Avslag, vedtak datert 15.09.2014

ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
SEKSJON FOR BYGGESAK
Allehelgens gate 5
Postboks 7700, 5020 Bergen
Telefon 55 56 63 10
Telefaks 55 56 63 33
[email protected]
www.bergen.kommune.no
Sweco Norge AS
PB 264
3901 PORSGRUNN
Deres ref.
Deres brev av
Vår ref.
Emnekode
Dato
201338312/7
NISI
EBYGG-5210
150914
AVSLAG PÅ SØKNAD
Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.
Eiendom
: Gnr 166
Bnr 1289
Tiltakets adresse
: Kalvedalsveien 49 A
Tiltakets art
: Bruksendring bolig
Tiltakshaver
: Hector Eiendom As
Saksgrunnlaget:
Saken gjelder søknad om rammetillatelse til bruksendring fra tilleggs- til hoveddel i
bygningens loftsetasje, der ønskes etablert en boenhet på gnr 166 bnr 1289, Kalvedalsveien
49A.
Rettslig grunnlag:
Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk
forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10).
VEDTAK:
Dispensasjoner:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 meddeles dispensasjon fra samme lovs § 11-6
Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf Kommuneplanens arealdel § 15 Parkering.
Fravik fra TEK10 for eksisterende byggverk etter pbl § 31-2 fjerde ledd:
Med hjemmel i pbl § 31-2 fjerde ledd, gis tillatelse til fravik fra TEK10 § vedrørende
tilgjengelig boenhet.
Med hjemmel i pbl § 31-2 fjerde ledd, gis ikke tillatelse til fravik fra TEK10 § vedrørende
energi krav.
Tiltaket:
Med hjemmel i pbl § 29-2 Visuelle kvaliteter og TEK10 § 12-3 Krav om heis i byggverk og §
13-12 Lys avslås søknad om tillatelse til bruksendring fra tilleggs- til hoveddel i bygningens
loftsetasje, der ønskes etablert en boenhet på ovennevnte eiendommen.
Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten 04.12.2013.
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET:
Planstatus:
Eiendommen er uregulert, og inngår i Kommunedelplan Fjellsiden Sør under planområde D
Kalfaret der den er vist med formål boligområder.
I Kommuneplanens arealdel er området vist som bebyggelse og anlegg og inngår også i
hensynsone H570_234 Bevaring kulturmiljø jfr. retningslinje § 27.3.5 – Historiske senter
(Sentrum og Sandviken) og hensynsone H220_28 Vei støy – Gul sone jfr. retningslinje §
27.1.1 – Støy.
Dispensasjon:
Eiendommen er uregulert, men det kreves ikke dispensasjon fra 1 Plankrav i
Kommuneplanens arealdel siden tiltaket faller under Unntak fra plankravet A i ovennevnte
bestemmelse.
Dette tiltaket medfører isolert sett ingen endring i BRA eller grad av utnytting på
eiendommen. Imidlertid vil tiltakene i bygningen samlet sett utløse økt krav til parkering og
således en endring i grad av utnytting. Det er derfor søkt om dispensasjon fra
parkeringskravet, subsidiært fra tillatt grad av utnytting.
Nabovarsling:
Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens § 21-3
annet ledd, første punktum, og det er registrert merknaden i saken:
Ola Nordmann, Strøm gate 67, Bergen, skriver i sin merknad mottatt xxx bl.a. følgende:
Kai Casen, Kalvedalsveien 49, Bergen, protesterer i sitt brev datert 11.09.2013 i
utgangspunkt mot tiltak omsøkt i øvrige saker på samme eiendommen - bruksendring av
kjeller og loft på grunn av at arealet er allerede tungt utbygget og at ytterliggere fortetning vil
være til sjenanse og medføre verdiforringelse av naboeiendommene.
Tor Irgens, Kalvedalsveien 53, Bergen, understreker i protesten sin trafikkmessige
problemer som tiltak skal utløse etter meningen hans: det blir vanskelig for
utrykningskjøretøy og søppelbiler å komme fram, økt antall beboere vil medføre
parkeringsproblem og støynivå vil økes.
Kari Sælen og Tor Halvorsen, Kalvedalsveien 51, Bergen, protesterer mot etablering av
overdimensjonert hybelhus som nabo. De peker på at det faktiske antallet beboere
(«studenter») er avgjørende for deres holdning til bruksendring og er sterkt i mot
boligfortetningen som dette innebærer. De frykter stor trafikk, stor utskifting av beboere,
helgebråk, osv. De er også i mot ødeleggelse av det finne huset gjennom bruk av så mange
personer og skadelig påvirkning av tiltaket, dvs. innsetting av takvinduer.
Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger:
Det foreligger forhåndsuttalelse datert 30.09.2013 fra VA-etaten for tiltaket, og de har ingen
merknader til dette.
Saksnummer 201338312
Side 2 av 7
Byantikvaren har kommet med følgende uttalelse i saken:
Anbefaling
Tiltaket opplyses å ikke innebære fasademessige endringer. Tegning A12 viser likevel store
endringer i takflaten i form av takvindu, og vi har derfor uttalt oss til disse. Byantikvaren vil
sterkt fraråde takvinduene som vises på tegning A12, da de kommer i konflikt med
opprinnelige elementer i takflaten. Vi vil også komme til å motsette oss utvendige boder og
rømningsveier. Huset har svært høy antikvarisk verdi, og er avsatt til hensynssone bevaring i
KPA. Vi anbefaler tilbakeføring til mer grønt i forkant og på siden av huset.
Berørte verneverdier
Kalvedalsveien 49A føyer seg inn i miljøet av store sveitservillaer i Kalfaret som en av de
absolutt største i strøket. Siden 1960 har den fungert som pensjonat, men ble opprinnelig
bygget som bolig for Joh. Dekke, sønn av Annanias Dekke, som bygget «Fredheim» i
Kalfarveien 53. Villaen i to etasjer og loft er oppført i 1899 etter tegninger av arkitekt Hans
Henrich Jess, som blant annet også tegnet Losjen. Nr 49a er av en sen type sveitservillaer, rikt
dekorert med fremspringende tårn med spir, gavler, arker og inn- og utforskyvninger i
fasadene. Den er tømret og panelkledt, og har et praktfullt skifertak. Villaen er omgitt av en
stor hage, som på nedsiden er bevart.
Eiendommen har svært høy antikvarisk verdi i seg selv og som del av villa- og sveitsermiljøet
på Kalfaret.
I antikvarisk register for Bergen, Kalfarområdet, under 6.4. Særlig bevaringsverdige
enkeltbygg, er villaen klassifisert som A-objekt, og bør betraktes som fredningsverdig.
Eiendommen er uregulert og inngår i Kommunedelplan for Fjellsiden sør. I KPA er
eiendommen angitt som hensynssone bevaring av kulturmiljø, jf. retningslinjene § 27.3.5,
historisk senter, Fjellsiden. Kulturminneverdiene i området er betydelige og må vurderes
spesielt i søknader om tiltak.
Omsøkt tiltak
Det søkes om bruksendring av 1. og 2. etasje fra pensjonat til to separate boenheter, tilrettelagt
for kollektiv beboelse.
Vurdering
I denne søknaden søkes bare om bruksendring for 1. og 2. etasje. Tiltaket opplyses å ikke
innebære fasademessige endringer. Man skal senere søke om tiltak i kjeller, loftet nevnes
imidlertid ikke. Tegning A12 viser likevel store endringer i takflaten i form av takvindu, og vi
vil derfor uttale oss til disse.
Både på befaring og i veiledningstime hos Byantikvaren har vi gjort det klart overfor
tiltakshaver at taket er svært sårbart for endringer i form av takvindu, og at det ikke kan
påregnes å få tillatelse til dette i særlig utstrekning. Det er imidlertid alt tilrettelagt for hybler
også i loftsetasjen, noe som kom fram på befaring. Takvinduene som er vist på A12 er ikke i
tråd med våre anbefalinger, og kommer i sterk konflikt med opprinnelige elementer i takflaten.
Vi vil komme til å motsette oss endringene, dersom de blir omsøkt. Vi vil også komme til å
motsette oss utvendige boder og rømningsveier.
Da hagene vurderes som en svært viktig del av kulturminneverdiene i området, noe som går
tydelig frem i KDP, er vi også negativ til parkering på eiendommen. Vi anbefaler tilbakeføring
til mer grønt i forkant og på siden av huset. Huset er bygget som en frittliggende villa med
herskapelig anlagt hage, og de store områdene med asfalt og parkerte biler skjemmer huset og
strøkskarakteren vesentlig.
Saksnummer 201338312
Side 3 av 7
I tillegg til den omfattende ombyggingen som alt er utført, kom det på befaringen frem at en
rekke autentiske vindu var fjernet oppunder gesims. Vinduene opplyses av tiltakshaver å
skulle ha blitt sendt til Storbritannia for restaurering. Vinduene er trolig opprinnelige og i god
stand. Slike høytliggende vindu er beskyttet av takutstikket og er, erfaringsmessig, ofte godt
bevart. Vi stiller derfor spørsmål til fjerningen av disse. Vi har ikke sett dokumentasjon på at
disse skulle være i dårlig stand og forutsetter at disse kommer til rette og reetableres.
På befaring ble det observert at interiøret i to mindre entréer er bevart, og vi ber om at disse
ivaretas, sammen med gamle, innvendige trapper. Der det fins eldre bygningselementer i
interiøret bør dette bevares, evt. bak foringer etc.
Vi ber om at det vurderes om plankrav bør gjøres gjeldende.
Konklusjon
Tiltaket opplyses å ikke innebære fasademessige endringer. Tegning A12 viser likevel store
endringer i takflaten i form av takvindu, og vi har derfor uttalt oss til disse. Byantikvaren vil
sterkt fraråde takvinduene som vises på tegning A12. Vi vil også komme til å motsette oss
utvendige boder og rømningsveier. Huset har svært høy antikvarisk verneverdi, og er avsatt til
hensynssone bevaring i KPA. Huset er bygget som en frittliggende villa med herskapelig
anlagt hage, og de store områdene med asfalt og parkerte biler skjemmer huset og
strøkskarakteren vesentlig. Vi anbefaler tilbakeføring til mer grønt i forkant og på siden av
huset.
Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl § 29-2:
Etter plan- og bygningsloven § 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at
det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i
forhold til omgivelser og plassering.
Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse:
Tiltaket er vurdert opp mot reguleringsmessige forhold.
Som omsøkt omfatter tiltak bruksendring fra pensjonat til vanlig boligformål i bruksendring
fra tilleggs- til hoveddel i bygningens loftsetasje, der ønskes etablert en boenhet.
Etaten velger å innvilge fravik fra krav til tilgjengelig boenhet siden det vurderes som svært
vanskelig å etablere heis i bygningen, iom. at det ikke finnes felles trapp for hele bygget.
Derimot innvilger ikke etaten fravik fra krav til energi da kostnader ikke anses som
uforholdsmessige, særlig tatt i betraktning at tiltaket skaper forutsetning for dette.
Det er søkt om dispensasjon fra parkeringskravet, subsidiært fra tillatt grad av utnytting. Etter
en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene.
Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens
formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Bygningsmyndigheten vurderer å tillate antall
parkeringsplasser begrenset til 5. I tillegg tar fagetaten hensyn til godt kollektivdekning langs
Kalvedalsveien. Ved å dispensere fra den bestemmelsen (1 Plankrav) i den saken faller bort
behov for dispensasjon fra bestemmelsen om utnyttelsesgrad.
Saksnummer 201338312
Side 4 av 7
Tiltaket forutsetter innsetting av mange takvinduer. Eksisterende takflater er allerede preget
av et stort antall elementer – både store og små takarker. Takvinduene vurderes som
dominerende og ruvende i takflaten og de vil heller svekke hustes arkitektoniske kvaliteter og
autentisitet enn å påføre den nye og gode kvaliteter. Bygningsmyndigheten stiller seg bak
Byantikvarens uttalelse og finner at omsøkte fasadeendringer skaper noe uryddig situasjon i
takflater. Etter bygningsmyndighetens vurdering oppfyller tiltaket ikke intensjon i pbl § 29-2
Visuelle kvaliteter.
Ved å avslå omsøkte takvinduene mangler soverom daglys og oppfyller dermed ikke krav i
TEK10 § 13-12 Lys.
I Tekniske Forskrifters (TEK10) § 12-3 Krav om heis i byggverk, står det bl.a:
(2) Bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis.
Bygningen mangler heis for at loftsetasje kan godkjennes for beboelse.
Med bakgrunn i disse avslås søknaden i sin helhet.
ALMINNELIGE BESTEMMELSER:
Myndighet:
Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet.
Klageadgang:
Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages
av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven § 28 ff.
“Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak” er vedlagt som siste side i dette
vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig
for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring.
Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket:
Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om
erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin
adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen
(fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra
klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at
klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven § 27 b.
Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201338312.
Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside:
www.bergen.kommune.no/innsynpb
For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du
logge deg på "Din side" med nettadresse: www.bergen.kommune.no/dinside
Saksbehandler for denne saken har telefonnr. 5556 6468 og e-postadresse:
[email protected]
Saksnummer 201338312
Side 5 av 7
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
for byggesakssjefen
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Nikola Silic - saksbehandler
Åge Vallestad - gruppeleder
Kopi:
Hector Eiendom As, Håkonsgaten 26, 5015 BERGEN
Kari Casén, Kalvedalsveien 49, 5022 BERGEN
Kari Dahm Sælen, Kalvedalsveien 51, 5022 BERGEN
Tor Halvorsen, Kalvedalsveien 51, 5022 BERGEN
Tor Irgens, Kalvedalsveien 53, 5022 BERGEN
Saksnummer 201338312
Side 6 av 7
Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak:
Klagerett:
(forvaltingslovens § 28)
Hvem kan det klages til:
(forvaltingslovens § 28)
Klagefrist:
(forvaltingslovens §§ 29, 30 og 31)
Rett til å kreve begrunnelse:
(forvaltingslovens §§ 24 og 25)
Klagens innhold:
(forvaltingslovens § 32)
Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over
vedtaket.
Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen
kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020
Bergen.
Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket
kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt
innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil
den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det
foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor
opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av
Fylkesmannen, kan ikke påklages videre.
Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem
krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp.
Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag
begrunnelsen er kommet frem til klager.
I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som
ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som
kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og
undertegnes av klager eller hans fullmektig.
Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres
Utsetting av gjennomføring av straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt
iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er
vedtaket:
(forvaltingslovens § 42)
avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til
begjæring om utsettende virkning.
Rett til å se sakens
dokumenter og kreve
veiledning:
(forvaltingslovens § 11)
Kostnader ved klagen:
(forvaltingslovens § 36)
Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken.
Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for
byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få
nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre
saksbehandlingen.
Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader
i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er
endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at
underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part.
Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp
etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi
nærmere veiledning.
Saksnummer 201338312
Side 7 av 7