‬
‫כך לדוגמא נמנעת יצירת יחידת דיור שלישית בחלקת המגורים בנחלות במושבים ולפיכך לא ניתן‬
‫לממש את החלטה ‪ 1399‬בעניין היוון זכויות חלקת המגורים במושבים‪.‬‬
‫גם החלטה ‪ 1317‬בעניין המרת נחלות פנויות במושבים למגרשי מגורים בלתי ישימה כל עוד לא‬
‫עודכנה תקרת מכסת יח"ד המרבית‪.‬‬
‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬
‫תשעו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪8‬‬
‫כולנו תקווה כי בשנה הבאה יוכרו הלכה למעשה הזכויות המלאות שיש למושבים‪ ,‬לקיבוצים‬
‫ולחבריהם בנחלות החקלאיות ובחלקות המגורים‪.‬‬
‫הכרה זו תוציא את רמ"י ממעורבותה המכבידה בניהול חלקות המגורים ותהווה מנוף ליצירת‬
‫מקורות תעסוקה לצמיחה ולעיבוי מיידי של מעל ‪ 100,000‬מגרשים‪ ,‬רובם בפריפריה‪.‬‬
‫מי ייתן ויתקיים בנו דברי הנביא ישעיהו‪" :‬פַּ ֵּתחַּ חַּ ְרצֻּבוֹת ֶר ַּשע‪ ,‬הַּ ֵּתר אֲ גֻּדוֹת מו ָֹטה‪ ,‬וְ ַּש ַּלח ְרצּוצִ ים‬
‫חָ ְפ ִשים‪ ,‬וְ כָל מוֹטָ ה ְתנ ֵַּּתקּו" (ישעיהו נ"ח‪ ,‬ו)‪.‬‬
‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬
‫תשעו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪8‬‬