LANDBRUKSTAKST

RAPPORTANSVARLIG:
Miljøteknikk Tore Rekkedal
Tore Rekkedal
Rundevegen 15, 9415 HARSTAD
Tlf: 916 01 342
Godkjent innen landbrukstakst
LANDBRUKSTAKST
Adresse
Matrikkelnr.
Kommune
Hjemmelshaver(e)
Befaringsdato
BAKKEBO , 9430 SANDTORG
Gnr. 30 Bnr. 102
HARSTAD
SJURSEN MARIT NIKOLINE
20.08.2012
Markedsverdi:
kr 500 000
Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet?
Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller
besøk http://takstverifisering.nito.no
LANDBRUKSTAKST
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m.
Adresse
Gnr.
Bnr.
BAKKEBO
30
102
Postnr.
Poststed
Kommune
9430
SANDTORG
HARSTAD
Rekvirent
Verdisettingsformål
Britta Stengrimsen
Hjemmelshaver(e)
SJURSEN MARIT NIKOLINE
Tilstede / opplysninger gitt av
Besiktigelsesdato
BRITTA STENGRIMSEN, THOR STENGRIMSEN 20.08.2012
OG TAKSTMANNEN
Type eiendom (jord/skogbruk/bygninger)
Eiendommen er registert som landbrukseiendom. Eiendommen har vært benyttet som fritidseiendom i
mange år.
Premisser og forutsetninger
Taksten er basert på visuell besiktigelse uten inngrep i konstruksjoner. Det er derfor nødvendig å ta
forbehold om eventuelle skjulte feil og mangler som ikke kan sees ved vanlig visuell befaring.
Takstmannen er derfor ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler han ikke kunne ha
oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Hjemmelshaver forplikter å lese taksten
og melde om evt. feil og mangler før den brukes offentlig. Dette er ikke en tilstandsrapport som er en mer
omfattende gjennomgang av eiendommen. Taksten gjelder eiendommens markedsverdi der det er tatt
hensyn til de begrensninger som gjelder ved omsetning av landbrukseiendom i forhold til
konsesjonslovens §9, prisregulering og jordlovens §12 m.m.
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til
andre aktører i eiendomsbransjen.
Oppdraget er utført på grunnlag av Nito Takst retningslinjer.
Landbruksdepartementet har i forskjellige rundskriv gitt generelle retningslinjer som verdisetting av
konsesjonspliktige eiendommer skal bygge på. Det er ikke meningen at retningslinjene skal følges
slavisk, men det åpnes for takstmannens skjønn.
Eier skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes
feil/mangler som bør rettes opp.
Verdivurderingen er avholdt etter beste skjønn og overbevisning. Verdivurderingen er utført i henhold til
gjeldende instruks. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Takstmannen er ikke
ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha
undersøkt eiendommen slik god skikk tilsier.
For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris
forståes som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre
rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer
som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre må et mål være å legge til rette for
inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket.
Skal de landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommene ikke er
høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har
som bosted, samtidig at det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital.
Hensynet med kontroll av prisene på landbrukseiendommer ved konsesjon er imidlertid ikke å fryse fast
prisene, jf. bl.a hensynet til eiendommens funksjon som kredittgrunnlag.
Utgangspunktet for prisvurderingen er lovens formål om å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig
prisutvikling på fast eiendom.
BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 30 Bnr: 102
20.08.2012
Miljøteknikk Tore Rekkedal
Side 1 av 9 Tore Rekkedal
LANDBRUKSTAKST
En anser avkastningsgrad (bruksverdi) som det naturlige utgangspunkt for verdsetting av
landbrukseiendommer etter konsesjonsloven. En legger likevel til grunn at formålet i konsesjonsloven
om å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling gir rom for å nytte også andre
verdsettingsprinsipper enn tradisjonelle avkastningsverdi, f. eks. kostnadsverdi. Ved praktisk verdsetting,
vil de forskjellige verdsettingsprinsipper ha sin begrensning. Det vil derfor være hensiktsmessig å dele
verdsettingen av eiendommen opp i de enkelte deler av eiendommen som jord, skog, bygninger m.m. og
så knytte den verdsettingsmetoden som passer best på de enkelte eiendomsdelene.
For jordbruksarealene og skog er det viktig at verdsettingsmåten avspeiler produksjonsegenskapene.
Dette kommer over tid til å uttrykke seg gjennom årlig avling for jordarealene og påregnelig
avvirkningskvantum i skogen.
For bygningene skal det nyttes kostnadsverdier og verdien av disse skal korrigeres bl.a. for alder,
vedlikehold og egnethet (Nedskrevet gjenanskaffelsesverdi).
For rettigheter og andre ressurser som hører eiendom til nyttes enten avkastningsverdi eller
kostnadsverdi, alt etter rettighetens eller ressursens art. I noen tilfeller må en falle tilbake på rent
skjønnsmessige vurderinger.
I tillegg til Landbruksdepartementet M3 - 2002 legges også rundskriv M 7 -2002 samt M 4 - 2004 til
grunn ved vurderingene.
Fremlagte dokumenter
Fremlagte dokumenter
Gårdskart fra skog og landskap.
Eiendomsopplysninger
Eiendomsopplysninger
Eiendommen ligger i Lauklia i Harstad Kommune.
Området preges av spredt hyttebebyggelse med en del landbruksdrift. Området er meget populert for
fritidsbebyggelse.
Eiendommen ligger på en solrik tomt med gode utsiktsforhold.
Verdiforringelse av ikke oppfylte pålegg
kr 0
Beliggenhet
BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 30 Bnr: 102
20.08.2012
Miljøteknikk Tore Rekkedal
Side 2 av 9 Tore Rekkedal
LANDBRUKSTAKST
Arealgrunnlag på eiendommen
Avstand til by /
bygdesenter
35 km
Fulldyrket jord
Overflatedyrket jord
Gjødslet beite
Annet areal tun
Samlet
jord-bruksareal
m.m.
Avstand til
offentlig vei
6 km
0 daa
0 daa
5.5 daa
1 daa
7 daa
Avstand til kai /
jernbane
8 km
Avstand til skole
Veikvalitet
6 km
Produktiv barskog
Produktiv lauskog
Myr og vann
Annet utmarksareal
Samlet skog og
utmark
Grusdekke
101.2 daa
0 daa
39.3 daa
2.5 daa
143 daa
Total areal
150 daa
Opplysningskilder, merknader
Gårdskart fra skog + landskap.
Eiendommen består av 6 teiger.
Jord og beite
Område og
beliggenhet
Areal
(daa)
Normal
avling
(kg)
Vanning
(ja/nei)
Drenering
(1/0/-1)
Driftsvei Avkastning
Total
avstand
pr daa
avkastning
(m)
pr år
kr 0
Sum jordbruks
0
areal
Jordbruksareal
0
(daa)
Kapitaliseringsrenten på jord er i henhold til markedsrisiko valgt til 4 %
BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 30 Bnr: 102
20.08.2012
Verdi kr 0
Miljøteknikk Tore Rekkedal
Side 3 av 9 Tore Rekkedal
LANDBRUKSTAKST
Skog / utmark
Uproduktiv skog og
utmark daa
Hogstklasse
1
0 daa
0 daa
2
1.8 daa
Stående skog
Gran m3 u.b. 10
Tilvekst m
u.b.
3
Verdi pr daa.
kr 0
3
71.7 daa
4
27.7 daa
Furu m3 u.b.
Prod.evne m
u.b.
3
Sum verdi
kr 0
5
0 daa
Sum
101 daa
Lauv m 3 u.b.
50
Årlig avkst.
pr daa.
kr 12
Total skogverdi
Årstall for skogstaksten
Total verdi skog /
utmark
Kapitaliseringsrenten på skog/utmark er i henhold til markedsrisiko valgt til 4 %
kr 30 360
kr 30 360
Opplysningskilder, beskrivelse av skogen, veidekning, driftsforhold osv.
Eier opplyser at store deler av eiendommens skog er uttatt de senere år. Det vil være flere år før en kan
påregne å ta ut noe annet en skog til brensel fra eiendommen. Skogverdi er beregnet ut fra opplysninger
fra eier. Skog og utmark er ikke besiktiget av takstmannen.
Opplysningskilder, beskrivelse av utmark
Gårdskart fra skog og landskap.
Jakt og fiske
kr 1 500
Samlet verdi på jakt og fiske
Verdi av jakt og fiske pr. år
Kapitaliseringsrenten på jakt og fiske er i henhold til markedsrisiko valgt til 4 %
kr 37 500
Begrunnelse for valgt kapitaliseringsrente
Eier opplyser at eiendommen har andel i jaktretten til gårdsbrukene i området. Det opplyses videre at
overskuddet av den årlige elgjekta gjøres opp med at alle grunneierne deler på kostnadene til
vedlikehold
av veier og andre felles områder. Eier opplyser at eventuelle fiskeretter ikke er kjent.
Andre verdier / rettigheter tilknyttet eiendommen
Sum andre verdier / rettigheter
kr 0
Driftsbygninger
Bygning Gnr/bnr Byggeår Rehab- Areal
ilitert (BTA)
Teknisk Teknisk Driftsnyverdi tilstand* relevanse
**
* verdiløs=0 ny=10 ** unyttig=-10 full=10
Opplysningskilder, beskrivelse
Eiendommen har ingen bygninger som kan betegnes som driftsbygninger.
BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 30 Bnr: 102
20.08.2012
Nedskr. gj.
verdi
Total verdi kr 0
Miljøteknikk Tore Rekkedal
Side 4 av 9 Tore Rekkedal
LANDBRUKSTAKST
Teknisk verdiberegning bolighus / våningshus
Beregnede byggekostnader, Bygg A
-Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
Beregnede byggekostnader, Bygg B
-Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
Beregnede byggekostnader, Bygg C
-Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
-Bygg A
70 %
-Bygg B
60 %
-Bygg C
90 %
kr 1 568 000
kr 1 097 600
= kr 470 400
kr 80 000
kr 48 000
= kr 32 000
kr 80 000
kr 72 000
= kr 8 000
Sum beregnet teknisk verdi
= kr 510 400
Boligverdi
Byggeår
1953
Vedl./rehab år
Boligverdi av bygg A som bolighus / våningshus på den aktuelle
eiendommen
1965
kr 450 000
Arealer m.m.
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS
3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller
verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de
spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn.
"Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no
De viktigste presiseringene er:
Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen
bruksenhet og/eller fellesareal.
Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En
bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 30 Bnr: 102
20.08.2012
Miljøteknikk Tore Rekkedal
Side 5 av 9 Tore Rekkedal
LANDBRUKSTAKST
Bygg A: Enebolig - arealer
Etasje
Bruttoareal (BTA) m 2
1. etasje
Loft
49
14
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
45
13
Sum bygning
63
58
Bygg A: Enebolig - romfordeling
Etasje
Primære rom (P-ROM)
1. etasje
2 Stuer, kjøkken, gang , bad, toalett og soverom
Loft
Loft
Bygg B: Anneks - arealer
Etasje
Bruttoareal (BTA) m 2
Anneks
12
Sum bygning
12
Bygg B: Anneks - romfordeling
Etasje
Primære rom (P-ROM)
Anneks
Oppholdsrom
Uthus
16
S-ROM
0
0
58
0
Sekundære rom (S-ROM)
Vaskerom og boder med enkel innredning.
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
11
P-ROM
0
S-ROM
11
11
0
11
Sekundære rom (S-ROM)
Bygg C: Uthus. - arealer
Etasje
Bruttoareal (BTA) m 2
Sum bygning
16
Bygg C: Uthus. - romfordeling
Etasje
Primære rom (P-ROM)
Uthus
P-ROM
45
13
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
15
P-ROM
0
S-ROM
15
15
0
15
Sekundære rom (S-ROM)
Uthus
Sum alle bygg
Bruttoareal (BTA) m 2
Sum alle bygninger
91
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
84
P-ROM
58
S-ROM
26
Kommentarer til arealberegningen
Alle arealer er oppmålt på stedet.
Loftsetasje har meget bratt trapp som tilkomst. Rommer har ikke tilfredstillende rømningsforhold.
Kommentarer til planløsningen
Funksjonell planløsning.
BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 30 Bnr: 102
20.08.2012
Miljøteknikk Tore Rekkedal
Side 6 av 9 Tore Rekkedal
LANDBRUKSTAKST
Teknisk beskrivelse bygg A (bolighus / våningshus)
Fundamentering, grunnmur og kjellergulv
Bygningen er fundamentert på Stein/betong myrer og søyler.
Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader
Antatte bindingsverks konstruksjoner. Utvendig liggende kledning. Stedvis meget slitt kledning som må
skiftes.
Slitte utvendige overflater.
Dører og vinduer
Eldre slitte vinduer og dører som bør skiftes på sikt.
Takkonstruksjon med yttertak
Sperrekonstruksjon. Tak er tekket med stålplater på tak.
Piper og ildsteder
Teglsteinspipe med vedovn i 1. etasje.
Oppvarming
Vedfyring og elektrisk.
Bad og vaskerom
Toalett og bad.
Enkelt innredete rom med belegg på gulv, panel på vegger og panel tak.
Kjøkken
Eldre kjøkken antatt fra 1950 tallet. Meget enkelt hyttekjøkken.
Innvendige overflater
Generelt.
Vegger: Panel og malte plater.
Gulv: Laminat og belegg.
Maltete og panelkledde tak.
Vann/avløp
Det er lagt inn sommervann i bygningen. Vann kommer fra oppkomme/brønn ved hytta. Det anntas at
avløp går rett i grunnen nedenfor hytta.
Elektrisk anlegg
Enkelt elektrisk anlegg.
Annet
Andre Bygg:
Anneks enkel bygning uisolert men benyttes til overnatting om sommeren. Noe slitt bygning.
Uthus meget slitt bygning som bør vurderes revet.
Teknisk beskrivelse bygg B
Teknisk beskrivelse bygg C
Kårrettigheter
Borett, vedrett og andre uttak av naturalia fra gården.
Belastning vurdert til
BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 30 Bnr: 102
20.08.2012
kr 0
Miljøteknikk Tore Rekkedal
Side 7 av 9 Tore Rekkedal
LANDBRUKSTAKST
Type drift , jordbruk, kvoter, konsesjoner, andeler som følger
eiendommer m.m.
Opplysninger, beskrivelse. Verdi av kvote knyttet til bygninger (eksempelvis melkekvote) er
hensyntatt i bygningsverdien.
Ingen drift på eiendommen.
Miljø, kulturlandskap og vernede bygninger
Kommentarer / merknader
Samlet vurdering
Areal
0 daa
101 daa
0 daa
Verdi pr daa
kr 0
kr 301
kr 0
Jord og beite
Skog
Uproduktiv skog /
utmark
Jakt og fiske
Andre verdier / rettigheter
Driftsbygninger
Boligverdi av bygg 1 som våningshus på den aktuelle eiendommen
Leieinntekter øvrige bolighus på eiendommen
Boverditillegg i hht. beliggenhet
- Kårrettigheter
Eiendommens totale verdi inkl. bolig m.m.
Verdi totalt
kr 0
kr 30 360
kr 0
kr 37 500
kr 0
kr 0
kr 450 000
kr 0
kr 0
kr 0
kr 517 860
Markedsvurdering
Eiendommens beliggenhet, naboforhold m.m. av betydning for markedsverdien.
Eiendomen er en bebygd landbrukseiendom på over 100 mål noe som gjør den konsesjonspliktig ved
salg.
Eiendommen ligger i et etablert fritidsboligbolig/landbruksområde. Markedet for fritidsboligeiendommer
er for tiden godt.
Eiendommen er egnet som fritidseiendom. Det anntas at eiendommen vil være forholdsvis lett omsettelig
i
dagens marked.
Ved oppgradering av eiendommens hovedhus vil eiendommens verdi øke betraktelig.
Verdien er satt etter beste skjønn med tanke på beliggenhet, størrelse og med erfaring fra dagens
marked.
Eiendommens markedsverdi ved omsetning i fri handel som samlet enhet under hensyn til
de begrensninger som ligger i Konsesjonsloven
kr 500 000
BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 30 Bnr: 102
20.08.2012
Miljøteknikk Tore Rekkedal
Side 8 av 9 Tore Rekkedal
LANDBRUKSTAKST
Underskrifter
Sted og dato
Takstingeniør
Harstad, 23.08.2012
Tore Rekkedal
BAKKEBO , 9430 SANDTORG Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 30 Bnr: 102
20.08.2012
Miljøteknikk Tore Rekkedal
Side 9 av 9 Tore Rekkedal