1(8) VUOKRASOPIMUS 1. Vuokranantaja AVAIN

1(8)
VUOKRASOPIMUS
1. Vuokranantaja
AVAIN Palvelukodit Oy
Yhteyshenkilö: Perttu Liukku, toimitusjohtaja
Y-tunnus 2422023-5
Lautatarhankatu 8 B
00580 HELSINKI
2. Vuokralainen
Joensuun kaupunki
Yhteyshenkilö: Anne Kosonen, talousjohtaja
Y-tunnus 0242746-2
Torikatu 18
80100 JOENSUU
3. Vuokrasopimuksen tarkoitus ja vuokrauksen peruste
Sopijapuolet sopivat tällä sopimuksella ehdoista, joilla vuokralainen
saa käyttöönsä Joensuun kaupungissa Joensuun Niinivaaran Palvelukodissa olevat toimintatilat piha-alueineen käytettäväksi tehostetun palveluasumisyksikön tiloina.
Vuokranantajan oikeus vuokrata tilat perustuu siihen, että vuokranantaja omistaa Joensuun Niinivaaran Palvelukodin tilojen hallintaan oikeuttavat osakkeet.
4. Vuokrauksen kohde
Vuokrauksen kohteena on AVAIN Palvelukodit Oy:n omistama Joensuun Niinivaaran Palvelukoti osoitteessa Nepenmäenkatu 15,
80200 Joensuu. Vuokralainen käyttää kohteesta nimeä
Hoivakoti Sireenipiha.
Vuokrattavia erityisasuntoja on yhteensä 60 kpl. Kohteen asuntoala, sisältäen avustetut palvelutilat, on 2851 m2. Asuntojen apuja yhteistilat 1142 m2 ja palvelutilat 370 m2.
5. Käyttötarkoitus
Tilat vuokrataan käytettäväksi tehostetun palveluasumisyksikön
tiloina ikääntyville/huonokuntoisille vanhuksille ja palvelutilat ko.
asukkaiden palvelu- ja yhteistiloiksi sekä henkilökunnan toimitiloiksi. Vuokrakohteessa sijaitsevia asuntoja saadaan käyttää vain
vuokra-asuntoina siten kuin korkotukilaissa (604/2001) säädetään,
ellei kunta ole antanut erityisestä syystä lupaa poiketa käyttötarkoituksesta.
2(8)
6. Vuokra-aika
Tämä vuokrasopimus solmitaan määräaikaisena siten, että sopimuksen kesto on 15 vuotta, siitä kun rakennusvalvonta- ja paloviranomaiset ja Joensuun kaupunki ovat hyväksyneet rakennuksen
käyttöönotettavaksi, kuitenkin niin, että vuokra-aika alkaa aikaisintaan 1.1.2016. Joensuun kaupungilla on alkuperäisen sopimuskauden jälkeen oikeus jatkaa vuokrakautta 5 vuoden määräaikaisella
jaksolla entisin ehdoin. Joensuun kaupungin täytyy tällöin ilmoittaa
jatkamisestaan viimeistään 12 kuukautta ennen alkuperäisen vuokrakauden päättymistä. Mikäli kaupunki haluaa vielä jatkaa vuokrakautta tämän 5-vuoden vuokrakauden jälkeen, jatkokaudesta on
osapuolten sovittava viimeistään 12 kuukautta ennen 5 vuoden
vuokrakauden päättymistä.
Palvelukodin rakennustyöt on aloitettu joulukuussa 2014 ja arvioitu
kesto on noin 12-13 kuukautta. Valmistumispäiväksi on erikseen
sovittu 18.12.2015. Vuokra-aika alkaa 1.1.2016. Mikäli kohteen rakennustyöt viivästyvät ja rakennusvalvontaviranomainen ei hyväksy
kohdetta käyttöönotettavaksi ja Kaupunki ei tästä syystä voi ottaa
vuokrakohdetta käyttöönsä sovittuna ajankohtana, Yhtiö korvaa
tästä kaupungille aiheutuneen vahingon. Korvaussumma voi olla
kuitenkin enintään 10.000,- (sis. alv) euroa jokaiselta alkavalta viivästysviikolta, maksimissaan kuitenkin 150.000,- (sis. alv) euroa.
Sopimuksen alkamispäivää voidaan siirtää rakentamisen viivästymisestä johtuvasta syystä ilman ko. korvausta, jos ilmoitus tästä
tehdään 30.9.2015 mennessä.
7. Vuokra
Vuokranmaksuvelvollisuus alkaa 1.1.2016, ellei vuokra-ajan alkamispäivää ole edellä mainituilla perusteilla siirretty, jolloin vuokranmaksuvelvollisuus alkaa vuokra-ajan alkaessa.
Kohteen valmistuttua sekä lopullisten kustannusten ja lainamäärien
vahvistuttua vuokranantaja laatii vuokralaskelman. Vuokralaskelmaa laadittaessa huomioidaan korkotukilain mukainen rajoite periä
vuokralaisilta asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka
tarvitaan muiden tuottojen ohella vuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoitukseen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Tällaisia menoja ovat muun muassa menot, jotka aiheutuvat:
1) kiinteistön ja asuntojen hankinnasta tai rakentamisesta mukaan
lukien korkotukilain 15 §:n 2 momentin 2 kohdan mukainen luovutuskorvaukseen sisältyvä indeksitarkastus, jos se on sisältynyt muulle kuin samaan konserniin kuuluvalle yhteisölle maksettuun luovutushintaan.;
2) kiinteistön ja rakennusten sekä asuntojen ylläpidosta ja hoidosta sisältäen ARA:n hyväksymät menot korjauksista sekä yhtiön
taloudesta ja ylläpidosta (mm. hallinto, kiinteistöverot, vakuutukset ja tontinvuokrat);
3) perusparannuksista, joilla kiinteistö tai rakennus sekä asunnot
saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia;
4) varautumisesta 2 ja 3 kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin;
3(8)
5) kohteen rahoituksen korko- ja lyhennysmaksuista siten kuin valtioneuvoston asetuksin tarkemmin säädetään;
6) vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotukilain
15 §:n 2 momentin 1 kohdassa tarkoitetulle omalle pääomalle/pääomalainalle maksettavasta korosta; sekä
7) omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu
siitä, että omistaja olisi toiminut tämän lain tai muun lain vastaisesti.
Vuokranantajan ostaessa vuokrakohteen tontin omakseen lasketaan siitä syntyvä lisääntyvän oman pääoman kustannus osaksi
vuokralaskelmaa ARA:n hyväksymällä tavalla.
Vuokra lasketaan ARA:n antamien ohjeiden mukaan ja tarkentuu
ARA:n hinta- ja lainapäätöksen varmistuttua. Vuokra määräytyy
”Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001)” 13 §:ssä säädetyllä tavalla, eli vuokran on vastattava kiinteistön rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisista menoista yhtiölle aiheutuvia kustannuksia ns. omakustannusperiaatteen mukaisesti.
Ensimmäisen vuoden ajan vuokran määrä on maksimissaan
360.000,00 euroa per vuosi (alv 0 %), kuitenkin huomioiden jäljempänä mainittu vuokran tarkistamismenettely. Vuokra maksetaan
kuukausittain 30.000,00 euron yhtä suurina erinä.
Vuokraan lisätään kulloinkin voimassa oleva arvonlisävero, tämän
sopimuksen allekirjoitushetkellä 24 %. Vuokralainen sitoutuu hakeutumaan/ hakemaan veroviranomaiselta asianmukaista menettelyä, jonka seurauksena vuokranantaja on oikeutettu saamaan
vuokrakohteeseen liittyvien kustannusten arvonlisäveron vähennyksenä takaisin.
Vuokra tulee suorittaa vuokranantajan tilille:
AVAIN Palvelukodit Oy
OKOYFIHH
nro FI57 5000 0120 3007 35
kuukausittain etukäteen kunkin kuukauden 2. päivään mennessä,
erillisellä laskulla. Vuokranmaksun viivästyessä vuokralainen on
velvollinen maksamaan vuokralle kulloinkin voimassaolevaa korkolain mukaista vuotuista viivästyskorkoa. Vuotuisen viivästyskoron
määrä tätä sopimusta allekirjoitettaessa on 7,5 %.
8. Arvonlisävero
Vuokranantaja hakeutuu / on hakeutunut Vuokrauksen kohteen
osalta kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi.
Vuokralainen vastaa siitä, että Vuokrauksen kohdetta käytetään
jatkuvasti arvonlisäverolain 30 §:ssä tarkoitetulla tavalla arvonlisäverovähennykseen tai kuntapalautukseen oikeuttavaan toimintaan. Tämä vastuu säilyy, vaikka Vuokralainen vuokraisi Vuokrauksen kohteen edelleen tai alivuokraisi sitä.
4(8)
Jos Vuokranantaja ei Vuokralaisen toimenpiteiden tai laiminlyöntien
vuoksi voi vähentää ostoihinsa sisältyvää arvonlisäveroa tai joutuu
tarkistamaan taikka oikaisemaan tekemiään arvonlisäverovähennyksiä, Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vastaavan määrän
Vuokranantajalle ja korvaamaan tarkistamisesta tai oikaisemisesta
aiheutuvat kustannukset, esim. viivästysseuraamukset.
9. Vuokravakuus
Vuokravakuutta ei peritä.
10. Vuokran tarkistaminen
Vuokra määritetään 12 kuukaudelle aina elokuun loppuun mennessä ja sitä peritään samansuuruisena seuraavan kalenterivuoden
alusta 12 kuukauden ajan. Menneen 12 kuukauden vuokrajakson
toteutuneet kulut selvitetään seuraavan vuoden vuokralaskelmaa
laadittaessa ja menneen vuoden mahdollinen yli- tai alijäämä otetaan huomioon seuraavan vuoden vuokrassa korottavana tai alentavana tekijänä.
Yhtiö esittää Kaupungille omakustannusvuokralaskelman, johon
vuokrantarkistus perustuu. Vuokrantarkistus on kaupungin hyväksyttävä. Ensimmäinen vuokrantarkistus on yhden kokonaisen toimintavuoden jälkeen, eli vuoden 2018 alusta.
11. ARA:n hyväksymät kustannukset
Sopimuskohde rakennetaan Valtion asuntorahaston (ARA) hyväksymän kustannusarvion hinnalla ja ARA:n vaatimukset täyttävänä.
Jos kustannusarvio ylittyy kaupungin ja AVAIN Palvelukodit Oy:n
yhteisesti sovituista lisätöistä johtuen, vastaa kaupunki ylittyvistä
kustannuksista itse, mikäli niitä ei voida sisällyttää vuokraan. Lisätyöt on sovittava aina kirjallisesti kaupungin ja AVAIN Palvelukodit
Oy:n kesken.
12. Vuokrakohde
Vuokralainen on todennut, että rakennuslupakuvien mukaiset tilat
soveltuvat vuokralaisen aikomaan käyttötarkoitukseen. Vuokralainen on laadituttanut yhteistyössä vuokranantajan kanssa hankkeen
suunnitelmat ja vastaa osaltaan siitä, että ne täyttävät viranomaisten rakennukselle ja siinä harjoitettavalle toiminnalle asettamat ohjeet ja määräykset. Hankkeen suunnittelun ohjaus ja toteutus toteutetaan yhdessä vuokranantajan ja vuokralaisen kanssa.
Vuokran määrään sisältyy oikeus hallita vuokrauksen kohteena
olevia tiloja ja piha-alueita. Piha-alueelle tarjouspyynnön mukaisten
kuntoiluvälineiden ja levähdyspaikkojen toteuttamisesta vastaa
kustannuksellaan vuokranantaja. Tilojen kalustamisesta sekä
muusta toimintansa vaatimasta varustelusta vastaa kustannuksellaan vuokralainen. Vuokralainen hankkii ja asentaa kaikki toimintansa edellyttämät koneet ja laitteet, jotka eivät sisälly ARA:n hy-
5(8)
väksymään hankinta-arvoon, sekä huolehtii niiden asianmukaisesta
huollosta ja ylläpidosta kustannuksellaan.
Vuokranantaja tekee toiminnan vaatiman sähkösopimuksen sähköntoimittajan, sekä vesisopimuksen vesilaitoksen kanssa sekä
maksaa vuokrakohteessa käytetyn sähköenergian, sekä vesimaksun erillisen mittauksen mukaisesti. Sähkö- ja vesikustannukset sisältyvät vuokralaisen maksamaan vuokraan.
Vuokralainen huolehtii kustannuksellaan omaisuutensa ja toimintansa vakuuttamisesta sekä vartiointitarpeesta. Selvyyden vuoksi
todetaan, että vuokranantaja vastaa kiinteistövakuutuksen voimassaolosta.
Vuokranantaja järjestää vuokrakohteeseen yhteisesti määritellyn,
tavanomaisen kiinteistönhuollon ja ylläpidon, joiden kustannukset
sisältyvät vuokraan. Kohteelle on laadittu vastuunjakotaulukko, joka
on tämän sopimuksen liitteenä.
Mahdollisten ongelma- ja muiden kuin tavanmukaisten jätteiden
säilyttämisestä (esim. lääkejätteet) ja poiskuljettamisesta vastaa
vuokralainen jätelain ja viranomaisten sen nojalle antamien määräysten edellyttämällä tavalla. Vuokralainen vastaa muistakin vastaavista toiminnastaan aiheutuvista juoksevista kuluista.
Vuokralainen vastaa siitä, että hänen vuokratiloissa harjoittamansa
toiminta täyttää lakien, asetusten ja viranomaismääräysten säännökset ja että vuokralaisella on toimintaansa varten tarvittavat luvat.
13. Asukasvalinta ja asukashallinto
Vuokralainen vastaa asukasvalinnan järjestämisestä ja sitoutuu
noudattamaan korkotukilain säädöksiä, valtioneuvoston vahvistamia perusteita sekä ARA:n antamia ohjeita korkotukivuokraasuntojen asukasvalinnoista.
Vuokralaisen tulee hoitaa yhteishallintolain mukaiset velvoitteet
asukkaisiin nähden. Vuokrataloyhtiöissä on pidettävä vähintään
kerran kalenterivuodessa asukaskokous, johon kutsutaan kaikki
vuokranmääritysyksikössä asuvat asukkaat. Asukaskokouksen
kutsuu koolle asukastoimikunta. Jos asukastoimikuntaa ei ole, kutsuu kokouksen koolle omistaja/omistajan edustaja. AVAIN Palvelukodit Oy:n omistamissa taloissa kokouksen järjestämisestä ja koolle kutsumisesta vastaa vuokralainen, omistajan edustajana.
14. Tilojen hoidosta, kunnossapidosta ja korjaustöistä
Vuokralainen on velvollinen hoitamaan hallinnassaan olevaa tilaa
huolellisesti ja huolehtimaan siitä, että vuokratiloja käyttävät noudattavat kiinteistön järjestysmääräyksiä sekä mitä muutoin terveyden, siisteyden ja järjestyksen säilymiseksi on säädetty tai määrätty.
6(8)
Vuokranantaja vastaa kaikista korjauksista, lukuun ottamatta normaalista kulutuksesta poikkeavia korjauksia. Vuokrauksen kohteena oleviin tiloihin vuokralaisen pyynnöstä vuokranantajan toimesta
mahdollisesti suoritettavat muutostyöt suoritetaan vuokralaisen
kustannuksella. Vuokranantajan mahdollisesti tehdessä/teettäessä
vuokrakohteessa korjaustöitä ei vuokralaisella ole sopimuksen purkuoikeutta eikä oikeutta vuokranalennukseen, mikäli korjaustyöt
ovat lyhytaikaiset ja rakennusta voidaan käyttää korjaustöiden aikana. Lyhytaikaisella korjaustyöllä tarkoitetaan enintään 2 viikkoa
kestävää korjaustyötä.
Vuokranantajalla on oikeus puolivuosittaiseen kiinteistökatselmukseen, johon vuokralainen on velvollinen osallistumaan. Kiinteistökatselmuksessa sovitaan edellä mainituista mahdollisista korjauksista. Asuinhuoneiden huoltomaalauksia asukkaiden vaihtuessa
tehdään tarpeen mukaan vuokralaisen esityksestä vuokranantajan
kustannuksella.
Vuokralainen vastaa oman toimintansa huoneistolle asettamien
vaatimusten täyttämisestä ja sen vuokrahuoneistolle aiheuttamasta
normaalista poikkeavasta kulutuksesta, rasituksesta ja korjaustarpeesta ja vastaa siitä, etteivät vuokralaisen tiloihin sijoittamat laitteet ja varusteet vahingoita huoneistoa.
15. Muut ehdot
Vuokranantaja tarvittaessa myötävaikuttaa ja antaa valtuutuksen
mahdollisesti tarvittavien lupien hankkimiseen.
Vuokralaisella on oikeus sijoittaa liikemerkkejään vuokrakohteeseen. Vuokralainen täyttää toimintaansa liittyvät ympäristö- ja
muun lainsäädännön mukaan kiinteistönhaltijalle kuuluvat ilmoitusvelvollisuudet.
16. Vuokrasopimuksen siirto, jälleenvuokraus ja alivuokraus
Vuokralaisella on oikeus jälleenvuokrata ja alivuokrata vuokrakohteessa olevia tiloja ilman vuokranantajan erillistä lupaa. Vuokralaisen on tällöin huolehdittava, että kohteen käyttötarkoitus on tämän
sopimuksen mukainen.
Vuokralainen vastaa jälleen- tai alivuokrauksista huolimatta oman
sopimuksensa täyttämisestä vuokranantajaan nähden.
Vuokralaisella ei ole oikeutta jälleen vuokrata koko vuokrauksen
kohteena olevaa palvelukotia yhtenä kokonaisuutena kolmannelle
ilman vuokranantajan lupaa.
17. Ilmoitusvelvollisuus
Vuokralaisen velvollisuudesta ilmoittaa vuokranantajalle huoneistoa
kohdanneesta vahingosta sekä vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuudesta on säädetty asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun
lain 24 ja 25 pykälissä. Vuokralainen on myös velvollinen välittö-
7(8)
mästi ilmoittamaan vuokranantajalle seikoista, jotka saattavat aiheuttaa vaaraa rakennukselle, sitä käyttäville tai siellä olevalle omaisuudelle.
18. Toimintahäiriöt
Vuokralaisella on velvollisuus ilmoittaa viasta tai häiriöstä mahdollisimman pian vuokranantajan edustajalle.
Tilapäiset häiriöt vesi-, viemäri-, lämpö- ja sähkölaitteissa tai kiinteistön hoidon kannalta tarpeelliset katkokset vastaavissa jakelulaitteissa eivät oikeuta vuokralaista korvauksen saantiin tai vuokran
alennukseen. Vuokranantaja ei ole velvollinen korvaamaan vuokralaisen omaisuudelle tai toiminnalle syntyneitä vahinkoja, jotka aiheutuvat em. häiriöstä jos rakennusta voidaan korjausten aikana
käyttää.
19. Sopimuksen päättyminen ja poismuutto
Vuokrasuhteen päättyessä vuokralainen luovuttaa vuokratilat takaisin samassa kunnossa kuin ne vuokra-ajan alkaessa olivat, lukuun
ottamatta normaalia kulumista ja niitä muutostöitä, joista vuokranantajan kanssa erikseen kirjallisesti on sovittu.
Vuokralaisella ei ole oikeutta erikseen saada korvausta vuokrauksen kohteessa mahdollisesti tekemistään korjauksista, muutostöistä, parannuksista tms. Kirjallisesti sovituista töistä ja niiden korvauksesta sovitaan tapauskohtaisesti. Tiloissa todetut puutteellisuudet ja viat, jotka eivät ole tilojen normaalia kulumista ja johtuvat
vuokralaisen toiminnasta, on vuokralaisen välittömästi korjattava.
Ellei näin tapahdu, vuokranantajalla on oikeus teettää ne vuokralaisen kustannuksella.
Vuokralaisen on viimeistään vuokra-ajan päättymispäivänä poistettava kustannuksellaan kaikki hänelle kuuluvat tavarat, irralliset rakennelmat, kilvet tms. Omaisuus, jota ei ole poistettu tiloista viimeistään muuttopäivänä, katsotaan hylätyksi ja se siirtyy vuokranantajan haltuun, kuitenkin niin, että vuokranantajalla on oikeus
toimittaa roskat yms. pois vuokralaisen kustannuksella.
20. Erimielisyyksien ratkaiseminen
Tästä vuokrasopimuksesta mahdollisesti aiheutuvat erimielisyydet,
joita ei voida ratkaista osapuolten välisin neuvotteluin, ratkaistaan
Pohjois-Karjalan käräjäoikeudessa ensimmäisenä oikeusasteena.
21. Sopimuksen päiväys ja allekirjoitus
Tätä vuokrasopimusta on allekirjoitettu kaksi (2) samasanaista
kappaletta, yksi vuokranantajalle ja yksi vuokralaiselle.
Tämä sopimus astuu voimaan, kun Joensuun kaupunki on hyväksynyt tämän vuokrasopimuksen, päätös on saanut lainvoiman ja
sopimus on allekirjoitettu.
8(8)
Päiväys ja allekirjoitukset
Helsinki ____._____.2015
Joensuu ___.____2015
AVAIN Palvelukodit Oy
Joensuun kaupunki
__________________________
Perttu Liukku
___________________________
Eija Rieppo, va. sosiaali- ja terveysjohtaja
__________________________
Kari Mäenpää
___________________________
Anne Kosonen, talousjohtaja
LIITE 1 vastuunjakotaulukko (tarjousasiakirja)
Tässä sopimuksessa noudatetaan seuraavia asiakirjoja, joita ei fyysisesti liitetä:
o 1.12.2014 päivätyn kokonaisurakkasopimuksen tekniset asiakirjat