GNR 85 - BNR 1 - SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK

SAKSFRAMLEGG
Saksbehandler:
Arkivsaksnr.:
Saksnr.:
Marius Raael
15/68
Utvalg
Formannskapet
Arkiv: GBR 85/1
Møtedato:
22.04.2015
DISPENSASJON – GNR 85 - BNR 1 – SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK – KARL
VIDAR OG BODIL H. DEGNES
Rådmannens forslag til vedtak
1. Rakkestad kommune gir dispensasjon fra arealdelen av kommuneplanen for tre
boenheter – idet tiltaket omfattes av kommuneplan 1999 - 2010 – arealdel –
sammenholdt med at det ligger i LNF2 sone i nåværende plan.
2. Rakkestad kommune innvilger videre dispensasjon fra TEK10 §§ 13-2, 13-12 og
kapittel 14 unntatt § 14-4,7,8. Det legges vekt på at det er snakk om eldre
bygningsmasse og at det er foretatt avbøtende tiltak.
3. Rakkestad kommune ilegger tiltakshaver overtredelsesgebyr – fordi tiltaket er
utført før det forelå tillatelse til det.
Vedlegg
1 – Plan- og snittegninger av boligen.
Utrykte vedlegg
1 – Fullstendig byggesøknad inkludert tegninger.
Bakgrunn
Den 12.01.2015 mottok Rakkestad kommune søknad om bruksendring av et våningshus til
bolig med flere boenheter.
Søknaden omfatter bruksendring og ombygging fra en til tre bruksenheter. Tiltaket er utført
uten at det foreligger godkjenning fra bygningsmyndighetene. Byggested er Ertevannveien
212, 1890 Rakkestad. Tiltakshaver er Karl Vidar Degnes.
Tiltaket ligger innenfor arealdel av kommuneplan 2011 – 2022 – som er avsatt til LNF2
områder hvor spredt boligbygging er tillatt.
Rakkestad kommune
Ansvarlig søker har på vegne av tiltakshaver søkt om dispensasjon og behandling av
prosjektet etter eldre kommunedelplan fra 2006 – 2017 – idet tiltaket ble utført i denne
perioden og fordi områdene på den tiden ikke var inndelt i LNF1 og LNF2.
Det er videre søkt dispensasjon fra TEK10 på følgende områder:
Sitat:
«TEK 10
‐§13‐2 Ventilasjon i boenhet
Det søkes om dispensasjon til å benytte mekanisk avtrekk på kjøkken og bad, med
innluftsventiler i vindusramme/ vegg i stue og soverom.
‐§ 13‐12 Lys
Leilighetene har noen steder for lite vindusareal i forhold til kravet i TEK 10. Det søkes det
kompensert med belysning og bruk av elektrisk lys.
-TEK 10 § 14 Energi
Hensikten med energikravene er å sikre at bygninger krever mindre energi, slik at skadelig
miljøpåvirkning blir minst mulig. Det vil bli montert varmepumper luft‐luft i leilighetene.
l henhold til forenklet beregning NS 3031 :2007 +A 1 :2011 tilfredsstiller boligen ikke
kriteriene i TEK 10 §14, unntatt§ 14‐4,7,8 (forenklet kontroll). Varmetapstallet er for denne
bygningen er beregnet til 1,272, mot 0,987 i referansebygningen. Hoveddelen av dette
skriver seg fra ventilasjonsvarmetap. Varmekilden i leiligheten er elektrisk strøm i form av
varmekabler i gulv, og vedovn i stua.»
Sitat slutt.
Hjemmel
Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) av 2008, § 31-2.
Bestemmelsen er en unntakshjemmel som gir adgang for kommunen til å gi tillatelse til
hensiktsmessig bruksendring, ombygging eller rehabilitering uten at alle tekniske krav er
oppfylt. Det er et grunnleggende vilkår for å unnta fra tekniske krav at dette vurderes som
forsvarlig. Hensynet bak bestemmelsen er at kommunen skal ha mulighet til å legge til rette
for at bygninger fortsatt skal kunne brukes i stedet for å forfalle.
Bestemmelsen gir kommunen eksplisitt hjemmel til å pålegge tiltakshaver plikter sammen
med tillatelsen. I forarbeidene nevnes som praktiske eksempler at det bør kunne stilles krav i
tillatelsen som sikrer forsvarlig bruk – for eksempel krav om nødvendig istandsetting,
vedlikehold, sprinkling, rømningsveier m.m.
I forarbeidene fremheves at krav til tiltak i eksisterende byggverk ikke skal innebære en
urimelig kostnad. På denne måten kan forskriften bidra til at eksisterende bebyggelse
oppgraderes og benyttes, i stedet for å stå ubenyttet eller at de brukes med lite
hensiktsmessige løsninger.
Rakkestad kommune
Helse- og miljøkonsekvenser
Tiltaket har ingen samfunnsmessig innvirkning på miljøet. Det ligger utenfor støysoner.
Avstanden til fylkesveien er 22 meter, men siden bygget er oppført på 1950 tallet anses det
ikke å ha betydning. Staten Vegvesen får seg like fullt forelagt prosjektet til uttalelse –
dersom kommunen innvilger dispensasjon i saken.
Ansvarlig søker informerer om at det er sendt søknad til vegvesenet om utvidet bruk av
avkjøring.
Økonomi
Ingen samfunnsmessig økonomisk betydning – utover økt antall boenheter i spredt
boligområde. Det forutsettes god økonomisk gevinst for vedlikehold av boligmassen – jf.
ansvarlig søkers argumentasjon i ovennevnte brev.
Administrasjonens vurdering
Dispensasjon fra kommuneplan
Tiltaket skal behandles etter gjeldende rett på den tiden da tiltaket ble utført – jf. det
rettslige prinsippet om at lover ikke kan ha tilbakevirkende kraft i Grunnlovens § 97. Det
finnes ikke holdepunkter for å bestride at prosjektet er utført innenfor denne perioden (før
2011), og ansvarlig søkers påstand legges derfor til grunn. Saken vil følgelig bli behandlet
etter kommuneplan av 1999 – 2010. Planen som ansvarlig søker henviser til er en
kommunedelplan for Rakkestad sentrum og har etter dette ikke relevans i den nærværende
sak.
Etter denne kommuneplanen ligger eiendommen i et område hvor bygging av bolig og
fritidshus kan tillates, jf. PBL § 20 - 1. ledd nr. 2. Det er angitt i kommuneplanens
bestemmelse § 2.2 at det tillates maksimalt to boenheter i hver bygning. Videre skal tiltak
oppføres 30 meter fra fylkesveien.
Det fremkommer ikke annet enn de ovennevnte momenter. Det er rimelig å anta at reglene
var lempeligere etter den eldre kommuneplanen. Den setter ingen begrensing på boenheter
pr. eiendom. Sammenholdt med det faktum at området er avsatt til LNF2 i gjeldende
kommuneplan er det på det rene at det er ønskelig med spredt boligbygging innenfor dette
området. Konklusjonen etter dette må bli at tre boenheter bør kunne godkjennes ut i fra
forutsetningene som er lagt til grunn i ansvarlig søkers beskrivelse.
Dispensasjon fra TEK10
§ 13‐2: Balansert ventilasjon vil ikke ha noen hensikt så lenge det er tale om eldre
bygningsmasse da tetthetskravet ikke er mulig å oppfylle uten total ombygging. Det bør
etter dette innvilges dispensasjon fra kravet.
§ 13‐12: Lys: Dette er et vanskelig punkt å dispensere fra da det er tale om miljø og helse.
Lysforholdene er av stor betydning for menneskets helse og trivsel, samt avgjørende for
hvor raskt og sikkert vi kan utføre en arbeidsoperasjon. Dagslys er den belysningsform som i
alminnelighet oppleves som best og mest riktig som allmennbelysning.
Rakkestad kommune
Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys. Med rom for varig opphold
forstås stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom i boenhet.
Ut i fra tegningsgrunnlaget vil lysforholdene være særlig problematiske i kjelleretasjen. Det
er dog ut i fra prinsippet om likhet for loven tidligere godkjent leiligheter i Rakkestad
kommune med tilsvarende lite lys og utsyn. Se saken fra Triangelgården i sentrum som et
eksempel. Det bør således under tvil innvilges dispensasjon fra dette kravet – da tiltaket er
en eldre bygning hvor gevinsten vil være uforholdsmessig sett opp i mot hva som må til for
å tilfredsstille kravet.
TEK 10 Kap. §14: Energi: Byggverk skal prosjekteres og utføres slik at lavt energibehov og
miljøriktig energiforsyning fremmes. Energikravene gjelder for bygningens oppvarmede
bruksareal.
Hensyn til miljø, privatøkonomi og forsyningssikkerhet tilsier at lavt energibehov bør
prioriteres når byggverk prosjekteres og oppføres.
Oppfyllelse av energikravene skal skje i så stor utstrekning som mulig – innenfor hva som er
tilrådelig ut i fra hensynet til og ønske om å beholde historiske og estetiske kvaliteter.
Riktige energitiltak krever en individuell vurdering av bygningens aldersverdi, byggeteknikk
og konstruksjonsmåte. Det er særlig viktig å ta hensyn til fare for fukt- og frostskader i eldre
fasader ved for god innvendig isolering. Luft-til-luft-varmepumper kan være ødeleggende,
særlig for eksteriøret.
Det er etter en helhetsvurdering av alder på bygget og tegningsgrunnlaget på det rene at de
tiltak som ansvarlig søker beskriver langt på vei vil være avbøtende tiltak som taler for at en
dispensasjon bør innvilges – idet det vil være urimelig å kreve av tiltakshaver å oppfylle
kravene om energi i TEK10, jf. § 31-2.