SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Side 1 av 14
SAMLET SAKSFRAMSTILLING
Arkivsak: 15/784
Detaljregulering for fortetningsområdet Ormerudveien
Saksbehandler:
Saksnr.:
48/15
Kristine Klavina
Utvalg
Utvalg for miljø og plan
Vedlegg som følger saken:
1. Forslag til reguleringsplan med
- plankart
- reguleringsbestemmelser
- planbeskrivelse
2.
3.
4.
5.
6.
Illustrasjonsplan, plan 1
Illustrasjonsplan, plan 2
ROS-analyse
Snittegninger
Innkomne merknader til planoppstart
Vedlegg som ligger i saksmappen:
7. Støyutredning
8. Støyvurdering fra Rikeåsen tunnel
9. Notat-luftkvalitet
10. Vurdering av grunnforhold og anleggstekniske forhold
11. Grøntarealer i fortettingsområde, samlet
12. Utearealplan
13. Plan for lekeplasser
14. Notat-utbyggningsrekkefølge for VA-anlegg
15. VA-konseptplan datert:
16. Notat-VA-løsninger, overvannsdisponering
17. Konsept for overvannshåndtering ved fortetting datert:
18. Notat-anleggsbidragsmodellen
19. Notat-kostnadsoverslag etter anslagsmetoden
20. Korrespondanse med Follo Ren ang. avfallshåndtering
21. Skisse-forslag til avfallshåndtering
22. Miljøoppfølging for fortettingsområdet
23. Miljøoppfølgingsskjema for fortettingsområdet
24. Notat-naturtyper, biologisk mangfold og vegetasjon
25. Notat-estetisk redegjørelse for utearealene
26. Notat-universell utforming
27. Trafikkanalyse
28. Trafikksikkerhetsplan
Arkiv: L12
Møtedato
16.06.2015
datert: 15.05.2015
datert: 15.05.2015
datert: 15.05.2015
datert: 06.05.2015
datert: 18.05.2015
datert: 06.02.2015
datert: 25.03.2014
datert: 22.01.2014
datert: 03.09.2014
datert: 05.02.2014
datert: 23.01.2015
datert: 10.04.2015
datert: 27.09.2013
datert: 13.04.2015
10.12.2014
datert: 08.02.2015
10.06.2014
datert: 11.02.2015
datert: 20.11.2014
datert: 06.11.2014
datert: 12.12.2014
datert: 13.12.2014
datert: 28.01.2014
datert: 21.08.2014
datert: 21.08.2014
datert: 11.10.2013
datert: 27.08.2014
Side 2 av 14
29.
30.
31.
32.
33.
Veitegninger, 5.stk.
Snitt for felles adkomstvei f_Veg3
Snitt mot småhusbebyggelse i nord
Tverrsnitt
Ormerudveien 2, tegninger og snitt
datert: 26.08.2014
datert: 06.05.2015
datert: 30.04.2015
datert: 08.05.2015
datert: 15.10.2013
Behandling/vedtak i Utvalg for miljø og plan den 16.06.2015 sak 48/15
Behandling:
Burud (Ap) fremmet spørsmål om sin habilitet og viste til tidligere juridisk vurdering. Utvalget sluttet
seg enstemmig til vurderingen.
Votering: Innstillingen enstemmig vedtatt.
Vedtak:
1. Forslag til detaljregulering for Fortettingsområde ved Ormerudveien, planident - 2013004,
med plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert 15.05.2015, legges ut til
offentlig ettersyn i 8 uker. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven § 12-10.
Under henvisning til nedenstående fremmer rådmannen slik
Innstilling:
1. Forslag til detaljregulering for Fortettingsområde ved Ormerudveien, planident - 2013004,
med plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert 15.05.2015, legges ut til
offentlig ettersyn i 8 uker. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven § 12-10.
Saksutredning:
Sammendrag
Forslagsstiller, Kolbotn Boligutvikling AS, har fremmet forslag til detaljregulering for
fortettingsområde ved Ormerudveien. Reguleringen avklarer rammene for fremtidig arealbruk.
Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for nye boliger i blokkbebyggelse, omlegging av
krysset Fjellveien/Ormerudveien, oppgradering av Ormerudveien, og opparbeidelse av ny gang/sykkelvei og fortau langs Ormerudveien innenfor planområdet. Detaljreguleringen omfatter
plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse. Det er også utarbeidet en ikke bindende
illustrasjonsplan.
Oppstart av planarbeidet ble varslet 11.09.13. Det er mottatt til sammen 13 merknader.
Rådmannen vurderer at forslaget til detaljreguleringen legger godt til rette for en bærekraftig
utbygging mht. miljø og økonomi. Det legges til rette for blokkbebyggelse med variert
volumoppbygging og utforming , hvor fokuset legges på grensen mellom de gode fellesrom og
private oppholdsarealer, og disponeringen av helhetsplanen.
Side 3 av 14
Rådmannen anbefaler å legge forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn.
Bakgrunn
Planområdet tilhører fortettingsområde H810_2 og H820_2 i kommuneplanen (2011-2022).
Planinitiativ ble behandlet i Utvalg for miljø og plan(UMP) den 12.02.13 (UMP sak 2/13, Arkivsak
13/70). UMPs vedtak var som følger:
1. Utvalg for miljø og plan er innstilt på å behandle detaljregulering for Fortettingsområde ved
Ormerudveien. Detaljreguleringen skal omfatte området som er vist i vedlagt kart (jfr.
vedlegg 2).
1. Grad av utnytting til prosjektet må reduseres både for at føringene i kommuneplanen
ivaretas og at planområdet blir et godt boområde.
2. Prosjektet skal ha en klar miljøprofil. Det skal legges særlig vekt på klimagassutslipp,
energibruk og overflatevann.
3. Detaljreguleringen skal tilrettelegge for nødvendig oppgradering og utvidelse av
Ormerudveien og Fjellveien, og krysset Ormerudveien/Fjellveien. Dette skal sikres gjennom
rekkefølgebestemmelser og evt. utbyggingsavtale.
4. Eldre villa i Ormerudveien 10 forutsettes bevart.
Planoppstart ble kunngjort den 11.09.13.
Planforslaget
Forslag til detaljregulering er utarbeidet av Arcasa arkitekter AS og CODE arkitektur AS på vegne av
forslagsstiller Kolbotn Boligutvikling AS. Planområdet ligger på østsiden av Kolbotn sentrum, mellom
Skiveien og Ormerudveien, og er avsatt til boligbebyggelse og fremtidig fortettingsområde i
kommuneplanens arealdel. Planområdet omfatter i tillegg eksisterende boligblokk på eiendommen i
Ormerudveien 4, felt BB. Planområdet har et samlet areal på 30,8 dekar.
Planforslaget tilrettelegger i hovedsak for følgende:
 Det bygges ca. 190 leiligheter fordelt på tre felt, B, C og D, og 6 sammenstillinger av
boligblokker, med maksimalt tillatt BRA på 22 750 m². Byggehøyder varierer fra 3-6 etasjer.
 All parkering skal skje under bakken i parkeringskjellere under boligblokker. Bilatkomst er
fra to atkomstveier fra Ormerudveien, mellom Ormerudveien 2 og Kullebund gård, og via
eksisterende atkomst i nord.
 Det legges opp til et stor sentralt sammenhengende felles uteareal i felt D. I tillegg legges det
opp til mindre grøntområder og lekeplasser innenfor planområdet. Gangforbindelser binder
sammen alle felt i planområdet.
 Eksisterende vegetasjon langs Skiveien bevares.
 Eksisterende villa Breskekjær i Ormerudveien 10 skal bevares. Det er tillatt å flytte villaen
innenfor felt D. Villaen skal benyttes som felleshus for beboere i området.
 Krysset Ormerudveien/Fjellveien bygges om og oppgraderes, slik at fremkommeligheten
forbedres.
 Ormerudveien bygges om og oppgraderes. Det bygges ny gang-/sykkelvei langs østsiden av
Ormerudveien. Eksisterende fortau langs vestsiden av Ormerudveien oppgraderes.
 Vann- og avløpsledninger innenfor planområdet rehabiliteres.
 Det tas hensyn til eventuell nytt ekstra tunnelløp for Rikeåstunellen.
Det vises for øvrig til forslagsstillers planbeskrivelse for mer detaljert beskrivelse av prosjektet.
Side 4 av 14
Innkomne merknader til oppstartvarsel
Det kom inn 12 uttalelser til varsel om planoppstart, hvorav 5 fra offentlige instanser og
myndigheter og 7 fra private naboer i området. I tillegg kom det i forbindelse med varsel om
oppstart av områderegulering for Kolbotn sentrum, inn en merknad som berører fortettingsområdet
i Ormerudveien. Merknadene gjengis i korthet her, men alle merknader følger som vedlegg til saken
og er omtalt i planbeskrivelsen.
Offentlige instanser:
1)
Statens vegvesen
(brev, datert 25.09.13)
Planarbeidet er i tråd med kommuneplanen, bygger opp under knutepunktet Kolbotn og har god
regional tilknytning. Områder med så sentral plassering bør gis høy arealutnyttelse. Planområdet
ligger på Rikeåsen, hvor Fv. 152 Rikeåstunellen passerer under. Statens vegvesen oppfordrer til
dialog under utarbeidelse av planen for å komme frem til hvilke muligheter og begrensninger
tunellen medfører for utbygging. Restriksjoner i forhold til grunnboring/grunnvarme, sprengninger
og liknende må forventes. Byggegrenser må en ta stilling til under utarbeidelse av planen. Det
forutsettes at planarbeidet tar hensyn til støy, og Miljøverndepartementets retningslinje for
behandling av støy i arealplanlegging T-1442. Det gjøres spesielt oppmerksom på støy fra
tunnelåpningen.
Rådmannens kommentar:
Det har vært god dialog med Statens vegvesen gjennom planarbeidet for avklaringer knyttet til
Rikeåstunellen. Følgende bestemmelse er lagt inn i samråd med Statens vegvesen:
«Ved bygging innenfor byggegrensen mot Rikeåstunellen skal det gjennomføres en
risikovurdering i henhold til Statens vegvesens håndbøker og prosedyre godkjent av Statens
vegvesen. Risikovurderingen skal forelegges Statens vegvesen til uttalelse før det gis
rammetillatelse i de aktuelle feltene.»
For støy vises det til egen redegjørelse nedenfor om støy i detaljreguleringen.
2)
Follo Ren IKS
(brev, datert 14.10.2013)
Det må legges til rette for effektiv renovasjon som tar hensyn til sikkerhet for myke trafikanter.
Oppsamlingsutstyret skal plasseres slik at det ikke blir nødvendig å rygge med renovasjonsbil. Det gis
en rekke detaljerte anbefalinger for plassering og utforming av renovasjonssystemet i planområdet.
Rådmannens kommentar:
Plassering av avfallsstasjoner og avfallshåndtering innenfor planområdet er avklart med Follo Ren.
3)
Foreldreutvalget (FAU) ved Kolbotn skole:
(brev/e-post, mottatt 15.10.2013)
Trygt bomiljø medfører at trafikksikkerhet bør være et sentralt tema i videre planarbeid. Flere
boliger innebærer økt trafikk i området. Planene må føre til bedre løsninger, slik at skoleveien gjøres
trygg for elevene. Overgangen mellom Ormerudveien og Fjellveien, med busstrafikk, nevnes som et
spesielt trafikkfarlig punkt. FAU ønsker fartsreduserende tiltak i Ormerudveien, nytt kryss i
Fjellveien/Ormerudveien, trafikksikker kryssing for skolebarna. FAU tar også opp problemstillinger
knyttet til skolekapasitet, og at en evt utbygging av Kolbotn skole vil gi reduserte utearealer.
Rådmannens kommentar:
Generelle tall tilsier at økning i trafikktall som følge av utbygging vil være på ca 700-800 biler i
døgnet. Dette vil først og fremst være nederst i Ormerudveien. I følge trafikkanalysen vurderes det
Side 5 av 14
at eksisterende veisystem vil håndtere den samlede trafikken med tilfredstillende kapasitet.
Planområdets nærhet til kollektivtransportmidler som tog og buss bør kunne bidra til å redusere
prosjektets belastning på Ormerudveien, spesielt i morgen- og ettermiddagsrushet.
Ormerudveien skal bygges om. Det bygges en ny gang- og sykkelvei langs østsiden av Ormerudveien.
Dette vil gi de unge syklistene et godt tilbud. Det blir nytt fortau i Fjellveien langs Kolbotn skoles
eiendom. Nytt kryss i Fjellveien/Ormerudveien skal heves og ny kryssutforming skal bedre
trafikksikkerheten og hensynet til de gående. Detaljplaner for veianlegget skal godkjennes av
kommunen. I forbindelse med dette skal det vurderes og redegjøres for mulige trafikksikkerhets- og
fartsreduserendetiltak.
For skolekapasitet utarbeides det en egen skolebruksplan med tiltak for å imøtekomme behovet for
skoleplasser fram mot 2030. Utbygging av fortettingsområdet i Ormerudveien ligger inne i
vurderingene for utviklingsbehov på Kolbotn skole. Skolebruksplanen skal behandles i løpet av 2015.
4)
Jernbaneverket
(brev, datert 14.10.2013)
Jernbaneverket er positivt til at det legges opp til fortetting i Kolbotn sentrum som har god
tilgjengelighet til stasjonen. Jernbaneverket orienterer i merknaden ellers kort om ulike alternativer
for ny Kolbotn stasjon.
5)
Akershus fylkeskommune
(brev, datert 21.10.2013)
Tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner. Potensialet for
fredede kulturminner er lite. Det er ingen registrerte fornminner i området. Det anbefales at man
vurderer om enkelte av de gamle boliger kan bevares som et historiefortellende element fra
perioden da stasjonstettstedet vokste fram.
Det minnes om Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, og
spesielt at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning,
støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og
skape sitt eget lekemiljø. Det forutsettes at arealene er store nok og egner seg for lek og opphold, gir
muligheter for ulike typer lek til ulike årstider og kan brukes av ulike aldersgrupper.
Det forventes at området utvikles i tråd med prinsippene om universell utforming, slik at alle kan
benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Det vises til mål og arbeid med å redusere
klimagassutslipp, og det anbefales å utrede for fjernvarme. Det anbefales parkeringsbestemmelser
som angir maksimumsnormer og at disse er strenge. Det bør stilles krav om sykkelparkering.
Rådmannens kommentar:
Den gamle villaen i Ormerudveien 10 (Villa Breskekjær) er en bevaringsverdig bolig fra 1918. Den
skal flyttes og plasseres nord i planområdet, til bruk som felleslokaler. Bevaringen av boligen er
bundet opp i reguleringsbestemmelsene.
Bygninger og uteområder er plassert slik at det skapes store og sammenhengende uteområder i
fortettingsområdet. Med disse grepene vil store uteområder bli liggende godt skjermet for støy fra
Skiveien (FV 152), som er den største støykilden i området, og være godt egnet til lek og opphold.
2
Det er i bestemmelsene blant annet satt krav om solforhold, og minimum 50 m leke- og
Side 6 av 14
uteoppholdsareal for felles bruk pr boenhet i blokkbebyggelsen. Planbestemmelse (§5.9) om
universell utforming skal sikre god tilgjengelighet i planområdet.
Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og det er satt inn planbestemmelse
§ 5.5 om tilknytting til fjernvarme. Utbygger har avklart med konsesjonshaver at fjernvarme kan
leveres til prosjektet.
All parkering legges i felles garasjeanlegg. Det er lagt inn i reguleringsbestemmelsene en maks
parkeringsgrad på 1,2 pr bolig. Dekning for sykkelparkering er satt til 2 plasser pr boenhet over 55
m2, og 1,2 for leiligheter ≤ 55 m2.
Berørte naboer:
6)
Tore Almeli 24.09.13
(e-post, mottatt 24.09.13)
Har spørsmål om planavgrensningen for nedre del av Fjellveien og hvilke planer som foreligger for
den delen.
Rådmannens kommentar:
Forslagsstiller opplyser at avgrensning av planområdet er forklart merknadshaver pr telefon.
7)
Styret i BS Kolbotn park
(e-post, mottatt 15.09.13 og brev, datert 03.10.13)
Boligsameiet fremhever viktigheten av at byggehøyder, plassering av tomt og avstand til bygg ikke
medvirker til at utsikt og solforhold for beboerne, særlig for sydvendte verandaer, forringes. Dette
bes redegjort for i soldiagram. Det anbefales sterkt, pga av trafikksikkerhet og fare for økt trafikk, at
deres innkjørsel fra Ormerudveien ikke benyttes til anleggstrafikk eller kjøring til nye eiendommer.
Det ønskes ikke busstopp utenfor deres bygg. Antall vinduer som vender mot bygget må begrenses
for å hindre direkte innsyn.
Rådmannens kommentar:
Det er lagt opp til en felles atkomst til både Ormerudveien 4 og de nye boligfeltene, C og D. Det er
utarbeidet en atkomstløsning med fortau på begge sider av kjørebanen.
I reguleringsbestemmelsene er det lagt inn krav om miljøoppfølgingsplan. Miljøoppfølgingsplanen
skal redegjøre for blant annet all anleggstrafikk i byggeperioden. Kommunen skal godkjenne planen
før arbeidene starter.
De vedlagte soldiagrammer viser at nybygget i sør ikke vil gi negative konsekvenser for beboere i
Ormerudveien 4 hva angår sol. Utsikten blir endret som følge av utbyggingen. Den blir imidlertid ikke
endret mer enn det som kan forventes ved ny utbygging i et fortettingsområde. Fortettingsområdet i
Ormerudveien ligger i kommuneplanen vedtatt av kommunestyret 25. mai 2011. Det har lenge vært
kjent at ny utbygging før eller senere ville komme.
8)
Inger Hermundsgård/Eivind Kurå, Fjellveien 1A
(brev, datert 04.10.2013)
Side 7 av 14
Merknadshaver er opptatt av at deler av deres eiendom Gnr/bnr 40/492 er berørt av planområdets
avgrensning, og har bedt om avklaringer av hva det betyr for eiendommen. Deres eiendom må ikke
forringes som følge av tiltak i Fjellveien. Trafikksikkerhet i Fjellveien tas opp som en stor utfordring.
Rådmannens kommentar:
I planforslaget er det kun lagt opp til fortau på sydsiden av Fjellveien. Deler av eiendommen mot den
nye veitraseen i Fjellveien er imidlertid foreslått lagt som midlertidig anleggsområde for utbygging
inntil veien er etablert. Dette for å kunne gi plass til oppfylling mot veien. Midlertidig anleggsområde
opphører når veien er ferdig bygget og arealet tilbakeføres til opprinnelig stand. Dette er ivaretatt
gjennom reguleringsbestemmelsene.
9)
Gunn E Sverdrup, Ormerudveien 18
(brev, datert 05.10.2013)
Eier av Ormerudveien 18 ber om at deres eiendom blir omfattet av fortettingsområdet, blant annet
for å få bedre veikryss, naturlig overgang mellom eksisterende småhusbebyggelse og ny
blokkbebyggelse, og at det kan bygges ut uten store nivåforskjeller.
Grensen går i dag mellom Ormerudveien 16 og 18 og gir lite rom for utvidelse av veien og krysset.
Ved å utvide området lenger nord, til og med Ormerudveien 18, åpnes muligheten for et mer
funksjonelt veikryss med plass til bredere vei, gang- og sykkelsti samt eventuelt rundkjøring for
bedre trafikkflyt.
Grunneier mener det spesielt må tas hensyn til nåværende solforhold, og at dette ikke endres.
Det må være tilfredsstillende avstand mellom fortettingsområde og eksisterende bebyggelse.
Det skal være en jevn og naturlig overgang mellom fortettingsområde og øvrig bebyggelse.
Prosjektet skal ikke være til urimelig sjenanse for eksisterende naboer. Grunneier i Ormerudveien 18
skal ikke bære risikoen for ulemper eller skader som måtte oppstå som følge av et boligblokkprosjekt
på naboeiendommen.
Rådmannens kommentar:
Planområdet er i tråd med avgrensningen for fortettingsområde ved Ormerudveien som er fastsatt i
kommuneplanen (2011-2022). Rådmannen ser ingen særlige grunner til å utvide dette området i
denne omgang. Planområdet vurderes å være stort nok til å løse trafikkutfordringene i
Fjellveien/Ormerudveien, samt sikre ombygging av Ormerudveien til miljøgate.
Potensialet for fortetting i Kolbotn sentrum bør utnyttes først, før grenseområdene eventuelt
utvides ytterliggere til fortetting. Områderegulering for Kolbotn sentrum er under arbeid og skal
avklare denne utviklingen.
Snitt viser at ny bebyggelse trappes ned mot småhusbebyggelse tilpasset høyden på nabobygninger i
nord og tilpasset eksisterende terreng på naboeiendommer. Hverken sol- eller utsiktsforholdene blir
påvirket i vesentlig grad. Det vises til rådmannens vurdering om overgang til småhusbebyggelse.
Det er stilt krav om utarbeidelse av en miljøoppfølgingsplan for bygge- og anleggsperioden. Den skal
utarbeides etter bestemmelsene i kommuneplanen § 15. 15, og skal ivareta hensynet til naboer, og
spesielt temaer som avrenning, støy, rystelser og trafikksikkerhet i anleggsperioden. En
miljøoppfølgingsplan bør utarbeides i dialog med nærmeste naboer.
10)
Tove Parker, Fjellveien 2B
(brev, datert 13.10.2013)
Side 8 av 14
Etterspør avklaring om deres eiendom er berørt av planforslaget.
Rådmannens kommentar:
I plankartet er det regulert inn en vegskulder på eiendomsgrensen til Fjellveien 2b. 23 m² av
eiendommen reguleres til annen veigrunn-grøntareal. Utbyggingen får ellers ingen praktiske
konsekvenser for Fjellveien 2b, da fortauet som skal bygges langs Fjellveien ved Kolbotn skole skal
avsluttes og kobles på dagens fortau ved eiendommen.
11)
Jan Terje Iversen, på veiene av eiendommene Gnr/bnr 40/287-2 og 40/1-3
(brev, datert 04.11.2013)
Detaljregulering av Ormerudveien skal i minst mulig grad føre til inngrep i parkanlegget rundt
Kullebund gård. Gården er båndlagt i bevaringskategori A i påvente av ny reguleringsplan for
eiendommen. Parken er en vesentlig del av gårdens kulturhistorie verdi. Veiareal som er tenkt
beplantet bør legges mot parken som en integrert del av denne. En eventuell bussholdeplass ved
parken bør minimaliseres, men fortrinnsvis plasseres lenger nord i Ormerudveien i nærheten av
skolen og hovedtyngden av boliger.
Hjemmelshavere for de to eiendommene har i samarbeid utformet en omforent skisse for felles
avkjørsel. Det bes om at skissen blir lagt til grunn for utformingen av planen.
Rådmannens kommentar:
Planforslaget berører ikke parkanlegget rundt Kullebund gård. Skisse til ny felles avkjørsel er lagt til
grunn i planforslaget.
12)
Realkapital Utvikling AS
(brev, datert 26.03.15, dok. nr. 15/784-3)
Merknaden kom inn i forbindelse med oppstart for områderegulering for Kolbotn sentrum. På vegne
av eiere av 40/722 og 40/211, på vestsiden av Ormerudveien, mener merk nadshaver det er
hensiktsmessig at disse eiendommene beholdes i planen for fortetting av Ormerudveien, slik
kommunen bestemte i 2011. Eiendommene er i dag foreslått lagt inn i områdereguleringen for
Kolbotn sentrum.
Rådmannens kommentar:
Arbeidet med områderegulering for Kolbotn sentrum er godt i gang. Planforslaget for
områdereguleringen skal foreligge i 2016. Kolbotnveien 6 (bankbygget) og de andre
naboeiendommene på vestsiden av Ormerudveien er lagt inn i områderegulering for Kolbotn
sentrum. Det er ønskelig å se disse eiendommene i sammenheng med resten av sentrum. Med
planlagt fremdrift i sentrumsplanarbeidet vil det ikke utgjøre noen vesentlig ulempe tidsmessig at
disse områdene tas ut av planen for Ormerudveien. Rådmannen anbefaler derfor at arealbruken for
eiendommene 40/722 og 40/211 blir avklart gjennom områdereguleringen for Kolbotn sentrum.
Rådmannens vurdering
Det har vært en tett dialog med utbygger i planprosessen for å sikre gode kvaliteter i planområdet.
Temaer som nytt veianlegg, overvannshåndtering, støy, uteområder og variert bebyggelse har vært
grundig diskutert underveis. Planforslaget legger til rette for en god utvikling av fortettingsområdet i
Ormerudveien. Det foreslås 190 nye leiligheter i gangavstand til sentrum og jernbanestasjonen.
Området vil få gode uteområder, varierte høyder og arkitektur. Utbygger skal bidra med utbygging
av Ormerudveien og krysset Fjellveien, for å bedre trafikksikkerheten og legge til rette for gående og
Side 9 av 14
syklende. Planforslaget følger opp kommuneplanens føringer for fortettingsområder og
intensjonene i kommunens sykkelstrategi.
Hovedgrep og høyder
Hovedgrepet med å trekke hoveddelen av bebyggelse mot veiene er godt, og danner et stort uterom
med gode kvaliteter sentralt i området. Uteområdene vil dermed få gode solforhold og være godt
skjermet for støy.
Blokkbebyggelsen er planlagt i ulike høyder i ulike felt for å tilpasse seg terrenget, og for å oppnå
variasjon i bebyggelsen. Høyde på bebyggelsen varierer fra 3 til 6 etasjer, med en gjennomsnittlig
bygningshøyde på ca 4,5 etasjer. Det er i utgangspunktet høyere enn det som angis i
kommuneplanen med bebyggelse generelt på inntil 5 etasjer. Det er imidlertid ønskelig med
variasjon i volumoppbyggingen, både for å gi mulighet for ulike typer leiligheter og for å ivareta gode
solforhold, uteområder, støydemping og for å tilpasse nabobebyggelsen. De høyeste byggene ligger
tilbaketrukket mot Skiveien og vil derfor ikke bli dominerende. Rådmannen ser positivt på
varierende bygningsstruktur og utforming, og volumoppbyggingen med forskjellige bygningshøyder.
Dette vil gi området identitet og karakter. God variasjon i materialer, høyder og typologi vil i tillegg
sikre at området ikke fremstår som for ensartet. Dette er i tråd med kommunens ønske om variasjon
i boligtyper i Kolbotn sentrum.
Rådmannen ser videre positivt på at ny bebyggelse i sør, på felt B, både i høyde og utforming tar
hensyn til Kullebund gård.
Leilighetsstørrelser
Forslagsstiller ønsker å bygge varierte størrelser på leiligheter, fra ca. 50 – 120 m2 hvor av over 50 %
2
vil være 80 – 93 m store leiligheter. Det er vanskelig å si presis fordeling da alle felt ikke er 100 %
ferdig prosjektert. For felt C, som man vet minst om pr i dag, er det i reguleringsbestemmelsene lagt
inn krav om at det kan oppføres maksimalt 30% av leilighetene i størrelse 45-55 m2 BRA. I
reguleringsbestemmelsene er det lagt inn generelle krav om varierende størrelse på boliger, at det
2
ikke tillates mindre leiligheter enn 45 m , videre tillates det ikke leiligheter ensidig orientert mot
nord og øst. Leilighetene må stort sett være gjennomgående på grunn av støyforholdene i området.
Med god planlegging kan man åpne god variasjon av leilighetstyper innenfor hvert felt.
Overgang til småhusbebyggelse
Planområdet grenser til eksisterende småhusbebyggelse i nord. Det er vedlagt flere snitt som viser
overgangen til nabobebyggelsen. Ny bebyggelse trappes ned mot småhusbebyggelse tilpasset
høyden på nabobygninger i nord og tilpasset eksisterende terreng på naboeiendommer.
Det er lagt inn byggegrenser i planforslaget. Byggegrense i nord er satt fra 4 meter i vest mot
Ormerudveien til ca. 7 meter i øst (nærmest Skiveien). I Kommuneplanens § 6 er avstanden mellom
ny blokkbebyggelse og eiendomsgrense til småhusbebyggelse satt til minst 6 meter. Ny
blokkbebyggelse i vest vil dermed komme nærmere eiendomsgrensen enn bestemmelsen i
kommuneplanen sier.
Snitt mot nabobebyggelsen viser at bygningen som legges opp nærmere eiendomsgrensen i nord
enn 6 meter trappes ned og blir dermed liggende lavere enn nærmeste bolig i nord. Den reelle
avstanden fra byggegrensen til naboboligen blir på ca. 27 meter. Naboboligen (Ormerudveien 18)
ligger i tillegg høyt i terrenget, med adkomst på kote ca. 124. Adkomst til blokkbebyggelse i vest er
lagt på kote 120,6. Blokkbebyggelse vil ligge ca. 3 meter lavere enn naboboligen. Mønehøyde på
naboboligen er på kote 134,6, mens maks tillatt høyde på nærmeste blokkbygning er på kote 131,5.
Side 10 av 14
Det vil sikre gode sol- utsiktsforhold på naboeiendommen. Rådmannen vurderer at plassering
nærmere eiendomsgrensen ikke vil ha vesentlige negative konsekvenser for naboeiendommen.
Uteområder og solbelysning
I reguleringsbestemmelsene er det blant annet satt krav om minimum 50 m2 leke- og
uteoppholdsareal for felles bruk pr boenhet i blokkbebyggelsen. I følge planbeskrivelsen får
planområdet et samlet uteoppholdsareal på 58 m2 pr bolig på terreng. Medregnet felles takterrasser
vil totalt uteoppholdsareal være 63 m2 pr bolig.
Lengst nord i planområdet skal det legges et felles forsamlingshus. Det opparbeidede uteareal midt i
felt D vil få høy kvalitet og ligge i umiddelbar nærhet til boligene. Uteområdene i denne delen av
planområdet vil kunne framstå som store og luftige uterom. Ved hvert boligfelt vil det legges til rette
for mindre uterom for lek og uteopphold. Eksisterende skogsvegetasjon langs Skiveien skal bevares.
Det er planlagt lagt en åpen overvannsrenne med startpunkt nord i planområdet og vil ende i en
åpen fordrøyningsdam lengre sør i planområdet. Åpen fordrøyning vil være til glede for beboerne.
Det er en målsetting i kommunen å legge til rette for noen mindre arealer som kan brukes til
dyrking. Dette er helsefremmende tiltak som gir innspirasjon til grønn dyrkning og felleskap for
beboerne. Det er derfor lagt inn i reguleringsbestemmelsene at det skal tilrettelegges for
dyrkningsparseller så langt det er mulig på felles utearealer.
Det er i reguleringsbestemmelsene lagt opp til at 80 % av uteområdene skal være solbelyst i 5 timer
ved jevndøgn. Kommuneplanens krav om 100 % solbelysning har vært diskutert under planarbeidet.
Rådmannen mener at dette kan godtas fordi det legges opp til store og sammenhengende
uteoppholdsarealer med god kvalitet og godt skjermet for støy.
Opparbeiding av uteområdene sikres gjennom rekkefølgebestemmelsene knyttet til de tilliggende
byggefeltene. Rådmannen vurderer at planområdet totalt sett vil få gode leke- og
uteoppholdsarealer med tilfredsstillende sollys.
Eldre villa i Ormerudveien 10, Villa Breskekjær
Planområdet innehar en bevaringsverdig villa fra 1918. Villaen fremstår i dag som forholdsvis
uendret fra opprinnelig utførelse og har bevart sin opprinnelige form og eksteriørmessige
detaljer. Det er i dag få igjen av de villaene som ble bygd i Kolbotn øst. Den gamle villaen skal
bevares og flyttes til nord i planområdet. Dette er i tråd med vedtaket i planinitiativsaken og er sikret
gjennom reguleringsbestemmelsene i planforslaget.
Reguleringsbestemmelsene sikrer videre at villaen skal benyttes som felleshus for beboere i området
og at den ikke kan inneholde kommersielle funksjoner. Utleie for arrangementer til beboere i
området, salg av lodd, kaker osv. omfattes ikke av kommersielle funksjoner.
Vei-, vann- og avløpsanlegget og overvann
Utbyggingen utløser behov for tiltak i Ormerudveien og krysset Fjellveien/Ormerudveien. Det er lagt
inn rekkefølgebestemmelser for ombygging av krysset Fjellveien/Ormerudveien og oppgradering av
Ormerudveien. Ormerudveien skal opparbeides med nytt fortau og gang- og sykkelvei, og grønt felt
til trærne på hver side av veien.
Det er kapasitetsproblemer på eksisterende ledningsnett i området. Utbyggingen utløser behov for
oppgradering av vann- og avløpsledninger i planområdet. Dette gjøres i forbindelse med
oppgradering av veien. Kravene er sikret gjennom rekkefølgebestemmelser i planforslaget. Veitiltak
og vann- og avløpsløsninger skal bygges og finansieres av den nye utbyggingen.
Side 11 av 14
Overvannsproblematikken har vært et viktig tema under planarbeidet. Ved utbygging av
planområdet skal overvann i størst mulig grad ivaretas ved kilden. Det er utarbeidet et
overvannskonsept. Kommunens virksomhet for vann, avløp og renovasjon skal vurdere og godkjenne
overvannsdisponeringstiltak.
Kolbotnringen – behov for et ekstra tunnelløp i Mastemyrveien
Kommuneplanens § 19.1 sier at ny bebyggelse i Kolbotn sentrum og tilliggende områder ikke kan
oppføres før Kolbotnringen er etablert. Det vil si at det ikke kan bygges i planområdet før nordre del
av Kolbotnringen (ekstra løp i Rikeåstunellen) er etablert, eller at det er sikret et forholdsmessig
bidrag til realiseringen. Forslag til detaljregulering tar hensyn til og setter av plass til et mulig nytt
tunnelløp for Rikeåstunellen.
Det er utarbeidet geometriplan for nytt tunnelløp i Rikeåstunellen. For å komme med et
kostnadsanslag, og for at kommunen skal kunne kreve inn bidrag/penger må det foreligge et
godkjent forprosjekt. Kommunen har vært i kontakt med Statens Vegvesen angående dette og det pr
i dag ikke er avsatt midler til slikt forprosjekt. Det er heller ikke klart om det er behov for nytt
tunnelløp. Dette skal avklares nærmere i videre arbeidet med områderegulering for Kolbotn
sentrum, der det skal utarbeides en trafikkanalyse. Rådmannen mener derfor at det foreligger ikke
nok grunnlag for å kreve bidrag til eventuell ekstra tunnelløp. Utbygger skal bidra vesentlig til å
finansiere utbygging av infrastruktur i området, med nytt vei-, vann- og avløpsanlegg.
Utbyggingssavtale
Behovet for utbyggingsavtale har vært vurdert. Det er konkludert med at bestemmelsene i § 3 i
kommuneplanen og reguleringsbestemmelsene i planforslaget er tilstrekkelige for gjennomføring av
vei-, vann- og avløpsprosjektene, og kvaliteten i området. Rådmannen har foreløpig signalisert at
kommunen er positive til å være med å finne en løsning på MVA-spørsmålet i forbindelse med
vegutbyggingen. Dette må avklares nærmere, og blir eventuelt formalisert i en egen avtale om
MVA-kostnader for utbygging av infrastruktur.
Støy og luft
Området har støykilder på tre sider. Skiveien, Rikeåstunellen og Ormerudveien. Ormerudveien er i
utgangspunktet en mindre trafikkert vei, men rutebussen utgjør den største støykilden. Det er
utarbeidet en støyrapport for området basert på kravene i Miljøverndepartementets retningslinje (T1442). Støyrapporten viser at prosjektet har en del leiligheter med fasader foran soverom i gul sone
(over 55 dB gj.snitt). Dette kan aksepteres ut fra veiledningen til T-1442, men er ikke i tråd med
bestemmelsene i kommuneplanen (§ 18).
Støykravene i kommuneplanen skiller ikke på bebyggelse i sentrums- og fortettingsområder og
øvrige boligområder. Det vil, ved bygging av leiligheter i sentrumsnære områder, være vanskelig å
oppnå støykravet utenfor alle soverom. Det er blant annet ikke ønskelig med utbredt bruk av
støyskjermer i sentrum- og fortettingsområder. Her bør heller bygningskonstruksjonene
dimensjoneres og utformes slik at de skjermer effektivt for støy. Ved å legge bygningskonstruksjonene ut mot støykildene kan man oppnå gode uteområder og en stille side godt skjermet
fra støykilden. Gjennomgående leiligheter, et flertall av soverom på stille side og balansert
ventilasjon er aktuelle avbøtende tiltak for å sikre gode bomiljøer.
I Ormerudveien er bebyggelsen trukket ut mot veiene for å skjerme mot støy. Dette gir muligheter
for store og sammenhengende utearealer på stille side. Leiligheter med fasader i gul sone er
gjennomgående, og det søkes å legge soverom på stille side. Leilighetene som får utendørs
oppholdsarealer i gul sone vil også ha alternative oppholdsarealer på stille side.
Side 12 av 14
For å sikre variasjon i bebyggelsen er det foreslått at det i felt B tillates noen ensidige boenheter mot
gul sone (maks 20 % av boenhetene). Disse ligger inn mot Ormerudveien. Det kreves til gjengjeld at
minst ett av soverommene skal ha lufting mot balkong der det er foretatt støytiltak i form av
absorbent og høy brystning evt innglassing.
Rådmannen vurderer at hensynet til støy samlet sett er godt ivaretatt i dette planforslaget.
Planområdet er i dag et eldre småhusområde. Luftforurensingskildene i området er fra veitrafikk.
Norsk Institutt for luftforskning (NILU) har gjort en vurdering av luftkvalitet for området. NILUs
konklusjon er at konsentrasjonene av svevestøv og NO2 er lave i forhold til definisjoner av
luftkvalitetssoner og grenseverdier for luftkvalitet. Gul sone (Retningslinje for behandling av
luftkvalitet i arealplanlegging, T-1520) kan forekomme opptil 10 m fra tunnelåpningen i sørøstlig
retning, men ikke i planområdet.
Miljøprofil
Foreslått fortetting nær sentrum og nær kollektivknutepunkt tilrettelegger for redusert bruk av bil i
forbindelse med daglige gjøremål og mulighet for økt bruk av kollektive reisemidler. Planområdet
ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og skal tilknyttes fjernvarme. Dette er sikret
gjennom reguleringsbestemmelsene. Videre er det sikret i reguleringsbestemmelsene bruk av
miljøvennlige byggematerialer gjennom forpliktelser til å levere EDP (Environmental Produkt
Declaration) for de viktigste bygningsmaterialer, beregnet ut fra volum.
Konsekvenser for barn og unge
Planområdet består i dag av private boligeiendommer, som gjøres om til blokkbebyggelse. Valg av
løsning for plassering av bygg vil gi gode muligheter for lek og opphold for barn og unge innenfor
planområdet. Lekeområdene knyttes sammen med gjennomgående gangforbindelser i planområdet
og vil være tilgjengelig for alle. Planområdet er også nabo til Kolbotn skole, og har dermed tilgang på
områder til ulike aktiviteter utenom skoletiden. Gjennom skoletomta er det lett tilgang til
grøntområdene på Rikeåsen. Forholdene for gående og syklende vil bli forbedret gjennom
ombygging av krysset Fjellveien/Ormerudveien og oppgradering av Ormerudveien.
Skolekapasitet
Utbyggingsområdene har skoletilhørighet til Kolbotn skole. Pr i dag har Kolbotn skole nådd
skolekapasitetsgrensen. Skoletilhørighetsgrensene er endret med virkning for førsteklassinger fra
høsten 2015. Det vil avlaste Kolbotn skole i årene som kommer fram til 2021. En skolebruksplan for
Oppegård skal vedtas i 2015. Den skal avklare videre utvikling av blant annet Kolbotn skole. Det er
nødvendig å vurdere utviklingen av skolekapasitet underveis. Det er derfor satt inn rekkefølgebestemmelser om at tilstrekkelig skolekapasitet skal være sikret før rammetillatelse gis på det
enkelte boligfelt.
Utbyggingsperiode og gjennomføringsrekkefølge
Forslagstiller, Kolbotn Boligutvikling As, er grunneier til store deler av planområdet, felt B og felt D.
Felt C eies i dag av Marianne Bonde Hansen. Forslagstiller ser for seg at detaljreguleringen kan
realiseres i løpet av 3 år etter planvedtaket. Dette er imidlertid avhengig av flere forhold, som for
eksempel boligmarkedet, skolekapasitet som skal vurderes av kommunen ved rammetillatelse.
Planen legger til rette for ca 190 boliger. Boligområdet skal, i følge forslagstiller, bygges ut i 3
etapper (faser). Fase 1 er Ormerudveien 2, felt B. Fase 2 er nord/østre del av planområdet,
byggeområde D -øst. Fase 3 er nord/vestre del av planområdet, byggeområde D -vest, og felt C.
Utbygging av felt C kan komme som en fase 4 (ulike eiere), men det er ønskelig å få bygd felt C
samtidig med felt D for å kutte ned på anleggsperioden.
Side 13 av 14
Det er knyttet rekkefølgebestemmelser til opparbeiding av vann og avløp og vei som følger
byggefasene. Utbygger får gå i gang med bygging av felt B og byggeområde D-øst på betingelse av at
planene for vei-, vann- og avløpsløsninger skal være godkjent og sikret opparbeidet, enten gjennom
godkjent plan for opparbeiding/igangsettingstillatelse eller inngått avtale. Før felt C og byggeområde
D-vest kan igangsettes skal vei-, vann- og avløpsanlegget være opparbeidet. Ferdigstillelse av
anleggene skjer ved første brukstillatelse i felt C og D.
ROS-analyse
Det er utarbeidet en ROS-analyse (vedlegg 4) for prosjektet. ROS-analysen påpeker tiltak som må
gjennomføres i den videre prosjekteringen. Dette er sikret gjennom bestemmelsene § 13 Krav om
nærmere undersøkelser. Dersom en tar tilstrekkelig hensyn til eventuelle farer som kan oppstå i eller
som et resultat av utbyggingen, vil ikke utbygging av planområdet representere høyere risiko for
mennesker eller samfunn enn hva som er akseptert for slike tiltak.
Vurdering etter naturmangfoldlovens §§ 8-12
Prinsipper som skal legges til grunn for offentlig beslutningstaking er gitt i lovens § 7. Tiltaket er i det
følgende vurdert i overensstemmelse med prinsippene i lovens §§ 8-12.
Det aktuelle området ligger sentrumsnært, omgitt av annen bebyggelse og er i dag bebygd med
villaer. Området er således ikke uberørt/upåvirket. Østre delen av området består av skråning med
tett blandingsskog. Det er forutsatt å bevare dette skogsområdet mot Skiveien. Dette ivaretas
gjennom reguleringsbestemmelsene. Mye av den stedlige vegetasjonen i eksisterende hager vil gå
tapt under fortetting av denne typen. Dette gjelder også noen større løvtrær og bartrær.
Det er ikke registrert noen verdifulle naturtyper eller rødlistearter innenfor planområdet. Dette er
basert på observasjoner på stedet, flyfoto og Miljødirektoratets Naturbase. Etter landskapsmessig
vurdering er det heller ikke vegetasjon av særlig botanisk interesse i planområdet.
Kunnskapsgrunnlaget (§ 8) vurderes i dette tilfellet å være tilstrekkelig for å belyse hensyn som skal
vurderes. Det vurderes at utbygging av dette området vil ikke føre til alvorlig eller irreversibel skade
på naturmangfoldet (§ 9). Tiltakets samlede belastning på økosystemet vurderes i dette tilfellet å
være liten (§ 10). Det vurderes i denne omgang at tiltaket ikke vil medføre skade på naturmangfoldet
som må hindres eller begrenses på en slik måte at tiltakshaver pålegges å dekke kostnadene (§ 11),
og vil ikke utløse krav om særlig tilrettelegging eller tiltak (§ 12).
En av strategiene i kommuneplanens samfunnsdel pkt. 6.5 er at fremmede skadelige arter skal
bekjempes. Dette er ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsene.
Konklusjon
Forslaget til detaljreguleringen legger godt til rette for en bærekraftig utbygging mht. miljø og
økonomi. Det legges til rette for blokkbebyggelse med variert volumoppbygging og utforming, hvor
fokuset legges på grensen mellom de gode fellesrom og private oppholdsarealer. Utnyttelsesgraden
er noe høy, men en har samtidig fått til gode hovedgrep som sikrer sørrelse og kvalitetet på
uteområdene. Det legges også opp til en trygg og fremtidsrettet løsning for trafikkavvikling i
området, både for myke og harde trafikanter.
Rådmannen vurderer at forslag til detaljregulering ivaretar forventningene om effektiv
arealutnyttelse med kvalitet. Forslaget følger opp nasjonale føringer for areal- og transport, og
ivaretar kommuneplanens føringer og bestemmelser for utvikling av fortettingsområdet.
Side 14 av 14
Anbefaling
Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut på offentlig ettersyn i 8 uker.
Espen Dag Rydland
kommunalsjef
Arild Øien
seksjonsleder
Godkjent og ekspedert elektronisk.