A/B Trekanten under stiftelse

Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998,
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
A/B Trekanten
under stiftelse
Kære lejere i:
Rosenørns Allé 2-8,
Kleinsgade 1-3
Åboulevard 1-3
[email protected]
[email protected]
Kære lejere
Den 24. januar 2015
Jeg har siden jeg skrev til jer d. 20-01-2015 modtaget det fulde udbudsmateriale
samt det materiale, som I fik udleveret på beboermødet d. 21-01-2015.
Jeg skal på det kraftigste opfordre alle til at læse denne skrivelse. Stiftelsesgrundlaget
er både mangelfuldt, fejlbehæftet og ”positivt” misvisende. Omfanget af forkerte oplysninger er så slemt, at jeg overvejer at indbringe advokat Henrik Bræmer for Advokatnævnet – medmindre, at Henrik Bræmer meget hurtigt, kommer med nogle
fyldestgørende og udtømmende svar samt retter de mange fejloplysninger. Derfor er
denne skrivelse tillige sendt til Henrik Bræmer.
Det ærgrer mig, da jeg kender advokat Henrik Bræmer som en af landets mest erfarne stiftende advokater af A/B foreninger, hertil at vi var nære klassekammerater på
Sortedam Gymnasium i årene 1972-1977. Jeg har intet udestående med Henrik
Bræmer.
De mange rådgiveres motiv er for advokat Henrik Bræmer et salær på kr. 975.000
samt efterfølgende forventet ejendomsadministration kr. 275.000 p,a. For Peter Jahn
rådgivende ingeniører et salær på kr. 62.000 og forventning om et byggestyringshonorar på 15% af byggearbejder på ca. kr. 8 mio. i år 2-5. For realkreditten og Jyske
Bank adgangen til at sikre sig et udlånsvolumen kr. 235 mio. inkl. (andelshavernes
indskudslån) samt adgangen til eller muligheden for helt vilkårligt at kunne både fordoble eller 3 doble bankrente og bidragssatser umiddelbart efter udbetaling af lånene.
Henrik Bræmer er mig bekendt eneste stiftende advokat ejendomsadministrator, der
er blevet spurgt i denne sag. Det er ikke sket tilfældigt. Hans pris har ikke været forhandlet. Bente Naver Ejendomsrådgivning og administration, der indenfor det sidste år mig oplyst har stiftet 6 A/B foreninger har meddelt mig, at stiftelsessalæret
burde være omkring kr. 375.000 plus moms.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
2
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Det har undret mig, at Henrik Bræmer ikke har fremlagt et balancebudget for år 130. Der oplyses alene en åbningsbalance side 10, hvor overskudslikviditeten er kr. 0.
Der bør fremlægges et balancebudget med en beregnet andelskrone i budgetårene 130, uden, at der sker en opskrivning af ejendommen.
Af de kr. 2.500/andelskvadratmeter som andelshaverne indskyder i ejendommen, går
de ca. kr. 1.000/andelskvadratmeter til stiftelsesomkostninger. Den årlige ydelse for
et 10-årigt lån i Jyske Bank er ca. kr. 300/andelskvadratmeter for et sådant andelsprioritetslån. Denne ydelse fremgår mig bekendt ikke af stiftelsesgrundlaget.
Jyske Bank tilbyder A/B lån til 3,75% p.a. i rente. Jeg kan oplyse at denne rente er en
meget lav rente. Hos mine ca. 125 klienter A/B foreninger betaler andelshaverne typisk mellem 4%-8% i årlig og dette i gamle veldrevne foreninger med an langt mindre
risiko end den, der vil være i den nystiftede A/B Trekanten.
Realkreditlånet forventes at udgøre 80% af hele ejendommens købesum. Ifølge Finanstilsynets vurderingscirkulære skal boligdelen opgøres værdimæssigt for sig og
erhvervsdelen for sig. Der må ifølge Realkreditloven ydes 80% lån på boligdelen men
kun 60% på erhvervsdelen. Da 21% af ejendommen er erhverv kan der alene ydes et
realkreditlån på 76% af købesummen eller kr. 7,5 mio. mindre end de kr. 187 mio.
som der er anført på side 9.
Jeg har udfra den oplyste rente og ydelse på realkreditlånet beregnet bidragssatsen til
kun 0,43%. Henrik Bræmer oplyser intet om bidragssatsen, der er fuldkommen vilkårlig. Hos en af mine klienter A/B Bryggens Have II der blev stiftet i 2007 er bidragssatsen således 3 doblet fra 0,30% i 2007 til 0,90% i 2014. A/B Bryggens Have II er velfungerende, nyopført i 2007 og har en betydelig positiv egenkapital. Andelshaverne
er fuldkommen magtesløse og bidragssatserne er helt igennem vilkårlige. Den kriseramte forening A/B Hostrups Have der ultimo 2013 havde en egenkapital på minus kr.
412 mio. der betales en bidragsydelse på kun 0,20%. Højeste bidragssats jeg har
kendskab er på hele 3%.
Spørger man realkreditten ind til benet om fastsættelse af bidragssatser meddeles det
blot, at man ikke kan udtale sig om konkrete udlånssager.
Jeg synes, at I skal spørge Henrik Bræmer som administrator for ca. 250 A/B foreninger og som er eller har været medlem af repræsentantskabet i et realkreditinstitut om han kan eller om han vil oplyse den laveste og den højeste bidragssats han har
kendskab til. I A/B Klostergården under konkurs siden 2011 er bidragssatsen under
0,15%. Henrik Bræmer var juridisk rådgiver for denne A/B forening indtil han i 2012
meddelte dem, at det ønskede han ikke længere at være, da andelshaverne havde erklæret foreningen konkurs.
Advokat Henrik Bræmer skriver i sin skrivelse dateret d. 20-01-2015 side 8, at en
anonym branchekyndig valuar, der er en god bekendt af initiativgruppen uforbindende
har anslået ejendommens værdi til kr. 255 mio. eller kr. 20 mio. mere end, hvad den
er blevet handlet til. Jeg synes, at I skal anmode Initiativgruppen lade denne valuar
stå frem med navn og oplyse på hvilket grundlag han udtaler sig.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
3
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Ifølge Andelsboligloven er det på det strengeste forbudt, at opvurdere en ejendom tidligere end 3 år efter at den er handlet. Det er direkte i modstrid med Andelsboligloven
og med vurderingscirkulæret fra 23-03-2009 at medvirke til at give lejerne en forventning om at ejendommen der skal købes til en A/B forening er mere værdi end
det, som den er handlet til imellem to uafhængige parter.
Køberselskabet TG Partners IV P/S er relateret til Lars Thylander, den samme person som for nylig solgte et palæ ude i Klampenborg for kr. 35 mio. til HKH Prins Joachim og HKH Prinsesse Marie.
Men I skal ikke være sikre på, at der er tale om to uafhængige parter. Sælger er et
datterselskab af en pensionskasse vistnok PKA og købers rådgiver Lars Thylander
gør hvert år mange ejendomsforretninger i de samme lukkede kredse som alle dem
der nu fremstår som jeres rådgivere færdes i. I marts mødes de alle på MIPIM i Cannes til den årlige ejendomsmesse.
Peter Jahn & Partnere rådgivende ingeniører anbefaler akutte istandssættelsesarbejder for kr. 7,75 mio. i år 2-5. Disse burde rettelig udføres ved stiftelsen. Men i kolonne 2 siderne 32-33 er der anført yderligere kr. 6,4 mio. arbejder, der burde udføres på ejendommen. Hertil, at der ikke er afsat så meget som en krone til de erhvervsmæssige lejemål, der er piv-utætte (vinduer og døre).
Det er naivt at forestille sig, at et realkreditinstitut skulle låne jer kr. 8 mio. kort efter
købet (år 2-5) for, at I kan udbedre et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb der ikke
omfatter nye vinduer døre. Vil de gøre det nu samt meddele jer fast bidragssats i 30
år gerne på 0,43%, så kan der muligvis tales forretning.
Men endnu værre er det, at det driftsbudget som Colliers International på side 8 af 16
har anført til kr. 3.791.000, det af advokat Henrik Bræmer er blevet barberet ned til
kr. 2.575.000 eller 32% mindre end, hvad ejendomsmægleren var nået frem til i sit
udbudsbudget. Hertil, at der alene indlægges en årlig stigning på 1% p.a. for alle udgiftsposterne.
Grundskylden er i 2015 kr. 478.907 og den har advokat Henrik Bræmer ansat til kr.
475.000 inkl. Renovation. Hvor ejendomsmægleren har anført kr. 180.000 til renovation har Henrik Bræmer meddelt alle lejerne at de kr. 475.000 der end ikke dækker
grundskylden(læs ejendomsskatten) at denne også skulle omfatte renovation. Der er
tale om en fejloplysning! Tilsvarende gælder for en lang række af de andre poster.
Det er så gennemført at enten er det sket bevidst (hvilket jeg ikke kan forestille mig).
Er det ikke bevidst, så må det være sjusk.
Med en nuværende off. Vurdering vil grundskylden stige 4-7% p.a. indtil ejendommens grundskyldsskatteloft når den off. Vurdering for grundværdien.
Ifølge de fremlagte budgetter, så vil boligydelsen model 2 i år 11 stiger til 200% af
hvad den er i år 1. Dem med forbedringsleje vil betale op til 70% mere i stiftelsesåret
end dem uden forbedring. Hertil kommer ydelsen på indskudslånet, der vil koste ca.
50% af basislejen år 1 i de første 10 år. Høj boligydelse betyder lav andelsværdi.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
4
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Advokat Henrik Bræmer meddeler, at andelshaveren alene hæfter med deres indskud indtil, at de finder en ny køber til deres andelsbeviser. Henrik Bræmer undlader
at gøre opmærksom på den risiko, der ligger såfremt boligydelsen er blevet så høj, at
der ikke er købere til andelsbeviset eller at den finansielle rådgivning har været så
fejlslagen som i A/B Hostrups Have, A/B Duegården, A/B Klostergården og 15-20 andre foreninger, hvor andelsbeviserne er usælgelige. I alle disse sager er andelshaverne havnet i et uløseligt livslangt gældsforhold (da boligydelsen skal betales til evig tid)
og realkreditten og bankerne mener begge, at det er bedst fremfor at tillade at en A/B
foreningen kan gå konkurs.
Sidst skal jeg gøre opmærksom på, at der ikke er indregnet tomgangsleje eller istandsættelse af erhvervslokalerne. Det er sikkert alle bekendt at ejendommen løbende har
haft tomme erhvervslokaler samt at disse er tæt på originale.
De nye andelshavere kan derfor se frem til et stiftelsesgrundlag, der på en række områder er mangelfuldt og fejlbehæftet. Det er ærgerligt for ejendommen er velbeliggende. Hertil, at ejendommen fra opførelsen af har været en kvalitetsejendom.
Jeg ser frem til at læse Henrik Bræmers svar især, hvad angår højeste og laveste
bidragssatser, långivers mulighed for vilkårlige rente- og bidragsændringer og hvordan hans driftsudgifter kan være barberet ned til kun 68% af hvad Colliers havde anført. Jeg ser også frem til et balancebudget med en beregnet andelskrone samt muligheden for ved stiftelsen at udbedre det vedligeholdelsesefterslæb på kr. 8-14 mio.
som anført af Peter Jahn. Jeg ser frem til at den anonyme valuar står frem og meddeler på hvilket grundlag han kan hævde at ejendommen er kr. 20 mio. mere værd end
hvad den er handlet til.
Jeg har ingen økonomisk interesse i denne sag. Jeg har alene været drevet
frem af min egen nysgerrighed, mit engagement, samt mit alt for store kendskab til A/B foreninger, der er blevet stiftet på et mangelfuldt og fejlbehæftet
stiftelsesgrundlag.
Jeg stiller mig gerne til lejernes eller initiativgruppens disposition.
Jeg forventer, at Henrik Bræmer bekræfter modtagelsen af dette brev straks han
læser det samt besvarer det senest onsdag d. 28-01-2015 kl. 14:00.
Med venlig hilsen
Lars Wismann, projektchef & direktør
cand. merc., ejendomsmægler & valuar
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!