As Oy Pakilantie 13, Maunula, Helsinki

KIMU
Kerrostalon ilmastonmuutos –
energiatalous ja sisäilmasto kuntoon
Kohderakennukset
Maunula: As Oy Pakilantie 13, Helsinki
23.09.2011
Suomen Kiinteistöliitto ry
VTT
Aalto yliopisto, Insinööritieteiden korkeakoulu, Energiatekniikanlaitos
2
SISÄLLYS
1
2
3
4
5
6
Johdanto .......................................................................................................................................3
1.1
Työn tavoitteet .....................................................................................................................3
1.2
Yleiskuvaus taloyhtiöstä ......................................................................................................3
1.3
Perustiedot rakenteista .........................................................................................................4
1.4
Perustiedot teknisistä järjestelmistä .....................................................................................5
1.5
Tehdyt ja suunnitellut korjaukset.........................................................................................5
1.6
Lämmön-, sähkön-, ja vedenkulutustiedot...........................................................................5
Lähtötilannetta tarkentavat selvitykset ja niiden tulokset ............................................................6
2.1
Tehdyt kuntoarviot...............................................................................................................6
2.2
KIMU:n taloyhtiökysely ......................................................................................................6
2.3
Lämpökuvaukset ..................................................................................................................9
Toimenpiteet energiatalouden ja sisäilmaston parantamiseksi ..................................................11
3.1
Valitut parantamistoimenpiteet ..........................................................................................11
3.2
Parantamistoimenpiteiden vaikutusten arviointimenetelmät .............................................12
3.2.1
Energialaskelmat........................................................................................................12
3.2.2
Elinkaarilaskelmat......................................................................................................13
Laskentatulokset eri toimenpidevaihtoehtoille ..........................................................................16
4.1
Energiankulutukset.............................................................................................................16
4.2
Elinkaarikustannukset ........................................................................................................17
Johtopäätökset ja suositukset energiatehokkaaksi korjausohjelmaksi .......................................20
Korjaushankkeen toteutus ..........................................................................................................22
6.1
Korjaushankkeiden rahoituksesta taloyhtiössä ..................................................................22
6.2
Korjaushankkeen toteutustapa ...........................................................................................23
LIITE 1
LIITE 2
Lämpökamerakuvat
Viestintä korjaushankkeessa
3
1
JOHDANTO
1.1
Työn tavoitteet
Tässä raportissa esitetään taloyhtiölle As Oy Pakilantie 13, joka on yksi KIMU- hankkeen
kohdetaloyhtiöistä, kaksi korjausohjelmavaihtoehtoa. Tavoitteena on tarkastella, kuinka paljon
energian- ja vedenkulutusta saadaan pienennettyä, jos toimenpiteet valitaan täysin korjaustarpeen
mukaan energiatehokkuus huomioiden. Toisena vaihtoehtona on näyttää, millaisia keinoja
joudutaan käyttämään, jos taloyhtiön lämmitysenergiankulutus halutaan puolittaa.
Näitä kahta erilaista korjausohjelmavaihtoehtoa varten on tehty sekä taloyhtiökysely asukkaille että
erilaisia korjauskonseptien laskennallisia tarkasteluja. Näiden pohjalta on valittu molempiin
korjausohjelmavaihtoehtoihin sopivat toimenpiteet KIMU- projektityöryhmän toimesta.
Raportti on jaettu kolmeen varsinaiseen osa-alueeseen. Ensin käsitellään taloyhtiön nykytilaa ja
siihen liittyviä selvityksiä. Toisena asiakokonaisuutena ovat erilaiset korjauskonseptit ja niiden
energiatehokkuuden parantamispotentiaalit. Viimeisenä – ja tärkeimpänä – on KIMUprojektiryhmän näkemys kahdesta tavoitteiltaan erilaisesta korjausohjelmasta.
1.2
Yleiskuvaus taloyhtiöstä
As Oy Pakilantie 13 sijaitsee Helsingissä, Maunulan pohjoisosassa (Kuva 1.1). Taloyhtiö koostuu
yhdestä asuinkerrostalosta. Kerrostalo on valmistunut vuonna 1962.
Kuva 1.1 Pakilantie 13 sijainti Maunulassa (vasemmalla) ja kuva itse asuinrakennuksesta
(oikealla)
Kerrostalossa on pistetalo, jossa on neljä asuinkerrosta ja kellari. Kerrostalon tilavuus on 4 400 m3
ja huoneistoala 1 072 m2. Asuntoja taloyhtiössä on yhteensä 20 kappaletta. Asuntojakauma on
esitetty taulukossa 1.1 ja asuinkerrosten pohjakuva kuvassa 1.2.
4
Taulukko 1.1 Taloyhtiön huoneistojen jakauma
Huoneistotyyppi
Lukumäärä (kpl)
4h+k
4
3h+k
4
Huoneistotyyppi
2h+kk
1h+kk
Lukumäärä (kpl)
8
4
Kuva 1.2 1.-4. kerroksen pohjakuvat
Kellarista löytyy yhteiset tilat: sauna, pesutupa, kellarikomerot, ulkoiluvälinevarasto, väestösuoja
kylmäsäilytystilat sekä autotallit. Asunnoissa ei ole huoneistosaunoja.
1.3
Perustiedot rakenteista
Ulkoseinien kohdalla on käytössä kahden tyyppistä rakenneratkaisua: betonirunkoa verhottuna
kahitiilellä tai mineriittilevyllä (Kuva 1.3). Kantavat väliseinät ovat betonisia.
Kuva 1.3 Pakilantie 13:a ulkoseinärakenteet
Kerrotalon katto on lähestulkoon pulpettikatto- tyyppinen, jonka vesikatteena on rivisaumattu
peltikate. Yläpohjan eristeenä on käytetty Toja-levyä. Ikkunat ovat 3-lasiset. Parvekkeet löytyvät
kaikista muista asunnoista paitsi yksiöstä.
5
1.4
Perustiedot teknisistä järjestelmistä
Kerrostalo on kytketty kaukolämpöverkkoon. Kaukolämpölaitteistot ovat alkuperäiset.
Lämmönjako on toteutettu vesikiertoisena radiaattoreiden avulla. Putkistot on rakennettu
teräsputkista ja niiden eristemateriaali sisältää todennäköisesti asbestia.
Käyttövesiverkosto ja siihen liittyvät venttiilit ovat alkuperäisiä. Vesijohtojen materiaalina on
käytetty kuparia lämpimälle vedelle ja kylmävesijohdot ovat galvanoituja teräsputkia.
Viemäriverkosto on pääosin valurautainen, mutta uusittuja viemäriosuuksia on tehty
muoviviemäristä.
Ilmanvaihtojärjestelmä on painovoimainen. Ilmanvaihtohormit ovat rakennusaineiset.
1.5
Tehdyt ja suunnitellut korjaukset
Taloyhtiössä on toteutettu muutamia korjaushankkeita (Taulukko 1.2). Seuraava korjaushanke tulee
olemaan putkiremontti, jonka hankesuunnittelu on toteutettu vuonna 2010.
Taulukko 1.2 Taloyhtiössä tehdyt korjaustoimenpiteet sekä niiden toteutusvuodet
Toimenpide
Toteutusvuosi
Eteläpäädyn ikkunoiden uusiminen
1993
Itä-, pohjois- ja länsijulkisivujen ikkunoiden uusiminen
1997
Parvekkeiden uusiminen
2006
IV-kanaviston nuohous
2007
Tekninen kiinteistökatselmus
2008
1.6
Lämmön-, sähkön-, ja vedenkulutustiedot
Kuvassa 1.4 on esitetty Pakilantie 13 lämpöindeksit, kiinteistösähkön ja kokonaisvedenkulutukset
vuosina 2004-2009.
60
55
50
45
40
3.0
210
Vedenkulutus, [l/hlö/vrk]
Kiinteistösähkö, [kWh/m 3/v]
Lämpöindeksi, [kWh/m 3/v]
65
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
190
170
150
130
110
90
70
50
2004 2005 2006 2007 2008 2009
2004 2005 2006 2007 2008 2009
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Vuosi
Vuosi
Vuosi
Kuva 1.4 Pakilantie 13energian- ja vedenkulutustiedot 2004-2009
Kaukolämmön kulutus on ollut taloyhtiössä keskimääräistä, jos verrataan Helsingin energian
tilastotietoihin. Samoin kiinteistösähkön käyttö on Suomen Talokeskuksen tilastoaineistoon nähden
keskiarvoista. Vedenkulutuksen osalta kulutukset ovat vaihdelleet vuosien välillä melko paljon.
Vuosien 2008 ja 2009 keskimääräiset vedenkulutustiedot ovat Motivan keskiarvokulutuksia, 155
l/hlö/vrk, noin 25 prosenttia suurempia.
6
2
LÄHTÖTILANNETTA TARKENTAVAT SELVITYKSET JA NIIDEN
TULOKSET
2.1
Tehdyt kuntoarviot
Taloyhtiössä ei ole tehty kuntoarviota, vaan kevyempi kiinteistön tilaa kartoittava selvitys nimeltään
kiinteistökatselmus. Tässä vuonna 2008 tehdyssä selvityksessä on todettu, peltikatteen kunnon
olevan välttävä. Peltikatossa esiintyy maalin hilseilyä ja siinä on osittain ruostuneita kohtia. Myös
perusmuurissa on havaittu maalipinnoitteen hilseilyä.
Kaukolämpölaitteistoa suositellaan selvityksen perusteella uusittavaksi mahdollisimman pian.
Samoin lämmönjakoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit sekä patteriventtiilit tulee uusia. Lisäksi
autotallien ja yleisten tilojen sisäilman lämpötilojen oli todettu olevan liian korkeita.
Vesijohto- ja viemärijärjestelmän on todettu olevan käyttöikänsä loppupuolella. Selvityksen
perusteella on suositeltu tehtäväksi tarkempi vesi- ja viemärijärjestelmien kuntotutkimus.
Selvityksessä esitettiin heti tehtäviksi toimenpiteiksi seuraavia asioita:
- yhteisten tilojen sisäilman lämpötilojen alentaminen
- rakennusten takasivujen kattosadevesien poisjohtamiseen tarkoitettujen betonikourujen
puhdistus
- talosaunan lauteiden uusiminen
- väestösuojan irtainvarasto-osan ja talovaraston lattiakosteuden selvitys
- paikoitusalueen sadevesikaivon madaltaminen
- kattovesien johtaminen kauemmas rakennusten piha-alueelta.
Putkiremontin hankesuunnittelun yhteydessä vuonna 2010 toteutettiin taloyhtiön osakkaille ja
asukkaille asukaskysely.
2.2
KIMU:n taloyhtiökysely
Taloyhtiössä suoritettiin asukaskysely, jolla kartoitettiin sekä taloyhtiön tahtotilaa että asukkaiden
kokemaa sisäilmaston tasoa. Kysely toimitettiin jokaiseen asuntoon ja vastauksia tuli 10 kappaletta
eli vastausprosentti oli 50 %.
Vastaajat kokevat nykytilanteen taloyhtiössä melko hyväksi. Parhaimpiin puoliin lukeutuu
rauhallisuus ja kiinteistön hyvä sijaintipaikka. Eniten parannettavaa koetaan olevan vesi- ja
viemärijärjestelmissä sekä ilmanvaihdossa.
Vastaajat ovat keskimäärin tyytyväisiä taloyhtiön ilmapiiriin ja käytettävyyteen pois lukien
lapsiystävällisyys. Tärkeimmäksi asiaksi vastaajat kokevat asumisen rauhallisuuden, turvallisuuden
ja pysäköintipaikat, joihin he ovat myös tyytyväisiä. Eniten tyytymättömiä vastauksia ovat saaneet
yhteishenki, esteettömyys, lapsiystävällisyys, saunat ja varastot. Näistä vastaajat kokivat tärkeiksi
asioiksi yhteishengen ja varastot.
Taloyhtiön ominaisuuksista ja toimivuudesta heikoimmat tulokset saavat ilmanvaihto, vesikalusteet,
hissien puute ja edustavuus. Näistä ominaisuuksista vastaajat kokivat melko tärkeiksi tai tärkeiksi
ilmanvaihdon toiminnan, vesikalusteiden käytettävyyden ja hissiasian. Energiatehokkuus koetaan
7
myös keskimääräistä tärkeämmäksi, mutta puolet vastaajista ei osaa sanoa, ovatko he tyytyväisiä
taloyhtiön energiatehokkuuteen. Tehdyt ikkunaremontit ovat ilmeisesti olleet onnistuneita, koska
suurin osa vastaajista oli tyytyväinen tai erittäin tyytyväinen ikkunoihin.
Vastaajien mielestä taloyhtiön tulisi olla maltillinen panostustarpeissaan. Melko alhaisten lukemien
joukosta tärkeimmiksi aihepiireiksi nousivat esteettömyys ja hissit, vesikalusteet sekä ilmanvaihto.
Suurin osa vastaajista oli tyytyväinen tai erittäin tyytyväinen taloyhtiön palveluihin. Niitä myös
pidettiin tärkeinä, paitsi taloyhtiön www-sivuja.
Kyselyssä kysyttiin asunnoissa esiintyvistä sisäilmasto-ongelmista (Taulukko 2.1). Pakilantie 13
vastaajista 50 % kärsi tunkkaisesta sisäilmasta, joka on huomattavasti suurempi osuus kuin
keskimäärin kaikissa kuudessa kyselyyn osallistuneessa taloyhtiössä. Lisäksi osa vastaajista (30 %)
koki lattiat kylminä. Erityisesti wc-tilojen kylmyys koettiin ongelmalliseksi. Vähintään 90
prosenttia vastaajista yritti parantaa sisäilman laatua vähintään 1-3 kertaa viikossa
ikkunatuuletuksen avulla.
Taulukko 2.1 Asunnoissa havaitut sisäilmasto-ongelmat, Pakilantie 13 ja kaikki kyselyn taloyhtiöt
yhteensä
Pakilantie 13
Kaikki KIMU- kyselyn
vastaukset (6 taloyhtiötä)
Havaintoja
Osuus
Havaintoja
Osuus (%)
(kpl)
(%)
(kpl)
Vaihteleva huonelämpötila
3
30
22
19
Lattioiden kylmyys
3
30
39
34
Kostea ilma
0
0
4
3
Tunkkainen ilma
5
50
26
23
Riittämätön ilmanvaihto talvella
1
10
13
11
Riittämätön ilmanvaihto kesällä
2
20
21
18
Havaittava pöly tai lika pinnalla
4
40
26
23
Heikko valaistus tai häikäisy
1
10
3
3
Ulkoa tuleva melu
3
30
15
13
Muu
1
10
25
22
60 prosenttia vastaajista ilmoitti kosteuslähteeksi päivittäisen suihkussa tai kylvyssä käynnin.
Talvella ei havaittu ikkunoiden huurtumista. Myös pyykit ovat kuivuneet kaikkien vastaajien
mielestä vähintään kohtalaisen nopeasti.
Sisäilman laatuun ja lämpöoloihin kyselyyn vastaajat olivat yleisesti ottaen melko tyytyväisiä
(Kuvat 2.1-2.4). Ainostaan sisäilman lämpötilat koetaan kesäaikaan selkeästi liian kuumiksi. Kun
verrataan vastauksia kaikkien taloyhtiöiden yhteenlaskettuihin vastauksiin, huomataan Pakilantie 13
vastaajien olevan hieman tyytyväisempiä oman taloyhtiö sisäilman laatuun ja lämpöoloihin.
8
90
90
80
Pakilantie 13
80
Pakilantie 13
70
Kaikki 6
taloyhtiötä
70
Kaikki 6
taloyhtiötä
60
50
[%]
[%]
60
40
50
40
30
30
20
20
10
10
0
0
1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
Kuva 2.1 Lämpötilat talvella (vasen) ja kesällä (oikea), (1 = liian kuuma, 5 =liian kylmä)
90
90
80
70
80
Pakilantie 13
Kaikki 6
taloyhtiötä
70
Kaikki 6
taloyhtiötä
60
50
[%]
[%]
60
Pakilantie 13
40
50
40
30
30
20
20
10
10
0
0
1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
Kuva 2.2 Ilman liike talvella (vasen) ja kesällä (oikea), (1 = liian seisova, 5 =liian vetoisa)
90
90
80
Pakilantie 13
80
Pakilantie 13
70
Kaikki 6
taloyhtiötä
70
Kaikki 6
taloyhtiötä
60
50
[%]
[%]
60
40
50
40
30
30
20
20
10
10
0
0
1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
Kuva 2.3 Viihtyisyys yleisesti ottaen talvella (vasen) ja kesällä (oikea), (1 = tyytyväinen, 5
=tyytymätön)
9
90
90
80
Pakilantie 13
80
70
Kaikki 6
taloyhtiötä
70
Kaikki 6 taloyhtiötä
60
50
[%]
[%]
60
Pakilantie 13
40
50
40
30
30
20
20
10
10
0
0
1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
Kuva 2.4 Ilman laatu talvella (vasen) ja kesällä (oikea),(1 = tyytyväinen, 5 =tyytymätön)
Suurin osa vastaajista haluaisi, että taloyhtiön ominaisuuksia parannettaisiin vain jonkin verran tai
säilytettäisiin ainoastaan nykytilanne. Korjaustoiminnan periaatteissa vastaajien mielipiteet
jakautuvat vahvasti eri suuntiin: 30 prosenttia haluaisi voimakasta ennakoivaa korjaustoimintaa ja
toisen 30 prosentin mielestä tulisi tehdä vain välttämättömät korjaustoimenpiteet. Lisäksi 30
prosenttia vastaajista ei osannut sanoa, millainen taloyhtiön korjaustoiminnan periaatteen tulisi olla.
Puolet vastaajista säilyttäisi palveluiden tilanteen nykyisellään.
Verrattaessa KIMU- hankkeen teettämää asukaskyselyä vuoden 2010 kesällä toteutettuun kyselyyn
huomataan suurimmat erot sisäilman laatuun liittyvissä tuloksissa. Vuoden 2010 kesällä
vastanneista 64 prosenttia oli sitä mieltä, ettei sisäilma tunnu tunkkaiselta. KIMU- kyselyyn
vastanneista taas 50 prosenttia taas kärsi tunkkaisesta ilmasta. Kylmistä lattiapinnoista molemmissa
kyselyissä kärsivät lähes sama määrä vastaajista: 20-30 prosenttia. Muilta osin kyselyt eroavat aika
paljon toisistaan, joten kysymysten suoraan toisiinsa vertaaminen ei ole mahdollista.
2.3
Lämpökuvaukset
Tässä luvussa on esitetty kaksi lämpökameran kuvaa (Kuva 2.1 ja 2.2). Kuvat ovat etelä- ja
länsijulkisivulta. Loput lämpökamerakuvat löytyvät liitteestä 1.
Ulkopuolisella IR- eli lämpökuvauksella ei rakennusten lämpöteknisistä ominaisuuksista
välttämättä saada paljoa tietoa. Pakilantien kohde on varsin ongelmallinen, koska ulkoverhouslevyn
alla on ilmarako, joka tuulettuu ja näin ollen peittää sisäpuolisen rakenteen verhouspinnalle
tuottavia lämpötilaeroja.
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Kuva 2.5 Pakilantie 13. Eteläjulkisivu
10
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Kuva 2.6 Pakilantie 13. Länsijulkisivu
Lämpökuvauksen perusteella voidaan kuitenkin todeta, että
- alakerroksen autotallien ovien tiivisteet vuotavat huomattavasti
- tuuletettu ulkoverhous peittää tehokkaasti ”mahdolliset puutteet”
- muuratuissa julkisivuissa on paikoin todettavissa julkisivukuoren sidosterästen paikkoja.
11
3
TOIMENPITEET ENERGIATALOUDEN JA SISÄILMASTON
PARANTAMISEKSI
3.1
Valitut parantamistoimenpiteet
Taulukossa 3.1 on esitetty tarkasteltavat korjauskonseptit ja niihin liittyvät tärkeimmät lähtötiedot.
Näitä lähtötietoja ovat rakenteiden lämmönläpäisykertoimet eli U-arvot, ikkunoiden
ja
auringonsäteilyn
läpäisykertoimet,
rakennuksen
ilmatiiviyttä
kuvaava
n50-luku
lämmöntalteenoton tuloilman lämpötilasuhde.
Taulukko 3.1 Tarkastellut korjauskonseptit ja niihin liittyvät lähtötiedot
U-arvot
Korjauskonsepti
US
YP
IK
IK
gtot / gdir
n50
LTO:
ηt
W/m2K
W/m2K
W/m2K
-/-
1/h
-
Lähtötilanne
0.50
0.44
2.00
0.69 / 0.58
1.0
N/A
Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm)
0.24
0.44
2.00
0.69 / 0.58
1.0
N/A
US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm)
0.24
0.25
2.00
0.69 / 0.58
1.0
N/A
US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO)
0.24
0.44
2.00
0.69 / 0.58
1.0
0.80
Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm)
0.14
0.44
2.00
0.69 / 0.58
1.0
N/A
US300mm ja YP+80m
0.14
0.25
2.00
0.69 / 0.58
1.0
N/A
Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80)
0.50
0.44
0.80
0.38 / 0.32
1.0
N/A
IK0.80 ja US+100mm
0.24
0.44
0.80
0.38 / 0.32
1.0
N/A
IK0.80, US+100mm ja YP+80mm
0.24
0.25
0.80
0.38 / 0.32
1.0
N/A
IK0.80 ja US300mm
0.14
0.44
0.80
0.38 / 0.32
1.0
N/A
IK0.80, US300mm ja YP+80mm
0.14
0.25
0.80
0.38 / 0.32
1.0
N/A
IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO
0.14
0.25
0.80
0.38 / 0.32
1.0
0.80
IK0.80, US300mm ja LTO
0.14
0.44
0.80
0.38 / 0.32
1.0
0.80
IK0.80 ja LTO
0.50
0.44
0.80
0.38 / 0.32
1.0
0.80
LTO
0.50
0.44
2.00
0.69 / 0.58
1.0
0.80
US: ulkoseinä, YP: yläpohja, IK: ikkuna, gtot: auringonsäteilyn kokonaisläpäisy, gdir:
auringonsäteilyn suoraläpäisy, n50: ilmavuotoluku, ,LTO ηt : lämmöntalteenoton tuloilman
lämpötilasuhde
Lähtötilanne kuvaa tämän hetkistä tilannetta taloyhtiössä. Ulkoseinän lisälämmöneristäminen 100
millimetrillä on ajateltu tehtävän nykyisen ulkoseinärakenteen päälle. Tapaus, jossa ulkoseinän
lämmöneristyksen paksuus on 300 mm, edellyttää julkisivun purkamista, lämmöneristeen
vaihtamista uuteen ja uuden julkisivuverhouksen tekemistä.
Ikkunaremontin tapauksessa olemassa olevat 3-lasiset ikkunat vaihdettaisiin hyvin lämpöä eristäviin
ikkunoihin, joiden U-arvo on 0,8 W/m2K. Poistoilman lämmöntalteenotto tarkoittaa koneellisen
tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmän rakentamista olemassa olevan painovoimaisen ilmanvaihdon
tilalle.
Näiden vaippaan ja ilmanvaihtoon liittyvien korjausten lisäksi on arvioitu putkiremontin yhteydessä
tehtäviä energiatehokkuuteen liittyviä parannuksia. Näitä on oletettu olevan huoneistokohtaiset
vesimittarit kylmälle ja lämpimälle vedelle, vettä säästävät vesikalusteet ja oikein mitoitetut
vesijohtojen painetasot.
12
3.2
Parantamistoimenpiteiden vaikutusten arviointimenetelmät
3.2.1
Energialaskelmat
Energialaskelmat toteutettiin nykypäivän dynaamisella simulointityökalulla IDA Indoor Climate
and Energy 4.0. Tällä työkalulla on mahdollista tarkastella laskennallisesti rakennuksen
energiankulutusta sekä sisäilmastoa. Kohderakennuksesta luotiin kolmiulotteinen malli (Kuva 3.1).
Simuloinnissa laskentavyöhykkeet muodostettiin asuntokohtaisesti, jossa kylpyhuone muodosti
oman erillisen vyöhykkeen, ja jokainen asuinkerros mallinnettiin erikseen (Kuva 3.1). Tämän
lisäksi porraskäytävät ja kellari mallinnettiin omina vyöhykkeinään.
N
f4
2.0 m
f1
f2
S
f1
f3
f4
f2
f3
Taulukko 3.2 Rakennuksen simulointi 3D-malli ja yhden asuinkerroksen vyöhykejako
Simuloinneissa käytettiin säätietoina Helsingin vuoden 1979 tuntitason säätietoja, jotka vastaavat
voimassa olevasta Suomen rakentamismääräyskokoelman osasta D5 (2007) löytyviä säätietoja.
Tilojen lämmityksen asetusarvona käytettiin asuinhuoneille 22 °C, kylpyhuoneille 23 °C ja
porraskäytäville ja kellarille 20 °C.
Sähkölaitteista ja valaistuksesta tuleva lämpöenergia vastaa Sisäilmastoluokituksen (2008)
ohjearvoja. Tämä tarkoittaa sähkölaitteiden ja valaistuksen vuotuisena lämpöenergiana, joka tulee
huonetilaan, 22,8 kWh/asm2. Asukkaiden määrä kerrostalossa on 26 eli keskimäärin 41 asm2/hlö.
Lämmitysjärjestelmä mallinnettiin ideaalisena ja lämmönjaon ja luovutuksen aiheuttamat häviöt
otettiin huomioon hyötysuhteiden avulla. Tilojen lämmitykselle käytettiin hyötysuhteen arvoa 0,81
ja lämpimälle käyttövedelle 0,86. Itse kaukolämpölaitteiston hyötysuhteena käytettiin arvoa 0,97.
(Suomen rakentamismääräyskokoelman osan D5 Ohjeet 2012 luonnos 28.9.2010)
Ilmanvaihdon määräksi oletettiin painovoimaisen ilmanvaihdon tapauksessa 0,4 1/h ja
korjauskonseptin tapauksessa, jossa on koneellinen tulo-poisto-ilmanvaihtojärjestelmä, 0,5 1/h.
Rakennuksen ilmatiiviyttä kuvaavana n50-lukuna käytettiin kaikissa laskentatapauksissa arvoa 1,0
1/h. Koneellisen tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmän yhteydessä ilmanvaihdon jälkilämmitys
toteutetaan kaukolämmöllä.
Mahdollisella putkiremontilla ja siihen liittyvillä toimenpiteillä oletettiin saatavan aikaan 20
prosentin säästö kokonaisvedenkulutuksessa. Alkutilanteessa kokonaisvedenkulutuksesta arvioitiin
olevan 40 prosenttia lämmintä vettä. Putkiremontin jälkeen lämpimän käyttöveden osuudeksi
oletettiin 45 prosenttia kokonaisvedenkulutuksesta.
13
3.2.2
Elinkaarilaskelmat
Energiakorjausten
elinkaariedullisuuden
analysointi
perustuu
eurooppalaiseen
menetelmäkehitykseen. Elinkaarikustannuslaskelmat muodostuvat seuraavista osista:
- Hankintakustannukset (pääomakustannukset, investointikustannukset)
- Purkukustannukset
- Rahoituskustannukset
- Huoltokustannukset
- Kunnossapitokustannukset
- Lämmitysenergiakustannukset
- Sähköenergiakustannukset
- Ympäristökustannukset
- Jäännösarvo
Hankintakustannukset kattavat rakennuttajan kustannukset, rakennuskustannukset ja rakennuksen
luovutuksen edellyttämät kustannuserät. Laskelmissa otetaan huomioon tekijät, jotka
aiheuttavat eroja eri vaihtoehtojen välille.
Purkukustannukset kattavat rakenteiden sekä laitteiden ja järjestelmien purkamisesta aiheutuvat
kokonaiskustannukset.
Rahoituskustannukset aiheutuvat rahoituksen kustannuksista valitulla laskenta-ajalla.
Rahoituskustannuksiin sisällytetään myös esim. lyhytaikaiset lainajärjestelyt ja uudelleenjärjestelyt.
Huoltokustannukset aiheutuvat suunnitelluista huoltotöistä. Huoltokustannuksiin vaikuttavat
valittu järjestelmä, huollon laatutaso sekä huoltoyhtiön veloitusperiaatteet ja toimintatavat.
Toiset järjestelmät vaativat usein tapahtuvaa huoltoa, kun taas toiset järjestelmät toimivat pitkiäkin
aikoja ilman erityistä huolenpitoa. Huollon laadulla on merkitystä, sillä hyvä huolto
korjaa investoinneissa syntyviä puutteita.
Kunnossapitokustannukset aiheutuvat suunnitelluista tai muutoin välttämättömiksi todetuista
kunnossapitotoimista. Niillä pyritään estämään rakennuksen kulumista. Talotekniikan
osalta kunnossapitokustannusten arvioimiseen vaikuttavat huomattavasti laitteiden käyttöympäristö
ja kunnossapidon taso. Kunnossapitoon luetaan myös kaikki pienimuotoiset ennakoimattomat
korjaukset.
Lämmitysenergiakustannukset aiheutuvat tilojen lämmityksestä ja käyttöveden lämmityksestä.
Rakennustasoisissa tarkasteluissa määritetään eritellyt lämmityskustannukset, jotka perustuvat
lämmitystapaan ja energiantuottajan arvioituihin tai todennettuihin kulutuksiin.
Sähköenergiakustannukset aiheutuvat kiinteistösähköstä, käyttäjäsähköstä sekä talotekniikan
laitteista ja järjestelmistä. Jäähdytysenergiakustannukset sisältyvät yleensä erittelemättöminä
sähköenergiakustannuksiin. Tehdyssä elinkaarikustannusvertailussa kuluttajasähköä ei
kuitenkaan ole otettu huomioon
Ympäristökustannukset sisältävät mm. mahdolliset korjausrakentamista edeltävät maaperän
puhdistuksen ja suojauksen kulut sekä purku- ja kierrätyskulut elinkaaren päättyessä.
Hankinnalla (investoinnilla) voi pitoajan päättyessä olla jäännösarvo. Jäännösarvoerot otetaan
huomioon vaihtoehtojen vertailussa, jos laskentajakso on lyhyempi kuin käyttöikä, ja
14
vaihtoehtojen välillä on laskennallisia käyttöikäeroja.
Nykyarvomenettelyssä summataan laskentajaksolla eri vuosina tehtävien toimenpiteiden
kustannukset nykyhetkeen joko suoraan nykyisin hinnoin. Laskentakoroksi valitaan yleensä
ennakoitu yleinen kustannustason nousu. Laskelmassa inflaation taso, energian hinta ja sen
nousu, sekä kiinteistön järjestelmien ja laitteiden kestävyys joudutaan ennakoimaan.
Taulukko 3.3 Elinkaarilaskelmien lähtötietoja ja -arvoja
Kustannustekijä
Kuvaus
Hankintakustannus
yhteensä
Julkisivun kunnostus
Julkisivukorjaus,
mikä
kuntokartoituksen perusteella tehtävä
(puhdistus, paikkaus ja pinnoitus).
Toteutetaan
vanhan
rakenteen
päälle, jolloin energiakorjauksen
lisäkustannusta
määritettäessä
vähennetään julkisivun korjauksen
peruskustannus
Julkisivun purku, alustan tasoitus ja
pinnoitus.
Eristyspaksuuden
kasvattaminen 300 mm:llä.
70 euroa/us-m2
Julkisivun lämpörappaus
100 mm:n eristyslisällä
Julkisivun
uusiminen
mm:n eristyslisällä
300
Ikkunoiden uusiminen
Yläpohjan perusparannus ja
eristystason kasvattaminen
Ilmanvaihdon asentaminen
linjasaneerauksen
yhteydessä,
energiatehokkuuslisä
Ilmanvaihdon asentaminen
erillisenä urakkana
Linjasaneeraus
Välilliset kustannukset
Investointiavustus
Ikkunoiden
uusiminen
eristystasoltaan paremmiksi (o,80
W/m2K) tilanteessa, missä ikkunat
joka tapauksessa uusittava
Yläpohjan perusparannus johtuen
ulkoseinäkorjauksesta ja lisäeristys
Koneellisen
tuloja
poistoilmanvaihdon asentaminen, mistä
energiakorjauksen lisä-kustannusten
osuus
noin
50
%
(mm.
ilmavirtasäädöt, LTO80).
Koneellisen
tuloja
poistoilmanvaihdon
asentaminen,
mistä lisäkustannuksia noin puolet
energiakorjaukseen
(mm.
ilmavirtasäädöt, LTO80)
VVS – työt yhteensä
Korjausrakentamisen suunnittelu-,
valvonta- ja työmaan yleisten töiden
lisä
ARA:n myöntämä avustus.
Energiatehokkuuden
parantamisen
laskennallinen
kustannusero
95 euroa/us-m2
+ 25 euroa/us-m2
300
euroa/us-m2,
mistä
purku
ja
tasoitus
150 euroa/us-m2
500 euroa/ikk-m2
+230 euroa/us-m2
130 euroa/yp-m2
+25 euroa/yp-m2
150 euroa/as-m2
+ 75 euroa/asm2
200 euroa/as-m2
+100 euroa/asm2
400 euroa/as-m2
10
%
suhteessa
hankintakustannuksiin
Ei otettu huomioon
noin 25 % suhteessa
vuotuiseen
pääomakustannukseen
Rahoituskustannus
Energiatehokkuuteen
sijoitetun
pääoman
rahoitusosuudeksi
on
arvioitu 60 % 3%:n reaalikorolla.
Energiamaksut
Lähtökohtainen
lämpöenergiamaksu kustannustasossa 1/2011
55 euroa/MWh
Lämpöenergiamaksu keskimäärin 20
vuoden laskentajaksolla (energian
reaalihinnan nousu + 4 %/v)
103 euroa/MWh
Lähtökohtainen sähköenergia-maksu
kustannustasossa 1/2011
80 euroa/MWh
Sähköenergiamaksu keskimäärin 20
vuoden laskentajaksolla (energian
reaalihinnan nousu + 4 %/v)
150 euroa/MWh
15
KIMU -laskelmissa on käytetty yhteneväisiä energiakorjausten lisäkustannuksia (Taulukko 3.2).
Lisäkustannusten laskenta perustuu siihen, että rakennuksen vaippa on joka tapauksessa
peruskorjattava ja ilmanvaihtojärjestelmä uusittava. Tällöin ei taloudellisessa vertailussa tarvitse
ottaa huomioon muita laadullisia tekijöitä (akustiikka, paloturvallisuus,…). Yhteismitalliset tulokset
on esitetty keskimääräisinä vuosikustannuksina osoittaen mahdollisesti eriaikaisten toimenpiteiden
kokonaisvaikutukset. Asunnon jälleenmyyntiarvon suhteellista nousua energiatehokkaan korjauksen
seurauksena ei ole otettu huomioon, eikä taloudellista takaisinmaksuaikaa siten arvioitu.
Energiansäästön kannattavuuden laskentajaksona on käytetty 20 vuotta, mikä sekä laskennallinen
poistoaika että laskennallinen sijoitetun pääoman rahoitusaika. Hankintakustannuserojen ja
energiansäästön vertailukohtana on käytetty taloyhtiössä tehtäviä pakollisia toimenpiteitä.
ko.pakollisten töiden yhteydessä on otettu huomioon ikkunoiden uusimisen energiansäästövaikutus.
Keskimääräinen vuotuinen pääomakustannusero lasketaan jakamalla hankintakustannusero
laskentajakson pituudella. keskimääräinen vuotuinen rahoituskustannus energiansäästöön
sijoitetulle pääomalle on tällöin 0,25 x pääomakustannus. Takaisinmaksuajat on laskettu
energiamaksunousuille 0 ja 4 %/v. Koko remontin keskimääräinen vuokravaikutus on laskettu
jakamalla
remontin
kokonaiskustannus
asuinalalla
ja
laskentajakson
pituudella.
Energiansäästöinvestoinnin vastikeosuus on lisätty kokonaisvaikutuksen määrittämiseksi.
16
4
LASKENTATULOKSET ERI TOIMENPIDEVAIHTOEHTOILLE
4.1
Energiankulutukset
Taulukossa 4.1 on esitetty eri laskentatapausten kaukolämmön ja ilmanvaihdon puhaltimien
käyttämän sähkön kulutus asuinneliöitä kohden sekä kokonaisvedenkulutus. Korjauskonseptit on
esitetty kahdelle eri tavalla: erillisinä vaihtoehtoina ja putkiremontin yhteydessä toteutettuna.
Taulukko 4.1 Energian- ja vedenkulutukset lähtötilanteessa ja eri korjauskonsepteilla
Korjauskonsepti
LT
Lähtötilanne
Kaukolämpö
Sähkö:
puhaltimet
Vesi
kWh/asm2/a
kWh/asm2/a
m3/a
237
0.0
1550
Erilliset vaihtoehdot
KK1
Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm)
210
0.0
1550
KK2
US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm)
204
0.0
1550
KK3
US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO)
159
8.0
1550
KK4
Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm)
199
0.0
1550
KK5
US300mm ja YP+80m
193
0.0
1550
KK6
Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80)
217
0.0
1550
KK7
IK0.80 ja US+100mm
190
0.0
1550
KK8
IK0.80, US+100mm ja YP+80mm
184
0.0
1550
IK0.80 ja US300mm
179
0.0
1550
KK10
KK9
IK0.80, US300mm ja YP+80mm
173
0.0
1550
KK11
IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO
122
8.0
1550
KK12
IK0.80, US300mm ja LTO
128
8.0
1550
KK13
IK0.80 ja LTO
165
8.0
1550
KK14
LTO
185
8.0
1550
226
0.0
1240
Putkiremontin yhteydessä
KKP1
Pelkkä putkiremontti
KKP2
Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm)
199
0.0
1240
KKP3
US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm)
194
0.0
1240
KKP4
US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO)
150
8.0
1240
KKP5
Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm)
189
0.0
1240
KKP6
US300mm ja YP+80m
183
0.0
1240
KKP7
Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80)
207
0.0
1240
KKP8
IK0.80 ja US+100mm
180
0.0
1240
KKP9
IK0.80, US+100mm ja YP+80mm
174
0.0
1240
KKP10
IK0.80 ja US300mm
170
0.0
1240
KKP11
IK0.80, US300mm ja YP+80mm
164
0.0
1240
KKP12
IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO
114
8.0
1240
KKP13
IK0.80, US300mm ja LTO
120
8.0
1240
KKP14
IK0.80 ja LTO
156
8.0
1240
KKP15
LTO
176
8.0
1240
17
Taulukko 4.2 Saavutettavat säästöpotentiaalit eri korjauskonsepteilla
Korjauskonsepti
Kaukolämpö
Sähkö:
puhaltimet
Vesi
%
%
%
Erilliset vaihtoehdot
KK1
Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm)
11
-
0
KK2
US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm)
14
-
0
KK3
US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO)
33
-
0
KK4
Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm)
16
-
0
KK5
US300mm ja YP+80m
19
-
0
KK6
Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80)
8
-
0
0
KK7
IK0.80 ja US+100mm
20
-
KK8
IK0.80, US+100mm ja YP+80mm
22
-
0
KK9
IK0.80 ja US300mm
24
-
0
KK10
IK0.80, US300mm ja YP+80mm
27
-
0
KK11
IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO
49
-
0
KK12
IK0.80, US300mm ja LTO
46
-
0
KK13
IK0.80 ja LTO
30
-
0
KK14
LTO
22
-
0
Putkiremontin yhteydessä
KKP1
Pelkkä putkiremontti
5
-
20
KKP2
Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm)
16
-
20
KKP3
US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm)
18
-
20
KKP4
US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO)
37
-
20
KKP5
Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm)
20
-
20
KKP6
US300mm ja YP+80m
23
-
20
KKP7
Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80)
13
-
20
KKP8
IK0.80 ja US+100mm
24
-
20
KKP9
IK0.80, US+100mm ja YP+80mm
27
-
20
KKP10 IK0.80 ja US300mm
28
-
20
KKP11 IK0.80, US300mm ja YP+80mm
31
-
20
KKP12 IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO
52
-
20
KKP13 IK0.80, US300mm ja LTO
49
-
20
KKP14 IK0.80 ja LTO
34
-
20
KKP15 LTO
26
-
20
Kaikilla korjauskonsepteilla saavutetaan vähintään 13 prosentin säästöpotentiaali kaukolämmön
kulutuksessa lähtötilanteeseen verrattuna pois lukien pelkkä putkiremontti. Yksittäisistä
toimenpiteistä suurin lämmitysenergiansäästöpotentiaali saavutetaan lämmöntalteenotolla
varustetulla koneellisella tulo-poisto- ilmanvaihtojärjestelmällä: noin 22 prosenttia. Samalla
ilmanvaihtokoneiden puhaltimet lisäävät sähkönkulutusta. Putkiremontin yhteydessä toteutettavat
vedenkulutusta pienentävät toimenpiteet vähentävät kaukolämmön kulutusta noin 5 prosenttia.
Yläpohjan
lisäeristämisellä
ei
saada
aikaan
merkittäviä
parannuksia
taloyhtiön
energiatehokkuuteen.
4.2
Elinkaarikustannukset
Elinkaarikustannuslaskenta perustuu kiinteistössä välttämättä tehtävien kunnostustöiden ja
energiatehokkuutta parantavien toimenpiteiden kustannuseroon. Taulukossa 4.3 on esitetty
elinkaarikustannukset pakollisille korjauksille (KKP1) ja kahdelle muulle konseptille (KKP15 ja
KKP13), jotka parantavat energiatehokkuutta enemmän. Laskennassa oletetaan, että taloyhtiön
18
oma rahoitus kattaa 40 % kustannuksista. Tämä sisältää mahdolliset energia-avustukset yms..
Rahoitusosuus on 60 % remontin hinnasta. Tälle osalle lasketaan rahoituskustannus 3 %
reaalikorolla (nimelliskorko-inflaatio). Energian hinta oletetaan joko muuttumattomaksi, tai se
nousee 4 % vuodessa. laskentajakso on 20 vuotta. Laskentatulokset ovat taulukossa 4.3.
Taulukko 4.3 Korjausrakentamisen kokonaiskustannus sekä energiatehokkuuden laskennallinen
kustannusero ja kannattavuus.
Korjauskonseptit
KKP15
KKP13
KKP1
Lähtökohtainen kulutustaso 254 MWh/a, 237 kWh/as‐m2/v Lämpöenergiankulutuksen aleneminen Sähköenergiankulutuksen kohoaminen 1. HANKINTAKUSTANNUS Julkisivun kunnostus Julkisivun purku ja tasoitus Lämpörappaus Katon perusparannus Ikkunoiden uusiminen Ilmanvaihdon uusiminen Linjasaneeraus Välilliset kustannukset YHTEENSÄ YHTEENSÄ 2. HANKINTAKUSTANNUSERO Julkisivun purku ja tasoitus Lämpörappaus Katon perusparannus Ikkunoiden uusiminen Ilmanvaihdon uusiminen Välilliset kustannukset YHTEENSÄ YHTEENSÄ 3. VUOSIKUSTANNUSERO Pääomakustannusero keskimäärin Rahoituskustannusero keskimäärin Lämpökustannusero keskimäärin Sähkökustannusero YHTEENSÄ 4. VASTIKEVAIKUTUS Energiainvestoinnin vastikevaikutus (kohta 3.)
Koko remontin vuokravaikutus (Kohta 1.) 5. TAKAISINMAKSUAIKA Ei energian hinnannousua Energian hinnan nousu mukana MWh/a MWh/a € € € € € € € € € €/as‐m2 € € € € € € € €/as‐m2 €/v €/v €/v €/v €/v €/as‐m2/v €/as‐m2/v vuotta vuotta ‐65
‐9
53 000
27 000
90 000
80 000
429 000
83 000
843 000
786
0
81 000
8 000
89 000
94
4 500
1 100
‐4 400
+ 1 300
+2 500
+2,3
37,7
41 26 ‐125 ‐9 113 000 113 000 27 000 90 000 161 000 429 000 101 000 1 034 000 964 60 000 113 000 0 81 000 26 000 280 000 272 14 000 3 500 ‐11 600 +1 300 +7 200 +6,7 42,1 45 27 ‐12
0
53 000
27 000
90 000
80 000
429 000
75 000
754 000
703
35,4
19
Pakolliset korjaukset sisältävät putkiremontin ja ilmanvaihtojärjestelmän kunnostamisen lisäksi
julkisivun puhdistuksen, paikkauksen ja maalaamisen ja katon korjaamisen. Korjauskonsepti
KKP15 sisältää pakollisten korjausten lisäksi ilmanvaihtojärjestelmän kunnostamisen sijaan
huoneistokohtaisen
(hajautetun)
ilmanvaihtojärjestelmän
rakentamisen,
joka
tehdään
linjasaneerauksen yhteydessä, mikä tuo kustannussäästöjä itse asennustyöhön. Korjauskonseptissa
KKP13 on mukana edellä mainitut korjaukset sillä erolla, että julkisivujen korjauksen yhteydessä
toteutetaan ulkoseinien korjaus siten, että kokonaislämmöneristyspaksuudeksi tulee 300 mm, ja
ikkunat uusitaan lämpöä erittäin hyvin eristäviksi.
Verrattuna
pakollisiin
korjauksiin
ilmanvaihdon
perusparannus
(KKP15)
lisää
hankintakustannuksia arviolta noin 89 000 euroa. Jos pakollisten korjausten sijaan tehdään
ilmanvaihdon perusparannus ja ulkoseinien perusteellinen korjaus (KKP13), maksaa se tämän
arvion noin 280 000 enemmän.
Edellä mainituilla laskennan lähtötiedoilla laskettuna takaisinmaksuajat korjauskonseptille KKP13
ovat 26-41 vuotta energian hintakehityksestä riippuen. Vastaavasti korjauskonseptille KKP15
takaisinmaksuajat ovat 27-45 vuotta.
20
5
JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET
ENERGIATEHOKKAAKSI KORJAUSOHJELMAKSI
KIMU-projektin tavoitteena oli laatia kaksi korjauskonseptia kohdetaloyhtiölle: perusvaihtoehto
sekä vaihtoehto, jolla saavutetaan vähintään 50 prosentin säästö lämmitysenergiankulutuksessa.
Perusvaihtoehdossa ei ole asetettua energiansäästötavoitetta, vaan korjaukset perustuvat rakenteiden
ja teknisten järjestelmien kuntoon ja mahdollisiin ongelmiin esimerkiksi sisäilmastossa.
Perusvaihtoehdon korjaukset tehdään kuitenkin mahdollisimman energiatehokkaasti.
Kuntoarvion ja asukaskyselyn pohjalta voidaan sanoa, että taloyhtiössä korjaustarpeet liittyvät
erityisesti vesi-, viemäri- ja sähköjärjestelmiin ja kaukolämpölaitteisiin. Sisäilmasto-ongelmia
aiheuttaa myös asuntojen puutteellinen ilmanvaihto. Näiden tietojen perusteella on laadittu
perusvaihtoehto korjausohjelmalle, jolla pystyttäisiin korjaamaan edellä mainitut ongelmat.
KIMU- hankkeen perusvaihtoehto on:
- 2011-2013 linjasaneeraus, jossa uusitetaan vesi- ja viemärijärjestelmät, vesikalusteet,
sähköistys ja yleisten tilojen valaistus. Samalla asennetaan huoneistokohtaiset vesimittarit
sekä kylmään että lämpimään veteen. Linjasaneerauksen yhteydessä toteutetaan
huoneistokohtainen tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmä lämmöntalteenotolla. Märkätilojen
mukavuuslattialämmitys toteutetaan kaukolämmöllä vesikiertoisen järjestelmän avulla.
Linjasaneeraukseen tulee yhdistää myös kaukolämpölaitteiston uusiminen ja
patteriverkoston perussäätö. Korjaustoimenpiteet vastaavat luvuissa 4.1 ja 4.2 esitettyä
korjauskonseptia KKP15.
- Korjataan ja kunnostetaan peltikatto 2011-2012.
- Lisäksi arvioidaan ja toteutetaan tarpeen mukaan teknisessä kiinteistökatselmuksessa esitetyt
korjaustoimenpiteet vuosina 2011-2015 ja teetetään varsinainen kuntoarvio viimeistään
2015.
- Perusvaihtoehdolla vuoteen 2015 mennessä on mahdollista saavuttaa noin 20-30 prosentin
säästöpotentiaali lämmitysenergiankulutuksessa. Perusvaihtoehdon toimilla on mahdollista
saada aikaan noin 3 100 euron vuotuiset säästöt energian- ja vedenkulutuksessa verrattuna
pakollisiin korjauksiin.
- Arvio perusvaihtoehdon aiheuttamista korjauskustannuksista ovat noin 843 000 euroa (786
€/asm2), joka on noin 89 000 euroa (94 €/asm2) enemmän kuin taloyhtiössä tehtävät
pakolliset korjaukset.
”-50 %- säästö”- korjausohjelma eroaa perusvaihtoehdosta siinä, että sitä täydennetään
julkisivuremontilla. Julkisivuremontissa uusitaan ikkunat erittäin hyvin lämpöä eristäviksi ja
ulkoseinän lämmöneristyksen määräksi tulee 300 mm mineraalivillaa tai sitä vastaava
lämmöneristystaso. Ulkoseinien korjaus edellyttää tiilien ja mineriittilevyjen purkamista, jolloin on
mahdollista uudistaa koko kerrostalon ulkonäkö kerralla uuden näköiseksi.
KIMU- hankkeen ”-50 %-”- korjausohjelma:
- 2011-2013 linjasaneeraus, kuten perusvaihtoehdossa
- Toteutetaan kokonaisvaltainen julkisivukorjaus vuosien 2013-2020 välisenä aikana. Tällöin
uusitaan ikkunat, puretaan ulkoseinärakenteen verhoukset ja parannetaan ulkoseinän
lämmöneristystä vastaamaan 300 millimetrin mineraalivillaeristettä. Ulkoseinän
korjausmenetelmän valitsemiseksi tehdään ennen julkisivukorjauksia tarvittavat ulkoseinän
21
-
-
kuntotutkimukset. Korjaustoimenpiteet vastaavat luvuissa 4.1 ja 4.2 esitettyä
korjauskonseptia KKP13.
Lisäksi arvioidaan ja toteutetaan kuntoarviossa esitetyt korjaustoimenpiteet vuosina 20112015 ja teetetään kuntoarvio viimeistään 2015.
Korjausohjelmalla on mahdollista saavuttaa noin 50-60 prosentin säästöpotentiaali
lämmitysenergiankulutuksessa vuoteen 2020 mennessä. Korjauksilla on mahdollista saada
aikaan noin 10 300 euron vuotuiset säästöt energian- ja vedenkulutuksessa verrattuna
pakollisiin korjauksiin.
Arvio perusvaihtoehdon aiheuttamista korjauskustannuksista ovat noin 1 034 000 euroa
(964 €/asm2), joka on noin 280 000 euroa (272 €/asm2) enemmän kuin taloyhtiössä tehtävät
pakolliset korjaukset.
22
6
KORJAUSHANKKEEN TOTEUTUS
6.1
Korjaushankkeiden rahoituksesta taloyhtiössä
Taloyhtiöillä ja sen osakkailla on useita vaihtoehtoja korjaushankkeidensa rahoittamiseen.
Rahoitusmuodot on jaettavissa säästämis- ja lainoitusvaihtoehtoihin ja muihin pitkälti
yhtiökohtaisiin keinoihin. Toisaalta etenkin lainoitusvaihtoehdoissa pääjako menee sen mukaan
onko lainanottajana yhtiö vai osakkaat.
Linjanveto säästämis- ja lainotusvaihtoehtojen käytöstä olisi suotavaa tehdä taloyhtiön strategiassa.
Ts. määritellä yhtiön korjausrakentamisen rahoituspolitiikan päälinja eli varaudutaanko
tuleviin korjaushankkeisiin joko ennakkorahastoinnein tai muodostamalla asuintalovarauksia
vai turvaudutaanko yksinomaan lainarahoitukseen ja mahdollisiin osakassuorituksiin.
Taloyhtiö voi kerätä osakkailtaan varoja ja rahastoida ne verovapaasti, kunhan
ennakkorahastoinnista on tehty asianmukaiset yhtiökokouspäätökset ja kerätyt varat käytetään
aktivoitaviin korjauskustannuksiin viiden vuoden kuluessa. Vuosittaisille rahastointimäärille ei ole
ala eikä ylärajaa. Käytännössä osakkailta ei kuitenkaan ole kohtuullista kerätä varsinaiseen
hoitovastikkeeseen nähden useammankertaista ennakkorahastoitavaa vastiketta. Viiden vuoden
aikana ei käytännössä ehditä keräämään ennakkorahastoinein kovinkaan suurta osuutta esim.
putki- tai julkisivuremontin rahoitustarpeesta. Niinpä euron korjausvastike normaalin 3 – 4 euron
hoitovastikkeen lisäksi kerryttäisi viidessä vuodessa runsaat 60 euroa neliöltä eli reilun
kymmenyksen kalliin putkiremontin rahoitustarpeesta.
Asuintalovarauksen muodostamiselle sen sijaan on vuosittaiset vähimmäis- ja enimmäismääränsä
eli 3 500 euroa pienempää varausta ei verotuksessa hyväksytä eikä varaus voi olla 68 euroa
suurempi rakennuksen ulkomitoin laskettua neliömetriä kohti. Varaus on käytettävä 10 verovuoden
kuluessa sen verovuoden päättymisestä, jonka tulosta varaus on vähennetty. Varaus on rahastointia
joustavampi, sillä sen muodostaminen ei vaadi yhtiökokouspäätöstä ko. vuodelta, vaan siitä voidaan
päättää vielä tilinpäätöksen yhteydessä. Varausmenettely on myös "rullaava" eli varausta voidaan
samanaikaisesti purkaa ja muodostaa uutta varausta. Varausta voidaan käyttää myös kuluiksi
kirjattuihin korjausmenoihin.
Vaikkei taloyhtiön strategiana olisikaan varautua tuleviin korjauksiin, voivat tietysti yksittäiset
osakkaat vapaaehtoisesti säästäen saada käytännössä varoilleen saman tuoton kuin yhtiökin saisi.
Lainoitus on kuitenkin säilynyt taloyhtiöiden korjaushankkeiden päärahoitusmuotona ja edelleen
niin, että laina otetaan yhtiölle, jota sitten lainassa mukana olevat osakkaat hoitavat maksamalla
pääomavastiketta. Tällä katetaan lainasta aiheutuvat menot eli korot, lyhennykset ym. kulut.
Pääomavastikerasituksesta olkoon esimerkkinä putkiremonttilaina 50 neliön kaksiossa. Pitäen
lähtökohtana keskimääräistä 400 euron neliökustannusta eli 20 000 euron lainaosuutta ja 20 vuoden
laina-aikaa ja 3 %:n korkoa, tulisi annuiteettilainan kuukausikustannukseksi ja pääomavastikkeen
määräksi noin 110 euroa. Jos laina-aika olisi 10 vuotta, joka on todennäköisempi, olisi vastaava
kuukausierä noin 190 euroa. Näin pääomavastikkeen määräksi tulisi 3,80 e/m2/kk eli suunnilleen
sama määrä, mitä normaali hoitovastike on.
23
Viime aikoina on jossain määrin yleistynyt henkilökohtaisten ns. remonttilainojen käyttö eli
lainanottajana on osakas ja lainan vakuutena on yleensä hänen asuntonsa. Yhtiön remonttilainaan
nähden etuna on lainan korosta saatava verovähennys. Markkinoilla on myös ns. kevyttä
remonttilainaa, jossa lainanottaja maksaa vain korkoa muttei lainkaan lyhennä lainaa. Menettely
mahdollistaa useissa tapauksissa pienituloisen eläkeläisen asua esim. putkiremontoidussa
asunnossaan ilman, että ongelmia tulisi myöskään perillisille, jotka pystyvät lyhentämään lainan, jos
ei muuten, niin ainakin myydessään asunnon.
Säästämis- ja lainoitusvaihtoehtojen ohella eräillä yhtiöillä on mahdollisuus myydä omaisuuttaan,
esimerkiksi omistuksessa olevan talonmiehen asunnon, jota on mahdollisesti pidetty vuokralla tai
hyödyntää puolikäyttöistä ullakko- ym. tilaa myymällä tilan rakennusoikeuden. Yhtiöllä voi olla
tontillaankin lisärakennusoikeutta tai mahdollisuus myydä osa tontistaan.
6.2
Korjaushankkeen toteutustapa
Korjaushankkeen toteutustapa eli urakkamuoto määräytyy yleensä sen perusteella, siirtääkö
taloyhtiö hankkeen tehtävien suoritusvastuun urakoitsijalle hankesuunnitteluvaiheessa, sen jälkeen
vai toteutussuunnittelun jälkeen. Yleensä taloyhtiöiden korjaushankkeet toteutetaan
pääurakkamuotoisina, jolloin taloyhtiö siirtää vastuun hankkeen tehtävien suorittamisesta
urakoitsijalle toteutussuunnittelun jälkeen. Tällöin suunnittelu ja rakentaminen ostetaan erillisillä
sopimuksilla. Pääurakkamuodon heikkoutena on muun muassa sen monivaiheisuus, joka altistaa
korjaushankkeen useille riskeille. Pääurakkamuotoisessa toteutustavassa suunnittelija ei yleensä
tiedä tulevaa urakoitsijaa, eikä voi hyödyntää urakoitsijan kustannustietoutta ja tuotantotapoja.
Pääurakkamuodon etuna on kuitenkin urakkamuodon tunnettuus muihin urakkamuotoihin
verrattuna. KIMU- hankkeen projektiryhmä esittää, että molempien korjausohjelmien tapauksessa
urakkamuotona käytetään pääurakkamuotoista toteutustapaa.
24
LIITE 1 LÄMPÖKAMERAKUVAT
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Pakilantie 13. Eteläjulkisivu
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Pakilantie 13. Eteläjulkisivu
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Pakilantie 13. Eteläjulkisivu
25
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Pakilantie 13. Itäjulkisivu
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Pakilantie 13. Itäjulkisivu
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Pakilantie 13. Itäjulkisivu
26
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Pakilantie 13. Pohjoisjulkisivu
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Pakilantie 13. Pohjoisjulkisivu
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Pakilantie 13. Pohjoisjulkisivu
27
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Pakilantie 13. Pohjoisjulkisivu
7.0°C
7
6
5
4
3
2
2.0°C
Pakilantie 13. Länsijulkisivu
28
LIITE 2 VIESTINTÄ KORJAUSHANKKEESSA
Juha Salmi, Suomen Asuntotietokeskus
Korjaushankkeissa avoin, suunnitelmallinen ja jatkuva tiedottaminen on keino, jolla päätöksenteon
vaikeutta voidaan vähentää ja asukastyytyväisyyttä lisätä.
Ennakoiva viestintä on kaikkien etu
Paikkansa pitävä, nopea ja säännöllinen viestintä hankkeen eri vaiheissa vähentää ennakkoluuloja ja
huhuja, tukee päätöksentekoa sekä parantaa yhteenkuuluvuuden tunnetta. Viestinnän keinoin
voidaan vähentää muutosvastarintaa - kertoa ennen korjausta asukkaan korjaushankkeeseen
liittyvistä vaikutusmahdollisuuksista sekä tulevista haitoista. Hyvin suunniteltu viestintä takaa
kaikille, niin asukkaille kuin korjausrakentamisen ammattilaisillekin, sujuvamman remonttiarjen.
Viestintään panostamalla vähennetään epätietoisuuteen perustuvia turhia kyselyitä, juoruja ja
pihaparlamentteja.
Ennen remonttia
Asukkaille ja osakkaille
edellytykset
päätöksentekoon
Remontin aikana
Viesti remontin etenemisestä
ja aikataulumuutoksista sekä
mahdollisista vaikutuksista
asukkaan arkeen.
Remontin jälkeen
Käyttö- ja vastaanottovaihe
Kerro:
- Hankkeen syyt
- Hankkeen eri vaiheet,
aikataulut, kustannukset
ja vaihtoehdot
- Valitut asiantuntijat
- Taloyhtiön yhteisten tilojen
korjaukset
- Huoneiston remontit ja asukkaan
vaikutus/valintamahdollisuudet
- Rahoitus- ja tekniset ratkaisut
Kerro:
- Kenelle luovutetaan kiinteistön
yleisavain ja miten sen käyttöä
valvotaan?
- Miten ja koska hanke vaikuttaa
asukkaan arkeen?
- Mihin kellonaikoihin töitä tehdään?
viikonloppuisin?
- Millaisen varastoalueen ja -tilan
sekä liikennealueen työmaa tarvitsee?
- Vaarapaikat: missä sijaitsevat
kielletyt paikat (turvallisuus/lapset)
- Miten hanke etenee?
- Keneen/keihin otan yhteyttä, jos
kaikki ei mene niin kuin on sovittu!?
Kerro:
- Mitä tarkoittaa valmis
- Kenelle voi antaa palautetta ja
esittää reklamaatiot
- Takuuaika
- Tuloksista: Miten projekti meni?
Mihin rahat käytettiin?
- Pitikö hankekustannusarvio
- Mitä tapahtuu seuraavaksi, koska on
seuraava remontti?
Näytä:
Vaihtoehdot,
esim.
tuotemallinnus, animointi,
mallikylpyhuoneet
Toteuta:
- Asiakas/palautekysely
- Pidä asukasilta, jossa käydään läpi
kaikki saatu palaute, selkeä lopetus
hankkeelle ja palautetta tulevien
hankkeiden onnistumisen perustaksi
3-4D,
Muista!
- Osakkaiden
asiantuntemuksen
hyödyntäminen
- Osakkaat osaavat päättää oman
huoneistonsa lisätöistä ja teettää niille
suunnitelmat
Muista!
- Varautuminen lomaaikoihin
- Palautekysely remontin aikana,
varsinkin monivaiheisissa urakoissa
- Harjannostajaiset: tieto ja ihmiset
kohtaavat
- Mikäli asukkaiden toiveita ei voida
noudattaa, on poikkeavat ratkaisut
perusteltava ymmärrettävällä tavalla.
Muista!
- Välitä palautteen yhteenveto myös
asukkaille,
jotka
eivät
pääse
asukasiltaan.
- Remontin jälkeen asukkaiden
toiveiden ja tarpeiden tulee näkyä
myös korjaustöiden tuloksissa.
29
Oikeaa tietoa oikeaan aikaan oikeille henkilöille
Valmistelu- ja suunnitteluvaiheessa viestintä on taustoittavaa ja asukkaita motivoivaa viestintää.
Asukkaille ja osakkaille on kerrottava mitä on syytä tehdä, miksi ja koska. Perusparannuksen
lisäarvot ja - vaivat on esiteltävä. Remontin aikana on viestittävä avoimesti ja läpinäkyvästi sekä
kerrottava hyvissä ajoin asukkaan arkeen vaikuttavista muutoksista. Asukkaille vieras rakennusalan
ammattikieli on muokattava ymmärrettävään muotoon. Remontin aikana ja jälkeen kerätty palaute
paljastaa urakoitsijan vahvuudet ja kehityskohteet. Onnistunut viestintä ja korjaushanke parantaa
osakkaiden ja asukkaiden sitoutumista pitkäjänteiseen kiinteistön kunnossapitoon ja oikea-aikaisiin
remontteihin.
Viestintäsuunnitelma on korjausrakentamisen tärkeä työväline
Korjaushankeen viestintävastuut sekä toimenpiteet kannattaa kirjata muistiin. Alla olevien ohjeiden
avulla voi laatia yksityiskohtaisen viestintäsuunnitelman. Kun korjaushankkeen viestinnän
pelisäännöt on mietitty ja sovittu, on viestinnän toteutuskin helpompaa. Hyvin suunniteltu on
puoliksi tehty.
Päätavoitteet
- Erilaiset näkökulmat huomioon hankkeen valmistelussa
- Hankkeen sujuvan ja asukaslähtöisen etenemisen varmistaminen
Kohderyhmät
- Osakkaat ja asukkaat: ne joiden asumiseen ja talouteen hanke vaikuttaa
- Perusparannushankkeen osapuolet
Kanavat
Taloyhtiössä hyväksi havaitut ja vakiintuneessa käytössä olevat, esimerkiksi:
- Yhtiökokoukset
- Asukaspalautekyselyt
- Infotilaisuudet, asukasillat ym. epäviralliset tapaamiset
- Ilmoitustaulut ja infopisteet
- Huoneistokohtaiset tiedotteet ja asukaskansiot
- Sähköpostilistat
- Taloyhtiön kotisivut
- Asukas- ja remontti-tv-palvelut (jokaisella on televisio)
- Teksti- ja kuvaviestit matkapuhelimiin
- Help-desk-palvelut ja työnjohdon viikkoinfot
Vaadi korjaushanketta koordinoivalta projektinjohtajalta ja/tai pääurakoitsijalta, että hanketta varten
perustetaan oma verkkosivusto, josta kukin voi saada ajantasaista tietoa hankkeen etenemisestä.
Tehokkainta on kasvokkain tapahtuva viestintä tiedotustilaisuuksissa, asukasilloissa ja aloitus- yms.
katselmuksissa.
30
Sanoma
Mistä asioista on tarpeen viestiä? --> Varmistetaan viestinnän sitominen oikealla tavalla teknisiin,
juridisiin ja rahoitusprosesseihin.
Ajoitus
Milloin ja kuinka ennakoivasti tiedotetaan?
Resurssit
Vastuut, rahat, työpanos, tekniikka --> Kuka hoitaa ja miten viestintää käytännössä?
Taloyhtiön on sovittava isännöitsijän kanssa viestintätehtävien hoitamisesta. Hallitus voi valita
keskuudestaan viestintävastaavan. Vaativissa perusparannushankkeissa voidaan hankkia taloyhtiön
ulkopuolista viestintäosaamista, esim. viestintäpalvelu osana projektinjohtopalvelua. Urakoitsijalle
on määritettävä selkeät viestintävastuut ja -tehtävät hankkeen toteutukseen liittyvästä viestinnästä.
Varautuminen
Mitä ja miten kerrotaan, jos/kun kaikki ei suju suunnitellusti --> kriisi- ja poikkeustilanteet
Lähteet:
Juha Salmi, Suomen Asuntotietokeskus
http://www.teeparannus.fi/parhaatkaytannot/viestinta/