Wismann Property Consult A/S

Transcription

www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Til:
Dommerne ved landets domstole
Andelshaverne i A/B foreningerne
Til nysgerrige med interesse i A/B valuarvurderinger
den 11. august 2015
Valuarvurderinger til A/B foreninger,
når til vidt forskellige kontante handelsværdier:
I København ansætter mange Andelsboligforeninger en valuar til at værdiansætte
deres ejendom til den kontante handelsværdi. Desværre når valuarerne til vidt
forskellige kontante handelsværdier for nært identiske ejendomme. De fleste følger
deres egne principper. Dansk Ejendomsmæglerforening (DE), der er normgivende i
specialet valuarvurderinger, forholder sig passivt til vilkårlighederne.
En analyse på 74 valuarvurderinger udarbejdet mellem 2006 og 2015 afslørede
således, at kun 12 havde anført referenceejendomme og det først på vurderinger
udarbejdet efter år 2008. Mere end halvdelen havde ikke udarbejdet den
omkostningsbestemte lejeberegning. Begge er normkrav! Et meget stort antal havde
”skønnet” den lovlige boligleje fremfor at beregne den. Det gav årlige boliglejer helt
op til kr. 1.133/m2. De omkostningsbestemte lejer ligger typisk mellem kr. 400600/m2.
I foråret 2015 kunne 2 valuarer således nå frem til vurdering af to meget identiske
ejendomme, der varierede 350%. Ingen tilsvarende ejendomme er hverken handlet til
den lave eller den høje værdi. Det virker som om, at nogle valuarer vurderer ”højt
eller lavt” til de priser som rekvirent, administrator eller revisor måtte ønske sig.
A/B Upsalagade 1-9, 2100 København Ø
Valuar Asger Nymann 12-02-2015
Kr. 259.897.217 samlet erhvervs/bolig lejeberegning
afkast 1,70%.
Valuar værdi samlet kr.34.622/m2 jf. note 25
Ingen referenceejendomme der undderbygger værdien
Hostrups Have, Falkoner Allé 80, 2000 Frederiksberg
Valuar John Lindgreen MDE 11-04-2015
afkast 2,75%.
Valuarværdi samlet pr. m2. kr.9.436/m2jf. note 24
Ingen referenceejendomme der undderbygger værdien
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Men eksemplerne på de vilkårlige valuarvurderinger er utallige. Før den 01-03-2007,
hvor det offentlige vurdering fik til prishop på mellem 110%-130% gældende for den
off. vurdering pr. 01-10-2006 i forhold til den forrige off. vurdering pr. 01-10-2003,
blev der udarbejdet mange valuarvurderinger, der var langt under 50% af de priser,
som man handlede tilsvarende ejendomme til. Skønt der i 2003-2007 var et meget
stort antal handler med boligejendomme hævdede mange valuarer, som valuar
Michael Hartmann partner i DTZ og medlem af DE’s bestyrelse, at der kun havde
været få handler i 2005 & 2006 og derfor ingen referenceejendomme.
Nedenstående to ejendomme er i byggestil og størrelsen nær identiske. De ligger
mindre en 500 meter fra hinanden. Alligevel nåede valuar Jørn Søby EDC Erhverv til
en vurdering, der kun var 36% af den kontante handelsværdi som valuar Gunnar
Brandt fik medhold i ved Østre Landsret efter at Dansk Ejendomsmæglerforenings
advokat Thomas Dahl Jensen og DE’s forsikringsselskab AIG havde ført sagen.
A/B Tomsgårdshusene, 2400 København NV
Valuar Jørn Søby, EDC Erhverv 12-02-2015
afkast 1,93%.
Valuar værdi samlet kr.7.896/m2
Ingen referenceejendomme
A/B Ringertoften, 2400 København NV.
Valuar Gunnar Brandt MDE 12-12-2005
afkast 1,93%, handlet 27-12-2005 til kr. 456 mio.
Valuarværdi samlet pr. m2. kr.22.016/m2
Østre Landsrets Dom 26-06-2014 stadfæstede værdien
Ingen referenceejendomme
Valuarvurdering er en tilnærmet eksakt videnskab, der bør bygge på solid
dokumentation. Dermed ikke være sagt at to valuarer ikke kan nå til en forskellig
kontant handelsværdi indenfor en tolerance på måske +/- 15% eller allerhøjest +/30%. Plus minus flere hundrede procent som beskrevet ovenfor er helt uacceptabelt!
Ikke mindst, når valuarerne er underlagt samme lovgivning og samme
vurderingsnorm.
Værdiansættelse af A/B foreningens ejendom skal følge Andelsboliglovens § 5 stk. 2
litra b samt en række formelle krav fra vurderingsnormerne:
1. Værdiansættelsen skal dokumenteres med reference til, hvad tilsvarende
ejendomme senest er handlet til eller aktuelt udbydes til.
2. Hertil skal valuaren beregne den omkostningsbestemte leje samt ejendommens
nettoleje og udfra denne beregne og anføre ejendommens afkastprocent den
såkaldte yield. Er der både erhverv og boliger skal der anføres yields for begge.
3. Valuaren skal sikre sig, at hans vurdering følger seneste retspraksis på
fastsættelsen af den kontante handelsværdi for boligejendomme tilhørende A/B
foreninger.
4. Valuaren skal tillige tage hensyn til ejendommens beliggenhed, tekniske
tilstand, beskaffenhed og attraktivitet.
5. Er det en blandet ejendom med erhverv og med boliger skal erhvervsdelen
opgøres værdimæssigt for sig og erhvervsdelen værdimæssigt for sig.
6. Den af Dansk Ejendomsmæglerforening udarbejdede vurderingsnorm dateret d.
23-03-2009 skal iagttages for alle valuarer, uanset om de er medlemmer af
Dansk Ejendomsmæglerforening.
7. Særligt for A/B foreningen gælder, at værdien af en ledig lejlighed skal
medregnes (idet en ny ejer kan opsige en lejer med 12 mdr. varsel for selv at
flytte ind i lejligheden).
8. Den kontante handelsværdi skal afspejle, hvad tilsvarende ejendomme handles
til
på
vurderingstidspunktet
udfra
markedssituationen,
bankernes
kreditvillighed, krav til afvikling af gæld og det aktuelle renteniveau.
9. Uanset om valuaren anvender afkastmetoden, kvadratmetermetoden eller DCFmetoden, så skal han nå frem til samme kontante handelsværdi.
Stort set ingen af valuarerne fra DE følger disse retningslinjer. Valuarernes kontante
handelsværdier er derfor fuldkommen vilkårlighed. I nedenstående
graf er 74
vurderinger uadrbejdet af valuarer medlemmer af dansk ejendomsmæglerforening
(MDE) sat i forhold til de samtidige priser på ejerlejligheder.
Grafens vurderinger er i kronologisk rækkefølge fra 2005-2015. Vurderingerne er med
en stigende tendens i forhold til registrerede handler på www.realkreditrådet.dk.
Valuar Jørn Søby og valuar John Lindgreen ligger begge markant lavere end
tendenslinjen og på værdier der er langt under halvdelen af den seneste retspraksis
fra de to Østre Landsrets Domme. Valuar Gunnar Brandt ham der to gange har fået
Østre Landsrets domme på korrekte vurderinger ligger meget højt. Valuar Asger
Nymann ligger meget højere end alle andre.
Datalisten kan findes på www.wismann-as.dk. Nedenfor vises samme graf med
værdien i kr./m2 boligareal:
Valuar Jørn Søby og valuar John Lindgreen ligger begge konsekvent under
tendenslinjen for de andre valuarer. Mest overraskende er det, at valuar John
Lindgreen i perioden 2005-2015 ekskl. Falkoner Allé 102 ligger med værdier fra kr.
9.500-13.800/m2 og en afkastprocent, der altid ligger lige omkring 2%. John
Lindgreen har opfundet sit egen særegne praksis, hvor han fratrækker kr. 2.5008.500/m2 i forhold til den kontante handelsværdi på hans referenceejendomme.
Jørn Søbys mest spektakulære vurderinger er A/B Tomsgården i 2006 med kr.
7.796/m2 og A/B Nyhavn 42 A-B i 2015, som han har vurderet til kr. 16.600/m2
uagtet at ejendommen har byens dyreste beliggenhed lige ud til kanalen. Alle
valuarerne undtagen Asger Nymann er langt under de to Østre Landsrets Domme,
som har skabt den seneste retspraksis. Det virker som om at valuarer slet ikke
respekterer den retspraksis der er skabt ved de to Østre Landsretsdomme afsagt hhv.
07-11-2011 (A/B Hyltebjerg Allé 17-37) og 26-06-2014 (A/B Ringertoften).
A/B Hyltebjerg Allé 17-39, 2720 Vanløse
DE og advokat Thomas Dahl Jensen
og Østre Landstret kontant handelsværdi
pr. 30-06-2008 kr. 19.400/m2. eller
87% af tilsvarende ejerlejligheder!
A/B Ringertoften, 2400 NV
DE og advokat Thomas Dahl Jensen
og Østre Landstret kontant handelsværdi
pr. 31-12-2008 kr. 23.400/m2. eller
130% af tilsvarende ejerlejligheder!
Den første sag omhandlede ejendommen tilhørende A/B Hyltebjerg Allé 17-39, hvor
Østre landsret d. 07-11-2011 ved dom fastslog, at den korrekte kontante
handelsværdi skulle være kr. 91,5 mio. pr. 30-06-2008 svarende til kr. 19.400/m2
eller 87% af m2-priserne for tilsvarende ejerlejligheder i samme periode. Ejendommen
var handlet d. 31-05-2006 til kr. 78,1 mio. Valuar Jørn Søby EDC Erhverv mente i
modsætning til sin egen faglige forening, at den korrekte handelsværdi skulle have
været kr. 70 mio. ØLD på foranledning af DE’s forsikringsselskab AIG og
advokat Thomas Dahl Jensen, var altså 31% højere end skønsmanden.
Den af domstolen stadfæstede værdi På A/B Ringertoften var mere end 100%
højere end den værdi, som 2 valuarerne Jette Lundsgaard MDE tidligere Nybolig
Erhverv og Michael Hartmann MDE DTZ samt medlem af bestyrelsen i DE, nåede
frem til. Begge valuarer havde således vurderet langt under retspraksis og langt
under, hvad DE mente, var den korrekte kontante handelsværdi. Sagen blev ført af
DE’s forsikringsselskab AIG og dennes advokat Thomas Dahl Jensen, der mente, at
den korrekte værdi skulle være kr. 550 mio. pr. 31-12-2008. De to valuarer havde
begge vurderet til samme ejendom til kr. 270 mio. pr. 31-12-2008.
I begge sager vandt Dansk Ejendomsmæglerforenings forsikringsselskab AIG og
advokat Thomas Dahl Jensen fordi de fik Østre Landsret til at tilsidesætte
skønsmændenes vurderinger, hvorefter Østre Landsret så meddelte, at i mangel af
bedre, fastholdt de vurderingen fra den indstævnede valuar, der i begge tilfælde var
valuar Gunnar Brandt MDE fra firma Ejvall.
I respekt for Østre Landsret må man anerkende, at den nuværende retspraksis har
lagt et meget højt niveau for den kontante handelsværdi og i begge tilfælde fastholdt
en kontant handelsværdi, der ikke var underbygget af andet end valuarens
mavefornemmelse uden referencehandler.
I begge Østre Landsretssager vandt Dansk Ejendomsmæglerforening idet det lykkedes
advokat Thomas Dahl Jensen at overbevise dommerne om, at skønsmændenes
vurderingsrapporter måtte tilsidesættes idet, der enten var fejl i oplysningerne på
deres referenceejendomme for valuar Peter Winther og for valuar Jørn Søby at han
kun havde én referenceejendom.
De manglende ejendomsreferencer:
Ingen valuarrapporter udarbejdet før 2009 har anført referenceejendomme skønt, at
det altid har været en vurderingsnorm. Ofte skriver valuaren ligefrem, at det efter
hans opfattelse ikke har været muligt at finde referencer. Hvordan i alverden kan han
så samtidig hævde at have en indsigt i markedspriserne, når han ikke kender nogen
tilsvarende ejendomme handlet?
I reglen kommer valuarerne med en gang indholdsløst sludder for en sladder i tillid til
at deres forening altid vil beskytte dem om det skulle komme til et søgsmål ved
domstolene for en grov overvurdering eller en grov undervurdering.
De manglende eller fejlagtige omkostningsbestemte lejeberegninger:
Det er meget vanskeligt at beregne den omkostningsbestemte leje (OMK). Denne
OMK-leje ligger typisk meget lavt omkring kr. 400-600/m2. Derfor skriver valuarerne
bare en anslået leje. Men denne er ofte langt højere end det, som man lovligt må
opkræve. Så opnår valuaren den fordel, at det bliver meget nemmere at nå en
afkastprocent omkring 2%. Hos valuarer MDE har det i årene 2005-2015 har været
markedskonformt, at skulle nå 2% i afkastprocent.
Disse 2% har været
markedskonformt blandt valuarer MDE uanset, hvordan renten har svinget eller
uanset om bankerne havde lukket kassen i for nye udlån, som det skete i årene fjerde
kvartal 2008 til 1. kvartal 2013. Det er udbredt, at valuaren kun beregner en samlet
afkastprocent for ejendommen, skønt måske halvdelen af lejeindtægterne er fra dyrt
erhverv på et forretningsstrøg.
De har ligefrem hyppigt skrevet, at 2% det er hvad der motiverer en investor til at
købe en boligejendom. Sikke noget sludder! Ydelsen på et 30-årigt realkreditlån er ca.
7%. Hertil, at valuarerne slet ikke gør opmærksom på, at priserne på boligejendomme
i Hovedstaden siden midten af 1960’erne i gennemsnit er steget 9-11% p.a. frem til
2006, og atter siden 2013 er i kraftig vækst.
Flere valuarer herunder Jette Lundsgaard, Jørn Søby og Peter Winther skriver, at
afkastprocenten har ingen eller lille betydning. Uagtet dette, er det alene
afkastprocenten, der fokuseres på. Uden referencehandler bliver valuarvurderinger så
oftest meget langt fra, hvad der handles til.
Hvem er køberne:
I Hovedstaden købes 3 ud af 4 boligejendomme af lejerne, der ved købet stifter en
andelsboligforening. Lejernes motiv er kontrol med ejendommen, samt det forhold at
de kan købe ejendommen til priser, der typisk ligger mellem 55%-75% af
kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerlejligheder.
Det har overhovedet ingen betydning om afkastprocenten på en boligleje på kr.
500/m2. om den er 1%, 2% eller 3%. Det, der er interessant er, om man kan købe et
medejerskab til en ejendom med en andelslejlighed til kr. 25.000/m2 fremfor en
ejerlejlighed til kr. 40.000/m2 i samme område.
Ingen af de valuarer fra Dansk Ejendomsmæglerforening, der har skrevet de 74
valuarvurderinger anfører lejerne, som de potentielle købere. Hertil, at de nystiftede
A/B foreninger typisk tilbydes 10 års afdragsfrihed på realkreditlånene og markedets
laveste bidragsprocenter helt ned til 0%. Så gunstig finansiering tilbydes alene til A/B
foreninger.
Sager ved domstolene:
Der har verseret og verserer en række sager ved domstolene. De mest spektakulære
er de to, der tidligere er omtalt: A/B Hyltebjerg Allé 17-37 og A/B Ringertoften. I
begge disse sager tabte den indstævnede valuar ved Byretterne, og sagsøgerne fik
medhold i, at valuaren havde lavet en grov og ansvarspådragende overvurdering.
I DEs vurderingsnorm står der, at det er useriøst at opvurdere en ejendom tidligere
end 2 år efter den er handlet. Men det var netop hvad valuar Gunnar Brandt firma
Ejvall MDE havde gjort i december 2005 A/B Ringertoften. I stedet for at søge
retfærdigheden og respekt for egen vurderingsnorm, så kærede DE’s
forsikringsselskab AIG ved advokat Thomas Dahl Jensen begge sager til Østre
Landsret. I begge sager lykkedes det advokat Thomas Dahl Jensen at få tilsidesat
den skønsmand, som DE havde udmeldt som deres dygtigste mand på
vurderingsområdet.
Østre
Landsretsdommerne
afgjorde
derefter,
at
når
skønsmandens vurderingsrapport var tilsidesat, så måtte man godkende den sagsøgte
valuars vurderingsrapport. Den sagsøgte valuars vurderingsrapport havde i begge
tilfælde ingen referenceejendomme og de af Østre Landsret stadfæstede værdier
ligger langt over, hvad tilsvarende ejendomme blev handlet til. Mangel på
referenceejendomme var derfor kun væsentligt, da landsdommerne skulle forkaste
skønsmandens vurdering, men ligegyldigt for Landsretsdommernes godkendelse af
sagssøgte valuars vurderingsrapport.
Sagsøgerne tabte sagerne ved Landsretten idet Dansk Ejendomsmæglerforening ved
at udmelde nogle vurderingsfolk, der var så udygtige ifølge advokat Thomas Dahl
Jensen og Østre Landsret at deres vurderingsrapporter blev tilsidesat. Hermed vandt
Dansk Ejendomsmæglerforenings forsikringsselskab AIG og advokat Thomas Dahl
Jensen sagerne for deres medlem, i begge tilfælde valuar Gunnar Brandt MDE.
Det lykkedes således advokaten at vinde Østre Landsrets hammerslag på to komplet
ikke underbyggede valuarvurderinger ved at få samme Østre Landsret til at forkaste
skønsmændenes vurderingsrapporter.
Hvad der er endnu mere spektakulært er, at skønsmændene der ikke er i
priskonkurrence, benytter lejligheden til et mangedoble det normale salær for deres
vurderingsarbejde. Således har valuar John Lindgreen forlangt kr. 100.000 for at
valuarvurdere en ejendom på Østerbro med 15 lejligheder. Normalsalæret er ca. kr.
15.000. Østre Landsret, der har tilsynspligten med salærerne, godkender
erfaringsmæssigt oversalærer uden at retten spørger valuaren, hvad der er hans
normale salær for en valuarvurdering. Nej de spørger om hans ”ærlige” timeopgørelse
til kr. 2.500/time. Det er helt indlysende retskrænkende, at DE benytter sin de facto
eneret til at lade sine valuarer berige sig med oversalærer i sager som skønsmænd.
Valuar Michael Hartmann partner i DTZ og medlem af bestyrelsen i DE skrev så
ringe og ikke underbygget en vurderingsrapport, at han ved Østre Landsret d. 24-092014 fik hammerslag på, at den overhovedet ikke kunne bruges til at fastsætte den
kontante handelsværdi. Uagtet dette fastholder både Michael Hartmann og DE, at
han er berettiget til fuldt salær kr. 120.000, der er betalt. Samme Michael
Hartmann var som skønsmand 20 uger om at skrive sin valuarvurdering efter
besigtigelsen.
Det er således nærliggende, at Dansk Ejendomsmæglerforening både gør, hvad de
kan for at fordyre sagsøgernes omkostninger, langsommeliggøre sagsgangen og sidst
at have eneretten til at udmelde en skønsmand i sager, der vil belaste selvsamme
skønsmands professionelle forsikring, om sagerne tabes af DE og den sagsøgte valuar.
Østre Landsret har stadfæstet, at DE ikke har nogen interesse i udmeldelsen af
skønsmand eller udfaldet af sagerne, skønt skønsmanden er omfattet af samme
professionelle ansvarsforsikring, som den indstævnede valuar.
A/B Laubsgården eneste eksempel, hvor andelshaverne i 2009 modtog
kr. 2,3 mio. erstatning for en valuarvurdering, der ikke var
underbygget og som var alt for lav.
Valuar Mads Munch MDE havde i
april 2006 vurderet A/B Laubsgården
til kr. 34,8 mio. svarende til
kr. 7.834/m2. Det havde han gjort
uden at anføre en eneste referenceejendom i sin vurdering. Den off.
vurdering pr. 01-10-2005 havde
været kr. 24,8 mio.
I samme periode blev tilsvarende
ejendomme typisk handlet til priser
mellem kr. 16.000-22.000/m2.
A/B Laubsgården, 2100 København Ø
Valuar Mads Munch MDE
Valuarvurdering april 2006
kr. 34,6 mio.
Valuar Jette Lundsgaard MDE kr. 63,0 mio.
off. vurdering pr. 01-10-2006 kr. 64,0 mio.
Valuar Jette Lundsgaard MDE
blev bedt om at afgive en før retslig
skønserklæring. Den lød på kr. 63 mio. eller ca. det dobbelte i værdi af Mads Munch.
Da den nye off. vurdering pr. 01-10-2006 blev udmeldt d. 01-03-2007 lød den på kr.
64.000.000 eller næsten præcis, hvad valuar Jette Lundsgaard var nået frem.
I dølgsmål måtte Dansk Ejendomsmæglers advokat Thomas Dahl Jensen og DE’s
professionelle kollektive ansvarsforsikring acceptere et forlig, der samlet i 2009
udbetalte kr. 2,3 mio. i erstatning. Den økonomiske skade var påført de
andelshavere der i tillid til valuar Mads Munch MDE, havde måtte sælge deres
andelsbeviser til de meget for lave andelskroner, der var en følge
valuarvurderingen ikke var underbygget, samt at den var alt for lav.
af, at
Skønsmanden Jette Lundsgaard MDE havde på det tidspunkt, hvor hun udarbejdede
sin vurderingsrapport næppe været klar over, at den skulle bruges til at gøre en af
hendes medlemskolleger erstatningsansvarlig, påføre ham udbetaling af en selvrisiko
på kr. 50.000 samt påføre deres fælles forsikring en udbetalt erstatning på ca. kr. 2,3
mio.
Når et forsikringsselskab, som her AIG, udbetaler store erstatninger efterfølges det i
reglen med enten forhøjede præmiebetalinger fremover samt reduceret dækning hos
forsikringstageren.
Efterskrift og grund til omtanke:
1. En valuar burde aldrig kunne blive skønsmand i en sag, hvor den sagsøgte
valuar er omfattet af samme professionelle ansvarsforsikring, som han selv er
omfattet af.
2. En valuar burde aldrig kunne blive skønsmand i en sag anlagt mod en kollega,
der er medlem af og kollega i samme forening f.eks. Dansk
Ejendomsmæglerforening.
3. Det er en ubekvem kendsgerning, at ethvert medlem af Dansk
Ejendomsmæglerforening har en interesse i, at denne forenings kollektive
professionelle ansvarsforsikring ikke belastes med udbetaling i erstatning i
forbindelse med sagsanlæg mod valaurer.
4. Det er skammeligt så mange valuarvurderinger, der ikke anfører
referenceejendomme eller beregner den omkostningsbestemte leje.
5. Det er endnu mere skammeligt, at valuarerne frit opfinder deres egne vilkårlige
vurderingsprincipper.
6. Domstolene lytter alt for blindt til ”tomme erklæringer” fra skønsmænd, der
hævder, at det man handler tilsvarende ejendomme til, ikke er den kontante
handelsværdi, men at denne er langt lavere end handelspriserne.
7. Domstolene bør i sager om salærets størrelse bede valuaren dokumentere hvad
han tog for de sidste 5 valuarvurderinger, hvor han har måttet sikre sig
opgaven i konkurrence med andre valuarer.
8. Det virker som om, at Dansk Ejendomsmæglerforening støtter fuldt op om
daværende formand Steen Winther Pedersen, der den 25. august 2009
udtalte til Jyllandsposten, at to valuarer der begge havde vurderet A/B
Ringertoften til hhv. kr. 270 mio. og kr. 550 mio., begge kunne have vurderet
lige efter bogen.
Per ardua ad astra!
Med venlig hilsen
Lars Wismann, projektchef & direktør
cand. merc., ejendomsmægler. & valuar 18.834 karakterer inkl. mellemrum 2.806 ord

Wismann Property Consult A/S

Transcription

Similar documents

A/B Hostrups Have Egenkapital minus kr. 1.141 mio., andelskroner

A/B valuarvurderinger er ofte langt under Østre Landsret

(Bagmandspolitiet) Nu straffes en lang række "ædle"

A/B Valuarvurderinger - Wismann Property Consult

Wismann Property Consult A/S

FREMVISNING AF TOPLÆRKEGÅRDEN

A/B Trekanten under stiftelse

Valuarvurdering 2015 - Bente Naver Ejendomsadministration

Timeseddel demo Q InStore.pdf

Valuarvurdering 2015-2016

A/B Valuarvurderingsnorm! Udarbejdet af cand. merc. valuar Lars

hvor finder du os?

essays om finansverdenen - Wismann Property Consult