Juryns rekomendation i sin helhet (pdf 600 kB).

Markanvisningstävling för Ångfärjan
JURYNS REKOMMENDATION
BAKGRUND PREKVALIFICERING
Helsingborg befinner sig sedan många år i en starkt expansiv fas, som bland
annat inneburit en vitalisering av stadskärnan och en utvidgning mot vattenfronten. Med bomässan H99 öppnades Norra hamnen, följt av en nygestaltning av
Strandpromenaden norrut. Nu står södra delen av Helsingborg med H+ i tur att
genomgå en förnyelse som en direkt förlängning av detta stråk. Alldeles i centrum
och i mitten av detta stråk ligger projektet Ångfärjan, som ska knyta samman norr
och söder. En viktig del i Helsingborgs stadsutveckling blir därför utformning och
exploatering av denna plats.
Helsingborgs stad bjöd under mars 2009 in till markanvisningstävling för Ångfärjan.
Avsikten med tävlingen var att finna en långsiktig finansiär/byggherre och förvaltare
av nybebyggelse, som med hög kvalitet och stark arkitektonisk karaktär bekräftar
den centrala platsens betydelse i stadsbilden. Bebyggelsen ska innehålla kongress- och hotellverksamhet. Den ska även innehålla butiker, restauranger/caféer
och den bör innehålla bostäder och kontor. I tävlingsuppgiften ingår också att
gestalta omgivande stadsrum. Nybebyggelsen ska berika stadens centrum och
ge utrymme för ett funktionsblandat, attraktivt och vitalt stadsliv.
Ångfärjan med sin gamla ångfärjestation har en central plats i helsingborgarnas
hjärta och dess framtid har länge debatterats. 2008 bjöds stadens invånare in till
en medborgardialog. Där framkom önskemålet att Ångfärjestationen ska bevaras
och att området med ny bebyggelse ska vara offentligt och tillgängligt för såväl
allmänhet som besökare. I maj 2008 tog kommunfullmäktige ett inriktningsbeslut
för projektet avseende vidare arbete inom staden. Där beslutades bland annat
att Ångfärjestationen ska bevaras inom tävlingsområdet, befintliga siktlinjer ska
bevaras, exploateringen ska genomföras med extern finansiering och möjliggöra
variation i form av kongress- och hotellverksamhet, bostäder, kontor och handel.
Kommunstyrelsen genom mark- och exploateringsavdelningen fick i uppdrag att
påbörja erforderligt exploateringsarbete.
Helsingborgs stad har ambitionen att i ett ytterst attraktivt läge skapa en multifunktionell bebyggelse inkluderande kongress- och hotellverksamhet med internationell
lyskraft. Nybebyggelsen ska tillsammans med omgivande stadsrum bilda ett väl
integrerat sammanhang, arkitektoniskt fullödigt och med tillvaratagande av lägets
fulla potential. Platsens intressanta historia och vackra utblick ska lyftas fram
genom skickligt planerad och utförd arkitektur, som knyter samman förflutet och
framtid, lagar luckor i stadsväven och etablerar nya och attraktiva mötesplatser.
Nybebyggelsen ska till sitt innehåll och sin utformning berika och stärka stadslivet
samt tillföra märkesbyggnader, som kan symbolisera Helsingborgs profil som
centrum för kommunikation, kultur och näringsliv/handel.
Hösten 2008 lät staden därför utföra en utredning om lämpligheten av eventuell
kongress- och hotellverksamhet på platsen där bland annat Ångfärjestationen är
placerad. Utredningen visar att platsens läge – mitt i centrum med sundsutsikt och
närhet till kollektivtrafik samt ett brett kultur- och serviceutbud – lämpar sig utomordentligt väl för kongress- och hotellverksamhet. Nybebyggelse på denna tomt
med kajläge kommer ytterligare att intensifiera kontakten stad/vatten och stärka
Helsingborgs roll som nationell och internationell mötesplats.
Tävlingsområdet omfattar totalt ca 40 000 kvm, innefattande både de två kvarter
som bland annat rymmer Ångfärjestationen och en parkeringsplats, samt del av
Hamntorget, Kungsgatan och Kajpromenaden. Tävlingsområdet begränsas i norr
av Brogatan, i öster av Kungsgatans östra sida, i söder av inre hamnbassängen
och i väster av norra hamnbassängen. Av tävlingsområdet kommer ca 10 000 kvm
att upplåtas som kvartersmark.
Markanvisningstävlingen annonserades i Official Journal och marknadsfördes på
fastighetsmässan MIPIM i Cannes. Tio intresseanmälningar inkom. Dessa utvärderades i en projektgrupp inom Helsingborgs stad samt av extern expertis. Utifrån
en samlad bedömning gick följande fem team vidare till tävlingens andra steg:
Foster + Partners Ltd
HSB Nordvästra Skåne och Veidekke Fast.utv. AB
Wihlborgs, JM, PEAB
Midroc Property Development AB
Briggen AB
2
3
JURYARBETE
ARBETSPROCESSEN
Den 19 oktober 2009 inkom fyra av ovanstående team med sina förslag. Ett team
valde således att inte lämna in sitt tävlingsförslag med motiveringen att operatör
och finansiär saknades. Förslagen har utvärderats anonymt och värderats utifrån
följande uppställda bedömningskriterier utan inbördes prioritering:
Processen har varit positiv och präglats av kreativa och konstruktiva diskussioner
som under resan böljat i olika riktningar. Ett stort mått av ödmjukhet inför den stora
uppgift juryn haft har också präglat arbetet. Särskilt glädjande är att juryn enhälligt
kunnat samlas kring ett förslag och nått konsensus.
• Stadsstrukturellt grepp avseende platsen och byggnaderna
• Arkitektonisk gestaltning och karaktär
• Funktionalitet – innehåll, användning och samverkan mellan kongressoch hotellverksamheterna
• Hållbarhet
• Koncept för verksamheten ifråga om organisation, vision, arrangemang
och drift för hotell- och kongressverksamheten
• Förutsättningar för genomförandeprocessen, ägande och förvaltning
• Pris per kvm ljus BTA (tomträttsavgäld med en avgäldsränta på 4 %)
Juryn har bestått av följande personer:
Peter Danielsson (juryns ordförande), Kommunstyrelsens ordförande
Birgitta Södertun, Kommunalråd
TÄVLINGSFÖRSLAGEN
Samtliga inlämnade förslag har haft tävlingsprogrammet som utgångspunkt att
beakta i alla dess delar. Förslagen har i varierande grad uppfyllt programmets krav.
Förslagen kan indelas i två kategorier, de som förlagt ny bebyggelse söder om
Hamntorget och de som avstått.
Förslag ”ETT STEG NÄRMARE VÄRLDEN” och ”ESTRAD” har bevarat
Ångfärjestationen i befintligt läge och placerat en storskalig bebyggelse söder
om den södra kajens läge vid Hamntorget. Förslag ”SALTKRISTALLERNA” och
”INVITE” har flyttat Ångfärjestationen till ett nytt läge vid Hamntorgets södra kaj.
Förslag ”ETT STEG NÄRMARE VÄRLDEN” och ”ESTRAD” separerar hotell och
kongress i två byggnader. Förslag ”SALTKRISTALLERNA” och ”INVITE” har lagt
hotell och kongress i samma byggnad.
Inger Nilsson, Kommunalråd
Joakim Andersson, Stadsbyggnadsnämndens ordförande
Bengt Larsen, Stadsbyggnadsnämndens vice ordförande
Stellan Folkesson, Stadsdirektör, Helsingborgs stad
Ulf Bengtsson, Kanslidirektör, Helsingborgs stad
Karin Sterte, Exploateringschef, Helsingborgs stad
Agneta Hammer, Stadsbyggnadsdirektör, Helsingborgs stad
Renée Mohlkert, Näringslivs- och marknadsdirektör, Helsingborgs stad
Konrad Ek, Stadsarkitekt, Helsingborgs stad
Ole Andersson, Stadsträdgårdsmästare, Helsingborgs stad
Johan Celsing, Arkitekt
Maja Gullmo, (juryns sekreterare), Förste markingenjör, Helsingborg stad
Till sin hjälp har juryn haft både intern och extern expertis. Juryn har träffats
vid totalt nio tillfällen: 22/10, 29/10, 5/11, 10/11, 16/11, 18/11, 1/12, 14/12 2009
samt 14/1 2010.
4
5
JURYNS REKOMMENDATION
I markanvisningstävlingen för Ångfärjan rekommenderar Juryn förslaget
”SALTKRISTALLERNA” till utförande.
Förslagsställaren bakom ”SALTKRISTALLERNA” har på ett övertygande sätt redovisat ett genomarbetat förslag med realistisk, dynamisk arkitektur och väl avvägt stadsmässigt rumsligt samband.
Det stadsstrukturella greppet är tilltalande då den nya bebyggelsen väl infogats i den existerande rutnätsstaden.
Utformningen av stråk och platser skapar goda förutsättningar för inbjudande promenader, gröna stadsrum och attraktiva platser tillgängliga för alla.
Arkitekturen är självständig och nyskapande. Förslaget tillför med sin gestaltning ett väl avvägt projekt, som kompletterar staden med ett nytt landmärke.
Kongressanläggning och hotell har en funktionell och tilltalande helhetslösning ur såväl ett finansiellt som hållbart perspektiv.
Bedömningen av varje förslag enligt nedan har gjorts utifrån ordningen på de
bedömningskriterier som ställts upp.
SALTKRISTALLERNA
Förslaget har en tydlig uppdelning i två kvarter, som på ett övertygande sätt tar
upp bakomliggande kvarters struktur och volymer. I höjdled redovisas relationen till
befintlig bebyggelse vilket är en viktig del av tävlingsuppgiften. Kongress och hotell
har skickligt komponerats i en till synes uppbruten men i själva verket kompakt och
effektiv byggnad.
Förslaget är mycket professionellt, sakligt utformat och presenterar en samtida
tolkning av stadens variation och skala. Arkitekturen har ett intressant anslag,
som känns självständigt med en nyskapande och spännande stadsfront mot
Öresund. Hotellets uppbyggnad med en högdel i det sydöstra hörnet fungerar väl
som en intressant accent i det nya kongresscentret. Förslaget inrymmer nya och
intressanta utvecklingsmöjligheter för såväl stråk som platser med fokus på nya
kajpromenaden, Kungsparken och Hamntorget. Kajpromenaden med sin generösa
bredd utgör starten på den strandpromenad som avslutas först vid Vikingstrand.
Kungsparken skapar förutsättningar för en grön oas med trädgårdsupplevelser i
centralt läge. Hamntorget karaktäriseras av öppenhet och tillgänglighet för alla,
en plats för möten och evenemang och med inbjudande kontakt med omgivande
staden och vattnet.
6
Ångfärjestationens placering är övertygande och stärker på ett positivt sätt
upplevelsen av Kungsparken, som ges en tydlig förlängning mot hamnen och
Hamntorget. En tilltalande småskalighet mot den inre hamnbassängen bildas.
Bostadskvarteret är väl sammanhållet med en öppen gårdsdisposition. Butiker
mot Brogatan har väl avvägd storlek. Hotell- och kongressbyggnadens utformning,
med en låg byggnadsdel mot Kungsgatan, medför att parkstråket får goda ljusförhållanden. Trafiken löses på de gåendes villkor. Förslaget redovisar bra lösningar
på tillfart till underjordiskt garage med ca 350 platser. Möjlighet till ytterligare ett
plan för parkering redovisas.
Tävlingsförslaget är det bästa ur hållbarhetssynpunkt. I förslaget presenteras ett
miljöprogram där bland annat energieffektiva åtgärder och energisnåla material
beskrivs. En kongress- och hotellanläggning kommer att skapas, som i såväl planering som drift tar hänsyn till hållbar utveckling. Social hållbarhet uppnås genom
en mångfald av platser, som kommer att kunna nyttjas av såväl helsingborgare som
besökare. Byggnaderna utformas med lösningar för generalitet och flexibilitet så att
de kan förändras över tid och för olika funktioner utan stora ekonomiska tillskott.
Miljömässig hållbarhet uppnås genom ett aktivt miljöarbete som utförligt beskrivs
i det inlämnade förslaget.
Fördelarna med kongress- och hotellverksamhet i samma byggnad är bland
annat att det ger en långsiktig ekonomisk och rationell lösning. Förslaget visar en
genomgående klok och realistisk hållning, även behandlingen av skenbart triviala
men viktiga lokaler som hotellrumsdispositioner och varuinlastning. Strukturen och
placeringar av de olika funktionerna gör förslaget flexibelt och bearbetningsbart.
Tävlingsförslaget presenterar ett koncept med bra logistik och effektivitet avseende
restaurang-, hotell- och kongressverksamhet.
Enligt tävlingsprogrammet överlåts Ångfärjestationen inklusive gällande hyresavtal
till förslagsställaren. Juryn anser att möjligheten att behålla verksamheten inom
området ska prövas i den fortsatta processen.
På juryns kompletteringsfråga huruvida antalet sittplatser kunde utökas svarade
förslagsställaren att antalet kan utökas till drygt 1 200. Utökningen bedöms inte
ha någon större påverkan för finansieringen av projektet. Hotell- och kongressanläggningen ska uppföras och initialt ägas av byggherren. Förslaget presenterar
en trovärdig och långsiktig ekonomi, som stämmer väl överens med uppsatta
tävlingsförutsättningar.
7
ETT STEG NÄRMARE VÄRLDEN
ESTRAD
Förslaget presenterar tre byggnadsdelar: hotell, kongress samt bostäder med
butiker i bottenplan. Byggnadernas lokalisering och utformning skapar god
till­gänglighet för allmänhet och besökare. Förslaget har ett småskaligt och tilltalande grepp och är öppet, tillgängligt och inbjudande. Särskilt spännande är
allmänhetens tillgänglighet till taket och trappan på den ena hotellbyggnaden.
Förslagets disposition är tydlig och kompakt med bostäder, kontor och hotell,
stramt gestaltade, där funktioner inte avspeglas i arkitekturen. Förslaget är spektakulärt med sin kongressanläggning ute i hamnbassängen. Kongressbyggnaden
är välstuderad, intressant och modern i sitt formspråk, men upplevs som alltför
dominant och främmande i sin gestaltning.
Förslagets arkitektur präglas av byggnader som är formade med skulpturala ambitioner. Som förslaget redovisar kan den nya bebyggelsen utmed Helsingörskajen
och Hamntorget fungera som en accent i stadsbilden. Denna möjlighet har
använts, dock med en skala för stor för platsen. Kongressbyggnaden är tilltalande
i sin gestaltning och måttfulla volym. Hotellet är skulpturalt och vackert presenterat
med ett torn på 17 våningar och en ringlande lågdel med en monumental trappa
vid det sydöstra hörnet. Hotellet är dock alltför dominerande och blir ett blickfång
som tar över uppmärksamheten i staden. Bostads- och butikskvarteret ger i sin
upplösta form en mjuk övergång till Dunkers kulturhus.
Förslaget visar en gestaltning där bebyggelsen mellan Helsingörskajen och
Kungsgatan innehåller en stor del kontor och ett visst inslag av bostäder och hotell.
Bebyggelsen skiljer sig markant från övriga delar av Norra hamnen och framstår
som kärv i sitt uttryck. Vid sidan av att Badhusgatan dras fram till vattnet är kontors- och bostadsbebyggelsen ordnad med gränder, brutna siktlinjer och med
antydda torgbildningar mellan husen.
Ångfärjestationen i originalutförande bevaras med perronger på befintlig plats,
vilket ger förutsättningar för en trivsam parkmiljö längs Kungsgatan. Förslaget
redovisar ett underjordiskt garage med plats för ca 360 bilar.
Kongressbyggnaden inrymmer 1 000 platser. Funktionerna för hotell och kongress
är tydligt uppdelade i såväl material som volym. Hotellet innehåller med sitt torn
och lågdel totalt 270 rum. Genom att separera kongress och hotell saknas samordningsfördelar som annars kunde uppnåtts. Förslaget kompliceras av att hotellet är
placerat i hamnbassängen.
Hotellet har 200 rum och kongressanläggningen rymmer 1 080 sittande personer.
Genom att separera kongress och hotell saknas de samordningsfördelar som
annars kunde uppstått. Ångfärjestationen är bevarad i befintligt läge, men upplevs
som inklämd i sitt sammanhang. Hotellet har en bra strukturerad planlösning.
Kongressbyggnadens placering bryter siktlinjen längs kajen mot södra hamnområdet på ett olyckligt sätt. Vid närmare studie syns det att kongressanläggningens
rumsdisposition är tveksam och byggnaden har bristfällig vertikal logistik.
Förslaget redovisar hög exploateringsgrad och förslagsställaren erbjuder sig att
bilda ett fastighetsbolag, som äger och förvaltar kongressbyggnaden. Bolaget
kapitaliseras med intäkter från byggrätter för övrig bebyggelse. Det räcker dock
inte för att finansiera projektet.
Finansieringen av förslaget kräver kommunalt ekonomiskt engagemang, som
förutsätter att Helsingborgs stad tecknar hyresavtal med förslagsställaren på 25 år
för kongressanläggningen. Staden skulle i så fall teckna operatörsavtal och bära
den affärsmässiga risken, vilket strider mot uppsatta tävlingsförutsättningar.
8
9
INVITE
FORTSATT PROCESS
Förslaget redovisar en tydlig disposition med bostäder och kontor i norr och
kongressanläggningen med hotell i söder. Den norra delen av förslaget följer upp
Norra hamnens volymer och skala på ett bra sätt och respekten till Dunkers kulturhus är tydlig. Förslaget tar väl vara på siktlinjer och har på ett positivt sätt förstärkt
kontakten från Sundstorget mot kongressbyggnaden och hamnen i sydväst med
en diagonalpassage.
Vinnande förslag ”SALTKRISTALLERNA” kommer att bearbetas enligt följande
i samband med förhandling till avtal och uppdrag:
Hotell- och kongressanläggningen är lokaliserad i en och samma byggnad,
men har en gestaltning som inte beaktar stadens skala. Byggnadens runda form
upplevs spännande, men blir ett alltför dominant inslag i mötet med den äldre
bebyggelsen.
Kongressanläggningen rymmer 1 200 sittplatser och hotellet 220 rum.
Förslaget har en innovativ och nyskapande lösning på kongressanläggningens
disposition. Den ger förutsättningar för en mycket flexibel anläggning för olika
typer av arrangemang.
Ångfärjestationens placering vid Hamntorget är positiv. Trädäcket väster om
Ångfärjestationen är ett fint förslag, som kan utvecklas till en för helsingborgaren
ny samlingsplats.
Tävlingsförslaget presenterar ett heltäckande miljöprogram där energieffektiva
åtgärder beskrivs. Underjordiskt garage med plats för ca 480 platser redovisas.
1. Hotellets södra fasad bör omarbetas för att ge ett lättare intryck och
färgsättningen ska bearbetas ytterligare.
2. Den yttre gestaltningen av det offentliga rummet utvecklas i nära
samarbete med staden. Möjlighet att tillföra ytterligare ytor som allmänheten kan disponera, utan att störa kongressverksamheten, exempelvis
tillgång till takytor eller faciliteter i hotellets övre plan utreds.
3. Bostadskvarterets norra del studeras med avseende på passager
och siktlinje längs kajpromenaden.
Juryn överlämnar härmed rekommenderat förslag ”SALTKRISTALLERNA”
till utförande i markanvisningstävlingen för Ångfärjan till kommunstyrelsen och
kommunfullmäktige för vidare beredning och beslut.
För att säkerställa genomförandet av projektet ska förhandlingar föras och ramavtal
tecknas med utföraren innan planprocessen inleds. Målet är att detaljplanearbetet
ska påbörjas under första halvåret 2010 och att en färdig detaljplan ska kunna
antas under 2011. Projektet är avsett att påbörjas, genomföras och avslutas inom
fem år från det att markanvisningstävlingen är avslutad.
Förslagsställaren har inte kunnat redovisa en hållbar ekonomisk lösning för
projektet, som bedöms vara underfinansierat med 400 miljoner kronor.
10
11
Helsingborg 2010-01-14