Läs Fastighetstidningen Nr 7 2015 här

Transcription

Medlems- och
branschtidningen
för Fastighetsägarna
Nr 7 oktober 2015
Pris: 60 kronor
FOKUS:
INFRASTRUKTUR
Vi synar finansieringsfrågan
som blivit den stora proppen
FLER HITTAR TILL
FÖRMEDLINGEN
Så ska ännu fler privata
bostadsbolag värvas
PROBLEMET ÄR INTE
BOLÅNEMARKNADEN
#åsikten: Tor Borg, SBAB, om bubblan
FÖRVALTAR
MIKAEL GRANATH, VD WILLHEM:
DIN PENSION
Johan Lundgren är VD och ägare av Karby VVS,
en av 130 entreprenörer inom Comfort-kedjan.
”Att höra till en rikstäckande kedja
är en fördel även på hemmaplan”
Som kund vill du ha engagemang. Utan det spelar resten
ingen roll. Rikstäckning. Storlek. Kunskap. Logistik. Och
det största engagemanget får du av en entreprenör. Någon
som gör sitt yttersta. Med en inställning och stolthet som
sitter i generna. Det visar sig i leveransen. Löften som hålls.
Kvalitet i varje moment.
Lägg till platsen där företaget finns. Orten. Rötterna.
Någon som kan platsen, och vill göra allt för den. Som Johan
Lundgren, VD och ägare av Karby VVS i Märsta. Man vill ju
kunna se sina kunder i ögonen.
Engagemang och plats.
När du får det kan du lägga till dina andra önskemål.
Bättre priser. Den senaste kunskapen. ISO-certifieringar. Att
känna sig trygg med en logistik som skapar säkra leveranser
i rätt tid. En förmåga att genomföra rikstäckande projekt.
Entreprenörskap, det lokala, och med en stor organisation
i ryggen. De orden är en perfekt beskrivning av Comfort,
Sveriges största installationskedja inom VVS. En kedja med
130 fristående medlemmar som var och en äger sina företag.
Medlemmar som samverkar och samarbetar för att varje dag
ta sig an nybyggnation och ombyggnation, ventilationsuppdrag, effektivisera energianvändning eller helt enkelt se till
att det som installerats fungerar optimalt.
Du som köpare får engagemanget och den lokala förankringen, tillsammans med storleken som gör det möjligt att
ge kunderna allt som en rikstäckande kedja kan ge.
Välkommen att kontakta oss för mer information.
www.comfort.se/foretag
Som kommunal eller privat fastighetsägare kan du ta del av Sveriges största kunskapsbank för renovering
av bostadshus byggda under efterkrigstiden och fram till slutet av 70-talet.
I Skanskas koncept ”Miljonhemmet” har vi samlat erfarenheter från vårt arbete med miljonprogrammen.
Dessutom har vi skapat unika och strukturerade sätt att arbeta med husen och människorna i dessa bostadsområden, där vi tar hänsyn till alla dimensioner på hållbarhet; från ekonomi och grönt, till sociala aspekter.
Vill du vara med och utveckla samhället tillsammans med oss?
Lägg några minuter på filmerna nedan och kontakta oss sedan för en förutsättningslös diskussion.
förändra
hur du ser på
möjligheter
Två filmer och Miljonhemmet™ kan
miljonprogrammets
Filmen om Miljonhemmet
Kostnadsfri konsultation?
Läs mer om Miljonhemmet, olika referensprojekt
och se filmen på skanska.se/miljonhemmet
Låt oss tillsammans titta på vilka åtgärder som bör
genomföras utifrån fastighetens behov, områdets
möjligheter och verksamhetens plånbok. Du hittar
din lokala kontaktperson på
skanska.se/miljonhemmet.
Bara nyfiken?
Slå en signal till Susanne Sjöblom,
ansvarig för Miljonhemmet, på
010-448 72 96.
Ett hållbart samhälle börjar där
människor bor
Se filmen om Vivalla, vårt samarbete med Örebrobostäder,
där de boendes delaktighet leder till social hållbar utveckling av hela området:
skanska.se/vivallafilm
www.skanska.se
FOTO: SOFIA SABEL
Årgång 106 • www.fastighetstidningen.se
Denna utgåva är presslagd den 15 september 2015.
PÅ OMSLAGET:
Mikael Garanth,
vd på Willhem.
Se sid 38
8
FOTO: JONAS WESTLING
NR 7 OKTOBER 2015
46
STOPP
PÅ VÄGEN
ILLUSTRATION: GUNILLA HAGSTRÖM/FORM NATION
Infrastruktur ligger högt
på agendan, både för
fastighetsägare och politiker. Mycket finns att
göra och pengar att tjäna.
Men en knäckfråga måste
lösas – vem ska finansiera
de satsningar som krävs?
Fastighetstidningen hittar
olika kreativa lösningar
både i Sverige och
utomlands.
22
6 Ledare: Fler bostäder med värdeskapande infrastruktur
20 Åsikten: Bankmarknaden är ett oligopol
54 Tema: Behovsstyrd ventilation testas i hyreslägenheter
ALLT FLER VÄLJER KOMMUNAL KÖ
Kommunala bostadsförmedlingar
växer – både geografiskt och i storlek.
Avdelningar
Nyheter
#åsikten: Tor Borg
8
20
Barometern: Malmö
32
Affären
35
Krönika: Arvid Lindqvist
36
Fall i rätten
44
Tema: Ventilation
54
Fastighetsägarna svarar
69
Fastigo svarar
71
Nytt från din förening
73
Till sist: Rudolf Antoni
78
Om Harold Melvin & the Blue Notes och svensk bostadsmarknad
Wake up everybody no more sleepin’ in
bed.
Som alltid är det i de riktigt stora soulrösterna jag finner hopp och tröst.
Att det skulle krävas ett dött barn på en
strand för att väcka oss är svårt att ta in.
Allt vi kan göra är att börja uppträda som
anständiga människor igen.
Och äntligen är luften lättare att
andas. Istället för att irra in bland främ-
FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015
lingsfientlighetens blindskär kan vi prata
om de utmaningar vi har framför oss.
Just som Harold Melvin & the Blue
Notes sjunger: Wake up all the builders
time to build a new land.
Överst på dagordningen står infrastrukturlösningar. I vårt reportage
(sidan 22) säger Rikard Silverfur ”att göra
C-lägen till A-lägen är den bästa investeringen”. Välj att tolka det som att bädda
för glädjesiff ror i kalkylbladen om du vill.
Jag hör istället en vilja att skapa
förutsättningar för arbete, bostad
och integration.
Can’t do it alone yeah, yeah.
Erik Hörnkvist
Redaktionschef
[email protected]
5
FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN
DE PRESSAR BYGGKOSTNADERNA
Minimalt spill, noggrant materialval
och ny metod sänker Soksbos priser.
Ledare/Reinhold Lennebo
Värdeskapande infrastruktur
krävs för fler bostäder
F
FEM OCH EN HALV MILJARD kronor utgör
grundplåten för att råda bot på dagens bostadsbrist. Det hoppas åtminstone regeringen när
den lägger fram sin första egna budget. Det
hade nog satsningen också till del kunnat
bidra till, om den använts till infrastrukturinvesteringar i stället för renoveringsstöd och
byggsubventioner.
Om regeringen verkligen vill skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande behöver vi komma bort från en situation där kortsiktiga politiska beslut får styra utformningen
av bostadspolitiken och i stället fokusera på
åtgärder som långsiktigt och mer effektivt
bidrar till fler bostäder. Då är investeringar i
infrastruktur oslagbart.
Med utbyggd infrastruktur skapas lägen
för bostadsbyggande. Det som händer när vi
investerar i vägar och spårbunden trafik är
att tillgängligheten ökar och att ett tidigare
perifert läge kan bli attraktivt och intressant
för bostadsbyggande. Denna effekt kan aldrig
uppnås genom byggsubventioner.
INFRASTRUKTURPLANERING handlar i
huvudsak om två frågor. Vilken infrastruktur
ska byggas? Hur ska den finansieras?
Tyvärr har planeringen kring vilka infrastrukturprojekt som ska genomföras alltför
länge utgått ifrån politiska hänsynstaganden
i stället för att fokusera på vilka investeringar
som är mest värdeskapande. För att långsiktigt
skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande behöver vi släppa dagens systemsyn och återigen fokusera på
att infrastruktursatsningar ska
vara värdeskapande. De senaste
initiativen med Sverigebygget,
Sverigeförhandlingen och även
delar av förslagen i Bostadsplaneringskommitténs
betänkande indikerar att
insikten om behovet av en
förändrad grundsyn finns.
Det är mycket positivt.
Den andra frågan handlar
om hur infrastrukturen ska
finansieras. Traditionellt
har finansieringen skett via
6
statsbudgeten även om det på senare år blivit
allt vanligare med kommunal medfinansiering
och förskottering för att påskynda angelägna
projekt. Projekten med alternativ finansiering
är däremot få och begränsar sig till snabbtågsbanan Arlanda Express, Öresundsbron och
vägbroar i Sundsvall och Motala. Här behöver
vi tänka om och hitta nya former för finansiering när statens möjlighet att investera är
begränsad samtidigt som behovet av utbyggd
infrastruktur är stort.
Många fastighetsägare är beredda att frivilligt ta en del av kostnaden för att angelägna
projekt ska kunna genomföras snabbare. Men
det förutsätter samtidigt möjligheter att
påverka.
”
ETT TIDIGARE
PERIFERT
LÄGE KAN BLI
ATTRAKTIVT
OCH
INTRESSANT
FÖR BOSTADSBYGGANDE.
DET FINNS STORA MÖJLIGHETER till synergi-
effekter med regelverk som gör det möjligt för
det offentliga och näringslivet att gemensamt
fatta beslut om vilka infrastrukturprojekt som
ska genomföras och hur de ska finansieras.
Möjligheten att bygga värdeskapande infrastruktur skulle därmed öka dramatiskt.
Här kan vi i Sverige med fördel hämta inspiration från delstaten Victoria i Australien. Där
har näringsliv och delstaten gått samman i
”Infrastructure Victoria”, ett oberoende samverkansorgan med tjänstemän från förvaltning och näringsliv. Uppdraget är att identifiera och ta fram långsiktiga strategier på upp
emot 30 års sikt för hur regionens infrastrukturbehov ska mötas. Eller som vår systerorganisation i Australien uttryckte uppdraget, ”to
take short term politics out of infrastructure
planning”.
REINHOLD LISTAR:
1 FLYKTINGKATASTROFEN berör oss
alla. Fundera på hur du
kan göra nytta!
2 MÅNGA STATLIGA
utredningar just nu.
Inte alla med positiva
förtecken för vår bransch.
3 BYE, BYE EM i fotboll!
Eller kan vi komma igen?
VD FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE
Fastighetsägarna i fokus
Redaktör: Maria Odeh, [email protected]
TWITTRAT
”Forskning bidrar till en
god utveckling av fastighetsbranschen”
Aug 14
Kritiska framgångsfaktorer för Malmö/
Skånes entreprenörskap är integration,
globalisering och tvärsektionell samverkan
#motesplatsskane
Susanne Rikardsson
@susarikard
FASTIGHETSÄGARNA Stockholm
satsar på forskning och delfinansierar landets första professur i
fastighetsförvaltning.
Det blir Anna Kadefors, för
närvarande verksam vid avdelningen för Service Management
vid Chalmers, som får den första Anna Kadefors
professuren och hon kommer att
börja sin nya tjänst vid KTH efter
årsskiftet.
Aug 23
Bra att @bjorklundjan
vågar lägga även de
politiskt kontroversiella
reformförslagen. De
behövs för att lösa
bokrisen.
Henrik Tufvesson
@HenrikTufvesson
ÄVEN ETT doktorandstipendium som tilldelats
Haymanot Baheru finansieras av Fastighetsägarna
Stockholm.
Haymanot Baheru är verksam på Stockholm Centre for Commercial Law på Stockholms universitet
och forskar just nu på bruksvärdesreglerna.
En central målsättning i hennes forskning är att
fastställa bruksvärdesregelns innehåll ur ett rätts-
Aug 26
”Det fanns inga
excelfiler. Det som
fanns var kärlek:
hur vi påverkar vårt
närområde”
@billymccormacom
@pallis2015 #ReprogrammingTheCity
ArkDesC
@ArkDesC
Sep 1
#fastighetskvinnan
”play by the rules, and
change them” säger
Julie Lam i råd till de
som vill lyckas i Sverige. Inte så dumt.
Reinhold Lennebo
@ReinholdLennebo
Sept 3
Nu ska jag prata om
kulturens betydelse
för staden på
#fastighetsmässan.
Ett favoritämne.
Rudolf Antoni
@RudolfAntoni
FÖLJ OSS!
Följ Fastighetstidningen på
Facebook och Twitter och
håll dig uppdaterad med
de senaste nyheterna från
branschen.
Snabbare avtal
med e-signering
I september lanseras e-signering med
mobilt bank-ID i Fastighetsägarna
Dokument. Det innebär stora effektiviseringar i avtalshanteringen och
stora kostnadsbesparingar för dig
som kund.
Att använda sig av e-signering
betyder också att papperslöseri och
transporter kan undvikas och därför
vinner även vår miljö på en övergång
till e-avtal. Fastighetsägarna Dokument har valt att samarbeta med
leverantören E-avtal.
Den 16 oktober har Fastighetsägarna öppet hus för medlemmar
på Drottninggatan 33 i Stockholm.
Där finns Fastighetsägarna Dokument
och deras leverantörer på
plats för att
visa systemen.
vetenskapligt perspektiv, med
anledning av att de senaste
årens praxis och 2011 års lagändringar har gjort att bruksvärdesreglerna blivit mer svårtolkade.
Hennes forskning syftar
också till att göra en bred rättsvetenskaplig analys av hela den Haymanot Baheru
svenska hyresregleringen. En
typ av forskning som aldrig tidigare bedrivits
– Vi är övertygade om att den här typen av forskning bidrar till en god utveckling av fastighetsbranschen. Men förvaltning och hyressättning berör
inte bara våra medlemmar utan bidrar också till en
hållbar samhällsbyggnad och en väl fungerande
bostadsmarknad. Dessutom ger forskningen
goda förutsättningar för ett bra samarbete mellan
näringslivet och akademien, säger Billy McCormac,
vd Fastighetsägarna Stockholm.
”I stället för att premiera
ansvarsfulla bostadsföretag som löpande
gjort betydande
investeringar i underhåll
och modernisering
för sina hyresgäster
väljer regeringen att
missgynna dem.”
Ulla Werkell
REINHOLD LENNEBO,
vd för Fastighetsägarna Sverige
reagerar på regeringens
budgetproposition för 2016.
Fastighetsägarna stöder Institutet mot mutor
Institutet mot mutor (IMM) är en
ideell näringslivsorganisation
som arbetar för att motverka
användningen av mutor.Fastighetsägarna har nu valt att bli
stödjande medlemmar.
– Det är mycket viktigt att vara
en del i detta arbete som syftar
till ett sunt och seriöst fastighetsföretagande på lika villkor och
utan ovidkommande hänsyn. Att
stödja IMM:s arbete och verka
för god sed för beslutspåverkan
inom näringslivet och samhället
i övrigt är en självklarhet för
oss, säger Mikael Gulliksson,
chefsjurist Fastighetsägarna
Sverige.
7
Nyheter
Så sänkte Soksbo
byggkostnaderna
Det lilla Skelleftebolaget Soksbo
har lyckats pressa byggkostnaderna till rekordlåga nivåer. Nu är
planen att bygga upp fabriken som
ska klara att producera en färdig
lägenhetsmodul varannan dag.
Att få till fungerande konkurrens i byggsektorn pekas av många ut som en nyckelfaktor för att nå målet på 250 000 nya
bostäder fram till år 2020.
En som är redo att ge sig in i kampen är
Stefan Lundström, vd på familjeföretaget
Soksbo. Den främsta konkurrenten just nu
är sannolikt Sabo:s kombohus. I Soksbos
nu aktuella projekt – 30 tvårumslägenheter och 8 fyrarummare – har han lyckats
pressa byggkostnaderna rejält.
– Vi bygger ett nyckelfärdigt hus för
12 000 kr/kvm, inklusive moms, anslutnings- och tomtavgifter.
DET ÄR REJÄLT MYCKET billigare än
Sabo:s Kombohus där motsvarande
summa brukar landa på ungefär 20 000
kr/kvm.
Enligt Stefan Lundström är det en kombination av byggmetod, materialval och
minimalt med materialspill som ligger
bakom den låga produktionskostnaden.
Det färdiga huset sätts samman av moduler
som har byggts i en hangar, som företaget
äger på Skellefteå flygplats. Det enda som
sätts in i efterhand är vitvarorna till köket.
De flesta lägenheter är små tvåor. De
består av en modul och får en boyta om
43 kvadratmeter. Det finns också åtta fyrarummare, som helt enkelt är två sammanbyggda moduler.
TACK VARE ATT modulerna har självbärande väggar så behövs ingen stomme när
huset ska sättas ihop, utan enbart några
pelare i järn där modulerna ”hängs upp”.
Nu när det snart är
inflyttat och klart
vågar jag sticka ut hakan
och säga att vi klarar att
bygga för de här pengarna.”
Stefan Lundström, vd, Soksbo
Konstruktionen gör det också möjligt att
lyfta på ytterligare våningsplan.
– Vi kommer både att bygga själva och
leverera till andra, eftersom det är ganska
tungt att dra det ekonomiska lass det innebär att bygga själva. Vi kommer att kunna
producera åt andra över hela Sverige. Det
är bara en fråga om vart det är kostnadseffektivt att skicka modulerna, säger
Stefan Lundström.
HANGAREN DÄR DET första huset produ-
cerats är dock för liten för effektiv produktion. Därför förhandlar bolaget just nu om
att bygga en husfabrik på 4 000 kvadratmeter. Enligt Stefan Lundström ska man
klara att producera en färdig lägenhetsmodul varannan dag.
Stefan Lundström, vd på Soksbo, har
fått samtal från flera intressenter
sedan Fastighetstidningen.se först
rapporterade om hans billiga byggande.
– Vi har byggt det första prototyphuset
här i Skellefteå för att vara säkra på att vi
verkligen kan leverera det vi sagt oss klara
av. Nu när det snart är inflyttat och klart
vågar jag sticka ut hakan och säga att vi
klarar att bygga för de här pengarna.
ERIK HÖRNKVIST
AGENDAN
25 AUGUSTI
Regeringen
aviserar en miljardsatsning på
upprustning av
miljonprogramshus.
16 AUGUSTI Kista bibliotek
vinner den internationella
utmärkelsen Public Library
of The Year Award 2015.
16
17
18
19
20
21
22
31 AUGUSTI Den nya
organisationen Svensk
byggplåt startar officiellt sin verksamhet.
Syftet är bland annat
att lyfta plåtens fördelar som byggmaterial.
28 AUGUSTI En ny rapport visar att Falkenbergs
centrum riskerar att utarmas
om externhandeln utökas
vid infarten till staden.
23
24
25
26
27
28
29
30
3 SEPTEMBER Riksbanken lämnar reporäntan oförändrad på
–0,35 procent.
31
1
2
AUGUSTI
8
FOTO: JONAS WESTLING
Svenska byggkostnader sticker inte ut
Att få grepp om de svenska byggkostnaderna är
inte helt lätt. För aktörerna finns det ingen direkt
anledning att redovisa uppgifterna, då det skulle
innebära att vinstmarginaler offentliggörs. Och i
slutändan är det så klart priset till kund som
verkligen är intressant.
SWEDAVIA
Boverket gjorde en genomgång förra året som presenterades i rapporten ”Svenska byggkostnader i en
internationell jämförelse”. Där konstateras, utöver just
att tillgången till statistik är begränsad, att:
• Svenska byggkostnader inte sticker ut i ett interna-
tionellt perspektiv. Sverige hamnar oftast relativt
högt upp i en europeisk jämförelse. Men Boverket
menar att skillnaderna blir mindre om man begränsar jämförelsen till länder vars förutsättningar mer
påminner om våra.
• Sverige inte är kostnadsledande i Norden.
• De senaste årens ökade byggkostnader i Sverige
sannolikt beror på ett begränsat utbud, hög efterfrågan och stigande markkostnader. Att produktionskostnaden, alltså det pris köparen betalar, har ökat
förklaras av att utbudet inte matchat efterfrågan.
Entreprenörer bygger där förtjänsten är störst.
3 SEPTEMBER Inger
Salomonsson har utsetts till vd och
hotelldirektör för Petter
Stordalens hotellsatsning i gamla NA-borgen i
Örebro.
3
4
5
6
7 SEPTEMBER SEB:s
boprisindikator för september landar på 72.
Månaden innan låg siffran
på 67.
7
8
9
SEPEMBER
10
30 SEPTEMBER Sista
dagen att nominera kontor
till utmärkelsen Sveriges
snyggaste kontor 2015.
I fjol vann Arcona.
11
12
13
14
22 OKTOBER Sveriges
bästa köpcentrum koras i
NCSC Awards 2015. Utopia Shopping i Umeå är
en av finalisterna.
2 OKTOBER Airport City
Stockholm arrangerar ett
seminarium om Arlandaregionens utveckling.
15
16
17
18
19
20
30
2
22
OKTOBER
9
Parterna oense om vad man ska förhandla
Hyresgästföreningen vill att låg ränta ska ge små hyreshöjningar
Även i år har Fastighetsägarna och
Hyresgästföreningen skilda uppfattningar om vilket utrymme det finns
för hyreshöjningar. Men båda parter
tycks vara eniga om att nå en överenskommelse i tid före årsskiftet.
Så här mycket har hyrorna höjts i snitt i hela landet
2,45%
2,24%
1,9%
1,62%
När nu förhandlingarna för 2016 års hyror
drar igång står som vanligt Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen långt
från varandra i synen på hur hyror ska
sättas. Från Hyresgästföreningen kommuniceras fastighetsägarnas låga kostnader
under året och bättre avkastning.
1,41%
2010
1,11%
2011
2012
2013
2014
2015
För oss är det viktigaste
att lyfta hyresstrukturen
som inte är korrekt satt.”
Mikael de Faire,
chef förhandlingsverksamheten,
Fastighetsägarna Stockholm
– Det har varit ett extremt gynnsamt år
för fastighetsägande med låg ränta, det är
ju nästan gratis att låna, och sju procents
totalavkastning. I en sådan miljö ser vi
inga motiv till att hyror ska gå upp nämnvärt, säger Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.
HYRESGÄSTFÖRENINGEN ANSER att
höjningen inte bör överstiga inflationen
(i augusti var den 0,8 procent). Men Erik
Elmgren betonar att man i förhandlingarna inte kommer att stirra sig blinda
på inflationstal utan mer lyssna på vilka
argument fastighetsägarna har för att få
högre hyra.
Mikael de Faire, chef för förhandlingsverksamheten på Fastighetsägarna Stockholm, anser att förhandlingarna inte ska
handla om ekonomi.
– För oss är det viktigaste att lyfta hyresstrukturen som inte är korrekt. Vi kommer
därför att presentera ett differentierat
yrkande för olika lägen i Stockholm. Hur
stort spannet blir vill jag idag inte säga.
Vårt yrkande är 2,3 procent i snitt.
Erik Elmgren anser att diskussionen om
en ny Stockholmsmodell ska bedrivas vid
sidan av de årliga förhandlingarna, men
Mikael de Faire ser inget skäl till det.
– Eftersom det inte finns någon modell
innebär de årliga förhandlingarna möjligheten att lyfta de frågorna.
FÖRRA ÅRET NÅDDES en överenskom-
melse utan att någon strandning krävdes.
– Vår ambition är att vi i god tid når en
överenskommelse även i år, säger Mikael
de Faire.
DAVID GROSSMAN
Cecilia Vestin, affärsansvarig för
Newsecs Alectauppdrag i Stockholm, utsågs i september till Årets
Unga Fastighetskvinna.
Det var andra gången i ordningen som
Fastighetssverige delade ut priset Årets
Unga Fastighetskvinna. Tillkännagivandet av vinnaren inramades i år av ett heldagsseminarium med ett 40-tal talare från
olika håll i branschen – alla kvinnor.
OM UTMÄRKELSEN sa vinnaren Cecilia
Vestin så här:
– Jag hoppas att det här kan betyda att
jag kan stärka mitt kontaktnät ytterligare
och att jag kan vara en förebild som visar
10
att det går att kombinera familjeliv och
karriär. Att man kan få ihop hela livet och
samtidigt må bra.
JURYN MOTIVERADE valet av vinnare
bland annat med att Cecilia Vestin som
chef fått högsta betyg av sina medarbetare,
att hon är målfokuserad och att hennes
energi och patos gör henne till en stark
förebild får både kvinnor och män i och
utanför branschen.
Ett trettiotal kandidater nominerades
till årets tävling. Finalisterna, var förutom
vinnaren Cecilia Vestin, Farnaz Mortazavi från Fasticon Kompetens och Linda
Henriksson från Hemfosa.
MARIA ODEH
CECILIA VESTIN
Titel: Affärsansvarig för Newsecs Alectauppdrag i Stockholm.
Karriär: Arbetade
tidigare i olika
roller inom Jernhusen under sammanlagt tio år.
Bor: I Herrängen,
Stockholm.
Viktiga jämställdhetsgärningar: Har på
eget initativ startat upp ett nätverk för
kvinnor inom Newsec och är sedan i maj
suppleant i styrelsenätverket Boarding for
Success.
FOTO: NEWSEC
Fastighetskvinnan 2015 går hem hos medarbetarna
7,5
HÖGSKO
LEPOÄNG
FORTSÄTTNINGSKURS
FASTIGHETSFÖRETAGANDE, STEG 2
och ännu mer av värdefull kunskap i
Fastighetsföretagande att inhämta. Utbildningen anordnas i samarbete med KTH.
YTTERLIGARE 7,5 HÖGSKOLEPOÄNG –
I kursen utvidgas och fördjupas centrala delar som fastighetsföretagandets villkor, investeringsbedömning, redovisning,
marknadsanalyser och skattefrågor.
www.fastighetsagarna.se/utbildning
På ÅF har vi en passion för
Energieffektivisering
Som ledande teknikkonsult bidrar ÅF till en bättre
framtid. På ÅF strävar vi efter att skapa så kallade
smart buildings, fastigheter där man bygger in teknik
som övervakar och styr energiförbrukningen vilket
leder till effektivisering och lägre driftskostnader.
Med fokus på energieffektivisering tror vi på en
bättre framtid.
ÅF är hjärtat i teknikvärlden.
Följ våra framgångar på www.afconsult.com
11
FOTO: TENGBOM
Dyra VA-räkninga
Klimatförändringarna kräver mer inv
HSB Living Lab byggs ihop av 44 moduler.
Här ska framtidens
byggande forskas fram
FREDAGEN DEN 11 september sattes spaden i
jorden för uppförandet av HSB Living Lab i
Göteborg. Den kommande byggnaden sätts
ihop av 44 moduler och ska fungera som en
forskningsarena för att utveckla nya sätt att
bygga och forma framtidens boende. Byggnaden är ritad av arkitektkontoret Tengbom.
23 600
Så många lägenheter påbörjades under årets
första sex månader. Det innebär en ökning med
33 procent jämfört med samma period förra
året då 17 688 lägenheter började byggas.
Källa: SCB
Stordalen erbjuder 5 000
hotellnätter för flyktingar
DEN NORSKE hotellmiljardären Petter Stordalen meddelade via Twitter
att hans hotell kommer att
erbjuda 5 000 hotellnätter
för flyktingar. En kort tid
innan skänkte han också
två miljoner norska kronor
till Unicefs arbete med
flyktingbarn. Många har
på olika sätt öppnat plånboken. Här är ett axplock:
Petter Stordalen vill
hjälpa människor på
flykt.
Sweden Green Building Council:
20 000 kronor till UNHCR
Avgifterna för vatten och avlopp
fortsätter att stiga, visar rapporten
från Nils Holgerssongruppen. Men
de är långt ifrån tillräckliga för att
täcka de investeringar som behövs
på grund av klimatförändringarna.
Även i år har VA-kostnaderna stigit rejält,
men de kraftiga ökningarna är inget mot
vad som väntar när stora investeringar
ska göras för att säkerställa standarden
på vatten- och avloppssystemen. Även om
Visst kommer det
också att behöva göras
åtgärder både på anläggningar och ledningsnät.”
Anne Adrup, enheten
för vattentjänster, Svenskt Vatten
investeringstakten ökat är det långt ifrån
vad som verkligen behövs.
Vid horisonten tornar, bokstavligen, de
verkligt stora molnen upp sig. Kostnaden
för de omställningar som krävs för att
klara klimatomställningen är svåra att
beräkna.
– Skyfallshantering anser vi att man
ska lösa på ytan i så stor utsträckning som
möjligt, vilket innebär att ledningsdimensionerna inte behöver ökas. Men visst
kommer det också att behöva vidtas åtgärder både på anläggningar och ledningsnät,
säger Anne Adrup, på enheten för vattentjänster på Svenskt Vatten.
En grov bedömning från Klimat- och
sårbarhetsutredningen 2007 är att investeringarna i VA-näten gradvis kommer att
Översvämningar som den i Hallsberg i början av september aktualiserar behovet av bättre lösningar för
avlopp. Investeringarna i VA-näten måste öka tre till
fyra gånger den närmaste 25-årsperioden.
behöva öka med tre till fyra gånger under
den närmaste 25-årsperioden.
Ännu har ingen riktigt satt ner foten
kring hur denna kostnad ska fördelas. Ska
det läggas på VA-taxan eller tas av den
kommunala investeringsbudgeten eller
kanske bör det till och med utgå ett statligt
stöd för klimatanpassning?
– Uppgraderingar av befintliga nät som
inte längre håller måttet är inte underhåll
utan just uppgradering. Här bör huvudmannen, alltså kommunen, se det som en
återinvestering och bekosta det ur samma
Easyfairs: 20 000 kronor till UNHCR
Riksbyggen: 100 000 kronor till Röda Korset
HSB: 100 000 kronor till Radiohjälpen
Utopia arkitekter: 50 000 kronor samt ytterligare 1 000 kronor för varje annan arkitektbyrå
som matchar Utopias gåva. Mottagare är Röda
Korset
Höga höjningar av VA-taxan i många kommuner
Tanums kommun har återigen landets högsta VA-taxa med 125,3 kronor per kvadratmeter och år. I 30 kommuner har taxan höjts
med 25 procent eller mer de senaste åren. Två
TOTALAVKASTNINGEN FÖR fastigheter i Sverige landade på 8,1 procent under 2014, en liten
uppgång från året innan. Bäst totalavkastning,
9,5 procent, visade kontorsfastigheter i centrala
Stockholm utanför CBD. Även kontor i Göteborg
och bostadshus i Storstockholm levererade hög
totalavkastning. För bostadshusen var det generellt ökade fastighetsvärden som stod för största
delen av ökningen. Källa: MSCI
12
Källa: Nils Holgerssongruppen.
VA2014
Galären: 50 000 kronor till UNHCR
Högre totalavkastning
kommuner, Södertälje och Skövde, har höjt
taxan med mer än 60 procent sedan 2012.
VA2015
Förändring 2014-2015, %
0,0
Här är kommunerna med landets lägsta VA-taxor
1
Stockholm
22,4
22,4
2
Huddinge
22,4
22,4
0,0
3
Solna
25,8
24,7
-4,3
Här är kommunerna med landets högsta VA-taxor
290
Tanum
118,1
125,3
6,1
289
Ockelbo
103,4
108,1
4,5
288
Tjörn
104,9
104,9
0,0
r kan bli ännu dyrare
FOTO: LENNART LUNDKVIST/NA
esteringar – frågan är vem som ska betala
kommunala investeringsbudget som går
till övrig infrastruktur, menar Rikard Silverfur, näringspolitisk expert hos Fastighetsägarna Sverige.
– Den klimatanpassning som gäller
dagvattenavrinning berör många förutom
VA-huvudmannen. Svenskt Vatten har inte
tagit ställning i frågan, men vi anser att det
behövs en tydlig färdplan för anpassning
till ett förändrat klimat, säger Anne Adrup.
ATT VATTENLEDNINGAR OCH vattendrag
inte alltid tar hänsyn till kommungränser gör inte saken lättare. Samordning är
därför viktigt. Riksrevisionen har inlett
en granskning av huruvida regeringen och
myndigheter effektivt förebygger risker
relaterade till översvämningar. Granskningen beräknas vara klar i mars 2016.
I regeringens budget har det tillkommit
110 miljoner kronor för att anpassa Sverige
till klimatförändringar. Summan är nu
totalt 160 miljoner kronor per år under
perioden 2016–2019.
–®Jag vet att många kommuner är oroliga för sina vatten- och avloppssystem. Vi
har redan sett dagvattensystem som inte
räcker till vid stora regnmängder och då
rinner avloppsvattnet rakt ut i sjöarna,
säger miljöminister Åsa Romson (MP) till
Dagens Nyheter.
ERIK HÖRNKVIST
Fler bostäder och förtätningar
ökar risken för översvämningar
Kravet på att bygga fler bostäder
ökar risken för översvämningar och
dyra skador på fastigheter. Samtidigt exploateras allt mer låglänt
mark.
Mats Andreasson, seniorkonsult och
expert på översvämningar på Sweco, har
under lång tid analyserat översvämningar
och skador på fastigheter. Han konstaterar
att kraven på att bygga nytt leder till att
nya områden i riskzoner tas i bruk.
– Det vi tydligt ser är att områden som är
lågt belägna har bebyggts och trenden är
därför att fler drabbas vid häftiga skyfall.
Han pekar även på att förtätningar av
bebyggelse är en riskfaktor eftersom mer
mark hårdgörs i områden där det tidigare
funnits naturliga luckor för avrinning,
som gräsplättar och ängar.
DE LEDNINGSSYSTEM som finns idag
är långt ifrån tillräckliga för de extremförhållanden som ska klara mängder tio
gånger större än de är dimensionerade för.
– Det finns inga pumpar som klarar av så
extrema situationer och det är rejält dyrt
att bygga om ledningssystem. Insatser
görs istället för att leda bort ytvatten på ett
effektivt sätt, säger Mats Andreasson.
ÄVEN FÖRSÄKRINGSBOLAGEN har ögonen på utvecklingen.
– Vi försöker få kommuner och myndigheter att inse att det inte är så bra att bygga
på utsatt mark. Gör man det bör det åtminstone vara krav på att höjdsätta korrekt, med
schaktmassor eller på en bergskam, säger
Staffan Moberg, jurist på Svensk Försäkring.
Än så länge har ingen fastighet i riskområde nekats försäkring men Staffan Moberg
håller det inte för osannolikt att bolagen
kan tröttna på höga skadekostnader.
– Om det är områden som år efter år blir
översvämmade går det inte att betrakta
det som en oförutsedd händelse.
Men ett bolag kan väl inte neka husägare att ta en försäkring?
– Men det kan sättas premier som till
sist blir orimliga. Ska ett försäkringsbolag
betala 200®000 kronor i ersättningar vartannat år till samma fastighet så får man
sätta en premie på 100®000 kronor.
DAVID GROSSMAN
13
Nära noll-krav kan tvinga fram rivningar
Skärpta energikrav riskerar göra renoveringar alltför kostsamma
Från och med år 2021 ska alla nya byggnader i Europa vara nära noll-energibyggnader. Det har tidigare slagits fast i ett
EU-direktiv. Därför fick Boverket tidigare
i år i uppdrag av regeringen att ta fram
riktlinjer för vad nära noll ska innebära
i Sverige i form av krav på byggnaders
energiprestanda.
Uppdraget utmynnade i ett förslag som
ställer skarpa energikrav även på befintliga hus om de renoveras eller byggs om i
större utsträckning, eftersom de då omfattas av nybyggnadsbegreppet enligt Planoch bygglagen.
OM BOVERKETS FÖRSLAG går igenom
utan att nybyggnadsbegreppet omdefinieras i Plan- och bygglagen riskerar alltså
fastighetsägare att behöva göra omfattande investeringar i lågenergilösningar i
samband med att ett befintligt hus rustas
upp. Ett alltför strängt energikrav, menar
Yogesh Kumar, miljöchef på Fastighetsägarna Sverige.
– Ur ett fastighetsekonomiskt perspektiv blir det nästan omöjligt att leva upp till
8
17
Väldigt få
genomgripande
ombyggnader
kommer att genomföras i framtiden
om nära-nollenergikraven ska
vara gällande även
för ombyggnader.”
Yogesh Kumar, miljöchef,
Fastighetsägarna Sverige
de föreslagna kraven i befintliga byggnader.
I ett remissyttrande till Miljö- och
energidepartementet varnar nu Fastighetsägarna för att kravet riskerar att
stoppa behövliga renoveringar eller i
värsta fall leda till rivningar av befintliga
byggnader för att dessa ska kunna leva upp
till minimikraven om gällande regelverk i
planoch bygglagen bibehålls.
– Väldigt få genomgripande ombyggnader kommer att genomföras i framtiden
om nära noll-energikraven ska vara gällande även för ombyggnader. I en del fall
måste befintliga byggnader ersättas med
nya för att kunna leva upp till nära nollenergikrav, det vill säga samhällets mini-
BLAND DE vanligaste kontorsutformningarna bråkas det minst mellan kollegorna i
öppna kontorslandskap. Här uppger 17,4
procent av männen och 8,1 procent av
kvinnorna att de haft en konflikt på jobbet
någon gång de senaste två åren.
Rekordlåga
kontorsvakanser
Nära-nollenergihus
EN NÄRA NOLL-ENERGIBYGGNAD definieras i artikel 2(2) i EU:s Energiprestandadirektivet som: ”En byggnad som har
mycket hög energiprestanda, som bestäms
i enlighet med bilaga I. Nära nollmängden
eller den mycket låga mängden energi som
krävs bör i mycket hög grad tillföras i form
av energi från förnybara energikällor, inklusive energi från förnybara energikällor som
produceras på plats eller i närheten.”
mikrav. Det är helt orimligt, säger Yogesh
Kumar.
I remissyttrandet till Miljö- och
energidepartementet efterlyser Fastighetsägarna att utredningen bör kompletteras med en konsekvensanalys som även
omfattar det befintliga beståndet.
MARIA ODEH
Var tredje krona hamnade i Stockholm
Under första halvåret 2015 hamnade var tredje krona som investerats på den svenska kontorsmarknaden i huvudstaden. Göteborgs
andel av den totala transaktionsvolymen uppgick till 11 procent.
ÖVRIGA LANDET
48%
KONTORSMARKNADEN I LANDETS TVÅ största städer fortsätter att präglas av lågt utbud och hög efterfrågan. De totala vakansgraderna i Stockholm respektive Göteborg är rekordlåga 9 respektive 6,5 procent. Det
visar rapporten Nordic City Report, som görs av fastighetsrådgivaren JLL.
2
MILJONER människor i Sverige arbetar på kontor.
14
33%
11%
8%
STOCKHOLM
GÖTEBORG
MALMÖ/LUND
2 400 34
KR/KVM Så hög är numera primehyran i Solna och
Sundbyberg. Siffran har ökat med cirka 200 kronor på ett halvår.
TUSEN KVM kontor färdigställdes i Göteborg under
årets första sex månader.
KÄLLA: KTH-STUDIEN ”THE RELATION BETWEEN OFFICE TYPE AND WORKPLACE CONFLICT: A GENDER AND NOISE PERSPECTIVE”
Fastighetsägare kan tvingas riva
befintliga byggnader om ett nytt
förslag från Boverket går igenom.
Anledningen är att skärpta krav på
nära noll-energiförbrukning i nya
hus även omfattar ombyggnationer
i befintliga hus.
Vi räddar värden
i ditt hus.
Du har säkert samlat på dig en massa värdefulla
minnen. Bilder och saker som påminner om dem du
har allra kärast, minnen som du är verkligt rädd om.
Vår uppgift är att rädda värden vid skador. Metoderna
har förfinats sedan vi grundades för över 50 år
sedan, kompetensen har djupnat, men behoven är
desamma. Vattenskador, fukt, mögel, asbest, radon,
föroreningar, obehaglig lukt...
Allt detta kan vi hjälpa dig med. Vi avfuktar
och sanerar, hittar orsaker och åtgärdar.
Ocab hjälper dig
vid skador. Vi
säkrar även förebyggande att ditt
hus mår bra.
Besök www.ocab.se för att se vad vi kan göra för dig.
SANERING • RENGÖRING • AVFUKTNING • BYGGNADSMILJÖ • JOUR
HE
T
NY
En investering två funktioner!
Large Hydrobox med kyl- och värmefunktion i ett.
Large Hydrobox ger optimal möjlighet att installera och
anpassa energibesparande kyl- / värmepumpsystem till
din fastighet och ersätter olje-, el-, eller fjärrvärme till
miljövänlig värmepumpsteknik. Önskas kylfunktion
levereras detta som en bonus i samma investering.
Hög verkningsgrad ger stor besparing.
Högt SCOP. Energimärkning A++ ( A )
Zubadan Inverterteknik för den extrema vintern ( -28°C )
Värmefunktion / Varmvattenfunktion / Kylfunktion
Energimätning ( i display och via WiFi eller Modbus )
Master Slav-styrning av Hydrobox-systemet
Modbus och WiFi-kommunikation
-kommunikation samt analog styrning
MELcalc för energiberäkning av systemet
www.mitsubishi-aircon.se
08-625 10 00
[email protected]
ILLUSTRATION: SKISS HENNING LARSEN ARCHITECTS
FOTO: MAGNUS GLANS
Henning Larsen Architects har ritat Kirunas stadshus.
Nytt stadshus
markerar början på
stadsomvandlingen
Fastighetsjuristen Line
Zandén får många frågor
om kortvariga uthyrningar
i andra hand.
UPPFÖRANDET av Kirunas nya stadshus markerar starten på den stadsomvandling som kommer att ske de närmsta åren i staden. Uppdraget
har gått från beställaren LKAB till PEAB och kontraktssumman uppgår till 470 miljoner. Arbetet
påbörjas i september 2015.
Nya aktörer vill dela
Airbnb:s framgångar
Airbnb förvandlar innerstadsboendet till en kommersiell verksamhet.
Line Zandén, jurist på Fastighetsägarna, menar att reglerna för
andrahandsuthyrning kan behöva
ses över igen.
Meddela vilka datum din bostad är ledig,
lämna nycklarna, så är uthyrningen klar.
Så ser nystartade Stockholm Square Hotel
bnbs affärsmodell ut. Företaget bygger som
bäst upp en bank av bostadsrättshavare
på Södermalm i Stockholm för att i sin tur
kunna hyra ut deras bostäder via Airbnb.
I flera av Europas turisttätaste städer
har korttidsuthyrningssajten Airbnb orsakat bekymmer. Efter betydande skattebortfall i Paris har bolaget tvingats gå med
på att ta ut en övernattningsskatt som förmedlas direkt till franska myndigheter.
I BARCELONA HAR omfattande kort-
tidsuthyrning ändrat kvartersstrukturen.
Minoriteten som faktiskt bor i sina lägenheter klagar på helt turistanpassade utbud
och priser i butikerna.
I augusti kom det första avgörandet
från hyresnämnden i Stockholm. I fallet, där intäkterna från uthyrningarna
skulle överstiga kostnaderna för att äga
bostaden, beslutade nämnden att bostadsrättsföreningens styrelse har rätt att neka
medlemmar att hyra ut sina bostäder i
andra hand via förmedlingstjänster som
Airbnb.
– Jag kan inte se att man kan betrakta
detta som annat än kommersiell verksamhet och inte som andrahandsuthyrning
så som lagen är skriven, säger Ann Bratt
Norrevik, chef för hyresnämden i Stockholm och den som författat domen.
Line Zandén, fastighetsjurist på
Fastighetsägarna Sverige, menar att
utvecklingen på uthyrningsmarknaden är
bekymmersam.
– Det är tydligt att den här typen av delningsekonomiska fenomen är starka idag.
När det gäller just uthyrningar så är det
vår uppgift som branschorganisation att
ge föreningarna stöd oavsett vilken uthyrningspolicy de än antar. Men det var inte
den här utvecklingen man hade i åtanke när
Det skulle vara intressant att höra hur en
tingsrätt skulle hantera
en förverkandetalan på
grund av många olovliga
uthyrningar.”
Cykelplatser blir viktigare och behovet av
garageplatser minskar.
Fredrik Wirdenius, vd Vasakronan,
i Fastighetsvärlden om det kunderna efterfrågar.
Bäst betalt i branschen
MED 5 377 000 KRONOR toppade Vasakronans
vd Fredrik Wirdenius lönelistan bland vd:ar i
fastighetsbolag under 2014. Det visar en sammanställning från tidningen Fastighetsvärlden.
Näst mest tjänade Wallenstams vd Hans Wallenstam (4,8 miljoner) och på tredje plats hamnade
Klöverns vd Rutger Arnhult (4,3 miljoner). Siffrorna avser grundlön och eventuella förmåner.
Line Zandén, fastighetsjurist,
Fastighetsägarna Sverige
regeringen lättade på reglerna, utan tanken
var ju att få ut uthyrningsbara lägenheter
på en ansträngd bostadsmarknad.
DEN FÖRRA REGERINGEN införde ändringar i hyreslagen den 1 juli 2014 som
gjorde det det lättare för bostadsrättshavare att hyra ut sina bostäder.
Om fler liknande domar följer anser
Line Zandén att det på sikt kan finnas skäl
att se över lagstiftningen.
– Man ska komma ihåg att en styrelse
har rätt att godkänna den här typen av
uthyrningar, men det är just fallen med
olovliga uthyrningar som inte självklart
passar in i dagens lagstiftning. Nu vet vi
vad hyresnämnden i Stockholm tycker
och det skulle vara intressant att höra
hur en tingsrätt skulle hantera en förverkandetalan på grund av många olovliga
uthyrningar.
MARIA ODEH
NCC:s nya passivhus består av 38 hyresrätter och
uppförs på uppdrag av Stångåstaden.
Här är hyreshuset som
ger överskottsenergi
ÅTERVUNNEN VÄRME enligt passivhusmodellen
och solenergi ska göra NCC:s nya hyreshus i Linköping till stadens första plusenergihus i kategorin flerbostadshus. Behovet av värmeenergi
är mindre än hälften av Boverkets byggkrav för
nya flerfamiljshus. I plusenergihuset beräknas
tillskottet endast bli 42 kilowattimmar per kvadratmeter och år.
Värmdö Bostäder säljer
hälften till Rikshem
VÄRMDÖ KOMMUN säljer 49 procent av Värmdö
Bostäder och delar av det kommunala fastighetsbeståndet till Rikshem för cirka 1,4 miljarder
kronor. Rikshem kommer även att bygga ytterligare 500 bostäder på mark som ska förvärvas
av kommunen.
17
Hyresrätten tappar mark
Ny översyn av läget – kommun för kommun
Andreas Theander och Joakim Lindberg från Platzer
tar emot sitt pris på Fastighetsmässan i Göteborg.
Deras fastighet är
smartast i Västsverige
AKUSTISK STYRNING av garagebelysningen
och energialstrande solavskärmning. Västsveriges smartaste fastighet finns i Lilla Bommen
och belönades med sin titel efter en tävling som
avgjordes under Fastighetsmässan i Göteborg i
början av september. I juryn satt representanter
från Fastighetsmässan, Fastighetsägarna och
KNX Sweden.
BORÄNTOR
KPI
Lägsta boräntorna
312,81
3 mån:
2 år:
5 år:
1,59%
1,72%
2,15%
Källa: www.compricer.se
2015-09-15
augusti 2015 (1980=100)
-0,2%
Förändring
(jämfört med motsvarande
period föregående år)
TRIBONA HAR TAGIT emot ett bud för
bolagets samtliga utestående aktier, vilket
föranlett spekulationer i media och att en
grupp aktieägare inkommit med en begäran
om extra bolagsstämma. Nu har Tribonas
styrelse gått ut med ett preliminärt ställningstagande där de berörda aktieägarna
rekommenderas att inte acceptera budet. I
ett pressmeddelande understryker styrelsen
att det inte finns några som helst garantier
för att ett eventuellt offentligt erbjudande
kommer att lämnas eller till vilka villkor det i
så fall skulle ske.
AKTIEKURSER
15 september 2015
Atrium Ljungberg B
Balder B
Castellum
Catena
Corem Property Group
Diös Fastigheter
Fabege
Fast Partner
Heba B
Hemfosa Fastigheter
Hufvudstaden A
Klövern A
Kungsleden
Lundberg B
NP3 Fastigheter
Platzer Fastigheter B
Sagax B
Tribona
Victoria Park A
Wallenstam B
Wihlborgs Fastigheter
18
1 mån, % 12 mån, %
1,79
-4,21
-8,79
-6,80
-5,00
-7,41
-7,86
1,69
-4,55
-9,56
-7,97
-6,98
-10,40
-1,25
-2,89
-2,52
-0,42
2,40
8,16
-2,05
-7,55
20,66
54,48
6,15
21,21
19,25
7,66
33,07
39,53
6,25
65,84
21,54
24,65
31,31
38,41
–
15,61
66,43
11,95
66,93
19,70
19,51
I en färsk rapport från Fastighetsägarna GFR presenteras de faktiska
siffrorna som visar hur hyresrätterna tappat mark i förhållande
till bostadsrätter.
Under perioden 1990 till 2014 har antalet
bostadsrätter i Sverige ökat med hela 52
procent. Samtidigt har antalet hyresrätter
bara ökat med 8 procent.
Som alltid finns det anledning att
förhålla sig skeptisk till statistiken. De
senaste åren har det faktiskt byggts fler
hyres- än bostadsrätter.
– Jo, där ser vi ett litet trendbrott. Men
Stockholm: -57 658
Göteborg: 10 009
Malmö: 4 321
Men det behöver bli
mer attraktivt att
bygga hyresrätter och vi ser
fram emot de byggplaner
som nu finns i staden. Det är
viktigt att de kommer igång
snabbt, för läget är akut.”
Rudolf Antoni, näringspolitisk chef,
Fastighetsägarna GFR
det varierar mycket från år till år. Just därför är det viktigt att ta det långsiktiga perspektivet, säger Rudolf Antoni, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna GFR.
HAN ÄR OCKSÅ noga med att påpeka
att man inte bör läsa tabellen som en ren
topplista. Att Öckerö är den kommun som
rent procentuellt ökat andelen hyresrätter
beror inte på någon enorm byggsatsning.
– Det är klokt att göra en lokal tolkning
utifrån villkoren på varje ort och dra slutsatser utifrån det, säger Rudolf Antoni.
Det finns tydliga skillnader mellan
kommuner. Kommuner runt Stockholm,
som Solna, Upplands Väsby, Sundbyberg,
Lidingö och Nacka har haft den största
minskningen av hyresrätter i absoluta tal.
Detta beror på en kraftig ombildning till
bostadsrätter. Det ska jämföras med Göteborg, där det blivit 10 000 fler hyresrätter.
DÅ ÄR ÄNDÅ hyresrätten den upplåtelse-
form som ökat minst relativt sett i Göteborg. Sedan 1990 har antalet hyresrätter
ökat med drygt 7 procent medan antalet
bostadsrätter ökat med hela 62 procent.
– Det är bra att Göteborg eftersträvar en
jämn fördelning av upplåtelseformerna.
Men det behöver bli mer attraktivt att
bygga hyresrätter och vi ser fram emot de
byggplaner som nu finns i staden. Det är
Stora skillnader i landet
DE KOMMUNER där antalet hyresrätter ökat
och minskat mest i absoluta tal mellan 1990
och 2014
Ranking Kommun
Förändring Förändring
hyresrätt bostadsrätt
1 Uppsala
13 104
2 Umeå
11 629
4 496
3 Göteborg
10 009
28 216
284 Sundbyberg
-3 526
7 313
285 Solna
-5 413
-137
-57 658
1 051
286 Stockholm
7 500
viktigt att de kommer igång snabbt, för
läget är akut, säger Rudolf Antoni.
HAN MENAR ATT orsaken till snedfördel-
ningen är att hyresmarknaden är reglerad
medan bostadsrättsmarknaden är fri.
Detta i kombination med gynnsamma
skatteregler för det ägda boendet, som
ränteavdrag, leder till att hyresrätten
försvinner även från de marknader där
den är som mest attraktiv, anser Rudolf
Antoni.
– Regeringens subventionspaket är
missriktat. För en långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad kommer strukturella reformer alltid att vara viktigare än
tillfälliga tillskott av skattemedel. Hyresrätten behöver inte subventioner. Ge den
istället förutsättningar för egen bärkraft,
säger Rudolf Antoni.
ERIK HÖRNKVIST
Hela listan kommun för kommun finns på
fastighetstidningen.se
Ögonblicket
KL. 18:12 DEN 11 SEPTEMBER
THE COLOR RUN, STOCKHOLM
DET BILDAS MOLN runt löparna när de översköljs av
fluorescerande färg samtidigt som de springer fem kilometer. The Color Run genomfördes för första gången
i Stockholm och 8 000 personer deltog. Loppet, som
sker helt utan tidtagning, handlar inte om att komma
först i mål utan istället om att ha så roligt som möjligt
och bli helt täckt av färg.
– Detta är ett lopp som förenar många goda värden,
hälsa, glädje och folkfest. Vi är givetvis stolta över att
tillsammans med övriga fastighetsägare i området få
vara möjliggörare av detta, säger Mats Grönlund, vd
på SGA Fastigheter som äger många av fastigheterna
i Globen-området.
FOTO: PETTER COHEN
19
#åsikten Tor Borg
20
TOR BORG, chefsekonom på SBAB:
”Bankmarknaden
är ett oligopol”
TEXT: DAVID GROSSMAN¬FOTO: JOHAN BERGMARK
Ekonomer som går i flock och landar i ungefär samma analys. Så förklarar Tor Borg, chefsekonom på
SBAB, varför experter ofta hamnar fel i sina ränteprognoser. Att bankerna kan ta så bra betalt just nu
beror på oligopol och myndigheter som vill att det ska vara dyrt att låna.
Minskade ränteavdrag eller
amorteringskrav. Vad väljer du?
– Tvingande amortering över hela
linjen som inte tar individuell hänsyn
tror jag inte på. Det kommer att slå
orättvist mot förstagångsköpare. Om
målet är att minska skuldsättningen
är minskade ränteavdrag effektivare,
men det finns risker även där.
Ni på SBAB eldar på i brasan.
Är inte det riskfyllt?
– Man gör väldigt lite kreditförluster
på bolån. De har historiskt alltid varit
den säkraste utlåningsformen. Vi
kräver dessutom amorteringar av de
som lånar till höga belåningsgrader,
precis som andra kreditgivare på
marknaden.
Så bäst är att inte röra något?
– Nej, jag ser gärna en övergripande
reform där man succesivt tar bort ränteavdragen och reavinstbeskattningen
samtidigt som fastighetsskatten återinförs. Grundproblemet finns inte på
lånemarknaden, den fungerar rätt bra,
problemet är att utbud och efterfrågan
på bostadsmarknaden inte matchar
varandra vilket driver upp priser.
Ni har 1,6 procent i marginal på lån
idag. Är det rimligt?
– Vi har nya krav och regelverk för
utlåningen som gör finansieringen
dyrare än tidigare. Men man ska inte
sticka under stol med att bankmarknaden är en oligopolmarknad vilket
innebär att konkurrensen går upp
och ner. Nu har vi också en situation
där regeringen och Riksbanken vill
hålla uppe räntorna så att utlåningen
bromsas. I ett sådant läge jagar inte
myndigheter på bankerna om för höga
marginaler.
Riksbanken anser att vi är överbelånade. Håller du med?
– Skuldsättningen ökar i en takt som
den inte kan göra i all oändlighet. Men
att den gör det är en reaktion på de låga
räntorna samt att vi har större andel
ägt boende idag än för tjugo år sedan.
Många hushåll kommer att bli känsliga
när räntorna når tre procent men jag ser
ingen risk för den finansiella stabiliteten, men det finns en risk att vi kan få en
kraftig konjunkturnedgång.
För två år sedan sa du att den
bundna räntan kommer vara lägre
än den rörliga. Nu är det tvärtom.
Kan man lita på er experter?
– I genomsnitt har väl experter mer
rätt än andra men det säger inte så
mycket. Jag brukar i mina räntebrev
ha med en sannolikhetsbedömning.
I valet mellan bundet eller rörligt
har jag som högst satt 60 procents
sannolikhet.
Nästan fifty-fifty alltså?
– Jo, men jag är inte ensam om att
vara osäker. I Riksbankens ränteprognoser två till tre år framåt har
de sannolikhetsintervaller med en
spridning på nästan fem procent. Och
där sitter 40 doktorerade ekonomer
och räknar.
Går ni i flock och tycker samma
sak?
– Vi som håller på med prognoser
har samma utbildning, har jobbat på
samma ställen och använder samma
hjälpmedel och modeller. Klart att
man hamnar i ungefär samma analys.
Du får ett nytt val. En enda åtgärd
för att komma till rätta med
bostadsbristen?
– Oj, det var svårt. Men jag landar nog
i att viktigast är att öka utbudet och
då handlar det om att få bort hinder
för byggandet. Fler detaljplaner och
en mer generös marktilldelning. Det
är ingen mening att ändra skattesystem och hyresreglering om det inte
resulterar i att fler bostadshus rent
fysiskt kan uppföras. •
21
Fokus Infrastruktur
Vägen fram
har proppat igen
Ett samhälles blodomlopp och nyckeln för att
bostadsbyggandet ska komma igång – infrastruktursatsningar är en fråga som ligger högt på agendan.
Fastighetsägare kan både bidra till och tjäna en slant
på nya lösningar.
D
TEXT: LINDA ERIKSSON ILLUSTRATION: GUNILLA HAGSTRÖM/FORM NATION
en tredje juni hade den riktiga sommarvärmen ännu inte anlänt till
Nacka. Däremot så många noggrant
förseglade kuvert att de fyllde ett
kassaskåp i stadshuset till bredden.
– Vi fick sitta i tre dagar och registrera alla anbud,
berättar Karl Hallgren, projektledare på Nacka
kommun.
Kuverten innehöll propåer om att få bygga de
första husen nära den nya tunnelbanelinjen som ska
ansluta Nacka till Stockholms blodomlopp.
Runt 150 anbud kom in. Vinnande i den tuffa
konkurrensen blev Svea Fastigheter, Botrygg och
Wästbygg.
– Vi har en väldigt het marknad i och med det låga
ränteläget. Det är mycket kapital som vill placeras.
22
Det finns inte så många byggrätter i Stockholm när
det väl kommer ut sådana blir det stor konkurrens.
Närheten till tunnelbanan är jätteviktig för fastighetsägarna, säger Karl Hallgren.
INFRASTRUKTUR liknas ofta vid samhällets blod-
omlopp. Alla huskroppar är tätt sammankopplade
via vägådrorna och vi färdas där emellan. Om våra
förbindelser inte kan växa kan inte heller samhället
göra det.
Men nu hämmar en propp i allra högsta grad den
svenska utvecklingen. Siffrorna talar sitt tydliga
språk. Sedan mitten av 1960-talet har andelen av
BNP som investerats i infrastruktur halverats. På
Svenskt Näringsliv talar man om att Sverige lider av
en infrastrukturskuld. Den skulden uppgick 2013
23
PRIVATA AKTÖRER KAN GE EN
ANNAN SYN PÅ VAD SOM GER MEST
SAMHÄLLSEKONOMISK NYTTA.
Rikard Silverfur, Fastighetsägarna
FAKTA/SVERIGEFÖRHANDLINGEN
Sverigeförhandlingen har
regeringens uppdrag
att möjliggöra ett snabbt
genomförande av nya
höghastighetsjärnvägar i
Sverige. Tågen på de nya
höghastighetsjärnvägarna
ska gå från Stockholm till
Göteborg på två timmar
och från Stockholm till
Malmö på två och en halv.
Den nya järnvägen är viktig för de tre storstäderna,
men den kommer också
att leda till ökat bostadsbyggande och tillväxt i
många kommuner längs
sträckningarna. Finansieringen ska komma från
staten, berörda kommuner
och landsting, brukaravgifter samt privata
investerare.
Förhandlingspersonerna
HG Wessberg och Catharina Håkansson Boman
är utsedda av regeringen
för att leda arbetet. De ska
förhandla med berörda
kommuner, regioner och
näringsliv samt andra
berörda aktörer i respektive län.
www.sverigeforhandlingen.se
till omkring 300 miljarder kronor,
enligt samma organisation.
Det är lätt att inse varför infrastrukturfrågor hamnar allt högre
upp på dagordningen hos svenska
fastighetsägare. Hur attraktiv en
fastighet i sig än är, har den inget
Rikard Silverfur
större värde, vare sig för ägare
eller samhälle, om den inte går att nå.
Infrastruktur, bostadsbyggande och en fungerande arbetsmarknad går hand i hand. Regeringens målsättning är att att ha EU:s lägsta arbetslöshet till 2020. Detta samtidigt som det i två
tredjedelar av landets kommuner, där jobben finns,
är ont om bostäder. Rikard Silverfur, näringspolitisk expert på Fastighetsägarna Sverige, menar att
enda sättet att råda bot på situationen är att ta tag i
infrastrukturskulden.
– Istället för subventioner till byggande bör man
satsa på utbyggd infrastruktur. Att göra C-lägen
till A-lägen är den bästa investeringen om regeringen vill få igång bostadsbyggandet, säger han.
God infrastruktur är en nyckelfaktor för att lösa
bostadsbrist, boendesegregation och integration.
Därför diskuteras nu exempelvis hur Stockholm
ska kunna fortsätta vara en tillväxtmotor genom
att växa ihop med sex län i Mellansverige. En timmes restid enkel väg brukar vara smärtgränsen för
pendling.
Med snabbtåg ska Linköping och Örebro hamna
inom denna gräns och trycket på Stockholms
bostadsmarknad kan minska något.
VÄGAR, RÄLSAR och broar kostar ofantliga summor. Men det finns andra sätt att hitta finansiering
än att skära hårt i den statliga eller kommunala
budgeten. I huvudsak handlar det om att privata
aktörer, som fastighetsägare, går in och tar hela
eller delar av finansieringen. Rikard Silverfur är i
grunden positiv:
– Tjänar man på infrastrukturutbyggnaden är
det rimligt att man är med och betalar.
Men det återstår, som alltid, en hel del frågor att
lösa. Arlandabanan var ett av de första exemplen
på privat finansiering av infrastruktur i Sverige.
Modellen som kallas för OPS (Offentlig-privat samverkan) innebär att staten ger privata bolag i uppdrag att finansiera, bygga, underhålla och driva ett
infrastrukturprojekt i sin helhet.
Den 19 kilometer långa dubbelspåriga järnvägen
från Stockholms centralstation till Arlanda flygplats stod klar 1999. Det vinnande anbudet – ett
konsortium beståenade av NCC, Vattenfall och
Siab samt de två brittiska bolagen John Mowlem
och GEC Alsthom – fick ensamrätt på att trafikera
banan fram till år 2040.
Men lösningen var inte helt okontroversiell.
Arlandabanan har fått kritik för biljettpriser som är
betydligt högre än i många andra städer i Europa.
DEBATTEN OM OPS pågår för fullt. Åsa Hansson,
docent i nationalekonomi vid Lunds universitet,
menar att en nackdel med OPS är att den finanspolitiska stabiliteten riskerar att försämras eftersom
betalningen skjuts på framtiden och att man då
lättare kan kringgå budgettak och andra restriktioner. Det är därför viktigt att justeringar görs i budgettak och överskottsmål så att de regler och riktlinjer som garanterar den långsiktiga planeringen
av statens verksamhet inte sätts ur spel.
Fördelar med OPS är att projekten genomförs
på kortare tid och har högre effektivitet i produktionen.
– Det finns även en större handlingsfrihet och
mer plats för innovation, säger Åsa Hansson.
Ett argument mot OPS är att staten alltid lånar
AUSTRALIEN: Fastighetsägare utvecklar ny strategi för infrastruktur
I delstaten Victoria i södra Australien har en politiskt oberoende
grupp ”Infrastructure Victoria”
skapats för att vägleda delstaten i
planeringen av infrastrukturen.
Gruppen sattes samman för
att tillföra mer öppenhet, ge möjlighet till ansvarsutkrävande för
offentliga utgifter och för att beslut
24
kring infrastruktursatsningar ska
baseras på prioriteringar och inte
politisk hänsyn.
Delstatens guvernör Daniel
Andrews har förhoppningen att de
kortsiktiga politiska perspektiven
ska förvinna från infrastrukturplaneringen genom att gruppen
konsulterar på ett brett plan. En
av Infrastructure Victorias första
uppgifter är att utveckla delstatens
infrastrukturstrategi för de närmaste 30 åren.
The Property Council, Australiens motsvarighet till Fastighetsägarna, har ställt sig positiva till
initiativet.
Källa: propertyoz.com.au
KANADA: Förväntan på fastighetsägare
Vid infrastruktursatsningar i Vancouver
aviserar staden i inriktningsdokument
att de förväntar sig att fastighetsägare,
som får nya eller ändrade byggrätter,
bidrar med en viss summa per kvadratmeter.
I vissa fall har staden kunnat täcka
hela sina investeringskostnader – främst
där fastighetspriserna varit höga. I de
fallen har systemet, som heter Community Amenity Contributions (CAC),
billigast, och därmed blir kostnaden
för skattebetalarna också mindre.
Det argumentet tycker Hans Lindblad, riksgäldsdirektör, borde vara
viktigast.
– OPS används ibland för att det
upplevs som fördelaktigt att skjuta
betalningar på framtiden. Men
samhällsekonomiska kalkyler ska vara
styrande för att ett projekt blir av, inte
finansieringsformen, säger han.
Men just de samhällsekonomiska
kalkylerna kan bli bättre om den privata sektorn involveras i processen,
menar andra.
I en nyligen presenterad studie från
KTH påvisas att infrastruktursatsningar oftare är fattade utifrån politiska
prioriteringar istället för samhällsnytta.
– Om man blandar in fler aktörer i
besluten kommer fler perspektiv fram
och förutsättningen för att komma fram
till den mest fördelaktiga satsningen ökar.
Privata aktörer kan ge en annan syn på vad
som ger mest samhällsekonomisk nytta,
säger Rikard Silverfur.
visat sig vara särskilt framgångsrikt. CAC
har hittills bara använts på lokal nivå,
men den regionala trafikmyndigheten
Translink planera att använda sig av ett
liknande upplägg på regional nivå.
Motivet med använda CAC är behovet
av att öka de offentliga medlen för ett
snabbare och bättre samhällsbyggande.
Källa: Delrapport
från Sverigeförhandlingen
Fastighetsägaren Akademiska
Hus är ett av de bolag som är med
och finansierar tunnelbaneutbyggnaden i Solnaområdet, tillsammans
med stat, kommun och landsting.
– Vi har verkligen kämpat för
att få hit tunnelbanan. Den är inte Sten Wetterblad
bara viktig för Solna, utan även för
Nya Karolinska sjukhuset som vill
vara ledande internationellt. Då är
det fullständigt orimligt att man
inte har fungerande kollektivtrafik,
säger Sten Wetterblad, regiondirektör för Akademiska Hus
Catharina Håkansregion Stockholm.
son Boman
Den av regeringen tillsatta
Sverigeförhandlingen överlämnade innan sommaren sin delrapport där de föreslår åtgärder för
att öka tydligheten och förutsägbarheten för fastighetsägare som vill vara med och finansiera infrastrukturprojekt.
– Vårt förslag innebär att dagens möjligheter
kvarstår när de är bäst lämpade, men att det i normalfallet hanteras inom ramen för exploateringsavtal, säger Catharina Håkansson Boman som är
förhandlare i Sverigeförhandlingen.
DET FINNS också varianter där framför allt
fastighetsägare går in och medfinansierar
infrastrukturprojekt tillsammans med det
offentliga. Som till exempel tunnelbaneutbyggnaden i Stockholm där det planeras för nio nya
stationer och nio kilometer längre räls.
25
FINLAND: Markägare skyldiga att bidra
Värdestegringsersättning kommer att
bli ett viktigt begrepp. Alltså att det offentliga och fastighetsägaren delar på den värdeökning som infrastruktursatsningen medfört.
Sverigeförhandlingen föreslår att kommuner
som vill använda sig av värdestegringsersättning
som en del av finansieringen måste avisera detta i
sina regler för exploateringen. På Fastighetsägarna
är de försiktigt positiva.
– Tanken att man i någon form ska vara med och
finansiera när värdet ökar tycker vi är rimlig. Men
att det ska ske på frivillig basis är en absolut förutsättning för oss, säger Rikard Silverfur.
Initiativtagarna till Infrastrukturkommissionen, bland annat Skanska, Veidekke och Peab,
saknade en kontinuitet i den svenska modellen. De
menar att Sverige har mycket att lära av andra länder när det gäller alternativa finansieringsmodeller.
Ett exempel är Finland (se ruta här intill), där kommun och stat kan teckna så kallade intentionsavtal
som innebär att kommunen förbinder sig att verka
för att det byggs ett visst antal bostäder – och staten
bygger kommunikationer. Alltså en motprestation.
I SVERIGE SKER medfinansiering i allmänhet på
initiativ från det offentliga och mellan offentliga
aktörer.
– Vi vill få till fler alternativa finansieringsmodeller där andra aktörer än staten kan komma
med initiativ, finansiera, genomföra eller tillföra
kompetens när det gäller genomförandet och
driften, säger kommissionens ordförande Björn
Hasselgren.
Ett sådant alternativ tittade den av regeringen
tillsatta Bostadsplaneringskommittén på. Rikard
Silverfur tycker det är positivt att kommittén kopplar ihop bostäder och infrastruktur men tror att
deras förslag riskerar att bli en papperstiger.
Tunnelbanan i Helsingfors och
grannkommunen Esbo har delfinansierats genom kommunal
medfinansiering och överenskommelser mellan kommun och
fastighetsägare genom markanvändningsavtal. I Finland finns
ett system för värdeåterföring
som i första hand bygger på
avtal och i andra hand på myndighetsbeslut. Det regleras i den
finska Markanvändnings- och
bygglagen.
Markägare som har stor nytta
av en detaljplan är skyldiga att
bidra till kommunernas finansering av infrastruktursatsningar.
Om kommun och markägaren inte kommer överens så
kan kommunen besluta om en
utvecklingskostnadsersättning
– det vill säga ett myndighetsbeslut.
Hittills har det dock bara skett
en gång. Erfarenheten är att
kommuner och fastighetsägare
oftast kommer överens genom
markanvändningsavtalet.
Källa: Delrapport
från Sverigeförhandlingen
– Eftersom infrastrukturplanerna endast föreslås vara vägledande kan kommunerna i praktiken strunta i dem. Sådant ser vi
redan i dag.
Till exempel har Tyresö kommun angett i den regionala utveck- Björn Hasselgren
lingsplanen för Stockholmsregionen (RUFS) att det ska byggas 800 bostäder per år,
men i realiteten byggs i snitt 400.
–®Därför är RUFS i många avseenden ett tandlöst
dokument. Även om samordning kring infrastrukturplaner är välkommet så kommer förslaget, om
det genomförs, i realiteten inte skapa de nödvändiga förändringarna. Den utmaning det kommunala planmonopolet förtjänar och så väl behöver
uteblir, säger Rikard Silverfur från Fastighetsägarna Sverige.
INFRASTRUKTURUTVECKLING kommer att fortsätta vara en omdiskuterad fråga. Regeringen har
ställt sig positiv till att förändra finansieringsstrukturen och infrastrukturminister Anna Johansson
och innovationsminister Mikael Damberg har
öppnat upp för alternativa modeller och samfinansiering med den privata sektorn som en lösning när
skattekronorna tryter.
Det finns alltså en chans att blodet åter börjar
pumpa i samhällskroppen. •
VI VILL FÅ TILL FLER ALTERNATIVA
FINANSIERINGSMODELLER DÄR ANDRA
AKTÖRER ÄN STATEN KAN KOMMA MED
INITIATIV, FINANSIERA, GENOMFÖRA
ELLER TILLFÖRA KOMPETENS.
Björn Hasselgren, infrastrukturkommissionen
26
Josefin Knarrström Bergh,
vd för Wermlands Invest,
som engagerat sig i arbetet
för ett höghastighetståg
mellan Oslo och Stockholm
bor själv i Karlstad.
– Det här är jätteviktigt. Det
tycker jag både för egen del,
eftersom jag bor här, och
för hela Karlstad. Med ett
snabbtåg skulle ingenting
ligga så långt bort.
Wermlands Invest vill
också vara med på tåget
Att engagera sig i infrastruktur är en fråga om långsiktig överlevnad
för fastighetsbolaget Wermlands Invest. Nu hoppas vd:n Josefin
Knarrström Bergh på snabbtåg mellan Oslo och Stockholm.
TEXT: VICTORIA GILLBERG FOTO: LISA OLAISON
Samtidigt som Sverigeförhandlingarna om
landets första höghastighetsbana pågår,
drivs en rad olika privata kampanjer runt
om i Sverige för att utbyggnaden av höghastighetsnätet även ska omfatta dem. ”Om
snabbtåg fanns” arbetar för ett snabbtåg
mellan Oslo och Stockholm. I stråket mellan de två huvudstäderna, där mer än 4,5
miljoner människor bor, ligger Karlstad.
Här har Wermlands Invest engagerat sig i
kampanjen.
– Fastigheter har en fast placering och
därför blir tillgänglighet via infrastruktur
en av de viktigaste faktorerna för tillväxt
i en region. För oss är det helt enkelt en
överlevnadsstrategi att engagera oss i de
här frågorna, säger Josefin Knarrström
Bergh, vd på Wermlands Invest som äger
bostäder och kontor i främst Karlstad.
Hon säger att olika former av infrastrukturfrågor alltid varit en naturlig del i
fastighetsföretagandet men att det
blivit en allt viktigare faktor för att få
människor att bo kvar i staden och för att
locka nya invånare och kompetens till
regionen.
KAMPANJEN Om snabbtåg fanns, som
finansieras av Fastighetsägarna och Sveriges byggindustrier, arbetar på flera olika
plan. Förutom direkt kontakt med politiker har man också genomfört en informationssatsning i sociala medier riktad mot
ungdomar.
Lars Andersson, näringspolitiskt
ansvarig på Fastighetsägarna GFR:s
kontor i Karlstad, har jobbat med frågan i
tre år.
– Vi visste att Trafikverket hade utrett
möjligheten för en utbyggnad men sedan
har det varit väldigt tyst och därför beslöt
vi oss för att väcka liv i frågan. Vi förstod
att det inte var lönt att ropa efter pengar
från staten så vi tittade vidare på privat
finansierade lösningar.
LARS ANDERSSON berättar att kampan-
jen hittills fått positivt gehör bland annat
av Infrastrukturkommissionen som tittar
vidare på olika finansieringslösningar
för sträckan mellan Oslo och Stockholm.
Josefin Knarrström Bergh hoppas att höghastighetsbanan blir verklighet, men även
om den inte blir det kommer inte Wermlands Invest att lägga frågorna på hyllan.
– Regionens fortsatta tillväxt står inte
och faller med snabbtågen, även om de
är en viktig parameter, utan då får vi helt
enkelt titta på andra lösningar och jobba
ännu hårdare. •
SE SIDAN 29
”Fastighetsägare är
framtidens vinnare”
27
FISKBENSPARKETT
MED KLICK
Fiskbensparkett till en fjärdedel
av projekttiden jämfört med
äldre läggningsmetoder.
Ett parkettgolv som läggs med
klick-teknik eliminerar många
tidskrävande steg som läggning av
undergolv, limning, spikning,
slipning och ytbehandling.
Med färre moment i golvprojektet
minskar även risken för förseningar
på grund av störningar i personaloch material-logistik.
www.bjoorn.se/fiskbensparkett
Fastighetsägaren vinnare
i framtidens mobilitet
Istället för biltäthet kommer vi att tänka
tillgänglighet. Det tror i alla fall Björn Wendle,
marknadschef på Trivector, som menar att nya typer
av transporttjänster kan bli en intäktskälla för
fastighetsägaren. TEXT: ERIK HÖRNKVIST
”Utöka din fordonsflotta
med HannoverMobil”.
Så lyder sloganen för
tyska GVH:s (en sammanslagning av kollektivbolag i Hannoverregionen) erbjudande.
Här har kollektivtrafik, Björn Wendle
bilpool, hyrbil, taxi och cykelpool samlats i
ett abonnemang som är enkelt att använda
via en app i mobilen.
Det som kallas Mobility as a Service,
eller helt enkelt transporttjänster på
svenska, har blivit en trend internationellt.
På flera platser runt om i världen finns
mer eller mindre integrerade tjänster som
erbjuder alternativ till bilägande.
–®Saker som samåkning och bilpool har
ju funnits tidigare, men mobil it-teknik
gör att det blir betydligt mer tillgängligt.
Detta samtidigt som vi har en stark urbaniseringstrend med en livsstilsförändring
där det inte längre är lika självklart att
man ska äga en bil. Andra saker har ersatt
bilen som statussymbol, säger Björn
Wendle på Trivector.
DET UTVECKLAS hela tiden tjänster som
gör att man inte behöver äga en bil. I exemplet ovan har man knutit samman dessa
tjänster med kollektivtrafiken.
– Jag tror att man med fördel kan göra
detta till en del av boendet. Det är så
mycket som redan idag utgår från
boendet. Man kan
också tänka sig att kommersiella fastighetsägare kan erbjuda mobilitetstjänster,
vilket de till viss del gör redan idag genom
att exempelvis samarbeta med bilpooler.
Det går alltså att tjäna pengar på att
upphandla, paketera och sälja ett hållbart
vardagsresande. Tjänsterna finns redan.
Vad som saknas för att det ska bli riktigt
smidigt för konsumenten är någon som
samordnar det hela.
Här kan det alltså finnas nya intäktsmöjligheter för fastighetsägaren. Eller
så resonerar man som Vasakronans hållbarhetschef Anna Denell:
– Jag ser det inte som att det handlar
om vad vi vill, utan om att vi måste. Om
det inte går att ta sig till våra lokaler på ett
vettigt sätt finns det en uppenbar risk att
vi inte får några kontorshyresgäster.
BJÖRN WENDLE tror att det framför allt
är flexibiliteten som lockar konsumenten.
I Trivectors pilotversion EC2B (läs: easy
to be) knappar du helt enkelt i rutan ”Vart
vill du åka?” så poppar direkt de lämpligaste alternativen upp som man har tillgång till i sitt transporttjänstpaket.
Just en sådan enkel tillgång till mobilitet som en fastighetsägare skulle kunna
erbjuda sina hyresgäster.
– Jag tror inte att de flesta har kompetensen att sköta själva tjänsterna i
egen regi, utan de upphandlas från en
transportagent.
En allmän farhåga när delningsekonomin växer på bred front är att det
rycker undan en del av skattebasen.
Om allt mindre inbetald fordonsskatt
skulle kunna leda till försämrad
I appversionen av Trivectors
tjänst EC2B sys transportjänsterna
ihop.
infrastruktur är inget Björn Wendle vill
spekulera i. Men han konstaterar att delningsekonomin förändrar konsumtionen
på flera olika sättvilket ställer krav på att
skattesystemet också utvecklas.
– Men med mer delade resurser, som
delade fordon, så behövs mindre ny infrastruktur eftersom vi använder det vi har
effektivare. Och om vi konsumerar färre
bilar och bilresor skulle det kunna ge
utrymme för mer lokalt baserad konsumtion. •
SE SIDAN 31
Kilenkrysset
bekostade en avfart
på motorvägen.
29
BERGSÄKER
FRÅN URKRAFT TILL LIVSKRAFT
Genom att låna kraft från naturen ger vi din vardag den
perfekta temperaturen. Tack vare dubbla kompressorer
möjliggörs produktionen av värme och varmvatten
samtidigt i fastigheten, vilket är unikt.
• Mindre än 5 ton CO2 ekvivalent köldmediemängd
per kyldel/aggregat
• NIBEs användarvänliga display
• 4 olika storlekar, upp till 540 kW i samma system
• Tystgående
Läs mer på nibe.se/F1345
A +++
Energiklassen avser systemets effektivitet
vid rumsuppvärmning med golvvärme.
• NIBE Uplink, internetuppkopplad för fler möjligheter
NIBE Energy Systems Box 14, 285 21 Markaryd
Tel 0433-73 000 www.nibe.se
Ny avfart som är guld värd
FOTO: JOHAN JEPPSSON
Fastighetsbolaget Kilenkrysset bekostade
stora delar av den nya motorvägsavfarten i
Rosersberg. En investering de hämtar hem
på rejält höjda fastighetsvärden. Men den
samlade samhällsvinsten är troligen ännu
större.
Torsdagen den 24 september invigs den enorma
rikskombiterminalen Stockholm Nord i Rosersberg
nära Arlanda flygplats, norr om Stockholm. En
satsning som inte hade varit möjlig utan den nya
avfarten från E4:an. Det är ett enormt bygge som
Kilenkrysset tagit sig an. Det talas redan nu om att
terminalen kan bli den mest betydelsefulla i landet
och innebära ett lyft för hela regionen.
– Och jag som sagt: ”aldrig norr om Mälaren”.
Det får jag äta upp nu, säger Jan Persson, ägare och
grundare av koncernen Kilenkrysset.
I avsaknad av en ringled korkar södra Stockholm
igen, menar han.
– Riksväg 55, som förbinder E20 i Strängnäs
med E18 i Enköping, fungerar nu istället som vår
ringled. Det gör att vi härifrån har närhet till Stockholm, når hela Mälardalen och samtidigt kan leverera till både Norge och Finland över natten.
Närheten till Arlanda är så klart en fördel. Men
det är framför allt bullerstörningen som gör området lämpat för logistikfastigheter.
Kilenkrysset etablerade sig här för tio år sedan.
Men försöken att få till en avfart har pågått mer än
dubbelt så länge. Att man tvingats svänga av längre
ner på E4:an var både krångligt och belastade miljön i onödan.
– Inte minst blev det viktigt när DHL tryckte
på och sa att om inte detta blir löst vill de inte vara
kvar, säger Owe Eklund, affärsutvecklare.
DE LYCKADES FÅ med sig Sigtuna kommun och
Trafikverket på en plan där alla parter stod för en
del av finansieringen. En process som byggde på att
det fanns ett ömsesidigt förtroende.
– Jag etablerade mig inte här för att tjäna snabba
pengar och sälja. Därför känns det så otroligt roligt
och vi är så stolta att vi kunnat vara med och göra
detta. Det finns ett stort behov av en rikskombiterminal och nu kan vi utveckla området.
Detta var en av de första OPS-lösningarna i Sverige. Jan Persson berättar att det inte var en helt
enkel resa.
– Men Sigtuna kommun har varit bra. Vi har inte
fått ja jämt. Men vi har hela tiden fått svar, det är
minst lika viktigt. Så är inte fallet i alla kommuner,
säger Jan Persson.
Naturligtvis finns det andra fastighetsägare som
nu gnuggar händerna när de ser sina fastighetsvär-
FAKTA/
KOMBITERMINAL
Det var inte någon enkel resa att få till stånd en ny avfart från
E4:an i Rosersberg. Men nu är den på plats och Owe Eklund och
Jan Persson kan stolt konstatera att rikskombiterminalen väl fyller sitt syfte.
den skjuta i höjden helt utan att ha investerat en
enda krona.
– Det är lite trist. Men vi tar det, säger Jan Persson obekymrat.
Och så klart kan Kilenkrysset själva sälja och
hyra ut till helt andra priser än tidigare.
– MEN FRAMFÖR ALLT känns det kul att kunna
vara med och bidra. Det innebär en stor samhällsvinst när vi öppnar rikskombiterminalen. Att
slippa långtradare som köar genom stan har ett
stort värde, säger Owe Eklund.
ERIK HÖRNKVIST
I kombiterminalen flyttas containrar, trailers
och lastflak från tåg
till lastbil eller från väg
till järnväg. Den totala
investeringen inklusive
byggnation och kranar är
cirka 300 miljoner kronor.
Själva terminalen består
av fyra järnvägsspår á
750 meter, och en total
yta på 88 000 kvm.
I anslutning till terminalen
har ett flertal företag
etablerat sig. Här finns
idag bland annat Lidl:s
centrallager, Samdistribution, Dustin och DHL.
Bygget av Ericssons nya
datacenter pågår för fullt.
31
Marknad Barometern Malmö
Stor utvecklingspotential
Bostadsbristen i Malmö är stor men
samtidigt finns stora utvecklingsmöjligheter. Aktiviteten på
kontorsmarknaden är hög, med
stor efterfrågan på moderna,
yteffektiva och hållbara kontor.
NÄRINGSLIV Malmö har utvecklats från
industristad till kunskapsstad och har
nu ett diversifierat näringsliv med god
tillväxt och stor framtidstro. Näringslivet
består till stor del av små och medelstora
företag, där närheten till Köpenhamn är
en stark attraktionsfaktor.
KONTOR Efterfrågan är god, främst vad
gäller moderna, flexibla, yteffektiva och
miljövänliga lokaler. Pågående och plane-
rad nyproduktion är till stor del fokuserad
till området kring Universitetsholmen och
centralstationen samt i Hyllie. Ett allt mer
effektivt lokalutnyttjande medför risk för
vakanser och pressade hyresnivåer i det
befintliga beståndet.
Marknadshyrorna har utvecklats
positivt inom de flesta delmarknader
och de högsta hyresnivåerna erhålls i det
moderna beståndet i CBD och i Hyllie
där hyror upp mot 2 800 kronor per kvadratmeter är möjliga. Det är relativt liten
skillnad i hyra mellan Malmös A-lägen;
Hyllie, Västra Hamnen och Centrum.
Potentialen för hyreshöjningar begränsas
av nyproduktionen och det allt mer effektiva lokalutnyttjandet. Störst risk för sjunkande hyresnivåer bedöms finnas i B- och
C-lägen på grund av ett åldrande bestånd
och omflyttningar.
HANDEL Etableringen av Emporia i Hyllie, utbyggnaden och moderniseringen av
Triangelns centrala köpcenter och andra
handelsanläggningar har satt press på
butikerna längs med Södra Förstadsgatan.
Efter några svåra år visar nu cityhandeln
tecken på återhämtning med flera nyetableringar. Även vissa av Malmös köpcentrum
har känt av ökad konkurrens, långvarig lågkonjunktur och ökad andel e-handel.
Entré Malmö har länge dragits med
omfattande vakanser där fastighetsägaren
Commerz Real nu satsar på investeringar
och namnbyte till Malmö Plaza. Ett centralt beläget köpcentrum som har känt av
MALMÖ I SIFFROR
Verksamheter %
Verksamheter,
Övrigt 15
Tillverkning 6
Bygg 6
Transport 6
Information 6
Offentlig
förvaltning 7
Utbildning 10
Vård 14
Handel 15
Företagstjänster 15
32
Största fastighetsägarna
Befolkning/sysselsättning
Vakanser, procent av ytan
Ägare
6000
8
4500
6
3000
4
1500
2
Malmö kommun
Taxerad yta (kvm)
1 940 105
Wihlborgs
563 231
Stena
500 924
Vasakronan
339 125
Castellum
313 440
Akelius
213 199
Heimstaden
186 160
HSB Malmö
160 409
Första AP-fonden
140 418
Klövern
138 525
0
11 12 13 14
11 12 13 14
Befolknings- Sysselsättningsökning
förändring
0
12 13 14 15
Bostäder
12 13 14 15
Kontor
FOTO: MAGNUS FRANZÉN
hyresutveckling. Det planeras och pågår
nyproduktion inom många olika delar av
Malmö. Till de stora utbyggnadsområdena
hör Västra Hamnen, Hyllie, Limhamn och
Sorgenfri. På sikt kommer även området
norr om centralstationen och förlängningen mot Nyhamnen/Frihamnen stå för
en betydande stadsomvandling.
INVESTERINGSMARKNAD Intresset för
bostadsfastigheter är stort, även för objekt
i vad som generellt ses som något sämre
lägen. Direktavkastningskraven har sjunkit något inom de flesta delmarknader
under det senaste året.
Potentialen för sjunkande direktavkastningskrav bedöms som begränsad, men
om något profilprojekt inom CBD skulle
komma ut på marknaden så finns det sannolikt möjlighet till direktavkastningskrav
som understiger fem procent. Risk för
stigande direktavkastningskrav bedöms
främst finnas i B- och C-läge och för
fastigheter med ett moderniserings- och
underhållsbehov.
Hyllie växer med kontor,
handel och bostäder.
Senast i ledet att förvärva mark i området
var Vasakronan.
Nai Svefa bedömer att
området har betydande
utvecklingspotential.
i Malmö
konkurrensen är gallerian Hansa. Gallerian är i princip det enda större köpcentrum i Malmö som inte genomgått någon
omfattande renovering och modernisering
under senare år.
BOSTÄDER De senaste tio åren har drygt
1 200 bostäder påbörjats per år, en produktionstakt som dock ligger under befolkningsökningen. I princip finns endast
omflyttningsvakanser inom staden. Särskilt svår är bostadssituationen för stadens
unga och nyinflyttade. Genom Malmömodellen har bruksvärdeshyrorna under
flera år differentierats med avseende på
läget vilket medfört att det finns olika
hyresnivåer för likvärdiga lägenheter.
Många aktörer tror på en positiv
SLUTSATS Bostadsbristen är stor, men
utbyggnaden i Hyllie har tagit fart och det
finns betydande utvecklingsmöjligheter
inom centralt belägna utbyggnadsområden.
Det har skett flera intressanta transaktioner
på senare tid, både vad gäller bostäder och
kommersiella fastigheter. Efterfrågan på
centrala, kommunikationsnära fastigheter
är stor och aktiviteten på projektmarknaden
har varit och är fortfarande, hög.
THOMAS GREEN, NAI SVEFA
FASTIGHETSÄGARE I MALMÖ
”Högre konkurrens
om allt färre objekt”
Med fokus på bostäder i Malmös
centrala delar är det goda tider
för fastighetsbolaget Heimstaden. Trots färre objekt till salu har
bolaget i år lyckats växa genom
förvärv.
Heimstaden arbetar
nästan uteslutande med
bostäder i sitt Malmöbestånd. Som på landets
alla större orter är söktrycket hårt på lediga
bostäder.
Patrik Hall
– På det sättet är ju
marknaden väldigt stabil för oss, men det
är en stor problematik för staden som helhet, säger Patrik Hall, vd på Heimstaden.
Möjligheterna för Heimstaden att växa
på orten utmanas av flera faktorer. Bland
annat genom bolagets strategi att koncentrera sitt bestånd till de centrala delarna
av Malmö.
– Vi har inget bestånd i ytterkanterna
av staden, det gör det svårt att hitta lägen
som passar in i vårt övriga bestånd. Konkurrensen har blivit väldigt tuff om de få
objekt som kommer ut.
Tidigare i år förvärvades Möllekällan
fastighets AB, vilket placerade Heimstaden som den dominerande fastighetsägaren i Möllevången. Patrik Hall hoppas
på fler tillfällen att växa genom transaktioner.
– Om ett år hoppas jag att vi har kunnat
göra ytterligare något förvärv.
MARIA ODEH
Barometern publiceras i samarbete med
NAI Svefa med 17 kontor och 130 medarbetare är en av Sveriges
ledande rådgivare inom värdering, analys, transaktion, fastighetsrätt och samhällsbyggnad. www.naisvefa.se
Efter tuffa år för cityhandeln i Malmö visar den nu
tecken på återhämtning.
Kontorshyror, kr/kvm och år
Butikshyror, kr/kvm och år
Fastighetspriser, kr/kvm
2 000
4000
6 000
60 000
1 500
3000
4 500
45000
1 000
2000
3000
30000
500
1 000
1 500
15 000
0
12
13
14
15
0
12
13
14
15
0
12
Normalt spridningsintervall. Avser A-läge, varmhyra exklusive fastighetsskatt. Bostäder byggda från och med 1990.
13
14
15
0
12 13 14 15
Bostäder
12 13 14 15
Kontor
KÄLLOR: FASTIGHETSDATA FRÅN NAI SVEFA, STATISTIK
FRÅN SCB, STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA FRÅN DATSCHA.
Bostadshyror, kr/kvm och år
33
Vill du träffa en
förvaltningspartner
med oändliga
möjligheter?
Längtar du också ibland efter en förvaltningspartner som tänker lite mer
som du. Som ser en större bild än bara fastigheter och funktioner, som
väger in människor, miljön, framtiden och nya möjligheter i alla
situationer. Som dessutom i grund och botten är ett kooperativt företag
utan kortsiktiga krav på vinstmaximering. Då ska du titta lite närmare på
Riksbyggen. Vi har allt du kan önska dig av en förvaltningspartner, vi
löser det tekniska, det dagliga och det ekonomiska. Och vi gör det utifrån
ett helhetsperspektiv.
Hur kan vår kooperativa syn med människan i centrum förbättra dina
affärer? Svaret kanske du hittar på riksbyggen.se. Vi ses!
Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i.
Affären Marknad
Köpare: Kungsleden
Säljare: Nordika
Fastighet: Electra Building
(Keflavik 1)
Uthyrningsbar yta: 25 000
kvadratmeter.
Köpesumma: 750 miljoner
kronor.
Bland hyresgästerna i kontorsfastigheten Electra Building finns Skatteverket,
gymkedjan Worldclass, en restaurang
och flera utbildningsverksamheter.
Kungsleden fortsätter
att breda ut sig i Kista
Kista är inte bara IT och telekom. Med uthyrningar till bland andra Skatteverket har
Nordika bidragit till ett mer diversifierat utbud i kontorsfastigheten Keflavik 1. Den
återupplivade fastigheten tilltalade Kungsleden som genom att köpa den nu är tredje
störst på kontor i Kista.
TEXT: MARIA ODEH
SÄLJARE: Det nordiska fastig-
hetsbolaget Nordika hade inte
planerat att avyttra Keflavik 1 riktigt
ännu, men nådde sina mål med uthyrningar och upprustningar tidigare
än väntat. Efter två och ett halvt år i
bolagets ägo säljs nu fastigheten till
Jonas Grandén
Kungsleden. Nordika har under sitt
ägande vänt dystra vakanssiffror och
knutit till sig hyresgäster som traditionellt inte förknippas med det teknikintensiva Kista.
– Bilden av Kista som en samlingsplats för IT och
telekom stämmer inte längre. Idag är utbudet betydligt
mer diversifierat. Vi har till exempel fått in Skatteverket och en vårdcentral i Keflavik 1, säger Jonas Grandén, vd på Nordika.
Vakansgraden har sjunkit från 40 till 10 procent.
Den främsta anledningen menar Jonas Grandén är att
bolaget varit på plats.
– Vi tog över fastigheten från en ganska inaktiv,
utländsk fond. Genom att vi varit mer närvarande har
vi kunnat uppmärksamma problem och bygga upp
fastighetens varumärke. Den har många bra kvalitéer
idag, som den inte haft tidigare.
KÖPARE: Kungsleden utökar
sitt bestånd i Kista. Förvärvet är bolagets åttonde i området
och innebär att kontorsportföljen
i Kista nu överstiger 130 000 kvadratmeter.
– Det är oerhört glädjande att
Ylva Sarby
kunna genomföra den här transak- Westman
tionen som tillför över 25 000 kvadratmeter till vårt kontorskluster i Kista, säger Ylva
Sarby Westman, transaktionschef på Kungsleden.
Kungsleden är nu den tredje största fastighetsägaren inom kontorssegmentet i det kunskapsintensiva Kista. Listan toppas än så länge av Klövern och
Vasakronan. I december 2014 slog sig Kungsleden in
på Kistas kontorsmarknad på allvar med förvärvet av
fyra kontorsfastigheter från Areim. Det aktuella förvärvet beskrivs som en välmående fastighet med ytor
i olika prisklasser som passar både nya och gamla
kunder.
– Keflavik 1 är en modern kontorsfastighet i
mycket bra skick som stärker vårt erbjudande till
våra befintliga och potentiella kunder i Stockholm,
säger Ylva Sarby Westman.
AFFÄRER
I KORTHET
1,5 MILJARDER
Areim avyttrar kontorsfastigheten Gångaren
10 på Kungsholmen i
Stockholm, till amerikanska Invesco. Köpesumman uppskattas till
strax under 1,5 miljarder kronor.
200 MILJONER
Oscar Properties Holding har förvärvat en
fastighet i Älvsjö till ett
underliggande fastighetsvärde om 200 miljoner kronor. Säljare är
NewCap.
158 MILJONER
Akelius har sålt Tech
West House i London.
Priset 158 miljoner kronor motsvarar 48 000
konor per kvadratmeter.
97 MILJONER
Sagax har avtalat om
förvärv av en fastighet
i Helsingforsområdet
för 97 miljoner kronor.
Fastigheten omfattar
29 500 kvadratmeter
friköpt mark.
95 MILJONER
NP3 Fastigheter köper
sju fastigheter i ett industriområde i Östersund.
Sammanlagt marknadsvärde uppgår till 95 miljoner kronor.
80 MILJONER
Catena har via bolagsförvärv köpt fastigheten
Vindtunneln 2 i Borås.
Underliggande fastighetsvärde är 80 miljoner kronor. Säljare
är Itella Logistics och
den finska posten, Posti
Group Oyj.
48 MILJONER
NP3 Fastigheter har
förvärvat en hotellfastighet i Borlänge för
ett underliggande fastighetsvärdet om cirka
48 miljoner kronor.
Fönster för generationer
H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd.
Unik konstruktion!
www. h f o n s t r et .s e
H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74
35
Marknad Krönika
Sekulär stagnation gynnar
fastigheter i bästa läge
D
Vad innebär då detta för svensk ekonomi och fastighetsmarknad? I och med att vi är en liten öppen ekonomi kan vi inte
och konjunkturavmattning i tillväxtländerna. Den globala tillisolera oss från en svag omvärld. När den globala tillväxten
växten har saktat ner. IMF sänkte sin prognos för global BNPviker kommer svensk export att drabbas. Detta gör att den
tillväxt till 3,3 procent i juli från 3,5 procent i april – en prognos
inhemska efterfrågan, det vill säga konsumtion och investesom med stor sannolikhet kommer att behöva revideras ner
ringar, blir avgörande för tillväxten.
ytterligare i oktober.
Samtidigt kommer vi att ha historiskt låga räntor under
Världsekonomin är i dagsläget splittrad mellan de två största
minst en femårsperiod. Det gör att fastighetsavkastning fortekonomierna – USA och Kina – där den amerikanska tillväxten
sätter vara attraktiv jämfört med aktier och obligationer. Trots
ökar medan den kinesiska sjunker. Officiell data i Kina visar på
att prisnivån är hög förblir skillnaden mellan realräntan och
en tillväxt strax under 7 procent per år, medan bedömningar
direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i bästa läge
tyder på att tillväxten snarare ligger på 2–5 procent.
(där vakansrisken är låg och hyresAvmattningen har pågått i flera
potentialen god) fortsatt stor.
år och har sitt ursprung i Kinas
DAGENS MARKNADStransformering från en investeLÄGE TALAR FÖR ATT
ringsdriven ekonomi till en
DE RISKER som finns på marknaden
INVESTERA I DE MEST
konsumentdriven ekonomi. De
ligger snarare i den starka prisutsenaste årens kraftiga skulduppveckling och likviditet som vi ser i
ATTRAKTIVA LÄGENA,
byggnad, med en total skuldsättmer sekundära fastighetssegment.
DÄR POTENTIALEN FÖR
ning i relation till BNP på runt
Det kan vara C-lägen i storstäderna
HYRESTILLVÄXT ÄR
280 procent, förstärker dessutom
eller A-lägen i mindre städer, men
LÅNGSIKTIGT GOD.
nedgången.
också i vissa närförortslägen i storstäderna. Där har vi under senare
år haft god likviditet och ett kraftigt tryck nedåt i direktDEN SVAGARE TILLVÄXTEN i Kina har medfört kraftigt sjunavkastningskraven – med minskade skillnader i direktavkastkande råvarupriser, vilket i sin tur har påverkat ett stort antal
ningskraven mot city- och innerstadslägen som resultat.
andra råvaruexporterande tillväxtländer. Vidare har förväntDagens marknadsläge talar för att investera i de mest attrakningar på en kommande amerikanska styrräntehöjning resultiva lägena, där potentialen för hyrestillväxt är långsiktigt god,
terat i betydande kapitalutflöde från tillväxtländerna – vilket
och sälja i sekundärlägen där efterfrågan hos investerare bara
hämmar tillväxten och skapar volatilitet på de finansiella
är stark i toppen på investeringscykeln. Som alltid är detaljerad
marknaderna.
marknadskunskap avgörande. Idag krävs både förmåga att
Euroområdet är, precis som USA, i en period av långsam
bedöma effekterna av konjunkturutvecklingen och kunskap
cyklisk återhämtning. USA och Europa står tillsammans för
att se de långa makrotrenderna – för att utifrån detta kunna
runt 40 procent av världsekonomin. Kina står för runt 15 probedöma varje fastighets kvalitet och läge.
cent av global BNP, men genererar över en tredjedel av den
globala tillväxten. USA och Europa har inte kraft nog att driva
världsekonomin själva. Dessutom har de kraftigt begränsade
möjligheter att stimulera ekonomin med finans- och penningpolitik.
Arvid Lindqvists är analyschef
Än så länge finns momentum i västvärldens återhämtning
på Catella. Du når honom på
som kan räcka en bit in i 2016, men den svagare utvecklingen
[email protected]
i tillväxtländerna dra oss ner i en ny konjunktursvacka under
2017-2019. Man kan konstatera att den före detta amerikanska
finansministern Lawrence Summers verkar ha rätt när han
menar att världsekonomin riskerar sekulär stagnation med
fortsatt låg tillväxt och låga räntor.
DET HAR VARIT en händelserik sommar med börsturbulens
”
DET ÄR SKILLNAD PÅ
RELINING OCH RELINING
Det är skillnad på metoder och material. Det är skillnad på
entreprenörerna som utför installationerna. Sacpipe Connection
System jobbar därför med auktoriserade installatörer. De gör
skillnad för slutresultatet på era renoverade avloppsledningar.
36
Läs mer om Sacpipe Connection System
och våra auktoriserade installatörer på:
www.sacpipe.se
37
Bakom fasaden Mikael Granath
Han vill ha fler he
Med ett blankt papper, en hel del pensionspengar
och en idé om hur man kan driva ett modernt
bostadsbolag startade Mikael Granath Willhem.
Fem år senare styr han ett bolag med 18000
lägenheter och har även ambitioner att bygga nytt.
TEXT: DAVID GROSSMAN FOTO: SOFIA SABEL
D
et ligger dokument spridda över hela
sammanträdesbordet i konferensrummet Grötö på SEB i Göteborg.
Avtalen är klara, nu är det bara
detaljerna kvar kring tillträdet som
görs denna dag. 523 lägenheter i Bergsjön utanför
Göteborg läggs till de 17®352 som redan finns i Willhems ägo. Ännu ett förvärv i den snabba utvecklingen som gjort bolaget till ett av de större privata
bostadsbolagen.
Mikael Granath, vd på Willhem sedan starten
2011, är nöjd efter att ha satt sin signatur på alla
papper och förstås skickat iväg slutbetalningen till
den gamla ägaren Sven Gustafsson på fastighetsbolaget Västerstaden. Hur mycket det handlar om
vill han inte berätta.
– Det blev rätt pris och ett bra pris som gör att
ägarna får bra avkastning även på detta objekt,
säger han underfundigt och skrattar gott. Mikael
Granath är en man som alltid har nära till skrattet.
38
Även Sven Gustafsson på andra sidan bordet är
nöjd. Egentligen hade han inga planer på att sälja
fastigheterna men blev ”övertalad” av rådgivare
på Catella inför Mipimmässan i våras. På samma
mässa fick Mikael Granath reda på att husen eventuellt var ute till försäljning. Han bestämde sig på
plats för att detta var en affär han ville ro hem.
– Vi har inte köpt något i Göteborg sedan starten
och vi har hela tiden letat efter objekt i området.
Det här passar oss. Det är skött på ett sätt som vi
gillar.
AFFÄREN I BERGSJÖN är den tredje hittills i år.
Förra året tillkom 1®000 lägenheter. I år landar det
troligtvis på fler.
Risk för växtvärk, undrar jag när vi kommer till
kontoret på Vasagatan med utsikt över Heden och
Ullevi.
– Du vet, när vi tillträdde de första 11 000 lägenheterna (köpta från fd Acta) så var det bara jag och
m
39
Affären är klar. Willhem tar över fastigheterna i Bergsjön och Mikael Granath
och säljaren Sven Gustafsson kan ta i
hand.
KLART ATT DET FINNS EN ÖVRE GRÄNS
FÖR VAD VI KAN BETALA I DESSA
OMRÅDEN. VI SÄGER NEJ TILL MÅNGA
AFFÄRER FÖR ATT DET ÄR FÖR DYRT
ELLER FÖR ATT DET INTE PASSAR.
FAKTA/
WILLHEM AB
Ägare: Första
AP-fonden.
Innehav: 17 875 lägenheter på nio tillväxtorter.
Marknadsvärde: 15,2
miljarder.
några medarbetare i bolaget. Då kan jag ärligt säga
att det var en utmaning att få allt att rulla. Nu är vi
en organisation med 150 personer och vi har utarbetat bra processer i såväl förvaltning som renovering. Men visst är det fortfarande en utmaning
att få allt att funka på nio olika orter, säger Mikael
Granath.
MIKAEL GRANATH hade en stor del i bolagets bildande. När Balder köpte upp bostadsbolaget Din
Bostad 2009 lämnade Mikael Granath vd-posten.
Plötsligt uppstod ett vakuum i hans karriär och funderingar fanns på att göra något helt annat. Nu, som
Mikael uttrycker det, ”ledde det ena till det andra”
och snart växte tankarna på att starta ett nytt
bostadsbolag fram, för bostäder var det han kunde
bäst efter femton år i bostadsbranschen.
Tillsammans med fastighetsrådgivarna Pangea
och ABG Sundal Collier satte han ihop ett konsortium och presenterade sina idéer för olika investerare. En av dem var Första AP-fonden som aviserat
att de ville ha större andelar fastigheter i investeringsportföljen.
– Ska man göra aff ärer med stora aktörer som AP-
40
fonderna måste man också göra stora aff ärer.
Vi trodde inte på att köpa fastigheter styckevis.
När Acta, med skamfilat rykte, var redo att sälja
sina bestånd i Stockholm, Göteborg, Malmö, Jönköping, Borås, Karlstad och Linköping stod Willhem
med kassa från Första AP-fonden först i kön. Bolaget
Willhem var bildat. Namnet är en svengelsk ordlek
på vill hem, sånt som bara göteborgare förstår.
Att bolaget skulle ha sitt huvudkontor i Göteborg
föll sig också naturligt eftersom vd:n inte hade
några tankar på att lämna sin födelseort. Döpt i
Domkyrkan som han är. ”Mer göteborgare än så
kan man inte bli”, påpekar Mikael Granath med
ytterligare ett stort skratt.
AFFÄRSMODELLEN var tämligen klar redan från
början. Willhem skulle bygga sin verksamhet med
egen förvaltning och på några utvalda orter i Sverige. Inga dyra tjusiga stenhus i storstäderna. Det
man då letade efter och fortfarande har ögonen på
är bestånd byggda på 1950-talet fram till 1980-talet.
Fastigheter med utvecklingsmöjligheter, som det
kallas i branschen, vilket konkret betyder renoveringar med upprustningar i nivå med nyproduktion
Bergsjön utanför Göteborg är precis ett sådant
område som passar Willhems portfölj. 60-talshus
med potential för det så
kallade Willhemlyftet.
och sedan hyreshöjningar som ger bättre avkastning även efter att alla insatser är gjorda.
Nu är inte Willhem ensam om att söka efter
fastigheter i sekundära lägen och gärna i miljonprogrammen. Bolag som Akelius, Rikshem, Carnegie
och Victoria Park med flera är inne på samma linje
och konkurrensen har hårdnat när objekten kommer upp, konstaterar Mikael Granath.
– Klart att det finns en övre gräns för vad vi kan
betala i dessa områden. Vi säger nej till många aff ärer för att det är för dyrt eller för att det inte passar.
Det är avgörande att ha en bra analys som visar hur
det går att förädla fastighetsportföljen.
JUST NU, menar Mikael Granath, är det en rätt
extrem situation på marknaden som är svår att analysera.
– Vi har inga räntor och att förvärva snabbt i den
miljön kan visa sig vara fantastiskt bra eller extremt
riskfyllt. Det är en svår balansgång. Vi köper lite
försiktigt, det är kanske inte läge att dubblera
balansräkningen, konstaterar Mikael som är en
försiktig general. Det ska man vara om det är pensionärernas pengar som förvaltas, menar han.
Ägarna, Första AP-fonden, har i alla fall än
så länge alla skäl att gilla sin investering. Totalavkastningen ligger år efter år på runt sju procent.
Och potential fi nns för bra utveckling även om
Willhem inte lyckas köpa på sig fler fastigheter till
bra pris. I det befi ntliga beståndet är än så länge
bara tio procent renoverade.
– Ska vi köpa på oss mer är det i första hand på
orter där vi redan fi nns och som vi vill växa på för
Anna Bergstrand,
vd-assistent, och
Mikael Granath
på kontoret med
utsikt över Heden.
FAKTA/
MIKAEL
GRANATH
Yrke: Vd Willhem AB.
Ålder: 57 år.
Familj: Frun Åse,
barnen David, 25 år
och Emelie, 23 år.
Bor: Villa i Västra
Frölunda.
Hobby: Seglar, åker
längdskidor och
springer.
41
På språng mot nästa
affär? Målet är att
öka innehavet med
cirka 1¶200 lägenheter per år.
JAG TYCKER DET ÄR OPEDAGOGISKT
ATT TVINGA PÅ BEFINTLIGA
HYRESGÄSTER ETT NYTT PRIS. I DE
FLESTA ANDRA FALL BESTÄMMER FOLK
NÄR DE VILL KÖPA ELLER INTE KÖPA.
TIO FRÅGOR/
MIKAEL GRANATH
Vackraste byggnaden?
Valdemars slott på
Tåsinge.
Borde inte ha byggts?
DDR:s betongkolosser.
Min bästa affär? Familjens
hus i Danmark.
Min sämsta affär? Aktier i
Finans AB Nyckeln.
Senast lästa bok? Ensam
i Berlin.
80-talsartist jag
fortfarande lyssnar på?
Sade.
Paradrätt i köket?
Africana.
Dold talang? Händig
Favoritpryl?
Segelbåt.
Finns i Göteborg men inte
i Stockholm?
Feskekörka.
Gillar livet
till sjöss
42
att få rätt volym för en effektiv förvaltning. Men vi
sitter inte med kniven på strupen.
Vi åker ut och tittar på de nyköpta fastigheterna
i Bergsjön, en förort cirka sex kilometer norr om
city. Det är rätt typiska 60-talshus i tre plan som ser
ut att vara väl underhållna. Här kommer Willhem,
som de gör i alla sina bestånd, starta det man kalllar Willhemlyftet. När en lägenhet står tom görs
en renovering upp till nyproduktionsstandard men
till en hyra som fortfarande är attraktiv, runt 1 350
kronor per kvadratmeter och år. Modellen att renovera hela fastigheten på en gång gillar inte Mikael
Granath.
– Jag tycker det är opedagogiskt att tvinga på
befintliga hyresgäster en ny prisnivå. I de flesta
andra fall bestämmer människor när de vill köpa
eller inte köpa, men här ska man liksom ”knö” in
hyran, det är inte särskilt klokt.
ERFARENHETERNA hittills visar också att betal-
ningsviljan har varit stor även i områden som
dömts ut som ”omöjliga” för att de ligger fel och
för att de har stor andel hyresgäster med svag
ekonomi, som Biskopsgården på Hisingen, där vi
läst om dödskjutningar och uppgörelser i den
undre världen.
– Man får vara medveten om vilka miljöer vi
investerar i. Men Biskopsgården är inte bara skjutningar, de flesta som bor där trivs. Vi är aktiva och
arbetar med frågor som inte bara är fastighetsskötsel. Det är till exempel projekt inom social hållbarhet, vi genomför odlingsprojekt, erbjuder läxhjälp
och ställer krav på entreprenörerna att anställa
människor i området. Det är ett sätt att förbättra
ett område, både ur värdesynpunkt och samhällssynpunkt.
BEHOVET AV NYA BOSTÄDER och den hårda kon-
kurrensen om begagnade objekt har fått Willhem att
för första gången rikta blickarna mot nyproduktion.
I Jönköping har man sökt bygglov, på egen mark.
Men går det att få lönsamhet i nyproducerade
hyreshus?
– Det där att man inte kan tjäna pengar på nya
hyreshus har vi hört till döddagar. Samma sak om
renoveringar, men vi lyckas göra hyggliga aff ärer.
Mikael Granath anser också att det krävs en bred
syn på problematiken för att få till fler hyresrätter.
– Ur ett samhällsperspektiv kan man fundera på
om det inte krävs förändringar i hela systemet som
omgärdar hyresrätten, bland annat eftersom det
byggs allt för lite nya hyresrätter, och då handlar
det om flera saker som behöver ses över, inte bara
hyressättningssystemet. •
Fall i rätten
En misskött renovering ledde till både böter och uteslutning från
Fastighetsägarna. Ännu ett fall som visar vikten av god kommunikation
från fastighetsägarens sida. TEXT: KARIN RUTSTRÖM ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON
Böter när skador inte åtgärdades i tid
EN HYRESGÄST kontaktar miljöförvaltningen när hennes hyresvärd
inte åtgärdar en omfattande fuktoch mögelskada i lägenheten.
Förvaltningen gör en inspektion
och det visar sig att det finns fuktskador i flera lägenheter i huset. Ventilationen fungerar inte i flera av lägenheterna, det är problem med värmen
och man hittar asbest i vissa ventilgångar. De två fastighetsägarna som
gemensamt äger fastigheten lovar att
åtgärda problemen.
Efter en tid uppstår ett vattenläckage i kvinnans lägenhet och hon
evakueras till en lägenhet intill. Kök
och badrum rivs ut ut men sedan
avstannar arbetet. Miljöförvaltningen kontaktar fastighetsägarna
men de svarar inte. Förvaltningen för
fram nya krav och utdömer ett vite
på 135 ®000 kronor om bristerna inte
rättas till. Fastighetsägarna hör fortfarande inte av sig.
EFTER ETT och ett halvt år går ärendet till mark- och miljödomstolen
eftersom stora brister kvarstår, den
lägenhet där ytskiktet rivits ut är
exempelvis fortfarande helt obeboelig.
Fastighetsägarna hävdar att de arbetar
med att åtgärda bristerna och redovisar
offerter de tagit in från olika företag.
Mark- och miljödomstolen anser dock att
enbart offerter inte räcker för att garantera
att renoveringsarbetet som krävs verkligen
kommer att genomföras. Kraven kvarstår
men vitesbeloppet sänks till 95 000 kronor.
Fallet anmäls till Fastighetsägarnas
ansvarsnämnd vilket resulterar i att båda
utesluts från Fastighetsägarna. De två
fastighetsägarna överklagar till hovrättens mark- och miljööverdomstol samt till
Högsta domstolen men får avslag i båda
instanserna.
Kommentar Mikael Gulliksson,
chefsjurist, Fastighetsägarna Sverige:
Det här fallet illustrerar hur viktigt det
är att ha en underhållsplan, att arbeta
strukturerat och långsiktigt med underhållsfrågorna så att fastigheten och dess
anläggningar hålls i gott skick. Ofta
kan det bli mer kostsamt att skjuta på en
underhållsåtgärd, särskilt när det exempelvis handlar om problem kring fukt och
ventilation.
I det specifika fallet fanns det stora
brister i fastigheten som pågått under en
längre tid och fastighetsägarna verkade
inte kunna hantera de åtgärder som krävdes.
När miljöförvaltningen slutligen åläg-
ger dem ett vite om de inte åtgärdar
bristerna i syfte att få fram konkreta
åtgärdsplaner svarar de inte. Det är givetvis mycket allvarligt. En fastighetsägare
måste vara nåbar, det är en viktig del i de
etiska reglerna.
Uppstår svårigheter som innebär att
en fastighetsägare vill men av olika skäl
inte kan utföra åtgärder är det viktigt att
informera hyresgästen samt att föra en
dialog med berörda myndigheter
Om fastighetsägaren försökt att åtgärda
brister men kanske inte når ända fram på
grund av omständigheter han eller hon
inte råder över kan en dialog kanske leda
till att myndigheten ger en förlängd tidsfrist eller mildrar ett beslut.
ALLA SKYLTAR TILL
DIN FASTIGHET
ÖVER 4000 PRODUKTER
www.havaskyltar.se
44
Tel: 040-671 77 50 E-mail: [email protected]
Missförstånd
stoppade hyreshöjning
EN MAN OCH HANS FRU flyttar in i en tvårumslägenhet.
Efter ett år upptäcker de en
fuktskada och tar kontakt med
hyresvärden som lovar att
åtgärda problemen.
Eftersom badrummet måste
rivas ut helt erbjuds hyresgästerna under tiden arbetet pågår
att bo i en evakueringslägenhet
i närheten. De kommer överens
med hyresvärden om att de ska
flytta tillbaka när renoveringen
är klar. Hyresvärden meddelar dem att renoveringen
kommer att innebära en viss
standardhöjning och att hyran
kan komma att höjas med 1 500
kronor, vilket hyresgästerna
accepterar. Hyresvärden
renoverar och gör en större
ombyggnad.
När hyresgästerna ska flytta
tillbaka meddelar värden att
månadshyran höjs med 2®000
kronor per månad. Om de inte
accepterar höjningen erbjuder
han dem att bo kvar i ersättningslägenheten. Men hyresgästerna vill flytta tillbaka till
sin lägenhet. De hävdar samtidigt att de inte gett sitt godkännande till en så omfattande
renovering. Hyresvärden säger
då upp hyresavtalet och driver
ärendet till hyresnämnden.
Nämnden ger hyresvärden
rätt och menar att hyresavtalet
ska upphöra. Men hyresgästerna överklagar till hovrätten
som ändrar hyresnämndens
beslut. Hovrätten anser att
hyresgästernas avtal gäller,
och att de har rätt att flytta tillbaka till lägenheten.
Kommentar Mikael
Gulliksson, chefsjurist,
Fastighetsägarna Sverige: Det
är väldigt viktigt att fastighetsägaren noga tänker igenom den
åtgärd som ska göras innan ett
projekt startar. Man ska vara
öppen med sina avsikter och
tydlig, samt upprätta så mycket
dokumentation som möjligt.
Särskilt när det gäller de överenskommelser som görs.
Här verkar parterna haft en
muntlig överenskommelse. I
efterhand visar det sig att de
har helt olika utgångspunkter
kring vad de kommit överens
om. Hovrätten gjorde bedömningen att hyresvärden inte följt
bestämmelserna. Men hovrätten prövar endast om hyresgästen ska få behålla kontraktet
eller inte. Någon prövning av
hyran görs däremot inte. Men
rent generellt gäller regeln att
om en hyresvärd varken har
hyresgästens samtycke eller
hyresnämndens tillstånd för de
åtgärder som görs får det inte
påverka hyran under fem år.
STUDOR Trap-Vent, ett självrensande vattenlås.
Inbyggd tilluftsventil, kompenserar för undertryck i avloppet.
Minskar underhållet med självrensande funktion.
Livstids material- och funktionsgaranti.
Distrubitör av STUDOR i Sverige
Strandvilla i Natal, Brasilien
Villa, byggd 2007, säljes för dödsbos räkning.
Stort vardagsrum, 3 sovrum, 3 badrum.
Komplett möblerad. Aircondition. Automatiskt
bevattningssystem Varmvattensolfångare Internet
Coffee & Bar BOAREA (BOA) 180 m² i 2 plan. Ligger
i ett muromgärdat condominium nära stranden.
Dygnetruntbevakning,
din partner
gemensam pool med bastu.
Pris efter överenskommelse.
Kontakt: Jerker Bohman, Mäklarhuset i Oskarshamn,
049116736, 0707813131
45
Fokus Bostadsförmedling
Det är många år sedan den tvingande
bostadsanvisningslagen avskaffades. Men idag
har de privata fastighetsbolagen hittat tillbaka
till de kommunala förmedlingarna.
TEXT: MARIA ODEH FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN
Fler väljer
gemensam kö
F rån Nyköping i söder till Uppsala i norr.
Sedan Bostadsförmedlingen i Stockholm startade sin verksamhet 1947 har
upptagningsområdet vuxit sig långt
utanför Stockholms gränser i takt med
att allt fler privata fastighetsägare och kommunala
bostadsföretag utanför Stockholm väljer att lägga
över sin förmedlingsadministration till den kommunala bostadsförmedlingen. Under 2014 förmedlades nästan lika många privata som kommunalt
ägda lägenheter via Stockholms bostadsförmedling
– en ökning av andelen privat ägda lägenheter med
8 procent.
– Jag tror att det beror på att fler fått upp ögonen
för vad vi har att erbjuda. Helhetspaketet är vår
största fördel. Förmedlingsservicen är ju själva
kärnverksamheten, men den tillhörande kundservicen innebär en stor avlastning i vardagen för
fastighetsbolagen. De får mer tid och pengar över
till sina huvudsakliga verksamheter, säger Marika
Nordström på Bostadsförmedlingen i Stockholm.
KONTORET PÅ FLEMINGGATAN i Stockholm upp-
tas till stor del av kundtjänsten över telefon och
till lika stor del av platsen dit bostadssökande kan
vända sig rent fysiskt för att få hjälp med sina ärenden. Det finns inget krav på privata fastighetsbolag
att lämna över några lägenheter till bostadsförmedlingen, men Fastighetsägarna rekommenderar att
50 procent av beståndet lämnas över och det är
tydligt att allt fler väljer att följa rådet. Utan tvingande krav har trycket ökat på förmedlingarna att
46
1393,5
dagar – så lång var den
genomsnittliga kötiden för
de lägenheter som förmedlades via Boplats Göteborg
under årets första kvartal.
57
Så många av landets
kommunala bostadsbolag erbjöd så kallad
näringslivsförtur till
hyreskontrakt under 2012,
enligt en sammanställning
från Hem&Hyra. Det innebär att bostadssökande
från en annan ort får
förtur till bostad under
förutsättning att hen fått
anställning på orten.
711
Så många bostäder förmedlades med förtur via
Bostadsförmedlingen i
Stockholm under 2014.
Möjligheten till förtur
erbjuds på uppdrag av
socialförvaltningen och
ställer mycket höga krav på
den sökandes behov.
attrahera privata fastighetsägare självmant
lämna över lediga lägenheter.
–®Vårt samarbete bygger på frivillighet, och det
tycker jag är bra. Att kontinuerligt
behöva visa bra resultat och jobba
för fastighetsägarnas förtroende
är vår roligaste utmaning, säger
Marika Nordström.
Även i Göteborg väljer fler privata bolag att förmedla lägenheMarika Nordström
ter på kommunal väg. Förra året
kom 40 procent av de förmedlade
lägenheterna från privata fastighetsägare. Maria Meyer Martins,
vd för Boplats Göteborg, tror att
fastighetsägare tilltalas av den
effektiva processen de byggt upp
genom åren.
Maria Meyer
–®Fastighetsägare som utnyttjar Martins
de möjligheter systemet har kan få
en väldigt snabb uthyrningsprocess. Några värdar
är nere på tolv dagar från att en lägenhet publicerats tills man skrivit kontrakt.
NÄR LANDETS BOSTADSFÖRMEDLINGAR flyttade
ut på internet i början av 2000-talet växte köerna
explosionsartat. Det visade sig snart att de snabbt
tickande kösiffrorna inte alls speglade den verkliga bostadsbristen. Urvalsundersökningar som
Anka Stevanovic
får hjälp med att
få mer information om en ledig
lägenhet.
ATT KONTINUERLIGT BEHÖVA VISA
BRA RESULTAT OCH JOBBA FÖR
FASTIGHETSÄGARNAS FÖRTROENDE
ÄR VÅR ROLIGASTE UTMANING.
Marika Nordström, Bostadsförmedlingen i Stockholm
Bostadsförmedlingen utfört själva visar att cirka 50
procent av alla registrerade i kön inte är i behov av
bostad på kort sikt.
– Så länge man är passiv i kön så tar man ingen
bostad från de som är i större behov. Många står
helt enkelt i kön som en försäkring inför framtiden,
säger Marika Nordström.
Att kärnverksamheten idag äger rum online
innebär en konstant trafik på sajten, där det går
båda snabbt och enkelt att ställa sig i kö eller anmäla
intresse för lediga lägenheter. Kundservicecentret
är utrustat med kvalitetsmätning i realtid och automatisk uppringning till dem som lagt på luren i väntan på att komma fram.
Det är inte bara den tekniska utvecklingen
som styrt bostadsförmedlingarnas framgång,
utan också politiska beslut. Fram till 1997 gällde
Bostadsanvisningslagen, vilket innebar att kommunerna kunde anvisa bolag att lämna bostäder till
förmedlingen. Den strikt utformade lagen tvingade
fastighetsägare att meddela vakanser till kommunen, om deras fastigheter pekats ut som bostadsanvisningsområde. Kommunen föreslog en lämplig
hyresgäst, men kunde också tvinga husägaren att
upplåta lägenheten till kommunen.
Samtidigt som lagen avskaffades 1992 gick
Bostadsförmedlingen i Stockholm över till den raka
köprincipen. Det beslutades också att alla,
Slopade
bostadslotteri
Efter kritik tog Signalisten i
Solna bort sitt bostadslotteri
som förmedlingssystemet
var utformat som. Det
upplevdes som orättvist
eftersom ingen hänsyn togs
till kötiden hos de sökande.
Lotteriet användes under
nästan tolv år innan Signalisten istället flyttade över sitt
bestånd till Bostadsförmedlingen Stockholm.
47
BRANDLINE
Nyhet! För ett mer
omsorgsfullt byggande.
En putsad fasad skapar estetiska och funktionella värden samtidigt som
den signalerar äkthet och tradition. Nu har vi utvecklat den dränerande
isolerskivan Sto-InnoDrain med ännu bättre prestanda än sin föregångare.
Det innebär nya möjligheter till ett säkert och effektivt byggande.
Sto-InnoDrain ingår i StoTherm Vario D – ett dränerat fasadisoleringssystem som i kombination med StoGuard blir tvåstegstätat.
Nya Sto-InnoDrain.
Sto ligger i framkant när det gäller
utvecklingen av effektiva, säkra och
estetiska fasadsystem. Att vi hela
tiden tänker ’system’ innebär att du
får en fasad som håller högsta
kvalitet i alla steg.
Skivan erbjuds i dimensioner från 30 mm till 200 mm i steg om 10 mm.
Systemet är godkänt enligt Boverkets normer och skivan ger dig ökad
energiprestanda med en dokumenterad brandklassning.
Välkommen att föra en stolt byggtradition vidare in i framtiden.
www.sto.se
Jenny Burman, kommunikationschef
på Bostadsförmedlingen i Stockholm
visar skärmen där kvalitetsmätningen
av kundservice görs i realtid.
oavsett folkbokföringsort fick registrera sig som
bostadssökande i huvudstaden – vilket många idag
också gör.
Ser du ett behov av ett större upptagningsområde för er, som en gemensam förmedlingsservice för hela Mälardalen?
– Nej, inte som det ser ut idag, jag tror att vi ska
verka på det som uppfattas som en ”mentalt” sammanhållen bostads- och arbetsmarknad. Det styrs
mycket av infrastruktur och pendlingsmönster.
Idag tror jag att stockholmarnas uppfattning om
regionens bostadsmarknad är ungefär där som vi
förmedlar idag, säger Marika Nordström.
DE SVENSKA storstädernas bostadsförmedlingar
följer huvudsakligen den raka köprincipen, men det
finns andra modeller för förmedling även om de är
betydligt mer ovanliga. Näringslivsförtur, det vill
säga att bostadssökande från annan ort får förtur
till bostad om denne har fått en anställning, är ett
exempel för fastighetsägare att bidra till näringslivets tillväxt.
Omkring tio procent av de tillfrågade fastighetsbolagen i en undersökning från Boverket uppgav
att de fördelar lägenheter huvudsakligen genom så
kallad matchning, det vill säga att de försöker välja
rätt sökande till rätt bostad. Därmed får kötiden
spela mindre roll. Syftet kan till exempel vara
att uppnå socialt blandade bostadsområden eller
trappuppgångar. Modellen är tillåten, men Diskrimineringsombudsmannen (DO) avråder från den
eftersom det lika gärna kan leda till större segregation då matchningen görs utifrån bostadsföretagens önskemål istället för den bostadssökandes.
Hur ska ni få ännu fler privata fastighetsägare
att förmedla sina bostäder genom er?
–®Vi kan alltid bli ännu mer effektiva och attraktiva. På en svår bostadsmarknad tycker vi att vi kan
bidra till förenkling. De bostäder som är lediga ska
Fastighetsägarna rekommenderar att privata bostadsbolag
överlåter 50 procent av sina vakanta hyreslägenheter till
kommunal bostadsförmedling. Bäst följs rekommendationen i Stockholm där Bostadsförmedlingen i år slog rekord
med 1¬378 förmedlingar under en och samma månad.
Antal anslutna
fastighetsbolag
Andel privata
fastighetsbolag
Antal i kö 2014
Förmedlade
lägenheter 2014
Inkluderade
tjänster
Vem får stå i kö?
Bostadsförmedlingen Boplats Syd
i Stockholm
(Malmö)
Boplats
Göteborg
Cirka 230
Cirka 50
Cirka 200
49 procent
472 086
45 procent
Ca 55 000
Cirka 40 procent
131 512
10 862
Visningar vid
nyproduktion,
evakueringsservice,
undersökningar och
rapporter om bl a
hyresstatistik,
kundservice,
kontroll av sökande.
Cirka 4 500
Kontroll av
sökande,
visning vid
nyproduktion och
visningsgaranti.*
Alla som fyllt
18 år och har svenskt
personnummer eller
ett samordningsnummer.
Kostnad per år för
bostadssökande
210 kronor
8 299
Kundtjänst för
bostadssökande i
i servicecenter,
i telefon
och via mail.
Boplats anordnar
bostadsmässor
(*=Anmälan till
med nyproduktion
visningar samt
och visar även
tillfällig
vad som byggs
avstängning
och hyrs ut
efter tre varningar utanför
för den som inte
Göteborgs
dyker upp.)
stadsgräns.
Alla som fyllt 17 år. Alla som fyllt 17 år.
För att teckna
Svenskt
kontrakt måste
personnummer
den sökande ha
eller unik
fyllt 18.
e-postadress
krävs för att
teckna kontrakt.
300 kronor
åtminstone vara lätta att hitta genom att vi tillhandahåller ett samlat ställe för bostadssökande att
vända sig till. Så fastighetsägare som använder sig
av oss hjälper ju faktiskt till med att tillföra samhällsnytta, säger Marika Nordström. •
100 kronor
SIDAN 51:
Förvaltaren i Sundbyberg
har sin egna kö.
49
SNABBARE
STAMBYTE
r en
”Jag spara peenr
arbabr
v”eJcakgasspjo
mbföb rptemr ed
jo
jä
s
,
a
m
k
u
c
r
e
d
v
a
b
e afönrvtämndead
sk, ujällm
boamdrvui m
haankvt.ä”nda
c
e
s
ll
u
la
k
m
s
i
a
v
g
om n Hamcmhaarbkät.ck”, 0
fa la s
5
onterar 2
gSroateom
m, som marbäck,år.
m r per
Line Stefan Haasm
sk semttoenterar 250
våtrum
m
so
,
m
Altech Våtrumskassett (tidigare Columbivägg) sparar tid och
pengar, med en både smart och stilren lösning. Alla installationer
och rördragningar finns på plats direkt. Du slipper riva gamla
stammar och hyresgästerna kan bo kvar under tiden.
Lineroo
per år.
assetter
våtrumsk
• Varje kassett prefabriceras
och anpassas till förhållandena i fastigheten.
• Kan förberedas för anslutning till kök, handdukstork,
dusch, vattenmätning och
tvättmaskiner.
• Du bestämmer ytmaterial och
färg: plåt, kakel och hörn.
• Energieffektiv − snålspolläge
och hel- eller halvspolning.
• Minimal utbyggnad från
väggen.
• Anpassad till Branschregler
Säker Vatten-installation.
• Läckagevarning förebygger
vattenskador.
• Vägghängd WC-stol – enkelt
att göra rent.
• Enkelt underhåll − alla installationer är lättåtkomliga
bakom frontluckan.
Dahl Sverige AB • www.dahl.se/prefab [email protected] • 08-627 26 61
HÖSTENS KURSKATALOG ÄR HÄR
VILKA KURSER
PASSAR DIG BÄST?
Här lär du av experterna! Varje kursledare inom
Fastighetsägarna Utbildning är expert inom sitt
område. Hög kompetens i kombination med
stor praktisk erfarenhet gör att varje kurs
håller högsta möjliga kvalitet.
KOM 3 – BETALA FÖR 2*)
Tar du med dig två kollegor till kursen
så bjuder vi på en av kursavgifterna!
* info och villkor finns i katalogen.
50
BESTÄLL ELLER HÄMTA HEM PÅ
www.fastighetsagarna.se/utbildning
FOTO: BEATRICE GRAALHEIM
Birgitta Wennström
är en av hyresgästerna
som fick sin bostad
genom Förvaltarens
egna kö.
FÖRVALTAREN I SUNDBYBERG FÖRMEDLAR SINA LÄGENHETER SJÄLVA:
”Vi vill behålla en
viktig kommunikationsyta”
Genom att ha sin egen kö förmedlar Förvaltaren inte bara bostäder,
utan även bilden av vad bolaget
står för.
– Vi vill inte välja bort möjligheten
att visa vilka vi är, säger Anders
Sundqvist, kommunkationschef.
Fram till 2010 kunde
endast de som redan
var folkbokförda i Solna
eller Sundbyberg ställa
sig i bostadskö hos
det kommunalt ägda
bostadsbolaget FörAnders Sundqvist
valtaren. Då stod 7 000
människor i kön. Därefter lyfte man bort
folkbokföringsspärren och söktrycket
mångfaldigades.
–¬DÅ HADE DET kunnat vara intressant
att ansluta sig till bostadsförmedlingen.
Men det var kostnadsfritt att söka bostad
hos oss innan och det är viktigt för oss att
det fortsätter att vara det, framför allt för
Sundbybergsborna.
Så motiverar Anders Sundqvist, Förvaltarens kommunikationschef, varför de
valde att fortsätta med ett eget kösystem,
trots att omkring 50®000 personer idag
står i kö för en lägenhet hos bolaget. Ett
annat viktigt ställningstagande som Förvaltaren har tagit i frågan handlar om synligheten gentemot sina kunder.
–®Som fastighetsbolag är man redan
ganska anonym, men vi har 1,3 miljoner
besök varje år på webbplatsen av vilka
nästan 85 procent är bostadssökande.
Skulle vi sluta förmedla lägenheterna
själva skulle vi förlora den kontakt ytan.
Nu har vi chans att visa vilka vi är och vad
vi står för, förklarar Anders Sundqvist.
Den stora kostnaden i att sköta uthyrningen själva menar han ligger i att bygga
och förvalta själva IT-infrastrukturen
bakom kösystemet.
– Utöver det har vi ju vår personal som
jobbar med uthyrningen, men den biten
måste ju de andra bostadsföretagen till
stor del också ha, även om de lagt ut förmedlingstjänsten.
DE FEM uthyrarna tecknar tillsammans
omkring 500 nya hyreskontrakt varje år.
Lägenheterna förmedlas till den som har
högst köpoäng, så länge inkomstkrav och
åldersgräns uppfylls. Anders Sundqvist
beskriver kösystemet som mycket demokratiskt.
–®Tidigare fick man behålla sina
köpoäng om man flyttade inom beståndet,
men det blev så pass svårt för personer utifrån att ta sig in, så vi tog bort den regeln
för att skapa lika villkor för alla.
Ställtiden mellan byte av hyresgäster är
i regel mycket kort hos Förvaltaren.
51
forts. från sidan 51.
Det är inte ovanligt att ut- och
inflyttning kan göras under en
och samma dag.
– Vi jobbar hårt för att
minimera vakanser. När det
uppstår längre vakanser är det
för att en lägenhet är i väldigt
dåligt skick.
FÖRVALTAREN TILLÄMPAR
inga andra metoder än åldersgränser och inkomstkrav för
att matcha sökande till sina
bostäder.
– Vi tillåter lägenhetsbyten
mellan våra egna hyresgäster
och externa sökande, då gör vi
en rimlighetsbedömning. Men
matchningen sköter hyresgästerna själva.
Cirka 150 lägenheter hyrs
löpande ut till socialförvaltningen som i sin tur sköter
förmedlingen av dessa på egen
hand. Inom resten av det drygt
8®000 stora bostadsbeståndet
medges ingen förtur, vilket
också kommuniceras ut tydligt av Förvaltaren. Anders
Sundqvist berättar att det ändå
händer att bostadssökande
chansar och frågar.
–®Det händer till exempel att
vi får frågan om hur mycket det
kostar att få ett kontrakt, men
vi är otroligt noggranna med
att följa våra egna regler. I fjol
hade vi en medarbetare som
försökte ta betalt för en överlåtelse. Det ledde till avsked
och polisanmälan.
Så varken pengar eller
kontakter lönar sig. Varför
tror du att den uppfattningen
ändå finns?
–®Jag tror att de få fall av fusk
som faktiskt inträffar
får oproportionell uppmärksamhet och
lever kvar länge
i folks medvetande. •
52
RIKSHEM LÄMNAR ALLT DE KAN TILL BOSTADSFÖRMEDLINGEN:
”En samlad sökväg är bäst
för både kunden och oss”
Rikshem är ett av de allt fler privata
fastighetsbolag som överlåter förmedlingen av sina lägenheter till en
kommunal service. När bolaget nyligen
förvärvade hela beståndet från bolaget
Bo i Väsby valde de också att flytta all
förmedling av lägenheterna till Stockholms bostadsförmedling.
–®Ur kundens perspektiv är
det bäst att ha ett enda ställe
att vända sig till för att söka
bostad. Flyttar man från
Arjeplog till Stockholm så vet
man kanske inte vart man ska
vända sig om det inte finns en
Sven-Göran
samlad förmedlingstjänst,
Svensson
säger Sven-Göran Svensson,
förvaltningschef på Rikshem.
Rikshem äger lägenheter på orter både med
och utan tillgång till kommunala bostadsförmedlingar. Där sådana finns har Rikshem valt
att hyra ut alla lägenheter genom förmedling.
Hade möjligheten funnits, hade de utan tvekan
valt att avveckla sina egna köer på alla orter.
Bolagets egen personal har tillräckligt med
arbetsuppgifter ändå, menar Sven-Göran
Svensson.
–®Att låta bostadsförmedlingen ta över sparar definitivt tid. Man kan ju varken starta upp
ett väl fungerande samarbete på bara en dag
eller slippa undan varenda administrativ uppgift kring uthyrningen, men det underlättar
verkligen för oss.
HAN ÄR INTE OROAD över att förlora kontrol-
len över vem som flyttar in var.
–®Nej, inte alls. Vi ställer upp alla de kriterier
vi har för att godkänna en hyresgäst, så sköter
bostadsförmedlingen den filtreringen, säger
Sven-Göran Svensson och tillägger:
– Men det är viktigt att vi som fastighetsägare är tydliga med våra kriterier så att
matchningen blir så bra som möjligt.
Bostadsförmedlingarna granskar att den
som står längst fram i kön till ett kontrakt upp-
Rikshem har fastigheter
från Helsingborg i söder till
Sundsvall i norr.
fyller Rikshems alla krav. All övrig service som
har med uthyrning, in- och utflyttning att göra
sköter Rikshem själva. Den som ska skriva kontrakt måste komma in till ett kontor. Lägenhetsvisningar ordnar Rikshem också själva i de
fall det inte finns en utflyttande hyresgäst som
kan ordna det.
SVEN-GÖRAN SVENSSON tycker att de kri-
terier som Rikshem ställer upp hos bostadsförmedlingarna är tillräckliga för att den som
söker en bostad själv ska kunna bedöma om
en lägenhet som söks är den rätta för just den
sökande. Det anges till exempel alltid i annonseringen om en ledig lägenhet är på bottenvåningen. Då blir sökningen enklare för någon
som kanske har svårt att ta sig upp för trappor.
Sven-Göran Svensson poängterar att det inte
alltid är möjligt att förutspå en lyckad matchning mellan tillgängliga bostäder och behov.
–®Det är svårt för oss att veta vad den boende
har för mål, men vi ser ju också att målen skiftar beroende på hur marknaden ser ut. I Stockholm är man glad över att få en lägenhet över
huvud taget och där motsvarar lägenheten
kanske inte alltid de förväntningar som den
sökande har. •
Dags att rensa luften?
Det ordnar vi.
Tystgående aggregat anpassade
för lägenheter och mindre kontor
•
•
•
•
Uppfyller passivhuskraven
EU7-filter på till- och frånluft
Patenterad rotorvakt
Lagervara
et!
h
y
N
C2
t
i
x
Fle
www.sp.se
Energisnåla aggregat i samma serie
UNI 2
UNI 4
UNI 3
K2
Vår luft är friskare
än friska luften!
Flexit Sverige AB – Stockholm
Telefon 010-209 86 00
www.flexit.com
53
Överlägsen prestanda är produkten
av Hårdvara, Styrsystem och
Kunskap
P
x
X
K
S
H
=
Låt stå!
GOLD har i generationer varit marknadsledande!
Formeln för framgång har varit förståelsen för hur hårdvara, styrfunktionalitet och kunskap
kombineras till överlägsen prestanda.
Vi utvecklar och tillverkar våra egna nyckelkomponenter och designar styrsystem för att
matcha dessa perfekt. Tillsätt 60 års forskning inom inomhusklimat och resultatet blir
ventilationsaggregat som är bäst i klassen.
Make every breath count.
swegon.com
Ventilation och inomhusklimat
TEMA
Att effektivisera ventilationen för bättre
energiprestanda har länge stått i fokus.
Men nu menar Britta Permats att det i allt
högre grad kommer att handla om krav på
bra luft inomhus.
Ökade krav på friskare luft
Men brist på yrkeskompetens kan bli ett hinder
Tuffare energikrav och ökat fokus på inomhusklimatet. Samtidigt
råder det brist på yrkeskompetens. Här finns ventilationsbranschens
stora utmaningar menar Britta Permats, vd för Svensk Ventilation.
TEXT: BJÖRN ÅSLUND¬FOTO: JOHAN JEPPSSON
tskruvade energikrav driver på nya tekniska val.
– På bostadssidan kommer ventilation
med återvinning (FTX) allt starkare.
Den tekniken behövs för att kunna klara
de allt tuffare energikraven, säger Britta Permats,
vd på branschorganisationen Svensk Ventilation.
Men ofta saknas det ekonomiska incitament att
göra det bästa valet ur ett rent tekniskt perspektiv.
FTX i bostadshus är främst ett val som görs av de som
bygger för att själva äga huset, säger Britta Permats.
– De som bygger för att sälja vidare väljer oftare
frånluftsventilation, som är en enklare och billigare
lösning.
BEHOVSSTYRD VENTILATION är en annan teknik på
frammarsch:
– Vi ser ett ökat behov och intresse för den tekniken. Inte minst i skolor, där man kan ha höga luftflöden, som borde gå ned när lokalerna inte används.
Behovsstyrning i bostäder (se nästa sida) är än så
länge sällsynt.
– Där är luftflödena inte lika höga, men det kan
vara en jätteintressant teknik när det kommer allt
tuffare energikrav.
Men hon skulle gärna se att man ibland flyttar
fokus från det rent tekniska.
– Alla pratar energieffektivisering idag, men man
pratar inte så mycket om inneklimat. Vi tycker att man
måste se ventilationsåtgärder som en möjlighet för
energieffektivisering, med den positiva bieffekten av
ett bättre inomhusklimat som också är bra för hälsan.
DE TUFFARE KRAVEN och de stora renoveringsbehoven gör det tydligt var flaskhalsarna finns. Bristen på
yrkeskompetens är den stora utmaningen:
– Detta kan bli ett jättebekymmer, i synnerhet om
vi ska bygga mer och renovera miljonprogrammet.
Det behövs mer utbildad personal och det är en fråga
som vi jobbar med från Svensk Ventilation.
Bland annat bearbetar man beslutsfattare och
Myndigheten för yrkeshögskolan. Avsikten är att få
igång utbildningar som planerats men ställts in, då
anslagen inte räckte.
ALLA PRATAR ENERGIEFFEKTIVISERING
IDAG, MEN MAN PRATAR INTE SÅ MYCKET
OM INNEKLIMAT. BRITTA PERMATS, VD, SVENSK VENTILATION
Britta Permats anser inte att läget är så akut att det
försenar nyinstallationer.
– Men de behövs fler som kan sköta anläggningarna, då det blir mer och mer komplexa system som
är viktiga att kunna sköta. ¸
55
TEMA Ventilation och inomhusklimat
Ventilation med
ytterst känslig näsa
Behovsstyrning av ventilation i lägenheter funkar. Omfattande labbtester
visar att systemet reagerar snabbt när luftkvaliteten försämrats.
Vi gör ett återbesök hos Hyresbostäder i Norrköping som testat tekniken
i drygt ett år. TEXT: BJÖRN ÅSLUND
B
ehovsstyrd ventilation är än så länge
mycket ovanligt i lägenheter, därför
ville Hyresbostäder i Norrköping
utvärdera tekniken med en pilotinstallation i ett hus med 24 lägenheter.
Denna gjordes i början av 2014 med FTX-ventilationen Swegon Wise Apartment Solution. Det är ett
ventilationssystem av typen frånluft/tilluft med
56
värmeåtervinning, som är anpassat för renovering
av flerbostadshus.
Systemet har sensorer som känner av fukt eller
lukt i form av lättflyktiga organiska ämnen i frånluften. Med tilltagande lukt eller fukt så ska tillluftsflödet öka, men bara i den lägenhet där luften
behöver bytas ut.
Vi ville veta hur det fungerar i verkligheten och
TILLBAKS TILL verkligheten.
tilation
Miljö & ven
TEMA
FORS
und
ren Joel Holml
Huvudmontö
en lägenhet
systemet i
installerar .
i Norrköping
FLÖDENA
STYR LUFT
varje lägen i
BEHOVET
ras utanför
gå in
All teknik place ikern behöver inte
etekn
het – servic
atiskt,
.
sker autom
lägenheten
sysav luftflödet
Styrningen
inte påverka
rna kan alltså eller öppna venhyresgäste
åt
ka
att skruva
enom påver
temet genom
heten och därig arna.
tiler i lägen
grann
i
ln även hos
era klimatet
lufttillförse
garen kan optim rnas behov
gäste
Fastighetsä
het efter hyres kan till exempel
varje lägen
ödet
Luftfl
och önskemål. med allergiker.
heter
lägen
i
ökas
boende
ept ska ge
Nytt konc ft de behöver
just den lu
för
s, men även
bostadshu
för
Det är av
för lite och
nybyggnation.
tsn, blir det både
, alltså tilluf
lls
lationslufte
typen FTX
n har hitti
lation.
ystem med
ventilatio
on berät tade
mycket venti
. Men
och frånluftss ing. Enlig t
rkaren Sweg
Behovsstyrd i flerbostadshus
Magtillve
ade
vinn
när
Så
napp
ng
eåter
ligt
ekt
värm
klingsproj
varit ovan
r i Norrköpi
Man
insta llafors
sbostäde
rsbostäder.
om sitt utvec
Swegon tar
Andreas Wacken
m och Hyre
nu ska Hyre projekt för att utvä
en dag per
nus Lagerströ och tillfört fastighetstionen cirka
att de
köra ett pilot a ger bättre inneluft
med
i Sweutan
its
terat
och
funn
har
nu resul
lägenhet
dera om dett gibehov.
ktiv, vilket
rver flytta.
ägarperspe
ener
et är behovssty
t Solution.
boende behö
och lägre
Apar tmen
ik
nytänkand
gar i äldre
Swegons
gon WISE
sensortekn
Det tydligaste
del begrä nsnin i de flesta
tligt stämmer kring hur
ar modern
väsen
nyttj
nns
allt
Det finns en
I
fi
som
–
haft
ningen,
tet.
lation som
rde tankar jag
luftens kvali
typer av venti anser Mag nus Lage
fungera, säger
system med
Swegons lössom känner
us,
ssystem ska
kdela rna i
r är
flerbostadsh
ektledare vid
ett ventilation
De olika tekni unika, det som skilje
är energ iproj
rström.
ng.
Lage
inte
lösni
nus
ström som
dock
ts
Mag
helhe
ning är
är
äder:
terat allt i en
sysvarit att det
Hyresbost
hur man pake
ett inneklimat äldre
t hittills har
pelRIVS som
– Tankefele
. Men exem
ering av
DET BESK
öde hela tiden det mycket
avset t för renov
vs
samma luftfl
tem främst
duschar behö n för ventivis när man
värde
. Med fasta
ventilation
Fastighetstidningen nr 3,
oktober 2014.
DET ENA KLAGOMÅLET gällde för lite ventilation, det andra lite för mycket. I bägge fallen lätt
FOTO: CHRISTIAN WACKENFORS
Samtidigt som ventilationen förnyades i Hyresbostäders hyreshus gjordes en rad andra energiåtgärder. Därför är det svårt att separera energivinsten av FTX-ventilationen. Men den energikalkyl
som gjordes inför förnyelsen ser ut att hålla (se även
faktarutan på nästa sida).
– Totalt sett går huset till och med
lite bättre energimässigt än vi
väntade oss. Inget tyder på att
ventilationen inte levt upp till
förväntningarna, säger Magnus
Lagerström, energiprojektledare
vid Hyresbostäder.
Men det är den upplevda luftkvaliteten som är den mest centrala
faktorn för resultatet av den behovsstyrda ventilationen. Där har Hyresbostäder ännu inte hunnit göra någon
uppföljning av hyresgästernas uppfattning. Men det finns indikationer på bra
resultat, menar Magnus Lagerström.
– Det är endast 2 av 24 hyresgäster
gre hus,som
ggs allt hö
Det by
kunskap?
har haft synpunkter.
Det
är
ett
bra
rä
du på tt utfall
en bygger
m
efter ett så pass stort jobb. Det brukar ju alltid komma frågor om ljud eller dragproblem
efter större jobb.
N WACKEN
SAMMA SYSTEM har utvärderats i ett examensjobb
vid Lunds tekniska högskola.Exjobbarna Sulaiman
El-Zoubi och Sulaiman Omid, vid avdelningen för
byggnadsfysik, gjorde sina försök i en testlägenhet i
Swegons fabrik i Tomelilla.
Målet var att ta reda på hur känsliga styrparametrarna var för fukt och halter av flyktiga organiska
ämnen (VOC). Eller mer vardagligt uttryckt: om
anläggningen kunde känna av deodoranter, cigarettrök, stekt mat med mera. Resultatet visade att
systemet reagerar som avsett, när luftkvaliteten
försämrades ökade ventilationens flöde snabbt.
Försöken visade att systemet reagerade efter
cirka fem minuter för alla aktiviteter, utom rengöringsmedel för fönster och golv. Fördröjningen
definierades som den tid det tog från att maximal
lukt- eller fukthalt mättes, tills dess att ventilation
gick på högsta flödet.
TOTALT SETT GÅR HUSET TILL OCH MED LITE
BÄTTRE ENERGIMÄSSIGT ÄN VI VÄNTADE
MAGNUS LAGERSTRÖM, ENERGIPROJEKTLEDARE
OSS.
FOTO: CHRISTIA
gjorde ett återbesök hos Hyresbostäder i Norrköping. Men först teorin.
Att få plats med de nya rören
för inluften i trapphuset var
knepigt och gjorde att installationskostnaden blev något
högre än beräknat.
57
FOTO: CHRISTIAN WACKENFORS
Det är naturligtvis ett vågspel att
installera ett relativt oprövat system.
Men de indikationer Magnus Lagerström
på Hyresbostäder i Norrköping hittills
fått tyder på att den behovsstyrda
ventilationen gått hem hos hyresgästerna.
BEHOVSSTYRNINGEN VERKAR FUNKA BRA. NÄR JAG
KOMMER HEM GÅR DEN PÅ LÅG NIVÅ, MEN EFTER EN
STUND SÅ ÖKAR VENTILATIONEN. MARI SHEIAKH, HYRESGÄSTEN
För tidigt att sia
om energivinsten
Fastighetens fjärrvärmeförbrukning har sänkts från 172kWh/
m2/år till 141kWh/m2/år. Den nya
ventilationen är en del av ett
större projekt som inkluderade
behovsstyrd ventilation i garage
och tvättstuga, samt en ny fjärrvärmecentral.
Det nya ventilationssystemet
finns endast i 24 av 151 lägenheter. För dessa 24 beräknade
man att den nya ventilationen
årligen sparar 7 000 kWh el och
60 000 kWh fjärrvärme, en kalkyl
som ser ut att hålla.
avhjälpt genom att justera lägenhetens grundflöde.
– Behovsstyrningen verkar funka bra. När
jag kommer hem går den på låg nivå, men efter
en stund så ökar ventilationen, berättar hyresgästen Mari Sheiakh.
Men hon ser brister i installationen, hur tilllufts- och frånluftsdonen placerats.
– Det blir drag från luftdonen och det bidrar
till att öka kallraset från de dåligt isolerade
ytterväggarna. Folk som hälsade på här i vintras frös, säger hon.
Hon tycker att man borde bekostat en större
renovering av både fönster och ytterväggar
innan ny ventilation installerades.
DETTA ÄR NYA synpunkter för Magnus Lager-
ström.
– I det gamla ventilationssystemet fanns det
undertryck på grund av frånluften, som kunde
ge drag. Det nya systemet är tryckneutralt, så
det ska vara mindre drag från fönsterna .
58
Men han är införstådd med att huset har
konstruktioner som kan ge kallras, som de
stora fönstren. På sikt lär dessa förnyas vid
renovering.
– Förr eller senare måste det mesta bytas.
Den nya ventilationen var bara ett första steg,
menar han.
Annars har Magnus Lagerström bara en
anmärkning.
– Installationskostnaden blev högre än
beräknat. Kanske inte så konstigt, för det är en
ny produkt som montörerna inte riktigt visste
hur den skulle sättas ihop.
FRAMFÖRALLT VAR DET trapphusets konstruktion, där kanaler skulle dras, som krånglade till arbetet.
Även om ingen stor utvärdering gjorts, så är
resultatet så pass positivt att Hyresbostäder
fattat beslut om ytterligare en installation.
Denna gång i ett bostadshus från 60-talet med
förhöjda radonvärden. ¸
Behovsstyrt dragfritt
och tyst inneklimat
Belysningsstyrning med zoner
och trådlösa strömbrytare
Optimal styrning av
solavskärmning
Värme i sekvens med
optimerad temperatur
Intuitivt kraftfullt
webbgränssnitt
Flexibelt kontor
med lägsta LCC
30/9 - 1/10
Besök vår monter: D54
HÅLLBARA HELHETSLÖSNINGAR
Med fokus på låg energianvändning och helhet har vi utvecklat marknadsledande
produkter för bra inneklimat i 15 år.
Våra smarta tilluftsdon gör att vi vet allt om inneklimatet och detta används för
att optimera system som vi samverkar med: aggregat, kyla/värme, återvinning,
solavskärmningsstyrning och belysning. För maximal användarvänlighet
använder vi oss av vårt uppskattade webbgränssnitt LINDINSPECT.
Vi vill nå hela vägen. Därför levererar vi helhet för projektet med uppföljning
och service. Vi väljer naturligtvis material för minimal miljöpåverkan – inga
flamskyddsmedel och ingen ABS-plast.
Nationalarenan 8
Swedbank
Minimal energianvändning och total kontroll - lägsta life cycle cost.
www.lindinvent.se
4
1
3
6
2
Lösningen när oönskade dofte
Luktspridning är ett vanligt problem i flerfamiljshus. Ett vanligt missförstånd
är att lukterna sprids via själva ventilationskanalerna. Men oönskade dofter
beror nästan alltid på alltid på att hela ventilationssystemet inte fungerar
som det ska. TEXT: HANS HELLBERG¬ILLUSTRATION: JOHAN JARNESTAD
E
rik Nilsson är energikonsult åt bland
annat Fastighetsägarna Service Stockholm. Förutom att göra OVK-besiktningar och energiutredningar får han
ofta rycka ut för att försöka spåra och
åtgärda luktproblem.
– Det finns en mängd olika luktproblem i olika
typer av hus. Värst drabbade är hus från 1900-talets
början med självdragsventilation, där man i princip
kontinuerligt försämrat ventilationen genom att ta
bort fasadventilationen och installera tätare fönster. Då fungerar inte husets självdrag längre och
luften söker sig andra vägar, säger han.
INTE SÄLLAN SÄGER boende att det kommer in
lukt via själva ventilationen. Det är sällan fallet. Så
länge det sugs ut luft kan det inte samtidigt komma
in lukt från andra hållet. 1
60
Erik Nilsson lyfter fram tre vanliga fall av luktproblem.
Det vanligaste och oftast svåraste att identifiera
är när matos, rök, målarfärg och andra lukter vandrar mellan lägenheterna på grund av tryckskillnader i huset.
– I dessa äldre fastigheter är bjälklagen ofta helt
öppna på ett plan som kan omfatta fyra, fem lägenheter. Om det då läcker in lukt i bjälklaget kan det
sippra ut i vilken lägenhet som helst. När en boende
på första våningen röker kan det därför lukta rök i
en lägenhet på våning två på andra sidan av huset.
Riskerna för luktspridning blir än större i de lägenheter där man plockat bort korkmattor och tagit
fram det ursprungliga trägolvet med läckande golvspringor. 2
Lösningen är enligt Erik Nilsson att försöka återställa husets ursprungliga funktion.
TEMA
Tre olika metoder att spåra
luktvandring
Erik Nilsson använder sig huvudsakligen av tre olika
metoder när han ska identifiera vad ett luktproblem
beror på och var det kommer ifrån.
5
1) NÄSAN. Att försöka sniffa sig fram till
problemet är det första man gör. Ofta är
lukten försvunnen när man kommer dit,
så det behövs oftast flera besök. Till slut
hittar man lukten. Utifrån det gäller det
att spåra varifrån lukten tar sig in. Det görs med hjälp
av en rökpatron.
2) RÖKPATRON. När man har en misstänkt källa till lukten, till exempel en
annan lägenhet i huset, släpper man ut
rök i den lägenheten. Det görs med hjälp
av en rökpatron. Det är samma typ av
patron som används av sotare för täthetskontroller av rök- och ventilationskanaler. Om det finns ett
läckage kommer det att bolma upp rök i den drabbade lägenheten. På den plats där röken tar sig in
behöver man täta. Tätningsmassa eller silikon kan
räcka vid små läckage men ibland krävs även tätning
med rejäla byggskivor.
r sprider sig i huset
3) TRYCKMÄTNING MED UNDERTRYCK.
Med hjälp av en tryckmätare tar man
reda på om det finns en tryckskillnad
mellan lägenheterna, en vanlig orsak till
luktvandring. Från tryckmätaren dras
två slangar, en till vardera lägenhet. Ofta räcker det
med en tryckskillnad på två–tre Pascal för att luft och
lukt ska sugas in till lägenheten med lägst tryck från
lägenheten med högst tryck.
– Det handlar dels om att installera fler friskluftsventiler så att luften kan cirkulera som den ska. Men
också om att täta mellan lägenheterna, till exempel
genom att lägga tillbaka plast/korkmattor eller en
ny tät parkett. Men när jag föreslår det ”försvinner”
ofta luktproblemen. 3
Det händer även att lukter sprider sig mellan
lägenheter i nybyggda eller renoverade hus med
modern ventilation och frånluftsåtervinning.
– I sådana fall är det fråga om byggfusk, att man
helt enkelt inte tätat mellan lägenheterna som man
ska. Det är dessutom en brandrisk eftersom varje
lägenhet ska vara en egen tät brandcell där brand
eller rök inte kan sprida sig vidare. Det är tyvärr
inte helt ovanligt. 4
En tredje, mindre vanlig men kanske den mest
olustiga varianten är om ventilationssystemet börjar gå baklänges på grund av att fönsterventilerna
är för små och luften istället tar sig in via badrummet eftersom det är lägre motstånd där.
– Då riskerar du att få in den lukt som finns ovan-
ETT ANNAT VANLIGT luktproblem för dem som bor
lite längre ned i huset är att det läcker in lukt genom
fönsterventilerna.
– Om någon går förbi och röker på trottoaren eller
om det ligger en restaurang i bottenvåningen är risken
stor att du får in lukter den vägen. Om du besväras av
det får du helt enkelt stänga den ventilen och kompensera genom att sätta upp några fler i andra delar av
lägenheten. Det totala luftflödet måste vara detsamma
annars riskerar du att få fuktproblem i badrummet. 5
för taket och skorstenen, alltså hela husets avträde
plus lite till. Men det är ganska lätt att åtgärda
genom att installera fler ventiler vid fönstren så att
man får in mer luft i lägenheten den rätta vägen.
TÄTA MELLAN LÄGENHETERNA, TILL EXEMPEL
GENOM ATT LÄGGA TILLBAKA KORK- ELLER
PLASTMATTOR ELLER EN NY TÄT PARKETT.
MEN NÄR JAG FÖRESLÅR DET ”FÖRSVINNER” OFTA
LUKTPROBLEMEN.
ERIK NILSSON, ENERGIKONSULT
ETT ANNAT VANLIGT luktproblem som inte alls har
med ventilationen att göra är avloppslukt. 6
– Ofta beror sådant på en otät packning i vattenlåset eller att det är otätt mellan handfat och golv på
grund av att packningen torkat. ¸
61
ISTÄLLET FÖR
SJUKANMÄLNINGAR.
På de flesta arbetsplatser är inomhusluften full av bakterier, damm, virus, andra skadliga partiklar och gaser. Vi kan inte se dem men de tar sig in både via
ventilationen och genereras inomhus, där de orsakar kliande ögon, huvudvärk,
trötthet och sjukdomar. Nya CamCleaner City M är en luftrenare som fungerar
som ett komplement till din ventilation. Den placeras på arbetsplatsen
och renar luften från skadliga partiklar och gaser. Resultatet blir en
mer hälsosam arbetsmiljö, mindre damm och friskare personal.
Läs mer om nya CamCleaner City M på camfil.se
Besök oss på
Elmia Fastighet!
Vi finns i monter
B04:46.
CLEAN AIR SOLUTIONS
TEMA
FOTO: BJÖRN ANDERSSON/TT
Ett 70-tal lägenheter fick evakueras när
vindsbranden rasade i ett två hundra
meter långt bostadshus i Kortedala i
Göteborg natten mot den 11 augusti 2015.
Fler kan tvingas se över vinden
Via ventilationen tog sig branden upp på vinden där den sedan
spred sig snabbt. Branden i Kortedala gör att fler kan tvingas att
se över brandsäkerheten i liknande flerfamiljshus. TEXT: JONAS LANNERING
U
tspilld olja på en varm platta
och vatten som hälldes på
i ett panikartat försök att
släcka. Kort därefter hade
branden spridit sig via ventilationen, upp till vindsutrymmet. Snart
brann hela vinden och 200 hyresgäster
fick evakueras.
Allt pekar på att det explosionsartade förloppet när storbranden i Göteborgsförorten
Kortedala bröt ut sent en måndagskväll i
början på augusti berodde på byggfusk.
– Det är uppenbart att något har varit
fel i konstruktionen av fastigheten. Dels
ska en enskild lägenhet vara brandsektionerad så att den kan innesluta en brand i
60 minuter. Men sedan ska också vindsutrymmet vara sektionerat på ett sätt så
att branden inte kan sprida sig så fort,
säger Cecilia Uneram, brandingenjör på
Brandskyddsföreningen.
ENLIGT LSO, lagen om skydd mot olyckor,
är det fastighetsägaren som har det
yttersta ansvaret för sitt brandskydd.
Fastigheten i Kortedala hade en låg krypvind, endast använd för ventilation och
därför svår att genomföra inspektioner på.
– För inbyggda ventilationsutrymmen
är det svårt för brandinspektörer att hitta
brister i efterhand. Därför är det väldigt
viktigt att allt blir korrekt
från början. Och så måste
man som fastighetsägare
vara noga med att alla
brandsektioneringar är
intakta vid exempelvis
efterarbeten i fastigheCecilia Uneram
ten, säger Cecilia Uneram.
Vindskonstruktioner som den i Kortedala är relativt vanligt förekommande.
I EN NYLIGEN avgjord dom i Kammar-
rätten tvingades två radhusägare vidta
åtgärder för att stärka avskiljningen på det
gemensamma vindsutrymmet.
Rikard Silverfur, expert på fastighetsteknik på Fastighetsägarna, tror att räddningstjänsten kan komma med fler förelägganden med stöd av domen. Han tror
inte det är otänkbar att föreläggandena nu
även kan utvidgas till flerfamiljshus med
liknande brandrisk.
– Vad som är skäligt tror jag att man
även i framtiden måste bedöma från fall
till fall. Troligtvis kommer räddningstjänsterna att rikta fler förelägganden mot
främst radhusägare med stöd av domen,
men det handlar nog först och främst om
de fastigheter där man bedömer att brandskyddsförbättrande åtgärder är mest prioriterade, säger Rikard Silverfur. ¸
Så skyddar du dig mot
vindsbränder
• Se över brandsektionerna på vinden.
Generellt ska en sektionerad vind stå emot
en brand i 60 minuter. Kontrollera väggarnas täthet med till exempel en ficklampa.
Brister ska tätas brandtekniskt.
• Var noga med att kontrollera efterarbeten i
fastigheten som kabel-TV eller bredbandsinstallationer.
• Brandvarnare är ett krav i varje bostad. Om
vinden är öppen kan man överväga värmedetektering på vinden eller ett så kallat
takfotslarm.
• Takfotsventilation har visat sig kunna
sprida branden snabbt till vindsutrymmet,
särskilt vid en brand som bryter ut genom
fönster eller en utvändig brand som sprider
sig via fasaden in på vinden.
• Takstolar på radhus har i vissa fall varit felkonstruerade och förlorat sin bärförmåga
och fallit ned på det lätta bjälklaget och
därmed brutit brandcellsgränsen före 60
minuter.
63
Så tätas
kanalerna
Fastighetsägare som installerar värmeåtervinning av frånluft måste
försäkra sig om att husets ventilationskanaler är täta. Annars riskerar
investeringen att slå fel. Merparten av alla ventilationskanaler i hus
byggda före 1990-talet läcker.
TEXT: HANS HELLBERG¬FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN
F
Ventilationsfodret sett
uppifrån i en så kallad centralkanal. Efter härdningsprocessen kan fodret sen stå
fritt i kanalen.
64
lera fastighetsägare som investerat i
återvinning av värmen från frånluften
har fått erfara att återvinningen inte
fungerat som den ska och att energibesparingen inte blivit den förväntade.
Ofta beror det på att de gamla ventilationskanalerna är otäta och suger in tjuvluft i huset,
vilket får till följd att flödena i kanalerna inte fungerar som de ska.
– Ett läckande ventilationssystem drar mer
energi än ett tätt och påverkar både fläktdriften och
eventuell värmeåtervinning, säger Katarina Högdal, energikonsult på WSP. Kostnaden för att täta
kan man ofta tjäna in genom att köpa ett mindre
återvinningsaggregat och köra ventilationsfläktarna med lägre hastighet. Därför är det viktigt att
täta innan man väljer återvinningsaggregat.
Inte läge att kolla utsikten. Uppifrån taket
håller Alexander Metraveli koll på trycket.
ETT LÄCKANDE VENTILATIONSSYSTEM DRAR MER ENERGI
ÄN ETT TÄTT OCH PÅVERKAR BÅDE FLÄKTDRIFTEN OCH
KATARINA HÖGDAL, ENERGIKONSULT, WSP
EVENTUELL VÄRMEÅTERVINNING.
På uppdrag av BeBo, Energimyndighetens beställarorganisation för bostäder, har hon inventerat
marknaden för tätning av ventilationskanaler.
Enligt Katarina Högdal är många fastighetsägare
medvetna om att deras ventilationskanaler är otäta.
De flesta vet dock inte vilka nackdelar det innebär
och hur man åtgärdar problemet.
– Därför blir vårt nästa steg att höja kunskapen i
branschen och få till en bättre kommunikation mellan beställare och leverantörer. Vi vill också ta fram
riktlinjer för vilken teknik som lämpar sig bäst för
olika typer av byggnader och kanaler, säger hon.
DET ÄR FRAMFÖR ALLT liggande plåt- och betongkanaler på vindar och stående kanaler i tegel,
betong eller eternit som läcker. Tätning är mest
aktuellt för stående kanaler, som är svåra att byta.
Kanaler på kallvind är oftast enklare och billigare
att byta mot nya, enligt Katarina Högdal.
Det finns flera olika metoder för att täta murade
kanaler. Vanligast är glidgjutning med murbruk,
böjbara insatsrör av metall eller kompositmaterial
samt tätning med tätningsmassa.
STEFAN BERGLUND ÄR vd för företaget Chimney-
tec som tätar ventilationskanaler med ett kompositfoder kallat Fitfire. Metoden har historiskt använts
för att täta rökkanaler i skorstenar och används
sedan några år även för tätning av ventilationskanaler och schakt. Kompositfoder kan även användas
för att täta fjärrvärme- och dagvattenledningar.
Processen är snabb och smidig men något dyrare
än traditionella tätningar. Fodret består av ett
textilhölje, glasfiber och harts och kan användas
65
Hyresgästdialogen™
Ett byggprojekt ska vara det
bästa som har hänt.
Du kommer märka att vi bryr oss om människor. Att det spelar roll för
oss vad människor tänker och upplever. Vi tar det på allvar. Ett byggprojekt påverkar människor. Och då menar vi så mycket mer än buller
och byggdamm. Det är därför som vi skapat HyresgästdialogenTM.
Titta in på www.rotpartner.se/vara-tjanster och läs mer.
Hur kan jag frigöra
kommersiell yta
i min fastighet?
Eller undvika
problem med
luktöverföring?
I höst tar vi med oss våra mest intressanta och energieffektiva
ventilationslösningar på en roadshow från Gällivare till Malmö.
Vi bjuder på lunch, ger svar på frågorna ovan och mycket mer.
Kontakta ditt närmaste Fläkt Woods-kontor för en inbjudan:
» www.flaktwoods.se
66
STOCKHOLM – GÖTEBORG – MALMÖ
LET’S THINK
OUTSIDE
THE BOX
TEMA
Anton Tsvepkov fyller på vatten i ångpannan. Den hundragradiga ångan leds sedan in genom en slang i kanalen där
kompositfodret härdas under 1,5 timmar. Kondensvattnet
förs tillbaka genom en returslang och värms upp på nytt.
VI HADE INSTALLERAT VÄRMEÅTERVINNING MED VÄRMEPUMP
I EN AV VÅRA FASTIGHETER MEN FICK INTE UPP FLÖDENA OCH
KUNDE INTE RÄKNA HEM ÅTERVINNINGEN SOM DET VAR TÄNKT.
MATS LINDSKOG, DRIFTANSVARIG
till såväl runda som kvadratiska och rektangulära
kanaler, eftersom den formar sig efter den befintliga
kanalen. Det innebär också att hela kanalarean blir
intakt efter tätningen.
– Fodret förs in i kanalerna och blåses upp så att
den formar sig efter kanalen. Fodret härdas sedan
genom att vi för in het ånga under lågt tryck i 1,5
timmar. Hela installationsprocessen är enkel och
snabb, vi slipper smutsiga håltagningar och andra
yttre ingrepp som är vanliga vid andra tätningsmetoder, säger Stefan Berglund.
Bland kunderna finns bostadsrättsföreningar
och flera kommunägda bolag som Stockholmshem,
Svenska Bostäder och Familjebostäder.
MATS LINDSKOG ÄR driftansvarig och var tidigare
utredare på Stockholmshem. Han var en av de första att testa tätning med kompositfoder.
– Vi hade installerat värmeåtervinning med värmepump i en av våra fastigheter men fick inte upp
flödena och kunde inte räkna hem återvinningen
som det var tänkt. När vi provtryckte kanalerna
visade det sig att det läckte både här och var. Efter
att vi tätat fick vi ordning på flödena och kunde
bland annat halvera hastigheten på ventilationsfläkten, säger han.
Mats Lindskog rekommenderar alla som installerar värmeåtervinning att täta sina kanaler och då
gärna med kompositfoder. Relajna som han kallar
det.
– Och det räcker inte med att reliningen blir bra.
Man måste även se till att samlingslådor på vinden
är monterade på rätt sätt och att det är tätt i alla
anslutningar. Dessutom bör man se över att fönsterventilerna är tillräckligt många, lagom stora och
monterade på rätt sätt.
Det kan löna sig att täta även om man bara har
mekaniskt frånluft utan värmeåtervinning, eftersom det ger energibesparingar i minskat elbehov
till fläktdriften och ett bättre inomhusklimat. Ju
tätare kanal, desto lättare att få balans i ventilationssystemet. ¸
67
l i nda b | vi f örenk l a r byggan d et
360˚
inblåsningsmönster
Plexus med vinklade munstycken - flexibel JetCone-teknologi
Plexus
Ta kontroll över ditt inneklimat
Tilluftsbaffeln Plexus kombinerar klimatbafflarnas kyl-, och värmefunktion med tilluftsdonens inblåsningsteknik
genom att tillföra luften i 360˚ spridningsbild. Detta ger upp till hela 30% kortare kastlängder än vid 4-vägsinblåsning.
Luftvolymen kan enkelt justeras med Lindabs JetCone-system, vilker skapar stor flexibilitet. Med Plexus skapas
förutsättningar för lägre lufthastigheter i vistelsezonen och ett dragfritt inneklimat på det mest naturliga sätt.
Läs mer om Plexus på lindab.se/plexus
Fastighetsägarna svarar
ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON
Ställ dina frågor till Fastighetsägarnas experter
INFEKTERAT
PÅ NÄTET
FRÅGA: En av medlemmarna
i vår förening har kommit på
kant med styrelsen och för nu
en kampanj mot oss på sociala
medier. Hur bör vi hantera
detta?
SVAR: I grunden har alla
Får jag ombilda till ägarlägenheter?
FRÅGA: Jag äger sedan ett antal
år en hyresfastighet med kontorsrum och butiker. Min avsikt är nu
att sälja fastigheten för att i stället
köpa en annan fastighet som passar
bättre in i min fastighetsportfölj.
Ett alternativ för mig skulle kunna
vara att bygga om fastigheten till
ett bostadshus och sedan överlåta
den till en bostadsrättsförening.
Men jag har hört talas om vi fått
ägarlägenheter i Sverige. Vad innebär det och skulle det vara möjligt
i mitt fall att i stället inrätta ägarlägenheter i fastigheten?
SVAR: Sedan 2009 finns det regler om så kallade ägarlägenheter
i Sverige. Ägarlägenheter kan
liknas vid ett slags ”radhus på
höjden”. Husets gemensamma
delar ingår i en samfällighet
som normalt förvaltas genom en
samfällighetsförening - en förvaltningsmodell som är vanlig i
traditionella radhusområden.
Många av de regler som i
övrigt gäller för traditionella
radhus i en samfällighet gäller
gäller även för ägarlägenheter,
Rikard
Silverfur
Näringspolitisk expert
Fastighetsägarna
Sverige
exempelvis bildas en ägarlägenhet (ägarlägenhetsfastighet)
genom en lantmäteriförrättning,
ägaren kan sedan få lagfart på sin
enskilda ägarlägenhetsfastighet.
Ägaren har också en långtgående
rätt att disponera ägarlägenheten
i faktiskt och rättsligt hänseende.
Det innebär exempelvis att ägaren kan måla om, byta kök och
hyra ut lägenheten på ett sätt
som är i flera delar jämförbart
med det som gäller för en radhusägare. På motsvarande sätt
som för den som äger ett radhus
får ägarlägenhetsägaren överlåta
sin fastighet till vem som helst;
samfällighetsföreningen prövar
inte medlemskapsfrågan utan
den nye ägaren blir automatiskt
medlem. Inte heller krävs något
samtycke eller tillstånd för att få
hyra ut en ägarlägenhet.
Lagstiftaren har av olika skäl
ställt upp ett antal begränsningar
för möjligheterna att bilda ägarlägenheter, bland annat får inte
ägarlägenheter bildas av befint-
Mikael
Gulliksson
Chefsjurist
Fastighetsägarna
Sverige
Ove
Schramm
Fastighetsjurist (brf)
Fastighetsägarna
Service
liga bostadslägenheter utan i
princip endast vid nyproduktion
eller när industri-, affärs- eller
kontorslokaler byggs om till
bostadslägenheter. En utredning
föreslog 2014 att ägarlägenhetsreformen skulle byggas ut
genom att ägarlägenheter ska få
bildas även genom omvandling
av befintliga hyreslägenheter i
flerbostadshus. Fastighetsägarna
Sverige är positiva till detta.
Utredningens förslag har dock
inte genomförts.
Detta innebär att ägarlägenheter kan vara ett alternativ när
en fastighetsägare vill bygga
om sin befintliga affärsfastighet till bostadslägenheter och
sedan överlåta bostäderna i form
av ägarlägenheter. Reglerna är
dock ganska komplicerade och
även detaljplanen kan innehålla
begränsningar. Undersök gärna
förutsättningarna i ditt fall
genom att fråga din byggnadsnämnd och Lantmäteriet.
medborgare en rättighet att
uttrycka sig, såväl muntligt
som skriftligt på exempelvis
internet. Föreningen kan inte
i sina stadgar eller på annat
vis inskränka den rätten. Å
andra sidan finns det regler
för hur långt man får gå innan
det är fråga om förtal eller
förolämpning. Men för att
räknas som brott ska det rikta
sig mot en enskild person, inte
mot föreningen eller styrelsen. Det kan därför vara svårt
att driva saken rent juridiskt.
Många sociala forum på
internet har riktlinjer för
vad man får eller inte får
säga. Det kan därför vara
viktigt att kontakta den som
ansvarar för forumet om
man anser att något inlägg
bör tas bort eller att den som
skrivit inlägget bör varnas.
Att någon är missnöjd är
i sig inget som styrelsen kan
råda över så länge det inte
handlar om hot eller trakasserier. Men det går ofta att
förebygga eller lindra tvister genom att kommunicera,
ge korrekta och tydliga svar
och inte själv krypa ned i
skyttegraven.
OVE SCHRAMM
MIKAEL GULLIKSSON
Ulla
Werkell
Skattejurist
Fastighetsägarna
Sverige
Emma
Berg
Fastighetsjurist
Fastighetsägarna GFR
Line
Zandén
Fastighetsjurist
Fastighetsägarna
Sverige
Ställ din fråga till Fråga experterna, Fastighetsägarna, Box 16132 103 23, Stockholm eller maila [email protected] Märk mejlet med ”Fastighetsägarna svarar”.
69
VACKERT BÅDE INNE OCH UTE
Sveriges största passivhus, Brf Gladan i Stadshagen i
Stockholm är nyss färdigställt och vi på Strängbetong har
levererat elementen. Husen är inte bara vackra på utsidan,
utan även på insidan – bjälklagen är utrustade med
TermoDeck®, för distribution av värme, kyla och friskluft.
strangbetong.se
Systemet är tyst, kräver lite underhåll och man behöver
inga radiatorer. TermoDeck® sänker även ofta den totala
energiförbrukningen. Det är därför inte konstigt att WWF
prisar TermoDeck® på sin innovationsplattform Climate
Solver (länken hittar du via QR-koden).
/strangbetong
QR: WWF Climate Solver TermoDeck
70
Fastigo svarar
Expertis för dina behov
Vår kollega vill inte gå i pension
VI HAR ANSTÄLLDA
SOM MOBBAS
FRÅGA: Vår medarbetare
FRÅGA: Vi har problem med
Lars fyller 65 år i november men känner sig inte
redo för pension. Vad
ska jag som arbetsgivare
tänka på?
EN ARBETSGIVARE som vill
att en medarbetare ska sluta då
denne fyller 67 år ska skriftligen underrätta arbetstagaren
om detta minst en månad i
förväg. Lämnas inte ett sådant
besked och arbetstagaren fortsätter att arbeta efter att hen
fyllt 67 år fortsätter anställningen som tidigare. Arbetsgivaren kan då endast säga upp
anställningen om det finns
saklig grund.
Frågan om när vi ska gå i
pension har diskuterats till
ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON
SVAR: Det är lämpligt att i
god tid föra en dialog med de
medarbetare som närmar sig
pensionsåldern, med syfte
att planera företagets arbetskraftsresurser. För alla arbetstagare finns idag möjlighet att
ta ut den allmänna pensionen
redan från 61 års ålder.
Sedan 2001 gäller, i Lagen
om anställningsskydd, LAS,
att arbetsgivaren inte kan
kräva att någon slutar sin
tillsvidareanställning före
utgången av den månad då
arbetstagaren fyller 67 år.
Arbetstagaren har dock ingen
skyldighet att arbeta till 67 år.
Om arbetstagaren vill lämna
anställningen före 67 år ska
han eller hon säga upp sig på
sedvanligt sätt.
anställda som mobbar och
kränker sina medarbetare.
Vad ska vi göra?
och från under flera år. Den
demografiska utvecklingen
med en stadigt ökande medellivslängd där andelen pensionärer ökar i förhållande till de
som förvärvsarbetar har på
senare år uppmärksammats på
allvar. Utifrån ett samhällsekonomiskt perspektiv är detta inte
hållbart och Pensionsåldersutredningen, som 2013 presenterade sina förslag, ville gradvis
införa förändringar med start
i år. Så blir det nu inte men
socialförsäkringsministern
utesluter inte förändringar i
pensionssystemet framöver.
Den första allmänna pensionen i Sverige kom till 1913. Pen-
sionsåldern sattes till 67 år och
medellivslängden var då cirka
60 år. 1976 sattes pensionsåldern till 65 år med möjlighet
att ta ut den allmänna pensionen från 61 år.
MEDELLIVSLÄNGDEN är idag
80 år och den faktiska genomsnittliga pensionsåldern är
64,5 år. För att få ut den allmänna pensionen (oavsett om
den anställde börjar ta ut den
vid 61 eller senare) måste den
anställde ansöka om detta hos
Pensionsmyndigheten minst
två månader innan utbetalningar ska genomföras.
MONA FINNSTRÖM
SVAR: Det är arbetsgivaren som har det yttersta
ansvaret för arbetsmiljön
och som därför måste
utreda och se till att kränkningarna upphör.
Vilka åtgärder som
behöver vidtas får avgöras
i det enskilda fallet. Ibland
räcker det att uppmärksamma den som mobbar på
att beteendet inte är acceptabelt. Ett sådant beteende
kan leda till uppsägning
eller avsked. En viktig uppgift för chefen är att hantera mänskliga relationer
på arbetsplatsen. Problem
beror sällan på en enda person, istället bör orsakerna
sökas i arbetets organisation. Problemlösning kan
ske genom att man utvecklar arbetsmetoder, arbetsfördelning och förbättrar
kommunikationen.
Ändå bör varje arbetstagare vara medveten om
sitt ansvar för ett gott klimat på arbetsplatsen. Det
finns ett ömsesidigt ansvar
för arbetsmiljöarbetet
där arbetstagarna ges rätt
att delta i arbetsmiljöns
utformning men också har
ett ansvar att medverka i
olika samarbetsorgan och
vara aktiva för att utveckla
arbetsmiljön i positiv riktning.
MONA FINNSTRÖM
Fastigo, Fastighetsbranschens
Arbetsgivarorganisation, är
det självklara valet för arbetsgivare i fastighetsbranschen.
Vi ger råd och stöd i arbetsgivarfrågor och i ledarskapet.
Roger Solax
Charlotta Stensson
Jonas Stålnacke
Susanne Svensson
Mona Finnström
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Förhandlare och rådgivare
08-676 69 24
Förhandlingschef
08-676 69 18
Chefsjurist
08-676 69 31
Förhandlare, rådgivare
och hr-konsult 08-676 69 05
VD
08-676 69 22
Du hittar oss också på:
Twitter: Fastigo_org
Facebook: Fastigo
LinkedIn: Fastigo
71
STANDARDAVTAL NÄR DE ÄR SOM BÄST
Under 2013 gjordes drygt 90 uppdateringar i våra avtalsmallar. Faktiskt en ganska normal siffra.
Det är lätt att glömma bort hur viktigt det är att använda aktuella och uppdaterade avtal.
För det är just avtalen som ska ge dig trygghet och stöd vid eventuella tvister.
Våra egna jurister arbetar dagligen med avtalsförhandlingar i syfte att hjälpa fastighetsägare.
Du kan dra nytta av deras arbete.
www.fastighetsagarnadokument.se
Dokument
Kistamässan, 20-21 november 2015
2015
Välkommen
till
Sveriges stö
rsta
mötesplats
för
bostadsrätt
!
BostadsrättsMässan
• Hämta kunskap från mässans föredragshållare
• Träffa 200 utställare
• Senaste inom energisparande, säkerhet och förvaltning
Moderator:
Kattis Ahlström
Hämta din fribiljett på www.bostadsrattsmassan.se och läs mer om mässan!
Medarrangörer:
Sponsor:
Följ oss:
www.fb.com/
Bostadsrattsmassan
72
Karin kommer
närmast från
PR-byrån Grayling där hon var
seniorkonsult
med hållbarhetsexpertis.
FOTO: LARS TRANGIUS
PÅ NYTT JOBB
Från PR-byrå till
fastighetsbranschen
En ny rapport varnar för att Falkenbergs stadskärna riskerar att utarmas när externhandeln växer.
Externhandel hotar
Falkenbergs centrum
En kraftig utbyggnad av handeln
utanför Falkenberg riskerar att utarma ortens centrum. ”Att rädda
stadskärnan innebär infernaliska
kostnader om kommunens planer
blir av”, säger Per Arbin, näringspolitiskt ansvarig hos Fastighetsägarna i Halmstad.
Falkenbergs kommun har långtgående
planer på att utveckla omkring 23 000
kvadratmeter handelsytor i anslutning till
Tångarondellen vid infarten till Falkenberg. I området finns idag redan ett antal
etableringar inom kategorin volymhandel.
LOKALA FASTIGHETSÄGARE och andra
aktörer i centrum har tidigare kritiserat
kommunens planer på fortsatt exploatering
för att sakna konsekvensanalys. Tillsammans med Fastighetsägarna anlitades
därför Jerker Söderlind, teknologie doktor
och arkitekt på Stadsliv, för att utföra en
oberoende utredning.
I slutet av augusti presenterades utredningen för fastighetsägare, handlare och
kommunala politiker i Falkenberg och prognosen är oroande – utredningen slår fast att
en kraftig utbyggnad av handeln intill Tångarondellen är fel väg att gå för Falkenberg.
PER ARBIN, näringspolitiskt ansvarig på
Fastighetsägarna GFR i Halmstad poängterar att Fastighetsägarna som organisation
inte tar ställning mot externhandeln, men
att den aktuella utredningen talar för sig
själv.
– Vi vill helt enkelt ha en sund handelsbalans. Sprids handeln på ytterligare en
handelsplats så kommer det sannolikt leda
Om planerna blir
verklighet kan vi i
bästa fall rädda stadskärnan,
men det kommer att kosta
infernaliskt mycket pengar.”
Per Arbin, näringspolitiskt ansvarig,
Fastighetsägarna GFR, Halmstad
till att fastighetsägarna i centrum tappar
incitamentet att satsa på handeln i staden,
säger Per Arbin.
I UTREDNINGEN FRAMGÅR också att handeln och tillgängligheten i stadskärnan
behöver stärkas rejält om centrumhandeln
ska kunna samverka med externhandeln
i den omfattning som planeras. Per Arbin
menar att en sådan omfattande satsning
på utveckling skulle uppgå till mellan 10
och 20 miljoner kronor – lika mycket som
kommunen idag planerar att investera i de
trafikomläggningar som krävs för att få den
utbyggda externhandeln att fungera.
– Om planerna blir verklighet kan vi i
bästa fall rädda stadskärnan, men det kommer att kosta infernaliskt mycket pengar,
säger Per Arbin.
Karin Karlsbro tar över stafettpinnen
från Sara Haasmark som Fastighetsägarna Stockholms nya hållbarhetschef.
Efter många år i politiken gör hon nu
premiär i fastighetsbranschen.
Var kommer du närmast ifrån?
– Jag kommer närmast från PR-byrån
Grayling där jag arbetade som seniorkonsult och hållbarhetsexpert.
Du har tidigare arbetat inom politiken
– vad tar du med dig därifrån in i din nya
roll?
– Det stämmer. Jag har jobbat länge med
politik på olika nivåer, bland annat som
stabschef åt tidigare integrationsminister
Nyamko Sabuni. Jag har även varit ledamot
i miljö- och hälsoskyddsnämnden i Stockholm i nästan åtta år. Jag har ett stort engagemang för hållbarhetsfrågor och politiken
har lärt mig att vara lösningsorienterad och
kreativ. Det är viktiga egenskaper om man
vill jobba med förändringsarbete.
Vad ser du framemot att få arbeta med på
din nya post?
– Jag ser väldigt mycket fram emot min nya
roll och särskilt att jobba tillsammans med
medlemmarna. Fastighetsägarna i Stockholm ligger i framkant när det gäller konkret hållbarhetsarbete. Medlemmarna är
förebilder för andra branscher och jag vill
driva på för att det ska bli ännu enklare och
motiverat att ta det ambitiösa klimat- och
miljöansvar som fastighetsägarna gör.
Någon speciell fråga som du vill driva?
– Fastighetsägarnas arbete för social hållbarhet spelar en viktig roll och det är en
del av hållbarhetsområdet som jag vill vara
med och utveckla.
När du inte jobbar vad hittar du på då?
– Om jag får tid över så tar jag gärna med
mig kameran ut i naturen. Allra helst är jag
på sjön och seglar eller paddlar kajak.
Bor: Utanför Norrtälje.
Familj: Man och tre döttrar.
Ålder: 44 år.
73
På bordet just nu; hyrestvister, entreprenadfrågor och
fortsatta förhandlingar i Mark- och miljödomstolen.
Fastighetsägarna Service är en av landets största
aktörer inom fastighetsjuridik. Vi vågar påstå att
vi kan bistå dig i allt – förutsatt att det handlar om
hyreslagen, bostadsrättslagen, avtalslagen, planoch bygglagen eller någon av alla andra lagar och
förordningar som reglerar ditt fastighetsägande.
Fastighetsägarna Service är nämligen experter på
hus. Det har vi vår ägare föreningen Fastighetsägarna Stockholm att tacka för. De ger oss en
unik insyn i branschen – och en ovärderlig kunskap
om din vardag. Med över 20 jurister som har
spetskompetens inom fastighetsjuridikens alla
områden driver vi processer, prövar juridiken
och utvecklar de rättsliga villkoren. Ibland på
uppdrag av stora fastighetsbolag, andra gånger
små familjeföretag och bostadsrättsföreningar.
Eller som i fallet med Slussen och Citybanan;
som ombud för ett stort antal fastighetsägare
som vill pröva sin sak.
Tveka inte när du behöver juridisk hjälp. Några
av Sveriges skickligaste fastighetsjurister står redo
att hjälpa dig. Läs mer på fastighetsagarna.se/
service/juridik eller ring Jeanette Florman,
chef Affärsområde Juridik, 08-617 75 10.
www.spiderstockholm.se
GFR:s uppmaning till bostadsministern:
Våga ta ett helhetsgrepp
Se till att bli den första ministern
som tar ett helhetsgrepp om bostadspolitiken. Det var Charlotte
Anderssons budskap till Mehmet
Kaplan när de möttes i en debatt på
Fastighetsmässan.
I början av september ägde årets upplaga
av Fastighetsmässan Göteborg rum. Mässsans första dag avslutades med en debatt
om den akuta bostadsbristen och hur man
ska nå målet om 250 000 fler bostäder på
fem år. Under debatten uppmanade Charlotte Andersson, vd Fastighetsägarna
GFR, meddebattören, bostadsminister
Mehmet Kaplan, att våga ta ett helhetsgrepp om bostadspolitiken.
– Hyresregleringen är elefanten i rummet, det som ingen riktigt vågar prata
om. Politiker har hittills bara lappat och
lagat ett dåligt fungerande system. Vi vill
inte ha marknadshyror. Däremot vill vi
få bättre förutsättningar att arbeta med
förhandlingsmodeller där hyresgästernas
värderingar ska påverka hyressättningen,
sade Charlotte Andersson.
BOSTADSMINISTERN menar att det
främst är unga och studenter som råkar
illa ut när det saknas bostäder.
Han håller också med Charlotte Andersson om att man måste få igång flyttkedjorna.
– Det behövs en bredare politisk samsyn, våra ideologiska skygglappar värnar
dem som är på bostadsmarknaden och håller dem som inte kommit in på marknaden
utanför, säger Mehmet Kaplan.
Han fick också frågan om det inte
skickar fel signaler när staten vill subventionera företag som ligger efter med sitt
energieffektiviseringsarbete.
– Vi lägger ribban där även de som har
en långsiktig syn på sitt ägande har ett
behov av upprustning, det är ett ständigt
pågående arbete. Jag hoppas stödet gör
att fastighetsägare på detta sätt tar ett
större ansvar för klimatomställningen, sa
Mehmet Kaplan.
RIKTLINJER
JER VID IN- OCH
RIKTLIN
AVFLYTTNING
N
GE
FÖR LÄY
TEN
HETSB
TIPS INFÖR
EN!
TTTIPS
FLYRÅD
FRÅN
FR
&
A
GARNA
ETSÄG
HETSÄ
ASTIGH
FASTIG
EN ÖPP
BOSTADEN
MARKN SAD
VÄLKOM
SOM HYRESGMEN
ÄST
RÅD &
TIPS FRÅN
FASTIGHETSÄGARNA
Topp 10 i webbshoppen
Fastighetsägarnas webbshop innehåller ett
brett sortiment av förlagsprodukter. Här är de
tio populäraste produkterna just nu.
1. Fastighetsägarens ansvar
En översikt över de lagkrav, förordningar och föreskrifter som styr den tekniska förvaltningen.
2. Riktlinjer för lägenhetsbyte
Behandlar innebörden i bytesrätten.
3. Fastighetsägarens Handbok
En praktisk handbok till vardags.
4. Riktlinjer vid in- och avflyttning
Information om besiktning, underhållsansvar och
vårdplikt, normalt och onormalt slitage.
5. En öppen bostadsmarknad
Fakta och kunskap om diskriminering.
6. Tips inför flytten
I den här broschyren får du några tips på hur flytten blir enkel och smidig för alla inblandade.
7. Välkommen som hyresgäst
Råd och förslag för att underlätta och hjälpa för
nya hyresgäster.
8. Attraktiva stråk och platser
Författarna går bland annat igenom hur vi hanterar trender och utvecklar hållbart inför framtiden.
9. Bättre projekt
En handbok för bostadsrättsföreningar som planerar att bygga om, bygga till eller renovera.
Bostadsminister Mehmet Kaplan debatterade i sällskap av Anna Lönn Lundbäck, regionchef på Hyresgästföreningen, Hans Wallenstam, vd på Wallenstam och Charlotte Andersson, vd Fastighetsägarna GFR.
10. Systematiskt brandskyddsarbete
Handbok för främst de mindre fastighetsägarnas och bostadsrättsföreningarnas brandskyddsarbete.
Aktuella remisser hos Fastighetsägarna
Här är de remisser som Fastighetsägarna arbetar med. Om du vill veta mer, mejla eller ring till Fastighetsägarna, 08-613 57 00.
Miljö- och energidepartementet
Remittering av Energimarknadsinspektionens
rapport Funktionskrav på framtidens
elmätare (Ei R2015:09).
Slutdatum: 28 september.
[email protected]
Socialdepartementet Översyn av lagen om
bostadsanpassning m m
Slutdatum: 30 september.
[email protected]
Näringsdepartementet Delbetänkande från
Sverigeförhandlingen: Ett författningsförslag
om värdeåterföring (SOU 2015:60).
Slutdatum: 1 oktober
[email protected]
Miljö- och energidepartementet
Energimarknadsinspektionens rapport
Tröskeleffekter och förnybar energi – förslag
till permanent lösning. Slutdatum: 30 oktober.
[email protected]
Näringsdepartementet Promemoria:
Investeringsstöd för anordnande av nya
bostäder och bostäder för studerande
(Ds2015:35). Slutdatum: 5 oktober.
[email protected]
Näringsdepartementet Betänkande: En ny
regional planering – ökad samordning och
bättre bostadsförsörjning (SOU2015:59).
Slutdatum: 30 oktober.
[email protected]
75
Fastighetsfolk/Kalendariet
Kalendariet
FRÅN DTZ TILL MAGNOLIA BOSTAD
Claes Hjorth lämnar posten som Head of Corporate Finance på DTZ och blir istället ansvarig för hotellutveckling på Magnolia Bostad.
Elmia Fastighet
22–24 september, Elmia, Jönköping
Elmia Fastighet är den självklara träffpunkten för människor inom fastighets- och
stadsbyggnadsbranschen. Under tre intensiva mässdagar samlas byggherrar, beställare, fastighetsförvaltare, samhällsbyggare
och stadsutvecklare.
www.elmia.se/fastighet
Nu ska du vara ansvarig för hotellutveckling
– har du jobbat med det tidigare?
– Visst har jag det. När jag var på Home Properties så arbetade vi med det hela tiden. Det
klart största projektet var konverteringen av
det gamla posthuset i Göteborg till ett högklassigt hotell som skulle bli Göteborgs nya
mötesplats. Utöver det utvecklade vi bland
annat Yasuragi Hasseludden, Copper Hill
Mountainlodge och Globen Hotel.
Vad ser du mest framemot att arbeta
med på din nya position?
– Det ska bli jätteroligt att tillsammans med
Magnoliagänget vara med och utveckla olika
hotell- och bostadsprojekt. Främst ligger
omvandlingen av Frihamnen i Göteborg som
ska bli en helt ny stadsdel med bostäder, hotell,
handel med mera. Min nya position innebär att
jag kommer att få arbeta med helt dedikerade
och professionella
medarbetare,
något som för mig
är väldigt viktigt
och väldigt inspirerande för mig.
Vad ska ni
skapa för hotell
i Frihamnen?
– Vi har en idé om
att skapa en helt
ny typ av hotell. Ett Claes Hjorth vill vara med
hotell som kommer och skapa en helt ny typ av
att fungera som ett hotell i Göteborg.
naturligt nav i ett aktivt stadsliv, ett hotell som
kommer att erbjuda så mycket mer än bara rum.
Hit ska alla kunna komma, barn och ungdomar
ska kunna sitta här och göra sina läxor, familjer
ska kunna äta sin middag här, besökare i området ska kunna ha möten eller finna tillfälliga
arbetsplatser här. Hotellet kommer att bli den
naturliga mötesplatsen, vara öppen dygnet runt
och finnas för alla som befinner sig i Frihamnen.
Fastighetsfolk
Benchmark Event
24 september, Scandic City, Linköping
Benchmark Event är ett evenemang där
arrangörerna AktivBo och Fastighetsägarna GFR belönar de hyresvärdar som
lyckats extra bra inom utvalda områden.
Förutom prisutdelning utlovas trevligt
mingel och möjlighet till erfarenhetsutbyte.
Kvällen avslutas med en gemensam middag. Föranmälan krävs.
www.aktivbo.se
Geoenergidagen 2015
5–6 oktober, Kistamässan, Stockholm
Geoenergidagen är Svenskt Geoenergicentrums årliga forum för information
och kunskapsutbyte kring aktuella
frågor som rör geoenergi. Geoenergidagen riktar sig till alla med intresse i
energifrågor och tar upp allt som rör
geoenergi – från miljömässiga överväganden, forskning, design, genomförande, drift och uppföljning.
www.geoenergicentrum.se/
geoenergidagen
76
FOJAB arkitekter rekryterar
arkitekten Jens
Larsson som ny
kontorschef för
StockholmskonJens
toret. Jens komLarsson
mer närmast från
Strategisk Arkitektur och har
lång erfarenhet av fastighetsutveckling och bostadsprojekt.
Carina Wiklund
har tackat ja till
rollen som hotellchef för Skoogs
Fastigheters nya
hotell, Träkronan. Carina
Carina Wiklund
Wiklund
kommer närmast
från PHG-koncernen där hon
varit verksam sedan 2010.
Håkan Andersson tillträder
jobbet som presschef på Riksbyggen den 1 september. Närmast
Håkan
kommer Håkan
Andersson
Andersson från
Kooperativa Förbundet där han
varit chef för Public Affairs.
Bravida i Stockholm har utsett
två nya regionchefer. Greger
Gunnarsson tillträder som
regionchef för region VVS
Stockholm och Johan Brodin har
tillträtt som regionchef för region
Uppland.
Monica Björk, VD
på Byggmaterialindustrierna
har utsetts till
ordförande i SP:s
certifieringsstyrelse.
Monica
Björk
HSB Göteborg
tillsätter Kristian
Isberg på en helt
ny tjänst som
fastighetschef
med ansvar för
Kristian
att utveckla och
Isberg
utöka HSB Göteborgs hyresbestånd.
Kristian Isberg kommer
närmast från Egnahemsbolaget.
Wafa Knutson
har anställts
som affärsområdeschef för
produktion inom
HSB Bostad. Hon Wafa
började på HSB
Knutson
Bostad som projektledare 2007
och kom då närmast från
Skanska.
Jesper Björling
har anställts som
miljökonsult och
kundansvarig hos
Sundahus. Han
kommer senast
från en tjänst som
miljökonsult.
Jesper
Björling
Therese Berg och
Mari-Louise Persson
Riksbyggen gör två nyrekryteringar inom områdena
social hållbarhet och energianvändning. Therese Berg,
tidigare Sabo, blir ansvarig
för Riksbyggens utveckling av
social hållbarhet. Mari-Louise
Persson, tidigare Boverket, får
som huvuduppgift att driva det
strategiska arbetet kring energifrågorna inom Riksbyggen.
Lars Vardheim,
vd på Svenska
hus sedan 2011,
lämnar sin tjänst
och startar
projektutveckLars
lingsbolaget AB
Vardheim
Lejonstaden som
initialt kommer att utveckla
bostäder i Göteborgsregionen.
Victor Wettergren har blivit
utsedd till ny fondchef för
Niam Core-Plus I. Victor kommer närmast från Newsec
Asset Management där han
varit Head of Transactions and
Analysis samt Key Account
Manager för Niams fonder.
Denna sida är en annons från URETEK AB
NY PATENTERAD TEKNIK STABILISERAR GRUNDER
Om förändringar sker i jorden
under byggnadsgrunder kan
det tids nog resultera i att
byggnader eller strukturer
som järnvägsspår börjar
sjunka. Tack vare URETEKs
störningsfria teknik finns det
numera en långsiktig lösning.
URETEK har under 30 års tid
arbetat med att utveckla en
teknik som stabiliserar grunder
vid sjunkande byggnader eller
andra konstruktioner, utan att
störa den kringliggande omgivningen. Nu är den internationellt patenterade processen
färdigutvecklad. Jari Laine som
är vd på URETEK berättar om
deras unika teknik baserad
på geopolymer-injektering.
Påverkar inte omgivningen
Förändringar i byggnadsgrunder
kan bland annat bero på ökat
vattenflöde och är svårt att
upptäcka i god tid. URETEK
har specialiserat sig på snabb
markförbättring och lyftande
av konstruktioner som tillåter
byggnader som kommersiella lokaler att vara öppna för
att bedriva sin verksamhet.
Med URETEK AB:s metoder kan man lyfta, stabilisera ovh förstärka grunder
ens märker att vi är där. Ska vi
åtgärda en flygplats eller järnvägsspår blir det därmed inget
trafikstopp, förklarar Jari.
Efter applicering härdar materialet omedelbart till en stark,
stabil och varaktig matris. Åtgärdar URETEK en väg så kan
fordon som tunga lastbilar köra
på vägen 15 minuter efter att
materialet injekterats i marken.
Applicerbar inom
flera branscher
URETEKs störningsfria teknik
kan användas inom flera sektorer
för industriella-, kommersiella-,
offentliga- och historiska byggnader. Men tekniken kan likaså
användas för privata villor och
sommarstugor. Jari avslutar
med att berätta om företagets
framtida expansionsplaner:
Unik patenterad teknik
URETEKs stabiliseringsteknik
går ut på att injektera ett geopolymer-material via två centimeter stora hål. Materialet
expanderar sedan upp till 15
gånger dess storlek och ökar
Det är en hård och stabil materi- bärigheten i otillräckliga jordar
Jari Laine, VD för URETEK AB
alblandning av unika geopolymer med bärkapacitet på upp till
Vi planerar att öppna flera
som är 100 procent miljöneutralt. 40-100 ton kvadratmetern.
nya kontor i Sverige framöver.
Vi kan utföra arbetet nattetid
URETEK inleder med att ta
Det finns kunder inom månvilket innebär att kunderna inte
fram en övergripande plan med
ga sektorer här som söker en
analys, planering och implehållbar lösning kring probmentering. Markförhållanden
lemet med sjunkande byggundersöks för att kunna avgöra
nadsgrunder. Vår störningsfria
hur djupt i jorden som materialet teknik kan här hjälpa såväl
behöver injekteras, samt vilka
privatpersoner som industrin.
hinder som kan finnas i marken
FAKTA
för att förstå jordens hållfasthet.
Geopolymer injekteras sedan direkt under grunden
och binder marken där det
behövs. Det expanderande
materialet lyfter sedan upp
grunden till önskad höjd.
Golvet lyftes under kvällar och nätter, utan att
påverka butikens öppethållningstider
• URETEK AB har varit
verksam i Sverige i över 20 år
• Störningsfria grundförstärkningslösningar
• Lösningar för industrin, infrastrukturen
och för villor
• Över 100000 utförda projekt över hela
världen
• Läs mer på www.uretek.se
Vi hjälper våra kunders värld att fungera
Till sist/Rudolf Antoni
Stadstrender sedda utifrån
I
I HÖST HAR JAG blivit inbjuden till att medav staden är ett ledmotiv för dagens stadsutverka i en internationell stadsutvecklingsveckling. Vad som främst driver på är utveckkonferens i San Francisco som arrangeras av
lingen inom sociala medier, där kunskap lätt
organisationen IDA (International Downtown
kan spridas och diskussion enkelt och snabbt
Association). Under rubriken ”Around the
kan omvandlas till opinion.
world” ska jag som Sveriges representant
Idag kräver människor stor delaktighet i
diskutera aktuella trender tillsammans med
utvecklingen och omvandlingen av det gemenrepresentanter från bland annat Japan, Mexsamma rum som staden är. Co-creation eller
iko, USA och Tyskland.
samskapande är nyckelord för den som vill nå
Det har fått mig att fundera lite över vilka
framgång i stadsutvecklingsprojekt idag.
trender vi egentligen kan se i Sverige idag.
Är de globala eller specifika för just Sverige?
3. NÄSTA STEG HÄNGER I LUFTEN. Det
Svaret vet jag faktiskt inte förrän jag har dissenaste decenniet har förståelsen ökat för
kuterat saken på
betydelsen av
konferensen. Men
samverkan kring
CO-CREATION ELLER
jag tror mig ha kunstadsutveckling.
nat identifiera tre
SAMSKAPANDE ÄR NYCKEL- Organisationer
centrala trender:
som Svenska
ORD FÖR DEN SOM VILL
Stadskärnor har
NÅ FRAMGÅNG I STADSförtjänstfullt
1. REVITALISERING
UTVECKLINGSPROJEKT.
drivit på. Men
AV STADEN. Det
samverkanspågår en kraftig
modellen kan inte överleva utan att utvecklas.
omstrukturering av våra städer. Gamla induDärför ser vi idag en ny samverkansmodell ta
strier tjänar inte längre sitt syfte och därmed
form kring städernas kvällsekonomi i projekt
kan mark i attraktiva lägen frigöras för nya
som Purple Flag. En annan diskussion är om
användningsområden. Överallt anläggs pardet är dags att införa en lagstiftning som
ker, promenadstråk, restauranger, kulturbyggger stöd för mer kraftfulla BIDs (Businader och bostäder längs med vattenlägen
ness Improvement Districs) i Sverige,
där industrier tidigare huserade. Vi ser
där alla parter efter majoritetsbeslut
även ett stort fokus på förtätning och
måste vara med och betala för
utveckling av stadskvalitetet i centrumutvecklingsarbete i när-områområden.
Sveriges städer är i de flesta fall
det som gynnar helheten.
mycket glesa och bilberoendet är
Vad av detta som är särutbrett. Det handlar absolut inte
skilda trender för oss i Sverige
bara om storstäderna, snarare mer
och vad som är del av en global
om de mindre städerna där många
utveckling låter jag vara osagt
bor i kringliggande områden och
tills jag har prövat mina tankar
behöver bilen för alla transporter.
i den internationella panelen.
Samtidigt driver en stark
opinion på för bilfria stadsmiljöer och cykellobbyn tar
stor plats i debatten.
”
2. MEDSKAPANDE MEDBORGARE. Medborgardia-
log och gemensamt skapande
78
RUDOLF ANTONI är vice vd
och näringspolitisk chef
på Fastighetsägarna GFR.
RUDOLFS LISTA:
Welcome refugees
De senaste veckorna har
vi efter att ha bevittnat de
fruktansvärda bilderna en
i grunden mycket positiv
vändning i opinionen när det
gäller flyktingmottagandet i
Sverige. Jag känner mig stolt
över att återigen vara del i en
humanitär stormakt. Alla kan
bidra med någonting.
Hyresförhandlingarna
Hyresrättens ställning är
hotad. Det visar en av våra
senaste rapporter. Genom
att gå mot mer marknadsmässiga hyror, baserade på
människors värdering av
läge, standard och förvaltningskvalitet, tar vi långsiktigt ansvar för hyresrätten.
Ideologiska klyftan vidgas
Jag ser med glädje att
vissa av allianspartierna
svarar upp mot regeringens
bostadspolitik. Det är bra
att vi får se lite ideologi i
bostadspolitiken igen. I en
tid då alla trängs i mitten
gynnas bara extrema
åsikter.
Medlemsoch
branschtid
ningen
för Fastighets
ägarna
Nr 3 april 2015
Pris: 60 kronor
Medlem
s- och
för Fastigh
etsägar
na
Pris
FASTIGHET
STÅR HÖG ER
T I KURS
EN PLATS
FÅR BIL IDENS STAD?
satt
I FRAMT
Att hitta finansi
har sällan varit ering
lättare
ormen ifråga as
Parkeringsn der ska bygg
bostä
när fler
INFÖR EN
TYSK
FRÅN
EN
LÄNGST
ARKNAD
BOSTADSM
som leder
SVENSK FASTIGHETSTIDNING
www.fastighetstidningen.se
Telefon redaktionen 010-212 20 43 Fax 010-212 28 16
E-post [email protected]
Postadress Fastighetstidningen, Intellecta Corporate,
Box 19063, 104 32 Stockholm
Besöksadress Birger Jarlsgatan 57 B, Stockholm
Prenumerationsfrågor Annika Borg, 08-613 57 12
Fastighetstidningen är sedan 1910 organ för landets fastighetsägare.
Utgivare är Fastighetsägarna Sverige, en del av branschorganisationen Fastighetsägarna (se nedan).
Fastighetstidningens redaktionella innehåll lagras/publiceras elektroniskt och publiceras på
www.fastighetstidningen.se. Förbehåll mot detta accepteras ej.
För insänt, ej beställt, material ansvaras ej.
Redaktionschef
Nyhetschef
Art Director
Redaktör
(inkl. webb)
Skribent
Ansvarig
utgivare
Erik Hörnkvist
010-212 20 43
[email protected]
Victoria Gillberg
010-212 20 81
[email protected]
Malin Age
010-212 20 28
[email protected]
Maria Odeh
010-212 20 37
[email protected]
David Grossman
010-212 20 42
[email protected]
MODELL
STE
#åsikte
n: Caroline
A MÅ
Szyber (KD)
KUNDERN
INTE
SKYDDAS,
LAGEN
FULL VAR
BOHOT
DAG
ELNÄTS Så hanter
ar du hot
och oret
våld i arbets
Elnätsuppr
miljön
HE M
TILL BYN
R
12
SKRUVA TEN
Medle
ms- och
brans
chtidn
ingen
för Fastig
Nr 5 juni hetsägarna
Pris: 60 2015
P
krono
r
ms- och
Medle
ngen
htidni
arna
bransc
hetsäg
för Fastig2015
Nr 4 maj
r
krono
Pris: 60
Pris
Medlems- och
branschtidningen
för Fastighetsägarna
Nr 6 september 2015
Pris: 60 kronor
TENSSO
JAN KRIS
N, IKANO
RETAIL:
UPP TAK
:
TEMA
ET
SÄKEodRH
snärjer
Ny met en
pyroman
SKAPAR
UNGA A KIRUNA
SITT NY
ET
R MYCK
SÅ HÄ T BULLRA
rat
presente
FÅR DE
gen har
rordning
R
VD STÅ
M
HETERS A I CENTRU
FASTIG
ERN
STENA RELATION
GA
MEN FÖR
GSIKTI
DE LÅN
FÖRKÄM
HÅLLBARHET
DenellTIP
Följ Vasakronans Anna
S FÖ
ett dygn i Almedalen
EFFE R
KT
FÖRV IVARE
FINANSMINISTERNS
ALTN
ING
KLURIGA DILEMMn A
av
Nu ska beskattninge TY
fastighetssektorn lösas SK A ST
ÄDER
MED
I Mün VÄXTVÄ
chen beh
RK
mer mar
övs
Regerin ny bullerfö
NDER
ORSTRE
PÅ
KONT T HA KOLLtest
ar
en
AT
iven
tstidning
Fastighe ste alternat
de heta
SUGFÄERN
ER
PÅ AF
MINISTERN
INTE HAST FRÅN MILJONPRO
A FRAM EN
GRAM
NY BOSTADSP MET VILL
OLITI
PE FÖR K
k till byg
gen
SOMMARKRYSS!
PR
RITAR IVAT BOLA
G
OM ST
Uni
ADEN
planpro kt samarb
ete
TAR K
MOT TLIVET
OPPE
N
cessen
i Sölv kortar
esborg
HETARE ÄN
NÅGONSIN
OM
LOCKAR – STORT FOKUS VARA
DET URBANA LIVET
VILKA VI ÄR OCH VILL
STADEN SOM SPEGLAR
LOUIS
E LINDH
GÖR SIG
,
REDO VICE VD FÖ
ATT TA
R
ÖVER LUNDBER
GS
FÖRE
TAGSIM FASTIGH
PERIET ETE
PRENUMERERA!
Teckna en prenumeration – så riskerar du inte att missa
någonting av det som händer i fastighetsbranschen.
Fastighetstidningen ger dig alltid de senaste nyheterna inom politik,
ekonomi och juridik. Dessutom hittar du handfasta tips och råd om
fastighetsförvaltning och hur du kan sänka dina driftskostnader.
En helårsprenumeration kostar 470 kronor. Teckna din
prenumeration på www.fastighetstidningen.se eller mejla till
[email protected].
I NÄSTA NUMMER – UTE DEN 19 OKTOBER
Martin Lindvall
08-613 57 32, 070-829 57 32
[email protected]
Redaktionsråd
Anna-Karin Elfverson,
040-35 01 77
Maja Ernelli, 019-12 63 32
Christina Lindström Olsson,
08-617 77 58
Martin Lindvall, 08-613 57 32
Johanna Starkenberg Fröjd,
031-755 33 36
Tidningsproduktion
Intellecta Corporate
Repro Turbin
Tryck Sörmlands Grafiska AB
Katrineholm 2015
R,
FOKUS:
Framtidens
shopping
Prenumeration
Annika Borg, 08-613 57 12
[email protected]
Bankgiro: 562-9662, Postgiro: 53§112-9
Abonnemang helår 10 nummer
470 kronor (ordinarie pris) inkl. moms.
Lösnummer 60 kr inkl. moms och porto.
Hur påverkar våra
framtida konsumtionsmönster handeln
när yngre premierar
upplevelser framför
varor?
Läs om utvecklingen
som kan förändra
utbudet i våra
handelsfastigheter.
Annonser
Simon Knudsen, 08-587§86§538
[email protected]
Magnus Johansson, 08-505§73§813
[email protected]
Niklas Nilsson, 08-505 73 838
[email protected]
341 078
TRYCKSAK
Miljömärkt trycksak (Svanen), Medlem av Sveriges Tidskrifter
TS-kontrollerad upplaga 2013: 18 100
ISSN 0348-5552
TEMA:
Ta vara på utrymmet
Box 16132, 103 23 Stockholm
Telefon 08-613 57 00, Fax 08-613 57 01
www.fastighetsagarna.se [email protected]
Fastighetsägarna är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad. Våra fyra regionala fastighetsägareföreningar har tillsammans drygt 17§000 medlemmar,
som är ägare av lokal- och bostadshyreshus, industrifastigheter samt bostadsrättsföreningar.
Organisationen tillhör grundarna av och är medlem i European Property Federation, EPF, med säte i Bryssel.
Mer information om Fastighetsägarna finns på www.fastighetsagarna.se.
Så effektiviserar du tvättstugan, skapar
tryggare utemiljöer och fixar ordning i cykelrummet.
FOKUS:
Fast i byråkratin
Fastighetsbolag vill satsa på långsiktig energieffektivisering,
men hålls tillbaka av byråkratins armar.
Posttidning B
Adressändring
• för medlem meddelas till resp. fastighetsägareförening;
• för direktprenumerant: lämna skriftligt meddelande
till Fastighetsägarna, Fastighetstidningen
Prenumeration, Box 16132, 103 23 Stockholm.
Glöm ej att ange abonnemangsnumret.
Mer än 90 % har redan valt!
På IV Produkt vill vi vara med och energieffektivisera Sveriges bostäder
genom innovativa lösningar för luftbehandling. Därför har vi tagit fram
ett skräddarsytt Home Concept för flerbostadshus, avsett både för
renovering och nybyggnation.
Sedan lanseringen 2011 har ett tusental Home Concept-aggregat
installerats i flerbostadshus och mängder av energi har sparats!
Inom vårt Home Concept kan vi se en tydlig trend att mer än 90 %
väljer centralt placerade FTX-aggregat med motströmsvärmeväxlare.
Fördelarna är att det inte finns någon risk för luktöverföring mellan
från- och tilluft, samt en mycket hög verkningsgrad.
Motströmsvärmeväxlarna i Home Concept är utrustade med en unik,
patenterad avfrostningsteknik – ODS. Den säkerställer högsta möjliga
årsverkningsgrad utan att riskera att växlaren fryser ihop.
Gör valet du också!
Envistar
®
Kontakta oss gärna så berättar vi mer!
Telefon 0470–75 88 00 • www.ivprodukt.se

Läs Fastighetstidningen Nr 7 2015 här

Transcription

Similar documents

Gemensamhetsanläggningar för VA – så funkar det

PÅ AFFÄRER - Fastighetstidningen

Materialval - Fastighetstidningen

Lägre intresse att engagera sig i styrelsen i BRF

Fastighetsägaren

IT-lösningar Krisslinge Park Samfällighetsförening

Anmälan att teckna avtal gällande anslutningsavtal för fiber i

Hyresrätter - Varbergs kommun