THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Transcription

NEWSEC
MARKKINAKATSAUS
SUOMI
KEVÄT 2015
NEWSEC SUOMESSA: HELSINKI | TAMPERE | OULU | TURKU | MUU SUOMI
SISÄLLYSLUETTELO
SISÄLLYSLUETTELO
3–4
EXECUTIVE SUMMARY
5–6
SUOMEN TALOUS RAKENNEMUUTOKSEN MYLLERRYKSESSÄ
7–19KIINTEISTÖMARKKINAT
20–21 TOIMISTOTILOJEN KÄYTTÄJÄT JA KYSYNTÄ MUUTTUVAT - MUUTTUUKO TARJONTA?
21–22 LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ
23
NEWSEC SUOMESSA
Copyright Newsec © 2015
Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaaliin, joka on Newsecin hallussa tai toimitettu
Newsecille. Kaikki mahdollinen on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme
voi tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte
käyttää raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikan käytöstä.
www.newsec.fi
NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2015
2
EXECUTIVE SUMMARY
EXECUTIVE
SUMMARY
KIINTEISTÖMARKKINAT VILKKAINA
KANSANTALOUDEN EPÄVARMASTA
TILANTEESTA HUOLIMATTA
Vuonna 2014 Suomen kansantalouden mittarit
olivat punaisella ja muuhun Eurooppaan verrattuna Suomi ei olekaan enää yksiselitteinen
mallioppilas. Kansantalouden perusmittareiden ennusteet vaihtelivat päättyneen vuoden
aikana ja bruttokansantuotteen kasvun odotettiin jäävän olemattomaksi. Yleensä kansantalouden mittarit ja transaktiovolyymi korreloivat positiivisesti keskenään. Vuosi 2014
kuitenkin osoitti, että aina näin ei ole. Hyvien
sijoituskohteiden vähäisyys sekä alhaiset tuottotasot ajoivat sijoittajat hakemaan korkeampaa tuottoa ja hajauttamaan riskiä myös Skandinaviaan ja Suomeen.
Vuosi 2014 jää kiinteistömarkkinoilla historiaan mielenkiintoisena transaktiovolyymin
puolesta. Alhainen korkotaso, keskuspankkien
elvytykset ja sijoittajien usko tulevaan näkyivät kotimaassa. Kansainväliset sijoittajat palasivat markkinoille. Yleiseurooppalainen ongelma tuntuikin olevan sopivien sijoituskohteiden
vähäisyys. Esimerkiksi rahastoihin virtaava
oma pääoma ja melko edullinen velkaraha pakottivat sijoittajat etsimään aktiivisesti uusia
kohteita. Vuonna 2014 kiinteistöjen kokonaistransaktiovolyymi oli Suomessa noin 4,26
miljardia euroa, mikä tarkoittaa huimaa lähes
1,75 miljardin miljardin euron, eli noin 70 %,
kasvua edellisvuodesta. Kansainvälisten toimijoiden kokonaissijoitusvolyymi kaksinkertaistui edellisvuoteen verrattuna ollen nyt
yhteensä noin 1,5 miljardia euroa. Näin ollen
kansainväliset toimijat vastasivat noin 35 %
kaikista merkittävistä kiinteistötransaktioista
vuonna 2014 ja mikäli kiinteistösijoitusyhtiö
Certeumin omistusjärjestely jätetään transaktiovolyymin ulkopuolelle, nousee ulkomaalaisten toimijoiden prosenttiosuus noin 45 %:iin.
3
EXECUTIVE SUMMARY
Kansainvälisen kysynnän kasvaminen ei kuitenkaan poistanut kiinteistösijoittamisen
perusvaatimuksia. Kohteen sijainnin, vuokrasopimusmaturiteetin sekä muiden taloudellisten ja teknisten seikkojen tuli yhä olla kunnossa, jotta sijoituskohde nähtiin mielenkiintoisena ja vähäriskisenä. Näiden kriteerien
täyttyessä kilpailu olikin kovaa ja tuottovaatimustasot pysyivät alhaisina, kun taas heikommissa kohteissa potentiaalisten sijoittajien
määrä oli pienempi ja hinnoittelussa huomioitiin epävarmuustekijät. Vuosien 2006–2008
kaltaista menettelyä, jossa portfolioiden heikot
kohteet vaihtoivat omistajaa hyvien kohteiden
vanavedessä, ei Suomen markkinoilla juurikaan nähty.
Kasvanut kansainvälinen sijoituskysyntä ja
prime -kohteissa nähdyt alhaiset tuottovaatimustasot eivät kuitenkaan ulottuneet kaikkiin kiinteistösegmentteihin. Havaittavissa
oli trendinomaista eriytymistä maantieteellisesti eri alueiden välillä sekä alueiden sisällä talojen ja tilatyyppien välillä. Maantieteelliset erot olivat selkeitä. Valtaosa kysynnästä erityisesti toimistokohteiden osalta
kohdistui edelleen pääkaupunkiseudulle.
Liiketilakohteilla kauppaa käytiin niin kotimaisten kuin kansainvälistenkin sijoittajien
toimesta myös muualla Suomessa.
TOIMISTOPUOLELLA
VUOKRALAISET VAHVOILLA
Edellisvuoden loppupuolella nähtiin toimistokohteiden osalta kaksi erityisen mielenkiintoista kauppaa kun Brondankulma sekä osa
Nokian entisestä pääkonttorista vaihtoivat
omistajaa. Julkistettujen tietojen mukaan
molempien kohteiden tuottovaatimustasot
olivat osamarkkinan alhaisimpia. Tästä päätellen hyville, pienen riskin kohteille löytyi
markkinoilta kysyntää ja halua maksaa suhteellisen korkeaa hintaa.
Pääkaupunkiseudulla on samanaikaisesti yhä
yli miljoona toimistoneliötä tyhjillään. Tilakannaltaan iäkkäämmille ja sijainniltaan haastavimmille alueille on vaikeaa saada uusia vuokralaisia. Vajaakäytön riskin kasvaminen on
vahvistanut vuokralaisten asemaa sopimusta
neuvotellessa. Investoinnitkaan eivät aina ratkaise ongelmaa, jolloin erityyppiset suuremman mittakaavan kehitystoimenpiteet saattavat tarjota ratkaisun. Mikäli kohteen sijainti ja
viranomaissäätely mahdollistavat rakennuksen
purkamisen tai muutosrakentamisen, voi kehityshanke asuinkäyttöön olla houkutteleva.
Hankkeen kannattavuuteen vaikuttaa merkittävästi mm. alueellinen asuntojen hintataso
sekä uudiskohteiden myyntiaika. Asiaa tukee
viime aikoina esillä ollut julkinen keskustelu
vanhojen toimistotilojen muuttamisesta asuinkäyttöön sekä tiedostettu asuntotarve etenkin
pääkaupunkiseudulla.
LIIKETILAKOHTEISSA EPÄVARMUUTTA,
MUTTA AKTIIVISUUTTA
Vuonna 2014 oli nähtävissä, että liiketilojen
turvasatama-tyyppinen status on ohi. Verkkokaupan kasvu erityisesti erikoistavarakaupassa, kuluttajien ostovoiman muutos ja mm. autokaupan hiljentyminen ovat vaikuttaneet
laskevasti liiketilakohteiden sijoituskiinnostavuuteen ja kaupan tilojen käyttöasteeseen.
Vaikka kaupanalaan kohdistuu erilaisia epävarmuustekijöitä ja haasteita, ovat sijoittajat kuitenkin yhä nähneet liiketilakohteet houkuttelevina. Tästä viimeaikaisina esimerkkeinä ovat
mm. Trevian, Cording Real Estate Group, H.I.G.
Capital sekä Redito AB.
LOGISTIIKASSA KASVUN
MAHDOLLISUUS
Logistiikkakohteiden kysyntä Ruotsissa on
kasvanut viime vuosina ja mikäli kysyntä kohdistuu ajan myötä Suomeen, saattaa tuleva
vuosi avata mielenkiintoisen sijoitusikkunan
logistiikkakohteiden osalta ennen mahdollista
talouden nousua. Logistiikkakohteiden arvonmuodostuksessa sopimusmaturiteetti nousee
keskeiseen rooliin. Pitkä sopimus sekä sijainti
tyypillisesti hyvällä alueella ovat usein sijoittajan kannalta tärkeitä asioita ostopäätöksen
syntyyn. Vuokralaiselle suurempi merkitys on
kohteen saavutettavuus pääväyliltä.
PIENET ASUNNOT YHÄ
KYSYTYIMPIÄ
4
asuntomarkkinoilla nopea. Siihen saakka erityisesti rahastot pitävät edelleen pienien,
vuokra-asunnoiksi sopivien huoneistojen kysyntää yllä. Yksittäiselle kuluttajalle, jolla oma
talous ja maksukyky ovat kunnossa, voi avautua houkuttelevia mahdollisuuksia myös suurempien asuntojen markkinoilla.
YHDESSÄ UUTEEN VUOTEEN
Vuosi 2015 tuo mukanaan niin kysymysmerkkejä kuin mahdollisuuksiakin. Newsec tarjoaa
yhden luukun palvelua ”The Full Service Property House” -konseptilla kiinteistöalan toimijoiden tarpeisiin pienistä selvityksistä suuriin
hankkeisiin. Meiltä saat apua koskien mm.
kiinteistötransaktioita ja -arviointeja, muutosanalyysejä, yritysten tilapalveluita sekä kiinteistömanageerausta. Ota yhteyttä ja katsotaan yhdessä miten voimme olla avuksi!
Asuntomarkkinoilla muutaman viime vuoden
ajan trendinä ollut vahva alueellinen eriytyminen oli havaittavissa myös viime vuonna.
Kasvaneet alueelliset erot näkyivät etenkin
pääkaupunkiseudun ja kasvukeskusten yksiöiden ja kaksioiden kysynnässä. Saman taloyhtiön sisällä yksiöt ja kaksiot saattoivat
vaihtaa nopeasti omistajaa, kun taas suurempien perheasuntojen myyntiajat kasvoivat ja
hintapyynnöissä oli selvästi neuvotteluvaraa.
Vastaavasti neuvotteluvaraa oli erityisesti
kokonaishinnaltaan kalliimpien omakotitaloalueiden hintapyynnöissä.
Heikki Kangas
Vaikka asuntojen hintatasot ovat yleisesti
ottaen laskeneet, voi käännös olla lähellä.
Mikäli talous kääntyy tulevien vuosien aikana
parempaan suuntaan, voi oikaisuliike olla
Varatoimitusjohtaja
Newsec Valuation Oy
Tel. +358 50 320 9136
[email protected]
Suomen talouden kehitys pudonnut vanhalta uraltaan.
SUOMEN TALOUS
RAKENNEMUUTOKSEN
MYLLERRYKSESSÄ
Indeksi
120
Trendi (2001/1–2008/1)
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
Tavaroiden ja palveluiden viennin osuus
BKT:sta on vaihdellut 2000-luvulla 40 %
tuntumassa. Ei siis mikään ihme, että suuri
taantuma talvella 2007–2008 osoittautui
käännekohdaksi viennistä vahvasti riippuvalle maalle. Maailmantalouden paniikkijarrutus
iski erityisen kovasti Suomen vientiin ja
painoi maamme syvään taantumaan. Taantu-
ma paljasti sähkö- ja matkapuhelinalan sekä
metsäteollisuuden kysyntäongelmat. Molempien sektorien vienti putosi pysyvästi alemmalle trendille. Tämä merkitsi kansantalouden vientitulojen tuntuvaa supistumista, kotimaisen kysynnän laantumista ja valtion
sekä julkisyhteisöjen kohtuullisen hyvän tasapainon nopeasti syvenevää alijäämää.
Koko julkisen sektorin suureksi kertynyt ylijäämä painui myös alijäämäiseksi lähelle
Maastrichtin kriteerin asettamaa kolmen
prosentin rajaa sosiaaliturvarahastojen suuresta ylijäämästä huolimatta.
SUOMEN TALOUSKEHITYS ON KANSAINVÄLISESTI VERTAILLEN HYVIN HEIKKOA
Maailmantaloudessa vain muutamaa teollisuusmaa kuten USA, Iso-Britannia, Saksa ja
Ruotsi ovat nousseet taantumaa edeltävän
tason yläpuolelle. Euromaat olivat vuoden
2014 kolmannella neljänneksellä keskimäärin
2000/1
2002/1
2004/1
2006/1
2008/1
2010/1
2012/1
2014/1
ETLA: Muistiota tulevalle hallitukselle. Tammikuu 2015.
Kansantalouden yksikkökustannukset eräissä maissa
Indeksi
150
140
indeksi, 2000=100
Suomi on pieni avoin talous, jonka hyvinvointi riippuu keskeisesti ulkomaankaupasta. Viennillä maksetaan kansantalouden
tarvitsema tuonti. Pienenä maana Suomi
on pystynyt hyötymään kansainvälisestä
vaihdannasta ja kipuamaan maailman vauraimpien maiden joukkoon. 2000-luvun
alku oli Suomen kannalta taloudellisesti
erityisen vahvaa aikaa. Suomen vienti lisääntyi vuosina 2000–2008 peräti 54 %
eli noin 5,5 % vuodessa maailmantalouden
nopean kasvun vetämänä. Vuosina 2008–
2013 vienti supistui 14,5 % ja vuonna 2014
se polki paikallaan.
130
120
110
100
90
2000/1
Kreikka
2002/1
Italia
2004/1
Suomi
2006/1
Ruotsi
2008/1
Saksa
2010/1
2012/1
2014/1
5
pari prosenttia tuotantohuipun alapuolella.
Suomen kokonaistuotanto oli vastaavasti 6,3
% pienempi. Mikäli taantumaa ei olisi ollut ja
tuotanto olisi jatkanut vuosituhannen alun
trendillään, tuotanto olisi ollut tuolloin peräti
viidenneksen suurempi (ks. oheinen kuvio).
Mikä pahinta, tuotannon pudotus johtuu pääosin työn tuottavuuden kasvun hidastumisesta, joka heijastaa muun muassa investointien
trendinomaista supistumista vuoden 2011 lopulta alkaen. Investoinnit olivat vuoden 2014
kolmannella neljänneksellä viidenneksen pienemmät kuin ennen taantumaa.
manteen taantumaan vuoden 2008 jälkeen.
Taantuma oli edeltäjiinsä verrattuna selvästi
lievempi ja kokonaistuotanto kääntyi 0,4 %
nousuun vuoden 2014 toisella neljänneksellä.
Nousu hidastui kolmannella neljänneksellä
0,2 %:iin. Uusimman tiedon valossa BKT:n
määrän kasvu pysyi vuonna 2014 lähellä edellisvuotista tasoaan.
Suomen surkea taantuman jälkeinen talouskehitys on perustunut läntisten vientimarkkinoiden laimeuteen, euron kalleuteen sekä
Suomen muita euromaita selvästi nopeampaan kustannuskehitykseen (ks. kuva yksikkötyökustannuksista). Suomen yksikkökustannukset ovat nousseet viime vuosina samaa
tahtia kuin taantumassa olevassa Italiassa.
Kustannukset ovat karanneet markkinoiden
kannalta keskeisen Saksan vauhdista.
Raakaöljyn maailmanmarkkinahinnan aleneminen noin 110 dollarista tynnyriltä kesäkuussa 2014 noin 50 dollariin tammikuun
2015 alussa antaa mallilaskelmien mukaan
vahvan sysäyksen Suomen läntisten vientimarkkinoiden kysyntään vuosina 2015–
2016. Euron heikkeneminen dollarin suhteen runsaasta 1,3 dollarista 1,2 dollariin
tuntumaan tammikuun 2015 alussa tosin
vaimentaa raakaöljyn eurohintojen muutosta dollarihintoihin verrattuna. Myös kireä
polttoaineverotus vaimentaa eurohinnan
muutoksen välittymistä polttoaineiden hintoihin. Euroalueen maista esimerkiksi Saksassa ja Suomessa bensiiniverojen osuus on
noin 60 %. USA:ssa bensiinin hinnasta on
veroa vain 15 %.
Venäjän öljyn hinnasta riippuva talouskehitys on Suomen näkökulmasta erityisen mielenkiintoinen. Venäjän talous kukoisti öljyn
hinnan noustessa voimakkaasti 2000-luvun
alkuvuosina. Talouskasvu alkoi tasaantua,
kun öljyn hintakehitys tasaantui ja öljyn hintaromahdus kesän 2014 jälkeen taannuttaa
taloutta. Suomen Venäjän-vienti on liikkunut samassa tahdissa. Vienti Venäjälle lisääntyi nousevan öljyn hinnan vallitessa
nopeasti ja kääntyi viime vuonna rajuun
laskuun öljyn hinnan laskun ja Ukrainan kriisin laannuttamana.
Suomen talous painui talvella 2013–2014 kol-
ÖLJYN HALPENEMINEN JA EURON
HEIKKENEMINEN TUOMASSA VALOA
PITKÄÄN JATKUNEESEEN JÄHMEYTEEN
Suomen inflaatio on ollut viime vuosina selvästi euroalueen inflaatiota nopeampaa.
Euroalueen harmonisoitu inflaatio jäi marraskuussa 0,3 %:iin ja joulukuussa hinnat
kääntyivät ennakkotietojen mukaan 0,2 %
laskuksi. Energian halpeneminen on alkanut jarruttaa kuluttajahintojen nousua myös
Suomessa. Marraskuun hintojen nousuvauh-
ti jäi Suomessa 1,1 %:iin ja lähikuukausina
energian hinnan lasku hidastaa sitä nopeasti. Suomen inflaatio hidastuu vuosina 2015–
2016 selvästi nykyisestä ja ero euroalueen
maihin verrattuna kapenee heikon kysynnän laannuttamana vuosina 2015–2016.
Raakaöljyn eurohinnan lasku vaikuttaa Suomen kansantalouteen kotitalouksien ostovoiman paranemisen ja yritysten kustannusten pienenemisen kautta. Polttonesteiden halpeneminen pienentää autoilijoiden,
yritysten ja öljylämmittäjien menoja. Valtion arvonlisätuotto pienenee, mitä jonkin
verran lisääntyvä autoilu kompensoi. Kauppa- ja vaihtotaseet paranevat.
ÖLJYN HINNAN LASKU JA EKP:N TOIMET
TUKEVAT KÄÄNNETTÄ PAREMPAAN
Euroopan keskuspankin rahapolitiikan haasteet ovat suuret. Euroalueen kuluttajahintojen nousuvauhti painui joulukuussa negatiiviseksi, paljon alle pankin inflaatiotavoitteesta
”alle mutta lähellä 2 %”. Keinot inflaation
kiihdyttämiseen ovat vähissä, kun ohjauskorko on jo asetettu nollan tuntumaan. Deflaatiosta ei ole kuitenkaan vielä kyse, koska öljyn
hinnan lasku ei ole aiheuttanut yleistä hinnan
laskua.
Keskuspankin odotetaan turvautuvan tammikuusta alkaen massiiviseen joukkovelkakirjojen osto-ohjelmaan – määrälliseen elvytykseen, jonka toivotaan inflaation nostamisen
ohella lisäävän myös taloudellista toimeliaisuutta. Uudesta ohjelmasta huolimatta lyhyiden euribor-korkojen odotetaan pysyvän
nykytasollaan ensi vuoden lopulle saakka.
6
ETLAssa tehtyjen simulaatioiden mukaan
öljyn hinnan lasku nostaa Suomen BKT:ta
vuonna 2015 noin 0,5 % ja vuonna 2016
noin 1,5 % perusuraan verrattuna. Suomen
kansantalous hyötyy öljyn halpenemisesta
vähemmän kuin muut euromaat. Suomen
talouskasvua tukeva vaikutus on vuosina
2015–2016 noin 0,5 prosenttiyksikköä pienempi kuin euroalueella, mutta selvästi suurempi kuin esimerkiksi Ruotsissa.
Öljyn hinnan laskun positiivinen suomalaista
ja vientimarkkinoiden kysyntää elvyttävä
vaikutus ylittää kuitenkin selvästi Venäjänviennin supistavan vaikutuksen, vaikka Ukrainan kriisi sitä vielä voimistaa. Vuonna
2014 Suomen Venäjän-vienti supistui 10–15
% ja pysyy laimeana vielä lähivuosinakin.
Raakaöljyn hinnan laskun ja EKP:n odotettujen toimien elvyttävästä vaikutuksesta huolimatta vahvaa kasvua ei ole kuitenkaan vielä
näköpiirissä, koska lähtötilanne on hyvin
heikko.
Paavo Suni
Tutkija
ETLA
KIINTEISTÖMARKKINAT
LISÄTIETOJA
KIINTEISTÖMARKKINAT JA
LOGIIKKA LUKUJEN TAKANA
Olli-Pekka Mustonen
Kehityspäällikkö
Newsec Valuation Oy
Tel. +358 44 522 2693
[email protected]
Newsec jatkaa markkinainformaation tuottamista markkinakatsauksen muodossa ja
tarjoaa enemmän läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinoille. Kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyys ja asiantuntevuus korostuu epävarmoina aikoina. Toivomme, että tämä markkinakatsaus tarjoaa hyödyllistä tietoa käyttöösi. Autamme myös mielellämme kysymyksissänne.
Olemme määrittäneet kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja keskeisimmiltä alueilta Suomesta. Markkinaparametrit kuvaavat näkemyksiämme keskimääräisistä vuokra-, vajaakäyttö- ja tuottovaatimustasoista. Markkinaparametrit saattavat vaihdella huomattavasti riippuen osamarkkina-alueesta.
OULU
KÄSITTEET:
Vuokra (Bruttovuokra)
Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannukset.
Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta maksama
kokonaisvuokra, joka sisältää korvauksen tilaan
sidotulle pääomalle (pääomakustannukset ja
pääoman erilliskustannukset) ja ylläpidon kustannukset. Bruttovuokra voi myös sisältää tapauskohtaisesti käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannuksia. Puhekielessä vuokralla tarkoitetaan
Suomessa (yleensä) bruttovuokraa.
Vajaakäyttö % (Vajaakäyttöaste %)
Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen
prosentuaalisen osuuden tilakannasta tietyllä
osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi seura-
tuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja.
Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamarkkinan tilakannasta vähennetään käytössä olevat tilat
(käyttöaste), eli Vacancy Rate = 100 % - Occupation Rate
Tuottovaatimus
Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoitetaan tarkasteluajankohdan markkinavuokriin
perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta
kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti käytetty markkinoiden tunnusluku.
Kaikki tunnusluvut on kerätty Newsecissä.
7
KUOPIO
VAASA
JYVÄSKYLÄ
PORI
TAMPERE
LAPPEENRANTA
HÄMEENLINNA
LAHTI
HELSINKI
TURKU
PÄÄKAUPUNKISEUTU
Aktiivisimmat kiinteistömarkkinat painottuivat edelleen pääkaupunkiseudulle, vaikka suuren transaktiovolyymin myötä kauppaa tehtiin myös aiempaa enemmän muualla Suomessa. Vuokramarkkinat pysyivät verrattain
hiljaisina ja suurempia vuokrauksia nähtiin
pääkaupunkiseudullakin vain muutama.
Toimistotilojen vuokrakehitys vaihtelee pääkaupunkiseudulla huomattavasti alueittain –
pysyen pääosin maltillisena. Vuokranantajien
insentiiveistä, kuten vuokravapaista ja -alennuksista, on tullut lähes vakiokäytäntö tietyillä
alueilla vuokrauksen turvaamiseksi. Suuri vajaakäyttöaste ja vaikea vuokraustilanne heijastuvat vaikeiden alueiden vanhemman ja heikomman rakennuskannan tuottovaatimuksiin.
Sijainniltaan, vuokrausasteeltaan ja laadultaan
parhaat kohteet ovat yhä selvästi kysytyimpiä
sijoituskohteita.
Suurin yksittäinen transaktio pääkaupunkiseudulla oli vuoden 2014 maaliskuussa tehty kiinteistökauppa, kun Sanoma myi pääkonttorinaan toimivan Sanomatalon saksalaisen Deka
Immobilien -yhtiön kiinteistörahastolle ja solmi
samalla pitkäaikaisen vuokrasopimuksen kohteeseen. Samantyyppisiä omistusjärjestelyitä
tehtiin enemmänkin pääkaupunkiseudulla. Erityisesti käyttäjäomistajien niin sanottuja sale
and lease back -järjestelyitä nähtiin vuoden
2014 aikana useita. Esimerkiksi Sanoma myi
Vantaalla sijaitsevia tuotanto- ja toimistokiinteistöjään ruotsalaiselle AB Sagaxille jääden
osaan tiloista pitkällä sopimuksella vuokralaiseksi.
Toissa vuonna puhuttanut silloisen Nokian
pääkonttorin kauppa sai jatkoa viime joulukuun alussa, kun AXA Real Estaten hallinnoima
rahasto osti osan pääkonttorikokonaisuudesta.
Kaupan kohteena olleen kiinteistön vuokratta-
8
va pinta-ala on noin 17 000 m2 ja siihen kuuluu
oikeus käyttää yli 400 autopaikkaa. Toimistokokonaisuus on vuokrattu pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Microsoft Mobile Oy:lle. Kaksi
toimistotaloa ja pysäköintitalo jäävät nykyisen
Exilion Capital Oy:n hallinnoiman rahaston
omistukseen.
Espoossa myytiin uudehko Business Park
Derby, jossa vuokralaisina ovat mm. Siemens
ja SRV. Kohde on lähes täyteen vuokrattu ja on
ensimmäinen maalämmitteinen toimistokiinteistö Suomessa.
Liiketiloissa on ollut viime aikoina havaittavissa vuokralaiskysynnän heikentymistä. Esimerkiksi Helsingin keskustan pieniä liiketiloja on
tyhjentynyt ja tilojen täyttyminen on hidastunut viime vuosista. Nettikaupan raju kasvu on
tehnyt osan sijoittajista varovaiseksi erityisesti käyttötavarakaupan tilojen osalta. Liiketiloille on ollut kuitenkin sijoituskysyntää pääkaupunkiseudun reunalla ja ulkopuolella. Kiinteistökehittämiseen erikoistunut kiinteistörahasto
Quorum Kehitysrahasto I Ky osti viime vuoden
lopulla toteutuneessa kaupassa Cityconille
kuuluvasta rahastosta kuusi myymäläkiinteistöä, joista suurin osa sijoittuu pääkaupunkiseudulle.
Ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Redito osti
Helsingin Osuuskauppa Elannolta n. 10 000 m2
kattavan päivittäistavarasalkun. Kauppaan
kuului viisi pääkaupunkiseudulla sijaitsevaa
myymälää, joista kahden yhteydessä on poltto-
nestejakeluasema. HOK-Elanto jatkaa liiketoimintaansa kaikissa yksiköissä. Vantaalle rakennettavan toimisto- ja liikekeskus Dixin osti
NREP Nordic Strategies Fund rakennusyhtiö
YIT:ltä. Kaupan kohde on kolmikerroksinen
kauppakeskus, jonka toinen osa valmistunee
ensi vuoden lopussa.
Vantaalla Viinikkalan logistiikka-alueella nähdään tulevaisuudessa uusi toimija, kun Volvo
rakentaa toimitilat ajoneuvojen myyntiä ja
huoltoa varten. Investoinnin kooksi ilmoitetaan
lähes 40 miljoonaa euroa.
9
vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna kipurajoilla, vaikka asuntovuokrien nousu onkin
tasoittunut. Asuntopuolella merkittävin kauppa tehtiin viime vuoden kesällä, kun OP-Pohjolan erikoissijoitusrahasto OP-Vuokratuotto osti
Probus Holdingilta kiinteistösalkun. Siihen kuuluvat yli 20 kokonaista asuinkiinteistöä sisältävät yhteensä yli 800 asuntoa, joista puolet sijaitsee pääkaupunkiseudulla.
Vuokra-asuntokiinteistöjen sekä hoivakotikiinteistöjen hinnat kasvoivat kovan kysynnän seurauksena. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla
LENTOKENTTÄ /
AVIAPOLIS
VUOKRA
Toimisto
PITÄJÄNMÄKI
LEPPÄVAARA
TÖÖLÖ/MEILAHTI
TAPIOLA
LÄNSIVÄYLÄ
KEILANIEMI
SÖRNÄINEN
VUOSAARI
Liike
VAJAAKÄYTTÖ
Logistiikka
Toimisto
Liike
Logistiikka
TUOTTOVAATIMUS
Toimisto
TÖÖLÖ/MEILAHTI
15 – 22
7,0 - 11,0
7,0 - 9,0
SÖRNÄINEN
13 – 20
7,0 - 11,0
6,5 - 9,0
PITÄJÄNMÄKI
13 – 17
10,0 - 17,0
7,5 - 10,0
KEILANIEMI
16 – 25
5,0 - 10,0
6,0 - 8,0
TAPIOLA
11 – 20
15 – 45
LÄNSIVÄYLÄN VARSI
11 – 15
10 – 35
LEPPÄVAARA
16 – 21
20 – 60
LENTOKENTTÄ/AVIAPOLIS
16 – 21
8 – 21
VUOSAARI
6-9
6,5 – 12
9 - 11
10,0 - 17,0
2,0 - 6,0
5,0 - 15,0
2,0 - 6,0
5,0 - 15,0
1,0 - 3,0
4,0 – 10,0
2,0 – 5,0
3,0 - 10,0
1,0 - 7,0
10,0 - 20,0
Liike
7,0 - 9,5
6,0 - 7,5
7,5 - 9,0
6,5 - 8,5
6,5 - 8,5
5,0 - 6,0
7,0 - 9,0
7,0 - 9,5
Logistiikka
8,5 - 10,0
7,0 - 8,5
7,0 - 8,5
HELSINKI
KESKUSTA
Helsingin keskusta pitää edelleen paikkansa
Suomen kiinnostavimpana kiinteistömarkkina-alueena. Ydinkeskustan transaktiomarkkinat piristyivät viime vuosista, kun keskusta-alueella ja ydinkeskustassa tehtiin useita
kauppoja vuoden 2014 aikana. Transaktiot
paljastivat ainakin toimistokohteiden verrattain alhaisen tuottovaatimustason muihin
alueisiin nähden.
Yksi vuoden 2014 merkittävimmistä kiinteistötransaktioista tuli julki, kun CBRE Global Investors myi AFIAA-säätiölle Brondankulmana
tunnetun kiinteistön. AFIAA-säätiön omistaa
36 sveitsiläistä eläkeyhtiötä. Transaktiota voidaan pitää merkittävänä, koska sen hinnoittelu ylitti reilusti huippuvuosien 2007 tason
tuottovaatimuksen ollessa reilusti alle 5 %.
Matala tuottovaatimustaso oli seurausta kovasta kansainvälisestä kysynnästä sekä keskusta-alueen niukasta tarjonnasta.
10
Toinen mielenkiintoinen kiinteistökauppa
tehtiin kun Senaatti-kiinteistöt solmi esisopimuksen Korkeavuorenkatu 21:ssä sijaitsevan
aiemmin virastokäytössä olleen arvorakennuksen myymisestä kiinteistökehitysyhtiö
Roomy Oy:lle. Yhtiön aikeena on kehittää
tämä ns. Ohranan talo asuinkäyttöön arvoasuntojen muodossa. Keskustan lähialueilta
Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:n hallinnoima
rahasto myi McDonald’sin Suomen pääkonttorin Paciuksenkadulla Erikoissijoitusrahasto Fennica Toimitilat I:lle ja Aberdeen Real
Estate Fund Finland (AREFF) myi Ruoholahdessa Porkkalankatu 5:ssä sijaitsevan usean
käyttäjän toimistokiinteistön AXA Real Estaten hallinnoimalle rahastolle. Kauppahinnaltaan suurin transaktio oli kuitenkin Sanomatalon myynti, joka vaihtoi omistajaa 176 mil-
joonan euron hintaan alkuvuonna 2014.
EM Group ja Sewatek ostivat CapMan Real Estatelta Yrjönkatu 17:ssa sijaitsevan kiinteistön,
joka toimii osana Scandic Marski -hotellia.
Kiinteistössä on 67 hotellihuonetta ja 40 autopaikkaa. Hotelli toimii kohteessa pitkällä vuokrasopimuksella. Keskustassa tehtiin myös
useita asuntoihin liittyviä suuria transaktioita
sekä keskustan sivukaduilta tehtiin myös muutamia kehityskohteiden kiinteistötransaktiota.
Vaikka liiketilojen vuokraus onkin hiljentynyt
keskustassa, tapahtui viime vuonna muutamia suuria vuokrauksia uusien toimijoiden
myötä. Liiketilojen rakennustöistä suurin
osa käsittää olemassa olevan kannan saneerauksia, mutta alueelle valmistui myös uutta
tilaa. Alkuvuonna 2014 Postitalossa avattiin
uusi K-Supermarket ja keskustaan ilmestyi
myös kansainvälisiä toimijoita, kuten kahvila
Starbucks sekä useampia Burger King -ravintoloita. Urheilukauppa XXL avasi liikkeen
Kluuvin kauppakeskukseen kattaen lähes
koko kolmannen kerroksen sekä osan toisesta kerroksesta ja loppuvuonna kodinelektroniikkaketju Gigantti avasi myymälän kauppakeskus Forumissa.
Helsinkiin on valmistumassa noin 100 000 m2
toimistotilaa vuosina 2015 –2016, jos aikataulut pitävät paikkansa. Esimerkiksi Ilmalaan,
Käpylään sekä Vallilaan valmistuu yhteensä
noin 80 000 bruttoneliötä toimistotilaa. Viime
vuonna valmistui noin 60 000 m2 uutta tai uudistettua toimitilaa. Esimerkiksi Kampin Huippu peruskorjattiin sekä laajennettiin moder-
11
niksi toimitilaksi uuden toimitilan kattaessa
noin 1 500 m 2. Itäisessä keskustassa nähtiin
taas liikettä, kun pörssiyhtiö Amer Sportsin
kansainvälinen pääkonttori ja Suomen myyntiyhtiö muuttivat Vallilan makasiineille. Makasiinien muutostöissä valmistui lähes 5 300 m 2
uutta toimistotilaa. Ilmarinen ja Kämp Group
sopivat uuden hotellin rakentamisesta keskustaan Kluuvikadulle. Hotelli rakennetaan kiinteistöön, jossa on toiminut perinteikäs elokuvateatteri Maxim. Muutoksen yhteydessä
Maxim 2 säilytetään ja elokuvateatteritoiminta
salissa jatkuu edelleen.
TÖÖLÖNLAHTI
KAMPPI
YDINKESKUSTA
KESKUSTA
RUOHOLAHTI
VUOKRA
VAJAAKÄYTTÖ
Logistiikka
Toimisto
Liike
30 – 120
4,0 - 7,0
35 – 125
4,5 - 7,5
Logistiikka
TUOTTOVAATIMUS
Toimisto
Liike
Toimisto
Liike
YDINKESKUSTA
24- 33
1,0 - 4,0
4,7 - 6,5
4,5 - 6,0
KAMPPI
18 - 26
1,0 - 4,0
5,0 - 6,8
5,0 - 6,0
TÖÖLÖNLAHTI
29 – 35
KESKUSTA
18 – 25
20 – 35
6,0 - 8,5
1,0 - 7,0
6,0 - 7,5
5,5 - 10,0
RUOHOLAHTI
17 – 23
15 – 30
8,0 - 15,0
1,0 - 5,0
6,1 - 9,0
6,5 - 7,5
4,8 - 5,5
3,0 - 6,0
Logistiikka
TAMPERE
Sijoitus- ja vuokramarkkinat pysyivät hiljaisina eikä vuonna 2014 nähty merkittäviä
muutoksia aikaisempaan kehitykseen. Sijoitusmarkkinoilla kiinnostus kohdistuu
edelleen parhaisiin kohteisiin, mutta näiden
tarjonta on vähäistä. Vuokramarkkinoilla
on edelleen odottava tunnelma. Kohtuullisen riskin ja parempien tuotto-odotusten
vuoksi Tampere kiinnostaa yhä sijoittajia
eniten pääkaupunkiseudun jälkeen, mutta
korkeat sijoituskriteerit pitävät transaktiomäärät matalina.
Tampereen toimitilamarkkinat alkoivat alkuvuodesta 2015 lupaavasti, kun Senaatti-kiinteistöt myi ns. Hippostalon Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiölle. Kaupan hinta
on noin 12,1 miljoonaa euroa ja se käsittää 19
000 m2 toimistotilaa sekä 10 000 m2 rakennusoikeutta. Sijoitusmarkkinat pysyivät hiljaisina loppuvuodesta 2014, vaikka kokonaisvolyymi ylitti viime vuoden luvut. Merkittävimmäksi toimistotransaktioksi jäi UBS:n
hallinnoiman saksalaisen kiinteistörahaston
Sponda Oyj:lle myymä Tulli Business Park.
Teollisuuskiinteistöissä Keskinäinen työeläke-
vakuutusyhtiö Varma myi omaisuuttaan uudelle perustetulle Certeum Oy:lle. Kauppaan
kuului Tampereelta mm. Sarankulmasta teollisuuskiinteistö. Liikekiinteistöissä OP-vuokratuotto erikoissijoitusrahasto osti lokakuun
alussa tehdyllä kaupalla yhteensä 35 miljoonan euron arvoiset liikekiinteistöt Tampereen
Nekalasta sekä Vantaan Tammistosta. Kohteet ovat rakennuksina alle 10 vuotta vanhoja
ja vuokrattu useammalle eri käyttäjälle.
Omalta osaltaan Tampereen kaupunki lisää
aktiivisuutta paikallisilla kiinteistömarkkinoilla. Kaupunginhallitus hyväksyi viime syksyn
lopussa päätöksen kaupungin kiinteän omaisuuden jatkotoimista. Listalla on kymmeniä
myytäviä sekä myytäväksi kehitettäviä kiinteistöjä ja rakennuskohteita. Myytävät kohteet käsittävät asuinrakennuksia, entisiä kirjastoja, kouluja, päiväkoteja sekä ainakin
yhden terveysaseman.
Toimistosegmentin hankkeissa Technopolis
ilmoitti toteuttavansa viimeisen vaiheen keskustan läheisen Yliopistonrinteen toimistokokonaisuuden laajennuksen. Laajennuksen
yhteenlaskettu pinta-ala on 11 900 m2, mikä
12
kasvattaa toimistokompleksin kokonaispintaalan noin 30 000 m2:iin. Investoinnin arvo on
39 miljoonaa euroa. Mielenkiintoinen uutinen
laajennusosalle oli 25 % esivuokrausaste.
Teknillisen Yliopiston kampukselle Hervantaan noussee vuoden 2015 aikana yliopiston
rakennukset yhdistävä Kampusareena.
Vuokramarkkinoita leimaa edelleen hitaus.
Seesteisyyden odotetaan jatkuvan ainakin
vuoden 2015 alussa. Trendin vuokralleottopäätösten hitaudesta odotetaan jatkuvan.
Säästöjen hakemisen tilatehokkuuden huolellisella suunnittelulla voidaan odottaa korostuvan vuonna 2015 Tampereella kuten
muuallakin maassa. Pienempiin tiloihin
muuttaminen on yleistynyt ja trendin odotetaan jatkuvan.
Liiketiloissa merkittävin uusi toimija Tampereella on norjalainen urheiluvälineketju XXL
Sports & Outdoor, joka avasi syksyllä Tampereen ensimmäisen liikkeensä Kalevan Prisman yhteyteen. Toinen urheiluliike tulee tänä
vuonna Lielahteen vanhan S-Marketin tiloihin. Tampereella aloitti myös ensin Helsingissä jalansijaa hakenut Burger King -pikaruokaravintola. Vuonna 2014 valmistuneista
projekteista aseman kupeessa oleva Solo
Sokos Hotelli Torni Tampere avattiin aikataulussaan ja rakennuksesta on muodostunut
maamerkki Tampereelle. Myös Lielahtikeskus
13
avattiin suunnitelman mukaisesti ja Partolan
uudet liikkeet Asko ja Byggmax avasivat
ovensa Varman omistamissa kohteissa. Tokmanni avasi myös uuden liikkeensä Pirkkalan
Partolaan vuoden 2014 puolella.
Keskusareenahanke on viivästynyt. Keväällä
kaupunki ja NCC päättivät, etteivät jatka keskustelua yksinoikeudella Tampereen Keskusareena Oy:n kanssa vaan käynnistivät julkisen hankintaprosessin ja neuvottelut mahdollisten toteuttajien kanssa. Vuoden lopussa
NCC ilmoitti vetäytyvänsä hankkeesta ja sulkevansa Property Develoment -yksikkönsä
Tampereelta. Kaupunki etsii nyt uutta rakentajaa hankkeelle.
Markku Turunen
Aluejohtaja, Tampere, osakas; ekon.
Newsec Advice Oy
Puh. +358 40 845 3482
[email protected]
LIELAHTI
VUOKRA
KAUPPI
MYLLYPURO
KESKUSTA /
YDINKESKUSTA
MESSUKYLÄ
NEKALA
SARANKULMAPARTOLA
Toimisto
Liike
YDINKESKUSTA
11 – 20
KESKUSTA
11 – 19
NEKALA
Toimisto
Liike
30 - 75
4,5 – 6,0
15 – 35
5,5 - 7,0
7 – 18
SARANKULMA-PARTOLA
6 – 13
HERVANTA
9 – 19
14 – 50
MESSUKYLÄ
Liike
1,0 - 4,0
6,5 - 7,5
6,0 - 6,5
1,0 - 4,0
7,0 - 8,5
7,0 - 8,5
2,0 - 6,0
6,5 – 8,5
6,0 – 7,5
Logistiikka
TUOTTOVAATIMUS
Toimisto
2,0 - 4,0
3,0 - 4,0
1,0 - 4,0
4–8
LIELAHTI
KAUPPI
4–8
4–8
MYLLYPURO
HERVANTA
VAJAAKÄYTTÖ
Logistiikka
7,5 - 9,5
7,5 – 10,0
7,0 - 8,0
7,0 - 8,5
4,0 - 6,0
4–8
7,5 - 8,5
9,0 - 12,0
3,0 – 10,0
10 – 18
8,5 - 10,0
8,0 - 10,0
3,5 - 5,0
8 – 30
Logistiikka
7,0 - 8,5
3,0 – 4,0
9,0 - 12,0
TURKU
Turun kiinteistötransaktiomarkkinat olivat
viime vuonna hiljaiset. Myös suunniteltuja
käynnissä olevia hankkeita on muihin
Suomen suurimpiin kaupunkeihin verrattuna vähän. Asuinrakentaminen erottuu
edelleen tilatyypeistä vahvana.
Tänä vuonna on ehditty jo tehdä ensimmäinen merkittävä kiinteistötransaktio Turun kupeessa Raisiossa, kun kemianalan toimija
BASF myi 4 700 m 2 kattavan modernin toimistotalon yksityiselle sijoittajalle. Viime
vuoden kolmessa merkittävässä julkistetussa
kiinteistökaupassa ostajina olivat paikalliset
toimijat. Raision seudun koulutuskuntayhtymä osti alkuvuonna RandH Kiinteistöt II
Oy:ltä hieman alle 3 500 m 2 toimistotilaa
Turun Kirurgisen sairaalan läheisyydestä.
Isku Invest Oy myi kesäkuun lopussa Kiinteistönpaikka Oy:lle 7 400 m 2 liiketilaa Pläkkikaupungista kauppahintaan 5,3 miljoonaa
euroa. Viimeisimmässä, syyskuussa toteutuneessa, kaupassa Turun Teknologiakiinteistöt osti Trivium-toimistotalon Turku Science
Parkin alueella Kupittaalla kansainväliseltä
varainhoitoyhtiö The Carlyle Groupilta.
Vuonna 2002 valmistuneessa rakennuksessa
on toimistotilaa noin 8 700 m2.
Turun seudun rakennustuotanto on vähentynyt edellisvuodesta ja uudisrakennuskohteista merkittävä osa on ollut asuntotuotantoa.
Muilta osin merkittävimmät viime vuoden
valmistuneet hankkeet ovat Nereis Business
Garden Pitkämäellä, jossa päävuokralaisena
toimii laivanrakennusalan konsulttitoimisto
Deltamarin, sekä Skanssi Retail Park, jossa
pääkäyttäjinä toimivat Asko ja Sotka.
Merkittäviä rakenteilla olevia liiketilahankkeita ovat Shopping Centre Myllyn laajennus Raision puolella sekä uudisrakennuskohde Koy
Skanssikatu kauppakeskus Skanssin yhteyteen, johon vuokralaiseksi on tulossa urheiluliike XXL Sports & Outdoor. Toimistopuolella
käynnissä on Logomo Konttorin rakennushanke, jonka valmistuttua toimitilat lähes kaksinkertaistuvat 9 000 m2:iin. NREP suorittaa laajennus- ja muutostöitä Itellalla vuokralla olevassa logistiikkatilassa Liedon alueella.
Suunnitteilla on useita uusia projekteja,
mutta hankkeita on vireillä huomattavasti
14
vähemmän kuin muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa. Toimistohankkeiden osalta
aloitustaan odottavat mm. Lemminkäisenkadulle suunniteltu High Tech Centre IV, Intelligaten kolmas vaihe Kupittaalla sekä Satamakolmion toimistohanke Turun Satamassa. Liiketilapuolella tulevia hankkeita ovat mm.
Kaarina Retail Parkin ensimmäinen vaihe,
Kaarinanportti Shopping Centre sekä Kuninkoja Retail Park. Teollisuustilojen osalta aloitustaan odottaa Koy Turun Vaskikatu 1:n ensimmäinen vaihe.
Viime vuoden kesällä julkaistu Turun telakan
omistusjärjestely sekä laivatilaukset parantavat hieman alueellista kuluttaja- ja sijoittajaluottamusta ja voivat siten heijastua myös
kiinteistösijoitusmarkkinoihin lievänä piristymisenä.
MYLLY
LENTOKENTTÄ
VUOKRA
ORIKETOMETSÄMÄKI
Toimisto
Liike
YDINKESKUSTA
10 - 18
KESKUSTA
9 - 13
Toimisto
Liike
30 - 75
3,0 - 7,0
12 - 30
6,0 - 10,0
LENTOKENTTÄ
KESKUSTA /
YDINKESKUSTA
ORIKETO-METSÄMÄKI
KUPITTAA
13 - 17
SKANSSI
PANSIO
KUPITTAA
SKANSSI
SATAMA
MYLLY
Liike
2,0 - 3,5
7,0 - 8,0
6,0 - 7,0
2,5 - 8,0
7,5 - 9,0
7,0 - 10,0
Logistiikka
9,0 - 12,0
4-7
8,0 - 11,0
9,0 - 12,0
4,0 - 6,0
1,0 - 8,0
7,0 - 9,0
6 – 10
7,0 - 10,0
6,5 - 7,5
3,0 - 5,0
6 – 10
12 - 30
TUOTTOVAATIMUS
Toimisto
2,0 - 4,0
20 - 45
7 – 13
Logistiikka
5 - 9,5
9 - 20
PANSIO
SATAMA
VAJAAKÄYTTÖ
Logistiikka
1,0 - 4,0
8,0 - 15,0
1,0 - 4,0
1,0 - 4,0
8,5 - 12,0
8,5 - 12,0
9,0 - 12,0
6,0 - 7,5
OULU
Oulun seudun kiinteistötransaktiomarkkinat
pysyttelivät vuoden 2014 melko vaatimattomina. Kauppoja tehtiin harvakseltaan.
Technopolis myi Lentokentäntien 22 000 m2
suuruisen toimisto- ja tuotantotilan oululaiselle Polarvi Oy:lle 6,7 miljoonan euron kaup-
pahinnalla. Sijoittajanäkökulmasta Oulussa
seudun kiinteistöt kiinnostavat edelleen etupäässä paikallisia sijoittajia ja kotimaisia instituutioita. Ulkomaalaisten toimijoiden kysyntä sijoituskohteille on edelleen vähäistä
koko Pohjois-Suomessa.
Oulun seudun, joka käsittää seitsemän kuntaa
yhteenlasketulla asukasmäärällään 238 700
vuoden 2013 lopussa, taloudellisessa tilanteessa ei tapahtunut toivottua käännettä vuonna
2014. Liikevaihdon lasku vuoden takaisesta
kuitenkin pysähtyi. Liikevaihdon kehitys on tasoittunut viennin positiivisen kehityksen vaikutuksesta. Vienti oli seudulla kuitenkin edelleen
hieman alle taantumanvuoden 2009 tason.
Kaikkien toimialojen yhteenlaskettu liikevaihto
oli Oulun seudulla viimeksi kuluneen vuoden
aikana keskimäärin 10 % korkeammalla kuin
vuonna 2009. Koko maassa liikevaihto on kasvanut n. 16 % vuodesta 2009. Seudun kaikkien
toimialojen henkilöstömäärä laski selvästi
vuonna 2014.
Positiivista kasvua on ollut seudun asukasmäärässä, joka kasvoi noin 1,5 % viime vuoden aikana. Oulun kaupungin osuus seudun
asukkaista oli 193 800 henkeä. Oulun kaupunki on väestönkasvultaan muuttovoittokaupunki ja sitäkin kautta asuntomarkkinat ovat murrosvaiheessa. Asuntomarkkinoita heikentää
Oulun epävarma talouden tila ja siitä seuraa-
15
va epävarmuus työmarkkinoilla. Epävarmuus
lisää vuokra-asuntojen kysyntää tilapäisenä
ratkaisuna. Tällä hetkellä Oulun kaupungin
asuntokunnista noin 37 % asuu vuokra-asunnoissa. Asuntojen sijoittajamarkkinoissa
vuokra-asuntojen kysyntä on vuonna 2014
aloitetuissa kohteissa jäänyt kuitenkin lähinnä
ydinkeskustan alueelle, jossa pienet asunnot
ovat tehneet hyvin kauppansa. Laitakaupungilla sijoitusasuntojen ja isojen perheasuntojen kysyntä on taantunut.
Keskustan liikekortteleissa asuntojen lukumäärän kasvu onkin yhä vahvistuva trendi.
Uutta Oulun keskustan korkeaa rakentamista
kuvaa As Oy Oulun Pajarinkulma, joka raken-
netaan omalle tontille tulevan kauppakeskus
Valkean päälle. Rakennuttaja Skanska ilmoittaa saaneensa myydyksi kaikki 66 asuntoa,
joiden arvioitu valmistuminen on 6/2016.
Keskustan vetovoimaisuutta lisännee myös aikataulussaan pysytellyt Kallioparkki Kivisydän. Oulun keskustan alle n. 30 metrin syvyyteen rakennettavan pysäköintihallin tavoitteellinen käyttöönottoajankohta on kesällä
2015. Pysäköintiratkaisu palvelee myös asemanseudun matkakeskuksen kehitystä, joka
on tällä hetkellä viivästynyt. Osuuskauppa
Arinan Valkea-kauppakeskus sen sijaan rakentuu kovaa vauhtia. Kauppurienkadulla Ilmarisen omistaman ja Mehiläiselle vuokrattavan
uuden sairaalan rakennustyöt ovat jo loppu-
suoralla. Näiden molempien isohkojen kohteiden saavutettavuus on Kivisydämestä käsin
varsin hyvä.
Oulun Ritaharjussa loka-marraskuun vaihteessa yli 50 liikkeen voimin avannut Ideapark sai lentävän lähdön. Alueen nuorehko
asukaskunta oli jo pitkään kaivannut pohjoispuolelle Oulua omaa ostoskeskusta. Keskus
on kooltaan n. 24 000 m 2 ja sijaitsee noin
kuuden kilometrin päässä Oulun keskustasta.
Liikkeiden joukossa on yrityksiä joita ei ole aiemmin Oulussa ollut lainkaan. Ideaparkin nopeahko käynnistyminen saattaa jäädyttää tai
ainakin hidastaa merkittävästi risteyksen toiselle puolelle suunniteltua Varman isoa kauppakeskushanketta.
LINNANMAA /
YLIOPISTO
Toimistojen ja liiketilan vuokrauksen suhteen
vuoden 2014 jälkipuolisko oli vilkkaampi kuin
alkuvuosi. Vuokramarkkinat ovat voimakkaasti polarisoituneet. Vuokrausta on tehty isoille
yrityksille ja start up -yritysten kasvaneen
määrän on voinut havaita jo katukuvassa.
Keskimääräiset tunnusluvut yritysten liikevaihdossa ja henkilöstön määristä peittävätkin alleen yritysten varsin suuret erot muutoksien suunnasta ja suuruudesta. Reilusti yli
puolet Oulun seudun yrityksistä oli henkilöstömäärältään kasvavia ja vajaa puolet supistuvia jaksolla 2011 – 6/2014. Oulussa onkin
menossa elinkeinoelämän muutos ja kaivattu
monipuolistuminen.
Mia Runtti-Manninen
Service Manager
Newsec Asset Management Oy
Puh. +358 50 466 5623
[email protected]
RUSKO
VUOKRA
ALPPILA
KESKUSTA /
YDINKESKUSTA
KONTINKANGAS
NUOTTASAARI
JA SATAMA
LENTOKENTTÄ
16
LIMINGANTULLI
Toimisto
Liike
YDINKESKUSTA
10 - 18
KESKUSTA
9 - 13
KONTINKANGAS
9 - 14
Toimisto
Liike
35 - 80
2,0 - 8,0
10 - 25
5,0 - 9,0
7 - 13
RUSKO
8 - 13
LIMINGANTULLI
7 - 12
Liike
2,0 - 4,0
7,5 - 9,5
6,5 - 8,5
2,0 - 8,5
8,0 - 11,0
8,0 - 10,5
4,0 - 9,0
SATAMA/NUOTTASAARI
4–8
4,0 - 10,0
4-7
4,0 - 10,0
5–8
6 - 12
4-8
9,5 - 12,5
8,5 - 12,0
5,0 - 8,5
1,0 - 9,0
8,5 - 11,0
2,0 - 8,0
8,5 - 11,0
1,0 - 5,0
6,0 - 10,0
Logistiikka
8,5 - 10,5
6,0 - 25,0
8 - 15
TUOTTOVAATIMUS
Toimisto
4-8
LINNANMAA/YLIOPISTO
Logistiikka
2,0 - 6,0
ALPPILA
LENTOKENTTÄ
VAJAAKÄYTTÖ
Logistiikka
3,0 - 6,0
8,0 - 10,0
8,0 - 10,5
9,5 - 11,0
9,0 - 10,0
9,0 - 12,0
9,5 - 13,0
tösijoitusyhtiö Sagaxin kiinteistöostoista Volvolta osui Lahteen.
MUU SUOMI
JYVÄSKYLÄ
Jyväskylässä valmistui vuonna 2014 pääasiassa asuntokohteita. Muiden tilatyyppien uudisrakennushankkeet ovat olleet vähäisiä,
joskin Kankaan alueen tilakanta kasvaa
tämän vuoden aikana kun vanhan paperitehtaan siipiosa muutetaan koulutus- ja toimistotiloiksi. Lisäksi vähittäiskauppaketju Lidl
laajensi keskusvarastoaan ja Posti logistiikkatilojaan. Etenkin Seppälän alueelle on
suunniteltu uusia liiketilarakennuksia, mutta
hankkeet eivät ole vielä käynnistyneet.
LAHTI
Lahdessa uudisrakennushankkeiden määrä oli
vuonna 2014 pieni eikä merkittäviä uusia kiinteistöjä valmistunut. Uuden matkakeskuksen
rakentaminen sen sijaan alkoi loppuvuonna ja
rakennustöiden odotetaan valmistuvan tämän
vuoden lopussa. Renkomäen liiketilahankkeet
eivät valmistu kuluvan vuoden aikana.
Renor Oy osti Lahden Askonalueelta alkuvuodesta 2014 entisen liesitehtaan. Rakennus muutetaan tuotantokäytöstä logistiikkakäyttöön. Lahteen osui myös joitain portfoliokaupan osia. Loppuvuonna tehdystä
LähiTapiolan 509 asunnon kaupasta yksi
kohde sijaitsi Lahdessa. Myös osa kiinteis-
KUOPIO
Viime vuonna merkittävimmät valmistuneet
uudisrakennushankkeet painottuivat asuntopuolelle. Puijon sairaalan laajennustyöt ovat
käynnissä ja uusi sairaalarakennus saataneen tämän vuoden aikana käyttöön, jonka
jälkeen kohteen vanhalla puolella alkavat laajat perusparannustyöt. Suunnitteilla on lisäksi Technopoliksen tornitalo Tiedepuiston itäpuolelle sekä useita liikerakennushankkeita.
HÄMEENLINNA
Hämeenlinnan uudisrakentaminen on keskittynyt pääasiassa asuntopuoleen. Kaupallinen
keskus kuitenkin siirtyi keskustasta länteen
kun kauppakeskus Goodmanin avajaisia vietettiin loppuvuonna. Kevan omistamassa ja
NCC:n toteuttamassa kohteessa on vuokrattavaa alaa noin 26 000 m2.
Vähittäis- ja tukkukaupan myymäläketju
Carlson myi omistamansa viihdekeskus IsoCeen Kevalle hallinnon siirtyessä viime kesäkuun alussa. Keva omistaa entuudestaan IsoCeen naapurissa sijaitsevan kauppakeskus
Minnan. Carlsonin ja Kevan välinen kiinteistökauppa tukee Kuopion keskustan palveluiden kehittämistä.
Nordic Real Estate Partnersin hallinnoima
NREP Nordic Strategies fund –rahasto osti
kesäkuussa 2014 Huhtamäki Oyj:ltä laajuudeltaan noin 52 000 m2 logistiikkakiinteistön Käikälästä. Huhtamäki jäi tiloihin vuokralaiseksi. Transaktio oli rahaston ensimmäinen hankinta Suomesta. Hämeenlinnassa
käytiin kauppaa myös usealla hoivakotikiinteistöllä osana portfolioita. Viimeisin transaktio oli Fennica Toimitilat I ostama liikekiinteistö, jossa on vuokralaisina mm. Motonet,
Isku, Sportia, Musti&Mirri, Tekniset, TV-Sävel
sekä Teboil.
VAASA
PORI
Vaasassa uudisrakentaminen on ollut viime
aikoina erittäin vähäistä. Neljännen Futuratalon rakennustyöt on kuitenkin juuri saatu
päätökseen. Uuden rakennuksen pinta-ala on
noin 5 000 m2. Merkittäviä hankkeita ei ole
suunnitteilla.
Kauppakeskus Puuvillan avajaisia vietettiin
loppuvuonna. Renorin ja Ilmarisen yhteisesti
omistaman kohteen kehitys- ja laajennushankkeen toteutti Skanska. Kiinteistössä on
yhteensä 55 000 m2 vuokrattavaa alaa sisältäen liiketilan lisäksi mm. toimistotilaa.
Ruotsalainen Nordika teki ensimmäisen hankintansa Suomen kiinteistömarkkinoilta ostamalla liikekiinteistöportfolion PG Scandinavian Investiltä. Kolme kiinteistöistä sijaitsee
Vaasassa ja yksi Rovaniemellä. Vaasan kohteet ovat GW Galleria, Iskun liiketila sekä
Byggmax Kivihaan alueella.
Porissa sijaitsevia kiinteistöjä oli mukana erilaisissa portfoliokaupoissa. Kiinteistösijoitusyhtiö Sagax osti kuorma- ja linja-autojen
huoltorakennuksia Volvolta Suomessa ja
Tanskassa, ja osa kaupan kiinteistöistä osui
Poriin. Sveafastigheter myi Electroluxin vanhan varaston Isosannan teollisuusalueelta
17
SR-kiinteistöt Oy:lle vuoden 2014 toisen kvartaalin aikana. Porissa käytiin lisäksi kauppaa
hoivakiinteistöillä.
LAPPEENRANTA
Kauppakeskus IsoKristiinan kehitys- ja laajennushanke on käynnissä ja sen odotetaan
valmistuvan tämän vuoden aikana. Hankkeessa sijoittajina ovat Citycon, Ilmarinen
sekä Lappeenrannan kaupunki ja sen toteuttaa Skanska. Valmistuttuaan kohteen vuokrattava ala tulee kattamaan noin 34 000 m2.
Uutta liiketilaa on lisäksi suunniteltu Myllymäkeen ja Leiriin, mutta IKEA on toistuvasti
lykännyt päätöstään uuden myymälän rakentamisesta Mustolaan. Etelä-Karjalan Osuuspankin uuden pääkonttorin rakennustöiden
odotetaan alkavan alkuvuonna keskustassa.
Sanoma myi painotalonsa Lappeenrannassa
Länsi-Savo Oy:lle. Tilaan tuli vuokralle
1.1.2015 perustettu mediayhtiö Kaakon Viestintä. Kaakon Viestintä syntyi kun Sanoma
Lehtimedia ja Länsi-Savon omistama EteläSavon Viestintä fuusioituivat.
HELSINGIN KEHYSKUNNAT
Helsingin kehyskuntiin lukeutuvat Hyvinkää,
Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi,
Sipoo, Tuusula, Vihti, Mäntsälä ja Pornainen.
Keravalla valmistui logistiikkakeskus GCC
Kerca II, joka on jatkoa alueen muille logistiikkakohteille. Mäntsälässä venäläisen hakukoneyhtiö Yandexin datakeskuksen ensim-
mäinen osa valmistui loppuvuonna. Lisäksi
logistiikkatilaa on rakenteilla Tuusulan Maantiekylään jonne Stockmannin jakelukeskuksen odotetaan valmistuvan tämän vuoden lopussa sekä Sipooseen Bastukärrin alueelle,
jonne rakennetaan uuden logistiikkakeskuksen ensimmäistä vaihetta. Tuusulan logistiikkaan painottuvan Focus-alueen rakentaminen ei vielä ala kuluvan vuoden aikana.
Suunnitteilla on lisäksi Kirkkonummen Inkilään sijoittuva erikoiskaupan keskus.
Pääkaupunkiseudun kehyskuntien yksittäiset kiinteistötransaktiot rajoittuivat lähinnä
logistiikkakiinteistöjen kauppoihin. Liiketilojen kauppoja tehtiin osana portfoliokauppoja. Lisäksi asuntokokonaisuudet olivat kysyttyjä. Suurin yksittäinen kiinteistökauppa
18
toteutui, kun Capman Real Estate myi Tokmannin Mäntsälässä sijaitsevan logistiikkakeskuksen Suomessa uudelle toimijalle ARC
Globalille. Logistiikkakeskuksen pinta-ala on
noin 74 000 m2. SRV myi täyteen vuokratun
Kercan alueella sijaitsevan logistiikkakiinteistön Julius Tallberg Kiinteistöt Oyj:lle. Capman Real Estate II osti vähimmäisosuuden
kauppakeskus Willasta Hyvinkäältä. Trevian
Care II Ky lisäsi hoivakotiomistustaan ostamalla neljä päiväkotikiinteistöä Kirkkonummelta, Keravalta, Hyvinkäältä sekä Oulusta.
MENEILLÄÄN OLEVAT HANKKEET
19
MUU SUOMI
14
PÄÄKAUPUNKISEUTU
13 12
16
11
VANTAA
15
OULU
8-10
7
1
6
8
9
5
10
ESPOO
4
4 TAMPERE
HELSINKI
3
2
RAISIO
TURKU
TILATYYPPI
VUOKRATTAVA
ALA m2
ARVIOITU
VALMISTUMINEN
1. ALBERGA BUSINESS PARK
toimisto
5 300
2015 / Q4
2. ISO OMENAN LAAJENNUS
liike
25 000
3. SUOMENOJAN XXL
liike
8 200
KOHDE
4. KAUPPAKESKUS AINOA
TILATYYPPI
VUOKRATTAVA
ALA m2
ARVIOITU
VALMISTUMINEN
9. THL:N TOIMITILAT
toimisto
9 000*
2015 / Q2
2016 / Q3
10. OP-POHJOLAN PÄÄKONTTORI
toimisto
60 000*
2015 / Q2
1. LOGOMO KONTTORI
2015 / Q2
11. AVIABULEVARDI
toimisto
9 100
2016 / Q1
2. KAUPPAKESKUS MYLLY
KOHDE
TILATYYPPI
VUOKRATTAVA
ALA m2
ARVIOITU
VALMISTUMINEN
KOHDE
TILATYYPPI
VUOKRATTAVA
ALA m2
ARVIOITU
VALMISTUMINEN
toimisto
4 000*
2015 / Q2
8. KOY OULUN KAUPPURIENKATU 9
toimisto+
liike
5 000* +
2 500*
2015 / Q2
liike
17 000
2015 / Q4
9. KAUPPAKESKUS VALKEA
liike
20 000
2016 / Q2
2 000 +
2 200
2015 / Q4
3. KOY SKANSSINKATU
liike
4 500
2015 / Q2
10. KAUPPAKESKUS CUBE
13. DB SCHENKERIN LOGISTIIKKAKESKUS logistiikka
40 000
2015 / Q2
4. K-RAUTA LAHDESJÄRVI
liike
10 500
2015 / Q2
OSUUSPANKIN
11. ETELÄ-KARJALAN
PÄÄKONTTORI
toimisto
2015 / Q4
14. GRUNDFOSIN PÄÄKONTTORI
logistiikka
5 500*
2015
5. LAHDEN MATKAKESKUS
2015 / Q4
12. KAUPPAKESKUS ISOKRISTIINA
2015 / Q2
15. PELICAN-VARASTO
varasto
5 300
2015
6. BW-TOWER
toimisto
2015 / Q4
13. LOGISTIIKKAKESKUS
2015 / Q3
7. ALEKSI 11
liike +
toimisto
*bruttoala
Lähde: KTI, Newsec
12. TECHNOPOLIS HKI-VANTAA
5. ILMALANRINNE
toimisto
15 000
2015 / Q4
6. OSMONTIE 38
toimisto
3 300
7. ESTRADI
toimisto
4 600
Lähde: KTI, Newsec
13
2015 / Q2
2017 / Q2
11 000
14
SIPOO
11-12 LAPPEENRANTA
5 300
20 000
toimisto
KOHDE
1-3
LAHTI
liike +
toimisto
liike
8. ULTIMES BUSINESS GARDEN
5-7
TUUSULA
2016 / Q2
16. VAK:N TOIMITILAT
toimisto
teollisuus
5 600
7 500
1 300 + 850 2015 / Q2
14. STOCKMANNIN JAKELUKESKUS
2016 / Q4
liike
14 200
2015 / Q4
logistiikka
22 000
2016 / Q2
varasto
29 000*
2015 / Q4
*bruttoala
TOIMISTOTILOJEN KÄYTTÄJÄT JA KYSYNTÄ MUUTTUVAT - MUUTTUUKO TARJONTA?
20
KUVA 1.
TOIMISTOTILOJEN KÄYTTÄJÄT
JA KYSYNTÄ MUUTTUVAT
- MUUTTUUKO TARJONTA?
Työajan jakaantuminen eri tilojen kesken
OMA TYÖPISTE
60,7 %
NEUVOTTELUTILA
12,2 %
ETÄTYÖ KOTONA
9,7 %
ASIAKKAALLA
7,9 %
ETÄTYÖ MUUALLA
6,1 %
TAUKOTILA
3,5 %
Newsec Workplace Index 2014
Monitilatoimistot, kombitoimistot, flexipaikat ja mobiilipisteet ovat olleet arkipäivää monelle globaalille yritykselle jo 2000luvun alkuvuosista lähtien. Työympäristökehityksen suurimmat trendit nykypäivänä
eivät liitykään uusiin työympäristöinnovaatioihin vaan siihen, että suuri valtavirta on
omaksumassa käyttöönsä tilakonsepteja,
joita edelläkävijät ovat testanneet jo vuosikymmenen ajan.
TYÖYMPÄRISTÖTRENDEISTÄ
VALTAVIRRAN TOIMITAVAKSI
Viime vuonna nähtiin hyvin miten yritysten
ja organisaatioiden koosta ja toimialasta
riippumatta; perintätoimistoista, markkinointifirmoihin ja pieniin kuntaorganisaatiohin, yhä useampi lähti mukaan työympäristömuutokseen ennakkoluulottamasti hakemaan ja kokeilemaan uusia ja toimivampia
toimistotilaratkaisuja.
Muutoksen taustalla on yleensä kolme tekijää: toimitiloja halutaan kehittää paremmin
organisaation muuttuneita työnteon tapoja
ja työprofiileja tukeviksi, mutta toisaalta haetaan myös tehokkuutta ja kustannussäästöjä
sekä helppoutta hyvien palvelujen kautta.
TILOISTA TUKEA TYÖNTEOLLE
Nykypäivänä työpaikka sijaitsee siellä missä
työntekijä on. Teknologia mahdollistaa työn
tekemisen joustavasti niin toimiston eri tiloissa kuin toimiston ulkopuolellakin: kotona,
kahvilassa, asiakkaan luona ja julkisissa liikennevälineissä. Vaikka työtä tehdään edelleen pääsääntöisesti omalla työpisteellä,
ovat vuorovaikutteisemman ja liikkuvamman
työnteon paikkojen osuus työajastamme
huomattavan suuri(kuva 1).
Nykyaikaisen työympäristön tuleekin tukea
parhaalla mahdollisella tavalla erilaisia työn-
teon muotoja. Modernista monitilatoimistosta
löytyy sopiva työtila kulloiseenkin työtehtävään: rauhallisia työtiloja keskittymistä vaativille töille, ryhmätyötiloja ja kohtaamispaikkoja neuvotteluille ja yhteistyötilanteille.
Parhaimmillaan työympäristö on houkutteleva
paikka tehdä töitä ja vaihtaa ajatuksia työyhteisön kesken. Toimivat virtuaalisen työnteon
välineet mahdollistavat yhteistyön silloinkin,
kun tiimi ei ole fyysisesti saman katon alla.
Liikkuvampi ja vuorovaikutteisempi työ tarkoittaa yhä useammin sitä, että työntekijä
tekee työtä jossain muualla kuin oman työpöytänsä ääressä. Tämä muutos näkyy hyvin
Newsecin käyttöastetutkimusten tuloksista
(kuva 2), joiden mukaan työpisteiden käyttöaste on keskimäärin 25–30 % normaalina toimistotyöaikana.
Monissa organisaatioissa onkin havaittu, että
luopumalla osasta nimettyjä huoneita ja työ-
pisteitä voidaan vapauttaa pinta-alaa muuhun
käyttöön; neuvotteluhuoneiksi, tiimityötiloiksi
tai vapaamuotoisiksi kohtaamisalueiksi. Myöskään nimeämättömät, tarpeen mukaan käytössä olevat työpisteet eivät ole enää harvinaisia nykyaikaisessa asiantuntijasektorin
yrityksessä.
TILOISTA KUSTANNUSTEHOKKUUTTA
Nykyaikaiset monitilaratkaisut eivät tarkoita
ainoastaan tuottavampia työympäristöjä,
vaan lähes aina myös tila- ja kustannustehokkuutta. Tehokkaammilla ratkaisuilla päästään helpostikin 20–30 % tilasäästöihin,
mikä tarkoittaa merkittäviä säästöjä yritysten
vuokrakustannuksissa.
Työntekotapojen muutos on johtanut myös
siihen, että vuokralaisten huomio on aiempaa enemmän keskittynyt neliövuokran tuijottamisen sijaan kokonaistilakustannusten
TOIMISTOTILOJEN KÄYTTÄJÄT JA KYSYNTÄ MUUTTUVAT - MUUTTUUKO TARJONTA?
KUVA 2.
Tyypillinen toimistorakennuksen käyttöastejakauma normaalin työviikon ajan
100%
Tyhjät työtilat
90%
Tyhjät taukotilat
80%
Tyhjät neuvottelutilat
70%
Taukotilat
60%
Neuvottelutilat
Työtilat
50%
Käyttöaste
40%
30%
20%
perjantai
perjantai
perjantai
perjantai
torstai
torstai
keskiviikko
keskiviikko
keskiviikko
tiistai
tiistai
tiistai
tiistai
maanantai
maanantai
0%
maanantai
10%
10:00 11:00 14:00 9:00 12:00 14:00 16:00 9:00 11:00 15:00 12:00 17:00 9:00 11:00 13:00 16:00
hallintaan. Uutta vuokrasopimusta solmittaessa on hyvinkin mahdollista, että yritys
päätyy neliöhinnaltaan kallimpiin, mutta neliömäärältään edellistä pienempiin tiloihin.
Viime vuonna nähtiin myös useita tapauksia,
joissa vuokralaisena oleva yritys jäi nykyiseen rakennukseen, mutta uudelleenneuvotteli sopimuksen koskemaan vain osaa aikaisemmin käytössä olleista tiloista. Hyvin
suunniteltu työympäristömuutos mahdollistaa entistä pienemmät, mutta toimivammat
tilaratkaisut.
SAAVUTETTAVUUDESTA JA PALVELUISTA
HELPPOUTTA JA TYÖTYYTYVÄISYYTTÄ
Modernin työympäristön ja kustannustehokkuuden lisäksi vuokralaiset arvostavat saavutettavuutta ja hyviä palveluja.
Newsec Workplace Index 2014
Saavutettavuuden ehdottomasti tärkeimmät
kriteerit ovat kohteen etäisyys julkisilta liikenneyhteyksiltä sekä parkkipaikkojen riittävyys.
Yrityksille on tärkeää, että työntekijöiden on
helppo tulla työpaikalle niin julkisilla kulkuvälineillä kuin omilla autoillakin. Yhä enemmän
kiinnitetään huomioita myös kevyen liikenteen saavutettavuuteen kuten polkupyörien
säilytystiloihin ja hyviin pukeutumis- ja peseytymistiloihin.
Tiloihin liittyvässä päätöksenteossa näkyy
myös, että hyviä palveluja ja helppoutta arvostetaan. Yritykset ovat yhä enemmän kiinnostuneita Business Park -tyyppisistä ratkaisuista, joissa on valmiina kaikki yritysten tarvitsemat palvelut aula- ja ravintolapalveluista
lähtien. Yrityksille ei ole kuitenkaan yhdentekevää minkälaisia palveluja on tarjolla, vaan
erityistä huomioita kiinnitetään mm. ravintolapalvelujen laatuun ja siihen, että kohteen
lähietäisyydellä olisi tarjolla työntekijöille
mielellään useampia lounaspaikkavaihtoehtoja. Muita erityisesti työntekijöille suunnattuja
palveluja kuten kuntosalia, pesulapalveluja,
autonpesua ja parturia kysytään myös aikaisempaa enemmän.
MITEN TARJONTA VASTAA
KYSYNTÄÄN?
Vanha kiinteistökanta sopii harvoin suoraan
nykyisiin käyttäjävaatimuksiin. Rakennukset
on suunniteltu monesti yhdelle käyttäjälle,
joka on järjestänyt kohteeseen omat palvelunsa ja työtilat on suunniteltu koppi- tai avokonttoriksi. Suurten vuokralaisten lähdettyä
omistajat kohtaavat haasteen; miten houkutella uusia vuokralaisia kohteeseen, joka ei
enää vastaa nykypäivän tarpeita?
Käyttäjien kysynnän muutos ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita, että vain uudet ja modernit tilat kelpaavat. Vanhasta tilasta hyvillä
sijainneilla voidaan hyvinkin luoda houkuttelevia kohteita vuokralaisille konseptoimalla
rakennus uudelleen, kirkastamalla ilmettä ja
tiloja nykypäivän vaatimuksiin. Business Park
-tyyppiset palvelut voidaan konseptoida lähes
kohteeseen kuin kohteeseen ja hyvinkin haastavilta tuntuvista pohjaratkaisuista voidaan
löytää toimivia alustoja joustaville monitilaratkaisuille. Ehkä suurimmaksi haasteeksi
omistajille jääkin rakennusten järkevä pilkkominen pieniin osiin, koska suurin kysyntää
kohdistuu pieniin n. 200-500 m2 tiloihin.
21
vuokralaistarvelähtöisten sijoitusstrategioiden luomisessa. Toivottavasti haastava markkinatilanne tuo mukanaan yhä enemmän
uusia, raikkaita ja rohkeita ajattelutapoja, tilakonsepteja, markkina-avauksia ja ennen kaikkea erottuvia vaihtoehtoja niin pitkään perinteisesti toimineeseen, heterogeeniseen ja
vähän tylsäänkin tilatarjontaan!
Newsec Corporate Solutions
Newsec Corporate Solutions on toiminut vuonna 2014 neuvonantajana useissa merkittävissä vuokralaisedustusprojekteissa (yht. 82 000 m 2, 5 500 hlö) ja työympäristöprojekteissa (yht. 31 000 m2, 1 800 hlö).
Newsec Workplace Index
Newsec Workplace Index on mittaristotyökalu työympäristötunnuslukujen vertailuun ja arviointiin. Jatkuvasti kasvava ja kehittyvä tietovarasto ja mittaristotyökalu perustuu
asiakkaillemme teettämiimme tekemiin työympäristökyselyihin, työympäristökartoituksiin, tilojen käyttöastetutkimuksiin ja niiden tulosten analysointiin.
Vuoden 2014 lopussa indeksissä on mukana noin 50 organisaatiota ja 12 000 työntekijää. Teemoina indeksissä ovat
erityisesti työympäristön toimivuus, sen tuki työnteolle
sekä erilaiset työtilat ja työn tekemisen tavat.
Anna-Liisa Sarasoja
Johtaja
Corporate Solutions
Markkinoilla on jo nyt nähty hienoja avauksia
kiinteistösijoittajilta uusien tilakonseptien ja
Tel. +358 40 193 1083
[email protected]
LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ
LISÄTIETOJA
NEWSECISTÄ
NEWSEC
TOIMISTOT
HELSINGIN TOIMISTO
TURUN TOIMISTO
Aukioloaika: Klo 8.00-17.00
Kauppakeskus Hansa, Eerikinkatu 17 C
Postitalo, Mannerheiminaukio 1 A
20100 Turku
PL 52, 00101 Helsinki
Puh. +358 207 420 400
Puh. +358 207 420 400
Puh. +358 40 193 1016
Fax +358 207 420 499
Kai Keituri
Tel. +358 400 400 930
[email protected]
Mikko Salla
Tel. +358 40 567 4407
[email protected]
Hannu Ridell
Tel. +358 50 559 5527
[email protected]
Juhani Reen
Tel. +358 50 1696
[email protected]
JYVÄSKYLÄN TOIMISTO
TAMPEREEN TOIMISTO
Innova 2, B2a (2. kerros)
Aleksanterinkatu 32 B
Lutakonaukio 7
33100 Tampere
40100 Jyväskylä
Puh. +358 207 420 400
Puh. +358 207 420 400
Fax +358 207 420 439
Puh. +358 40 193 1074
OULUN TOIMISTO
HÄMEENLINNAN TOIMISTO
Pilot Business Park, Lentokatu 2
Innopark, Visa 1
90460 Oulunsalo
Vankanlähde 7
Puh. +358 207 420 400
13100 Hämeenlinna
Fax +358 8 527 0011
Puh. +358 207 420 400
22
NEWSEC SUOMESSA
• LIIKEVAIHTO 16 M€
• 200 ASIANTUNTIJAA ASIANTUNTIJAA
• ARVIOINTEJA ~ 11 MRD€/VUOSI
• KIINTEISTÖKAUPPOJEN NEUVONANTO ~ 200 - 500 M€/VUOSI
• KIINTEISTÖJÄ HALLINNOSSA ~4,2 MM2
• TYYTYVÄISET ASIAKKAAT
• 30 PARHAAN TYÖPAIKAN JOUKOSSA SUOMESSA 2008 - 2014 (GREAT PLACE TO WORK®)
ARVIOINNIT JA ANALYYSIT
OSTO- JA MYYNTINEUVONANTO
Pohjois-Euroopan johtava neuvonantaja, jolla on
Tiimissämme on 35 investointien, yritysrahoituk-
60 asiantuntijaa ja laajin markkinainformaation
sen ja vuokrauksen asiantuntijaa. Tarjoamme
tietokanta. Arviointeja yli 50 MRD€ arvosta vii-
räätälöityjä kiinteistörahoituksen ja strategisen
meisten 12 kk aikana.
neuvonannon palveluita. Johtava tuulivoimainvestointien asiantuntija.
KIINTEISTÖOMAISUUDEN HALLINTA
Pohjois-Euroopan johtava kiinteistömanageri, jolla
STRATEGISEN TOIMITILAJOHDON PALVELUT
on palveluksessaan yli 500 ammattilaista ja yli 20
Strategista toimitilajohtamisen ja kiinteistösalkun
toimipaikkaa 8 maassa. Lähes 2 000 kiinteistöä ja
hallinnan neuvonantoa 30 asiantuntijan voimin.
11 Mm2 manageerauksessa.
GLOBAL SERVICE FOR YOU
• NEWSEC IS AN ALLIANCE MEMBER OF BNP PARIBAS REAL ESTATE
• OVER 6500 PROFESSIONALS IN 36 COUNTRIES

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Transcription

Similar documents

Lataa raportti

lataa raportti

Liite 2, Hinta-arvio, Newsec Valuation Oy/Savijärven vapaa

SKIEXPOSSA KUNNOSSAPIDOLLA

Realia Group Markkinakatsaus kesä/ 2010 - Yritys

MARKKINAKATSAUS TALVI 2011

Freestylemotocross taitaja osastollamme U 212 PowerTruck Show

Vientitoiminnan logistisia haasteita Suomen ja Venäjän välisessä

PORKKALANKATU 3 - Tuloskiinteistöt Oy