B1 Dispensasjon - Fram Ingeniørkontor AS

Vedlegg B1 Fram Ingeniørkontor AS Postboks 4814 – Nydalen 0484 Oslo 24. august 2015 Nesodden kommune Postboks 123 1451 Nesoddtangen SØKNAD OM DISPENSASJON VEDRØRENDE GESIMSHØYDE OG BYGGEGRENSE MOT VEG Gnr 6 Bnr 221 Nesodden kommune – Flateby skogsvei 20, 1450 Nesoddtangen I forbindelse med søknad om oppføring av påbygg/ombygging av boligbygning, søkes
det om dispensasjon fra noen bestemmelser.
Omsøkte eiendom er regulert og omfattes av ”Reguleringsplan Fjordvangen”.
Gesimshøyde overskrider tillatt høyde i planen, og deler av bygningens 1. etasje vil
komme over regulert byggegrense mot veg.
Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i ny plan- og bygningslovs (plandelen)
kapittel 19. Loven fastslår følgende i § 19-2:
”Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det
dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig
tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn
ulempene etter en samlet vurdering.”
Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset i ny lov. Det kreves at hensynene
bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i
tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot
ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det
innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak
bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.
Gesimshøyde
Gjeldende reguleringsplans bestemmelser pkt. 3.1 A sier:
”Høyde på frittliggende enebolig over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå
skal ikke overstige: møne 9,0 m, gesims 6,5 m. Ingen gesims skal på noe sted
være høyere enn 9,5 m. målt fra planert terreng (ikke gjennomsnitt).”
Omsøkte tiltak medførerer at gesimshøyden blir på 7,4 meter. Det søkes om
dispensasjon for dette forhold.
Ved en vurdering av dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 29-4, bør man følgelig
stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om
Vedlegg B1 fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om
dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres
følgende:
Hensynet bak bestemmelsen vedrørende gesimshøyde er å forhindre for store bygninger
i området. Både estetiske og sikkerhetsmessige hensyn er inne i bildet her. I omsøkte tilfelle er det slik at det tidligere er gitt dispensasjon med tanke på
gesimshøyde, og at omsøkte påbygg vil ha en lavere gesims enn deler av eksisterende
bygningsmasse.
Omsøkte bolig ligger langs lavere i terrenget enn berørt nabo mot nord/vest, slik at
silhuettvirkningene ikke blir for store.
Omsøkte bolig har flatt tak, noe som medfører at gesims- og mønehøyde er like. Ved
utarbeidelse av reguleringsplanen hadde forslagstiller saltak i tankene når
bestemmelsene ble utarbeidet, selv om dette ikke ble eksplisitt nevnt i bestemmelsene.
Differenseringen av møne- og gesimshøydene i bestemmelsene sammenfaller likevel
med dette syn. Da omsøkte bolig har flatt tak, vil gesimshøyden naturlig nok bli høyere
enn om boligen ble oppført med saltak. Gesimshøydene er langt lavere enn tillatte
mønehøyder i planen, slik at silhuettvirkningene av boligen ikke vil bli like stor som
reguleringsplanen legger opp til.
Ulempen ved å tillate dispensasjon fra bestemmelsen er at selve bestemmelsen da etter hvert kan miste sin kraft. En dispensasjon i dette tilfellet vil ikke gi presedens for liknende saker senere, da dispensasjonsargumentene og vurderingene er knyttet konkret opp til hver enkelt sak. I tillegg er det allerede gitt tilsvarende dispensasjon tidligere. Hensynene bak bestemmelsen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt selv om det gis dispensasjon fra bestemmelsen i denne saken. Man må også kunne si at fordelene ved slik dispensasjon er større enn ulempene. Videre vil skjønn og rimelighet tilsi at hensynene bak bestemmelsen ikke gjør seg gjeldende med full styrke i denne spesielle saken. Byggegrense
Innenfor eksisterende bygningsmasse i underetasjen gjøres det noen mindre arbeider,
og det er mulig at enkelte av disse kommer over regulert byggegrense mot veg. Det
søkes om dispensasjon fra regulert byggegrense.
Ved en vurdering av dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 29-4, bør man følgelig
stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om
fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om
dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres
følgende:
Hensynet bak regulert byggegrense er å påse at bygningen har nødvendig avstand til
veg. Dette letter blant annet vedligehold av veg, samtidig som man reserverer vegbredde
for en fremtidig mulig vegutvidelse.
I omsøkte tilfelle er det slik at det tidligere er godkjent at bygning kommer nærmere veg
enn regulert byggegrense. De endringer som muligens kommer over byggegrense, ligger
Vedlegg B1 bak allerede godkjent bygningskonstruksjon. Med andre ord vil de endringer som
omsøkes ikke kommer nærmere veg enn allerede godkjent bygningstak.
Omsøkte endringer vanskeliggjør ikke vedlikehold av vegen, og det er usannsynlig at
denne veien noen gang skulle utvides.
Ulempen ved å tillate dispensasjon fra bestemmelsen er at selve bestemmelsen da etter hvert kan miste sin kraft. En dispensasjon i dette tilfellet vil ikke gi presedens da det allerede er gitt tillatelse til nærmere plassering tidligere. Hensynene bak bestemmelsen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt selv om det gis dispensasjon fra bestemmelsen i denne saken. Man må også kunne si at fordelene ved slik dispensasjon er større enn ulempene. Videre vil skjønn og rimelighet tilsi at hensynene bak bestemmelsen ikke gjør seg gjeldende med full styrke i denne spesielle saken. Vil avslutningsvis vise til Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) (lovforarbeidene) vedrørende
dispensasjon:
”2.3.14 Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov § 7
for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter
Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan- og
bygningslovens regelverk i enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige
løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes
forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling
at dispensasjonsinstituttet opprettholdes.”
For å få til en god og hensiktsmessig løsning i omsøkte tilfelle, søkes det om
dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan vedrørende gesimshøyde og byggegrense
mot veg. Vi håper kommunen kan vise smidighet og imøtekomme denne søknaden.
Dersom det skulle være behov for flere opplysninger, kan vi kontaktes på telefon
69390077.
Med vennlig hilsen
Fram Ingeniørkontor AS Magnus Enebakk