SRV YHTIÖT OYJ SRV YHTIÖT OYJ

Transcription

SRV YHTIÖT OYJ
SRV YHTIÖT OYJ-KONSERNI
TASEKIRJA
Tilinpäätös ja toimintakertomus
31.12.2012
Y-tunnus 1707186-8
Kotipaikka: Espoo
1
SRV Yhtiöt Oyj
SRV Yhtiöt Oyj-konserni
Sisällysluettelo
TASEKIRJA 31.12.2012
TILINPÄÄTÖS JA TOIMINTAKERTOMUS
Sisällysluettelo
Toimintakertomus
IFRS konsernitilinpäätös
Konsernin tuloslaskelma
Konsernin tase
Konsernin rahavirtalaskelma
Laskelma konsernin oman pääoman muutoksesta
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Emoyhtiön tulos
Emoyhtiön tase
Emoyhtiön rahoituslaskelma
Emoyhtiön liitetiedot
Tilinpäätöksen liitetiedot
Tuloslaskelman liitetiedot
Taseen liitetiedot
Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset
Luettelo kirjanpitokirjoista ja tositteiden lajeista
sekä säilytystavoista
Laskelma emoyhtiön oman pääoman muutoksista
1
2-23
24
25
26
27
28-46
47
48
49
50
51
52-54
55
56
57
2
Hallituksen toimintakertomus 2012
Tilikausi 1.1.–31.12.2012 lyhyesti:
SRV:n liikevaihto oli 641,6 milj. euroa (672,2 2011), muutos -4,6 %
Liikevoitto oli 6,9 milj. euroa (14,1), muutos - 51,2 %
Tulos ennen veroja oli 2,8 milj. euroa (10,8) -74,3 %
Tilauskanta kauden lopussa oli 827,8 milj. euroa (810,8), muutos +2,1 %
Omavaraisuusaste oli 34,7 prosenttia (31,0 %)
Tulos per osake oli 0,02 euroa (0,17)
Ehdotettu osinko 0,06 euroa (0,12 eur) osaketta kohti
Yleiskatsaus
SRV:n tilauskanta nousi tilikauden päättyessä 827,8 milj. euroon (810,8). Konsernin tilauskannan
keskimääräinen kate parani.
Konsernin liikevaihto oli 641,6 milj. euroa (672,2) kansainvälisen liikevaihdon kasvaessa
voimakkaasti. Tavoitellut Moskovassa sijaitsevan Etmia II -toimistokiinteistön sekä Espoossa
sijaitsevan Derby Business Parkin myynnit eivät toteutuneet tilikauden aikana.
Konsernin liikevoitto oli 6,9 milj. euroa (14,1). Konsernin kannattavuuteen ovat vaikuttaneet
tilauskannan koostuminen pääosin matalakatteisesta urakoinnista sekä toiminnan
hankekehitysluonne. Liikevoittoa laski kotimaan liiketoiminnassa tehty kolmen urakan yhteensä
noin seitsemän miljoonan euron katearvioiden heikentäminen ja kansainvälisessä liiketoiminnassa
tehty 1,1 milj. euron kertapoisto tammikuussa tulipalossa tuhoutuneesta varastorakennuksesta.
Vertailuvuoden liikevoittoa nosti viimeisen vuosineljänneksen aikana toteutuneen kahden
pysäköintiluolayhtiön osakkeiden myynti ja valmistuneen omaperusteisen asuntotuotannon
suurempi määrä. Konsernin tulos ennen veroja oli 2,8 milj. euroa (10,8). Rahoituskulut kasvoivat
vertailukaudesta, jonka rahoituseriä pienensivät osakkuusyrityksistä saadut rahoitustuotot.
Kotimaan liiketoiminnan liikevaihto oli 568,3 milj. euroa (632,3) ja liikevoitto 14,8 milj. euroa (27,9).
Kotimaan tilauskanta oli 774,4 milj. euroa (711,2). Toiminnan painopistettä on siirretty
omaperusteisen tuotannon ja neuvottelu-urakoiden lisäämiseen.
Tilikauden aikana
allekirjoitettujen uusien kiinteähintaisten urakoiden määrä on laskenut selvästi vertailukauden
tasosta ja tilauskannan keskimääräinen kate on parantunut.
Kotimaan toimitilarakentamisen liikevaihto laski. Vertailuvuoden toimitilarakentamisen liikevaihtoa
kasvatti urakoinnin korkeampi volyymi ja Kampin Luolan ja Kamppi Parkin myynti. Toiminnan
kannattavuuteen on vaikuttanut tilauskannan koostuminen pääosin matalakatteisesta urakoinnista
ja kannattavuuden parantamiseksi pyrkimyksenä on siirtää painotusta omaan hankekehitykseen.
Toimitilarakentamisen tilauskanta kasvoi 438,7 milj. euroon (362,2).
Kotimaan asuntorakentamisen liikevaihto kasvoi asuntourakoinnin volyymin kasvun takia.
Asuntojen kokonaismyynti kasvoi edellisestä vuodesta ja SRV myi yhteensä 745 asuntoa (680),
joista omaperusteisia asuntoja oli 477 (482) ja sijoittajille neuvottelu-urakoina myytyjä 268 (198).
Tilikauden lopussa SRV:n rakenteilla olevan asuntotuotannon määrä oli 1 849 asuntoa (2 197).
Rakenteilla olevista asunnoista on myyty yli 80 prosenttia ja noin 70 prosenttia tuotannosta on
vuokra- ja asumisoikeusasuntoja. SRV:llä on rakenteilla 586 omaperusteista asuntoa.
Ennakkomarkkinoinnin perusteella on lisäksi tehty päätökset 55 asunnon lisäaloituksista.
Asuntorakentamisen tilauskanta oli 335,7 milj. euroa (349,0).
3
Kansainvälisen liiketoiminnan liikevaihto kasvoi 73,1 milj. euroon (39,0). Liikevaihdosta pääosa
muodostui SRV:n 50 prosenttisesti omistaman Pearl Plaza -kauppakeskushankkeen rakentamisesta.
Liiketoiminnan hankekehitysluonteen takia toiminta säilyi tappiollisena. SRV pyrkii hyödyntämään
Venäjän markkinan potentiaalia kehittämällä omaperusteisia kiinteistökehityshankkeita, joiden
rahoituksen tukemiseksi SRV hyödyntää sekä Russia Invest -sijoitusyhtiön ja VTB:n ja Asmoren
kiinteistörahaston sijoituspotentiaalia.
SRV:n oma hankekehitys tarjoaa yhtiölle Suomessa merkittävän mahdollisuuden toimintavolyymin
kasvattamiseen. Hankkeet edellyttävät pitkäaikaista kehitystyötä ja toteutuvat usean vuoden
aikana. Useat SRV:n hankkeet ovat myös ”landmark”-hankkeita – innovatiivisia uusia ratkaisuja
kestävän aluerakentamisen tarpeisiin. Tällaisia ovat muun muassa Keilaniemen Tornit -asuntohanke
ja Niittykummun metroaseman ympäristön kehityshanke Espoossa sekä Kalasataman Keskus
Helsingissä.
Konsernin avainluvut
(IFRS, milj. eur)
Liikevaihto
Liikevoitto
Rahoitustuotot ja -kulut, yht.
Tulos ennen veroja
Tulouttamaton tilauskanta
Uudet sopimukset
Liikevoitto, %
Tilikauden voitto, %
Omavaraisuusaste, %
Korollinen nettovelka
Velkaantumisaste, %
Sijoitetun pääoman tuotto, %
Oman pääoman tuotto, %
Tulos per osake, eur
Omapääoma per osake, eur
Osakkeiden lukumäärän
painotettu keskiarvo, milj. kpl
2012
2011
641,6 672,2
6,9
14,1
-4,1
-3,3
2,8
10,8
827,8 810,8
594,5 811,6
1,1
2,1
0,1
0,8
34,7
31,0
267,9 271,8
126,2 160,2
2,2
4,5
0,5
3,3
0,02
0,17
4,62
4,68
35,5
35,0
muutos, muutos,
meur
%
-30,6
-4,6
-7,2
-51,2
-0,8
-8,0
-74,3
16,9
2,1
-217,1
-26,7
1,4
4
Liiketoimintojen avainluvut
Liikevaihto
(milj. eur)
Kotimaan liiketoiminta
Kansainvälinen liiketoiminta
Muut toiminnot
Eliminoinnit
Konserni yhteensä
2012
568,3
73,1
14,4
-14,3
641,6
2011
632,3
39,0
12,7
-11,8
672,2
muutos, muutos,
meur
%
-64,0
-10,1
34,2
87,6
1,7
13,8
-2,5
-30,6
-4,6
Liikevoitto
(milj. eur)
Muut toiminnot
Eliminoinnit
Konserni yhteensä
2012
14,8
-3,2
-4,7
0,0
6,9
2011
27,9
-8,3
-5,5
0,0
14,1
muutos, muutos,
meur
%
-13,2
-47,2
5,1
0,9
0,0
-7,2
-51,2
Liikevoitto, (%)
Konserni yhteensä
Tilauskanta
(milj. eur)
Konserni yhteensä
- josta myyty osuus
- josta myymätön osuus
2012
2011
2,6
-4,4
1,1
4,4
-21,3
2,1
12/2012
774,4
53,4
827,8
610
218
12/2011
711,2
99,6
810,8
596
215
muutos,
meur
63,2
-46,3
16,9
14
3
muutos,
%
8,9
-46,4
2,1
2,3
1,5
Liiketoimintojen tuloskehitys
(milj. eur)
Liikevaihto
2012
568,3
muutos, muutos,
2011
meur
%
632,3
-64,0
-10,1
- toimitilarakentamisen osuus
- asuntorakentamisen osuus
305,3
263,0
379,6
252,8
-74,3
10,2
-19,6
4,0
Liikevoitto
14,8
27,9
-13,2
-47,2
2,6
4,4
774,4
711,2
63,2
8,9
438,7
335,7
362,2
349,0
76,5
-13,3
21,1
-3,8
Liikevoitto, %
Tilauskanta
- toimitilarakentamisen osuus
- asuntorakentamisen osuus
Kotimaan liiketoiminta-alue muodostuu SRV:n rakentamistoiminnoista sekä kiinteistöjen
kehittämisestä Suomessa. Kotimaan liiketoiminta jakautuu toimitilarakentamiseen sisältäen liike-,
toimisto-, logistiikka-, maan- ja kalliorakentamisen toiminnot ja asuntorakentamiseen.
5
Kotimaan liiketoiminnan liikevaihto oli 568,3 milj. euroa (632,3) ja sen osuus oli 89 prosenttia
konsernin liikevaihdosta (94). Liikevoitto oli 14,8 milj. euroa (27,9) ja liikevoittoprosentti oli 2,6
prosenttia (4,4). Vertailuvuoden toimitilarakentamisen liikevaihtoa kasvatti urakoinnin korkeampi
volyymi ja kahden pysäköintiluolayhtiön osakkeiden myynti. Tilikauden asuntorakentamisen
liikevaihtoa kasvatti urakkatuotannon korkeampi volyymi omaperusteisen asuntotuotannon
liikevaihdon laskiessa, koska tilikautena valmistui vähemmän asuntoja. Liikevoiton laskuun vaikutti
lähinnä useiden urakoiden heikentyneet kate-ennusteet, matalampi perustaurakointitoiminnan
osuus liikevaihdosta sekä toteutumatta jääneet kiinteistömyynnit. Tilauskanta oli 774,4 milj. euroa
(711,2).
Toimitilarakentaminen
Toimitilarakentamisen liikevaihto oli 305,3 milj. euroa (379,6). Tilauskanta oli 438,7 milj. euroa
(362,2). Uusien töiden kilpailutilanne on säilynyt kireänä.
Saneerauskohteista tilikauden aikana valmistuivat Helsingin yliopiston kiinteistöpalveluille
projektijohtourakkana rakennetut Viikin laboratorion peruskorjaus ja Kaisa-talo, johon sijoittuu
Helsingin yliopiston keskustakampuksen kirjasto. Vantaalla valmistui kaupungintalon saneeraus ja
samassa yhteydessä rakennettu päiväkoti. Espoossa valmistui vuoden alkupuoliskolla aloitettu
Jorvin Sairaalan parkkihallin laajennus. Keskon tilaamista saneerauskohteista valmistuivat
kauppakeskus Ruoholahden ja Imatran Citymarketin saneeraukset.
Uudiskohteista valmistuivat Jyväskylän Tilapalvelut Oy:lle rakennettu sairaalakoulun uudisrakennus,
Lohjalla rakennettu Paavolan uusi silta, Kumpus Kungsgården Vaasassa, Joensuussa Meritaito Oy:n
tilaama viittatehdas sekä Hyvinkäälle rakennettu 35 000 neliötä sisältävä kauppakeskus Willa.
Lisäksi Turussa valmistuivat TYKS:lle rakennettu lääkevarasto, VW-Center, Turun Starkki Skanssi ja
Autofenno Oy:n toimitilat.
SRV:n omakehitteisistä toimitilahankkeista valmistuivat Vahinko-Tapiolalle rakennettu STC
Tuupakan logistiikkakeskus, Pohjola Vakuutuksen tilaama STC Tahkotien logistiikkakeskus, Espoon
Juvankartanoon Pohjola Vakuutuksen omistukseen rakennettu S-market päivittäistavarakauppa
sekä Nurmijärvellä Kansallisoopperalle rakennetut varastotilat.
Tilikauden aikana allekirjoitettiin uusia urakkasopimuksia ulkopuolisten rakennuttajien kanssa 324,5
milj. euron arvosta. Saneerauskohteina aloitettiin Keskon tilaamat kauppakeskus Merituulen
saneeraus ja laajennus Espoossa ja jo valmistunut kauppakeskus Ruoholahden saneeraus
Helsingissä. Kauppakeskus Itiksessä sovittiin Stockmannin tilojen saneerauksesta jatkona aiemmin
aloitetuilla muilla kauppakeskuksen saneeraustöille. Helsingissä Yliopistolle saneerataan Helsingin
Viikin F-talon laboratoriorakennus ja Spondan kanssa allekirjoitettiin sopimus lisäurakasta Helsingin
keskustassa sijaitsevan Kaivokadun tunnelin saneerauksen osalta. Oulun keskustassa saneerataan
seurakuntatalo, Laukaalla terveyskeskus ja Helsingin keskustassa Brondankulman kiinteistö. Lisäksi
Presidentin kanslia tilasi Presidentinlinnan peruskorjauksen katsausvuoden lopussa. Saneeraus
kestään noin kaksi vuotta ja kohde valmistuu vuoden 2014 itsenäisyyspäiväksi.
Uudiskohteista allekirjoitettiin sopimus 27 kerroksisen yli 300 huoneen majoitustilat sisältävän
tornihotellin rakentamisesta Tampereen keskustaan Rautatieaseman viereen. Hankkeen
rakennuttajana toimii vakuutusyhtiö Eläke-Fennia ja hotellin liiketoiminnasta vastaa SOK:n
tytäryhtiö Sokotel Oy. Helsingin yliopistolle rakennetaan Helsingin Haartmaninkadulle Huslabin
uudisrakennus, Helsingin Vedelle Pitkäkosken alavesisäiliö ja Äänekosken kaupungille
6
terveyskeskus. Lisäksi Liikennevirasto tilasi Kehäradan suurimman Lentoasemalle sijoittuvan
asemarakennuksen sisustusurakan loppuvuodesta SRV:ltä.
Kaavavalituksen johdosta Kalasataman keskuksen rakentamistöitä Helsingin Sörnäisissä päätettiin
sopeuttaa pääoman sitoutumisen jarruttamiseksi. Hankkeen suunnittelu ja kaupallistamiseen
tähtäävät työt jatkuivat suunnitellusti. Espoossa Perkkaalla SRV rakentaa omaperusteista
toimitilahanketta, johon valmistuu vuosien 2012–2013 aikana kolme toimitaloa
kokonaislaajuudeltaan 20 000 m2. Kohteen ensimmäinen vaihe valmistui elokuussa 2012 ja kaksi
seuraavaa vaihetta valmistuvat loppukesällä 2013. Kohteeseen rakennetaan Siemens Osakeyhtiön
pääkonttoritilat sekä SRV:n pääkonttori. Tiloista on jo vuokrattu 88 %. SRV arvioi, että 100%
vuokrattuna kohteen vuosivuokratulot ovat noin 4,3 milj. euroa. Kohteen myyntitoimenpiteet ovat
käynnissä tavoitteena myydä kohde sijoittajille vuoden 2013 aikana.
Asuntorakentaminen
Asuntorakentamisen liikevaihto oli 263,0 milj. euroa (252,8). Tilauskanta oli 335,7 milj. euroa (349,0
). SRV:llä oli tilikauden päättyessä rakenteilla yhteensä 1 849 asuntoa (2 197). Näiden lisäksi SRV
saneeraa 300 asuntoa Helsingissä. Rakenteilla olevasta tuotannosta 81 prosenttia oli urakoituja
asuntoja tai myytyä omaa tuotantoa.
Urakkakohteista valmistui tilikauden aikana Helsingin Itäkeskukseen Tapiola-ryhmälle 309 asunnon
vuokra-asuntokohde Vanhalinna ja Alkuasunnoille Helsingin Välimerenkadulle rakennetut 118
asuntoa. Pääkaupunkiseudulla valmistuivat lisäksi VVO:lle Helsingin Agrominkadun 66 asuntoa,
Asokodeille Espoon Klariksentien 58 asuntoa, Espoonkruunulle Kauklahden palvelutalon yhteyteen
62 asuntoa sekä Tarveasunnoille Saunalahden 86 ja Vanttilan 96 asuntoa. YH-Lännelle
rakennetuista kohteista valmistui Kangasalla, Ylöjärvellä, Kaarinassa ja Turussa yhteensä 129
asuntoa.
Tilikauden aikana allekirjoitettiin ulkopuolisten rakennuttajien kanssa urakkasopimuksia
asuntokohteiden rakentamisesta yhteensä 126,4 milj. euron arvosta. Näihin kohteisiin valmistuu
yhteensä 647 asuntoa. Satolle rakennetaan Kalasatamaan 133 asunnon asuntokortteli, johon
valmistuu sekä omistus- että vuokra-asuntoja. YH-Lännen kanssa solmittiin urakkasopimus 56
asunnon rakentamisesta Nokian Maununkadulle, 42 asunnon rakentamisesta Tampereella
Sorakuopankadulle ja 16 asunnon rakentamisesta Turkuun. Lisäksi VVO:lle rakennetaan 58
kerrostaloasuntoa Espoon Suurpellossa.
Tarveasunnoille rakennetaan Espoon Vanttilassa 26 asuntoa ja Oulun Länsi-Toppilassa 35 asuntoa.
Ouluun rakennettava kerrostalo on SRV:n ensimmäinen hanke uudelle Satamarannan asuinalueelle,
jossa SRV:llä on hallinnassaan yhteensä noin 70 000 kerrosneliötä rakennusoikeutta. IceCapital:lle
myytiin kolme SRV:n omille tonteille rakennettavaa hanketta, joihin valmistuu yhteensä 144
asuntoa. Kohteet sijaitsevat Vantaan Tikkurilassa ja Viertolassa sekä Helsingin Kannelmäessä. Lisäksi
Satolle myytiin Vantaan Myyrmäessä hanke, jossa rakennetaan 67 asuntoa SRV:n aiemmin
omistamalle tontille. Helsingin Yliopiston kanssa allianssi-sopimusmuodon mukaisessa
yhteistoiminnassa rakennetaan Helsingin Vuolukiventiellä asuntokohde, johon rakennetaan 26
uutta asuntoa ja saneerataan 300 asuntoa.
SRV aloitti tilikauden aikana yhteensä 415 omaperusteisen ja kuluttajille RS-järjestelmän piirissä
myytävän asunnon rakentamisen. Helsingin Etu-Töölöön rakennetaan 65 asunnon Emmy ja
Vallilaan 51 asunnon Kesäheila. Espoon merelliseen Soukanniemeen rakennetaan 35
kerrostaloasuntoa ja Espoon Matinkylään rakennetaan kauppakeskus Ison Omenan ja tulevan
7
metroaseman välittömään läheisyyteen 60 asunnon Artesaani. Tampereella aloitettiin Pohtolassa
26 rivitaloasunnon Neitoperhonen ja Raholassa 26 asunnon kerrostalokohde Herttua. Lisäksi
rakennetaan Pirkkalassa 39 asunnon Pirkkalan Pähkinäpolku, Oulun Toppilassa 35 asunnon Oulun
Satamaranta, Lahdessa 29 asunnon Lahden Tyyne, Jyväskylän Seppälässä 25 asunnon Jyväskylän
Graniitti ja Kaarinassa 24 asunnon Kaarinan Kantele. Tilikauden aikana aloitettujen kohteiden lisäksi
SRV on tehnyt aloituspäätökset yhteensä 55 omaperusteisen asunnon rakentamisesta. Näistä 37
tullaan rakentamaan Joensuuhun ja 18 Helsinkiin.
Omaperusteisista RS-järjestelmän piirissä olevista asuntokohteista myytiin tilikauden aikana 477
(482) asuntoa. Tämän lisäksi sijoittajille myytiin neuvottelu-urakoina 268 (198) asuntoa. Kauden
lopussa kuluttajille myytävistä asunnoista rakenteilla oli 586 (622) asuntoa, joista 356 (427) asuntoa
oli myymättä. Valmiita myynnissä olevia asuntoja oli 99 (90). Kauden aikana valmistui 451 (533)
omaperusteista asuntoa. Pääkaupunkiseudulla valmistui 237 asuntoa, Pirkanmaalle 122 asuntoa,
Jyväskylässä 34 asuntoa, Saarijärvellä 26 asuntoa ja Kaarinassa 32 asuntoa. Tämänhetkisten
valmistumisaikataulujen perusteella SRV arvioi, että koko vuoden 2013 aikana valmistuu 505
omaperusteista asuntoa ja ensimmäisen vuosineljänneksen aikana 124 asuntoa.
Asuntotuotanto Suomessa,
asuntoa
Omaperusteinen tuotanto
Asuntoaloitukset
Myydyt asunnot
Valmistuneet
Valmiit myymättömät 1)
Rakenteilla yhteensä 1)
- neuvottelu-urakat ja urakat 1)
- omaperusteiset kohteet 1)
- myydyt kohteet 1)
- myymättömät kohteet 1)
2012
415
477
451
99
1 849
1 263
586
230
356
2011
579
482
533
90
2 197
1 575
622
195
427
muutos,
kpl
-164
-5
-82
9
-348
-312
-36
35
-71
1) kauden lopussa
Asuntorakentamisen tilauskanta oli 335,7 milj. euroa (349,0). Urakoiden ja neuvottelu-urakoiden
osuus tilauskannasta oli 129 milj. euroa (160). Asuntotuotannon tilauskannasta oli myyty 188 milj.
euroa (209). Valmis myymätön tilauskanta oli 28 milj. euroa (26). Rakenteilla oleva myymätön
omaperusteinen tilauskanta oli 119 milj. euroa (115).
Tilauskanta, asuntorakentaminen
Suomessa (milj. eur)
Urakat ja neuvottelu-urakat
Rakenteilla, myyty omaperusteinen
Rakenteilla, myymätön omaperusteinen
Valmis, myymätön omaperusteinen
Asuntorakentaminen yhteensä.
31.12.12
129
59
119
28
336
31.12.11
160
49
115
26
349
muutos,
meur
-31
10
4
2
-13
SRV jatkoi osallistumistaan Senaatti-kiinteistöjen vetämään RYM PRE -tutkimusohjelman
työpakettiin, joka kestää vuoden 2013 loppuun. Ohjelman tavoitteena on tuottaa
tietomallintamista hyödyntävä ja kestävää kehitystä tukeva rakennetun ympäristön
liiketoimintamalli ja toimintakulttuuri. SRV kehittää omassa tutkimusosuudessaan yleistä
8
tietomalliprosessia, joka mallintamisen avulla tukee rakennushankkeen etenemistä ja osapuolten
yhteistoimintaa mahdollisimman hyvin.
SRV:n rakennuttama Derby Business Park on valittu vuoden parhaaksi suomalaiseksi
tietomallinnuskohteeksi Tekla BIM Awards -mallikilpailussa. Tietomallinnusta on hyödynnetty
erityisesti rakenne- ja elementtisuunnittelussa sekä työmaan tuotannonohjauksessa. Myös
energiatehokkuuteen ja ympäristöasioihin on panostettu voimakkaasti. Derby Business Parkille on
haettu Leed Gold -sertifiointia ja energiatehokkuudeltaan se on A-energialuokkaa.
SRV on mukana myös Aalto-yliopiston Energizing Urban Ecosystems (EUE) -ohjelman kahdessa
hankkeessa, joissa haetaan toimintamalleja ja ratkaisuja kaupungistumisen mukanaan tuomiin
haasteisiin ja mahdollisuuksiin.
SRV liittyi Nordic Built Charter ohjelmaan, joka on vuosina 2012-2014 järjestettävä pohjoismainen
vihreään kasvuun tähtäävä elinkeinopoliittinen ohjelma, jonka rahoittajina toimivat Pohjoismaiden
ministerineuvosto ja Nordic Innovation. Hankkeen aikana määritellään pohjoismaisen rakennusalan
keskeiset haasteet, järjestetään innovaatiokilpailu viiden ennalta valitun kohteen remontoimiseen
ja tämän jälkeen käyttöönotetaan uudet kehitetyt konseptit.
Kansainvälinen
liiketoiminta
(milj. eur)
Liikevaihto
2012
73,1
2011
39,0
Liikevoitto
-3,2
-8,3
Liikevoitto, %
-4,4
-21,3
Tilauskanta
53,4
99,6
muutos, muutos,
meur
%
34,2
87,6
5,1
-46,3
-46,4
Kansainvälinen liiketoiminta muodostuu SRV:n rakentamistoiminnoista sekä kiinteistöjen
kehittämisestä Venäjällä ja Virossa.
Kansainvälisen liiketoiminnan liikevaihto oli 73,1 milj. euroa (39,0) ja sen osuus oli 11 prosenttia
konsernin liikevaihdosta (6). Liikevaihdosta pääosa muodostui OOO Pearl Plaza kauppakeskushankkeen rakentamisesta. Liikevoitto oli -3,2 milj. euroa (-8,3). Liikevaihdon kasvuun
vaikutti toiminta-asteen kasvu. Liikevoiton tasoon vaikutti toiminnan hankekehitysluonne,
kauppakeskushankkeen rakentamisen katteesta SRV:n omistusosuutta vastaavan osuuden
eliminointi ja Pietarin Septem City -korttelissa tammikuussa tuhoutuneesta varastorakennuksesta
kirjattu 1,1 milj. euron kertapoisto, joulukuussa myydystä Jekaterinburgissa sijaitsevasta
kehityshankeyhtiöstä kirjautunut 2 milj. euron myyntivoitto ja Virossa 0,5 milj. euron
arvonlisäverojen takaisinsaanti. Tilauskanta oli 53,4 milj. euroa (99,6).
Venäjä
SRV:n, Ilmarisen, Spondan, Eteran ja Onvestin syyskuussa 2011 perustaman Russia Invest
sijoitusyhtiön sijoituskohteiden tutkimista jatkettiin aktiivisesti kauden aikana Moskovassa ja
Pietarissa. SRV vastaa Russia Investin hankkeiden kehittämisestä ja toimii sijoitusyhtiön
9
hyväksymien hankkeiden projektijohtourakoitsijana. Osakkaat ovat sitoutuneet sijoittamaan
yhteensä 95,5 milj. euroa, josta SRV:n osuus on 26 milj. euroa. Pääomat sitoutuvat, kun
sijoituskohteet on identifioitu ja sijoituspäätökset on tehty. Kehityshankkeet rahoitetaan muilta
osin hankekohtaisin pankkilainoin, jolloin kokonaisinvestointien määrä voi nousta noin 300 milj.
euroon. Osapuolten tavoitteena on, että kehitetyistä hankkeista luovutaan noin 3 vuoden kuluessa
kohteiden valmistumisesta.
SRV:n ja Shanghai Industrial Investment Companyn yhteisesti omistama OOO Pearl Plaza
kauppakeskushankkeen rakentaminen on täydessä vauhdissa. Kohteen kokonaisinvestoinnin määrä
on noin 140 milj. euroa. SRV:n omistus yhteisyrityksestä on 50 prosenttia ja SRV on sijoittanut
projektiin noin 20 milj. euroa. Omistajien sijoituksen lisäksi pankkirahoitus on varmistettu 95 milj.
euron rahoitussopimuksella Kiinasta. Kohteen harjannostajaisia vietettiin syyskuussa, jolloin
kohteessa pidettiin myös tulevien vuokralaisten kanssa lehdistötilaisuus. SRV vastaa kohteen
suunnittelusta, rakentamisesta, kehittämisestä ja vuokraamisesta projektinjohto-urakkasopimuksen
mukaisesti. SRV urakoiden yhteenlaskettu arvo kohteessa ylittää 100 milj. euroa. Kohde sai
rakennusluvan syyskuun lopussa 2011. Kauppakeskus valmistuu vuonna 2013. Ensimmäinen
ankkurivuokralaissopimus allekirjoitettiin SOK:n kanssa 7 600 m2 hypermarkettilojen
vuokraamisesta Prismalle. Vuokrauskysyntä on ollut hyvä alleviivaten sekä Pietarin
kauppakeskusmarkkinan vahvuutta että Pearl Plaza kauppakeskuksen alueellista vetovoimaa.
Tiloista on jo vuokrattu noin 70 prosenttia ja parhaillaan käynnissä olevien viime vaiheen
vuokraneuvottelujen toteutuessa noin 90 prosenttia tiloista on varattu. SRV arvioi, että 100 %
vuokrattuna kauppakeskuksen vuosivuokratulojen kokonaismäärä nousee noin 18,4 milj. euroon.
Pietarissa SRV jatkoi Septem City -suurprojektin kehittämistä, joka käsittää 8,5 hehtaarin suuruisen
maa-alueen Ohtan alueella. Alueelle on suunniteltu rakennettavaksi yli 400 000 m2 kokonaisuus,
mm. kauppakeskus, toimisto- ja liiketiloja sekä hotelli-, ravintola- ja viihdepalveluja. Kohde tullaan
toteuttamaan useassa eri vaiheessa. Korttelissa oli tammikuussa 2012 tulipalo, jossa tuhoutui
varastokäytössä ollut rakennus. Palolla ei ole vaikutusta kohteen kehittämiseen. Varastorakennus
sijaitsee I vaiheen alueella ja rakennuksen purkutyöt saatiin päätökseen kesän aikana. Maa-alueisiin
ja kohteen kehittämiskuluihin sitoutunut pääoma on 70,8 milj. euroa. SRV:n lisäsijoitusten määrän
maanhankintaan arvioidaan olevan noin 2,4 milj. euroa. Nykysuunnitelmien mukaan ensivaiheessa
kohteeseen rakennetaan noin 140 000 m2 kauppakeskus ”Okhta Mall”, johon on suunniteltu
vuokrattavaa kaupan tilaa n 75.000m2 ja kaksi maanalaista parkkikerrosta.. SRV viimeistelee
kohteen konseptisuunnitelmaa ja käy rahoitus- ja sijoittajaneuvotteluja rahoituksen
varmistamiseksi. Kohteen investointibudjetin arvo on noin 250 milj. euroa ja rakentamisen
tavoitellaan käynnistyvän vuoden 2013 aikana. Kauppakeskuksen ankkurivuokralaisten hankinta on
käynnistynyt ja tulevien vuokralaisten kiinnostus kohteeseen on ollut hyvä. Alustavia
vuokrasopimuksia on allekirjoitettu jo yli 25% vuokrattavasta pinta-alasta.
Kauden aikana jatkettiin VTBC-Ashmore Real Estate Partners I:n Moskovan alueella sijaitsevien
sijoituskohteiden tutkimista. Rahasto sijoittaa pääasiassa toimisto-, liiketila- ja hotellikohteiden sekä
korkean tason asuntojen rakentamiseen Moskovassa ja Pietarissa. SRV:n osuus rahaston
ensimmäisen vaiheen sijoitussitoumuksista on 20 milj. euroa. Rahaston muut sijoittajat ovat VTB
Capital, Ashmore Group Plc (”Ashmore”) yhdessä hallitsemiensa rahastojen kanssa sekä
eläkevakuutusyhtiöt Ilmarinen ja Etera. VTB Capital ja Ashmore toimivat rahaston General Partner yhtiön osakkaina ja rahaston varainhoitajina tehtävänään mm. sijoituskohteiden identifiointi ja
rahoituksen järjestäminen hankkeisiin. SRV toimii rahastossa sekä sijoittajana että
projektinjohtourakoitsijana. Rahaston ensimmäinen sijoitus tehtiin syyskuussa 2011, kun rahasto
hankki omistukseensa toimisto- ja logistiikkakiinteistön Moskovasta.
10
Moskovan ydinkeskustassa sijaitsevan Etmia II -toimisto- ja parkkitaloprojektin nykyiset toimistotilat
on vuokrattu kokonaisuudessaan. Alkuvuoden aikana osa parkkitalosta muutettiin toimistotiloiksi ja
myös kesän aikana valmistuneet lisätilat on vuokrattu kokonaisuudessa. Vuoden 2013
vuokratulojen arvioidaan olevan noin 4,2 milj. euroa. SRV toimii hankkeessa osaomistajana 50
prosentin osuudella ja vastasi kohteen rakentamisesta projektinjohtourakoitsijana. Kohteen
myyntitoimenpiteet ovat käynnissä tavoitteena myydä kohde sijoittajille vuoden 2013 aikana.
Pietarin Eurograd -logistiikka-alueen kehittäminen on keskeytetty johtuen paikallisen kumppanin
rahoitusvaikeuksista. SRV omistaa 49 prosentin omistusosuuden venäläisestä yhtiöstä, jonka
hallussa on 24,9 hehtaarin maa-alue Pietarin pohjoispuolella kehätien välittömässä läheisyydessä.
Moskovan alueella olevan Mitishin kauppakeskushankkeen uusi kaupallinen konseptisuunnitelma
on saatu valmiiksi ja noin 1/3 tiloista on allekirjoitettu varaussopimukset. Tämän arvioidaan
nopeuttavan myös rahoitusneuvotteluiden edistymistä. Hankkeen pääomistaja on suomalainen
kiinteistösijoitusyhtiö Vicus 75 prosentin osuudella. SRV:n omistus kauppakeskushankkeesta on 25
prosenttia ja SRV on sijoittanut siihen 7,5 milj. euroa.
Moskovan Sheremetjevon lentokentällä Aeroport-hotellin saneeraustyöt saatiin päätökseen kauden
aikana, samoin kuin myös Pietarissa Pulkovskajan hotellin ja Pribaltiskaya hotellin Aquaparkin
saneeraus.
SRV:n Viipurin Papulan asuntokohteen toinen kerrostalo valmistui kauden aikana. Kauden aikana
myytiin 21 asuntoa (19). Kauden lopussa valmiita asuntoja oli myymättä 8 asuntoa ja rakenteilla oli
38 asuntoa, joista myymättä oli 11 asuntoa. Asuinnoista kolme on varattuna.
SRV tulee jatkossa keskittymään omakehitteisiin kauppakeskushankkeisiin Pietarissa ja Moskovassa.
Kauppakeskusmarkkina on edelleen selkeästi jäljessä eurooppalaisesta keskitasosta. Osana
toiminnan fokusointia SRV myi Jekaterinburgissa puoliksi omistamansa kehityshankkeen
tonttiyhtiön.
Viro
8.3.2012 allekirjoitettiin sopimus uuden leipomorakennuksen rakentamisesta VAASAN-konsernin
virolaiselle tytäryhtiölle. Kohteen rakennustyöt käynnistyivät välittömästi ja tehdas valmistuu
keväällä 2013. Urakan yhteydessä SRV on myynyt kohteen tontin VAASAN Baltic AS:lle.
Rakennushankkeen arvo on runsas 10 miljoonaa euroa. Virossa myytiin kauden aikana 9 asuntoa (3
1-12/2011) ja kauden lopussa valmiita myymättömiä asuntoja oli 5 (14). SRV päätti kesäkuussa
vetäytyä Latvian kiinteistömarkkinoilta ja keskittyä Baltiassa jatkossa Viroon. Latvian tytäryhtiön
toiminta on loppunut. Viron tytäryhtiöiden toimitusjohtajaksi nimitettiin DI Priit Sauk 1.7.2012
alkaen.
Muut toiminnot
(milj. eur)
Liikevaihto
2012
14,4
Liikevoitto
-4,7
muutos, muutos,
2011
meur
%
12,7
1,7
13,8
-5,5
0,9
Muut toiminnot muodostuvat pääosin SRV Yhtiöt Oyj:n ja SRV Kalusto Oy:n toiminnoista.
11
Muiden toimintojen liikevaihto oli tilikaudella 14,4 milj. euroa (12,7) ja liikevoitto oli -4,7milj. euroa
(-5,5). Liikevaihdon myönteiseen kehitykseen vaikutti toimintavolyymin kasvu. Tilikaudella kirjattiin
SRV:n hankkeiden kehityskustannuksina kuluksi 3,1 milj. euroa (4,2).
Konsernin hankekehitys
SRV ja Stora Enso järjestivät yhteistyössä Helsingin kaupungin kanssa arkkitehtuurikilpailun
Jätkäsaaren rakennettavan Wood Cityn suunnittelusta. Wood City:stä on tarkoitus rakentaa
maailmanluokan ekologisesti kestävä kaupunkikortteli, jossa hyödynnetään uusinta suomalaista
puurakentamisen teknologiaa. Kilpailun voittajaksi julistettiin vuoden lopulla Anttinen Oiva
Arkkitehtien ehdotus ”Stories”. Hankkeen toteuttaminen edellyttää asemakaavan muuttamista,
joka on käynnissä. Wood Cityn toteuttaminen aloitetaan suunnitelmien mukaan vuoden 2014
alkupuolella. Ensin rakennetaan asuinrakennus ja pysäköintilaitos, jotka valmistuvat arvion mukaan
loppuvuonna 2015. Toimisto- ja hotelliosan on tavoitteena valmistua vuoden 2016 loppuun
mennessä.
Kaupunginhallitus hyväksyi Kalasataman Keskuksen asemaakaavan 6.6.2012. Asemakaavasta tehty
valitus on käsittelyssä hallinto-oikeudessa. Hankkeen kehittämistä on jatkettu erityisesti
kauppakeskuksen konseptin sekä asuntojen ja pysäköintiratkaisujen osalta. Työmaalla on jatkettu
julkisen osan urakoita, mutta yksityisen osan töiden jatkumiselle ei ole edellytyksiä ennen
asemakaavan vahvistumista.
Espoon kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto on jatkanut SRV:n, Keskinäinen
työeläkevakuutusyhtiö Varman ja SATO:n yhteistä Niittykummun metroaseman alueen
suunnitteluvarausta 30.6.2014 saakka. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi hankkeen
ensimmäisen vaiheen asemakaavaehdotuksen asetettavaksi nähtäville joulukuussa. Tavoitteena on
saavuttaa valmius käynnistää rakentaminen vuoden 2014 aikana.
SRV:n, SATO:n ja Ilmarisen yhteisyhtiö Kiinteistö Oy Perkkaantalo kehittää uutta asuinaluetta
Espoossa Perkkaalla. Asuinkerrosalaa on suunniteltu yhteisyhtiön omistamalle alueelle noin
100 000 kerrosneliömetriä. Tavoitteena on, että kaupunkisuunnittelulautakunta käsittelee
hankkeen asemakaavaehdotuksen nähtäville asettamista kevään 2013 aikana. Tavoitteena on
saavuttaa valmius käynnistää rakentaminen vuonna 2014.
SRV ja Orion kehittävät yhteistyössä asuinaluetta Orionin omistamalle maa-alueelle Espoon YläMankkaalla. Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti asettaa hankkeen asemakaavaehdotuksen
nähtäville joulukuussa. Hankkeen laajuus on noin 48 000 kerrosneliömetriä. Tavoitteena on
saavuttaa valmius käynnistää asuinrakentaminen vuonna 2014.
Vantaan kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Pressi Business Park ja Pressi Logistics –hankkeisiin
liittyvän asemakaavan muutoksen, joka mahdollistaa hankkeiden joustavamman toteuttamisen ja
parantaa alueen liikenneyhteyksiä. Pressi-hankkeet sijaitsevat SRV omistamalla maa-alueella
Vantaankosken aseman tuntumassa uuden Kehäradan varressa. Hankkeiden laajuus on yhteensä
66 000 kerrosneliömetriä.
Rakennuttajavastuu Jätkäsaareen rakennettavan Airut-ekokorttelin toimitilojen osalta siirtyi Sitralta
SRV:lle. Jo aiemmin SRV on ollut rakennuttajavastuussa kortteliin rakennettavien asuintalojen
osalta yhdessä VVO:n kanssa. Airut-korttelin suunnittelussa pyritään minimoimaan hiilijalanjälki ja
rakennusten energian kulutus kestävän kehityksen periaatteiden mukaisesti.
12
Rahoitus ja taloudellinen asema
Liiketoiminnan nettorahavirta oli –33,2 milj. euroa (-45,2). Konsernin vaihto-omaisuus oli 431,2 milj.
euroa (360,4), josta maa-alueiden ja tonttiyhtiöiden osuus oli 175,0 milj. euroa (193,8). Konsernin
sijoitettu pääoma oli 513,3 milj. euroa (454,0).
SRV allekirjoitti kesäkuussa pitkäaikaisen sitovan 100 miljoonan euron suuruisen
luottolimiittijärjestelyn pohjoismaisen pankkiryhmittymän kanssa. Laina korvaa vuonna 2007
solmitun syndikoidun luottolimiitin. Uusi lainajärjestely erääntyy 31.12.2015. Lainan ehdot
vastaavat SRV:n muiden lainojen ehtoja ja taloudellisena sopimusehtona on omavaraisuusaste, joka
raportoidaan pankeille myös perustajaurakointikohteiden osalta osatuloutukseen perustuvana
tunnuslukuna. SRV:n osatuloutukseen perustuva omavaraisuus oli 36,8 % (31.12.2012).
SRV laski liikkeeseen joulukuussa 45 miljoonan euron kotimaisen hybridilainan
(omanpääomanehtoinen joukkovelkakirjalaina). Lainan vuotuinen kuponkikorko on 9,5 %. Lainalla
ei ole eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa se takaisin neljän vuoden kuluttua. Lainan
liikkeeseenlaskupäivä on 28.12.2012. Liikkeeseen laskettava hybridilaina vahvistaa yhtiön
vakavaraisuutta ja rahoitusasemaa. Lainaa tarjottiin valikoiduille institutionaalisille sijoittajille
suunnattuna tarjouksena (private placement) Suomessa.
Konsernin rahoitusreservit olivat tilikauden lopussa yhteensä 154,9 milj. euroa, josta konsernin
rahavarojen osuus oli 33,1 milj. euroa, toistaiseksi voimassaolevien tililimiittien ja sitovien
nostamattomien rahoituslimiittien ja lainasopimusten määrä 121,8 milj. euroa. Rahoitusreservien
lisäksi konsernilla oli 18 milj. euroa sitovia luottolupauksia.
SRV:n rakenteilla oleviin ja valmiisiin omaperusteisiin asuntoja toimitilakohteisiin on sitoutunut
Suomessa 202,8 milj. euroa. SRV arvioi, että kohteiden rakentamiseen sitoutuu vielä 68 milj. euroa.
Asuntokohteiden nostamattomien yhtiölainojen ja myyntisaamisten sekä nostamattomien
toimitilakohderahoitusten määrä on yhteensä 72 milj. euroa. Lisäksi Kalasataman keskuksen
infrarakentamiseen on sitoutunut noin 33 milj. euroa. Kansainvälisiin valmiisiin kohteisiin on
sitoutunut 37,0 milj. euroa, josta 0,4 milj. euroa on Viron myymättömissä asuntokohteissa, 1,4 milj.
euroa Viipurin myymättömissä asuntokohteissa ja 35,2 milj. euroa Etmian toimistoprojektissa.
Omavaraisuusaste oli 34,7 prosenttia (31,0%). Omavaraisuusasteen muutokseen vaikutti
omanpääomanehtoisen lainan liikkeeseenlasku. Konsernin oma pääoma oli 212,3 milj. euroa
(169,7). Konsernin korolliset nettovelat olivat 267,9 milj. euroa (271,8). Nettorahoituskulut olivat 4,1 milj. euroa (-3,3). Sijoitetun pääoman tuotto oli 2,2 prosenttia (4,5 %) ja oman pääoman tuotto
0,5 prosenttia (3,3 %).
Investoinnit
Konsernin investoinnit olivat 3,7 milj. euroa (10,2) ja ne olivat lähinnä investointeja
rahastohankkeisiin ja koneisiin ja laitteisiin.
Rakentamattomat maa-alueet, hankintasitoumukset ja kehityssopimukset
Tonttivaranto
ToimitilaAsunto31.12.2012
rakentaminen
rakentaminen
Rakentamattomat maa-alueet ja hankintasitoumukset
Rakennusoikeus*, m2
265 000
301 000
Kansainvälinen
liiketoiminta
886 000
Yhteensä
1 452 000
13
Kehityssopimukset
Rakennusoikeus*, m2
549 000
286 000
52 000
887 000
* rakennusoikeuteen sisältyy myös kaavoittamattomien maa-alueiden ja sopimuksiin perustuvien
maa-alueiden arvioitu rakennusoikeus/rakennusvolyymi SRV:n kokonaan ja osittain omistamissa
kohteissa
SRV:n konsernirakenne
SRV on Suomen johtava projektinjohtourakoitsija, joka rakentaa ja kehittää liike- ja toimitiloja,
asuntoja sekä infrarakentamis- ja logistiikkakohteita. Yhtiö toimii Suomen lisäksi Venäjällä ja
Virossa. SRV Yhtiöt Oyj on konsernin emoyhtiö ja vastaa konsernin johtamisen, rahoituksen,
talouden ja hallinnon tehtävistä. Hankekehitys- ja talotekniikka -yksiköt tukevat ja palvelevat kaikkia
konsernin liiketoimintoja.
SRV:n liiketoimintasegmentit ovat Kotimaan liiketoiminta ja Kansainvälinen liiketoiminta sekä Muut
toiminnot. Kotimaan liiketoiminta-alue muodostuu SRV:n rakentamistoiminnoista sekä kiinteistöjen
kehittämisestä Suomessa. Kotimaan liiketoiminta jakautuu toimitilarakentamiseen sisältäen liike-,
toimisto-, logistiikka-, maan- ja kalliorakentamisen toiminnot ja asuntorakentamiseen.
Kansainvälisen liiketoiminnan muodostuu SRV:n rakentamistoiminnoista sekä kiinteistöjen
kehittämisestä Venäjällä ja Virossa. Muut toiminnot muodostuvat pääosin SRV Yhtiöt Oyj:n ja SRV
Kalusto Oy:n toiminnoista.
Henkilöstö
SRV:n henkilöstömäärä oli keskimäärin 989 (880) henkilöä, joista toimihenkilöitä 728 (634).
Emoyhtiön palveluksessa oli keskimäärin 55 (46) toimihenkilöä. Tilikauden päättyessä konsernin
palveluksessa oli 951 (933) henkilöä, joista emoyhtiössä 54 (50). Ulkomaan tytäryhtiöissä
työskenteli 169 (181) henkilöä. SRV:n toiminnoissa Suomessa työskenteli 48 (43) työharjoittelijaa ja
opinnäytetyön tekijää.
SRV:n henkilöstöstrategian tavoitteena on varmistaa henkilöstön saatavuus, motivaatio, osaamisen
ja johtamisen jatkuva kehittäminen. ”One SRV” –kehitysohjelman tavoitteena on panostaa alan
parhaiden asiantuntijoiden kehittymiseen, sisäisen yhteistyön ja palkitsemisen kehittämiseen,
sisäisen liikkuvuuden edistämiseen sekä SRV:n strategian toteuttamiseen. Esimiesten onnistumista
strategian viestittämisessä ja esimiestyössä mitattiin mm. täysin uudistetulla henkilöstökyselyllä.
Kehityskeskustelukäytännöt uudistettiin ja erityistä huomiota kiinnitettiin työhyvinvoinnin
johtamiseen kouluttamalla yli 100 esimiestä. Tulevaisuuden rekrytointien tukemiseksi SRV lisäsi
opiskelijoille tarjottuja kesätyö- ja työharjoittelupaikkoja ja jatkoi panostustaan rakennusalan
oppilaitosyhteistyöhön erityisesti ammatti- ja tiedekorkeakoulutasolla. SRV tarjosi yhä useammalle
rakennusalan opiskelijalle mahdollisuuden jatkaa kesän jälkeen joustavasti opiskelun ohessa osana
SRV:n harjoitteluohjelmaa.
Henkilöstö segmenteittäin
Muut toiminnot
Konserni yhteensä
31.12.2012
685
179
87
951
31.12.2011
651
191
91
933
Osuus konsernin
henkilöstöstä
31.12.2012, %
72,0
18,8
9,1
100,0
14
SRV:n hallitus päätti 4.9.2012 uudesta konsernin avainhenkilöiden osakepohjaisesta
kannustinjärjestelmästä. Järjestelmän tarkoituksena on yhdistää omistajien ja avainhenkilöiden
tavoitteet yhtiön arvon nostamiseksi sekä vahvistaa avainhenkilöiden sitoutumista yhtiöön.
Järjestelmän piiriin kuuluu 28 SRV:n avainhenkilöä. Järjestelmän avainmittareina ovat konsernin
liikevoitto, oman pääoman tuotto ja omavaraisuusaste. Lisäksi ansaintaan vaikuttaa muita
liiketoimintokohtaisia mittareita, jotka on määritelty vuosille 2012–2013.
Mittareiden täyttyessä palkkio maksetaan kvartaaleittain osittain yhtiön osakkeina ja osittain
rahana. Järjestelmän puitteissa luovutetaan avainhenkilöille enintään 404 000 SRV Yhtiöt Oyj:n
hallussa olevaa omaa osaketta ja luovutettujen osakkeiden arvoa vastaava määrä rahana palkkiosta
maksettavia veroja varten. Kannustinjärjestelmän vaikutusaikana osakkeina annettavasta
osuudesta kirjattava IFRS-kustannuksen määrä on noin 1,8 milj. euroa lisättynä rahana
maksettavalla määrällä.
Osakkeiden teoreettinen kustannus on laskettu optio-oikeuksien
hinnoittelussa käytettävällä Black & Scholes -mallilla seuraavin oletuksin: osakkeen kurssi 3,60
euroa, riskitön korko 0,58 % ja volatiliteetti 37 prosenttia.
Kannustinjärjestelmän piiriin kuuluvien on omistettava kannustinjärjestelmän perusteella saaduista
osakkeista vähintään puolet 31.12.2014 saakka ja vähintään puolet 31.12.2015 saakka. Mikäli
avainhenkilön työsuhde päättyy ennen osakkeisiin liittyvän sitouttamisjakson päättymistä, hänen
on luovutettava osakkeet vastikkeetta takaisin yhtiölle.
Rakentamisen näkymät
Euroopan kriisin pitkittyminen ja hitaasti kehittyvä maailmantalous heikentävät myös Suomen
talouden näkymiä. Suomen vuoden 2012 talouskasvuarviot liikkuvat lähellä nollaa.
Talonrakennustöiden aloitusten arvioidaan kokonaisuudessaan laskevan vuonna 2012 noin 12
prosenttia edellisvuodesta ja vuonna 2013 aloitusmäärien ennustetaan edelleen vähenevän, mutta
lievästi. Rakennuskustannusten nousu on tasaantunut.
Yleinen epävarmuus ja asuntojen korkea hintataso ovat vaikuttaneet asuntokysynnän hiljenemiseen
jonkin verran. Vuonna 2012 aloitettiin Suomessa noin 27.000 asunnon rakentaminen ja vuonna
2013 arvioidaan aloitettavan noin 26.500 asuntoa. Asuntokysyntään liittyy tällä hetkellä merkittäviä
epävarmuustekijöitä. Pidemmällä aikavälillä asuntorakentamisen tarvetta Suomessa pitävät yllä
mm. muuttoliike kasvukeskuksiin sekä asuntokuntien koon pieneneminen.
Liike- ja toimistokiinteistömarkkinat ovat säilyneet hiljaisina. Sekä vähentynyt kysyntä että kasvava
tarjonta rasittavat pääkaupunkiseudun toimistojen käyttöasteita. Nykyaikaisille ja hyvien
liikenneyhteyksien varrella sijaitseville tiloille on kuitenkin tarvetta. Liike- ja toimistorakennusten
aloitusten ennustetaan vuonna 2013 laskevan.
Korjausrakentamisen odotetaan edelleen kasvavan vakaasti. Rakennuskannan kasvu, sen
vanheneminen sekä teknisen laadun nostaminen nykytasolle ylläpitävät korjausrakentamista
tulevaisuudessa. Infrarakentamisen tilanne heikkenee johtuen etenkin uudistalorakentamiseen
liittyvien töiden vähenemisestä.
Viron vuoden 2012 BKT:n kasvun arvioidaan olleen noin 2,5 prosenttia ja sen ennakoidaan hieman
parantuvan vuonna 2013.
Venäjän talouden vuosikasvu oli korkean öljyn hinnan, vahvan yksityisen kulutuksen sekä vaaleja
edeltävien julkisten panostusten takia 4,5 prosenttia vuoden 2012 ensimmäisellä vuosipuoliskolla.
15
Tulevaa kasvua painavat kuitenkin maailmantalouden epävarmuuden lisääntyminen, öljyn hinnan
lasku sekä kuivuudesta johtuva viljelysatojen merkittävä supistuminen. BKT:n kasvun arvioidaan
olevan sekä vuonna 2012 että 2013 noin 3,5 prosenttia.
Riskit, riskienhallinta ja hallinnointi
Yleisellä taloussuhdanteella ja asiakkaiden toimintaympäristön muutoksilla on välitön vaikutus
rakennus- ja kiinteistömarkkinoihin, mikä saattaa muuttaa mm. SRV:n tilauskannan määrän ja
toiminnan kannattavuuden kehitystä sekä pidentää ja kasvattaa SRV:n pääoman sitoutumista
hankkeisiin. Yleisellä korkotason muutoksella on suoria vaikutuksia sekä SRV:n liiketoiminnan
kassavirtaan että rahoituskustannuksiin. Yleinen taloussuhdanne on epävakaa ja kansainvälinen
valtioiden rahoituskriisi luo epävarmuutta talouden kehitykseen. Kiinteistöjen arvoihin kohdistuu
paineita ja yleisen taloudellisen tilanteen epävarmuus sekä rahoituksen saannin vaikeus pitää
kiinteistökauppojen määrää alhaalla ja viivästyttää erityisesti suurten hankkeiden aloituksia.
Kiinteistöinvestointien kysyntä on säilynyt heikkona.
Taantumaa edeltäneeseen aikaan verrattuna pankkirahoituksen saatavuus on kireämpää,
pankkisäätely on edelleen kiristymässä ja lainamarginaalit ovat selvästi korkeammalla ja
marginaalien kasvu jatkuu. Huolimatta hyvin matalalla tasolla olevista koroista
rahoituskustannukset kasvavat lainamarginaalien noustessa. Kansainvälisen rahoituskriisin
kärjistyminen voi edelleen kasvattaa rahoituksen kustannusta ja heikentää sen saatavuutta.
Asiakkaiden rahoituksen saatavuuden heikentyminen voi kasvattaa asiakassaatavien määrä ja
kiristää SRV:n likviditeettiä.
Omaperusteisiin hankkeisiin sovelletaan pääosin luovutuksenmukaista tuloutusta ja luovutettujen
kohteiden tuloutus on riippuvainen myyntiasteesta. Omaperusteisten hankkeiden luovutusten
aikataulu voi vaikuttaa oleellisesti sekä tilikauden että vuosineljännesten liikevaihdon ja tuloksen
kehitykseen. Hankkeiden myyntiin vaikuttaa mm. ostajien rahoituksen saatavuus ja kohteen
vuokrausaste. Myyntien siirtyessä eteenpäin liikevaihdon ja liikevoiton tuloutuminen siirtyy
vastaavasti. Omaperusteisten hankkeiden aloitusten siirtyminen kasvattaa kuluksi kirjattavaa
kehityskustannusten määrää.
Myynnin hidastuminen kasvattaa myynti-, markkinointi- ja korkokustannusten määrää
omaperusteisessa asuntotuotannossa. Asuntomyynti on elpynyt Suomessa nopean supistumisen
jälkeen, mutta talouden epävarmuus ja verotukseen suunnitellut kiristykset heikentävät
asuntomyynnin
näkymiä.
Asuntoyhtiöiden
osakkeiden
luovutuksesta
suoritettava
varainsiirtoveroprosentti nousee hallituksen antaman vuoden 2013 budjettiesityksen mukaan 1.3.
2013 alkaen 2,0 prosenttiin ja vero laajenee koskemaan myös osakkeiden yhtiölainaosuutta.
Pankkien asunnonostajille myöntämien asuntolainojen ja asuntotuotannon yhtiölainojen
korkomarginaalit ovat nousseet voimakkaasti viimeisen vuoden aikana. Asuntokysynnän keskeisiä
riskejä ovat kuluttajien luottamus tulevaisuuteen, rahoituksen saatavuus ja korkotason voimakas
nousu.
Rakentamiseen liittyy merkittäviä aliurakoinnin ja hankintojen kustannusriskejä, joiden hallinta
korostaa pitkäjänteisen suunnittelun tarvetta. SRV:n toimintamalli edellyttää osaavan ja
ammattitaitoisen henkilöstön riittävää saatavuutta. Huonossa suhdannetilanteessa kasvavat
aliurakoitsijoihin liittyvät taloudelliset riskit. Rakennusalalla on otettu käyttöön käänteinen
arvonlisäverokäytäntö, joka toimintatapana edellyttää tehostettua tarkkuutta. Rakentamisen
jälkeiset takuu- ja vastuuvelvoitteet kestävät pisimmillään 10 vuotta. Rakentamiskustannusten
nousu on tasaantunut.
16
SRV:n liikevaihto syntyy rakentamisprojekteista ja yhtiön tulos on riippuvainen yksittäisten
projektien kannattavuudesta ja etenemisaikataulusta. Kilpailu uusista tilauksista on rakennusalalla
tiukkaa, mikä voi vaikuttaa uuden tilauskannan kannattavuuteen ja määrään. Rakentamista
koskevat urakkasopimukset ovat arvoltaan merkittäviä. Sopimusehdot edellyttävät osapuolilta
sovittujen tavoitteiden saavuttamista määrätyssä aikataulussa sekä sovittujen toimintatapojen
noudattamista. Erityisesti lisä- ja muutostöiden tekemiseen voi liittyä taloudellisia riskejä, jotka
kasvavat huonossa suhdannetilanteessa. Urakkakohteiden saamisissa voi olla lisä- ja muutostöitä,
joihin liittyy reklamaatioita tai erimielisyyksiä tilaajan maksuvelvollisuudesta. Liiketoimintojen
johdon arvioihin perustuen saataviin on tehty riittävät varaukset ja saataviin ei sisälly
arvonalentamistarvetta. Mikäli taloudellisessa loppuselvityksessä ei maksuvelvollisuudesta
saavuteta yhteisymmärrystä, voi yhtiö joutua oikeudenkäyntiin tilaajaan vastaan.
Oikeudenkäyntiprosessien lopputulokseen liittyy epävarmuuksia. Tilinpäätöshetken saamisissa oli
19,1 milj. euroa saatavia (alv 0%) seitsemästä urakkasopimuksesta, joihin liittyy
asiakasreklamaatioita tai erimielisyyksiä lisä- ja muutostöiden maksuvelvollisuudesta. SRV on
aloittanut osassa oikeudenkäynnit, koska taloudellisen loppuselvityksen yhteydessä käydyt
neuvottelut ovat päättyneet tuloksetta. SRV on käynnistänyt Kiinteistö Oy Espoontoria vastaan
välimiesmenettelyn, joka liittyy Espoontorin kauppakeskuksen peruskorjausurakkaan. Kiinteistö Oy
Espoontorin omistaa Citycon Oyj. Erimielisyyden arvo arvonlisäveroineen on 4,6 miljoonaa euroa.
SRV on solminut urakkasopimuksen Keskinäisen työeläkeyhtiö Varman omistaman Kiinteistö Oy
Primulan Herkkupajan kanssa leipomokiinteistön rakentamisesta Järvenpäähän. Kiinteistön
vuokrannut Järvenpään Herkkutehdas Oy hakeutui konkurssiin marraskuussa 2011 ja sen emoyhtiö
Oy Primula Ab asetettiin konkurssiin toukokuussa 2012. Urakkasopimuksen osapuolten eriävät
näkemykset kiinteistön lisä- ja muutostöiden maksuvastuuta koskien ovat täsmentyneet
arvonlisäveroineen noin 3,8 miljoonaan euroon.
SRV jätti toukokuussa 2012 Tuusulan
käräjäoikeudelle maksuvastuuta koskevan haastehakemuksen. SRV:n johto uskoo, että tapaukset ja
niiden tulokset eivät vaikuta merkittävästi SRV:n taloudelliseen asemaan.
Kiinteistöhankkeissa on maanhankintariskien lisäksi mm. kaavoituksen toteutumiseen, maaperään,
hankkeen rahoitukseen, annettuihin rahoitussitoumuksiin perustuvia rahoituksen likviditeettiin,
hankkeen kaupallistamiseen, yhteistyökumppaneihin, hankkeen maantieteelliseen sijaintiin ja
kohdetyyppiin liittyviä riskejä. SRV arvostaa tonttivarantonsa IFRS-tilinpäätöskäytännön mukaisesti
hankintamenoon. Tontin arvoa alennetaan, jos arvioidaan, että tontille suunnitellun hankkeen
myyntiarvo ei vastaa tontin hankintahintaa lisättynä rakennuskustannuksilla. SRV on kehittänyt
strategiansa mukaisesti omaperusteisia hankkeita ja panostanut maanhankintaansa Suomessa ja
erityisesti Venäjällä. Kiinteistörahoituksen saatavuus vaikuttaa kehityshankkeiden etenemiseen ja
hankkeiden aloituspäätöksiin. SRV:n tavoitteena on toteuttaa suuret kehityshankkeet yhteistyössä
kiinteistösijoittajien kanssa projektirahoituksella. Sijoittaja- ja projektirahoituksen saatavuuden
heikentyminen voi kasvattaa SRV:n omaa rahoitusosuutta ja alentaa konsernin omavaraisuutta sekä
heikentää konsernin likviditeettiä ja muun rahoituksen saatavuutta.
SRV:n liiketoimintaan liittyviä rahoitusriskejä ovat korko-, valuutta-, likviditeetti-, pääomanrakenneja sopijapuoliriskit, joista on esitetty tarkempi selvitys vuoden 2012 tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Valuuttariskit jaetaan transaktioriskiin ja translaatioriskiin. Transaktioriski liittyy liiketoiminnan ja
rahoituksen valuuttamääräisiin virtoihin. Translaatioriski käsittää ulkomaisiin tytäryrityksiin tehdyt
sijoitukset, joiden laskennalliset vaikutukset näkyvät konsernin yhdistelyssä oman pääoman
muuntoeroissa.
Likviditeettiriskillä voi olla vaikutusta konsernin tulokseen ja kassavirtaan, mikäli konserni ei pysty
varmistamaan riittävää rahoitusta toiminnalleen. SRV ylläpitää riittävää likviditeettiä tehokkaalla
17
kassanhallinnalla ja siihen liitetyillä ratkaisuilla, kuten toistaiseksi voimassaolevilla sitovilla
tililuotoilla. Yhtiöllä on pitkäaikainen sitova maksuvalmiusjärjestely (100 milj. euroa), joka erääntyy
osin joulukuussa 2015. Yhtiön rahoitussopimuksissa on tavanomaisia sopimusehtoja. Taloudellisena
sopimusehtona
on
omavaraisuusaste,
joka
raportoidaan
pankeille
myös
perustajaurakointikohteiden osalta osatuloutukseen perustuvana tunnuslukuna.
Pääomarakenneriskillä voi olla vaikutusta konsernin rahoituksen saatavuuteen, mikäli yhtiön
omavaraisuusaste laskee liian matalalle tasolle. Konsernilla ei ole luottoluokituslaitoksen antamaa
julkista luottoluokitusta. Pääomarakenteen ylläpitämiseksi konserni voi sovittaa osingonmaksuaan,
laskea liikkeelle uusia osakkeita tai oman pääoman ehtoisia lainoja. Omavaraisuuden ylläpitämiseksi
konserni voi joutua sopeuttamaan liiketoimintojaan ja pääoman käyttöään. Omavaraisuuteen
vaikuttaa mm. liiketoiminnan kannattavuus, omaperusteisten hankkeiden luovutusten ja myyntien
siirtyminen, tontti-investoinnit ja taseen muu kasvu. Konserni valvoo pääomarakennetta konsernin
omavaraisuusasteella. Konsernin tavoitteena on pitää konsernin oman pääoman osuus konsernin
taseen loppusummasta vähennettynä saaduilla ennakoilla vähintään 30 prosentissa. SRV on
laskenut liikkeeseen 45 miljoonan euron kotimaisen hybridilainan (omanpääomanehtoinen
joukkovelkakirjalaina) 28.12.2012. Lainalla ei ole eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa se
takaisin neljän vuoden kuluttua. Lainasta maksettava korko kasvaa ensimmäisen
lunastusajankohdan jälkeen.
Konsernin riskienhallinnassa noudatetaan konsernin toimintajärjestelmän mukaista riskienhallintaa
ja valvontaa emoyhtiön hallituksen hyväksymän konsernistrategian mukaisesti. SRV pyrkii myös
kattamaan toimintaansa liittyvät riskit vakuutuksilla ja sopimusehdoin.
Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä annetaan erillisenä kertomuksena. Selvitys SRV:n riskeistä,
riskienhallinnasta ja hallinnointiperiaatteista julkistetaan vuoden 2012 vuosikertomuksessa ja
tilinpäätöksen liitetiedoissa. Selvitys ja vuosikertomus 2012 ovat saatavilla yhtiön verkkosivuilla
www.srv.fi viikolla 8.
Ympäristöasiat
Konsernin tavoitteena on minimoida toiminnastaan ympäristölle aiheutuvat haitalliset vaikutukset
ja myötävaikuttaa kestävän kehityksen toteutumiseen rakennetussa ympäristössä. SRV haluaa olla
edelläkävijä vetovoimaisten ja ekologiseen elämäntapaan kannustavien asuin- ja työskentelyympäristöjen kehittämisessä ja toteuttamisessa. SRV asuntotuotanto sijaitsee hyvien
joukkoliikenneyhteyksien varrella ja pääkaupunkiseudulla tukeudutaan metro- ja raideyhteyksien
hyödyntämiseen. SRV:n työmaiden jätemääriä pyritään vähentämään sekä hyötykäyttöastetta
kasvattamaan. Molempia tunnuslukuja seurataan ympäristöraportointi-järjestelmässä. SRV on
liittynyt mukaan pohjoismaiseen Nordic Built -aloitteeseen, joka tähtää luonnon, ihmisen ja
talouden kannalta kestävien rakennusinnovaatioiden kehittämiseen.
SRV on mukana useissa kestävän kaupunkiympäristön ja asumisen ratkaisujen tutkimus- ja
kehittämishankkeissa. SRV kehittää Helsingin Jätkäsaareen yhteistyössä Stora Enso Oyj:n kanssa
Wood City -puukaupunkihanketta sekä osallistuu Energizing Urban Ecosystem RYM SHOK tutkimusohjelmaan. Ympäristösertifioitavista hankkeista SRV:n oma pääkonttori, Derby Business
Park varmisti tavoitteeksi asetetun LEED Gold –tason jo suunnitteluvaiheen arvioinnissa.
18
Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset
SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 14.3.2012. Kokous vahvisti tilinpäätöksen ja
myönsi hallitukselle ja toimitusjohtajalle vastuuvapauden. Osingoksi vahvistettiin hallituksen
esityksen mukaisesti 0,12 euroa osakkeelta. Osinko maksettiin 26.3.2012. Hallituksen
puheenjohtajaksi valittiin Ilpo Kokkila ja hallituksen jäseniksi Minna Alitalo, Arto Hiltunen, Olli-Pekka
Kallasvuo, Timo Kokkila ja Ilkka Salonen. Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin KHT-yhteisö Ernst & Young
Oy. Päävastuullisena tilintarkastajana toimii KHT Mikko Rytilahti.
Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta yhtiön vapaalla
omalla pääomalla. Hallitus valtuutettiin hankkimaan enintään 3.676.846 yhtiön osaketta kuitenkin
siten, että valtuutuksien perusteella hankittavien osakkeiden määrä yhdessä yhtiön jo omistamien
osakkeiden kanssa on kulloinkin yhteensä enintään 3.676.846 osaketta, joka on 10 % kaikista yhtiön
osakkeista. Valtuutuksen perusteella hankittavista osakkeista voidaan hankkia enintään 3.676.846
osaketta Nasdaq OMX Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä hankintahetken
markkinahintaan sekä enintään 1.000.000 yhtiön osaketta Nasdaq OMX Helsinki Oy:n järjestämässä
julkisessa kaupankäynnissä tai muutoin, vastikkeetta tai enintään hintaan 4,45 euroa osakkeelta,
kuitenkin enintään yhteensä 3.676.846 osaketta. Edellä mainitut valtuutukset sisältävät oikeuden
hankkia osakkeita muutoin kuin osakkeenomistajien omistusten mukaisessa suhteessa.
Valtuutuksien perusteella osakkeet voidaan hankkia yhdessä tai useammassa erässä. Edellä
selostetut valtuutukset ovat voimassa 18 kuukautta yhtiökokouksen päätöksestä lukien ja ne
kumoavat 15.3.2011 varsinaisen yhtiökokouksen hallitukselle antaman valtuutuksen.
Hallitus valitsi järjestäytymiskokouksessaan 14.3.2012 Olli-Pekka Kallasvuon hallituksen
varapuheenjohtajaksi ja tarkastusvaliokunnan puheenjohtajaksi, Minna Alitalon ja Timo Kokkilan
tarkastusvaliokunnan jäseniksi, Arto Hiltusen ja Ilkka Salosen nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan
jäseniksi sekä Ilpo Kokkilan nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan puheenjohtajaksi. Ilkka Salonen pyysi
16.11.2012 eroa SRV Yhtiöt Oyj:n hallituksen jäsenen tehtävästä, koska aloitettuaan venäläisen
Uralsib-pankin toimitusjohtajana syyskuussa 2012 ei työnsä ohella kokenut ehtivänsä osallistumaan
SRV:n hallitustyöskentelyyn täydellä panoksella.
Osakkeet ja omistus
SRV Yhtiöt Oyj:n osakepääoma on 3 062 520 euroa. Osakkeella ei ole nimellisarvoa ja rekisteröityjen
osakkeiden lukumäärä on 36 768 468. Yhtiöllä on yksi osakesarja. SRV:llä oli 31.12.2012 yhteensä 5
797 osakkeenomistajaa.
Osakkeen päätöskurssi OMX Helsingin pörssissä tilikauden lopussa oli 3,26 euroa (4,00 eur, muutos
-18,5 %). SRV:n osakekohtainen omapääoma 31.12.2012 oli 4,62 euroa. Osakkeen ylin kurssi
tilikaudella oli 4,89 euroa ja alin 3,00 euroa. Helsingin Pörssin yleisindeksi (OMX Helsinki) muutos
vastaavana aikana oli 8,3 % ja OMX Rakennustoiminta ja materiaalit -toimialaluokkaindeksin 22,9 %.
Tilikauden lopussa osakkeiden markkina-arvo oli 115,7 milj. euroa ilman konsernin hallussa olevia
osakkeita. Osakkeita vaihdettiin tilikauden aikana 2,9 milj. kpl ja vaihtoarvo oli 11,3 milj. euroa.
SRV:llä oli tilikauden päättyessä Nordean kanssa Total Return Swap -johdannaissopimus 552 833
yhtiön osakkeesta 4,45 euron osakekohtaiseen hintaan (yhteensä 2,5 milj. euroa). Osakkeet
rinnastetaan yhtiön hallussa oleviin omiin osakkeisiin. Osakkeet myydään sopimuksen erääntyessä
19
SRV Yhtiöt Oyj:lle tai sen määräämälle taholle. Osakkeiden markkina-arvo oli kauden päättyessä 1,8
milj. euroa.
SRV:n hallussa oli tilikauden lopussa 1 270 273 kappaletta SRV Yhtiöt Oyj:n osaketta Nordean
kanssa tehty johdannaissopimus huomioiden (3,5 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden
lukumäärästä ja yhteenlasketusta äänimäärästä). 12.2.2013 konsernin hallussa oli
johdannaissopimus huomioiden 1 270 273 osaketta (3,5 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden
lukumäärästä ja yhteenlasketusta äänimäärästä).
Taloudelliset tavoitteet
SRV:n hallitus vahvisti 12.2.2013 konsernin strategian kaudelle 2013–2017. Konsernin strategiset
tavoitetasot on asetettu seuraavasti:
SRV keskittyy strategiajaksolla kasvun sijasta kannattavuuden parantamiseen
Kansainvälisen liiketoiminnan osuus nousee yli 20 prosenttiin konsernin liikevaihdosta
Liikevoittomarginaali nousee 6 prosenttiin
Oman pääoman tuotto on vähintään 15 prosenttia
Omavaraisuusaste pidetään yli 30 prosentin tasolla
Tavoitteena on jakaa osinkoa 30 % vuosittaisesta tuloksesta liiketoiminnan pääomatarpeet
huomioiden
Asetetut tavoitteet edellyttävät omaperusteisten hankkeiden merkittävää lisäämistä.
Tilikauden jälkeiset tapahtumat
SRV ja VVO allekirjoittivat helmikuussa sopimuksen kahden kerrostalon rakentamisesta Espoon
Nihtisiltaan. SRV:n hankekehitykseen perustuvan 88 vapaarahoitteisen vuokra-asunnon
rakentaminen aloitetaan maaliskuussa 2013 ja se valmistuu lokakuussa 2014.
SRV hankki helmikuussa tehdyllä osakekaupalla itselleen venäläisen partnerin 12,5 %
omistusosuuden Septem City -projektista. Kaupan myötä SRV omistaa 100 %:sti koko hankeen.
Näkymät vuodelle 2013
Liikevaihdon ja kannattavuuden jaksottumiseen ja kehitykseen vuonna 2013 vaikuttavat
omaperusteisen asuntotuotannon myynnin määrä ja kohteiden valmistusajankohta, tilauskannan
katteiden kehittyminen, uusien urakoiden määrä sekä suunniteltujen kohdemyyntien
toteutuminen.
Omaperusteinen
asuntotuotanto
tuloutetaan
luovutuksenmukaisen
tuloutuskäytännnön mukaisesti. Nykyvalmistumisaikataulujen perusteella SRV arvioi, että koko
vuoden 2013 aikana valmistuu 505 omaperusteista asuntoa. SRV:n koko vuoden tulokseen
saattavat vaikuttaa merkittävästi Moskovassa sijaitsevan Etmia II -toimistokiinteistön sekä Espoossa
sijaitsevan Derby Business Parkin myynnin ajoittuminen. Rahoitusmarkkinoiden yleinen
epävarmuus on heijastunut kielteisesti myös kiinteistösijoitusmarkkinoihin.
Konsernin koko vuoden liikevaihdon arvioidaan olevan vähintään edellisen vuoden tasoa ja tuloksen
ennen veroja arvioidaan olevan edellisen vuoden tasoa korkeampi, vaikka suunnitellut
toimistokiinteistömyynnit eivät ajoittuisikaan tälle vuodelle.
20
Voitonkäyttöehdotus
Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2012 ovat
joista tilikauden voitto on
134 287 235,45 euroa
148 731,47 euroa
Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että voitonjakokelpoiset varat käytetään seuraavasti:
Osakkaille jaetaan osinkoa 0,06 euroa osakkeelta eli
Omaan pääomaan jätetään
2 206 108,08 euroa
132 081 127,37 euroa
Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia
muutoksia. Yhtiön maksuvalmius on hyvä, eikä ehdotettu voitonjako vaaranna hallituksen
näkemyksen mukaan yhtiön maksukykyä
Espoo 12.2.2013
Hallitus
21
KONSERNIN TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT
2012
2011
2010
2009
2008
Liikevaihto
Liikevoitto
Liikevoitto, % liikevaihdosta
Tulos ennen satunnaisia eriä
Tulos ennen satunnaisia eriä, % liikevaihdosta
Tulos ennen veroja
Tulos ennen veroja, % liikevaihdosta
milj. euroa
milj. euroa
%
milj. euroa
%
milj. euroa
%
641,6
6,9
1,1
2,8
0,4
2,8
0,4
672,2
14,1
2,1
10,8
1,6
10,8
1,6
484,2
12,5
2,6
7,9
1,6
7,9
1,6
390,5
10,7
2,7
6,5
1,7
6,5
1,7
547,1
34,8
6,4
25,6
4,7
25,6
4,7
Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos
milj. euroa
0,8
5,9
6,4
2,9
17,1
Omavaraisuusaste, %
Investoinnit taseen pysyviin vastaaviin
Investoinnit taseen pysyviin vastaaviin, % liikevaihdosta
Tilauskanta
Uudet sopimukset
Henkilöstö keskimäärin
Sijoitettu pääoma
Velkaantumisaste, %
%
%
%
milj. euroa
%
milj. euroa
milj. euroa
0,5
2,2
34,7
3,7
0,6
827,8
594,5
989
513,3
267,9
126,2
3,3
4,5
31,0
10,2
1,5
810,8
811,6
880
454,0
271,8
160,2
3,2
4,1
35,2
2,3
0,5
594,5
559,9
794
387,1
222,8
141,7
1,8
4,9
41,3
3,7
0,9
481,6
396,1
776
349,0
179,9
109,8
10,3
13,4
40,9
16,8
3,1
460,8
399,1
871
340,8
171,5
103,4
euroa
euroa
euroa
euroa
%
%
0,02
0,02
4,62
0,06
300,0
1,8
163,0
0,17
0,17
4,68
0,12
70,6
3,0
23,5
0,19
0,19
4,56
0,12
63,2
1,8
34,9
0,08
0,08
4,48
0,12
150,0
2,0
73,6
0,47
0,47
4,52
0,12
25,5
3,5
7,4
euroa
euroa
euroa
euroa
milj. euroa
1 000
%
3,26
3,76
3,00
4,89
115,7
2 937
8,3
4,00
5,88
3,83
7,43
142,0
8 759
25,0
6,63
6,42
5,50
7,14
224,8
12 114
35,7
5,89
4,06
2,75
5,97
210,7
8 309
23,1
3,47
5,05
2,82
6,60
125,7
13 543
37,1
1 000
35 499
35 023
33 923
35 999
36 526
1 000
1 000
35 532
35 498
35 023
35 503
33 923
33 901
35 999
35 768
36 526
36 210
Osakekohtainen tulos
Osakekohtainen tulos (laimennettu)
Osakekohtainen oma pääoma
Osakekohtainen osinko *)
Osinko tuloksesta, %
Efektiivinen osinkotuotto, %
Hinta/voitto -suhde (P/E-luku)
Osakkeen kurssikehitys
Kurssi kauden lopussa
Keskikurssi
Alin kurssi
Ylin kurssi
Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa
Osakkeiden vaihdon kehitys
Osakkeiden vaihdon kehitys, %
Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo
tilikauden aikana
Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo
tilikauden aikana (laimennettu)
Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä kauden lopussa
milj. euroa
milj. euroa
%
22
TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT
Velkaantumisaste, %
=
100 x
Korolliset nettovelat
Oma pääoma yhteensä
=
100 x
Tilikauden tulos
Oma pääoma yhteensä, keskimäärin
=
100 x
Tulos ennen veroja + korkoja muut rahoituskulut
Sijoitettu pääoma keskimäärin
Omavaraisuusaste, %
=
100 x
Taseen loppusumma - saadut ennakot
Sijoitettu pääoma
=
Taseen loppusumma - korottomat velat - laskennalliset verovelat - varaukset
=
Korolliset velat - rahat ja pankkisaamiset
Oman pääoman ehtoisen lainan sijoittajille kuuluva
osakekohtainen tulos
=
Oman pääoman ehtoisen lainan korot
Osakkeiden osakeantioikaistu keskimääräinen kappalemäärä
Oman pääoman ehtoisen lainan sijoittajille kuuluva
osakekohtainen tulos (laimennettu)
=
Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos
=
Tilikauden tulos - määräysvallattomien omistajien osuus
- oman pääoman ehtoisen lainan korot
Osakkeiden osakeantioikaistu keskimääräinen kappalemäärä
(laimennettu)
=
Tilikauden tulos - määräysvallattomien omistajien osuus
- oman pääoman ehtoisen lainan korot
Laimennettu osakkeiden osakeantioikaistu keskimääräinen kappalemäärä
Osakekohtainen oma pääoma
=
Emoyhtiön osakkeen omistajille kuuluva oma pääoma
Osakkeiden osakeantioikaistu kappalemäärä tilikauden lopussa
Hinta/voitto -suhde (P/E-luku)
=
Pörssikurssi tilikauden lopussa
Osinko tuloksesta, %
=
100 x
Osakekohtainen osinko
Efektiivinen osinkotuotto, %
=
100 x
Osakekohtainen osinko
Pörssikurssi tilikauden lopussa
Keskikurssi
=
Osakkeen euromääräinen kokonaisvaihto
Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä
Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa
=
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä kauden lopussa x viimeinen kaupantekokurssi
Osakkeiden vaihdon kehitys
=
Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä sekä sen prosentuaalinen osuus
osakkeiden keskimääräisestä lukumäärästä tilikauden aikana
Oman pääoman ehtoisen lainan korot
Laimennettu osakkeiden osakeantioikaistu keskimääräinen kappalemäärä
23
OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT
Kurssikehitys ja vaihto
SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeet noteerataan kaupankäyntiä varten OMX:n Pohjoismaisessa Pörssissä.
Kaupankäynti SRV Yhtiöt Oyj:n (SRV1V) osakkeilla alkoi OMX:n päälistalla 15.6.2007.
Vuoden 2012 ylin noteeraus oli 4,89 euroa ja alin 3,00 euroa. Vuoden 2012 keskikurssi oli 3,76 euroa.
Vuoden lopun päätöskurssi oli 3,26 euroa ja ulkona olevan osakekannan markkina-arvo 115,7 milj. euroa.
Osakkeita vaihdettiin 2,9 milj kappaletta, joka oli 8,3 % osakkeiden painotetusta keskiarvosta vuonna 2012.
Osakkeiden vaihtoarvo oli yhteensä 11,3 milj. euroa.
Hallituksen valtuudet
SRV Yhtiöt Oyj:n hallituksella ei ole valtuuksia antaa optioita tai muita erityisiä oikeuksia osakkeisiin.
Hallituksella on valtuudet päättää osakeannista ja hankkia sekä luovuttaa omia osakkeita (liite 24).
Johdon osakeomistus
SRV Yhtiöt Oyj:n hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan sekä toimitusjohtajan sijaisen suora omistus oli 31.12.2012 yhteensä
14 094 566 osaketta, joka oli 38,3 % yhtiön osakkeista ja äänivallasta. Suoran omistuksen lisäksi Ilpo
Kokkila omisti SRV:n osakkeita myös Kolpi Investments Oy:n kautta.
Osakkeenomistajat 31.12.2012
Osakkeenomistaja
Kokkila Ilpo
Kolpi Investments Oy
Kokkila Timo
Nordea Suomi sijoitusrahasto
Fondita Nordic Micro Cap
OP-Suomi Pienyhtiöt
Srv Yhtiöt Oyj
Valtion Eläkerahasto
Linnoinen Hannu
OP-Suomi Arvo
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Varma
Nieminen Timo
Alfred Berg Finland Sijoitusrahasto
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera
Sundholm Göran
Keskinäinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen
Fondita Equity Spice sijoitusrahasto
Säästöpankki Kotimaa -sijoitusrahasto
Stiftelsen för Åbo Akademi
Nordea Pro Suomi sijoitusrahasto
20 suurinta omistajaa yhteensä
Hallintarekisteröidyt osakkeet
Muut osakkeenomistajat
Osakkeiden lukumäärä yhteensä
Omistusjakauma 31.12.2012
Omistettujen osakkeiden mukaan
Osakkeiden määrä
1-100
101-1000
1 001-10 000
10 001-100 000
100 001-1 000 000
yli 1 000 000
Yhteensä
, joista hallintarekisteröityjä
Osakkeenomistuksen jakauma
Yritykset
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt
Julkisyhteisöt
Kotitaloudet
Ulkomaiset osakkeenomistajat
Osakkeita
9 034 712
5 358 563
4 522 288
1 040 000
900 000
769 718
717 440
700 000
615 566
600 000
430 000
418 266
393 352
391 088
323 906
308 003
267 821
250 000
249 880
230 000
27 520 603
% osakkeista
ja äänistä
24,6
14,6
12,3
2,8
2,4
2,1
2,0
1,9
1,7
1,6
1,2
1,1
1,1
1,1
0,9
0,8
0,7
0,7
0,7
0,6
74,8
1 035 415
8 212 450
36 768 468
2,8
22,3
100,0
% osakkeenomistajista
Omistajia
722
4 076
852
115
28
4
5 797
7
12,5
70,3
14,7
2,0
0,5
0,1
100,0
0,1
% osakkeista
20,8
17,1
2,2
5,4
54,5
0,1
100,0
Osakkeita
% osakkeista
48 590
0,1
1 406 597
3,8
2 399 194
6,5
2 854 028
7,8
10 104 496
27,5
19 955 563
54,3
36 768 468
100,0
1 035 415
2,8
24
IFRS KONSERNITILINPÄÄTÖS
KONSERNIN TULOSLASKELMA
1 000 euroa
Liikevaihto
Liiketoiminnan muut tuotot
Valmiiden ja keskeneräisten tuotteiden varastojen muutos
Aineiden ja palveluiden käyttö
Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut
Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksista
Poistot ja arvonalentumiset
Liiketoiminnan muut kulut
Liikevoitto
Rahoitustuotot
Rahoituskulut
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä
Voitto ennen veroja
Tuloverot
Tilikauden voitto
Liite
5
8
21
7
6
10
10
11
Jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
Määräysvallattomille omistajille
2012
641 558
4 627
61 596
-617 691
-63 213
-693
-4 467
-14 833
6 884
4 039
-8 137
-4 097
2 786
-1 879
908
2011
672 165
4 482
6 091
-593 162
-55 658
-1 056
-3 763
-15 000
14 098
5 396
-8 672
-3 275
10 823
-5 501
5 321
836
72
5 862
-541
12
0,02
0,17
Emoyhtiön omistajille kuuluva laimennettu osakekohtainen tulos
(laimennettu)
12
0,02
0,17
908
5 321
Muuntoerot
Myytävissä olevat rahoitusvarat
Muihin laajan tuloksen eriin liittyvät verot
Tilikauden muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen
Tilikauden laaja tulos yhteensä
44
0
0
44
951
54
0
0
54
5 375
Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
Määräysvallattomille omistajille
880
72
5 916
-541
LAAJA TULOSLASKELMA
1 000 EUROA
Tilikauden voitto
Muut laajan tuloksen erät:
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen
tulos (laimentamaton)
12
0,02
0,17
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen
tulos (laimennettu)
12
0,02
0,17
25
KONSERNITASE
1 000 euroa
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Aineelliset hyödykkeet
Liikearvot
Muut aineettomat hyödykkeet
Muut rahoitusvarat
Saamiset
Lainasaamiset osakkuus-/yhteisyrityksiltä
Laskennalliset verosaamiset
Pitkäaikaiset varat yhteensä
Lyhytaikaiset varat
Vaihto-omaisuus
Myyntisaamiset ja muut saamiset
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset
Rahavarat
Lyhytaikaiset varat yhteensä
VARAT YHTEENSÄ
Liite
2012
2011
14
15
15
16, 17
16, 18
16, 21
19
13 695
1 734
609
10 917
1 441
11 902
8 123
48 422
15 236
1 734
477
10 835
2 229
12 977
4 957
48 444
20, 21
16, 22
16, 21
431 192
127 101
31 592
3 983
33 079
626 947
675 369
360 444
133 507
31 952
1 495
12 505
539 904
588 348
3 063
0
92 204
-15
0
68 916
3 063
0
92 144
-59
0
71 050
164 168
3 514
44 591
212 273
166 197
3 463
0
169 660
19
25
16, 26
16, 27
4 144
6 296
118 506
41
128 987
999
5 428
90 133
7 798
104 357
16, 27
147 628
303
3 673
182 504
334 109
463 096
675 369
113 608
2 614
3 924
194 184
314 331
418 688
588 348
23
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma
Ylikurssirahasto
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Muuntoerot
Muut rahastot
Kertyneet voittovarat
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä
Määräysvallattomien omistajien osuus
Oman pääoman ehtoinen laina
Pitkäaikaiset velat
Laskennalliset verovelat
Varaukset
Korolliset velat
Muut velat
Pitkäaikaiset velat yhteensä
Lyhytaikaiset velat
Ostovelat ja muut velat
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat
Varaukset
Korolliset velat
Lyhytaikaiset velat yhteensä
Velat yhteensä
OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ
24
24
24
24
25
16, 26
26
KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA
1 000 euroa
Liiketoiminnan rahavirrat
Tilikauden voitto
Oikaisut:
Suunnitelman mukaiset poistot
Liiketoimet joihin ei liity maksutapahtumaa
Rahoitustuotot ja -kulut
2012
2011
836
5 321
7
31
10
4 442
372
4 097
3 762
3 887
3 275
11
103
1 879
10 893
-1
5 501
16 425
Käyttöpääoman muutokset:
Lainasaamisten muutos
Myynti- ja muiden saamisten muutos
Vaihto-omaisuuden muutos
Osto- ja muiden velkojen muutos
Käyttöpääoman muutokset yhteensä
22 732
-14 189
-68 839
26 311
-33 985
-18 908
-45 577
-30 659
40 057
-55 087
Maksetut korot
Saadut korot
Saadut osingot
Maksetut verot
Liiketoiminnan nettorahavirta
-8 049
3 761
0
-6 676
-33 221
-9 048
3 076
0
-5 870
-45 183
Investointien rahavirrat
Tytäryritysten ja liiketoimintojen hankinta vähennettynä
hankintahetken rahavaroilla
Investoinnit aineellisiin hyödykkeisiin
Investoinnit aineettomiin hyödykkeisiin
Investoinnit sijoituksiin
0
-3 192
-302
-164
-764
-3 144
-170
-6 133
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myynti
Sijoitusten myynti
Investointien nettorahavirta
356
82
-3 219
30
500
-9 681
48 307
-23 062
44 591
32 896
-41 452
-6
-4 260
57 014
20 574
29 046
-11 468
0
1 453
34 992
10 310
-4 076
60 257
5 392
Rahavarat tilikauden alussa
Rahavarat tilikauden lopussa
12 505
33 079
7 113
12 505
Bruttoinvestoinnit
-3 657
-10 211
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot
Verot
Oikaisut yhteensä
Rahoituksen rahavirrat
Lainojen nostot
Lainojen takaisinmaksut
Yhtiölainojen muutos
Luottolimiittien muutos
Omien osakkeiden hankinta/luovutus
Maksetut osingot
Rahoituksen nettorahavirta
Rahavarojen muutos
Liite
Oma pääoma 1.1.2012
Tilikauden tulos
Muut laajan tuloksen erät (verovaikutuksella oikaistuna)
Muuntoerot
Liiketoimet omistajien kanssa
Osingonjako
Osakepalkkiojärjestelmä
Omien osakkeiden luovutukset
Omien osakkeiden hankinnat
Muu muutos
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä
Tilikauden tulos
Muut laajan tuloksen erät (verovaikutuksella oikaistuna)
Muuntoerot
Liiketoimet omistajien kanssa
Osingonjako
Osakepalkkiojärjestelmä
Omien osakkeiden luovutukset
Omien osakkeiden hankinnat
Muu muutos*
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä
*Muu muutos sisältää vähemmistöosuuden hankinnasta syntyneen tappion 1 272 t€
1 000 euroa
LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA
0
0
0
0
0
60
0
0
0
60
92 204
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3 063
0
0
4376
0
0
0
4 376
92 143
0
0
0
0
0
0
0
3 063
92 143
0
0
0
0
0
0
0
3 063
0
87 767
0
3 063
0
0
0
0
0
0
0
0
-15
44
0
44
-59
0
0
0
0
0
0
0
0
-59
54
0
54
-113
0
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Sijoitetun
Osakevapaan oman
Muuntopääoma
pääoman
erot
rahasto
Arvonmuutosrahasto
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-6
66
0
-2 970
68 916
-4260
1230
0
0
836
71 050
836
-4076
945
5947
-14
0
-1 378
1 425
71 050
0
0
5 862
63 764
5 862
Kertyneet
voittovarat
-4 260
1 230
60
-6
66
0
-2 910
164 168
44
0
880
166 198
836
-4 076
945
10 324
-14
0
-1 378
5 801
166 198
54
0
5 916
154 481
5 862
Yhteensä
0
0
0
0
0
-20
-20
3 515
0
0
72
3 463
72
0
0
0
0
0
1264
1 264
3 463
0
0
-541
2 740
-541
Määräysvallattomien
omistajien
osuus
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
44 591
0
44 591
44 591
Oman pääoman ehtoisen lainan
haltijoiden
osuus
-4 260
1 230
60
-6
44 657
-20
41 661
212 273
44
0
952
169 660
908
-4 076
945
10 324
-14
0
-114
7 065
169 660
54
0
5 375
157 221
5 321
Oma
pääoma
yhteensä
27
28
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Liiketoiminnan kuvaus
SRV Yhtiöt Oyj tytäryhtiöineen (SRV-konserni) on Suomen johtava projektinjohtourakoitsija, joka rakentaa ja kehittää liike- ja
toimitiloja, asuntoja sekä teollisuus- ja logistiikkakohteita Suomessa, Baltiassa ja Venäjällä. Konsernistrategian mukaisesti liiketoiminta
on organisoitu kahteen liiketoiminta-alueeseen; kotimaan liiketoimintaan ja kansainväliseen liiketoimintaan. Liiketoimintojen pääyhtiöt
ovat SRV Rakennus Oy, SRV Baltia Oy ja SRV Russia Oy. Kotimaan liiketoiminta muodostuu toimitilarakentamisesta ja
asuntorakentamisesta. Toimitilarakentaminen muodostuu liike-, toimisto-, logistiikka-, maan- ja kalliorakentamistoiminnoista sekä
kiinteistöjen kehittämisestä. Asuntorakentaminen muodostuu pääkaupunkiseudulla ja sen kehyskunnissa sekä muissa Suomen
kasvukeskuksissa tapahtuvasta asuntojen perustajaurakoinnista ja ulkopuolisille tilaajille tehtävästä asuntourakoinnista. Kansainvälinen
liiketoiminta muodostuu liiketoiminnoista Venäjällä ja Baltiassa. SRV Yhtiöt Oyj:n hankekehitysyksikkö ja konsernihallintotoiminnot
tukevat ja palvelevat kaikkia konsernin liiketoimintoja.
Konsernin emoyhtiö, SRV Yhtiöt Oyj (Yhtiö) on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Espoo, Suomi. Yhtiön
rekisteröity osoite on Tarvonsalmenkatu 15, 02601 Espoo.
Yhtiön hallitus on hyväksynyt tämän konsernitilinpäätöksen 12.2.2013.
Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet
Laatimisperusta
SRV-konsernin konsernitilinpäätös on laadittu 31.12.2012 voimassa olevien kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International
Financial Reporting Standards, IFRS) mukaan. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Euroopan parlamentin ja
neuvoston asetuksessa (EY) N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti yhteisössä sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja
niistä annettuja tulkintoja. Tilinpäätöksen luvut esitetään tuhansina euroina, ellei muuta ole kerrottu.
Konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen lukuun ottamatta myytävissä olevia sijoituksia,
käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja ja –velkoja, käypään arvoon arvostettuja johdannaissopimuksia sekä
osakeperusteisia maksuja, jotka on arvostettu käypään arvoon.
Uusien standardien sekä muutosten ja tulkintojen käyttöönotto
Seuraavia standardeja, muutoksia ja tulkintoja on sovellettu 1.1.2012 alkaneella tilikaudella:
Annual improvements 2011. Muutoksilla ei ole ollut olennaista vaikutusta konsernitilinpäätökseen.
IFRS 7 Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot. Taseesta pois kirjaaminen. Muutoksella ei ole ollut
olennaista vaikutusta konsernitilinpäätökseen.
Seuraavia standardeja, tulkintoja ja muutoksia on sovellettava 1.1.2013 alkavalla tilikaudella tai sen jälkeen (suluissa
voimaantulopäivä). Yhtiö selvittää tulevien standardien, muutoksien ja tulkintojen vaikutusta konsernitilinpäätökseen.
IFRS 7 Rahoitusinstrumentit: tilinpäätöksessä esitettävät tiedot (1.1.2013 tai sen jälkeen alkavalta tilikaudelta). IASB on
julkaissut joulukuussa 2011 muutoksen IFRS 7:ään koskien netotetuista rahoitusvaroista ja -veloista annettavia liitetietoja.
IAS 32 Rahoitusinstrumentit: esittämistapa – Netotetut rahoitusvarat ja –velat (1.1.2014 tai sen jälkeen alkavalta
tilikaudelta. IAS 32 -standardin muutos selkeyttää sitä, milloin yhteisöllä on tarkasteluhetkellä laillisesti toimenpantavissa
oleva oikeus kirjattujen määrien kuittaamiseen ja milloin kuittaaminen tapahtuu riittävän samanaikaisesti, jotta saaminen
ja velka voidaan netottaa.
IFRS 9 Rahoitusvarojen ja –velkojen luokittelu ja arvostaminen (1.1.2015 tai sen jälkeen alkavalta tilikaudelta).
Standardin tultua hyväksyttyä se tulee pääosin korvaamaan IAS 39 –standardin ja se tulee muuttamaan sekä
rahoitusvarojen että velkojen luokittelua (EU ei ole hyväksynyt).
IFRS 10 Konsernitilinpäätös (1.1.2013 tai sen jälkeen alkavalta tilikaudelta). Standardin keskeisimpiä uudistuksia on
määräysvallan käsitteen täsmentäminen ratkaistaessa tuleeko yhteisö yhdistellä konsernitilinpäätökseen.
IFRS 11 Yhteisjärjestelyt (1.1.2013 tai sen jälkeen alkavalta tilikaudelta). Standardin keskeisimpiä uudistuksia on
yhteisjärjestelyiden oikeuksien ja velvoitteiden painotus niiden oikeudellisten muotojen sijaan. Lisäksi standardi edellyttää
yhteisjärjestelyiden raportoinnissa pääomaosuusmenetelmää.
IFRS 12 Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot osuuksista muissa yhteisöissä (1.1.2013 tai sen jälkeen alkavalta tilikaudelta).
Standardin keskeisimpiä uudistuksia ovat liitetietovaatimukset erilaisten muissa yhteisöissä olevien osakkuuksien osalta.
IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen (1.1.2013 tai sen jälkeen alkavalta tilikaudelta). Standardin keskeisimpänä
uudistuksen on yhdenmukaistaa käyvän arvon määrityksessä käytettäviä menetelmiä.
IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen (1.7.2012 tai sen jälkeen alkavalta tilikaudelta). Muutoksen keskeisimmät vaikutukset
liittyvät laajan tuloksen erien ryhmittelyyn.
IAS 28 Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin (1.1.2013 tai sen jälkeen alkavalta tilikaudelta). Muutoksen keskeisimmät
vaikutukset liittyvät vaatimukseen osakkuus- ja yhteisyritysten käsittelyyn pääomaosuusmenetelmällä IFRS 11 –standardin
julkaisemisen seurauksena.
29
IAS 19 Työsuhde-etuudet (1.1.2013 tai sen jälkeen alkavalta tilikaudelta). Uudistettu standardi sisältää useita muutoksia
etuuspohjaisten eläkkeiden kirjaamisen yhdenmukaistamiseksi ja vertailtavuuden parantamiseksi.
Vuosittaiset standardien parannusehdotukset (2009 – 2011 Cycle). Vuosittaiset parannukset kohdistuvat seuraaviin
standardeihin; IFRS 1, IAS 1, IAS 16, IAS 32, IAS 34. (EU ei ole hyväksynyt)
Arvioiden käyttö
Tilinpäätöksen laatiminen IFRS -standardien mukaisesti edellyttää konsernin johdolta tiettyjen arvioiden tekemistä ja harkintaa
laatimisperiaatteiden soveltamisessa. Tehdyt arviot ja oletukset vaikuttavat tilinpäätöksen taseen varojen, velkojen ja
raportointikauden tuottojen ja kulujen sekä vastuusitoumusten määrään. Arvioita ja oletuksia on käytetty muun muassa liikearvojen
ja aineettomien sekä aineellisten hyödykkeiden arvonalentumistestauksessa,
pitkäaikaishankkeiden tuloutuksessa,
vaihto-
omaisuuden arvostamisessa, takuu- ja vastuuvarauksien laskennassa sekä tuloverojen kirjauksessa.
Pitkäaikaishankkeiden tulot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusasteen perusteella, kun hankkeen lopputulos
voidaan arvioida luotettavasti. Valmistusasteen mukainen tuloutus perustuu arvioihin hankkeesta odotettavissa olevista tuotoista ja
kuluista, samoin kuin hankkeen etenemisen luotettavaan mittaukseen. Arvioon hankkeesta odotettavissa olevista tuotoista vaikuttaa
myös hankkeeseen sisältyvien vuokravastuuvelvoitteiden arvioitu toteutuma. Mikäli arviot hankkeen lopputulemasta muuttuvat,
muutetaan tuloutettua myyntiä ja voittoa sillä tilikaudella, jolloin muutos on ensi kertaa tiedossa ja arvioitavissa.
Konsernissa testataan vuosittain mahdollisen arvonalentumisen varalta liikearvo ja ne aineettomat hyödykkeet, joilla on
rajoittamaton taloudellinen vaikutusaika. Rahavirtaa tuottavien yksiköiden kerrytettävissä olevat rahamäärät on määritetty
käyttöarvoon perustuvien laskelmien avulla. Näiden laskelmien laatiminen edellyttää arvioiden käyttämistä.
Takuuvarauksia ja 10-vuotisvastuuvarauksia kirjataan, kun varauksen määrä on luotettavasti arvioitavissa. Kirjattava määrä on
tilinpäätöspäivän
paras
arvio
vaateen
täyttämiseksi
vaadittavasta
kustannuksesta.
Arvio
toteutuvien
kustannusten
todennäköisyydestä edellyttää konsernin johdon harkintaa, joka perustuu aiempiin samankaltaisiin tapahtumiin ja kokemusperäiseen
tietoon.
Konserni
arvioi
tilinpäätösten
yhteydessä
vaihto-omaisuuden
nettorealisointiarvon
ja
sitä
kautta
mahdollisen
arvonalennustarpeen. Nettorealisointiarvo arvioidaan perustuen luotettavimpaan mahdolliseen arviontekohetkellä saatavissa olevaan
tietoon siitä mihin rahamäärään vaihto-omaisuus odotetaan realisoitavan. Vaihto-omaisuuden arvonalennustarpeen arviointi saattaa
edellyttää johdolta mm. arviota kehittämisestä ja rakentamisesta tulevaisuudessa aiheutuvista kustannuksista, arviota kohteen
tulevaisuudessa kerryttämistä tuotoista ja kuluista, arviota markkinoiden tuottovaatimuksesta realisointihetkellä sekä arviota kohteen
myyntiarvosta.
Konserni arvioi tilinpäätösten yhteydessä, erityisesti laskennallisten verosaamisten kirjausperusteet. Tätä varten arvioidaan,
miten todennäköisesti tytäryrityksillä on kerrytettävissä verotettavaa tuloa, jota vastaan käyttämättömät verotukselliset tappiot tai
käyttämättömät verotukseen liittyvät hyvitykset voidaan hyödyntää.
Konsernitilinpäätös
Tytäryhtiöt
Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö SRV Yhtiöt Oyj:n ja kaikki ne yhtiöt, joissa SRV Yhtiöt Oyj:llä on välittömästi tai välillisesti yli 50
%:n osuus osakkeiden tuottamasta äänimäärästä tai muutoin määräysvalta. Määräysvallalla tarkoitetaan oikeutta määrätä yrityksen
talouden ja liiketoiminnan periaatteista hyödyn saamiseksi sen toiminnasta. Omaperusteisten rakennushankkeiden tase-erät
konsolidoidaan konsernitilinpäätökseen.
SRV-konsernin tilinpäätökset on laadittu hankintamenomenetelmällä. Hankintamenoa määritettäessä otetaan huomioon käypiin
arvoihin arvostetut vastikkeeksi annetut varat ja vastuulle otetut velat sekä hankinnasta välittömästi johtuneet menot. Hankitut,
yksilöitävissä olevat varat ja velat arvostetaan hankinta-ajankohdan käypiin arvoihin, riippumatta mahdollisen määräysvallattomien
omistajien osuuden suuruudesta. Se määrä, jolla hankintameno ylittää konsernin osuuden hankittujen yksilöitävissä olevien
nettovarojen käyvästä arvosta, kirjataan liikearvoksi. Liikearvoista ei kirjata poistoja vaan liikearvoille suoritetaan vuosittain
arvonalentumistestaus. Jos hankintameno on pienempi kuin hankitun tytäryhtiön nettovarojen käypä arvo, tämä erotus kirjataan
suoraan tuloslaskelmaan.
Määräysvallattomien omistajien osuuksien hankinnoista hankintamenon ja hankitun oman pääoman välinen erotus kirjataan
liikearvoksi.
Tytäryritysten tilinpäätösten laadintaperiaatteita on tarvittaessa muutettu konsernin laadintaperiaatteiden mukaisiksi.
Tytäryhtiöt yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä päivästä lähtien, jolloin määräysvalta siirtyy konsernille ja yhdistely päättyy
sinä päivänä, kun määräysvalta lakkaa.
Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset ja velat sekä konsernin sisäisistä liiketapahtumista syntyneet realisoitumattomat
voitot
eliminoidaan
konsernitilinpäätöksessä.
Myös
realisoitumattomat
tappiot
eliminoidaan,
mikäli
tappio
ei
johdu
arvonalentumisesta.
Määräysvallattomien omistajien osuus on erotettu tuloksesta ja esitetty omana eränään konsernin omassa pääomassa.
Tytäryhtiöiden määräysvallattomien omistajien osuuksista aiheutuvat tappiot kohdistetaan määräysvallattomien omistajien osuuksiin,
vaikka sen tuloksena määräysvallattomien omistajien osuudet olisivat negatiivisia.
30
Osakkuus ja yhteisyritykset
Yhteisyritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on yhdessä toisten osapuolten kanssa yhteinen sopimukseen perustuva
määräysvalta.
Osakkuusyhtiö ovat yrityksiä, joissa konsernilla on huomattava vaikutusvalta. Osakkuus- ja yhteisyritykset yhdistellään
konsernitilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmää käyttäen. Konsernitilinpäätökseen sisältyvät osakkuus- ja yhteisyritykset ovat
hankeyhtiöitä ja näin ollen niiden katsotaan luonteen mukaan olevan osa vaihto-omaisuutta.
Ulkomaanrahan määräisten erien muuntaminen
Toimintavaluutta ja esittämisvaluutta
Konserniyritysten tilinpäätöksiin sisältyvät erät arvostetaan siihen valuuttaan, joka parhaiten kuvastaa kyseisen yrityksen taloudellisia
toimintaolosuhteita (toimintavaluutta). Konserniyhtiöiden toimintavaluutta saattaa tällöin poiketa sen maan valuutasta, jossa yritys
pääasiallisesti sijaitsee. Konsernitilinpäätös esitetään euroissa, joka on emoyhtiön toimintavaluutta.
Konserniyhtiöt
Niiden tytäryhtiöiden tuloslaskelmat, joiden toimintavaluutta ei ole euro, muunnetaan euroiksi tilikauden keskikursseilla.
Tytäryhtiöiden taseet muunnetaan euroiksi käyttämällä tilinpäätöspäivän kursseja. Eri kurssien käytöstä syntyvät muuntoerot
kirjataan konsernin omaan pääomaan muuntoeroihin. Niiltä osin kuin konserniyhtiöiden väliset lainat katsotaan osaksi nettosijoitusta
ulkomaiseen tytäryritykseen, kirjataan myös niistä syntyvät kurssierot muuntoeroihin. Kun ulkomainen tytäryritys myydään,
kertyneet muuntoerot kirjataan tulosvaikutteisesti osana myyntivoittoa tai -tappiota.
Tapahtumat ja tase-erät
Ulkomaanrahan määräiset liiketapahtumat kirjataan käyttäen tapahtumapäivän kursseja. Tilinpäätöshetkellä taseessa olevat
ulkomaanrahan määräiset monetaariset erät arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Ulkomaanrahan määräiset ei-monetaariset erät
arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin. Liiketoiminnan kurssivoitot ja -tappiot sisältyvät tuloslaskelman vastaaviin eriin liikevoiton
yläpuolella. Rahoituserien kurssierot kirjataan rahoitustuottoihin tai – kuluihin.
Tuottojen määrittäminen
Pitkäaikaishankkeet
Pitkäaikaishankkeen tulot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusasteen perusteella, kun hankkeen lopputulos voidaan
arvioida luotettavasti. Valmistusaste määritetään laskemalla kunkin hankkeen tilinpäätöspäivään mennessä kertyneiden menojen
suhteellinen osuus kyseisen hankkeen arvioiduista kokonaismenoista. Tuottoja kirjataan valmistusastetta vastaava määrä.
Omaperusteiset asuntohankkeet tuloutetaan aikaisintaan hankkeen valmistuttua. Hankkeesta tuloutuu valmistumishetken
myyntiastetta
vastaava
osuus
tuloista
ja
menoista.
Omaperusteisissa
toimitilahankkeissa
tuloutuskäytännöt
arvioidaan
hankekohtaisesti. Myydyt omaperusteiset hankkeet tuloutetaan valmistusasteen mukaisesti, mikäli hankkeen riskien ja etujen
katsotaan tosiasiallisesti siirtyvän hankkeen myynnin myötä ostajataholle. Tuloutuva suhteellinen osuus saadaan rakentamisen
valmistusasteen ja myyntiasteen tulona saatavasta kokonaisvalmistusasteesta. Jos riskien ja etujen ei voida katsoa siirtyneen
ostajataholle rakentamisen aikana, niin hanke tuloutetaan, kun se on valmis ja riskit sekä edut ovat siirtyneet.
Kun on todennäköistä, että hankkeen valmiiksi saamiseen tarvittavat kokonaismenot ylittävät hankkeesta saatavat
kokonaistulot, odotettavissa oleva tappio kirjataan kuluksi välittömästi. Rakentamisen ja vuokravastuuvelvoitteen sisältävät hankkeet
tuloutetaan yhtenä pitkäaikaishankkeena. Vuokravastuuvelvoitteen sisältämistä hankkeista tuloutetaan katetta siitä alkaen, kun
kiinteän urakkahinnan ja solmituista vuokrasopimuksista saatavan tuoton yhteismäärä ylittää hankkeen arvioidut kokonaiskulut.
Liikevaihdon tuloutusta lykätään arvioidun vuokravastuuvelvoitteen osalta ja tämä arvioitu osuus hankkeen tuloista kirjataan
saaduksi ennakoksi. Suoritetut takuuvuokrat vähentävät hankkeeseen liittyviä saatuja ennakkoja. Solmittuun vuokrasopimukseen
sisältyvät epävarmuustekijät otetaan tuloutuksessa huomioon.
Jos pitkäaikaishankkeesta syntyneet menot ja kirjatut voitot vähennettynä ovat suuremmat kuin hankkeesta ennakkoon
laskutettu määrä, esitetään erotus taseen erässä ”myyntisaamiset ja muut saamiset”. Jos pitkäaikaishankkeista syntyneet menot ja
kirjatut voitot ovat pienemmät kuin hankkeen ennakkolaskutus, esitetään erotus erässä ”ostovelat ja muut velat”.
Muut kuin pitkäaikaishankkeista saadut tuotot ovat vaihto-omaisuustonttien ja –tonttiyhtiöiden myyntituloja sekä vuokratuottoja.
31
Tilauskanta
Rakennushanke sisällytetään tilauskantaan siinä vaiheessa, kun hanketta koskeva sopimus rakentamisesta on allekirjoitettu tai
rakentamisen aloituspäätös on tehty ja urakkasopimus allekirjoitettu omaperusteisissa hankkeissa. Tilauskantana on esitetty
hankkeiden (mukaan lukien tontin) tulouttamaton osa.
Vieraan pääoman menot
Vieraan pääoman menot kirjataan konsernin ulkopuolisille tilaajille tehdyissä hankkeissa kuluksi sen tilikauden aikana, jolloin ne ovat
syntyneet. Omaperusteisissa asuntoprojekteissa osa vieraan pääoman korkokuluista aktivoidaan rakennusaikana konsernin
rahoitusmenokertoimen mukaan ja tuloutetaan kun projekti myydään. Nämä korkokulut tuloutetaan projektikuluna liikevoiton
yläpuolella. Omaperusteisissa toimitilahankkeissa käytetään johdon arviointia korkokulujen aktivoinnissa, koska hankkeilla ei ole aina
myyntihintaa etukäteen tiedossa.
Tutkimus- ja kehittämismenot
SRV-konsernin tutkimus- ja kehitysmenot ovat luonteeltaan omaperusteisten ja –kehitteisten hankkeiden suunnittelukustannuksia,
joiden aloituspäätöstä ei ole tehty. Nämä suunnittelukustannukset kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi.
Aineelliset hyödykkeet on merkitty konsernitaseeseen alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettyinä kertyneillä poistoilla ja
mahdollisilla kertyneillä arvonalentumistappioilla. Alkuperäinen hankintameno sisältää menot, jotka johtuvat välittömästi kyseisen
hyödykkeen hankinnasta.
Maa- ja vesialueista ei tehdä poistoja, koska niiden taloudellista käyttöikää ei voida määritellä. Poistot muista omaisuuseristä
lasketaan degressiivisinä jäännösarvopoistoina tai tasapoistoina kirjaamalla hankintamenot kuluksi arvioitujen taloudellisten vaikutusaikojen kuluessa seuraavasti:
•
Rakennukset ja rakennelmat jäännösarvopoisto 4-7 % tai tasapoistot ennakoidulle taloudelliselle pitoajalle
•
Koneet ja kalusto jäännösarvopoisto 25 %
•
Muut aineelliset hyödykkeet tasapoisto 3-5 vuotta
Aineellisten hyödykkeiden jäännösarvot ja taloudelliset vaikutusajat arvioidaan ja oikaistaan tarvittaessa arvonalentumisilla.
Konserni arvioi jokaisena tilinpäätöspäivänä, onko viitteitä siitä, että jonkin omaisuuserän arvo olisi alentunut. Jos omaisuuserän
kirjanpitoarvo on sen arvioitua kerrytettävissä olevaa rahamäärää suurempi, kyseisen omaisuuserän kirjanpitoarvoa alennetaan
välittömästi siten, että se vastaa kerrytettävissä olevaa rahamäärää.
Aineellisten hyödykkeiden myyntivoitot ja -tappiot sisältyvät tuloslaskelmaan.
Liikearvo ja muut aineettomat hyödykkeet
Aineettomat hyödykkeet, joilla on rajallinen vaikutusaika, arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoonsa ja poistetaan tasapoistoina
arvioidun taloudellisen vaikutusajan kuluessa (3–5 vuotta). Aineettomat hyödykkeet, joilla on rajoittamaton vaikutusaika, testataan
vuosittain arvonalentumisen varalta.
Liikearvo vastaa sitä osaa hankintamenosta, joka ylittää konsernin osuuden hankitun yrityksen nettovarallisuuden käyvästä
arvosta hankinta-ajankohtana. Liikearvo testataan vuosittain arvonalentumisen varalta. Tätä tarkoitusta varten liikearvo on
kohdistettu rahavirtaa tuottaville yksiköille. Liikearvo arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä arvonalentumisilla.
Arvonalennukset kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi.
Omaisuuseriä, joista tehdään poistot, tarkastellaan arvonalentumisen varalta aina kun tapahtumat tai olosuhteiden muutokset
viittaavat siihen, että kirjanpitoarvoa vastaava rahamäärä ei
ehkä ole kerrytettävissä. Arvonalentumistappio
kirjataan
tulosvaikutteisesti siltä osin kuin omaisuuserän kirjanpitoarvo ylittää siitä kerrytettävissä olevan rahamäärän. Kerrytettävissä oleva
rahamäärä on se, joka on korkeampi seuraavista: omaisuuserän käypä arvo myyntikuluilla vähennettynä tai käyttöarvo.
Rahoitusvarat ja -velat
Konserni luokittelee rahoitusvaransa ja -velkansa seuraaviin ryhmiin: käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvaroihin
kuuluvat erät, lainat ja muut saamiset ja myytävissä olevat rahoitusvarat sekä käypään arvoon
tulosvaikutteisesti kirjattavat
rahoitusvelat ja jaksotettuun hankintamenoon arvostetut velat.
Luokittelu tapahtuu rahoitusvarojen ja -velkojen hankinnan tarkoituksen perusteella alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä ja
konserni kirjaa rahoitusvarat tai -velat taseeseen silloin, kun siitä tulee instrumentin sopimusehtojen osapuoli. Konsernin johto
määrittää luokittelun alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä. Kaikki rahoitusvarojen ostot ja myynnit kirjataan selvityspäivänä.
Rahoitusvarat kirjataan pois taseesta, kun sopimusperusteinen oikeus rahoitusvaroihin kuuluvan erän rahavirtoihin lakkaa olemasta
voimassa tai kun konserni on siirtänyt merkittäviltä osin rahoitusvaroihin kuuluvat riskit ja tuotot konsernin ulkopuolelle.
32
Rahoitusvelka kirjataan pois taseesta, kun sopimuksessa yksilöity velvoite on täytetty, kumottu tai sen voimassaolo on lakannut.
Johdannaisinstrumentit ja suojauslaskenta
Johdannaiset merkitään taseeseen alun perin hankintamenoon, joka vastaa niiden käypää arvoa sinä päivänä, jolloin
johdannaissopimus
tehdään
ja
arvostetaan
aina
jatkossa
tilinpäätöshetken
käypään
arvoonsa.
Sopimuksentekohetkellä
johdannaissopimukset luokitellaan joko liiketoiminnan tai rahoituksen rahavirtojen suojauksiksi tai ulkomaisiin yksiköihin tehtyjen
sijoitusten suojauksiksi.
IAS 39 suojauslaskennan kriteerit täyttävien rahavirtojen suojausinstrumenttien käyvän arvon muutokset kirjataan omaan pääomaan
arvonmuutosrahastoon tehokkaalta osalta. Omaan pääomaan kirjattujen johdannaisten kumulatiivinen voitto tai tappio tuloutetaan
samalla kirjauskaudella kuin suojauksen kohteena olevat erät kirjataan tuloslaskelmaan. Suojauslaskettujen johdannaisten tehoton
osuus kirjataan suoraan tuloslaskelmaan.
Kun suojauslaskentaa ei sovelleta, suojausinstrumentin käyvän arvon muutokset kirjataan tuloslaskelmaan.
Konsernin rahoitustoiminto toteuttaa suojaustransaktiot hallituksen rahoituspolitiikan periaatteiden mukaisesti. Suojauslaskentaa
sovelletaan valikoiden olennaisiin ennakoituihin liiketoiminnan ja rahoituksen rahavirtoihin.
Tilikauden 2012 ja 2011 aikana konsernilla ei ole ollut suojausinstrumentteja, joihin olisi sovellettu IAS 39 suojauslaskentaa.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat erät
Konsernin käyttämät johdannaisinstrumentit, joihin ei sovelleta suojauslaskentaa, luokitellaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti
kirjattaviin kaupankäyntitarkoituksessa oleviin eriin. Johdannaiset merkitään taseeseen alun perin hankintamenoon, joka vastaa
niiden käypää arvoa, sinä päivänä, jolloin johdannaissopimus tehdään ja arvostetaan aina jatkossa tilinpäätöshetken käypään
arvoonsa. Mikäli johdannaiseen ei sovelleta suojauslaskentaa, kirjataan käypien arvojen muutokset tuloslaskelmaan muihin
rahoitustuottoihin ja –kuluihin ja taseeseen lyhytaikaisiin rahoitusvaroihin tai –velkoihin.
Lainat ja muut saamiset
Lainat ja muut saamiset ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia rahoitusvaroja, joihin liittyvät maksut ovat kiinteitä tai
määritettävissä olevia. Niitä ei noteerata toimivilla markkinoilla eikä yhtiön pääasiallisena tarkoituksena ole myydä niitä lyhyen ajan
kuluessa. Ne sisältyvät taseessa myyntisaamisten ja muiden saamisten tai saamisten ryhmään luonteensa mukaisesti lyhyt- tai
pitkäaikaisiin varoihin.
Lainat ja muut saamiset mukaanlukien myyntisaamiset on kirjattu taseeseen jaksotettuun hankintamenoon. Korot jaksotetaan
tuloslaskelmaan laina-ajalle käyttäen efektiivisen koron menetelmää. Arvonalentuminen saamisesta kirjataan kuluksi heti, kun on
olemassa perusteltu näyttö, ettei konserni tule saamaan saamista kokonaan tai osittain alkuperäisin ehdoin. Tällaisiksi näytöiksi
voidaan lukea velallisen vakavat taloudelliset ongelmat, todennäköisyys velallisen ajautumisesta konkurssiin tai muihin taloudellisiin
järjestelyihin sekä maksujen laiminlyönti. Arvonalentumisen määrä on taseessa olevan saamisen ja arvioitujen tulevien kassavirtojen
nykyarvon erotus.
Myytävissä olevat rahoitusvarat ovat rahoitusvaroja, jotka on joko määritetty tähän erään kuuluviksi tai joita ei ole luokiteltu
mihinkään muuhun ryhmään. Ne sisältyvät pitkäaikaisiin rahoitusvaroihin, ellei sijoituksesta aiota luopua 12 kuukauden kuluessa
tilinpäätöspäivästä.
Myytävissä olevat rahoitusvarat arvostetaan käypään arvoon. Myytävissä olevien rahoitusvarojen käyvän arvon muutokset
kirjataan suoraan omaan pääomaan. Kun tällainen omaisuuserä myydään, kertyneet käyvän arvon muutokset kirjataan omasta
pääomasta tulokseen.
Myytävissä olevat rahoitusvarat kirjataan pois taseesta, kun oikeudet rahavirtoihin lakkaavat olemasta voimassa tai ne on
siirretty ja konserni on siirtänyt olennaisilta osin omistamiseen liittyvät riskit ja edut.
Konserni arvioi jokaisena tilinpäätöspäivänä, onko olemassa objektiivista näyttöä siitä, että myytävissä oleviin rahoitusvaroihin
kuuluvan erän tai erien ryhmän arvo on alentunut.
Rahavarat
Rahavarat koostuvat käteisvaroista, lyhytaikaisista pankkitalletuksista sekä muista lyhytaikaisista erittäin likvideistä sijoituksista,
joiden maturiteetti on enintään kolme kuukautta. Pankeista saadut tililuotot sisältyvät taseen lyhytaikaisiin velkoihin.
33
Oman pääoman ehtoinen joukkovelkakirjalaina (hybridilaina) on heikommassa etusija-asemassa kuin yhtiön muut velkasitoumukset.
Sen etusija-asema on kuitenkin muita omaan pääomaan luettavia eriä parempi. Hybridilainan korot maksetaan jos yhtiökokous
päättää jakaa osinkoa. Jos osinkoa ei jaeta, päättää yhtiö mahdollisesta koron maksusta erikseen. Maksamattomat korot
kumuloituvat. Hybridivelan haltijoilla ei ole määräysvaltaa tai äänestysoikeutta yhtiökokouksessa.
Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat
Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat merkitään alunperin kirjanpitoon käypään arvoon. Transaktiomenot on
sisällytetty rahoitusvelkojen alkuperäiseen kirjanpitoarvoon. Korot jaksotetaan tuloslaskelmaan laina-ajalle käyttäen efektiivisen
koron menetelmää. Rahoitusvelkoja sisältyy pitkä- ja lyhytaikaisiin velkoihin ja ne voivat olla korollisia tai korottomia.
Pitkäaikaishankkeisiin liittyvien asunto-osakeyhtiöiden ottama ulkopuolinen rahalaitoslaina eli yhtiölaina säilyy konsernin
taseessa keskeneräisten asuntojen osalta kohteen luovutushetkeen saakka. Valmiiden asuntojen osalta laina poistuu kohteen
myynnin yhteydessä, kun ostaja ottaa vastatakseen velan.
Vuokrasopimukset
Muut vuokrasopimukset
Vuokrasopimukset, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät ole olennaisilta osin siirtyneet konsernille, käsitellään muina
vuokrasopimuksina. Muun vuokrasopimuksen perusteella määräytyvät vuokrat kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan tasasuuruisina erinä
vuokra-ajan kuluessa.
Vaihto-omaisuus
Aineiden ja tarvikkeiden hankintameno määritetään painotetun keskihinnan menetelmällä.
Erä ”Keskeneräiset työt” sisältää keskeneräisten rakennuskohteiden kuluksi kirjaamattoman rakennus- ja tonttikustannuksen.
Keskeneräisten töiden hankintamenoon sisällytetään raaka-aineet, välittömät työsuoritukset, muut välittömät menot, hankinnan ja
valmistuksen välilliset menot sekä joissakin tapauksissa hankkeisiin kohdistuvat vieraan pääoman menot.
Erä ”Maa-alueet ja tonttiyhtiöt” koostuu kehitteillä olevien ja käynnistymättömien kohteiden hankintakustannuksista.
Hankintamenoon aktivoidaan kustannukset, joiden katsotaan kohottavan maa-alueen tai tontin arvoa.
Erä ”Valmiiden asuntoja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet” koostuu myymättömistä valmistuneista kohteista.
Erä ”Ennakkomaksut” sisältää vaihto-omaisuudesta ennakkoon maksetut erät.
Erä ”Muu vaihto-omaisuus” koostuu aloittamattomien kohteiden maksetuista osakepääomista sekä edelleen myytäväksi
ostetusta omaisuudesta. Myös osakkuus- ja yhteisyrityssijoitukset esitetään tässä ryhmässä.
Vaihto-omaisuus
arvostetaan
tilinpäätöksissä
hankintamenoon
tai
sitä
alhaisempaan
nettorealisointiarvoon.
Nettorealisointiarvo arvioidaan vähentämällä normaalin liiketoiminnan mukaisesta myyntihinnasta tuotteen valmiiksi saattamiseen
tarvittavat menot ja myynnistä johtuvat menot.
Maa-alueiden ja tonttiyhtiöiden nettorealisointiarvo perustuu ennakoituun käyttötarkoitukseen. Hanketoiminnassa käytettäväksi
ennakoidun maa-alueen tai tonttiyhtiön nettorealisointiarvoa arvioidaan osana koko hankkeen nettorealisointiarvoa. Arvonalennus
kohdistetaan maa-alueeseen tai tonttiyhtiöön vain, jos hankkeen ennakoidaan olevan kokonaisuutena tappiollinen. Jos maa-alue tai
tonttiyhtiö ennakoidaan realisoitavan myymällä, perustuu nettorealisointiarvo arvioituun markkinahintaan.
Keskeneräisten töiden ja valmiiden asuntoja kiinteistöyhtiöiden nettorealisointiarvo perustuu kohteen myyntiarvoon ennakoidulla
myyntihetkellä.
Tuloverot
Tuloslaskelman verokulu muodostuu tilikauden verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisesta verosta. Tilikauden
verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan verotettavasta tulosta kunkin maan voimassaolevan verokannan (ja verolakien)
perusteella. Veroa oikaistaan mahdollisilla edellisiin tilikausiin liittyvillä veroilla.
Laskennallinen verosaaminen kirjataan käyttämättömistä tappiosta ja kaikista väliaikaisista eroista. Laskennallisia veroja ei
kirjata tytäryrityksiin tehdyistä sijoituksista silloin, kun konserni voi määrätä väliaikaisen eron purkautumisajankohdan ja väliaikainen
ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa.
Laskennallinen verosaaminen on kirjattu siihen määrään asti, kun on todennäköistä, että se voidaan hyödyntää tulevaisuudessa
syntyvää verotettavaa tuloa vastaan.
Työsuhde-etuudet
Eläkevelvoitteet
Konserniyhtiöillä on erilaisia eläkejärjestelyjä kunkin toimintamaan paikallisten olosuhteiden ja käytäntöjen mukaisesti. Järjestelyt on
rahoitettu vakuutusyhtiöihin suoritetuilla, maksettuihin palkkoihin perustuvilla maksuilla.
34
Konsernilla on ainoastaan maksupohjaisia eläkejärjestelyjä. Konsernin maksuperusteisiin järjestelyihin suorittamat maksut
kirjataan tuloslaskelmaan sillä kaudella, johon kyseiset maksut kohdistuvat.
Osakeperusteinen palkitseminen
SRV-konserni soveltaa IFRS 2 Osakeperusteiset maksut standardia osakeperusteisiin palkitsemisjärjestelmiinsä. Osakepohjaisen
kannustinjärjestelmän osakeosuus arvostetaan käypään arvoon myöntöhetkellä käyttäen Black&Scholes arvostusmenetelmää ja
rahaosuus arvostetaan käypään arvoon tilinpäätöshetkellä. Arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti vaikutusajalle jaksotettuna.
Osakeperusteiset maksut on käsitelty rahana tai osakkeina selvitettävinä.
Varaukset
Varaus kirjataan, kun yhtiöllä on aikaisemman tapahtuman seurauksena oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite kolmatta osapuolta
kohtaan ja maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköinen, sekä sen suuruus on luotettavasti arvioitavissa.
Jos osasta velvoitetta on mahdollista saada korvaus joltakin kolmannelta osapuolelta, korvaus kirjataan erilliseksi
omaisuuseräksi, mutta vasta siinä vaiheessa, kun korvauksen saaminen on käytännössä varmaa. Tappiollisista sopimuksista kirjataan
varaus, kun velvoitteiden täyttämiseksi vaadittavat välttämättömät menot ylittävät sopimuksesta saatavat hyödyt.
SRV ja sen konserniyhtiöt ovat osapuolina useissa tavanomaiseen liiketoimintaan kuuluvissa oikeudenkäynneissä tai muissa
menettelyissä. Näiden oikeudenkäyntien ja menettelyiden lopputulosta on vaikea ennustaa. Riita-asioista kirjataan varaus
tilinpäätökseen edellä mainittujen laatimisperiaatteiden mukaisesti, kun on olemassa oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite kolmatta
osapuolta kohtaan, maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköinen ja velvoitteen suuruus on luotettavasti arvioitavissa.
Takuuvaraukset sisältävät kohteiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset, jos takuuaikaa on tilinpäätöspäivänä jäljellä.
Takuuvaraus kirjataan hankkeen luovutuksen yhteydessä ja sen suuruus perustuu kokemusperäiseen tietoon takuumenojen
toteutumisesta. Takuuvaraukset odotetaan käytettävän seuraavien kahden vuoden aikana.
Rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen suuruus perustuu kokemusperäiseen tietoon näiden vastuiden toteutumisesta. 10vuotisvastuuvaraus odotetaan käytettävän seuraavan kymmenen vuoden aikana kohteen valmistumisesta.
Osingot
Hallituksen yhtiökokoukselle ehdottama osingonjako kirjataan tilinpäätökseen, kun yhtiön osakkeenomistajat ovat hyväksyneet sen
yhtiökokouksessa.
35
IFRS KONSERNITILINPÄÄTÖS - LIITETIEDOT
1
SEGMENTTITIEDOT
Segmenttitiedot on esitetty IFRS 8 -standardin mukaisesti konsernitilinpäätöksen laskentaperiaatteita sekä konsernin johtamis- ja organisaatiorakennetta
noudattaen.
Segmenttien välinen hinnoittelu tapahtuu käypään markkinahintaan. Segmenttien varat ja velat ovat sellaisia liiketoiminnan eriä, joita
segmentti käyttää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella kohdistettavissa segmenteille. Kohdistamattomat erät sisältävät veroja
rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä.
Liiketoimintasegmentit
SRV Yhtiöillä on seuraavat liiketoimintasegmentit:
SRV on rakennushankkeiden innovatiivinen kokonaistoteuttaja. Se vastaa asiakaslähtöisesti hankkeiden kehittämisestä,
kaupallistamisesta ja rakentamisesta. Kotimaan toimintaa seurataan jaoteltuna toimitilarakentamiseen ja asuntorakentamiseen.
SRV toimii Suomessa Helsingin metropolialueella, Turussa, Tampereella, Oulussa, Jyväskylässä, Lappeenrannassa ja Joensuussa
Toimitilarakentaminen muodostuu lähinnä toimisto-, liike-, logistiikka- ja kalliorakentamiseen.
Asuntorakentaminen muodostuu asuntojen perustajaurakoinnista ja ulkopuolisille tilaajille tehtävästä asuntourakoinnista.
Kansainvälinen liiketoiminta on erikoistunut rakentamisprojektien toteuttamiseen Baltian maissa
ja Venäjän alueellisissa keskuksissa sekä omaperusteiseen asuntotuotantoon valituilla markkinoilla.
Tuotevalikoima kattaa asunnot, toimisto- ja liiketilat sekä logistiikka- ja teollisuuskohteet. Asiakaskunta
muodostuu pääasiassa alueelle laajentavista suomalaisista ja kansainvälisistä yrityksistä, kiinteistösijoittajista
ja kuluttajista.
Liiketoimintasegmenttien palvelut koostuvat rakentamispalveluista. Muut toiminnot sisältävät konsernin palvelut sekä kaluston vuokraustoiminnan.
Konsernin liiketoimintojen maantieteellinen jakauma vastaa sen liiketoimintasegmenttien jakaumaa. Kansainvälinen liiketoiminta muodostuu
toiminnoista Venäjällä ja Baltiassa. Muiden segmenttien toiminta muodostuu toiminnoista Suomessa.
Liiketoiminta-alueellinen informaatio
Segmentti-informaatio raportoidaan ylimmälle operatiiviselle päätöksentekijälle (CODM, Chief Operating Decision Maker IFRS 8:n mukaan)
toimitettavan sisäisen raportoinnin kanssa yhdenmukaisella tavalla. Ylimpänä operatiivisena päätöksentekijänä toimii konsernin toimitusjohtaja,
jota avustaa päätöksenteossa konsernin johtoryhmä. Johdon sisäinen raportointi on yhteneväinen segmenttiraportoinnin kanssa.
Tilikaudella 2012 ja 2011 ei konsernilla ole ollut IFRS 8:n määritelmän mukaisia yksittäisiä merkittäviä asiakkaita.
2012
1 000 euroa
Liikevaihto, ulkoiset
-toimitilarakentaminen
-asuntorakentaminen
Liikevaihto, sisäiset
Yhteensä
Liikevoitto
Segmentin varat
Pitkäaikaiset
Lyhytaikaiset
Maa-alueet ja tonttiyhtiöt
Keskeneräiset työt
Valmiiden asunto-ja kiinteistö-osakeyhtiöiden osakkeet
Muu vaihto-omaisuus
Vaihto-omaisuus yhteensä
Muut lyhytaikaiset
varat
Yhteensä
Kotimaan
toiminta
Kansainvälinen
toiminta
Muut
Yhteensä
568 298
305 262
263 036
0
568 298
73 140
341
641 778
0
73 140
14 069
14 410
14 069
655 847
14 762
-3 211
-4 668
6 884
9 168
25 904
40 478
75 550
74 554
150 905
100 495
8 420
0
0
175 050
159 325
51 926
7 216
284 602
1 839
35 836
146 590
0
0
0
53 765
43 051
431 192
129 113
422 882
61 167
233 661
271 319
311 797
461 599
968 341
Segmentin velat
Pitkäaikaiset
Lyhytaikaiset
Yhteensä
102 315
268 127
370 442
17 676
217 571
235 247
8 995
114 255
123 250
128 987
599 953
728 939
Sijoitettu pääoma
Sijoitettu pääoma kauden lopussa
297 377
5,6
200 227
-0,2
513 283
2,2
Tilauskanta
-asuntorakentaminen
774 418
438 704
335 714
53 365
827 783
Kotimaan
toiminta
Kansainvälinen
toiminta
Muut
Yhteensä
632 294
379 470
252 824
0
632 294
38 979
892
672 165
5
38 984
11 774
12 666
11 779
683 944
27 945
-8 307
-5 540
14 098
2011
1 000 euroa
Liikevaihto, ulkoiset
-asuntorakentaminen
Liikevaihto, sisäiset
Yhteensä
Liikevoitto
Segmentin varat
Pitkäaikaiset
Lyhytaikaiset
Valmiiden asunto-ja kiinteistö-osakeyhtiöiden osakkeet
Muu vaihto-omaisuus
Muut lyhytaikaiset
varat
Yhteensä
8 305
27 143
40 295
75 743
95 524
93 170
98 243
3 796
0
0
193 767
96 966
27 942
6 410
223 046
2 900
32 460
137 398
0
0
0
30 841
38 870
360 444
144 620
375 970
63 707
228 248
283 897
324 192
492 223
928 410
Segmentin velat
Pitkäaikaiset
Lyhytaikaiset
Yhteensä
91 037
233 584
324 621
1 031
227 907
228 938
12 217
165 633
177 850
104 285
627 124
731 409
Sijoitettu pääoma
Sijoitettu pääoma kauden lopussa
249 160
13,6
210 819
-2,6
453 977
4,5
Tilauskanta
-asuntorakentaminen
711 213
362 193
349 020
99 629
810 842
36
Liikevaihto
1 000 euroa
Segmenttien liikevaihto
Liikevaihto, muut
Eliminoinnit ja muut oikaisut
Yhteensä
Liikevoitto
1 000 euroa
Segmenttien liikevoitto
Liikevoitto, muut
Yhteensä
Varat
1 000 euroa
Segmenttien varat
Varat, muut
Yhteensä
Velat
1 000 euroa
Segmenttien velat
Velat, muut
Yhteensä
2012
2011
641 437
14 410
-14 069
641 778
671 278
12 666
-11 779
672 165
2012
2011
11 552
-4 668
0
6 884
19 638
-5 540
0
14 098
2012
2011
656 544
311 797
-292 972
675 369
604 218
324 192
-340 062
588 348
2012
2011
605 689
123 250
-265 843
463 096
553 559
177 850
-312 721
418 688
Tilauskanta
milj. euroa
2012
2011
Segmenttien tilauskannat
Yhteensä
827,8
827,8
810,8
810,8
Vertailutiedot vuodelta 2011 sisältävät 6,0 miljoonan euron korjauksen pitkäaikaisista saamisista vaihto-omaisuuteen (maa-alueet).
2
HANKITUT LIIKETOIMINNOT
SRV ei hankkinut uusia liiketoimintoja vuonna 2012.
Vertailukaudella SRV osti 31.5.2011 Maarakennus Oy Laatutyön koko osakekannan.
Hankitun nettovarallisuuden muodostuminen ja liikearvo
1 000 euroa
Maksettu vastike
Käteisvarat
Ehdollinen kauppahinta
Luovutettu vastike yhteensä
2 011
2 084
227
2 311
Hankintaan liittyvät menot (kirjattu kuluksi)
23
Hankituista varoista ja vastattavaksi otetuista veloista kirjatut määrät:
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
Aineettomat hyödykkeet
Vaihto-omaisuus
Myyntisaamiset ja muut saamiset
Rahavarat
Korottomat velat
Yksilöitävissä oleva nettovarallisuus yhteensä
Liikearvo
Kokonaisarvo
1 843
25
226
1 284
936
-2 002
2 311
2 311
Ehdollinen kauppahinta riippuu yrityksen tulevien vuosien tuloksesta. Ehdollinen kauppahinta on arvioitu toteutuvan noin 50 prosenttisesti.
3
MYYDYT LIIKETOIMINNOT
Tilikaudella ja vertailukaudella ei myyty liiketoimintoja.
4
PITKÄAIKAISHANKKEET
2012
1 000 euroa
Pitkäaikaishankkeista valmistusasteen mukaisesti kirjatut tuotot
Muista rakennushankkeista luovutuksen mukaan kirjatut tuotot
514 891
109 906
Keskeneräisten hankkeiden kertyneet toteutuneet menot ja kirjatut voitot tilikauden lopussa
(kirjatuilla tappioilla vähennettynä)
325 573
Toteutuneet menot
ja kirjatut voitot
Yhteensä 2012
Kirjatut tappiot ja työn
edistymiseen perustuva
laskutus
Bruttosaamiset asiakkailta
Kotimaan toiminta
Kansainvälinen toiminta
28 121
26 998
1 122
162 385
58 542
135 387
57 420
Bruttovelat asiakkaille 1)
Kotimaan toiminta
60 973
46 592
14 380
148 902
85 348
195 495
99 729
37
2011
1 000 euroa
Pitkäaikaishankkeista valmistusasteen mukaisesti kirjatut tuotot
Muista rakennushankkeista luovutuksen mukaan kirjatut tuotot
473 482
179 431
Keskeneräisten hankkeiden kertyneet toteutuneet menot ja kirjatut voitot tilikauden lopussa
(kirjatuilla tappioilla vähennettynä)
284 537
Toteutuneet menot
ja kirjatut voitot
Yhteensä 2011
Bruttosaamiset asiakkailta
Kotimaan toiminta
Bruttovelat asiakkaille 1)
Kotimaan toiminta
Kirjatut tappiot ja työn
edistymiseen perustuva
laskutus
6 842
5 931
911
103 159
22 907
97 228
21 996
39 389
32 812
6 577
155 272
30 562
188 084
37 139
1) Bruttovelat asiakkaille esitetään liitteessä 27 Muut velat, rivillä Pitkäaikaishankkeisiin liittyvät ennakkomaksut
5
6
LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT
1 000 euroa
2012
2011
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot
Vuokratuotot
Muut tuotot
Yhteensä
237
2 495
1 895
4 627
16
3 876
591
4 482
2012
2011
166
2 292
1 685
989
1 238
1 791
979
5 694
14 833
2
2 364
1 570
1 017
997
1 474
830
6 747
15 000
2012
2011
240
37
17
23
317
245
2
15
57
319
1 000 euroa
2012
2011
Poistot
Muut aineettomat hyödykkeet
Rakennukset ja rakennelmat
Koneet ja kalusto
Muut aineelliset hyödykkeet
Yhteensä
91
62
1 669
2 687
20
4 467
1 409
2 279
12
3 763
2012
2011
49 986
8 862
1 507
2 859
63 213
43 900
7 454
1 458
2 846
55 658
2012
709
184
96
989
2011
626
168
86
880
LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT
1 000 euroa
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntitappiot
Vuokrat
Vapaaehtoiset henkilösivukulut
Auto- ja matkustuskulut
Edustus- ja markkinointi
Viestintä- ja IT
Ulkopuoliset palvelut
Muut kiinteät kulut
Yhteensä
Tilintarkastajan palkkiot
1 000 euroa
Tilintarkastus
Todistukset ja lausunnot
Veroneuvonta
Muut palvelut
Yhteensä
7
8
POISTOT JA ARVONALENTUMISET
TYÖSUHDE-ETUUKSISTA AIHEUTUVAT KULUT
1 000 euroa
1)
Palkat ja palkkiot
Eläkekulut - maksupohjainen eläkejärjestely
Osakeperusteiset kannustepalkkiot
Muut henkilösivukulut
Yhteensä
1) Tiedot johdon palkoista ja palkkioista sekä muista työsuhde-etuuksista esitetään kohdassa Lähipiiritapahtumat.
SRV-konsernissa on vain maksupohjaisia eläkejärjestelyitä.
Henkilökunta keskimäärin
Kotimaan liiiketoiminta
Muut
Yhteensä
Osakeperusteiset kannustepalkkiot
Myöntämisvuosi
Ansaintaperuste
Merkintähinta
Osinko-oikaistu merkintähinta 31.12.12
Merkintäaika/toteutusaika
Kokonaismäärä
1)
2006
Työsuhde
3,85
2)
2008-2010
Tulos
-
3)
2009
Työsuhde
4,80
4)
2011
Työsuhde
6,81
5)
2012
Yhteensä
Asetetut mittarit
-
-
-
4,80
6,57
-
2010-2013
2011
2010-2016
2011-2016
2012-2013
100 000
215 050
2 000 000
2 000 000
404 000
Osakepalkkiot 1.1.2011
Lisäykset
Käytetyt osakepalkkiot
Palautuneet tai päättyneet osakepalkkiot
75 000
215 050
2 000 000
-
-
2 290 050
0
215 050
0
1 850 000
389 000
2 454 050
25 000
53 956
400 000
0
0
478 956
50 000
161 094
0
132 000
0
343 094
0
0
1 600 000
1 718 000
389 000
3 707 000
Lisäykset
Käytetyt osakepalkkiot
Palautuneet tai päättyneet osakepalkkiot
-
-
1 600 000
1 718 000
389 000
3 707 000
-
-
0
58 000
0
-
-
0
0
0
0
-
-
0
119 000
0
119 000
-
-
1 600 000
1 657 000
389 000
3 646 000
6 330
-
53 956
0
65 733
0
0
-
126 019
0
Osakepalkkioiden perusteella annetut osakkeet, v. 2011
Osakepalkkioiden perusteella annetut osakkeet, v. 2012
58 000
38
1) SRV Yhtiöt Oyj:n johtoryhmän entisellä jäsenellä oli osakepohjainen kannustinohjelma, jonka mukaan tämä oli oikeutettu osakepalkkioon ollessaan
konsernin palveluksessa. Nelieräinen kannustinohjelma oli käytettävissä vuosina 2010-2013. Vuosien 2010 ja 2011 osakekannustimet on ohjelmasta toteutettu.
Osakepalkkiona maksettava määrä perustui SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen hintakehitykseen. SRV Yhtiöt Oyj oli aikaisemmin päättänyt, että palkkiosta puolet
maksetaan rahana ja puolet osakkeina. Palkkion määrä oli määritellyn alkukurssin ja osakkeen tarkemmin määritellyllä tavalla lasketun julkisesti noteeratun
hinnan erotus palkkion antamispäivänä. Kannustinjärjestelmä arvostettiin käyttäen Black&Scholes arvostusmenetelmää volatiliteettina käyttäen 33 %:ia.
Osakkeina luovutettava osuus arvostettiin toteutustavan päätöshetken mukaiseen arvoon ja rahana maksettava käypään arvoon. Arvon muutokset kirjattiin
tulosvaikutteisesti vaikutusajalle jaksotettuna. Johtoryhmän jäsenen erottua konsernin palveluksesta syksyllä 2011, kannustinohjelman päättymisen
kustannus kirjattiin vuoden 2011 tilinpäätökseen.
2) SRV:n hallitus päätti 11.2.2008 uudesta avainhenkilöiden osakepohjaisesta kannustusjärjestelmästä. Järjestelmässä on kolme ansaintajaksoa, jotka ovat
kalenterivuodet 2008, 2009 ja 2010. Mahdollinen palkkio maksetaan osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Rahana maksettava osuus kattaa palkkiosta
aiheutuvat verot ja veronluonteiset maksut. Osakkeita ei saa luovuttaa kahden vuoden sitouttamisjakson aikana. Mikäli avainhenkilöiden työ- ja toimisuhde
päättyy sitouttamisjakson aikana, on hänen palautettava palkkiona annetut osakkeet yhtiölle vastikkeetta. Järjestelmän kohderyhmään ansaintajaksolla 2010
kuului noin 70 henkilöä ja palkkiot perustuvat pääosin konsernin ja osin liiketoimintojen tulokseen ennen veroja. Ansaintajaksolta 2010 maksettiin palkkioina noin
57 tuhatta osaketta. Tämä palkkio kirjattiin kuluksi vuosina 2010-2012. Tämä osakepohjainen kannustinjärjestelmä arvostetaan osakkeina luovutettavan osuuden
osalta myöntämishetken mukaiseen arvoon ja rahana maksettavan osuuden osalta käypään arvoon. Arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti vaikutusajalle jaksotettuna.
3) SRV:n hallitus päätti 15.12.2009 pitkäaikaisesta osakepohjaisesta kannustinohjelmasta, johon kuuluu kaksi konsernin avainhenkilöä, joista toinen on konsernin
toimitusjohtaja. Osakepalkkion määrä perustuu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen hintakehitykseen. SRV Yhtiöt Oyj on päättänyt vuoden 2010 aikana,
että palkkiosta puolet maksetaan rahana ja puolet osakkkeina.
Tätä aikaisemmin ne käsiteltiin kokonaisuudessaan osakkeina maksettavina.
Rahana maksettu osuus on uudelleen arvostettu joulukuussa 2010 ja siirretty omasta pääomasta siirtovelkoihin.
Järjestelmän ehtojen mukaan saadusta verojen jälkeisestä arvosta on puolet oltava sidottuna SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeisiin ja osakkeet ovat kahden
vuoden luovutusrajoituksen alaisia. Osakkeina maksettava osuus osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä arvostetaan myöntämishetken mukaiseen arvoon.
Arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti vaikutusajalle jaksotettuna. Osingoilla ei oikaista merkintähintaa.
4) SRV:n hallitus päätti 16.2.2011 uudesta pitkäaikaisesta osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä.
Järjestelmä on voimassa vuosina 2011-2016 ja sen palkitsevuus on sidottu yhtiön osakkeen arvonnousuun.
Järjestelmä on jatkoa SRV:n vuosien 2008-2010 osakepalkkiojärjestelmälle. Vertailukurssina käytetään tammikuun 2011 volyymipainotettua
keskikurssia, joka oli 6,81 euroa/osake. Vertailukurssista vähennetään vuosittain maksettavat osingot. Palkkio-oikeuksia annetaan avainhenkilöille yhteensä
enintään 2 miljoonaa kappaletta. Mahdollinen palkkio maksetaan puoliksi osakkeina ja puoliksi rahana. Saatuihin osakkeisiin liittyy luovutusrajoitus
ja sitouttamisaika.Kannustinjärjestelmä arvostettiin käyttäen Black&Scholes arvostusmenetelmää volatiliteettina käyttäen 33 %:ia.
5) SRV:n hallitus päätti 4.9.2012 uudesta avainhenkilöiden osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Järjestelmän piiriin kuuluu 28 SRV:n avainhenkilöä.
Järjestelmä on voimassa vuosina 2012-2013 ja sen palkitsevuus on sidottu yhtiön tulokseen ja liiketoimintokohtaisiin mittareihin.
Mahdollinen palkkio maksetaan osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Rahana maksettava osuus kattaa palkkiosta aiheutuvat verot ja veroluonteiset maksut.
Palkkio-osakkeita annetaan avainhenkilöille yhteensä enintään 404 000 kappaletta.
Kannustinjärjestelmän vaikutusaikana osakkeina annettavasta osuudesta kirjattava IFRS-kustannuksen määrä on noin 1,8 milj. euroa lisättynä rahana maksettavalla määrällä.
Osakkeiden teoreettinen kustannus on laskettu optio-oikeuksien hinnoittelussa käytettävällä Black & Scholes -mallilla seuraavin oletuksin: osakkeen kurssi 3,60 euroa,
riskitön korko 0,58 % ja volatiliteetti 37 prosenttia. Mikäli avainhenkilöiden työ- ja toimisuhde päättyy sitouttamisjakson aikana, on hänen palautettava palkkiona
annetut osakkeet yhtiölle vastikkeetta.
Osakeperusteisesti maksettaviin liiketoimiin liittyvät velat olivat konsernitilinpäätöksessä 268 tuhatta euroa (2012) ja 319 tuhatta euroa (2011).
9
TUTKIMUS- JA KEHITTÄMISMENOT
SRV-konsernin tutkimus- ja kehitysmenot ovat luonteeltaan omaperusteisten ja -kehitteisten hankkeiden suunnittelukustannuksia,
joiden rakentamisen aloituspäätöstä ei ole tehty. Nämä suunnittelukustannukset kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi.
10
RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT
1 000 euroa
2012
2011
Rahoitustuotot
Tuotot myytävissä olevista sijoituksista
Korkotuotot lainoista ja muista saamisista
Muut rahoitustuotot
Yhteensä
103
3 621
315
4 039
32
5 224
140
5 396
Rahoituskulut
Kulut jaksotettuun hankintamenoon kirjatuista veloista
Myyntitappiot ja arvonalentumiset myytävissä olevista rahoitusvaroista
Muut rahoituskulut
Käypäänarvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista varoista ja veloista
Yhteensä
-7 539
0
-406
223
-7 722
-7 481
0
-294
-138
-7 914
Valuuttakurssivoitot/tappiot
Valuuttakurssivoitot 1)
Valuuttakurssitappiot
Yhteensä
Rahoitustuotot ja -kulut, netto
2 487
-2 902
-415
-4 097
314
-1 072
-758
-3 275
1) Valuuttakurssivoitot esitetty tuloslaskelmassa rahoituskulujen ryhmässä.
11
TULOVEROT
Tuloverot tuloslaskelmassa
1 000 euroa
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero
Edellisten tilikausien verot
Muut tilikauden verot
Laskennalliset verot
Yhteensä
Efektiivinen veroaste -%
2012
2011
1 948
-52
5
-22
1 879
67,4 %
4 697
393
0
411
5 501
50,8 %
Konsernin tuloslaskelmaan kirjatut tuloverot eroavat suomalaisen yhtiön verokannan (24,5 % vuonna 2012 ja 26 % 2011)
mukaisesta tuloverosta seuraavasti:
Verokantatäsmäytys
1 000 euroa
2012
2011
Voitto ennen veroja
Verot laskettuna Suomen verokannalla (24,5 % 2012 ja 26 % 2011)
Ulkomaisten tytäryritysten poikkeavat verokannat
Verokantojen muutosten vaikutus laskennallisiin veroihin1)
Verovapaat tulot
Vähennyskelvottomat kulut
Tuloveroihin kirjaamattomat tilikauden tappiot
Verot aikaisemmilta tilikausilta
Laskennallisten verojen uudelleen arviointi
Pääomaosuusmenetelmällä yhdistellyt yhtiöt
Muut erät
Verot tuloslaskelmassa
2 786
683
82
0
-257
464
805
51
0
170
-119
1 879
10 823
2 814
264
160
-58
695
772
393
525
-274
210
5 501
1) 2011 lukuun vaikuttaa yhtiöverokannan muutos Suomessa 26%:sta 24,5 %:iin vuonna 2012.
39
12
OSAKEKOHTAINEN TULOS
1 000 euroa
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos
Oman pääoman ehtoisen lainan sijoittajille kuuluva tulos
2012
836
36
2011
5 862
0
Kpl
2012
2011
35 499
35 023
35 532
35 023
Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos, euroa/osake
Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos (laimennettu), euroa/osake
0,02
0,02
0,17
0,17
Oman pääoman ehtoisen lainan sijoittajalle kuuluva tulos, euroa/osake
Oman pääoman ehtoisen lainan sijoittajalle kuuluva tulos (laimennettu) euroa/osake
0,00
0,00
0,00
0,00
Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän
painotettu keskiarvo tilikauden aikana, 1 000 kpl
Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän
painotettu keskiarvo tilikauden aikana
(laimennettu), 1 000 kpl
13
OSAKEKOHTAINEN OSINKO
Vuonna 2012 maksettiin osinkoa 0,12 euroa osakkeelta, yhteensä 4,3 milj.euroa. Vuonna 2011 maksettiin osinkoa 0,12 euroa osakkeelta,
yhteensä 4,1 milj. euroa. Vuonna 2010 maksettiin osinkoa 0,12 euroa osakkeelta, yhteensä 4,1 milj. euroa.
20.3.2013 kokoontuvalle yhtiökokoukselle ehdotetaan jaettavaksi osinkoa 0,06 euroa osaketta kohden,
jolloin osinko olisi kokonaisuudessaan 2,1 milj. euroa. Ehdotettua osinkoa ei ole kirjattu osinkovelaksi tässä tilinpäätöksessä.
14
AINEELLISET HYÖDYKKEET
2012
1 000 euroa
Maa- ja
vesialueet
Rakennukset ja
rakennelmat
Koneet ja
kalusto
Muut aineelliset
hyödykkeet
Yhteensä
Hankintameno 1.1.
Lisäykset
Vähennykset
Hankintameno 31.12.
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.
Poistot
Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset
31.12.
273
0
-1
272
0
0
0
12 824
233
-13
13 044
-5 946
-1 669
0
21 074
2 967
-355
23 686
-13 381
-2 687
0
403
4
0
407
-12
-20
0
34 571
3 204
-369
37 407
-19 339
-4 376
0
0
-7 615
-16 068
-32
-23 715
Kirjanpitoarvo 1.1.
Kirjanpitoarvo 31.12.
273
272
6 878
5 430
7 693
7 618
391
375
15 236
13 695
Maa- ja
vesialueet
Rakennukset ja
rakennelmat
Koneet ja
kalusto
Muut aineelliset
hyödykkeet
Yhteensä
Hankintameno 1.1.
Lisäykset
Vähennykset
Hankintameno 31.12.
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.
Poistot
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset
31.12.
273
0
0
273
0
0
0
12 824
0
0
12 824
-4 537
-1 409
0
16 484
2 781
1 810
21 074
-11 101
-2 279
0
36
367
0
403
0
-12
0
29 616
3 147
1 809
34 571
-15 639
-3 700
0
0
-5 946
-13 381
-12
-19 339
Kirjanpitoarvo 1.1.
273
273
8 287
6 878
5 382
7 693
36
391
13 978
15 236
Aineettomat
oikeudet
Liikearvo
Muut pitkävaikutteiset
menot
Yhteensä
Hankintameno 1.1.
Lisäykset
Vähennykset
Siirrot muiden omaisuuserien välillä
Hankintameno 31.12.
Kertyneet poistot 1.1.
Poistot
250
6
0
6
262
0
0
0
0
1 734
0
0
0
1 734
0
0
0
0
2 238
213
0
0
2 452
-2 011
-91
0
-2 102
4 222
219
0
6
4 448
-2 011
-91
0
-2 102
Kirjanpitoarvo 1.1.
250
260
1 734
1 734
227
349
2 211
2 345
Aineettomat
oikeudet
Liikearvo
Muut pitkävaikutteiset
menot
Yhteensä
Hankintameno 1.1.
Lisäykset
Vähennykset
Siirrot muiden omaisuuserien välillä
Hankintameno 31.12.
Poistot
250
0
0
0
250
0
0
0
0
1 734
0
0
0
1 734
0
0
0
0
2 069
170
0
0
2 238
-1 949
-62
0
-2 011
4 053
170
0
0
4 222
-1 949
-62
0
-2 011
Kirjanpitoarvo 1.1.
250
250
1 734
1 734
120
227
2 104
2 211
Liikearvot
1 000 euroa
2012
2011
SRV Rakennus Oy
Yhteensä
1 734
1 734
1 734
1 734
2011
1 000 euroa
Rahoitusleasingsopimukset
SRV-konsernissa ei ole ollut merkittäviä rahoitusleasingsopimuksia vuonna 2012 ja 2011
15
LIIKEARVO JA MUUT AINEETTOMAT HYÖDYKKEET
2012
1 000 euroa
2011
1 000 euroa
SRV-konsernin liikearvo kohdistuu segmenteille ja rahavirtaa tuottaville yksiköille seuraavasti:
Arvonalennustestaus
Rahavirtaa tuottavien yksiköiden kerrytettävissä oleva rahamäärä perustuu käyttöarvolaskentamalliin, jossa rahavirrat
perustuvat perusvuoteen ja yksikön viiden vuoden strategiakauden mukaisesti kasvaviin rahavirtoihin.
SRV:n hallitus vahvisti 12.2.2013 konsernin strategian kaudelle 2013-2017. Konsernin strategiset tavoitetasot on asetettu seuraavasti:
- SRV keskittyy strategiajaksolla kasvun sijasta kannattavuuden parantamiseen
- Kansainvälisen liiketoiminnan osuus nousee yli 20 prosenttiin konsernin liikevaihdosta.
- Liikevoittomarginaali nousee 6 prosenttiin.
- Oman pääoman tuotto on vähintään 15 prosenttia.
- Omavaraisuusaste pidetään yli 30 prosentin tasolla.
- Tavoitteena on jakaa osinkoa 30% vuosittaisesta tuloksesta liiketoiminnan pääomatarpeet huomoiden.
40
Tammikuussa 2013 tehdyissä liikearvon arvonalentumistestauksissa on pitkän ajan kasvutekijänä käytetty 2 prosenttia eikä se ylitä toimialojen pitkän aikavälin toteutunutta kasvua.
Keskeiset muuttujat arvonalennustestauksessa ovat liikevoittoprosentti ja diskottauskorko. Diskonttauskorkona, tulevia rahavirtoja diskontattaessa,
on käytetty oman ja vieraan pääoman painotettua keskimääräistä kustannusta (WACC, Weighted Average Cost of Capital) ennen veroja. Käyttöarvolaskelmassa on WACC:na
käytetty 8 prosenttia. WACC:n laskentaparametreina ovat riskitön korko, markkinariski- ja yrityskohtainen preemio, teollisuuskohtainen beta, vieraan pääoman
kustannus sekä oman ja vieraanpääoman suhde.
Kerrytettävissä oleva rahamäärä ylitti kirjanpitoarvon merkittävästi kaikissa liikearvoa sisältävissä kassavirtaa tuottavissa yksiköissä.
Arvonalentumistestausten perusteella ei ole tarvetta arvonalentumiskirjauksiin.
Herkkyysanalyysi
Tehtyjen herkkyysanalyysien perusteella käytettyjen oletusten kohtuulliset muutokset eivät johda arvonalentumisiin minkään rahavirtaa tuottavan yksikön liikearvoista.
16
RAHOITUSVARAT JA VELAT ARVOSTUSRYHMITTÄIN
Käypään arvoon
tulosvaikutteisesti
kirjattavat
varat/velat
Lainat ja muut
saamiset
Myytävissä
olevat
rahoitusvarat
Jaksotettuun
hankintamenoon
kirjattavat
rahoitusvelat
Tase-erien
kirjanpitoarvot
Pitkäaikaiset rahoitusvarat
Pitkäaikaiset korolliset saamiset
Muut rahoitusvarat
Liite
0
0
0
1 441
11 902
0
0
0
10 917
0
0
0
1 441
11 902
10 917
18
21
17
Lyhytaikaiset rahoitusvarat
Myyntisaamiset
Saamiset asiakkailta liittyen pitkäaikaishankkeisiin
Lyhyaikaiset korolliset saamiset
Johdannaissopimukset
Rahavarat
Yhteensä
0
0
0
0
0
0
0
73 691
28 121
1 404
0
31 592
33 079
181 230
0
0
0
0
0
0
10 917
0
0
0
0
0
0
0
73 691
28 121
1 404
0
31 592
33 079
192 148
22,28
22
22
30
21
23
Pitkäaikaiset rahoitusvelat
Korolliset velat
Muut pitkäaikaiset velat
0
0
0
0
0
0
118 506
41
118 506
41
26
27
Lyhytaikaiset rahoitusvelat
Korolliset velat
Ostovelat
Yhteensä
0
1 186
0
1 186
0
0
0
0
0
0
0
0
182 504
0
0
301 051
182 504
1 186
28 406
330 643
26
30
27
Käypään arvoon
tulosvaikutteisesti
kirjattavat
varat/velat
Lainat ja muut
saamiset
Myytävissä
olevat
rahoitusvarat
Jaksotettuun
hankintamenoon
kirjattavat
rahoitusvelat
Tase-erien
kirjanpitoarvot
Liite
0
0
0
2 229
12 977
0
0
0
10 835
0
0
0
2 229
12 977
10 835
18
21
17
0
0
0
0
0
0
0
58 399
6 842
21 913
0
31 952
12 505
146 818
0
0
0
0
0
0
10 835
0
0
0
0
0
0
0
58 399
6 842
21 913
0
31 952
12 505
157 652
22,28
22
22
30
21
23
Pitkäaikaiset rahoitusvelat
Korolliset velat
Muut pitkäaikaiset velat
0
0
0
0
0
0
90 133
7 798
90 133
7 798
26
27
Lyhytaikaiset rahoitusvelat
Korolliset velat
Ostovelat
Yhteensä
0
1 408
0
1 408
0
0
0
0
0
0
0
0
194 184
0
0
292 115
194 184
1 408
28 447
321 970
26
30
27
2012
1 000 euroa
2011
1 000 euroa
Pitkäaikaiset rahoitusvarat
Muut rahoitusvarat
Lyhytaikaiset rahoitusvarat
Myyntisaamiset
Saamiset asiakkailta liittyen pitkäaikaishankkeisiin
Lyhyaikaiset korolliset saamiset
Rahavarat
Yhteensä
Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea oleellisesti toisistaan lukuunottamatta johdannaisopimuksia, jotka ovat arvostettu käypään arvoon.
Rahoitusvarojen kirjanpitoarvot vastaavat luottoriskin enimmäismäärää tilinpäätöspäivänä. Vertailutiedot vuodelta 2011 sisältävät 6,0 miljoonan euron korjauksen pitkäaikaisista saamisista
vaihto-omaisuuteen (maa-alueet).
17
MUUT RAHOITUSVARAT
Muut rahoitusvararat sisältävät sekä noteerattuja että noteeraamattomia osakkeita, jotka on luokiteltu myytävissä oleviksi rahoitusvaroiksi.
Noteeratut osakkeet arvostetaan käypään arvoon tilinpäätöspäivän päätöskurssiin.
Noteeraamaattomien osakkeiden käypiä arvoja ei voida luotettavasti selvittää.
Noteeraamattomat osakkeet on arvostettu hankintahintaan vähennyttynä mahdollisilla arvonalentumisilla.
1 000 euroa
18
2012
2011
Myytävissä olevat rahoitusvarat 1.1.
Lisäykset
Vähennykset
Myytävissä olevat rahoitusvarat 31.12.
10 835
164
-82
10 917
5 177
6 169
-511
10 835
Pitkäaikaiset
Lyhytaikaikaiset
10 917
0
10 835
0
Noteeratut osakkeet
Noteeraamattomat osakkeet
0
10 917
0
10 835
SAAMISET
1 000 euroa
Pitkäaikaiset saamiset
Yhteensä
Kirjanpitoarvo
2012
2011
1 441
1 441
2 229
2 229
Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea oleellisesti toisistaan
41
19
LASKENNALLISET VEROSAAMISET JA -VELAT
2012
Kirjattu
Kirjattu omaan
1.1.
tuloslaskelmaan
pääomaan
31.12.
Vahvistetut tappiot
Työsuhde-etuudet
Rahoitusinstrumenttien realisoitumattomat tappiot
Perustajaurakoinnin jaksotusero
Muut väliaikaiset erot
Yhteensä
1 665
392
688
890
1 322
4 957
2 207
306
290
771
-407
3 167
0
0
0
0
0
0
3 872
698
978
1 661
915
8 123
Yhteensä
Laskennalliset verot, netto
999
999
3 958
3 145
3 145
22
0
0
0
4 144
4 144
3 979
1.1.
Kirjattu
tuloslaskelmaan
Kirjattu omaan
pääomaan
31.12.
Vahvistetut tappiot
Työsuhde-etuudet
Rahoitusinstrumenttien realisoitumattomat tappiot
Perustajaurakoinnin jaksotusero
Yhteensä
987
154
673
0
3 251
5 065
678
238
15
890
-1 929
-108
0
0
0
0
0
1 665
392
688
890
1 322
4 957
Yhteensä
Laskennalliset verot, netto
696
696
4 369
303
303
-411
0
0
0
999
999
3 958
1 000 euroa
2011
1 000 euroa
Konsernitilinpäätöksessä ei ole kirjattu laskennallista verosaamista konserniyhtiöiden verotuksessa vahvistetuista tappioista määrältään
476 tuhatta euroa (2012) ja 536 tuhatta euroa (2011), koska tältä osin verohyödyn realisoitumisen ei katsota olevan todennäköistä.
Konsernitilinpäätökseen kirjataan laskennallinen verovelka niiden ulkomaisten tytäryhtiöiden jakamattomista voittovaroista, joiden veronmaksu
määräytyy voitonjaon perusteella. Laskennallista verovelkaa ei kuitenkaan kirjata siinä tapauksessa, että voitonjako on konsernin
päätäntävallassa ja voitonjako ei ole todennäköistä tilinpäätöshetkellä.
20
VAIHTO-OMAISUUS
1 000 euroa
Aineet ja tarvikkeet
Valmiiden asuntoja kiinteistöosakeyhtiöiden
osakkeet
Ennakkomaksut
Muu vaihto-omaisuus*
*Muu vaihto-omaisuus sisältää osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, liite 21
2012
2011
1 435
159 325
175 050
2 593
96 966
193 767
53 765
5 243
36 373
431 192
30 841
4 971
31 305
360 444
Tilikaudella on aktivoitu keskeneräisen työn arvoon korkoja 1 739 tuhatta euroa (1 190 teur)
Käytetty rahoitusmenokerroin oli 1,1 %.
Velkojen vakuutena olevan valmiin vaihto-omaisuuden kirjanpitoarvo on vuonna 2012 ollut 44 135 tuhatta euroa (22 410 tuhatta euroa)
ja rakenteilla olevan vaihto-omaisuuden kirjanpitoarvo vuonna 2012 152 183 tuhatta euroa (106 192 tuhatta euroa)
Tilikaudella 2012 ja 2011 maa-alueisiin ja tonttiyhtiöihin ei tehty arvonalentumisia.
21
OSUUDET JA LAINASAAMISET OSAKKUUS-JA YHTEISYRITYKSISSÄ
1 000 euroa
Osuudet 1.1
Osuus tilikauden tuloksesta
Osuuksien lisäykset/vähennykset
Osuudet 31.12 *
2012
2011
30 391
-693
6 126
35 824
11 967
-1 056
19 481
30 391
44 929
-1 435
43 495
44 094
835
44 929
* Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä esitetään liitteessä 20 Vaihto-omaisuus, rivillä Muu vaihto-omaisuus
Lainasaamiset 1.1
Lainasaamisten lisäykset/vähennykset
Lainasaamiset 31.12
Konsernin osakkuus-ja yhteisyritysten yhteenlasketut taloudelliset tiedot
1 000 euroa
Varat
Velat
Liikevaihto
Tilikauden voitot (+) ja tappiot (-)
2012
2011
218 062
179 287
4 468
-1 327
162 252
86 729
3 826
-1 129
Tuloslaskelmaan on yhdistelty tilikauden tuloksesta SRV:n omistusosuuden mukainen määrä.
22
MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET
Kirjanpitoarvo
2012
Kirjanpitoarvo
2011
Myyntisaamiset
Lainasaamiset
Siirtosaamiset pitkäaikaishankkeista asiakkailta
Muut siirtosaamiset
Muut saamiset
Yhteensä
73 691
1 404
28 121
18 223
5 662
127 101
58 399
21 913
6 842
28 708
17 645
133 507
Korolliset saamiset
Korottomat saamiset
Yhteensä
1 404
125 697
127 101
21 913
111 594
133 507
1 000 euroa
Vuonna 2012 konsernin myyntisaamiset ovat keskimäärin olleet 66 miljoonaa euroa.
Myyntisaamiset ovat korottomia ja ne ovat yleensä noin 30 päivän pituisia.
42
23
RAHAVARAT
1 000 euroa
2012
2011
33 079
33 079
12 505
12 505
Osakkeiden
lukumäärä
Osake
pääoma
1.1.2011
Omien osakkeiden osto
Omien osakkeiden luovutus
31.12.2011
33 901 069
-23 777
1 626 019
35 503 311
3 063
1.1.2012
Omien osakkeiden osto
Omien osakkeiden luovutus
31.12.2012
35 503 311
-5 116
0
35 498 195
3 063
Rahat ja pankkisaamiset
Yhteensä
24
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma, ylikurssirahasto ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Euroa
Sijoitetun vapaan
oman pääoman
rahasto
87 768
0
4 376
92 144
3 063
92 144
-202
262
92 204
3 063
Osakkeet, osakepääoma ja ylikurssirahasto
SRV Yhtiöt Oyj:n ulkona olevien osakkeiden kokonaismäärä oli 35 498 195 ja osakepääoma 3 062 520 euroa 31.12.2012
Osakkeella ei ole nimellisarvoa.
SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous antoi 14.3.2012 hallitukselle valtuutuksen hankkia omia osakkeita yhtiön vapaalla omalla pääomalla.
Valtuutuksen nojalla voidaan ostaa enintään 3 676 846 osaketta tai sellainen alempi määrä, joka yhdessä yhtiön ja sen tytäryhtiöiden jo
omistamien osakkeiden kanssa on alle 10% kaikista osakkeista. Valtuutus sisältää oikeuden hankkia osakkeita muutoin kuin osakkeenomistajien
omistusten mukaisessa suhteessa.
Yhtiön hankkimia omia osakkeita voidaan käyttää osana yhtiön kannustinjärjestelmää tai johdon osakeomistusjärjestelmää, vastikkeena yrityskaupoissa tai yhtiön hankkiessa
liiketoimintaansa liittyvää omaisuutta sekä muutoin edelleen luovutettavaksi, yhtiöllä pidettäväksi tai mitätöitäväksi.
Valtuutus on voimassa 18 kuukautta yhtiökokouksen päätöksestä lukien. Vuonna 2012 SRV Yhtiöt Oyj ei myynyt tai luovuttanut omia osakkeita.
Konsernin hallussa oli tilikauden päättyessä yhteensä 1 270 273 kappaletta yhtiön omia osakkeita.
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää SRV Yhtiöt Oyj:n osakeannissa saadut varat sekä SRV Henkilöstö Oy:n sulautumisen
yhteydessä saadut SRV:n osakkeet ja niiden mitätöinnin.
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää myös osakkeiden merkintähinnat mm. omien osakkeiden luovutusten yhteydessä.
Muuntoerot
Muuntoerot sisältää ulkomaisten tytäryhtiöiden tilinpäätösten muuntamisen emoyhtiön toimintavaluutaksi siltä osin kuin tytäryhtiöiden toimintavaluutta ei ole euro.
Arvonmuutosrahasto
Arvonmuutosrahasto sisältää myytävissä olevien rahoitusvarojen käypien arvojen kertyneet muutokset.
Omaan pääomaan (omistajille kuuluvan pääoman jälkeen) sisältyy vuonna 2012 nostettua hybridilainaa 44,6 miljoonaa euroa. Lainan kuponkikorko on 9,5 prosenttia vuodessa.
Lainalla ei ole eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa se neljän vuoden kuluttua liikkeeseen laskusta. Hybrilaina on vakuudeton ja muita velkasitoumuksia heikommassa
etuoikeusasemassa. Hybridilainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia.
Osingot
Tilinpäätöspäivän jälkeen hallitus on ehdottanut jaettavaksi osinkoa 0,06 euroa per osake.
25
VARAUKSET
2012
1 000 euroa
Pitkäaikaishankkeiden
varaukset
Muut
varaukset
Yhteensä
9 352
3 968
-3 284
-68
9 969
0
0
0
0
0
9 352
3 968
-3 284
-68
9 969
6 296
3 673
9 969
0
0
0
6 296
3 673
9 969
Pitkäaikaishankkeiden
varaukset
Muut
varaukset
Yhteensä
7 746
5 439
-3 776
-57
9 352
0
0
0
0
0
7 746
5 439
-3 776
-57
9 352
5 428
3 924
9 352
0
0
0
5 428
3 924
9 352
1.1.
Varausten lisäykset
Käytetyt varaukset
Käyttämättömien varausten peruutukset
31.12.
Pitkäaikaiset
Lyhytaikaiset
Yhteensä
2011
1 000 euroa
1.1.
Varausten lisäykset
Käytetyt varaukset
Käyttämättömien varausten peruutukset
31.12.
Pitkäaikaiset
Lyhytaikaiset
Yhteensä
Pitkäaikaishankkeiden varaukset sisältävät hankkeiden sopimusperäiset takuuvaraukset, asuntorakennustoiminnan 10-vuotisvastuun sekä varaukset riita-asiohin.
10-vuotisvastuuvaraus perustuu indeksikorjattuun historiatietoon.
26
KOROLLISET VELAT
1 000 euroa
Pitkäaikaiset
Lainat rahoituslaitoksilta
Yhtiölainat
Yhteensä
1 000 euroa
Lyhytaikaiset
Lainat rahoituslaitoksilta
Yritystodistukset
Yhtiölainat
Yhteensä
Kirjanpitoarvo
2012
Kirjanpitoarvo
2011
39 918
78 588
118 506
44 449
45 683
90 133
Kirjanpitoarvo
2012
Kirjanpitoarvo
2 011
108 886
73 600
18
182 504
104 357
89 800
27
194 184
43
27
MUUT VELAT
1 000 euroa
Kirjanpitoarvo
2012
Kirjanpitoarvo
2011
41
41
7 798
7 798
28 406
60 973
3 221
31 502
23 526
147 628
28 447
39 389
1 279
18 168
26 325
113 608
8 106
1 813
11 831
1 776
23 526
8 269
1 725
14 215
2 117
26 325
Pitkäaikaiset
Muut velat
Yhteensä
Lyhytaikaiset
Ostovelat
Pitkäikaishankkeisiin liittyvät ennakkomaksut
Muut ennakkomaksut
Myyt lyhytaikaiset velat
Siirtovelat
Yhteensä
Siirtovelat
Palkka - ja sosiaalikuluvelat
Korko-ja muut rahoitusvelat
Projektien kustannusjaksotukset
Muut siirtovelat
Yhteensä
28
RAHOITUSRISKIEN HALLINTA
Korkoriski
Konsernin korollisten velkojen ja saamisten kassavirrat ja käyvät arvot ovat alttiita korkojen muutoksille.
Konsernin korkoriskien hallinta on keskitetty konsernin rahoitusosastolle. Valtaosa konsernin luotoista
on otettu kohdekohtaista rakennusaikaista lyhytaikaista rahoitustarvetta varten.
Rakennusaikainen rahoitus tyypillisesti joko jälleenrahoitetaan tai maksetaan pois kohteen luovutushetkellä ja
korkosidonnaisuusajat pyritään sovittamaan siten, että lainojen mahdollinen aikaistettu takaisinmaksu voidaan toteuttaa kustannustehokkaasti.
Konsernin keskeneräisiin hankkeisiin liittyviä lainasaamisia on jälleenrahoitettu kohdennetusti,
jolloin lainasaamisten ja niihin liittyvien velkojen korkovirrat täsmäävät toisiinsa.
Korkosriskiä seurataan ja mitataan tuloslaskelman näkökulmasta gap-analyysilla ja keskimääräisen korkosidonnaisuusajan kautta.
Korkoriskiä hallitaan korkojakson valinnalla tai muuttamalla jälkeenpäin lainasalkun sisältöä johdannaisilla.
Tilikauden lopussa konsernissa oli 30,0 milj. euroa koronvaihtosopimuksia. Korkojohdannaisilla suojaudutaan
markkinakorkojen muutoksilta ja korkojohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan rahoitustuottoihin tai -kuluihin sillä tilikaudella,
jonka aikana ne syntyvät. Johdannaiset ovat pitkäaikaisia velkoja, kun niiden maturiteetti on yli 12 kuukautta ja lyhytaikaisia velkoja,
kun niiden jäljellä oleva maturiteetti on alle 12 kuukautta. Johdannaisten käyvät arvot vastaavat niitä hintoja, jotka
konserni joutuisi maksamaan tai saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Korkojohdannaisten käyvän arvon määrittelyssä
on käytetty vastapuolten hintanoteerauksia. Nämä noteeraukset perustuvat markkinoilla vallitseviin olosuhteisiin ja
yleisesti hyväksyttyihin hinnoittelumalleihin. Käytettyihin korkojohdannaisiin ei ole sovellettu suojauslaskentaa vuosina 2012 ja 2011.
Yleisellä korkotason muutoksella on myös suoria vaikutuksia konsernin asiakkaiden investointipäätöksiin ja sitä kautta
konsernin liiketoiminnan kassavirtoihin. Oheinen IFRS 7 mukainen herkkyysanalyysi sisältää tilinpäätöstaseen mukaiset vaihtuvakorkoiset
lainasaamiset mukaan lukien yhtiölainat ja muut velat, joissa on korontarkistus seuraavan 12 kk:n aikana.
2012
1 000 euroa
Velat
Saamiset
1)
Kirjanpitoarvo
Keskikorko
227 061
28 544
1,62 %
4,54 %
Korkojakson
keskimaturiteetti, kk
Korko- 2011
herkkyys,
EUR 1)
1,4
2,0
Kirjanpitoarvo
Korkoherkkyys EUR
194 517
28 544
1 002
-214
1 507
-232
Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousun vaikutus konsernin korkokuluihin tai -tuottoihin seuraavan 12 kuukauden aikana. Muiden muuttujien oletetaan pysyvän vakiona.
Valuuttariski
Konsernin kansainvälisen liiketoiminnan kaupallisiin kassavirtoihin, hankkeiden rakennusaikaiseen rahoitukseen, valuuttamääräisiin omiin pääomiin ja ulkomaisiin
vaihto-omaisuusyhtiöihin tehtyihin sijoituksiin liittyy valuuttariskiä. Valuuttariskien hallinnan tavoitteena on minimoida valuuttakurssien vaihteluiden vaikutus konsernin liiketoiminnan tulokseen ja
omaan pääomaan. Konsernin hankkeet pyritään toteuttamaan valuuttaneutraalisti. Positioiden suojausinstrumentteina voidaan konsernipolitiikan mukaan käyttää johdannaisia tai valuuttalainoja.
Valuuttariskit jaetaan transaktioriskiin ja translaatioriskiin. Transaktioriski liittyy liiketoiminnan (myyntien ja ostojen) ja rahoituksen (lainojen) valuuttamääräisiin virtoihin. Translaatioriski käsittää
ulkomaisiin tytäryrityksiin ja vaihto-omaisuusyhtiöihin tehdyt sijoitukset, joiden laskennalliset vaikutukset näkyvät konsernin yhdistelyssä oman pääoman muuntoeroissa.
Konsernin valuuttariskiä syntyy RUB ja LVL positioista niissä yhtiöissä, joissa toimintavaluuttana ei käytetä euroa.
Konsernin herkkyys valuuttakurssimuutoksille
Herkkyysanalyysi havainnollistaa konsernin tuloksen ja oman pääoman herkkyyttä valuuttakurssien muutokselle. Oheisessa taulukossa on esitetty positiot valuutoittain siten, että siinä on
huomioitu vastakkaissuuntaisten valuuttavirtojen ja mahdollisten suojaustransaktioiden netottava vaikutus. Tilinpäätöshetkellä konsernilla ei ollut valuuttariskiä suojaavia instrumentteja.
Herkkyysanalyysissä on huomioitu vain tilinpäätöshetkellä taseessa olevat rahoituserät. Tämän johdosta siinä ei ole huomioitu esimerkiksi ennustettuja tulevia todennäköisiä myyntejä tai ostoja
joihin mahdollinen suojaus olisi voinut kohdistua tai joilla olisi voinut olla riskiä neutraloiva vaikutus. Herkkyyttä laskettaessa on käytetty euron +/-10% valuuttakurssimuutosta, mikä kuvastaa mahdollista
kurssimuutosta kyseisillä valuutta-alueilla.
1 000 euroa
Nettopositio
1)
Vaikutus tulokseen
euron 10% vahvistuminen
euron 10% heikentyminen
Vaikutus omaan pääomaan 2)
euron 10% vahvistuminen
euron 10% heikentyminen
2012
RUB
LVL
2011
RUB
LVL
-4 611
1 871
-2 497
3 426
110
-134
0
0
227
-277
-124
152
0
0
-170
208
0
0
-187
229
1)
Nettoposition arvo muutettuna euroiksi tilinpäätöshetken kurssilla (1000 eur). Positioon on yhdistelty sekä transaktioriskin että translaatioriskin alaiset positiot.
Position etumerkki kuvastaa valuuttavirran suuntaa, esim. negatiivinen positio tarkoittaa, että kyseisessä valuuttariskin alaisessa positiossa on enemmän ulospäin kuin sisäänpäin tulevaa valuuttavirtaa.
Suora vaikutus, ei ole huomioitu tuloksen kautta omaan pääomaan tulevaa vaikutusta
2)
Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskien hallinta
Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskillä voi olla vaikutusta konsernin tulokseen, kassavirtaan ja yhtiön omaperusteisten hankkeiden toteuttamiseen,
mikäli konserni ei pysty varmistamaan riittävää rahoitusta toiminnalleen.
Konserni ylläpitää riittävää likviditeettiä tehokkaalla kassanhallinnalla ja siihen liitetyillä ratkaisuilla, kuten toistaiseksi voimassaolevilla sitovilla tililuottolimiiteillä (23,3 milj. euroa).
Omaperusteisten hankkeiden toteutuksen rahoitus varmistetaan kohdemyynnein, kohdekohtaisin luotoin ja yhtiön yleisiä rahoitusreservejä hyödyntäen.
Yhtiöllä on pitkäaikainen sitova maksuvalmiuslimiitti (100 milj. euroa) ja sen lisäksi lyhytaikaisia rahoitustarpeita varten sitomaton yritystodistusohjelma (100 milj. euroa).
Sitova maksuvalmiusluotto 100 milj. euroa erääntyy joulukuussa 2015. Jälleenrahoitusriskiä hallinnoidaan ylläpitämällä
rahoituslimiittien maturiteettia velkojen kassavirtaa vastaavana. Konsernilla oli tilinpäätöshetkellä rahaa ja pankkisaamisia sekä sitovia nostamattomia luottolimiittisopimuksia 146,4 milj. euroa,
sekä 8,5 milj. euroa nostamattomia sitovia rahoituslimiittejä keskeneräisiin hankkeisiin liittyen. Lisäksi konsernilla oli 17,6 miljoonaa euroa sitovia luottolupauksia.
SRV:n Suomessa rakenteilla olevien omaperusteisten asuntoja toimitilakohteiden myyntisaatavien ja nostamattoman kohderahoituksen määrä on yhteensä 72 milj. euroa.
SRV arvioi, että kohteiden loppuun rakentamiseen sitoutuu 68 milj. euroa.
Yhtiön rahoitussopimuksissa on tavanomaisia kovenantteja. Taloudellisena kovenanttina on omavaraisuusaste.
44
Rahoitusvelat
2012
1 000 euroa
Rahalaitoslainat2)
Yhtiölainat3)
Yritystodistukset
Muut velat
Johdannaisvelat
Ostovelat
Sijoitussitoumus4)
Yhteensä
2011
1 000 euroa
Rahalaitoslainat2)
Yhtiölainat3)
Yritystodistukset
Muut velat
Johdannaisvelat
Ostovelat
Sijoitussitoumus4)
Yhteensä
Sopimusvastuu1)
Maturiteetti
2013
2014
2015
2016
myöhemmin
148 196
78 606
73 600
41
1 185
28 406
14 987
345 021
155 858
90 935
73 600
41
1 185
28 406
14 987
365 012
102 742
902
73 600
4
0
28 406
14 987
220 640
7 851
1 098
0
0
1 185
0
0
10 134
32 035
1 767
0
37
0
0
0
33 839
9 591
3 649
0
0
0
0
0
13 239
3 640
83 519
0
0
0
0
0
87 159
148 807
45 710
89 800
7 798
1 408
28 447
15 156
337 125
Sopimusvastuu1)
154 007
62 864
89 800
7 798
1 408
28 447
15 156
359 480
Kirjanpitoarvo
Kirjanpitoarvo
1)
Sopimusvastuu sisältää korot ja muut sopimukseen perustuvat maksut
Toistaiseksi voimassa olevien tililuottojen oletetaan erääntyvän vuonna 2013
Yhtiölainojen pääoman takaisinmaksuvastuu siirtyy asunnon myyntihetkellä asunnon ostajalle. Lainoihin sisältyvä korkovastuu on
laskettu kohteen luovutushetkeen asti täysimääräisenä, sen jälkeen suhteutettuna raportointihetken myymättömien asuntojen osuuteen
4)
Taseen ulkopuolinen velka
2)
3)
Rahoitusreservin nostamaton osuus
1 000 euroa
Sitova maksuvalmiusluotto
Sitovat tililuotot
Yhteensä
31.12.2012
31.12.2011
90 000
23 278
33 079
146 357
70 000
26 026
12 505
108 531
Lisäksi konsernilla on yhteensä 5,9 milj. euroa nostamattomia kohdekohtaisia yhtiölainoja ja rahalaitoslainoja keskeneräisiin hankkeisiin liittyen. Näitä ei ole luokiteltu rahoitusreserviin kuuluviksi.
Luottoriski
Keskeneräisiin hankkeisiin ja kaupallisiin myyntisaamisiin sekä lainasaamisiin, talletuksiin ja johdannaiskauppoihin perustuviin saataviin liittyy luottoriski.
Konsernilla ei ole merkittävää sijoitustoimintaa eikä johdannaiskaupankäyntiä. Tehdyt sijoitukset liittyvät kassan päivittäishallintaan
ja ovat pääsääntöisesti lyhytaikaisia pankkitalletuksia vakavaraisiin konsernin yhteistyöpankkeihin. Konsernin rahoitusyksikkö vastaa sijoitusten
vastapuoliin liittyvästä luottoriskistä hallituksen rahoituspolitiikan mukaisesti.
Liiketoimintayksiköt hallinnoivat keskeneräisiin hankkeisiin ja myyntisaamisiin liittyvää luottoriskiä konsernin luottopolitiikan periaatteiden mukaisesti.
Luottopolitiikassa on määritelty luottopäätösprosessin, myyntiehtojen ja perintätoimen vaatimukset.
Konsernin kaupalliset vastapuolet ovat pääasiassa pörssiyhtiöitä tai merkittäviä kiinteistö- tai institutionaalisia sijoitusyhtiöitä,
asuntoliiketoiminnassa vastapuolena on pääsääntöisesti yksityishenkilöitä. Vuoden 2012 lopussa asuntoliiketoiminnassa on vuokrattu yksi valmistunut
asunto. Vuokralaishankinnassa noudatetaan samoja luottopolitiikan periaatteita kuin kaupallisissa hankkeissa. Vuokralaisilta vaaditaan yleensä 2 - 3 kk:n vuokraa vastaavat vakuudet.
Konsernin lainasaamiset liittyvät keskeneräisten hankkeiden tai kehityskohteiden rahoitukseen hankkeissa, joissa konserni on mukana myös omistajana.
Kilpailu uusista tilauksista on rakennusalalla tiukkaa, mikä voi vaikuttaa uuden tilauskannan kannattavuuteen ja määrään. Rakentamista koskevat
urakkasopimukset ovat arvoltaan merkittäviä. Sopimusehdot edellyttävät osapuolilta sovittujen tavoitteiden saavuttamista määrätyssä aikataulussa
sekä sovittujen toimintatapojen noudattamista. Erityisesti lisä- ja muutostöiden tekemiseen voi liittyä taloudellisia riskejä, jotka kasvavat huonossa
suhdannetilanteessa. Urakkakohteiden saamisissa voi olla lisä- ja muutostöitä, joihin liittyy reklamaatioita tai erimielisyyksiä tilaajan maksuvelvollisuudesta.
Liiketoimintojen johdon arvioihin perustuen saataviin on tehty riittävät varaukset ja saataviin ei sisälly arvonalentamistarvetta. Mikäli taloudellisessa
loppuselvityksessä ei maksuvelvollisuudesta saavuteta yhteisymmärrystä, voi yhtiö joutua oikeudenkäyntiin tilaajaan vastaan. Oikeudenkäyntiprosessien
lopputulokseen liittyy epävarmuuksia. Tilinpäätöshetken saamisissa oli 19,1 milj. euroa saatavia (alv 0%) seitsemästä urakkasopimuksesta, joihin liittyy
asiakasreklamaatioita tai erimielisyyksiä lisä- ja muutostöiden maksuvelvollisuudesta. SRV on aloittanut osassa oikeudenkäynnit, koska taloudellisen
loppuselvityksen yhteydessä käydyt neuvottelut ovat päättyneet tuloksetta. SRV on käynnistänyt Kiinteistö Oy Espoontoria vastaan välimiesmenettelyn,
joka liittyy Espoontorin kauppakeskuksen peruskorjausurakkaan. Kiinteistö Oy Espoontorin omistaa Citycon Oyj. Erimielisyyden arvo arvonlisäveroineen
on 4,6 miljoonaa euroa. SRV on solminut urakkasopimuksen Keskinäisen työeläkeyhtiö Varman omistaman Kiinteistö Oy Primulan Herkkupajan kanssa
leipomokiinteistön rakentamisesta Järvenpäähän. Kiinteistön vuokrannut Järvenpään Herkkutehdas Oy hakeutui konkurssiin marraskuussa 2011 ja sen
emoyhtiö Oy Primula Ab asetettiin konkurssiin toukokuussa 2012. Urakkasopimuksen osapuolten eriävät näkemykset kiinteistön lisä- ja muutostöiden
maksuvastuuta koskien ovat täsmentyneet arvonlisäveroineen noin 3,8 miljoonaan euroon. SRV jätti toukokuussa 2012 Tuusulan käräjäoikeudelle
maksuvastuuta koskevan haastehakemuksen. SRV:n johto uskoo, että tapaukset ja niiden tulokset eivät vaikuta merkittävästi SRV:n taloudelliseen asemaan.
Myyntisaamisten erääntymiserittely
1 000 euroa
Erääntymättömät myyntisaamiset
1-30 päivää erääntyneet
Yli 361 päivää erääntyneet
Myyntisaamiset yhteensä
2012
2011
27 458
12 740
3 848
877
246
4 216
24 307
73 691
20 966
8 833
14 442
5 783
394
4 707
3 274
58 399
Muissa rahoitusvaroissa ei tilinpäätöshetkellä ollut erääntyneitä eriä.
Käypään arvoon arvostettavat rahoitusvarat ja -velat arvostushierarkian mukaan jaoteltuna
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat
Yhtiöllä ei ollut käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja 31.12.2012 tai 31.12.2011
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat johdannaiset
Milj.Euroa
Taso 1
Taso 2
Taso 3
Yhteensä
31.12.2012
Johdannaissaamiset
Johdannaisvelat
0
0
0
1,2
0
0
0
1,2
31.12.2011
Johdannaissaamiset
Johdannaisvelat
0
0
0
1,4
0
0
0
1,4
Milj.Euroa
Taso 1
Taso 2
Taso 3
Yhteensä
31.12.2012
Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet
0
1,1
9,8
10,9
31.12.2011
Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet
0
1,3
9,6
10,9
Tason 1 instrumentit ovat markkinoilla aktiivisen kaupankäynnin kohteena, jolloin käyvät arvot perustuvat suoraan markkinahintaan.
Tason 2 instrumenttien käypä arvo perustuu markkinoilta saataviin tietoihin. Tason 3 instrumenttien käypä arvo ei perustu todettavissa
olevaan markkinatietoon.
Noteeraamaattomat osakkeet ja sijoitukset koostuvat pääosin henkilöstön vapaa-ajan käyttöön ostetuista osakkeista (taso 2) ja kiinteistösijoitusrahastoihin
ja niihin liittyviin hankkeisiin tehdyistä sijoituksista (taso 3).
45
Seuraavassa taulukossa esitetään tasolle 3 kuuluvien instrumenttien muutokset 2012
Milj.Euroa
Noteeraamattovat osakkeet ja osuudet
Alkusaldo 1.1.2012
Ostot
Myynnit
Tulosvaikutteisesti kirjatut voitot ja tappiot
Yhteensä
9,6
0,2
0
0
9,8
Seuraavassa taulukossa esitetään tasolle 3 kuuluvien instrumenttien muutokset 2011
Milj.Euroa
Noteeraamattovat osakkeet ja osuudet
Alkusaldo 1.1.2011
Ostot
Myynnit
Tulosvaikutteisesti kirjatut voitot ja tappiot
Yhteensä
4,0
5,6
0
0
9,6
Hintariski
Konsernilla ei ollut vuoden 2012 ja 2011 lopussa rahoitusinstrumentteja, joihin olisi sisältynyt hintariskiä.
Pääomarakenteen hallinta
Konsernin tehokkaalla pääomarakenteen hallinnalla varmistetaan, että konserni pystyy tukemaan liiketoimintoja sekä kasvattamaan omistaja-arvoa sijoittajille.
Konsernilla ei ole luottoluokituslaitoksen antamaa julkista luottoluokitusta. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus arvioi konsernin pääomarakennetta säännöllisesti.
Pääomarakenteen ylläpitämiseksi konserni voi sovittaa osingonmaksuaan, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai oman pääoman ehtoisia lainoja. Lisäksi konserni voi
sopeuttaa liiketoimintojaan ja pääoman käyttöään pääomarakenteensa ylläpitämiseksi.
Konserni valvoo pääomarakennetta konsernin omavaraisuusasteella. Konsernin tavoitteena on pitää konsernin oman pääoman
osuus konsernin taseen loppusummasta vähennettynä saaduilla ennakoilla vähintään 30 prosentissa.
Oma pääoma yhteensä sisältää emoyhtiön omistajille, vähemmistölle kuuluvan pääoman ja oman pääoman ehtoisen lainan.
29
1 000 euroa
2012
212 273
2011
169 660
Taseen loppusumma
- Saadut ennakot
675 369
-64 232
611 137
588 348
-40 705
547 644
Omavaraisuusaste, %
34,7 %
31,0 %
2012
1 548
1 632
0
3 180
2011
1 566
1 304
0
2 871
MUUT VUOKRASOPIMUKSET JA VASTUUSITOUMUKSET
Konserni vuokralleottajana
Ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella maksettavat vähimmäisvuokrat:
1 000 euroa
Alle vuoden kuluessa
Yli yhden mutta alle viiden vuoden kuluessa
Yli viiden vuoden kuluessa
Yhteensä
Konsernin työsuhdeautojen leasingsopimusten vastuut kestävät pääsääntöisesti kolme tai neljä vuotta.
Konsernin vuokrasopimusten enimmäiskesto on 54 kuukautta.
Toimitilasopimusten eri ehdot, indeksi-, uudistamis- ja muut ehdot, poikkeavat toisistaan.
30
1 000 euroa
Omasta puolesta annetut vakuudet
Annetut kiinteistökiinnitykset
2012
2011
338 010
234 294
Muut vastuusitoumukset
Annetut investointisitoumukset
Tonttisitoumukset
14 987
120 489
15 156
129 591
JOHDANNAISINSTRUMENTTIEN KÄYVÄT ARVOT JA NIMELLISARVOT
2012
Käyvät arvot
1 000 euroa
Suojauslaskennan ulkopuoliset
Valuuttatermiinit
Koronvaihtosopimukset
1 000 euroa
Johdannaissopimusten nimellisarvot
Valuuttatermiinit
Positiiviset
Negatiiviset
0
0
0
0
1 186
1 186
2012
2011
0
30 000
30 000
0
50 000
50 000
Valuuttatermiinejä käytetään tarvittaessa rahoituksen kassavirran suojaamiseen ja niiden käyvät arvot perustuvat tilinpäätöspäivän markkinahintoihin.
31
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTOJEN OIKAISUT
1 000 euroa
2012
2011
Liiketoimet, joihin ei liity maksutapahtumaa
Määräysvallattomien omistajien osuus
Varausten muutos
Muut
Yhteensä
0
617
-245
372
0
1 606
2 281
3 887
2011
Käyvät arvot
Positiiviset
0
0
0
Negatiiviset
0
1 408
1 408
46
32
TYTÄRYRITYKSET
Nimi
Tytäryhtiöiden osakkeet
SRV Rakennus Oy
SRV Baltia Oy
SRV Investments S.à r.l
Rakennusliike Purmonen Oy
SRV Kalusto Oy
Maanrakennus Oy Laatutyö
Porvoon Puurakennus Oy
KOy Nummelanrinne
SRV Russia Oy
OOO SRV Development
SRV Stroi OOO
SRV Terbelat Sia
SRV Ehituse AS
SRV Kinnisvara AS
SRV Realty B.V
Jupiter Realty B.V
Jupiter Realty 1 B.V
Kotipaikka
Konsernin osuus
osakepääomasta (%)
Konsernin osuus
äänivallasta (%)
Espoo
Espoo
Luxemburg
Joensuu
Vihti
Kerava
Porvoo
Vihti
Espoo
Pietari
Moskova
Riika
Tallinna
Tallinna
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
100,00
100,00
100,00
65,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
87,50
87,50
100,00
100,00
100,00
65,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
87,50
87,50
Tavaroiden ja
palveluiden
myynti
Tavaroiden ja
palveluiden
ostot
Saamiset
Velat
0
50 501
319
0
50 820
0
159
0
0
159
0
34 973
15 151
0
50 124
0
14 099
0
0
14 099
Tavaroiden ja
palveluiden
myynti
Tavaroiden ja
palveluiden
ostot
Saamiset
Velat
0
20 031
114
0
20 145
0
164
0
0
164
0
35 271
11 873
0
47 144
0
4 687
0
0
4 687
Lista ei sisällä vaihto-omaisuusyhtiöitä.
33
LÄHIPIIRITAPAHTUMAT
2012
1 000 euroa
Johto ja hallitus
Yhteisyritykset
Osakkuusyhtiöt
Muu lähipiiri
Yhteensä
2011
1 000 euroa
Johto ja hallitus
Yhteisyritykset
Osakkuusyhtiöt
Muu lähipiiri
Yhteensä
Konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyritys sekä tytär-, osakkuus- ja yhteisyrítykset. Lähipiiriin luetaan myös hallituksen ja konsernin johtoryhmän jäsenet.
Muu lähipiiri koostuu konsernin johdon sekä konsernitilinpäätökseen sisällytettyjen yhtiöiden vähemmistöomistajien vaikutusvallassa olevien
yhtiöiden kanssa tehdyistä liiketoimista.
Tavaroita ja palveluja myydään lähipiirille käyvin hinnoin.
Lähipiiriin kuuluvat tytäryritykset on lueteltu edellä kohdassa 31 Tytäryritykset. Tytäryritysten luvut ovat konsolidoitu konserniin, joten
niiden luvut eivät sisälly kohtaan 32 Lähipiiritapahtumat.
Johdon palkkojen ja työsuhde-etuuksien erittely
1 000 euroa
2012
2011
Johdon palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet
Osakeperusteidet maksut
Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet, lakisääteinen eläkemaksu
Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet, vapaaehtoinen lisäeläkemaksu
Muut pitkäaikaiset etuudet
Irtisanomisen yhteydessä suoritetut etuudet
Yhteensä
2 116
0
480
215
0
0
2 812
1 939
1 174
431
207
0
38
3 790
Yhtiön työntekijöiden lakisääteiset työeläkevakuutukset ovat Ilmarisessa ja ne maksetaan lakisääteisen eläkemaksuprosentin 22,7% ( 21,8 %) mukaisesti.
Toimitusjohtajan sekä hallituksen palkat ja palkkiot
1 000 euroa
2012
2011
Hienonen Jukka, toimitusjohtaja
Nieminen Timo, toimitusjohtajan sijainen
544
183
1 222
173
Hallituksen jäsenet
Kokkila Ilpo, puheenjohtaja
Kallasvuo Olli-Pekka, varapuheenjohtaja
Alitalo Minna, 14.3.2012 alkaen
Hiltunen Arto
Kokkila Timo
Kurkilahti Lasse, varapuheenjohtaja, 15.3.2011 saakka
Mustaniemi Matti, 14.3.2012 saakka
Salonen Ilkka, 15.11.2012 saakka
Hallituksen jäsenet yhteensä
69
57
36
45
45
0
8
40
298
68
42
0
44
44
14
44
44
298
SRV Yhtiöt Oyj:n toimitusjohtajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Mikäli SRV Yhtiöt Oyj irtisanoo sopimuksen,
toimitusjohtajalle suoritetaan lisäksi 12 kuukauden palkkaa vastaava erokorvaus. Mikäli toimitusjohtaja irtisanoo sopimuksen
ennen kuin hän on toiminut tehtävässä yli kahta vuotta, hänelle maksetaan irtisanomisajan palkan lisäksi kuuden kuukauden
palkkaa vastaava erokorvaus. Mikäli toimitusjohtaja irtisanoo sopimuksen toimisuhteen kestettyä yli kaksi vuotta,
hänelle maksetaan 12 kuukauden palkkaa vastaava erokorvaus.
Toimitusjohtajalla on oikeus jäädä eläkkeelle täytettyään 60 vuotta.
34
TILINPÄÄTÖKSEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
SRV ja VVO allekirjoittivat helmikuussa sopimuksen kahden kerrostalon rakentamisesta Espoon Nihtisiltaan.
SRV:n omaan SRV:n omaan hankekehitykseen perustuvan 88 vapaarahoitteisen vuokra-asunnon rakentaminen aloitetaan maaliskuussa 2013 ja se valmistuu lokakuussa 2014.
SRV hankki helmikuussa tehdyllä osakekaupalla itselleen Venäläisen partnerin 12,5 % omistusosuuden Septem City -projektista. Kaupan myötä SRV omistaa 100 %:sti koko hankeen.
47
EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA
€
LIIKEVAIHTO
Liiketoiminnan muut tuotot
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot
Henkilösivukulut
Eläkekulut
Muut henkilösivukulut
Poistot ja arvonalentumiset
Liiketoiminnan muut kulut
LIIKETAPPIO
Rahoitustuotot ja kulut
TAPPIO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ
Satunnaiset erät +/VOITTO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA
Tuloverot
TILIKAUDEN VOITTO
2012
2011
8 341 622,13
87 284,22
6 933 922,23
400 143,83
-5 334 122,41
-4 612 788,38
-817 125,34
-223 343,11
-701 151,04
-212 945,54
-229 922,80
-8 162 857,58
-6 338 464,89
-144 268,20
-8 083 931,43
-6 421 018,53
-590 482,37
2 020 315,35
-6 928 947,26
-4 400 703,18
6 428 000,00
-500 947,26
649 678,73
148 731,47
4 583 200,00
182 496,82
-179 934,19
2 562,63
48
EMOYHTIÖN TASE
€
VASTAAVAA
PYSYVÄT VASTAAVAT
Sijoitukset
Osuudet saman konsernin yrityksissä
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
Muut osakkeet ja osuudet
PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ
VAIHTUVAT VASTAAVAT
Vaihto-omaisuus
Lyhytaikaiset saamiset
VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ
VASTAAVAA YHTEENSÄ
VASTATTAVAA
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma
Edellisten tilikausien voitto
Tilikauden voitto
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ
PAKOLLISET VARAUKSET
VIERAS PÄÄOMA
Pitkäaikainen vieras pääoma
Lyhtyaikainen vieras päoma
VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
31.12.2012
31.12.2011
460 107,75
812 992,79
275 492,60
505 689,65
28 531 845,63
0,00
4 308 916,57
34 113 862,74
28 711 845,63
0,00
4 144 665,29
33 637 693,17
0,00
249 925 548,46
23 004 407,67
272 929 956,13
0,00
285 281 437,53
303 058,54
285 584 496,07
307 043 818,87
319 222 189,24
3 062 520,00
92 204 098,26
41 934 405,72
148 731,47
137 349 755,45
1 611 022
3 062 520,00
92 143 863,94
46 197 708,01
2 562,63
141 406 654,58
970 894
53 770 185,00
114 312 856,42
168 083 041,42
11 980 956,72
164 863 683,94
176 844 640,66
307 043 818,87
319 222 189,24
49
EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA
1 000 euroa
Tilikauden voitto
Oikaisut:
Liiketoimet joihin ei liity maksutapahtumaa
Rahoitustuotot ja -kulut
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden
myyntivoitot -/tappiot +
Verot
Oikaisut yhteensä
2012
149
2011
3
230
1 865
590
144
408
-2 020
0
-650
2 036
0
180
-1 288
36 306
0
-10 749
25 558
-66 161
5
26 103
-40 053
-5 130
4 497
65
-1 538
25 636
-3 361
5 241
65
-2 051
-41 445
Investointien rahavirrat
Ostetut tytäryhtiöosakkeet
Investoinnit aineellisiin hyödykkeisiin
Investoinnit aineettomiin hyödykkeisiin
Investoinnit sijoituksiin
0
-616
-201
16
-7 341
-113
-5
0
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myynti
Sijoitusten myynti
Investointien nettorahavirta
95
0
-706
0
152
-7 308
48 200
-5 959
12 320
-7 622
-40 211
34 770
10 546
-4 076
45 939
-2 813
3 116
303
Käyttöpääoman muutokset:
Myynti- ja muiden saamisten muutos
Vaihto-omaisuuden muutos
Osto- ja muiden velkojen muutos
Käyttöpääoman muutokset yhteensä
Maksetut korot
Saadut korot
Saadut osingot
Maksetut verot
Liiketoiminnan nettorahavirta
Rahoituksen rahavirrat
Lainojen nostot
Lainojen takaisinmaksut
Lainasaamiset
Luottolimiitin muutos
Omien osakkeiden hankinta/myynti
Maksetut osingot
Rahoituksen nettorahavirta
Rahavarojen muutos
Rahavarat tilikauden alussa
Rahavarat tilikauden lopussa
-4 260
-2 230
22 701
303
23 004
50
SRV YHTIÖT OYJ
TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
1. Perustiedot
SRV Yhtiöt Oyj on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö,
kotipaikka Espoo, osoite Tarvonsalmenkatu 15, 02601 Espoo
2. Emoyhtiön tilinpäätös ja vertailutiedot
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu suomalaisen (FAS=Finnish Accounting Standads)
tilinpäätössäännöstön mukaisesti.
3. Pysyvät vastaavat
Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet on aktivoitu välittömiin hankintamenoihin vähennettynä
suunnitelman mukaisilla poistoilla ja arvonalentumisilla. Suunnitelman mukaiset poistot on
laskettu alkuperäisten hankinta-arvojen ja taloudellisen pitoajan perusteella.
Poistot on kirjattu menojäännöspoistoina tai tasapoistoina kirjaamalla hankintamenot kuluksi
arvioitujen taloudellisten vaikutusaikojen kuluessa seuraavasti:
- rakennukset ja rakennelmat menojäännöspoisto 4-7 %
- koneet ja kalusto menojäännöspoisto 25%
- muut pitkävaikutteiset menot 3-5 vuotta
Maa-alueista ja aineettomista oikeuksista ei tehdä poistoja.
Tutkimus - ja kehittämismenot on kirjattu kuluksi niiden syntymisvuonna.
4. Valuuttamääräisten erien arvostus
Ulkomaanrahan määräiset liiketapahtumat on kirjattu kirjanpitoon tapahtumapäivän kurssiin.
5. Eläkejärjestelyt
Emoyhtiön henkilöstön lakisääteinen ja vapaaehtoinen eläketurva on järjestetty
eläkevakuutusyhtiössä.
6. Satunnaiset erät
Satunnaisiin eriin on kirjattu saadut ja annetut konserniavustukset.
7. Verot
Tuloslaskelmaan on tuloveroina kirjattu tilikauden tulosta vastaava vero ja aikaisempien
tilikausien verojen oikaisut.Laskennalliset verot on kirjattu tuloslaskelmaan.
8. Vastuusitoumukset
Emoyhtiö on antanut omavelkaisia takauksia konserniyhtiöiden puolesta. Takaukset liittyvät
rakennustoimintaan.
51
SRV YHTIÖT OYJ
Tuloslaskelman liitetiedot
1. Liikevaihto
Muu toiminta
Maantieteellinen jakauma
Suomi
2. Henkilöstöä koskevat erittelyt
Johdon palkat ja palkkiot
Hallituksen jäsenet
Toimitusjohtaja
Henkilökunnan keskimääräinen lukumäärä
Toimihenkilöt
3. Poistot
Muista pitkävaikutteisista menoista
Rakennuksista
Koneista ja kalustosta
Yhteensä
4. Liiketoiminnan muut kulut
Vuokrat
Vapaaehtoiset henkilösivukulut
Auto- ja matkustuskulut
Edustus- ja markkinointi
Viestintä- ja IT
Ulkopuoliset palvelut
Käyttöomaisuuden myyntitappio
Muut kiinteät kulut
Liiketoiminnan muihin kuluihin sisältyvät tilintarkastuspalkkiot
Tilintarkastus
Veroveuvonta
Muut palvelut
Yhteensä
5. Rahoitustuotot ja -kulut
Osinkotuotot
Saman konsernin yrityksiltä
Muilta
Muut korkoja rahoitustuotot
Saman konsernin yrityksiltä
Muilta
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Saman konsernin yrityksille
Muille
6. Satunnaiset erät
Saadut konserniavustukset
Annetut konserniavustukset
7. Tuloverot
Tuloverot satunnaisista eristä
Tuloverot tilikaudelta
Laskennallisen veron muutos
Tuloverot aikaisemmilta tilikausilta
31.12.2012
31.12.2011
8 341 622
8 341 622
6 933 922
6 933 922
8 341 622
8 341 622
6 933 922
6 933 922
298 137
543 578
298 395
1 221 843
55
46
16 512
6 266
207 144
229 923
35 120
6 527
102 621
144 268
1 173 996
1 177 934
174 431
756 816
950 123
409 709
77 840
3 442 009
8 162 858
983 341
1 094 711
168 942
445 200
658 188
284 529
0
4 449 020
8 083 931
52 425
4 750
18 470
75 645
55 845
0
1 000
56 845
65 000
0
65 000
0
4 139 172
351 710
5 685 502
256 017
-43 257
-5 103 107
-590 482
-58 696
-3 927 507
2 020 315
10 495 000
-4 067 000
6 428 000
14 002 000
-9 418 800
4 583 200
-1 574 860
1 571 243
649 746
3 549
649 679
-1 191 632
1 011 717
0
-19
-179 934
52
SRV YHTIÖT OYJ
Taseen liitetiedot
31.12.2012
31.12.2011
1.1.
31.12.
250 000
250 000
250 000
250 000
Muut pitkävaikutteiset menot
Menojäännös
1.1.
Lisäykset
Tilikauden poisto
Menojäännös
31.12.
25 493
201 127
-16 512
210 108
55 258
5 354
-35 120
25 493
41 172
41 172
41 172
41 172
156 653
0
-6 266
150 387
163 180
0
-6 527
156 653
307 864
615 798
17 244
-112 328
-207 144
621 433
297 013
113 473
0
0
-102 621
307 864
28 711 846
0
0
-180 000
28 531 846
20 792 393
7 919 453
0
0
28 711 846
4 144 665
164 251
0
4 296 482
0
-151 817
0
4 308 917
0
4 144 665
1. Pysyvien vastaavien muutokset
Aineettomat oikeudet
Hankintameno
Hankintameno
Maa- ja vesialueet
Menojäännös
Menojäännös
Rakennukset
Menojäännös
Vähennykset
Tilikauden poisto
Menojäännös
Koneet ja kalusto
Menojäännös
Lisäykset
Vähennykset
Myynnit
Tilikauden poisto
Menojäännös
2. Sijoitukset
Tytäryhtiöosakkeet
Hankintameno
Lisäykset
Vähennykset
Siirrot erien välillä
Hankintameno
1.1.
31.12.
1.1.
31.12.
1.1.
31.12.
1.1.
31.12.
Muut osakkeet ja osuudet
Hankintameno
1.1.
Lisäykset
Vähennykset
Siirrot erien välillä
Arvonalennukset
Hankintameno
31.12.
53
SRV YHTIÖT OYJ
Taseen liitetiedot
3. Konserniyritykset
SRV Rakennus Oy *)
SRV Baltia Oy
Maanrakennus Oy Laatutyö
SRV Russia Oy
SRV Investment S.à r.l.
Rakennusliike Purmonen Oy
SRV Kalusto Oy
Porvoon Puunrakennus
31.12.2012
31.12.2011
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
65,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
65,0
100,0
100,0
Kotipaikka
Espoo
Espoo
Kerava
Espoo
Luxembourg
Joensuu
Vihti
Porvoo
*) SRV Rakennus Oy syntyi 31.3.2011 SRV Toimitilat Oy:n ja SRV Asunnot Oy:n fuusioituessa
4. Vaihto-omaisuus
Ennakkomaksut
0
0
0
0
24 958
7 638 237
227 984 865
11 294 194
246 942 255
89 151
7 638 237
260 641 873
14 662 528
283 031 789
2 245
0
359 963
2 621 086
2 983 293
65 178
0
358 542
1 825 928
2 249 648
249 925 548
285 281 438
10 495 000
66 781
649 746
1 534 484
1 169 270
13 915 280
14 002 000
73 076
3 062 520
3 062 520
3 062 520
3 062 520
3 062 520
3 062 520
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.
Omien osakkeiden myynti/hankinta
92 143 864
60 234
92 204 098
87 767 555
4 376 309
92 143 864
Voitto edellisiltä tilikausilta 1.1.
Osingonjako
Edellisten tilikausien voitto 31.12
46 200 271
-4 260 175
-5 690
41 934 406
44 103 786
-4 075 677
6 169 600
46 197 708
Tilikauden voitto
148 731
42 083 137
2 563
46 200 271
137 349 755
141 406 655
5. Lyhytaikaiset saamiset
Konserniyhtiöiltä
Myyntisaamiset
Lainasaamiset
Muut saamiset
Siirtosaamiset
Ulkopuolisilta
Myyntisaamiset
Lainasaamiset
Muut saamiset
Siirtosaamiset
Saamiset yhteensä
6. Siirtosaamisten olennaiset erät
Konserniavustukset
Korko- ja rahoitussaamiset
Laskennaliset verosaamiset
Verot
Muut
7. Oman pääoman muutokset
Osakepääoma 1.1.
Osakepääoma 31.12.
Oma pääoma 31.12.
1 221 098
1 192 281
16 488 456
54
SRV YHTIÖT OYJ
Taseen liitetiedot
31.12.2012
31.12.2011
92 204 098
46 200 271
-4 260 175
-5 690
148 731
134 287 235
92 143 864
44 103 786
-4 075 677
6 169 600
2 563
138 344 135
1 611 022
970 894
53 770 185
11 980 957
63 279
20 570 183
2 007
20 635 469
1 178
31 467 708
9 418 800
40 887 686
89 712 252
462 352
355 586
0
3 147 198
93 677 388
129 471 440
205 759
312 632
6 000
3 398 967
133 394 798
168 083 041
176 844 641
1 174 614
1 559 970
414 621
3 149 205
1 074 707
1 543 817
780 443
3 398 967
186 034
281 065
467 099
107 981
172 100
280 081
0
0
0
612 785
0
612 785
132 230 815
84 930 815
Sijoitussitoumukset
1 228 278
1 392 530
15. Johdannaissopimukset
-Käypä arvo positiivinen
-Käypä arvo negatiivinen
Kohde-etuuden arvo
0
1 185 623
30 000 000
0
1 408 000
50 000 000
8. Laskelma voitonjakokelpoisista varoista
Voittovarat ed. tilikausilta
Osingonjako
Omien osakkeiden hankinta
Tilikauden voitto
Yhteensä
9. Varaukset
Pakolliset varaukset
10. Pitkäaikaiset velat
Ulkopuolisille
Rahalaitoslainat
11. Lyhytaikaiset velat
Konserniyhtiöille
Ostovelat
Muut velat
Siirtovelat
Ulkopuolisille
Rahalaitoslainat
Ostovelat
Muut velat
Ennakkomaksut
Siirtovelat
Velat yhteensä
12. Siirtovelkojen olennaiset erät
Palkat sosiaalikuluineen
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Muut
13. Leasing - ja vuokrasopimukset
Leasingsopimuksista maksettavat määrät
Seuraavalla tilikaudella maksettavat
Myöhemmin maksettavat
Vuokravastuut
Seuraavalla tilikaudella maksettavat
Myöhemmin maksettavat
14. Vastuusitoumukset
Annetut takaukset konserniyhtiöiden puolesta
55
56
SRV Yhtiöt Oyj
SRV Yhtiöt Oyj-konserni
LUETTELO KIRJANPITOKIRJOISTA JA TOSITTEIDEN LAJEISTA
SEKÄ SÄILYTYSTAVOISTA
Tilikaudella käytetyt kirjanpitokirjat
Päiväkirja
Pääkirja
Ostoreskontra
Myyntireskontra
Lainareskontra
Palkanlaskenta
Tase-erittelyt
Tasekirja
Käytetyt tositelajit ja säilyttämistapa
Opus Capitasta siirto -tositteet
Ostolaskut
Ostosuoritukset
Myyntilaskut
Myyntisuoritukset
Palkkojen kuukausipalkat
Opus Capita -muistiotositteet
Muistiotositteet
Välitilinpäätösviennit
ATK-tulosteina
ATK-tulosteina
ATK-tulosteina
ATK-tulosteina
ATK-tulosteina
ATK-tulosteina
Excel-taulukkolaskelmina liitteineen
Sidottuna
1
2
3
4
5
7
9
99
VT
Paperitositteina
Sähköisessä muodossa
Paperitositteina
Paperitositteina
Paperitositteina
Paperitositteina
Paperitositteina
Paperitositteina
Paperitositteina
57
SRV YHTIÖT OYJ
Laskelma emoyhtiön oman pääoman muutoksista
€
Osakepääoma 1.1.
Osakepääoma 31.12.
2012
3 062 520,00
3 062 520,00
2011
3 062 520,00
3 062 520,00
92 143 863,94
60 234,32
92 204 098,26
87 767 554,81
4 376 309,13
92 143 863,94
Edellisten tilikausien voitto 1.1.
Edellisen tilikauden voitto
Osingonjako
Edellisten tilikausien voitto 31.12.
46 197 708,01
2 562,63
-4 260 175,32
-5 689,60
41 934 405,72
41 293 442,47
2 810 343,35
-4 075 677,48
6 169 599,67
46 197 708,01
148 731,47
2 562,63
Oma pääoma 31.12.
137 349 755,45
141 406 654,58
Laskelma voitonjakokelpoisista varoista 31.12
Voittovarat ed. tilikausilta
Osingonjako
Tilikauden voitto
Voitonjakokelpoiset varat 31.12
92 204 098,26
46 200 270,64
-4 260 175,32
-5 689,60
148 731,47
134 287 235,45
92 143 863,94
44 103 785,82
-4 075 677,48
6 169 599,67
2 562,63
138 344 134,58
Tilikauden voitto

SRV YHTIÖT OYJ SRV YHTIÖT OYJ

Transcription

Similar documents

Publicis Helsinki Oy - Markkinointi Iitu Oy

Satamarannan asuinalueesta

Materiaaleja - LKI-Asiantuntijapalvelut Oy

SRV:n rahoitus- ja pääomarakenne

Muutostyöohje

MUUTOSTYÖOHJE Asunto Oy Espoon Kokki 01.09.2010 Hyvä As

sisustusvalinnat 31.3.2011 as oy espoon kaisla

PDF –muodossa - Sähkösuunnittelu Elbox

Toimintakertomus ja tilinpäätös - Sivakka