planavgrensningen. Hensikten med reguleringen er å legge til rette

PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN
Planavdelingen
Arkivsak-dok.
Saksbehandler
201210739-30
Kathrine Hesthag
Saksgang
Byutviklingsstyret
Møtedato
16.04.2015
Revemyrheia øst - detaljregulering - offentlig ettersyn
Sammendrag
Planområde ligger på Skålevik på Flekkerøy
Planen regulerer formålene bebyggelse og anlegg, friområde, kyststi, offentlig parkering,
offentlig og privat vei. Vei med fortau ned til krysset Paulen- Østerøya er også med i
planavgrensningen. Hensikten med reguleringen er å legge til rette for bygging av
eneboliger og tomannsboliger med totalt 28 boenheter, fordelt på 22 eneboliger og 3
tomannsboliger. Det skal etableres ny atkomstvei inn i området. Planforslaget skal også
ivareta atkomst og parkering for hytteområde som grenser inntil planområdet i nord.
Det er positivt at det legges til rette for en bebyggelsesstruktur som tilpasser seg området og
omgivelsene. Planen ivaretar den offentlige tilgjengeligheten gjennom område med god
kobling mellom Markestøheia, lekeplass, turdrag og badeplass. Dette bidrar til at folk i
nærområde også gis mulighet til å ferdes i området.
Det har i planprosessen vært fokus på bebyggelsens utforming og plassering i terreng,
ivareta grønne korridorer og stier og trygg skolevei. Det har vært en forutsetning at
planforslaget ivaretar og viser en god løsning for parkering for hytteområde, samt atkomst til
hyttene som ligger nord for planområde. Utbygger har imøtekommet mange av
administrasjonens merknader.
Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er positive til planforslaget, men anbefaler at følgende
endringer tas før offentlig utleggelse:
Forslag til vedtak
Byutviklingsstyret legger detaljregulering for Revemyheia øst sist datert 26.02.15,
med bestemmelser sist datert 01.03.15, ut til offentlig ettersyn.
1. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartet endres slik at:
a. Tomt B17 tas ut av planen og reguleres til friområde. Tomt B16 kan med
fordel gjøres om til tomannsboligtomt
b. Tomt B21 og B22 slås sammen til 1 eneboligtomt
Venke Moe
Plan- og bygningssjef
Kathrine Hesthag
Saksbehandler
Trykte vedlegg
1.
Plankart, sist datert 26.02.15
2.
Bestemmelser, sist datert 01.03.15
3.
Planbeskrivelse, sist datert 01.03.15
Uttrykte vedlegg
1.
Sol- og skyggeanalyse
2.
Terrengsnitt
2
BAKGRUNN FOR SAKEN
Forslaget fremmes av BN-konsult AS på vegne av grunneiere i området. Hensikten med
reguleringen er å legge til rette for bygging av eneboliger og tomannsboliger. Det skal
etableres ny atkomstvei inn i området. Planforslaget skal også ivareta atkomst og
parkering for hytteområde som grenser inntil planområdet.
Dagens situasjon
Revemyrheia øst
Planområde ligger på Skålevik på Flekkerøy
Hytteområde
Lekeplass
Markestøheia
Planavgrensningen er vist med rødt. Revemyrveien reguleres også helt ned til veikrysset PaulenØsterøya – men vises ikke i kartet ovenfor.
3
Utbyggingsområdet er på ca. 19.000 m2 og fremstår stort sett ubebygd med unntak av 3
hytter og 1 bolig. Område er småkupert med et lite daldrag i nord-sør retning. Vegetasjonen
består av en blanding av løv- og bartre. Det går stier gjennom område som bl.a. går ut til
badeplass i Kragevika og til hytter i området. Hovedveien (Revemyrveien) som går inn til
området består i dag kun en smal grusvei.
Planens innhold
Planen regulerer formålene bebyggelse og anlegg, friområde, kyststi, offentlig parkering,
offentlig og privat vei. Vei med fortau ned til krysset Paulen- Østerøya er også tatt med.
Bebyggelse og estetikk
Planforslaget legger opp til fortetting med totalt 28 boenheter fordelt på 22 eneboliger og 3
tomannsboliger. Dette inkluderer 1 eksisterende enebolig og 3 fritidsboliger Størrelsen på
tomtene varierer fra 250 m2 til 580 m2. I tillegg er to av tomtene på over 1000m2. Planen
åpner opp for at utnyttelsen på eneboligtomtene kan være maks BRA = 250 m2 og for
tomannsboligene maks BRA = 170 m2. Alle areal er inklusiv garasje. Eksisterende hytter
reguleres til boligformål.
70 % av boenhetene skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet.
Der terrenget tillater det kan enkelte av boligene oppføres med underetasje. Bestemmelsene
viser til hvilke tomter dette gjelder. Ny bebyggelse skal utformes med saltak. Illustrasjonene
nedenfor viser en utforming med bruk av materiale i tre.
Eksempel på arkitektonisk utforming av eneboligene
4
Eksempel på arkitektonisk utforming av tomannsboligene
Bestemmelsene viser til hvilke boligtomter som kan oppføres med underetasje i skrått terreng. Snittet
til høyre viser hvordan boligtomtene på flatt terreng skal utformes.
Vei og parkering
Det reguleres ny vei inn i planområdet. Denne blir offentlig med offentlig snuhammer og
plass til snøopplag. Mindre stikkveier reguleres privat. Deler av Revemyrveien er allerede
regulert stykkvis, men for å få ryddet opp i situasjonen reguleres nå hele veien ned til krysset
Paulen – Østerøya ved fylkesveien. Det meste av strekningen reguleres oppå eksisterende
regulert vei og avkjørsler, men med noen mindre justeringer. Det er flere planer i
5
området som har samme rekkefølgekrav til oppgradering av Revemyrveien, dette
gjelder planene Paulen 2/8 m.fl (2007), Revemyrveien 30 m.fl. (2014), i tillegg skal planen
Tyttebærheia gnr/bnr 2/14 m.fl. (2006) stå for bygging av fortau lengst mot vest.
Det legges opp til parkeringsdekning jf. kommuneplanen. Parkering løses på den enkelte
tomt. Det er i tillegg satt av 7 offentlige gjesteparkeringsplasser (o_P2). Der to av p-plassene
er avsatt til handicap- parkering (HC). Reguleringen skal også ivareta parkering til hyttene
som ligger nord for planområdet. Det er avsatt 12 plasser, der 1 er avsatt til HC-parkering
(o_P1). Disse er plassert lengst mot nord.
Grøntområder
Det er avsatt min. 80 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet.
Planområdet grenser til eksisterende sandlekeplass nord for Markestøheia. Utbyggingen skal
bidra med oppgradering av sandlekeplassen. Planen har rekkefølgekrav til opparbeidelse av
kvartalslekeplass ved Paulen.
Det er avsatt offentlige friområder mot nord og mot øst.
Planen regulerer kyststi som vil gå delvis på opparbeidet turvei og delvis på offentlig vei
gjennom området. Kyststi mot nord (o_T1) gir en kobling ned mot sjøen til Krageviga. Kyststi
mot øst (o_T2) gir en kobling mot eksisterende lekeplass og Markestøheia med flott
utsiktspunkt.
PLANPROSESSEN
Gjeldende planer
- Kommuneplan
Område er avsatt til bebyggelse og anlegg og kyststi.
Rød avgrensning viser planområdet
Planforslaget er i tråd med kommuneplanen om boligbygging. Kyststitrase ivaretas gjennom
anleggelse av ny atkomstvei, samt gjennom opprustning av turvei i tråd med normaler for
utomhusanlegg.
6
- Reguleringsplan
Området er allerede regulert i dag og omfattes av Lindebø/Skålevik areal A (1974) der
området er avsatt til bolig. Planavgrensningen tangerer også følgende planer:
Lindebø Skålevik felt A,
areal 5 (1996)
Gnr/bnr. 2/21, felt C
(1995)
Lindebø/Skålevik areal
A (1974)
Revem yrveien 30 m.fl.
(2014)
Tyttebærheia gnr/bnr
2/14 m.fl. (2006)
Tyttebærheia øst (2004)
Paulen 2/8 m.fl (2007)
Lindebø – Skålevigsgarden g/s
vei (2000)
Kartet viser dagens reguleringsstatus i- og rundt planområdet. Planforslagets avgrensning er vist med
rødt og tangerer flere vedtatte reguleringsplaner. Områdene Tyttebærheia øst og Revemyrveien 3 0
m.fl. er ennå ikke bygd ut, i likhet med Revemyrveien, som i dag kun er en smal grusvei.
Ny plan vil gjelde over deler av disse planene.
Melding om oppstart
Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 21.12.12. Den 30.08.13 ble planen
varslet på nytt med utvidet planområde med frist 14.10.13. Det kom inn 8 merknader. Disse
er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen.
Fylkesmannen peker bl.a. på viktigheten av å sikre gode gangpassasjer til sjøen og
nærliggende grøntområder og at alternative utbyggingsmønstre bør vurderes.
Landskapseffekter og konsekvenser for friluftsinteresser må beskrives.
Naboer og velforening er bl.a. opptatt av avstand mellom hytteområde/eksisterende boliger
og nye boliger, atkomst til hyttene, parkering for hyttene og ivareta eksisterende grøntstruktur
som er regulert.
7
Medvirkning
Det har vært flere møter, samt befaring mellom tiltakshaver og kommunen. Kommunen har
også hatt dialog med hyttevelet om bl.a. parkering og atkomst til hyttene.
Samarbeidsgruppa for bydelen
Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa for bydel vest.
Oppvekstsektor er opptatt av trygg skolevei og en redegjørelse for dette i planbeskrivelsen.
Planforslaget ivaretar dette.
Ingeniørvesenet er bl.a. opptatt av håndtering av overvann og informerer om at det er
utfordringer med overvann i området. De er opptatt av utforming av offentlig vei og
snuhammer, og overganger mellom atkomstvei og private avkjørsler ift høydeforskjell og
helning på vei. De påpeker at privat avkjørsel ikke kan legges over offentlig parkering (o_P1).
Det er ikke behov for kommunen å eie p-plassen som er tiltenkt hyttene og ingeniørvesenet
anbefaler at parkeringen reguleres felles for hytteeierne.
Parkvesenet er opptatt av oppgradering av eksisterende lekeplass som ligger utenfor
planområdet, sikre gode snarveier og gangpassasjer samt ivareta eksisterende
grønnstruktur. Kvaliteten langs turveier og friområder er også viktig m.t.p.
opplevelsesverdien.
Barn- og unges representant er opptatt av trygg kryssing av vei til kvartalslek og mener det
er positivt at planen bidrar til oppgradering av lekeplassen. Lekeplassen har en fin plassering
med gode kvaliteter.
8
PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET
Planforslaget er i samsvar med flere av samarbeidsgruppas anbefalinger, men vi mener det
må foretas mindre justeringer av planforslaget før sluttbehandling. Disse er listet opp i siste
avsnitt i saken.
Det er positivt at det legges til rette for en bebyggelsesstruktur som tilpasser seg området og
omgivelsene. Det er positivt at planen ivaretar den offentlige tilgjengeligheten gjennom
område med god kobling mellom Markestøheia, lekeplass, turdrag og badeplass. Dette
bidrar til at folk i nærområde også gis mulighet til å ferdes i området.
Det har i planprosessen vært fokus på bebyggelsens utforming og plassering i terreng,
ivareta grønne korridorer og stier, og vurdere trygg skolevei. Det har vært en forutsetning at
planforslaget ivaretar og viser en god løsning for parkering for hytteområde, samt atkomst til
hyttene. Vi mener plasseringen av hytteparkeringen er løst på en god måte.
Hovedgrepet i planen er i tråd med kommuneplanen. Vi er positive til fortetting av område
med eneboliger og tomannsboliger og selv om enkelte av tomtene er små mener vi
prosjektet tilpasser seg omgivelsene. Derimot er vi spesielt opptatt av overgangene mellom
nye boliger og naboområder og vi mener at boligtomtene B17(som er delvis regulert til
friområde i gjeldende plan) og B21 ligger for tett på eksisterende friområder og lekeplass og
vi anbefaler at disse tomtene tas ut av planen. Det kan aksepteres en høyere utnyttelse
intern i område, men det er viktig å sikre gode overgangssoner.
Det er vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning.
Kulturminner
Ingen registreringer
Universell utforming
Bestemmelsene sikrer at 70 % av boenhetene skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet.
Bestemmelsene viser konkret til hvilke tomter dette gjelder.
Det er satt av to HC-plasser på offentlig parkeringsplass (o_P2). På parkeringsplass for
hyttene er det også avsatt 1 HC-parkering (o_P1).
Risiko- og sårbarhetsanalyse
ROS- sjekkliste er utført og peker ikke på noen uønskede hendelser eller forhold.
Naturmangfoldloven §§ 8-12
o § 8 Kunnskapsgrunnlaget.
Området er tidligere godt undersøkt med hensyn til naturmangfold. Resultater av
registreringer ligger i naturbaser og i artsdatabanken. Naturbaser viser ingen
registreringer, men i artsdatabanken er det langs Revemyrveien registrert følgende
fuglearter; kjøttmeis, spettmeis, rødstrupe, blåmeis og svarttrost. Alle disse artene er
livskraftige. Det er også registrert 4 plantearter. Disse er registrert som «ikke
rødlistevurdert». Det er i forbindelse med dette planarbeidet ikke foretatt
tilleggsregistreringer.
o § 9 Førevar prinsippet
Konsekvensene av tiltaket er kjent. Siden registreringene ikke ligger inne i selve
utbyggingsområde, men på allerede etablert atkomstvei (Revemyrveien) og dette
dreier seg om fugler, er det grunn til å tro at registreringen er en cirka plassering og at
fuglene oppholder seg i nærområdet (bl.a. trær, busker etc) og ikke på selve veien
o § 10 Samlet belastning
Denne lokaliteten er en av flere områder som brukes av arten. Samlet belastning for
arten i distriktet vil ikke bli skadelidende.
o § 11 Kostnader og § 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode er vurdert som ikke
aktuelt
9
Forholdet til naturmangfoldlovens §§ 8-12 anses å være ivaretatt.
Det er i planbeskrivelsen sagt at det ikke er registrert biologisk mangfold. Vi anbefaler at
tiltakshaver å redegjøre for registreringene som er nevnt ovenfor før sluttbehandling av
planen.
Økonomiske konsekvenser
Sandlekeplassen driftes av velforeningen. Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av
turvei og friområder. Kostnadene for drift på kvartalslekeplass er anslått til ca. 35.000,(2015- priser). Økte driftskostnader foreslås lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet.
Kostnader for oppgradering av Revemyrveien med fortau fram til avkjørsel til planområdet
skal fordeles på de ulike utbyggerne langs Revemyrveien. Kommunen ved ingeniørvesenet
skal stå for drift av offentlige veier og fortau. Kostnadene er anslått til ca. 30.000,- pr. år.
Grønnstruktur
Planforslaget kommer ikke i konflikt med kulturlandskap.
 Sandlekeplass
Det er vurdert at utbyggingen ikke skal sette av eget areal til sandlekeplass da planområdet
grenser til eksisterende lekeplass. Planen har rekkefølgekrav til oppgradering av lekeplassen
og stiatkomst inn til lekeplassen reguleres og opparbeides.
 Kvartalslekeplass
Det stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse av kvartalslek ved Paulen (Kleppekjerr) som
ligger ca. 200 m øst for planområdet. Det skal etableres fortau mellom boligområdet og
kvartalslekeplassen. Kvartalslekeplassen er allerede regulert og flere planer i områder har
samme rekkefølgekrav til bygging av kvartalslekeplassen. Kostnadene til byggingen skal
fordeles mellom de forskjellige utbyggerne.
 Kyststi
Stiene i område blir bl.a. brukt av hytteeierne som i dag parkerer langs Revemyrveien for så
å gå inn til hyttene som ligger nord for planområdet. Selv om området nå blir utbygd ivaretar
planforslaget kyststi gjennom området, delvis gjennom offentlig regulert atkomstvei og delvis
på turvei. Disse turveiene vil også fungere som snarveier mellom boligområdene og gir en
god kobling til lekeplassen og videre til friområdet Markestøheia. Området har også kort vei
til turdrag og badeplass i Kragevika og grønne lunger.
Hytteparkering og stiatkomst til hytter
Tiltakshaver skal ivareta 9 parkeringsplasser for hytteeiere nord for planområde. Disse er
regulert på parkeringsplass i nord (o_P1). Her er det avsatt totalt 12 plasser noe som er mer
enn behovet. Det er noe høydeforskjell i området og det vil bli behov for bearbeiding av
terrenget. Det må før sluttbehandling gjøres en vurdering av om det skal settes av noe areal
til terrengbearbeiding for å kunne ta opp terrengets høydeforskjell. Det er viktig at dette skjer
innenfor planområde og ikke i regulert friområde i naboplan. Dette burde ikke være noe
problem da det uansett er satt av mer enn nok p-plasser og en liten del av parkeringen kan
med fordel avsettes til annen veigrunn.
Kommunen har ikke behov for å eie o_P1 siden disse er tiltenkt hytteeierne. Vi anbefaler at
o_P1 endres til felles f_P1 før planen går til sluttbehandling.
Sti til hyttene skal gå via o_P1 i samme trase som i dag. Det er tenkt at hytteeierne skal
parkere på o_P1 og derfra gå direkte inn til hyttene. Vi mener plasseringen av
parkeringsplassen er god da den ligger nærmest mulig hyttene. Dette er også i tråd med
hytteeiernes ønske.
10
Transport
Det skal opparbeides ny atkomstvei inn i området. Veien skal være offentlig og utformes i
tråd med veinormalen.
Også hele Revemyrveien med fortau er tatt med i reguleringsplanen (veien fra krysset ved
fylkesveien). Det er stilt rekkefølgekrav til opparbeidelse av denne veien fram til avkjørselen
til planområdet. Videre vestover reguleres veien i full bredde, men det stilles ikke
rekkefølgekrav til opparbeidelse av denne strekningen. Bakgrunnen for at veien også ble tatt
med vestover var at det i starten av planarbeidet var uklarheter om hvor biltrafikken skulle
ledes. Kommunen har i etterkant avklart at biltrafikken skal ledes ut mot øst ved krysset
Paulen – Østerøya. Det er derfor konkludert med at Revemyrveien reguleres med full bredde
og fortau, også mot vest, men det stilles ikke rekkefølgekrav til oppgradering av dette partiet.
Flere planer i områder har samme rekkefølgekrav til bygging av Revemyrveien og
kostnadene fordeles mellom de ulike utbyggingsområdene.
Teknisk infrastruktur
Områder langs Revermyrveien står tidvis under vann, og kommunalt overvannsnett i
området har begrenset kapasitet. Tiltakshaver har utarbeidet en rapport på overvann.
Tilførsel av de beregnede overvannsmengder vil sannsynligvis medføre økt
overvannsbelastning på private arealer ved Revermyrveien samt overbelastning av
kommunalt overvannsnett. Ingeniørvesenet kan derfor ikke tillate at de beregnede
overvannsmengdene ledes til terreng/kommunalt overvannsnett – her må det legges opp til
infiltrasjon/fordrøyning. Vi anbefaler at det i planbeskrivelsen må vises hvordan overvann
skal håndteres.
Spillvannsnettet i området har begrenset kapasitet pga stor tilførsel av fremmedvann.
Ingeniørvesenet kan likevel ikke si at denne utbyggingen ikke kan gå som planlagt pga
spillvannskapasitet, men det er svært viktig å ha fokus på at spillvann fra nytt område kun
skal inneholde spillvann og ikke overvann/drensvann/grunnvann (dette vannet må håndteres
i terreng og/eller via overvannsnettet – etter fordrøyning/infiltrasjon).
Det er også utarbeidet en vann- og avløpsskisse som viser tilkobling på ledningsnett og
mulig tilkobling for andre hus/hytter i nærområdet.
Veinavn
Det er behov for nytt veinavn. Plan-, bygg – og oppmålingsetaten foreslår Revemyrknausen.
Bebyggelse og estetikk
Nye bygningsvolumer tilpasser seg eksisterende boligstruktur, men området bygges tettere
enn dagens tomtestruktur.
Bestemmelsene sikrer saltaksbebyggelse, noe som passer inn i område da eksisterende
bebyggelse har saltak og flere av de regulerte (men ikke utbygde) naboområdene også har
dette.
Deler av tomt B16 og B17 ligger plassert på regulert friområde i vedtatt bebyggelsesplan for
Lindebø Skålevik felt A, areal 5 (1996). Den vedtatte planen har hatt en intensjon om å
avsette et grøntområde både for å sikre grøntområder til tilstøtende planer som måtte
komme, og sikre sammenhengende grønnstruktur. Tomt B17 derimot ligger langt inne i
friområde og gjør at nesten halve bredden av friområde forsvinner. Dette er et såpass
betydelig inngrep at vi mener planforslaget da bryter med intensjonen om å bevare et grønt
belte mot hyttene. Hytteeierne/velforeningen er også opptatt av hvor nært ny bebyggelse
kommer hyttene. Skissen nedenfor viser også at B17 stenger for stiatkomst til en av hyttene i
bakkant, selv om stien kan legges om tror vi ikke tomt B17 vil få så gode kvaliteter ved å se
rett ned på en hytteparkering med 12 biler. En slik løsning vil også forutsette at en privat tomt
har avkjørsel over annen grunn.
11
Innsendt planforslag for B17:
Utbyggers alternative løsning for B17:
Administrasjonens forslag:
Nytt planforslag (røde linjer) er lagt oppå eksisterende reguleringsplan. Kartet viser hvor mye av
friområde som beslaglegges av tomt B17.Rød skravur viser friområde som blir til ny boligtomt. Grønn
skravur viser areal som tillegges friområde som kompensasjon.
Vi mener utbyggers alternative forslag for B17 er bedre enn opprinnelig forslag. Her ivaretas
terrenget og skråningen mot stien som går til hyttene. Vi mener at det alternative forslaget
fortsatt tar for mye areal som er regulert til friområde og vi fremmer eget forslag som ivaretar
friområdet i større grad enn utbyggers alternativ. Tomt B16 går også noe inn på regulert
friområde, men ved å utvide friområde ned mot parkeringsplassen vil en kunne se på dette
som en «byttehandel» av friarealet. Parkvesenet støtter denne vurderingen. Stien som er
regulert inn (med stiplet linje) er i dag ikke etablert og vil trolig ikke etableres, da planen
ivaretar gode stiforbindelser i området rundt.
Vi anbefaler at tomt B17 tas ut av planen og at friområde (o_F2) utvides frem til pplass for hyttene. Dette vil også gi en mer naturlig overgang fra et boligområde og til
hytteområde.
Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er derimot positiv til at tomt B16 gjøres til en tomannsbolig.
Det kan være behov for noe justering av tomtegrensen for B16 mot øst. Vi anbefaler derfor
at:
Tomt B16 kan med fordel gjøres om til tomannsboligtomt.
12
Vi er spesielt opptatt av yttergrensene i planen, og da med fokus på hvordan ny bebyggelse
plasseres mot eksisterende bebyggelse og grøntområder. Det er positivt at byggegrensene
for boligrekka mot vest er trukket inn. Dette gir avstand til nabobebyggelsen og det sikrer
solfylt uteareal mot vest. Tomt B22 og B21 presser seg tett opp mot friområde på
Markestøheia og lekeplassen, samtidig gir det utfordringer med å få til garasje og atkomst til
to tomter pga høydeforskjeller mellom veien og tomtene.
Plan-, bygg og oppmålingsetaten anbefaler
følgende:
For å unngå at bebyggelse blir liggende for
tett ut mot offentlig grønnstruktur anbefaler
vi at tomt B21 og B22 slås sammen til 1
eneboligtomt, og byggegrenser justeres slik
som opprinnelig innsendt planforslag viste.
Terrengbearbeiding
Terrenget er kupert og det vil bli behov for å bearbeide terrenget for å få plassert ny
bebyggelse og vei. Det er positivt at bebyggelsen har ulik høydeplassering i terrenget.
Sammen med forskjellig plassering av bygningenes møneretning gir dette variasjon i
område. Siden flere av tomtene er små vil det også gi mulighet for plassering slik at uteareal
kan skjermes noe fra hverandre og skape private uteareal. Byggegrenser er satt slik at det
gis fleksibilitet ved bygging av område og gjør at bygninger kan plasseres greit ift. hverandre.
Noen bygninger vil kunne plasseres nærmere tomtegrensen, men brannkrav vil fortsatt
gjelde.
Se vedlagt terrengsnitt.
Solforhold
Solstudier viser at solforholdene i området generelt er best fra kl 12.00 og utover dagen. Fra
morgenen av kaster Markestøheia skygge på en del av tomtene. Solforholdene er svært
gode for samtlige tomter kl 12.00 vårjevndøgn. På kvelden vil fortsatt boligrekka lengst vest
ha gode solforhold, mens de lenger bak havner noe i skyggen. Kl. 15.00 vårjevndøgn har
flere av tomtene fortsatt en del sol.
Lekeplassen som ligger utenfor område har gode solforhold hele dagen og selv om ny
bebyggelse vil kaste noe skygge på ettermiddagen så har lekeplassen tilfredsstillende
solforhold jf. bestemmelsene i kommuneplanen. På kveldstid vil bebyggelse kaste skygge
mot lekeplassen.
Barn og unges interesser
Det er vurdert at det ikke er behov for erstatningsareal for barn- og unge. Se
planbeskrivelsen for informasjon.
Skole- og barnehagesituasjon
Tiltakshaver har gjort en god vurdering av skoleveien og trafikksikkerheten i området, både
gjennom kart og supplerende tekstbeskrivelse. For mer info se planbeskrivelsen og eget kart.
I tillegg har både rektor ved Lindbøskauen skole (ungdomsskolen) og trafikkgruppen ved
Flekkerøy barneskole uttalt seg til skoleveien mellom skolen og utbyggingsområde. Begge
skolene vurderer skoleveien som trafikksikker.
13
Utbyggingspolitikk
I boligprogrammet ligger utbyggingen inne med 20 boenheter etter 2018. Skolekapasiteten er
tilfredsstilt med denne framdriften. Dersom framdriften endres må skolekapasiteten vurderes
før igangsetting av utbyggingen. Utbygger kan inngå utbyggingsavtale før tiltak kan
igangsettes innenfor planområdet.
Det vises til planbeskrivelsen som dekker følgende tema:
- Kommunens tre satsningsområder
- Folkehelse
- Lyd og støy
- Teknisk infrastruktur
- Forurensning
Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon.
Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er svært fornøyd med at tiltakshaver har imøtekommet
mange av kommunens råd og merknader. Til tross for at enkelte av tomtene er små har
tomtene gode solforhold og byggegrenser er satt for å sikre fleksibilitet under bygging. Vi har
vært opptatt av å ivareta grønne korridorer og planforslaget ivaretar viktige ferdselslinjer i
området. Det har også vært viktig å sikre avstand mellom nytt boligområde og eksisterende
hytteområdet. Vi mener to av tomt B17 og B21 presser seg for mye opp i friområdene og
lekeplass. Vi er positive til planforslaget, men anbefaler at følgende endringer tas før offentlig
utleggelse:
 Tomt B17 tas ut av planen og reguleres til friområde. Tomt B16 kan med fordel
gjøres om til tomannsboligtomt
 Tomt B21 og B22 slås sammen til 1 eneboligtomt
Følgende endringer må tas før sluttbehandling:
Plankart:
- Parkeringsplass o_P1 endres til f_P1
- Det settes på byggegrense og maks mønehøyde på tomt B25 og Revemyrveien 50
- Atkomstpil til B2 flyttes noe mer mot nord for å unngå å ligge midt i svingen på
snuhammeren
Bestemmelser:
- Følgende bestemmelse tilføyes: for tomt B19 og B20 skal det etableres gjerde mot o_T2
- Bestemmelse 1.1.1 justeres til: På følgende tomter kan det til sammen oppføres 1
tomannsbolig: B7 og B8, B10 og B11, B14 og B15, B18 og B19
- Bestemmelse 1.1.6 justeres til: bygninger på tomtene B1, B5, B9, B16,B20, B22, B23 og
B24 kan oppføres med underetasje.
Planbeskrivelsen:
- Det må redegjøres for biologisk mangfold jf. registreringer i artsdatabanken.
- Det må vises hvordan overvann skal håndteres.
Vi oppfatter at dette er endringer som er kurante for tiltakshaver.
Kathrine Hesthag, 17.03.15
14