MARKKINAKATSAUS TALVI 2011

Transcription

MARKKINAKATSAUS
TALVI 2011
1
REALIA GROUP OY | Markkinakatsaus • Talvi 2011
SISÄLLYS
03
Pääkirjoitus
04
Asuntomarkkinat
Pankin näkökulmasta
2
05
Uudistuotantomarkkinat
07
Asuntomarkkinoiden kehitys
11
Vuokra-asuminen
13
Toimitilamarkkinat
16
Asunto-osakeyhtiöiden ja isännöinnin markkinat 2011
17
Baltian kiinteistömarkkinoilla uusi hintataso vakiintumassa
PÄÄKIRJOITUS
Realia tuottaa uusia
kustannustehokkaampia tapoja
hallita asuntoja kiinteistövarallisuutta
Asuntomarkkinoiden tila Suomessa on historiallisesti katsoen suhteellisen normaali, kun keskimääräisen asunnon
keskimääräinen myyntiaika markkinoilla on noin 60 vuorokautta. Se on sitä juuri tällä hetkellä. Kiinteistömarkkinoilla ja eritoten asumisessa haasteita kuitenkin riittää. Vaikka
korot ovat historiallisen alhaalla, asumisen kustannukset
ovat nousussa. Tähän on lähinnä kaksi erilaista ja toisistaan
täysin riippumatonta syytä. Riittämätön tarjonta nostaa
asuntojen hintoja kovan kysynnän alueilla – uudistuotannon
pysähtyminen heijastuu vieläkin asunnonvaihtoketjuihin.
Toisaalta asumisen ja yritysten kiinteistöjen elinkaarikustannukset nousevat nyt selvästi muuta kustannustasoa nopeammin. Energian, materiaalien, työn ja verotuksen kokonaisrasite asumisen ja kiinteistöjen ympärillä kasvaa koko
ajan.
Markkinamekanismina paras tapa torjua asuntojen hintojen irtoamista kansantalouden kehityksestä olisi tuottaa
vuokra-asuntoja riittävästi. Elinkaarikustannuksiin tällä toimenpiteellä olisi tosin vain vähän vaikutusta. Energian ja
materiaalien hintoihin vaikuttavat markkinoiden toimivuus
ja kysyntä. Työn ja verotuksen lisääntyviä kustannuksia hallitaan poliittisella päätöksenteolla. Me Realiassa tuomme kuluttajille, kotitalouksille ja yrityksille informaatiota ja uudenlaisia tapoja tarkastella asumiseen liittyviä toimintamalleja.
Samalla Realia tuottaa uusia kustannustehokkaampia tapoja
hallita asuntoja kiinteistövarallisuutta, myydä tehokkaasti
ja ostaa viisaasti.
Markkinataloudessa tulee aika ajoin mahdollisuus hyötyä
markkinoiden syklisyydestä. Suomen toimitilamarkkinat
ovat viriämässä hiljaisemman ajanjakson jälkeen, mikä on
synnyttänyt mahdollisuuksia kiinteistöjen omistajille, kiinteistösijoittajille ja toimitilojen käyttäjille. Baltiassa kiinteistömarkkina on myöskin piristymässä, ja tämä näkyy selvästi
esimerkiksi Tallinan alueella asuntojen hintakehityksessä.
Nyt jos koskaan on hyvä aika ostajana Baltian asuntomarkkinoilla!
Tämän markkinakatsauksen tarkoituksena on lisätä erittäin tärkeätä läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinoilla. Kotitalouksien monipuolinen tiedonsaanti asuntokaupassa, harkitseva varovaisuus velanotossa ja pitkäjänteinen toiminta
asuntovarallisuuden hoidossa parantavat pitkällä tähtäimellä
asuntomarkkinoiden toimivuutta ja tukevat asuntomarkkinoiden tasaista kehitystä.
- Tervetuloa keskustelemaan asumisen lisäksi myös
työympäristöön liittyvistä asioista kanssamme!
RISTO KYHÄLÄ
Realia Group Oy
Toimitusjohtaja
3
ASUNTOMARKKINAT - PANKIN NÄKÖKULMASTA
Asuntolainakysyntä kasvussa vaikka
maailmalla myllertää
Kotitalouksien lainamäärä on saavuttanut uuden ennätyksen
Suomessa, yli 100 miljardia euroa. Suurin kasvu on tapahtunut asuntolainoissa, joiden kasvu on ollut eri tasolla kuin euroalueella keskimäärin. Syinä ovat alhaiset korot sekä kuluttajien luottamus omaan talouteen, joka on ennätyskorkealla.
Työttömyys ei ole pahentunut lainkaan niin paljon kuin pelättiin. Itse asiassa työllisyys paranee jo lievästi ja työttömyysaste painuu kohti 7 prosenttia. Asuntolainamarkkinan osalta on
positiivista, että helikopterista katsoen lainanhoitokulut suhteessa tuloihin ovat pysyneet kurissa.
Myönteiseksi merkiksi kotimaisessa kysynnässä voidaa tulkita myös se, että asuinrakennusinvestoinnit ovat palanneet
taantumaa edeltäneelle tasolle, joskin jatkossa kasvun odotetaan rauhoittuvan selvästi. Liikerakentamisen puolella elpyminen on hitaampaa, sillä tyhjää tilaa on vielä huomattavasti.
Nykyinen korkotaso ei ole normaali
Suomalaisesta varallisuudesta merkittävä osa on omassa
asunnossa. Oman varallisuuden säilymisen kannalta on erityisesti korkoriskiltä suojautuminen ajankohtaista, kun korot
ovat vielä matalalla. Vain runsas kaksi vuotta sitten suomalaisten asuntolainojen korot ampaisivat lähelle kuutta prosenttia.
Nykyisenkaltainen korkotaso ei ole normaali, eikä missään tapauksessa pysyvä tila.
Mitä asumiseen liittyviä trendejä seuraavaksi?
Kun asumisen ja asuntolainamarkkinan osalta kurkistetaan tulevaan aikaan, niin voitaneen erottaa muutamia mahdollisia
trendejä. Ensinnäkin nuoret pitää saada takaisin asuntosäästäjiksi, sillä jatkossa tullaan todennäköisesti vaatimaan suurempaa omarahoitusosuutta asuntoa hankittaessa. Toiseksi,
vihreä rakentaminen tulee Suomeen, jolloin kysymyksenä voi
olla kuinka rahoittaja kannustaa asiakasta tukemaan ympäristöystävällisiä ratkaisuja asuntoa valittaessa. Vielä, senioriasumisessa voidaan pohtia missä suuret ikäluokat asuvat 15 - 20
vuoden päästä. Heidän varallisuuttaan on merkittävästi kiinni asunnoissa, jolloin pohdittavaksi tulee miten pankit voivat
auttaa hyödyntämään joustavasti tätä varallisuutta vanhuuden tarpeisiin.
VILLE-VEIKKO LAUKKANEN
Nordea Pankki Suomi Oyj
Yksikönjohtaja
Henkilöasiakkaat
gsm 050 543 5921
Lyhyiden viitekorkojen suosio on kasvanut. Erityisesti 3
kuukauden euribor on ollut suosiossa. Kannustuksena on
ollut halpuus valintahetkellä ja joustavuus ylimääräisten lyhennysten tai lyhennysvapaiden osalta. Lisäksi jos omassa
taloudessa on puskuria ja uskoo korkojen pysyvän matalalla,
niin valinta on harkinnan arvoinen. Samalla kotitalous kantaa
kuitenkin riskin koron noususta – kestääkö oma talous, jos
lainaa on paljon tai kohdalle sattuu ei-toivottu elämäntilanne,
kuten työttömyys tai monesti asumismenojen lisääntymisen
vinkkelistä kallis avioero. Vaihtuvakorkoiseen lainaan voi kuitenkin ostaa lisäsuojaa korkokatolla.
Myös kiinteän koron pohdinta kannattaa suojautumismuotona, vaikka kiinteä korko on yleensä valintahetkellä kalliimpi.
Kiinteä korko on turvallinen vaihtoehto, sillä korko ei muutu
korkosopimuksen aikana vaikka taloudessa myllertäisi. Kolikon toinen puoli on kuitenkin se, että kiinteäkorkoinen laina ei
ole yhtä joustava kuin vaihtuvakorkoinen.
Kotitalouksien varovaisuus on kasvanut
Korkosuojaustuotteiden myynti on kasvanut merkittävästi
viime vuodesta. Tähän yhtenä syynä on näiden tuotteiden
suhteellisen edullinen hinta, koska markkinoilla hinnoitellaan
tällä hetkellä vain melko maltillista korkojen nousua vastaan.
Tilanne voi kuitenkin näyttää hyvin toisenlaiselta, kun keskuspankki aloittaa koronnostot - ehkä jo syksyllä. Yleisesti
voidaan todeta, että ”upporikasta tai rutiköyhää” asennetta
on vähemmän nähtävillä. Kotitalouksien varovaisuus on kasvanut, erityisesti pääkaupunkiseudulla lainamäärien ollessa
monesti suuria, jolloin koron nousu näkyy asuntovelallisen
kukkarossa välittömästi. Korkonäkemyksemme mukaan 3
kuukauden euribor on loppuvuonna 2012 jo 2,5 %. Tyypillinen
lainamarginaali huomioiden tämä tarkoittaisi asuntovelalliselle
kaksinkertaistunutta korkomenoa verrattuna kyseisen viitekoron nykytasoon.
4
ASUNTOMARKKINAT - UUDISASUNTOMARKKINAT
Vuosi 2010 oli vauhtivuosi uudistuotannon
myynnissä ja rakentamisessa
Rakennusliikkeet vastasivat taantuman jälkeiseen kysynnän kasvuun nopeasti ja lisäsivät aloituksiaan 2010 ensimmäisellä vuosipuoliskolla voimakkaasti vuoden takaisesta. Loppuvuonna aloitusten määrä laski alkuvuoden huippulukemista.
Rakennusliikkeet tekivät aloituspäätökset pääsääntöisesti
edellyttäen, että ennakkomarkkinoinnissa oli saavutettu noin
40 - 50 % varausaste. Näin rakentamisen myyntiriski pidettiin
hyvin tiukasti hallinnassa. Myös pankit edellyttivät vahvaa varausastetta ennen RS- rahoituspäätöksen syntymistä.
ASUNTOJEN UUDISTUOTANTO 2007-2011
1200
1000
800
OKT
RT
600
KT
400
200
an
ta
Va
as
a
ku
Tu
r
pe
en
r
La
p
ti
i
eli
M
ik k
La
h
o
em
an
i
Ro
v
lä
op
i
Ku
äs
ky
Jy
v
Ou
lu
Va
nt
aa
o
Ta
m
pe
re
sin
k
Es
po
i
0
He
l
Asuntorakentaminen lisääntyi 2010 vuoden takaisesta merkittävästi. Rakennusteollisuus RT ry:n arvion mukaan uusien rakennettavien asuntojen aloitukset nousivat vuositasolla
noin 31.000 asuntoon, joista noin 22.500 asuntoa oli vapaarahoitteisia (sisältää-, vuokra-, asumisoikeus- ja osaomistusasunnot). Uudistuotannon valmiiden asuntojen varastot ovat
sulaneet ennakoitua nopeammin ja vuoden lopussa ne olivat
erittäin pienet. Valmiita uusia asuntoja oli vuoden 2010 alussa
kasvukeskuksissa myynnissä noin 1.000 kappaletta, kun vuoden lopussa vastaava luku oli painunut alle 500 kappaleen.
Vuoden loppupuolella valmiita uusia asuntoja valmistui jo pitkästä aikaa myös hiukan varastoon, joten uusien asuntojen
kysynnän ja tarjonnan suhde alkaa vähitellen muodostua normaaliksi.
UUDISASUNTOJEN MYYNTI 2010
Rakennusliikkeiden kiinnostus asuntotonttien
kauppaan heräsi
Kun syksyn 2008 taantuma pysäytti omistusasuntotuotannon
lähes täysin ja tuotanto toimi säästöliekillä, oli rakennusliikkeillä kysynnän taas kasvaessa hyvin raaka-ainetta eli tontteja
tuotantovalmiina. Viime vuonna rakentaminen eteni pitkälti rakennusliikkeiden vanhoja tonttivarantoja hyödyntäen, ja vasta
syksyllä 2010 kiinnostus tonttikauppoihin heräsi. Kiinnostus
kohdistuu edelleen vahvasti kerrostalotontteihin, joita pidetään yleisesti riskittömämpänä rakennusmaana.
Kerrostalorakentamisen suosio näkyy myös tarkasteltaessa haettuja rakennuslupia vuonna 2010. Tilastokeskuksen rakennus- ja asuntotuotantotilaston mukaan tammi - lokakuussa
2010 asuinrakennusten lupakuutioiden määrä kasvoi lähes 38
prosenttia edellisestä vuodesta.
35 000
30 000
Pääkaupunkiseudulla uusien asuntojen
hintatasossa voimakasta nousua
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
2007
2008
2009
2010
Tuettu as tuotanto
3 300
4 000
10 000
8 500
2011 (enn.)
6 500
Vapaarahoitteiset
27 500
19 500
13 100
22 500
24 000
Uudisasuntokauppa on käynyt koko vuoden erittäin hyvällä tasolla. Alkuvuodesta 2010 uusien asuntojen kauppa kävi
vauhdikkaana, eikä tarjonta pystynyt tyydyttämään kysyntää.
Syksyllä tarjonnan ja kysynnän suhde tasapainottui.
Uudisasuntokauppojen määrä vuonna 2010 kohosi 8.460
kappaleeseen, kun edellisvuonna hintaseurantapalvelun mukaan tehtiin koko maassa noin 7.630 kauppaa (kasvu noin 10
%). Riittävä kysyntä on vaikuttanut myös siihen, että rakennusliikkeiden ei ole tarvinnut tinkiä hinnoista.
Erityisesti pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa uudistuotannon hintataso on noussut merkittävästi. Yksi hintatason nousuun vaikuttanut tekijä oli se, että alkuvuonna
aloitetut uudistuotantoprojektit sijaitsivat lähes yksinomaan
kaupunkien ykkösalueilla, koska sijaintiriskiä ei juurikaan otettu. Loppuvuonna uskallettiin lanseerata myös uudisasuntoprojekteja, jotka olivat hiukan huonomman sijainnin tonteilla.
5
Uudistuotannon kysyntää on pääkaupunkiseudulla ollut huomattavasti tarjontaa enemmän. Erityisesti kerrostaloasunnot
ovat kiinnostaneet ostajia, mikä on näkynyt myös hintatasossa. Uudet kerrostaloasunnot ovat maksaneet 2010 Helsingissä keskimäärin 4.800 €/m2, Espoossa 4.300 €/m2, Kauniaisissa 5.000 €/m2 ja Vantaalla 3.400 €/m2. Kauniaisissa kauppa
on lähtenyt uudelleen käyntiin ja hintataso on pysynyt samana kuin 2009. Helsingissä ja Espoossa on uusien kerrostaloasuntojen velaton keskineliöhinta noussut vuoden aikana noin
15 %. Vantaalla on nousu ollut huomattavasti maltillisempaa,
noin 6 %.
Pääkaupunkiseudulla myytiin noin 1.728 uutta kerrostaloasuntoa vuonna 2010 (v. 2009: 1.460 asuntoa). Sen sijaan
rivitalokauppa on ollut varsin vaatimatonta. Kauppoja on rekisteröitynyt noin 360 kpl, kun vuonna 2009 vastaava luku oli
noin 500 kauppaa. Kauppalukumäärien vähyyttä selittää se,
että asuntorakentajat pysäyttivät vapaarahoitteisten rivitalojen tuotannon lähes kokonaan 2008 - 2009. Tämän jälkeen
ostajien kiinnostus uusiin rivitaloasuntoihin, erityisesti pari- ja
erillistaloihin, on lisääntynyt merkittävästi. Viime vuonna rivitalojen rakentaminen onkin taas käynnistynyt uudestaan.
Vantaalla on ollut selvästi nähtävissä Kehäradan rakentamisen myötä syntynyt kiinnostus asemanseutujen läheisyyteen
rakennettaviin asuntoihin (mm. Kivistön ja Leinelän uudet
asuinalueet). Espoossa omistusasuntoja on alkanut nousta
uusille alueille, mm. Suurpellossa on nyt ennakkomarkkinointi
tuottanut tulosta ja alueen omistusasuntotuotanto on päässyt
alkuun.
ASUNTOMARKKINAT - UUDISASUNTOMARKKINAT
Kasvukeskuksissa kysyntää on mutta
tarjontamäärä vaihtelee
Uudisasuntojen markkinoilla positiivisia
odotuksia
Turussa, Tampereella ja muissa Suomen kasvukeskuksissa
asuntokaupan kysynnän voimistuminen on tuntunut selvästi
myös uudisasuntojen kaupassa. Tarjonnan rajallisuus tuntuu
olevan pullonkaulana, vaikka myynti on piristynyt selvästi.
Ennakkomarkkinointiin lanseeratuista kohteista halutuimmat
asunnot vietiin käsistä, koska kohteet sijaitsivat halutuilla alueilla. Rakennuttajat eivät halunneet ottaa suuria riskejä sijainnin suhteen, ja alkuvuonna hinnoittelukin oli pääsääntöisesti
erittäin maltillista.
Kasvukeskuksissa uudisasuntojen tuotanto- ja myyntivolyymin kehityksen määrittää lähinnä suurten rakennusliikkeiden
tonttivaranto kyseisellä paikkakunnalla ja paikallisten toimijoiden valmiudet uusien projektien aloittamiseen. Paikalliset
pienet ja suuret rakentajat ovat olleet kilpailukykyisiä toimijoita varsinkin pientalojen osalta. Taloustaantuma on kuitenkin
heikentänyt paikallisten toimijoiden taloudellista iskukykyä ja
mahdollisesti tonttitasettakin. Nykyisessä markkinatilanteessa kaavoitettujen, rakennusvalmiiden tonttien tarjonta on vähäistä ja hinnat sen mukaisia.
Uudisasuntojen rakennuskohteet saatiin valmisteltua ennakkomarkkinoinnin ja myynnin aloituksen vaatimaan kuntoon suhteellisen nopeasti, koska useat projektit olivat sellaisia, joiden aloituksia oli talouskriisin alkaessa lykätty. Vaikka
riskitasoa on uusissa rakennusprojekteissa hieman nostettu,
uusien aluehankkeiden aloituksissa on havaittavissa ymmärrettävästikin varovaisuutta.
Turussa aloitettiin kuitenkin rakentamaan kymmenen asunto-osakeyhtiötä käsittävää Kupittaanpuiston aluetta, ja alku
on ollut erittäin lupaava. Kaksi yhtiötä sai rakentamisen aloittamiseen vaaditun varausasteen nopeasti ja kolmas taloyhtiö
oli loppuvuonna ennakkomarkkinoinnissa. Hämeenlinnassa
taas alkoi Myllymäen alueen rakentaminen ja ensimmäinen
yhtiö on saanut hyvän vastaanoton.
Oulussa oli uudisasuntoja hyvin tarjolla mm. Toppilansaareen asuntomessualueen läheisyyteen aloitetuissa uudisprojekteissa. Tämä näkyi myös uudisasuntojen myyntiluvuissa.
Myös Kuopiossa asuntomessujen tarjonta vauhditti myyntiä,
ja hyvän tarjontatilanteen vuoksi rakentajien on täytynyt olla
tarkkana asuntojen hinnoittelussa.
Uudisasuntojen hintakehitys tulee todennäköisesti jatkumaan samansuuntaisena kuin viime vuonna. Viime vuonna
neliöhinnat nousivat joillain paikkakunnilla jopa yli 10 % edellisvuoteen verrattuna, ja silti asunnot kävivät kaupaksi erittäin
hyvin. Uuden asunto-osakeyhtiölain edellyttävät kunnossapitotarveselvitykset saattavat osin jopa vauhdittaa uusien asuntojen vetovoimaa asuntokaupassa.
Kysyntätilanne on monilla paikkakunnilla niin houkutteleva
että suuret rakentajat aikatauluttavat rakennusprojektinsa
tuottojen optimoinnin perusteella. Vuosi 2011 näyttää uudistuotannon kannalta niin lupaavalta, että enää ei ole syytä
käynnistää keskeisimmällä paikalla sijaitsevia projekteja riskien minimoimiseksi. Nyt saattaa olla houkuttelevampaa säästää ne myöhäisempään ajankohtaan tuottojen maksimoimiseksi.
Asiantuntija: Minna Fontell, Realia Group Oy, Uudiskohteet ja kiinteistöt
As. Oy Helsingin Koulutanhua (Skanska Talonrakennus Oy)
6
ASUNTOMARKKINAT - ASUNTOMARKKINOIDEN KEHITYS
Asuntokauppa kävi vilkkaasti vuonna 2010
Takana on vilkas asuntokauppavuosi. Logican Hintaseurantapalvelun mukaan vuonna 2010 tehtiin 72.464 kauppaa, joka
on 11 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Asuntomarkkinat
näyttävät toipuneen vuoden 2008 - 2009 taloustaantumasta, jonka vaikutukset jäivät lyhytaikaisemmiksi kuin etukäteen
ennustettiin. Kauppamäärät ovat nyt palautuneet samalle tasolle kuin vuonna 2007.
Asuntokaupan arvioinnin kannalta vuosi 2009 ei ole paras
mahdollinen vertailukohde, koska varsinkin alkuvuonna 2009
kuluttajien näkemykset taloustilanteen ja työttömyyden kehittymisestä olivat huomattavan synkeät. Viiden viime vuoden
keskiarvoon verrattuna vuoden 2010 kauppamäärä oli 6 %
korkeampi, eli vuosi oli asuntomarkkinoiden kannalta hieman
keskimääräistä aktiivisempi.
Vuoden 2009 syksyllä alkanut asuntokaupan piristyminen ja
vilkas kaupankäynti jatkui vuoden 2010 alkupuolella. Paikoitellen hintojen nousu oli niin nopeaa, etteivät ostajat tuntuneet
hyväksyvän sitä, vaan syksyllä joidenkin alueiden myyntiajat
pitenivät hieman. Toinen asuntokaupan vuotta 2010 leimannut seikka oli Kreikan ja Irlannin velkakriisit. Epävarmuus kriisien vaikutuksista vaikutti selvästi tunnelmaan asuntomarkkinoilla, ja yksittäisiä asuntokauppoja jopa purettiin sen vuoksi.
Asuntokauppa on paikallista liiketoimintaa, jossa paikallinen
kysyntä, tarjonta, kaavoitustilanne ja elinkeinoelämän parametrit vaikuttavat markkinatilanteeseen. Esimerkiksi Turussa
kauppamäärät eivät kasvaneet viime vuonna samaan tahtiin
kuin muissa kasvukeskuksissa, mikä on ymmärrettävää kun
ottaa huomioon Turun telakan tulevaisuuden epävarmuuden.
Oulussa asuntokauppa käy ennätyksellisen vilkkaasti, johon
yksi vaikuttava tekijä on uusien asuinalueiden hankkeet. Lahdessa taantuman vaikutukset ovat olleet poikkeuksellisen vähäiset muihin paikkakuntiin verrattuna, ja myös viime vuonna
markkinan kehitys oli positiivista, mutta tasaisempaa kuin
keskimäärin.
Pääkaupunkiseudulla patoutuneen kysynnän
purkautuminen vauhditti alkuvuotta
Vuosien 2008 - 2009 talouskriisin johdosta asunnon vaihtotarvetta patoutui runsaasti ja se purkautui vielä vuoden 2010
alkupuoliskolla kovana kysyntänä. Rajallinen tarjonta ja uudistuotannon vähyys vaikuttivat myös siihen, että ostajat olivat
valmiita maksamaan usein jopa yli pyydetyn hinnan hyväkuntoisista käytetyistä asunnoista, jotka sijaitsivat uudehkoissa
tai remontoiduissa taloissa.
Jälkimmäisellä vuosipuoliskolla kauppa hidastui sen verran,
että pääkaupunkiseudun asuntokaupan kokonaisvolyymiksi tuli 17.746 kauppaa, joka on 3% enemmän kuin vuonna
2009. Kun kauppalukuja verrattiin alkuvuonna edellisvuoden
vastaaviin lukuihin, asuntokaupan kasvu näytti olevan todella
merkittävää. Vuoden 2009 alkuvuosi oli kuitenkin vielä taloustaantuman aikaa myös asuntokaupassa, joten vertailu siihen
on hieman harhaanjohtavaa.
Myyntiaikojen kehitys pääkaupunkiseudulla kuvaa hyvin
koko asuntokaupan kehitystä vuonna 2010. Tammi-helmikuussa käytettyjen kerrostaloasuntojen myyntiaika oli keskimäärin noin 40 päivää, kun se oli valtakunnallisesti melkein 60
päivää. Myyntiajat pitenivät kuitenkin vuoden kuluessa sitä
mukaa kuin tarjonta lisäätyi. Loppuvuonna myyjien ja ostajien hintakäsitykset eivät kohdanneet parhaalla mahdollisella
tavalla, vaan kauppamäärät hiipuivat ja myyntiajat pitenivät 53
päivään. Pääkaupunkiseudun asuntomarkkinat ovat kuitenkin
omalla tasollaan myös myyntiajoissa, koska käytettyjen kerrostaloasuntojen valtakunnallinen keskiarvo oli loppuvuonna
62 päivää.
Pääkaupunkiseudulla vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhintojen kehitys on ollut tasaista. Vanhojen kerrostalojen
neliöhinnat pysyivät melko tasaisesti noin 3.500 euron tuntumassa. Rivitalojen hintakehitys oli maltillisesti nouseva;
ensimmäisellä neljänneksellä käytettyjen rivitaloasuntojen
keskineliöhinta oli 2.996 euroa ja se nousi loppuvuonna 3.078
euroon. Suuret kaupunki-, kaupunginosa- ja jopa taloyhtiökohtaiset erot ovat tyypillisiä pääkaupunkiseudun asuntokaupalle,
ja tämän kehityksen ennustetaan edelleen voimistuvan tulevina vuosina.
NELIÖHINTOJEN KEHITYS (vanhat kerrostaloasunnot)
4500
4000
3500
Koko Suomi
3000
Helsinki
2500
Espoo
2000
Vantaa
1500
Ta
m
m
He iku
lm u
M iku
aa u
lis
Hu ku u
ht
To ik u
uk u
o
Ke kuu
sä
He kuu
in
äk
u
El u
ok
Sy uu
ys
k
Lo uu
ka
M ku
ar
ra u
s
Jo kuu
ul
uk
uu
1000
7
Helsinki
Asuntokauppaa tehtiin Helsingissä samaan tahtiin kuin edellisenä vuonna. Alkuvuonna ylitettiin vuoden 2009 luvut, kun
taas loppuvuonna jäätiin hieman edellisvuoden luvuista. Vuoden 2009 loppupuolella alkanut keskineliöhintojen nousu jatkui voimakkaana alkuvuonna 2010. Kantakaupungissa hintaerot olivat vuoden takaisiin hintoihin verrattuna erityisen
suuret; tammikuussa keskineliöhinnat olivat nousseet jopa
25 %. Hintojen nousuvauhti hidastui kuitenkin loppuvuotta
kohden.
Kun verrataan koko Helsingin kerrostalojen hintojen nousua joulukuiden 2009 ja 2010 keskineliöhinnoissa, se on noin
3 %:n luokkaa. Vuoden 2010 lopussa keskineliöhinnoissa
päädyttiin 3.950 €/m2:n tietämille. Rivitalohuoneistojen hinnat jatkoivat noususuunnassa läpi koko vuoden. Vuoden 2009
joulukuussa rivitalojen keskineliöhinta oli 2.950 €/m2 päätyen
vuoden 2010 lopussa 3.200 euroon/m2, nousua siis 8,5 %.
Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräiset myyntiajat pitenivät Helsingissä tasaisesti koko vuoden tammikuun 46 päivästä loppuvuoden 59 päivään. Viime vuoden lopussa keskimääräinen myyntiaika oli n. 55 vuorokautta. Rivitaloasuntojen
keskimääräiset myyntiajat kävivät keväällä 55 päivässä, mutta
päätyivät viimeisellä neljänneksellä 62 päivään.
Loppuvuosi 2010 ja vuodenvaihde toi Espoossa uusia ostajia ja myyjiä markkinoille. Todennäköisesti markkinat jatkuvat
suotuisina, mutta tahti on verkkaisempaa. Hinnoissa tulee tapahtumaan hajontaa, eli hyväkuntoiset asunnot ja taloyhtiöt
halutuilla alueilla eroavat selvemmin huonoista. Uudistaloasuntojen lähtiessä liikkeelle myös vanhaa asuntokantaa tulee
myyntiin aiempaa enemmän.
Vantaa
Vantaalla tehtiin viime vuonna 11 % enemmän asuntokauppoja kuin vuonna 2009. Koko vuoden yhteenlaskettu kauppamäärä oli 3.399 kauppaa. Tammikuu oli hieman tavallista
rauhallisempi kuukausi asuntokaupassa, mutta sen jälkeen
kauppoja tehtiin melko tasaisesti reilut 200 kpl kuukausittain
loppuvuoteen saakka. Vuoden viimeisinä kuukausina ostajien
ja myyjien hintanäkemykset alkoivat hieman erota toisistaan,
mikä pidensi myyntiaikoja ja korosti oikean hinnoittelun tärkeyttä entisestään. Tämä näkyi varsinkin kalliimman hintaluokan
asunnoissa.
Asuntokauppa oli vilkkaimmillaan vuoden ensimmäisinä
kuukausina, jolloin vanhan kerrostaloyksiön keskimääräinen
myyntiaika oli 30 päivää. Vuoden kuluessa ja tarjonnan lisääntyessä kerrostaloasuntojen myyntiajat pidentyivät 40 päivästä 47 päivään.
Vilkkaasti käyneen asuntokaupan seurauksena myös neliöhinnat nousivat jonkin verran. Vanhojen kerrostaloasuntojen
keskineliöhinnat kallistuivat noin 8 % 2.430 euroon/ m2. Rivitalojen keskineliöhinnat nousivat maltillisesti viitisen prosenttia 2.740 euroon/ m2.
Uusia rakennushankkeita on jo varsin paljon käynnissä ja
vireillä, mutta uudisrakentaminen ei ole vielä palautunut fi nanssikriisiä edeltäneelle tasolle. Uudistuotannon kysyntää
riitti koko vuoden, ja rajallinen saatavuus heijastui vanhojen
asuntojen kauppaan; erityisesti suurten asuntojen kauppa
on ollut hiljaisempaa. Ensiasunnon ostajat, nuoret perheet ja
vanhemmat omakotitaloasujat ovat merkittäviä kohderyhmiä,
eli tarvitaan pieniä asuntoja, rivitalokolmioita ja rivitaloneliöitä.
Espoo
Asuntokauppaa tehtiin Espoossa kokonaisuudessaan samaan
tahtiin kuin edellisenä vuotena. Koko vuoden 2010 kauppamäärä oli 4.151 kpl, kun edellisenä vuonna oli tehty 4.189
kauppaa.
Kerrostaloasuntojen neliöhinnat olivat tammikuussa 2.865
€/m2, mutta nousivat kesällä väliaikaisesti yli 3.000 euron.
Joulukuussa hintataso palasi taas hieman alle 2.900 €/m2:n.
Rivitalohuoneistojen hinnat jatkoivat noususuunnassa läpi
koko vuoden, vauhti hidastui loppuvuotta 2010 kohden. Vuoden 2009 joulukuussa rivitalojen keskineliöhinta oli 3.000
euroa/m2 tietämillä päätyen vuoden 2010 lopussa noin 3.200
euroon/m2, nousua siis n. 7 %.
Espoossa on tasaisesti kysyntää hyväkuntoisille asunnoille
Tapiolassa ja eteläisissä kaupunginosissa. Lisäksi viime vuonna mm. Leppävaaran eteläosa ja kauppakeskus Ison Omenan
ympäristö olivat erityisen kysyttyjä alueita.
8
Itä- ja Pohjois-Vantaan markkinaodotukset ovat hyvät. Alueen asema logistisena keskuksena kiinnostaa yrityksiä, mikä
puolestaan lisää asuntojen kysyntää alueella ja lähiympäristössä. Lentoasema, Aviapolis -yritysalueen kehittyminen,
tuleva Kehärata ja pääväylien läheisyys sekä kattavat palvelut ovat keskeiset tekijät, jotka vaikuttavat alueeseen kohdistuvaan kiinnostukseen. Asuntojen kysyntä Tikkurilassa ja
lähiympäristössä jatkuu vahvana, ja hintatason voi odottaa
edelleen nousevan.
Länsi-Vantaa on markkina-alueena varsin monipuolinen.
Tarjontaa riittää pienistä kerrostalohuoneistoista aina kartanotyyppisiin kokonaisuuksiin. Varsinkin lapsiperheet suosivat
aluetta johtuen hyvistä palveluista ja kulkuyhteyksistä. Samoin jo varttuneempi väki arvostaa pitkälti samoista syistä
esim. Myyrmäen keskustaa. Länsivantaalaisille onkin tyypillistä muuttaminen alueen sisällä. Tämä taas pitää huolen siitä,
että asuntokaupan perusvire on varsin tasainen, eivätkä muutokset markkinoilla vuoden 2010 aikana ole olleet erityisen
voimakkaita.
Tampereella omakotitalojen kysyntä
voimistui selvästi
Tampereella asuntokaupan vuosi 2010 alkoi vilkkaasti ja kauppalukumäärät kasvoivat ensimmäisellä neljänneksellä noin 10
%:lla. Tämän jälkeen kasvuvauhti tasaantui ja koko vuoden
saldoksi tuli 4.706 kauppaa, joka on 12 % enemmän kuin
vuonna 2009. Kysyntää oli tasaisesti kaikissa huoneistotyypeissä kerros- ja rivitaloissa.
Myös keskineliöhinnat kohosivat ensimmäisen kvartaalin
aikana selvästi (vanhoissa kerrostaloasunnoissa noin 8 %),
mutta niidenkin nousu hidastui niin että koko vuoden aikana
keskineliöhinnat kallistuivat vajaat 10 %. Kerrostaloasuntojen
osalta keskineliöhinta oli viime vuoden joulukuussa 2.350 €/
m2 ja rivitaloissa asuinneliö maksoi keskimäärin 2.232 euroa. Keskineliöhinnat kertovat Tampereen alueen kehityksen
suunnan ja vauhdin, mutta hintataso vaihtelee suuresti alueittain. Tämä kehitys on hieman voimistunut viime vuosien
aikana, aivan kuten muissakin suurissa kaupungeissa.
Tampereen talousalueella omakotitalojen kauppa oli erityisen aktiivista. Vuoden 2009 lukemista kauppamäärä nousi
noin 20 prosentilla 352 kappaleeseen. Pirkanmaalla valtaosa
omakotitalojen kaupasta käydään kuitenkin Tampereen ympäristökunnissa. Koko Pirkanmaan osalta omakotitalojen kauppamäärä nousi 1.383 kpl:een, jossa on kasvua peräti 30 %
edellisvuodesta.
Alueen kasvu on ollut selvästi Tampereen ympäristökunnissa. Erityisen kysyttyjä ovat lapsiperheille sopivat pientaloasunnot mm. Pirkkalassa ja Kangasalla.
Turussa asuntomarkkinat edellisvuoden tasolla
Vuonna 2010 Turussa tehtiin noin 60 asuntokauppaa vähemmän kuin edellisvuonna, eli yhteensä 3.268 kpl. Eniten pudotusta oli kerrostalokolmioiden kaupassa, jossa markkinat laskivat peräti 15 %, kun taas yksiöitä ja 4h+k –asuntoja myytiin
jokseenkin sama määrä kuin vuotta aikaisemmin.
Poikkeuksellista oli, että vaikka kappalemääräisen kaupankäynnin volyymi laski, niin hinnat vahvistuivat. Keskimääräinen neliöhinta nousi 1.808 eurosta 1.995 euroon eli noin 10
%:ia. Mikä selittää sen, että kauppamäärät laskevat mutta
hinnat nousevat? Syitä on varmaan monia: esimerkiksi tarjonnan niukkuus, alhainen korkotaso ja pitkät laina-ajat. Lisäksi
Turussa on ollut varsin vilkasta korjaus- ja kunnostuspuolella,
eli remonttien kustannuksista ainakin osa on siirtynyt asuntojen hintoihin.
Myyntiajat pitenivät selvästi vuoden 2010 aikana. Kun kauppaan tarvittiin 2009 viimeisellä vuosipuoliskolla keskimäärin
60 myyntipäivää, niin vuoden 2010 ensimmäisenä vuosipuoliskona myyntiaika putosi 45 päivään, ja loppuvuonna käytetyn
kerrostaloasunnon myyntiin meni keskimäärin jo 75 päivää.
Rivitaloasunnoista tehtiin kauppoja edellisen vuoden tahtiin. Vuoden 2010 kauppamäärä oli 315 kpl (v. 2009: 312 kpl)
ja hintataso vahvistui 6 %:lla. Myyntiajatkin pysyivät jokseenkin ennallaan eli 60 päivässä, vaikka ensimmäisellä vuosipuoliskolla ne kävivät 55 päivässä.
Jyväskylässä tarjonnan niukkuus jarrutti
asuntokauppaa
Jyväskylässä tehtiin yhteensä 2.449 asuntokauppaa v. 2010.
Asuntokaupan suurin pullonkaula oli tarjonnan niukkuus.
Luonnollinen kierto asuntomarkkinoilla ei toiminut kunnolla,
koska uudistuotantoa ei ollut tarpeeksi tarjolla. Tämä johti
siihen, ettei tarjontaa hyvistä käytetyistä rivitalo- ja omako9
tiasunnoista ollut riittävästi. Keväällä aloitetut uudiskohteet
eivät ennättäneet valmistua ennen vuodenvaihdetta, vaan
vasta keväällä 2011, jolloin odotettavissa olisi markkinoiden
tasapainottuminen ja tarjonnan lisääntyminen.
Asuntotarjonnan rajallisuus ei kuitenkaan vaikuttanut merkittävästi hintoihin, vaan hintakehitys on ollut maltillista (vuoden 2010 aikana). Vanhojen rivitaloasuntojen keskineliöhinnat
ovat nousseet vuodessa pari prosenttia ollen vuoden viimeisellä neljänneksellä 1.821 €/ m2. Kerrostaloasuntojen neliöhinnat ovat jopa laskeneet 1.845 euroon (joulukuussa 2009
keskineliöhinta 1.935 €/ m2).
Konkreettinen paikallinen haaste Jyväskylän alueen talouselämälle on lähes tuhannen työpaikan vähentyminen. Suuria
lopettaneita työnantajia ovat mm. Sappi (ent. Kankaan paperitehdas) ja Gummeruksen kirjapaino. Myös Moventas on
ilmoittanut saneeraustoimenpiteistä ja henkilöstönvähennyksistä.
Viime vuoden lopulla lisääntynyt epävarmuus on saanut
osan ostajista siirtämään asunnon ostopäätöksiään myöhemmäksi. Tämä kysyntäpaine saattaa purkautua vuonna 2011 ja
vaikuttaa osaltaan kauppamääriin ja hintakehitykseen.
Oulussa kauppamäärä kasvoi 11 %
Vuonna 2010 asuntokauppa kävi Oulussa hyvin vilkkaana.
Asuntokaupan volyymi kasvoi 11 % verrattuna edelliseen
vuoteen. Kauppa kävi erityisen hyvin kesäkuuhun asti, jonka jälkeen volyymi laski edelliseen vuoteen verrattuna. Suurin
lasku koettiin lokakuussa, jolloin asuntokaupan volyymi tippui
25 % edellisen vuoden lokakuuhun verrattuna. Kauppatunnelmaan vaikuttavana tekijänä voidaan pitää kesän jälkeen uutisoituja mittavia IT- alan lomautus- myynti- ja irtisanomissuunnitelmia. Nämä uutiset ovat koskettaneet yli 1.000 IT- alan
työntekijää.
Tilastojen mukaan hinnat ovat nousseet Oulussa käytetyissä asunnoissa noin 6,2 %. Kalleimmillaan asunnot olivat
heinäkuussa 2010, jolloin hinnat olivat keskimäärin 13,5 %
korkeammalla kuin alkuvuonna. Kun tilastoja tutkitaan tarkemmin, huomataan asuntokaupan rakenteessa tapahtuneen
muutos. Kysyntä on kohdistunut entistä enemmän uudehkoihin asuntoihin tai taloyhtiöihin, joissa mittavat peruskorjaukset, kuten linjasaneeraukset, on tehty. Näissä hintataso on
keskimääräistä korkeampi.
Kun rakenteellinen muutos puretaan kaupunginosittain ja
verrataan niitä edellisiin vuosiin, voidaan todeta hintojen olevan v. 2008 alkuvuoden hintatasossa. Keskustan ruutukaavaalueella sijaitsevat pienet sijoituskäyttöön tarkoitetut asunnot
ovat kuitenkin edelleen varsin kalliita. Loppuvuoden aikana
oli selvästi nähtävissä eräänlainen markkinoiden kasvun rekyylivaihe, jolloin asunnon hintojen nopea nousu kääntyi korjausliikkeen tavoin laskuun. Lähikuukausina on odotettavissa
hintatason vakiintuminen, voidaan jopa puhua hintojen normalisoitumisesta.
Vanhojen kerrostaloasuntojen myyntiaika oli vuonna 2010
keskimäärin 63 vrk. Myyntiajat kuitenkin vaihtelevat voimakkaasti sijainnin ja asuntotyypin mukaan. Kysytyimpien asuntojen myyntiajat ovat alle viikon. Niitä ovat sijoituskäyttöön
tarkoitetut ydinkeskustan pienet asunnot. Arvoasunnoissa
myyntiajat vaihtelevat 4 - 12 kk välillä. Myyntiajat ovat kaiken
kaikkiaan samalla tasolla kuin vuonna 2009.
Kuopiossa asuntokauppa kävi vilkkaasti vuoden
viimeisiin kuukausiin saakka
Kuopion asuntokaupassa alkuvuosi oli vilkkaampaa, mutta syksyllä ja etenkin joulun lähestyessä kauppamäärät pienenivät. Koko vuoden kauppamäärä nousi kuitenkin edellisvuodesta 2.124 kappaleeseen (v. 2009 yhteensä 2.009 kpl).
Uudisasuntojen kauppamäärät pienenivät vuoteen 2009 verrattuna sekä rivi- että kerrostaloissa n. 25 % johtuen uusien
kohteiden aloitusten vähenemisestä.
Vanhojen kerrostaloasuntojen keskineliöhinta nousi n. 7 %
edellisvuoteen verrattuna ollen n. 1.906 €/ m2. Rivitaloasuntojen neliöhintojen nousu oli maltillisempaa (n. 5 %) ja toteutunut keskineliöhinta 1.862 €/m2. Uusien asuntojen hintakehitys myötäili vanhojen asuntojen hintojen nousua.
Myyntiajat ovat palautuneet kansainvälistä finanssikriisiä
edeltäneelle tasolle. Myyntiajat lyhenivät myös edellisvuoteen verrattuna sekä omakotitaloissa että osakehuoneistoissa. Vuoden kuluessa myyntiajat vaihtelivat 60 päivän
molemmin puolin, ja pitenivät 80 päivään kun asuntokauppa
rauhoittui vuoden lopussa. Vuositason tilastossa erityisesti
rivitaloasunnoissa suurten asuntojen myyntiajat olivat merkittävästi pidempiä kuin pienten. Rivitaloasuntojen keskimääräinen myyntiaika oli 58 pv (77 pv 2009), kerrostaloasuntojen 60
pv (73 pv 2009) ja omakotitalojen 87 pv (121 pv 2009).
Lääkelaitoksen siirtymisen Kuopioon odotettiin vaikuttavan
asuntomarkkinoihin merkittävästi, mutta suurta muutosta ei
asuntomarkkinoilla sen johdosta tapahtunut. Todennäköisesti
vaikutus jaksottuu pidemmälle aikavälille ja on siten vähäisempi. Aivan loppuvuodesta alueen elinkeinoelämä sai positiivisia uutisia, kun Ikea ja Ikano jättivät joulukuussa rakennuslupahakemuksensa sisustusmyymälän ja kauppakeskuksen
rakentamiseksi. Näiden suurten yritysten taloudellinen vaikutus konkretisoituu vuosien 2011 - 2012 aikana. Myös uudistuotannon määrä on kääntynyt jälleen nousuun, mikä vaikuttaa osaltaan myös vanhojen asuntojen hintoja.
Lahdessa hintakehitys vakaata
Lahdessa asuntokauppavuosi 2010 käynnistyi edellisvuosien tapaan varsin pirteästi. Keväällä asuntokauppa yllättäen
hiljeni - todennäköisesti enimmäkseen Kreikan talouskriisin
aiheuttaman kohun johdosta. Loppuvuonna kauppa kävi sen
sijaan edellisvuosia vilkkaammin, ja vuoden kauppamääräksi
tuli yhteensä 2.045 kpl, <1%. Määrä on sama kuin edellisenä
vuonna.
Kerros- ja rivitalohuoneistojen kauppa on käynyt määrällisesti parin edellisvuoden tahtiin, mutta omakotitaloja on myyty noin 10 % vuotta 2009 enemmän.
Kerrostalohuoneistojen hintakehitys on ollut Lahdessa viimeisen vuoden aikana varsin vakaata. Hinnat kohosivat vuodessa vajaat 2 % ja asuntoneliön sai vanhasta kerrostalosta
keskimäärin 1.694 eurolla, kun taas kerrostalokaksion hinta
kohosi vuodessa 7 %. Kysytyimpiä asuntoja Lahdessakin
olivat keskustan pienet asunnot ja Lahden keskustassa keskimääräinen neliöhinta oli hieman yli 2.200 €/m2. Kerrostaloasunnon keskimääräinen myyntiaika oli vuoden lopussa n. 60
vrk, kun edellisen vuoden lopussa myyntiaika oli 55 vrk.
Omakotitalokauppa vilkastui selvästi vuodesta 2009 ja
etenkin loppuvuodesta kauppa kävi vuodenaikaan nähden
vilkkaasti. Kysytyimpiä talot olivat hintaluokassa 150.000 –
200.000 euroa. Keskiarvotalo maksoi Lahdessa hieman alle
200.000 euroa ja keskimääräinen myyntiaika oli noin 80 päivää.
Seinäjoki jatkaa kasvuaan
Seinäjoen asuntomarkkinoita vauhdittaa asema Etelä-Pohjanmaan kasvukeskuksena ja muuttovoittoisena kaupunkina.
Asuntokauppa kävi kaupungissa vilkkaana tasaisesti läpi vuoden 2010. Yksiöiden ja kaksioiden kysyntä ollut koko vuoden
erittäin voimakasta, koska mm. kohonnut vuokrataso on lisännyt sijoittajien kiinnostusta.
Seinäjoella kysyntä on ylittänyt tarjonnan. Hinnat ovat kohonneet ja ostajien piti tehdä välillä erittäin nopeita päätöksiä.
Suuri osa asunnoista myytiin jo ennen ensiesittelyä. Maaseutuvirastoon ja ELY -keskukseen Etelä-Suomesta tulevat työntekijät vaikuttivat osaltaan positiivisesti sekä hintoihin että
muuttovirtaan.
Edellisvuoteen verrattuna v. 2010 asuntokauppa kävi erittäin vilkkaasti. Kaikkiaan asuntokauppoja tehtiin kiinteistönvälittäjien toimesta 872 kappaletta (v. 2009 709 kpl), joista
käytettyjen asuntojen osuus 82 %. Alueella oli käynnissä
poikkeuksellisen paljon uudistuotantoa, varsinkin rivitalohankkeita, mikä vaikutti tavallista suurempaan uudisasuntojen osuuteen. Rivitaloasuntojen myynti kasvoikin 30 % 426
kappaleeseen. Toinen syy rivitaloasuntojen voimakkaaseen
kasvuun oli kerrostaloasuntojen riittämätön tarjonta, minkä
vuoksi kysyntä siirtyi rivitaloasuntoihin.
Käytettyjen asuntojen hintataso oli suhteellisen vakaa läpi
vuoden. Keskineliöhinta käytetylle kerrostaloasunnolle oli
1.563 €/m2 ja rivitaloasunnolle 1.676 €/m2. Vuoteen 2009 verrattuna keskineliöhinnat nousivat kerrostalojen osalta 119 €/
m2 ja rivitalojen osalta jopa 171 €/m2.
Asiantuntijat:
Merja Siivonen, Huoneistokeskus Oy, Kenttäjohtaja
Mikko Parikka, SKV Kiinteistönvälitys Oy, Kenttäjohtaja
Rivitalokolmion hinta kohosi Lahdessa vuoden aikana n. 4 %
ja keskimääräinen rivitalokolmio maksoi Lahdessa 155.000
euroa. Keskimääräinen myyntiaika oli hieman alle 2 kuukautta.
10
VUOKRA-ASUMINEN
Kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista huutava
pula pääkaupunkiseudulla
Vuokra-asuntojen tarjonta lisääntyi kasvukeskuksissa vuoden 2010 aikana lukuun ottamatta yksiöitä ja kaksioita pääkaupunkiseudulla. Tähän ovat vaikuttaneet mm. uudistuotannon elpyminen, vuokralaisten vaihtuvuuden pienentyminen
ja pääkaupunkiseudun pienten vuokra-asuntojen realisoinnit
omistusasuntomarkkinoille. Uusien vuokrasopimusten osalta
vuokrataso nousi pääkaupunkiseudulla noin 5 % ja muualla
Suomessa noin 4 %. Paikkakuntakohtaiset erot olivat suuria
varsinkin isoissa asunnoissa. Vanhojen vuokrasopimusten
indeksipohjaiset korotukset vuonna 2010 olivat alhaisesta inflaatiosta johtuen maltilliset, pääosin alle 3 %.
Suurin kysyntä on tällä hetkellä ja myös lähitulevaisuudessa kohtuuhintaisista yksiöistä ja kaksioista. Uudistuotannon
elpyminen ei tuo tähän tilanteeseen helpotusta, koska uusien
asuntojen vuokrataso on selvästi vanhoja asuntoja korkeammalla tasolla.
VUOKRATTAVANA OLEVIEN ASUNTOJEN MÄÄRÄ
Viime syksynä julkistetussa Realia Asuntovuokrauksen
vuokra-asuntobarometrissa selvitettiin erikokoisten asuntovuokrien ns. kipurajoja kasvukeskuksissa. Barometrissa vertailtiin erihintaisten vuokra-asuntojen kysyntää ja määriteltiin
vuokratasot, joita vuokra-asuntohakijoiden enemmistö kykenee maksamaan. Helsingin kantakaupungissa sijaitsevissa 30
m2 kerrostaloyksiöissä kipuraja oli keskimäärin 740 euroa, kun
taas Vantaalla samankokoisen yksiön kohtuullisena ylärajana
voidaan pitää 590 euroa. Kipurajojen perusteella Espoossa oli
kova kysyntä kerrostalokolmioista, koska niiden kipuraja oli
vain 100 euroa vähemmän kuin Helsingin kantakaupungissa.
Myös Tampereen kipuraja oli kolmioissa yllättävän korkealla.
Vuodenvaihteessa valtaosa Helsingissä tarjolla olleista
vuokra-asunnoista oli kalliimpia kuin mihin suurimmalla osalla
asunnon hakijoista on varaa. Esimerkiksi Helsingissä tarjolla
olevissa yksiöissä noin 80 %:ssa vuokra ylitti hakijoiden kipurajan. Yksiöiden ja kaksioiden kysyntä on kuitenkin ollut
vahvaa, joten tilanne johtanee kysynnän siirtymiseen muille
alueille.
Oulussa vuokra-asuntojen tarjonta on ollut jo pitkään korkealla tasolla, ja vuokralaisten vaihtuvuus suhteellisen vilkasta.
Tämä on heikentänyt monien asuntosijoittajien käyttöasteita
ja tuottoja. Muissa kasvukeskuksissa käyttöasteet ovat olleet
ja todennäköisesti tulevat myös pysymään hyvällä tasolla.
Vuokra-asuntomarkkinoiden tulevat näkymät –
vuokrat nousevat 1 - 6 %
(
VUOKRATTAVANA OLEVIEN ASUNTOJEN MÄÄRÄ
Vuodelle 2011 on näkyvissä monia vuokra-asuntomarkkinoihin vaikuttavia asioita, joista osa aiheuttaa selkeitä nousupaineita vuokriin. Tosin myös nousupaineita hillitseviä seikkoja
on nähtävissä. Vuokra-asuntojen kysyntä kasvukeskuksissa
etenkin pienten asuntojen osalta tulee pysymään hyvänä jatkossakin. Pienet perhekoot, ikääntyminen, työperäinen maahanmuutto ja kaupungistuminen tulevat edelleen lisäämään
kysyntää myös tulevina vuosina.
Omistusasuntojen hintataso on noussut selvästi vuokria
nopeammin kasvukeskuksissa viimeisen vuoden aikana.
Tämä vaikuttaa osaltaan asuntosijoittajan tuottoyhtälöön,
minkä vuoksi yhä vähemmän omistusasuntoja siirtyy vuokraasunnoiksi. Asuntojen hintataso on suhteellisen korkea, joten
sijoitusasuntoja on realisoitu ja tullaan jatkossakin realisoimaan omistusasunnoiksi. Tämä vähentää osaltaan tarjontaa
ja lisää vuokrien nousupaineita.
Nousupaineita kasvattava asia on myös asuntojen kulupuolen voimakas kasvaminen. Realia Isännöinnin tuoreen barometrin mukaan asuntojen hoitokulut nousevat 7 % vuonna
2011. Eniten nousupaineita aiheuttaa energia- ja lämmityskulujen kallistuminen.
Uudistuotanto on elpynyt myös vuokra-asuntotuotannossa
ja tämä tulee parantamaan kasvukeskusten tarjontaa. Välimallin korkotuen päätyttyä vireillä on myös vapaarahoitteisten
vuokra-asuntojen tuotantoa. Vuosien 2010 - 2012 aikana on
valmistumassa yhteensä noin 26.000 uutta tuettua vuokraasuntoa, mikä on noin kolminkertainen määrä edelliseen kolmivuotisjaksoon verrattuna. Tämä tulee kasvattamaan osaltaan vuokra-asuntojen vaihtuvuutta ja hillitsemään vuokrien
nousupainetta.
11
VUOKRA-ASUMINEN
Korkotaso nousi hieman viime vuoden viimeisellä neljänneksellä, mutta sen ennustetaan pysyvän verrattain alhaisena. Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rajallisen tarjonnan
vuoksi omistusasunnon hankkiminen tuntuu houkuttelevalta
vaihtoehdolta vuokralla asuville kuluttajille. Tämä vähentää
hieman vuokra-asuntojen kysyntää ja hillitsee osaltaan vuokrien nousua.
Asuntojen vuokrista ja niiden kehittymisestä puhuttaessa
on hyvä erottaa kaksi asiaa. Voimassaolevien vuokrasopimusten vuokrien kehitys ja markkinavuokrien kehitys, joka näkyy
selvimmin uusien vuokrasopimusten hinnoittelussa. Voimassa olevat vuokrat on pääosin sidottu elinkustannusindeksiin,
jonka vuosimuutos vuoden 2010 viimeisinä kuukausina on
ollut 2,4 – 2,9 % välillä. Viime vuosina monet vuokranantajat ovat sitoneet vuokrantarkistuksensa siten, että inflaation
lisäksi on 3 – 5 % pelivara, jolla saadaan varmistettua vastikkeiden nousun aiheuttamien kasvavien kulujen kattaminen ja
pitkien vuokrasopimusten hintojen pitäminen markkinahintojen tasolla.
Edellä mainitut tekijät huomioon ottaen asuntojen vuokrat
tulevat kehittymään kasvukeskuksissa maltillisesti. Voimas-
sa olevissa vuokrasopimuksissa korotukset tulevat olemaan
2,5 – 6 % riippuen vuokrasopimuksen ehdoista sekä asunnon
sijainnista ja koosta. Uusissa vuokrasopimuksissa kehitys
vaihtelee selvemmin paikkakunnittain. Pääkaupunkiseudun
yksiöiden ja kaksioiden vuokrien ennustetaan nousevan + 4 5 %, kun taas muissa kasvukeskuksissa sijaitsevien yksiöiden
ja kaksioiden vuokrat ovat noussevat + 2 - 3 %. Kolmioiden
ja suurempien asuntojen vuokrissa on nousupainetta noin +
1 - 2 %.
Yleiset rakenteelliset tekijät pysyvät vuokramarkkinoilla
ennallaan. Kasvukeskuksissa riittää kysyntää ja varsinkin yksiöiden ja kaksioiden käyttöasteet ovat hyvällä tasolla. Tosin
lähitulevaisuus näyttää asuntosijoittajan kannalta haasteelliselta. Maltilliset vuokrankorotukset yhdistettynä energiankustannusten ja runsaslumisen talven aiheuttamaan kustannuspaineeseen asettavat asunto-omaisuuden hoidolle yhä
kovemmat vaatimukset. Vuokra-asuntojen realisoinnit tulevat
jatkumaan, mutta ammattimaisesti hoidetut vuokra-asunnot
pysyvät jatkossakin sijoittajan näkökulmasta järkevinä sijoituskohteina.
ASUNTOVUOKRIEN KIPURAJAT KASVUKESKUKSISSA
1 400 €
1 200 €
1 000 €
800 €
600 €
400 €
200 €
-
€
Helsinki,
Helsinki,
Helsinki,
KantaLänsi ja
Itä
kaupunki
Pohjoine
Espoo
Vantaa
Lahti
Turku
Tampere Jyväskylä Kuopio
Oulu
1 h, 30 m²
740 €
590 €
650 €
640 €
590 €
500 €
500 €
590 €
600 €
510 €
450 €
2 h, 45 m²
930 €
760 €
820 €
820 €
750 €
630 €
650 €
760 €
720 €
660 €
580 €
980 €
1 100 €
1 100 €
960 €
800 €
830 €
900 €
890 €
810 €
830 €
3 h, 70 m² 1 200 €
Asiantuntija: Lasse Käck, Realia Management Oy, Management & Asuntovuokraus, Johtaja
12
TOIMITILAMARKKINAT
Patoutunut tarjonta sysää kiinteistökauppavolyymin kasvuun
Suomea 1990-luvun alussa kurittaneessa lamassa yritysten
konkurssien myötä syntyneet pankkien kiinteistöongelmat
ratkaistiin viivyttelemättä realisoimalla luottojen vakuutena
olleet asunnot ja toimitilat mahdollisimman nopeasti markkinan ehdoilla. Myyntien siirtämistä parempiin aikoihin ei tehty, koska korkeat korot ja pankkien heikko tilanne eivät sitä
mahdollistaneet, eikä optimistista suhtautumista valoisampaan tulevaisuuteen ollut. Nyt rahoittajilla ja myyjillä on ollut
mahdollisuus odottaa markkinan elpymistä, kun korot ovat
pysyneet matalina ja kotimaisten pankkien tilanne on paljon
parempi. Myös heikkoon kuntoon ajautuneiden ulkomaisten
pankkien rahoittamien ongelmaluottojen perintää kiinteistöjä
realisoimalla on kaikin tavoin pyritty siirtämään tulevaisuuteen ja hyödyntämään jatkoaika kohteiden myyntikunnon kehittämiseen.
Näkymät kiinteistömarkkinoilla ovat parantuneet kesästä
2010 lähtien, kun uutiset Suomen odotettua ripeämmästä talouskasvusta sekä parantuneista tunnelmista teollisuudessa
ja kaupassa ovat vahvistaneet sijoittajien luottamusta. Kohentunut talous, matalat korot, rahoituksen parempi saatavuus ja
positiiviset tuotto-odotukset loivat edellytyksiä kiinteistösijoituksille vuonna 2010, mutta aktiivisuus jäi melko vaimeaksi ja
kokonaissijoitusvolyymi nousi vain lievästi edellisen vuoden
1,7 miljardista eurosta yli 2,0 miljardiin euroon. Tyypillistä
kaupankäynnille oli painottuminen yksittäisiin kohteisiin eri
puolilla Suomea, kun taas portfoliokauppojen määrä oli vähäinen. Ylivoimaisesti vuoden suurin kiinteistökauppa oli 16
hotellikohteen lähes 415 miljoonaan euroon allokoitu Suomen
osuus Norgani hotellit -portfoliosta. Tällä kaupalla oli suuri vaikutus sekä ulkomaisten investointien että hotellien osuuden
kasvuun koko viime vuoden sijoitusvolyymistä.
Vahva viimeinen kvartaali nosti vuoden 2010 kiinteistöinvestoinnit Euroopassa lähes 105 miljardiin euroon. Kasvua oli
peräti 55 % edellisestä vuodesta (67,5 Mrd.) Pohjoismaissa
kasvu oli hurja, sillä Ruotsin ansiosta kokonaistransaktiovolyymi nousi 16,2 miljardiin euroon vuonna 2010, mikä oli 122 %
enemmän kuin vuonna 2009, jolloin jäätiin 7,3 miljardiin euroon.
Kiinteistökaupan volyymi tulee kasvamaan vuosina 2011 2013 useasta eri syystä. Ensiksi talouden elpyminen aktivoi
pankit ja sijoittajat toteuttamaan viivästettyjä realisointeja. Toiseksi useat listaamattomat rahastot tulevat exit -vaiheeseen,
ja myyntiaikeissa ovat myös ne rahastot, jotka ovat jatkaneet
sopimusaikaansa välttääkseen myynnin epäedullisessa markkinatilanteessa. Kolmanneksi talouden ja kiinteistömarkkinan
elpyminen aktivoi myyjiä muista syistä, kuten sijoittajia irtautumaan vanhoista sijoituksista pääoman keräämiseksi uusiin
kiinteistösijoituksiin tai yrityksiä irrottamaan pääomia ydinliiketoimintansa kehittämiseen.
Olennaista sijoitusvolyymin kehityksen kannalta tulee olemaan tarjonnan ja kysynnän kehityksen keskinäinen suhde,
eli se, miten tarjonnan lisääntyminen tyydyttää kasvavaa kysyntää, ei pelkkä molempien määrän kasvu. Tarjonnan kasvuun vaikuttavat toisaalta myyntipaineet ja toisaalta myyjien
odotukset markkinan kehittymisestä ja parhaasta myyntihetkestä. Myynnin siirtäminen ei välttämättä ole aina perusteltua, sillä markkinan aktivoituminen lisää myös tarjontaa eli
kilpailua. On siis todennäköistä että ne, jotka myivät vuosien
2009 - 2010 niukan tarjonnan markkinassa siinä tilanteessa
hyväksi arvioituja kiinteistökohteitaan, voivat olla ratkaisuunsa
tyytyväisiä.
Kiinteistörankingissa kuilu vain kasvaa hyvät paranevat ja heikot huononevat
Epävarmassa taloustilanteessa kiinteistösijoittajat ovat varovaisia ja kohdistavat mielenkiintonsa edelleen enimmäkseen
parhaisiin kohteisiin, joiden tarjonta on niukkaa. Kaikkein parhaimpia ns. prime -kohteita, joissa sekä sijainti, tilojen tekninen kunto ja toiminnallisuus sekä vuokraustilanne ovat kaikki
ykkösluokkaa, on Suomessa hyvin vähän ja niiden tarjonta
lähes olematonta. Parhaiden kohteiden arvot ovat nousseet
kesästä 2010 lähtien, mutta positiivinen arvonmuutos ei ole
yltänyt keskitason tai sitä heikompiin kohteisiin.
SIJOITUSKAUPAN VOLYYMI KVARTAALEITTAIN Q1 2006 - Q4 2010
SUOMI - POHJOLA - EUROOPPA
%&
mrd €, Pohjola
!
%$
,
,$
+$
*$
)$
*
($
'$
(
&$
&
%$
$
$
% & ' ( % & ' ( % & ' ( % & ' ( % & ' (
&$$* &$$* &$$* &$$* &$$+ &$$+ &$$+ &$$+ &$$, &$$, &$$, &$$, &$$- &$$- &$$- &$$- &$%$ &$%$ &$%$ &$%$
Lähde: CB Richard Ellis, KTI, Realia Management Oy
13
TOIMITILAMARKKINAT
Kun markkina ylikuumentui 2006 – 2007, sijoittajan pääasiallinen kriteeri kohteelle oli pitkät vuokrasopimukset, eikä
jälleenvuokrattavuudella ja kohteen teknis-toiminnallisilla ominaisuuksilla saatikka vuokralaisen luotettavuudella aina ollut
niille kuuluvaa suurta merkitystä rahoittajallekaan. Kun markkina romahti ja rahoituksen ehdot tiukkenivat jyrkästi, sijoituskohteille asetetut kriteerit heilahtivat toiseen äärilaitaan ja
vaatimukset rahoitettavalle kohteelle kasvoivat lähes epärealistisiksi. Kiinteistöltä odotettiin parasta sijaintia, huippulaatua
ja pitkiä riskittömiä vuokrasopimuksia. Tämän seurauksena
varsinkin ulkomaisten pankkien halu rahoittaa tiivistyi erittäin
kapeaan liike- ja toimistokohteiden ryhmään. Isosta osasta
laadukkaita kohteita tuli melkeinpä paarialuokkaa, mikäli kohde ei sijainnut parhaalla mahdollisella pelipaikalla Helsingin
keskustassa. Markkinan elpyessä investointikysyntä on vähitellen laajenemassa. Hyvillä paikoilla, ei kuitenkaan prime
-alueella, sijaitsevista uudiskohteista samoin kuin Helsingin
keskustassa sijaitsevista, saneerausta vaativista toimistoista
on tehty kauppoja alhaisilla tuottovaatimuksilla. Hyvistä liike- ja logistiikkatiloista käydään kauppaa jo valtakunnallisesti.
Rahoittajien huomio kohdentuu nyt kohteen jälleenvuokrausriskin kannalta tärkeisiin ominaisuuksiin, kuten tontin sijaintiin,
kiinteistön toimivuuteen ja rakennuksen tekniseen kuntoon.
Kiinteistökohtaiset ominaisuudet
tärkeitä lainan saamiseksi
Pankkien halu rahoittaa kiinteistösijoituksia vaihtelee, sillä Euroopassa on lukuisia pankkeja, joiden edellytykset myöntää
uusia lainoja tai jälleenrahoittaa erääntyviä kiinteistöluottoja
ovat vähäiset. Pohjoismaiset pankit ovat pärjänneet hyvin, jolloin niihin kohdistuvan rahoituksen kysynnän uskotaan kasvavan, kun lainan saanti monista aiemmin kiinteistösijoituksiin
lainoja myöntäneistä pankeista on vaikeutunut. Toimintaympäristön epävarmuus ja luottoriskien kasvu saa rahoittajat
suhtautumaan hyvin kriittisesti jälleenrahoitukseen. Pankit
kohdistavat huomionsa toisaalta luototettavaan sijoittajaan ja
toisaalta kiinteistöihin. ”Pankit ovat luotonannossaan jo valmiit hyväksymään korkeampiakin lainoitusasteita, jos riskit
ovat hyvin mitigoidut. Esimerkiksi ns. kasvolliset sijoittajat arvostetun ja osaavan managerin takana lisäävät uskottavuutta.
Ns. kasvottomalta sijoittajalta ja uudelta tai tuntemattomalta
rahastomanagerilta edellytetään sen sijaan hankkeen parempaa pääomittamista.” korostaa yksikönjohtaja Timo Nyman
Nordean rakennus- ja kiinteistörahoitusyksiköstä. Osalle kansainvälisistä sijoittajista, jotka omistavat pienten kohteiden
hajautettuja portfolioita Suomessa, tulee väistämättä olemaan haasteellista jälleenrahoittaa salkkujaan.
Kuka hallitsee monimutkaiset
kiinteistömarkkinat?
Syklisyys nopeutuu ja läpinäkyvyys heikkenee
Samalla kun kiinteistömarkkina eriytyy sen syklisyys
kasvaa. Globalisoitunut talous kytkee pienen Suomenkin
osaksi maailmanlaajuista toimintaympäristöä, jossa yläja alamäet sekä erilaiset trendit ja ilmiöt tulevat ja menevät entistä nopeammin. Käy yhä vaikeammaksi ennustaa
luotettavasti, mitä huomenna tapahtuu ja perustaa omaa
toimintaansa tulevaisuuden näkymiin, kun ne muuttuvat
jatkuvasti ja ennakoimattomasti. Myös markkinaosapuolten kirjo on kasvanut viimeisen sijoitussyklin aikana,
sillä sijoitusmarkkinaa aiemmin hallinneiden perinteisten
instituutioiden rinnalle on kasvanut aivan uudenlaisten
sijoittajien joukko rahastoineen ja muine instrumentteineen. Samalla sijoitusstrategiat ovat monipuolistuneet,
mikä on eriyttänyt muun muassa kohteiden omistusaikaa sekä sijoituksen tuottoja arvonnousuvaatimusta.
Toimintaympäristön ja toimijoiden monimuotoisuuteen
tuo vielä lisänsä erilaisiin sopimuksiin, kuten rahoitukseen, liittyvät tekijät, jotka usein pinnan alla määrittelevät kaupan toteutumisen, tai toteutumattomuuden.
Lainan saanti liittyy luonnollisesti ostajan mahdollisuuteen
rahoittaa ostoksensa eli kysyntään. Rahoitus on kuitenkin
nykyisin yhtä tärkeässä roolissa myös tarjonnan osalta, sillä
kohteen myytävyys on usein sidoksissa kohteen rahoitussopimukseen. Erityisesti portfolioissa lainaehdot ja ostohetkellä tehty väärä lainan allokointi saattavat jopa estää muuten
myyntikuntoisen kohteen kaupan. Ennen kansainvälistymistään Suomen kiinteistömarkkina oli varsin sulkeutunut, epälikvidi ja harvojen institutionaalisten sijoittajien hallinnassa.
Sijoitusmarkkinan aktivoituminen ja kansainvälistyminen
2000-luvun puolivälissä lisäsi voimakkaasti markkinan läpinäkyvyyttä, kun kauppojen osapuolet kilvan kertoivat hyvistä
kaupoistaan ja niitä määrittelevistä parametreista. Rahoituskriisin ja sitä seuranneen laman hiljentämä sijoitusmarkkina
vei mennessään myös transparenttiuden, ja vuosina 2008 2010 tehtyjen harvojen kauppojen osapuolet Suomessa eivät
juuri ole kauppojen sisällöstä avautuneet. Kaikki pakkomyyntitilanteet eivät myöskään ole tulleet esiin, kun niitä on järjestelty ja tullaan jatkossakin järjestelemään sijoittajien ja rahoittajien kesken julkisuudelta piilossa. Näkemyksemme mukaan
markkinan läpinäkyvyys ei tule jatkossakaan lisääntymään,
koska pelkkien kiinteistöön tai sen kassavirtaan kohdistuvien
parametrien ilmoittaminen ei vielä paljasta ostajan eikä myyjän saatikka kaupan kohteen rahoituksellisia kytköksiä, jotka
kuitenkin useassa tapauksessa ovat kaupan todellisia määritteitä.
Kiinteistömarkkinaa on ohjannut koko viimeisen syklin aikana
tuottovaatimusten kehitys, kun taas tilojen kysyntä ja vuokrien kehitys ovat olleet sivuosassa. Vaikka kiinteistömarkkina Euroopassa on Lontoon vetämänä elpynyt voimakkaasti
syksystä 2009 lähtien, on kasvu tapahtunut lähes pelkästään
parhaimpien eli prime -kohteiden ansiosta. Tämä on selvästi
nähtävissä tuottovaateiden kehityksessä, kun parhaiden kohteiden tuottovaatimukset ovat laajalti Euroopassa tulleet alas,
mutta muiden kohteiden osalta ei positiivista kehitystä ole tapahtunut. Tilakysyntä on vielä ollut vaimeaa ja se on selvästi kohdistunut parhaimpiin kohteisiin. Edellisvuoteen nähden
käyttöönotto on kuitenkin parantunut.
14
TOIMITILAMARKKINAT
Eriytyneet markkinat ovat tulleet jäädäkseen
Markkinan eriytyminen jatkuu ja jopa lisääntyy, sillä talouden
vähittäisestä elpymisestä huolimatta tilakysynnän rivakkaa
nousua ei odoteta. EU-alueen rahoitusmarkkinoiden vakavat
häiriöt, kuten Kreikan, Irlannin ja Portugalin ongelmat, aiheuttavat jatkuvaa epävarmuutta koko Euroopan talouteen, mikä
heijastuu myös kiinteistömarkkinoihin, sekä sijoitusmarkkinaan että käyttäjämarkkinaan. Vaikka kohtuullinen talouskasvu jatkuisikin Suomessa lähivuosina, julkisen talouden vaje ja
sen hoitaminen näkyy muun muassa kuluttajien ostovoiman
heikkenemisenä, minkä voidaan ennakoida pitävän liiketilan
kysynnän kasvun kurissa. Tämä keskittää tilakysyntää vakiintuneisiin tai kehittyviin liikepaikkoihin. Toimistotilojen toiminnallinen elinkaari lyhenee edelleen, minkä seurauksena yhä
nuoremmat tilat ikääntyvät nopeammin, ja käyttäjien kysyntä
keskittyy uusiin energiatehokkaampiin tiloihin. Myös logistiikka- ja tuotantotilojen halutaan tukevan optimaalisesti käyttäjän
ydinliiketoimintaa, mikä ohjaa kysyntää ja maksuhalukkuutta
moderneihin tiloihin. Eriytymistä tapahtuu myös maantieteellisesti, sillä kuntien kiristynyt taloustilanne ja tulevat säästötoimenpiteet suurentavat alueellisia eroja ja hidastavat kehityshankkeita, varsinkin kasvukeskusten ulkopuolella.
Vuokrien nousua Suomessa on siivittänyt talouden odotettua ripeämpi elpyminen kesästä 2010 lähtien. Ensin nousivat
parhaiden tilojen vuokrat alkaen liiketiloista. Keskimääräiset
vuokrat ovat jatkaneet nousuaan kaikissa tilatyypeissä, mutta erot ovat kasvaneet sekä alueellisesti että laatuvaatimusten mukaisesti. Siinä missä ylemmät vuokrat ovat tasaisesti nousseet, ovat alemmat vuokrat vielä laskeneet joillakin
osamarkkinoilla. Syynä on osaltaan ylitarjonta, mutta usein
kiinteistön sijainti ja laatu eivät vastaa vuokralaisten tarpeita,
jolloin alhaiset vuokratkaan eivät houkuttele käyttäjiä. Markkinan eriytyminen näkyy siis myös vuokramarkkinassa.
Taantumassa kilpailu sai vuokranantajat myöntämään vuokralaisille erilaisia etuuksia, kuten vuokravapaita kuukausia.
Myös porrastetut vuokrat ja jopa erilaiset omistajan maksamat vuokrakompensaatiot tulivat osaksi markkinakäytäntöä.
Vallitsevien vuokrasopimusten kirjo on laaja ja niihin liittyvät
ehdot moninaisia, mikä hämärtää todellisten markkinavuokrien hahmottamista. Tämän hetken markkinassa yksi tärkeimpiä taitoja onkin kyky määrittää realistinen markkinavuokrataso, sillä muussa tapauksessa niin sijoittaja kuin vuokralainen
voi tehdä vääriä päätöksiä historiatietojen perusteella.
Asiantuntijat:
Lea Jokinen, Realia Management Oy, Toimitilat, Johtaja
Seppo Koponen, Realia Management Oy, Arviointi & konsultointi, Johtaja
Irma Jokinen, Realia Management Oy, Research and Marketing
15
ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN JA
ISÄNNÖINNIN MARKKINAT 2011
Uusi asunto-osakeyhtiölaki tähtää asuntoomaisuuden parempaan hoitoon
Viime kesänä voimaan tullut uusi asunto-osakeyhtiölaki on
merkittävin isännöintialaan vaikuttanut muutos pitkään aikaan. Laki tähtää entistä parempaan asunto-omaisuuden hoitamiseen, mikä toivottavasti lisää myös osakkaiden mielenkiintoa ja vastuullisuutta taloyhtiön asioiden hoitamiseen. Lain
myötä kasvaneen tiedonantovelvoitteen ansiosta osakkaiden,
asunnon ostajien ja muiden sidosryhmien on helpompi saada
luotettavaa, kattavaa ja läpinäkyvää informaatiota mm. taloyhtiössä ja sen huoneistoissa tehdyistä korjauksista ja korjaustarpeista. Informaatiota tullaan käyttämään myös entistä
enemmän asuntokaupassa, jotta asunnon ostajat saisivat luotettavaa tietoa ostopäätöksen tueksi.
Syksyn 2010 julkinen keskustelu remontti-ilmoituksista ja
huoneistokohtaisista muutostyöohjeista kuitenkin osoitti, että
suomalaisissa taloyhtiöissä on vielä paljon epätietoisuutta
asian osalta, ja että vain harvalla alan toimijalla oli hyvät valmiudet tarjota taloyhtiöille selkeät ratkaisumallit. Keskustelu
uuden lain aiheuttamista muutoksista jatkunee keväällä 2011
sekä medioissa että taloyhtiöiden yhtiökokouksissa, kun uudet kunnossapitotarveselvityksiin liittyvät velvoitteet tulevat
ajankohtaisiksi.
Odotettavissa on, että kevään yhtiökokouksissa suurin huomio kiinnittyy kunnossapitotarveselvityksiin, ja niiden pohjalta suunnitelmallisen korjaustoiminnan aikaan saamiseen.
Kunnossapitotarveselvitykset tulisikin tehdä kattavasti ja samalla selvittää myös osakkaiden tahtotila oman taloyhtiönsä
asumisviihtyvyyteen vaikuttavista asioista. Korjausohjelman
toteuttamisen perustaksi taloyhtiöiden tulisi laatia ja hyväksyttää yhtiökokouksessa kiinteistöstrategia, jotta yksittäisten
korjaushankkeiden asemoiminen kokonaiskuvaan onnistuisi
mahdollisimman hyvin.
Taloyhtiön hallitusvastuut mietityttävät
Taloyhtiöiden hallituksiin on jo aiemmin ollut vaikea saada riittävästi aktiiveja osakkaita. Uuden lain myötä epätietoisuus ja
pelko mahdollisesti kasvaneesta vastuusta ovat aiheuttaneet
jo ennen kevään kokouskauden alkamista huolestumista osakkaiden keskuudessa.
Taloyhtiön hallituksen tehtävä on järjestää taloyhtiön hallinto ja uuden lain mukaiset tehtäväkokonaisuudet. Kun hallitus
toimii huolellisesti ja nämä tehtävät on asianmukaisesti järjestetty, hallitukset toimivat kuten ennenkin, eikä kevään yhtiökokouksissa tarvitse pelätä mahdollisesti kasvanutta vastuuta.
Hoitovastikkeissa nousupaineita
Asunto-osakeyhtiöillä on tarvetta nostaa hoitovastikkeita noin
7 %. Eniten nousupainetta hoitovastikkeille tuo energia- ja
lämmityskustannusten nousu. Myös kiinteistönhoidon kustannuksiin on tulossa vuodelle 2011 selkeä nousu alalla tehdyn
palkkaratkaisun johdosta. Kunnossapitotarpeiden selvittäminen kuntoarvioineen, sekä niiden rinnalla tulevat suunnittelupalvelut ja korjaustoiminnan valvontapalvelut tulevat osaltaan
nostamaan hoitovastikkeita.
Taloyhtiöiden ja ammattimaisen isännöinnin haaste tulee
olemaan kunnossapitotarveselvitysten pohjalta tunnistettujen korjaustarpeiden optimoitu ajoittaminen ja toteuttaminen.
Suomalaisissa taloyhtiöissä on kerääntynyttä korjausvelkaa
ja sen purkaminen tulee tehdä suunnitelmallisesti. Uuden
lain mukaiset selvitykset tulevat tuomaan esiin korjausvelan
määrän, ja paine uusien korjaus- ja kunnossapitohankkeiden
aloittamiselle kasvaa. Korjaustoiminnan voimakas kasvu voi
aiheuttaa osaavien urakoitsijoiden ylikuormittumista ja johtaa
hintojen nousuun tuoden alalle uusia toimijoita. Taloyhtiöiden
tuleekin olla tarkkoina, että kunnossapito- ja korjaushankkeiden toteutuksessa käytetään urakoitsijoita, joilla on tällaisesta
toiminnasta riittävä kokemus ja referenssit.
Isännöintialalla vaatimustaso on kasvanut
selkeästi
Lakimuutoksen vaikutukset taloyhtiöiden hallintoon sekä taloyhtiöiden vastuulla olevat uudet tehtäväkokonaisuudet tähtäävät entistä parempaan asunto-omaisuuden hoitamiseen.
Muutos on tuonut isännöinnille uusia tehtäviä ja vaatimuksia
entistä laajempaan osaamiseen. Isännöintiyhteisöjen on kyettävä hallitsemaan myös entistä laajempaa tietomäärää kyetäkseen ylläpitämään mm. muutostyörekistereitä ja uuden isännöitsijäntodistuksen kasvanutta tietosisältöä.
Muutokset palvelun tuottamisen vaatimustasossa ja taloyhtiöiden kasvavat korjaustarpeet edellyttävät alan toimijoilta
investointeja sekä osaamiseen että tietojärjestelmiin. Taloyhtiöiden isännöinti tulee edellyttämään entistä ammattimaisempaa toimintaa, minkä seurauksena sivutoimisten isännöitsijöiden ja pienten toimijoiden määrä on pienenemässä
oleellisesti. Kehitystä ohjaa myös isännöintialan korkea keskiikä eläköityvien pienyrittäjien luopuessa liiketoimintansa harjoittamisesta. Realia Isännöinti on edelleen jatkuvassa valmiustilassa yritysostojen suhteen.
Asiantuntija: Jani Nieminen, Realia Group Oy, Varatoimitusjohtaja
16
BALTIAN KIINTEISTÖMARKKINAT
Uusi hintataso vakiintumassa
Viron asuntokauppa nousu-uralla
Baltian maiden kiinteistömarkkinoiden alamäki näyttää pysähtyneen viime vuonna ja hinnat ovat vakiintuneet huippuvuosia
selvästi matalammalle tasolle. Kansantaloudet ovat elpyneet
talouskriisistä ennakoitua nopeammin. Bruttokansantuotteen
kehitys on kääntynyt positiiviseksi eikä deflaatiouhkaa enää
ole, mutta työttömyysluvut ovat vielä huolestuttavan korkealla.
Viron asuntomarkkinoilla vuoden 2009 lopussa alkanut kauppamäärien kasvu jatkui vuonna 2010. Koko vuoden asuntokauppamäärä oli 8.121 kauppaa, mikä oli 23 % enemmän
kuin vuonna 2009. Asuntojen neliöhinnoissa yleinen trendi on
myös nouseva; hinnat nousivat vuoden kuluessa 10 % ja päätyi 836 euroon.
Vuonna 2010 asuntomarkkinat osoittivat jo selviä piristymisen merkkejä. Kauppamäärät ovat kääntyneet nousuun ja
Liettuassa kasvu oli viime vuonna yllättävänkin nopeaa. Uudisasuntopuolella myymättömien määrä on kääntynyt laskuun
ja uusia projektejakin on aloitettu.
Baltian toimitilamarkkinoilla nähtävät signaalit eivät ole yhtä
positiivisia kuin asuntomarkkinoilla. Työllisyystilanne heikentää kuluttajien ostovoimaa, mikä heijastuu erityisesti liiketilojen vuokrausasteisiin. Toimitilojen kysyntä on virinnyt suurten
kaupunkien keskustojen nykyaikaisista toimisto- ja liiketiloista
alkaen. Tämän vuoksi vanhojen ja uusien tilojen, samoin kuin
arvostettujen ja syrjäisten alueiden vuokrien hintahaitari on leventynyt entisestään.
VIRO
Viron talouden ehkä merkittävin uutinen oli se, että maa hyväksyttiin euromaiden joukkoon kesällä 2010. Viron bruttokansantuote oli parin prosentin vuotuisessa kasvussa ja
työttömyys laski kesällä alle 12 %. Euroalueen kriteerien täyttäminen vaati verojen nostamista ja budjettileikkauksia, joilla
voi olla vaikutuksia myös kiinteistömarkkinoilla.
17
Asuntokauppa painottuu voimakkaasti Tallinnan alueelle,
jossa tehdään hieman yli 70 % koko maan asuntokaupoista.
Alueen kauppamäärä ja hintakehitys määrittävät luonnollisesti
koko maan asuntomarkkinan kehitystä. Viime vuonna kauppoja tehtiin 5.817 kpl, jossa on nousua vuoteen 2009 verrattuna
22 %. Keskimääräinen asuinneliö Tallinnassa maksoi joulukuussa 915 €, joka on 8 % enemmän kuin vuotta aiemmin.
Tallinnassa on tehty eniten kauppaa keskustan uusien tai
remontoitujen asuinrakennuksien hyväkuntoisista kaksioista
ja kolmioista, joiden neliöhinnat ovat olleet 1.100 – 1.500 €/
m2. Arvokkaimpia ovat olleet Vanhassa kaupungissa sijaitsevat suurehkot asunnot, joiden neliöhinnat nousseet jopa lähes
2.900 €/m2:oon.
Asuntojen uudistuotanto on myös pääsemässä vauhtiin.
Vuoden lopussa oli Tallinnan alueella rakenteilla 450 asuntoa,
joista noin 90 oli myyty tai varattu joulukuussa. Uudisasuntojen neliöhinnat olivat tyypillisesti 1.500 – 2.000 €/m2, mutta arvokkaimmissa rakennusprojekteissa hintapyynnöt olivat
jopa yli 3.500 €/m2.
MODERNIN TOIMISTOTILAN VUOKRAT VIROSSA
(EUR / neliö / kk)
LIETTUA
Liettuassa bruttokansantuotteen arvioidaan kasvaneen vuonna 2010 noin 2 %. Työttömyysaste kohosi kuitenkin ennätyskorkealle (18,3 %) vuoden toisella neljänneksellä, mikä tekee
ennustettujen bruttokansantuotetavoitteiden saavuttamisen
haasteelliseksi. Kuluttajahinnat laskivat vuoden ensimmäisellä neljänneksellä hieman, mutta koko vuoden inflaatiovauhdin
arvioidaan olevan noin prosentin luokkaa.
Liettuan asuntokauppa piristyi
Liettuan asuntomarkkinoilla tapahtui kuukausittaisissa kauppamäärissä huomattava tasokorotus verrattuna edellisvuoteen. Vuonna 2010 tehtiin keskimäärin 2.000 asuntokauppaa
kuukaudessa. Toinen selkeä piirre oli kauppamäärien tasaantuminen edellisvuoden voimakkaisiin kvartaalitason ja jopa
kuukausitason vaihteluihin verrattuna.
Viron toimitilamarkkinoilla positiivisia
odotuksia
Vähittäiskaupan laskun kääntyminen kasvuun syyskuussa lisäsi optimismia Viron liiketilamarkkinoilla. Käännös ei ole vaikuttanut liiketilojen vuokriin, mutta suositut ostoskeskukset
ovat aktivoineet laajennussuunnitelmiaan.
Tyhjää liiketilaa ei ole merkittävissä ostoskeskuksissa, joissa keskikokoisen (150 - 300 m2) liiketilan vuokrataso oli 12,80
– 19,20 €/m2. Sitä mukaa kun kauppakeskusten merkitys
markkinoilla kasvaa, vapaan perinteisen liiketilan tarjonnan
odotetaan lisääntyvän.
Toimistotilamarkkinat tasaantuivat vuoden 2010 loppupuolella. Vuokrataso on tippunut vuoden 2007 huipputasosta
35 – 40 %. Vapaana olevat toimistotilat eivät lisääntyneet
enää merkittävästi, mutta B-luokan toimistotilasta arvioidaan
olevan selvästi ylitarjontaa. Tämä näkyy hintaeroissa A- ja
B-luokan toimistojen vuokrissa erityisesti Tallinnan alueella.
Kiinteistönomistajat ovat pyrkineet sitomaan uusien vuokrasopimusten vuokrat indeksiin, jotta vuokrat seuraisivat hintajen kehitystä talouden elpyessä.
Tuotanto- ja varastotilan vuokrien laskun tasaantui viime
vuonna ja uusissa vuokrasopimuksissa vuokrien arvioidaan
jopa nousseen vuoden 2010 aikana. Tuotanto- ja varastotilan
kysynnän odotetaan lisääntyvän lähitulevaisuudessa, sillä
teollinen tuotanto kasvoi selvästi viime vuonna, ja myös suomalaiset yritykset ovat yhä kiinnostuneempia siirtämään tuotantoaan Viroon.
LIETTUA keskineliöhinnat
(EUR)
Vuoden kahdeksan ensimmäisen kuukauden aikana asuinhuoneistojen myynti kasvoi peräti 34,8 % - tosin vertailukohtana oleva vuosi 2009 oli ennätyksellisen hiljainen Liettuan
asuntomarkkinoilla. Koko vuoden 2010 osalta asuntokaupan
volyymin arvioidaan olevan noin 24.600 asuntoa, joka on
24,3 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Omakotitalojen
kauppa kasvoi 12,5 % ja tontteja myytiin 9,6 % enemmän
kuin vuonna 2009. Pankkien ja muiden rahoittajien varovaisuus hidastivat asuntokauppaa ja varsinkin rakennusprojektien aloittamista.
Hintataso pysyi Liettuassa samalla tasolla kuin edellisenä
vuonna. Neliöhinnat suurissa kaupungeissa ovat vaihdelleet
toisen ja kolmannen kvartaalin aikana alle prosentin, ja niiden
odotetaan pysyvän samalla tasolla myös loppuvuoden tilastoissa. Hinnat vaihtelevat voimakkaasti asunnon kunnon ja
sijainnin mukaan; esimerkiksi pienten asuntojen neliöhinnat
Vilnassa olivat syksyllä 600 -1.250 €/m2.
Asuntokaupan viriäminen on pienentänyt myös uusien
asuntojen tarjontaa. Suurissa kaupungeissa (Vilna, Kaunas,
Klaipeda, Siaulai ja Penevezys) uusien asuntojen yhteenlaskettu varasto pieneni syyskuun loppuun mennessä 3.200
asunnosta 2.750 asuntoon. Eniten uusien asuntojen tarjonta
pieneni Vilnassa, ja tämän odotetaan jatkossa kääntävän uudiskaupan hinnat jopa lievään nousuun.
Toimitilamarkkinat aktivoitumassa
Liettuan toimitilamarkkina osoitti vuoden 2010 jälkipuoliskolla jo pieniä stabiloitumisen merkkejä. Myyntihinnat ja vuokrat olivat ennätyksellisen alhaalla, mutta silti markkinoilla on
erittäin hiljaista. Ainoastaan uudenaikaisesta toimistotilasta
on jonkin verran kysyntää. Tilanteesta ovat pystyneet hyötymään suhteellisen harvalukuinen vakavaraisten ulkomaisten
ja liettualaisten yritysten joukko, joka on onnistunut vuokraamaa uutta toimistotilaa ennätyksellisen alhaisilla vuokratasoilla.
Esimerkiksi A- ja B-luokan toimistotilan vajaakäyttöaste on
pienentynyt Vilnassa 17,7 %:sta 9,9 %:iin, mikä tarkoittaa vapaiden toimistotilojen määrän pienentymistä 75.500 m2:stä
44.200 m2:öön. Samanlainen kehitys on ollut havaittavissa
myös Kaunasissa ja Klapedassa.
Toimistotilojen vuokrat kävivät ennätysmäisen alhaalla
vuoden 2009 lopulla, jonka jälkeen ne ovat tasoittuneet ja
jopa nousseet hieman. A-luokan toimistotilan vuokrat olivat
vuoden 2010 lopussa Vilnassa 10 - 14 €/m2 ja Kaunasissa ja
Klaipedassa 6 - 11 €/m2.
18
Uusia liiketilojen hankkeita ei ole ollut Liettuassa juuri lainkaan. Kauppakeskusten omistajat ovat joutuneet laskemaan
vuokria pitääkseen nykyiset vuokralaiset ja parantaakseen
vuokrausasteita. Kauppakeskusten vajaakäyttöaste ei ole kuitenkaan hälyyttävä, vaan esimerkiksi Vilnassa vapaan liiketilan määrä kauppakeskuksissa on vähentynyt 5,7 %:sta 4,5
%:iin.
Varastotilojen hinnat laskivat vuonna 2010. Laskuvauhti on
pienentynyt edellisvuoden 35 %:sta, mutta silti suurimmissa
kaupungeissa varastotilojen vuokrat ja myyntihinnat halpenivat noin 10 %. Viime aikoina uuden varastotilan vuokrataso
on ollut Vilnassa 2,30 - 4,30 €/m2 ja vanhoissa kiinteistöissä
1,20 - 2,00 €/m2.
Toimitilamarkkinoilla vapaapudotus pysähtyi
Toimitilamarkkinoilla oli havaittavissa aktivoitumista verrattuna edelliseen vuoteen. Vuonna 2009 toimitilavuokrat putosivat 40 – 50 %, mutta viime vuoden aikana vuokrataso tasaantui selvästi. Vuoden ensimmäisellä puoliskolla liiketilojen
kysyntä alkoi elpyä ja jälkimmäisellä puoliskolla myös varastoja tuotantotilojen kysyntä vilkastui.
Vuoden lopussa alle sadan neliön kokoisten liiketilojen
vuokrat Riikan vanhassa kaupungissa olivat 15 - 35 euroa/m2.
Perinteisistä varastotiloista pyydettävät neliövuokrat vaihtelivat 0,70 - 2,50 euroa ja A-luokan toimistotiloista 7 - 12 euroa.
LATVIA
Edullinen hintataso on aktivoinut myös toimitilojen myyntiä.
Ostajat ovat olleet pääasiassa entisen Neuvostoliiton alueelta, ja myös sijoitusrahastot ovat aktivoituneet hieman.
Latvian talous on osoittanut elpymisen merkkejä ja bruttokansantuote on kasvanut jopa hieman odotuksia paremmin. Kahden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana kasvu vuoteen
2009 verrattuna oli prosentin luokkaa ja kolmannella kvartaalilla lähes 3 %. Työttömyystilanne on edelleen haastava,
koska työttömyysaste oli marraskuussa 14,3 % - tosin vuotta
aiemmin se oli 16,6 %.
Vuoden 2010 yksi merkittävimmistä tapahtumista Latvian
liiketilamarkkinoilla oli Galleria Riga –nimisen ostoskeskuksen
avaaminen lokakuussa. Kauppakeskuksessa on vuokrattavaa
tilaa yhteensä 41.000 m2, josta liiketilaa on 29.700 m2. Keskuksessa tulee olemaan yhteensä 170 kauppaa ja ravintolaa.
Kauppakeskuksen ennakkovuokrausaste oli 82 %, mutta osa
vuokratuista liikkeistä oli loppuvuonna vielä tyhjillään.
RIIKA Liiketilavuokrat
(EUR / neliö / kk)
Asiantuntija: Peter Gage Morris, Ober-Haus, Toimitusjohtaja
Riikan keskustassa kysyntä elpynyt
Latvian asuntomarkkina näytti tasaantuvan finanssikriisin
jäljiltä. Kysyntä alkoi elpyä lähinnä Riikan arvostetuilla alueilla. Vanhassa kaupungissa ja muilla arvostetuilla alueilla hinnat
nousivat reippaasti; viimeisellä neljänneksellä neliöhintojen
nousu vanhoissa kerrostaloasunnoissa oli peräti 13 % päätyen 2.400 €/m2:n
Latviassa kysynnän elpyminen arvoasunnoissa on aiheuttanut yhä suurempaa hintojen polarisoitumista. Arvostetuimpien alueiden uudiskohteiden keskineliöhinnat olivat vuoden
lopussa 2.750 €/m2, kun taas neliö vanhassa lähiökerrostalossa maksaa keskimäärin 564 euroa. Jopa Neuvostoajan betonielementtitaloissa hinnat nousivat viime vuoden aikana 9 %.
19
ASIANTUNTIJAT
20
RISTO KYHÄLÄ
Realia Group Oy
Toimitusjohtaja
Puh. 0207 80 3753
JANI NIEMINEN
Realia Group Oy
Varatoimitusjohtaja
Puh. 0207 80 3911
PETER GAGE MORRIS
Ober-Haus
Toimitusjohtaja
Puh. +370 652 00 477
MERJA SIIVONEN
Huoneistokeskus Oy
Kenttäjohtaja
Puh. 0207 80 3704
MIKKO PARIKKA
SKV Kiinteistönvälitys Oy
Kenttäjohtaja
Puh. 010 228 4502
MINNA FONTELL
Realia Group Oy
Asiantuntija uudiskohteet ja
kiinteistöt
Puh. 0207 80 3401
LASSE KÄCK
Realia Management Oy
Management & Asuntovuokraus
Johtaja
Puh. 0207 80 3917
LEA JOKINEN
Toimitilat
Johtaja
Puh. 040 821 0859
SEPPO KOPONEN
Arviointi & konsultointi
Johtaja
Puh. 0207 80 3763
IRMA JOKINEN
Research and Marketing
Puh. 0207 80 3726
RIKU AUVINEN
Realia Group Oy
Tutkimus- ja viestintäjohtaja
Puh. 0207 80 3723
YHTEYSTIEDOT
Toimitusjohtaja
Risto Kyhälä
Kenttäjohtaja
Merja Siivonen
Liiketoiminnan kehitysjohtaja
Jukka Rantanen
Espoo
Anne Seppänen
Helsinki
Anne Seppänen
Ullanlinna, Töölö, Punavuori,
Kruununhaka, Lauttasaari, Munkkiniemi
Jouni Korhonen
Haaga, Hakaniemi, Herttoniemi,
Kallio, Malmi, Oulunkylä, Pasila
Hyvinkää, Antti Vihavainen
Hämeenlinna, Antti Toivanen
Iisalmi, LKV Laineet Oy, Marko Laine
Imatra, Pirjo Hauhia
Joensuu, Petteri Kolmonen
Jyväskylä, Erkki Huuska
Järvenpää, Timo Voutilainen
Kajaani, AsuntoKainuu Oy, Sari Nokkala
Kauniainen, Anne Seppänen
Kerava, Timo Voutilainen
Kirkkonummi, Anne Seppänen
Kotka, Ritva Kauranen
Kouvola, Kuusankoski, Airi Laakso
Kuopio, Siilinjärvi, Arvo Hyvärinen
Kuusamo - Ruka, Hannu Hietala
Lahti, Hollola, Ari Nikkinen
Lappeenranta, Mika Inkeröinen
Levi – Olos, Kirsi Logje
Lohja, Anne Seppänen
Loviisa, Anne Idman
Mäntsälä, Timo Voutilainen
Nurmijärvi, Klaukkala, Timo Voutilainen
Oulu, Hannu Hietala
Pori, Pipsa Sarin
Porvoo, Anne Idman
Riihimäki, Timo Voutilainen
Rovaniemi, Ilkka Jänkälä
Sastamala, Antti Toivanen
Savonlinna, Marjut Konsti
Sipoo, Jouni Korhonen
Tampere
Paikallisjohtaja, Antti Toivanen
Hämeenkatu, Tuija Järvi
Hervanta ja Sammonkatu Teija Koskinen
Lielahti ja Kuninkaankatu, Ulla Myllyniemi
Turku
Linnankatu, Juha Räsänen
Maariankatu, Mika Räsänen
Tuusula, Timo Voutilainen
Vaasa, Johan Lillbroända
Vantaa, Timo Voutilainen
Varkaus, Antero Immonen
etunimi.sukunimi@huoneistokeskus.fi
www.huoneistokeskus.fi
0207 80 3753
0207 80 3704
0207 80 3751
0207 80 3562
0207 80 3625
0207 80 3683
0207 80 2442
0207 80 2402
(017) 823 485
0207 80 2722
0207 80 2748
0207 80 2802
0207 80 3559
044 3809 580
0207 80 3562
0207 80 3559
0207 80 3813
0207 80 2634
0207 80 2608
0207 80 2121
0207 80 2903
0207 80 2002
0207 80 2704
0207 80 2937
0207 80 2482
0207 80 2462
0207 80 3559
0207 80 3559
0207 80 2903
0207 80 2572
0207 80 2462
0207 80 3559
0207 80 2933
0207 80 2402
0207 80 2762
0207 80 3683
0207 80 2402
0207 80 2905
0207 80 2352
0207 80 2343
0207 80 2502
0207 80 2532
0207 80 3559
0207 80 2882
0207 80 3559
0207 80 2152
Toimitusjohtaja
Risto Kyhälä
Kenttäjohtaja
Mikko Parikka
Pääkaupunkiseutu, Uusimaa, Satakunta,
Häme, Itä-Suomi
Aluejohtaja
Marko Vierto
Pohjois-, Keski- ja Länsi-Suomi, Turun seutu
ja Eteläkärki
Alavus, Marko Vierto
Anjalankoski, Juha Tapiola
Espoo, Kari Randén
Eura, Juha Lehtovuori
Forssa, Jukka Mattila
Hanko, Minna Lindfors
Helsinki, Mikko Ranta
Hyvinkää, Sanna Väisänen
Iisalmi, Esko Koistinen
Ilmajoki, Jarkko Salovaara
Imatra, Tiina Kytösalmi
Inkoo, Stella Limnell-Lindholm
Joensuu, Hannu Mertanen
Juva, Hannu Davitsainen
Jyväskylä, Sami Nivala
Jämsä, Päivi Huttunen
Järvenpää, Tero Saloniemi
Kankaanpää, Timo Parttimaa
Karjaa, Raasepori Ralf Lindén
Karkkila, Seppo Väli-Klemelä
Kauhajoki, Elina Lehtineva
Kemi, Helena Lampela
Keuruu, Päivi Huttunen
Kokkola, Johanna Lakanen
Kotka, Risto Laaksonen
Kouvola, Juhani Lupunen
Kuopio, Irja Luomi
Kuusamo - Ruka, Raija Niemelä
Lahti, Jorma Salonen
Lappeenranta, Auli Virtanen
Lapua, Sirkku Koski
Lohja, Taru Leino
Mikkeli, Kai Weckström
Nivala, Leo Myllylä
Nummela, Juha Hänninen
Oulu, Raija Niemelä
Parkano, Matti Heikkinen
Pieksämäki, Antti Kauppinen
Pori, Rauno Vuolle
Rauma, Arto Felin
Riihimäki, Jukka Laitinen
Rovaniemi, Raija Niemelä
Salo, Leena Tuijula
Savonlinna, Mikko Parikka
Seinäjoki, Marko Vierto
Tammisaari, Raasepori Ralf Lindén
Tampere, Kullervo Taivalaho
Tornio, Matti Lampinen
Turku, Pirkko Paatelo
Vaasa, Jan Snickars
Vantaa, Sari Heinonen
Varkaus, Eero Sutinen
Ylivieska, Eljas Rantala
Ähtäri, Marko Vierto
Äänekoski, Tuija Savolainen
0207 80 3753
010 228 4502
010 228 4402
010 228 4402
010 228 7723
010 228 3242
010 228 4333
010 228 4032
010 228 3543
010 228 3082
010 228 3486
010 228 4944
010 228 4743
010 228 4672
010 228 3550
010 228 4952
010 228 4620
010 228 4411
010 228 4472
010 228 3472
010 228 4343
010 228 3522
010 228 3444
010 228 4752
010 228 5314
010 228 4472
010 228 2053
010 228 4552
010 228 4504
010 228 2104
010 228 5403
010 228 4062
010 228 4662
010 228 8063
010 228 3422
010 228 4605
040 068 5038
010 228 3402
010 228 5403
010 228 4350
010 228 4632
010 228 4302
010 228 4323
010 228 2055
010 228 5403
010 228 4182
010 228 4502
010 228 4402
010 228 3520
010 228 4202
010 228 5303
010 228 4102
010 228 4804
010 228 3222
010 228 4933
010 228 5100
010 228 4402
010 228 4462
etunimi.sukunimi@skv.fi
www.skv.fi
Puheluhinnat 0207-alkuisiin numeroihin lankapuhelimesta 8,21 snt/min + 6,9 snt/min (alv 22 %). Matkapuhelimesta 8,21 snt/min + 16,9 snt/min (alv 22 %).
Puheluhinnat 010-alkuisiin numeroihin lankapuhelimesta 8,21 snt/puhelu + 2 snt/min (alv 22 %). Matkapuhelimesta 8,21 snt/puhelu + 14,9 snt/min (alv 22 %).
21
YHTEYSTIEDOT
Toimitusjohtaja
Risto Kyhälä
Varatoimitusjohtaja
Jani Nieminen
Talous- ja HR-johtaja
Ari Rantala
Johtava lakimies
Matti Ruohonen
Ober-Haus, kansainvälinen liiketoiminta
Peter Gage Morris
Markkinointi ja ICT-johtaja
Juha Juosila
Tutkimus- ja viestintäjohtaja
Riku Auvinen
Sidosryhmäpäällikkö
Alexandra Naumanen
etunimi.sukunimi@realia.fi
www.realia.fi
0207 80 3753
0207 80 3911
0207 80 3206
0207 80 3923
+370 652 00477
Toimitusjohtaja
Risto Kyhälä
Varatoimitusjohtaja
Jani Nieminen
0207 80 3756
0207 80 3723
0207 80 3387
0207 80 3753
0207 80 3911
Toimitilat
Johtaja
Lea Jokinen
Helsinki, Mikko Halme
Lahti, Jorma Vauhkonen
Tampere, Jukka Joensivu
Kuopio, Raimo Hallman
Oulu, Jorma Kinnunen
040 821 0859
0207 80 3706
0207 80 3948
0207 80 2306
0207 80 3746
044 311 0555
Arviointi ja konsultointi
Helsinki, Seppo Koponen
Lahti, Juha Kirvesmies
Kuopio, Tuomo Salo
Tampere, Leena Aaltonen
Oulu, Jukka Uusitalo
0207 80 3763
0207 80 3741
0207 80 3745
0207 80 2522
040 487 0222
Management
Pääkaupunkiseutu, Pia Jaakola
Kuopio, Tarja Korhonen
Turku, Heikki Laurila
Raisio, Heikki Laurila
Tampere, Marjo Kilpinen
010 228 6320
010 228 2133
010 228 7202
010 228 7202
010 228 7522
www.realiamanagement.fi
*Realia Asuntovuokraus on
osa Realia Managementia.
Johtaja, Lasse Käck
0207 80 3917
Pääkaupunkiseutu, Sari Halkosalmi
Suurasiakkaat, Nina Stenberg
Hyvinkää, Jussi Lindholm
Kuopio, Matti Koivisto
Lahti, Jorma Salonen
Oulu, Jukka Moilanen
Tampere, Samuel Riippa
Turku, Heikki Laurila
Jyväskylä, Ismo Savolainen
010 228 3162
040 552 4675
0207 80 3957
010 228 8203
010 228 4067
010 228 8406
0207 80 2333
010 228 7202
010 228 7611
Toimitusjohtaja
Risto Kyhälä
Varatoimitusjohtaja
Jani Nieminen
Kenttäjohtajat
Marko Liikanen
Johtaja
Esko Lehtonen
Espoo
Tapiola, Mika Laakkonen
Niittykumpu, Reino Sukupolvi
Eura, Ismo Timonen
Forssa, Jari Sava
Haapajärvi, Timo Kumpu
Hamina, Marja-Liisa Holopainen
Helsinki
Eevankatu, Jarmo Malkakorpi
Fredrikinkatu, Jarmo Niemelä
Haagan Isännöintipalvelut Oy
Kaupintie, Pekka Vuori
Mannerheimintie, Mikko Sädevuori
Vänrikki Stoolin katu, Jarmo Kauranen
Hyvinkää, Marko Hämäläinen
Hämeenlinna, Heikki Pirhonen
Iisalmi, Tuula Falin-Repo
Ilmajoki
Inkoo, Mikael Blixt
Joensuu, Hannu Hautanen
Jyväskylä, Ismo Savolainen
Jämsä, Olli Kaipomäki
Kajaani, Risto Muranen
Kankaanpää, Tuija Ikonen
Karhula, Risto Helanne
Karjaa, Marja Tikkanen
Karkkila, Topi Nissinen
Kausala, Risto Pöysä
Kemi, Jukka Halttunen
Kiuruvesi, Matti Koivisto
Kokkola, Timo Kumpu
Kotka, Risto Helanne
Kouvola, Risto Pöysä
Kuopio, Matti Koivisto
Kuusamo, Vuokko Kurvinen
Lahti, Antero Joki
Lappeenranta, Auli Meuronen
Lapua, Merja Talvitie
Lohja, Juha Alasalmi
Mikkeli, Kaisu Greus
Nummela, Riitta Ratvio
Oulu, Tommi Ruotsalainen
Pieksämäki, Mika Pesonen
Pietarsaari, Timo Kumpu
Pori, Jouko Kuuri
Porvoo, Mika Gustavson
Rauma, Ari Kuula
Riihimäki, Risto Vuori
Rovaniemi, Arto Ranta
Salo, Erik Lönnblad
Sastamala, Paula Koskinen
Seinäjoki
Marttilantie,Vesa Mäkelä
Koulukatu, Pirkko Lakso
Sotkamo, Risto Muranen
Tampere, Pekka Hanhimäki
Tornio, Jukka Halttunen
Turku, Marja-Leena Mansikkaniemi
Vaasa, Bjarne Dahlback
Vantaa, Mika Laakkonen
Varkaus, Anne Eronen
Äänekoski, Ismo Savolainen
0207 80 3753
0207 80 3911
010 228 7525
010 228 2020
010 228 6403
010 228 6423
0207 80 2243
010 228 7355
010 228 8182
010 228 7850
010 228 6122
010 425 3320
(09) 350 84570
010 228 6062
010 228 6045
010 228 6607
010 228 7002
010 228 8272
010 228 4740
010 228 6832
010 228 8303
010 228 7611
010 228 7642
010 228 8464
010 228 7462
010 228 7826
010 228 6806
010 228 6542
010 228 7702
010 228 2044
010 228 8203
010 228 8182
010 228 7826
010 228 7702
010 228 8203
010 228 8530
010 228 7103
010 228 7756
010 228 8064
010 228 6522
010 228 2125
010 228 6512
010 228 8409
010 228 7932
010 228 8182
010 228 7404
010 228 6702
020 780 2244
010 228 7082
010 228 8502
010 228 7302
010 228 7552
010 228 8032
010 228 8002
010 228 8464
010 228 7502
010 228 2044
010 228 7053
010 228 8102
010 228 6403
010 228 8234
010 228 7611
www.realiaisannointi.fi
www.realiaasuntovuokraus.fi
Puheluhinnat 0207-alkuisiin numeroihin lankapuhelimesta 8,21 snt/min + 6,9 snt/min (alv 22 %). Matkapuhelimesta 8,21 snt/min + 16,9 snt/min (alv 22 %).
Puheluhinnat 010-alkuisiin numeroihin lankapuhelimesta 8,21 snt/puhelu + 2 snt/min (alv 22 %). Matkapuhelimesta 8,21 snt/puhelu + 14,9 snt/min (alv 22 %).
22
www.huoneistokeskus.fi | www.skv.fi | www.realiaisannointi.fi
www.realiamanagement.fi | www.realiaasuntovuokraus.fi | www.ober-haus.com
www.realia.fi
23

MARKKINAKATSAUS TALVI 2011

Transcription

Similar documents

LÄRKAN - Irtisanomisilmoitus / Uppsägningsblankett

OPISKELIJA-ASUNTOLA PLÄKKLUAT

Herra Lehtinen… - realia management

Realia Group Markkinakatsaus kesä/ 2010 - Yritys

Loimaan seurakunta - Loimaan Kiinteistönotariaatti Oy

As Oy Helsingin Tyynenmerenkatu 5

KOVA ry:n hallitusohjelmatavoitteet

Risto Eronen Gaala oli yrittäjyyden juhlaa Kimppakyydillä töihin

kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä

lataa raportti

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Lataa raportti

Kuntotarkastus Asuntokaupan Yhteydessä.pdf