docValg av selskapsstruktur ved kjøp og salg av fast eiendom
download 
Report Transcription
Valg av selskapsstruktur ved kjøp og salg av fast eiendom
VALG AV SELSKAPSSTRUKTUR VED KJØP OG SALG AV FAST EIENDOM - Viktige avgjørelser i transaksjonsmarkedet Thomas Reppe Wetting Partner, advokat [email protected] +47 928 30 635 Thomas Reppe Wetting arbeider hovedsakelig med virksomhetsoverdragelser og eiendomstransaksjoner. Han innehar særlig kompetanse innenfor selskapsrett samt strukturering av og skatte- og avgiftsspørsmål knyttet til transaksjoner. Wetting har videre omfattende erfaring med strukturering og syndikering av investeringsprosjekter, herunder etablering av fondsstrukturer. Daniel Løken Høgtun Senioradvokat [email protected] +47 924 00 754 Daniel Løken Høgtun arbeider med skatte- og selskapsrett, og har et særlig fokus mot fast eiendom. Han har erfaring fra en rekke eiendomstransaksjoner med både nasjonale og internasjonale aktører, og har gjennomført flere reorganiseringer av eiendomsporteføljer. Pia Pedersen Advokatfullmektig [email protected] +47 984 08 527 Pia Pedersen er tilknyttet forretningsområdet Bank, finans og forsikring. Hun arbeider primært med regulatoriske spørsmål knyttet til foretak under Finanstilsynets tilsyn med hovedvekt på sparebanker, verdipapirforetak og ulike fondsstrukturer. Innledning – valg av selskapsform Ulike selskapsformer ∙ Begrenset ansvar − aksjeselskaper (AS) − allmennaksjeselskap er (ASA) − enkelte andre særformer ∙ Ubegrenset ansvar − ansvarlig selskap (ANS) − delt ansvar (DA) − kommandittselskap (KS) − indre selskap (IS/DIS) Advokatfirmaet Selmer DA Uttalt nøytralitet ∙ Uttalt politisk mål om nøytralitet mellom valg av selskapsform − langt på vei lyktes med dette − små nyanseforskjeller − eiendom; Store verdier, slik at selv små nyanser kan gi utslag Variasjoner Hovedtrekk ∙ Selskapsrettslige forhold ∙ Gjennomgang av hovedtrekkene Komplekst regelverk ∙ Avsjekk med advokat anbefales ∙ Skattemessige forhold ∙ Nytt; regulatoriske forhold – AIFMD Doc. ref.: 2654310 3 Agenda Agenda 1 Selskapsrettslige kjennetegn og særegenheter 2 Skattlegging gjennom AS eller DLS 3 Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) PAUSE 4 Rentebegrensningsreglene 5 Omorganiseringer 6 Transaksjonsspesifikke forhold Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 4 Rettslige rammer for selskaper med begrenset ansvar ∙ Aksjeloven (asl.) ∙ Allmennaksjeloven (asal.) • To lover, men stort sett lik regulering • Basert på EU-direktiv • Aksjelovene er de selskapsrettslige "basislovene" i norsk rett ∙ Aksjeloven § 1-1 (2) • "Med aksjeselskap forstås ethvert selskap hvor ikke noen av deltakerne har personlig ansvar for selskapets forpliktelser, udelt eller for deler som til sammen utgjør selskapets samlede forpliktelser, hvis ikke noe annet er fastsatt i lov" ∙ Allmennaksjeselskap • Litt forenklet: et aksjeselskap definert som allmennaksjeselskap ∙ Aksjeloven § 1-2 • Ansvarsbegrensningen − "Aksjeeierne hefter ikke overfor kreditorene for selskapets forpliktelser" − "Aksjeeierne plikter ikke å gjøre innskudd i selskapet eller i tilfelle i selskapets konkursbo i større utstrekning enn det som følger av grunnlaget for aksjetegningen" Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 5 Rettslige rammer for selskaper med ubegrenset ansvar ∙ Selskapsloven (sel.) fra 1986 • Likhetstrekk med aksjeloven av 1976 • ikke oppdatert gjennomgående etter 1985, men flere mindre endringer ∙ Selskapsloven § 1-1 • Økonomisk virksomhet utøves for to eller flere deltakeres felles regning og risiko, og minst en av deltakerne har et ubegrenset, personlig ansvar for virksomhetens samlete forpliktelser. Loven gjelder også hvor to eller flere deltakere har et ubegrenset ansvar for deler av forpliktelsene når disse deler til sammen utgjør virksomhetens samlete forpliktelser ∙ Selskapsloven § 1-2 • Ansvarlig selskap (ANS): selskap hvor deltakerne har et ubegrenset, personlig ansvar for selskapets samlede forpliktelser, udelt eller for deler som tilsammen utgjør selskapets samlede forpliktelser og som opptrer som sådan overfor tredjemann • Delt ansvar (DA): Avtales i selskapsavtalen jf sel § 2-4 (3) • Kommandittselskap (KS): selskap hvor minst en deltaker har ubegrenset ansvar for selskapets forpliktelser og minst én annen deltaker har begrenset ansvar med en fastsatt sum for selskapets forpliktelser uten å være stille deltaker • Indre selskap (IS): selskap som ikke opptrer som sådan overfor tredjemann Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 6 Kjennetegn og særegenheter Selskap med begrenset ansvar ∙ En eller flere aksjeeiere – ingen direkte betydning for selskapet − unntak: Konsernbestemmelser, mva-konsern og skattekonsern – særregler for AS med en dominerende eier ∙ Aksjeselskapet hefter direkte selv – ingen tredjeparter som hefter med mindre dette er særskilt avtalt − Morselskapsgaranti − Garanti fra eiere ∙ Aksjonærene hefter kun for innskutt kapital ∙ Forvaltes av styret og daglig leder ∙ Ved salg; selger har ingen andre forpliktelser enn det som er avtalt med kjøper − Basert på avtale eller lov (kjøpsloven) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 7 Kjennetegn og særegenheter - Generelt Selskap med ubegrenset ansvar ∙ Krever to eller flere deltakere − Hvis ikke er det enkeltmannsforetak eller del av eiers virksomhet ∙ Ikke selvstendig ansvarssubjekt – deltakerne hefter − Eierne har ansvar for virksomhetens forpliktelse − En, flere eller alle − Begrenset ansvar kun for kommandittist og stille deltaker ∙ Ansvaret ”henger ved” tidligere deltakere − Sel § 2-30 (2): For forpliktelser som påhvilte selskapet ved eierskiftet, hefter overdrageren og erververen en for begge og begge for én inntil kreditor må anses å ha fritatt overdrageren for ansvar ∙ Selskapsforholdet kan sies opp på 6 måneders varsel (sel. § 2-32) ∙ Ikke krav om innskudd (Unntak: KS) ∙ Selskapsforholdet reguleres av selskapsavtale − Sammenlignbart med vedtekter, men normalt mer utfyllende Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 8 Kjennetegn og særegenheter Ansvarlig selskap & Delt ansvar ∙ ANS: Hver enkelt deltaker hefter for selskapets samlede forpliktelser utad − Farlig for mest solide deltaker − Regressadgang mot øvrige deltakere − Bør avtalefeste delt ansvar Deltakere ANS ∙ Krav om enstemmighet − Hver enkelt ansvarlig − Kan fravikes i avtale ∙ Ikke krav om styre – hver enkelt deltaker representerer selskapet − Kan endres ved avtale ∙ Krav om samtykke ved overdragelser − Enstemmig − Kan fravikes Advokatfirmaet Selmer DA Deltakere DA Doc. ref.: 2654310 9 Kjennetegn og særegenheter Kommandittselskap ∙ En deltaker (komplementaren) hefter ubegrenset – resten (kommandittistene) har begrenset ansvar − Komplementaren må eie minst 10 % ∙ Kommandittistene hefter for et fastsatt beløp − 40 % må være innbetalt – 20 % per stiftelse og ytterligere 20 % innen 2 år − Ikke innbetalt kapital omtales som uinnkalt kapital ∙ Forvaltes av komplementaren − Sammenlignbart med styre Kommandittister Komplementar KS ∙ Kan ha eget styre ∙ Begrensinger i sikkerhetsstillelser for eiere − Sammenlignbart med AS… − …men viktige forskjeller Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 10 Kjennetegn og særegenheter Indre selskap ∙ Opptrer ikke utad som selskap – virksomheten utøves av stedfortreder − Hovedmann – ikke krav til minste eierandel ∙ Stille deltakere − Begrenset ansvar til beløp − Fremtrer ikke utad − Deltar ikke på selskapsmøte − Avtalefester deltakermøte ∙ Representeres av hovedmannen − Står som eier av IS' aktiva − Er låntaker for gjeld Stille Deltakere Ikke synlig Indre Selskap Synlig Hovedmann (AS) ∙ Regnskapsmessig korreksjon for minoritetsposter (normalt under egenkapitalen i regnskapet) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 11 Skattlegging gjennom AS eller DLS I utgangspunktet skattenøytralt å investere gjennom AS eller DLS ∙ Ingen forskjell ved fastsettelse av skattepliktig inntekt − Virksomhetsinntekt skattlegges med 27 % (og fritaksmetoden gjelder for fritatt inntekt) − Kontinuitet ved erverv av aksjer/andel ∙ Utbytte/utdelinger er i utgangspunktet skattefri for mottaker ut over en 3 % tilbakeføring (0,81 %) (unntak for skattekonsern) − Utbytte til personlige skattytere skattlegges med 27 % (minus skjerming) − 73 % av utdelinger til personlig skattlegges med 27 % (minus skjerming) AS 27 % skatt på utdeling (total skattebelastning 46,71%) Advokatfirmaet Selmer DA 0,81 % skatt på utdeling AS 27 % skatt i selskapet 27 % skatt på overskudd 27 % skatt på 73 % av utdeling (46,71 %) AS 27 % skatt på overskudd 0,81 % skatt på 73 % av utdeling DLS Doc. ref.: 2654310 12 Skattlegging gjennom AS eller DLS Det er likevel flere forskjeller som kan være relevante å vurdere – aksjeselskap ∙ Et aksjeselskap er et eget skattesubjekt og lignes for selskapets resultat (selskapsligning) − Dvs. at aksjonærene ikke er ansvarlige for selskapets skatt − Underskudd må fremføres (i visse tilfeller kan de tilbakeføres) − Innenfor skattekonsern er det mulig å yte konsernbidrag (skattekonsolidering) og utbytter er fullt ut skattefri ∙ Formuesverdien på en aksje kan aldri bli lavere enn null Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 13 Skattlegging gjennom AS eller DLS Det er likevel flere forskjeller som kan være relevante å vurdere – deltakerlignet selskap ∙ Det er deltakeren som lignes for resultatet i DLS – overskudd og underskudd skattlegges på deltakerens hånd (deltakerligning) − Dvs. at det er deltakerne som er ansvarlig for skatt på overskudd (men det er selskapet som utarbeider selskapsoppgave – nettoligning) − Selskapet er solidarisk ansvarlig for skatten (økt skatterisiko) − Fordeling av årsresultatet ved overdragelse av andel skjer sjablonmessig ∙ Nye forhold − Kommandittister og stille deltakere må fremføre andel av underskudd i selskapet − Rentebegrensingsreglene har uheldige effekter ∙ Netto formue/gjeld fastsettes på selskapets hånd, og fordeles ut til og beskattes hos deltakerne (KS og IS kun innenfor innskuddsforpliktelsen som ikke er innkalt) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 14 Skattlegging gjennom AS eller DLS Hva er den mest relevante forskjellen? ∙ Adgang til skattemessig samordning med deltakernes andre inntekter/kostnader utenfor skattekonsern ∙ Hva slags type eiendomsprosjekter/investorer er dette særlig relevant for: − Utviklingsprosjekter med flere investorer − Ferdigstilte prosjekter som vil generere skattemessig tap i flere år og det er flere investorer − Investorer som har fremførbare underskudd eller DLS-andeler som genererer skattemessige tap ∙ Genererte underskudd kan ikke "selges" da de ligger hos deltakeren Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 15 Skattlegging gjennom AS eller DLS Lovendring for KS og IS ∙ Kommandittister og stille deltakere må fremføre andel av underskudd i selskapet – Hva er konsekvensen av dette? "Kommandittister og stille deltakere må fremføre andel av underskudd i selskapet til fradrag i senere års overskudd fra selskapet eller i gevinst ved realisasjon av andel i samme selskap." ∙ Selskapsformene er delvis likestilt med AS, men er mer ugunstig som følge av tap av underskuddsposisjonen ved realisasjon og omdanning ∙ Selskapsformene bør kun velges dersom selskapsformen er hensiktsmessig ut fra andre kommersielle eller selskapsrettslige hensyn ∙ Det bør vurderes å omdanne KS og IS Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 16 Implementering av Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) Rammeverk ∙ Alternative Investment Fund Managers Directive ("AIFMD") ble vedtatt i EU 8. juni 2011 ∙ Gjennomført i norsk rett gjennom lov om forvaltning av alternative investeringsfond av 20. juni 2014 nr. 28 ("AIFL") og forskrift til lov om forvaltning av alternative investeringsfond av 26. juni 2014 nr. 877 ("AIFF") ∙ Retningslinjer utarbeidet av the European Securities and Markets Authority ("ESMA") Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 17 Kort om AIFMD Hva reguleres? ∙ Forvaltning, administrasjon og markedsføring av alternative investeringsfond ∙ Regulerer forvaltere – ikke fondene som sådan ∙ Konsekvens av finanskrisen i 2008 ∙ Fullharmoniseringsdirektiv − De fleste av direktivets bestemmelser er gjennomført i nasjonal rett i sin helhet Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 18 Kort om AIFMD Formål ∙ Bedre kontroll med finansielle aktører som ikke har vært underlagt felleseuropeisk regulering tidligere ∙ Legge til rette for et internt marked for forvaltning og markedsføring av AIF'er på tvers av landegrensene i EØS-området ∙ Bidra til økt vern om investorer Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 19 AIFMDs virkeområde – hvilke subjekter er omfattet? Definisjon ∙ Det følger av AIFL § 1-2 (1) (a), som gjennomfører AIFMD art. 4 (1), at et alternativt investeringsfond er en: (i) Innretning for kollektiv investering som ikke er et UCITS, jf. verdipapirfondloven § 1-2 første ledd nr. 4 (ii) Som innhenter kapital fra et antall investorer (iii) Med sikte på å investere kapitalen i henhold til en definert investeringsstrategi til fordel for investorene ∙ Definisjonen omfatter som utgangspunkt alle type investeringsselskaper og andre fondslignende strukturer som faller utenfor regulering etter verdipapirfondloven ∙ Nærmere retningslinjer for tolking av definisjonen følger av ESMAs retningslinjer Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 20 AIFMDs virkeområde – hvilke subjekter er omfattet? ESMAs retningslinjer ∙ Innretning for kollektiv investering : 1. Virksomheten har ikke et generelt kommersielt eller industrielt formål, hvilket innebærer at innretningen ikke følger en forretningsstrategi som hovedsakelig baserer seg på å drive kommersiell eller industriell aktivitet, eller en kombinasjon av disse (i) kommersiell aktivitet = kjøp, salg og/eller bytte av varer og/eller levering av ikke-finansielle tjenester (ii) industriell aktivitet = å være involvert i produksjon av varer eller oppføring av eiendom (iii) Virksomheten samler kapital innhentet fra investorene med den hensikt å investere for å genere en samlet avkastning for investorene 2. Eierne av fondsandeler eller aksjer har som en kollektiv gruppe ingen daglig instruksjons- eller kontrollmyndighet over den daglige virksomheten (i) Denne myndigheten strekker seg lengre enn den ordinære utøvelsen av aksjonærenes kontroll gjennom generalforsamlingen i saker som omfatter fusjon, avvikling, valg av tillitsvalgte, styre og revisor, samt godkjennelse av regnskap Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 21 AIFMDs virkeområde – hvilke subjekter er omfattet? ESMAs retningslinjer ∙ Innhenter kapital fra et antall investorer: − Ordlyden må forstås slik at det må hentes inn kapital fra flere enn én, jf. Prop. 77 L (2013-2014) − AIFMD åpner for at investeringer i alternative investeringsfond kan gjøres indirekte gjennom såkalte feeder-strukturer, dvs. at et selskap investerer i et AIF på vegne av en rekke mindre investorer Investor Investor Investor Feeder-selskap AIF Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 22 AIFMDs virkeområde – hvilke subjekter er omfattet? ESMAs retningslinjer ∙ Med sikte på å investere kapitalen i henhold til en definert investeringsstrategi til fordel for investorene: − I utgangspunktet innebærer vilkåret at aksjeselskaper og andre selskapsformer som driver ordinær forretningsmessig virksomhet med sikte på å gi investorene (aksjeeierne) avkastning på sin investerte kapital, normalt ikke vil bli betraktet som et alternativt investeringsfond Må vurderes ut fra stiftelsesdokument, vedtekter og den faktiske virksomheten for øvrig − ESMA har oppstilt en rekke kjennetegn som hver for seg eller samlet tilsier at det foreligger en definert investeringsstrategi: (i) Investeringsstrategien er fastsatt i et eget dokument som er del av, eller referert til i, stiftelsesdokumentet eller vedtektene (ii) Selskapet plikter å følge investeringsstrategien (iii) Investeringsstrategien spesifiserer nærmere kriterier for hvordan kapitalen skal plasseres, herunder om den skal investeres i spesielle aktiva eller i bestemte geografiske regioner Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 23 Nærmere om investeringer i fast eiendom Eiendomsfond og eiendomsselskaper ∙ Kollektive investeringer i fast eiendom hvor det investeres i en portefølje av eiendommer eller eiendomsselskaper ∙ Følger av proposisjonen at eiendomsfond er omfattet av definisjonen av AIF ∙ Hvorvidt eiendomsselskaper er å regne som alternative investeringsfond, må vurderes konkret: − "whether or not a REIT [real estate investment trust] or real estate company is excluded from the scope of the AIFMD depends on whether or not it falls under the definition of an "AIF" in Article 4 (1) (a). Each structure should be considered on its own merits based on substance, not on form," jf. EUkommisjonen Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 24 Nærmere om investeringer i fast eiendom Eiendomssyndikater (og andre single assets-strukturer) ∙ Kollektive investeringer som foretas gjennom et selskap som erverver en eller flere forhåndsdefinerte enkelteiendommer ∙ En rekke høringsinstanser har uttalt at denne type prosjektfinansieringer av eiendom (og shipping) bør falle utenfor regelverkets virkeområde ∙ Departementet uttaler i forarbeidene at idet AIFMD er et fullharmoniseringsdirektiv, er det ikke ønskelig å gi norske regler som fraviker forventet fremtidige EØS-forpliktelser når det gjelder direktivets anvendelsesområde Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 25 Nærmere om investeringer i fast eiendom Eiendomssyndikater (og andre single assets-strukturer) ∙ Selmer har utfordret Finanstilsynet på dette punkt, med de vil ikke ta endeling stilling til spørsmålet ∙ Det er vår vurdering at: Det må foretas en konkret vurdering med utgangspunkt i lovforslaget § 1-2 og ESMAs retningslinjer Denne type strukturer mest sannsynlig vil falle utenfor, ettersom slike selskaper ikke har en klart definert investeringsstrategi Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 26 Virkninger av å være omfattet av AIFMD Krav til forvalter ∙ Alle alternative investeringsfond må ha en ekstern eller intern forvalter som skal forvalte fondet ∙ Med forvaltning menes både: − Porteføljeforvaltning − Risikostyring ∙ Forvalteren skal være registrert hos Finanstilsynet − Terskelverdi: 500 millioner euro hvis fondet ikke har innløsningsrett de første fem årene og ikke er gjenstand for finansiell giring, 100 millioner euro hvis ikke ∙ Forvalter må bl.a. oppfylle krav til ledelsens egnethet, kapital, organisering av virksomheten og rapporteringsplikter Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 27 Virkninger av å være omfattet av AIFMD Krav til depotmottaker ∙ Forvalteren skal utpeke en depotmottaker for fondet som skal: − Føre kontroll med fondets kontantstrømmer − At innbetalinger fra investorer i forbindelse med tegning av andeler eller aksjer mottas − At alle likvide midler er bokført på fondets konto ∙ Hovedregel: Kredittinstitusjon eller verdipapirforetak etablert i en EØS-stat Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 28 Sentralt unntak – forskriften § 1-2 Holdingselskaper ∙ Loven eller forskriften gjelder ikke for selskaper med eierandel i et eller flere andre selskaper, der formålet er å gjennomføre en forretningsstrategi gjennom datterselskaper og hvor selskapet har et annet hovedformål enn å skape avkastning gjennom å selge datterselskapene ∙ Innebærer følgende: - Unntaket gjelder ikke for et selskap som investerer direkte i eiendommer - Det er virksomheten i datterselskapene som skal generere avkastning (eksempelvis utleie) og ikke salg av disse selskapene Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 29 Holding-unntak Antas å omfattes av holdingunntaket Investor Investor Prosjektfinansieringsselskap Investor Omfattes ikke av holding-unntaket Investor Investor Investor Prosjektfinansieringsselskap Investor Investor Prosjektfinansieringsselskap Datterselskap Datterselskap (salg) (utleie mv.) Advokatfirmaet Selmer DA Investor Doc. ref.: 2654310 30 Pause Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 31 Rentebegrensningsregler – gjeldende fra og med 2014 ∙ Fra og med 2014 er det innført regler som begrenser fradragsretten for renter på gjeld til nærstående (gjelder for AS og DLS • Nærstående 50 % (eierskap eller kontroll på noe som helst tidspunkt i løpet av året) • Netto rentekostnader på MNOK 5 eller mindre unntatt (eksterne renter teller med) • Ellers kun fradrag for renter til nærstående innenfor 30 % av skattemessig EBITDA • Det foreligger en ny type skatterisiko • Det finnes en ny type skatteposisjon (begrensede renter til fremføring) ∙ Hvordan påvirker reglene eiendomsselskaper • Selskapsstruktur blir enda viktigere - ulike selskapsformer vil gi ulike resultater under reglene • Omorganiseringer bør vurderes • Gjeldsstrukturen må tilpasses reglene og monitorers løpende Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 32 Reglene er tilsynelatende enkle! Men det foreligger en rekke særegenheter som må huskes på ∙ Renter på gjeld til tredjepart "spiser" av 30 % av EBITDA Oppkjøpsselskap Target Advokatfirmaet Selmer DA • Betyr at det kan lønne seg å skille ekstern og intern gjeld i to selskaper Ekstern finansiering Skattemessig EBITDA 30 % 25 000 000 7 500 000 Intern finansiering Ekstern rentekost Intern rentekost Netto rentekost 15 000 000 5 000 000 20 000 000 Doc. ref.: 2654310 33 Reglene er tilsynelatende enkle! Men det foreligger en rekke særegenheter som må huskes på ∙ Konsernbidrag ∙ Swap-kostnader er ikke omfattet av reglene − Kan flytte skattemessig EBITDA − Skattepliktig inntekt kan ikke overføres via konsernbidrag ∙ Aktiverte byggelånsrenter er ikke omfattet av reglene ∙ Underskudd til fremføring ∙ Begrensede renter kan fremføres i 10 år − Fremførte renter fradragsføres før årets rentekostnader (dvs. at rentene rulles fremover) − Reduserer skattemessig EBITDA − Kan ikke redusere skattepliktig inntekt som følge av begrensede renter − Man kan "fylle opp" til MNOK 5 med renter til fremføring − For DLS gjennomføres fremføringen på selskapets hånd og netto rentekostnad til fremføring reduseres med 30 % av årets underskudd i selskapet (da dette kommer til fradrag hos deltakeren) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 34 Reglene er tilsynelatende enkle! Men det foreligger en rekke særegenheter som må huskes på ∙ Andre typer sikkerhetsstillelse ∙ Nærståendebegrepet utvides til å omfatte gjeld til tredjepart ved − Negative pantsettelseserklæringer − Sikkerhetsstillelse fra nærstående − Skadesløsholdelse/"all guarantors' liabiliteis" − Back-to-back låneforhold (omgåelse) − Letter of comfort − Unntak for sikkerhetsstillelse fra underliggende selskap eller hvor aksjer i eller fordring på låntaker er stilt som sikkerhet Ikke OK OK Oppkjøpsselskap Oppkjøpsselskap Garanti Eiendomsselskap Ekstern finansiering Advokatfirmaet Selmer DA Oppkjøpsselskap Ekstern finansiering OK Ekstern finansiering Ikke OK Ikke OK Eiendomsselskap Pant/ garanti Eiendomsselskap Doc. ref.: 2654310 Eiendomsselskap Reglene er tilsynelatende enkle! Men det foreligger en rekke særegenheter som må huskes på Selskapsform kan også innebære en sikkerhetsstillelse fra nærstående ∙ Ansvaret for deltakerne i ANS, KS, DA og IS innebærer at det foreligger en sikkerhetsstillelse ∙ Hvis en av deltakerne direkte eller indirekte kontrollerer vil renter på eksterne lån omfattes av reglene Komman dittist 50 % 25 % Komple mentar 10 % 25 % 90 % Ikke OK ANS 50 % 25 % Ikke OK Ekstern finansiering Advokatfirmaet Selmer DA KS Ekstern finansiering DA Hovedmann 50 % 25 % 25 % Ikke OK opp til max ansvar for 50 % Ekstern finansiering Doc. ref.: 2654310 25 % Ikke OK IS Ekstern finansiering 36 Hva bør vurderes ved transaksjoner? Selger Kjøper ∙ Lage beregning for inneværende år og legge inn i datarom ∙ Risiko knyttet til reglene må vurderes i DDprosessen ∙ Vurdere omorganisering før salg for å bedre salgscase ved å unngå ulemper ved salg av DLS ∙ Oppkjøpstruktur må vurderes i forbindelse med kjøpet ∙ Vurdere om eventuell skatteposisjon har en verdi ∙ Vurdere etterfølgende omorganisering ∙ Finansieringsstruktur − Gjeldsgrad − Plassering av gjeld − Sikkerhet for gjeld − Beregne effekt av endringer i betalbar skatt Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 37 Omorganiseringer – aksjeselskap Fusjon Fisjon ∙ Skattenøytralt og ingen dokumentavgift ∙ Skattenøytralt og ingen dokumentavgift ∙ Kan for eksempel brukes til: ∙ Kan for eksempel brukes til: − Redusere antall selskaper − Skattefritt salg av eiendom − Skape holdingsselskap (trekantfusjon) − Dele tomt/bygg i SPVer − Obs! Husk fusjonsfordring − Dele selskap mellom aksjonærer Mor AS Fusjon Tomt/bygg Advokatfirmaet Selmer DA Datter Ny Mor Fisjon Ny Datter Virksomhet Ny Datter Tomt/bygg Doc. ref.: 2654310 38 Omorganiseringer – aksjeselskap • Skattenøytralt, men dokumentavgift • Benyttes for å unngå å realisere latent skatt på bygg/tomt ∙ Fusjon av borettslag Salg Utvikler Borettslag Fusjon 1. Utvikler erverver bygg/tomt ved kjøp av aksjer (stor latent skatt) 2. Aksjene i det eiendomseiende selskapet overdras til et nystiftet borrettslag (skattefritt) 3. Borettslaget og aksjeselskapet fusjoners (skattenøytralt) 4. Ved ferdigstillelse overdras andelene i borrettslaget til nye eiere og borettslaget går fra selskapsligning til borettslagsligning Salg av aksjer Datter Tomt/bygg Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 39 Omorganiseringer – deltakerlignet selskap ∙ Fusjon av DLS • Skattenøytralt, men dokumentavgift • Kan for eksempel brukes til − Å redusere antall selskaper ∙ Fisjon av DLS • • − − − ∙ Endring av selskapsform • Skattenøytralt • • − − − • ∙ Omdanning til AS AS Omdanning DLS Advokatfirmaet Selmer DA Skattenøytralt, men dokumentavgift Kan for eksempel brukes til: Skattefritt salg av eiendom Dele tomt/bygg i SPVer Dele selskap mellom aksjonærer Skattenøytralt, men dokumentavgift Kan for eksempel brukes til: Endre ligningsmetode Endre ansvar Unngå renteavskjæring Virkning fra 1. januar inneværende år hvis meldt før 1. juli og 1. januar neste år hvis etter Ny Datter Doc. ref.: 2654310 40 Huskeliste når målselskapet har ubegrenset ansvar ∙ Må være to som kjøper ∙ Blir ansvarlig for målselskapets forpliktelser • ANS, DA, KS og IS krever to deltakere • …og to som selger – husk 0,01 % andelen! • …og selger blir ikke fri for selskapets forpliktelser ∙ Selger er ansvarlig for skattemessige forpliktelser for årene før overtakelse • Deltakerlignet selskap • Men; Subsidiært ansvar for selskapet! ∙ Skattemessig resultat i overdragelsesåret fordeles mellom kjøper og selger • Fordelt etter antall måneders eiertid, hvor overdragelsesmåneden tilordnes kjøper • Vanlig med korreksjonsmekanismer Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 41 Finansiering: Hvordan kan eiendommen brukes som panteobjekt når det eies av et ANS, DA, KS eller IS? Forbudet i asl § 8-10 mot at målselskapet stiller sikkerhet for kjøpers finansiering er i praksis tilsidesatt ved forskrift ANS/DA: IS: ∙ Kan stille pant så lenge det ikke blir ansett som kreditorskadelig − Eiendom − Factoring − Annet − Ikke hensiktsmessig med pant i ANSandelene − Kan gis dersom det struktureres som et ”omsetningspapir” − Blir ansvarlig for krav mot selskapet ∙ Pantsetter er hovedmannen – følger reglene for denne − Gis rutinemessig pant i innskuddsforpliktelsen til ISet – antatt ok Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 42 Finansiering Kommandittselskaper ∙ KS: Samme bestemmelse som i asl. § 8-10, men uten forskriften − Kan søke om dispensasjon – oppnås regelmessig ∙ Men; Kan ikke få dispensasjon fra bestemmelsene om sikkerhetsstillelse til fordel for nærstående − Problematisk når kjøper er AS ∙ AS: Bestemmelser om sikkerhetsstillelse i forbindelse med erverv i asl. § 8-10 og til fordel for nærstående i asl. 8-7 − Unntak for sikkerhetsstillelse til fordel for selskaper i samme konsern ∙ KS: Bestemmelser om sikkerhetsstillelse i forbindelse med erverv i sel. § 3-17 (3) og til fordel for nærstående i sel. 3-17 (1) og (2) − Unntak for sikkerhetsstillelse til fordel for selskaper i samme konsern − Men; Kjøpende aksjeselskap anses ikke for å være i samme konsern som KS'et − Ikke mulighet for dispensasjon fra sel. 3-17 (1) og (2) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 43 Kan man som selger av ANS, DA, KS eller IS bli kvitt ansvaret for ”gammel moro”? Ansvar? ∙ Sel. 2-30 (2): − For forpliktelser som påhvilte selskapet ved eierskiftet, hefter overdrageren og erververen en for begge og begge for en inntil kreditor må anses å ha fritatt overdrageren for ansvar − Overdrageren kan skriftlig på papir anmode selskapets kreditorer om å bli fritatt for ansvar. Svarer en kreditor ikke på en slik anmodning innen 3 måneder etter at anmodningen er kommet fram, anses kreditor for å ha fritatt overdrageren for ansvar ∙ Kan avtale annet ansvar mellom partene – gjøres rutinemessig ∙ Bestemmelsen gjelder også for kommandittandeler, men underlagt ansvarsbegrensningen til kommandittisten ∙ Indre selskap: − Stille deltakere fremtrer ikke utad – ikke ansvar ovenfor kreditorene − Kan være ansvarlig ovenfor øvrige deltakere innenfor rammene av selskapsavtalen Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 44 Skattemessige forhold Generelt ∙ Kontinuitet på selskapets hånd − Kjøper "arver" skatteposisjonene i selskapet − Også ved DLS finnes det skatteposisjoner (fordring, avsetninger, avskrivningsgrunnlag, G/Tkonto), men ikke underskudd til fremføring ∙ Normalt å beregne skatterabatt knyttet til bygg og betale for skattefordeler – bør håndteres allerede ved inngåelse av LOI ∙ Endret eierforhold kan påvirke skatteposisjoner etc. − Skattelovens § 14-90 − Rentebegrensingsreglene − Kun en deltaker innebærer realisasjon − Fordringer kan endrer karakter Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 45 Skattemessige forhold DLS Årets resultat ∙ Fordelingen av overskudd (underskudd) mellom kjøper og selger i salgsåret "Ved realisasjon av andel i løpet av inntektsåret skal årets overskudd eller underskudd på andelen fordeles forholdsmessig mellom overdrager og erverver av andelen etter antall måneder av året hver av dem har vært eier av andelen. Overdragelsesmåneden henføres til erververen." − Partene ønsker normalt at overskuddet skal fordeles etter deres konkrete eierperiode − For å oppnå ønsket resultat må det derfor mellom partene innarbeides bestemmelser om regulering av kjøpesummen for å kompensere for dette − Det er videre en risiko for selger dersom selskapet foretar store skatteutløsende disposisjoner etter at kjøperne har overtatt andelene, og kjøperne ikke selv er i stand til å gjøre opp skattekravet (for eksempel salg av eiendommen) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 46 Skattemessige forhold – ansvar og garantiregulering Ansvar og garantiregulering ∙ Ved kjøp av AS arver kjøper all historikk − Garanti knyttet til historikk er normalt ved kjøp/salg av AS − Selskapet har ingen ubetalte skatte-/avgiftskrav ut over det som fremgår av revidert balanse − Garanti for at selskapet har innsendt påkrevde, korrekte og fullstendige opplysninger og at det ikke vil oppstå skatte- eller avgiftskrav ∙ Ved kjøp av DLS arver kjøper i utgangspunktet kun skatteposisjonene i selskapet − Det foreligger et subsidiært ansvar for selskapet – skatterisiko − Normalgarantien vil da ikke være tilstrekkelig − Bør i tillegg inkluderes at selskapet ikke er eller vil bli skyldig skatt knyttet til andelen i selskapet i selgers eierperiode − Videre kan ikke selskapet garantere for deltakernes innleverte selvangivelser Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 47 Oppsummering av fordeler og ulemper AS ∙ ∙ Fordeler − Vanligste selskapsformen å benytte − Alle skatteposisjoner følger med videre − Rentebegrensingsreglene slår bedre ut − Omorganisering kan normalt gjennomføres uten dokumentavgift Ulemper − Selskapet er skattesubjekt – kun konsolidering i skattekonsern Advokatfirmaet Selmer DA ANS / DA ∙ Fordeler − Deltakeren lignes for resultatet − Ansvar delvis begrenset for DA ∙ Ulemper − Kjøpesumjustering − Risiko for selger som følge av mulig skatteansvar for etterfølgende hendelser − Subsidiært ansvar skatt på deltakerens hånd – risiko som er vanskelig å avklare − Rentebegrensingsreglene kan slå uheldig ut − Omorganisering innebærer dokumentavgift Doc. ref.: 2654310 KS / IS ∙ Fordeler − Ansvarsbegrensning for kommandittister og stille deltaker ∙ Ulemper − Tilsvarende som for ANS/DA − Ikke deltakerligning hva gjelder underskudd for kommandittister og stille deltaker − Underskudd til fremføring faller bort ved salg og omdanning til AS 48 Kontaktinformasjon Oslo Advokatfirmaet Selmer DA Postboks 1324 Vika 0112 Oslo Besøksadresse: Tjuvholmen allé 1 T: + 47 23 11 65 00 Trondheim Advokatfirmaet Selmer DA Postboks 869 7409 Trondheim Besøksadresse: Kjøpmannsgata 52 T: + 47 23 11 65 00 E: [email protected] W: selmer.no Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 49
