Avslag datert 15.10.2014

ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
SEKSJON FOR BYGGESAK
Allehelgens gate 5
Postboks 7700, 5020 Bergen
Telefon 55 56 63 10
Telefaks 55 56 63 33
[email protected]
www.bergen.kommune.no
Bygg Prosjekt AS
Møllendalsbakken 2a
5009 BERGEN
Deres ref.
Deres brev av
Vår ref.
Emnekode
Dato
201319335/15
SIWO
EBYGG-5210
151014
AVSLAG PÅ RAMMESØKNAD
Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.
Eiendom
: Gnr 167
Bnr 702
Tiltakets adresse
: Hilbrandt Meyers Gate 4
Tiltakets art
: Bruksendring annet bygg
Tiltakshaver
: ØYVIND HAGEN
Bygningsmyndighetenes vedtak av 14.08.13 oppheves og erstattes av følgende vedtak:
Saksgrunnlaget:
Saken gjelder søknad om rammetillatelse til bruksendring av deler av 1. etasje fra
forretningslokale/butikk til boligformål totalt 31,1 m² BRA. Bruksendring av deler av kjeller
fra tilleggsdel til hoveddel, BRA=37,1 m², innredning av boligrom tilhørende overliggende
boenhet samt endring av planløsning i eksisterende boenhet i 1 etg. ( BRA=33.3 m²), og
bygging av innvendig trapp til kjeller.
Rettslig grunnlag:
Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk
forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10).
VEDTAK:
Dispensasjoner:
Med hjemmel i pbl § 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl § 11-6 Rettsvirkning av
kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 15 parkering og punkt 20
sentrumsformål: Nye boenheter skal ikke være mindre enn 35 m² + bodareal.
Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn
ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra/ hensynene i lovens
formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt.
Fravik fra TEK10 for eksisterende byggverk etter pbl § 31-2 fjerde ledd:
Det er søkt om fravik fra flere bestemmelser i TEK10:
 § 12-2. Krav om tilgjengelig boenhet.
 § 12-9. Bad og toalett.
 § 13-7. Lydisolasjon.
 § 14-2. Energieffektivitet.
 § 14-3. Energitiltak..
Bygningsmyndighetene har ikke noen spesielle merknader til omsøkte fravik.
Tiltaket:
Med hjemmel i
- Pbl § 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. kommuneplanens
arealdel punkt 20 sentrumsformål, punkt 15 parkering og punkt 10
uteoppholdsareal,
- pbl § 29-5 Tekniske krav andre ledd.
Avslås søknad om rammetillatelse til
-
Bruksendring av deler av 1. etasje fra forretningslokale/butikk til boligformål og
innredning av ny boenhet ca 31 m² BRA,
bruksendring av deler av kjeller fra tilleggsdel til hoveddel og innredning av
boligrom herunder to bad, tilhørende overliggende boenhet i 1. etasje,
endring av planløsning i eksisterende boenhet i 1.etasje og bygging av innvendig
trapp til kjeller.
Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene 22.05.13,
samt reviderte tegninger mottatt 05.07.13.
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET:
Planstatus:
Eiendommen er regulert til bolig i reguleringsplan 5380000 Stølen/Ladegården/Rothaugen
I kommunedelplan Sandviken og Fjellsiden Nord ligger eiendommen i boligområde.
I kommuneplanens arealdel inngår eiendommen i sentrumsformål med tilhørende
bestemmelser og hensynssoner:
- Hensynssone kulturmiljø, Senter, Sentrum og Sandviken, punkt 27.3.5,
- bestemmelsesområde, krav om bilparkering, punkt 15,
- faresone, brannsmitteområde, punkt 27.1.6.
Dispensasjon:
Tiltaket kommer i strid med bestemmelser vedrørende parkering, punkt 15 og
sentrumsformål, punkt 20. Førstnevnte bestemmelse oppgir antallet parkeringsplasser som
skal dokumenteres ved etablering ny boenhet, samt antallet parkeringsplasser som skal
dokumenteres ved bruksendring fra fellesareal til hovedareal tilknyttet eksisterende boenhet i
1. etg. Sistnevnte bestemmelse sier at nye boenheter ikke skal være mindre enn 35 m² +
bodareal, samt at gjennomsnittlig golvnivå skal være 1 m over gateplan. En tillatelse som
omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl § 19-2 kan gis dispensasjon fra
bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl § 19-2, at verken
hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens
Saksnummer 201319335
Side 2 av 7
formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon
være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Hovedhensynet bak parkeringsbestemmelsen er hensynet til ivaretagelse av miljørettet arealog transportpolitikk, god tilgjengelighet og tilgang for utrykningskjøretøyer. Bestemmelsens
krav til et bestemt antall plasser er fastsatt ut i fra en avveining mellom behov for parkering
og overordnet miljømål om reduksjon av biltrafikk.
Nkløl.jhI den konkrete saken utløser bruksendringen av underetasje og første etg. behov for 2
plasser på egen eiendom. Alle søknader etter pbl § 20-1 bokstav a, b, d, g, j og l krever
dokumentert parkeringsdekning, i dette tilfellet gjelder spesielt bokstav d. Dermed vil både
økning av antallet boenheter og bruksendring utløse parkeringskravet i kommuneplanen. Det
er ikke mulig å få til parkering på egen eiendom, og tiltaket vil dermed medføre økt
parkeringspress på offentlig grunn og ytterligere redusere tilgangen for utrykningskjøretøy.
Parkeringssituasjonen i området er generelt anstrengt. Tiltaket vurderes å komme i strid med
de hensyn bestemmelsen skal ivareta
Hovedhensynet bak minimumskravet til størrelsen og gjennomsnittlig gulvnivå over 1 m fra
gateplan ved etablering av nye boenheter, er å sikre en viss grad av bokvalitet og
hensiktsmessig planløsning.
Ulempene ved å godkjenne ny boenhet er det økte presset på offentlig gate ved økt
parkeringbehov. Boenheten ikke har tilfredsstillende bokvalitet basert på bestemmelser i
kommuneplanen som angår størrelse og kravet til gjennomsnittlig gulvnivå. Omsøkte nye
boenhet er liten og har store butikkvinduer som vender mot gateplan, dette øker innsynet og
påvirker dermed enhetens kvaliteter negativt. Ved en helhetlig avveining vil etter
bygningsmyndighetens vurdering ikke fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene.
Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn
ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt.
Med hjemmel i pbl § 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl § 11-6 vedrørende punkt 15 parkering
og punkt 20 sentrumsformål i kommuneplanens arealdel.
Nabovarsling:
Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven § 21-3,
og det er ikke registrert noen merknader i saken.
Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger:
Saken har vært ovesendt Byantikvaren for uttalelse. De skriver følgende i notat datert
04.07.2013:
Vi viser til oversendelse 20.06.2013, samt vår tidligere uttalelse i sak 201300012.
Anbefaling
Byantikvaren aksepterer omsøkte bruksendring under forutsetning av at fasadene
bevares uendret, jf. redegjørelsen under. Vinduene hevdes å være i så dårlig stand at
de må skiftes til tilsvarende. Vi kan ikke se å ha mottatt dokumentasjon på vinduenes
tilstand, slik vi tidligere har bedt om. Vi opprettholder derfor vår tidligere uttalelse om
at disse skal bevares.
Saksnummer 201319335
Side 3 av 7
Berørte verneverdier
I vår uttalelse 06. mars 2013 skrev vi:
Bygningen ligger på Stølen og antas oppført rundt 1913. Det ble utarbeidet ny plan
for Indre Sandviken av O. Schumann Olsen i 1911, og denne planen avløste en eldre
plan fra 1888 som, grunnet byggekrakket i 1899, bare i begrenset grad ble
gjennomført. 1911-planen tok utgangspunkt i landskapets og eksisterende bebyggelses
karakter, med gateløp som fulgte terrenget. Sammenhengende murgårder langs gatene
fikk en begrenset høyde på 2 ½ etasje. Grøntanlegg ble gitt en vesentlig plass. Denne
planen representerer et gjennombrudd for nye planidealer i Bergen, da en ny
generasjon byplanleggere var i ferd med å markere seg i byen.
Den aktuelle bygningen er en hjørnegård i mur oppført i 2 ½ etasjer i fallende terreng.
Taket er tekket med skifer. Gatefasadene er pusset og preges av et hjørnetårn avsluttet
med åttekantet tårnhjelm med spir. Mot hver av gatene er det bygget gavler, og den
ene fasaden er utstyrt med karnapp med altan på toppen. I første etasje har pussen
horisontale trekninger for å imitere huggen stein. Bygget har preg av nybarokk og
jugend. Trappetrinn i granitt fører opp til en butikkdør på det brutte hjørnet i første
etasje, som også har tre store butikkvindu. Hvorvidt dører og vindu i første etasje er
originale er usikkert, men de ser ut til å være av eldre dato. Utformingen av den lave
første etasjen tyder uansett på at det har vært næringslokaler her fra starten av.
Bygningen har verneverdi i seg selv som et forseggjort eksempel på
leiegårdsbebyggelse fra 1910-tallet, og som eksempel på strukturen med butikklokaler
i første etasje, og den har verdi som del av et helhetlig område hovedsakelig bygget ut
etter reguleringen fra 1911.
Eiendommen er regulert ved Bergen Sentrum. Stølen/Ladegården/Rothaugen, plannr.
53800000, og omfattes av Kommunedelplan for Sandviken og Fjellsiden Nord og
Kommuneplanens arealdel.
Omsøkt tiltak
Det søkes om bruksendring fra næring til bolig. Tiltaket opplyses å ikke medføre
fasadeendringer.
Vurdering og konklusjon
Byantikvaren har tidligere uttrykt at det fortrinnsvis er ønskelig med næring i disse
lokalene. Da man har forsøkt å leie lokalene ut til dette formålet uten hell, aksepterer
vi omsøkte bruksendring med forbehold om at fasadene bevares uten endringer.
I søknadens skriftlige redegjørelse opplyses det om at tiltaket ikke medfører endring av
eksisterende fasade, samt at vedlagte tegninger viser at eksisterende vindusutforming
opprettholdes. Dette stemmer ikke. På vedlegg E6 er eksisterende butikkvindu mot
sørøst endret til et krysspostvindu. På telefon 02.07.2013 er ansvarlig søker Morten
Nytun gjort kjent med dette, og han konstaterer at det her er tegningsmaterialet som er
feil - tiltaket er planlagt uten fasadeendringer. Vi legger dette til grunn for vår
anbefaling.
Vinduene hevdes å være i så dårlig stand at de må skiftes til tilsvarende. Vi kan ikke se
å ha mottatt dokumentasjon på dette, slik vi tidligere har krevd. Vi opprettholder
derfor vår tidligere uttalelse om at disse skal bevares.
Saksnummer 201319335
Side 4 av 7
Vannforsyning og avløp:
Det foreligger uttalelse fra VA-etaten datert 14.02.13, sak: 201302844.
Tilgjengelig boenhet:
Det er blant annet søkt om fravik fra TEK 10 § 12-2 og 12-9. Bygningsmyndighetene
behandler ikke disse punktene da vedtaket er et avslag, men på generelt grunnlag ser vi at det
er mulig å gi fravik fra kravene.
Tekniske krav:
Eksisterende boenhet utvides ved å ta i bruk deler av kjelleren til blant annet et
soverom. Dette er rom for varig opphold som i henhold til TEK10 § 13-12 skal ha "vindu som
gir tilfredsstillende tilgang på dagslys". Dette kravet er ikke tilfredsstilt her, da vinduets
størrelse, sammen med beliggenhet ut mot bakgård og under rømningsaltan, samlet vil gi
utilstrekkelig med dagslys. Det vises til beregningsmetoder i veiledningen til TEK10.
I forrige vedtak sak: 201319335 ble det påpekt at kjellerstuen i u. etasjen ikke hadde nok lys, i
denne søknaden er dette løst ved at det blir innsatt glassdør ut mot bakgård. Dette ville gitt
tilstrekkelig lys i rommet om det ikke hadde vært for de høye byggene som omkranser
bakgården, samt at deler av vinduet blir dekket av rømningsaltan. Byggesaksmyndighetene
etterspør utregningen som viser at løsning med glassdør gir tilstrekkelig lys til rommet.
I følge TEK 10 § 12-5. Planløsning, skal byggverk ha en romløsning som gjør det lett å
orientere seg, dette mener byggesaksmyndighetene ikke er tilfelle i denne saken
planløsningen av omsøkte etasjer vil føre til en overutnyttelse, som igjen fører til at
leilighetene blir upraktiske og trange, i tillegg til at det vil være vanskelig å orientere seg.
Uteoppholdsareal:
Kommuneplanens arealdel stiller krav om minimum uteoppholdsareal for nye boenheter, og
har fastsatt kvalitetskrav til disse. I dette tilfelle vil det bli krav om min. 7 m2 privatareal og
15 m2 fellesareal. Det er ikke vist i søknaden hvordan en skal oppnå minimum 7 m²
privatareal til den bruksendrede leiligheten i 1 etasje. KPA anviser i utfyllende retningslinjer,
innenfor punkt 10 uteoppholdsareal, B. Kvalitetskrav, i bydelssentra og langs bybanen kan
regnes med at inntil 50 % av fellesarealene kan dekkes av nærliggende offentlig areal som
parker og gatetun. I søknad er oppgitt at gatetun i Hans Hauges gate vil være tilstrekkelig som
uteoppholdsareal. Løsningen tilfredsstiller ikke kravene i KPA nevnt innledningsvis, og dette
utgjør en del av hjemmelen for avslag på søknaden.
Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse:
Tiltaket er i strid med bestemmelser i pbl, når det gjelder tekniske krav og dagslysforhold på
soverom i u. etasje, og det er i strid med kommuneplanens arealdel når det gjelder størrelse på
leilighet i 1. etasje (31,1 m²), gjennomsnittlig gulvnivå i meter over gateplan og
uteoppholdsareal. På denne bakgrunn må det gis avslag på søknaden.
Ved en eventuell klage er det ønskelig å få innsendt plantegninger av resterende etasjer (2. etg
og 3.etg), slik at vi kan se at alle leilighetene i bygget har sportsbod. I tillegg må det vises
hvordan kravet til sykkelparkering skal løses (KPA punkt 15). Det må også redegjøres for
krav i TEK 10 § 14-7 (3).
Saksnummer 201319335
Side 5 av 7
ALMINNELIGE BESTEMMELSER:
Myndighet:
Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet.
Klageadgang:
Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages
av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven § 28 ff.
“Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak” er vedlagt som siste side i dette
vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig
for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring.
Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket:
Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om
erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin
adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen
(fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra
klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at
klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven § 27 b.
Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201319335.
Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside:
www.bergen.kommune.no/innsynpb
For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du
logge deg på "Din side" med nettadresse: www.bergen.kommune.no/dinside
Saksbehandler for denne saken har telefonnr. 5556 5895 og e-postadresse:
[email protected]
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
for byggesakssjefen
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Sigrun Wølstad - saksbehandler
Åge Vallestad - gruppeleder
Kopi:
ØYVIND HAGEN, BJØRGEDALEN 148, 5141 FYLLINGSDALEN
Saksnummer 201319335
Side 6 av 7
Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak:
Klagerett:
(forvaltingslovens § 28)
Hvem kan det klages til:
(forvaltingslovens § 28)
Klagefrist:
(forvaltingslovens §§ 29, 30 og 31)
Rett til å kreve begrunnelse:
(forvaltingslovens §§ 24 og 25)
Klagens innhold:
(forvaltingslovens § 32)
Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over
vedtaket.
Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen
kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020
Bergen.
Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket
kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt
innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil
den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det
foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor
opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av
Fylkesmannen, kan ikke påklages videre.
Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem
krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp.
Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag
begrunnelsen er kommet frem til klager.
I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som
ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som
kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og
undertegnes av klager eller hans fullmektig.
Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres
Utsetting av gjennomføring av straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt
iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er
vedtaket:
(forvaltingslovens § 42)
avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til
begjæring om utsettende virkning.
Rett til å se sakens
dokumenter og kreve
veiledning:
(forvaltingslovens § 11)
Kostnader ved klagen:
(forvaltingslovens § 36)
Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken.
Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for
byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få
nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre
saksbehandlingen.
Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader
i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er
endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at
underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part.
Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp
etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi
nærmere veiledning.
Saksnummer 201319335
Side 7 av 7