Reguleringsestemmelser for plan 2413, reguleringsplan for

Reguleringsestemmelser for plan 2413, reguleringsplan for
Nådlandsberget, Hinna Bydel
Vedtatt av Stavanger bystyre 16.03.2015 i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12.
§1. Formål
Formålet med planen er å fastsette rammer for videre utbygging i området, samtidig som
bokvaliteter, lekearealer og trafikksikkerhet ivaretas.
§2. Krav til søknad om tiltak
2.1 Betingelser for deling av tomter
For at deling av tomt skal kunne godkjennes skal størrelsen på gjenværende og nye tomter
normalt ikke være mindre enn 500 m2 for eneboliger og 700 m2 for tomannsboliger. Samtidig
med søknad om deling må det vises på situasjonskart disponering av tomten til bolig, garasje,
oppkjørsel, parkering, terrasse og beplantet hageareal. Det skal vises en tilfredsstillende løsning
for disponering av tomten som tilfredsstiller de krav som er gitt i §5 i disse bestemmelsene.
2.2 Krav til søknad om byggetillatelse
Plassering av garasjer skal anmeldes sammen med bolighus selv om garasjen ikke skal bygges
samtidig. Det skal leveres kotert situasjonskart med nøyaktig angivelse av hvorledes tomten
tenkes planert. Det skal redegjøres for overvannshåndtering. Eksisterende vegetasjon,
steingjerder, og lignende skal vises på situasjonskartet. Det skal vises snitt av fasade med
omkringliggende bebyggelse inntegnet.
Sammen med byggesøknad skal det følge dokumentasjon for støyforhold og nødvendige
avbøtende tiltak (støyskjerm/fasadetiltak). Støytiltakene skal sikre innendørs støynivå iht.
byggeforskriftene og uteoppholdsarealer med støynivå under 55 Lden, jf. T-1442.
§3 Rekkefølgekrav
Brukstillatelse for nye boliger kan ikke gis før atkomstvei til og langs tomten er opparbeidet i
henhold til reguleringsplanen og i kommunalteknisk standard i henhold til Veinorm for Jæren.
§5 Byggeområder
5.1 Boliger- Felt B1 frittliggende småhusbebyggelse
De enkelte tomtene kan bebygges med en boenhet. Dersom tomten er større eller lik 700 m 2 kan
det tillates maksimalt to boenheter. Eiendom med vertikaldelt bolig tillates delt dersom krav til
parkering og uteareal er tilfredsstilt. To eneboliger kan tillates bygd sammen i tomtegrense med
garasje i mellom.
Bebyggelsen unntatt garasje skal plasseres innenfor de regulerte byggelinjer. Der det ikke er vist
byggegrense gjelder plan og bygningslovens krav om 4 m avstand til naboeiendom. Dette
gjelder også mot friområdet.
Bebyggelsens utforming, farge, eksteriør, inngjerding og plassering skal tilpasses strøkets
karakter og ikke avvike vesentlig fra dette. Bebyggelsen skal plasseres og tilpasses eksisterende
terreng slik at unødige terrenginngrep unngås. Større terrenginngrep som omfattende
sprengningsarbeid eller oppfylling tillates ikke.
Bygget skal legges så lavt som mulig slik at det ikke stikker seg spesielt ut i forhold til
nabobygg og landskapet sett i fra avstand.
Bygningene skal ha samme hovedtakform og tekking som tilliggende hus og med møneretning
primært langs terrengkotene, med samme orientering som nabobebyggelsen. Eventuelle
takoppbygg kan maksimalt utgjøre 1/3 av takets lengde. Oppbygg skal underordnes husets
hovedform. Nedskjæringer i takflaten tillates ikke. Arkene skal være i samme stil eller form.
Maksimalt bebygd areal skal ikke overstige 35 % BYA, inkludert garasje og 18 m 2
biloppstillingsplass.
Maksimal gesimshøyde er 6,0 m. Maksimal mønehøyde er lik 8 m. Begge målt i forhold til
høyde på planert terreng.
5.2 Felt B2 tomannsbolig
Innenfor felt B2 tillates tomannsbolig eller enebolig i rekke tilknyttet garasje.
Det kreves felles søknad om tiltak for felt B1. For øvrig gjelder § 5.1 med hensyn til utforming,
høyder og utnyttelsesgrad.
5.3 Felt B3 konsentrert bebyggelse
Innenfor felt B3 tillates eneboliger eller inntil 3 vertikaldelte boenheter. Maksimalt bebygd
areal skal ikke overstige 35 % BYA, inkludert garasje og 18 m2 biloppstillingsplass.
I tilfelle pulttak skal maksimal gesimshøyde fra høyeste terrengnivå ikke være høyere enn 4,0
m. Maksimal gesimshøyde fra laveste terrengnivå skal ikke være høyere enn 8,0 m.
I tilfelle saltak skal maksimal gesimshøyde fra høyeste terrengnivå skal ikke være høyere enn
3,2 m. Maksimal mønehøyde skal ikke overstige 11 m målt fra laveste terrengnivå. Høyder skal
måles i forhold til tilstøtende planert terreng. Flatt tak tillates ikke.
Terrenget skal tilbakeføres til naturlig nivå etter terrenginngrep som følge av utbyggingen. Det
tillates ikke kunstig senking av terrenget rundt bygget eller lysgraver. Terrengmurer skal ikke
overstige 1,0 m. Ved større høyder skal terrenget trappes ned med maksimalt 1,0 m om gangen.
5.4 Garasjer
Garasjer tillates oppført med maksimum 35 m2. Garasjene skal plasseres i forhold til bolighuset
og nabohus slik at det oppnås en god arkitektonisk utforming. Garasjene kan plasseres mot
nabogrense også der garasje er sammenbygg med bolig. Gjeldende parkeringsnorm legges til
grunn.
Mot offentlig vei må avstanden være 5 meter dersom garasjen plasseres vinkelrett på veien.
Dersom det er trafikksikkerhetsmessig tilrådelig og plasseringen er parallelt med veien, kan
garasje plasseres minimum 1 meter fra vei. Garasjer kan ha maksimal mønehøyde lik 3,5 m for
enkel garasje og 4 m for dobbelgarasje.
Inn- og utkjøringsforholdene til garasjen skal være oversiktlige og trafikksikre.
Det tillates bare en avkjørsel per eiendom i maksimalt 4 m bredde med nødvendig sikt 2x5 m.
5.5 Krav til uteareal
Det skal for hver boenhet opparbeides minimum 100 m2 egnet uteareal for opphold på
bakkeplan med minimum 8 m dybde på solrikt areal ( 50 % av uteareal skal ha sol store deler av
Side 2 av 3
dagen fra mars til september). Tomten skal opparbeides med minst mulig harde flater,
fortrinnsvis kun på avkjørsel, oppstillingsplass og gangveier og slik at overvann kan håndteres
på egen grunn.
5.6 Innhegning
Forstøtningsmurer mot gate eller nabotomt skal ikke overstige 1 m, dersom terrengforskjellen
kan tas opp i form av skråning på en naturlig måte. Murer skal utformes iht. kommunalteknisk
norm.
§6 Samferdselsanlegg
6.1 Offentlige veger
Offentlige veier er angitt med o. Veier, gang- sykkelvei m.m. skal opparbeides etter detaljerte
tekniske planer godkjent av kommunen, hvor det skal legges vekt på universell utforming.
6.2 Felles adkomster
Veier som er private og felles for flere eiendommer, er angitt på plankartet som f_Vei.
Veien er felles for alle eiendommene som veien går over og for de eiendommene veien fører
frem til.
F_Parkering skal være felles for gnr 14 bnr 343 og gnr 14 bnr 344.
§7 Friområder
Friområder F1, F2 og lekeplass L1 skal være offentlige. Anlegg for lek skal opparbeides etter
planer godkjent av kommunen, tilpasset alle grupper av brukere. Lekeplass L1 skal inngjerdes
mot bratt terreng.
§8 Hensynssoner
8.1 Frisiktsoner
I områdene skal det være fri sikt over en høyde på 0,5 meter over de møtende veibanene.
8.2 Sikringssone rundt vannledning
IVAR’s vannledning har spesielle krav til plassering av bygg og byggevirksomhet.
1. Det er forbudt å føre opp bygninger eller anlegg over ledningen innenfor sikringssonene.
2. Utenfor sikringssonen må det ikke foretas sprengning eller fjerning av
stein, røtter o.l. på en slik måte at det kan oppstå skade eller fare for ledningen eller
signalkabelen.
3. Planeringen av terrenget, må ikke forandres vesentlig i nærheten av ledningen slik at det
oppstår skade eller fare for slike skader på ledningen eller på signalkabelen.
4. Hvis terrenget synkes slik at vannverket ikke lenger har tilstrekkelig dekning over
hovedtilførselsledning eller signalkabel, har vannverket rett til å gjenopprette denne dekning
mot å erstatte eventuell skade eller ulempe etter overenskomst eller senere skjønn.
5. Alminnelig hagebruk med tilplanting av pryd- og bærbusker, hekker, frukttrær, mindre
trær o.l. er tillatt innenfor sikringssonen. I tvilstilfelle må IVAR varsles skriftlig før det
settes i gang arbeider.
Side 3 av 3