kort om lejekontrakter og inspiration til § 11, særlige

KORT OM LEJEKONTRAKTER
OG INSPIRATION TIL § 11,
SÆRLIGE VILKÅR
Aftenens indhold
• Tips, tricks, faldgrubber, inspiration og idéer til, hvordan man kan gøre det, baseret
på hvordan andre har gjort det.
• Ikke individuel rådgivning, endegyldige løsninger eller den eneste rigtige måde at
skrive klausuler.
• Spørgsmål er velkomne undervejs, i pausen og efter oplægget.
• Ved behov for egentlig individuel rådgivning vil jeg henvise til en advokat med
speciale i boliglejeret, Ejendomsforeningen Danmark eller den lokale
grundejerforening.
Den nye lejelovgivning
• Medfører en række ændringer. De vigtigste i forhold til lejekontrakter er
bl.a.:
• Ind- og fraflytningssyn gøres obligatoriske
• Hvis ikke udlejer sørger for at afholde ind- og udflytningssyn kan der ikke opkræves en
•
•
•
•
eneste krone for sædvanlig istandsættelse ved lejers fraflytning
Muligheden for at aftale nyistandsættelse fjernes. Normalistandsættelse ved fraflytning
• Det bliver fremover ikke muligt at aftale, at lejer skal nyistandsætte lejemålet. Lejemålet
skal fremover blot afleveres velvedligeholdt under hensyntagen til ejendommens og det
lejedes karakter.
Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørreglen.
Nettoprisindeksregulering af lejen
• Trappelejeklausuler afskaffes og erstattes med muligheden for at aftale
nettoprisindeksregulering af lejen. Der gælder særlige regler for omkostningsbestemte
lejemål, jf. ML § 5, stk. 1, jf. § 7.
Udlejers opsigelsesadgang, hvis udlejer selv skal benytte boligen
• Kravet om, at opsigelsen skal være rimelig bortfalder
• Gælder for alle lejekontrakter der indgås efter lovens ikrafttræden.
• Foreløbigt tyder alt på at det bliver den 1. juli 2015
Indholdsfortegnelse
• Generelt om lejeaftaler og –kontrakter
• Kort om § 11. Særlige vilkår
• Uregulerede kommuner
• Til typeformularens § 1. Parterne og det lejede
• Til typeformularens § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Til typeformularens § 3. Betaling af leje m.v.
• Til typeformularens § 4. Depositum og forudbetalt leje
• Til typeformularens § 5. Varme, vand og el
• Til typeformularens § 6. Fællesantenner m.v.
• Til typeformularens § 7. Lejemålets stand ved ind- og udflytning
• Til typeformularens § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
• Til typeformularens § 9. Inventar
• Til typeformularens § 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold og husorden
• Øvrige nyttige klausuler
Generelt om lejeaftaler og -kontrakter
• Almindelig aftaleret – tilbud og accept af tilbud.
• Ingen formkrav til en lejeaftale
• En aftale kan også være mundtligt – svært at bevise, hvad der er aftalt
• Hvis én part kræver det skal lejeaftalen indgås skriftligt, jf. LL § 4, stk. 1.
• Lejeaftalen er bindende når lejer har underskrevet den fremsendte kontrakt
• Medmindre udlejer i følgebrevet udtrykkelig har anført, at aftalen først er bindende når
udlejer tillige har underskrevet kontrakten. (tilbud ctr. opfordring til at gøre tilbud)
• Den enkelte lejer i regulerede kommuner må ikke efter en samlet
bedømmelse have mere byrdefulde vilkår end andre lejere i ejendommen,
jf. ML § 5, stk. 9 (tidl. stk. 8).
• Gælder ikke lejemål med fri lejefastsættelse, hvor ML §§ 5-14 er aftalt fraveget
Generelt om lejeaftaler og -kontrakter
• Typeformular A, 8. udgave af 3. september 2001
• Lad være med at ændre i typeformularen
• TBB2014.666H (GD 2014/40H)
En udlejer anvendte en standardiseret blanket svarende til Typeformular A, 8. udgave, men
henvisningen i lejekontraktens indledning til »Typeformular A, 8. udgave« og »Autoriseret
af By- og Boligministeriet den 3. september 2001« samt den indledende tekst under
kontraktens § 11, Særlige vilkår, var udeladt, ligesom opstillingen af teksten til dels var
anderledes end i typeformularen.
Aftalen fremstod som en uautoriseret blanket. Bestemmelser, der pålægger lejeren større
forpligtelser end angivet i loven, er ugyldige, hvis der er anvendt en uautoriseret blanket,
jf. LL § 5, stk. 2.
• Anvend altid den nyeste, autoriserede typeformular (pt. A, 8. udgave)
• U.2014.2022.H (T:BB2014.515 og GD 2014/35 H)
En udlejer anvendte et paradigme, der ikke var typeformularen, for alle lejere i en
ejendom. Kontrakten indeholdt vilkår som var ens for flere lejere og fremstod efter en
helhedsvurdering ikke som individuelt udarbejdet for hver enkelt lejer. Lejerne måtte
derfor lejevilkårene som standardiserede og alle vilkår, der var mere byrdefulde for lejeren
blev ugyldige.
Generelt om § 11. Særlige vilkår
• Her anføres alle de vilkår, modifikationer og tilføjelser til §§ 1-10 i
typeformularen.
• Hvad kan man aftale i § 11 og hvilke begrænsninger er der?
• I udgangspunktet kan man aftale alt.
• Aftaler, der fraviger lejelovgivningen skal udtrykkeligt aftales, jf. LL § 4, stk. 3
• Opfyldes ved anvendelse af typeformularens § 11.
• Må dog ikke være åbenlyst urimelige aftaler, jf. AFTL § 36
• Må ikke være i strid med ufravigelige (præceptive) regler i lovgivningen
• Gælder også de regler, der ikke direkte er gjort præceptive, men er præceptive på
grund af deres indhold (beskyttelsespræceptive regler) – f.eks. ML § 5
Generelt om § 11. Særlige vilkår
• Typeformularen opfylder automatisk de fremhævelseskrav, der er til vilkår,
der fratager lejeren rettigheder eller pålægger lejeren større byrder end
lejelovgivningen.
• TBB2010.489Ø: Fremhævelseskravet i LL § 5, skt. 1 er opfyldt ved at anvende § 11
• Er der ikke plads i typeformularen, kan man anvende et individuelt tillæg
• Skal være individuelt –må ikke være eller fremstå generelt eller standardiseret
• Undgå vendinger som ”for lejemål på 2. sal gælder der …., for lejemål med altan gælder
der….”
• Pas på med generelle beskrivelser og med at anvende formuleringer, der tydeligt tager sigte
på mere end det pågældende lejemål.
• ”Tillæg til lejekontrakt mellem LEJER og UDLEJER for LEJEMÅLETS ADRESSE. Dette tillæg til
lejekontrakten er en del af lejeaftalens § 11. I det omfang nedenstående bestemmelser
fraviger standardkontrakten eller lejelovgivningens bestemmelser, har de nedenfor anførte
bestemmelser forrang. Såfremt en eller flere bestemmelser strider imod præceptive
bestemmelser, betyder det ikke at tillæggets øvrige indhold herved bortfalder.”
Uregulerede kommuner
ML kapitel II-V gælder ikke i følgende kommuner:
• Billund
• Ringkøbing-Skjern
• Fanø
• Samsø
• Fredensborg
• Solrød
• Greve
• Struer
• Herning
• Thisted
• Holstebro
• Tønder
• Ikast-Brande
• Varde
• Læsø
• Vesthimmerland
• Mariagerfjord
• Ærø
• Rebild
•
http://gi.dk/Oekonomi_og_raadgivning/Sider/Kommuneoversigt.aspx
Til typeformularens § 1. Parterne og det lejede
• Brugsret til:
• ”Udlejer er uanset årsagen berettiget til med 1 måneds varsel at inddrage det anviste loft-
/kælderrum mod at anvise lejeren et andet rum på mindst 3 m2, uanset størrelsen på det
anviste rum”
• Benyttelse:
• ”Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige samtykke benyttes til andet end røgfri
helårsbeboelse for lejer med husstand. Rygning siver igennem etageadskillelsen og generer
de øvrige lejere, ligesom rygning skader tapet, væv, lofter og træværk og gør
istandsættelsesudgifterne ved lejers fraflytning betydeligt højere. Rygning i lejemålet
betragtes som kontraktstridig brug af lejemålet, vanrøgt og tilsidesættelse af god skik og
orden.”
• ”Lejemålet må ikke bebos af flere mennesker, end der er beboelsesrum.”
• ”Lejer skal være tilmeldt adressen i Folkeregisteret, medmindre lejer lovligt fremlejer sit
lejemål, jf. LL § 70.”
Til typeformularens § 1. Parterne og det lejede
• Fremeleje
• Lejers fremlejerettigheder er ufrafvigelige til skade for lejer jf. § 79 – det kan ikke aftales, at
lejer ikke har fremlejeret
• Udlejer har dog under visse omstændigheder ret til at modsætte sig fremleje af hele
lejemålet, jf. LL § 70, stk. 2:
• a) ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller
• b) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller
• c) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.
• Der kan dog frit aftales et andet ansvarsgrundlag end uforsvarlig adfærd, for skader forvoldt
af fremlejetagere:
• ”Lejer har ret til at fremleje lejemålet efter LL §§ 69-70. Lejer er objektiv ansvarlig i vidst
muligt omfang for skader, som forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i LL §§ 69 og
70 benytter lejemålet.”
• Objektivt ansvar = ansvar uden skyld
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Lejemålets begyndelse
• ”Lejemålet overtages på indflytningsdagen efter nærmere aftale med udlejer. Såfremt
indflytningsdagen er en lørdag, søndag eller helligdag, udleveres nøglerene til lejemålet
førstkommende hverdag.”
• Tidligere lejer er ikke fraflyttet endnu (hvis fraflytningsdagen landede på dagen før en
helligdag. I år er den 1. april dagen før skærtorsdag og fraflyttende lejer vil først skulle
fraflytte lejemålet den 7. april 2015 kl. 12:00.)
• ”Parterne har aftalt, at lejer kan først flytte ind i lejemålet fra den 8. april 2015, uden
derved at være berettiget til forholdsmæssigt huslejenedslag.”
• Ombygges inden overtagelse
• ”Mens lejemålet istandsættes, accepterer lejer at lejemålets begyndelse ved arbejdernes
forsinkelse udskydes tilsvarende. Lejemålet forventes indflytningsklart 10. april 2015. I
byggeperioden er det aftalt, at lejer skal give håndværkere adgang til at foretage
eventuelle mindre mangeludbedringer.”
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Opsigelse af accessoriske enkeltværelser – en del af udlejers bolig
• ”Det lejede er en del af udlejers bolig og kan derfor opsiges af udlejer med 1 måneds varsel
til den første hverdag i en måned, jf. LL § 82, litra a, jf. § 86, stk. 1, 2. pkt.”
• Opsigelse af en del af dobbelthus, hvor udlejer beboer den anden del
• ”Det lejede er en beboelseslejlighed i et hus, hvor der på aftaletidspunktet kun var 2
beboelseslejligheder, hvoraf udlejeren beboer det ene og kan derfor opsiges af udlejer med 1
års varsel til aftalt flyttedag, jf. LL § 82, litra b, jf. § 86, stk. 2”
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Ejerlejlighed – opsigelse til udlejers egen brug
• Nuværende regler: opsigelse til eget brug skal være rimelig ud fra en vurdering af begge
parters forhold.
• Nye regler efter 1. juli 2015: Kræver blot, at der opsiges til eget brug.
• ”Det lejede er en ejerlejlighed, beliggende i en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder inden
lejeaftalens begyndelse. Udlejer har tidligere beboet ejerlejligheden der derfor kan opsiges
efter LL § 83, stk. 1, litra a med et års varsels til aftalt flyttedag, jf. § 86, stk. 2.”
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Fraflytning før frigørelse
• ”Lejer skal fraflytte lejemålet og aflevere det ryddet for inventar 14 kalenderdage før
lejemålets ophør, med henblik på udlejers eventuelle istandsættelse. Lejen hæfter for lejen i
denne periode. Medmindre lejer har misligholdt eller vanrøgtet det lejede, begrænses lejers
hæftelse for leje i istandsættelsesperioden til 14 dage.”
• Denne type klausul er godkendt af Østre Landsret i TBB2003.236Ø. Bemærk, at det bl.a. må
forudsættes at lejemålet skal istandsættes i et vist omfang (≈ nyistandsættelse) og at der
næppe må være tale om et tidsbegrænset lejemål for en kortere periode. Det er ligeledes
vigtigt at indføje en tidsbegrænsning for lejebetaling – i dette tilfælde 14 dage.
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Uopsigelighedsperioder
• Kan aftales, at lejer, udlejer eller begge parter ikke kan opsige lejemålet i en periode.
• ”Lejemålet kan, med undtagelse af den anden parts misligholdelse, først opsiges med
virkning fra den 1. juni 2016.”
• Lejer vil her kunne fraflytte den 1. juni 2016
• ”Parterne kan, med undtagelse af den anden parts misligholdelse, først afgive opsigelse fra
juni 2016, således opsigelsen får virkning den 1. oktober 2016”
• Lejer vil her først blive frigjort juni 2016 + 3 måneder.
• Opsigelsesvarsler
• Udgangspunktet på 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen
før en helligdag, kan fraviges, men ikke til skade for lejeren (hvorved skal forstås: udlejers
opsigelsesvarsler kan ikke forkortes, men lejers opsigelsesvarsel kan godt forlænges).
• ”Opsigelsesvarslet er 6 måneder til den første hverdag i en måned. I tilfælde af den
anden parts misligholdelse gælder det kortest, mulige opsigelsesvarsel i henhold til den
til enhver tid gældende lejelovgivning.”
• Et længere opsigelsesvarsel kan evt. kombineres med uopsigelighedsperiode.
Til § 2. Lejemålets begyndelse og ophør
• Tidsbestemte lejemål
• Ingen lovbegrænsning i forhold til længde af et tidsbestemt lejemål
• ”Lejemålet er tidsbestemt og ophører uden yderligere varsel den 1. juni 2020 Lejemålet
kan pånær i misligholdelsestilfælde ikke opsiges i lejeperioden.”
• Medmindre andet aftales, kan lejemålet med undtagelse af misligholdelse, ikke opsiges i
den anførte periode, jf. LL § 80, stk. 1, 2. pkt.
• ”Lejemålet er tidsbestemt og ophører uden yderligere varsel den 1. juni 2020 . I
lejeforholdets løbetid kan hver af parterne opsige lejemålet i henhold til den enhver tid
gældende lejelovgivning og de aftalte vilkår i denne aftale.”
• Modsat dog i TBB2012.171Ø (GD 2012/13Ø) – der er ikke er korrekt
• § 11 var tavs om uopsigelighed – typeformularens fortrykte tekst om 3 måneders
opsigelse ”fik forrang”.
• Kan kombineres med en uopsigelighedsperiode
• ”Lejemålet er tidsbestemt og ophører uden yderligere varsel den 1. juni 2020 . I
lejeforholdets løbetid kan hver af parterne opsige lejemålet i henhold til den enhver tid
gældende lejelovgivning og de aftalte vilkår i denne aftale. Parterne har dog gensidigt
fraskrevet sig retten til at afgive opsigelse til tidsligst i maj 2016. Uanset forstående kan
lejemålet dog opsiges som følge af misligholdelse.”
• Vær opmærksom på at tidsbegrænsningen skal være rimelig begrundet i udlejers forhold, jf.
LL § 80, stk. 3. En lejer kan altid få prøvet rimeligheden ved boligretten.
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Nyopført ejendom i reguleret kommune
• ”Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991 og er
derfor omfattet af ML § 15 a, stk. 1. Parterne har aftalt, at ML §§ 5-14 om bl.a.
omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale.”
• Tidligere erhvervslejemål i reguleret kommune
• ”Lejemålet benyttedes den 31. december 1991 lovligt udelukkende til erhvervsformål og er
derfor omfattet af boligreguleringslovens § 15 a, stk. 2. Parterne har aftalt, at ML §§ 5-14
om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale.”
• Nyindrettet tagetage i reguleret kommune
• ”Lejemålet er beliggende i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til,
eller registreret som, beboelse, og er dermed omfattet af boligreguleringslovens § 15 a, stk.
3. Parterne har aftalt, at ML §§ 5-14 om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende
for denne lejeaftale.”
• Nypåbygget etage i reguleret kommune
• ”Lejemålet er beliggende i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter
den 1. juli 2004 og er dermed omfattet af boligreguleringslovens § 15 a, stk. 3Parterne har
aftalt, at ML §§ 5-14 om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne
lejeaftale.”
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Nyopført ejendom i ureguleret kommune
• ”Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991 og
omfattes af LL § 53, stk. 3. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om lejeforhøjelse og nedsættelse efter det lejedes værdi ikke skal være gældende for denne lejeaftale.”
• Tidligere erhvervslejemål i ureguleret kommune
• ”Lejemålet benyttedes den 31. december 1991 lovligt udelukkende til erhvervsformål
omfattes af LL § 53, stk. 4. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om lejeforhøjelse og nedsættelse efter det lejedes værdi ikke skal være gældende for denne lejeaftale.”
• Nyindrettet tagetage i ureguleret kommune
• ”Lejemålet er beliggende i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller
registreret som beboelse, og er omfattes af LL § 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at lejelovens
regler om lejeforhøjelse og -nedsættelse efter det lejedes værdi ikke skal være gældende for
denne lejeaftale.”
• Nypåbygget etage i ureguleret kommune
• ”Lejemålet er beliggende i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter
den 1. juli 2004 og omfattes af LL § 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om
lejeforhøjelse og -nedsættelse efter det lejedes værdi ikke skal være gældende for denne
lejeaftale.”
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Trappeleje (gælder ikke for lejekontrakter indgået 1/7-2015 og frem)
• Kan regulere lejen både op og ned.
• Må ikke indeholde vendinger som ”osv., etc., så fremdeles” og lignende.
• U1994.997 Ø ”og så videre” opfyldt ikke kravene til § 53, stk. 2 og klausulen var ugyldig.
• U 1993.952 Ø ”lejen reguleres hvert år den 1. januar med kr. X” var en ugyldig
trappelejeklausul og bortfaldt
• Kan principielt være fra 1 dag til (flere) hundrede år
• Behøver ikke være 1 gang årligt eller med ens intervaller
• NB: Bestemte beløb til bestemte tidspunkter
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Trappeleje (gælder ikke for lejekontrakter indgået 1/7-2015 og frem)
• ”Den årlige leje forhøjes hvert år den 1. januar med de nedenfor angivne beløb. Forhøjelsen
sker første gang den 1. januar 2016 og den sidste gang den 1. januar 2036. Forhøjelsen sker
uden varsel i henhold til denne tabel:
Dato
| Årlig leje | Årlig forhøjelse | Fremtidig årlig leje | Fremtidig månedlig leje
1/1-2016 120.000
3.600
123.600
10.300
==========================================
1/1-2036 216.733
6.502
223.235
18.603.
Lejen reguleres herudover som følge af stigninger i skatter og afgifter, jf. LL § 50, samt
andre lovhjemlede stigninger og forhøjelser. Efter udløbet af perioden aftales en ny
trappeleje.
Kan der ikke opnås enighed herom, reguleres lejen i henhold til den til enhver tid gældende
lejelovgivning.
Udlejer er berettiget til at undlade at opkræve forhøjelserne i henhold til trappelejen, uden
herved at give afkald på efterfølgende forhøjelser .”
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Nettoprisindeksregulering (før og efter 1/7-2015)
• Indtil den nye lejelovgivningen træder i kraft kan nettoprisindeksregulering kun aftales i
lejemål med fri lejefastsættelse, omfattet af ML § 15 a eller LL § 53, stk. 3-5.
• Klausulen skal ledsages af klausul om, at lejen er fri og fastsat efter ML § 15 a eller LL §
53, stk. 3-5, samt at de sædvanlige reguleringsregler er aftalt fraveget, jf. ovenfor om
lejemål med fri lejefastsættelse.
• Efter 1/7-2015 kan alle lejemål reguleres efter nettoprisindeks, dog kun i 2-årige perioder
for omkostningsbestemte lejemål, jf. den nye ML § 9 a.
• ”Lejen reguleres hvert år den 1. januar i henhold til udviklingen i nettoprisindekset juli i det
foregående år efter nedenstående formel:
Gældende årsleje___
Indeks foregående juli x nyt indeks juli = Ny årsleje
Udlejer er endvidere berettiget til at kræve lejeforhøjelse som følge af stigninger i skatter og
afgifter. Forhøjelsen sker i henhold til de principper der følger af LL § 50.”
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Nettoprisindeksregulering (før og efter 1/7-2015)
• U.2010.2183H (TBB2010.571 / GD2010/35H) om ”kombinationsregulering”
• ”ikke noget til hinder for at kombinere [nettoprisindeksregulering] med et forbehold om
lejeforhøjelse efter lejelovens almindelige regler ved stigning i skatter og afgifter.”
• Der må ikke indsættes en minimumsregulerings i forbindelse med
nettoprisindeksreguleringen – f.eks. klausuler om, at leje reguleres i henhold til stigningen i
nettoprisindekset, dog minimum 1 %. Dette er i strid med LL § 53, stk. 6 og ML § 15 a, stk. 4.
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Omkostningsbestemte lejemål med forbedringstillæg (og andre lejemål)
• Man kan med fordel oplyse hvorledes lejen er sammensat. Er ikke en gyldighedsbetingelse.
Alternativt kan man vedlægge sidste udsendte varsling.
• Kan også bruges ved gennemgribende forbedrede lejemål, hvor lejen ønskes reguleret efter
OMK-princippet, jf. ML § 7. Kan også anvendes i andre typer lejemål.
• Ved ikke-færdiggjorte forbedringsarbejder laves der endeligt byggeregnskab.
• ”Lejens sammensætning pr. 1. april 2015
årligt
månedligt
Omkostningsbestemt leje
xxx.xxx
xx.xxx
Hensættelse § 18
xxx.xxx
xx.xxx
Hensættelse § 18 b
xxx.xxx
xx.xxx
Aftalt boligforbedring
xxx.xxx
xx.xxx
Forbedringstillæg vinduer
xxx.xxx
xx.xxx
Konvertering fjernvarme, udløber 1/1-2018
xxx.xxx
xx.xxx
Forbedringstillæg individuelle forbedringer
xxx.xxx
xx.xxx
Nyt køkken
(xxx.xxx) (xx.xxx)
Hårde hvidevarer
(xxx.xxx) (xx.xxx)
I alt
xxx.xxx
xx.xxx”
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Privat byfornyelse/aftalt boligforbedring
• Husk at indføre tabel med oplysninger om brutto- og nettostigning, tilskud og aftrapning,
må gerne være som bilag til lejekontrakten.
• Uregulerede lejemål
• ”Lejemålet er beliggende i en ureguleret kommune. Lejen reguleres i henhold til LL § 47 til
det lejedes værdi. Lejen kan endvidere reguleres som følge af stigninger i og pålæg af nye
skatter og afgifter efter reglerne i §§ 50-52.”
• Gennemgribende forbedrede lejemål, jf. ML § 5, stk. 2.
• ”Lejemålet er i 2009 gennemgribende forbedret og udlejes til det lejdes værdi, jf. ML § 5,
stk. 2”
• Man behøver ikke angive i lejekontrakten, at lejen er fastsat efter ML § 5, stk. 2.
• Småhuse, jf. ML kapitel IV A
• Man behøver ikke angive i lejekontrakten, at lejen er fastsat efter reglerne om småhuse.
Til § 3. Betaling af leje m.v.
• Betalingsformer og –gebyrer
• Betalingssted og –form
• ”Lejen skal betales ved de fremsendte indbetalingskort eller ved tilmelding af disse til
PBS.”
• PBS gebyr
• ”Lejeren betaler de til enhver tid opkrævede gebyrer for PBS-betaling som et særskilt
gebyr ud over lejen.”
• Godkendt i U.2000.1642Ø (TBB2000.323) – vær dog opmærksom på, at udlejer kun med
særskilt lejelovshjemmel kan opkræve udgifter ud over lejen dækket, jf. f.eks.
U.2009.2497H (om vandforbrug uden individuel forbrugsmåling)
• Betalingsgebyr/administrationsgebyr/indbetalingskortgebyr
• ”Såfremt lejer ikke tilmelder betalingen til PBS, betaler lejeren for fremsendelse af
giroindbetalingskort NETS i henhold til de til enhver tid gældende takster.”
• Mere tvivlsom – ikke prøvet i praksis – analog fortolkning af ovenstående dom
• Der må ikke opkræves et fast gebyr – det er mere sikkert at viderefakturere de faktisk
opkrævede udgifter.
Til § 4. Depositum og forudbetalt leje.
• Lejekontrakten er betinget af indbetalingen af § 4-beløb
• Betaling af depositum og forudbetalt leje bør ske i god tid – 2 uger - før lejeren får nøglerne,
da en efterfølgende ophævelse, effektiv udsættelse og krav på betaling kan være dyrt,
tidskrævende og besværligt.
• ”Lejekontrakten er betinget af, at lejer senest på den i § 4 angivne dato indbetaler det i
samme paragraf angivne beløb. Betales beløbet ikke rettidigt er udlejer berettiget til at
hæve kontrakten uden yderligere varsel. Lejer er erstatningsansvarlig overfor udlejer efter
dansk rets almindelige regler.”
Til § 5. Varme, vand og el.
• Til- og afmelding som forbruger ved forsyningsselskaberne
• Udlejer kan hverken til- eller afmelde en lejer som forbruger uden videre.
• ”Lejer er forpligtet til senest 2 hverdage inden lejeforholdets begyndelse at tilmelde sig som
forbruger på adressen hos forsyningsselskaberne. Lejer er ligeledes forpligtet til senest 2
hverdage efter fraflytning at afmelde sig som forbruger. Det er ikke muligt for udlejer at tileller afmelde lejer, hvorfor det er yderst vigtigt at lejer selv sørger for korrekt tilmelding. Alle
omkostninger, der pålignes udlejer ved lejers manglende iagttagelse heraf vil blive debiteret
lejer.”
• ”Gebyrer for flytte- og årsaflæsninger af varme, el, gas og vand, hvor der er opsat målere,
opkræves hos lejerne i henhold til forsyningsselskabernes gældende takster.”
• Der kan eventuelt laves fuldmagter til udlejer i forbindelse med at lejer underskriver
lejekontrakten
Til § 6. Fællesantenner m.v.
• Leverer udlejer tv-signal eller internetadgang, kan de rimelige udgifter hertil
medtages.
• ”De udgifter lejer skal betale i henhold til § 6 er udgifter til etablering, drift, vedligeholdelse,
administration, teknisk bistand, afgifter og øvrige udgifter, forbundet med
fællesantenneanlægget og/eller de elektroniske kommunikationstjenester.
• Udgifterne til anlægget medtages med et årligt beløb svarende til de afholdte udgifter
inden for en periode på 12 måneder før en regulering af lejerbidraget og fordeles ligeligt
mellem de tilsluttede lejemål.
• Regulering af bidraget kan ske uden varsel, dog sådan at opkrævning af en stigning tidligst
sker 6 uger efter at meddelelse om reguleringen er udsendt. Ved første opkrævning af det
forhøjede antennebidrag opkræves samtidig regulering for den forløbne periode. Hvis
løbende udgifter, der betales til tredjemand, stiger, kan opkrævning ske med tilbagevirkende
kraft, dog højst for en periode på 3 måneder forud for udsendelse af meddelelse om
regulering.
• Rimelige forbedringsudgifter beregnes som forbedringsudgiften inkl. nødvendige arbejder,
ganget med ydelsen på et sædvanligt annuitetslån.”
Til § 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning.
• Indtil den nye lejelov træder i kraft 1/7-2015
• Mulighed for at aftale nyistandsættelse ved lejers fraflytning.
• ‘”Det lejede overtages rengjort og nyistandsat for så vidt angår tapetsering, hvidtning,
maling af lofter, vægge, træværk (paneler, gerigter, lister, døre), rør og radiatorer, samt
nylakerede gulve. Alle installationer og alt inventar er i god og brugbar stand. Der er
ingen mangler i lejemålet.
• Ved lejemålets ophør skal det lejede afleveres i samme stand som ved indflytningen.
Arbejderne gennemføres efter lejers fraflytning ved udlejerens foranstaltning for lejers
regning.
• Mulighed for at aftale overtagelse ”som beset” eller velvedligeholdt:
• ”Lejemålet er ikke nyistandsat ved indflytningen. Lejemålet fremtræder imidlertid vel
vedligeholdt med hvide vægge, hvidt træværk og afhøvlede, lakerede gulve. Alle ruder er
hele, og hårde hvidevarer og installationer er i god og brugbar stand. Lejemålet skal
afleveres i samme stand.
• Hvis lejeren ved lejemålets indgåelse opdager mangler ved lejemålet, skal disse gøres
gældende over for udlejer senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse.”
• Herudover er der også mulighed for at aftale ”mal-selv-koncepter” m.v.
Til § 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning.
• Indtil den nye lejelov træder i kraft 1/7-2015
• Forlængelse af frist til at fremkomme med istandsættelseskrav.
• ”Fristen på 2 uger for udlejer til at fremsende krav på istandsættelse i anledning af lejers
fraflytning, jf. LL § 98, stk. 2, forlænges til 4 uger. Udlejers krav anses for fremkommet
rettidigt, såfremt de er afsendt på fristens sidste dag.”
• Ikke muligt ved indførsel af obligatorisk fraflytningssyn fra 1/7-2015.
Til § 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning.
• Efter den nye lejelov træder i kraft 1/7-2015
• Ind- og fraflytningssyn gøres obligatoriske.
• Lejeren skal afleveres det lejede i samme stand som ved overtagelse, men med
undtagelse af slid og ælde.
• Har lejeren overtaget hele eller dele af den indvendige vedligeholdelsespligt,
skal det lejede afleveres ”velvedligeholdt”.
• Istandsættelse som følge af slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet
under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter.
• Indvendig vedligeholdelse defineres fremover som:
• Vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling (af vægge, lofter, ”træ og
jern”), tapetsering, samt mellemslibning og lakering af gulve.
• ”Lejemålet overtages velvedligeholdt/nyistandssat og som angivet i indflytningsrapporten.
Lejemålet skal afleveres velvedligeholdt med hensyn til maling af vægge, lofter, gerigter,
lister, paneler mv., rør og radiatorer, tapetsering, hvidtning og gulvbehandling.”
Til § 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning.
• Efter den nye lejelov træder i kraft 1/7-2015
• Indflytningssynet tager sigte på mangler og fraværet af mangler
• Overvej at indføre en beskrivelse af ejendom og lejemål i § 11
Til § 7. Lejemålet stand ved ind- og fraflytning.
• Generelt
• Anvendelse af bestemte materialer (evt. som erstatning for eller supplement til et
vedligeholdelsesreglement)
• ”Vægge i køkken må kun males med Flügger Dekso 25 i hvid. Vægge i bad må kun males
med Flügger Vådrumsmaling glans 30 i hvid. Øvrige vægge må kun males med Flügger
Flutex 5S, refleksfri i hvid. Lofter må kun males med Flügger Flute 2S, Topkvalitet i hvid.
Såfremt lejer maler lejemålet i andre farver eller med anden maling, vil dette blive
udbedret og malet i henhold til ovenstående for lejers regning.”
• Kan også udvides til behandling af træværk m.v.
• Misligholdelse?
• Istandsættelse ved egne håndværkere
• ”Det er aftalt, at istandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning sker ved udlejers
foranstaltning og af udlejeres håndværkere for lejers regning.”
• Hvis lejer alligevel selv istandsætter = intet tab - de facto ingen sanktion.
• Bør kombineres med fraflytning 14 dage før frigørelsestidspunktet, jf. ovenfor om § 2.
• Anvendes der et vedligeholdelsesreglement, bør der henvises til dette i § 11:
• ”Lejemålet skal vedligeholdelse i henhold til de i vedlagte vedligeholdelsesreglement
angivne retningslinjer, materialer, farver og kvaliteter.”
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
Hvem skal vedligeholde lejemålet under lejeforholdet – og hvordan?
• Vedligeholdelseskrav og –reglement
• ”Lejer må ikke uden udlejers skriftlige samtykke ændrer farven på lejemålets vægge, lofter,
gulve, træ eller metal.”
• Kan også være med bestemte farvekoder, malingstyper eller lignende.
• ”Lejer skal foretage den nødvendige vedligeholdelse som følge af forringelse ved slid og
ælde så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.
Såfremt lejer ikke overholder sin vedligeholdelespligt vil udlejer udføre arbejderne for lejers
regning.”
• Gælder både før og efter lovændringen 1/7-2015 og forudsætter skriftlig påkrav.
• Alternativt:
• ”Al vedligeholdelse i lejemålet skal foretages af udlejers håndværkere. Udgiften pålignes
lejeren i det omfang det omfatter en del af lejers vedligeholdelsespligt.”
• Hvis en lejer selv maler – og det er håndværksmæssigt korrekt – er der intet tab og ingen
sanktion
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
Hvem skal vedligeholde lejemålet under lejeforholdet – og hvordan?
• Særligt om lakerede og oliebehandlede trægulve
• ”Lakerede/oliebehandlede gulve skal lakeres/olieres efter behov og inden lakken slides
igennem/olien udtørrer. Store ridser og gennemslidning af lakken/udtørring af olien til bart
træ er misligholdelse. Gulvet må ikke afhøvles/fuldslibes da det forkorter gulvets levetid.”
• Misligholdelse ctr. almindelig brug
• ”Det er ikke tilladt at bore huller, skrue skruer i, banke søm, klammer eller lign. i vinduer,
vinduesrammer, gerigter, fodlister, døre, skabe, klinker, fliser, bordplader, (vægge eller
lofter.) Dette er misligholdels og vil medføre omfattende udbedringsarbejder der skal
betales af lejer.”
• Alternativt:
• ”Det er ikke tilladt at bore huller, skrue skruer i, banke søm, klammer eller lign. i vinduer,
vinduesrammer, gerigter, fodlister, døre, skabe, klinker, fliser og bordplader. Såfremt lejer i
vægge eller lofter borer huller, banker søm i eller på anden måde laver huller, er det aftalt at
hullet lukkes håndværksmæssigt korrekt og hele fladen males for at undgå farveforskelle
ved pletmaling. Denne istandsættelse foretages af udlejers håndværkere for lejers regning.”
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
• Udlejer kan ikke ensidigt ændre retningslinjerne for vedligeholdelse
• U.2001.1927Ø: En lejer havde - med visse begrænsninger - ret til at foretage indvendig
vedligeholdelse. Det var i lejekontraktens aftalt, at lejer havde ret til udbetaling fra § 22
kontoen til dækning af afholdte materialeudgifter. Udlejer ændrede efterfølgende disse
retningslinier, bl.a. således at udgifter vedrørende indvendig vedligeholdelse kun kunne
godtgøres over vedligeholdelseskontoen, hvis arbejdet blev udført af ejendommens
håndværkere. Udlejeren kunne ikke med hjemmel i LL § 27, stk. 2, ændre de oprindelige
retningslinier, idet der herved skete en ændring af parternes kontraktgrundlag
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
• Risiko for skimmelsvamp/dårligt indeklima
• ”Da der tale om et [byggeri med massive ydervægge/utidssvarende usioleret
byggeri/byggeri der stiller særlige krav til indeklima og udluftning], er det vigtigt at lejerne
er særligt opmærksomme på at skabe et godt indeklima ved bl.a. at sørge for, at hele
lejemålet opvarmes til min. 20 grader døgnet rundt, at der udluftes kraftigt 2-3 gange hver
dag i 5-10 min. – mere efter behov, at der ikke tørres tøj i lejemålet og at der holdes en
afstand på min. 5 cm mellem ydervæg og møbler/indbo.”
• Har der tidligere været fugtproblemer i lejemålet eller ejendommen, bør det tillige oplyses i
lejekontrakten og det skal indskærpes, at lejerne skal være opmærksomme på indeklimaet.
• Mange sager om f.eks. skimmelsvamp falder på bevisbyrden for, hvorvidt lejer har luftet
tilstrækkeligt ud/tørret tøj inde i lejemålet og lignende.
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
• Indtil den nye lejelov træder i kraft 1/7-2015
• Lejer kan principielt overtage hele den ind- og udvendige vedligeholdelsespligt, hvilket
typisk ses ved villa-udlejning.
• ”Lejer skal holde det lejede forsvarligt vedlige ved maling af ind- og udvendige vægge,
lofter, gerigter, lister, sternbrædder, udhæng, stakit, døre og dørkarme, vinduer og
vindueskarme, tapetsering, lakering af gulve, samt vedligeholde og forny låse, nøgler og
ruder og holde vand- og gashaner og el-afbrydere forsvarligt vedlige. Lejer skal
endvidere vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe,
komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer. Lejeren skal endvidere rense
tilstoppet afløb fra håndvask, køkkenvask og toilet. Herudover skal lejer passe haven
med græsslåning, hækklipning ukrudts- og vinterbekæmpelse, algebehandling af sten og
tag, således det lejede fremstår velvedligeholdt ude som inde.”
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
• Indtil den nye lejelov træder i kraft 1/7-2015
• Lejer har typisk en udvidet vedligeholdespligt, tilsvarende den tidligere LL § 20.
• ”Det er aftalt, at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer. Ved indvendig
vedligeholdelse forstås tapetsering, maling vægge, træværk (lister, gerigter, lofter,
paneler, døre, m.v.), rør og radiatorer, hvidtning af lofter og lakering, samt
mellemslibning af gulve, indvendige døre, vinduer og ruder, køkkenskabe, -låger, -skuffer
og –bordplader, faste skabe og hårde hvidevarer, samt andet fast inventar.
• Desuden omfatter lejers vedligeholdelse tillige vedligeholdelse af vand- og gashaner,
afløb, wc-kummer og –cisterner, vaskekummer, elinstallationer (herunder stikkontakter,
udtag, sikringsbokse og relæer) og øvrige indvendige bygningsdele.
• Det er lejers ansvar at renholde, og når påkrævet, rense afløb, vandlåse og vandrette rør.
• Hvis lejeren ikke opfylder pligten inden otte dage, efter at udlejeren har opfordret ham til
det, kan udlejer istandsætte for lejerens regning”
• Kan suppleres med eller erstattes af et vedligeholdelsesreglement, evt. som bilag
til lejekontrakten.
• ”Lejemålet må kun males/tapetseres med hvide farver. Farver på vinduer, døre og
træværk i øvrigt må ikke ændres uden forudgående skriftlig tilladelse fra udlejer. Gulve
og dørtrin skal vedligeholdes med ufarvet lak så ofte, som det er påkrævet. De skal altid
fremtræde ensartede i farve. Træværk må ikke afsyres/afslibes uden forudgående
skriftlig tilladelse fra udlejer.”
Til § 8. Vedligeholdelse i lejeperioden
• Efter den nye lejelov træder i kraft 1/7-2015
• Parterne kan kun aftale, at lejer overtager den indvendige vedligeholdelse, der defineres
som:
• Vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling (af vægge, lofter, ”træ og jern”),
tapetsering, samt mellemslibning og lakering af gulve.
• Lejer kan ikke overtage vedligeholdelsespligten for andet – overhovedet.
• Dette gælder kun for lejeaftaler, der indgås efter 1. juli 2015
• Istandsættelse som følge af slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under
hensyn til ejendommen og det lejedes karakter.
Til § 9. Inventar
Specielt inventar eller pladsmangel i typeformularens § 9
• ”Følgende inventar tilhører udlejer:
• Hårde hvidevarer: Siemens køle/fryseskab, Siemens pyrolyseovn, Siemens nedfældet
induktionskogeplade, Siemens mikroovn, Bosch bordopvaskemaskine, Miele 6 kg
vaskemaskine, Electrolux kondenstørretumbler og brusekabine.
• Mørklægningsgardiner i V1, V2 og Stue (vedlæg plantegning som bilag)
• Invita 3-fløjet skabsmiljø”
Efterladt inventar, ukendt inventar m.v.
• ”Udlejer ejer kun det inventar, der er nævnt i denne lejekontrakt, eller som lejer skriftligt er
blevet orienteret om tilhører udlejer. Øvrigt inventar ejer udlejer ikke og har derfor ej heller
vedligeholdelsespligt herfor. ”
(Delvist) møblerede lejemål
• ”Lejemålet udlejet møbleret/delvist møbleret. Inventarlisten findes i vedlagte bilag. Lejer er
erstatningsansvarlig for bortkomne effekter.”
Til § 10. Beboerrepræsentation, husdyrforhold og
husorden
Beboerrepæsentation
• ”Der er ved lejeforholdets indgåelse oprettet beboerrepræsentation i ejendommen. Der
opkræves sammen med hver huslejeopkrævning et beløb til dækning af
beboerrepræsentations arbejde. Beløbet fastsættes på beboermødet og opkræves af alle
beboelseslejere i ejendommen. Overstiger beløbet det ministerielt fastsatte
maksimumbeløb, opkræves merudgiften kun ved lejers skriftlige tilslutning.”
Husdyrforhold
• ”Der må kun holdes én almindelig huskat pr. lejemål.”
• ”Uanset forbuddet mod dyrehold, er der givet dispensation til at lejeren kan beholde sin
nuværende kat af racen Main Coon, øretatovering 123456789, lysebrun med hvide poter.
Denne dispensation kan af udlejer med 6 måneders varsel tilbagekaldes hvis katten er til
gene i form af lugt eller lyd, eller hvis dyret beskadiger lejemålet.”
Husorden
• ”Den nuværende husorden kan når som helst og uden yderligere varsel ændres af udlejer
ved skriftlig fremsendelse af revideret version til samtlige lejere.”
• Såfremt der er en beboerrepræsentation i ejendommen kan et beboermøde vedtage en
husorden. En sådan husorden kan dog ikke ændre på kontraktsvilkår, så alle vilkår man ikke
vil risikere ændret, kan med fordel indføjes i § 11.
Øvrige vilkår
• Aftale om anvendelse af digital kommunikation, jf. LL § 4,stk. 2
• Kan anføres i § 11 eller ved almindelige aftale.
• ´Stiltiende aftale’ hvis begge parter jævnligt kommunikerer med e-mail eller SMS
• Kun e-mail og SMS – fax er at sidestille med et brev.
• Det kan ikke aftales, at meddelelser om udlejers opsigelse og ophævelse, afgives som
digitale dokumenter
• Eksempel på formulering
• ”Parterne har aftalt, at al kommunikation med undtagelse af meddelelse om udlejers
opsigelse eller én af parternes ophævelse kan ske per e-mail.”
• Lejers råderet – LL § 62 a
• Ikke gjort direkte ufravigelig i kapitlet – formentligt beskyttelsespræceptiv – ufravigelig - ud
fra en formålsfortolkning.
• ”Lejer må ikke uden udlejers skriftlige samtykke foretage forbedringer eller ændringer i
lejemålet. Udlejer har ret til at nægte lejer at udføre forbedringsarbejder uden
begrundelse.”
• OBS: Kan formentlig tilsidesættes som ugyldig!
Øvrige vilkår
• Udlevering af energimærkerapport
• Det kan medføre bødestraf ikke at udlevere energimærkerapport forud for lejeaftalens
indgåelse.
• ”Lejer har inden lejekontraktens indgåelse modtaget ejendommens energimærkerapport og
er blevet oplyst om, at ejendommens energimærke kan ses på udlejers hjemmeside –
www.udlejersnavn.dk/Vejnavn51-8000
• Lejer kan endvidere altid finde ejendommens energimærke på www.boligejer.dk ved at søge
på lejemålets adresse, og herefter finde Ejendomsdata og Energimærkerapporter.”
• Ansvar for skader på lejemålet
• Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv,
hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede, jf. LL § 25, stk. 2.
• Ikke præceptiv, jf. § 31 modsætningsvis
• Principielt nok muligt at aftale andet ansvarsgrundlag – denne formulering er set i enkelte
tilfælde:
• ”Lejer er objektiv ansvarlig for skader, som forvoldes af ham selv, hans husstand eller
andre, som han har givet adgang til lejemålet.”
Selvom en sådan klausul ikke er direkte stridende mod lejeloven, er den nok på kanten af
rimelighed og det kan ikke anbefales at anvende den.
Spørgsmål, rådgivning, sparring og netværk
• Rådgivning og konkrete spørgsmål
• Har du brug for hjælp til at udfærdige en lejekontrakt, optimere den eksisterende eller
anden form for juridisk rådgivning, henvises til advokat med speciale i boliglejeret,
Ejendomsforeningen Danmark eller andre udlejerorganisationer, eller din lokale
grundejerforening.
• Dette oplæg er alene til inspiration og kan ikke træde i stedet for individuel rådgivning.
• Faglige netværk, LinkedIn grupper m.v.
• Har du selv gode ideer til klausuler i § 11, søger du sparring med andre udlejere,
administratorer, mæglere, advokater og øvrige fra ejendomsbranchen, kan det anbefales at
benytte én af de mange netværksgrupper på f.eks. LinkedIn.
• BoligPortal.dk har eksempelvis oprettet gruppen BoligPortal.dk – Professionelle udlejere og
netværksgrupper for de store danske byer på LinkedIn, der er det største faglige netværk på
nettet.