Søgne kommune Saksframlegg Søknad om dispensasjon for tilbygg

Søgne kommune
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
25/127
2015/1053 -20656/2015
Mette Erklev
26.05.2015
Saksframlegg
Søknad om dispensasjon for tilbygg til hytte - GB 25/127 - Sørvest
Borøya
Utv.saksnr
104/15
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
17.06.2015
Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 og § 11-6 – rettsvirkning av kommuneplan, avslås
søknad om dispensasjon fra kommunedelplanens tillatte utnyttelsesgrad, mottatt i kommunen
04.03.2015.
Saksutredning:
Søknadens dispensasjonsforhold:
Det søkes om oppføring av tilbygg til hytte. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra
kommunedelplanens krav til utnyttelse.
Søknaden:
Det søkes om oppføring av tilbygg til eksisterende hytte på GB 25/127 – Borøya. Tilbygget
skal benyttes til sommerstue, søknad mottatt i kommunen 04.03.2015. Det vises for øvrig til
søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart.
Gjeldende plangrunnlag:
Eiendommen ligger innenfor område avsatt til nåværende fritidsbebyggelse i
kommunedelplanen for Borøya med omkringliggende øyer og holmer. Planen er vedtatt i
kommunestyret den 08.09.2005.
Relevante bestemmelser i saken:
a.)
…
Byggeområder uten krav om reguleringsplan:
Byggeområder ikke merket med "R": For byggeområder ikke merket med "R" tillates
kun utvidelse av eksisterende fritidsboliger T-BRA= 100 kvm pr. tomt, primært som tilbygg.
Det tillates ikke deling til nye fritidsboligenheter eller fradeling av sjøboder/uthus.
Utsnitt av skråfoto av 02.06.2014:
Sett hhv. fra syd mot nord, og vest mot øst:
Naturmangfoldloven:
Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra
en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne.
Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold
til sakens karakter.
Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke
opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle
hensyn som må ivaretas.
Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da
tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade.
Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell
miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og
driftsmetoder, blir også ivaretatt.
Uttalelser fra annen myndighet:
Fylkesmannen i Vest-Agder: ber kommunen ta særlig hensyn til konsekvenshensynet med
tanke på evt. andre saker, samt virkningen av tilbygget i landskapet ut mot sjøen.
Vest-Agder Fylkeskommune: har ikke uttalt seg innen fristen.
Relevante punkter i ansvarlig tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med
administrasjonens påfølgende kommentar:
Det meste av stuen er under allerede eksisterende tak, og utvidelsen er knapt synlig for andre
eiendommer.
Ved å bygge inne den delen som allerede er under eksisterende ta, vil ikke dette øke
bruksarealet og dermed ikke utnyttelse på tomten. Hytta ligger ca. 70 meter fra sjøen, og
tilbygget blir lite synlig fra nabohyttene.
Det er ønske om å få økt tumleplass for barnebarn og å forlenge sommeren.
Administrasjonen kan ikke se at disse argumentene er tungtveiende i forhold til en
dispensasjonsvurdering. Vi har imidlertid forståelse for ønske om mer plass, samt en utestue
som kan benyttes større deler av året enn en terrasse.
Administrasjonens samlede vurdering:
Tiltaket er i strid med kommunedelplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få
tillatelse. Tiltaket medfører at det bygges utover det bruksarealet som er tillat i planens
bestemmelser.
I gjeldende plan er eiendommen avsatt til område for eksisterende fritidsbebyggelse, og i
bestemmelsene er det sagt at hver eiendom kan bebygges med maks 100 m² bruksareal. (TBRA) Planen er vedtatt i 2005, er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er
vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant
sak å fravike gjeldende plan.
Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven
§ 19-2. Dispensasjonsvedtaket
Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i
medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene
ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan
ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på
dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon
skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen
det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.
Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen
behandle dispensasjonen videre.
Hensynet bak kommunedelplanens aktuelle bestemmelse om utnyttelse, er å styre
bebyggelsens utstrekning på de enkelte eiendommer i området. Det er ikke tanken at hytter skal
fremstå som eneboliger, og det skal være åpne arealer mellom hyttene. I tillegg skal området
ikke fremstå som nedbygd og privatisert sett fra sjøsiden.
Omsøkte eiendom er bebygd med hytte som ble godkjent i 1982, og i 1999 ble det godkjent et
tilbygg til hytta. I tillegg er det oppført en bod på eiendommen, denne ble godkjent i 1986.
Hytta har et bruksareal på ca. 88 m², og boden har et bruksareal på ca. 14 m². Altså er
eiendommen allerede utnyttet utover de 100 m² som planen tillater. Omsøkte tilbygg vil øke
eiendommens bruksareal med 11,5 m², totalt vil da eiendommen ha et bruksareal på 113,5 m².
Dersom man ser på skråfoto av eiendommen, ser det ut til at tilbygget allerede er oppført. Dette
er beklagelig, men i henhold til Plan- og bygningsloven, skal saken behandles som om dette
ikke var gjort. Det kan også se ut til at redskapsboden er blitt noe større enn den som ble
godkjent i 1986. Det er også bygget en del terrasse rundt hytta som ikke er omsøkt eller
godkjent. Det synes ikke som om disse gir et økt bruksareal, men har betydning for det
bebygde preget på eiendommen.
I tillegg til at tilbygget er satt opp uten tillatelse, er det heller ikke innhentet erklæring fra nabo
om å kunne bygge nærmere grensen enn 4 meter. Dette er også et forhold som krever
dispensasjon, men som helst løses ved at det innhentes erklæring fra nabo. Dette vil kunne
ordnes ved en evt. behandling av byggesak i ettertid.
Dersom det gis dispensasjon i denne saken, vil den kunne skape en svært uheldig presedens for
liknende saker, ikke bare innenfor planområdet, men innenfor hele kommunen. Selv om det i
kommuneplanen åpnes for at hyttetomter kan bebygges med 120 m² bruksareal, er det ingen
god løsning at denne type saker løses ved dispensasjon. Det vil være mer ryddig og i tråd med
hensynet bak planen, at dette løses ved at det foretas en endring av planen og dens
bestemmelser. Dette er en relativt liten endring som vil ha stor betydning.
Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil
hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse,
bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum
er derfor ikke oppfylt og dispensasjonssøknaden avslås.
Vurderingen viser at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, og kommunen skal da ikke
behandle dispensasjonen videre. Det gjøres derfor ikke en vurdering i forhold til fordeler og
ulemper.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken.
Vedlegg
1 Søknad om dispensasjon
2 Følgebrev
3 Situasjonskart
4 Skisse
5 Tegning
6 Uttalelse - søknad om dispensasjon fra kommunedelplan - tilbygg til hytte - GB 25/127
7 Oversiktskart - GB 25/127 - Sørvest Borøya
8 Flyfoto - GB 25/127 - Sørvest Borøya
‘.715/l'I"l'
f Hen‘fy''
Q’Z.€?<'Z.‘1.
if. . . .
OB; . . . . . . . ..(ad:esse)
segue
kommune
‘““‘”"‘""i"’
Q fåHAREZ015
Arealenheten, byggesak
Postboks
_H_______
1051
4532 SØGNE
Sam T"
f
lö /l
SØKNAD
.Q -Öí=,/.í?.
-.-
'
.
OM DISPENSASJON.
Det søkes med dette om dispensasjon
><
3
Kommuneplanens
fra
arealdel, formål:
Reguleringsplan/bebyggelsesplan:
Plan- og bygningsloven
§ .... ..
clçä/uä
............
..7...........
.. '
b, pdL/z/J
'I
Vegloven
Annet:
Dispensasjonen
gjelder:
5.42
fwfz.ccf..azzfz.pá..rz.ím7cíe../
f
lame. ..cur...at
.. ..m; .ami....aA.Zen.ecA;.
.
f«‘3(c’/;zc£c;/1...{ZI./.
.
5:. ...M<:c.'é{,4?,c/Zia
.Ce
ULL.. M216. . /QZ..l
Begrunnelse
.. .£xr¢.r.a4rm.1.,.,. ..uzmuam.
’
../9.<?zz.<2c2L.
.. /./.1.m? ..................................
..
..
for dispensasjonssøknaden:
(jfi. Pbl. kapittel 19. Se baksida)
...;.’£'3Tf..é?;:.."Jazz...flzét....7’;/Ll./?ZC€fL.[CZ.?Q.....%(’7i....[7(£/jZ4;[?6(/Z?(<...4»?.C
.561/2:.Zz;(L4'9.. . .
. . . .5 01'I1.m/z.a.’z‘:/:7,
.....................................
.... ..
. ; ....... . .
J ohn-Henry
Utvaag
Songdalsveien
106
4645 Nodeland
Søgne kommune
Tangvall
4640 Søgne
Vedr: Søknad
om dispensasjon
fra «Kommuneplan
for Borøya
med omkringliggende
holmer»
Søker om dispensasjon
fra «Kommuneplan
for Borøya med omkringliggende
holmer»
PBL §20-4, 2 ledd, avsnitt b, punkt 2. Fritidsboliger
skal kunne føres opp med samlet bruksareal
tilsammen T-BRA=l00
kvm. pr tomt.
på
Jeg søker om å utvide hytta med en sommerstue,
se tegninger. Det meste av stuen er under allerede
eksisterende
tak. Se tegninger. Utvidelsen er knapt synlig for andre eiendommer. Netto boareal
etter utvidelsen vil være 102m2. Brutto boareal vil være 111 m2.
/
_/r
,f
/
J
ohn-He
/,
ry Ut aag
Ytr
V'7
no/150
...._._.
°
780
..._
18°
'
l
no .1so_
__
l
1
7
.
T'
4.
—
'
I
`
v*
!
_?
l'
I
db
‘L45
AL.
“i
'
i
_ _,f_42é_2z_,p
.__
500
9630
—-—--F-T——-
SN/ TT A-A
35'
HDLIGFLATE
e4,om‘
‘farmr 7'rye3.;r<:@,2
(313;
Bl ,J
--
—f
å
~
TOTALT
FALKEN —:
1
,
AREAL:
MALESTOKK:
í
Fylkesmannen i Vest-Agder
Miljøvernavdelingen
Saksbehandler: Ole-Johan Eik
Tlf.: 38 17 62 07
Deres ref.: 2015/1053
Vår ref.:
2015/1633
Vår dato: 26.03.2015
Arkivkode: 421.3
Søgne kommune
Postboks 1051
4682 Søgne
Borøya - uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for
tilbygg til hytte på gnr. 25 bnr. 127
Vi viser til kommunens skriv av 24.03.2015.
Det er søkt om å utvide eksisterende hytte med en sommerstue. Hytta ligger innenfor
byggeområde for fritidsbebyggelse i kommundelplanen for Borøya med omkringliggende
øyer og holmer fra 2005. Samlet tillatt bruksareal pr. hyttetomt er der satt til T-BRA=100
kvm. Omsøkte eiendom har iflg. kart 2 bygninger. Søker opplyser at netto «boareal» for hytta
etter tilbygging vil bli 102 kvm. Det oppgis også et brutto «boareal» på 111 kvm.
Kommunen må ved behandling av dispensasjonssøknaden særlig vektlegge
konsekvenshensynet med tanke på evt. andre saker, samt virkningen av tilbygget i landskapet
ut mot sjøen. Vi minner om at det av pbl. § 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis
dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i
lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi
dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av
vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf.
forvaltningslovens krav til begrunnelse.
Med hilsen
Magnus Thomassen (e.f.)
ass. miljøverndirektør
Ole-Johan Eik
seniorrådgiver
Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift.
Kopi til:
Vest-Agder fylkeskommune
John-Henry Utvaag
Besøksadr.
Tordenskjoldsgate 65
Postboks 517 Lund
4605
E-post
Kristiansand S
[email protected]
Omsøkte eiendom
GB 25/127 - Borøya
Situasjonskart
26.05.2015
Målestokk 1:1500
GB 25/127 - Borøya
Flyfoto
26.05.2015
Målestokk 1:500