Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ
Transcription
Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ
Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 EMISSIONEN I SAMMANDRAG Antal aktier i Emissionen Övrigt Högst 9 250 000 nyemitterade preferensaktier. ISIN-kod för preferensaktierna SE0001629288 ISIN-kod för BTA SE0004948891 Eventuell utökning av Emissionen Kortnamn för preferensaktier på Erbjudandet kan komma att utökas med högst 3 500 000 pre NASDAQ OMX Stockholm SAGA PREF ferensaktier i det fall Bolagets styrelse fattar beslut om detta. Finansiell kalender Teckningskurs Bokslutskommuniké 2012 Teckningskursen är 29,50 kronor per preferensaktie. Delårsrapport för januari – mars 2013 7 maj 2013 Årsstämma 2013 7 maj 2013 13 februari 2013 EMISSIONEN I SAMMANDRAG Rätt att teckna preferensaktier Emissionen kommer, med avvikelse från Sagax aktieägares före Rådgivare trädesrätt, att riktas till institutionella investerare i Sverige och I samband med Erbjudandet och upprättandet av föreliggande utomlands och allmänheten i Sverige, inklusive Sagax nuvarande Prospekt bistår Carnegie som finansiell rådgivare och Advokat aktieägare. firman Lindahl som legal rådgivare till Sagax. Preliminär tidplan Anmälningsperiod 3 – 12 december 2012 Offentliggörande av slutgiltigt resultat avseende aktieteckningen 14 december 2012 Likviddag 19 december 2012 Notering på NASDAQ OMX Stockholm 27 december 2012 DEFINITIONER Euroclear Sagax, Koncernen eller Bolaget Euroclear Sweden AB, organisationsnummer 556112-8074. AB Sagax (publ), organisationsnummer 556520-0028, eller beroende på sammanhang den koncern i vilken AB Sagax Erbjudandet eller Emissionen (publ) är moderbolag. Föreliggande emission av preferensaktier i Sagax, enligt villkoren i Prospektet. Carnegie Carnegie Investment Bank AB, organisationsnummer 516406-0138. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Sammanfattning2 Riskfaktorer6 Inbjudan till teckning av preferensaktier i Sagax 9 Bakgrund och motiv 10 Sagax preferensaktier i korthet 11 Villkor och anvisningar 12 Verksamhet15 Marknadsöversikt18 Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 24 Marknadsområde Stockholm 27 Marknadsområde övriga Sverige 30 Marknadsområde Helsingfors 32 Marknadsområde övriga Finland 34 Marknadsområde övrigt 36 Intresseföretag38 Fastighetsbeståndets marknadsvärde 40 Värderingsintyg41 Finansiering46 Miljö50 Organisation och medarbetare 51 Utvald finansiell information 53 Kommentar till utvald finansiell information 57 Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden 61 Styrelse, förtagsledning och revisorer 64 Bolagsstyrning67 Bolagsordning73 Legala frågor och kompletterande information 75 Skattefrågor i Svergie 77 Definitioner79 Adresser80 Viktig information INNEHÅLLSFÖRTECKNING Detta prospekt (”Prospektet”) har upprättats av Sagax i enlighet med lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument samt Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004 av den 29 april 2004 (inbegripet förordning (EU) nr 486/2012) om genomförande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2003/71/EG (inbegripet direktiv 2010/73/EU). Prospektet har godkänts av och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap 25 och 26 §§ lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännande av och registrering hos Finans inspektionen innebär inte någon garanti från Finansinspektionen för att sakuppgifterna i Prospektet är riktiga eller fullständiga. Erbjudandet riktar sig inte till personer vars deltagande kräver ytterligare Prospekt, registrerings- eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Prospektet, anmälningssedlarna och andra till Erbjudandet hänförliga handlingar får inte distribueras i något land där sådan distribution eller sådant erbjudande kräver åtgärder som anges i föregående mening eller där det skulle strida mot regler i sådant land. Varken de betalda tecknade preferensaktierna eller de nyemitterade preferensaktierna som omfattas av Prospektet har registrerats eller kommer att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i dess gällande lydelse, någon provinslag i Kanada, eller enligt tillämplig lag i Japan, Australien, Hong Kong eller Nya Zeeland och får ej, med vissa undantag, erbjudas, överlåtas eller avyttras, direkt eller indirekt, inom Amerikas Förenta Stater, Kanada, Japan, Australien, Hong Kong eller Nya Zeeland eller till personer med hemvist där eller till eller på uppdrag av eller till förmån för U.S. Persons såsom detta definieras i Regulation S i United States Securities Act från 1933 i dess gällande lydelse. Anmälan om teckning av preferens aktier i strid med ovanstående kan komma att anses ogiltig. Prospektet innehåller vissa framåtriktade uttalanden som återspeglar Sagax aktuella syn och förväntningar på framtida händelser samt finansiell och operativ utveckling. Ord som ”avses”, ”bedöms”, ”förväntas”, ”kan”, ”planerar”, ”uppskattar” och andra uttryck som innebär indikationer eller förutsägelser avseende framtida utveckling eller trender och som inte är grundade på historiska fakta, utgör framåtriktad information. Även om Sagax anser att dessa uttalanden är baserade på rimliga antaganden och förväntningar kan Sagax inte garantera att sådana framåtriktade uttalanden kommer att förverkligas. Då dessa framåtriktade uttalanden inbegriper såväl kända som okända risker och osäkerhetsfaktorer, kan verkligt utfall väsentligen skilja sig från vad som uttalas i framåtriktade uttalanden. Andra faktorer som kan medföra att Sagax faktiska verksamhetsresultat eller prestationer avviker från innehållet i framåtriktade uttalanden innefattar, men är inte begränsade till, de som beskrivs i avsnittet ”Riskfaktorer”. Framåtriktade uttalanden i Prospektet gäller endast vid tidpunkten för Prospektet. Sagax gör inga utfästelser om att offentliggöra uppdateringar eller revideringar av framåtriktade uttalanden till följd av ny information, framtida händelser eller dylikt utöver vad som krävs enligt tillämpliga lagar. Prospektet innehåller marknadsinformation och branschprognoser, däribland information avseende storleken på marknader där Koncernen är verk sam. Även om Sagax anser att dessa källor är tillförlitliga, har Sagax inte verifierat informationen. Viss information bygger också på uppskattningar av Sagax. Förutom vad som anges i de genom hänvisning införlivade revisionsberättelserna för räkenskapsåren 2009, 2010 och 2011 samt Sagax delårsrapport för perioden januari-september 2012, vilken granskats översiktligt, har ingen information i Prospektet granskats eller reviderats av Bolagets revisorer förutom vad som uttryckligen anges. De siffror som redovisas i Prospektet har i vissa fall avrundats, varför tabeller och grafer inte alltid summerar korrekt. Såvitt Sagax känner till har inga uppgifter utelämnats som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. I samband med Emissionen kan Carnegie komma att agera som stabiliseringsansvarig och genomföra transaktioner för att stödja börskursen eller marknadspriset på preferensaktierna i Bolaget (”Stabiliseringsåtgärder”). Carnegie har inte någon skyldighet att vidta Stabiliseringsåtgärder och sådana åtgärder kan, om de påbörjats, komma att avbrytas när som helst utan förvarning. Stabiliseringsåtgärder kan komma att företas från och med offentliggörandet av Prospektet till och med 30 kalenderdagar efter teckningsperiodens utgång, vilket förväntas vara den 12 december 2012. Stabiliseringsansvarig får inte stabilisera preferensaktierna till ett pris överstigande 29,50 kronor per preferensaktie, motsvarande tecknings kursen i Erbjudandet (29,50 kronor). För en mer detaljerad beskrivning av stabiliseringsaktiviteter, se avsnittet ”Legala frågor och övrig information”, rubrik ”Stabiliseringsåtgärder”. Observera att en investerare som väcker talan vid domstol med anledning av uppgifterna i Prospektet kan bli tvungen att bekosta en översätt ning av Prospektet. Svensk lag skall tillämpas på innehållet i Prospektet. Tvist rörande innehållet i Prospektet eller därmed relaterade frågor skall avgöras av svensk domstol exklusivt, varvid Stockholms tingsrätt skall utgöra första instans. Handlingar införlivade genom hänvisning Följande handlingar vilka tidigare har publicerats är i sin helhet införlivade i Prospektet i enlighet med 2 kap 20 § lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument: 1.Sagax delårsrapport för perioden januari-september 2012 som översiktligt granskats av Bolagets revisorer; och 2.Sagax årsredovisningar för 2009, 2010 och 2011 samt därtill hörande revisionsberättelser. Informationen i handlingarna är således en del av Prospektet och skall läsas tillsammans med övrig information i Prospektet. Handlingarna har ingivits till Finansinspektionen samt finns tillgängliga hos Sagax och på Bolagets hemsida, www.sagax.se Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 1 SAMMANFATTNING Sammanfattningar består av informationskrav uppställda i "Punkter". Punkterna är numrerade i avsnitten A – E (A.1 – E.7). Denna sammanfattning innehåller alla de punkter som krävs i en sammanfattning för aktuell typ av värdepapper och emittent. Eftersom vissa punkter inte är til� lämpliga för alla typer av prospekt kan det dock finnas luckor i punkternas numrering. Även om det krävs att en punkt inkluderas i sammanfattningen för aktuella värdepapper och emittent, är det möjligt att ingen relevant information kan ges rörande punkten. Informationen har då ersatts med en kort beskrivning av punkten tillsammans med angivelsen "ej tillämplig". S A M M A N FAT T N I N G Avsnitt A – Introduktion och varningar A.1 Introduktion och varningar A.2 Tredje mans användning av Prospektet Denna sammanfattning är endast ämnad att utgöra en introduktion till och ett sammandrag av Prospektet. Varje beslut om att investera i Sagax skall baseras på en bedömning av Prospektet i dess helhet. Läsare av Prospektet bör inte fatta ett beslut att investera i Sagax utan att ha läst och tillgodogjort sig hela Prospektet och noggrant studerat och förstått riskerna som är förenade med en investering i Sagax. En investerare som väcker talan vid domstol med anledning av informationen i Prospektet kan tvingas att svara för kostnaderna för översättning av Prospektet. En person får göras ansvarig för information som ingår, eller saknas, i den här sammanfattningen, bara om sammanfattningen är vilseledande eller felaktig i förhållande till de övriga delarna av Prospektet, eller om den inte, tillsammans med andra delar av Prospektet, ger nyckelinformation för att hjälpa investerare när de överväger att investera i sådana värdepapper. Ej tillämplig; samtycke till tredje man att använda Prospektet lämnas inte. Avsnitt B – Emittent 2 B.1 Firma och handelsbeteckning Bolagets registrerade firma och handelsbeteckning är AB Sagax (publ). Bolagets organisationsnummer är 556520-0028. B.2 Säte och bolagsform Sagax är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolaget bildades i Sverige enligt svensk rätt och dess associationsform regleras av aktiebolagslagen (2005:551). B.3 Funktion och huvudsaklig verksamhet Sagax är ett fastighetsbolag som investerar i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt in dustri. Sagax primära investeringsfokus är Stockholms och Helsingforsregionen som utgör 58 % av hyresvärdet. Det sammanlagda marknadsvärdet för samtliga Sagax fastigheter var 9 325 miljoner kronor per 30 september 2012. B.4a Trender Oron på Europas finansmarknader består vilket påverkar fastighetsbolag likväl som bolag i andra branscher. Fastighetstransaktioner i Sverige har minskat något under 2012 till följd av en fortsatt kombination av svårig het att finansiera förvärv samt en allmänt dämpad investeringsvilja. Situationen är likartad i Finland, vilket är Bolagets näst största marknad. Sverige liksom Finland är i stor utsträckning exportberoende ekonomier och den fortgående europeiska skuldkrisen får allt större effekt även i Nordeuropa som tidigare klarat sig relativt bra under krisen. För kommersiella fastighetsbolag får avmattningen effekt genom lägre efterfrågan på lokaler samt försämrad betalningsförmåga hos befintliga och potentiella hyresgäster. I jämförelse med resten av Europa är dock bedömningen att Sverige och Finland står sig relativt starkt. Trots att Sveriges kreditmarknad i jämförelse med många europeiska kreditmarknader bedöms vara relativt likvid så har det bland fastighetsbolag blivit vanligare att söka alternativa finansieringar såsom upplåning via obligationsemissioner eller emissioner av preferensaktier. B.5 Koncern Koncernen består av 82 koncernföretag varav 16 med säte i Finland, 1 med säte i Danmark och övriga med säte i Sverige. Bolaget äger 81 dotterföretag direkt eller indirekt till 100 %. Därutöver äger Bolaget 50 % av intresse företagen Segeltorp Holding AB och Söderport Holding AB. Bolaget äger inga fastigheter direkt. B.6 Större aktieägare Per 30 september 2012 ägde David Mindus via bolag aktier i Sagax motsvarande cirka 7,7 % av kapitalet och 22,8 % av rösterna. M2 Capital Management AB ägde cirka 6,8 % av kapitalet och 14,5 % av rösterna och familjen Salén ägde via bolag cirka 3,8 % av kapitalet och 10,4 % av rösterna. Avanza Pension ägde cirka 5,2 % av kapitalet och 2,1 % av rösterna. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 B.7 Utvald historisk finansiell information UTDRAG UR RESULTATRÄKNINGAR FÖR KONCERNEN, MKR 2012 9 mån jan-sep 2011 9 mån jan-sep 2011 12 mån jan-dec 2010 12 mån jan-dec 2009 12 mån jan-dec Intäkter Fastighetskostnader 616,2 –82,9 579,3 –80,2 785,2 –111,6 668,0 –95,3 570,3 –73,1 Driftnetto 533,3 499,1 673,6 572,7 497,2 –26,9 22,3 –210,9 –24,4 –74,0 –209,4 –34,3 –60,2 –284,9 –30,5 48,6 –236,3 –26,2 2,2 –230,4 Central administration Resultat från intresseföretag Finansnetto Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag –varav Förvaltningsresultat 317,7 191,2 294,1 354,5 242,8 326,9 280,8 378,3 324,7 242,8 Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Värdeförändringar lån i utländsk valuta 126,2 –40,6 – 57,1 –207,3 – 123,7 –250,2 – 175,7 76,5 57,2 –244,1 50,9 – 403,2 41,0 167,5 664,0 49,6 Uppskjuten skatt Aktuell skatt –104,8 6,7 –19,2 –2,0 –31,8 –13,7 –165,2 –7,1 –8,4 –7,6 Periodens resultat 305,2 19,8 121,9 491,7 33,6 S A M M A N FAT T N I N G Resultat före skatt UTDRAG UR BALANSRÄKNINGAR FÖR KONCERNEN, MKR Förvaltningsfastigheter Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital Räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Finansiella instrument Övriga skulder Summa eget kapital och skulder 2012 9 mån jan-sep 2011 9 mån jan-sep 2011 12 mån jan-dec 2010 12 mån jan-dec 2009 12 mån jan-dec 9 290,3 350,4 380,9 9 118,7 321,9 192,7 8 925,5 320,5 343,3 7 495,5 535,5 393,7 6 381,8 340,6 203,7 10 021,6 9 633,3 9 589,3 8 424,7 6 926,1 2 357,3 6 693,2 180,4 491,6 299,2 2 146,8 6 696,3 99,6 411,5 279,1 2 223,2 6 557,3 89,2 453,6 266,1 2 205,6 5 640,9 81,5 229,1 267,6 1 381,6 5 029,9 43,5 303,9 167,2 10 021,7 9 633,3 9 589,4 8 424,7 6 926,1 2011 12 mån jan-dec 2010 12 mån jan-dec 2009 12 mån jan-dec UTDRAG UR KASSAFLÖDESANALYSER FÖR KONCERNEN, MKR 2012 9 mån jan-sep 2011 9 mån jan-sep Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelseresultat 281,2 264,9 349,8 308,0 236,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 300,1 254,8 332,3 322,9 246,5 Kassaflöde från investeringsverksamheten –388,2 –1 349,8 –1 179,0 –1 251,8 –691,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 127,8 895,3 796,6 1 121,5 437,4 39,7 –199,7 –50,0 192,6 –7,2 Likvida medel vid periodens början 343,3 393,7 393,7 203,7 210,9 Likvida medel vid periodens slut 380,9 192,7 343,3 393,7 203,7 Periodens kassaflöde Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 3 B.7 Utvald historisk finansiell information NYCKELTAL 2012 9 mån jan-sep 2011 9 mån jan-sep 2011 12 mån jan-dec 2010 12 mån jan-dec 2009 12 mån jan-dec Direktavkastning, % 7,9 7,7 7,7 8,1 8,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 93 94 95 Hyresduration, år 8,5 8,1 7,9 8,6 9,1 1 161 829 1 175 600 1 143 651 1 023 553 916 777 135 140 136 129 113 Fastighetsrelaterade Uthyrningsbar area, kvadratmeter Antal fastigheter Finansiella Avkastning på eget kapital, % 18 1 6 27 3 Soliditet, % 24 22 23 26 20 Belåningsgrad, % 67 70 68 67 73 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,3 2,4 2,0 1,8 Aktie och övrigt S A M M A N FAT T N I N G Genomsnittligt antal stamaktier Resultat per stamaktie, kr Genomsnittligt antal preferensaktier 13 416 822 13 335 671 13 341 913 12 170 478 12 077 322 18,58 –2,71 3,56 34,28 –0,62 37 252 022 37 252 022 37 252 022 32 871 220 18 648 189 Resultat per preferensaktie, kr 1,50 1,50 2,00 2,00 2,00 B.8 Utvald proformaredovisning Ej tillämplig; Prospektet innehåller inte proformaredovisning. B.9 Resultatprognos För 2012 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 420 miljoner kronor. Prognosen presenterades i Sagax delårsrapport för perioden januari-september 2012. B.10 Anmärkning vid revision Ej tillämplig; revisionsanmärkningar saknas. B.11 Tillräckligt rörelsekapital Det är Sagax uppfattning att Bolagets befintliga rörelsekapital är tillräckligt för de aktuella behoven för den närmaste tolvmånadersperioden. Avsnitt C – Värdepapper 4 C.1 Erbjudna värdepapper Preferensaktier i Sagax (ISIN-kod SE0001629288). C.2 Denominering Aktierna är denominerade i svenska kronor. C.3 Totalt antal aktier Bolagets registrerade aktiekapital uppgår till 253 344 220 kronor före Emissionen, fördelat på 13 416 822 stamaktier av serie A och 37 252 022 preferensaktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 5 kronor. Samtliga aktier är fullt betalda. C.4 Rättigheter sammanhängande Varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst på bolagsstämma. Preferensaktierna berättigar till en utdel med värdepapprena ning om 2,00 kronor per år, med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. I det fall Sagax inte erlägger 2,00 kronor i årlig utdelning skall pre ferensutdelningen ackumuleras med 7 % årligen till dess att utbetalning sker av så kallat "Innestående Belopp". Innestående Belopp räknas upp med en faktor motsvarande 7 % årligen till dess att full utdelning lämnats. Ingen utdelning får ske till stamaktieägarna innan preferensaktieägarna erhållit Innestående Belopp. Utdelning utbetalas genom Euroclears försorg. Vid Bolagets likvidation har preferensaktier prioritet framför stamaktier till ett värde om 30 kronor per preferensaktie med tillägg för eventuellt Innestående Belopp. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel. Inlösen av preferensaktier kan ske på Bolagets begäran efter beslut på bolagsstämma till 35 kronor per preferensaktie med tillägg för eventuellt Innestående Belopp. C.5 Inskränkningar i överlåtbarhet Ej tillämplig; aktierna är inte föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem. C.6 Upptagande till handel Preferensaktien är, i likhet med Bolagets stamaktie av serie A, sedan tidigare upptagen till handel på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. C.7 Utdelningspolicy Sagax utdelningspolicy är att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångs karaktär kan överföras till aktieägarna. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 Avsnitt D – Risker D.1 Huvudsakliga risker specifika för Koncernen och de branscher som den verkar inom Aktieägande är alltid förenat med risk och investerare uppmanas därför att göra en bedömning av faktorer som potentiellt kan ha en negativ effekt på Sagax framtida utveckling. Några av de faktorer som skall beaktas vid en investering i Sagax är: • negativ förändring i den långsiktiga efterfrågan på lager- och industrilokaler, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå; • att hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen; • negativa förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde; • att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor; • att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad negativt; och • beroendet av enskilda medarbetare. D.3 Huvudsakliga risker som är specifika för värdepappren Värdepappershandel är alltid förknippad med risk och risktagande. Eftersom en aktieinvestering både kan stiga och sjunka i värde är det inte säkert att en investerare kan komma att få tillbaka investerat kapital. Därtill bör noteras att prissättningen av aktier är beroende av faktorer som Sagax inte råder över, bland annat aktiemarknadens förväntningar och utveckling samt den ekonomiska utvecklingen i allmänhet. En investering i Sagax aktier bör därför föregås av en noggrann analys av Bolaget, dess konkurrenter och omvärld samt generell information om fastighetsbranschen och fastighetsbolag. Vidare kan inte framtida utdelning på preferensaktierna garanteras. Avsnitt E – Erbjudande Emissionsbelopp och kostnader Emissionen kommer att tillföra Sagax högst 270 miljoner kronor före emissionskostnader. Från beloppet kommer avdrag att göras för emissionskostnader som förväntas uppgå till cirka 6,5 miljoner kronor. E.2a Motiv till emissionen och användning av emissionslikviden Sagax strategi omfattar bland annat fortsatt expansion genom kompletteringsförvärv av fastigheter och genom investeringar i befintligt fastighetsbestånd och Bolaget ser nu flera intressanta investeringsmöjligheter. Diffe rensen mellan den direktavkastning som kan erhållas vid investeringar i Sagax fastighetssegment och den riskfria räntan befinner sig för närvarande på historiskt höga nivåer. Samtidigt medför bankernas återhållsamma kreditgivning att en stark finansiell ställning, och därmed hög sannolikhet att kunna genomföra överenskomna transaktioner, värderas högt av potentiella säljare av fastigheter. Sagax bedömer därför att Bolaget har goda förutsättningar att genomföra kompletteringsförvärv till attraktiva villkor. För att kunna tillvarata dessa investe ringsmöjligheter utan att försvaga Bolagets finansiella ställning har Sagax beslutat om Erbjudandet. E.3 Erbjudandets former och villkor Styrelsen i Sagax har den 30 november 2012, med stöd av årsstämmans bemyndigande den 4 maj 2012, beslutat att genomföra en nyemission av preferensaktier. Emissionsbeslutet innebär att Sagax aktiekapital ökas med högst 46 250 000 kronor genom emission av högst 9 250 000 preferensaktier. Emissionen kan komma att utökas till att omfatta maximalt 3 500 000 ytterligare preferensaktier för det fall styrelsen beslutar om detta. Erbjudandet riktas, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, till såväl institutionella investerare i Sverige och utomlands som allmänheten i Sverige, inklusive Sagax nuvarande aktieägare. Skälen till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är att uppnå en utökning av den institutionella ägarbasen i Bolaget samt en ökad spridning av prefe rensaktier bland allmänheten i syfte att ytterligare bidra till en regelbunden och likvid handel i Sagax preferensaktie på NASDAQ OMX Stockholm. Erbjudandet är villkorat av att den extra bolagsstämman i Sagax den 12 december 2012 fattar beslut om att preferensaktier som emitteras i Emissionen skall äga rätt till vinstutdelning i enlighet med Sagax bolagsordning. Aktieägare representerande 35,6 % av antalet röster och 13,3 % av antalet aktier har förbundit sig att rösta för beslutet om vinstutdelning vid den extra bolagsstämman. Vidare förbehåller sig Styrelsen rätten att inte genomföra Emissionen om inte teckning och betalning erhålls avseende lägst 5 000 000 preferensaktier. Anmälan om teckning av aktier sker från och med den 3 december till och med den 12 december 2012. E.4 Intressen och intressekonflikter Ingen av Bolagets styrelseledamöter har någon familjerelation med någon annan styrelseledamot eller annan ledande befattningshavare. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamot David Mindus ägde per 30 september 2012 via bolag aktier i Sagax motsvarande cirka 7,7 % av kapitalet och 22,8 % av rösterna och har därmed stort inflytande i Bolaget. Utöver detta föreligger det ingen intressekonflikt mellan någon av styrelseledamöternas eller de andra ledande befattningshavarnas plikter gentemot Bolaget, deras privata intressen eller andra plikter. E.5 Lock up-avtal Ej tillämplig; några lock-up avtal föreligger inte i samband med Emissionen. E.6 Utspädningseffekt Förutsatt att Emissionen fulltecknas kommer antalet registrerade preferensaktier i Sagax att öka från 37 252 022 till 46 502 022 aktier och antalet röster öka med 925 000 från 17 142 024,2 till 18 067 024,2 vilket mot svarar en utspädning om 18,3 % av kapitalet och 5,4 % av rösterna i Bolaget. För det fall att Emissionen utökas med 3 500 000 preferensaktier kommer antalet aktier i Bolaget att öka till 50 002 022 aktier och antalet röster ökar med ytterligare 350 000 till 18 417 024,2 vilket motsvarar en utspäd ning om 25,2 % av kapitalet och 7,4 % av rösterna i Bolaget. E.7 Kostnader som åläggs investeraren S A M M A N FAT T N I N G E.1 Ej tillämplig; courtage utgår ej. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 5 RISKFAKTORER En investering i Sagax är förenad med risk. Vid bedömningen av Sagax framtida utveckling är det av stor vikt att beakta relevanta riskfaktorer. Nedan lämnas en redogörelse för vissa riskfaktorer som enligt styrelsen kan ha betydelse för Bolaget eller en investering i Bolagets aktier. Riskfaktorerna är inte framställda i prioritetsordning och gör inte anspråk på att vara heltäckande. Ytterligare risk faktorer som för närvarande inte är kända eller som för närvarande inte bedöms vara väsentliga kan också komma att påverka Bolagets verksamhet. En samlad utvärdering måste således ta hänsyn till dessa risker och innefatta övrig information i Prospektet tillsammans med en allmän omvärlds bedömning. Utöver information som framkommer i Prospektet bör varje investerare göra sin egen R I S K FA K T O R E R bedömning av varje riskfaktor och dess betydelse för Bolagets framtida utveckling. RISKER RELATERADE TILL SAGAX För att upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste Hyresintäkter och hyresutveckling företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lager- och i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- industrilokaler, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella mark kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltnings nadshyror. Sagax har en lång genomsnittlig återstående löptid på fastigheter påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden hyresavtalen, men en långsiktigt negativ utveckling av de aktuella som görs av företagsledningen. marknadshyrorna kan komma att påverka Bolaget negativt. Finansiering Kreditrisk Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande Sagax primära kreditrisk består i att hyresgästerna inte kan fullgöra skulder. Sagax långfristiga finansiering utgörs av bilaterala och sina betalningar enligt hyresavtalen. syndikerbara kreditfaciliteter samt av ett obligationslån om 250 mil joner kronor emitterat under 2010 och ett obligationslån om 350 Drift- och underhållskostnader miljoner kronor emitterat under 2012. Motparter i de förstnämnda Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktärise kreditfaciliteterna är huvudsakligen svenska och utländska affärs ras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och banker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om underhållsansvar. De driftskostnader som är av störst betydelse upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad och belånings är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader. Vid eventuella grad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna begära vakanser påverkas Sagax resultat inte bara av förlorade hyresintäkter återbetalning av lämnade krediter i förtid för det fall dessa särskilda utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. av hyresgäster. Likviditetsrisk Transaktionsrelaterade risker Likviditetsrisk definieras som risken att inte ha tillgång till likvida Fastighetsförvärv är en del av Sagax löpande verksamhet och är medel eller kreditutrymme för täckande av betalningsåtaganden, till sin natur förenat med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter inklusive räntebetalningar. Brist på likviditet för täckande av större utgör riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljö betalningsåtaganden kan påverka Sagax verksamhet och finansiella förhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag ställning. Sagax rörelsekapital uppgick den 30 september 2012 till tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. 45,8 miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 980,9 miljoner kronor varav 380,9 miljoner kronor i form av bankin Fastigheternas värdeförändring låning, 450,0 miljoner kronor i form av långfristiga lånelöften och Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens mark 150,0 miljoner kronor i form av kortfristiga lånelöften. Inga ytter nadsvärde. Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde ligare säkerheter behöver ställas för utnyttjandet av lånelöftena. enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket 6 innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde mot Ränterisk svarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande Räntekostnader är Sagax största löpande kostnad. Ränterisk marknadsvärden på Sagax fastigheter kommer att inverka negativt definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax på Sagax resultat- och balansräkning. finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 aktuella räntenivåer. Per 30 september 2012 uppgick de ränte heten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt bärande skulderna till 6 693 miljoner kronor. föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsätt ningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling Finansiella derivats värdeförändring avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vatten Sagax har en stor andel lån med kort räntebindningstid och områden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant som en del i hanteringen av ränterisken använder sig Sagax av skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådant krav kan komma att räntederivat, huvudsakligen nominella ränteswappar. Ränte påverka Sagax negativt. derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringar på räntederivaten redovisas i resultaträkningen. Skatter och ändrad lagstiftning I takt med att marknadsräntorna förändras uppstår ett över- eller Förändring av lagstiftning avseende bolagsskatt, fastighetsskatt och undervärde på räntederivaten. Sagax har använt räntederivaten för övriga skatter, exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga att öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet och minska sin avskrivningar och avdragsrätt för räntor, kan komma att påverka finansiella risk. Om marknadsräntorna sjunker kommer mark Sagax resultat. nadsvärdet på Sagax räntederivat att minska, vilket har en negativ effekt på Sagax resultat och finansiella ställning. Sagax har ackumulerade skattemässiga underskott. Koncernens underskottsavdrag vid utgången av 2011 uppgick till 470,6 miljo ner kronor. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande Valutarisk inflytandet över Bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt Sagax äger 31 fastigheter i Finland och fem fastigheter i Tyskland, eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjlig vilket medför en exponering mot eurokursen. Fastigheterna är heterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av finansierade med eget kapital och banklån. Banklånen avseende de ändrad lagstiftning eller rättspraxis. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, avseende exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstift tember 2012 uppgick räntebärande skulder i euro till motsvarande ningen, kan få negativa konsekvenser för Sagax. R I S K FA K T O R E R finska och tyska fastigheterna är denominerade i euro. Den 30 sep 1 843 miljoner kronor. Vid samma tidpunkt uppgick marknadsvär det på fastigheterna i Finland och Tyskland till 2 630 miljoner kro RISKER RELATERADE TILL INVESTERING nor. Nettoexponeringen den 30 september 2012, tillgångar minus I SAGAX PREFERENSAKTIER skulder i euro, uppgick till 787 miljoner kronor. Sagax redovisning Preferensaktien enligt IAS 21 medför att merparten av valutakurseffekter redovisas Värdepappershandel är alltid förknippad med risk och risktagande. direkt mot eget kapital. Endast en mindre del av valutakurseffek Eftersom en aktieinvestering både kan stiga och sjunka i värde terna redovisas i resultaträkningen. är det inte säkert att en investerare kan komma att få tillbaka investerat kapital. Därtill bör noteras att prissättningen av aktier Organisatorisk risk är beroende av faktorer som Sagax inte råder över, bland annat Sagax har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende aktiemarknadens förväntningar och utveckling samt den ekono av enskilda medarbetare. Sagax framtida utveckling beror i hög grad miska utvecklingen i allmänhet. En investering i Sagax aktier bör på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet därför föregås av en noggrann analys av Bolaget, dess konkurrenter och engagemang. Sagax skulle kunna påverkas negativt om någon och omvärld samt generell information om fastighetsbranschen och eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. fastighetsbolag. En investering i aktier bör aldrig ses som ett snabbt sätt att generera avkastning utan snarare som en investering som Operationella risker genomförs på lång sikt med kapital som kan undvaras. Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande Påverkan från större aktieägare kontroll eller oegentligheter. Per 30 september 2012 ägde David Mindus via bolag aktier i Sagax motsvarande cirka 7,7 % av kapitalet och 22,8 % av rösterna. Miljörisk M2 Capital Management AB ägde cirka 6,8 % av kapitalet och Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra 14,5 % av rösterna och familjen Salén ägde via bolag cirka 3,8 % miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhets av kapitalet och 10,4 % av rösterna. Avanza Pension ägde cirka utövaren, nuvarande och tidigare, bär ansvaret. Sagax bedriver inte 5,2 % av kapitalet och 2,1 % av rösterna. Dessa innehav innebär någon tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken (1998:808). att nämnda ägare har stort inflytande i Bolaget och kan komma Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet att påverka bland annat sådana angelägenheter som är föremål för som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är omröstning på bolagsstämma, exempelvis val av styrelse och beslut verksamhetsutövare enligt miljöbalken. om vinstutdelning. Nämnda aktieägare kan också ha möjlighet att Om inte någon verksamhetsutövare kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastig förhindra eller försvåra att Sagax förvärvas genom ett offentligt uppköpserbjudande. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 7 Varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst vid bolags legala restriktioner. Det finns många risker som kan komma att stämma, jämfört med stamaktierna som berättigar till en röst per påverka Sagax verksamhet negativt och det kan inte garanteras att stamaktie. Innehavare av stamaktier kan därmed komma att påverka Sagax kommer kunna prestera resultat som möjliggör utdelning på beslut som fattas av aktieägare i större utsträckning än innehavare preferensaktierna i framtiden. av preferensaktier. Emissionen kan komma att inte genomföras Utdelning på preferensaktierna kan inte garanteras Emissionen är villkorad av att den extra bolagsstämman i Sagax den Enligt bestämmelser i Sagax bolagsordning medför preferens 12 december 2012 fattar beslut om att preferensaktier som emitte aktierna förtur till utdelning före eventuell utdelning till stam ras i Emissionen skall äga rätt till vinstutdelning enligt Sagax bolag aktierna. Framtida utdelningar och storleken på sådana utdelningar sordning. Styrelsen förbehåller sig vidare rätten att inte genomföra är bland annat beroende av Sagax framtida verksamhet, fram Emissionen om inte teckning och betalning erhålls avseende lägst tidsutsikter, resultat, finansiella ställning, utdelningsbara medel, 5 000 000 preferensaktier. R I S K FA K T O R E R kassaflöde, rörelsekapitalbehov samt generella finansiella och Under det tredje kvartalet 2012 förvärvade Sagax fastigheten Runö 7:164 i Österåkers kommun. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 450 kvadratmeter samt 15 000 kvadratmeter uppställningsytor. Fastigheten är uthyrd till Ratos dotterbolag KVD Kvarndammen som på uppdrag från företag och myndigheter bedriver auktionsförsäljning på internet och värderingsverksamhet. Auktionssajten kvarndammen.se (kvd.se) är Sveriges största marknadsplats för avyttring av förmåns- och tjänstebilar, maskiner, varupartier samt konkursbon. 8 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I SAGAX Årsstämman i Sagax bemyndigade den 4 maj 2012 styrelsen för ning. I händelse av överteckning kan befintliga aktieägare i Sagax Sagax att, vid ett eller flera tillfällen, med eller utan avvikelse från komma att särskilt beaktas i förhållande till det antal aktier de äger aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av stamaktier av per 12 december 2012 (oavsett aktieslag). Tilldelning till befintliga serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier och/eller tecknings aktieägare i Sagax kommer att ske med lägst 350 preferensaktier. optioner i Bolaget. Styrelsen förbehåller sig rätten att, med stöd av årsstämmans Med stöd av årsstämmans bemyndigande har styrelsen för bemyndigande, utöka Erbjudandet med högst 3 500 000 ytterligare Sagax den 30 november 2012 beslutat att bjuda in institutionella preferensaktier. För det fall att styrelsen beslutar att emittera ytter investerare i Sverige och utomlands och allmänheten i Sverige, ligare 3 500 000 preferensaktier kan Bolaget komma att tillföras inklusive Sagax nuvarande aktieägare, till teckning av högst ytterligare cirka 100 miljoner kronor. Styrelsen förbehåller sig 9 250 000 preferensaktier till en teckningskurs om 29,50 kronor vidare rätten att inte genomföra Emissionen om inte teckning och per preferensaktie. Teckning av nya preferensaktier skall ske under betalning erhålls avseende lägst 5 000 000 preferensaktier. perioden 3 december 2012 till 12 december 2012. Under förut Vid full teckning av 9 250 000 preferensaktier kommer an talet aktier i Bolaget att utökas från 50 668 844 till 59 918 844 totalt 270 miljoner kronor, före emissionskostnader1). Skälen till aktier och antalet röster ökas med 925 000 från 17 142 024,2 avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att uppnå en utökning till 18 067 024,2 vilket motsvarar en utspädning om 18,3 % av av den institutionella ägarbasen i Bolaget samt en ökad spridning kapitalet och 5,4 % av rösterna. I det fall Emissionen utökas med av preferensaktierna bland allmänheten i syfte att ytterligare bidra 3 500 000 ytterligare preferensaktier kommer antalet aktier i till en regelbunden och likvid handel i Sagax preferensaktie på Bolaget att utökas till 63 418 844 aktier och antalet röster ökar NASDAQ OMX Stockholm. Av Emissionen är totalt 7 000 000 med ytterligare 350 000 till 18 417 024,2 vilket motsvarar en preferensaktier avsedda för institutionell teckning och 2 250 000 utspädning om 25,2 % av kapitalet och 7,4 % av rösterna. preferensaktier avsedda för Sagax aktieägare och allmänheten i INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER sättning att Emissionen tecknas till fullo tillför Emissionen Sagax Investerare inbjuds härmed att teckna preferensaktier i Sagax Sverige. Slutlig tilldelning kan komma att avvika från avsedd tilldel i enlighet med villkoren i detta Prospekt. Sagax styrelse, bestående av styrelseordförande Göran E Larsson och styrelseledamöterna Staffan Salén, Johan Thorell, Filip Engelbert, Johan Cederlund, Ulrika Werdelin och David Mindus ansvarar för innehållet i Prospektet. Härmed försäkras att styrelsen har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt styrelsen vet, överensstämmer med faktiska förhållanden och att ingenting utelämnats som skulle kunna påverka dess innebörd. Förutom vad som anges i de genom hänvisning införlivade revisionsberättelserna för räkenskapsåren 2009, 2010 och 2011 samt Sagax delårsrapport för perioden januari-september 2012, vilken granskats översiktligt, har ingen information i Prospektet granskats eller reviderats av Bolagets revisorer förutom vad som uttryckligen anges. Stockholm 30 november 2012 AB SAGAX (PUBL) Styrelsen 1) Sagax uppskattar att emissionskostnader med anledning av Emissionen kommer att uppgå till cirka 6,5 miljoner kronor. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 9 BAKGRUND OCH MOTIV Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersi högt av potentiella säljare av fastigheter. Sagax bedömer därför att ella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax Bolaget har goda förutsättningar att genomföra kompletteringsför fastighetsinnehav uppgick per 30 september 2012 till 1 161 829 värv till attraktiva villkor. För att kunna tillvarata dessa investerings kvadratmeter fördelat på 135 fastigheter. Historiskt har lager- och möjligheter utan att försvaga Bolagets finansiella ställning bedömer industrifastigheter genererat en relativt hög löpande direktavkast styrelsen att det är lämpligt att Bolagets egna kapital ökas genom ning i kombination med stabila fastighetsvärden. Fokus för Sagax nyemission av preferensaktier. Mot ovanstående bakgrund har styrelsen, baserat på bemyn verksamhet är förvaltningsresultatet och det löpande kassaflödet. För 2012 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet digande från Bolagets årsstämma den 4 maj 2012, beslutat om en före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och nyemission av preferensaktier. Teckningskursen har fastställts till tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 420 miljoner kro 29,50 kronor per preferensaktie och vid full teckning i Emissionen nor. Per 1 november 2012 var Sagax hyresduration cirka 8,5 år och kommer Sagax att tillföras 270 miljoner kronor före emissions räntebindning över 4 år. Den långa löptiden avseende hyresavtal kostnader. För det fall att styrelsen beslutar att emittera ytterligare och räntebindning skapar en förutsägbarhet avseende förvaltnings 3 500 000 preferensaktier kan Bolaget komma att tillföras ytterli resultat och operativt kassaflöde. gare cirka 100 miljoner kronor före emissionskostnader. Genom Emissionen ges Bolaget goda förutsättningar, att med Sagax strategi omfattar bland annat fortsatt expansion genom balanserad risk, genomföra selektiva förvärv i syfte att ytterligare BAKGRUND OCH MOTIV kompletteringsförvärv av fastigheter och genom investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Differensen mellan den löpande öka Bolagets förvaltningsresultat och stärka Bolagets kassaflöde. direktavkastning som kan erhållas vid investeringar i Sagax fastig Avsikten är att finansiera eller delfinansiera tillkommande förvärv hetssegment och den riskfria räntan befinner sig för närvarande på genom att nyttja det egna kapital som tillförs via Emissionen. Vid historiskt höga nivåer. Samtidigt medför bankernas återhållsamma behov kommer Bolaget även att utnyttja befintliga kreditfaciliteter kreditgivning att en stark finansiell ställning, och därmed hög san för att finansiera tillkommande förvärv. nolikhet att kunna genomföra överenskomna transaktioner, värderas Stockholm 30 november 2012 AB SAGAX (PUBL) Styrelsen 10 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 SAGAX PREFERENSAKTIER I KORTHET Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B preferensaktie. Utbetalning av beslutad utdelning sker kvartalsvis och preferensaktier. Inga stamaktier av serie B har emitterats. Syftet med 0,50 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna är med utgivandet av preferensaktier är att möjliggöra en expansion sista vardagen i mars, juni, september respektive december månad. av verksamheten där det tillförda kapitalet kan användas för att För fullständiga villkor avseende Sagax preferensaktier, se avsnittet delfinansiera förvärv. "Bolagsordning". Enligt Sagax bolagsordning medför preferensaktierna företrädes rätt framför stamaktierna till en årlig utdelning om 2,00 kronor per VILLKOR I SAMMANDRAG FÖR PREFERENSAKTIER 29,50 kronor per preferensaktie i Erbjudandet. Utdelning: 2,00 kronor per år, med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. Under förutsättning att den extra bolagsstämman den 12 december 2012 beslutar i enlighet med styrelsens förslag om vinstutdelning kommer nyemitterade preferensaktier enligt föreliggande Erbjudande att erhålla utdelning från och med 28 december 2012. Direktavkastning: 6,8 % årlig direktavkastning baserat på emissionskursen 29,50 kronor per preferensaktie (7,1 % effektiv direktavkastning). Rösträtt: Varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Utebliven utdelning: I det fall Sagax inte erlägger 2,00 kronor i årlig utdelning skall innestående belopp ("Innestående Belopp") räknas upp med en faktor motsvarande 7 % årligen till dess att full utdelning lämnats. Ingen utdelning får ske till stamaktieägarna innan preferens aktieägarna erhållit Innestående Belopp. Inlösen: Kan ske på Bolagets begäran efter beslut på bolagsstämma till 35 kronor per preferensaktie med tillägg för eventuellt Innestående Belopp. Likvidation: Prioritet framför stamaktier till ett värde om 30 kronor per preferensaktie med tillägg för eventuellt Innestående Belopp. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till skiftesandel. Notering: Preferensaktien är, i likhet med Bolagets stamaktie, föremål för handel på NASDAQ OMX Stockholm. Övrigt: Villkoren för preferensaktierna regleras i Sagax bolagsordning. Beslut om ändring av bolagsordningen vilket påverkar den rätt som följer med preferensaktierna i något avseende är endast giltigt genom beslut på bolagsstämma (i) som biträds av minst två tredje delar av röster och antal aktier representerade på bolagsstämman och (ii) att aktieägare som representerar minst två tredjedelar av på bolagsstämman representerade preferensaktieägare biträder beslutet (såvida inte tillämplig lag föreskriver högre majoritet). SAGAX PREFERENSAKTIER I KORTHET Emissionskurs: AVSTÄMNINGSDAGAR FÖR UTBETALNING AV UTDELNING 2012/2013 Avstämningsdagar 2012/2013 för utbetalning av utdelning till preferensaktieägare är följande: 28 december 2012 28 mars 2013 28 juni 2013 30 september 2013 30 december 2013 0,50 kronor 0,50 kronor 0,50 kronor 0,50 kronor 0,50 kronor För att vinstutdelning skall erhållas per 28 juni, 30 september och 30 december 2013 förutsätts beslut om vinstutdelning av årsstämman 2013. AKTIEKURSUTVECKLING OCH VOLATILITET 250 2 000 000 200 1 600 000 150 1 200 000 100 80 0000 50 40 0000 0 2007 2008 Sagax Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 2009 2010 2011 2012 Volym, antal aktie sedan 2007. Aktiepris, SEK Grafen illustrerar aktiekursutvecklingen för Sagax preferens 0 Volym 11 VILLKOR OCH ANVISNINGAR ERBJUDANDET handling bifogas anmälningssedeln. Observera att anmälningar från Erbjudandet om teckning av preferensaktier riktas, med avvikelse befintliga aktieägare till Sagax skall göras på den särskilt upprättade från Sagax aktieägares företrädesrätt, till institutionella investerare anmälningssedeln. Anmälningar skall lämnas in under perioden i Sverige och utomlands och allmänheten i Sverige, inklusive Sagax 3–12 december 2012 till: nuvarande aktieägare. Erbjudandet omfattar 9 250 000 preferensaktier och är uppdelat Carnegie Investment Bank AB (publ) i två delar: ett institutionellt erbjudande (det "Institutionella erbju Transaction Support dandet") om 7 000 000 preferensaktier och ett erbjudande till all 103 38 Stockholm mänheten i Sverige ("Erbjudandet till allmänheten") om 2 250 000 Skicka per e-post eller fax till: [email protected] preferensaktier. Fördelning av preferensaktier mellan Erbjudandet respektive 08-5886 9077. till allmänheten och det Institutionella erbjudandet kan komma att avvika från den avsedda fördelningen. Erbjudandet kan komma att Anmälan måste vara Carnegie tillhanda senast klockan 14.00 den utökas till att omfatta maximalt 3 500 000 ytterligare preferens 12 december 2012. Styrelsen förbehåller sig rätten att förlänga aktier för det fall styrelsen beslutar om detta. Styrelsen förbehåller tecknings- och betalningstiden. Eventuell sådan förlängning kom sig även rätten att inte genomföra Emissionen om inte teckning och mer att offentliggöras av Bolaget senast klockan 14.00 den 12 betalning erhålls avseende lägst 5 000 000 preferensaktier. december 2012. TECKNINGSKURS kommer att beaktas. Om flera anmälningssedlar skickas in kommer Preferensaktierna emitteras till en kurs om 29,50 kronor per aktie. endast den senast mottagna att beaktas. Ofullständig eller felaktigt Courtage utgår ej. ifylld anmälningssedel kan komma att lämnas utan avseende. Inga VILLKOR OCH ANVISNINGAR Anmälan är bindande. Endast en anmälningssedel per tecknare tillägg eller ändringar får göras i den på anmälningssedeln tryckta ANMÄLAN texten. De som anmäler sig för teckning av preferensaktier i emis Det Institutionella erbjudandet sionen måste ha ett svenskt vp-konto eller en depå hos en svensk Anmälan om teckning av preferensaktier i Emissionen inom ramen bank eller annan förvaltare till vilken leverans av preferensaktier för det Institutionella erbjudandet skall omfatta lägst 50 000 pre kan ske. Personer som saknar vp-konto eller depå måste öppna ett ferensaktier och skall tecknas i jämna poster om 50 preferensaktier. vp-konto eller en depå genom sin bank eller värdepappersinstitut Anmälan om teckning skall ske till Carnegie under perioden 3–12 innan anmälan inlämnas. Observera att detta kan ta viss tid. december 2012 i enlighet med särskilda instruktioner därom. Sådan anmälan måste vara Carnegie tillhanda senast klockan 14.00 den 12 Befintliga aktieägare i Sagax december 2012. Alla direktregistrerade aktieägare med känd adress för Bolaget Styrelsen förbehåller sig rätten att förlänga tecknings- och betal utifrån en aktiebok, från Euroclear per 29 november 2012, kommer ningstiden. Sådan eventuell förlängning kommer att offentliggöras att erhålla en informationsbroschyr tillsammans med en särskild av Bolaget senast klockan 14.00 den 12 december 2012. Anmälan anmälningssedel som skall användas för anmälan om teckning. om teckning inom ramen för det Institutionella erbjudandet, som Förvaltare kommer att informeras om att upplysa sina depåkunder vid tilldelning, vilken beräknas ske omkring den 14 december 2012, som är aktieägare i Sagax om deras möjlighet om deltagande i Emis inte har allokerats det fulla antalet anmälda preferensaktier, kommer sionen genom teckning. Observera att som depåkund och aktieägare att med kvarvarande, icke tilldelade preferensaktier automatiskt att i Sagax skall anmälan och teckning ske via respektive förvaltare. ingå i Erbjudandet till allmänheten. Gällande tilldelningsprinciper Aktieägare som inte erhållit någon särskild anmälningssedel uppma för sådan automatisk anmälan, se underrubrik "Tilldelning" nedan. nas att kryssa i rutan "Befintlig aktieägare i Sagax" på den allmänna anmälningssedeln. Styrelsen förbehåller sig vidare rätten att förkorta tecknings tiden. Sådan eventuell förkortning av teckningstiden kommer inte I händelse av överteckning kan befintliga aktieägare i Sagax att påverka betalningstiden för anmälda preferensaktier. Eventuell komma att särskilt beaktas i förhållande till det antal aktier de äger förkortning kommer att offentliggöras av Bolaget före tecknings per 12 december 2012 (oavsett aktieslag). periodens utgång. Erbjudandet till allmänheten Anmälan om teckning av preferensaktier i Emissionen inom ramen Observera att anmälningssedeln måste vara Carnegie för Erbjudandet till allmänheten skall omfatta lägst 350 preferens tillhanda senast klockan 14.00 den 12 december 2012. aktier i jämna poster om 50 preferensaktier. Anmälan skall göras Anmälan som skickas via post måste därvid sändas i via de för Erbjudandet upprättade anmälningssedlarna, vilka kan god tid för att kunna vara Carnegie tillhanda till dess. erhållas från Carnegie eller Sagax. Observera att om anmälan avser fler än 4 000 preferensaktier måste vidimerad kopia på giltig ID- 12 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 Anmälningssedlar och Prospektet kan erhållas från Carnegie Investment preferensaktierna kommer att vara bokförda som BTA till dess att Bank AB (besöksadress: Regeringsgatan 56, 103 38 Stockholm; samtliga nya preferensaktier som emitterats genom Emissionen har telefon: 08-588 686 60) eller hos något av Carnegies kontor i registrerats hos Bolagsverket, varefter BTA automatiskt kommer att Sverige, eller från, www.carnegie.se eller www.sagax.se. ombokas till preferensaktier. Observera att en investerare som önskar anmäla sig för BESKED OM TILLDELNING OCH BETALNING teckning och har en aktiedepå hos en förvaltare skall, Det Institutionella erbjudandet oavsett om han eller hon är aktieägare i Sagax eller ej, Institutionella investerare beräknas erhålla besked om tilldelning kontakta sin förvaltare för vidare instruktioner. Detta omkring den 14 december 2012 varefter avräkningsnota utsänds. gäller även en investerare vars depå är kopplad till en Tilldelade preferensaktier skall betalas kontant enligt instruktion på kaptialförsäkring eller ett investerarsparkonto. avräkningsnotan, dock senast den 19 december 2012. Erbjudandet till allmänheten TILLDELNING Tilldelning förväntas ske omkring den 14 december 2012. Så snart Tilldelning av preferensaktier till och inom respektive del av Erbjudan som möjligt därefter utsänds avräkningsnotor till dem som erhållit det kommer att ske på basis av efterfrågan och kommer att beslutas tilldelning i Emissionen. De som inte tilldelats preferensaktier får av styrelsen för Sagax i samråd med Carnegie, varvid målet är att inget meddelande. Besked om tilldelning beräknas även kunna lämnas av Carnegie rensaktierna bland allmänheten i syfte att bidra till en regelbunden från och med klockan 12.00 den 14 december 2012 på telefon och likvid handel med Sagax preferensaktier på NASDAQ OMX nummer 08-588 686 60. För att få besked om tilldelning måste Stockholm. följande anges: namn, personnummer/organisationsnummer. Det Institutionella erbjudandet enligt instruktioner på avräkningsnotan, dock senast den 19 december Anmälningar från institutionella investerare som bedöms bli 2012. VILLKOR OCH ANVISNINGAR uppnå en god institutionell ägarbas och en bred spridning av prefe Tecknade och tilldelade nya preferensaktier skall betalas kontant långsiktiga ägare i Sagax samt anmälningar från institutionella investerare som tidigt inkommit med anmälan om teckning kan BRISTANDE OCH FELAKTIG BETALNING särskilt komma att beaktas. Någon garanti för tilldelning till enskild Om full betalning inte erläggs i tid kan preferensaktierna komma institutionell investerare lämnas inte. Anmälan om teckning inom att tilldelas annan eller säljas. Skulle försäljningspriset vid sådan ramen för det Institutionella erbjudandet, som vid tilldelning inte överlåtelse vara lägre än teckningskursen kan mellanskillnaden har allokerats det fulla antalet anmälda preferensaktier, kommer att komma att utkrävas av den som först erhöll tilldelning av de med kvarvarande, icke tilldelade preferensaktier (”Icke tilldelade tecknade preferensaktierna. Felaktigt inbetalt belopp kommer att preferensaktier i det Institutionella erbjudandet”) automatiskt att återbetalas till inbetalaren efter den 27 december 2012. ingå i Erbjudandet till allmänheten, se nedan. ERHÅLLANDE AV PREFERENSAKTIER Erbjudandet till allmänheten Sedan betalning för tilldelade preferensaktier erlagts och registrerats Tilldelning är inte beroende av när under anmälningstiden anmälan hos Carnegie levereras BTA genom bokföring till tecknarens vp- inges. I händelse av överteckning kan tilldelning komma att ske med konto eller depå hos bank eller annan förvaltare. lägre antal preferensaktier än anmälan avser eller genom slumpmässigt urval. Givet att tilldelning sker, kommer detta att ske med lägst 350 Som bekräftelse på bokföringen utsänds en vp-avi från Euroclear som visar att BTA finns tillgängliga på tecknarens vp-konto. preferensaktier. Preferensaktierna är registrerade som BTA intill dess Emissionen registrerats hos Bolagsverket. Sådan registrering beräknas ske om Befintliga aktieägare i Sagax kring den 20 december 2012. BTA kommer därefter automatiskt I händelse av överteckning kan befintliga aktieägare i Sagax komma att omvandlas till preferensaktier. Detta beräknas ske omkring den att särskilt beaktas i förhållande till det antal aktier de äger per 12 27december 2012. Vp-avi avseende sådan omvandling kommer inte december 2012 (oavsett aktieslag). Tilldelning till befintliga aktie att utsändas från Euroclear. BTA kommer inte att noteras eller vara ägare i Sagax kommer att ske med lägst 350 preferensaktier. föremål för organiserad handel på NASDAQ OMX Stockholm. BETALDA TECKNADE PREFERENSAKTIER RÄTT TILL UTDELNING PÅ PREFERENSAKTIER Eftersom Erbjudandet endast består av nyemitterade preferens Preferensaktierna medför rätt till utdelning från och med den aktier, kommer investerare som erhållit tilldelning och erlagt avstämningsdag för utdelning på Bolagets preferensaktier som in betalning enligt nedan att få betalda tecknade preferensaktier faller närmast efter det att BTA har bokats ut till investerarna eller ("BTA") bokförda på sitt vp-konto eller sin depå. De nytecknade Emissionen registrerats hos Bolagsverket. Första avstämningsdag för Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 13 sådan utdelning är den 28 december 2012, förutsatt att den extra NOTERING AV DE NYA PREFERENSAKTIERNA bolagsstämman den 12 december 2012 beslutar om vinstutdelning Sagax utgivna preferensaktier handlas på NASDAQ OMX Stockholm, till nyemitterade preferensaktier i enlighet med styrelsens förslag. Mid Cap. De nyemitterade preferensaktierna beräknas bli föremål Utdelningen ombesörjs av Euroclear eller för förvaltarregistrerade för handel på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap från omkring innehav i enlighet med respektive förvaltares rutiner. Rätt till ut den 27 december 2012. delning tillfaller de som på den fastställda avstämningsdagen var registrerade som ägare i den av Euroclear förda aktieboken, inklu PROSPEKT OCH ANMÄLNINGSSEDLAR sive de som registrerats som innehavare av BTA. Beträffande avdrag Prospektet kan erhållas från Sagax och Carnegie. Prospektet kan för svensk preliminärskatt, se avsnittet "Skattefrågor i Sverige". För också laddas ner i elektroniskt format via Internet från Finans ytterligare information, se avsnitten "Sagax preferensaktier i kort inspektionens, (www.fi.se), Sagax (www.sagax.se) och Carnegies het" samt "Bolagsordning". (www.carnegie.se) respektive hemsidor. Anmälningssedlar kan erhållas från Sagax eller Carnegie. VILLKOR OCH ANVISNINGAR VILLKOR FÖR EMISSIONENS FULLFÖLJANDE Emissionen är villkorad av att den extra bolagsstämman i Sagax ÖVRIG INFORMATION den 12 december 2012 fattar beslut om att preferensaktier som Carnegie är så kallat emissionsinstitut, det vill säga utför vissa admi emitteras i Emissionen skall äga rätt till vinstutdelning enligt Sagax nistrativa tjänster kring Emissionen. Detta innebär inte i sig att den bolagsordning. Aktieägare representerande 35,6 % av antalet röster som tecknar i Emissionen betraktas som kund hos Carnegie. Vid och 13,3 % av antalet aktier har förbundit sig att rösta för beslutet teckning av Emissionen betraktas deltagaren endast som kund om om vinstutdelning vid den extra bolagsstämman. Styrelsen förbehåller Carnegie har lämnat råd till tecknaren eller annars har kontaktat sig vidare rätten att inte genomföra Emissioen om inte teckning och deltagaren individuellt angående Erbjudandet. Att tecknaren inte betalning erhålls avseende lägst 5 000 000 preferensaktier.. betraktas som kund medför att reglerna om skydd för investerare i lagen om värdepappersmarknaden inte tillämpas på teckningen. 14 OFFENTLIGGÖRANDE AV UTFALLET I EMISSIONEN Detta innebär bland annat att varken så kallad kundkategorisering Utfallet av Erbjudandet beräknas offentliggöras genom pressmed eller så kallad passandebedömning kommer att ske beträffande delande omkring den 14 december 2012. Samtliga pressmeddelan teckningen. Deltagaren ansvarar därmed själv för att denne har den med anledning av Emissionen kommer att finnas tillgängliga på tillräckliga erfarenheter och kunskaper för att förstå de risker som Sagax hemsida, www.sagax.se. är förenade med teckningen. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 VERKSAMHET AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER kortare räntebindning. Sagax eftersträvar även låg refinansieringsrisk AFFÄRSIDÉ genom att avtala om refinansiering av långfristiga räntebärande Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella skulder i god tid. Bolaget träffade i oktober 2012 överenskommelse fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. om en förtida förlängning av en lånefacilitet om 4 300 miljoner kronor ("Faciliteten") genom accept av ett så kallat "Offer Letter". MÅL Faciliteten är Sagax enskilt största kreditfacilitet och motsvarar Bolagets övergripande mål är att långsiktigt generera högsta möjliga cirka 65 % av Koncernens räntebärande skulder. Genom Faciliteten riskjusterade avkastning till Bolagets aktieägare. För att nå detta mål förlängs Sagax kapitalbindning till 4,5 år, vilket minskar Koncer har Sagax uppställt följande delmål: nens refinansieringsrisk. Förlängningen är villkorad av att Sagax och • Verksamheten skall generera långsiktig uthållig avkastning och Deutsche Pfandbriefbank AG kommer överens om de fullständiga starka kassaflöden. • Bolagets tillväxt skall fortsätta genom fastighetsförvärv med beaktande av riskjusterad avkastning. villkoren i den slutgiltiga lånedokumentationen och uppfyllandet av de villkor som uppställs i de slutliga lånedokumenten för utbetal ning av Faciliteten. • Bolaget skall skapa realtillväxt på kassaflöden i befintligt fastig hetsbestånd. Eget kapital Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B samt preferensaktier. Inga stamaktier av serie B har emitterats. Förvaltningsstrategi Stamaktier av serie A och preferensaktier är noterade på NASDAQ Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. OMX Stockholm. I januari 2011 flyttades aktierna från Small Bolaget har som övergripande princip att undvika att kortsiktigt Cap-listan till Mid Cap-listan. Preferensaktierna diversifierar Sagax maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider kan kapitalbas och möjliggör för Bolaget att öka Koncernens egna träffas med hyresgäster med vilka Bolaget kan etablera en långsiktig kapital utan att antalet stamaktier ökas. Sagax målsättning är att relation. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i för preferenskapitalet långsiktigt skall motsvara 20 till 50 % av Koncer valtningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att nens egna kapital samt att preferensutdelningen långsiktigt skall vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om hyresavtal med längre understiga 50 % av kassaflödet från den löpande verksamheten. Per löptider istället kan uppnås. 30 september 2012 uppgick preferensaktiekapitalet till 49,8 % VERKSAMHET STRATEGIER I KORTHET av totalt eget kapital och preferensutdelningen uppgick till 18,6 % Investeringsstrategi av kassaflödet från den löpande verksamheten under perioden Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Sagax investe januari – september 2012. ringsstrategi omfattar såväl kompletteringsförvärv som investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befint Utdelningsstrategi ligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera intäkterna. Sagax utdelningspolicy är att cirka en tredjedel av det årliga förvalt ningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och Finansieringsstrategi preferensaktierna. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna. Vid årsstämman 2012 beslutades om utdelning med 4,00 kronor löpande kassaflöde. Detta bedöms skapa förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax per stamaktie samt om utdelning med 2,00 kronor per preferens har en konservativ syn på risktagande. aktie med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor preferensaktie. Den beslutade utdelningen motsvarade 34 % av förvaltnings Räntebärande skulder resultatet för 2011. Styrelsen bedömer det som angeläget att fortsatt expansion lik Sagax eftersträvar lång ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Per 30 september 2012 upp som tidigare kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell gick den genomsnittliga räntebindningen med hänsyn tagen till stabilitet. Mot den bakgrunden är det styrelsens bedömning att Sagax derivatavtal till 4,2 år. Den långa räntebindningen minskar framtida utdelning, inklusive preferensutdelning, lämpligen skall känsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en ske i enlighet med föregående stycke. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 15 FINANSIELLA MÅL De av styrelsen fastställda finansiella målen för verksamheten och räkenskapsåret 2012 redovisas i tabellen nedan. FINANSIELLA MÅL Målformulering: Beskrivning: Måluppfyllelse 2011: Avkastningen på eget kapital skall under en konjunkturcykel uppgå till lägst 15 %. Verksamheten skall generera långsiktigt uthållig avkastning. Avkastningen på eget kapital uppgick till 6 %. Avkastningen de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 14 % per år. Historisk måluppfyllelse: % 60 40 20 Mål 0 –20 Förvaltningsresultatet skall öka med minst 15 % per år. VERKSAMHET Räntetäckningsgraden skall långsiktigt överstiga 150 %. Soliditeten skall långsiktigt överstiga 20 %. Sagax har för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv med god avkastning. Tillväxt skall även ske genom realtillväxt i det befintliga fastighetsbeståndet. De löpande kassaflödena skall med god marginal täcka ränte kostnaderna. Bolagets kapitalbas skall vara anpassad till bolagets risktagande. Förvaltningsresultatet ökade med 17 %. Förvaltningsresultatet de senaste fem åren har i genomsnitt ökat med 33 % per år. Räntetäckningsgraden uppgick till 230 %. Räntetäckningsgraden de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 206 %. Soliditeten uppgick till 23 %. Soliditeten de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 23 %. % 50 40 30 20 10 0 % 250 200 150 100 50 0 16 Genom att välja relativt lång räntebindningstid minskar bolagets räntekänslighet. Den genomsnittliga räntebindnings tiden på koncernens räntebärande skulder uppgick till 4,3 år. Ränte bindningstiden de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 4,8 år. 2008 2009 2010 2011 Mål 2007 2008 2009 2010 2011 Mål 2007 2008 2009 2010 2011 % 40 30 20 Mål 10 0 Den genomsnittliga ränte bindningstiden på koncernens långfristiga lån skall uppgå till minst 4 år. 2007 2007 2008 2009 2010 2011 Antal år 6 4 Mål 2 0 2007 2008 2009 2010 2011 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 VERKSAMHETSHISTORIK utgång omfattar fastighetsbeståndet 110 fastigheter med en total 2004: uthyrningsbar area om 839 000 kvadratmeter. Sagax verksamhet i dess nuvarande form bildas 2004 genom att dåvarande teknikbolaget Effnet Group genom apportemission 2009: förvärvar 19 fastigheter samt förvaltningsrörelse. Bolagets verksam Sagax investerar under året 657 miljoner kronor varav 447 miljoner hetsföremål ändras till fastighetsverksamhet och Bolaget ändrar kronor avser fastighetsförvärv och 210 miljoner kronor avser namn till AB Sagax. Vid årets utgång äger Sagax 30 fastigheter med investeringar i det befintliga beståndet. Vid årets utgång omfattar en total uthyrningsbar area om 258 000 kvadratmeter. fastighetsbeståndet 113 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 917 000 kvadratmeter. 2005: Under året förvärvas 10 fastigheter med cirka 147 000 kvadrat 2010: meter uthyrningsbar area. Vid slutet av 2005 omfattar fastighets Sagax investerar under året 1 172 miljoner kronor varav 992 mil beståndet 40 fastigheter med en total uthyrningsbar area om joner kronor avser fastighetsförvärv och 180 miljoner kronor avser 405 000 kvadratmeter. investeringar i det befintliga beståndet. Sagax förvärvar även 50 % av aktierna i intresseföretaget Söderport. Genom nyemission av 2006: preferensaktier under våren 2010 erhålls totalt 372 miljoner kronor Under 2006 förvärvar Sagax fastigheter för 1,1 miljarder kronor. före emissionskostnader. Sagax ger även ut sitt första obligationslån Detta motsvarar nästan en fördubbling av Koncernens storlek. om 250 miljoner kronor. Vid årets utgång omfattar fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet omfattar vid årets slut 57 fastigheter med en 129 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 023 553 total uthyrningsbar area om 559 000 kvadratmeter. Sagax tillförs kvadratmeter. totalt 276 miljoner kronor genom emissioner av preferensaktier. VERKSAMHET Emissionslikviden skapar utrymme för fortsatt expansion. 2011: I januari 2011 flyttas handeln med Sagax aktier till Mid Cap- 2007: segmentet på NASDAQ OMX Stockholm. Sagax investerar under Sagax förvärvar fastigheter för sammanlagt 1,7 miljarder kronor. året 1 557 miljoner kronor varav 1 397 miljoner kronor avser Bland annat förvärvas fastigheter från Gambro för 561 miljoner fastighetsförvärv och 160 miljoner kronor avser investeringar i det kronor, sex fastigheter i Finland från Konecranes för 305 miljoner befintliga beståndet. Vid årets utgång omfattar fastighetsbeståndet kronor samt 25 fastigheter från Närkes Elektriska för 351 miljoner 136 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 143 651 kronor. Därtill ingår Sagax optionsavtal om att förvärva ytterligare kvadratmeter. fastigheter från Gambro. Under året säljer Sagax fastigheter för 492 miljoner kronor, varav 417 miljoner kronor avser försäljningen av 2012: fyra fastigheter med stort inslag av kontorslokaler. I juni träffas ett Sagax ger ut sitt andra obligationslån om 350 miljoner kronor. I avtal med Hypo Real Estate Bank om en sjuårig kreditfacilitet om oktober 2012 förlängs Sagax kreditfacilitet om 4 300 miljoner 6 000 miljoner kronor, vilket skapar utrymme för fortsatt expansion. kronor ("Faciliteten") hos Deutsche Pfandbriefbank AG ("PBB") till Den 8 oktober noteras Bolagets aktier på OMX Nordiska Börs 2018 genom accept av ett så kallat "Offer Letter". Kreditfaciliteten Stockholm (Small Cap). är Sagax enskilt största kreditfacilitet och motsvarar cirka 65 % av Koncernens räntebärande skulder. Förlängningen är villkorad av 2008: att Sagax och PBB kommer överens om de fullständiga villkoren i Under året förvärvas 19 fastigheter för sammanlagt 1,3 miljarder den slutgiltiga lånedokumentationen och uppfyllandet av de villkor kronor. Bland annat utnyttjas ovannämnda option att förvärva fast som uppställs i de slutliga lånedokumenten för utbetalning av igheter från Gambro för totalt 443 miljoner kronor, varav exploa Faciliteten. Per 30 september 2012 omfattar fastighetsbeståendet teringsmark för 47 miljoner kronor omedelbart vidaresäljs. Under 135 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 161 829 året såldes sex fastigheter för sammanlagt 343 miljoner kronor, kvadratmeter. däribland flertalet av Bolagets fastigheter i Göteborg. Vid årets Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 17 MARKNADSÖVERSIKT Fastighetssegmentet lager och lätt industri bedöms erbjuda intressanta egenskaper ur ett investe ringsperspektiv med hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader. Sverige BAKGRUND Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på hyres marknaden, närmare bestämt marknaden för uthyrning av lokaler. Sagax exponering mot förändringar på hyresmarknaden är relativt MARKNADSÖVERSIKT låg inom den närmaste framtiden genom Bolagets höga ekono Andel av Sagax hyresvärde Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm 72 % 98 819 120 miska uthyrningsgrad om 93 % och långa hyresavtal om 8,5 år i Den svaga utvecklingen i euroområdet har enligt Riksbanken genomsnitt (samtliga uppgifter avseende Sagax avser ställningen dämpat efterfrågan på svensk export, som bromsat in sedan slutet per 30 september 2012 om inte annat följer av sammanhanget). av 2011. Enligt Riksbankens senaste penningpolitiska rapport från Sagax största exponering mot hyresmarknaden, till följd av kortare oktober 2012 dämpas den svenska exporten nu tydligt till följd av hyresduration, återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka tillhör avmattningen i euroområdet vilket ligger i linje med Riksbankens de marknader som Sagax bedömer har bäst förutsättningar i tidigare bedömningar. De svagare konjunkturutsikterna medför Skandinavien för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för att hushållens konsumtionstakt även fortsättningsvis bedöms lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad minska medan företagen förväntas skjuta på sina investeringar. hyresmarknad vara låg till följd av den höga tillväxttakten i dessa Riksbanken bedömer vidare att när BNP-tillväxten i omvärlden regioner. Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden och läggs samman utifrån den betydelse länder har för svensk ekonomi marknaden för köp och försäljning av fastigheter. Marknaden för blir utvecklingen svag framöver. Likaså påverkas arbetsmarknaden fastighetsinvesteringar påverkas i stor utsträckning av förutsätt och arbetslösheten förväntas stiga det närmaste året. Under 2012 ningarna på kreditmarknaden och av de allmänna konjunktur beräknar Riksbanken att BNP-tillväxten i Sverige blir 0,9 % och att utsikterna. tillväxten kommer att öka till 1,8 % under 2013 respektive 2,7 % under 2014. Enligt Konjunkturinstitutets rapport "Konjunkturläget OMVÄRLDEN augusti 2012" bedöms arbetslösheten i Sverige stiga till närmare Utvecklingen inom euroområdet som helhet har stor betydelse 8 % i slutet av 2013 för att därefter minska. Regeringens finanspoli för de exportdrivna ekonomierna i Sverige, Finland och Tyskland, tik väntas vara expansiv under 2013 och bedömningen är att detta vilket utgör marknaderna där Sagax är verksamt. Den allmänna behövs för att skynda på återhämtningen i ekonomin samt för att bedömningen är att tillväxten i euroområdet de närmaste åren komma närmare inflationsmålet. Det svaga konjunkturläget och kommer att bli fortsatt svag. Konjunkturutsikterna hämmas av förstärkningen av kronan håller tillbaka inflationstrycket. underliggande strukturella problem, statsfinansiella svårigheter och Inflationen påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal. finanspolitiska åtstramningar. Det är svårt att bedöma effekter av Inflationstakten under de senaste tolv månaderna var 0,4 % per finanspolitiska åtstramningar, men det är enligt Riksbanken rimligt oktober 2012 enligt SCB och inflationen (HIKP) i Sverige var vid att förvänta sig att effekterna på tillväxten blir större när det är flera samma tidpunkt 1,2 %. länder som samtidigt stramar åt sin finanspolitik och det sker i ett Finland läge när det penningpolitiska utrymmet är begränsat. Den svenska ekonomin växte snabbt under merparten av 2011 men tillväxten Andel av Sagax hyresvärde bromsade in mot slutet av året vilket har fortsatt under 2012. En Antal fastigheter försämring av omvärldsutvecklingen, framförallt i euroområdet där Uthyrningsbar area, kvm skuldkrisen återigen förvärrats, innebär att omvärldens efterfrågan 20 % 31 275 094 på svensk export dämpas påtagligt. BNP-tillväxten 2011 inom EU Enligt Eurostat ökade Finlands BNP med 2,9 % under 2011. I likhet respektive euroområdet uppgick till 1,5 % respektive 1,4 % enligt med den svenska marknaden har avsättningen för finska exportva Eurostat (EU:s statistikbyrå). Inflationen (HIKP, Harmoniserat kon ror minskat under 2012 vilket medför att den finska BNP-tillväxten sumentprisindex) 2011 inom EU respektive euroområdet uppgick avtar under 2012. Under 2012 beräknar den finska centralbanken till 3,1 % respektive 2,7 %. Denna inflation räknas som en årlig att BNP-tillväxten i Finland blir 1,5 % och att tillväxten kommer genomsnittlig förändring. Den årliga inflationen i euroområdet var att sjunka till 1,2 % under 2013 för att därefter öka till 1,6 % under enligt Eurostat 2,5 % i oktober 2012 vilket kan jämföras med 3 % i 2014. Arbetslösheten i Finland bedöms vara cirka 7,5 % vid slutet oktober 2011. av 2012 och relativt oförändrad under 2013. (Bank of Finland Bulletin, Finnish Economic Outlook 3-2012). 18 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 Inflationen påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal i Finland från Pangea Property Research uppgick transaktionsvolymen till och uppgick enligt Eurostat till 3,3 % under 2011. I september cirka 87,4 miljarder kronor under denna period. Transaktionsvoly 2012 var den genomsnittliga procentuella förändringen i inflationen merna på den finska fastighetsmarknaden har enligt KTI i än högre i Finland under de senaste tolv månaderna 3,1 % enligt Eurostat. grad sjunkit sedan 2007, då den uppgick till nästan 6 miljarder euro och transaktionsvolymen uppgick enligt KTI vid slutet av tredje Tyskland kvartalet 2012 till 1,6 miljarder euro. Andel av Sagax hyresvärde 8 % (tillsammans med Danmark) Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm 5 63 987 Den tyska ekonomin driver tillväxten i euroområdet. BNP i Sagax har under 2012 förvärvat 3 fastigheter, varav 2 i Sverige och en i Tyskland, för sammanlagt 202,6 miljoner kronor. Sagax har vidare investerat 251,3 miljoner kronor i det befintliga fastighetsbe ståndet. Under 2012 har Sagax avyttrat fyra fastigheter till ett värde om totalt 66,3 miljoner kronor. Tyskland ökade med 3,0 % under 2011 jämfört med 2010 enligt Eurostat. Även i Tyskland har tillväxten i ekonomin bromsat in Avkastningsprofil under 2012 till följd av minskad efterfrågan på tyska exportvaror. Segmentet lager och lätt industri erbjuder goda möjligheter till Inflationen, vilken påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal, attraktiv avkastning på investerat kapital trots låg riskprofil. IPD uppgick 2011 till 2,5 % enligt Eurostat. I september 2012 var den Svenskt Fastighetsindex respektive KTI Index mäter på årlig basis genomsnittliga procentuella förändringen i inflationen i Tyskland avkastningen på direkta fastighetsinvesteringar i Sverige respek under de senaste tolv månaderna 2,3 % enligt Eurostat. tive Finland utan beaktande av belåning. Indexet är uppdelat på segmenten butiker, kontor, industri, bostäder samt övrigt. Sagax fastighetssegment, lager och lätt industri, ingår i industrikategorin. Sagax äger även en fastighet i Danmark som utgör 0,3 % av det Sedan 1997 har direktavkastningen för industrisegmentet överstigit totala hyresvärdet, och således utgör en mycket begränsad del av direktavkastningen för indexet som helhet i Sverige och Finland Sagax fastighetsbestånd. Den danska ekonomin i likhet med den med i genomsnitt 1,7 %-enheter i respektive land. Under 2011 svenska, tyska och finska påverkas av den avmattade efterfrågan på uppgick direktavkastningen för segmentet industri i Sverige och export enligt OECD rapport från maj 2012. Finland till 6,8 % respektive 7,9 %, vilket var högst av samtliga MARKNADSÖVERSIKT Danmark segment. Detta kan jämföras med direktavkastningen för Sagax INVESTERINGSMARKNADEN fastighetsportfölj som uppgick till 7,7 % under 2011. Marknaden för lager- och industrifastigheter utgör mindre än 10 % Totalavkastningen, summan av fastigheternas direktavkastning av den totala fastighetsmarknaden, vilket gör den till ett av de och värdeförändring, för indexet som helhet uppgick under 2011 mindre segmenten. Ägandet av lager- och industrifastigheter är frag till 10,2 % för Sverige och 6,0 % för Finland. För fastigheter inom menterat och det finns ingen dominerande aktör. Få investerare är segmentet industri uppgick motsvarande siffror till 9,7 % respektive specialiserade inom lager- och industrifastigheter, även om intresset 5,8 %. Totalavkastningen för Sagax fastighetsportfölj uppgick till för investeringar inom segmentet har ökat under de senaste åren. 9,3 % under 2011. Segmentet industri uppvisar högre totalavkast En stor del av utbudet utgörs av brukarfastigheter, fastigheter där ning i Sverige än indexet som helhet under en tioårsperiod och i det rörelsedrivande företaget även äger fastigheten. Finland över såväl de tre, fem och tio senaste åren. Sagax har en Sagax strategi är att skapa tillväxt genom förvärv av nya fastig högre totalavkastning än indexet som helhet över de senaste tre res heter samt investera i befintliga fastigheter. Förvärven syftar till att pektive fem åren. Sagax har dock inte bedrivit fastighetsverksamhet öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Den fragmenterade i tio år och kan därför inte jämföras med index över en tioårsperiod. ägarsituationen innebär enligt Sagax goda möjligheter att åstad komma en tillfredställande tillväxt. Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar HYRESMARKNADEN Sagax exponering mot hyresmarknaden återfinns främst i de är bland annat det allmänna konjunkturläget, ränteläget samt fastigheter som är belägna i Stockholm och Helsingfors. Tillsam tillgången på eget kapital och lånefinansiering. Kombinationen av mans svarade dessa marknader för 58 % av Sagax hyresvärde per stark ekonomisk tillväxt, låga räntor och god tillgång till banklån 30 september 2012. Huvuddelen av de fastigheter som är belägna bidrog till intresset för fastighetsinvesteringar under större delen av utanför Stockholm och Helsingfors är uthyrda på så kallade triple 2000-talet. Till följd av den globala finansiella oro som inleddes under netavtal och har en genomsnittlig löptid på hyresavtalen som 2007 sjönk aktiviteten på transaktionsmarknaden betydligt under överstiger tio år. Exponeringen mot hyresmarknaden på dessa orter det andra halvåret 2008 och under 2009. Under 2010 och 2011 är således relativt låg under de kommande åren. Fastigheterna i ökade aktiviteten på investeringsmarknaden igen, särskilt i Sverige. Stockholm och Helsingfors har hyresavtal med relativt sett kortare Enligt DTZ uppgick transaktionsvolymen i Sverige under 2011 till löptider vilket gör att avflyttningar, nyuthyrningar och omförhand 105 miljarder kronor. Under perioden oktober 2011 till oktober lingar av befintliga avtal sker löpande. Sagax fastigheter i Stockholm 2012 har volymerna minskat något och enligt en marknadsrapport och Helsingfors är följaktligen i större utsträckning exponerade Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 19 mot förändringar på hyresmarknaden än bolagets övriga fastigheter. i renodlade kontorsområden (10-25 %) jämfört med företag i områ 81 % av Sagax vakanta area återfanns per 30 september 2012 i den som domineras av lager och lätt industri (4–7 %). Företag i den Stockholm och Helsingfors. sistnämnda kategorin söker sig därför till områden med befintliga Sagax bedömer att fastighetsmarknaderna i Stockholm och och billigare lokaler. Helsingfors tillhör de regioner som har bäst förutsättningar för lång Utbudet av exploateringsmark i välbelägna lägen är begränsat siktig tillväxt. Det som bland annat kännetecknar dessa regioner är samtidigt som efterfrågan på bostäder, kontorsarbetsplatser och ett begränsat utbud av oexploaterad mark vilket medför att centralt handelslokaler ökar. Dessa faktorer medför incitament för ägare av belägna områden för lager- och industrifastigheter konverteras till lager- och industrifastigheter att omvandla dessa till annan använd annan användning för att tillmötesgå den ökade efterfrågan på nya ning och därmed möta efterfrågan från intressenter med högre bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Samtidigt som betalningsvilja. Omvandlingstrycket innebär att utbudet av lokaler utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nypro för lager och lätt industri minskar per capita. Uthyrningsgraden för duktionen begränsad vilket resulterar i att utbudet i stort sett är lager- och industrifastigheter förväntas således förbli stabil under oförändrat. Vid god tillväxt är efterfrågan på lager- och industriloka överskådlig framtid i storstadsregioner med hög befolkningstillväxt ler normalt stark. Denna utbuds- och efterfrågesituation innebär att och stabil ekonomisk utveckling. (Källor: Eurostat och Evidens.) lokaler för lager och lätt industri förväntas uppvisa fortsatt stabila Utbudsförändringar i Stockholm och Helsingfors hyresnivåer och höga uthyrningsgrader. MARKNADSÖVERSIKT På Sagax två största marknader, Stockholm och Helsingfors, har Marknadsdynamiken Sagax låtit undersöka hur tillväxten och därmed följande om Stockholms- och Helsingforsregionerna, Sagax största marknader, vandlingstryck, har påverkat utbudet av lokaler för lager och lätt har historiskt haft en stark befolkningsutveckling och god ekono industri. I Stockholm har 23 företagsområden med inriktning mot misk tillväxt, vilket gynnar efterfrågan på lokaler inom lager och lätt fastighetstaxeringskategorierna lager, lätt industri och industrikon industri. tor studerats under perioden 1998-2011. De undersökta områdena Under femårsperioden fram till årsskiftet 2011/2012 ökade har delats upp i tre delmarknader: centrala områden, närförort invånarantalet i Stockholmsregionen med historiskt höga 1,7 % och yttre områden. I Helsingfors har en liknande metodik använts per år. Sedan 2000 har invånarantalet i Stockholmsregionen stigit och här har 22 företagsområden med inriktning mot fastighetstax med 14 % och Stockholmsregionen har fortsatt att växa även under eringskategorierna lager och lätt industri undersökts under perioden 2012. Efter ett mindre tapp 2009, växte regionen starkt under 2010 1998–2010. De undersökta områdena i Helsingfors har delats upp och 2011 avseende ekonomi, arbetsmarknad och befolkning. Även i tre delmarknader som grundar sig på de tre ringlederna: innanför sysselsättningen växte under 2011 med cirka 2 % samtidigt som till Ring I, mellan Ring I och Ring III samt utanför Ring III. De områ exempel Malmö och Göteborg låg nära nollstrecket. den som har studerats i Stockholm respektive Helsingfors framgår Även Helsingforsregionen har vuxit under lång tid och även av kartorna på de följande sidorna. under den senaste femårsperioden. I genomsnitt har befolkningen Mellan 1998 och 2011 har det totala utbudet av lager, lätt ökat med nästan 1 % per år samtidigt som den beskattningsbara industri och industrikontor i Stockholm förändrats med 0,1 %. inkomsten har vuxit med cirka 4 % per år. Skillnaderna i förändring av utbudet har varit mycket stor mellan Studier visar att större regioner har högre ekonomisk tillväxt, de olika delmarknaderna. Centralt belägna företagsområden visar starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstillväxt än ett minskat utbud med 35 % under perioden. De områden som mindre regioner. Detta gäller såväl nationellt som på europeisk omfattas av minskningen är Södra Hammarbyhamnen, Globen/ nivå. Större regioner har mer utvecklade ekonomier med företag Johanneshov och Värtan. I närförort är mönstret detsamma med en inom ett stort antal branscher och ett större utbud av kultur, handel minskning med 9 %. Det område där utbudet har minskat mest är och utbildning. Både Stockholm och Helsingfors tillhör några av Ulvsunda. I de yttre områdena har utbudet vuxit med 14 % mellan Europas största och rikaste regioner och tillväxten vad gäller den 1998 och 2011. Tillväxten förklaras till stor del av nyproducerade ekonomiska utvecklingen och befolkningsutvecklingen har sedan anläggningar för logistik och lager, främst i områdena Jordbro (södra 1995 varit särskilt god i Stockholm och Helsingfors. Stockholm) och Rosersberg (norra Stockholm). I Jordbro och I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan på bostäder, Rosersberg har 250 000 respektive 42 000 kvadratmeter nyprodu kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att befint cerade lokaler tillkommit, varav större delen omfattas av nya logis liga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. tikanläggningar. Exkluderas Jordbro och Rosersberg ur statistiken Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar har det totala utbudet i de yttre områdena minskat med 12 000 är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad. kvadratmeter sedan år 1998. De hyresgästkategorier som återfinns i lokaler för lager och lätt 20 Delas analysen upp per lokaltyp framgår det att det framförallt industri har relativt låga vinstmarginaler som ofta inte medger de är lokaler för lätt industri som avvecklats eller omvandlats till hyresnivåer som krävs vid nyproduktion av lokaler i storstadsregio annan användning. Utbudet av industrikontor har varit i stort sett ner. Vinstmarginalerna (EBITDA) är dubbelt så höga bland företag konstant medan utbudet av lagerlokaler ökat. Utbudet av lager- och Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 logistiklokaler har minskat i centrala områden och närförorter sam annan användning. Utbudet av lager- och logistiklokaler har minskat tidigt som det ökat i de yttre områdena. Utbudet av lokaler för lätt med 20 % i de mest centrala områdena (innanför Ring I), ökat med industri har minskat i hela Stockholm med totalt 15 %. 12 % i områdena mellan Ring I och Ring III samt ökat kraftigt med Helsingfors har haft en liknande utveckling som Stockholm. 56 % i områdena utanför Ring III. Utbudet har ökat kraftigast i Mellan 1998 och 2010 har det totala utbudet av lokaler för lager området kring Helsingfors flygplats som har bra infrastrukturella och lätt industri ökat med 6 %. Centralt belägna områden har varit förutsättningar med närhet till Helsingfors nya hamn samt alla de föremål för ett starkt omvandlingstryck vilket resulterat i att lokaler större trafiklederna. (Källor: Eurostat och Evidens.) för lätt industri och lagerlokaler har avvecklats eller omvandlats till UTBUDSFÖRÄNDRINGAR 1998–2011 I STOCKHOLM Lokaltyp Område Lager Lätt industri Industrikontor Totalt –41 % –38 % –14 % –35 % Närförort –8 % –13 % –5 % –9 % Yttre områden 35 % –11 % 3% 14 % Totalt 10 % –15 % –2 % 0% Centrala områden MARKNADSÖVERSIKT UTBUDSFÖRÄNDRINGAR 1998–2010 I HELSINGFORS Lokaltyp Område Innanför Ring I Lager Lätt industri Totalt –17 % –21 % –20 % Mellan Ring I och III 33 % 0% 12 % Utanför Ring III 80 % 29 % 56 % Totalt 32 % –7 % 6% Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 21 FÖRETAGSOMRÅDEN MED INRIKTNING MOT LAGER OCH LÄTT INDUSTRI I STOCKHOLM ARLANDA 1 Bredden/InfraCity 2 Eriksberg Sigtuna 3 Farsta 4 Globen/Johanneshov 12 5 Hagalund 6 Jordbro 7 Kista/Akalla 8 Kungens Kurva 9 Lunda 10Länna Upplands Väsby 11Mariehäll 1 12Rosersberg 13Segeltorp/Sätra 14Skärholmen MARKNADSÖVERSIKT 15 Solna Station 16 Södra Hammarbyhamnen Täby Sollentuna Järfälla BARKARBY FLYGPLATS 17 Turebergs industriområde 18Ulvsunda 19Veddesta 17 20Värtan 7 19 21Västberga 22Årsta 9 23Älvsjö 5 BROMMA 11 FLYGPLATS 15 18 20 Centrala områden Närförort Stockholm Övriga Ytterförort områden 16 14 8 21 22 4 13 23 Huddinge 3 Tyresö 2 Botkyrka 10 Haninge 6 22 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 HYRESUTVECKLING är svagt korrelerad med hyresutvecklingen för kontor. Hyresnivån Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar för lager- och industrilokaler har uppvisat låg varians. Även när det efterfrågan på lokaler inom lager och lätt industri. Hyresutveck gäller uthyrningsgrader uppvisar lager- och industrifastigheter som lingen för lager- och industrifastigheter är stabil. De senaste 20 åren regel mindre variation över tid än uthyrningsgrader för kontorsloka har den inflationsjusterade hyresnivån varit svagt stigande med låg ler. Uthyrningsgraden för lager- och industrilokaler i Stockholmsre variation. Diagrammen nedan illustrerar att hyresutvecklingen för gionen har under den senaste tioårsperioden uppgått till cirka 90 %. 11 10 20 20 08 09 20 07 20 20 05 20 04 20 20 02 03 20 01 94 19 Kontor i innerstaden Kontor Stockholms stad Lager/industri Stockholms stad 20 0 20 0 99 50 00 500 20 100 19 1 000 19 150 19 1 500 19 200 19 2 000 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 250 98 €/kvm 97 Kr/kvm 2 500 96 HELSINGFORSHYROR I 1994 ÅRS PRISER 95 STOCKHOLMSHYROR I 1990 ÅRS PRISER 06 lager- och industrifastigheter i Stockholm och i Helsingfors endast MARKNADSÖVERSIKT Kontor Helsingfors CBD Lager Helsingfors FÖRETAGSOMRÅDEN MED INRIKTNING MOT LAGER OCH LÄTT INDUSTRI I HELSINGFORS 140 1 Sörnäinen 152 2 Ruoholahti 3 Jätkäsaari HELSINGFORS FLYGPLATS E12 120 4 Munkkisaari 21 19 18 16 22 20 E18 17 5 Konala E75 6 Tattarisuo Vantaa 7 Herttoniemen Teoll.Al. 8 Roihupellon Teoll.Al. E18 Ring III 9 Pitäjänmäen Teoll.Al. 6 Ring I 11 5 101 12Niittykumpu 13Kivenlahti 9 8 E75 102 7 E12 170 E75 12 14 Vuosaaren Peruspiiri 11Kilo-karakallio 3 Espoo 15 10 170 170 1 Helsingfors 2 13 E12 4 14Kaitaa/Suomenoja 10 15Kauklahti 16Niipper/Juvanmalmi 17Martinlaakso 18Petikko 19Viinikkala 20Veromies 21Lentokenttä 22Hakkila KONKURRERANDE VERKSAMHET Sagax huvudsakliga konkurrenter återfinns bland de börsnoterade Segmentet för lager och lätt industri karaktäriseras av ett spritt fastighetsbolagen. Exempel på börsnoterade fastighetsbolag vilka ägande och en stor andel av ägarna utgörs av egenanvändare. Någon delvis investerar inom samma segment som Sagax är Castellum, Corem, dominerande aktör finns således inte. Sagax konkurrenter består FastPartner, Klövern, Kungsleden och Wihlborgs. 85 % av Sagax av flera olika investerarkategorier såsom exempelvis svenska och uthyrningsbara area består av lager- och industrilokaler. I jämförelse utländska fastighetsfonder, institutioner samt privatägda och börs med dessa konkurrenter har Sagax dock hög specialiseringsgrad base noterade fastighetsbolag. rat på andel lager- och industrilokaler i förhållande till totalt bestånd. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 23 SAGAX FASTIGHETSBESTÅND I SAMMANDRAG Per 30 september 2012 omfattade Sagax fastighetsbestånd1) 135 fastigheter med en uthyrningsbar area om 1 161 829 kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen upp gick till 8,5 år och det sammanlagda hyresvärdet uppgick till 887,5 miljoner kronor. MARKNADSOMRÅDEN och Helsingfors ombesörjer och bekostar hyresgästerna även fastig Sagax fastighetsbestånd är sedan 2011 indelat i marknadsområdena hetsskötsel och underhåll av fastigheterna, så kallade triple netavtal. Stockholm, Övriga Sverige, Helsingfors, Övriga Finland samt Övrigt. Per 30 september 2012 fördelades Sagax hyresintäkter på 378 Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 47 % av hyresavtal. De flesta fastigheter utanför Stockholm och Helsingfors marknadsvärdet och 48 % av hyresvärdet var koncentrerat per 30 har endast en hyresgäst per fastighet. Dessa fastigheter är normalt september 2012. Marknadsområde Övrigt innefattar 5 fastigheter i uthyrda med triple net-avtal med långa löptider. Sagax arbetar aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget Tyskland vilka hyrs av Gambro och 1 fastighet i Danmark. S A G A X FA S T I G H E T S B E S TÅ N D väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån HYRESAVTAL om istället längre löptider kan uppnås. Detta bedöms vara mer Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Andelen hyresintäkter enligt hyresavtal kopplade till konsu elektricitet, fastighetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad mentprisindex (KPI 1980 även CoL 1951:10 (Finland) och VPI omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning 2000 (Tyskland)) motsvarade 96,7 % av kontrakterade hyror per 30 eller taxor för exempelvis värme eller vatten. Utanför Stockholm september 2012. HYRESVÄRDE (PER 30 SEPTEMBER 2012) LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL Area, kvm Mkr Andel 2012 2013 2014 2015 2016 >2016 20 99 54 69 26 110 7 469 50 408 115 805 58 893 80 551 793 372 6,7 47,0 72,4 56,7 53,1 586,3 2% 6% 9% 7% 6% 71 % Totalt 378 1 106 498 822,1 100 % Förfalloår Övriga Finland 10 % Helsingfors 10 % Stockholm 48 % Övriga Sverige 24 % AREAFÖRDELNING (PER 30 SEPTEMBER 2012) HISTORISKT HYRESVÄRDE Övrigt 6 % Sammanlagt hyresvärde, Mkr Övriga Finland 13 % Helsingfors 10 % Övriga Sverige 32 % Kontrakterad årshyra Antal avtal Övrigt 8 % Stockholm 39 % Marknadsområde1) 2011 2010 2009 Stockholm Övriga Sverige Helsingfors Övriga Finland Övrigt Västra Götaland Östra Götaland Svealand Utland 412,2 204,8 94,9 79,7 46,2 – – – – 300,8 – – – – 90,0 83,5 45,8 192,6 285,4 – – – – 81,8 84,9 29,3 140,8 Totalt 837,7 712,7 622,2 1) Fram till och med 2010 fördelades Sagax fastighetsbestånd mellan marknads områdena Stockholm, Västra Götaland, Östra Götaland, Svealand och Utland. Sedan 2011 fördelas Bolagets fastighetsbestånd mellan marknadsområdena Stockholm, Övriga Sverige, Helsingfors, Övriga Finland och Övrigt. 1) Därutöver äger Bolaget 50 % av intresseföretagen Segeltorp Holding AB och Söderport Holding AB. Segeltorp Holding AB består av 3 fastigheter fördelat på 14 300 kvadratmeter per 30 september 2012. Söderport Holding AB består av 25 fastigheter fördelat på 347 000 kvadratmeter per 30 september. 24 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 SAGAX HYRESGÄSTER om ytterligare 38 856 kvadratmeter i Sverige. I Finland omfattade Hyresdurationen uppgick per 30 september 2012 till 8,5 år. Sagax nytecknade hyresavtal 4 338 kvadratmeter och förlängda hyresavtal har många stora välrenommerade företag som hyresgäster, däribland 4 345 kvadratmeter. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Bolagets Gambro och Konecranes. Vid årsskiftet 2011/2012 erhölls 83 % av fastighetsbestånd är hög och motsvarade 93 % per 30 september hyresintäkterna från stat, kommun eller företag som omsätter mer 2012. än 100 miljoner kronor per år. 61 % av hyresintäkterna erhölls från stat, kommun eller företag med ett eget kapital som överstiger 100 VAKANSGRAD miljoner kronor. Den ekonomiska vakansgraden uppgick per 30 september 2012 De totala årshyresintäkterna för Sagax 10 största hyresgäster till 7,4 %, vilket kan jämföras med 6,7 % vid årsskiftet 2011/2012. motsvarade per 30 september 2012 cirka 43,0 % av Sagax totala Per 30 september 2012 uppgick det sammanlagda vakansvärdet till årshyresintäkter. Hyresdurationen för de 10 största hyresgästerna 65,4 miljoner kronor, varav 63 % av värdet återfanns i Stockholm. Hyresavtal med ett hyresvärde om 27,8 miljoner kronor var per uppgick per 30 september 2012 till 10,5 år i genomsnitt. 30 september 2012 uppsagda varav 0,2 miljoner kronor sagts upp HYRESFÖRLUSTER för omförhandling och 27,8 miljoner kronor sagts upp för avflytt Sagax har historiskt haft låga hyresförluster och en uthyrningsgrad ning. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats minskade det justerade över 90 %, se nedanstående tabell. Under 2011 understeg de 0,2 vakansvärdet med 6,1 miljoner kronor. Justerat utgående vakans miljoner kronor. värde uppgick per 30 september 2012 till 87,3 miljoner kronor. S A G A X FA S T I G H E T S B E S TÅ N D Konstaterade hyresförluster hittills under 2012 uppgår till 2,3 Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 22,9 miljoner kronor på årsbasis per 30 september 2012. miljoner kronor. Det totala beståndets areamässiga vakansgrad uppgick per 30 UTHYRNINGSARBETET UNDER 2012 september 2012 till 4,8 %. Den ekonomiska vakansgraden är högre Sagax tecknade under perioden 1 januari till 1 november 2012 nya än den areamässiga vakansgraden vilket främst beror på att lämnade hyresavtal om totalt 16 759 kvadratmeter och förlängde hyresavtal hyresrabatter inkluderas i den ekonomiska vakansen. FASTIGHETSBESTÅND I SAMMANDRAG Segment Stockholm Övriga Sverige Helsingfors Övriga Finland Övrigt Totalt Marknadsvärde Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Mkr Kr/kvm 57 41 20 11 6 449 564 369 556 119 343 155 751 67 615 40 150 10 498 4 683 – – 4 414,3 2 281,0 913,4 986,3 730,4 135 1 161 829 55 331 9 325,4 Hyresintäkt1) Hyresvärde Mkr1) Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad2) Mkr Andel 9 819 6 172 7 654 6 333 10 802 427,4 211,2 88,3 85,6 75,0 48 % 24 % 10 % 10 % 8% 90 % 94 % 96 % 100 % 90 % 386,3 198,5 84,6 85,3 67,4 47 % 24 % 10 % 11 % 8% 8 026 887,5 100 % 93 % 822,1 100 % 1) Hyresintäkter på årsbasis per 30 september 2012. 2) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. HYRESDURATION (PER 30 SEPTEMBER 2012) HYRESFÖRLUSTER Marknadsområde Antal fastigheter Hyresduration, år Stockholm Övriga Sverige Helsingfors Övriga Finland Övrigt 57 41 20 11 6 5,6 11,9 3,7 10,9 17,8 135 8,5 Totalt/Genomsnitt År 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 Hyresförluster, Mkr Andel av omsättning Ekonomisk uthyrningsgrad 0,1 0,3 0,5 1,0 0,2 0,1 0,2 0,06 % 0,12 % 0,14 % 0,20 % 0,04 % 0,03 % 0,03 % 95 % 93 % 97 % 96 % 95 % 94 % 93 % 25 VAKANSER 30 SEPTEMBER 2012 Område Antal fastigheter Vakansvärde, Mkr Ekonomisk vakansgrad Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad 57 41 20 11 6 41,2 12,7 3,7 0,2 7,6 9,6 % 6,0 % 4,2 % 0,3 % 10,1 % 40 150 10 498 4 683 – – 8,9 % 2,8 % 3,9 % – – 135 65,4 7,4 % 55 331 4,8 % Stockholm Övriga Sverige Helsingfors Övriga Finland Övrigt Totalt S A G A X FA S T I G H E T S B E S TÅ N D LÖPTIDER FÖR LÄMNADE RABATTER VAKANSFÖRÄNDRINGAR Förfalloår Mkr Belopp i miljoner kronor jan–sep 2012 jan–dec 2011 2012 2013 2014 2015 2016 >2016 5,2 5,3 3,5 1,9 6,4 0,6 Ingående vakans respektive år Avflyttningar Inflyttningar Förändring av lämnade rabatter Vakansvärde från fastighetsförvärv Valutaeffekt 56,0 22,6 –8,0 –4,3 – –0,9 44,0 22,5 –17,5 6,0 1,5 –0,4 Totalt 22,9 Utgående vakansvärde 65,4 56,0 Uppsagt för omförhandling Uppsagda avtal, ej avflyttat Nyuthyrning, ej inflyttat 0,2 27,8 –6,1 2,2 27,3 –7,6 Justerat utgående vakansvärde 87,3 77,9 HYRESAVTAL UPPSAGDA FÖR AVFLYTTNING Avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr 2012 2013 2014 2015 4 7 2 2 2,4 11,6 1,4 12,4 Totalt 15 27,8 FASTIGHETSFÖRVÄRV OCH lokalerna till hyresgästernas verksamhet. Dessa investeringar med FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR hög direktavkastning görs i syfte att bidra till Sagax resultat och Sagax har under 2012 förvärvat 3 fastigheter, varav 2 i Sverige och löpande kassaflöde. Samtliga investeringar kommer att finansieras 1 i Tyskland, för sammanlagt 202,6 miljoner kronor. Bolaget förvär genom internt genererade medel samt inom ramen för befintliga vade under 2008 en stor del av Gambros produktionsanläggning i kreditfaciliteter. Hechingen i Tyskland. Sagax ingick i maj 2012 avtal om att förvärva Sagax ingick i maj 2012 en överenskommelse med Gambro i Lund innebärande att Sagax skall bistå Gambro avseende framtida de återstående byggnader och fastigheter som ägdes av Gambro. Under 2012 har Sagax hittills avyttrat 4 fastigheter till ett värde anpassningar av lokalerna och Sagax investering kan komma att av totalt 66,3 miljoner kronor. uppgå till 75 miljoner kronor. SAGAX INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND hälftenägda intresseföretaget Söderport Fastigheter AB förvärvar OCH PÅGÅENDE INVESTERINGAR Bilprovningens rörelsefastigheter. Förvärvet avser 142 fastigheter Sagax har under perioden januari–september 2012 investerat 251,3 vilka omfattar 123 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och miljoner kronor i befintligt fastighetsbestånd och hade per 30 1 422 000 kvadratmeter mark. Det underliggande fastighetsvärdet september 2012 kontrakterade åtaganden om framtida hyres uppgår till 470 miljoner kronor motsvarande cirka 9 % initial gästsanpassningar uppgående till högst 82 miljoner kronor. Avtalen direktavkastning. Tillträde av rörelsefastigheterna beräknas ske i om investeringsåtaganden träffas normalt i samband med fastighets slutet av december 2012. Sagax offentliggjorde i november 2012 att Bolaget genom det Vidare består Sagax planerade investeringar av en investering förvärv och investeringarna sker mot hyrestillägg. Investeringarna har en direktavkastning vilken överstiger den direktavkastning som om 12,5 miljoner kronor i fastigheten Kugghjulet 3 i Huddinge. erhölls vid respektive fastighetsförvärv. Avtalen är tidsbegränsade Bolaget avser också att investera 40 miljoner kronor i fastigheten och träffas endast med hyresgäster vilka bedöms ha god kreditvär Kolsva 1 i Stockholm i samband med att den byggnad som stod på dighet och vilkas hyresavtal har lång återstående löptid. Investe fastigheten återuppbyggs efter brand. ringarna skall vara värdehöjande och syftet skall vara att anpassa 26 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 MARKNADSOMRÅDE STOCKHOLM Stockholm är Sagax huvudmarknad, 47 % respektive 48 % av Sagax hade per 30 september 2012 investerat 36,0 miljoner kronor Koncernens totala marknadsvärde respektive hyresvärde återfanns i fastighetsbeståndet i marknadsområde Stockholm. Hyresintäkter här per 30 september 2012. Fastighetsbeståndet uppgick till 57 beräknade på årsbasis per 30 september 2012 uppgick för mark fastigheter med 449 564 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax nadsområdet till 386,3 miljoner kronor. fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm utmed de större trafiklederna som E4/E20, E18 och Nynäsvägen. Flertalet FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR av fastigheterna är belägna i etablerade företagsområden som till Under 2012 har Bolaget förvärvat fastigheten Bulten 5 i Danderyd exempel Lunda, Ulvsunda och Kista i norra Stockholm samt Älvsjö, med en uthyrningsbar area om 5 619 kvadratmeter samt fastighe Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm. Hyresvärdet i ten Runö 7:164 i Österåker med en uthyrningsbar area om 1 450 marknadsområde Stockholm uppgick per 30 september 2012 till kvadratmeter. 427,4 miljoner kronor. Järfälla kommun förvärvade i slutet av 2011 fastigheterna I Stockholmsområdet har Sagax kortare löptider på hyreskon Veddesta 2:7 och Veddesta 2:33 i Järfälla med stöd av förköpslagen. trakten än i det övriga fastighetsbeståndet. Avflyttningar, nyuthyr Fastigheterna frånträddes den 13 januari 2012. Kommunen har ersatt ningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande och Sagax med ett belopp motsvarande Sagax anskaffningskostnad om möjligheterna att hyra ut vakanta lokaler bedöms som goda. 63,5 miljoner kronor jämte ränta. MARKNADSOMRÅDE STOCKHOLM FÖRVALTNING Sagax tecknade under perioden mellan 1 januari och 30 september 2012 nya hyresavtal om totalt 15 105 kvadratmeter och förlängde hyresavtal om ytterligare 23 791 kvadratmeter i Storstockholm. KORTA FAKTA Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Hyresvärde, Mkr Ekonomisk vakansgrad, % Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Förvaltningsresultat 2011, Mkr Direktavkastning per 2011-12-31, % ANDEL AV SAGAX 57 449 564 427,4 Hyresvärde Marknadsvärde 48 % 47 % Uthyrningsbar area 39 % 9,6 4 414,3 125,2 7,0 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 27 FASTIGHETSFÖRTECKNING – STOCKHOLM1) MARKNADSOMRÅDE STOCKHOLM Uthyrningsbar area, kvm Ref Fastighetsbeteckning Adress Kommun 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 Domnarvet 162) Domnarvet 172) Domnarvet 342) Domnarvet 402) Fabrikören 92) Finspång 62) Gjutmästaren 8 Hangaren 12) Horndal 12) Induktorn 15 Induktorn 24 Induktorn 352) Instrumentet 14 Kalvholmen 12) Kolsva 12) Miklaholt 3 Murmästare-Ämbetet 32) Panncentralen 12) Sillö 32) Skultuna 32) Stensätra 162) Tillverkaren 1 Valsverket 102) Varubalen 32) Varubilen 12) Vitå 1 Vitå 2 Kumla Hage 7 Tumba 7:234 Bulten 1 Bulten 2 Bulten 4 Bulten 5 Bulten 6 Bulten 10 Jordbromalm 3:1 Jordbromalm 6:102) Jordbromalm 6:13 Jordbromalm 6:82 Söderbymalm 7:49 Heden 1 Heden 4 Kugghjulet 3 Slänten 17 Jakobsberg 22:14 Veddesta 1:13 Märsta 17:2 Märsta 24:18 Rosersberg 11:105 Rankan 1 Reglaget 2 Romben 3 Verkmästaren 4 Mästaren 62) Stolen 1 Njursta 1:23 Runö 7:164 Fagerstagatan 7 Fagerstagatan 5 Garpenbergsgatan 3 Gunnebogatan 34 Konsumentvägen 9-11 Finspångsgatan 49-51 Bryggerivägen 7, 9, 13, 15 Flygfältsgatan 1-11 Fagerstagatan 29 Ranhammarsvägen 6 Ranhammarsvägen 12, 14 Ranhammarsvägen 10 Instrumentvägen 16 Måsholmstorget 4 Fagerstagatan 26 Haukadalsgatan 2-8 Murmästarvägen 1 Partihandlarvägen 50-52 Edsvallabacken 20-24 Finspångsgatan 44 Stensätravägen 2-4 Grossistvägen 1-5 Karlsbodavägen 2-4 Upplagsvägen 2-10 Konsumentvägen 13-17 Torshamnsgatan 10 Viderögatan 3-5 Segersbyvägen 5 Gustav de Lavals Väg 10-12 Danderydsvägen 142 Danderydsvägen 144 Ryttarvägen 5 Ryttarvägen 4 Rinkebyvägen 9 Ryttarvägen 2 Dåntorpsvägen 4-30 Rörvägen 7 Lagervägen 7 Rörvägen 7 Hantverkarvägen 31 Mälarvägen 15 Lövbacksvägen 4 Lännavägen 62 G:a Södertäljevägen 125 Brantvägen 2 Veddestavägen 2 Maskingatan 8 A Turbingatan 2 Metallvägen 47 Sollentunaholmsvägen 13, 15 Bergkällavägen 20-22 Staffans väg 4 Ekensbergsvägen 117 Hantverksvägen 14 Gribbylundsvägen 2 Saturnusvägen 2 Näsvägen 19 Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Botkyrka Botkyrka Danderyd Danderyd Danderyd Danderyd Danderyd Danderyd Haninge Haninge Haninge Haninge Haninge Huddinge Huddinge Huddinge Huddinge Järfälla Järfälla Sigtuna Sigtuna Sigtuna Sollentuna Sollentuna Sollentuna Solna Södertälje Täby Upplands Väsby Österåker Totalt Lager/ industri Kontor/ övrigt Totalt 2 419 6 554 1 442 2 045 3 110 6 477 5 000 6 707 7 053 1 090 8 335 4 021 300 1 015 5 180 3 000 9 767 10 658 6 150 8 828 8 863 2 675 14 615 7 255 8 935 9 449 5 680 1 050 16 531 – – 888 4 932 1 700 2 800 91 456 4 690 13 300 – 6 320 3 410 4 658 5 214 3 537 2 000 5 492 3 621 1 033 6 345 6 798 1 334 10 390 10 907 910 1 534 6 536 1 997 1 395 530 532 955 1 952 – 4 011 1 270 60 4 436 930 1 578 3 402 870 3 000 1 742 1 791 910 2 926 2 215 – 2 020 3 219 1 110 – 3 296 900 540 2 393 850 349 687 – – 2 351 1 328 2 800 – 800 650 – 206 850 650 – – 862 855 540 1 761 7 105 5 045 194 1 317 430 4 416 7 949 1 972 2 577 4 065 8 429 5 000 10 718 8 323 1 150 12 771 4 951 1 878 4 417 6 050 6 000 11 509 12 449 7 060 11 754 11 078 2 675 16 635 10 474 10 045 9 449 8 976 1 950 17 071 2 393 850 1 237 5 619 1 700 2 800 93 807 6 018 16 100 – 7 120 4 060 4 658 5 420 4 387 2 650 5 492 3 621 1 895 7 200 7 338 3 095 17 495 15 952 1 104 2 851 6 966 Taxeringsvärde, Mkr 20,4 31,0 12,1 10,5 17,3 31,8 – 57,8 31,4 3,8 – 17,6 9,4 20,4 21,2 29,8 40,7 52,9 24,8 46,7 10,9 3,4 69,4 35,2 30,4 – 56,6 9,2 20,1 11,5 3,7 6,5 38,4 9,3 27,4 272,1 25,3 67,2 13,6 23,2 15,2 17,5 25,3 12,8 17,7 29 8,7 7,6 – 45,8 18,5 83,9 57,9 4,3 13,3 29,0 800 650 1 450 14,6 374 809 80 260 455 069 1 614,1 1) Fastighetsbeståndet per 15 november 2012. 2) Fastigheten innehas med tomträtt. 28 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 ARLANDA 47 48 Sigtuna 49 Upplands Väsby 56 MARKNADSOMRÅDE STOCKHOLM 57 52 50 51 55 Täby Sollentuna 45 46 Järfälla BARKARBY FLYGPLATS 33 35 32 34 30 31 27 16 26 6 1 2 15 20 4 9 3 53 BROMMA 23 FLYGPLATS 7 11 12 10 13 21 17 14 41 42 44 Stockholm 24 18 25 5 22 Huddinge 8 Tyresö 19 28 43 Botkyrka 29 38 Haninge Södertälje 54 40 36 39 37 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 29 MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGA SVERIGE Sagax fastighetsbestånd i marknadsområdet Övriga Sverige omfat triple net-avtal. Investeringar i befintligt bestånd uppgick per 30 tade 41 fastigheter med 369 556 kvadratmeter uthyrningsbar area september 2012 till 10,3 miljoner kronor. Hyresintäkter beräknade per 30 september 2012. I Sagax fastighetsbestånd i marknadsom på årsbasis per 30 september 2012 uppgick till 198,5 miljoner rådet återfinns bland annat Gambros huvudkontor i Lund, S:t Eriks kronor för marknadsområdet. tillverkning av betongprodukter i Uppsala samt BE Groups anlägg ning i Norrköping. Marknadsområdet utgjorde 32 % av Sagax totala FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR uthyrningsbara area och hyresvärdet uppgick till 211,2 miljoner Per 30 september 2012 hade Bolaget sålt 2 mindre fastigheter inom kronor per 30 september 2012. marknadsområdet Övriga Sverige. FÖRVALTNING Samtliga hyresavtal inom marknadsområdet Övriga Sverige för utom hyresavtal avseende Terminalen 10 i Karlskoga är så kallade KORTA FAKTA ANDEL AV SAGAX MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGA SVER I G E Antal fastigheter 41 Uthyrningsbar area, kvm Hyresvärde, Mkr Uthyrningsbar area 24 % 24 % 211,2 Ekonomisk vakansgrad, % Marknadsvärde Hyresvärde 369 556 32 % 6,0 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 2 281 Förvaltningsresultat 2011, Mkr 120,3, Direktavkastning per 2011-12-31, % 8,8 8 7 2 Västerås Arboga 33 30 31 32 26 25 1 41 39 Karlstad Örebro 14 13 13 12 Uppsala 4 3 5 4 43 41 Stockholm 27 26 Norrköping 21 20 31 29 23 22 22 21 24 23 34 32 Skövde 10 9 Jönköping Göteborg 9 8 E6 7 6 38 36 34 27 36 28 35 37 39 29 37 28 40 38 15 14 42 40 6 5 35 33 E22 E6 12 Helsingborg 11 10 11 17 15 16 16 18 17 19 18 20 19 25 Malmö 24 30 E22 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 FASTIGHETSFÖRTECKNING – ÖVRIGA SVERIGE1) Uthyrningsbar area, kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Lampan 12) Nygårdarna 14:202 Romberga 11:5 Nollplanet 82) Bårebo 1:17 Hillerstorp 3:106 Sörby Urfjäll 38:1 Högsbo 34:182) Bränninge 2:136 mfl Bronsen 1 Kokosnöten 2 Terminalen 10 Spärren 22) Bälgen 43) Inteckningen 5 Stockholmsledet 9 Båtyxan 52) Båtyxan 62) Vevaxeln 4 Poppeln 29 Pollaren 1 Pollaren 2 Kamaxeln 62) Borggård 1:344 Brårud 1:117 Kättingen 1 Eksjöhovgård 7:5 Gästgivaregården 1:305 Ratten 6 Librobäck 4:23 Kungsängen 32:8 Gräsanden 7 Bälgen 4 Bockaberg 2:2 Snickaren 3 Lilla Hillhult 2:4 Brogårdshemmet 14 Myresjö 31:2 Sågklingan 9 Gravören 9 Hissmontören 2 Gravören 9 Hissmontören 2 Spårgatan 14 Nygårdsvägen 11 Sämskarbogatan 6 Fabriksgatan 7 Bårebo 3-5 Industrigatan 14-22 Elektrikergatan 3 J A Wettergrens Gata 10 Södergatan 2 Industrigatan 87 Industrigatan 83 Magasinsvägen 5 Arvika Borlänge Enköping Eskilstuna Gnosjö Gnosjö Gävle Göteborg Habo Helsingborg Helsingborg Karlskoga Spärrgatan 7 Karlstad Karlsrovägen 4 Magistratsvägen 16-18 Emdalavägen 5 Järnyxegatan 15-17 Stenyxegatan 1 Vevaxelgatan 2 Stockholmsvägen 53 Barlastgatan 10 Barlastgatan 10 Batterivägen 11 Industrivägen 4 Ljungby Lund Lund Malmö Malmö Malmö Mariestad Norrköping Norrköping Skövde Staffanstorp 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 Brårudsallén 8 Sunne Norrlandsvägen 29 Svetsaregatan 4 Vrigstad Kardanvägen 28 Börjegatan 77 B-C Kungsängsesplanaden 9 Skaragatan15 Järngatan 2 Solbergavägen 44 Snickarvägen 4 Lilla Hillhult 13 Lasarettsgatan 30 Myresjö Pilgatan 19 Ljungadalsgatan 7 Klerkgatan 18 Ljungadalsgatan 7 Säffle Sävsjö Sävsjö Trollhättan Uppsala Uppsala Vara Varberg Vetlanda Vetlanda Vetlanda Vetlanda Vetlanda Västerås Växjö Örebro Växjö Klerkgatan 18 Örebro Totalt Lager/ industri Kontor/ övrigt Totalt Taxeringsvärde, Mkr 556 828 510 905 6 010 20 830 1 850 2 914 14 830 8 426 844 7 632 260 665 633 346 1 117 2 620 500 1 870 2 260 – 4 434 1 552 816 1 493 1 143 1 251 7 127 23 450 2 350 4 784 17 090 8 426 5 278 9 184 1,1 4,3 4,6 2,8 4,6 23,1 8,5 30,6 21,2 9,9 11,2 20,9 923 1 031 1 954 4,9 1 788 12 924 6 817 4 865 11 075 1 080 300 40 730 7 700 1 267 8 976 324 10 865 3 132 775 1 960 1 758 100 – – 1 013 324 2 112 23 789 9 949 5 640 13 035 2 838 400 40 730 7 700 2 280 9 300 3,0 87,7 65,9 13,1 36,0 13,8 1,3 62,1 25,0 7,9 17,6 567 246 813 0,9 363 6 026 13 735 1 161 13 725 756 6 946 – 16 720 11 430 2 050 5 919 54 120 1 340 1 060 7 455 1 060 286 990 620 1 481 1 260 392 1 801 2 400 2 807 1 570 150 – 3 875 2 240 470 2 876 470 649 7 016 14 355 2 642 14 985 1 148 8 747 2 400 19 527 13 000 2 200 5 919 57 995 3 580 1 530 10 331 1 530 7 455 2 876 10 331 1,6 8,7 9,8 6,7 63,9 6,1 9,0 30,2 9,8 19 1,7 – 39,9 13,6 2,7 23,0 2,7 23,0 307 953 61 003 368 956 727,7 MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGA SVERIGE Ref 1) Fastighetsbeståndet per 15 november 2012. 2) Fastigheten innehas med tomträtt. 3) Fastigheten frånträds 3 december 2012. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 31 MARKNADSOMRÅDE HELSINGFORS Sagax fastighetsbestånd i marknadsområde Helsingfors omfattade FÖRVALTNING 20 fastigheter med 119 343 kvadratmeter uthyrningsbar area och Sagax hade per 30 september 2012 investerat 5,0 miljoner kronor hyresvärdet uppgick till 88,3 miljoner kronor per 30 september 2012. i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd och hyresintäkter Helsingfors består av kommunerna Esbo, Vanda samt Helsingfors. beräknade på årsbasis per 30 september 2012 uppgick till 84,6 Sagax fastigheter ligger strategiskt placerade utmed ringlederna och miljoner kronor för marknadsområdet. andra viktiga trafikleder. Marknadsområdet utgjorde 10 % av Sagax uthyrningsbara area och 10 % av hyresvärdet i Koncernen per 30 FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR september 2012. Inga förvärv eller försäljningar har skett inom marknadsområdet hittills under 2012. KORTA FAKTA ANDEL AV SAGAX Antal fastigheter 20 Uthyrningsbar area, kvm Hyresvärde, Mkr Marknadsvärde 10 % 88,3 Ekonomisk vakansgrad, % Uthyrningsbar area 10% 10 % 4,2 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 913,4 Förvaltningsresultat 2011, Mkr MARKNADSOMRÅDE HELSINGFORS Hyresvärde 119 343 50,0 Direktavkastning per 2011-12-31, % 7,9 140 152 HELSINGFORS FLYGPLATS E12 120 16 15 Ring III 11 13 12 8 19 E18 E75 14 20 Vantaa 9 10 17 1 E18 18 170 3 4 7 Ring I 101 6 5 Nordsjö Hamn, godstrafik E75 Espoo 102 E12 170 170 E75 2 32 Helsingfors E12 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 FASTIGHETSFÖRTECKNING – HELSINGFORS1) Uthyrningsbar area, kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) Hyttitie 8 (91-38-172-4) Konalankuja 2 (91-32-38-6) Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1) Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1) Ruosilantie 1 (91-32-41-3) Ansatie 4 (92-40-502-2) Honkanummentie 3 (92-96-101-4) Honkanummentie 7 (92-96-101-7) Juhanilantie 1 (92-41-102-8) Juhanilantie 3 (92-41-102-3) Juhanilantie 4 (92-41-103-5) Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) Porraskuja 1 (92-41-102-4) Porraskuja 3 (92-41-102-5) Sarkatie 2 (92-14-203-2) Taivaltie 4 (92-16-119-4) Tulkintie 29 (92-40-503-1) Manttaalitie 12 (92-52-308-10) Kiilaniityntie 1 Tillinmäentie 1 Hyttitie 8 Konalankuja 2 Hernepellontie 11 Linnanpajantie 26 Ruosilantie 1 Ansatie 4 Honkanummentie 3 Honkanummentie 7 Juhanilantie 1 Juhanilantie 3 Juhanilantie 4 Koivuhaankuja 1 Porraskuja 1 Porraskuja 3 Sarkatie 2 Taivaltie 4 Tulkintie 29 Manttaalitie 12 Esbo Esbo Helsingfors Helsingfors Helsingfors Helsingfors Helsingfors Vanda Vanda Vanda Vanda Vanda Vanda Vanda Vanda Vanda Vanda Vanda Vanda Vanda Totalt Lager/ industri Kontor/ övrigt Totalt 3 230 7 382 3 786 3 909 700 2 000 5 342 9 774 24 094 5 431 1 600 1 150 4 791 1 576 560 800 1 017 3 264 10 128 3 247 – 5 241 421 494 300 172 1 735 2 254 2 195 280 600 838 1 370 1 086 290 280 810 894 4 932 1 440 3 230 12 623 4 207 4 403 1 000 2 172 7 077 12 028 26 289 5 711 2 200 1 988 6 161 2 662 850 1 080 1 827 4 158 15 060 4 687 93 781 25 632 119 413 MARKNADSOMRÅDE HELSINGFORS Ref 1) Fastighetsbeståndet per 15 november 2012. Ansatie 4 i Vanda omfattar 12 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till transport och logistikföretaget DSV Solutions Oy. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 33 MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGA FINLAND I övriga Finland omfattade Sagax fastighetsbestånd 11 fastigheter Finland. Hyresintäkter beräknade på årsbasis per 30 september med 155 751 kvadratmeter uthyrningsbar area per 30 september 2012 uppgick till 85,3 miljoner kronor för marknadsområdet. 2012 och marknadsområdet utgjorde 13,4 % av Sagax uthyrnings bara area och 10 % av hyresvärdet i Koncernen per 30 september FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR 2012. Hyresvärdet uppgick per samma datum till 85 miljoner kronor. Inga förvärv eller försäljningar har skett inom marknadsområdet hittills under 2012. FÖRVALTNING Sagax hade per 30 september 2012 investerat 11,7 miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet inom marknadsområde Övriga KORTA FAKTA ANDEL AV SAGAX Antal fastigheter 11 Uthyrningsbar area, kvm Hyresvärde, Mkr 0,3 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 11 % Uthyrningsbar area 13 % Uleborg 986,3 Förvaltningsresultat 2011, Mkr Marknadsvärde 10 % 85,6 Ekonomisk vakansgrad, % MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGA FINLAND Hyresvärde 155 751 56,7 Direktavkastning per 2011-12-31, % 7,7 Vasa 8 E75 E63 E12 E63 1 9 Tavastehus Tammerfors 10 E63 E12 2 Åbo 11 3 5 E18 4 6 7 E75 Lahtis Hyvinge E18 Helsingfors 34 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 FASTIGHETSFÖRTECKNING – ÖVRIGA FINLAND1) Uthyrningsbar area, kvm Ref 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Fastighetsbeteckning Adress Kommun Tuottotie 4 (604-418-1-538) Koneenkatu 8 (106-7-606-16) Koneenkatu 8 (106-7-606-25) Koneenkatu 8 (106-7-606-26) Koneenkatu 8 (106-7-606-28) Koneenkatu 8 (106-7-606-27) Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) Metsäkiventie 4 (408-14-1413-1) Tuotekatu 3 (837-330-6123-11)* Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) Paakalantie 3 (853-66-3-15) Tuottotie 4 Koneenkatu 8 Koneenkatu 8 Koneenkatu 8 Koneenkatu 8 Koneenkatu 8 Vanhanradankatu 42 Metsäkiventie 4 Tuotekatu 3 Ruununmyllyntie 13 Paakalantie 3 Birkala, Finland Hyvinge, Finland Hyvinge, Finland Hyvinge, Finland Hyvinge, Finland Hyvinge, Finland Lahtis, Finland Lappo, Finland Tammerfors, Finland Tavastehus, Finland Åbo, Finland Totalt Lager/ industri Kontor/övrigt Totalt 3 767 – 7 107 1 764 24 977 16 186 26 441 2 642 10 047 14 760 25 691 965 1 200 – – 5 510 5 500 646 314 639 2 955 1 483 4 732 1 200 7 107 1 764 30 487 21 686 27 087 2 956 10 686 17 715 27 174 133 382 19 212 152 594 1) Fastighetsbeståndet per 15 november 2012. MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGA FINLAND Fastigheten Paakalantie 3 (853-66-3-15) i Åbo omfattar 27 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till stålgrossisten BE Group. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 35 MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGT Sagax fastighetsbestånd i marknadsområdet övrigt, innefattande hade per 30 september 2012 investerat 188,9 miljoner kronor i det Tyskland och Danmark, omfattade per 30 september 2012 6 befintliga fastighetsbeståndet inom marknadsområdet. fastigheter med sammanlagt 67 615 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav 1 fastighet och 3 628 kvadratmeter uthyrningsbar area i FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR Danmark. Marknadsområdet utgjorde 5,8 % av Sagax uthyrnings Bolaget har hittills under 2012 investerat i ett höglager i Hechingen bara area och 8 % av hyresvärdet per samma datum. som utgör del av Gambros produktionsanläggning. Höglagret har en uthyrningsbar area om 12 000 kvadratmeter och Bolagets investe FÖRVALTNING ring i Hechingen uppgick till sammanlagt 290 miljoner kronor. Hyresintäkter beräknade på årsbasis för marknadsområdet Övrigt uppgick per 30 september 2012 till 67,4 miljoner kronor. Bolaget KORTA FAKTA ANDEL AV SAGAX Antal fastigheter 6 Uthyrningsbar area, kvm Ekonomisk vakansgrad, % Marknadsvärde 8% 75,0Aalborg Hyresvärde, Mkr MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGT Hyresvärde 67 615 8% Uthyrningsbar area 6% 10,1 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 730,4 Förvaltningsresultat 2011, Mkr Köpenhamn 18,8 Direktavkastning per 2011-12-31, % 9,6 Odense Köge E47 Hamburg E55 E37 Berlin Amsterdam Düsseldorf E34 E45 E35 Köln 9 Frankfurt E55 Prag Luxembourg E50 Stuttgart Paris E41 Hechingen Nürnberg E52 München E55 Wien Zürich E27 E43 Genevé Milano 36 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 FASTIGHETSFÖRTECKNING – ÖVRIGT1) Uthyrningsbar area, kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri 108756,9M Ølsemagle By, Ølsemagle Vaerkstedsvej 45-49 Kontor/ övrigt Totalt Köge, Danmark 3 378 250 3 628 Holger-Crafoord Strasse 26 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 8 536 1 670 10 206 Holger-Crafoord Strasse 26 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 6 644 5 754 12 398 Holger-Crafoord Strasse 26 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 10 213 22 10 235 Holger-Crafoord Strasse 26 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 18 205 956 19 161 Holger-Crafoord Strasse 26 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 10 531 1 456 11 987 57 507 10 108 67 615 Totalt 1) Fastighetsbeståndet per 15 november 2012. MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGT I Hechingen utanför Stuttgart hyr Gambro fyra fastigheter om sammanlagt 44 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. I anläggningen tillverkas dialysfilter. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 37 INTRESSEFÖRETAG Fastighetsbolagen Söderport Holding AB ("Söderport") och förvärvar Bilprovningens rörelsefastigheter. Förvärvet avser 142 Segeltorp Holding AB ("Segeltorp") utgör Sagax intresseföretag fastigheter vilka omfattar 123 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och Sagax svarar för förvaltningen av de båda intressebolagens och 1 422 000 kvadratmeter mark. Det underliggande fastighets fastigheter. värdet uppgår till 470 miljoner kronor motsvarande cirka 9 % initial direktavkastning. Tillträde av rörelsefastigheterna beräknas ske i SÖDERPORT HOLDING AB slutet av december 2012. Söderport förvärvades 2010 av Sagax och Hemfosa Fastigheter AB Affärsplanen för Söderport är att fortsatt fokusera på uthyrning vilka äger 50 % av Bolaget vardera. Ägandet av Söderport regleras av vakanta lokaler i Stockholm, att avveckla kontorsfastigheterna i av ett aktieägaravtal som ger båda ägarna lika stor bestämmanderätt Malmö samt att utnyttja frigjort kapital för att utveckla verksam över Söderport. heten. I N T R E S S E F Ö R E TA G Per 30 september 2012 ägde Söderport 25 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 346 515 kvadratmeter och ett SEGELTORP HOLDING AB hyresvärde om 324 miljoner kronor. Per detta datum var 94 % av Sagax äger hälften av aktierna i Segeltorp och resterande andel ägs Söderports uthyrningsbara area belägen i Stockholm, Botkyrka och av Eldkvarn AB. Segeltorp ägde per 30 september 2012 sammanlagt Huddinge, varav huvuddelen utgjordes av industri- och lagerlo 3 fastigheter, samtliga belägna i Huddinge, med en total uthyr kaler. Resterande 6 % av den uthyrningsbara arean utgjordes av ningsbar area om 14 301 kvadratmeter och ett hyresvärde om 10 kontorsfastigheter belägna i centrala Malmö. Söderports fastigheter miljoner kronor. Segeltorps fastigheter hade per 30 september 2012 hade per 30 september 2012 ett sammanlagt marknadsvärde om ett sammanlagt marknadsvärde om 106 miljoner kronor och den 2 836 miljoner kronor och den ekonomiska vakansgraden var 16 %. ekonomiska vakansgraden var 0. Segeltorps samtliga 3 fastigheter Sagax offentliggjorde i november 2012 att Söderport via bolag hyrs av konditoriföretaget Delicato. Lillsätra 1 i Sätra omfattar 7 100 kvadratmeter uthyrningsbar area och ägs av Sagax intressebolag Söderport. De största hyresgästerna är Ekensbergs Byggnads AB, Heidenhain AB samt Stavdal AB. Bilderna är tagna i lokaler uthyrda till Stavdal AB som tillträdde lokalerna i juni 2012 efter att Söderport hyresgästanpassat lokalerna. 38 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 FASTIGHETSFÖRTECKNING – SÖDERPORT HOLDING AB1) Uthyrningsbar area, kvm Adress Kommun 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Fågelviksvägen 9 Pyramidbacken 3 Södra Bulltoftavägen 17 Storgatan 43 Föreningsgatan 26 Elektravägen 64 Västeberga allé 60 Vretensborgsvägen 15 Stensätravägen 9 Upplagsvägen 21 Upplagsvägen 13 Storsätragränd 5 Elektravägen 5 Ostmästargränd 2 Ostmästargränd 6 Byängsgränd 4 Ostmästargränd 5 Byängsgränd 22 Årsta Skolgränd 1 Årsta Skolgränd 5 Årsta Skolgränd 7 Årsta Skolgränd 10 Upplagsvägen 1 Vretensborgsvägen 8 Vretensborgsvägen 6 Botkyrka Huddinge Malmö Malmö Malmö Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Botvidsgymnasiet 3 Linjen 1 Hammaren 5 Kamelen 14 Rosquist 1 Arbetsbasen 2 Asea 3 Dikesrenen 11 Hällsätra 4 Lagerhuset 3 Lagret 1 Lillsätra 1 Nattskiftet 6 Ostmästaren 1 Ostmästaren 3 Ostmästaren 4 Ostmästaren 5 Ostmästaren 6 Packrummet 9 Packrummet 10 Packrummet 11 Packrummet 12 Varuhissen 1 Vreten 23 Vreten 24 Totalt: Lager/industri Kontor/övrigt Totalt Taxeringsvärde, Mkr 40 044 710 1 031 10 478 1 301 53 693 1 463 10 060 9 226 8 592 4 193 5 500 11 675 10 251 23 554 4 266 2 001 1 797 2 160 2 670 29 210 9 206 806 1 038 15 585 1 470 3 268 13 500 2 428 496 13 911 537 3 291 1 229 250 2 918 212 3 612 8 777 12 298 5 981 6 330 598 – – 7 333 5 952 784 820 55 629 2 180 4 299 13 510 2 906 1 797 67 604 2 000 13 351 10 455 8 842 7 111 5 712 15 287 19 028 35 852 10 247 8 331 2 395 2 160 2 670 36 543 15 158 1 590 1 858 219,9 13,5 14,4 154 23,8 7,1 285,2 8,5 58,1 40,3 20,1 30,5 18 67,4 117 154 45,3 43,5 9,5 7,6 8,8 147,9 84,8 8,8 234 935 111 580 346 515 1 594,9 I N T R E S S E F Ö R E TA G Ref. Fastighetsbeteckning 1) Fastighetsbeståndet per 15 november 2012. FASTIGHETSFÖRTECKNING – SEGELTORP HOLDING AB1) Uthyrningsbar area, kvm Ref. Fastighetsbeteckning Adress Kommun Ängen 6 Mossängsvägen 1 2 3 1 Lager/industri Kontor/övrigt Totalt Taxeringsvärde, Mkr Huddinge 546 204 750 3,7 Ängen 11 Gamla Södertäljevägen 116/ Mälarvägen 1 Huddinge 1 388 267 1 655 5,4 Ängen 15 Gamla Södertäljevägen 118, 120, 122/ Grenv. 9, 11, 13 Huddinge 11 896 0 11 896 41,4 13 830 471 14 301 50,5 Totalt: 1) Fastighetsbeståndet per 15 november 2012. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 39 FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax låter löpande oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt samtliga Koncernens fastigheter, med undantag för Sagax fastigheter vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokal Även fastigheter i Koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis ernas attraktivitet. av oberoende värderingsinstitut. Det sammanlagda marknadsvärdet De externa marknadsvärderingarna genomförs varje kvartal och på Sagax fastigheter uppgick per 30 september 2012 till 9 325 omfattar Koncernens samtliga fastigheter med undantag för fastig miljoner kronor. heterna i Hechingen, Tyskland, vilka till följd av de höga kostnaderna I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om för fastighetsvärderingar i Tyskland värderas av värderingsföretag –35,1 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen per 30 juni och 31 december och internt av Sagax per 31 mars och per 30 september 2012. Redovisat fastighetsvärde uppgick per detta 30 september under 2012. datum till 9 290 miljoner kronor, efter nämnda reducering. FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,00–12,50 %), Värderingarna av Sagax fastigheter har genomförts i enlighet med kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,00–12,50 %) allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,75–10,50 %) värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighets baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på indivi värderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid duella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnet marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning ton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9,1 % respektive har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och 9,8 % för fastighetsportföljen per 30 september 2012. Det vägda varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till tio direktavkastningskravet uppgick till 8,0 % vilket kan jämföras med år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårs ett direktavkastningskrav om 8,0 % den 30 juni 2012. perioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT Fastighetsvärderare Savills Sweden Peltola & Co DTZ Egeskov Savills Immobilien/Sagax internt Antal fastigheter Sverige Finland Danmark Tyskland Totalt 98 31 1 5 135 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Övriga Finland 11 % (986 Mkr) Helsingfors 11 % (913 Mkr) Övriga Sverige 24 % (2 281 Mkr) Övrigt 8 % (730 Mkr) Stockholm 47 % (4 414 Mkr) 1 000-tal kvm 1 200 Mkr 12 000 1 000 10 000 800 8 000 600 6 000 400 4 000 200 2 000 0 Kvartal 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 2012 Uthyrningsbar area Marknadsvärde 40 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 VÄRDERINGSINTYG Värderingsintyg avseende Sagax fastigheter i Sverige, Tyskland intygen tas in i Prospektet. Informationen från tredje man har åter och Finland har upprättats av Savills (adress Sergels Torg 12, givits exakt och inga uppgifter har utelämnats på ett sätt som skulle 111 57 Stockholm) respektive Kiinteistötaito Peltola & Co Oy kunna göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. (adress Pieni Roobertinkatu 11, 00130 Helsingfors, Finland).1) Savills och Kiinteistötaito Peltola & Co Oy har inte något Inga väsentliga förändringar har ägt rum efter värderingsintygens utfärdande. väsentligt intresse i Sagax och har samtyckt till att värderings VÄ R D E R I N G S I N T Y G Se sidorna 42–43 1) Savills har i sin värdering av fastigheter i Sverige värderat Jordbromalm 6:10 och 6:82 som en fastighet (vilken anges som två fastigheter i fastighetsförteckningen för Marknadsområde Stockholm). Båtyxan 5 och 6 värderas som en fastighet (vilken anges som två fastigheter i fastighetsförteckningen för Marknadsområde Övriga Sverige). Fastigheten i Tyskland värderas som en fastighet (vilken anges som fem fastigheter i fastighetsförteckningen för Marknadsområde Övrigt). Värderingen utförd av Savills motsvarar således de 98 svenska fastigheter som anges i fastighetsförteckningarna på sidorna 33-36 samt de fem fastigheter i Tyskland som anges i fastighetsförteckningen på sidan 41. Savills Sweden AB är ett dotterbolag till Savills plc. Savills plc är en global fastighetstjänsteleverantör som är noterat på London Stock Exchange med ett internationellt nätverk av över 500 kontor. Kiinteistötaito Peltola & Co Oy har i sin värdering värderat Konekranes fastigheter i Finland som en fastighet (vilken anges som fem fastigheter i fastighetsförteck ningen för Marknadsområde Övriga Finland). Juhanilantie värderas som en fastighet (vilken anges som fem fastigheter i fastighetsförteckningen för Marknadsom råde Helsingfors). Värderingen utförd av Kiinteistötaito Peltola & Co Oy motsvarar således de 31 finska fastigheter som anges i fastighetsförteckningarna på sidorna 37-39. Det har ej inhämtats separat värderingsintyg för Bolagets fastighet i Danmark då denna fastighet utgör en mycket liten andel av Sagax totala fastighetsbe stånd (värderingen, vilken har utförts av DTZ, uppgår till 16,4 miljoner danska kronor). Kiinteistötaito Peltola & Co Oy är ett av de mest erfarrna fastighetsvärde rande företagen i Finland, och var det första fastighetsvärderande företaget som blev godkända av den finska Fastighetsvärderingsstyrelsen, som arbetar under finska Centralhandelskammaren. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 41 VÄ R D E R I N G S I N T Y G 42 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 VÄ R D E R I N G S I N T Y G Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 43 FINANSIERING BAKGRUND 65 % av Koncernens räntebärande skulder, till 2018. Förlängningen Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Tillgång till kapital är villkorad av att Sagax och PBB kommer överens om de fullstän är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik diga villkoren i den slutgiltiga lånedokumentationen och uppfyl fastighetsrörelse. Sagax tillgångar uppgick till cirka 10 miljarder landet av de villkor som uppställs i de slutliga lånedokumenten kronor per 30 september 2012. Verksamheten finansieras med för utbetalning av Faciliteten. Förlängningen innebär att Bolagets en kombination av eget kapital, räntebärande skulder samt övriga kapitalbindning uppgår till 4,5 år. skulder. Det egna kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapitalkällorna och svarade per 30 september 2012 EGET KAPITAL för 24 % respektive 67 % av Sagax finansiering. Sagax egna kapital uppgick till 2 357 miljoner kronor per 30 sep tember 2012. Räntekostnaderna utgör verksamhetens största kostnad. Sagax Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på har som policy att binda räntan under lång tid framåt. Sagax har som mål att ha en räntebindningstid som alltid överstiger 4 år. Den eget kapital och en acceptabel risknivå. Bolagets målsättning är långa räntebindningen gör räntekostnaderna förutsägbara. Genom att det egna kapitalet långsiktigt skall överstiga 20 % av Bolagets Sagax höga ekonomiska uthyrningsgrad (93 %), långa hyresavtal totala finansiering. En soliditet överstigande 20 % har bedömts som (8,5 år) (båda uppgifterna per 30 september 2012) och låga inslag lämplig med hänsyn till Bolagets långa hyresavtal, kapitalbindning av fastighetskostnader blir Sagax förvaltningsresultat och kassaflöde och ställning i övrigt. Soliditetsmålet har utformats med särskilt förutsägbart under en överskådlig framtid. beaktande av Bolagets mål för räntebindning (> 4 år) och räntetäck ning (>150 %). Med en soliditet om 24 % per 30 september 2012 Sagax bedömer att förutsägbarheten i förvaltningsresultatet uppfyllde Sagax målet. medger en relativt hög andel räntebärande skulder. Sagax egna Sagax målsättning för avkastningen på eget kapital under en FINANSIERING kapital kan därigenom användas effektivt, vilket skapar högre avkastning än vad som annars skulle vara möjligt, utan att risknivån konjunkturcykel uppgår till 15 %. Till följd av den negativa värde blir för hög. utvecklingen på Bolagets finansiella derivat under 2011 uppgick av Tillgång till nyupplåning är av avgörande betydelse för att kastningen på eget kapital under 2011 till 6 %. Den genomsnittliga genomföra investeringar i befintliga fastigheter samt förvärva nya avkastningen på eget kapital har under de senaste fem åren uppgått fastigheter och därmed fortsätta att utveckla Sagax. till 19 %, trots att den redovisade avkastningen för 2008 respektive Sagax eftersträvar lång kapitalbindning för Sagax låneavtal i syfte att minimera refinansieringsrisken. Per 30 september 2012 uppgick Sagax genomsnittliga kapitalbindning till 2,5 år. Sagax har därefter 2009 uppgick till –13 % respektive 3 %. Under perioden januari– september 2012 uppgick avkastning på eget kapital till 18 %. Det egna kapitalet fördelas på 13 416 822 stamaktier av serie genom att acceptera ett så kallat "Offer Letter" från Deutsche A och 37 252 022 preferensaktier före föreliggande preferens Pfandbriefbank AG ("PBB") förlängt sin enskilt största kreditfacili aktieemission. tet om 4 300 miljoner kronor ("Faciliteten"), vilken motsvarar cirka NETTOSKULDSÄTTNING PER 30 SEPTEMBER 20121) EGET KAPITAL OCH SKULDSÄTTNING KONCERNEN PER 30 SEPTEMBER 20121) Mkr Mkr Summa kortfristiga skulder mot säkerhet mot borgen blancokrediter Summa långfristiga skulder mot säkerhet mot borgen blancokrediter Summa eget kapital aktiekapital övrigt tillskjutet kapital reserver intjänade vinstmedel ink. årets resultat 1) Informationen i tabellen är inte reviderad och har inte granskats av Bolagets revisorer. 44 451,0 – 74,7 376,3 7 213,3 5 631,0 307,4 1274,9 2 357,3 253,3 890,6 –68,0 1 281,4 A. Kassa B. Likvida medel C. Lätt realiserbara värdepapper D. Summa likviditet (A + B + C) E. Kortfristiga fordringar F. Kortfristiga bankskulder G. Kortfristig del av långfristiga skulder H. Andra kortfristiga skulder I. Summa kortfristiga skulder (F + G + H) J. Netto kortfristig skuldsättning (I – E – D) K. Långfristiga banklån L. Emitterade obligationer M. Andra långfristiga lån N. Långfristiga skuldsättning (K + L + M) O. Nettoskuldsättning (J + N) – 380,9 – 380,9 115,9 – 154,8 – 154,8 –342,0 5 938,4 600,0 – 6 538,4 6 196,4 1) Informationen i tabellen är inte reviderad och har inte granskats av Bolagets revisorer. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 Preferensaktier Sagax utvärderar sin nettoskuld i förhållande till fastighetsportföl Preferensaktierna kommer att utgöra en komponent i Bolagets kapi jens marknadsvärde och i förhållande till verksamhetens intjäning. talstruktur under överskådlig framtid och, i tillägg till Sagax övriga Den genomsnittliga räntebärande nettoskulden motsvarade 8,5 kapitalkällor, är målsättningen att preferensaktierna skall bidra till gånger årets driftnetto under 2011. Under perioden 1 januari till att finansiera verksamheten till en så låg riskjusterad kostnad som 30 september 2012 motsvarade den genomsnittliga räntebärande möjligt. Omfattningen av Bolagets preferenskapital kommer att nettoskulden 8,5 gånger driftnettot. Kvoten mellan den räntebä variera beroende på kostnaden för sådant kapital samt Sagax totala rande nettoskulden och driftnettot har minskat sedan 2005. Sagax kapitalbehov. betalningskapacitet i förhållande till nettoskulden har således utvecklats positivt. Sagax har som målsättning att preferenskapitalet långsiktigt Som säkerhet för Sagax räntebärande skulder var pantbrev om skall motsvara 20 till 50 % av Koncernens egna kapital samt att preferensutdelningen skall understiga 50 % av kassaflödet från den sammanlagt 6 887 miljoner kronor pantsatta per 30 september löpande verksamheten. Per 30 september 2012 uppgick preferens 2012. Därutöver lämnar Sagax regelmässigt pant i form av aktier kapitalet till 1 173,4 miljoner kronor, motsvarande 49,8 % av och andelar i de fastighetsägande koncernföretagen. Koncernens egna kapital. Åtaganden i låneavtal (”covenants”) Utbetald preferensutdelning under 2011 uppgick till 74,5 miljoner kronor, motsvarande 22,4 % av kassaflödet från den Låneavtal omfattas ofta av olika typer av åtaganden, så kallade löpande verksamheten. För perioden 1 januari till 30 september ”covenants”, som kredittagaren skall uppfylla. Vid brott mot åtag 2012 uppgick utbetald preferensutdelning till 55,9 miljoner kronor, andena kan kreditgivaren begära att kredittagaren skall återbetala motsvarande 18,6 % av kassaflödet från det löpande kassaflödet lånet i förtid. Åtagandena utgörs typiskt av vissa finansiella nyckeltal under perioden. som måste uppfyllas. Exempel på åtaganden är att belåningsgraden inte får överstiga en specifik nivå eller att räntetäckningsgraden måste överstiga en viss nivå. RÄNTEBÄRANDE SKULDER flödesbaserade och relaterade till belåningsgrad. FINANSIERING Per 30 september 2012 uppgick eget kapital till 88,24 kronor per stamaktie av serie A och till 31,50 kronor per preferensaktie. De finansiella åtaganden som finns i Sagax låneavtal är kassa Allmänt om Sagax räntebärande skulder Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen De räntebärande skulderna utgjorde 68 % av Sagax finansiering per är helägda av Bolaget, att de låntagande dotterbolagen inte upptar 31 december 2011 och var Sagax huvudsakliga finansieringskälla. ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, att kreditgivaren förses med Per 30 september 2012 utgjorde de räntebärande skulderna 67 % finansiell information såsom till exempel årsredovisningar samt andra av Sagax finansiering. De räntebärande skulderna består av lån icke finansiella åtaganden som Sagax har rådighet över. För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Bolaget, så kallad som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter och av två icke säkerställda obligationslån. Lånen tillhandahålls av Deutsche "change of control", har Sagax kreditgivare i vissa fall rätt att begära Pfandbriefbank, Nordea Bank, SEB, Svenska Handelsbanken samt förtida återbetalning av lånen. i ett fall av Proventus tillsammans med AB Svensk Exportkredit. Sagax fastigheter är finansierade i lokal valuta, förutom fastighe Överenskommelse med PBB terna i Tyskland, vilka är finansierade i euro. Per 30 september 2012 Bolaget träffade i oktober 2012 genom accept av ett så kallat "Offer uppgick de räntebärande skulderna till 6 693 miljoner kronor varav Letter" överenskommelse om en förtida förlängning av en lånefaci 1 843 miljoner kronor var upptagna i euro. De räntebärande skul litet om 4 300 miljoner kronor ("Faciliteten"). Faciliteten tillhan derna har ökat till följd av nyupplåning vid fastighetsförvärv och dahålls av Deutsche Pfandbriefbank AG ("PBB") i svenska kronor investeringar i befintligt bestånd. Till följd av valutakursförändringar och euro och är Sagax enskilt största kreditfacilitet och motsvarar har skulderna minskat med 102,9 miljoner kronor under perioden cirka 65 % av Koncernens räntebärande skulder. Genom överens januari-september 2012. kommelsen förlängs facilitetens löptid till 2018. Förlängningen är villkorad av att Sagax och PBB kommer överens om de fullständiga villkoren i den slutgiltiga lånedokumentationen och uppfyllandet av PREFERENSKAPITAL Belopp i miljoner kronor Preferenskapital Andel av eget kapital, % Andel av kassaflödet från den löpande verksamheten, % de villkor som uppställs i de slutliga lånedokumenten för utbetal 2012-09-30 2011-12-31 1 173,4 49,8 1 192,1 53,6 Januari–september 2012 2011 18,6 22,4 ning av Faciliteten. De slutliga lånehandlingarna beräknas ingås senast i mitten av december 2012. Genom överenskommelsen förlängs Sagax kapitalbindning från 2,5 år till 4,5 år vilket minskar Koncernens finansiella risk. I samband med förlängningen ska Sagax genomföra en engångsamortering för att reducera belåningsgraden i Faciliteten. Engångsamorteringen kommer att finansieras med Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 45 disponibel likviditet. I samband med förlängningen av Faciliteten De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker Sagax finansie förlänger Sagax sin räntebindning. ringsbehov på kort sikt och påverkar Sagax refinansieringsrisk. Löpande amortering och byggnadskreditiv utgör, i tillägg till vanliga Finanspolicy banklån som avtalsenligt skall återbetalas inom tolv månader, Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksam typiska kortfristiga räntebärande skulder i Sagax balansräkning. heten i Sagax skall bedrivas. Finanspolicyn fastställs årligen av Sagax De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom Sagax styrelse och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten skall kassaflöde, genom att omstrukturera lånetypen från exempelvis begränsas och vilka risker Sagax får ta. Målsättningen för finans ett byggnadskreditiv till ett bottenlån eller genom nyupplåning för förvaltningen inom Sagax skall vara att: refinansiering av lån som löper ut. • Säkerställa Sagax kort- och långfristiga kapitalförsörjning. Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig räntebärande • Anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella finansiering i syfte att minimera dess refinansieringsrisk. Sagax risker efter verksamhetens utveckling så att en långsiktigt stabil begränsar sin refinansieringsrisk genom att avtala om viss förutbe kapitalstruktur uppnås och bibehålls. stämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax eftersträvar även • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar. refinansiering av de långfristiga räntebärande skulderna i god tid innan slutligt förfall. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt Obligationslån begränsa Sagax refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående I syfte att diversifiera Sagax finansiering har Bolaget emitterat obli kapitalbindningen uppgick till 2,5 år per 30 september 2012. Genom gationslån 2010 och 2012, uppgående till ett totalt belopp om 600 accept av ett så kallat "Offer Letter" från PBB och förlängning av miljoner kronor (250 miljoner kronor respektive 350 miljoner kro Bolagets kreditfacilitet med PBB, såsom beskrivet ovan, förlängs nor). Obligationslånet som emitterades 2010 förfaller till betalning Sagax kapitalbindning till 4,5 år. FINANSIERING den 20 maj 2015 eller sådan tidigare dag som följer av villkoren för obligationslånet. Obligationslånet som emitterades 2012 förfaller Räntebindning och derivat till betalning den 22 mars 2017 eller sådan tidigare dag som följer Sagax låneavtal löper i huvudsak med 3 månaders Stibor respektive av villkoren för obligationslånet. Obligationerna är inregistrerade på Euribor som räntebas. Den korta räntebindningen i låneavtalen privatobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm. medger att Sagax kan förändra sin kapitalstruktur utan kostnad Obligationerna som emitterades 2010 löper med en räntesats för ränteskillnadsersättning. En rörlig ränta medför dock inte den om 7,00 % per år från och med den 21 maj 2010 till och med åter långsiktiga förutsägbarhet som Sagax eftersträvar. För att begränsa betalningsdagen. Obligationerna som emitterades 2012 löper med ränterisken, definierad som risken för en resultat- och kassaflö en räntesats om 6,5 % per år från och med den 23 mars 2012 till despåverkan genom förändring av marknadsräntan och för att öka och med återbetalningsdagen. Obligationslånen är inte säkerställda. förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder Sagax olika typer av räntederivat. Kapitalbindning Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 4 966 miljoner kronor i Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick per 30 september nominellt belopp per 30 september 2012. I beloppet ingick nomi 2012 till 6 538,4 miljoner kronor, motsvarande 97,7 % av de totala nella ränteswappar om sammanlagt 430 miljoner kronor vilka startas räntebärande skulderna. Sagax kortfristiga räntebärande skulder under perioden 2013-2014, för att ersätta befintliga ränteswappar uppgick per 30 september 2012 till 154,8 miljoner kronor, motsva som löper ut. Räntederivat om sammanlagt 4 536 miljoner kronor rande 2,3 % av de räntebärande skulderna. Under perioden januari- begränsar följaktligen Sagax ränterisk per 30 september 2012, mot september 2012 upptogs totalt 826,8 miljoner kronor i nya lån och svarande 76 % av Sagax räntebärande skulder med rörliga räntor. Den under samma period amorterades totalt 588 miljoner kronor. genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten DERIVATAVTAL 30 SEPTEMBER 2012 RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 30 SEPTEMBER 2012 Räntebindning, år 46 Nominella belopp Andel Marknadsvärde Marknadsvärde 30 sep 2012 31 dec 2011 Nominella räntes wappar Räntetak 4 424 542 89 % 11 % –491,6 0,0 –453,5 0,3 Summa/genomsnitt 4 966 100 % –491,6 –453,2 Räntebindning Förfalloår Kapitalbindning Mkr Ränta Andel Mkr Andel 2012 2013 2014 2015 2016 >2016 1 135 17 944 333 484 3 780 2,8 % 5,5 % 2,6 % 6,4 % 4,9 % 5,2 % 17 % 0% 15 % 5% 7% 56 % 32 165 4 944 324 74 1 523 0% 2% 75 % 5% 1% 23 % Summa/ genomsnitt 6 693 4,4% 100 % 6 693 100 % Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 uppgick till 4,2 år per 30 september 2012. Sagax förvaltningsresultat att derivatens värde förändras. Marknadsvärdet på en nominell påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i marginell omfatt ränteswap beräknas genom att nuvärdesdiskontera skillnaden mellan ning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget. derivatets fasta ränta och rådande marknadsränta med motsvarande Derivaten utgörs av ränteswappar och räntetak. Sagax motparter för derivatavtalen är Nordea Bank, Svenska Handelsbanken, SEB löptid. Om rådande marknadsränta överstiger derivatets fasta ränta erhålls ett övervärde och i motsatt fall erhålls ett undervärde. och Deutsche Pfandbriefbank. Sagax räntederivat ingås i svenska Kalkylperioden motsvarar derivatets återstående löptid. Som kalkyl kronor eller euro i förhållande till Sagax upplåning i respektive ränta för respektive diskonteringsperiod används rådande swapränta valuta. med motsvarande löptid. Marknadsvärdet av en nominell ränteswap De finansiella derivatens värdeförändringar under året redovisas förändras således under derivatets löptid men värdet är alltid noll som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultat vid förfallotidpunkten. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av räkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar Sagax resultat före derivatavtalen påverkar Sagax redovisade resultat och egna kapital skatt men inte kassaflödet eller förvaltningsresultatet. men påverkar ej Sagax kassaflöde eller belåningsgrad. Nominella ränteswappar varav –1,6 miljoner kronor var realiserad värdeförändring. Under En ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntebetal perioden 1 januari till 30 september 2012 uppgick omvärdering av ningar under en bestämd tidsperiod. Genom att kombinera ett lån finansiella instrument till totalt -49,2 miljoner kronor. Effekten på resultatet 2011 uppgick till –264,5 miljoner kronor, med rörlig ränta (Stibor eller Euribor) och en ränteswap kan Sagax ÖVRIGA SKULDER let innebär att Sagax erhåller en rörlig ränta (motsvarande räntan på Sagax övriga skulder uppgick per 30 september 2012 till 971,1 låneavtalet) samtidigt som Sagax erlägger en fast ränta (swapränta). miljoner kronor, motsvarande 9,5 % av Bolagets totala finansiering En ränteswap kan ingås med olika löptider, till exempel 2, 5 eller inklusive eget kapital. Övriga skulder utgörs huvudsakligen av reser 10 år. Sagax räntederivatavtal per 30 september 2012, inklusive vering för marknadsvärderade räntederivat, uppskjuten skatteskuld räntederivat med forward-starter, hade en genomsnittlig löptid om samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. 5,0 år. Per 30 september 2012 omfattade Sagax ränteswappar ett FINANSIERING säkerställa en förutbestämd ränta under ränteswappens löptid. Avta Förutbetalda intäkter uppstår till följd av att Sagax erhåller nominellt belopp om 4 424 miljoner kronor, motsvarande 89 % av hyresinbetalningarna i förskott. Denna skuld löses genom att Sagax Sagax räntederivat. Ingen premie erläggs för denna typ av derivat tillhandahåller lokaler under perioden för vilken hyra inbetalts. och derivatens värde är noll vid förfallotidpunkterna. Upplupna kostnader utgörs i huvudsak av upplupna räntekostnader avseende Bolagets räntebärande skulder för det närmast föregående Räntetak kvartalet. Sagax räntetak omfattade 542 miljoner kronor i nominellt belopp per 30 september 2012. Räntetaken innebär att Sagax betalar en RÖRELSEKAPITAL rörlig ränta som kan ändras men inte överstiga en i förväg bestämd Det är Sagax uppfattning att det befintliga rörelsekapitalet för den räntenivå (strikeränta). Sagax betalar en premie för att ingå denna närmaste tolvmånadersperioden är tillräckligt för de aktuella beho typ av derivatavtal. Räntetakens värde är noll vid förfallotidpunkterna. ven. Med rörelsekapital avses här Sagax möjlighet att få tillgång till Vid årsskiftet 2011/2012 hade Sagax räntetak en genomsnittlig likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter löptid om 2,1 år och en genomsnittlig strikeränta om 4,6 %. de förfaller till betalning. Sagax löpande verksamhet binder begrän sat rörelsekapital eftersom merparten av hyresintäkterna erhålls i Värdering av räntederivat förskott samtidigt som utgifterna primärt betalas i efterskott. I enlighet med redovisningsreglerna (IAS 39) skall räntederivat marknadsvärderas och värdeförändringen redovisas över resultaträk FINANSIELL STÄLLNING ningen. Sagax marknadsvärderar samtliga derivat genom avstämning Förutom ovanstående har det inte skett någon förändring av Sagax med respektive motpart. Värdet på samtliga derivat uppgick till finansiella ställning eller ställning på marknaden sedan den 30 sep –491,6 miljoner kronor per 30 september 2012. tember 2012. Sagax känner inte till några uppgifter om offentliga, Derivatens värde påverkas av rådande marknadsränta, derivatens ekonomiska, skattepolitiska, penningpolitiska eller andra politiska räntenivå samt återstående löptid. Skulle ränteläget förändras i åtgärder som, direkt eller indirekt, väsentligt kan påverka Sagax förhållande till ränteläget när derivatavtalen ingicks medför detta verksamhet. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 47 MILJÖ MILJÖARBETET I VERKSAMHETEN konsulter och analyserna syftar till att bedöma risken för eventuella Sagax ser finansiella fördelar med att kombinera ett målmedvetet miljöbelastningar och eventuella miljöskulder. Fokus på miljö och energiförbrukningar i fastigheter är fortsatt miljöarbete med en framgångsrik fastighetsförvaltning. Bolagets hög och en indikation på detta är intresset för miljöklassificeringar ambition är att aktivt arbeta med att minska negativa effekter på miljön som uppstår i de fastigheter som ägs av Bolaget och att bland bygg- och fastighetsbolag. I Sverige har ett antal miljöklass verka för god hushållning av ändliga naturresurser och en skonsam ningssystem fått fäste bland annat Green Building som endast miljöpåverkan. Sagax bedömer att de tre områden som har störst fokuserar på byggnadens energiförbrukning och kan appliceras miljöpåverkan för Sagax verksamhet är energianvändning, skadliga på både nybyggda och äldre byggnader. Sagax äger fastigheter ämnen och inomhusklimat. Negativ miljöpåverkan uppstår främst inom segmentet lager och lätt industri och Green Building är den vid uppvärmning av Sagax fastigheter och Sagax kan reducera miljöklassning som enligt Sagax bedömning kan vara aktuell för miljöpåverkan genom att till exempel minska beroendet av fossila Sagax fastigheter och fastigheten Rosersberg 11:105 i Upplands bränslen, öka energiåtervinningen vid uppvärmning samt minska Väsby är uppförd som en Green Building och koncernbolaget Sagax elförbrukningen. Rosersberg AB har erhållit diplom som partner i Europeiska Green Building Programmet. Sagax miljöarbete bedrivs bland annat genom energianalyser MILJÖ av utvalda fastigheter i syfte att ytterligare finna energibesparande åtgärder. Vanligt förekommande åtgärdsförslag är bland annat instal LEGALT ANSVAR lation av ventilationsaggregat med ökad återvinning samt installa Enligt miljöbalken (1998:808) är det i första hand nuvarande tion av nya miljövänliga uppvärmningskällor. Sagax arbetar även verksamhetsutövare, det vill säga hyresgästen, och/eller tidigare med specifika energiprojekt och under 2012 genomförs bland annat verksamhetsutövare, som ansvarar för den eventuella miljöpåverkan betydande energibesparingar i fastigheten Kugghjulet 3 i Huddinge som verksamhet orsakar eller har orsakat. Om inte någon verksam som innebär att nya ventilationsaggregat installeras vilket tillsam hetsutövare kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet mans med uppgradering av kanalsystem samt utbyte av till- och är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller frånluftsdon kommer att bidra till ett mer energieffektivt system. då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Fjärrvärme är den dominerande uppvärmningskällan i Stock Sagax bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet enligt holm, Helsingfors och Övriga Finland och utgör uppvärmningskälla miljöbalken men har ändå ett miljöansvar vilket består i att genom i 70 % av Sagax fastighetsbestånd. föra kontroller och rapportera till myndigheter. Sagax bevakar även Vid fastighetsförvärv låter Sagax regelmässigt genomföra miljö analyser av fastigheter vilka genomförs med hjälp av specialiserade 48 att hyresgästerna inte bedriver sin verksamhet i strid med gällande lagstiftning eller myndighetstillstånd. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 ORGANISATION OCH MEDARBETARE ORGANISATION Sagax genomför även en årlig konferens med samtliga medarbe Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm. 22 av 28 med tare närvarande där Bolagets utveckling, utmaningar och möjlig arbetare är anställda av moderbolaget och placerade i Stockholm. heter diskuteras under två dagar. Syftet är att skapa en gemensam Sex medarbetare är anställda av ett finskt dotterbolag med kontor i värde- och kunskapsgrund för hela organisationen, då det är viktigt Helsingfors. Vid slutet av räkenskapsåret 2011 var antalet anställda att Sagax medarbetare tar ansvar och känner sig delaktiga i verk i Sagax 27 personer, vid slutet av räkenskapsåret 2010 uppgick samheten. antalet anställda i Bolaget till 19 och motsvarande i slutet av räken ETIK OCH JÄMSTÄLLDHET skapsåret 2009 var antalet anställda 14. Bolagets fastighetsförvaltare leds av fastighetschefen och Bolaget Bolaget har en jämställdhetsplan. Sagax målsättning är att kvinnor har en ekonomichef som leder arbetet inom ekonomiavdelningen. och män ges samma möjligheter, rättigheter och skyldigheter. Arbets Bolaget har även en finanschef och affärsutvecklingen leds direkt av förhållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter skall vara verkställande direktören. oberoende av kön och lönesättningen skall vara jämställd inom Sagax. Jämställdhetsarbetet skall bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare LEGAL STRUKTUR och arbetstagare. Sagax inställning är att alla skall ges samma möjlig Koncernen består av 82 koncernföretag varav 16 med säte i Finland, heter oavsett kön, ålder, religion eller etnisk bakgrund. Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka i jämställd ett med säte i Danmark och övriga med säte i Sverige. Bolaget äger hetsarbetet. O R G A N I S AT I O N O C H M E D A R B E TA R E 81 dotterföretag direkt eller indirekt till 100 %. Därutöver äger Bolaget 50 % av intresseföretagen Segeltorp Holding AB och FASTIGHETSSKÖTSEL Söderport Holding AB. Bolaget äger inga fastigheter direkt. Fastighetsskötsel och jour upphandlas på entreprenad i Stockholm MEDARBETARE och Helsingfors. Hyresgästerna utanför Stockholm och Helsingfors Bolagets ambition är att vara en attraktiv arbetsgivare för att ansvarar själva för fastighetsskötseln, med undantag för i Terminalen rekrytera och behålla kompetenta medarbetare. Sagax erbjuder en 10 i Karlskoga. flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta beslutsvägar. Personal- och kompetensutveckling är viktigt för Sagax då medar SAGAX DOTTER- OCH INTRESSEFÖRETAG betarna är en av Bolagets viktigaste framgångsfaktorer. Sagax direktägda och indirektägda dotterföretag framgår nedan. För Utvecklingssamtal sker årligen för att bland annat stimulera till utom aktierna i intressebolagen Segeltorp Holding AB och Söderport vidareutveckling av respektive medarbetare. Vid nyanställningar Holding AB ägs samtliga aktier i dotterföretagen till 100 %, direkt läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter. eller indirekt, av Bolaget. Se vidare avsnitt "Intresseföretag". DIREKTÄGDA DOTTERFÖRETAG Bergkvarnen Fastigheter AB Bilhornet KB Cephyr AB Sagax Alpha AB Sagax Alpha KB Sagax Beta AB Sagax Beta KB Sagax Europa AB Sagax Finland Oy, Finland Sagax Invest AB Sagax Jordbro AB Sagax Köge A/S, Danmark Sagax Lund AB Sagax PLP Holding AB Sagax Småland AB Sagax Stockholm Två AB Satrap Kapitalförvaltning AB Storstockholms Industrifastigheter AB Veddesta Properties AB VE Förvaltning AB Organisationsnummer Säte Andel, % 556373-2840 969685-9124 556646-0753 556527-1540 969667-5777 556546-4558 969680-2256 556715-1914 2104952-4 556640-8547 556734-4741 30598938 556740-3505 556668-8643 556768-9509 556713-4837 556748-3309 556695-9572 556573-9124 556704-2501 Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Helsingfors Stockholm Stockholm Köge Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm 100 100 100 100 50 100 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 89 100 100 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 49 INDIREKT ÄGDA DOTTERFÖRETAG Organisationsnummer Säte 2155931-3 556376-1369 556632-9909 556737-4151 556468-6615 556591-6706 969646-0196 556549-9851 916822-5325 916608-8386 969667-0604 969636-7763 969667-3038 2734652-2 0741876-8 0119121-6 2119444-9 1521593-6 1937007-9 0598169-6 0783679-1 1044118-4 1971094-2 0625322-8 1635180-9 2009577-2 556034-5901 556248-7982 556438-8527 1794375-0 556606-2583 556646-6891 556757-8504 556162-4338 556730-5080 969716-9374 556703-0555 969700-5099 556728-6843 556855-5006 556597-9191 556715-1963 556715-8521 556668-1515 556740-3596 556740-5187 556740-5294 556740-5286 556740-5278 556683-0377 556852-4531 556073-1407 556805-3762 556715-1930 556759-7975 556705-1866 556687-2262 969695-2648 556730-4307 Helsingfors Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Helsingfors Helsingfors Helsingfors Helsingfors Helsingfors Helsingfors Helsingfors Helsingfors Helsingfors Helsingfors Helsingfors Helsingfors Helsingfors Stockholm Stockholm Stockholm Helsingfors Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Karlskoga Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Organisationsnummer Säte Andel, % 556870-4604 556819-2230 Stockholm Stockholm 50 50 O R G A N I S AT I O N O C H M E D A R B E TA R E Alpha 1 Oy, Finland Executor Finans AB Fastighets AB Vitå Fastighetsbolaget Bårebo Gräsanden AB Fastighetsbolaget Hedenhög i Huddinge AB Fastighetsbolaget Reglaget AB Fastighetsförvaltning Skultuna 3 KB Förvaltnings AB Varubilen Inkassohuset KB KB Kolsva 1 KB Slänten 17 KB Titania KB Upplagsvägen Kiinteistö Oy Juhanilanmäki, Finland Kiinteistö Oy Koivuhaanportti 10, Finland Kiinteistö Oy Konalajankuja 2, Finland Kiinteistö Oy Metsäkiventie 2, Finland Kiinteistö Oy Partolan Portti, Finland Kiinteistö Oy Ruosilankulma, Finland Kiinteistö Oy Vanttan Ansatie 4, Finland Kiinteistö Oy Espoon Ruukuntie 20, Finland Kiinteistö Oy Vanttan Honkanummentie 5, Finland Kiinteistö Oy Vanttan Sarkatie 2, Finland Kiinteistö Oy Vanttan Taivaltie 4, Finland Kiinteistö Oy Vanttan Tulkintie 29, Finland Koskelo Holding Oy, Finland Kugghjulet 3 AB Marcato Förvaltnings AB Marcato Fastigheter AB Oy Cephyr Ab, Finland Panncentralen 1 Fastighets AB Sagax Beta Komplementär AB Sagax Bokbindaren 1 AB Sagax Danderyd AB Sagax Haninge AB Sagax Helsingborg KB Sagax Huskvarna AB Sagax Jönköping KB Sagax Karlskoga AB Sagax Kista AB Sagax Komplementär AB Sagax Korsberga AB Sagax NEEAH AB Sagax Norrköping AB Sagax Rosersberg AB Sagax Sapla 1 AB Sagax Sapla 2 AB Sagax Sapla 3 AB Sagax Sapla 4 AB Sagax Sapla 5 AB Sagax Skarpnäck AB Sagax Solna AB Sagax Staffanstorp AB Sagax Tyskland AB Sagax Ulvsunda Utvecklings AB Sagax Vaggeryd AB Sagax Vetlanda AB Storstockholms Industrifastigheter KB Tillverkaren 1 Fastighets AB AKTIER I INTRESSEFÖRETAG Segeltorp Holding AB Söderport Holding AB 50 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 UTVALD FINANSIELL INFORMATION Den finansiella informationen för helåren 2009, 2010 och 2011 period för 2011 har hämtats ur Bolagets delårsrapport för perioden är upprättade enligt IFRS och har hämtats ur Bolagets koncern 1 januari - 30 september 2012, vilken har översiktligt granskats räkenskaper. Dessa räkenskaper har godkänts av Bolagets styrelse av Bolagets revisorer. Den finansiella informationen som återges i och reviderats av Bolagets revisorer. Den finansiella informationen tabellerna nedan bör läsas i anslutning till avsnittet "Kommentarer för perioden 1 januari - 30 september 2012 samt motsvarande till utvald finansiell information" i Prospektet. RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor 2012 jan-sep 2011 jan-sep 2011 jan-dec 2010 jan-dec 2009 jan-dec Hyresintäkter 566,3 614,7 577,5 783,2 644,4 Övriga intäkter 1,5 1,8 2,0 23,6 4,0 Driftkostnader –34,9 –36,4 –49,7 –42,7 –29,4 Underhållskostnader –9,9 –7,8 –12,5 –12,3 –8,8 Tomträttsavgäld –9,8 –9,9 –13,1 –12,1 –12,2 –15,1 –15,0 –20,3 –17,0 –14,2 –13,2 –11,1 –16,0 –11,2 –8,5 Driftnetto 533,3 499,1 673,5 572,7 497,2 Central administration –26,9 –24,4 –34,3 –30,5 –26,2 22,3 –74,0 –60,2 48,6 2,2 6,2 2,7 3,4 2,6 4,2 –217,1 –212,1 –288,3 –238,9 –234,6 317,7 191,2 294,1 354,5 242,8 326,9 280,8 378,3 324,7 242,8 Resultat från intresseföretag Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag – varav Förvaltningsresultat Värdeförändringar på fastigheter, realiserade Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 0,8 – –5,8 0,8 0,5 125,4 57,1 129,5 174,9 –244,6 – 12,7 12,7 –1,6 –9,9 –40,6 –220,0 –262,9 78,1 48,7 – – – 34,1 12,1 403,2 41,0 167,5 664,0 49,6 –104,8 –19,2 –31,8 –165,2 –8,4 6,7 –2,0 –13,7 –7,1 –7,6 Periodens resultat 305,2 19,8 121,9 491,7 33,7 Omräkningsdifferenser –42,4 19,0 –6,8 –20,6 –2,3 Totalresultat för perioden 262,8 38,8 115,2 471,0 31,4 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade Resultat före skatt Uppskjuten skatt Aktuell skatt Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 F I N A N S I E L L I N F O R M AT I O N Fastighetsskatt Fastighetsadministration 51 RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor 2012 jan-sep 2011 jan-sep 2011 jan-dec 2010 jan-dec 2009 jan-dec 9 290,3 8 938,7 8 862,5 7 495,5 6 381,9 – 180,0 63,0 – – 2,0 11,2 8,3 48,8 151,9 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter till försäljning Uppskjuten skattefordran Finansiella instrument Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar 0,0 0,3 0,3 7,1 1,8 232,5 219,4 229,2 277,0 18,3 9 524,8 9 349,6 9 163,3 7 828,4 6 553,8 Kassa och bank 380,9 192,7 343,3 393,7 203,7 Övriga omsättningstillgångar 115,9 91,0 82,7 202,6 168,6 Summa omsättningstillgångar 496,8 283,7 426,0 596,3 372,3 10 021,6 9 633,3 9 589,3 8 424,7 6 926,1 Eget kapital 2 357,3 2 146,8 2 223,2 2 205,6 1 381,6 Långfristiga räntebärande skulder 4 893,5 SUMMA TILLGÅNGAR F I N A N S I E L L I N F O R M AT I O N EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 538,4 6 155,1 6 244,2 5 287,3 Uppskjuten skatteskuld 180,4 99,6 89,2 81,5 43,5 Finansiella instrument 491,6 411,5 453,6 229,1 303,9 2,9 6,6 2,2 2,9 – 7 213,3 6 672,8 6 789,1 5 600,8 5 240,9 154,8 382,5 257,0 353,6 136,4 – 158,7 56,1 – – Övriga kortfristiga skulder 296,3 272,5 263,9 264,7 167,2 Summa kortfristiga skulder 451,0 813,7 577,0 618,3 303,6 10 021,6 9 633,3 9 589,3 8 424,7 6 926,1 Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 52 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDEN Belopp i miljoner kronor 2012 jan-sep 2011 jan-sep 2011 jan-dec 2010 jan-dec 2009 jan-dec Resultat före skatt 403,2 41,0 167,5 664,0 49,6 40,6 207,3 250,2 –76,5 –37,7 –126,2 –57,1 –123,7 –175,7 244,1 –12,1 Värdeförändringar på finansiella instrument Värdeförändringar på fastigheter – – – –34,1 Resultat från ägande av intresseföretag Värdeförändringar på lån i utländsk valuta -22,3 74,1 60,2 -67,0 - Övriga poster ej ingående i kassaflödet –11,9 1,7 0,9 0,5 –1,7 –2,2 –2,1 –5,3 –3,2 –6,0 281,2 264,9 349,8 308,0 236,3 Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar –4,0 3,3 –7,1 –7,2 5,4 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 22,8 –13,4 –10,4 22,1 4,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 300,1 254,8 332,3 322,9 246,5 Förvärv av fastigheter –202,6 –1396,8 –1 396,6 –991,7 –447,4 65,3 14,3 240,5 72,8 5,5 –251,3 –111,5 –160,4 –180,1 –209,4 Försäljning av fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter – – – – –69,3 – 140,8 140,8 – 25,7 0,4 3,4 –3,3 4,3 3,8 –388,2 –1 349,8 –1 179,0 –1251,8 –691,1 122 Minskning av övriga anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Emission av preferensaktier – – – 362,3 Emission av stamaktier – 17,8 17,8 28,8 – –109,5 –94,4 –113,0 –45,8 –33,2 Utbetald utdelning till aktieägare Upptagna lån Amorterade lån 826,8 1 569,1 1 735,6 970,6 552,9 –588,0 –563,7 –811,2 –169,6 –200,4 Lösen av finansiellt derivat – –30,9 –30,9 –24,8 – –1,4 –2,7 –1,7 – –3,8 127,8 895,3 796,6 1 121,5 437,4 39,7 –199,7 –50,0 192,6 –7,2 Minskning av övriga långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens ingång 343,3 393,7 393,7 203,7 210,9 Likvida medel vid periodens utgång 380,9 192,7 343,3 393,7 203,7 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 F I N A N S I E L L I N F O R M AT I O N Förvärv av börsnoterade aktier Försäljning av börsnoterade aktier 53 NYCKELTAL 2012 jan-sep 2011 jan-sep 2011 jan-dec 2010 jan-dec 2009 jan-dec 8,1 Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 7,9 7,7 7,7 8,1 Överskottsgrad 87 86 86 89 88 Areamässig uthyrningsgrad, % 95 97 97 97 97 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 93 94 95 Hyresduration, år 8,5 8,1 7,9 8,6 9,1 1 161 829 1 175 600 1 143 651 1 023 553 916 777 135 140 136 129 113 Uthyrningsbar area, kvadratmeter Antal fastigheter F I N A N S I E L L I N F O R M AT I O N Finansiella Avkastning på totalt kapital, % 7 7 7 7 7 Avkastning på eget kapital, % 18 1 6 27 3 Genomsnittlig ränta, % 4,4 4,5 4,5 4,3 4,3 Genomsnittlig räntebindning inkl. derivat, år 4,2 4,4 4,3 4,3 4,4 4,2 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,5 3,1 2,9 3,4 Soliditet, % 24 22 23 26 20 Belåningsgrad, % 67 70 68 67 73 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,3 2,3 2,4 2,0 179,00 156,00 165,00 170,00 88,00 88,24 75,54 76,85 78,55 59,80 56,06 Data per stamaktie Börskurs vid periodens utgång, kr Eget kapital.kr Eget kapital efter utspädning, kr 88,24 72,54 76,85 76,14 Resultat, kr 18,58 –2,71 3,56 34,28 –0,62 Resultat efter utspädning, kr 18,58 –2,71 3,54 31,90 –0,62 Kassaflöde, kr 16,79 15,67 20,63 19,19 16,15 Kassaflöde efter utspädning, kr 16,79 15,60 20,54 17,86 15,29 Antal aktier vid periodens utgång 13 416 822 13 416 822 13 416 822 12 903 664 12 077 322 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning 13 416 822 13 416 822 13 416 800 13 311 307 12 844 066 Genomsnittligt antal aktier 13 416 822 13 335 671 13 341 913 12 170 478 12 077 322 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 13 417 090 13 401 307 13 402 395 13 076 804 12 762 909 Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 30,40 26,20 26,50 26,30 27,50 Eget kapital, kr 31,50 31,50 32,00 32,00 32,00 1,50 1,50 2,00 2,00 2,00 Antal aktier vid periodens utgång Resultat, kr 37 252 022 37 252 022 37 252 022 37 252 022 20 605 276 Genomsnittligt antal aktier 37 252 022 37 252 022 37 252 022 32 871 220 18 648 189 DEFINITION AV NYCKELTAL Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyr ningsbar area vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till tolv månader, i förhållande till genom snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Avkastning på total kapital Belåningsgrad 54 Periodens resultat, omräknat till tolv månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till gångar vid periodens utgång. Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastig hetsadministration) justerat för fastig heternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 KOMMENTAR TILL UTVALD FINANSIELL INFORMATION Nedanstående kommentarer till den finansiella utvecklingen baseras 1 januari till 30 september 2012. Motsvarande uppgift för samma på perioderna januari–september 2012 och januari–september 2011 period 2011 var 1 349,8 miljoner kronor. Kassaflödet från finansie samt räkenskapsåren 2009, 2010 och 2011. Informationen nedan ringsverksamheten bidrog med 127,8 miljoner kronor till kassa skall läsas tillsammans med avsnittet "Utvald finansiell information". flödet under perioden 1 januari till 30 september 2012. För samma period 2011 var motsvarande uppgift 895,3 miljoner kronor. JÄMFÖRELSE MELLAN PERIODERNA JANUARI TILL Sammanlagt ökade likvida medel med 37,7 miljoner kronor mellan SEPTEMBER 2012 OCH JANUARI TILL SEPTEMBER 2011 1 januari och 30 september 2012, jämfört med en minskning om Sagax förvaltningsresultat, det vill säga resultatet efter värdeför –201,0 miljoner kronor under motsvarande period 2011. ändringar och skatt, för perioden 1 januari till 30 september 2012 uppgick till 326,9 miljoner kronor, vilket var 46,1 miljoner kronor Förvärv och investeringar högre än för motsvarande period 2011. Periodens resultat efter Sagax investerade 453,9 miljoner kronor under perioden 1 januari skatt ökade från 19,8 miljoner kronor under perioden 1 januari till till 30 september 2012, varav 202,6 miljoner kronor avsåg förvärv 30 september 2011 till 305,2 miljoner kronor under motsvarande och 251,3 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga period 2012, vilket förklaras av värdeförändringar enligt nedan. beståndet. Motsvarande uppgift för samma period 2011 var 1 508,3 miljoner kronor, varav 1 396,8 miljoner kronor avsåg förvärv och Intäkter 111,5 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Hyresintäkterna för perioden 1 januari till 30 september 2012 upp gick till 614,7 miljoner kronor, en ökning med 37,2 miljoner kronor Försäljningar jämfört med samma period 2011, då de uppgick till 577,5 miljoner Under perioden 1 januari till 30 september 2012 såldes 4 fastig kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv under andra heter för totalt 65,3 miljoner kronor. Under perioden 1 januari till halvåret av 2011, intäktshöjande investeringar i befintligt bestånd 30 september 2011 såldes fastigheter för totalt 14,3 miljoner kronor. K O M M E N TA R samt indexjustering av hyresnivåer. Fastighetsbestånd Fastighetskostnader Den 30 september 2012 omfattade fastighetsbeståndet 135 fastig Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 44,8 heter med en uthyrningsbar area om totalt 1 161 829 kvadrat miljoner kronor under perioden 1 januari till 30 september 2012, meter. Den 30 september 2011 omfattade fastighetsbeståndet 140 en ökning med 0,6 miljoner kronor jämfört med samma period fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt ungefär 1 176 000 2011, då de uppgick till 44,2 miljoner kronor. Fastighetsskatt och kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresav tomträttsavgäld uppgick till sammanlagt 24,9 miljoner kronor under talen uppgick per 30 september 2012 till 8,5 år, jämfört med 8,1 år perioden 1 januari till 30 september 2012, vilket är oförändrat per 30 september 2011. Av Sagax sammanlagda fastighetsbestånd jämfört med samma period 2011. Kostnaden för fastighetsadminis var 47 % av marknadsvärdet och 48 % av hyresvärdet koncentre tration uppgick till sammanlagt 13,2 miljoner kronor under samma rat till Stockholmsområdet per 30 september 2012. Motsvarande period 2012, en ökning med 2,1 miljoner kronor jämfört med uppgift per 30 september 2011 var 47 % respektive 48 %. Den 30 samma period 2011, då de uppgick till 11,1 miljoner kronor. september 2012 uppgick det sammanlagda hyresvärdet till 887,5 miljoner kronor och kontrakterad årshyra till 822,1 miljoner kronor, Värdeförändringar vilket motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 %. Den 30 Resultatet för perioden 1 januari till 30 september 2012 bidrog september 2011 uppgick det sammanlagda hyresvärdet till 862,7 med 125,4 miljoner kronor i orealiserade värdeförändringar och miljoner kronor och kontrakterad årshyra till 807,0 miljoner kronor, 0,8 i realiserade värdeförändringar på fastigheter. Under samma vilket motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 %. period 2011 uppgick värdeförändringarna till 57,1 miljoner kronor. Omvärderingar av finansiella instrument belastade resultatet för JÄMFÖRELSE MELLAN 2011 OCH 2010 perioden 1 januari till 30 september 2012 med –40,6 miljoner Sagax förvaltningsresultat, det vill säga resultatet efter värdeföränd kronor. Motsvarande uppgift för samma period 2011 var –220,0 ringar och skatt, uppgick under 2011 till 378,3 miljoner kronor, vil miljoner kronor. ket är 53,6 miljoner kronor högre än under 2010. Periodens resultat minskade från 491,7 miljoner kronor 2010 till 121,9 miljoner kronor Kassaflöde 2011, vilket huvudsakligen förklaras av omvärderingar av ränte Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av derivat. rörelsekapital uppgick till 281,2 miljoner kronor under perioden 1 januari till 30 september 2012. Under samma period 2011 uppgick Intäkter kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av Hyresintäkterna för 2011 uppgick till 783,2 miljoner kronor, rörelsekapital till 264,9 miljoner kronor. Investeringsverksamheten en ökning med 138,8 miljoner kronor jämfört med 2010, då de belastade kassaflödet med 388,2 miljoner kronor under perioden uppgick till 644,4 miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 55 större fastighetsportfölj och intäktshöjande investeringar i befintligt Fastighetsbestånd fastighetsbestånd. Den 31 december 2011 omfattade fastighetsbeståndet 136 fast igheter med en uthyrningsbar area om totalt 1 144 000 kvadrat Fastighetskostnader meter. Den 31 december 2010 omfattade fastighetsbeståndet 129 Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 62,2 fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt ungefär 1 024 000 miljoner kronor under 2011, en ökning med 7,2 miljoner kronor kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresav jämfört med 2010, då de uppgick till 55,0 miljoner kronor. talen uppgick per 31 december 2011 till 7,9 år, jämfört med 8,6 år Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till sammanlagt 33,5 per 31 december 2010. Av Sagax sammanlagda fastighetsbestånd miljoner kronor under 2011, en ökning med 4,4 miljoner kronor var 48 % av marknadsvärdet och 49 % av hyresvärdet koncentre jämfört med 2010, då kostnaden uppgick till 29,1 miljoner kronor. rat till Stockholmsområdet per 31 december 2011. Motsvarande Kostnadsökningen förklaras främst av större fastighetsportfölj. Kost uppgift per 31 december 2010 var 40 % respektive 42 %. Den 31 naden för fastighetsadministration uppgick till sammanlagt 16,0 december 2011 uppgick det sammanlagda hyresvärdet till 839,0 miljoner kronor under 2011, en ökning med 4,8 miljoner kronor miljoner kronor och kontrakterad årshyra till 782,9 miljoner kronor, jämfört med 2010, då kostnaden uppgick till 11,2 miljoner kronor. vilket motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 %. Den 31 december 2010 uppgick det sammanlagda hyresvärdet till 712,7 Värdeförändringar miljoner kronor och kontrakterad årshyra till 668,7 miljoner kronor, Resultatet 2011 belastades med sammanlagt 129,4 miljoner kronor vilket motsvarade en uthyrningsgrad om 94 %. K O M M E N TA R i orealiserade värdeförändringar på fastigheter. Under 2010 uppgick värdeförändringarna till 174,9 miljoner kronor. Omvärderingar av JÄMFÖRELSE MELLAN 2010 OCH 2009 räntederivat påverkade resultatet för 2011 med –346,8 miljoner Sagax förvaltningsresultat, exklusive värdeförändringar och skatt, kronor. Motsvarande uppgift för 2010 var 116,1 miljoner kronor. uppgick under 2010 till 324,7 miljoner kronor, vilket är 81,9 miljo ner kronor högre än under 2009. Periodens resultat ökade från 33,7 Kassaflöde miljoner kronor 2009 till 491,7 miljoner kronor 2010. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 349,8 miljoner kronor 2011. Under 2010 Intäkter uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten före föränd Hyresintäkterna för 2010 uppgick till 644,4 miljoner kronor, en ringar av rörelsekapital till 308,0 miljoner kronor. Investeringsverk ökning med 78,1 miljoner kronor jämfört med 2009, då de uppgick samheten belastade kassaflödet med 1 179 miljoner kronor under till 566,3 miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av en större 2011 och avsåg huvudsakligen förvärv av fastigheter, investeringar i fastighetsportfölj och intäktshöjande investeringar i befintligt befintligt bestånd samt försäljning av börsnoterade aktier. Motsva bestånd. rande uppgift för 2010 var 1 251,8 miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten bidrog med 796,6 miljoner kronor Fastighetskostnader till kassaflödet under 2011. Under 2010 var motsvarande uppgift Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 55,0 1 121,5 miljoner kronor. Sammanlagt minskade likvida medel med miljoner kronor under 2010, en ökning med 16,8 miljoner kronor –50,4 miljoner kronor under 2011, jämfört med en ökning om jämfört med 2009, då de uppgick till 38,2 miljoner kronor. Fastig 190,0 miljoner kronor under 2010. hetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till sammanlagt 29,1 miljoner kronor under 2010, en ökning med 2,7 miljoner kronor jämfört med Förvärv och investeringar 2009, då de uppgick till 26,4 miljoner kronor. Kostnadsökningen Sagax investerade under 2011 1 557 miljoner kronor, varav 1 396,6 förklaras främst av större fastighetsportfölj samt av höjda taxerings miljoner kronor avsåg förvärv och 160,4 miljoner kronor avsåg värden. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till samman investeringar i det befintliga beståndet. Motsvarande uppgift för lagt 11,2 miljoner kronor under 2010, en ökning med 2,7 miljoner 2010 var 1 171,8 miljoner kronor, varav 991,7 miljoner kronor kronor jämfört med 2009, då de uppgick till 8,5 miljoner kronor. avsåg förvärv och 180,1 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Värdeförändringar Resultatet 2010 belastades med sammanlagt 174,9 miljoner kronor Försäljningar i orealiserade värdeförändringar på fastigheter. Under 2009 uppgick Under 2011 såldes 5 fastigheter för totalt 240,5 miljoner kronor. de till –244,1 miljoner kronor. Omvärderingar av finansiella in 2010 såldes fastigheter för totalt 72,8 miljoner kronor. strument påverkade resultatet för 2010 med 76,5 miljoner kronor, varav 63,7 miljoner kronor avsåg Sagax räntederivat. Motsvarande uppgift för 2009 var 38,8 miljoner kronor respektive 16,8 miljoner kronor. 56 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 Kassaflöde av PBB i svenska kronor och euro. Förlängningen är villkorad av Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av att Sagax och PBB kommer överens om villkoren i den slutgiltiga rörelsekapital uppgick till 308,0 miljoner kronor 2010. Under 2009 lånedokumentationen och uppfyllandet av de villkor som uppställs uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten före föränd i de slutliga lånedokumenten för utbetalning av Faciliteten. De slut ringar av rörelsekapital till 236,3 miljoner kronor. Investeringsverk liga lånehandlingarna beräknas ingås senast i mitten av december samheten belastade kassaflödet med 1 251,8 miljoner kronor under 2012. Genom Faciliteten förlängs Sagax kapitalbindning från 2,5 2010 och avsåg huvudsakligen förvärv av fastigheter, investeringar år till 4,5 år vilket minskar Koncernens finansiella risk. I samband i befintligt bestånd samt kapitalisering av intresseföretag. Motsva med förlängningen ska Sagax genomföra en engångsamortering rande uppgift för 2009 var 691,1 miljoner kronor. Kassaflödet från för att anpassa belåningsgraden i Faciliteten. Engångsamorteringen finansieringsverksamheten bidrog med 1 121,5 miljoner kronor till kommer att finansieras med disponibel likviditet. I samband med kassaflödet under 2010. Under 2009 var motsvarande uppgift 437,4 förlängningen av Faciliteten förlänger Bolaget sin räntebindning. miljoner kronor. Sammanlagt ökade likvida medel med 190,0 miljo I november 2012 offentliggjordes att Sagax att Bolaget via det ner kronor under 2010, jämfört med en minskning om 7,2 miljoner hälftenägda intresseföretaget Söderport förvärvar Bilprovningens kronor under 2009. rörelsefastigheter. Förvärvet avser 142 fastigheter vilka omfattar 123 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 1 422 000 kvadrat Förvärv och investeringar meter mark. Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 470 Sagax investerade under 2010 1 171,8 miljoner kronor, varav miljoner kronor. Tillträde beräknas ske i slutet av december 2012. 991,7 miljoner kronor avsåg förvärv och 180,1 miljoner kronor PROGNOS FÖR 2012 för 2009 var 656,8 miljoner kronor, varav 447,4 miljoner kronor För 2012 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före avsåg förvärv och 209,4 miljoner kronor avsåg investeringar i det omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och till befintliga beståndet. kännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 420 miljoner kronor. K O M M E N TA R avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Motsvarande uppgift Prognosen presenterades i Sagax delårsrapport för perioden januari Försäljningar – september 2012, vilken offentliggjordes den 26 oktober 2012. Under 2010 såldes fastigheter för totalt 72,8 miljoner kronor. 2009 såldes fastigheter för 5,5 miljoner kronor. Redogörelse för de viktigaste antagandena som ligger till grund för prognos Fastighetsbestånd Nedan framgår en redogörelse för de viktigaste antaganden som lig Den 31 december 2010 omfattade fastighetsbeståndet 129 fast ger till grund för prognosen avseende förvaltningsresultat för 2012. igheter med en uthyrningsbar area om totalt 1 024 000 kvadrat • Sagax prognostiserade resultat utgår från befintligt bestånd per 30 meter. Den 31 december 2009 omfattade fastighetsbeståndet 113 september 2012 med hänsyn tagen till offentliggjorda förvärv och fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt ungefär 917 000 försäljningar. kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresav • Förväntade investeringar i det befintliga beståndet under 2012 har beaktats i prognosen liksom de intäkter som förväntas följa av talen uppgick per 31 december 2010 till 8,6 år, jämfört med 9,1 år anpassningar för hyresgästs behov. per 31 december 2009. Av Sagax sammanlagda fastighetsbestånd var 40 % av marknadsvärdet och 42 % av hyresvärdet koncentre • Prognosen beaktar kända uppsägningar och nyuthyrningar eller andra förväntade kontraktsförändringar. rat till Stockholmsområdet per 31 december 2010. Motsvarande uppgift per 31 december 2009 var 44 % respektive 45 %. Den 31 • Utfall för förfluten del av året har beaktats och återstoden av året december 2010 uppgick det sammanlagda hyresvärdet till 712,7 har prognostiserats. Hänsyn har tagits till alla kända förväntade miljoner kronor och kontrakterad årshyra till 668,7 miljoner kronor, kostnader och intäkter. vilket motsvarade en uthyrningsgrad om 94 %. Den 31 december • Sagax prognostiserade räntekostnader för 2012 baseras på de av marknaden prissatta implicita räntekurvorna för Euribor respek 2009 uppgick det sammanlagda hyresvärdet till 622,2 miljoner tive Stibor vid prognosens avgivande. kronor och kontrakterad årshyra till 593,5 miljoner kronor, vilket motsvarade en uthyrningsgrad om 95 %. • Oförutsedda händelser utanför Bolagets kontroll kan inträffa som påverkar prognosen och innefattar bland annat förändring av HÄNDELSER EFTER DEN 30 SEPTEMBER 2012 hyresgästernas finansiella ställning, fastighetsförvärv samt föränd Bolaget träffade i oktober 2012 genom accept av ett så kallat "Offer ring av Bolagets räntekostnader. Det finns i dagsläget inte några Letter" överenskommelse med Deutsche Pfandbriefbank AG kända tendenser eller andra händelser som förväntas ha negativ (”PBB”) om en förtida förlängning av en lånefacilitet om 4 300 mil inverkan på Bolaget och dess affärsutsikter. joner kronor ("Faciliteten"). Kreditfaciliteten är Sagax enskilt största kreditfacilitet och motsvarar cirka 65 % av Koncernens räntebärande skulder. Facilitetens löptid förlängs till 2018 och tillhandahålls Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 57 Till styrelsen i AB Sagax (publ), org nr 556520-0028 REVISORS RAPPORT AVSEENDE PROGNOS Vi har granskat hur den prognos som framgår på sidan 66 i AB Sagax prospekt per den 30 november 2012 har upprättats. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsens och verkställande direktörens ansvar att upprätta prognosen och fastställa de väsentliga antaganden som prognosen är baserad på i enlighet med kraven i prospektförordningen 809/2004/EG. Revisorns ansvar Det är vårt ansvar att lämna ett uttalande i enlighet med prospektförordningen 809/2004/EG, bilaga I p. 13.2. Vi har ingen skyldighet att lämna och lämnar inte heller något uttalande avseende möjligheten för AB Sagax att uppnå prognosen eller de antaganden som ligger till grund för upprättandet av prognosen. Vi tar inte något ansvar för sådan finansiell information som använts i sammanställningen av prognosen utöver det ansvar som vi har för de revisorsrapporter avseende historisk finansiell information som vi lämnat tidigare. Utfört arbete REVISORS RAPPORT Vi har utfört vårt arbete i enlighet med FARs rekommendation RevR 5 Granskning av prospekt. Vårt arbete har innefattat att bedöma styrelsens och verkställande direktörens tillvägagångssätt och tillämpade redovisningsprinciper vid upprättandet av prognosen jämfört med de som normalt tillämpas av bolaget. Vi har planerat och utfört vårt arbete för att få den information och de förklaringar som vi bedömt nödvändiga för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att prognosen har upprättats i enlighet med de förutsättningar som anges på sidan 66. Då prognosen och dess antaganden hänför sig till framtiden och därför kan påverkas av oförutsebara händelser, kan vi inte uttala oss om att det verkliga resultatet kommer att överensstämma med vad som redovisats i prognosen. Avvikelserna kan visa sig bli väsentliga. Uttalande Vi anser att prognosen har sammanställts på ett riktigt sätt enligt de förutsättningar som anges på sidan 66 och att dessa förutsättningar överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpas av bolaget. Uppsala den 30 november 2012 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor 58 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 AKTIER, AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN AKTIER OCH AKTIEKAPITAL Beslut om eventuell utdelning fattas av bolagsstämman efter förslag Sagax har tre aktieklasser, stamaktier av serie A, stamaktier av av styrelsen. Rätt till utdelning tillfaller den som vid bolagsstämman serie B och preferensaktier. Aktiekapitalet i Sagax uppgår till fastställd avstämningsdag var registrerad som aktieägare i den av 253 344 220 kronor och fördelas på 13 416 822 stamaktier av serie Euroclear förda aktieboken. Om aktieägare inte kan nås genom Euro A och 37 252 022 preferensaktier. Samtliga stamaktier av serie A clear kvarstår aktieägarens fordran på Bolaget avseende utdelningsbe och preferensaktier är emitterade och fullt inbetalda. Inga stam lopp och begränsas endast genom reglerna om preskription. Efter en aktier av serie B har emitterats. Kvotvärdet per aktie är 5,00 kronor. preskriptionstid om tio år återgår utdelningen till Bolaget. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst och varje stamaktie av serie B och varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst. STAMAKTIER OCH PREFERENSAKTIER Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämma rösta för fulla Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till år antalet av denne ägda och företrädda aktier. Aktierna är denomine lig utdelning om 2,00 kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning rade i svenska kronor och har emitterats i enlighet med bestämmel om 0,50 kronor per aktie. Lämnas ingen preferensutdelning under serna i aktiebolagslagen (2005:551). ett visst år, skall preferensutdelningen ackumuleras med 7,00 % Bolagets aktiekapital skall utgöra lägst 200 000 000 kronor och årligen till dess att utdelning sker av så kallat "Innestående Belopp". Någon utdelning per stamaktie får inte lämnas förrän full utdel högst 800 000 000 kronor, vilket innebär lägst 40 000 000 aktier ning per preferensaktie, inklusive Innestående Belopp, verkställts. och högst 160 000 000 aktier. Sagax har en ensidig rätt, men inte någon skyldighet, att lösa in Sagax aktier är inte föremål för erbjudande som lämnats till preferensaktier för 35,00 kronor per aktie, med tillägg för eventu förekommit några offentliga uppköpserbjudanden beträffande ellt "Innestående Belopp". Upplöses Bolaget skall preferensaktierna Sagax aktier under det innevarande eller föregående räkenskapsåret. medföra företrädesrätt att ur Bolagets egna kapital erhålla ett Sagax är anslutet till Euroclears kontobaserade värdepappers belopp per aktie beräknat som summan av 30 kronor och eventuellt system, varför inga fysiska aktiebrev utfärdas. Samtliga till aktien Innestående Belopp innan utskiftning sker mellan stamaktierna (för knutna rättigheter tillkommer den som är registrerad i den av ytterligare information se avsnittet "Bolagsordning"). Preferens Euroclear förda aktieboken. aktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel. STÖRRE AKTIEÄGARE Nedan redovisas ägarstrukturen i Bolaget baserat på uppgift från Euroclear per 30 september 2012. STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER 2012 Antal aktier David Mindus med bolag M2 Capital Management Familjen Salén med bolag Länsförsäkringar Fastighetsfond Banque Carnegie Luxembourg Avanza Pension Gårdarike Invest Robur Realinvest Nordnet Pensionsförsäkring Catella Hedgefond SEB Sifonen Johan Thorell med bolag Equity Trading OPS Göran E Larsson med bolag Familjen Engelbert med bolag SEB Sverigefond Småbolag Humle Småbolagsfond Robur Småbolagsfond Sverige Artelis Förvaltning Delsumma Övriga aktieägare Totalt Andel av Stam Preferens Aktiekapital Röster 3 914 222 2 370 564 1 776 733 739 852 411 007 106 814 256 978 150 000 74 849 – 106 250 164 500 101 627 40 102 400 122 500 116 200 110 000 104 123 94 637 775 1 088 848 138 595 – 267 363 2 539 275 – 636 103 1 371 160 2 101 325 597 061 10 033 499 999 1 428 374 201 335 – – – – 57 559 7,7 % 6,8 % 3,8 % 1,5 % 1,3 % 5,2 % 0,5 % 1,6 % 2,9 % 4,1 % 1,4 % 0,3 % 1,2 % 2,8 % 0,6 % 0,2 % 0,2 % 0,2 % 0,2 % 0,3 % 22,8 % 14,5 % 10,4 % 4,3 % 2,6 % 2,1 % 1,5 % 1,2 % 1,2 % 1,2 % 1,0 % 1,0 % 0,9 % 0,8 % 0,7 % 0,7 % 0,7 % 0,6 % 0,6 % 0,6 % 10 823 296 10 937 805 42,9 % 69,5 % 2 593 526 26 314 217 57,1 % 30,5 % 13 416 822 37 252 022 100,0 % 100,0 % Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 A K T I E R , A K T I E K A P I TA L O C H ÄGARFÖRHÅLLANDEN följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Det har inte 59 Styrelsen känner ej till några aktieägaravtal mellan Bolagets aktie eller motsvarande som senare kan komma att leda till att kontrollen ägare. Styrelsen känner ej heller till några övriga överenskommelser över Bolaget förändras. A K T I E R , A K T I E K A P I TA L O C H ÄGARFÖRHÅLLANDEN AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Ökning aktiekapital Totalt aktiekapital Ökning antal stamaktier Ökning antal preferensaktier Ökning antal aktier Totalt antal stamaktier Totalt antal preferensaktier Totalt antal aktier Nyemission 26 862 783 54 334 108 53 725 566 – 53 725 566 108 668 216 – 108 668 216 2004-09-13 Nyemission 2 54 334 110 4 – 4 108 668 220 2004-09-24 Sammanlägg ning av aktier 2005-06-17 Nyemission Datum1) Händelse 2004-07-19 108 668 220 – 54 334 110 –97 801 398 – –97 801 398 10 866 822 – 10 866 822 5 000 000 59 334 110 1 000 000 – 1 000 000 11 866 822 – 11 866 822 2006-01-25 Utnyttjande av tecknings option 250 000 59 584 110 50 000 – 50 000 11 916 822 – 11 916 822 2006-01-28 Fondemission 2 979 205 62 563 315 – 595 841 595 841 11 916 822 595 841 12 512 663 2006-02-21 Riktad nyemission 30 000 000 92 563 315 – 6 000 000 6 000 000 11 916 822 6 595 841 18 512 663 2006-05-17 Riktad nyemission 5 000 000 97 563 315 – 1 000 000 1 000 000 11 916 822 7 595 841 19 512 663 2006-12-22 Riktad nyemission 20 000 000 117 563 315 – 4 000 000 4 000 000 11 916 822 11 595 841 23 512 663 2007-07-09 Utnyttjande av tecknings option 552 500 118 115 815 110 500 – 110 500 12 027 322 11 595 841 23 623 163 2007-10-05 Utnyttjande av tecknings option 250 000 118 365 815 50 000 – 50 000 12 077 322 11 595 841 23 673 163 2007-12-28 Apport emission 1 820 000 120 185 815 – 364 000 364 000 12 077 322 11 959 841 24 037 163 2008-01-09 Riktad ny emission 15 000 000 135 185 815 – 3 000 000 3 000 000 12 077 322 14 959 841 27 037 163 2008-12-29 Riktad nyemission 652 175 135 837 990 – 130 435 130 435 12 077 322 15 090 276 27 167 598 2009-04-03 Apport emission 6 875 000 142 712 990 – 1 375 000 1 375 000 12 077 322 16 465 276 28 542 598 2009-04-14 Apport emission 700 000 143 412 990 – 140 000 140 000 12 077 322 16 605 276 28 682 598 2009-06-04 Nyemission 20 000 000 163 412 990 – 4 000 000 4 000 000 12 077 322 20 605 276 32 682 598 2010-04-13 Nyemission 74 470 995 237 883 985 – 14 894 199 14 894 199 12 077 322 35 499 475 47 576 797 2010-07-09 Nyemission 8 762 735 246 646 720 – 1 752 547 1 752 547 12 077 322 37 252 022 49 329 344 2010-11-09 Utnyttjande av tecknings option 256 875 246 903 595 51 375 – 51 375 12 128 697 37 252 022 49 380 719 2010-11-23 Utnyttjande av tecknings option 1 191 555 248 095 150 238 311 – 238 311 12 367 008 37 252 022 49 619 030 2010-12-17 Utnyttjande av tecknings option 1 066 405 249 161 555 213 281 – 213 281 12 580 289 37 252 022 49 832 311 2010-12-30 Utnyttjande av tecknings option 743 750 249 905 305 148 750 – 148 750 12 729 039 37 252 022 49 981 061 2011-01-27 Utnyttjande av tecknings option 885 625 250 790 930 177 125 – 177 125 12 906 164 37 252 022 50 158 186 2011-03-01 Utnyttjande av tecknings option 2 553 290 253 344 220 510 658 – 510 658 13 416 822 37 252 022 50 668 844 1) A ktiekapitalutveckling från och med 2004 då Sagax verksamhet i dess nuvarande form bildades. Datum avser tidpunkt för registrering hos Bolagsverket. För ytterligare information, se avsnittet "Verksamhet". 60 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 INCITAMENTSPROGRAM beslut om förvärv av sammanlagt så många stamaktier av serie A, I Sagax finns för närvarande två utestående incitamentsprogram stamaktier av serie B (om sådana utgivits), preferensaktier och/eller för Bolagets medarbetare; Incitamentsprogram 2011/2014 och teckningsoptioner att Bolagets innehav vid var tid inte överstiger en Incitamentsprogram 2012/2015. Bolagets verkställande direktör tiondel av samtliga aktier i Bolaget. Förvärv av egna aktier skall ske och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. på NASDAQ OMX Stockholm och får endast ske till ett pris inom Incitamentsprogrammen består av teckningsoptioner som ger det vid var tid gällande kursintervallet, varmed avses intervallet rätt att teckna nya stamaktier av serie A i Sagax i juni 2014 res mellan högsta köpkurs och lägsta säljkurs, eller genom ett förvärvs pektive juni 2015. Teckningskurserna skall motsvara Sagaxaktiens erbjudande riktat till samtliga aktieägare, varvid förvärvet skall ske betalkurs vid respektive programs inledande omräknat med den till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar lägst gällande börskurs genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen och högst 150 % av gällande börskurs. Förvärv av egna tecknings enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. optioner skall ske till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under högst marknadsvärdet. förutsättning av att Sagax har en kursutveckling som är bättre än Årsstämman 2012 beslutade om bemyndigande för styrelsen genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under den treårs att, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma fatta beslut om period som respektive program omfattar. överlåtelse, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, Inom ramen för Incitamentsprogram 2011/2014 har totalt av hela eller delar av Bolagets innehav av egna stamaktier av serie A, stamaktier av serie B (om sådana utgivits), preferensaktier och/ kurs om 23,35 kronor per teckningsoption och inom ramen för eller teckningsoptioner som likvid vid förvärv av fastigheter eller Incitamentsprogram 2012/2015, totalt 64 104 teckningsoptioner fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag till ett pris till en kurs om 15,61 kronor per teckningsoption. De aktuella emis motsvarande börskursen, eller beträffande teckningsoptioner, mark sionskurserna motsvarar ett beräknat marknadsvärde för tecknings nadsvärdet vid överlåtelsetillfället. Överlåtelse av hela eller delar av optionerna med tillämpning av Black & Scholes optionsvärderings Bolagets innehav av egna stamaktier av serie A, stamaktier av serie modell. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns B och/eller preferensaktier skall även kunna ske, vid ett eller flera utestående i Sagax. tillfällen intill nästa årsstämma, för att finansiera sådana förvärv, varvid försäljning av aktier skall ske på NASDAQ OMX Stockholm BEMYNDIGANDEN till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet. Årsstämman 2012 beslutade om bemyndigande för styrelsen att inom ramen för gällande bolagsordning, med eller utan avvikelse LIKVIDITETGARANTI från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen intill Remium AB är likviditetsgarant (market maker) åt Sagax på nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av Bolagets NASDAQ OMX Stockholm. Syftet är att främja en god likviditet i aktiekapital genom nyemission av stamaktier av serie A, stamaktier aktierna samt säkerställa en lågt intervall mellan köp- och säljkurs i av serie B, preferensaktier och/eller teckningsoptioner i Bolaget. den löpande handeln. Enligt avtalet skall Remium för Sagax stam Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner får aktie ställa en köp- respektive säljvolym om vardera motsvarande motsvara sammanlagt högst 10 % av röstetalet i Bolaget, baserat på minst 30 000 kronor i orderboken med ett intervall om maximalt det sammanlagda röstetalet i Bolaget vid tidpunkten för årsstäm 3,0 % mellan köp- och säljkurs. Motsvarande för preferensaktien man 2012. är en köp- respektive säljvolym om vardera minst 400 aktier i Årsstämman 2012 beslutade om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta A K T I E R , A K T I E K A P I TA L O C H ÄGARFÖRHÅLLANDEN 50 800 teckningsoptioner förvärvats av Sagax anställda till en orderboken med ett intervall om maximalt 4,0 % mellan köp- och säljkurs. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 61 STYRELSE, FÖRTAGSLEDNING OCH REVISORER STYRELSE Innehav i AB Sagax: 3 916 722 stamaktier serie A, Göran E Larsson 775 preferensaktier och 30 000 stamaktieterminer serie A (Sälj). Styrelseledamot sedan 2001 och styrelseordförande sedan 2004 David Mindus är inte oberoende i förhållande till Bolaget eller dess samt ledamot i ersättnings- och revisionsutskotten. större aktieägare. S T Y R E L S E , F Ö R TA G S L E D N I N G OCH REVISORER Utbildning: Civilingenjör från KTH, Stockholm. Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm. Staffan Salén Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Aqeri Holding AB (inklusive Styrelseledamot sedan 2004 och ledamot av ersättningsutskottet. uppdrag i dotterbolag) och ReadSoft AB samt vice styrelseordförande Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. i Avega Group AB. Styrelseledamot och verkställande direktör i Övriga uppdrag: Styrelseordförande i eWork Scandinavia AB, Eddainvest International AB samt styrelseledamot i Eddaconsult AB, Amapola Flyg AB och Fredells Trävaru AB. Styrelseledamot i Eddainvest AB, Eddainvest Holding AB, EffNet AB, Habia Cable AB, Aktiebolaget Godolphin, Investment AB Jamaica, Strand Kapital Header Compression Sweden Holding AB och Rosencrantz & Co förvaltning AB, Studieförbundet Näringsliv och Samhälles (SNS) AB. Styrelsesuppleant i Cepida AB samt Senior Advisor i Evli Bank. Serviceaktiebolag, Sven Salén AB (inklusive uppdrag i dotterbolag) Tidigare uppdrag inom de senaste fem åren: Styrelseordförande och Westindia Aktiebolag (inklusive uppdrag i dotterbolag) samt i Cassandra Oil AB (inklusive uppdrag i dotterbolag), Stiftelsen verkställande direktör och styrelsesuppleant i Salénia AB. Hildur Nordins Minnesfond, Four Invest AB och Sandrew Metro Tidigare uppdrag inom de senaste fem åren: Styrelseordförande i nome AB samt styrelseledamot i Hanza AB, Fastighetsaktiebolaget Young Presidents' Organization YPO Service AB samt styrelseleda Tidningsfabriken och Relevant Information Sverige AB. mot i GI Viktkoll AB, Air Express Sweden AB och X5 Group AB Tidigare befattningar: Styrelseordförande i bland annat QlikTech samt kommanditdelägare i Westindia SE KB. International AB, Standard Radio AB och Bygg-Oleba Olle Engkvist Tidigare befattningar: Vice verkställande direktör och informa AB. Verkställande direktör för bland annat Micronic Laser Systems tionsdirektör för FöreningsSparbanken AB, redaktionschef för AB, Tidningarnas Telegrambyrå AB, Norstedts Tryckeri AB, Interfor Finanstidningen samt finansanalytiker på Procter & Gamble. ward AB, Salén & Wicander Marin AB, Ferac Inc och Tidningstryck Innehav i AB Sagax: 1 776 773 stamaktier serie A, 78 595 arna Aftonbladet/Svenska Dagbladet AB. preferensaktier och 10 000 stamaktieterminer serie A (Sälj). Innehav i AB Sagax: 102 400 stamaktier serie A och Staffan Salén är oberoende i förhållande till Bolaget men inte i 201 335 preferensaktier. förhållande till dess större aktieägare. Göran E Larsson är oberoende i förhållande till Bolaget och dess Johan Thorell större aktieägare. Styrelseledamot sedan 2004 och ledamot av revisionsutskottet. Filip Engelbert Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm. Styrelseledamot sedan 2007. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Gamefederation Svenska AB Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA. och Hållsta Fastighetsutveckling AB. Styrelseledamot och verkstäl Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Matterhorn Advisors AB samt lande direktör i Gryningskust Holding AB (inklusive uppdrag i styrelseledamot i Avito Holding AB och Avitohi JV AB. Arbetar för dotterbolag) samt Styrelseledamot i Cassandra Oil AB, Rindi Energi Avito i Ryssland. AB och Tagehus Holding AB. Styrelsesuppleant i PH Bromma Tidigare uppdrag inom de senaste fem åren: Verkställande direktör Invest AB och PHBP Intressenter AB samt kommanditdelägare i för Kontakt East Holding AB samt styrelseledamot i AB Heribert WASA Fastighetsförvaltning Nässjö KB. Engelbert och olika bolag inom Bukowski-koncernen. Tidigare uppdrag inom de senaste fem åren: Styrelseordförande Tidigare befattningar: Verkställande direktör för Remium AB. i Netina 2 AB och Fastighets AB Åttavalser. Styrelseledamot och Innehav i AB Sagax: 122 500 stamaktier serie A. verkställande direktör i Björn Alsén AB, Förvaltnings AB Grogarns Filip Engelbert är oberoende i förhållande till Bolaget och dess huvud, Gotlands Kronan AB, Laboratorn 5 i Visby AB, Locellus AB större aktieägare. (inklusive uppdrag i dotterbolag) och RC Loket AB samt styrelse ledamot i Din Bostad Sverige AB, HQ AB, Hummelbo AB, Tord David Mindus Blomquist AB och Vinovo AB. Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004. Tidigare befattningar: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. 1996. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Stockholm Realty Management Innehav i AB Sagax: 101 627 stamaktier serie A och AB (inklusive uppdrag i dotterbolag) samt styrelseledamot i Hemsö 499 999 preferensaktier. Fastighets AB, Segeltorp Holding AB (inklusive uppdrag i dotter Johan Thorell är oberoende i förhållande till Bolaget och dess större bolag) och Söderport Holding AB (inklusive uppdrag i dotterbolag). aktieägare. Tidigare uppdrag inom de senaste fem åren saknas. Tidigare befattningar: Analytiker och affärsutvecklare på fastighets bolag och konsultföretag. 62 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 Ulrika Werdelin Innehav i AB Sagax: 33 411 stamaktier serie A, 148 preferensaktier Styrelseledamot sedan 2010. och 40 000 stamaktieterminer serie A (Köp). Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Notting Hill Schools Ltd. Peter Larsen Rådgivare till the European Principal Finance Fund (EPF), en av de Ekonomichef sedan 2004. fonder som administreras av amerikanska Apollo Global Manage Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. ment, som bland annat investerar i private equity och fastighetslån. Övriga uppdrag: Styrelsesuppleant i dotterbolag inom Söderport- Tidigare uppdrag inom de senaste fem åren: Styrelseledamot i koncernen. Notting Hill Preparatory School Ltd, Chief Operating Officer för Tidigare uppdrag inom de senaste fem åren: Styrelsesuppleant i The Lapithus Group som förvaltar låneportföljer för the European dotterbolag inom Söderport-koncernen. Principal Finance Fund (EPF). Tidigare befattningar: Ekonomichef och verkställande direktör för Tidigare befattningar: Verksam inom Goldman Sachs, bland annat HSB Sverige AB samt styrelseordförande i bland annat HSB Bank som Managing Director på Goldman Sachs International och som AB, HSB Produktion AB, HSB Fastighets AB, HSB Förvaltning AB Chief Operating Officer i Europa för Goldman Sachs Principal och HSB Data AB. Investment Area, den division inom Goldman Sachs som driver Innehav i AB Sagax: 9 586 stamaktier serie A, 10 300 tecknings Goldman Sachs Capital Partners och Goldman Sachs Mezzanine optioner (stamaktier serie A) och 44 preferensaktier. Partners fonder. Inget aktieinnehav i AB Sagax. Susanne Essehorn Ulrika Werdelin är oberoende i förhållande till Bolaget och dess Fastighetschef sedan december 2010. större aktieägare. Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Övriga uppdrag: Verkställande direktör i Söderport Holding AB (inklusive uppdrag i dotterbolag). Styrelseledamot sedan 2010. Tidigare uppdrag inom de senaste fem åren: Styrelseledamot i Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm och dotterbolag inom Söderport-koncernen. jur. kand. från Stockholms Universitet. Tidigare befattningar: Senior Asset Manager på GE Capital Real Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Bockepall Förvaltnings Estate och fastighetschef på Fastighets AB Tornet. aktiebolag (inklusive uppdrag i dotterbolag) och Lotorp Holding Innehav i AB Sagax: 10 000 teckningsoptioner (stamaktier serie A). AB (inklusive uppdrag i dotterbolag inom Lotorp-koncernen) samt styrelseledamot i stiftelsen Carpe Diem (inklusive uppdrag i dotter Jaakko Vehanen bolag), Harting Enterprises AB, J Cederlund Förvaltnings AB och Verkställande direktör Sagax Finland Oy sedan 2007. JUSG AB. Utbildning: Diplomingenjör från Helsingfors Tekniska Högskola. Tidigare uppdrag inom de senaste fem åren: Styrelseledamot i Övriga uppdrag: Styrelsesuppleant i JJJ Holding OY. Tidigare Antula Holding AB (inklusive uppdrag i dotterbolag) samt styrelse uppdrag inom de senaste fem åren saknas. suppleant i CK Advokat AB. Tidigare befattningar: Ansvarig för den finska verksamheten Tidigare befattningar: Advokat och delägare på Advokatfirman hos Addici Facility Management Oy. Fastighetsförvaltare hos Vinge KB samt styrelseledamot i Advokatfirman Vinge AB. Sponda Abp. Inget aktieinnehav i AB Sagax. Innehav i AB Sagax: 8 861 teckningsoptioner (stamaktier serie A). S T Y R E L S E , F Ö R TA G S L E D N I N G OCH REVISORER Johan Cederlund Johan Cederlund är oberoende i förhållande till Bolaget och dess större aktieägare. Johan Hedander Affärsutvecklare sedan 2007. LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Utbildning: Civilingenjör från KTH, Stockholm. David Mindus Övriga uppdrag samt tidigare uppdrag inom de senaste fem åren saknas. Styrelseledamot och verkställande direktör. Tidigare befattningar: Erfarenhet från investeringsanalys och Se avsnittet ”Styrelse” ovan. transaktioner inom fastighetssektorn. Innehav i AB Sagax: 100 stamaktier serie A och 9 739 tecknings Björn Garat optioner (stamaktier serie A). Finanschef och vice verkställande direktör sedan 2012. Utbildning: Internationella ekonomprogrammet vid Linköpings Aktieinnehav för samtliga personer i Bolagets styrelse och ledande Universitet. befattningshavare omfattar eget och närstående bolagsinnehav. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Manolo Holding AB och Paco Sagax aktierelaterade incitamentsprogram beskrivs under avsnittet Holding AB. Styrelsesuppleant i LMG Distribution AB och Temg ”Legala frågor och kompletterande information” och ”Incitaments Holding AB. program” nedan. Tidigare uppdrag inom de senaste fem åren: Styrelsesuppleant i Bastian Holding AB. För samtliga personer i Bolagets styrelse och ledande befattningsha Tidigare befattningar: Ansvarig för Corporate Finance på Remium vare är kontorsadressen: c/o AB Sagax, Engelbrektsplan 1, 114 34 Nordic AB och finansanalytiker. Stockholm. Telefonnummer till huvudkontoret är: 08 545 83 540. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 63 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH som legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE personerna i ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i Bolagets led Ingen av Bolagets styrelseledamöter har någon familjerelation med ning. Några begränsningar föreligger inte i styrelseledamöternas eller någon annan styrelseledamot eller annan ledande befattningshavare. de ledande befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i Ingen av Bolagets styrelseledamöter har under de senaste fem Bolaget. Inget bolag i Koncernen har ingått avtal som ger styrelse åren (i) varit ställföreträdare i något företag med undantag av vad ledamöter eller medlemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner som framgått ovan, (ii) dömts i bedrägerirelaterade mål, (iii) varit efter det att respektive uppdrag avslutats (personer i lednings ställföreträdare i företag som försatts i konkurs, likvidation eller gruppen har dock rätt till lön under viss tid efter uppsägning från konkursförvaltning (iv) varit föremål för anklagelser eller sanktioner Bolagets sida enligt vad som angivits i avsnittet "Bolagsstyrning"). av myndigheter eller organisation som företräder en viss yrkesgrupp REVISORER och som är offentlig rättsligt reglerad, eller (v) fått näringsförbud. Ernst & Young AB S T Y R E L S E , F Ö R TA G S L E D N I N G OCH REVISORER Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller 64 ledningen å ena sidan och Bolaget å andra sidan. Styrelseleda Ernst & Young AB, med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som möterna Göran E Larsson, Filip Engelbert, Johan Thorell, Ulrika huvudansvarig revisor, samt den auktoriserade revisorn Magnus Werdelin och Johan Cederlund är oberoende enligt Svensk kod för Fredmer (medlemmar av FAR), Ernst &Young AB, valdes på års bolagsstyrning i förhållande till Bolaget, bolagsledningen samt dess stämman 2012 till Bolagets revisorer för tiden fram till årsstämman större aktieägare. Sagax verkställande direktör David Mindus är inte 2013. Ernst & Young AB, med Jonas Svensson som huvudansvarig oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen och inte revisor, har varit revisorer i Sagax sedan 2007 och Magnus Fredmer heller i förhållande till Bolagets större aktieägare. Staffan Salén är sedan 2012. Magnus Fredmer ersatte Ingemar Rindstig (även han oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen men inte i verksam vid Ernst & Young AB) som Bolagets revisor, inom ramen förhållande till Bolagets större aktieägare. för normal revisorssuccession. Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Bolaget och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 BOLAGSSTYRNING Sagax ägare styr Bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Nedan redogörs för de väsentliga bolagsstyrningssystemen. BOLAGSORDNING uppföljning, tydlig ansvarsfördelning och begränsade mandat. Bolagets firma är enligt bolagsordningen AB Sagax och Bolaget är Styrande för den interna kontrollen är även de beslutsvägar, publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget skall befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, finanspolicy, fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. För ytter attestinstruktion och rapporteringsinstruktion. Interna policies, ligare information, se avsnittet "Bolagsordning". riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING Riskbedömning Svensk kod för bolagsstyrning ("Koden") trädde i kraft den 1 juli Riskhantering finns inbyggd i Bolagets processer och olika metoder 2005. Koden har reviderats den 1 juli 2008 och den 1 februari används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa 2010. Från och med den 1 juli 2008 är Koden tillämplig för samt att de risker som Sagax är utsatt för hanteras i enlighet med fast liga bolag vars aktier är upptagna till handel på NASDAQ OMX ställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör revisionskommittén minst Stockholm. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med förklara”, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas Bolagets revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid och att det inte alltid är felaktigt att avvika från en eller flera en närmast följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som skilda regler i Koden om motiv finns och förklaras. Koden behandlar bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller indirekt styr De väsentliga risker som Sagax identifierat är felaktigheter i redovis Bolaget. Tyngdpunkten ligger på styrelsen i dess egenskap av central ningen och värderingen av fastigheter, finansiella derivat, skatt och aktör i bolagsstyrningen. Koden förvaltas av Kollegiet för Svensk moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. BOLAGSSTYRNING inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen ”följ eller Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se. Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktie Kontrollaktiviteter bolagslagen, börsernas noteringskrav och regelverk samt i uttalan De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen den av Aktiemarknadsnämnden. hanteras via Bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal Styrelsen har valt att endast tillsätta två ledamöter i revisions- och kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, ersättningskommittéerna istället för tre ledamöter i enlighet med upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel Koden. Orsaken är att styrelsen totalt består av sju ledamöter och att analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse två ledamöter i kommittéerna bedömts vara mer ändamålsenligt. av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning Styrelsen har valt att endast träffa Bolagets revisorer i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är Bolagets största aktieägare. av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighets strukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner, mallar, INTERN KONTROLL rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. En Enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen viktig del av Sagax kontrollaktiviteter är standardiserade rapporte för den interna kontrollen. Bolagets interna kontroll redovisas ringsrutiner samt tydliga och dokumenterade arbetsordningar och årligen i en bolagsstyrningsrapport, som upprättas i enlighet med ansvarsfördelningar. Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering granskas och Koden och avser Bolagets finansiella rapportering. analyseras väsentliga resultat- och balansposter extra noggrant, Kontrollmiljö riskhantering avseende dessa poster har högst prioritet. Avseende Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön, som resultaträkningen är posterna främst hyresintäkter, finansiella poster består av olika delar vilka tillsammans formar den kultur och de samt värdeförändringar då dessa uppgår till väsentliga belopp och värderingar som styr Sagax. Bolaget har en relativt liten organisa vad avser värdeförändringar i hög grad är beroende av bedömningar. tion. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats på entrepre Vad avser balansräkningen är det främst fastigheter och räntebä nad och en stor andel av hyresgästerna ansvarar själva för fastighets rande skulder som analyseras extra noggrant. Systemkontroller, skötseln. Administrativa tjänster har upphandlats för verksamheter i processbeskrivningar och olika koncerninterna direktiv används för Tyskland och i Danmark avseende redovisning av skatter och bokfö att undvika att felaktighet uppstår och för att säkerställa att inga ring. Administrativ förvaltning av verksamheten i Finland sköts från väsentliga felaktigheter skall kunna uppstå. Med organisation utomlands följer ett behov av att samordna Sagax kontor i Helsingfors. Kontroll och uppföljning av verksamhe ten sker från kontoret i Stockholm och bygger på principerna om administrativa rutiner och system för att inte kontrollmiljön skall Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 65 försämras. Sagax har därför samma system och rutiner på Stock BOLAGSSTÄMMA holmskontoret som på Helsingforskontoret. Bägge organisationerna Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid arbetar med samma IT-system, mot samma servrar och kontakterna bolagsstämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det är täta mellan de två kontoren. inflytande över Bolaget som deras respektive aktieinnehav repre Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fast senterar. För närvarande har det med hänsyn till ägarkretsen inte igheter de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastighe bedömts motiverat att till exempel simultantolka bolagsstämman ternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som eller översätta presentationer till annat språk. görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några Årsstämman den 4 maj 2012 väsentliga fel. Sagax arbetar med att löpande utveckla systemstödet Vid Sagax årsstämma den 4 maj 2012 fastställdes resultat- och för verksamheten. balansräkningarna samt styrelsens förslag till vinstdisposition. BOLAGSSTYRNING Årsstämman fastställde även styrelsens förslag till utdelning med Information och kommunikation 4,00 kronor per stamaktie samt 2,00 kronor per preferensaktie för Sagax informations- och kommunikationspolicy syftar till en effektiv räkenskapsåret 2011 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rappor per preferensaktie. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier teringen. Även Bolagets insiderpolicy och finanspolicy behandlar fastställdes den 9 maj 2012. Som avstämningsdagar för utdelningen information och kommunikation avseende den finansiella rapporte på preferensaktier fastställdes fredagen den 29 juni 2012, fredagen ringen. Policies och riktlinjer avseende den finansiella rapportering den 28 september 2012, fredagen den 28 december 2012 och en samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för torsdagen den 28 mars 2013. Utdelningen beräknas kunna utbetalas berörd personal och bolagsledningen går årligen igenom regelverket genom Euroclear Sweden ABs försorg den tredje vardagen efter med alla medarbetare. Bolagets regelverk är utformat efter svensk respektive avstämningsdag. lagstiftning, NASDAQ OMX Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrning. Årsstämman beslutade att antalet styrelseledamöter skall uppgå till sju för tiden intill nästa årsstämma. Årsstämman beslutade även Bolagsledningen presenterar kvartalsrapporten för samtliga med om omval av styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, arbetare efter att den har kommunicerats i enlighet med regelver Göran E Larsson, David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och ket. Styrelsen erhåller ytterligare information avseende riskhan Ulrika Werdelin. Göran E Larsson utsågs till styrelsens ordförande. tering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna Årsstämman beslutade att oförändrade arvoden skall utgå med via revisionskommittén eller vid styrelsemöten med revisorernas 275 000 kronor till styrelseordföranden och med 165 000 kronor närvaro. till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Bolaget. I arvodet ingår ersättning för utskottsarbete. I Styrning och uppföljning enlighet med valberedningens förslag beslutade stämman även om Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i Bolaget, principer för utseende av en valberedning inför årsstämman 2013. såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot Årsstämman beslutade att för den kommande ettårsperioden välja budget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltnings Ernst & Young AB som revisionsbolag med Jonas Svensson som avdelningen som ekonomiavdelningen. Avrapportering sker till VD huvudansvarig påskrivande revisor samt Magnus Fredmer som och styrelse. Enligt styrelsens instruktion till revisionskommittén ytterligare påskrivande revisor. skall Bolagets revisorer rapportera direkt till revisionskommittén Årsstämman beslutade om ändring av bolagsordningen inne minst två gånger per år. Revisorerna skall rapportera sina iakttagel bärande att aktiekapitalet skall utgöra lägst 200 miljoner kronor ser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. och högst 800 miljoner kronor samt att gränserna för antalet aktier Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till styrelsen vid nästföljande skall vara lägst 40 miljoner och högst 160 miljoner. Årsstämman styrelsesammanträde. Styrelsen protokollför avrapporteringen och beslutade även om införande av ett nytt aktieslag i bolagsordningen, följer sedan upp protokollet vid ett senare sammanträde. stamaktier av serie B, som medför 1/10 röst per aktie. De aktier som tidigare benämnts stamaktier skall fortsättningsvis benämnas 66 Behov av internrevision stamaktier av serie A. Avstämningsdag vid Euroclear Sweden AB Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av Bolagets för genomförandet av bytet av värdepapperssort för befintliga organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en rela stamaktier till att utgöra stamaktier av serie A var den 1 juni 2012. tivt liten organisation där såväl finans-, ekonomi- som hyresadminis Årsstämman beslutade även om att ändra bolagsordningen vad tration sköts från Bolagets kontor i Stockholm respektive Helsing gäller regleringen om fondemission innebärande att om både stam fors. Uppföljning av resultat och balansräkningar görs kvartalsvis av aktier av serie A och serie B tidigare utgivits, det inbördes förhållan såväl de olika funktionerna inom Bolaget som av bolagsledningen. det mellan de stamaktier av serie A och serie B som ges ut genom Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en fondemissionen och redan utgivna stamaktier av serie A och serie särskild enhet för internrevision. B skall vara oförändrat. Finns både stamaktier av serie A och serie Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 B utgivna fördelas fondaktierna mellan stamaktieägarna i förhål Årsstämman beslutade även om riktlinjer för ersättning till Bolagets lande till det antal stamaktier av samma aktieslag som de förut äger. ledande befattningshavare. Vidare beslutade årsstämman om redaktionella ändringar av bolag sordningen, sammanhörande med införandet av ett nytt aktieslag. Årsstämman beslutade om införande av incitamentsprogram Extra bolagsstämma den 12 december 2012 Sagax styrelse föreslår extra bolagsstämma att hållas den 12 decem 2012/2015 genom emission av högst 100 000 teckningsoptioner av ber 2012 att besluta att de preferensaktier som kan komma att serie 2012/2015. Rätt till teckning skall med avvikelse från aktie emitteras med stöd av bemyndigande från årsstämman 2012, inklu ägarnas företrädesrätt, tillkomma det helägda dotterbolaget Satrap sive de preferensaktier som emitteras i Emissionen, skall äga rätt till Kapitalförvaltning AB. Varje teckningsoption ger rätt att teckna vinstutdelning i enlighet med vad som följer av Sagax bolagsordning en stamaktie av serie A i Sagax. Ökningen av Sagax aktiekapital vid de avstämningsdagar för vinstutdelning på preferensaktierna kan vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna uppgå till högst som beslutats att gälla fram till och med årsstämman 2013. 500 000 kronor motsvarande en utspädning om cirka 0,75 % av det totala antalet stamaktier av serie A i Sagax. Incitamentsprogrammet STYRELSEN riktar sig till samtliga Sagax anställda med undantag för verk Sagax styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och ställande direktören som ej skall erbjudas möjlighet att delta. högst åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sju Årsstämman beslutade om bemyndigande för styrelsen att inom ledamöter som valdes vid årsstämman 2012. Bolagets verkstäl lande direktör David Mindus är medlem av styrelsen. Årsstämman aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen intill nästkom beslutade om omval av styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip mande årsstämma, fatta beslut om ökning av Bolagets aktiekapital Engelbert, Göran E Larsson, David Mindus, Staffan Salén, Johan genom nyemission av stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, Thorell och Ulrika Werdelin. Göran E Larsson utsågs till styrelsens preferensaktier och/eller teckningsoptioner i Bolaget. Det totala ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner får motsvara kommande årsstämma. För ytterligare information om styrelsens sammanlagt högst tio % av röstetalet i Bolaget, baserat på det sam ledamöter se avsnittet "Styrelse, företagsledning och revisorer". BOLAGSSTYRNING ramen för gällande bolagsordning, med eller utan avvikelse från manlagda röstetalet i Bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2012. Årsstämman beslutade om bemyndigande för styrelsen att, STYRELSENS ARBETSRUTINER vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolagsord beslut om förvärv av sammanlagt så många stamaktier av serie A, ningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som stamaktier av serie B (om sådana utgivits), preferensaktier och/eller styrelsen antar varje år i samband med styrelsemöte efter års teckningsoptioner att Bolagets innehav vid var tid inte överstiger en stämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt tiondel av samtliga aktier i Bolaget. Förvärv av egna aktier skall ske ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktö på NASDAQ OMX Stockholm och får endast ske till ett pris inom ren. Instruktion till verkställande direktör och instruktion avseende det vid var tid gällande kursintervallet, varmed avses intervallet ekonomisk rapportering fastställes vid samma tidpunkt. mellan högsta köpkurs och lägsta säljkurs, eller genom ett förvärvs • Styrelsen har till uppgift att bland annat besluta om förvärv och erbjudande riktat till samtliga aktieägare, varvid förvärvet skall ske avyttringar av företag och fastigheter, upptagande av lån och till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar lägst gällande börskurs garantier, organisationsfrågor, prognoser samt hel- och delårs och högst 150 % av gällande börskurs. Förvärv av egna tecknings rapporter. optioner skall ske till ett pris som vid beslutstillfället motsvarar • Enligt styrelsens arbetsordning åligger det styrelsens ordförande högst marknadsvärdet. att se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen Årsstämman beslutade om bemyndigande för styrelsen att, fullgör sina åligganden. vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma fatta beslut om överlåtelse, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, Ordföranden skall särskilt: av hela eller delar av Bolagets innehav av egna stamaktier av serie • Organisera och leda styrelsens arbete, uppmuntra en öppen och A, stamaktier av serie B (om sådana utgivits), preferensaktier och/ konstruktiv diskussion i styrelsen och skapa bästa möjliga förut eller teckningsoptioner som likvid vid förvärv av fastigheter eller sättningar för styrelsens arbete. fastighetsbolag, eller del av fastighet eller fastighetsbolag till ett pris • Tillse att styrelsen fortlöpande uppdaterar och fördjupar sina kunska motsvarande börskursen, eller beträffande teckningsoptioner, mark per om Bolaget och dess verksamhet samt i övrigt får den utbildning nadsvärdet vid överlåtelsetillfället. Överlåtelse av hela eller delar av som krävs för att styrelsearbetet skall kunna bedrivas effektivt. Bolagets innehav av egna stamaktier av serie A, stamaktier av serie • Hålla fortlöpande kontakt med och fungera som diskussions B och/eller preferensaktier skall även kunna ske, vid ett eller flera partner och stöd för verkställande direktören samt samråda med tillfällen intill nästa årsstämma, för att finansiera sådana förvärv, varvid försäljning av aktier skall ske på NASDAQ OMX Stockholm till ett pris inom det vid var tid gällande kursintervallet. verkställande direktören i strategiska frågor. • Tillse att styrelsen erhåller tillfredsställande information och beslutsunderlag för sitt arbete. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 67 • Tillse att styrelsens ledamöter genom verkställande direktörens ledamot av valberedningen. Styrelseledamöter kan ingå i valbered försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna ningen men skall inte utgöra en majoritet av dess ledamöter. Om följa Bolagets ställning och utveckling. mer än en styrelseledamot ingår i valberedningen får högst en av • Vara ordförande på styrelsemötena, samråda med verkställande dem vara beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Val direktören om dagordning samt tillse att kallelse sker genom beredningen utser ordförande inom gruppen. Styrelseordföranden verkställande direktörens försorg. eller annan styrelseledamot skall inte vara ordförande för valbe • Kontrollera att styrelsens beslut verkställs effektivt. redningen. Sammansättningen av valberedningen skall tillkännages • Tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestäm senast sex månader före årsstämman 2013. melserna i aktiebolagslagen och bolagsordningen. Valberedningen som tillkännagavs i oktober 2012 har följande • Tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i insiderlagstiftningen sammansättning: och Bolagets insiderpolicy. – Björn Alsén, representerar David Mindus med bolag. • Tillse att styrelsens arbete utvärderas en gång om året. – Erik Salén, representerar familjen Salén med bolag. Sagax styrelse hade 17 protokollförda möten under år 2011 – Håkan Engstam, representerar M2 Capital Management AB. varav ett konstituerande möte och har hittills under 2012 haft – Göran E Larsson, styrelseordförande i AB Sagax. BOLAGSSTYRNING 11 möten, varav ett konstituerande möte. Huvudpunkterna vid mötena under 2011 och 2012 har varit förvärv och avyttringar av Ersättningskommitté fastigheter, finansieringsfrågor samt fastställande av prognoser och Styrelsen har vid konstituerande styrelsemötet i maj 2012 tillsatt delårsrapporter. Styrelsen har även informerats om det aktuella en ersättningskommitté bestående av Göran E Larsson och Staffan affärsläget. Utöver de protokollförda sammanträdena har styrelsen Salén. Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättningskom även vid 1 tillfälle under 2012 samlats för att diskutera Bolagets mitténs arbete. Ersättningskommitténs uppgift är att bereda frågor framtida strategier. Styrelsens arbete har genom styrelseordförandes rörande ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. försorg utvärderats och resultatet sedan diskuterats i styrelsen. Kommitténs redovisning över dess utvärdering av ledande befatt De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande upp i ningshavare finns på Sagax hemsida, www.sagax.se. samband med fastställande av budgetar och kvartalsrapporter. Revisionskommitté VERKSAMHETSSTYRNING Revisionskommittén tillsattes vid konstituerande styrelsemöte i maj Sagax har enligt investeringsstrategin för avsikt att fortsätta sin 2012 och består av Johan Thorell och Göran E Larsson. Revisions tillväxt genom förvärv av fastigheter och genom investeringar i kommittén avser att träffa Bolagets revisorer vid tre tillfällen per år. befintliga fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller Styrelsen har antagit en instruktion gällande revisionskommitténs Koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje arbete. Revisionskommitténs uppgift är att upprätthålla och effektivi investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. sera kontakten med Koncernens revisorer, utöva tillsyn över rutinerna Styrelsen skall vidare se till att Bolaget har god intern kontroll för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera revisorernas och fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera att systemen arbete samt följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning för intern kontroll fungerar. Styrelsen för dessutom en fortlöpande utvecklas. Under revisionskommitténs sammanträdanden har bland dialog med Bolagets revisorer och ledning för att ytterligare försäkra annat revisorernas granskning av Bolagets finansiella rapportering och sig om att systemen för intern kontroll fungerar. Bolagets interna kontroller avrapporterats. Revisorernas iakttagelser och synpunkter har sedan vidarerapporterats till styrelsen. KOMMITTÉER Valberedning REVISION På förslag av Bolagets valberedning beslöt årsstämman att uppdra åt Revisorerna skall granska Bolagets årsredovisning och bokföring styrelsens ordförande att ta kontakt med de tre röstmässigt största samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. aktieägarna eller ägargrupperna, avseende såväl direktregistrerade Revisorerna skall närvara och avlämna rapport vid styrelsemötet aktieägare som förvaltarregistrerade aktieägare, enligt Euroclears ut där beslut om fastställande av bokslut för föregående verksamhetsår skrift av aktieboken per 30 september 2012 som vardera skall utse fattas. Revisorerna skall efter varje räkenskapsår lämna en revisions en representant att jämte styrelseordföranden utgöra valberedning berättelse till årsstämman. Revisorerna utses av årsstämman för en för tiden intill dess att ny valberedning utsetts enligt mandat från mandattid om ett år. nästa årsstämma. Majoriteten av valberedningens ledamöter skall 68 Årsstämman 2012 valde det registrerade revisionsbolaget Ernst vara oberoende i förhållande till Bolaget och bolagsledningen. Minst & Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som en av valberedningens ledamöter skall vara oberoende i förhållande huvudansvarig, samt den auktoriserade revisorn Magnus Fredmer, till den i Bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av Ernst &Young AB, till Bolagets revisorer för tiden fram till årsstäm aktieägare som samverkar om Bolagets förvaltning. Verkställande man 2013. Jonas Svensson har varit revisor i Sagax sedan 2007 och direktören eller annan person från bolagsledningen skall inte vara Magnus Fredmer sedan 2012. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 AKTIEMARKNADSINFORMATION bibehållen handlingsfrihet och finansiell stabilitet. Styrelsen bedö Bolaget skall leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig mer det därför vara lämpligt att utdelningen, inklusive preferensut information till befintliga och potentiella aktieägare och andra delningen, lämpligen uppgår till cirka en tredjedel av förvaltnings investerare som inte bara motsvarar NASDAQ OMX Stockholms resultatet per år. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att och aktiemarknadens krav vid var tid, utan även Bolagets egna högt vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna. Utdelning till preferensaktieägare skall enligt Sagax bolagsord ställda krav. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela ning ge förtur till utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie. verksamhetsår. Sagax använder hemsidan för att snabbt kunna Utdelningen utbetalas kvartalsvis med 0,50 kronor. leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden. Jämställdhetsplan Enligt jämställdhetslagen är varje arbetsgivare som sysselsätter tio POLICYDOKUMENT eller fler arbetstagare skyldig att upprätta en plan för sitt jämställd Bolagets styrelse har antagit följande policies: finanspolicy, informa hetsarbete. Sagax målsättning med framtagen jämställdhetsplan är tionspolicy, insiderpolicy, utdelningspolicy samt jämställdhetsplan. att kvinnor och män skall ha samma rättigheter, möjligheter och Därutöver tar styrelsen årligen ställning till VD-instruktion, instruk skyldigheter inom alla områden i arbetslivet. Arbetsförhållanden, tion för ekonomisk rapportering, attestinstruktion samt styrelsens utbildnings- och befordringsmöjligheter skall vara oberoende av arbetsordning. Revidering av policies skall göras då så erfordras för kön och lönesättningen skall vara jämställd inom Sagax. Jämställd att tillse att alla policies är aktuella och stödjer verksamheten att hetsarbetet skall bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och uppfylla uppställda syften och mål. arbetstagare. Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka i BOLAGSSTYRNING jämställdhetsarbetet. Finanspolicy Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE i Sagax skall bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de BEFATTNINGSHAVARE olika riskerna i finansverksamheten skall begränsas och vilka risker Principer och ersättningsnivåer Sagax får ta. Den anger även hur rapportering avseende Sagax Vid årsstämman den 4 maj 2012 beslutades att arvoden utgår finansverksamhet skall ske till styrelsen. Finanspolicyn fastställer an med sammanlagt 1 100 000 kronor, fördelat med 275 000 kronor svarsfördelning och administrativa regler och skall även fungera som till styrelseordföranden och med 165 000 kronor till envar av de vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Alla Sagax bolag omfattas av finanspolicyn. Sagax. Någon ersättning till styrelsen utöver styrelsearvode utgår ej. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Årsstämman Informationspolicy 2012 beslutade om följande riktlinjer för ersättning till ledande Syftet med Sagax informationspolicy är att tillförsäkra aktiemark befattningshavare: "Verkställande direktörens ersättning bereds av styrelsens ersätt nadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information om Bolaget. Informationspolicyn skall följas av samtliga ningskommitté och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte. anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter. Informa Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Styrelsen uppdrar tion till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden åt verkställande direktören att förhandla med övriga ledande befatt och ekonomiska rapporter. ningshavare i enlighet med nedanstående riktlinjer. Överenskom melser med övriga ledande befattningshavare träffas av verkstäl Insiderpolicy lande direktören i förening med styrelsens ordförande. Bolaget skall Sagax insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor i syfte medarbetare inom Sagax bryter mot gällande insiderlagstiftning. att behålla och, vid behov, rekrytera ledande befattningshavare med Insiderpolicyn är ett komplement till gällande insiderlagstiftning erforderlig kompetens och erfarenhet." Ersättning till Bolagets ledning utgår i huvudsak i form av kon och ställer i vissa hänseenden strängare krav än lagen. Insiderpolicyn omfattar alla personer med insynsställning, närstående till dessa tant lön. Ersättning kan utgöras av en kombination av fast och rörlig samt övriga personer som underrättats om att de omfattas lön. Den huvudsakliga ersättningen skall utgöras av fast lön och av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har skyldighet att anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott rapportera insidertransaktioner till Sagax verkställande direktör. arbete. Det rörliga lönetillägget skall avse kompensation därutöver för arbete som varit synnerligen väl utfört, exceptionell arbetsbe Utdelningspolicy lastning eller annan liknande omständighet. Om inte särskilda skäl Sagax utdelningspolicy syftar till att medge en fortsatt tillväxt samt föreligger skall det rörliga lönetillägget inte överstiga 50 % av den en god beredskap att tillvarata affärsmöjligheter. Styrelsen bedömer fasta årslönen. Styrelsen skall därutöver årligen utvärdera om ett det som angeläget att expansionen liksom tidigare kan ske med aktie- eller aktiekursanknutet incitamentsprogram skall föreslås Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 69 årsstämman eller inte. Uppsägningslön skall uppgå till maximalt har ej utgått. Arvode till två av styrelsens medlemmar har betalats sex månadslöner. Några avgångsvederlag skall ej tillämpas. till bolag ägt av dessa i enlighet med avtal träffat mellan dem och Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i ett Sagax. Detta är kostnadsneutralt för Sagax. Verkställande direktören enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det." erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i Sagax. Till övriga ledande befattningshavare, ekonomichef, fastighetschef och finans Ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare chef, har under 2011 utgått 3,5 miljoner kronor i lön, inklusive 0,2 Till verkställande direktören har under år 2011 utbetalts 2,7 miljoner kronor i bonus. För övriga ledande befattningshavare har miljoner kronor i lön inklusive förmåner om 5 000 kronor och även sammanlagt 1,0 miljoner kronor betalts för pensionsförsäk 0,7 miljoner kronor i bonus avseende verksamhetsåret 2010. För ringar, varav 0,2 miljoner kronor mot avstående av bonusersättning. verksamhetsåret 2011 har 0,7 miljoner kronor utbetalts i bonus Ersättning och förmåner utgår enligt gällande avtal med sam under 2012. Ersättning och förmåner till verkställande direktören manlagt 2,6 miljoner kronor per år i fast ersättning för övriga under 2012 utgår enligt avtal med 2,3 miljoner kronor per år i fast ledande befattningshavare, samt en rörlig ersättningsdel, för 2012. ersättning samt med en rörlig ersättningsdel som maximalt kan Den totala rörliga ersättningsdelen för övriga ledande befattnings uppgå till fyra månadslöner. Den rörliga ersättningsdelen regleras havare uppgår maximalt till 1,25 miljoner kronor och regleras i i förhållande till individuellt satta mål. Verkställande direktören förhållande till individuellt satta mål eller tilldelas diskretionärt av erhåller inga pensionsförmåner. Vid uppsägning från endera part har verkställande direktören. Betalningar av pensionspremier sker till Sagax rätt att omedelbart arbetsbefria verkställande direktören med avgiftsbestämd plan i enlighet med beskrivning i årsredovisning för bibehållen lön under den tre månader långa uppsägningstiden. Till 2011, vilken har infogats i Prospektet genom hänvisning. Bolaget äger rätt att vid uppsägning från endera part omedel BOLAGSSTYRNING styrelsen har arvoden om 1,1 miljoner kronor utbetalts i enlighet med beslut på ordinarie årsstämma 5 maj 2011. Därav har styrel bar arbetsbefria befattningshavaren med bibehållen lön under sens ordförande erhållit 0,3 miljoner kronor och övriga 5 ledamöter uppsägningstiden. Uppsägningstiden vid uppsägning från ledande 0,2 miljoner kronor vardera. Någon ersättning utöver styrelsearvode befattningshavares sida är tre till fyra månader. ERSÄTTNINGAR OCH FÖRMÅNER TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2011 Belopp i tkr Göran E Larsson (styrelseordförande) Staffan Salén (styrelseledamot) Johan Thorell (styrelseledamot) Filip Engelbert (styrelseledamot) Ulrika Werdelin (styrelseledamot) Johan Cederlund (styrelseledamot) Pensionskostnad Summa 275 165 165 165 165 165 – – – – – – 275 165 165 165 165 165 David Mindus (styrelseledamot och VD) 1 995 (grundlön) 5 (förmåner) 700 (rörlig ersättning) Ledande befattningshavare (tre personer exklusive David Mindus) 3 300 (grundlön) 200 (rörlig ersättning) 1 000 4 500 7 300 1 000 8 300 Summa 70 Styrelsearvode/lön 2 700 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 BOLAGSORDNING Bolagsordning för AB Sagax (publ), 556520-0028 därvid anses utgöra reglering av den del av Innestående Belopp § 1 Bolagets firma är AB Sagax. Bolaget är publikt (publ). som uppkommit först i tiden. Innestående Belopp ska räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om sju (7) % § 2 Styrelsen ska ha sitt säte i Stockholm Stad. ("Uppräkningsbeloppet"), varvid uppräkning ska ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av utdelningen skett § 3 Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och och baseras på skillnaden mellan 0,50 kronor och den vid samma driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verk kvartalsvisa tidpunkt utbetalade utdelningen per preferensaktie. samhet. För det fall denna beräkning sker vid en annan tidpunkt än vid ett helt årtal räknat från dag då tillägg respektive avdrag har skett från § 4 Aktiekapitalet ska utgöra lägst 200 miljoner kronor och högst Innestående Belopp, ska uppräkning av belopp som lagts till eller 800 miljoner kronor. dragits ifrån ske med ett belopp motsvarande uppräkningsfaktorn multiplicerad med den kvotdel av året som har förflutit. Upplupet §5 Uppräkningsbelopp läggs till Innestående Belopp och ska därefter 5.1 Aktieslag ingå i beräkningen av Uppräkningsbeloppet. Antalet aktier ska vara lägst 40 miljoner och högst 160 miljoner. Aktier av tre slag får ges ut, stamaktier av serie A och serie B, samt 5.3 Bolagets upplösning preferensaktier. Preferensaktier och stamaktier av serie A och serie Upplöses Bolaget ska preferensaktierna medföra rätt att ur bolagets B får emitteras till ett belopp motsvarande sammanlagt högst 100 % behållna tillgångar erhålla ett belopp per aktie beräknat som sum av aktiekapitalet. Stamaktie av serie A medför en röst och stamaktie man av trettio (30) kronor samt eventuellt Innestående Belopp av serie B samt preferensaktie medför vardera en tiondels röst. enligt punkt 5.2 (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Inne BOLAGSORDNING stående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) innan utskiftning 5.2 Vinstutdelning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktierna ska i övrigt inte Preferensaktierna ska medföra företrädesrätt framför stamaktierna medföra någon rätt till skiftesandel. till årlig utdelning om två (2) kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per aktie. Avstämningsdagar för 5.4. Emissioner utbetalningarna ska vara sista vardagen i juni, september respektive Vid sådan nyemission av aktier som sker mot kontant betalning december månad efter årsstämman samt mars månad året efter års eller genom kvittning har aktieägarna företrädesrätt till de nya stämman. Den vinst enligt fastställd balansräkning, som får utdelas aktierna på det sättet att gammal aktie ska ge företrädesrätt till ny enligt bestämmelsen om skyddet för bolagets bundna egna kapital aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand och försiktighetsregeln i 17 kap 3 § aktiebolagslagen och som berättigade aktieägarna ska erbjudas samtliga ägare av aktier samt ryms inom styrelsens förslag till vinstutdelning, får inte undantas att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda från utdelning till preferensaktieägare med mindre beslut därom erbjudande kan ges ut, aktierna ska fördelas mellan tecknarna i biträds av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda förhållande till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta preferensaktier. Om ingen sådan utdelning lämnats eller om endast inte kan ske, genom lottning. utdelning understigande två (2) kronor per preferensaktie lämnats Vid sådan nyemission av aktier som sker mot kontant betal under ett eller flera år, ska preferensaktierna medföra rätt att av ning eller genom kvittning av endast ett aktieslag har aktieägarna följande års utdelningsbara medel också erhålla Innestående Belopp företrädesrätt till de nya aktierna i förhållande till det antal aktier (enligt definition nedan) (innefattande, till undvikande av oklarhet, de förut äger. på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp enligt nedan) Vid sådan emission av teckningsoptioner eller konvertibler som innan utdelning på stamaktierna sker. Om ingen utdelning lämnats sker mot kontant betalning eller genom kvittning har aktieägarna eller om endast utdelning understigande två (2) kronor per prefe företrädesrätt att teckna teckningsoptioner som om emissionen rensaktie lämnats under ett eller flera år ankommer det på följande gällde de aktier som kan komma att nytecknas på grund av options års årsstämma att fatta beslut om fördelningen av den kvartalsvisa rätten respektive företrädesrätt att teckna konvertibler som om utbetalningen av Innestående Belopp. Preferensaktierna ska i övrigt emissionen gällde de aktier som konvertiblerna kan komma att inte medföra någon rätt till utdelning. bytas ut mot. Vid varje enskilt kvartal läggs skillnaden mellan 0,50 kronor Vad som ovan sagts ska inte innebära någon inskränkning i möj och utbetalad utdelning per preferensaktie (förutsatt att den vid ligheten att fatta beslut om emission av aktier, teckningsoptioner årsstämma beslutade utdelningen understiger två (2) kronor) till eller konvertibler med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. "Innestående Belopp". För det fall utdelning på preferensaktie sker Ökning av aktiekapitalet genom fondemission får ske endast genom enligt beslut vid annan bolagsstämma än årsstämma ska utdelat utgivande av stamaktier, varvid, om både stamaktier av serie A belopp per preferensaktie dras från Innestående Belopp. Avdraget och serie B tidigare utgivits, det inbördes förhållandet mellan de ska ske per den dag då utbetalning sker till preferensaktieägare och stamaktier av serie A och serie B som ges ut genom fondemissio Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 71 nen och redan utgivna stamaktier av serie A och serie B ska vara § 11 Årsstämma ska hållas tidigast dagen efter sista vardagen i mars oförändrat. Därvid gäller att endast stamaktieägarna har rätt till de månad och senast den 15 juni. På årsstämma ska följande ärenden nya aktierna. Finns både stamaktier av serie A och serie B utgivna förekomma till behandling: fördelas fondaktierna mellan stamaktieägarna i förhållande till det 1. Val av ordförande på stämman antal stamaktier av samma aktieslag som de förut äger. Vad nu 2. Upprättande och godkännande av röstlängd sagts ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att genom 3. Godkännande av dagordning fondemission, efter erforderlig ändring av bolagsordningen, ge ut 4. Val av en eller två justeringsmän aktier av nytt slag. 5. Prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad 6. Framläggande av årsredovisningen och revisionsberättelsen samt i förekommande fall koncernredovisningen och koncernrevi 5.5 Inlösen Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan sionsberättelsen äga rum efter beslut av bolagsstämma genom inlösen av preferens aktier enligt följande grunder. a) om fastställelse av resultaträkningen och balansräkningen Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje samt i förekommande fall koncernresultaträkningen och gång ska inlösas. Vilka preferensaktier, som ska inlösas, bestämmes koncernbalansräkningen på stämman genom lottdragning. Om beslutet biträdes av samtliga preferensaktieägare, kan dock stämman besluta, vilka preferens b) om dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen aktier som ska inlösas. c) om ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande Innehavare av till inlösen bestämd preferensaktie ska vara skyl BOLAGSORDNING Beslut direktören dig att tre månader efter det han underrättats om inlösningsbeslutet 7. Fastställande av arvoden åt styrelse och revisor eller, där rättens tillstånd till minskningen erfordras, från det han 8. Val av styrelse och revisor samt eventuella revisorssuppleanter underrättats om att rättens lagakraftvunna beslut om tillstånd regi 9. Annat ärende, som ankommer på stämman enligt aktiebolagsla strerats, ta lösen för aktien med ett belopp beräknat som summan gen eller bolagsordningen. av 35 kronor samt eventuellt Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande, till undvikande av oklarhet, på Innestående Belopp § 12 Skulle mellan bolaget och styrelsen eller ledamot därav eller belöpande Uppräkningsbelopp till och med den dag då lösenbelop aktieägare uppkomma tvist, ska den avgöras av skiljemän i enlighet pet förfaller till betalning). Från den dag, då lösenbeloppet förfallit med gällande lag om skiljeförfarande. till betalning, upphör all ränteberäkning därpå. § 13 Bolagets aktier ska vara registrerade i ett avstämningsregister § 6 Styrelsen ska bestå av lägst tre (3) och högst åtta (8) ledamöter enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument. utan suppleanter. ______________________________________________ § 7 Bolaget ska ha en eller två revisorer med eller utan revisorssuppleant(er) eller ett registrerat revisionsbolag. Antagen vid bolagets årsstämma den 4 maj 2012. § 8 Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Postoch Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. För att få deltaga i bolags stämma ska aktieägare anmäla sig hos styrelsen senast kl. 16.00 den dag som anges i kallelsen till stämman. Denna dag får inte vara sön dag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och ej infalla tidigare än femte vardagen före stämman. § 9 Beslut i nedan angivna frågor är endast giltigt om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensak tier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag föreskriver högre majoritet. a.) Beslut om förändring av bolagsordningen vilket påverkar den rätt som följer med preferensaktie i något avseende; och b.) Beslut om nyemission av preferensaktier med i något avseende bättre rätt till bolagets resultat än preferensaktierna. § 10 Kalenderåret ska vara bolagets räkenskapsår. 72 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 LEGALA FRÅGOR OCH KOMPLETTERANDE INFORMATION VÄSENTLIGA AVTAL Söderport Holding AB (”Söderport”), samtliga aktier i Söderport Avtal om fastighets- och företagsförvärv Fastigheter AB. Parternas ägande i Söderport uppgår till 50 % var Sagax avtal om förvärv och försäljning av fastigheter och bolag är dera av röster och kapital. Sagax och Hemfosas samarbete rörande ingångna på för branschen sedvanliga villkor. Säljaren lämnar regel Söderport regleras i ett långsiktigt aktieägaravtal enligt vilket parter mässigt vissa tidsbegränsade garantier avseende fastigheten respektive na har lika stor bestämmanderätt över Söderport. Aktieägaravtalet Bolaget. I de fall dotterföretag till Sagax säljer fastigheter och bolag reglerar till exempel beslutsordning för investeringar och försälj kan garantikrav komma att framställas av köparen motsvarande even ningar samt hur försäljning av aktier i Söderport kan ske. Aktierna i tuell skada som uppkommit. Sådan skada kan uppgå till betydande Söderport omfattas av förköpsförbehåll. belopp. Historiskt har inga garantikrav av större betydelse framställts mot Sagax och inga garantikrav är för närvarande utestående. TRANSAKTIONER OCH AVTAL MED NÄRSTÅENDE Inga transaktioner har skett mellan Sagax och medlemmar av Lagfart Bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare eller anhöriga till Lagfart har erhållits till samtliga av Bolaget förvärvade fastigheter. dessa under 2009, 2010 och 2011. För ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare, se avsnittet "Bolagsstyrning". Hyresavtal Tjänster mellan koncernföretag och mellan Koncernen och med Fastighetsägarna Sveriges standardformulär som bas med till natjänster består av förvaltningsarvode, intern räntedebitering samt hörande särskilda bestämmelser som vidare reglerar förhållandena vidarefakturering av gemensamma kostnader. Debitering gentemot mellan Sagax och hyresgästerna. Hyresvillkoren för fastigheterna intresseföretag sker enligt samma principer. Förvaltningsarvodet följer i allt väsentligt marknadens standard för lager- och indu uppgick under 2011 till 22,1 miljoner kronor, under 2010 till 10,0 strilokaler. Hyresavtal avseende utländska fastigheter ingås på för miljoner kronor och under 2009 till 9,2 miljoner kronor. Inga övriga respektive marknad sedvanliga villkor. inköp har skett mellan koncernföretagen eller mellan Koncernen och intresseföretag. Finansieringsavtal De externa låneavtal som Sagax ingått är ingångna på för branschen RÄTTSLIGA FÖRFARANDEN OCH SKILJEFÖRFARANDEN sedvanliga villkor. Varje lån finansierar i regel en identifierad stock Sagax har inte varit part i något rättsligt förfarande eller skiljeför av fastigheter och som säkerhet har i huvudsak lämnats pantbrev i farande (inklusive ännu icke avgjorda ärenden eller sådana Sagax de aktuella fastigheterna samt aktierna eller andelarna i de fastig är medvetet om kan uppkomma) under de senaste tolv månaderna hetsägande bolagen. Borgensförbindelser från de bolag som ingår i som har eller kan tänkas ha betydande effekt på Bolagets finansiella respektive finansiering och säkerhet i form av bland annat medel på ställning eller lönsamhet. konto har också lämnats. Säkerhetsavtal och borgensförbindelser är även dessa ingångna på för branschen sedvanliga villkor. FÖRSÄKRINGAR LEGALA FRÅGOR OCH K O M P L E T T E R A N D E I N F O R M AT I O N Merparten av Sagax hyresavtal avseende svenska fastigheter tecknas intresseföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor. Koncerninter Bolaget har en företags- och fastighetsförsäkring hos Trygg-Hansa, Överenskommelse med PBB vilken är gemensam för hela Sagax. Sagax har även tecknat en Bolaget träffade i oktober 2012 genom accept av ett så kallat särskild överavskrivningsförsäkring, vilken ersätter Bolaget för "Offer Letter" överenskommelse om en förtida förlängning av en eventuell skillnad mellan nyproduktionskostnad och erhållen lånefacilitet om 4 300 miljoner kronor ("Faciliteten"). Faciliteten försäkringsersättning. Fastigheter som förvärvas inkluderas löpande i är Sagax enskilt största kreditfacilitet och motsvarar cirka 65 % existerande försäkringsskydd. Styrelsen bedömer att Bolaget har ett av Koncernens räntebärande skulder. Genom överenskommelsen fullgott försäkringsskydd för denna typ av verksamhet. förlängs facilitetens löptid till 2018 och tillhandahålls av Deutsche Pfandbriefbank AG ("PBB") i svenska kronor och euro. Förläng IMMATERIELLA RÄTTIGHETER ningen är villkorad av att Sagax och PBB kommer överens om de Bolaget är ej antecknad innehavare av något registrerat varumärke. fullständiga villkoren i den slutgiltiga lånedokumentationen och Bolaget äger domännamn innehållande namnet Sagax. uppfyllandet av de villkor som uppställs i de slutliga lånedokumen ten för utbetalning av Faciliteten. Genom Faciliteten förlängs Sagax STABILISERINGSÅTGÄRDER kapitalbindning från 2,5 år till 4,5 år, vilket minskar Koncernens I samband med Emissionen kan Carnegie komma att agera som refinansieringsrisk. De slutliga lånehandlingarna beräknas ingås stabiliseringsansvarig och genomföra transaktioner för att stödja senast i mitten av december 2012. börskursen eller marknadspriset på preferensaktierna i Bolaget (”Stabiliseringsåtgärder”). Stabiliseringsåtgärder innefattar trans Aktieägaravtal med Hemfosa Fastigheter AB aktioner som stabiliserar, upprätthåller eller på annat sätt påverkar Under juni och juli 2010 förvärvade Sagax tillsammans med Hem marknadspriset på preferensaktierna i Bolaget. Carnegie har inte fosa Fastigheter AB (”Hemfosa”), via det gemensamägda Bolaget någon skyldighet att vidta Stabiliseringsåtgärder och sådana åtgär Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 73 der kan, om de påbörjats, komma att avbrytas när som helst utan INFORMATION FRÅN TREDJE MAN förvarning. Värderingsintyg har inhämtats från Savills och Kiinteistötaito Stabiliseringsåtgärder kan komma att företas från och med of Peltola & Co Oy vilka har samtyckt till att värderingsintygen tagits fentliggörandet av Prospekt till och med 30 kalenderdagar efter teck in i Prospektet. Informationen från tredje man har återgivits exakt ningsperiodens utgång, vilket förväntas vara den 12 december 2012. och inga uppgifter har utelämnats på ett sätt som skulle kunna göra Stabiliseringsansvarig får inte stabilisera preferensaktierna till ett pris den återgivna informationen felaktig eller missvisande. Ingen av de överstigande 29,50 kronor per preferensaktie, motsvarande teck personer som har deltagit i arbetet med värderingarna hos Savills ningskursen i Erbjudandet (29,50 kronor). Som ett resultat av sådan respektive Kiinteistötaito Peltola & Co Oy har, såvitt Sagax känner stabilisering kan börskursen eller marknadspriset på preferensaktierna till, något väsentligt intresse i Sagax. vara högre än vad som annars skulle ha varit fallet på marknaden. Stabilisering kan också leda till att börskursen eller marknadspriset HANDLINGAR SOM HÅLLS TILLGÄNGLIGA FÖR hamnar på en nivå som inte är hållbar på längre sikt. INSPEKTION LEGALA FRÅGOR OCH K O M P L E T T E R A N D E I N F O R M AT I O N Inom en vecka efter stabiliseringsperioden avslutats kom 74 Kopior av följande dokument kan under hela Prospektets giltig mer Carnegie i enlighet med artikel 9 i förordningen (EG) nr hetstid granskas på Bolagets huvudkontor, Engelbrektsplan 1 i 2273/2003 att offentliggöra huruvida Stabiliseringsåtgärder har vid Stockholm, under ordinarie kontorstid: tagits, det datum då Stabiliseringsåtgärder inleddes, det datum då • Sagax bolagsordning, sista Stabiliseringsåtgärd utfördes och det prisintervall inom vilket • värderingsintyg som utfärdats av oberoende sakkunnig värderings Stabiliseringsåtgärder genomfördes (för vart och ett av de datum man och som har beställts av Sagax med anledning av Prospektet, under vilka Stabiliseringsåtgärder genomfördes). • reviderade årsredovisningar för 2009, 2010 och 2011, samt • detta Prospekt. ÖVRIG BOLAGSINFORMATION Bolagets organisationsnummer är 556520-0028. Bolaget är publikt Bolagsordning och reviderade årsredovisningar finns även att tillgå (publ). Bolaget registrerades vid Patent- och registreringsverket på Sagax hemsida, www.sagax.se. (nuvarande Bolagsverket) den 14 juli 1995. Bolaget är anslutet till Euroclear. Bolagets associationsform regleras av aktiebolagslagen (2005:551). Aktieägarnas rättigheter förknippade med aktierna kan endast ändras i enlighet med detta regelverk. Bolagets styrelse har sitt säte i Stockholm. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 SKATTEFRÅGOR I SVERGIE BESKATTNING VID AVYTTRING AV AKTIER Juridiska personer Fysiska personer För aktiebolag beskattas all inkomst, inklusive kapitalvinster och Fysiska personer och dödsbon beskattas för hela den eventuella utdelningar, i inkomstslaget näringsverksamhet med en skattesats kapitalvinsten i inkomstslaget kapital vid försäljning av aktier. Skatt om 26,3 % för 2012 och 22 % från och med 1 januari 2013. Beräk tas ut med 30 % av kapitalvinsten om det är fråga om marknads ningen av kapitalvinster respektive kapitalförluster sker i huvudsak noterade aktier. Kapitalvinst respektive kapitalförlust beräknas på samma sätt som för fysiska personer enligt vad som angivits som skillnaden mellan försäljningsersättningen efter avdrag för ovan. Kapitalförluster på aktier får endast dras av mot skattepliktiga eventuella försäljningsutgifter och de avyttrade aktiernas omkost kapitalvinster på aktier och andra delägarrätter. I vissa fall kan så nadsbelopp (anskaffningsutgift). Eventuellt uppskovsbelopp på de dana kapitalförluster dras av mot kapitalvinster på aktier och andra sålda aktierna från tidigare andelsbyten skall normalt också återföras delägarrätter i annat bolag inom en bolagsgrupp om bolagen begär till beskattning. det vid samma års taxering och om koncernbidragsrätt föreligger Vid vinstberäkningen används genomsnittsmetoden. Enligt S K AT T E F R Å G O R I S V E R G I E Nedan sammanfattas vissa skattekonsekvenser som kan aktualiseras för fysiska personer och aktiebolag som med anledning av Erbjudandet tecknar aktier i Bolaget. Sammanfattningen är baserad på nu gällande lagstiftning och är endast avsedd som allmän information för aktieägare som är obegränsat skattskyldiga i Sverige, om inte annat anges. Redogörelsen är inte avsedd att uttömmande behandla alla skattefrågor som kan uppkomma i sammanhanget. Till exempel behandlas inte värdepapper som innehas som lagertillgång i näringsverksamhet eller av handels bolag. Vidare behandlas inte de särskilda reglerna om skattefri kapitalvinst (inklusive avdrags förbud för kapitalförlust) och utdelning i bolagssektorn som kan bli tillämpliga på innehav av aktier i Sagax som anses näringsbetingade. Inte heller omfattas de särskilda regler som kan bli tillämpliga på innehav i bolag som tidigare varit fåmansföretag eller på aktier som förvärvats med stöd av sådana aktier. Beträffande vissa kategorier av skattskyldiga gäller särskilda skatte regler. Varje aktieägare rekommenderas därför att konsultera skatterådgivare för att få infor mation om vilka skattekonsekvenser som kan uppkomma i det enskilda fallet, inklusive tillämp ligheten och effekten av utländska regler och skatteavtal. mellan bolagen. Kapitalförluster som inte har kunnat utnyttjas ett denna skall omkostnadsbeloppet för en aktie utgöras av det genom visst år får dras av mot kapitalvinster på aktier och andra delägar snittliga omkostnadsbeloppet för aktier av samma slag och sort. rätter under efterföljande beskattningsår utan begränsning i tiden. Interimsaktier, även kallade betalda tecknade aktier, BTA, anses Särskilda skatteregler gäller för vissa speciella företagskategorier, därvid inte vara av samma slag och sort som de befintliga aktierna exempelvis investeringsfonder och investmentföretag. förrän beslutet om nyemission registrerats. För marknadsnoterade aktier, som aktier i Sagax, kan istället den så kallade schablonregeln BESKATTNING AV UTDELNING användas. Denna regel innebär att omkostnadsbeloppet får beräknas Utdelning på aktier i Sagax är i allmänhet skattepliktig. Privatper till 20 % av försäljningsersättningen efter avdrag för försäljningsut soner beskattas i inkomstslaget kapital med en skattesats om 30 %. gifter. Byte av BTA till aktier medför inte i sig någon beskattning. För fysiska personer som är bosatta i Sverige innehålls preliminär Uppkommer kapitalförlust på marknadsnoterade aktier är denna skatt avseende utdelning med 30 % på utdelat belopp. Den pre fullt avdragsgill mot skattepliktiga kapitalvinster samma år på aktier liminära skatten innehålls normalt av Euroclear eller, beträffande och andra marknadsnoterade delägarrätter utom andelar i investe förvaltarregistrerade aktier, av förvaltaren. För aktiebolag beskattas ringsfonder som enbart innehåller svenska fordringsrätter (räntefon utdelning i inkomstslaget näringsverksamhet med en skattesats om der). Kapitalförlust som inte kan kvittas på detta sätt är avdragsgill 26,3 %. Från och med den 1 januari 2013 är skattesatsen reducerad med 70 % mot annan inkomst av kapital. Uppkommer underskott i till 22 %. inkomstslaget kapital medges reduktion mot kommunal och statlig inkomstskatt samt mot statlig fastighetsskatt och mot kommunal AKTIEÄGARE SOM ÄR BEGRÄNSAT fastighetsavgift. Skattereduktion medges med 30 % av underskott SKATTSKYLDIGA I SVERIGE som inte överstiger 100 000 kronor och med 21 % av resterande För aktieägare som är begränsat skattskyldiga i Sverige och som del. Underskott kan inte sparas till senare beskattningsår. erhåller utdelning från svenskt aktiebolag uttas normalt svensk Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 75 Aktieägare som är begränsat skattskyldiga i Sverige och som inte föreskrift i skatteavtal som Sverige har ingått med andra länder för bedriver verksamhet från fast driftställe i Sverige beskattas normalt undvikande av dubbelbeskattning. Flertalet av Sveriges skatteavtal inte i Sverige för kapitalvinster på aktier. Aktieägaren kan dock bli möjliggör därvid nedsättning av den svenska skatten till avtalets föremål för beskattning i sin hemviststat. Enligt en särskild regel skattesats direkt vid utbetalningstillfället, om erforderliga uppgifter kan dock fysiska personer som är begränsat skattskyldiga i Sverige om den utdelningsberättigades hemvist föreligger. I Sverige verk bli föremål för svensk beskattning vid avyttring av svenska aktier ställer normalt Euroclear Sweden AB eller, beträffande förvaltar om de vid något tillfälle under avyttringsåret eller de tio kalenderår registrerade aktier, förvaltaren avdrag for kupongskatt. I de fall som föregått det år då avyttringen skedde varit bosatta eller stadig kupongskatt har innehållits med 30 % trots att aktieägaren är berät varande vistats i Sverige. Regeln gäller även dödsbon efter fysiska tigad till en lägre kupongskattesats kan aktieägaren begära återbetal personer som vid sin död var begränsat skattskyldiga i Sverige. ning hos Skatteverket före utgången av det femte kalenderåret efter Tillämpligheten av regeln är dock i flera fall begränsad av avtal för utdelningstillfället. undvikande av dubbelbeskattning mellan Sverige och andra länder. S K AT T E F R Å G O R I S V E R G I E kupongskatt. Skattesatsen är 30 %, men reduceras i regel genom Rankan 1 i Sollentuna omfattar 7 400 kvadratmeter uthyrningsbar area. Lokalerna på bilden är uthyrda till Risenta. 76 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 DEFINITIONER Avkastning på eget kapital Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finans netto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomt rättsavgälder, fastighetsskatt och kostnader för fastighets administration. Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av Bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade rätt till utdelning (2 kronor per år). Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Finansiella derivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för ränte bärande lån. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet för året reducerat med preferens aktiernas företrädesrätt till utdelning, dividerat med genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning. IAS International Accounting Standards. De internationella redovisningstandarder vilka utfärdas av ett oberoende expertorgan, IASB, och sedan behandlas och antas av EU. Reglerna skall följas av börsnoterade bolag inom EU. IFRS International Financial Reporting Standards. Internatio nella redovisningsstandarder för koncernredovisningar som börsnoterade företag inom EU skall tillämpa från och med år 2005. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Kassaflöde per stamaktie Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genom snittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar och likvida medel. Preferenskapital Beräknas som 30,00 kronor per preferensaktie med tillägg för ackumulerad ej utbetald preferensutdelning. Resultat per stamaktie Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av ränte villkor på lån i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. DEFINITIONER Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Totalavkastning på aktie Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i % av aktiekursen vid föregående års slut. Totalavkastning på fastighet Summan av direktavkastning och värdeförändring under perioden i % av fastighetsvärdet vid föregående års slut. Triple netavtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösen kurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 77 ADRESSER AB SAGAX (PUBL) ERNST & YOUNG AB Engelbrektsplan 1, 6tr Box 7850 114 34 Stockholm 103 99 Stockholm Tel: +46 8 545 83 540 Besöksadress: Jakobsbergsgatan 24 Webbplats: www.sagax.se Tel: +46 8 520 590 00 Webbplats: www.ey.com/se CARNEGIE INVESTMENT BANK AB 103 38 Stockholm EUROCLEAR SWEDEN AB Besöksadress: Regeringsgatan 56 Box 7822 Tel: +46 8 676 85 00 103 97 Stockholm Webbplats: www.carnegie.se Besöksadress: Regeringsgatan 65 Tel: +46 8 402 90 00 ADVOKATFIRMAN LINDAHL KB Webbplats: www.euroclear.eu Box 1065 101 39 Stockholm Besöksadress: Mäster Samuelsgatan 20 Tel: +46 8 527 70 800 ADRESSER Webbplats: www.lindahl.se 78 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 Sagax fastighet Vanhanradankatu 42 i finländska Lahtis har en uthyrningsbar area om 27 087 kvadratmeter. Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) – December 2012 79 AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540, Fax 08 – 545 83 549 www.sagax.se