Verkligt Värde vs Anskaffningsvärde – en studie om

Företagsekonomiska institutionen
Kandidatuppsats
Höstterminen 2011
Verkligt Värde vs Anskaffningsvärde
– en studie om förvaltningsfastighetsbolagens val av redovisningsmetod i Sverige och
Turkiet
Författare: Ömer Gök
Handledare: Ulf Olsson
Inlämningsdatum: 2011-10-24
Abstract
The purpose of this paper is to examine how management property companies in
Sweden and Turkey value their real estate assets. According to IAS 40, such companies
are given two choices, either valuing the assets at the fair value method or at the cost
method. The fair value method provides current information about the company while
the cost method does not say much about the company apart from the historical values
of real estate assets. These factors have both advantages and disadvantages;
nevertheless, these companies choose to disclose the value of their real estate assets
under the fair value method. Various factors affect the choice of accounting method, i.e.
information asymmetries, scope for opportunism and agency costs. Semi-structured
interviews were carried out with the management of large listed property companies in
Sweden and Turkey. Finally, I conclude that, with a few exceptions, both countries use
the same rules and that the chosen method is affected by the above factors. Only the fair
value method is used in Sweden, while both methods are used in Turkey.
Nyckelord: Verkligt värde, anskaffningsvärde, IAS 40, förvaltningsfastigheter,
informationsasymmetri, opportunism, agentkostnader, Sverige och Turkiet.
SAMMANFATTNING
Syftet med denna uppsats är att undersöka hur förvaltningsfastighetsbolag i Sverige och
Turkiet värderar sina fastighetstillgångar. Enligt IAS 40 ges sådana bolag två
valmöjligheter;
värderingen
enligt
verkligtvärdemetoden
eller
enligt
anskaffningsvärdemetoden. Verkligtvärdemetoden ger aktuell information om bolaget
medan anskaffningsvärdemetoden inte säger så mycket om bolaget förutom att den ger
historiska värden på fastighetstillgångarna. Det finns för och nackdelar med båda
metoderna men dessa bolag har valt att redovisa sina fastighetstillgångar enligt
verkligtvärdemetoden. Valet av redovisningsmetod påverkas av olika faktorer;
informationsasymmetri, utrymme för opportunism och agentkostnader. För att uppnå
syftet
har
semistrukturerade
intervjuer
gjorts
med
stora
börsnoterade
förvaltningsfastighetsbolag i Sverige och Turkiet. Slutligen har jag kommit fram till att
båda länderna använder samma regler med vissa avvikelser samt att den valda metoden
påverkas av ovannämnda faktorer. I Sverige används enbart verkligtvärdemetoden
medan båda metoderna används i Turkiet.
2
TACK
Jag vill tacka kurshandledaren Ulf Olsson och vår seminariegrupp som framlagt givande
opponeringar. Jag vill även tacka alla som har bidragit till min uppsats, framför allt
Ulrika Danielsson, Henrik Lettesjö, Åsa Roslund och Mats Löfgren i Sverige och Ekrem
Bastak, Mine Kurt och Bekir Incedal i Turkiet.
Uppsala, oktober 2011
Ömer Gök
3
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
2
2.1
2.2
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
4
4.1
4.2
4.3
5
5.1
6
INLEDNING
Bakgrund
Problemdiskussion
Syfte
Avgränsningar
Uppsatsens disposition
5
5
7
8
8
9
TEORI
IAS 40
2.1.1
Verkligt värde
2.1.2
Anskaffningsvärde
Faktorer som påverkar val av redovisningsmetod
2.2.1
Informationsasymmetri
2.2.2
Opportunistiskt beteende
2.2.3
Agentkostnader
10
10
12
13
14
15
16
17
METOD
Kvalitativ & kvantitativ metod
Deduktion & induktion
Primärdata & sekundärdata
Trovärdighet
3.4.1
Validitet & reliabilitet
Val av respondenter och intervjuer
Källkritik
Analysmodell
18
18
19
19
20
20
20
22
23
INTERVJUMATERIAL
Svenska förvaltningsfastighetsbolag
4.1.1
Castellum
4.1.2
Hufvudstaden
4.1.3
Klövern
4.1.4
Fabege
Turkiska förvaltningsfastighetsbolag
4.2.1
Yapi Kredi Koray GYO A.S.
4.2.2
Emlak Konut GYO A.S.
4.2.3
IS GYO A.S.
Tolkningsavsnitt
25
25
25
26
29
30
32
32
33
34
35
SLUTSATS
Förslag till vidare forskning
KÄLLFÖRTECKNING
& BILAGA
36
38
39
4
1. INLEDNING
1.1 BAKGRUND
Redovisning är en grundsten för företagsamhet. Den skall ge relevant ekonomisk och
finansiell information om företaget till såväl ledningen som utomstående investerare
(Thomasson, 2007, s. 5). Människor kan tolka saker som de själva vill; exempelvis kan
ordet värde tolkas på olika sätt men används ofta i samband med redovisning och
tillgångar. Tillgångar kan också variera och ha olika värde. En tillgångs värde kan
antingen mätas med dagens pris eller det pris som en gång betalas för den (Persson,
2005, s. 343). Det är tillgångens värde som redovisas i företagets räkenskaper (Falkman,
2000, s. 60).
Redovisningsstandarder och redovisningssystem är inte desamma överallt. Olika länder
kan ha egna standarder. Detta beror främst på kulturella skillnader, politiska system och
rättsliga bestämmelser. Globalisering och den tekniska utvecklingen samt ekonomiska
förhållanden har lett till ländernas beroende av varandra. Vid globalisering vill företag
expandera eller konkurrera med andra marknader. För att detta skall vara möjligt och
dra uppmärksamheten från utomstående investerare bör företagen ha likartade
redovisningsstandarder för jämförbarhetens skull (SOU 2003:71).
Sverige
och
Turkiet
är
två
länder
som
har
anpassat
sina
nationella
redovisningsstandarder till IFRS, oberoende av landsgränser och kulturella skillnader.
Den finansiella rapporteringen i Turkiet har baserats på skattemässig redovisning som,
enligt en rapport från Världsbanken 2007, inte ger tillräcklig information för att
möjliggöra en effektiv förvaltning. Redovisningskraven i Turkiet är också splittrade;
flera myndigheter utfärdar specifika redovisningsstandarder för enheter som faller
under deras jurisdiktion. Enligt en presentation av B. Gözlüklü som sitter i Turkish
Accounting Standards Board (TASB), kommer det nya utkastet till Turkiska
handelslagen (THL) att utse TASB till den enda organisation som reglerar
redovisningsnormerna i Turkiet. TASB grundades genom lag nr 4487 år 1999 med
uppgiften att utfärda turkiska redovisningsstandarder (TAS). PricewaterhouseCoopers
(PwC) konstaterar i sin rapport 2009 att den nuvarande TRS som utfärdats av TASB är
en turkisk översättning av International Financial Reporting Standards (IFRS). I väntan
på antagandet av den nya Turkiska handelslagen (THL), vilket anges i en rapport 2009
av A. Türel, är börsnoterade bolag i Turkiet skyldiga att upprätta sina finansiella
5
rapporter i enlighet med kraven från Kapitalmarknadsstyrelsen (CMB). Börsnoterade
bolag skall, enligt Kommunikén XI nr 29 av 2008, tillämpa IFRS som antagits av EU, eller
TAS. Onoterade offentligägda bolag får, å andra sidan, enligt en presentation av en
senior expert vid CMB, antingen tillämpa de redovisningsprinciper som gäller för
börsnoterade företag, eller de äldre standarder som utfärdades av CMB 1989, vilka
skiljer sig avsevärt från IFRS.
IASB är en organisation vars uppdrag är att skapa en överensstämmelse mellan
redovisningsstandarderna inom EU, genom att arbeta med harmoniseringen av de
redovisningsmetoder som använts i olika länder (IASB, 2010, s. 1). I början av 2002
utfärdade Europaparlamentet och Europarådet en förordning, i enlighet med
Europeiska kommissionens tidigare förslag om ”Financial Reporting Strategy”, om hur
de nya internationella redovisningsstandarderna skall tillämpas inom EU. Enligt denna
förordning skall alla börsnoterade europeiska bolag från och med 2005 utgå från IFRS
vid upprättande av sina årsredovisningar och värdering av sina tillgångar.
Enligt den svenska Bokföringsnämndens (BFN) hemsida är svensk redovisningssed i
första hand baserad på Årsredovisningslagen (ÅRL) och Bokföringslagen, vilka det är
obligatoriskt att följa, kompletterade med specifika krav för onoterade, noterade och
finansiella företag. BFN:s redovisningsnormer för onoterade företag liknar enligt en
uppdatering på Deloitte IAS Plus hemsida 2002 de svenska standarder som utfärdats för
börsnoterade företag, vilket erbjuder en betydande lättnad för mindre företag. När det
gäller börsnoterade bolag berörs dessa sedan januari 2005, i linje med Europeiska
kommissionens förordning nr 1606/2002. Kravet är att dessa företag använder IFRS i
sin koncernredovisning. Europeiska kommissionens rapport 2008 om genomförandet
av förordning nr 1606/2002 påpekar att Sverige tillåter IFRS i koncernredovisningen
för alla typer av företag, trots att det är förbjudet att använda IFRS i årsredovisningen.
Årsredovisningar
för
börsnoterade
företag
skall
upprättas
i
enlighet
med
rekommendationerna från Swedish Financial Reporting Board (SFRB). Dessa
rekommendationer är baserade på IFRS, men förändringar har gjorts i kraven för att
anpassa IFRS till den svenska juridiska och skattemässiga miljön, liksom i de fall då
SFRB bedömer detta vara nödvändigt.
6
IFRS är en standardsamling och består av 49 tvingande standarder att tillämpas inom
EU. En av de standarder som även denna uppsats grundar sig på är IAS 40 som visar
regelverket gällande förvaltningsfastigheter.
Denna standard ger förvaltningsfastighetsföretag två valmöjligheter vid värderingen av
deras fastigheter. Dessa valmöjligheter är att antingen redovisa och värdera fastigheter
med hjälp av anskaffningsvärdet, dvs. fastighetens värde är det pris som betalades vid
anskaffningstidpunkten. Detta värde kan under tillgångens, dvs. fastighetens,
ekonomiska livslängd skrivas av periodvis, eller med hjälp av verkligtvärde
(marknadsvärde), dvs. oberoende av anskaffningspriset för tillgången väljer företaget
att sätta ett värde på fastigheten efter marknadens siffror (IAS 40 § 30, 32).
Förvaltningsfastighetsföretag kan vid behov använda sig av interna eller externa
värderare vars uppgift är att fastställa tillgångens, dvs. fastighetens, marknadsvärde
(IAS 40 § 26).
1.2 PROBLEMDISKUSSION
Enligt
IAS
40
kan
företag
välja
mellan
anskaffningsvärdemetoden
eller
verkligtvärdemetoden vid redovisning och värdering av förvaltningsfastigheter som
företagen äger. Fördelen med anskaffningsvärdemetoden är att denna ger tillförlitlig
information om tillgångens historiska värde, dvs. inköpspriset. Frågan är om denna
metod kan ge en rättvisande bild av företagets aktuella ekonomiska situation eller om
det aktuella värdet på tillgången förblir oklart. Anskaffningsvärdemetoden kan av
ovannämnda anledningar skapa ett problem vid värderingen av förvaltningsfastigheter.
En annan möjlighet för företag är att värdera sina förvaltningsfastigheter enligt
verkligtvärdemetoden som baseras på marknadens aktuella priser för tillgången.
Fördelen med denna metod är att man får en uppdaterad information om företagets
tillgångar och deras värde, dvs. man får en rättvisande bild av företaget (Barlev &
Haddad, 2003, s. 385). Det är en fördel för utomstående intressenter att de kan dra nytta
av den nya informationen om företaget och dess förvaltningsfastigheter.
Olika faktorer påverkar valet av redovisningsmetod. Enligt många forskare består dessa
av informationsasymmetri, opportunism och agentkostnader (Quagli & Avallone, 2010;
7
Fields m fl., 2001). Enligt Watts (2003, s. 209) öppnar man vid val av
verkligtvärdemetoden upp utrymme för opportunism som ökar risken för investerare
och därmed ökar agentkostnaderna. Dessa faktorer beskrivs detaljerat i uppsatsens
teoridel.
IAS 40 ger två valmöjligheter till företag vid värderingen av förvaltningsfastigheter;
anskaffningsvärdemetoden och verkligtvärdemetoden. Denna uppsats beskriver skälen
till valet av redovisningsmetod och ger en bild av företag som påverkas av ovannämnda
faktorer vid valet av redovisningsmetod.
I denna uppsats ställs frågorna:

Vilken redovisningsstandard används vid värdering av förvaltningsfastigheter?

Vilken redovisningsmetod har företagen valt?

Vilken var den största anledningen till att välja just den metoden?

Vilka faktorer har påverkat dessa företag vid valet av redovisningsmetod?
1.3 SYFTE
Syftet med denna uppsats är att undersöka hur förvaltningsfastighetsföretag i Sverige
och Turkiet redovisar och värderar sina förvaltningsfastigheter samt vilka faktorer som
påverkar dessa utvalda företag vid valet av redovisningsmetod.
1.4 AVGRÄNSNINGAR
Denna uppsats behandlar endast noterade bolag på svenska (OMX) och turkiska (ISE)
börser. Uppsatsen utesluter nationella lagar och regelverk såsom Årsredovisningslagen
(ÅRL) och Turkiska handelslagen (THL). För studiens uppbyggnad användes
årsredovisningar i tidsintervallet 2005-2010. Med redovisningsmetoder avses här
endast anskaffningsvärdemetoden och verkligtvärdemetoden.
8
1.5 UPPSATSENS DISPOSITION
Den teoretiska delen av uppsatsen behandlar först vilka regler IAS 40 innehåller och
beskriver hur ett företag skall redovisa och värdera sina förvaltningsfastigheter.
Därefter presenteras faktorer som kan påverka företag vid valet av redovisningsmetod.
Den teoretiska delen avslutas med en analysmodell som ligger till grund för uppsatsens
empiriska del. Den empiriska delen innehåller intervjuer med utvalda företag som sedan
kopplas till den teoretiska delen. I tolkningsavsnittet jämförs den teoretiska delen med
empiriska undersökningar. Uppsatsens sista del innehåller en slutsats av studien och
besvarar frågeställningarna. Dessutom ges förslag till vidare forskning inom området.
9
2. TEORI
2.1 IAS 40
I och med fastställandet av IFRS behandlas sedan 2005 förvaltningsfastigheter med hjälp
av IAS 40 vars syfte är att ange hur förvaltningsfastigheter skall värderas och redovisas
samt ange den information om dessa som måste offentliggöras i årsredovisningen (IAS
40 § 1). Enligt IAS 40 är en förvaltningsfastighet en fastighet, en del av en fastighet eller
mark som innehavs av ägaren eller enligt avtal som innehavs av hyresgästen, som
genererar hyresinkomster eller/och värdestegring av kapital (IAS 40 § 5). Skillnaden
mellan förvaltningsfastigheter och andra typer av fastigheter som ägs av ett företag är
att dessa är helt oberoende av företagets andra tillgångar; dvs. förvaltningsfastigheter
uppfyller rekvisiten att generera intäkter och påverkas inte av det ägande företagets
övriga tillgångar (IAS 40 § 7). Med andra typer av fastigheter avses fastigheter som
används för produktion, leverans av varor/tjänster eller administrativa ändamål.
Sådana fastigheter används av ägaren och därför klassificeras de som andra typer av
fastigheter och räknas inte som förvaltningsfastigheter (IAS 40 § 5). Exempel på
förvaltningsfastigheter är mark och byggnader som ägs av företag för framtida
användning med syfte att ge en långsiktig värdestegring (IAS 40 § 8). En
förvaltningsfastighet redovisas till anskaffningsvärdet vid första redovisningstillfället.
Värdet på fastigheten blir skillnaden mellan köpeskillingen och andra kostnader i
samband med transaktionen och detta värde måste vara tillförlitligt för att fastigheten
skall räknas och redovisas som en förvaltningsfastighet (IAS 40 § 16, 20f).
Standarden ger företag som äger förvaltningsfastigheter två valmöjligheter vid
värderingen av dessa fastigheter. Dessa valmöjligheter är anskaffningsvärdemetoden
med avdrag för avskrivningar respektive verkligtvärdemetoden som är marknadsvärdet.
Dessa metoder får inte användas samtidigt (IAS 40
§
30). Efter första
redovisningstillfället väljer företagen själva vilken redovisningsmetod som skall
användas vid kommande redovisningstillfällen. I detta fall, om företaget exempelvis
väljer verkligtvärdemetoden som används i värderingssyfte, måste alla andra
förvaltningsfastigheter som ägs av företaget värderas enligt samma metod. Verkligt
värde måste fastställas av alla företag (IAS 40 § 32). Det förekommer att företagen
ändrar sin redovisningsmetod, vilket endast sker när informationen som ges i den ena
metoden är mer relevant och tillförlitlig än den som ges i den andra; dvs. om
10
verkligtvärdemetoden
ger
bättre
information
kan
företagen
ändra
från
anskaffningsvärdemetoden till verkligtvärdemetoden och vice versa (IAS 40 § 31).
Standarden reglerar även vad som gäller vid avyttring, dvs. permanent avslutad
användning av förvaltningsfastigheter som inte längre genererar intäkter. I dessa fall
hamnar tillgången utanför balansräkningen. De vinster och förluster som kommer att
uppstå är skillnaden mellan avyttringsbeloppet och det bokförda värdet. Denna skillnad
redovisas i resultaträkningen för den aktuella perioden (IAS 40 § 69).
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan företag använda sig av en oberoende
värderare som är expert på området. Detta kan påverka företagen såväl positivt som
negativt; att anlita en oberoende värderare kan öka företagens redovisningskostnader
om denne värderare med sin expertis visar att tillgången är värd mer än vad företagen
hade räknat ut själva (IAS 40 § 32).
Införandet av IAS 40 gör det tvingande för alla börsnoterade europeiska bolag att
använda
verkligtvärdemetoden
vilken
skiljer
sig
markant
från
anskaffningsvärdemetoden som bygger på realisationsprincipen (Bengtsson, 2008, s.
59). Det problem som uppstår vid värdering till verkligt värde är att det inte är möjligt
att värdera tillgångarna fullt ut eftersom IAS 40 reglerar hur tillgångarna skall värderas.
Dock kvarstår värdering av innehavande företag (Bengtsson, 2008, s.58). Det uppstår
konflikter även mellan olika forskare om möjligheten att tillämpa standarden i praktiken
eftersom det inte finns en korrekt definition för förvaltningsfastigheter. Av den
anledningen ger IAS 40 företagen två valmöjligheter vid värderingen av deras
förvaltningsfastigheter (Bengtsson, 2006, s. 58).
Då alla länder inte har lika välutvecklade marknader på grund av deras otillräckliga
yrkesmässiga värderingskunskaper återfinns i IAS 40 valmöjligheten mellan
verkligtvärdemetoden
och
anskaffningsvärdemetoden
trots
att
det
är
verkligtvärdemetoden som är bindande för börsnoterade bolag (IAS 40 BC § 11-12).
11
2.1.1 Verkligtvärde
När företag har valt verkligtvärdemetoden efter första redovisningstillfället skall de
även fortsättningsvis använda denna metod. I (IAS 40 § 36) definieras verkligt värde
som priset för försäljning av en förvaltningsfastighet mellan kunniga och oberoende
parter som har intresse för försäljningen. Med kunniga parter menas att både säljaren
och köparen har tillräcklig information om tillgången (IAS 40 § 42). Fastighetens
verkliga värde och marknadsvärdet skall återspegla varandra. Marknadsvärdet är
knutet till balansdagen; dvs. fastighetens verkliga värde fram till en viss tidpunkt som
innehåller intäkter från bl.a. hyresavtal skall vara detsamma och kan ändras först efter
balansdagen (IAS 40 § 36-40). Vinster och förluster som uppstår vid värdeförändringen
redovisas i resultaträkningen under den aktuella perioden. Skillnaden mot
anskaffningsvärdet är att transaktionskostnader inte tas med för avdragssyfte (IAS 40 §
35, 37).
I (IAS 40 § 45) beskrivs under vilka omständigheter en förvaltningsfastighet skall hämta
de aktuella priserna för denna typ tillgång på en aktiv marknad, men om det inte finns
en aktiv marknad bör företagen beakta uppgifter av olika slag inklusive
a. ”aktuella priser på en aktiv marknad för fastigheter av annat slag, i
annat skick och med annat läge, vilka justeras med hänsyn till dessa
skillnader”,
b. ”senaste priser för liknande fastigheter på mindre aktiva marknader
efter det att justeringar gjorts för att beakta eventuella förändringar i
ekonomiska
förutsättningar,
som
skett
sedan
de
senaste
transaktionerna” och
c. ”nuvärdet
av
uppskattade
framtida
betalningsströmmar…
Som
diskonteringssats används en räntesats som återspeglar marknadens
bedömning av osäkerheten i storleken på, och tidpunkten för, framtida
betalningar” (IAS 40 § 46).
Ovanstående punkter kan i vissa fall leda till olika bedömningar av en tillgångs verkliga
värde. Bäst möjliga sätt att komma fram till det verkliga värdet är när företag gör en
analys av orsakerna till de ovanstående punkterna, dock inom en viss tid (IAS 40 § 47).
12
Om det verkliga värdet inte kan användas på ett tillförlitligt sätt får företagen inte
använda verkligtvärdemetoden i redovisning av förvaltningsfastigheter (IAS 40 § 53).
Enligt B. Bengtsson (2005, s. 60) innebär detta att anskaffningskostnadsprincipen inte
alltid är frivillig utan i vissa fall tvingade.
Enligt Barlev & Haddad (2003, s. 384) ger verkligtvärdemetoden en mer relevant bild av
värdet av företagens tillgångar och skulder. Den problematik som uppstår mellan
användningen av verkligt värde och anskaffningsvärde är att anskaffningsvärdemetoden
inte tar hänsyn till de verkliga marknadsvärdena. Dessa siffror skall vara aktuella för
aktieägarna. Med verkligtvärdemetoden som tar hänsyn till tillgångarnas aktuella värde
på marknaden ges en mer transparent bild till aktieägarna som kan följa förändringarna
i eget kapital som är direkt reflekterade av marknadsmekanismen; dvs. informationen är
korrekt och fullständig (Barlev & Haddad, 2003, s. 385). I jämförelse med
anskaffningsvärdemetoden utgör verkligtvärdemetoden en högrisk för bedrägerier
genom felaktiga uppskattningar av företagens förvaltningsfastigheter (Hogan m.fl., 2008,
s. 242) (Sayar, s. 6). Enligt Martin m.fl. (2006, s. 251) använder företag dock dessa
uppskattningar för att uppnå det resultat som motsvarar aktieägarnas förväntningar.
Dessa uppskattningar ger upphov till osäkerhet i de beräknade diskonteringsräntorna
eftersom de behandlar antaganden om framtiden (Hogan m.fl., 2008, s. 244 och Martin
m.fl., 2006, s. 289). Kassaflödesmodellen är den vanligaste modell som företag kan
använda sig av, dock under förutsättning att det finns jämförbara objekt som
kombineras med de diskonterade framtida kassaflödena för att uppskatta värdet på
fastigheter (Nordlund, 2008, s. 18).
2.1.2 Anskaffningsvärde
Anskaffningsvärdet fastställs vid första redovisningstillfället och måste vara beräknat på
ett
tillförlitligt
sätt,
dvs.
det
beräknas
på
grundval
av
inköpspriset
och
transaktionskostnader som tillfaller inköpspriset (IAS 40 § 16b, 21). Först efter detta
kan
företagen
välja att
fortsätta värdera sina
förvaltningsfastigheter enligt
anskaffningsvärdemetoden eller verkligtvärdemetoden. Vid svårigheter som att inte
kunna fastställa värdet på ett tillförlitligt sätt skall fastigheten värderas med hjälp av
anskaffningsvärdemetoden som finns i IAS 16 som handlar om materiella
anläggningstillgångar (IAS 40 § 53). Enligt IAS 16 § 30 värderas sådana tillgångar till
anskaffningsvärde efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
13
Separata avskrivningar skall göras för varje del av tillgången som skall redovisas
separat. Dessa avskrivningar skall uppdelas över tillgångens nyttjandeperiod. Det finns
olika avskrivningsmetoder och varje metod skall kontrolleras vid räkenskapsårets slut
(IAS 16 p 50-61). Metoderna ifråga är linjära avskrivningar, dvs. företag använder
samma avskrivningsbelopp under nyttjandeperioden; degressiva avskrivningar, dvs.
avskrivningsbeloppen minskar varje år beroende på produktion eller användning, och
progressiva avskrivningar, dvs. avskrivningsbeloppen ökar i och med den ekonomiska
livslängden (IAS 16 § 62).
Beloppet som redovisas vid första redovisningstillfället fördelas på varje del som tillhör
tillgången och skall avskrivas separat. Om alla delar i en tillgång har samma
nyttjandeperiod och samma avskrivningsmetod kan avskrivningarna göras gemensamt.
Dessa avskrivningar skall redovisas i resultatet (IAS 16 § 43-49).
Oavsett vald redovisningsmetod måste alla noterade bolag värdera sina tillgångar till
verkligtvärdemetoden. Vid val av anskaffningsvärdemetoden lämnas dock upplysningar
om tillgångarnas verkliga värde endast i tilläggsupplysning (IAS 40 § 32).
De historiska värdena på tillgångar och skulder har ett avlägset samband med de
verkliga marknadsvärdena. Vid användningen av anskaffningsvärdemetoden har
företagsledningen möjlighet att manipulera dessa siffror. Chefer har en dominerande
makt över processen och informationen om värdet på förvaltningsfastigheter med syfte
att ge investerarna och aktieägarna en mer rättvisande bild blir inaktuell (Barlev &
Haddad, 2003, s. 384). Vid användningen av anskaffningsvärdemetoden ökar
tillförlitligheten eftersom företaget redovisar faktiska transaktioner mellan kunniga och
oberoende parter vid anskaffningstillfället (Bengtsson, 2008, s. 58) (Dr. Zafer Sayar,
UFRS Värdering av immateriella tillgångar, s. 3).
2.2 FAKTORER SOM PÅVERKAR VALET AV REDOVISNINGSMETOD
Agentteorin definieras som en affärsförbindelse genom ett avtal i vilket finns en
uppdragsgivare (principalen) och en uppdragstagare (agenten). Konflikten mellan dessa
parter uppstår gällande informationsflöde; dvs. agenten har bättre tillgång till
information som principalen har delvis eller inte alls (informationsasymmetri). Agenten
skall utföra vissa tjänster åt principalen mot betalning och problematiken uppstår
14
rörande huruvida agenten kommer att agera i principalens bästa intresse. Till
principalens fördel kan denne begränsa problematiken genom att övervaka kostnaderna
för att agenten inte avviker och på så sätt kan agenten agera på det sätt som principalen
vill (Jensen & Meckling, 1976, s. 5). Enligt Heath (2009, s. 500) ser agentteorin individer
som nyttomaximerare men han påpekar dock också att principalen och agenten har
olika preferenser. Det är svårt för principalen att veta agentens exakta förmåga. Även
om det finns ett rekryteringsförfarande kan agentens framtida resultat fortfarande inte
förutsägas. Det är ganska riskfyllt att anpassa principalens egna intressen till agentens.
Det är därför principalen måste kontrollera beslutsfattandet eftersom denne inte har
något uttryckligt avtal för att skydda sina egna intressen, utan bara kan göra en formell
kontroll av dessa för att säkerställa att dess intressen har respekterats av agenten
(Heath, 2009, s. 497).
En
studie
kring
varför
företag
väljer
verkligtvärdemetoden
istället
för
anskaffningsvärdemetoden förklaras av Quagli och Avallone som undersökt branschen
och
kommit
fram
till
en
förklaringsmodell.
Enligt
modellen
påverkar
informationsasymmetri och opportunism valet av redovisningsmetoden till verkligt
värde (Quagli & Avallone, 2010, s. 489).
2.2.1 Informationsasymmetri
Valet mellan verkligt värde och anskaffningsvärde visar att företag föredrar
verkligtvärdemetoden dels därför att denna metod visar en mer rättvisande bild av
företagens
finansiella
rapporter
och
tillgångarnas
värde,
dels
därför
att
verkligtvärdemetoden är mer inriktad mot framtida kassaflöden som ger en bättre bild
till investerare och aktieägare. Detta medför att informationsasymmetrin minskar
mellan företag som innehar bättre information och investerare som har mindre
information (Quagli & Avallone, 2010, s. 493). Fields m.fl. (2001, s. 257) menar att
ledningen har informationsasymmetri gentemot investerare som har tillgång till samma
information.
Anskaffningsvärdemetoden döljer företagens verkliga finansiella ställning och ger
utrymme för manipulation. Eftersom tillgångar och skulder inte redovisas på ett korrekt
sätt, dvs. skiljer sig från marknadsvärden, möjliggör detta för ledningen (agenten) att
15
dölja sina brister. Eftersom anskaffningsvärdemetoden inte tar hänsyn till förändringar
blir informationen inaktuell och medför negativa effekter gällande investeringar.
Anskaffningsvärdemetoden ger inte relevant information till intressenter (Barlev &
Haddad, 2003, s. 384).
2.2.2 Opportunistiskt beteende
Enligt Heath (2009, s. 502) ändrar människor sig beroende på situationer och tidigare
åtaganden under förutsättning att detta ligger i deras intresse. Det finns två olika motiv
för ett företag att agera opportunistiskt. Det första är när chefen maximerar företagets
värde genom att välja inkomstökande teknik som exempelvis bonusprogram och
ersättningar vilka är direkt knutna till redovisningsresultatet. Denna överföring mellan
aktieägare och ledningen ökar ledningens nytta till följd av dess innehav av aktier och
optioner. Det andra är när chefen har en komparativ fördel i att informera om framtida
kassaflöden till företaget, dvs. chefen som har tillgång till information som utomstående
inte har förväntas ge information om företagets ekonomiska situation. Det finns ett
samband mellan redovisningsmetoder och kassaflöden; då väljer chefen den mest
effektiva metoden för att maximera företagets värde eller beter sig opportunistiskt för
att överföra överskott i resultatet till kommande redovisningsperioder (Holthausen,
1990, s. 209).
Verkligtvärdemetoden handlar om upprepande antaganden och värderingar av framtida
intäkter. Detta ökar utrymmet för opportunism (Quagli & Avallone, 2010, s. 464). Det
finns även en kritik av verkligtvärdemetodens framtida antaganden vilket skadar
tillförlitligheten
(Watts,
2003,
s.
209).
Där
kan
man
se
skillnaden
mot
anskaffningsmetoden vilken är mer tillförlitligt; dvs. värdet på förvaltningsfastigheten
fastställs först när tillgången realiserats (Quagli & Avallone, 2010, s. 464). Enligt
Bengtsson (2008, s. 58) ses anskaffningsvärdemetoden som en säker hamn för
värdering av förvaltningsfastigheter, vilket beror på att metoden baseras på objektivitet
och verifierbarhet. Att det finns valmöjligheter inom redovisningsstandarder och olika
bedömningar är viktigt för intressenterna eftersom de inte kan missa tillfället att
utnyttja betydelsefull information om företagens finanser. Dock tror chefer inte att det
finns någon perfekt information om marknader (Fields m.fl., 2001, s. 206).
16
2.2.3 Agentkostnader
När en principal och en agent ingår ett avtal uppkommer frågan om agentkostnader,
vilket är den ersättning som agenten får för sitt nedlagda arbete på uppdraget (Fields
m.fl, 2001, s. 266). Problemet med dessa avtal är att det förekommer konflikter
beroende på hur avtalet är utformat. För att förebygga agentkonflikten kan man istället
förlita sig på finansiell information, vilket underlättar relationen mellan chefer och
investerare (Quagli & Avallone, 2010, s. 463). Det uppstår dock konflikter vid valet av
redovisningsmetoder för den finansiella informationen. För att en investerare skall vilja
investera är det viktigt att visa att denne inte tar en stor risk i investeringsobjektet,
vilket är varför IAS 40 föredrar att värderingen visar det verkliga värdet av objektet
snarare än anskaffningsvärdet. Detta förebygger risktänkandet för investeraren samt
ger möjlighet till en minskning av informationssymmetrin, vilket leder till att företaget
kan minska sina agentkostnader (Holthausen, 1990, s. 207). Effektiviteten i företagets
ledning kan förhoppningsvis minska de problem som kan uppstå mellan principalen och
agenten
gällande
agentkostnaderna.
Detta
sker
under
förutsättning
att
verkligtvärdemetoden används som redovisningsmetod (Barlev & Haddad, 2003, s.
384).
Det inte alltid som verkligtvärdemetoden minskar agentkostnaderna, i vissa fall ökar
snarare dessa kostnader (Quagli & Avallone, 2010, s. 464). Exempelvis ökar risken hos
investerare på grund av att verkligtvärdemetoden bidrar till inkomstfluktuationer och
upprepade antaganden och framtidsbedömningar som verkligt värde grundar sig på
bidrar även till ett ökat utrymme för opportunism (Martin m.fl., 2006, s. 299).
Agentkostnaderna ökar med tillförlitligheten vid avsaknaden av en aktiv marknad
(Quagli & Avallone, 2010, s. 464), men om den finansiella rapporteringen ger agenten en
möjlighet att höja sin bonus, kommer anpassningen till principalens intressen att
förbättras (Fields m.fl., 2001, s. 266).
17
3. METOD
3.1 KVALITATIV & KVANTITATIV METOD
När man talar om vetenskapliga metoder för att skriva en uppsats väljer man antingen
kvalitativ eller kvantitativ metod. Dessa begrepp används vid bearbetning och analys av
den insamlade informationen (Holme & Solvang, 1997). Det finns ingen regel som säger
att endast en av dessa metoder skall används i en uppsats men de flesta
uppsatsförfattare väljer endast en metod (Patel & Davidsson, 2003). Uppsatsförfattaren
avgör vilken metod som skall användas för datainsamlingen. Detta beror främst på
uppsatsens problemformulering och syfte eftersom olika metoder innebär insamling av
olika data (Ahrne & Svensson, 2011). I denna uppsats har den kvalitativa metoden valts
för
att
skapa
relevant
och
trovärdig
information
vilket
främst
beror
på
datainsamlingsmetoden; dvs. intervjuer och aktuella årsredovisningar för intervjuade
företag.
Frågeformulär i form av enkäter är den främsta datainsamlingsmetoden inom
kvantitativa undersökningar. Förutbestämda frågor skickas ut till samhället och på
grundval av dessa svar bygger man upp en analys av många olika eller liknande
synpunkter. Ju fler enheter som skall undersökas, desto mindre information samlas in
om varje enhet vilket kan minska uppsatsens trovärdighet (Holme & Solvang, 1997).
Den kvalitativa metoden ger mer nyanserad information än den kvantitativa metoden.
Intervjuer är den mest användbara och vanligaste datainsamlingsmetoden inom
kvalitativa undersökningar (Ahrne & Svensson, 2011). När man talar om intervjuer
menar man olika typer av intervjuer som uppsatsförfattaren kan använda, bl.a.
strukturerade intervjuer enligt ovan eller semi-strukturerade intervjuer. Skälet till att
använda intervjuer är för att få en djupare kunskap om en problemformulering och
därmed få en nyanserad bild av fenomenet (Ahrne & Svensson, 2011).
Denna uppsats har utformats som en fallstudie där forskningen svarar på
problemfrågorna ”hur? och varför?” istället för ”vad? och vilken?”. Urvalet av land,
bransch, storlek och problemområde i denna uppsats kan ge djupare och mer nyanserad
information inom de ovannämnda frågorna genom en kvalitativ studie.
18
Uppsatsen undersöker valet av redovisningsmetod i två olika länder, och innehåller sju
strukturerade intervjuer med olika företag som är verksamma inom samma bransch i
Sverige och Turkiet. Med strukturerade intervjuer menas att det finns specifika
förutbestämda frågor. Intervjufrågornas ordning är densamma för alla intervjuade
enheter (Myreteg, Metodföreläsning 8, Ekonomikum, 2011-03-10).
3.2 DEDUKTION & INDUKTION
Det finns två datainsamlingsmetoder som kan användas både för kvalitativa och
kvantitativa metoder, deduktiv och induktiv metod. Deduktiv metod innebär att
uppsatsförfattaren samlar in data genom teoretiska hypoteser som skall bevisas i
slutsatsen. Induktiv metod fungerar tvärtom; dvs. istället för att använda teoretiska
hypoteser använder uppsatsforskaren empiriska erfarenheter för att härleda slutsatser
(Myreteg, Metodföreläsning 9, Ekonomikum, 2011-03-17). Inom olika slags forskning
används ofta abduktiv metod som förekommer vid en harmonisering av både induktiv
och deduktiv metod vilket innebär att uppsatsförfattaren använder såväl induktiv som
deduktiv metod för att härleda en slutsats (Alvesson & Sköldberg, 2007).
Denna uppsats hämtar sin information från intervjuer som kopplas till teoretiska
hypoteser
samt
granskar
de
intervjuade
företagens
kvartalsrapporter
och
årsredovisningar. På så sätt kommer uppsatsförfattaren att kunna dra giltiga slutsatser.
Detta innebär att en abduktiv metod används i denna uppsats.
3.3 PRIMÄRDATA & SEKUNDÄRDATA
Det finns två typer av datakällor som kan användas i en undersökning; primärdata och
sekundärdata. Den första typen är när uppsatsförfattaren själv samlar in information.
Svårigheten med detta är att det är tidskrävande och kan vara dyrt. Den andra typen är
när andra än uppsatsförfattaren har samlat in information som är offentlig. Med tanke
på förutsättningarna är sekundärdata viktig för forskare eftersom sekundära datakällor
är kostnadseffektiva och möjliga att koppla till primära datakällor. Däremot finns det
nackdelar med denna typ av datakällor så som inaktuell information och bristen på
relevanta källor för uppsatsens syfte (Dellestrand, Metodföreläsning 7, Ekonomikum,
2011-02-25).
19
3.4 TROVÄRDIGHET
Tanken med att skriva en uppsats är att ge ett nytt bidrag och därför måste uppsatsen
vara trovärdig. Uppsatsförfattaren använder olika datainsamlingsmetoder för att dra
giltiga slutsatser. Dessa insamlingsmetoder bör vara pålitliga för att läsaren skall kunna
förlita sig på undersökningen och slutsatsen. Trovärdigheten i en forskningsinsats är
viktigt för kvalitativ forskning och det finns tre sätt att öka denna; transparens,
triangulering och återkoppling till fältet (Ahrne & Svensson, 2011).
3.4.1 Validitet & reliabilitet
Validitet och reliabilitet är två begrepp som används för uppsatsens trovärdighet.
Validitet, som också kallas triangulering, visar sammankopplingen mellan olika metoder,
teoretiska hypoteser och olika typer av data för att kunna dra en giltig slutsats istället
för att använda en enda metod. Tanken med detta är att samma eller liknande metoder,
teorier och typer av data kan öka uppsatsens validitet; dvs. uppsatsens trovärdighet
(Ahrne & Svensson, 2011). Denna uppsats försöker öka validiteten genom att behandla
olika
likartade
vetenskapliga
teorier
samt
sju
intervjuer
med
förvaltningsfastighetsföretag varav tre är gjorda med turkiska företag.
Reliabilitet är däremot hur olika data samlats in och bearbetats; dvs. reliabiliteten skall
visa hur resultatet påverkats av omständigheterna. Dock uppstår det ett problem vid val
av intervjupersonerna. Dessa kan agera partiskt (Saunders, Lewis & Thornhill, 2009)
och kan ge manipulativa svar. De intervjuade personerna i Sverige och Turkiet sitter i
höga positioner vilket ökar transparensen i forskningen.
3.5 VAL AV RESPONDENTER OCH INTERVJUER
Denna uppsats handlar om hur de utvalda fastighetsförvaltningsföretagen i Sverige och
Turkiet redovisar sina fastigheter och varför dessa företag väljer en viss typ av
redovisningsmetod. Därför gjordes en djupgranskning av företagen innan intervjufasen
inleddes. Det första som granskades är om dessa företag är publika, dvs. börsnoterade
och på vilken börslista de ligger, därefter kontrollerades om de följer IFRS.
Sedan utvaldes fyra svenska och tre turkiska förvaltningsfastighetsföretag som
huvudsakligen kontaktades via telefon för en eventuell intervju. Företagen valdes
utifrån syftet med deras val av redovisningsmetod, dvs. både företag som använder
20
verkligtvärdemetoden och anskaffningsvärdemetoden intervjuades för att få en bättre
förståelse av företagen och redovisningsmetoderna. Intervjuerna med de turkiska
företagen skedde via e-post medan med de svenska företagen intervjuades genom
personliga möten. Problematiken med att göra intervjuer via e-post är osäkerheten
kring om det är rätt respondent som har svarat på frågorna eller om de gett frågorna till
sina underordnade. Vid kontakten med dessa företag presenterades först uppsatsen,
därefter bad man att få tala med en befattningshavare med en beslutsfattande position i
företagen.
Intervjufrågorna skickades via e-post före den personliga intervjun för att
respondenterna skulle kunna förbereda sig väl. Intervjuerna spelades in och har därefter
transkriberats. Problemet med detta är att svaren på intervjufrågorna från olika
respondenter bör tolkas utifrån ett neutralt perspektiv.
Nedan finns information om de intervjuade förvaltningsfastighetsföretagen i respektive
land och respondenter;
Tabell 1: Respondenter i Turkiet
Bolag
Respondent
Titel
Datum för intervju
Emlak Konut GYO
Bekir Incedal
Financial Controller
2011-03-29
IS GYO
Mine Kurt
Risk Management
2011-03-29
and Investor
Relations Specialist
Yapi Kredi GYO
Ekrem Semih
Financial Controller
2011-04-25
Bastak
Tabell 2: Respondenter i Sverige
Bolag
Respondent
Klövern AB
Henrik Lettesjö
Hufvudstaden AB
Titel
Datum för intervju
Analyschef
2011-05-02
Åsa Roslund
Redovisningschef
2011-04-20
Castellum AB
Ulrika Danielsson
Ekonomidirektör
2011-04-26
Fabege AB
Mats Löfgren
Ekonomikonsult
2011-04-28
21
3.6 KÄLLKRITIK
Källkritik brukar användas för att kontrollera de insamlade datakällorna och
informationen. Det finns fyra kriterier för källkritik; äkthet, tidssamband, oberoende och
tendensfrihet. Med äkthet menas att källorna skall vara relevanta och inte vilseledande.
Tidssamband är viktigt för källornas aktualitet; dvs. om de hämtade källorna är nya,
reviderade eller gamla. Oberoendekriteriet är att källan inte skall vara helt oberoende av
andra använda källor. Det sista kriteriet, tendensfrihet, är viktigt för kvalitativa
undersökningar eftersom intervjupersonerna kan agera politiskt eller/och ekonomiskt.
Geografiska skillnader kan också göra skillnad. Dessa kriterier är svåra att uppfylla
eftersom de är svåra att genomföra (Thurén, 2005).
Teoridelen i uppsatsen består av relevanta och vetenskapliga källor för uppsatsens
äkthet och fler än en källa användes. Ingen av källorna är äldre än 2006. Tidssambandet
kan i detta fall hållas eftersom IFRS och IAS 40 upprättades 2005. Källkritik för
empiridelen, dvs. för intervjuer, kan ha viss betydelse eftersom Sverige och Turkiet har
många olika politiska och kulturella skillnader. Ekonomiska skillnader kan däremot med
tanke på harmoniseringen av redovisningsmetoderna i bägge länderna och globalt
ekonomiskt tänkande göra denna kritik mindre betydelsefull.
22
3.7 ANALYSMODELL
I föregående avsnitt presenterades de olika redovisningsmetoderna utifrån ett teoretiskt
perspektiv. De teorier som använts är accepterade i samtliga länder, därför skiljer de sig
inte från land till land. Användningsområdena och påverkan av dessa teorier för
företagen är olika och kan skilja sig markant åt. I detta avsnitt skall dessa teorier
behandlas tillsammans med det empiriska material som samlats in genom intervjuer
med företag i Sverige och Turkiet. Utgångspunkten är hur dessa faktorer påverkar de
intervjuade företagen vid valet av redovisningsmetod.
SVERIGE/TURKIET
Verkligt värde
Anskaffningsvärde
Framtida antaganden
Tillförlitlighet
Agentkostnader
Transparens aktualitet
Opportunism
Inaktuellt värde
Informationsasymmetri
Källa: Egen figur.
Utifrån den teori som hittills behandlats har man kommit fram till att
användning/tillämpning av verkligtvärdemetoden ger en mer rättvisande bild av
företagets finanser för utomstående investerare och aktieägare. Verkligtvärdemetoden
23
visar förändringar som skett i tillgångarnas värde mellan den första och följande
redovisningsperioden, vilket minskar informationsasymmetrin eftersom de redovisade
förändringarna är transparenta. En minskning av informationsasymmetrin leder till
mindre agentkostnader eftersom gapet mellan investerare och ledningen minskar.
Om en aktiv marknad saknas ger detta ger utrymme för opportunism eftersom
företagsledningen kommer att anta att tillgångarna har ett annat värde än det verkliga.
Anledningen till detta är att ledningen vill maximera värdet på tillgångarna eftersom
höga siffror gör tillgångarna mer attraktiva på marknaden, dvs. gynnar företaget.
Framtida antaganden utgör en stor risk för utomstående investerare vilket även ökar
agentkostnaderna.
Vid användningen av anskaffningsvärdemetoden får investeraren felaktig information
om företagets finanser eftersom dessa uppgifter är inaktuella. Denna metod visar priset
på tillgångarnas värde vid anskaffningstillfället; därefter förändras tillgångarnas värde
årligen genom avskrivningar, nedskrivningar och uppskrivningar. Dessa siffror ger en
inkorrekt bild av företaget i jämförelse med tillgångarnas nuvarande marknadsvärde.
Detta ökar gapet mellan utomstående investerare och företagsledningen gällande
informationsasymmetrin vilket leder till ökade kostnader för agenten.
Anskaffningsvärdemetoden tar hänsyn till en tillgångs historiska värden. För
investeraren är detta mer objektivt eftersom företagsledningen inte kan agera
opportunistiskt. Historiska siffror, dvs. tillgångarnas värde vid anskaffningstillfället, är
tillförlitliga vilket leder till mindre agentkostnader, eftersom risken för ledningens
opportunistiska beteende minskar hos den utomstående investeraren.
Sammanfattningsvis
visar
detta
att
valet
av
verkligtvärdemodellen
minskar
agentkostnaderna på grund av transparens som minskar informationsasymmetri och
ökar agentkostnaderna på grund av framtida antaganden som ökar opportunism. Vid val
av anskaffningsvärdemetoden ökar agentkostnaderna på grund av inaktuellt värde som
ökar gapet för informationsasymmetrin och minskar agentkostnaderna på grund av
tillförlitlighet som minskar opportunismen hos företagsledningen.
24
4. INTERVJUMATERIAL
4.1 SVENSKA FÖRVALTNINGSFASTIGHETSBOLAG
4.1.1 CASTELLUM
Castellum är ett börsnoterat fastighetsbolag vars fastigheters värde uppgår till 33
miljarder kr med inriktning mot kommersiella lokaler. Beståndet av fastigheter ägs och
förvaltas av sex helägda dotterbolag. I portföljen ligger 598 fastigheter och 3331 T-kvm
uthyrningsbar yta till ett värde av 31768 MSEK (www.avanza.se).
Castellum värderar sina fastigheter till verkligt värde, dels därför att tillgångarna fr.o.m
år 2005 måste redovisas till verkligt värde i och med att IFRS startade, dels därför att
anskaffningsvärdemetoden som innehåller komponentavskrivningar utgör en enormt
stor arbetsbörda. Med komponentavskrivningar menas att byggnaden delas upp i olika
komponenter, exempelvis tak och hiss, som senare skall avskrivas och att en bedömning
av restvärdet skall göras varje år. Detta skulle leda till att bolaget måste anställa mer
personal för att hantera avskrivningarna för varje komponent.
Enligt Castellum finns både för- och nackdelar med redovisning till verkligt värde. En
fördel kan vara att verkligtvärdemetoden gör balansräkningen mer rättvisande. En
annan fördel är att bolaget slipper den enormt stora arbetsbördan med
komponentavskrivningar och därmed minskar personalkostnaderna. Castellum kan inte
själv påverka värdeförändringen, det gör marknaden. Resultaträkningen påverkas mest
av verkligtvärdemetoden vilket enligt Castellum är en nackdel med redovisning enligt
denna metod. Det blir svårt att göra en perfekt bedömning eftersom det inte blir samma
värde som fastigheten hade för ett år sedan.
För att förebygga nackdelarna inkluderar Castellum en känslighetsanalys i sin
årsredovisning. Bolaget lämnar upplysningar om antaganden.
Verkligtvärdemetoden ger bättre information och en helhetsbild för investerare enligt
Castellum eftersom anskaffningsvärdemetoden inte kan ge en bra bild så länge
komponentavskrivningarna finns kvar.
25
Enligt Castellum påverkar redovisningen inte företagets affärsmässiga beslut.
Ekonomiavdelningen ger ett förslag där bolaget sedan arbetar med för- och nackdelarna.
Ledningen skall förstå redovisningsprinciperna och vad som händer i redovisningen.
Ledningens syfte är att skapa vinst men man får inte bättre belåning med den valda
metoden. Castellum har skapat en ny post i resultaträkningen, förvaltningsresultat,
vilket ger en mer rättvisande bild. Kassaflödesanalysen är viktig för Castellum eftersom
det är där de riktiga pengarna finns. Kassaflödet påverkas av kursrörelser.
Redovisningskostnaderna påverkade inte verkligtvärdemetoden. Redan före 2005
lämnade Castellum upplysningar om fastigheternas verkliga värde i sin årsredovisning.
Sedan dess har de inte ändrat arbetsprocess eller verktyg.
Förutom internvärdering gör Castellum även externvärdering och anlitar en extern
värderare. Detta är främst för att ge bättre information till utomstående investerare.
Dessa investerare gör jämförelser mellan olika bolag inom samma bransch och därför är
det viktigt för Castellum att visa att jämförelserna kan göras med rätt och bra
information.
4.1.2 HUFVUDSTADEN
Hufvudstaden är ett börsnoterat fastighetsbolag vars bestånd uppgår till 18 600 MSEK.
Fastighetsbeståndet utgörs av 29 fastigheter och 354 T-kvm uthyrningsbar yta
(www.avanza.se).
Hufvudstaden värderar sina fastigheter till verkligt värde sedan 2005 då detta blev
tvingande men internt kan bolaget tillämpa anskaffningsvärdemetoden för enstaka
fastigheter. Verkligtvärdemetoden används även i Hufvudstadens övriga börsnoterade
fastighetsbolag i Sverige. Skälet till varför man valde just den metoden var därför att i
och med de nya reglerna så hade bolaget att göra valet mellan verkligtvärdemetoden och
anskaffningsvärdemetoden. Efter ett omfattande arbete för att se vilka för- och
nackdelar respektive metod innebar och medförde i praktiken så gick Hufvudstaden in.
De gjorde en jämförelse mellan de nya reglerna och komponentavskrivningar och kom
fram till att det skulle innebära enormt mycket arbete och högre kostnader för bolaget
om man valde komponentavskrivningsmodellen. Hufvudstaden hade tidigare redovisat
26
till verkligt värde, dvs. marknadsvärdet på bolagets fastigheter. Därför har bolaget valt
att följa verkligtvärdemetoden.
Enligt Hufvudstaden kan fördelen med att värdera fastigheterna till verkligt värde vara
att man får en redovisning där allt finns med i balansräkningen. En annan fördel kan
vara att bolaget går igenom och belyser sina fastigheters värde varje kvartal och får en
bra kontroll. Enligt Hufvudstaden har de svenska fastighetsbolagen alla valt samma
metod vilket gör att det blir mer jämförbart. Hufvudstaden anser att den
värdeförändring som ligger i resultaträkningen gör att det blir en fluktuation över
resultatet mellan åren, även om förvaltningsdelen eller den löpande verksamheten har
bättre läge men denna förbättring syns inte på grund av värdeförändringen. Exempelvis
kan värdeförändringen visa ett minusresultat på en miljard kronor trotts att
förvaltningsdelen faktiskt visar ett plusvärde och detta kan bli missvisande.
Eftersom värdeförändringen inte går att påverka enligt Hufvudstaden är det viktigt att
lyfta fram den löpande verksamheten i delårsrapporter och årsredovisningar eftersom
det är den delen som bolaget kan påverka.
Hufvudstaden anser att verkligtvärdemetoden ger en bra bild av bolaget men
problematiken dyker upp när det gäller sifferbedömning. Tidigare har allt stått i
balansräkningen, dessa var faktiska siffror om riktiga värden men idag finns värden i
balansräkningen som är en bedömning ifrån några personers sida. Enligt Hufvudstaden
skulle det vara bättre om värdeförändringen inte påverkade resultaträkningen.
Vidare anser Hufvudstaden att värdeförändringen hela tiden påverkar resultaträkningen
och så länge det råder högkonjunktur, dvs. marknaden är positiv till att köpa fastigheter,
blir det en positiv påverkan på resultatet. Med anledning av tidigare års finansiella kris
var flera bolag tvungna att göra värdeminskningar på sina fastigheter, vilket medförde
en negativ påverkan på resultaträkningen.
Hufvudstaden påpekar att det finns en risk för utomstående aktiesparare med att tolka
balans- och resultaträkningarna eftersom IFRS-reglerna inte är självklara. Vidare
påpekar bolaget att analytiker och stora investerare har sina egna modeller där de kan
27
tolka resultaträkningen och plocka bort värdeförändringen och till slut få reda på det
riktiga resultatet.
Vid övergången till IFRS gjorde Hufvudstaden ett stort arbete för att se vad respektive
metod innebar. Företagsledningen och antagligen styrelsen har på något sätt varit
inblandade i att fatta det beslut som påverkade valet av redovisningsmetod. Enligt
Hufvudstaden har man då främst tittat på vad som ger den mest rättvisande bilden av
bolaget och vad som är hanterbart i praktiken. Man har även tittat på vad andra bolag
kommer att välja för att underlätta jämförbarheten. Det är därför positivt att de flesta
bolag valt samma metod.
Övergången till IFRS har medfört en stor ökning i balansräkningen. Detta berodde
främst på att många av de fastigheter som bolaget äger har de ägt under lång tid. Bolaget
har ägt fastigheter sedan början av 1900-talet. Dessa är inköpta eller egenproducerade
till ett belopp som är betydligt lägre än marknadsvärdet i dag. Vid övergången till IFRS
skulle alla fastigheter bokas upp till verkligt värde, vilket hade stor effekt. I bolag som
ofta köper och säljer fastigheter slår det inte lika hårt då sådana bolag nyligen har köpt
sina fastigheter och deras värde ökar stegvis hela tiden. Just övergången till IFRS har
haft stor betydelse för Hufvudstaden eftersom man blåser upp balansräkningens
tillgångssida vilket motsvarar bedömningen av verkligt värde vid varje tidpunkt.
Problemet är att det är en bedömning som ingen kan säga exakt om den är rätt eller fel.
På skuldsidan kan man se att allt påverkar det egna kapitalet och det finns en risk i
bolaget där man kan blåsa upp verkligt värde varje kvartal för att få en högre vinst och
högre eget kapital som sedan delas ut till aktieägarna. Hufvudstaden påpekar också att
den dagen fastighetsvärdena går ner så kanske det inte finns tillräckligt mycket kapital
kvar för att klara av de åtaganden bolaget har gentemot bankerna därför att man gjort
stora utdelningar. På resultaträkningssidan blir det också stor påverkan i och med att
värdeförändringen finns med där istället för avskrivningar, anser Hufvudstaden.
Vad gäller redovisningskostnader så har det skett en ökning eftersom flera moment som
inte funnits tidigare skall genomföras. Anskaffningsvärdemetoden tillämpas i varje
dotterbolag där avskrivningar görs varje månad. På koncernnivå tas dessa avskrivningar
bort och istället görs uppbokningar enligt verkligtvärdemetoden.
28
Hufvudstaden anser att bolaget själv känner sina fastigheter bäst, därför gör de en intern
värdering. Minst en gång per år görs också en extern värdering för att se om det värde
som de externa värderingarna kommer fram till stämmer med det interna värde som
bolaget själva kommit fram till. Så är i princip alltid fallet enligt Hufvudstaden.
Vidare anser Hufvudstaden att värdeförändringen inte bör finns med i resultaträkningen
utan borde påverka på annat sätt. Dessutom gäller det inte bara IAS 40 utan generellt
när man tittar på hela IFRS så krävs det mer tilläggsinformation i årsredovisningen
tycker Hufvudstaden och hänvisar till investerare som måste gå igenom texten och
förstå vad allt som finns där betyder. Vidare tycker Hufvudstaden att målet är att
likställa regelverket för att det skall bli mer jämförbart mellan olika bolag i Sverige och
EU. Dock har man fått för mycket information vilket gör att den blir svårare att ta till sig.
4.1.3 KLÖVERN
Klövern är ett fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella lokaler i
tillväxtregioner. I dag har Klövern 253 fastigheter och 1537 T-kvm uthyrningsbar yta
uppgående till ett värde om 14,2 miljarder kr (www.avanza.se).
Tidigare har Klövern använt anskaffningsvärdemetoden men nu använder bolaget
verkligtvärdemetoden eftersom den är tvingande sedan 2005. Bolaget anser att det
skulle välja den metoden även om den inte vara tvingande. Klövern behåller rätten att
använda anskaffningsvärdemetoden vid värdering av enstaka fastigheter. Anledningen
till varför just denna metod har valts är att den ger en bättre bild av värdena på samtliga
fastigheter. Generellt sett får man en bättre inblick i fastigheten. Under finanskrisen var
det svårt att hitta jämförelseobjekt för att kunna ställa avkastningskrav. Klövern anser
att detta skall göras mer än en gång per kvartal om man har långsiktig förvaltning. I
vissa fall, exempelvis när bolaget har en hyresgäst som sitter på ett tioårigt avtal, kan
värderingen göras en gång per kvartal eftersom det inte sker några stora transaktioner.
Det faktum att värdeförändringen är med i resultatet kan vara en nackdel och därför har
Klövern delat upp resultatet i förvaltningsresultat och värdeförändringar. Trots att
fastigheten inte har realiserats går värdet ner på grund av finansiell oro. ”Det är Kalle
Anka pengar man håller på med bara att värdera upp och ner fastigheten så länge
29
bolaget inte säljer en fastighet” tycker Klövern. Bolaget hänvisar till år 2009 då det hade
sitt bästa år någonsin men en liten nedgång i fastighetsvärdena. Trots att den löpande
verksamheten går bra ändå får bolaget stryk av marknaden och därför lägger man mer
fokus på värdeförändringarna.
Ledning
och
ekonomiavdelningen
arbetar
gemensamt
för
att
få
fram
ett
redovisningssätt som bolaget tycker är bra. Det är en självklarhet att konstatera faktorer
som leder till vinst. Bolaget försöker ha en liknande redovisning som andra bolag för att
man skall kunna göra en jämförelse. Klövern säger sig stå sig väldigt bra i konkurrensen
med andra bolag samt vill kunna redovisa på samma sätt som dessa och visa att bolaget
är bra.
Posten orealiserade värdeförändringar påverkar resultaträkningen i allra högsta grad,
anser Klövern. När det gäller balansräkningen så har den ingen stor påverkan. Däremot
har kostnaderna ökat med värderingen enligt verkligtvärdemetoden men det kanske
beror på att bolaget som företag har vuxit genom åren, anser Klövern.
Klövern använder oberoende värderare. Under ett år externvärderar bolaget 100 % av
beståndet, dvs. 25 % externvärdering och 75 % internvärdering per kvartal. Utåt sett
mot marknaden får det större trovärdighet, anser Klövern, som dock påpekar att
utomstående alltid kan ifrågasätta om bolaget endast använder internvärdering. Därför
är det viktigt att också ha en extern värderare. Den enda nackdelen är att det är
kostsamt men de positiva delarna överväger, tycker Klövern.
4.1.4 FABEGE
Fabege är ett fastighetsbolag med inriktning mot fastighetsutveckling och kommersiella
fastigheter. I portföljen ligger 110 fastigheter och 1110 T-kvm uthyrningsbar yta med ett
värde på 28,2 miljarder kr (www.avanza.se).
Fabege värderar sina fastigheter till verkligt värde. Det var tre saker som påverkade
fastighetsbolaget; hur bolaget värderar sina fastigheter, sina finansiella instrument och
hur bolaget värderar pensionsskulder. År 2005 gjorde bolaget en utredning om
30
metoderna och vilka konsekvenser de skulle få för bolaget. I dag finns det inte ett enda
fastighetsbolag som inte marknadsvärderar sina fastigheter. Eftersom alla bolag
tillämpar samma metod leder detta till en bättre jämförelse mellan olika företag i samma
bransch, anser Fabege.
Anledningen till detta är att det finns ett krav på börsnoterade bolag att ha en
transparens mot marknaden och en jämförbarhet mellan andra bolag i samma bransch.
Dessutom är det en avsevärd skillnad mellan anskaffningsvärdesmetoden och
verkligtvärdemetoden. Det administrativa arbetet är svårhanterligt vid värdering med
anskaffningsvärdemetoden. Komponentavskrivningar är en omöjlighet, anser Fabege.
Enligt
Fabege
skedde
övergången
från
anskaffningsvärdemetoden
till
verkligtvärdemetoden genom en utvärdering av vilken metod som kunde tillämpas bäst.
Bolaget tog då hänsyn till för- och nackdelarna med respektive metod. Därefter
bestämdes
om
balansräkningen
skall
utnyttja
marknadsvärdemetoden,
dvs.
verkligtvärdemetoden eller anskaffningsvärdemetoden i koncernredovisningen. En
nackdel med verkligtvärdemetoden är svårigheten att fastställa ett korrekt
marknadsvärde. Det är inte enkelt eftersom det är en pågående process att värdera
fastigheter tycker Fabege med hänvisning till den senaste tidens finansiella turbulens.
Vidare anser Fabege att det finns en återhållsamhet i att hålla nere marknadsvärdena,
att det finns något slags inbyggd försiktighet. Där kommer externa värderare in i bilden
eftersom deras syfte inte är att hålla nere marknadspriserna utan att ge ett korrekt
marknadsvärde.
Varje
bolag
har
egen
organisation
som
jobbar
med
fastighetsvärderingar för att kunna leva upp till kraven och förväntningarna, detta för
att förebygga nackdelarna med verkligtvärdemetoden påpekar Fabege.
Valet av metod gjordes av ledningen år 2005. Ledningen agerar efter vinstsyfte men år
2008
gjorde
bolaget
Resultaträkningen
enorma
påverkas
nedskrivningar
mer
av
på
grund
av
verkligtvärdemetoden.
finanskrisen.
Orealiserade
värdeförändringar har stor effekt på företagets resultaträkning. Denna post ökar vid en
uppgång i marknaden, och minskar vid en nedgång, påpekar Fabege.
31
Redovisningskostnaderna har påverkats av valet av verkligtvärdemetoden. Det har även
gjorts externa värderingar; hade man tillämpat anskaffningsvärdemetoden så hade det
dock krävt arbete för interna värderare anser Fabege. Vidare tycker Fabege att det är en
trygghet att det finns externa värderare, dels för bolaget och dels för utomstående
investerare.
4.2 TURKISKA FÖRVALTNINGSFASTIGHETSBOLAG
4.2.1 YAP KREDI KORAY GYO A.S.
Yapi Kredi Koray GYO A.S. startades 1996 genom en sammanslagning mellan Yapi Kredi
Bank och Koray Holding. En av bolagets stora projekt ”Istanbul Istanbul” vann
förvaltningsfastighetsbolagens Oscar MIPIM Awards priset 2002 och blev världsetta
(www.yapikredikoray.com).
Bolaget värderar sina fastigheter enligt CPM (Capital Market Board of Turkey) till
verkligt värde och enligt TPL (Taxation Procedure Law) till anskaffningsvärde. Eftersom
CPM tvingar börsnoterade turkiska förvaltningsfastighetsbolag att värdera fastigheterna
till verkligt värde har bolaget använt denna metod sedan 1996.
Verkligtvärdemetoden ger enligt bolaget en korrekt bild av bolaget samt ger bättre
information till utomstående intressenter. Att man valt verkligtvärdemetoden
påverkade inte bolaget vad gäller TPL, men det har påverkat fastigheternas värde
eftersom värdeförändringarna inte kan kontrolleras.
Detta
har
delvis
påverkat
redovisningskostnaderna.
Bolaget
använder
även
utomstående värderare för att investerarna skall kunna lita på bolaget. Detta påverkar
även kostnaderna men det är nödvändigt.
32
4.2.2 EMLAK KONUT GYO A.S.
Emlak Konut GYO A.S. grundades 2002 genom en sammanslagning mellan Emlak Bank
och
Insaat
ve
Imar
A.S.
Portföljen
består
av
trettiofemtusen
fastigheter
(www.emlakgyo.com.tr).
Bolaget har valt att följa CPM:s regler gällande förvaltningsfastighetsbolag. Dessutom
följer bolaget TPL. Bolaget värderar sina fastigheter enligt verkligtvärde och
anskaffningsvärdemetoderna sedan 2002.
Värdet av finansiella tillgångar i och med skyldigheter till CPM redovisas enligt
verkligtvärdemetoden. Mark och fastigheter redovisas enligt
anskaffningsvärdemetoden. Bolaget har valt att värdera sina tillgångar med hjälp av
oberoende fastighetsvärderare. Om skillnaderna mellan anskaffningsvärdet och det
verkliga värdet är stora fördelas nettoförsäljningsvärde som ett resultat av den
bedömning som erhålls. Med andra ord, om anskaffningsvärdet är lägre än det verkliga
värdet justeras inte skillnaden med nedskrivningar. Om anskaffningsvärdet är högre än
det verkliga värdet justeras skillnaden med nedskrivningar.
För- och nackdelarna med den valda metoden gäller enbart utomstående investerare.
Båda metoderna har såväl fördelar som nackdelar. Bolaget tycker att man bör tänka på
dessa ur ett investerarperspektiv.
Verkligtvärdemetoden ger en bättre bild av bolaget, anser Emlak Konut. Den fastighet
som en gång redovisades med anskaffningsvärdemetoden har samma värde än idag,
men om man värderar enligt verkligtvärdemetoden får investerarna uppdaterade siffror
om bolagets samtliga fastigheter. En nackdel med detta är att i kristider får bolaget
redovisa ett lägre resultat trots att fastigheterna inte är realiserade på grund av
nedgångarna i tillgångspriserna. Detta kan skada förtroendet, anser bolaget.
Redovisningsproblemet har minskat i och med att bolaget har följt IFRS reglerna om
förvaltningsfastigheter, enligt bolaget. Detta har även lett till en förbättring i
balansräkningen vid överföring av siffrorna i räkenskaperna. I övrigt har det inte lett till
någon ökning av redovisningskostnaderna.
33
4.2.3 IS GYO A.S.
IS GYO A.S.s portfölj består av byråer (42 %), hotell (8 %), köpcenter (27 %), mark (18
%) och eget kapital (6 %) (www.isgyo.com).
Bolaget tillämpar IFRS reglerna för att ge information om bolaget till allmänheten.
Internt tillämpas THL (Turkiska handelslagen).
Sedan starten har bolaget använt anskaffningsvärdemetoden vid värdering av
fastigheter. Med hänvisning till IFRS har bolaget valt anskaffningsvärdemetoden; ett
bolag kan välja någon av metoderna men möjligheten finns att övergå och börja värdera
enligt verkligtvärdemetoden. Har man valt verkligtvärdemetoden får dock bolaget inte
tillämpa anskaffningsvärdemetoden. Eftersom anskaffningsvärdemetoden råder till
försiktighet, har de flesta turkiska bolag valt denna metod, anser bolaget.
För- och nackdelarna med dessa metoder är att vid anskaffningsvärdemetoden bör
bolaget göra avsättningar för nedskrivningar. Vid verkligtvärdemetoden fastställs
fastigheternas värde utifrån marknadsmässiga rörelser. Dessa utgör alltid en potential
för vinst och förlust. Denna nackdel vid verkligtvärdemetoden kan minskas genom att
öka fastigheternas värde.
Enligt bolaget fortsätter utvecklingen av fastighetssektorn i Turkiet och det är ännu för
tidigt att tala om en etablerad marknad. Därför anses anskaffningsvärdemetoden vara
mer användbar. I juli 2012 genomförs stora förändringar i den nya THL (Turkiska
handelslagen). Kanske kommer bolaget då att anse att verkligtvärdemetoden är en
bättre metod och tillämpa denna vid värdering av fastighetstillgångar.
Eftersom bolaget har använt anskaffningsvärdemetoden sedan starten har det inte
påverkat balans- och resultaträkningen. Inte heller redovisningskostnaderna har
påverkats.
Vidare uppger bolaget att en externvärderare anlitas för att bestämma värdet på
samtliga tillgångar.
34
4.3 TOLKNINGSAVSNITT
Verkligtvärdemetoden används av samtliga intervjuade förvaltningsfastighetsbolag, dels
eftersom IFRS med sina regler tvingar alla börsnoterade bolag att redovisa av
fastighetstillgångarna till verkligt värde, dels eftersom denna metod ger en bättre bild av
bolaget. Sådana bolag kan även tillämpa anskaffningsvärdemetoden vid värdering av
enstaka fastigheter om de själva vill. Utomstående investerare får uppdaterad
information om en fastighets värde med verkligtvärdemetoden, men däremot inte med
anskaffningsvärdemetoden på grund av att det blir svårt att fastställa värdet på en
fastighet vilken köptes eller övertogs för femtio år sedan och inte ger information om
vad fastigheten är värd idag.
Enligt Quagli och Avallone (2010) skapar det förtroende hos utomstående investerare
om den valda metoden ger en bättre bild av bolaget. Detta leder i sin tur till att
informationsasymmetrin mellan bolaget och utomstående investerare minskar, och
därav att risken för att agentkostnaderna också minskar.
Vidare påpekar Quagli och Avallone (2010) att fördelen med verkligtvärdemetoden är
att periodiska värdeförändringar redovisas. Enligt några respondenter har småsparare
svårt att läsa av statistiken och värdeförändringarna. Exempelvis har stora investerare
bättre koll på marknaden jämfört med småsparare enligt Hufvudstaden. Detta fenomen
ökar informationsasymmetrin. Med tanke på osäkerheten i marknaden och risken för
informationsasymmetri samt agentkostnaderna anses anskaffningsvärdemetoden vara
mer
tillförlitlig.
Samtliga
intervjuer
tyder
på
att
bolagen
minskar
informationsasymmetrin samt agentkostnaderna, dels genom att ha mer rättvisande
siffror om fastigheternas värde, dels genom att använda oberoende värderare som ökar
förtroendet hos utomstående investerare eftersom deras uppgift är att komma fram till
de rätta siffrorna.
I samtliga intervjuer framförs att börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag syftar till
vinst och därför använder den metod som är lämpligast för att maximera vinsten, dvs.
risken för att agera opportunistiskt kvarstår enligt Holthausen (1990). Trots att samtliga
bolag tidigare har använt anskaffningsvärdemetoden tycker de att redovisning enligt
denna metod medför både tidsmässiga och omfattande kostnader. Respondenterna
35
konstaterar att anskaffningsvärdemetoden är tillförlitlig även om denna metod inte ger
nya uppgifter om fastigheternas värde. Watts (2003) menar att tillförlitlighet kan skapa
utrymme för opportunism.
Vid värdering med verkligtvärdemetoden gör bolaget bedömningar som innebär en risk
eftersom bolaget syftar till att maximera vinsten. Det finns en tendens hos bolaget att
manipulera siffror vilket kan leda till utrymme för opportunism och därmed en ökning
av agentkostnaderna enligt Martin m.fl. (2006). Samtliga intervjuade bolag använder sig
av verkligtvärdemetoden och därmed återstår risken för opportunism. Dock påpekar
dessa samtidigt att de anlitar en externvärderare vars uppgift är att komma fram till de
rätta siffrorna. Dessa värderare ökar förtroendet hos utomstående investerare när de
skall jämföra liknande bolag med varandra. För att minska opportunism och
agentkostnader bör alla bolag använda sig av externvärdering.
5. SLUTSATS
Syftet med denna studie var att beskriva vilka faktorer som påverkar de börsnoterade
förvaltningsfastighetsbolagen i Sverige och Turkiet vid val av värderingsmetod. IAS 40
ger sådana bolag två valmöjligheter; antingen värdera enligt anskaffningsvärdemetoden
eller verkligtvärdemetoden. De bolag som utvaldes för undersökningen använder sig av
verkligtvärdemetoden, dels för att denna är tvingande och dels för att metoden ger en
bättre bild av bolaget för utomstående investerare samt minskar de omfattande
arbetskostnader som skulle uppkomma med anskaffningsvärdemetoden. De bolag som
valt verkligtvärdemetoden kan även tillämpa anskaffningsvärdemetoden vid värdering
av enstaka fastigheter om de själva vill.
Denna studie har jämfört båda metoderna och kommit fram till att de har såväl för som
nackdelar. Samtliga respondenter anser vidare att trots att verkligtvärdemetoden har
vissa nackdelar, skulle de välja denna metod eftersom anskaffningsvärdemetoden är
tidskrävande och innehåller omfattande komponentavskrivningar. En av fördelarna med
verkligtvärdemetoden
är
att
den
ger
uppdaterad
information
om
bolagets
fastighetsinnehav, medan anskaffningsvärdemetoden inte säger så mycket om vad
innehavet är värt idag. Värdet på innehavet förändras dagligen och att inte kunna
fastställa ett stabilt värde på innehavet ses som en nackdel med verkligtvärdemetoden.
36
Värdeförändringar visar jämförelser mellan två perioder. Detta beror på att marknaden
sätter ett pris på fastighetsinnehavet trots att innehavet inte har realiserats vilket
medför svängiga resultat i bolaget.
Enligt analysmodellen påverkar tre faktorer förvaltningsfastighetsbolag vid val av
redovisningsmetod. Dessa är informationsasymmetri, utrymme för opportunism och
agentkostnader. Denna modell visar att anskaffningsvärdemetoden är tillförlitlig
eftersom fastighetsinnehavets värde tolkas utifrån historiska värden vilket inte påverkar
resultaträkningen
lika
mycket
som
verkligtvärdemetoden.
Däremot
säger
anskaffningsvärdemetoden inte så mycket om innehavets nuvärde. Med tillämpning av
anskaffningsvärdemetoden får utomstående investerare inte tillräcklig information för
att kunna agera för ett eventuellt köp. Verkligtvärdemetoden visar aktuella värden på
fastigheterna. Detta leder till att utomstående investerare får bättre och mer aktuell
information om bolaget, vilket samtidigt minskar informationsasymmetrin mellan
företaget och utomstående investerare.
En annan sak som även respondenter påpekar är att verkligtvärdemetoden innebär
antaganden och framtida bedömningar. Detta kan väcka misstro hos utomstående
eftersom det finns en tendens hos ledningen att visa så hög vinst som möjligt genom att
driva upp värdena. Detta kallas även för opportunism som i detta fall kan minskas
genom att bolagen anlitar en externvärderare som kommer fram till rätt värden som
bolaget kan jämföra med sina egna beräkningar. På så sätt minskar också misstron hos
utomstående investerare.
Uppsatsförfattarens slutsats är att utomstående investerare får en bättre bild av bolaget
om bolaget värderar sina fastighetstillgångar enligt verkligtvärdemetoden. Även om
denna metod innehåller nackdelar, överväger fördelarna. Eftersom marknaden är
svängig i dåliga börstider påverkas värdena trots att fastighetsinnehavet inte har
realiserats. Det gör att bolagen inte kan bestämma ett marknadsvärde. Många forskare
och
respondenter
anser
verkligtvärdemetoden
vara
en
bättre
metod
än
anskaffningsvärdemetoden.
37
5.1 FÖRSLAG TILL VIDARE FORSKNING
Under studiens gång har uppsatsförfattaren stött på några intressanta frågor som kan
utgöra grunden för framtida forskning. En av dessa är att undersöka de fastighetsbolag
som frivilligt tillämpar IAS 40. Enligt regeln har förvaltningsfastighetsbolag två
valmöjligheter, att välja anskaffningsvärdemetoden eller verkligtvärdemetoden. De
bolag som uppsatsförfattaren undersökt är börsnoterade svenska och turkiska bolag
som är tvungna att använda sig av verkligtvärdemetoden, men det finns även bolag inom
samma bransch som använder samma värderingsmetod trots att de inte måste.
En annan fråga som uppsatsförfattaren tycker är intressant, som även tagits upp i en av
intervjuerna, är fluktuationer i resultatet; dvs. vilken effekten skulle bli om dessa bolag
som värderar sina fastigheter med verkligtvärdemetoden skulle upprätta en egen post
för värdeförändringarna och på så sätt minska nackdelarna med verkligtvärdemetoden.
38
6. KÄLLFÖRTECKNING & BILAGOR
TRYCKTA KÄLLOR
Quagli & Avallone. 2010. Fair Value or Cost Model? Drivers of Choice for IAS 40 in the
Real Estate Industry. European Accounting Review 19: 3, 461 – 493.
Watts, R. L. 2003. Conservatism in Accounting Part I: Explanations and Implications.
Accounting Horizons 17, no. 3: 207-221.
Barlev, B & Haddad J R. 2003. Fair value accounting and the management of the firm.
Critical Perspectives on Accounting 14, no. 4. (May): 383-415.
Fields, T. D., Lys, T. Z. & Vincent, L. 2001. Empirical research on accounting choice.
Journal of Accounting and Economics 31, 255–307.
Hogan C. E., Rezaee Z., Riley R. A., & Velury U. K., 2008. Financial Statement Fraud:
Insights from the Academic Literature. Auditing 27, no. 2: 231-252.
Martin, R. D., Rich, J. S. & Wilks, T. J. 2006. Auditing fair value measurements: A synthesis
of relevant research. Accounting Horizons 20 (3): 287–303.
Jensen & Meckling, 1976 The theory of the firm: managerial behaviour, agency costs and
ownership structure. Journal of Financial Economic vol. 3 pp. 305-360
Holthausen, R. W., 1990. Accounting Method Choice: Opportunistic Behavior, Efficient
Contracting, and Information Perspectives Journal of Accounting and Economics 12
(1990) 207-218.
Heath. 2009. The Uses and Abuses of Agency Theory. Business Ethics Quarterly 19:4
(October 2009); 497-528
Holme, I. M. & Solvang, B. K. 1997. Forskningsmetodik: om kvalitativa och kvantitativa
metoder. 2., [rev. Och utök.] uppl. Lund: Studentlitteratur
Saunders, M., Lewis, P. & Thornhill, A. 2009. Research methods for business students. 5.
ed.: Harlow: Financial Times Prentice Hall, 2009.
Bengtsson, B. 2008. Redovisningens värderelevans i svenska fastighetsbolag före och
efter införandet av IAS 40. Åbo: Åbo Akademis förlag.
Bengtsson, B. 2006. Verkligt värde i balansräkningen. Göteborg: Bokförlaget BAS.
Bengtsson, B. 2005. Verkligt värde i balansräkningen. Göteborg: Bokförlaget BAS.
Nordlund, B. 2008. Bedömning av nedskrivningsbehov-fastigheter i redovisningen.
Dr. Sayar, Zafer. IFRS Värdering av immateriella tillgångar.
FAR Förlag. 2010. IFRS-volymen 2010. Stockholm: FAR Förlag.
39
Turén, Torsten, 2005. Källkritik. Bokförlaget Liber.
Patel & Davidson, 2003. Forskningsmetodikens grunder: Att planera, genomföra och
rapportera en
undersökning.
Falkman, Pär (200): Teorier för redovisning. Lund: Studentlitteratur.
Persson, Erik (2005):Fastighetsvärdering. I Fastighetsekonomisk analys och
fastighetsrätt
Fastighetsnomenklatur, s 343-406, Stockholm: Fastighetsnytt Förlags AB
Thomasson, Jan; Arvidsson, Per; Lindquist, Hans & Rohlin, Lennart (2005): Den nya
affärsredovisningen.
Upplaga 16:1. Malmö: Liber
Alvesson, M. & Sköldberg, K. (1994). Tolkning och reflektion, Vetenskapsfilosofi och
kvalitativ metod, Studentlitteratur, Lund
Ahrne, G. & Svensson, P. (2011). Handbok i kvalitativa metoder. Liber
MUNTLIGA KÄLLOR
– Personliga Intervjuer
Roslund, Å., Redovisningschef på Hufvudstaden AB, 20 april 2011. Hufvudstaden AB,
Stockholm.
Lettesjö, H., Analyschef på Klövern AB, 02 maj 2011. Klövern AB, Nyköping.
Danielsson, U., Ekonomidirektor på Castellum AB, 26 april 2011. Castellum AB,
Göteborg.
– Telefon Intervjuer
Löfgren, M., Ekonomikonsult på Fabege AB, 28 april 2011.
– Mail Intervjuer
Incedal, B., Financial Controller på Emlak Konut GYO A.S. 29 mars 2011.
Kurt, M., Risk Management and Investor Relations Specialist på IS GYO A.S. 29 mars
2011.
Bastak, E., Financial Controller på Yapi Kredi Koray GYO A.S. 25 april 2011.
40
ÅRSREDOVISNINGAR
Castellum AB
2010
Hufvudstaden AB
2010
Klövern AB
2010
Fabege AB
2010
Emlak Konut GYO A.S.
2010
Yapi Kredi Koray GYO A.S.
2010
IS GYO A.S.
2010
41
BILAGA
INTERVJUFRÅGOR:
1. Kan ni berätta kort om er själv samt er position och arbetsuppgifter?
2. Använder ni IFRS (International Financial Reporting Standards) vid värdering av era
förvaltningsfastigheter eller använder ni andra standarder, i så fall vilka?
3. Anser ni att ni har tillräcklig kunskap om IAS 40?
4. Vilken av följande redovisningsmetoder använder ni vid värdering av era tillgångar, dvs.
förvaltningsfastigheter, verkligtvärdemetoden eller anskaffningsvärdemetoden? Varför
har ni valt just den metoden?
5. Hur länge har ni använt den valda värderingsmetoden? Kan ni berätta kort om
övergången från tidigare metod om ni använt någon annan metod än den aktuella?
6. Vilka för- och nackdelar anser ni att den valda värderingsmetoden har?
7. Vilka åtgärder har ni vidtagit när det gäller nackdelarna med metoden?
8. Vilken värderingsmetod anser ni ger bättre information och helhetsbild för investerare?
Varför anser ni det? Anser ni att det finns ett samband mellan värderingsmetod och
företagets ekonomiska resultat?
9. Hur åstadkommer beslutsmekanismen i bolaget den valda värderingsmetoden? Vilka
faktorer tar mekanismen hänsyn till vid beslutet?
10. Hur påverkar den valda värderingsmetoden balans- och resultaträkningarna?
11. Hur påverkar den valda värderingsmetoden era redovisningskostnader?
12. Använder ni oberoende värderare? Varför känner ni ett behov att anlita en extern
värderare? Vilka för- och nackdelar kan detta förorsaka?
13. Har ni övriga synpunkter om den valda metoden eller IAS 40? Vad kunde ha varit bättre?
Tack!
42