docSJEKKLISTE – LEIE AV NÆRINGSLOKALER - Min side
download 
Report Transcription
SJEKKLISTE – LEIE AV NÆRINGSLOKALER - Min side
SJEKKLISTE – LEIE AV NÆRINGSLOKALER Leietaker bør i alle tilfeller avklare med utleier vilkårene for og virkningene av eventuelle tillatte endringsarbeider. Følgende punkter bør man ha et bevisst forhold til i forbin delse med forhandlinger om og før inngåelse av leiekontrakter om næringslokaler: Ombyggings- og vedlikeholdsarbeider fra utleiers side, særlig ved leie av butikklokaler i kjøpesentre Partene »» Kontroller navn, organisasjonsnummer, eierforholdene for eiendommen og at utleiers representant har fullmakt til å inngå leiekontrakten. Utskrift av eiendomsregisteret og firmaattest kan gi svar på dette. Dette kan leietaker be utleier om å fremlegge. Vel så viktig er det å sjekke at den som skal inngå leiekontrakten på leietakersiden har rett til å inngå kontrakten (signaturrett). Leieobjektet »» Adresse. Sjekk at leieavtalen identifiserer leieobjektet på tilfredsstillende måte. »» Areal. Sjekk at arealet oppgitt i kontrakten samsvarer med arealet angitt på tegninger over bygget og/eller i utleieopp gave fra megler, herunder at det er riktig fordeling av felles arealene mellom leietakerne. Vær oppmerksom på at det er normalt å avtale at eventuelle feil i arealangivelser ikke gir rett til å kreve leien justert og at eventuelle feil i arealan givelser heller ikke medfører noen endring av leieavtalens øvrige bestemmelser. »» Behov for større lokaler? Leietaker bør tenke over om det kan bli behov for større arealer etter en viss tid. I så fall kan det være grunn til å undersøke med utleier om det finnes lokaler tilknyttet de eksisterende og om det kan avtales at leietaker gis en rett (opsjon) til leie av ytterligere tilknyt tede arealer på et visst tidspunkt. Eventuelt kan man leie et større areal allerede fra start av med adgang til fremleie. Dersom det gis adgang til fremleie, bør adgang og vilkår for dette klargjøres i kontrakten. Tilpasninger/Endringer av leieobjektet »» Dersom det skal gjøres tilpasninger av leieobjektet før over takelse, bør dette reguleres særskilt, herunder hvem som skal foreta tilpasningsarbeidene og hvem som skal betale for kostnadene knyttet til dette. Det er vanlig å regulere dette i et eget bilag til leiekontrakten. Dersom leietaker skal besørge og bekoste tilpasningene av leieobjektet, kan man som leietaker forsøke å forhandle seg frem til nedsatt eller utsatt leiebetaling i en viss periode. »» Standardkontraktene innholder som regel begrensninger mht. leietakers adgang til endring av lokalene. Vær opp merksom på at det ikke sjelden avtales at forbedringer lei etaker har foretatt tilfaller utleier uten vederlag ved opphør av leieavtalen. Videre er det ofte avtalt at utleier kan kreve at leietaker skal tilbakeføre leieobjektet til den stand leie objektet var ved overtakelsen dersom leietaker har foretatt endringer i leieobjektet underveis i leieperioden. »» Utleiers ombyggings- og vedlikeholdsarbeider vil kunne medføre ulemper for leietaker, for eksempel ved støv, støy, til dels begrenset fysisk adkomst mv. Særlig vil dette kunne gjøre seg utslag i kjøpesentre ved utleiers arbeider på fel lesarealer og i forbindelse med klargjøring av tilstøtende butikklokaler for nye leietakere. »» Etter Standarden er utleier berettiget til å foreta alle arbeider som måtte være nødvendige til eiendommens forsvarlige vedlikehold eller fornyelse, og til i samme utstrekning å foreta ethvert forandringsarbeid (herunder tilbygg, påbygg mv.) så vel i som utenfor leieobjektet. Slik standarden lyder, plikter leietaker å finne seg i slike arbeider uten erstatning eller avslag i leien, med mindre ulempene for leietaker er vesentlige. Dette skal en del til. Utleier skal imidlertid etter Standarden påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse for leietaker, og leietaker skal varsles innen rimelig tid. »» Leietaker må således være oppmerksom på at det i leiepe rioden – uten at leietaker har rett prisavslag eller erstat ning – må påregnes visse ulemper i forbindelse med utleiers oppfyllelse av sin vedlikeholdsplikt mv., herunder utføring av bygningsmessige vedlikeholds- og ombyggingsarbeider på fellesarealer og arbeider i forbindelse med klargjøring av lokaler for nye leietakere i tilstøtende lokaler. Leietaker kan forsøke å forhandle seg frem til avtaleregulering som for eksempel setter begrensninger mht. når utleier skal kunne utføre arbeidene. Overtakelse/ Melding om mangler »» Være oppmerksom på at leietaker plikter å sende skriftlig melding til utleier om mulige skader og mangler innen rimelig tid etter at leietaker har oppdaget disse. Dersom man forsømmer denne plikten, vil leietaker kunne tape sin rett til å påberope disse forholdene. Forhold som leietaker kjente til ved overtakelsen, kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel. »» Leietaker bør derfor besiktige leieobjektet, også før overta kelsestidspunkt, herunder skrive protokoll med påpeking av eventuelle mangler som bør utbedres før overtakelse. Det anbefales videre, slik det også er regulert i de fleste standardkontrakter, at det i forbindelse med overtakelsen foretas overtakelsesbefaring og at det føres protokoll som undertegnes på stedet av begge parter. Det anbefales at det i tillegg tas bilder av leieobjektet. Dette bør en også huske på ved leieforholdets opphør. STANDARDDOKUMENT UTARBEIDET I SAMARBEID MELLOM NHO OG WIKBORG REIN SIDE 1 AV 3 Leie. Felleskostnader »» Utleier kan i utgangspunktet forlange den leie markedet er villig til å betale. Urimelig høy leie kan utleier imidlertid ikke kreve, jf. husleieloven § 4-1. »» Som regel er leien fastsatt som en årlig eller månedlig fast sum, eller fastsatt per kvadratmeter. »» Ved leie av butikklokaler på kjøpesenter er det vanlig med omsetningsbasert leie, dvs. at en viss prosent av omsetnin gen utgjør leien som skal betales til utleier. En slik klausul kombineres normalt med en minimumsleie som uansett må betales, og ofte må leietaker betale en viss prosent av omsetningen til markedsføringstiltak. »» I tillegg til leien, må leietaker normalt betale en forholds messig andel av eiendommens felleskostnader, hvor det også kan inngå et administrasjonspåslag for utleier. Det er vanlig at andelen felleskostnader betales à-konto sammen med leien og at det foretas en årlig avregning. Det kan være hensiktsmessig å be om en skriftlig oppstilling over felles kostnadene som bilag til leiekontrakten, herunder forde lingsnøkkelen i forhold til leietakers andel. Leietaker kan be om dokumentasjon i form av regnskaper og/eller budsjetter. På denne måten får leietaker en best mulig oversikt over de samlede månedlige utgiftene som vil påløpe. »» Leietaker bør være oppmerksom på at denne som regel må bekoste en rekke utgifter selv, så som renhold av egne loka ler, strøm, forsikring mv. i tillegg til leie og felleskostnader. Særlig om konkurranseklausuler ved leie av butikklokaler i kjøpesentre »» I de fleste kontrakter om leie av lokaler i kjøpesentre forbe holder utleier seg retten til å leie ut til annen konkurrerende virksomhet, slik at sentereier for eksempel kan leie ut til to frisørsalonger samtidig. Det kan således normalt ikke forventes at utleier går med på en begrensning i motsatt retning om at utleier ikke skal kunne leie ut til annen konkurrerende virksomhet. Om utleier vil gå med på en slik begrensning, vil blant annet kunne avhenge av leietakers forhandlingsstyrke. Vedlikehold »» Etter Standarden skal leieobjektet ved fraflytting leveres til bake i kontrakts- og håndverksmessig god stand, og dersom vedlikeholdsplikten er oppfylt med vanlige intervaller i leieperioden, aksepterer utleier normalt slit og elde frem til fraflytting. »» Ikke sjelden oppstår det diskusjoner mellom utleier og leietaker ved leieforholdets opphør blant annet mht. om lei etakers vedlikeholdsplikt er tilstrekkelig ivaretatt underveis i leieforholdet. Leietaker bør sørge for å dokumentere de vedlikeholdsarbeidene som er utført. Det kan allerede ved avtaleinngåelsen vurderes om leietakers vedlikeholdsplikt bør spesifiseres nærmere i egen vedlikeholdsplan. På denne måten blir tilbakeleveringen ved leieforholdet opphør mer forutsigbar og en unngår i større grad at det oppstår kon flikt mellom partene. En vedlikeholdsplan kan også være gunstigere økonomisk da det inngår som ledd i en større avtale. Leieregulering »» Normalt avtales det at det skal foretas en årlig 100 % indeksregulering av leien og felleskostnadene i henhold til konsumprisindeksen. Bruken av lokalene. Driveplikt, særlig ved leie av butikklokaler på kjøpesenter »» Kontroller at bruken av lokalene er i samsvar med regulert bruk og at angivelsen av bruken er korrekt angitt i leieavta len. »» Ved leie av lokaler på kjøpesenter innehar kontraktene som regel bestemmelser om driveplikt, som pålegger leietaker til enhver til å holde forretningen åpen innenfor senterets åpningstider. Vær oppmerksom på at leietaker vil kunne bli møtt med sanksjoner i form av dagbøter/erstatning fra utleier dersom leietaker holder stengt i strid med leiekon traktens bestemmelser. Ved gjentatte brudd vil dette etter forholdene kunne medføre heving mv. av kontrakten. «Change-of-Control» »» De fleste standardkontrakter setter begrensninger hva gjelder leietakers adgang til omorganisering, reorganisering eller selskapsmessige endringer, for eksempel salg av virk somheten, mens leieforholdet består. »» Dersom det kan bli aktuelt med omorganisering eller reor ganisering av virksomheten underveis i leieforholdet eller at leietaker ønsker å selge virksomheten mens leieforholdet består, bør leietaker ta dette opp med utleier. Kanskje kan det forhandles om mer fleksible løsninger enn det standard bestemmelsene legger opp til. »» Leietaker bør også sjekke dette punktet opp mot en eventu ell låneavtale, hvor det kan være satt som vilkår at selskapet skal omorganiseres til en bestemt selskapsform som ikke kan oppfylles i leiekontrakten slik den er formulert. STANDARDDOKUMENT UTARBEIDET I SAMARBEID MELLOM NHO OG WIKBORG REIN SIDE 2 AV 3 ikke kan sies opp i leietiden. Vær oppmerksom på at man i utgangspunktet ikke har rett til å bli frigjort fra kontrakten før denne utløper med den følge at man plikter å betale leie ut leietiden. Det kan derfor være grunn til å forsøke å få ned tegnet i leiekontrakten at man skal kunne fremleie lokalene. Som nevnt ovenfor bør adgang og vilkår knyttet til fremleie klargjøres i kontrakten. Forlengelse/fornyelse »» Leietaker bør allerede før avtaleinngåelsen tenke på om det kan være ønskelig å leie lokalene videre når den avtalte leietiden er utløpt. Leietaker kan forsøke å forhandle med utleier om å få inn en klausul som gir leietaker rett til forlengelse av leieforholdet, og ev. på hvilke betingelser. Dersom leietaker ønske å leie lokalene for en ny periode og dette ikke er regulert i leiekontrakten, bør leietaker tidligst mulig gå i dialog med utleier om en mulig tilleggsavtale om forlengelse/fornyelse. Dersom slik tilleggsavtale inngås, bør en samtidig regulere forholdet til vedlikeholdsplikten. Som det fremgår av det som er gjennomgått ovenfor, bør man lese leiekontrakten nøye før signering og ha et klart bilde av sine behov og forutsetninger. Les vår veiledning om juss og praksis ved leie av næringslokaler her. Leietid/opphør/fremleie »» Leieforholdets lengde er et forhandlingsspørsmål. I næ ringsleieforhold er det mest vanlig at det inngås leieavtale for en viss tid (tidsbestemt leieavtale) som opphører uten oppsigelse ved leietidens utløp. Det er vanlig at avtalen STANDARDDOKUMENT UTARBEIDET I SAMARBEID MELLOM NHO OG WIKBORG REIN SIDE 3 AV 3
